物業(yè)調(diào)研報(bào)告題目（熱門(mén)23篇）

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    物業(yè)調(diào)研報(bào)告題目篇一
    20__年4月到8月，我局在市、區(qū)政府部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)下，積極與住建、環(huán)保、城管執(zhí)法、工商質(zhì)檢、公安消防和各街道辦事處、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、社區(qū)居委會(huì)、業(yè)主代表等相關(guān)單位聯(lián)系人，對(duì)住宅小區(qū)物業(yè)管理情況進(jìn)行了調(diào)研。調(diào)研組深入到20多個(gè)不同特點(diǎn)的物業(yè)小區(qū)進(jìn)行了實(shí)地調(diào)查走訪;分別召開(kāi)了8次物業(yè)服務(wù)企業(yè)代表座談會(huì)、10次業(yè)主委員座談會(huì)。
    一、基本情況。
    物業(yè)管理工作起步較晚，物業(yè)管理總體水平較低，主要以三種模式推行：
    (1)近幾年開(kāi)發(fā)修建的商品房、綜合樓基本推行了專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理模式，占30%;。
    (4)其余小區(qū)和老舊住宅無(wú)物業(yè)服務(wù)和管理，占30%。
    二、工作開(kāi)展情況。
    一是加強(qiáng)了制度建設(shè)。根據(jù)國(guó)家和省、市的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合實(shí)際，先后制定了《前期物業(yè)和保障性住房物業(yè)企業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》、《物業(yè)企業(yè)招投標(biāo)制度》、《物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)》、《維修資金收繳使用辦法》等制度。通過(guò)具體制度的建立和落實(shí)，基本保障了物業(yè)管理工作的開(kāi)展。
    二是推行了“菜單式”物業(yè)收費(fèi)服務(wù)模式。制定了《物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)》，將物業(yè)服務(wù)內(nèi)容劃分6個(gè)等級(jí)、6個(gè)小項(xiàng)，服務(wù)企業(yè)按對(duì)應(yīng)物業(yè)收費(fèi)菜單中的等級(jí)服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行服務(wù)和收費(fèi)，基本做到了業(yè)主期望的“質(zhì)價(jià)相符”。
    三是抓了樣板示范工程。出臺(tái)了《物業(yè)管理示范小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)》，對(duì)創(chuàng)建示范項(xiàng)目活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo)，截至目前，共推行50多個(gè)各類(lèi)管理模式的示范小區(qū)。
    四是積極開(kāi)展了物業(yè)宣傳培訓(xùn)工作。采取多種形式向業(yè)主和社會(huì)宣傳物業(yè)知識(shí)，增強(qiáng)業(yè)主的物業(yè)自治意識(shí)，努力贏得社會(huì)方方面面對(duì)物業(yè)管理工作的理解和支持。通過(guò)辦班請(qǐng)專(zhuān)家講課培訓(xùn)，提升物業(yè)從業(yè)人員的素質(zhì)，提高物業(yè)從業(yè)人員的物業(yè)服務(wù)能力。
    三、存在的問(wèn)題。
    (一)歷史遺留問(wèn)題多，老舊小區(qū)治理改造難度大。
    近年來(lái)，隨著城市建設(shè)的不斷擴(kuò)張和快速發(fā)展，以居住環(huán)境優(yōu)美、物業(yè)服務(wù)規(guī)范為特征的現(xiàn)代化住宅小區(qū)保持高速增長(zhǎng)趨勢(shì)。而興建于上世紀(jì)八.九十年代甚至更早的住宅區(qū)，小區(qū)的規(guī)劃方案比較簡(jiǎn)單,內(nèi)部結(jié)構(gòu)及住宅功能相對(duì)落后。隨著城市人民生活水平不斷提高，硬件設(shè)施的先天不足就逐步凸現(xiàn)出來(lái)。路不平、燈不亮、下水不暢、雨污合流、無(wú)化糞池、無(wú)停車(chē)位、管理缺失、環(huán)境衛(wèi)生差、治安形勢(shì)復(fù)雜等情況。隨著時(shí)間的推移，這些問(wèn)題已呈集中爆發(fā)態(tài)勢(shì)，給人民群眾生活帶來(lái)極大不便，由此引發(fā)的社會(huì)矛盾層出不窮。例如，東岳廟街新華小區(qū)、北門(mén)市場(chǎng)觀音井小區(qū)、草壩街將軍公寓等小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施配套落后，管網(wǎng)嚴(yán)重堵塞，污水橫流，臭氣熏天。
    (二)物業(yè)管理體制不健全，監(jiān)管工作合力不夠。
    目前，物業(yè)管理制度體系還很不完善，物業(yè)管理活動(dòng)涉及到的多個(gè)部門(mén)，開(kāi)發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主以及政府相關(guān)職能部門(mén)之間的職責(zé)不清，行政管理和物業(yè)服務(wù)關(guān)系還沒(méi)有完全理順;市、區(qū)、街道、社區(qū)之間沒(méi)有建立起系統(tǒng)協(xié)調(diào)的物業(yè)管理體制，相關(guān)職能部門(mén)沒(méi)有建立起物業(yè)管理聯(lián)動(dòng)機(jī)制，如物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度、物業(yè)企業(yè)協(xié)會(huì)等目前尚未建立或成立。
    (三)物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人才匱乏、編制不足。
    目前，部門(mén)物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人才匱乏，其從業(yè)人員大多來(lái)自“轉(zhuǎn)制、轉(zhuǎn)崗、轉(zhuǎn)業(yè)”人員，缺乏專(zhuān)業(yè)理論素養(yǎng)和足夠的管理經(jīng)驗(yàn);編制嚴(yán)重不足，工作任務(wù)重，難以有效地對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行專(zhuān)業(yè)指導(dǎo)和監(jiān)管。區(qū)房管局物業(yè)管理科室人員4人，僅1人有編，其余3人均為臨聘人員，對(duì)1200多個(gè)物業(yè)小區(qū)的管理指導(dǎo)工作顯得力不從心，杯水車(chē)薪。95%的街道辦事處、社區(qū)無(wú)物業(yè)管理科室和專(zhuān)職管理人員。物業(yè)企業(yè)管理人員多為城市下崗再就業(yè)人員和農(nóng)村剩余勞動(dòng)力，整體素質(zhì)偏低，普遍缺乏物業(yè)管理理論知識(shí)和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，有相當(dāng)一部分從業(yè)人員沒(méi)有經(jīng)過(guò)物業(yè)管理培訓(xùn)，職業(yè)道德、專(zhuān)業(yè)技能、應(yīng)急能力及相關(guān)法律知識(shí)等都難以適應(yīng)物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)崗位的要求。雖然物業(yè)行業(yè)主管部門(mén)近年來(lái)下大力氣加強(qiáng)了物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人員的培訓(xùn)與指導(dǎo)工作，但是仍然跟不上物業(yè)管理行業(yè)迅速發(fā)展的需要。
    (四)物業(yè)企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不足，整體服務(wù)水平低。
    物業(yè)企業(yè)缺乏必要的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，這樣，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的整體服務(wù)水平也必然較低。特別是相當(dāng)一部分物業(yè)公司是住宅小區(qū)原開(kāi)發(fā)企業(yè)的子公司，與原開(kāi)發(fā)企業(yè)存在依附關(guān)系，不是真正獨(dú)立的企業(yè)法人。甚至有的物業(yè)管理人員的工資在原開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)支，形式上獨(dú)立，實(shí)際上不獨(dú)立，缺乏對(duì)物業(yè)發(fā)展的長(zhǎng)遠(yuǎn)打算。有的物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)態(tài)度和質(zhì)量差，而且還擅自改變物業(yè)管理用房、公共建筑和共同設(shè)施設(shè)備的用途，引起業(yè)主的不滿。同時(shí)，“建管不分”的體制造成一個(gè)樓盤(pán)一家物業(yè)，無(wú)法形成規(guī)模，企業(yè)盈利能力較差，使物業(yè)公司缺乏提高服務(wù)質(zhì)量的動(dòng)力，影響了物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。
    (五)業(yè)主委員會(huì)組建難，運(yùn)作不規(guī)范。
    業(yè)主普遍缺乏必要的物業(yè)管理知識(shí)，自治意識(shí)不強(qiáng)，不愿參與物業(yè)管理;即使有業(yè)主委員會(huì)，其成員組成復(fù)雜、人員良莠不齊，缺乏“有能力、有名望、善協(xié)調(diào)”的組織者。全區(qū)實(shí)施物業(yè)管理的居民小區(qū)中，只有46個(gè)小區(qū)成立了業(yè)主委員會(huì)，不足物業(yè)服務(wù)小區(qū)的5%。
    從運(yùn)行情況看，70%的業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作不規(guī)范，既沒(méi)與物業(yè)企業(yè)簽訂服務(wù)合同，也沒(méi)制定業(yè)主公約和議事規(guī)程，監(jiān)管措施乏力;20%的業(yè)主委員會(huì)缺乏社區(qū)、物業(yè)主管部門(mén)必要的指導(dǎo)和支持，工作進(jìn)展緩慢;20%的業(yè)主委員會(huì)形同虛設(shè)，沒(méi)有發(fā)揮業(yè)主的橋梁紐帶作用，距真正意義上的自治管理相距甚遠(yuǎn)。
    四、對(duì)策與建議。
    (一)列入民生重點(diǎn)，徹底治理推進(jìn)。
    建議組織力量對(duì)物業(yè)管理服務(wù)問(wèn)題，進(jìn)行全面普查，整理歸類(lèi)。借鑒相鄰城市物業(yè)管理的成功做法和根據(jù)實(shí)際特點(diǎn)進(jìn)行創(chuàng)新結(jié)合起來(lái)，制定物業(yè)管理綜合治理方案，認(rèn)真落實(shí)。
    (二)有序推進(jìn)老舊小區(qū)改造工作。
    老舊小區(qū)主要位于江南老城，建議把老舊小區(qū)分片劃區(qū)，按實(shí)際情況劃為四類(lèi)，按照改造難度由易到難來(lái)劃分。一類(lèi)作為試點(diǎn)，可選三到五個(gè)，例如草壩街的改造就非常成功。二類(lèi)為比較容易改造的小區(qū)，對(duì)我區(qū)創(chuàng)衛(wèi)生城市、文明城市等影響大的先實(shí)施。三類(lèi)為改造困難相對(duì)較大的小區(qū)。四類(lèi)小區(qū)主要是一些改造難度大的小區(qū)，如那些單棟且住戶少、房屋很破舊且基礎(chǔ)配套設(shè)施極度落后的建筑。
    (三)建立有效的監(jiān)管調(diào)處機(jī)制。
    一要繼續(xù)加強(qiáng)房屋竣工驗(yàn)收和物業(yè)承接驗(yàn)收，確保物業(yè)服務(wù)設(shè)施設(shè)備保質(zhì)保量，不出現(xiàn)各種隱患。二要盡快出臺(tái)物業(yè)管理方面的規(guī)范性文件，明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)，業(yè)主、社區(qū)、政府管理部門(mén)之間的責(zé)任。三要完善規(guī)劃、公安、物價(jià)、消防、城管、供水、供電、通信網(wǎng)絡(luò)等部門(mén)組成的協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)，建立物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度，促進(jìn)其提高服務(wù)水平。四要實(shí)施街道社區(qū)網(wǎng)絡(luò)化管理，管理員專(zhuān)人專(zhuān)職，要包片包區(qū)，并加大協(xié)調(diào)物業(yè)管理工作力度。
    (四)培育物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)。
    一要加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理，規(guī)范物業(yè)服務(wù)流程、服務(wù)等級(jí)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。要建立企業(yè)信用、年審、評(píng)比制度，促進(jìn)物業(yè)企業(yè)提升服務(wù)水平。二要支持、幫助物業(yè)企業(yè)吸納優(yōu)秀人才，拓寬服務(wù)領(lǐng)域，開(kāi)展有償家政服務(wù)，電子商務(wù)配送等業(yè)務(wù)，滿足不同層次的服務(wù)需求。三要建立行業(yè)協(xié)會(huì)，發(fā)揮行業(yè)協(xié)會(huì)作用，鼓勵(lì)物業(yè)企業(yè)相互學(xué)習(xí)交流，向一流企業(yè)看齊，企業(yè)間形成比、學(xué)、趕、幫、超氛圍。支持、協(xié)助物業(yè)企業(yè)學(xué)習(xí)外地先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，提升我區(qū)總體服務(wù)水平。四要實(shí)行物業(yè)管理招投標(biāo)制度，建立企業(yè)、物業(yè)公司雙向選擇，公平競(jìng)爭(zhēng)的機(jī)制。要將物業(yè)企業(yè)的信用情況作為招投標(biāo)、業(yè)主大會(huì)選聘、小區(qū)評(píng)優(yōu)的依據(jù)。
    (五)多方參與，推進(jìn)業(yè)主委員會(huì)建設(shè)。
    制定出臺(tái)業(yè)主委員會(huì)管理辦法。辦事處及社區(qū)要大力推進(jìn)業(yè)主委員會(huì)建設(shè)，選出真正能夠代表業(yè)主利益，熱心公益事業(yè)、公道正派、敢于負(fù)責(zé)、有一定工作水平的人員主持、參與業(yè)主委員會(huì)工作。發(fā)揮業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間的橋梁紐帶作用，建立雙方相互溝通、相互理解的良好關(guān)系;學(xué)習(xí)借鑒外地住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理好的經(jīng)驗(yàn)，完善住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用辦法，簡(jiǎn)化程序，提高效率;建立健全業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主委員的工作職責(zé)，建立激勵(lì)機(jī)制和約束機(jī)制;業(yè)主委員會(huì)要向業(yè)主做好宣傳、解釋、協(xié)調(diào)工作，發(fā)揮自律作用，團(tuán)結(jié)引導(dǎo)業(yè)主遵守“業(yè)主公約”和各項(xiàng)管理制度，按合同約定交納物業(yè)管理費(fèi)用，自覺(jué)支持物業(yè)管理工作。
    物業(yè)調(diào)研報(bào)告題目篇二
    為了使“加強(qiáng)小區(qū)物業(yè)管理”主席協(xié)商會(huì)議更加富有成效，市政協(xié)文教衛(wèi)體委組織部分委員組成調(diào)研組，在傅紹平副主席帶領(lǐng)下，調(diào)研視察了市城區(qū)住宅小區(qū)，組織召開(kāi)了座談會(huì)，對(duì)我市小區(qū)物業(yè)管理中存在的突出問(wèn)題進(jìn)行了認(rèn)真分析思考，并借鑒了外地好的做法，形成了這份調(diào)研報(bào)告，供主席會(huì)議協(xié)商參考。
    近年來(lái)，市政府高度重視物業(yè)管理工作，把物業(yè)管理作為加強(qiáng)社會(huì)管理、建設(shè)完美社區(qū)、提高市民生活質(zhì)量、維護(hù)社會(huì)和諧穩(wěn)定的一項(xiàng)重要的民生工程來(lái)抓，有效改善了市民的居住環(huán)境，提升了城市品位和市民生活品質(zhì)。
    1.健全了物業(yè)管理規(guī)范制度體系。20xx年以來(lái)，市政府根據(jù)全市物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展情況，先后制定出臺(tái)了一系列規(guī)范性文件，涉及前期物業(yè)管理、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)、物業(yè)保修金、物業(yè)維修資金管理等主要領(lǐng)域，形成了相對(duì)完整、較為完善的政策管理體系，極大地推動(dòng)了相關(guān)工作的順利開(kāi)展。
    2.強(qiáng)化了對(duì)物業(yè)主體的培育和監(jiān)管。培育和引導(dǎo)本地企業(yè)做大做強(qiáng)。20xx年常德福吉物業(yè)公司晉升為一級(jí)資質(zhì)，實(shí)現(xiàn)了本地一級(jí)資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)零的突破。加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)主體的監(jiān)管。依法實(shí)行市場(chǎng)準(zhǔn)入制度;建立了資質(zhì)年度考核制度和物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用動(dòng)態(tài)管理檔案，并且加強(qiáng)了信用評(píng)價(jià)成果的運(yùn)用。
    3.提高了服務(wù)水平拓展了服務(wù)領(lǐng)域。引進(jìn)保利、金碧、萬(wàn)達(dá)等一批國(guó)內(nèi)優(yōu)秀物業(yè)服務(wù)企業(yè)駐常服務(wù)，傳播先進(jìn)的物業(yè)管理理念。通過(guò)專(zhuān)題培訓(xùn)、專(zhuān)家講座、開(kāi)展競(jìng)賽、外出考察等多種方式提高本土物業(yè)企業(yè)業(yè)務(wù)素質(zhì)和服務(wù)水平。引導(dǎo)和拓展物業(yè)管理的服務(wù)項(xiàng)目從過(guò)去簡(jiǎn)單的保安、保潔、維修等基本內(nèi)容，發(fā)展到目前的家政服務(wù)、代收代繳、車(chē)輛管理、特約服務(wù)等方方面面。
    4.加強(qiáng)了對(duì)物業(yè)管理硬件設(shè)施投入把關(guān)。制定了物業(yè)管理用房、業(yè)主公共活動(dòng)用房等物業(yè)管理硬件設(shè)施的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)管理用房面積按小區(qū)總建筑面積的3‰-5‰配建，最低不得少于50㎡;業(yè)主公共活動(dòng)用房按照3‰-5‰配建，最低不得少于100㎡。并將物業(yè)管理硬件設(shè)施的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)納入了全市房屋建設(shè)技術(shù)規(guī)范。
    雖然我市小區(qū)物業(yè)管理取得了長(zhǎng)足發(fā)展，但也暴露出不少問(wèn)題，與黨委政府的要求、與社會(huì)和人民群眾的期待還有一定的差距。
    1.車(chē)輛停放無(wú)序。由于前期建設(shè)車(chē)位配套比例較低，加上近年來(lái)我市私家車(chē)保有量的迅速增加，小區(qū)內(nèi)有限的停車(chē)位(庫(kù))已無(wú)法滿足業(yè)主車(chē)輛的停放需求，致使小區(qū)內(nèi)大量車(chē)輛無(wú)處停放，部分小區(qū)停車(chē)猶如見(jiàn)縫插針“搶車(chē)位”，擠占人行道、綠化帶已成常態(tài)，占用消防通道、堵路堵門(mén)也時(shí)有發(fā)生，造成小區(qū)內(nèi)交通堵塞，進(jìn)而引發(fā)各類(lèi)糾紛。市城區(qū)金色曉島小區(qū)就出現(xiàn)過(guò)因?yàn)樗说能?chē)輛停放在車(chē)庫(kù)門(mén)口，車(chē)庫(kù)業(yè)主家小孩半夜生病需要急診時(shí)而無(wú)法開(kāi)車(chē)，一氣之下怒砸堵庫(kù)之車(chē)的案例。
    2.違法建設(shè)不止。部分小區(qū)存在嚴(yán)重的亂搭亂建現(xiàn)象，如有的一樓居民占用公共空間圈建小院、在陽(yáng)臺(tái)周?chē)钆?、破墻開(kāi)店;有的頂樓搭建閣樓;有的違規(guī)搭設(shè)外置防盜網(wǎng)，影響城市整體美觀;有的高檔別墅小區(qū)甚至出現(xiàn)業(yè)主大興土木推倒重建;還有的業(yè)主私自改變房屋的居住功能，租與他人開(kāi)飯店、茶館，開(kāi)公司、做倉(cāng)庫(kù)，嚴(yán)重影響周邊業(yè)主的日常生活。上述情況多是因沒(méi)有及時(shí)制止而其它業(yè)主跟風(fēng)效仿，導(dǎo)致不少小區(qū)亂搭亂建現(xiàn)象禁而不止、愈演愈烈。
    3.物業(yè)費(fèi)用難收。目前市城區(qū)物業(yè)企業(yè)中有相當(dāng)部分企業(yè)實(shí)際處于虧損狀態(tài)，除了規(guī)模因素外，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)偏低、物業(yè)費(fèi)收繳率不高也是重要原因。目前多層住宅為0.5-0.8元/平米，高層住宅為1.0-1.5元/平米，部分小區(qū)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)還維持在10年前的水平。據(jù)武陵區(qū)調(diào)查表明，20xx年小區(qū)業(yè)主欠費(fèi)額度平均達(dá)25%，個(gè)別小區(qū)高達(dá)45%以上，而物業(yè)企業(yè)能夠承受呆賬的臨界點(diǎn)大致在10%。不少業(yè)主常以房屋質(zhì)量差、服務(wù)不滿意等各種理由拒交物業(yè)費(fèi)。不斷降低的收費(fèi)額度導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)質(zhì)量下降形成了惡性循環(huán)。例如水岸名苑物業(yè)費(fèi)收繳率不到70%，該小區(qū)已修建10余年，房屋維修資金收繳不到位，業(yè)主因屋頂漏水、水管破裂、停車(chē)緊張等原因拒交物業(yè)費(fèi)。
    4.各類(lèi)亂象頻發(fā)。小區(qū)物業(yè)服務(wù)涉及業(yè)主、開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司、政府職能部門(mén)等多個(gè)主體，一旦其中任何環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題，都會(huì)導(dǎo)致小區(qū)內(nèi)亂象頻發(fā)，影響社會(huì)安定與和諧。如鴻升別墅南區(qū)部分業(yè)主以多種理由拒交物業(yè)費(fèi)先后導(dǎo)致多家物業(yè)公司運(yùn)轉(zhuǎn)不暢而退出小區(qū)，小區(qū)內(nèi)垃圾成堆，業(yè)主苦不堪言;芙蓉盛世小區(qū)因物業(yè)公司與業(yè)主就停車(chē)服務(wù)收費(fèi)項(xiàng)目溝通不及時(shí)，導(dǎo)致發(fā)生業(yè)主沖撞停車(chē)道閘，損壞公共財(cái)物事件;金色曉島和公園世家小區(qū)出現(xiàn)物業(yè)公司人員制止業(yè)主搭建陽(yáng)光房而被毆打事件;荷塘月色小區(qū)業(yè)主為爭(zhēng)奪業(yè)委會(huì)主任一職大打出手致傷住院。
    5.行政執(zhí)法缺位。政府有關(guān)職能部門(mén)管理缺位，導(dǎo)致物業(yè)管理區(qū)域呈現(xiàn)“孤島”現(xiàn)象。物業(yè)管理涉及的政府職能部門(mén)眾多，部門(mén)行政執(zhí)法沒(méi)有延伸到物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，如公安部門(mén)過(guò)多依賴(lài)物業(yè)公司并沒(méi)有執(zhí)法權(quán)限的保安維護(hù)小區(qū)治安;城管、規(guī)劃部門(mén)對(duì)小區(qū)內(nèi)亂搭亂建現(xiàn)象處理不及時(shí)甚至不處理，物業(yè)服務(wù)企業(yè)又無(wú)力制止;消防部門(mén)對(duì)小區(qū)車(chē)輛占用消防通道沒(méi)有明確的處理辦法。
    6.公共服務(wù)缺失。敞開(kāi)式小區(qū)大多沒(méi)有明確服務(wù)主體，基本上依賴(lài)社區(qū)提供的基本服務(wù)，而社區(qū)因?yàn)槿肆唾Y金的原因無(wú)法保障，部分敞開(kāi)式小區(qū)因服務(wù)主體不明確，衛(wèi)生、治安、交通等服務(wù)項(xiàng)目長(zhǎng)期處于無(wú)序狀態(tài)。許多政府投入大量資金改造的小區(qū)存在亂象反彈的隱患。如西苑新村政府投資900多萬(wàn)元對(duì)小區(qū)道路、下水道等基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行了大規(guī)模改造，但至今沒(méi)有專(zhuān)業(yè)化或自治組織物業(yè)服務(wù)進(jìn)入，僅靠一位老人清掃衛(wèi)生，亂搭違建、臟亂現(xiàn)象隨時(shí)有反彈的可能。
    我市的物業(yè)管理存在的這些問(wèn)題在全國(guó)來(lái)說(shuō)有其共性的一面，也有其特殊性，應(yīng)認(rèn)真分析，科學(xué)應(yīng)對(duì)，其主要原因：
    1.對(duì)物業(yè)管理認(rèn)識(shí)有差距，重視不夠?，F(xiàn)階段物業(yè)管理與人們的期待還有較大的差距，主要還是對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)不夠到位，尤其是區(qū)縣(市)、街道、社區(qū)對(duì)物業(yè)管理缺乏系統(tǒng)研究和深入思考，沒(méi)有作為全局工作來(lái)考慮，宣傳和引導(dǎo)力度不夠，導(dǎo)致物業(yè)管理的社會(huì)地位一直未能得到凸顯。同時(shí)，近幾年我市著力開(kāi)展的完美社區(qū)建設(shè)和網(wǎng)格化管理工作與物業(yè)管理關(guān)聯(lián)性研究不夠，結(jié)合不緊。沒(méi)有將物業(yè)管理納入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)范疇，物業(yè)企業(yè)無(wú)法享受在稅收、財(cái)政等方面的優(yōu)惠和扶持政策，政府對(duì)物業(yè)管理的政策支持不明顯。
    2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)行為不規(guī)范，服務(wù)水平較低。物業(yè)企業(yè)內(nèi)部管理水平不高，部分企業(yè)內(nèi)部管理制度不健全，管理流程不科學(xué)，沒(méi)有或很少有內(nèi)部考核和獎(jiǎng)懲機(jī)制。個(gè)別企業(yè)在業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)、企業(yè)運(yùn)營(yíng)面臨困難的情況下，為降低成本，便開(kāi)始減員減薪，搞衛(wèi)生的是“奶奶級(jí)”，當(dāng)保安的是“爺爺級(jí)”員工，降低物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致業(yè)主拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)現(xiàn)象的加劇，形成惡性循環(huán)。物業(yè)行業(yè)專(zhuān)業(yè)人才匱乏，大部分物業(yè)企業(yè)缺乏具有專(zhuān)業(yè)素養(yǎng)和綜合素質(zhì)的人才，從業(yè)人員的服務(wù)意識(shí)和管理經(jīng)驗(yàn)不足，與業(yè)主日益多樣化的居住需求存在很大差距。
    3.部分業(yè)主素質(zhì)不高，業(yè)主自治機(jī)構(gòu)作用發(fā)揮不夠。業(yè)主的物管意識(shí)普遍淡薄。一是難以組織成立業(yè)主大會(huì)和選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。目前，我市僅有27%的小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)，而且有相當(dāng)部分名存實(shí)亡無(wú)法正常開(kāi)展工作。二是業(yè)主自治機(jī)構(gòu)運(yùn)作欠規(guī)范，基層糾紛處理機(jī)制效率不高。業(yè)主委員會(huì)委員準(zhǔn)入門(mén)檻低，素質(zhì)參差不齊，加之業(yè)主委員會(huì)不具備法人資格，街道、社區(qū)對(duì)其缺乏有效的監(jiān)管和處罰，導(dǎo)致其運(yùn)作不規(guī)范，有的甚至成為個(gè)別業(yè)主謀取私利的媒介。三是業(yè)主缺乏共同家園意識(shí)。不愛(ài)護(hù)共用財(cái)物、不講衛(wèi)生、不遵守公共秩序等現(xiàn)象較為普遍，個(gè)別業(yè)主甚至惡意拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)，給物業(yè)管理帶來(lái)阻力。
    4.物業(yè)管理設(shè)施基礎(chǔ)差，硬件建設(shè)跟不上。一方面由于部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商受利益驅(qū)使，提高容積率、改變建筑物用途、偷工減料降低房屋質(zhì)量、電梯以次充好、不按照合同約定標(biāo)準(zhǔn)隨意更改環(huán)境及相關(guān)配套設(shè)施，沒(méi)有配備或者沒(méi)有配足物業(yè)用房與相關(guān)設(shè)施設(shè)備。另一方面部分老舊小區(qū)和政府投資的廉租房、公租房，由于規(guī)劃、住建等部門(mén)在規(guī)劃設(shè)計(jì)把關(guān)時(shí)沒(méi)有要求預(yù)留物業(yè)管理用房和業(yè)主公共活動(dòng)用房，導(dǎo)致不具備實(shí)施物業(yè)管理的硬件條件。
    調(diào)查組認(rèn)為，小區(qū)物業(yè)系列問(wèn)題不解決好，會(huì)留下諸多后遺癥。首先是小區(qū)停車(chē)、治安等問(wèn)題會(huì)擴(kuò)散到社會(huì)，或侵占公共空間或引起社會(huì)不穩(wěn)定，增加社會(huì)管理難度;其次是由于部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)的退出會(huì)不斷增加政府公共服務(wù)投入，街道、社區(qū)等基層組織將不堪重負(fù);第三是直接導(dǎo)致部分市民生活質(zhì)量下降。因此，應(yīng)引起足夠重視。
    1.強(qiáng)化措施，加大對(duì)物業(yè)管理工作的支持力度。建議盡快出臺(tái)《常德市物業(yè)管理?xiàng)l例》地方性法規(guī)，從法制層面保障其發(fā)展。將物業(yè)管理工作納入各級(jí)黨委、政府議事日程，并作為年度績(jī)效評(píng)估考核內(nèi)容。將物業(yè)管理納入完美社區(qū)網(wǎng)格化管理范疇，加強(qiáng)區(qū)縣、街道、社區(qū)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)的.人員配備和隊(duì)伍建設(shè)，健全基層物業(yè)服務(wù)與糾紛處理機(jī)制。各級(jí)財(cái)政要保障各級(jí)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)的工作經(jīng)費(fèi)。設(shè)立物業(yè)管理專(zhuān)項(xiàng)基金，主要用于推廣物業(yè)行業(yè)的創(chuàng)新、增值服務(wù)，對(duì)服務(wù)優(yōu)質(zhì)、社會(huì)反映良好的物業(yè)服務(wù)企業(yè)給予適當(dāng)獎(jiǎng)勵(lì)，積極引導(dǎo)社會(huì)化、專(zhuān)業(yè)化的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)駐老舊小區(qū)進(jìn)行服務(wù)，對(duì)老舊小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理作出良好成績(jī)的給予適當(dāng)獎(jiǎng)勵(lì)，對(duì)于明顯虧損的企業(yè)給予適當(dāng)補(bǔ)貼。
    2.明確職責(zé)，構(gòu)建完善的聯(lián)動(dòng)管理體系。充分發(fā)揮各職能部門(mén)的作用，推動(dòng)行政執(zhí)法向小區(qū)院內(nèi)延伸。發(fā)揮房管部門(mén)作為全市物業(yè)管理行業(yè)主管部門(mén)在制定政策和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)及統(tǒng)籌協(xié)調(diào)與督導(dǎo)指導(dǎo)方面的作用，進(jìn)一步明確規(guī)劃、城管、住建、公安、質(zhì)監(jiān)、消防、物價(jià)等部門(mén)在小區(qū)物業(yè)管理工作中的職責(zé)，形成責(zé)任明確、分工協(xié)作的工作機(jī)制，并將他們的投訴電話公示在各小區(qū)醒目位置，便于及時(shí)受理業(yè)主投訴。同時(shí)發(fā)揮區(qū)縣(市)政府(管委會(huì))，尤其是街道辦事處和社區(qū)的作用，把“安全、潔凈、方便、和諧、快樂(lè)”的完美社區(qū)建設(shè)目標(biāo)延伸至小區(qū)內(nèi)，使小區(qū)成為完美社區(qū)建設(shè)的重要內(nèi)容。幫助建立業(yè)主委員會(huì)，選擇物業(yè)服務(wù)模式，協(xié)調(diào)各方搞好小區(qū)的監(jiān)督、管理和服務(wù)。
    3.分類(lèi)指導(dǎo)，探索建立多樣性的物業(yè)服務(wù)模式。對(duì)新建和老舊小區(qū)，封閉式和敞開(kāi)式小區(qū)進(jìn)行分類(lèi)指導(dǎo)，選擇合適的服務(wù)模式。重點(diǎn)探索針對(duì)敞開(kāi)式老舊小區(qū)的物業(yè)管理模式，規(guī)模較大的小區(qū)，可采取聘用物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行管理，規(guī)模較小的小區(qū)，可采取“統(tǒng)一打包”方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行管理。推廣紫橋小區(qū)物業(yè)管理模式，鼓勵(lì)街道或社區(qū)成立物業(yè)服務(wù)中心(登記注冊(cè))進(jìn)行管理或物業(yè)管理委員會(huì)進(jìn)行自治，專(zhuān)項(xiàng)負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)無(wú)法實(shí)行專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理的小區(qū)。研究針對(duì)保障房小區(qū)和農(nóng)民安置公寓區(qū)物業(yè)管理的措施，做到服務(wù)不留死角。
    4.創(chuàng)新管理，提升物業(yè)企業(yè)服務(wù)水平。推動(dòng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)整合、改制、兼并和重組，培育一批具有較強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力、較大規(guī)模的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，進(jìn)一步支持本地物業(yè)服務(wù)企業(yè)做大做強(qiáng)，樹(shù)立行業(yè)標(biāo)桿。鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)建立新型社區(qū)商業(yè)服務(wù)模式，延伸服務(wù)鏈條，不斷滿足潛在的市場(chǎng)需求，提升服務(wù)能力，實(shí)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)升級(jí)轉(zhuǎn)型。及時(shí)化解物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展中的問(wèn)題和矛盾，推動(dòng)我市物業(yè)服務(wù)水平快速提升。加快建設(shè)監(jiān)督體系，大力培育業(yè)委會(huì)，提高業(yè)委會(huì)組建率、專(zhuān)業(yè)性和公信力，讓業(yè)主直接參與對(duì)物業(yè)服務(wù)的監(jiān)督和合作，形成由政府牽頭、相關(guān)部門(mén)和業(yè)主共同參與的新格局。
    5.倡導(dǎo)誠(chéng)信，增強(qiáng)物業(yè)主體的自覺(jué)意識(shí)。正面引導(dǎo)與懲戒并舉。一方面加強(qiáng)對(duì)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)的宣傳。通過(guò)各類(lèi)媒體、小區(qū)宣傳欄等加大宣傳力度，增強(qiáng)開(kāi)發(fā)企業(yè)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和廣大業(yè)主等物業(yè)主體各方的責(zé)任和自覺(jué)意識(shí)。強(qiáng)化示范帶頭，通過(guò)廣大黨員干部的模范帶頭作用去影響廣大業(yè)主，增進(jìn)業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)知和理解，提高市民對(duì)物業(yè)服務(wù)的認(rèn)同感，提高物業(yè)服務(wù)人員的社會(huì)地位和職業(yè)自豪感，營(yíng)造有利于物業(yè)管理的良好社會(huì)氛圍。另一方面建立誠(chéng)信管理制度，建立物業(yè)主體各方的誠(chéng)信檔案，對(duì)不守誠(chéng)信的企業(yè)法人和業(yè)主進(jìn)行失信懲戒，是黨員干部和公職人員的還要進(jìn)行問(wèn)責(zé)。
    6.突破難點(diǎn)，推動(dòng)小區(qū)物業(yè)管理全面提升。以拆除小區(qū)違法建筑和老舊院落改造為突破口，對(duì)違法建筑進(jìn)行梳理，確定牽頭單位，明確分批整治目標(biāo)，開(kāi)展聯(lián)合整治行動(dòng)。對(duì)老舊小區(qū)采取以獎(jiǎng)代補(bǔ)方式，落實(shí)市中心城區(qū)兩級(jí)財(cái)政配套資金，對(duì)我市城區(qū)老舊院落和敞開(kāi)式老舊小區(qū)分期分批進(jìn)行改造。按照總體規(guī)劃、綜合整治、分類(lèi)改造、一院一策的原則，對(duì)老舊院落安防設(shè)施完善、路面平整處理、停車(chē)位(線)劃定、垃圾裝運(yùn)處置、環(huán)境整治、管理用房配置、水電“一戶一表”工程、雨污分流、管線序化等功能性專(zhuān)項(xiàng)改造，確保整體工作真正惠及民生。注重宣傳發(fā)動(dòng)，激發(fā)廣大群眾參與拆違和院落改造的熱情。
    物業(yè)調(diào)研報(bào)告題目篇三
    物業(yè)管理是今年鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議確定的三個(gè)突破之一。物業(yè)管理是一個(gè)成長(zhǎng)的過(guò)程，也是迎接挑戰(zhàn)、自我加壓、探索新課題的過(guò)程。
    一、目前我鎮(zhèn)物業(yè)管理試點(diǎn)工作開(kāi)展情況。
    上半年，鎮(zhèn)城管辦在七個(gè)城區(qū)社區(qū)各選一處居民小區(qū)做為物業(yè)管理試點(diǎn)，打破社區(qū)原有的小區(qū)負(fù)責(zé)制的管理模式，重點(diǎn)在臟亂差的無(wú)人管小區(qū)開(kāi)展物業(yè)管理。上半年工作重點(diǎn)是選定試點(diǎn)，解決遺留問(wèn)題，成立業(yè)主委員會(huì)。城市七個(gè)社區(qū)的試點(diǎn)具體情況為：
    1、社區(qū)：社區(qū)選擇三星花園小區(qū)做為試點(diǎn)。三星花園位于東城區(qū)閆家壩地段，共有居民近一百戶。該小區(qū)前期開(kāi)發(fā)遺留問(wèn)題很多，圍墻未建好，沒(méi)有物業(yè)管理用房，長(zhǎng)期無(wú)人管，垃圾成堆，草坪損毀，很多業(yè)主對(duì)在此居住失去了信心，打算賣(mài)掉房子。對(duì)于物業(yè)管理，多數(shù)人擁護(hù)，但缺乏信心。經(jīng)過(guò)初步測(cè)算，要在該小區(qū)建立物業(yè)管理，尚需七萬(wàn)元解決遺留問(wèn)題。社區(qū)在小區(qū)召開(kāi)了業(yè)主委員會(huì)籌備會(huì)，向各家各戶發(fā)放了物業(yè)管理倡議書(shū)，征求有關(guān)意見(jiàn)。下一步準(zhǔn)備成立業(yè)主委員會(huì)。
    二、社區(qū)：社區(qū)去年最先推行物業(yè)管理，并成功地在糧食局小區(qū)成立了業(yè)主委員會(huì)，建立了業(yè)主規(guī)約，協(xié)助小區(qū)實(shí)行了物業(yè)自治管理。今年，社區(qū)將綜合批發(fā)城作為物業(yè)管理重點(diǎn)整治單位。綜合批發(fā)城有業(yè)主近三百戶，建成十多年來(lái)，沒(méi)有物業(yè)管理，遺留問(wèn)題多，一直是縣城城市管理、衛(wèi)生創(chuàng)建的死角難點(diǎn)。經(jīng)走訪，綜合批發(fā)城要實(shí)施物業(yè)管理需解決四大遺留問(wèn)題：清掏化糞池、拆除消防通道上的違章建筑、恢復(fù)大門(mén)及門(mén)崗、提供物業(yè)管理用房，總測(cè)算費(fèi)用近五十萬(wàn)元。經(jīng)過(guò)半年多的協(xié)調(diào)，目前成立了小區(qū)業(yè)主委員會(huì)，簡(jiǎn)單疏通了下水道，基本拆除了消防通道上的.違章建筑，向開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)取了兩間門(mén)面作為物業(yè)管理用房，已由致遠(yuǎn)物業(yè)公司拿出了初步管理方案，并正在協(xié)商解決大門(mén)及門(mén)崗的問(wèn)題。7月30日晚，鎮(zhèn)政府組織在綜合批發(fā)城小區(qū)召開(kāi)全體業(yè)主會(huì)議，正式宣布小區(qū)管理移交縣致遠(yuǎn)物業(yè)管理公司，該小區(qū)走上規(guī)范化管理軌道。
    三、觀山社區(qū)：試點(diǎn)一：佳美公司宿舍區(qū)。因佳美公司(原一建公司)改制時(shí)已將其宿舍區(qū)(建筑公寓)移交社區(qū)，并和鎮(zhèn)政府簽定協(xié)議，不再承擔(dān)建筑公寓內(nèi)的衛(wèi)生創(chuàng)建等任務(wù)，請(qǐng)求取消建筑公寓做為其創(chuàng)建包干責(zé)任區(qū)。建筑公寓有居民六十多戶，以前社區(qū)在小區(qū)內(nèi)實(shí)施過(guò)物業(yè)管理，后因少數(shù)業(yè)主私搭亂建而中止，成為無(wú)人管小區(qū)，后來(lái)小區(qū)衛(wèi)生包干到佳美公司，但缺乏長(zhǎng)效管理?，F(xiàn)在社區(qū)已召集業(yè)主代表開(kāi)會(huì)，下發(fā)選票，籌備成立業(yè)主委員會(huì)，下一步再確定物業(yè)管理方案。試點(diǎn)二：原天鵝賓館院落。此事由農(nóng)辦牽頭，鎮(zhèn)城管辦協(xié)助，在現(xiàn)場(chǎng)走訪了業(yè)主。針對(duì)院內(nèi)的環(huán)境問(wèn)題，我鎮(zhèn)拿出了初步改造方案。因院內(nèi)主體繁多，改造資金龐大，我們已向縣政府反映，準(zhǔn)備召開(kāi)相關(guān)責(zé)任主體的協(xié)調(diào)會(huì)，解決環(huán)境問(wèn)題后再議物業(yè)管理事宜。
    四、老西門(mén)社區(qū)：老西門(mén)社區(qū)做為老城區(qū)，無(wú)人管小區(qū)最多，縣長(zhǎng)熱線投訴最多，創(chuàng)建任務(wù)最難，實(shí)施物業(yè)管理的難度也最大。社區(qū)先后在百貨庭院、電影庭院、土產(chǎn)庭院、醬園廠庭院、商業(yè)新村、橋頭花園等地開(kāi)會(huì)走訪，征求業(yè)主意見(jiàn)，了解物業(yè)管理現(xiàn)狀，最終確定在電影庭院、醬園廠庭院和土產(chǎn)庭院實(shí)施物業(yè)管理。目前準(zhǔn)備籌集資金解決電影庭院的物業(yè)管理用房和大門(mén)的問(wèn)題。
    五、渫陽(yáng)社區(qū)：試點(diǎn)一：農(nóng)資大市場(chǎng)。農(nóng)資大市場(chǎng)一期工程建成多年，二期工程尚未售完。建成以來(lái)市場(chǎng)物業(yè)一直由市管中心(宏天物業(yè))管理，但建設(shè)方和業(yè)主對(duì)物業(yè)管理強(qiáng)烈不滿，準(zhǔn)備重新聘用物業(yè)服務(wù)企業(yè)。經(jīng)社區(qū)推薦，建設(shè)方多方了解后，擬定由致遠(yuǎn)物業(yè)公司接管。從五月份開(kāi)始，致遠(yuǎn)物業(yè)開(kāi)始走訪業(yè)主，制定了初步管理方案，得到了建設(shè)方的認(rèn)可。八月份，縣房管局準(zhǔn)備采取邀標(biāo)的方式，重新聘用物業(yè)公司。試點(diǎn)二：旺佳園。旺佳園共有業(yè)主75戶，一部分是原勞動(dòng)服務(wù)公司職工，另一部分是新開(kāi)發(fā)樓房入住戶。由于新遷戶入住前交納了兩年物業(yè)管理費(fèi)，兩年期滿后，物業(yè)公司退出，現(xiàn)在小區(qū)沒(méi)有物業(yè)管理，而且由于以前管理不規(guī)范，公共部分占用嚴(yán)重，業(yè)主強(qiáng)烈要求實(shí)施物業(yè)管理。目前，社區(qū)已在小區(qū)內(nèi)召開(kāi)了業(yè)主委員會(huì)籌備小組會(huì)議，張貼了有關(guān)宣傳法規(guī)，投票選舉了業(yè)主委員會(huì)，下一步準(zhǔn)備擬定物業(yè)管理方案并召開(kāi)業(yè)主大會(huì)。
    六、中渡社區(qū)：社區(qū)選擇小區(qū)做為試點(diǎn)。小區(qū)是原廣福橋煤礦職工宿舍區(qū)，有業(yè)主近七十戶，改制后由社區(qū)接管，但由于收費(fèi)狀況不好，管理有難度，每年社區(qū)還要負(fù)債投入。今年，社區(qū)在該小區(qū)率先推行物業(yè)管理，組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，選舉成立了業(yè)主委員會(huì)，并協(xié)助完善了業(yè)主規(guī)約。六月份，小區(qū)正式開(kāi)始自治管理。
    二、物業(yè)管理工作開(kāi)展過(guò)程中存在的難點(diǎn)。
    1、社區(qū)對(duì)物業(yè)管理的社會(huì)效益認(rèn)識(shí)不足。個(gè)別社區(qū)認(rèn)為物業(yè)管理與小區(qū)管理在利益上存在著沖突，工作積極性不是很高。
    2、硬件設(shè)施不配套。一是相當(dāng)一部分院落建設(shè)不規(guī)范，無(wú)門(mén)崗和門(mén)廳，現(xiàn)在組織修建也不好規(guī)劃。二是居民區(qū)下水道、電、路等物業(yè)管理所涉及到的設(shè)施嚴(yán)重滯后，維修或建設(shè)需大量資金。
    3、規(guī)范控制混亂。小區(qū)內(nèi)亂搭亂建現(xiàn)象嚴(yán)重，臨時(shí)建筑擠占了消防通道。綠化率達(dá)不到設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，居民利用空坪隙地種菜，擠占了綠化空間。
    4、收取物業(yè)管理所必須的費(fèi)用存在一定的難度。有些業(yè)主認(rèn)為物業(yè)公司賺了錢(qián)，不愿交費(fèi)，或不愿接受管理。很多人的思想還停留在單位提供后勤福利和大鍋飯的時(shí)代，對(duì)自己應(yīng)盡的責(zé)任和義務(wù)不明。
    5、物業(yè)管理企業(yè)動(dòng)作欠規(guī)范?，F(xiàn)有的幾個(gè)物業(yè)管理企業(yè)，市場(chǎng)化程度不高，管理不是很專(zhuān)業(yè)，缺乏先進(jìn)的管理經(jīng)驗(yàn)與模式，營(yíng)利的目的太明顯。
    6、前期物業(yè)管理不規(guī)范，開(kāi)發(fā)建設(shè)所遺留下來(lái)的問(wèn)題對(duì)物業(yè)管理形成了極大的障礙。
    7、業(yè)主大會(huì)難組織。居民對(duì)物業(yè)管理的含義認(rèn)識(shí)不清、信心不足，參加會(huì)議的積極性不高。
    8、媒體關(guān)注程度不夠。
    三、對(duì)我鎮(zhèn)開(kāi)展物業(yè)管理工作的幾點(diǎn)建議。
    1、嚴(yán)格執(zhí)行物業(yè)管理的法律、法規(guī)及規(guī)章，使物業(yè)管理的管理、服務(wù)、經(jīng)營(yíng)、收費(fèi)等各方面各環(huán)節(jié)做到依法管理和運(yùn)作。政府要加強(qiáng)服務(wù)意識(shí)，出臺(tái)相應(yīng)的扶持政策，為廣大企業(yè)營(yíng)造良好的發(fā)展環(huán)境，提供宏觀的政策支持與引導(dǎo)。建立物業(yè)管理市場(chǎng)準(zhǔn)入制度。加強(qiáng)物業(yè)管理市場(chǎng)的培育，鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)管理分業(yè)經(jīng)營(yíng)。鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商從社會(huì)上聘請(qǐng)那些經(jīng)過(guò)實(shí)踐被業(yè)主認(rèn)可的物業(yè)管理公司來(lái)進(jìn)行專(zhuān)業(yè)化的管理。鼓勵(lì)通過(guò)招投標(biāo)等方式公開(kāi)選聘物業(yè)管理公司，引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，促使物業(yè)管理行業(yè)朝高度市場(chǎng)化方向發(fā)展。
    2、物業(yè)管理企業(yè)要按照“產(chǎn)權(quán)明晰、權(quán)責(zé)明確、政企分開(kāi)、管理科學(xué)”的要求，建立現(xiàn)代企業(yè)制度。要逐步提高物業(yè)管理從業(yè)人員的素質(zhì)，多種渠道、多種形式培養(yǎng)人才，為物業(yè)管理持續(xù)發(fā)展提供人才資源。
    3、社會(huì)公眾應(yīng)客觀公正的看待物業(yè)管理這一行業(yè)，加深對(duì)這一行業(yè)的了解并對(duì)這一行業(yè)的作用充分重視，促使業(yè)主形成正確的物業(yè)管理消費(fèi)觀念。
    四、下一步工作重點(diǎn)。
    一是廣泛宣傳，營(yíng)造良好輿論氛圍;。
    二是建立健全新的物業(yè)管理模式和管理機(jī)制;。
    三是加強(qiáng)業(yè)主大會(huì)組建的指導(dǎo)監(jiān)督工作;。
    四是進(jìn)一步規(guī)范前期物業(yè)管理招投標(biāo)工作;。
    五是建立“質(zhì)價(jià)相符”的服務(wù)收費(fèi)機(jī)制;。
    六是大力提高物業(yè)管理從業(yè)人員素質(zhì);。
    七是理順好物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)的關(guān)系。
    物業(yè)調(diào)研報(bào)告題目篇四
    隨著房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展，物業(yè)管理行業(yè)應(yīng)運(yùn)而生，成為新興行業(yè)。物業(yè)公司大致分為兩類(lèi)，一類(lèi)是房地產(chǎn)公司設(shè)立的物業(yè)公司，法人代表與房地產(chǎn)公司相同，這類(lèi)物業(yè)公司致力營(yíng)造良好的樓盤(pán)形象，為房地產(chǎn)公司樹(shù)立品牌，物業(yè)管理較為規(guī)范，工作人員及投入較多，每個(gè)樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)后逐步納入物業(yè)管理，并為房地產(chǎn)公司管理樓盤(pán)售后的的后期事宜。另一類(lèi)物業(yè)公司非房地產(chǎn)公司設(shè)立，而是為管理某些樓盤(pán)或單位物業(yè)而成立的物業(yè)公司，其管理物業(yè)規(guī)模大小不一，多則幾千戶，少則幾百戶。
    一、物業(yè)公司的收入及征收特點(diǎn)。
    （一）規(guī)模較大的物業(yè)公司的收入及代收費(fèi)用包括：
    物業(yè)管理費(fèi)收入租金收入經(jīng)營(yíng)停車(chē)場(chǎng)游泳池各類(lèi)球場(chǎng)等公用設(shè)施收入清理生活垃圾收入物業(yè)大修收入中介收入廣告收入其他收入及代收水費(fèi)電費(fèi)燃?xì)赓M(fèi)房租維修基金暖氣報(bào)裝費(fèi)排污費(fèi)寬帶入網(wǎng)費(fèi)有線電視入網(wǎng)費(fèi)等。一些規(guī)模較小的物業(yè)公司只有以上項(xiàng)目中的幾種收入。
    （二）物業(yè)管理行業(yè)企業(yè)收費(fèi)及收入現(xiàn)狀。
    1、物業(yè)收費(fèi)面對(duì)的是廣大業(yè)主，個(gè)性千差萬(wàn)別，收取難度不一，部分業(yè)主因房屋質(zhì)量問(wèn)題物業(yè)服務(wù)質(zhì)量問(wèn)題業(yè)主已入伙但未實(shí)際入住等因素拒交物業(yè)費(fèi)。造成部分物業(yè)費(fèi)收入不能到位。
    2、部分物業(yè)公司物業(yè)費(fèi)收取未能按照物價(jià)部門(mén)批準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)收取，在實(shí)際收取中采用低于批準(zhǔn)的物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)費(fèi)，再綜合入伙率入住率物業(yè)費(fèi)收取率幾種因素，造成理論上的計(jì)算與收取到位的收入存在較大差異。大部分的物業(yè)費(fèi)征收率在30%———80%之間。部分物業(yè)公司存在微利經(jīng)營(yíng)艱難經(jīng)營(yíng)狀態(tài)，少數(shù)物業(yè)公司需房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的補(bǔ)貼收入才能略有贏利。
    二、物業(yè)管理行業(yè)企業(yè)在涉稅上存在的問(wèn)題及成因：
    （一）收入不真實(shí)。主要表現(xiàn)在以下幾種方式：
    1、部分收入不入賬。業(yè)戶在繳納物業(yè)費(fèi)或租金時(shí)，未能索取發(fā)票，部分物業(yè)公司將這部分收入隱匿不入賬，造成少計(jì)收入。
    2、收入不確認(rèn)，記入其他應(yīng)付款等科目。部分物業(yè)公司在取得物業(yè)管理費(fèi)收入或租金收入時(shí)，暫掛預(yù)收款其他應(yīng)付款等科目，以收入不能確認(rèn)為由，不計(jì)入收入，造成預(yù)收款其他應(yīng)付款科目余額較大，收入長(zhǎng)期得不到確認(rèn)，收入與其物業(yè)管理規(guī)模不相符。少數(shù)物業(yè)公司以住戶裝修保證金抵業(yè)主應(yīng)繳的物業(yè)管理費(fèi)時(shí)，不作收入處理。
    3、減免收入。減免收入的情形有：一次性繳納一年的物業(yè)費(fèi)少收兩個(gè)月或幾個(gè)月；對(duì)新入伙戶一年收半年；為房地產(chǎn)公司介紹他人買(mǎi)房，減免當(dāng)年物業(yè)管理費(fèi)等方式，相應(yīng)減少了公司應(yīng)收物業(yè)管理費(fèi)收入。形成應(yīng)計(jì)收入而未計(jì)的情況。
    4、應(yīng)收取的物管費(fèi)以“工資費(fèi)用”的形式減少收入，少數(shù)物業(yè)公司在收取單位物業(yè)管理費(fèi)時(shí)，未按規(guī)定開(kāi)具發(fā)票，而是以工資日常發(fā)生的費(fèi)用等方式，向?qū)Ψ饺〉迷摬糠治飿I(yè)管理費(fèi)，不入賬或不作收入處理，從而少計(jì)收入。
    5、補(bǔ)貼收入記往來(lái)賬。少數(shù)物業(yè)公司對(duì)于房地產(chǎn)公司物業(yè)管理補(bǔ)貼收入，不作收入處理，長(zhǎng)期掛其他應(yīng)付款，以暫借款的名目，少計(jì)收入。
    （二）納稅申報(bào)不規(guī)范。
    1、納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間的變化形成會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與稅法差異，造成營(yíng)業(yè)稅當(dāng)期計(jì)稅依據(jù)不準(zhǔn)確。
    就一次性收取的物業(yè)管理費(fèi)或房屋租賃收入，根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干政策問(wèn)題的通知》（財(cái)稅[20xx]16號(hào)）中第五條“關(guān)于納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間”的規(guī)定，單位和個(gè)人提供應(yīng)稅勞務(wù)轉(zhuǎn)讓專(zhuān)利權(quán)非專(zhuān)利技術(shù)商標(biāo)權(quán)著作權(quán)和商譽(yù)時(shí)，向?qū)Ψ绞杖〉念A(yù)收性質(zhì)的價(jià)款包括預(yù)收款預(yù)付款預(yù)存款預(yù)存費(fèi)用預(yù)收定金等，其營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間按照財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度的規(guī)定，以該項(xiàng)預(yù)收性質(zhì)的價(jià)款被確認(rèn)收入的時(shí)間為準(zhǔn)。也就是說(shuō)發(fā)生在20xx年的上述業(yè)務(wù)可以按照財(cái)稅[20xx]16號(hào)文件規(guī)定執(zhí)行。20xx年1月1日起施行的新的《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》第十二條規(guī)定，營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)并收訖營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)或者取得營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天。第二十五條第二款規(guī)定，納稅人提供建筑業(yè)或者租賃業(yè)勞務(wù)，采用預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間具有了收付實(shí)現(xiàn)制的特點(diǎn)而不完全屬于權(quán)責(zé)發(fā)生制的性質(zhì)，在會(huì)計(jì)處理與稅法存在差異的情況下，應(yīng)按稅法規(guī)定辦理。物業(yè)公司應(yīng)在收到款項(xiàng)時(shí)一次性申報(bào)營(yíng)業(yè)稅，而不需考慮所屬期。部分物業(yè)公司在收取物業(yè)費(fèi)等款項(xiàng)時(shí)，采用預(yù)收款方式，一次收取半年或一年的物管費(fèi)等，根據(jù)所屬期按月分?jǐn)偨Y(jié)轉(zhuǎn)收入，按結(jié)轉(zhuǎn)收入申報(bào)營(yíng)業(yè)稅，而不是一次性全額申報(bào)，按月分?jǐn)偡绞郊炔环隙惙ㄒ?guī)定，稅務(wù)機(jī)關(guān)也很難把握，難以核對(duì)，會(huì)造成申報(bào)和稅務(wù)管理的混亂，同時(shí)滯延了應(yīng)納稅款。
    2、代收費(fèi)用扣除不規(guī)范。
    國(guó)稅發(fā)[]217號(hào)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)的代收費(fèi)用有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知》規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)代有關(guān)部門(mén)收取水費(fèi)電費(fèi)燃（煤）氣費(fèi)維修基金房租的行為，屬于營(yíng)業(yè)稅‘服務(wù)業(yè)’稅目中的‘代理’業(yè)務(wù)，因此，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)代有關(guān)部門(mén)收取水費(fèi)電費(fèi)燃（煤）氣費(fèi)維修基金房租不計(jì)征營(yíng)業(yè)稅?！辈糠治飿I(yè)管理公司向其他公司收取的手續(xù)費(fèi)基金集資費(fèi)代收款項(xiàng)代墊款項(xiàng)及其他各種性質(zhì)的價(jià)外收費(fèi)，不作為計(jì)稅依據(jù)申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅。隨著社會(huì)的發(fā)展，代收費(fèi)用中的暖氣報(bào)裝費(fèi)排污費(fèi)寬帶入網(wǎng)費(fèi)有線電視入網(wǎng)費(fèi)等代收費(fèi)用政策上未明確是否要繳納營(yíng)業(yè)稅。代收的水費(fèi)電費(fèi)燃（煤）氣費(fèi)維修基金房租等費(fèi)用長(zhǎng)期掛其他應(yīng)付款，歷年結(jié)轉(zhuǎn)，既反映不出代收的手續(xù)費(fèi)，也反映不出其余額中有多少是代收費(fèi)用，長(zhǎng)期掛賬幾年的其他應(yīng)付款未結(jié)轉(zhuǎn)收入申報(bào)稅款。
    3、跨年度租金收入企業(yè)所得稅問(wèn)題的政策因素。
    《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第九條與第十九條第二款二者容易產(chǎn)生歧義，但第十九條第二款規(guī)定，租金收入，按照合同約定的承租人應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，對(duì)租金收入的處理作出了具體規(guī)定。一次收取跨年度租金收入應(yīng)一次結(jié)轉(zhuǎn)。根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于貫徹落實(shí)企業(yè)所得稅法若干稅收問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函[20xx]79號(hào)）關(guān)于租金收入確認(rèn)問(wèn)題規(guī)定，企業(yè)提供固定資產(chǎn)包裝物或者其他有形資產(chǎn)使用權(quán)取得的租金收入，應(yīng)按交易合同或協(xié)議規(guī)定的承租人應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。其中，如果交易合同或協(xié)議中規(guī)定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第九條規(guī)定的收入與費(fèi)用配比原則，出租人可對(duì)上述已確認(rèn)的收入，在租賃期內(nèi)，分期均勻計(jì)入相關(guān)年度收入。
    按照以上規(guī)定，筆者認(rèn)為，企業(yè)的跨年度租金收入在20xx年1月1日前可按年度分?jǐn)偨Y(jié)轉(zhuǎn)，20xx年度20xx年度則應(yīng)全部結(jié)轉(zhuǎn)，20xx年1月1日后則可一次結(jié)轉(zhuǎn)或按年分?jǐn)偨Y(jié)轉(zhuǎn)。在實(shí)際工作中，一次結(jié)轉(zhuǎn)還是按年結(jié)轉(zhuǎn)這兩種觀點(diǎn)一直存在，大部分企業(yè)的表現(xiàn)形式為按年分?jǐn)偨Y(jié)轉(zhuǎn)，主管稅務(wù)管理部門(mén)予以默認(rèn)，實(shí)際操作上兩種情況都存在。
    （三）發(fā)票使用不規(guī)范。
    部分物業(yè)公司在收取個(gè)人業(yè)主物業(yè)管理費(fèi)時(shí)使用自制收據(jù)收取物業(yè)管理費(fèi)，而在收取單位物業(yè)費(fèi)或出租給單位使用的門(mén)面時(shí)才使用稅務(wù)發(fā)票，從而造成未按規(guī)定向業(yè)主開(kāi)具發(fā)票。一方面是業(yè)主索取稅務(wù)發(fā)票的意識(shí)不強(qiáng)，按入伙時(shí)簽訂的物業(yè)管理合同或租賃合同的約定付了物業(yè)管理費(fèi)或租金后，索取稅務(wù)發(fā)票的意識(shí)不強(qiáng)，合法權(quán)益未能體現(xiàn)；另一方面，物業(yè)公司開(kāi)具發(fā)票的意識(shí)不夠，收取款項(xiàng)時(shí)未向業(yè)主開(kāi)具稅務(wù)發(fā)票，或出于某種目的，向個(gè)人業(yè)主收取款項(xiàng)不開(kāi)具稅務(wù)發(fā)票。部分物業(yè)公司申報(bào)營(yíng)業(yè)稅等稅款后，未領(lǐng)購(gòu)相對(duì)應(yīng)的發(fā)票，造成應(yīng)開(kāi)具而未開(kāi)具發(fā)票可以領(lǐng)購(gòu)又未領(lǐng)購(gòu)發(fā)票的現(xiàn)象。
    （四）賬務(wù)不健全或不建賬。
    部分規(guī)模較小的物業(yè)公司人員少，收入成本核算簡(jiǎn)單，設(shè)立簡(jiǎn)易賬或不建賬，不能全面反映收入成本費(fèi)用等情況，稅務(wù)機(jī)關(guān)不能掌握其真實(shí)的收入費(fèi)用等情況。
    （五）稅務(wù)管理部門(mén)收入難核實(shí)。
    采用自制收據(jù)收取的應(yīng)稅收入是否全部入賬核算方面同時(shí)也就相應(yīng)地存在問(wèn)題，稅務(wù)部門(mén)在核實(shí)物業(yè)公司管理情況時(shí)，可能調(diào)查到物業(yè)公司管理了多少幢多少套，但入住業(yè)戶多少則較難掌握，已入伙業(yè)主也有長(zhǎng)期不在的情況，已入住的業(yè)戶物業(yè)管理費(fèi)也存在征收率的問(wèn)題，并不能100%到位。物業(yè)面積入住率征收率物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與實(shí)際收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的差異，物業(yè)公司取得收入未全部入賬等情況，造成稅務(wù)機(jī)關(guān)核實(shí)收入難。
    三、管理措施。
    （一）宣傳與輔導(dǎo)。
    一方面稅務(wù)機(jī)關(guān)要加強(qiáng)對(duì)物業(yè)公司行業(yè)政策的宣傳與業(yè)務(wù)培訓(xùn)，加強(qiáng)涉稅輔導(dǎo)，向企業(yè)財(cái)會(huì)人員宣傳行業(yè)最新政策，提升財(cái)會(huì)人員對(duì)政策的正確理解，準(zhǔn)確及時(shí)確定收入，誠(chéng)信納稅，提高企業(yè)對(duì)稅收的遵從度。另一方面要通過(guò)多途徑向業(yè)主宣傳，提高業(yè)主索取發(fā)票意識(shí)，把索取發(fā)票當(dāng)作一種常態(tài)，形成維護(hù)自己的合法權(quán)益的一種習(xí)慣。
    （二）規(guī)范使用發(fā)票，強(qiáng)化“以票控稅”。
    1.物業(yè)公司使用稅控機(jī)向業(yè)主開(kāi)具機(jī)打發(fā)票，但大部份物業(yè)費(fèi)需管理人員上門(mén)征收，適用于自行繳納物業(yè)費(fèi)率較高的單位，并且允許該部分企業(yè)領(lǐng)用定額發(fā)票，方便物業(yè)公司因業(yè)主未自行繳納而需上門(mén)收取物業(yè)費(fèi)。
    2.領(lǐng)取定額發(fā)票，但業(yè)務(wù)量較大的企業(yè)領(lǐng)用發(fā)票的數(shù)量較大，使用也不是很方便，適用于規(guī)模相對(duì)較小的企業(yè)。
    3.領(lǐng)用裁剪式發(fā)票或允許企業(yè)自行印制專(zhuān)業(yè)發(fā)票，稅務(wù)機(jī)關(guān)加強(qiáng)控管。
    4.建立發(fā)票違規(guī)舉報(bào)制度，打擊發(fā)票違章行為，規(guī)范發(fā)票開(kāi)具和使用，維護(hù)納稅人的合法權(quán)益。
    （三）日常管理。
    建立物業(yè)管理明細(xì)臺(tái)賬，企業(yè)每半年報(bào)送一次納入物業(yè)管理的樓盤(pán)房屋門(mén)面相應(yīng)的入住使用及收取物業(yè)管理費(fèi)情況，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)在審核后可建立相關(guān)動(dòng)態(tài)臺(tái)賬，后期的每期數(shù)據(jù)應(yīng)呈遞增狀態(tài)，如發(fā)現(xiàn)異常，及時(shí)跟蹤管理。稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)加強(qiáng)稅源調(diào)查，實(shí)地調(diào)查詳細(xì)了解企業(yè)物業(yè)管理項(xiàng)目，各小區(qū)物業(yè)面積，入住情況門(mén)面出租情況，物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)其他經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目等情況，與企業(yè)自報(bào)資料進(jìn)行比對(duì)，分析畢業(yè)論文異常，加強(qiáng)巡管。
    （四）規(guī)范納稅申報(bào)及賬務(wù)管理。
    規(guī)范企業(yè)的納稅申報(bào)，企業(yè)應(yīng)及時(shí)確入收入，明確應(yīng)稅收入應(yīng)稅代收費(fèi)用對(duì)應(yīng)的應(yīng)納稅種納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，及時(shí)準(zhǔn)確申報(bào)納稅。引導(dǎo)企業(yè)規(guī)范建賬，規(guī)范各科目收入費(fèi)用成本的確認(rèn)，如各項(xiàng)收入發(fā)生的費(fèi)用各種代收費(fèi)用的收取與支付的核算等。對(duì)無(wú)建賬能力的規(guī)模較小的企業(yè)，根據(jù)物業(yè)面積，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)入住率等各項(xiàng)指標(biāo)核定應(yīng)納稅額。加強(qiáng)評(píng)估管理，對(duì)零申報(bào)戶異常申報(bào)戶，與掌握的企業(yè)相關(guān)情況進(jìn)行比對(duì)，及時(shí)評(píng)估，糾正企業(yè)不規(guī)范行為。
    （五）部門(mén)協(xié)作。
    與房管工商公安房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司加強(qiáng)協(xié)作，了解掌握樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)出售情況物業(yè)公司登記及進(jìn)入小區(qū)情況物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)情況門(mén)面出租情況業(yè)主入住情況，及時(shí)跟進(jìn)管理。
    物業(yè)調(diào)研報(bào)告題目篇五
    實(shí)習(xí)，顧名思義，就是在實(shí)習(xí)中學(xué)習(xí)。經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的學(xué)習(xí)，或者當(dāng)學(xué)習(xí)結(jié)束時(shí)，我們需要知道我們學(xué)到了什么，或者我們應(yīng)該如何在實(shí)習(xí)中應(yīng)用它。因?yàn)槿魏沃R(shí)都來(lái)自實(shí)踐，屬于實(shí)踐。所以我們必須把它付諸實(shí)踐來(lái)檢驗(yàn)我們所學(xué)的東西?，F(xiàn)在我們就要畢業(yè)了，實(shí)習(xí)對(duì)我們?cè)絹?lái)越重要。剛剛結(jié)束的實(shí)習(xí)階段可以說(shuō)是我大學(xué)四年來(lái)最艱難、最充實(shí)的時(shí)期。
    努力工作是因?yàn)槲覄倓傞_(kāi)始工作，不能很快適應(yīng)很多方面。然而，充實(shí)是在這段時(shí)間里無(wú)法在校園里學(xué)到的知識(shí)和技能，它進(jìn)一步提高了自己各方面的素質(zhì)。同時(shí)，實(shí)習(xí)也給了我一定的工作經(jīng)驗(yàn)。這為將來(lái)找一份好工作奠定了基礎(chǔ)?，F(xiàn)在讓我們總結(jié)一下這些天我們工作中的成績(jī)和缺點(diǎn)。
    首先，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，其次，有系統(tǒng)地了解自己的工作情況。隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)建設(shè)的快速發(fā)展和國(guó)民收入的不斷增加，人們?cè)絹?lái)越關(guān)注生活質(zhì)量。當(dāng)人們有足夠的食物和衣服時(shí)，他們對(duì)居住環(huán)境和居住的社區(qū)文化提出了更高的要求。物業(yè)管理在我國(guó)雖然是一個(gè)新興的服務(wù)業(yè)，但已經(jīng)有20多年的歷史。
    隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)建設(shè)的快速發(fā)展和國(guó)民收入的不斷增加，人們?cè)絹?lái)越關(guān)注生活質(zhì)量。當(dāng)人們有足夠的食物和衣服時(shí)，他們對(duì)居住環(huán)境和居住的社區(qū)文化提出了更高的要求。物業(yè)管理在我國(guó)雖然是一個(gè)新興的服務(wù)業(yè)，但已經(jīng)有20多年的歷史。應(yīng)該說(shuō)，它積累了一些經(jīng)驗(yàn)。從興起到發(fā)展，現(xiàn)已成為現(xiàn)代居民不可或缺的服務(wù)業(yè)。
    物業(yè)管理能走可持續(xù)發(fā)展之路嗎?作為一名物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人員，我在畢業(yè)前做了一項(xiàng)實(shí)習(xí)研究。從xx年xx月xx日至xx年x月xx日，為了進(jìn)一步鞏固知識(shí)，理論聯(lián)系實(shí)際，我在xx物業(yè)管理有限公司進(jìn)行了為期六個(gè)月的訪問(wèn)和學(xué)習(xí)實(shí)習(xí)期間，我們受到xx市xx物業(yè)管理有限公司的熱情接待。通過(guò)在公司物業(yè)管理辦公室實(shí)習(xí)，我對(duì)各地的物業(yè)管理情況有了初步的了解。在這個(gè)過(guò)程中，我學(xué)到了物業(yè)管理工作中的具體業(yè)務(wù)知識(shí)，豐富了學(xué)到的專(zhuān)業(yè)知識(shí)，為今后的正常工作打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。
    一、研究對(duì)象的基本情況。
    xx市xx物業(yè)管理有限公司成立于5月。位于西城北門(mén)陽(yáng)木橋社區(qū)二十號(hào)。東接西城路，南接滬寧鐵路，西接豐濱路，北接213國(guó)道。它是一家獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧、獨(dú)立經(jīng)營(yíng)的企業(yè)。資質(zhì)等級(jí)為三級(jí)，注冊(cè)資本100萬(wàn)元。近年來(lái)，公司始終貫徹“以人為本、誠(chéng)信服務(wù)”的理念，遵循“高質(zhì)量、高效率、一流服務(wù)、信譽(yù)第一”的宗旨。擁有一批大專(zhuān)以上學(xué)歷的高素質(zhì)管理人才，并取得國(guó)家物業(yè)管理從業(yè)人員崗位證書(shū)。創(chuàng)建了一個(gè)思維積極、技術(shù)過(guò)硬、工作作風(fēng)優(yōu)良的物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)。公司成功接管xx、xx二期(民豐西苑)、綠洲花園等住宅區(qū)，取得了良好的社會(huì)、環(huán)境和經(jīng)濟(jì)效益。面對(duì)物業(yè)管理市場(chǎng)的激烈競(jìng)爭(zhēng)和困難，公司規(guī)劃了良性發(fā)展循環(huán)。
    目前，我們正在積極準(zhǔn)備iso9001質(zhì)量體系認(rèn)證，并已獲得內(nèi)部審計(jì)師資格證書(shū)。公司承諾嚴(yán)格按照“城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)”的標(biāo)準(zhǔn)制定和完善各項(xiàng)管理制度，充分利用現(xiàn)代管理方法，確保工作順利完成，為業(yè)主創(chuàng)造文明、整潔、安全、有序的生活環(huán)境，創(chuàng)造舒適的生活空間。我們將繼續(xù)創(chuàng)新，努力為西城更多業(yè)主和居民提供優(yōu)質(zhì)、安全、舒適的服務(wù)，進(jìn)一步提升企業(yè)形象，精心打造“新橋物業(yè)”企業(yè)品牌，讓新橋物業(yè)成為物業(yè)管理行業(yè)的一顆璀璨之星。
    二.研究的目的和意義。
    “實(shí)踐是檢驗(yàn)真理的唯一標(biāo)準(zhǔn)”。在學(xué)習(xí)了三年的物業(yè)管理之后，我總是想把學(xué)到的東西運(yùn)用到實(shí)踐中去。這是我的研究目的之一。此外，我想了解現(xiàn)階段物業(yè)管理行業(yè)的社會(huì)發(fā)展情況，為今后正式進(jìn)入工作崗位打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。這是我研究的第二個(gè)目的。雖然物業(yè)管理有著良好的發(fā)展前景，但從目前的物業(yè)管理現(xiàn)狀來(lái)看，行業(yè)內(nèi)部和社會(huì)環(huán)境之間還有一系列問(wèn)題需要解決。
    只有隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，為物業(yè)管理創(chuàng)造良好的外部條件，行業(yè)內(nèi)不斷自我完善，物業(yè)管理的美好前景才能成為現(xiàn)實(shí)我想通過(guò)這次實(shí)習(xí)，我將對(duì)物業(yè)管理有一個(gè)新的認(rèn)識(shí)和體驗(yàn)。我將從感性認(rèn)識(shí)上升到理性認(rèn)識(shí)，理論與實(shí)踐相結(jié)合，把學(xué)到的知識(shí)運(yùn)用到社會(huì)實(shí)踐中，注意把從書(shū)本上學(xué)到的物業(yè)管理理論知識(shí)與實(shí)際工作相比較，用理論知識(shí)加深對(duì)實(shí)際工作的理解，用實(shí)踐驗(yàn)證學(xué)到的物業(yè)管理理論，探索物業(yè)管理工作的本質(zhì)和規(guī)律從很小的時(shí)候起，我就會(huì)為自己爭(zhēng)取一個(gè)光明的未來(lái)?？偟膩?lái)說(shuō)，它也為物業(yè)管理行業(yè)走向成熟和健康發(fā)展做出了自己微薄的努力。
    三、研究方法和范圍。
    在本次調(diào)查中，我主要對(duì)新橋物業(yè)管理辦公室開(kāi)展物業(yè)管理工作的特點(diǎn)、方法和操作規(guī)程進(jìn)行了調(diào)查和分析。我還初步了解了管理辦公室的設(shè)施管理、事務(wù)管理和安全管理。調(diào)查期間，我主要通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)采訪物業(yè)管理人員和現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查來(lái)完成調(diào)查工作。新橋物業(yè)管理有限公司現(xiàn)擁有xx、民豐西苑、綠洲花園三個(gè)管理區(qū)。
    四、調(diào)查分析結(jié)果。
    實(shí)習(xí)期間，我深刻體會(huì)到新橋房產(chǎn)的優(yōu)勢(shì)及其對(duì)黃翔街的影響。新橋物業(yè)管理有限公司雖然經(jīng)過(guò)短短幾年的發(fā)展，取得了如此巨大的成就，但它離不開(kāi)新橋人努力工作、創(chuàng)新和挑戰(zhàn)的精神。但是，在看到成績(jī)的同時(shí)，也發(fā)現(xiàn)了一些影響新橋物業(yè)發(fā)展的問(wèn)題，總結(jié)如下:。
    首先，內(nèi)部管理不規(guī)范首先，幾個(gè)物業(yè)管理幾乎都遵循舊的管理模式部門(mén)之間分工不明確，制度不完善，程序性和標(biāo)準(zhǔn)化工作流程少，大部分管理簡(jiǎn)單粗放。
    其次，由于物業(yè)管理存在諸多問(wèn)題，各地制度不完善，關(guān)系復(fù)雜，需要協(xié)調(diào)處理的關(guān)系眾多，物業(yè)管理部門(mén)投入了大量精力處理各種關(guān)系。處理這些關(guān)系當(dāng)然有利于公司的發(fā)展。然而，當(dāng)內(nèi)部管理和外部服務(wù)被忽視時(shí)，不可避免的是本末倒置。這影響了物業(yè)管理的健康發(fā)展。
    第二，責(zé)任和權(quán)利不明確責(zé)任和權(quán)利不明確是公司發(fā)展的主要障礙。
    例如，一些房屋維修問(wèn)題和設(shè)施設(shè)備配套問(wèn)題可以通過(guò)談判更好地解決。但更多的.是使物業(yè)管理工作不能獨(dú)立進(jìn)行，許多問(wèn)題需要各級(jí)審批，導(dǎo)致多重管理，影響了物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的提高和物業(yè)管理的健康發(fā)展。此外，各物業(yè)管理辦公室內(nèi)部和崗位之間權(quán)責(zé)不清、職責(zé)分工不合理、人員配備不科學(xué)，導(dǎo)致工作效率低下、工作鏈條斷裂、工作流程不暢，阻礙了部分工作正常、快速、有效地完成，極大地影響了服務(wù)水平的提高。
    第三，缺乏專(zhuān)業(yè)管理人員由于員工相對(duì)缺乏專(zhuān)業(yè)知識(shí)，他們大多在過(guò)程中從事房地產(chǎn)。雖然他們比較有經(jīng)驗(yàn)，但缺乏系統(tǒng)的理論知識(shí)。此外，由于觀念和資金問(wèn)題，企業(yè)很少引進(jìn)專(zhuān)業(yè)管理人員，導(dǎo)致服務(wù)意識(shí)差，觀念創(chuàng)新不足，物業(yè)管理難以進(jìn)入良性發(fā)展的軌道。
    五、研究經(jīng)驗(yàn)和建議。
    通過(guò)對(duì)實(shí)習(xí)的理論研究和實(shí)習(xí)的磨合，我提出了自己的一些建議和方法:。
    1.建立一支規(guī)范、高效、專(zhuān)業(yè)的團(tuán)隊(duì)，做好基礎(chǔ)管理是關(guān)鍵。優(yōu)秀的基礎(chǔ)管理是搞好物業(yè)管理的基本點(diǎn)，而員工素質(zhì)是優(yōu)質(zhì)服務(wù)的決定性因素，是物業(yè)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵。
    (1)規(guī)范服務(wù)人員形象，加大企業(yè)宣傳力度標(biāo)準(zhǔn)圖像包括儀表、語(yǔ)言和行為。儀表標(biāo)準(zhǔn)要求我們的服務(wù)人員持有相關(guān)證書(shū)，穿戴整齊并佩戴明顯標(biāo)志。語(yǔ)言形象要求服務(wù)接待人員說(shuō)普通話例如，在服務(wù)人員的電話接待中，要問(wèn)的第一個(gè)問(wèn)題是“新橋物業(yè)，我能為你做什么”，語(yǔ)言應(yīng)該盡可能溫暖委婉，包括當(dāng)與業(yè)主發(fā)生沖突時(shí)，“新橋物業(yè)”應(yīng)該成為每個(gè)員工的口頭禪，這也有利于企業(yè)形象的提升。行為形象要求每個(gè)崗位的員工以標(biāo)準(zhǔn)的方式工作，展示他們的職業(yè)風(fēng)格。這一點(diǎn)對(duì)我們的安全人員非常重要。保安人員負(fù)責(zé)維護(hù)社區(qū)的公共秩序。因此，他們應(yīng)該盡力在工作中達(dá)到軍事標(biāo)準(zhǔn)。例如，他們不應(yīng)該走路、抽煙或打架，以免對(duì)業(yè)主造成不良影響。房地產(chǎn)是一個(gè)服務(wù)行業(yè)，它的行為實(shí)際上是一個(gè)服務(wù)過(guò)程，也就是一個(gè)服務(wù)交付過(guò)程?？鞓?lè)的員工可以平息服務(wù)缺陷給業(yè)主帶來(lái)的不滿和投訴。此外，服務(wù)人員的形象也是公司服務(wù)的有形展示，向用戶傳達(dá)公司的良好形象。
    2.服務(wù)管理應(yīng)以專(zhuān)業(yè)化為方向，融入法制化，走程序化的道路。
    (1)、在專(zhuān)業(yè)化的方向上，首先要做的是奠定其專(zhuān)業(yè)基礎(chǔ)，即讓大多數(shù)員工掌握豐富的專(zhuān)業(yè)知識(shí)和技能，所以企業(yè)應(yīng)該建立一個(gè)活躍的氛圍，靈活的學(xué)習(xí)網(wǎng)絡(luò)例如，公司應(yīng)及時(shí)、快速、方便地定制圖書(shū)、期刊、報(bào)紙等各種專(zhuān)業(yè)學(xué)習(xí)媒體，并配置現(xiàn)代信息網(wǎng)絡(luò)(互聯(lián)網(wǎng)、局域網(wǎng)等)。)使各種項(xiàng)目的高級(jí)視圖成為公司的共享信息。通過(guò)學(xué)習(xí)，員工可以“站在新橋上，跳出新橋”，用領(lǐng)先行業(yè)的思想和心態(tài)做好每件事。此外，公司還應(yīng)組織定期或不定期的培訓(xùn)課程并外出學(xué)習(xí)。特別值得一提的是，從外出中學(xué)到的東西不應(yīng)該純粹是“借來(lái)的”，必須及時(shí)根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r加以改變。它應(yīng)該主要符合公司和社會(huì)的實(shí)際情況，否則只會(huì)浪費(fèi)大量的人力物力。
    實(shí)習(xí)期間，我在社區(qū)管理辦公室接觸到的專(zhuān)業(yè)書(shū)籍和期刊很少，所以這一點(diǎn)尤為重要。專(zhuān)業(yè)技能是服務(wù)質(zhì)量的基礎(chǔ)，應(yīng)鼓勵(lì)員工提出技能改革的方法，參加國(guó)家技能考試，獎(jiǎng)勵(lì)取得一定成績(jī)的員工，形成“學(xué)有所得，學(xué)有所得”的良性循環(huán)。第三，專(zhuān)業(yè)化還要求明確的部門(mén)結(jié)構(gòu)和改進(jìn)專(zhuān)業(yè)結(jié)構(gòu)。例如，綠洲花園在管理一些文件時(shí)有一點(diǎn)混亂，因?yàn)樗娜藛T很少，而且一個(gè)人要負(fù)責(zé)很多事情。因此，我認(rèn)為部門(mén)結(jié)構(gòu)應(yīng)該有一個(gè)明確的分工，各部門(mén)應(yīng)該形成自己的職責(zé)和工作規(guī)范，并有相應(yīng)的配套設(shè)施。最后，專(zhuān)業(yè)重組是根據(jù)各部門(mén)所用專(zhuān)業(yè)的特點(diǎn)整合專(zhuān)業(yè)知識(shí)，使每個(gè)員工擁有一個(gè)專(zhuān)業(yè)和多種能力。例如，安全、綠化和工程部門(mén)可以在明確部門(mén)的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)“人人都應(yīng)該學(xué)習(xí)和理解一切”，并可以在責(zé)任人員不在時(shí)處理緊急情況。
    (2)將法律制度納入其中，就是要求公司的每一項(xiàng)行為都直接或間接地與法律政策相聯(lián)系，這也是我們?cè)诠ぷ髦斜３址e極地位的關(guān)鍵，特別是在處理不協(xié)調(diào)的糾紛方面。物業(yè)公司必須時(shí)刻具備法律自我保護(hù)意識(shí)，也就是說(shuō)，我們必須在每一個(gè)潛在的法律糾紛中采取行動(dòng)。例如，在綠洲花園，我看到住宅區(qū)的路面坑坑洼洼。如果屋主查看或檢查了房子，就有倒塌的潛在風(fēng)險(xiǎn)，我們的財(cái)產(chǎn)也沒(méi)有給出任何警告。這是我們的無(wú)所作為。萬(wàn)一發(fā)生事故，我們將承擔(dān)責(zé)任。
    如果我們給出一個(gè)引人注目的警告，那么我們只能不承擔(dān)任何責(zé)任或連帶責(zé)任。因此，每位員工都應(yīng)該牢記自我保護(hù)的法律意識(shí)，以避免不必要的麻煩。物業(yè)管理是集勞動(dòng)服務(wù)、智能和管理于一體的特殊服務(wù)業(yè)。管理和服務(wù)的目標(biāo)是“人”，最終目標(biāo)是“滿足他人的需求”這里提到的“管理”絕不是簡(jiǎn)單的“限制”“管理”是約束，“理性”是說(shuō)服。只有將約束和說(shuō)服有機(jī)地結(jié)合起來(lái)，才能實(shí)現(xiàn)有序有效的管理過(guò)程。因此，其經(jīng)營(yíng)管理的復(fù)雜性不同于一般制造企業(yè)。它的運(yùn)作和管理是系統(tǒng)的、科學(xué)的、積極的和富有人情味的。這是一個(gè)涉及自然科學(xué)和社會(huì)科學(xué)以及心理學(xué)和行為科學(xué)的廣闊領(lǐng)域。
    未來(lái)，中國(guó)的物業(yè)管理水平將逐步與世界水平接軌。因此，發(fā)展的道路是漫長(zhǎng)的，我們每個(gè)人都應(yīng)該下定決心為之不懈努力。我們相信物業(yè)管理行業(yè)會(huì)越來(lái)越好!
    物業(yè)調(diào)研報(bào)告題目篇六
    近年來(lái)，隨著南京城南城市建設(shè)步伐的加快，大量土地、房屋被拆遷征用，一個(gè)個(gè)拆遷安置小區(qū)拔地而起。村民房屋土地被征用后，搬入了安置房小區(qū)。原有村民也變成了居民，從村落變成了小區(qū)，安置房小區(qū)管理難、環(huán)境差等問(wèn)題帶來(lái)的物業(yè)糾紛日益凸現(xiàn)出來(lái)。
    安置房小區(qū)的物業(yè)糾紛是城市化推進(jìn)以來(lái)各級(jí)部門(mén)普遍關(guān)注的一個(gè)重大民生問(wèn)題。雨花臺(tái)區(qū)人民調(diào)解委員會(huì)通過(guò)對(duì)轄區(qū)內(nèi)安置房小區(qū)出現(xiàn)的主要矛盾糾紛進(jìn)行了認(rèn)真調(diào)研分析，力求減少矛盾糾紛、理順各種管理關(guān)系、提高對(duì)安置房小區(qū)物業(yè)糾紛的認(rèn)識(shí)，為解決好安置房小區(qū)的物業(yè)糾紛提供有益的思考。
    一、安置房物業(yè)糾紛現(xiàn)狀。
    目前在雨花臺(tái)區(qū)的鐵心橋地區(qū)、西善橋地區(qū)和板橋地區(qū)有大量的安置房小區(qū)。西善橋地區(qū)有52個(gè)居民小區(qū)，其中安置房小區(qū)26個(gè)，鐵心橋地區(qū)7個(gè)社區(qū)，其中兩個(gè)社區(qū)為全市兩個(gè)大型安置房小區(qū)景明家園和春江新城，另外5個(gè)社區(qū)都有安置房小區(qū)。物業(yè)矛盾糾紛的出現(xiàn)有三個(gè)方面的因素。
    1、業(yè)主因素。大多數(shù)村民身份轉(zhuǎn)變后，并沒(méi)有像真正的市民一樣去了解、接受、參與物業(yè)管理，導(dǎo)致有的安置小區(qū)物業(yè)與業(yè)主之間存在多種矛盾，最突出的共性問(wèn)題有：
    （3）業(yè)主服務(wù)消費(fèi)意識(shí)淡薄。大部分安置小區(qū)業(yè)主從原來(lái)的村落搬遷到新建小區(qū)，作為村民從來(lái)都無(wú)需交納物業(yè)管理費(fèi)和垃圾費(fèi)之類(lèi)的費(fèi)用，而且拆遷安置都是政府行為，這些業(yè)主認(rèn)為這些費(fèi)用應(yīng)該由政府買(mǎi)單。他們對(duì)物業(yè)管理的概念比較陌生，不知道物業(yè)服務(wù)本身就是一種商品。消費(fèi)享受服務(wù)的意識(shí)不強(qiáng)，沒(méi)有繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的概念，直接后果就是導(dǎo)致物業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)困難，服務(wù)質(zhì)量下降，形成惡性循環(huán)。
    2、物業(yè)公司因素。
    （3）物業(yè)管理公司不夠職業(yè)化。在安置房小區(qū)居民入住后，為了快速地給居民提供物業(yè)服務(wù)，保障居民的基本生活需求，各街道的社區(qū)組織成立了物業(yè)公司為居民提供服務(wù)，從業(yè)人員的職業(yè)化程度不夠，往往以管理者身份而不是服務(wù)者身份自居，必然影響到物業(yè)與業(yè)主之間的和諧關(guān)系。
    3、相關(guān)管理小區(qū)物業(yè)的行政主管部門(mén)因素。相關(guān)管理小區(qū)物業(yè)的行政主管部門(mén)未能及時(shí)指導(dǎo)安置房小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)。很多安置房小區(qū)在入住幾年后仍沒(méi)有組建業(yè)主委員會(huì)，這樣個(gè)別業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾因缺乏溝通渠道而無(wú)法解決，為小區(qū)正常的物業(yè)管理埋下隱患。很多重大事/文秘站－您的專(zhuān)屬秘書(shū)，中國(guó)最強(qiáng)免費(fèi)！/項(xiàng)沒(méi)有業(yè)主委員會(huì)同意，物業(yè)公司也無(wú)能為力，比如維修基金的使用，導(dǎo)致居民認(rèn)為物業(yè)公司不作為，引發(fā)矛盾糾紛。
    二、減少安置房小區(qū)物業(yè)糾紛幾點(diǎn)建議。
    （1）方便個(gè)體業(yè)主與物業(yè)公司之間進(jìn)行溝通；
    （3）通過(guò)業(yè)主委員會(huì)宣傳小區(qū)居民責(zé)任與義務(wù)，配合物業(yè)公司逐步將物業(yè)費(fèi)用收取工作正?；?。
    2、培養(yǎng)能夠適應(yīng)市場(chǎng)變化的優(yōu)勢(shì)物業(yè)公司。要逐漸走出社區(qū)“托底”式的物業(yè)公司模式。物業(yè)企業(yè)要推行公務(wù)公開(kāi)、財(cái)務(wù)公開(kāi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主間要形成相互制約、相互支持的管理機(jī)制。同時(shí)，要全力做好公共部位維修資金的收繳工作，為小區(qū)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展提供資金保障。
    3、聘用和培養(yǎng)專(zhuān)業(yè)化物業(yè)人員，提高物業(yè)服務(wù)水準(zhǔn)。要在人員配置上把好關(guān)口，提供能夠切合居民需要的優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)。一是選拔聘任一批責(zé)任心強(qiáng)、業(yè)務(wù)素質(zhì)好的人員充實(shí)到物業(yè)管理一線隊(duì)伍；二是加強(qiáng)從業(yè)人員的崗位培訓(xùn)，提高他們依法履行職責(zé)能力；三是提升人員素質(zhì)，物業(yè)從業(yè)人員要認(rèn)真學(xué)習(xí)法律、規(guī)章、相關(guān)業(yè)務(wù)和小區(qū)管理理論，開(kāi)拓工作思路，切實(shí)做到服務(wù)好保障房小區(qū)居民。
    4、相關(guān)行政部門(mén)做好保障房建設(shè)驗(yàn)收工作，避免建設(shè)問(wèn)題遺留給物業(yè)部門(mén)。認(rèn)真抓好物業(yè)管理的前期介入工作，發(fā)現(xiàn)配套設(shè)施設(shè)備不完善的小區(qū)，責(zé)令建設(shè)單位限期補(bǔ)建完善，做到提前介入，主動(dòng)參與，積極監(jiān)督，確保交付后業(yè)主滿意，避免業(yè)主與物業(yè)之間發(fā)生沖突。
    5、社區(qū)做好新市民普法宣傳工作。社區(qū)要經(jīng)常性深入各小區(qū)開(kāi)展普法和精神文明宣傳，宣揚(yáng)小區(qū)公約，弘揚(yáng)小區(qū)主人翁意識(shí)，提高安置房小區(qū)居民的都市生活意識(shí)，改變他們的生活習(xí)慣，鼓勵(lì)小區(qū)居民主導(dǎo)參與到小區(qū)物業(yè)管理中來(lái)，通過(guò)人民調(diào)解的方式化解小區(qū)物業(yè)矛盾糾紛。
    物業(yè)調(diào)研報(bào)告題目篇七
    物業(yè)管理是今年鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議確定的三個(gè)突破之一。物業(yè)管理是一個(gè)成長(zhǎng)的過(guò)程，也是迎接挑戰(zhàn)、自我加壓、探索新課題的過(guò)程。
    一、目前我鎮(zhèn)物業(yè)管理試點(diǎn)工作開(kāi)展情況。
    上半年，鎮(zhèn)城管辦在七個(gè)城區(qū)社區(qū)各選一處居民小區(qū)做為物業(yè)管理試點(diǎn)，打破社區(qū)原有的小區(qū)負(fù)責(zé)制的管理模式，重點(diǎn)在臟亂差的無(wú)人管小區(qū)開(kāi)展物業(yè)管理。上半年工作重點(diǎn)是選定試點(diǎn)，解決遺留問(wèn)題，成立業(yè)主委員會(huì)。城市七個(gè)社區(qū)的試點(diǎn)具體情況為：
    1、社區(qū)：
    社區(qū)選擇三星花園小區(qū)做為試點(diǎn)。三星花園位于東城區(qū)閆家壩地段，共有居民近一百戶。該小區(qū)前期開(kāi)發(fā)遺留問(wèn)題很多，圍墻未建好，沒(méi)有物業(yè)管理用房，長(zhǎng)期無(wú)人管，垃圾成堆，草坪損毀，很多業(yè)主對(duì)在此居住失去了信心，打算賣(mài)掉房子。對(duì)于物業(yè)管理，多數(shù)人擁護(hù)，但缺乏信心。經(jīng)過(guò)初步測(cè)算，要在該小區(qū)建立物業(yè)管理，尚需七萬(wàn)元解決遺留問(wèn)題。社區(qū)在小區(qū)召開(kāi)了業(yè)主委員會(huì)籌備會(huì)，向各家各戶發(fā)放了物業(yè)管理倡議書(shū)，征求有關(guān)意見(jiàn)。下一步準(zhǔn)備成立業(yè)主委員會(huì)。
    2、社區(qū)：
    社區(qū)去年最先推行物業(yè)管理，并成功地在糧食局小區(qū)成立了業(yè)主委員會(huì)，建立了業(yè)主規(guī)約，協(xié)助小區(qū)實(shí)行了物業(yè)自治管理。今年，社區(qū)將綜合批發(fā)城作為物業(yè)管理重點(diǎn)整治單位。綜合批發(fā)城有業(yè)主近三百戶，建成十多年來(lái)，沒(méi)有物業(yè)管理，遺留問(wèn)題多，一直是縣城城市管理、衛(wèi)生創(chuàng)建的死角難點(diǎn)。經(jīng)走訪，綜合批發(fā)城要實(shí)施物業(yè)管理需解決四大遺留問(wèn)題：清掏化糞池、拆除消防通道上的違章建筑、恢復(fù)大門(mén)及門(mén)崗、提供物業(yè)管理用房，總測(cè)算費(fèi)用近五十萬(wàn)元。經(jīng)過(guò)半年多的協(xié)調(diào)，目前成立了小區(qū)業(yè)主委員會(huì)，簡(jiǎn)單疏通了下水道，基本拆除了消防通道上的違章建筑，向開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)取了兩間門(mén)面作為物業(yè)管理用房，已由致遠(yuǎn)物業(yè)公司拿出了初步管理方案，并正在協(xié)商解決大門(mén)及門(mén)崗的問(wèn)題。7月30日晚，鎮(zhèn)政府組織在綜合批發(fā)城小區(qū)召開(kāi)全體業(yè)主會(huì)議，正式宣布小區(qū)管理移交縣致遠(yuǎn)物業(yè)管理公司，該小區(qū)走上規(guī)范化管理軌道。
    3、觀山社區(qū)：
    試點(diǎn)一：佳美公司宿舍區(qū)。因佳美公司（原一建公司）改制時(shí)已將其宿舍區(qū)（建筑公寓）移交社區(qū)，并和鎮(zhèn)政府簽定協(xié)議，不再承擔(dān)建筑公寓內(nèi)的衛(wèi)生創(chuàng)建等任務(wù)，請(qǐng)求取消建筑公寓做為其創(chuàng)建包干責(zé)任區(qū)。建筑公寓有居民六十多戶，以前社區(qū)在小區(qū)內(nèi)實(shí)施過(guò)物業(yè)管理，后因少數(shù)業(yè)主私搭亂建而中止，成為無(wú)人管小區(qū)，后來(lái)小區(qū)衛(wèi)生包干到佳美公司，但缺乏長(zhǎng)效管理?，F(xiàn)在社區(qū)已召集業(yè)主代表開(kāi)會(huì)，下發(fā)選票，籌備成立業(yè)主委員會(huì)，下一步再確定物業(yè)管理方案。
    試點(diǎn)二：原天鵝賓館院落。此事由農(nóng)辦牽頭，鎮(zhèn)城管辦協(xié)助，在現(xiàn)場(chǎng)走訪了業(yè)主。針對(duì)院內(nèi)的環(huán)境問(wèn)題，我鎮(zhèn)拿出了初步改造方案。因院內(nèi)主體繁多，改造資金龐大，我們已向縣政府反映，準(zhǔn)備召開(kāi)相關(guān)責(zé)任主體的協(xié)調(diào)會(huì)，解決環(huán)境問(wèn)題后再議物業(yè)管理事宜。
    4、老西門(mén)社區(qū)：
    老西門(mén)社區(qū)做為老城區(qū)，無(wú)人管小區(qū)最多，縣長(zhǎng)熱線投訴最多，創(chuàng)建任務(wù)最難，實(shí)施物業(yè)管理的難度也最大。社區(qū)先后在百貨庭院、電影庭院、土產(chǎn)庭院、醬園廠庭院、商業(yè)新村、橋頭花園等地開(kāi)會(huì)走訪，征求業(yè)主意見(jiàn)，了解物業(yè)管理現(xiàn)狀，最終確定在電影庭院、醬園廠庭院和土產(chǎn)庭院實(shí)施物業(yè)管理。目前準(zhǔn)備籌集資金解決電影庭院的物業(yè)管理用房和大門(mén)的問(wèn)題。
    5、渫陽(yáng)社區(qū)：
    試點(diǎn)一：農(nóng)資大市場(chǎng)。農(nóng)資大市場(chǎng)一期工程建成多年，二期工程尚未售完。建成以來(lái)市場(chǎng)物業(yè)一直由市管中心（宏天物業(yè)）管理，但建設(shè)方和業(yè)主對(duì)物業(yè)管理強(qiáng)烈不滿，準(zhǔn)備重新聘用物業(yè)服務(wù)企業(yè)。經(jīng)社區(qū)推薦，建設(shè)方多方了解后，擬定由致遠(yuǎn)物業(yè)公司接管。從五月份開(kāi)始，致遠(yuǎn)物業(yè)開(kāi)始走訪業(yè)主，制定了初步管理方案，得到了建設(shè)方的認(rèn)可。八月份，縣房管局準(zhǔn)備采取邀標(biāo)的方式，重新聘用物業(yè)公司。
    試點(diǎn)二：旺佳園。旺佳園共有業(yè)主75戶，一部分是原勞動(dòng)服務(wù)公司職工，另一部分是新開(kāi)發(fā)樓房入住戶。由于新遷戶入住前交納了兩年物業(yè)管理費(fèi)，兩年期滿后，物業(yè)公司退出，現(xiàn)在小區(qū)沒(méi)有物業(yè)管理，而且由于以前管理不規(guī)范，公共部分占用嚴(yán)重，業(yè)主強(qiáng)烈要求實(shí)施物業(yè)管理。目前，社區(qū)已在小區(qū)內(nèi)召開(kāi)了業(yè)主委員會(huì)籌備小組會(huì)議，張貼了有關(guān)宣傳法規(guī)，投票選舉了業(yè)主委員會(huì)，下一步準(zhǔn)備擬定物業(yè)管理方案并召開(kāi)業(yè)主大會(huì)。
    物業(yè)調(diào)研報(bào)告題目篇八
    隨著城鎮(zhèn)化腳步不斷推進(jìn)，各地新興小區(qū)如雨后春筍般圈地而起，五花八門(mén)的物業(yè)公司也有了巨大的發(fā)展空間，物業(yè)的品牌價(jià)值也成為了房地產(chǎn)商手里越來(lái)越重要的籌碼。物業(yè)對(duì)小區(qū)的管理與城管對(duì)于城市的管理如出一轍，同時(shí)也有著包含關(guān)系。物業(yè)管的不光是小區(qū)整體環(huán)境，還要解決每個(gè)業(yè)主日常所遇到的問(wèn)題。當(dāng)小區(qū)內(nèi)住戶的某些行為觸犯到城市管理相關(guān)法規(guī)時(shí)，就進(jìn)入了城管管轄范圍，要解決好這些物業(yè)、城管均可介入的問(wèn)題往往需要雙方開(kāi)展協(xié)作。
    在現(xiàn)實(shí)中，諸多問(wèn)題使得原本可以開(kāi)展協(xié)作的部分反而成了城管執(zhí)法過(guò)程中的瓶頸。由于物業(yè)平時(shí)與業(yè)主關(guān)系密切，有的物業(yè)管理人員與業(yè)主幾乎如親友般熟悉，出于感情層面以及日后相處考慮，物業(yè)在遇到業(yè)主有違法行為時(shí)往往容易采取回避乃至包庇業(yè)主的措施，以使自己脫離干系。甚至還有一些不顧及品牌效益的物業(yè)，管理不好就直接撒手不管了，這就使得執(zhí)法人員在期望通過(guò)物業(yè)與業(yè)主溝通時(shí)吃到了無(wú)數(shù)閉門(mén)羹。
    而如果物業(yè)管理者們更深層地思考下業(yè)主的違法違規(guī)問(wèn)題，不難發(fā)現(xiàn)，只要有一戶業(yè)主帶頭不遵紀(jì)守法，并且被縱容和默許，就會(huì)有更多家業(yè)主來(lái)鉆法律漏洞以謀私利。這些業(yè)主行為最后往往影響到周邊業(yè)主的共同利益，造成其他業(yè)主的.不斷投訴，將物業(yè)置于眾矢之的。物業(yè)若能配合執(zhí)法力量做好嚴(yán)管?chē)?yán)打工作，及時(shí)先行溝通處理并主動(dòng)反應(yīng)上報(bào)業(yè)主違規(guī)行為，那么日后的管理將輕松很多，同時(shí)也能得到更廣大業(yè)主的好評(píng)。
    物業(yè)與城管開(kāi)展協(xié)作應(yīng)有效地發(fā)揮雙方的獨(dú)有優(yōu)勢(shì)，互相填補(bǔ)不足。物業(yè)掌握著業(yè)主的基本信息，對(duì)整個(gè)小區(qū)有更深的了解和更綜合的考量，擁有更多與住戶的溝通技巧，更便于作一些溝通調(diào)解工作，也能為城管執(zhí)法過(guò)程中需落實(shí)的細(xì)節(jié)問(wèn)題提供更多綜合的建議，以盡量減少執(zhí)法過(guò)程所產(chǎn)生的其他負(fù)面影響。城管依照國(guó)家法律法規(guī)辦事，當(dāng)物業(yè)的人情牌、管社區(qū)管理辦法行不通時(shí)，就需要城管介入，以更明確的行政職權(quán)來(lái)對(duì)業(yè)主行為作約束。城管借物業(yè)之巧勁，物業(yè)借城管之利劍，兩者協(xié)作方可攻堅(jiān)克難。
    城管與物業(yè)協(xié)作需要在平時(shí)就建立起一致思想，統(tǒng)一戰(zhàn)線，在關(guān)鍵時(shí)刻才能口鋒一致。這些磨針活不是一日兩日就能練就的，需要在兩者間先搭起人員、信息、政策的橋梁，多開(kāi)展交流活動(dòng)，落實(shí)現(xiàn)行政策，分析潛在問(wèn)題，及時(shí)做好準(zhǔn)備，提前給業(yè)主打好預(yù)防針。
    新形勢(shì)下物業(yè)與城管打交道會(huì)越來(lái)越頻繁，有團(tuán)結(jié)協(xié)作的心，運(yùn)用好方式方法，才能夠化矛盾為橋梁，逐步優(yōu)化物業(yè)城管協(xié)同管理格局。
    物業(yè)調(diào)研報(bào)告題目篇九
    隨著城市建設(shè)規(guī)模的不斷提高和擴(kuò)大，物業(yè)管理也逐漸深入到百姓生活中間。目前在縣城內(nèi)的物業(yè)管理雖然不如大中城市，但也逐步趨于正軌。在這漸進(jìn)的過(guò)程中，我們物價(jià)部門(mén)應(yīng)該充分發(fā)揮好政府引導(dǎo)作用，恰當(dāng)?shù)乩脙r(jià)格管理職能，促進(jìn)物業(yè)管理的良性發(fā)展。
    一、縣級(jí)物業(yè)管理公司的現(xiàn)狀。
    縣級(jí)物業(yè)管理公司的管理范圍主要是居民住宅。一般來(lái)說(shuō)，居民住宅中的經(jīng)濟(jì)適用住房，其物業(yè)管理由房管局下設(shè)的物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)；其他住宅或者商用樓由原房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商成立物業(yè)公司負(fù)責(zé)管理，很少有專(zhuān)門(mén)從外界引入專(zhuān)職的物業(yè)管理公司進(jìn)行獨(dú)立管理和運(yùn)轉(zhuǎn)。因此，房屋建設(shè)方和物業(yè)管理方一般都有直接的隸屬關(guān)系，在經(jīng)營(yíng)理念、盈虧補(bǔ)缺等方面都有著千絲萬(wàn)縷的關(guān)系。
    從整體的物業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)情況看，物業(yè)管理公司主要負(fù)責(zé)母公司--房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商所建設(shè)的樓盤(pán)管理，主要收費(fèi)有物業(yè)管理費(fèi)、小區(qū)停車(chē)場(chǎng)收費(fèi)以及各類(lèi)代收費(fèi)用。物業(yè)管理收費(fèi)依據(jù)《河北省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法》，主要是分為兩種價(jià)格模式：一是普通住宅的物業(yè)管理費(fèi)，實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)格；二是高檔住宅、商業(yè)用樓實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。根據(jù)這一指導(dǎo)原則，我們會(huì)同市房管局等相關(guān)部門(mén)，在召開(kāi)制定物業(yè)管理費(fèi)聽(tīng)證會(huì)的基礎(chǔ)上，制定了我市的普通住宅物業(yè)管理三級(jí)收費(fèi)方案，并得以執(zhí)行。但隨著城市建設(shè)、物業(yè)管理水平、城市居民生活水平、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等因素的不斷提高，原有的物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)確已不能適應(yīng)形勢(shì)的發(fā)展，不少物業(yè)管理企業(yè)認(rèn)為收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)偏低，甚至有些單位違反備案管理，擅自調(diào)高收費(fèi)；與此相對(duì)應(yīng)的是消費(fèi)者對(duì)物業(yè)管理的要求在逐步提高，對(duì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也充滿質(zhì)疑和不滿，反映和意見(jiàn)頗多。
    二、目前物業(yè)管理中存在的問(wèn)題。
    （一）借前期物業(yè)管理合同的簽訂，提高物業(yè)管理收費(fèi)。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商交房的同時(shí)，一般要簽訂《前期物業(yè)管理合同》，主要是明確物業(yè)管理收費(fèi)，為以后的正式物業(yè)管理合同進(jìn)行鋪墊，服務(wù)的水平和項(xiàng)目有欠缺；基本上后期正式合同的價(jià)格只能高不會(huì)低，而且實(shí)際服務(wù)水準(zhǔn)不可能再提高。不少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商借此機(jī)會(huì)，一路調(diào)高了物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，而購(gòu)房的消費(fèi)者為了拿到鑰匙也不得不接受。比如今年交房的物業(yè)費(fèi)均在0.5元/平方米左右，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于原來(lái)的一級(jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
    （二）物業(yè)管理公司在運(yùn)轉(zhuǎn)一段時(shí)間后擅自調(diào)高價(jià)格。不少住宅小區(qū)的物業(yè)管理公司聲稱(chēng)入不敷出，經(jīng)營(yíng)處在嚴(yán)重虧損狀態(tài)，部分公司不履行調(diào)價(jià)申報(bào)制度，也不與業(yè)主委員會(huì)協(xié)商或者征求大多數(shù)居民意見(jiàn)，擅自調(diào)高物業(yè)管理費(fèi)，時(shí)有突破政府指導(dǎo)價(jià)的浮動(dòng)幅度，與業(yè)戶發(fā)生矛盾。如某小區(qū)的物業(yè)費(fèi)由原來(lái)的一級(jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一下子提高到了0.7元/平方米，服務(wù)水平卻未見(jiàn)提高。
    （三）部分小區(qū)的物業(yè)管理公司不執(zhí)行價(jià)格備案制度和價(jià)格公示制度。物業(yè)管理費(fèi)的備案制度是在《河北省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法》中規(guī)定的，因此，作為一項(xiàng)價(jià)格管理制度，就必須得到落實(shí)。然而有少數(shù)物業(yè)公司不來(lái)備案，對(duì)此種行為我們又沒(méi)有合理準(zhǔn)確的處罰依據(jù)，《價(jià)格法》以及《價(jià)格違法行為處罰規(guī)定》中遍尋無(wú)果，造成一些物業(yè)管理公司的僥幸心理，嚴(yán)重影響了我們執(zhí)法的嚴(yán)肅性；同時(shí)在收費(fèi)公示方面，也存在著公示內(nèi)容不全面、公示的標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)內(nèi)容含混不清的問(wèn)題，甚至有不公示的情況。
    （四）住宅小區(qū)停車(chē)場(chǎng)收費(fèi)問(wèn)題存在爭(zhēng)議。小區(qū)停車(chē)場(chǎng)收費(fèi)屬于國(guó)家定價(jià)，必須辦理《收費(fèi)許可證》。目前規(guī)格較低小區(qū)內(nèi)的停車(chē)場(chǎng)是免費(fèi)的，部分高檔小區(qū)建有地下停車(chē)場(chǎng)，車(chē)位已經(jīng)賣(mài)給了業(yè)主，但物業(yè)公司因管理上需要，彌補(bǔ)燈、水、電以及管理人員等開(kāi)支，收取了車(chē)位管理費(fèi)、租用車(chē)位管理費(fèi)以及臨時(shí)停車(chē)費(fèi)等費(fèi)用。如某小區(qū)把地下停車(chē)場(chǎng)以9萬(wàn)元的價(jià)格賣(mài)給了業(yè)戶后，每月還收取車(chē)位管理費(fèi)30元；租車(chē)位、臨時(shí)停車(chē)等也收費(fèi)不等。這些都屬于停車(chē)收費(fèi)衍生出的項(xiàng)目，應(yīng)該采用什么樣的價(jià)格形式來(lái)管理并無(wú)恰當(dāng)依據(jù)。
    （五）對(duì)普通住宅小區(qū)和高檔住宅小區(qū)的定義模糊，造成監(jiān)管不力。在《河北省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法》中，明確了普通住宅小區(qū)物業(yè)管理實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)格，高檔小區(qū)、商業(yè)用樓實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)格。但在這個(gè)《辦法》中，并沒(méi)有明確什么是普通住宅小區(qū)，什么是高檔住宅小區(qū)。目前，在縣城小區(qū)住房建設(shè)中，6層以上和有電梯的樓盤(pán)、別墅很多，有不少小區(qū)是混建的。那么，從價(jià)格管理上該怎么劃分普通和高檔呢？一個(gè)住宅小區(qū)是不是可以同時(shí)存在多種物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)？如果說(shuō)以6層以下、不帶電梯的住宅為界線劃分普通小區(qū)和高檔小區(qū)的話，那么在《河北省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法》和相關(guān)的物業(yè)管理收費(fèi)的文件中規(guī)定“對(duì)住宅電梯和加壓供水設(shè)施的維護(hù)費(fèi)用實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)”與此相悖，因?yàn)檫@些是高檔小區(qū)的設(shè)施，應(yīng)屬于高檔住宅小區(qū)市場(chǎng)調(diào)節(jié)的價(jià)格內(nèi)容，市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)格的原則是自負(fù)盈虧。
    （六）物業(yè)收費(fèi)管理備案制度存在缺陷。目前我們要求的物業(yè)管理費(fèi)備案，要求物業(yè)公司也必須按規(guī)定上報(bào)與業(yè)主簽訂的物業(yè)管理合同，或者是與業(yè)主委員會(huì)簽訂的合同。這是理論上的程序，在實(shí)際中執(zhí)行不力。因?yàn)樵诜康禺a(chǎn)商交房時(shí)，根本不可能有業(yè)主委員會(huì)，就是在居住年久的小區(qū)內(nèi)，擁有業(yè)主委員會(huì)的也寥寥無(wú)幾。這樣，因?yàn)槿鄙倭藗浒赣布斐晌飿I(yè)管理公司備案不合格，甚至有的'物業(yè)公司干脆就不備案。目前看來(lái)，實(shí)現(xiàn)了前期物業(yè)備案的寥寥無(wú)幾，提價(jià)備案的也是以前備案的公司，少而又少。
    三、建議和對(duì)策。
    （一）建議上級(jí)物價(jià)管理部門(mén)盡早協(xié)同建設(shè)部門(mén)、房管部門(mén)對(duì)普通、高檔住宅小區(qū)做出規(guī)范性定義，至少應(yīng)該在價(jià)格管理方面有個(gè)較為明確的界定，以便切實(shí)對(duì)普通住宅小區(qū)的物業(yè)收費(fèi)管理到位，制定切實(shí)可行的物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理公司良性運(yùn)轉(zhuǎn)，解決業(yè)主對(duì)物業(yè)收費(fèi)疑惑和矛盾；同時(shí)徹底放開(kāi)高檔小區(qū)的物業(yè)收費(fèi)管理，使物業(yè)管理企業(yè)自主決定收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)，發(fā)揮物價(jià)部門(mén)的引導(dǎo)作用，促進(jìn)物業(yè)公司的健康發(fā)展。
    （二）建議上級(jí)物價(jià)部門(mén)明確下放的物業(yè)收費(fèi)管理權(quán)限，以便使當(dāng)?shù)匚飪r(jià)部門(mén)能夠根據(jù)當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況，及時(shí)監(jiān)審物業(yè)管理成本的變動(dòng)，制定切合本地經(jīng)濟(jì)和消費(fèi)水平的物業(yè)收費(fèi)區(qū)域性標(biāo)準(zhǔn)；同時(shí)要明確物業(yè)管理中存在的其他收費(fèi)，如停車(chē)場(chǎng)收費(fèi)、車(chē)位管理等收費(fèi)的核定權(quán)限、標(biāo)準(zhǔn)以及格管理形式、制定原則，以利于基層物價(jià)部門(mén)的管理和規(guī)范。
    （三）認(rèn)真開(kāi)展縣區(qū)的物業(yè)管理收費(fèi)水平的調(diào)查研究，按照當(dāng)?shù)氐纳钏胶拖M(fèi)水平核定，制定相應(yīng)的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。筆者以為，應(yīng)當(dāng)實(shí)現(xiàn)以下目標(biāo)：對(duì)普通住宅小區(qū)，應(yīng)該實(shí)現(xiàn)一個(gè)總體的區(qū)域性的指導(dǎo)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，既要實(shí)現(xiàn)一定時(shí)期內(nèi)的穩(wěn)定，又要兼顧經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展變化情況，具有一定的前瞻性；對(duì)于高檔小區(qū)，應(yīng)當(dāng)本著合理利潤(rùn)的原則，適時(shí)開(kāi)展高檔小區(qū)物業(yè)成本調(diào)查，公布社會(huì)平均價(jià)格，建立高檔小區(qū)經(jīng)營(yíng)成本公示制度，抑制不當(dāng)?shù)美吞摳呤找鎲?wèn)題；對(duì)于住宅電梯、供水輔助設(shè)備等設(shè)備維護(hù)費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)該核定社會(huì)成本，予以監(jiān)督；實(shí)現(xiàn)一小區(qū)多級(jí)物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
    （四）完善價(jià)格備案制度，制定切實(shí)可行的處罰措施。價(jià)格備案制度是在房地產(chǎn)價(jià)格、物業(yè)管理收費(fèi)方面經(jīng)常使用的，由于它過(guò)于籠統(tǒng)，而且有時(shí)還偏于教條，應(yīng)該予以糾正。特別是在價(jià)格管理中，要特別明確處罰依據(jù)和條款、處罰幅度，使那些不履行價(jià)格備案制度的單位得到重創(chuàng)，維護(hù)我們價(jià)格執(zhí)法的嚴(yán)肅性。
    （五）建議重新在物業(yè)收費(fèi)管理中實(shí)行《收費(fèi)許可證》制度。物業(yè)管理收費(fèi)、停車(chē)場(chǎng)收費(fèi)以及代收費(fèi)用都基本上是政府指導(dǎo)價(jià)、定價(jià)的管理方式，辦理《收費(fèi)許可證》既有據(jù)可依也便于管理；在《價(jià)格法》對(duì)備案制度無(wú)處罰條文的情況下，應(yīng)用《收費(fèi)許可證管理辦法》進(jìn)行處罰，也不失為一個(gè)亡羊補(bǔ)牢的措施。
    物業(yè)調(diào)研報(bào)告題目篇十
    物業(yè)管理是今年鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議確定的三個(gè)突破之一。物業(yè)管理是一個(gè)成長(zhǎng)的過(guò)程，也是迎接挑戰(zhàn)自我加壓探索精選論文新課題的過(guò)程。
    一目前我鎮(zhèn)物業(yè)管理試點(diǎn)工作開(kāi)展情況。
    上半年，鎮(zhèn)城管辦在七個(gè)城區(qū)社區(qū)各選一處居民小區(qū)做為物業(yè)管理試點(diǎn)，打破社區(qū)原有的小區(qū)負(fù)責(zé)制的管理模式，重點(diǎn)在臟亂差的無(wú)人管小區(qū)開(kāi)展物業(yè)管理。上半年工作重點(diǎn)是選定試點(diǎn)，解決遺留問(wèn)題，成立業(yè)主委員會(huì)。城市七個(gè)社區(qū)的試點(diǎn)具體情況為：
    1社區(qū)：社區(qū)選擇三星花園小區(qū)做為試點(diǎn)。三星花園位于東城區(qū)閆家壩地段，共有居民近一百戶。該小區(qū)前期開(kāi)發(fā)遺留問(wèn)題很多，圍墻未建好，沒(méi)有物業(yè)管理用房，長(zhǎng)期無(wú)人管，垃圾成堆，草坪損毀，很多業(yè)主對(duì)在此居住失去了信心，打算賣(mài)掉房子。對(duì)于物業(yè)管理，多數(shù)人擁護(hù)，但缺乏信心。經(jīng)過(guò)初步測(cè)算，要在該小區(qū)建立物業(yè)管理，尚需七萬(wàn)元解決遺留問(wèn)題。社區(qū)在小區(qū)召開(kāi)了業(yè)主委員會(huì)籌備會(huì)，向各家各戶發(fā)放了物業(yè)管理倡議書(shū)，征求有關(guān)意見(jiàn)。下一步準(zhǔn)備成立業(yè)主委員會(huì)。
    二社區(qū)：社區(qū)去年最先推行物業(yè)管理，并成功地在糧食局小區(qū)成立了業(yè)主委員會(huì)，建立了業(yè)主規(guī)約，協(xié)助小區(qū)實(shí)行了物業(yè)自治管理。今年，社區(qū)將綜合批發(fā)城作為物業(yè)管理重點(diǎn)整治單位。綜合批發(fā)城有業(yè)主近三百戶，建成十多年來(lái)，沒(méi)有物業(yè)管理，遺留問(wèn)題多，一直是縣城城市管理衛(wèi)生創(chuàng)建的死角難點(diǎn)。經(jīng)走訪，綜合批發(fā)城要實(shí)施物業(yè)管理需解決四大遺留問(wèn)題：清掏化糞池拆除消防通道上的違章建筑恢復(fù)大門(mén)及門(mén)崗提供物業(yè)管理用房，總測(cè)算費(fèi)用近五十萬(wàn)元。經(jīng)過(guò)半年多的協(xié)調(diào)，目前成立了小區(qū)業(yè)主委員會(huì)，簡(jiǎn)單疏通了下水道，基本拆除了消防通道上的違章建筑，向開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)取了兩間門(mén)面作為物業(yè)管理用房，已由致遠(yuǎn)物業(yè)公司拿出了初步管理方案，并正在協(xié)商解決大門(mén)及門(mén)崗的問(wèn)題。7月30日晚，鎮(zhèn)政府組織在綜合批發(fā)城小區(qū)召開(kāi)全體業(yè)主會(huì)議，正式宣布小區(qū)管理移交縣致遠(yuǎn)物業(yè)管理公司，該小區(qū)走上規(guī)范化管理軌道。
    三觀山社區(qū)：試點(diǎn)一：佳美公司宿舍區(qū)。因佳美公司（原一建公司）改制時(shí)已將其宿舍區(qū)（建筑公寓）移交社區(qū)，并和鎮(zhèn)政府簽定協(xié)議，不再承擔(dān)建筑公寓內(nèi)的衛(wèi)生創(chuàng)建等任務(wù)，請(qǐng)求取消建筑公寓做為其創(chuàng)建包干責(zé)任區(qū)。建筑公寓有居民六十多戶，以前社區(qū)在小區(qū)內(nèi)實(shí)施過(guò)物業(yè)管理，后因少數(shù)業(yè)主私搭亂建而中止，成為無(wú)人管小區(qū)，后來(lái)小區(qū)衛(wèi)生包干到佳美公司，但缺乏長(zhǎng)效管理?，F(xiàn)在社區(qū)已召集業(yè)主代表開(kāi)會(huì)，下發(fā)選票，籌備成立業(yè)主委員會(huì)，下一步再確定物業(yè)管理方案。試點(diǎn)二：原天鵝賓館院落。此事由農(nóng)辦牽頭，鎮(zhèn)城管辦協(xié)助，在現(xiàn)場(chǎng)走訪了業(yè)主。針對(duì)院內(nèi)的環(huán)境問(wèn)題，我鎮(zhèn)拿出了初步改造方案。因院內(nèi)主體繁多，改造資金龐大，我們已向縣政府反映，準(zhǔn)備召開(kāi)相關(guān)責(zé)任主體的協(xié)調(diào)會(huì)，解決環(huán)境問(wèn)題后再議物業(yè)管理事宜。
    四老西門(mén)社區(qū)：老西門(mén)社區(qū)做為老城區(qū)，無(wú)人管小區(qū)最多，縣長(zhǎng)熱線投訴最多，創(chuàng)建任務(wù)最難，實(shí)施物業(yè)管理的難度也最大。社區(qū)先后在百貨庭院電影庭院土產(chǎn)庭院醬園廠庭院商業(yè)新村橋頭花園等地開(kāi)會(huì)走訪，征求業(yè)主意見(jiàn)，了解物業(yè)管理現(xiàn)狀，最終確定在電影庭院醬園廠庭院和土產(chǎn)庭院實(shí)施物業(yè)管理。目前準(zhǔn)備籌集資金解決電影庭院的物業(yè)管理用房和大門(mén)的問(wèn)題。
    五渫陽(yáng)社區(qū)：試點(diǎn)一：農(nóng)資大市場(chǎng)。農(nóng)資大市場(chǎng)一期工程建成多年，二期工程尚未售完。建成以來(lái)市場(chǎng)物業(yè)一直由市管中心（宏天物業(yè)）管理，但建設(shè)方和業(yè)主對(duì)物業(yè)管理強(qiáng)烈不滿，準(zhǔn)備重新聘用物業(yè)服務(wù)企業(yè)。經(jīng)社區(qū)推薦，建設(shè)方多方了解后，擬定由致遠(yuǎn)物業(yè)公司接管。從五月份開(kāi)始，致遠(yuǎn)物業(yè)開(kāi)始走訪業(yè)主，制定了初步管理方案，得到了建設(shè)方的認(rèn)可。八月份，縣房管局準(zhǔn)備采取邀標(biāo)的方式，重新聘用物業(yè)公司。試點(diǎn)二：旺佳園。旺佳園共有業(yè)主75戶，一部分是原勞動(dòng)服務(wù)公司職工，另一部分是新開(kāi)發(fā)樓房入住戶。由于新遷戶入住前交納了兩年物業(yè)管理費(fèi)，兩年期滿后，物業(yè)公司退出，現(xiàn)在小區(qū)沒(méi)有物業(yè)管理，而且由于以前管理不規(guī)范，公共部分占用嚴(yán)重，業(yè)主強(qiáng)烈要求實(shí)施物業(yè)管理。目前，社區(qū)已在小區(qū)內(nèi)召開(kāi)了業(yè)主委員會(huì)籌備小組會(huì)議，張貼了有關(guān)宣傳法規(guī)，投票選舉了業(yè)主委員會(huì)，下一步準(zhǔn)備擬定物業(yè)管理方案并召開(kāi)業(yè)主大會(huì)。
    六中渡社區(qū)：社區(qū)選擇小區(qū)做為試點(diǎn)。小區(qū)是原廣福橋煤礦職工宿舍區(qū)，有業(yè)主近七十戶，改制后由社區(qū)接管，但由于收費(fèi)狀況不好，管理有難度，每年社區(qū)還要負(fù)債投入。今年，社區(qū)在該小區(qū)率先推行物業(yè)管理，組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，選舉成立了業(yè)主委員會(huì)，并協(xié)助完善了業(yè)主規(guī)約。六月份，小區(qū)正式開(kāi)始自治管理。
    二物業(yè)管理工作開(kāi)展過(guò)程中存在的難點(diǎn)。
    1社區(qū)對(duì)物業(yè)管理的社會(huì)效益認(rèn)識(shí)不足。個(gè)別社區(qū)認(rèn)為物業(yè)管理與小區(qū)管理在利益上存在著沖突，工作積極性不是很高。
    2硬件設(shè)施不配套。一是相當(dāng)一部分院落建設(shè)不規(guī)范，無(wú)門(mén)崗和門(mén)廳，現(xiàn)在組織修建也不好規(guī)劃。二是居民區(qū)下水道電路等物業(yè)管理所涉及到的設(shè)施嚴(yán)重滯后，維修或建設(shè)需大量資金。
    3規(guī)范控制混亂。小區(qū)內(nèi)亂搭亂建現(xiàn)象嚴(yán)重，臨時(shí)建筑擠占了消防通道。綠化率達(dá)不到設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，居民利用空坪隙地種菜，擠占了綠化空間。
    4收取物業(yè)管理所必須的費(fèi)用存在一定的難度。有些業(yè)主認(rèn)為物業(yè)公司賺了錢(qián)，不愿交費(fèi)，或不愿接受管理。很多人的思想還停留在單位提供后勤福利和大鍋飯的時(shí)代，對(duì)自己應(yīng)盡的責(zé)任和義務(wù)不明。
    5物業(yè)管理企業(yè)動(dòng)作欠規(guī)范?，F(xiàn)有的幾個(gè)物業(yè)管理企業(yè)，市場(chǎng)化程度不高，管理不是很專(zhuān)業(yè)，缺乏先進(jìn)的管理經(jīng)驗(yàn)與模式，營(yíng)利的目的太明顯。
    6前期物業(yè)管理不規(guī)范，開(kāi)發(fā)建設(shè)所遺留下來(lái)的問(wèn)題對(duì)物業(yè)管理形成了極大的障礙。
    7業(yè)主大會(huì)難組織。居民對(duì)物業(yè)管理的含義認(rèn)識(shí)不清信心不足，參加會(huì)議的積極性不高。
    8媒體關(guān)注程度不夠。
    三對(duì)我鎮(zhèn)開(kāi)展物業(yè)管理工作的幾點(diǎn)建議。
    1嚴(yán)格執(zhí)行物業(yè)管理的法律法規(guī)及規(guī)章，使物業(yè)管理的管理服務(wù)經(jīng)營(yíng)收費(fèi)等各方面各環(huán)節(jié)做到依法管理和運(yùn)作。政府要加強(qiáng)服務(wù)意識(shí)，出臺(tái)相應(yīng)的扶持政策，為廣大企業(yè)營(yíng)造良好的發(fā)展環(huán)境，提供宏觀的政策支持與引導(dǎo)。建立物業(yè)管理市場(chǎng)準(zhǔn)入制度。加強(qiáng)物業(yè)管理市場(chǎng)的培育，鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)管理分業(yè)經(jīng)營(yíng)。鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商從社會(huì)上聘請(qǐng)那些經(jīng)過(guò)實(shí)踐被業(yè)主認(rèn)可的物業(yè)管理公司來(lái)進(jìn)行專(zhuān)業(yè)化的管理。鼓勵(lì)通過(guò)招投標(biāo)等方式公開(kāi)選聘物業(yè)管理公司，引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，促使物業(yè)管理行業(yè)朝高度市場(chǎng)化方向發(fā)展。
    2物業(yè)管理企業(yè)要按照“產(chǎn)權(quán)明晰權(quán)責(zé)明確政企分開(kāi)管理科學(xué)”的要求，建立現(xiàn)代企業(yè)制度。要逐步提高物業(yè)管理從業(yè)人員的素質(zhì)，多種渠道多種形式培養(yǎng)人才，為物業(yè)管理持續(xù)發(fā)展提供人才資源。
    3社會(huì)公眾應(yīng)客觀公正的看待物業(yè)管理這一行業(yè)，加深對(duì)這一行業(yè)的了解并對(duì)這一行業(yè)的作用充分重視，促使業(yè)主形成正確的物業(yè)管理消費(fèi)觀念。
    四下一步工作重點(diǎn)。
    一是廣泛宣傳，營(yíng)造良好輿論氛圍；
    二是建立健全新的物業(yè)管理模式和管理機(jī)制；
    三是加強(qiáng)業(yè)主大會(huì)組建的指導(dǎo)監(jiān)督工作；
    四是進(jìn)一步規(guī)范前期物業(yè)管理招投標(biāo)工作；
    五是建立“質(zhì)價(jià)相符”的服務(wù)收費(fèi)機(jī)制；
    六是大力提高物業(yè)管理從業(yè)人員素質(zhì)；
    七是理順好物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)的關(guān)系。
    物業(yè)調(diào)研報(bào)告題目篇十一
    黨的十七大明確指出：“社會(huì)穩(wěn)定是人民群眾的共同心愿，是改革發(fā)展的重要前提。要健全黨委領(lǐng)導(dǎo)、政府負(fù)責(zé)、社會(huì)協(xié)同、公眾參與的社會(huì)管理格局，健全基層社會(huì)管理體制。最大限度激發(fā)社會(huì)創(chuàng)造活力，最大限度增加和諧因素，最大限度減少不和諧因素”。區(qū)委十屆六次全會(huì)也提出了要全力抓好社會(huì)穩(wěn)定工作，全面落實(shí)各項(xiàng)工作措施，營(yíng)造安居樂(lè)業(yè)的社會(huì)環(huán)境。而物業(yè)管理是城市管理和社會(huì)建設(shè)的基礎(chǔ)工程，為此，加強(qiáng)居住小區(qū)物業(yè)管理建設(shè)，改善居民生活環(huán)境成為人民群眾普遍關(guān)注的熱點(diǎn)問(wèn)題。前不久，按照區(qū)委的工作部署，南關(guān)嶺街道黨工委在解放思想學(xué)習(xí)實(shí)踐活動(dòng)專(zhuān)題調(diào)研階段，結(jié)合地區(qū)實(shí)際，組織了專(zhuān)題調(diào)研小組，就如何推進(jìn)地區(qū)物業(yè)管理，促進(jìn)地區(qū)社會(huì)和諧穩(wěn)定進(jìn)行了專(zhuān)題調(diào)研。此次調(diào)研，實(shí)地走訪了部分居委會(huì)和物業(yè)管理公司，召開(kāi)了由街道城管部門(mén)、物業(yè)公司、居委會(huì)、業(yè)主委員會(huì)等單位參加的不同層次座談會(huì)，發(fā)放了500份居民調(diào)查問(wèn)卷，征求了各個(gè)群體的意見(jiàn)和建議，現(xiàn)將調(diào)研情況報(bào)告如下：
    據(jù)調(diào)查，南關(guān)嶺街道共有各類(lèi)物業(yè)建筑面積240萬(wàn)平方米，住宅建筑面積約181萬(wàn)平方米。2萬(wàn)平方米以上的居住小區(qū)16個(gè)，其中，上世紀(jì)八十年代以前建成入住的小區(qū)4個(gè)，占總面積的25%;九十年代后，按統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一設(shè)計(jì)、綜合開(kāi)發(fā)建設(shè)而成的小區(qū)12個(gè)，占總面積的75%。已實(shí)行物業(yè)管理的小區(qū)8個(gè)，占居住小區(qū)的50%;成立業(yè)主大會(huì)的小區(qū)5個(gè)，占實(shí)行物業(yè)管理小區(qū)的62.5%。全街共有物業(yè)管理企業(yè)七家，從業(yè)人員300余人。目前，實(shí)行物業(yè)管理的小區(qū)內(nèi)多種管理形式并存，既有商品房、承租房、房改房、拆遷房，還有單位直管樓等。
    總體看，物業(yè)管理工作具有以下幾個(gè)特點(diǎn)：一是物業(yè)管理市場(chǎng)處于發(fā)育初級(jí)階段。目前仍然沒(méi)有實(shí)行物業(yè)管理的居住小區(qū)占50%;未收取物業(yè)費(fèi)的小區(qū)占75%，在收取物業(yè)費(fèi)小區(qū)中尚有10%--50%住戶以各種理由不繳費(fèi)。二是物業(yè)管理總體水平偏低。主要是物業(yè)管理企業(yè)數(shù)量少、規(guī)模比較小，資質(zhì)等級(jí)偏低等;物業(yè)管理企業(yè)從業(yè)人員素質(zhì)較低，物業(yè)服務(wù)工作不到位。三是物業(yè)管理行業(yè)監(jiān)管體制不健全。對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)督檢查及規(guī)范化經(jīng)營(yíng)缺乏制度支撐，對(duì)社區(qū)物業(yè)管理自治方式缺乏科學(xué)性探索。
    近年來(lái)，各新建小區(qū)積極通過(guò)公開(kāi)招投標(biāo)選聘前期物業(yè)管理企業(yè)，著力搭建社區(qū)自治的新型組織平臺(tái)，物業(yè)管理工作取得了一定成績(jī)，也總結(jié)了一些經(jīng)驗(yàn)，但由于體制、觀念、機(jī)制等因素的影響，物業(yè)管理工作仍存在以下四個(gè)方面的問(wèn)題：
    1、開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題嚴(yán)重。開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題嚴(yán)重是各地普遍存在的問(wèn)題，本地區(qū)也不例外。問(wèn)題主要包括變更規(guī)劃、配套設(shè)施不落實(shí)、房屋及附屬設(shè)備質(zhì)量不合格等。這些問(wèn)題遺留到物業(yè)管理階段并長(zhǎng)期得不到解決，致使矛盾集中到物業(yè)公司身上，據(jù)調(diào)查，在有物業(yè)公司的小區(qū)，57%的受訪者認(rèn)為居住小區(qū)物業(yè)公司沒(méi)有盡到管理責(zé)任，68%的受訪者認(rèn)為居住小區(qū)技防措施不健全。
    2、物業(yè)管理公司定位不合理。目前，據(jù)調(diào)查，現(xiàn)有物業(yè)管理企業(yè)規(guī)模小、資質(zhì)等級(jí)低，物業(yè)管理服務(wù)水平偏低，經(jīng)營(yíng)管理理念陳舊，缺乏市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。在7家物業(yè)管理企業(yè)中，按資質(zhì)分類(lèi)，一級(jí)資質(zhì)僅有1家，其余6家均為三級(jí)資質(zhì)，按照性質(zhì)分，2家由村公司物業(yè)轉(zhuǎn)制而來(lái)，其余是市內(nèi)物業(yè)的分公司.個(gè)別物業(yè)公司受舊的體制影響比較深，習(xí)慣上以管理者自居，服務(wù)意識(shí)差;有些企業(yè)低水平服務(wù)、高標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi);有些企業(yè)錯(cuò)誤認(rèn)為物業(yè)管理從業(yè)人員門(mén)檻低，缺少對(duì)員工的培訓(xùn)和嚴(yán)格規(guī)范的制度管理，造成人員素質(zhì)普遍偏低;有些企業(yè)不經(jīng)業(yè)主同意，擅自經(jīng)營(yíng)物業(yè)共用部位，侵害了業(yè)主的合法權(quán)益。
    3、部分業(yè)主觀念陳舊且缺乏合作性。大部分居住人群收入水平不高，對(duì)物業(yè)管理收費(fèi)的理解尚未到位，不愿意按照目前價(jià)格享受較為全面的物業(yè)管理服務(wù)。業(yè)主普遍存在維權(quán)意識(shí)強(qiáng)烈而責(zé)任意識(shí)淡薄，經(jīng)常出現(xiàn)業(yè)主權(quán)利濫用現(xiàn)象。據(jù)調(diào)查顯示，只有1%的受訪者對(duì)《大連市城市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》很了解，不了解的多達(dá)87%;71%的受訪者表示不了解《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》有關(guān)房產(chǎn)權(quán)利方面的規(guī)定。業(yè)主相互不熟悉，往往出現(xiàn)“誰(shuí)都可以牽頭成立業(yè)主大會(huì)，但誰(shuí)都無(wú)法真正成立業(yè)主大會(huì)”的無(wú)序局面，業(yè)主委員會(huì)的權(quán)威受到質(zhì)疑。據(jù)調(diào)查顯示，55%的受訪者所居住的社區(qū)沒(méi)有成立業(yè)主委員會(huì);當(dāng)居住方面合法權(quán)益受到侵害時(shí)，更多人傾向于選擇通過(guò)居委會(huì)維權(quán);87%的受訪者認(rèn)為業(yè)主委員會(huì)作用發(fā)揮不好，居委會(huì)作用發(fā)揮好。
    4、政府相關(guān)職能部門(mén)公共服務(wù)水平有待提高。物業(yè)與園林、環(huán)衛(wèi)、公安、交通、市政等管理部門(mén)之間不可避免地存在著職責(zé)劃分和相互配合的問(wèn)題，有些是行政監(jiān)管關(guān)系，有些是業(yè)務(wù)合作關(guān)系。目前，政府相關(guān)職能部門(mén)之間的關(guān)系以及與物業(yè)管理公司、業(yè)主、居委會(huì)等相關(guān)部門(mén)的關(guān)系還未理順，責(zé)權(quán)利的劃分有待進(jìn)一步明確，公共服務(wù)水平有待進(jìn)一步提高。此外，開(kāi)發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主以及政府相關(guān)職能部門(mén)之間的銜接也存在一些問(wèn)題。如本應(yīng)由政府提供的公共服務(wù)職責(zé)被人為地轉(zhuǎn)嫁到了物業(yè)公司，使物業(yè)公司客觀上既承擔(dān)一個(gè)企業(yè)的責(zé)任，又承擔(dān)著部分政府公共服務(wù)的職能等等。
    南關(guān)嶺地區(qū)地處城鄉(xiāng)結(jié)合部，物業(yè)管理具有一定的特殊性，需要探索適合街道實(shí)際的物業(yè)管理模式。通過(guò)此次調(diào)研，提出以下幾條建議：
    1、推廣物業(yè)管理企業(yè)前期介入法。物業(yè)管理企業(yè)前期介入是指物業(yè)管理企業(yè)在正式接管物業(yè)之前就參與物業(yè)管理小區(qū)的'“規(guī)劃—設(shè)計(jì)—施工—安裝—銷(xiāo)售—管理”等過(guò)程。這樣有利于避免開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在設(shè)計(jì)、施工和配套方面出現(xiàn)后期物業(yè)管理難以解決的問(wèn)題，從源頭上減少開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題對(duì)物業(yè)管理的隱患，有助于形成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)及業(yè)主和諧相處，三方共贏的良好局面。建議政府相關(guān)職能部門(mén)從政策、資金、管理以及技術(shù)手段等多方面問(wèn)題入手深入研究，加強(qiáng)引導(dǎo)，推進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)前期介入工作。
    2、成立物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)并積極發(fā)揮作用。應(yīng)由街道相關(guān)部門(mén)協(xié)調(diào)各物業(yè)公司成立物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)。充分發(fā)揮物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)在為物業(yè)管理企業(yè)提供交流平臺(tái)，促進(jìn)行業(yè)自律，推動(dòng)公平競(jìng)爭(zhēng)，協(xié)調(diào)利益沖突，維護(hù)企業(yè)合法權(quán)益等方面的作用。協(xié)會(huì)應(yīng)著力開(kāi)展以下幾方面的工作：摸清行業(yè)基本狀況，研究行業(yè)發(fā)展理論;建立行業(yè)自律機(jī)制，規(guī)范企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為;反映企業(yè)合理訴求，維護(hù)企業(yè)合法權(quán)益;開(kāi)展各種形式活動(dòng)，形成行業(yè)的凝聚力;正確引導(dǎo)輿論宣傳，樹(shù)立行業(yè)良好形象;加強(qiáng)從業(yè)人員技能和職業(yè)道德培訓(xùn)，形成在職繼續(xù)教育機(jī)制。
    3、建立健全長(zhǎng)效管理機(jī)制。要建立和完善對(duì)開(kāi)發(fā)商的誠(chéng)信考核機(jī)制，特別是對(duì)其開(kāi)發(fā)小區(qū)物業(yè)管理好壞的考評(píng)，使其注重樹(shù)立品牌意識(shí)，做好建管銜接;行業(yè)主管部門(mén)要改變姿態(tài)，充分利用全方位的媒體手段主動(dòng)宣傳物業(yè)管理的必要性;物業(yè)管理公司應(yīng)拋棄行政管理的方式，加大對(duì)業(yè)主的情感投入，與業(yè)主建立良性互動(dòng)，用更好的服務(wù)取得業(yè)主理解和配合，政府有關(guān)部門(mén)和社區(qū)應(yīng)組織成立物業(yè)調(diào)解協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)，完善社區(qū)黨總支、居委會(huì)、業(yè)主及業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)四方自治組織的聯(lián)動(dòng)議事平臺(tái)，理順物業(yè)管理體系，建立基層管理長(zhǎng)效機(jī)制。
    4、探索物業(yè)分類(lèi)管理模式。應(yīng)根據(jù)目前物業(yè)管理的特殊性，有針對(duì)性的對(duì)居住小區(qū)的特點(diǎn)探索不同的物業(yè)管理模式。對(duì)于一些老舊小區(qū)來(lái)說(shuō)，由于觀念限制和硬件條件的制約，讓居民出錢(qián)引入物業(yè)公司很難行得通。對(duì)這類(lèi)長(zhǎng)期以來(lái)欠賬較多的老舊小區(qū)，政府有關(guān)部門(mén)及產(chǎn)權(quán)單位應(yīng)加強(qiáng)資金的合理投入，探索規(guī)范的物業(yè)管理以外的新形式，如充分延伸居民委員會(huì)的作用，或發(fā)動(dòng)群眾建立自我管理的自治組織，力求用比較低的成本解決物業(yè)管理的基本需要問(wèn)題。對(duì)于新建商品房小區(qū)，政府應(yīng)加強(qiáng)引導(dǎo)和約束，引入市場(chǎng)化、專(zhuān)業(yè)化的管理模式，為企業(yè)創(chuàng)造更好的公平競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，逐步打造代表自身核心競(jìng)爭(zhēng)力的物業(yè)管理企業(yè)品牌。
    5、大力提高居民自治水平。物業(yè)管理處于發(fā)展時(shí)期，配套政策尚不健全，不可能事無(wú)巨細(xì)都采用法律手段。而社會(huì)矛盾糾紛得不到及時(shí)調(diào)整，就有可能陷入無(wú)法緩解的對(duì)立困境。因此，在物業(yè)管理中，要將鄉(xiāng)規(guī)民約納入法治體系，通過(guò)規(guī)劃居民區(qū)建設(shè)的內(nèi)容，完善鄉(xiāng)規(guī)民約，提高居民的權(quán)利義務(wù)意識(shí)，在正確行使民主權(quán)利的基礎(chǔ)上，承擔(dān)民主管理的責(zé)任。如大北物業(yè)公司與社區(qū)聯(lián)合深入開(kāi)展調(diào)查研究，剖析居民區(qū)中缺乏公德的表現(xiàn)，針對(duì)性地建立鄉(xiāng)規(guī)民約，培育一批五好家庭、星級(jí)文明戶、文明樓等品牌項(xiàng)目，堅(jiān)決反對(duì)在居民區(qū)生活中地極端個(gè)人主義等自私自利現(xiàn)象，大力提升小區(qū)的社會(huì)公德和家庭美德水準(zhǔn)，收到了良好的效果。
    6、提高物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量。物業(yè)公司應(yīng)結(jié)合實(shí)際需要，積極探索、大膽實(shí)踐，創(chuàng)造自己品牌，要通過(guò)提高員工知識(shí)技能的培訓(xùn)，運(yùn)用先進(jìn)的管理手段，在企業(yè)內(nèi)部應(yīng)崗位明確，職責(zé)分明，建立一套行之有效的績(jī)效考核體系，降低企業(yè)管理成本。要從日常檢查、客戶交流、業(yè)主滿意度調(diào)查、管理費(fèi)收繳、相關(guān)信息反饋等方面了解物業(yè)服務(wù)是否滿足業(yè)主的需求，從而制定相應(yīng)的措施。如鴻誠(chéng)物業(yè)公司開(kāi)展“敬業(yè)愛(ài)崗、優(yōu)質(zhì)服務(wù)”活動(dòng)，調(diào)動(dòng)員工的工作積極性，激發(fā)技術(shù)革新，促進(jìn)了物業(yè)管理、服務(wù)工作再上新臺(tái)階。
    物業(yè)調(diào)研報(bào)告題目篇十二
    隨著物業(yè)處理標(biāo)準(zhǔn)的不斷完善，業(yè)主和使用人法律意見(jiàn)的不斷加強(qiáng)，處理部分監(jiān)管的不斷加強(qiáng)，住宅小區(qū)的違法建設(shè)環(huán)境得到了有效的把握。然而，在一些住宅區(qū)，仍然有非法結(jié)構(gòu)和建筑在休閑天井，花園，陽(yáng)臺(tái)等。、擅自占用房屋各部分、破壞房屋承重布局等。，特別是一些高檔住宅區(qū)的居民搬進(jìn)來(lái)后，出現(xiàn)了緊張的違章建筑情況。比如，一些業(yè)主和用戶在悠閑的住房平臺(tái)上建造陽(yáng)光屋，甚至增加樓層、改建、擴(kuò)建、挖掘地下室，這不僅緊張地破壞了社區(qū)的集體規(guī)劃和和諧環(huán)境，也影響了周邊業(yè)主。
    1.華陽(yáng)地區(qū)住宅裝修緊張近年來(lái)，繼房地產(chǎn)、
    2.三級(jí)市場(chǎng)熱鬧，高檔商品房房二次裝修越來(lái)越多。由此，各種違法行為和違法建筑時(shí)有發(fā)生，引起社會(huì)的珍惜。從現(xiàn)在房產(chǎn)局掌握的環(huán)境分析來(lái)看，緊張有以下幾個(gè)特點(diǎn):。
    (1)業(yè)主由內(nèi)而外對(duì)原房屋進(jìn)行了完全翻新或改建，改變了原平面圖，如在外墻立面放置玻璃幕墻，從一開(kāi)始就擴(kuò)大承重墻，在首層門(mén)廳、平臺(tái)上建造房間等。非法面積從10到60平方米不等。
    (二)采用先進(jìn)的裝修材料，清新，所有裝修后的房屋都超出了原房屋規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)社區(qū)環(huán)境的影響相對(duì)較小，周?chē)课莸耐庥^能得到根本保留。
    (3)相鄰各方矛盾不明顯，業(yè)主委員會(huì)通常不直接干預(yù)，只是對(duì)超出范圍太遠(yuǎn)的違章建筑有很大的呼應(yīng)。
    (4)由于業(yè)主身份比較特殊，包括有部分是海外業(yè)主，物業(yè)公司很難直接勸阻，怕平時(shí)交試用期費(fèi)。基于以上近期情況，物業(yè)公司的回應(yīng):感覺(jué)當(dāng)局對(duì)部分處罰處理不力，對(duì)違章戶的處罰達(dá)不到震懾效果。其他人被迫延遲手續(xù)費(fèi)，只能勸阻，不能停止施工。不然物業(yè)公司很被動(dòng)。但作為大樓的業(yè)主，他覺(jué)得:由于房屋平面圖在利用上不公平，陳舊，所以在新業(yè)主入住或原業(yè)主重新裝修時(shí)，往往會(huì)要求專(zhuān)業(yè)的裝修規(guī)劃單位從一開(kāi)始就根據(jù)房屋的性質(zhì)進(jìn)行室內(nèi)布置。另外，他有經(jīng)濟(jì)支付能力，使得上述違法行為時(shí)有發(fā)生。因?yàn)闃?shù)模型效應(yīng)，對(duì)其他業(yè)主影響很大，有收斂的趨勢(shì)。
    2.進(jìn)一步加強(qiáng)啟動(dòng)物業(yè)裝修網(wǎng)格化處理。
    (一)物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)首室裝修的教學(xué)和監(jiān)督。
    1.加強(qiáng)裝飾示范動(dòng)作的宣傳和教學(xué)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)根據(jù)《物業(yè)服務(wù)條例》、《上海市物業(yè)服務(wù)規(guī)則》以及前期物業(yè)服務(wù)公約、物業(yè)服務(wù)公約、用房公約或業(yè)主公約中的約定，履行對(duì)業(yè)主裝修房的責(zé)任，并與相關(guān)專(zhuān)業(yè)人員共同制定《房屋裝修須知》。
    教物業(yè)處理公司在處理的物業(yè)區(qū)域內(nèi)公布《房間裝修通知單》。同時(shí)，將《房間裝修通知單》送達(dá)物業(yè)辦理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主或待裝修用戶，并簽收。
    2.加強(qiáng)首間裝修前的處理要求物業(yè)處理公司告知《規(guī)定》在為業(yè)主或使用人辦理入住、停續(xù)時(shí)，必須停止首間裝修，如不破壞房屋承重布局、破壞房屋表面、違章建筑等。停止碎裂部分，不要隨意布置空調(diào)室外機(jī)，安裝防盜措施。業(yè)主或使用人應(yīng)在裝修房間前書(shū)面通知物業(yè)管理公司施工單位、工期和裝修內(nèi)容(包括首間裝修方案和施工方案)，并為裝修施工人員辦理臨時(shí)社區(qū)通行證。要求物業(yè)處理公司關(guān)于業(yè)主或使用人提供的首間房裝修方案和施工方案已對(duì)首間房停止裝修行為進(jìn)行整改的意見(jiàn)。
    為了加強(qiáng)對(duì)建設(shè)單位裝修行為的處理，物業(yè)管理公司可以與房屋裝修施工單位簽訂《房屋裝修處理和談》。
    3.加強(qiáng)對(duì)首室裝修活動(dòng)的定期檢查和監(jiān)督。物業(yè)經(jīng)辦公司要知道，專(zhuān)人要認(rèn)真教導(dǎo)、督促、處理好首間的裝修活動(dòng)。業(yè)主或使用人入住后，應(yīng)督促裝修業(yè)主、使用人或施工單位服從施工作業(yè)。下午18:00至次日上午8:00及節(jié)假日期間，不得從事敲、鑿、鋸、鉆等施工。
    物業(yè)管理公司在施工人員和建筑材料進(jìn)入住宅區(qū)的施工過(guò)程中，如觸及水、電、氣、平面布置等隱蔽工程，應(yīng)加強(qiáng)每天(包括節(jié)假日)的現(xiàn)場(chǎng)檢查和突擊檢查，并做好記錄。發(fā)現(xiàn)違規(guī)行為，應(yīng)當(dāng)采取有效措施予以勸阻、禁止并督促及時(shí)糾正。
    對(duì)于破壞房屋承重布局、破壞房屋表面、違章建筑、拒不整改的.業(yè)主或使用人，以及房屋首裝修單位，物業(yè)管理公司應(yīng)及時(shí)告知業(yè)主委員會(huì)，并報(bào)告相關(guān)行政處理部門(mén)依法處理。同時(shí)，物業(yè)管理公司應(yīng)指示違反規(guī)定的施工人員中斷施工。
    4.強(qiáng)化知法、守法、守約意識(shí)。
    物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)督促業(yè)主或者使用人遵守本條例和其他有關(guān)法律，遵守《房屋使用公約》或者《業(yè)主公約》的約定。
    如果物業(yè)管理公司與第一個(gè)房間的裝修單位簽署了和談，應(yīng)該敦促他們保持和談。首間裝修完成后，物業(yè)管理公司應(yīng)及時(shí)收回小區(qū)臨時(shí)出/入許可證。物業(yè)管理公司應(yīng)責(zé)成責(zé)任人及時(shí)修復(fù)和賠償對(duì)房屋和方法配置造成的損害。
    物業(yè)處理公司對(duì)首間房裝修單位違約，可以根據(jù)和談中的約定直接向人民法院提起民事訴訟。
    在未成立業(yè)主委員會(huì)的住宅區(qū)，不鼓勵(lì)業(yè)主或使用人非法裝修。禁止無(wú)效的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或者相關(guān)業(yè)主、使用人可以根據(jù)《上海市商品房買(mǎi)賣(mài)公約》和《房屋使用公約》的約定，直接向人民法院提起民事訴訟。
    (二)業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)證明自治的有效性。
    業(yè)主委員會(huì)應(yīng)突擊檢查物業(yè)，處理公司的處理和經(jīng)營(yíng)情況，督促房間首次裝修的業(yè)主或用戶遵守相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和協(xié)議，及時(shí)調(diào)整因裝修不當(dāng)造成的相鄰膠樹(shù)，并勸阻、禁止和督促業(yè)主或用戶糾正其違法行為。
    業(yè)主或者使用人違反業(yè)主公約，勸阻無(wú)效的，經(jīng)業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主大會(huì)同意，業(yè)主委員會(huì)可以向人民法院提起民事訴訟。
    (3)區(qū)縣房產(chǎn)局應(yīng)加強(qiáng)對(duì)違法裝修的行政管理。
    區(qū)房產(chǎn)局已連續(xù)完成行政和法律工作程序。物業(yè)處理公司不履行法定職責(zé)和任務(wù)的，根據(jù)《條例》和《細(xì)則》的有關(guān)規(guī)定責(zé)令改正，并可處以相應(yīng)的罰款。如果物業(yè)辦理公司違反《條例》和《細(xì)則》，情節(jié)緊張，區(qū)/縣房產(chǎn)局可對(duì)低人才等級(jí)進(jìn)行處罰，直至吊銷(xiāo)人才證書(shū)。
    區(qū)縣房產(chǎn)局應(yīng)及時(shí)受理和記錄業(yè)主或用戶對(duì)違法裝修的投訴，并到現(xiàn)場(chǎng)檢查取證。經(jīng)查證屬實(shí)的，依照《條例》有關(guān)法律的規(guī)定，責(zé)令限期改正，可以并處相應(yīng)罰款。
    物業(yè)調(diào)研報(bào)告題目篇十三
    集祥村位于_縣西部，村部所在地距縣城46公里。全村黨員35名，人口397戶1922人，勞動(dòng)力788人，其中外出406人，約占51%，村內(nèi)共有低保戶121戶292人，五保戶17戶23人，下轄23個(gè)村民小組，其中22個(gè)屬土坡區(qū)，1個(gè)村民小組屬半石山區(qū)半土坡區(qū)，耕地面積1054畝，其中，水田840畝，旱地214畝。全村境內(nèi)大多是土坡，盛產(chǎn)板栗、八角、油茶等土特產(chǎn)，該村的優(yōu)質(zhì)麻鴨和茶油聞名_縣。參加新型農(nóng)村合作醫(yī)療保險(xiǎn)353戶，參合率達(dá)90%。2015年集祥村全年人均收入1981元，農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)主要以玉米、水稻為主，少數(shù)農(nóng)戶種桑養(yǎng)蠶，養(yǎng)豬養(yǎng)羊，大部分年輕人外出打工，40歲左右的中年則在農(nóng)閑時(shí)期到附近村屯打工，生產(chǎn)方式傳統(tǒng)，生產(chǎn)手段落后，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一，仍以自給自足的小農(nóng)經(jīng)濟(jì)和第一產(chǎn)業(yè)為主，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平低下，交通不便，資源匱乏。
    (一)基礎(chǔ)設(shè)施狀況。
    經(jīng)過(guò)多年的扶貧開(kāi)發(fā)，集祥村的水、電、路等基礎(chǔ)設(shè)施得到很大的改善，人民的生產(chǎn)生活條件大有改觀。全村所有的自然屯都實(shí)現(xiàn)了屯屯通電。目前比較突出的問(wèn)題是路和水的問(wèn)題，集祥村下轄23個(gè)村民小組，其中納歲、拉東、拉瓦、坡更、中樂(lè)、坡永、六告、廷懷8個(gè)自然屯通村級(jí)路，都已鋪上沙子。六道、可友、林前、德堯、拉提、納華、納拉、納遠(yuǎn)、切堯、勞體屯級(jí)路，多為土坡區(qū)屯級(jí)路，年久失修，路況差，仍需硬化方可方便出行。還有更坡、表臘、吉里3個(gè)自然屯尚未通公路，出行極為困難。
    該村耕地面積1054畝，比較零散，人均耕地面積0.55畝，人均水田面積不足0.44畝，人多地少的現(xiàn)象非常嚴(yán)重。
    (二)產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況。
    該村產(chǎn)業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)極為薄弱，規(guī)模小、專(zhuān)業(yè)技術(shù)差，主要特色產(chǎn)業(yè)主要是種桑養(yǎng)蠶及豬、養(yǎng)殖。據(jù)調(diào)查，該村幾乎家家戶戶都養(yǎng)豬，而且有養(yǎng)豬的愿望，少則1-2頭，多則10多頭，現(xiàn)有母豬18頭，據(jù)其反映，今年一頭豬的純利潤(rùn)約為300元左右，母豬有4000元左右。種桑養(yǎng)蠶也是該村的特色產(chǎn)業(yè)之一，全村桑園面積5畝，在納歲屯，專(zhuān)心養(yǎng)蠶，據(jù)反映，通過(guò)種桑養(yǎng)蠶，一年可創(chuàng)收近5000元。很多有想法做養(yǎng)殖、種植的農(nóng)戶，都因?yàn)橘Y金缺乏而無(wú)法發(fā)展。
    (三)村容村貌建設(shè)情況。
    集祥村大部分自然屯建設(shè)較為散亂，納歲屯是整個(gè)集祥村村容村貌的一個(gè)屯，有個(gè)小型的醫(yī)療衛(wèi)生室。該屯大部分村民已經(jīng)起好新房，但是仍然是東一家、西一戶。如能把該屯進(jìn)行整頓改造，把農(nóng)戶門(mén)前的豬欄搬到房子后面，再加以亮化綠化，同時(shí)在村口修建籃球場(chǎng)及一些活動(dòng)場(chǎng)所，將可作為新農(nóng)村建設(shè)的示范點(diǎn)。
    (四)村級(jí)辦公陣地建設(shè)情況。
    村委辦公陣地位于村中心更坡屯，距鄉(xiāng)府4公里，陣地面積120平方米，有兩間辦公室和一間會(huì)議室，有一套遠(yuǎn)程教育系統(tǒng)，辦公設(shè)備較為簡(jiǎn)陋，目前仍未通水。
    (五)村兩委情況。
    該村現(xiàn)有黨員35名，60歲以上的18名，大專(zhuān)文化以上1名，村兩委干部3名，平均年齡44歲，大專(zhuān)文化1，中專(zhuān)、高中文化2人，初中文化15人。
    二、面臨的主要困難和問(wèn)題。
    (一)還有三個(gè)村屯還沒(méi)有通屯級(jí)路，給村民的生產(chǎn)生活帶來(lái)很大的不便，大部分屯級(jí)路面路況較差，也還沒(méi)有硬化道路。
    (二)自然條件仍比較惡劣，水源資源仍然缺乏，面臨大旱時(shí)仍不能完全確保人畜用水及農(nóng)業(yè)生產(chǎn)灌溉。
    (三)部分養(yǎng)殖戶出現(xiàn)發(fā)展瓶頸，有很好地規(guī)劃，但資金問(wèn)題如農(nóng)村農(nóng)業(yè)信貸問(wèn)題沒(méi)有得到解決。
    (四)全村僅有的840畝農(nóng)田只有下大雨才能等到水耕種，農(nóng)田水利基礎(chǔ)設(shè)施欠缺。
    (五)村里沒(méi)有娛樂(lè)場(chǎng)地、圖書(shū)室及籃球場(chǎng)，村民在農(nóng)閑時(shí)不能娛樂(lè)活動(dòng)及學(xué)習(xí)。村委辦公室設(shè)施缺乏，辦公設(shè)備簡(jiǎn)陋。
    (六)村民素質(zhì)有待提高，農(nóng)民文化水平不高，主要是缺少勞動(dòng)技能的培訓(xùn)，依靠傳統(tǒng)的方式方法從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，外出務(wù)工也多半干些體力活。
    三、建議推進(jìn)集祥村新農(nóng)村建設(shè)的主要計(jì)劃和目標(biāo)。
    (一)改善農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施的計(jì)劃目標(biāo)：修通吉里、表臘、更坡屯級(jí)路，方便190名群眾的出行問(wèn)題。進(jìn)一步改善其他村屯內(nèi)的屯級(jí)路，改善擴(kuò)建及硬化。通過(guò)土地整理、開(kāi)挖排洪渠道、修建三面光水利渠道，擴(kuò)建納伴屯水源等方式，確保840畝農(nóng)田增產(chǎn)增收，免受洪澇災(zāi)害。加強(qiáng)人畜飲水工程及水柜工程，確保生產(chǎn)生活用水。
    (二)幫助農(nóng)民增收的主要計(jì)劃目標(biāo)：通過(guò)資金扶持、信貸政策支持等方式培養(yǎng)養(yǎng)殖戶，帶動(dòng)全村發(fā)展各種.種養(yǎng)項(xiàng)目。目前集祥村群眾養(yǎng)豬積極性較高，可采取送種豬等方式加大農(nóng)民養(yǎng)豬力度。扶持種桑養(yǎng)蠶戶，動(dòng)員更多農(nóng)戶參與種桑養(yǎng)蠶。成為該村群眾經(jīng)濟(jì)收入的主要來(lái)源。
    (三)改善農(nóng)村村容村貌的計(jì)劃目標(biāo)：進(jìn)一步改善村屯內(nèi)的巷道硬化，動(dòng)員村民改建衛(wèi)生廁所，對(duì)納歲屯進(jìn)行整頓綠化亮化，作為整村村容村貌的示范點(diǎn)。
    (四)加強(qiáng)村部辦公設(shè)施和科教文衛(wèi)體基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，對(duì)村委辦公樓進(jìn)行維修，增設(shè)辦公設(shè)備，修建圖書(shū)室、籃球場(chǎng)、娛樂(lè)活動(dòng)室等等，為農(nóng)村科技文化事業(yè)發(fā)展打好基礎(chǔ)。
    (五)舉辦一到兩期的技能培訓(xùn)班，要求技校老師教會(huì)他們一些技能，如焊接、電工等基本技能，增強(qiáng)他們外出求職的本領(lǐng)。
    物業(yè)調(diào)研報(bào)告題目篇十四
    物業(yè)管理是城市管理的重要組成部分，是新經(jīng)濟(jì)的重要增長(zhǎng)點(diǎn)和提高居民生活品質(zhì)的重要載體，是創(chuàng)建文明城市和衛(wèi)生城市的重要考核依據(jù)，在改善居住環(huán)境、促進(jìn)社會(huì)和諧、提高城市品位、提升居民幸福指數(shù)等方面發(fā)揮著積極作用。根據(jù)“不忘初心、牢記使命”主題教育要求，圍繞為民服務(wù)解難題目標(biāo)，近期市政府研究室與市物業(yè)事務(wù)中心，組成聯(lián)合調(diào)研組，先后走訪了大江觀邸、家園、頤景園等小區(qū)（圖1），組織市、區(qū)物業(yè)事務(wù)中心主要負(fù)責(zé)人、物業(yè)公司代表、業(yè)主代表召開(kāi)3次座談，并形成調(diào)研報(bào)告。
    近年來(lái)，我市以“規(guī)范物業(yè)管理，構(gòu)建和諧社區(qū)”為目標(biāo)，加大物業(yè)管理工作力度，取得了積極進(jìn)展。
    （一）行業(yè)規(guī)模快速發(fā)展。隨著國(guó)家新型城鎮(zhèn)化試點(diǎn)建設(shè)不斷推進(jìn)，全市城區(qū)面積、人口快速增長(zhǎng)，物業(yè)管理市場(chǎng)從無(wú)到有、從不規(guī)范到逐步有序發(fā)展，物業(yè)服務(wù)行業(yè)規(guī)模逐漸壯大，物業(yè)數(shù)量、服務(wù)水平、從業(yè)人員、服務(wù)覆蓋面快速健康發(fā)展。截至目前，全市共有物業(yè)服務(wù)企業(yè)320多家，從業(yè)人員5萬(wàn)多人，實(shí)施物業(yè)管理的住宅項(xiàng)目1200多個(gè)，服務(wù)面積6800多萬(wàn)平方米，物業(yè)管理項(xiàng)目覆蓋率78.3%，居全省前列。
    （二）服務(wù)效能日趨加強(qiáng)。近年來(lái)，物業(yè)管理行業(yè)推進(jìn)公司化運(yùn)作、品牌化管理，物業(yè)服務(wù)逐漸提升，物業(yè)品質(zhì)不斷增強(qiáng)，物業(yè)管理發(fā)展取得長(zhǎng)足進(jìn)步，成為增進(jìn)居民福祉、維護(hù)社會(huì)和諧穩(wěn)定的重要力量。一是開(kāi)展“服務(wù)質(zhì)量主題年”活動(dòng)，有計(jì)劃有步驟地實(shí)施星級(jí)項(xiàng)目創(chuàng)建，樹(shù)立行業(yè)標(biāo)桿。截至目前，全市共申報(bào)創(chuàng)建省級(jí)五星、四星物業(yè)項(xiàng)目20個(gè)。二是抓好典型示范，大力開(kāi)展“城鄉(xiāng)統(tǒng)籌·幸?！眲?chuàng)新社會(huì)治理系列行動(dòng)，積極推進(jìn)無(wú)物業(yè)管理小區(qū)業(yè)主自治，一批老舊小區(qū)舊貌換新顏。三是加強(qiáng)培訓(xùn)規(guī)范，全面推行“三公開(kāi)”制度，督促物業(yè)企業(yè)公開(kāi)服務(wù)價(jià)格、標(biāo)準(zhǔn)和內(nèi)容。在全市組織開(kāi)展全方位、專(zhuān)業(yè)化的物業(yè)管理培訓(xùn)，目前已培訓(xùn)1000多名物業(yè)服務(wù)企業(yè)中層管理人員。
    （三）行業(yè)監(jiān)管力度加大。近年來(lái)，物業(yè)管理部門(mén)逐漸從事前監(jiān)管向事中事后監(jiān)管轉(zhuǎn)變，監(jiān)管體系基本成型，監(jiān)管框架逐漸完善，為物業(yè)行業(yè)健康發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。一是完善配套政策，制定了全面推進(jìn)物業(yè)管理工作、物業(yè)服務(wù)重大矛盾糾紛預(yù)防處置等實(shí)施意見(jiàn)和方案，讓物業(yè)管理有章可循。二是機(jī)構(gòu)改革后，各區(qū)成立物業(yè)事務(wù)中心，統(tǒng)籌區(qū)域內(nèi)物業(yè)工作，充實(shí)了人員力量。三是建立物業(yè)糾紛調(diào)處聯(lián)席會(huì)議制度，搭建業(yè)主、物業(yè)與各管理部門(mén)的良性互動(dòng)平臺(tái)，今年物業(yè)管理投訴處理立馬率和群眾滿意率均為100%。四是出臺(tái)城區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)施意見(jiàn)，對(duì)20個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行物業(yè)收費(fèi)價(jià)格核定，讓業(yè)主真正得實(shí)惠。例如，對(duì)房屋交付后空置半年以上的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)僅收70%。
    隨著城市的不斷發(fā)展，人們的關(guān)注點(diǎn)逐漸從“住有所居”的剛性需求提升到“住有宜居”的品質(zhì)追求，物業(yè)管理逐漸成為社會(huì)關(guān)注的熱門(mén)話題，呈現(xiàn)“廣、雜、深”的特點(diǎn)。“廣”是指物業(yè)管理涉及面廣，與全市居民都密切相關(guān)。據(jù)市長(zhǎng)熱線辦統(tǒng)計(jì)，物業(yè)管理受理投訴從年的1093件增加至年20xx件，年上半年達(dá)1407件，投訴數(shù)量逐年成倍增長(zhǎng)，成為市民投訴的集中領(lǐng)域（圖2）?！半s”是指物業(yè)管理與環(huán)境臟、違章搭建、電梯故障等居民日常生活瑣事密切相關(guān)（圖3）。“深”是指物業(yè)管理表面看是行業(yè)問(wèn)題，深層次是基層社會(huì)治理問(wèn)題。深入分析物業(yè)管理問(wèn)題及產(chǎn)生原因，主要體現(xiàn)在社會(huì)主體、政府治理、市場(chǎng)調(diào)節(jié)等方面。
    （一）社會(huì)主體角色錯(cuò)位。物業(yè)管理涉及業(yè)主、業(yè)委會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、開(kāi)發(fā)商等多元社會(huì)主體的共治和博弈，利益訴求錯(cuò)綜復(fù)雜、難以統(tǒng)一，“人人為我”的利己觀念大行其道，“我為人人”的良好風(fēng)尚尚未成勢(shì)。部分開(kāi)發(fā)商，只管賣(mài)房不管售后，為追求利益最大化，不惜損害業(yè)主利益，大打“甩手牌”。在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目之初，以成立項(xiàng)目公司的形式進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，項(xiàng)目竣工交付后，將公司注銷(xiāo)，導(dǎo)致購(gòu)房戶無(wú)法依法維權(quán)，比如海德堡項(xiàng)目。在建設(shè)過(guò)程中，通過(guò)壓低施工價(jià)格、偷工減料、層層轉(zhuǎn)包等方式壓縮建設(shè)成本，導(dǎo)致不能按期交房和房屋質(zhì)量問(wèn)題，比如城建檀香山、奧園廣場(chǎng)、京鷹華府等項(xiàng)目。在出現(xiàn)問(wèn)題后，有的開(kāi)發(fā)商與后期物業(yè)公司互相推諉，物業(yè)維修資金申請(qǐng)程序繁瑣、業(yè)主意見(jiàn)難以統(tǒng)一，使得質(zhì)量問(wèn)題無(wú)法立馬解決，矛盾糾紛愈演愈烈。在銷(xiāo)售過(guò)程中，有的開(kāi)發(fā)商為盡快售出車(chē)位、回籠資金，違規(guī)將車(chē)庫(kù)出售給小區(qū)外人員，或以只售不租、提高停車(chē)費(fèi)等方式，迫使業(yè)主購(gòu)買(mǎi)車(chē)位，造成小區(qū)停車(chē)難、停車(chē)貴。比如，頤景園等小區(qū)。有的開(kāi)發(fā)商前期物業(yè)用較低物業(yè)費(fèi)和較高服務(wù)品質(zhì)吸引住戶入住，銷(xiāo)售結(jié)束后物業(yè)服務(wù)質(zhì)量顯著下滑。部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)，奉行盈利為中心的經(jīng)營(yíng)理念，而不是以服務(wù)業(yè)主為中心。在承接物業(yè)項(xiàng)目前，為了承接開(kāi)發(fā)商物業(yè)項(xiàng)目，對(duì)建設(shè)質(zhì)量問(wèn)題“睜只眼閉只眼”，未嚴(yán)格進(jìn)行承接查驗(yàn)。有的以低于成本價(jià)格招投標(biāo)，進(jìn)行惡性競(jìng)爭(zhēng)。在承接物業(yè)項(xiàng)目后，為了保住利潤(rùn)，降低服務(wù)質(zhì)量，壓縮人員成本，服務(wù)項(xiàng)目少、標(biāo)準(zhǔn)低。有的以“摞挑子不干”來(lái)脅迫業(yè)主追加費(fèi)用，甚至直接“棄盤(pán)”。有的與業(yè)主爭(zhēng)利，收費(fèi)不規(guī)范、占用公用區(qū)域、侵占共用營(yíng)收、違規(guī)催繳物業(yè)費(fèi)等。比如，家園小區(qū)等項(xiàng)目。部分業(yè)委會(huì)成員，奉獻(xiàn)意識(shí)、責(zé)任意識(shí)較弱，不作為、亂作為、慢作為。有的把業(yè)委會(huì)當(dāng)做“法外之地”，牟取不正當(dāng)利益，甚至與開(kāi)發(fā)商、物業(yè)形成利益同盟，損害業(yè)主合法權(quán)益。比如，侵吞隱瞞廣告費(fèi)、臨時(shí)停車(chē)費(fèi)等公共營(yíng)收，長(zhǎng)期不公開(kāi)收支賬目，公款私用，提高物業(yè)費(fèi)、停車(chē)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，等等。部分業(yè)主，主人翁意識(shí)不強(qiáng)，對(duì)公共決策、業(yè)主自治漠不關(guān)心。年，全市共成立業(yè)主大會(huì)和業(yè)委會(huì)328個(gè)，約占小區(qū)總數(shù)的23%。有的業(yè)主公共道德缺失，以鄰為壑、損人利已，“各掃門(mén)前雪、不管他人瓦上霜”，甚至違規(guī)裝修、搭建、停車(chē)、破壞公物。有的業(yè)主特別是“三供一業(yè)”職工習(xí)慣行政管房、福利管房，缺乏物業(yè)繳費(fèi)意識(shí)，搭便車(chē)時(shí)有發(fā)生。
    （二）行政監(jiān)管缺位。國(guó)務(wù)院于年和年分別取消物業(yè)企業(yè)資質(zhì)管理制度和從業(yè)人員持證上崗制度，“零門(mén)檻”入行引發(fā)企業(yè)數(shù)量激增，增加了行業(yè)規(guī)模，但事中事后監(jiān)管沒(méi)有跟上。究其原因，主要是：法規(guī)建設(shè)滯后。近年來(lái)，城市居民人口較快增長(zhǎng)，物業(yè)管理發(fā)生了很多新變化。但《市物業(yè)管理辦法》于年2月30日開(kāi)始施行，距今已有8年之久?！逗鲜∥飿I(yè)管理?xiàng)l例》于年1月1日開(kāi)始實(shí)施，我市尚未因地制宜出臺(tái)實(shí)施細(xì)則和配套辦法。管理體制不順。物業(yè)監(jiān)督管理權(quán)主要集中在市級(jí)物業(yè)管理部門(mén)，區(qū)物業(yè)管理部門(mén)監(jiān)管手段匱乏。住建、規(guī)劃、城管執(zhí)法等部門(mén)聯(lián)合執(zhí)法時(shí)，執(zhí)法環(huán)節(jié)難以有效銜接，出現(xiàn)了“形聯(lián)實(shí)不聯(lián)”的現(xiàn)象?？己藱C(jī)制缺失，未對(duì)區(qū)物業(yè)管理部門(mén)、各部門(mén)進(jìn)行考核有效獎(jiǎng)懲。矛盾調(diào)處機(jī)制不健全。當(dāng)前，物業(yè)管理矛盾糾紛調(diào)處主要依靠市區(qū)物業(yè)管理部門(mén)，街道、社區(qū)缺乏必要的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)、人員和執(zhí)法手段，屬地責(zé)任難落實(shí)，矛盾無(wú)法有效化解在基層。目前，僅有石峰區(qū)在每個(gè)街道辦事處配備了1名正式物業(yè)管理專(zhuān)干。支持力度不夠。我市財(cái)政對(duì)物業(yè)管理投入較低，重建設(shè)、輕管理，對(duì)城市規(guī)劃、建設(shè)、管理缺乏一體化認(rèn)識(shí)。政府對(duì)物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展關(guān)注度偏低，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)扶持政策較少。
    （三）市場(chǎng)調(diào)節(jié)失位。市場(chǎng)主體不成熟，優(yōu)勝劣汰的市場(chǎng)機(jī)制尚未建立。主要原因是：共有部位產(chǎn)權(quán)不明晰。小區(qū)業(yè)主共有部分權(quán)屬處于模糊狀態(tài)，不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)也難對(duì)共有部分進(jìn)行全面產(chǎn)權(quán)登記。部分物業(yè)公司從開(kāi)發(fā)商手中承接并管理物業(yè)小區(qū)，通過(guò)出租車(chē)位和架空層、經(jīng)營(yíng)配套設(shè)施和電梯廣告等謀取利益，拋開(kāi)業(yè)主進(jìn)行單方面商業(yè)化運(yùn)作。誠(chéng)信體系有待完善。行業(yè)信用評(píng)價(jià)體系缺失，信用信息平臺(tái)的建設(shè)滯后，尚未形成“守信走遍天下、失信寸步難行”的信用環(huán)境，導(dǎo)致行業(yè)魚(yú)龍混雜、劣幣驅(qū)逐良幣，降低了物業(yè)行業(yè)整體服務(wù)質(zhì)量。價(jià)格調(diào)節(jié)機(jī)制失靈。物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)尚未監(jiān)測(cè)并定期發(fā)布物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目成本信息和計(jì)價(jià)規(guī)則，業(yè)主在協(xié)商物業(yè)服務(wù)費(fèi)用時(shí)沒(méi)有參考依據(jù)。物業(yè)管理費(fèi)低而停車(chē)費(fèi)過(guò)高，導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)陷入低質(zhì)劣價(jià)惡性循環(huán)，嚴(yán)重?fù)p傷了業(yè)主的獲得感、滿足感和幸福感。
    （一）建章立制，構(gòu)建條塊結(jié)合、齊抓共管的責(zé)任體系。通過(guò)加大法規(guī)修訂、監(jiān)督考核、財(cái)政投入等工作力度，推動(dòng)物業(yè)管理權(quán)力下放、監(jiān)管重心下移，構(gòu)建市、區(qū)、街道、社區(qū)四級(jí)物業(yè)監(jiān)管責(zé)任體系。一是完善法規(guī)政策。結(jié)合實(shí)際，盡快制定適應(yīng)我市發(fā)展新要求、內(nèi)容更完善、操作性更強(qiáng)的物業(yè)管理?xiàng)l例，進(jìn)一步對(duì)市區(qū)物業(yè)管理部門(mén)、職能部門(mén)、社區(qū)、街道等單位的權(quán)利和義務(wù)進(jìn)行明確，進(jìn)一步對(duì)小區(qū)車(chē)位出租、綠地保護(hù)、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)等共性問(wèn)題作出詳盡規(guī)定，讓物業(yè)管理有法可依、有章可循。二是為區(qū)物業(yè)管理部門(mén)賦能。進(jìn)一步梳理物業(yè)行業(yè)監(jiān)管事項(xiàng)，逐步將物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息管理、職業(yè)經(jīng)理人管理、前期物業(yè)招投標(biāo)管理、新建承接現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)管理、物業(yè)企業(yè)日常動(dòng)態(tài)監(jiān)管等市級(jí)監(jiān)管事項(xiàng)下放到各區(qū)，增強(qiáng)基層物業(yè)管理監(jiān)管能力。三是提升社區(qū)街道物業(yè)管理能力。充分發(fā)揮街道辦事處和社區(qū)在物業(yè)管理中的基礎(chǔ)作用，通過(guò)建立聯(lián)席會(huì)議制度、配備物業(yè)管理專(zhuān)干、設(shè)立物業(yè)服務(wù)管理工作站等方式，落實(shí)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理屬地責(zé)任，把物業(yè)管理中的矛盾糾紛化解在基層。四是強(qiáng)化部門(mén)協(xié)調(diào)聯(lián)動(dòng)。按照“誰(shuí)主管、誰(shuí)負(fù)責(zé)”要求，進(jìn)一步明確各類(lèi)管理執(zhí)法事項(xiàng)的主管部門(mén)、業(yè)務(wù)流程、咨詢(xún)投訴方式等，落實(shí)“管理進(jìn)小區(qū)、執(zhí)法進(jìn)小區(qū)”。五是加大監(jiān)督考核力度。將小區(qū)建設(shè)管理納入城市綜合治理體系，推進(jìn)平安建設(shè)、小區(qū)文明創(chuàng)建、小區(qū)環(huán)境整治等社會(huì)綜合治理工作，建立考核辦法及細(xì)則，培育更多的示范小區(qū)、文明小區(qū)。將物業(yè)監(jiān)管工作納入相關(guān)職能部門(mén)和街道辦事處、小區(qū)居委會(huì)工作目標(biāo)考核范圍，進(jìn)一步調(diào)動(dòng)部門(mén)、街鎮(zhèn)、社區(qū)的工作積極性。六是加大物業(yè)管理投入。按照事權(quán)與財(cái)權(quán)相匹配的原則，市、縣（市）區(qū)財(cái)政每年配套安排專(zhuān)項(xiàng)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)，納入年度財(cái)政預(yù)算并建立常態(tài)增長(zhǎng)機(jī)制，用于行業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、老舊小區(qū)提質(zhì)改造、社區(qū)（村）物業(yè)監(jiān)管、物業(yè)服務(wù)企業(yè)獎(jiǎng)勵(lì)、業(yè)委會(huì)培訓(xùn)、智慧物業(yè)建設(shè)和物業(yè)管理行業(yè)誠(chéng)信建設(shè)等工作。
    （二）創(chuàng)新方式，構(gòu)建誠(chéng)信規(guī)范、公平高效的市場(chǎng)監(jiān)管體系。既要堅(jiān)持用優(yōu)勝劣汰的市場(chǎng)機(jī)制促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展，又要通過(guò)建設(shè)信用評(píng)價(jià)、信息公開(kāi)、產(chǎn)權(quán)明晰、價(jià)格調(diào)節(jié)等機(jī)制，更好發(fā)揮政府作用，彌補(bǔ)市場(chǎng)失靈。一是加強(qiáng)信用體系建設(shè)，提高準(zhǔn)入門(mén)檻。制定行業(yè)信用體系建設(shè)規(guī)劃，研究制定信用法規(guī)、配套政策和標(biāo)準(zhǔn)，完善信用評(píng)價(jià)、紅黑名單、聯(lián)合獎(jiǎng)懲等配套制度，推動(dòng)物業(yè)服務(wù)行業(yè)信用體系建設(shè)。加大企業(yè)失信懲戒力度，將評(píng)定結(jié)果與物業(yè)項(xiàng)目評(píng)優(yōu)和招投標(biāo)等結(jié)合使用，促使物業(yè)服務(wù)企業(yè)重視信用、善用信用、誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)公平競(jìng)爭(zhēng)、優(yōu)勝劣汰。二是建設(shè)統(tǒng)一信息平臺(tái)，促進(jìn)信息公開(kāi)。依托“智慧”建設(shè)，加強(qiáng)物業(yè)管理信息化、一體化平臺(tái)建設(shè)，從根本上解決監(jiān)管難、處理難、評(píng)價(jià)難等難點(diǎn)、痛點(diǎn)。按照“先易后難”的'方式，分步上線業(yè)主繳費(fèi)、投票表決、滿意度評(píng)測(cè)、問(wèn)題反映、可視化監(jiān)管等功能。三是嚴(yán)格執(zhí)行承接查驗(yàn)制度，推動(dòng)關(guān)口前移。為防范開(kāi)放商在前期建設(shè)中存在遺留問(wèn)題，全面實(shí)施前期物業(yè)承接現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)制度，依法處罰未經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)擅自交付的行為。對(duì)已經(jīng)存在建設(shè)問(wèn)題的老舊小區(qū)，責(zé)任部門(mén)要集中會(huì)診，敢于擔(dān)當(dāng)，切實(shí)把房屋滲漏、配套不齊、領(lǐng)證難等遺留問(wèn)題解決到位。四是完善價(jià)格調(diào)節(jié)機(jī)制，防止惡性競(jìng)爭(zhēng)。綜合考慮行業(yè)平均成本、物價(jià)變動(dòng)等因素，實(shí)施分級(jí)定價(jià)，每?jī)赡暾{(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)幅度，盡快形成“以質(zhì)論價(jià)、質(zhì)價(jià)相符、合同約定”的收費(fèi)體系。進(jìn)一步完善物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)停車(chē)收費(fèi)分類(lèi)劃?rùn)n，出臺(tái)最高限價(jià)政策，切實(shí)決停車(chē)難、停車(chē)貴問(wèn)題。
    （三）共建共享，構(gòu)建政府搭臺(tái)、居民自治的基層治理體系。將物業(yè)管理作為加強(qiáng)基層社會(huì)治理的主要突破口，推動(dòng)社會(huì)治理重心向基層下移，實(shí)現(xiàn)政府治理和居民自治良性互動(dòng)，打造共建共治共享的社會(huì)治理格局。一是培育自治能力和組織，讓業(yè)主的事業(yè)主辦。加強(qiáng)輿論引導(dǎo)，依托新聞媒體、新媒體，加大對(duì)業(yè)主自治、物業(yè)管理法律法規(guī)的宣傳力度，增強(qiáng)廣大業(yè)主公共責(zé)任意識(shí)、小區(qū)管理意識(shí)和民主監(jiān)督意識(shí)。加強(qiáng)業(yè)委會(huì)建設(shè)，由街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)（村）依法依規(guī)組織好業(yè)主大會(huì)的產(chǎn)生，全面推進(jìn)住宅小區(qū)業(yè)委會(huì)成立、改選、換屆工作，優(yōu)先選舉中共黨員、“兩代表一委員”、民主黨派等人士為業(yè)委會(huì)成員。規(guī)范業(yè)委會(huì)行為，積極開(kāi)展業(yè)委會(huì)組建和運(yùn)行方面業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高業(yè)委會(huì)成員的思想素質(zhì)和專(zhuān)業(yè)水平。加強(qiáng)業(yè)委會(huì)監(jiān)督，各小區(qū)應(yīng)當(dāng)成立業(yè)主監(jiān)督委員會(huì)，加強(qiáng)財(cái)務(wù)監(jiān)管和審計(jì)，每季度公示經(jīng)費(fèi)收支，換屆時(shí)進(jìn)行第三方審計(jì)，主動(dòng)接受業(yè)主監(jiān)督質(zhì)詢(xún)。二是明晰共有物業(yè)產(chǎn)權(quán)，讓業(yè)主權(quán)益得到保障。進(jìn)一步明確共有物業(yè)的范圍、管理方式，全面實(shí)施產(chǎn)權(quán)登記。共有物業(yè)的收益歸全體業(yè)主所有，必須存入共有資金賬戶，由業(yè)主或業(yè)主大會(huì)根據(jù)物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容向物業(yè)公司支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)，從源頭上減少物業(yè)糾紛。比如，以車(chē)位車(chē)庫(kù)產(chǎn)權(quán)界定為例，計(jì)入業(yè)主公攤面積的車(chē)位車(chē)庫(kù)產(chǎn)權(quán)應(yīng)屬全體業(yè)主所有，人防工程改造車(chē)庫(kù)按照“誰(shuí)投資誰(shuí)受益”明確使用和收益權(quán)利，開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)出售。建議上級(jí)立法機(jī)構(gòu)進(jìn)一步完善法律法規(guī)對(duì)車(chē)位車(chē)庫(kù)的產(chǎn)權(quán)界定，制定確權(quán)的主體、依據(jù)及程序，確定車(chē)位、車(chē)庫(kù)最終產(chǎn)權(quán)歸屬規(guī)則。三是暢通應(yīng)急維修渠道，讓業(yè)主急事特辦快辦。進(jìn)一步簡(jiǎn)化專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用審批條件和程序，探索建立緊急使用“綠色通道”和“緊急救助基金”，由社區(qū)（村）、業(yè)委會(huì)及物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同組織搶修。比如，探索推行電梯運(yùn)行保險(xiǎn)、電梯安全責(zé)任險(xiǎn)，建立電梯故障“快處快修”機(jī)制。四是完善問(wèn)題調(diào)處機(jī)制，讓業(yè)主糾紛依法化解。建立高效的物業(yè)管理投訴受理和快速處理調(diào)解制度，注重依法解決物業(yè)糾紛，通過(guò)開(kāi)通司法審判綠色通道、設(shè)立物業(yè)管理巡回法庭、建立人民調(diào)解委員會(huì)等方式，促進(jìn)業(yè)主自治調(diào)解、人民調(diào)解、行政調(diào)解、司法調(diào)解銜接互動(dòng)。
    物業(yè)調(diào)研報(bào)告題目篇十五
    新員工實(shí)習(xí)報(bào)告。
    xxxxxxxxxx大學(xué)。
    學(xué)生畢業(yè)實(shí)習(xí)檔案。
    學(xué)院xxxx。
    專(zhuān)業(yè)班級(jí)xxxx。
    學(xué)生姓名xxxx。
    學(xué)號(hào)xxxx。
    指導(dǎo)教師xxxx。
    職稱(chēng)xxxx。
    卷內(nèi)材料目錄。
    2、畢業(yè)實(shí)習(xí)記錄（表一）。
    3、畢業(yè)實(shí)習(xí)鑒定（表二）。
    一、實(shí)習(xí)目的畢業(yè)實(shí)習(xí)是畢業(yè)設(shè)計(jì)的一項(xiàng)重要內(nèi)容，在課堂理論。
    教學(xué)。
    之后，在論文設(shè)計(jì)之前，畢業(yè)實(shí)習(xí)起著承上啟下的作用。
    首先，畢業(yè)實(shí)習(xí)是理論與實(shí)踐相結(jié)合的重要方式，對(duì)管理認(rèn)識(shí)從理論高度上升到實(shí)踐高度的重要途徑，對(duì)人力資源管理從概念到具體的企業(yè)實(shí)踐。通過(guò)畢業(yè)實(shí)習(xí)，讓自己認(rèn)識(shí)社會(huì)，感觸職業(yè)人的轉(zhuǎn)變，在角色上從一名學(xué)生轉(zhuǎn)變?yōu)槠髽I(yè)管理者，將課堂所學(xué)理論知識(shí)轉(zhuǎn)化為實(shí)踐，運(yùn)用理論知識(shí)認(rèn)識(shí)問(wèn)題，辨別問(wèn)題，分析問(wèn)題，解決問(wèn)題，歸納問(wèn)題，全面提高基本技能和專(zhuān)業(yè)知識(shí)，增強(qiáng)獨(dú)立發(fā)現(xiàn)、分析和解決實(shí)際問(wèn)題的能力。
    其次，畢業(yè)實(shí)習(xí)是論文設(shè)計(jì)的重要準(zhǔn)備，通過(guò)畢業(yè)實(shí)習(xí)，是論文設(shè)計(jì)變得有理有據(jù)，更加接近實(shí)際，體現(xiàn)論文的真正價(jià)值。
    最后，實(shí)習(xí)還能讓我們?cè)缧┝私庾约簩?zhuān)業(yè)方面的知識(shí)和專(zhuān)業(yè)以外的知識(shí)，讓我們也早些認(rèn)識(shí)到我們將面臨的工作問(wèn)題，為今后工作做準(zhǔn)備。同時(shí)，畢業(yè)設(shè)計(jì)還是提高學(xué)生政治思想水平、業(yè)務(wù)素質(zhì)和動(dòng)手能力的重要環(huán)節(jié)。
    二、實(shí)習(xí)單位基本情況介紹。
    萬(wàn)科物業(yè)在萬(wàn)科房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)中應(yīng)運(yùn)而生，伴隨萬(wàn)科集團(tuán)的成長(zhǎng)，如今萬(wàn)科物業(yè)已邁向第20個(gè)年頭。萬(wàn)科物業(yè)服務(wù)有限公司成立于一九九二年初，是萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司全資附屬機(jī)構(gòu)。萬(wàn)科物業(yè)相繼布局全國(guó)31個(gè)大中城市，截止20xx年12月31日萬(wàn)科物業(yè)已接管各類(lèi)物業(yè)管理項(xiàng)目176個(gè)，在管面積3078萬(wàn)平方米，公司現(xiàn)有總資產(chǎn)20億元，各類(lèi)專(zhuān)業(yè)服務(wù)人員3500余人。已發(fā)展為國(guó)內(nèi)規(guī)模最大、兼具優(yōu)質(zhì)服務(wù)形象及客戶口碑的物業(yè)服務(wù)領(lǐng)航企業(yè)。公司專(zhuān)業(yè)提供全方位的物業(yè)服務(wù)、小區(qū)智能化工程服務(wù)、物業(yè)租售服務(wù)、綠化工程及會(huì)所經(jīng)營(yíng)等。
    秉承“全心全意全為您”的服務(wù)宗旨，憑借規(guī)范的管理、專(zhuān)業(yè)化的服務(wù)，公司成為中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的領(lǐng)跑者，并成為國(guó)家建設(shè)部首批認(rèn)定的物業(yè)管理一級(jí)資質(zhì)企業(yè)。它獨(dú)特的創(chuàng)新意識(shí)及竭誠(chéng)的服務(wù)精神在社會(huì)上贏得了良好的口碑。
    長(zhǎng)春是萬(wàn)科集團(tuán)發(fā)展的第九城，長(zhǎng)春萬(wàn)科物業(yè)服務(wù)有限公司成立于20xx年6月25日，系萬(wàn)科集團(tuán)全資子公司。公司下設(shè)10個(gè)項(xiàng)目，管理面積約131萬(wàn)m2。
    未來(lái)20xx年將達(dá)到200萬(wàn)m2。共有員工480余人。公司下設(shè)：總經(jīng)理辦公室、財(cái)務(wù)部、品質(zhì)部、經(jīng)營(yíng)部、城市花園物業(yè)服務(wù)中心、上東區(qū)物業(yè)服務(wù)中心、蘭喬圣菲物業(yè)服務(wù)中心、洋浦物業(yè)服務(wù)中心、潭溪物業(yè)服務(wù)中心、萬(wàn)科藍(lán)山項(xiàng)目部、惠斯勒小鎮(zhèn)項(xiàng)目部、柏翠園項(xiàng)目部、長(zhǎng)春市萬(wàn)科城項(xiàng)目部、吉林市萬(wàn)科城項(xiàng)目部。
    經(jīng)過(guò)多年的探索與實(shí)踐，公司已發(fā)展成為長(zhǎng)春地區(qū)極負(fù)盛譽(yù)、具有卓越成就之物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)。憑借超前的管理概念、創(chuàng)造性的思維，領(lǐng)先于同行業(yè)，為整個(gè)社會(huì)樹(shù)立了具有代表性的物業(yè)管理形象。
    自02年以來(lái)，公司秉承萬(wàn)科物業(yè)“全心全意全為您”的服務(wù)理念，以“持續(xù)超越我們的顧客不斷增長(zhǎng)的期望”為使命。實(shí)施品牌戰(zhàn)略，堅(jiān)持服務(wù)創(chuàng)新，以上乘的服務(wù)質(zhì)量，較高的管理水平，使所服務(wù)的物業(yè)小區(qū)榮獲了“全國(guó)物業(yè)管理優(yōu)秀示范住宅小區(qū)”、“吉林省物業(yè)管理示范住宅小區(qū)”、吉林省“誠(chéng)信單位”“長(zhǎng)春市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)”、“長(zhǎng)春市星級(jí)信息化住宅小區(qū)”等榮譽(yù)稱(chēng)號(hào)。
    幾年來(lái)，長(zhǎng)春萬(wàn)科物業(yè)建立了一整套先進(jìn)的企業(yè)文化體系;培養(yǎng)了一支成熟精干、思想意識(shí)高度統(tǒng)一的職業(yè)經(jīng)理人隊(duì)伍；形成了一個(gè)高標(biāo)準(zhǔn)、自我創(chuàng)新與激勵(lì)的管理機(jī)制；打造了一個(gè)業(yè)界領(lǐng)先的品牌；凝聚了一批忠誠(chéng)的客戶；鍛造了一種對(duì)未來(lái)充滿理想的進(jìn)取精神；固化了一個(gè)全心全意服務(wù)于客戶的企業(yè)思維，長(zhǎng)春萬(wàn)科物業(yè)將憑借優(yōu)勢(shì)的品牌資源，成熟的管理經(jīng)驗(yàn)，不斷進(jìn)取，持續(xù)超越我們的顧客不斷增長(zhǎng)的期望。
    三、實(shí)習(xí)內(nèi)容。
    在實(shí)習(xí)期間，本人主要負(fù)責(zé)以下工作：
    （1）負(fù)責(zé)公司人力資源相關(guān)檔案的整理歸集，負(fù)責(zé)公司培訓(xùn)的所有前期準(zhǔn)備工作，如場(chǎng)地的聯(lián)絡(luò)，導(dǎo)師的協(xié)調(diào)，現(xiàn)場(chǎng)的布置等等，同時(shí)也要組織現(xiàn)場(chǎng)的秩序和課間的暖場(chǎng)活動(dòng)，處理培訓(xùn)期間緊急事件的發(fā)生，配合講師順利完成所有培訓(xùn)。并在培訓(xùn)結(jié)束后調(diào)查受訓(xùn)人對(duì)培訓(xùn)的需求度與滿意度，跟進(jìn)這些受訓(xùn)人未來(lái)的發(fā)展情況，形成數(shù)據(jù)或書(shū)面材料反饋給公司。
    （2）負(fù)責(zé)公司離職員工的回訪工作，以電話的形式與所有離職員工進(jìn)行詳細(xì)的溝通，調(diào)查離職員工的離職原因以及對(duì)公司的滿意程度，并在后期進(jìn)行整理、歸集、總結(jié)，形成分析圖表，反饋給公司相關(guān)人員。
    交流會(huì)需要的物品。親自主持實(shí)習(xí)生交流會(huì)，并在后期將實(shí)習(xí)生交流會(huì)上所有參與人員反饋的問(wèn)題進(jìn)行匯總整理反饋給公司內(nèi)部。
    （4）負(fù)責(zé)策劃校園與企業(yè)就業(yè)實(shí)習(xí)合作方案，根據(jù)企業(yè)的企業(yè)文化和空缺崗位制作宣傳手冊(cè)，查詢(xún)長(zhǎng)春高校專(zhuān)業(yè)情況，聯(lián)絡(luò)學(xué)校，進(jìn)行合作方案的前期溝通，確定合作意向，了解高校對(duì)于就業(yè)崗位和薪酬福利方面的需求，并總結(jié)歸集與數(shù)據(jù)圖表，根據(jù)匯集的內(nèi)容確定合作計(jì)劃書(shū)，反饋給公司內(nèi)部。
    四、實(shí)習(xí)的主要收獲。
    在這一過(guò)程中，我采用了看、問(wèn)、學(xué)等方式，初步了解了公司工作中的具體業(yè)務(wù)知識(shí)，拓展了所學(xué)的專(zhuān)業(yè)知識(shí)。為以后正常工作的展開(kāi)奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，從個(gè)人發(fā)展方面說(shuō)，對(duì)我影響最大的應(yīng)該是作為一個(gè)社會(huì)人工作作風(fēng)以及在工作過(guò)程中專(zhuān)業(yè)知識(shí)對(duì)工作的重要作用，因?yàn)檫@些都是我在校學(xué)習(xí)中不曾接觸過(guò)的方面，所以我將在報(bào)告中首先講述我在實(shí)習(xí)期間積累的這方面的認(rèn)識(shí)和經(jīng)驗(yàn)。
    畢業(yè)實(shí)習(xí)是每個(gè)大學(xué)生必須擁有的一段經(jīng)歷，它使我們?cè)趯?shí)踐中了解社會(huì)，讓我們學(xué)到了很多在課堂上根本就學(xué)不到的知識(shí)，受益匪淺，也打開(kāi)了視野，增長(zhǎng)了見(jiàn)識(shí)，為我們以后進(jìn)一步走向社會(huì)打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)?；仡欉@一個(gè)月的實(shí)習(xí)，我主要有以下幾點(diǎn)體會(huì)：
    （1）要深入了解企業(yè)現(xiàn)狀和發(fā)展方向，適應(yīng)環(huán)境。在工作、學(xué)習(xí)過(guò)程中，我深深體會(huì)到，長(zhǎng)春萬(wàn)科物業(yè)有著自己的光輝歷史和優(yōu)良傳統(tǒng)，但同時(shí)在體制和機(jī)制上也存在著一些與現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不相適應(yīng)的環(huán)節(jié)和方面。在這樣的氛圍和環(huán)境中，首先必須適應(yīng)環(huán)境，發(fā)揚(yáng)優(yōu)良傳統(tǒng)，以后的工作才能得心應(yīng)手、游刃有余。
    （2）要認(rèn)真學(xué)習(xí)業(yè)務(wù)知識(shí)，在工作上爭(zhēng)創(chuàng)佳績(jī)。要成為一名合格的企業(yè)管理層員工，首要條件就是要成為業(yè)務(wù)上的骨干。對(duì)于剛剛走出大學(xué)校門(mén)參加工作的我來(lái)說(shuō)，首要任務(wù)就是要學(xué)習(xí)、熟練掌握業(yè)務(wù)知識(shí)，始終以積極的工作態(tài)度、高度的責(zé)任感和只爭(zhēng)朝夕的精神投入到工作中；要在加強(qiáng)業(yè)務(wù)知識(shí)學(xué)習(xí)的同時(shí)，踏踏實(shí)實(shí)地做好本職工作，戒驕戒躁，爭(zhēng)取在自己的工作崗位上做出優(yōu)異的成績(jī)。
    （3）要揚(yáng)長(zhǎng)避短，不斷完善自己。要正確的認(rèn)識(shí)自己，在工作中不但要發(fā)揚(yáng)自己的優(yōu)點(diǎn)，還要客觀地面對(duì)自己的不足之處，更進(jìn)一步注重鍛煉自己的應(yīng)變能力、協(xié)調(diào)能力、組織能力以及創(chuàng)造能力，不斷在工作中學(xué)習(xí)、進(jìn)取。
    五、本人在實(shí)習(xí)中存在的不足及今后的努力方向。
    一、實(shí)習(xí)任務(wù)與目的實(shí)習(xí)是我跨入社會(huì)進(jìn)行的一個(gè)熱身運(yùn)動(dòng)。畢業(yè)后，我們又邁入一個(gè)新的起點(diǎn)。新的旅程艱難又寬廣，我們又要迎接新的挑戰(zhàn)，實(shí)習(xí)其實(shí)就是把自己學(xué)到的知識(shí)運(yùn)用到平時(shí)的實(shí)際工作中去，在實(shí)習(xí)中不斷的磨練自己，增加一些實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，從中找出自己的不足之處，虛心學(xué)習(xí)一些實(shí)用知識(shí)，在實(shí)習(xí)工作中不斷學(xué)習(xí)，反復(fù)推敲，事事總結(jié)，增加自己的經(jīng)驗(yàn)。我抱著這樣的觀念和學(xué)習(xí)目的，去尋找自己的實(shí)習(xí)公司。在幾個(gè)月的工作中，我也從中獲得很多寶貴的經(jīng)驗(yàn)，看到了更廣大的社會(huì)，了解了許多以前從未知道的事物，為真正進(jìn)入社會(huì)打下基礎(chǔ)。
    1、在天景小區(qū)實(shí)習(xí)的崗位是客服助理，工作過(guò)程中自己較全面、深入地了解物業(yè)客服助理的相關(guān)工作內(nèi)容，理解各種溝通方式的應(yīng)用，使自己對(duì)物業(yè)相關(guān)工作有了一個(gè)較全面的認(rèn)識(shí)。
    2、在工作中把理論與實(shí)踐相結(jié)合，進(jìn)一步消化和深化已學(xué)到的理論知識(shí)，更加全面認(rèn)識(shí)物業(yè)管理的實(shí)質(zhì)。
    3、在實(shí)習(xí)期間認(rèn)真處理解決公司和業(yè)主之間的問(wèn)題，解決好公司與客戶的互利雙贏的關(guān)系，努力成為公司合格的一員。
    二、實(shí)習(xí)企業(yè)簡(jiǎn)介。
    我于20xx年3月至今在長(zhǎng)春萬(wàn)科城市花園物業(yè)服務(wù)中心的天景小區(qū)物業(yè)進(jìn)行實(shí)習(xí)，為期兩個(gè)月。天景小區(qū)位于長(zhǎng)春市二道區(qū)自由大路4369號(hào)萬(wàn)科城市花園物業(yè)服務(wù)中心1991年，萬(wàn)科物業(yè)在“深圳天景花園”組織成立中國(guó)首個(gè)“業(yè)主委員會(huì)”，這一“業(yè)主自治與專(zhuān)業(yè)服務(wù)相結(jié)合”的物業(yè)管理創(chuàng)新模式，在1994年被納入《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》予以立法，之后被國(guó)家建設(shè)部在全國(guó)范圍內(nèi)推廣。在之后的十余年時(shí)間里，萬(wàn)科物業(yè)又陸續(xù)推出了“酒店式”、“無(wú)人化”、“個(gè)性化”、“鄰里守望”、“金鑰匙”等服務(wù)模式，成為行業(yè)內(nèi)當(dāng)之無(wú)愧的管理模式創(chuàng)新型企業(yè)。
    1995年，天景花園成為萬(wàn)科首個(gè)創(chuàng)建國(guó)家優(yōu)秀示范小區(qū)達(dá)標(biāo)的項(xiàng)目；15年后的今天，萬(wàn)科物業(yè)已有33個(gè)服務(wù)項(xiàng)目獲得“國(guó)家示范小區(qū)(大廈)”稱(chēng)號(hào)，雄居行業(yè)榜首。
    景花園在20xx年12月份開(kāi)盤(pán)，在20xx年開(kāi)始入住，當(dāng)期戶數(shù)為1500戶。
    物業(yè)費(fèi)為元每平方米每月，萬(wàn)科花園所有單位在20xx年11月份已全部售出，所屬商圈為鐵路西，占地面積為600000平方米，建筑面積1700000平方米，綠化率達(dá)2%，停車(chē)位為700個(gè)，周邊的小區(qū)有保利城、雅居樂(lè)御賓府等小區(qū)。天景小區(qū)為業(yè)主創(chuàng)建小區(qū)站，供業(yè)主及租戶提供方便，在站上可進(jìn)行業(yè)主與業(yè)主間的溝通交流，還可搜查物業(yè)即將舉辦的社區(qū)文化，在主頁(yè)中有小區(qū)相冊(cè)、便民服務(wù)、周邊商戶等信息，大大地為業(yè)主提供了方便。
    長(zhǎng)春萬(wàn)科服務(wù)有限公司是一家全國(guó)性的品牌公司，成立于20xx年6月25日，公司規(guī)模目前近100萬(wàn)平方米，共有員工逾480人，萬(wàn)科物業(yè)持續(xù)將國(guó)內(nèi)外物業(yè)管理的先進(jìn)理念導(dǎo)入長(zhǎng)春，提升行業(yè)整體管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。經(jīng)過(guò)多年的管理實(shí)踐，公司憑借超前的管理理念、創(chuàng)新的思維，打造全新的物業(yè)服務(wù)理念。
    長(zhǎng)春萬(wàn)科物業(yè)服務(wù)有限公司服務(wù)精神在社會(huì)上贏得了良好口碑。公司致力于規(guī)范化、專(zhuān)業(yè)化、親情化管理，針對(duì)各管理小區(qū)的特點(diǎn)分別制訂服務(wù)方案，關(guān)注服務(wù)細(xì)節(jié)，營(yíng)造物業(yè)管理特色，不斷提升服務(wù)品質(zhì)。
    三、實(shí)習(xí)主要內(nèi)容。
    在工作的頭一個(gè)月里，有新奇,有快樂(lè)，如有困惑，有不解。新奇的是自己從學(xué)校環(huán)境到社會(huì)這個(gè)陌生環(huán)境，感覺(jué)職場(chǎng)的一切都是令人興奮的，快樂(lè)的是自己終于可以賺錢(qián)養(yǎng)活自己了，困惑不解的是職場(chǎng)中的人際關(guān)系是那么的復(fù)雜，不比學(xué)校。
    工作中不斷遇到新問(wèn)題，我通過(guò)不斷摸索，不斷向老員工學(xué)習(xí)，工作能力有了很大的提高。
    （一）接電話。
    在天景花園實(shí)習(xí)中，工作內(nèi)容主要是接聽(tīng)電話，在物業(yè)服務(wù)過(guò)程中每天都會(huì)有業(yè)主報(bào)修和投訴。首先要禮貌的接聽(tīng)電話：“您好，這里是萬(wàn)科物業(yè)服務(wù)，很高興為您服務(wù)?！眴?wèn)清楚業(yè)主的事由及門(mén)牌，電話號(hào)碼，承諾什么時(shí)間去修，然后給維修人員開(kāi)出保修單，安排維修人員上門(mén)，當(dāng)維修人員出門(mén)后約10分鐘左右，通知業(yè)主維修人員已經(jīng)上門(mén)維修，并在維修人員回來(lái)之后，再通知業(yè)主，詢(xún)問(wèn)業(yè)主是否滿意我們的服務(wù)，并做好記錄標(biāo)注投訴已解決。特別要注意以下幾點(diǎn)：
    （1）禮貌接聽(tīng)電話，分類(lèi)接轉(zhuǎn)相關(guān)責(zé)任人。
    （2）給物業(yè)相關(guān)人員作留言記錄。
    （3）為客戶查詢(xún)客戶前臺(tái)電話。
    （二）如何寫(xiě)通知、溫馨提示等文書(shū)。
    雖然以前在學(xué)校學(xué)過(guò)相關(guān)課程，但真正工作起來(lái)還有很大差距。如在措辭、格式等方面。在平時(shí)工作中我不斷向前輩虛心請(qǐng)教，努力學(xué)習(xí)，不斷克服工作中的困難，在應(yīng)用文、辦公軟件的方面能力有很大的提高。主要涉及內(nèi)容如有客人來(lái)訪，請(qǐng)他們配合值班秩序維護(hù)員員登記出入，并通過(guò)對(duì)講機(jī)或大門(mén)貓眼確認(rèn)其身份后方可開(kāi)門(mén)，如果是陌生人請(qǐng)及時(shí)通知當(dāng)值班秩序維護(hù)員，家中老人、小孩、保姆不要隨意為陌生人開(kāi)門(mén)；發(fā)現(xiàn)可疑分子在小區(qū)的公共場(chǎng)所：如樓梯間、地下室、天面等處逗留或有偷竊行為，請(qǐng)立即與管理處秩序維護(hù)員員人員聯(lián)系，并記住可疑分子的外貌特征，以便更好地配合秩序維護(hù)員人員的工作。
    （三）復(fù)印機(jī)打印機(jī)管理。
    管理物業(yè)服務(wù)中心全體人員使用復(fù)印機(jī)打印機(jī)情況，定期檢查。
    (1)掌握復(fù)印機(jī)的準(zhǔn)確使用方法。
    (2)管理復(fù)印機(jī)的使用和登記。
    (3)控制復(fù)印紙的使用數(shù)量，收集環(huán)保用紙。
    （4）復(fù)印機(jī)發(fā)生故障時(shí)能及時(shí)進(jìn)簡(jiǎn)單維修，維修不了的及時(shí)找廠家售后進(jìn)行維修，保證機(jī)器正常運(yùn)行。
    （四）如何與業(yè)主進(jìn)行溝通。
    有時(shí)候業(yè)主會(huì)直接到物業(yè)公司提出問(wèn)題，這就需要和業(yè)主面對(duì)面溝通問(wèn)題，對(duì)于初踏社會(huì)的我來(lái)說(shuō)，這正是我所欠缺的，后來(lái)經(jīng)過(guò)一段時(shí)間，自己在這方面有了很大的提高，總結(jié)出來(lái)有以下幾點(diǎn)：一切從業(yè)主利益出發(fā)，涉身處地為業(yè)主考慮，工作要主動(dòng)，熱情，與業(yè)主見(jiàn)面要主動(dòng)打招呼。要與業(yè)主做朋友，找好切入點(diǎn)，明確業(yè)主的心態(tài)，當(dāng)然也要與業(yè)主保持適當(dāng)?shù)木嚯x。
    （五）組織開(kāi)展社區(qū)文化。
    這是萬(wàn)科物業(yè)的一個(gè)特點(diǎn)，在今年天景小區(qū)重點(diǎn)開(kāi)展的社區(qū)文化是將小區(qū)居。
    住的業(yè)主不同的年齡、不同的愛(ài)好與興趣、不同的層次等，有針對(duì)性地開(kāi)展日常的社區(qū)活動(dòng)與主題活動(dòng)，如三月份，開(kāi)展了學(xué)雷鋒義務(wù)服務(wù)活動(dòng)；3月8日婦女節(jié)獻(xiàn)花活動(dòng)，受眾人數(shù)將近500人，活動(dòng)規(guī)則是每位女業(yè)主可領(lǐng)取鮮花一支。4月19日開(kāi)展了春季拾垃圾活動(dòng)，全員參與，物業(yè)管理人員、維修員、保潔綠化和安全員，進(jìn)行拉式拾垃圾活動(dòng)。通過(guò)開(kāi)展各類(lèi)豐富多彩的互動(dòng)活動(dòng)，加強(qiáng)了公司與業(yè)主、業(yè)主與業(yè)主之間的溝通交流。
    四、實(shí)習(xí)總結(jié)。
    在這次實(shí)習(xí)中，我學(xué)到了很多學(xué)校學(xué)不來(lái)的東西，首先就是要心理承受能力強(qiáng)大,面臨痛苦、委屈、孤獨(dú)都要堅(jiān)強(qiáng)。必需有足夠的承受能力，才能很好的解決問(wèn)題。
    其次就是堅(jiān)持，我們不管在哪家公司，一開(kāi)始都不會(huì)立刻給我們工作，一般先讓我們熟悉工作內(nèi)容，時(shí)間短的要幾天，時(shí)間長(zhǎng)的要幾周，這段時(shí)間里很多人覺(jué)得無(wú)聊，沒(méi)事可做，便產(chǎn)生了離開(kāi)的想法，這個(gè)時(shí)候我們一定要堅(jiān)持，輕易放棄只會(huì)讓自己后悔，還有就是不要考慮社會(huì)的陰暗面，你只要站得正，行的直，那你什么都不要害怕，你總會(huì)取得成績(jī)。不要怕吃苦，沒(méi)有苦就不會(huì)知道甜是什么滋味。
    在這個(gè)竟?fàn)幦找婕ち业默F(xiàn)代社會(huì)，作為一名大學(xué)生，我們有著很多的壓力，不光要學(xué)習(xí)知識(shí)，還要學(xué)習(xí)一種心態(tài)，這種心態(tài)很重要，寵辱不驚，喜怒不行于色。工作中，一個(gè)藐視的眼神，一種不滿的腔調(diào)，一個(gè)不耐煩的手勢(shì)都有可能帶來(lái)難堪的后果。我們一定要少埋怨，多做事。有的人會(huì)覺(jué)得公司這里不好那里不好，同事也不好相處，工作也不如愿，經(jīng)常抱怨，這樣只會(huì)影響自己的工作情緒，不但做不好工作，也增加了自己的壓力。要看公司好的一面，這樣才能保持工作的激情。
    通過(guò)這次實(shí)習(xí)，我懂得了如何與同事相處，在表達(dá)自己的意見(jiàn)時(shí)，無(wú)論反對(duì)和批評(píng)都硬是建設(shè)性的有高度誠(chéng)意的，而不是為批評(píng)而，為辯論而批評(píng)。另外，說(shuō)話時(shí)方法和語(yǔ)言也很重要。
    我的人生目標(biāo)，朝著勝利的方向前進(jìn)，使自己在社會(huì)上迅速成長(zhǎng)。
    表一畢業(yè)實(shí)習(xí)記錄。
    實(shí)習(xí)單位：長(zhǎng)春萬(wàn)科物業(yè)服務(wù)有限公司。
    實(shí)習(xí)日期：20xx年3月1日—4月30日
    物業(yè)調(diào)研報(bào)告題目篇十六
    下面是小編為大家整理的,供大家參考。
    在我們平凡的日常里，報(bào)告與我們愈發(fā)關(guān)系密切，其在寫(xiě)作上具有一定的竅門(mén)。在寫(xiě)之前，可以先參考范文，下面是小編收集整理的物業(yè)管理實(shí)習(xí)調(diào)研報(bào)告，僅供參考，歡迎大家閱讀。
    隨著國(guó)家經(jīng)濟(jì)建設(shè)的迅猛發(fā)展，國(guó)民收入的不斷增加，人們?cè)絹?lái)越重視生活的質(zhì)量，當(dāng)人們已滿足衣食溫飽之后，便對(duì)住宅環(huán)境及其所在的社區(qū)文化提出了更高的要求。物業(yè)管理在我國(guó)雖然是一個(gè)新興的服務(wù)行業(yè)，但也有20多年的發(fā)展歷史，應(yīng)該說(shuō)也積累了一些經(jīng)驗(yàn)，它由興起到發(fā)展，現(xiàn)已成為現(xiàn)代居民生活不可缺少的服務(wù)行業(yè)，物業(yè)管理究竟能否走可持續(xù)發(fā)展道路？作為一名物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)者，在即將畢業(yè)之際，我作了一次實(shí)習(xí)調(diào)研。
    xxxx年xx月至xxxx年x月，為進(jìn)一步鞏固所學(xué)知識(shí)，理論聯(lián)系實(shí)際，我在xx市xx物業(yè)管理有限責(zé)任公司進(jìn)行了為期半年的訪問(wèn)學(xué)習(xí)。在實(shí)習(xí)期間，我們受到了xx市xx物業(yè)管理有限責(zé)任公司的熱情接待。通過(guò)到公司各物業(yè)管理處的實(shí)習(xí)，我對(duì)各處的物業(yè)管理情況有了初步的了解。在這一過(guò)程中，我學(xué)到了物業(yè)管理工作中的具體業(yè)務(wù)知識(shí)，豐富了所學(xué)的專(zhuān)業(yè)知識(shí)，為以后正常工作的展開(kāi)奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。
    一、調(diào)研對(duì)象的基本情況。
    xx市xx物業(yè)管理有限責(zé)任公司成立于xx年5月，位于錫城北門(mén)楊木橋小區(qū)xx內(nèi)，東連錫城路，南臨滬寧鐵路，西靠鳳賓路，北依213國(guó)道，是獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧、自主經(jīng)營(yíng)的獨(dú)立法人企業(yè)，資質(zhì)等級(jí)為三級(jí)，注冊(cè)資金為100萬(wàn)元。
    近幾年來(lái)，公司始終貫徹“以人為本、誠(chéng)信服務(wù)”的理念，遵循“優(yōu)質(zhì)高效、一流服務(wù)、信譽(yù)至上”的宗旨，并擁有一批具有大專(zhuān)以上學(xué)歷，取得全國(guó)物業(yè)管理從業(yè)人員崗位的高素質(zhì)管理人才，造就了一支思想正、技術(shù)強(qiáng)、作風(fēng)好的物業(yè)管理隊(duì)伍，公司先后成功接管了xx、xx二期（民豐西苑）、綠洲花園等小區(qū)，取得了良好的社會(huì)效益，環(huán)境效益和經(jīng)濟(jì)效益。面對(duì)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈、困難重重的物業(yè)管理市場(chǎng)，公司策劃了一條良性循環(huán)的發(fā)展道路。目前，我們正在積極準(zhǔn)備iso9001質(zhì)量體系的.認(rèn)證工作，并已取得內(nèi)部審核員資格。公司承諾：嚴(yán)格按照“市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)”的達(dá)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，定和完善各項(xiàng)管理度，充分利用現(xiàn)代化管理手段，確保工作圓滿完成，為業(yè)主創(chuàng)造一個(gè)文明、整潔、安全、有序的生活環(huán)境，營(yíng)造一個(gè)賞心悅目的生活空間。會(huì)一如繼往、不斷創(chuàng)新，力爭(zhēng)為錫城更多的業(yè)主、住戶提供優(yōu)質(zhì)、安全、舒適的服務(wù)，進(jìn)一步提升企業(yè)形象，精心打造“新橋物業(yè)”的企業(yè)品牌，使新橋物業(yè)成為物業(yè)管理行業(yè)中一顆璀璨的明星。
    二、調(diào)研的目的和意義。
    “實(shí)習(xí)是檢驗(yàn)真理的唯一標(biāo)準(zhǔn)”，學(xué)了三年的物業(yè)管理，總是想把所學(xué)的知識(shí)用到實(shí)習(xí)中去，這是我調(diào)研的目的之一；另外，想對(duì)現(xiàn)階段物業(yè)管理行業(yè)在社會(huì)上的發(fā)展?fàn)顩r做一個(gè)了解，以便為今后正式走上工作崗位做一個(gè)堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，這是我調(diào)研目的之二；物業(yè)管理雖然有良好的發(fā)展前景，但從物業(yè)管理的現(xiàn)狀來(lái)看，行業(yè)內(nèi)部和社會(huì)環(huán)境之間有一系列的問(wèn)題需要解決。只是隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步發(fā)展，為物業(yè)管理創(chuàng)造良好的外部條件，行業(yè)內(nèi)部不斷自我完善，這樣，物業(yè)管理的美好前景才能變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)。我想通過(guò)此次實(shí)習(xí)，我會(huì)對(duì)物業(yè)管理有一個(gè)新的認(rèn)識(shí)和體會(huì)，會(huì)從感性認(rèn)識(shí)上升到理性認(rèn)識(shí)，理論聯(lián)系實(shí)際，把自己所學(xué)用到社會(huì)實(shí)習(xí)中去，注意把書(shū)本上學(xué)到的物業(yè)管理理論知識(shí)對(duì)照實(shí)際工作，用理論知識(shí)加深對(duì)實(shí)際工作的認(rèn)識(shí)，用實(shí)習(xí)驗(yàn)證所學(xué)的物業(yè)管理理論，探求物業(yè)管理工作的本質(zhì)與規(guī)律。從小方面講，為自己以后能有一個(gè)美好的未來(lái)而努力；從大處講，也為物業(yè)管理行業(yè)走上成熟和健康發(fā)展之路貢獻(xiàn)自己微薄之力。
    三、調(diào)研的方法和范圍。
    深入開(kāi)展黨的群眾路線教育實(shí)踐活動(dòng)調(diào)研報(bào)告。
    二、周四組織中心全體職工進(jìn)行集中學(xué)習(xí)和觀看教育影片，并認(rèn)真做了學(xué)習(xí)筆記。在3月30日中心接到局領(lǐng)導(dǎo)轉(zhuǎn)發(fā)的關(guān)于忻州市精華小區(qū)的業(yè)主投訴書(shū)，中心領(lǐng)導(dǎo)就對(duì)此事立即召開(kāi)了會(huì)議，對(duì)來(lái)信做認(rèn)真解讀，就業(yè)主們?cè)谛胖刑岬降膯?wèn)題，中心結(jié)合小區(qū)實(shí)際情況與4月1日帶領(lǐng)業(yè)主指導(dǎo)科和企業(yè)監(jiān)管科對(duì)忻州市精華小區(qū)進(jìn)行了走訪調(diào)研，調(diào)研采取座談交流與調(diào)查相結(jié)合的方式，開(kāi)展了深入細(xì)致的黨的群眾路線教育實(shí)踐活動(dòng)調(diào)研工作。通過(guò)本次調(diào)研，圍繞群眾對(duì)“四風(fēng)”
    當(dāng)前隱藏內(nèi)容免費(fèi)查看的意見(jiàn)和建議結(jié)合自身的工作，分析如下：
    （一）存在政治理論學(xué)習(xí)不深不透的問(wèn)題。在理論學(xué)習(xí)上，常常對(duì)自己要求不高、要求不嚴(yán)。對(duì)黨的經(jīng)典理論和行政管理的經(jīng)典著作，一是讀得不太多，二是讀的過(guò)程中多數(shù)是淺嘗輒止，沒(méi)有深挖掘、細(xì)推敲。常常因?yàn)楣ぷ髅?，時(shí)間緊，放松了理論學(xué)習(xí)和水平提升，在處理具體事務(wù)的時(shí)候容易忽略理論指導(dǎo)，導(dǎo)致個(gè)別時(shí)候缺乏理論與實(shí)際的有機(jī)聯(lián)系。
    （二）存在聯(lián)系群眾和深入一線不夠的問(wèn)題。中心接管。
    全城區(qū)的物業(yè)企業(yè)管理與指導(dǎo)，責(zé)任大任務(wù)重，我分管的業(yè)主指導(dǎo)科和企業(yè)監(jiān)管科主要負(fù)責(zé)業(yè)主委員會(huì)的選舉和所有業(yè)主的投訴案件，為業(yè)主與物業(yè)企業(yè)排查化解矛盾糾紛。由于工作比較瑣碎有時(shí)深入群眾調(diào)查不夠，有時(shí)甚至沒(méi)有深入到一線，沒(méi)有充分了解群眾最迫切的需要，自認(rèn)為工作開(kāi)展了，但是完成效果并不理想。
    （三）存在工作推進(jìn)力度不夠的問(wèn)題。完成工作任務(wù)時(shí)，有時(shí)候首先想到的不是將工作做得更加的優(yōu)秀，而是如何應(yīng)付完成工作，尤其是任務(wù)多、壓力大的時(shí)候這種想法更甚，并沒(méi)有時(shí)刻嚴(yán)格要求自己。同時(shí)創(chuàng)新意識(shí)不夠，在完成工作中沒(méi)有摸索具有創(chuàng)造性的完成方式，大多數(shù)工作也停留在上級(jí)指派的工作上，并沒(méi)有突破創(chuàng)新，開(kāi)展獨(dú)具特色的工作。
    （四）存在安于現(xiàn)狀、進(jìn)取心不夠的問(wèn)題。我認(rèn)為已處在現(xiàn)在的崗位，就盡自己的努力做好所分管的工作，盡到自己應(yīng)盡的責(zé)任。自認(rèn)為自己很知足，雖比上不足，但比下有余，樂(lè)得個(gè)安于現(xiàn)狀。自己追求的力度還不夠好，創(chuàng)新意識(shí)還不夠強(qiáng)。
    今后的努力方向和改進(jìn)措施。
    劃，沉淀積累學(xué)習(xí)心得，加強(qiáng)干部職工的理論知識(shí)和業(yè)務(wù)知識(shí)學(xué)習(xí)，不僅要認(rèn)真學(xué)習(xí)本職工作業(yè)務(wù)，同時(shí)還要全面熟悉其他業(yè)務(wù)知識(shí)，從解決實(shí)際問(wèn)題出發(fā)，做到政策了如指掌，業(yè)務(wù)操作自如，進(jìn)一步規(guī)范服務(wù)，流程，改進(jìn)自身的工作作風(fēng)和工作方式，尤其是在理論聯(lián)系實(shí)際方面下工夫。全面提高為群眾辦事的服務(wù)能力和水平。
    （二）撲下身子、深入基層，與群眾“零距離”、“面對(duì)面”，拜群眾為師，在群眾中汲取組織工作的智慧和力量。查找工作存在的問(wèn)題和不足，與群眾一起想問(wèn)題、謀對(duì)策，尋找解決問(wèn)題的方法和路徑。要尊重群眾的創(chuàng)造精神，在群眾中發(fā)現(xiàn)、挖掘和總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，推動(dòng)組織工作創(chuàng)新發(fā)展。堅(jiān)持科學(xué)的態(tài)度和求實(shí)的精神，兢兢業(yè)業(yè)地做好各項(xiàng)工作，樹(shù)立強(qiáng)烈的時(shí)間觀念、效率觀念、質(zhì)量觀念，今天能辦的事不拖到明天，這一周能辦的事不拖到下一周，用最短的時(shí)間完成任務(wù)。
    （四）始終保持與時(shí)俱進(jìn)、開(kāi)拓創(chuàng)新的精神狀態(tài)。對(duì)開(kāi)展批評(píng)與自我批評(píng)中指出的問(wèn)題和不足，后續(xù)整改工作要不斷跟上，堅(jiān)決防止走過(guò)場(chǎng)、一陣風(fēng)，做到一抓到底，善始善終。
    的思想路線、政治路線、組織路線的根本工作路線，全心全意為人民服務(wù)的觀點(diǎn)，立黨為公、執(zhí)政為民的觀點(diǎn)，向人民學(xué)習(xí)的觀點(diǎn)，群眾利益無(wú)小事的觀點(diǎn)，對(duì)黨負(fù)責(zé)與對(duì)人民負(fù)責(zé)一致的觀點(diǎn)，都是需要在今后的工作中去認(rèn)真學(xué)習(xí)、深刻領(lǐng)會(huì)，努力實(shí)踐的。
    物業(yè)調(diào)研報(bào)告題目篇十七
    根據(jù)各級(jí)黨組織對(duì)深入開(kāi)展《黨的群眾路線教育實(shí)踐活動(dòng)》的要求，忻州市物業(yè)管理指導(dǎo)中心與3月12日開(kāi)展了關(guān)于黨的群眾路線教育實(shí)踐活動(dòng)的動(dòng)員會(huì)，接著于每周二、周四組織中心全體職工進(jìn)行集中學(xué)習(xí)和觀看教育影片，并認(rèn)真做了學(xué)習(xí)筆記。在3月30日中心接到局領(lǐng)導(dǎo)轉(zhuǎn)發(fā)的關(guān)于忻州市精華小區(qū)的業(yè)主投訴書(shū)，中心領(lǐng)導(dǎo)就對(duì)此事立即召開(kāi)了會(huì)議，對(duì)來(lái)信做認(rèn)真解讀，就業(yè)主們?cè)谛胖刑岬降膯?wèn)題，中心結(jié)合小區(qū)實(shí)際情況與4月1日帶領(lǐng)業(yè)主指導(dǎo)科和企業(yè)監(jiān)管科對(duì)忻州市精華小區(qū)進(jìn)行了走訪調(diào)研，調(diào)研采取座談交流與調(diào)查相結(jié)合的方式，開(kāi)展了深入細(xì)致的黨的群眾路線教育實(shí)踐活動(dòng)調(diào)研工作。通過(guò)本次調(diào)研，圍繞群眾對(duì)“四風(fēng)”的意見(jiàn)和建議結(jié)合自身的工作，分析如下：
    （一）存在政治理論學(xué)習(xí)不深不透的問(wèn)題。在理論學(xué)習(xí)上，常常對(duì)自己要求不高、要求不嚴(yán)。對(duì)黨的經(jīng)典理論和行政管理的經(jīng)典著作，一是讀得不太多，二是讀的過(guò)程中多數(shù)是淺嘗輒止，沒(méi)有深挖掘、細(xì)推敲。常常因?yàn)楣ぷ髅?，時(shí)間緊，放松了理論學(xué)習(xí)和水平提升，在處理具體事務(wù)的時(shí)候容易忽略理論指導(dǎo)，導(dǎo)致個(gè)別時(shí)候缺乏理論與實(shí)際的有機(jī)聯(lián)系。
    （二）存在聯(lián)系群眾和深入一線不夠的問(wèn)題。中心接管全城區(qū)的物業(yè)企業(yè)管理與指導(dǎo)，責(zé)任大任務(wù)重，我分管的業(yè)主指導(dǎo)科和企業(yè)監(jiān)管科主要負(fù)責(zé)業(yè)主委員會(huì)的選舉和所有業(yè)主的投訴案件，為業(yè)主與物業(yè)企業(yè)排查化解矛盾糾紛。由于工作比較瑣碎有時(shí)深入群眾調(diào)查不夠，有時(shí)甚至沒(méi)有深入到一線，沒(méi)有充分了解群眾最迫切的需要，自認(rèn)為工作開(kāi)展了，但是完成效果并不理想。
    （三）存在工作推進(jìn)力度不夠的問(wèn)題。完成工作任務(wù)時(shí)，有時(shí)候首先想到的不是將工作做得更加的優(yōu)秀，而是如何應(yīng)付完成工作，尤其是任務(wù)多、壓力大的時(shí)候這種想法更甚，并沒(méi)有時(shí)刻嚴(yán)格要求自己。同時(shí)創(chuàng)新意識(shí)不夠，在完成工作中沒(méi)有摸索具有創(chuàng)造性的完成方式，大多數(shù)工作也停留在上級(jí)指派的工作上，并沒(méi)有突破創(chuàng)新，開(kāi)展獨(dú)具特色的工作。
    （四）存在安于現(xiàn)狀、進(jìn)取心不夠的問(wèn)題。我認(rèn)為已處在現(xiàn)在的崗位，就盡自己的努力做好所分管的工作，盡到自己應(yīng)盡的責(zé)任。自認(rèn)為自己很知足，雖比上不足，但比下有余，樂(lè)得個(gè)安于現(xiàn)狀。自己追求的力度還不夠好，創(chuàng)新意識(shí)還不夠強(qiáng)。
    今后的努力方向和改進(jìn)措施。
    （一）加強(qiáng)理論學(xué)習(xí)，增強(qiáng)理論功底。明確理論學(xué)習(xí)在思想上和行動(dòng)上對(duì)工作開(kāi)展的巨大推力作用，制定詳細(xì)的學(xué)習(xí)計(jì)劃，沉淀積累學(xué)習(xí)心得，加強(qiáng)干部職工的理論知識(shí)和業(yè)務(wù)知識(shí)學(xué)習(xí)，不僅要認(rèn)真學(xué)習(xí)本職工作業(yè)務(wù)，同時(shí)還要全面熟悉其他業(yè)務(wù)知識(shí)，從解決實(shí)際問(wèn)題出發(fā)，做到政策了如指掌，業(yè)務(wù)操作自如，進(jìn)一步規(guī)范服務(wù)，流程，改進(jìn)自身的工作作風(fēng)和工作方式，尤其是在理論聯(lián)系實(shí)際方面下功夫。全面提高為群眾辦事的服務(wù)能力和水平。
    （二）撲下身子、深入基層，與群眾“零距離”、“面對(duì)面”，拜群眾為師，在群眾中汲取組織工作的智慧和力量。查找工作存在的問(wèn)題和不足，與群眾一起想問(wèn)題、謀對(duì)策，尋找解決問(wèn)題的方法和路徑。要尊重群眾的創(chuàng)造精神，在群眾中發(fā)現(xiàn)、挖掘和總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，推動(dòng)組織工作創(chuàng)新發(fā)展。堅(jiān)持科學(xué)的態(tài)度和求實(shí)的精神，兢兢業(yè)業(yè)地做好各項(xiàng)工作，樹(shù)立強(qiáng)烈的`時(shí)間觀念、效率觀念、質(zhì)量觀念，今天能辦的事不拖到明天，這一周能辦的事不拖到下一周，用最短的時(shí)間完成任務(wù)。
    （三）始終保持與時(shí)俱進(jìn)、開(kāi)拓創(chuàng)新的精神狀態(tài)。對(duì)開(kāi)展批評(píng)與自我批評(píng)中指出的問(wèn)題和不足，后續(xù)整改工作要不斷跟上，堅(jiān)決防止走過(guò)場(chǎng)、一陣風(fēng)，做到一抓到底，善始善終。
    深入開(kāi)展黨的群眾路線教育實(shí)踐活動(dòng)，要高舉中國(guó)特色社會(huì)主義偉大旗幟，以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，要貫穿“照鏡子、正衣冠，洗洗澡、治治病”的總體要求。群眾路線是實(shí)現(xiàn)黨的思想路線、政治路線、組織路線的根本工作路線，全心全意為人民服務(wù)的觀點(diǎn)，立黨為公、執(zhí)政為民的觀點(diǎn)，向人民學(xué)習(xí)的觀點(diǎn)，群眾利益無(wú)小事的觀點(diǎn)，對(duì)黨負(fù)責(zé)與對(duì)人民負(fù)責(zé)一致的觀點(diǎn)，都是需要在今后的工作中去認(rèn)真學(xué)習(xí)、深刻領(lǐng)會(huì)，努力實(shí)踐的。
    物業(yè)調(diào)研報(bào)告題目篇十八
    7月15日，市政協(xié)社會(huì)法制委員會(huì)組織部分委員，在副主席的帶領(lǐng)下，調(diào)研我市城區(qū)物業(yè)管理工作。委員們實(shí)地察看了園林小區(qū)、天一城市花園、天森國(guó)際花都小區(qū)物業(yè)管理情況，并召開(kāi)座談會(huì)，聽(tīng)取市國(guó)土房產(chǎn)局關(guān)于《我市城市住宅小區(qū)物業(yè)管理工作情況的通報(bào)》。委員們?cè)趯?shí)地察看和聽(tīng)取通報(bào)的基礎(chǔ)上，就如何進(jìn)一步加強(qiáng)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作提出了意見(jiàn)和建議。現(xiàn)將調(diào)研情況報(bào)告如下：
    1、加快物業(yè)管理行業(yè)建設(shè)。1995年，市國(guó)土局設(shè)置了物業(yè)管理股，具體負(fù)責(zé)物業(yè)行業(yè)管理。截止目前，全市共有物業(yè)服務(wù)企業(yè)38家，本地27家，其中二級(jí)資質(zhì)1家；外地入駐本地的11家，其中一級(jí)資質(zhì)2家，二級(jí)資質(zhì)4家。從業(yè)人員1900多人，有近600人參加各類(lèi)培訓(xùn)并已取得相關(guān)證書(shū)。目前已對(duì)50多個(gè)住宅小區(qū)實(shí)施了物業(yè)管理，總服務(wù)面積約510萬(wàn)平方米，物業(yè)管理覆蓋率達(dá)70%。
    2、培育規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)。一是引入招投標(biāo)機(jī)制，創(chuàng)造公開(kāi)、公正、公平的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。20xx年，我市逐步推進(jìn)物業(yè)管理招投標(biāo)工作，至今已有19個(gè)小區(qū)實(shí)行招投標(biāo)。二是整頓市場(chǎng)秩序，規(guī)范物業(yè)管理運(yùn)作。針對(duì)一些業(yè)主反映較突出的問(wèn)題，如物業(yè)服務(wù)不到位、服務(wù)質(zhì)量差、亂收費(fèi)等，開(kāi)展了物業(yè)服務(wù)企業(yè)達(dá)標(biāo)考核、物業(yè)設(shè)施設(shè)備專(zhuān)項(xiàng)檢查、安置小區(qū)綜合管理考核等工作。
    3、努力提高物業(yè)管理水平。倡導(dǎo)“誠(chéng)信物業(yè)”，開(kāi)展創(chuàng)優(yōu)評(píng)比活動(dòng)。截止目前，我市已創(chuàng)全省示范住宅小區(qū)2個(gè)，全省優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)（大廈）5個(gè)，xx市示范住宅小區(qū)（大廈）4個(gè)。積極推動(dòng)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)建設(shè)，全市業(yè)主委員會(huì)已成立并備案在冊(cè)22家。
    1、少數(shù)物業(yè)企業(yè)管理不規(guī)范。不按規(guī)定配備專(zhuān)業(yè)維修人員，公共設(shè)施設(shè)備維修不及時(shí)，物業(yè)費(fèi)用收支不按規(guī)定公示等。加上有的小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成員責(zé)任意識(shí)不強(qiáng)，缺乏足夠的精力和熱情，不督促物業(yè)企業(yè)提高服務(wù)水平，業(yè)主委員會(huì)形同虛設(shè)，不能發(fā)揮應(yīng)有作用。業(yè)主遇到問(wèn)題而缺乏有效途徑溝通，導(dǎo)致上訪投訴維權(quán)，增加了政府和主管部門(mén)的負(fù)擔(dān)。
    2、部門(mén)之間職責(zé)需進(jìn)一步理順。作為新興行業(yè)，法律法規(guī)體系雖已建立，但部門(mén)間的工作職責(zé)還需進(jìn)一步理順。國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的供水、供電、供氣等單位應(yīng)向最終用戶收費(fèi)，但我市有例外現(xiàn)象，如大多數(shù)小區(qū)是自備變壓器，電力部門(mén)只收取高壓終端的電費(fèi)，小區(qū)內(nèi)業(yè)主的電費(fèi)由物業(yè)公司代收，但電損、線損、變損等費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān)，引起廣大業(yè)主的強(qiáng)烈不滿。此外，住宅小區(qū)的房屋質(zhì)量、違章搭建、破墻開(kāi)門(mén)、車(chē)輛停放、開(kāi)廠經(jīng)營(yíng)、垃圾清運(yùn)等問(wèn)題，按照有關(guān)職能應(yīng)由住建、城管、環(huán)保、公安、消防等部門(mén)依法處理。但由于一些法規(guī)的交叉，出現(xiàn)部門(mén)之間互相推諉、執(zhí)法不到位現(xiàn)象，增加了管理難度。
    3、從業(yè)人員整體素質(zhì)不高。我市物業(yè)管理從業(yè)人員大多來(lái)自下崗工人、轉(zhuǎn)業(yè)軍人及農(nóng)村剩余勞動(dòng)力，素質(zhì)不高。不能滿足物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展需要，而企業(yè)自身經(jīng)濟(jì)效益低，難以引進(jìn)人才，善管理、懂技術(shù)的專(zhuān)業(yè)人才更為緊缺。
    4、業(yè)主權(quán)利義務(wù)認(rèn)識(shí)不清。人們普遍認(rèn)為物業(yè)服務(wù)屬于簡(jiǎn)單的勞務(wù)服務(wù)，行業(yè)技術(shù)含量低，嚴(yán)重挫傷了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作積極性。隨著業(yè)主的維權(quán)意識(shí)日漸增強(qiáng)，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)不斷提出高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)要求，但也有相當(dāng)一部分業(yè)主對(duì)自身應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)認(rèn)識(shí)不清。表現(xiàn)為:一是房屋維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任意識(shí)不強(qiáng)；二是不服從管理，亂裝修、亂搭建行為屢禁不止；三是房屋質(zhì)量等開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題、鄰里糾紛等都作為不交費(fèi)的理由，拖欠物業(yè)費(fèi)現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，一些小區(qū)形成惡性循環(huán)，導(dǎo)致物業(yè)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量下降，廣大業(yè)主深受其害。
    5、房屋工程及基礎(chǔ)設(shè)施不完善。盡管房屋工程通過(guò)了驗(yàn)收，但向業(yè)主交房時(shí)仍可能存在一些并不完備的情況，如物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境、綠化、道路、供電、供水、供氣、上下水、通訊等設(shè)施未完全落實(shí)，從而引發(fā)業(yè)主與物業(yè)公司之間的矛盾和糾紛。據(jù)調(diào)查，60%以上的物業(yè)糾紛都是由工程建設(shè)遺留問(wèn)題引發(fā)的。近三年來(lái)，市國(guó)土房產(chǎn)局已處理群眾投訴300余件，投訴舉報(bào)呈現(xiàn)逐年遞增態(tài)勢(shì)。
    6、部分老小區(qū)無(wú)物業(yè)管理。我市部分上世紀(jì)八十年代、九十年代初建造的住宅樓，由于當(dāng)時(shí)條件限制，規(guī)劃、建設(shè)、用地方面不夠規(guī)范，存在小區(qū)配套不齊全、綠地面積小、停車(chē)位不足、消防設(shè)施欠缺、環(huán)境臟亂差、房屋立面破損等問(wèn)題。這些老舊小區(qū)目前尚無(wú)物業(yè)管理，基本由社區(qū)居委會(huì)代管。
    1、進(jìn)一步加快物業(yè)發(fā)展。培養(yǎng)一批骨干企業(yè)，增強(qiáng)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。穩(wěn)步推行物業(yè)管理師制度，逐步建立一支懂經(jīng)營(yíng)、善管理、肯開(kāi)拓的物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人隊(duì)伍。大力引導(dǎo)物業(yè)企業(yè)更新服務(wù)理念，拓寬管理范圍和服務(wù)領(lǐng)域，發(fā)展物業(yè)服務(wù)新的增長(zhǎng)點(diǎn)。做好物業(yè)管理成本核算工作，逐步建立“分等定級(jí)、以質(zhì)論價(jià)、優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)”的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)機(jī)制，使收費(fèi)與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)有機(jī)結(jié)合起來(lái)。完善物業(yè)企業(yè)內(nèi)部管理機(jī)制，開(kāi)展規(guī)范的管理和服務(wù)，向社會(huì)公開(kāi)收費(fèi)項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)內(nèi)容、收支情況等重要信息，讓業(yè)主明明白白交費(fèi)。
    2、建立完善長(zhǎng)效管理機(jī)制。物業(yè)管理業(yè)務(wù)范圍比較廣泛，涉及規(guī)劃、住建、城管、供電、供水、消防、公安、環(huán)保等多個(gè)部門(mén)，應(yīng)理順機(jī)制，明確物業(yè)管理所涉單位的工作職責(zé)，建立物業(yè)管理工作聯(lián)席會(huì)議制度，定期會(huì)商物業(yè)管理重點(diǎn)工作。
    3、發(fā)揮小區(qū)業(yè)主自治作用。加大業(yè)主委員會(huì)組建力度，按照《物權(quán)法》等法律法規(guī)和政策的要求，建立健全業(yè)主管理委員會(huì)自我管理、自我服務(wù)，自我約束機(jī)制，規(guī)范活動(dòng)行為。充分發(fā)揮業(yè)主的自主權(quán)與能動(dòng)性，依法維護(hù)好廣大業(yè)主的切身利益和合法權(quán)利。
    4、規(guī)范物業(yè)企業(yè)服務(wù)行為。加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)的動(dòng)態(tài)監(jiān)管。督促指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法依規(guī)健全管理制度和內(nèi)部崗位責(zé)任制；督促指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)培訓(xùn)提高員工素質(zhì)，隨時(shí)監(jiān)督檢查物業(yè)管理的亂收費(fèi)行為等。
    5、高度重視小區(qū)建設(shè)質(zhì)量。一是要嚴(yán)把商品房質(zhì)量驗(yàn)收關(guān)，從工程項(xiàng)目立項(xiàng)規(guī)劃開(kāi)始，相關(guān)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)同步介入，對(duì)房屋的功能、布局、管網(wǎng)、水、電等設(shè)施建設(shè)提出合理性建議，供開(kāi)發(fā)建設(shè)企業(yè)參考。詳細(xì)規(guī)劃方案評(píng)審及竣工驗(yàn)收時(shí)要邀請(qǐng)物業(yè)管理等相關(guān)部門(mén)參與論證、驗(yàn)收，聽(tīng)取意見(jiàn)建議。二是強(qiáng)化房屋建設(shè)質(zhì)量保證金制度，在政策范圍內(nèi)提高房屋質(zhì)量保證金標(biāo)準(zhǔn)，延長(zhǎng)質(zhì)押年限，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和承建方形成經(jīng)濟(jì)壓力，以確保建房質(zhì)量。三是逐步解決“停車(chē)難”問(wèn)題。建議政府相關(guān)職能部門(mén)對(duì)今后新建的樓盤(pán)，從高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)出發(fā)，提高停車(chē)能力。對(duì)已建成小區(qū)引導(dǎo)物業(yè)企業(yè)通過(guò)規(guī)范管理，挖掘內(nèi)部潛力，緩解停車(chē)位不足的矛盾。
    物業(yè)調(diào)研報(bào)告題目篇十九
    20xx年8月，我光榮地成了xx鎮(zhèn)的一名大學(xué)生村官，任xx村黨支部副書(shū)記。工作一個(gè)月多來(lái)，通過(guò)實(shí)地調(diào)查了解，對(duì)xx村的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r有了初步了解，在此基礎(chǔ)上，對(duì)制約村級(jí)發(fā)展的因素提出了幾點(diǎn)拙見(jiàn)，希望能對(duì)xx村的發(fā)展有所幫助，現(xiàn)將調(diào)研報(bào)告如下：
    一、基本情況?1.基本概貌。
    xx村位于xx鎮(zhèn)東南部，xx省道旁，全村占地近3227畝，東邊為xx居委會(huì),西邊與xx村為鄰,南邊與xx村相鄰，北與xx居委會(huì)相連，交通便利，地理位置優(yōu)越。
    全村有人口2157人，共629戶，10個(gè)生產(chǎn)組，21個(gè)自然小組，60歲以上人口為464人，18歲以下為269人，男性人口1117人，女性人口1089人，本村勞動(dòng)力為50%以上。
    全村共有耕地面積3227畝，人均耕地1.5畝。該村主要作物以水稻、小麥為主，間作黃豆、芝麻等經(jīng)濟(jì)作物。
    2.經(jīng)濟(jì)狀況。
    本村位于xx鎮(zhèn)的實(shí)旱中心，沒(méi)有水面灘涂等自然資源，村集體收入沒(méi)有任何，村級(jí)支柱產(chǎn)業(yè)以農(nóng)業(yè)為主（稻麥兩季），農(nóng)民收入主要是種植業(yè)，以外出務(wù)工予以補(bǔ)充，農(nóng)民收入比較匱乏，目前處于基本溫飽型，尚達(dá)不到富裕標(biāo)準(zhǔn)。
    二、農(nóng)村建設(shè)的工作情況?1、基礎(chǔ)建設(shè)長(zhǎng)足發(fā)展。
    在各級(jí)黨委、政府的大力支持下，全村已基本實(shí)現(xiàn)水泥路面覆蓋，自開(kāi)展農(nóng)村環(huán)境綜合整治以來(lái)，我村對(duì)道路進(jìn)行大力修繕、整治，使村容村貌大大改觀，既改善了村民的交通條件，又改變了村民的居住生活環(huán)境，使得村民的生產(chǎn)、生活越來(lái)越好。
    2、經(jīng)濟(jì)能夠穩(wěn)步發(fā)展。
    3、村民各項(xiàng)素質(zhì)不斷增強(qiáng)。
    4、各項(xiàng)工作始終穩(wěn)步開(kāi)展。
    5、弱勢(shì)群體的權(quán)益受到保障。
    弱勢(shì)群體的權(quán)益受到村委會(huì)的高度重視，在村委會(huì)的關(guān)心下，都予以納入到了社會(huì)保障范圍。村委會(huì)實(shí)行節(jié)日慰問(wèn)、發(fā)放基本生活保障金等多種形式對(duì)弱勢(shì)群體進(jìn)行幫助，使他們的基本生活有了有效的保障。
    2.加強(qiáng)基層黨組織建設(shè)。
    的觀念，理清村發(fā)展思路，幫助群眾解決問(wèn)題，帶動(dòng)群眾致富積極性，加快村民的致富進(jìn)程。
    3.做好農(nóng)村環(huán)境保護(hù)。
    環(huán)境的污染總是會(huì)伴隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，當(dāng)然農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也必然會(huì)帶來(lái)環(huán)境的污染，農(nóng)村的環(huán)境情況的惡化最主要還是生活垃圾、河流、道路這幾個(gè)主要的重災(zāi)區(qū)，所以整治農(nóng)村的環(huán)境應(yīng)該是從這幾處入手，首先建立垃圾站，做好宣傳工作，讓村民不亂拋亂扔，使農(nóng)民認(rèn)識(shí)到垃圾統(tǒng)一處理的好處，其次要整治道路，做好道路的日常維護(hù)，保持干凈的路面，方面出行，還要整治河流，鑒于本村河流較少的實(shí)際情況，所以應(yīng)該整治河流，使的水清人悅。
    以上只是我的一點(diǎn)粗鄙之見(jiàn)，并不成系統(tǒng)，只是目前的所見(jiàn)所想，相信隨著時(shí)間和工作的不斷推進(jìn)，對(duì)于本村的實(shí)際情況將會(huì)有更進(jìn)一步的了解，亦會(huì)有不一樣的體會(huì)，我將在今后的工作中，立足于全村的經(jīng)濟(jì)發(fā)展全局，深入到群眾去，從群眾最關(guān)心、最直接之處入手，積極的為群眾的利益貢獻(xiàn)自己的力量，為xx村的發(fā)展做出力所能及的貢獻(xiàn)。
    物業(yè)調(diào)研報(bào)告題目篇二十
    近年來(lái)，隨著房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，城市化進(jìn)程不斷推進(jìn)，物業(yè)管理日益成為社會(huì)各界關(guān)注的熱點(diǎn)問(wèn)題。做好物業(yè)管理工作，不僅有利于改善城鎮(zhèn)居民生活環(huán)境，而且有利于社會(huì)安定與穩(wěn)定。57月，區(qū)政協(xié)社法委組織部分委員開(kāi)展物業(yè)管理情況調(diào)研，先后前往區(qū)住建局、公安消防大隊(duì)等相關(guān)部門(mén)了解情況，實(shí)地走訪寧德萬(wàn)達(dá)華城、酈景陽(yáng)光、名陽(yáng)帝景、金甸名苑等小區(qū)，召開(kāi)業(yè)委會(huì)和物業(yè)公司座談會(huì)，了解實(shí)情，探討解決存在問(wèn)題的對(duì)策?，F(xiàn)將情況報(bào)告如下：
    區(qū)現(xiàn)有住宅小區(qū)162個(gè)，分布在蕉南、蕉北、城南、金涵、漳灣，有備案的物業(yè)公司30家，承擔(dān)著酈景陽(yáng)光、萬(wàn)達(dá)華城等83個(gè)小區(qū)的物業(yè)管理工作，部分小區(qū)由業(yè)主委員會(huì)自我管理，有些小區(qū)由業(yè)主自行聘請(qǐng)無(wú)任何資質(zhì)的“黑物業(yè)”管理。由于我區(qū)物業(yè)管理起步晚，行業(yè)監(jiān)管不規(guī)范，一些沒(méi)有經(jīng)過(guò)任何業(yè)務(wù)培訓(xùn)，沒(méi)有管理資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)的從業(yè)，導(dǎo)致管理不到位等問(wèn)題不同程度存在，給業(yè)主造成困擾，同時(shí)也存在著諸多安全隱患。
    （一）物業(yè)公司管理不規(guī)范。
    1、物業(yè)公司自身管理水平較低。
    我區(qū)現(xiàn)有的物業(yè)公司服務(wù)項(xiàng)目單一，服務(wù)面狹窄，業(yè)主滿意率普遍不高。目前，絕大多數(shù)小區(qū)除提供保安、保潔、綠化等基本服務(wù)外，其他特需服務(wù)項(xiàng)目基本沒(méi)有開(kāi)展。部分物業(yè)公司認(rèn)識(shí)不到位，認(rèn)為物業(yè)管理是簡(jiǎn)單勞動(dòng)，于是低薪聘請(qǐng)一些文化素質(zhì)低、沒(méi)有接受過(guò)專(zhuān)門(mén)培訓(xùn)的人員上崗，即使公司對(duì)員工培訓(xùn)，也是停留在基本技能的初級(jí)階段，且工資報(bào)酬低，從業(yè)人員流動(dòng)性大，致使物業(yè)服務(wù)工作不到位。
    目前我區(qū)物業(yè)主管部門(mén)的物業(yè)監(jiān)管力量薄弱，行政執(zhí)法力度不夠。小區(qū)業(yè)主委員會(huì)法律意識(shí)普遍不強(qiáng)，業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)聯(lián)合會(huì)商機(jī)制不健全，橋梁與紐帶作用基本缺失，致使業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)矛盾有增無(wú)減。
    1、業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)缺乏知情權(quán)。
    由于各物業(yè)公司管理費(fèi)定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)不一，一些物業(yè)公司存在不按合同約定提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)，導(dǎo)致收費(fèi)不透明、甚至亂收費(fèi)等問(wèn)題不同程度地存在。對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的收支情況，物業(yè)管理公司沒(méi)有按有關(guān)規(guī)定立馬公布，侵犯了業(yè)主的知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)。
    2、業(yè)主消費(fèi)觀念未轉(zhuǎn)變。
    隨著房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，部分業(yè)主對(duì)“掏錢(qián)買(mǎi)服務(wù)”消費(fèi)方式認(rèn)識(shí)不足，導(dǎo)致對(duì)物業(yè)管理缺乏理解與支持，產(chǎn)生欠繳、拒繳等抵觸情緒的業(yè)主大有人在。同時(shí)對(duì)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的認(rèn)同也有偏差，往往期望以最低支出享受最優(yōu)服務(wù)，一味強(qiáng)調(diào)權(quán)利而忽視相應(yīng)的義務(wù)，導(dǎo)致收繳率偏低。絕大多數(shù)小區(qū)有30%以上的住戶拖欠管理費(fèi)用，使物業(yè)公司運(yùn)轉(zhuǎn)困難，服務(wù)不到位。
    （三）住宅區(qū)消防安全管理存在嚴(yán)重隱患。
    1、物業(yè)公司消防管理履職不到位。
    部分物業(yè)公司沒(méi)有制定日常消防檢查巡查制度、消防設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)制度、消防培訓(xùn)演練制度等，有的物業(yè)公司即使有相關(guān)的制度也沒(méi)有落實(shí)，日常管理流于形式。物業(yè)管理人員中缺乏具有消防知識(shí)的從業(yè)人員。
    2、消防系統(tǒng)移交不到位。
    我區(qū)部分住宅小區(qū)消防系統(tǒng)早期接管移交后，管理維護(hù)一直缺失，物業(yè)公司接手時(shí)消防系統(tǒng)已處于損壞或癱瘓狀態(tài)等，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商與物業(yè)公司互相扯皮，存在建與用、建與管脫節(jié)的現(xiàn)象，物業(yè)公司對(duì)小區(qū)內(nèi)消防設(shè)施不清楚、不會(huì)用、不管理現(xiàn)象較為普遍。
    3、小區(qū)居民消防安全意識(shí)淡薄。
    由于業(yè)主消防安全意識(shí)淡薄，各小區(qū)普遍存在違建、違規(guī)停車(chē)占用避險(xiǎn)平臺(tái)、堵塞消防通道等現(xiàn)象。如在萬(wàn)達(dá)華城小區(qū)調(diào)研時(shí)就發(fā)現(xiàn)，整個(gè)小區(qū)消防栓沒(méi)水，消防通道擁堵，消防系統(tǒng)癱瘓，居民意見(jiàn)很大。
    （一）提高服務(wù)質(zhì)量，以服務(wù)促進(jìn)收費(fèi)。
    1、加強(qiáng)物業(yè)公司自身建設(shè)。
    物業(yè)監(jiān)管部門(mén)要加強(qiáng)監(jiān)督，推進(jìn)物業(yè)公司在加強(qiáng)自身建設(shè)、提高服務(wù)質(zhì)量上下功夫，逐步擴(kuò)大服務(wù)項(xiàng)目，不斷追求服務(wù)的精細(xì)度。物業(yè)公司要加強(qiáng)對(duì)員工素質(zhì)的培養(yǎng)，為管理小區(qū)營(yíng)造了一個(gè)良好的生活環(huán)境，從而使廣大業(yè)主逐步接受“花錢(qián)買(mǎi)服務(wù)”的觀念。
    2、立馬完善現(xiàn)有的物業(yè)管理機(jī)制。
    進(jìn)一步理順物業(yè)監(jiān)管的三級(jí)管理機(jī)制，明確業(yè)主委員會(huì)、社區(qū)、街道辦事處、物業(yè)監(jiān)管部門(mén)的職責(zé)，出臺(tái)地方性法規(guī)并嚴(yán)格遵照實(shí)施。制定有效的綜合考評(píng)制度，定期或不定期對(duì)物業(yè)公司進(jìn)行檢查、考評(píng)，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題督促整改，將企業(yè)信用度納入征信平臺(tái)管理，對(duì)拒不整改的企業(yè)應(yīng)影響該企業(yè)物業(yè)管理資質(zhì)。
    （二）完善消防基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提高消防安全意識(shí)。
    1、加強(qiáng)消防基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。
    物業(yè)公司要立馬與開(kāi)發(fā)商辦理好產(chǎn)權(quán)交接，在與開(kāi)發(fā)商辦理產(chǎn)權(quán)交接時(shí)，對(duì)于一些消防設(shè)施設(shè)備損壞嚴(yán)重、設(shè)備老化的問(wèn)題要立馬督促整改。物業(yè)企業(yè)違反總平設(shè)計(jì)或擅自變更房屋用途增加建筑面積，停車(chē)位、綠化等隨意變更的，相關(guān)職能部門(mén)要立馬進(jìn)行清查、整頓，還業(yè)主一個(gè)舒適、安全的生活環(huán)境。
    2、簡(jiǎn)化專(zhuān)項(xiàng)維修基金審批程序。
    因歷史遺留問(wèn)題，維保單位不明確的商品房項(xiàng)目，應(yīng)啟用專(zhuān)項(xiàng)維修資金用于小區(qū)的.維護(hù)保養(yǎng)，對(duì)小區(qū)內(nèi)如電梯等公共大物件維修，物業(yè)公司或業(yè)主委員會(huì)要立馬申報(bào)，加快解決消防設(shè)施設(shè)備存在的問(wèn)題。同時(shí)應(yīng)簡(jiǎn)化專(zhuān)項(xiàng)維修資金審批程序。
    3、強(qiáng)化責(zé)任主體。
    強(qiáng)化屬地管理職責(zé)，物業(yè)公司要制定日常消防檢查巡查制度，消防設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)制度、消防培訓(xùn)演練制度，熟練掌握小區(qū)內(nèi)消防設(shè)施應(yīng)用，加強(qiáng)消防設(shè)施管理。建立完善、可行的應(yīng)急救援預(yù)案。
    （三）落實(shí)部門(mén)責(zé)任和屬地責(zé)任，提升行業(yè)自律水平。
    1、制定行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。
    住建部門(mén)和物業(yè)行業(yè)協(xié)會(huì)要抓緊制定一套切合區(qū)實(shí)際的物業(yè)行業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和相應(yīng)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)并公布于眾，讓廣大業(yè)主清晰了解物業(yè)收費(fèi)與服務(wù)內(nèi)容對(duì)等，樹(shù)立正確的消費(fèi)觀念。物業(yè)公司要按規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，統(tǒng)一采用收費(fèi)標(biāo)價(jià)牌形式，設(shè)立物業(yè)公司服務(wù)等級(jí)、服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)依據(jù)、價(jià)格舉報(bào)電話等項(xiàng)目，讓廣大業(yè)主“明白消費(fèi)”。
    2、完善監(jiān)管機(jī)制。
    住建局作為物業(yè)管理行政主管部門(mén)，要加強(qiáng)與規(guī)劃、城管、公安、工商、安監(jiān)、質(zhì)監(jiān)等相關(guān)職能部門(mén)以及街道、社區(qū)的聯(lián)動(dòng)，立馬共享管轄區(qū)域內(nèi)物業(yè)公司的信息，施行失信聯(lián)合懲戒制度，仔細(xì)抓好物業(yè)公司綜合信用評(píng)級(jí)工作，加強(qiáng)對(duì)行業(yè)管理人員政策法規(guī)、業(yè)務(wù)知識(shí)等崗位技能培訓(xùn)，創(chuàng)新管理手段，提高監(jiān)管能力。有關(guān)鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)要加快組建小區(qū)業(yè)主委員會(huì)，定期召開(kāi)物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議，立馬掌握物業(yè)管理中的出現(xiàn)的弊端及業(yè)主反映強(qiáng)烈的問(wèn)題，督促物業(yè)公司落實(shí)整改，并把小區(qū)業(yè)委會(huì)組建情況納入對(duì)街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))、社區(qū)進(jìn)行社會(huì)治安綜合治理考評(píng)內(nèi)容，努力構(gòu)建平安小區(qū)、和諧社區(qū)。
    物業(yè)調(diào)研報(bào)告題目篇二十一
    新安縣磁澗鎮(zhèn)柴灣村是洛陽(yáng)市新農(nóng)村建設(shè)市級(jí)示范村，位于磁澗鎮(zhèn)北部，東至洛新開(kāi)發(fā)區(qū)，西接禮河村，隴海鐵路和磁五路分別以東西向和南北向貫穿我村，地理位置優(yōu)越。全村共有5個(gè)自然村，14個(gè)村民組，485戶，總?cè)丝?935人，土地面積總計(jì)約2300畝，其中耕地面積約1700畝。2012年全村工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值156萬(wàn)元，人均年收入4100元。全村共有黨員56人，村雙委成員5人。村中第一大姓為孫家，第二大姓為黨家。五保戶、低保戶、貧困戶約占2%。村里大部分青壯年外出經(jīng)商或務(wù)工。村民的經(jīng)濟(jì)收入主要靠在本地和外地打工賺取。村中主干道為水泥路。全村有小學(xué)1個(gè)，在校學(xué)生近300人，教師18人。
    柴灣村一直堅(jiān)持“放開(kāi)、扶持、搞活”的方針，大力發(fā)展民營(yíng)經(jīng)濟(jì)。全村共有11個(gè)水泥預(yù)制板廠，是新安縣最大的水泥板生產(chǎn)集散地，并成立了水泥板行業(yè)協(xié)會(huì)。村雙委計(jì)劃今年進(jìn)一步突出柴灣村水泥預(yù)制板生產(chǎn)能力強(qiáng)的優(yōu)勢(shì)，力爭(zhēng)年內(nèi)形成規(guī)模效應(yīng)。
    2.歷史與自然狀況。
    柴下河灣處有良田數(shù)百畝，土地肥沃，本村因此得名“柴灣”。
    村北直面人稱(chēng)“生在蘇杭，葬在北邙”的邙山。澗河這顆璀璨的明珠從村南繞村而過(guò)，養(yǎng)育了一代又一代柴灣人。
    村中鐵路以北，有一古寺遺址，古名南泉寺。傳說(shuō)有一高僧，云游到此，坐地休息，鑿井得泉，泉水清冽，乃誅茅建法，建立寺廟。因寺在泉南，故名南泉寺。漢武帝東巡東都經(jīng)過(guò)此地，遂進(jìn)寺上香，后普降春雨，百姓甚喜。
    古寺遺址不易尋。山重水復(fù)，柳暗花明，百轉(zhuǎn)千回，曲徑通幽，于層巒疊嶂、茂林修竹處方見(jiàn)南泉寺。正是深山藏古寺，碧溪鎖南泉。朝聽(tīng)晨鐘，夕聞暮鼓。古時(shí)鼎盛時(shí)期，鐘鼓之聲，遠(yuǎn)聞數(shù)里，常年香火不絕。南來(lái)北往的香客不惜舟車(chē)勞頓，紛紛前來(lái)上香許愿。
    3.基層組織建設(shè)。
    5人，“雙強(qiáng)”黨員17人，多次榮獲省市級(jí)文明單位稱(chēng)號(hào)和“五好”黨支部稱(chēng)號(hào)，柴灣村也成為新農(nóng)村建設(shè)市級(jí)示范村。村雙委班子精誠(chéng)團(tuán)結(jié)，齊心協(xié)力，努力做好村里的各項(xiàng)工作，多次被磁澗鎮(zhèn)黨委副書(shū)記王三虎譽(yù)為“磁澗鎮(zhèn)最團(tuán)結(jié)的村級(jí)領(lǐng)導(dǎo)班子之一”。
    柴灣村雙委堅(jiān)持與時(shí)俱進(jìn)，開(kāi)拓創(chuàng)新，采取多項(xiàng)措施，以改革創(chuàng)新精神研究新情況、解決新問(wèn)題、進(jìn)行新探索、總結(jié)新經(jīng)驗(yàn)，全面、深入、扎實(shí)、持久地推進(jìn)農(nóng)村基層組織建設(shè)，不斷提高農(nóng)村基層組織建設(shè)水平，加快基層組織建設(shè)步伐，努力為實(shí)現(xiàn)“加快發(fā)展，富民興村”的目標(biāo)提供堅(jiān)強(qiáng)的組織保證。
    1）全面深化了本村黨建的“三級(jí)聯(lián)創(chuàng)”活動(dòng)。
    2）扎實(shí)推進(jìn)了村級(jí)組織辦公活動(dòng)場(chǎng)所建設(shè)。
    3）健全村干部管理機(jī)制。在干部的管理上，柴灣進(jìn)一步規(guī)范了黨支部“三會(huì)一課”制度、黨員培養(yǎng)發(fā)展制度、黨費(fèi)收繳制度、坐班督查等制度，使村組干部的管理進(jìn)一步制度化、科學(xué)化、規(guī)范化。
    4.新農(nóng)村建設(shè)。
    近年來(lái)，在上級(jí)黨委的正確領(lǐng)導(dǎo)下，柴灣村雙委以黨的xx大精神為指導(dǎo)，努力學(xué)習(xí)貫徹科學(xué)發(fā)展觀，特別是新農(nóng)村建設(shè)以來(lái)，緊緊圍繞新農(nóng)村建設(shè)“生產(chǎn)發(fā)展、生活寬裕、鄉(xiāng)風(fēng)文明、村容整潔、管理民主”20字方針，積極推進(jìn)農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整、加快農(nóng)村發(fā)展，以村容村貌和路容路貌的集中整治為突破口，切實(shí)改善柴灣村生產(chǎn)生活條件，帶領(lǐng)廣大群眾發(fā)家致富，使柴灣村人民生活水平有了明顯提高。
    投資4萬(wàn)余元整治公路，硬化邊溝x(chóng)x米；
    多方籌資投入教育基礎(chǔ)工程，投資3.5萬(wàn)余元，對(duì)校園實(shí)施綠化、硬化，完善配備了桌椅、電腦、圖書(shū)、儀器等，使辦公條件明顯改善，使教育、教學(xué)質(zhì)量年年上臺(tái)階。柴灣小學(xué)原來(lái)排全鎮(zhèn)第25名，現(xiàn)在進(jìn)入前10名。
    實(shí)現(xiàn)了廣播、電視入戶率達(dá)99%，特別是有線電視光纖入村，入戶率達(dá)到50%以上。村里設(shè)立了衛(wèi)生室，合作醫(yī)療參保率達(dá)100%。
    柴灣在縣組織部援助下投資20萬(wàn)元建造一座兩層村委辦公大樓，現(xiàn)已投入使用，改變了原村室破爛不堪的舊面貌。除了植有護(hù)村林環(huán)衛(wèi)全村外，柴灣還不斷加大綠化家園的力度，在主干道兩側(cè)又種植了2排樹(shù)木。路旁共新植樹(shù)木xx余株，使柴灣村環(huán)境面貌煥然一新。
    特別值得一提的是，磁澗鎮(zhèn)退休老干部孫云照，古道熱腸，關(guān)心家鄉(xiāng)柴灣的建設(shè)，積極響應(yīng)村雙委的號(hào)召，帶頭把多年省吃?xún)€用積攢下來(lái)的數(shù)萬(wàn)元捐獻(xiàn)出來(lái)，購(gòu)買(mǎi)水泥約100噸，帶動(dòng)廣大村民踴躍捐款，修水泥路近1公里。
    物業(yè)調(diào)研報(bào)告題目篇二十二
    物業(yè)管理問(wèn)題是加強(qiáng)社區(qū)建設(shè)，構(gòu)建和諧社會(huì)的重要內(nèi)容之一。綜合公開(kāi)電話每年受理情況看，物業(yè)管理方面的投訴一直居高不下，年年都是熱點(diǎn)、難點(diǎn)之列。僅今年上半年，我辦就接到此類(lèi)投訴890余件，主要是房屋質(zhì)量不好、高層供水難、衛(wèi)生狀況差、亮化徒有虛名、被盜現(xiàn)象嚴(yán)重、地下室或車(chē)棚挪作他用、亂搭亂建、油煙噪音擾民、強(qiáng)制指定消費(fèi)太陽(yáng)能等涉及物業(yè)管理工作的問(wèn)題。就此，我辦于近日進(jìn)行了調(diào)研。
    一、小區(qū)物業(yè)管理基本概況 我市物業(yè)管理自1998年起步，現(xiàn)已有物管企業(yè)61家，其中二級(jí)資質(zhì)企業(yè)3家，三級(jí)資質(zhì)企業(yè)48家，暫定級(jí)企業(yè)10家，從業(yè)人員3000多人。已交付使用的住宅物業(yè)管理項(xiàng)目118個(gè)，總建筑面積668.69萬(wàn)平方米，其中已成立業(yè)主委員會(huì)的有81個(gè)小區(qū)；在建住宅物業(yè)管理項(xiàng)目實(shí)施前期物業(yè)管理27個(gè)，總建筑面積480萬(wàn)平方米。這些管理項(xiàng)目中，榮獲物業(yè)管理部?jī)?yōu)稱(chēng)號(hào)的1個(gè)，省優(yōu)稱(chēng)號(hào)的20多個(gè)。
    維修是物業(yè)管理一項(xiàng)重要工作，維修不及時(shí)、不到位都會(huì)使業(yè)主對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量產(chǎn)生懷疑，甚至出現(xiàn)矛盾。三是部分物業(yè)管理企業(yè)從自身經(jīng)濟(jì)利益出發(fā)，出租車(chē)棚、地下室等，用于經(jīng)營(yíng)謀利，產(chǎn)生的各種污染等負(fù)面影響直接侵害了業(yè)主的利益。 三老舊小區(qū)基礎(chǔ)條件不配套 我市物業(yè)管理住宅小區(qū)分為三類(lèi)：一是缺乏物業(yè)管理配套設(shè)施的老舊住宅區(qū)，占全市物業(yè)管理住宅區(qū)面積40%；二是實(shí)行半封閉管理的住宅小區(qū)，占全市物業(yè)管理住宅小區(qū)面積的21%；三是配套設(shè)施完善、實(shí)行全封閉管理的住宅小區(qū)，占全市物業(yè)管理住宅小區(qū)面積的39%。其中，老舊住宅區(qū)面廣量大，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)普遍不高，歷史欠賬多，硬件環(huán)境、公建配套、區(qū)內(nèi)公共秩序、居住對(duì)象的弱勢(shì)群體、管理運(yùn)轉(zhuǎn)等各種矛盾突出。具體表現(xiàn)在：一是可用于小區(qū)管理與服務(wù)的物業(yè)管理用房、車(chē)庫(kù)配套設(shè)施數(shù)量低，無(wú)法建立市場(chǎng)化管理運(yùn)作機(jī)制。二是安全防范設(shè)施匱乏，大多是敞開(kāi)“不設(shè)防”住宅小區(qū)，無(wú)法實(shí)行封閉管理，小區(qū)環(huán)境秩序混亂，治安案件時(shí)有發(fā)生。三是小區(qū)支干道路、宅前道路出現(xiàn)不同程度的破損，小區(qū)公建配套用房及房屋本體屋面、樓道墻面等公共部位陳舊、破損嚴(yán)重。四是地下管網(wǎng)不暢，經(jīng)常出現(xiàn)下水堵塞或雨天積水問(wèn)題。五是小區(qū)綠化布局不合理，常年失養(yǎng)，地被植物逐年減少。六是收費(fèi)率低，每月每戶在4—10元，且只能收到50%，物業(yè)企業(yè)基本上只是對(duì)小區(qū)進(jìn)行維持型管理。 四開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題的解決不到位 開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題突出，相關(guān)部門(mén)沒(méi)有按規(guī)定進(jìn)行驗(yàn)收，嚴(yán)重影響了物業(yè)管理。一是新建住宅小區(qū)交付使用條件不明確，對(duì)交付使用環(huán)節(jié)缺乏有效監(jiān)督，一些項(xiàng)目交付使用時(shí)往往綠化、封閉、道路等配套設(shè)施尚未完善，業(yè)主未得到承諾利益，引發(fā)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)矛盾，也制約了物業(yè)管理的順利開(kāi)展。二是有些公建配套設(shè)施，如：車(chē)庫(kù)、地下室、架空層、活動(dòng)中心、會(huì)所等權(quán)屬界定不清，易引發(fā)糾紛。有的開(kāi)發(fā)商侵占和出售配套公用設(shè)施所謂“使用權(quán)”，侵害了業(yè)主利益，留下了隱患，加大了后期管理難度。三是房屋質(zhì)量問(wèn)題。新區(qū)交付使用一段時(shí)間后，房屋質(zhì)量問(wèn)題陸續(xù)暴露出來(lái)，物業(yè)公司難逃其咎。此外，物業(yè)管理市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制未建立,有些物業(yè)管理企業(yè)為了擴(kuò)大管量，對(duì)開(kāi)發(fā)商妥協(xié)，降低承接標(biāo)準(zhǔn)接管物業(yè)，也為日后的管理工作埋下隱患。 五熱難點(diǎn)問(wèn)題影響物業(yè)管理正常運(yùn)作。
    1、供水、供電設(shè)施移交不到位。一些開(kāi)發(fā)建設(shè)單位沒(méi)有將小區(qū)的供水、供電設(shè)施移交專(zhuān)業(yè)部門(mén)，而是交由其子公司，即屬下的物業(yè)企業(yè)管理，留下隱患：一是水、電是專(zhuān)業(yè)設(shè)施，物業(yè)企業(yè)維護(hù)能力不足；二是出了故障后，與專(zhuān)業(yè)部門(mén)相互推諉扯皮；三是開(kāi)發(fā)企業(yè)一旦改制，先天不足的物業(yè)企業(yè)又承擔(dān)不了相關(guān)責(zé)任。
    2、新建高層住宅供水困難。高層用水難問(wèn)題一直
    勢(shì)高。近幾年，我市東南成片開(kāi)發(fā)了許多小區(qū)，管道壓力更大。高層供水缺乏系統(tǒng)的改造方案，只有在小區(qū)新建加壓泵房才能徹底解決，而其所需資金卻又難以落實(shí)。
    3、私搭亂建、違章裝修、油煙噪音污染是困擾物業(yè)管理的三大難題。依法制止這些問(wèn)題的發(fā)生，物業(yè)公司有畏難情緒，也苦于沒(méi)有處罰權(quán)，無(wú)法盡責(zé)，只得放任自流。
    4、公共照明設(shè)施的正常使用不能得到保證。一是老舊小區(qū)公共照明設(shè)施的電費(fèi)和維修標(biāo)準(zhǔn)偏低，調(diào)整艱難，嚴(yán)重影響了正常使用；二是部分物業(yè)企業(yè)人員工作責(zé)任心不強(qiáng)，主動(dòng)維護(hù)小區(qū)照明設(shè)施的意識(shí)淡漠，只有等到市民投訴、電話辦交辦后才被動(dòng)維修。 六現(xiàn)行物業(yè)法規(guī)操作困難。
    1、現(xiàn)行法規(guī)與監(jiān)管體制不順。如房屋管理由房產(chǎn)部門(mén)負(fù)責(zé)，但房屋性質(zhì)改變卻由建管處和裝飾辦監(jiān)管，責(zé)任主體不明確。
    2、行政監(jiān)管力度不大。如珍珠西園地下室出租給人居住，租戶接水、氣，存在安全隱患，居民反映強(qiáng)烈。而港華燃?xì)夤竞褪讋?chuàng)水務(wù)公司認(rèn)為只要用戶申請(qǐng)，符合安裝條件，就可以辦理使用手續(xù)。而作為主管部門(mén)的房產(chǎn)部門(mén)卻無(wú)法干預(yù)。
    3、現(xiàn)行法規(guī)中關(guān)于房屋維修基金的使用規(guī)定，脫離了我市市情，難以操作。
    4、成立業(yè)主大會(huì)的規(guī)定過(guò)于繁雜，又缺少行政的輔導(dǎo)與幫助。
    三、解決物業(yè)管理問(wèn)題的幾點(diǎn)建議
    1、加強(qiáng)政府管理和引導(dǎo)，完善物業(yè)管理法制建設(shè)。在已制定的《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《安徽省物業(yè)管理?xiàng)l例》基礎(chǔ)上，進(jìn)一步出臺(tái)更加完善可操作性的實(shí)施細(xì)則，明確政府部門(mén)、開(kāi)發(fā)企業(yè)、物業(yè)公司和業(yè)主各方的責(zé)任、權(quán)利和義務(wù)；深入宣傳相關(guān)法律法規(guī)，讓廣大業(yè)主了解物業(yè)管理的重要性，履行相關(guān)義務(wù)，積極配合物業(yè)企業(yè)做好管理工作，同時(shí)也要善于運(yùn)用法律武器維護(hù)自己的合法權(quán)益；進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)企業(yè)工作行為方式，完善招投標(biāo)制度建設(shè)，引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，把優(yōu)秀物業(yè)管理企業(yè)引進(jìn)來(lái)，以改變物業(yè)從業(yè)人員素質(zhì)差，服務(wù)不規(guī)范，專(zhuān)業(yè)性不強(qiáng)，企業(yè)運(yùn)作透明度不夠的落后狀況。
    2、提高業(yè)主意識(shí)，加快業(yè)主委員會(huì)制度規(guī)范化。相關(guān)部門(mén)要指導(dǎo)業(yè)主選出真正能夠代表業(yè)主利益、熱心公益事業(yè)、有一定知識(shí)水平的人員主持、參與業(yè)主委員會(huì)工作，能夠在物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間起到橋梁作用，建立業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的信任。業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司簽訂物業(yè)管理委托服務(wù)合同，仔細(xì)斟酌條款，確定服務(wù)項(xiàng)目和服務(wù)費(fèi)價(jià)格，并定期召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，監(jiān)督經(jīng)費(fèi)使用情況，受理業(yè)主投訴。對(duì)于熱難點(diǎn)問(wèn)題，物業(yè)管理企業(yè)在進(jìn)駐小區(qū)時(shí)，要與業(yè)主簽訂公約，對(duì)違章搭建、垃圾處理、噪音油煙擾民、放養(yǎng)寵物和亂停車(chē)等問(wèn)題約法三章，共同維護(hù)小區(qū)穩(wěn)定。
    3、嚴(yán)格把好小區(qū)驗(yàn)收關(guān)，努力推進(jìn)老舊小區(qū)改造。開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題日漸成為新建小區(qū)的物業(yè)管理難點(diǎn)。小區(qū)竣工驗(yàn)收時(shí)，相關(guān)部門(mén)要嚴(yán)把房屋、配套設(shè)施、水電氣等質(zhì)量關(guān)；要監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí)必須履行的程序，堅(jiān)決避免一些物業(yè)企業(yè)因盲目擴(kuò)大管量而草率接管，為日后正常運(yùn)轉(zhuǎn)和自我發(fā)展留下隱患。有關(guān)部門(mén)要加大對(duì)老舊小區(qū)物業(yè)管理規(guī)劃和投資力度，努力提高車(chē)棚、綠化、封閉等相關(guān)配套設(shè)施建設(shè)；物業(yè)管理企業(yè)要與社區(qū)緊密配合，加強(qiáng)對(duì)弱勢(shì)居民的扶助。
    4、實(shí)行重大事項(xiàng)報(bào)告制度，積極探索新的管理方式。上海市房地資源局提出了《物業(yè)管理區(qū)域重大事件報(bào)告制度》和應(yīng)急預(yù)案，明確規(guī)定了房地產(chǎn)行政管理部門(mén)和物業(yè)管理企業(yè)在應(yīng)對(duì)這類(lèi)事件時(shí)應(yīng)付的職責(zé)，還設(shè)立了全市統(tǒng)一的報(bào)告重大突發(fā)事件特服電話，24小時(shí)受理物業(yè)管理重大事件報(bào)告，各區(qū)縣房地產(chǎn)行政管理部門(mén)和物業(yè)管理企業(yè)也分別設(shè)立重大事件報(bào)告專(zhuān)線電話，落實(shí)專(zhuān)人值班。將重大事件報(bào)告制度的執(zhí)行情況和應(yīng)急預(yù)案體系的建立情況列入?yún)^(qū)縣房地產(chǎn)局，物業(yè)管理企業(yè)和小區(qū)經(jīng)理的工作考核內(nèi)容，對(duì)未按規(guī)定報(bào)送通報(bào)，公布有關(guān)突發(fā)事件信息，不服從管理部門(mén)統(tǒng)一應(yīng)急指揮和處置以及未及時(shí)應(yīng)急處置的單位和直接責(zé)任人將依法查處。我市有關(guān)部門(mén)要積極創(chuàng)造條件，借鑒上海市和全國(guó)其它先進(jìn)物業(yè)管理城市經(jīng)驗(yàn)和做法，積極探索多樣化物業(yè)管理方式，不斷改進(jìn)和完善物業(yè)管理工作，努力為人民群眾創(chuàng)造和諧的社會(huì)環(huán)境。
    2015學(xué)年第一學(xué)期17-19周，在朱江老師和三木老師的組織和指導(dǎo)下，我們小組對(duì)花都區(qū)的某些物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行了一個(gè)實(shí)地的見(jiàn)習(xí)與調(diào)研。通過(guò)此次有組織的調(diào)研活動(dòng)，不僅讓我們對(duì)物業(yè)管理行業(yè)有了一次切身的體會(huì)，而且激發(fā)和增強(qiáng)了我們投身于物業(yè)管理行業(yè)的熱情和信心。
    基本情況：
    業(yè)管理行業(yè)分類(lèi)中具有代表性，經(jīng)營(yíng)管理比較典型，并且在調(diào)研中實(shí)際操作起來(lái)也切實(shí)可行。本次調(diào)研活動(dòng)我們分三次進(jìn)行，先后對(duì)以上提到的物業(yè)管理企業(yè)的管理者進(jìn)行了采訪，并到這些企業(yè)所管轄的物業(yè)進(jìn)行了參觀、了解。通過(guò)此次調(diào)研活動(dòng)，增加我們了對(duì)物業(yè)管理的感性認(rèn)識(shí)的同時(shí)，也使我們思考了物業(yè)管理行業(yè)所面臨的困境和行業(yè)發(fā)展等諸多問(wèn)題。
    調(diào)研結(jié)果：
    1、深圳市新東升物業(yè)管理有限公司
    經(jīng)過(guò)深入的訪談和調(diào)查，深圳市新東升物業(yè)管理有限公司成立于1995年6月8日，公司注冊(cè)資本為1000萬(wàn)元,總資產(chǎn)達(dá)到3000萬(wàn)元。是國(guó)家建設(shè)部評(píng)定的物業(yè)管理一級(jí)資質(zhì)企業(yè)?，F(xiàn)為中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)常務(wù)理事單位。他們公司現(xiàn)有員工3000余人，擁有一批高中級(jí)工程師、經(jīng)濟(jì)師、會(huì)計(jì)師、建筑師、設(shè)計(jì)師、物業(yè)管理師等優(yōu)秀專(zhuān)業(yè)人才，擁有一批工作經(jīng)驗(yàn)豐富、服務(wù)意識(shí)超前的員工隊(duì)伍。
    他們公司下設(shè)兩個(gè)分公司及三十多個(gè)管理處，物業(yè)管理面積達(dá)500萬(wàn)平方米。管理的物業(yè)類(lèi)型有：高層商住大廈、醫(yī)院、高等院校、住宅小區(qū)、工業(yè)區(qū)、政府辦公大樓等。
    該公司于2015年成功中標(biāo)華南理工大學(xué)北校區(qū)。在我們學(xué)院成立之時(shí)又接管了我們學(xué)校的物業(yè)管理。他們憑著敏銳的觸角、快捷的作風(fēng)和真誠(chéng)的服務(wù)，贏得了一批又一批客戶的認(rèn)可。他們的承諾是：接管一個(gè)，管好一個(gè)，創(chuàng)造一個(gè)品牌。 他們始終堅(jiān)持"客戶的滿意是他們永恒的.追求"的服務(wù)理念和"優(yōu)質(zhì)服務(wù)、精益求精"的質(zhì)量方針。
    他們公司的企業(yè)文化是：
    · 公司宗旨： 業(yè)主至上 服務(wù)第一
    · 企業(yè)精神： 團(tuán)結(jié) 開(kāi)拓 優(yōu)質(zhì) 奉獻(xiàn)
    · 質(zhì)量方針： 優(yōu)質(zhì)服務(wù) 精益求精
    · 企業(yè)理念： 客戶的滿意是我們永恒的追求
    2、廣州市殷逸亨物業(yè)管理有限公司
    經(jīng)過(guò)對(duì)星光匯的參觀與訪談?wù){(diào)查，了解到星光匯是廣州市殷逸亨物業(yè)管理有限公司投資于花都的一家商業(yè)地產(chǎn)，由殷逸亨物業(yè)管理有限公司進(jìn)行管理。該公司投資對(duì)星光匯那塊地皮的租賃，建造起星光匯整棟物業(yè)，提供一切基本設(shè)施與人員管理，通過(guò)招商投資加盟，出租整棟物業(yè)的鋪位，收取租金盈利。
    這次的調(diào)研，負(fù)責(zé)星光匯項(xiàng)目管理的經(jīng)理向我們介紹了商業(yè)物業(yè)的各種設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行、維修、管理的情況，這使去參觀的同學(xué)受益匪淺。以前的一部分同學(xué)都誤以為物業(yè)管理就是簡(jiǎn)單的保安、保潔、綠化等小事，可是，經(jīng)過(guò)對(duì)星光匯的這次調(diào)研活動(dòng)，不僅了解了物業(yè)管理技術(shù)復(fù)雜和管理難度的一面，同時(shí)也看到了物業(yè)管理行業(yè)擁有適合自己發(fā)展的前景。同時(shí)負(fù)責(zé)星光匯項(xiàng)目的經(jīng)理也對(duì)我們提出了期望，她說(shuō)：物業(yè)管理行業(yè)急需高素質(zhì)的人才，同時(shí)對(duì)人才的要求也是理論與實(shí)際操作并重的。
    她還向我們透露了星光匯剛開(kāi)始營(yíng)業(yè)時(shí)的一些不良狀況。由于這
    一帶的地段剛開(kāi)發(fā)娛樂(lè)場(chǎng)所，以前到至今都是電子產(chǎn)品行業(yè)在這一地帶集中式經(jīng)營(yíng)。因此，這一帶的人氣還不足，或者說(shuō)來(lái)這一帶娛樂(lè)消費(fèi)的人群數(shù)還不夠。經(jīng)營(yíng)起來(lái)比較困難。而且在之前ktv裝修開(kāi)業(yè)的時(shí)候也出現(xiàn)了一些狀況，牌照也延遲了申領(lǐng)。一系列的難題堆在了我們物業(yè)管理的管理者面前。
    她還向我們分享了解決問(wèn)題的對(duì)策與方案。她說(shuō)：我們面對(duì)這些問(wèn)題，剛開(kāi)始也比較棘手，也只能為了顧全大局而犧牲一些眼前利益，譬如，首先，向加盟者或者租賃方提供暫時(shí)減租或免租的方式，同舟共濟(jì)熬過(guò)這段創(chuàng)業(yè)期。吸引更多的投資者，先打造成一流的、全方面的娛樂(lè)場(chǎng)所。其次，要做好物業(yè)的管理，也就是管理好各種設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行、維修，基層員工的管理等。再次，就是投資加大宣傳力度，提高我們星光匯在這一帶的名氣。我們之前也請(qǐng)了一系列的明星來(lái)做宣傳，也得到了很好的宣傳效果。她還幽默地說(shuō)，還好這里的公交車(chē)站有你們學(xué)校的經(jīng)過(guò)，為我們帶來(lái)了不少的商機(jī)，如今的ktv，已經(jīng)是你們?nèi)A汽學(xué)子的飯?zhí)昧?，你們學(xué)校的學(xué)生到處可見(jiàn)。我們聽(tīng)了都笑了起來(lái)。
    3、廣州市花都駿威物業(yè)管理有限公司
    到了第三天，我們還到了我家所在的小區(qū)駿威廣場(chǎng)參觀，還跟里面的物業(yè)管理人員和業(yè)主進(jìn)行了交流。也了解到了一些業(yè)主與管理公司之間的矛盾問(wèn)題。
    業(yè)、電梯的管理等等一整套完善的小區(qū)物業(yè)管理。小區(qū)的管理人員服務(wù)周到、盡心盡責(zé)，而且還熱情地跟我們進(jìn)行了交談，向我們展示了小區(qū)獲得的有關(guān)創(chuàng)建文明城市的獎(jiǎng)項(xiàng)。
    可是，我們從業(yè)主與租戶那里也了解了一些不滿的呼聲。這都有待業(yè)主與物業(yè)管理公司的協(xié)商與處理。例如，有的業(yè)主抱怨小區(qū)外的閑雜人員侵占了小區(qū)的資源，擅自混進(jìn)小區(qū)的花園散步觀賞。有的小朋友的家長(zhǎng)抱怨小區(qū)的游泳池對(duì)外開(kāi)放。有的車(chē)主抱怨外面的車(chē)也在小區(qū)里停泊。還有的業(yè)主抱怨小區(qū)的寵物過(guò)度，造成管理不便，還對(duì)小朋友造成危險(xiǎn)。他還憤怒而且幽默地說(shuō)：我看是不是什么都能養(yǎng)，遷怒我就買(mǎi)頭牛回來(lái)養(yǎng)，我看他管還是不管。我們都哈哈大笑起來(lái)。
    的確，小區(qū)的管理很泛，會(huì)出現(xiàn)很多矛盾需要協(xié)調(diào)，這要求管理人員與業(yè)主相互合作，這樣小區(qū)的氛圍才會(huì)和諧，實(shí)現(xiàn)共贏。本次對(duì)駿威廣場(chǎng)的調(diào)研，不僅能對(duì)自身的物業(yè)知識(shí)得到提高，也能從物業(yè)管理者身上找到我們可供學(xué)習(xí)的綜合素質(zhì)修養(yǎng)。駿威物業(yè)通過(guò)增強(qiáng)對(duì)員工的關(guān)心，切實(shí)為員工著想，實(shí)現(xiàn)了物業(yè)公司和員工之間的良性互動(dòng)，員工都以公司為豪，愿意為公司出力，為業(yè)主提供良好的服務(wù)?？墒?，該物業(yè)管理公司還是缺少與業(yè)主之間的溝通與交流。通過(guò)這次調(diào)研，讓我們都認(rèn)識(shí)到，做好小區(qū)的管理與業(yè)主之間的溝通很重要。要切實(shí)了解業(yè)主的意見(jiàn)與要求，才能改善管理，創(chuàng)造品牌，帶來(lái)口碑，使企業(yè)做大做強(qiáng)。
    對(duì)于物業(yè)管理行業(yè)的思考。
    其一，轉(zhuǎn)變行業(yè)觀念。物業(yè)管理其實(shí)稱(chēng)其為物業(yè)服務(wù)更加妥當(dāng)，因?yàn)?BR>    物業(yè)行業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)——服務(wù)業(yè)。而現(xiàn)在物業(yè)公司與業(yè)主的諸多矛盾中有很大一部分就是因?yàn)槲飿I(yè)公司沒(méi)有擺正自己的位置，以為自己是管理者而對(duì)業(yè)主頤指氣使，從而滋生了眾多的矛盾。只有物業(yè)公司真正認(rèn)識(shí)到自己的角色是服務(wù)者，才能在物業(yè)服務(wù)中處處為業(yè)主著想，理順公司與業(yè)主的關(guān)系才能從意識(shí)上認(rèn)識(shí)到物業(yè)服務(wù)的實(shí)質(zhì)所在。從而受到更多業(yè)主的支持而減少矛盾糾紛，從而實(shí)現(xiàn)物業(yè)公司與業(yè)主之間的良性互動(dòng)和和諧共贏。
    其二、加快市場(chǎng)化。物業(yè)管理市場(chǎng)化是提升物業(yè)管理行業(yè)水平的必經(jīng)途徑。實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理市場(chǎng)化，第一，可以通過(guò)市場(chǎng)機(jī)制實(shí)現(xiàn)優(yōu)勝劣汰，從而提高物業(yè)管理行業(yè)行業(yè)進(jìn)入難度，從而提升行業(yè)水平。第二，業(yè)主可以通過(guò)市場(chǎng)化的方式（比如招投標(biāo)等）選擇物業(yè)服務(wù)公司，從而增強(qiáng)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)氛圍。這樣不僅維護(hù)了業(yè)主的合法利益，也促進(jìn)了行業(yè)整體的良性發(fā)展。第三，物業(yè)管理的市場(chǎng)化可以促進(jìn)物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)化的發(fā)展。物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)化可以促使物業(yè)管理將部分專(zhuān)業(yè)服務(wù)（比如保安、保潔、綠化等）外包，這樣可以節(jié)省物業(yè)管理開(kāi)支，同時(shí)也可以使物業(yè)公司更加專(zhuān)注于業(yè)主的特約服務(wù)。不僅增加了物業(yè)收入實(shí)現(xiàn)了公司發(fā)展，也使業(yè)主享受了更加方便多樣的服務(wù)。
    房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期介入等相關(guān)產(chǎn)業(yè)納入到物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)中來(lái)。另一方面是產(chǎn)業(yè)鏈的后向擴(kuò)展，物業(yè)管理要在社區(qū)服務(wù)中擔(dān)當(dāng)合理角色，可以提供社區(qū)衛(wèi)生醫(yī)療健康服務(wù)、小區(qū)特色文化創(chuàng)建等活動(dòng)中尋找產(chǎn)業(yè)支撐點(diǎn)。
    總結(jié)，本次調(diào)研活動(dòng)很有意義，效果明顯，也學(xué)習(xí)了很多關(guān)于物業(yè)管理行業(yè)的知識(shí)、行情。調(diào)研結(jié)束后，我們都主動(dòng)寫(xiě)下了各自的調(diào)研心得，都認(rèn)為從這種學(xué)習(xí)方式中受益匪淺。理論聯(lián)系實(shí)際的調(diào)研活動(dòng)讓我們不僅吸收了課本的知識(shí)，還讓我們了解了社會(huì)中實(shí)際的情況、物業(yè)管理行業(yè)的實(shí)際操作，也鍛煉了實(shí)踐的能力。我們都感到十分的充實(shí)。
    參考文獻(xiàn)：東北財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社《物業(yè)管理》 、 《物業(yè)管理公司》
    -隨著住房改革的不斷深化以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷繁榮，物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)在經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展中的地位日益突出，對(duì)于美化城市形象、改善居民居住環(huán)境、構(gòu)建和諧社區(qū)都發(fā)揮著非常重要的作用。然而，物業(yè)管理作為一個(gè)新興的服務(wù)行業(yè)，在其發(fā)展過(guò)程中，無(wú)論從認(rèn)知度和被接納度，都不斷暴露出一些問(wèn)題和矛盾，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)難就是其中之一。一部分物管企業(yè)面臨著生存和發(fā)展的威脅，制約著物管行業(yè)的規(guī)范運(yùn)作。為了更深入地了解我市物業(yè)管理現(xiàn)階段發(fā)展?fàn)顩r，結(jié)合實(shí)際情況，通過(guò)實(shí)地走訪及召開(kāi)座談會(huì)等方式對(duì)我轄區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)的物業(yè)管理情況進(jìn)行了調(diào)研，調(diào)研中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題歸納如下：
    一、物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的現(xiàn)狀
    我市物業(yè)管理經(jīng)過(guò)近幾年的發(fā)展，在各級(jí)政府領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)心和支持下，在廣大業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的共同努力下，我市的物業(yè)管理總體水平得到了很大的提高，物業(yè)管理從一個(gè)新生事物發(fā)展成了貼近千家萬(wàn)戶、家喻戶曉的行業(yè)。但是，由于受經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和法制等大環(huán)境的影響，物業(yè)管理收費(fèi)難的問(wèn)題一直難以解決，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)率難以提高，已成為制約行業(yè)發(fā)展的瓶頸。據(jù)調(diào)查，目前，轄區(qū)7家物管企業(yè)，收費(fèi)率大都在60%—70%之間，能夠達(dá)到90%以上的占比很低，目前，轄區(qū)內(nèi)部分小區(qū)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)情況令人擔(dān)憂，比如國(guó)際花城小區(qū)的恒泰物業(yè)公司2015年度尚有20%物業(yè)費(fèi)未收取，2015年度收取率只有60%—70%。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)難導(dǎo)致物管服務(wù)跟不上，物管服務(wù)跟不上更加導(dǎo)致居民不愿意繳費(fèi)，形成惡性循環(huán)。
    二、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)難的原因
    1、業(yè)主缺乏自覺(jué)繳費(fèi)意識(shí)，存在觀望攀比心態(tài)。
    業(yè)主在得知其他業(yè)主不肯交費(fèi)后，覺(jué)得自己先交費(fèi)“吃了虧”，再交費(fèi)就會(huì)左顧右盼，甚至不自覺(jué)的加入拒繳行列。
    2、服務(wù)質(zhì)量不高，制約服務(wù)費(fèi)的收繳。
    從總體上看，我社區(qū)物業(yè)企業(yè)在履行安全保衛(wèi)、環(huán)境秩序、衛(wèi)生保潔、綠化管養(yǎng)、共用設(shè)施維護(hù)等方面能夠做到不斷完善和提高，但還有一些不盡人意的地方需要改進(jìn)。如：有的小區(qū)車(chē)輛亂停亂放嚴(yán)重，影響了業(yè)主的正常通行；有的小區(qū)門(mén)衛(wèi)把關(guān)不嚴(yán)，給拾荒、推銷(xiāo)產(chǎn)品、維修家電等人員隨意進(jìn)出，擾亂了小區(qū)秩序；有的小區(qū)保安配備不足，安全管理責(zé)任心不強(qiáng)，導(dǎo)致小區(qū)丟失車(chē)輛、盜竊等事件時(shí)有發(fā)生；有的小區(qū)衛(wèi)生清掃、清運(yùn)不及時(shí)、不到位，路面破損不能及時(shí)維護(hù)，路燈亮化率低，樓梯燈壞了不及時(shí)更換，排洪排污管道堵塞、化糞池外溢不能及時(shí)清理，綠化管養(yǎng)不夠好等等，致使業(yè)主意見(jiàn)大，影響了物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收繳。
    3、業(yè)主自主治理小區(qū)的意識(shí)和能力弱，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作用發(fā)揮不明顯。
    《浙江省物業(yè)管理?xiàng)l例》賦予了業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)的權(quán)力、義務(wù)。但是，從我轄區(qū)的實(shí)際情況看，由于業(yè)主委員會(huì)不具備法人資格，沒(méi)有獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)，沒(méi)有經(jīng)費(fèi)保障和工資待遇，大量業(yè)主委員會(huì)不能正常開(kāi)展活動(dòng)。致使業(yè)主的合法權(quán)益受到了一定影響。加上一些業(yè)主權(quán)利意識(shí)、法律觀念淡薄，許多人不參加業(yè)主大會(huì)，難以商定有關(guān)物業(yè)管理的一些問(wèn)題和解決辦法。
    標(biāo)準(zhǔn)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)降至每月每平方米0.30-0.35元，雙方交涉多次，部分業(yè)主至今未交物業(yè)費(fèi)，但物業(yè)公司仍繼續(xù)提供標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)。這種低價(jià)位的收費(fèi)阻礙了物業(yè)管理市場(chǎng)的發(fā)展，使物業(yè)這種商品達(dá)不到成本價(jià)格。二是高層住宅電梯也造成虧損嚴(yán)重。目前我轄區(qū)10層以上高層住宅電梯21部，據(jù)調(diào)查，每臺(tái)電梯年檢費(fèi)、用電費(fèi)、維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)這三項(xiàng)費(fèi)用（不含電梯零件損壞、更新）每年每部需支出12000千元左右，這也是困擾百姓、物業(yè)和政府的棘手問(wèn)題。
    5、建管不分的舊體制給后期管理留下了諸多隱患，使業(yè)主對(duì)物業(yè)管理投訴率居高不下。
    目前，我社區(qū)有90%以上的物業(yè)服務(wù)企業(yè)是受開(kāi)發(fā)商委派或內(nèi)部招投標(biāo)對(duì)小區(qū)行使物業(yè)管理。實(shí)際上，這些物業(yè)服務(wù)企業(yè)仍然需要依靠原開(kāi)發(fā)商“輸血式”的補(bǔ)貼來(lái)維持，在這種管理體制下，開(kāi)發(fā)商與物業(yè)服務(wù)企業(yè)是父與子的關(guān)系，這種“建”、“管”不分的體制，致使原本應(yīng)由開(kāi)發(fā)商解決的矛盾和問(wèn)題，統(tǒng)統(tǒng)推給下屬的物業(yè)管理公司。如質(zhì)量缺陷、配備設(shè)施不完善、基礎(chǔ)資料不齊、產(chǎn)權(quán)糾紛、不切實(shí)際的超值服務(wù)承諾等，使物業(yè)管理企業(yè)無(wú)力解決也無(wú)法解決。出現(xiàn)問(wèn)題，業(yè)主們不分青紅皂白地將所有的氣都撒到物業(yè)公司身上，造成了物業(yè)管理投訴量居高不下。
    6、物業(yè)管理隊(duì)伍素質(zhì)偏低、人才短缺。
    目前，我市有經(jīng)驗(yàn)、有創(chuàng)新能力的高級(jí)物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人才匱乏，從業(yè)人員大多來(lái)自“轉(zhuǎn)制、轉(zhuǎn)崗、轉(zhuǎn)業(yè)”人員及農(nóng)村剩余勞動(dòng)力，整體素質(zhì)較低，普遍缺乏物業(yè)管理理論知識(shí)和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，有相當(dāng)一部分從業(yè)人員沒(méi)有經(jīng)過(guò)物業(yè)管理培訓(xùn)，職業(yè)道德、專(zhuān)業(yè)技能、應(yīng)急能力及相關(guān)法律知識(shí)等都難以適應(yīng)物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)崗位的要求。雖然物業(yè)行業(yè)主管部門(mén)近年來(lái)下大力氣加強(qiáng)了物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人員的培訓(xùn)與指導(dǎo)工作，但是仍然跟不上物業(yè)管理行業(yè)迅速發(fā)展的需要。
    7、物業(yè)管理的法治體系還不完善，物業(yè)收費(fèi)缺乏有效的制約手段。
    物業(yè)管理工作若干意見(jiàn)的通知》等都有相應(yīng)的規(guī)范，但是對(duì)于業(yè)主實(shí)際的欠繳和拒繳行為以及企業(yè)的追償手段缺乏具體明細(xì)的剛性規(guī)定和保護(hù)措施。同時(shí)，由于物業(yè)主管部門(mén)目前沒(méi)有執(zhí)法隊(duì)伍和執(zhí)法權(quán)，面對(duì)業(yè)主欠繳拒繳物業(yè)費(fèi)時(shí)只能采取說(shuō)服教育、溝通協(xié)調(diào)的方式，對(duì)于蠻橫無(wú)理的業(yè)主難以體現(xiàn)行政執(zhí)法的力度和權(quán)威，再加上我國(guó)司法程序復(fù)雜冗長(zhǎng)的現(xiàn)狀，往往造成企業(yè)陷入有法難依的窘境。
    8、政府相關(guān)部門(mén)在小區(qū)管理中的職能界定不清，行使不力，給物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)帶來(lái)影響。
    表現(xiàn)在小區(qū)管理中的一些棘手問(wèn)題，比如違章搭建問(wèn)題，破墻開(kāi)店、占道經(jīng)營(yíng)問(wèn)題，破綠種菜、養(yǎng)狗擾民問(wèn)題，噪聲、煙氣污染問(wèn)題以及鄰里之間矛盾糾紛等問(wèn)題，這些本應(yīng)該是屬于城-管、工商、公安、園林、環(huán)保和社區(qū)居委會(huì)等部門(mén)負(fù)責(zé)的職能，現(xiàn)在由于有了小區(qū)“圍墻”這么個(gè)“框框”，有了小區(qū)物業(yè)管理的存在，統(tǒng)統(tǒng)轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)企業(yè)的身上。但是，物業(yè)企業(yè)作為市場(chǎng)化運(yùn)作的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，是依據(jù)國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》和地方政府的《實(shí)施細(xì)則》，以及物業(yè)服務(wù)托管聘用合同為小區(qū)業(yè)主提供管理服務(wù)的企業(yè)，并沒(méi)有處理解決上述問(wèn)題的行政執(zhí)法權(quán)力和相應(yīng)的能力，結(jié)果是企業(yè)不該管的要管，不管業(yè)主埋怨；管不好業(yè)主更加埋怨，最終導(dǎo)致物業(yè)管理收費(fèi)的困難。
    9、部分新建小區(qū)入住率低，導(dǎo)致物管收費(fèi)率難以提高。
    近幾年來(lái)，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍，老百姓購(gòu)房已不單是為了居住，有的是投資目的，一些小區(qū)因此空關(guān)率比較高，個(gè)別新小區(qū)入住率甚至不足20%?？贞P(guān)房雖然按規(guī)定連續(xù)六個(gè)月無(wú)人居住可按70%收取物管費(fèi)，但由于與業(yè)主聯(lián)系不上，收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)的難度較大。物管公司雖然也試圖通過(guò)發(fā)文書(shū)通知、打電話通知、請(qǐng)人轉(zhuǎn)告等形式催繳，但絕大部分業(yè)主根本不予理睬，普遍抱有“我不住就可以不交管理服務(wù)費(fèi)”的錯(cuò)誤思想，致使這些新建小區(qū)的物管收費(fèi)率非常低，企業(yè)經(jīng)營(yíng)難以為繼。
    三、解決物業(yè)管理收費(fèi)難的對(duì)策
    物業(yè)管理在我國(guó)是一個(gè)新生事物，引入我市也不過(guò)十多年時(shí)間，必然要經(jīng)歷
    一個(gè)逐步適應(yīng)、完善、習(xí)慣、發(fā)展的過(guò)程。如何應(yīng)對(duì)和解決我市物業(yè)管理收費(fèi)難問(wèn)題，推動(dòng)物業(yè)管理向規(guī)范化、順暢化、健康化方向發(fā)展，建議：
    一、盡快出臺(tái)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)
    按照“分等定級(jí)、質(zhì)價(jià)相符”的原則制定物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，同質(zhì)同價(jià)，質(zhì)高價(jià)高，不同等級(jí)，價(jià)格不同，服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量也不同。由小區(qū)業(yè)主大會(huì)根據(jù)需要討論決定選擇具體服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，并與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同，不搞服務(wù)不足，也不搞服務(wù)過(guò)剩。物業(yè)管理企業(yè)按照合同規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主按時(shí)足額交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)管理企業(yè)定期公布費(fèi)用收支賬目，讓業(yè)主明白消費(fèi)，避免雙方因費(fèi)用問(wèn)題產(chǎn)生懷疑。
    二、加快業(yè)主大會(huì)制度規(guī)范化進(jìn)程
    按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》等相關(guān)法律法規(guī)規(guī)范成立業(yè)主大會(huì)，公開(kāi)選舉業(yè)主委員會(huì)，使業(yè)主的合法權(quán)利得到保護(hù)，正當(dāng)權(quán)益得到維護(hù)。經(jīng)選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì)要熱心公益事業(yè)，對(duì)這項(xiàng)工作有足夠的熱情，能夠在物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間起到溝通橋梁的作用，及時(shí)將業(yè)主意愿反映給物業(yè)管理企業(yè)，在遇有業(yè)主因開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題不交物業(yè)費(fèi)時(shí)及時(shí)向業(yè)主解釋?zhuān)唛g誤會(huì)分歧，使小區(qū)物業(yè)管理在和諧的氛圍中正常運(yùn)行。
    三、制定物業(yè)管理人員培訓(xùn)計(jì)劃，提高員工的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)和道德素質(zhì)
    在提高員工專(zhuān)業(yè)技能方面應(yīng)重點(diǎn)做好以下幾方面工作：1、做好人力資源管理，提高員工的專(zhuān)業(yè)技能，提高管理服務(wù)水平；2、制定計(jì)劃，分期分批對(duì)各類(lèi)人員進(jìn)行專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)，經(jīng)考試合格后持證上崗；3、實(shí)行“末位淘汰制”，競(jìng)爭(zhēng)上崗，樹(shù)立崗位就是報(bào)酬的觀念；4、多渠道吸納有經(jīng)驗(yàn)的專(zhuān)業(yè)人才，與本地實(shí)際相結(jié)合，優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，全面提高從業(yè)人員素質(zhì)。在提高員工道德素質(zhì)方面，要著力從培養(yǎng)其服務(wù)意識(shí)入手，說(shuō)話、辦事時(shí)刻從服務(wù)者的角度出發(fā)。因?yàn)樵谖飿I(yè)小區(qū)里，住戶人數(shù)多，人員素質(zhì)參差不齊，作為物業(yè)管理人員不能對(duì)業(yè)主要求太高，應(yīng)該多從自身找差距，擺正自己的位置，工作中多一份耐心，用自己良好的服務(wù)態(tài)度和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)水平贏得業(yè)主的理解和支持。
    四、嚴(yán)格把好驗(yàn)收關(guān)
    事實(shí)證明，開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題是日后小區(qū)物業(yè)管理的最大難題，所以在小區(qū)竣工驗(yàn)收時(shí)，相關(guān)部門(mén)必須嚴(yán)格把關(guān)，房屋質(zhì)量、配套設(shè)施必須保質(zhì)保量。物業(yè)管理企業(yè)在承接物業(yè)時(shí)也要詳細(xì)檢查物業(yè)情況，包括小區(qū)業(yè)主檔案資料等，不能因盲目擴(kuò)大管量而為日后經(jīng)營(yíng)管理埋下隱患。
    五、加大宣傳力度，創(chuàng)造物業(yè)管理和諧的供給需求環(huán)境
    深入細(xì)致宣傳《物業(yè)管理?xiàng)l例》，讓廣大業(yè)主不但了解物業(yè)管理對(duì)小區(qū)環(huán)境的重要性，也能在適當(dāng)時(shí)候運(yùn)用法律武器保護(hù)自己的利益，充分行使自己作為物業(yè)主人的權(quán)利。同時(shí)通過(guò)宣傳，也要使物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)一步明確自己的工作性質(zhì)，更好地在法律和合同范圍內(nèi)提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，使物業(yè)小區(qū)形成業(yè)主要服務(wù)，物業(yè)管理企業(yè)提供服務(wù)的互補(bǔ)狀態(tài)，促進(jìn)我市住宅小區(qū)環(huán)境優(yōu)化，推動(dòng)整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)健康、有序發(fā)展。
    江山市雙塔街道周家青社區(qū)
    2015年10月
    物業(yè)調(diào)研報(bào)告題目篇二十三
    根據(jù)4月2日全縣春耕春播暨萬(wàn)元增收工程和4月6日全縣千人“三進(jìn)三同”暨促農(nóng)增收動(dòng)員電視電話會(huì)議精神，結(jié)合本鎮(zhèn)“三進(jìn)三同”活動(dòng)的總體安排和要求，我于4月8-13日和6月13-19日期間，深入**村7組與農(nóng)戶“同吃同住同勞動(dòng)”，體驗(yàn)農(nóng)村生產(chǎn)生活現(xiàn)狀，讓我感受頗深，啟發(fā)很大，收獲也不小。通過(guò)一周多的走訪調(diào)查，立足**村實(shí)際，本人就該村社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展提出一些膚淺的認(rèn)識(shí)和看法。
    一、**村基本現(xiàn)狀。
    **村位于**鎮(zhèn)東南部，距縣城34公里，離**場(chǎng)鎮(zhèn)15公里，彭普公路經(jīng)過(guò)2個(gè)組，村委在彭普公路旁邊，區(qū)位優(yōu)勢(shì)較明顯。該村有11個(gè)組838戶3310人，有勞動(dòng)力2490人，其中外出務(wù)工人893人。全村區(qū)域面積15.81平方公里，耕地面積2883畝，其中田829畝，以水稻、玉米、蔬菜、紅薯等為經(jīng)濟(jì)作物，外出務(wù)工是村民收入的主要，人均純收入4184元。全村30%的村民吃上了自來(lái)水，擁有村組公路12公里，仍有3個(gè)組未通公路，農(nóng)網(wǎng)改造全面結(jié)束，有1所村小、1個(gè)紅磚廠、3個(gè)機(jī)制磚廠、1個(gè)小釀酒坊、3個(gè)村級(jí)醫(yī)療點(diǎn)，區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快。
    二、全村社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)分析。
    三、加快**村社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的措施和建議。
    度的爭(zhēng)取資金投入，為該村的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)。
    二是修建人飲工程9處，全面解決很大一部分村民的飲水難問(wèn)題；
    三是新修人行便道20公里，解決村民的出行難問(wèn)題；
    四是完善村級(jí)醫(yī)療站建設(shè)，配備技術(shù)較好的村級(jí)醫(yī)生，解決村民的就醫(yī)問(wèn)題；
    五是新修沼氣池500口，解決村民的燃料問(wèn)題；
    六是實(shí)施改廁工程500個(gè)，解決村民的衛(wèi)生問(wèn)題。
    （三）發(fā)展觀光農(nóng)業(yè)，打造鄉(xiāng)村特色農(nóng)家樂(lè)。利用與縣城較近的優(yōu)勢(shì)，根據(jù)全村的土地規(guī)模和現(xiàn)狀，發(fā)展300畝油菜、300畝小麥、300畝紅薯、500畝板粟、同時(shí)發(fā)展100畝大棚蔬菜、100畝溫室育苗、500頭生豬繁育基地等觀光農(nóng)業(yè)，這不僅可以增加農(nóng)民的收入，還可吸引很多城市居民在不同的季節(jié)來(lái)張家村休閑參觀。在此基礎(chǔ)上，規(guī)劃打造一批鄉(xiāng)村特色農(nóng)家樂(lè)，保證到**村休閑參觀的人體驗(yàn)農(nóng)村生產(chǎn)的氣息，做到吃、住、行、娛樂(lè)等一條龍服務(wù)，為城鎮(zhèn)居民度周末提供方便，從而增加地方收入。
    問(wèn)，擴(kuò)大村民就業(yè)面，解決農(nóng)村就業(yè)難問(wèn)題，特別是在農(nóng)村從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的村民，真正掌握養(yǎng)殖或農(nóng)業(yè)生產(chǎn)技術(shù)，提高單產(chǎn)水平，增加經(jīng)濟(jì)收入。
    （五）大力發(fā)展林下經(jīng)濟(jì)，增加農(nóng)民收入。以農(nóng)戶萬(wàn)元增收工程為契機(jī)，結(jié)合**村的森林資源優(yōu)勢(shì)，大力發(fā)展山羊、肉牛、土雞等林下經(jīng)濟(jì)作物，特別是5、6、7、9、10、11組，確保在2014年全村95%有勞動(dòng)力的農(nóng)戶實(shí)現(xiàn)增收1萬(wàn)元的目標(biāo)任務(wù)。