在經(jīng)濟發(fā)展迅速的今天，報告不再是罕見的東西，報告中提到的所有信息應(yīng)該是準(zhǔn)確無誤的。那么什么樣的報告才是有效的呢？下面是小編為大家整理的報告范文，僅供參考，大家一起來看看吧。
房地產(chǎn)估價報告案例篇一
日期：2011-09-09附件下載
北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū) 65 號街區(qū)永昌南路 2 號房地產(chǎn)估價報告
房地產(chǎn)估價報告
估價項目名稱:北京市房山區(qū)良鄉(xiāng)金光北街 1 號北京華素制
藥股份有限公司工業(yè)房地產(chǎn)抵押估價報告
委 托 方:北京華素制藥股份有限公司
估 價 機 構(gòu):杜鳴聯(lián)合房地產(chǎn)評估(北京)有限公司
估 價 人 員:劉曉娣、于紅、武秒珍、楊麗穎
估價作業(yè)日期:2011 年 8 月 5 日至 2011 年 8 月 8 日
估價報告編號:京杜鳴估 g 字[2011]
北京市房山區(qū)良鄉(xiāng)金光北街 1 號北京華素制藥股份有限公司工業(yè)房地產(chǎn)抵押估價報告
目 錄
致
委
托
方
函........................................................................................1 估
價
師
聲
明........................................................................................3 估價的假
設(shè)
和
限
制
條件...........................................................................4 估
價
結(jié)
果
報
告.................................................................................6 一、委
托方..........................................................................................6 二、估
價
機構(gòu)......................................................................................6 三、估
價
對象......................................................................................6 四、估
價
目的....................................................................................10 五、估
價
時點....................................................................................11 六、價
值
定義....................................................................................11 七、估
價
原則....................................................................................11 八、估
價
依據(jù)....................................................................................11 九、估
價
方法....................................................................................12 十、估
價
結(jié)果....................................................................................13 十一、估
價
人員...............................................................................13 十二、估
價
作
業(yè)期...........................................................................14
十三、估價報告應(yīng)用的有效期.......................................................14
十四、變現(xiàn)能力分析.......................................................................14
十五、有關(guān)說明與建議...................................................................15 估
價
技
術(shù)
報
告...............................................................................16
一、個
別
因
素
分析...........................................................................16
二、區(qū)
域
因
素
分析...........................................................................16
三、市
場
背
景
分析...........................................................................19
四、最高最佳使用分析...................................................................24
五、估
價
方
法
選用...........................................................................25
六、估
價
測
算
過程...........................................................................25 七、估
價
結(jié)果....................................................................................32 附
件......................................................................................................34
北京市房山區(qū)良鄉(xiāng)金光北街 1 號北京華素制藥股份有限公司工業(yè)房地產(chǎn)抵押估價報告
致 委 托 方 函
北京華素制藥股份有限公司: 受貴公司委托,我公司對位于北京市房山區(qū)良鄉(xiāng)金光北街 1 號北
京華素制藥股份有限公司工業(yè)房地產(chǎn)(以下簡稱估價對象)的抵押價
值進(jìn)行了估價。
估價對象:北京華素制藥股份有限公司(以下簡稱委托方)擁有的位于北京市房山區(qū)良鄉(xiāng)金光北街 1 號北京華素制藥股份有限公司
工業(yè)房地產(chǎn),即建筑面積 18787.80平方米的房屋所有權(quán)及相應(yīng)的剩
余土地使用年限為 34.13 年的 37213.70平方米工業(yè)用途出讓國有土地 使用權(quán)。
估價目的:為確定房地產(chǎn)擬抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估估
價對象房地產(chǎn)抵押價值。
估價時點:2011 年 7 月 28 日。
估價依據(jù):全國人大常委會、國務(wù)院、建設(shè)部、國土資源部以及
北京市人民政府有關(guān)部門頒布的有關(guān)法律、法規(guī)和政策文件;中華人
民共和國國家標(biāo)準(zhǔn) gb/t50291—1999《房地產(chǎn)估價規(guī)范》;建設(shè)部、人行、銀監(jiān)會發(fā)布的《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》;委托方提供的有
關(guān)資料;我公司所掌握的北京市房地產(chǎn)市場的有關(guān)資料及估價人員實
地查勘、調(diào)查所獲取的資料。
估價結(jié)果:估價人員根據(jù)特定的估價目的,遵循公認(rèn)的估價原則, 按照嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓纼r程序,選用適宜的估價方法,在對影響估價對象價值
因素進(jìn)行綜合分析的基礎(chǔ)上,確定:北京市房山區(qū)良鄉(xiāng)金光北街 1 號北京華素制藥股份有限公司工業(yè)房地產(chǎn),即建筑面積 18787.80 平方米的房屋所有權(quán)及相應(yīng)的剩余土地使用年限為 34.13 年的
37213.70平方米工業(yè)用途出讓國有土地使用權(quán)在 2011 年 7 月 28 日的估價結(jié)果:
1、市場價值估價結(jié)果
市場價值估價結(jié)果總價為 7324 萬元人民幣。
北京市房山區(qū)良鄉(xiāng)金光北街 1 號北京華素制藥股份有限公司工業(yè)房地產(chǎn)抵押估價報告
2、估價人員所知悉的法定優(yōu)先受償款
根據(jù)委托方提供的《國有土地使用證》、《房屋所有權(quán)證》及相關(guān)
人員介紹,估價對象設(shè)定有抵押權(quán),權(quán)利人為中國建設(shè)銀行股份有限
公司北京石景山支行,權(quán)利價值為人民幣 7120 萬元整,設(shè)定日期為 2010 年 12 月 9 日。截至估價時點,上述抵押登記尚未注銷。本次估
價未考慮抵押權(quán)對估價結(jié)果的影響,估價對象再次抵押時以上述抵押
登記已注銷為假設(shè)前提。
截至估價時點,除上述抵押權(quán)外,估價人員未知悉估價對象可能 存在的其他優(yōu)先于抵押權(quán)的法定優(yōu)先受償款。
3、抵押價值估價結(jié)果
抵押價值總價為人民幣7324萬元(大寫:人民幣柒仟叁佰貳拾肆
萬元整)。具體見表: 估價結(jié)果一覽表
土地使用權(quán)價值 建筑物所有權(quán)價值 房地產(chǎn)價值
總建筑 土地使
平均地平均樓面平均樓
抵押物名稱 面積 用權(quán)面 總價 總價
面單價 單價(元/ 面單價(㎡)積(㎡)(萬元)(萬元)(萬元)(元/㎡)㎡)(元/㎡)北京市房山區(qū)良
總價 鄉(xiāng)金光北街 1 號
北京華素制藥股 18787.80 37213.70
3585
963
3739
1990 7324 3898 份有限公司工業(yè)
房地產(chǎn)
估價報告應(yīng)用有效期:2011 年 8 月 8 日至 2012 年 8 月 7 日
提交估價報告的份數(shù):共 4 份
杜鳴聯(lián)合房地產(chǎn)評估(北京)有限公司
法定代表人簽字: 2011 年 8 月 8 日
北京市房山區(qū)良鄉(xiāng)金光北街 1 號北京華素制藥股份有限公司工業(yè)房地產(chǎn)抵押估價報告
估 價 師 聲 明
我們保證,在我們的職業(yè)道德、專業(yè)知識和經(jīng)驗的最佳范圍內(nèi):
1、本估價報告的內(nèi)容是真實、準(zhǔn)確、完整的,沒有虛假記錄、誤導(dǎo)性陳述和重大遺漏。
2、本估價報告的分析、意見和結(jié)論,是我們獨立、客觀、公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論,但要受到本估價報告中已說明的假設(shè)和限
制條件的限制和影響。
3、我們與本估價報告的估價對象沒有任何利害關(guān)系;對與該估
價對象相關(guān)的各方當(dāng)事人沒有任何偏見,也沒有任何個人利害關(guān)系。
4、我們是依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》(gb/t50291—1999)的規(guī)定進(jìn)行分析,形成意見和結(jié)論,撰寫本估
價報告。
5、我們已對本估價報告的估價對象進(jìn)行了實地查勘。
6、我們在本估價項目中沒有得到本公司以外的他人的重要專業(yè)
幫助。
報告編制人員 資格及證號 簽名蓋章
劉曉娣 中國注冊房地產(chǎn)估價師
估價師注冊證號:1120040062 于 紅 中國注冊房地產(chǎn)估價師
估價師注冊證號:1120050057 武秒珍
楊麗穎
北京市房山區(qū)良鄉(xiāng)金光北街 1 號北京華素制藥股份有限公司工業(yè)房地產(chǎn)抵押估價報告
估價的假設(shè)和限制條件
1、本次估價是以估價對象能夠按照法定用途和現(xiàn)狀最高最佳用
途持續(xù)有效使用為假設(shè)前提。
2、本次估價是以提供給估價機構(gòu)的估價對象房屋所有權(quán)及相應(yīng)的出讓國有土地使用權(quán)不存在共有權(quán)人,且無權(quán)屬糾紛為假設(shè)前提。
3、根據(jù)抵押當(dāng)事人提供給估價機構(gòu)的有關(guān)資料,并經(jīng)估價師了 解知悉的估價對象房屋所有權(quán)及出讓國有土地使用權(quán)在估價時點存
在抵押權(quán),本次估價以估價對象再次抵押前該抵押登記注銷為假設(shè)前
提。截至估價時點,除上述抵押權(quán)外,估價人員未知悉估價對象可能
存在的其他優(yōu)先于抵押權(quán)的法定優(yōu)先受償款。
4、本報告以委托方不存在欠繳營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅及教育
費附加、增值稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅等稅費和拖欠職工工資及勞動
保險為假設(shè)前提。
5、以依法取得的國有土地上的房屋抵押的,該房屋占用范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)同時抵押。
6、本次估價是以估價對象在估價時點及抵押期間未有任何方式的租售情況為假設(shè)前提。
7、本報告所得出的估價結(jié)果內(nèi)涵包含房地產(chǎn)、附著于房地產(chǎn)內(nèi)
部不可移動或為滿足使用功能必須配備的設(shè)施、設(shè)備的價值,不包含
可移動的家具等生活物品的價值。
8、設(shè)定估價對象為符合法律、法規(guī)規(guī)定,在市場上可轉(zhuǎn)讓和可
進(jìn)行抵押登記的房地產(chǎn)為限制條件。
9、估價結(jié)果為估價對象在 2011 年 7 月 28 日的公開市場價值減
去估價師已知悉的法定優(yōu)先受償款,其公開市場價值為在估價時點時的下列交易條件下最可能實現(xiàn)的價格:(1)交易雙方是自愿地進(jìn)行交易的;(2)交易雙方進(jìn)行交易的目的是追求自身利益的最大化;(3)交易雙方具有必要的專業(yè)知識,并了解交易對象;(4)交易雙方掌握必要的市場信息;
北京市房山區(qū)良鄉(xiāng)金光北街 1 號北京華素制藥股份有限公司工業(yè)房地產(chǎn)抵押估價報告(5)交易雙方有較充裕的時間進(jìn)行交易;(6)不存在特殊買者的附加出價。
10、一旦發(fā)生抵押人不能履行債務(wù),抵押權(quán)人須將抵押物拍賣清
房地產(chǎn)估價報告案例篇二
房地產(chǎn)評估報告范例
一、房屋產(chǎn)權(quán)人(單位)：×××
二、估價目的：拆遷補償價格評估
三、估價日期：二00二年四月八日到二00二年四月十五日
四、估價時間：二00二年四月十五日(趨于拆遷日)
五、估價依據(jù)
1.中華人民共和國《城市房地產(chǎn)管理法》
2.中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》;
3.評估委托書：
4估價評估人員勘察了解的情況;
5.房屋所有權(quán)證(新北全字00311100號);
6.國務(wù)院《城市房屋拆遷管理條例》、《新鄉(xiāng)市城市拆遷賠償標(biāo)準(zhǔn)》。
六、估價原則：本評估報告在遵循公正、公平、公開原則的前提下，結(jié)合評估目的和評估物業(yè)具體情況，具體遵循估價時點原則、最高最佳使用原則、替代原則。
七、估價方法：根據(jù)估價的特點和實際情況，本報告采用市場比較法和收益還原法對拆遷評估房地產(chǎn)進(jìn)行整體性評估，至于部分無證構(gòu)筑物、墻體及其占用的土地已包含在內(nèi)，未單列其價值。另外雖然在本報告中未完全采用新鄉(xiāng)市人民政府有關(guān)拆遷條例的補償指導(dǎo)價，這是因為待拆遷房屋的裝飾、裝修及層高未在指導(dǎo)價中予以考慮完全。本報告主要根據(jù)中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的精神進(jìn)行評估。
八、估價結(jié)果
本評估以掌握的有關(guān)標(biāo)的物的信息資料為依據(jù)，根據(jù)估價的目的，遵循評估程序，采用科學(xué)的估價方法，在認(rèn)真分析資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過周密的測算，并結(jié)合評估目的和評估經(jīng)驗，經(jīng)計算拆遷評估對象在估價時點的拆遷補償價格為：
人民幣小寫：206247元
大寫：貳拾萬陸仟貳佰肆拾柒元
九、評估價格有效期
本報告評估時效為半年，自二00二年四月十五日起生效。隨著時間的推移，房地產(chǎn)市場狀況和評估對象自身情況發(fā)生變化，評估對象的市場價值將發(fā)生相應(yīng)的變化，評估結(jié)果也需做相應(yīng)調(diào)整。
十、評估價格應(yīng)用范圍
該評估報告結(jié)果僅供拆遷部門補償時參考，不做其它用途。
十一、估價的假設(shè)和限制條件
1.估價假設(shè)條件
我們評估的價值是現(xiàn)時價，及在估價時點對拆遷評估對象進(jìn)行補償?shù)膮⒖純r格，假設(shè)：
(1)有自愿銷售的賣主和自愿購買的買主;
(2)該物業(yè)可以在公開市場上自由轉(zhuǎn)讓;
(3)有一個適當(dāng)?shù)钠陂g完成交易，可以通盤考慮物業(yè)性質(zhì)和市場情形進(jìn)行議價;
(4)不考慮特殊買家的額外出價。
2.限制條件
(1)對于房產(chǎn)的建筑面積等有關(guān)收據(jù)，均以委托方提供的房產(chǎn)證為法律依據(jù)，對于土地面積委托方未提供有關(guān)土地資料。
(2)本報告中的拆遷補償價，是指估價結(jié)果專供拆遷人與補拆遷人協(xié)商被拆遷房屋補償價格的房地產(chǎn)估價，不包括搬遷補助費、拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補償價格。
(3)未經(jīng)評估單位書面同意，本報告的全部或部分及任何相關(guān)資料均不允許在任何公開發(fā)表的文件、通告或聲明中引用，本報告的解釋權(quán)歸評估單位所有。
十二、特別聲明
1.本評估報告中的分析、意見和結(jié)論是人們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受本估價報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。
2.我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個人利害關(guān)系或偏見。
3.我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》和國務(wù)院《城市房屋拆遷條例》進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價報告。
4.我們已對本估價報告中的估價對象進(jìn)行了實地查勘，并對標(biāo)的物現(xiàn)場勘察的客觀性、真實性、公正性承擔(dān)責(zé)任。但評估人員對評估標(biāo)物的勘察限于標(biāo)的物的外觀和使用情況狀況。除非另有協(xié)議，評估人員不承擔(dān)對評估標(biāo)的物建筑結(jié)構(gòu)質(zhì)量進(jìn)行調(diào)查的責(zé)任，和其被遮蓋、未暴露及難于接觸到的部分進(jìn)行檢視的責(zé)任。
5.沒有人對本估價報告提供了重要專業(yè)幫助。
估價分析說明部分
一、估價物概況
本報告評估的標(biāo)的物為一座位于新鄉(xiāng)市勝利路xx號的房地產(chǎn)，房屋所有權(quán)屬于xxx，該人持有新鄉(xiāng)市人民政府頒發(fā)的房屋所有權(quán)證(新房權(quán)證字xxxxx號)，評估的具體范圍為房屋所有權(quán)證所載的建筑物及部分與之配套的構(gòu)筑物及占用范圍內(nèi)的土地。
2.位置座落及環(huán)境狀況
評估標(biāo)的物座落于新鄉(xiāng)市勝利路xx號(xx號與xx交叉口)，該房屋南臨xxx、北臨xx商業(yè)鋪面，門前為我市主干道勝利路，屬新鄉(xiāng)市二級區(qū)段(按原劃分區(qū)域標(biāo)準(zhǔn))該建筑后面(即東側(cè))為住宅房，監(jiān)衛(wèi)河河道。評估房地產(chǎn)屬于正在出租的營業(yè)性用房，地處新鄉(xiāng)市市級商業(yè)服務(wù)，房屋利用率極高，是理想的房地產(chǎn)投資、經(jīng)商場所。
3.建筑物基本狀況描述
評估標(biāo)的物為一幢二層磚混結(jié)構(gòu)建筑物。建筑時間為1981年，目前底層為出租商業(yè)經(jīng)營場所，前墻粘貼古式仿磚瓷片，二層是前墻掛招牌，雙開玻璃彈簧門，一層地面鋪設(shè)花崗巖地板，墻壁貼紋布，頂層為輕鋼龍骨吊頂，后為了經(jīng)營方便設(shè)方格木棚，門框已經(jīng)裝飾修飾，并有磨砂單開門。二層目前為商業(yè)經(jīng)營人的住所、屬于出租，地面鋪設(shè)普通地板磚，內(nèi)墻888涂料抹平，部分粘貼壁紙，空間經(jīng)磨砂玻璃隔開，予制過梁，現(xiàn)澆頂，二層設(shè)室外樓梯，由于該建筑物曾改造過，為經(jīng)營和使用方便，樓梯靠南及二層?xùn)|墻已經(jīng)全封閉(含頂層臨時)經(jīng)評估 人的現(xiàn)場勘測及調(diào)查了解，評估房產(chǎn)北墻長為8.35米，臨街前墻為6.45米，建筑總面積(產(chǎn)權(quán)證)為78.90平方米于該幢建筑物經(jīng)過二次裝修使用及維護(hù)情況較好，根據(jù)新鄉(xiāng)市人民政府《房屋拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)》之規(guī)定，房屋成新率為九成新。
二、估價程序
1.專業(yè)人員組織評估小組，擬定評估工作方案。
2.核定與估價對象有關(guān)的圖紙、資料等有關(guān)文件。
3.對評估標(biāo)的物所占地域、地形、地貌、位置、建筑結(jié)構(gòu)等進(jìn)行勘察。
4.評估測算，撰寫提交評估報告。
三、評估方法的選擇
因目前市場上同類型房地產(chǎn)交易安全較多，選用市場比較法進(jìn)行評估較好。又因為該營業(yè)房目前為出租收益房屋，所以又可以采用還原法進(jìn)行評估，最后將上述兩種方法的估價結(jié)果加以權(quán)重并計算，便得出拆遷標(biāo)的物的價格。
四、評估測算過程
(一)市場比較法
1.市場比較法公式：市場比較法是指在求取估價對象，房地產(chǎn)的價格時，將估價對象房地產(chǎn)與在較近時期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)加以比較對照，從已經(jīng)發(fā)現(xiàn)交易的類似房地產(chǎn)的既知價格，修正得以估價對象房地產(chǎn)最可能實現(xiàn)的合理價格的一種估價方法，其基本公式為：
待估房地產(chǎn)價格=交易實例價格×交易情況修正×交易日期修正×區(qū)域因素修正×個別因素修正
2.選擇可比案例
經(jīng)篩選，確定以a、b、c、d四個交易為可比案例。
案例
項目位置及所處區(qū)域類別用途建筑結(jié)構(gòu)所在層次交易時間售價
(元/平方米)
a平原路及勞動路交叉口營業(yè)磚混六層1-2/62000.43250
b勝利路與姜莊街交叉口營業(yè)磚混六層1/61999.83100
c人民路東段營業(yè)磚混六層1/62000.42900
d新鄉(xiāng)市舊城區(qū)東關(guān)大街營業(yè)磚混六層1/62000.82600
3.估價計算
(1)交易情況修正
可比實例a、c、d的交易價格均屬產(chǎn)開發(fā)公司售價，價格較正常，可比實例b為非正常交易，應(yīng)作適當(dāng)修正，設(shè)估價對象的交易價格指數(shù)為100，得出可比實例a、c、d的交易價格指數(shù)為100，b的交易價格指數(shù)為95。
(2)交易日期修正
實例a、c、d的交易日期均為2000年，實例b的交易日期為1999年，由于近一年來2000-2001年房地產(chǎn)營業(yè)房銷售市場基本無變化，無需進(jìn)行交易日期修正，設(shè)估價對象交易日期修正指導(dǎo)為100，則a、c、d交易日期修正指數(shù)為100，由于實例b發(fā)生交易時間較早，其交易日期修正指數(shù)為98。
(3)區(qū)域因素修正
因可比實例相對于估價對象在外部環(huán)境方面有所差別，如：地段、交通通達(dá)程度、繁華程度、居民區(qū)，周圍環(huán)境等因素各不相同，應(yīng)將其修正。經(jīng)比較分析，可比實例a位于勞動路與平原路交叉口，地段和繁華程度比評估對象稍強，周圍環(huán)境較適合經(jīng)營，道路通達(dá)程度較好?？杀葘嵗齜位于勝利路與姜莊交叉口，地段和繁華程度比評估對象較優(yōu)，但交通通達(dá)程度不如評估對象，周圍環(huán)境和評估對象相似?？杀葘嵗齝位于人民路東段，地段和繁華程度不如評估對象，但交通通達(dá)，可比實例d位于原新鄉(xiāng)市舊城區(qū)東關(guān)街，地段、繁華程度和交通通達(dá)程度不如評估對象，所處居民區(qū)這一因素比估價對象較優(yōu)，設(shè)估價對象所在地段區(qū)域因素修正指數(shù)為100，通過列下表分析，得出可比實例a為105、b為106、c為97、d為89.5。
區(qū)域因素修正表
區(qū)域因素權(quán)數(shù)估價對象實例a實例b實例c實例d
地段0.***0
交通通達(dá)程度0.21001109510085
繁華程度0.41001051109085
居民區(qū)0.***5
周圍環(huán)境0.21001051059580
小計11021051069789.50
<4>個別因素
因構(gòu)成房地產(chǎn)本身的使用功能，質(zhì)量好壞等因素方面的差異所產(chǎn)生的價格差別，如臨街狀態(tài)、建筑結(jié)構(gòu)、裝飾裝修，使用性質(zhì)、面積、形狀等各有不同，從而影響交易價格。經(jīng)比較分析，a、b、c、d都為未經(jīng)裝修的新建房屋，其結(jié)構(gòu)都比估價對象優(yōu)，使用性質(zhì)都是營業(yè)出租，面積及形狀都比估價對象好。設(shè)估價對象的個別因素修正指數(shù)為100，通過列下表可得出a、b、c、d的個別修正因素指數(shù)分別為118、115、110、109。
個別因素修正系數(shù)表
個別因素權(quán)重估價對象實例a實例b實例c實例d
建筑結(jié)構(gòu)0.***0
裝飾裝修0.210095959595
使用性質(zhì)0.***0
臨街狀態(tài)0.21001201109085
面積形狀0.1100***0
小計11001***
<5>比準(zhǔn)價格計算
根據(jù)市場比較法計算公式，比準(zhǔn)價格計算如下表：
項目交易價格交易情況修正交易日期修正區(qū)域因素修正個別因素修正比準(zhǔn)價格
(元/平方)
a3250100/100100/100100/105100/1182623
b3100100/95100/98100/106100/1152731
c2900100/100100/100100/97100/1102718
d2600100/100100/100100/89.5100/1092655
由于以上四個比準(zhǔn)價格較接近，求其算術(shù)平均值即為對象價格：
2632+2732+3718+2655
估價對象單價=———————————=2682元/平方米
估價對象價格=2682×78.9=211609
<二>收益還原法
1.收益還原法(稱收益法)是一種運用恰當(dāng)?shù)倪€原利率，將未來的純收益折算為現(xiàn)值的估價方法，其基本公式為：
v=a/r[1-1/(1+r)n]
式中：v為房地產(chǎn)價格
r為還原利率
n為未來可取得收益的年限
運用此方法評估時，其純收益和還原利率的確定十分關(guān)鍵，在確定純收益時，我們既考慮物業(yè)的實際，更考慮物業(yè)的客觀收益，即排除實際收益中屬于特殊的、偶然的要素后所得到的一般正常收益。
2.資料的收集及參數(shù)的選擇
通過調(diào)查，分析收集有關(guān)資料如下：
(1)按照新鄉(xiāng)市不同區(qū)段房屋租賃狀況，測算房屋租金水平，確定房地產(chǎn)總租金2300元。
(2)房地產(chǎn)稅(房產(chǎn)稅、營業(yè)稅、城建稅教育費附加)取提總收入的17.5%。
(3)修繕費按房屋現(xiàn)值的3%。
(4)年折舊費按房屋重置價的1.5%計算。
(5)保險費為房屋現(xiàn)值的3‰。
(6)管理費按年租金的3%計算。
3.計算總收益=12×2300元/月=27600元
4.計算總費用
(1)房地產(chǎn)稅
房地產(chǎn)稅=56400×17.5%=4830元
(2)管理費：
管理費=56400×3%=828元
(3)修繕費：
房屋折舊費=830元/平方米×1.5%×21×78%=20628平方米
房屋現(xiàn)值=830×78.9-20628=44859元
修繕費=44859×2%=897元
(4)折舊費:
折舊費=830×1.5%×78.5=982元
(5)保險費:
保險費=44859×3%=134元
(6)總費用:
總費用(1)+(2)+(3)+(4)+(5)=4830+828+987+982+134=7671元
5.年純收益
年純收益(a)=年總收益-年總費用=27600-7671=19929元
6.確定房地產(chǎn)的綜合還原利率
還原利率的確定我們采用安全利率加風(fēng)險調(diào)整值的辦法確定.根據(jù)中國人民銀行近期發(fā)布的一年定期存款利率(安全利率)1.89%，按照影響評估對象的各種社會經(jīng)濟因素確定低風(fēng)險下的土地風(fēng)險調(diào)整系數(shù)為7%，房屋風(fēng)險調(diào)整系數(shù)為8%，利用公式：
風(fēng)險調(diào)整系數(shù)=xγ1+yγ2
其中x為土地價格在房地產(chǎn)價格中的比重，y為房產(chǎn)價格在房地產(chǎn)價格中的比重。
風(fēng)險調(diào)整系數(shù)=7%×0.6+8%×0.4=7.4%
γ=安全利率+風(fēng)險調(diào)整系數(shù)=1.89%+7.4%=9.29%
7.計算房地產(chǎn)價格
選用計算公式
a
v=— × [ 1 — ———— ]
r
(1+r)n
n為房屋使用年限，該拆遷評估房屋為磚混結(jié)構(gòu)，非生產(chǎn)用房按規(guī)定經(jīng)濟耐用年限為50年，該房屋建于1981年，已使用21年，則尚可使用年限n=50-21=29。將上述有關(guān)參數(shù)代入公式可得：
119
v=——— × [ 1 — —————— ]=198204
9.29%
(1+9.29%)29
(三)通過以上兩種估價方法的不同運用，用市場比較法評估得出的房地產(chǎn)價值為211609元，用收益還原法評估得出的房地產(chǎn)價值為198204元。根據(jù)房地產(chǎn)估價規(guī)范的要求，取市場比較法估價結(jié)果權(quán)重值為0.6，取收益還原法評估結(jié)果權(quán)重值為0.4，綜合得出評估房地產(chǎn)價值為：
211609×0.6+198204×0.4=206247
房地產(chǎn)估價報告案例篇三
房地產(chǎn)估價報告
估價項目名稱：濟南市歷下區(qū)甸柳新村三區(qū)11號樓2單元202室
委托方：吳錫仁
估價方：
估價人員：
估價作業(yè)日期：2010年10月14日至2010年10月14日
估價報告編號：
１
目 錄
一、致委托方函
二、估價師聲明
三、估價的假設(shè)和限制條件
四、估價結(jié)果報告
五、附件
２
致 委 托 方 函
吳錫仁：
受您委托，我們秉承獨立、客觀、公正、科學(xué)的原則，對濟南市歷下區(qū)甸柳新村三區(qū)11號樓2單元202室房地產(chǎn)（建筑面積為46.27平方米）的市場價值進(jìn)行了評估測算，最終確定估價對象在估價時點2010年10月14日的市場價值為 元，人民幣大寫: 萬元整；單位建筑面積價格為 元/平方米。
此致
隨函附奉評估報告
濟南世紀(jì)華邦房產(chǎn)信息咨詢有限公司
二0一0年十月十四日
３
估 價 師 聲 明
我們鄭重聲明： 我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準(zhǔn)確的。2 本估價報告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個人利害關(guān)系或偏見。我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價報告。
我們已對本估價報告中的估價對象進(jìn)行了實地查勘并作了記錄。沒有人對本估價報告提供了重要專業(yè)幫助。7 委托方對其所提供資料的真實性、準(zhǔn)確性負(fù)責(zé)。
8、使用本報告，請注意估價的假設(shè)和限制條件及報告說明。
估價師簽名
４
估價的假設(shè)和限制條件
1、委托估價方對其所提供的申報資料及相關(guān)資料、各種數(shù)據(jù)的真實性和可靠性負(fù)責(zé)，并承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。若由于委托估價方提供虛假的情況和資料致使房地產(chǎn)估價結(jié)果失實，委托估價方應(yīng)負(fù)完全責(zé)任。
2、本估價報告中所采用計算的土地使用權(quán)面積、房屋建筑面積是依據(jù)委托方所提供的資料中所顯示的，其真實性準(zhǔn)確性由委托方負(fù)責(zé)。
3、任何有關(guān)估價對象的運作方式，程序應(yīng)符合國家、地方的有關(guān)法律。法規(guī)、文件、政策等，特別是符合建設(shè)、規(guī)劃、房地產(chǎn)主管部門所頒布的法律、法規(guī)、文件、政策等。在估價時點的房地產(chǎn)市場為公開、平等、自愿的交易市場。
4、本報告所估價的房地產(chǎn)抵押價值，是在估價時點時的正常的經(jīng)濟環(huán)境下，在正常的市場價格的基礎(chǔ)上的估價價格。但由于房地產(chǎn)抵押擔(dān)保的時間的延續(xù)性，本報告未考慮未來市場變化風(fēng)險和短期強制處分等因素對房地產(chǎn)抵押價值的不利影響。在短期強制處分的情況下，房地產(chǎn)的處分價格一般要低于房地產(chǎn)正常的市場價格。
5、本報告僅供所述評估目的提供參考依據(jù)，未經(jīng)同意，不得用作其他用途。
５
6、本房地產(chǎn)估價結(jié)果報告及其相關(guān)的房地產(chǎn)估價技術(shù)報告有效期為一年，即從2010年10月14日至2010年10月13日。在報告有效期內(nèi)，如果房地產(chǎn)的作價標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生重大變化，并對房地產(chǎn)價值產(chǎn)生明顯影響時，應(yīng)重新進(jìn)行估價。
６
房地產(chǎn)估價結(jié)果報告
一、委托方：吳錫仁
二、估價方：濟南世紀(jì)華邦房產(chǎn)信息咨詢有限公司
三、估價對象：
1、權(quán)屬狀況
估價對象為歷下區(qū)甸柳新村三區(qū)11號樓2單元202室房地產(chǎn)，《房屋所有權(quán)證》號為：濟房權(quán)證 字第 號；產(chǎn)別：私有房產(chǎn)；設(shè)計用途為住宅；房屋所有人為
2、建筑物狀況
歷下區(qū)甸柳新村三區(qū)11號樓為混合結(jié)構(gòu)6層建筑，建成于1985年，外墻為水刷石，設(shè)計用途為住宅。
3、估價對象房屋狀況
估價對象為歷下區(qū)甸柳新村三區(qū)11號樓2單元202室房地產(chǎn)，建筑面積為46.27平方米。室內(nèi)未裝修，水、電齊全，煤氣入戶
4、地理位置與周圍環(huán)境
估價對象位于歷下區(qū)甸柳新村三區(qū)11號樓，周邊有三慶燕柳園、中潤世紀(jì)城、吉祥苑小區(qū)等高檔社區(qū)，以及銀座超市、東外環(huán)小
７ 商品市場、甸柳吉祥苑菜市場、山東銀座圣洋物流中心、魯全農(nóng)貿(mào)市場等場所。項目文化教育配套條件優(yōu)越。周邊有燕山小學(xué)、甸柳一小、甸柳一中、燕山中學(xué)、以及省旅游學(xué)校和山東政法學(xué)院、山東經(jīng)濟學(xué)院等各大知名高校。18路、49路、k50、k96、119路公交車通達(dá)，交通方便。
四、估價目的：為房地產(chǎn)贈與及買賣提供價值參考依據(jù)
五、估價時點：2010年10月14日
六、價值定義：
本報告中所稱的房地產(chǎn)的市場價格是指委估房地產(chǎn)在估價時點對應(yīng)于本報告書所列估價目的及估價的假設(shè)和限制條件下的市場價格。房地產(chǎn)的市場價格是指房地產(chǎn)的交換和買賣是在公開和競爭的市場上進(jìn)行的，而且買賣雙方都是慎重、平等、自愿的行為，其價格是公允的。
由于委估房地產(chǎn)是由土地和房屋兩部分組成，本報告書所稱的房地產(chǎn)市場價格是指該房地產(chǎn)的綜合價值，包括房屋建筑占用土地使用權(quán)的分?jǐn)們r值、房屋建筑的價值及基礎(chǔ)配套設(shè)施的分?jǐn)們r值。對于土地是按住宅用地土地使用權(quán)限價值進(jìn)行評估的，而房屋建筑則是按所有權(quán)價值進(jìn)行評估的。
七、估價依據(jù)：
1、國家建設(shè)部、國土資源部及濟南市人民政府頒發(fā)的有關(guān)政策、８ 法規(guī)文件；
2、中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》；
3、委托方提供的房屋所有權(quán)證；
4、濟南市基準(zhǔn)地價等相關(guān)資料；
5、評估人員現(xiàn)場勘察獲取的數(shù)據(jù)和資料。
八、估價原則：
本估價報告在遵循客觀、公正、科學(xué)、合理的基本原則下，結(jié)合估價目的對估價對象進(jìn)行估價。具體依據(jù)如下估價原則：
合法原則、最高最佳使用原則、替代原則、估價時點原則。
九、估價方法：
根據(jù)估價目的及估價對象的狀況，分別采取不同的估價方法。估價方法通常有市場比較法、成本法、收益法、假設(shè)開發(fā)法四種。本次對房地產(chǎn)抵押價值進(jìn)行評估，宜采用 法估價。先求取假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值，然后再減去房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款。
成本法是在估價時點以開發(fā)或建造估價對象所需要的各項成本費用之和為基礎(chǔ)，再加上正常利潤和稅金，得出估價對象的重置價格，然后再扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。
十、估價結(jié)果：
估價人員根據(jù)估價規(guī)范，采用了科學(xué)的估價方法，在現(xiàn)場勘察的
９ 基礎(chǔ)上，經(jīng)過認(rèn)真測算，最終確定估價對象在估價時點2010年10月14日的市場價值為 元，人民幣大寫: 萬元整；單位建筑面積價格為 元/平方米。
十一、估價人員
十二、估價作業(yè)日期：
2010年10月14日至2010年10月14日
十三、估價報告應(yīng)用的有效期： 2010年10月14日—2011年10月13日
濟南世紀(jì)華邦房產(chǎn)信息咨詢有限公司
二0一0年十月十四日
１０
附件
１１ 《房屋所有權(quán)證》復(fù)印件
房地產(chǎn)估價報告案例篇四
房地產(chǎn)估價報告
評估項目名稱： 麗江花園
委托方:華森地產(chǎn)
評估方：五人資產(chǎn)評估小組
評估人員：賴亦棟 孫堅 吳慶喻 胡榮江 蘇乘
評估作業(yè)日期：2005/06/12--2005/06/30
評估報告編號：贛估字號第20050630號
目 錄
一、致委托方函 ……………………………………3
二、估價師聲明 ……………………………………4
三、估價的假設(shè)和限制條件 ………………………5
四、估價結(jié)果報告 …………………………………6
五、估價技術(shù)報告 …………………………………9
致委托方函 華森地產(chǎn) ：
受貴方委托，我所組織估價人員，于2005年6月12日至2005年6
月30日，根據(jù)委托目的，遵循國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》，經(jīng)現(xiàn)
場勘驗和社會調(diào)查，采用市場比較法對所在濱江大道與五洲大道交
匯處東側(cè)的麗江花園市場現(xiàn)值進(jìn)行了評估。
經(jīng)評估，估價對象建筑面積5326平方米，占地面積8953平方米。
總建筑面積36688平方米,在估價時點2005年6月30日每套的市場價
評估總值為219380.38元，人民幣大寫：貳拾壹萬玖仟叁百捌拾元左 右，平均每平方米建筑面積1755.043元。
現(xiàn)將評估情況及結(jié)果報告給你們。
五人資產(chǎn)評估小組
法人代表：賴亦棟 2005年6月23日
估價師聲明
我們鄭重聲明：
我們在本評估報告中陳述的事實是真實的和準(zhǔn)確的。
本評估報告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本評估報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。
我們與本評估報告中的評估對象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個人利害關(guān)系或偏見。
我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本評估報告。
我們已對本評估報告中的評估對象進(jìn)行了實地查勘 6 沒有人對本評估報告提供了重要專業(yè)幫助
參加估價的注冊房地產(chǎn)估價師：吳慶喻 孫堅
2005/06/30 估價的假設(shè)和限制條件
1、本次估價以估價對象為合法房地產(chǎn)，即已依法取得房屋所有
權(quán)和土地使用權(quán)，且未設(shè)定他項權(quán)利為假設(shè)前提。
2、估價對象所占土地使用權(quán)類別為劃撥，估價中是以出讓方式 獲得（即已向政府補交了土地出讓金）為假設(shè)前提。
3、本次估價是以估價對象現(xiàn)狀和轉(zhuǎn)讓后用途不確定，但受當(dāng)?shù)卣畬Ρ镜囟纬鞘幸?guī)劃政策的限制為前提。
4、本次估價是以委托方提供的全部資料和數(shù)據(jù)是真實有效的為假設(shè)前提。
5、本次估價結(jié)果為估價對象在估價時點上的本地區(qū)社會正常交易的市場價格，是以市場上存在著自愿購買者為假設(shè)前提。
6、估價對象具體交易額在市場相對穩(wěn)定即價格不會發(fā)生較大變動的一定時間內(nèi)交易時，由轉(zhuǎn)讓雙方依據(jù)本結(jié)果協(xié)商確定。
7、本估價報告僅為估價目的之用，不得他用。未經(jīng)本所許可，本報告不得公開發(fā)表。
房地產(chǎn)估價結(jié)果報告
（一）委托方：江西華森房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
法定代表人：黃振森先生
地 址：濱江大道與五洲大道交匯處東側(cè)
（二）估價方
單位名稱：五人資產(chǎn)評估小組
法人代表：賴亦棟
資格等級：國家壹級
地 址：***************
（三）估價對象
本次估價對象為贛州市麗江花園的一棟商品樓，該房地產(chǎn)坐落于濱江大道與五洲大道交匯處東側(cè)，屬華森地產(chǎn)所有，建成于2004年，建筑面積5326平方米，占地面積8953平方米?？偨ㄖ娣e36688平方米，建筑密度36.2%，容積率5，綠化率30.3%，使用年限為70年，小區(qū)由3棟12層、3棟15層高層組合，全部采用框架結(jié)構(gòu)，戶戶坐北朝南、坐擁江景，高速電梯直達(dá)到戶，周邊配套完善，交通便捷，一面臨街，又面臨章江.具體位置比較優(yōu)越，是江西華森房地產(chǎn)開發(fā)有限公司為成功人士傾心打造的贛州首家小高層花園住宅區(qū)。
（四）估價目的
委托方擬將估價對象進(jìn)行市場轉(zhuǎn)讓，委托評估其市場現(xiàn)值，為委托方提供市場交易價格參考依據(jù)。
（五）估價基準(zhǔn)日 2005年06月
（六）價值定義
估價房地產(chǎn)的市場買賣價值，采用公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)。
（七）估價依據(jù)
1、國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》；
2、房地產(chǎn)估價委托書；
3、房地產(chǎn)估價合同書；
4、政府部門有關(guān)計價和稅費標(biāo)準(zhǔn)及目前本地區(qū)房地產(chǎn)價格信息；
5、委托方提供和估價人員現(xiàn)場勘驗調(diào)查取得的全部資料。
（八）估價原則
1、合法原則
2、替代原則
3、最高最佳使用原則；
4、估價時點原則；
5、客觀、公正、公平原則。
（九）估價方法
（根據(jù)估價目的和估價對象實況及本地區(qū)房地產(chǎn)交易市場情況，確定采用市場比較
進(jìn)行本次估價。
1、估價基本思路：分別按照上述兩種方法對估價對象的價值進(jìn)行估算，然后對兩種方法分別求取的估價結(jié)果進(jìn)行加權(quán)平均，求得最終評估值。
2、市場法的技術(shù)思路是：搜集多個市場上類似房地產(chǎn)交易實例，選取可比實例與評估對象進(jìn)行比較，對其交易時間、交易情況、區(qū)域因素、個別因素等進(jìn)行修正后測算出比準(zhǔn)價格，求取估價對象的評估值。
（十）估價結(jié)果
估價人員根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價方法和工作程序，結(jié)合估價經(jīng)驗對估價對象進(jìn)行分析、測算，確定贛州市麗江花園（建筑面積5326平方米，占地面積8953平方米)，在估價時點2005年6月30日每套的市場價評估總值為219380.38元，人民幣大寫：貳拾壹萬玖仟叁百捌拾元左右，平均每平方米建筑面積1755.043元。
（十一）估價人員
參加估價人員：賴亦棟 孫堅 吳慶喻 胡榮江 蘇乘 項目評估負(fù)責(zé)人：賴亦棟(組長)領(lǐng)導(dǎo)審簽：黃敬寶老師
（十二）估價作業(yè)日期
2005年06月12日至2005年06月30日
（十三）估價報告應(yīng)用的有效期
本估價報告有效期為一年，即自2005年06月30日至2006年07月1
日止。在有效期內(nèi)如房地產(chǎn)價格發(fā)生較大變動，該結(jié)果應(yīng)隨之調(diào)整。房地產(chǎn)估價技術(shù)報告
（一）個別因素分析
該房地產(chǎn)建筑為框架結(jié)構(gòu)，按小高層花園住宅設(shè)計，外形設(shè)計花園小區(qū)，一層正面為全玻門窗，二至四層正面與西面為藍(lán)色玻璃幕墻。一層為大廳，裝修檔次比較高，藝術(shù)吊頂，裝有豪華裝飾燈，大廳內(nèi)柱、隔斷、樓梯扶手均為不銹鋼或金箔板裝飾；內(nèi)墻、樓梯踏步為大理石貼面，一層地面及二層走廊地面為花崗巖；磨光地面磚，辦公用房為木質(zhì)墻裙、門窗套，磨光瓷磚地面；二層以上均為雙層保溫鋁合金窗，夾板門；水、電、暖、空調(diào)配套。三層以上都用彩色涂料粉刷，窗為鋁合金窗，臨街臥室窗為雙層隔音玻璃，閉路電視，雙電話、寬帶網(wǎng)、電源入戶，有安全防范系統(tǒng)：紅外線防范系統(tǒng)、可視樓宇對講系統(tǒng)、小區(qū)一卡通系統(tǒng)，而且是贛州市唯一有公共垂直交通工具--電梯。
（二）區(qū)域因素分析
估價對象地處贛州市五洲大道與八一四大道交匯處，系贛州市城郊地段范圍，交通便利，周圍商業(yè)環(huán)境較好。估價對象具體位于贛州市五洲大道與八一四大道交匯處，往南與贛州火車站相交，東面是東環(huán)市路，西側(cè)為八一四大道和章江，北側(cè)為贛南摩托車到市場和贛南貿(mào)易廣場，南臨贛州火車站和贛州大橋。該房地產(chǎn)坐落位置優(yōu)越，特別是隨著贛州市城市改造建設(shè)，該處將成為本城區(qū)比較舒舍的居住地段。
（三）市場背景分析
贛州市五洲大道與八一四大道是九十年代后逐步開發(fā)出來的，該地方的商業(yè)用房交易市場逐步活躍，隨著贛州市行政中心的南移，其價格也不斷上漲，但增長的幅度一直比較平穩(wěn)。畢竟該地段是近幾年開發(fā)出來，隨新城區(qū)的建設(shè)，預(yù)計明后兩年隨著城市的建設(shè)加快，其房地產(chǎn)價值還會進(jìn)一步增值。根據(jù)城市的規(guī)劃設(shè)計，估價對象正好在新城區(qū)建設(shè)范圍之內(nèi)，所以房地產(chǎn)的價格將會不段的攀升，房產(chǎn)交易更加的活躍。
（四）最高最佳使用分析
估價對象為中型建筑，其商品房為中高檔規(guī)模，就估價時點現(xiàn)狀而言，商品房和一層店面是其設(shè)計的最高最佳使用用途，目前其規(guī)模檔次在這一地段附近獨此一家，而且是贛州市唯一有家有公共垂直交通----電梯的花園小區(qū)，加之坐落位置比較優(yōu)越，如城市的擴建改造，八一四大道、五洲大道、濱江大道、贛州大橋從這里通過。估價對象擴建設(shè)計比較有創(chuàng)意，這些將會更加顯示其各方面的優(yōu)越性。
（五）估價方法選用
根據(jù)估價目的和估價對象類型，因評估對象未來的凈收益無法獲知，難以用其他的方法，而且有些涉及到房地產(chǎn)公司的商業(yè)機密，資料難以搜集。即：所以尋找在用途所處地區(qū)等方面與被估房地產(chǎn)相同或類似的房地產(chǎn)進(jìn)行比較修正，以求的該房產(chǎn)的價格，因此估價應(yīng)遵循相對保守的原則，故采用市場比較法和成本法進(jìn)行評估，以市場比較法為主，以成本法為輔，然后將兩種方法估價的結(jié)果進(jìn)行加權(quán)平均，求取最終評估值。
（六）估價測算過程
1、市場比較法
（1）選取可比實例（見下表）實例代號 坐落位置 用 途 建筑面積 成交單價 交易日期 交易類型 竣工時間 建筑結(jié)構(gòu) 層 數(shù) 裝修檔次 設(shè) 施 臨街狀況 a 文明大道 商住房 153 1500/㎡ 2004年7月 市場轉(zhuǎn)讓 2003年 混合 三層 中檔 中檔無暖 臨街
b
八一四大道 商住房 120㎡ 1450元/㎡ 2004年6月 市場轉(zhuǎn)讓 2003年 混合 二層 中檔 中檔無暖 臨街
c
濱江大道 商住房 110㎡
1650元/㎡ 2004年5月 市場轉(zhuǎn)讓 2004年 混合 二層 中檔
中檔無暖 臨街
使用年限 35 30 35 容積率 5 4.8 4.6（2）確定修正系數(shù) ①交易情況 經(jīng)評估調(diào)查，未發(fā)現(xiàn)交易實例的交易有什么特殊，均做正常交易看待，故無需修正。
②交易日期修正
根據(jù)調(diào)查，2003年以來，贛州商品房價格平均每月上漲1%，得出： 交易實例a交易時間修正系數(shù)=110/100=1.1 交易實例b交易時間修正系數(shù)=111/100=1.11 交易實例c交易時間修正系數(shù)=112/100=1.12
③區(qū)域因素修正
假設(shè)待估對象區(qū)域分值為100，a的分值為96，b的為94，c為105，則： 交易實例a區(qū)域修正系數(shù)=100/96=1.04 交易實例b區(qū)域修正系數(shù)=100/94=1.06 交易實例c區(qū)域修正系數(shù)=100/105=0.952
④個別因素修正
三個實例分別為二、三層，結(jié)構(gòu)、裝飾等情況比較接近，估價對象建成時間略早于可比實例，但在建筑結(jié)構(gòu)、建筑規(guī)模、設(shè)計用途、裝修標(biāo)準(zhǔn)、配套設(shè)施等方面有不同于可比實例，故需作較大修正，則（假定折現(xiàn)率為8%）
交易實例a，c的年限修正系數(shù)=[1-1/（1+8%）]/[1-1/（1+8%）]=0.9659
因為bc的容積率和待估對象的容積率不相同，假設(shè)容積率增加0.1，則房價增加2%，則：
交易實例b的容積率修正系數(shù)= 104/100=1.04
交易實例c的容積率修正系數(shù)=108/100=1.08
計算交易實例個別因素修正系數(shù)：
交易實例a的個別因素修正系數(shù)=0.9659*1.0=0.9659 交易實例b的個別因素修正系數(shù)=1.0*1.1=1.1
交易實例c的個別因素修正系數(shù)=0.9659*1.08=1.043
（3）計算比準(zhǔn)價格（見下表）項目
交易價格 1.交易日期 區(qū)域因素 個別因素 比準(zhǔn)價格（a 1500 1.0 1.1 1.04 0.9659 1657.048
b 1450 1.0 1.11 1.06 1.04 1774.31
c 1650 1.0 1.12 0.952 1.043 1834.95 評估單價=（1657.048+1774.3+1834.95）÷3 =1755.043 評估總值=1755.043*125=219380.38元
（七）估價結(jié)果確定
經(jīng)以上估價測算，結(jié)合市場調(diào)查和估價經(jīng)驗分析，認(rèn)為上述估價結(jié)果公正、合理、切合市場實際，故確定：贛州市麗江花園（建筑面積5326平方米，占地面積8953平方米)，在估價時點2005年6月30日每套的市場價評估總值為219380.38元，人民幣大寫：貳拾壹萬玖仟叁百捌拾元左右，平均每平方米建筑面積1755.043元。
房地產(chǎn)估價報告案例篇五
房地產(chǎn)估價理論與實務(wù)
姓
名：胡倩學(xué)
號：年
級：班
級：資源環(huán)境與城鄉(xiāng)規(guī)劃管理指導(dǎo)老師：彭賢偉
——課程結(jié)業(yè)作業(yè) 091002010015 2009級
房地產(chǎn)估價報告
估價項目名稱：貴陽市云巖區(qū)寶山北路貴州師范大學(xué)圖書館轉(zhuǎn)讓價值評估
估價委托人：貴州師范大學(xué)
估價機構(gòu)：貴陽市世紀(jì)房地產(chǎn)評估公司
估價人員：胡 倩（注冊號：123456）、朱軼彬（注冊號：456789）
估價作業(yè)日期：2012年5月15日至2012年5月20日
估價報告編號：世紀(jì)房估［2012］第80號
目 錄
一、致委托方函………………………………………………………4
二、估價師聲明………………………………………………………5
三、估價的假設(shè)和限制條件…………………………………………7
四、估價結(jié)果報告……………………………………………………9
五、估價技術(shù)報告……………………………………………………13
六、附件………………………………………………………………16 致 委 托 方 函
貴州師范大學(xué)：
本公司接受貴方的委托，我們對位于貴陽市寶山北路貴州師范大學(xué)的圖書館進(jìn)行了評估，估價的目的是：為委托人轉(zhuǎn)讓估價對象提供市場價值參考，估價時點2012年5月15日。價值類型：估價對象的公開市場價值。
在整個估價過程中，本公司估價師遵循《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)劃》即國家相關(guān)法律、法規(guī)和政策規(guī)定，經(jīng)過詳細(xì)的現(xiàn)場勘查和市場調(diào)查，遵循客觀、公正、科學(xué)、合理的原則，按照必要的估價程序，選用收益法和市場法進(jìn)行了分析和測算，確定該估價對象在估價時點的公開市場價值為：19278783.15元，大寫（人民幣）：壹仟玖佰貳拾柒萬捌仟柒佰捌捌拾叁點壹伍元，單價：1539.1元／m2。
貴陽市世紀(jì)房地產(chǎn)估價公司
法定代表人：胡倩 2012年5月20日 注冊房地產(chǎn)估價師聲明
對本報告我們特作如下鄭重聲明：
1、我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準(zhǔn)確的。
2、本估價報告中的分析，意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè) 分析，意見和結(jié)論，但受到本估價報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。
3、我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān) 當(dāng)事人沒有個人利害關(guān)系或偏見。
4、我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》進(jìn) 行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價報告。
5、注冊房地產(chǎn)估價師胡倩、全凱云已于估價時點對本估價報 告中的估價對象的建筑結(jié)構(gòu)、室內(nèi)外狀況進(jìn)行了失地查勘并進(jìn)行記錄，但僅限于估價對象的外觀與目前維護(hù)管理狀況，尤其因提供資料有限，我們不承擔(dān)對估價對象建筑結(jié)構(gòu)質(zhì)量、建筑面積數(shù)量準(zhǔn)確性和相應(yīng)權(quán)益的責(zé)任，也不承擔(dān)其他被掩蓋，未暴露及難以接觸到的部分進(jìn)行檢視的責(zé)任。
6、沒有人對本估價報告提供了重要專業(yè)幫助。
7、本估價報告中所依據(jù)的有關(guān)估價對象建筑面積和權(quán)益資 料由委托人提供，委托人應(yīng)對資料的真實、可靠性負(fù)責(zé)。
8、本估價報告公是在報告中說明的假設(shè)條件下對估價對象 正常市場價格進(jìn)行合理估算，報告中對估價對象權(quán)屬情況的披露不能作為對其權(quán)屬確認(rèn)的依據(jù)，估價對象權(quán)屬界定以權(quán)屬管理部門認(rèn)定為準(zhǔn)。
注冊房地產(chǎn)估價師：胡 倩（注冊號：123456）簽名： 注冊房地產(chǎn)估價師：朱軼彬（注冊號：456789）簽名： 估價的假設(shè)和限制條件
1、本次估價的假設(shè)前提
（1）估價對象產(chǎn)權(quán)明晰，手續(xù)齊全，可在公開市場上自由 轉(zhuǎn)讓；
（2）洽談交易期間房地產(chǎn)價值將保持穩(wěn)定；
（3）市場供應(yīng)關(guān)系、市場結(jié)構(gòu)保持穩(wěn)定、未發(fā)生重大變化 或?qū)嵸|(zhì)性改變；
（4）交易雙方都具有完全市場信息，對交易對象有必要的 專業(yè)知識；
（5）不考慮特殊賣家的附加條件。
2、未經(jīng)調(diào)查確認(rèn)或無法調(diào)查確認(rèn)的資料數(shù)據(jù)
（1）本次估價未對估價對象做建筑基礎(chǔ)和結(jié)構(gòu)上的測量和實驗；本次評估假設(shè)其基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)等方面的重大質(zhì)量問題；
（2）假設(shè)估價對象于估價時點無抵押情況或原有的抵押情況已注銷；
3、估價中未考慮的因素及一些特殊處理
（1）估價結(jié)果是反映估價對象在本次估價目的下得市場價格參考，估價時沒有考慮國家宏觀經(jīng)濟政策發(fā)生變化、市場供應(yīng)關(guān)系變化、市場結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變、遇有自然力和其他不可抗力等因素對房地產(chǎn)價值的影響，也沒有考慮估價對象將來可能承擔(dān)違約責(zé)任的事宜，以及特殊交易方式下的特殊交易價格等對評估價值的影響。當(dāng)上述條件發(fā)生變化時，估價結(jié)果一般會發(fā)生變化。（2）估價結(jié)果未考慮未來處置風(fēng)險；
（3）估價結(jié)果未考慮估價對象及其運營企業(yè)已承擔(dān)的債務(wù)、或有再無及經(jīng)營決策失誤或市場動作失當(dāng)對其價值的影響；
4、本報告使用的限制條件
（1）本報告僅為委托人提供估價對象在估價時點轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)市場價值參考，不作他用；
（2）本報告使用期限為一年。即估價目的在報告完成后的一年內(nèi)實現(xiàn)，估價結(jié)果可作對象的市場價值參考，超過一年，需生新進(jìn)行估價；
（3）本報告專為委托人所使用，未經(jīng)本公司同意，不得向委托人和估價報告審查部門之外的單位和個人提供。報告的全部或部分內(nèi)容不得發(fā)表于任何公開媒體上。
5、其他說明
（1）估價過程中遇到的不確定因素、或有事項分估價人員執(zhí)業(yè)水平和能力所能評定估算，估價人員和估價機構(gòu)對此類事項不承擔(dān)任何責(zé)任。
（2）委托人應(yīng)對所提供資料的真實性、完整性、合法性負(fù)責(zé)，如因資料失真、不完整等原因引起的后果，估價人員和估價機構(gòu)不承擔(dān)任何責(zé)任。估 價 結(jié) 果 報 告
一、估價委托人：貴州師范大學(xué)
二、估價機構(gòu)：貴陽市世紀(jì)房地產(chǎn)評估公司 住所：貴陽市白云區(qū)大壩路36號 法定代表人：胡 倩 資質(zhì)等級：一級
證書編號：建房估證字［2011］號
有效期限：2012年5月20日至2013年5月19日
三、估價對象
估價對象為貴陽市云巖區(qū)寶山北路貴州師范大學(xué)圖書館房地產(chǎn)，房屋建筑面積為 12526平方米，四、估價目的
為委托方轉(zhuǎn)讓估價對象提供市場參考價值。
五、估價時點 2012年5月15日
六、價值定義
房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價值，即為公開市場價值。
七、估價依據(jù)
本次估價依據(jù)了國家有關(guān)法律和國務(wù)院、建設(shè)部、國土資源部頒布的法律、法規(guī)和政策性文件，以及評估房地產(chǎn)的相關(guān)資料，主要有：
1、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》；
2、《中華人民共和國土地管理法》；
3、國家標(biāo)準(zhǔn)gb/t50291——1999《房地產(chǎn)估價規(guī)范》；
4、本公司掌握的房地產(chǎn)市場信息資料；
5、本公司估價師現(xiàn)場勘察及市場調(diào)查所獲得的有關(guān)資料；
6、委托方提供的《國有土地使用證》、《房屋所有權(quán)》復(fù)印件。
八、估價原則
1、合法原則
合法原則要求房地產(chǎn)估價應(yīng)以估價對象的合法權(quán)益為前提進(jìn)行。合法權(quán)益包括合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處分等方面，在合法產(chǎn)權(quán)方面，應(yīng)以房地長權(quán)屬證實和有關(guān)證件為依據(jù)；在合法使用方面，應(yīng)以城市規(guī)劃，土地用途管制等為依據(jù)；在合法處分方面，應(yīng)以法律、法規(guī)或合同（如土地使用權(quán)出讓合同）等允許的處分方式為依據(jù)；在其他方面，如評估出的價格必須符合國家的價格政策。
2、最高最佳使用原則
最高最佳李永剛是估價對象一種罪可能的使用，這種最可能的使用是法律上允許、技術(shù)上可能、財務(wù)上可行、經(jīng)過充分合理的論證，并能給予估價對象帶來最高價值的使用。它的一種具體變現(xiàn)，是以能使估價對象獲利最多的用途和開發(fā)強度來衡量。這是因為在房地產(chǎn)市場中，每位房地產(chǎn)擁有者在主觀上都試圖充分地發(fā)揮房地產(chǎn)的潛力，采用最高最佳利用方式，取得最大的收益。
3、替代原則 根據(jù)市場運行規(guī)律，在統(tǒng)一商品市場中，上平或提供的效用相同或大致相似時，價格低者吸引需求，即由兩個以上互有替代性的商品或服務(wù)同時存在時，商品或服務(wù)的價格中經(jīng)過互相影響與比較之后來決定的。房地產(chǎn)價格也同樣遵循替代規(guī)律，受其他具有相同使用價值的房地產(chǎn)，即同類型具有替代可能的房地產(chǎn)價格所牽制。換言之，具有相同使用價值、替代可能的房地產(chǎn)之間，會相互影響和競爭，是價格相互牽制而趨于一致。
4、房地產(chǎn)市場是不斷變化的，房地產(chǎn)價格具有很強的時間性，它是某一時點上的價格。在不同時點，同一宗房地產(chǎn)往往會有不同的價格。估價時點原則是指求取某一時點上，同時估價對象房地產(chǎn)的狀況通常也是以其在該時點時的狀況為準(zhǔn)。
5、獨立、客觀、公正原則
獨立、客觀、公正原則要求房地產(chǎn)估價師站在中立的立場上，評估出對各方當(dāng)事人來說均是公平合理的價格。
九、估價方法
根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（gb/t50291——1999），通行的估價方 法有市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法、基準(zhǔn)地價修正等。因估價對象為較為完整房產(chǎn)，考慮到目前與估價對象類似的房地產(chǎn)交易市場比較活躍，且類似交易案例較多，宜采用市場法進(jìn)行估價；有根據(jù)該類似房地產(chǎn)有出租收益，可以采用收益法、市場法進(jìn)行估價。
市場法是在同一供求圈內(nèi)選擇三個與估價對象用途、規(guī)模、檔次、建筑結(jié)構(gòu)相同或相近的近期交易實例作為可比實例，對影響價格的各 項因素及其影響程度進(jìn)行分析，建立估價對象與可比實例的價格可比基礎(chǔ)，并分別進(jìn)行交易狀況修正、交易日期修正、區(qū)域因素修正、個別因素修正，求取估價對象房地產(chǎn)比準(zhǔn)價格。
收益法是預(yù)測估價對象未來收益，然后利用適合的報酬率或資本化率、收益乘數(shù)，將未來收益轉(zhuǎn)換為價值來求取估價對象價值的方法。
十、估價結(jié)果
注冊估價師根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，采 用科學(xué)的估價方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過周密、細(xì)致的測算，并結(jié)合估價經(jīng)驗，確定該房地產(chǎn)在估價時點2012年5月15日的公開市場價值為人民幣：19278783.15元，大寫（人民幣）：壹仟玖佰貳拾柒萬捌仟柒佰捌捌拾叁點壹伍元 單價：1539.1元／m2。
十一、估價人員
注冊房地產(chǎn)估價師：胡 倩（注冊號：123456）注冊房地產(chǎn)估價師：朱軼彬（注冊號：456789）
十二、估價作業(yè)日期
二零一二年五月十五日起至二零一二年五月二十日
十三、估價報告應(yīng)用的有效期
自二零一二年五月二十日起至二零一三年五月十九日止。
估 價 技 術(shù) 報 告
一、估價對象實物狀況描述與分析
估價對象為貴陽市寶山北路貴州師范大學(xué)圖書館房地產(chǎn)，房屋建筑面積為12526平方米。（1）房屋用途：教學(xué)（2）建筑結(jié)構(gòu)：框架結(jié)構(gòu)
（3）外觀：估價對象所處的整體建筑物呈連體式（4）房屋樓層：五層
（5）平面布局：中央有大廳，在其周圍有藏書的隔間（6）配套設(shè)施：給水、排水、供電、通訊等配套設(shè)施完備（7）裝修狀況：簡單裝修
二、估價對象描述與分析
位于貴陽市寶山北路116號，圖書館總層數(shù)為五層。距離噴水池800米；周邊有師大附中、師大幼兒園等；11路、17路、4路、61路、253路、26路、69路、10路、42路、12路等，交通非常便捷。
三、估價對象權(quán)益描述與分析
完全產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)。
四、估價方法適用性分析
根據(jù)估價對象的具體狀況，在對其進(jìn)行實地勘察和類似房地產(chǎn)調(diào)查后，估價人員認(rèn)真分析了影響估價對象價值的相關(guān)因素，考慮到目前與估價對象類似的房地產(chǎn)交易市場不活躍，且類似交易案例較少，故確定采用成本法和假設(shè)開發(fā)法作為本次評估的方法。
成本法的理論依據(jù)是生產(chǎn)費用價值論：商品的價格是根據(jù)其生產(chǎn)所必要的費用決定的。
假設(shè)開發(fā)法是根據(jù)估價對象預(yù)期開發(fā)玩成后的價值來求取估價對象價值的方法。具體的說，假設(shè)開發(fā)法是預(yù)測估價兌現(xiàn)開發(fā)完成后的價值和后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得的利潤，然后將開發(fā)完成后的價值減去后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤來求取估價對象價值的方法。
四、估價測算過程
（一）假設(shè)開發(fā)法
估圖書館2012年5月15日的建筑物重置價格。圖書館共五層，總建筑面積為12526m2，建筑結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，并調(diào)查到該重置價格所需要的有掛數(shù)據(jù)如下：建筑安裝工程費為1200元／m2，專業(yè)費用為建筑安裝工程費的6%，管理費用為建筑安裝工程費和專業(yè)費之和的3%，銷售費用為售價的3%，投資利息：開發(fā)經(jīng)營期為2年，費用第一年投入60%，第二年投入40%；年利率為5.76%，銷售稅費為售價的5.53%，開發(fā)利潤為投資利潤的20%。解:設(shè)該圖書館的重新構(gòu)建總價值為v，估算如下：
1、建筑安裝工程費=1200*12526=15031200元
2、專業(yè)費用=15031200*6%=901872元
3、管理費=（901872+15031200）*3%=477992.16元
4、銷售費=v*3%
5、以上4項之和=16411064.16+0.03v
6、投資利息=（15031200+901872+477992.16+0.03v）*［60%*（1+5.76%）＾1.5+40%*（1+5.76%）＾0.5-1］=（16411064.16+0.03v）*0.06=984663.85+0.0018v元
7、銷售稅費=v*5.53%
8、開發(fā)利潤=（984663.85+0.0018v）*20%=196932.77+0.00036v元
9、v=16411064.16+0.03v+984663.85+0.0018v+0.0553v+1969 32.77+0.00036v元
v=19278783.15元
建筑物重置單價=1539.1元／m2
（二）收益法
圖書館是1989年建成的，假設(shè)使用期限為70年，那么到2012年已使用了23年，還剩47年，日過出租的話，預(yù)測圖書館正常情況下每年的凈收益為563829.78元，該嘞房地產(chǎn)的報酬率為1.375%，計算圖書館的收益價值。
解：該圖書館的收益價值計算如下： v=a／y［1-1／(1+y)^n］
v=563829.78／1.375%*［1-1／(1+1.375%)^47］=19272727.27元
建筑物重置單價=1538.62元／m2
附 件
1、估價對象《房屋所有權(quán)證》（復(fù)印件）
2、估價對象《國有土地使用權(quán)證》（復(fù)印件）
3、委托人身份證（復(fù)印件）
4、失地查勘相片（原件）
房地產(chǎn)估價報告案例篇一
日期：2011-09-09附件下載
北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū) 65 號街區(qū)永昌南路 2 號房地產(chǎn)估價報告
房地產(chǎn)估價報告
估價項目名稱:北京市房山區(qū)良鄉(xiāng)金光北街 1 號北京華素制
藥股份有限公司工業(yè)房地產(chǎn)抵押估價報告
委 托 方:北京華素制藥股份有限公司
估 價 機 構(gòu):杜鳴聯(lián)合房地產(chǎn)評估(北京)有限公司
估 價 人 員:劉曉娣、于紅、武秒珍、楊麗穎
估價作業(yè)日期:2011 年 8 月 5 日至 2011 年 8 月 8 日
估價報告編號:京杜鳴估 g 字[2011]
北京市房山區(qū)良鄉(xiāng)金光北街 1 號北京華素制藥股份有限公司工業(yè)房地產(chǎn)抵押估價報告
目 錄
致
委
托
方
函........................................................................................1 估
價
師
聲
明........................................................................................3 估價的假
設(shè)
和
限
制
條件...........................................................................4 估
價
結(jié)
果
報
告.................................................................................6 一、委
托方..........................................................................................6 二、估
價
機構(gòu)......................................................................................6 三、估
價
對象......................................................................................6 四、估
價
目的....................................................................................10 五、估
價
時點....................................................................................11 六、價
值
定義....................................................................................11 七、估
價
原則....................................................................................11 八、估
價
依據(jù)....................................................................................11 九、估
價
方法....................................................................................12 十、估
價
結(jié)果....................................................................................13 十一、估
價
人員...............................................................................13 十二、估
價
作
業(yè)期...........................................................................14
十三、估價報告應(yīng)用的有效期.......................................................14
十四、變現(xiàn)能力分析.......................................................................14
十五、有關(guān)說明與建議...................................................................15 估
價
技
術(shù)
報
告...............................................................................16
一、個
別
因
素
分析...........................................................................16
二、區(qū)
域
因
素
分析...........................................................................16
三、市
場
背
景
分析...........................................................................19
四、最高最佳使用分析...................................................................24
五、估
價
方
法
選用...........................................................................25
六、估
價
測
算
過程...........................................................................25 七、估
價
結(jié)果....................................................................................32 附
件......................................................................................................34
北京市房山區(qū)良鄉(xiāng)金光北街 1 號北京華素制藥股份有限公司工業(yè)房地產(chǎn)抵押估價報告
致 委 托 方 函
北京華素制藥股份有限公司: 受貴公司委托,我公司對位于北京市房山區(qū)良鄉(xiāng)金光北街 1 號北
京華素制藥股份有限公司工業(yè)房地產(chǎn)(以下簡稱估價對象)的抵押價
值進(jìn)行了估價。
估價對象:北京華素制藥股份有限公司(以下簡稱委托方)擁有的位于北京市房山區(qū)良鄉(xiāng)金光北街 1 號北京華素制藥股份有限公司
工業(yè)房地產(chǎn),即建筑面積 18787.80平方米的房屋所有權(quán)及相應(yīng)的剩
余土地使用年限為 34.13 年的 37213.70平方米工業(yè)用途出讓國有土地 使用權(quán)。
估價目的:為確定房地產(chǎn)擬抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估估
價對象房地產(chǎn)抵押價值。
估價時點:2011 年 7 月 28 日。
估價依據(jù):全國人大常委會、國務(wù)院、建設(shè)部、國土資源部以及
北京市人民政府有關(guān)部門頒布的有關(guān)法律、法規(guī)和政策文件;中華人
民共和國國家標(biāo)準(zhǔn) gb/t50291—1999《房地產(chǎn)估價規(guī)范》;建設(shè)部、人行、銀監(jiān)會發(fā)布的《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》;委托方提供的有
關(guān)資料;我公司所掌握的北京市房地產(chǎn)市場的有關(guān)資料及估價人員實
地查勘、調(diào)查所獲取的資料。
估價結(jié)果:估價人員根據(jù)特定的估價目的,遵循公認(rèn)的估價原則, 按照嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓纼r程序,選用適宜的估價方法,在對影響估價對象價值
因素進(jìn)行綜合分析的基礎(chǔ)上,確定:北京市房山區(qū)良鄉(xiāng)金光北街 1 號北京華素制藥股份有限公司工業(yè)房地產(chǎn),即建筑面積 18787.80 平方米的房屋所有權(quán)及相應(yīng)的剩余土地使用年限為 34.13 年的
37213.70平方米工業(yè)用途出讓國有土地使用權(quán)在 2011 年 7 月 28 日的估價結(jié)果:
1、市場價值估價結(jié)果
市場價值估價結(jié)果總價為 7324 萬元人民幣。
北京市房山區(qū)良鄉(xiāng)金光北街 1 號北京華素制藥股份有限公司工業(yè)房地產(chǎn)抵押估價報告
2、估價人員所知悉的法定優(yōu)先受償款
根據(jù)委托方提供的《國有土地使用證》、《房屋所有權(quán)證》及相關(guān)
人員介紹,估價對象設(shè)定有抵押權(quán),權(quán)利人為中國建設(shè)銀行股份有限
公司北京石景山支行,權(quán)利價值為人民幣 7120 萬元整,設(shè)定日期為 2010 年 12 月 9 日。截至估價時點,上述抵押登記尚未注銷。本次估
價未考慮抵押權(quán)對估價結(jié)果的影響,估價對象再次抵押時以上述抵押
登記已注銷為假設(shè)前提。
截至估價時點,除上述抵押權(quán)外,估價人員未知悉估價對象可能 存在的其他優(yōu)先于抵押權(quán)的法定優(yōu)先受償款。
3、抵押價值估價結(jié)果
抵押價值總價為人民幣7324萬元(大寫:人民幣柒仟叁佰貳拾肆
萬元整)。具體見表: 估價結(jié)果一覽表
土地使用權(quán)價值 建筑物所有權(quán)價值 房地產(chǎn)價值
總建筑 土地使
平均地平均樓面平均樓
抵押物名稱 面積 用權(quán)面 總價 總價
面單價 單價(元/ 面單價(㎡)積(㎡)(萬元)(萬元)(萬元)(元/㎡)㎡)(元/㎡)北京市房山區(qū)良
總價 鄉(xiāng)金光北街 1 號
北京華素制藥股 18787.80 37213.70
3585
963
3739
1990 7324 3898 份有限公司工業(yè)
房地產(chǎn)
估價報告應(yīng)用有效期:2011 年 8 月 8 日至 2012 年 8 月 7 日
提交估價報告的份數(shù):共 4 份
杜鳴聯(lián)合房地產(chǎn)評估(北京)有限公司
法定代表人簽字: 2011 年 8 月 8 日
北京市房山區(qū)良鄉(xiāng)金光北街 1 號北京華素制藥股份有限公司工業(yè)房地產(chǎn)抵押估價報告
估 價 師 聲 明
我們保證,在我們的職業(yè)道德、專業(yè)知識和經(jīng)驗的最佳范圍內(nèi):
1、本估價報告的內(nèi)容是真實、準(zhǔn)確、完整的,沒有虛假記錄、誤導(dǎo)性陳述和重大遺漏。
2、本估價報告的分析、意見和結(jié)論,是我們獨立、客觀、公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論,但要受到本估價報告中已說明的假設(shè)和限
制條件的限制和影響。
3、我們與本估價報告的估價對象沒有任何利害關(guān)系;對與該估
價對象相關(guān)的各方當(dāng)事人沒有任何偏見,也沒有任何個人利害關(guān)系。
4、我們是依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》(gb/t50291—1999)的規(guī)定進(jìn)行分析,形成意見和結(jié)論,撰寫本估
價報告。
5、我們已對本估價報告的估價對象進(jìn)行了實地查勘。
6、我們在本估價項目中沒有得到本公司以外的他人的重要專業(yè)
幫助。
報告編制人員 資格及證號 簽名蓋章
劉曉娣 中國注冊房地產(chǎn)估價師
估價師注冊證號:1120040062 于 紅 中國注冊房地產(chǎn)估價師
估價師注冊證號:1120050057 武秒珍
楊麗穎
北京市房山區(qū)良鄉(xiāng)金光北街 1 號北京華素制藥股份有限公司工業(yè)房地產(chǎn)抵押估價報告
估價的假設(shè)和限制條件
1、本次估價是以估價對象能夠按照法定用途和現(xiàn)狀最高最佳用
途持續(xù)有效使用為假設(shè)前提。
2、本次估價是以提供給估價機構(gòu)的估價對象房屋所有權(quán)及相應(yīng)的出讓國有土地使用權(quán)不存在共有權(quán)人,且無權(quán)屬糾紛為假設(shè)前提。
3、根據(jù)抵押當(dāng)事人提供給估價機構(gòu)的有關(guān)資料,并經(jīng)估價師了 解知悉的估價對象房屋所有權(quán)及出讓國有土地使用權(quán)在估價時點存
在抵押權(quán),本次估價以估價對象再次抵押前該抵押登記注銷為假設(shè)前
提。截至估價時點,除上述抵押權(quán)外,估價人員未知悉估價對象可能
存在的其他優(yōu)先于抵押權(quán)的法定優(yōu)先受償款。
4、本報告以委托方不存在欠繳營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅及教育
費附加、增值稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅等稅費和拖欠職工工資及勞動
保險為假設(shè)前提。
5、以依法取得的國有土地上的房屋抵押的,該房屋占用范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)同時抵押。
6、本次估價是以估價對象在估價時點及抵押期間未有任何方式的租售情況為假設(shè)前提。
7、本報告所得出的估價結(jié)果內(nèi)涵包含房地產(chǎn)、附著于房地產(chǎn)內(nèi)
部不可移動或為滿足使用功能必須配備的設(shè)施、設(shè)備的價值,不包含
可移動的家具等生活物品的價值。
8、設(shè)定估價對象為符合法律、法規(guī)規(guī)定,在市場上可轉(zhuǎn)讓和可
進(jìn)行抵押登記的房地產(chǎn)為限制條件。
9、估價結(jié)果為估價對象在 2011 年 7 月 28 日的公開市場價值減
去估價師已知悉的法定優(yōu)先受償款,其公開市場價值為在估價時點時的下列交易條件下最可能實現(xiàn)的價格:(1)交易雙方是自愿地進(jìn)行交易的;(2)交易雙方進(jìn)行交易的目的是追求自身利益的最大化;(3)交易雙方具有必要的專業(yè)知識,并了解交易對象;(4)交易雙方掌握必要的市場信息;
北京市房山區(qū)良鄉(xiāng)金光北街 1 號北京華素制藥股份有限公司工業(yè)房地產(chǎn)抵押估價報告(5)交易雙方有較充裕的時間進(jìn)行交易;(6)不存在特殊買者的附加出價。
10、一旦發(fā)生抵押人不能履行債務(wù),抵押權(quán)人須將抵押物拍賣清
房地產(chǎn)估價報告案例篇二
房地產(chǎn)評估報告范例
一、房屋產(chǎn)權(quán)人(單位)：×××
二、估價目的：拆遷補償價格評估
三、估價日期：二00二年四月八日到二00二年四月十五日
四、估價時間：二00二年四月十五日(趨于拆遷日)
五、估價依據(jù)
1.中華人民共和國《城市房地產(chǎn)管理法》
2.中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》;
3.評估委托書：
4估價評估人員勘察了解的情況;
5.房屋所有權(quán)證(新北全字00311100號);
6.國務(wù)院《城市房屋拆遷管理條例》、《新鄉(xiāng)市城市拆遷賠償標(biāo)準(zhǔn)》。
六、估價原則：本評估報告在遵循公正、公平、公開原則的前提下，結(jié)合評估目的和評估物業(yè)具體情況，具體遵循估價時點原則、最高最佳使用原則、替代原則。
七、估價方法：根據(jù)估價的特點和實際情況，本報告采用市場比較法和收益還原法對拆遷評估房地產(chǎn)進(jìn)行整體性評估，至于部分無證構(gòu)筑物、墻體及其占用的土地已包含在內(nèi)，未單列其價值。另外雖然在本報告中未完全采用新鄉(xiāng)市人民政府有關(guān)拆遷條例的補償指導(dǎo)價，這是因為待拆遷房屋的裝飾、裝修及層高未在指導(dǎo)價中予以考慮完全。本報告主要根據(jù)中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的精神進(jìn)行評估。
八、估價結(jié)果
本評估以掌握的有關(guān)標(biāo)的物的信息資料為依據(jù)，根據(jù)估價的目的，遵循評估程序，采用科學(xué)的估價方法，在認(rèn)真分析資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過周密的測算，并結(jié)合評估目的和評估經(jīng)驗，經(jīng)計算拆遷評估對象在估價時點的拆遷補償價格為：
人民幣小寫：206247元
大寫：貳拾萬陸仟貳佰肆拾柒元
九、評估價格有效期
本報告評估時效為半年，自二00二年四月十五日起生效。隨著時間的推移，房地產(chǎn)市場狀況和評估對象自身情況發(fā)生變化，評估對象的市場價值將發(fā)生相應(yīng)的變化，評估結(jié)果也需做相應(yīng)調(diào)整。
十、評估價格應(yīng)用范圍
該評估報告結(jié)果僅供拆遷部門補償時參考，不做其它用途。
十一、估價的假設(shè)和限制條件
1.估價假設(shè)條件
我們評估的價值是現(xiàn)時價，及在估價時點對拆遷評估對象進(jìn)行補償?shù)膮⒖純r格，假設(shè)：
(1)有自愿銷售的賣主和自愿購買的買主;
(2)該物業(yè)可以在公開市場上自由轉(zhuǎn)讓;
(3)有一個適當(dāng)?shù)钠陂g完成交易，可以通盤考慮物業(yè)性質(zhì)和市場情形進(jìn)行議價;
(4)不考慮特殊買家的額外出價。
2.限制條件
(1)對于房產(chǎn)的建筑面積等有關(guān)收據(jù)，均以委托方提供的房產(chǎn)證為法律依據(jù)，對于土地面積委托方未提供有關(guān)土地資料。
(2)本報告中的拆遷補償價，是指估價結(jié)果專供拆遷人與補拆遷人協(xié)商被拆遷房屋補償價格的房地產(chǎn)估價，不包括搬遷補助費、拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補償價格。
(3)未經(jīng)評估單位書面同意，本報告的全部或部分及任何相關(guān)資料均不允許在任何公開發(fā)表的文件、通告或聲明中引用，本報告的解釋權(quán)歸評估單位所有。
十二、特別聲明
1.本評估報告中的分析、意見和結(jié)論是人們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受本估價報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。
2.我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個人利害關(guān)系或偏見。
3.我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》和國務(wù)院《城市房屋拆遷條例》進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價報告。
4.我們已對本估價報告中的估價對象進(jìn)行了實地查勘，并對標(biāo)的物現(xiàn)場勘察的客觀性、真實性、公正性承擔(dān)責(zé)任。但評估人員對評估標(biāo)物的勘察限于標(biāo)的物的外觀和使用情況狀況。除非另有協(xié)議，評估人員不承擔(dān)對評估標(biāo)的物建筑結(jié)構(gòu)質(zhì)量進(jìn)行調(diào)查的責(zé)任，和其被遮蓋、未暴露及難于接觸到的部分進(jìn)行檢視的責(zé)任。
5.沒有人對本估價報告提供了重要專業(yè)幫助。
估價分析說明部分
一、估價物概況
本報告評估的標(biāo)的物為一座位于新鄉(xiāng)市勝利路xx號的房地產(chǎn)，房屋所有權(quán)屬于xxx，該人持有新鄉(xiāng)市人民政府頒發(fā)的房屋所有權(quán)證(新房權(quán)證字xxxxx號)，評估的具體范圍為房屋所有權(quán)證所載的建筑物及部分與之配套的構(gòu)筑物及占用范圍內(nèi)的土地。
2.位置座落及環(huán)境狀況
評估標(biāo)的物座落于新鄉(xiāng)市勝利路xx號(xx號與xx交叉口)，該房屋南臨xxx、北臨xx商業(yè)鋪面，門前為我市主干道勝利路，屬新鄉(xiāng)市二級區(qū)段(按原劃分區(qū)域標(biāo)準(zhǔn))該建筑后面(即東側(cè))為住宅房，監(jiān)衛(wèi)河河道。評估房地產(chǎn)屬于正在出租的營業(yè)性用房，地處新鄉(xiāng)市市級商業(yè)服務(wù)，房屋利用率極高，是理想的房地產(chǎn)投資、經(jīng)商場所。
3.建筑物基本狀況描述
評估標(biāo)的物為一幢二層磚混結(jié)構(gòu)建筑物。建筑時間為1981年，目前底層為出租商業(yè)經(jīng)營場所，前墻粘貼古式仿磚瓷片，二層是前墻掛招牌，雙開玻璃彈簧門，一層地面鋪設(shè)花崗巖地板，墻壁貼紋布，頂層為輕鋼龍骨吊頂，后為了經(jīng)營方便設(shè)方格木棚，門框已經(jīng)裝飾修飾，并有磨砂單開門。二層目前為商業(yè)經(jīng)營人的住所、屬于出租，地面鋪設(shè)普通地板磚，內(nèi)墻888涂料抹平，部分粘貼壁紙，空間經(jīng)磨砂玻璃隔開，予制過梁，現(xiàn)澆頂，二層設(shè)室外樓梯，由于該建筑物曾改造過，為經(jīng)營和使用方便，樓梯靠南及二層?xùn)|墻已經(jīng)全封閉(含頂層臨時)經(jīng)評估 人的現(xiàn)場勘測及調(diào)查了解，評估房產(chǎn)北墻長為8.35米，臨街前墻為6.45米，建筑總面積(產(chǎn)權(quán)證)為78.90平方米于該幢建筑物經(jīng)過二次裝修使用及維護(hù)情況較好，根據(jù)新鄉(xiāng)市人民政府《房屋拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)》之規(guī)定，房屋成新率為九成新。
二、估價程序
1.專業(yè)人員組織評估小組，擬定評估工作方案。
2.核定與估價對象有關(guān)的圖紙、資料等有關(guān)文件。
3.對評估標(biāo)的物所占地域、地形、地貌、位置、建筑結(jié)構(gòu)等進(jìn)行勘察。
4.評估測算，撰寫提交評估報告。
三、評估方法的選擇
因目前市場上同類型房地產(chǎn)交易安全較多，選用市場比較法進(jìn)行評估較好。又因為該營業(yè)房目前為出租收益房屋，所以又可以采用還原法進(jìn)行評估，最后將上述兩種方法的估價結(jié)果加以權(quán)重并計算，便得出拆遷標(biāo)的物的價格。
四、評估測算過程
(一)市場比較法
1.市場比較法公式：市場比較法是指在求取估價對象，房地產(chǎn)的價格時，將估價對象房地產(chǎn)與在較近時期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)加以比較對照，從已經(jīng)發(fā)現(xiàn)交易的類似房地產(chǎn)的既知價格，修正得以估價對象房地產(chǎn)最可能實現(xiàn)的合理價格的一種估價方法，其基本公式為：
待估房地產(chǎn)價格=交易實例價格×交易情況修正×交易日期修正×區(qū)域因素修正×個別因素修正
2.選擇可比案例
經(jīng)篩選，確定以a、b、c、d四個交易為可比案例。
案例
項目位置及所處區(qū)域類別用途建筑結(jié)構(gòu)所在層次交易時間售價
(元/平方米)
a平原路及勞動路交叉口營業(yè)磚混六層1-2/62000.43250
b勝利路與姜莊街交叉口營業(yè)磚混六層1/61999.83100
c人民路東段營業(yè)磚混六層1/62000.42900
d新鄉(xiāng)市舊城區(qū)東關(guān)大街營業(yè)磚混六層1/62000.82600
3.估價計算
(1)交易情況修正
可比實例a、c、d的交易價格均屬產(chǎn)開發(fā)公司售價，價格較正常，可比實例b為非正常交易，應(yīng)作適當(dāng)修正，設(shè)估價對象的交易價格指數(shù)為100，得出可比實例a、c、d的交易價格指數(shù)為100，b的交易價格指數(shù)為95。
(2)交易日期修正
實例a、c、d的交易日期均為2000年，實例b的交易日期為1999年，由于近一年來2000-2001年房地產(chǎn)營業(yè)房銷售市場基本無變化，無需進(jìn)行交易日期修正，設(shè)估價對象交易日期修正指導(dǎo)為100，則a、c、d交易日期修正指數(shù)為100，由于實例b發(fā)生交易時間較早，其交易日期修正指數(shù)為98。
(3)區(qū)域因素修正
因可比實例相對于估價對象在外部環(huán)境方面有所差別，如：地段、交通通達(dá)程度、繁華程度、居民區(qū)，周圍環(huán)境等因素各不相同，應(yīng)將其修正。經(jīng)比較分析，可比實例a位于勞動路與平原路交叉口，地段和繁華程度比評估對象稍強，周圍環(huán)境較適合經(jīng)營，道路通達(dá)程度較好?？杀葘嵗齜位于勝利路與姜莊交叉口，地段和繁華程度比評估對象較優(yōu)，但交通通達(dá)程度不如評估對象，周圍環(huán)境和評估對象相似?？杀葘嵗齝位于人民路東段，地段和繁華程度不如評估對象，但交通通達(dá)，可比實例d位于原新鄉(xiāng)市舊城區(qū)東關(guān)街，地段、繁華程度和交通通達(dá)程度不如評估對象，所處居民區(qū)這一因素比估價對象較優(yōu)，設(shè)估價對象所在地段區(qū)域因素修正指數(shù)為100，通過列下表分析，得出可比實例a為105、b為106、c為97、d為89.5。
區(qū)域因素修正表
區(qū)域因素權(quán)數(shù)估價對象實例a實例b實例c實例d
地段0.***0
交通通達(dá)程度0.21001109510085
繁華程度0.41001051109085
居民區(qū)0.***5
周圍環(huán)境0.21001051059580
小計11021051069789.50
<4>個別因素
因構(gòu)成房地產(chǎn)本身的使用功能，質(zhì)量好壞等因素方面的差異所產(chǎn)生的價格差別，如臨街狀態(tài)、建筑結(jié)構(gòu)、裝飾裝修，使用性質(zhì)、面積、形狀等各有不同，從而影響交易價格。經(jīng)比較分析，a、b、c、d都為未經(jīng)裝修的新建房屋，其結(jié)構(gòu)都比估價對象優(yōu)，使用性質(zhì)都是營業(yè)出租，面積及形狀都比估價對象好。設(shè)估價對象的個別因素修正指數(shù)為100，通過列下表可得出a、b、c、d的個別修正因素指數(shù)分別為118、115、110、109。
個別因素修正系數(shù)表
個別因素權(quán)重估價對象實例a實例b實例c實例d
建筑結(jié)構(gòu)0.***0
裝飾裝修0.210095959595
使用性質(zhì)0.***0
臨街狀態(tài)0.21001201109085
面積形狀0.1100***0
小計11001***
<5>比準(zhǔn)價格計算
根據(jù)市場比較法計算公式，比準(zhǔn)價格計算如下表：
項目交易價格交易情況修正交易日期修正區(qū)域因素修正個別因素修正比準(zhǔn)價格
(元/平方)
a3250100/100100/100100/105100/1182623
b3100100/95100/98100/106100/1152731
c2900100/100100/100100/97100/1102718
d2600100/100100/100100/89.5100/1092655
由于以上四個比準(zhǔn)價格較接近，求其算術(shù)平均值即為對象價格：
2632+2732+3718+2655
估價對象單價=———————————=2682元/平方米
估價對象價格=2682×78.9=211609
<二>收益還原法
1.收益還原法(稱收益法)是一種運用恰當(dāng)?shù)倪€原利率，將未來的純收益折算為現(xiàn)值的估價方法，其基本公式為：
v=a/r[1-1/(1+r)n]
式中：v為房地產(chǎn)價格
r為還原利率
n為未來可取得收益的年限
運用此方法評估時，其純收益和還原利率的確定十分關(guān)鍵，在確定純收益時，我們既考慮物業(yè)的實際，更考慮物業(yè)的客觀收益，即排除實際收益中屬于特殊的、偶然的要素后所得到的一般正常收益。
2.資料的收集及參數(shù)的選擇
通過調(diào)查，分析收集有關(guān)資料如下：
(1)按照新鄉(xiāng)市不同區(qū)段房屋租賃狀況，測算房屋租金水平，確定房地產(chǎn)總租金2300元。
(2)房地產(chǎn)稅(房產(chǎn)稅、營業(yè)稅、城建稅教育費附加)取提總收入的17.5%。
(3)修繕費按房屋現(xiàn)值的3%。
(4)年折舊費按房屋重置價的1.5%計算。
(5)保險費為房屋現(xiàn)值的3‰。
(6)管理費按年租金的3%計算。
3.計算總收益=12×2300元/月=27600元
4.計算總費用
(1)房地產(chǎn)稅
房地產(chǎn)稅=56400×17.5%=4830元
(2)管理費：
管理費=56400×3%=828元
(3)修繕費：
房屋折舊費=830元/平方米×1.5%×21×78%=20628平方米
房屋現(xiàn)值=830×78.9-20628=44859元
修繕費=44859×2%=897元
(4)折舊費:
折舊費=830×1.5%×78.5=982元
(5)保險費:
保險費=44859×3%=134元
(6)總費用:
總費用(1)+(2)+(3)+(4)+(5)=4830+828+987+982+134=7671元
5.年純收益
年純收益(a)=年總收益-年總費用=27600-7671=19929元
6.確定房地產(chǎn)的綜合還原利率
還原利率的確定我們采用安全利率加風(fēng)險調(diào)整值的辦法確定.根據(jù)中國人民銀行近期發(fā)布的一年定期存款利率(安全利率)1.89%，按照影響評估對象的各種社會經(jīng)濟因素確定低風(fēng)險下的土地風(fēng)險調(diào)整系數(shù)為7%，房屋風(fēng)險調(diào)整系數(shù)為8%，利用公式：
風(fēng)險調(diào)整系數(shù)=xγ1+yγ2
其中x為土地價格在房地產(chǎn)價格中的比重，y為房產(chǎn)價格在房地產(chǎn)價格中的比重。
風(fēng)險調(diào)整系數(shù)=7%×0.6+8%×0.4=7.4%
γ=安全利率+風(fēng)險調(diào)整系數(shù)=1.89%+7.4%=9.29%
7.計算房地產(chǎn)價格
選用計算公式
a
v=— × [ 1 — ———— ]
r
(1+r)n
n為房屋使用年限，該拆遷評估房屋為磚混結(jié)構(gòu)，非生產(chǎn)用房按規(guī)定經(jīng)濟耐用年限為50年，該房屋建于1981年，已使用21年，則尚可使用年限n=50-21=29。將上述有關(guān)參數(shù)代入公式可得：
119
v=——— × [ 1 — —————— ]=198204
9.29%
(1+9.29%)29
(三)通過以上兩種估價方法的不同運用，用市場比較法評估得出的房地產(chǎn)價值為211609元，用收益還原法評估得出的房地產(chǎn)價值為198204元。根據(jù)房地產(chǎn)估價規(guī)范的要求，取市場比較法估價結(jié)果權(quán)重值為0.6，取收益還原法評估結(jié)果權(quán)重值為0.4，綜合得出評估房地產(chǎn)價值為：
211609×0.6+198204×0.4=206247
房地產(chǎn)估價報告案例篇三
房地產(chǎn)估價報告
估價項目名稱：濟南市歷下區(qū)甸柳新村三區(qū)11號樓2單元202室
委托方：吳錫仁
估價方：
估價人員：
估價作業(yè)日期：2010年10月14日至2010年10月14日
估價報告編號：
１
目 錄
一、致委托方函
二、估價師聲明
三、估價的假設(shè)和限制條件
四、估價結(jié)果報告
五、附件
２
致 委 托 方 函
吳錫仁：
受您委托，我們秉承獨立、客觀、公正、科學(xué)的原則，對濟南市歷下區(qū)甸柳新村三區(qū)11號樓2單元202室房地產(chǎn)（建筑面積為46.27平方米）的市場價值進(jìn)行了評估測算，最終確定估價對象在估價時點2010年10月14日的市場價值為 元，人民幣大寫: 萬元整；單位建筑面積價格為 元/平方米。
此致
隨函附奉評估報告
濟南世紀(jì)華邦房產(chǎn)信息咨詢有限公司
二0一0年十月十四日
３
估 價 師 聲 明
我們鄭重聲明： 我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準(zhǔn)確的。2 本估價報告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個人利害關(guān)系或偏見。我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價報告。
我們已對本估價報告中的估價對象進(jìn)行了實地查勘并作了記錄。沒有人對本估價報告提供了重要專業(yè)幫助。7 委托方對其所提供資料的真實性、準(zhǔn)確性負(fù)責(zé)。
8、使用本報告，請注意估價的假設(shè)和限制條件及報告說明。
估價師簽名
４
估價的假設(shè)和限制條件
1、委托估價方對其所提供的申報資料及相關(guān)資料、各種數(shù)據(jù)的真實性和可靠性負(fù)責(zé)，并承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。若由于委托估價方提供虛假的情況和資料致使房地產(chǎn)估價結(jié)果失實，委托估價方應(yīng)負(fù)完全責(zé)任。
2、本估價報告中所采用計算的土地使用權(quán)面積、房屋建筑面積是依據(jù)委托方所提供的資料中所顯示的，其真實性準(zhǔn)確性由委托方負(fù)責(zé)。
3、任何有關(guān)估價對象的運作方式，程序應(yīng)符合國家、地方的有關(guān)法律。法規(guī)、文件、政策等，特別是符合建設(shè)、規(guī)劃、房地產(chǎn)主管部門所頒布的法律、法規(guī)、文件、政策等。在估價時點的房地產(chǎn)市場為公開、平等、自愿的交易市場。
4、本報告所估價的房地產(chǎn)抵押價值，是在估價時點時的正常的經(jīng)濟環(huán)境下，在正常的市場價格的基礎(chǔ)上的估價價格。但由于房地產(chǎn)抵押擔(dān)保的時間的延續(xù)性，本報告未考慮未來市場變化風(fēng)險和短期強制處分等因素對房地產(chǎn)抵押價值的不利影響。在短期強制處分的情況下，房地產(chǎn)的處分價格一般要低于房地產(chǎn)正常的市場價格。
5、本報告僅供所述評估目的提供參考依據(jù)，未經(jīng)同意，不得用作其他用途。
５
6、本房地產(chǎn)估價結(jié)果報告及其相關(guān)的房地產(chǎn)估價技術(shù)報告有效期為一年，即從2010年10月14日至2010年10月13日。在報告有效期內(nèi)，如果房地產(chǎn)的作價標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生重大變化，并對房地產(chǎn)價值產(chǎn)生明顯影響時，應(yīng)重新進(jìn)行估價。
６
房地產(chǎn)估價結(jié)果報告
一、委托方：吳錫仁
二、估價方：濟南世紀(jì)華邦房產(chǎn)信息咨詢有限公司
三、估價對象：
1、權(quán)屬狀況
估價對象為歷下區(qū)甸柳新村三區(qū)11號樓2單元202室房地產(chǎn)，《房屋所有權(quán)證》號為：濟房權(quán)證 字第 號；產(chǎn)別：私有房產(chǎn)；設(shè)計用途為住宅；房屋所有人為
2、建筑物狀況
歷下區(qū)甸柳新村三區(qū)11號樓為混合結(jié)構(gòu)6層建筑，建成于1985年，外墻為水刷石，設(shè)計用途為住宅。
3、估價對象房屋狀況
估價對象為歷下區(qū)甸柳新村三區(qū)11號樓2單元202室房地產(chǎn)，建筑面積為46.27平方米。室內(nèi)未裝修，水、電齊全，煤氣入戶
4、地理位置與周圍環(huán)境
估價對象位于歷下區(qū)甸柳新村三區(qū)11號樓，周邊有三慶燕柳園、中潤世紀(jì)城、吉祥苑小區(qū)等高檔社區(qū)，以及銀座超市、東外環(huán)小
７ 商品市場、甸柳吉祥苑菜市場、山東銀座圣洋物流中心、魯全農(nóng)貿(mào)市場等場所。項目文化教育配套條件優(yōu)越。周邊有燕山小學(xué)、甸柳一小、甸柳一中、燕山中學(xué)、以及省旅游學(xué)校和山東政法學(xué)院、山東經(jīng)濟學(xué)院等各大知名高校。18路、49路、k50、k96、119路公交車通達(dá)，交通方便。
四、估價目的：為房地產(chǎn)贈與及買賣提供價值參考依據(jù)
五、估價時點：2010年10月14日
六、價值定義：
本報告中所稱的房地產(chǎn)的市場價格是指委估房地產(chǎn)在估價時點對應(yīng)于本報告書所列估價目的及估價的假設(shè)和限制條件下的市場價格。房地產(chǎn)的市場價格是指房地產(chǎn)的交換和買賣是在公開和競爭的市場上進(jìn)行的，而且買賣雙方都是慎重、平等、自愿的行為，其價格是公允的。
由于委估房地產(chǎn)是由土地和房屋兩部分組成，本報告書所稱的房地產(chǎn)市場價格是指該房地產(chǎn)的綜合價值，包括房屋建筑占用土地使用權(quán)的分?jǐn)們r值、房屋建筑的價值及基礎(chǔ)配套設(shè)施的分?jǐn)們r值。對于土地是按住宅用地土地使用權(quán)限價值進(jìn)行評估的，而房屋建筑則是按所有權(quán)價值進(jìn)行評估的。
七、估價依據(jù)：
1、國家建設(shè)部、國土資源部及濟南市人民政府頒發(fā)的有關(guān)政策、８ 法規(guī)文件；
2、中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》；
3、委托方提供的房屋所有權(quán)證；
4、濟南市基準(zhǔn)地價等相關(guān)資料；
5、評估人員現(xiàn)場勘察獲取的數(shù)據(jù)和資料。
八、估價原則：
本估價報告在遵循客觀、公正、科學(xué)、合理的基本原則下，結(jié)合估價目的對估價對象進(jìn)行估價。具體依據(jù)如下估價原則：
合法原則、最高最佳使用原則、替代原則、估價時點原則。
九、估價方法：
根據(jù)估價目的及估價對象的狀況，分別采取不同的估價方法。估價方法通常有市場比較法、成本法、收益法、假設(shè)開發(fā)法四種。本次對房地產(chǎn)抵押價值進(jìn)行評估，宜采用 法估價。先求取假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值，然后再減去房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款。
成本法是在估價時點以開發(fā)或建造估價對象所需要的各項成本費用之和為基礎(chǔ)，再加上正常利潤和稅金，得出估價對象的重置價格，然后再扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。
十、估價結(jié)果：
估價人員根據(jù)估價規(guī)范，采用了科學(xué)的估價方法，在現(xiàn)場勘察的
９ 基礎(chǔ)上，經(jīng)過認(rèn)真測算，最終確定估價對象在估價時點2010年10月14日的市場價值為 元，人民幣大寫: 萬元整；單位建筑面積價格為 元/平方米。
十一、估價人員
十二、估價作業(yè)日期：
2010年10月14日至2010年10月14日
十三、估價報告應(yīng)用的有效期： 2010年10月14日—2011年10月13日
濟南世紀(jì)華邦房產(chǎn)信息咨詢有限公司
二0一0年十月十四日
１０
附件
１１ 《房屋所有權(quán)證》復(fù)印件
房地產(chǎn)估價報告案例篇四
房地產(chǎn)估價報告
評估項目名稱： 麗江花園
委托方:華森地產(chǎn)
評估方：五人資產(chǎn)評估小組
評估人員：賴亦棟 孫堅 吳慶喻 胡榮江 蘇乘
評估作業(yè)日期：2005/06/12--2005/06/30
評估報告編號：贛估字號第20050630號
目 錄
一、致委托方函 ……………………………………3
二、估價師聲明 ……………………………………4
三、估價的假設(shè)和限制條件 ………………………5
四、估價結(jié)果報告 …………………………………6
五、估價技術(shù)報告 …………………………………9
致委托方函 華森地產(chǎn) ：
受貴方委托，我所組織估價人員，于2005年6月12日至2005年6
月30日，根據(jù)委托目的，遵循國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》，經(jīng)現(xiàn)
場勘驗和社會調(diào)查，采用市場比較法對所在濱江大道與五洲大道交
匯處東側(cè)的麗江花園市場現(xiàn)值進(jìn)行了評估。
經(jīng)評估，估價對象建筑面積5326平方米，占地面積8953平方米。
總建筑面積36688平方米,在估價時點2005年6月30日每套的市場價
評估總值為219380.38元，人民幣大寫：貳拾壹萬玖仟叁百捌拾元左 右，平均每平方米建筑面積1755.043元。
現(xiàn)將評估情況及結(jié)果報告給你們。
五人資產(chǎn)評估小組
法人代表：賴亦棟 2005年6月23日
估價師聲明
我們鄭重聲明：
我們在本評估報告中陳述的事實是真實的和準(zhǔn)確的。
本評估報告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本評估報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。
我們與本評估報告中的評估對象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個人利害關(guān)系或偏見。
我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本評估報告。
我們已對本評估報告中的評估對象進(jìn)行了實地查勘 6 沒有人對本評估報告提供了重要專業(yè)幫助
參加估價的注冊房地產(chǎn)估價師：吳慶喻 孫堅
2005/06/30 估價的假設(shè)和限制條件
1、本次估價以估價對象為合法房地產(chǎn)，即已依法取得房屋所有
權(quán)和土地使用權(quán)，且未設(shè)定他項權(quán)利為假設(shè)前提。
2、估價對象所占土地使用權(quán)類別為劃撥，估價中是以出讓方式 獲得（即已向政府補交了土地出讓金）為假設(shè)前提。
3、本次估價是以估價對象現(xiàn)狀和轉(zhuǎn)讓后用途不確定，但受當(dāng)?shù)卣畬Ρ镜囟纬鞘幸?guī)劃政策的限制為前提。
4、本次估價是以委托方提供的全部資料和數(shù)據(jù)是真實有效的為假設(shè)前提。
5、本次估價結(jié)果為估價對象在估價時點上的本地區(qū)社會正常交易的市場價格，是以市場上存在著自愿購買者為假設(shè)前提。
6、估價對象具體交易額在市場相對穩(wěn)定即價格不會發(fā)生較大變動的一定時間內(nèi)交易時，由轉(zhuǎn)讓雙方依據(jù)本結(jié)果協(xié)商確定。
7、本估價報告僅為估價目的之用，不得他用。未經(jīng)本所許可，本報告不得公開發(fā)表。
房地產(chǎn)估價結(jié)果報告
（一）委托方：江西華森房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
法定代表人：黃振森先生
地 址：濱江大道與五洲大道交匯處東側(cè)
（二）估價方
單位名稱：五人資產(chǎn)評估小組
法人代表：賴亦棟
資格等級：國家壹級
地 址：***************
（三）估價對象
本次估價對象為贛州市麗江花園的一棟商品樓，該房地產(chǎn)坐落于濱江大道與五洲大道交匯處東側(cè)，屬華森地產(chǎn)所有，建成于2004年，建筑面積5326平方米，占地面積8953平方米?？偨ㄖ娣e36688平方米，建筑密度36.2%，容積率5，綠化率30.3%，使用年限為70年，小區(qū)由3棟12層、3棟15層高層組合，全部采用框架結(jié)構(gòu)，戶戶坐北朝南、坐擁江景，高速電梯直達(dá)到戶，周邊配套完善，交通便捷，一面臨街，又面臨章江.具體位置比較優(yōu)越，是江西華森房地產(chǎn)開發(fā)有限公司為成功人士傾心打造的贛州首家小高層花園住宅區(qū)。
（四）估價目的
委托方擬將估價對象進(jìn)行市場轉(zhuǎn)讓，委托評估其市場現(xiàn)值，為委托方提供市場交易價格參考依據(jù)。
（五）估價基準(zhǔn)日 2005年06月
（六）價值定義
估價房地產(chǎn)的市場買賣價值，采用公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)。
（七）估價依據(jù)
1、國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》；
2、房地產(chǎn)估價委托書；
3、房地產(chǎn)估價合同書；
4、政府部門有關(guān)計價和稅費標(biāo)準(zhǔn)及目前本地區(qū)房地產(chǎn)價格信息；
5、委托方提供和估價人員現(xiàn)場勘驗調(diào)查取得的全部資料。
（八）估價原則
1、合法原則
2、替代原則
3、最高最佳使用原則；
4、估價時點原則；
5、客觀、公正、公平原則。
（九）估價方法
（根據(jù)估價目的和估價對象實況及本地區(qū)房地產(chǎn)交易市場情況，確定采用市場比較
進(jìn)行本次估價。
1、估價基本思路：分別按照上述兩種方法對估價對象的價值進(jìn)行估算，然后對兩種方法分別求取的估價結(jié)果進(jìn)行加權(quán)平均，求得最終評估值。
2、市場法的技術(shù)思路是：搜集多個市場上類似房地產(chǎn)交易實例，選取可比實例與評估對象進(jìn)行比較，對其交易時間、交易情況、區(qū)域因素、個別因素等進(jìn)行修正后測算出比準(zhǔn)價格，求取估價對象的評估值。
（十）估價結(jié)果
估價人員根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價方法和工作程序，結(jié)合估價經(jīng)驗對估價對象進(jìn)行分析、測算，確定贛州市麗江花園（建筑面積5326平方米，占地面積8953平方米)，在估價時點2005年6月30日每套的市場價評估總值為219380.38元，人民幣大寫：貳拾壹萬玖仟叁百捌拾元左右，平均每平方米建筑面積1755.043元。
（十一）估價人員
參加估價人員：賴亦棟 孫堅 吳慶喻 胡榮江 蘇乘 項目評估負(fù)責(zé)人：賴亦棟(組長)領(lǐng)導(dǎo)審簽：黃敬寶老師
（十二）估價作業(yè)日期
2005年06月12日至2005年06月30日
（十三）估價報告應(yīng)用的有效期
本估價報告有效期為一年，即自2005年06月30日至2006年07月1
日止。在有效期內(nèi)如房地產(chǎn)價格發(fā)生較大變動，該結(jié)果應(yīng)隨之調(diào)整。房地產(chǎn)估價技術(shù)報告
（一）個別因素分析
該房地產(chǎn)建筑為框架結(jié)構(gòu)，按小高層花園住宅設(shè)計，外形設(shè)計花園小區(qū)，一層正面為全玻門窗，二至四層正面與西面為藍(lán)色玻璃幕墻。一層為大廳，裝修檔次比較高，藝術(shù)吊頂，裝有豪華裝飾燈，大廳內(nèi)柱、隔斷、樓梯扶手均為不銹鋼或金箔板裝飾；內(nèi)墻、樓梯踏步為大理石貼面，一層地面及二層走廊地面為花崗巖；磨光地面磚，辦公用房為木質(zhì)墻裙、門窗套，磨光瓷磚地面；二層以上均為雙層保溫鋁合金窗，夾板門；水、電、暖、空調(diào)配套。三層以上都用彩色涂料粉刷，窗為鋁合金窗，臨街臥室窗為雙層隔音玻璃，閉路電視，雙電話、寬帶網(wǎng)、電源入戶，有安全防范系統(tǒng)：紅外線防范系統(tǒng)、可視樓宇對講系統(tǒng)、小區(qū)一卡通系統(tǒng)，而且是贛州市唯一有公共垂直交通工具--電梯。
（二）區(qū)域因素分析
估價對象地處贛州市五洲大道與八一四大道交匯處，系贛州市城郊地段范圍，交通便利，周圍商業(yè)環(huán)境較好。估價對象具體位于贛州市五洲大道與八一四大道交匯處，往南與贛州火車站相交，東面是東環(huán)市路，西側(cè)為八一四大道和章江，北側(cè)為贛南摩托車到市場和贛南貿(mào)易廣場，南臨贛州火車站和贛州大橋。該房地產(chǎn)坐落位置優(yōu)越，特別是隨著贛州市城市改造建設(shè)，該處將成為本城區(qū)比較舒舍的居住地段。
（三）市場背景分析
贛州市五洲大道與八一四大道是九十年代后逐步開發(fā)出來的，該地方的商業(yè)用房交易市場逐步活躍，隨著贛州市行政中心的南移，其價格也不斷上漲，但增長的幅度一直比較平穩(wěn)。畢竟該地段是近幾年開發(fā)出來，隨新城區(qū)的建設(shè)，預(yù)計明后兩年隨著城市的建設(shè)加快，其房地產(chǎn)價值還會進(jìn)一步增值。根據(jù)城市的規(guī)劃設(shè)計，估價對象正好在新城區(qū)建設(shè)范圍之內(nèi)，所以房地產(chǎn)的價格將會不段的攀升，房產(chǎn)交易更加的活躍。
（四）最高最佳使用分析
估價對象為中型建筑，其商品房為中高檔規(guī)模，就估價時點現(xiàn)狀而言，商品房和一層店面是其設(shè)計的最高最佳使用用途，目前其規(guī)模檔次在這一地段附近獨此一家，而且是贛州市唯一有家有公共垂直交通----電梯的花園小區(qū)，加之坐落位置比較優(yōu)越，如城市的擴建改造，八一四大道、五洲大道、濱江大道、贛州大橋從這里通過。估價對象擴建設(shè)計比較有創(chuàng)意，這些將會更加顯示其各方面的優(yōu)越性。
（五）估價方法選用
根據(jù)估價目的和估價對象類型，因評估對象未來的凈收益無法獲知，難以用其他的方法，而且有些涉及到房地產(chǎn)公司的商業(yè)機密，資料難以搜集。即：所以尋找在用途所處地區(qū)等方面與被估房地產(chǎn)相同或類似的房地產(chǎn)進(jìn)行比較修正，以求的該房產(chǎn)的價格，因此估價應(yīng)遵循相對保守的原則，故采用市場比較法和成本法進(jìn)行評估，以市場比較法為主，以成本法為輔，然后將兩種方法估價的結(jié)果進(jìn)行加權(quán)平均，求取最終評估值。
（六）估價測算過程
1、市場比較法
（1）選取可比實例（見下表）實例代號 坐落位置 用 途 建筑面積 成交單價 交易日期 交易類型 竣工時間 建筑結(jié)構(gòu) 層 數(shù) 裝修檔次 設(shè) 施 臨街狀況 a 文明大道 商住房 153 1500/㎡ 2004年7月 市場轉(zhuǎn)讓 2003年 混合 三層 中檔 中檔無暖 臨街
b
八一四大道 商住房 120㎡ 1450元/㎡ 2004年6月 市場轉(zhuǎn)讓 2003年 混合 二層 中檔 中檔無暖 臨街
c
濱江大道 商住房 110㎡
1650元/㎡ 2004年5月 市場轉(zhuǎn)讓 2004年 混合 二層 中檔
中檔無暖 臨街
使用年限 35 30 35 容積率 5 4.8 4.6（2）確定修正系數(shù) ①交易情況 經(jīng)評估調(diào)查，未發(fā)現(xiàn)交易實例的交易有什么特殊，均做正常交易看待，故無需修正。
②交易日期修正
根據(jù)調(diào)查，2003年以來，贛州商品房價格平均每月上漲1%，得出： 交易實例a交易時間修正系數(shù)=110/100=1.1 交易實例b交易時間修正系數(shù)=111/100=1.11 交易實例c交易時間修正系數(shù)=112/100=1.12
③區(qū)域因素修正
假設(shè)待估對象區(qū)域分值為100，a的分值為96，b的為94，c為105，則： 交易實例a區(qū)域修正系數(shù)=100/96=1.04 交易實例b區(qū)域修正系數(shù)=100/94=1.06 交易實例c區(qū)域修正系數(shù)=100/105=0.952
④個別因素修正
三個實例分別為二、三層，結(jié)構(gòu)、裝飾等情況比較接近，估價對象建成時間略早于可比實例，但在建筑結(jié)構(gòu)、建筑規(guī)模、設(shè)計用途、裝修標(biāo)準(zhǔn)、配套設(shè)施等方面有不同于可比實例，故需作較大修正，則（假定折現(xiàn)率為8%）
交易實例a，c的年限修正系數(shù)=[1-1/（1+8%）]/[1-1/（1+8%）]=0.9659
因為bc的容積率和待估對象的容積率不相同，假設(shè)容積率增加0.1，則房價增加2%，則：
交易實例b的容積率修正系數(shù)= 104/100=1.04
交易實例c的容積率修正系數(shù)=108/100=1.08
計算交易實例個別因素修正系數(shù)：
交易實例a的個別因素修正系數(shù)=0.9659*1.0=0.9659 交易實例b的個別因素修正系數(shù)=1.0*1.1=1.1
交易實例c的個別因素修正系數(shù)=0.9659*1.08=1.043
（3）計算比準(zhǔn)價格（見下表）項目
交易價格 1.交易日期 區(qū)域因素 個別因素 比準(zhǔn)價格（a 1500 1.0 1.1 1.04 0.9659 1657.048
b 1450 1.0 1.11 1.06 1.04 1774.31
c 1650 1.0 1.12 0.952 1.043 1834.95 評估單價=（1657.048+1774.3+1834.95）÷3 =1755.043 評估總值=1755.043*125=219380.38元
（七）估價結(jié)果確定
經(jīng)以上估價測算，結(jié)合市場調(diào)查和估價經(jīng)驗分析，認(rèn)為上述估價結(jié)果公正、合理、切合市場實際，故確定：贛州市麗江花園（建筑面積5326平方米，占地面積8953平方米)，在估價時點2005年6月30日每套的市場價評估總值為219380.38元，人民幣大寫：貳拾壹萬玖仟叁百捌拾元左右，平均每平方米建筑面積1755.043元。
房地產(chǎn)估價報告案例篇五
房地產(chǎn)估價理論與實務(wù)
姓
名：胡倩學(xué)
號：年
級：班
級：資源環(huán)境與城鄉(xiāng)規(guī)劃管理指導(dǎo)老師：彭賢偉
——課程結(jié)業(yè)作業(yè) 091002010015 2009級
房地產(chǎn)估價報告
估價項目名稱：貴陽市云巖區(qū)寶山北路貴州師范大學(xué)圖書館轉(zhuǎn)讓價值評估
估價委托人：貴州師范大學(xué)
估價機構(gòu)：貴陽市世紀(jì)房地產(chǎn)評估公司
估價人員：胡 倩（注冊號：123456）、朱軼彬（注冊號：456789）
估價作業(yè)日期：2012年5月15日至2012年5月20日
估價報告編號：世紀(jì)房估［2012］第80號
目 錄
一、致委托方函………………………………………………………4
二、估價師聲明………………………………………………………5
三、估價的假設(shè)和限制條件…………………………………………7
四、估價結(jié)果報告……………………………………………………9
五、估價技術(shù)報告……………………………………………………13
六、附件………………………………………………………………16 致 委 托 方 函
貴州師范大學(xué)：
本公司接受貴方的委托，我們對位于貴陽市寶山北路貴州師范大學(xué)的圖書館進(jìn)行了評估，估價的目的是：為委托人轉(zhuǎn)讓估價對象提供市場價值參考，估價時點2012年5月15日。價值類型：估價對象的公開市場價值。
在整個估價過程中，本公司估價師遵循《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)劃》即國家相關(guān)法律、法規(guī)和政策規(guī)定，經(jīng)過詳細(xì)的現(xiàn)場勘查和市場調(diào)查，遵循客觀、公正、科學(xué)、合理的原則，按照必要的估價程序，選用收益法和市場法進(jìn)行了分析和測算，確定該估價對象在估價時點的公開市場價值為：19278783.15元，大寫（人民幣）：壹仟玖佰貳拾柒萬捌仟柒佰捌捌拾叁點壹伍元，單價：1539.1元／m2。
貴陽市世紀(jì)房地產(chǎn)估價公司
法定代表人：胡倩 2012年5月20日 注冊房地產(chǎn)估價師聲明
對本報告我們特作如下鄭重聲明：
1、我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準(zhǔn)確的。
2、本估價報告中的分析，意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè) 分析，意見和結(jié)論，但受到本估價報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。
3、我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān) 當(dāng)事人沒有個人利害關(guān)系或偏見。
4、我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》進(jìn) 行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價報告。
5、注冊房地產(chǎn)估價師胡倩、全凱云已于估價時點對本估價報 告中的估價對象的建筑結(jié)構(gòu)、室內(nèi)外狀況進(jìn)行了失地查勘并進(jìn)行記錄，但僅限于估價對象的外觀與目前維護(hù)管理狀況，尤其因提供資料有限，我們不承擔(dān)對估價對象建筑結(jié)構(gòu)質(zhì)量、建筑面積數(shù)量準(zhǔn)確性和相應(yīng)權(quán)益的責(zé)任，也不承擔(dān)其他被掩蓋，未暴露及難以接觸到的部分進(jìn)行檢視的責(zé)任。
6、沒有人對本估價報告提供了重要專業(yè)幫助。
7、本估價報告中所依據(jù)的有關(guān)估價對象建筑面積和權(quán)益資 料由委托人提供，委托人應(yīng)對資料的真實、可靠性負(fù)責(zé)。
8、本估價報告公是在報告中說明的假設(shè)條件下對估價對象 正常市場價格進(jìn)行合理估算，報告中對估價對象權(quán)屬情況的披露不能作為對其權(quán)屬確認(rèn)的依據(jù)，估價對象權(quán)屬界定以權(quán)屬管理部門認(rèn)定為準(zhǔn)。
注冊房地產(chǎn)估價師：胡 倩（注冊號：123456）簽名： 注冊房地產(chǎn)估價師：朱軼彬（注冊號：456789）簽名： 估價的假設(shè)和限制條件
1、本次估價的假設(shè)前提
（1）估價對象產(chǎn)權(quán)明晰，手續(xù)齊全，可在公開市場上自由 轉(zhuǎn)讓；
（2）洽談交易期間房地產(chǎn)價值將保持穩(wěn)定；
（3）市場供應(yīng)關(guān)系、市場結(jié)構(gòu)保持穩(wěn)定、未發(fā)生重大變化 或?qū)嵸|(zhì)性改變；
（4）交易雙方都具有完全市場信息，對交易對象有必要的 專業(yè)知識；
（5）不考慮特殊賣家的附加條件。
2、未經(jīng)調(diào)查確認(rèn)或無法調(diào)查確認(rèn)的資料數(shù)據(jù)
（1）本次估價未對估價對象做建筑基礎(chǔ)和結(jié)構(gòu)上的測量和實驗；本次評估假設(shè)其基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)等方面的重大質(zhì)量問題；
（2）假設(shè)估價對象于估價時點無抵押情況或原有的抵押情況已注銷；
3、估價中未考慮的因素及一些特殊處理
（1）估價結(jié)果是反映估價對象在本次估價目的下得市場價格參考，估價時沒有考慮國家宏觀經(jīng)濟政策發(fā)生變化、市場供應(yīng)關(guān)系變化、市場結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變、遇有自然力和其他不可抗力等因素對房地產(chǎn)價值的影響，也沒有考慮估價對象將來可能承擔(dān)違約責(zé)任的事宜，以及特殊交易方式下的特殊交易價格等對評估價值的影響。當(dāng)上述條件發(fā)生變化時，估價結(jié)果一般會發(fā)生變化。（2）估價結(jié)果未考慮未來處置風(fēng)險；
（3）估價結(jié)果未考慮估價對象及其運營企業(yè)已承擔(dān)的債務(wù)、或有再無及經(jīng)營決策失誤或市場動作失當(dāng)對其價值的影響；
4、本報告使用的限制條件
（1）本報告僅為委托人提供估價對象在估價時點轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)市場價值參考，不作他用；
（2）本報告使用期限為一年。即估價目的在報告完成后的一年內(nèi)實現(xiàn)，估價結(jié)果可作對象的市場價值參考，超過一年，需生新進(jìn)行估價；
（3）本報告專為委托人所使用，未經(jīng)本公司同意，不得向委托人和估價報告審查部門之外的單位和個人提供。報告的全部或部分內(nèi)容不得發(fā)表于任何公開媒體上。
5、其他說明
（1）估價過程中遇到的不確定因素、或有事項分估價人員執(zhí)業(yè)水平和能力所能評定估算，估價人員和估價機構(gòu)對此類事項不承擔(dān)任何責(zé)任。
（2）委托人應(yīng)對所提供資料的真實性、完整性、合法性負(fù)責(zé)，如因資料失真、不完整等原因引起的后果，估價人員和估價機構(gòu)不承擔(dān)任何責(zé)任。估 價 結(jié) 果 報 告
一、估價委托人：貴州師范大學(xué)
二、估價機構(gòu)：貴陽市世紀(jì)房地產(chǎn)評估公司 住所：貴陽市白云區(qū)大壩路36號 法定代表人：胡 倩 資質(zhì)等級：一級
證書編號：建房估證字［2011］號
有效期限：2012年5月20日至2013年5月19日
三、估價對象
估價對象為貴陽市云巖區(qū)寶山北路貴州師范大學(xué)圖書館房地產(chǎn)，房屋建筑面積為 12526平方米，四、估價目的
為委托方轉(zhuǎn)讓估價對象提供市場參考價值。
五、估價時點 2012年5月15日
六、價值定義
房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價值，即為公開市場價值。
七、估價依據(jù)
本次估價依據(jù)了國家有關(guān)法律和國務(wù)院、建設(shè)部、國土資源部頒布的法律、法規(guī)和政策性文件，以及評估房地產(chǎn)的相關(guān)資料，主要有：
1、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》；
2、《中華人民共和國土地管理法》；
3、國家標(biāo)準(zhǔn)gb/t50291——1999《房地產(chǎn)估價規(guī)范》；
4、本公司掌握的房地產(chǎn)市場信息資料；
5、本公司估價師現(xiàn)場勘察及市場調(diào)查所獲得的有關(guān)資料；
6、委托方提供的《國有土地使用證》、《房屋所有權(quán)》復(fù)印件。
八、估價原則
1、合法原則
合法原則要求房地產(chǎn)估價應(yīng)以估價對象的合法權(quán)益為前提進(jìn)行。合法權(quán)益包括合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處分等方面，在合法產(chǎn)權(quán)方面，應(yīng)以房地長權(quán)屬證實和有關(guān)證件為依據(jù)；在合法使用方面，應(yīng)以城市規(guī)劃，土地用途管制等為依據(jù)；在合法處分方面，應(yīng)以法律、法規(guī)或合同（如土地使用權(quán)出讓合同）等允許的處分方式為依據(jù)；在其他方面，如評估出的價格必須符合國家的價格政策。
2、最高最佳使用原則
最高最佳李永剛是估價對象一種罪可能的使用，這種最可能的使用是法律上允許、技術(shù)上可能、財務(wù)上可行、經(jīng)過充分合理的論證，并能給予估價對象帶來最高價值的使用。它的一種具體變現(xiàn)，是以能使估價對象獲利最多的用途和開發(fā)強度來衡量。這是因為在房地產(chǎn)市場中，每位房地產(chǎn)擁有者在主觀上都試圖充分地發(fā)揮房地產(chǎn)的潛力，采用最高最佳利用方式，取得最大的收益。
3、替代原則 根據(jù)市場運行規(guī)律，在統(tǒng)一商品市場中，上平或提供的效用相同或大致相似時，價格低者吸引需求，即由兩個以上互有替代性的商品或服務(wù)同時存在時，商品或服務(wù)的價格中經(jīng)過互相影響與比較之后來決定的。房地產(chǎn)價格也同樣遵循替代規(guī)律，受其他具有相同使用價值的房地產(chǎn)，即同類型具有替代可能的房地產(chǎn)價格所牽制。換言之，具有相同使用價值、替代可能的房地產(chǎn)之間，會相互影響和競爭，是價格相互牽制而趨于一致。
4、房地產(chǎn)市場是不斷變化的，房地產(chǎn)價格具有很強的時間性，它是某一時點上的價格。在不同時點，同一宗房地產(chǎn)往往會有不同的價格。估價時點原則是指求取某一時點上，同時估價對象房地產(chǎn)的狀況通常也是以其在該時點時的狀況為準(zhǔn)。
5、獨立、客觀、公正原則
獨立、客觀、公正原則要求房地產(chǎn)估價師站在中立的立場上，評估出對各方當(dāng)事人來說均是公平合理的價格。
九、估價方法
根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（gb/t50291——1999），通行的估價方 法有市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法、基準(zhǔn)地價修正等。因估價對象為較為完整房產(chǎn)，考慮到目前與估價對象類似的房地產(chǎn)交易市場比較活躍，且類似交易案例較多，宜采用市場法進(jìn)行估價；有根據(jù)該類似房地產(chǎn)有出租收益，可以采用收益法、市場法進(jìn)行估價。
市場法是在同一供求圈內(nèi)選擇三個與估價對象用途、規(guī)模、檔次、建筑結(jié)構(gòu)相同或相近的近期交易實例作為可比實例，對影響價格的各 項因素及其影響程度進(jìn)行分析，建立估價對象與可比實例的價格可比基礎(chǔ)，并分別進(jìn)行交易狀況修正、交易日期修正、區(qū)域因素修正、個別因素修正，求取估價對象房地產(chǎn)比準(zhǔn)價格。
收益法是預(yù)測估價對象未來收益，然后利用適合的報酬率或資本化率、收益乘數(shù)，將未來收益轉(zhuǎn)換為價值來求取估價對象價值的方法。
十、估價結(jié)果
注冊估價師根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，采 用科學(xué)的估價方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過周密、細(xì)致的測算，并結(jié)合估價經(jīng)驗，確定該房地產(chǎn)在估價時點2012年5月15日的公開市場價值為人民幣：19278783.15元，大寫（人民幣）：壹仟玖佰貳拾柒萬捌仟柒佰捌捌拾叁點壹伍元 單價：1539.1元／m2。
十一、估價人員
注冊房地產(chǎn)估價師：胡 倩（注冊號：123456）注冊房地產(chǎn)估價師：朱軼彬（注冊號：456789）
十二、估價作業(yè)日期
二零一二年五月十五日起至二零一二年五月二十日
十三、估價報告應(yīng)用的有效期
自二零一二年五月二十日起至二零一三年五月十九日止。
估 價 技 術(shù) 報 告
一、估價對象實物狀況描述與分析
估價對象為貴陽市寶山北路貴州師范大學(xué)圖書館房地產(chǎn)，房屋建筑面積為12526平方米。（1）房屋用途：教學(xué)（2）建筑結(jié)構(gòu)：框架結(jié)構(gòu)
（3）外觀：估價對象所處的整體建筑物呈連體式（4）房屋樓層：五層
（5）平面布局：中央有大廳，在其周圍有藏書的隔間（6）配套設(shè)施：給水、排水、供電、通訊等配套設(shè)施完備（7）裝修狀況：簡單裝修
二、估價對象描述與分析
位于貴陽市寶山北路116號，圖書館總層數(shù)為五層。距離噴水池800米；周邊有師大附中、師大幼兒園等；11路、17路、4路、61路、253路、26路、69路、10路、42路、12路等，交通非常便捷。
三、估價對象權(quán)益描述與分析
完全產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)。
四、估價方法適用性分析
根據(jù)估價對象的具體狀況，在對其進(jìn)行實地勘察和類似房地產(chǎn)調(diào)查后，估價人員認(rèn)真分析了影響估價對象價值的相關(guān)因素，考慮到目前與估價對象類似的房地產(chǎn)交易市場不活躍，且類似交易案例較少，故確定采用成本法和假設(shè)開發(fā)法作為本次評估的方法。
成本法的理論依據(jù)是生產(chǎn)費用價值論：商品的價格是根據(jù)其生產(chǎn)所必要的費用決定的。
假設(shè)開發(fā)法是根據(jù)估價對象預(yù)期開發(fā)玩成后的價值來求取估價對象價值的方法。具體的說，假設(shè)開發(fā)法是預(yù)測估價兌現(xiàn)開發(fā)完成后的價值和后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得的利潤，然后將開發(fā)完成后的價值減去后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤來求取估價對象價值的方法。
四、估價測算過程
（一）假設(shè)開發(fā)法
估圖書館2012年5月15日的建筑物重置價格。圖書館共五層，總建筑面積為12526m2，建筑結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，并調(diào)查到該重置價格所需要的有掛數(shù)據(jù)如下：建筑安裝工程費為1200元／m2，專業(yè)費用為建筑安裝工程費的6%，管理費用為建筑安裝工程費和專業(yè)費之和的3%，銷售費用為售價的3%，投資利息：開發(fā)經(jīng)營期為2年，費用第一年投入60%，第二年投入40%；年利率為5.76%，銷售稅費為售價的5.53%，開發(fā)利潤為投資利潤的20%。解:設(shè)該圖書館的重新構(gòu)建總價值為v，估算如下：
1、建筑安裝工程費=1200*12526=15031200元
2、專業(yè)費用=15031200*6%=901872元
3、管理費=（901872+15031200）*3%=477992.16元
4、銷售費=v*3%
5、以上4項之和=16411064.16+0.03v
6、投資利息=（15031200+901872+477992.16+0.03v）*［60%*（1+5.76%）＾1.5+40%*（1+5.76%）＾0.5-1］=（16411064.16+0.03v）*0.06=984663.85+0.0018v元
7、銷售稅費=v*5.53%
8、開發(fā)利潤=（984663.85+0.0018v）*20%=196932.77+0.00036v元
9、v=16411064.16+0.03v+984663.85+0.0018v+0.0553v+1969 32.77+0.00036v元
v=19278783.15元
建筑物重置單價=1539.1元／m2
（二）收益法
圖書館是1989年建成的，假設(shè)使用期限為70年，那么到2012年已使用了23年，還剩47年，日過出租的話，預(yù)測圖書館正常情況下每年的凈收益為563829.78元，該嘞房地產(chǎn)的報酬率為1.375%，計算圖書館的收益價值。
解：該圖書館的收益價值計算如下： v=a／y［1-1／(1+y)^n］
v=563829.78／1.375%*［1-1／(1+1.375%)^47］=19272727.27元
建筑物重置單價=1538.62元／m2
附 件
1、估價對象《房屋所有權(quán)證》（復(fù)印件）
2、估價對象《國有土地使用權(quán)證》（復(fù)印件）
3、委托人身份證（復(fù)印件）
4、失地查勘相片（原件）