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資產(chǎn)評估報告有效期篇一
企業(yè)名稱：北流市佳輝新能源開發(fā)有限公司(以下簡稱“鳳陽佳輝新能源”)。
住所：北流市招商局。
法定代表人：陳宏。
注冊資本：壹仟萬元整。
實收資本：壹仟萬元整。
企業(yè)類型：有限責任公司。
營業(yè)執(zhí)照注冊號：470264****05730。
發(fā)照機關：北流市工商行政管理局。
成立日期：20xx年5月26日
經(jīng)營范圍：新能源的開發(fā)與管理，生物質(zhì)能源林基地投資和建設，有機農(nóng)業(yè)基地建設。
截至評估基準日20xx年11月30日，北流市佳輝新能源開發(fā)有限公司各股東出資金額及所占股本比例情況如下所示：
北流市佳輝新能源開發(fā)有限公司股東表。
根據(jù)需要，本次評估目的是量化北流市佳輝新能源開發(fā)有限公司全部資產(chǎn)和負債于評估基準日20xx年11月30日的市場價值，為企業(yè)自我資產(chǎn)清理提供價值參考依據(jù)。
本項目評估對象為20xx年11月30日北流市佳輝新能源開發(fā)有限公司擁有的全部資產(chǎn)和負債，具體包括公司的流動資產(chǎn)和負債等。
根據(jù)《資產(chǎn)評估業(yè)務約定書》和北流市佳輝新能源開發(fā)有限公司填報的資產(chǎn)清查評估明細表。本次評估的范圍為北流市佳輝新能源開發(fā)有限公司于20xx年11月30日的全部資產(chǎn)和負債。
(3)資產(chǎn)總計17,193,777.63元;。
(5)負債合計7,565,368.60元;。
(6)所有者權益合計9,628,409.03元。
本次申報評估的資產(chǎn)范圍與委托評估的資產(chǎn)范圍一致。
依據(jù)本次評估目的和評估對象，委估資產(chǎn)采用的價值類型為市場價值。
市場價值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強迫的情況下，對在評估基準日進行正常公平交易中某項資產(chǎn)應當進行交易價值的估計數(shù)額。
本項目的評估基準日為20xx年11月30日。
為保證評估所需資料的真實性、完整性、公允性以及評估報告的時效性，經(jīng)與委托方商定，以20xx年11月30日作為本次評估基準日。評估中所有取價標準均為評估基準日有效的價格標準。
本評估報告的使用者為：委托方及與本次經(jīng)濟行為有關的主管部門。
根據(jù)國家資產(chǎn)評估的有關規(guī)定，本次資產(chǎn)評估中主要遵循以下國家及行業(yè)規(guī)定的公認原則：
(七)遵循公開市場原則。即評估的作價依據(jù)和評估結(jié)論在公開市場存在或成立;。
(八)維護產(chǎn)權持有者及投資者合法權益的原則。
本次評估工作中所遵循的具體法律依據(jù)、準則依據(jù)、行為依據(jù)、權屬依據(jù)、取價依據(jù)和其他依據(jù)主要包括以下內(nèi)容：
(一)法律法規(guī)依據(jù)。
5、《中華人民共和國證券法》;(20xx年8月28日第十屆全國人民代表大會常務委員會第十一次會議修訂);7、其他相關法律、法規(guī)、通知文件等。
3、財政部令第33號《企業(yè)會計準則――基本準則》、財會[20xx]3號《財政部關于印發(fā)企業(yè)會計準則第1=""等38項具體準則的通知》及財政部制定的《企業(yè)會計準則――應用指南》;5、《中華人民共和國土地管理法》;7、省實施《中華人民共和國土地管理法》辦法。
(三)經(jīng)濟行為依據(jù)。
委托方與本人簽訂的《資產(chǎn)評估業(yè)務約定書》。
(四)產(chǎn)權證明依據(jù)。
1、北流市佳輝新能源開發(fā)有限公司的營業(yè)執(zhí)照、稅務登記證復印件;。
2、北流市佳輝新能源開發(fā)有限公司申報的資產(chǎn)清查評估明細表;。
4、北流市佳輝新能源開發(fā)有限公司出具的《委托方承諾函》;。
5、其它有關產(chǎn)權證明文件。
(五)取價依據(jù)。
1、本人實地勘查、調(diào)查所獲得的資料;。
2、北流市佳輝新能源開發(fā)有限公司提供的資產(chǎn)評估申報資料，有關原始憑證等賬務資料;。
3、本評估機構(gòu)掌握的其他價格資料;。
4、關于發(fā)布省征地年產(chǎn)值標準的通知(省政辦發(fā)(20xx)47號);。
5、市人民政府關于印發(fā)《市征地拆遷補償安置辦法》的通知(市政發(fā)〔20xx〕20號)。
(六)參考資料及其它。
1、李環(huán)會計師事務所有限責任公司出具的北流市佳輝新能源開發(fā)有限公司的審計報告;。
2、國家有關部門發(fā)布的統(tǒng)計資料、技術標準及價格信息資料;。
3、其他資料。
根據(jù)資產(chǎn)評估有關規(guī)定，遵循獨立、客觀、公正、科學的原則及其他一般公認的評估原則，我們對北流市佳輝新能源開發(fā)有限公司委估范圍內(nèi)的資產(chǎn)和負債進行了必要的核實及查對，查閱了有關文件、資料，實施了我們認為必要的程序，在此基礎上，根據(jù)資產(chǎn)評估目的和委估資產(chǎn)的具體情況，由于北流市佳輝新能源開發(fā)有限公司盈利狀況較差，不具備采用收益法的條件，此次主要采用了資產(chǎn)基礎法(成本法)的評估方法進行評估。
資產(chǎn)基礎法是指在合理評估企業(yè)各項資產(chǎn)、負債價值的基礎上確定評估對象價值的評估方法。根據(jù)北流市佳輝新能源開發(fā)有限公司各項資產(chǎn)及負債的構(gòu)成，采用的具體評估方法如下：
流動資產(chǎn)包括貨幣資金、預付賬款，評估人員根據(jù)各項資產(chǎn)的具體情況，采取了相應的現(xiàn)場清查辦法和評估方法，現(xiàn)將其簡述如下：
納入本次評估范圍的貨幣資金主要為銀行存款。
對于銀行存款，評估人員采用不同幣種分別計算的方法，按照北流市佳輝新能源開發(fā)有限公司開戶行提供的評估基準日20xx年11月30日的銀行對賬單或收到的詢證函，對公司擁有的不同幣種的銀行存款余額進行核實，對于銀行對賬單與公司銀行存款日記賬之間存在的未達賬項，在逐筆了解核實的情況下，由公司財務人員編制銀行存款余額調(diào)節(jié)表，在確定了公司財務賬戶與開戶銀行賬戶兩者金額調(diào)整一致的情況下，最終按照公司財務賬戶余額確定銀行存款評估值。
公司賬面余額與開戶銀行賬面余額調(diào)節(jié)公式如下：
評估基準日公司賬面余額+企業(yè)已付銀行未付金額-企業(yè)已收銀行未收金額=銀行對賬單賬面余額+銀行已付企業(yè)未付金額-銀行已收企業(yè)未收金額。
2、預付賬款。
預付賬款的評估，評估人員首先了解預付賬款形成的原因，并與賬務記錄和會計報表進行核對，確認該項業(yè)務的真實性。
對于預付賬款，以清查核實后的賬面價值作為評估值。
根據(jù)評估對象土地實際情況，并結(jié)合此次評估目的，土地使用權評估采用成本逼近法進行評估。
納入評估范圍的負債為流動負債，其中流動負債為其他應付款;非流動負債為零。
對于負債，評估人員首先查詢了企業(yè)的歷史資料，調(diào)查負債形成的具體情況，重點分析欠款數(shù)額、欠款時間、欠款原因、欠款清理等情況，在核實了解基礎上，對負債科目中金額較大的款項進行抽查核實并發(fā)放詢證函，抽查核實主要通過核實項目的往來款項和相關的合同、協(xié)議或原始憑證等資料對各項負債進行核對。在核對各項負債賬賬、賬實一致基礎上，以調(diào)整后的賬面值確定評估值。
具體過程如下：
3、通過調(diào)查了解，制定評估方案和工作計劃。
2、指導北流市佳輝新能源開發(fā)有限公司有關人員清查資產(chǎn)與收集相關資料;。
3、組成項目評估組，擬定資產(chǎn)評估工作方案;。
5、收集委估資產(chǎn)的產(chǎn)權證明文件、購置合同、發(fā)票等資料;。
6、根據(jù)資產(chǎn)狀況和現(xiàn)場核查情況完善和充實工作底稿;。
7、現(xiàn)場查詢和收集委估資產(chǎn)的價格信息。
(三)評定估算。
1、根據(jù)資產(chǎn)的實際狀況和特點，確定各類資產(chǎn)和負債的評估方法;。
2、開展市場調(diào)研、詢價工作;。
3、根據(jù)工作底稿和收集到的資料、價格信息對有關資產(chǎn)和負債進行評定估算，起草評估報告及評估說明草稿。
(四)評估匯總。
2、分析評估結(jié)果，確認有無重復和漏評，進行必要的調(diào)整、修改和完善;。
經(jīng)與委托方及相關當事方進行必要交流后，提交正式評估報告。
由于產(chǎn)權持有者各項資產(chǎn)和負債所處宏觀、企業(yè)經(jīng)營環(huán)境的變化，必須建立一些假設以充分支持所得出的評估結(jié)論。在本次評估中采用的評估假設如下：
資產(chǎn)評估報告有效期篇二
湖北大地資產(chǎn)評估有限公司接受宜昌市華欣汽車維修服務有限責任公司的委托，根據(jù)國家有關資產(chǎn)評估的規(guī)定，本著客觀、獨立、公正、科學的原則，按照公認的資產(chǎn)評估方法，對委估的實物資產(chǎn)實施了實地查勘、市場調(diào)查與詢證，對委估資產(chǎn)于20xx年7月24日所表現(xiàn)的市場價值作出了公允反映。現(xiàn)將資產(chǎn)評估情況及評估結(jié)果報告如下：
委托方為宜昌市華欣汽車維修服務有限責任公司，該公司于20xx年5月12日經(jīng)宜昌市工商局行政管理局企業(yè)登記注冊分局(宜市)登記內(nèi)名預核字[20xx]第00792號《企業(yè)名稱預先核準通知書》批準，現(xiàn)正在辦理設立登記。
委托方為宜昌市華欣汽車維修服務有限責任公司股東王春燕、王紅。
本次評估為宜昌市華欣汽車維修服務有限責任公司股東王春燕、王紅。擬設立公司投入的實物資產(chǎn)提供價值參考依據(jù)。
列入本次評估范圍的評估對象為宜昌市華欣汽車維修服務有限責任公司股東王春燕、王紅，擬設立公司投入的實物資產(chǎn)。
本次評估的評估基準日為20xx年7月24日，評估所采用價值均是評估基準日的有效價格標準。
嚴格遵循資產(chǎn)評估獨立、客觀、科學及專業(yè)性的工作原則，不受外界干擾和評估當事人的影響，科學合理地進行資產(chǎn)評估和估算。
(二)法規(guī)依據(jù)。
1、參照國務院[1991]91號令《國有資產(chǎn)評估管理辦法》;2、參照國資辦發(fā)[1992]36號文《國有資產(chǎn)評估管理辦法施行細則》;3、國資辦發(fā)[1996]23號《資產(chǎn)評估操作規(guī)范意見(試行)》的通知;4、財政部財評字[1999]91號關于印發(fā)《資產(chǎn)評估基本內(nèi)容與格式的暫行規(guī)定》的通知。
(三)產(chǎn)權依據(jù)。
1、委托方提供實物購置發(fā)票及照片,發(fā)票號分別為:02872892、01146813、0177593。
2、委托方提供實物照片。
(四)取價依據(jù)及參考依據(jù)。
1、委托方提供實物購置發(fā)票及照片;。
2、股東確認價值;。
3、市場詢價、調(diào)查及評估人員現(xiàn)場勘察記錄底稿。
本次評估對實物采用重置成本法及全體股東確認價值。
根據(jù)國家有關部門關于資產(chǎn)評估的規(guī)定，按照我公司與宜昌市華欣汽車維修服務有限責任公司簽訂的資產(chǎn)評估協(xié)議書所約定的事項，于20xx年7月20日開始，經(jīng)過接受委托、資產(chǎn)清查、評估估算、評估匯總、提交報告等過程。具體如下：
2、資產(chǎn)清查：指導資產(chǎn)占有方清查資產(chǎn)，收集準備資料，檢查核實資產(chǎn)與驗證有關資料;。
3、評定估算：現(xiàn)場檢測與鑒定，選擇評估方法，收集市場信息，具體計算;。
4、評估匯總：對評估結(jié)果進行匯總，并進行評估結(jié)論分析，撰寫評估說明與報告，進行內(nèi)部復核。
截止評估基準日，委托評估實物價值35萬元(詳見后附實物評估明細表)。
1、根據(jù)行業(yè)有關規(guī)定，本評估報告有效期限為一年，即從20xx年7月24日至20xx年7月23日，本評估結(jié)論僅供宜昌市華欣汽車維修服務有限責任公司為評估目的使用，不得作為其他經(jīng)濟目的使用。
2、本評估報告成立的前提條件適用于繼續(xù)使用和公開市場假設，即對評估的資產(chǎn)在持續(xù)經(jīng)營和在公開市場有公允價格標準下進行作價評定。
本次評估結(jié)果是反映評估對象在本次評估目的下，根據(jù)公開市場的原則確定的現(xiàn)行公允市價，沒有考慮將來可能承擔的抵押、擔保以及特殊的交易方式可能追加的付出價格等對評估價格的影響。同時，本報告未考慮國家宏觀經(jīng)濟政策發(fā)生變化以及遇有自然力和其它不可抗拒力因素對資產(chǎn)價格的影響。當前述條件以及評估中遵循的持續(xù)經(jīng)營原則等其它條件發(fā)生變化時，評估結(jié)果一般會失效。
3、本報告專為委托人使用，并為本報告所列的目的而作。除按規(guī)定報送有關政府管理部門外，本報告的全部或部分內(nèi)容，除獲得我公司書面同意外，皆不得轉(zhuǎn)載于任何文件、公告及聲明。
1、本次評估為宜昌市華欣汽車維修服務有限責任公司股東王春燕、王紅擬設立公司投入的實物資產(chǎn)提供價值參考，不對其他事項發(fā)表意見。上述實物已于20xx年7月24日辦理實物轉(zhuǎn)移手續(xù)。
2、本報告是在獨立、客觀、公正、科學的原則下作出的，我公司參加評估的工作人員與委托方無任何利害關系，評估工作是在有關法律監(jiān)督下完成的，評估人員在評估過程中恪守職業(yè)道德和操作規(guī)范。
3、資產(chǎn)占有方對申報材料負完全的法律責任，對所填報資產(chǎn)的完整性、合法性、真實性負責，對其提供的文件資料的真實性承擔法律責任。
20xx年7月24日。
報告日期：
20xx年7月24日。
資產(chǎn)評估報告有效期篇三
原告等13人系湘潭市雨湖區(qū)火車站社區(qū)東環(huán)小區(qū)的部分居民。
2013年，原告等人的房屋所在區(qū)域因湘潭市一環(huán)東路道路建設(西段)項目占地被納入行政征收范圍，后因原告未能與被告湘潭市雨湖區(qū)人民政府就房屋征收補償安置協(xié)議達成一致，被告湘潭市雨湖區(qū)人民政府于2014年12月8日作出涉案《房屋征收補償決定書》。
原告等人對該補償決定不服，依法復議至湘潭市人民政府，2015年4月3日，湘潭市人民政府作出行政復議決定書予以維持。
原告據(jù)此認為該補償決定書違法，侵害了原告等人的合法權益，訴至湘潭市中級人民法院，請求予以撤銷。
湘潭市中級人民法院一審認定，被告湘潭市雨湖區(qū)人民政府未就房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)的選定與原告等人進行協(xié)商;分戶評估報告中列明的評估方法僅為比較法和收益法，未采用市場法的評估辦法;原告拿到的分戶評估報告單上的評估師簽字非由本人簽署。
也未向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定，故本院認定上述選用方法無明顯不當。
故據(jù)此作出的《房屋征收補償決定》存在程序上的重大瑕疵，一審法院判決確認被告湘潭市雨湖區(qū)人民政府作出的上述《房屋征收補償決定書》違法。
宣判后，各方當事人均未提出上訴。
2法律點評。
本案因房屋征收評估報告存在著重大程序上瑕疵，導致作出的征收補償決定被確認違法。
被征收人房屋價值的需要評估報告來確定。
在城市房屋征收過程中，征收補償?shù)臉藴适欠课菡魇盏暮诵囊亍?BR> 現(xiàn)實中，絕大多數(shù)被征收人與行政機關的矛盾，主要集中在征收拆遷房屋的補償標準上，被征收人認為征收補償標準太低，而行政機關認為被征收人漫天要價。
被征收房屋的價值到底多少算是合適?這關系到公平合理地實施房屋征收與補償?shù)幕A。
《國有土地上房屋征收與補償條例》第十九條第一款對此作出規(guī)定：對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。
被征收房屋的價值，由具有相應資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。
所謂類似房地產(chǎn)，是指與被征收房屋的區(qū)位、用途、權利性質(zhì)、檔次、新舊程度、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)等相同或相似的房地產(chǎn)。
規(guī)定由中立的具有相應資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)按照既定的評估辦法來確定房屋的價值彰顯了公平與公正，有效化解征收過程中的矛盾。
房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)的選定必須符合法律的規(guī)定。
房地產(chǎn)評估機構(gòu)的評估工作在房屋征收補償標準的確定過程中發(fā)揮著無比重要的作用，關乎著被評估房屋的市場價格是否公正。
為此，《國有土地上房屋征收評估辦法》第三條規(guī)定：房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)、房地產(chǎn)估價師、房地產(chǎn)價格評估專家委員會(以下稱評估專家委員會)成員應當獨立、客觀、公正地開展房屋征收評估、鑒定工作，并對出具的評估、鑒定意見負責。
任何單位和個人不得干預房屋征收評估、鑒定活動。
與房屋征收當事人有利害關系的，應當回避。
評估機構(gòu)的選定和評估機構(gòu)的評估結(jié)果等都影響著補償標準的高低，進而影響著被征收人的合法權益能否得到保障。
實踐中，在房地產(chǎn)評估機構(gòu)的選定上必須堅持公平協(xié)商，充分尊重被征收人合法權益。
房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)由被征收人在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商選定;在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商不成的，由房屋征收部門通過組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采取搖號、抽簽等隨機方式確定。
本案中，征收部門作出的房屋分戶評估報告署名造假，導致?lián)俗鞒龅姆课菡魇昭a償決定程序上存在重大瑕疵。
價值評估報告須向被征收人送達并公示。
《國有土地上房屋征收評估辦法》第十六條規(guī)定：房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應當按照房屋征收評估委托書或者委托合同的約定，向房屋征收部門提供分戶的初步評估結(jié)果。
分戶的初步評估結(jié)果應當包括評估對象的構(gòu)成及其基本情況和評估價值。
房屋征收部門應當將分戶的初步評估結(jié)果在征收范圍內(nèi)向被征收人公示。
房屋價值評估報告是行政機關作出補償決定最重要的依據(jù)之一，如果評估報告未能送達被征收人，會導致被征收人申請復評和申請鑒定的法定權利無法行使，進而使得補償決定本身失去合法性基礎。
為此法律規(guī)定，對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)申請復核評估。
對復核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定，可見，法律法規(guī)賦予了被征收人一系列程序救濟權利，如果被征收人不能獲悉價值評估報告，無疑等于剝奪了被征收人的程序救濟權。
北京圣運律師事務所主任王優(yōu)銀。
3辦案點睛。
在房屋征收補償案件維權中，極其不合理的評估報告幾乎是所有拆遷矛盾的始作俑者。
評估報告影響著被征收人的實體權益，保證被征收人不因征收行為導致實際生活水平下降，更為重要的是影響著被征收人知情權、參與權、救濟權等程序權利的實現(xiàn)。
因此房屋征收與拆遷補償案件維權有必要掌握一定評估報告的相關專業(yè)知識，來維護自身的合法權益不受非法侵犯。
一、房地產(chǎn)估價機構(gòu)抵押評估報告中抵押價值的含義：
住房和城鄉(xiāng)建設部聯(lián)合國家技術監(jiān)督總局于2014年2月1日頒布實施了《房地產(chǎn)估價基本術語標準》，其中對抵押價值的含義有明文解釋，原文為：“抵押價值是假定估價對象在價值時點未設立法定優(yōu)先受償權下的價值減去注冊房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款后的價值。
嚴格從市場價值的內(nèi)涵來衡量，未設立法定優(yōu)先受償權下的價值不是市場價值………因此，抵押價值既不是經(jīng)過貸款成數(shù)打折或扣除拍賣、變賣的費用和稅金后的凈值或靜價格，也不是不扣除法定優(yōu)先受償款的完全價值”。
條文中的“價值”、“市場價值”、“凈值”、“完全價值”和“抵押價值”的關系用公式可以這么表達：
1、價值=完全價值。
2、市場價值=價值-法定優(yōu)先受償款。
3、抵押價值=市場價值。
4、凈值=抵押價值-實現(xiàn)抵押權所需稅費。
同時須注意的是，條文中還強調(diào)了“抵押價值”基于“價值時點”體現(xiàn)。
也就是說，目前普遍使用的房地產(chǎn)抵押報告中的抵押價值是在價值時點下減去法定優(yōu)先受償款后的市場價值。
假設某個評估報告描述：“價值時點是：2014年9月5日，確定估價對象的房地產(chǎn)抵押價值為人民幣83.80萬元。
(估價結(jié)果與假設和限制條件一致，未扣除出讓金、稅金及相關費用)”。
其含義為：在2014年9月5日這個時間點上(注意是“點”)估價對象扣除法定優(yōu)先受償款后的市場價值是83.80萬元，而且沒有扣除將來為了實現(xiàn)抵押權所必須付出的稅費額。
那么，銀行等金融機構(gòu)實際需要的是什么樣的抵押價值呢?
二、銀行等金融機構(gòu)需要的抵押價值的四個特點：
1、房地產(chǎn)抵押價值是預期價值：
預期價值應在貸款存續(xù)期內(nèi)考慮了抵押房地產(chǎn)所承擔的各種風險(如市場價格波動、抵押物本身減值、功能和經(jīng)濟折舊、各項影響價格因素的波動和房屋的使用情況質(zhì)量等等)之后，量化上述風險對價格的影響程度后得到的價值，且需要將來處置房地產(chǎn)時和原評估價值基本保持一致，即：它是一種用現(xiàn)值價格來表述未來可能實現(xiàn)價格的價值，一般情況下，這個未來指當前價值時點起一年。
用公式表達為：
1)抵押價值=價值-貸款存續(xù)期內(nèi)的風險價值-法定優(yōu)先受償款。
2)抵押凈值=抵押價值-實現(xiàn)抵押權所需稅費。
2、房地產(chǎn)抵押價值應具有安全性：
銀行等金融機構(gòu)在貸款時，抵押房地產(chǎn)并不是第一還款來源，只起到反擔保的作用，是保證其貸款能安全的全額回收的`另一道防線。
如果貸款人貸款到期時能購保證還本付息，這時抵押房地產(chǎn)只是貸款人向銀行提供的一種質(zhì)保;如果貸款人到期無力還貸款本息，這時就需要強行處置抵押的房地產(chǎn)，保證受償貸款的本息。
這時，原評估抵押價值能否得以實現(xiàn)，就體現(xiàn)了房地產(chǎn)抵押價值是否具有安全性。
目前安全性是這樣實現(xiàn)的：由估價機構(gòu)評估出價值時點下的市場價值，扣除估價師知悉的法定優(yōu)先受償款，然后銀行考慮了貸款人信用、收入或經(jīng)營情況后，扣除30%-50%的金額而形成的。
因此，筆者認為這種抵押價值是部分具有安全性的價值，而完全具有安全性的價值應該考慮量化后的貸款存續(xù)期內(nèi)風險價值。
3、房地產(chǎn)抵押價格的確實性：
房地產(chǎn)作為反擔保抵押物有其特殊要求，其抵押價值要符合客觀實際的原則，要求真實、正確、可用。
這種確實性來源于對類似物業(yè)的調(diào)查、各種情況的綜合考查和經(jīng)驗判斷。
比如對一個商業(yè)性大廈進行抵押評估，因為是明顯有收益的物業(yè)，則在條件具備的情況下，應首選收益法進行估價。
同時不能簡單地以該大廈本身的收益或以同類地區(qū)相同物業(yè)的當時的收益情況還原出其抵押價值，而是要綜合考慮或預測在抵押期內(nèi)這些收益的變化情況，在此期間內(nèi)都有哪些影響其收益的因素發(fā)生，才可能評估出確實的抵押價值。
4、房地產(chǎn)抵押價值變現(xiàn)的難易有多樣性：
《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》和一些相關的法律、法規(guī)都有規(guī)定，允許抵押的房地產(chǎn)有土地使用權、在建工程和現(xiàn)房。
以抵押房地產(chǎn)的用途為例，抵押價值變現(xiàn)的容易程度由高到低排序：住宅、辦公、臨街商鋪、商場商鋪、商場。
三、估價機構(gòu)和銀行對抵押價值的需求如何保持一致?
估價機構(gòu)評估的抵押價值由于必須按照《房地產(chǎn)估價技術規(guī)范》的要求進行，因此，在“謹慎原則”條件下，普遍以當前“價值時點”這個時間點求取估價對象價值，參考的是當前市場價格，只是扣除法定優(yōu)先受償款后剩余的價值作為抵押價值報給銀行使用，并未考慮抵押存續(xù)期內(nèi)的風險價值。
銀行在使用估價機構(gòu)的抵押價值時，也明白其中并不包含存續(xù)期內(nèi)的風險價值，但自身又無法量化判斷該價值的具體數(shù)值，因此，普遍采用“打折”等手段確定貸款成數(shù)，防范貸款風險。
一般情況下，感覺風險大就“打折”多一些，貸款成數(shù)小一些;感覺風險小就“打折”少一些，貸款成數(shù)大一些。
那么，如何考慮抵押存續(xù)期內(nèi)的風險價值呢?其實，該風險價值就是抵押物的變現(xiàn)能力，考慮抵押存續(xù)期內(nèi)的風險價值就是進行抵押物變現(xiàn)能力分析，一般情況下，應由估價機構(gòu)完成。
資產(chǎn)評估報告有效期篇四
2、1999年財政部頒發(fā)的關于印發(fā)《資產(chǎn)評估報告基本內(nèi)容與格式的暫行規(guī)定》的通知，對原有的資產(chǎn)評估報告有關制度做了進一步修改完善，使資產(chǎn)評估報告制度不僅適用于國有資產(chǎn)評估，也同樣適用于非國有資產(chǎn)的評估。
3、20xx年12月31日《國務院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)財政部關于改革國有資產(chǎn)評估行政管理方式加強資產(chǎn)評估監(jiān)督管理工作意見的通知》對資產(chǎn)評估項目管理方式進行了重大改革，取消對國有資產(chǎn)評估項目的立項確認審批制度，實行核準制和備案制，并加強對資產(chǎn)評估活動的監(jiān)管。
4、20xx年國家國資委發(fā)布《企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理暫行辦法》。
5、20xx年發(fā)布的《資產(chǎn)評估準則—評估報告》是根據(jù)要素和內(nèi)容對評估報告進行規(guī)范的重要評估準則。
6、20xx年10月，財政部發(fā)布了《金融企業(yè)國有資產(chǎn)評估監(jiān)督管理暫行辦法》，并定于20xx年7月1日起實施。
國有資產(chǎn)評估報告主要包括企業(yè)國有資產(chǎn)評估報告、金融企業(yè)國有資產(chǎn)評估報告、文化企業(yè)國有資產(chǎn)評估報告、行政事業(yè)單位國有資產(chǎn)評估報告等，以下介紹企業(yè)國有資產(chǎn)評估報告基本制度。
根據(jù)《資產(chǎn)評估準則—評估報告》，20xx年11月28日，中國資產(chǎn)評估協(xié)會發(fā)布了《企業(yè)國有資產(chǎn)評估報告指南》，并定于20xx年7月1日起實施。《企業(yè)國有資產(chǎn)評估報告指南》要求注冊資產(chǎn)評估師根據(jù)企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理的有關規(guī)定執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務，編制和出具企業(yè)國有資產(chǎn)評估報告，應當遵守該指南。金融企業(yè)【20xx年頒布《金融國有資產(chǎn)評估報告指南》】和行政事業(yè)單位國有資產(chǎn)評估報告另行規(guī)范。從07年12月31日實施《以財務報告為目的的評估指南》中第六章是“披露要求”。
《企業(yè)國有資產(chǎn)評估報告指南》所指企業(yè)國有資產(chǎn)評估報告，由標題、文號、聲明、摘要、正文、附件、評估明細表和評估說明構(gòu)成。其中評估報告正文應當包括：
（1）緒言；（比《資產(chǎn)評估準則—評估報告》多出的一條）。
（3）評估目的；
（4）評估對象和評估范圍；
（5）價值類型及其定義；
（6）評估基準日；
（7）評估依據(jù)；
（8）評估方法；
（9）評估程序?qū)嵤┻^程和情況；
（10）評估假設；
（11）評估結(jié)論；
（12）特別事項說明；
（15）簽字蓋章。
資產(chǎn)評估報告有效期篇五
被評單位：貴州茅臺股份有限公司。
評估目的：貴州茅臺股份有限公司發(fā)行人民幣普通股。為此需對此目的及貴州茅臺股份有限公司的資產(chǎn)和負債進行評估，為貴州茅臺有限公司招股工作提供價值參考依據(jù)。
評估基準日：xxxxxxx。
評估范圍及評估對象：包括流動資產(chǎn)及負債等。資產(chǎn)評估申報表列示的本公司總資產(chǎn)為74,123.96萬元，負債為51,886.77萬元，凈資產(chǎn)為22,237.19萬元。評估方法：采用單項資產(chǎn)加和法。
評估結(jié)論：
資產(chǎn)評估申報表列示的總資產(chǎn)評估值為76,809.49萬元，負債評估值為51,978.86萬元，凈資產(chǎn)評估值為24,830.63萬元。
評估機構(gòu)：xxxxx。
伐定代表人：xxxxxx。
總評估師：xxxxxx。
報告出具日期：xxxxxx
項目名稱貴州茅臺股份有限公司招股項目。
本會計事務所接受貴州茅臺股份有限公司委托,根據(jù)國家有關資產(chǎn)評估的規(guī)定，本著客觀、獨立、公正、科學的原則，按照公認的資產(chǎn)評估方法，對為評估目的而涉及的全部資產(chǎn)及負債進行了評估工作。本公司評估人員按照必要的評估程序?qū)ξ性u估資產(chǎn)在評估基準日所表現(xiàn)的市場價值作出了公允的反映?，F(xiàn)將資產(chǎn)評估情況和評估結(jié)果報告如下：
(一)委托方簡介。
委托方：貴州茅臺股份有限公司。
注冊地址:xxxxxx。
法定代表人：xxxx。
注冊資本：成立時注冊資本為人民幣xxxx萬元。
企業(yè)類型：有限責任公司。
經(jīng)營范圍：xxxx。
(二)資產(chǎn)占有方簡介。
貴州茅臺份有限公司。
為配合貴州茅臺股份有限公司發(fā)行人民幣普通股，本次評估即為該經(jīng)濟行為所涉及的貴州茅臺股份有限公司資產(chǎn)在評估基準日的價值提供參考依據(jù)。
包括流動資產(chǎn)及負債等。資產(chǎn)評估申報表列示的本公司總資產(chǎn)為74,123.96萬元，負債為51,886.77萬元，凈資產(chǎn)為22,237.19萬元。
xxxxxx。
根據(jù)國家資產(chǎn)評估的有關規(guī)定，本公司及評估人員遵循以下原則進行評估：
1、工作原則：獨立、客觀、公正、科學的評估原則。
(3)、科學性原則：在具體評估過程中，根據(jù)特定目的，制定科學的評估方案，采用科學的評估程序和方法，用資產(chǎn)評估基本原理指導評估操作。
2、操作原則：資產(chǎn)持續(xù)經(jīng)營和產(chǎn)權利益主體變動、替代性、公開市場原則等。
(3)、公開市場原則：評估選取的作價依據(jù)和評估結(jié)論都可以在公開市場存在或成立，交易條件公開并且不具有排他性。
本次資產(chǎn)評估過程中，本公司評估人員按照國家有關國有資產(chǎn)管理及資產(chǎn)評估的有關法律法規(guī)以及《資產(chǎn)評估操作規(guī)范意見》(試行)、《資產(chǎn)評估報告基本內(nèi)容與格式的暫行規(guī)定》的要求，遵循以上基本原則，對委估資產(chǎn)進行評估，以保證客觀、公正地反映評估對象在評估基準日的公允市場價值。
(一)主要法規(guī)依據(jù)。
1.國有資產(chǎn)評估管理辦法及其施行細則；
2.原國家國資局轉(zhuǎn)發(fā)的《資產(chǎn)評估操作規(guī)范意見》；
3.財政部財評字(1999)第91號《資產(chǎn)評估報告基本內(nèi)容與格式的暫行規(guī)定》；
4.參照國有企業(yè)固定資產(chǎn)管理暫行條例；
5.企業(yè)財務通則、企業(yè)會計準則、企業(yè)會計制度；
6.其他法律法規(guī)。
(二)經(jīng)濟行為依據(jù)。
貴州茅臺股份有限公司招股項目。
(三)重大合同協(xié)議、產(chǎn)權證明文件。
1.投資合同、協(xié)議；
2.車輛行駛證；
3.房地產(chǎn)權證；
4.其他相關證明材料或文件。
(四)采用的取價標準。
2、上海東華會計師事務所有限公司評估基準日審計報告。
(五)參考資料及其他。
1.委托單位提供的評估基準日會計報表及賬冊與憑證；
2.委托單位提供的資產(chǎn)評估明細表；
3.上海東洲資產(chǎn)評估有限公司技術統(tǒng)計資料；
4.其他有關價格資料。
概述本次評估采用單項資產(chǎn)加和法，對各項評估對象具體資產(chǎn)評估時主要采用重置成本法，對房屋建筑物的評估主要采用收益法。
貨幣資金對貨幣資金按核實及調(diào)整后的賬面值評估。
應收款項對應收款項按核實及調(diào)整后的賬面值扣減估計的壞賬損失后確定評估值評估。
存貨對存貨根據(jù)市場價格信息或企業(yè)產(chǎn)品出廠價格查詢?nèi)〉矛F(xiàn)行市價，作為存貨的重置單價，再結(jié)合存貨數(shù)量確定評估值。對于現(xiàn)行市價與帳面單價相差不大的存貨，按帳面單價作為重置單價；對產(chǎn)成品，現(xiàn)行出廠市價扣除與銷售相關的費用、稅金(含所得稅)，并按照銷售狀況扣除適當?shù)睦麧櫍缓蟠_定評估單價；在產(chǎn)品根據(jù)其約當產(chǎn)量比照產(chǎn)成品評估；對損壞、變質(zhì)、不合格、型號過時的存貨按照殘余價值或以重置全價為基礎折扣后確定評估值；對在用低值易耗品，考慮成新率因素后確定評估值。
長期投資通過對被投資單位的經(jīng)營情況、基準日的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)狀況等詳細分析后判斷后，根據(jù)被投資單位經(jīng)審計后會計報表列示的凈資產(chǎn)結(jié)合投資比例確定評估值；對無法了解到被投資單位目前經(jīng)營狀況和取得相關財務經(jīng)營資料的長期股權投資按賬面值列示。
固定資產(chǎn)對固定資產(chǎn)設備評估，采用重置成本法評估，根據(jù)重置全價及成新率確定評估值；對房屋建筑物主要采用重置成本法評估。
負債對負債按核實及調(diào)整后的賬面值確定評估值。
我們根據(jù)國家資產(chǎn)評估的有關原則和規(guī)定，對評估范圍內(nèi)的資產(chǎn)進行了評估和產(chǎn)權核實，具體步驟如下：
5、根據(jù)評估工作情況，起草資產(chǎn)評估報告書，并經(jīng)三級審核，在與委托方交換意見后，向委托方提交正式資產(chǎn)評估報告書。
賬面值資產(chǎn)評估申報表列示的賬面總資產(chǎn)為74,123.96萬元，負債為51,886.77萬元，凈資產(chǎn)為22,237.19萬元。
評估值經(jīng)評估，資產(chǎn)總額評估值為76,809.49萬元，負債評估值為51,978.86萬元，凈資產(chǎn)評估值為24,830.63萬元。
其他評估結(jié)論詳細情況見評估明細表，評估結(jié)果匯總?cè)缦卤怼?BR> 1.本報告中一般未考慮評估增減值所引起的稅負問題，委托方在使用本報告時，應當仔細考慮稅負問題并按照國家有關規(guī)定處理。
2.本報告不對管理部門決議、營業(yè)執(zhí)照、權證、會計憑證及其他中介機構(gòu)出具的文件等證據(jù)資料本身的合法性、完整性、真實性負責。
3.本報告對被評資產(chǎn)所進行的調(diào)整和評估是為了客觀反映評估結(jié)果，評估機構(gòu)無意要求該單位必須按本報告進行相關的帳務處理，是否進行及如何進行有關的帳務處理，應當依據(jù)國家有關規(guī)定。
1.需要說明的是，評估基準日期后事項可能影響評估結(jié)論.
2.截止評估報告提出日期，沒有發(fā)現(xiàn)資產(chǎn)占有方存在其他任何重大事項。
3.如果存在評估基準日期后重大事項，不能直接使用本評估結(jié)論。
4.若資產(chǎn)數(shù)量發(fā)生變化，應根據(jù)原評估方法對評估值進行相應調(diào)整。
5.若資產(chǎn)價格標準發(fā)生重大變化，并對資產(chǎn)評估價值已產(chǎn)生了明顯影響時，委托方應及時聘請評估機構(gòu)重新確定評估價值。
本報告所稱“評估價值”，是指所約定的評估范圍與對象在本報告約定的評估原則、假設和前提條件下，按照本報告所述程序和方法，僅為本報告約定評估目的服務而提出的評估意見。
1.本報告除特別說明外，對即使存在或?qū)砜赡艹袚牡盅骸Ｊ乱?，以及特殊的交易方式等影響評估價值的非正常因素沒有考慮，且本報告也未考慮國家宏觀經(jīng)濟政策發(fā)生變化以及遇有自然力或其它不可抗力對評估結(jié)論的影響。
2.本次評估假定國家宏觀經(jīng)濟政策和所在地區(qū)的社會經(jīng)濟環(huán)境無重大變化；行業(yè)政策、管理制度及相關規(guī)定無重大變化；經(jīng)營業(yè)務涉及的稅收政策、信貸利率等無重大變化。
3.本次評估假定被評估企業(yè)及其資產(chǎn)在未來生產(chǎn)經(jīng)營中能夠持續(xù)經(jīng)營下去，并具有持續(xù)經(jīng)營能力。
4.當上述條件以及評估中遵循的評估原則等其它情況發(fā)生變化時，評估結(jié)論一般不成立，評估報告一般會失效。
1.本報告專為委托方所使用，并為本報告所列明的目的而服務，以及按規(guī)定報送有關政府管理部門審查。
2.除非事前征得評估機構(gòu)書面明確同意，對于任何其它用途、或被出示或掌握本報告的任何其他人，評估機構(gòu)不承認或承擔責任。
3.評估報告書的使用權歸委托方所有，未經(jīng)委托方許可，評估機構(gòu)不會隨意向他人提供或公開。
4.評估報告書及其相關材料系反映評估機構(gòu)執(zhí)業(yè)水平與執(zhí)業(yè)技能、技巧，委托方及獲得、使用、審核報告的相關單位未經(jīng)評估機構(gòu)書面同意，不得隨意向他人提供或公開。
5.本報告含有的若干附件、評估明細表及評估機構(gòu)提供的專供政府或行業(yè)管理部門審核的其他正式材料，與本報告具有同等法律效力，及同樣的約束力。
(二)報告中有關評估對象法律權屬說明的效力。
根據(jù)《注冊資產(chǎn)評估師關注評估對象法律權屬指導意見》(會協(xié)[20xx]18號)：
1.委托方和相關當事方應當對所提供評估對象法律權屬資料的真實性、合法性和完整性承擔責任。
2.注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務的目的是對評估對象價值進行估算并發(fā)表專業(yè)意見，對評估對象法律權屬確認或發(fā)表意見超出注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)業(yè)范圍。
3.本評估報告不對評估對象的法律權屬提供任何保證。
1.本評估結(jié)論的有效期按現(xiàn)行規(guī)定為壹年，從評估基準日20xx年10月28日起計算至20xx年10月28日有效。
2.超過評估報告有效期不得使用本評估報告。
(四)涉及國有資產(chǎn)項目的特殊約定。
如本評估項目涉及國有資產(chǎn)，而本報告未經(jīng)國有資產(chǎn)管理部門備案、核準或確認并取得相關批復文件，則本報告不得作為經(jīng)濟行為依據(jù)。
本評估報告意思表達解釋權為出具報告的評估機構(gòu)，除國家法律、法規(guī)有明確的特殊規(guī)定外，其他任何單位和部門均無權解釋。
xxxx年xx月xx日。
資產(chǎn)評估報告有效期篇六
第一條為規(guī)范注冊資產(chǎn)評估師職業(yè)道德行為，提高注冊資產(chǎn)評估師職業(yè)道德素質(zhì)，維護注冊資產(chǎn)評估師職業(yè)形象，制定本準則。
第二條注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務，應當遵守本準則。
第三條注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行與價值估算相關的其他業(yè)務，可以參照本準則。
第四條注冊資產(chǎn)評估師應當指導業(yè)務助理人員和專家遵守本準則。
第五條注冊資產(chǎn)評估師應當誠實正直，勤勉盡責，恪守獨立、客觀、公正的原則。
第六條注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務，應當遵守相關法律、法規(guī)和資產(chǎn)評估準則。
第七條注冊資產(chǎn)評估師應當維護職業(yè)形象，不得從事與注冊資產(chǎn)評估師身份不符或可能損害職業(yè)形象的活動。
第八條注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務，應當獨立進行分析、估算并形成專業(yè)意見，不受委托方或相關當事方的影響，不得以預先設定的價值作為評估結(jié)論。
第九條注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務，應當合理使用評估假設，并在評估報告中披露評估假設及其對評估結(jié)論的影響。
第十條注冊資產(chǎn)評估師應當在評估報告中提供必要信息，使評估報告使用者能夠合理理解評估結(jié)論。
注冊資產(chǎn)評估師不得出具含有虛假、不實、有偏見或具有誤導性的分析或結(jié)論的評估報告。
第十一條注冊資產(chǎn)評估師應當遵守保密原則，除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，未經(jīng)委托方書面許可，不得對外提供執(zhí)業(yè)過程中獲知的商業(yè)秘密和業(yè)務資料。
第十二條注冊資產(chǎn)評估師不得采用欺詐、利誘、強迫等不正當手段招攬業(yè)務。
第十三條注冊資產(chǎn)評估師不得利用執(zhí)業(yè)便利為自己或他人謀取不正當利益。
第十四條注冊資產(chǎn)評估師應當在資產(chǎn)評估機構(gòu)執(zhí)業(yè)，不得以個人名義執(zhí)業(yè)，也不得同時在兩家或兩家以上評估機構(gòu)執(zhí)業(yè)。
第十五條注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務，應當形成能夠支持評估結(jié)論的工作底稿，并按有關規(guī)定管理和保存工作檔案。
第十六條注冊資產(chǎn)評估師不得簽署本人未參與項目的評估報告，也不得允許他人以本人名義簽署評估報告。
第十七條注冊資產(chǎn)評估師應當接受中國資產(chǎn)評估協(xié)會的管理，履行中國資產(chǎn)評估協(xié)會規(guī)定的義務。
第十八條注冊資產(chǎn)評估師應當經(jīng)過專門教育和培訓，具備相應的專業(yè)知識和經(jīng)驗，能夠勝任所執(zhí)行的評估業(yè)務。
第十九條注冊資產(chǎn)評估師應當接受后續(xù)教育，保持和提高專業(yè)勝任能力。
第二十條注冊資產(chǎn)評估師應當如實聲明其具有的專業(yè)勝任能力和執(zhí)業(yè)經(jīng)驗，不得對其專業(yè)勝任能力和執(zhí)業(yè)經(jīng)驗進行夸張、虛假和誤導性宣傳。
第二十一條注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務，可以聘請專家協(xié)助工作，但應當采取必要措施確信專家工作的合理性。
第二十二條注冊資產(chǎn)評估師與委托方或相關當事方之間存在可能影響注冊資產(chǎn)評估師公正執(zhí)業(yè)的利害關系時，應當予以回避。
第二十三條注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務，不得對委托方和相關當事方進行誤導和欺詐。
第二十四條注冊資產(chǎn)評估師應當履行業(yè)務約定書中規(guī)定的義務，竭誠為委托方服務。
第二十五條注冊資產(chǎn)評估師不得向委托方或相關當事方索取約定服務費之外的不正當利益。
第二十六條注冊資產(chǎn)評估師應當與委托方進行必要溝通，提示評估報告使用者合理理解并恰當使用評估報告，并聲明不承擔相關當事人決策的責任。
第二十七條注冊資產(chǎn)評估師在執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務過程中，應當與其他注冊資產(chǎn)評估師保持良好的工作關系。
第二十八條注冊資產(chǎn)評估師不得貶損或詆毀其他注冊資產(chǎn)評估師。
第二十九條注冊資產(chǎn)評估師不得以惡意降低服務費等不正當?shù)氖侄闻c其他注冊資產(chǎn)評估師爭攬業(yè)務。
第三十條評估機構(gòu)在執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務過程中應當遵守本準則的相關規(guī)定。
第三十一條中國資產(chǎn)評估協(xié)會可以根據(jù)本準則發(fā)布資產(chǎn)評估職業(yè)道德具體準則。
第三十二條本準則自20xx年5月1日起施行。
資產(chǎn)評估報告有效期篇七
在實習期間我對估價行業(yè)做了一定的了解，對基本的辦公用品的使用有了一定的實際操作能力，同時我做了近百份的報告，就一般的抵押評估報告，根據(jù)市場價值我已經(jīng)能獨立完成。
在羊城評估實習期間中，我收獲了很多，不僅對學校中學到的知識進行了實踐中的升華，也在工作經(jīng)歷中取得了不少的實踐心得，并且在同事的幫助下逐漸成長?，F(xiàn)就學習能力、工作心得和同事相處做一個小小的總結(jié)。
（一）學習能力。
“在大學里學的不是知識，而是一種叫做學習的能力”。參加工作后才能深刻體會這句話的含義。除了英語和計算機操作外，課本上學的理論知識用到的很少很少。在這個信息爆炸的時代，知識更新太快，靠原有的一點知識肯定是不行的。我們必須在工作中勤于動手慢慢琢磨，不斷學習不斷積累。遇到不懂的地方，自己先想方設法解決，實在不行可以虛心請教他人，而沒有學習能力的人遲早要被企業(yè)和社會所淘汰。
（二）工作心得。
在20xx年11月，我跟部門的兩個同事一起做市調(diào)。主要了解及熟悉廣州市的路段、房地產(chǎn)市場價格、各區(qū)域房產(chǎn)局的工作流程和收集相關信息等。時間安排是上午由歐陽經(jīng)理對我們實習生進行理論知識及撰寫報告要求的一些課程培訓，下午出去做市調(diào)。剛開始覺得很辛苦，很累，但是我慢慢的明白，做這些工作不僅能鍛煉我與人溝通的技巧也對我以后的工作有很大的幫助，所以一直堅持著，不斷的積累經(jīng)驗。
在之后的日子里，我撰寫了大量的估價報告?，F(xiàn)把20xx年11月至12月完成的報告做如下歸類：
房地產(chǎn)抵押估價報告：41份，片區(qū)房地產(chǎn)抵押估價報告：3份，土地報告：1份，繼承（了解市場價值）：5份；總計：50份。
這些數(shù)據(jù)并不能代表什么，再往后的工作中，我會進一步提高自己各方面的水平和自身的價值，爭取為公司拿到業(yè)務。
（三）同事相處。
在這幾個月的工作學習中，深刻的體會到了團隊精神的重要性。羊城評估的家人們都很友好，很有親和力，對我們實習生的到來也很歡迎和照顧。在這樣一個友好的團隊里工作學習，我感到非常榮幸。
12月上旬，評估1部（我在評估2部）的同事傳了3份業(yè)務資料過來來，要求我們協(xié)助出具報告。歐陽經(jīng)理讓我作為這個項目的負責人，主要由我來撰寫報告，再跟評估1部的同事溝通這幾分報告的出具流程。在這個過程中，我懂得了同事之間應該是最好的搭檔，每個成員都是責任中的一體，只有互相幫助、耐心細心才能把這個團隊搞好，只有互相學習、和諧共處才能使這個團隊不斷進步。
房地產(chǎn)估價從表面上看，好像是估價人員在給房地產(chǎn)定價估價人員認為值多少錢就值多少錢。但實際上，房地產(chǎn)估價不應是估價人員的主觀隨意定價，而應是估價人員模擬市場形成價格的機制和過程，將客觀存在的房地產(chǎn)價格或價值揭示、顯示出來，是科學與藝術的有機結(jié)合。要做好房地產(chǎn)估價，不僅需要通曉房地產(chǎn)估價的理論、方法和技巧，還需要具備房地產(chǎn)制度政策、開發(fā)經(jīng)營，以及經(jīng)濟、建筑、城市規(guī)劃、法律等多方面的知識，需要理論與實踐高度結(jié)合。
廣東中聯(lián)羊城資產(chǎn)評估有限公司管理和業(yè)務都較為合理、規(guī)范化，內(nèi)部員工辦事效率高，做事積極主動，高層管理人員對員工都很信任和支持，使其取得了不錯的成績及經(jīng)濟效益。
在實習期間，我對自己的專業(yè)知識及與專業(yè)相關的評估行業(yè)都有了深刻地認識，對社會的人際關系的復雜性也有了一定的感觸。經(jīng)過這半年的實習，讓我開始為自己的將來深深的思考，為生活的不易感嘆，更催生了我學習欲望以及堅定做個全面發(fā)展的工作者的決心。轉(zhuǎn)眼間，自己就要走上工作崗位了，我知道，實習只是一個前奏，未來的路還需要我更加踏實的去行走。
在短短半年的實習中，我能夠做到端正工作態(tài)度，并認真及時完成了工作，有吃苦耐勞的精神，并能在前輩的耐心指導下掌握有關房地產(chǎn)評估知識及實踐操作技能，能運用辦公軟件以提高工作效率來應對工作。
然而在此期間我也看到了自身的很多不足之處，如具備的專業(yè)知識還不夠，理論知識欠缺、不扎實，關注房地產(chǎn)等有關訊息信息不夠全面，經(jīng)驗不足不善于與客戶進行溝通以達到有效合作意向，以及對于一些問題處理的不夠沉著和果斷。
從這次實習中我更清楚認識到了理論與實踐相結(jié)合的重要性，我決心在以后的學習工作中不斷豐富自身的業(yè)務知識和素養(yǎng)，努力提升專業(yè)知識，掌握職業(yè)技能，做到在實踐中不斷發(fā)掘問題并總結(jié)經(jīng)驗。我會更加注意信息獲取方式，以獲得更多有效信息資源，隨時了解市場行情及變化，爭取能夠更好更快地融入社會，在工作崗位上踏實穩(wěn)步地前進，從而實現(xiàn)自己的人生價值追求。
資產(chǎn)評估報告有效期篇八
資產(chǎn)評估報告是接受委托的資產(chǎn)評估機構(gòu)在完成評估項目后，向委托方出具的關于項目評估過程及其結(jié)果等基本情況的具有公證性的工作報告，是評估機構(gòu)履行評估合同的成果，也是評估機構(gòu)為資產(chǎn)評估項目承擔法律責任的證明文件。評估報告包括正文和附件兩部分。是評估機構(gòu)完成評估工作后出具的具有公正性的結(jié)論報告，該報告經(jīng)過國有資產(chǎn)管理部門或有關主管部門確認后生效。"。
資產(chǎn)評估報告，是指注冊資產(chǎn)評估師遵照相關法律、法規(guī)和資產(chǎn)評估準則，在實施了必要的評估程序?qū)μ囟ㄔu估對象價值進行估算后，編制并由其所在評估機構(gòu)向委托方提交的反映其專業(yè)意見的書面文件。它是按照一定格式和內(nèi)容來反映評估目的、假設、程序、標準、依據(jù)、方法、結(jié)果及適用條件等基本情況的報告書。廣義的資產(chǎn)評估報告還是一種工作制度。它規(guī)定評估機構(gòu)在完成評估工作之后必須按照一定程序的要求，用書面形式向委托方及相關主管部門報告評估過程和結(jié)果。狹義的資產(chǎn)評估報告即資產(chǎn)評估結(jié)果報告書，既是資產(chǎn)評估機構(gòu)與注冊資產(chǎn)評估師完成對資產(chǎn)作價，就被評估資產(chǎn)在特定條件下價值所發(fā)表的專家意見，也是評估機構(gòu)履行評估合同情況的總結(jié)，還是評估機構(gòu)與注冊資產(chǎn)評估師為資產(chǎn)評估項目承擔相應法律責任的證明文件。
一、為進一步促進我國資產(chǎn)評估工作的發(fā)展，規(guī)范資產(chǎn)評估行為，完善資產(chǎn)評估工作程序，提高資產(chǎn)評估行業(yè)的執(zhí)業(yè)水平，根據(jù)《國有資產(chǎn)評估管理辦法》(國務院第91號令)以及國家其他有關法律、法規(guī)，制定本規(guī)定。
二、凡按現(xiàn)行資產(chǎn)評估管理有關規(guī)定進行資產(chǎn)評估的各類資產(chǎn)評估項目必須遵循本規(guī)定。
評估機構(gòu)在具體項目的操作中，其工作范圍和深度并不限于本規(guī)定的要求。
四、本規(guī)定所稱資產(chǎn)評估報告是由資產(chǎn)評估報告書正文、資產(chǎn)評估說明、資產(chǎn)評估明細表及相關附件構(gòu)成。
五、資產(chǎn)評估機構(gòu)進行資產(chǎn)評估活動時，應當遵循資產(chǎn)評估的一般原則和本規(guī)定的要求;具體項目不適用本規(guī)定的，可結(jié)合評估項目的實際情況增減相應的內(nèi)容。
六、資產(chǎn)評估活動應充分體現(xiàn)評估機構(gòu)的獨立、客觀、公正的宗旨，資產(chǎn)評估報告書的陳述不得帶有任何誘導、恭維和推薦性的陳述，評估報告書正文不得出現(xiàn)評估機構(gòu)的介紹性內(nèi)容。
七、資產(chǎn)評估報告的數(shù)據(jù)一般均應當采用阿拉伯數(shù)字，資產(chǎn)評估報告應用中文撰寫打印，如需出具外文評估報告，外文評估報告的內(nèi)容和結(jié)果應與中文報告一致，并須在評估報告中注明以中文報告為準。
八、凡涉及資產(chǎn)評估報告基本內(nèi)容與格式的有關規(guī)定與本規(guī)定相抵觸的，以本規(guī)定為準。
九、本規(guī)定由財政部負責解釋、修訂，并從頒布之日起實施。
資產(chǎn)評估報告有效期篇九
在(20xx)執(zhí)申字第246號裁定中，最高人民法院認為，雖然《國務院對確需保留的行政審批項目設定行政許可的決定》(國務院令第412號)已明確規(guī)定房地產(chǎn)評估機構(gòu)資質(zhì)許可由住房建設部門負責，但是，財政部確實也已發(fā)布文件規(guī)定資產(chǎn)評估機構(gòu)可以對房地產(chǎn)進行評估。資產(chǎn)評估機構(gòu)究竟能否從事房地產(chǎn)評估業(yè)務，目前確系模糊問題或存在部門沖突，有待于政府部門再行發(fā)文予以解決，人民法院不宜對資產(chǎn)評估機構(gòu)能否從事房地產(chǎn)評估業(yè)務進行審查認定。換言之，人民法院在對執(zhí)行財產(chǎn)進行評估時，應當委托專門的房地產(chǎn)評估機構(gòu)，但是，對于已經(jīng)委托資產(chǎn)評估機構(gòu)作出的房地產(chǎn)評估報告，人民法院不宜認定為無效。
《資產(chǎn)評估法》第七條規(guī)定，“國務院有關評估行政管理部門按照各自職責分工，對評估行業(yè)進行監(jiān)督管理。設區(qū)的市級以上地方人民政府有關評估行政管理部門按照各自職責分工，對本行政區(qū)域內(nèi)的評估行業(yè)進行監(jiān)督管理?！蹦壳埃覈Y產(chǎn)評估行業(yè)劃分了資產(chǎn)評估、土地評估、房地產(chǎn)評估、估價，礦業(yè)權評估、保險公估和舊機動車評估等6種專業(yè)類別，其中資產(chǎn)評估機構(gòu)、房地產(chǎn)估價機構(gòu)分別由財政部、住房和城鄉(xiāng)建設部監(jiān)督管理。
根據(jù)《資產(chǎn)評估行業(yè)財政監(jiān)督管理辦法》(財政部令第86號)第二條第二款的規(guī)定，資產(chǎn)評估機構(gòu)及其資產(chǎn)評估專業(yè)人員從事資產(chǎn)評估業(yè)務，涉及法律、行政法規(guī)和國務院規(guī)定由其他評估行政管理部門管理的，按照其他有關規(guī)定執(zhí)行。據(jù)此，資產(chǎn)評估機構(gòu)從事房地產(chǎn)估價業(yè)務的，則涉及由住房和城鄉(xiāng)建設部管理的問題。根據(jù)《房地產(chǎn)估價機構(gòu)管理辦法》第四十七條的規(guī)定，未取得房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)從事房地產(chǎn)估價活動或者超越資質(zhì)等級承攬估價業(yè)務的，出具的估價報告無效，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)主管部門給予警告，責令限期改正。
綜上所述，未進行房地產(chǎn)估價機構(gòu)備案的資產(chǎn)評估機構(gòu)從事房地產(chǎn)估價業(yè)務的，其出具房地產(chǎn)估價報告無效，應由房地產(chǎn)主管部門責令限期改正。
資產(chǎn)評估報告有效期篇十
資產(chǎn)評估報告，是指注冊資產(chǎn)評估師遵照相關法律、法規(guī)和資產(chǎn)評估準則，在實施了必要的評估程序?qū)μ囟ㄔu估對象價值進行估算后，編制并由其所在評估機構(gòu)向委托方提交的反映其專業(yè)意見的書面文件。它是按照一定格式和內(nèi)容來反映評估目的、假設、程序、標準、依據(jù)、方法、結(jié)果及適用條件等基本情況的報告書。廣義的資產(chǎn)評估報告還是一種工作制度。它規(guī)定評估機構(gòu)在完成評估工作之后必須按照一定程序的要求，用書面形式向委托方及相關主管部門報告評估過程和結(jié)果。狹義的資產(chǎn)評估報告即資產(chǎn)評估結(jié)果報告書，既是資產(chǎn)評估機構(gòu)與注冊資產(chǎn)評估師完成對資產(chǎn)作價，就被評估資產(chǎn)在特定條件下價值所發(fā)表的專家意見，也是評估機構(gòu)履行評估合同情況的總結(jié)，還是評估機構(gòu)與注冊資產(chǎn)評估師為資產(chǎn)評估項目承擔相應法律責任的證明文件。
一、為進一步促進我國資產(chǎn)評估工作的發(fā)展，規(guī)范資產(chǎn)評估行為，完善資產(chǎn)評估工作程序，提高資產(chǎn)評估行業(yè)的執(zhí)業(yè)水平，根據(jù)《國有資產(chǎn)評估管理辦法》（國務院第91號令）[1]以及國家其他有關法律、法規(guī)，制定本規(guī)定。
二、凡按現(xiàn)行資產(chǎn)評估管理有關規(guī)定進行資產(chǎn)評估的各類資產(chǎn)評估項目必須遵循本規(guī)定。
評估機構(gòu)在具體項目的操作中，其工作范圍和深度并不限于本規(guī)定的要求。
四、本規(guī)定所稱資產(chǎn)評估報告是由資產(chǎn)評估報告書正文、資產(chǎn)評估說明、資產(chǎn)評估明細表及相關附件構(gòu)成。
五、資產(chǎn)評估機構(gòu)進行資產(chǎn)評估活動時，應當遵循資產(chǎn)評估的一般原則和本規(guī)定的要求；具體項目不適用本規(guī)定的，可結(jié)合評估項目的實際情況增減相應的內(nèi)容。
六、資產(chǎn)評估活動應充分體現(xiàn)評估機構(gòu)的獨立、客觀、公正的宗旨，資產(chǎn)評估報告書的陳述不得帶有任何誘導、恭維和推薦性的陳述，評估報告書正文不得出現(xiàn)評估機構(gòu)的介紹性內(nèi)容。
七、資產(chǎn)評估報告的數(shù)據(jù)一般均應當采用阿拉伯數(shù)字，資產(chǎn)評估報告應用中文撰寫打印，如需出具外文評估報告，外文評估報告的內(nèi)容和結(jié)果應與中文報告一致，并須在評估報告中注明以中文報告為準。
八、凡涉及資產(chǎn)評估報告基本內(nèi)容與格式的有關規(guī)定與本規(guī)定相抵觸的，以本規(guī)定為準。
九、本規(guī)定由財政部負責解釋、修訂，并從頒布之日起實施。
國際上對資產(chǎn)評估報告有不同的分類，如美國專業(yè)評估執(zhí)業(yè)統(tǒng)一準則將評估報告分為完整型評估報告、簡明型評估報告、限制型評估報告、評估復核。而我國由于尚未健全資產(chǎn)評估準則體系，因此對資產(chǎn)評估報告種類還缺乏系統(tǒng)研究。
3)評估范圍和評估對象基本情況；
4)評估目的；
5)價值類型；
資產(chǎn)評估報告有效期篇十一
一、我們在執(zhí)行本無形資產(chǎn)評估業(yè)務中，遵循相關法律法規(guī)，恪守獨立、客觀和公正的原則；根據(jù)我們在執(zhí)業(yè)過程中收集的資料，評估報告陳述的內(nèi)容是客觀的，并對評估結(jié)論合理性承擔相應的法律責任。
二、評估對象涉及的資產(chǎn)由被評估單位申報并經(jīng)其簽章確認；所提供資料的真實性、合法性、完整性，以及恰當?shù)厥褂迷u估報告是委托方和相關當事方的責任。
三、我們與評估報告中的評估對象沒有現(xiàn)存或者預期的利益關系；與相關當事方?jīng)]有現(xiàn)存或者預期的利益關系，對相關當事方不存在偏見。
四、我們已對評估報告中的評估對象及其所涉及的資產(chǎn)進行了現(xiàn)場調(diào)查；我們已對評估對象及其所涉及資產(chǎn)的法律權屬狀況給予了必要的關注，對評估對象及其所涉及資產(chǎn)的法律權屬資料進行了查驗，并對已經(jīng)發(fā)現(xiàn)的問題進行了如實披露。
五、我們出具的評估報告中的分析、判斷和結(jié)論受評估報告中假設和限定條件的限制，評估報告使用者應當充分考慮評估報告中載明的假設、限定條件、特別事項說明及其對評估結(jié)論的影響。
評估有限公司接受***餐飲投資管理有限公司(以下簡稱***公司)的委托，根據(jù)有關法律、法規(guī)和資產(chǎn)評估準則、資產(chǎn)評估原則，采用收益評估方法，按照必要的評估程序，對***公司所擁有的商標在20xx年3月31日的市場價值進行了評估?，F(xiàn)將資產(chǎn)評估情況報告如下：
***餐飲投資管理有限公司。
***餐飲投資管理有限公司。
資產(chǎn)評估委托方、國家法律法規(guī)規(guī)定的其他使用者。
20xx年3月31日。
商標的無形資產(chǎn)。
商標。
本次評估所采用的價值類型為市場價值。市場價值是指自愿買方與自愿賣方，在評估基準日進行正常的市場營銷之后所達成的公平交易中，某項資產(chǎn)應當進行交易的價值估計數(shù)額，當事人雙方應各自精明、謹慎行事，不受任何強迫壓制。
采用收益法進行評估。
根據(jù)本次評估目的及價值類型，商標的無形資產(chǎn)在評估基準日的評估值為人民幣***萬元(壹億貳仟零陸拾肆萬貳仟伍佰元)。
本次評估結(jié)論在評估基準日后一年內(nèi)有效，即自20xx年*月*日至20*年*月*日止。超過一年，需重新進行資產(chǎn)評估。
評估報告的使用者應注意本報告中的特別事項對評估結(jié)論所產(chǎn)生的影響。
資產(chǎn)評估報告有效期篇十二
xxx：
承蒙委托，對位于的沙坪壩楊公橋車站龍鳳云洲小區(qū)俊峰龍鳳云洲處房產(chǎn)租賃價值進行評估，為居住目的的房產(chǎn)租賃提供價格參考依據(jù)。
評估人員根據(jù)評估目的，遵循評估原則，按照評估工作程序，利用科學的評估方法，在認真分析現(xiàn)有資料的基礎上，經(jīng)過周密準確的測算，并詳細考慮了影響房產(chǎn)租賃價格的各項因素，確定評估對象在評估時點20xx年5月2日的評估結(jié)果如下：
評估對象為坐落于沙坪壩楊公橋車站龍鳳云洲小區(qū)俊峰龍鳳云洲，評估對象土地使用權類型為出讓，證載用途為商品房，本次評估評估對象1個,實例2個。在評估時點，評估對象未設抵押、典當、擔保等他項權利。
20xx年5月2日。
為居住目的的房產(chǎn)租賃供價格參考依據(jù)。
評估人員根據(jù)評估目的，遵循評估原則，按照評估工作程序，利用科學的評估方法，在認真分析現(xiàn)有資料的基礎上，經(jīng)過周密準確的測算，并考慮了影響房產(chǎn)租賃價值的各項因素，確定評估對象在評估時點20xx年5月2日的價值結(jié)果為：
房產(chǎn)租金：光華陽光水城-人民幣895元整。
華宇西城麗景-人民幣1048元整。
俊峰龍鳳云洲-人民幣1081元整。
法定代表或授權人：
資產(chǎn)評估報告有效期篇十三
xxxxx有限公司：
我們接受貴公司的委托，對貴公司位于（地址）號自編1棟的租金價格與周邊同等物業(yè)收取租金的對比情況出具咨詢意見書。我們審查了貴公司提供的房屋租賃合同、租金發(fā)票等相關資料，這些資料的真實性、完整性、合法性由貴公司負責。同時，我們對貴公司周邊同類型的物業(yè)出租和環(huán)境設施等狀況進行了調(diào)查。在實施審查及調(diào)查工作的基礎上對這些資料發(fā)表意見。
貴公司于一九九四年十月二十四日經(jīng)行政管理局注冊登記，取得了注冊號。經(jīng)營范圍：。
貴公司于20xx年4月22日與下面單位或個人分別簽訂了租賃合同，具體情況如下：
合同：
租金情況：20xx年月1日至年月日，按每月每平方米元。
計算月租元；20xx年7月1日至20xx年6月30日，按每月每平方米元計算月租元。
1、交通設施。
貴公司所租地段毗鄰國道g107和廣清高速公路，車輛出入自由方便，交。
通十分便利。附近有多家大型的物流公司，如嘉忠物流中心，便于貨物的配送。
2、周邊設施配套。
貴公司所租地段地處廣州市白云區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)地區(qū)，周邊購物、娛樂、教育、銀行、醫(yī)院、郵局等配套齊全，便于員工日常生活。
3、周邊租金。
貴公司所租地段周邊同檔次廠房、倉庫租金平均月租是11元/平方米左右，辦公租金平均是22元/平方米左右。
經(jīng)我們調(diào)查，截止20xx年6月10日，貴公司上述租賃合同的租金情況比周邊同等物業(yè)收取的租金價格低。
本報告僅供貴公司向董事會證明租金水平，不應將其視為是對貴公司報告日后租金費用的證明。因使用不當造成的后果，與執(zhí)行本咨詢業(yè)務的注冊會計師及會計師事務所無關。
法定代表或授權人：
資產(chǎn)評估報告有效期篇十四
概況（包括實例房產(chǎn)）。
1、房產(chǎn)位置。
2、房產(chǎn)現(xiàn)狀。
根據(jù)委托方介紹及評估人員實地勘查，估價對象建筑物為鋼筋混凝土樓房，
建筑物結(jié)構(gòu)、裝修、設備及現(xiàn)狀使用情況如下：
建筑物詳細列表。
房產(chǎn)名稱。
光華陽光水城。
華宇西城麗景。
俊峰龍鳳云洲。
性質(zhì)。
商品房。
商品房。
商品房。
戶型。
一室一衛(wèi)。
兩室一廳一衛(wèi)。
兩室兩廳兩衛(wèi)。
租金。
850元/月。
1100元/月。
1200元/月。
交通條件。
公交車228267881821808209途經(jīng)。
周邊環(huán)境。
陽光水城位于沙坪壩區(qū)“北部新城”的中心區(qū)，重大科技園之內(nèi)，臨近嘉陵江，西北部是著名的歌樂山風景區(qū)，地理位置得天獨厚，總建筑面積40萬平方米，是沙區(qū)目前規(guī)模最大的山水園林高尚社區(qū)。
鄰近沙坪壩公園和歌樂山。
小區(qū)的景觀規(guī)劃即體現(xiàn)了人與自然的完美融合，綠化率高達43、89%，水系占到20%。主體為一個20000平方米的超寬中庭景觀，安排一軸、二池、三林、四廣場，中央水系分為兩部分，一個近千平的游泳池，可暢游、可嬉戲，更是一道稀有的水景，延坡地向下，水系被分隔，水流變小成溪，形成疊水延伸至低處，生活于此愜意舒適。增一分則太肥、減一分則太瘦，經(jīng)過對市場的細心研究和對人們生活習慣的調(diào)查，俊峰龍鳳云洲的戶型設計本著實用、舒適、健康的原則進行設計，從50平到120平，戶戶經(jīng)典，從簡潔的一房到舒適的功能型三房滿足不同家庭結(jié)構(gòu)的客戶需求，房型格局方正實用，戶型幾乎沒有浪費，每一平方米都有它的空間定位。戶戶觀景，無視線死角，享受20000方豪景中庭，從此視野無界限。盡可能將功能做細、做足，在細節(jié)處出彩。
地理位置。
沙坪壩區(qū)楊公橋附近。
楊梨路20號（原重慶燈泡廠原址）。
該房位于楊公橋車站龍鳳云洲小區(qū)。
商業(yè)區(qū)繁華程度。
鄰近三峽廣場步行街（只有幾分鐘的車程）。
購物：國美電器立洋百貨王府井百貨。
餐飲：兩江雙椒雞兩江風情火鍋君之薇和喜火鍋。
基礎設施。
教育條件：重慶大學西南政法大學重師，醫(yī)院：西南醫(yī)院愛德華醫(yī)院重大a區(qū)校醫(yī)院。
銀行：招商銀行農(nóng)業(yè)銀行工商銀行。
評估對象土地開發(fā)程度宗地外“七通”（即通路、通電、通上水、通下水、通信、通暖、通燃氣），宗地內(nèi)“五通”（即：通路、通電、通上水、通下水、通信）。
為居住目的的房產(chǎn)租賃提供價格參考依據(jù)。
2015年1月1日。
本次評估采用的是公開市場價值標準，評估結(jié)果中的房產(chǎn)租賃價值是指評估對象于評估時點2015年1月1日的宗地開發(fā)程度為宗地外“七通”（即通路、通電、通上水、通下水、通信、通暖、通燃氣），宗地內(nèi)“五通”（即：通路、通電、通上水、通下水、通信）條件下的租賃市場價值。
1、有關法律、法規(guī)、政策文件和技術規(guī)程。
（1）《中華人民共和國土地管理法》；
（2）《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》；
（3）《房地產(chǎn)估價規(guī)范》；
（4）《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》。
2、受托評估方掌握的'有關資料和估價人員實地勘察、調(diào)查獲得的資料。
1、合法原則。
房地產(chǎn)估價應以估價對象的合法使用、合法處分為前提。本報告遵守這一原則。
2、替代原則。
具有相同使用價值、有替代可能的房產(chǎn)之間，會相互影響和競爭，使其價格相互牽制而趨于一致，因此，在房產(chǎn)評估中，可以通過對房產(chǎn)各個條件的比較來評估租賃價格。
3、最高最佳使用原則。
房產(chǎn)評估要以房地產(chǎn)的最高最佳使用為前提。本報告是為委托評估方為居住目的的房產(chǎn)租賃交易提供價格參考依據(jù)，因此以保持現(xiàn)狀為前提。
4、評估時點原則。
房地產(chǎn)市場是不斷變化的，房地產(chǎn)價格具有很強的時間性和時效性，它是某一時點的價格，在不同的時點上，同一宗房地產(chǎn)往往會有不同的價格。本報告的估價時點為2022年5月2日。
房產(chǎn)評估中常用的估價方法有收益還原法、市場比較法、剩余法、重置成本法、基準地價法等，根據(jù)估價對象的特點及掌握的市場資料，在遵循有關法規(guī)、政策和評估技術標準的基礎上，經(jīng)過評估人員的實地查勘和認真分析，本次估價采用市場比較法對估價對象進行評估，最后經(jīng)過綜合測算確定估價對象的現(xiàn)時市場價值。
運用市場比較法法求取估價對象房產(chǎn)租賃價值，是依據(jù)替代原理將待估房產(chǎn)與類似的房產(chǎn)在近期的租賃交易價格進行對照比較，通過對比租賃交易情況、區(qū)域因素和個別因素等的修正得出待估房產(chǎn)在評估基準日的租賃價值。
區(qū)域因素比較表。
區(qū)域因素。
實例一。
實例二。
性質(zhì)。
相同（100/100）。
相同（100/100）。
相同（100/100）。
交易情況。
相同（100/100）。
相同（100/100）。
相同（100/100）。
交通條件。
較好（100/101）。
較好（100/101）。
較好（100/101）。
周邊環(huán)境。
相同（100/100）。
較差（100/99）。
較好（100/101）。
基礎設施。
相同（100/100）。
相同（100/100）。
相同（100/100）。
商業(yè)區(qū)繁華程度。
相同（100/100）。
較差（100/99）。
較好（100/101）。
合計。
100/101。
100/99。
100/103。
個別因素比較表。
個別因素。
實例一。
實例二。
新舊程度。
相同（100/100）。
相同（100/100）。
相同（100/100）。
裝修程度。
普通（100/99）。
精裝（100/102）。
精裝（100/102）。
樓層。
10（100/98）。
16（100/102）。
18（100/102）。
配套設施（家電）。
簡單（100/99）。
標準（100/101）。
齊全（100/102）。
其他個別因素。
只能一人入住，室內(nèi)條件較簡陋（100/98）。
可合租，室內(nèi)條件較好（100/101）。
可合租，室內(nèi)條件豪華（100/102）。
合計。
100/94。
100/106。
100/108。
評估人員根據(jù)評估目的，遵循評估原則，按照評估工作程序，利用科學的評估方法，在認真分析現(xiàn)有資料的基礎上，經(jīng)過周密準確的測算，并考慮了影響房產(chǎn)租賃價值的各項因素，確定評估對象在評估時點2015年1月1日的價值結(jié)果為：
房產(chǎn)租賃價格：人民幣1081元整。
大寫：人民幣壹仟零捌拾壹圓整。
評估結(jié)果匯總表。
租賃價值。
俊峰龍鳳云洲。
1081元/月。
姓名簽字。
2011年4月28日。
始2015年1月1日止。
本報告的有效期，自出具報告之日起壹年。即自2015年1月1日至2016年1月1日。
資產(chǎn)評估報告有效期篇十五
委托方以外的其他評估報告使用者：xx司資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓涉及的相關各方。
名稱：xx有限公司。
注冊號：企合津總字第000670號。
登記機關：xx。
地址：xx。
法定代表人：xx。
企業(yè)類型：中外合資經(jīng)營。
經(jīng)營范圍：生產(chǎn)、銷售各類食品、飲料、及化妝品的各類容器（不含玻璃瓶、涉及化學危險品及監(jiān)控化學品除外）。
（一）評估對象：
為天津中富容器有限公司固定資產(chǎn)，包括天津中富容器有限公司車間裝修工程和機器設備。
（二）主要概況：
1、車間裝修工程狀況和權利狀況：
本次委托評估的是車間的裝修工程，房屋是租用房，裝修工程于20xx年3月竣工，裝修面積1800平方米?？梢岳m(xù)租，沒有租期的限制，維護保養(yǎng)狀況良好。清查調(diào)整后評估帳面原值：63500000元，凈值：61238003元。
2、建筑物裝修情況：
裝修工程包括：1、廠房設備氣管、水管安裝；
2、車間暖氣安裝；
3、土建部分包括：金剛砂地面、鋁扣板吊頂、車間隔斷墻及粉刷；
4、給排水部分；
5、室內(nèi)照明部分（含裝防爆燈）。
3、機器設備狀況和權利狀況：
本次委托評估的機器設備為天津中富容器有限公司所擁有的生產(chǎn)設備、輔助生產(chǎn)設備、辦公用設備。
生產(chǎn)設備主要包括外購專用設備。如：大桶機等。部分設備狀況良好，能滿足工藝要求，有部分設備已損毀，不能使用。
本次評估的目的是為天津中富容器有限公司資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓提供價值參考依據(jù)。
根據(jù)委托評估要求，本次評估價值類型為市場價值。
市場價值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強迫壓制的情況下，某項資產(chǎn)在基準日進行正常公平交易的價值估計數(shù)額。
評估基準日為20xx年12月31日。
選擇評估基準日的依據(jù)如下：20xx年4月9日本所接受珠海xx股份有限公司委托對該公司固定資產(chǎn)進行評估，評估目的是為天津中富容器有限公司資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓提供價值參考。為使評估基準日與評估目的實現(xiàn)日盡量接近，根據(jù)實際情況選擇20xx年12月31日作為評估基準日。
（一）評估假設：
3、本次評估不考慮通貨膨脹因素的影響，資金的無風險報酬率保持目前的水平。
4、評估對象資產(chǎn)按委托方提供有關資料載明的用途在合法且繼續(xù)使用的假設前提下進行估算，當假設條件發(fā)生變化時，評估結(jié)果一般會失效。
5、評估對象車間裝修工程的房屋是租用房，車間裝修工程是在可以續(xù)租，沒有租期的限制的市場條件下的價值。
6、本評估結(jié)果建立在被評估企業(yè)提供所有文件資料真實、準確、完整、客觀基礎上，為委托方指定之評估對象在評估基準日和價值類型定義下的評估價值。
本評估結(jié)果僅在滿足上述有關基本前提及假設條件的情況下成立。
（二）限制條件：
2、本所不對委托方運用本報告于本次評估目的以外經(jīng)濟行為所產(chǎn)生的后果負責。
（三）評估結(jié)論的有效使用期限：
本評估報告依照法律法規(guī)的規(guī)定發(fā)生法律效力，其評估結(jié)論有效使用期限自評估基準日起一年，即在20xx年12月31日至20xx年12月30日內(nèi)有效。
本評估報告僅供委托方為本次評估目的使用和送交資產(chǎn)評估主管機關審查使用，評估報告書的使用權歸委托方所有。
（一）行為依據(jù)：
委托方與本所簽訂的資產(chǎn)評估業(yè)務約定書。
（二）法規(guī)依據(jù)：
1、《資產(chǎn)評估準則—基本準則》（財會[20xx]20號）。
2、《關于發(fā)布資產(chǎn)評估操作規(guī)范意見（試行）的通知》（中評協(xié)[1996]03號）。
3、《關于印發(fā)資產(chǎn)評估報告基本內(nèi)容與格式的暫行規(guī)定的通知》（財評字[1999]91號）。
4、《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（gb/t50291—1999）。
5、有關部門制定的法律、法規(guī)、標準。
（三）產(chǎn)權依據(jù)：
1、主要設備報關單、購置合同和發(fā)票。
（四）取價依據(jù)：
1、天津工程造價信息；
2、《機電產(chǎn)品報價手冊》；
4、本所評估人員在市場上調(diào)查了解的價格信息。
本次評估采用成本法進行。
成本法：求取估價對象在估價時點的重置價格或重建價格，扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。
（一）明確評估業(yè)務基本事項：
本所接受珠海xx股份有限公司委托對天津中富容器有限公司固定資產(chǎn)進行評估，評估目的是為天津中富容器有限公司資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓提供價值參考。根據(jù)委托評估要求，本次評估價值類型為市場價值，委托方以外的評估報告使用者為評估目的涉及的相關各方，評估基準日確定為20xx年12月31日。
（二）簽訂業(yè)務約定書：
20xx年4月9日經(jīng)雙方協(xié)商后，委托方與本所簽訂了資產(chǎn)評估業(yè)務約定書。
（三）編制評估計劃：
本所根據(jù)評估項目的具體情況，指派項目經(jīng)理和評估小組成員。由項目經(jīng)理編制評估計劃，對評估項目的具體實施程序、時間要求、人員分工做出安排，并將評估計劃報經(jīng)部門經(jīng)理和所長審核批準。
（四）現(xiàn)場調(diào)查：
根據(jù)批準的評估計劃，評估人員進駐天津中富容器有限公司進行現(xiàn)場調(diào)查工作，主要包括對車間裝修工程、設備進行現(xiàn)場勘察并拍照取證。
（五）收集評估資料：
根據(jù)評估工作的需要，評估人員收集與本次評估相關的各種資料與信息，包括天津中富容器有限公司的車間裝修工程、設備的市場價格信息等。
（六）評定估算：
根據(jù)評估對象的實際狀況和特點，制定具體評估方法，對評估對象進行評估測算，對委托評估的車間裝修工程和設備采用成本法。
項目經(jīng)理召集評估小組成員討論分析評估結(jié)論，并由項目經(jīng)理撰寫評估報告，經(jīng)三級審核后向委托方提交資產(chǎn)評估報告。
評估基準日時，天津中富容器有限公司固定資產(chǎn)賬面值為人民幣711.92萬元，調(diào)整后賬面值為人民幣387.16萬元，評估值為人民幣413.49萬元，增幅為6.80%。（具體詳見固定資產(chǎn)清查評估明細表）。
（一）在評估基準日至本報告出具期間，國家宏觀經(jīng)濟政策及市場基本情況未發(fā)生任何重大變化。但本所不能預計本評估報告出具后的政策與市場變化對評估結(jié)果的影響。
（二）遵守相關法律、法規(guī)和資產(chǎn)評估準則，對評估對象價值進行估算并發(fā)表專業(yè)意見，是注冊資產(chǎn)評估師的責任，提供必要的資料并保證資料的真實性、合法性和完整性，恰當使用評估報告是委托方和相關當事方的責任。
（三）參與本次評估的評估師及評估人員在被評估資產(chǎn)中沒有現(xiàn)實和預期的收益，同時與相關各方?jīng)]有個人利益關系和偏見。
（四）對于評估中可能存在的影響評估結(jié)果的其他瑕疵事項，被評估企業(yè)在評估時未作特別說明，在評估人員根據(jù)專業(yè)經(jīng)驗一般不能獲悉的情況下，評估機構(gòu)及評估人員不承擔相關責任。
（五）評估對象車間裝修工程的房屋是租用房，車間裝修工程是在可以續(xù)租，沒有租期的限制的市場條件下的價值。
（六）評估結(jié)果是估價對象于估價時點20xx年12月31日的資產(chǎn)公開市場價值，未考慮該資產(chǎn)的他項權和涉及的債權債務對結(jié)果的影響。
（七）《固定資產(chǎn)—房屋建筑物清查評估明細表》中的建筑面積是資產(chǎn)占有方提供的，我們并未進行查證及核實。
（八）油溫機及備件、水溫機及備件、輸送系統(tǒng)為免稅進口設備，評估基準日時尚處于海關監(jiān)管期內(nèi)，依《中華人民共和國海關法》的規(guī)定，該等設備及備件用于轉(zhuǎn)讓時應經(jīng)海關許可。另外該等設備的評估結(jié)果未考慮進口關稅和進口增值稅。
（九）空氣運輸機《進口貨物報關單》的收貨單位為天津中富聯(lián)體容器有限公司，我們?nèi)〉迷撛O備產(chǎn)權屬于天津中富容器有限公司的說明函。
資產(chǎn)評估報告有效期篇十六
(一)依法設立，是指公司依據(jù)《公司法》等法律、法規(guī)及規(guī)章的規(guī)定向公司登記機關申請登記，并已取得《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》。
1.公司設立的主體、程序合法、合規(guī)。
(1)國有企業(yè)需提供相應的國有資產(chǎn)監(jiān)督管理機構(gòu)或國務院、地方政府授權的其他部門、機構(gòu)關于國有股權設置的批復文件。
(2)外商投資企業(yè)須提供商務主管部門出具的設立批復文件。
(3)《公司法》修改(20xx年1月1日)前設立的股份公司，須取得國務院授權部門或者省級人民政府的批準文件。
評估師提示特別關注：
實踐中上新三板的企業(yè)多為高新技術企業(yè)，很多企業(yè)存在國有創(chuàng)業(yè)引導基金前期投資的情況。
所以要特別關注國有創(chuàng)投公司投資公司時是否履行相關法律程序。
1、投資時，是否經(jīng)有權部門履行了決策程序，是否需要國有資產(chǎn)監(jiān)督管理部門批準。
2、增資擴股時，是否同比例增資，如未同比例增資，是否履行評估備案手續(xù)。
3、退出時是否履行了評估備案，是否在產(chǎn)權交易所進行了交易。
2.公司股東的出資合法、合規(guī)，出資方式及比例應符合《公司法》相關規(guī)定。
(1)以實物、知識產(chǎn)權、土地使用權等非貨幣財產(chǎn)出資的，應當評估作價，核實財產(chǎn)，明確權屬，財產(chǎn)權轉(zhuǎn)移手續(xù)辦理完畢。
評估師提示特別關注：
實踐中上新三板的企業(yè)多為高新技術企業(yè)，很多企業(yè)創(chuàng)立時存在股東以無形資產(chǎn)評估出資的情況。
1、無形資產(chǎn)是否屬于職務發(fā)明。
如屬于職務發(fā)明，則涉嫌出資不實問題，需要用現(xiàn)金替換無形資產(chǎn)出資。
2、無形資產(chǎn)出資是否與主營業(yè)務相關。
實踐中，有些企業(yè)創(chuàng)始股東購買與公司主營業(yè)務無關的無形資產(chǎn)通過評估出資至公司，但是主營業(yè)務從未使用過該無形資產(chǎn)，則該等行為涉嫌出資不實，需要通過現(xiàn)金替換無形資產(chǎn)出資。
3、無形資產(chǎn)出資未過戶至企業(yè)。
實踐中，有些企業(yè)股東拿無形資產(chǎn)出資至公司，但是并未辦理過戶手續(xù)。
(2)以國有資產(chǎn)出資的，應遵守有關國有資產(chǎn)評估的規(guī)定。
(3)公司注冊資本繳足，不存在出資不實情形。
(二)存續(xù)兩年是指存續(xù)兩個完整的會計年度。
(三)有限責任公司按原賬面凈資產(chǎn)值折股整體變更為股份有限公司的，存續(xù)時間可以從有限責任公司成立之日起計算。整體變更不應改變歷史成本計價原則，不應根據(jù)資產(chǎn)評估結(jié)果進行賬務調(diào)整，應以改制基準日經(jīng)審計的凈資產(chǎn)額為依據(jù)折合為股份有限公司股本。申報財務報表最近一期截止日不得早于改制基準日。
評估師提示特別關注：
1、改制動用資本公積的問題。
大部分情況下的改制，公司注冊資本都會有所提高，由于動用盈余公積和未分配利潤轉(zhuǎn)增需要繳納所得稅，公司通常更愿意用資本公積轉(zhuǎn)增股本。但需要注意的是，并非所有資本公積都可以轉(zhuǎn)增股本，通常只有“資本溢價”可以轉(zhuǎn)增股本，而像資產(chǎn)評估增值記入的“其他資本公積”、“股權投資準備”，以及“接收捐贈資產(chǎn)”、“外幣資本折算差額”等則不可以轉(zhuǎn)增股本。
2、改制時所得稅繳納問題。
改制時，資本公積、盈余公積及未分配利潤轉(zhuǎn)增股本按以下情況區(qū)別納稅：
(1)自然人股東。
資本公積轉(zhuǎn)增股本時不征收個人所得稅;。
盈余公積及未分配利潤轉(zhuǎn)增股本時應當繳納個人所得稅;。
(2)法人股東。
資本公積轉(zhuǎn)增股本時不繳納企業(yè)所得稅;。
盈余公積及未分配利潤轉(zhuǎn)增股本雖然視同利潤分配行為，但法人股東不需要繳納企業(yè)所得稅;但是如果法人股東適用的所得稅率高于公司所適用的所得稅率時，法人股東需要補繳所得稅的差額部分。
設立程序合法合規(guī)：即擬申請掛牌企業(yè)在最初設立以及后期改制為股份有限公司時要注意嚴格按照《公司法》、《公司登記管理條例》等相關法律法規(guī)的規(guī)定進行，履行必要的驗資、資產(chǎn)評估、審計等法律法規(guī)以及規(guī)范性文件規(guī)定的法定程序。
特別提示：涉及國有股權或者國有資產(chǎn)的審批、資產(chǎn)評估等相關問題;。
案例索引：光電高斯(430251)《審查反饋意見通知書》重點問題之9。請公司確認公司設立及改制時，第二大股東光電集團所持公司股份是否須履行相關國資備案程序，如需要，請補充提供相關國有股權設置批復文件;關于其程序完備、合法性，請主辦券商及律師核查并發(fā)表意見。(國有股問題)。
律師對公司在設立及改制過程進行了詳細說明，并就光電集團對上述程序所履行的相關程序、決議、書面文件進行了核查，并與《企業(yè)國有資產(chǎn)法》、《公司法》的相關規(guī)定進行逐一論證，證明其程序完備、合法有效。
即公司股東出資方式、程序、比例均符合公司法等相關法律法規(guī)的規(guī)定履行了必要的程序。出資方面的問題主要體現(xiàn)在無形資產(chǎn)出資上。企業(yè)歷史上驗資報告如果沒有，則要提供銀行進賬單。
(2)關于無形資產(chǎn)出資的現(xiàn)狀。
高新技術企業(yè)以無形資產(chǎn)出資的情形大量存在，相當部分企業(yè)存在無形資產(chǎn)出資不實的情況。無形資產(chǎn)出資方式在科技型企業(yè)中非常常見，因為大多數(shù)科技型企業(yè)都由專業(yè)技術人員創(chuàng)辦，設立時普遍會采用技術出資的方式。目前主要問題有：公司設立時，如股東使用在原單位任職期間形成的技術作為出資，而該項技術出資與原單位之間存在權屬糾紛。公司設立后增資時使用公司享有權利的技術作為股東增資，屬于出資不實。高估無形資產(chǎn)價值，評估出資的無形資產(chǎn)價值明顯過高。用于出資的無形資產(chǎn)對公司經(jīng)營沒有任何價值。
重點問題：
1、20xx年8月有限公司成立時，股東于現(xiàn)軍以非專利技術“高爐熱風爐全自動化燃燒控制”出資，評估值為506萬元。
2、截至公司改制時，上述無形資產(chǎn)雖已攤銷完畢，但若存在出資不實情形，相關攤銷金額影響累計未分配利潤，進而影響改制時點凈資產(chǎn)的真實性和充實性。
顧問律師詳細說明了于現(xiàn)軍以非專利技術“高爐熱風爐全自動化燃燒控制”出資和隆優(yōu)化有限時經(jīng)過了有資質(zhì)的評估機構(gòu)進行評估，評估價值取得了公司屆時全體股東的確認，并依法辦理了財產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，出資程序符合當時主管部門規(guī)范性文件的相關規(guī)定，合法有效。同時依據(jù)最高法的司法解釋對如果公司股東以符合法定條件的非貨幣財產(chǎn)出資，即使在出資后存在貶值的客觀情況，只要該貶值是因為市場變化或其他客觀因素導致的，也不應認定股東出資不實，股東不承擔補足出資的責任。根據(jù)于現(xiàn)軍向本所律師提供的說明，其用于出資的“高爐熱風爐全自動化燃燒控制”未能實現(xiàn)預期的價值是由于市場變化等不可控制的客觀原因造成的，并不存在出資時的出資評估價值過高的問題。
出資不實是企業(yè)上市過程中的硬傷，在掛牌和上市前必須采取相應的措施予以規(guī)范解決。對于掛牌新三板而言，解決出資不實的主要措施有：
(1)無形資產(chǎn)出資比例過高的問題。有些企業(yè)可能在設立當時或是增資過程中用無形資產(chǎn)出資的比例過高，不符合法律規(guī)定，那么在實際處理時：無形資產(chǎn)的比例已經(jīng)低于規(guī)定比例，則只需要出具書面材料向監(jiān)管部門說明;有可能的情況下，還要由推薦掛牌的保薦機構(gòu)或律師事務所出具專業(yè)意見，說明該出資不實的情況對企業(yè)的資本無影響，不影響后續(xù)股東的利益，而且該無形資產(chǎn)對企業(yè)的發(fā)展貢獻巨大。這樣監(jiān)管部門一般都會認可，不會成為掛牌障礙。
(2)無形資產(chǎn)的權利瑕疵問題。如果企業(yè)在設立時用以出資的無形資產(chǎn)該股東并沒有權利處分，但在企業(yè)設立以后，該股東拿到了其所有權或使用權，那么，只要在企業(yè)申請掛牌前，將該無形資產(chǎn)的權利轉(zhuǎn)移給企業(yè)，且由有關驗資機構(gòu)出具補充驗資報告，就不會對企業(yè)申請上新三板掛牌交易造成實質(zhì)性影響。
(3)無形資產(chǎn)評估問題。如果企業(yè)設立時對出資的無形資產(chǎn)未作評估，或評估價格不實，那么通常采用的做法是重新由專業(yè)評估機構(gòu)對無形資產(chǎn)進行評估，對于評估低于出資的部分，由責任股東以貨幣形式予以補足;評估高于出資的部分，則歸公司所有。為避免日后出現(xiàn)糾紛，無責任股東還要同時出具免責說明書，表示不再追究出資瑕疵或出資不實的股東的責任。
資產(chǎn)評估報告有效期篇一
企業(yè)名稱：北流市佳輝新能源開發(fā)有限公司(以下簡稱“鳳陽佳輝新能源”)。
住所：北流市招商局。
法定代表人：陳宏。
注冊資本：壹仟萬元整。
實收資本：壹仟萬元整。
企業(yè)類型：有限責任公司。
營業(yè)執(zhí)照注冊號：470264****05730。
發(fā)照機關：北流市工商行政管理局。
成立日期：20xx年5月26日
經(jīng)營范圍：新能源的開發(fā)與管理，生物質(zhì)能源林基地投資和建設，有機農(nóng)業(yè)基地建設。
截至評估基準日20xx年11月30日，北流市佳輝新能源開發(fā)有限公司各股東出資金額及所占股本比例情況如下所示：
北流市佳輝新能源開發(fā)有限公司股東表。
根據(jù)需要，本次評估目的是量化北流市佳輝新能源開發(fā)有限公司全部資產(chǎn)和負債于評估基準日20xx年11月30日的市場價值，為企業(yè)自我資產(chǎn)清理提供價值參考依據(jù)。
本項目評估對象為20xx年11月30日北流市佳輝新能源開發(fā)有限公司擁有的全部資產(chǎn)和負債，具體包括公司的流動資產(chǎn)和負債等。
根據(jù)《資產(chǎn)評估業(yè)務約定書》和北流市佳輝新能源開發(fā)有限公司填報的資產(chǎn)清查評估明細表。本次評估的范圍為北流市佳輝新能源開發(fā)有限公司于20xx年11月30日的全部資產(chǎn)和負債。
(3)資產(chǎn)總計17,193,777.63元;。
(5)負債合計7,565,368.60元;。
(6)所有者權益合計9,628,409.03元。
本次申報評估的資產(chǎn)范圍與委托評估的資產(chǎn)范圍一致。
依據(jù)本次評估目的和評估對象，委估資產(chǎn)采用的價值類型為市場價值。
市場價值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強迫的情況下，對在評估基準日進行正常公平交易中某項資產(chǎn)應當進行交易價值的估計數(shù)額。
本項目的評估基準日為20xx年11月30日。
為保證評估所需資料的真實性、完整性、公允性以及評估報告的時效性，經(jīng)與委托方商定，以20xx年11月30日作為本次評估基準日。評估中所有取價標準均為評估基準日有效的價格標準。
本評估報告的使用者為：委托方及與本次經(jīng)濟行為有關的主管部門。
根據(jù)國家資產(chǎn)評估的有關規(guī)定，本次資產(chǎn)評估中主要遵循以下國家及行業(yè)規(guī)定的公認原則：
(七)遵循公開市場原則。即評估的作價依據(jù)和評估結(jié)論在公開市場存在或成立;。
(八)維護產(chǎn)權持有者及投資者合法權益的原則。
本次評估工作中所遵循的具體法律依據(jù)、準則依據(jù)、行為依據(jù)、權屬依據(jù)、取價依據(jù)和其他依據(jù)主要包括以下內(nèi)容：
(一)法律法規(guī)依據(jù)。
5、《中華人民共和國證券法》;(20xx年8月28日第十屆全國人民代表大會常務委員會第十一次會議修訂);7、其他相關法律、法規(guī)、通知文件等。
3、財政部令第33號《企業(yè)會計準則――基本準則》、財會[20xx]3號《財政部關于印發(fā)企業(yè)會計準則第1=""等38項具體準則的通知》及財政部制定的《企業(yè)會計準則――應用指南》;5、《中華人民共和國土地管理法》;7、省實施《中華人民共和國土地管理法》辦法。
(三)經(jīng)濟行為依據(jù)。
委托方與本人簽訂的《資產(chǎn)評估業(yè)務約定書》。
(四)產(chǎn)權證明依據(jù)。
1、北流市佳輝新能源開發(fā)有限公司的營業(yè)執(zhí)照、稅務登記證復印件;。
2、北流市佳輝新能源開發(fā)有限公司申報的資產(chǎn)清查評估明細表;。
4、北流市佳輝新能源開發(fā)有限公司出具的《委托方承諾函》;。
5、其它有關產(chǎn)權證明文件。
(五)取價依據(jù)。
1、本人實地勘查、調(diào)查所獲得的資料;。
2、北流市佳輝新能源開發(fā)有限公司提供的資產(chǎn)評估申報資料，有關原始憑證等賬務資料;。
3、本評估機構(gòu)掌握的其他價格資料;。
4、關于發(fā)布省征地年產(chǎn)值標準的通知(省政辦發(fā)(20xx)47號);。
5、市人民政府關于印發(fā)《市征地拆遷補償安置辦法》的通知(市政發(fā)〔20xx〕20號)。
(六)參考資料及其它。
1、李環(huán)會計師事務所有限責任公司出具的北流市佳輝新能源開發(fā)有限公司的審計報告;。
2、國家有關部門發(fā)布的統(tǒng)計資料、技術標準及價格信息資料;。
3、其他資料。
根據(jù)資產(chǎn)評估有關規(guī)定，遵循獨立、客觀、公正、科學的原則及其他一般公認的評估原則，我們對北流市佳輝新能源開發(fā)有限公司委估范圍內(nèi)的資產(chǎn)和負債進行了必要的核實及查對，查閱了有關文件、資料，實施了我們認為必要的程序，在此基礎上，根據(jù)資產(chǎn)評估目的和委估資產(chǎn)的具體情況，由于北流市佳輝新能源開發(fā)有限公司盈利狀況較差，不具備采用收益法的條件，此次主要采用了資產(chǎn)基礎法(成本法)的評估方法進行評估。
資產(chǎn)基礎法是指在合理評估企業(yè)各項資產(chǎn)、負債價值的基礎上確定評估對象價值的評估方法。根據(jù)北流市佳輝新能源開發(fā)有限公司各項資產(chǎn)及負債的構(gòu)成，采用的具體評估方法如下：
流動資產(chǎn)包括貨幣資金、預付賬款，評估人員根據(jù)各項資產(chǎn)的具體情況，采取了相應的現(xiàn)場清查辦法和評估方法，現(xiàn)將其簡述如下：
納入本次評估范圍的貨幣資金主要為銀行存款。
對于銀行存款，評估人員采用不同幣種分別計算的方法，按照北流市佳輝新能源開發(fā)有限公司開戶行提供的評估基準日20xx年11月30日的銀行對賬單或收到的詢證函，對公司擁有的不同幣種的銀行存款余額進行核實，對于銀行對賬單與公司銀行存款日記賬之間存在的未達賬項，在逐筆了解核實的情況下，由公司財務人員編制銀行存款余額調(diào)節(jié)表，在確定了公司財務賬戶與開戶銀行賬戶兩者金額調(diào)整一致的情況下，最終按照公司財務賬戶余額確定銀行存款評估值。
公司賬面余額與開戶銀行賬面余額調(diào)節(jié)公式如下：
評估基準日公司賬面余額+企業(yè)已付銀行未付金額-企業(yè)已收銀行未收金額=銀行對賬單賬面余額+銀行已付企業(yè)未付金額-銀行已收企業(yè)未收金額。
2、預付賬款。
預付賬款的評估，評估人員首先了解預付賬款形成的原因，并與賬務記錄和會計報表進行核對，確認該項業(yè)務的真實性。
對于預付賬款，以清查核實后的賬面價值作為評估值。
根據(jù)評估對象土地實際情況，并結(jié)合此次評估目的，土地使用權評估采用成本逼近法進行評估。
納入評估范圍的負債為流動負債，其中流動負債為其他應付款;非流動負債為零。
對于負債，評估人員首先查詢了企業(yè)的歷史資料，調(diào)查負債形成的具體情況，重點分析欠款數(shù)額、欠款時間、欠款原因、欠款清理等情況，在核實了解基礎上，對負債科目中金額較大的款項進行抽查核實并發(fā)放詢證函，抽查核實主要通過核實項目的往來款項和相關的合同、協(xié)議或原始憑證等資料對各項負債進行核對。在核對各項負債賬賬、賬實一致基礎上，以調(diào)整后的賬面值確定評估值。
具體過程如下：
3、通過調(diào)查了解，制定評估方案和工作計劃。
2、指導北流市佳輝新能源開發(fā)有限公司有關人員清查資產(chǎn)與收集相關資料;。
3、組成項目評估組，擬定資產(chǎn)評估工作方案;。
5、收集委估資產(chǎn)的產(chǎn)權證明文件、購置合同、發(fā)票等資料;。
6、根據(jù)資產(chǎn)狀況和現(xiàn)場核查情況完善和充實工作底稿;。
7、現(xiàn)場查詢和收集委估資產(chǎn)的價格信息。
(三)評定估算。
1、根據(jù)資產(chǎn)的實際狀況和特點，確定各類資產(chǎn)和負債的評估方法;。
2、開展市場調(diào)研、詢價工作;。
3、根據(jù)工作底稿和收集到的資料、價格信息對有關資產(chǎn)和負債進行評定估算，起草評估報告及評估說明草稿。
(四)評估匯總。
2、分析評估結(jié)果，確認有無重復和漏評，進行必要的調(diào)整、修改和完善;。
經(jīng)與委托方及相關當事方進行必要交流后，提交正式評估報告。
由于產(chǎn)權持有者各項資產(chǎn)和負債所處宏觀、企業(yè)經(jīng)營環(huán)境的變化，必須建立一些假設以充分支持所得出的評估結(jié)論。在本次評估中采用的評估假設如下：
資產(chǎn)評估報告有效期篇二
湖北大地資產(chǎn)評估有限公司接受宜昌市華欣汽車維修服務有限責任公司的委托，根據(jù)國家有關資產(chǎn)評估的規(guī)定，本著客觀、獨立、公正、科學的原則，按照公認的資產(chǎn)評估方法，對委估的實物資產(chǎn)實施了實地查勘、市場調(diào)查與詢證，對委估資產(chǎn)于20xx年7月24日所表現(xiàn)的市場價值作出了公允反映。現(xiàn)將資產(chǎn)評估情況及評估結(jié)果報告如下：
委托方為宜昌市華欣汽車維修服務有限責任公司，該公司于20xx年5月12日經(jīng)宜昌市工商局行政管理局企業(yè)登記注冊分局(宜市)登記內(nèi)名預核字[20xx]第00792號《企業(yè)名稱預先核準通知書》批準，現(xiàn)正在辦理設立登記。
委托方為宜昌市華欣汽車維修服務有限責任公司股東王春燕、王紅。
本次評估為宜昌市華欣汽車維修服務有限責任公司股東王春燕、王紅。擬設立公司投入的實物資產(chǎn)提供價值參考依據(jù)。
列入本次評估范圍的評估對象為宜昌市華欣汽車維修服務有限責任公司股東王春燕、王紅，擬設立公司投入的實物資產(chǎn)。
本次評估的評估基準日為20xx年7月24日，評估所采用價值均是評估基準日的有效價格標準。
嚴格遵循資產(chǎn)評估獨立、客觀、科學及專業(yè)性的工作原則，不受外界干擾和評估當事人的影響，科學合理地進行資產(chǎn)評估和估算。
(二)法規(guī)依據(jù)。
1、參照國務院[1991]91號令《國有資產(chǎn)評估管理辦法》;2、參照國資辦發(fā)[1992]36號文《國有資產(chǎn)評估管理辦法施行細則》;3、國資辦發(fā)[1996]23號《資產(chǎn)評估操作規(guī)范意見(試行)》的通知;4、財政部財評字[1999]91號關于印發(fā)《資產(chǎn)評估基本內(nèi)容與格式的暫行規(guī)定》的通知。
(三)產(chǎn)權依據(jù)。
1、委托方提供實物購置發(fā)票及照片,發(fā)票號分別為:02872892、01146813、0177593。
2、委托方提供實物照片。
(四)取價依據(jù)及參考依據(jù)。
1、委托方提供實物購置發(fā)票及照片;。
2、股東確認價值;。
3、市場詢價、調(diào)查及評估人員現(xiàn)場勘察記錄底稿。
本次評估對實物采用重置成本法及全體股東確認價值。
根據(jù)國家有關部門關于資產(chǎn)評估的規(guī)定，按照我公司與宜昌市華欣汽車維修服務有限責任公司簽訂的資產(chǎn)評估協(xié)議書所約定的事項，于20xx年7月20日開始，經(jīng)過接受委托、資產(chǎn)清查、評估估算、評估匯總、提交報告等過程。具體如下：
2、資產(chǎn)清查：指導資產(chǎn)占有方清查資產(chǎn)，收集準備資料，檢查核實資產(chǎn)與驗證有關資料;。
3、評定估算：現(xiàn)場檢測與鑒定，選擇評估方法，收集市場信息，具體計算;。
4、評估匯總：對評估結(jié)果進行匯總，并進行評估結(jié)論分析，撰寫評估說明與報告，進行內(nèi)部復核。
截止評估基準日，委托評估實物價值35萬元(詳見后附實物評估明細表)。
1、根據(jù)行業(yè)有關規(guī)定，本評估報告有效期限為一年，即從20xx年7月24日至20xx年7月23日，本評估結(jié)論僅供宜昌市華欣汽車維修服務有限責任公司為評估目的使用，不得作為其他經(jīng)濟目的使用。
2、本評估報告成立的前提條件適用于繼續(xù)使用和公開市場假設，即對評估的資產(chǎn)在持續(xù)經(jīng)營和在公開市場有公允價格標準下進行作價評定。
本次評估結(jié)果是反映評估對象在本次評估目的下，根據(jù)公開市場的原則確定的現(xiàn)行公允市價，沒有考慮將來可能承擔的抵押、擔保以及特殊的交易方式可能追加的付出價格等對評估價格的影響。同時，本報告未考慮國家宏觀經(jīng)濟政策發(fā)生變化以及遇有自然力和其它不可抗拒力因素對資產(chǎn)價格的影響。當前述條件以及評估中遵循的持續(xù)經(jīng)營原則等其它條件發(fā)生變化時，評估結(jié)果一般會失效。
3、本報告專為委托人使用，并為本報告所列的目的而作。除按規(guī)定報送有關政府管理部門外，本報告的全部或部分內(nèi)容，除獲得我公司書面同意外，皆不得轉(zhuǎn)載于任何文件、公告及聲明。
1、本次評估為宜昌市華欣汽車維修服務有限責任公司股東王春燕、王紅擬設立公司投入的實物資產(chǎn)提供價值參考，不對其他事項發(fā)表意見。上述實物已于20xx年7月24日辦理實物轉(zhuǎn)移手續(xù)。
2、本報告是在獨立、客觀、公正、科學的原則下作出的，我公司參加評估的工作人員與委托方無任何利害關系，評估工作是在有關法律監(jiān)督下完成的，評估人員在評估過程中恪守職業(yè)道德和操作規(guī)范。
3、資產(chǎn)占有方對申報材料負完全的法律責任，對所填報資產(chǎn)的完整性、合法性、真實性負責，對其提供的文件資料的真實性承擔法律責任。
20xx年7月24日。
報告日期：
20xx年7月24日。
資產(chǎn)評估報告有效期篇三
原告等13人系湘潭市雨湖區(qū)火車站社區(qū)東環(huán)小區(qū)的部分居民。
2013年，原告等人的房屋所在區(qū)域因湘潭市一環(huán)東路道路建設(西段)項目占地被納入行政征收范圍，后因原告未能與被告湘潭市雨湖區(qū)人民政府就房屋征收補償安置協(xié)議達成一致，被告湘潭市雨湖區(qū)人民政府于2014年12月8日作出涉案《房屋征收補償決定書》。
原告等人對該補償決定不服，依法復議至湘潭市人民政府，2015年4月3日，湘潭市人民政府作出行政復議決定書予以維持。
原告據(jù)此認為該補償決定書違法，侵害了原告等人的合法權益，訴至湘潭市中級人民法院，請求予以撤銷。
湘潭市中級人民法院一審認定，被告湘潭市雨湖區(qū)人民政府未就房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)的選定與原告等人進行協(xié)商;分戶評估報告中列明的評估方法僅為比較法和收益法，未采用市場法的評估辦法;原告拿到的分戶評估報告單上的評估師簽字非由本人簽署。
也未向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定，故本院認定上述選用方法無明顯不當。
故據(jù)此作出的《房屋征收補償決定》存在程序上的重大瑕疵，一審法院判決確認被告湘潭市雨湖區(qū)人民政府作出的上述《房屋征收補償決定書》違法。
宣判后，各方當事人均未提出上訴。
2法律點評。
本案因房屋征收評估報告存在著重大程序上瑕疵，導致作出的征收補償決定被確認違法。
被征收人房屋價值的需要評估報告來確定。
在城市房屋征收過程中，征收補償?shù)臉藴适欠课菡魇盏暮诵囊亍?BR> 現(xiàn)實中，絕大多數(shù)被征收人與行政機關的矛盾，主要集中在征收拆遷房屋的補償標準上，被征收人認為征收補償標準太低，而行政機關認為被征收人漫天要價。
被征收房屋的價值到底多少算是合適?這關系到公平合理地實施房屋征收與補償?shù)幕A。
《國有土地上房屋征收與補償條例》第十九條第一款對此作出規(guī)定：對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。
被征收房屋的價值，由具有相應資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。
所謂類似房地產(chǎn)，是指與被征收房屋的區(qū)位、用途、權利性質(zhì)、檔次、新舊程度、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)等相同或相似的房地產(chǎn)。
規(guī)定由中立的具有相應資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)按照既定的評估辦法來確定房屋的價值彰顯了公平與公正，有效化解征收過程中的矛盾。
房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)的選定必須符合法律的規(guī)定。
房地產(chǎn)評估機構(gòu)的評估工作在房屋征收補償標準的確定過程中發(fā)揮著無比重要的作用，關乎著被評估房屋的市場價格是否公正。
為此，《國有土地上房屋征收評估辦法》第三條規(guī)定：房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)、房地產(chǎn)估價師、房地產(chǎn)價格評估專家委員會(以下稱評估專家委員會)成員應當獨立、客觀、公正地開展房屋征收評估、鑒定工作，并對出具的評估、鑒定意見負責。
任何單位和個人不得干預房屋征收評估、鑒定活動。
與房屋征收當事人有利害關系的，應當回避。
評估機構(gòu)的選定和評估機構(gòu)的評估結(jié)果等都影響著補償標準的高低，進而影響著被征收人的合法權益能否得到保障。
實踐中，在房地產(chǎn)評估機構(gòu)的選定上必須堅持公平協(xié)商，充分尊重被征收人合法權益。
房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)由被征收人在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商選定;在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商不成的，由房屋征收部門通過組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采取搖號、抽簽等隨機方式確定。
本案中，征收部門作出的房屋分戶評估報告署名造假，導致?lián)俗鞒龅姆课菡魇昭a償決定程序上存在重大瑕疵。
價值評估報告須向被征收人送達并公示。
《國有土地上房屋征收評估辦法》第十六條規(guī)定：房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應當按照房屋征收評估委托書或者委托合同的約定，向房屋征收部門提供分戶的初步評估結(jié)果。
分戶的初步評估結(jié)果應當包括評估對象的構(gòu)成及其基本情況和評估價值。
房屋征收部門應當將分戶的初步評估結(jié)果在征收范圍內(nèi)向被征收人公示。
房屋價值評估報告是行政機關作出補償決定最重要的依據(jù)之一，如果評估報告未能送達被征收人，會導致被征收人申請復評和申請鑒定的法定權利無法行使，進而使得補償決定本身失去合法性基礎。
為此法律規(guī)定，對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)申請復核評估。
對復核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定，可見，法律法規(guī)賦予了被征收人一系列程序救濟權利，如果被征收人不能獲悉價值評估報告，無疑等于剝奪了被征收人的程序救濟權。
北京圣運律師事務所主任王優(yōu)銀。
3辦案點睛。
在房屋征收補償案件維權中，極其不合理的評估報告幾乎是所有拆遷矛盾的始作俑者。
評估報告影響著被征收人的實體權益，保證被征收人不因征收行為導致實際生活水平下降，更為重要的是影響著被征收人知情權、參與權、救濟權等程序權利的實現(xiàn)。
因此房屋征收與拆遷補償案件維權有必要掌握一定評估報告的相關專業(yè)知識，來維護自身的合法權益不受非法侵犯。
一、房地產(chǎn)估價機構(gòu)抵押評估報告中抵押價值的含義：
住房和城鄉(xiāng)建設部聯(lián)合國家技術監(jiān)督總局于2014年2月1日頒布實施了《房地產(chǎn)估價基本術語標準》，其中對抵押價值的含義有明文解釋，原文為：“抵押價值是假定估價對象在價值時點未設立法定優(yōu)先受償權下的價值減去注冊房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款后的價值。
嚴格從市場價值的內(nèi)涵來衡量，未設立法定優(yōu)先受償權下的價值不是市場價值………因此，抵押價值既不是經(jīng)過貸款成數(shù)打折或扣除拍賣、變賣的費用和稅金后的凈值或靜價格，也不是不扣除法定優(yōu)先受償款的完全價值”。
條文中的“價值”、“市場價值”、“凈值”、“完全價值”和“抵押價值”的關系用公式可以這么表達：
1、價值=完全價值。
2、市場價值=價值-法定優(yōu)先受償款。
3、抵押價值=市場價值。
4、凈值=抵押價值-實現(xiàn)抵押權所需稅費。
同時須注意的是，條文中還強調(diào)了“抵押價值”基于“價值時點”體現(xiàn)。
也就是說，目前普遍使用的房地產(chǎn)抵押報告中的抵押價值是在價值時點下減去法定優(yōu)先受償款后的市場價值。
假設某個評估報告描述：“價值時點是：2014年9月5日，確定估價對象的房地產(chǎn)抵押價值為人民幣83.80萬元。
(估價結(jié)果與假設和限制條件一致，未扣除出讓金、稅金及相關費用)”。
其含義為：在2014年9月5日這個時間點上(注意是“點”)估價對象扣除法定優(yōu)先受償款后的市場價值是83.80萬元，而且沒有扣除將來為了實現(xiàn)抵押權所必須付出的稅費額。
那么，銀行等金融機構(gòu)實際需要的是什么樣的抵押價值呢?
二、銀行等金融機構(gòu)需要的抵押價值的四個特點：
1、房地產(chǎn)抵押價值是預期價值：
預期價值應在貸款存續(xù)期內(nèi)考慮了抵押房地產(chǎn)所承擔的各種風險(如市場價格波動、抵押物本身減值、功能和經(jīng)濟折舊、各項影響價格因素的波動和房屋的使用情況質(zhì)量等等)之后，量化上述風險對價格的影響程度后得到的價值，且需要將來處置房地產(chǎn)時和原評估價值基本保持一致，即：它是一種用現(xiàn)值價格來表述未來可能實現(xiàn)價格的價值，一般情況下，這個未來指當前價值時點起一年。
用公式表達為：
1)抵押價值=價值-貸款存續(xù)期內(nèi)的風險價值-法定優(yōu)先受償款。
2)抵押凈值=抵押價值-實現(xiàn)抵押權所需稅費。
2、房地產(chǎn)抵押價值應具有安全性：
銀行等金融機構(gòu)在貸款時，抵押房地產(chǎn)并不是第一還款來源，只起到反擔保的作用，是保證其貸款能安全的全額回收的`另一道防線。
如果貸款人貸款到期時能購保證還本付息，這時抵押房地產(chǎn)只是貸款人向銀行提供的一種質(zhì)保;如果貸款人到期無力還貸款本息，這時就需要強行處置抵押的房地產(chǎn)，保證受償貸款的本息。
這時，原評估抵押價值能否得以實現(xiàn)，就體現(xiàn)了房地產(chǎn)抵押價值是否具有安全性。
目前安全性是這樣實現(xiàn)的：由估價機構(gòu)評估出價值時點下的市場價值，扣除估價師知悉的法定優(yōu)先受償款，然后銀行考慮了貸款人信用、收入或經(jīng)營情況后，扣除30%-50%的金額而形成的。
因此，筆者認為這種抵押價值是部分具有安全性的價值，而完全具有安全性的價值應該考慮量化后的貸款存續(xù)期內(nèi)風險價值。
3、房地產(chǎn)抵押價格的確實性：
房地產(chǎn)作為反擔保抵押物有其特殊要求，其抵押價值要符合客觀實際的原則，要求真實、正確、可用。
這種確實性來源于對類似物業(yè)的調(diào)查、各種情況的綜合考查和經(jīng)驗判斷。
比如對一個商業(yè)性大廈進行抵押評估，因為是明顯有收益的物業(yè)，則在條件具備的情況下，應首選收益法進行估價。
同時不能簡單地以該大廈本身的收益或以同類地區(qū)相同物業(yè)的當時的收益情況還原出其抵押價值，而是要綜合考慮或預測在抵押期內(nèi)這些收益的變化情況，在此期間內(nèi)都有哪些影響其收益的因素發(fā)生，才可能評估出確實的抵押價值。
4、房地產(chǎn)抵押價值變現(xiàn)的難易有多樣性：
《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》和一些相關的法律、法規(guī)都有規(guī)定，允許抵押的房地產(chǎn)有土地使用權、在建工程和現(xiàn)房。
以抵押房地產(chǎn)的用途為例，抵押價值變現(xiàn)的容易程度由高到低排序：住宅、辦公、臨街商鋪、商場商鋪、商場。
三、估價機構(gòu)和銀行對抵押價值的需求如何保持一致?
估價機構(gòu)評估的抵押價值由于必須按照《房地產(chǎn)估價技術規(guī)范》的要求進行，因此，在“謹慎原則”條件下，普遍以當前“價值時點”這個時間點求取估價對象價值，參考的是當前市場價格，只是扣除法定優(yōu)先受償款后剩余的價值作為抵押價值報給銀行使用，并未考慮抵押存續(xù)期內(nèi)的風險價值。
銀行在使用估價機構(gòu)的抵押價值時，也明白其中并不包含存續(xù)期內(nèi)的風險價值，但自身又無法量化判斷該價值的具體數(shù)值，因此，普遍采用“打折”等手段確定貸款成數(shù)，防范貸款風險。
一般情況下，感覺風險大就“打折”多一些，貸款成數(shù)小一些;感覺風險小就“打折”少一些，貸款成數(shù)大一些。
那么，如何考慮抵押存續(xù)期內(nèi)的風險價值呢?其實，該風險價值就是抵押物的變現(xiàn)能力，考慮抵押存續(xù)期內(nèi)的風險價值就是進行抵押物變現(xiàn)能力分析，一般情況下，應由估價機構(gòu)完成。
資產(chǎn)評估報告有效期篇四
2、1999年財政部頒發(fā)的關于印發(fā)《資產(chǎn)評估報告基本內(nèi)容與格式的暫行規(guī)定》的通知，對原有的資產(chǎn)評估報告有關制度做了進一步修改完善，使資產(chǎn)評估報告制度不僅適用于國有資產(chǎn)評估，也同樣適用于非國有資產(chǎn)的評估。
3、20xx年12月31日《國務院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)財政部關于改革國有資產(chǎn)評估行政管理方式加強資產(chǎn)評估監(jiān)督管理工作意見的通知》對資產(chǎn)評估項目管理方式進行了重大改革，取消對國有資產(chǎn)評估項目的立項確認審批制度，實行核準制和備案制，并加強對資產(chǎn)評估活動的監(jiān)管。
4、20xx年國家國資委發(fā)布《企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理暫行辦法》。
5、20xx年發(fā)布的《資產(chǎn)評估準則—評估報告》是根據(jù)要素和內(nèi)容對評估報告進行規(guī)范的重要評估準則。
6、20xx年10月，財政部發(fā)布了《金融企業(yè)國有資產(chǎn)評估監(jiān)督管理暫行辦法》，并定于20xx年7月1日起實施。
國有資產(chǎn)評估報告主要包括企業(yè)國有資產(chǎn)評估報告、金融企業(yè)國有資產(chǎn)評估報告、文化企業(yè)國有資產(chǎn)評估報告、行政事業(yè)單位國有資產(chǎn)評估報告等，以下介紹企業(yè)國有資產(chǎn)評估報告基本制度。
根據(jù)《資產(chǎn)評估準則—評估報告》，20xx年11月28日，中國資產(chǎn)評估協(xié)會發(fā)布了《企業(yè)國有資產(chǎn)評估報告指南》，并定于20xx年7月1日起實施。《企業(yè)國有資產(chǎn)評估報告指南》要求注冊資產(chǎn)評估師根據(jù)企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理的有關規(guī)定執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務，編制和出具企業(yè)國有資產(chǎn)評估報告，應當遵守該指南。金融企業(yè)【20xx年頒布《金融國有資產(chǎn)評估報告指南》】和行政事業(yè)單位國有資產(chǎn)評估報告另行規(guī)范。從07年12月31日實施《以財務報告為目的的評估指南》中第六章是“披露要求”。
《企業(yè)國有資產(chǎn)評估報告指南》所指企業(yè)國有資產(chǎn)評估報告，由標題、文號、聲明、摘要、正文、附件、評估明細表和評估說明構(gòu)成。其中評估報告正文應當包括：
（1）緒言；（比《資產(chǎn)評估準則—評估報告》多出的一條）。
（3）評估目的；
（4）評估對象和評估范圍；
（5）價值類型及其定義；
（6）評估基準日；
（7）評估依據(jù)；
（8）評估方法；
（9）評估程序?qū)嵤┻^程和情況；
（10）評估假設；
（11）評估結(jié)論；
（12）特別事項說明；
（15）簽字蓋章。
資產(chǎn)評估報告有效期篇五
被評單位：貴州茅臺股份有限公司。
評估目的：貴州茅臺股份有限公司發(fā)行人民幣普通股。為此需對此目的及貴州茅臺股份有限公司的資產(chǎn)和負債進行評估，為貴州茅臺有限公司招股工作提供價值參考依據(jù)。
評估基準日：xxxxxxx。
評估范圍及評估對象：包括流動資產(chǎn)及負債等。資產(chǎn)評估申報表列示的本公司總資產(chǎn)為74,123.96萬元，負債為51,886.77萬元，凈資產(chǎn)為22,237.19萬元。評估方法：采用單項資產(chǎn)加和法。
評估結(jié)論：
資產(chǎn)評估申報表列示的總資產(chǎn)評估值為76,809.49萬元，負債評估值為51,978.86萬元，凈資產(chǎn)評估值為24,830.63萬元。
評估機構(gòu)：xxxxx。
伐定代表人：xxxxxx。
總評估師：xxxxxx。
報告出具日期：xxxxxx
項目名稱貴州茅臺股份有限公司招股項目。
本會計事務所接受貴州茅臺股份有限公司委托,根據(jù)國家有關資產(chǎn)評估的規(guī)定，本著客觀、獨立、公正、科學的原則，按照公認的資產(chǎn)評估方法，對為評估目的而涉及的全部資產(chǎn)及負債進行了評估工作。本公司評估人員按照必要的評估程序?qū)ξ性u估資產(chǎn)在評估基準日所表現(xiàn)的市場價值作出了公允的反映?，F(xiàn)將資產(chǎn)評估情況和評估結(jié)果報告如下：
(一)委托方簡介。
委托方：貴州茅臺股份有限公司。
注冊地址:xxxxxx。
法定代表人：xxxx。
注冊資本：成立時注冊資本為人民幣xxxx萬元。
企業(yè)類型：有限責任公司。
經(jīng)營范圍：xxxx。
(二)資產(chǎn)占有方簡介。
貴州茅臺份有限公司。
為配合貴州茅臺股份有限公司發(fā)行人民幣普通股，本次評估即為該經(jīng)濟行為所涉及的貴州茅臺股份有限公司資產(chǎn)在評估基準日的價值提供參考依據(jù)。
包括流動資產(chǎn)及負債等。資產(chǎn)評估申報表列示的本公司總資產(chǎn)為74,123.96萬元，負債為51,886.77萬元，凈資產(chǎn)為22,237.19萬元。
xxxxxx。
根據(jù)國家資產(chǎn)評估的有關規(guī)定，本公司及評估人員遵循以下原則進行評估：
1、工作原則：獨立、客觀、公正、科學的評估原則。
(3)、科學性原則：在具體評估過程中，根據(jù)特定目的，制定科學的評估方案，采用科學的評估程序和方法，用資產(chǎn)評估基本原理指導評估操作。
2、操作原則：資產(chǎn)持續(xù)經(jīng)營和產(chǎn)權利益主體變動、替代性、公開市場原則等。
(3)、公開市場原則：評估選取的作價依據(jù)和評估結(jié)論都可以在公開市場存在或成立，交易條件公開并且不具有排他性。
本次資產(chǎn)評估過程中，本公司評估人員按照國家有關國有資產(chǎn)管理及資產(chǎn)評估的有關法律法規(guī)以及《資產(chǎn)評估操作規(guī)范意見》(試行)、《資產(chǎn)評估報告基本內(nèi)容與格式的暫行規(guī)定》的要求，遵循以上基本原則，對委估資產(chǎn)進行評估，以保證客觀、公正地反映評估對象在評估基準日的公允市場價值。
(一)主要法規(guī)依據(jù)。
1.國有資產(chǎn)評估管理辦法及其施行細則；
2.原國家國資局轉(zhuǎn)發(fā)的《資產(chǎn)評估操作規(guī)范意見》；
3.財政部財評字(1999)第91號《資產(chǎn)評估報告基本內(nèi)容與格式的暫行規(guī)定》；
4.參照國有企業(yè)固定資產(chǎn)管理暫行條例；
5.企業(yè)財務通則、企業(yè)會計準則、企業(yè)會計制度；
6.其他法律法規(guī)。
(二)經(jīng)濟行為依據(jù)。
貴州茅臺股份有限公司招股項目。
(三)重大合同協(xié)議、產(chǎn)權證明文件。
1.投資合同、協(xié)議；
2.車輛行駛證；
3.房地產(chǎn)權證；
4.其他相關證明材料或文件。
(四)采用的取價標準。
2、上海東華會計師事務所有限公司評估基準日審計報告。
(五)參考資料及其他。
1.委托單位提供的評估基準日會計報表及賬冊與憑證；
2.委托單位提供的資產(chǎn)評估明細表；
3.上海東洲資產(chǎn)評估有限公司技術統(tǒng)計資料；
4.其他有關價格資料。
概述本次評估采用單項資產(chǎn)加和法，對各項評估對象具體資產(chǎn)評估時主要采用重置成本法，對房屋建筑物的評估主要采用收益法。
貨幣資金對貨幣資金按核實及調(diào)整后的賬面值評估。
應收款項對應收款項按核實及調(diào)整后的賬面值扣減估計的壞賬損失后確定評估值評估。
存貨對存貨根據(jù)市場價格信息或企業(yè)產(chǎn)品出廠價格查詢?nèi)〉矛F(xiàn)行市價，作為存貨的重置單價，再結(jié)合存貨數(shù)量確定評估值。對于現(xiàn)行市價與帳面單價相差不大的存貨，按帳面單價作為重置單價；對產(chǎn)成品，現(xiàn)行出廠市價扣除與銷售相關的費用、稅金(含所得稅)，并按照銷售狀況扣除適當?shù)睦麧櫍缓蟠_定評估單價；在產(chǎn)品根據(jù)其約當產(chǎn)量比照產(chǎn)成品評估；對損壞、變質(zhì)、不合格、型號過時的存貨按照殘余價值或以重置全價為基礎折扣后確定評估值；對在用低值易耗品，考慮成新率因素后確定評估值。
長期投資通過對被投資單位的經(jīng)營情況、基準日的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)狀況等詳細分析后判斷后，根據(jù)被投資單位經(jīng)審計后會計報表列示的凈資產(chǎn)結(jié)合投資比例確定評估值；對無法了解到被投資單位目前經(jīng)營狀況和取得相關財務經(jīng)營資料的長期股權投資按賬面值列示。
固定資產(chǎn)對固定資產(chǎn)設備評估，采用重置成本法評估，根據(jù)重置全價及成新率確定評估值；對房屋建筑物主要采用重置成本法評估。
負債對負債按核實及調(diào)整后的賬面值確定評估值。
我們根據(jù)國家資產(chǎn)評估的有關原則和規(guī)定，對評估范圍內(nèi)的資產(chǎn)進行了評估和產(chǎn)權核實，具體步驟如下：
5、根據(jù)評估工作情況，起草資產(chǎn)評估報告書，并經(jīng)三級審核，在與委托方交換意見后，向委托方提交正式資產(chǎn)評估報告書。
賬面值資產(chǎn)評估申報表列示的賬面總資產(chǎn)為74,123.96萬元，負債為51,886.77萬元，凈資產(chǎn)為22,237.19萬元。
評估值經(jīng)評估，資產(chǎn)總額評估值為76,809.49萬元，負債評估值為51,978.86萬元，凈資產(chǎn)評估值為24,830.63萬元。
其他評估結(jié)論詳細情況見評估明細表，評估結(jié)果匯總?cè)缦卤怼?BR> 1.本報告中一般未考慮評估增減值所引起的稅負問題，委托方在使用本報告時，應當仔細考慮稅負問題并按照國家有關規(guī)定處理。
2.本報告不對管理部門決議、營業(yè)執(zhí)照、權證、會計憑證及其他中介機構(gòu)出具的文件等證據(jù)資料本身的合法性、完整性、真實性負責。
3.本報告對被評資產(chǎn)所進行的調(diào)整和評估是為了客觀反映評估結(jié)果，評估機構(gòu)無意要求該單位必須按本報告進行相關的帳務處理，是否進行及如何進行有關的帳務處理，應當依據(jù)國家有關規(guī)定。
1.需要說明的是，評估基準日期后事項可能影響評估結(jié)論.
2.截止評估報告提出日期，沒有發(fā)現(xiàn)資產(chǎn)占有方存在其他任何重大事項。
3.如果存在評估基準日期后重大事項，不能直接使用本評估結(jié)論。
4.若資產(chǎn)數(shù)量發(fā)生變化，應根據(jù)原評估方法對評估值進行相應調(diào)整。
5.若資產(chǎn)價格標準發(fā)生重大變化，并對資產(chǎn)評估價值已產(chǎn)生了明顯影響時，委托方應及時聘請評估機構(gòu)重新確定評估價值。
本報告所稱“評估價值”，是指所約定的評估范圍與對象在本報告約定的評估原則、假設和前提條件下，按照本報告所述程序和方法，僅為本報告約定評估目的服務而提出的評估意見。
1.本報告除特別說明外，對即使存在或?qū)砜赡艹袚牡盅骸Ｊ乱?，以及特殊的交易方式等影響評估價值的非正常因素沒有考慮，且本報告也未考慮國家宏觀經(jīng)濟政策發(fā)生變化以及遇有自然力或其它不可抗力對評估結(jié)論的影響。
2.本次評估假定國家宏觀經(jīng)濟政策和所在地區(qū)的社會經(jīng)濟環(huán)境無重大變化；行業(yè)政策、管理制度及相關規(guī)定無重大變化；經(jīng)營業(yè)務涉及的稅收政策、信貸利率等無重大變化。
3.本次評估假定被評估企業(yè)及其資產(chǎn)在未來生產(chǎn)經(jīng)營中能夠持續(xù)經(jīng)營下去，并具有持續(xù)經(jīng)營能力。
4.當上述條件以及評估中遵循的評估原則等其它情況發(fā)生變化時，評估結(jié)論一般不成立，評估報告一般會失效。
1.本報告專為委托方所使用，并為本報告所列明的目的而服務，以及按規(guī)定報送有關政府管理部門審查。
2.除非事前征得評估機構(gòu)書面明確同意，對于任何其它用途、或被出示或掌握本報告的任何其他人，評估機構(gòu)不承認或承擔責任。
3.評估報告書的使用權歸委托方所有，未經(jīng)委托方許可，評估機構(gòu)不會隨意向他人提供或公開。
4.評估報告書及其相關材料系反映評估機構(gòu)執(zhí)業(yè)水平與執(zhí)業(yè)技能、技巧，委托方及獲得、使用、審核報告的相關單位未經(jīng)評估機構(gòu)書面同意，不得隨意向他人提供或公開。
5.本報告含有的若干附件、評估明細表及評估機構(gòu)提供的專供政府或行業(yè)管理部門審核的其他正式材料，與本報告具有同等法律效力，及同樣的約束力。
(二)報告中有關評估對象法律權屬說明的效力。
根據(jù)《注冊資產(chǎn)評估師關注評估對象法律權屬指導意見》(會協(xié)[20xx]18號)：
1.委托方和相關當事方應當對所提供評估對象法律權屬資料的真實性、合法性和完整性承擔責任。
2.注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務的目的是對評估對象價值進行估算并發(fā)表專業(yè)意見，對評估對象法律權屬確認或發(fā)表意見超出注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)業(yè)范圍。
3.本評估報告不對評估對象的法律權屬提供任何保證。
1.本評估結(jié)論的有效期按現(xiàn)行規(guī)定為壹年，從評估基準日20xx年10月28日起計算至20xx年10月28日有效。
2.超過評估報告有效期不得使用本評估報告。
(四)涉及國有資產(chǎn)項目的特殊約定。
如本評估項目涉及國有資產(chǎn)，而本報告未經(jīng)國有資產(chǎn)管理部門備案、核準或確認并取得相關批復文件，則本報告不得作為經(jīng)濟行為依據(jù)。
本評估報告意思表達解釋權為出具報告的評估機構(gòu)，除國家法律、法規(guī)有明確的特殊規(guī)定外，其他任何單位和部門均無權解釋。
xxxx年xx月xx日。
資產(chǎn)評估報告有效期篇六
第一條為規(guī)范注冊資產(chǎn)評估師職業(yè)道德行為，提高注冊資產(chǎn)評估師職業(yè)道德素質(zhì)，維護注冊資產(chǎn)評估師職業(yè)形象，制定本準則。
第二條注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務，應當遵守本準則。
第三條注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行與價值估算相關的其他業(yè)務，可以參照本準則。
第四條注冊資產(chǎn)評估師應當指導業(yè)務助理人員和專家遵守本準則。
第五條注冊資產(chǎn)評估師應當誠實正直，勤勉盡責，恪守獨立、客觀、公正的原則。
第六條注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務，應當遵守相關法律、法規(guī)和資產(chǎn)評估準則。
第七條注冊資產(chǎn)評估師應當維護職業(yè)形象，不得從事與注冊資產(chǎn)評估師身份不符或可能損害職業(yè)形象的活動。
第八條注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務，應當獨立進行分析、估算并形成專業(yè)意見，不受委托方或相關當事方的影響，不得以預先設定的價值作為評估結(jié)論。
第九條注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務，應當合理使用評估假設，并在評估報告中披露評估假設及其對評估結(jié)論的影響。
第十條注冊資產(chǎn)評估師應當在評估報告中提供必要信息，使評估報告使用者能夠合理理解評估結(jié)論。
注冊資產(chǎn)評估師不得出具含有虛假、不實、有偏見或具有誤導性的分析或結(jié)論的評估報告。
第十一條注冊資產(chǎn)評估師應當遵守保密原則，除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，未經(jīng)委托方書面許可，不得對外提供執(zhí)業(yè)過程中獲知的商業(yè)秘密和業(yè)務資料。
第十二條注冊資產(chǎn)評估師不得采用欺詐、利誘、強迫等不正當手段招攬業(yè)務。
第十三條注冊資產(chǎn)評估師不得利用執(zhí)業(yè)便利為自己或他人謀取不正當利益。
第十四條注冊資產(chǎn)評估師應當在資產(chǎn)評估機構(gòu)執(zhí)業(yè)，不得以個人名義執(zhí)業(yè)，也不得同時在兩家或兩家以上評估機構(gòu)執(zhí)業(yè)。
第十五條注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務，應當形成能夠支持評估結(jié)論的工作底稿，并按有關規(guī)定管理和保存工作檔案。
第十六條注冊資產(chǎn)評估師不得簽署本人未參與項目的評估報告，也不得允許他人以本人名義簽署評估報告。
第十七條注冊資產(chǎn)評估師應當接受中國資產(chǎn)評估協(xié)會的管理，履行中國資產(chǎn)評估協(xié)會規(guī)定的義務。
第十八條注冊資產(chǎn)評估師應當經(jīng)過專門教育和培訓，具備相應的專業(yè)知識和經(jīng)驗，能夠勝任所執(zhí)行的評估業(yè)務。
第十九條注冊資產(chǎn)評估師應當接受后續(xù)教育，保持和提高專業(yè)勝任能力。
第二十條注冊資產(chǎn)評估師應當如實聲明其具有的專業(yè)勝任能力和執(zhí)業(yè)經(jīng)驗，不得對其專業(yè)勝任能力和執(zhí)業(yè)經(jīng)驗進行夸張、虛假和誤導性宣傳。
第二十一條注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務，可以聘請專家協(xié)助工作，但應當采取必要措施確信專家工作的合理性。
第二十二條注冊資產(chǎn)評估師與委托方或相關當事方之間存在可能影響注冊資產(chǎn)評估師公正執(zhí)業(yè)的利害關系時，應當予以回避。
第二十三條注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務，不得對委托方和相關當事方進行誤導和欺詐。
第二十四條注冊資產(chǎn)評估師應當履行業(yè)務約定書中規(guī)定的義務，竭誠為委托方服務。
第二十五條注冊資產(chǎn)評估師不得向委托方或相關當事方索取約定服務費之外的不正當利益。
第二十六條注冊資產(chǎn)評估師應當與委托方進行必要溝通，提示評估報告使用者合理理解并恰當使用評估報告，并聲明不承擔相關當事人決策的責任。
第二十七條注冊資產(chǎn)評估師在執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務過程中，應當與其他注冊資產(chǎn)評估師保持良好的工作關系。
第二十八條注冊資產(chǎn)評估師不得貶損或詆毀其他注冊資產(chǎn)評估師。
第二十九條注冊資產(chǎn)評估師不得以惡意降低服務費等不正當?shù)氖侄闻c其他注冊資產(chǎn)評估師爭攬業(yè)務。
第三十條評估機構(gòu)在執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務過程中應當遵守本準則的相關規(guī)定。
第三十一條中國資產(chǎn)評估協(xié)會可以根據(jù)本準則發(fā)布資產(chǎn)評估職業(yè)道德具體準則。
第三十二條本準則自20xx年5月1日起施行。
資產(chǎn)評估報告有效期篇七
在實習期間我對估價行業(yè)做了一定的了解，對基本的辦公用品的使用有了一定的實際操作能力，同時我做了近百份的報告，就一般的抵押評估報告，根據(jù)市場價值我已經(jīng)能獨立完成。
在羊城評估實習期間中，我收獲了很多，不僅對學校中學到的知識進行了實踐中的升華，也在工作經(jīng)歷中取得了不少的實踐心得，并且在同事的幫助下逐漸成長?，F(xiàn)就學習能力、工作心得和同事相處做一個小小的總結(jié)。
（一）學習能力。
“在大學里學的不是知識，而是一種叫做學習的能力”。參加工作后才能深刻體會這句話的含義。除了英語和計算機操作外，課本上學的理論知識用到的很少很少。在這個信息爆炸的時代，知識更新太快，靠原有的一點知識肯定是不行的。我們必須在工作中勤于動手慢慢琢磨，不斷學習不斷積累。遇到不懂的地方，自己先想方設法解決，實在不行可以虛心請教他人，而沒有學習能力的人遲早要被企業(yè)和社會所淘汰。
（二）工作心得。
在20xx年11月，我跟部門的兩個同事一起做市調(diào)。主要了解及熟悉廣州市的路段、房地產(chǎn)市場價格、各區(qū)域房產(chǎn)局的工作流程和收集相關信息等。時間安排是上午由歐陽經(jīng)理對我們實習生進行理論知識及撰寫報告要求的一些課程培訓，下午出去做市調(diào)。剛開始覺得很辛苦，很累，但是我慢慢的明白，做這些工作不僅能鍛煉我與人溝通的技巧也對我以后的工作有很大的幫助，所以一直堅持著，不斷的積累經(jīng)驗。
在之后的日子里，我撰寫了大量的估價報告?，F(xiàn)把20xx年11月至12月完成的報告做如下歸類：
房地產(chǎn)抵押估價報告：41份，片區(qū)房地產(chǎn)抵押估價報告：3份，土地報告：1份，繼承（了解市場價值）：5份；總計：50份。
這些數(shù)據(jù)并不能代表什么，再往后的工作中，我會進一步提高自己各方面的水平和自身的價值，爭取為公司拿到業(yè)務。
（三）同事相處。
在這幾個月的工作學習中，深刻的體會到了團隊精神的重要性。羊城評估的家人們都很友好，很有親和力，對我們實習生的到來也很歡迎和照顧。在這樣一個友好的團隊里工作學習，我感到非常榮幸。
12月上旬，評估1部（我在評估2部）的同事傳了3份業(yè)務資料過來來，要求我們協(xié)助出具報告。歐陽經(jīng)理讓我作為這個項目的負責人，主要由我來撰寫報告，再跟評估1部的同事溝通這幾分報告的出具流程。在這個過程中，我懂得了同事之間應該是最好的搭檔，每個成員都是責任中的一體，只有互相幫助、耐心細心才能把這個團隊搞好，只有互相學習、和諧共處才能使這個團隊不斷進步。
房地產(chǎn)估價從表面上看，好像是估價人員在給房地產(chǎn)定價估價人員認為值多少錢就值多少錢。但實際上，房地產(chǎn)估價不應是估價人員的主觀隨意定價，而應是估價人員模擬市場形成價格的機制和過程，將客觀存在的房地產(chǎn)價格或價值揭示、顯示出來，是科學與藝術的有機結(jié)合。要做好房地產(chǎn)估價，不僅需要通曉房地產(chǎn)估價的理論、方法和技巧，還需要具備房地產(chǎn)制度政策、開發(fā)經(jīng)營，以及經(jīng)濟、建筑、城市規(guī)劃、法律等多方面的知識，需要理論與實踐高度結(jié)合。
廣東中聯(lián)羊城資產(chǎn)評估有限公司管理和業(yè)務都較為合理、規(guī)范化，內(nèi)部員工辦事效率高，做事積極主動，高層管理人員對員工都很信任和支持，使其取得了不錯的成績及經(jīng)濟效益。
在實習期間，我對自己的專業(yè)知識及與專業(yè)相關的評估行業(yè)都有了深刻地認識，對社會的人際關系的復雜性也有了一定的感觸。經(jīng)過這半年的實習，讓我開始為自己的將來深深的思考，為生活的不易感嘆，更催生了我學習欲望以及堅定做個全面發(fā)展的工作者的決心。轉(zhuǎn)眼間，自己就要走上工作崗位了，我知道，實習只是一個前奏，未來的路還需要我更加踏實的去行走。
在短短半年的實習中，我能夠做到端正工作態(tài)度，并認真及時完成了工作，有吃苦耐勞的精神，并能在前輩的耐心指導下掌握有關房地產(chǎn)評估知識及實踐操作技能，能運用辦公軟件以提高工作效率來應對工作。
然而在此期間我也看到了自身的很多不足之處，如具備的專業(yè)知識還不夠，理論知識欠缺、不扎實，關注房地產(chǎn)等有關訊息信息不夠全面，經(jīng)驗不足不善于與客戶進行溝通以達到有效合作意向，以及對于一些問題處理的不夠沉著和果斷。
從這次實習中我更清楚認識到了理論與實踐相結(jié)合的重要性，我決心在以后的學習工作中不斷豐富自身的業(yè)務知識和素養(yǎng)，努力提升專業(yè)知識，掌握職業(yè)技能，做到在實踐中不斷發(fā)掘問題并總結(jié)經(jīng)驗。我會更加注意信息獲取方式，以獲得更多有效信息資源，隨時了解市場行情及變化，爭取能夠更好更快地融入社會，在工作崗位上踏實穩(wěn)步地前進，從而實現(xiàn)自己的人生價值追求。
資產(chǎn)評估報告有效期篇八
資產(chǎn)評估報告是接受委托的資產(chǎn)評估機構(gòu)在完成評估項目后，向委托方出具的關于項目評估過程及其結(jié)果等基本情況的具有公證性的工作報告，是評估機構(gòu)履行評估合同的成果，也是評估機構(gòu)為資產(chǎn)評估項目承擔法律責任的證明文件。評估報告包括正文和附件兩部分。是評估機構(gòu)完成評估工作后出具的具有公正性的結(jié)論報告，該報告經(jīng)過國有資產(chǎn)管理部門或有關主管部門確認后生效。"。
資產(chǎn)評估報告，是指注冊資產(chǎn)評估師遵照相關法律、法規(guī)和資產(chǎn)評估準則，在實施了必要的評估程序?qū)μ囟ㄔu估對象價值進行估算后，編制并由其所在評估機構(gòu)向委托方提交的反映其專業(yè)意見的書面文件。它是按照一定格式和內(nèi)容來反映評估目的、假設、程序、標準、依據(jù)、方法、結(jié)果及適用條件等基本情況的報告書。廣義的資產(chǎn)評估報告還是一種工作制度。它規(guī)定評估機構(gòu)在完成評估工作之后必須按照一定程序的要求，用書面形式向委托方及相關主管部門報告評估過程和結(jié)果。狹義的資產(chǎn)評估報告即資產(chǎn)評估結(jié)果報告書，既是資產(chǎn)評估機構(gòu)與注冊資產(chǎn)評估師完成對資產(chǎn)作價，就被評估資產(chǎn)在特定條件下價值所發(fā)表的專家意見，也是評估機構(gòu)履行評估合同情況的總結(jié)，還是評估機構(gòu)與注冊資產(chǎn)評估師為資產(chǎn)評估項目承擔相應法律責任的證明文件。
一、為進一步促進我國資產(chǎn)評估工作的發(fā)展，規(guī)范資產(chǎn)評估行為，完善資產(chǎn)評估工作程序，提高資產(chǎn)評估行業(yè)的執(zhí)業(yè)水平，根據(jù)《國有資產(chǎn)評估管理辦法》(國務院第91號令)以及國家其他有關法律、法規(guī)，制定本規(guī)定。
二、凡按現(xiàn)行資產(chǎn)評估管理有關規(guī)定進行資產(chǎn)評估的各類資產(chǎn)評估項目必須遵循本規(guī)定。
評估機構(gòu)在具體項目的操作中，其工作范圍和深度并不限于本規(guī)定的要求。
四、本規(guī)定所稱資產(chǎn)評估報告是由資產(chǎn)評估報告書正文、資產(chǎn)評估說明、資產(chǎn)評估明細表及相關附件構(gòu)成。
五、資產(chǎn)評估機構(gòu)進行資產(chǎn)評估活動時，應當遵循資產(chǎn)評估的一般原則和本規(guī)定的要求;具體項目不適用本規(guī)定的，可結(jié)合評估項目的實際情況增減相應的內(nèi)容。
六、資產(chǎn)評估活動應充分體現(xiàn)評估機構(gòu)的獨立、客觀、公正的宗旨，資產(chǎn)評估報告書的陳述不得帶有任何誘導、恭維和推薦性的陳述，評估報告書正文不得出現(xiàn)評估機構(gòu)的介紹性內(nèi)容。
七、資產(chǎn)評估報告的數(shù)據(jù)一般均應當采用阿拉伯數(shù)字，資產(chǎn)評估報告應用中文撰寫打印，如需出具外文評估報告，外文評估報告的內(nèi)容和結(jié)果應與中文報告一致，并須在評估報告中注明以中文報告為準。
八、凡涉及資產(chǎn)評估報告基本內(nèi)容與格式的有關規(guī)定與本規(guī)定相抵觸的，以本規(guī)定為準。
九、本規(guī)定由財政部負責解釋、修訂，并從頒布之日起實施。
資產(chǎn)評估報告有效期篇九
在(20xx)執(zhí)申字第246號裁定中，最高人民法院認為，雖然《國務院對確需保留的行政審批項目設定行政許可的決定》(國務院令第412號)已明確規(guī)定房地產(chǎn)評估機構(gòu)資質(zhì)許可由住房建設部門負責，但是，財政部確實也已發(fā)布文件規(guī)定資產(chǎn)評估機構(gòu)可以對房地產(chǎn)進行評估。資產(chǎn)評估機構(gòu)究竟能否從事房地產(chǎn)評估業(yè)務，目前確系模糊問題或存在部門沖突，有待于政府部門再行發(fā)文予以解決，人民法院不宜對資產(chǎn)評估機構(gòu)能否從事房地產(chǎn)評估業(yè)務進行審查認定。換言之，人民法院在對執(zhí)行財產(chǎn)進行評估時，應當委托專門的房地產(chǎn)評估機構(gòu)，但是，對于已經(jīng)委托資產(chǎn)評估機構(gòu)作出的房地產(chǎn)評估報告，人民法院不宜認定為無效。
《資產(chǎn)評估法》第七條規(guī)定，“國務院有關評估行政管理部門按照各自職責分工，對評估行業(yè)進行監(jiān)督管理。設區(qū)的市級以上地方人民政府有關評估行政管理部門按照各自職責分工，對本行政區(qū)域內(nèi)的評估行業(yè)進行監(jiān)督管理?！蹦壳埃覈Y產(chǎn)評估行業(yè)劃分了資產(chǎn)評估、土地評估、房地產(chǎn)評估、估價，礦業(yè)權評估、保險公估和舊機動車評估等6種專業(yè)類別，其中資產(chǎn)評估機構(gòu)、房地產(chǎn)估價機構(gòu)分別由財政部、住房和城鄉(xiāng)建設部監(jiān)督管理。
根據(jù)《資產(chǎn)評估行業(yè)財政監(jiān)督管理辦法》(財政部令第86號)第二條第二款的規(guī)定，資產(chǎn)評估機構(gòu)及其資產(chǎn)評估專業(yè)人員從事資產(chǎn)評估業(yè)務，涉及法律、行政法規(guī)和國務院規(guī)定由其他評估行政管理部門管理的，按照其他有關規(guī)定執(zhí)行。據(jù)此，資產(chǎn)評估機構(gòu)從事房地產(chǎn)估價業(yè)務的，則涉及由住房和城鄉(xiāng)建設部管理的問題。根據(jù)《房地產(chǎn)估價機構(gòu)管理辦法》第四十七條的規(guī)定，未取得房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)從事房地產(chǎn)估價活動或者超越資質(zhì)等級承攬估價業(yè)務的，出具的估價報告無效，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)主管部門給予警告，責令限期改正。
綜上所述，未進行房地產(chǎn)估價機構(gòu)備案的資產(chǎn)評估機構(gòu)從事房地產(chǎn)估價業(yè)務的，其出具房地產(chǎn)估價報告無效，應由房地產(chǎn)主管部門責令限期改正。
資產(chǎn)評估報告有效期篇十
資產(chǎn)評估報告，是指注冊資產(chǎn)評估師遵照相關法律、法規(guī)和資產(chǎn)評估準則，在實施了必要的評估程序?qū)μ囟ㄔu估對象價值進行估算后，編制并由其所在評估機構(gòu)向委托方提交的反映其專業(yè)意見的書面文件。它是按照一定格式和內(nèi)容來反映評估目的、假設、程序、標準、依據(jù)、方法、結(jié)果及適用條件等基本情況的報告書。廣義的資產(chǎn)評估報告還是一種工作制度。它規(guī)定評估機構(gòu)在完成評估工作之后必須按照一定程序的要求，用書面形式向委托方及相關主管部門報告評估過程和結(jié)果。狹義的資產(chǎn)評估報告即資產(chǎn)評估結(jié)果報告書，既是資產(chǎn)評估機構(gòu)與注冊資產(chǎn)評估師完成對資產(chǎn)作價，就被評估資產(chǎn)在特定條件下價值所發(fā)表的專家意見，也是評估機構(gòu)履行評估合同情況的總結(jié)，還是評估機構(gòu)與注冊資產(chǎn)評估師為資產(chǎn)評估項目承擔相應法律責任的證明文件。
一、為進一步促進我國資產(chǎn)評估工作的發(fā)展，規(guī)范資產(chǎn)評估行為，完善資產(chǎn)評估工作程序，提高資產(chǎn)評估行業(yè)的執(zhí)業(yè)水平，根據(jù)《國有資產(chǎn)評估管理辦法》（國務院第91號令）[1]以及國家其他有關法律、法規(guī)，制定本規(guī)定。
二、凡按現(xiàn)行資產(chǎn)評估管理有關規(guī)定進行資產(chǎn)評估的各類資產(chǎn)評估項目必須遵循本規(guī)定。
評估機構(gòu)在具體項目的操作中，其工作范圍和深度并不限于本規(guī)定的要求。
四、本規(guī)定所稱資產(chǎn)評估報告是由資產(chǎn)評估報告書正文、資產(chǎn)評估說明、資產(chǎn)評估明細表及相關附件構(gòu)成。
五、資產(chǎn)評估機構(gòu)進行資產(chǎn)評估活動時，應當遵循資產(chǎn)評估的一般原則和本規(guī)定的要求；具體項目不適用本規(guī)定的，可結(jié)合評估項目的實際情況增減相應的內(nèi)容。
六、資產(chǎn)評估活動應充分體現(xiàn)評估機構(gòu)的獨立、客觀、公正的宗旨，資產(chǎn)評估報告書的陳述不得帶有任何誘導、恭維和推薦性的陳述，評估報告書正文不得出現(xiàn)評估機構(gòu)的介紹性內(nèi)容。
七、資產(chǎn)評估報告的數(shù)據(jù)一般均應當采用阿拉伯數(shù)字，資產(chǎn)評估報告應用中文撰寫打印，如需出具外文評估報告，外文評估報告的內(nèi)容和結(jié)果應與中文報告一致，并須在評估報告中注明以中文報告為準。
八、凡涉及資產(chǎn)評估報告基本內(nèi)容與格式的有關規(guī)定與本規(guī)定相抵觸的，以本規(guī)定為準。
九、本規(guī)定由財政部負責解釋、修訂，并從頒布之日起實施。
國際上對資產(chǎn)評估報告有不同的分類，如美國專業(yè)評估執(zhí)業(yè)統(tǒng)一準則將評估報告分為完整型評估報告、簡明型評估報告、限制型評估報告、評估復核。而我國由于尚未健全資產(chǎn)評估準則體系，因此對資產(chǎn)評估報告種類還缺乏系統(tǒng)研究。
3)評估范圍和評估對象基本情況；
4)評估目的；
5)價值類型；
資產(chǎn)評估報告有效期篇十一
一、我們在執(zhí)行本無形資產(chǎn)評估業(yè)務中，遵循相關法律法規(guī)，恪守獨立、客觀和公正的原則；根據(jù)我們在執(zhí)業(yè)過程中收集的資料，評估報告陳述的內(nèi)容是客觀的，并對評估結(jié)論合理性承擔相應的法律責任。
二、評估對象涉及的資產(chǎn)由被評估單位申報并經(jīng)其簽章確認；所提供資料的真實性、合法性、完整性，以及恰當?shù)厥褂迷u估報告是委托方和相關當事方的責任。
三、我們與評估報告中的評估對象沒有現(xiàn)存或者預期的利益關系；與相關當事方?jīng)]有現(xiàn)存或者預期的利益關系，對相關當事方不存在偏見。
四、我們已對評估報告中的評估對象及其所涉及的資產(chǎn)進行了現(xiàn)場調(diào)查；我們已對評估對象及其所涉及資產(chǎn)的法律權屬狀況給予了必要的關注，對評估對象及其所涉及資產(chǎn)的法律權屬資料進行了查驗，并對已經(jīng)發(fā)現(xiàn)的問題進行了如實披露。
五、我們出具的評估報告中的分析、判斷和結(jié)論受評估報告中假設和限定條件的限制，評估報告使用者應當充分考慮評估報告中載明的假設、限定條件、特別事項說明及其對評估結(jié)論的影響。
評估有限公司接受***餐飲投資管理有限公司(以下簡稱***公司)的委托，根據(jù)有關法律、法規(guī)和資產(chǎn)評估準則、資產(chǎn)評估原則，采用收益評估方法，按照必要的評估程序，對***公司所擁有的商標在20xx年3月31日的市場價值進行了評估?，F(xiàn)將資產(chǎn)評估情況報告如下：
***餐飲投資管理有限公司。
***餐飲投資管理有限公司。
資產(chǎn)評估委托方、國家法律法規(guī)規(guī)定的其他使用者。
20xx年3月31日。
商標的無形資產(chǎn)。
商標。
本次評估所采用的價值類型為市場價值。市場價值是指自愿買方與自愿賣方，在評估基準日進行正常的市場營銷之后所達成的公平交易中，某項資產(chǎn)應當進行交易的價值估計數(shù)額，當事人雙方應各自精明、謹慎行事，不受任何強迫壓制。
采用收益法進行評估。
根據(jù)本次評估目的及價值類型，商標的無形資產(chǎn)在評估基準日的評估值為人民幣***萬元(壹億貳仟零陸拾肆萬貳仟伍佰元)。
本次評估結(jié)論在評估基準日后一年內(nèi)有效，即自20xx年*月*日至20*年*月*日止。超過一年，需重新進行資產(chǎn)評估。
評估報告的使用者應注意本報告中的特別事項對評估結(jié)論所產(chǎn)生的影響。
資產(chǎn)評估報告有效期篇十二
xxx：
承蒙委托，對位于的沙坪壩楊公橋車站龍鳳云洲小區(qū)俊峰龍鳳云洲處房產(chǎn)租賃價值進行評估，為居住目的的房產(chǎn)租賃提供價格參考依據(jù)。
評估人員根據(jù)評估目的，遵循評估原則，按照評估工作程序，利用科學的評估方法，在認真分析現(xiàn)有資料的基礎上，經(jīng)過周密準確的測算，并詳細考慮了影響房產(chǎn)租賃價格的各項因素，確定評估對象在評估時點20xx年5月2日的評估結(jié)果如下：
評估對象為坐落于沙坪壩楊公橋車站龍鳳云洲小區(qū)俊峰龍鳳云洲，評估對象土地使用權類型為出讓，證載用途為商品房，本次評估評估對象1個,實例2個。在評估時點，評估對象未設抵押、典當、擔保等他項權利。
20xx年5月2日。
為居住目的的房產(chǎn)租賃供價格參考依據(jù)。
評估人員根據(jù)評估目的，遵循評估原則，按照評估工作程序，利用科學的評估方法，在認真分析現(xiàn)有資料的基礎上，經(jīng)過周密準確的測算，并考慮了影響房產(chǎn)租賃價值的各項因素，確定評估對象在評估時點20xx年5月2日的價值結(jié)果為：
房產(chǎn)租金：光華陽光水城-人民幣895元整。
華宇西城麗景-人民幣1048元整。
俊峰龍鳳云洲-人民幣1081元整。
法定代表或授權人：
資產(chǎn)評估報告有效期篇十三
xxxxx有限公司：
我們接受貴公司的委托，對貴公司位于（地址）號自編1棟的租金價格與周邊同等物業(yè)收取租金的對比情況出具咨詢意見書。我們審查了貴公司提供的房屋租賃合同、租金發(fā)票等相關資料，這些資料的真實性、完整性、合法性由貴公司負責。同時，我們對貴公司周邊同類型的物業(yè)出租和環(huán)境設施等狀況進行了調(diào)查。在實施審查及調(diào)查工作的基礎上對這些資料發(fā)表意見。
貴公司于一九九四年十月二十四日經(jīng)行政管理局注冊登記，取得了注冊號。經(jīng)營范圍：。
貴公司于20xx年4月22日與下面單位或個人分別簽訂了租賃合同，具體情況如下：
合同：
租金情況：20xx年月1日至年月日，按每月每平方米元。
計算月租元；20xx年7月1日至20xx年6月30日，按每月每平方米元計算月租元。
1、交通設施。
貴公司所租地段毗鄰國道g107和廣清高速公路，車輛出入自由方便，交。
通十分便利。附近有多家大型的物流公司，如嘉忠物流中心，便于貨物的配送。
2、周邊設施配套。
貴公司所租地段地處廣州市白云區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)地區(qū)，周邊購物、娛樂、教育、銀行、醫(yī)院、郵局等配套齊全，便于員工日常生活。
3、周邊租金。
貴公司所租地段周邊同檔次廠房、倉庫租金平均月租是11元/平方米左右，辦公租金平均是22元/平方米左右。
經(jīng)我們調(diào)查，截止20xx年6月10日，貴公司上述租賃合同的租金情況比周邊同等物業(yè)收取的租金價格低。
本報告僅供貴公司向董事會證明租金水平，不應將其視為是對貴公司報告日后租金費用的證明。因使用不當造成的后果，與執(zhí)行本咨詢業(yè)務的注冊會計師及會計師事務所無關。
法定代表或授權人：
資產(chǎn)評估報告有效期篇十四
概況（包括實例房產(chǎn)）。
1、房產(chǎn)位置。
2、房產(chǎn)現(xiàn)狀。
根據(jù)委托方介紹及評估人員實地勘查，估價對象建筑物為鋼筋混凝土樓房，
建筑物結(jié)構(gòu)、裝修、設備及現(xiàn)狀使用情況如下：
建筑物詳細列表。
房產(chǎn)名稱。
光華陽光水城。
華宇西城麗景。
俊峰龍鳳云洲。
性質(zhì)。
商品房。
商品房。
商品房。
戶型。
一室一衛(wèi)。
兩室一廳一衛(wèi)。
兩室兩廳兩衛(wèi)。
租金。
850元/月。
1100元/月。
1200元/月。
交通條件。
公交車228267881821808209途經(jīng)。
周邊環(huán)境。
陽光水城位于沙坪壩區(qū)“北部新城”的中心區(qū)，重大科技園之內(nèi)，臨近嘉陵江，西北部是著名的歌樂山風景區(qū)，地理位置得天獨厚，總建筑面積40萬平方米，是沙區(qū)目前規(guī)模最大的山水園林高尚社區(qū)。
鄰近沙坪壩公園和歌樂山。
小區(qū)的景觀規(guī)劃即體現(xiàn)了人與自然的完美融合，綠化率高達43、89%，水系占到20%。主體為一個20000平方米的超寬中庭景觀，安排一軸、二池、三林、四廣場，中央水系分為兩部分，一個近千平的游泳池，可暢游、可嬉戲，更是一道稀有的水景，延坡地向下，水系被分隔，水流變小成溪，形成疊水延伸至低處，生活于此愜意舒適。增一分則太肥、減一分則太瘦，經(jīng)過對市場的細心研究和對人們生活習慣的調(diào)查，俊峰龍鳳云洲的戶型設計本著實用、舒適、健康的原則進行設計，從50平到120平，戶戶經(jīng)典，從簡潔的一房到舒適的功能型三房滿足不同家庭結(jié)構(gòu)的客戶需求，房型格局方正實用，戶型幾乎沒有浪費，每一平方米都有它的空間定位。戶戶觀景，無視線死角，享受20000方豪景中庭，從此視野無界限。盡可能將功能做細、做足，在細節(jié)處出彩。
地理位置。
沙坪壩區(qū)楊公橋附近。
楊梨路20號（原重慶燈泡廠原址）。
該房位于楊公橋車站龍鳳云洲小區(qū)。
商業(yè)區(qū)繁華程度。
鄰近三峽廣場步行街（只有幾分鐘的車程）。
購物：國美電器立洋百貨王府井百貨。
餐飲：兩江雙椒雞兩江風情火鍋君之薇和喜火鍋。
基礎設施。
教育條件：重慶大學西南政法大學重師，醫(yī)院：西南醫(yī)院愛德華醫(yī)院重大a區(qū)校醫(yī)院。
銀行：招商銀行農(nóng)業(yè)銀行工商銀行。
評估對象土地開發(fā)程度宗地外“七通”（即通路、通電、通上水、通下水、通信、通暖、通燃氣），宗地內(nèi)“五通”（即：通路、通電、通上水、通下水、通信）。
為居住目的的房產(chǎn)租賃提供價格參考依據(jù)。
2015年1月1日。
本次評估采用的是公開市場價值標準，評估結(jié)果中的房產(chǎn)租賃價值是指評估對象于評估時點2015年1月1日的宗地開發(fā)程度為宗地外“七通”（即通路、通電、通上水、通下水、通信、通暖、通燃氣），宗地內(nèi)“五通”（即：通路、通電、通上水、通下水、通信）條件下的租賃市場價值。
1、有關法律、法規(guī)、政策文件和技術規(guī)程。
（1）《中華人民共和國土地管理法》；
（2）《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》；
（3）《房地產(chǎn)估價規(guī)范》；
（4）《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》。
2、受托評估方掌握的'有關資料和估價人員實地勘察、調(diào)查獲得的資料。
1、合法原則。
房地產(chǎn)估價應以估價對象的合法使用、合法處分為前提。本報告遵守這一原則。
2、替代原則。
具有相同使用價值、有替代可能的房產(chǎn)之間，會相互影響和競爭，使其價格相互牽制而趨于一致，因此，在房產(chǎn)評估中，可以通過對房產(chǎn)各個條件的比較來評估租賃價格。
3、最高最佳使用原則。
房產(chǎn)評估要以房地產(chǎn)的最高最佳使用為前提。本報告是為委托評估方為居住目的的房產(chǎn)租賃交易提供價格參考依據(jù)，因此以保持現(xiàn)狀為前提。
4、評估時點原則。
房地產(chǎn)市場是不斷變化的，房地產(chǎn)價格具有很強的時間性和時效性，它是某一時點的價格，在不同的時點上，同一宗房地產(chǎn)往往會有不同的價格。本報告的估價時點為2022年5月2日。
房產(chǎn)評估中常用的估價方法有收益還原法、市場比較法、剩余法、重置成本法、基準地價法等，根據(jù)估價對象的特點及掌握的市場資料，在遵循有關法規(guī)、政策和評估技術標準的基礎上，經(jīng)過評估人員的實地查勘和認真分析，本次估價采用市場比較法對估價對象進行評估，最后經(jīng)過綜合測算確定估價對象的現(xiàn)時市場價值。
運用市場比較法法求取估價對象房產(chǎn)租賃價值，是依據(jù)替代原理將待估房產(chǎn)與類似的房產(chǎn)在近期的租賃交易價格進行對照比較，通過對比租賃交易情況、區(qū)域因素和個別因素等的修正得出待估房產(chǎn)在評估基準日的租賃價值。
區(qū)域因素比較表。
區(qū)域因素。
實例一。
實例二。
性質(zhì)。
相同（100/100）。
相同（100/100）。
相同（100/100）。
交易情況。
相同（100/100）。
相同（100/100）。
相同（100/100）。
交通條件。
較好（100/101）。
較好（100/101）。
較好（100/101）。
周邊環(huán)境。
相同（100/100）。
較差（100/99）。
較好（100/101）。
基礎設施。
相同（100/100）。
相同（100/100）。
相同（100/100）。
商業(yè)區(qū)繁華程度。
相同（100/100）。
較差（100/99）。
較好（100/101）。
合計。
100/101。
100/99。
100/103。
個別因素比較表。
個別因素。
實例一。
實例二。
新舊程度。
相同（100/100）。
相同（100/100）。
相同（100/100）。
裝修程度。
普通（100/99）。
精裝（100/102）。
精裝（100/102）。
樓層。
10（100/98）。
16（100/102）。
18（100/102）。
配套設施（家電）。
簡單（100/99）。
標準（100/101）。
齊全（100/102）。
其他個別因素。
只能一人入住，室內(nèi)條件較簡陋（100/98）。
可合租，室內(nèi)條件較好（100/101）。
可合租，室內(nèi)條件豪華（100/102）。
合計。
100/94。
100/106。
100/108。
評估人員根據(jù)評估目的，遵循評估原則，按照評估工作程序，利用科學的評估方法，在認真分析現(xiàn)有資料的基礎上，經(jīng)過周密準確的測算，并考慮了影響房產(chǎn)租賃價值的各項因素，確定評估對象在評估時點2015年1月1日的價值結(jié)果為：
房產(chǎn)租賃價格：人民幣1081元整。
大寫：人民幣壹仟零捌拾壹圓整。
評估結(jié)果匯總表。
租賃價值。
俊峰龍鳳云洲。
1081元/月。
姓名簽字。
2011年4月28日。
始2015年1月1日止。
本報告的有效期，自出具報告之日起壹年。即自2015年1月1日至2016年1月1日。
資產(chǎn)評估報告有效期篇十五
委托方以外的其他評估報告使用者：xx司資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓涉及的相關各方。
名稱：xx有限公司。
注冊號：企合津總字第000670號。
登記機關：xx。
地址：xx。
法定代表人：xx。
企業(yè)類型：中外合資經(jīng)營。
經(jīng)營范圍：生產(chǎn)、銷售各類食品、飲料、及化妝品的各類容器（不含玻璃瓶、涉及化學危險品及監(jiān)控化學品除外）。
（一）評估對象：
為天津中富容器有限公司固定資產(chǎn)，包括天津中富容器有限公司車間裝修工程和機器設備。
（二）主要概況：
1、車間裝修工程狀況和權利狀況：
本次委托評估的是車間的裝修工程，房屋是租用房，裝修工程于20xx年3月竣工，裝修面積1800平方米?？梢岳m(xù)租，沒有租期的限制，維護保養(yǎng)狀況良好。清查調(diào)整后評估帳面原值：63500000元，凈值：61238003元。
2、建筑物裝修情況：
裝修工程包括：1、廠房設備氣管、水管安裝；
2、車間暖氣安裝；
3、土建部分包括：金剛砂地面、鋁扣板吊頂、車間隔斷墻及粉刷；
4、給排水部分；
5、室內(nèi)照明部分（含裝防爆燈）。
3、機器設備狀況和權利狀況：
本次委托評估的機器設備為天津中富容器有限公司所擁有的生產(chǎn)設備、輔助生產(chǎn)設備、辦公用設備。
生產(chǎn)設備主要包括外購專用設備。如：大桶機等。部分設備狀況良好，能滿足工藝要求，有部分設備已損毀，不能使用。
本次評估的目的是為天津中富容器有限公司資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓提供價值參考依據(jù)。
根據(jù)委托評估要求，本次評估價值類型為市場價值。
市場價值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強迫壓制的情況下，某項資產(chǎn)在基準日進行正常公平交易的價值估計數(shù)額。
評估基準日為20xx年12月31日。
選擇評估基準日的依據(jù)如下：20xx年4月9日本所接受珠海xx股份有限公司委托對該公司固定資產(chǎn)進行評估，評估目的是為天津中富容器有限公司資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓提供價值參考。為使評估基準日與評估目的實現(xiàn)日盡量接近，根據(jù)實際情況選擇20xx年12月31日作為評估基準日。
（一）評估假設：
3、本次評估不考慮通貨膨脹因素的影響，資金的無風險報酬率保持目前的水平。
4、評估對象資產(chǎn)按委托方提供有關資料載明的用途在合法且繼續(xù)使用的假設前提下進行估算，當假設條件發(fā)生變化時，評估結(jié)果一般會失效。
5、評估對象車間裝修工程的房屋是租用房，車間裝修工程是在可以續(xù)租，沒有租期的限制的市場條件下的價值。
6、本評估結(jié)果建立在被評估企業(yè)提供所有文件資料真實、準確、完整、客觀基礎上，為委托方指定之評估對象在評估基準日和價值類型定義下的評估價值。
本評估結(jié)果僅在滿足上述有關基本前提及假設條件的情況下成立。
（二）限制條件：
2、本所不對委托方運用本報告于本次評估目的以外經(jīng)濟行為所產(chǎn)生的后果負責。
（三）評估結(jié)論的有效使用期限：
本評估報告依照法律法規(guī)的規(guī)定發(fā)生法律效力，其評估結(jié)論有效使用期限自評估基準日起一年，即在20xx年12月31日至20xx年12月30日內(nèi)有效。
本評估報告僅供委托方為本次評估目的使用和送交資產(chǎn)評估主管機關審查使用，評估報告書的使用權歸委托方所有。
（一）行為依據(jù)：
委托方與本所簽訂的資產(chǎn)評估業(yè)務約定書。
（二）法規(guī)依據(jù)：
1、《資產(chǎn)評估準則—基本準則》（財會[20xx]20號）。
2、《關于發(fā)布資產(chǎn)評估操作規(guī)范意見（試行）的通知》（中評協(xié)[1996]03號）。
3、《關于印發(fā)資產(chǎn)評估報告基本內(nèi)容與格式的暫行規(guī)定的通知》（財評字[1999]91號）。
4、《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（gb/t50291—1999）。
5、有關部門制定的法律、法規(guī)、標準。
（三）產(chǎn)權依據(jù)：
1、主要設備報關單、購置合同和發(fā)票。
（四）取價依據(jù)：
1、天津工程造價信息；
2、《機電產(chǎn)品報價手冊》；
4、本所評估人員在市場上調(diào)查了解的價格信息。
本次評估采用成本法進行。
成本法：求取估價對象在估價時點的重置價格或重建價格，扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。
（一）明確評估業(yè)務基本事項：
本所接受珠海xx股份有限公司委托對天津中富容器有限公司固定資產(chǎn)進行評估，評估目的是為天津中富容器有限公司資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓提供價值參考。根據(jù)委托評估要求，本次評估價值類型為市場價值，委托方以外的評估報告使用者為評估目的涉及的相關各方，評估基準日確定為20xx年12月31日。
（二）簽訂業(yè)務約定書：
20xx年4月9日經(jīng)雙方協(xié)商后，委托方與本所簽訂了資產(chǎn)評估業(yè)務約定書。
（三）編制評估計劃：
本所根據(jù)評估項目的具體情況，指派項目經(jīng)理和評估小組成員。由項目經(jīng)理編制評估計劃，對評估項目的具體實施程序、時間要求、人員分工做出安排，并將評估計劃報經(jīng)部門經(jīng)理和所長審核批準。
（四）現(xiàn)場調(diào)查：
根據(jù)批準的評估計劃，評估人員進駐天津中富容器有限公司進行現(xiàn)場調(diào)查工作，主要包括對車間裝修工程、設備進行現(xiàn)場勘察并拍照取證。
（五）收集評估資料：
根據(jù)評估工作的需要，評估人員收集與本次評估相關的各種資料與信息，包括天津中富容器有限公司的車間裝修工程、設備的市場價格信息等。
（六）評定估算：
根據(jù)評估對象的實際狀況和特點，制定具體評估方法，對評估對象進行評估測算，對委托評估的車間裝修工程和設備采用成本法。
項目經(jīng)理召集評估小組成員討論分析評估結(jié)論，并由項目經(jīng)理撰寫評估報告，經(jīng)三級審核后向委托方提交資產(chǎn)評估報告。
評估基準日時，天津中富容器有限公司固定資產(chǎn)賬面值為人民幣711.92萬元，調(diào)整后賬面值為人民幣387.16萬元，評估值為人民幣413.49萬元，增幅為6.80%。（具體詳見固定資產(chǎn)清查評估明細表）。
（一）在評估基準日至本報告出具期間，國家宏觀經(jīng)濟政策及市場基本情況未發(fā)生任何重大變化。但本所不能預計本評估報告出具后的政策與市場變化對評估結(jié)果的影響。
（二）遵守相關法律、法規(guī)和資產(chǎn)評估準則，對評估對象價值進行估算并發(fā)表專業(yè)意見，是注冊資產(chǎn)評估師的責任，提供必要的資料并保證資料的真實性、合法性和完整性，恰當使用評估報告是委托方和相關當事方的責任。
（三）參與本次評估的評估師及評估人員在被評估資產(chǎn)中沒有現(xiàn)實和預期的收益，同時與相關各方?jīng)]有個人利益關系和偏見。
（四）對于評估中可能存在的影響評估結(jié)果的其他瑕疵事項，被評估企業(yè)在評估時未作特別說明，在評估人員根據(jù)專業(yè)經(jīng)驗一般不能獲悉的情況下，評估機構(gòu)及評估人員不承擔相關責任。
（五）評估對象車間裝修工程的房屋是租用房，車間裝修工程是在可以續(xù)租，沒有租期的限制的市場條件下的價值。
（六）評估結(jié)果是估價對象于估價時點20xx年12月31日的資產(chǎn)公開市場價值，未考慮該資產(chǎn)的他項權和涉及的債權債務對結(jié)果的影響。
（七）《固定資產(chǎn)—房屋建筑物清查評估明細表》中的建筑面積是資產(chǎn)占有方提供的，我們并未進行查證及核實。
（八）油溫機及備件、水溫機及備件、輸送系統(tǒng)為免稅進口設備，評估基準日時尚處于海關監(jiān)管期內(nèi)，依《中華人民共和國海關法》的規(guī)定，該等設備及備件用于轉(zhuǎn)讓時應經(jīng)海關許可。另外該等設備的評估結(jié)果未考慮進口關稅和進口增值稅。
（九）空氣運輸機《進口貨物報關單》的收貨單位為天津中富聯(lián)體容器有限公司，我們?nèi)〉迷撛O備產(chǎn)權屬于天津中富容器有限公司的說明函。
資產(chǎn)評估報告有效期篇十六
(一)依法設立，是指公司依據(jù)《公司法》等法律、法規(guī)及規(guī)章的規(guī)定向公司登記機關申請登記，并已取得《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》。
1.公司設立的主體、程序合法、合規(guī)。
(1)國有企業(yè)需提供相應的國有資產(chǎn)監(jiān)督管理機構(gòu)或國務院、地方政府授權的其他部門、機構(gòu)關于國有股權設置的批復文件。
(2)外商投資企業(yè)須提供商務主管部門出具的設立批復文件。
(3)《公司法》修改(20xx年1月1日)前設立的股份公司，須取得國務院授權部門或者省級人民政府的批準文件。
評估師提示特別關注：
實踐中上新三板的企業(yè)多為高新技術企業(yè)，很多企業(yè)存在國有創(chuàng)業(yè)引導基金前期投資的情況。
所以要特別關注國有創(chuàng)投公司投資公司時是否履行相關法律程序。
1、投資時，是否經(jīng)有權部門履行了決策程序，是否需要國有資產(chǎn)監(jiān)督管理部門批準。
2、增資擴股時，是否同比例增資，如未同比例增資，是否履行評估備案手續(xù)。
3、退出時是否履行了評估備案，是否在產(chǎn)權交易所進行了交易。
2.公司股東的出資合法、合規(guī)，出資方式及比例應符合《公司法》相關規(guī)定。
(1)以實物、知識產(chǎn)權、土地使用權等非貨幣財產(chǎn)出資的，應當評估作價，核實財產(chǎn)，明確權屬，財產(chǎn)權轉(zhuǎn)移手續(xù)辦理完畢。
評估師提示特別關注：
實踐中上新三板的企業(yè)多為高新技術企業(yè)，很多企業(yè)創(chuàng)立時存在股東以無形資產(chǎn)評估出資的情況。
1、無形資產(chǎn)是否屬于職務發(fā)明。
如屬于職務發(fā)明，則涉嫌出資不實問題，需要用現(xiàn)金替換無形資產(chǎn)出資。
2、無形資產(chǎn)出資是否與主營業(yè)務相關。
實踐中，有些企業(yè)創(chuàng)始股東購買與公司主營業(yè)務無關的無形資產(chǎn)通過評估出資至公司，但是主營業(yè)務從未使用過該無形資產(chǎn)，則該等行為涉嫌出資不實，需要通過現(xiàn)金替換無形資產(chǎn)出資。
3、無形資產(chǎn)出資未過戶至企業(yè)。
實踐中，有些企業(yè)股東拿無形資產(chǎn)出資至公司，但是并未辦理過戶手續(xù)。
(2)以國有資產(chǎn)出資的，應遵守有關國有資產(chǎn)評估的規(guī)定。
(3)公司注冊資本繳足，不存在出資不實情形。
(二)存續(xù)兩年是指存續(xù)兩個完整的會計年度。
(三)有限責任公司按原賬面凈資產(chǎn)值折股整體變更為股份有限公司的，存續(xù)時間可以從有限責任公司成立之日起計算。整體變更不應改變歷史成本計價原則，不應根據(jù)資產(chǎn)評估結(jié)果進行賬務調(diào)整，應以改制基準日經(jīng)審計的凈資產(chǎn)額為依據(jù)折合為股份有限公司股本。申報財務報表最近一期截止日不得早于改制基準日。
評估師提示特別關注：
1、改制動用資本公積的問題。
大部分情況下的改制，公司注冊資本都會有所提高，由于動用盈余公積和未分配利潤轉(zhuǎn)增需要繳納所得稅，公司通常更愿意用資本公積轉(zhuǎn)增股本。但需要注意的是，并非所有資本公積都可以轉(zhuǎn)增股本，通常只有“資本溢價”可以轉(zhuǎn)增股本，而像資產(chǎn)評估增值記入的“其他資本公積”、“股權投資準備”，以及“接收捐贈資產(chǎn)”、“外幣資本折算差額”等則不可以轉(zhuǎn)增股本。
2、改制時所得稅繳納問題。
改制時，資本公積、盈余公積及未分配利潤轉(zhuǎn)增股本按以下情況區(qū)別納稅：
(1)自然人股東。
資本公積轉(zhuǎn)增股本時不征收個人所得稅;。
盈余公積及未分配利潤轉(zhuǎn)增股本時應當繳納個人所得稅;。
(2)法人股東。
資本公積轉(zhuǎn)增股本時不繳納企業(yè)所得稅;。
盈余公積及未分配利潤轉(zhuǎn)增股本雖然視同利潤分配行為，但法人股東不需要繳納企業(yè)所得稅;但是如果法人股東適用的所得稅率高于公司所適用的所得稅率時，法人股東需要補繳所得稅的差額部分。
設立程序合法合規(guī)：即擬申請掛牌企業(yè)在最初設立以及后期改制為股份有限公司時要注意嚴格按照《公司法》、《公司登記管理條例》等相關法律法規(guī)的規(guī)定進行，履行必要的驗資、資產(chǎn)評估、審計等法律法規(guī)以及規(guī)范性文件規(guī)定的法定程序。
特別提示：涉及國有股權或者國有資產(chǎn)的審批、資產(chǎn)評估等相關問題;。
案例索引：光電高斯(430251)《審查反饋意見通知書》重點問題之9。請公司確認公司設立及改制時，第二大股東光電集團所持公司股份是否須履行相關國資備案程序，如需要，請補充提供相關國有股權設置批復文件;關于其程序完備、合法性，請主辦券商及律師核查并發(fā)表意見。(國有股問題)。
律師對公司在設立及改制過程進行了詳細說明，并就光電集團對上述程序所履行的相關程序、決議、書面文件進行了核查，并與《企業(yè)國有資產(chǎn)法》、《公司法》的相關規(guī)定進行逐一論證，證明其程序完備、合法有效。
即公司股東出資方式、程序、比例均符合公司法等相關法律法規(guī)的規(guī)定履行了必要的程序。出資方面的問題主要體現(xiàn)在無形資產(chǎn)出資上。企業(yè)歷史上驗資報告如果沒有，則要提供銀行進賬單。
(2)關于無形資產(chǎn)出資的現(xiàn)狀。
高新技術企業(yè)以無形資產(chǎn)出資的情形大量存在，相當部分企業(yè)存在無形資產(chǎn)出資不實的情況。無形資產(chǎn)出資方式在科技型企業(yè)中非常常見，因為大多數(shù)科技型企業(yè)都由專業(yè)技術人員創(chuàng)辦，設立時普遍會采用技術出資的方式。目前主要問題有：公司設立時，如股東使用在原單位任職期間形成的技術作為出資，而該項技術出資與原單位之間存在權屬糾紛。公司設立后增資時使用公司享有權利的技術作為股東增資，屬于出資不實。高估無形資產(chǎn)價值，評估出資的無形資產(chǎn)價值明顯過高。用于出資的無形資產(chǎn)對公司經(jīng)營沒有任何價值。
重點問題：
1、20xx年8月有限公司成立時，股東于現(xiàn)軍以非專利技術“高爐熱風爐全自動化燃燒控制”出資，評估值為506萬元。
2、截至公司改制時，上述無形資產(chǎn)雖已攤銷完畢，但若存在出資不實情形，相關攤銷金額影響累計未分配利潤，進而影響改制時點凈資產(chǎn)的真實性和充實性。
顧問律師詳細說明了于現(xiàn)軍以非專利技術“高爐熱風爐全自動化燃燒控制”出資和隆優(yōu)化有限時經(jīng)過了有資質(zhì)的評估機構(gòu)進行評估，評估價值取得了公司屆時全體股東的確認，并依法辦理了財產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，出資程序符合當時主管部門規(guī)范性文件的相關規(guī)定，合法有效。同時依據(jù)最高法的司法解釋對如果公司股東以符合法定條件的非貨幣財產(chǎn)出資，即使在出資后存在貶值的客觀情況，只要該貶值是因為市場變化或其他客觀因素導致的，也不應認定股東出資不實，股東不承擔補足出資的責任。根據(jù)于現(xiàn)軍向本所律師提供的說明，其用于出資的“高爐熱風爐全自動化燃燒控制”未能實現(xiàn)預期的價值是由于市場變化等不可控制的客觀原因造成的，并不存在出資時的出資評估價值過高的問題。
出資不實是企業(yè)上市過程中的硬傷，在掛牌和上市前必須采取相應的措施予以規(guī)范解決。對于掛牌新三板而言，解決出資不實的主要措施有：
(1)無形資產(chǎn)出資比例過高的問題。有些企業(yè)可能在設立當時或是增資過程中用無形資產(chǎn)出資的比例過高，不符合法律規(guī)定，那么在實際處理時：無形資產(chǎn)的比例已經(jīng)低于規(guī)定比例，則只需要出具書面材料向監(jiān)管部門說明;有可能的情況下，還要由推薦掛牌的保薦機構(gòu)或律師事務所出具專業(yè)意見，說明該出資不實的情況對企業(yè)的資本無影響，不影響后續(xù)股東的利益，而且該無形資產(chǎn)對企業(yè)的發(fā)展貢獻巨大。這樣監(jiān)管部門一般都會認可，不會成為掛牌障礙。
(2)無形資產(chǎn)的權利瑕疵問題。如果企業(yè)在設立時用以出資的無形資產(chǎn)該股東并沒有權利處分，但在企業(yè)設立以后，該股東拿到了其所有權或使用權，那么，只要在企業(yè)申請掛牌前，將該無形資產(chǎn)的權利轉(zhuǎn)移給企業(yè)，且由有關驗資機構(gòu)出具補充驗資報告，就不會對企業(yè)申請上新三板掛牌交易造成實質(zhì)性影響。
(3)無形資產(chǎn)評估問題。如果企業(yè)設立時對出資的無形資產(chǎn)未作評估，或評估價格不實，那么通常采用的做法是重新由專業(yè)評估機構(gòu)對無形資產(chǎn)進行評估，對于評估低于出資的部分，由責任股東以貨幣形式予以補足;評估高于出資的部分，則歸公司所有。為避免日后出現(xiàn)糾紛，無責任股東還要同時出具免責說明書，表示不再追究出資瑕疵或出資不實的股東的責任。