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商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛起訴書(shū)篇一
申請(qǐng)人:_________________住所地:_________________市__________區(qū)_____________大街__________號(hào)。
委托代理人:___________________________,__________市__________律師事務(wù)所律師。
被申請(qǐng)人:_________________省__________市__________房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司。
法定代表人:___________________________,
案由:_________________購(gòu)銷(xiāo)合同糾紛。
仲裁要求:_________________。
一、立即支付貨款_______________元。
二、賠償損失費(fèi)_______________元。
事實(shí)與理由:_________________。
此致
_______________仲裁委員會(huì)。
申訴人:_________________。
__________年____月____日。
附:_________________。
2、證據(jù)目錄和主要證據(jù)復(fù)印件2份。
商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛起訴書(shū)篇二
甲方(需方):
乙方(供方):
按照《中華人民共和國(guó)民法典》,經(jīng)甲乙雙方協(xié)商,甲方采購(gòu)乙方石材,為明確雙方的權(quán)利、義務(wù),結(jié)合本工程具體情況,雙方達(dá)成如下協(xié)議:
第一條:工程概況。
1.1工程名稱(chēng):景新大廈。
1.2工程地點(diǎn):四十米大街。
1.3承包范圍:景新大廈外墻石材供應(yīng)、加工、運(yùn)輸及安裝。
1.4承包方式:包工包料、干掛。
1.5工期:20年4月11日起,共120個(gè)工作日。
1.6價(jià)格:
注:1.以上總價(jià)格為暫定價(jià),以竣工后實(shí)際鋪貼平米決算總造價(jià)為準(zhǔn)。
2、石材加工包括磨邊、修角,安裝包括開(kāi)挖電梯按鈕孔。
第二條:甲方工作。
2.1開(kāi)工前,甲方向乙方提供樣品的確認(rèn),石材施工堆放場(chǎng)地,確定面積;提供施工所需要的用電用水設(shè)備,說(shuō)明注意事項(xiàng)。
2.2如果必要指派專(zhuān)人為工地代表,負(fù)責(zé)合同履行,對(duì)工程質(zhì)量、進(jìn)度進(jìn)行監(jiān)督檢查,辦理驗(yàn)收、變更、登記手續(xù)和其他事宜。
2.3甲方應(yīng)免費(fèi)提供水、電等配合。
第三條:乙方工作:
3.1進(jìn)場(chǎng)前向甲方提供有關(guān)施工的方案和進(jìn)度計(jì)劃,交甲方審定。
3.2指派專(zhuān)人為工地代表,負(fù)責(zé)合同履行,按合同要求組織施工,保質(zhì)保量、按期完成施工任務(wù)。
3.3乙方嚴(yán)格按照甲方的總進(jìn)度計(jì)劃進(jìn)行施工,不得違背甲方的進(jìn)度計(jì)劃。
第四條:技術(shù)要求。
4.1甲方保證施工前,會(huì)同乙方對(duì)現(xiàn)場(chǎng)的結(jié)構(gòu)檢查,無(wú)明顯的缺陷。
(乙方可派人協(xié)助認(rèn)可電梯門(mén)口結(jié)構(gòu)完整,以保證工程質(zhì)量。
)
4.2乙方提供的石材不得有色差,有嚴(yán)重色差的撤場(chǎng)調(diào)換。
4.3施工前,不得發(fā)現(xiàn)石材表面有破裂現(xiàn)象或者其他痕紋。
4.4施工時(shí)掛石材全部采用干掛施工,并且做好樣板,決定樣板后按樣板施工。
第五條:工程質(zhì)量及驗(yàn)收的約定。
5.1施工時(shí),發(fā)現(xiàn)石材有色差、痕跡、裂紋等質(zhì)量問(wèn)題,并且在施工過(guò)程中損壞石材等因素,全部由乙方負(fù)責(zé)。
5.2在施工過(guò)程中,乙方應(yīng)做好產(chǎn)品的保護(hù)和看管工作。
5.3工程完工后,乙方應(yīng)在符合驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)情況下,通知甲方驗(yàn)收,并辦理驗(yàn)收、移交手手續(xù),,驗(yàn)收時(shí)按國(guó)家有關(guān)規(guī)范執(zhí)行。
第六條:工程價(jià)款及結(jié)算的約定。
6.1簽定合同后三天之內(nèi),甲方預(yù)付合同總額/作為預(yù)付款,工程施工完成50%時(shí),甲方在七天內(nèi)首付合同總額的40%,全部完成并經(jīng)驗(yàn)收合格后,在一個(gè)月內(nèi)支付到95%,余下5%作為質(zhì)量保證金在滿(mǎn)一年后付清。
第七條:安全生產(chǎn)。
乙方施工時(shí)必須切實(shí)注意安全,應(yīng)遵守有關(guān)的安全條例,如發(fā)生工傷事故由乙方自負(fù),甲方概不負(fù)責(zé)。
第八條:爭(zhēng)議或糾紛處理由甲乙雙方友好協(xié)商解決。
第九條:附則。
9.1本合同正本兩份,雙方各執(zhí)一份。
9.2本合同履行完成后自動(dòng)終止。
甲方(公章):_________乙方(公章):_________。
法定代表人(簽字):_________法定代表人(簽字):_________。
_________年____月____日_________年____月____日。
商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛起訴書(shū)篇三
被告:_________________市__________鎮(zhèn)__________村__________農(nóng)業(yè)合作社,組織機(jī)構(gòu)代碼:______________。
住所地:__________________。
負(fù)責(zé)人_______________,系該社社長(zhǎng)。
訴訟請(qǐng)求:
1、要求被告歸還原告__________畝土地。
2、案件受理費(fèi)由被告承擔(dān)。
事實(shí)及理由。
__________年,_______________公司依法在__________鎮(zhèn)__________村__________組征用__________畝土地,用于建設(shè)商品房。__________年__________月,__________鎮(zhèn)__________村__________組與原告__________公司接洽,希望原告代為交付22萬(wàn)元__________鎮(zhèn)__________公司拖欠被告的款項(xiàng),以便盡快完成搬遷,及早開(kāi)工建設(shè)。__________年__________后,村民進(jìn)行了搬遷,__________鎮(zhèn)政府卻將本該屬于原告的__________畝土地再次批給__________組進(jìn)行災(zāi)后重建。
其后,原告進(jìn)行了數(shù)次調(diào)解,多次上訪,雙方仍舊無(wú)法達(dá)成一致。據(jù)《農(nóng)村土地承包法》第五十四條等相關(guān)規(guī)定,被告應(yīng)停止土地侵權(quán)行為,并即刻歸還屬于原告的__________畝土地。望人民法院依法予以裁決。
此致
_______________市人民法院。
具狀人:_________________。
_____________年__________月__________日。
商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛起訴書(shū)篇四
原告:________________賀某。
被告:________________海某。
訴訟請(qǐng)求。
一、判令被告支付違約金162809元;。
二、判令被告支付利息1438元;。
三、判令被告支付律師費(fèi)3800元;。
(以上共計(jì)168047元)。
四、判令被告承擔(dān)本案的訴訟費(fèi)。
事實(shí)與理由。
原、被告雙方于20__年5月29日簽訂了居間合同、房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同、交易服務(wù)合同并附有補(bǔ)充協(xié)議、交易流程確認(rèn)函、解押協(xié)議、產(chǎn)權(quán)辦理協(xié)議等附件,約定被告將其所有的坐落于福州市倉(cāng)山區(qū)的倉(cāng)山街道金祥路_______________單元出售給原告,雙方在上述相關(guān)合同及附件中商定了交易價(jià)格、支付方式、交易流程、費(fèi)用承擔(dān)及違約責(zé)任等。其中房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同第八條第一、二款約定:________________“1、自違約行為發(fā)生之日起,違約方按成交價(jià)款每日萬(wàn)分之五向守約方支付違約金。該違約金的認(rèn)定及支付不影響合同在違約行為終止之后繼續(xù)履行。2、自違約行為發(fā)生之日起超過(guò)五日,守約方即可向違約方發(fā)出信件促其履約,發(fā)信即日起超過(guò)十日仍未回復(fù)并履約的,守約方可解除合同,并有權(quán)要求違約方支付違約金人民幣120000元,守約方同時(shí)有權(quán)要求違約方支付本條第一款中約定的違約金及產(chǎn)生的傭金、服務(wù)費(fèi)、交易過(guò)程所產(chǎn)生的其他費(fèi)用、因違約行為給守約方增加的費(fèi)用、律師代理費(fèi)、差旅費(fèi)等?!绷懋a(chǎn)權(quán)辦理協(xié)議中的第六條也有類(lèi)似的表述。
合同簽訂后,原告依約定于20__年5月29日和20__年5月31日分別將30000元及90000元共120000元履約保證金支付給第三方福建某擔(dān)保有限公司,但被告卻未按約定于20__年6月8日前辦理解除該房產(chǎn)抵押權(quán)的相關(guān)手續(xù)及不主動(dòng)辦理房屋所有權(quán)證,經(jīng)福建某擔(dān)保有限公司分別于20__年6月10日和20__年6月21日發(fā)出“告知函”和“履約通知函”給被告要求履約,被告仍未及時(shí)履約,原告遂于20__年7月8日發(fā)出“關(guān)于解除合同的函”給被告要求解除房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同,后經(jīng)協(xié)商,雙方又于20__年7月12日簽訂了補(bǔ)充協(xié)議,補(bǔ)充協(xié)議第一條約定:________________“甲方(被告)保證自20__年7月12日起繼續(xù)履行原合同,同時(shí)乙方(原告)同意不追究甲方(被告)自20__年6月9日至20__年7月12日期間的違約責(zé)任,若甲方(被告)20__年7月12日起不能積極履行原合同,則乙方(原告)有權(quán)追究甲方上述期間違約責(zé)任。”
但20__年7月12日雙方簽訂補(bǔ)充協(xié)議后,被告本可以于20__年7月29日領(lǐng)取其名下的產(chǎn)權(quán)權(quán)屬證書(shū)并交給福建某擔(dān)保有限公司監(jiān)管,可被告又拒不履約,福建某擔(dān)保有限公司于20__年8月11日再次發(fā)出“履約通知函”,但被告直至8月24日前仍未回復(fù)并履約,自第三方發(fā)信即日起被告已超過(guò)十日仍未回復(fù)并履約。在被告遲延履行主要債務(wù),經(jīng)催告在合理的期限內(nèi)仍未履行的情況下,原告無(wú)奈只得于20__年8月24日再次發(fā)出“關(guān)于解除合同的函”給被告要求解除房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同。第三方于20__年9月2日將120000元保證金退還給了原告。為維護(hù)合法權(quán)益,原告于20__年9月3日與北京市大成律師事務(wù)所福州分所簽訂委托代理協(xié)議,委托律師代為主張權(quán)益,并通過(guò)銀行轉(zhuǎn)賬律師費(fèi)3800元。
綜上,為維護(hù)原告的合法權(quán)益不受侵害,特訴至貴院。
此致
具狀人:________________。
原告:________________張,北京市朝陽(yáng)區(qū)石各莊村農(nóng)民。
住址:________________。
電話(huà):________________。
被告:________________張,北京市居民。
住址:________________。
訴訟請(qǐng)求:________________。
1、依法確認(rèn)原被告之間的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議有效。
2、判令北京市朝陽(yáng)區(qū)平房鄉(xiāng)石各莊村226號(hào)院內(nèi)(西廂房一間除外)房屋歸原告所有,并判令被告立即協(xié)助原告辦理宅基地使用權(quán)變更手續(xù)。
3、本案的訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。
事實(shí)與理由:________________。
20__年5月1日,原被告之間簽訂了《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》,約定被告將位于北京市朝陽(yáng)區(qū)平房鄉(xiāng)石各莊村226號(hào)院內(nèi)的房屋(不包括西廂房一間)賣(mài)給原告,價(jià)款55000元。該合同得到了北京市朝陽(yáng)區(qū)平房鄉(xiāng)石各莊村委會(huì)的確認(rèn)。合同簽訂后,原告按照合同約定,交付了價(jià)款,被告交付了房屋及宅基地使用權(quán)證書(shū)。原告把戶(hù)口也轉(zhuǎn)入了該院,并長(zhǎng)期在該院生活居住至今。原告多次要求被告配合原告履行宅基地使用權(quán)變更手續(xù),遭到被告的拒絕。20__年9月20日,騰退該院,被告突然以該院的宅基地使用權(quán)證書(shū)登記的是她的名字,農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)違法等理由要求原告無(wú)條件騰退該院。
原告認(rèn)為,農(nóng)村房屋可以在本村村民內(nèi)部進(jìn)行買(mǎi)賣(mài),當(dāng)初的買(mǎi)賣(mài)協(xié)議是有效的。為維護(hù)原告的合法權(quán)益,針對(duì)被告的無(wú)理要求,原告多次與其協(xié)商無(wú)果。故訴至貴院,請(qǐng)支持原告的訴訟請(qǐng)求。
此致
北京市朝陽(yáng)區(qū)人民法院。
起訴人:________________。
附:________________違約金及利息計(jì)算方式。
商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛起訴書(shū)篇五
訴訟請(qǐng)求:
四、訴訟費(fèi)用由被告負(fù)擔(dān)。
事實(shí)和理由:
_______年_______月_______日,由______________房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司居間,原被告簽訂《_______市存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同》及補(bǔ)充協(xié)議,合同約定:毛某某所售房屋為_(kāi)____________________號(hào)房屋,房屋成交價(jià)為_(kāi)_____________元,原告交納_______元,此房屋的地下室產(chǎn)權(quán)及使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓給原告。原告在合同簽訂當(dāng)天將首付款______________元交付陳淑敏。房屋的產(chǎn)權(quán)證由被告自行辦理,所需費(fèi)用由被告自行承擔(dān),并在簽署協(xié)議后兩年內(nèi)辦理完畢,如在兩年內(nèi)未能成功辦理產(chǎn)權(quán)證,視為被告違約,被告從違約之日起每日支付總房款萬(wàn)分之五的違約金。合同簽訂后,原告按約定履行了合同義務(wù),但被告拒不辦理產(chǎn)權(quán)證。該房屋系被告所在村莊進(jìn)行舊村改造置換而來(lái),被告與_______房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司簽訂了《_____________________隔離地區(qū)舊村改造拆遷補(bǔ)償及置換新村住宅協(xié)議書(shū)》,現(xiàn)在該樓盤(pán)住戶(hù)早已具備辦理產(chǎn)權(quán)證的條件。
綜上所述,為維護(hù)原告的合法權(quán)利,特依法提起訴訟,望依法判如所請(qǐng)。
此致
_____________________區(qū)人民法院。
具狀人:_____________________。
_______年_______月_______日。
商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛起訴書(shū)篇六
申請(qǐng)事項(xiàng):
1、裁決被申請(qǐng)人返還定金人民幣_(tái)____元;。
2、裁決本案仲裁費(fèi)用由被申請(qǐng)人承擔(dān)。
事實(shí)與理由:
20_____年_____月_____日,申請(qǐng)人與被申請(qǐng)人鄧__________簽署了《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》(編號(hào):__________________),見(jiàn)證方為鄭州__________房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)房產(chǎn)中介)。約定以總價(jià)人民幣123萬(wàn)價(jià)格購(gòu)買(mǎi)被申請(qǐng)人鄧__________擁有的位于__________與__________交匯處西南_____號(hào)樓_____單元_____層?xùn)|戶(hù)的房屋,申請(qǐng)人支付給房產(chǎn)中介定金及傭金共計(jì)人民幣5萬(wàn)元(其中傭金12300元,余額作為房產(chǎn)中介代鄧__________保管的定金)。該居間合同簽訂后,房產(chǎn)中介收取了上述傭金及定金人民幣5萬(wàn)元,并出具了收據(jù)。
此致
_____________仲裁委員會(huì)。
申請(qǐng)人:_________________(簽名)。
_____年_____月_____日。
商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛起訴書(shū)篇七
仲裁請(qǐng)求:?。
1.請(qǐng)求依法判令被申請(qǐng)人向申請(qǐng)人支付違約金及面積差異款項(xiàng)及利息共計(jì)人民幣_(tái)____________??元:_________________其中:_________________支付逾期辦理樓棟?rùn)?quán)屬證書(shū)違約金_____________??元;逾期辦理房屋權(quán)屬證書(shū)違約金_____________??元;支付房屋面積差異的款項(xiàng)_____________??元。前述款項(xiàng)利息_____________??元。
2、本案仲裁費(fèi)用和律師代理費(fèi)由被申請(qǐng)人承擔(dān)。
事實(shí)與理由:_________________。
此致
__________人民法院。
申請(qǐng)人:________________。
_____________年_____月_____日。
商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛起訴書(shū)篇八
原告:__________,男,____族,__________年______月______日出生,住______市______區(qū)______路______號(hào)______幢______室。
原告:__________,女,____族,_________年______月______日出生,住______市______區(qū)______路______號(hào)______幢______室。
二原告聯(lián)系地址:______市寧______路______號(hào)______大廈____________室。
郵編:____________聯(lián)系電話(huà):____________。
被告:__________,女,____族,_________年______月___日出生,住______市______區(qū)______路______號(hào)______幢______室。
被告:__________,男,____族,__________年___月___日出生,住______市______區(qū)______路______號(hào)______幢______室。
郵編:____________聯(lián)系電話(huà):____________。
訴訟請(qǐng)求:
1、判令二被告因逾期交房支付原告違約金人民幣_(tái)___________元整;。
2、訴訟費(fèi)由二被告承擔(dān)。
事實(shí)與理由:
________年____月____日,原、被告在_________房屋服務(wù)有限公司居間介紹下簽署了《______市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》,合同約定原告(即乙方)購(gòu)買(mǎi)被告(即甲方)所有的______市______區(qū)______路______號(hào)______幢_________室房屋,房?jī)r(jià)款為人民幣_(tái)__萬(wàn)元整。簽約當(dāng)天,雙方簽署了補(bǔ)償協(xié)議,約定乙方另行補(bǔ)償甲方裝修及設(shè)備款人民幣_(tái)_____萬(wàn)元整。原告于簽約當(dāng)日支付被告人民幣_(tái)_______元整;于________年____月____日支付被告人民幣_(tái)_______元整。根據(jù)本買(mǎi)賣(mài)合同補(bǔ)充條款約定,甲方于收到乙方貸款款項(xiàng)(即人民幣_(tái)_______元整)后3個(gè)工作日內(nèi),將該房屋交付乙方,交付標(biāo)志為甲方將該房屋的鑰匙交付乙方,并對(duì)物業(yè)管理費(fèi)、水、電、煤氣(若有)、電話(huà)(若有)、有線(xiàn)電視(若有)等費(fèi)用進(jìn)行結(jié)算。同時(shí),本買(mǎi)賣(mài)合同約定乙方于甲乙雙方辦妥房屋交接手續(xù)當(dāng)日,直接支付甲方房款人民幣_(tái)_______元整。________年____月____日,原告貸款銀行農(nóng)業(yè)銀行放款給被告人民幣_(tái)_______元,按照買(mǎi)賣(mài)合同約定,被告應(yīng)于3個(gè)工作日即________年____月____日內(nèi)交房給原告。被告因故遲延交房,直至________年____月____日(共計(jì)13天),原、被告簽署《房屋買(mǎi)賣(mài)交接書(shū)》完成交付手續(xù),原告支付被告尾款人民幣1萬(wàn)元。
基于上述事實(shí),原告認(rèn)為,原、被告之間簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同系真實(shí)意思表示,應(yīng)屬合法、有效,被告未按合同約定按時(shí)交付房屋已構(gòu)成違約,根據(jù)買(mǎi)賣(mài)合同約定,甲方未按合同約定的期限將上述房地產(chǎn)交付(包括房地產(chǎn)交接及房地產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移)給乙方,應(yīng)當(dāng)向乙方支付違約金,違約金按乙方已付款日萬(wàn)分之五計(jì)算,違約金自本合同約定應(yīng)當(dāng)交付之日起至實(shí)際交付之日止。被告違約遲延13天交付房屋,合計(jì)人民幣_(tái)_______元,扣除原告遲延1天付款的違約金人民幣_(tái)_______元,被告應(yīng)支付原告逾期交房違約金人民幣_(tái)_______元。特此,懇請(qǐng)貴院依法判如所請(qǐng)。
此致
______市______區(qū)人民法院。
具狀人:_________。
_______年___月___日。
商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛起訴書(shū)篇九
尊敬的審判長(zhǎng)、人民陪審員:
江西三人行律師事務(wù)所依法接受原告周委托,指派我作為其委托代理人參與本案訴訟,庭審前我認(rèn)真核實(shí)相關(guān)證據(jù)、查找法律根據(jù),通過(guò)今天的法庭調(diào)查,對(duì)本案的事實(shí)有了清楚了解,現(xiàn)結(jié)合事實(shí)和法律發(fā)表如下代理意見(jiàn):
一、原告與被告簽定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同合法有效,原告基于該合同享有的權(quán)利應(yīng)受法律保護(hù)。
根據(jù)最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)合同法》若干問(wèn)題的解釋(二)第一條之規(guī)定“當(dāng)事人對(duì)合同是否成立存在爭(zhēng)議,人民法院能夠確定當(dāng)事人名稱(chēng)或者姓名、標(biāo)的和數(shù)量的,一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同成立。但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外”,以及《合同法》第四十四條之規(guī)定“依法成立的合同,自成立時(shí)生效”。原、被告所簽的編號(hào)為gf-20xx-0171的商品房買(mǎi)賣(mài)合同系雙方真實(shí)意思的表示,合法有效;即使該合同沒(méi)有合同編號(hào),沒(méi)有簽訂日期,也不能以此瑕疵否認(rèn)該份合同的法律效力;故原告基于該份合同依法享有要求被告辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)的權(quán)利。
二、被告熊簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同、承諾辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)、收取原告購(gòu)房款等行為系景德鎮(zhèn)市xx房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)xx公司)的行為在原、被告所簽的編號(hào)為gf-20xx-0171的商品房買(mǎi)賣(mài)合同中出賣(mài)人的委托代理人一欄清清楚楚寫(xiě)上了被告熊名字,且在合同的尾部也有xx公司蓋的公章,在出賣(mài)人一欄同樣有熊簽字,正是基于此,原告完全有理由相信熊就是xx公司對(duì)外的處理事務(wù)的代理人;正如《合同法》第四十九條之規(guī)定的:“行為人沒(méi)有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立合同,相對(duì)人有理由相信行為人有代理權(quán)的,該代理行為有效?!逼湟饬x在于維護(hù)代理制度的誠(chéng)信基礎(chǔ),保護(hù)善意第三人的合法權(quán)益,建立正常的民事流轉(zhuǎn)秩序。本案中即使凱達(dá)公司未授權(quán)熊方明對(duì)外處理公司事務(wù),原告基于合同也完全有理由相信凱達(dá)公司與熊方明之間構(gòu)成表見(jiàn)代理關(guān)系。所以,熊方明簽訂合同、收取原告全額購(gòu)房款、向原告出具承諾產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)等行為均應(yīng)視為是xx公司的行為。
1、原告在起訴時(shí),到工商部門(mén)查詢(xún)了凱達(dá)公司的工商基本信息,該基本信息上載明xx公司于20xx年8月16日已經(jīng)被吊銷(xiāo),其公司股東為周和支;據(jù)原告了解,周已經(jīng)死亡。而根據(jù)我國(guó)相關(guān)法律規(guī)定,公司被吊銷(xiāo)營(yíng)業(yè)執(zhí)照屬于公司意志以外的公權(quán)力運(yùn)作的結(jié)果,屬于強(qiáng)制解散公司的范疇,是公司違反了法律與行政法規(guī)(包括《公司登記管理?xiàng)l例》等)中的強(qiáng)制性規(guī)定,應(yīng)予解散。公司解散又必須經(jīng)過(guò)清算以及注銷(xiāo)兩個(gè)程序。根據(jù)最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)公司法》若干問(wèn)題的規(guī)定(二)第十八條之規(guī)定“有限責(zé)任公司的股東、股份有限公司的董事和控股股東未在法定期限內(nèi)成立清算組開(kāi)始清算,導(dǎo)致公司財(cái)產(chǎn)貶值、流失、毀損或者滅失,債權(quán)人主張其在造成損失范圍內(nèi)對(duì)公司債務(wù)承擔(dān)賠償責(zé)任的,人民法院應(yīng)依法予以支持;有限責(zé)任公司的股東、股份有限公司的董事和控股股東因怠于履行義務(wù),導(dǎo)致公司主要財(cái)產(chǎn)、帳冊(cè)、重要文件等滅失,無(wú)法進(jìn)行清算,債權(quán)人主張其對(duì)公司債務(wù)承擔(dān)連帶清償責(zé)任的,人民法院應(yīng)依法予以支持”。本案中,凱達(dá)公司既然已經(jīng)被吊銷(xiāo),那么公司就有法定義務(wù)進(jìn)行清算,清償完公司清算之前的公司債務(wù),這其中就包括原告基于買(mǎi)賣(mài)合同對(duì)xx公司享有的房屋過(guò)戶(hù)登記請(qǐng)求權(quán)(債權(quán))。但xx公司在公司被吊銷(xiāo)后沒(méi)有按照《公司法》等法律法規(guī)的規(guī)定依法進(jìn)行清算、注銷(xiāo)程序,那么此時(shí),就有必要否認(rèn)公司法人人格,進(jìn)而要求xx公司股東替公司承擔(dān)債務(wù)清償責(zé)任。
2、被告支在庭審之中向法庭出示了一份鑒定文書(shū),擬證明支非xx公司實(shí)際股東,其股東身份系xx公司偽造其簽名所致,故其無(wú)需與被告熊方明承擔(dān)連帶責(zé)任。原告認(rèn)為該份證據(jù)不能作為被告支興林免責(zé)的事由。因?yàn)楣竟ど痰怯泴?duì)外具有公信力,該種登記屬于商事登記,并使商事登記的外觀具有足以使他人信賴(lài)的特性,善意信賴(lài)登記外觀的人就此能取得權(quán)利。從公司工商登記公信力的內(nèi)涵出發(fā),不僅在登記正確的情況下,登記所表現(xiàn)的權(quán)利是真實(shí)的權(quán)利,對(duì)社會(huì)公眾具有絕對(duì)的可信性,而且登記錯(cuò)誤時(shí)也不能顛覆登記對(duì)于權(quán)利狀態(tài)的表述,這種狀態(tài)對(duì)于社會(huì)公眾同樣是真實(shí)的,正確的。公司工商登記的作用就是為了保護(hù)第三人的信賴(lài)?yán)妫S護(hù)交易安全。從我國(guó)公司登記制度的設(shè)立本意以及公司登記公信力適用的三大基本原則(保護(hù)善意相對(duì)人利益原則、對(duì)第三人有利原則、法定義務(wù)不能免除原則)來(lái)看待本案,原告的權(quán)益完全應(yīng)當(dāng)受到法律的保護(hù)。
綜上所述,原告房產(chǎn)至今沒(méi)有辦理產(chǎn)權(quán)的原因完全系被告不誠(chéng)信的行為所致,故原告懇請(qǐng)貴院支持其全部訴求。
以上代理意見(jiàn),請(qǐng)合議庭在合議時(shí)參考并盼望予以采納。謝謝!
代理人:江西三人行律師事務(wù)所。
律師李俊杰。
20xx年八月二十日。
商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛起訴書(shū)篇十
住所地:
法定代表人:
電話(huà):郵編:
被上訴人:b公司。
住所地:
文書(shū)送達(dá)地:
法定代表人:
電話(huà):郵編:
上訴人不服上海市區(qū)人民法院(20)民二(商)初字第號(hào)《民事裁定書(shū)》(下簡(jiǎn)稱(chēng)原審裁定),特提出上訴。
上訴請(qǐng)求:
1、請(qǐng)求撤銷(xiāo)(20)民二(商)初字第號(hào)《民事裁定書(shū)》,發(fā)回重審;。
2、本案受理費(fèi)由被上訴人承擔(dān)。
事實(shí)與理由:
1、上訴人與被上訴人單獨(dú)構(gòu)成買(mǎi)賣(mài)關(guān)系。
原審裁定認(rèn)定上訴人向被上訴人送貨、以自身名義開(kāi)具增值稅發(fā)票、以自身名義收款的行為并不單獨(dú)與被上訴人發(fā)生買(mǎi)賣(mài)關(guān)系,而是其股東(案外人)c投資有限公司的履約行為。這一認(rèn)定沒(méi)有事實(shí)與法律依據(jù),理由如下:
(1)標(biāo)的物的所有權(quán)。
根據(jù)《合同法》第一百三十條規(guī)定:“買(mǎi)賣(mài)合同是出賣(mài)人轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的所有權(quán)于買(mǎi)受人,買(mǎi)受人支付價(jià)款的合同?!痹诒景钢校瑯?biāo)的物是d產(chǎn)品,而d產(chǎn)品是由上訴人生產(chǎn)制造,所有權(quán)自然應(yīng)當(dāng)歸屬上訴人。
根據(jù)《中華人民共和國(guó)增值稅暫行條例》第一條規(guī)定:“在中華人民共和國(guó)境內(nèi)銷(xiāo)售貨物……單位和個(gè)人,為增值稅的納稅人,應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納增值稅?!痹诒景钢?,增值稅發(fā)票記賬銷(xiāo)貨單位為上訴人,也證明了上訴人擁有標(biāo)的物所有權(quán),是出賣(mài)人。
(2)所有權(quán)轉(zhuǎn)移。
本案中,上訴人作為出賣(mài)人通過(guò)貨運(yùn)方式將d產(chǎn)品所有權(quán)轉(zhuǎn)移給買(mǎi)受人(被上訴人)。
(3)買(mǎi)受人付款。
本案中被上訴人接貨后,向上訴人支付部分款項(xiàng)。中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行聯(lián)行來(lái)賬憑證顯示:“付款人為被上訴人,收款人為上訴人。”
(4)c投資有限公司作為投資性的控股公司,營(yíng)業(yè)范圍中不包含生產(chǎn)d產(chǎn)品等內(nèi)容,其主要是負(fù)責(zé)對(duì)包括上訴人在內(nèi)在幾家子公司的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、重大事項(xiàng)進(jìn)行宏觀上的組織、協(xié)調(diào)、管理等工作。因此,其并不從事具體的d產(chǎn)品生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng),也不可能與被上訴人構(gòu)成實(shí)際的買(mǎi)賣(mài)關(guān)系。
因此,上訴人與被上訴人單獨(dú)構(gòu)成d產(chǎn)品買(mǎi)賣(mài)關(guān)系。原審裁定認(rèn)定c投資有限公司與被上訴人構(gòu)成買(mǎi)賣(mài)關(guān)系,不符合d產(chǎn)品買(mǎi)賣(mài)的客觀事實(shí),也不符合《合同法》、《中華人民共和國(guó)增值稅暫行條例》以及工商管理等有關(guān)規(guī)定。
2、上訴人提起訴訟的依據(jù)。
上訴人是依據(jù)增值稅發(fā)票、進(jìn)賬單與貨票向被上訴人提起訴訟的,而非原審裁定所認(rèn)定依照《經(jīng)銷(xiāo)商合同》。上訴人是一個(gè)獨(dú)立的法人,而簽訂《經(jīng)銷(xiāo)商合同》的主體是上訴人的股東c投資有限公司與被上訴人,并非上訴人?!督?jīng)銷(xiāo)商合同》是作為一個(gè)框架協(xié)議或指導(dǎo)性文件,只是確立了被上訴人的經(jīng)銷(xiāo)商地位,使得被上訴人取得了與包括上訴人在內(nèi)的三家子公司發(fā)生d產(chǎn)品買(mǎi)賣(mài)業(yè)務(wù)的資格。
上訴人并非履行《經(jīng)銷(xiāo)商合同》,也不是依據(jù)《經(jīng)銷(xiāo)商合同》起訴被上訴人,上訴人的起訴依據(jù)是增值稅發(fā)票、進(jìn)賬單與貨票。這些材料已形成了一個(gè)完整的證據(jù)鏈,證明上訴人與被上訴人的買(mǎi)賣(mài)關(guān)系,以及被上訴人未支付貨款的.數(shù)額。
該《經(jīng)銷(xiāo)商合同》僅僅是作為上訴人與被上訴人的交易習(xí)慣之一。這就是說(shuō),當(dāng)上訴人與被上訴人直接發(fā)生買(mǎi)賣(mài)關(guān)系后,在雙方履行合同過(guò)程中,如有權(quán)利義務(wù)約定不明時(shí),雙方應(yīng)盡可能地參照《經(jīng)銷(xiāo)商合同》予以確定。
綜上所述,原審裁定認(rèn)定缺乏事實(shí)與法律依據(jù),上訴人與被上訴人之間買(mǎi)賣(mài)關(guān)系合法有效,上訴人符合法律規(guī)定的起訴條件。現(xiàn)特向貴院提起上訴,請(qǐng)求貴院在查明事實(shí)的基礎(chǔ)上,撤銷(xiāo)原審裁定,發(fā)回重審。
此致
上海市中級(jí)人民法院。
商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛起訴書(shū)篇十一
仲裁要求:
一、立即支付貨款__________元。
二、賠償損失費(fèi)__________元。
事實(shí)與理由:
__________年__________月__________日,被申請(qǐng)人__________省__________市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司與我廠在__________市簽訂銷(xiāo)合同一份,采購(gòu)我廠生產(chǎn)的鋼窗__________副。合同對(duì)鋼窗的質(zhì)料、規(guī)格、數(shù)量和單價(jià)都作了明確約定,交貨日期為_(kāi)_________年__________月份。我廠按期向被申請(qǐng)人交付了鋼窗并經(jīng)過(guò)合格驗(yàn)收,但對(duì)方卻遲遲不支付貨款,后又稱(chēng)有部分鋼窗不符合市場(chǎng)變化的影響,公司資金緊張,一時(shí)難于支付貨款。由于__________房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司違約拒不支付貨款,我廠幾次到__________省__________市往返交涉,給我廠造成了很大的經(jīng)濟(jì)損失。
由于上述情況,根據(jù)原合同中約定的仲裁條款,特申請(qǐng)__________仲裁機(jī)構(gòu)予以仲裁。
此致
__________仲裁委員會(huì)。
申訴人:_________________市鋼窗廠。
__________年__________月__________日。
商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛起訴書(shū)篇十二
審判長(zhǎng)、審判員:
作為本案被告(河南置業(yè)有限公司)的委托代理人,參加了整個(gè)庭審,進(jìn)行了質(zhì)證、辯論,對(duì)本案有了一個(gè)全面的了解。針對(duì)本案,現(xiàn)依據(jù)事實(shí)和法律提出以下代理意見(jiàn),請(qǐng)合議時(shí)予以采信。
一、被告要求法院撤銷(xiāo)該爭(zhēng)議的2個(gè)條款,自認(rèn)為是欺詐、顯失公平的情況下簽訂的,沒(méi)有法律依據(jù),且與事實(shí)不符。
按合同法第54條的規(guī)定,顯失公平:是指一方當(dāng)事人在緊迫或者缺乏經(jīng)驗(yàn)的情況下而訂立的明顯對(duì)自己有重大不利的合同行為。按最高人民法院《民法通則意見(jiàn)》第72條規(guī)定:“雙方簽訂合同時(shí)致使雙方的權(quán)利與義務(wù)明顯違反公平、等價(jià)有償原則的可以認(rèn)定為顯失公平”,也就是說(shuō)該協(xié)議條款不但明顯違反公平原則,而且也得必須明顯違反等價(jià)有償原則,才可以認(rèn)定為顯失公平。其主要構(gòu)成要件:該合同必須是雙務(wù)合同,并且必須是等價(jià)有償?shù)?,沒(méi)有等價(jià)有償就不存在顯示公平。本案中被告是無(wú)償代為收取安裝費(fèi)用的,并沒(méi)有獲利一分,故不存在什么顯失公平。
作為一個(gè)普通一般善良人,買(mǎi)房是人生中的一件大事,因涉及大量資金,在購(gòu)房時(shí)會(huì)一定多處看房進(jìn)行比較和鑒別的,特別是在簽訂購(gòu)房合同時(shí),肯定是比較慎重的。對(duì)自己所購(gòu)房的位置、層數(shù)、各種設(shè)施、總價(jià)款、合同的每個(gè)條款都會(huì)了解詳情后才痛下決心,才簽訂該購(gòu)房合同的。所以說(shuō),原告在訴狀中所講的什么,該訴爭(zhēng)的2個(gè)條款是在被欺詐、顯失公平的情況下所簽訂的,要求撤銷(xiāo)該二個(gè)條款是沒(méi)有任何道理的,而且也違背人們通常的交易習(xí)慣,沒(méi)有法律依據(jù)也沒(méi)有事實(shí)上的理由。
二、原告在辯論中所講,合同第14條約定的燃?xì)?、暖氣、地?zé)崴O(shè)施,屬于雙方約定的基礎(chǔ)設(shè)施,公共配套設(shè)施范圍,其建設(shè)費(fèi)用已計(jì)入房屋開(kāi)發(fā)成本,屬于商品房售價(jià)范圍是非常錯(cuò)誤的。
原被告雙方所簽合同第14條的約定,只是被告關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建設(shè)正常運(yùn)行的承諾,承諾有關(guān)公司安裝作業(yè)完畢后交付使用日達(dá)到使用條件。并沒(méi)有說(shuō)明和約定天燃?xì)?、暖氣、地?zé)崴⒂芯€(xiàn)電視這些安裝費(fèi)的費(fèi)用有誰(shuí)來(lái)承擔(dān)的問(wèn)題,更沒(méi)有說(shuō)明和約定其安裝費(fèi)用已經(jīng)計(jì)入開(kāi)發(fā)成本,屬于房售付范圍。顯然,原告為達(dá)訴訟目的,無(wú)中生有,偷換概念,偷梁換柱,白紙黑字,第14條非常清楚,請(qǐng)法庭明查。
三、被告沒(méi)有違反省及國(guó)家有關(guān)部門(mén)關(guān)于與有關(guān)房?jī)r(jià)收費(fèi)項(xiàng)目的通知、規(guī)則、細(xì)則和辦法。
被告沒(méi)有違反《國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)、財(cái)政部關(guān)于全面整頓住房建設(shè)收費(fèi)取消部分收費(fèi)項(xiàng)目的通知》(20xx)585號(hào),20xx年4月16日。該通知是針對(duì)各級(jí)人民政府和國(guó)務(wù)院各部門(mén)的亂收費(fèi)問(wèn)題進(jìn)行整頓,并取消了部分收費(fèi)項(xiàng)目,共47項(xiàng),其中沒(méi)有包括什么“初裝費(fèi)”什么基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi),有關(guān)政府部門(mén)無(wú)論是否執(zhí)行,都和本案沒(méi)有任何關(guān)系,如果原告對(duì)該通知及有關(guān)政府部門(mén)有意見(jiàn),請(qǐng)依法向有關(guān)政府部門(mén)反映。
被告沒(méi)有違反《河南省新建商品房交易價(jià)格行為規(guī)則》。原被告雙方簽訂合同后,沒(méi)有增加新的收費(fèi)項(xiàng)目和商品房總額外歸自己所有,沒(méi)有加收任何費(fèi)用歸自己所有,沒(méi)有違反代收代付費(fèi)用的規(guī)定,沒(méi)有牟取非法利益。如果原告認(rèn)為被告違反了該規(guī)則,請(qǐng)按該“規(guī)則”第17條規(guī)定向政府價(jià)格主管部門(mén)提供證據(jù)進(jìn)行舉報(bào),可對(duì)被告進(jìn)行行政處罰,和本案訴爭(zhēng)的2個(gè)協(xié)議條款,是否有效,是否該撤銷(xiāo)無(wú)關(guān)。
被告更沒(méi)有違反《河南省商品房買(mǎi)賣(mài)明碼標(biāo)價(jià)實(shí)施細(xì)則》,被告已作到銷(xiāo)售明碼標(biāo)價(jià)并一房一價(jià)。原被告雙方簽訂合同時(shí)為20xx年12月17日,而該細(xì)則實(shí)施日期為20xx年5月1日,且對(duì)本案沒(méi)有溯及力。
四、被告沒(méi)有違反《開(kāi)封市城市基礎(chǔ)設(shè)施配套征收管理辦法》。
1.被告購(gòu)房時(shí)所簽訂的補(bǔ)充協(xié)議第2條中明確了收取的是天然氣初裝費(fèi)、暖氣初裝費(fèi)、有線(xiàn)電視初裝費(fèi)、地?zé)崴跹b費(fèi),并不是原告在辯論所講的收取的是基礎(chǔ)設(shè)施公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)或其基礎(chǔ)設(shè)施公共配套設(shè)施的初裝費(fèi)或城市配套費(fèi),顯然,原告在辯論所講的是非常錯(cuò)誤的,沒(méi)有任何事實(shí)依據(jù)。
2.按開(kāi)封市此管理辦法第二條規(guī)定:城市配套費(fèi)的用途是專(zhuān)項(xiàng)用于城市道路、橋涵、公用消防設(shè)施等城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。也就是說(shuō),道路、橋涵、公用消防、園林綠化這些城市基礎(chǔ)設(shè)施,包括但不限于與小區(qū)內(nèi)的這些設(shè)施。也就是說(shuō)城市基礎(chǔ)設(shè)施不完全等于小區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施。城市道路不等于小區(qū)內(nèi)道路。
3.按此管理辦法第6條規(guī)定,也就是說(shuō)從20xx年7月1日開(kāi)始,建設(shè)單位必須有規(guī)劃部門(mén)出具的建筑面積確認(rèn)通知單,到財(cái)政局核準(zhǔn)城市配套費(fèi)的多少,并交費(fèi)后,憑財(cái)政局出具的審核意見(jiàn)到開(kāi)封市建委辦理《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。
4.被告并沒(méi)有違反開(kāi)封市此管理辦法第11條的規(guī)定,原被告雙方所簽的合同時(shí)與附件是同時(shí)所簽,沒(méi)有在合同簽訂后另行所簽任何補(bǔ)充協(xié)議,沒(méi)有另行加收任何費(fèi)用,作為合同整體的不可分割一部分附件四——補(bǔ)充協(xié)議,所約定的天然氣、暖氣、地?zé)崴芯€(xiàn)電視初裝費(fèi)是房?jī)r(jià)的組成部分,這些初裝費(fèi)是在合同中又進(jìn)一步的細(xì)化明細(xì)而已,是一種促銷(xiāo)手段和策略,而且,也并不違反有關(guān)的法律規(guī)定和我市的管理辦法。
5.該管理辦法第8條又進(jìn)一步明確了,不交城市配套費(fèi)不得發(fā)放《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。需要特別說(shuō)明的是,被告是在20xx年12月17日,已經(jīng)依法辦理了《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》是在該管理辦法20xx年7月1日實(shí)施之前辦理的。所以說(shuō),該管理辦法沒(méi)有溯及力。
退一萬(wàn)步講,如果說(shuō)按原告所講的,在房?jī)r(jià)款之外,被告又收取原告的燃?xì)?、暖氣、地?zé)崴⒂芯€(xiàn)電視安裝費(fèi)的話(huà),被告也不違法。也不違反開(kāi)封市的這個(gè)管理規(guī)定。
其理由有二點(diǎn):其一按該規(guī)定,將說(shuō)的是“商品房項(xiàng)目應(yīng)計(jì)入房屋銷(xiāo)售價(jià)格開(kāi)發(fā)商不得在房?jī)r(jià)外向購(gòu)房者另行加收任何費(fèi)用。而被告所收取的這些安裝費(fèi)。是代燃?xì)獾扔嘘P(guān)公司收取的初裝費(fèi)。也就是說(shuō),這些安裝費(fèi)是有關(guān)公司收取的,被告只是代收而已,所收取的這些費(fèi)用用于交到有關(guān)公司,被告并沒(méi)有扣留歸自己所有,并沒(méi)有從中獲取任何利益。需要明確說(shuō)明的是:城市基礎(chǔ)設(shè)施并不完全等于小區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施也包括小區(qū)外的基礎(chǔ)設(shè)施,城市基礎(chǔ)設(shè)施并不等于所購(gòu)房?jī)?nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施安裝費(fèi),城市道路并不等于小區(qū)內(nèi)道路。城市配套費(fèi)并不等于該商品房?jī)?nèi)配套費(fèi)安裝。城市配套費(fèi)是用于小區(qū)內(nèi)外的公用,公共配套設(shè)施建設(shè),而該商品房?jī)?nèi)配套安裝費(fèi),是用于進(jìn)入自己房?jī)?nèi)的私用配套設(shè)施安裝,配套費(fèi)并不等于安裝費(fèi)。也就是說(shuō),城市配套設(shè)施的建設(shè)安裝只進(jìn)入到小區(qū)內(nèi)或樓道內(nèi)就完成了,至于再進(jìn)入自己房?jī)?nèi)的私用設(shè)施安裝費(fèi)用自己肯定要出錢(qián)的。
在我們河南省地域內(nèi),在整個(gè)開(kāi)封建筑安裝領(lǐng)域內(nèi),在整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司行業(yè),在整個(gè)燃?xì)狻⑴瘹狻⒌責(zé)岬裙补眯袠I(yè)在進(jìn)入私人房屋內(nèi)安裝其有關(guān)設(shè)施費(fèi)有哪家是免費(fèi)的?而作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的被告,為了整個(gè)小區(qū)、整個(gè)樓的業(yè)主利益,為了整個(gè)工期的按時(shí)完成,為了與各個(gè)業(yè)主所簽的購(gòu)房合同,按約定的時(shí)間交房,有開(kāi)發(fā)公司統(tǒng)一代收取燃?xì)?、暖氣、地?zé)崴⒌劝惭b費(fèi),交于有關(guān)公司后,進(jìn)行統(tǒng)一安裝。這也是多年慣例,也是多年的交易習(xí)慣,而且該交易習(xí)慣并不違反國(guó)家的法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定,按《合同法》第61條規(guī)定,按最高法院《合同法》解釋二第7條規(guī)定,而這種交易習(xí)慣是受法律保護(hù)的,依法應(yīng)受法律保護(hù)。
五、原被告所簽“合同”附件四“合同補(bǔ)充協(xié)議”意思表示真實(shí),內(nèi)容合法,是合同外另有約定,是合同約定的特別條款,該訴爭(zhēng)的二個(gè)條款具有不可撤銷(xiāo)性,且該案已依法報(bào)房地產(chǎn)管理部門(mén)登記備案。
原被告簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》及合同附件符合有效合同的構(gòu)成要件,依法應(yīng)認(rèn)定為有效合同。其一,簽約主體適格,意思表示真實(shí)。其二內(nèi)容合法,且不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。其三,簽約程序完備。是在雙方認(rèn)真審閱了合同條款含義、明確其全部?jī)?nèi)容,在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上簽約的。且已按規(guī)定報(bào)房地產(chǎn)管理部門(mén)登記備案。原告與被告就天然氣、暖氣、地?zé)崴⒂芯€(xiàn)電視的安裝費(fèi),代收事宜達(dá)成合意,是約定的特別條款,只要意思表示真實(shí),不存在一方以欺詐、脅迫的手段訂立,即為合法有效行為。應(yīng)按當(dāng)事人之間意思自治原則履行,且雙方對(duì)合同效力均無(wú)異議,原告未訴請(qǐng)撤銷(xiāo)整個(gè)合同及其附件,只訴請(qǐng)撤銷(xiāo)對(duì)附件中的兩個(gè)條款,則應(yīng)按有效合同履行,故被告收取上述費(fèi)用合法有據(jù),未構(gòu)成消費(fèi)欺詐,更不存在脅迫行為,且從三原告提供的各組證據(jù)來(lái)看,都無(wú)法證明原被告雙方所簽的補(bǔ)充協(xié)議時(shí)是在欺詐、脅迫的情況下所簽。
六、本案是不屬于可撤銷(xiāo)可變更合同,該《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》及《合同補(bǔ)充協(xié)議》絕對(duì)不是什么格式合同、格式條款。
原告認(rèn)為本案的購(gòu)房合同及補(bǔ)充協(xié)議是采用格式條款,是在欺詐、脅迫的情況下所簽,且系重復(fù)收費(fèi)行為,請(qǐng)求撤銷(xiāo)其中的二個(gè)條款,沒(méi)有法律依據(jù)。本案的合同及補(bǔ)充協(xié)議不是《合同法》所述真正意義上的格式合同(仍留有諸多空白欄目供簽約雙方自行協(xié)商填寫(xiě)),該合同是河南省工商行政管理局和河南省建設(shè)廳共同監(jiān)制的,對(duì)行政管理的相對(duì)方都是平等的,其解釋權(quán)赤屬該兩部門(mén),不是被告河南置業(yè)有限公司自行制定反復(fù)使用的合同。作為合同附件的補(bǔ)充協(xié)議,對(duì)代收條款的約定是雙方自愿、平等、協(xié)商的結(jié)果。本案原告在簽訂合同時(shí),已明知其內(nèi)容,且合同中也具有特別提示。在“合同補(bǔ)充協(xié)議”中,被告并沒(méi)有免除自己的責(zé)任,加重對(duì)方責(zé)任,排除對(duì)方主要權(quán)利的情形,雙方的約定是合法有效的。
綜上所述,被告代理人認(rèn)為:原被告所簽購(gòu)房合同及附件是真實(shí)、合法、有效的,系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示,是雙方自愿、平等、協(xié)商的結(jié)果,且不違反有關(guān)法律、行政法規(guī)其有關(guān)代收安裝費(fèi)的行為,不被法律、行政法規(guī)及有關(guān)規(guī)范性文件所禁止。本案糾紛中,不存在欺詐、脅迫、顯示公平、重復(fù)收費(fèi)及可撤銷(xiāo)的法定條件。同時(shí)認(rèn)為人民法院審理民事案件的適用原則是上位法優(yōu)于下位法的原則,故應(yīng)適用《合同法》和其司法解釋》為依據(jù)來(lái)審理本案。以上代理意見(jiàn)請(qǐng)予采信。
代理人:郭永軍。
20xx年12月8日。
商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛起訴書(shū)篇十三
相對(duì)于其他訴訟文書(shū),代理詞的寫(xiě)法比較靈活,并沒(méi)有統(tǒng)一的格式,大體上仍然是由首部、正文和尾部三部分組成。首部、尾部的寫(xiě)法與辯護(hù)詞大體相同。那么商品房。
審判長(zhǎng)、審判員:
作為本案被告(河南x(chóng)x置業(yè)有限公司)的委托代理人,參加了整個(gè)庭審,進(jìn)行了質(zhì)證、辯論,對(duì)本案有了一個(gè)全面的了解。針對(duì)本案,現(xiàn)依據(jù)事實(shí)和法律提出以下代理意見(jiàn),請(qǐng)合議時(shí)予以采信。
一、被告要求法院撤銷(xiāo)該爭(zhēng)議的2個(gè)條款,自認(rèn)為是欺詐、顯失公平的情況下簽訂的,沒(méi)有法律依據(jù),且與事實(shí)不符。
按合同法第54條的規(guī)定,顯失公平:是指一方當(dāng)事人在緊迫或者缺乏經(jīng)驗(yàn)的情況下而訂立的明顯對(duì)自己有重大不利的合同行為。按最高人民法院《民法通則意見(jiàn)》第72條規(guī)定:“雙方簽訂合同時(shí)致使雙方的權(quán)利與義務(wù)明顯違反公平、等價(jià)有償原則的可以認(rèn)定為顯失公平”,也就是說(shuō)該協(xié)議條款不但明顯違反公平原則,而且也得必須明顯違反等價(jià)有償原則,才可以認(rèn)定為顯失公平。其主要構(gòu)成要件:該合同必須是雙務(wù)合同,并且必須是等價(jià)有償?shù)模瑳](méi)有等價(jià)有償就不存在顯示公平。本案中被告是無(wú)償代為收取安裝費(fèi)用的,并沒(méi)有獲利一分,故不存在什么顯失公平。
作為一個(gè)普通一般善良人,買(mǎi)房是人生中的一件大事,因涉及大量資金,在購(gòu)房時(shí)會(huì)一定多處看房進(jìn)行比較和鑒別的,特別是在簽訂購(gòu)房合同時(shí),肯定是比較慎重的。對(duì)自己所購(gòu)房的位置、層數(shù)、各種設(shè)施、總價(jià)款、合同的每個(gè)條款都會(huì)了解詳情后才痛下決心,才簽訂該購(gòu)房合同的。所以說(shuō),原告在訴狀中所講的什么,該訴爭(zhēng)的2個(gè)條款是在被欺詐、顯失公平的情況下所簽訂的,要求撤銷(xiāo)該二個(gè)條款是沒(méi)有任何道理的,而且也違背人們通常的交易習(xí)慣,沒(méi)有法律依據(jù)也沒(méi)有事實(shí)上的理由。
二、原告在辯論中所講,合同第14條約定的燃?xì)?、暖氣、地?zé)崴O(shè)施,屬于雙方約定的基礎(chǔ)設(shè)施,公共配套設(shè)施范圍,其建設(shè)費(fèi)用已計(jì)入房屋開(kāi)發(fā)成本,屬于商品房售價(jià)范圍是非常錯(cuò)誤的。
原被告雙方所簽合同第14條的約定,只是被告關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建設(shè)正常運(yùn)行的承諾,承諾有關(guān)公司安裝作業(yè)完畢后交付使用日達(dá)到使用條件。并沒(méi)有說(shuō)明和約定天燃?xì)狻⑴瘹?、地?zé)崴?、有線(xiàn)電視這些安裝費(fèi)的費(fèi)用有誰(shuí)來(lái)承擔(dān)的問(wèn)題,更沒(méi)有說(shuō)明和約定其安裝費(fèi)用已經(jīng)計(jì)入開(kāi)發(fā)成本,屬于房售付范圍。顯然,原告為達(dá)訴訟目的,無(wú)中生有,偷換概念,偷梁換柱,白紙黑字,第14條非常清楚,請(qǐng)法庭明查。
三、被告沒(méi)有違反省及國(guó)家有關(guān)部門(mén)關(guān)于與有關(guān)房?jī)r(jià)收費(fèi)項(xiàng)目的通知、規(guī)則、細(xì)則和辦法。
被告沒(méi)有違反《國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)、財(cái)政部關(guān)于全面整頓住房建設(shè)收費(fèi)取消部分收費(fèi)項(xiàng)目的通知》(20xx)585號(hào),20xx年4月16日。該通知是針對(duì)各級(jí)人民政府和國(guó)務(wù)院各部門(mén)的亂收費(fèi)問(wèn)題進(jìn)行整頓,并取消了部分收費(fèi)項(xiàng)目,共47項(xiàng),其中沒(méi)有包括什么“初裝費(fèi)”什么基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi),有關(guān)政府部門(mén)無(wú)論是否執(zhí)行,都和本案沒(méi)有任何關(guān)系,如果原告對(duì)該通知及有關(guān)政府部門(mén)有意見(jiàn),請(qǐng)依法向有關(guān)政府部門(mén)反映。
被告沒(méi)有違反《河南省新建商品房交易價(jià)格行為規(guī)則》。原被告雙方簽訂合同后,沒(méi)有增加新的收費(fèi)項(xiàng)目和商品房總額外歸自己所有,沒(méi)有加收任何費(fèi)用歸自己所有,沒(méi)有違反代收代付費(fèi)用的規(guī)定,沒(méi)有牟取非法利益。如果原告認(rèn)為被告違反了該規(guī)則,請(qǐng)按該“規(guī)則”第17條規(guī)定向政府價(jià)格主管部門(mén)提供證據(jù)進(jìn)行舉報(bào),可對(duì)被告進(jìn)行行政處罰,和本案訴爭(zhēng)的2個(gè)協(xié)議條款,是否有效,是否該撤銷(xiāo)無(wú)關(guān)。
被告更沒(méi)有違反《河南省商品房買(mǎi)賣(mài)明碼標(biāo)價(jià)實(shí)施細(xì)則》,被告已作到銷(xiāo)售明碼標(biāo)價(jià)并一房一價(jià)。原被告雙方簽訂合同時(shí)為20xx年12月17日,而該細(xì)則實(shí)施日期為20xx年5月1日,且對(duì)本案沒(méi)有溯及力。
四、被告沒(méi)有違反《開(kāi)封市城市基礎(chǔ)設(shè)施配套征收管理辦法》。
1.被告購(gòu)房時(shí)所簽訂的補(bǔ)充協(xié)議第2條中明確了收取的是天然氣初裝費(fèi)、暖氣初裝費(fèi)、有線(xiàn)電視初裝費(fèi)、地?zé)崴跹b費(fèi),并不是原告在辯論所講的收取的是基礎(chǔ)設(shè)施公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)或其基礎(chǔ)設(shè)施公共配套設(shè)施的初裝費(fèi)或城市配套費(fèi),顯然,原告在辯論所講的是非常錯(cuò)誤的,沒(méi)有任何事實(shí)依據(jù)。
2.按開(kāi)封市此管理辦法第二條規(guī)定:城市配套費(fèi)的用途是專(zhuān)項(xiàng)用于城市道路、橋涵、公用消防設(shè)施等城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。也就是說(shuō),道路、橋涵、公用消防、園林綠化這些城市基礎(chǔ)設(shè)施,包括但不限于與小區(qū)內(nèi)的這些設(shè)施。也就是說(shuō)城市基礎(chǔ)設(shè)施不完全等于小區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施。城市道路不等于小區(qū)內(nèi)道路。
3.按此管理辦法第6條規(guī)定,也就是說(shuō)從20xx年7月1日開(kāi)始,建設(shè)單位必須有規(guī)劃部門(mén)出具的建筑面積確認(rèn)通知單,到財(cái)政局核準(zhǔn)城市配套費(fèi)的多少,并交費(fèi)后,憑財(cái)政局出具的審核意見(jiàn)到開(kāi)封市建委辦理《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。
4.被告并沒(méi)有違反開(kāi)封市此管理辦法第11條的規(guī)定,原被告雙方所簽的合同時(shí)與附件是同時(shí)所簽,沒(méi)有在合同簽訂后另行所簽任何補(bǔ)充協(xié)議,沒(méi)有另行加收任何費(fèi)用,作為合同整體的不可分割一部分附件四——補(bǔ)充協(xié)議,所約定的天然氣、暖氣、地?zé)崴芯€(xiàn)電視初裝費(fèi)是房?jī)r(jià)的組成部分,這些初裝費(fèi)是在合同中又進(jìn)一步的細(xì)化明細(xì)而已,是一種促銷(xiāo)手段和策略,而且,也并不違反有關(guān)的法律規(guī)定和我市的管理辦法。
5.該管理辦法第8條又進(jìn)一步明確了,不交城市配套費(fèi)不得發(fā)放《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。需要特別說(shuō)明的是,被告是在20xx年12月17日,已經(jīng)依法辦理了《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》是在該管理辦法20xx年7月1日實(shí)施之前辦理的。所以說(shuō),該管理辦法沒(méi)有溯及力。
退一萬(wàn)步講,如果說(shuō)按原告所講的,在房?jī)r(jià)款之外,被告又收取原告的燃?xì)狻⑴瘹狻⒌責(zé)崴?、有線(xiàn)電視安裝費(fèi)的話(huà),被告也不違法。也不違反開(kāi)封市的這個(gè)管理規(guī)定。
其理由有二點(diǎn):其一按該規(guī)定,將說(shuō)的是“商品房項(xiàng)目應(yīng)計(jì)入房屋銷(xiāo)售價(jià)格開(kāi)發(fā)商不得在房?jī)r(jià)外向購(gòu)房者另行加收任何費(fèi)用。而被告所收取的這些安裝費(fèi)。是代燃?xì)獾扔嘘P(guān)公司收取的初裝費(fèi)。也就是說(shuō),這些安裝費(fèi)是有關(guān)公司收取的,被告只是代收而已,所收取的這些費(fèi)用用于交到有關(guān)公司,被告并沒(méi)有扣留歸自己所有,并沒(méi)有從中獲取任何利益。需要明確說(shuō)明的是:城市基礎(chǔ)設(shè)施并不完全等于小區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施也包括小區(qū)外的基礎(chǔ)設(shè)施,城市基礎(chǔ)設(shè)施并不等于所購(gòu)房?jī)?nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施安裝費(fèi),城市道路并不等于小區(qū)內(nèi)道路。城市配套費(fèi)并不等于該商品房?jī)?nèi)配套費(fèi)安裝。城市配套費(fèi)是用于小區(qū)內(nèi)外的公用,公共配套設(shè)施建設(shè),而該商品房?jī)?nèi)配套安裝費(fèi),是用于進(jìn)入自己房?jī)?nèi)的私用配套設(shè)施安裝,配套費(fèi)并不等于安裝費(fèi)。也就是說(shuō),城市配套設(shè)施的建設(shè)安裝只進(jìn)入到小區(qū)內(nèi)或樓道內(nèi)就完成了,至于再進(jìn)入自己房?jī)?nèi)的私用設(shè)施安裝費(fèi)用自己肯定要出錢(qián)的。
在我們河南省地域內(nèi),在整個(gè)開(kāi)封建筑安裝領(lǐng)域內(nèi),在整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司行業(yè),在整個(gè)燃?xì)狻⑴瘹?、地?zé)岬裙补眯袠I(yè)在進(jìn)入私人房屋內(nèi)安裝其有關(guān)設(shè)施費(fèi)有哪家是免費(fèi)的?而作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的被告,為了整個(gè)小區(qū)、整個(gè)樓的業(yè)主利益,為了整個(gè)工期的按時(shí)完成,為了與各個(gè)業(yè)主所簽的購(gòu)房合同,按約定的時(shí)間交房,有開(kāi)發(fā)公司統(tǒng)一代收取燃?xì)?、暖氣、地?zé)崴?、等安裝費(fèi),交于有關(guān)公司后,進(jìn)行統(tǒng)一安裝。這也是多年慣例,也是多年的交易習(xí)慣,而且該交易習(xí)慣并不違反國(guó)家的法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定,按《合同法》第61條規(guī)定,按最高法院《合同法》解釋二第7條規(guī)定,而這種交易習(xí)慣是受法律保護(hù)的,依法應(yīng)受法律保護(hù)。
五、原被告所簽“合同”附件四“合同補(bǔ)充協(xié)議”意思表示真實(shí),內(nèi)容合法,是合同外另有約定,是合同約定的特別條款,該訴爭(zhēng)的二個(gè)條款具有不可撤銷(xiāo)性,且該案已依法報(bào)房地產(chǎn)管理部門(mén)登記備案。
原被告簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》及合同附件符合有效合同的構(gòu)成要件,依法應(yīng)認(rèn)定為有效合同。其一,簽約主體適格,意思表示真實(shí)。其二內(nèi)容合法,且不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。其三,簽約程序完備。是在雙方認(rèn)真審閱了合同條款含義、明確其全部?jī)?nèi)容,在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上簽約的。且已按規(guī)定報(bào)房地產(chǎn)管理部門(mén)登記備案。原告與被告就天然氣、暖氣、地?zé)崴?、有線(xiàn)電視的安裝費(fèi),代收事宜達(dá)成合意,是約定的特別條款,只要意思表示真實(shí),不存在一方以欺詐、脅迫的手段訂立,即為合法有效行為。應(yīng)按當(dāng)事人之間意思自治原則履行,且雙方對(duì)合同效力均無(wú)異議,原告未訴請(qǐng)撤銷(xiāo)整個(gè)合同及其附件,只訴請(qǐng)撤銷(xiāo)對(duì)附件中的兩個(gè)條款,則應(yīng)按有效合同履行,故被告收取上述費(fèi)用合法有據(jù),未構(gòu)成消費(fèi)欺詐,更不存在脅迫行為,且從三原告提供的各組證據(jù)來(lái)看,都無(wú)法證明原被告雙方所簽的補(bǔ)充協(xié)議時(shí)是在欺詐、脅迫的情況下所簽。
六、本案是不屬于可撤銷(xiāo)可變更合同,該《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》及《合同補(bǔ)充協(xié)議》絕對(duì)不是什么格式合同、格式條款。
原告認(rèn)為本案的購(gòu)房合同及補(bǔ)充協(xié)議是采用格式條款,是在欺詐、脅迫的情況下所簽,且系重復(fù)收費(fèi)行為,請(qǐng)求撤銷(xiāo)其中的二個(gè)條款,沒(méi)有法律依據(jù)。本案的合同及補(bǔ)充協(xié)議不是《合同法》所述真正意義上的格式合同(仍留有諸多空白欄目供簽約雙方自行協(xié)商填寫(xiě)),該合同是河南省工商行政管理局和河南省建設(shè)廳共同監(jiān)制的,對(duì)行政管理的相對(duì)方都是平等的,其解釋權(quán)赤屬該兩部門(mén),不是被告河南x(chóng)x置業(yè)有限公司自行制定反復(fù)使用的合同。作為合同附件的補(bǔ)充協(xié)議,對(duì)代收條款的約定是雙方自愿、平等、協(xié)商的結(jié)果。本案原告在簽訂合同時(shí),已明知其內(nèi)容,且合同中也具有特別提示。在“合同補(bǔ)充協(xié)議”中,被告并沒(méi)有免除自己的責(zé)任,加重對(duì)方責(zé)任,排除對(duì)方主要權(quán)利的情形,雙方的約定是合法有效的。
綜上所述,被告代理人認(rèn)為:原被告所簽購(gòu)房合同及附件是真實(shí)、合法、有效的,系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示,是雙方自愿、平等、協(xié)商的結(jié)果,且不違反有關(guān)法律、行政法規(guī)其有關(guān)代收安裝費(fèi)的行為,不被法律、行政法規(guī)及有關(guān)規(guī)范性文件所禁止。本案糾紛中,不存在欺詐、脅迫、顯示公平、重復(fù)收費(fèi)及可撤銷(xiāo)的法定條件。同時(shí)認(rèn)為人民法院審理民事案件的適用原則是上位法優(yōu)于下位法的原則,故應(yīng)適用《合同法》和其司法解釋》為依據(jù)來(lái)審理本案。以上代理意見(jiàn)請(qǐng)予采信。
代理人:郭永軍。
20xx年12月8日。
尊敬的審判長(zhǎng)、人民陪審員:
江西三人行律師事務(wù)所依法接受原告周xx的委托,指派我作為其委托代理人參與本案訴訟,庭審前我認(rèn)真核實(shí)相關(guān)證據(jù)、查找法律根據(jù),通過(guò)今天的法庭調(diào)查,對(duì)本案的事實(shí)有了清楚了解,現(xiàn)結(jié)合事實(shí)和法律發(fā)表如下代理意見(jiàn):
一、原告與被告簽定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同合法有效,原告基于該合同享有的權(quán)利應(yīng)受法律保護(hù)。
根據(jù)最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)合同法》若干問(wèn)題的解釋(二)第一條之規(guī)定“當(dāng)事人對(duì)合同是否成立存在爭(zhēng)議,人民法院能夠確定當(dāng)事人名稱(chēng)或者姓名、標(biāo)的和數(shù)量的,一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同成立。但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外”,以及《合同法》第四十四條之規(guī)定“依法成立的合同,自成立時(shí)生效”。原、被告所簽的編號(hào)為gf-20xx-0171的商品房買(mǎi)賣(mài)合同系雙方真實(shí)意思的表示,合法有效;即使該合同沒(méi)有合同編號(hào),沒(méi)有簽訂日期,也不能以此瑕疵否認(rèn)該份合同的法律效力;故原告基于該份合同依法享有要求被告辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)的權(quán)利。
二、被告熊xx簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同、承諾辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)、收取原告購(gòu)房款等行為系景德鎮(zhèn)市xx房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)xx公司)的行為在原、被告所簽的編號(hào)為gf-20xx-0171的商品房買(mǎi)賣(mài)合同中出賣(mài)人的委托代理人一欄清清楚楚寫(xiě)上了被告熊xx的名字,且在合同的尾部也有xx公司蓋的公章,在出賣(mài)人一欄同樣有熊xx的簽字,正是基于此,原告完全有理由相信熊xx就是xx公司對(duì)外的處理事務(wù)的代理人;正如《合同法》第四十九條之規(guī)定的:“行為人沒(méi)有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立合同,相對(duì)人有理由相信行為人有代理權(quán)的,該代理行為有效?!逼湟饬x在于維護(hù)代理制度的誠(chéng)信基礎(chǔ),保護(hù)善意第三人的合法權(quán)益,建立正常的民事流轉(zhuǎn)秩序。本案中即使凱達(dá)公司未授權(quán)熊方明對(duì)外處理公司事務(wù),原告基于合同也完全有理由相信凱達(dá)公司與熊方明之間構(gòu)成表見(jiàn)代理關(guān)系。所以,熊方明簽訂合同、收取原告全額購(gòu)房款、向原告出具承諾產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)等行為均應(yīng)視為是xx公司的行為。
1、原告在起訴時(shí),到工商部門(mén)查詢(xún)了凱達(dá)公司的工商基本信息,該基本信息上載明xx公司于20xx年8月16日已經(jīng)被吊銷(xiāo),其公司股東為周xx和支xx;據(jù)原告了解,周xx已經(jīng)死亡。而根據(jù)我國(guó)相關(guān)法律規(guī)定,公司被吊銷(xiāo)營(yíng)業(yè)執(zhí)照屬于公司意志以外的公權(quán)力運(yùn)作的結(jié)果,屬于強(qiáng)制解散公司的范疇,是公司違反了法律與行政法規(guī)(包括《公司登記管理?xiàng)l例》等)中的強(qiáng)制性規(guī)定,應(yīng)予解散。公司解散又必須經(jīng)過(guò)清算以及注銷(xiāo)兩個(gè)程序。根據(jù)最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)公司法》若干問(wèn)題的規(guī)定(二)第十八條之規(guī)定“有限責(zé)任公司的股東、股份有限公司的董事和控股股東未在法定期限內(nèi)成立清算組開(kāi)始清算,導(dǎo)致公司財(cái)產(chǎn)貶值、流失、毀損或者滅失,債權(quán)人主張其在造成損失范圍內(nèi)對(duì)公司債務(wù)承擔(dān)賠償責(zé)任的,人民法院應(yīng)依法予以支持;有限責(zé)任公司的股東、股份有限公司的董事和控股股東因怠于履行義務(wù),導(dǎo)致公司主要財(cái)產(chǎn)、帳冊(cè)、重要文件等滅失,無(wú)法進(jìn)行清算,債權(quán)人主張其對(duì)公司債務(wù)承擔(dān)連帶清償責(zé)任的,人民法院應(yīng)依法予以支持”。本案中,凱達(dá)公司既然已經(jīng)被吊銷(xiāo),那么公司就有法定義務(wù)進(jìn)行清算,清償完公司清算之前的公司債務(wù),這其中就包括原告基于買(mǎi)賣(mài)合同對(duì)xx公司享有的房屋過(guò)戶(hù)登記請(qǐng)求權(quán)(債權(quán))。但xx公司在公司被吊銷(xiāo)后沒(méi)有按照《公司法》等法律法規(guī)的規(guī)定依法進(jìn)行清算、注銷(xiāo)程序,那么此時(shí),就有必要否認(rèn)公司法人人格,進(jìn)而要求xx公司股東替公司承擔(dān)債務(wù)清償責(zé)任。
2、被告支xx在庭審之中向法庭出示了一份鑒定文書(shū),擬證明支xx非xx公司實(shí)際股東,其股東身份系xx公司偽造其簽名所致,故其無(wú)需與被告熊方明承擔(dān)連帶責(zé)任。原告認(rèn)為該份證據(jù)不能作為被告支興林免責(zé)的事由。因?yàn)楣竟ど痰怯泴?duì)外具有公信力,該種登記屬于商事登記,并使商事登記的外觀具有足以使他人信賴(lài)的特性,善意信賴(lài)登記外觀的人就此能取得權(quán)利。從公司工商登記公信力的內(nèi)涵出發(fā),不僅在登記正確的情況下,登記所表現(xiàn)的權(quán)利是真實(shí)的權(quán)利,對(duì)社會(huì)公眾具有絕對(duì)的可信性,而且登記錯(cuò)誤時(shí)也不能顛覆登記對(duì)于權(quán)利狀態(tài)的表述,這種狀態(tài)對(duì)于社會(huì)公眾同樣是真實(shí)的,正確的。公司工商登記的作用就是為了保護(hù)第三人的信賴(lài)?yán)?,維護(hù)交易安全。從我國(guó)公司登記制度的設(shè)立本意以及公司登記公信力適用的三大基本原則(保護(hù)善意相對(duì)人利益原則、對(duì)第三人有利原則、法定義務(wù)不能免除原則)來(lái)看待本案,原告的權(quán)益完全應(yīng)當(dāng)受到法律的保護(hù)。
綜上所述,原告房產(chǎn)至今沒(méi)有辦理產(chǎn)權(quán)的原因完全系被告不誠(chéng)信的行為所致,故原告懇請(qǐng)貴院支持其全部訴求。
以上代理意見(jiàn),請(qǐng)合議庭在合議時(shí)參考并盼望予以采納。謝謝!
代理人:江西三人行律師事務(wù)所。
律師李俊杰。
20xx年八月二十日。
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商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛起訴書(shū)篇十四
最高人民法院于4月28日發(fā)布了《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)解釋?zhuān)摻忉層?06月1日起正式施行。其中明確規(guī)定了買(mǎi)受人在5種情形之下不僅可以要求解除、撤銷(xiāo)合同或者是要求宣告合同無(wú)效,而且可以要求出賣(mài)人返還購(gòu)房款、支付利息及賠償損失,還可以向出賣(mài)人主張要求其承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的“賠償責(zé)任”。此解釋一出臺(tái)便引起了社會(huì)的廣泛關(guān)注與熱烈的爭(zhēng)論,筆者在此不主要討論其社會(huì)意義,而主要從法學(xué)理論與法律規(guī)定兩個(gè)方面對(duì)該規(guī)定進(jìn)行深入的分析,以引起相關(guān)部門(mén)的注意,并與廣大法學(xué)愛(ài)好者進(jìn)行交流與探討。
關(guān)于房屋是否可以作為商品,得依具體情況而定,我國(guó)現(xiàn)行的法律中并沒(méi)有對(duì)其進(jìn)行明確規(guī)定?!吨袊?guó)大百科全書(shū)》從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度對(duì)“商品”一詞所作的定義,商品是指“用來(lái)交換、能滿(mǎn)足人們某種需要的勞動(dòng)產(chǎn)品”。根據(jù)該定義內(nèi)涵來(lái)看,首先,商品必須是經(jīng)過(guò)勞動(dòng)生產(chǎn)而得來(lái)的產(chǎn)品,也就是說(shuō)必須在這個(gè)產(chǎn)品中體現(xiàn)人類(lèi)的勞動(dòng),那些非是經(jīng)過(guò)人類(lèi)勞動(dòng)的產(chǎn)品,并非此種意義上的商品。其次,該產(chǎn)品應(yīng)該必須是有用的,必須具有使用價(jià)值,能夠滿(mǎn)足人們對(duì)它的某種特定需求,沒(méi)有用的產(chǎn)品也是不能把他當(dāng)作商品的。第三,該產(chǎn)品是用來(lái)交換而不是所有權(quán)人自己直接消費(fèi)的。如果某一產(chǎn)品生產(chǎn)出來(lái)的目的只是用于自己使用和消費(fèi),那么這件產(chǎn)品同樣不是真正意義上的商品。通過(guò)我們對(duì)商品定義的分析,我們可以看出,對(duì)于以房屋的建造與銷(xiāo)售為主要經(jīng)營(yíng)范圍的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō),他們所生產(chǎn)出來(lái)的房屋大多是銷(xiāo)售給他人所有并使用,符合前面商品定義中要求的條件,因此可以作為一種商品,無(wú)非這種商品具有自己的特點(diǎn)罷了。
由于房屋可以作為商品,那么我們就把用于買(mǎi)賣(mài)的房屋叫做商品房。對(duì)于在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中對(duì)買(mǎi)受人提供保護(hù)時(shí)的法律適用,不僅可以適用民法通則的原則性規(guī)定及合同之債的有關(guān)規(guī)定,可以適用《中華人民共和國(guó)合同法》的具體規(guī)定,同樣也可適用《中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》等法律規(guī)定,這點(diǎn)似乎沒(méi)有什么爭(zhēng)議。但在我國(guó)現(xiàn)有的法律體系中,僅僅只有《中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第49條明確地規(guī)定了懲罰性賠償,其具體條文是:“經(jīng)營(yíng)者提供商品或者服務(wù)有欺詐行為的,應(yīng)當(dāng)按照消費(fèi)者的要求增加賠償其受到的損失,增加賠償?shù)慕痤~為消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)商品的價(jià)款或者接受服務(wù)的費(fèi)用的一倍?!倍鳛槊穹ɑ痉ǖ拿穹ㄍ▌t并沒(méi)有懲罰性賠償?shù)囊?guī)定,合同法也沒(méi)有。法理學(xué)界普遍認(rèn)為由于我國(guó)基本上是采用的大陸法系的法律體系,所以沒(méi)有采用具有英美法系特點(diǎn)的懲罰性賠償。但隨著對(duì)商家欺詐行為的泛濫與消費(fèi)者在消費(fèi)過(guò)程中的弱勢(shì)地位,似乎也有借鑒這種懲罰性賠償?shù)谋匾晕覈?guó)早在1993年的消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法的制定中便有了這一明確而具體的規(guī)定。也因此有些人誤解地認(rèn)為最高人民法院在作出這一解釋時(shí)也采用的是消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法所規(guī)定的懲罰性賠償原則。但是,我們從該解釋的條文中卻發(fā)現(xiàn),其制定此解釋的依據(jù)是“根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》、《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》等相關(guān)法律,結(jié)合民事審判實(shí)踐,制定本解釋”,而惟獨(dú)沒(méi)有指明是依據(jù)《中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》。筆者認(rèn)為,這并非是最高人民法院的疏忽,而是另有他原因而故意不采用此法律規(guī)定的原因使然。但可惜的是,我們從其指明的四部法律中是無(wú)法找到明確的法律依據(jù)的。反而卻有學(xué)者特別指出說(shuō):“需注意的是,司法解釋未以消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法作為其制定依據(jù),這就使得司法解釋所定懲罰性賠償可實(shí)質(zhì)性避開(kāi)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法第四十九條所稱(chēng)”雙倍賠償“規(guī)則的僵化適用,從而賦予法官根據(jù)案情確定懲罰性賠償金額的自由裁量權(quán)。”(葉林著《懲罰性賠償在商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛中的適用問(wèn)題》,載于中國(guó)民商法律網(wǎng))“雖然筆者認(rèn)為這種觀點(diǎn)特別強(qiáng)調(diào)了法官在審判中可以對(duì)賠償金額作出一定的”自由裁量“,在司法實(shí)踐可以較靈活地、根據(jù)不同案件的實(shí)際情況進(jìn)行適當(dāng)處理,在某些情形里可能會(huì)更好地達(dá)到懲罰性賠償?shù)哪康?,從而避免了在適用消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法的規(guī)定時(shí)適用一倍賠償?shù)臄?shù)額確定性。但是最高人民法院的這一規(guī)定并沒(méi)有明確的法律依據(jù),甚至也超過(guò)了最高人民法院制訂司法解釋內(nèi)容的權(quán)限,有越權(quán)解釋的嫌疑。因?yàn)楦鶕?jù)《中華人民共和國(guó)人民法院組織法》第33條規(guī)定:最高人民法院對(duì)于在審判過(guò)程中如何具體應(yīng)用法律、法令的問(wèn)題,進(jìn)行解釋。五屆人大第19次會(huì)議于1981年6月10日通過(guò)的《全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于加強(qiáng)法律解釋工作的'決議》中第二條規(guī)定:”凡屬于法院審判工作中具體應(yīng)用法律、法令的問(wèn)題,由最高人民法院進(jìn)行解釋。“而最高人民法院于6月23日發(fā)布的《最高人民法院關(guān)于司法解釋工作的若干規(guī)定》第4條卻規(guī)定:”最高人民法院制定并發(fā)布的司法解釋?zhuān)哂蟹尚Я??!暗珖?guó)人大常委會(huì)于3月15日通過(guò)的《中華人民共和國(guó)立法法》卻并沒(méi)有明確規(guī)定司法解釋為我國(guó)法律適用的淵源(也就是法律的形式),而且該法第八條明確規(guī)定對(duì)于民事基本制度只能制定為法律。通過(guò)這些規(guī)定我們可以清楚的看到,最高人民法院對(duì)在進(jìn)行司法活動(dòng)過(guò)程中對(duì)具體法律條文或適用條件等情況不明確時(shí),才可以作出解釋?zhuān)⒉皇亲罡呷嗣穹ㄔ耗軌颡?dú)立地創(chuàng)設(shè)或改變法律現(xiàn)有的規(guī)定。對(duì)于最高法院所稱(chēng)的五種情形,現(xiàn)有的法律法規(guī)已經(jīng)有清楚而明確的規(guī)定,并非不知”如何具體應(yīng)用“。由于懲罰性賠償已經(jīng)涉及到當(dāng)事人的民事責(zé)任,是民事法律體系中最基本的也是最重要的內(nèi)容之一,在法律已有明確規(guī)定的情況下,最高法院的這一解釋明顯具有越權(quán)之嫌。同時(shí),最高法院的這一解釋也無(wú)相應(yīng)的法學(xué)理論依據(jù)。因?yàn)閺默F(xiàn)有的消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法的規(guī)定來(lái)看,主要是針對(duì)經(jīng)營(yíng)者提供商品或者服務(wù)有”欺詐行為“時(shí)才適用,也就是強(qiáng)調(diào)了行為的欺詐性。但最高法院的解釋明顯超出這一原則,不僅在出賣(mài)人有欺詐行為時(shí)適用,在違約時(shí)也同樣適用,筆者將在下文中詳細(xì)論述。所以,需要特別注意的是,盡管最高法院的這一解釋中的部份內(nèi)容在完全可以依據(jù)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法的規(guī)定來(lái)進(jìn)行解釋的情況下,但卻由于想給法官保留更多的自由裁量的權(quán)力,反而使得本規(guī)定存在法律依據(jù)不足的嫌疑,從而使公民對(duì)其合法性產(chǎn)生質(zhì)疑。
三、司法解釋中規(guī)定可以主張要求承擔(dān)懲罰性賠償?shù)木唧w情形。
根據(jù)該解釋的規(guī)定,主要有以下五種情形買(mǎi)受人可以向出賣(mài)人主張要求其承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的懲罰性賠償。但是適用條件各有不同,需要引起我們的足夠注意。下面筆者將具體進(jìn)行分析:
1、商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后,出賣(mài)人未告知買(mǎi)受人又將該房屋抵押給第三人,導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同目的不能實(shí)現(xiàn)的。我們知道,在出賣(mài)人在與買(mǎi)受人簽訂買(mǎi)賣(mài)合同后又將該房屋抵押給其他第三人,并不必然會(huì)導(dǎo)致該合同無(wú)法實(shí)際履行,因?yàn)槌鲑u(mài)人也有可能會(huì)在買(mǎi)賣(mài)合同約定的履行期限到來(lái)之前將該抵押撤銷(xiāo),這樣并不會(huì)影響到買(mǎi)受人的合法權(quán)益。所以最高人民法院規(guī)定,在適用此條款時(shí)必須要達(dá)到“導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同目的不能實(shí)現(xiàn)的”這一條件,簡(jiǎn)單的說(shuō),主要包括房屋無(wú)法實(shí)際交付或無(wú)法辦理房屋。
權(quán)屬證書(shū)等。因?yàn)樵谶@種情形下,才會(huì)導(dǎo)致出賣(mài)人的根本性違約,因此才會(huì)造成買(mǎi)受購(gòu)買(mǎi)房屋的目的落空,嚴(yán)重影響到買(mǎi)受人的合法權(quán)益。特別是在買(mǎi)受人已經(jīng)支付相當(dāng)金額的購(gòu)房款時(shí),一旦出賣(mài)人破產(chǎn)或者喪失償債能力,則買(mǎi)受人的損失幾乎無(wú)法得到保障。但是,筆者認(rèn)為這一規(guī)定在法學(xué)理論上的合理性頗值商榷。因?yàn)樵谶@種情況下,有兩種很顯然的可能存在,一是出賣(mài)人抵押房屋的目的是為了得到更多的資金,從而更好地履行合同的義務(wù);第二種情形就是出賣(mài)人故意違約,也就是將所出賣(mài)的房屋抵押后無(wú)法撤銷(xiāo)該抵押,從而導(dǎo)致自己違約,根本無(wú)法履行自己的義務(wù)。對(duì)于故意違約或根本違約后處理,合同法第94條有著明確規(guī)定,具體為:“有下列情形之一的,當(dāng)事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的;(二)在履行期限屆滿(mǎn)之前,當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù);(三)當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù),經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行;(四)當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的;(五)法律規(guī)定的其他情形。”而此種情形就正好適用于合同法這條規(guī)定的第四款規(guī)定。但是,合同法并沒(méi)有在有關(guān)違約責(zé)任的條款中規(guī)定在這種情形下應(yīng)承擔(dān)懲罰性賠償。當(dāng)然,買(mǎi)受人可以要求出賣(mài)人賠償其全部損失,包括一些直接及間接的損失,這些都可以從合同法中違約責(zé)任的條款中找到依據(jù),但懲罰性賠償卻無(wú)任何法律依據(jù)。同時(shí),如果適用消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法適用懲罰性賠償?shù)钠墼p條件來(lái)確定,也不能適用懲罰性賠償,因?yàn)楸M管出賣(mài)人此時(shí)在主觀上屬于故意違約,但其并不能構(gòu)成欺詐,這兩者之間存在著很大的差別。所以,筆者認(rèn)為這一規(guī)定既不符合法理也沒(méi)有法律依據(jù)。
2、商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后,出賣(mài)人又將該房屋出賣(mài)給第三人,導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同目的不能實(shí)現(xiàn)的。當(dāng)出賣(mài)人將同一標(biāo)的物與他人簽訂買(mǎi)賣(mài)合同后又將此標(biāo)的物出賣(mài)給第三人,并不能都適用懲罰性賠償。而且就算是適用該規(guī)定,也只能由在先與出賣(mài)人簽訂買(mǎi)賣(mài)合同的買(mǎi)受人主張懲罰性賠償。我們知道,出賣(mài)人將同一標(biāo)的物先后數(shù)次出賣(mài)給他人,最多只能履行其中的一份合同并交付標(biāo)的物。對(duì)于其他人來(lái)講,都無(wú)法履行,也都是欺詐,這一點(diǎn)是不言而喻的。對(duì)于一物二賣(mài)甚至多賣(mài)的情形,嚴(yán)重的甚至可能會(huì)構(gòu)成刑事詐騙犯罪,行為人可能會(huì)因此而承擔(dān)相應(yīng)的刑事責(zé)任。但是在民事責(zé)任方面,究竟賠償多少為宜,只能以民法通則、合同法等民事實(shí)體法中有關(guān)民事責(zé)任的規(guī)定來(lái)處理,我們沒(méi)有發(fā)現(xiàn)這兩部份的法律中有任何懲罰性賠償?shù)囊?guī)定。同時(shí),最高法院的這一規(guī)定可能會(huì)出現(xiàn)適用上的困難,比如當(dāng)一個(gè)出賣(mài)人將其房屋多次出賣(mài)給他人后,涉嫌合同詐騙而被追究刑事責(zé)任,那么在附帶民事訴訟時(shí),是按照民法通則的規(guī)定賠償其損失呢還是依據(jù)此規(guī)定來(lái)判決其賠償損失并處以懲罰性賠償呢?顯然,法院是不能適用這個(gè)規(guī)定的,因?yàn)楫吘蛊洳皇欠傻臏Y源。而如果單純作為一起民事案件來(lái)處理并適用此解釋規(guī)定的賠償時(shí),豈不是比追究其刑事附帶民事責(zé)任能夠得到更多的賠償?而且,當(dāng)出賣(mài)人與其他買(mǎi)受人共同故意侵害原買(mǎi)受人的合同債權(quán)時(shí)(也就是合同法理論上所稱(chēng)“第三人侵害債權(quán)”),第三人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)什么樣的責(zé)任呢?很可能承擔(dān)的是共同的、連帶的賠償,那么也讓其承擔(dān)懲罰性賠償嗎?因此,此解釋也給以后這方面內(nèi)容的立法帶來(lái)一定的困難或障礙。
3、出賣(mài)人訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí),故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明,而導(dǎo)致房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效或撤銷(xiāo)、被解除的。由于出賣(mài)人在與買(mǎi)受人簽訂合同時(shí)明知自己沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可,但仍然向買(mǎi)受人銷(xiāo)售商品房。盡管出賣(mài)人在合同簽訂后到房屋交付前可能會(huì)取得銷(xiāo)售許可。但是由于其直接違反了《中華人民共和國(guó)合同法》第52條、《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》第37條、第38條的強(qiáng)制性規(guī)定,因此導(dǎo)致該買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。在此需要注意的是,雖然出賣(mài)人在此時(shí)沒(méi)有取得預(yù)售許可,但并不能一定會(huì)出現(xiàn)無(wú)法交付或者是無(wú)法履行合同全部義務(wù),也就是說(shuō)其仍然存在能夠履行合同義務(wù)的可能,但由于違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定,所以才導(dǎo)致無(wú)效的。所以在適用此條款時(shí),并不以出出賣(mài)人是否在以后能實(shí)際履行或全面履行為適用要件,而且一定要注意合同無(wú)效的原因。但是,該解釋卻又在第2條規(guī)定:“出賣(mài)人未取得商品房預(yù)售許可證明,與買(mǎi)受人訂立的商品房預(yù)售合同,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效,但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的,可以認(rèn)定有效”,此規(guī)定不僅與合同法的基本理論不相符合,與法律規(guī)定也不相同。我們?cè)诖_定某一份合同是否有效,在合同沒(méi)有特別約定生效條件的情況下,只能以合同成立時(shí)來(lái)判斷。合同法第44條已經(jīng)作出了明確規(guī)定:“依法成立的合同,自成立時(shí)生效?!倍罡叻ㄔ旱倪@一規(guī)定,不僅混亂了合同效力的理論體系,違反了法律的相關(guān)規(guī)定,更可能從反面告訴出賣(mài)人這樣一個(gè)判斷:有沒(méi)有預(yù)售許可證沒(méi)關(guān)系,只要以后在起訴時(shí)能取得預(yù)售許可即可。豈不是有鼓勵(lì)出賣(mài)人在沒(méi)有取得預(yù)售許可的情況下與買(mǎi)受人簽訂預(yù)售合同的嫌疑?筆者認(rèn)為,此規(guī)定應(yīng)當(dāng)予以改正。同時(shí),應(yīng)注意此條規(guī)定僅僅限于在買(mǎi)賣(mài)合同被確認(rèn)無(wú)效及被解除、撤銷(xiāo)時(shí)才能予以適用,而不是適用于合同生效后的違約處理。
4、出賣(mài)人訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí),故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí),而導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除的。此時(shí)主要是指在雙方訂立買(mǎi)賣(mài)合同前出賣(mài)人已將出賣(mài)的房屋抵押給他人的情形。在此我們也應(yīng)當(dāng)注意,并不是只要出賣(mài)人在與買(mǎi)受訂立買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)將該房屋抵押給他人,買(mǎi)受人就可以向出賣(mài)人主張懲罰性賠償。從現(xiàn)有法律特別是合同法的規(guī)定來(lái)看,當(dāng)事人一方在與另一方簽訂合同時(shí)已經(jīng)將標(biāo)的物抵押給他人,并不會(huì)必然導(dǎo)致該買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效或者被解除、撤銷(xiāo),也并不必然會(huì)導(dǎo)致出賣(mài)人無(wú)法履行買(mǎi)賣(mài)合同的義務(wù)。關(guān)于這一觀點(diǎn),我們可以從合同法第40條、第52條、第54條、第94條可以清楚地看出。所以,只有當(dāng)出賣(mài)人將其出賣(mài)給買(mǎi)受人的房屋抵押給其他第三人后違反了上述四條款所規(guī)定的情形時(shí),買(mǎi)受人才可依據(jù)合同法的具體規(guī)定與本解釋的規(guī)定向出賣(mài)人主張懲罰性賠償?shù)呢?zé)任。
5、出賣(mài)人訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí),故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣(mài)給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí),導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除的。出賣(mài)人在出賣(mài)房屋時(shí),不論其是故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣(mài)給第三人,還是已經(jīng)將此出賣(mài)房屋作為拆遷補(bǔ)償安置房屋,此時(shí)對(duì)于買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)都屬于欺詐。因?yàn)槠鋵⒎课菀呀?jīng)賣(mài)出,盡管出賣(mài)人可能會(huì)違反在先與第三人所簽訂的合同而將房屋實(shí)際交付給買(mǎi)受人,但是我們現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)秩序及法律秩序中都不能對(duì)這種現(xiàn)象予以默認(rèn)或鼓勵(lì),必須予以嚴(yán)厲的制裁,來(lái)充分保證交易安全。所以,對(duì)于此類(lèi)欺詐行為,歷來(lái)都是民法中規(guī)范及懲罰的重點(diǎn)。如果在這種情況下對(duì)其適用懲罰性賠償,可以達(dá)到民事制裁或懲罰的目的,不僅符合法理,也與消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法規(guī)定的條款相一致。
四、懲罰性賠償?shù)倪m用與合同效力狀態(tài)之間的關(guān)系。
債務(wù)人主動(dòng)履行債務(wù)后將債務(wù)依法提存;5債權(quán)人自愿免除了債務(wù)人所應(yīng)承擔(dān)的債務(wù);6混同,也就債權(quán)人與債務(wù)人同歸于一人。當(dāng)然,合同也可因法律的特別規(guī)定或者當(dāng)事人約定其他條件成就而終止。但需要注意的是,合同在終止之前是有效的。從上文所提到的五種懲罰性賠償?shù)那樾蝸?lái)看,既包括了合同因違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定而無(wú)效的情形,也包括了合同出現(xiàn)了約定或法定的解除情形而被買(mǎi)受人解除的情形,也包括了合同被買(mǎi)受人依法撤銷(xiāo)的情形,同時(shí)還包括了有效合同在履行的過(guò)程中違約的情形。這些適用情形涉及到了合同不同的效力形態(tài),應(yīng)當(dāng)說(shuō)是比較全面的保護(hù)了買(mǎi)受人的合法權(quán)益。
五、對(duì)最高人民法院確立懲罰性賠償?shù)脑u(píng)價(jià)與建議。
筆者認(rèn)為,由于最高人民法院制訂的這份解釋涉及到民法中民事責(zé)任的基本內(nèi)容,而這部份的內(nèi)容或規(guī)定只有法律才有權(quán)作出明確的規(guī)定,最高人民法院無(wú)權(quán)就民事責(zé)任的基本內(nèi)容來(lái)自行作出司法解釋?zhuān)瑥亩贿m當(dāng)?shù)卦黾右环矫袷轮黧w的民事責(zé)任。因此,此解釋?xiě)?yīng)屬越權(quán)解釋?zhuān)湫Яχ档梦覀冞M(jìn)行研究與探討。其次,對(duì)于此解釋中適用懲罰性賠償?shù)奈宸N情形,現(xiàn)有的法律已經(jīng)作出了明確的規(guī)定,最高人民法院不能超越法律的規(guī)定來(lái)擅自擴(kuò)大解釋。第三,根據(jù)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法對(duì)消費(fèi)者保護(hù)的基本原則,并結(jié)合到民法的誠(chéng)實(shí)信用原則,當(dāng)經(jīng)營(yíng)者提供商品或者服務(wù)有“欺詐行為”等違反誠(chéng)實(shí)信用原則的行為時(shí),讓其受到懲罰性賠償才有意義與必要。而本司法解釋卻擴(kuò)大了這一原則和條件,不僅在出賣(mài)人在簽訂買(mǎi)賣(mài)合同有欺詐行為時(shí)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)懲罰性賠償?shù)呢?zé)任,而且在其有違約行為時(shí)也承擔(dān)懲罰性賠償責(zé)任,不僅超越了現(xiàn)行法律的原則性規(guī)定,而且也破壞了現(xiàn)有的民事責(zé)任的法學(xué)理論體系與法律體系。第四,最高法院的這個(gè)解釋也有不完善或者含義不清甚至是重復(fù)的地方。如解釋第8條中規(guī)定,“具有下列情形之一,導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同目的不能實(shí)現(xiàn)的,無(wú)法取得房屋的買(mǎi)受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失,并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任”。前面已經(jīng)指出可以要求“返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失”,而后面卻又規(guī)定“并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任”,由于這兩種賠償是可以同時(shí)適用的,那么前面的“賠償損失”與后面的“賠償責(zé)任”有何區(qū)別與不同呢?這兩種賠償是什么關(guān)系呢?尚待明確。該解釋第9條也是這樣規(guī)定的。最后,盡管該解釋強(qiáng)有力的保護(hù)了買(mǎi)受人的合法權(quán)益,但也可能會(huì)讓買(mǎi)受人取得不當(dāng)利益,特別是不誠(chéng)實(shí)的購(gòu)房者,等等,這也可能會(huì)影響到民法的公平原則。需要值得一提的是,盡管筆者也對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中出賣(mài)人的欺詐行為及/或違約行為深?lèi)和唇^,但是司法過(guò)程畢竟是一個(gè)理性的過(guò)程,不能用感情來(lái)不恰當(dāng)?shù)挠绊懙椒芍朴?,也不能影響到法律的適用。所以筆者認(rèn)為,人民法院在審理此類(lèi)案件時(shí)也應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格注意適用懲罰性賠償?shù)臈l件,審慎適用懲罰性賠償。也許最高人民法院的這一規(guī)定不僅極大地保護(hù)了買(mǎi)受人的合法權(quán)益,而且也可能會(huì)對(duì)房地產(chǎn)銷(xiāo)售行為的規(guī)范起到一定的作用,但如果制訂這個(gè)解釋的主要目的是這個(gè)想法的話(huà)未免太過(guò)于簡(jiǎn)單。對(duì)于現(xiàn)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售中出現(xiàn)的種種問(wèn)題,需要用行政的、金融的、法律的等各個(gè)方面的共同努力才能取得較好的效果。只要能夠充分地、不折不扣地運(yùn)用好現(xiàn)有合同法中關(guān)于違約責(zé)任的賠償規(guī)定就已經(jīng)足以對(duì)買(mǎi)受人進(jìn)行充分的法律保護(hù),根本不必超出現(xiàn)有法律規(guī)定,比如對(duì)于欺詐性銷(xiāo)售,可以按照消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法的規(guī)定予以懲罰性賠償,而在其他違約行為的損失賠償?shù)姆秶_定上,我們完全可以對(duì)買(mǎi)受人受到直接損失及間接損失都予以賠償,甚至對(duì)買(mǎi)受人在勝訴后的律師費(fèi)用等都予以支持,等等,這樣既不會(huì)超越法律又不會(huì)讓其受到損失,又何必讓買(mǎi)受人得到不當(dāng)利益而同時(shí)損害出賣(mài)人的合法權(quán)益呢?也許,這個(gè)解釋只是在特定的歷史時(shí)期的特殊產(chǎn)物吧??偠灾P者認(rèn)為最高法院的這一司法解釋既沒(méi)有足夠的法學(xué)理論支持,也沒(méi)有明確的法律依據(jù),而且規(guī)定的內(nèi)容也超出了現(xiàn)行有關(guān)法律的明確規(guī)定,此規(guī)定內(nèi)容的合理性與合法性都值得商榷。所以筆者希望最高人民法院以后在修改這個(gè)解釋時(shí)能夠充分考慮到存在的各種問(wèn)題,并力爭(zhēng)作出更好的規(guī)定與處理。
商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛起訴書(shū)篇十五
所謂霸王合同,指的是在商品交易中,提供格式合同的一方利用其具有壟斷地位、交易優(yōu)勢(shì),或在經(jīng)濟(jì)上的明顯強(qiáng)勢(shì),在制定格式條款時(shí)違反公平原則,以單方聲明或其他方式規(guī)避自己應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任,加重交易對(duì)方的責(zé)任或限制、排除對(duì)方的合法權(quán)利。
1、自我救濟(jì),抵制霸王合同。
(1)要培養(yǎng)成熟的購(gòu)房消費(fèi)心態(tài)。
成熟的購(gòu)房心態(tài)可以增強(qiáng)抵制霸王合同的免疫力。購(gòu)房人在選購(gòu)房屋時(shí),應(yīng)當(dāng)明白并非只有某一套房屋最適合自己,下一個(gè)或許更理想。要樹(shù)立起平等觀念,增強(qiáng)權(quán)利意識(shí)和風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。面對(duì)可能存在的風(fēng)險(xiǎn),不盲目從眾,不抱僥幸心理,不輕信開(kāi)發(fā)商售樓人員的口頭承諾。
實(shí)踐中經(jīng)常發(fā)現(xiàn),越是成熟的購(gòu)房人,越知道面對(duì)風(fēng)險(xiǎn)如何取舍;越是態(tài)度執(zhí)著的購(gòu)房人,合同中的保障自身權(quán)利的條款寫(xiě)得越充分;訴訟中追悔莫及的大多是沒(méi)細(xì)看合同內(nèi)容就草率簽字的購(gòu)房人。消費(fèi)者的逐漸成熟使得開(kāi)發(fā)商會(huì)被迫收斂,一群成熟的消費(fèi)者必然帶動(dòng)商品房交易市場(chǎng)走向成熟與規(guī)范。
(2)要掌握對(duì)付霸王合同的技能。
對(duì)于開(kāi)發(fā)商提供的格式合同,購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)認(rèn)真審查,反復(fù)研究。仔細(xì)閱讀開(kāi)發(fā)商事前在合同文本的空白處填寫(xiě)的內(nèi)容,要求開(kāi)發(fā)商就有關(guān)內(nèi)容予以解釋?zhuān)^(guò)于簡(jiǎn)略的約定要具體化,可能存在歧義的內(nèi)容要明確,可能損害購(gòu)房人利益的內(nèi)容要?jiǎng)h除。對(duì)于開(kāi)發(fā)商單方提前選定的條款,要結(jié)合自身情況與需要權(quán)衡利弊,必要時(shí)進(jìn)行調(diào)整。
對(duì)于開(kāi)發(fā)商刪除的條款要有足夠的警覺(jué),除重復(fù)性和并無(wú)約定必要的條款外,一般不要同意開(kāi)發(fā)商直接刪除合同條款。在開(kāi)發(fā)商不同意修改或變更時(shí),枝節(jié)問(wèn)題可不再堅(jiān)持,但重大原則事項(xiàng)不能讓步。掌握了識(shí)別與對(duì)付霸王合同的技能,就會(huì)有針對(duì)性、有重點(diǎn)、有理有據(jù)地同開(kāi)發(fā)商進(jìn)行合同談判,當(dāng)購(gòu)房人有能力揭開(kāi)霸王合同的面紗時(shí),為了促成交易,不喪失商機(jī),開(kāi)發(fā)商最終還是會(huì)做出讓步的。
(3)必要時(shí)要聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)人士提供幫助。
商品房買(mǎi)賣(mài)具有一定的專(zhuān)業(yè)性,尤其是購(gòu)房人,需要掌握一定的市場(chǎng)信息、房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)知識(shí)與法律知識(shí)等。普通購(gòu)房人往往很難同時(shí)具備這些知識(shí)和能力,臨時(shí)抱佛腳也不現(xiàn)實(shí),向?qū)I(yè)人士求助是一條安全的捷徑。這些專(zhuān)業(yè)人士包括房地產(chǎn)、建筑與法律方面的專(zhuān)業(yè)人員,尤其房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)律師。
專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)律師既具備專(zhuān)業(yè)的建筑房地產(chǎn)知識(shí),又熟悉有關(guān)房地產(chǎn)法律法規(guī)與規(guī)章的規(guī)定,在協(xié)助購(gòu)房、指導(dǎo)簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同方面駕輕就熟,能夠協(xié)助購(gòu)房人發(fā)現(xiàn)霸王條款”,糾正和抵制霸王合同,同開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售和法律人員進(jìn)行談判、交涉,最大程度地幫助購(gòu)房人通過(guò)合同約定防范購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn),保護(hù)購(gòu)房人的合法權(quán)益。
2、司法救濟(jì),否定霸王條款。
購(gòu)房人即使不幸遭遇了霸王合同,也不必過(guò)份擔(dān)心,法律賦予了購(gòu)房人一定的救濟(jì)手段。購(gòu)房人可以利用《合同法》、最高人民法院的司法解釋等法律及有關(guān)規(guī)定,保護(hù)自己的合法權(quán)益。
(1)可以利用《合同法》的有關(guān)規(guī)定排除霸王條款的效力。
既可以在發(fā)生糾紛后,向人民法院主張撤銷(xiāo)合同中的有關(guān)欺詐性的霸王條款,也可以直接主張有關(guān)霸王條款無(wú)效。
根據(jù)《合同法》第54條規(guī)定,合同訂立時(shí),存在重大誤解、顯失公平,當(dāng)事人一方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷(xiāo);一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危,使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同,受損害方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷(xiāo)。如果購(gòu)房人能證明雙方訂立合同時(shí)存在上述情形,則可以在規(guī)定期限內(nèi)主張變更或撤銷(xiāo)該合同。
《合同法》第39條的規(guī)定:“采用格式條款訂立合同的,提供格式條款的一方應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù),并采取合理的方式提請(qǐng)對(duì)方注意免除或者限制其責(zé)任的條款,按照對(duì)方的要求,對(duì)該條款予以說(shuō)明?!鄙唐贩抠I(mǎi)賣(mài)領(lǐng)域里的“霸王合同”或“霸王條款”多屬于《合同法》規(guī)定的格式條款。開(kāi)發(fā)商已填好的合同文本時(shí),并未提請(qǐng)購(gòu)房人注意合同中有關(guān)免除或者限制其責(zé)任的條款,恰是利用購(gòu)房人欠缺合同意識(shí)或合同知識(shí)、疏乎大意等,僥幸得手。一旦發(fā)生糾紛,若開(kāi)發(fā)商不能舉證證明其盡了提請(qǐng)注意的義務(wù),則該格式條款的效力會(huì)被依法否定。
另根據(jù)《合同法》第40條的規(guī)定,開(kāi)發(fā)商在其提供的霸王合同中,以格式條款的方式免除其責(zé)任,加重購(gòu)房人責(zé)任,排除購(gòu)房人主要權(quán)利的,有關(guān)格式條款也應(yīng)當(dāng)無(wú)效。其次,在開(kāi)發(fā)商填寫(xiě)或擬定的霸王條款,在理解上發(fā)生爭(zhēng)議時(shí),根據(jù)《合同法》第41條規(guī)定,“應(yīng)當(dāng)作出不利于提供格式條款一方的解釋”,當(dāng)開(kāi)發(fā)商意圖以含混隱晦的條款逃避責(zé)任時(shí),這一條規(guī)定對(duì)購(gòu)房人而言也提供了一種保護(hù)。
(2)最高人民法院20xx年出臺(tái)的《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》,給作為弱勢(shì)群體的購(gòu)房人對(duì)付霸王合同提供了又一把保護(hù)傘。
霸王合同的出現(xiàn)極容易引起市場(chǎng)的混亂,對(duì)當(dāng)事人來(lái)講也是很不利的。如果你在實(shí)踐中中遇到霸王合同的話(huà),可以通過(guò)法律途徑來(lái)捍衛(wèi)自己的權(quán)益。必要時(shí),還可以委托網(wǎng)站的專(zhuān)業(yè)律師來(lái)幫助你處理相關(guān)問(wèn)題。
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商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛起訴書(shū)篇十六
農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛在我院所審理的諸多涉農(nóng)民權(quán)益的財(cái)產(chǎn)類(lèi)型案件中所占比例最大。但由于現(xiàn)有房屋買(mǎi)賣(mài)的法律法規(guī)比較雜亂,尤其涉及農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力的規(guī)范政出多門(mén),導(dǎo)致在司法實(shí)踐中法官理解和適用法律各異,同案不同判的情況時(shí)有發(fā)生。為此我院組織相關(guān)人員對(duì)所審理的農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛進(jìn)行分析,通過(guò)分析發(fā)現(xiàn),對(duì)涉及農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力認(rèn)定存在三種意見(jiàn):
1、對(duì)無(wú)權(quán)處分房屋的人簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同認(rèn)識(shí)比較一致,無(wú)權(quán)處分人簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同,房屋所有權(quán)人不予追認(rèn)的,房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效,雙方當(dāng)事人返還房屋和價(jià)款。
2、房屋沒(méi)有辦理過(guò)戶(hù)登記是否影響房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力問(wèn)題,判決中存在兩種觀點(diǎn):一種觀點(diǎn)是房屋買(mǎi)賣(mài)應(yīng)以變更登記過(guò)戶(hù)為生效要件,房屋沒(méi)有辦理過(guò)戶(hù)登記,房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為雙方出于真實(shí)意思表示而訂立的合同是依法成立的合同,對(duì)雙方當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù),不得擅自變更和解除合同。
3、農(nóng)村的住宅出售給城市居民的房屋買(mǎi)賣(mài)合同是否有效存在較大的分歧。一種觀點(diǎn)認(rèn)為合同違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定應(yīng)為無(wú)效合同。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為雙方出于真實(shí)意思表示而訂立的合同是依法成立的合同,對(duì)雙方當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù),不得擅自變更和解除合同。
上述同案不同判的現(xiàn)象不但無(wú)法起到定紛止?fàn)幍淖饔?,而且損害司法部門(mén)的權(quán)威,造成極大的負(fù)面影響。為了統(tǒng)一執(zhí)法尺度減少同案不同判現(xiàn)象發(fā)生,針對(duì)上述三個(gè)方面的問(wèn)題,我院研究分析后認(rèn)為:
1、無(wú)處分權(quán)的人處分他人房屋而訂立的房屋買(mǎi)賣(mài)合同,權(quán)利人不予追認(rèn)的無(wú)效,只有財(cái)產(chǎn)的所有人和有權(quán)處分該財(cái)產(chǎn)的人才能處分該財(cái)產(chǎn)。
2、房屋過(guò)戶(hù)登記不是房屋買(mǎi)賣(mài)合同的有效要件。理由是:一,從登記制度的設(shè)定目的來(lái)看,登記的作用在于公示,即世人周知該權(quán)利的存在。登記是房屋所有權(quán)的變動(dòng),而非房屋買(mǎi)賣(mài)合同。二,從登記的法律性質(zhì)來(lái)看,過(guò)戶(hù)登記是房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力的內(nèi)容之一,不可將其與房屋買(mǎi)賣(mài)合同的有效要件相混淆。總之,登記是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的要件,而非房屋買(mǎi)賣(mài)合同的'要件,沒(méi)有辦理過(guò)戶(hù)登記的效果是房屋所有權(quán)不變更,但是不影響房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力。
3、農(nóng)村的住宅出售給城市居民的房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效。
理由是:
一,合同法將合同無(wú)效的標(biāo)準(zhǔn)限制在違反法律、行政法規(guī)。而判決認(rèn)定農(nóng)村的住宅出售給城市居民的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的依據(jù)是《關(guān)于加強(qiáng)土地b轉(zhuǎn)讓嚴(yán)禁炒賣(mài)土地的通知》,該通知的發(fā)文機(jī)關(guān)是國(guó)務(wù)院辦公廳,而非國(guó)務(wù)院,故此文件不是行政法規(guī),不能作為認(rèn)定合同無(wú)效的依據(jù)。
二,土地管理法規(guī)定的土地的使用權(quán)不得用于非農(nóng)建設(shè)其立法本意旨在維持農(nóng)業(yè)用地的數(shù)量,保證農(nóng)民的生存之本和糧食供應(yīng),而宅基地本來(lái)就是建設(shè)用地,其主體變更不會(huì)導(dǎo)致農(nóng)業(yè)用地的減少,故將該條適用于宅基地是不妥的,作為認(rèn)定農(nóng)村的住宅出售給城市居民的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的依據(jù)也違反立法本意。
三,從法律保護(hù)所有權(quán)的基本精神來(lái)看,限制農(nóng)民買(mǎi)賣(mài)房屋并非是對(duì)農(nóng)民利益的維護(hù),而是對(duì)農(nóng)民權(quán)利的侵犯。眾所周知,所有權(quán)的占有、使用、收益、處分四個(gè)權(quán)能中,最核心的權(quán)能是處分權(quán),處分權(quán)是所有權(quán)的標(biāo)志。如果將農(nóng)村房屋的處分權(quán)予以限制,這與我國(guó)保護(hù)農(nóng)民利益的國(guó)策完全背道而馳。另一方面,合同法的基本精神是合同自由,合同自由包括合同訂立的自由,合同內(nèi)容的自由以及合同對(duì)象的自由,限制農(nóng)民向城市居民出賣(mài)住房,也與合同自由的基本精神相悖。
四,我國(guó)新通過(guò)的《農(nóng)村承包經(jīng)營(yíng)法》也體現(xiàn)了相同的精神,該法第條規(guī)定,'通過(guò)家庭承包取得的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以依法采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、裝讓或者其他方式流轉(zhuǎn)。'該條原則上賦予了農(nóng)民處分自己的承包土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的權(quán)利。該法體現(xiàn)了以人為本的精神,充分尊重農(nóng)民的自主性,相信農(nóng)民能夠從自身利益最大化的角度理性地處分自己的財(cái)產(chǎn),是立法精神的巨大進(jìn)步。既然為農(nóng)民安身立命之本的農(nóng)用承包土地都可以流轉(zhuǎn),農(nóng)村宅基地也應(yīng)做相同理解。
商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛起訴書(shū)篇十七
尊敬的審判員:
根據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》相關(guān)之規(guī)定,安徽至達(dá)律師事務(wù)所接受本案原告的委托,擔(dān)任其與吳勇買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案的一審訴訟代理人,今天依法出庭,履行代理人職責(zé)。
根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定及本案庭審調(diào)查已查明的基本事實(shí),本代理人發(fā)表如下代理意見(jiàn),供法庭參考:
一、本案事實(shí)清楚、證據(jù)充分,原、被告雙方之間具有合法的買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系。被告自7月18日至9月16九次從原告處購(gòu)買(mǎi)電力護(hù)套管,每次原告將貨物送至被告指定的地點(diǎn),被告驗(yàn)收合格并在銷(xiāo)售單上簽字確認(rèn)。銷(xiāo)售單明確記載了買(mǎi)賣(mài)雙方、日期、商品名稱(chēng)、數(shù)量、價(jià)款等事項(xiàng),經(jīng)過(guò)被告簽字確認(rèn)后,是合法有效的,且原告提供的被告電話(huà)錄音也證實(shí)了原、被告雙方的買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系及被告尚欠貨款131376元的事實(shí)。
二、被告主張?jiān)尕浳锎嬖谫|(zhì)量問(wèn)題的抗辯理由不能成立。
1、原告提供的貨物完全合格,雙方口頭約定當(dāng)場(chǎng)驗(yàn)貨,被告在接受時(shí)已經(jīng)檢驗(yàn)完畢并簽字確認(rèn)。根據(jù)該貨物的性質(zhì)及交易習(xí)慣,產(chǎn)品的規(guī)格及厚度是能夠及時(shí)檢驗(yàn)的,也不存在隱藏的瑕疵。根據(jù)《合同法》第一百五十七條“買(mǎi)受人收到標(biāo)的物時(shí)應(yīng)當(dāng)在約定的檢驗(yàn)期間內(nèi)檢驗(yàn)。沒(méi)有約定檢驗(yàn)期間的,應(yīng)當(dāng)及時(shí)檢驗(yàn)?!奔啊顿I(mǎi)賣(mài)合同司法解釋》第十五條“當(dāng)事人對(duì)標(biāo)的物的檢驗(yàn)期間未作約定,買(mǎi)受人簽收的送貨單、確認(rèn)單等載明標(biāo)的物數(shù)量、型號(hào)、規(guī)格的,人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同法第一百五十七條的規(guī)定,認(rèn)定買(mǎi)受人已對(duì)數(shù)量和外觀瑕疵進(jìn)行了檢驗(yàn),但有相反證據(jù)足以推翻的除外?!敝?guī)定,被告已經(jīng)對(duì)貨物檢驗(yàn)完畢。
2、原告截至至2月26日之前未收到被告關(guān)于貨物質(zhì)量問(wèn)題的任何通知。自209月16日之后原告多次向被告催要貨款,被告一直拖欠但并沒(méi)有以質(zhì)量為由進(jìn)行抗辯,從電話(huà)錄音中可以證實(shí)?,F(xiàn)被告以此為借口并提供了一系列證據(jù)來(lái)加以佐證,既不符合法律規(guī)定也不符合事實(shí),首先被告提供的證據(jù)有偽造之嫌,達(dá)不到證明目的;其次海欣機(jī)械發(fā)出的函為4月16日,一般該貨物的使用是及時(shí)掩埋,為何會(huì)堆積暴曬達(dá)半年之久,我相信假如屬實(shí)市政早就會(huì)將貨物拖走,因此不符合事實(shí)常理。
3、被告關(guān)于付款的交易習(xí)慣及海欣公司所稱(chēng)的工程未經(jīng)過(guò)驗(yàn)收之觀點(diǎn)完全不符合事實(shí)。首先原告與被告之間是買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系并非工程施工合同關(guān)系,且雙方也沒(méi)有關(guān)于等工程驗(yàn)收之后再付款的約定;被告及海欣公司都未提供證據(jù)證明該工程未驗(yàn)收合格,且也無(wú)法證明該工程所使用的電力護(hù)套管全部由原告提供。其次,被告在回答法庭提問(wèn)時(shí)關(guān)于和海欣公司簽訂合同及原告買(mǎi)賣(mài)貨物的時(shí)間上自相矛盾,由此可見(jiàn),其與海欣公司簽訂的'合同完全是偽造的,且新站區(qū)橋鑫建材銷(xiāo)售部已經(jīng)工商機(jī)關(guān)確認(rèn)在11月11日被注銷(xiāo),合同主體也是無(wú)效的,被告聲稱(chēng)依然在納稅,至今未提供證據(jù)且不能推翻工商機(jī)關(guān)的證明。因此,被告與海欣公司的合同及海欣公司出具的函應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為偽造,海欣公司與被告之間有利害關(guān)系,其證人證言依法應(yīng)不予采信。
三、假如原告的貨物真有質(zhì)量問(wèn)題,但經(jīng)過(guò)合理的催告期之后,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定質(zhì)量合格。
根據(jù)《合同法》第一百五十八條“當(dāng)事人約定檢驗(yàn)期間的,買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)在檢驗(yàn)期間內(nèi)將標(biāo)的物的數(shù)量或者質(zhì)量不符合約定的情形通知出賣(mài)人。買(mǎi)受人怠于通知的,視為標(biāo)的物的數(shù)量或者質(zhì)量符合約定。當(dāng)事人沒(méi)有約定檢驗(yàn)期間的,買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)在發(fā)現(xiàn)或者應(yīng)當(dāng)發(fā)現(xiàn)標(biāo)的物的數(shù)量或者質(zhì)量不符合約定的合理期間內(nèi)通知出賣(mài)人。買(mǎi)受人在合理期間內(nèi)未通知或者自標(biāo)的物收到之日起兩年內(nèi)未通知出賣(mài)人的,視為標(biāo)的物的數(shù)量或者質(zhì)量符合約定,但對(duì)標(biāo)的物有質(zhì)量保證期的,適用質(zhì)量保證期,不適用該兩年的規(guī)定?!敝?guī)定,被告未在合理期限內(nèi)通知原告,雖然《合同法》及《買(mǎi)賣(mài)合同司法解釋》對(duì)合理期限未作具體規(guī)定,但《買(mǎi)賣(mài)合同司法解釋》第十七條對(duì)合理期限做了綜合判斷及一九八四年一月二十三日國(guó)務(wù)院發(fā)布《工礦產(chǎn)品購(gòu)銷(xiāo)合同條例》第十五條第一款“需方在向供方提出書(shū)面異議時(shí),按以下規(guī)定辦理:一、產(chǎn)品的外觀和品種、型號(hào)、規(guī)格、花色不符合同規(guī)定,屬供方送貨或代運(yùn)的,需方應(yīng)在貨到后十天內(nèi)(另有規(guī)定或當(dāng)事人另行商定期限者除外)提出書(shū)面異議;需方自提的,應(yīng)在提貨時(shí)或者雙方商定的期限內(nèi)提出異議?!?,即使是海欣機(jī)械在204月16日發(fā)出函之后,原告也未收到被告的通知,因此應(yīng)當(dāng)視為原告提供的貨物質(zhì)量符合約定。
四、根據(jù)雙方口頭約定和《合同法》第六十二條“當(dāng)事人就有關(guān)合同內(nèi)容約定不明確,依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的,適用下列規(guī)定:(四)履行期限不明確的,債務(wù)人可以隨時(shí)履行,債權(quán)人也可以隨時(shí)要求履行”的規(guī)定,被告應(yīng)在年9月16支付全部貨款,但直至2012年10月才支付3萬(wàn)元,剩余款項(xiàng)至今未付,根據(jù)《合同法》第一百零九條“當(dāng)事人一方未支付價(jià)款或者報(bào)酬的,對(duì)方可以要求其支付價(jià)款或者報(bào)酬及《買(mǎi)賣(mài)合同司法解釋》第二十四條第第三款買(mǎi)賣(mài)合同沒(méi)有約定逾期付款違約金或者該違約金的計(jì)算方法,出賣(mài)人以買(mǎi)受人違約為由主張賠償逾期付款損失的,人民法院可以中國(guó)人民銀行同期同類(lèi)人民幣貸款基準(zhǔn)利率為基礎(chǔ),參照逾期罰息利率標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算?!敝?guī)定,被告拖延付款的行為構(gòu)成違約,應(yīng)當(dāng)立即支付剩余貨款131376元并賠償利息損失10391.29元.
綜上,被告違約事實(shí)清楚,依法應(yīng)當(dāng)履行付款義務(wù)并承擔(dān)違約責(zé)任,請(qǐng)法庭支持原告的訴訟請(qǐng)求。
商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛起訴書(shū)篇十八
一、如何尋找合適的代理觀點(diǎn)的基本操作要點(diǎn):
“認(rèn)同爭(zhēng)異”原則。
平時(shí):熟悉常用法條、部門(mén)規(guī)章、地方法規(guī)等。
二、證據(jù)目錄參考格式。
證據(jù)目錄提交人:有限公司訴訟地位:原告/被告。
委托代理人:,律師事務(wù)所律師聯(lián)系電話(huà):
從表中所列舉的內(nèi)容可以歸納出本案兩方面的重要事實(shí):
1、雙方?jīng)]有爭(zhēng)議的事實(shí)包括以下幾個(gè)方面:
2、雙方存在爭(zhēng)議的事實(shí)也包括以下幾個(gè)方面:
通過(guò)比較雙方提交的證據(jù)梳理出的上述案件事實(shí),我們可以非常容易地歸納出雙方爭(zhēng)議的焦點(diǎn):。
四、總結(jié)出雙方爭(zhēng)議的焦點(diǎn)以后,為了能夠讓法官在庭審以及合議過(guò)程中方便、快捷地了解雙方交易的具體過(guò)程,根據(jù)雙方提供的證據(jù),對(duì)雙方的交易過(guò)程以列表的方式進(jìn)行分析公司訴公司買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案雙方交易過(guò)程數(shù)據(jù):
通過(guò)上表對(duì)雙方交易過(guò)程中有關(guān)數(shù)據(jù)的對(duì)比分析,可以歸納出如下案件事實(shí):
1、公司交貨開(kāi)具發(fā)票公司根據(jù)公司開(kāi)具的發(fā)票金額付款。
2、公司預(yù)付貨款公司交貨公司根據(jù)公司開(kāi)具發(fā)票。
商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛起訴書(shū)篇一
申請(qǐng)人:_________________住所地:_________________市__________區(qū)_____________大街__________號(hào)。
委托代理人:___________________________,__________市__________律師事務(wù)所律師。
被申請(qǐng)人:_________________省__________市__________房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司。
法定代表人:___________________________,
案由:_________________購(gòu)銷(xiāo)合同糾紛。
仲裁要求:_________________。
一、立即支付貨款_______________元。
二、賠償損失費(fèi)_______________元。
事實(shí)與理由:_________________。
此致
_______________仲裁委員會(huì)。
申訴人:_________________。
__________年____月____日。
附:_________________。
2、證據(jù)目錄和主要證據(jù)復(fù)印件2份。
商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛起訴書(shū)篇二
甲方(需方):
乙方(供方):
按照《中華人民共和國(guó)民法典》,經(jīng)甲乙雙方協(xié)商,甲方采購(gòu)乙方石材,為明確雙方的權(quán)利、義務(wù),結(jié)合本工程具體情況,雙方達(dá)成如下協(xié)議:
第一條:工程概況。
1.1工程名稱(chēng):景新大廈。
1.2工程地點(diǎn):四十米大街。
1.3承包范圍:景新大廈外墻石材供應(yīng)、加工、運(yùn)輸及安裝。
1.4承包方式:包工包料、干掛。
1.5工期:20年4月11日起,共120個(gè)工作日。
1.6價(jià)格:
注:1.以上總價(jià)格為暫定價(jià),以竣工后實(shí)際鋪貼平米決算總造價(jià)為準(zhǔn)。
2、石材加工包括磨邊、修角,安裝包括開(kāi)挖電梯按鈕孔。
第二條:甲方工作。
2.1開(kāi)工前,甲方向乙方提供樣品的確認(rèn),石材施工堆放場(chǎng)地,確定面積;提供施工所需要的用電用水設(shè)備,說(shuō)明注意事項(xiàng)。
2.2如果必要指派專(zhuān)人為工地代表,負(fù)責(zé)合同履行,對(duì)工程質(zhì)量、進(jìn)度進(jìn)行監(jiān)督檢查,辦理驗(yàn)收、變更、登記手續(xù)和其他事宜。
2.3甲方應(yīng)免費(fèi)提供水、電等配合。
第三條:乙方工作:
3.1進(jìn)場(chǎng)前向甲方提供有關(guān)施工的方案和進(jìn)度計(jì)劃,交甲方審定。
3.2指派專(zhuān)人為工地代表,負(fù)責(zé)合同履行,按合同要求組織施工,保質(zhì)保量、按期完成施工任務(wù)。
3.3乙方嚴(yán)格按照甲方的總進(jìn)度計(jì)劃進(jìn)行施工,不得違背甲方的進(jìn)度計(jì)劃。
第四條:技術(shù)要求。
4.1甲方保證施工前,會(huì)同乙方對(duì)現(xiàn)場(chǎng)的結(jié)構(gòu)檢查,無(wú)明顯的缺陷。
(乙方可派人協(xié)助認(rèn)可電梯門(mén)口結(jié)構(gòu)完整,以保證工程質(zhì)量。
)
4.2乙方提供的石材不得有色差,有嚴(yán)重色差的撤場(chǎng)調(diào)換。
4.3施工前,不得發(fā)現(xiàn)石材表面有破裂現(xiàn)象或者其他痕紋。
4.4施工時(shí)掛石材全部采用干掛施工,并且做好樣板,決定樣板后按樣板施工。
第五條:工程質(zhì)量及驗(yàn)收的約定。
5.1施工時(shí),發(fā)現(xiàn)石材有色差、痕跡、裂紋等質(zhì)量問(wèn)題,并且在施工過(guò)程中損壞石材等因素,全部由乙方負(fù)責(zé)。
5.2在施工過(guò)程中,乙方應(yīng)做好產(chǎn)品的保護(hù)和看管工作。
5.3工程完工后,乙方應(yīng)在符合驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)情況下,通知甲方驗(yàn)收,并辦理驗(yàn)收、移交手手續(xù),,驗(yàn)收時(shí)按國(guó)家有關(guān)規(guī)范執(zhí)行。
第六條:工程價(jià)款及結(jié)算的約定。
6.1簽定合同后三天之內(nèi),甲方預(yù)付合同總額/作為預(yù)付款,工程施工完成50%時(shí),甲方在七天內(nèi)首付合同總額的40%,全部完成并經(jīng)驗(yàn)收合格后,在一個(gè)月內(nèi)支付到95%,余下5%作為質(zhì)量保證金在滿(mǎn)一年后付清。
第七條:安全生產(chǎn)。
乙方施工時(shí)必須切實(shí)注意安全,應(yīng)遵守有關(guān)的安全條例,如發(fā)生工傷事故由乙方自負(fù),甲方概不負(fù)責(zé)。
第八條:爭(zhēng)議或糾紛處理由甲乙雙方友好協(xié)商解決。
第九條:附則。
9.1本合同正本兩份,雙方各執(zhí)一份。
9.2本合同履行完成后自動(dòng)終止。
甲方(公章):_________乙方(公章):_________。
法定代表人(簽字):_________法定代表人(簽字):_________。
_________年____月____日_________年____月____日。
商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛起訴書(shū)篇三
被告:_________________市__________鎮(zhèn)__________村__________農(nóng)業(yè)合作社,組織機(jī)構(gòu)代碼:______________。
住所地:__________________。
負(fù)責(zé)人_______________,系該社社長(zhǎng)。
訴訟請(qǐng)求:
1、要求被告歸還原告__________畝土地。
2、案件受理費(fèi)由被告承擔(dān)。
事實(shí)及理由。
__________年,_______________公司依法在__________鎮(zhèn)__________村__________組征用__________畝土地,用于建設(shè)商品房。__________年__________月,__________鎮(zhèn)__________村__________組與原告__________公司接洽,希望原告代為交付22萬(wàn)元__________鎮(zhèn)__________公司拖欠被告的款項(xiàng),以便盡快完成搬遷,及早開(kāi)工建設(shè)。__________年__________后,村民進(jìn)行了搬遷,__________鎮(zhèn)政府卻將本該屬于原告的__________畝土地再次批給__________組進(jìn)行災(zāi)后重建。
其后,原告進(jìn)行了數(shù)次調(diào)解,多次上訪,雙方仍舊無(wú)法達(dá)成一致。據(jù)《農(nóng)村土地承包法》第五十四條等相關(guān)規(guī)定,被告應(yīng)停止土地侵權(quán)行為,并即刻歸還屬于原告的__________畝土地。望人民法院依法予以裁決。
此致
_______________市人民法院。
具狀人:_________________。
_____________年__________月__________日。
商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛起訴書(shū)篇四
原告:________________賀某。
被告:________________海某。
訴訟請(qǐng)求。
一、判令被告支付違約金162809元;。
二、判令被告支付利息1438元;。
三、判令被告支付律師費(fèi)3800元;。
(以上共計(jì)168047元)。
四、判令被告承擔(dān)本案的訴訟費(fèi)。
事實(shí)與理由。
原、被告雙方于20__年5月29日簽訂了居間合同、房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同、交易服務(wù)合同并附有補(bǔ)充協(xié)議、交易流程確認(rèn)函、解押協(xié)議、產(chǎn)權(quán)辦理協(xié)議等附件,約定被告將其所有的坐落于福州市倉(cāng)山區(qū)的倉(cāng)山街道金祥路_______________單元出售給原告,雙方在上述相關(guān)合同及附件中商定了交易價(jià)格、支付方式、交易流程、費(fèi)用承擔(dān)及違約責(zé)任等。其中房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同第八條第一、二款約定:________________“1、自違約行為發(fā)生之日起,違約方按成交價(jià)款每日萬(wàn)分之五向守約方支付違約金。該違約金的認(rèn)定及支付不影響合同在違約行為終止之后繼續(xù)履行。2、自違約行為發(fā)生之日起超過(guò)五日,守約方即可向違約方發(fā)出信件促其履約,發(fā)信即日起超過(guò)十日仍未回復(fù)并履約的,守約方可解除合同,并有權(quán)要求違約方支付違約金人民幣120000元,守約方同時(shí)有權(quán)要求違約方支付本條第一款中約定的違約金及產(chǎn)生的傭金、服務(wù)費(fèi)、交易過(guò)程所產(chǎn)生的其他費(fèi)用、因違約行為給守約方增加的費(fèi)用、律師代理費(fèi)、差旅費(fèi)等?!绷懋a(chǎn)權(quán)辦理協(xié)議中的第六條也有類(lèi)似的表述。
合同簽訂后,原告依約定于20__年5月29日和20__年5月31日分別將30000元及90000元共120000元履約保證金支付給第三方福建某擔(dān)保有限公司,但被告卻未按約定于20__年6月8日前辦理解除該房產(chǎn)抵押權(quán)的相關(guān)手續(xù)及不主動(dòng)辦理房屋所有權(quán)證,經(jīng)福建某擔(dān)保有限公司分別于20__年6月10日和20__年6月21日發(fā)出“告知函”和“履約通知函”給被告要求履約,被告仍未及時(shí)履約,原告遂于20__年7月8日發(fā)出“關(guān)于解除合同的函”給被告要求解除房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同,后經(jīng)協(xié)商,雙方又于20__年7月12日簽訂了補(bǔ)充協(xié)議,補(bǔ)充協(xié)議第一條約定:________________“甲方(被告)保證自20__年7月12日起繼續(xù)履行原合同,同時(shí)乙方(原告)同意不追究甲方(被告)自20__年6月9日至20__年7月12日期間的違約責(zé)任,若甲方(被告)20__年7月12日起不能積極履行原合同,則乙方(原告)有權(quán)追究甲方上述期間違約責(zé)任。”
但20__年7月12日雙方簽訂補(bǔ)充協(xié)議后,被告本可以于20__年7月29日領(lǐng)取其名下的產(chǎn)權(quán)權(quán)屬證書(shū)并交給福建某擔(dān)保有限公司監(jiān)管,可被告又拒不履約,福建某擔(dān)保有限公司于20__年8月11日再次發(fā)出“履約通知函”,但被告直至8月24日前仍未回復(fù)并履約,自第三方發(fā)信即日起被告已超過(guò)十日仍未回復(fù)并履約。在被告遲延履行主要債務(wù),經(jīng)催告在合理的期限內(nèi)仍未履行的情況下,原告無(wú)奈只得于20__年8月24日再次發(fā)出“關(guān)于解除合同的函”給被告要求解除房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同。第三方于20__年9月2日將120000元保證金退還給了原告。為維護(hù)合法權(quán)益,原告于20__年9月3日與北京市大成律師事務(wù)所福州分所簽訂委托代理協(xié)議,委托律師代為主張權(quán)益,并通過(guò)銀行轉(zhuǎn)賬律師費(fèi)3800元。
綜上,為維護(hù)原告的合法權(quán)益不受侵害,特訴至貴院。
此致
具狀人:________________。
原告:________________張,北京市朝陽(yáng)區(qū)石各莊村農(nóng)民。
住址:________________。
電話(huà):________________。
被告:________________張,北京市居民。
住址:________________。
訴訟請(qǐng)求:________________。
1、依法確認(rèn)原被告之間的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議有效。
2、判令北京市朝陽(yáng)區(qū)平房鄉(xiāng)石各莊村226號(hào)院內(nèi)(西廂房一間除外)房屋歸原告所有,并判令被告立即協(xié)助原告辦理宅基地使用權(quán)變更手續(xù)。
3、本案的訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。
事實(shí)與理由:________________。
20__年5月1日,原被告之間簽訂了《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》,約定被告將位于北京市朝陽(yáng)區(qū)平房鄉(xiāng)石各莊村226號(hào)院內(nèi)的房屋(不包括西廂房一間)賣(mài)給原告,價(jià)款55000元。該合同得到了北京市朝陽(yáng)區(qū)平房鄉(xiāng)石各莊村委會(huì)的確認(rèn)。合同簽訂后,原告按照合同約定,交付了價(jià)款,被告交付了房屋及宅基地使用權(quán)證書(shū)。原告把戶(hù)口也轉(zhuǎn)入了該院,并長(zhǎng)期在該院生活居住至今。原告多次要求被告配合原告履行宅基地使用權(quán)變更手續(xù),遭到被告的拒絕。20__年9月20日,騰退該院,被告突然以該院的宅基地使用權(quán)證書(shū)登記的是她的名字,農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)違法等理由要求原告無(wú)條件騰退該院。
原告認(rèn)為,農(nóng)村房屋可以在本村村民內(nèi)部進(jìn)行買(mǎi)賣(mài),當(dāng)初的買(mǎi)賣(mài)協(xié)議是有效的。為維護(hù)原告的合法權(quán)益,針對(duì)被告的無(wú)理要求,原告多次與其協(xié)商無(wú)果。故訴至貴院,請(qǐng)支持原告的訴訟請(qǐng)求。
此致
北京市朝陽(yáng)區(qū)人民法院。
起訴人:________________。
附:________________違約金及利息計(jì)算方式。
商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛起訴書(shū)篇五
訴訟請(qǐng)求:
四、訴訟費(fèi)用由被告負(fù)擔(dān)。
事實(shí)和理由:
_______年_______月_______日,由______________房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司居間,原被告簽訂《_______市存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同》及補(bǔ)充協(xié)議,合同約定:毛某某所售房屋為_(kāi)____________________號(hào)房屋,房屋成交價(jià)為_(kāi)_____________元,原告交納_______元,此房屋的地下室產(chǎn)權(quán)及使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓給原告。原告在合同簽訂當(dāng)天將首付款______________元交付陳淑敏。房屋的產(chǎn)權(quán)證由被告自行辦理,所需費(fèi)用由被告自行承擔(dān),并在簽署協(xié)議后兩年內(nèi)辦理完畢,如在兩年內(nèi)未能成功辦理產(chǎn)權(quán)證,視為被告違約,被告從違約之日起每日支付總房款萬(wàn)分之五的違約金。合同簽訂后,原告按約定履行了合同義務(wù),但被告拒不辦理產(chǎn)權(quán)證。該房屋系被告所在村莊進(jìn)行舊村改造置換而來(lái),被告與_______房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司簽訂了《_____________________隔離地區(qū)舊村改造拆遷補(bǔ)償及置換新村住宅協(xié)議書(shū)》,現(xiàn)在該樓盤(pán)住戶(hù)早已具備辦理產(chǎn)權(quán)證的條件。
綜上所述,為維護(hù)原告的合法權(quán)利,特依法提起訴訟,望依法判如所請(qǐng)。
此致
_____________________區(qū)人民法院。
具狀人:_____________________。
_______年_______月_______日。
商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛起訴書(shū)篇六
申請(qǐng)事項(xiàng):
1、裁決被申請(qǐng)人返還定金人民幣_(tái)____元;。
2、裁決本案仲裁費(fèi)用由被申請(qǐng)人承擔(dān)。
事實(shí)與理由:
20_____年_____月_____日,申請(qǐng)人與被申請(qǐng)人鄧__________簽署了《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》(編號(hào):__________________),見(jiàn)證方為鄭州__________房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)房產(chǎn)中介)。約定以總價(jià)人民幣123萬(wàn)價(jià)格購(gòu)買(mǎi)被申請(qǐng)人鄧__________擁有的位于__________與__________交匯處西南_____號(hào)樓_____單元_____層?xùn)|戶(hù)的房屋,申請(qǐng)人支付給房產(chǎn)中介定金及傭金共計(jì)人民幣5萬(wàn)元(其中傭金12300元,余額作為房產(chǎn)中介代鄧__________保管的定金)。該居間合同簽訂后,房產(chǎn)中介收取了上述傭金及定金人民幣5萬(wàn)元,并出具了收據(jù)。
此致
_____________仲裁委員會(huì)。
申請(qǐng)人:_________________(簽名)。
_____年_____月_____日。
商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛起訴書(shū)篇七
仲裁請(qǐng)求:?。
1.請(qǐng)求依法判令被申請(qǐng)人向申請(qǐng)人支付違約金及面積差異款項(xiàng)及利息共計(jì)人民幣_(tái)____________??元:_________________其中:_________________支付逾期辦理樓棟?rùn)?quán)屬證書(shū)違約金_____________??元;逾期辦理房屋權(quán)屬證書(shū)違約金_____________??元;支付房屋面積差異的款項(xiàng)_____________??元。前述款項(xiàng)利息_____________??元。
2、本案仲裁費(fèi)用和律師代理費(fèi)由被申請(qǐng)人承擔(dān)。
事實(shí)與理由:_________________。
此致
__________人民法院。
申請(qǐng)人:________________。
_____________年_____月_____日。
商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛起訴書(shū)篇八
原告:__________,男,____族,__________年______月______日出生,住______市______區(qū)______路______號(hào)______幢______室。
原告:__________,女,____族,_________年______月______日出生,住______市______區(qū)______路______號(hào)______幢______室。
二原告聯(lián)系地址:______市寧______路______號(hào)______大廈____________室。
郵編:____________聯(lián)系電話(huà):____________。
被告:__________,女,____族,_________年______月___日出生,住______市______區(qū)______路______號(hào)______幢______室。
被告:__________,男,____族,__________年___月___日出生,住______市______區(qū)______路______號(hào)______幢______室。
郵編:____________聯(lián)系電話(huà):____________。
訴訟請(qǐng)求:
1、判令二被告因逾期交房支付原告違約金人民幣_(tái)___________元整;。
2、訴訟費(fèi)由二被告承擔(dān)。
事實(shí)與理由:
________年____月____日,原、被告在_________房屋服務(wù)有限公司居間介紹下簽署了《______市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》,合同約定原告(即乙方)購(gòu)買(mǎi)被告(即甲方)所有的______市______區(qū)______路______號(hào)______幢_________室房屋,房?jī)r(jià)款為人民幣_(tái)__萬(wàn)元整。簽約當(dāng)天,雙方簽署了補(bǔ)償協(xié)議,約定乙方另行補(bǔ)償甲方裝修及設(shè)備款人民幣_(tái)_____萬(wàn)元整。原告于簽約當(dāng)日支付被告人民幣_(tái)_______元整;于________年____月____日支付被告人民幣_(tái)_______元整。根據(jù)本買(mǎi)賣(mài)合同補(bǔ)充條款約定,甲方于收到乙方貸款款項(xiàng)(即人民幣_(tái)_______元整)后3個(gè)工作日內(nèi),將該房屋交付乙方,交付標(biāo)志為甲方將該房屋的鑰匙交付乙方,并對(duì)物業(yè)管理費(fèi)、水、電、煤氣(若有)、電話(huà)(若有)、有線(xiàn)電視(若有)等費(fèi)用進(jìn)行結(jié)算。同時(shí),本買(mǎi)賣(mài)合同約定乙方于甲乙雙方辦妥房屋交接手續(xù)當(dāng)日,直接支付甲方房款人民幣_(tái)_______元整。________年____月____日,原告貸款銀行農(nóng)業(yè)銀行放款給被告人民幣_(tái)_______元,按照買(mǎi)賣(mài)合同約定,被告應(yīng)于3個(gè)工作日即________年____月____日內(nèi)交房給原告。被告因故遲延交房,直至________年____月____日(共計(jì)13天),原、被告簽署《房屋買(mǎi)賣(mài)交接書(shū)》完成交付手續(xù),原告支付被告尾款人民幣1萬(wàn)元。
基于上述事實(shí),原告認(rèn)為,原、被告之間簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同系真實(shí)意思表示,應(yīng)屬合法、有效,被告未按合同約定按時(shí)交付房屋已構(gòu)成違約,根據(jù)買(mǎi)賣(mài)合同約定,甲方未按合同約定的期限將上述房地產(chǎn)交付(包括房地產(chǎn)交接及房地產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移)給乙方,應(yīng)當(dāng)向乙方支付違約金,違約金按乙方已付款日萬(wàn)分之五計(jì)算,違約金自本合同約定應(yīng)當(dāng)交付之日起至實(shí)際交付之日止。被告違約遲延13天交付房屋,合計(jì)人民幣_(tái)_______元,扣除原告遲延1天付款的違約金人民幣_(tái)_______元,被告應(yīng)支付原告逾期交房違約金人民幣_(tái)_______元。特此,懇請(qǐng)貴院依法判如所請(qǐng)。
此致
______市______區(qū)人民法院。
具狀人:_________。
_______年___月___日。
商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛起訴書(shū)篇九
尊敬的審判長(zhǎng)、人民陪審員:
江西三人行律師事務(wù)所依法接受原告周委托,指派我作為其委托代理人參與本案訴訟,庭審前我認(rèn)真核實(shí)相關(guān)證據(jù)、查找法律根據(jù),通過(guò)今天的法庭調(diào)查,對(duì)本案的事實(shí)有了清楚了解,現(xiàn)結(jié)合事實(shí)和法律發(fā)表如下代理意見(jiàn):
一、原告與被告簽定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同合法有效,原告基于該合同享有的權(quán)利應(yīng)受法律保護(hù)。
根據(jù)最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)合同法》若干問(wèn)題的解釋(二)第一條之規(guī)定“當(dāng)事人對(duì)合同是否成立存在爭(zhēng)議,人民法院能夠確定當(dāng)事人名稱(chēng)或者姓名、標(biāo)的和數(shù)量的,一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同成立。但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外”,以及《合同法》第四十四條之規(guī)定“依法成立的合同,自成立時(shí)生效”。原、被告所簽的編號(hào)為gf-20xx-0171的商品房買(mǎi)賣(mài)合同系雙方真實(shí)意思的表示,合法有效;即使該合同沒(méi)有合同編號(hào),沒(méi)有簽訂日期,也不能以此瑕疵否認(rèn)該份合同的法律效力;故原告基于該份合同依法享有要求被告辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)的權(quán)利。
二、被告熊簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同、承諾辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)、收取原告購(gòu)房款等行為系景德鎮(zhèn)市xx房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)xx公司)的行為在原、被告所簽的編號(hào)為gf-20xx-0171的商品房買(mǎi)賣(mài)合同中出賣(mài)人的委托代理人一欄清清楚楚寫(xiě)上了被告熊名字,且在合同的尾部也有xx公司蓋的公章,在出賣(mài)人一欄同樣有熊簽字,正是基于此,原告完全有理由相信熊就是xx公司對(duì)外的處理事務(wù)的代理人;正如《合同法》第四十九條之規(guī)定的:“行為人沒(méi)有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立合同,相對(duì)人有理由相信行為人有代理權(quán)的,該代理行為有效?!逼湟饬x在于維護(hù)代理制度的誠(chéng)信基礎(chǔ),保護(hù)善意第三人的合法權(quán)益,建立正常的民事流轉(zhuǎn)秩序。本案中即使凱達(dá)公司未授權(quán)熊方明對(duì)外處理公司事務(wù),原告基于合同也完全有理由相信凱達(dá)公司與熊方明之間構(gòu)成表見(jiàn)代理關(guān)系。所以,熊方明簽訂合同、收取原告全額購(gòu)房款、向原告出具承諾產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)等行為均應(yīng)視為是xx公司的行為。
1、原告在起訴時(shí),到工商部門(mén)查詢(xún)了凱達(dá)公司的工商基本信息,該基本信息上載明xx公司于20xx年8月16日已經(jīng)被吊銷(xiāo),其公司股東為周和支;據(jù)原告了解,周已經(jīng)死亡。而根據(jù)我國(guó)相關(guān)法律規(guī)定,公司被吊銷(xiāo)營(yíng)業(yè)執(zhí)照屬于公司意志以外的公權(quán)力運(yùn)作的結(jié)果,屬于強(qiáng)制解散公司的范疇,是公司違反了法律與行政法規(guī)(包括《公司登記管理?xiàng)l例》等)中的強(qiáng)制性規(guī)定,應(yīng)予解散。公司解散又必須經(jīng)過(guò)清算以及注銷(xiāo)兩個(gè)程序。根據(jù)最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)公司法》若干問(wèn)題的規(guī)定(二)第十八條之規(guī)定“有限責(zé)任公司的股東、股份有限公司的董事和控股股東未在法定期限內(nèi)成立清算組開(kāi)始清算,導(dǎo)致公司財(cái)產(chǎn)貶值、流失、毀損或者滅失,債權(quán)人主張其在造成損失范圍內(nèi)對(duì)公司債務(wù)承擔(dān)賠償責(zé)任的,人民法院應(yīng)依法予以支持;有限責(zé)任公司的股東、股份有限公司的董事和控股股東因怠于履行義務(wù),導(dǎo)致公司主要財(cái)產(chǎn)、帳冊(cè)、重要文件等滅失,無(wú)法進(jìn)行清算,債權(quán)人主張其對(duì)公司債務(wù)承擔(dān)連帶清償責(zé)任的,人民法院應(yīng)依法予以支持”。本案中,凱達(dá)公司既然已經(jīng)被吊銷(xiāo),那么公司就有法定義務(wù)進(jìn)行清算,清償完公司清算之前的公司債務(wù),這其中就包括原告基于買(mǎi)賣(mài)合同對(duì)xx公司享有的房屋過(guò)戶(hù)登記請(qǐng)求權(quán)(債權(quán))。但xx公司在公司被吊銷(xiāo)后沒(méi)有按照《公司法》等法律法規(guī)的規(guī)定依法進(jìn)行清算、注銷(xiāo)程序,那么此時(shí),就有必要否認(rèn)公司法人人格,進(jìn)而要求xx公司股東替公司承擔(dān)債務(wù)清償責(zé)任。
2、被告支在庭審之中向法庭出示了一份鑒定文書(shū),擬證明支非xx公司實(shí)際股東,其股東身份系xx公司偽造其簽名所致,故其無(wú)需與被告熊方明承擔(dān)連帶責(zé)任。原告認(rèn)為該份證據(jù)不能作為被告支興林免責(zé)的事由。因?yàn)楣竟ど痰怯泴?duì)外具有公信力,該種登記屬于商事登記,并使商事登記的外觀具有足以使他人信賴(lài)的特性,善意信賴(lài)登記外觀的人就此能取得權(quán)利。從公司工商登記公信力的內(nèi)涵出發(fā),不僅在登記正確的情況下,登記所表現(xiàn)的權(quán)利是真實(shí)的權(quán)利,對(duì)社會(huì)公眾具有絕對(duì)的可信性,而且登記錯(cuò)誤時(shí)也不能顛覆登記對(duì)于權(quán)利狀態(tài)的表述,這種狀態(tài)對(duì)于社會(huì)公眾同樣是真實(shí)的,正確的。公司工商登記的作用就是為了保護(hù)第三人的信賴(lài)?yán)妫S護(hù)交易安全。從我國(guó)公司登記制度的設(shè)立本意以及公司登記公信力適用的三大基本原則(保護(hù)善意相對(duì)人利益原則、對(duì)第三人有利原則、法定義務(wù)不能免除原則)來(lái)看待本案,原告的權(quán)益完全應(yīng)當(dāng)受到法律的保護(hù)。
綜上所述,原告房產(chǎn)至今沒(méi)有辦理產(chǎn)權(quán)的原因完全系被告不誠(chéng)信的行為所致,故原告懇請(qǐng)貴院支持其全部訴求。
以上代理意見(jiàn),請(qǐng)合議庭在合議時(shí)參考并盼望予以采納。謝謝!
代理人:江西三人行律師事務(wù)所。
律師李俊杰。
20xx年八月二十日。
商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛起訴書(shū)篇十
住所地:
法定代表人:
電話(huà):郵編:
被上訴人:b公司。
住所地:
文書(shū)送達(dá)地:
法定代表人:
電話(huà):郵編:
上訴人不服上海市區(qū)人民法院(20)民二(商)初字第號(hào)《民事裁定書(shū)》(下簡(jiǎn)稱(chēng)原審裁定),特提出上訴。
上訴請(qǐng)求:
1、請(qǐng)求撤銷(xiāo)(20)民二(商)初字第號(hào)《民事裁定書(shū)》,發(fā)回重審;。
2、本案受理費(fèi)由被上訴人承擔(dān)。
事實(shí)與理由:
1、上訴人與被上訴人單獨(dú)構(gòu)成買(mǎi)賣(mài)關(guān)系。
原審裁定認(rèn)定上訴人向被上訴人送貨、以自身名義開(kāi)具增值稅發(fā)票、以自身名義收款的行為并不單獨(dú)與被上訴人發(fā)生買(mǎi)賣(mài)關(guān)系,而是其股東(案外人)c投資有限公司的履約行為。這一認(rèn)定沒(méi)有事實(shí)與法律依據(jù),理由如下:
(1)標(biāo)的物的所有權(quán)。
根據(jù)《合同法》第一百三十條規(guī)定:“買(mǎi)賣(mài)合同是出賣(mài)人轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的所有權(quán)于買(mǎi)受人,買(mǎi)受人支付價(jià)款的合同?!痹诒景钢校瑯?biāo)的物是d產(chǎn)品,而d產(chǎn)品是由上訴人生產(chǎn)制造,所有權(quán)自然應(yīng)當(dāng)歸屬上訴人。
根據(jù)《中華人民共和國(guó)增值稅暫行條例》第一條規(guī)定:“在中華人民共和國(guó)境內(nèi)銷(xiāo)售貨物……單位和個(gè)人,為增值稅的納稅人,應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納增值稅?!痹诒景钢?,增值稅發(fā)票記賬銷(xiāo)貨單位為上訴人,也證明了上訴人擁有標(biāo)的物所有權(quán),是出賣(mài)人。
(2)所有權(quán)轉(zhuǎn)移。
本案中,上訴人作為出賣(mài)人通過(guò)貨運(yùn)方式將d產(chǎn)品所有權(quán)轉(zhuǎn)移給買(mǎi)受人(被上訴人)。
(3)買(mǎi)受人付款。
本案中被上訴人接貨后,向上訴人支付部分款項(xiàng)。中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行聯(lián)行來(lái)賬憑證顯示:“付款人為被上訴人,收款人為上訴人。”
(4)c投資有限公司作為投資性的控股公司,營(yíng)業(yè)范圍中不包含生產(chǎn)d產(chǎn)品等內(nèi)容,其主要是負(fù)責(zé)對(duì)包括上訴人在內(nèi)在幾家子公司的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、重大事項(xiàng)進(jìn)行宏觀上的組織、協(xié)調(diào)、管理等工作。因此,其并不從事具體的d產(chǎn)品生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng),也不可能與被上訴人構(gòu)成實(shí)際的買(mǎi)賣(mài)關(guān)系。
因此,上訴人與被上訴人單獨(dú)構(gòu)成d產(chǎn)品買(mǎi)賣(mài)關(guān)系。原審裁定認(rèn)定c投資有限公司與被上訴人構(gòu)成買(mǎi)賣(mài)關(guān)系,不符合d產(chǎn)品買(mǎi)賣(mài)的客觀事實(shí),也不符合《合同法》、《中華人民共和國(guó)增值稅暫行條例》以及工商管理等有關(guān)規(guī)定。
2、上訴人提起訴訟的依據(jù)。
上訴人是依據(jù)增值稅發(fā)票、進(jìn)賬單與貨票向被上訴人提起訴訟的,而非原審裁定所認(rèn)定依照《經(jīng)銷(xiāo)商合同》。上訴人是一個(gè)獨(dú)立的法人,而簽訂《經(jīng)銷(xiāo)商合同》的主體是上訴人的股東c投資有限公司與被上訴人,并非上訴人?!督?jīng)銷(xiāo)商合同》是作為一個(gè)框架協(xié)議或指導(dǎo)性文件,只是確立了被上訴人的經(jīng)銷(xiāo)商地位,使得被上訴人取得了與包括上訴人在內(nèi)的三家子公司發(fā)生d產(chǎn)品買(mǎi)賣(mài)業(yè)務(wù)的資格。
上訴人并非履行《經(jīng)銷(xiāo)商合同》,也不是依據(jù)《經(jīng)銷(xiāo)商合同》起訴被上訴人,上訴人的起訴依據(jù)是增值稅發(fā)票、進(jìn)賬單與貨票。這些材料已形成了一個(gè)完整的證據(jù)鏈,證明上訴人與被上訴人的買(mǎi)賣(mài)關(guān)系,以及被上訴人未支付貨款的.數(shù)額。
該《經(jīng)銷(xiāo)商合同》僅僅是作為上訴人與被上訴人的交易習(xí)慣之一。這就是說(shuō),當(dāng)上訴人與被上訴人直接發(fā)生買(mǎi)賣(mài)關(guān)系后,在雙方履行合同過(guò)程中,如有權(quán)利義務(wù)約定不明時(shí),雙方應(yīng)盡可能地參照《經(jīng)銷(xiāo)商合同》予以確定。
綜上所述,原審裁定認(rèn)定缺乏事實(shí)與法律依據(jù),上訴人與被上訴人之間買(mǎi)賣(mài)關(guān)系合法有效,上訴人符合法律規(guī)定的起訴條件。現(xiàn)特向貴院提起上訴,請(qǐng)求貴院在查明事實(shí)的基礎(chǔ)上,撤銷(xiāo)原審裁定,發(fā)回重審。
此致
上海市中級(jí)人民法院。
商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛起訴書(shū)篇十一
仲裁要求:
一、立即支付貨款__________元。
二、賠償損失費(fèi)__________元。
事實(shí)與理由:
__________年__________月__________日,被申請(qǐng)人__________省__________市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司與我廠在__________市簽訂銷(xiāo)合同一份,采購(gòu)我廠生產(chǎn)的鋼窗__________副。合同對(duì)鋼窗的質(zhì)料、規(guī)格、數(shù)量和單價(jià)都作了明確約定,交貨日期為_(kāi)_________年__________月份。我廠按期向被申請(qǐng)人交付了鋼窗并經(jīng)過(guò)合格驗(yàn)收,但對(duì)方卻遲遲不支付貨款,后又稱(chēng)有部分鋼窗不符合市場(chǎng)變化的影響,公司資金緊張,一時(shí)難于支付貨款。由于__________房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司違約拒不支付貨款,我廠幾次到__________省__________市往返交涉,給我廠造成了很大的經(jīng)濟(jì)損失。
由于上述情況,根據(jù)原合同中約定的仲裁條款,特申請(qǐng)__________仲裁機(jī)構(gòu)予以仲裁。
此致
__________仲裁委員會(huì)。
申訴人:_________________市鋼窗廠。
__________年__________月__________日。
商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛起訴書(shū)篇十二
審判長(zhǎng)、審判員:
作為本案被告(河南置業(yè)有限公司)的委托代理人,參加了整個(gè)庭審,進(jìn)行了質(zhì)證、辯論,對(duì)本案有了一個(gè)全面的了解。針對(duì)本案,現(xiàn)依據(jù)事實(shí)和法律提出以下代理意見(jiàn),請(qǐng)合議時(shí)予以采信。
一、被告要求法院撤銷(xiāo)該爭(zhēng)議的2個(gè)條款,自認(rèn)為是欺詐、顯失公平的情況下簽訂的,沒(méi)有法律依據(jù),且與事實(shí)不符。
按合同法第54條的規(guī)定,顯失公平:是指一方當(dāng)事人在緊迫或者缺乏經(jīng)驗(yàn)的情況下而訂立的明顯對(duì)自己有重大不利的合同行為。按最高人民法院《民法通則意見(jiàn)》第72條規(guī)定:“雙方簽訂合同時(shí)致使雙方的權(quán)利與義務(wù)明顯違反公平、等價(jià)有償原則的可以認(rèn)定為顯失公平”,也就是說(shuō)該協(xié)議條款不但明顯違反公平原則,而且也得必須明顯違反等價(jià)有償原則,才可以認(rèn)定為顯失公平。其主要構(gòu)成要件:該合同必須是雙務(wù)合同,并且必須是等價(jià)有償?shù)?,沒(méi)有等價(jià)有償就不存在顯示公平。本案中被告是無(wú)償代為收取安裝費(fèi)用的,并沒(méi)有獲利一分,故不存在什么顯失公平。
作為一個(gè)普通一般善良人,買(mǎi)房是人生中的一件大事,因涉及大量資金,在購(gòu)房時(shí)會(huì)一定多處看房進(jìn)行比較和鑒別的,特別是在簽訂購(gòu)房合同時(shí),肯定是比較慎重的。對(duì)自己所購(gòu)房的位置、層數(shù)、各種設(shè)施、總價(jià)款、合同的每個(gè)條款都會(huì)了解詳情后才痛下決心,才簽訂該購(gòu)房合同的。所以說(shuō),原告在訴狀中所講的什么,該訴爭(zhēng)的2個(gè)條款是在被欺詐、顯失公平的情況下所簽訂的,要求撤銷(xiāo)該二個(gè)條款是沒(méi)有任何道理的,而且也違背人們通常的交易習(xí)慣,沒(méi)有法律依據(jù)也沒(méi)有事實(shí)上的理由。
二、原告在辯論中所講,合同第14條約定的燃?xì)?、暖氣、地?zé)崴O(shè)施,屬于雙方約定的基礎(chǔ)設(shè)施,公共配套設(shè)施范圍,其建設(shè)費(fèi)用已計(jì)入房屋開(kāi)發(fā)成本,屬于商品房售價(jià)范圍是非常錯(cuò)誤的。
原被告雙方所簽合同第14條的約定,只是被告關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建設(shè)正常運(yùn)行的承諾,承諾有關(guān)公司安裝作業(yè)完畢后交付使用日達(dá)到使用條件。并沒(méi)有說(shuō)明和約定天燃?xì)?、暖氣、地?zé)崴⒂芯€(xiàn)電視這些安裝費(fèi)的費(fèi)用有誰(shuí)來(lái)承擔(dān)的問(wèn)題,更沒(méi)有說(shuō)明和約定其安裝費(fèi)用已經(jīng)計(jì)入開(kāi)發(fā)成本,屬于房售付范圍。顯然,原告為達(dá)訴訟目的,無(wú)中生有,偷換概念,偷梁換柱,白紙黑字,第14條非常清楚,請(qǐng)法庭明查。
三、被告沒(méi)有違反省及國(guó)家有關(guān)部門(mén)關(guān)于與有關(guān)房?jī)r(jià)收費(fèi)項(xiàng)目的通知、規(guī)則、細(xì)則和辦法。
被告沒(méi)有違反《國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)、財(cái)政部關(guān)于全面整頓住房建設(shè)收費(fèi)取消部分收費(fèi)項(xiàng)目的通知》(20xx)585號(hào),20xx年4月16日。該通知是針對(duì)各級(jí)人民政府和國(guó)務(wù)院各部門(mén)的亂收費(fèi)問(wèn)題進(jìn)行整頓,并取消了部分收費(fèi)項(xiàng)目,共47項(xiàng),其中沒(méi)有包括什么“初裝費(fèi)”什么基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi),有關(guān)政府部門(mén)無(wú)論是否執(zhí)行,都和本案沒(méi)有任何關(guān)系,如果原告對(duì)該通知及有關(guān)政府部門(mén)有意見(jiàn),請(qǐng)依法向有關(guān)政府部門(mén)反映。
被告沒(méi)有違反《河南省新建商品房交易價(jià)格行為規(guī)則》。原被告雙方簽訂合同后,沒(méi)有增加新的收費(fèi)項(xiàng)目和商品房總額外歸自己所有,沒(méi)有加收任何費(fèi)用歸自己所有,沒(méi)有違反代收代付費(fèi)用的規(guī)定,沒(méi)有牟取非法利益。如果原告認(rèn)為被告違反了該規(guī)則,請(qǐng)按該“規(guī)則”第17條規(guī)定向政府價(jià)格主管部門(mén)提供證據(jù)進(jìn)行舉報(bào),可對(duì)被告進(jìn)行行政處罰,和本案訴爭(zhēng)的2個(gè)協(xié)議條款,是否有效,是否該撤銷(xiāo)無(wú)關(guān)。
被告更沒(méi)有違反《河南省商品房買(mǎi)賣(mài)明碼標(biāo)價(jià)實(shí)施細(xì)則》,被告已作到銷(xiāo)售明碼標(biāo)價(jià)并一房一價(jià)。原被告雙方簽訂合同時(shí)為20xx年12月17日,而該細(xì)則實(shí)施日期為20xx年5月1日,且對(duì)本案沒(méi)有溯及力。
四、被告沒(méi)有違反《開(kāi)封市城市基礎(chǔ)設(shè)施配套征收管理辦法》。
1.被告購(gòu)房時(shí)所簽訂的補(bǔ)充協(xié)議第2條中明確了收取的是天然氣初裝費(fèi)、暖氣初裝費(fèi)、有線(xiàn)電視初裝費(fèi)、地?zé)崴跹b費(fèi),并不是原告在辯論所講的收取的是基礎(chǔ)設(shè)施公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)或其基礎(chǔ)設(shè)施公共配套設(shè)施的初裝費(fèi)或城市配套費(fèi),顯然,原告在辯論所講的是非常錯(cuò)誤的,沒(méi)有任何事實(shí)依據(jù)。
2.按開(kāi)封市此管理辦法第二條規(guī)定:城市配套費(fèi)的用途是專(zhuān)項(xiàng)用于城市道路、橋涵、公用消防設(shè)施等城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。也就是說(shuō),道路、橋涵、公用消防、園林綠化這些城市基礎(chǔ)設(shè)施,包括但不限于與小區(qū)內(nèi)的這些設(shè)施。也就是說(shuō)城市基礎(chǔ)設(shè)施不完全等于小區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施。城市道路不等于小區(qū)內(nèi)道路。
3.按此管理辦法第6條規(guī)定,也就是說(shuō)從20xx年7月1日開(kāi)始,建設(shè)單位必須有規(guī)劃部門(mén)出具的建筑面積確認(rèn)通知單,到財(cái)政局核準(zhǔn)城市配套費(fèi)的多少,并交費(fèi)后,憑財(cái)政局出具的審核意見(jiàn)到開(kāi)封市建委辦理《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。
4.被告并沒(méi)有違反開(kāi)封市此管理辦法第11條的規(guī)定,原被告雙方所簽的合同時(shí)與附件是同時(shí)所簽,沒(méi)有在合同簽訂后另行所簽任何補(bǔ)充協(xié)議,沒(méi)有另行加收任何費(fèi)用,作為合同整體的不可分割一部分附件四——補(bǔ)充協(xié)議,所約定的天然氣、暖氣、地?zé)崴芯€(xiàn)電視初裝費(fèi)是房?jī)r(jià)的組成部分,這些初裝費(fèi)是在合同中又進(jìn)一步的細(xì)化明細(xì)而已,是一種促銷(xiāo)手段和策略,而且,也并不違反有關(guān)的法律規(guī)定和我市的管理辦法。
5.該管理辦法第8條又進(jìn)一步明確了,不交城市配套費(fèi)不得發(fā)放《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。需要特別說(shuō)明的是,被告是在20xx年12月17日,已經(jīng)依法辦理了《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》是在該管理辦法20xx年7月1日實(shí)施之前辦理的。所以說(shuō),該管理辦法沒(méi)有溯及力。
退一萬(wàn)步講,如果說(shuō)按原告所講的,在房?jī)r(jià)款之外,被告又收取原告的燃?xì)?、暖氣、地?zé)崴⒂芯€(xiàn)電視安裝費(fèi)的話(huà),被告也不違法。也不違反開(kāi)封市的這個(gè)管理規(guī)定。
其理由有二點(diǎn):其一按該規(guī)定,將說(shuō)的是“商品房項(xiàng)目應(yīng)計(jì)入房屋銷(xiāo)售價(jià)格開(kāi)發(fā)商不得在房?jī)r(jià)外向購(gòu)房者另行加收任何費(fèi)用。而被告所收取的這些安裝費(fèi)。是代燃?xì)獾扔嘘P(guān)公司收取的初裝費(fèi)。也就是說(shuō),這些安裝費(fèi)是有關(guān)公司收取的,被告只是代收而已,所收取的這些費(fèi)用用于交到有關(guān)公司,被告并沒(méi)有扣留歸自己所有,并沒(méi)有從中獲取任何利益。需要明確說(shuō)明的是:城市基礎(chǔ)設(shè)施并不完全等于小區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施也包括小區(qū)外的基礎(chǔ)設(shè)施,城市基礎(chǔ)設(shè)施并不等于所購(gòu)房?jī)?nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施安裝費(fèi),城市道路并不等于小區(qū)內(nèi)道路。城市配套費(fèi)并不等于該商品房?jī)?nèi)配套費(fèi)安裝。城市配套費(fèi)是用于小區(qū)內(nèi)外的公用,公共配套設(shè)施建設(shè),而該商品房?jī)?nèi)配套安裝費(fèi),是用于進(jìn)入自己房?jī)?nèi)的私用配套設(shè)施安裝,配套費(fèi)并不等于安裝費(fèi)。也就是說(shuō),城市配套設(shè)施的建設(shè)安裝只進(jìn)入到小區(qū)內(nèi)或樓道內(nèi)就完成了,至于再進(jìn)入自己房?jī)?nèi)的私用設(shè)施安裝費(fèi)用自己肯定要出錢(qián)的。
在我們河南省地域內(nèi),在整個(gè)開(kāi)封建筑安裝領(lǐng)域內(nèi),在整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司行業(yè),在整個(gè)燃?xì)狻⑴瘹狻⒌責(zé)岬裙补眯袠I(yè)在進(jìn)入私人房屋內(nèi)安裝其有關(guān)設(shè)施費(fèi)有哪家是免費(fèi)的?而作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的被告,為了整個(gè)小區(qū)、整個(gè)樓的業(yè)主利益,為了整個(gè)工期的按時(shí)完成,為了與各個(gè)業(yè)主所簽的購(gòu)房合同,按約定的時(shí)間交房,有開(kāi)發(fā)公司統(tǒng)一代收取燃?xì)?、暖氣、地?zé)崴⒌劝惭b費(fèi),交于有關(guān)公司后,進(jìn)行統(tǒng)一安裝。這也是多年慣例,也是多年的交易習(xí)慣,而且該交易習(xí)慣并不違反國(guó)家的法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定,按《合同法》第61條規(guī)定,按最高法院《合同法》解釋二第7條規(guī)定,而這種交易習(xí)慣是受法律保護(hù)的,依法應(yīng)受法律保護(hù)。
五、原被告所簽“合同”附件四“合同補(bǔ)充協(xié)議”意思表示真實(shí),內(nèi)容合法,是合同外另有約定,是合同約定的特別條款,該訴爭(zhēng)的二個(gè)條款具有不可撤銷(xiāo)性,且該案已依法報(bào)房地產(chǎn)管理部門(mén)登記備案。
原被告簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》及合同附件符合有效合同的構(gòu)成要件,依法應(yīng)認(rèn)定為有效合同。其一,簽約主體適格,意思表示真實(shí)。其二內(nèi)容合法,且不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。其三,簽約程序完備。是在雙方認(rèn)真審閱了合同條款含義、明確其全部?jī)?nèi)容,在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上簽約的。且已按規(guī)定報(bào)房地產(chǎn)管理部門(mén)登記備案。原告與被告就天然氣、暖氣、地?zé)崴⒂芯€(xiàn)電視的安裝費(fèi),代收事宜達(dá)成合意,是約定的特別條款,只要意思表示真實(shí),不存在一方以欺詐、脅迫的手段訂立,即為合法有效行為。應(yīng)按當(dāng)事人之間意思自治原則履行,且雙方對(duì)合同效力均無(wú)異議,原告未訴請(qǐng)撤銷(xiāo)整個(gè)合同及其附件,只訴請(qǐng)撤銷(xiāo)對(duì)附件中的兩個(gè)條款,則應(yīng)按有效合同履行,故被告收取上述費(fèi)用合法有據(jù),未構(gòu)成消費(fèi)欺詐,更不存在脅迫行為,且從三原告提供的各組證據(jù)來(lái)看,都無(wú)法證明原被告雙方所簽的補(bǔ)充協(xié)議時(shí)是在欺詐、脅迫的情況下所簽。
六、本案是不屬于可撤銷(xiāo)可變更合同,該《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》及《合同補(bǔ)充協(xié)議》絕對(duì)不是什么格式合同、格式條款。
原告認(rèn)為本案的購(gòu)房合同及補(bǔ)充協(xié)議是采用格式條款,是在欺詐、脅迫的情況下所簽,且系重復(fù)收費(fèi)行為,請(qǐng)求撤銷(xiāo)其中的二個(gè)條款,沒(méi)有法律依據(jù)。本案的合同及補(bǔ)充協(xié)議不是《合同法》所述真正意義上的格式合同(仍留有諸多空白欄目供簽約雙方自行協(xié)商填寫(xiě)),該合同是河南省工商行政管理局和河南省建設(shè)廳共同監(jiān)制的,對(duì)行政管理的相對(duì)方都是平等的,其解釋權(quán)赤屬該兩部門(mén),不是被告河南置業(yè)有限公司自行制定反復(fù)使用的合同。作為合同附件的補(bǔ)充協(xié)議,對(duì)代收條款的約定是雙方自愿、平等、協(xié)商的結(jié)果。本案原告在簽訂合同時(shí),已明知其內(nèi)容,且合同中也具有特別提示。在“合同補(bǔ)充協(xié)議”中,被告并沒(méi)有免除自己的責(zé)任,加重對(duì)方責(zé)任,排除對(duì)方主要權(quán)利的情形,雙方的約定是合法有效的。
綜上所述,被告代理人認(rèn)為:原被告所簽購(gòu)房合同及附件是真實(shí)、合法、有效的,系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示,是雙方自愿、平等、協(xié)商的結(jié)果,且不違反有關(guān)法律、行政法規(guī)其有關(guān)代收安裝費(fèi)的行為,不被法律、行政法規(guī)及有關(guān)規(guī)范性文件所禁止。本案糾紛中,不存在欺詐、脅迫、顯示公平、重復(fù)收費(fèi)及可撤銷(xiāo)的法定條件。同時(shí)認(rèn)為人民法院審理民事案件的適用原則是上位法優(yōu)于下位法的原則,故應(yīng)適用《合同法》和其司法解釋》為依據(jù)來(lái)審理本案。以上代理意見(jiàn)請(qǐng)予采信。
代理人:郭永軍。
20xx年12月8日。
商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛起訴書(shū)篇十三
相對(duì)于其他訴訟文書(shū),代理詞的寫(xiě)法比較靈活,并沒(méi)有統(tǒng)一的格式,大體上仍然是由首部、正文和尾部三部分組成。首部、尾部的寫(xiě)法與辯護(hù)詞大體相同。那么商品房。
審判長(zhǎng)、審判員:
作為本案被告(河南x(chóng)x置業(yè)有限公司)的委托代理人,參加了整個(gè)庭審,進(jìn)行了質(zhì)證、辯論,對(duì)本案有了一個(gè)全面的了解。針對(duì)本案,現(xiàn)依據(jù)事實(shí)和法律提出以下代理意見(jiàn),請(qǐng)合議時(shí)予以采信。
一、被告要求法院撤銷(xiāo)該爭(zhēng)議的2個(gè)條款,自認(rèn)為是欺詐、顯失公平的情況下簽訂的,沒(méi)有法律依據(jù),且與事實(shí)不符。
按合同法第54條的規(guī)定,顯失公平:是指一方當(dāng)事人在緊迫或者缺乏經(jīng)驗(yàn)的情況下而訂立的明顯對(duì)自己有重大不利的合同行為。按最高人民法院《民法通則意見(jiàn)》第72條規(guī)定:“雙方簽訂合同時(shí)致使雙方的權(quán)利與義務(wù)明顯違反公平、等價(jià)有償原則的可以認(rèn)定為顯失公平”,也就是說(shuō)該協(xié)議條款不但明顯違反公平原則,而且也得必須明顯違反等價(jià)有償原則,才可以認(rèn)定為顯失公平。其主要構(gòu)成要件:該合同必須是雙務(wù)合同,并且必須是等價(jià)有償?shù)模瑳](méi)有等價(jià)有償就不存在顯示公平。本案中被告是無(wú)償代為收取安裝費(fèi)用的,并沒(méi)有獲利一分,故不存在什么顯失公平。
作為一個(gè)普通一般善良人,買(mǎi)房是人生中的一件大事,因涉及大量資金,在購(gòu)房時(shí)會(huì)一定多處看房進(jìn)行比較和鑒別的,特別是在簽訂購(gòu)房合同時(shí),肯定是比較慎重的。對(duì)自己所購(gòu)房的位置、層數(shù)、各種設(shè)施、總價(jià)款、合同的每個(gè)條款都會(huì)了解詳情后才痛下決心,才簽訂該購(gòu)房合同的。所以說(shuō),原告在訴狀中所講的什么,該訴爭(zhēng)的2個(gè)條款是在被欺詐、顯失公平的情況下所簽訂的,要求撤銷(xiāo)該二個(gè)條款是沒(méi)有任何道理的,而且也違背人們通常的交易習(xí)慣,沒(méi)有法律依據(jù)也沒(méi)有事實(shí)上的理由。
二、原告在辯論中所講,合同第14條約定的燃?xì)?、暖氣、地?zé)崴O(shè)施,屬于雙方約定的基礎(chǔ)設(shè)施,公共配套設(shè)施范圍,其建設(shè)費(fèi)用已計(jì)入房屋開(kāi)發(fā)成本,屬于商品房售價(jià)范圍是非常錯(cuò)誤的。
原被告雙方所簽合同第14條的約定,只是被告關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建設(shè)正常運(yùn)行的承諾,承諾有關(guān)公司安裝作業(yè)完畢后交付使用日達(dá)到使用條件。并沒(méi)有說(shuō)明和約定天燃?xì)狻⑴瘹?、地?zé)崴?、有線(xiàn)電視這些安裝費(fèi)的費(fèi)用有誰(shuí)來(lái)承擔(dān)的問(wèn)題,更沒(méi)有說(shuō)明和約定其安裝費(fèi)用已經(jīng)計(jì)入開(kāi)發(fā)成本,屬于房售付范圍。顯然,原告為達(dá)訴訟目的,無(wú)中生有,偷換概念,偷梁換柱,白紙黑字,第14條非常清楚,請(qǐng)法庭明查。
三、被告沒(méi)有違反省及國(guó)家有關(guān)部門(mén)關(guān)于與有關(guān)房?jī)r(jià)收費(fèi)項(xiàng)目的通知、規(guī)則、細(xì)則和辦法。
被告沒(méi)有違反《國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)、財(cái)政部關(guān)于全面整頓住房建設(shè)收費(fèi)取消部分收費(fèi)項(xiàng)目的通知》(20xx)585號(hào),20xx年4月16日。該通知是針對(duì)各級(jí)人民政府和國(guó)務(wù)院各部門(mén)的亂收費(fèi)問(wèn)題進(jìn)行整頓,并取消了部分收費(fèi)項(xiàng)目,共47項(xiàng),其中沒(méi)有包括什么“初裝費(fèi)”什么基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi),有關(guān)政府部門(mén)無(wú)論是否執(zhí)行,都和本案沒(méi)有任何關(guān)系,如果原告對(duì)該通知及有關(guān)政府部門(mén)有意見(jiàn),請(qǐng)依法向有關(guān)政府部門(mén)反映。
被告沒(méi)有違反《河南省新建商品房交易價(jià)格行為規(guī)則》。原被告雙方簽訂合同后,沒(méi)有增加新的收費(fèi)項(xiàng)目和商品房總額外歸自己所有,沒(méi)有加收任何費(fèi)用歸自己所有,沒(méi)有違反代收代付費(fèi)用的規(guī)定,沒(méi)有牟取非法利益。如果原告認(rèn)為被告違反了該規(guī)則,請(qǐng)按該“規(guī)則”第17條規(guī)定向政府價(jià)格主管部門(mén)提供證據(jù)進(jìn)行舉報(bào),可對(duì)被告進(jìn)行行政處罰,和本案訴爭(zhēng)的2個(gè)協(xié)議條款,是否有效,是否該撤銷(xiāo)無(wú)關(guān)。
被告更沒(méi)有違反《河南省商品房買(mǎi)賣(mài)明碼標(biāo)價(jià)實(shí)施細(xì)則》,被告已作到銷(xiāo)售明碼標(biāo)價(jià)并一房一價(jià)。原被告雙方簽訂合同時(shí)為20xx年12月17日,而該細(xì)則實(shí)施日期為20xx年5月1日,且對(duì)本案沒(méi)有溯及力。
四、被告沒(méi)有違反《開(kāi)封市城市基礎(chǔ)設(shè)施配套征收管理辦法》。
1.被告購(gòu)房時(shí)所簽訂的補(bǔ)充協(xié)議第2條中明確了收取的是天然氣初裝費(fèi)、暖氣初裝費(fèi)、有線(xiàn)電視初裝費(fèi)、地?zé)崴跹b費(fèi),并不是原告在辯論所講的收取的是基礎(chǔ)設(shè)施公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)或其基礎(chǔ)設(shè)施公共配套設(shè)施的初裝費(fèi)或城市配套費(fèi),顯然,原告在辯論所講的是非常錯(cuò)誤的,沒(méi)有任何事實(shí)依據(jù)。
2.按開(kāi)封市此管理辦法第二條規(guī)定:城市配套費(fèi)的用途是專(zhuān)項(xiàng)用于城市道路、橋涵、公用消防設(shè)施等城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。也就是說(shuō),道路、橋涵、公用消防、園林綠化這些城市基礎(chǔ)設(shè)施,包括但不限于與小區(qū)內(nèi)的這些設(shè)施。也就是說(shuō)城市基礎(chǔ)設(shè)施不完全等于小區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施。城市道路不等于小區(qū)內(nèi)道路。
3.按此管理辦法第6條規(guī)定,也就是說(shuō)從20xx年7月1日開(kāi)始,建設(shè)單位必須有規(guī)劃部門(mén)出具的建筑面積確認(rèn)通知單,到財(cái)政局核準(zhǔn)城市配套費(fèi)的多少,并交費(fèi)后,憑財(cái)政局出具的審核意見(jiàn)到開(kāi)封市建委辦理《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。
4.被告并沒(méi)有違反開(kāi)封市此管理辦法第11條的規(guī)定,原被告雙方所簽的合同時(shí)與附件是同時(shí)所簽,沒(méi)有在合同簽訂后另行所簽任何補(bǔ)充協(xié)議,沒(méi)有另行加收任何費(fèi)用,作為合同整體的不可分割一部分附件四——補(bǔ)充協(xié)議,所約定的天然氣、暖氣、地?zé)崴芯€(xiàn)電視初裝費(fèi)是房?jī)r(jià)的組成部分,這些初裝費(fèi)是在合同中又進(jìn)一步的細(xì)化明細(xì)而已,是一種促銷(xiāo)手段和策略,而且,也并不違反有關(guān)的法律規(guī)定和我市的管理辦法。
5.該管理辦法第8條又進(jìn)一步明確了,不交城市配套費(fèi)不得發(fā)放《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。需要特別說(shuō)明的是,被告是在20xx年12月17日,已經(jīng)依法辦理了《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》是在該管理辦法20xx年7月1日實(shí)施之前辦理的。所以說(shuō),該管理辦法沒(méi)有溯及力。
退一萬(wàn)步講,如果說(shuō)按原告所講的,在房?jī)r(jià)款之外,被告又收取原告的燃?xì)狻⑴瘹狻⒌責(zé)崴?、有線(xiàn)電視安裝費(fèi)的話(huà),被告也不違法。也不違反開(kāi)封市的這個(gè)管理規(guī)定。
其理由有二點(diǎn):其一按該規(guī)定,將說(shuō)的是“商品房項(xiàng)目應(yīng)計(jì)入房屋銷(xiāo)售價(jià)格開(kāi)發(fā)商不得在房?jī)r(jià)外向購(gòu)房者另行加收任何費(fèi)用。而被告所收取的這些安裝費(fèi)。是代燃?xì)獾扔嘘P(guān)公司收取的初裝費(fèi)。也就是說(shuō),這些安裝費(fèi)是有關(guān)公司收取的,被告只是代收而已,所收取的這些費(fèi)用用于交到有關(guān)公司,被告并沒(méi)有扣留歸自己所有,并沒(méi)有從中獲取任何利益。需要明確說(shuō)明的是:城市基礎(chǔ)設(shè)施并不完全等于小區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施也包括小區(qū)外的基礎(chǔ)設(shè)施,城市基礎(chǔ)設(shè)施并不等于所購(gòu)房?jī)?nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施安裝費(fèi),城市道路并不等于小區(qū)內(nèi)道路。城市配套費(fèi)并不等于該商品房?jī)?nèi)配套費(fèi)安裝。城市配套費(fèi)是用于小區(qū)內(nèi)外的公用,公共配套設(shè)施建設(shè),而該商品房?jī)?nèi)配套安裝費(fèi),是用于進(jìn)入自己房?jī)?nèi)的私用配套設(shè)施安裝,配套費(fèi)并不等于安裝費(fèi)。也就是說(shuō),城市配套設(shè)施的建設(shè)安裝只進(jìn)入到小區(qū)內(nèi)或樓道內(nèi)就完成了,至于再進(jìn)入自己房?jī)?nèi)的私用設(shè)施安裝費(fèi)用自己肯定要出錢(qián)的。
在我們河南省地域內(nèi),在整個(gè)開(kāi)封建筑安裝領(lǐng)域內(nèi),在整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司行業(yè),在整個(gè)燃?xì)狻⑴瘹?、地?zé)岬裙补眯袠I(yè)在進(jìn)入私人房屋內(nèi)安裝其有關(guān)設(shè)施費(fèi)有哪家是免費(fèi)的?而作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的被告,為了整個(gè)小區(qū)、整個(gè)樓的業(yè)主利益,為了整個(gè)工期的按時(shí)完成,為了與各個(gè)業(yè)主所簽的購(gòu)房合同,按約定的時(shí)間交房,有開(kāi)發(fā)公司統(tǒng)一代收取燃?xì)?、暖氣、地?zé)崴?、等安裝費(fèi),交于有關(guān)公司后,進(jìn)行統(tǒng)一安裝。這也是多年慣例,也是多年的交易習(xí)慣,而且該交易習(xí)慣并不違反國(guó)家的法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定,按《合同法》第61條規(guī)定,按最高法院《合同法》解釋二第7條規(guī)定,而這種交易習(xí)慣是受法律保護(hù)的,依法應(yīng)受法律保護(hù)。
五、原被告所簽“合同”附件四“合同補(bǔ)充協(xié)議”意思表示真實(shí),內(nèi)容合法,是合同外另有約定,是合同約定的特別條款,該訴爭(zhēng)的二個(gè)條款具有不可撤銷(xiāo)性,且該案已依法報(bào)房地產(chǎn)管理部門(mén)登記備案。
原被告簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》及合同附件符合有效合同的構(gòu)成要件,依法應(yīng)認(rèn)定為有效合同。其一,簽約主體適格,意思表示真實(shí)。其二內(nèi)容合法,且不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。其三,簽約程序完備。是在雙方認(rèn)真審閱了合同條款含義、明確其全部?jī)?nèi)容,在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上簽約的。且已按規(guī)定報(bào)房地產(chǎn)管理部門(mén)登記備案。原告與被告就天然氣、暖氣、地?zé)崴?、有線(xiàn)電視的安裝費(fèi),代收事宜達(dá)成合意,是約定的特別條款,只要意思表示真實(shí),不存在一方以欺詐、脅迫的手段訂立,即為合法有效行為。應(yīng)按當(dāng)事人之間意思自治原則履行,且雙方對(duì)合同效力均無(wú)異議,原告未訴請(qǐng)撤銷(xiāo)整個(gè)合同及其附件,只訴請(qǐng)撤銷(xiāo)對(duì)附件中的兩個(gè)條款,則應(yīng)按有效合同履行,故被告收取上述費(fèi)用合法有據(jù),未構(gòu)成消費(fèi)欺詐,更不存在脅迫行為,且從三原告提供的各組證據(jù)來(lái)看,都無(wú)法證明原被告雙方所簽的補(bǔ)充協(xié)議時(shí)是在欺詐、脅迫的情況下所簽。
六、本案是不屬于可撤銷(xiāo)可變更合同,該《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》及《合同補(bǔ)充協(xié)議》絕對(duì)不是什么格式合同、格式條款。
原告認(rèn)為本案的購(gòu)房合同及補(bǔ)充協(xié)議是采用格式條款,是在欺詐、脅迫的情況下所簽,且系重復(fù)收費(fèi)行為,請(qǐng)求撤銷(xiāo)其中的二個(gè)條款,沒(méi)有法律依據(jù)。本案的合同及補(bǔ)充協(xié)議不是《合同法》所述真正意義上的格式合同(仍留有諸多空白欄目供簽約雙方自行協(xié)商填寫(xiě)),該合同是河南省工商行政管理局和河南省建設(shè)廳共同監(jiān)制的,對(duì)行政管理的相對(duì)方都是平等的,其解釋權(quán)赤屬該兩部門(mén),不是被告河南x(chóng)x置業(yè)有限公司自行制定反復(fù)使用的合同。作為合同附件的補(bǔ)充協(xié)議,對(duì)代收條款的約定是雙方自愿、平等、協(xié)商的結(jié)果。本案原告在簽訂合同時(shí),已明知其內(nèi)容,且合同中也具有特別提示。在“合同補(bǔ)充協(xié)議”中,被告并沒(méi)有免除自己的責(zé)任,加重對(duì)方責(zé)任,排除對(duì)方主要權(quán)利的情形,雙方的約定是合法有效的。
綜上所述,被告代理人認(rèn)為:原被告所簽購(gòu)房合同及附件是真實(shí)、合法、有效的,系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示,是雙方自愿、平等、協(xié)商的結(jié)果,且不違反有關(guān)法律、行政法規(guī)其有關(guān)代收安裝費(fèi)的行為,不被法律、行政法規(guī)及有關(guān)規(guī)范性文件所禁止。本案糾紛中,不存在欺詐、脅迫、顯示公平、重復(fù)收費(fèi)及可撤銷(xiāo)的法定條件。同時(shí)認(rèn)為人民法院審理民事案件的適用原則是上位法優(yōu)于下位法的原則,故應(yīng)適用《合同法》和其司法解釋》為依據(jù)來(lái)審理本案。以上代理意見(jiàn)請(qǐng)予采信。
代理人:郭永軍。
20xx年12月8日。
尊敬的審判長(zhǎng)、人民陪審員:
江西三人行律師事務(wù)所依法接受原告周xx的委托,指派我作為其委托代理人參與本案訴訟,庭審前我認(rèn)真核實(shí)相關(guān)證據(jù)、查找法律根據(jù),通過(guò)今天的法庭調(diào)查,對(duì)本案的事實(shí)有了清楚了解,現(xiàn)結(jié)合事實(shí)和法律發(fā)表如下代理意見(jiàn):
一、原告與被告簽定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同合法有效,原告基于該合同享有的權(quán)利應(yīng)受法律保護(hù)。
根據(jù)最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)合同法》若干問(wèn)題的解釋(二)第一條之規(guī)定“當(dāng)事人對(duì)合同是否成立存在爭(zhēng)議,人民法院能夠確定當(dāng)事人名稱(chēng)或者姓名、標(biāo)的和數(shù)量的,一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同成立。但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外”,以及《合同法》第四十四條之規(guī)定“依法成立的合同,自成立時(shí)生效”。原、被告所簽的編號(hào)為gf-20xx-0171的商品房買(mǎi)賣(mài)合同系雙方真實(shí)意思的表示,合法有效;即使該合同沒(méi)有合同編號(hào),沒(méi)有簽訂日期,也不能以此瑕疵否認(rèn)該份合同的法律效力;故原告基于該份合同依法享有要求被告辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)的權(quán)利。
二、被告熊xx簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同、承諾辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)、收取原告購(gòu)房款等行為系景德鎮(zhèn)市xx房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)xx公司)的行為在原、被告所簽的編號(hào)為gf-20xx-0171的商品房買(mǎi)賣(mài)合同中出賣(mài)人的委托代理人一欄清清楚楚寫(xiě)上了被告熊xx的名字,且在合同的尾部也有xx公司蓋的公章,在出賣(mài)人一欄同樣有熊xx的簽字,正是基于此,原告完全有理由相信熊xx就是xx公司對(duì)外的處理事務(wù)的代理人;正如《合同法》第四十九條之規(guī)定的:“行為人沒(méi)有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立合同,相對(duì)人有理由相信行為人有代理權(quán)的,該代理行為有效?!逼湟饬x在于維護(hù)代理制度的誠(chéng)信基礎(chǔ),保護(hù)善意第三人的合法權(quán)益,建立正常的民事流轉(zhuǎn)秩序。本案中即使凱達(dá)公司未授權(quán)熊方明對(duì)外處理公司事務(wù),原告基于合同也完全有理由相信凱達(dá)公司與熊方明之間構(gòu)成表見(jiàn)代理關(guān)系。所以,熊方明簽訂合同、收取原告全額購(gòu)房款、向原告出具承諾產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)等行為均應(yīng)視為是xx公司的行為。
1、原告在起訴時(shí),到工商部門(mén)查詢(xún)了凱達(dá)公司的工商基本信息,該基本信息上載明xx公司于20xx年8月16日已經(jīng)被吊銷(xiāo),其公司股東為周xx和支xx;據(jù)原告了解,周xx已經(jīng)死亡。而根據(jù)我國(guó)相關(guān)法律規(guī)定,公司被吊銷(xiāo)營(yíng)業(yè)執(zhí)照屬于公司意志以外的公權(quán)力運(yùn)作的結(jié)果,屬于強(qiáng)制解散公司的范疇,是公司違反了法律與行政法規(guī)(包括《公司登記管理?xiàng)l例》等)中的強(qiáng)制性規(guī)定,應(yīng)予解散。公司解散又必須經(jīng)過(guò)清算以及注銷(xiāo)兩個(gè)程序。根據(jù)最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)公司法》若干問(wèn)題的規(guī)定(二)第十八條之規(guī)定“有限責(zé)任公司的股東、股份有限公司的董事和控股股東未在法定期限內(nèi)成立清算組開(kāi)始清算,導(dǎo)致公司財(cái)產(chǎn)貶值、流失、毀損或者滅失,債權(quán)人主張其在造成損失范圍內(nèi)對(duì)公司債務(wù)承擔(dān)賠償責(zé)任的,人民法院應(yīng)依法予以支持;有限責(zé)任公司的股東、股份有限公司的董事和控股股東因怠于履行義務(wù),導(dǎo)致公司主要財(cái)產(chǎn)、帳冊(cè)、重要文件等滅失,無(wú)法進(jìn)行清算,債權(quán)人主張其對(duì)公司債務(wù)承擔(dān)連帶清償責(zé)任的,人民法院應(yīng)依法予以支持”。本案中,凱達(dá)公司既然已經(jīng)被吊銷(xiāo),那么公司就有法定義務(wù)進(jìn)行清算,清償完公司清算之前的公司債務(wù),這其中就包括原告基于買(mǎi)賣(mài)合同對(duì)xx公司享有的房屋過(guò)戶(hù)登記請(qǐng)求權(quán)(債權(quán))。但xx公司在公司被吊銷(xiāo)后沒(méi)有按照《公司法》等法律法規(guī)的規(guī)定依法進(jìn)行清算、注銷(xiāo)程序,那么此時(shí),就有必要否認(rèn)公司法人人格,進(jìn)而要求xx公司股東替公司承擔(dān)債務(wù)清償責(zé)任。
2、被告支xx在庭審之中向法庭出示了一份鑒定文書(shū),擬證明支xx非xx公司實(shí)際股東,其股東身份系xx公司偽造其簽名所致,故其無(wú)需與被告熊方明承擔(dān)連帶責(zé)任。原告認(rèn)為該份證據(jù)不能作為被告支興林免責(zé)的事由。因?yàn)楣竟ど痰怯泴?duì)外具有公信力,該種登記屬于商事登記,并使商事登記的外觀具有足以使他人信賴(lài)的特性,善意信賴(lài)登記外觀的人就此能取得權(quán)利。從公司工商登記公信力的內(nèi)涵出發(fā),不僅在登記正確的情況下,登記所表現(xiàn)的權(quán)利是真實(shí)的權(quán)利,對(duì)社會(huì)公眾具有絕對(duì)的可信性,而且登記錯(cuò)誤時(shí)也不能顛覆登記對(duì)于權(quán)利狀態(tài)的表述,這種狀態(tài)對(duì)于社會(huì)公眾同樣是真實(shí)的,正確的。公司工商登記的作用就是為了保護(hù)第三人的信賴(lài)?yán)?,維護(hù)交易安全。從我國(guó)公司登記制度的設(shè)立本意以及公司登記公信力適用的三大基本原則(保護(hù)善意相對(duì)人利益原則、對(duì)第三人有利原則、法定義務(wù)不能免除原則)來(lái)看待本案,原告的權(quán)益完全應(yīng)當(dāng)受到法律的保護(hù)。
綜上所述,原告房產(chǎn)至今沒(méi)有辦理產(chǎn)權(quán)的原因完全系被告不誠(chéng)信的行為所致,故原告懇請(qǐng)貴院支持其全部訴求。
以上代理意見(jiàn),請(qǐng)合議庭在合議時(shí)參考并盼望予以采納。謝謝!
代理人:江西三人行律師事務(wù)所。
律師李俊杰。
20xx年八月二十日。
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商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛起訴書(shū)篇十四
最高人民法院于4月28日發(fā)布了《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)解釋?zhuān)摻忉層?06月1日起正式施行。其中明確規(guī)定了買(mǎi)受人在5種情形之下不僅可以要求解除、撤銷(xiāo)合同或者是要求宣告合同無(wú)效,而且可以要求出賣(mài)人返還購(gòu)房款、支付利息及賠償損失,還可以向出賣(mài)人主張要求其承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的“賠償責(zé)任”。此解釋一出臺(tái)便引起了社會(huì)的廣泛關(guān)注與熱烈的爭(zhēng)論,筆者在此不主要討論其社會(huì)意義,而主要從法學(xué)理論與法律規(guī)定兩個(gè)方面對(duì)該規(guī)定進(jìn)行深入的分析,以引起相關(guān)部門(mén)的注意,并與廣大法學(xué)愛(ài)好者進(jìn)行交流與探討。
關(guān)于房屋是否可以作為商品,得依具體情況而定,我國(guó)現(xiàn)行的法律中并沒(méi)有對(duì)其進(jìn)行明確規(guī)定?!吨袊?guó)大百科全書(shū)》從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度對(duì)“商品”一詞所作的定義,商品是指“用來(lái)交換、能滿(mǎn)足人們某種需要的勞動(dòng)產(chǎn)品”。根據(jù)該定義內(nèi)涵來(lái)看,首先,商品必須是經(jīng)過(guò)勞動(dòng)生產(chǎn)而得來(lái)的產(chǎn)品,也就是說(shuō)必須在這個(gè)產(chǎn)品中體現(xiàn)人類(lèi)的勞動(dòng),那些非是經(jīng)過(guò)人類(lèi)勞動(dòng)的產(chǎn)品,并非此種意義上的商品。其次,該產(chǎn)品應(yīng)該必須是有用的,必須具有使用價(jià)值,能夠滿(mǎn)足人們對(duì)它的某種特定需求,沒(méi)有用的產(chǎn)品也是不能把他當(dāng)作商品的。第三,該產(chǎn)品是用來(lái)交換而不是所有權(quán)人自己直接消費(fèi)的。如果某一產(chǎn)品生產(chǎn)出來(lái)的目的只是用于自己使用和消費(fèi),那么這件產(chǎn)品同樣不是真正意義上的商品。通過(guò)我們對(duì)商品定義的分析,我們可以看出,對(duì)于以房屋的建造與銷(xiāo)售為主要經(jīng)營(yíng)范圍的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō),他們所生產(chǎn)出來(lái)的房屋大多是銷(xiāo)售給他人所有并使用,符合前面商品定義中要求的條件,因此可以作為一種商品,無(wú)非這種商品具有自己的特點(diǎn)罷了。
由于房屋可以作為商品,那么我們就把用于買(mǎi)賣(mài)的房屋叫做商品房。對(duì)于在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中對(duì)買(mǎi)受人提供保護(hù)時(shí)的法律適用,不僅可以適用民法通則的原則性規(guī)定及合同之債的有關(guān)規(guī)定,可以適用《中華人民共和國(guó)合同法》的具體規(guī)定,同樣也可適用《中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》等法律規(guī)定,這點(diǎn)似乎沒(méi)有什么爭(zhēng)議。但在我國(guó)現(xiàn)有的法律體系中,僅僅只有《中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第49條明確地規(guī)定了懲罰性賠償,其具體條文是:“經(jīng)營(yíng)者提供商品或者服務(wù)有欺詐行為的,應(yīng)當(dāng)按照消費(fèi)者的要求增加賠償其受到的損失,增加賠償?shù)慕痤~為消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)商品的價(jià)款或者接受服務(wù)的費(fèi)用的一倍?!倍鳛槊穹ɑ痉ǖ拿穹ㄍ▌t并沒(méi)有懲罰性賠償?shù)囊?guī)定,合同法也沒(méi)有。法理學(xué)界普遍認(rèn)為由于我國(guó)基本上是采用的大陸法系的法律體系,所以沒(méi)有采用具有英美法系特點(diǎn)的懲罰性賠償。但隨著對(duì)商家欺詐行為的泛濫與消費(fèi)者在消費(fèi)過(guò)程中的弱勢(shì)地位,似乎也有借鑒這種懲罰性賠償?shù)谋匾晕覈?guó)早在1993年的消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法的制定中便有了這一明確而具體的規(guī)定。也因此有些人誤解地認(rèn)為最高人民法院在作出這一解釋時(shí)也采用的是消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法所規(guī)定的懲罰性賠償原則。但是,我們從該解釋的條文中卻發(fā)現(xiàn),其制定此解釋的依據(jù)是“根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》、《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》等相關(guān)法律,結(jié)合民事審判實(shí)踐,制定本解釋”,而惟獨(dú)沒(méi)有指明是依據(jù)《中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》。筆者認(rèn)為,這并非是最高人民法院的疏忽,而是另有他原因而故意不采用此法律規(guī)定的原因使然。但可惜的是,我們從其指明的四部法律中是無(wú)法找到明確的法律依據(jù)的。反而卻有學(xué)者特別指出說(shuō):“需注意的是,司法解釋未以消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法作為其制定依據(jù),這就使得司法解釋所定懲罰性賠償可實(shí)質(zhì)性避開(kāi)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法第四十九條所稱(chēng)”雙倍賠償“規(guī)則的僵化適用,從而賦予法官根據(jù)案情確定懲罰性賠償金額的自由裁量權(quán)。”(葉林著《懲罰性賠償在商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛中的適用問(wèn)題》,載于中國(guó)民商法律網(wǎng))“雖然筆者認(rèn)為這種觀點(diǎn)特別強(qiáng)調(diào)了法官在審判中可以對(duì)賠償金額作出一定的”自由裁量“,在司法實(shí)踐可以較靈活地、根據(jù)不同案件的實(shí)際情況進(jìn)行適當(dāng)處理,在某些情形里可能會(huì)更好地達(dá)到懲罰性賠償?shù)哪康?,從而避免了在適用消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法的規(guī)定時(shí)適用一倍賠償?shù)臄?shù)額確定性。但是最高人民法院的這一規(guī)定并沒(méi)有明確的法律依據(jù),甚至也超過(guò)了最高人民法院制訂司法解釋內(nèi)容的權(quán)限,有越權(quán)解釋的嫌疑。因?yàn)楦鶕?jù)《中華人民共和國(guó)人民法院組織法》第33條規(guī)定:最高人民法院對(duì)于在審判過(guò)程中如何具體應(yīng)用法律、法令的問(wèn)題,進(jìn)行解釋。五屆人大第19次會(huì)議于1981年6月10日通過(guò)的《全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于加強(qiáng)法律解釋工作的'決議》中第二條規(guī)定:”凡屬于法院審判工作中具體應(yīng)用法律、法令的問(wèn)題,由最高人民法院進(jìn)行解釋。“而最高人民法院于6月23日發(fā)布的《最高人民法院關(guān)于司法解釋工作的若干規(guī)定》第4條卻規(guī)定:”最高人民法院制定并發(fā)布的司法解釋?zhuān)哂蟹尚Я??!暗珖?guó)人大常委會(huì)于3月15日通過(guò)的《中華人民共和國(guó)立法法》卻并沒(méi)有明確規(guī)定司法解釋為我國(guó)法律適用的淵源(也就是法律的形式),而且該法第八條明確規(guī)定對(duì)于民事基本制度只能制定為法律。通過(guò)這些規(guī)定我們可以清楚的看到,最高人民法院對(duì)在進(jìn)行司法活動(dòng)過(guò)程中對(duì)具體法律條文或適用條件等情況不明確時(shí),才可以作出解釋?zhuān)⒉皇亲罡呷嗣穹ㄔ耗軌颡?dú)立地創(chuàng)設(shè)或改變法律現(xiàn)有的規(guī)定。對(duì)于最高法院所稱(chēng)的五種情形,現(xiàn)有的法律法規(guī)已經(jīng)有清楚而明確的規(guī)定,并非不知”如何具體應(yīng)用“。由于懲罰性賠償已經(jīng)涉及到當(dāng)事人的民事責(zé)任,是民事法律體系中最基本的也是最重要的內(nèi)容之一,在法律已有明確規(guī)定的情況下,最高法院的這一解釋明顯具有越權(quán)之嫌。同時(shí),最高法院的這一解釋也無(wú)相應(yīng)的法學(xué)理論依據(jù)。因?yàn)閺默F(xiàn)有的消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法的規(guī)定來(lái)看,主要是針對(duì)經(jīng)營(yíng)者提供商品或者服務(wù)有”欺詐行為“時(shí)才適用,也就是強(qiáng)調(diào)了行為的欺詐性。但最高法院的解釋明顯超出這一原則,不僅在出賣(mài)人有欺詐行為時(shí)適用,在違約時(shí)也同樣適用,筆者將在下文中詳細(xì)論述。所以,需要特別注意的是,盡管最高法院的這一解釋中的部份內(nèi)容在完全可以依據(jù)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法的規(guī)定來(lái)進(jìn)行解釋的情況下,但卻由于想給法官保留更多的自由裁量的權(quán)力,反而使得本規(guī)定存在法律依據(jù)不足的嫌疑,從而使公民對(duì)其合法性產(chǎn)生質(zhì)疑。
三、司法解釋中規(guī)定可以主張要求承擔(dān)懲罰性賠償?shù)木唧w情形。
根據(jù)該解釋的規(guī)定,主要有以下五種情形買(mǎi)受人可以向出賣(mài)人主張要求其承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的懲罰性賠償。但是適用條件各有不同,需要引起我們的足夠注意。下面筆者將具體進(jìn)行分析:
1、商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后,出賣(mài)人未告知買(mǎi)受人又將該房屋抵押給第三人,導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同目的不能實(shí)現(xiàn)的。我們知道,在出賣(mài)人在與買(mǎi)受人簽訂買(mǎi)賣(mài)合同后又將該房屋抵押給其他第三人,并不必然會(huì)導(dǎo)致該合同無(wú)法實(shí)際履行,因?yàn)槌鲑u(mài)人也有可能會(huì)在買(mǎi)賣(mài)合同約定的履行期限到來(lái)之前將該抵押撤銷(xiāo),這樣并不會(huì)影響到買(mǎi)受人的合法權(quán)益。所以最高人民法院規(guī)定,在適用此條款時(shí)必須要達(dá)到“導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同目的不能實(shí)現(xiàn)的”這一條件,簡(jiǎn)單的說(shuō),主要包括房屋無(wú)法實(shí)際交付或無(wú)法辦理房屋。
權(quán)屬證書(shū)等。因?yàn)樵谶@種情形下,才會(huì)導(dǎo)致出賣(mài)人的根本性違約,因此才會(huì)造成買(mǎi)受購(gòu)買(mǎi)房屋的目的落空,嚴(yán)重影響到買(mǎi)受人的合法權(quán)益。特別是在買(mǎi)受人已經(jīng)支付相當(dāng)金額的購(gòu)房款時(shí),一旦出賣(mài)人破產(chǎn)或者喪失償債能力,則買(mǎi)受人的損失幾乎無(wú)法得到保障。但是,筆者認(rèn)為這一規(guī)定在法學(xué)理論上的合理性頗值商榷。因?yàn)樵谶@種情況下,有兩種很顯然的可能存在,一是出賣(mài)人抵押房屋的目的是為了得到更多的資金,從而更好地履行合同的義務(wù);第二種情形就是出賣(mài)人故意違約,也就是將所出賣(mài)的房屋抵押后無(wú)法撤銷(xiāo)該抵押,從而導(dǎo)致自己違約,根本無(wú)法履行自己的義務(wù)。對(duì)于故意違約或根本違約后處理,合同法第94條有著明確規(guī)定,具體為:“有下列情形之一的,當(dāng)事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的;(二)在履行期限屆滿(mǎn)之前,當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù);(三)當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù),經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行;(四)當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的;(五)法律規(guī)定的其他情形。”而此種情形就正好適用于合同法這條規(guī)定的第四款規(guī)定。但是,合同法并沒(méi)有在有關(guān)違約責(zé)任的條款中規(guī)定在這種情形下應(yīng)承擔(dān)懲罰性賠償。當(dāng)然,買(mǎi)受人可以要求出賣(mài)人賠償其全部損失,包括一些直接及間接的損失,這些都可以從合同法中違約責(zé)任的條款中找到依據(jù),但懲罰性賠償卻無(wú)任何法律依據(jù)。同時(shí),如果適用消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法適用懲罰性賠償?shù)钠墼p條件來(lái)確定,也不能適用懲罰性賠償,因?yàn)楸M管出賣(mài)人此時(shí)在主觀上屬于故意違約,但其并不能構(gòu)成欺詐,這兩者之間存在著很大的差別。所以,筆者認(rèn)為這一規(guī)定既不符合法理也沒(méi)有法律依據(jù)。
2、商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后,出賣(mài)人又將該房屋出賣(mài)給第三人,導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同目的不能實(shí)現(xiàn)的。當(dāng)出賣(mài)人將同一標(biāo)的物與他人簽訂買(mǎi)賣(mài)合同后又將此標(biāo)的物出賣(mài)給第三人,并不能都適用懲罰性賠償。而且就算是適用該規(guī)定,也只能由在先與出賣(mài)人簽訂買(mǎi)賣(mài)合同的買(mǎi)受人主張懲罰性賠償。我們知道,出賣(mài)人將同一標(biāo)的物先后數(shù)次出賣(mài)給他人,最多只能履行其中的一份合同并交付標(biāo)的物。對(duì)于其他人來(lái)講,都無(wú)法履行,也都是欺詐,這一點(diǎn)是不言而喻的。對(duì)于一物二賣(mài)甚至多賣(mài)的情形,嚴(yán)重的甚至可能會(huì)構(gòu)成刑事詐騙犯罪,行為人可能會(huì)因此而承擔(dān)相應(yīng)的刑事責(zé)任。但是在民事責(zé)任方面,究竟賠償多少為宜,只能以民法通則、合同法等民事實(shí)體法中有關(guān)民事責(zé)任的規(guī)定來(lái)處理,我們沒(méi)有發(fā)現(xiàn)這兩部份的法律中有任何懲罰性賠償?shù)囊?guī)定。同時(shí),最高法院的這一規(guī)定可能會(huì)出現(xiàn)適用上的困難,比如當(dāng)一個(gè)出賣(mài)人將其房屋多次出賣(mài)給他人后,涉嫌合同詐騙而被追究刑事責(zé)任,那么在附帶民事訴訟時(shí),是按照民法通則的規(guī)定賠償其損失呢還是依據(jù)此規(guī)定來(lái)判決其賠償損失并處以懲罰性賠償呢?顯然,法院是不能適用這個(gè)規(guī)定的,因?yàn)楫吘蛊洳皇欠傻臏Y源。而如果單純作為一起民事案件來(lái)處理并適用此解釋規(guī)定的賠償時(shí),豈不是比追究其刑事附帶民事責(zé)任能夠得到更多的賠償?而且,當(dāng)出賣(mài)人與其他買(mǎi)受人共同故意侵害原買(mǎi)受人的合同債權(quán)時(shí)(也就是合同法理論上所稱(chēng)“第三人侵害債權(quán)”),第三人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)什么樣的責(zé)任呢?很可能承擔(dān)的是共同的、連帶的賠償,那么也讓其承擔(dān)懲罰性賠償嗎?因此,此解釋也給以后這方面內(nèi)容的立法帶來(lái)一定的困難或障礙。
3、出賣(mài)人訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí),故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明,而導(dǎo)致房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效或撤銷(xiāo)、被解除的。由于出賣(mài)人在與買(mǎi)受人簽訂合同時(shí)明知自己沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可,但仍然向買(mǎi)受人銷(xiāo)售商品房。盡管出賣(mài)人在合同簽訂后到房屋交付前可能會(huì)取得銷(xiāo)售許可。但是由于其直接違反了《中華人民共和國(guó)合同法》第52條、《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》第37條、第38條的強(qiáng)制性規(guī)定,因此導(dǎo)致該買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。在此需要注意的是,雖然出賣(mài)人在此時(shí)沒(méi)有取得預(yù)售許可,但并不能一定會(huì)出現(xiàn)無(wú)法交付或者是無(wú)法履行合同全部義務(wù),也就是說(shuō)其仍然存在能夠履行合同義務(wù)的可能,但由于違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定,所以才導(dǎo)致無(wú)效的。所以在適用此條款時(shí),并不以出出賣(mài)人是否在以后能實(shí)際履行或全面履行為適用要件,而且一定要注意合同無(wú)效的原因。但是,該解釋卻又在第2條規(guī)定:“出賣(mài)人未取得商品房預(yù)售許可證明,與買(mǎi)受人訂立的商品房預(yù)售合同,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效,但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的,可以認(rèn)定有效”,此規(guī)定不僅與合同法的基本理論不相符合,與法律規(guī)定也不相同。我們?cè)诖_定某一份合同是否有效,在合同沒(méi)有特別約定生效條件的情況下,只能以合同成立時(shí)來(lái)判斷。合同法第44條已經(jīng)作出了明確規(guī)定:“依法成立的合同,自成立時(shí)生效?!倍罡叻ㄔ旱倪@一規(guī)定,不僅混亂了合同效力的理論體系,違反了法律的相關(guān)規(guī)定,更可能從反面告訴出賣(mài)人這樣一個(gè)判斷:有沒(méi)有預(yù)售許可證沒(méi)關(guān)系,只要以后在起訴時(shí)能取得預(yù)售許可即可。豈不是有鼓勵(lì)出賣(mài)人在沒(méi)有取得預(yù)售許可的情況下與買(mǎi)受人簽訂預(yù)售合同的嫌疑?筆者認(rèn)為,此規(guī)定應(yīng)當(dāng)予以改正。同時(shí),應(yīng)注意此條規(guī)定僅僅限于在買(mǎi)賣(mài)合同被確認(rèn)無(wú)效及被解除、撤銷(xiāo)時(shí)才能予以適用,而不是適用于合同生效后的違約處理。
4、出賣(mài)人訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí),故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí),而導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除的。此時(shí)主要是指在雙方訂立買(mǎi)賣(mài)合同前出賣(mài)人已將出賣(mài)的房屋抵押給他人的情形。在此我們也應(yīng)當(dāng)注意,并不是只要出賣(mài)人在與買(mǎi)受訂立買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)將該房屋抵押給他人,買(mǎi)受人就可以向出賣(mài)人主張懲罰性賠償。從現(xiàn)有法律特別是合同法的規(guī)定來(lái)看,當(dāng)事人一方在與另一方簽訂合同時(shí)已經(jīng)將標(biāo)的物抵押給他人,并不會(huì)必然導(dǎo)致該買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效或者被解除、撤銷(xiāo),也并不必然會(huì)導(dǎo)致出賣(mài)人無(wú)法履行買(mǎi)賣(mài)合同的義務(wù)。關(guān)于這一觀點(diǎn),我們可以從合同法第40條、第52條、第54條、第94條可以清楚地看出。所以,只有當(dāng)出賣(mài)人將其出賣(mài)給買(mǎi)受人的房屋抵押給其他第三人后違反了上述四條款所規(guī)定的情形時(shí),買(mǎi)受人才可依據(jù)合同法的具體規(guī)定與本解釋的規(guī)定向出賣(mài)人主張懲罰性賠償?shù)呢?zé)任。
5、出賣(mài)人訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí),故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣(mài)給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí),導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除的。出賣(mài)人在出賣(mài)房屋時(shí),不論其是故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣(mài)給第三人,還是已經(jīng)將此出賣(mài)房屋作為拆遷補(bǔ)償安置房屋,此時(shí)對(duì)于買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)都屬于欺詐。因?yàn)槠鋵⒎课菀呀?jīng)賣(mài)出,盡管出賣(mài)人可能會(huì)違反在先與第三人所簽訂的合同而將房屋實(shí)際交付給買(mǎi)受人,但是我們現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)秩序及法律秩序中都不能對(duì)這種現(xiàn)象予以默認(rèn)或鼓勵(lì),必須予以嚴(yán)厲的制裁,來(lái)充分保證交易安全。所以,對(duì)于此類(lèi)欺詐行為,歷來(lái)都是民法中規(guī)范及懲罰的重點(diǎn)。如果在這種情況下對(duì)其適用懲罰性賠償,可以達(dá)到民事制裁或懲罰的目的,不僅符合法理,也與消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法規(guī)定的條款相一致。
四、懲罰性賠償?shù)倪m用與合同效力狀態(tài)之間的關(guān)系。
債務(wù)人主動(dòng)履行債務(wù)后將債務(wù)依法提存;5債權(quán)人自愿免除了債務(wù)人所應(yīng)承擔(dān)的債務(wù);6混同,也就債權(quán)人與債務(wù)人同歸于一人。當(dāng)然,合同也可因法律的特別規(guī)定或者當(dāng)事人約定其他條件成就而終止。但需要注意的是,合同在終止之前是有效的。從上文所提到的五種懲罰性賠償?shù)那樾蝸?lái)看,既包括了合同因違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定而無(wú)效的情形,也包括了合同出現(xiàn)了約定或法定的解除情形而被買(mǎi)受人解除的情形,也包括了合同被買(mǎi)受人依法撤銷(xiāo)的情形,同時(shí)還包括了有效合同在履行的過(guò)程中違約的情形。這些適用情形涉及到了合同不同的效力形態(tài),應(yīng)當(dāng)說(shuō)是比較全面的保護(hù)了買(mǎi)受人的合法權(quán)益。
五、對(duì)最高人民法院確立懲罰性賠償?shù)脑u(píng)價(jià)與建議。
筆者認(rèn)為,由于最高人民法院制訂的這份解釋涉及到民法中民事責(zé)任的基本內(nèi)容,而這部份的內(nèi)容或規(guī)定只有法律才有權(quán)作出明確的規(guī)定,最高人民法院無(wú)權(quán)就民事責(zé)任的基本內(nèi)容來(lái)自行作出司法解釋?zhuān)瑥亩贿m當(dāng)?shù)卦黾右环矫袷轮黧w的民事責(zé)任。因此,此解釋?xiě)?yīng)屬越權(quán)解釋?zhuān)湫Яχ档梦覀冞M(jìn)行研究與探討。其次,對(duì)于此解釋中適用懲罰性賠償?shù)奈宸N情形,現(xiàn)有的法律已經(jīng)作出了明確的規(guī)定,最高人民法院不能超越法律的規(guī)定來(lái)擅自擴(kuò)大解釋。第三,根據(jù)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法對(duì)消費(fèi)者保護(hù)的基本原則,并結(jié)合到民法的誠(chéng)實(shí)信用原則,當(dāng)經(jīng)營(yíng)者提供商品或者服務(wù)有“欺詐行為”等違反誠(chéng)實(shí)信用原則的行為時(shí),讓其受到懲罰性賠償才有意義與必要。而本司法解釋卻擴(kuò)大了這一原則和條件,不僅在出賣(mài)人在簽訂買(mǎi)賣(mài)合同有欺詐行為時(shí)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)懲罰性賠償?shù)呢?zé)任,而且在其有違約行為時(shí)也承擔(dān)懲罰性賠償責(zé)任,不僅超越了現(xiàn)行法律的原則性規(guī)定,而且也破壞了現(xiàn)有的民事責(zé)任的法學(xué)理論體系與法律體系。第四,最高法院的這個(gè)解釋也有不完善或者含義不清甚至是重復(fù)的地方。如解釋第8條中規(guī)定,“具有下列情形之一,導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同目的不能實(shí)現(xiàn)的,無(wú)法取得房屋的買(mǎi)受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失,并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任”。前面已經(jīng)指出可以要求“返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失”,而后面卻又規(guī)定“并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任”,由于這兩種賠償是可以同時(shí)適用的,那么前面的“賠償損失”與后面的“賠償責(zé)任”有何區(qū)別與不同呢?這兩種賠償是什么關(guān)系呢?尚待明確。該解釋第9條也是這樣規(guī)定的。最后,盡管該解釋強(qiáng)有力的保護(hù)了買(mǎi)受人的合法權(quán)益,但也可能會(huì)讓買(mǎi)受人取得不當(dāng)利益,特別是不誠(chéng)實(shí)的購(gòu)房者,等等,這也可能會(huì)影響到民法的公平原則。需要值得一提的是,盡管筆者也對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中出賣(mài)人的欺詐行為及/或違約行為深?lèi)和唇^,但是司法過(guò)程畢竟是一個(gè)理性的過(guò)程,不能用感情來(lái)不恰當(dāng)?shù)挠绊懙椒芍朴?,也不能影響到法律的適用。所以筆者認(rèn)為,人民法院在審理此類(lèi)案件時(shí)也應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格注意適用懲罰性賠償?shù)臈l件,審慎適用懲罰性賠償。也許最高人民法院的這一規(guī)定不僅極大地保護(hù)了買(mǎi)受人的合法權(quán)益,而且也可能會(huì)對(duì)房地產(chǎn)銷(xiāo)售行為的規(guī)范起到一定的作用,但如果制訂這個(gè)解釋的主要目的是這個(gè)想法的話(huà)未免太過(guò)于簡(jiǎn)單。對(duì)于現(xiàn)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售中出現(xiàn)的種種問(wèn)題,需要用行政的、金融的、法律的等各個(gè)方面的共同努力才能取得較好的效果。只要能夠充分地、不折不扣地運(yùn)用好現(xiàn)有合同法中關(guān)于違約責(zé)任的賠償規(guī)定就已經(jīng)足以對(duì)買(mǎi)受人進(jìn)行充分的法律保護(hù),根本不必超出現(xiàn)有法律規(guī)定,比如對(duì)于欺詐性銷(xiāo)售,可以按照消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法的規(guī)定予以懲罰性賠償,而在其他違約行為的損失賠償?shù)姆秶_定上,我們完全可以對(duì)買(mǎi)受人受到直接損失及間接損失都予以賠償,甚至對(duì)買(mǎi)受人在勝訴后的律師費(fèi)用等都予以支持,等等,這樣既不會(huì)超越法律又不會(huì)讓其受到損失,又何必讓買(mǎi)受人得到不當(dāng)利益而同時(shí)損害出賣(mài)人的合法權(quán)益呢?也許,這個(gè)解釋只是在特定的歷史時(shí)期的特殊產(chǎn)物吧??偠灾P者認(rèn)為最高法院的這一司法解釋既沒(méi)有足夠的法學(xué)理論支持,也沒(méi)有明確的法律依據(jù),而且規(guī)定的內(nèi)容也超出了現(xiàn)行有關(guān)法律的明確規(guī)定,此規(guī)定內(nèi)容的合理性與合法性都值得商榷。所以筆者希望最高人民法院以后在修改這個(gè)解釋時(shí)能夠充分考慮到存在的各種問(wèn)題,并力爭(zhēng)作出更好的規(guī)定與處理。
商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛起訴書(shū)篇十五
所謂霸王合同,指的是在商品交易中,提供格式合同的一方利用其具有壟斷地位、交易優(yōu)勢(shì),或在經(jīng)濟(jì)上的明顯強(qiáng)勢(shì),在制定格式條款時(shí)違反公平原則,以單方聲明或其他方式規(guī)避自己應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任,加重交易對(duì)方的責(zé)任或限制、排除對(duì)方的合法權(quán)利。
1、自我救濟(jì),抵制霸王合同。
(1)要培養(yǎng)成熟的購(gòu)房消費(fèi)心態(tài)。
成熟的購(gòu)房心態(tài)可以增強(qiáng)抵制霸王合同的免疫力。購(gòu)房人在選購(gòu)房屋時(shí),應(yīng)當(dāng)明白并非只有某一套房屋最適合自己,下一個(gè)或許更理想。要樹(shù)立起平等觀念,增強(qiáng)權(quán)利意識(shí)和風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。面對(duì)可能存在的風(fēng)險(xiǎn),不盲目從眾,不抱僥幸心理,不輕信開(kāi)發(fā)商售樓人員的口頭承諾。
實(shí)踐中經(jīng)常發(fā)現(xiàn),越是成熟的購(gòu)房人,越知道面對(duì)風(fēng)險(xiǎn)如何取舍;越是態(tài)度執(zhí)著的購(gòu)房人,合同中的保障自身權(quán)利的條款寫(xiě)得越充分;訴訟中追悔莫及的大多是沒(méi)細(xì)看合同內(nèi)容就草率簽字的購(gòu)房人。消費(fèi)者的逐漸成熟使得開(kāi)發(fā)商會(huì)被迫收斂,一群成熟的消費(fèi)者必然帶動(dòng)商品房交易市場(chǎng)走向成熟與規(guī)范。
(2)要掌握對(duì)付霸王合同的技能。
對(duì)于開(kāi)發(fā)商提供的格式合同,購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)認(rèn)真審查,反復(fù)研究。仔細(xì)閱讀開(kāi)發(fā)商事前在合同文本的空白處填寫(xiě)的內(nèi)容,要求開(kāi)發(fā)商就有關(guān)內(nèi)容予以解釋?zhuān)^(guò)于簡(jiǎn)略的約定要具體化,可能存在歧義的內(nèi)容要明確,可能損害購(gòu)房人利益的內(nèi)容要?jiǎng)h除。對(duì)于開(kāi)發(fā)商單方提前選定的條款,要結(jié)合自身情況與需要權(quán)衡利弊,必要時(shí)進(jìn)行調(diào)整。
對(duì)于開(kāi)發(fā)商刪除的條款要有足夠的警覺(jué),除重復(fù)性和并無(wú)約定必要的條款外,一般不要同意開(kāi)發(fā)商直接刪除合同條款。在開(kāi)發(fā)商不同意修改或變更時(shí),枝節(jié)問(wèn)題可不再堅(jiān)持,但重大原則事項(xiàng)不能讓步。掌握了識(shí)別與對(duì)付霸王合同的技能,就會(huì)有針對(duì)性、有重點(diǎn)、有理有據(jù)地同開(kāi)發(fā)商進(jìn)行合同談判,當(dāng)購(gòu)房人有能力揭開(kāi)霸王合同的面紗時(shí),為了促成交易,不喪失商機(jī),開(kāi)發(fā)商最終還是會(huì)做出讓步的。
(3)必要時(shí)要聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)人士提供幫助。
商品房買(mǎi)賣(mài)具有一定的專(zhuān)業(yè)性,尤其是購(gòu)房人,需要掌握一定的市場(chǎng)信息、房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)知識(shí)與法律知識(shí)等。普通購(gòu)房人往往很難同時(shí)具備這些知識(shí)和能力,臨時(shí)抱佛腳也不現(xiàn)實(shí),向?qū)I(yè)人士求助是一條安全的捷徑。這些專(zhuān)業(yè)人士包括房地產(chǎn)、建筑與法律方面的專(zhuān)業(yè)人員,尤其房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)律師。
專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)律師既具備專(zhuān)業(yè)的建筑房地產(chǎn)知識(shí),又熟悉有關(guān)房地產(chǎn)法律法規(guī)與規(guī)章的規(guī)定,在協(xié)助購(gòu)房、指導(dǎo)簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同方面駕輕就熟,能夠協(xié)助購(gòu)房人發(fā)現(xiàn)霸王條款”,糾正和抵制霸王合同,同開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售和法律人員進(jìn)行談判、交涉,最大程度地幫助購(gòu)房人通過(guò)合同約定防范購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn),保護(hù)購(gòu)房人的合法權(quán)益。
2、司法救濟(jì),否定霸王條款。
購(gòu)房人即使不幸遭遇了霸王合同,也不必過(guò)份擔(dān)心,法律賦予了購(gòu)房人一定的救濟(jì)手段。購(gòu)房人可以利用《合同法》、最高人民法院的司法解釋等法律及有關(guān)規(guī)定,保護(hù)自己的合法權(quán)益。
(1)可以利用《合同法》的有關(guān)規(guī)定排除霸王條款的效力。
既可以在發(fā)生糾紛后,向人民法院主張撤銷(xiāo)合同中的有關(guān)欺詐性的霸王條款,也可以直接主張有關(guān)霸王條款無(wú)效。
根據(jù)《合同法》第54條規(guī)定,合同訂立時(shí),存在重大誤解、顯失公平,當(dāng)事人一方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷(xiāo);一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危,使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同,受損害方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷(xiāo)。如果購(gòu)房人能證明雙方訂立合同時(shí)存在上述情形,則可以在規(guī)定期限內(nèi)主張變更或撤銷(xiāo)該合同。
《合同法》第39條的規(guī)定:“采用格式條款訂立合同的,提供格式條款的一方應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù),并采取合理的方式提請(qǐng)對(duì)方注意免除或者限制其責(zé)任的條款,按照對(duì)方的要求,對(duì)該條款予以說(shuō)明?!鄙唐贩抠I(mǎi)賣(mài)領(lǐng)域里的“霸王合同”或“霸王條款”多屬于《合同法》規(guī)定的格式條款。開(kāi)發(fā)商已填好的合同文本時(shí),并未提請(qǐng)購(gòu)房人注意合同中有關(guān)免除或者限制其責(zé)任的條款,恰是利用購(gòu)房人欠缺合同意識(shí)或合同知識(shí)、疏乎大意等,僥幸得手。一旦發(fā)生糾紛,若開(kāi)發(fā)商不能舉證證明其盡了提請(qǐng)注意的義務(wù),則該格式條款的效力會(huì)被依法否定。
另根據(jù)《合同法》第40條的規(guī)定,開(kāi)發(fā)商在其提供的霸王合同中,以格式條款的方式免除其責(zé)任,加重購(gòu)房人責(zé)任,排除購(gòu)房人主要權(quán)利的,有關(guān)格式條款也應(yīng)當(dāng)無(wú)效。其次,在開(kāi)發(fā)商填寫(xiě)或擬定的霸王條款,在理解上發(fā)生爭(zhēng)議時(shí),根據(jù)《合同法》第41條規(guī)定,“應(yīng)當(dāng)作出不利于提供格式條款一方的解釋”,當(dāng)開(kāi)發(fā)商意圖以含混隱晦的條款逃避責(zé)任時(shí),這一條規(guī)定對(duì)購(gòu)房人而言也提供了一種保護(hù)。
(2)最高人民法院20xx年出臺(tái)的《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》,給作為弱勢(shì)群體的購(gòu)房人對(duì)付霸王合同提供了又一把保護(hù)傘。
霸王合同的出現(xiàn)極容易引起市場(chǎng)的混亂,對(duì)當(dāng)事人來(lái)講也是很不利的。如果你在實(shí)踐中中遇到霸王合同的話(huà),可以通過(guò)法律途徑來(lái)捍衛(wèi)自己的權(quán)益。必要時(shí),還可以委托網(wǎng)站的專(zhuān)業(yè)律師來(lái)幫助你處理相關(guān)問(wèn)題。
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商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛起訴書(shū)篇十六
農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛在我院所審理的諸多涉農(nóng)民權(quán)益的財(cái)產(chǎn)類(lèi)型案件中所占比例最大。但由于現(xiàn)有房屋買(mǎi)賣(mài)的法律法規(guī)比較雜亂,尤其涉及農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力的規(guī)范政出多門(mén),導(dǎo)致在司法實(shí)踐中法官理解和適用法律各異,同案不同判的情況時(shí)有發(fā)生。為此我院組織相關(guān)人員對(duì)所審理的農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛進(jìn)行分析,通過(guò)分析發(fā)現(xiàn),對(duì)涉及農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力認(rèn)定存在三種意見(jiàn):
1、對(duì)無(wú)權(quán)處分房屋的人簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同認(rèn)識(shí)比較一致,無(wú)權(quán)處分人簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同,房屋所有權(quán)人不予追認(rèn)的,房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效,雙方當(dāng)事人返還房屋和價(jià)款。
2、房屋沒(méi)有辦理過(guò)戶(hù)登記是否影響房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力問(wèn)題,判決中存在兩種觀點(diǎn):一種觀點(diǎn)是房屋買(mǎi)賣(mài)應(yīng)以變更登記過(guò)戶(hù)為生效要件,房屋沒(méi)有辦理過(guò)戶(hù)登記,房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為雙方出于真實(shí)意思表示而訂立的合同是依法成立的合同,對(duì)雙方當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù),不得擅自變更和解除合同。
3、農(nóng)村的住宅出售給城市居民的房屋買(mǎi)賣(mài)合同是否有效存在較大的分歧。一種觀點(diǎn)認(rèn)為合同違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定應(yīng)為無(wú)效合同。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為雙方出于真實(shí)意思表示而訂立的合同是依法成立的合同,對(duì)雙方當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù),不得擅自變更和解除合同。
上述同案不同判的現(xiàn)象不但無(wú)法起到定紛止?fàn)幍淖饔?,而且損害司法部門(mén)的權(quán)威,造成極大的負(fù)面影響。為了統(tǒng)一執(zhí)法尺度減少同案不同判現(xiàn)象發(fā)生,針對(duì)上述三個(gè)方面的問(wèn)題,我院研究分析后認(rèn)為:
1、無(wú)處分權(quán)的人處分他人房屋而訂立的房屋買(mǎi)賣(mài)合同,權(quán)利人不予追認(rèn)的無(wú)效,只有財(cái)產(chǎn)的所有人和有權(quán)處分該財(cái)產(chǎn)的人才能處分該財(cái)產(chǎn)。
2、房屋過(guò)戶(hù)登記不是房屋買(mǎi)賣(mài)合同的有效要件。理由是:一,從登記制度的設(shè)定目的來(lái)看,登記的作用在于公示,即世人周知該權(quán)利的存在。登記是房屋所有權(quán)的變動(dòng),而非房屋買(mǎi)賣(mài)合同。二,從登記的法律性質(zhì)來(lái)看,過(guò)戶(hù)登記是房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力的內(nèi)容之一,不可將其與房屋買(mǎi)賣(mài)合同的有效要件相混淆。總之,登記是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的要件,而非房屋買(mǎi)賣(mài)合同的'要件,沒(méi)有辦理過(guò)戶(hù)登記的效果是房屋所有權(quán)不變更,但是不影響房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力。
3、農(nóng)村的住宅出售給城市居民的房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效。
理由是:
一,合同法將合同無(wú)效的標(biāo)準(zhǔn)限制在違反法律、行政法規(guī)。而判決認(rèn)定農(nóng)村的住宅出售給城市居民的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的依據(jù)是《關(guān)于加強(qiáng)土地b轉(zhuǎn)讓嚴(yán)禁炒賣(mài)土地的通知》,該通知的發(fā)文機(jī)關(guān)是國(guó)務(wù)院辦公廳,而非國(guó)務(wù)院,故此文件不是行政法規(guī),不能作為認(rèn)定合同無(wú)效的依據(jù)。
二,土地管理法規(guī)定的土地的使用權(quán)不得用于非農(nóng)建設(shè)其立法本意旨在維持農(nóng)業(yè)用地的數(shù)量,保證農(nóng)民的生存之本和糧食供應(yīng),而宅基地本來(lái)就是建設(shè)用地,其主體變更不會(huì)導(dǎo)致農(nóng)業(yè)用地的減少,故將該條適用于宅基地是不妥的,作為認(rèn)定農(nóng)村的住宅出售給城市居民的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的依據(jù)也違反立法本意。
三,從法律保護(hù)所有權(quán)的基本精神來(lái)看,限制農(nóng)民買(mǎi)賣(mài)房屋并非是對(duì)農(nóng)民利益的維護(hù),而是對(duì)農(nóng)民權(quán)利的侵犯。眾所周知,所有權(quán)的占有、使用、收益、處分四個(gè)權(quán)能中,最核心的權(quán)能是處分權(quán),處分權(quán)是所有權(quán)的標(biāo)志。如果將農(nóng)村房屋的處分權(quán)予以限制,這與我國(guó)保護(hù)農(nóng)民利益的國(guó)策完全背道而馳。另一方面,合同法的基本精神是合同自由,合同自由包括合同訂立的自由,合同內(nèi)容的自由以及合同對(duì)象的自由,限制農(nóng)民向城市居民出賣(mài)住房,也與合同自由的基本精神相悖。
四,我國(guó)新通過(guò)的《農(nóng)村承包經(jīng)營(yíng)法》也體現(xiàn)了相同的精神,該法第條規(guī)定,'通過(guò)家庭承包取得的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以依法采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、裝讓或者其他方式流轉(zhuǎn)。'該條原則上賦予了農(nóng)民處分自己的承包土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的權(quán)利。該法體現(xiàn)了以人為本的精神,充分尊重農(nóng)民的自主性,相信農(nóng)民能夠從自身利益最大化的角度理性地處分自己的財(cái)產(chǎn),是立法精神的巨大進(jìn)步。既然為農(nóng)民安身立命之本的農(nóng)用承包土地都可以流轉(zhuǎn),農(nóng)村宅基地也應(yīng)做相同理解。
商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛起訴書(shū)篇十七
尊敬的審判員:
根據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》相關(guān)之規(guī)定,安徽至達(dá)律師事務(wù)所接受本案原告的委托,擔(dān)任其與吳勇買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案的一審訴訟代理人,今天依法出庭,履行代理人職責(zé)。
根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定及本案庭審調(diào)查已查明的基本事實(shí),本代理人發(fā)表如下代理意見(jiàn),供法庭參考:
一、本案事實(shí)清楚、證據(jù)充分,原、被告雙方之間具有合法的買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系。被告自7月18日至9月16九次從原告處購(gòu)買(mǎi)電力護(hù)套管,每次原告將貨物送至被告指定的地點(diǎn),被告驗(yàn)收合格并在銷(xiāo)售單上簽字確認(rèn)。銷(xiāo)售單明確記載了買(mǎi)賣(mài)雙方、日期、商品名稱(chēng)、數(shù)量、價(jià)款等事項(xiàng),經(jīng)過(guò)被告簽字確認(rèn)后,是合法有效的,且原告提供的被告電話(huà)錄音也證實(shí)了原、被告雙方的買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系及被告尚欠貨款131376元的事實(shí)。
二、被告主張?jiān)尕浳锎嬖谫|(zhì)量問(wèn)題的抗辯理由不能成立。
1、原告提供的貨物完全合格,雙方口頭約定當(dāng)場(chǎng)驗(yàn)貨,被告在接受時(shí)已經(jīng)檢驗(yàn)完畢并簽字確認(rèn)。根據(jù)該貨物的性質(zhì)及交易習(xí)慣,產(chǎn)品的規(guī)格及厚度是能夠及時(shí)檢驗(yàn)的,也不存在隱藏的瑕疵。根據(jù)《合同法》第一百五十七條“買(mǎi)受人收到標(biāo)的物時(shí)應(yīng)當(dāng)在約定的檢驗(yàn)期間內(nèi)檢驗(yàn)。沒(méi)有約定檢驗(yàn)期間的,應(yīng)當(dāng)及時(shí)檢驗(yàn)?!奔啊顿I(mǎi)賣(mài)合同司法解釋》第十五條“當(dāng)事人對(duì)標(biāo)的物的檢驗(yàn)期間未作約定,買(mǎi)受人簽收的送貨單、確認(rèn)單等載明標(biāo)的物數(shù)量、型號(hào)、規(guī)格的,人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同法第一百五十七條的規(guī)定,認(rèn)定買(mǎi)受人已對(duì)數(shù)量和外觀瑕疵進(jìn)行了檢驗(yàn),但有相反證據(jù)足以推翻的除外?!敝?guī)定,被告已經(jīng)對(duì)貨物檢驗(yàn)完畢。
2、原告截至至2月26日之前未收到被告關(guān)于貨物質(zhì)量問(wèn)題的任何通知。自209月16日之后原告多次向被告催要貨款,被告一直拖欠但并沒(méi)有以質(zhì)量為由進(jìn)行抗辯,從電話(huà)錄音中可以證實(shí)?,F(xiàn)被告以此為借口并提供了一系列證據(jù)來(lái)加以佐證,既不符合法律規(guī)定也不符合事實(shí),首先被告提供的證據(jù)有偽造之嫌,達(dá)不到證明目的;其次海欣機(jī)械發(fā)出的函為4月16日,一般該貨物的使用是及時(shí)掩埋,為何會(huì)堆積暴曬達(dá)半年之久,我相信假如屬實(shí)市政早就會(huì)將貨物拖走,因此不符合事實(shí)常理。
3、被告關(guān)于付款的交易習(xí)慣及海欣公司所稱(chēng)的工程未經(jīng)過(guò)驗(yàn)收之觀點(diǎn)完全不符合事實(shí)。首先原告與被告之間是買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系并非工程施工合同關(guān)系,且雙方也沒(méi)有關(guān)于等工程驗(yàn)收之后再付款的約定;被告及海欣公司都未提供證據(jù)證明該工程未驗(yàn)收合格,且也無(wú)法證明該工程所使用的電力護(hù)套管全部由原告提供。其次,被告在回答法庭提問(wèn)時(shí)關(guān)于和海欣公司簽訂合同及原告買(mǎi)賣(mài)貨物的時(shí)間上自相矛盾,由此可見(jiàn),其與海欣公司簽訂的'合同完全是偽造的,且新站區(qū)橋鑫建材銷(xiāo)售部已經(jīng)工商機(jī)關(guān)確認(rèn)在11月11日被注銷(xiāo),合同主體也是無(wú)效的,被告聲稱(chēng)依然在納稅,至今未提供證據(jù)且不能推翻工商機(jī)關(guān)的證明。因此,被告與海欣公司的合同及海欣公司出具的函應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為偽造,海欣公司與被告之間有利害關(guān)系,其證人證言依法應(yīng)不予采信。
三、假如原告的貨物真有質(zhì)量問(wèn)題,但經(jīng)過(guò)合理的催告期之后,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定質(zhì)量合格。
根據(jù)《合同法》第一百五十八條“當(dāng)事人約定檢驗(yàn)期間的,買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)在檢驗(yàn)期間內(nèi)將標(biāo)的物的數(shù)量或者質(zhì)量不符合約定的情形通知出賣(mài)人。買(mǎi)受人怠于通知的,視為標(biāo)的物的數(shù)量或者質(zhì)量符合約定。當(dāng)事人沒(méi)有約定檢驗(yàn)期間的,買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)在發(fā)現(xiàn)或者應(yīng)當(dāng)發(fā)現(xiàn)標(biāo)的物的數(shù)量或者質(zhì)量不符合約定的合理期間內(nèi)通知出賣(mài)人。買(mǎi)受人在合理期間內(nèi)未通知或者自標(biāo)的物收到之日起兩年內(nèi)未通知出賣(mài)人的,視為標(biāo)的物的數(shù)量或者質(zhì)量符合約定,但對(duì)標(biāo)的物有質(zhì)量保證期的,適用質(zhì)量保證期,不適用該兩年的規(guī)定?!敝?guī)定,被告未在合理期限內(nèi)通知原告,雖然《合同法》及《買(mǎi)賣(mài)合同司法解釋》對(duì)合理期限未作具體規(guī)定,但《買(mǎi)賣(mài)合同司法解釋》第十七條對(duì)合理期限做了綜合判斷及一九八四年一月二十三日國(guó)務(wù)院發(fā)布《工礦產(chǎn)品購(gòu)銷(xiāo)合同條例》第十五條第一款“需方在向供方提出書(shū)面異議時(shí),按以下規(guī)定辦理:一、產(chǎn)品的外觀和品種、型號(hào)、規(guī)格、花色不符合同規(guī)定,屬供方送貨或代運(yùn)的,需方應(yīng)在貨到后十天內(nèi)(另有規(guī)定或當(dāng)事人另行商定期限者除外)提出書(shū)面異議;需方自提的,應(yīng)在提貨時(shí)或者雙方商定的期限內(nèi)提出異議?!?,即使是海欣機(jī)械在204月16日發(fā)出函之后,原告也未收到被告的通知,因此應(yīng)當(dāng)視為原告提供的貨物質(zhì)量符合約定。
四、根據(jù)雙方口頭約定和《合同法》第六十二條“當(dāng)事人就有關(guān)合同內(nèi)容約定不明確,依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的,適用下列規(guī)定:(四)履行期限不明確的,債務(wù)人可以隨時(shí)履行,債權(quán)人也可以隨時(shí)要求履行”的規(guī)定,被告應(yīng)在年9月16支付全部貨款,但直至2012年10月才支付3萬(wàn)元,剩余款項(xiàng)至今未付,根據(jù)《合同法》第一百零九條“當(dāng)事人一方未支付價(jià)款或者報(bào)酬的,對(duì)方可以要求其支付價(jià)款或者報(bào)酬及《買(mǎi)賣(mài)合同司法解釋》第二十四條第第三款買(mǎi)賣(mài)合同沒(méi)有約定逾期付款違約金或者該違約金的計(jì)算方法,出賣(mài)人以買(mǎi)受人違約為由主張賠償逾期付款損失的,人民法院可以中國(guó)人民銀行同期同類(lèi)人民幣貸款基準(zhǔn)利率為基礎(chǔ),參照逾期罰息利率標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算?!敝?guī)定,被告拖延付款的行為構(gòu)成違約,應(yīng)當(dāng)立即支付剩余貨款131376元并賠償利息損失10391.29元.
綜上,被告違約事實(shí)清楚,依法應(yīng)當(dāng)履行付款義務(wù)并承擔(dān)違約責(zé)任,請(qǐng)法庭支持原告的訴訟請(qǐng)求。
商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛起訴書(shū)篇十八
一、如何尋找合適的代理觀點(diǎn)的基本操作要點(diǎn):
“認(rèn)同爭(zhēng)異”原則。
平時(shí):熟悉常用法條、部門(mén)規(guī)章、地方法規(guī)等。
二、證據(jù)目錄參考格式。
證據(jù)目錄提交人:有限公司訴訟地位:原告/被告。
委托代理人:,律師事務(wù)所律師聯(lián)系電話(huà):
從表中所列舉的內(nèi)容可以歸納出本案兩方面的重要事實(shí):
1、雙方?jīng)]有爭(zhēng)議的事實(shí)包括以下幾個(gè)方面:
2、雙方存在爭(zhēng)議的事實(shí)也包括以下幾個(gè)方面:
通過(guò)比較雙方提交的證據(jù)梳理出的上述案件事實(shí),我們可以非常容易地歸納出雙方爭(zhēng)議的焦點(diǎn):。
四、總結(jié)出雙方爭(zhēng)議的焦點(diǎn)以后,為了能夠讓法官在庭審以及合議過(guò)程中方便、快捷地了解雙方交易的具體過(guò)程,根據(jù)雙方提供的證據(jù),對(duì)雙方的交易過(guò)程以列表的方式進(jìn)行分析公司訴公司買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案雙方交易過(guò)程數(shù)據(jù):
通過(guò)上表對(duì)雙方交易過(guò)程中有關(guān)數(shù)據(jù)的對(duì)比分析,可以歸納出如下案件事實(shí):
1、公司交貨開(kāi)具發(fā)票公司根據(jù)公司開(kāi)具的發(fā)票金額付款。
2、公司預(yù)付貨款公司交貨公司根據(jù)公司開(kāi)具發(fā)票。