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專利代理合同糾紛案件篇一
被上訴人(一審被告)：張xx，女，略。
原審第三人：福州市xxx房產(chǎn)代理有限公司，略。
上訴人因房屋買賣經(jīng)紀合同糾紛一案，不服臺江區(qū)人民法院xxx1年12月19日做出的(xxx1)臺民初字第xxxx號民事判決，現(xiàn)提起上訴。
上訴請求。
一、一審判決認定事實不清，適用法律錯誤，請求二審法院撤銷一審判決，依法改判;。
二、一二審訴訟費用全部由被上訴人承擔。
事實和理由。
一、(xxx1)臺民初字第xxxx號民事一審判決認定“原告不得轉(zhuǎn)讓訴爭訴爭房屋”是錯誤的，與事實不符，適用法律錯誤。
一審法院依據(jù)國務院xxx5年5月11日轉(zhuǎn)發(fā)的建設部等七部委《關于穩(wěn)定住房價格工作意見》第七條“禁止商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉(zhuǎn)讓。在預售商品房竣工交付、預購人取得房屋所有權證之前，房地產(chǎn)主管部門不得為其辦理轉(zhuǎn)讓等手續(xù);房屋所有權申請人與登記備案的預售合同載明的預購人不一致的，房屋權屬登記機關不得為其辦理房屋權屬登記手續(xù)”的規(guī)定，認定原告不得轉(zhuǎn)讓訴爭房屋，該法律適用錯誤。
庭審中已查明xxx0年10月8日，上訴人申請按揭貸款30萬元，付清了訴爭屋全部購房款，xxx1年4月15日上訴人與開發(fā)商福州xxx房地產(chǎn)開發(fā)有限公司辦理了訴爭房的交房手續(xù)，，說明上訴人已付清該房屋全部購房款，該訴爭屋已竣工交房，只是尚未辦理房屋產(chǎn)權證書，上訴人的情形并不完全適用七部委的工作意見。
即使適用七部委《關于穩(wěn)定住房價格工作意見》第七條之規(guī)定也只說明上訴人在取得房屋所有權證之前，房地產(chǎn)主管部門不得為其辦理轉(zhuǎn)讓等手續(xù)，并未違反法律的強制性規(guī)定不能說明原告不得轉(zhuǎn)讓訴爭房屋更不會因此而影響合同效力。
二、(xxx1)臺民初字第xxx號民事一審判決認定“原被告雙方約定于訴爭屋“甲方名下的《房屋所有權證》辦出后再辦理交易過戶手續(xù)，該條款屬附生效條件的條款，且所附條件符合法律規(guī)定，因此，應當認定原被告雙方之間的房屋買賣合同時附生效條件的.。目前，原告尚未取得訴爭屋的房屋所有權證，條件尚未成就，故雙方之間房屋買賣合同尚未生效。”與法律規(guī)定及事實不相符。
所謂附條件生效的合同，是指合同雙方當事人在合同中約定某種事實，并以其將來發(fā)生或不發(fā)生作為合同生效或不生效的限制條件的合同。而結合該條款全部文字內(nèi)容可以看出該條款只是對于雙方的履行手續(xù)和工作日做相應的補充約定,并未對該條件成就與否的法律后果做說明，即沒有約定所附條件如果成就或不成就對協(xié)議效力有何影響，因此不能認定是附條件生效的合同。另外，從房屋買賣合同整體內(nèi)容來評判，該條款作為補充條款只是就雙方合同的履行責任做進一步具體明確的約定，買賣雙方對于房屋產(chǎn)權及交房責任在第三章違約責任當中已做具體約定，不需再另設限制性條款。
即使該房屋買賣經(jīng)紀合同依照一審法院所認定的為附生效條件的合同，依照合同法第四十五條之規(guī)定當事人為自己的利益不正當?shù)刈柚箺l件成就的，視為條件已成就;不正當?shù)卮俪蓷l件成就的，視為條件不成就。被上訴人在房屋買賣經(jīng)紀合同簽訂當天交納定金1萬元以后未按合同約定的xxx1年6月21日18：00前再履行付款義務，第三人遂于xxx1年7月2日、7月11日、7月19日發(fā)函通知被上訴人履行義務，但被上訴人沒有支付定金，該事實已得到一審法院確認。合同不履行屬于被上訴人的過錯，屬于為自己的利益不正當?shù)刈柚箺l件成就，因此，應認定合同條件成就、合同有效，被上訴人應當承擔違約責任。
該房屋買賣經(jīng)紀合同符合物權法第十五條之規(guī)定當事人之間訂立有關設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效;未辦理物權登記的，不影響合同效力。雙方之間的房屋買賣經(jīng)紀合同依法成立有效。
三、(xxx1)臺民初字第xxx號民事判決一審判決認為“認定被告構成違約，要求被告承擔違約責任，則于法無據(jù)?！迸c法律規(guī)定及事實不相符。
上訴人與被上訴人雙方在房屋買賣經(jīng)紀合同第十八條中明確約定，本合同簽訂后乙方擅自變更或解除合同的，應支付甲方等同于定金數(shù)額的違約金，甲方擅自變更或解除合同的應支付給乙方等同于定金數(shù)額的違約金。被上訴人在交付1萬元定金后不再履行付款義務，說明被上訴人擅自變更合同，應當承擔合同約定的違約責任。雙方簽訂的合同中約定定金數(shù)額為51萬元，違約金的數(shù)額等于定金數(shù)額也應為51萬元。定金數(shù)額僅作為雙方確認違約金額的一種計算方式應適用合同約定的定金數(shù)額而非適用定金有關法律規(guī)定所確認的實際定金數(shù)額1萬元。
依據(jù)合同法第一百一十三條之規(guī)定當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。即使按照一審法院認定的違約金數(shù)額按照實際交付定金數(shù)額1萬元來賠償也是無法補償給上訴人造成的實際損失。
一審法院即沒有考慮上訴人合同履行后可以獲得的利益也未考慮因被上訴人遲延不履行合同近半年的時間福州房價打折降價而給上訴人造成的房價下跌損失。被上訴人在明知上訴人預期獲利情況下仍拒絕履行合同，給原告造成巨大經(jīng)濟損失，因此上訴人要求被上訴人按照購房總價103萬元的20%支付206000元的違約金完全符合法律的規(guī)定及給當事人造成的實際損失。
依照雙方買賣經(jīng)紀合同中二十條之規(guī)定，被上訴人自xxx1年6月22日起逾期未付款直至上訴人xxx1年9月19日書面通知被上訴人解除合同時止應按成交價款每日萬分之三向上訴人支付滯納金27810元。
為維護上訴人的合法權益，根據(jù)國家法律法規(guī)和事實，特上訴來貴院，請依法裁判。
上訴人：
xxx1年月日。
專利代理合同糾紛案件篇二
(一)
物業(yè)管理服務行業(yè)經(jīng)過多年發(fā)展，在促進城市住宅小區(qū)管理現(xiàn)代化、專業(yè)化方面取得了矚目成績，但是由于其仍處于起步階段，相關法律制度遠未健全，從而產(chǎn)生大量矛盾。由此引發(fā)的訴諸法院的案件也連續(xù)多年大幅上升，從中反映出的問題，亟待引起重視和解決。
(一)案件數(shù)量逐年上升，在房地產(chǎn)案件中所占比例逐漸增大。
物業(yè)管理涉及物業(yè)的方方面面，加之相關制度的不完善，因物業(yè)管理問題向房管、物價部門的投訴一直居高不下，在主管部門協(xié)調(diào)處理不能完全解決糾紛后，當事人轉(zhuǎn)而向法院起訴。近年來，因物業(yè)管理而產(chǎn)生的各類糾紛增長迅速，在房地產(chǎn)案件中所占比例也逐漸增大。據(jù)統(tǒng)計，2006年佳木斯市向陽區(qū)法院共受理物業(yè)管理糾紛案件24件，占全部房地產(chǎn)案件的8.2%;2007年受理38件，較2006年增長36.9%，占全部房地產(chǎn)案件的10.4%;截至今年6月15日，已經(jīng)受理物業(yè)合同糾紛案件27件。物業(yè)管理糾紛數(shù)量的激增與近年佳木斯地區(qū)房地產(chǎn)市場蓬勃發(fā)展以及物業(yè)管理活動頻繁深化密切相關。
(二)涉案主體與類型復雜化，已超出合同糾紛范疇。
經(jīng)到期，物業(yè)管理企業(yè)無權收取物業(yè)管理費要求退費的案件，有業(yè)主委員會解聘物業(yè)管理企業(yè)的案件，有業(yè)主認為公攤水電費計算不公，要求重新計算公布的案件，有業(yè)主認為物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務具有瑕疵導致人身、財產(chǎn)損失要求賠償?shù)陌讣鹊?，不一而足?BR> (三)系列案件多，調(diào)解成功率低，當事人矛盾僵持不下。
部分物業(yè)管理糾紛中，物業(yè)管理企業(yè)作為原告追討物業(yè)費案件時，經(jīng)常一次起訴即將數(shù)個乃至數(shù)十個業(yè)主列為被告，而法院為保證審判結果的同一性，會將該類案件交由同一合議庭合并審理，并同時宣判，使本已捉襟見肘的人力資源更顯緊張。同時，部分案件涉及同一小區(qū)類似情況的處理，工作稍有疏忽，極易釀成群體性事件。另外，由于該類案件，多數(shù)以物業(yè)管理企業(yè)為原告，因其害怕調(diào)解退讓后導致連鎖反應，而物業(yè)公司與業(yè)主的矛盾較為激烈，故物業(yè)管理糾紛案件的調(diào)解成功率相對低于其他民事案件。
(四)法律關系復雜，審理具有一定難度。
物業(yè)管理法律關系涉及多方面利益主體：參與物業(yè)管理訴訟的當事人既有業(yè)主、物業(yè)使用人或業(yè)主委員會，也有物業(yè)管理企業(yè)、開發(fā)商，既可能涉及業(yè)主與物業(yè)使用人的關系，業(yè)主或使用人與物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)管理服務合同、侵權關系、業(yè)主或使用人與業(yè)委會之間的關系，由可能涉及開發(fā)商與物業(yè)關系前期物業(yè)管理委托關系、開發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)之間物業(yè)用房配置和移交關系，此類糾紛又與我國近年來的住房制度改革及各地政策密切相關，具有一定的歷史階段性、地域性特征，而地方規(guī)范性文件效力不高，法院處理該類案件不能將之作為依據(jù)，給法律的正確適用帶來一定難度。
(一)物業(yè)管理立法滯后、相關法律法規(guī)不健全，是物業(yè)管理糾紛不斷增多的根本原因目前我國已頒布的《物業(yè)管理條例》操作性不強，法院審判只能依據(jù)《民法通則》、《合同法》的基本原則，參照部門規(guī)章、地方法規(guī)進行處理，而這些法規(guī)、規(guī)章又語焉不詳，甚或出現(xiàn)矛盾現(xiàn)象，比如對首期物業(yè)維修基金的交繳主體，國務院《物業(yè)管理條例》、建設部《住宅共用部位共用設施、設備維修基金管理辦法》之間具有明顯沖突，使得法院在處理該類糾紛時缺乏明確依據(jù)，又比如業(yè)委會的訴訟主體資格問題，最高人民法院(2002)民立他字第46號復函已明確業(yè)主委員會具備訴訟主體資格，但問題是業(yè)委會并不擁有屬于自己的財產(chǎn)，難以作為被告承擔責任，這與當事人平等的民事訴訟原則相悖，也使得相關審判工作頗為棘手，實體與程序法的不完善直接影響了法律的正確適用。
國務院《物業(yè)管理條例》第二十一條規(guī)定，在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應當簽訂書面的前期物業(yè)服務合同，實踐中，開發(fā)商根據(jù)該條規(guī)定單方面指定前期物業(yè)管理企業(yè)，而且約定的服務期限一般較長，開發(fā)商享有指定物業(yè)公司、確定物業(yè)管理收費數(shù)額的權利，卻不承擔任何義務;前期物業(yè)服務合同由開發(fā)商與物業(yè)公司擬定，業(yè)主只能被動接受。由于相當一部分物業(yè)管理企業(yè)從屬于開發(fā)商，因此在物業(yè)的接管過程中物業(yè)管理企業(yè)難以為業(yè)主把關，為日后糾紛的產(chǎn)生埋下了隱患。向陽法院受理的物業(yè)管理糾紛有近一半是開發(fā)商遺留問題引發(fā)，比如開發(fā)商售后服務意識不足，存在配套設施不完善、房屋質(zhì)量較差等情況，導致業(yè)主入住后出現(xiàn)各種問題，業(yè)主在與開發(fā)商交涉未果的情況下，往往以開發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)實為一體為由，把矛頭對準物業(yè)管理企業(yè)，拒絕交納相應物業(yè)管理費用。
(三)物業(yè)管理企業(yè)角色錯位，服務行為不規(guī)范，是產(chǎn)生物業(yè)管理糾紛的直接原因。
作為物業(yè)管理法律關系的一方，物業(yè)管理企業(yè)應按業(yè)主委托提供物業(yè)管理服務，并盡力維護業(yè)主權益，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間是平等的民事主體關系。但實踐中，部分物業(yè)管理企業(yè)卻將自己凌駕于業(yè)主之上，采用不正當手段強制業(yè)主服從管理，無視甚至動輒侵害業(yè)主權益，促使矛盾激化。少數(shù)物業(yè)管理企業(yè)不具備相應物業(yè)管理條件或資質(zhì)，相應技術人員未持有上崗證，有的物業(yè)管理企業(yè)規(guī)模小、成本高、經(jīng)濟效益差，服務質(zhì)量低下。
(四)業(yè)主自治組織發(fā)育不良、行為尚須規(guī)范，是物業(yè)管理糾紛增加的重要因素。
國務院《物業(yè)管理條例》對業(yè)主自治機構業(yè)主大會、業(yè)委會的成立運作作出了較為明確的規(guī)定，但從整體情況來看，業(yè)主自治組織的發(fā)育離健康、完善的標準還相差甚遠，即使已經(jīng)成立業(yè)主委員會的，也存在著經(jīng)濟關系不明確、權利義務不清、作用發(fā)揮不理想等問題，導致一些物業(yè)管理企業(yè)收費行為不規(guī)范，業(yè)主無法有效行使物業(yè)管理的選聘權、決策權和監(jiān)督權。甚至個別業(yè)委會成員不能自律，以滿足個人利益為由，要挾物業(yè)公司，從而影響了物業(yè)管理的正常進行和大多數(shù)業(yè)主的利益。另外，業(yè)主之間就共同利益問題難以迅速達成一致，也是業(yè)主自治組織運作不盡如人意的一大原因，在向陽法院受理的物業(yè)管理糾紛案件中，即存在大型小區(qū)內(nèi)業(yè)主對是否續(xù)聘物業(yè)管理企業(yè)意見不一導致部分業(yè)主要求物業(yè)公司撤走、部分業(yè)主要求維持現(xiàn)狀的情況。
(一)完善立法，做到有法可依。
參照有關國家先進立法例，盡快出臺《建筑物區(qū)分所有權法》等法律和行政法規(guī)，對物業(yè)管理法律關系中的各種權利義務內(nèi)容作出規(guī)定，明確各民事主體的訴訟地位與救濟手段。
(二)理清開發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)的關系，保證物業(yè)管理企業(yè)的選聘真正體現(xiàn)業(yè)主意志由于開發(fā)商委托其下屬物業(yè)管理公司進行物業(yè)管理的行為已經(jīng)帶來不少弊端，建議有關部門規(guī)范前期物業(yè)管理招標投標程序，加強監(jiān)督管理，力保招投標工作透明化、公正化。在條件成熟的情況下，可出臺規(guī)定，實行回避制度，限制開發(fā)商下屬物業(yè)管理企業(yè)參加該開發(fā)商的前期物業(yè)委托招標活動，以盡可能杜絕開發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)的利益聯(lián)系渠道。
(三)加大行政主管部門監(jiān)管力度，引入第三方機構對物業(yè)服務進行評估、監(jiān)測。
與物業(yè)管理行有關的行政主管部門應全面履行法律賦予的監(jiān)管職責，當前主要是價格主管部門有必要加強對物業(yè)服務收費情況檢查、監(jiān)督的頻率、力度。當前，物業(yè)服務收費政府指導價范圍縮小，市場調(diào)節(jié)價范圍擴大，而相關法規(guī)又未規(guī)定違反指導價的責任后果，致使一些小區(qū)的住宅物業(yè)服務收費遠高于政府指導價，由此產(chǎn)生的糾紛呈爆發(fā)增長態(tài)勢。這種情況下，物價與房管部門應及時干預，指導業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)就物業(yè)收費標準達成一致，以減少紛爭。另外，建議引入具有評估、監(jiān)測功能的第三方機構，就物業(yè)服務標準、物業(yè)公司資質(zhì)等級等進行鑒定，保障業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，以利于物業(yè)管理市場的良性運作。
監(jiān)督業(yè)主自治組織的職責，有必要建立相互之間的工作聯(lián)系機制。當前，急需理清業(yè)主自治組織與城市居委會的關系，以盡力解決現(xiàn)在一些住宅小區(qū)業(yè)委會換屆選舉不規(guī)范、誘發(fā)社會不穩(wěn)定因素的問題。
專利代理合同糾紛案件篇三
審判實踐中，我們常常會遇到如下情形：法院在審理非以“。
”為案由的、其他涉房屋的民事糾紛案件中，卻遇到當事人在訴稱或答辯中涉及到“房屋贈與”。下面是小編為大家收集關于房屋贈與合同糾紛案件審理思路，歡迎借鑒參考。
社會生活中，由于辦理房屋贈與過戶與辦理房屋買賣過戶兩者之間，當下所需承擔的稅費及相關費用不同，以及今后再行出售該套房屋時還可能需要承擔的稅費不同，故而不少當初是“真心實意”贈與房屋的當事人，最終卻會選擇通過簽訂房屋。
買賣合同。
的形式完成房屋權屬登記轉(zhuǎn)移。
然而斗轉(zhuǎn)星移、時過境遷，生活中的矛盾、變化了的情感慢慢消移了當年贈與房屋的“初心”和“真情”。一旦當事人關系惡化或受其他利害關系人影響，極易引發(fā)糾紛。
審判實踐中，我們發(fā)現(xiàn)在以下幾類案件中，各方當事人對“是買賣還是贈與”產(chǎn)生爭議的情況較為普遍：
涉老年人房產(chǎn)的家庭矛盾引發(fā)糾紛、形成訴訟。
許多以買賣形式贈與房屋的情況系發(fā)生在老年人與他們的晚輩之間。此類案件的起因往往是若干年前，老人將名下房屋贈與數(shù)個子女或?qū)O子女中的一個或幾個。后續(xù)，因贍養(yǎng)老人等問題引發(fā)其他子女或?qū)O子女的不滿，故而“挑唆”“誘導”老年人作為原告起訴，以此謀求房屋財產(chǎn)權利的重新分配。
分手戀人就房產(chǎn)權益分配引發(fā)糾紛、形成訴訟。
不少戀人會在熱戀期間，為今后結婚結成家庭，將名下房屋贈與對方以表心意，并通過房屋買賣的形式完成產(chǎn)權過戶。然而戀情告吹、雙方分手后，贈與人心生悔意，訴至法院意圖挽回財產(chǎn)損失。
在這兩類案件中，出售人(贈與人)作為原告，一般的訴訟請求類型為：
或是訴請要求確認買賣合同無效;。
或者以購買方未實際支付或未足額支付房款為由要求訴請解除房屋買賣合同;。
或是訴請要求購買方(受贈人)支付相應的房款作為對價;。
或是出售方以實為贈與為由訴請要求撤銷房屋贈與行為。
此外，還有一種較為常見的案件類型是，房屋買賣雙方系以房屋買賣的形式掩蓋其轉(zhuǎn)移房屋權屬的真實意思，以此達到轉(zhuǎn)移財產(chǎn)、逃避債務等不當目的。債權人等相關當事人起訴要求確認房屋買賣合同無效、房屋權屬恢復原狀等。
買賣和贈與顯然法律關系不同，法律后果也不同：房屋的買受人需按約支付房屋價款，否則即構成違約，需承擔違約責任(或由買受人支付拖欠的房款并承擔逾期付款違約責任;或出售方可以對方構成根本違約為由，要求解除合同);而房屋的受贈人則無須支付對價，房屋完成過戶后，所有權歸受贈人所有，贈與人一般無權索回。由此，審判實踐中，厘清法律關系最為基礎、也最為關鍵。
基本原則：探究當事人當初的真實意思表示。
根據(jù)《民法總則》第一百三十三條的規(guī)定，民事法律行為是民事主體通過意思表示設立、變更、終止民事法律關系的行為。
由此，區(qū)分民事法律行為的法律屬性，最核心的是探究當事人的真實意思表示。雖然法官身處當下的時空、目睹眼下的紛爭，但裁判的觸手是要力求“回看”當事人從前簽訂合同、辦理過戶的“時空”，全面審核各方當事人提交的各項證據(jù)、結合當事人的陳述，探究當事人的真實意思表示，審慎認定法律關系，盡量將法律事實貼近客觀事實、還原本真。
辨析途徑：當事人的舉證責任。
根據(jù)《最高人民法院關于適用中華人民共和國民事訴訟法的解釋》第九十條的規(guī)定，當事人對自己提出的訴訟請求所依據(jù)的事實或者反駁對方訴訟請求所依據(jù)的事實，應當提供證據(jù)加以證明，但法律另有規(guī)定的除外。在作出判決前，當事人未能提供證據(jù)或者證據(jù)不足以證明其事實主張的，由負有舉證證明責任的當事人承擔不利的后果。
審判實踐中，主張當事人間法律關系時，主張屬房屋買賣合同關系的一方當事人通常具有證據(jù)形式上的優(yōu)越性。為辦理過戶手續(xù)所需而簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》等相關合同，其中載明了雙方當事人的合同身份、房屋交易的價格、房屋交易的條件等，在沒有充分的證據(jù)予以推翻的情況下，一般應當認定為買賣合同關系。故而，對于要主張雙方系房屋贈與合同關系的當事人需進一步承擔相應舉證責任。
需要說明的是，根據(jù)《最高人民法院關于適用中華人民共和國民事訴訟法的解釋》第一百零九條的規(guī)定，當事人對欺詐、脅迫、惡意串通事實的證明，以及對口頭遺囑或者贈與事實的證明，人民法院確信該待證事實存在的可能性能夠排除合理懷疑的，應當認定該事實存在。由此，當事人主張存在房屋贈與事實的，其證明標準已不僅僅是民事訴訟中一般的“高度蓋然性”標準，而是更為嚴格的標準，即當事人應當提供充分的證據(jù)以達到足以排除合理懷疑的證明標準，否則其所主張的待證事實便難以認定。
事實要素：可供形成內(nèi)心確認的相關事實要素。
法院在審理辨析法律關系時，除當事人可以提供的相關證據(jù)外(諸如當事人之間的其他書面約定，當事人間對話的錄音錄像等)，還可以考慮以下相關事實，以便對雙方當事人的真實意思表示形成內(nèi)心確認：
1房屋買賣合同的相關內(nèi)容及形式，如：對交房時間、過戶時間、戶口遷移時間、付款方式、違約責任等相關的交易細節(jié)的約定是否完備。
2房屋買賣的交易價格，如：交易價格如何磋商確定，交易價格相比當時的市場價有無明顯偏低等。
4房屋歷史居住、控制情況及戶口情況，如：未按約交房、遷移戶口，對方是否催告交房、催告遷移戶口等。
5房屋交易當事人間的身份關系和經(jīng)濟能力，如：當事人此前的親密程度、交往過程中有無惡化情況，買受人是否具備購房的基本經(jīng)濟支付能力等。
6房款支付情況，如：有無實際付款、有無申請銀行貸款;如逾期付款，是否有催告付款的情況等。
7是否存在因房屋交易導致權利可能被侵犯的案外人。
對此有兩種觀點。一種觀點認為，依據(jù)合同法第一百八十六條的規(guī)定，贈與人在贈與財產(chǎn)的權利轉(zhuǎn)移之前可以撤銷贈與，夫妻一方有權撤銷。另一種觀點認為，此類案件不能簡單機械套用上述規(guī)定，夫妻一方無權撤銷。
本文同意第二種觀點。主要理由在于，夫妻雙方的離婚協(xié)議內(nèi)容多而復雜，所包含的不僅僅是共有房屋贈與未成年子女的這一項內(nèi)容，還包含了解除婚姻關系、子女撫養(yǎng)、其他共同財產(chǎn)分割、共同債務清償?shù)缺姸嗌婕叭松砗拓敭a(chǎn)的內(nèi)容。所有的這些約定是互為前提、互為結果，構成了一個完整不可分的整體，可謂是一個“一攬子”的解決方案。
其中關于贈與房屋的約定，其本質(zhì)也不僅僅是單純的贈與，而是與其他權利義務關系的分配緊密牽連的安排。如果允許夫妻一方就其中一項內(nèi)容反悔，如撤銷向未成年子女贈與房屋的約定，那么夫妻離婚協(xié)議的整體性將被破壞。更為重要的是，在夫妻關系已經(jīng)解除且無法逆轉(zhuǎn)的情況下，如果允許當事人對于財產(chǎn)的分配方式反悔，將使得先離婚再惡意占有財產(chǎn)的不誠信行為得到保護，更不利于保護未成年子女的合法權益。
專利代理合同糾紛案件篇四
一、證明當事人主體資格的證據(jù)。
1、當事人為自然人的，應提交身證明資料，如身份證或戶口本等，。
3、當事人在訴爭的法律事實發(fā)生后曾有變更的，應提交變更登記資料。
二、證明雙方當事人民事法律關系成立的證據(jù)，如勞動合同、工資單等。
三、在勞動爭議糾紛案件中，因用人單位作出的`開除、除名、辭退、解除勞動合同、減少勞動報酬、計算勞動者工作年限等決定而發(fā)生勞動爭議的，由用人單位負舉證責任。
四、有具體訴訟請求的，應提交訴訟請求金額的計算清單。
專利代理合同糾紛案件篇五
上訴人(原審被告)謝某1，男，x年x月x日生，漢族，住上海市徐匯區(qū)。
上訴人(原審被告)謝某2，女，x年x月x日生，漢族，住上海市徐匯區(qū)。
上訴人(原審被告)黃某，女，x年x月x日生，漢族，住上海市徐匯區(qū)。
上訴人(原審被告)陶某，女，x年x月x日生，漢族，住上海市徐匯區(qū)。
上訴人(原審被告)黃某，女，x年x月x日生，漢族，住上海市徐匯區(qū)。
被上訴人(原審原告)朱某，男，x年x月x日生，漢族，住上海市徐匯區(qū)。
被上訴人(原審原告)徐某，女，x年x月x日生，漢族，住上海市徐匯區(qū)。
上訴人因與被上訴人房屋買賣合同糾紛一案不服上海市徐匯區(qū)人民法院(xxx0)徐民三(民)初字第xx號民事判決，特依法上訴貴院。
上訴請求。
1、撤銷上海市徐匯區(qū)人民法院(xxx0)徐民三(民)初字第xx號民事判決，將本案發(fā)回原審法院重新審理或者由貴院查清事實徑行改判。
2、本案一審、二審訴訟費、保全費由被上訴人負擔。
本案一審判決，定性不當，適用法律確有錯誤。事實與理由如下。
一、該房屋買賣合同須由上訴人四人共同行為，且以被告黃某為主導。
無論是合同的發(fā)起還是合同的履行(錢款往來)其中真正的主導應是上訴人黃某，而非上訴人謝某1。一審法院認為，謝某1始終代表四名上訴人，顯然定性不當。
首先，涉案房屋是以黃某母親陶某所得動遷款項為大部分錢款所購置，且至今謝某1仍與妻子、岳父、母共同居住。從整個房屋買賣過程來看，是由黃某提出售房，并讓謝某1陪同前往中介公司辦理掛牌，之后與被上訴人的多次交涉，都由黃某出面，甚至被上訴人的兩次付款均是由黃某收款(謝并不在場)，且匯入賬戶也是黃某私人賬戶。而且，從被上訴人提供的一審證據(jù)(8月19日的電話錄音)顯示，謝某1在與被上訴人協(xié)商該房屋買賣合同的過程中，明確表示關于房屋買賣的問題“我回去也要商量”，足見謝某1不可能代表所有上訴人，他也自知無法代表所有上訴人。
再者，雖然在房屋買賣合同中，四名上訴人的聯(lián)系電話都為謝某1一人手機號碼，但并不能表明謝某1就取得了其余三人的全權委托。僅填寫謝某1一人手機號碼，一則是為了便于進行及時聯(lián)系，二則也只能說明，由謝某1作為聯(lián)系人而已。一審法院認為，“被告謝某1始終代表四被告與中介和原告進行房屋交易事宜的協(xié)商，……”，故而推定謝某1就取得了代理權的原因之一，這顯然是擴大了僅作為聯(lián)系人的權利范圍，并且也忽視了其余上訴人應享有的對房屋的處分權。
二、7月25日簽訂的補充協(xié)議系效力待定協(xié)議。
7月25日所簽訂的補充協(xié)議，系中介制作，乃甲方謝某1與乙方朱某私下擬訂。在甲方一欄僅有上訴人謝某1一人簽字，其他上訴人當時并不知情，后來知曉該事后，明確表示反對，至今其他上訴人對該協(xié)議堅決不予追認。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條第一款第四項規(guī)定，共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的，不得轉(zhuǎn)讓。上訴人認為，第一，上訴人謝某1根本不構成表見代理，不能代理其他被告作出該意思表示;第二，該協(xié)議違背了除謝某1之外三人的真實意思表達，且不予追認;第三，該協(xié)議并未生效，處于效力待定狀態(tài)。故該協(xié)議不應作為本案證據(jù)予以采信。一審法院在該合同不具備形式要件的前提下，被上訴人也沒有足夠證據(jù)表明其余三名上訴人授權于謝的情況下，僅以內(nèi)心確認的方式，推定謝具備締約的代理權，從而認定7月25日協(xié)議有效的理由之一是與事實不符，也于法無據(jù)的。
至于上訴人黃某及其母陶某其女謝某2于8月8日前往交易中心并非其真實意思表示。三名上訴人始終不予承認7月25日簽訂的“協(xié)議”的有效性，但迫于房屋產(chǎn)權證原件仍握在房產(chǎn)中介手中(現(xiàn)在房產(chǎn)證仍舊在房產(chǎn)中介處)，三人是出于索要房產(chǎn)證原件的目的而前去，并非是辦理過戶登記手續(xù)的意思表示。退一步講，若四人真是前往辦理過戶登記，當場得知僅僅修改合同中的過戶登記時間，即能辦理過戶登記，當天馬上即可進行修改，無須拖延。而事實并非如此。故一審法院認定四被告前往交易中心就是辦理過戶手續(xù)，并進一步推定三名上訴人用行為對7月25日之協(xié)議的效力進行了認可及追認，顯然不符合邏輯。
三、約定違約金數(shù)額畸高，違約條款應為無效。
上訴人謝某1與被上訴人于7月25日簽訂的.協(xié)議中約定，若一方構成違約，則按照房價款的日百分之一計算違約金，該違約金條款無效。
首先，7月25日所簽訂“協(xié)議”是由中介公司提供，合同解釋應作對被上訴人不利解釋。一審中，上訴人曾就提出被上訴人與中介公司存在利益關系，因被上訴人承諾若該房屋買賣成交，則由其單獨向房屋中介公司支付全部傭金。顯然，該合同中的違約金條款其真正目的是針對上訴人而設定，不具誠實性。
其次，3月11日簽訂的房屋買賣合同沒有及時得以履行，其責任因由被上訴人承擔，因被上訴人錢款無法及時到位所導致。至7月25日，被上訴人錢款已到位，故向上訴人提出簽訂一份補充協(xié)議(即7月25日之“協(xié)議”)，并在協(xié)議中約定數(shù)額畸高違約金，顯然是出于保護被上訴人目的，不具公平性。
最后，根據(jù)《最高人民法院印發(fā)〈關于當前形勢下審理民商事合同糾紛案件若干問題的指導意見〉的通知》第7條，最高人民法院關于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋(二)第29條，一再強調(diào)違約金應“根據(jù)公平原則和誠實信用原則予以衡量”。本案中的違約金明顯違反公平原則和誠實信用原則，當屬無效，不應予以支持。
綜觀本案，原系被上訴人由于無法按時籌措錢款履行合同，導致合同沒有按時過戶，系違約在先。上訴人之一謝某1在無授權情況下，僅一人與被上訴人達成延期過戶協(xié)議，該延期過戶協(xié)議應屬效力待定，不應成為本案判決之依據(jù)。此外，本案涉案金額高達209萬元，屬爭議額較大的案件，且一方人數(shù)眾多并存在責任不一，涉及的法律關系又較為復雜，一審期間上訴人曾提出希望該案件轉(zhuǎn)為普通程序，以便于法院更好的查明事實，作出公正判決。然而一審法院并沒有采納上訴人的建議，反而在還沒有查明事實，又缺乏有力證據(jù)的前提下，并加以判決，導致上訴人一審敗訴，并將面臨將市值高達250萬元的房屋近似無償?shù)剞D(zhuǎn)讓于被上訴人。上訴人家中耄耋老人無不老淚縱橫，茶飯不思，每每想至即將無處安老，悲痛欲絕。一審法院對于多處法律行為認定不當，故懇請二審法院，維護上訴人合法利益，依法予以發(fā)回重審或徑行改判。
上訴人：
專利代理合同糾紛案件篇六
根據(jù)《中華人民共和國合同法》、最高人民法院《關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（一）》、最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》等法律規(guī)定，結合本院審判實際，就審理買賣合同糾紛案件，提出以下指導意見：
(一)一般性審查。
1、對當事人訴訟主體資格進行審查，應注意對當事人身份真實性、姓名或名稱的準確性，以及其民事行為能力和民事訴訟行為能力的審查。
2、當事人為自然人的，應當提交身份證、戶口簿、出生證明等身份證明資料；當事人為法人或其他組織的，應提交營業(yè)執(zhí)照副本、工商登記檔案、社團資格登記證等登記資料；當事人名稱在訴爭的法律事實發(fā)生后發(fā)生變更的，應以變更登記資料為依據(jù)。
3、通過對當事人訴訟主體資格的審查，除應確定各方當事人是否符合法律規(guī)定的訴訟主體資格外，還應查明是否存在訴狀中所列訴訟主體與實際參加訴訟的主體不一致、訴狀中所載明的作為訴訟當事人的自然人的姓名與其身份證載明的姓名不同、法人或其他組織名稱與其公章使用的名稱不符的情況，以及因訴狀中載明的當事人出生日期不準確而影響對其民事行為能力和民事訴訟行為能力認定的情況。
4、向被告送達起訴狀副本前，發(fā)現(xiàn)原告訴狀中所寫的被告姓名或名稱與被告身份證、工商登記材料登記、公章上使用的姓名或名稱不一致的，應征求原告是否更正的意見，原告同意更正的，應準許其更正；原告不同意更正，且向被告送達訴狀后，被告也認為原告起訴的名稱與其實際名稱不一致的，裁定駁回起訴。向被告送達起訴狀副本后發(fā)現(xiàn)上述錯誤的，原、被告均同意更正的，應準予其更正；原、被告其中一方不同意更正的，應裁定駁回原告起訴。征求原、被告意見和進行相關更正的情況應記錄在案。
5、經(jīng)審查發(fā)現(xiàn)，原告起訴的被告或第三人為自然人，而不具備訴訟行為能力的，應書面通知該被告或第三人的法定代理人參加訴訟；原告不具備民事行為能力的，通知其法定代理人，其法定代理人同意參加訴訟的，由其法定代理人參加訴訟，其法定代理人不同意起訴的，裁定駁回其起訴。
(二)應注意的問題。
買賣合同糾紛案件，在訴訟主體方面常遇到的難點是在認定有關行為是職務行為還是個人行為時的主體追加問題。
經(jīng)初步審查，在認定職務行為還是個人行為方面難以確認的，原告僅起訴單位或個人的，應詢問原告是否追加被告，如原告不同意追加，則應在查明案情的基礎上對是否支持原告的訴訟請求作出判決或裁定；如原告申請追加，則應依法追加被告，并全面查清事實，對是職務行為還是個人行為作出認定，并依法對責任人作出裁判。
（一）舉證要點。
1、證明當事人訴訟主體資格的證據(jù)：
（1）當事人為自然人的，應提交身份證明資料，如身份證、戶口簿、暫住證等；
（3）當事人在訟爭的法律事實發(fā)生后曾有名稱變更或分立、合并的，應提交變更登記資料。
2、證明買賣合同關系及從屬的擔保合同關系成立的證據(jù)：
（1）買賣合同；
（2）訂（定）貨單；
（3）證明邀約、承諾生效的信函、數(shù)據(jù)電文（包括電報、電傳、傳真、電子數(shù)據(jù)交換、電子郵件等）。
（4）證明口頭合同成立和生效的證據(jù)，如證人證言、實際履行憑證等；
（5）證明擔保合同關系的保證合同、抵押合同、質(zhì)押合同、定金合同或交付定金的憑證、保函等。
3、證明合同履行情況的證據(jù)：
（1）交、收貨憑證：交貨單、送貨單、提貨單、收貨單、入庫單、倉單、運單等；
（2）貨款收支憑證：收據(jù)、銀行付款憑證、發(fā)票等；
（5）合同約定向第三人履行或第三人履行的，則提交第三人關于合同履行情況的證明及相應憑證。
4、當事人訴訟請求的計算清單，并注明計算方法、公式、依據(jù)等。
（二）舉證責任分配：
1、對原始證據(jù)證明力的認定及鑒定問題。
被告對原告提交證據(jù)上的簽名的真實性不予認可，因原告已經(jīng)提供了原始債權憑證，被告對此予以否認，應由被告申請鑒定，被告也最便于提供檢材，不申請鑒定的，則應承擔舉證不能的法律后果。
2、被告對原告提交證據(jù)上的公章的真實性不予認可，舉證責任如何分配。
如果被告不認可其有這枚公章，因在此情況下，要求被告舉證基本上屬于客觀上不能，則應由原告進一步舉證，比如查被告的工商檔案材料、被告對外使用該公章的證據(jù)（租賃合同、買賣合同、欠條、文件等等）；如果被告認為該枚公章是假的，與其手中公章不一致，則應由被告承擔舉證責任，提供真實公章樣本，申請鑒定。
如果被告不認可其有該枚公章，但其認可與原告間存在業(yè)務關系，也存在欠款關系，只是對數(shù)額和公章存有異議，則不能把舉證責任完全分配給原告，被告應就其欠款事實進行進一步舉證。
1、買賣關系是否存在、是否存在無效的情形。
3、買賣合同標的物的所有權情況：
（1）出賣人是標的物的所有人，還是合法占有人或非法占有人。
（2）財產(chǎn)所有關系是單一所有還是共同所有。
（3）買賣關系發(fā)生后當事人對標的物的占有使用情況。
4、買賣關系的形成情況：
（1）雙方建立買賣關系的時間、地點，有無書面協(xié)議。
（2）買賣關系的建立是否系當事人的真實意思表示，有無欺詐、脅迫、乘人之?；蛑卮笳`解等違背當事人真實意思的行為。
（3）買賣雙方對標的物的質(zhì)量要求、價款支付方法、權利轉(zhuǎn)移時間、標的物交付日期及違約責任是否約定明確。
（4）有無規(guī)避法律、惡意串通，損害國家、集體和他人利益，違反法律或社會公共利益等違法行為。
（5）需要辦理登記手續(xù)的，是否按規(guī)定辦理了所有權轉(zhuǎn)移登記。
5、債務人履行債務的情況：
（1）出賣人是否按約定的時間、地點、交付方法將符合質(zhì)量要求的標的物交付給買受人。
（2）買受人是否按約定的時間、地點、方法接受標的物，交付價款。
（3）當事人不履行或不適當履行合同的原因，違約方的主觀過錯情況，有無不可抗力的原因。
（4）當事人有無繼續(xù)履約的能力。
合同無效的情況應在合同法第五十二條規(guī)定的條件下嚴格適用。從當前鼓勵交易的立法目的出發(fā)，一般不輕易認定合同無效。當事人超越經(jīng)營范圍訂立合同，人民法院不因此認定合同無效。但違反國家限制經(jīng)營、特許經(jīng)營以及法律、行政法規(guī)禁止經(jīng)營規(guī)定的除外。
（一）買賣合同中職務行為的認定。
經(jīng)初步審查，在認定職務行為還是個人行為方面有爭議的，以下幾種具體情況應予充分注意：
1、只有業(yè)務員簽字，沒有注明單位名稱的，或是雖然注明了單位名稱，但未加蓋單位公章的的情況下，如單位予以認可，則認定職務行為；如單位不予認可，則要看債權人或是業(yè)務員的舉證情況，要適時引導當事人進行舉證，債權人或業(yè)務員有證據(jù)證明系單位欠款的，認定為職務行為，否則只由業(yè)務員個人承擔責任。
2、長期買賣業(yè)務中的負責人或采購人在離開公司后以單位名義為債權人出具欠條或帳務清單、購貨清單等材料時，如單位追認，自無爭議；如單位不予認可，則需債權人舉證，如符合表見代理的特征，則可以認定職務行為有效，如無證據(jù)證明，僅憑此條主張權利，則不能認定為職務行為。
3、長期買賣業(yè)務中的負責人或采購人未離開公司，只是調(diào)離原來的部門，雖然其所出具的欠條的可信度大于離開公司后的可信度，但在公司不予認可的情況下，債權人仍要承擔舉證責任，提供其他相關材料予以佐證。
4、債權人向工地運送建筑用材料，個人給出具欠條的，如能證明債務人單位當時有該工地、材料也送至該工地、單位當時在該工地也有該職工，一般可認定為職務行為。如向工地送的是饅頭等生活用品，收到人注明某某公司但未加蓋公章的，如單位不予認可，則應對該生活用品的使用時間、用量、地點、需求人身份方面具體分析，查明相關事實，如綜合情況符合工地使用的，則應認定為職務行為。
5.其他職務行為的認定。
（二）被告帳面記載和發(fā)票記載的名稱與主張權利人不一致時的事實認定問題。
實踐中，時常有被告帳面記載的是欠某某單位款，業(yè)務往來時的發(fā)票也是該單位開具的，但主張權利人是個人，被告認可是與發(fā)票上記載的單位發(fā)生的業(yè)務關系，不認可與個人間的買賣法律關系。
在單位出具證明證實欠款屬于個人債權的情況下，個人持有相關債權憑證，應認定個人與被告間存在買賣法律關系，個人有權主張欠款。
（三）發(fā)票能否作為付款憑證的問題。
根據(jù)《中華人民共和國發(fā)票管理辦法》第三條：本辦法所稱發(fā)票，是指在購銷商品、提供或者接受服務以及從事其他經(jīng)營活動中，開具、收取的收付款憑證。故發(fā)票應作為付款憑證。
現(xiàn)實生活中，發(fā)票與付款脫節(jié)的情況經(jīng)常存在。對收到發(fā)票，給對方出具了收到條，但沒有注明未付款的，被告主張已給付貨款或是不到庭答辯的，應考慮雙方的合同約定及交易習慣，原告僅憑一發(fā)票收到條主張欠款事實的，對欠款事實不能認定，有其他證據(jù)的，應綜合其他證據(jù)進行認定。
如發(fā)票收到條上注明“收到發(fā)票，款未付”字樣的，則應認定欠款事實。
（四）債權轉(zhuǎn)讓的認定與處理。
《中華人民共和國合同法》（以下簡稱《合同法》）第八十條規(guī)定：“債權人轉(zhuǎn)讓權利的，應當通知債務人。未經(jīng)通知，該轉(zhuǎn)讓對債務人不發(fā)生效力?！眰鶛噢D(zhuǎn)讓行為中需注意兩個問題：
一是雙務合同中雙方當事人互享權利、互負義務，比如轉(zhuǎn)讓時可能涉及諸如質(zhì)量、折扣、維修等方面時，能否將債權單獨轉(zhuǎn)讓的問題。
互負義務的債權轉(zhuǎn)讓，一是涉及合同權利義務的概括移轉(zhuǎn)，二是涉及可能侵害債務人的利益，應從嚴掌握。如實務中，有的.公司把債權轉(zhuǎn)讓給了第三方，第三方現(xiàn)向債務人主張權利，但債權債務人之間可能還存在很多如折扣、維修等問題的爭議，且原債權人已經(jīng)瀕臨破產(chǎn)，原債權人在債權轉(zhuǎn)讓后仍保留其應負之債務，但債務人實現(xiàn)其權利已基本為客觀上所不能，這種情況下應認定單獨轉(zhuǎn)讓權利損害了債務人利益，轉(zhuǎn)讓行為無效。
二是債權轉(zhuǎn)讓的通知義務問題。
1、不能把提起訴訟視為通知的一種方式。根據(jù)合同法第八十條的規(guī)定，轉(zhuǎn)讓應當通知。未經(jīng)通知，轉(zhuǎn)讓對債務人不發(fā)生法律效力，自然受讓人也無權直接向債務人主張權利，也就談不上提起訴訟可視為通知的問題。
2、通知義務的履行問題。債權人向債務人郵寄了轉(zhuǎn)讓通知，但債務人不承認已收到，應由債權人承擔舉證責任，但對債權轉(zhuǎn)讓通知義務的審查，不宜過于嚴格，一般要求有特快專遞或掛號信回執(zhí)即可。
3、履行通知義務的主體。債權人應當負有通知義務，也可由受讓人把加蓋有債權人公章的債權轉(zhuǎn)讓通知代為送達給債務人，受讓人直接送達自己制作的通知材料不能產(chǎn)生轉(zhuǎn)讓的法律效果。
(五)違約責任。
違約金責任方式的適用原則是“當事人約定”原則。
當事人有違約金約定的，債務人應支付違約金。有約定標準的，從約定；未約定標準的，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。
當事人有違約金約定的情形，根據(jù)《合同法》第一百六十一條，買受人應當按照約定的時間支付價款。對支付時間沒有約定或約定不明確的，依照本法第六十條的規(guī)定仍不能確定的，買受人應當在收到標的物或者提取標的物單證的同時支付。對有付款期限的，按約定；未約定付款期限的，按法定，即在收到標的物或提取標的物單證的同時支付，否則自次日起即應負擔違約責任。
當事人未約定應當支付違約金的，不適用違約金責任方式，僅可賠償實際經(jīng)濟損失，標準可參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構活期存款利息或是一年期流動資金貸款利息計算，兩種標準均可，以當事人主張為準。
原告主張雙方約定的違約金過低的，應提供證明其直接損失的證據(jù)，不能證明的，不予支持；能證明的，以其損失為上限作調(diào)整。被告主張約定的違約金過高的，法院根據(jù)情況調(diào)整時應以違約金幅度為限，對于因時間的積累導致違約金過高的，不予調(diào)整；其他情形需要調(diào)整時，不應高于人民法院規(guī)定的金融機構逾期貸款利率的四倍。
（一）審理汽車買賣合同糾紛案件，不能以《舊機動車交易管理辦法》作為認定汽車買賣合同無效的依據(jù)。
《舊機動車交易管理辦法》規(guī)定“舊機動車交易必須在批準的舊機動車交易中心進行或辦理車輛轉(zhuǎn)籍過戶登記手續(xù)，買賣合同方能生效”，該辦法是國務院貿(mào)易部于1998年3月9日頒布的部門規(guī)章，不屬于行政法規(guī)。目前，法律和行政法規(guī)并未對未辦理轉(zhuǎn)籍過戶登記手續(xù)買賣合同不能生效作出明確限制，故不能以此作為判決合同無效的法律依據(jù)。
（二）當事人將自己所購但還未辦理產(chǎn)權登記手續(xù)的房屋賣于他人，買賣合同的效力問題。
1、《城市房地產(chǎn)管理法》無產(chǎn)權房屋不得買賣的規(guī)定，不是《合同法》第52條認定合同無效的強制性條款?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》是1994年頒布的法律，此法的頒布帶有濃厚的行政管理色彩，在立法技術上多用“不得”等字樣來表達方便行政的寓意。同時在立法的內(nèi)容上也沒有充分考慮到當下的商品房交易狀況，有滯后性；從《合同法》鼓勵交易的原則出發(fā)，對實踐中此類買賣合同都認定為無效不利于物的價值的有效、充分使用，在審判實踐中，應盡量減小合同無效的范圍。因此，不宜以買賣合同違反《城市房地產(chǎn)管理法》的強制性規(guī)定而認定其無效。
2、此種轉(zhuǎn)讓房屋的行為是否是無權處分而成為效力待定的合同。
此種情況下，出賣人合法取得了對房屋的直接占有，其轉(zhuǎn)讓該房屋的行為是有權處分，不是無權處分，買賣合同不應當因此認定為效力待定。
(一)支持原告訴訟請求時的表述：
一、被告xxx于本判決生效之日起x日內(nèi)給付原告xxx貨款xxx元。
二、被告xxx于本判決生效之日起x日內(nèi)支付原告違約金，自xxx起至本判決確定的給付之日止，按xxx計算。
(二)不支持原告訴訟請求時的表述：駁回原告xxx的訴訟請求。
一、原告xxx與被告xxx于xx年xx月xx日簽訂的xxxx合同無效。
二、原告(或被告)于本判決生效之日起x日內(nèi)返還被告(或原告)合同價款xxxx元(或xxx物)。
(四)當事人要求解除合同并各自返還財產(chǎn)時的表述：
一、解除原告xxx與被告xxx于xx年xx月xx日簽訂的xxxx合同。
二、原告(或被告)于本判決生效之日起x日內(nèi)返還被告(或原告)合同價款xxxx元(或xxx物)。
專利代理合同糾紛案件篇七
原告張某與被告李某系農(nóng)民，因張某急需稻草，經(jīng)人介紹兩人相識，當天，兩人商定，李某以每斤2角的價格賣給張某2000斤稻草，共計價款400元。張某當即交付200元，并言明，待第二天將余款交齊并將稻草拉走。不料，從當天晚上起一連下了幾天大雨，將放在李某家院里準備賣給張某的稻草全部淋濕，并有大部分霉爛。幾天后，張某到李家，準備交款運稻草，見此 情況便要求李某退還已支付的200元錢還給他。李某則說，這些稻草已經(jīng)賣給你了，損失是你的，并要求張某支付剩余的稻草款，張某無奈，便起訴之法院，要求李某返還已經(jīng)支付的人民幣200元。
法院經(jīng)審理認為，原、被告雙方的買賣合同已經(jīng)有效成立，但因雙方買賣標的物的所有權并未發(fā)生轉(zhuǎn)移，風險也未發(fā)生轉(zhuǎn)移，稻草霉爛的損失只能由李某承擔。因李某所有的稻草大部分已經(jīng)霉爛，李某已無履約的可能，雙方應解除合同。李某收取的200元錢應該返還。
對本案的處理有三種不同的意見：
一種意見認為，原被告之間的買賣是有效的，原告已經(jīng)交付不部分貨款，并約定第二天來拉走稻草。稻草已為原告所有，原告為及時拉走而使稻草霉爛，應自己負擔損失，因此法院不能支持原告的請求。
另一種意見認為，原被告之間的買賣是有效的，雖原告已交付部分貨款，但被告并未交付稻草，稻草的所有權未轉(zhuǎn)移，被告仍享有所有權，也應承擔標的物 的風險。因此法院應當支持原告的訴訟。
還有一種意見認為，原被告之間的買賣有效，雙方約定第二天由原告拉走稻草，由此時起所有權發(fā)生轉(zhuǎn)移，但因稻草仍在被告占有之下而未實際交付，因此，標的物的風險仍應由被告承擔，法院應當支持原告的請求。
對本案處理意見的爭議在于如何認定原被告之間買賣標的物的所有權是否轉(zhuǎn)移和應由誰承擔標的物的風險。
本案中原被告買賣的稻草為動產(chǎn)，因此應依動產(chǎn)所有權的轉(zhuǎn)移來確定其所有權轉(zhuǎn)移的時間。動產(chǎn)所有權轉(zhuǎn)移是指動產(chǎn)的所有權從一個民事主體轉(zhuǎn)移至另一個民事主體，它是財產(chǎn)流轉(zhuǎn)的主要表現(xiàn)。從原所有人來說，所有權轉(zhuǎn)移是其所有權消滅的原因，而從新所有人來說，又是新所有權的取得方法。因此，所有權從何時起發(fā)生轉(zhuǎn)移對當事人來說利益甚大。發(fā)生所有權轉(zhuǎn)移的原因是多種多樣的，從當事人的意愿上可分為兩種：一 是依法律行為發(fā)生的。這是依當事人的意愿由雙方實施民事法律行為的結果;一是非依法律行為發(fā)生的。本案中涉及的是依法律行為發(fā)生所有權轉(zhuǎn)移的轉(zhuǎn)移時間問題。我國《民法通則》第72條規(guī)定：“按照合同或者其他合法方式取得財產(chǎn)的，財產(chǎn)所有權從財產(chǎn)交付時起轉(zhuǎn)移，法律另有規(guī)定或者當事人另有約定的除外。”，按照該條規(guī)定，財產(chǎn)所有權應自交付起轉(zhuǎn)移，除非法律另有規(guī)定，或者當事人另有約定。最高人民法院《關于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見(試行)》第84條規(guī)定：“財產(chǎn)已經(jīng)交付，但當事人約定財產(chǎn)所有權轉(zhuǎn)移附條件的，在所附條件成就時，財產(chǎn)所有權方為轉(zhuǎn)移?！?BR> 從以上分析可見，動產(chǎn)所有權轉(zhuǎn)移一般以交付為要件。交付是標的物所有權自讓與人轉(zhuǎn)移給受讓人的時界。因此，確定所有權是否轉(zhuǎn)移，就要確定是否交付。
買賣中風險的負擔是指在買賣合同成立后的標的物意外滅失損毀的損失由何方承擔問題。本案中雙方買賣的'稻草因天降大雨而淋爛，由此造成的損失由何方承擔就是風險承擔問題。我國現(xiàn)行立法沒有明確規(guī)定風險負擔，在理論上有兩種觀點，一種觀點主張，風險應隨所有權的轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移，即標的物的所有權歸誰，誰就承擔風險。另一種觀點認為，以標的物的交付時間作為風險轉(zhuǎn)移的時間，即標的物交付前由出賣人負擔，交付后由買受人負擔。由于依我國民法通則規(guī)定，除法律另有規(guī)定或當事人另有約定外，標的物交付的時間即為所有權轉(zhuǎn)移的時間。所有權自交付時起轉(zhuǎn)移，這就意味著交付為所有權轉(zhuǎn)移的要件。所有權一旦轉(zhuǎn)移，受讓人就成為新所有人，享有標的物的所有權。所有權人得對抗一切人。如未交付，則買賣只在當事人間發(fā)生效力。本案例中，當事人約定由原告自行提貨，因此約定的原告提貨時間應為所有權轉(zhuǎn)移的時間。原告因天下大雨未能及時提貨，所以，原被告之間買賣的稻草所有權未發(fā)生轉(zhuǎn)移,風險也未發(fā)生轉(zhuǎn)移，由此造成的損失也只能由李某自己負擔。因李某的大部分草料已經(jīng)霉爛，李某已無履約的可能，雙方應解除合同。因?qū)τ诎l(fā)生合同不能履行的情況，雙方都沒有過錯，所以不發(fā)生違約責任。但因合同解除，李某收取200元錢已無合法根據(jù)，應予返還張某。
專利代理合同糾紛案件篇八
隨著勞動力市場的不斷擴大和勞動法規(guī)的日益完善，勞動合同糾紛案件也逐漸增多。作為一名法律從業(yè)者，我曾參與處理多起勞動合同糾紛案件，并從中獲得了一些寶貴的心得體會。以下將從勞動合同的重要性、糾紛的成因、解決糾紛的途徑、預防糾紛的方法以及法律的約束力等五個方面進行探討。
首先，勞動合同在勞動關系中占據(jù)著重要地位。勞動合同是雇主與勞動者之間建立勞動關系的依據(jù)，具有法律效力。它規(guī)定了勞動者的權利和義務，為勞動者提供了保障和限制。在一起勞動合同糾紛案件中，我深刻感受到勞動合同的重要性。合同的完備與否直接影響了案件的處理結果。因此，為了避免糾紛的發(fā)生，勞動雙方應當充分了解和遵守勞動合同的約定，確保合同的合法性和有效性。
其次，勞動合同糾紛案件的成因多種多樣。從我處理的案件中可以看出，糾紛的原因包括勞動條件與報酬的爭議、解雇與辭退的處理不當、勞動時間與休假的安排不合理等。這些成因既有企業(yè)的問題，也有勞動者的問題。對于企業(yè)而言，更加注重人力資源管理，遵守勞動法規(guī)，保護勞動者的合法權益是預防糾紛的關鍵。對于勞動者而言，要提高自身法律意識，了解勞動法規(guī)的具體規(guī)定，避免自己成為合同糾紛的一方。
第三，糾紛解決的途徑多種多樣。根據(jù)我處理案件的經(jīng)驗，當事人可以選擇訴訟、調(diào)解和仲裁等方式解決糾紛。其中，調(diào)解是一種較為常用的方式。調(diào)解不僅可以更快速地解決糾紛，減少成本和時間的損失，還可以維護勞動關系的穩(wěn)定。然而，在實際操作中，當事人對各種解決方式的了解并不充分。因此，加強對調(diào)解、仲裁等方式的宣傳和普及，提高員工的法律意識，是有效解決勞動合同糾紛的關鍵。
第四，糾紛的預防是最佳的解決辦法。在處理勞動合同糾紛案件時，我發(fā)現(xiàn)，糾紛的發(fā)生往往是因為各方對合同條款的理解存在偏差，或者存在合同履行的不合理要求。因此，預防合同糾紛的發(fā)生是有效維護勞動關系的重要手段。企業(yè)應該制定清晰明確的合同條款，盡量減少合同中的含糊不清或模糊的表述；同時，注重對勞動者的培訓，提高員工的法律意識和職業(yè)素養(yǎng)，避免因個人行為而引發(fā)糾紛。
最后，法律的約束力是勞動合同糾紛案件處理的基石。法律的制定和實施，旨在保障勞動者的合法權益，維護社會的穩(wěn)定和諧。在處理糾紛案件時，法律是依據(jù)和準繩，將各方博弈的力量規(guī)范在法律框架內(nèi)，實現(xiàn)公正和公平的處理。因此，對于從事法律工作的人員而言，要嚴格遵守法律，正確解讀和適用法律規(guī)定，準確處理糾紛案件。
綜上所述，勞動合同糾紛案件處理的重點在于加強對勞動合同的了解與理解，尊重法律的約束力，以及加強對調(diào)解、仲裁等解決方式的宣傳和普及。只有通過不斷完善法律法規(guī)，加強法律援助和救濟體系的建設，才能更好地保護勞動者的合法權益，維護社會的和諧穩(wěn)定。
專利代理合同糾紛案件篇九
房屋對于我國公民來說是非常重要的財產(chǎn)，很多公民努力奮斗的目的都是想在城市購買一套房屋，在實踐中房屋買賣合同產(chǎn)生的糾紛是非常多的，那么最高院關于房屋買賣合同糾紛案件的意見是怎樣的?以下是小編為大家?guī)淼淖罡咴宏P于審理房屋買賣合同糾紛案件，歡迎大家參考。
1、商品房預售許可證與商品房認購書效力之間的關系。
答：鑒于商品房預售的特殊性，我國法律、行政法規(guī)對商品房預售實行行政許可的監(jiān)管制度。《城市房地產(chǎn)管理法》第45條、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第23條均明確規(guī)定，商品房預售應當取得商品房預售許可證明。這就表明我國的商品房預售具有較強的國家干預性。最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第2條也規(guī)定，出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效。但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。由上可見，無論是立法、行政法規(guī)，還是司法解釋，預售許可證明均是針對商品房預售行為所做出的強制性規(guī)定。
而《商品房認購書》作為一個獨立的合同形式，從其訂立的目的、約定的內(nèi)容來看，通常是為將來雙方當事人訂立確定性的正式的商品房買賣合同達成的書面允諾，其目的就是通過訂立合同來約束雙方當事人承擔在將來訂立正式商品房買賣合同的義務，與作為本約合同的商品房買賣合同相對應，《商品房認購書》即為預約合同。預約合同只是雙方當事人承諾在約定的期限內(nèi)訂立確定性合同即本約的預備性協(xié)議，不得因此認定本約已正式訂立。預約合同一方當事人僅可以請求對方當事人履行訂立本約的義務，不能請求履行本約的內(nèi)容。預約合同一般表現(xiàn)為認購書、訂購書、預訂書、意向書、允諾書、備忘錄、談判紀要、定金收據(jù)等多種形式。
既然作為預約合同的《商品房認購書》是出賣人和買受人雙方為將來訂立作為本約合同的《商品房買賣合同》所做的承諾，而非正式的商品房預售行為，作為法定的商品房預售行為強制性前提條件的商品房預售許可證明就不應對出賣人訂立預約合同的行為干預禁止。未取得商品房預售許可證前簽訂的《商品房認購書》等預約合同均為有效。
索引：《民事審判指導與參考》(第36輯)第281頁。
2、開發(fā)商逾期交房應承擔的違約責任，能否依據(jù)業(yè)主支付的銀行按揭貸款利息來判決。
答：商品房買賣合同作為典型的雙務合同，交付房屋及支付房屋價款是開發(fā)商和業(yè)主的對待給付義務。業(yè)主遲延付款違反了其應依約按期支付價款的義務，開發(fā)商遲延交房則違反了其應按期交付房屋的義務，均應承擔相應的違約責任。對于違約責任，《中華人民共和國民法通則》第一百一十二條第一款規(guī)定：“當事人一方違反合同的賠償責任，應當相當于另一方因此所遭受的損失?！薄吨腥A人民共和國合同法》第一百一十三條第一款規(guī)定：“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時所預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。”因此，我國法律確定的違約損害賠償責任以填補損失為基本原則。
而在商品房買賣合同履行合同過程中，對于業(yè)主遲延付款給開發(fā)商所帶來的損失是開發(fā)商失去支配利用所遲延付款部分的使用利益;對于該部分利益，《司法解釋》第十七條規(guī)定，在商品房買賣合同當事人對于違約責任沒有約定的情況下，為金融機構收取該筆貸款的預期貸款利息，相當于開發(fā)商從銀行取得相應貸款的代價，這符合業(yè)主遲延支付價款造成開發(fā)商利用資金成本的損失實際。而對于開發(fā)商延期交房，其導致業(yè)主不能按期居住該房屋的使用利益損失;《司法解釋》將業(yè)主居住房屋的利益損失規(guī)定為業(yè)主需要租賃房屋居住的替代利益損害，這也符合業(yè)主實際損失的實際。
至于業(yè)主所需要負擔的同期銀行貸款利息高于租金的問題，同《司法解釋》所規(guī)定的處理原則并無邏輯關系。假定開發(fā)商依約按期交房，業(yè)主將該房出租，則其所得的租金也會比其應支付的銀行按揭貸款利息高，對此利息同租金的差額，業(yè)主也需自行承擔。
綜上，《司法解釋》所確定的開發(fā)商與業(yè)主需依據(jù)不同標準承擔不同違約責任的區(qū)分是建立在違約責任以填補損失基礎上的，二者并不存在矛盾。故在開發(fā)商逾期交房時，業(yè)主請求依據(jù)其應支付的銀行按揭貸款利息來承擔違約責任，在當事人并無約定時，該種請求并無依據(jù)，人民法院不應予以支持。
答：根據(jù)合同自治原則及《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《商品房買賣解釋》)第十八條的規(guī)定，合同當事人之間就此有明確約定的，人民法院應當直接依據(jù)當事人的約定明確出賣人應承擔的違約責任。
如果當事人之間就此沒有約定或者約定不明而又不能通過協(xié)商加以明確的，人民法院則應根據(jù)《商品房買賣解釋》第十八條的規(guī)定，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算出賣人應承擔的違約責任。但由于《中國人民銀行關于人民幣貸款利率有關問題的通知》(銀發(fā)[2003]251號)第三條規(guī)定，逾期貸款罰息利率由原來的按日萬分之二點一計收利息，改為在借款合同載明的貸款利率水平上加收30%—50%。而由于商品房買賣合同并非借款合同，其也不會約定貸款利率，故依此確定違約金存在一定的障礙。在《商品房買賣解釋》未對此作進一步明確規(guī)定的情況下，根據(jù)合同法第一百七十四條確立的“沒有規(guī)定的，參照買賣合同的有關規(guī)定”的原則，鑒于買賣雙方合同義務的對等性，故人民法院可參照《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》(以下簡稱《買賣合同解釋》)第二十四條關于逾期付款違約金的計算標準的規(guī)定，以中國人民銀行同期同類人民幣貸款基準利率為基礎，參照逾期罰息利率標準確定出賣人應當承擔的違約責任。
如出賣人認為約定的違約金過高而要求人民法院調(diào)整的，人民法院應根據(jù)合同法第一百一十四條、《商品房買賣解釋》第十六條以及《最高人民法院關于適用合同法若干問題的解釋(二)》第二十九條的規(guī)定，并參照《商品房買賣解釋》第十八條、《買賣合同解釋》第二十四條確定的違約金計算標準確定出賣人應承擔的違約責任。
4、房屋差價能否作為非違約方的損失，由違約方予以賠償。
答：對于你所提及的問題在審判實踐中比較普遍。合同法第一百一十三條規(guī)定，當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。在有效的房屋買賣合同履行過程中，由于出賣人拒絕履行合同，導致買受人需要另行購買相類似的房屋，則其需要支付的另行購房成本就同其之前簽約的購房成本之間存在明顯的價值之差，此種房屋差價是由于違約方的違約行為造成的，可以作為守約方所遭受的損失。
至于你所提及的問題，人民法院在當事人已經(jīng)約定了固定違約金的情況下，能否判決違約方承擔房屋差價的違約責任，則涉及到合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的適用問題。對此，屬于事實認定問題，應由人民法院根據(jù)案件具體情況加以處理。當然，如果人民法院能夠認定約定的違約金低于造成的損失，則可以適用合同法第一百一十四條及相關司法解釋的規(guī)定，對違約金予以調(diào)整，以房屋差價作為非違約方的損失，由違約方對你予以賠償。
專利代理合同糾紛案件篇十
以貸還貸是指金融機構與借款人約定以新貸款歸還已經(jīng)到期而借款人尚未歸還的貸款的行為。以貸還貸行為的認定，存在兩個要素：一是金融機構與借款人之間主觀上有以貸還貸的共同意思表示，二是客觀上借款人有將新貸款償還舊貸款的行為。在法律上如何認定以貸還貸合同的效力，過往是有爭論的。一種觀點認為：以貸還貸不是真實的貸款。而是規(guī)避國家關于貸款規(guī)模控制，與中國人民銀行《貸款通則》的規(guī)定是相違背的，應當認定為無效。另一種觀點則認為：我國現(xiàn)行的法律法規(guī)對以貸還貸行為沒有強制性的禁止規(guī)定，該行為是否損害國家的利益也不好確認，如果以貸還貸行為確屬雙方當事人真實意思的表示，則應當認定為有效，從另外一個角度來說，以貸還貸是一個普遍現(xiàn)象，如果認定為無效，則反而危害金融安全。因此也逐漸形成現(xiàn)在司法實踐中的統(tǒng)一作法。
另外應特別注意，以貸還貸行為對擔保合同的影響，應按《擔保法》第24、25、26條以及《擔保法司法解釋》的相關規(guī)定認定和處理。即《擔保法司法解釋》第39條規(guī)定的，主合同當事人雙方協(xié)議以新貸償還舊貸，除保證人知道或者應當知道的外，保證人不承擔民事責任；新貸與舊貸系同一保證人的，不適用前款的規(guī)定。
對以貸還貸的問題的審理原則是：以貸還貸的借款合同不違反法律強制性規(guī)定，合同有效；如果前后兩個合同均為同一保證人，推定明知或應知，保證人不能免除保證責任；如果前一合同無保證人或前后兩個合同并非同一保證人，保證人對以新貸還舊貸不知或不應知情況下方可免除保證責任。
二、保證人保證資格的認定問題。
保證本質(zhì)上為人保，也就是說以保證人的信用擔保債權的實現(xiàn)，其實質(zhì)是以保證人所有的財產(chǎn)為限提供擔保，因此法律上要求保證人具有代替?zhèn)鶆杖饲鍍攤鶆盏哪芰??！稉７ā芬?guī)定，具有代為清償債務能力的法人、其他組織或公民，可以作為保證人。《擔保法》及其司法解釋同時還規(guī)定：學校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的民事主體不得為保證人；企業(yè)法人的分支機構、職能部門不得為保證人；國家機關不得為保證人（經(jīng)國務院批準為使用外國政府或者國際經(jīng)濟組織貸款進行轉(zhuǎn)貸的除外）。
1、企業(yè)分支機構的保證人資格的認定問題。
在實踐中存在著以企業(yè)分支機構作為保證人的情形。企業(yè)分支機構是指不具有法人資格，在一定范圍內(nèi)從事經(jīng)營活動的部門。法人分支機構包括依法領取營業(yè)執(zhí)照，在核準的范圍內(nèi)可以從事經(jīng)營活動的分支機構、雖依法設立，但沒有領取營業(yè)執(zhí)照的分支機構和非法設立的分支機構。一般情況下，企業(yè)的分支機構不能作為保證人，但在有法人授權的情況下，依法設立的企業(yè)分支機構可以對外從事民事活動，并以法人撥付其經(jīng)營管理的財產(chǎn)對外承擔民事責任。因此，如果有法人書面明確的授權，法人依法設立的分支機構可以對外提供保證。法人有事后追認行為，也應認定為擔保有效。
2、村民委員會、居民委員會的保證人資格的認定問題。
村民委員會、居民委員會是否可以作為保證人？在司法實踐中也有爭議?！洞迕裎瘑T會組織法》明確規(guī)定，村民委員會是村民自我教育、自我管理、自我服務的基層群眾性自治組織。村民委員會辦理本村的公共事務和公益事業(yè)。村民委員會依據(jù)法律規(guī)定，管理本村屬于村農(nóng)民集體所有的土地和其他財產(chǎn)?！冻鞘芯用裎瘑T會組織法》也明確規(guī)定，居民委員會是居民自我管理、自我教育、自我服務的基層群眾性自治組織。其任務是辦理本居住地區(qū)居民的公共事務的公益事業(yè)。居民委員會管理本居民委員會的財產(chǎn)，任何部門和單位不得侵犯居民委員會的財產(chǎn)所有權。由上述規(guī)定可以肯定，村民委員會與居民委員會是從事公益事業(yè)的自治組織，其不具備保證人資格，不應作為保證人。
3、私立學校、醫(yī)院、幼兒園等民辦非企業(yè)單位的保證人資格的認定問題。
學校、醫(yī)院、幼兒園多為國家開設，其公益事業(yè)的目的也很明顯。但隨著多種經(jīng)濟形式發(fā)展政策的深入，私立學校、醫(yī)院、幼兒園等民辦非企業(yè)單位等也逐漸增多，而這些主體是否可以作為保證的主體，在《擔保法》第9條有規(guī)定：學校、幼兒園、醫(yī)院等公益為目的的民事主體不得為保證人。即使學校、醫(yī)院、幼兒園等民事主體具有代償能力，因為其具有公益性，承擔著公益目的，其充當保證人在承擔保證責任時會損害公共利益，因此有了上述的規(guī)定，另外，《擔保法》司法解釋規(guī)定：學校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位以及社會團體，以其教育設施、醫(yī)療衛(wèi)生設施和其他公益設施以外的財產(chǎn)作為自身債務設定抵押的，可以認定抵押有效。關于教育設施的認定問題，既然法律禁止以教育設施抵押的目的是為了無損于公益事業(yè)，所以應以實際用途作為判斷標準。應注意的是即使是公益性單位的財產(chǎn)，如果不是以公益目的而存在，則可以作為抵押物，如學校校長乘坐的小轎車、醫(yī)院專用于出租收取租金的房屋等。
而關于上述主體違反規(guī)定作為保證人后，民事責任的承擔問題，《擔保法》第29條規(guī)定：企業(yè)法人的分支機構未經(jīng)法人書面授權或者超出授權范圍與債權人訂立保證合同的，該合同無效或者超出授權范圍的部分無效，債權人和企業(yè)法人有過錯的，應當根據(jù)其過錯各自承擔相應的民事責任；債權人無過錯的，由企業(yè)法人承擔民事責任。
對于主合同有效，擔保合同無效的處理原則是：《擔保法》第5條、《擔保法》司法解釋第7、8條的規(guī)定，主合同有效而擔保合同無效，債權人無過錯的，擔保人與債務人對主合同債權人的經(jīng)濟損失，承擔連帶責任；債權人、擔保人有過錯的，擔保人承擔民事責任的部分，不超過債務人不能清償部分的二分之一；主合同有效，而導致?lián)：贤瑹o效，擔保人無過錯的，擔保人不承擔民事責任；擔保人有過錯的，擔保人承擔民事責任部分，不應超過債務人不能清償部分的三分之一；主合同無效，保證合同也無效，因保證人承擔的是過錯責任，故不受保證責任期間限制。擔保人提供抵押擔保的，如果未辦理抵押登記，《擔保法》規(guī)定抵押合同未生效，《物權法》規(guī)定只是不產(chǎn)生物權效力，不能對抗第三人，從而明確賦予未登記的抵押合同對合同雙方當事人有約束力。
三、保證方式和保證責任的承擔問題。
1、保證方式的約定問題。
依據(jù)我國的《擔保法》及其司法解釋的規(guī)定，保證的方式主要有兩種：一般保證和連帶責任保證。
1、一般保證的概念：當事人在保證合同中約定，債務人不能履行債務時，由保證人承擔保證責任的，為一般保證。
2、一般保證承擔責任的方式：一般保證保證人對主債務承擔的是補充賠償責任，也就是說：一般保證的保證人在主合同糾紛未經(jīng)審判或者仲裁，并就債務人的財產(chǎn)依法強制執(zhí)行仍不能履行債務前，對債權人可以拒絕承擔保證責任。該權利被稱為先訴抗辯權或檢索抗辯權。3、對債權人的限制：《擔保法》司法解釋對債權人一般保證責任進行了一定的限制，即一般保證的保證人在主債權履行期間屆滿后，向債權人提供了債務人可供執(zhí)行財產(chǎn)的真實情況的，債權人放棄或者怠于行使權力致使該財產(chǎn)不能被執(zhí)行，保證人可以請求人民法院在其提供可供執(zhí)行財產(chǎn)的實際價值范圍內(nèi)免除保證責任。4、對保證人的限制：《擔保法》司法解釋又對一般保證人的先訴抗辯權的形式進行了限制，即規(guī)定，在下列情況下保證人不能行使先訴抗辯權：（1）債務人住所變更，致使債權人要求其履行債務發(fā)生重大困難的，包括債務人下落不明，移居境外，且無財產(chǎn)執(zhí)行等情況。（2）法院受理債務人破產(chǎn)案件，中止執(zhí)行程序的。
（3）保證人以書面方式放棄前款規(guī)定的權利的。
連帶責任保證是指當事人在保證合同中約定保證人與債務人對債務承擔連帶責任保證。連帶責任保證的債務人在主債務履行期間沒有履行債務的，債權人可以要求債務人履行債務，也可以要求保證人在其保證范圍內(nèi)承擔保證責任，連帶保證人不享有先訴抗辯權，不論主合同債務人是否具有履行能力，只要主合同債務人未依約定履行合同義務，保證人即承擔保證責任。
實踐中，對保證方式的認定，其依據(jù)是最高人民法院《關于涉及擔保糾紛案件的司法解釋的適用和保證責任方式的認定問題的批復》[]法釋38號第2條的規(guī)定：擔保法生效之前訂立的保證合同中對保證責任方式?jīng)]有約定或約定不明的，應當認定為一般保證。保證合同中明確約定保證人在不能履行債務時始承擔保證責任的，視為一般保證；保證合同中明確約定保證人在被保證人不履行債務時承擔保證責任，且根據(jù)當事人訂立合同的本意推定不出為一般保證責任的，視為連帶責任保證。
四、多重擔保并存的處理順序問題。
《物權法》第176條規(guī)定：被擔保的債權既有物的擔保，又有人的擔保的，債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)擔保物權的情形，債權人應當按照約定實現(xiàn)債權；沒有約定或者約定不明確，債務人自己提供物的擔保的，債權人應當先就該物的擔保實現(xiàn)債權；第三人提供物的擔保的，債權人可以就物的擔保實現(xiàn)債權，也可以要求保證人承擔保證責任。提供擔保的保證人承擔擔保責任后，有權向債務人追償?！稉７ā匪痉ń忉尩?8條：同一債權既有保證又有第三人提供物的擔保的，債權人可以請求保證人或者物的.擔保人承擔擔保責任。當事人對保證擔保的范圍或者物的擔保的范圍沒有約定或者約定不明的，承擔了擔保責任的擔保人，可以向債務人追償，也可以要求其他擔保人承擔應當分擔的份額。
實踐中的處理原則是：被擔保的債權既有物的擔保，又有人的擔保的，債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)擔保物權的情形，債權人應當按照約定實現(xiàn)債權；沒有約定或者約定不明確，債務人自己提供物的擔保的，債權人應當先就該物的擔保實現(xiàn)債權；第三人提供物的擔保的，債權人可以就物的擔保實現(xiàn)債權，也可以要求保證人承擔保證責任。
五、提前還貸的處理問題。
在實踐中存在借款人提前還貸的情況。借款人提前歸還借款本息的問題在以前是有爭論的，在《合同法》頒布以后，則已經(jīng)明確，《合同法》第208條規(guī)定，借款人提前償還借款的，除當事人另有約定外，應當按照實際借款的期間計算利息。根據(jù)該條的規(guī)定可以看出，1、法律是允許借款人提前還款的，但該條未規(guī)定借款人提前還貸是否需要經(jīng)過貸款人同意。《合同法》第71條規(guī)定，債權人可以拒絕債務人提前履行債務，但提前履行不損害債權人利益的除外。從實際情況看，在一般情形下，借款人提前還貸，可以使借款人減少利息的負擔，也可以促進貸款人資金的流轉(zhuǎn)，增加其效益，不會給貸款人造成利益損害，基于上述理由，《合同法》作出了208條的規(guī)定。2、如果借款人提前還款，應當按照實際借款的期間計算利息，但如果當事人之間另外有約定，就要按約定辦理。這里說的“另有約定”，一般指的是消費貸款合同：如商品房按揭貸款合同等。3、《合同法》第208條的規(guī)定和《合同法》總則關于損害賠償?shù)囊?guī)定是相互矛盾的，即借款人在提前歸還借款的情況下，貸款人如果接受了提前歸還行為，則喪失了該借款合同可以獲得的至合同約定還款期限屆滿時的利息收入，這種損失屬于可得利益的損失，借款人也應予以賠償。
如果提前還貸情形形成訴訟，金融機構在訴訟中提出此種可得利益的賠償主張，雙方在借款合同中應對此項賠償?shù)臋嗬鞒隽思s定的，予以支持，否則，則不予支持貸款人的請求。
六、逾期還款違約金的計算標準問題和計算期間的問題。
按照合同約定的期限歸還借款是借款人的主要義務。如果借款人在合同期滿不能歸還借款，應當承擔違約責任。關于違約責任的形式，合同約定有違約金的，按照合同約定支付。合同沒有約定違約金的，應當按照約定或者國家有關規(guī)定支付逾期利息。借款合同違約責任在于借款人逾期還貸的情況下，法律規(guī)定償還的是逾期利息。逾期利息與以往中國人民銀行規(guī)定的借款人在逾期歸還借款時所應當支付的罰息時有所區(qū)分的，罰息實際上是指借款人不按照合同的約定期限還款時，貸款人向借款人收取的超過正常借款利率的帶有一定懲罰性的利息。而逾期利息則是指中國人民銀行規(guī)定的借款人逾期歸還借款本息時支付給貸款人的超期使用資金的利息。逾期利息與罰息的關系是：逾期利息既包括罰息，又包括法定利息，確定逾期利息的標準本身就含有懲罰性，計算標準一般要高于一般的銀行同期貸款利率。
借款人在逾期歸還借款時的逾期貸款利息，應自借款到期后的次日起算，但對于逾期貸款利息計算到何時為止，在司法實踐中有不同的觀點，一種認為：逾期貸款利息應計算到判決確定的履行期滿之日止，因為履行期限是法院判令借款人承擔還款義務的期限，給予借款人一定的履行期限或者寬限期對于債務的履行有積極的意義；第二種觀點認為：逾期貸款利息應計算至判決發(fā)生法律效力時止，因為給予借款人一定的履行期限或者寬限期沒有必要；第三種觀點認為：逾期貸款利率應計算至貸款人起訴之日起止，因為法院僅對已經(jīng)發(fā)生的事實進行認定和做出裁決，而不得對將來發(fā)生的事實進行認定和裁決；第四種觀點則認為：逾期貸款利息應當計算到借款人償付完畢之日止，因為借款人一直在占用貸款人的借款，借款人既然非法占用貸款人的借款，即應有義務支付逾期貸款的利息。
債務利息。這種延遲履行金具有懲罰性，它的作用主要是對債務人施加壓力，迫使其按期履行義務）。這時，對貸款人來講會出現(xiàn)請求權競合的情形，既可以要求借款人支付違約金，也可以要求借款人按遲延履行金給付，但是不能同時行使兩種請求權，不能獲得雙份賠償，否則有悖公平原則。在貸款人的任何一個請求權（違約金請求權或遲延履行金請求權）滿足后，另一個請求權因此而消滅。將違約金計算到實際給付之日止，實際上剝奪了貸款人的競合選擇權，加之遲延履行金按雙倍給付，遠遠高于逾期違約金，這樣，不利于保護貸款人的合法利益，也達不到設立遲延履行金的立法目的。
綜上，我個人認為，逾期付款違約金應計算到判決所確定的寬限期內(nèi)的實際給付之日止。借款人在法院判決所確定的寬限期內(nèi)履行債務的，貸款人只能行使違約金請求權。寬限期屆滿后借款人仍未履行的，這時應該由貸款人行使競合選擇權，可以選擇行使違約金請求權，也可以選擇遲延履行金請求權，但不論選擇何種請求權，另一種請求權即喪失。(實踐中如果當事人沒有另行提出請求,則自動套用遲延履行金請求權)這樣，既保護了當事人合法權益，又保證了法院判決書的既判力。
七、貸款人直接扣收貸款的認定問題。
實踐中，金融機構常有直接扣收貸款的行為。借款合同中，常有貸款人直接扣收貸款的約定。司法機關對此也有不同的認識。第一種觀點是：貸款人和借款人在民法上是平等的主體，借款人對其賬戶內(nèi)的存款享有所有權，而所有權是不允許他人隨意侵犯的。根據(jù)存款的有關管理規(guī)定，貸款人無權從他人帳戶直接扣取存款，所以貸款人扣款還貸的行為是不合法的。另一種觀點認為，雖然借款人對其存款賬戶內(nèi)的存款享有所有權，但民事主體有權處分自己的財產(chǎn)，也有權授權他人出分自己的財產(chǎn)，而且法律對于符合當事人之間特別約定的自救行為并沒有給予否定的評價。
所以對于當時人之間約定，于借款到期后，借款人未能歸還借款本息時，貸款人有權從借款人的存款帳戶內(nèi)扣取款項予以償還貸款人的借款本息的，因該條款不違反法律和行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應該認定為有效。
八、提前扣息的問題。
專利代理合同糾紛案件篇十一
1、承包方的企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照，該證據(jù)證明原告的身份，及其訴訟權利能力和訴訟行為能力的證據(jù)，證明自己是適格的訴訟主體。
2、發(fā)包方的企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照(或向工商行政管理部門查詢的企業(yè)基本情況登記表)，
該證據(jù)證明被告的身份，以及其為適格訴訟主體的證據(jù)。
3、建設工程合同、工程質(zhì)量簽證單、工程款結算書等。該證據(jù)主要作為承包方提出的支付工程款訴訟的基本事實和理由的證據(jù)。
4、法院有權主管或管轄的證據(jù)。該方面的證據(jù)主要表現(xiàn)為雙在《建設工程合同》中關于管轄的約定或合同的履行地及被告(發(fā)包方)住所地的有關證據(jù)。
在向法院起訴時，一般具備以上四方面的證據(jù)，法院應受理并予以立案。
專利代理合同糾紛案件篇十二
6月1日開始施行的《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）中，就人民法院如何適用法律問題作出了解釋。該《解釋》為人民法院正確、及時處理商品房買賣合同糾紛案件，公平保護當事人合法權益提供了法律支撐和依據(jù)。但是，由于《解釋》囿于效力位價的限制，它并不能代替法律和行政法規(guī)，并且有些解釋條款與行政法規(guī)還相抵觸，有些在審判實踐中需要解釋的又未涉及。比如買受人與出賣人舉證責任承擔問題，“按揭”合同糾紛的法律屬性及其處理原則問題，如何認定房屋的質(zhì)量問題，在《解釋》中都沒涉及；又比如對于欺詐行為的認定和處理問題，理論界以及審判實踐中的認識和作法也不盡一致；還比如出賣人在履約過程中惡意隱瞞規(guī)劃情況、不能依約交付配套設施的違約責任該如何追究等等。針對以上問題，亟待研究解決。
一、關于雙方當事人舉證責任承擔。
由于《解釋》對雙方當事人的舉證責任未作具體規(guī)定。在審判實踐中不好把握。對于雙方當事人舉證責任承擔問題，依照最高人民法院《關于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》（以下簡稱《規(guī)定》）第5條的規(guī)定，在商品房買合同賣糾紛中，應由主張合同關系成立并生效的一方當事人對合同訂立和生效的事實承擔舉證責任；由主張合同關系變更、解除、終止、撤銷的一方當事人對引起合同關系變動的事實承擔舉證責任。但是，如何理解《民事訴訟法》第64條第2款規(guī)定的法院依當事人申請調(diào)查取證問題，《規(guī)定》第17條作出了列舉式解釋，規(guī)定了人民法院可依當事人的申請調(diào)查收集證據(jù)的情形和范圍。筆者認為，在商品房買賣合同中，法院依當事人的申請調(diào)查取證的情形主要有以下兩種：一種是收集房產(chǎn)權屬證明；另一種是收集繳納稅費等證明材料。除以上兩種情形外，其它證據(jù)材料原則上由雙方當事人承擔舉證責任。當然，在依照《規(guī)定》也無法確認舉證責任承擔時，就應該具體問題具體分析，可根據(jù)公平原則和誠實信用原則，綜合分析當事人舉證能力等因素來確定舉證責任的承擔。我們不妨設想，在法院確定一方當事人承擔舉證責任后，可采取給一方當事人委托的律師開具證據(jù)調(diào)查令的方式，對律師取證進行規(guī)定。比如，在一方當事人不知道對方是否繳納了房產(chǎn)稅費，而自已又沒有證據(jù)時，可以向法院提出申請，填寫《請求調(diào)查申請書》，說明不能自行查證的理由，法官審查后，可以簽發(fā)調(diào)查令，其委托律師可到稅務部門查證。這樣一來，既不違反法律規(guī)定對稅費實行專門機關檢查的規(guī)定，又可節(jié)約法院的人力和物力，體現(xiàn)取證過程中的當事人主義。
二、關于按揭的法律屬性和糾紛處理。
1、按揭合同的法律屬性。商品房的擔保貸款，也就是人們所說的商品房“按揭”。按揭作為一種融資購樓方式，是英美法系中物的擔保的一項基本制度，其本質(zhì)與大陸法系中的讓與擔保制度相同，系指債務人或第三人將商品房的所有權轉(zhuǎn)移于債權人而擔保債權人的債權在約定的清償期限內(nèi)得到清償?shù)膿Ｐ问?。我國現(xiàn)行法律中還找不到“按揭”這一概念，但這一概念在近幾年的商品房買賣特別是各類報刊樓市信息中已得到廣泛的引用。我國目前審判實踐中遇到的按揭主要包括現(xiàn)樓按揭和樓花按揭兩種。在現(xiàn)樓按揭中，買受人將所購房屋作為抵押物向銀行抵押貸款，當其不履行債務時，銀行既可以將該房屋折價、拍賣或變賣，以該房屋的價款優(yōu)先受償；也可以事前與出賣人簽訂回購條款，當買受人不履行債務時，要求出賣人回購。因此，現(xiàn)樓按揭可歸屬于不動產(chǎn)抵押。而在樓花按揭中，買受人其實是將其享有的根據(jù)購房合同取得房屋的期待權作為抵押物向銀行提供擔保，屬于權利抵押即準抵押的范疇，與將房屋作為抵押物向銀行提供擔?；鞠嗤?，一旦買受人取得房屋所有權后，權利抵押就會轉(zhuǎn)變?yōu)椴粍赢a(chǎn)抵押。因此，我國內(nèi)地的按揭其法律屬性仍為抵押，其內(nèi)涵與英美法系和我國香港特別行政區(qū)的按揭及大陸法系中的讓與制度不同。事先轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)的所有權是英美法系中按揭的基本特征，也是該制度與抵押、質(zhì)押的根本區(qū)別。
2、按揭糾紛的處理原則。《解釋》將商品房按揭貸款統(tǒng)稱為商品房擔保貸款，并在第23條至第27條較詳細規(guī)定了在商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除時，當事人可以請求解除按揭貸款的.一系列相關問題。結合審判實踐，筆者認為，在審理商品房按揭糾紛案件時主要應遵循以下原則：一是合并審理原則。《解釋》第25條規(guī)定，以擔保貸款為付款方式的商品房買賣合同的當事人一方請求確認商品房買賣合同無效或者撤銷、解除合同的，如果擔保權人作為有獨立請求權第三人提出訴訟請求，應當與商品房擔保貸款合同合并審理；未提出訴訟請求的，僅處理商品房買賣合同糾紛。擔保人就商品房擔保貸款合同糾紛另行起訴的，可以與商品房買賣合同糾紛合并審理。二是平等保護原則。根據(jù)我國擔保法第49條、最高人民法院《規(guī)定》第35條的規(guī)定，在按揭銀行沒有參加買受人與出賣人購房合同糾紛的情形下，如果法院擬判決購房合同無效或解除購房合同時，法院應告知按揭銀行參加訴訟，是否參加訴訟，應由按揭銀行自行決定，人民法院不能強行追加其參加訴訟。在審判實踐中，我們應充分保護按揭銀行的合法權益。三是權利優(yōu)先原則。在按揭糾紛案件中，象買受人與抵押權人的權益沖突是審判實踐中遇到的新問題。比如除按揭銀行的抵押權外，買受人所購房屋或樓花有可能還存在二種抵押權：即建筑商的法定抵押權和其他債權人的一般抵押權。因此，一方面，我國應對建筑商的法定抵押權實行預備登記制度，以登記時間確定權利成立的時間，并按“成立在先、權利優(yōu)先”的原則處理。另一方面，根據(jù)最高人民法院《關于建設工程價款優(yōu)先受償權問題的批復》的有關規(guī)定，建筑商的優(yōu)先受償權優(yōu)于一般抵押權和其他債權，而已交付商品房全部或大部分購房款的消費者的權益應優(yōu)于建筑商的優(yōu)先受償權。
關于欺詐行為的認定和處理。
1、對欺詐行為的認定。從民法上來說，欺詐是指當事人一方故意編造虛假或歪曲事實，使表意人陷入誤解，違背真實意思而作的意思表示。構成欺詐應具備以下要件：一是出賣人有惡意違約和欺詐的行為；二是出賣人的欺詐行為與買受人陷入錯誤及其意思表示有因果關系；三是出賣人有制造假象、隱瞞真相的故意；四是實施欺詐之人為出賣人或者第三人。對于商品房買賣中欺詐行為的認定，目前學界和司法界有兩種不同的觀點：
一種觀點認為，欺詐系出賣人主觀上故意欺騙買受人，但它是指從某一套商品房的整體而言，而不是指該套商品房的局部瑕疵，也不僅僅是“缺斤短兩”的問題。比如《解釋》第8條、第9條規(guī)定的可以適用懲罰性賠償責任的五種情形，《解釋》第14條第2款關于面積誤差比超過3%部分的房價款應由出賣人雙倍返還買受人的懲罰性規(guī)定。
另一種觀點認為，只要出賣人實施了某種欺騙行為，這種行為足以揭示出賣人的內(nèi)心是故意隱瞞事實真相，就構成欺詐。比如除《解釋》中規(guī)定的五種情形和面積“縮水”外，象在商品房買賣中出現(xiàn)的出賣人惡意隱瞞規(guī)劃情況，在履行合同過程中故意改變規(guī)劃設計等，均應認定為欺詐。筆者更傾向同意后一種觀點。因為若只將《解釋》第8條、第9條規(guī)定的五種情形和第14條第2款作為懲罰性賠償依據(jù)的話，容易使人產(chǎn)生認識上的混亂。
筆者認為，出賣人的欺詐。
行為既可以表現(xiàn)為無中生有、顛倒黑白的虛假陳述或者誤導陳述，也可以表現(xiàn)為重大遺漏或者某部分的不正當陳述，只要出賣人主觀上構成故意隱瞞，惡意造假，就應認定為欺詐。
現(xiàn)主要有二種觀點：
第一種觀點認為，若出賣人存在主觀惡意，有欺詐行為，因《解釋》沒有涉及，也只能依照《解釋》第13條處理。
第二種觀點認為，若不是出賣人的主觀故意，或純屬違約行為，就應按照《解釋》第13條的規(guī)定處理；若出賣人的該行為被認定為欺詐，就應適用懲罰性賠償。因為商品房買賣反欺詐，雙倍索賠是利器。
筆者同意后一種觀點。因為商品房買賣中的欺詐行為不應局限在《解釋》第8條、第9條和第14條所規(guī)定的范圍，象《消法》還確定了其他欺詐行為。如果僅按《解釋》規(guī)定的條款確認其欺詐范圍來進行處理，就會導致買受人的其他合法權益受到損害。再說，全國人大及其常委會公布實施的《合同法》和《消法》的效力畢竟大于《解釋》的效力，既然《消法》已對欺詐的概念作出界定，在《消法》還沒有進行修改的情況下，如果消費者就《解釋》范圍以外的欺詐行為請求懲罰性賠償，人民法院就應該依照《消法》的規(guī)定來裁判。因此，將商品房買賣中所有的欺詐行為都納入懲罰性賠償范圍，并根據(jù)欺詐所造成的損失大小來確定懲罰性賠償范圍，這樣更有利于對消費者這一弱勢群體的法律保護，也有利于有效制裁和遏制欺詐，促進社會誠信制度的確立。
專利代理合同糾紛案件篇十三
按揭一詞是香港地區(qū)學者對英文mortgage的漢澤（粵語音譯）。按揭是英美法中物的擔保的一項基本制度，系指債務人或第三人將標的物的所有權轉(zhuǎn)移于債權人而擔保債權人的債權在約定的清償期得到清償?shù)膿Ｐ问?，本質(zhì)上與大陸法系中的讓與擔保制度相同。事先轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)的所有權是按揭的基本特征，也是該制度與抵押、質(zhì)押的最大區(qū)別。我國內(nèi)地的現(xiàn)行法律中尚未使用按揭這一概念，但這一概念在實踐中已得到了廣泛的運用。從實質(zhì)上看，無論是“樓花”按揭還是房屋按揭，我國內(nèi)地商品房按揭合同中均不要求債務人事先將標的物的所有權轉(zhuǎn)移給債權人，購房者在將所購的“樓花”或房屋作為向按揭銀行貸款的擔保物時并不需將該“樓花”或房屋登記在按揭銀行的名下，不符合英美法和我國香港按揭制度的基本特征。在“樓花”按揭中，購房者其實是將其享有的根據(jù)購房合同取得房屋的期待權作為抵押物向銀行提供擔保，與將房屋作為抵押物向銀行提供擔?；鞠嗤?。因此，我國內(nèi)地在使用按揭這一概念時，其內(nèi)涵與英美法中和我國香港的按揭及大陸法系中的讓與擔保制度是不同的。我國內(nèi)地的按揭貸款合同本質(zhì)上仍為抵押貸款合同。近幾年來，隨著我國住房分配貨幣代、住房商品化和社會化的住房制度改革的穩(wěn)步推進，商品房按揭制度受到開發(fā)商、購房者和銀行等各方面的極大歡迎，這一制度在實踐中得到廣泛的運用，因而該類糾紛案件也越來越多地起訴到法院。
作為新類型的房地產(chǎn)案件，法院在審理過程中遇到不少新問題，亟待研究解決。
在商品房按揭糾紛中，一般主要存在四個基本合同關系，即購房者與開發(fā)商之間的商品房買賣合同關系、購房者與按揭銀行之間的借款合同關系、購房者與按揭銀行之間的以商品房“樓花”或現(xiàn)樓為抵押物的抵押合同關系、開發(fā)商與按揭銀行之間以保證、回購等具體條款加以確定的保證合同關系。
在這四個合同相互之間的關系中，大家對于抵押合同、保證合同是借款合同的從合同沒有爭議，存在爭議的是借款合同是否為購房合同的從合同。有種觀點認為，借款合同是購房合同的從合同，不具有獨立性，；因購房合同的變更、消滅而變更、消滅。我們認為，這種觀點值得商榷。
根據(jù)民法基本原理，凡不以他種合同的存在為前提即不受其制約而能獨立存在的合同，稱這主合同。反之，必須以他種合同的存在為前提，自身不能獨立存在的合同，叫做從合同。
雖然借款合同與購房合同存在密切的聯(lián)系，借款合同中的物的擔保標的物與購房合同的標的物具有同一性，按揭貸款的款項也用于支付購房合同的價款，但是，借款合同并不以購房合同的存在為前提，其不是購房合同的從合同。首先，借款合同不因購房合同的消滅而消滅。根據(jù)《合同法》第91條的規(guī)定，合同的權利義務關系因合同債務已經(jīng)按照約定履行而終止。在購房者依約支付首期房款并委托按揭銀行將其所貸款項支付給開發(fā)商，開發(fā)商按照合同約定履行交樓并為購房者辦理房地產(chǎn)權證等合同義務以后，購房合同的權利義務歸于消滅。但借款合同卻并不因此而消滅，其可獨立存在到20、30年后購房者（借款人）還清貸款時才消滅，其次，購房合同的無效、可撤銷并不必然導致借款合同的無效、可撤銷。銀行與購房者之間的借款合同只要不具有合同法規(guī)定的合同無效、可撤銷情形，法院便不能以購房合同的無效、可撤銷為由而認定借款合同無效或予以撤銷。購房合同的無效、可撤銷只會影響到按揭合同的抵押擔保標的物發(fā)生變化，并不因此導致銀行依法向購房者發(fā)放貸款行為的無效、可撤銷。實踐中銀行在購房合同被認定無效、撤銷或解除后，往往要求解除借款合同，主要考慮的是購房者的資信狀況。從理論上說，即使購房合同存在瑕疵，導致抵押擔保不能實現(xiàn)，但如購房者資信并未下降或提供其他擔保。銀行認為不影響資金安全，其也不會必然要求解除借款合同。因此，購房合同與借款合同不是主從合同，它們是有一定聯(lián)系但也相互獨立的合同。
二、購房者要求解除購房合同時銀行的訴訟地位問題。
司法實踐中對于按揭糾紛案件中的訴訟主體問題爭議較大的是，在購房者起訴開發(fā)商要求確認房屋買賣合同無效或解除合同并退還購房款本息時，法院是否應追加按揭銀行行為第三人參加訴訟。有種觀點認為，在此情形下，按揭銀行屬于無獨立請求權的第三人，法院應追加按揭銀行參加訴訟，如果法院判決解除購房合同或認定購房合同無效，則由開發(fā)商直接將購房者所欠按揭銀行本息退還給按揭銀行，其余的購房款則返還給購房者。我們認為，這種做法固然可以一并解決按揭糾紛中開發(fā)商、購房者、按揭銀行三方之間的四種法律關系，但將按揭銀行列為無獨立請求權第三人既與現(xiàn)行法律規(guī)定不符，也缺乏民事訴訟理論依據(jù)。根據(jù)《民事訴訟法》第56條、最高人民法院《關于適用民事訴訟法若干問題的意見》第65條的規(guī)定，有獨立請求權第三人與無獨立請求權第三人的區(qū)別，在于該第三人對于當事人雙方的訴標的是否“有獨立請求權”。有獨立請求權第三人有權向法院提出訴訟請求和事實理由，成為當事人。而獨立請求權第三人可以申請參加訴訟，也可以由法院通知參加訴訟，其只有在法院判決其承擔民事責任時才有權提出上訴，且其在一審中無權放棄、變更訴訟請求或者申請撤訴。民事訴訟理論通說認為，無獨立請求權第三人參加訴訟，是參加到當事人一方進行訴訟，與所參加的當事人一方有法律上的利害關系，案件處理結果涉及他的合法權益，因此他在訴訟中一般是通過支持一方的主張，反對另一方的主張，來維護自己的合法權益。而有獨立請求權第三人在訴訟中的地位相當于原告，以本訴中的原告和被告。他既不同意本訴中原告的主張，也不同意本訴中被告的主張。實際上他是為了維護自己的合法權益，以獨立的實體權利人的資格，向法院提起了一個新的訴訟。在按揭糾紛中，當購房者起訴開發(fā)商，要求確認房屋買賣合同無效或解除合同，并退還購房本金利息時，按揭銀行對于開發(fā)商與購房者之間的訴訟標的（房屋或樓花）享有獨立的請求權，因為購房者已將該訴訟標的抵押給銀行，按揭銀行對于該標的物享有優(yōu)先受償權，其對該標的可以主張獨立的請求權。因此，在此種情形下，按揭銀行屬于有獨立請求權的第三人，是否參加訴訟，應由其自行決定，法院不能強行追加其參加訴訟。
在按揭糾紛中，銀行也有作為無獨立請求權第三人的情形。
根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第44條第3款和《城市商品房預售管理辦法》第11條的規(guī)定，開發(fā)商進行商品房預售所得的款項必須用于有關的工程建設。該規(guī)定的目的是為了防止開發(fā)商將商品房預售款挪作他用，導致房地產(chǎn)項目“爛尾”，損害購房者的利益。為了監(jiān)督開發(fā)商能夠切實履行該項法定義務，實踐中都要求開發(fā)商在銀行設立商品房預售款專用帳戶?！稄V東省商品房預售管理等比例》明確規(guī)定，開發(fā)商使用商品房預售款時，銀行應當根據(jù)房地產(chǎn)交易登記機構核準同意支付的數(shù)額撥付。如果按揭。
銀行同時也是開發(fā)商預售款專用帳戶的開戶銀行，購房者以銀行未經(jīng)房地產(chǎn)交易登記機構核準同意，擅自向開發(fā)商支付商品房預售款致使樓盤爛尾為由，要求開發(fā)商、銀行承擔責任的，應將開發(fā)商、銀行列為共同被告。如果購房者僅起訴開發(fā)商，而未起訴銀行，當事人可申請，、法院亦可通知銀行作為無獨立請求權第三人參加訴訟。但此時的銀行并不是因其按揭銀行身份，而是因其預售款專用帳戶的開戶銀行身份被追加參加訴訟的。
三、購房合同解除或認定無效后的處理。
在購房者起訴開發(fā)商要求解除購房合同或確認購房合同無效時，由于購房者已將所購房屋或樓花抵押給按揭銀行，因而其實質(zhì)上是要求處理抵押物。根據(jù)《擔保法》第49條的規(guī)定，抵押人地抵押期間轉(zhuǎn)讓已辦理抵押登記的抵押物的，應當通知抵押權人。實踐中按揭銀行與購房者在合同中亦對此有明確約定。因此，購房者在起訴開發(fā)商要求解除購房合同時，應依法知按揭銀行。為了切實保護按揭銀行的合法權益，如果購房者沒有通知按揭銀行，法院應告知按揭銀行作為抵押權人有權以獨立請求權第三人的身份參加訴訟。如果按揭銀行參加訴訟，法院在判決解除購房合同或認定購房合同無效時，可一并解決開發(fā)商、購房者、按揭銀行之間的多個法律關系，即購房者將房屋或樓花退還開發(fā)商，開發(fā)商將購房款項返還給購房者，并由雙方依法承擔相應民事責任的同時，解除按揭銀行與購房者之間的借款合同，按揭銀行對購房者處理抵押物所得價款行使物上代位權，并可要求開發(fā)商承擔連帶保證責任，由開發(fā)商將購房者所欠按揭銀行貸款本息直接支付給按揭銀行，其余款項支付給購房者。但是，由于銀行有抵押權和開發(fā)商的保證作為擔保，其參加訴訟又需預繳案件受理費，而且，購房合同能否解除或認定無效只有在案件審結后才能確定。因此，為了防止浪費人力和財力，按揭銀行往往不愿意參加購房者與開發(fā)商的購房合同的訴訟。而銀行不參加訴訟，法院只能審理購房者與開發(fā)商的購房合同關系，如果判決購房合同無效或解除購房合同，則只能判決開發(fā)商退款給購房者，購房者退房給開發(fā)商。目前司法實踐中大都采用這種做法。但這種做法存在以下問題：在此種情形下，購房者退給開發(fā)商的房屋或樓花上已設有抵押權，且開發(fā)商在購房者與銀行的借款合同中往往承擔連帶保證責任，如果購房者不退還銀行的借款，則銀行有權行使抵押權或要求開發(fā)商承擔連帶保證責任。因此，開發(fā)商有可能在退還購房者全部購房款后，還要向銀行承擔退還購房者所欠銀行借款本息的責任。雖然開發(fā)商在承擔責任后可向購房者追償，但購房者通過訴訟從開發(fā)商取得的款項，又要開發(fā)商通過另外的`訴訟取回，這顯然不符合訴訟效益原則，既增加了當事人的訟累。也浪費了有限的司法資源。而且，如果購房者將款項轉(zhuǎn)移或攜款隱匿，致使開發(fā)商無法追償，則顯然對開發(fā)商不公平。
為了解決上述問題，我們認為，可參照最高人民法院《關于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》。
第35條關于當理人主張的法律關系的性質(zhì)或者民事行為的效力與法院根據(jù)案件事實作出的認定不一致的，法院應當告知當事人可以變更訴訟請求的規(guī)定的精神，在按揭銀行沒有參加購房者與開發(fā)商購房合同糾紛的情形下，如果法院擬判決購房合同無效或解除購房合同的，法院應告知按揭銀行參加訴訟。此時，按揭銀行一般會參加訴訟主張權利，因為在購房合同解除或認定無效后，銀行一般會要求解除購房者與其簽訂的借款合同，提前收回貸款。如果按揭銀行在此時仍不參加訴訟，由于法院已明確告知其將解除購房合同或認定合同無效，其享有優(yōu)先受償權的抵押物將被處置，按揭銀行不參加訴訟主張權利，應視為其同意抵押人處分抵押物。此種情形下按揭銀行不得行使抵押權的追及權，無權對該抵押物主張優(yōu)先受償，而只能向抵押人（購房者）行使物上代位權，即要求購房者將開發(fā)商退還的購房款用于提前清償銀行借款本息。
開發(fā)商在將全部購房款退還給購房者以后，雖然對購房者的銀行借款仍承擔連帶保證責任，但根據(jù)《擔保法》第28條第1款和最高人民法院《關于適用中華人民共和國提保法若干問題的解釋》第38條的規(guī)定，同一債權既有保證又有債務人提供物的擔保的，保證人僅對物的擔保以外的債權承擔保證責任。在借款合同中，債務人（購房者）是以其所購買的房屋或樓花作為物的擔保的，因此，開發(fā)商只應對物的擔保以外的債權承擔保證責任。由于實踐中一般是七成按揭，購房者一般已至少支付30%的購房款，以房屋或樓花的全部價值來擔保70%以下購房款的債權，按揭銀行的債權本來可以通過物的擔保全部得以實現(xiàn)，如果按揭銀行放棄物的擔保，開發(fā)商無須再承擔保證責任。因此，在這種情況下，開發(fā)商在將全部購房款退還給購房者以后，已不需要再承擔保證責任。當然購房者與開發(fā)商在訴訟過程中，如果達成解除購房合同的協(xié)議，也可根據(jù)最高人民法院《關于適用中華人民共和國擔保法若干問題的解釋》第67條第1款的規(guī)定，由取得抵押物所有權的開發(fā)商行使滌除權，代替?zhèn)鶆杖耍ㄙ彿空撸┣鍍斊渌钒唇毅y行全部債務，其余款項則返還給購房者，從而一并解決開發(fā)商、購房者、按揭銀行之間的多種法律關系。
四、按揭糾紛中購房者與抵押權人的權益沖突與保護。
按揭糾紛中購房者與抵押權人的權益沖突，是審判實踐中遇到的新問題。購房者所購房屋或樓花有可能存在三種抵押權：按揭銀行的抵押權、建筑商的法定抵押權和開發(fā)商的其他債權人的一般抵押權。
（一）購房者與按揭銀行的權益沖突與保護。
為了從按揭銀行獲得貸款，購房者將其所購“樓花”或房屋抵押給按揭銀行。由于我國內(nèi)地各商業(yè)銀行從事按揭貸款業(yè)務時間不長，對按揭貸款的決策和管理均缺乏成熟的經(jīng)驗和恰當?shù)氖侄?，因而各商業(yè)銀行在單方面制定按揭貸款格式合同時，均充分利用其所擁有的資金優(yōu)勢地位，側重強調(diào)按揭銀行的利益保護，而往往忽視對購房者正當權益的保障。目前較為突出的問題主要有以下幾個。
房地產(chǎn)權屬登記之前，按揭房產(chǎn)因不可擴力而毀損、滅失、停建的，則開發(fā)商和購房者均不需承擔責任。如果按揭房產(chǎn)已經(jīng)買了保險，按揭銀行可以就保險金請求行使物上代位權。（3）在開發(fā)商將房屋交付購房者使用以后，或為購房者辦理房地產(chǎn)權屬登記之后，按揭房產(chǎn)毀損、滅失的，風險責任則由購房者承擔。如果按揭房產(chǎn)已經(jīng)買了保險，按揭銀行亦可就保險金請求行使物上代位權。
2、對購房者合理使用房屋限制過嚴。實踐中許多按揭銀行合同規(guī)定：購房者不得將按揭抵押房產(chǎn)全部或部分出租。有些按揭按揭合同規(guī)定；購房者將按揭抵押房產(chǎn)全部或部分出租的，應經(jīng)按銀行書面同意。我們認為，購房者將按揭房產(chǎn)出租，屬于合理使用抵押物，并不會對按揭銀行的抵押權造成損害，相反還有利于購房者籌措資金，及時支付供樓款。按揭銀行就按揭房產(chǎn)僅享有優(yōu)先受償權而并不具有直接支配的權能，在購房者的行為不妨礙按揭銀行之優(yōu)受償權的情況下，按揭銀行不應對其進行限制。因此，法院在審理案件時，亦可依據(jù)《合同法》第40條的規(guī)定，以提供格式條款一方排除對方主要權利為由，認定該條款無效。
3、按揭銀行單方面解除合同的隨意性過大。按揭合同一般均規(guī)定：購房者違反合同的任何條款，按揭銀行有權要求購房者提前償還部分或全部貸款本息，由此而引起的任何損失均由購房者負擔。這種條款使購房者處在十分不利的地位，因為不按揭合同中的許多條款（如不許購房者出租的條款）本來就不公平，而一旦購房者違反，按揭銀行就可以解除合同，要求購房者提前清償貸款本息，導致當事人雙方權益嚴重失衡。
（二）購房者與建筑商的權益沖突與保護。
我國《合同法》第286條規(guī)定，建筑商于發(fā)包方不按期支付工程款時，可就工程折價、拍賣款享有優(yōu)先受償權。對于該種權利的性質(zhì)，學者有不同的觀點。第一種觀點認為建筑商的優(yōu)先受償權為留置權。第二種觀點認為建筑商的優(yōu)先受償權的性質(zhì)就是優(yōu)先權。第三種觀點認為建筑商的優(yōu)先受償權是法定抵押權。第四種觀點認為將建筑商的優(yōu)先受償權理解為法定抵押權或優(yōu)先權均可以，但從實踐分析理解為優(yōu)先權更合適。我們認為，建筑商的優(yōu)先受償權符合抵押權的特征，它從屬于建筑商的主債權即工程價款取得權，不以建筑商占有該建筑物為享有優(yōu)先受償權的要件，即使建筑物已竣工交付發(fā)包人，建筑商仍享有優(yōu)先受償權，并且不因建筑物的毀損、滅失而消滅，具有不可分性和物上代位性，因此，在性質(zhì)上應為法定抵押權。當開發(fā)商未按時向建筑商支付工程款時，建筑商便可以申請對其建設的商品房行使法定抵押權。但此時開發(fā)商可能已依法將商品房預售給購房者，因而建筑商的法定抵押權便與購房者的權益發(fā)生了沖突。理論界和實踐部門對于此種情形應如何處理一直存在很大的爭議。最高人民法院《關于建設工程價款優(yōu)先受償權問題的批復》公布施行后，這個問題在一定程度上得到解決，即“消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權不得對抗買受人”。但仍然存在以下問題：一是該《批復》只解決了購房者為消費者的情形，對于不是消費者的購房者如購買寫字樓的單位的權益與建筑商的優(yōu)先受償權發(fā)生沖突時應如何處理則沒有作出規(guī)定。二是該《批復》對于已交付全部或大部分購房款的消費者，并沒有辦理產(chǎn)權登記或預售登記作為對抗建筑商的優(yōu)先受償權的條件。這一規(guī)定有利于保護作為消費者的購房者的合法權益，但一些開發(fā)商也可能利用此條規(guī)定惡意逃避債務，因為在建筑商主張法定抵押權時，開發(fā)商可能臨時找一些“消費者”簽訂假合同寫出假收據(jù)，以對抗建筑的優(yōu)先受償權。為了解決上述問題，我國應對建筑商的法定抵押權實行預備登記制度，明確法定抵押的起始時間。同時明確包括購房者的優(yōu)先權在內(nèi)的各種權利的行使條件，應以登記時間確定權利成立的時間，并按“成立在先、權利優(yōu)先”有原則處理。在建筑商登記法定抵押權后，開發(fā)商在預售部分商品房時，需經(jīng)建筑商的同意，購房者亦需將購房款付入開發(fā)商與建筑商共同管理的帳戶，以保障建筑商對該部分購房款行使物上代位權。
（三）購房者與其他抵押權人的權益沖突與保護。
購房者所購房產(chǎn)除了存在按揭銀行的抵押權和建筑商的法定抵押權外，還可能存在其他抵押權。這些抵押權的產(chǎn)生有兩種不同的情形：一是開發(fā)商在預售前將商品房項目以在建工程的形式向銀行或其他債權人設定抵押進行融資；二是開發(fā)商在預售以后將商品房項目抵押給銀行或其他債權人。根據(jù)最高人民法院《關于建設工程價款優(yōu)先受償權問題的批復》的規(guī)定，建筑商的優(yōu)先受償權優(yōu)于一般抵押和其他債權，而已交付商品房全部或大部分購房款的消費者的權益優(yōu)于建筑商的優(yōu)先受償權。由此可見，在銀行或其他債權人的一般抵押權與購房者的權益發(fā)生沖突時，應優(yōu)先保護已交付商品房全部或大部分購房款的消費者的權益。該規(guī)定在保護作為消費者的利益的同時，存在如下問題：一是也只能解決了購房者為消費者的情形，對于不是作為消費者的購房者的權益與銀行或其他債權人的一般抵押權發(fā)生沖突時應如何處理沒有作出規(guī)定。二是該規(guī)定沒有區(qū)分銀行或其他債權人的一般抵押權的設立是在商品房預售以前還是預售以后的情形，也沒有以購房者辦理產(chǎn)權登記或預售登記對抗銀行或其他債權人的一般抵押權的要件。即使購房者在購買商品房時明知銀行或其他債權人已在該商品房上登記設立了抵押權，購房者仍然可以熟視無睹，因為他的權益始終優(yōu)先于銀行或其他債權人的一般抵押權。如果這樣處理可能會動搖包括抵押登記在內(nèi)的不動產(chǎn)物權的基本制度-不動產(chǎn)登記制度，損害依法履行了登記手續(xù)的抵押權人的合法利益，使問題變得更難把握。為了解決上述問題，我國應堅持不動產(chǎn)登記制度和“登記在先，成立在先，權利優(yōu)先”的原則，區(qū)分銀行或其他債權人的一般抵押權的設立是在購房者辦理產(chǎn)權登記或預售登記以前是以后的不同情形，分別處理。對于購房者已辦理產(chǎn)權登記或預售登記以后，開發(fā)商將該商品房抵押給銀行或其他債權人的，抵押無效。對于購房者辦理產(chǎn)權登記或預售登記以前，開發(fā)商將該商品房抵押給銀行或其他債權人的，抵押權應受保護，但是，在購房者已支付購房款尚未辦理產(chǎn)權登記或預售登記期間，抵押權人知道或應當知道該商品房已出售給購房者仍在其上設立抵押權的，因開發(fā)商與抵押人均屬惡意，法律對其不予保護，抵押應視為無效。對于已設立抵押權的商品房項目，開發(fā)商在預售該部分商品房時，須經(jīng)抵押權人的同意，購房者亦須將購房款付入開發(fā)商與抵押權人的共同管理的帳戶，以保障抵押權人對該部分購房款行使物上代位權。
專利代理合同糾紛案件篇十四
最高人民法院于年5月7日公布，6月1日起施行的《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，對房地產(chǎn)交易中發(fā)生糾紛較多的一些問題如何具體適用法律作了較為明確具體的規(guī)定。針對消費者的合法權益，人民法院應當如何進一步為其保護合法權益，已成為近年來日益關切的話題，該司法解釋的第八條、第九條第一次明確適用懲罰性賠償責任，從而結束了長期困擾司法實踐和民法理論的商品欺詐等糾紛如何處理的爭論，確保各級人民法院的審理做到法制統(tǒng)一適用。
商品房一個是預售，一個是現(xiàn)售。這里面有幾點比較重要，第一個就是涉及到《合同法》第286條司法解釋出臺以后對于銷售合同所產(chǎn)生的影響，就是說建筑工程的承包方依法行使優(yōu)先權對開發(fā)商就會形成很大的影響，房子至少是三層抵押，就是你的房子是在建工程給了施工企業(yè)的抵押權，然后開發(fā)商又拿這個工程去銀行去抵押貸款，第三個人就是買房人拿房子做抵押貸款。所以假如說是商品預售房，現(xiàn)在開發(fā)商欠了施工企業(yè)錢，施工企業(yè)去法院打官司，把這個建筑工程賣了，然后把錢給施工企業(yè)，那我買房人怎么辦？我已經(jīng)和開發(fā)商簽了合同了，這個商品房銷售合同肯定不能履行，就是說我買房人可以認定銷售方構成欺詐，要求解除合同并賠償其損失。
第二個問題是涉及到抵押。假如房地產(chǎn)開發(fā)商在建或者建成的商品房事先抵押出去了，但在與買房人簽合同的時候，隱瞞了該房屋已予以抵押的事實，或者是商品房銷售合同訂立以后未辦理登記備案，銷售方也未告訴購買方房屋已抵押出去，最后購買方的權利沒辦法實現(xiàn)的話，可以要求銷售方予以雙倍賠償。
第三個就是買房人也是靠買的房子抵押出去來買房。這個商品房銷售合同，假如說開發(fā)商有一方要求確認這個商品房銷售合同無效或者要求解除合同，人民法院應當通知銀行作為第三人參加訴訟。那買房人跟開發(fā)商本身簽訂的商品房銷售合同，然后又是以所買的房子自己抵押貸款來支付該款，那么法院也應當通知銀行作為第三人參加訴訟。
第四個就是對于辦理房屋產(chǎn)權證至今沒有作出明確的規(guī)定，現(xiàn)在很多買房人都是買了房屋后辦不成房產(chǎn)證，原因就是房地產(chǎn)開發(fā)商不給資料。假如因為銷售方的原因，購買方不能按照商品房銷售合同約定的期限辦理房屋產(chǎn)權證或者在預售商品房90天內(nèi)，購買方還不能辦理房屋產(chǎn)權證，銷售方是否要承擔違約責任。
根據(jù)以上在審判中所遇到的問題，依據(jù)最高司法解釋，筆者根據(jù)審判實踐經(jīng)驗，應從以下幾個方面予以解決：
一、銷售廣告應當作為合同內(nèi)容，買房人應提供相關資料。
《解釋》明確規(guī)定，商品房的銷售廣告和圖片資料為要約邀請，只要具備以下條件，就應當視為要約：1、對商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關設施所作的說明與允諾；2、此說明和允諾應當具體確定；3、對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響。
對符合上述條件說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內(nèi)容，當事人違反的，即應當承擔違約責任。
目前開發(fā)商的銷售廣告或圖片資料95%以上都在不顯眼的角落，有一行意思大概相同的小字，“本廣告的最終解釋權歸開發(fā)商所有，相關數(shù)據(jù)以政府最終批準文件為準”，依據(jù)法律規(guī)定，此格式性善告并不能免除開發(fā)商的誠信責任，只要其圖片的內(nèi)容符合解釋中所規(guī)定的要約條件，開發(fā)商違反時，仍應當承擔違約責任。
二、因雙方意思不一致導致簽約失敗，買房人交納的定金應如數(shù)退還按《解釋》的規(guī)定，將簽訂商品房買賣合同前所交付的定金作為立約定金。如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規(guī)定處理。但因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金如數(shù)返還買受人，這樣有利于充分地保護消費者的合法權益。
買房時常見的情況是雙方均有誠意簽訂買賣合同，基于誠實信用原則進行公正談判，但因?qū)贤哪承l款意見不一致，最終導致簽約失敗。對于這種情況，不能歸責于當事人的任何一方，此時出賣人不得以任何借口及理由占有定金，應當將定金如數(shù)返還買受人。
三、房屋質(zhì)量不合格消費者可要求退房和要求開發(fā)商予以賠償《解釋》明確規(guī)定因房屋質(zhì)量不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，法院應予支持，開發(fā)商交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應當承擔修復責任；出賣人拒絕修復或者無合同期限內(nèi)拖延修復的，買受人可以自行或者委托他人修復。修復費用及修復期間造成的其它損失由出賣人承擔。
這里，應當注意的是，在法院審理中，買受人應當提供自己自行或者委托他人修復的證據(jù)，以及出賣人拒絕修復或者在合理期限內(nèi)拖延修復的證據(jù)。
四、開發(fā)商惡意欺詐，買受人可獲得雙倍賠償。
《解釋》明確規(guī)定，具有下列情況之一者買房人可要求雙倍賠償。
1、商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；2、商品房買賣合同簽訂后，出賣人又將該房屋出賣給第三人；3、出賣人訂立商品房買賣合同時，故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證的事實或者提供虛假商品房預售許可證明；4、出賣人訂立商品房預售合同時，故意隱瞞所出售的房屋已經(jīng)抵押的事實；5、出賣人訂立商品房買賣合同時，故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。具備上述五種情形之一的，買受人可以請求解除合同，返還已付購房款及利息，賠償所造成損失，并可以請求出賣人承擔超過已付購房款一倍的賠償責任。商品房買賣過程中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)惡意違約和欺詐，損害買受人權益的事件屢有發(fā)生，按《解釋》的規(guī)定，開發(fā)商將為此承擔賠償責任最高不超過已付購買房屋款的一倍，這一規(guī)定，將極好地遏制和制裁惡意違約，欺詐等嚴重損害市場交易安全的行為。
五、不能如期取得房產(chǎn)證可要求出賣人予以賠償。
《解釋》規(guī)定由于出賣人的原因，在一定期限內(nèi)，買受人不能如期辦理房產(chǎn)證，出賣人應當承擔違約責任。商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十三條規(guī)定的辦理所有權登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋所有權登記，買受人有權解除合同和賠償損失。
因開發(fā)商的原因不能如期辦理房產(chǎn)證引發(fā)的糾紛屢見不鮮，如利用集體所有土地開發(fā)的項目，未經(jīng)立項批準的項目，未取得規(guī)劃審批的項目，沒有銷售許可證的房屋，未經(jīng)驗收或驗收不合格的項目，土地或房屋未解除抵押的，開發(fā)商未繳納相關稅費等。在這些情況下，買受人都不能辦理房產(chǎn)證。當然，不能如期辦理房產(chǎn)證，還可能有其它一些原因，這有待于進一步探。
討，以便合理解決。
但是要想解除合同或者獲得賠償，必須注意以下幾點：第一，買受人不能任何過錯，應及時將辦理產(chǎn)權證要求的證件先進提供給開發(fā)商，并且讓其簽收，注明收到日期，以分清責任；第二，根據(jù)《合同法》第15條關于產(chǎn)權登記的約定，應及時向有關部門查詢開發(fā)商是否按照合同約定或法律規(guī)定履行了“產(chǎn)權登記備案”的義務；第三，如果涉及土地等被抵押，向有關部門查詢抵押，是否已經(jīng)解除。
六、開發(fā)商“交鑰匙”就算房屋交付使用。
《解釋》明確規(guī)定，對房屋的轉(zhuǎn)移、占有，即“交鑰匙”應視為對該房屋的交付使用，但如果當事人在合同中明確約定了房屋的交付使用，不僅是轉(zhuǎn)移占有，而且要同時轉(zhuǎn)移房屋所有權的，從其約定。
關于房屋的交付使用，買賣雙方的理解不一致，出賣人通常認為“交鑰匙”即是房屋交付使用，而買受人則往往認為，房屋所有權轉(zhuǎn)移才是房屋的交付使用，由此引發(fā)的糾紛不斷。
《解釋》有了明確規(guī)定，對買賣雙方來說都很重要，有了法律依據(jù)，雙方操作起來更踏實。
《解釋》對一些具體情形下商品房預售合同的效力作了規(guī)定，如出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效；但是在起訴前開發(fā)商取得商品房預售合同證明的，可以認定有效。當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定，辦理登記備案手續(xù)為由請求合同無效的，不予支持等。
《解釋》的這些內(nèi)容從立法本意上不輕易將商品買賣合同確認無效，從而有利于交易關系的穩(wěn)定和當事人合法權益的保護，也有利于商品房市場的健康發(fā)展。
八、支持拆遷戶優(yōu)先取得補償安置房。
拆遷人與被拆遷人按照所有權調(diào)換形式訂立拆遷補償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋，對被拆遷人予以補償安置，如果拆遷人將該補償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優(yōu)先取得補償安置房屋的應予支持。
此規(guī)定體現(xiàn)了被拆遷人合法權益的.保護，即法院支持被拆遷人優(yōu)先取得補償安排房屋，如果被拆遷人請求解除拆遷補償安置協(xié)議，無法取得房屋的拆遷戶可以請求解除合同，返還已付購房款及利息，賠償損失并可以請求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。
我國傳統(tǒng)上，不法行為所導致的損害賠償，以被害人蒙受的損失為限，即損害賠償不能超過實際所受的損失?！逗贤ā返谝话僖皇龡l關于欺詐適用消法的規(guī)定，突破了傳統(tǒng)民法理論中合同賠償責任只在于填補損失，而不在于懲罰的觀念。司法解釋的出發(fā)，是否意味著對消法第四十九條的直接適用呢？最高法院副院長黃松有已明確地予以否定問答，兩者在適用前提和結果上有區(qū)別，消法的適用前提是欺詐，而司法解釋規(guī)定了五種情形；在結果上，消法的標準是“雙倍”，而司法解釋是“不超過已付購房款的一倍”。這一條款給予了承辦人在個案中把握出賣人的情節(jié)斟酬衡量賠償數(shù)額的空間，不是機械地一律適用“一倍”的標準。
懲罰性賠償責任時適用，在司法上產(chǎn)生多種優(yōu)勢。它一方面保護了受害方的合法權益，而且額外的賠償給予其相應程度的獎勵；另一方面使加害者受到應有的懲罰，還可以阻止將來出現(xiàn)同樣的違法行為，該制度代表了法律的前進方向。即便如此，懲罰性賠償責任有無限制的必要呢？答案是肯定的，它是把雙刃劍.因為美國實際陪審制，民眾的感情或偏見很難通過陪審團帶入審判中，懲罰性賠償會帶來諸多不利因素，因此許多州規(guī)定不僅適用于一定范圍的案件。立法者力圖通過規(guī)定適用懲罰性賠償?shù)南拗茥l件和將賠償數(shù)額控制在合理的范圍以內(nèi)，使懲罰性賠償?shù)牟焕蛩氐玫接行У恼{(diào)控。
另一方面是說商品房的所有權轉(zhuǎn)移消費者的時候，承包人的優(yōu)先受償權不得對抗消費者的問題。我們大家都會知道，擔保物權按照目前的情況來講是跟物的所有權的變更沒有關系的。這是因為我們根據(jù)《合同法》第286條規(guī)定承包人的優(yōu)先受償權是先于工程折價的價款，就是說當商品房所有權已經(jīng)轉(zhuǎn)移的時候，就存在一個承包人的優(yōu)先受償權是否存在的問題。由于商品房是作為居住使用的情況下，對于消費者的特殊保護就是我們所有的工作當中一項不可缺少的原則，也就是說任何一項工作即正當有利于維護社會穩(wěn)定的需要，我們所有的工作恐怕也包括建設行為，法院的審判行為不可能不考慮到社會秩序問題的需要。
我國的法律及其司法解釋在參考外國立法和實踐的基礎上，結合房地產(chǎn)開發(fā)的實際情況，具體而詳細地規(guī)定了各項基本原則，以在于充分地保護消費者的合法權益，既保護了作為弱勢群體的消費者，又使不良開發(fā)商受到了應有的懲罰，從而在受害人和不良房產(chǎn)商之間得到有效平衡，使懲罰性賠償制度與買受人利益控制在一個合理限度內(nèi)，無疑會促進社會誠信和房地產(chǎn)市場的相對健康發(fā)展。
專利代理合同糾紛案件篇十五
答：掛靠人以自已的名義將工程轉(zhuǎn)包或者與材料設備供應商簽訂購銷合同，實際施工人或者材料設備供應商起訴要求被掛靠單位承擔合同責任的，不予支持；掛靠人以被掛靠單位的名義將工程轉(zhuǎn)包或者與材料設備供應商簽訂購銷合同的，一般應由被掛靠單位承擔合同責任，但實際施工人或者材料設備供應商簽訂合同時明知掛靠的事實，并起訴要求掛靠人承擔合同責任的，由掛靠人承擔責任。
25、掛靠人以被掛靠人名義訂立建設工程施工合同，因履行該合同產(chǎn)生的民事責任，掛靠人與被掛靠人應當承擔連帶責任。江蘇高院建設工程施工合同案件審理指南施工企業(yè)仍應對掛靠的實際承包人在工程項目上的行為負責，實務中目前普遍的做法是施工企業(yè)與掛靠的實際承包人對外承擔連帶責任。
廣東省高級人民法院《全省民事審判工作會議紀要》（粵高法【2012】240號）16.借用資質(zhì)的實際施工人以自己的名義獨立向第三人購買建筑材料等商品的，出借資質(zhì)方無需對實際施工人的欠付貨款承擔民事責任。
北京市高級人民法院關于印發(fā)《北京市高級人民法院審理民商事案件若干問題的解答之五（試行）》47.在建筑行業(yè)的掛靠經(jīng)營中，掛靠者以被掛靠者的名義從事對外經(jīng)濟活動的，被掛靠者是否承擔民事責任？合同相對人同時起訴掛靠者和被掛靠者的，如果合同相對人對于掛靠事實不明知，由掛靠者與被掛靠者承擔連帶民事責任；如果合同相對人對于掛靠事實明知，首先由掛靠者承擔責任，被掛靠者承擔補充的民事責任。合同相對人只起訴被掛靠者的，被掛靠者對外應先行承擔民事責任。在被掛靠者對外承擔責任的范圍內(nèi)，被掛靠者對掛靠者享有追償權。
2、《最高人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）第一條第（二）項規(guī)定的“沒有資質(zhì)的實際施工人借用有資質(zhì)的建筑施工企業(yè)名義”承攬建設工程（即“掛靠”）具體包括哪些情形？具有下列情形之一的，應當認定為《解釋》規(guī)定的“掛靠”行為：（1）不具有從事建筑活動主體資格的個人、合伙組織或企業(yè)以具備從事建筑活動資格的建筑施工企業(yè)的名義承攬工程；（2）資質(zhì)等級低的建筑施工企業(yè)以資質(zhì)等級高的建筑施工企業(yè)的名義承攬工程；（3）不具有施工總承包資質(zhì)的建筑施工企業(yè)以具有施工總承包資質(zhì)的建筑施工企業(yè)的名義承攬工程；（4）有資質(zhì)的建筑施工企業(yè)通過名義上的聯(lián)營、合作、內(nèi)部承包等其他方式變相允許他人以本企業(yè)的名義承攬工程。
9.有下列情形之一，并以被掛靠建筑企業(yè)名義簽訂的建筑工程合同無效：
（3）不具有工程總包資格的建筑企業(yè)以具有總包資格的建筑企業(yè)的名義承攬工程。
《山東高院2005年紀要》承包人將其承包的全部工程轉(zhuǎn)包給第三人，或者以內(nèi)部聯(lián)營、掛靠等方式承包給第三人，或者將其承包的全部建設工程肢解以后以分包的名義分別轉(zhuǎn)包給第三人，或者將工程分包給不具備相應資質(zhì)條件的單位，以及分包單位將承包的工程再分包的，應依法認定為無效。
三、施工方借用有資質(zhì)施工企業(yè)名義與發(fā)包方簽訂的建設工程施工合同無效。
從事建筑活動的建筑施工企業(yè)、勘察單位、設計單位和工程監(jiān)理單位，應當具備下列條件：(一)有符合國家規(guī)定的注冊資本；(二)有與其從事的建筑活動相適應的具有法定執(zhí)業(yè)資格的專業(yè)技術人員；(三)有從事相關建筑活動所應有的技術裝備；(四)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件第二十六條承包建筑工程的單位應當持有依法取得的資質(zhì)證書，并在其資質(zhì)等級許可的業(yè)務范圍內(nèi)承攬工程。
禁止建筑施工企業(yè)超越本企業(yè)資質(zhì)等級許可的業(yè)務范圍或者以任何形式，用其他建筑施工企業(yè)的名義承攬工程。禁止建筑施工企業(yè)以任何形式允許其他單位或者個人使用本企業(yè)的資質(zhì)證書、營業(yè)執(zhí)照，以本企業(yè)的名義承攬工程?！吨腥A人民共和國合同法》第五十二條：?“有下列情形之一的，合同無效：??(五)違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定《最高人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第一條：“建設工程施工合同具有下列情形之一的，應當根據(jù)合同法五十二條第(五)項的規(guī)定，認定無效：(二)沒有資質(zhì)的實際施工人借用有資質(zhì)的建筑施工企業(yè)名義的。
四、合同無效后，案涉工程款如何計算根據(jù)合同法第五十八條“合同無效后，因合同取得的財產(chǎn)，不能返還或沒有返還的必要的，應當折價補償”之規(guī)定，由于施工方的勞動和建筑材料實際上已經(jīng)物化在案涉工程中，因此應當采用折價補償?shù)姆绞健?BR> 有兩種折價補償方式，一是以工程定額為標準，通過鑒定確定建設工程價值，另一種則是參照合同約定結算工程價款。《最高人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》考慮到參照合同約定結算工程價款的折價補償?shù)姆绞讲粌H符合雙方當事人在訂立合同時的真實意思，而且還可以節(jié)省鑒定費用，提高訴訟效率，故確立了參照合同約定結算工程價款的折價補償原則。
[法律依據(jù)]《最高人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二條建設工程施工合同無效，但建設工程經(jīng)竣工驗收合格，承包人請求參照合同約定支付工程價款的，應予支持。
第三條建設工程施工合同無效，且建設工程經(jīng)竣工驗收不合格的，按照以下情形分別處理：
（一）修復后的建設工程經(jīng)竣工驗收合格，發(fā)包人請求承包人承擔修復費用的，應予支持；
（二）修復后的建設工程經(jīng)竣工驗收不合格，承包人請求支付工程價款的，不予支持。因建設工程不合格造成的損失，發(fā)包人有過錯的，也應承擔相應的民事責任?！吨腥A人民共和國合同法》第五十八條合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。
五、施工方要求可以要求發(fā)包方返還履約保證金根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十八條“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應當予以返還”之規(guī)定，實際施工人可以要求發(fā)包方返還履約保證金。
[注]合同中關于履約保證金利息如何計算，有約定的按約定；無約定的，施工方可以要求發(fā)包方從施工方起訴之日起按中國人民銀行同期同類貸款利率計付。
六、發(fā)包方可以要求施工方返還多付的工程款并支付利息根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十八條“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應當予以返還”之規(guī)定，發(fā)包方實際上已墊付了全部工程款且施工方實際占有資金，然而施工方僅完成了部分工程。根據(jù)公平原則，施工方應向發(fā)包方返還多墊付工程款并支付資金占用利息。
[注]掛靠人與被掛靠企業(yè)對第三人承擔連帶責任已被司法實踐所接受。第一，被掛靠企業(yè)為自身利益在明知掛靠想行為違法的情況下仍允許掛靠人以其名義與第三人訂立合同，使得第三人做出了錯誤的意思表示（在沒有證據(jù)證明第三人明知掛靠關系的情況下，應當認為第三人是基于被掛靠企業(yè)的信用與資質(zhì)才與掛靠方進行交易的），該行為嚴重違反誠實信用原則，從保護善意第三人，維護市場經(jīng)濟秩序的角度看，承擔連帶責任是正確的、合理的；第二，判決被掛靠企業(yè)承擔連帶責任才能更好地實現(xiàn)司法裁判的社會效果，從而有效引導建設施工企業(yè)合法從事建設施工活動；第三，被掛靠企業(yè)為自身利益將信用、資質(zhì)“出借”給沒有資質(zhì)的其他民事主體，就應當承擔因此產(chǎn)生的風險。因此，被掛靠企業(yè)應當承擔連帶責任。
第二十六條實際施工人以轉(zhuǎn)包人、違法分包人為被告起訴的，人民法院應當依法受理。實際施工人以發(fā)包人為被告主張權利的，人民法院可以追加轉(zhuǎn)包人或者違法分包人為本案當事人。發(fā)包人只在欠付工程價款范圍內(nèi)對實際施工人承擔責任。
九、稅金不能從工程款中扣除。根據(jù)建設部《建設工程施工發(fā)包與承包價格管理暫行規(guī)定》第五條第二款的規(guī)定，工程價格由成本、利潤和稅金構成。因此，不允許從工程款中扣除稅金。
十、故票據(jù)權利人無權要求出票人承擔貼現(xiàn)利息。承兌匯票貼息并非合同履行費用，合同履行費用是合同義務履行過程中發(fā)生的，而不是在合同義務履行之后發(fā)生的，付款人的履行行為至交付承兌匯票時履行完畢，貼現(xiàn)利息是在付款人履行付款義務后發(fā)生的費用，不屬于債務人的履行費用，故票據(jù)權利人無權要求出票人承擔貼現(xiàn)利息。
專利代理合同糾紛案件篇十六
第二十四條因合同糾紛提起的訴訟，由被告住所地或者合同履行地人民法院管轄。
第二十五條合同的雙方當事人可以在書面合同中協(xié)議選擇被告住所地、合同履行地、合同簽訂地、原告住所地、標的物所在地人民法院管轄，但不得違反本法對級別管轄和專屬管轄的規(guī)定。
第二十六條因保險合同糾紛提起的訴訟，由被告住所地或者保險標的物所在地人民法院管轄。
第二十八條因鐵路、公路、水上、航空運輸和聯(lián)合運輸合同糾紛提起的訴訟，由運輸始發(fā)地、目的地或者被告住所地人民法院管轄。
最高人民法院關于適用《中華人民共和國民事訴訟法》若干問題的意見。
第十八條因合同糾紛提起的訴訟，如果合同沒有實際履行，當事人雙方住所地又都不在合同約定的履行地的，應由被告住所地人民法院管轄。
第十九條購銷合同的雙方當事人在合同中對交貨地點有約定的，以約定的交貨地點為合同履行地；沒有約定的，依交貨方式確定合同履行地；采用送貨方式的，以貨物送達地為合同履行地；采用自提方式的，以提貨地為合同履行地；代辦托運或按木材、煤炭送貨辦法送貨的，以貨物發(fā)運地為合同履行的。
購銷合同的實際履行地點與合同中約定的交貨地點不一致的，以實際履行地點為合同履行地。
第二十條加工承攬合同，以加工行為地為合同履行地，但合同中對履行地有約定的除外。
第二十一條財產(chǎn)租賃合同、融資租賃合同以租賃物使用地為合同履行地，但合同中對履行地有約定的.除外。
第二十二條補償貿(mào)易合同，以接受投資一方主要義務履行地為合同履行地。
第二十三條民事訴訟法第二十五條規(guī)定的書面合同中的協(xié)議，是指合同中的協(xié)議管轄條款或者訴訟前達成的選擇管轄的協(xié)議。
第二十四條合同的雙方當事人選擇管轄的協(xié)議不明確或者選擇民事訴訟法。
第二十四條的規(guī)定確定管轄。
第二十五條因保險合同糾紛提起的訴訟，如果保險標的物是運輸工具或者運輸中的貨物，由被告住所地或者運輸工具登記注冊地、運輸目的地、保險事故發(fā)生地的人民法院管轄。
專利代理合同糾紛案件篇十七
是指借款人向貸款人借款，到期返還借款并支付利息的合同。借款合同的主要內(nèi)容包括借款種類、幣種、用途、數(shù)額、利率、期限和還款方式等條款。借款的利息不得預先在本金中扣除，利息預先在本金中扣除的，應當按照實際借款數(shù)額返還借款并計算利息。
金融借款合同是指借款人向金融機構借款，到期返還借款并支付利息的合同。其特殊性在于貸款人為金融機構。
同業(yè)拆借是指具有市場準人資格的金融機構之間，為了調(diào)劑頭寸和臨時性資金余缺，進行短期資金融通的活動。
企業(yè)借貸是指非金融企業(yè)之間相互借款的行為。目前，為保護金融市場的有序運行，我國法律一般不允許非金融企業(yè)之間相互借款。
民間借貸是指公民之間，公民與非金融機構企業(yè)之間的借款行為。民間借貸的利率可以適當高于銀行的利率，但最高不得超過銀行同類貸款利率的4倍。借貸的幣種可以是人民幣，也可以是外幣、港幣、臺幣和國庫券等有價證券。
小額借款合同是指借款人向金融機構或小額貸款公司借小額款項，到期返還借款并支付利息的合同。小額貸款一般額度較小，利率較低，期限、發(fā)放和還款方式方面的約定更加靈活、便捷，小額貸款多用于扶助農(nóng)民進行農(nóng)業(yè)生產(chǎn)、下崗職工再就業(yè)，以及大學生創(chuàng)業(yè)等等。
金融不良債權轉(zhuǎn)讓合同是指當事人就金融不良債權的轉(zhuǎn)讓簽訂的合同。金融不良債權是指處于非良好經(jīng)營狀態(tài)，不能按時支付銀行利息，甚至不能償還貸款本金的銀行借款債權。金融不良債權包括逾期貸款、呆滯貸款和呆賬貸款。
金融不良債權追償是指金融不良債權受讓人在受讓債權后，向原金融借款合同的債務人、擔保人主張權利，以實現(xiàn)債權的行為。追償是受讓人對金融不良債權處置的主要方式之一，包括直接催收、訴訟(仲裁)追償、委托第三方追償、破產(chǎn)清算等方式。
我國的民營企業(yè)要想獲得外源性融資不僅要面臨“規(guī)模歧視”。做得少。即使效率低下。民營企業(yè)與國有企業(yè)在資本市場的發(fā)展地位不同，即使目前的創(chuàng)業(yè)板市場，固然對民營經(jīng)濟開始全面放開。若把錢貸給民營企業(yè)，假如產(chǎn)生壞賬。假如把錢貸款給國有企業(yè)。不足以典質(zhì)。風險責任加強。所以。
從體系體例角度來分析。但其設置的門檻太高。風險損失由國家承擔。國有貿(mào)易銀行對國有企業(yè)貸款比較激動激動激動慷慨大方大方大方，規(guī)模沒有限制;而對民營企業(yè)借貸。長期以來。責任要由自己承擔。
民營企業(yè)典質(zhì)擔保不足。結果是議得多。但因為財力不足。解決不了大標題標題題目。阻礙了民營企業(yè)的發(fā)展。所有制歧視存在的原因就是我國堅持以公有制為主體。擔保機構的仍是依賴金融機構的資金。而且因為市場經(jīng)濟體系體例不完善。但民營企業(yè)要想獲取公然發(fā)行股票。運行后僧多粥少。典質(zhì)擔保落實難是當前民營企業(yè)融資。特別是申請金融機構貸款過程碰到的最大難題之一。相稱一部門的民營企業(yè)置身于資本市場之外。從我國證券市場的發(fā)展情況看。另一方面。國有貿(mào)易銀行對民營企業(yè)實施規(guī)模歧視，是由于在市場化過程中。國家鼓勵國有貿(mào)易銀行向國有企業(yè)提供金融支持。責任在國有企業(yè)。債券的資格仍舊相稱困難。一些民營企業(yè)在改制過程中屢有逃費、懸空銀行債務現(xiàn)象發(fā)生。
民營企業(yè)不可避免會受到“所有制歧視”。強化國有企業(yè)在市場施展競爭上風的一種策略。結果就是民營企業(yè)融資困難。而對民營企業(yè)進行限制。資本市場是作為國有企業(yè)融資及產(chǎn)權轉(zhuǎn)換的一個具有特定功能的軌制，盡管現(xiàn)在正在改變這一狀態(tài)。固然不少地方創(chuàng)辦各類經(jīng)濟、民營企業(yè)擔保機構。損害了自身的信費用。貸款受到限制。一方面。這種所有制歧視在很大程度上影響民營企業(yè)的競爭力。
2、借款主體資格：從事貸款業(yè)務的金融機構，民間借貸(除企業(yè)跟企業(yè)之間的外，有自然人之間、自然人與企業(yè)之間皆為民間借貸，一般認定為有效，但根據(jù)《最高人民法院關于如何確定公民與企業(yè)之間借貸行為效力問題的批復》，有如下幾種情形：×企業(yè)以借貸名義向職工非法集資×企業(yè)以借貸名義非法向社會集資×企業(yè)以借貸名義向社會公眾發(fā)放貸款×其他違反法律、行政法規(guī)的行為，應認定為無效的)。
3、關于企業(yè)之間的借款的處理：最高人民法院關于對企業(yè)借貸合同借款方逾期不歸還借款的應如何處理問題的批復，企業(yè)借貸合同違反有關金融法規(guī)，屬無效合同。對于合同期限屆滿后，借款方逾期不歸還本金，當事人起訴到人民法院的，人民法院除應按照最高人民法院法(經(jīng))發(fā)[1990]27號《關于審理聯(lián)營合同糾紛案件若干問題的解答》第四條第二項的有關規(guī)定判決外，對自雙方當事人約定的還款期滿之日起，至法院判決確定借款人返還本金期滿期間內(nèi)的利息，應當收繳，該利息按借貸雙方原約定的利率計算，如果雙方當事人對借款利息未約定，按同期銀行貸款利率計算。借款人未按判決確定的期限歸還本金的，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百三十二條的規(guī)定加倍支付遲延履行期間的利息。
5、增列當事人問題：根據(jù)省高院處理銀行借貸糾紛案件的實施意見，以下案件增列原具有獨立法人資格債務人或保證人的上級主管單位，開辦單位或投資人作共同被告：×債務人或擔保人經(jīng)營期滿，未進行清算×債務人或擔保人被工商行政管理部門撤銷、吊銷、解散后，未進行清算×債務人或擔保人雖經(jīng)營期限未滿，但已停止經(jīng)營活動達一年以上，未辦理注銷手續(xù)，也未進行財產(chǎn)清理(但對債務人，擔保人是否停止經(jīng)營活動，銀行負有舉證責任。搬離原址或下落不明，不能作為認定停止經(jīng)營的唯一依據(jù))，(當然，如果上級單位主體資格也滅失的話，就不必追加)可判令由其主管單位、開辦人或投資人負責清理該法人的財產(chǎn)，以該法人的財產(chǎn)清償債務，也就是說這部分案件應該單列一個訴訟請求，要求其清算。
6、是否有其他問題需要探討?
1、級別管轄(略)。
2、地域管轄：民訴法規(guī)定：一般是被告住所地或者合同履行地，被告住所地(略)，合同履行地：(2)《民法通則》第八十八條第二款第三項以及合同法六十二條的規(guī)定,即"履行地點不明確,給付貨幣的,在接受給付一方的所在地履行(該點有爭議，因為銀行有開設帳戶的問題，還款時銀行是接受給付的一方);(1)《最高人民法院關于如何確定借款合同履行地問題的批復》;合同履行地是指當事人履行合同約定義務的地點。借款合同是雙務合同，標的物為貨幣。貸款方與借款方均應按照合同約定分別承擔貸出款項與償還貸款及利息的義務，貸款方與借款方所在地都是履行合同約定義務的地點。依照借款合同的約定，貸款方應先將借款劃出，從而履行了貸款方所應承擔的義務。因此，除當事人另有約定外，確定貸款方所在地為合同履行地。
3、選擇管轄：被告住所地、合同履行地、合同簽訂地、原告住所地、標的物所在。
4、有否其他問題需要探討?
1、普通時效。
2、特殊情況注意：
(3)最高人民法院關于超過訴訟時效期間借款人在催款通知單上簽字或者蓋章的法律效力問題的批復，根據(jù)《中華人民共和國民法通則》第四條、第九十條規(guī)定的精神，對于超過訴訟時效期間，信用社向借款人發(fā)出催收到期貸款通知單，債務人在該通知單上簽字或者蓋章的，應當視為對原債務的重新確認，該債權債務關系應受法律保護。但應當與《最高人民法院關于人民法院應當如何認定保證人在保證期間屆滿后又在催款。
通知書。
上簽字問題的批復》相區(qū)別：根據(jù)《中華人民共和國擔保法》的規(guī)定，保證期間屆滿債權人未依法向保證人主張保證責任的，保證責任消滅。保證責任消滅后，債權人書面通知保證人要求承擔保證責任或者清償債務，保證人在催款通知書上簽字的，人民法院不得認定保證人繼續(xù)承擔保證責任。但是，該催款通知書內(nèi)容符合合同法和擔保法有關擔保合同成立的規(guī)定，并經(jīng)保證人簽字認可，能夠認定成立新的保證合同的，人民法院應當認定保證人按照新保證合同承擔責任。
(4)中斷：最高人民法院關于審理民事案件適用訴訟時效制度若干問題的規(guī)定第10條具有下列情形之一的，應當認定為民法通則第一百四十條規(guī)定的“當事人一方提出要求”，產(chǎn)生訴訟時效中斷的效力：
……×當事人一方下落不明，對方當事人在國家級或者下落不明的當事人一方住所地的省級有影響的媒體上刊登具有主張權利內(nèi)容的公告的。
(5)涉及到保證的時效：×第二十一條 主債務訴訟時效期間屆滿，保證人享有主債務人的訴訟時效抗辯權。保證人未主張前述訴訟時效抗辯權，承擔保證責任后向主債務人行使追償權的，人民法院不予支持，但主債務人同意給付的情形除外?！羷偛胖v到的保證期間屆滿在催款通知上簽字的，只要不符合新的保證合同的，無需繼續(xù)承擔保證責任。
綜上，任何一個案件(不僅僅是借款合同糾紛案件)，都要緊緊把握好這四個方面的因素，只要這四個方面因素把握好了，律師在辦案方面，起碼不會犯大錯，所以這點要謹記!
1、利息利率：
3、罰息利率：按《最高人民法院關于逾期付款違約金應當按照何種標準計算問題的批復》按同期逾期貸款利率執(zhí)行，2019年以前，是日萬分之二點一，2019年公布《中國人民銀行關于人民幣貸款利率有關問題的通知》后，按在借款合同載明的貸款利率水平上加收30%-50%。個人認為，如果合同有約定利率，就按該利率加30-50%，沒有的話就按基準利率，我個人操作一般是參照這個按基準利率加收50%計算，在利率高的情況下是比萬分之二點一高的。
4、企業(yè)之間的借貸，合同被確認無效后的處理(這里指利息)：按最高院的司法解釋，企業(yè)間的借貸被確認無效后，利息是抵充本金或予以收繳的，但依據(jù)廣東省高級人民法院下發(fā)的《關于審理借貸糾紛案件座談會紀要》和1999年下發(fā)的《關于審理幾類金融糾紛案件的若干意見》對企業(yè)之間的無效借貸合同，要求借款人除返還本金外，還應當按同期銀行貸款利率賠償出借人的利息損失。這與最高人民法院1990年下發(fā)的有關文件規(guī)定的處理這類案件只返還本金，出借人已經(jīng)取得或約定取得利息要求全部予以追繳的規(guī)定有所區(qū)別，指引：如果遇到合同被確認無效的情況下(如法院行使釋明權后的變更訴請)，應當同時主張利息的。
1、未辦理抵押登記問題：一般通常按抵押有效主張優(yōu)先受償權，
擔保法生效前保證期間如何明確：如果債權人已經(jīng)在法定訴訟時效期間內(nèi)向主債務人主張了權利，使主債務沒有超過訴訟時效期間，但未向保證人主張權利的，債權人可以自本通知發(fā)布之日起6個月(自2019年8月1日至2019年1月31日)內(nèi)，向保證人主張權利。逾期不主張的，保證人不再承擔責任。
2、抵押、保證并列問題：既有自身提供抵押物擔?；虮ＷC問題的，必須同時主張抵押擔保責任和保證責任，因為債權的受償有先后問題，如果你放棄抵押物擔保，有可能導致保證的免除。
出借人(甲方)：
身份證號碼：
聯(lián)系電話：
借款人(乙方)：
身份證號碼：
聯(lián)系電話：
甲、乙雙方在平等自愿、友好協(xié)商的基礎上，達成以下合同：
一、乙方向甲方借款人民幣?????????????元整。
二、借款期限為?年，從????年月日起至???年月日止。
三、借款期限屆滿，乙方保證返還借款，否則愿意承擔一切法律責任。
四、甲方在本合同簽訂后二日內(nèi)將借款交付乙方。
五、甲方未按時將借款交付或者乙方未按時還款，違約方應當向守約方支付違約金元。
六、本合同一式兩份，自甲、乙雙方簽名并加蓋公章(是單位的加蓋公章)之日生效，甲乙雙方各執(zhí)一份為憑。
甲方：
乙方：
簽訂日期：???年月日
專利代理合同糾紛案件篇一
被上訴人(一審被告)：張xx，女，略。
原審第三人：福州市xxx房產(chǎn)代理有限公司，略。
上訴人因房屋買賣經(jīng)紀合同糾紛一案，不服臺江區(qū)人民法院xxx1年12月19日做出的(xxx1)臺民初字第xxxx號民事判決，現(xiàn)提起上訴。
上訴請求。
一、一審判決認定事實不清，適用法律錯誤，請求二審法院撤銷一審判決，依法改判;。
二、一二審訴訟費用全部由被上訴人承擔。
事實和理由。
一、(xxx1)臺民初字第xxxx號民事一審判決認定“原告不得轉(zhuǎn)讓訴爭訴爭房屋”是錯誤的，與事實不符，適用法律錯誤。
一審法院依據(jù)國務院xxx5年5月11日轉(zhuǎn)發(fā)的建設部等七部委《關于穩(wěn)定住房價格工作意見》第七條“禁止商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉(zhuǎn)讓。在預售商品房竣工交付、預購人取得房屋所有權證之前，房地產(chǎn)主管部門不得為其辦理轉(zhuǎn)讓等手續(xù);房屋所有權申請人與登記備案的預售合同載明的預購人不一致的，房屋權屬登記機關不得為其辦理房屋權屬登記手續(xù)”的規(guī)定，認定原告不得轉(zhuǎn)讓訴爭房屋，該法律適用錯誤。
庭審中已查明xxx0年10月8日，上訴人申請按揭貸款30萬元，付清了訴爭屋全部購房款，xxx1年4月15日上訴人與開發(fā)商福州xxx房地產(chǎn)開發(fā)有限公司辦理了訴爭房的交房手續(xù)，，說明上訴人已付清該房屋全部購房款，該訴爭屋已竣工交房，只是尚未辦理房屋產(chǎn)權證書，上訴人的情形并不完全適用七部委的工作意見。
即使適用七部委《關于穩(wěn)定住房價格工作意見》第七條之規(guī)定也只說明上訴人在取得房屋所有權證之前，房地產(chǎn)主管部門不得為其辦理轉(zhuǎn)讓等手續(xù)，并未違反法律的強制性規(guī)定不能說明原告不得轉(zhuǎn)讓訴爭房屋更不會因此而影響合同效力。
二、(xxx1)臺民初字第xxx號民事一審判決認定“原被告雙方約定于訴爭屋“甲方名下的《房屋所有權證》辦出后再辦理交易過戶手續(xù)，該條款屬附生效條件的條款，且所附條件符合法律規(guī)定，因此，應當認定原被告雙方之間的房屋買賣合同時附生效條件的.。目前，原告尚未取得訴爭屋的房屋所有權證，條件尚未成就，故雙方之間房屋買賣合同尚未生效。”與法律規(guī)定及事實不相符。
所謂附條件生效的合同，是指合同雙方當事人在合同中約定某種事實，并以其將來發(fā)生或不發(fā)生作為合同生效或不生效的限制條件的合同。而結合該條款全部文字內(nèi)容可以看出該條款只是對于雙方的履行手續(xù)和工作日做相應的補充約定,并未對該條件成就與否的法律后果做說明，即沒有約定所附條件如果成就或不成就對協(xié)議效力有何影響，因此不能認定是附條件生效的合同。另外，從房屋買賣合同整體內(nèi)容來評判，該條款作為補充條款只是就雙方合同的履行責任做進一步具體明確的約定，買賣雙方對于房屋產(chǎn)權及交房責任在第三章違約責任當中已做具體約定，不需再另設限制性條款。
即使該房屋買賣經(jīng)紀合同依照一審法院所認定的為附生效條件的合同，依照合同法第四十五條之規(guī)定當事人為自己的利益不正當?shù)刈柚箺l件成就的，視為條件已成就;不正當?shù)卮俪蓷l件成就的，視為條件不成就。被上訴人在房屋買賣經(jīng)紀合同簽訂當天交納定金1萬元以后未按合同約定的xxx1年6月21日18：00前再履行付款義務，第三人遂于xxx1年7月2日、7月11日、7月19日發(fā)函通知被上訴人履行義務，但被上訴人沒有支付定金，該事實已得到一審法院確認。合同不履行屬于被上訴人的過錯，屬于為自己的利益不正當?shù)刈柚箺l件成就，因此，應認定合同條件成就、合同有效，被上訴人應當承擔違約責任。
該房屋買賣經(jīng)紀合同符合物權法第十五條之規(guī)定當事人之間訂立有關設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效;未辦理物權登記的，不影響合同效力。雙方之間的房屋買賣經(jīng)紀合同依法成立有效。
三、(xxx1)臺民初字第xxx號民事判決一審判決認為“認定被告構成違約，要求被告承擔違約責任，則于法無據(jù)?！迸c法律規(guī)定及事實不相符。
上訴人與被上訴人雙方在房屋買賣經(jīng)紀合同第十八條中明確約定，本合同簽訂后乙方擅自變更或解除合同的，應支付甲方等同于定金數(shù)額的違約金，甲方擅自變更或解除合同的應支付給乙方等同于定金數(shù)額的違約金。被上訴人在交付1萬元定金后不再履行付款義務，說明被上訴人擅自變更合同，應當承擔合同約定的違約責任。雙方簽訂的合同中約定定金數(shù)額為51萬元，違約金的數(shù)額等于定金數(shù)額也應為51萬元。定金數(shù)額僅作為雙方確認違約金額的一種計算方式應適用合同約定的定金數(shù)額而非適用定金有關法律規(guī)定所確認的實際定金數(shù)額1萬元。
依據(jù)合同法第一百一十三條之規(guī)定當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。即使按照一審法院認定的違約金數(shù)額按照實際交付定金數(shù)額1萬元來賠償也是無法補償給上訴人造成的實際損失。
一審法院即沒有考慮上訴人合同履行后可以獲得的利益也未考慮因被上訴人遲延不履行合同近半年的時間福州房價打折降價而給上訴人造成的房價下跌損失。被上訴人在明知上訴人預期獲利情況下仍拒絕履行合同，給原告造成巨大經(jīng)濟損失，因此上訴人要求被上訴人按照購房總價103萬元的20%支付206000元的違約金完全符合法律的規(guī)定及給當事人造成的實際損失。
依照雙方買賣經(jīng)紀合同中二十條之規(guī)定，被上訴人自xxx1年6月22日起逾期未付款直至上訴人xxx1年9月19日書面通知被上訴人解除合同時止應按成交價款每日萬分之三向上訴人支付滯納金27810元。
為維護上訴人的合法權益，根據(jù)國家法律法規(guī)和事實，特上訴來貴院，請依法裁判。
上訴人：
xxx1年月日。
專利代理合同糾紛案件篇二
(一)
物業(yè)管理服務行業(yè)經(jīng)過多年發(fā)展，在促進城市住宅小區(qū)管理現(xiàn)代化、專業(yè)化方面取得了矚目成績，但是由于其仍處于起步階段，相關法律制度遠未健全，從而產(chǎn)生大量矛盾。由此引發(fā)的訴諸法院的案件也連續(xù)多年大幅上升，從中反映出的問題，亟待引起重視和解決。
(一)案件數(shù)量逐年上升，在房地產(chǎn)案件中所占比例逐漸增大。
物業(yè)管理涉及物業(yè)的方方面面，加之相關制度的不完善，因物業(yè)管理問題向房管、物價部門的投訴一直居高不下，在主管部門協(xié)調(diào)處理不能完全解決糾紛后，當事人轉(zhuǎn)而向法院起訴。近年來，因物業(yè)管理而產(chǎn)生的各類糾紛增長迅速，在房地產(chǎn)案件中所占比例也逐漸增大。據(jù)統(tǒng)計，2006年佳木斯市向陽區(qū)法院共受理物業(yè)管理糾紛案件24件，占全部房地產(chǎn)案件的8.2%;2007年受理38件，較2006年增長36.9%，占全部房地產(chǎn)案件的10.4%;截至今年6月15日，已經(jīng)受理物業(yè)合同糾紛案件27件。物業(yè)管理糾紛數(shù)量的激增與近年佳木斯地區(qū)房地產(chǎn)市場蓬勃發(fā)展以及物業(yè)管理活動頻繁深化密切相關。
(二)涉案主體與類型復雜化，已超出合同糾紛范疇。
經(jīng)到期，物業(yè)管理企業(yè)無權收取物業(yè)管理費要求退費的案件，有業(yè)主委員會解聘物業(yè)管理企業(yè)的案件，有業(yè)主認為公攤水電費計算不公，要求重新計算公布的案件，有業(yè)主認為物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務具有瑕疵導致人身、財產(chǎn)損失要求賠償?shù)陌讣鹊?，不一而足?BR> (三)系列案件多，調(diào)解成功率低，當事人矛盾僵持不下。
部分物業(yè)管理糾紛中，物業(yè)管理企業(yè)作為原告追討物業(yè)費案件時，經(jīng)常一次起訴即將數(shù)個乃至數(shù)十個業(yè)主列為被告，而法院為保證審判結果的同一性，會將該類案件交由同一合議庭合并審理，并同時宣判，使本已捉襟見肘的人力資源更顯緊張。同時，部分案件涉及同一小區(qū)類似情況的處理，工作稍有疏忽，極易釀成群體性事件。另外，由于該類案件，多數(shù)以物業(yè)管理企業(yè)為原告，因其害怕調(diào)解退讓后導致連鎖反應，而物業(yè)公司與業(yè)主的矛盾較為激烈，故物業(yè)管理糾紛案件的調(diào)解成功率相對低于其他民事案件。
(四)法律關系復雜，審理具有一定難度。
物業(yè)管理法律關系涉及多方面利益主體：參與物業(yè)管理訴訟的當事人既有業(yè)主、物業(yè)使用人或業(yè)主委員會，也有物業(yè)管理企業(yè)、開發(fā)商，既可能涉及業(yè)主與物業(yè)使用人的關系，業(yè)主或使用人與物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)管理服務合同、侵權關系、業(yè)主或使用人與業(yè)委會之間的關系，由可能涉及開發(fā)商與物業(yè)關系前期物業(yè)管理委托關系、開發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)之間物業(yè)用房配置和移交關系，此類糾紛又與我國近年來的住房制度改革及各地政策密切相關，具有一定的歷史階段性、地域性特征，而地方規(guī)范性文件效力不高，法院處理該類案件不能將之作為依據(jù)，給法律的正確適用帶來一定難度。
(一)物業(yè)管理立法滯后、相關法律法規(guī)不健全，是物業(yè)管理糾紛不斷增多的根本原因目前我國已頒布的《物業(yè)管理條例》操作性不強，法院審判只能依據(jù)《民法通則》、《合同法》的基本原則，參照部門規(guī)章、地方法規(guī)進行處理，而這些法規(guī)、規(guī)章又語焉不詳，甚或出現(xiàn)矛盾現(xiàn)象，比如對首期物業(yè)維修基金的交繳主體，國務院《物業(yè)管理條例》、建設部《住宅共用部位共用設施、設備維修基金管理辦法》之間具有明顯沖突，使得法院在處理該類糾紛時缺乏明確依據(jù)，又比如業(yè)委會的訴訟主體資格問題，最高人民法院(2002)民立他字第46號復函已明確業(yè)主委員會具備訴訟主體資格，但問題是業(yè)委會并不擁有屬于自己的財產(chǎn)，難以作為被告承擔責任，這與當事人平等的民事訴訟原則相悖，也使得相關審判工作頗為棘手，實體與程序法的不完善直接影響了法律的正確適用。
國務院《物業(yè)管理條例》第二十一條規(guī)定，在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應當簽訂書面的前期物業(yè)服務合同，實踐中，開發(fā)商根據(jù)該條規(guī)定單方面指定前期物業(yè)管理企業(yè)，而且約定的服務期限一般較長，開發(fā)商享有指定物業(yè)公司、確定物業(yè)管理收費數(shù)額的權利，卻不承擔任何義務;前期物業(yè)服務合同由開發(fā)商與物業(yè)公司擬定，業(yè)主只能被動接受。由于相當一部分物業(yè)管理企業(yè)從屬于開發(fā)商，因此在物業(yè)的接管過程中物業(yè)管理企業(yè)難以為業(yè)主把關，為日后糾紛的產(chǎn)生埋下了隱患。向陽法院受理的物業(yè)管理糾紛有近一半是開發(fā)商遺留問題引發(fā)，比如開發(fā)商售后服務意識不足，存在配套設施不完善、房屋質(zhì)量較差等情況，導致業(yè)主入住后出現(xiàn)各種問題，業(yè)主在與開發(fā)商交涉未果的情況下，往往以開發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)實為一體為由，把矛頭對準物業(yè)管理企業(yè)，拒絕交納相應物業(yè)管理費用。
(三)物業(yè)管理企業(yè)角色錯位，服務行為不規(guī)范，是產(chǎn)生物業(yè)管理糾紛的直接原因。
作為物業(yè)管理法律關系的一方，物業(yè)管理企業(yè)應按業(yè)主委托提供物業(yè)管理服務，并盡力維護業(yè)主權益，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間是平等的民事主體關系。但實踐中，部分物業(yè)管理企業(yè)卻將自己凌駕于業(yè)主之上，采用不正當手段強制業(yè)主服從管理，無視甚至動輒侵害業(yè)主權益，促使矛盾激化。少數(shù)物業(yè)管理企業(yè)不具備相應物業(yè)管理條件或資質(zhì)，相應技術人員未持有上崗證，有的物業(yè)管理企業(yè)規(guī)模小、成本高、經(jīng)濟效益差，服務質(zhì)量低下。
(四)業(yè)主自治組織發(fā)育不良、行為尚須規(guī)范，是物業(yè)管理糾紛增加的重要因素。
國務院《物業(yè)管理條例》對業(yè)主自治機構業(yè)主大會、業(yè)委會的成立運作作出了較為明確的規(guī)定，但從整體情況來看，業(yè)主自治組織的發(fā)育離健康、完善的標準還相差甚遠，即使已經(jīng)成立業(yè)主委員會的，也存在著經(jīng)濟關系不明確、權利義務不清、作用發(fā)揮不理想等問題，導致一些物業(yè)管理企業(yè)收費行為不規(guī)范，業(yè)主無法有效行使物業(yè)管理的選聘權、決策權和監(jiān)督權。甚至個別業(yè)委會成員不能自律，以滿足個人利益為由，要挾物業(yè)公司，從而影響了物業(yè)管理的正常進行和大多數(shù)業(yè)主的利益。另外，業(yè)主之間就共同利益問題難以迅速達成一致，也是業(yè)主自治組織運作不盡如人意的一大原因，在向陽法院受理的物業(yè)管理糾紛案件中，即存在大型小區(qū)內(nèi)業(yè)主對是否續(xù)聘物業(yè)管理企業(yè)意見不一導致部分業(yè)主要求物業(yè)公司撤走、部分業(yè)主要求維持現(xiàn)狀的情況。
(一)完善立法，做到有法可依。
參照有關國家先進立法例，盡快出臺《建筑物區(qū)分所有權法》等法律和行政法規(guī)，對物業(yè)管理法律關系中的各種權利義務內(nèi)容作出規(guī)定，明確各民事主體的訴訟地位與救濟手段。
(二)理清開發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)的關系，保證物業(yè)管理企業(yè)的選聘真正體現(xiàn)業(yè)主意志由于開發(fā)商委托其下屬物業(yè)管理公司進行物業(yè)管理的行為已經(jīng)帶來不少弊端，建議有關部門規(guī)范前期物業(yè)管理招標投標程序，加強監(jiān)督管理，力保招投標工作透明化、公正化。在條件成熟的情況下，可出臺規(guī)定，實行回避制度，限制開發(fā)商下屬物業(yè)管理企業(yè)參加該開發(fā)商的前期物業(yè)委托招標活動，以盡可能杜絕開發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)的利益聯(lián)系渠道。
(三)加大行政主管部門監(jiān)管力度，引入第三方機構對物業(yè)服務進行評估、監(jiān)測。
與物業(yè)管理行有關的行政主管部門應全面履行法律賦予的監(jiān)管職責，當前主要是價格主管部門有必要加強對物業(yè)服務收費情況檢查、監(jiān)督的頻率、力度。當前，物業(yè)服務收費政府指導價范圍縮小，市場調(diào)節(jié)價范圍擴大，而相關法規(guī)又未規(guī)定違反指導價的責任后果，致使一些小區(qū)的住宅物業(yè)服務收費遠高于政府指導價，由此產(chǎn)生的糾紛呈爆發(fā)增長態(tài)勢。這種情況下，物價與房管部門應及時干預，指導業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)就物業(yè)收費標準達成一致，以減少紛爭。另外，建議引入具有評估、監(jiān)測功能的第三方機構，就物業(yè)服務標準、物業(yè)公司資質(zhì)等級等進行鑒定，保障業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，以利于物業(yè)管理市場的良性運作。
監(jiān)督業(yè)主自治組織的職責，有必要建立相互之間的工作聯(lián)系機制。當前，急需理清業(yè)主自治組織與城市居委會的關系，以盡力解決現(xiàn)在一些住宅小區(qū)業(yè)委會換屆選舉不規(guī)范、誘發(fā)社會不穩(wěn)定因素的問題。
專利代理合同糾紛案件篇三
審判實踐中，我們常常會遇到如下情形：法院在審理非以“。
”為案由的、其他涉房屋的民事糾紛案件中，卻遇到當事人在訴稱或答辯中涉及到“房屋贈與”。下面是小編為大家收集關于房屋贈與合同糾紛案件審理思路，歡迎借鑒參考。
社會生活中，由于辦理房屋贈與過戶與辦理房屋買賣過戶兩者之間，當下所需承擔的稅費及相關費用不同，以及今后再行出售該套房屋時還可能需要承擔的稅費不同，故而不少當初是“真心實意”贈與房屋的當事人，最終卻會選擇通過簽訂房屋。
買賣合同。
的形式完成房屋權屬登記轉(zhuǎn)移。
然而斗轉(zhuǎn)星移、時過境遷，生活中的矛盾、變化了的情感慢慢消移了當年贈與房屋的“初心”和“真情”。一旦當事人關系惡化或受其他利害關系人影響，極易引發(fā)糾紛。
審判實踐中，我們發(fā)現(xiàn)在以下幾類案件中，各方當事人對“是買賣還是贈與”產(chǎn)生爭議的情況較為普遍：
涉老年人房產(chǎn)的家庭矛盾引發(fā)糾紛、形成訴訟。
許多以買賣形式贈與房屋的情況系發(fā)生在老年人與他們的晚輩之間。此類案件的起因往往是若干年前，老人將名下房屋贈與數(shù)個子女或?qū)O子女中的一個或幾個。后續(xù)，因贍養(yǎng)老人等問題引發(fā)其他子女或?qū)O子女的不滿，故而“挑唆”“誘導”老年人作為原告起訴，以此謀求房屋財產(chǎn)權利的重新分配。
分手戀人就房產(chǎn)權益分配引發(fā)糾紛、形成訴訟。
不少戀人會在熱戀期間，為今后結婚結成家庭，將名下房屋贈與對方以表心意，并通過房屋買賣的形式完成產(chǎn)權過戶。然而戀情告吹、雙方分手后，贈與人心生悔意，訴至法院意圖挽回財產(chǎn)損失。
在這兩類案件中，出售人(贈與人)作為原告，一般的訴訟請求類型為：
或是訴請要求確認買賣合同無效;。
或者以購買方未實際支付或未足額支付房款為由要求訴請解除房屋買賣合同;。
或是訴請要求購買方(受贈人)支付相應的房款作為對價;。
或是出售方以實為贈與為由訴請要求撤銷房屋贈與行為。
此外，還有一種較為常見的案件類型是，房屋買賣雙方系以房屋買賣的形式掩蓋其轉(zhuǎn)移房屋權屬的真實意思，以此達到轉(zhuǎn)移財產(chǎn)、逃避債務等不當目的。債權人等相關當事人起訴要求確認房屋買賣合同無效、房屋權屬恢復原狀等。
買賣和贈與顯然法律關系不同，法律后果也不同：房屋的買受人需按約支付房屋價款，否則即構成違約，需承擔違約責任(或由買受人支付拖欠的房款并承擔逾期付款違約責任;或出售方可以對方構成根本違約為由，要求解除合同);而房屋的受贈人則無須支付對價，房屋完成過戶后，所有權歸受贈人所有，贈與人一般無權索回。由此，審判實踐中，厘清法律關系最為基礎、也最為關鍵。
基本原則：探究當事人當初的真實意思表示。
根據(jù)《民法總則》第一百三十三條的規(guī)定，民事法律行為是民事主體通過意思表示設立、變更、終止民事法律關系的行為。
由此，區(qū)分民事法律行為的法律屬性，最核心的是探究當事人的真實意思表示。雖然法官身處當下的時空、目睹眼下的紛爭，但裁判的觸手是要力求“回看”當事人從前簽訂合同、辦理過戶的“時空”，全面審核各方當事人提交的各項證據(jù)、結合當事人的陳述，探究當事人的真實意思表示，審慎認定法律關系，盡量將法律事實貼近客觀事實、還原本真。
辨析途徑：當事人的舉證責任。
根據(jù)《最高人民法院關于適用中華人民共和國民事訴訟法的解釋》第九十條的規(guī)定，當事人對自己提出的訴訟請求所依據(jù)的事實或者反駁對方訴訟請求所依據(jù)的事實，應當提供證據(jù)加以證明，但法律另有規(guī)定的除外。在作出判決前，當事人未能提供證據(jù)或者證據(jù)不足以證明其事實主張的，由負有舉證證明責任的當事人承擔不利的后果。
審判實踐中，主張當事人間法律關系時，主張屬房屋買賣合同關系的一方當事人通常具有證據(jù)形式上的優(yōu)越性。為辦理過戶手續(xù)所需而簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》等相關合同，其中載明了雙方當事人的合同身份、房屋交易的價格、房屋交易的條件等，在沒有充分的證據(jù)予以推翻的情況下，一般應當認定為買賣合同關系。故而，對于要主張雙方系房屋贈與合同關系的當事人需進一步承擔相應舉證責任。
需要說明的是，根據(jù)《最高人民法院關于適用中華人民共和國民事訴訟法的解釋》第一百零九條的規(guī)定，當事人對欺詐、脅迫、惡意串通事實的證明，以及對口頭遺囑或者贈與事實的證明，人民法院確信該待證事實存在的可能性能夠排除合理懷疑的，應當認定該事實存在。由此，當事人主張存在房屋贈與事實的，其證明標準已不僅僅是民事訴訟中一般的“高度蓋然性”標準，而是更為嚴格的標準，即當事人應當提供充分的證據(jù)以達到足以排除合理懷疑的證明標準，否則其所主張的待證事實便難以認定。
事實要素：可供形成內(nèi)心確認的相關事實要素。
法院在審理辨析法律關系時，除當事人可以提供的相關證據(jù)外(諸如當事人之間的其他書面約定，當事人間對話的錄音錄像等)，還可以考慮以下相關事實，以便對雙方當事人的真實意思表示形成內(nèi)心確認：
1房屋買賣合同的相關內(nèi)容及形式，如：對交房時間、過戶時間、戶口遷移時間、付款方式、違約責任等相關的交易細節(jié)的約定是否完備。
2房屋買賣的交易價格，如：交易價格如何磋商確定，交易價格相比當時的市場價有無明顯偏低等。
4房屋歷史居住、控制情況及戶口情況，如：未按約交房、遷移戶口，對方是否催告交房、催告遷移戶口等。
5房屋交易當事人間的身份關系和經(jīng)濟能力，如：當事人此前的親密程度、交往過程中有無惡化情況，買受人是否具備購房的基本經(jīng)濟支付能力等。
6房款支付情況，如：有無實際付款、有無申請銀行貸款;如逾期付款，是否有催告付款的情況等。
7是否存在因房屋交易導致權利可能被侵犯的案外人。
對此有兩種觀點。一種觀點認為，依據(jù)合同法第一百八十六條的規(guī)定，贈與人在贈與財產(chǎn)的權利轉(zhuǎn)移之前可以撤銷贈與，夫妻一方有權撤銷。另一種觀點認為，此類案件不能簡單機械套用上述規(guī)定，夫妻一方無權撤銷。
本文同意第二種觀點。主要理由在于，夫妻雙方的離婚協(xié)議內(nèi)容多而復雜，所包含的不僅僅是共有房屋贈與未成年子女的這一項內(nèi)容，還包含了解除婚姻關系、子女撫養(yǎng)、其他共同財產(chǎn)分割、共同債務清償?shù)缺姸嗌婕叭松砗拓敭a(chǎn)的內(nèi)容。所有的這些約定是互為前提、互為結果，構成了一個完整不可分的整體，可謂是一個“一攬子”的解決方案。
其中關于贈與房屋的約定，其本質(zhì)也不僅僅是單純的贈與，而是與其他權利義務關系的分配緊密牽連的安排。如果允許夫妻一方就其中一項內(nèi)容反悔，如撤銷向未成年子女贈與房屋的約定，那么夫妻離婚協(xié)議的整體性將被破壞。更為重要的是，在夫妻關系已經(jīng)解除且無法逆轉(zhuǎn)的情況下，如果允許當事人對于財產(chǎn)的分配方式反悔，將使得先離婚再惡意占有財產(chǎn)的不誠信行為得到保護，更不利于保護未成年子女的合法權益。
專利代理合同糾紛案件篇四
一、證明當事人主體資格的證據(jù)。
1、當事人為自然人的，應提交身證明資料，如身份證或戶口本等，。
3、當事人在訴爭的法律事實發(fā)生后曾有變更的，應提交變更登記資料。
二、證明雙方當事人民事法律關系成立的證據(jù)，如勞動合同、工資單等。
三、在勞動爭議糾紛案件中，因用人單位作出的`開除、除名、辭退、解除勞動合同、減少勞動報酬、計算勞動者工作年限等決定而發(fā)生勞動爭議的，由用人單位負舉證責任。
四、有具體訴訟請求的，應提交訴訟請求金額的計算清單。
專利代理合同糾紛案件篇五
上訴人(原審被告)謝某1，男，x年x月x日生，漢族，住上海市徐匯區(qū)。
上訴人(原審被告)謝某2，女，x年x月x日生，漢族，住上海市徐匯區(qū)。
上訴人(原審被告)黃某，女，x年x月x日生，漢族，住上海市徐匯區(qū)。
上訴人(原審被告)陶某，女，x年x月x日生，漢族，住上海市徐匯區(qū)。
上訴人(原審被告)黃某，女，x年x月x日生，漢族，住上海市徐匯區(qū)。
被上訴人(原審原告)朱某，男，x年x月x日生，漢族，住上海市徐匯區(qū)。
被上訴人(原審原告)徐某，女，x年x月x日生，漢族，住上海市徐匯區(qū)。
上訴人因與被上訴人房屋買賣合同糾紛一案不服上海市徐匯區(qū)人民法院(xxx0)徐民三(民)初字第xx號民事判決，特依法上訴貴院。
上訴請求。
1、撤銷上海市徐匯區(qū)人民法院(xxx0)徐民三(民)初字第xx號民事判決，將本案發(fā)回原審法院重新審理或者由貴院查清事實徑行改判。
2、本案一審、二審訴訟費、保全費由被上訴人負擔。
本案一審判決，定性不當，適用法律確有錯誤。事實與理由如下。
一、該房屋買賣合同須由上訴人四人共同行為，且以被告黃某為主導。
無論是合同的發(fā)起還是合同的履行(錢款往來)其中真正的主導應是上訴人黃某，而非上訴人謝某1。一審法院認為，謝某1始終代表四名上訴人，顯然定性不當。
首先，涉案房屋是以黃某母親陶某所得動遷款項為大部分錢款所購置，且至今謝某1仍與妻子、岳父、母共同居住。從整個房屋買賣過程來看，是由黃某提出售房，并讓謝某1陪同前往中介公司辦理掛牌，之后與被上訴人的多次交涉，都由黃某出面，甚至被上訴人的兩次付款均是由黃某收款(謝并不在場)，且匯入賬戶也是黃某私人賬戶。而且，從被上訴人提供的一審證據(jù)(8月19日的電話錄音)顯示，謝某1在與被上訴人協(xié)商該房屋買賣合同的過程中，明確表示關于房屋買賣的問題“我回去也要商量”，足見謝某1不可能代表所有上訴人，他也自知無法代表所有上訴人。
再者，雖然在房屋買賣合同中，四名上訴人的聯(lián)系電話都為謝某1一人手機號碼，但并不能表明謝某1就取得了其余三人的全權委托。僅填寫謝某1一人手機號碼，一則是為了便于進行及時聯(lián)系，二則也只能說明，由謝某1作為聯(lián)系人而已。一審法院認為，“被告謝某1始終代表四被告與中介和原告進行房屋交易事宜的協(xié)商，……”，故而推定謝某1就取得了代理權的原因之一，這顯然是擴大了僅作為聯(lián)系人的權利范圍，并且也忽視了其余上訴人應享有的對房屋的處分權。
二、7月25日簽訂的補充協(xié)議系效力待定協(xié)議。
7月25日所簽訂的補充協(xié)議，系中介制作，乃甲方謝某1與乙方朱某私下擬訂。在甲方一欄僅有上訴人謝某1一人簽字，其他上訴人當時并不知情，后來知曉該事后，明確表示反對，至今其他上訴人對該協(xié)議堅決不予追認。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條第一款第四項規(guī)定，共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的，不得轉(zhuǎn)讓。上訴人認為，第一，上訴人謝某1根本不構成表見代理，不能代理其他被告作出該意思表示;第二，該協(xié)議違背了除謝某1之外三人的真實意思表達，且不予追認;第三，該協(xié)議并未生效，處于效力待定狀態(tài)。故該協(xié)議不應作為本案證據(jù)予以采信。一審法院在該合同不具備形式要件的前提下，被上訴人也沒有足夠證據(jù)表明其余三名上訴人授權于謝的情況下，僅以內(nèi)心確認的方式，推定謝具備締約的代理權，從而認定7月25日協(xié)議有效的理由之一是與事實不符，也于法無據(jù)的。
至于上訴人黃某及其母陶某其女謝某2于8月8日前往交易中心并非其真實意思表示。三名上訴人始終不予承認7月25日簽訂的“協(xié)議”的有效性，但迫于房屋產(chǎn)權證原件仍握在房產(chǎn)中介手中(現(xiàn)在房產(chǎn)證仍舊在房產(chǎn)中介處)，三人是出于索要房產(chǎn)證原件的目的而前去，并非是辦理過戶登記手續(xù)的意思表示。退一步講，若四人真是前往辦理過戶登記，當場得知僅僅修改合同中的過戶登記時間，即能辦理過戶登記，當天馬上即可進行修改，無須拖延。而事實并非如此。故一審法院認定四被告前往交易中心就是辦理過戶手續(xù)，并進一步推定三名上訴人用行為對7月25日之協(xié)議的效力進行了認可及追認，顯然不符合邏輯。
三、約定違約金數(shù)額畸高，違約條款應為無效。
上訴人謝某1與被上訴人于7月25日簽訂的.協(xié)議中約定，若一方構成違約，則按照房價款的日百分之一計算違約金，該違約金條款無效。
首先，7月25日所簽訂“協(xié)議”是由中介公司提供，合同解釋應作對被上訴人不利解釋。一審中，上訴人曾就提出被上訴人與中介公司存在利益關系，因被上訴人承諾若該房屋買賣成交，則由其單獨向房屋中介公司支付全部傭金。顯然，該合同中的違約金條款其真正目的是針對上訴人而設定，不具誠實性。
其次，3月11日簽訂的房屋買賣合同沒有及時得以履行，其責任因由被上訴人承擔，因被上訴人錢款無法及時到位所導致。至7月25日，被上訴人錢款已到位，故向上訴人提出簽訂一份補充協(xié)議(即7月25日之“協(xié)議”)，并在協(xié)議中約定數(shù)額畸高違約金，顯然是出于保護被上訴人目的，不具公平性。
最后，根據(jù)《最高人民法院印發(fā)〈關于當前形勢下審理民商事合同糾紛案件若干問題的指導意見〉的通知》第7條，最高人民法院關于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋(二)第29條，一再強調(diào)違約金應“根據(jù)公平原則和誠實信用原則予以衡量”。本案中的違約金明顯違反公平原則和誠實信用原則，當屬無效，不應予以支持。
綜觀本案，原系被上訴人由于無法按時籌措錢款履行合同，導致合同沒有按時過戶，系違約在先。上訴人之一謝某1在無授權情況下，僅一人與被上訴人達成延期過戶協(xié)議，該延期過戶協(xié)議應屬效力待定，不應成為本案判決之依據(jù)。此外，本案涉案金額高達209萬元，屬爭議額較大的案件，且一方人數(shù)眾多并存在責任不一，涉及的法律關系又較為復雜，一審期間上訴人曾提出希望該案件轉(zhuǎn)為普通程序，以便于法院更好的查明事實，作出公正判決。然而一審法院并沒有采納上訴人的建議，反而在還沒有查明事實，又缺乏有力證據(jù)的前提下，并加以判決，導致上訴人一審敗訴，并將面臨將市值高達250萬元的房屋近似無償?shù)剞D(zhuǎn)讓于被上訴人。上訴人家中耄耋老人無不老淚縱橫，茶飯不思，每每想至即將無處安老，悲痛欲絕。一審法院對于多處法律行為認定不當，故懇請二審法院，維護上訴人合法利益，依法予以發(fā)回重審或徑行改判。
上訴人：
專利代理合同糾紛案件篇六
根據(jù)《中華人民共和國合同法》、最高人民法院《關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（一）》、最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》等法律規(guī)定，結合本院審判實際，就審理買賣合同糾紛案件，提出以下指導意見：
(一)一般性審查。
1、對當事人訴訟主體資格進行審查，應注意對當事人身份真實性、姓名或名稱的準確性，以及其民事行為能力和民事訴訟行為能力的審查。
2、當事人為自然人的，應當提交身份證、戶口簿、出生證明等身份證明資料；當事人為法人或其他組織的，應提交營業(yè)執(zhí)照副本、工商登記檔案、社團資格登記證等登記資料；當事人名稱在訴爭的法律事實發(fā)生后發(fā)生變更的，應以變更登記資料為依據(jù)。
3、通過對當事人訴訟主體資格的審查，除應確定各方當事人是否符合法律規(guī)定的訴訟主體資格外，還應查明是否存在訴狀中所列訴訟主體與實際參加訴訟的主體不一致、訴狀中所載明的作為訴訟當事人的自然人的姓名與其身份證載明的姓名不同、法人或其他組織名稱與其公章使用的名稱不符的情況，以及因訴狀中載明的當事人出生日期不準確而影響對其民事行為能力和民事訴訟行為能力認定的情況。
4、向被告送達起訴狀副本前，發(fā)現(xiàn)原告訴狀中所寫的被告姓名或名稱與被告身份證、工商登記材料登記、公章上使用的姓名或名稱不一致的，應征求原告是否更正的意見，原告同意更正的，應準許其更正；原告不同意更正，且向被告送達訴狀后，被告也認為原告起訴的名稱與其實際名稱不一致的，裁定駁回起訴。向被告送達起訴狀副本后發(fā)現(xiàn)上述錯誤的，原、被告均同意更正的，應準予其更正；原、被告其中一方不同意更正的，應裁定駁回原告起訴。征求原、被告意見和進行相關更正的情況應記錄在案。
5、經(jīng)審查發(fā)現(xiàn)，原告起訴的被告或第三人為自然人，而不具備訴訟行為能力的，應書面通知該被告或第三人的法定代理人參加訴訟；原告不具備民事行為能力的，通知其法定代理人，其法定代理人同意參加訴訟的，由其法定代理人參加訴訟，其法定代理人不同意起訴的，裁定駁回其起訴。
(二)應注意的問題。
買賣合同糾紛案件，在訴訟主體方面常遇到的難點是在認定有關行為是職務行為還是個人行為時的主體追加問題。
經(jīng)初步審查，在認定職務行為還是個人行為方面難以確認的，原告僅起訴單位或個人的，應詢問原告是否追加被告，如原告不同意追加，則應在查明案情的基礎上對是否支持原告的訴訟請求作出判決或裁定；如原告申請追加，則應依法追加被告，并全面查清事實，對是職務行為還是個人行為作出認定，并依法對責任人作出裁判。
（一）舉證要點。
1、證明當事人訴訟主體資格的證據(jù)：
（1）當事人為自然人的，應提交身份證明資料，如身份證、戶口簿、暫住證等；
（3）當事人在訟爭的法律事實發(fā)生后曾有名稱變更或分立、合并的，應提交變更登記資料。
2、證明買賣合同關系及從屬的擔保合同關系成立的證據(jù)：
（1）買賣合同；
（2）訂（定）貨單；
（3）證明邀約、承諾生效的信函、數(shù)據(jù)電文（包括電報、電傳、傳真、電子數(shù)據(jù)交換、電子郵件等）。
（4）證明口頭合同成立和生效的證據(jù)，如證人證言、實際履行憑證等；
（5）證明擔保合同關系的保證合同、抵押合同、質(zhì)押合同、定金合同或交付定金的憑證、保函等。
3、證明合同履行情況的證據(jù)：
（1）交、收貨憑證：交貨單、送貨單、提貨單、收貨單、入庫單、倉單、運單等；
（2）貨款收支憑證：收據(jù)、銀行付款憑證、發(fā)票等；
（5）合同約定向第三人履行或第三人履行的，則提交第三人關于合同履行情況的證明及相應憑證。
4、當事人訴訟請求的計算清單，并注明計算方法、公式、依據(jù)等。
（二）舉證責任分配：
1、對原始證據(jù)證明力的認定及鑒定問題。
被告對原告提交證據(jù)上的簽名的真實性不予認可，因原告已經(jīng)提供了原始債權憑證，被告對此予以否認，應由被告申請鑒定，被告也最便于提供檢材，不申請鑒定的，則應承擔舉證不能的法律后果。
2、被告對原告提交證據(jù)上的公章的真實性不予認可，舉證責任如何分配。
如果被告不認可其有這枚公章，因在此情況下，要求被告舉證基本上屬于客觀上不能，則應由原告進一步舉證，比如查被告的工商檔案材料、被告對外使用該公章的證據(jù)（租賃合同、買賣合同、欠條、文件等等）；如果被告認為該枚公章是假的，與其手中公章不一致，則應由被告承擔舉證責任，提供真實公章樣本，申請鑒定。
如果被告不認可其有該枚公章，但其認可與原告間存在業(yè)務關系，也存在欠款關系，只是對數(shù)額和公章存有異議，則不能把舉證責任完全分配給原告，被告應就其欠款事實進行進一步舉證。
1、買賣關系是否存在、是否存在無效的情形。
3、買賣合同標的物的所有權情況：
（1）出賣人是標的物的所有人，還是合法占有人或非法占有人。
（2）財產(chǎn)所有關系是單一所有還是共同所有。
（3）買賣關系發(fā)生后當事人對標的物的占有使用情況。
4、買賣關系的形成情況：
（1）雙方建立買賣關系的時間、地點，有無書面協(xié)議。
（2）買賣關系的建立是否系當事人的真實意思表示，有無欺詐、脅迫、乘人之?；蛑卮笳`解等違背當事人真實意思的行為。
（3）買賣雙方對標的物的質(zhì)量要求、價款支付方法、權利轉(zhuǎn)移時間、標的物交付日期及違約責任是否約定明確。
（4）有無規(guī)避法律、惡意串通，損害國家、集體和他人利益，違反法律或社會公共利益等違法行為。
（5）需要辦理登記手續(xù)的，是否按規(guī)定辦理了所有權轉(zhuǎn)移登記。
5、債務人履行債務的情況：
（1）出賣人是否按約定的時間、地點、交付方法將符合質(zhì)量要求的標的物交付給買受人。
（2）買受人是否按約定的時間、地點、方法接受標的物，交付價款。
（3）當事人不履行或不適當履行合同的原因，違約方的主觀過錯情況，有無不可抗力的原因。
（4）當事人有無繼續(xù)履約的能力。
合同無效的情況應在合同法第五十二條規(guī)定的條件下嚴格適用。從當前鼓勵交易的立法目的出發(fā)，一般不輕易認定合同無效。當事人超越經(jīng)營范圍訂立合同，人民法院不因此認定合同無效。但違反國家限制經(jīng)營、特許經(jīng)營以及法律、行政法規(guī)禁止經(jīng)營規(guī)定的除外。
（一）買賣合同中職務行為的認定。
經(jīng)初步審查，在認定職務行為還是個人行為方面有爭議的，以下幾種具體情況應予充分注意：
1、只有業(yè)務員簽字，沒有注明單位名稱的，或是雖然注明了單位名稱，但未加蓋單位公章的的情況下，如單位予以認可，則認定職務行為；如單位不予認可，則要看債權人或是業(yè)務員的舉證情況，要適時引導當事人進行舉證，債權人或業(yè)務員有證據(jù)證明系單位欠款的，認定為職務行為，否則只由業(yè)務員個人承擔責任。
2、長期買賣業(yè)務中的負責人或采購人在離開公司后以單位名義為債權人出具欠條或帳務清單、購貨清單等材料時，如單位追認，自無爭議；如單位不予認可，則需債權人舉證，如符合表見代理的特征，則可以認定職務行為有效，如無證據(jù)證明，僅憑此條主張權利，則不能認定為職務行為。
3、長期買賣業(yè)務中的負責人或采購人未離開公司，只是調(diào)離原來的部門，雖然其所出具的欠條的可信度大于離開公司后的可信度，但在公司不予認可的情況下，債權人仍要承擔舉證責任，提供其他相關材料予以佐證。
4、債權人向工地運送建筑用材料，個人給出具欠條的，如能證明債務人單位當時有該工地、材料也送至該工地、單位當時在該工地也有該職工，一般可認定為職務行為。如向工地送的是饅頭等生活用品，收到人注明某某公司但未加蓋公章的，如單位不予認可，則應對該生活用品的使用時間、用量、地點、需求人身份方面具體分析，查明相關事實，如綜合情況符合工地使用的，則應認定為職務行為。
5.其他職務行為的認定。
（二）被告帳面記載和發(fā)票記載的名稱與主張權利人不一致時的事實認定問題。
實踐中，時常有被告帳面記載的是欠某某單位款，業(yè)務往來時的發(fā)票也是該單位開具的，但主張權利人是個人，被告認可是與發(fā)票上記載的單位發(fā)生的業(yè)務關系，不認可與個人間的買賣法律關系。
在單位出具證明證實欠款屬于個人債權的情況下，個人持有相關債權憑證，應認定個人與被告間存在買賣法律關系，個人有權主張欠款。
（三）發(fā)票能否作為付款憑證的問題。
根據(jù)《中華人民共和國發(fā)票管理辦法》第三條：本辦法所稱發(fā)票，是指在購銷商品、提供或者接受服務以及從事其他經(jīng)營活動中，開具、收取的收付款憑證。故發(fā)票應作為付款憑證。
現(xiàn)實生活中，發(fā)票與付款脫節(jié)的情況經(jīng)常存在。對收到發(fā)票，給對方出具了收到條，但沒有注明未付款的，被告主張已給付貨款或是不到庭答辯的，應考慮雙方的合同約定及交易習慣，原告僅憑一發(fā)票收到條主張欠款事實的，對欠款事實不能認定，有其他證據(jù)的，應綜合其他證據(jù)進行認定。
如發(fā)票收到條上注明“收到發(fā)票，款未付”字樣的，則應認定欠款事實。
（四）債權轉(zhuǎn)讓的認定與處理。
《中華人民共和國合同法》（以下簡稱《合同法》）第八十條規(guī)定：“債權人轉(zhuǎn)讓權利的，應當通知債務人。未經(jīng)通知，該轉(zhuǎn)讓對債務人不發(fā)生效力?！眰鶛噢D(zhuǎn)讓行為中需注意兩個問題：
一是雙務合同中雙方當事人互享權利、互負義務，比如轉(zhuǎn)讓時可能涉及諸如質(zhì)量、折扣、維修等方面時，能否將債權單獨轉(zhuǎn)讓的問題。
互負義務的債權轉(zhuǎn)讓，一是涉及合同權利義務的概括移轉(zhuǎn)，二是涉及可能侵害債務人的利益，應從嚴掌握。如實務中，有的.公司把債權轉(zhuǎn)讓給了第三方，第三方現(xiàn)向債務人主張權利，但債權債務人之間可能還存在很多如折扣、維修等問題的爭議，且原債權人已經(jīng)瀕臨破產(chǎn)，原債權人在債權轉(zhuǎn)讓后仍保留其應負之債務，但債務人實現(xiàn)其權利已基本為客觀上所不能，這種情況下應認定單獨轉(zhuǎn)讓權利損害了債務人利益，轉(zhuǎn)讓行為無效。
二是債權轉(zhuǎn)讓的通知義務問題。
1、不能把提起訴訟視為通知的一種方式。根據(jù)合同法第八十條的規(guī)定，轉(zhuǎn)讓應當通知。未經(jīng)通知，轉(zhuǎn)讓對債務人不發(fā)生法律效力，自然受讓人也無權直接向債務人主張權利，也就談不上提起訴訟可視為通知的問題。
2、通知義務的履行問題。債權人向債務人郵寄了轉(zhuǎn)讓通知，但債務人不承認已收到，應由債權人承擔舉證責任，但對債權轉(zhuǎn)讓通知義務的審查，不宜過于嚴格，一般要求有特快專遞或掛號信回執(zhí)即可。
3、履行通知義務的主體。債權人應當負有通知義務，也可由受讓人把加蓋有債權人公章的債權轉(zhuǎn)讓通知代為送達給債務人，受讓人直接送達自己制作的通知材料不能產(chǎn)生轉(zhuǎn)讓的法律效果。
(五)違約責任。
違約金責任方式的適用原則是“當事人約定”原則。
當事人有違約金約定的，債務人應支付違約金。有約定標準的，從約定；未約定標準的，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。
當事人有違約金約定的情形，根據(jù)《合同法》第一百六十一條，買受人應當按照約定的時間支付價款。對支付時間沒有約定或約定不明確的，依照本法第六十條的規(guī)定仍不能確定的，買受人應當在收到標的物或者提取標的物單證的同時支付。對有付款期限的，按約定；未約定付款期限的，按法定，即在收到標的物或提取標的物單證的同時支付，否則自次日起即應負擔違約責任。
當事人未約定應當支付違約金的，不適用違約金責任方式，僅可賠償實際經(jīng)濟損失，標準可參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構活期存款利息或是一年期流動資金貸款利息計算，兩種標準均可，以當事人主張為準。
原告主張雙方約定的違約金過低的，應提供證明其直接損失的證據(jù)，不能證明的，不予支持；能證明的，以其損失為上限作調(diào)整。被告主張約定的違約金過高的，法院根據(jù)情況調(diào)整時應以違約金幅度為限，對于因時間的積累導致違約金過高的，不予調(diào)整；其他情形需要調(diào)整時，不應高于人民法院規(guī)定的金融機構逾期貸款利率的四倍。
（一）審理汽車買賣合同糾紛案件，不能以《舊機動車交易管理辦法》作為認定汽車買賣合同無效的依據(jù)。
《舊機動車交易管理辦法》規(guī)定“舊機動車交易必須在批準的舊機動車交易中心進行或辦理車輛轉(zhuǎn)籍過戶登記手續(xù)，買賣合同方能生效”，該辦法是國務院貿(mào)易部于1998年3月9日頒布的部門規(guī)章，不屬于行政法規(guī)。目前，法律和行政法規(guī)并未對未辦理轉(zhuǎn)籍過戶登記手續(xù)買賣合同不能生效作出明確限制，故不能以此作為判決合同無效的法律依據(jù)。
（二）當事人將自己所購但還未辦理產(chǎn)權登記手續(xù)的房屋賣于他人，買賣合同的效力問題。
1、《城市房地產(chǎn)管理法》無產(chǎn)權房屋不得買賣的規(guī)定，不是《合同法》第52條認定合同無效的強制性條款?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》是1994年頒布的法律，此法的頒布帶有濃厚的行政管理色彩，在立法技術上多用“不得”等字樣來表達方便行政的寓意。同時在立法的內(nèi)容上也沒有充分考慮到當下的商品房交易狀況，有滯后性；從《合同法》鼓勵交易的原則出發(fā)，對實踐中此類買賣合同都認定為無效不利于物的價值的有效、充分使用，在審判實踐中，應盡量減小合同無效的范圍。因此，不宜以買賣合同違反《城市房地產(chǎn)管理法》的強制性規(guī)定而認定其無效。
2、此種轉(zhuǎn)讓房屋的行為是否是無權處分而成為效力待定的合同。
此種情況下，出賣人合法取得了對房屋的直接占有，其轉(zhuǎn)讓該房屋的行為是有權處分，不是無權處分，買賣合同不應當因此認定為效力待定。
(一)支持原告訴訟請求時的表述：
一、被告xxx于本判決生效之日起x日內(nèi)給付原告xxx貨款xxx元。
二、被告xxx于本判決生效之日起x日內(nèi)支付原告違約金，自xxx起至本判決確定的給付之日止，按xxx計算。
(二)不支持原告訴訟請求時的表述：駁回原告xxx的訴訟請求。
一、原告xxx與被告xxx于xx年xx月xx日簽訂的xxxx合同無效。
二、原告(或被告)于本判決生效之日起x日內(nèi)返還被告(或原告)合同價款xxxx元(或xxx物)。
(四)當事人要求解除合同并各自返還財產(chǎn)時的表述：
一、解除原告xxx與被告xxx于xx年xx月xx日簽訂的xxxx合同。
二、原告(或被告)于本判決生效之日起x日內(nèi)返還被告(或原告)合同價款xxxx元(或xxx物)。
專利代理合同糾紛案件篇七
原告張某與被告李某系農(nóng)民，因張某急需稻草，經(jīng)人介紹兩人相識，當天，兩人商定，李某以每斤2角的價格賣給張某2000斤稻草，共計價款400元。張某當即交付200元，并言明，待第二天將余款交齊并將稻草拉走。不料，從當天晚上起一連下了幾天大雨，將放在李某家院里準備賣給張某的稻草全部淋濕，并有大部分霉爛。幾天后，張某到李家，準備交款運稻草，見此 情況便要求李某退還已支付的200元錢還給他。李某則說，這些稻草已經(jīng)賣給你了，損失是你的，并要求張某支付剩余的稻草款，張某無奈，便起訴之法院，要求李某返還已經(jīng)支付的人民幣200元。
法院經(jīng)審理認為，原、被告雙方的買賣合同已經(jīng)有效成立，但因雙方買賣標的物的所有權并未發(fā)生轉(zhuǎn)移，風險也未發(fā)生轉(zhuǎn)移，稻草霉爛的損失只能由李某承擔。因李某所有的稻草大部分已經(jīng)霉爛，李某已無履約的可能，雙方應解除合同。李某收取的200元錢應該返還。
對本案的處理有三種不同的意見：
一種意見認為，原被告之間的買賣是有效的，原告已經(jīng)交付不部分貨款，并約定第二天來拉走稻草。稻草已為原告所有，原告為及時拉走而使稻草霉爛，應自己負擔損失，因此法院不能支持原告的請求。
另一種意見認為，原被告之間的買賣是有效的，雖原告已交付部分貨款，但被告并未交付稻草，稻草的所有權未轉(zhuǎn)移，被告仍享有所有權，也應承擔標的物 的風險。因此法院應當支持原告的訴訟。
還有一種意見認為，原被告之間的買賣有效，雙方約定第二天由原告拉走稻草，由此時起所有權發(fā)生轉(zhuǎn)移，但因稻草仍在被告占有之下而未實際交付，因此，標的物的風險仍應由被告承擔，法院應當支持原告的請求。
對本案處理意見的爭議在于如何認定原被告之間買賣標的物的所有權是否轉(zhuǎn)移和應由誰承擔標的物的風險。
本案中原被告買賣的稻草為動產(chǎn)，因此應依動產(chǎn)所有權的轉(zhuǎn)移來確定其所有權轉(zhuǎn)移的時間。動產(chǎn)所有權轉(zhuǎn)移是指動產(chǎn)的所有權從一個民事主體轉(zhuǎn)移至另一個民事主體，它是財產(chǎn)流轉(zhuǎn)的主要表現(xiàn)。從原所有人來說，所有權轉(zhuǎn)移是其所有權消滅的原因，而從新所有人來說，又是新所有權的取得方法。因此，所有權從何時起發(fā)生轉(zhuǎn)移對當事人來說利益甚大。發(fā)生所有權轉(zhuǎn)移的原因是多種多樣的，從當事人的意愿上可分為兩種：一 是依法律行為發(fā)生的。這是依當事人的意愿由雙方實施民事法律行為的結果;一是非依法律行為發(fā)生的。本案中涉及的是依法律行為發(fā)生所有權轉(zhuǎn)移的轉(zhuǎn)移時間問題。我國《民法通則》第72條規(guī)定：“按照合同或者其他合法方式取得財產(chǎn)的，財產(chǎn)所有權從財產(chǎn)交付時起轉(zhuǎn)移，法律另有規(guī)定或者當事人另有約定的除外。”，按照該條規(guī)定，財產(chǎn)所有權應自交付起轉(zhuǎn)移，除非法律另有規(guī)定，或者當事人另有約定。最高人民法院《關于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見(試行)》第84條規(guī)定：“財產(chǎn)已經(jīng)交付，但當事人約定財產(chǎn)所有權轉(zhuǎn)移附條件的，在所附條件成就時，財產(chǎn)所有權方為轉(zhuǎn)移?！?BR> 從以上分析可見，動產(chǎn)所有權轉(zhuǎn)移一般以交付為要件。交付是標的物所有權自讓與人轉(zhuǎn)移給受讓人的時界。因此，確定所有權是否轉(zhuǎn)移，就要確定是否交付。
買賣中風險的負擔是指在買賣合同成立后的標的物意外滅失損毀的損失由何方承擔問題。本案中雙方買賣的'稻草因天降大雨而淋爛，由此造成的損失由何方承擔就是風險承擔問題。我國現(xiàn)行立法沒有明確規(guī)定風險負擔，在理論上有兩種觀點，一種觀點主張，風險應隨所有權的轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移，即標的物的所有權歸誰，誰就承擔風險。另一種觀點認為，以標的物的交付時間作為風險轉(zhuǎn)移的時間，即標的物交付前由出賣人負擔，交付后由買受人負擔。由于依我國民法通則規(guī)定，除法律另有規(guī)定或當事人另有約定外，標的物交付的時間即為所有權轉(zhuǎn)移的時間。所有權自交付時起轉(zhuǎn)移，這就意味著交付為所有權轉(zhuǎn)移的要件。所有權一旦轉(zhuǎn)移，受讓人就成為新所有人，享有標的物的所有權。所有權人得對抗一切人。如未交付，則買賣只在當事人間發(fā)生效力。本案例中，當事人約定由原告自行提貨，因此約定的原告提貨時間應為所有權轉(zhuǎn)移的時間。原告因天下大雨未能及時提貨，所以，原被告之間買賣的稻草所有權未發(fā)生轉(zhuǎn)移,風險也未發(fā)生轉(zhuǎn)移，由此造成的損失也只能由李某自己負擔。因李某的大部分草料已經(jīng)霉爛，李某已無履約的可能，雙方應解除合同。因?qū)τ诎l(fā)生合同不能履行的情況，雙方都沒有過錯，所以不發(fā)生違約責任。但因合同解除，李某收取200元錢已無合法根據(jù)，應予返還張某。
專利代理合同糾紛案件篇八
隨著勞動力市場的不斷擴大和勞動法規(guī)的日益完善，勞動合同糾紛案件也逐漸增多。作為一名法律從業(yè)者，我曾參與處理多起勞動合同糾紛案件，并從中獲得了一些寶貴的心得體會。以下將從勞動合同的重要性、糾紛的成因、解決糾紛的途徑、預防糾紛的方法以及法律的約束力等五個方面進行探討。
首先，勞動合同在勞動關系中占據(jù)著重要地位。勞動合同是雇主與勞動者之間建立勞動關系的依據(jù)，具有法律效力。它規(guī)定了勞動者的權利和義務，為勞動者提供了保障和限制。在一起勞動合同糾紛案件中，我深刻感受到勞動合同的重要性。合同的完備與否直接影響了案件的處理結果。因此，為了避免糾紛的發(fā)生，勞動雙方應當充分了解和遵守勞動合同的約定，確保合同的合法性和有效性。
其次，勞動合同糾紛案件的成因多種多樣。從我處理的案件中可以看出，糾紛的原因包括勞動條件與報酬的爭議、解雇與辭退的處理不當、勞動時間與休假的安排不合理等。這些成因既有企業(yè)的問題，也有勞動者的問題。對于企業(yè)而言，更加注重人力資源管理，遵守勞動法規(guī)，保護勞動者的合法權益是預防糾紛的關鍵。對于勞動者而言，要提高自身法律意識，了解勞動法規(guī)的具體規(guī)定，避免自己成為合同糾紛的一方。
第三，糾紛解決的途徑多種多樣。根據(jù)我處理案件的經(jīng)驗，當事人可以選擇訴訟、調(diào)解和仲裁等方式解決糾紛。其中，調(diào)解是一種較為常用的方式。調(diào)解不僅可以更快速地解決糾紛，減少成本和時間的損失，還可以維護勞動關系的穩(wěn)定。然而，在實際操作中，當事人對各種解決方式的了解并不充分。因此，加強對調(diào)解、仲裁等方式的宣傳和普及，提高員工的法律意識，是有效解決勞動合同糾紛的關鍵。
第四，糾紛的預防是最佳的解決辦法。在處理勞動合同糾紛案件時，我發(fā)現(xiàn)，糾紛的發(fā)生往往是因為各方對合同條款的理解存在偏差，或者存在合同履行的不合理要求。因此，預防合同糾紛的發(fā)生是有效維護勞動關系的重要手段。企業(yè)應該制定清晰明確的合同條款，盡量減少合同中的含糊不清或模糊的表述；同時，注重對勞動者的培訓，提高員工的法律意識和職業(yè)素養(yǎng)，避免因個人行為而引發(fā)糾紛。
最后，法律的約束力是勞動合同糾紛案件處理的基石。法律的制定和實施，旨在保障勞動者的合法權益，維護社會的穩(wěn)定和諧。在處理糾紛案件時，法律是依據(jù)和準繩，將各方博弈的力量規(guī)范在法律框架內(nèi)，實現(xiàn)公正和公平的處理。因此，對于從事法律工作的人員而言，要嚴格遵守法律，正確解讀和適用法律規(guī)定，準確處理糾紛案件。
綜上所述，勞動合同糾紛案件處理的重點在于加強對勞動合同的了解與理解，尊重法律的約束力，以及加強對調(diào)解、仲裁等解決方式的宣傳和普及。只有通過不斷完善法律法規(guī)，加強法律援助和救濟體系的建設，才能更好地保護勞動者的合法權益，維護社會的和諧穩(wěn)定。
專利代理合同糾紛案件篇九
房屋對于我國公民來說是非常重要的財產(chǎn)，很多公民努力奮斗的目的都是想在城市購買一套房屋，在實踐中房屋買賣合同產(chǎn)生的糾紛是非常多的，那么最高院關于房屋買賣合同糾紛案件的意見是怎樣的?以下是小編為大家?guī)淼淖罡咴宏P于審理房屋買賣合同糾紛案件，歡迎大家參考。
1、商品房預售許可證與商品房認購書效力之間的關系。
答：鑒于商品房預售的特殊性，我國法律、行政法規(guī)對商品房預售實行行政許可的監(jiān)管制度。《城市房地產(chǎn)管理法》第45條、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第23條均明確規(guī)定，商品房預售應當取得商品房預售許可證明。這就表明我國的商品房預售具有較強的國家干預性。最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第2條也規(guī)定，出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效。但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。由上可見，無論是立法、行政法規(guī)，還是司法解釋，預售許可證明均是針對商品房預售行為所做出的強制性規(guī)定。
而《商品房認購書》作為一個獨立的合同形式，從其訂立的目的、約定的內(nèi)容來看，通常是為將來雙方當事人訂立確定性的正式的商品房買賣合同達成的書面允諾，其目的就是通過訂立合同來約束雙方當事人承擔在將來訂立正式商品房買賣合同的義務，與作為本約合同的商品房買賣合同相對應，《商品房認購書》即為預約合同。預約合同只是雙方當事人承諾在約定的期限內(nèi)訂立確定性合同即本約的預備性協(xié)議，不得因此認定本約已正式訂立。預約合同一方當事人僅可以請求對方當事人履行訂立本約的義務，不能請求履行本約的內(nèi)容。預約合同一般表現(xiàn)為認購書、訂購書、預訂書、意向書、允諾書、備忘錄、談判紀要、定金收據(jù)等多種形式。
既然作為預約合同的《商品房認購書》是出賣人和買受人雙方為將來訂立作為本約合同的《商品房買賣合同》所做的承諾，而非正式的商品房預售行為，作為法定的商品房預售行為強制性前提條件的商品房預售許可證明就不應對出賣人訂立預約合同的行為干預禁止。未取得商品房預售許可證前簽訂的《商品房認購書》等預約合同均為有效。
索引：《民事審判指導與參考》(第36輯)第281頁。
2、開發(fā)商逾期交房應承擔的違約責任，能否依據(jù)業(yè)主支付的銀行按揭貸款利息來判決。
答：商品房買賣合同作為典型的雙務合同，交付房屋及支付房屋價款是開發(fā)商和業(yè)主的對待給付義務。業(yè)主遲延付款違反了其應依約按期支付價款的義務，開發(fā)商遲延交房則違反了其應按期交付房屋的義務，均應承擔相應的違約責任。對于違約責任，《中華人民共和國民法通則》第一百一十二條第一款規(guī)定：“當事人一方違反合同的賠償責任，應當相當于另一方因此所遭受的損失?！薄吨腥A人民共和國合同法》第一百一十三條第一款規(guī)定：“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時所預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。”因此，我國法律確定的違約損害賠償責任以填補損失為基本原則。
而在商品房買賣合同履行合同過程中，對于業(yè)主遲延付款給開發(fā)商所帶來的損失是開發(fā)商失去支配利用所遲延付款部分的使用利益;對于該部分利益，《司法解釋》第十七條規(guī)定，在商品房買賣合同當事人對于違約責任沒有約定的情況下，為金融機構收取該筆貸款的預期貸款利息，相當于開發(fā)商從銀行取得相應貸款的代價，這符合業(yè)主遲延支付價款造成開發(fā)商利用資金成本的損失實際。而對于開發(fā)商延期交房，其導致業(yè)主不能按期居住該房屋的使用利益損失;《司法解釋》將業(yè)主居住房屋的利益損失規(guī)定為業(yè)主需要租賃房屋居住的替代利益損害，這也符合業(yè)主實際損失的實際。
至于業(yè)主所需要負擔的同期銀行貸款利息高于租金的問題，同《司法解釋》所規(guī)定的處理原則并無邏輯關系。假定開發(fā)商依約按期交房，業(yè)主將該房出租，則其所得的租金也會比其應支付的銀行按揭貸款利息高，對此利息同租金的差額，業(yè)主也需自行承擔。
綜上，《司法解釋》所確定的開發(fā)商與業(yè)主需依據(jù)不同標準承擔不同違約責任的區(qū)分是建立在違約責任以填補損失基礎上的，二者并不存在矛盾。故在開發(fā)商逾期交房時，業(yè)主請求依據(jù)其應支付的銀行按揭貸款利息來承擔違約責任，在當事人并無約定時，該種請求并無依據(jù)，人民法院不應予以支持。
答：根據(jù)合同自治原則及《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《商品房買賣解釋》)第十八條的規(guī)定，合同當事人之間就此有明確約定的，人民法院應當直接依據(jù)當事人的約定明確出賣人應承擔的違約責任。
如果當事人之間就此沒有約定或者約定不明而又不能通過協(xié)商加以明確的，人民法院則應根據(jù)《商品房買賣解釋》第十八條的規(guī)定，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算出賣人應承擔的違約責任。但由于《中國人民銀行關于人民幣貸款利率有關問題的通知》(銀發(fā)[2003]251號)第三條規(guī)定，逾期貸款罰息利率由原來的按日萬分之二點一計收利息，改為在借款合同載明的貸款利率水平上加收30%—50%。而由于商品房買賣合同并非借款合同，其也不會約定貸款利率，故依此確定違約金存在一定的障礙。在《商品房買賣解釋》未對此作進一步明確規(guī)定的情況下，根據(jù)合同法第一百七十四條確立的“沒有規(guī)定的，參照買賣合同的有關規(guī)定”的原則，鑒于買賣雙方合同義務的對等性，故人民法院可參照《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》(以下簡稱《買賣合同解釋》)第二十四條關于逾期付款違約金的計算標準的規(guī)定，以中國人民銀行同期同類人民幣貸款基準利率為基礎，參照逾期罰息利率標準確定出賣人應當承擔的違約責任。
如出賣人認為約定的違約金過高而要求人民法院調(diào)整的，人民法院應根據(jù)合同法第一百一十四條、《商品房買賣解釋》第十六條以及《最高人民法院關于適用合同法若干問題的解釋(二)》第二十九條的規(guī)定，并參照《商品房買賣解釋》第十八條、《買賣合同解釋》第二十四條確定的違約金計算標準確定出賣人應承擔的違約責任。
4、房屋差價能否作為非違約方的損失，由違約方予以賠償。
答：對于你所提及的問題在審判實踐中比較普遍。合同法第一百一十三條規(guī)定，當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。在有效的房屋買賣合同履行過程中，由于出賣人拒絕履行合同，導致買受人需要另行購買相類似的房屋，則其需要支付的另行購房成本就同其之前簽約的購房成本之間存在明顯的價值之差，此種房屋差價是由于違約方的違約行為造成的，可以作為守約方所遭受的損失。
至于你所提及的問題，人民法院在當事人已經(jīng)約定了固定違約金的情況下，能否判決違約方承擔房屋差價的違約責任，則涉及到合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的適用問題。對此，屬于事實認定問題，應由人民法院根據(jù)案件具體情況加以處理。當然，如果人民法院能夠認定約定的違約金低于造成的損失，則可以適用合同法第一百一十四條及相關司法解釋的規(guī)定，對違約金予以調(diào)整，以房屋差價作為非違約方的損失，由違約方對你予以賠償。
專利代理合同糾紛案件篇十
以貸還貸是指金融機構與借款人約定以新貸款歸還已經(jīng)到期而借款人尚未歸還的貸款的行為。以貸還貸行為的認定，存在兩個要素：一是金融機構與借款人之間主觀上有以貸還貸的共同意思表示，二是客觀上借款人有將新貸款償還舊貸款的行為。在法律上如何認定以貸還貸合同的效力，過往是有爭論的。一種觀點認為：以貸還貸不是真實的貸款。而是規(guī)避國家關于貸款規(guī)模控制，與中國人民銀行《貸款通則》的規(guī)定是相違背的，應當認定為無效。另一種觀點則認為：我國現(xiàn)行的法律法規(guī)對以貸還貸行為沒有強制性的禁止規(guī)定，該行為是否損害國家的利益也不好確認，如果以貸還貸行為確屬雙方當事人真實意思的表示，則應當認定為有效，從另外一個角度來說，以貸還貸是一個普遍現(xiàn)象，如果認定為無效，則反而危害金融安全。因此也逐漸形成現(xiàn)在司法實踐中的統(tǒng)一作法。
另外應特別注意，以貸還貸行為對擔保合同的影響，應按《擔保法》第24、25、26條以及《擔保法司法解釋》的相關規(guī)定認定和處理。即《擔保法司法解釋》第39條規(guī)定的，主合同當事人雙方協(xié)議以新貸償還舊貸，除保證人知道或者應當知道的外，保證人不承擔民事責任；新貸與舊貸系同一保證人的，不適用前款的規(guī)定。
對以貸還貸的問題的審理原則是：以貸還貸的借款合同不違反法律強制性規(guī)定，合同有效；如果前后兩個合同均為同一保證人，推定明知或應知，保證人不能免除保證責任；如果前一合同無保證人或前后兩個合同并非同一保證人，保證人對以新貸還舊貸不知或不應知情況下方可免除保證責任。
二、保證人保證資格的認定問題。
保證本質(zhì)上為人保，也就是說以保證人的信用擔保債權的實現(xiàn)，其實質(zhì)是以保證人所有的財產(chǎn)為限提供擔保，因此法律上要求保證人具有代替?zhèn)鶆杖饲鍍攤鶆盏哪芰??！稉７ā芬?guī)定，具有代為清償債務能力的法人、其他組織或公民，可以作為保證人。《擔保法》及其司法解釋同時還規(guī)定：學校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的民事主體不得為保證人；企業(yè)法人的分支機構、職能部門不得為保證人；國家機關不得為保證人（經(jīng)國務院批準為使用外國政府或者國際經(jīng)濟組織貸款進行轉(zhuǎn)貸的除外）。
1、企業(yè)分支機構的保證人資格的認定問題。
在實踐中存在著以企業(yè)分支機構作為保證人的情形。企業(yè)分支機構是指不具有法人資格，在一定范圍內(nèi)從事經(jīng)營活動的部門。法人分支機構包括依法領取營業(yè)執(zhí)照，在核準的范圍內(nèi)可以從事經(jīng)營活動的分支機構、雖依法設立，但沒有領取營業(yè)執(zhí)照的分支機構和非法設立的分支機構。一般情況下，企業(yè)的分支機構不能作為保證人，但在有法人授權的情況下，依法設立的企業(yè)分支機構可以對外從事民事活動，并以法人撥付其經(jīng)營管理的財產(chǎn)對外承擔民事責任。因此，如果有法人書面明確的授權，法人依法設立的分支機構可以對外提供保證。法人有事后追認行為，也應認定為擔保有效。
2、村民委員會、居民委員會的保證人資格的認定問題。
村民委員會、居民委員會是否可以作為保證人？在司法實踐中也有爭議?！洞迕裎瘑T會組織法》明確規(guī)定，村民委員會是村民自我教育、自我管理、自我服務的基層群眾性自治組織。村民委員會辦理本村的公共事務和公益事業(yè)。村民委員會依據(jù)法律規(guī)定，管理本村屬于村農(nóng)民集體所有的土地和其他財產(chǎn)?！冻鞘芯用裎瘑T會組織法》也明確規(guī)定，居民委員會是居民自我管理、自我教育、自我服務的基層群眾性自治組織。其任務是辦理本居住地區(qū)居民的公共事務的公益事業(yè)。居民委員會管理本居民委員會的財產(chǎn)，任何部門和單位不得侵犯居民委員會的財產(chǎn)所有權。由上述規(guī)定可以肯定，村民委員會與居民委員會是從事公益事業(yè)的自治組織，其不具備保證人資格，不應作為保證人。
3、私立學校、醫(yī)院、幼兒園等民辦非企業(yè)單位的保證人資格的認定問題。
學校、醫(yī)院、幼兒園多為國家開設，其公益事業(yè)的目的也很明顯。但隨著多種經(jīng)濟形式發(fā)展政策的深入，私立學校、醫(yī)院、幼兒園等民辦非企業(yè)單位等也逐漸增多，而這些主體是否可以作為保證的主體，在《擔保法》第9條有規(guī)定：學校、幼兒園、醫(yī)院等公益為目的的民事主體不得為保證人。即使學校、醫(yī)院、幼兒園等民事主體具有代償能力，因為其具有公益性，承擔著公益目的，其充當保證人在承擔保證責任時會損害公共利益，因此有了上述的規(guī)定，另外，《擔保法》司法解釋規(guī)定：學校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位以及社會團體，以其教育設施、醫(yī)療衛(wèi)生設施和其他公益設施以外的財產(chǎn)作為自身債務設定抵押的，可以認定抵押有效。關于教育設施的認定問題，既然法律禁止以教育設施抵押的目的是為了無損于公益事業(yè)，所以應以實際用途作為判斷標準。應注意的是即使是公益性單位的財產(chǎn)，如果不是以公益目的而存在，則可以作為抵押物，如學校校長乘坐的小轎車、醫(yī)院專用于出租收取租金的房屋等。
而關于上述主體違反規(guī)定作為保證人后，民事責任的承擔問題，《擔保法》第29條規(guī)定：企業(yè)法人的分支機構未經(jīng)法人書面授權或者超出授權范圍與債權人訂立保證合同的，該合同無效或者超出授權范圍的部分無效，債權人和企業(yè)法人有過錯的，應當根據(jù)其過錯各自承擔相應的民事責任；債權人無過錯的，由企業(yè)法人承擔民事責任。
對于主合同有效，擔保合同無效的處理原則是：《擔保法》第5條、《擔保法》司法解釋第7、8條的規(guī)定，主合同有效而擔保合同無效，債權人無過錯的，擔保人與債務人對主合同債權人的經(jīng)濟損失，承擔連帶責任；債權人、擔保人有過錯的，擔保人承擔民事責任的部分，不超過債務人不能清償部分的二分之一；主合同有效，而導致?lián)：贤瑹o效，擔保人無過錯的，擔保人不承擔民事責任；擔保人有過錯的，擔保人承擔民事責任部分，不應超過債務人不能清償部分的三分之一；主合同無效，保證合同也無效，因保證人承擔的是過錯責任，故不受保證責任期間限制。擔保人提供抵押擔保的，如果未辦理抵押登記，《擔保法》規(guī)定抵押合同未生效，《物權法》規(guī)定只是不產(chǎn)生物權效力，不能對抗第三人，從而明確賦予未登記的抵押合同對合同雙方當事人有約束力。
三、保證方式和保證責任的承擔問題。
1、保證方式的約定問題。
依據(jù)我國的《擔保法》及其司法解釋的規(guī)定，保證的方式主要有兩種：一般保證和連帶責任保證。
1、一般保證的概念：當事人在保證合同中約定，債務人不能履行債務時，由保證人承擔保證責任的，為一般保證。
2、一般保證承擔責任的方式：一般保證保證人對主債務承擔的是補充賠償責任，也就是說：一般保證的保證人在主合同糾紛未經(jīng)審判或者仲裁，并就債務人的財產(chǎn)依法強制執(zhí)行仍不能履行債務前，對債權人可以拒絕承擔保證責任。該權利被稱為先訴抗辯權或檢索抗辯權。3、對債權人的限制：《擔保法》司法解釋對債權人一般保證責任進行了一定的限制，即一般保證的保證人在主債權履行期間屆滿后，向債權人提供了債務人可供執(zhí)行財產(chǎn)的真實情況的，債權人放棄或者怠于行使權力致使該財產(chǎn)不能被執(zhí)行，保證人可以請求人民法院在其提供可供執(zhí)行財產(chǎn)的實際價值范圍內(nèi)免除保證責任。4、對保證人的限制：《擔保法》司法解釋又對一般保證人的先訴抗辯權的形式進行了限制，即規(guī)定，在下列情況下保證人不能行使先訴抗辯權：（1）債務人住所變更，致使債權人要求其履行債務發(fā)生重大困難的，包括債務人下落不明，移居境外，且無財產(chǎn)執(zhí)行等情況。（2）法院受理債務人破產(chǎn)案件，中止執(zhí)行程序的。
（3）保證人以書面方式放棄前款規(guī)定的權利的。
連帶責任保證是指當事人在保證合同中約定保證人與債務人對債務承擔連帶責任保證。連帶責任保證的債務人在主債務履行期間沒有履行債務的，債權人可以要求債務人履行債務，也可以要求保證人在其保證范圍內(nèi)承擔保證責任，連帶保證人不享有先訴抗辯權，不論主合同債務人是否具有履行能力，只要主合同債務人未依約定履行合同義務，保證人即承擔保證責任。
實踐中，對保證方式的認定，其依據(jù)是最高人民法院《關于涉及擔保糾紛案件的司法解釋的適用和保證責任方式的認定問題的批復》[]法釋38號第2條的規(guī)定：擔保法生效之前訂立的保證合同中對保證責任方式?jīng)]有約定或約定不明的，應當認定為一般保證。保證合同中明確約定保證人在不能履行債務時始承擔保證責任的，視為一般保證；保證合同中明確約定保證人在被保證人不履行債務時承擔保證責任，且根據(jù)當事人訂立合同的本意推定不出為一般保證責任的，視為連帶責任保證。
四、多重擔保并存的處理順序問題。
《物權法》第176條規(guī)定：被擔保的債權既有物的擔保，又有人的擔保的，債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)擔保物權的情形，債權人應當按照約定實現(xiàn)債權；沒有約定或者約定不明確，債務人自己提供物的擔保的，債權人應當先就該物的擔保實現(xiàn)債權；第三人提供物的擔保的，債權人可以就物的擔保實現(xiàn)債權，也可以要求保證人承擔保證責任。提供擔保的保證人承擔擔保責任后，有權向債務人追償?！稉７ā匪痉ń忉尩?8條：同一債權既有保證又有第三人提供物的擔保的，債權人可以請求保證人或者物的.擔保人承擔擔保責任。當事人對保證擔保的范圍或者物的擔保的范圍沒有約定或者約定不明的，承擔了擔保責任的擔保人，可以向債務人追償，也可以要求其他擔保人承擔應當分擔的份額。
實踐中的處理原則是：被擔保的債權既有物的擔保，又有人的擔保的，債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)擔保物權的情形，債權人應當按照約定實現(xiàn)債權；沒有約定或者約定不明確，債務人自己提供物的擔保的，債權人應當先就該物的擔保實現(xiàn)債權；第三人提供物的擔保的，債權人可以就物的擔保實現(xiàn)債權，也可以要求保證人承擔保證責任。
五、提前還貸的處理問題。
在實踐中存在借款人提前還貸的情況。借款人提前歸還借款本息的問題在以前是有爭論的，在《合同法》頒布以后，則已經(jīng)明確，《合同法》第208條規(guī)定，借款人提前償還借款的，除當事人另有約定外，應當按照實際借款的期間計算利息。根據(jù)該條的規(guī)定可以看出，1、法律是允許借款人提前還款的，但該條未規(guī)定借款人提前還貸是否需要經(jīng)過貸款人同意。《合同法》第71條規(guī)定，債權人可以拒絕債務人提前履行債務，但提前履行不損害債權人利益的除外。從實際情況看，在一般情形下，借款人提前還貸，可以使借款人減少利息的負擔，也可以促進貸款人資金的流轉(zhuǎn)，增加其效益，不會給貸款人造成利益損害，基于上述理由，《合同法》作出了208條的規(guī)定。2、如果借款人提前還款，應當按照實際借款的期間計算利息，但如果當事人之間另外有約定，就要按約定辦理。這里說的“另有約定”，一般指的是消費貸款合同：如商品房按揭貸款合同等。3、《合同法》第208條的規(guī)定和《合同法》總則關于損害賠償?shù)囊?guī)定是相互矛盾的，即借款人在提前歸還借款的情況下，貸款人如果接受了提前歸還行為，則喪失了該借款合同可以獲得的至合同約定還款期限屆滿時的利息收入，這種損失屬于可得利益的損失，借款人也應予以賠償。
如果提前還貸情形形成訴訟，金融機構在訴訟中提出此種可得利益的賠償主張，雙方在借款合同中應對此項賠償?shù)臋嗬鞒隽思s定的，予以支持，否則，則不予支持貸款人的請求。
六、逾期還款違約金的計算標準問題和計算期間的問題。
按照合同約定的期限歸還借款是借款人的主要義務。如果借款人在合同期滿不能歸還借款，應當承擔違約責任。關于違約責任的形式，合同約定有違約金的，按照合同約定支付。合同沒有約定違約金的，應當按照約定或者國家有關規(guī)定支付逾期利息。借款合同違約責任在于借款人逾期還貸的情況下，法律規(guī)定償還的是逾期利息。逾期利息與以往中國人民銀行規(guī)定的借款人在逾期歸還借款時所應當支付的罰息時有所區(qū)分的，罰息實際上是指借款人不按照合同的約定期限還款時，貸款人向借款人收取的超過正常借款利率的帶有一定懲罰性的利息。而逾期利息則是指中國人民銀行規(guī)定的借款人逾期歸還借款本息時支付給貸款人的超期使用資金的利息。逾期利息與罰息的關系是：逾期利息既包括罰息，又包括法定利息，確定逾期利息的標準本身就含有懲罰性，計算標準一般要高于一般的銀行同期貸款利率。
借款人在逾期歸還借款時的逾期貸款利息，應自借款到期后的次日起算，但對于逾期貸款利息計算到何時為止，在司法實踐中有不同的觀點，一種認為：逾期貸款利息應計算到判決確定的履行期滿之日止，因為履行期限是法院判令借款人承擔還款義務的期限，給予借款人一定的履行期限或者寬限期對于債務的履行有積極的意義；第二種觀點認為：逾期貸款利息應計算至判決發(fā)生法律效力時止，因為給予借款人一定的履行期限或者寬限期沒有必要；第三種觀點認為：逾期貸款利率應計算至貸款人起訴之日起止，因為法院僅對已經(jīng)發(fā)生的事實進行認定和做出裁決，而不得對將來發(fā)生的事實進行認定和裁決；第四種觀點則認為：逾期貸款利息應當計算到借款人償付完畢之日止，因為借款人一直在占用貸款人的借款，借款人既然非法占用貸款人的借款，即應有義務支付逾期貸款的利息。
債務利息。這種延遲履行金具有懲罰性，它的作用主要是對債務人施加壓力，迫使其按期履行義務）。這時，對貸款人來講會出現(xiàn)請求權競合的情形，既可以要求借款人支付違約金，也可以要求借款人按遲延履行金給付，但是不能同時行使兩種請求權，不能獲得雙份賠償，否則有悖公平原則。在貸款人的任何一個請求權（違約金請求權或遲延履行金請求權）滿足后，另一個請求權因此而消滅。將違約金計算到實際給付之日止，實際上剝奪了貸款人的競合選擇權，加之遲延履行金按雙倍給付，遠遠高于逾期違約金，這樣，不利于保護貸款人的合法利益，也達不到設立遲延履行金的立法目的。
綜上，我個人認為，逾期付款違約金應計算到判決所確定的寬限期內(nèi)的實際給付之日止。借款人在法院判決所確定的寬限期內(nèi)履行債務的，貸款人只能行使違約金請求權。寬限期屆滿后借款人仍未履行的，這時應該由貸款人行使競合選擇權，可以選擇行使違約金請求權，也可以選擇遲延履行金請求權，但不論選擇何種請求權，另一種請求權即喪失。(實踐中如果當事人沒有另行提出請求,則自動套用遲延履行金請求權)這樣，既保護了當事人合法權益，又保證了法院判決書的既判力。
七、貸款人直接扣收貸款的認定問題。
實踐中，金融機構常有直接扣收貸款的行為。借款合同中，常有貸款人直接扣收貸款的約定。司法機關對此也有不同的認識。第一種觀點是：貸款人和借款人在民法上是平等的主體，借款人對其賬戶內(nèi)的存款享有所有權，而所有權是不允許他人隨意侵犯的。根據(jù)存款的有關管理規(guī)定，貸款人無權從他人帳戶直接扣取存款，所以貸款人扣款還貸的行為是不合法的。另一種觀點認為，雖然借款人對其存款賬戶內(nèi)的存款享有所有權，但民事主體有權處分自己的財產(chǎn)，也有權授權他人出分自己的財產(chǎn)，而且法律對于符合當事人之間特別約定的自救行為并沒有給予否定的評價。
所以對于當時人之間約定，于借款到期后，借款人未能歸還借款本息時，貸款人有權從借款人的存款帳戶內(nèi)扣取款項予以償還貸款人的借款本息的，因該條款不違反法律和行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應該認定為有效。
八、提前扣息的問題。
專利代理合同糾紛案件篇十一
1、承包方的企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照，該證據(jù)證明原告的身份，及其訴訟權利能力和訴訟行為能力的證據(jù)，證明自己是適格的訴訟主體。
2、發(fā)包方的企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照(或向工商行政管理部門查詢的企業(yè)基本情況登記表)，
該證據(jù)證明被告的身份，以及其為適格訴訟主體的證據(jù)。
3、建設工程合同、工程質(zhì)量簽證單、工程款結算書等。該證據(jù)主要作為承包方提出的支付工程款訴訟的基本事實和理由的證據(jù)。
4、法院有權主管或管轄的證據(jù)。該方面的證據(jù)主要表現(xiàn)為雙在《建設工程合同》中關于管轄的約定或合同的履行地及被告(發(fā)包方)住所地的有關證據(jù)。
在向法院起訴時，一般具備以上四方面的證據(jù)，法院應受理并予以立案。
專利代理合同糾紛案件篇十二
6月1日開始施行的《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）中，就人民法院如何適用法律問題作出了解釋。該《解釋》為人民法院正確、及時處理商品房買賣合同糾紛案件，公平保護當事人合法權益提供了法律支撐和依據(jù)。但是，由于《解釋》囿于效力位價的限制，它并不能代替法律和行政法規(guī)，并且有些解釋條款與行政法規(guī)還相抵觸，有些在審判實踐中需要解釋的又未涉及。比如買受人與出賣人舉證責任承擔問題，“按揭”合同糾紛的法律屬性及其處理原則問題，如何認定房屋的質(zhì)量問題，在《解釋》中都沒涉及；又比如對于欺詐行為的認定和處理問題，理論界以及審判實踐中的認識和作法也不盡一致；還比如出賣人在履約過程中惡意隱瞞規(guī)劃情況、不能依約交付配套設施的違約責任該如何追究等等。針對以上問題，亟待研究解決。
一、關于雙方當事人舉證責任承擔。
由于《解釋》對雙方當事人的舉證責任未作具體規(guī)定。在審判實踐中不好把握。對于雙方當事人舉證責任承擔問題，依照最高人民法院《關于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》（以下簡稱《規(guī)定》）第5條的規(guī)定，在商品房買合同賣糾紛中，應由主張合同關系成立并生效的一方當事人對合同訂立和生效的事實承擔舉證責任；由主張合同關系變更、解除、終止、撤銷的一方當事人對引起合同關系變動的事實承擔舉證責任。但是，如何理解《民事訴訟法》第64條第2款規(guī)定的法院依當事人申請調(diào)查取證問題，《規(guī)定》第17條作出了列舉式解釋，規(guī)定了人民法院可依當事人的申請調(diào)查收集證據(jù)的情形和范圍。筆者認為，在商品房買賣合同中，法院依當事人的申請調(diào)查取證的情形主要有以下兩種：一種是收集房產(chǎn)權屬證明；另一種是收集繳納稅費等證明材料。除以上兩種情形外，其它證據(jù)材料原則上由雙方當事人承擔舉證責任。當然，在依照《規(guī)定》也無法確認舉證責任承擔時，就應該具體問題具體分析，可根據(jù)公平原則和誠實信用原則，綜合分析當事人舉證能力等因素來確定舉證責任的承擔。我們不妨設想，在法院確定一方當事人承擔舉證責任后，可采取給一方當事人委托的律師開具證據(jù)調(diào)查令的方式，對律師取證進行規(guī)定。比如，在一方當事人不知道對方是否繳納了房產(chǎn)稅費，而自已又沒有證據(jù)時，可以向法院提出申請，填寫《請求調(diào)查申請書》，說明不能自行查證的理由，法官審查后，可以簽發(fā)調(diào)查令，其委托律師可到稅務部門查證。這樣一來，既不違反法律規(guī)定對稅費實行專門機關檢查的規(guī)定，又可節(jié)約法院的人力和物力，體現(xiàn)取證過程中的當事人主義。
二、關于按揭的法律屬性和糾紛處理。
1、按揭合同的法律屬性。商品房的擔保貸款，也就是人們所說的商品房“按揭”。按揭作為一種融資購樓方式，是英美法系中物的擔保的一項基本制度，其本質(zhì)與大陸法系中的讓與擔保制度相同，系指債務人或第三人將商品房的所有權轉(zhuǎn)移于債權人而擔保債權人的債權在約定的清償期限內(nèi)得到清償?shù)膿Ｐ问?。我國現(xiàn)行法律中還找不到“按揭”這一概念，但這一概念在近幾年的商品房買賣特別是各類報刊樓市信息中已得到廣泛的引用。我國目前審判實踐中遇到的按揭主要包括現(xiàn)樓按揭和樓花按揭兩種。在現(xiàn)樓按揭中，買受人將所購房屋作為抵押物向銀行抵押貸款，當其不履行債務時，銀行既可以將該房屋折價、拍賣或變賣，以該房屋的價款優(yōu)先受償；也可以事前與出賣人簽訂回購條款，當買受人不履行債務時，要求出賣人回購。因此，現(xiàn)樓按揭可歸屬于不動產(chǎn)抵押。而在樓花按揭中，買受人其實是將其享有的根據(jù)購房合同取得房屋的期待權作為抵押物向銀行提供擔保，屬于權利抵押即準抵押的范疇，與將房屋作為抵押物向銀行提供擔?；鞠嗤?，一旦買受人取得房屋所有權后，權利抵押就會轉(zhuǎn)變?yōu)椴粍赢a(chǎn)抵押。因此，我國內(nèi)地的按揭其法律屬性仍為抵押，其內(nèi)涵與英美法系和我國香港特別行政區(qū)的按揭及大陸法系中的讓與制度不同。事先轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)的所有權是英美法系中按揭的基本特征，也是該制度與抵押、質(zhì)押的根本區(qū)別。
2、按揭糾紛的處理原則。《解釋》將商品房按揭貸款統(tǒng)稱為商品房擔保貸款，并在第23條至第27條較詳細規(guī)定了在商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除時，當事人可以請求解除按揭貸款的.一系列相關問題。結合審判實踐，筆者認為，在審理商品房按揭糾紛案件時主要應遵循以下原則：一是合并審理原則。《解釋》第25條規(guī)定，以擔保貸款為付款方式的商品房買賣合同的當事人一方請求確認商品房買賣合同無效或者撤銷、解除合同的，如果擔保權人作為有獨立請求權第三人提出訴訟請求，應當與商品房擔保貸款合同合并審理；未提出訴訟請求的，僅處理商品房買賣合同糾紛。擔保人就商品房擔保貸款合同糾紛另行起訴的，可以與商品房買賣合同糾紛合并審理。二是平等保護原則。根據(jù)我國擔保法第49條、最高人民法院《規(guī)定》第35條的規(guī)定，在按揭銀行沒有參加買受人與出賣人購房合同糾紛的情形下，如果法院擬判決購房合同無效或解除購房合同時，法院應告知按揭銀行參加訴訟，是否參加訴訟，應由按揭銀行自行決定，人民法院不能強行追加其參加訴訟。在審判實踐中，我們應充分保護按揭銀行的合法權益。三是權利優(yōu)先原則。在按揭糾紛案件中，象買受人與抵押權人的權益沖突是審判實踐中遇到的新問題。比如除按揭銀行的抵押權外，買受人所購房屋或樓花有可能還存在二種抵押權：即建筑商的法定抵押權和其他債權人的一般抵押權。因此，一方面，我國應對建筑商的法定抵押權實行預備登記制度，以登記時間確定權利成立的時間，并按“成立在先、權利優(yōu)先”的原則處理。另一方面，根據(jù)最高人民法院《關于建設工程價款優(yōu)先受償權問題的批復》的有關規(guī)定，建筑商的優(yōu)先受償權優(yōu)于一般抵押權和其他債權，而已交付商品房全部或大部分購房款的消費者的權益應優(yōu)于建筑商的優(yōu)先受償權。
關于欺詐行為的認定和處理。
1、對欺詐行為的認定。從民法上來說，欺詐是指當事人一方故意編造虛假或歪曲事實，使表意人陷入誤解，違背真實意思而作的意思表示。構成欺詐應具備以下要件：一是出賣人有惡意違約和欺詐的行為；二是出賣人的欺詐行為與買受人陷入錯誤及其意思表示有因果關系；三是出賣人有制造假象、隱瞞真相的故意；四是實施欺詐之人為出賣人或者第三人。對于商品房買賣中欺詐行為的認定，目前學界和司法界有兩種不同的觀點：
一種觀點認為，欺詐系出賣人主觀上故意欺騙買受人，但它是指從某一套商品房的整體而言，而不是指該套商品房的局部瑕疵，也不僅僅是“缺斤短兩”的問題。比如《解釋》第8條、第9條規(guī)定的可以適用懲罰性賠償責任的五種情形，《解釋》第14條第2款關于面積誤差比超過3%部分的房價款應由出賣人雙倍返還買受人的懲罰性規(guī)定。
另一種觀點認為，只要出賣人實施了某種欺騙行為，這種行為足以揭示出賣人的內(nèi)心是故意隱瞞事實真相，就構成欺詐。比如除《解釋》中規(guī)定的五種情形和面積“縮水”外，象在商品房買賣中出現(xiàn)的出賣人惡意隱瞞規(guī)劃情況，在履行合同過程中故意改變規(guī)劃設計等，均應認定為欺詐。筆者更傾向同意后一種觀點。因為若只將《解釋》第8條、第9條規(guī)定的五種情形和第14條第2款作為懲罰性賠償依據(jù)的話，容易使人產(chǎn)生認識上的混亂。
筆者認為，出賣人的欺詐。
行為既可以表現(xiàn)為無中生有、顛倒黑白的虛假陳述或者誤導陳述，也可以表現(xiàn)為重大遺漏或者某部分的不正當陳述，只要出賣人主觀上構成故意隱瞞，惡意造假，就應認定為欺詐。
現(xiàn)主要有二種觀點：
第一種觀點認為，若出賣人存在主觀惡意，有欺詐行為，因《解釋》沒有涉及，也只能依照《解釋》第13條處理。
第二種觀點認為，若不是出賣人的主觀故意，或純屬違約行為，就應按照《解釋》第13條的規(guī)定處理；若出賣人的該行為被認定為欺詐，就應適用懲罰性賠償。因為商品房買賣反欺詐，雙倍索賠是利器。
筆者同意后一種觀點。因為商品房買賣中的欺詐行為不應局限在《解釋》第8條、第9條和第14條所規(guī)定的范圍，象《消法》還確定了其他欺詐行為。如果僅按《解釋》規(guī)定的條款確認其欺詐范圍來進行處理，就會導致買受人的其他合法權益受到損害。再說，全國人大及其常委會公布實施的《合同法》和《消法》的效力畢竟大于《解釋》的效力，既然《消法》已對欺詐的概念作出界定，在《消法》還沒有進行修改的情況下，如果消費者就《解釋》范圍以外的欺詐行為請求懲罰性賠償，人民法院就應該依照《消法》的規(guī)定來裁判。因此，將商品房買賣中所有的欺詐行為都納入懲罰性賠償范圍，并根據(jù)欺詐所造成的損失大小來確定懲罰性賠償范圍，這樣更有利于對消費者這一弱勢群體的法律保護，也有利于有效制裁和遏制欺詐，促進社會誠信制度的確立。
專利代理合同糾紛案件篇十三
按揭一詞是香港地區(qū)學者對英文mortgage的漢澤（粵語音譯）。按揭是英美法中物的擔保的一項基本制度，系指債務人或第三人將標的物的所有權轉(zhuǎn)移于債權人而擔保債權人的債權在約定的清償期得到清償?shù)膿Ｐ问?，本質(zhì)上與大陸法系中的讓與擔保制度相同。事先轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)的所有權是按揭的基本特征，也是該制度與抵押、質(zhì)押的最大區(qū)別。我國內(nèi)地的現(xiàn)行法律中尚未使用按揭這一概念，但這一概念在實踐中已得到了廣泛的運用。從實質(zhì)上看，無論是“樓花”按揭還是房屋按揭，我國內(nèi)地商品房按揭合同中均不要求債務人事先將標的物的所有權轉(zhuǎn)移給債權人，購房者在將所購的“樓花”或房屋作為向按揭銀行貸款的擔保物時并不需將該“樓花”或房屋登記在按揭銀行的名下，不符合英美法和我國香港按揭制度的基本特征。在“樓花”按揭中，購房者其實是將其享有的根據(jù)購房合同取得房屋的期待權作為抵押物向銀行提供擔保，與將房屋作為抵押物向銀行提供擔?；鞠嗤?。因此，我國內(nèi)地在使用按揭這一概念時，其內(nèi)涵與英美法中和我國香港的按揭及大陸法系中的讓與擔保制度是不同的。我國內(nèi)地的按揭貸款合同本質(zhì)上仍為抵押貸款合同。近幾年來，隨著我國住房分配貨幣代、住房商品化和社會化的住房制度改革的穩(wěn)步推進，商品房按揭制度受到開發(fā)商、購房者和銀行等各方面的極大歡迎，這一制度在實踐中得到廣泛的運用，因而該類糾紛案件也越來越多地起訴到法院。
作為新類型的房地產(chǎn)案件，法院在審理過程中遇到不少新問題，亟待研究解決。
在商品房按揭糾紛中，一般主要存在四個基本合同關系，即購房者與開發(fā)商之間的商品房買賣合同關系、購房者與按揭銀行之間的借款合同關系、購房者與按揭銀行之間的以商品房“樓花”或現(xiàn)樓為抵押物的抵押合同關系、開發(fā)商與按揭銀行之間以保證、回購等具體條款加以確定的保證合同關系。
在這四個合同相互之間的關系中，大家對于抵押合同、保證合同是借款合同的從合同沒有爭議，存在爭議的是借款合同是否為購房合同的從合同。有種觀點認為，借款合同是購房合同的從合同，不具有獨立性，；因購房合同的變更、消滅而變更、消滅。我們認為，這種觀點值得商榷。
根據(jù)民法基本原理，凡不以他種合同的存在為前提即不受其制約而能獨立存在的合同，稱這主合同。反之，必須以他種合同的存在為前提，自身不能獨立存在的合同，叫做從合同。
雖然借款合同與購房合同存在密切的聯(lián)系，借款合同中的物的擔保標的物與購房合同的標的物具有同一性，按揭貸款的款項也用于支付購房合同的價款，但是，借款合同并不以購房合同的存在為前提，其不是購房合同的從合同。首先，借款合同不因購房合同的消滅而消滅。根據(jù)《合同法》第91條的規(guī)定，合同的權利義務關系因合同債務已經(jīng)按照約定履行而終止。在購房者依約支付首期房款并委托按揭銀行將其所貸款項支付給開發(fā)商，開發(fā)商按照合同約定履行交樓并為購房者辦理房地產(chǎn)權證等合同義務以后，購房合同的權利義務歸于消滅。但借款合同卻并不因此而消滅，其可獨立存在到20、30年后購房者（借款人）還清貸款時才消滅，其次，購房合同的無效、可撤銷并不必然導致借款合同的無效、可撤銷。銀行與購房者之間的借款合同只要不具有合同法規(guī)定的合同無效、可撤銷情形，法院便不能以購房合同的無效、可撤銷為由而認定借款合同無效或予以撤銷。購房合同的無效、可撤銷只會影響到按揭合同的抵押擔保標的物發(fā)生變化，并不因此導致銀行依法向購房者發(fā)放貸款行為的無效、可撤銷。實踐中銀行在購房合同被認定無效、撤銷或解除后，往往要求解除借款合同，主要考慮的是購房者的資信狀況。從理論上說，即使購房合同存在瑕疵，導致抵押擔保不能實現(xiàn)，但如購房者資信并未下降或提供其他擔保。銀行認為不影響資金安全，其也不會必然要求解除借款合同。因此，購房合同與借款合同不是主從合同，它們是有一定聯(lián)系但也相互獨立的合同。
二、購房者要求解除購房合同時銀行的訴訟地位問題。
司法實踐中對于按揭糾紛案件中的訴訟主體問題爭議較大的是，在購房者起訴開發(fā)商要求確認房屋買賣合同無效或解除合同并退還購房款本息時，法院是否應追加按揭銀行行為第三人參加訴訟。有種觀點認為，在此情形下，按揭銀行屬于無獨立請求權的第三人，法院應追加按揭銀行參加訴訟，如果法院判決解除購房合同或認定購房合同無效，則由開發(fā)商直接將購房者所欠按揭銀行本息退還給按揭銀行，其余的購房款則返還給購房者。我們認為，這種做法固然可以一并解決按揭糾紛中開發(fā)商、購房者、按揭銀行三方之間的四種法律關系，但將按揭銀行列為無獨立請求權第三人既與現(xiàn)行法律規(guī)定不符，也缺乏民事訴訟理論依據(jù)。根據(jù)《民事訴訟法》第56條、最高人民法院《關于適用民事訴訟法若干問題的意見》第65條的規(guī)定，有獨立請求權第三人與無獨立請求權第三人的區(qū)別，在于該第三人對于當事人雙方的訴標的是否“有獨立請求權”。有獨立請求權第三人有權向法院提出訴訟請求和事實理由，成為當事人。而獨立請求權第三人可以申請參加訴訟，也可以由法院通知參加訴訟，其只有在法院判決其承擔民事責任時才有權提出上訴，且其在一審中無權放棄、變更訴訟請求或者申請撤訴。民事訴訟理論通說認為，無獨立請求權第三人參加訴訟，是參加到當事人一方進行訴訟，與所參加的當事人一方有法律上的利害關系，案件處理結果涉及他的合法權益，因此他在訴訟中一般是通過支持一方的主張，反對另一方的主張，來維護自己的合法權益。而有獨立請求權第三人在訴訟中的地位相當于原告，以本訴中的原告和被告。他既不同意本訴中原告的主張，也不同意本訴中被告的主張。實際上他是為了維護自己的合法權益，以獨立的實體權利人的資格，向法院提起了一個新的訴訟。在按揭糾紛中，當購房者起訴開發(fā)商，要求確認房屋買賣合同無效或解除合同，并退還購房本金利息時，按揭銀行對于開發(fā)商與購房者之間的訴訟標的（房屋或樓花）享有獨立的請求權，因為購房者已將該訴訟標的抵押給銀行，按揭銀行對于該標的物享有優(yōu)先受償權，其對該標的可以主張獨立的請求權。因此，在此種情形下，按揭銀行屬于有獨立請求權的第三人，是否參加訴訟，應由其自行決定，法院不能強行追加其參加訴訟。
在按揭糾紛中，銀行也有作為無獨立請求權第三人的情形。
根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第44條第3款和《城市商品房預售管理辦法》第11條的規(guī)定，開發(fā)商進行商品房預售所得的款項必須用于有關的工程建設。該規(guī)定的目的是為了防止開發(fā)商將商品房預售款挪作他用，導致房地產(chǎn)項目“爛尾”，損害購房者的利益。為了監(jiān)督開發(fā)商能夠切實履行該項法定義務，實踐中都要求開發(fā)商在銀行設立商品房預售款專用帳戶?！稄V東省商品房預售管理等比例》明確規(guī)定，開發(fā)商使用商品房預售款時，銀行應當根據(jù)房地產(chǎn)交易登記機構核準同意支付的數(shù)額撥付。如果按揭。
銀行同時也是開發(fā)商預售款專用帳戶的開戶銀行，購房者以銀行未經(jīng)房地產(chǎn)交易登記機構核準同意，擅自向開發(fā)商支付商品房預售款致使樓盤爛尾為由，要求開發(fā)商、銀行承擔責任的，應將開發(fā)商、銀行列為共同被告。如果購房者僅起訴開發(fā)商，而未起訴銀行，當事人可申請，、法院亦可通知銀行作為無獨立請求權第三人參加訴訟。但此時的銀行并不是因其按揭銀行身份，而是因其預售款專用帳戶的開戶銀行身份被追加參加訴訟的。
三、購房合同解除或認定無效后的處理。
在購房者起訴開發(fā)商要求解除購房合同或確認購房合同無效時，由于購房者已將所購房屋或樓花抵押給按揭銀行，因而其實質(zhì)上是要求處理抵押物。根據(jù)《擔保法》第49條的規(guī)定，抵押人地抵押期間轉(zhuǎn)讓已辦理抵押登記的抵押物的，應當通知抵押權人。實踐中按揭銀行與購房者在合同中亦對此有明確約定。因此，購房者在起訴開發(fā)商要求解除購房合同時，應依法知按揭銀行。為了切實保護按揭銀行的合法權益，如果購房者沒有通知按揭銀行，法院應告知按揭銀行作為抵押權人有權以獨立請求權第三人的身份參加訴訟。如果按揭銀行參加訴訟，法院在判決解除購房合同或認定購房合同無效時，可一并解決開發(fā)商、購房者、按揭銀行之間的多個法律關系，即購房者將房屋或樓花退還開發(fā)商，開發(fā)商將購房款項返還給購房者，并由雙方依法承擔相應民事責任的同時，解除按揭銀行與購房者之間的借款合同，按揭銀行對購房者處理抵押物所得價款行使物上代位權，并可要求開發(fā)商承擔連帶保證責任，由開發(fā)商將購房者所欠按揭銀行貸款本息直接支付給按揭銀行，其余款項支付給購房者。但是，由于銀行有抵押權和開發(fā)商的保證作為擔保，其參加訴訟又需預繳案件受理費，而且，購房合同能否解除或認定無效只有在案件審結后才能確定。因此，為了防止浪費人力和財力，按揭銀行往往不愿意參加購房者與開發(fā)商的購房合同的訴訟。而銀行不參加訴訟，法院只能審理購房者與開發(fā)商的購房合同關系，如果判決購房合同無效或解除購房合同，則只能判決開發(fā)商退款給購房者，購房者退房給開發(fā)商。目前司法實踐中大都采用這種做法。但這種做法存在以下問題：在此種情形下，購房者退給開發(fā)商的房屋或樓花上已設有抵押權，且開發(fā)商在購房者與銀行的借款合同中往往承擔連帶保證責任，如果購房者不退還銀行的借款，則銀行有權行使抵押權或要求開發(fā)商承擔連帶保證責任。因此，開發(fā)商有可能在退還購房者全部購房款后，還要向銀行承擔退還購房者所欠銀行借款本息的責任。雖然開發(fā)商在承擔責任后可向購房者追償，但購房者通過訴訟從開發(fā)商取得的款項，又要開發(fā)商通過另外的`訴訟取回，這顯然不符合訴訟效益原則，既增加了當事人的訟累。也浪費了有限的司法資源。而且，如果購房者將款項轉(zhuǎn)移或攜款隱匿，致使開發(fā)商無法追償，則顯然對開發(fā)商不公平。
為了解決上述問題，我們認為，可參照最高人民法院《關于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》。
第35條關于當理人主張的法律關系的性質(zhì)或者民事行為的效力與法院根據(jù)案件事實作出的認定不一致的，法院應當告知當事人可以變更訴訟請求的規(guī)定的精神，在按揭銀行沒有參加購房者與開發(fā)商購房合同糾紛的情形下，如果法院擬判決購房合同無效或解除購房合同的，法院應告知按揭銀行參加訴訟。此時，按揭銀行一般會參加訴訟主張權利，因為在購房合同解除或認定無效后，銀行一般會要求解除購房者與其簽訂的借款合同，提前收回貸款。如果按揭銀行在此時仍不參加訴訟，由于法院已明確告知其將解除購房合同或認定合同無效，其享有優(yōu)先受償權的抵押物將被處置，按揭銀行不參加訴訟主張權利，應視為其同意抵押人處分抵押物。此種情形下按揭銀行不得行使抵押權的追及權，無權對該抵押物主張優(yōu)先受償，而只能向抵押人（購房者）行使物上代位權，即要求購房者將開發(fā)商退還的購房款用于提前清償銀行借款本息。
開發(fā)商在將全部購房款退還給購房者以后，雖然對購房者的銀行借款仍承擔連帶保證責任，但根據(jù)《擔保法》第28條第1款和最高人民法院《關于適用中華人民共和國提保法若干問題的解釋》第38條的規(guī)定，同一債權既有保證又有債務人提供物的擔保的，保證人僅對物的擔保以外的債權承擔保證責任。在借款合同中，債務人（購房者）是以其所購買的房屋或樓花作為物的擔保的，因此，開發(fā)商只應對物的擔保以外的債權承擔保證責任。由于實踐中一般是七成按揭，購房者一般已至少支付30%的購房款，以房屋或樓花的全部價值來擔保70%以下購房款的債權，按揭銀行的債權本來可以通過物的擔保全部得以實現(xiàn)，如果按揭銀行放棄物的擔保，開發(fā)商無須再承擔保證責任。因此，在這種情況下，開發(fā)商在將全部購房款退還給購房者以后，已不需要再承擔保證責任。當然購房者與開發(fā)商在訴訟過程中，如果達成解除購房合同的協(xié)議，也可根據(jù)最高人民法院《關于適用中華人民共和國擔保法若干問題的解釋》第67條第1款的規(guī)定，由取得抵押物所有權的開發(fā)商行使滌除權，代替?zhèn)鶆杖耍ㄙ彿空撸┣鍍斊渌钒唇毅y行全部債務，其余款項則返還給購房者，從而一并解決開發(fā)商、購房者、按揭銀行之間的多種法律關系。
四、按揭糾紛中購房者與抵押權人的權益沖突與保護。
按揭糾紛中購房者與抵押權人的權益沖突，是審判實踐中遇到的新問題。購房者所購房屋或樓花有可能存在三種抵押權：按揭銀行的抵押權、建筑商的法定抵押權和開發(fā)商的其他債權人的一般抵押權。
（一）購房者與按揭銀行的權益沖突與保護。
為了從按揭銀行獲得貸款，購房者將其所購“樓花”或房屋抵押給按揭銀行。由于我國內(nèi)地各商業(yè)銀行從事按揭貸款業(yè)務時間不長，對按揭貸款的決策和管理均缺乏成熟的經(jīng)驗和恰當?shù)氖侄?，因而各商業(yè)銀行在單方面制定按揭貸款格式合同時，均充分利用其所擁有的資金優(yōu)勢地位，側重強調(diào)按揭銀行的利益保護，而往往忽視對購房者正當權益的保障。目前較為突出的問題主要有以下幾個。
房地產(chǎn)權屬登記之前，按揭房產(chǎn)因不可擴力而毀損、滅失、停建的，則開發(fā)商和購房者均不需承擔責任。如果按揭房產(chǎn)已經(jīng)買了保險，按揭銀行可以就保險金請求行使物上代位權。（3）在開發(fā)商將房屋交付購房者使用以后，或為購房者辦理房地產(chǎn)權屬登記之后，按揭房產(chǎn)毀損、滅失的，風險責任則由購房者承擔。如果按揭房產(chǎn)已經(jīng)買了保險，按揭銀行亦可就保險金請求行使物上代位權。
2、對購房者合理使用房屋限制過嚴。實踐中許多按揭銀行合同規(guī)定：購房者不得將按揭抵押房產(chǎn)全部或部分出租。有些按揭按揭合同規(guī)定；購房者將按揭抵押房產(chǎn)全部或部分出租的，應經(jīng)按銀行書面同意。我們認為，購房者將按揭房產(chǎn)出租，屬于合理使用抵押物，并不會對按揭銀行的抵押權造成損害，相反還有利于購房者籌措資金，及時支付供樓款。按揭銀行就按揭房產(chǎn)僅享有優(yōu)先受償權而并不具有直接支配的權能，在購房者的行為不妨礙按揭銀行之優(yōu)受償權的情況下，按揭銀行不應對其進行限制。因此，法院在審理案件時，亦可依據(jù)《合同法》第40條的規(guī)定，以提供格式條款一方排除對方主要權利為由，認定該條款無效。
3、按揭銀行單方面解除合同的隨意性過大。按揭合同一般均規(guī)定：購房者違反合同的任何條款，按揭銀行有權要求購房者提前償還部分或全部貸款本息，由此而引起的任何損失均由購房者負擔。這種條款使購房者處在十分不利的地位，因為不按揭合同中的許多條款（如不許購房者出租的條款）本來就不公平，而一旦購房者違反，按揭銀行就可以解除合同，要求購房者提前清償貸款本息，導致當事人雙方權益嚴重失衡。
（二）購房者與建筑商的權益沖突與保護。
我國《合同法》第286條規(guī)定，建筑商于發(fā)包方不按期支付工程款時，可就工程折價、拍賣款享有優(yōu)先受償權。對于該種權利的性質(zhì)，學者有不同的觀點。第一種觀點認為建筑商的優(yōu)先受償權為留置權。第二種觀點認為建筑商的優(yōu)先受償權的性質(zhì)就是優(yōu)先權。第三種觀點認為建筑商的優(yōu)先受償權是法定抵押權。第四種觀點認為將建筑商的優(yōu)先受償權理解為法定抵押權或優(yōu)先權均可以，但從實踐分析理解為優(yōu)先權更合適。我們認為，建筑商的優(yōu)先受償權符合抵押權的特征，它從屬于建筑商的主債權即工程價款取得權，不以建筑商占有該建筑物為享有優(yōu)先受償權的要件，即使建筑物已竣工交付發(fā)包人，建筑商仍享有優(yōu)先受償權，并且不因建筑物的毀損、滅失而消滅，具有不可分性和物上代位性，因此，在性質(zhì)上應為法定抵押權。當開發(fā)商未按時向建筑商支付工程款時，建筑商便可以申請對其建設的商品房行使法定抵押權。但此時開發(fā)商可能已依法將商品房預售給購房者，因而建筑商的法定抵押權便與購房者的權益發(fā)生了沖突。理論界和實踐部門對于此種情形應如何處理一直存在很大的爭議。最高人民法院《關于建設工程價款優(yōu)先受償權問題的批復》公布施行后，這個問題在一定程度上得到解決，即“消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權不得對抗買受人”。但仍然存在以下問題：一是該《批復》只解決了購房者為消費者的情形，對于不是消費者的購房者如購買寫字樓的單位的權益與建筑商的優(yōu)先受償權發(fā)生沖突時應如何處理則沒有作出規(guī)定。二是該《批復》對于已交付全部或大部分購房款的消費者，并沒有辦理產(chǎn)權登記或預售登記作為對抗建筑商的優(yōu)先受償權的條件。這一規(guī)定有利于保護作為消費者的購房者的合法權益，但一些開發(fā)商也可能利用此條規(guī)定惡意逃避債務，因為在建筑商主張法定抵押權時，開發(fā)商可能臨時找一些“消費者”簽訂假合同寫出假收據(jù)，以對抗建筑的優(yōu)先受償權。為了解決上述問題，我國應對建筑商的法定抵押權實行預備登記制度，明確法定抵押的起始時間。同時明確包括購房者的優(yōu)先權在內(nèi)的各種權利的行使條件，應以登記時間確定權利成立的時間，并按“成立在先、權利優(yōu)先”有原則處理。在建筑商登記法定抵押權后，開發(fā)商在預售部分商品房時，需經(jīng)建筑商的同意，購房者亦需將購房款付入開發(fā)商與建筑商共同管理的帳戶，以保障建筑商對該部分購房款行使物上代位權。
（三）購房者與其他抵押權人的權益沖突與保護。
購房者所購房產(chǎn)除了存在按揭銀行的抵押權和建筑商的法定抵押權外，還可能存在其他抵押權。這些抵押權的產(chǎn)生有兩種不同的情形：一是開發(fā)商在預售前將商品房項目以在建工程的形式向銀行或其他債權人設定抵押進行融資；二是開發(fā)商在預售以后將商品房項目抵押給銀行或其他債權人。根據(jù)最高人民法院《關于建設工程價款優(yōu)先受償權問題的批復》的規(guī)定，建筑商的優(yōu)先受償權優(yōu)于一般抵押和其他債權，而已交付商品房全部或大部分購房款的消費者的權益優(yōu)于建筑商的優(yōu)先受償權。由此可見，在銀行或其他債權人的一般抵押權與購房者的權益發(fā)生沖突時，應優(yōu)先保護已交付商品房全部或大部分購房款的消費者的權益。該規(guī)定在保護作為消費者的利益的同時，存在如下問題：一是也只能解決了購房者為消費者的情形，對于不是作為消費者的購房者的權益與銀行或其他債權人的一般抵押權發(fā)生沖突時應如何處理沒有作出規(guī)定。二是該規(guī)定沒有區(qū)分銀行或其他債權人的一般抵押權的設立是在商品房預售以前還是預售以后的情形，也沒有以購房者辦理產(chǎn)權登記或預售登記對抗銀行或其他債權人的一般抵押權的要件。即使購房者在購買商品房時明知銀行或其他債權人已在該商品房上登記設立了抵押權，購房者仍然可以熟視無睹，因為他的權益始終優(yōu)先于銀行或其他債權人的一般抵押權。如果這樣處理可能會動搖包括抵押登記在內(nèi)的不動產(chǎn)物權的基本制度-不動產(chǎn)登記制度，損害依法履行了登記手續(xù)的抵押權人的合法利益，使問題變得更難把握。為了解決上述問題，我國應堅持不動產(chǎn)登記制度和“登記在先，成立在先，權利優(yōu)先”的原則，區(qū)分銀行或其他債權人的一般抵押權的設立是在購房者辦理產(chǎn)權登記或預售登記以前是以后的不同情形，分別處理。對于購房者已辦理產(chǎn)權登記或預售登記以后，開發(fā)商將該商品房抵押給銀行或其他債權人的，抵押無效。對于購房者辦理產(chǎn)權登記或預售登記以前，開發(fā)商將該商品房抵押給銀行或其他債權人的，抵押權應受保護，但是，在購房者已支付購房款尚未辦理產(chǎn)權登記或預售登記期間，抵押權人知道或應當知道該商品房已出售給購房者仍在其上設立抵押權的，因開發(fā)商與抵押人均屬惡意，法律對其不予保護，抵押應視為無效。對于已設立抵押權的商品房項目，開發(fā)商在預售該部分商品房時，須經(jīng)抵押權人的同意，購房者亦須將購房款付入開發(fā)商與抵押權人的共同管理的帳戶，以保障抵押權人對該部分購房款行使物上代位權。
專利代理合同糾紛案件篇十四
最高人民法院于年5月7日公布，6月1日起施行的《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，對房地產(chǎn)交易中發(fā)生糾紛較多的一些問題如何具體適用法律作了較為明確具體的規(guī)定。針對消費者的合法權益，人民法院應當如何進一步為其保護合法權益，已成為近年來日益關切的話題，該司法解釋的第八條、第九條第一次明確適用懲罰性賠償責任，從而結束了長期困擾司法實踐和民法理論的商品欺詐等糾紛如何處理的爭論，確保各級人民法院的審理做到法制統(tǒng)一適用。
商品房一個是預售，一個是現(xiàn)售。這里面有幾點比較重要，第一個就是涉及到《合同法》第286條司法解釋出臺以后對于銷售合同所產(chǎn)生的影響，就是說建筑工程的承包方依法行使優(yōu)先權對開發(fā)商就會形成很大的影響，房子至少是三層抵押，就是你的房子是在建工程給了施工企業(yè)的抵押權，然后開發(fā)商又拿這個工程去銀行去抵押貸款，第三個人就是買房人拿房子做抵押貸款。所以假如說是商品預售房，現(xiàn)在開發(fā)商欠了施工企業(yè)錢，施工企業(yè)去法院打官司，把這個建筑工程賣了，然后把錢給施工企業(yè)，那我買房人怎么辦？我已經(jīng)和開發(fā)商簽了合同了，這個商品房銷售合同肯定不能履行，就是說我買房人可以認定銷售方構成欺詐，要求解除合同并賠償其損失。
第二個問題是涉及到抵押。假如房地產(chǎn)開發(fā)商在建或者建成的商品房事先抵押出去了，但在與買房人簽合同的時候，隱瞞了該房屋已予以抵押的事實，或者是商品房銷售合同訂立以后未辦理登記備案，銷售方也未告訴購買方房屋已抵押出去，最后購買方的權利沒辦法實現(xiàn)的話，可以要求銷售方予以雙倍賠償。
第三個就是買房人也是靠買的房子抵押出去來買房。這個商品房銷售合同，假如說開發(fā)商有一方要求確認這個商品房銷售合同無效或者要求解除合同，人民法院應當通知銀行作為第三人參加訴訟。那買房人跟開發(fā)商本身簽訂的商品房銷售合同，然后又是以所買的房子自己抵押貸款來支付該款，那么法院也應當通知銀行作為第三人參加訴訟。
第四個就是對于辦理房屋產(chǎn)權證至今沒有作出明確的規(guī)定，現(xiàn)在很多買房人都是買了房屋后辦不成房產(chǎn)證，原因就是房地產(chǎn)開發(fā)商不給資料。假如因為銷售方的原因，購買方不能按照商品房銷售合同約定的期限辦理房屋產(chǎn)權證或者在預售商品房90天內(nèi)，購買方還不能辦理房屋產(chǎn)權證，銷售方是否要承擔違約責任。
根據(jù)以上在審判中所遇到的問題，依據(jù)最高司法解釋，筆者根據(jù)審判實踐經(jīng)驗，應從以下幾個方面予以解決：
一、銷售廣告應當作為合同內(nèi)容，買房人應提供相關資料。
《解釋》明確規(guī)定，商品房的銷售廣告和圖片資料為要約邀請，只要具備以下條件，就應當視為要約：1、對商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關設施所作的說明與允諾；2、此說明和允諾應當具體確定；3、對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響。
對符合上述條件說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內(nèi)容，當事人違反的，即應當承擔違約責任。
目前開發(fā)商的銷售廣告或圖片資料95%以上都在不顯眼的角落，有一行意思大概相同的小字，“本廣告的最終解釋權歸開發(fā)商所有，相關數(shù)據(jù)以政府最終批準文件為準”，依據(jù)法律規(guī)定，此格式性善告并不能免除開發(fā)商的誠信責任，只要其圖片的內(nèi)容符合解釋中所規(guī)定的要約條件，開發(fā)商違反時，仍應當承擔違約責任。
二、因雙方意思不一致導致簽約失敗，買房人交納的定金應如數(shù)退還按《解釋》的規(guī)定，將簽訂商品房買賣合同前所交付的定金作為立約定金。如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規(guī)定處理。但因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金如數(shù)返還買受人，這樣有利于充分地保護消費者的合法權益。
買房時常見的情況是雙方均有誠意簽訂買賣合同，基于誠實信用原則進行公正談判，但因?qū)贤哪承l款意見不一致，最終導致簽約失敗。對于這種情況，不能歸責于當事人的任何一方，此時出賣人不得以任何借口及理由占有定金，應當將定金如數(shù)返還買受人。
三、房屋質(zhì)量不合格消費者可要求退房和要求開發(fā)商予以賠償《解釋》明確規(guī)定因房屋質(zhì)量不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，法院應予支持，開發(fā)商交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應當承擔修復責任；出賣人拒絕修復或者無合同期限內(nèi)拖延修復的，買受人可以自行或者委托他人修復。修復費用及修復期間造成的其它損失由出賣人承擔。
這里，應當注意的是，在法院審理中，買受人應當提供自己自行或者委托他人修復的證據(jù)，以及出賣人拒絕修復或者在合理期限內(nèi)拖延修復的證據(jù)。
四、開發(fā)商惡意欺詐，買受人可獲得雙倍賠償。
《解釋》明確規(guī)定，具有下列情況之一者買房人可要求雙倍賠償。
1、商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；2、商品房買賣合同簽訂后，出賣人又將該房屋出賣給第三人；3、出賣人訂立商品房買賣合同時，故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證的事實或者提供虛假商品房預售許可證明；4、出賣人訂立商品房預售合同時，故意隱瞞所出售的房屋已經(jīng)抵押的事實；5、出賣人訂立商品房買賣合同時，故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。具備上述五種情形之一的，買受人可以請求解除合同，返還已付購房款及利息，賠償所造成損失，并可以請求出賣人承擔超過已付購房款一倍的賠償責任。商品房買賣過程中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)惡意違約和欺詐，損害買受人權益的事件屢有發(fā)生，按《解釋》的規(guī)定，開發(fā)商將為此承擔賠償責任最高不超過已付購買房屋款的一倍，這一規(guī)定，將極好地遏制和制裁惡意違約，欺詐等嚴重損害市場交易安全的行為。
五、不能如期取得房產(chǎn)證可要求出賣人予以賠償。
《解釋》規(guī)定由于出賣人的原因，在一定期限內(nèi)，買受人不能如期辦理房產(chǎn)證，出賣人應當承擔違約責任。商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十三條規(guī)定的辦理所有權登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋所有權登記，買受人有權解除合同和賠償損失。
因開發(fā)商的原因不能如期辦理房產(chǎn)證引發(fā)的糾紛屢見不鮮，如利用集體所有土地開發(fā)的項目，未經(jīng)立項批準的項目，未取得規(guī)劃審批的項目，沒有銷售許可證的房屋，未經(jīng)驗收或驗收不合格的項目，土地或房屋未解除抵押的，開發(fā)商未繳納相關稅費等。在這些情況下，買受人都不能辦理房產(chǎn)證。當然，不能如期辦理房產(chǎn)證，還可能有其它一些原因，這有待于進一步探。
討，以便合理解決。
但是要想解除合同或者獲得賠償，必須注意以下幾點：第一，買受人不能任何過錯，應及時將辦理產(chǎn)權證要求的證件先進提供給開發(fā)商，并且讓其簽收，注明收到日期，以分清責任；第二，根據(jù)《合同法》第15條關于產(chǎn)權登記的約定，應及時向有關部門查詢開發(fā)商是否按照合同約定或法律規(guī)定履行了“產(chǎn)權登記備案”的義務；第三，如果涉及土地等被抵押，向有關部門查詢抵押，是否已經(jīng)解除。
六、開發(fā)商“交鑰匙”就算房屋交付使用。
《解釋》明確規(guī)定，對房屋的轉(zhuǎn)移、占有，即“交鑰匙”應視為對該房屋的交付使用，但如果當事人在合同中明確約定了房屋的交付使用，不僅是轉(zhuǎn)移占有，而且要同時轉(zhuǎn)移房屋所有權的，從其約定。
關于房屋的交付使用，買賣雙方的理解不一致，出賣人通常認為“交鑰匙”即是房屋交付使用，而買受人則往往認為，房屋所有權轉(zhuǎn)移才是房屋的交付使用，由此引發(fā)的糾紛不斷。
《解釋》有了明確規(guī)定，對買賣雙方來說都很重要，有了法律依據(jù)，雙方操作起來更踏實。
《解釋》對一些具體情形下商品房預售合同的效力作了規(guī)定，如出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效；但是在起訴前開發(fā)商取得商品房預售合同證明的，可以認定有效。當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定，辦理登記備案手續(xù)為由請求合同無效的，不予支持等。
《解釋》的這些內(nèi)容從立法本意上不輕易將商品買賣合同確認無效，從而有利于交易關系的穩(wěn)定和當事人合法權益的保護，也有利于商品房市場的健康發(fā)展。
八、支持拆遷戶優(yōu)先取得補償安置房。
拆遷人與被拆遷人按照所有權調(diào)換形式訂立拆遷補償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋，對被拆遷人予以補償安置，如果拆遷人將該補償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優(yōu)先取得補償安置房屋的應予支持。
此規(guī)定體現(xiàn)了被拆遷人合法權益的.保護，即法院支持被拆遷人優(yōu)先取得補償安排房屋，如果被拆遷人請求解除拆遷補償安置協(xié)議，無法取得房屋的拆遷戶可以請求解除合同，返還已付購房款及利息，賠償損失并可以請求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。
我國傳統(tǒng)上，不法行為所導致的損害賠償，以被害人蒙受的損失為限，即損害賠償不能超過實際所受的損失?！逗贤ā返谝话僖皇龡l關于欺詐適用消法的規(guī)定，突破了傳統(tǒng)民法理論中合同賠償責任只在于填補損失，而不在于懲罰的觀念。司法解釋的出發(fā)，是否意味著對消法第四十九條的直接適用呢？最高法院副院長黃松有已明確地予以否定問答，兩者在適用前提和結果上有區(qū)別，消法的適用前提是欺詐，而司法解釋規(guī)定了五種情形；在結果上，消法的標準是“雙倍”，而司法解釋是“不超過已付購房款的一倍”。這一條款給予了承辦人在個案中把握出賣人的情節(jié)斟酬衡量賠償數(shù)額的空間，不是機械地一律適用“一倍”的標準。
懲罰性賠償責任時適用，在司法上產(chǎn)生多種優(yōu)勢。它一方面保護了受害方的合法權益，而且額外的賠償給予其相應程度的獎勵；另一方面使加害者受到應有的懲罰，還可以阻止將來出現(xiàn)同樣的違法行為，該制度代表了法律的前進方向。即便如此，懲罰性賠償責任有無限制的必要呢？答案是肯定的，它是把雙刃劍.因為美國實際陪審制，民眾的感情或偏見很難通過陪審團帶入審判中，懲罰性賠償會帶來諸多不利因素，因此許多州規(guī)定不僅適用于一定范圍的案件。立法者力圖通過規(guī)定適用懲罰性賠償?shù)南拗茥l件和將賠償數(shù)額控制在合理的范圍以內(nèi)，使懲罰性賠償?shù)牟焕蛩氐玫接行У恼{(diào)控。
另一方面是說商品房的所有權轉(zhuǎn)移消費者的時候，承包人的優(yōu)先受償權不得對抗消費者的問題。我們大家都會知道，擔保物權按照目前的情況來講是跟物的所有權的變更沒有關系的。這是因為我們根據(jù)《合同法》第286條規(guī)定承包人的優(yōu)先受償權是先于工程折價的價款，就是說當商品房所有權已經(jīng)轉(zhuǎn)移的時候，就存在一個承包人的優(yōu)先受償權是否存在的問題。由于商品房是作為居住使用的情況下，對于消費者的特殊保護就是我們所有的工作當中一項不可缺少的原則，也就是說任何一項工作即正當有利于維護社會穩(wěn)定的需要，我們所有的工作恐怕也包括建設行為，法院的審判行為不可能不考慮到社會秩序問題的需要。
我國的法律及其司法解釋在參考外國立法和實踐的基礎上，結合房地產(chǎn)開發(fā)的實際情況，具體而詳細地規(guī)定了各項基本原則，以在于充分地保護消費者的合法權益，既保護了作為弱勢群體的消費者，又使不良開發(fā)商受到了應有的懲罰，從而在受害人和不良房產(chǎn)商之間得到有效平衡，使懲罰性賠償制度與買受人利益控制在一個合理限度內(nèi)，無疑會促進社會誠信和房地產(chǎn)市場的相對健康發(fā)展。
專利代理合同糾紛案件篇十五
答：掛靠人以自已的名義將工程轉(zhuǎn)包或者與材料設備供應商簽訂購銷合同，實際施工人或者材料設備供應商起訴要求被掛靠單位承擔合同責任的，不予支持；掛靠人以被掛靠單位的名義將工程轉(zhuǎn)包或者與材料設備供應商簽訂購銷合同的，一般應由被掛靠單位承擔合同責任，但實際施工人或者材料設備供應商簽訂合同時明知掛靠的事實，并起訴要求掛靠人承擔合同責任的，由掛靠人承擔責任。
25、掛靠人以被掛靠人名義訂立建設工程施工合同，因履行該合同產(chǎn)生的民事責任，掛靠人與被掛靠人應當承擔連帶責任。江蘇高院建設工程施工合同案件審理指南施工企業(yè)仍應對掛靠的實際承包人在工程項目上的行為負責，實務中目前普遍的做法是施工企業(yè)與掛靠的實際承包人對外承擔連帶責任。
廣東省高級人民法院《全省民事審判工作會議紀要》（粵高法【2012】240號）16.借用資質(zhì)的實際施工人以自己的名義獨立向第三人購買建筑材料等商品的，出借資質(zhì)方無需對實際施工人的欠付貨款承擔民事責任。
北京市高級人民法院關于印發(fā)《北京市高級人民法院審理民商事案件若干問題的解答之五（試行）》47.在建筑行業(yè)的掛靠經(jīng)營中，掛靠者以被掛靠者的名義從事對外經(jīng)濟活動的，被掛靠者是否承擔民事責任？合同相對人同時起訴掛靠者和被掛靠者的，如果合同相對人對于掛靠事實不明知，由掛靠者與被掛靠者承擔連帶民事責任；如果合同相對人對于掛靠事實明知，首先由掛靠者承擔責任，被掛靠者承擔補充的民事責任。合同相對人只起訴被掛靠者的，被掛靠者對外應先行承擔民事責任。在被掛靠者對外承擔責任的范圍內(nèi)，被掛靠者對掛靠者享有追償權。
2、《最高人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）第一條第（二）項規(guī)定的“沒有資質(zhì)的實際施工人借用有資質(zhì)的建筑施工企業(yè)名義”承攬建設工程（即“掛靠”）具體包括哪些情形？具有下列情形之一的，應當認定為《解釋》規(guī)定的“掛靠”行為：（1）不具有從事建筑活動主體資格的個人、合伙組織或企業(yè)以具備從事建筑活動資格的建筑施工企業(yè)的名義承攬工程；（2）資質(zhì)等級低的建筑施工企業(yè)以資質(zhì)等級高的建筑施工企業(yè)的名義承攬工程；（3）不具有施工總承包資質(zhì)的建筑施工企業(yè)以具有施工總承包資質(zhì)的建筑施工企業(yè)的名義承攬工程；（4）有資質(zhì)的建筑施工企業(yè)通過名義上的聯(lián)營、合作、內(nèi)部承包等其他方式變相允許他人以本企業(yè)的名義承攬工程。
9.有下列情形之一，并以被掛靠建筑企業(yè)名義簽訂的建筑工程合同無效：
（3）不具有工程總包資格的建筑企業(yè)以具有總包資格的建筑企業(yè)的名義承攬工程。
《山東高院2005年紀要》承包人將其承包的全部工程轉(zhuǎn)包給第三人，或者以內(nèi)部聯(lián)營、掛靠等方式承包給第三人，或者將其承包的全部建設工程肢解以后以分包的名義分別轉(zhuǎn)包給第三人，或者將工程分包給不具備相應資質(zhì)條件的單位，以及分包單位將承包的工程再分包的，應依法認定為無效。
三、施工方借用有資質(zhì)施工企業(yè)名義與發(fā)包方簽訂的建設工程施工合同無效。
從事建筑活動的建筑施工企業(yè)、勘察單位、設計單位和工程監(jiān)理單位，應當具備下列條件：(一)有符合國家規(guī)定的注冊資本；(二)有與其從事的建筑活動相適應的具有法定執(zhí)業(yè)資格的專業(yè)技術人員；(三)有從事相關建筑活動所應有的技術裝備；(四)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件第二十六條承包建筑工程的單位應當持有依法取得的資質(zhì)證書，并在其資質(zhì)等級許可的業(yè)務范圍內(nèi)承攬工程。
禁止建筑施工企業(yè)超越本企業(yè)資質(zhì)等級許可的業(yè)務范圍或者以任何形式，用其他建筑施工企業(yè)的名義承攬工程。禁止建筑施工企業(yè)以任何形式允許其他單位或者個人使用本企業(yè)的資質(zhì)證書、營業(yè)執(zhí)照，以本企業(yè)的名義承攬工程?！吨腥A人民共和國合同法》第五十二條：?“有下列情形之一的，合同無效：??(五)違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定《最高人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第一條：“建設工程施工合同具有下列情形之一的，應當根據(jù)合同法五十二條第(五)項的規(guī)定，認定無效：(二)沒有資質(zhì)的實際施工人借用有資質(zhì)的建筑施工企業(yè)名義的。
四、合同無效后，案涉工程款如何計算根據(jù)合同法第五十八條“合同無效后，因合同取得的財產(chǎn)，不能返還或沒有返還的必要的，應當折價補償”之規(guī)定，由于施工方的勞動和建筑材料實際上已經(jīng)物化在案涉工程中，因此應當采用折價補償?shù)姆绞健?BR> 有兩種折價補償方式，一是以工程定額為標準，通過鑒定確定建設工程價值，另一種則是參照合同約定結算工程價款。《最高人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》考慮到參照合同約定結算工程價款的折價補償?shù)姆绞讲粌H符合雙方當事人在訂立合同時的真實意思，而且還可以節(jié)省鑒定費用，提高訴訟效率，故確立了參照合同約定結算工程價款的折價補償原則。
[法律依據(jù)]《最高人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二條建設工程施工合同無效，但建設工程經(jīng)竣工驗收合格，承包人請求參照合同約定支付工程價款的，應予支持。
第三條建設工程施工合同無效，且建設工程經(jīng)竣工驗收不合格的，按照以下情形分別處理：
（一）修復后的建設工程經(jīng)竣工驗收合格，發(fā)包人請求承包人承擔修復費用的，應予支持；
（二）修復后的建設工程經(jīng)竣工驗收不合格，承包人請求支付工程價款的，不予支持。因建設工程不合格造成的損失，發(fā)包人有過錯的，也應承擔相應的民事責任?！吨腥A人民共和國合同法》第五十八條合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。
五、施工方要求可以要求發(fā)包方返還履約保證金根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十八條“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應當予以返還”之規(guī)定，實際施工人可以要求發(fā)包方返還履約保證金。
[注]合同中關于履約保證金利息如何計算，有約定的按約定；無約定的，施工方可以要求發(fā)包方從施工方起訴之日起按中國人民銀行同期同類貸款利率計付。
六、發(fā)包方可以要求施工方返還多付的工程款并支付利息根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十八條“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應當予以返還”之規(guī)定，發(fā)包方實際上已墊付了全部工程款且施工方實際占有資金，然而施工方僅完成了部分工程。根據(jù)公平原則，施工方應向發(fā)包方返還多墊付工程款并支付資金占用利息。
[注]掛靠人與被掛靠企業(yè)對第三人承擔連帶責任已被司法實踐所接受。第一，被掛靠企業(yè)為自身利益在明知掛靠想行為違法的情況下仍允許掛靠人以其名義與第三人訂立合同，使得第三人做出了錯誤的意思表示（在沒有證據(jù)證明第三人明知掛靠關系的情況下，應當認為第三人是基于被掛靠企業(yè)的信用與資質(zhì)才與掛靠方進行交易的），該行為嚴重違反誠實信用原則，從保護善意第三人，維護市場經(jīng)濟秩序的角度看，承擔連帶責任是正確的、合理的；第二，判決被掛靠企業(yè)承擔連帶責任才能更好地實現(xiàn)司法裁判的社會效果，從而有效引導建設施工企業(yè)合法從事建設施工活動；第三，被掛靠企業(yè)為自身利益將信用、資質(zhì)“出借”給沒有資質(zhì)的其他民事主體，就應當承擔因此產(chǎn)生的風險。因此，被掛靠企業(yè)應當承擔連帶責任。
第二十六條實際施工人以轉(zhuǎn)包人、違法分包人為被告起訴的，人民法院應當依法受理。實際施工人以發(fā)包人為被告主張權利的，人民法院可以追加轉(zhuǎn)包人或者違法分包人為本案當事人。發(fā)包人只在欠付工程價款范圍內(nèi)對實際施工人承擔責任。
九、稅金不能從工程款中扣除。根據(jù)建設部《建設工程施工發(fā)包與承包價格管理暫行規(guī)定》第五條第二款的規(guī)定，工程價格由成本、利潤和稅金構成。因此，不允許從工程款中扣除稅金。
十、故票據(jù)權利人無權要求出票人承擔貼現(xiàn)利息。承兌匯票貼息并非合同履行費用，合同履行費用是合同義務履行過程中發(fā)生的，而不是在合同義務履行之后發(fā)生的，付款人的履行行為至交付承兌匯票時履行完畢，貼現(xiàn)利息是在付款人履行付款義務后發(fā)生的費用，不屬于債務人的履行費用，故票據(jù)權利人無權要求出票人承擔貼現(xiàn)利息。
專利代理合同糾紛案件篇十六
第二十四條因合同糾紛提起的訴訟，由被告住所地或者合同履行地人民法院管轄。
第二十五條合同的雙方當事人可以在書面合同中協(xié)議選擇被告住所地、合同履行地、合同簽訂地、原告住所地、標的物所在地人民法院管轄，但不得違反本法對級別管轄和專屬管轄的規(guī)定。
第二十六條因保險合同糾紛提起的訴訟，由被告住所地或者保險標的物所在地人民法院管轄。
第二十八條因鐵路、公路、水上、航空運輸和聯(lián)合運輸合同糾紛提起的訴訟，由運輸始發(fā)地、目的地或者被告住所地人民法院管轄。
最高人民法院關于適用《中華人民共和國民事訴訟法》若干問題的意見。
第十八條因合同糾紛提起的訴訟，如果合同沒有實際履行，當事人雙方住所地又都不在合同約定的履行地的，應由被告住所地人民法院管轄。
第十九條購銷合同的雙方當事人在合同中對交貨地點有約定的，以約定的交貨地點為合同履行地；沒有約定的，依交貨方式確定合同履行地；采用送貨方式的，以貨物送達地為合同履行地；采用自提方式的，以提貨地為合同履行地；代辦托運或按木材、煤炭送貨辦法送貨的，以貨物發(fā)運地為合同履行的。
購銷合同的實際履行地點與合同中約定的交貨地點不一致的，以實際履行地點為合同履行地。
第二十條加工承攬合同，以加工行為地為合同履行地，但合同中對履行地有約定的除外。
第二十一條財產(chǎn)租賃合同、融資租賃合同以租賃物使用地為合同履行地，但合同中對履行地有約定的.除外。
第二十二條補償貿(mào)易合同，以接受投資一方主要義務履行地為合同履行地。
第二十三條民事訴訟法第二十五條規(guī)定的書面合同中的協(xié)議，是指合同中的協(xié)議管轄條款或者訴訟前達成的選擇管轄的協(xié)議。
第二十四條合同的雙方當事人選擇管轄的協(xié)議不明確或者選擇民事訴訟法。
第二十四條的規(guī)定確定管轄。
第二十五條因保險合同糾紛提起的訴訟，如果保險標的物是運輸工具或者運輸中的貨物，由被告住所地或者運輸工具登記注冊地、運輸目的地、保險事故發(fā)生地的人民法院管轄。
專利代理合同糾紛案件篇十七
是指借款人向貸款人借款，到期返還借款并支付利息的合同。借款合同的主要內(nèi)容包括借款種類、幣種、用途、數(shù)額、利率、期限和還款方式等條款。借款的利息不得預先在本金中扣除，利息預先在本金中扣除的，應當按照實際借款數(shù)額返還借款并計算利息。
金融借款合同是指借款人向金融機構借款，到期返還借款并支付利息的合同。其特殊性在于貸款人為金融機構。
同業(yè)拆借是指具有市場準人資格的金融機構之間，為了調(diào)劑頭寸和臨時性資金余缺，進行短期資金融通的活動。
企業(yè)借貸是指非金融企業(yè)之間相互借款的行為。目前，為保護金融市場的有序運行，我國法律一般不允許非金融企業(yè)之間相互借款。
民間借貸是指公民之間，公民與非金融機構企業(yè)之間的借款行為。民間借貸的利率可以適當高于銀行的利率，但最高不得超過銀行同類貸款利率的4倍。借貸的幣種可以是人民幣，也可以是外幣、港幣、臺幣和國庫券等有價證券。
小額借款合同是指借款人向金融機構或小額貸款公司借小額款項，到期返還借款并支付利息的合同。小額貸款一般額度較小，利率較低，期限、發(fā)放和還款方式方面的約定更加靈活、便捷，小額貸款多用于扶助農(nóng)民進行農(nóng)業(yè)生產(chǎn)、下崗職工再就業(yè)，以及大學生創(chuàng)業(yè)等等。
金融不良債權轉(zhuǎn)讓合同是指當事人就金融不良債權的轉(zhuǎn)讓簽訂的合同。金融不良債權是指處于非良好經(jīng)營狀態(tài)，不能按時支付銀行利息，甚至不能償還貸款本金的銀行借款債權。金融不良債權包括逾期貸款、呆滯貸款和呆賬貸款。
金融不良債權追償是指金融不良債權受讓人在受讓債權后，向原金融借款合同的債務人、擔保人主張權利，以實現(xiàn)債權的行為。追償是受讓人對金融不良債權處置的主要方式之一，包括直接催收、訴訟(仲裁)追償、委托第三方追償、破產(chǎn)清算等方式。
我國的民營企業(yè)要想獲得外源性融資不僅要面臨“規(guī)模歧視”。做得少。即使效率低下。民營企業(yè)與國有企業(yè)在資本市場的發(fā)展地位不同，即使目前的創(chuàng)業(yè)板市場，固然對民營經(jīng)濟開始全面放開。若把錢貸給民營企業(yè)，假如產(chǎn)生壞賬。假如把錢貸款給國有企業(yè)。不足以典質(zhì)。風險責任加強。所以。
從體系體例角度來分析。但其設置的門檻太高。風險損失由國家承擔。國有貿(mào)易銀行對國有企業(yè)貸款比較激動激動激動慷慨大方大方大方，規(guī)模沒有限制;而對民營企業(yè)借貸。長期以來。責任要由自己承擔。
民營企業(yè)典質(zhì)擔保不足。結果是議得多。但因為財力不足。解決不了大標題標題題目。阻礙了民營企業(yè)的發(fā)展。所有制歧視存在的原因就是我國堅持以公有制為主體。擔保機構的仍是依賴金融機構的資金。而且因為市場經(jīng)濟體系體例不完善。但民營企業(yè)要想獲取公然發(fā)行股票。運行后僧多粥少。典質(zhì)擔保落實難是當前民營企業(yè)融資。特別是申請金融機構貸款過程碰到的最大難題之一。相稱一部門的民營企業(yè)置身于資本市場之外。從我國證券市場的發(fā)展情況看。另一方面。國有貿(mào)易銀行對民營企業(yè)實施規(guī)模歧視，是由于在市場化過程中。國家鼓勵國有貿(mào)易銀行向國有企業(yè)提供金融支持。責任在國有企業(yè)。債券的資格仍舊相稱困難。一些民營企業(yè)在改制過程中屢有逃費、懸空銀行債務現(xiàn)象發(fā)生。
民營企業(yè)不可避免會受到“所有制歧視”。強化國有企業(yè)在市場施展競爭上風的一種策略。結果就是民營企業(yè)融資困難。而對民營企業(yè)進行限制。資本市場是作為國有企業(yè)融資及產(chǎn)權轉(zhuǎn)換的一個具有特定功能的軌制，盡管現(xiàn)在正在改變這一狀態(tài)。固然不少地方創(chuàng)辦各類經(jīng)濟、民營企業(yè)擔保機構。損害了自身的信費用。貸款受到限制。一方面。這種所有制歧視在很大程度上影響民營企業(yè)的競爭力。
2、借款主體資格：從事貸款業(yè)務的金融機構，民間借貸(除企業(yè)跟企業(yè)之間的外，有自然人之間、自然人與企業(yè)之間皆為民間借貸，一般認定為有效，但根據(jù)《最高人民法院關于如何確定公民與企業(yè)之間借貸行為效力問題的批復》，有如下幾種情形：×企業(yè)以借貸名義向職工非法集資×企業(yè)以借貸名義非法向社會集資×企業(yè)以借貸名義向社會公眾發(fā)放貸款×其他違反法律、行政法規(guī)的行為，應認定為無效的)。
3、關于企業(yè)之間的借款的處理：最高人民法院關于對企業(yè)借貸合同借款方逾期不歸還借款的應如何處理問題的批復，企業(yè)借貸合同違反有關金融法規(guī)，屬無效合同。對于合同期限屆滿后，借款方逾期不歸還本金，當事人起訴到人民法院的，人民法院除應按照最高人民法院法(經(jīng))發(fā)[1990]27號《關于審理聯(lián)營合同糾紛案件若干問題的解答》第四條第二項的有關規(guī)定判決外，對自雙方當事人約定的還款期滿之日起，至法院判決確定借款人返還本金期滿期間內(nèi)的利息，應當收繳，該利息按借貸雙方原約定的利率計算，如果雙方當事人對借款利息未約定，按同期銀行貸款利率計算。借款人未按判決確定的期限歸還本金的，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百三十二條的規(guī)定加倍支付遲延履行期間的利息。
5、增列當事人問題：根據(jù)省高院處理銀行借貸糾紛案件的實施意見，以下案件增列原具有獨立法人資格債務人或保證人的上級主管單位，開辦單位或投資人作共同被告：×債務人或擔保人經(jīng)營期滿，未進行清算×債務人或擔保人被工商行政管理部門撤銷、吊銷、解散后，未進行清算×債務人或擔保人雖經(jīng)營期限未滿，但已停止經(jīng)營活動達一年以上，未辦理注銷手續(xù)，也未進行財產(chǎn)清理(但對債務人，擔保人是否停止經(jīng)營活動，銀行負有舉證責任。搬離原址或下落不明，不能作為認定停止經(jīng)營的唯一依據(jù))，(當然，如果上級單位主體資格也滅失的話，就不必追加)可判令由其主管單位、開辦人或投資人負責清理該法人的財產(chǎn)，以該法人的財產(chǎn)清償債務，也就是說這部分案件應該單列一個訴訟請求，要求其清算。
6、是否有其他問題需要探討?
1、級別管轄(略)。
2、地域管轄：民訴法規(guī)定：一般是被告住所地或者合同履行地，被告住所地(略)，合同履行地：(2)《民法通則》第八十八條第二款第三項以及合同法六十二條的規(guī)定,即"履行地點不明確,給付貨幣的,在接受給付一方的所在地履行(該點有爭議，因為銀行有開設帳戶的問題，還款時銀行是接受給付的一方);(1)《最高人民法院關于如何確定借款合同履行地問題的批復》;合同履行地是指當事人履行合同約定義務的地點。借款合同是雙務合同，標的物為貨幣。貸款方與借款方均應按照合同約定分別承擔貸出款項與償還貸款及利息的義務，貸款方與借款方所在地都是履行合同約定義務的地點。依照借款合同的約定，貸款方應先將借款劃出，從而履行了貸款方所應承擔的義務。因此，除當事人另有約定外，確定貸款方所在地為合同履行地。
3、選擇管轄：被告住所地、合同履行地、合同簽訂地、原告住所地、標的物所在。
4、有否其他問題需要探討?
1、普通時效。
2、特殊情況注意：
(3)最高人民法院關于超過訴訟時效期間借款人在催款通知單上簽字或者蓋章的法律效力問題的批復，根據(jù)《中華人民共和國民法通則》第四條、第九十條規(guī)定的精神，對于超過訴訟時效期間，信用社向借款人發(fā)出催收到期貸款通知單，債務人在該通知單上簽字或者蓋章的，應當視為對原債務的重新確認，該債權債務關系應受法律保護。但應當與《最高人民法院關于人民法院應當如何認定保證人在保證期間屆滿后又在催款。
通知書。
上簽字問題的批復》相區(qū)別：根據(jù)《中華人民共和國擔保法》的規(guī)定，保證期間屆滿債權人未依法向保證人主張保證責任的，保證責任消滅。保證責任消滅后，債權人書面通知保證人要求承擔保證責任或者清償債務，保證人在催款通知書上簽字的，人民法院不得認定保證人繼續(xù)承擔保證責任。但是，該催款通知書內(nèi)容符合合同法和擔保法有關擔保合同成立的規(guī)定，并經(jīng)保證人簽字認可，能夠認定成立新的保證合同的，人民法院應當認定保證人按照新保證合同承擔責任。
(4)中斷：最高人民法院關于審理民事案件適用訴訟時效制度若干問題的規(guī)定第10條具有下列情形之一的，應當認定為民法通則第一百四十條規(guī)定的“當事人一方提出要求”，產(chǎn)生訴訟時效中斷的效力：
……×當事人一方下落不明，對方當事人在國家級或者下落不明的當事人一方住所地的省級有影響的媒體上刊登具有主張權利內(nèi)容的公告的。
(5)涉及到保證的時效：×第二十一條 主債務訴訟時效期間屆滿，保證人享有主債務人的訴訟時效抗辯權。保證人未主張前述訴訟時效抗辯權，承擔保證責任后向主債務人行使追償權的，人民法院不予支持，但主債務人同意給付的情形除外?！羷偛胖v到的保證期間屆滿在催款通知上簽字的，只要不符合新的保證合同的，無需繼續(xù)承擔保證責任。
綜上，任何一個案件(不僅僅是借款合同糾紛案件)，都要緊緊把握好這四個方面的因素，只要這四個方面因素把握好了，律師在辦案方面，起碼不會犯大錯，所以這點要謹記!
1、利息利率：
3、罰息利率：按《最高人民法院關于逾期付款違約金應當按照何種標準計算問題的批復》按同期逾期貸款利率執(zhí)行，2019年以前，是日萬分之二點一，2019年公布《中國人民銀行關于人民幣貸款利率有關問題的通知》后，按在借款合同載明的貸款利率水平上加收30%-50%。個人認為，如果合同有約定利率，就按該利率加30-50%，沒有的話就按基準利率，我個人操作一般是參照這個按基準利率加收50%計算，在利率高的情況下是比萬分之二點一高的。
4、企業(yè)之間的借貸，合同被確認無效后的處理(這里指利息)：按最高院的司法解釋，企業(yè)間的借貸被確認無效后，利息是抵充本金或予以收繳的，但依據(jù)廣東省高級人民法院下發(fā)的《關于審理借貸糾紛案件座談會紀要》和1999年下發(fā)的《關于審理幾類金融糾紛案件的若干意見》對企業(yè)之間的無效借貸合同，要求借款人除返還本金外，還應當按同期銀行貸款利率賠償出借人的利息損失。這與最高人民法院1990年下發(fā)的有關文件規(guī)定的處理這類案件只返還本金，出借人已經(jīng)取得或約定取得利息要求全部予以追繳的規(guī)定有所區(qū)別，指引：如果遇到合同被確認無效的情況下(如法院行使釋明權后的變更訴請)，應當同時主張利息的。
1、未辦理抵押登記問題：一般通常按抵押有效主張優(yōu)先受償權，
擔保法生效前保證期間如何明確：如果債權人已經(jīng)在法定訴訟時效期間內(nèi)向主債務人主張了權利，使主債務沒有超過訴訟時效期間，但未向保證人主張權利的，債權人可以自本通知發(fā)布之日起6個月(自2019年8月1日至2019年1月31日)內(nèi)，向保證人主張權利。逾期不主張的，保證人不再承擔責任。
2、抵押、保證并列問題：既有自身提供抵押物擔?；虮ＷC問題的，必須同時主張抵押擔保責任和保證責任，因為債權的受償有先后問題，如果你放棄抵押物擔保，有可能導致保證的免除。
出借人(甲方)：
身份證號碼：
聯(lián)系電話：
借款人(乙方)：
身份證號碼：
聯(lián)系電話：
甲、乙雙方在平等自愿、友好協(xié)商的基礎上，達成以下合同：
一、乙方向甲方借款人民幣?????????????元整。
二、借款期限為?年，從????年月日起至???年月日止。
三、借款期限屆滿，乙方保證返還借款，否則愿意承擔一切法律責任。
四、甲方在本合同簽訂后二日內(nèi)將借款交付乙方。
五、甲方未按時將借款交付或者乙方未按時還款，違約方應當向守約方支付違約金元。
六、本合同一式兩份，自甲、乙雙方簽名并加蓋公章(是單位的加蓋公章)之日生效，甲乙雙方各執(zhí)一份為憑。
甲方：
乙方：
簽訂日期：???年月日