計劃的制定可以幫助我們提前考慮到可能出現的問題和挑戰(zhàn)，提前做好準備。制定計劃時，我們應該設置具體的里程碑和檢查點，以便及時檢查進展和調整計劃。提供給大家一些計劃制定的技巧和方法，希望可以幫助大家更好地規(guī)劃自己的未來。
商業(yè)地產項目計劃書篇一
無論是要把新的技術轉變成新的產品，把新的設想發(fā)展成新的事業(yè)，還是把現有的企業(yè)進行改造有一番新的發(fā)展，都離不開資金。在商品經濟的社會，資金是一切企業(yè)生存和發(fā)展的命脈。當前銀行對向企業(yè)貸款日益持謹慎態(tài)度，很多企業(yè)普遍感到申請資金已經成為日益困難的事情。特別是新企業(yè)和準備創(chuàng)立的企業(yè)更是感到一金難求。如何為企業(yè)找到所需要的資金是企業(yè)生存的關鍵所在。我們引用金融投資領域中常講的一句話作為本書的開始:“尋找資金沒有竅門，惟有好的想法、好的技術、好的管理、好的市場?！?BR> 商業(yè)計劃是創(chuàng)業(yè)者吸引投資家的創(chuàng)業(yè)資本的一份報告性文件，事實上，創(chuàng)業(yè)計劃對于任何形式出資的創(chuàng)業(yè)者都是需要的，因為，創(chuàng)業(yè)并不是只憑熱情的沖動，而是理性的行為。因此，在創(chuàng)業(yè)前，做一個較為完善的計劃是有非常有意義的，第一，在做創(chuàng)業(yè)計劃時，會比較客觀地幫助創(chuàng)業(yè)者分析創(chuàng)業(yè)的主要影響因素，能夠使創(chuàng)業(yè)者保持清醒的頭腦;第二，一項比較完善的創(chuàng)業(yè)計劃，可以成為創(chuàng)業(yè)者的創(chuàng)業(yè)指南或行動大綱;除此之外，當然，也可以作為用于向風險投資家游說以取得創(chuàng)業(yè)投資(商業(yè)的可行性報告及其他渠道融資的報告性文件)，從這個意義上講，一篇優(yōu)秀的創(chuàng)業(yè)計劃也會成為創(chuàng)業(yè)者吸引資金的“敲門磚”和“通行證”。
那些不能給風險投資者以充分的信息也不能使投資者激動起來的商業(yè)計劃書，其最終結果只能是被扔進垃圾箱里。為了確保商業(yè)計劃書能起作用，企業(yè)家應把握以下要素。
1.關注產品。
在商業(yè)計劃書中，應提供所有與企業(yè)的產品或服務有關的細節(jié)，包括企業(yè)所實施的所有調查。需回答的主要問題包括:產品正處于什么樣的發(fā)展階段?它的獨特性怎樣?企業(yè)分銷產品的方法是什么?誰會使用企業(yè)的產品，為什么?產品的生產成本是多少，售價是多少?企業(yè)發(fā)展新的現代化產品的計劃是什么?應該把風險投資商拉到企業(yè)的產品或服務中來，這樣風險投資商就會和風險企業(yè)家一樣對產品有興趣。在商業(yè)計劃書中，企業(yè)家應盡量用簡單的詞語來描述每件事。商品及其屬性的定義，對企業(yè)家來說是非常明確的，但其他人卻不一定清楚它們的'含義。制訂商業(yè)計劃書的目的不僅是要出資者相信企業(yè)的產品會在市場上產生革命性的影響，同時也要使他們相信企業(yè)有證明它的論據。商業(yè)計劃書對產品的闡述，要讓出資者感到:投資這個項目是值得的。
2.敢于競爭。
在商業(yè)計劃書中，風險企業(yè)家應細致分析競爭對手的情況。需回答的主要問題:。
競爭對手都是誰?他們的產品是如何實現其價值的?競爭對手的產品與本企業(yè)的產品相比，有哪些相同點和不同點?競爭對手所采用的營銷策略是什么?要明確每個競爭者的銷售額，毛利潤、收入以及市場份額.然后再討論本企業(yè)相對于每個競爭者所具有的競爭優(yōu)勢，要向投資者展示顧客偏愛本企業(yè)的原因是:本企業(yè)的產品差別化程度高，性能價格比優(yōu)越，質量好，送貨迅速，定位適中，價格合適等等，商業(yè)計劃書要使它的讀者相信，本企業(yè)不僅是行業(yè)中的有力競爭者，而且將來還會是確定行業(yè)標準的領先者。
當然，在商業(yè)計劃書中，企業(yè)家還應闡明競爭者給本企業(yè)帶來的風險以及本企業(yè)所采取的對策。
3.了解市場。
商業(yè)計劃書要給投資者提供企業(yè)對目標市場的深入分析和理解。要細致分析經濟、地理、職業(yè)以及心理等因素對消費者選擇購買本企業(yè)產品這一行為的影響，以及各個因素所起的作用。
此外，商業(yè)計劃書還應特別關注一下銷售中的細節(jié)問題。
4.表明行動方針。
企業(yè)的行動計劃應該是無懈可擊的。商業(yè)計劃書中應該明確下列問題:企業(yè)如何把產品推向市場?如何設計生產線，如何組裝產品?企業(yè)生產需要哪些原料?企業(yè)擁有那些生產資源，還需要什么生產資源?生產和設備的成本是多少?企業(yè)是買設備還是租設備?解釋與產品組裝，儲存以及發(fā)送有關的固定成本和變動成本的情況。
5.展示管理隊伍。
把一個思想轉化為一個成功的風險企業(yè)，其關鍵的因素就是要有一支強有力的管理隊伍。這支隊伍的成員必須有較高的專業(yè)技術知識、管理才能和多年工作經驗，要給投資者這樣一種感覺:“看，這支隊伍里都有誰!如果這個公司是一支足球隊的話，他們就會一直殺入世界杯決賽!”
管理者的職能就是計劃，組織，控制和指導公司實現目標的行動。在商業(yè)計劃書中，應首先描述一下整個管理隊伍及其職責，然而再分別介紹每位管理人員的特殊才能、特點和造詣，細致描述每個管理者將對公司所做的貢獻。商業(yè)計劃書中還應明確管理目標以及組織機構圖。
商業(yè)計劃書中的計劃摘要十分重要。它必須能讓風險投資者有興趣并渴望得到更多的信息，它將給讀者留下長久的印象。計劃摘要將是風險企業(yè)家所寫的最后一部分內容，但卻是出資者首先要看的內容，如果公司是一本書，它就象是這本書的封面，做得好就可以把投資者吸引住。你要像對待廣告一樣來寫摘要，絕不要草草了事.文章明了，但要感人。
不同產業(yè)的商業(yè)計劃書形式有所不同。但是，從總的結構方面，所有的商業(yè)計劃書都應該包括摘要、主題、附錄三個部分。摘要是對整個商業(yè)計劃書最高度的概括。摘要部分的作用是以最精煉的語言、最有吸引力和沖擊力的方式突出重點，一下子抓住投資者的心。摘要部分是引路人，把投資者引入文章的主題。主體部分是整個商業(yè)計劃書的核心。在主體部分，作者向投資者一一展示他們所要知道的所有內容。主體的功能是最終說服投資者，使他們充分相信你的項目是一個值得投資的好項目，以及你和你的領導班子有能力讓他們的投資產生最佳的投資回報。附錄部分是對主體的補充。它的功能是提供更多、更詳細的補充信息，完成主體部分中言有未盡的內容。
1.摘要。
摘要是整個商業(yè)計劃書的“鳳頭”，是對整個計劃書的最高度的概括。從某種程度上說，投資者是否中意你的項目，主要取決于摘要部分?？梢哉f沒有好的摘要，就沒有投資。
2.主體。
主題是整個商業(yè)計劃書的“豬肚”。主體部分要內容詳實，在有限的篇幅之內充分展示你要說的全部內容，讓投資者知道他想知道的全部東西。主體部分按照順序一般包括以下幾個方面:。
1)公司介紹。主要介紹企業(yè)的一些基本情況，以及發(fā)展策略、財務情況、產品或服務的基本情況等。
2)產業(yè)分析。主要介紹你的企業(yè)所歸屬的產業(yè)領域的基本情況，以及你的企業(yè)在整個產業(yè)或行業(yè)中的地位。
3)市場分析。主要介紹你的產品或服務的市場情況。包括你的目標市場、你在市場競爭中的位置、你的競爭對手的情況、未來市場的發(fā)展趨勢。
4)營銷。主要介紹你的市場營銷策略、企業(yè)的銷售隊伍的基本情況、銷售結構等內容。
5)企業(yè)的經營。主要介紹經營場所的基本情況、企業(yè)主要設施和設備、生產工藝基本情況、生產力和生產率的基本情況，以及質量控制、庫存管理、售后服務、研究和發(fā)展等內容。
6)企業(yè)的管理。主要介紹管理理念、管理結構、管理方式、主要管理人員的基本情況、顧問隊伍等基本情況。
7)財務管理。主要介紹企業(yè)財務管理的基本情況。對現在正在運行的企業(yè)需要過去三年的財務報表、現金流量表、損益平衡表等。還要介紹申請資金的用途。
8)企業(yè)的發(fā)展計劃。主要介紹企業(yè)的發(fā)展目標、發(fā)展策略、發(fā)展計劃、實施步驟，以及風險因素的分析等。
9)撤出計劃。主要告訴投資者如何收回投資，什么時間收回投資，大約有多少回報率等情況。
商業(yè)地產項目計劃書篇二
江南新地商業(yè)街位于廣州市海珠區(qū)江南西商業(yè)中心，地鐵(江南西)a出入口。項目貫穿江南西路全程，東接江南大道，西連寶崗大道，與地鐵二號線江南西站無縫接駁，與周邊的廣百新一城、摩登百貨、江南西原有商業(yè)街等形成優(yōu)越的立體式業(yè)態(tài)互補商圈。江南新地商業(yè)街屬人防工程，由裕龍投資集團開發(fā)的海珠區(qū)唯一的商業(yè)旺區(qū)。為地下兩層建筑，分為兩期，一期建設長520米，建筑面積約為二萬多平方米;二期為330米。江南新地分為五大區(qū)域，各自擁有不同景觀。其江南新地首次采用地下雙層復式形式，高7米，共有200多間白金旺鋪，鋪鋪臨街，獨享地下街鋪形式，設有13個出入口直達地面，過百個停車位。
項目定位。
針對江南西現有業(yè)態(tài)的結構不平衡，江南新地采取錯位經營，定位為吸引廣州白領消費的主題商場，并把服務對象鎖定在以日漸具有雄厚消費能力和潛在消費能力的25-45歲年齡段為主的消費者身上。江南新地所招進場內的商戶出售的商品都是各種切合白領特性的潮流、時尚的商品，并極力營造一種有特色、有情調、環(huán)境優(yōu)雅的氛圍。隨著節(jié)假日的增多，消費者不只是單純地追求傳統(tǒng)的消費模式，而是尋求一種獨特的、新鮮的、舒適的假日消費方式和消費場所。江南新地商業(yè)街針對消費者這些需求，向消費者提供這樣一種集飲食、娛樂、購物于一體的消費空間，滿足消費者對需求，并向消費者提供大量的潮流資訊。
地鐵的開通，帶來了交通的便利，縮短了地域距離，同時也給江南新地帶來了無限的商機。江南新地以經營各類高品質、新潮、時尚、典雅、特色的商品而著稱，不僅吸引了本地大批追求時尚、品質的白領一族，還引來了廣州市以外的年青消費一族。
經營成績。
自從廣州江南新地20xx年4月29日開業(yè)以來，其日流量最少2萬人次，最高峰甚至達到8萬人次;月租金也由最初的每平方米300元漲到現在的800元以上，最高的租金達1200元/平方米!給當地帶來了巨大的經濟效益和社會效益，創(chuàng)造了廣州乃至國內商業(yè)運作的一個奇跡。
項目成功的原因。
江南新地之所以取得巨大的成功，與項目的定位明確，主題鮮明，準確抓住目標消費群的時尚、特色、潮流的消費口味及體驗式消費趨勢是分不開的。
針對消費者的需要，除了在招商定位上引入了各類高品質的品牌商家外，還引入了潮流特色商家。
除此之外，物業(yè)持有者堅持只租不賣、統(tǒng)一經營、統(tǒng)一管理的經營策略使得商場的發(fā)展有了良好的延續(xù)性，得以持續(xù)發(fā)展。
活動方案。
一、開業(yè)盛典。
活動時間:20xx年4月29日。
活動地點:江南新地露天廣場。
活動形式:啟動儀式和舞臺表演。
活動內容:。
1，啟動儀式(上午)。
1)迎賓。
2)領導致辭。
3)啟動儀式，區(qū)領導、集團領導、商戶代表和。
黃宗澤共同啟動拉桿臺，魚同水注入鏤空透。
明江南新地logo中。
4)舞臺表演。
a、明星演唱。
b、明星與現場觀眾互動。
c、運動服裝秀。
d、女子led鼓樂表演。
e、街舞—雙截棍。
f、休閑服裝秀。
g、魔術。
h、眼鏡秀。
i、品牌棒!約翰表演飛面團。
j、數碼產品秀。
商業(yè)地產項目計劃書篇三
目前階段，我們主要采用簡便、實用的方式方法：
1、實地觀察法。
通過目測、拍攝、筆記、攀談、購物、消費體驗方式掌握商圈基本概貌。有必要時，需不同時段反復觀察、體驗才有意義。
2、訪談法。
通過個別面談、小組座談，較深入了解本地零售經營從業(yè)人員、物業(yè)開發(fā)經營商、商圈內服務從業(yè)人員、政府主管部門人員、當地居民與家庭、異地居民與家庭成員對商圈的認識和傾向。
3、問卷法。
通過街頭欄截式問卷填寫、電話問卷填寫、訪談問卷填寫、問卷置留填寫等進行調查統(tǒng)計及分析。
4、參展法。
參加行業(yè)會展、企業(yè)營銷展示會，主題研討會、大型樓盤、商號開盤、開業(yè)儀式等活動，集中了解參會參展商戶近況、動向、收集營銷推廣材料及區(qū)域市場信息。
商業(yè)地產項目計劃書篇四
商業(yè)地產項目創(chuàng)業(yè)計劃書，創(chuàng)業(yè)之前要有一份好的創(chuàng)業(yè)計劃書，下面是小編帶來的商業(yè)地產項目創(chuàng)業(yè)計劃書，歡迎閱讀!
一、項目摘要
衡量一個城市的房地產市場成熟的標志是二手房的成交量是否超過新房的成交量，而武漢市這幾年的二手房的成交量與新房的成交量之比為3：4，正處于上升時期。
這兩年國家的宏觀調控政策紛紛出臺，正是市場從業(yè)者重新洗牌的好時機。
房產中介店連鎖項目的商業(yè)運營模式是在總結分析二手房中介市場上所有的經營模式的特點以后，結合武漢城市市民化的特質，在執(zhí)行門點社區(qū)化，員工本地化的前提下，提出“品牌形象、操作流程、服務規(guī)范、信息共享”四統(tǒng)一的總部、中心店、社區(qū)店三級直營連鎖模式。
達到利用建立房產中介店連鎖網絡滲透進入武漢市每一個社區(qū)，成為社區(qū)生活種不可缺少的一份子，形成直接面對各類型消費者的終端廣告和房產延伸服務的渠道。
房產中介店連鎖項目的盈利模式是通過房產中介網絡牢牢扎根在社區(qū)的基礎上，不但可以開展傳統(tǒng)的中介業(yè)務，取得傭金收入建立良好的銀企關系，還可以利用通暢的深入社區(qū)的渠道，不斷開展更多的增值社區(qū)服務，擁有社區(qū)終端廣告渠道就是如同擁有“門戶網站”，前途無量。
房產中介店連鎖項目需求資金三百萬元的支持，兩年內可以建設80個以上的深入社區(qū)的網點，服務半徑覆蓋武漢三鎮(zhèn)85%以上的主要住宅小區(qū)，進入武漢市房地產二手房中介的前三名，綜合盈利水平第一，月稅前利潤200萬元左右，壟斷社區(qū)廣告資源，成為另一個主業(yè)。
二、市場分析
1、二手房市場分析
武漢市自2002年房地產業(yè)蓬勃發(fā)展的同時也帶動了相關產品的發(fā)展，建材、家居用品、裝飾裝潢業(yè)以前所未有的發(fā)展速度分享著這期待已久的機遇。
作為房地產產業(yè)鏈關鍵流通環(huán)節(jié)的存量房交易市場更是如魚得水、水漲船高，數以千家的二手房中介店(所)如雨后春筍般涌現出來活躍在存量房交易市場上，整個房地產市場呈現出一片欣欣向榮、生機勃勃的景象。
20**年武漢市商品房銷售面積為813.89萬平方米，同比增長7.6 %;其中：商品房住宅銷售面積為756.91 萬平方米，同比增長5.0 %，占商品房銷售面積的93 %。
而2005年全市二手房成交60168起，同比下降2.5%，面積為625.7萬平方米，同比增長1.6%;其中：二手房住宅成交34179起，同比下降2.8%，成交面積為330.13萬平方米，同比增長17.2 %，說明二手房的成交量與新房的成交量之比為3：4，二手房市場正處于上升時期，市場上的需求主力無論新房還是二手房都是住宅。
20**年和2006年的武漢二手房市場的成交較為平淡，其增長率較小，這是由兩方面造成的。
一方面是2005年的宏觀政策在很大程度上打壓了房地產市場上的投機行為，并有效控制了投資需求，特別是對二手房市場的成交量影響顯著。
另一方面是通過2005年商品房市場的供需分析，得出2005年商品房市場需求比較旺盛的結論。
由此說明宏觀政策的干預與商品房市場需求的持續(xù)旺盛，導致二手房市場較為平淡。
20**年二手房綜合物業(yè)平均價格為2512.35元/平方米，同比增長 41.4%。
其中，住宅平均價格為 2209.78元/平方米，同比增長39.6 %;寫字樓平均價格為 2726.12元/平方米，同比增長26%;武漢市房地產商品房住宅市場與二手房住宅市場的價格差額05年增大，而寫字樓方面的價格差額逐年減小，這說明武漢房地產住宅市場05年的發(fā)展迅猛，寫字樓市場的發(fā)展繼續(xù)保持低靡。
值得指出的是，成熟的房地產市場在這兩方面的價格差一般保持在500-800元/平方米之間，而武漢房地產市場在這兩方面的價格差在1000元/平方米以上，這充分說明二手房市場的發(fā)展?jié)摿薮蟆?BR> 國內外知名中介運營商的介入將進一步加快武漢市房地產二級市場中介行業(yè)的變革，推動市場的快速、健康發(fā)展。
2、中介行業(yè)概述
作為房地產市場重要組成部分的二手房交易市場，由于市場的興旺帶來武漢市二手房中介市場競爭日趨激烈。
市房產局數據統(tǒng)計，截止到2006年2月止，武漢市注冊的房地產中介機構已經達到400多家，在所有注冊的房地產中介公司中，有近70%左右的公司是在從事二手房中介業(yè)務，二級市場的蓬勃和巨大的市場潛力不僅造就了一批本土化的品牌中介，同時也吸引了國內外知名房地產綜合服務運營商搶灘武漢。
雖然二手房市場有了長足的發(fā)展，但相對于國內一些城市市場，武漢市房地產中介市場還是不夠成熟發(fā)達。
主要表現在以下方面：
(1)、中介機構規(guī)模偏小
在武漢市400多家中介公司中，大多數中介服務機構規(guī)模較小，真正意義上的連鎖能上規(guī)模的只有寥寥幾家，通常是采取小店面的松散連鎖，夫妻店，三、兩朋友或獨自操作的方式經營，已適應不了自身的客觀發(fā)展要求，也適應不了已逐漸走向規(guī)范的市場需求，事實證明2005年下半年，宏觀調控房產新政不斷出臺，很多小中介紛紛關門，很多外來中介收縮戰(zhàn)線退出武漢，說明未來的市場資源會進一步集中，只有規(guī)?；闹薪椴拍艿挚故袌鲲L險，生存下來。
(2)、中介人員整體素質偏低是制約中介事業(yè)發(fā)展的最大障礙
目前，武漢市中介機構的從業(yè)人員素質參差不齊，還有待進一步提高，以便走向中介行業(yè)成熟的專業(yè)化道路。
傳統(tǒng)中介人員學歷低，不注意提高專業(yè)素質,常為客戶看不起，愛忽悠信譽差，凡事利字當頭，不講究交易規(guī)則甚多;而年輕的中介人員先天不足沒經驗見識少，不懂社會心理學，不善于與客戶交流，市場敏感性不強不勤奮，自視其高不安心工作，狀態(tài)極度不穩(wěn)定。
(3)、中介信息渠道不暢通
武漢市房地產中介機構的硬件設備水平總體上比較差，雖然大多數配備了電腦，但利用率不高，信息關聯(lián)化和開發(fā)力度不夠，與北京、上海與各沿海發(fā)達城市相比，武漢市的中介市場，還遠未形成規(guī)模經濟，頗為零散，這就使得各中介之間的信息溝通非常受局限，加上行業(yè)整體誠信的因素，導致整個市場普遍存在業(yè)務量不大，成功率低的現象，造成了很大的信息資源流失。
3、競爭分析
根據武漢的二手房市場的摸底調查，在武漢市房產局登記注冊的房產中介機構有400多家，可分為本土中介商和外來中介商，根據公司實力發(fā)展規(guī)模、從業(yè)人員素質數量、公司發(fā)展戰(zhàn)略可分為三個集團，第一集團在60家經營網點左右，在未來的一年內，不超過3家公司;第二集團在20家經營網點以上，數量在8-10家公司，第三集團在5個網點左右，有30家公司左右;其余基本上是單店經營。
通過對以上中介企業(yè)的深入調查研究，可以看出目前武漢中介企業(yè)成功的經營模式是：快速網點擴張、直營+加盟的連鎖方式、連鎖門店+網絡信息平臺;以直營收入、營業(yè)性吞吐獲取高額利潤、免收或收取少許加盟費擴充網絡渠道都是他們得以迅速壯大的主要原因。
我們值得借鑒他們的發(fā)展模式，同時提出自己的創(chuàng)新模式：進入市場初期只做直營店，執(zhí)行快速擴張市場策略，沿重點社區(qū)均衡進行的門點布局，注重人力資源的培養(yǎng)和團隊的建設，開展一、二級市場聯(lián)動經營，在成熟的社區(qū)網絡資源的情況下搭載更多的增值服務業(yè)務。
三、市場和服務
1、戰(zhàn)略目標
做市場的“跟隨者”，計劃在兩年內做到武漢市中介前三名，包括規(guī)模、交易量和利潤各項指標。
樹立“渠道為王”的思想，努力打造一個扎根社區(qū)的中介網絡，搭建社區(qū)渠道，配合關聯(lián)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略，做到房地產市場的一、二級市場的聯(lián)動。
核心競爭力是通過網點的合理布局對區(qū)域房地產市場的了解，合理配置的房產經紀人對房產資源的掌握和對房產價值的深度挖掘。
中介服務搭建渠道保證費用，自營投資業(yè)務作為主要的利潤來源，合理利用渠道搭載附加增殖業(yè)務，關注現金流、周轉率和利潤率，規(guī)模擴張不能犧牲利潤為前提，規(guī)模和利潤必須要同步發(fā)展。
2、市場規(guī)劃布局
在兩年內建立一個完善的三級經營管理體系(公司總部--中心店--社區(qū)店)，其中總部1個中心店、3個中心店及不少于56家的社區(qū)店，員工總數達到350人左右。
3、組織和職能
(1)、社區(qū)店：
在大型成熟社區(qū)周邊開設社區(qū)店，根據營業(yè)面積、營業(yè)收入、輻射范圍，示范效益分為a級店和b級店。
具體分布為沌口4家、東西湖4家、光谷3家、青山5家、武昌7家、洪山8家、橋口6家、江漢8家、江岸9家、漢陽6家(總計60家)。
主要職能是開展租售等日常中介業(yè)務，同時負責收集周邊房源信息上報中心店和總部。
(2)、中心店：
武昌、漢口、漢陽三鎮(zhèn)分別設立三個中心店，位置選擇于交通便利的商業(yè)區(qū);每門點投入人員15人，面積不少于100平方米，投入資金10萬元，是公司的形象店。
主要職能是：區(qū)域辦證中心、員工培訓中心;指導區(qū)域內社區(qū)店的日常工作;同時也是特殊房產的集中交易中心(如商業(yè)、工業(yè)及拍賣房產等)。
(3)、公司總部：
設立于漢口某知名寫字樓中，人員20人，面積300平方米，是公司的管理決策中心和投資中心。
投入資金20萬元，主要職能是對中心店執(zhí)行管理職能外，還負責新業(yè)務拓展、對外發(fā)展加盟、建店選址、對金融機構擔保、對外投資、批量房源收購。
4、人員配置：
為了保證房產中介店連鎖體系的穩(wěn)定健康的發(fā)展，采用年輕人和中年下崗人員的結合方式，達到兼顧各方利益皆大歡喜的結果。
房產經紀人多錄用30-45歲的中年下崗人員，一方面提供再就業(yè)機會為社會減負，另一方面中年下崗人員更有社會經驗，更容易與客戶溝通，第三方面中年下崗人員因為有養(yǎng)家的壓力會更加珍惜來之不易的培訓和工作的機會，所以會更加努力工作，對公司發(fā)展更有責任心。
對公司來說可以得到基層政府和相關組織的認同和扶持，在未來不斷擴張的戰(zhàn)略布局和增值服務業(yè)務上進行配合，更可以按政策直接享受減免稅的優(yōu)惠。
而在如評估投資、電腦網絡、金融服務等關鍵的技術崗位上將多采用年輕人，充分利用其年輕的活力，激情的創(chuàng)意，較高的綜合素質，可以將先進的管理理念和技術手段帶入傳統(tǒng)行業(yè)。
5、主營業(yè)務收入
(1)、各組織收入
社區(qū)店-買賣和租賃中介收入
中心店-買賣和租賃中介收入，代辦權證收入
公司總部-拍賣房產投資收益，個人貸款擔保收入，新房代理分銷收入
(2)、收入說明
買賣中介收入按交易金額的2%計算，租賃中介收入按每單8000元計算，代理新盤分銷收入按每單4000元計算，代辦權證收入按三證代辦600元計算，個人貸款擔保收入按貸款金額的1%，批量房產吞吐收益每次不少銷售額于20%，期限不多于6個月，平均在4月內銷售完畢實現資金回籠。
6、增值業(yè)務收入
(1)、社區(qū)分類廣告業(yè)務
通過建設完善的社區(qū)店網絡，讓社區(qū)店與當地社區(qū)居委會和住宅小區(qū)的物業(yè)管理公司建立起良好的友鄰關系，在社區(qū)和住宅小區(qū)的醒目地段獨家租賃廣告位，制作大型廣告欄劃分成等份的小廣告位，針對快速消費品業(yè)、銀行金融業(yè)、社區(qū)綜合服務業(yè)的各類商家出租，廣告牌由公司統(tǒng)一設計、統(tǒng)一制作，成本包在發(fā)布費中。
對于這些商家來說，此種宣傳方式能將廣告述求直接到達客戶的家門口，而且能任意選擇想接觸的客戶群體，任意選擇版面大小，做到廣告費用的最大經濟效應;對于當地居委會和物業(yè)管理公司是一種創(chuàng)收的來源，也是為轄區(qū)的居民提供便民服務;對于我公司來說，社區(qū)店只有牢牢扎根社區(qū)，贏得周邊社區(qū)居民的認同，才能真正壟斷這個潛力巨大的市場，產生穩(wěn)定長期的.現金流。
(2)、裝修保潔中介業(yè)務
根據調查統(tǒng)計，買二手房的客戶90%以上都會進行二次裝修，即使是長期租賃客戶也有50%以上要進行簡單裝修，通過房屋中介的優(yōu)質服務取得客戶的信任，開展后續(xù)跟蹤服務，推介關聯(lián)裝修公司進行二次裝修。
社區(qū)店牢牢扎根社區(qū)，取得社區(qū)居民的信任，可以進一步推介關聯(lián)保潔公司進行家庭日常保潔。
裝修推介服務費市場行情是裝修金額的2%到5%，扣除個人提成按平均600元/單計算，專業(yè)保潔公司提供的家庭保潔平均收費為10元/小時，社區(qū)店通過合作協(xié)議可以從中取得2元/小時的傭金，該項業(yè)務幾乎沒有成本。
裝修和保潔中介服務是公司給購房客戶和所在社區(qū)居民的增值便利服務，此項收入不作為公司的主要利潤來源，但需要作為各社區(qū)店聯(lián)絡社區(qū)成效的考核指標。
7、市場發(fā)展時間計劃(以投資到位確定起始時間)
第一季度
第二季度
第三季度
第四季度
第五季度
第六季度
第七季度
第八季度
四、財務模型
根據市場調查和順馳門店的經營統(tǒng)計數據，按照各種經營條件都具備的成熟數據作出以下房產中介店連鎖項目的財務模型：
五、資金需求
為迅速將遷喜家和房產中介店連鎖項目開展起來，在市場上樹立專業(yè)品牌，完善各項管理機制，提升整體管理水平和市場競爭力，最終實現經濟效益的快速增長，我們目前需要以投資或貸款形式加入引進人民幣300萬元，主要用于以下方面：
房產中介店連鎖項目本身的特點，為了達到最佳經濟效應和市場效果，前一年是基礎建設期即使有收入，但還是不斷用于開發(fā)市場投入，所以在五個季度之內收入和利潤不能用于償還投資或者支付貸款本息。
六、投資方式和回報方式：
一、投資方式
我公司希望投資方以借款的方式投入項目，從項目正式開始運營，在第二年底用利潤按約定利息先支付投資方投資的50%本金和前兩年的利息;在第三年底用經營利潤支付投資方的其余50%本金和第三年的利息，投資方另外擁有項目15%的投資收益權。
二、退出機制
公司經營一年半以后，投資方可自愿選擇退出，所持股份由創(chuàng)業(yè)方全部購買，在創(chuàng)業(yè)方同意的前提下，也可轉讓第三方。
如兩年內該公司被并購，投資方可根據并購合同約定的相關規(guī)定退出。
1.為保證房地產開發(fā)項目前期工作順利進行，且符合國家和地方相關法律、法規(guī)，特制定本程序。
2 適用范圍
本程序適用于房地產開發(fā)項目的前期工作。
在xx開發(fā)區(qū)內房地產開發(fā)工程項目的前期工作執(zhí)行《xx經濟經濟技術開發(fā)區(qū)規(guī)劃設計管理規(guī)定》有關規(guī)定。
3 職責
3.1 項目部下設前期辦負責辦理房地產開發(fā)工程項目的前期工作。
項目部不設置專門機構的，要指定專人辦理房地產開發(fā)工程項目的前期工作。
房地產前期工作計劃
3.3 項目部通過招標選擇設計單位、地質勘測單位、工程總承包單位、監(jiān)理公司等供方，與供方草簽經濟合同;經濟合同經集團公司復核并正式訂立后開展有關業(yè)務。
4 程序內容
4.1 項目部組織擬定《工程項目進度計劃》并報公司批準。
4.2 項目部負責起草公司向xx投資控股有限公司(以下簡稱控股公司)關于房地產開發(fā)工程項目的立項申請請示公文，并取得控股公司的《立項批復》。
4.3 項目部申請辦理房地產開發(fā)項目土地準許使用的相關手續(xù)。
依據《土地出讓合同》辦理《建設用地規(guī)劃許可證》、《國有土地使用證》。
4.4 項目部持房地產開發(fā)項目《立項批復》等批件及房地產開發(fā)企業(yè)資質證書，到政府規(guī)劃部門申請辦理規(guī)劃要點、詳規(guī)設計條件等批文。
4.5 項目部委托設計部門進行正式規(guī)劃設計，提供工程項目建筑平、立、剖面規(guī)劃設計圖，上報政府規(guī)劃部門審定并獲得《規(guī)劃設計成果通知書》。
4.6 項目部申請辦理消防、人防、大小配套、教育、環(huán)保、等政府有關部門初步審核意見或證明并上報政府規(guī)劃部門。
4.8 項目部起草項目擴大初步設計審查申請報告上報政府規(guī)劃部門審查，取得工程項目擴大初步設計審核批復文件。
4.9 項目部按照政府建設行政主管部門要求，持房地產開發(fā)項目政府批復、批件及其他證明材料，到政府建設行政主管部門申報《年度投資計劃》、辦理報建備案手續(xù)，直至獲取《建設工程規(guī)劃許可證》。
4.10 擴大初步設計審核批復后，設計院完成施工圖設計及工程結構計算，到政府建設行政主管部門申請辦理圖紙審查批準手續(xù)，獲得《施工圖紙審查批準書》。
4.11 項目部持《年度投資計劃》及工程項目班子組成人員資格證明，到市建委辦理《建筑管理機構資格認證書》。
4.12 項目部組織參與《勘測合同》、《設計合同》、《土地出讓合同》、《大小配套合同》及其他前期合同的談判和草簽。
項目部按政府規(guī)定辦理屬于政府配套工程所需手續(xù)。
4.13 項目部按照招標程序選定中標監(jiān)理單位、施工總承包單位并草簽經濟合同;經濟合同經公司復核正式訂立后開展有關業(yè)務。
4.14項目部持監(jiān)理公司和施工單位的中標通知書，連同《監(jiān)理合同》、《施工合同》到政府建設工程質量監(jiān)督部門辦理質量監(jiān)督備案手續(xù)。
4.15 項目部持《年度投資計劃》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《墻改基金證明》、《施工圖紙審查批準書》、《房地產開發(fā)企業(yè)資質證書》、《建設單位資格證書》、《質量監(jiān)督備案》、《中標通知書》、《監(jiān)理合同》、《勘察設計合同》、《施工合同》等報建備案手續(xù)到政府建設行政主管部門辦理《施工許可證》。
4.16 項目部在工程項目前期工作結束后，將所有政府批件、證件原件由項目部綜合辦集中保管。
工程項目竣工移交后，項目部填寫《工程項目竣工文件移交單》向房地產事業(yè)部辦理所有政府批件、證件原件的移交手續(xù)。
商業(yè)地產項目計劃書篇五
物競天擇，適者生存，只有把握住社會發(fā)展的大趨勢并適應這種趨勢才能成就自己的事業(yè)!人生難得幾回搏，此時不搏待何時?下面由小編為大家精心收集的商業(yè)地產項目策劃服務計劃書，歡迎大家閱讀與借鑒!
n掌握和了解成都商業(yè)地產、寫字樓及服務式公寓市場發(fā)展模式和規(guī)律。
n掌握成都商業(yè)地產、寫字樓及服務式公寓的市場競爭格局，找準項目的市場切入點。
n把握成都商業(yè)地產、寫字樓及服務式公寓類置業(yè)群體的需求特征。
n掌握和運用國家以及成都地方政策法規(guī)對商業(yè)地產項目的規(guī)定。
n掌握成都商業(yè)地產開發(fā)和運作模式。
n找準和提煉本項目的核心價值和核心競爭力。
n明確項目的核心概念。
n明確項目市場定位和產品定位。
n建立項目的開發(fā)策略。
n建立項目銷售營銷推廣策略。
n與商業(yè)地產發(fā)展相關的土地、房地產行業(yè)、金融等政策、法規(guī)研究。
n成都商業(yè)、寫字樓及服務式公寓典型可類比競爭項目比較分析研究。
n成都商業(yè)地產、寫字樓及服務式公寓物業(yè)發(fā)展趨勢研究。
n成都商業(yè)地產、寫字樓及服務式公寓物業(yè)消費者需求特征研究。
n項目區(qū)域發(fā)展規(guī)劃研究。
n項目地塊開發(fā)條件解析。
n項目開發(fā)策略研究。
n項目營銷推廣策略研究。
1.1成都的城市總體定位。
1.2成都市歷年gdp增長情況。
1.3成都市產業(yè)結構發(fā)展情況。
1.4近兩年成都市利用外資情況。
1.5近兩年成都市第三產業(yè)就業(yè)狀況研究。
1.6未來經濟增長趨勢。
2.1成都市城市性質。
2.2主城區(qū)用地布局規(guī)劃。
2.3城市市政規(guī)劃調研。
2.4區(qū)域規(guī)劃及發(fā)展前景分析。
3.1成都市房地產市場發(fā)展現狀綜述。
3.2新政和地震對成都市房地產發(fā)展影響力分析。
3.3成都市房地產市場走勢分析。
4.1成都市商業(yè)、寫字樓、酒店及服務式公寓物業(yè)發(fā)展概況。
4.2成都市商業(yè)、寫字樓、酒店及服務式公寓市場特征分析。
4.3成都市商業(yè)、寫字樓、酒店及服務式公寓產品特征分析。
4.4成都市商業(yè)、寫字樓、酒店及服務式公寓物業(yè)未來發(fā)展預測。
5.1城南新區(qū)的產業(yè)發(fā)展規(guī)劃研究。
5.2城南新區(qū)用地布局規(guī)劃。
5.3城南新區(qū)市政規(guī)劃調研(包括重要道路;地鐵等交通規(guī)劃;公園、大型文體娛樂設施等及其相應時間表)。
5.4城南新區(qū)未來發(fā)展前景分析。
6.2國內商業(yè)地產(商業(yè)綜合體)地產開發(fā)模式和成功經驗的研究借鑒。
6.2.1商業(yè)地產(商業(yè)綜合體)產品構成。
6.2.3運行機制(規(guī)劃建設模式、創(chuàng)業(yè)服務體系、投融資服務體系、產業(yè)發(fā)展模式、銷售招商模式、商業(yè)運作模式)。
6.3成都商業(yè)、寫字樓、酒店及服務式公寓典型可類比競爭項目比較分析研究。
6.4商業(yè)地產(商業(yè)綜合體)創(chuàng)新發(fā)展趨勢研究。
6.4.1主題概念創(chuàng)新。
6.4.2建筑形態(tài)創(chuàng)新。
6.4.3品質配套創(chuàng)新。
客戶背景特征分析(行業(yè)、區(qū)域、年齡、收入狀況、學歷、喜好)。
客戶滿意度分析(對現有物業(yè)的滿意度，最滿意的方面和最不滿意的方面)。
客戶需求特征分析(選擇區(qū)域、選擇物業(yè)面積、選擇檔次、進駐方式及價格承受能力、選擇物業(yè)最關心的問題、選擇物業(yè)最看重的配套設施)。
項目相關需求調研(關于項目檔次的調研、適合入駐該項目的客戶、項目所必需的配套設施、對商業(yè)、商務、居住配套設施的具體要求、入駐本項目的意向)。
總體形象概念定位。
規(guī)模定位。
目標客群定位。
功能定位。
產品定位(戶型、建筑風格、層數、層高、配置)。
價格定位。
項目開發(fā)策略建議。
規(guī)劃設計的創(chuàng)意生成。
項目功能組成。
總體規(guī)劃(規(guī)劃原則、規(guī)劃依據、區(qū)域劃分)。
建筑設計(設計依據、設計原則、建筑風格與色彩、結構形式、平面布局、層高、層數、建筑設備配置)。
財務評價基礎數據與參數選取。
項目產值估算。
成本費用估算。
財務評價指標。
風險分析與規(guī)避策略。
商業(yè)地產項目計劃書篇六
什么是商業(yè)地產。商業(yè)地產不是商業(yè)，也不是地產，也不是簡單的商業(yè)加地產。商業(yè)地產是以零售物業(yè)的租金收入為目的的長期房地產投資。目的明確，是以零售物業(yè)租金收入為目的，如果開發(fā)后銷售出去，稱不上商業(yè)地產。如果開發(fā)目的不是以零售物業(yè)租金收入為目的，就不能叫商業(yè)地產。
操作程序與住宅不同：一定要先租后建，招商在前，建設在后?；蛘呓校侯嵉钩绦?，把房地產開發(fā)商的慣性思維顛倒一下，招商在前面。先找到商戶，根據商戶的要求建設?？梢詮囊韵氯齻€方面來闡述他們的不同：
一、價值。
商業(yè)物業(yè)的價值在于經營，通過經營創(chuàng)造高于價格的價值。一個商業(yè)項目必須要系統(tǒng)考慮項目的商業(yè)定位、招商、經營，才能實現高水平的商業(yè)物業(yè)開發(fā)，達到預期的贏利目標。
而住宅的價值在于居住，保值升值。其關鍵是準確的產品定位及目標消費群體定位，最后通過銷售實現開發(fā)價值。
二、經營管理。
招商是商業(yè)物業(yè)成功開發(fā)的關鍵所在。一個商業(yè)項目，如百貨、專業(yè)市場、區(qū)域商業(yè)中心等，一般都實行“招商先行”的營銷策略，以招商來帶動銷售?！坝兄髁Φ甑牡胤?，就有無窮的商業(yè)機會”，以招入主力店作為吸引其它商家的手段。其實主力店周邊商鋪的經營主要是“寄生”業(yè)態(tài)，它本身不具備“聚客”能力，所以也不具備使商鋪升值的潛力，只有借助主力店的作用才能充分挖掘其商業(yè)價值，使商鋪作旺并不斷升值。統(tǒng)一銷售，統(tǒng)一經營，統(tǒng)一管理，使擁有權、經營權、管理權三權分離。商業(yè)項目要充分發(fā)揮經營管理公司的作用，盡早介入項目整體開發(fā)，為招商及后期經營管理作好準備。而住宅一般不存在招商問題，帶底商的住宅，具體銷售依住宅定位而定，是以招品牌連鎖店為主，或是一般經營戶，但一般前者居多，以品牌店來帶動住宅銷售，提升住宅價值。但底商需要科學合理的業(yè)態(tài)經營及規(guī)劃比例，這點也非常重要。
三、市場風險。
開發(fā)商在看好商業(yè)地產開發(fā)利潤的同時，也存在著一定的市場風險。除土地成本、土建費用及一些稅費管理等因素比住宅用地高外，一般投資商業(yè)的人群相對較少，加之現今人們理智投資理念加強，所以為降低市場運作風險，商業(yè)地產開發(fā)必須具有有前瞻眼光的開發(fā)商、專業(yè)的商業(yè)地產顧問及經驗豐富的物業(yè)管理公司三大要素，以有場有市為開發(fā)目的，這樣才能增強投資者的信心，降低開發(fā)風險及提高開發(fā)價值。而住宅相對來說開發(fā)風險較小，因為住宅消費群體較廣，住宅業(yè)態(tài)既具有居住功能，也具有投資功能，其雙重作用為銷售提供了更廣闊的購買群體。
問題與解析：
1、如果開發(fā)商想做統(tǒng)一管理、統(tǒng)一經營、統(tǒng)一銷售,他們三權分離又如何統(tǒng)一呢?
答：三權的分離和統(tǒng)一的關鍵是要保證在甲方能夠在承受的資金壓力和資金運轉良好情況下，最大限度比例的掌握持有物業(yè)。如果發(fā)展商不是這樣的心態(tài)，你放心，這樣的項目只能充其量做到銷售到位，而無從實現經營到位，我參與的巨庫就是一個最好典范，對于這樣的發(fā)展商，我們服務商只能從短期戰(zhàn)略去考慮而非長期。
答：在對投資者的準入制度中加以限制，這在北京南城的一些成功市場經歷和實現的很多先例，在這里一定要對純投資客戶，和經營型投資者兩者類型加以區(qū)別，實際在簽署合同時加以準確言辭的條款以示投資客戶。這其中的技倆不是三兩句話可以解釋清的。
答：目前在實操中我們也沒有找到針對現行政策的符合其解決方法，希望大家多多交流。
答：在談大型商家時，應盡可能在兩個以上的商家之間周旋，另外在確立商家或條款上盡量規(guī)避自己的風險，把有可能的損失降到最低。不能因為與商家的協(xié)議不具有強有力的追述依據，而不去有所為，對吧。
5、再其次,在招商時,前期沒有任何招商工具(比如價格、項目硬件配套及裝修標準等),商家會跟我們談具體租約嗎?如果談也可能只是談他們的需求，或者是可能泛泛而談看好所推薦的項目。
答：前期，在你與商家洽談意向時，你應該準備完善的商業(yè)投資風險評估報告，這其中包含你推介項目的核心賣點和整體規(guī)劃，不是讓你空手套白狼。這可能更多的是商業(yè)談判技巧和公關能力的體現，而不單純只是純專業(yè)技術工作，我現在更加體會到公關能力的重要性。
商業(yè)地產項目計劃書篇七
時間就如同白駒過隙般的流逝，相信大家對即將到來的工作生活滿心期待吧！該為接下來的學習制定一個計劃了。想學習擬定計劃卻不知道該請教誰？以下是小編為大家收集的商業(yè)地產計劃書，僅供參考，大家一起來看看吧。
1.1商業(yè)計劃書的作用
無論是要把新的技術轉變成新的產品，把新的設想發(fā)展成新的事業(yè)，還是把現有的企業(yè)進行改造有一番新的發(fā)展，都離不開資金。在商品經濟的社會，資金是一切企業(yè)生存和發(fā)展的命脈。當前銀行對向企業(yè)貸款日益持謹慎態(tài)度，很多企業(yè)普遍感到申請資金已經成為日益困難的事情。特別是新企業(yè)和準備創(chuàng)立的企業(yè)更是感到一金難求。如何為企業(yè)找到所需要的資金是企業(yè)生存的關鍵所在。我們引用金融投資領域中常講的一句話作為本書的開始:“尋找資金沒有竅門，惟有好的想法、好的技術、好的管理、好的市場。”
商業(yè)計劃是創(chuàng)業(yè)者吸引投資家的創(chuàng)業(yè)資本的一份報告性文件，事實上，創(chuàng)業(yè)計劃對于任何形式出資的創(chuàng)業(yè)者都是需要的，因為，創(chuàng)業(yè)并不是只憑熱情的沖動，而是理性的行為。因此，在創(chuàng)業(yè)前，做一個較為完善的計劃是有非常有意義的，第一，在做創(chuàng)業(yè)計劃時，會比較客觀地幫助創(chuàng)業(yè)者分析創(chuàng)業(yè)的主要影響因素，能夠使創(chuàng)業(yè)者保持清醒的頭腦;第二，一項比較完善的創(chuàng)業(yè)計劃，可以成為創(chuàng)業(yè)者的創(chuàng)業(yè)指南或行動大綱;除此之外，當然，也可以作為用于向風險投資家游說以取得創(chuàng)業(yè)投資(商業(yè)的可行性報告及其他渠道融資的報告性文件)，從這個意義上講，一篇優(yōu)秀的創(chuàng)業(yè)計劃也會成為創(chuàng)業(yè)者吸引資金的“敲門磚”和“通行證”。
1.2商業(yè)計劃書的要素
那些不能給風險投資者以充分的信息也不能使投資者激動起來的商業(yè)計劃書，其最終結果只能是被扔進垃圾箱里。為了確保商業(yè)計劃書能起作用，企業(yè)家應把握以下要素。
1.關注產品
在商業(yè)計劃書中，應提供所有與企業(yè)的產品或服務有關的細節(jié)，包括企業(yè)所實施的所有調查。需回答的主要問題包括:產品正處于什么樣的發(fā)展階段?它的獨特性怎樣?企業(yè)分銷產品的方法是什么?誰會使用企業(yè)的產品，為什么?產品的生產成本是多少，售價是多少?企業(yè)發(fā)展新的現代化產品的計劃是什么?應該把風險投資商拉到企業(yè)的產品或服務中來，這樣風險投資商就會和風險企業(yè)家一樣對產品有興趣。在商業(yè)計劃書中，企業(yè)家應盡量用簡單的詞語來描述每件事。商品及其屬性的定義，對企業(yè)家來說是非常明確的，但其他人卻不一定清楚它們的含義。制訂商業(yè)計劃書的目的不僅是要出資者相信企業(yè)的產品會在市場上產生革命性的影響，同時也要使他們相信企業(yè)有證明它的論據。商業(yè)計劃書對產品的闡述，要讓出資者感到:投資這個項目是值得的。
2.敢于競爭
在商業(yè)計劃書中，風險企業(yè)家應細致分析競爭對手的情況。需回答的主要問題:
競爭對手都是誰?他們的產品是如何實現其價值的?競爭對手的產品與本企業(yè)的產品相比，有哪些相同點和不同點?競爭對手所采用的營銷策略是什么?要明確每個競爭者的銷售額，毛利潤、收入以及市場份額.然后再討論本企業(yè)相對于每個競爭者所具有的競爭優(yōu)勢，要向投資者展示顧客偏愛本企業(yè)的原因是:本企業(yè)的產品差別化程度高，性能價格比優(yōu)越，質量好，送貨迅速，定位適中，價格合適等等，商業(yè)計劃書要使它的讀者相信，本企業(yè)不僅是行業(yè)中的有力競爭者，而且將來還會是確定行業(yè)標準的領先者。
當然，在商業(yè)計劃書中，企業(yè)家還應闡明競爭者給本企業(yè)帶來的'風險以及本企業(yè)所采取的對策。
3.了解市場
商業(yè)計劃書要給投資者提供企業(yè)對目標市場的深入分析和理解。要細致分析經濟、地理、職業(yè)以及心理等因素對消費者選擇購買本企業(yè)產品這一行為的影響，以及各個因素所起的作用。
此外，商業(yè)計劃書還應特別關注一下銷售中的細節(jié)問題。
4.表明行動方針
企業(yè)的行動計劃應該是無懈可擊的。商業(yè)計劃書中應該明確下列問題:企業(yè)如何把產品推向市場?如何設計生產線，如何組裝產品?企業(yè)生產需要哪些原料?企業(yè)擁有那些生產資源，還需要什么生產資源?生產和設備的成本是多少?企業(yè)是買設備還是租設備?解釋與產品組裝，儲存以及發(fā)送有關的固定成本和變動成本的情況。
5.展示管理隊伍
把一個思想轉化為一個成功的風險企業(yè)，其關鍵的因素就是要有一支強有力的管理隊伍。這支隊伍的成員必須有較高的專業(yè)技術知識、管理才能和多年工作經驗，要給投資者這樣一種感覺:“看，這支隊伍里都有誰!如果這個公司是一支足球隊的話，他們就會一直殺入世界杯決賽!”
管理者的職能就是計劃，組織，控制和指導公司實現目標的行動。在商業(yè)計劃書中，應首先描述一下整個管理隊伍及其職責，然而再分別介紹每位管理人員的特殊才能、特點和造詣，細致描述每個管理者將對公司所做的貢獻。商業(yè)計劃書中還應明確管理目標以及組織機構圖。
6.出色的計劃摘要
商業(yè)計劃書中的計劃摘要十分重要。它必須能讓風險投資者有興趣并渴望得到更多的信息，它將給讀者留下長久的印象。計劃摘要將是風險企業(yè)家所寫的最后一部分內容，但卻是出資者首先要看的內容，如果公司是一本書，它就象是這本書的封面，做得好就可以把投資者吸引住。你要像對待廣告一樣來寫摘要，絕不要草草了事.文章明了，但要感人。
1.3商業(yè)計劃書的組成
不同產業(yè)的商業(yè)計劃書形式有所不同。但是，從總的結構方面，所有的商業(yè)計劃書都應該包括摘要、主題、附錄三個部分。摘要是對整個商業(yè)計劃書最高度的概括。摘要部分的作用是以最精煉的語言、最有吸引力和沖擊力的方式突出重點，一下子抓住投資者的心。摘要部分是引路人，把投資者引入文章的主題。主體部分是整個商業(yè)計劃書的核心。在主體部分，作者向投資者一一展示他們所要知道的所有內容。主體的功能是最終說服投資者，使他們充分相信你的項目是一個值得投資的好項目，以及你和你的領導班子有能力讓他們的投資產生最佳的投資回報。附錄部分是對主體的補充。它的功能是提供更多、更詳細的補充信息，完成主體部分中言有未盡的內容。
1.摘要
摘要是整個商業(yè)計劃書的“鳳頭”，是對整個計劃書的最高度的概括。從某種程度上說，投資者是否中意你的項目，主要取決于摘要部分。可以說沒有好的摘要，就沒有投資。
2.主體
主題是整個商業(yè)計劃書的“豬肚”。主體部分要內容詳實，在有限的篇幅之內充分展示你要說的全部內容，讓投資者知道他想知道的全部東西。主體部分按照順序一般包括以下幾個方面:
1)公司介紹。主要介紹企業(yè)的一些基本情況，以及發(fā)展策略、財務情況、產品或服務的基本情況等。
2)產業(yè)分析。主要介紹你的企業(yè)所歸屬的產業(yè)領域的基本情況，以及你的企業(yè)在整個產業(yè)或行業(yè)中的地位。
3)市場分析。主要介紹你的產品或服務的市場情況。包括你的目標市場、你在市場競爭中的位置、你的競爭對手的情況、未來市場的發(fā)展趨勢。
4)營銷。主要介紹你的市場營銷策略、企業(yè)的銷售隊伍的基本情況、銷售結構等內容。
5)企業(yè)的經營。主要介紹經營場所的基本情況、企業(yè)主要設施和設備、生產工藝基本情況、生產力和生產率的基本情況，以及質量控制、庫存管理、售后服務、研究和發(fā)展等內容。
6)企業(yè)的管理。主要介紹管理理念、管理結構、管理方式、主要管理人員的基本情況、顧問隊伍等基本情況。
7)財務管理。主要介紹企業(yè)財務管理的基本情況。對現在正在運行的企業(yè)需要過去三年的財務報表、現金流量表、損益平衡表等。還要介紹申請資金的用途。
8)企業(yè)的發(fā)展計劃。主要介紹企業(yè)的發(fā)展目標、發(fā)展策略、發(fā)展計劃、實施步驟，以及風險因素的分析等。
9)撤出計劃。主要告訴投資者如何收回投資，什么時間收回投資，大約有多少回報率等情況。
商業(yè)地產項目計劃書篇八
“黃金有價，商鋪無價”。商業(yè)物業(yè)的價值，體現在它固有的價值（區(qū)位價值）和經營產生的附加值，商業(yè)物業(yè)的價值的波動，主要取決于周邊商業(yè)格局變化及自身經營結果。我們通過對濟南市商業(yè)（尤其是社區(qū)商業(yè)）發(fā)展歷程及發(fā)展趨勢、項目周邊市場現狀、項目同類物業(yè)概況進行研究，為本項目商業(yè)將來的經營和銷售推廣尋找確實可行的方向。
第一部分商業(yè)市場情況。
一．宏觀市場分析。
（一）商業(yè)市場分級。
市級商業(yè)區(qū)：泉城路、濼源大街、經四路、經二路、北園路等商圈。
零售業(yè)為龍頭，配套餐飲、娛樂、休閑、文化、康體、金融等綜合服務，商圈營業(yè)面積超過50萬平米，服務面向全市消費者。
區(qū)域級商業(yè)區(qū)：花園路、馬鞍山路等。
一般營業(yè)面積在2萬平米以上。以家居、家電、日用百貨等為主。滿足了1－2公里范圍內消費者的日常需求。
社區(qū)型商業(yè)：易初蓮花、世紀蓮花、大潤發(fā)等，以超市為主。
在人口密度較大的居民生活區(qū)域中，滿足居民生活需求的綜合型商業(yè)。面積為5000平米以上，以食品、生活日用品等為核心，配套餐飲等，為周邊0.5－1公里范圍的消費者提供服務。
（二）商業(yè)設施功能劃分。
綜合性。區(qū)域交通便利，人口密度大，各類型商業(yè)設施齊全（餐飲、娛樂、購物、文化等），如泉城廣場商業(yè)區(qū)。消費者涵蓋全市各階層，聚集力很強。
主題性。以某一主題為服務核心，形成規(guī)模，輻射整個濟南。如經十一路的中華名優(yōu)小吃一條街、文化東路和西路的體育用品等。
便利性。以中小超市及街區(qū)服務設施為主，提供簡單生活服務，滿足街區(qū)內居民的生活需求。
（三）商業(yè)區(qū)分析。
1．泉城路商業(yè)區(qū)。
泉城路是泉城東西向發(fā)展的主軸，有“十字金街”’之地位，是一條具有購物、交通、休閑、旅游、文化五大功能的準步行商業(yè)街。
泉城路商業(yè)區(qū)位于城市中心地帶，集中了各類商業(yè)形態(tài)，客戶群范圍廣泛，以白領為主。
無可諱言的是，由于區(qū)域規(guī)劃設計、步行街商業(yè)建筑單體與交通組織存在的缺陷，加以政府管理方面存在的部分問題，泉城路現有商業(yè)業(yè)態(tài)分布比較零散，整體形象與品牌效益未能達到最佳，競爭力相對較弱。
泉城路已經很大程度的背離了原來的設計理想。人流量也遠遠沒有達到預期數字。
2、經二路商業(yè)區(qū)（華聯(lián)商業(yè)區(qū)）。
以華聯(lián)、嘉華為主體構筑的經二路商業(yè)街已成為省城西部的一條商業(yè)金街，是槐蔭區(qū)的商業(yè)中心。周圍近千平方米的區(qū)域，已有數十家服裝、鞋類專賣店，還有肯德基、麥當勞、永和豆?jié){等多家中、西式快餐店，另外，該區(qū)域的小商品批發(fā)市場在全省乃至國內都發(fā)生業(yè)務往來。
以百貨、購物中心、小商品批發(fā)市場為商業(yè)核心，包括專業(yè)市場、專賣店(以服裝、鞋業(yè)為主)、風味小吃、特色燒烤等，基本上涵蓋各種業(yè)態(tài)形式，人氣較旺。
本商業(yè)區(qū)包含了中高低檔消費水平，再加上公交車輛的暢通，使之今天依然是眾多消費者樂此不疲前往的購物區(qū)域。
3．經四路商業(yè)區(qū)。
濟南傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)，以人民商場、大觀園、地下人防商城為代表，人民商場、大觀園均為大型百貨，洋快餐（肯德基、麥當勞、米力乃、開心湯姆）、風味小吃、大觀影院、中國影院、保齡球、游藝廳點綴其中，人流量較大。以中低檔消費為主，服裝、鞋業(yè)、日用品為主要消費品。人民商場雖然為傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)，但由于其地理位置以及周邊商業(yè)所烘托的氛圍所致，其人流量較大。
4、花園路商業(yè)區(qū)。
花園路中段道路改造工程的完成帶動了該區(qū)域商業(yè)的發(fā)展，在這里擁有濟南市區(qū)最大的酒吧一條街、洪樓教堂、山東大學東校區(qū)，歷史文化的沉淀及現代時尚潮流的涌入，為該區(qū)域增添了獨有的文化休閑特色。經一路延長線道路改造工程的完工，聯(lián)動濟南東、西兩大傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)；大潤發(fā)超市、國美電器及其它品牌店的成功進駐，迅速帶動該區(qū)域商業(yè)的快速發(fā)展。
花園路海蔚商業(yè)廣場及富翔天地商業(yè)街東段。
5、北園大街商業(yè)帶。
北園大街商業(yè)帶是家居、建材類專業(yè)市場的聚集地，餐飲、娛樂業(yè)均較發(fā)達，新國道超市，銀座購物廣場北園店、國美電器北園店、新一佳超市的聚集，使得這一區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)更為多樣。隨著北園立交的建成通車，該區(qū)域交通環(huán)境進一步改善，商業(yè)前景廣闊。
6、濼口批發(fā)市場。
洛口批發(fā)市場是主要經營服裝和鞋類的批發(fā)市場。位于濟南市的北部區(qū)域?，F擁有濼口服裝城商貿中心、濼口服裝交易大廳等10多個市場，已成為聞名全國的大型專業(yè)化批發(fā)市場，山東省十大專業(yè)市場之一，擁有固定資產6.5億元人民幣，經營面積25萬多平方米，經營業(yè)戶5000余家。服裝城內有國內外知名品牌服飾代理千余家，品牌薈萃，商賈云集，成為名副其實的齊魯服裝之都。
7、山大路科技商業(yè)街。
山大路商業(yè)主要是高科技商業(yè)街。隨著高科技信息產業(yè)的發(fā)展，山大路商業(yè)街迅速成長。據不完全統(tǒng)計，山大路商業(yè)街年銷售額40多億元，利稅1200萬元，已經成為國內知名的科技一條街。被譽為濟南的“中關村”。山大路科技市場的建成，帶動了周邊相關產業(yè)的迅速發(fā)展，收到了良好的經濟效益和社會效益。
（四）濟南主要商業(yè)物業(yè)比較。
（五）濟南商業(yè)未來發(fā)展趨勢。
20xx年2月提交市政府批準的《濟南市商業(yè)網點發(fā)展規(guī)劃》確定濟南市商業(yè)網點總體布局為“三、一、四、六”結構：構筑三大商圈（老城市商圈、主城商圈和城區(qū)商圈），將老城區(qū)傳統(tǒng)中心商業(yè)區(qū)提升為都市級商業(yè)中心，著力打造現代化都市商業(yè)中心新形象，形成立足濟南，服務山東，輻射華東、華北及環(huán)渤海地區(qū)的大都市級商業(yè)中心，在東部產業(yè)帶、東部新城、西部新城和西部片區(qū)的核心區(qū)規(guī)劃新建四個市級商業(yè)次中心，形成六大城市發(fā)展軸。
另外，根據經一路規(guī)劃改造計劃，現在的華聯(lián)商業(yè)區(qū)將被培養(yǎng)成商業(yè)中心區(qū)。
小結：濟南的商業(yè)經過多年沉淀，形成泉城路（高檔零售為主的綜合業(yè)態(tài)）、經二路（中高檔百貨為主的商業(yè)零售綜合業(yè)態(tài)）、經四路（中檔百貨為主的商業(yè)零售綜合業(yè)態(tài)）、花園路（區(qū)域配套為主的商業(yè)零售綜合業(yè)態(tài)）、北園路（家具、建材為主的綜合業(yè)態(tài)）、山大路（數碼產品為主的綜合業(yè)態(tài)）、濟濼路（百貨批發(fā)為主的商業(yè)零售綜合業(yè)態(tài)）七大商圈，滿足全市甚至輻射山東全省居民的衣食住行。
二．區(qū)域市場分析。
本項目與華聯(lián)商業(yè)中心區(qū)僅有一路之隔，其商業(yè)氛圍已經相當成熟。主要業(yè)態(tài)包括衣著類、文體類、五金類以及日常生活用品等。中高低檔均有。而與本項目商業(yè)形成比較和競爭的商業(yè)主要有華聯(lián)商廈、嘉華購物廣場、西市場和時代商業(yè)廣場。
（一）華聯(lián)商廈。
華聯(lián)商廈座落于濟南市西部最繁華的商業(yè)區(qū)中心位置，與濟南火車毗鄰商廈總建筑面積。
4.8萬平方米，其中購物部分營業(yè)面積2.6萬平方米，下設十三個商場，經營30個大類，6萬多種名優(yōu)商品，酒店及其它，娛樂設施1萬平方米。主體建筑高21層，是一個集購物、娛樂、食宿為一體的大型現代化商業(yè)中心。。是泉城西部最大的集購物、食宿、娛樂、生產加工于一體的國家大型二類企業(yè)集團。
（二）嘉華購物廣場。
嘉華購物廣場與同處一地的姊妹店——濟南華聯(lián)商廈隔街相望，遙相呼應，地理位置十分優(yōu)越。總建筑面積為4萬平米。嘉華購物廣場采用了當今最新的“摩爾”購物形態(tài)，適應了現代人購物、餐飲、娛樂、休閑、文化享受同步的.需求，其“休閑、時尚”的經營定位，倡導新的消費與生活方式，提高大眾生活品質，是具有國際先進管理水平的高中檔大型購物中心。
嘉華購物廣場建筑風格雄偉、宏大，并按國際最新設計概念分割布局，通體洋溢著現代化商業(yè)氣息，內部環(huán)境幽雅、設施先進，實行智能化管理，并設有電臺直播室、改衣室、書店、話費繳納等配套服務項目。嘉華購物廣場將進一步適應現代消費的特點，充分營造“休閑、時尚、個性”的特色。
（三）西市場。
西市場服裝城總營業(yè)面積達2.6萬平方米。經營種類齊全。并在重新改造以后推出一系列優(yōu)惠條件來進行招商。比如，在政策和服務上都給客戶提供很多有利的條件。市場設有銀行、郵電所，并為業(yè)戶提供方便的居住、倉儲條件。整個市場設計美觀實用、寬敞明亮、管理規(guī)范、經營品種齊全，可同時容納業(yè)戶3000余戶。是一座大型現代化購物廣場。目前，西市場的改造正在進行當中。
西市場施工現場。
（四）時代商業(yè)廣場。
廣場位于西市場的東臨，與西市場僅有緯九路一路之隔。但由于公司內外的各種原因，施工速度一直很慢。時代商業(yè)廣場的經營種類和模式基本與西市場一致，主要是批發(fā)。但它與西市場不同的是，時代商業(yè)廣場是產權式商鋪，而西市場只賣經營權（主要是1年經營權和5年經營權兩種模式）。
時代商業(yè)廣場的效果圖和圍墻展示。
西市場區(qū)域的商業(yè)氛圍已經十分濃厚，同時也帶來了很多的商業(yè)時機和發(fā)展空間。對于本項目而言這是優(yōu)勢，可以將這種成熟的商業(yè)氛圍為我所用。因此，決定適當的經營種類和模式是本項目成功操作的根本所在。
第二部分項目分析。
一．項目解讀。
項目宗地位于緯六路高架橋西側，經一緯六到緯九路路北一段。東西長約為455.2米，南北長約45米，地塊呈矩形。項目宗地西到緯九路北延長線，東至規(guī)劃的街坊公用道路，北到鐵路貨場。
本案商業(yè)物業(yè)一共有兩層，單層面積約7000平米，可銷售總建筑面積約14000平方米。
項目可受西市場成熟商圈的輻射，周邊配套設施齊備；與華聯(lián)商廈、嘉華購物廣場、西市場相臨，交通便捷，4條公車往返穿梭；而且本商圈已成為濟南人家喻戶曉之地；市場前景不容小視。
商業(yè)地產項目計劃書篇九
3.1摘要的意義。
3.2摘要應該表達的內容。
3.3撰寫摘要注意的事項。
4.1業(yè)務發(fā)展歷史與未來。
4.2研究與開發(fā)。
4.3產品或者服務。
4.4管理團隊。
4.5市場與競爭。
4.7財務分析與融資需求。
收入估測表。
4.8風險分析。
4.9風險投資的退出。
5.1商業(yè)計劃書編寫格式(供初創(chuàng)期、成長期的企業(yè)融資參考)。
5.2商業(yè)計劃書編寫格式(供種子期項目融資參考)。
無論是要把新的技術轉變成新的產品，把新的設想發(fā)展成新的事業(yè)，還是把現有的企業(yè)進行改造有一番新的發(fā)展，都離不開資金。在商品經濟的社會，資金是一切企業(yè)生存和發(fā)展的命脈。當前銀行對向企業(yè)貸款日益持謹慎態(tài)度，很多企業(yè)普遍感到申請資金已經成為日益困難的事情。特別是新企業(yè)和準備創(chuàng)立的企業(yè)更是感到一金難求。如何為企業(yè)找到所需要的資金是企業(yè)生存的關鍵所在。我們引用金融投資領域中常講的一句話作為本書的開始:“尋找資金沒有竅門，惟有好的想法、好的技術、好的管理、好的市場?！?BR> 第二，一項比較完善的創(chuàng)業(yè)計劃，可以成為創(chuàng)業(yè)者的創(chuàng)業(yè)指南或行動大綱;除此之外，當然，也可以作為用于向風險投資家游說以取得創(chuàng)業(yè)投資(商業(yè)的可行性報告及其他渠道融資的報告性文件)，從這個意義上講，一篇優(yōu)秀的創(chuàng)業(yè)計劃也會成為創(chuàng)業(yè)者吸引資金的“敲門磚”和“通行證”。
那些不能給風險投資者以充分的信息也不能使投資者激動起來的商業(yè)計劃書，其最終結果只能是被扔進垃圾箱里。為了確保商業(yè)計劃書能起作用，企業(yè)家應把握以下要素。
1.關注產品。
在商業(yè)計劃書中，應提供所有與企業(yè)的產品或服務有關的細節(jié)，包括企業(yè)所實施的所有調查。需回答的主要問題包括:產品正處于什么樣的發(fā)展階段?它的獨特性怎樣?企業(yè)分銷產品的方法是什么?誰會使用企業(yè)的產品，為什么?產品的生產成本是多少，售價是多少?企業(yè)發(fā)展新的現代化產品的計劃是什么?應該把風險投資商拉到企業(yè)的產品或服務中來，這樣風險投資商就會和風險企業(yè)家一樣對產品有興趣。在商業(yè)計劃書中，企業(yè)家應盡量用簡單的詞語來描述每件事。商品及其屬性的定義，對企業(yè)家來說是非常明確的，但其他人卻不一定清楚它們的含義。制訂商業(yè)計劃書的目的不僅是要出資者相信企業(yè)的產品會在市場上產生革命性的影響，同時也要使他們相信企業(yè)有證明它的論據。商業(yè)計劃書對產品的闡述，要讓出資者感到:投資這個項目是值得的。
2.敢于競爭。
在商業(yè)計劃書中，風險企業(yè)家應細致分析競爭對手的情況。需回答的主要問題:。
競爭對手都是誰?他們的產品是如何實現其價值的?競爭對手的產品與本企業(yè)的產品相比，有哪些相同點和不同點?競爭對手所采用的營銷策略是什么?要明確每個競爭者的銷售額，毛利潤、收入以及市場份額.然后再討論本企業(yè)相對于每個競爭者所具有的競爭優(yōu)勢，要向投資者展示顧客偏愛本企業(yè)的原因是:本企業(yè)的產品差別化程度高，性能價格比優(yōu)越，質量好，送貨迅速，定位適中，價格合適等等，商業(yè)計劃書要使它的讀者相信，本企業(yè)不僅是行業(yè)中的有力競爭者，而且將來還會是確定行業(yè)標準的領先者。
當然，在商業(yè)計劃書中，企業(yè)家還應闡明競爭者給本企業(yè)帶來的風險以及本企業(yè)所采取的對策。
3.了解市場。
商業(yè)計劃書要給投資者提供企業(yè)對目標市場的深入分析和理解。要細致分析經濟、地理、職業(yè)以及心理等因素對消費者選擇購買本企業(yè)產品這一行為的影響，以及各個因素所起的作用。
此外，商業(yè)計劃書還應特別關注一下銷售中的細節(jié)問題。
4.表明行動方針。
企業(yè)的行動計劃應該是無懈可擊的。商業(yè)計劃書中應該明確下列問題:企業(yè)如何把產品推向市場?如何設計生產線，如何組裝產品?企業(yè)生產需要哪些原料?企業(yè)擁有那些生產資源，還需要什么生產資源?生產和設備的成本是多少?企業(yè)是買設備還是租設備?解釋與產品組裝，儲存以及發(fā)送有關的固定成本和變動成本的情況。
5.展示管理隊伍。
把一個思想轉化為一個成功的風險企業(yè)，其關鍵的因素就是要有一支強有力的管理隊伍。這支隊伍的成員必須有較高的專業(yè)技術知識、管理才能和多年工作經驗，要給投資者這樣一種感覺:“看，這支隊伍里都有誰!如果這個公司是一支足球隊的話，他們就會一直殺入世界杯決賽!”
管理者的職能就是計劃，組織，控制和指導公司實現目標的行動。在商業(yè)計劃書中，應首先描述一下整個管理隊伍及其職責，然而再分別介紹每位管理人員的特殊才能、特點和造詣，細致描述每個管理者將對公司所做的貢獻。商業(yè)計劃書中還應明確管理目標以及組織機構圖。
商業(yè)計劃書中的計劃摘要十分重要。它必須能讓風險投資者有興趣并渴望得到更多的信息，它將給讀者留下長久的印象。計劃摘要將是風險企業(yè)家所寫的最后一部分內容，但卻是出資者首先要看的內容，如果公司是一本書，它就象是這本書的封面，做得好就可以把投資者吸引住。你要像對待廣告一樣來寫摘要，絕不要草草了事.文章明了，但要感人。
不同產業(yè)的商業(yè)計劃書形式有所不同。但是，從總的結構方面，所有的商業(yè)計劃書都應該包括摘要、主題、附錄三個部分。摘要是對整個商業(yè)計劃書最高度的概括。摘要部分的作用是以最精煉的語言、最有吸引力和沖擊力的方式突出重點，一下子抓住投資者的心。摘要部分是引路人，把投資者引入文章的主題。主體部分是整個商業(yè)計劃書的核心。在主體部分，作者向投資者一一展示他們所要知道的所有內容。主體的功能是最終說服投資者，使他們充分相信你的項目是一個值得投資的好項目，以及你和你的領導班子有能力讓他們的投資產生最佳的投資回報。附錄部分是對主體的補充。它的功能是提供更多、更詳細的補充信息，完成主體部分中言有未盡的內容。
1.摘要。
摘要是整個商業(yè)計劃書的“鳳頭”，是對整個計劃書的最高度的概括。從某種程度上說，投資者是否中意你的項目，主要取決于摘要部分?？梢哉f沒有好的摘要，就沒有投資。
2.主體。
主題是整個商業(yè)計劃書的“豬肚”。主體部分要內容詳實，在有限的篇幅之內充分展示你要說的全部內容，讓投資者知道他想知道的全部東西。主體部分按照順序一般包括以下幾個方面:。
1)公司介紹。主要介紹企業(yè)的一些基本情況，以及發(fā)展策略、財務情況、產品或服務的基本情況等。
2)產業(yè)分析。主要介紹你的企業(yè)所歸屬的產業(yè)領域的基本情況，以及你的企業(yè)在整個產業(yè)或行業(yè)中的地位。
3)市場分析。主要介紹你的產品或服務的市場情況。包括你的目標市場、你在市場競爭中的位置、你的競爭對手的情況、未來市場的發(fā)展趨勢。
4)營銷。主要介紹你的市場營銷策略、企業(yè)的銷售隊伍的基本情況、銷售結構等內容。
5)企業(yè)的經營。主要介紹經營場所的基本情況、企業(yè)主要設施和設備、生產工藝基本情況、生產力和生產率的基本情況，以及質量控制、庫存管理、售后服務、研究和發(fā)展等內容。
6)企業(yè)的管理。主要介紹管理理念、管理結構、管理方式、主要管理人員的基本情況、顧問隊伍等基本情況。
7)財務管理。主要介紹企業(yè)財務管理的基本情況。對現在正在運行的企業(yè)需要過去三年的財務報表、現金流量表、損益平衡表等。還要介紹申請資金的用途。
8)企業(yè)的發(fā)展計劃。主要介紹企業(yè)的發(fā)展目標、發(fā)展策略、發(fā)展計劃、實施步驟，以及風險因素的分析等。
9)撤出計劃。主要告訴投資者如何收回投資，什么時間收回投資，大約有多少回報率等情況。
商業(yè)地產項目計劃書篇十
3.銀河灣——一個放飛心情的港灣。
4.世紀廣場——世紀廣場改變辦公時代;a智能純寫字樓，執(zhí)掌中南資本核心。
5.青青美廬——庭院濃蔭街坊情。
6.青青美廬(商鋪)——一鋪養(yǎng)三代，在武漢最具升值潛力的新城門戶栽種搖錢樹。
7.徐東銷品茂——全新生活全新體驗;消費和娛樂真正“一站式”
8.泰和中央公寓——黃金沌口小戶型樓王百變全能投資有理。
9.獅城名居——高知社區(qū)高雅人群高尚生活。
10.名都花園——鳥語花香純水岸。
11.學雅芳鄰——書香地，文化家。
12.南國明珠——都市人的心靈居所。
13.山水星辰——漢口城西第一水景名盤。
14.藍色天際——都市精英藝術社區(qū)。
15.東方夏威夷——世襲制美式群島生活圈。
商業(yè)地產項目計劃書篇十一
陜西偉權實業(yè)有限公司預開發(fā)的三原清河綜合商業(yè)體，目前建筑用地規(guī)劃等相關手續(xù)已完善，現計劃對項目進行設計招標邀請，具體事項如下:。
一、項目地點:三原縣。
二、設計范圍:項目規(guī)劃方案、建筑方案等。
三、建設用地規(guī)模:一期地塊凈面積約56849平方米，約85.36畝。
四、建設規(guī)模:總建筑面積控制在30萬平方米左右。
五、招標方式:邀請招標。
六、設計資格:。
6.1投標單位具有建筑規(guī)劃設計甲級資質，投標人具有獨立民事權利能力和民事行為能力的企業(yè)法人資格，項目主設計人具備豐富的工程從業(yè)經驗及國家專業(yè)資格認證。
6.4為具有被授予合同的資格，投標單位應提供項目主設計人履歷及令招標人滿意的證明材料，證明其符合上述規(guī)定，并具有足夠的能力來有效地履行合同且信譽好。為此，投標單位在投標文件中應提供資格證明資料和文件。
6.4如果設計單位和項目主設計人實質上不符合設計資格，即使已提交設計文件，邀請人可以隨時取消其設計或中標資格，邀請人對設計單位的一切損失不負任何責任。
七、資料的`領取和現場踏勘時間:。
7.1招標資料領取:由投標單位自備u盤到陜西偉權實業(yè)有限公司房地產前期部辦公室拷貝電子文檔和文字資料或者以郵件的方式發(fā)送給投標人。
7.4招標資料獲取地點:陜西偉權有限公司房地產前期部部辦公室。
7.5現場踏勘時間:20xx年13月5日-20xx年13月10日。
八、邀請程序:。
4.1設計單位于20xx年12月5日前將回執(zhí)送至陜西偉權實業(yè)有限公司，攜帶營業(yè)執(zhí)照副本及相應資質證書辦理設計報名登記手續(xù)。
名稱:陜西偉權實業(yè)有限公司。
咨詢人:顓東東電子郵箱:#url#。
咨詢電話:15xx96傳真:029-8xx-8002。
4.2設計報名登記截止日期:20xx年12月5日
4.3邀請人將根據設計單位報名時間及設計人綜合情況(設計品質，資質及設計費用)進行排名，并對前三名入圍設計人進行約談，最終確定一名設計人，并與其簽訂設計合同。
4.4邀請人將于投標結束后4個工作日內以電話通知或書面通知形式公布招標結果，并退還9000元保證金。
九、其他:。
9.1投標方應對招標方提供的資料和商業(yè)機密保密，不得擅自復制、轉讓給別人，保護好招標方的知識產權。如發(fā)生以上情況并給招標方造成經濟損失的，招標方有權向投標方索賠，且投標方還應承擔相關的法律責任。
9.4投標方在投標活動中自身發(fā)生的一切費用，不論中標與否，均由投標單位負責。
陜西偉權實業(yè)有限公司。
20xx年12月3日。
商業(yè)地產項目計劃書篇十二
1.“玉壘山莊”，祝您福永繼?！拇ā坝駢旧角f”
2.夢里尋它千百度，湖光山色見吾家?！贾輭艉角f。
3.清幽如畫的人間仙境，顯赫富豪的夢想宅第?！吧角f。
4.萬年的豐盛，居住的夢土。——北京西郊花園。
5.豁然開朗，卓爾不凡?！虾Ｈf科廣場。
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19.卿卿我我置家園，龍騰四海奔前程。——青龍?zhí)锴f。
20.郊外都市的完美結合。——建庭山莊。
21.萬年的豐盛，居住的夢土?！鹘蓟▓@。
22.典雅豪華，明潔幽靜。——龍濤閣花園別墅度假村。
23.一個浪漫溫馨幽靜的愛巢。——深圳梅花新村。
24.居千秋福地，興萬世家園?！虾S友苑。
商業(yè)地產項目計劃書篇十三
溫州商貿城是由江蘇奔宏置業(yè)有限公司出資建設的，該公司的重點項目——句容溫州商貿城位于擁有南京御花園之稱的句容市，是句容市政府20xx年重點標志性工程，占地面積200畝，處于西環(huán)路和104國道的交匯口。輻射南京大都市經濟圈，是周邊地區(qū)目前規(guī)模最大的專業(yè)建材、五金機電批發(fā)市場。該項目投資2億多元，建筑面積近70000平方米，商鋪面積達80000平米，倉儲面積35000平米。
二、產品定位優(yōu)勢：
溫州商貿城堅持以市場為龍頭，以產業(yè)為依托，以物流為基礎，來打造該市場的集群經濟、板塊經濟和名牌經濟，它的建成既順應了當今商貿流通向大時尚集聚的趨勢，也符合該地政府倡導的大力發(fā)展民營經濟的要求，它高起點的定位、規(guī)劃，超前的建設理念，長遠經營思路，是本地區(qū)一個融規(guī)范化，品牌化，專業(yè)化為一體最大的綜合市場。經營項目分別有陶瓷潔具、石材油漆、燈具家具、木業(yè)制品、移門櫥柜、五金低壓電器鉆業(yè)交易區(qū)等，將句容建材裝飾、五金機電消費市場進行了科學的規(guī)劃整合和有效的管理運作。另外，工商、技監(jiān)、金融、供水、供電等及教育、餐飲、網絡等服務設施一應俱全。溫州商貿城是一座融展示貿易、倉儲物流、科技服務、信息交流為一體的科技商貿城、文化城、信息城。
三、交通概況：
本處于西環(huán)路和104國道的交匯口。到達句容市區(qū)只有1、2公里的路程。項目門口有公交2路10路汽車，平均10分鐘一班直達市區(qū)。項目距離南京江寧區(qū)只有20分鐘車程，距離南京市區(qū)只有40分鐘車程。
四、swot分析：
1、s——優(yōu)勢。
（1）地段——離句容市城市中心只有1.2公里，規(guī)劃的物流商貿區(qū)域，對于大型的主題建材市場來說地段優(yōu)越、位置顯赫。
（2）交通——項目內有公交2路車直達市區(qū)10分鐘一班，10路車離項目只有5分鐘的路程。
（3）口碑——項目為句容市政府招商引資項目，20xx年10強民營企業(yè)，20xx年消費者信得過企業(yè)。
（4）物業(yè)——項目占地面積200畝，該項目投資2億多元，建筑面積近70000平方米，商鋪面積達80000平米，倉儲面積35000平米。是句容市最大的建材家具批發(fā)零售市場。
（5）配套——配置自動扶梯、6500平米的大型停車場，還有寬24米的中央綠化帶配置休閑區(qū)域，配套設施較為完備。
（6）品牌商家入駐——一期，二期成功引進馬可波羅瓷磚，冠軍陶瓷，麒麟床墊，全友家私，皇明太陽能句容總經銷，世友地板句容專賣店嘉寶莉油漆句容專賣，品牌影響力強大。
2、w——劣勢。
（1）由于早期句容商業(yè)市場沒有成熟給投資者帶來了憂慮。
（2）句容老的建材市場由于產生的早在句容人的心里有的一定的認知度，目前新市場開始需要一定周期的培育。
（3）項目臨104國道道，車流快，人流被阻隔，有礙人氣的聚集和商氣的形成。
（4）項目居句容市區(qū)以外，區(qū)域商業(yè)網點分布較稀，商業(yè)氛圍不足。
3、o——機會。
（1）經濟因素——股市衰退、證券市場蕭條、銀行存款利率太低，有效投資渠道窄；與此正好相反的是連年存款余額上升，大量閑散資金找不到有較好回報的投資方式。
（2）政策因素——國家宏觀經濟調控失當，造成房價一路高升，給投資者帶來了商機。
（3）市場因素——隨著經濟復蘇，人均收入大幅度提升，消費水平提高，消費能力和消費總量迅速增長，商業(yè)行業(yè)日益興旺，商業(yè)地產開發(fā)前景也越來越美好。
（4）區(qū)域發(fā)展——本區(qū)域被政府規(guī)劃為商貿物流區(qū)，本項目正符合本區(qū)域發(fā)展，在附近政府有意建造大面積的經濟適用房，加大了本區(qū)域的人流量。
（5）現行的產權式商鋪推廣模式，可以滿足很大一批中小投資者的投資欲望。
4、t——威脅。
（1）國家相關法規(guī)明確規(guī)定“禁止返租”，而產權式商鋪推廣模式必須向投資者承諾返租。
（2）工商局以及廣告法對返租、回報承諾等禁止宣傳，使本項目在推廣中無法將信息傳達到位。
（3）國家對目前房地產的發(fā)展過熱不斷的控制，銀行利息不段上調。
（4）招商難度大，開業(yè)時若無大量商戶進入，商場經營會遭致失敗，還有可能引發(fā)市場危機。
（6）商業(yè)市場競爭激烈、經營困難，若不能盈利或保本，將難以擺脫這一沉重負擔而無法徹底解套。
五、崗位職責：
（一）、部門本職：
2、負責招商洽談工作，進行市場拓展和完成領導交辦的其他工作。
（二）、主要職能：
1、計劃安排：編制部門本職所管年度、月度指導工作計劃；
2、業(yè)務開展：對部門本職所管業(yè)務進行信息搜集和業(yè)務開展；
3、規(guī)范制訂：對部門本職所管業(yè)務組織制定操作規(guī)程和管理制度；
4、檢查考勤：對本部門所管業(yè)務進行監(jiān)督、檢查和考核；
5、資料管理：對本部資料進行管理；
6、工作協(xié)調：協(xié)調與公司各部門的關系；
7、市場拓展：開展對外客戶洽談招商工作；
8、工作報告：向總經理提交部門工作報告；
（三）、管理范圍：
部門本職所管理業(yè)務范圍。
（四）、工作要求：
1、同事之間，分工不分家，分職不分責，齊心協(xié)力完成工作；
2、要經常深入市場基層，了解市場形勢，搜集信息，提出計劃方案及實施策略；
4、對于應由本部解決的問題，必須在一日內給予明確答復。
一、策劃的總體思路。
1、全面把握：首先是建立在對當前最優(yōu)產品設計與操盤策略的全面把握之上的，全面掌握他人犯下的錯誤，避免重蹈覆轍——先求不敗而后求全勝。
2、項目對接：強調對項目所在區(qū)域及個性特點詳盡深入的調查與研究，并對項目的資源優(yōu)勢和劣勢進行判斷與整合，從而實現最優(yōu)模式與項目自身進行完美對接。
3、創(chuàng)新超越：每一個地產項目都需要超越自我、超越同行業(yè)的最高水平，通過在未來領域的積極開拓，不僅為項目自身創(chuàng)造出競爭優(yōu)勢，還可以為地產企業(yè)奠定行業(yè)地位。
二、項目背景。
1、用地概述。
本地塊為國土資源局代號為“市物資再生公司地塊用地”，規(guī)劃用地位于xxxx西路北側，xxx路東側、xx中路西，北至金鳳凰廣常本地塊總面積為11400㎡，其中出讓面積9327㎡，規(guī)劃區(qū)間道路面積2073㎡，區(qū)間道路由受讓方按規(guī)劃要求建造。
2、項目規(guī)劃。
商業(yè)形式：獨立商鋪布局+大開間框架自由分割商業(yè)布局。
住宅形式：小戶型酒店式公寓布局（不含返遷樓）。
2、1商鋪部分：約15000㎡。
2、2商住部分：
銷售住宅：約17000㎡。
返遷住宅面積：約10000㎡。
2、3綠化面積約3000㎡（包括平臺綠化）。
2、4地下建筑：約6000㎡。
3、相關部門給定的規(guī)劃設計要點。
xx市規(guī)劃局建設用地規(guī)劃設計要點。
三、企業(yè)資源分析、企業(yè)目標的界定。
1、項目銷售按目標計劃順利完成。
1、1短期銷售必須成功，順利渡過項目風險期，實現資金流的良性運作，確保后續(xù)開發(fā)資金。
1、2總銷售額、回款額、銷售進度、利潤目標的合理實現。
2、項目對企業(yè)品牌及后續(xù)項目的拉動和貢獻。
2、1借助項目運作的成功，永泰田房地產公司確立在昆山房地產行業(yè)的地位和影響力。
2、2綜合提升xxxx房地產公司的品牌知名度、美譽度和擴張力。
四、核心目標——樹立品牌。
原理：達到商業(yè)房地產的三贏境界。
品牌時代需要有品牌時代的房地產開發(fā)經營的游戲規(guī)則，需要有品牌時代的語言與消費者對話，這種全新的溝通語言與游戲規(guī)則，就是“房地產品牌語言與品牌運營規(guī)則”。品牌時代的消費者需要的不只是房地產產品，而更是房地產品牌，品牌時代的房地產開發(fā)商需要學會生產房地產品牌，需要學會運用“房地產品牌運營”的規(guī)則生產適銷對路的房地產品牌。
品牌經營與消費者處于動態(tài)的平衡，消費者不斷將自身的體驗反饋給經營者，經營者對房地產品牌進行維護與調整，使品牌體驗不斷更新，品牌價值不斷提升。所謂三贏是指開發(fā)商企業(yè)價值、消費者客戶價值、項目所處的區(qū)域價值三種價值的同步提升。通過對樓盤潛在價值、開發(fā)商潛在資源、客戶的潛在需求的全方位的挖掘與激活，形成強大的品牌勢能：消費者欲望燃燒、品牌光芒閃耀、區(qū)域能量引爆。最終達到財富涌流、社會進步的全新局面。
五、項目開發(fā)總建議。
引進先進的商業(yè)規(guī)劃，特別注意引進新業(yè)態(tài)和設計好項目的業(yè)態(tài)組合。通過前期招商，引進眾多國內、國際知名商業(yè)企業(yè)和品牌，顛覆舊有商業(yè)格局。注意引入商業(yè)物業(yè)和統(tǒng)一運營管理概念，對項目精心包裝。通過超常規(guī)宣傳，通過事件營銷進行造勢炒作，讓該項目的開發(fā)成為當地市民關注的熱點，并形成良好的口碑并且節(jié)約宣傳費用。
通過適當靈活劃分商鋪面積來控制“總價”，推出短期租賃政策，盡量降低投資門坎，使項目積聚大量的潛在客戶群。
一、確定招商的組織框架和崗位職責。
制定非常好的招商策略，而在招商實施中沒有很好的執(zhí)行、甚至走樣，那么一切都前功盡棄，一個富有熱情、精干、強大的招商隊伍是招商的工作的關鍵。招商的組織框架和崗位職責的確定，主要是對人才個體的技能的鎖定和對團隊的整體規(guī)劃。結構合理且高效的招商隊伍應配備以下以下幾方面人員：
1、招商經理1人，招商團隊總負責人。
2、招商主管若干，分別負責項目招商區(qū)塊的工作：招商主管應具備一定的招商運作經驗，長于說服、鼓勵性的談判，具團隊合作精神、服從意識和大局觀念。
3、招商助理若干，主要職責是幫助一線招商人員作好內務（資料物品、來電來函、來人洽談、信息收集等）和會務組織等工作。
5、其它服務人員如文案、平面設計、接線及接待人員。
二、建設招商團隊。
打造一支業(yè)務能力強、能吃苦、講奉獻、思想品質好的招商團隊，是商業(yè)地產招商工作順利進行的重要保證。商業(yè)地產招商工作是一項專業(yè)性和時效性很強的工作，它要求招商人員具備良好的基本素質和專業(yè)素質，以適應各種壓力挑戰(zhàn)。
1、良好的心理素質。優(yōu)秀的招商人員的心理素質表現好：臨危不懼，勝不驕，敗不妥。具體表現為要具備：
（1）堅定的事業(yè)心，包括很強的敬業(yè)精神，創(chuàng)業(yè)精神，勇于進取，勇于創(chuàng)新。
（2）強烈的責任感，是對工作的高度負責精神，剛毅果斷，勇于權限內的決策，敢于承擔責任。
（3）堅韌頑強的意志力、穩(wěn)健持重，意志品質堅強的招商人員才能克服困難，并不為小恩小惠誘惑。
（4）良好的自控能力，招商的雙方都是圍繞各利益，心理上處于對立狀態(tài)，出現僵持甚至不歡而散的現象亦為常見。
2、具備相關經濟知識、社交能力和語言表達能力。
（1）商業(yè)地產招商涉及到經濟學、零售學、房地產開發(fā)經營、會計與稅收等相關學科，以及最新的相關法律法規(guī)知識，而且新知識、新技能不斷涌現，招商人員必須掌握這些基本知識，適時學習充電，才能更好做好招商。
（2）商業(yè)地產招商對象的行為是一個投資行為，而這行為需要多個管理層的分析到最高層的決策，這就是要求招商人員須充分地分別與各管理層人員進行多次溝通，因而交際工作十分必要且有效。
（3）招商信息主要是通過文字形式傳遞出去的，而招商談判則主要是通過語言來溝通的。招商人員語言表達須正確規(guī)范，使用有效的語法、修辭和邏輯，使表達更具吸引力、說服力和感染力。
3、具備良好的現象判斷能力和靈活應變能力。
（1）敏銳的觀察力通過察言觀色可捕捉對放的投資意圖和實力，通過對手的語言表達姿勢和動作觀察、分析，進而做出準確的判斷。
（2）應變能力指招商人員能夠根據招商形勢的千變萬化、審時度勢，爭取相應靈活的對策，使判斷向有利已方的方向發(fā)展。
三、招商實施。
招商團隊成立后即將進行正式的招商工作，從這一階段開始面臨的是大量的實施工作。首先在項目的核心概念基礎上撰寫招商文案、制定《招商手冊》、制定媒體發(fā)布計劃、準備合同文本、準備各類產品和項目的宣傳資料等等。
招商實施的第一步應該是確定計劃中的業(yè)態(tài)組合，并對周邊地產租賃行情進行詳細的調查，包括價格、租賃方式、業(yè)主投資收益等方面。項目定位是商業(yè)街，那它首先就是一個購物中心，業(yè)內一般認為購物中心的最佳功能比例是零售、餐飲、娛樂為52：18：30，并稱之為黃金比例。當然這個比例并不是絕對的，應靈活應用，但其中隱含的一個原則必須要遵守：購物中心首先是一個賣場，購物功能應占到至50%的比例。如果餐飲占多數，就是飲食中心；娛樂比例太多，就是娛樂中心，都不能稱之為購物中心。過分強調娛樂功能，對發(fā)展旅游有好處，但吸引不了回頭客。迪斯尼的娛樂做得最好，但95%的游客只去過一次。所以，首先應當是一種零售業(yè)態(tài)，可以吸引顧客重復消費。
項目租金水平則依據調查結果來確定，調查的結果應分為分割、分層、整體出租三種方案。三種不同的出租方案各有優(yōu)劣，現行商業(yè)地產項目主要采取的是分割和整體出租兩種方式，整體出租招商工作比較簡單、可一次性回籠大量資金，但回收期較長而且出租者要承擔經營風險（一旦承租者經營不善將對整個項目造成打擊）；分割出租招商工作復雜、早期投入大，但收益率大大高于整體出租方式（數據顯示同時段內高于整體出租50%），采用分割出租方式，開發(fā)商自主規(guī)劃空間大、經營風險較小。
商業(yè)地產項目計劃書篇十四
鳳凰城項目位于xx房地產市場的東南板塊，在xx路南，xx路、xx路（在建）和xx路三條路呈型將社區(qū)同周邊的商品大世界、名優(yōu)建材市場等分開。
鳳凰城現有的物業(yè)形態(tài)由連排別墅、普通現房多層和在建的小戶型多層組成。一期連排別墅市場定位發(fā)生失誤，出現了銷售障礙。一期5#、7#、9#、11#、13#、15#六棟多層吸取了別墅的教訓，以超低價位入市，順利的實現了銷售，但沒有為開發(fā)商實現預期的利潤，沒有樹立中、高檔物業(yè)的品牌形象，無意中形成鳳凰城下一期小戶型開發(fā)和小高層開發(fā)的品牌障礙。
現在，一期多層尚有37套的現房、準現房，銷售額850萬元。其中159.7m2的三室兩廳有23套，以五、六樓為主；127m2的三室兩廳7套；這兩種房型的銷售金額占一期余額的90.4%。
二期小戶型總銷售金額預計2800萬元，臨街商鋪1700萬元，合計4500萬元。預售許可證預計xx年5月底辦下。
由此可見，目前鳳凰城的可售資源由三種不同的物業(yè)組成：期房小戶型、現房大戶型和商鋪。其中二期小戶型占所有可售金額的52%，一期大戶型銷售額16%，二期臨街商鋪占32%。如何解決可售資源過于分散的障礙，是我們面對的重大挑戰(zhàn)之一。
a、東南板塊及xx路商圈。
xx房地產市場的東南板塊主要由三部分組成：xx路沿線、xx路南段沿沿線、xx路與xx國道沿線。
xx路沿線主要由建業(yè)、英協(xié)、百合花苑、東方明珠等中高檔樓盤組成。在xx路商圈的支撐下，這里已經成為明確的高尚住宅區(qū)。鳳凰城位于這一區(qū)位之內。與英協(xié)、建業(yè)幾乎是一路之隔。但鳳凰城在操盤過程中，沒有除理好商務環(huán)境與居住環(huán)境的品牌區(qū)分與借勢，純粹以低價位的品牌內涵介入競爭，不僅沒有收獲天然的地段價格優(yōu)勢，而且為二期、三期制造了品牌障礙。
xx路南段沿線目前競爭非常激烈，主要由東明花園、佳藝花園等樓盤組成。
xx東路與xx國道沿線是xx年以來的樓市亮點，寶景、金色港灣、悉尼陽光、燕歸園等一批中價位大型樓盤。其中燕歸園是鳳凰城二期小戶型明確的競爭樓盤，其它幾乎所有的樓盤都和鳳凰城一期159、127平米現房形成明確的競爭關系。
b、小戶型市場概況。
自xx年底時尚party介入鄭州樓市以來，小戶型這種物業(yè)形態(tài)迅速發(fā)展起來。尤其是xx年初，青年居易(easy-go)以1900余套的投放量沖擊市場，形成了小戶型的“市場黑洞”，徹底打破了市場的競爭格局，實現了小戶型從供小于求到供大于求的轉變。今年4月份更是破天荒地出現了小戶型銷售量的急劇下降局面。
燕歸園位于貨站街東段，由盛煌房地產公司開發(fā)，已成功實現一期的開發(fā)，在幾乎沒有什么競爭的情況下，收獲了小戶型市場的第一批需求者，現在燕歸二期正在認購階段。燕歸園提前介入了小戶型市場，并且認識到小戶型的主力市場是60-80平米的兩室戶型和100平米的三室兩廳。這與我們的市調結果完全一致。此次燕歸二期開發(fā)的正是此類戶型（兩室兩廳75平米，三室兩廳95平米）。可以說，同燕歸園的戶型配比上比較，我們沒有優(yōu)勢。
商業(yè)地產項目計劃書篇十五
----社區(qū)與商業(yè)街高級研修班學后感想項目考察：怡苑大廈是新疆九洲投資7千萬的商業(yè)街區(qū)綜合樓，坐落于和田市塔乃依北路24號，總建筑面積30317.31平方米，其中商業(yè)建筑面積為780.96平方米。
項目定位：作為一個城市中心地帶項目，通過人們生活方式的便利性和天然的商業(yè)氛圍，對城市的發(fā)展和土地價值的稀缺，為城市打造地標性建筑，優(yōu)越的地理位置為客戶提供了居住、休閑、便利、升值提供巨大的空間。
項目：金玉華府是新疆九洲公司投資的一億的商業(yè)綜合樓，坐落于和田市墨玉縣其尼巴格路，總建筑面積30722.59平方米，其中一層商業(yè)2236.51平方米，二層、負一層為5335.52平方米，項目定位于縣中心繁華地帶，總人口名列各縣前茅，高達60萬人，其項目占據天時、地理、人和商業(yè)氣息濃厚。商業(yè)和住宅一年結束。為消費者營造了一個歡樂、溫馨、時尚、充滿節(jié)日氣氛的環(huán)境。
項目弊端：市調定位不到位，商鋪住宅的定價脫離需求，對商鋪地理位置沒有細分化，導致定價失去合理人性化，造成企業(yè)損失，對業(yè)態(tài)的沒有統(tǒng)一規(guī)劃、招商、銷售、運營、服務造成業(yè)態(tài)自然形成，缺乏優(yōu)勢互補，對核心主力店沒有規(guī)劃，沒有亮點；失去主題。只注重銷售而對后期業(yè)態(tài)分布落位沒有綜合性的考慮，商鋪只管賣出不管后期招商與運營，造成現在的業(yè)態(tài)無法控制，失去原有的便利購物到愉悅消費?，F已經無法控制業(yè)態(tài)的分布落位，現自然形成業(yè)態(tài)分布如下：
一區(qū)：地理位置較好。
1號商鋪民族特色西餐廳面積：122.53平方米，年租金15萬，聘請5位員工。
2、3號商鋪自營，另租4號商鋪，總面積為256.32平方米，其年租金在30萬，超市營業(yè)，5位員工。
7號，面積92.61平方米，男裝，年租金11萬。
8、9、10、11、12、13、15、16、25號商鋪均為男裝。
14號商鋪面積為124.09平方米，年租金13.8萬，3元超市共25間商鋪，已租17間，二區(qū)7間商鋪未出租，地理位置偏差。
租金分析：92.66平方米。10-13年收回本金。9家均為男裝?，F已經無法控制業(yè)態(tài)的分布落位，商鋪與商鋪之間的對接出現問題，民族特色的超市為主力店，旁邊是地毯店；引領時尚飾品的店，服裝店，這種業(yè)態(tài)組合對整體的形象、客戶需求核心點、便利、協(xié)調性受阻.對價位的定位缺乏，導致位置好與不好統(tǒng)一價格，使得好地段的商鋪租客扎堆，位置不好的商鋪至今空置；無法經營，管理權不能統(tǒng)一。前期如對位置合理規(guī)劃，一房一價，平橫地段差異，避免現在這種現象，使得客戶投資利益最大化。
經過培訓學習，認識到很多的不足和弊端，對后期項目做了簡單。
分析和定位，請領導多提寶貴意見。
1.對項目核心競爭力賣點進行分析。
2.項目的品質功能品牌形象的定位。
3.目標定位，購買者及承租者，業(yè)態(tài)的組合及規(guī)劃。
4.業(yè)態(tài)的區(qū)域的分割，檔次、合適體量、主題的定位。
5.主力店、次主力店、有號召力的品牌店。
招商的要素一定是高開業(yè)率！保障各方利益一致化.前提是項目的區(qū)位、板塊、商圈、商業(yè)中心、地段、節(jié)點、地標為重點。要具備以上條件，降低投資風險。
商業(yè)它本身不具備聚客的能力，也不具備商鋪的升值潛力，只有借助主力店才能充分挖掘其商業(yè)的價值，使商鋪作旺不斷升值，要使用權、經營權、管理權三權分離又要統(tǒng)一經營管理，盡早介入整體項目的開發(fā)、規(guī)劃、招商及運營做好前期準備?？春蒙虡I(yè)地產的同時，也存在著一定的市場風險，除了給政府繳納的費用外，投資商業(yè)的人群有局限性，現今人們理智投資的理念加強，為了降低市場風險，必須具備前瞻的眼光，要有專業(yè)的商業(yè)地產顧問和經驗豐富的管理理念。以商業(yè)市場為開發(fā)目的，增加投資者的信心，較低投資風險，提高開發(fā)價值！商業(yè)地產是中國房地產市場最有創(chuàng)新活力的企業(yè)。有著較強的思路和運作理念，多聽顧客的聲音，了解顧客的需求，因地制宜，了解當地風俗、宗教、及休閑習慣和本土風情和社交方式！希望九洲公司創(chuàng)造一個21世紀商業(yè)地產的奇跡，再創(chuàng)輝煌！
商業(yè)地產項目計劃書篇十六
1、定位規(guī)劃。
2、招商手冊編寫。
3、主力店選擇。
4、輔助店分類列表。
5、前景描述。
6、回報預測。
7、談判策劃。
8、招商實施。
商業(yè)地產管理。
1、|--出租管理--|。
a、物業(yè)管理。
b、安全管理。
c、設備管理。
d、公共形象管理。
e、促銷活動管理。
f、經營調整。
g、再招商。
h、目標利潤管理。
2、|--自營管理--|。
a、籌備開店。
b、經營托管。
項目效果圖。
商業(yè)地產策劃銷售。
發(fā)布時間：2009-3-1313:57:39發(fā)布人：商方策劃。
商業(yè)地產銷售。
1、價格設計。
2、通路策略。
3、前景描述。
4、回報預測。
5、戰(zhàn)術設計。
6、銷售執(zhí)行。
項目效果圖。
發(fā)布時間：2009-3-1313:57:06發(fā)布人：商方策劃。
商業(yè)地產營銷策劃。
1、經營策劃。
2、銷售策劃。
3、競爭策劃。
4、推廣策劃。
項目效果圖。
商業(yè)地產策劃規(guī)劃設計。
發(fā)布時間：2009-3-1313:56:31發(fā)布人：商方策劃。
1、建筑規(guī)劃提案。
2、景觀規(guī)劃。
3、裝飾設計提案。
4、企業(yè)形象設計。
項目效果圖。
發(fā)布時間：2009-3-1313:56:02發(fā)布人：商方策劃。
1、項目宏觀狀況調查。
2、項目市場調查。
3、項目消費市場狀況調查。
4、項目競爭狀況調查。
5、項目投資需求調查。
6、地產物業(yè)狀況調查。
7、建立數據模型。
8、模型方案分析組合9、經營定位結論報告。
項目效果圖。
商業(yè)地產項目計劃書篇十七
完好的執(zhí)行方案和進行招商的實際操作是招商成功的關鍵所在，而這一過程的一些細節(jié)問題不容忽視。第一是招商隊伍的組建及招商人才的培訓。由于招商具有“三快三省”（“三快”即快速回籠資金、快速組建市場網絡、快速將產品送抵終端；“三省”是指對招商的生產廠家來講，節(jié)省人力，節(jié)省物力和財力，節(jié)省時間和精力。）的特點，其中“三省”中就有一條是節(jié)約人力。因為極大程度上動用了代理商的人力資源，招商的企業(yè)在人員上自然緩解了大量壓力。不是說招商的企業(yè)就不需要引進人才，進行隊伍建設。相反的，由于企業(yè)招商工作繁雜、細瑣，不僅需要招商人員有豐富的經驗，更要有敬業(yè)精神和團結協(xié)作的態(tài)度。企業(yè)要想長期的發(fā)展，通過招商培養(yǎng)和鍛煉隊伍更應是企業(yè)發(fā)展的重中之重。制定非常好的招商策略，而在招商實施中沒有很好的執(zhí)行，甚至走樣，那么一切都前功盡棄，一個富有熱情、精干、強大的招商隊伍是招商的工作的關鍵。
第一步是招商的組織框架和崗位職責的確定，主要是對人才個體的技能的鎖定和對團隊的整體規(guī)劃。從長遠發(fā)展角度看，招商應配備以下幾方面人才：
1、大區(qū)招商經理若干，分別負責項目招商大區(qū)的工作：大區(qū)經理應具備一定的招商運作經驗，長于說服、鼓勵性的談判，具團隊合作精神、服從意識和大局觀念。
2、商務助理若干，主要職責是幫助一線招商人員作好內務（資料物品、來電來函、來人洽談、信息收集等）和會務組織等工作。
3、招商經理1人，需對本項目所在行業(yè)的市場營銷有實際操作經驗（尤其要擅長招商運作），懂企劃，善管理，具出色談判技巧和人格魅力。
4、區(qū)域協(xié)銷經理若干，主要職責是協(xié)助開發(fā)市場，完成銷售。協(xié)銷經理需人品正直，勤懇敬業(yè)，具備較佳的溝通和組織管理能力，并能長駐外埠。
5、其它服務人員如文案、平面設計、接線及接待人員。
招商隊伍組建之后，必須進行培訓。一方面，通過培訓是團隊了解項目的現狀、產品，了解招商策略和操作步驟，同時也是進行磨合的過程。
對于一些急于了解情況的“求租者”，招商部門要有專人負責接待和談判，帶領來訪者參觀項目、了解運作方案等，以免流失“加盟商”。
面對面的溝通方式仍是最直觀有效的方式，招商會議的成功開展是“求租者”加盟的關鍵一步。在與“求租者”談判之前，一些細節(jié)的準備十分重要，如招商辦公場所的布置、人員的工作狀態(tài)、對來訪者的接待，這些都直接影響洽談的結果。在溝通的過程中，應該向來訪者潛移默化的傳遞以下幾點信息。
1、有實力：與強者合作才能更強，加盟者希望企業(yè)的力量雄厚，解除后顧之憂。
2、有決心：堅定的信念和強有力的推廣策略將使加盟商感受到項目推廣項目的決心，用數字說明項目的力度是最好的方法。
3、有信譽：一味的夸大其辭根本無法聯(lián)合有實力的經銷商，態(tài)度真誠、有理有據，最大限度的為“求租者”考慮是雙方共同發(fā)展的基礎。
4、有辦法：詳細、可行的營銷方法對于經銷商有極大的吸引力。
5、有利益：歸根結底，成功的推廣應該有豐厚的利潤，項目留給加盟者的利益應該十分可觀。
與“求租者”簽定合同，收取租金和保證金，則全面招商工作告以段落，后續(xù)零星的招商工作開展可以抽取部分力量，而工作的中心轉移到產品的全面推廣階段。
招商過程中，要處理大量的信息和參與大量的談判、說服、培訓工作，工作內容非常細瑣，實際的過程中會遇到一些具體問題，對“求租者”提出的問題給予良好的解答將大大增強其信心。
在這過程中，首先面臨的是對“求租者”信息的處理和選擇，好的招商廣告發(fā)布后，招商總部將面對大量的反饋信息，對于第一次來電或來函，主要注意對“求租者”按已經設定的招商區(qū)域歸類，對求租者姓名、地址、電話、基本狀況和問題做以記錄，同時給對方發(fā)去有關產品和項目的基本資料（包括項目介紹、產品介紹、招商活動的安排），同時對于各地區(qū)實力較強或行業(yè)內經營者一類的“求租者”做重點標注，用以綜合的研究。在這過程中，不必在電話中向詢問者做過多有關招商的說明，對于“求租者”提出的問題也不必急著回答（主要避免“求租者”因了解不夠而以偏概全，自我估計或防止競爭者和惡意攻擊者獲取一手信息）。在“求租者”研讀了有關資料后第二次咨詢過程，招商部門則應該選擇性的介紹關于招商情況和產品信息，并根據“求租者”表現的誠意，發(fā)去部分“該求租者”重點關注的內容資料，并力爭邀請對方參加招商會議。
對于一些急于了解情況的“求租者”，招商部門要有專人負責接待和談判，帶領來訪者參觀項目、了解運作方案等，以免流失“加盟商”。
面對面的溝通方式仍是最直觀有效的方式，招商會議的成功開展是“求租者”加盟的關鍵一步。在與“求租者”談判之前，一些細節(jié)的準備十分重要，如招商辦公場所的布置、人員的工作狀態(tài)、對來訪者的接待，這些都直接影響洽談的結果。在溝通的過程中，應該向來訪者潛移默化的傳遞以下幾點信息。
1、有實力：與強者合作才能更強，加盟者希望企業(yè)的力量雄厚，解除后顧之憂。
2、有決心：堅定的信念和強有力的推廣策略將使加盟商感受到項目推廣項目的決心，用數字說明項目的力度是最好的方法。
3、有信譽：一味的夸大其辭根本無法聯(lián)合有實力的經銷商，態(tài)度真誠、有理有據，最大限度的為“求租者”考慮是雙方共同發(fā)展的基礎。
4、有辦法：詳細、可行的營銷方法對于經銷商有極大的吸引力。
5、有利益：歸根結底，成功的推廣應該有豐厚的利潤，項目留給加盟者的利益應該十分可觀。
與“求租者”簽定合同，收取租金和保證金，則全面招商工作告以段落，后續(xù)零星的招商工作開展可以抽取部分力量，而工作的.中心轉移到產品的全面推廣階段。
招商過程中，要處理大量的信息和參與大量的談判、說服、培訓工作，工作內容非常細瑣，實際的過程中會遇到一些具體問題，對“求租者”提出的問題給予良好的解答將大大增強其信心。
大型商業(yè)物業(yè)招商策略。
第一部：招商原則和準備過程。
招商目標的選擇。
企業(yè)招商的目的是為了吸引知名商家，出租經營場所的使用權，更好地提高項目整體市場吸引力。因此招商目標的選擇要根據市場需求和項目定位情況來確定，具體說應考慮以下因素：
(一)項目自身的市場定位；
(二)項目所在地的消費狀況；
(三)投資商和發(fā)展商的自身資金情況；
(四)擬引進商家的市場定位、發(fā)展戰(zhàn)略。
招商談判原則的確定。
招商談判的目的在于使參與談判的商家能符合招商企業(yè)的目標和利益需要。要達到目的，招商談判必須針對談判的特點，確定一些基本原則。
(一)招商談判的特點。
1、談判對象的廣泛性、多樣性和復雜性。
商場的交易活動不受時空限制，而具體的談判對象交易條件又是多樣的、變化的。這就要求項目的談判人員要圍繞本項目的經營范圍，廣泛收集信息，了解市場行情，并選擇適當的方式與社會各方面保持廣泛的聯(lián)系。
2、談判條件的原則性與靈活性。
項目招商的目標要具體體現在談判條件上。條件具有一定的伸縮余地，但其彈性往往不能超越最低界限，界限是談判人員必須堅持的原則。這一特點就決定了項目談判人員要從實際出發(fā)，既要不失原則，又要隨機應變具有一定的靈活性，以保證實現招商談判的基本目標。
3、談判口徑的一致性。
在招商談判中，雙方談判的形式可以是口頭的也可以是書面的，談判過程往往需要反復接觸。這就要求談判人員要重視談判策略與技巧，注意語言表達和文字表達的一致性。談判人員要有比較好的口才和文字修養(yǎng)能力，也要有較強的公關能力。
(二)招商談判的原則。
根據招商談判的特點，談判雙方要取得共識，促使談判成功應遵循以下原則：
1、平等互利原則，要求談判雙方在適應對方需要的情況下，公平交易，互惠互利，這是保證談判成功的重要前提。
2、堅持信用原則，信用原則是指招商談判的雙方都要共同遵守協(xié)議。重信譽、守信用是商家基本的職業(yè)道德。在談判過程中；應注意不輕易許諾，但一旦承諾，就應履行，保證言行一致，取信于對方，以體現真誠合作的精神。
3、堅持相容原則，相容原則要求談判人員在洽談中要對人謙讓、豁達，將原則性和靈活性有機結合起來，以更好地達到談判的目的。
所謂招商談判的準備就是指在思想上、物質上和組織上為談判進行充分的準備工作，主要包括：
（一）招商宣傳是招商成功的先導，招商手冊是宣傳的重要環(huán)節(jié)，是項目招商的基本宣傳資料，關系到項目的形象，該手冊突出如下關鍵點：
1、通過鉆石地段選擇項目選址的正確性，樹立基本點核心地段的商業(yè)物業(yè)。
2、通過事實列舉項目投資商與發(fā)展商業(yè)績與榮譽，突出其在項目所在地的地位。
3、招商策劃和承租戶的選擇關系購物中心的成敗，在招商過程中，有必要對每個承租戶進行分級評價，預測他們的經營前景，作為店面出租的指導。
4、第一承租戶的選擇確保租金的來源。
5、第二需要保證購物中心的商品種類的完整性。
6、第三需要保證購物中心經營項目的多樣性與綜合性。
（二）準備談判的依據。
1、明確談判目標，包括最優(yōu)期望目標、實際需求目標、可接受目標、最低目標等；
2、規(guī)定談判策略，包括了解談判對象。
商業(yè)地產項目計劃書篇十八
無論做哪類市場調研，都應有充分準備，才能有的放矢，提高效率，防止遺漏。
準備工作一般有：
1、明確任務--明確市調的目的、性質、內容、范圍、形式、時間、質量等要求；
2、團隊分工--明確團隊（工作小姐）人員組成、任務分工及協(xié)作關系；
5、配齊工具--準備好考察表格、問卷、訪談提綱、公司資料、數碼相機、攝像槍等；
7、時間安排--市調時段的安排（平日、周末、節(jié)假日、白天、夜晚），考察時間長短的估算，考察項目、地段的時序安排等。
商業(yè)地產項目計劃書篇十九
九街：步行街到此為止。
華潤中心：微笑成本投入，做百萬方都會中心股東。
保利花半里：步行街物業(yè)，樓市永遠的績優(yōu)股。/人人都愛步行街。易城時代：家庭資產輕松跨越的起點。
晉愉奧特萊斯：這一秒，純正歐洲奧特萊斯生活，已為你原裝送達。重慶廣告產業(yè)園：打開重慶的想象力。
陽光錦城：錦街之外，長沙無鋪。
泊富國際廣場：泊富國際廣場，聚焦一城目光。
萬達：濱江頂級綜合體，5a寫字樓集群。
開福萬達廣場：濱江金融龍頭，唯有此座。
萬達廣場：財富決勝，先人一步。
洋湖公館：洋湖第一桶金。
騎龍大街：和國際商業(yè)巨頭一起錢進！
威廉公館：公園上的cbd，發(fā)展型投資商鋪。
商業(yè)地產項目計劃書篇二十
時光在不經意中流逝，一段時間的工作已經結束了，我們的工作將會有更高的難度，更高的工作目標，讓我們一起來學習寫策劃書吧。那么你會寫策劃書嗎？以下是小編精心整理的商業(yè)地產項目策劃書（精選5篇），僅供參考，歡迎大家閱讀。
商業(yè)地產項目計劃書篇二十一
商業(yè)地產計劃書應該怎么寫?以下為大家分享的是商業(yè)地產計劃書格式，希望對大家有所幫助。如果想了解更多內容，敬請關注cn公文站!
目錄。
3.1摘要的意義。
3.2摘要應該表達的內容。
3.3撰寫摘要注意的事項。
4.1業(yè)務發(fā)展歷史與未來。
4.2研究與開發(fā)。
4.3產品或者服務。
4.4管理團隊。
4.5市場與競爭。
4.7財務分析與融資需求。
收入估測表。
4.8風險分析。
4.9風險投資的退出。
5.1商業(yè)計劃書編寫格式(供初創(chuàng)期、成長期的企業(yè)融資參考)。
5.2商業(yè)計劃書編寫格式(供種子期項目融資參考)。
無論是要把新的技術轉變成新的產品，把新的設想發(fā)展成新的事業(yè)，還是把現有的企業(yè)進行改造有一番新的發(fā)展，都離不開資金。在商品經濟的社會，資金是一切企業(yè)生存和發(fā)展的命脈。當前銀行對向企業(yè)貸款日益持謹慎態(tài)度，很多企業(yè)普遍感到申請資金已經成為日益困難的事情。特別是新企業(yè)和準備創(chuàng)立的企業(yè)更是感到一金難求。如何為企業(yè)找到所需要的資金是企業(yè)生存的關鍵所在。我們引用金融投資領域中常講的一句話作為本書的開始:“尋找資金沒有竅門，惟有好的想法、好的技術、好的管理、好的市場?！?BR> 第二，一項比較完善的創(chuàng)業(yè)計劃，可以成為創(chuàng)業(yè)者的創(chuàng)業(yè)指南或行動大綱;除此之外，當然，也可以作為用于向風險投資家游說以取得創(chuàng)業(yè)投資(商業(yè)的可行性報告及其他渠道融資的報告性文件)，從這個意義上講，一篇優(yōu)秀的創(chuàng)業(yè)計劃也會成為創(chuàng)業(yè)者吸引資金的“敲門磚”和“通行證”。
那些不能給風險投資者以充分的信息也不能使投資者激動起來的商業(yè)計劃書，其最終結果只能是被扔進垃圾箱里。為了確保商業(yè)計劃書能起作用，企業(yè)家應把握以下要素。
1.關注產品。
在商業(yè)計劃書中，應提供所有與企業(yè)的產品或服務有關的細節(jié)，包括企業(yè)所實施的所有調查。需回答的主要問題包括:產品正處于什么樣的發(fā)展階段?它的獨特性怎樣?企業(yè)分銷產品的方法是什么?誰會使用企業(yè)的產品，為什么?產品的生產成本是多少，售價是多少?企業(yè)發(fā)展新的現代化產品的計劃是什么?應該把風險投資商拉到企業(yè)的產品或服務中來，這樣風險投資商就會和風險企業(yè)家一樣對產品有興趣。在商業(yè)計劃書中，企業(yè)家應盡量用簡單的詞語來描述每件事。商品及其屬性的定義，對企業(yè)家來說是非常明確的，但其他人卻不一定清楚它們的含義。制訂商業(yè)計劃書的目的不僅是要出資者相信企業(yè)的產品會在市場上產生革命性的影響，同時也要使他們相信企業(yè)有證明它的論據。商業(yè)計劃書對產品的闡述，要讓出資者感到:投資這個項目是值得的。
2.敢于競爭。
在商業(yè)計劃書中，風險企業(yè)家應細致分析競爭對手的情況。需回答的主要問題:。
競爭對手都是誰?他們的產品是如何實現其價值的?競爭對手的產品與本企業(yè)的產品相比，有哪些相同點和不同點?競爭對手所采用的營銷策略是什么?要明確每個競爭者的銷售額，毛利潤、收入以及市場份額.然后再討論本企業(yè)相對于每個競爭者所具有的競爭優(yōu)勢，要向投資者展示顧客偏愛本企業(yè)的原因是:本企業(yè)的產品差別化程度高，性能價格比優(yōu)越，質量好，送貨迅速，定位適中，價格合適等等，商業(yè)計劃書要使它的讀者相信，本企業(yè)不僅是行業(yè)中的有力競爭者，而且將來還會是確定行業(yè)標準的領先者。
當然，在商業(yè)計劃書中，企業(yè)家還應闡明競爭者給本企業(yè)帶來的風險以及本企業(yè)所采取的對策。
3.了解市場。
商業(yè)計劃書要給投資者提供企業(yè)對目標市場的深入分析和理解。要細致分析經濟、地理、職業(yè)以及心理等因素對消費者選擇購買本企業(yè)產品這一行為的影響，以及各個因素所起的作用。
此外，商業(yè)計劃書還應特別關注一下銷售中的細節(jié)問題。
4.表明行動方針。
企業(yè)的行動計劃應該是無懈可擊的。商業(yè)計劃書中應該明確下列問題:企業(yè)如何把產品推向市場?如何設計生產線，如何組裝產品?企業(yè)生產需要哪些原料?企業(yè)擁有那些生產資源，還需要什么生產資源?生產和設備的成本是多少?企業(yè)是買設備還是租設備?解釋與產品組裝，儲存以及發(fā)送有關的固定成本和變動成本的情況。
5.展示管理隊伍。
把一個思想轉化為一個成功的風險企業(yè)，其關鍵的因素就是要有一支強有力的管理隊伍。這支隊伍的成員必須有較高的專業(yè)技術知識、管理才能和多年工作經驗，要給投資者這樣一種感覺:“看，這支隊伍里都有誰!如果這個公司是一支足球隊的話，他們就會一直殺入世界杯決賽!”
管理者的職能就是計劃，組織，控制和指導公司實現目標的行動。在商業(yè)計劃書中，應首先描述一下整個管理隊伍及其職責，然而再分別介紹每位管理人員的特殊才能、特點和造詣，細致描述每個管理者將對公司所做的貢獻。商業(yè)計劃書中還應明確管理目標以及組織機構圖。
商業(yè)計劃書中的計劃摘要十分重要。它必須能讓風險投資者有興趣并渴望得到更多的信息，它將給讀者留下長久的印象。計劃摘要將是風險企業(yè)家所寫的最后一部分內容，但卻是出資者首先要看的內容，如果公司是一本書，它就象是這本書的封面，做得好就可以把投資者吸引住。你要像對待廣告一樣來寫摘要，絕不要草草了事.文章明了，但要感人。
不同產業(yè)的商業(yè)計劃書形式有所不同。但是，從總的結構方面，所有的商業(yè)計劃書都應該包括摘要、主題、附錄三個部分。摘要是對整個商業(yè)計劃書最高度的概括。摘要部分的作用是以最精煉的語言、最有吸引力和沖擊力的方式突出重點，一下子抓住投資者的心。摘要部分是引路人，把投資者引入文章的主題。主體部分是整個商業(yè)計劃書的核心。在主體部分，作者向投資者一一展示他們所要知道的所有內容。主體的功能是最終說服投資者，使他們充分相信你的項目是一個值得投資的好項目，以及你和你的領導班子有能力讓他們的投資產生最佳的投資回報。附錄部分是對主體的補充。它的功能是提供更多、更詳細的補充信息，完成主體部分中言有未盡的內容。
摘要是整個商業(yè)計劃書的“鳳頭”，是對整個計劃書的最高度的概括。從某種程度上說，投資者是否中意你的項目，主要取決于摘要部分?？梢哉f沒有好的摘要，就沒有投資。
主題是整個商業(yè)計劃書的“豬肚”。主體部分要內容詳實，在有限的篇幅之內充分展示你要說的全部內容，讓投資者知道他想知道的全部東西。主體部分按照順序一般包括以下幾個方面:。
1)公司介紹。主要介紹企業(yè)的一些基本情況，以及發(fā)展策略、財務情況、產品或服務的基本情況等。
2)產業(yè)分析。主要介紹你的企業(yè)所歸屬的產業(yè)領域的基本情況，以及你的企業(yè)在整個產業(yè)或行業(yè)中的地位。
3)市場分析。主要介紹你的產品或服務的市場情況。包括你的目標市場、你在市場競爭中的位置、你的競爭對手的情況、未來市場的發(fā)展趨勢。
4)營銷。主要介紹你的市場營銷策略、企業(yè)的銷售隊伍的基本情況、銷售結構等內容。
5)企業(yè)的經營。主要介紹經營場所的基本情況、企業(yè)主要設施和設備、生產工藝基本情況、生產力和生產率的基本情況，以及質量控制、庫存管理、售后服務、研究和發(fā)展等內容。
6)企業(yè)的管理。主要介紹管理理念、管理結構、管理方式、主要管理人員的基本情況、顧問隊伍等基本情況。
7)財務管理。主要介紹企業(yè)財務管理的基本情況。對現在正在運行的企業(yè)需要過去三年的財務報表、現金流量表、損益平衡表等。還要介紹申請資金的用途。
8)企業(yè)的發(fā)展計劃。主要介紹企業(yè)的發(fā)展目標、發(fā)展策略、發(fā)展計劃、實施步驟，以及風險因素的分析等。
9)撤出計劃。主要告訴投資者如何收回投資，什么時間收回投資，大約有多少回報率等情況。
商業(yè)地產項目計劃書篇二十二
商業(yè)地產策劃包括商業(yè)用地的價值判別與發(fā)展定位、商業(yè)地產融資策劃、商業(yè)地產價值鏈構造和策劃、商業(yè)地產建筑策劃等。隨著商業(yè)地產投資的發(fā)展，很多公司都轉型做商業(yè)地產開發(fā)，隨之而來的問題就是商業(yè)地產策劃到底要怎么做，這個問題余源鵬房地產大講壇里面有詳細的答案。進行商業(yè)地產策劃的第一步就是要進行商業(yè)地產項目市場調研，下面是余源鵬商業(yè)地產網絡培訓班里面的內容節(jié)選，主要是關于商業(yè)地產策劃的市場調研的步驟與方法和主要內容。
第一步：界定問題。
第二步：尋求解決問題的方法。
第三步：制定調研方案。
第四步：進入現場或收集數據。
第五步：整理和分析數據。
第六步：編寫調研報告。
具體內容可以觀看余源鵬商業(yè)地產網絡培訓班1。
1）直接調查。
2）間接調查。
3）問卷調查。
4）現場“踩點”調查1余源鵬《商業(yè)地產系統(tǒng)培訓課程》；
商業(yè)地產策劃定位與建筑規(guī)劃設計要訣八百個。
具體內容可以觀看余源鵬商業(yè)地產網絡培訓班2。
三．商業(yè)地產市場調研的6大主要內容。
（1）宏觀環(huán)境分析。
（2）本市商業(yè)環(huán)境分析。
（3）區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析（特別是商圈分析）。
（4）租售目標客戶分析（租給經營商家，售給投資者）。
（5）消費者分析。
（6）競爭對手分析。
具體內容可以觀看余源鵬商業(yè)地產網絡培訓班。
商業(yè)地產策劃定位與建筑規(guī)劃設計要訣八百個。
商業(yè)地產項目計劃書篇一
無論是要把新的技術轉變成新的產品，把新的設想發(fā)展成新的事業(yè)，還是把現有的企業(yè)進行改造有一番新的發(fā)展，都離不開資金。在商品經濟的社會，資金是一切企業(yè)生存和發(fā)展的命脈。當前銀行對向企業(yè)貸款日益持謹慎態(tài)度，很多企業(yè)普遍感到申請資金已經成為日益困難的事情。特別是新企業(yè)和準備創(chuàng)立的企業(yè)更是感到一金難求。如何為企業(yè)找到所需要的資金是企業(yè)生存的關鍵所在。我們引用金融投資領域中常講的一句話作為本書的開始:“尋找資金沒有竅門，惟有好的想法、好的技術、好的管理、好的市場?！?BR> 商業(yè)計劃是創(chuàng)業(yè)者吸引投資家的創(chuàng)業(yè)資本的一份報告性文件，事實上，創(chuàng)業(yè)計劃對于任何形式出資的創(chuàng)業(yè)者都是需要的，因為，創(chuàng)業(yè)并不是只憑熱情的沖動，而是理性的行為。因此，在創(chuàng)業(yè)前，做一個較為完善的計劃是有非常有意義的，第一，在做創(chuàng)業(yè)計劃時，會比較客觀地幫助創(chuàng)業(yè)者分析創(chuàng)業(yè)的主要影響因素，能夠使創(chuàng)業(yè)者保持清醒的頭腦;第二，一項比較完善的創(chuàng)業(yè)計劃，可以成為創(chuàng)業(yè)者的創(chuàng)業(yè)指南或行動大綱;除此之外，當然，也可以作為用于向風險投資家游說以取得創(chuàng)業(yè)投資(商業(yè)的可行性報告及其他渠道融資的報告性文件)，從這個意義上講，一篇優(yōu)秀的創(chuàng)業(yè)計劃也會成為創(chuàng)業(yè)者吸引資金的“敲門磚”和“通行證”。
那些不能給風險投資者以充分的信息也不能使投資者激動起來的商業(yè)計劃書，其最終結果只能是被扔進垃圾箱里。為了確保商業(yè)計劃書能起作用，企業(yè)家應把握以下要素。
1.關注產品。
在商業(yè)計劃書中，應提供所有與企業(yè)的產品或服務有關的細節(jié)，包括企業(yè)所實施的所有調查。需回答的主要問題包括:產品正處于什么樣的發(fā)展階段?它的獨特性怎樣?企業(yè)分銷產品的方法是什么?誰會使用企業(yè)的產品，為什么?產品的生產成本是多少，售價是多少?企業(yè)發(fā)展新的現代化產品的計劃是什么?應該把風險投資商拉到企業(yè)的產品或服務中來，這樣風險投資商就會和風險企業(yè)家一樣對產品有興趣。在商業(yè)計劃書中，企業(yè)家應盡量用簡單的詞語來描述每件事。商品及其屬性的定義，對企業(yè)家來說是非常明確的，但其他人卻不一定清楚它們的'含義。制訂商業(yè)計劃書的目的不僅是要出資者相信企業(yè)的產品會在市場上產生革命性的影響，同時也要使他們相信企業(yè)有證明它的論據。商業(yè)計劃書對產品的闡述，要讓出資者感到:投資這個項目是值得的。
2.敢于競爭。
在商業(yè)計劃書中，風險企業(yè)家應細致分析競爭對手的情況。需回答的主要問題:。
競爭對手都是誰?他們的產品是如何實現其價值的?競爭對手的產品與本企業(yè)的產品相比，有哪些相同點和不同點?競爭對手所采用的營銷策略是什么?要明確每個競爭者的銷售額，毛利潤、收入以及市場份額.然后再討論本企業(yè)相對于每個競爭者所具有的競爭優(yōu)勢，要向投資者展示顧客偏愛本企業(yè)的原因是:本企業(yè)的產品差別化程度高，性能價格比優(yōu)越，質量好，送貨迅速，定位適中，價格合適等等，商業(yè)計劃書要使它的讀者相信，本企業(yè)不僅是行業(yè)中的有力競爭者，而且將來還會是確定行業(yè)標準的領先者。
當然，在商業(yè)計劃書中，企業(yè)家還應闡明競爭者給本企業(yè)帶來的風險以及本企業(yè)所采取的對策。
3.了解市場。
商業(yè)計劃書要給投資者提供企業(yè)對目標市場的深入分析和理解。要細致分析經濟、地理、職業(yè)以及心理等因素對消費者選擇購買本企業(yè)產品這一行為的影響，以及各個因素所起的作用。
此外，商業(yè)計劃書還應特別關注一下銷售中的細節(jié)問題。
4.表明行動方針。
企業(yè)的行動計劃應該是無懈可擊的。商業(yè)計劃書中應該明確下列問題:企業(yè)如何把產品推向市場?如何設計生產線，如何組裝產品?企業(yè)生產需要哪些原料?企業(yè)擁有那些生產資源，還需要什么生產資源?生產和設備的成本是多少?企業(yè)是買設備還是租設備?解釋與產品組裝，儲存以及發(fā)送有關的固定成本和變動成本的情況。
5.展示管理隊伍。
把一個思想轉化為一個成功的風險企業(yè)，其關鍵的因素就是要有一支強有力的管理隊伍。這支隊伍的成員必須有較高的專業(yè)技術知識、管理才能和多年工作經驗，要給投資者這樣一種感覺:“看，這支隊伍里都有誰!如果這個公司是一支足球隊的話，他們就會一直殺入世界杯決賽!”
管理者的職能就是計劃，組織，控制和指導公司實現目標的行動。在商業(yè)計劃書中，應首先描述一下整個管理隊伍及其職責，然而再分別介紹每位管理人員的特殊才能、特點和造詣，細致描述每個管理者將對公司所做的貢獻。商業(yè)計劃書中還應明確管理目標以及組織機構圖。
商業(yè)計劃書中的計劃摘要十分重要。它必須能讓風險投資者有興趣并渴望得到更多的信息，它將給讀者留下長久的印象。計劃摘要將是風險企業(yè)家所寫的最后一部分內容，但卻是出資者首先要看的內容，如果公司是一本書，它就象是這本書的封面，做得好就可以把投資者吸引住。你要像對待廣告一樣來寫摘要，絕不要草草了事.文章明了，但要感人。
不同產業(yè)的商業(yè)計劃書形式有所不同。但是，從總的結構方面，所有的商業(yè)計劃書都應該包括摘要、主題、附錄三個部分。摘要是對整個商業(yè)計劃書最高度的概括。摘要部分的作用是以最精煉的語言、最有吸引力和沖擊力的方式突出重點，一下子抓住投資者的心。摘要部分是引路人，把投資者引入文章的主題。主體部分是整個商業(yè)計劃書的核心。在主體部分，作者向投資者一一展示他們所要知道的所有內容。主體的功能是最終說服投資者，使他們充分相信你的項目是一個值得投資的好項目，以及你和你的領導班子有能力讓他們的投資產生最佳的投資回報。附錄部分是對主體的補充。它的功能是提供更多、更詳細的補充信息，完成主體部分中言有未盡的內容。
1.摘要。
摘要是整個商業(yè)計劃書的“鳳頭”，是對整個計劃書的最高度的概括。從某種程度上說，投資者是否中意你的項目，主要取決于摘要部分?？梢哉f沒有好的摘要，就沒有投資。
2.主體。
主題是整個商業(yè)計劃書的“豬肚”。主體部分要內容詳實，在有限的篇幅之內充分展示你要說的全部內容，讓投資者知道他想知道的全部東西。主體部分按照順序一般包括以下幾個方面:。
1)公司介紹。主要介紹企業(yè)的一些基本情況，以及發(fā)展策略、財務情況、產品或服務的基本情況等。
2)產業(yè)分析。主要介紹你的企業(yè)所歸屬的產業(yè)領域的基本情況，以及你的企業(yè)在整個產業(yè)或行業(yè)中的地位。
3)市場分析。主要介紹你的產品或服務的市場情況。包括你的目標市場、你在市場競爭中的位置、你的競爭對手的情況、未來市場的發(fā)展趨勢。
4)營銷。主要介紹你的市場營銷策略、企業(yè)的銷售隊伍的基本情況、銷售結構等內容。
5)企業(yè)的經營。主要介紹經營場所的基本情況、企業(yè)主要設施和設備、生產工藝基本情況、生產力和生產率的基本情況，以及質量控制、庫存管理、售后服務、研究和發(fā)展等內容。
6)企業(yè)的管理。主要介紹管理理念、管理結構、管理方式、主要管理人員的基本情況、顧問隊伍等基本情況。
7)財務管理。主要介紹企業(yè)財務管理的基本情況。對現在正在運行的企業(yè)需要過去三年的財務報表、現金流量表、損益平衡表等。還要介紹申請資金的用途。
8)企業(yè)的發(fā)展計劃。主要介紹企業(yè)的發(fā)展目標、發(fā)展策略、發(fā)展計劃、實施步驟，以及風險因素的分析等。
9)撤出計劃。主要告訴投資者如何收回投資，什么時間收回投資，大約有多少回報率等情況。
商業(yè)地產項目計劃書篇二
江南新地商業(yè)街位于廣州市海珠區(qū)江南西商業(yè)中心，地鐵(江南西)a出入口。項目貫穿江南西路全程，東接江南大道，西連寶崗大道，與地鐵二號線江南西站無縫接駁，與周邊的廣百新一城、摩登百貨、江南西原有商業(yè)街等形成優(yōu)越的立體式業(yè)態(tài)互補商圈。江南新地商業(yè)街屬人防工程，由裕龍投資集團開發(fā)的海珠區(qū)唯一的商業(yè)旺區(qū)。為地下兩層建筑，分為兩期，一期建設長520米，建筑面積約為二萬多平方米;二期為330米。江南新地分為五大區(qū)域，各自擁有不同景觀。其江南新地首次采用地下雙層復式形式，高7米，共有200多間白金旺鋪，鋪鋪臨街，獨享地下街鋪形式，設有13個出入口直達地面，過百個停車位。
項目定位。
針對江南西現有業(yè)態(tài)的結構不平衡，江南新地采取錯位經營，定位為吸引廣州白領消費的主題商場，并把服務對象鎖定在以日漸具有雄厚消費能力和潛在消費能力的25-45歲年齡段為主的消費者身上。江南新地所招進場內的商戶出售的商品都是各種切合白領特性的潮流、時尚的商品，并極力營造一種有特色、有情調、環(huán)境優(yōu)雅的氛圍。隨著節(jié)假日的增多，消費者不只是單純地追求傳統(tǒng)的消費模式，而是尋求一種獨特的、新鮮的、舒適的假日消費方式和消費場所。江南新地商業(yè)街針對消費者這些需求，向消費者提供這樣一種集飲食、娛樂、購物于一體的消費空間，滿足消費者對需求，并向消費者提供大量的潮流資訊。
地鐵的開通，帶來了交通的便利，縮短了地域距離，同時也給江南新地帶來了無限的商機。江南新地以經營各類高品質、新潮、時尚、典雅、特色的商品而著稱，不僅吸引了本地大批追求時尚、品質的白領一族，還引來了廣州市以外的年青消費一族。
經營成績。
自從廣州江南新地20xx年4月29日開業(yè)以來，其日流量最少2萬人次，最高峰甚至達到8萬人次;月租金也由最初的每平方米300元漲到現在的800元以上，最高的租金達1200元/平方米!給當地帶來了巨大的經濟效益和社會效益，創(chuàng)造了廣州乃至國內商業(yè)運作的一個奇跡。
項目成功的原因。
江南新地之所以取得巨大的成功，與項目的定位明確，主題鮮明，準確抓住目標消費群的時尚、特色、潮流的消費口味及體驗式消費趨勢是分不開的。
針對消費者的需要，除了在招商定位上引入了各類高品質的品牌商家外，還引入了潮流特色商家。
除此之外，物業(yè)持有者堅持只租不賣、統(tǒng)一經營、統(tǒng)一管理的經營策略使得商場的發(fā)展有了良好的延續(xù)性，得以持續(xù)發(fā)展。
活動方案。
一、開業(yè)盛典。
活動時間:20xx年4月29日。
活動地點:江南新地露天廣場。
活動形式:啟動儀式和舞臺表演。
活動內容:。
1，啟動儀式(上午)。
1)迎賓。
2)領導致辭。
3)啟動儀式，區(qū)領導、集團領導、商戶代表和。
黃宗澤共同啟動拉桿臺，魚同水注入鏤空透。
明江南新地logo中。
4)舞臺表演。
a、明星演唱。
b、明星與現場觀眾互動。
c、運動服裝秀。
d、女子led鼓樂表演。
e、街舞—雙截棍。
f、休閑服裝秀。
g、魔術。
h、眼鏡秀。
i、品牌棒!約翰表演飛面團。
j、數碼產品秀。
商業(yè)地產項目計劃書篇三
目前階段，我們主要采用簡便、實用的方式方法：
1、實地觀察法。
通過目測、拍攝、筆記、攀談、購物、消費體驗方式掌握商圈基本概貌。有必要時，需不同時段反復觀察、體驗才有意義。
2、訪談法。
通過個別面談、小組座談，較深入了解本地零售經營從業(yè)人員、物業(yè)開發(fā)經營商、商圈內服務從業(yè)人員、政府主管部門人員、當地居民與家庭、異地居民與家庭成員對商圈的認識和傾向。
3、問卷法。
通過街頭欄截式問卷填寫、電話問卷填寫、訪談問卷填寫、問卷置留填寫等進行調查統(tǒng)計及分析。
4、參展法。
參加行業(yè)會展、企業(yè)營銷展示會，主題研討會、大型樓盤、商號開盤、開業(yè)儀式等活動，集中了解參會參展商戶近況、動向、收集營銷推廣材料及區(qū)域市場信息。
商業(yè)地產項目計劃書篇四
商業(yè)地產項目創(chuàng)業(yè)計劃書，創(chuàng)業(yè)之前要有一份好的創(chuàng)業(yè)計劃書，下面是小編帶來的商業(yè)地產項目創(chuàng)業(yè)計劃書，歡迎閱讀!
一、項目摘要
衡量一個城市的房地產市場成熟的標志是二手房的成交量是否超過新房的成交量，而武漢市這幾年的二手房的成交量與新房的成交量之比為3：4，正處于上升時期。
這兩年國家的宏觀調控政策紛紛出臺，正是市場從業(yè)者重新洗牌的好時機。
房產中介店連鎖項目的商業(yè)運營模式是在總結分析二手房中介市場上所有的經營模式的特點以后，結合武漢城市市民化的特質，在執(zhí)行門點社區(qū)化，員工本地化的前提下，提出“品牌形象、操作流程、服務規(guī)范、信息共享”四統(tǒng)一的總部、中心店、社區(qū)店三級直營連鎖模式。
達到利用建立房產中介店連鎖網絡滲透進入武漢市每一個社區(qū)，成為社區(qū)生活種不可缺少的一份子，形成直接面對各類型消費者的終端廣告和房產延伸服務的渠道。
房產中介店連鎖項目的盈利模式是通過房產中介網絡牢牢扎根在社區(qū)的基礎上，不但可以開展傳統(tǒng)的中介業(yè)務，取得傭金收入建立良好的銀企關系，還可以利用通暢的深入社區(qū)的渠道，不斷開展更多的增值社區(qū)服務，擁有社區(qū)終端廣告渠道就是如同擁有“門戶網站”，前途無量。
房產中介店連鎖項目需求資金三百萬元的支持，兩年內可以建設80個以上的深入社區(qū)的網點，服務半徑覆蓋武漢三鎮(zhèn)85%以上的主要住宅小區(qū)，進入武漢市房地產二手房中介的前三名，綜合盈利水平第一，月稅前利潤200萬元左右，壟斷社區(qū)廣告資源，成為另一個主業(yè)。
二、市場分析
1、二手房市場分析
武漢市自2002年房地產業(yè)蓬勃發(fā)展的同時也帶動了相關產品的發(fā)展，建材、家居用品、裝飾裝潢業(yè)以前所未有的發(fā)展速度分享著這期待已久的機遇。
作為房地產產業(yè)鏈關鍵流通環(huán)節(jié)的存量房交易市場更是如魚得水、水漲船高，數以千家的二手房中介店(所)如雨后春筍般涌現出來活躍在存量房交易市場上，整個房地產市場呈現出一片欣欣向榮、生機勃勃的景象。
20**年武漢市商品房銷售面積為813.89萬平方米，同比增長7.6 %;其中：商品房住宅銷售面積為756.91 萬平方米，同比增長5.0 %，占商品房銷售面積的93 %。
而2005年全市二手房成交60168起，同比下降2.5%，面積為625.7萬平方米，同比增長1.6%;其中：二手房住宅成交34179起，同比下降2.8%，成交面積為330.13萬平方米，同比增長17.2 %，說明二手房的成交量與新房的成交量之比為3：4，二手房市場正處于上升時期，市場上的需求主力無論新房還是二手房都是住宅。
20**年和2006年的武漢二手房市場的成交較為平淡，其增長率較小，這是由兩方面造成的。
一方面是2005年的宏觀政策在很大程度上打壓了房地產市場上的投機行為，并有效控制了投資需求，特別是對二手房市場的成交量影響顯著。
另一方面是通過2005年商品房市場的供需分析，得出2005年商品房市場需求比較旺盛的結論。
由此說明宏觀政策的干預與商品房市場需求的持續(xù)旺盛，導致二手房市場較為平淡。
20**年二手房綜合物業(yè)平均價格為2512.35元/平方米，同比增長 41.4%。
其中，住宅平均價格為 2209.78元/平方米，同比增長39.6 %;寫字樓平均價格為 2726.12元/平方米，同比增長26%;武漢市房地產商品房住宅市場與二手房住宅市場的價格差額05年增大，而寫字樓方面的價格差額逐年減小，這說明武漢房地產住宅市場05年的發(fā)展迅猛，寫字樓市場的發(fā)展繼續(xù)保持低靡。
值得指出的是，成熟的房地產市場在這兩方面的價格差一般保持在500-800元/平方米之間，而武漢房地產市場在這兩方面的價格差在1000元/平方米以上，這充分說明二手房市場的發(fā)展?jié)摿薮蟆?BR> 國內外知名中介運營商的介入將進一步加快武漢市房地產二級市場中介行業(yè)的變革，推動市場的快速、健康發(fā)展。
2、中介行業(yè)概述
作為房地產市場重要組成部分的二手房交易市場，由于市場的興旺帶來武漢市二手房中介市場競爭日趨激烈。
市房產局數據統(tǒng)計，截止到2006年2月止，武漢市注冊的房地產中介機構已經達到400多家，在所有注冊的房地產中介公司中，有近70%左右的公司是在從事二手房中介業(yè)務，二級市場的蓬勃和巨大的市場潛力不僅造就了一批本土化的品牌中介，同時也吸引了國內外知名房地產綜合服務運營商搶灘武漢。
雖然二手房市場有了長足的發(fā)展，但相對于國內一些城市市場，武漢市房地產中介市場還是不夠成熟發(fā)達。
主要表現在以下方面：
(1)、中介機構規(guī)模偏小
在武漢市400多家中介公司中，大多數中介服務機構規(guī)模較小，真正意義上的連鎖能上規(guī)模的只有寥寥幾家，通常是采取小店面的松散連鎖，夫妻店，三、兩朋友或獨自操作的方式經營，已適應不了自身的客觀發(fā)展要求，也適應不了已逐漸走向規(guī)范的市場需求，事實證明2005年下半年，宏觀調控房產新政不斷出臺，很多小中介紛紛關門，很多外來中介收縮戰(zhàn)線退出武漢，說明未來的市場資源會進一步集中，只有規(guī)?；闹薪椴拍艿挚故袌鲲L險，生存下來。
(2)、中介人員整體素質偏低是制約中介事業(yè)發(fā)展的最大障礙
目前，武漢市中介機構的從業(yè)人員素質參差不齊，還有待進一步提高，以便走向中介行業(yè)成熟的專業(yè)化道路。
傳統(tǒng)中介人員學歷低，不注意提高專業(yè)素質,常為客戶看不起，愛忽悠信譽差，凡事利字當頭，不講究交易規(guī)則甚多;而年輕的中介人員先天不足沒經驗見識少，不懂社會心理學，不善于與客戶交流，市場敏感性不強不勤奮，自視其高不安心工作，狀態(tài)極度不穩(wěn)定。
(3)、中介信息渠道不暢通
武漢市房地產中介機構的硬件設備水平總體上比較差，雖然大多數配備了電腦，但利用率不高，信息關聯(lián)化和開發(fā)力度不夠，與北京、上海與各沿海發(fā)達城市相比，武漢市的中介市場，還遠未形成規(guī)模經濟，頗為零散，這就使得各中介之間的信息溝通非常受局限，加上行業(yè)整體誠信的因素，導致整個市場普遍存在業(yè)務量不大，成功率低的現象，造成了很大的信息資源流失。
3、競爭分析
根據武漢的二手房市場的摸底調查，在武漢市房產局登記注冊的房產中介機構有400多家，可分為本土中介商和外來中介商，根據公司實力發(fā)展規(guī)模、從業(yè)人員素質數量、公司發(fā)展戰(zhàn)略可分為三個集團，第一集團在60家經營網點左右，在未來的一年內，不超過3家公司;第二集團在20家經營網點以上，數量在8-10家公司，第三集團在5個網點左右，有30家公司左右;其余基本上是單店經營。
通過對以上中介企業(yè)的深入調查研究，可以看出目前武漢中介企業(yè)成功的經營模式是：快速網點擴張、直營+加盟的連鎖方式、連鎖門店+網絡信息平臺;以直營收入、營業(yè)性吞吐獲取高額利潤、免收或收取少許加盟費擴充網絡渠道都是他們得以迅速壯大的主要原因。
我們值得借鑒他們的發(fā)展模式，同時提出自己的創(chuàng)新模式：進入市場初期只做直營店，執(zhí)行快速擴張市場策略，沿重點社區(qū)均衡進行的門點布局，注重人力資源的培養(yǎng)和團隊的建設，開展一、二級市場聯(lián)動經營，在成熟的社區(qū)網絡資源的情況下搭載更多的增值服務業(yè)務。
三、市場和服務
1、戰(zhàn)略目標
做市場的“跟隨者”，計劃在兩年內做到武漢市中介前三名，包括規(guī)模、交易量和利潤各項指標。
樹立“渠道為王”的思想，努力打造一個扎根社區(qū)的中介網絡，搭建社區(qū)渠道，配合關聯(lián)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略，做到房地產市場的一、二級市場的聯(lián)動。
核心競爭力是通過網點的合理布局對區(qū)域房地產市場的了解，合理配置的房產經紀人對房產資源的掌握和對房產價值的深度挖掘。
中介服務搭建渠道保證費用，自營投資業(yè)務作為主要的利潤來源，合理利用渠道搭載附加增殖業(yè)務，關注現金流、周轉率和利潤率，規(guī)模擴張不能犧牲利潤為前提，規(guī)模和利潤必須要同步發(fā)展。
2、市場規(guī)劃布局
在兩年內建立一個完善的三級經營管理體系(公司總部--中心店--社區(qū)店)，其中總部1個中心店、3個中心店及不少于56家的社區(qū)店，員工總數達到350人左右。
3、組織和職能
(1)、社區(qū)店：
在大型成熟社區(qū)周邊開設社區(qū)店，根據營業(yè)面積、營業(yè)收入、輻射范圍，示范效益分為a級店和b級店。
具體分布為沌口4家、東西湖4家、光谷3家、青山5家、武昌7家、洪山8家、橋口6家、江漢8家、江岸9家、漢陽6家(總計60家)。
主要職能是開展租售等日常中介業(yè)務，同時負責收集周邊房源信息上報中心店和總部。
(2)、中心店：
武昌、漢口、漢陽三鎮(zhèn)分別設立三個中心店，位置選擇于交通便利的商業(yè)區(qū);每門點投入人員15人，面積不少于100平方米，投入資金10萬元，是公司的形象店。
主要職能是：區(qū)域辦證中心、員工培訓中心;指導區(qū)域內社區(qū)店的日常工作;同時也是特殊房產的集中交易中心(如商業(yè)、工業(yè)及拍賣房產等)。
(3)、公司總部：
設立于漢口某知名寫字樓中，人員20人，面積300平方米，是公司的管理決策中心和投資中心。
投入資金20萬元，主要職能是對中心店執(zhí)行管理職能外，還負責新業(yè)務拓展、對外發(fā)展加盟、建店選址、對金融機構擔保、對外投資、批量房源收購。
4、人員配置：
為了保證房產中介店連鎖體系的穩(wěn)定健康的發(fā)展，采用年輕人和中年下崗人員的結合方式，達到兼顧各方利益皆大歡喜的結果。
房產經紀人多錄用30-45歲的中年下崗人員，一方面提供再就業(yè)機會為社會減負，另一方面中年下崗人員更有社會經驗，更容易與客戶溝通，第三方面中年下崗人員因為有養(yǎng)家的壓力會更加珍惜來之不易的培訓和工作的機會，所以會更加努力工作，對公司發(fā)展更有責任心。
對公司來說可以得到基層政府和相關組織的認同和扶持，在未來不斷擴張的戰(zhàn)略布局和增值服務業(yè)務上進行配合，更可以按政策直接享受減免稅的優(yōu)惠。
而在如評估投資、電腦網絡、金融服務等關鍵的技術崗位上將多采用年輕人，充分利用其年輕的活力，激情的創(chuàng)意，較高的綜合素質，可以將先進的管理理念和技術手段帶入傳統(tǒng)行業(yè)。
5、主營業(yè)務收入
(1)、各組織收入
社區(qū)店-買賣和租賃中介收入
中心店-買賣和租賃中介收入，代辦權證收入
公司總部-拍賣房產投資收益，個人貸款擔保收入，新房代理分銷收入
(2)、收入說明
買賣中介收入按交易金額的2%計算，租賃中介收入按每單8000元計算，代理新盤分銷收入按每單4000元計算，代辦權證收入按三證代辦600元計算，個人貸款擔保收入按貸款金額的1%，批量房產吞吐收益每次不少銷售額于20%，期限不多于6個月，平均在4月內銷售完畢實現資金回籠。
6、增值業(yè)務收入
(1)、社區(qū)分類廣告業(yè)務
通過建設完善的社區(qū)店網絡，讓社區(qū)店與當地社區(qū)居委會和住宅小區(qū)的物業(yè)管理公司建立起良好的友鄰關系，在社區(qū)和住宅小區(qū)的醒目地段獨家租賃廣告位，制作大型廣告欄劃分成等份的小廣告位，針對快速消費品業(yè)、銀行金融業(yè)、社區(qū)綜合服務業(yè)的各類商家出租，廣告牌由公司統(tǒng)一設計、統(tǒng)一制作，成本包在發(fā)布費中。
對于這些商家來說，此種宣傳方式能將廣告述求直接到達客戶的家門口，而且能任意選擇想接觸的客戶群體，任意選擇版面大小，做到廣告費用的最大經濟效應;對于當地居委會和物業(yè)管理公司是一種創(chuàng)收的來源，也是為轄區(qū)的居民提供便民服務;對于我公司來說，社區(qū)店只有牢牢扎根社區(qū)，贏得周邊社區(qū)居民的認同，才能真正壟斷這個潛力巨大的市場，產生穩(wěn)定長期的.現金流。
(2)、裝修保潔中介業(yè)務
根據調查統(tǒng)計，買二手房的客戶90%以上都會進行二次裝修，即使是長期租賃客戶也有50%以上要進行簡單裝修，通過房屋中介的優(yōu)質服務取得客戶的信任，開展后續(xù)跟蹤服務，推介關聯(lián)裝修公司進行二次裝修。
社區(qū)店牢牢扎根社區(qū)，取得社區(qū)居民的信任，可以進一步推介關聯(lián)保潔公司進行家庭日常保潔。
裝修推介服務費市場行情是裝修金額的2%到5%，扣除個人提成按平均600元/單計算，專業(yè)保潔公司提供的家庭保潔平均收費為10元/小時，社區(qū)店通過合作協(xié)議可以從中取得2元/小時的傭金，該項業(yè)務幾乎沒有成本。
裝修和保潔中介服務是公司給購房客戶和所在社區(qū)居民的增值便利服務，此項收入不作為公司的主要利潤來源，但需要作為各社區(qū)店聯(lián)絡社區(qū)成效的考核指標。
7、市場發(fā)展時間計劃(以投資到位確定起始時間)
第一季度
第二季度
第三季度
第四季度
第五季度
第六季度
第七季度
第八季度
四、財務模型
根據市場調查和順馳門店的經營統(tǒng)計數據，按照各種經營條件都具備的成熟數據作出以下房產中介店連鎖項目的財務模型：
五、資金需求
為迅速將遷喜家和房產中介店連鎖項目開展起來，在市場上樹立專業(yè)品牌，完善各項管理機制，提升整體管理水平和市場競爭力，最終實現經濟效益的快速增長，我們目前需要以投資或貸款形式加入引進人民幣300萬元，主要用于以下方面：
房產中介店連鎖項目本身的特點，為了達到最佳經濟效應和市場效果，前一年是基礎建設期即使有收入，但還是不斷用于開發(fā)市場投入，所以在五個季度之內收入和利潤不能用于償還投資或者支付貸款本息。
六、投資方式和回報方式：
一、投資方式
我公司希望投資方以借款的方式投入項目，從項目正式開始運營，在第二年底用利潤按約定利息先支付投資方投資的50%本金和前兩年的利息;在第三年底用經營利潤支付投資方的其余50%本金和第三年的利息，投資方另外擁有項目15%的投資收益權。
二、退出機制
公司經營一年半以后，投資方可自愿選擇退出，所持股份由創(chuàng)業(yè)方全部購買，在創(chuàng)業(yè)方同意的前提下，也可轉讓第三方。
如兩年內該公司被并購，投資方可根據并購合同約定的相關規(guī)定退出。
1.為保證房地產開發(fā)項目前期工作順利進行，且符合國家和地方相關法律、法規(guī)，特制定本程序。
2 適用范圍
本程序適用于房地產開發(fā)項目的前期工作。
在xx開發(fā)區(qū)內房地產開發(fā)工程項目的前期工作執(zhí)行《xx經濟經濟技術開發(fā)區(qū)規(guī)劃設計管理規(guī)定》有關規(guī)定。
3 職責
3.1 項目部下設前期辦負責辦理房地產開發(fā)工程項目的前期工作。
項目部不設置專門機構的，要指定專人辦理房地產開發(fā)工程項目的前期工作。
房地產前期工作計劃
3.3 項目部通過招標選擇設計單位、地質勘測單位、工程總承包單位、監(jiān)理公司等供方，與供方草簽經濟合同;經濟合同經集團公司復核并正式訂立后開展有關業(yè)務。
4 程序內容
4.1 項目部組織擬定《工程項目進度計劃》并報公司批準。
4.2 項目部負責起草公司向xx投資控股有限公司(以下簡稱控股公司)關于房地產開發(fā)工程項目的立項申請請示公文，并取得控股公司的《立項批復》。
4.3 項目部申請辦理房地產開發(fā)項目土地準許使用的相關手續(xù)。
依據《土地出讓合同》辦理《建設用地規(guī)劃許可證》、《國有土地使用證》。
4.4 項目部持房地產開發(fā)項目《立項批復》等批件及房地產開發(fā)企業(yè)資質證書，到政府規(guī)劃部門申請辦理規(guī)劃要點、詳規(guī)設計條件等批文。
4.5 項目部委托設計部門進行正式規(guī)劃設計，提供工程項目建筑平、立、剖面規(guī)劃設計圖，上報政府規(guī)劃部門審定并獲得《規(guī)劃設計成果通知書》。
4.6 項目部申請辦理消防、人防、大小配套、教育、環(huán)保、等政府有關部門初步審核意見或證明并上報政府規(guī)劃部門。
4.8 項目部起草項目擴大初步設計審查申請報告上報政府規(guī)劃部門審查，取得工程項目擴大初步設計審核批復文件。
4.9 項目部按照政府建設行政主管部門要求，持房地產開發(fā)項目政府批復、批件及其他證明材料，到政府建設行政主管部門申報《年度投資計劃》、辦理報建備案手續(xù)，直至獲取《建設工程規(guī)劃許可證》。
4.10 擴大初步設計審核批復后，設計院完成施工圖設計及工程結構計算，到政府建設行政主管部門申請辦理圖紙審查批準手續(xù)，獲得《施工圖紙審查批準書》。
4.11 項目部持《年度投資計劃》及工程項目班子組成人員資格證明，到市建委辦理《建筑管理機構資格認證書》。
4.12 項目部組織參與《勘測合同》、《設計合同》、《土地出讓合同》、《大小配套合同》及其他前期合同的談判和草簽。
項目部按政府規(guī)定辦理屬于政府配套工程所需手續(xù)。
4.13 項目部按照招標程序選定中標監(jiān)理單位、施工總承包單位并草簽經濟合同;經濟合同經公司復核正式訂立后開展有關業(yè)務。
4.14項目部持監(jiān)理公司和施工單位的中標通知書，連同《監(jiān)理合同》、《施工合同》到政府建設工程質量監(jiān)督部門辦理質量監(jiān)督備案手續(xù)。
4.15 項目部持《年度投資計劃》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《墻改基金證明》、《施工圖紙審查批準書》、《房地產開發(fā)企業(yè)資質證書》、《建設單位資格證書》、《質量監(jiān)督備案》、《中標通知書》、《監(jiān)理合同》、《勘察設計合同》、《施工合同》等報建備案手續(xù)到政府建設行政主管部門辦理《施工許可證》。
4.16 項目部在工程項目前期工作結束后，將所有政府批件、證件原件由項目部綜合辦集中保管。
工程項目竣工移交后，項目部填寫《工程項目竣工文件移交單》向房地產事業(yè)部辦理所有政府批件、證件原件的移交手續(xù)。
商業(yè)地產項目計劃書篇五
物競天擇，適者生存，只有把握住社會發(fā)展的大趨勢并適應這種趨勢才能成就自己的事業(yè)!人生難得幾回搏，此時不搏待何時?下面由小編為大家精心收集的商業(yè)地產項目策劃服務計劃書，歡迎大家閱讀與借鑒!
n掌握和了解成都商業(yè)地產、寫字樓及服務式公寓市場發(fā)展模式和規(guī)律。
n掌握成都商業(yè)地產、寫字樓及服務式公寓的市場競爭格局，找準項目的市場切入點。
n把握成都商業(yè)地產、寫字樓及服務式公寓類置業(yè)群體的需求特征。
n掌握和運用國家以及成都地方政策法規(guī)對商業(yè)地產項目的規(guī)定。
n掌握成都商業(yè)地產開發(fā)和運作模式。
n找準和提煉本項目的核心價值和核心競爭力。
n明確項目的核心概念。
n明確項目市場定位和產品定位。
n建立項目的開發(fā)策略。
n建立項目銷售營銷推廣策略。
n與商業(yè)地產發(fā)展相關的土地、房地產行業(yè)、金融等政策、法規(guī)研究。
n成都商業(yè)、寫字樓及服務式公寓典型可類比競爭項目比較分析研究。
n成都商業(yè)地產、寫字樓及服務式公寓物業(yè)發(fā)展趨勢研究。
n成都商業(yè)地產、寫字樓及服務式公寓物業(yè)消費者需求特征研究。
n項目區(qū)域發(fā)展規(guī)劃研究。
n項目地塊開發(fā)條件解析。
n項目開發(fā)策略研究。
n項目營銷推廣策略研究。
1.1成都的城市總體定位。
1.2成都市歷年gdp增長情況。
1.3成都市產業(yè)結構發(fā)展情況。
1.4近兩年成都市利用外資情況。
1.5近兩年成都市第三產業(yè)就業(yè)狀況研究。
1.6未來經濟增長趨勢。
2.1成都市城市性質。
2.2主城區(qū)用地布局規(guī)劃。
2.3城市市政規(guī)劃調研。
2.4區(qū)域規(guī)劃及發(fā)展前景分析。
3.1成都市房地產市場發(fā)展現狀綜述。
3.2新政和地震對成都市房地產發(fā)展影響力分析。
3.3成都市房地產市場走勢分析。
4.1成都市商業(yè)、寫字樓、酒店及服務式公寓物業(yè)發(fā)展概況。
4.2成都市商業(yè)、寫字樓、酒店及服務式公寓市場特征分析。
4.3成都市商業(yè)、寫字樓、酒店及服務式公寓產品特征分析。
4.4成都市商業(yè)、寫字樓、酒店及服務式公寓物業(yè)未來發(fā)展預測。
5.1城南新區(qū)的產業(yè)發(fā)展規(guī)劃研究。
5.2城南新區(qū)用地布局規(guī)劃。
5.3城南新區(qū)市政規(guī)劃調研(包括重要道路;地鐵等交通規(guī)劃;公園、大型文體娛樂設施等及其相應時間表)。
5.4城南新區(qū)未來發(fā)展前景分析。
6.2國內商業(yè)地產(商業(yè)綜合體)地產開發(fā)模式和成功經驗的研究借鑒。
6.2.1商業(yè)地產(商業(yè)綜合體)產品構成。
6.2.3運行機制(規(guī)劃建設模式、創(chuàng)業(yè)服務體系、投融資服務體系、產業(yè)發(fā)展模式、銷售招商模式、商業(yè)運作模式)。
6.3成都商業(yè)、寫字樓、酒店及服務式公寓典型可類比競爭項目比較分析研究。
6.4商業(yè)地產(商業(yè)綜合體)創(chuàng)新發(fā)展趨勢研究。
6.4.1主題概念創(chuàng)新。
6.4.2建筑形態(tài)創(chuàng)新。
6.4.3品質配套創(chuàng)新。
客戶背景特征分析(行業(yè)、區(qū)域、年齡、收入狀況、學歷、喜好)。
客戶滿意度分析(對現有物業(yè)的滿意度，最滿意的方面和最不滿意的方面)。
客戶需求特征分析(選擇區(qū)域、選擇物業(yè)面積、選擇檔次、進駐方式及價格承受能力、選擇物業(yè)最關心的問題、選擇物業(yè)最看重的配套設施)。
項目相關需求調研(關于項目檔次的調研、適合入駐該項目的客戶、項目所必需的配套設施、對商業(yè)、商務、居住配套設施的具體要求、入駐本項目的意向)。
總體形象概念定位。
規(guī)模定位。
目標客群定位。
功能定位。
產品定位(戶型、建筑風格、層數、層高、配置)。
價格定位。
項目開發(fā)策略建議。
規(guī)劃設計的創(chuàng)意生成。
項目功能組成。
總體規(guī)劃(規(guī)劃原則、規(guī)劃依據、區(qū)域劃分)。
建筑設計(設計依據、設計原則、建筑風格與色彩、結構形式、平面布局、層高、層數、建筑設備配置)。
財務評價基礎數據與參數選取。
項目產值估算。
成本費用估算。
財務評價指標。
風險分析與規(guī)避策略。
商業(yè)地產項目計劃書篇六
什么是商業(yè)地產。商業(yè)地產不是商業(yè)，也不是地產，也不是簡單的商業(yè)加地產。商業(yè)地產是以零售物業(yè)的租金收入為目的的長期房地產投資。目的明確，是以零售物業(yè)租金收入為目的，如果開發(fā)后銷售出去，稱不上商業(yè)地產。如果開發(fā)目的不是以零售物業(yè)租金收入為目的，就不能叫商業(yè)地產。
操作程序與住宅不同：一定要先租后建，招商在前，建設在后?；蛘呓校侯嵉钩绦?，把房地產開發(fā)商的慣性思維顛倒一下，招商在前面。先找到商戶，根據商戶的要求建設?？梢詮囊韵氯齻€方面來闡述他們的不同：
一、價值。
商業(yè)物業(yè)的價值在于經營，通過經營創(chuàng)造高于價格的價值。一個商業(yè)項目必須要系統(tǒng)考慮項目的商業(yè)定位、招商、經營，才能實現高水平的商業(yè)物業(yè)開發(fā)，達到預期的贏利目標。
而住宅的價值在于居住，保值升值。其關鍵是準確的產品定位及目標消費群體定位，最后通過銷售實現開發(fā)價值。
二、經營管理。
招商是商業(yè)物業(yè)成功開發(fā)的關鍵所在。一個商業(yè)項目，如百貨、專業(yè)市場、區(qū)域商業(yè)中心等，一般都實行“招商先行”的營銷策略，以招商來帶動銷售?！坝兄髁Φ甑牡胤?，就有無窮的商業(yè)機會”，以招入主力店作為吸引其它商家的手段。其實主力店周邊商鋪的經營主要是“寄生”業(yè)態(tài)，它本身不具備“聚客”能力，所以也不具備使商鋪升值的潛力，只有借助主力店的作用才能充分挖掘其商業(yè)價值，使商鋪作旺并不斷升值。統(tǒng)一銷售，統(tǒng)一經營，統(tǒng)一管理，使擁有權、經營權、管理權三權分離。商業(yè)項目要充分發(fā)揮經營管理公司的作用，盡早介入項目整體開發(fā)，為招商及后期經營管理作好準備。而住宅一般不存在招商問題，帶底商的住宅，具體銷售依住宅定位而定，是以招品牌連鎖店為主，或是一般經營戶，但一般前者居多，以品牌店來帶動住宅銷售，提升住宅價值。但底商需要科學合理的業(yè)態(tài)經營及規(guī)劃比例，這點也非常重要。
三、市場風險。
開發(fā)商在看好商業(yè)地產開發(fā)利潤的同時，也存在著一定的市場風險。除土地成本、土建費用及一些稅費管理等因素比住宅用地高外，一般投資商業(yè)的人群相對較少，加之現今人們理智投資理念加強，所以為降低市場運作風險，商業(yè)地產開發(fā)必須具有有前瞻眼光的開發(fā)商、專業(yè)的商業(yè)地產顧問及經驗豐富的物業(yè)管理公司三大要素，以有場有市為開發(fā)目的，這樣才能增強投資者的信心，降低開發(fā)風險及提高開發(fā)價值。而住宅相對來說開發(fā)風險較小，因為住宅消費群體較廣，住宅業(yè)態(tài)既具有居住功能，也具有投資功能，其雙重作用為銷售提供了更廣闊的購買群體。
問題與解析：
1、如果開發(fā)商想做統(tǒng)一管理、統(tǒng)一經營、統(tǒng)一銷售,他們三權分離又如何統(tǒng)一呢?
答：三權的分離和統(tǒng)一的關鍵是要保證在甲方能夠在承受的資金壓力和資金運轉良好情況下，最大限度比例的掌握持有物業(yè)。如果發(fā)展商不是這樣的心態(tài)，你放心，這樣的項目只能充其量做到銷售到位，而無從實現經營到位，我參與的巨庫就是一個最好典范，對于這樣的發(fā)展商，我們服務商只能從短期戰(zhàn)略去考慮而非長期。
答：在對投資者的準入制度中加以限制，這在北京南城的一些成功市場經歷和實現的很多先例，在這里一定要對純投資客戶，和經營型投資者兩者類型加以區(qū)別，實際在簽署合同時加以準確言辭的條款以示投資客戶。這其中的技倆不是三兩句話可以解釋清的。
答：目前在實操中我們也沒有找到針對現行政策的符合其解決方法，希望大家多多交流。
答：在談大型商家時，應盡可能在兩個以上的商家之間周旋，另外在確立商家或條款上盡量規(guī)避自己的風險，把有可能的損失降到最低。不能因為與商家的協(xié)議不具有強有力的追述依據，而不去有所為，對吧。
5、再其次,在招商時,前期沒有任何招商工具(比如價格、項目硬件配套及裝修標準等),商家會跟我們談具體租約嗎?如果談也可能只是談他們的需求，或者是可能泛泛而談看好所推薦的項目。
答：前期，在你與商家洽談意向時，你應該準備完善的商業(yè)投資風險評估報告，這其中包含你推介項目的核心賣點和整體規(guī)劃，不是讓你空手套白狼。這可能更多的是商業(yè)談判技巧和公關能力的體現，而不單純只是純專業(yè)技術工作，我現在更加體會到公關能力的重要性。
商業(yè)地產項目計劃書篇七
時間就如同白駒過隙般的流逝，相信大家對即將到來的工作生活滿心期待吧！該為接下來的學習制定一個計劃了。想學習擬定計劃卻不知道該請教誰？以下是小編為大家收集的商業(yè)地產計劃書，僅供參考，大家一起來看看吧。
1.1商業(yè)計劃書的作用
無論是要把新的技術轉變成新的產品，把新的設想發(fā)展成新的事業(yè)，還是把現有的企業(yè)進行改造有一番新的發(fā)展，都離不開資金。在商品經濟的社會，資金是一切企業(yè)生存和發(fā)展的命脈。當前銀行對向企業(yè)貸款日益持謹慎態(tài)度，很多企業(yè)普遍感到申請資金已經成為日益困難的事情。特別是新企業(yè)和準備創(chuàng)立的企業(yè)更是感到一金難求。如何為企業(yè)找到所需要的資金是企業(yè)生存的關鍵所在。我們引用金融投資領域中常講的一句話作為本書的開始:“尋找資金沒有竅門，惟有好的想法、好的技術、好的管理、好的市場。”
商業(yè)計劃是創(chuàng)業(yè)者吸引投資家的創(chuàng)業(yè)資本的一份報告性文件，事實上，創(chuàng)業(yè)計劃對于任何形式出資的創(chuàng)業(yè)者都是需要的，因為，創(chuàng)業(yè)并不是只憑熱情的沖動，而是理性的行為。因此，在創(chuàng)業(yè)前，做一個較為完善的計劃是有非常有意義的，第一，在做創(chuàng)業(yè)計劃時，會比較客觀地幫助創(chuàng)業(yè)者分析創(chuàng)業(yè)的主要影響因素，能夠使創(chuàng)業(yè)者保持清醒的頭腦;第二，一項比較完善的創(chuàng)業(yè)計劃，可以成為創(chuàng)業(yè)者的創(chuàng)業(yè)指南或行動大綱;除此之外，當然，也可以作為用于向風險投資家游說以取得創(chuàng)業(yè)投資(商業(yè)的可行性報告及其他渠道融資的報告性文件)，從這個意義上講，一篇優(yōu)秀的創(chuàng)業(yè)計劃也會成為創(chuàng)業(yè)者吸引資金的“敲門磚”和“通行證”。
1.2商業(yè)計劃書的要素
那些不能給風險投資者以充分的信息也不能使投資者激動起來的商業(yè)計劃書，其最終結果只能是被扔進垃圾箱里。為了確保商業(yè)計劃書能起作用，企業(yè)家應把握以下要素。
1.關注產品
在商業(yè)計劃書中，應提供所有與企業(yè)的產品或服務有關的細節(jié)，包括企業(yè)所實施的所有調查。需回答的主要問題包括:產品正處于什么樣的發(fā)展階段?它的獨特性怎樣?企業(yè)分銷產品的方法是什么?誰會使用企業(yè)的產品，為什么?產品的生產成本是多少，售價是多少?企業(yè)發(fā)展新的現代化產品的計劃是什么?應該把風險投資商拉到企業(yè)的產品或服務中來，這樣風險投資商就會和風險企業(yè)家一樣對產品有興趣。在商業(yè)計劃書中，企業(yè)家應盡量用簡單的詞語來描述每件事。商品及其屬性的定義，對企業(yè)家來說是非常明確的，但其他人卻不一定清楚它們的含義。制訂商業(yè)計劃書的目的不僅是要出資者相信企業(yè)的產品會在市場上產生革命性的影響，同時也要使他們相信企業(yè)有證明它的論據。商業(yè)計劃書對產品的闡述，要讓出資者感到:投資這個項目是值得的。
2.敢于競爭
在商業(yè)計劃書中，風險企業(yè)家應細致分析競爭對手的情況。需回答的主要問題:
競爭對手都是誰?他們的產品是如何實現其價值的?競爭對手的產品與本企業(yè)的產品相比，有哪些相同點和不同點?競爭對手所采用的營銷策略是什么?要明確每個競爭者的銷售額，毛利潤、收入以及市場份額.然后再討論本企業(yè)相對于每個競爭者所具有的競爭優(yōu)勢，要向投資者展示顧客偏愛本企業(yè)的原因是:本企業(yè)的產品差別化程度高，性能價格比優(yōu)越，質量好，送貨迅速，定位適中，價格合適等等，商業(yè)計劃書要使它的讀者相信，本企業(yè)不僅是行業(yè)中的有力競爭者，而且將來還會是確定行業(yè)標準的領先者。
當然，在商業(yè)計劃書中，企業(yè)家還應闡明競爭者給本企業(yè)帶來的'風險以及本企業(yè)所采取的對策。
3.了解市場
商業(yè)計劃書要給投資者提供企業(yè)對目標市場的深入分析和理解。要細致分析經濟、地理、職業(yè)以及心理等因素對消費者選擇購買本企業(yè)產品這一行為的影響，以及各個因素所起的作用。
此外，商業(yè)計劃書還應特別關注一下銷售中的細節(jié)問題。
4.表明行動方針
企業(yè)的行動計劃應該是無懈可擊的。商業(yè)計劃書中應該明確下列問題:企業(yè)如何把產品推向市場?如何設計生產線，如何組裝產品?企業(yè)生產需要哪些原料?企業(yè)擁有那些生產資源，還需要什么生產資源?生產和設備的成本是多少?企業(yè)是買設備還是租設備?解釋與產品組裝，儲存以及發(fā)送有關的固定成本和變動成本的情況。
5.展示管理隊伍
把一個思想轉化為一個成功的風險企業(yè)，其關鍵的因素就是要有一支強有力的管理隊伍。這支隊伍的成員必須有較高的專業(yè)技術知識、管理才能和多年工作經驗，要給投資者這樣一種感覺:“看，這支隊伍里都有誰!如果這個公司是一支足球隊的話，他們就會一直殺入世界杯決賽!”
管理者的職能就是計劃，組織，控制和指導公司實現目標的行動。在商業(yè)計劃書中，應首先描述一下整個管理隊伍及其職責，然而再分別介紹每位管理人員的特殊才能、特點和造詣，細致描述每個管理者將對公司所做的貢獻。商業(yè)計劃書中還應明確管理目標以及組織機構圖。
6.出色的計劃摘要
商業(yè)計劃書中的計劃摘要十分重要。它必須能讓風險投資者有興趣并渴望得到更多的信息，它將給讀者留下長久的印象。計劃摘要將是風險企業(yè)家所寫的最后一部分內容，但卻是出資者首先要看的內容，如果公司是一本書，它就象是這本書的封面，做得好就可以把投資者吸引住。你要像對待廣告一樣來寫摘要，絕不要草草了事.文章明了，但要感人。
1.3商業(yè)計劃書的組成
不同產業(yè)的商業(yè)計劃書形式有所不同。但是，從總的結構方面，所有的商業(yè)計劃書都應該包括摘要、主題、附錄三個部分。摘要是對整個商業(yè)計劃書最高度的概括。摘要部分的作用是以最精煉的語言、最有吸引力和沖擊力的方式突出重點，一下子抓住投資者的心。摘要部分是引路人，把投資者引入文章的主題。主體部分是整個商業(yè)計劃書的核心。在主體部分，作者向投資者一一展示他們所要知道的所有內容。主體的功能是最終說服投資者，使他們充分相信你的項目是一個值得投資的好項目，以及你和你的領導班子有能力讓他們的投資產生最佳的投資回報。附錄部分是對主體的補充。它的功能是提供更多、更詳細的補充信息，完成主體部分中言有未盡的內容。
1.摘要
摘要是整個商業(yè)計劃書的“鳳頭”，是對整個計劃書的最高度的概括。從某種程度上說，投資者是否中意你的項目，主要取決于摘要部分。可以說沒有好的摘要，就沒有投資。
2.主體
主題是整個商業(yè)計劃書的“豬肚”。主體部分要內容詳實，在有限的篇幅之內充分展示你要說的全部內容，讓投資者知道他想知道的全部東西。主體部分按照順序一般包括以下幾個方面:
1)公司介紹。主要介紹企業(yè)的一些基本情況，以及發(fā)展策略、財務情況、產品或服務的基本情況等。
2)產業(yè)分析。主要介紹你的企業(yè)所歸屬的產業(yè)領域的基本情況，以及你的企業(yè)在整個產業(yè)或行業(yè)中的地位。
3)市場分析。主要介紹你的產品或服務的市場情況。包括你的目標市場、你在市場競爭中的位置、你的競爭對手的情況、未來市場的發(fā)展趨勢。
4)營銷。主要介紹你的市場營銷策略、企業(yè)的銷售隊伍的基本情況、銷售結構等內容。
5)企業(yè)的經營。主要介紹經營場所的基本情況、企業(yè)主要設施和設備、生產工藝基本情況、生產力和生產率的基本情況，以及質量控制、庫存管理、售后服務、研究和發(fā)展等內容。
6)企業(yè)的管理。主要介紹管理理念、管理結構、管理方式、主要管理人員的基本情況、顧問隊伍等基本情況。
7)財務管理。主要介紹企業(yè)財務管理的基本情況。對現在正在運行的企業(yè)需要過去三年的財務報表、現金流量表、損益平衡表等。還要介紹申請資金的用途。
8)企業(yè)的發(fā)展計劃。主要介紹企業(yè)的發(fā)展目標、發(fā)展策略、發(fā)展計劃、實施步驟，以及風險因素的分析等。
9)撤出計劃。主要告訴投資者如何收回投資，什么時間收回投資，大約有多少回報率等情況。
商業(yè)地產項目計劃書篇八
“黃金有價，商鋪無價”。商業(yè)物業(yè)的價值，體現在它固有的價值（區(qū)位價值）和經營產生的附加值，商業(yè)物業(yè)的價值的波動，主要取決于周邊商業(yè)格局變化及自身經營結果。我們通過對濟南市商業(yè)（尤其是社區(qū)商業(yè)）發(fā)展歷程及發(fā)展趨勢、項目周邊市場現狀、項目同類物業(yè)概況進行研究，為本項目商業(yè)將來的經營和銷售推廣尋找確實可行的方向。
第一部分商業(yè)市場情況。
一．宏觀市場分析。
（一）商業(yè)市場分級。
市級商業(yè)區(qū)：泉城路、濼源大街、經四路、經二路、北園路等商圈。
零售業(yè)為龍頭，配套餐飲、娛樂、休閑、文化、康體、金融等綜合服務，商圈營業(yè)面積超過50萬平米，服務面向全市消費者。
區(qū)域級商業(yè)區(qū)：花園路、馬鞍山路等。
一般營業(yè)面積在2萬平米以上。以家居、家電、日用百貨等為主。滿足了1－2公里范圍內消費者的日常需求。
社區(qū)型商業(yè)：易初蓮花、世紀蓮花、大潤發(fā)等，以超市為主。
在人口密度較大的居民生活區(qū)域中，滿足居民生活需求的綜合型商業(yè)。面積為5000平米以上，以食品、生活日用品等為核心，配套餐飲等，為周邊0.5－1公里范圍的消費者提供服務。
（二）商業(yè)設施功能劃分。
綜合性。區(qū)域交通便利，人口密度大，各類型商業(yè)設施齊全（餐飲、娛樂、購物、文化等），如泉城廣場商業(yè)區(qū)。消費者涵蓋全市各階層，聚集力很強。
主題性。以某一主題為服務核心，形成規(guī)模，輻射整個濟南。如經十一路的中華名優(yōu)小吃一條街、文化東路和西路的體育用品等。
便利性。以中小超市及街區(qū)服務設施為主，提供簡單生活服務，滿足街區(qū)內居民的生活需求。
（三）商業(yè)區(qū)分析。
1．泉城路商業(yè)區(qū)。
泉城路是泉城東西向發(fā)展的主軸，有“十字金街”’之地位，是一條具有購物、交通、休閑、旅游、文化五大功能的準步行商業(yè)街。
泉城路商業(yè)區(qū)位于城市中心地帶，集中了各類商業(yè)形態(tài)，客戶群范圍廣泛，以白領為主。
無可諱言的是，由于區(qū)域規(guī)劃設計、步行街商業(yè)建筑單體與交通組織存在的缺陷，加以政府管理方面存在的部分問題，泉城路現有商業(yè)業(yè)態(tài)分布比較零散，整體形象與品牌效益未能達到最佳，競爭力相對較弱。
泉城路已經很大程度的背離了原來的設計理想。人流量也遠遠沒有達到預期數字。
2、經二路商業(yè)區(qū)（華聯(lián)商業(yè)區(qū)）。
以華聯(lián)、嘉華為主體構筑的經二路商業(yè)街已成為省城西部的一條商業(yè)金街，是槐蔭區(qū)的商業(yè)中心。周圍近千平方米的區(qū)域，已有數十家服裝、鞋類專賣店，還有肯德基、麥當勞、永和豆?jié){等多家中、西式快餐店，另外，該區(qū)域的小商品批發(fā)市場在全省乃至國內都發(fā)生業(yè)務往來。
以百貨、購物中心、小商品批發(fā)市場為商業(yè)核心，包括專業(yè)市場、專賣店(以服裝、鞋業(yè)為主)、風味小吃、特色燒烤等，基本上涵蓋各種業(yè)態(tài)形式，人氣較旺。
本商業(yè)區(qū)包含了中高低檔消費水平，再加上公交車輛的暢通，使之今天依然是眾多消費者樂此不疲前往的購物區(qū)域。
3．經四路商業(yè)區(qū)。
濟南傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)，以人民商場、大觀園、地下人防商城為代表，人民商場、大觀園均為大型百貨，洋快餐（肯德基、麥當勞、米力乃、開心湯姆）、風味小吃、大觀影院、中國影院、保齡球、游藝廳點綴其中，人流量較大。以中低檔消費為主，服裝、鞋業(yè)、日用品為主要消費品。人民商場雖然為傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)，但由于其地理位置以及周邊商業(yè)所烘托的氛圍所致，其人流量較大。
4、花園路商業(yè)區(qū)。
花園路中段道路改造工程的完成帶動了該區(qū)域商業(yè)的發(fā)展，在這里擁有濟南市區(qū)最大的酒吧一條街、洪樓教堂、山東大學東校區(qū)，歷史文化的沉淀及現代時尚潮流的涌入，為該區(qū)域增添了獨有的文化休閑特色。經一路延長線道路改造工程的完工，聯(lián)動濟南東、西兩大傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)；大潤發(fā)超市、國美電器及其它品牌店的成功進駐，迅速帶動該區(qū)域商業(yè)的快速發(fā)展。
花園路海蔚商業(yè)廣場及富翔天地商業(yè)街東段。
5、北園大街商業(yè)帶。
北園大街商業(yè)帶是家居、建材類專業(yè)市場的聚集地，餐飲、娛樂業(yè)均較發(fā)達，新國道超市，銀座購物廣場北園店、國美電器北園店、新一佳超市的聚集，使得這一區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)更為多樣。隨著北園立交的建成通車，該區(qū)域交通環(huán)境進一步改善，商業(yè)前景廣闊。
6、濼口批發(fā)市場。
洛口批發(fā)市場是主要經營服裝和鞋類的批發(fā)市場。位于濟南市的北部區(qū)域?，F擁有濼口服裝城商貿中心、濼口服裝交易大廳等10多個市場，已成為聞名全國的大型專業(yè)化批發(fā)市場，山東省十大專業(yè)市場之一，擁有固定資產6.5億元人民幣，經營面積25萬多平方米，經營業(yè)戶5000余家。服裝城內有國內外知名品牌服飾代理千余家，品牌薈萃，商賈云集，成為名副其實的齊魯服裝之都。
7、山大路科技商業(yè)街。
山大路商業(yè)主要是高科技商業(yè)街。隨著高科技信息產業(yè)的發(fā)展，山大路商業(yè)街迅速成長。據不完全統(tǒng)計，山大路商業(yè)街年銷售額40多億元，利稅1200萬元，已經成為國內知名的科技一條街。被譽為濟南的“中關村”。山大路科技市場的建成，帶動了周邊相關產業(yè)的迅速發(fā)展，收到了良好的經濟效益和社會效益。
（四）濟南主要商業(yè)物業(yè)比較。
（五）濟南商業(yè)未來發(fā)展趨勢。
20xx年2月提交市政府批準的《濟南市商業(yè)網點發(fā)展規(guī)劃》確定濟南市商業(yè)網點總體布局為“三、一、四、六”結構：構筑三大商圈（老城市商圈、主城商圈和城區(qū)商圈），將老城區(qū)傳統(tǒng)中心商業(yè)區(qū)提升為都市級商業(yè)中心，著力打造現代化都市商業(yè)中心新形象，形成立足濟南，服務山東，輻射華東、華北及環(huán)渤海地區(qū)的大都市級商業(yè)中心，在東部產業(yè)帶、東部新城、西部新城和西部片區(qū)的核心區(qū)規(guī)劃新建四個市級商業(yè)次中心，形成六大城市發(fā)展軸。
另外，根據經一路規(guī)劃改造計劃，現在的華聯(lián)商業(yè)區(qū)將被培養(yǎng)成商業(yè)中心區(qū)。
小結：濟南的商業(yè)經過多年沉淀，形成泉城路（高檔零售為主的綜合業(yè)態(tài)）、經二路（中高檔百貨為主的商業(yè)零售綜合業(yè)態(tài)）、經四路（中檔百貨為主的商業(yè)零售綜合業(yè)態(tài)）、花園路（區(qū)域配套為主的商業(yè)零售綜合業(yè)態(tài)）、北園路（家具、建材為主的綜合業(yè)態(tài)）、山大路（數碼產品為主的綜合業(yè)態(tài)）、濟濼路（百貨批發(fā)為主的商業(yè)零售綜合業(yè)態(tài)）七大商圈，滿足全市甚至輻射山東全省居民的衣食住行。
二．區(qū)域市場分析。
本項目與華聯(lián)商業(yè)中心區(qū)僅有一路之隔，其商業(yè)氛圍已經相當成熟。主要業(yè)態(tài)包括衣著類、文體類、五金類以及日常生活用品等。中高低檔均有。而與本項目商業(yè)形成比較和競爭的商業(yè)主要有華聯(lián)商廈、嘉華購物廣場、西市場和時代商業(yè)廣場。
（一）華聯(lián)商廈。
華聯(lián)商廈座落于濟南市西部最繁華的商業(yè)區(qū)中心位置，與濟南火車毗鄰商廈總建筑面積。
4.8萬平方米，其中購物部分營業(yè)面積2.6萬平方米，下設十三個商場，經營30個大類，6萬多種名優(yōu)商品，酒店及其它，娛樂設施1萬平方米。主體建筑高21層，是一個集購物、娛樂、食宿為一體的大型現代化商業(yè)中心。。是泉城西部最大的集購物、食宿、娛樂、生產加工于一體的國家大型二類企業(yè)集團。
（二）嘉華購物廣場。
嘉華購物廣場與同處一地的姊妹店——濟南華聯(lián)商廈隔街相望，遙相呼應，地理位置十分優(yōu)越。總建筑面積為4萬平米。嘉華購物廣場采用了當今最新的“摩爾”購物形態(tài)，適應了現代人購物、餐飲、娛樂、休閑、文化享受同步的.需求，其“休閑、時尚”的經營定位，倡導新的消費與生活方式，提高大眾生活品質，是具有國際先進管理水平的高中檔大型購物中心。
嘉華購物廣場建筑風格雄偉、宏大，并按國際最新設計概念分割布局，通體洋溢著現代化商業(yè)氣息，內部環(huán)境幽雅、設施先進，實行智能化管理，并設有電臺直播室、改衣室、書店、話費繳納等配套服務項目。嘉華購物廣場將進一步適應現代消費的特點，充分營造“休閑、時尚、個性”的特色。
（三）西市場。
西市場服裝城總營業(yè)面積達2.6萬平方米。經營種類齊全。并在重新改造以后推出一系列優(yōu)惠條件來進行招商。比如，在政策和服務上都給客戶提供很多有利的條件。市場設有銀行、郵電所，并為業(yè)戶提供方便的居住、倉儲條件。整個市場設計美觀實用、寬敞明亮、管理規(guī)范、經營品種齊全，可同時容納業(yè)戶3000余戶。是一座大型現代化購物廣場。目前，西市場的改造正在進行當中。
西市場施工現場。
（四）時代商業(yè)廣場。
廣場位于西市場的東臨，與西市場僅有緯九路一路之隔。但由于公司內外的各種原因，施工速度一直很慢。時代商業(yè)廣場的經營種類和模式基本與西市場一致，主要是批發(fā)。但它與西市場不同的是，時代商業(yè)廣場是產權式商鋪，而西市場只賣經營權（主要是1年經營權和5年經營權兩種模式）。
時代商業(yè)廣場的效果圖和圍墻展示。
西市場區(qū)域的商業(yè)氛圍已經十分濃厚，同時也帶來了很多的商業(yè)時機和發(fā)展空間。對于本項目而言這是優(yōu)勢，可以將這種成熟的商業(yè)氛圍為我所用。因此，決定適當的經營種類和模式是本項目成功操作的根本所在。
第二部分項目分析。
一．項目解讀。
項目宗地位于緯六路高架橋西側，經一緯六到緯九路路北一段。東西長約為455.2米，南北長約45米，地塊呈矩形。項目宗地西到緯九路北延長線，東至規(guī)劃的街坊公用道路，北到鐵路貨場。
本案商業(yè)物業(yè)一共有兩層，單層面積約7000平米，可銷售總建筑面積約14000平方米。
項目可受西市場成熟商圈的輻射，周邊配套設施齊備；與華聯(lián)商廈、嘉華購物廣場、西市場相臨，交通便捷，4條公車往返穿梭；而且本商圈已成為濟南人家喻戶曉之地；市場前景不容小視。
商業(yè)地產項目計劃書篇九
3.1摘要的意義。
3.2摘要應該表達的內容。
3.3撰寫摘要注意的事項。
4.1業(yè)務發(fā)展歷史與未來。
4.2研究與開發(fā)。
4.3產品或者服務。
4.4管理團隊。
4.5市場與競爭。
4.7財務分析與融資需求。
收入估測表。
4.8風險分析。
4.9風險投資的退出。
5.1商業(yè)計劃書編寫格式(供初創(chuàng)期、成長期的企業(yè)融資參考)。
5.2商業(yè)計劃書編寫格式(供種子期項目融資參考)。
無論是要把新的技術轉變成新的產品，把新的設想發(fā)展成新的事業(yè)，還是把現有的企業(yè)進行改造有一番新的發(fā)展，都離不開資金。在商品經濟的社會，資金是一切企業(yè)生存和發(fā)展的命脈。當前銀行對向企業(yè)貸款日益持謹慎態(tài)度，很多企業(yè)普遍感到申請資金已經成為日益困難的事情。特別是新企業(yè)和準備創(chuàng)立的企業(yè)更是感到一金難求。如何為企業(yè)找到所需要的資金是企業(yè)生存的關鍵所在。我們引用金融投資領域中常講的一句話作為本書的開始:“尋找資金沒有竅門，惟有好的想法、好的技術、好的管理、好的市場?！?BR> 第二，一項比較完善的創(chuàng)業(yè)計劃，可以成為創(chuàng)業(yè)者的創(chuàng)業(yè)指南或行動大綱;除此之外，當然，也可以作為用于向風險投資家游說以取得創(chuàng)業(yè)投資(商業(yè)的可行性報告及其他渠道融資的報告性文件)，從這個意義上講，一篇優(yōu)秀的創(chuàng)業(yè)計劃也會成為創(chuàng)業(yè)者吸引資金的“敲門磚”和“通行證”。
那些不能給風險投資者以充分的信息也不能使投資者激動起來的商業(yè)計劃書，其最終結果只能是被扔進垃圾箱里。為了確保商業(yè)計劃書能起作用，企業(yè)家應把握以下要素。
1.關注產品。
在商業(yè)計劃書中，應提供所有與企業(yè)的產品或服務有關的細節(jié)，包括企業(yè)所實施的所有調查。需回答的主要問題包括:產品正處于什么樣的發(fā)展階段?它的獨特性怎樣?企業(yè)分銷產品的方法是什么?誰會使用企業(yè)的產品，為什么?產品的生產成本是多少，售價是多少?企業(yè)發(fā)展新的現代化產品的計劃是什么?應該把風險投資商拉到企業(yè)的產品或服務中來，這樣風險投資商就會和風險企業(yè)家一樣對產品有興趣。在商業(yè)計劃書中，企業(yè)家應盡量用簡單的詞語來描述每件事。商品及其屬性的定義，對企業(yè)家來說是非常明確的，但其他人卻不一定清楚它們的含義。制訂商業(yè)計劃書的目的不僅是要出資者相信企業(yè)的產品會在市場上產生革命性的影響，同時也要使他們相信企業(yè)有證明它的論據。商業(yè)計劃書對產品的闡述，要讓出資者感到:投資這個項目是值得的。
2.敢于競爭。
在商業(yè)計劃書中，風險企業(yè)家應細致分析競爭對手的情況。需回答的主要問題:。
競爭對手都是誰?他們的產品是如何實現其價值的?競爭對手的產品與本企業(yè)的產品相比，有哪些相同點和不同點?競爭對手所采用的營銷策略是什么?要明確每個競爭者的銷售額，毛利潤、收入以及市場份額.然后再討論本企業(yè)相對于每個競爭者所具有的競爭優(yōu)勢，要向投資者展示顧客偏愛本企業(yè)的原因是:本企業(yè)的產品差別化程度高，性能價格比優(yōu)越，質量好，送貨迅速，定位適中，價格合適等等，商業(yè)計劃書要使它的讀者相信，本企業(yè)不僅是行業(yè)中的有力競爭者，而且將來還會是確定行業(yè)標準的領先者。
當然，在商業(yè)計劃書中，企業(yè)家還應闡明競爭者給本企業(yè)帶來的風險以及本企業(yè)所采取的對策。
3.了解市場。
商業(yè)計劃書要給投資者提供企業(yè)對目標市場的深入分析和理解。要細致分析經濟、地理、職業(yè)以及心理等因素對消費者選擇購買本企業(yè)產品這一行為的影響，以及各個因素所起的作用。
此外，商業(yè)計劃書還應特別關注一下銷售中的細節(jié)問題。
4.表明行動方針。
企業(yè)的行動計劃應該是無懈可擊的。商業(yè)計劃書中應該明確下列問題:企業(yè)如何把產品推向市場?如何設計生產線，如何組裝產品?企業(yè)生產需要哪些原料?企業(yè)擁有那些生產資源，還需要什么生產資源?生產和設備的成本是多少?企業(yè)是買設備還是租設備?解釋與產品組裝，儲存以及發(fā)送有關的固定成本和變動成本的情況。
5.展示管理隊伍。
把一個思想轉化為一個成功的風險企業(yè)，其關鍵的因素就是要有一支強有力的管理隊伍。這支隊伍的成員必須有較高的專業(yè)技術知識、管理才能和多年工作經驗，要給投資者這樣一種感覺:“看，這支隊伍里都有誰!如果這個公司是一支足球隊的話，他們就會一直殺入世界杯決賽!”
管理者的職能就是計劃，組織，控制和指導公司實現目標的行動。在商業(yè)計劃書中，應首先描述一下整個管理隊伍及其職責，然而再分別介紹每位管理人員的特殊才能、特點和造詣，細致描述每個管理者將對公司所做的貢獻。商業(yè)計劃書中還應明確管理目標以及組織機構圖。
商業(yè)計劃書中的計劃摘要十分重要。它必須能讓風險投資者有興趣并渴望得到更多的信息，它將給讀者留下長久的印象。計劃摘要將是風險企業(yè)家所寫的最后一部分內容，但卻是出資者首先要看的內容，如果公司是一本書，它就象是這本書的封面，做得好就可以把投資者吸引住。你要像對待廣告一樣來寫摘要，絕不要草草了事.文章明了，但要感人。
不同產業(yè)的商業(yè)計劃書形式有所不同。但是，從總的結構方面，所有的商業(yè)計劃書都應該包括摘要、主題、附錄三個部分。摘要是對整個商業(yè)計劃書最高度的概括。摘要部分的作用是以最精煉的語言、最有吸引力和沖擊力的方式突出重點，一下子抓住投資者的心。摘要部分是引路人，把投資者引入文章的主題。主體部分是整個商業(yè)計劃書的核心。在主體部分，作者向投資者一一展示他們所要知道的所有內容。主體的功能是最終說服投資者，使他們充分相信你的項目是一個值得投資的好項目，以及你和你的領導班子有能力讓他們的投資產生最佳的投資回報。附錄部分是對主體的補充。它的功能是提供更多、更詳細的補充信息，完成主體部分中言有未盡的內容。
1.摘要。
摘要是整個商業(yè)計劃書的“鳳頭”，是對整個計劃書的最高度的概括。從某種程度上說，投資者是否中意你的項目，主要取決于摘要部分?？梢哉f沒有好的摘要，就沒有投資。
2.主體。
主題是整個商業(yè)計劃書的“豬肚”。主體部分要內容詳實，在有限的篇幅之內充分展示你要說的全部內容，讓投資者知道他想知道的全部東西。主體部分按照順序一般包括以下幾個方面:。
1)公司介紹。主要介紹企業(yè)的一些基本情況，以及發(fā)展策略、財務情況、產品或服務的基本情況等。
2)產業(yè)分析。主要介紹你的企業(yè)所歸屬的產業(yè)領域的基本情況，以及你的企業(yè)在整個產業(yè)或行業(yè)中的地位。
3)市場分析。主要介紹你的產品或服務的市場情況。包括你的目標市場、你在市場競爭中的位置、你的競爭對手的情況、未來市場的發(fā)展趨勢。
4)營銷。主要介紹你的市場營銷策略、企業(yè)的銷售隊伍的基本情況、銷售結構等內容。
5)企業(yè)的經營。主要介紹經營場所的基本情況、企業(yè)主要設施和設備、生產工藝基本情況、生產力和生產率的基本情況，以及質量控制、庫存管理、售后服務、研究和發(fā)展等內容。
6)企業(yè)的管理。主要介紹管理理念、管理結構、管理方式、主要管理人員的基本情況、顧問隊伍等基本情況。
7)財務管理。主要介紹企業(yè)財務管理的基本情況。對現在正在運行的企業(yè)需要過去三年的財務報表、現金流量表、損益平衡表等。還要介紹申請資金的用途。
8)企業(yè)的發(fā)展計劃。主要介紹企業(yè)的發(fā)展目標、發(fā)展策略、發(fā)展計劃、實施步驟，以及風險因素的分析等。
9)撤出計劃。主要告訴投資者如何收回投資，什么時間收回投資，大約有多少回報率等情況。
商業(yè)地產項目計劃書篇十
3.銀河灣——一個放飛心情的港灣。
4.世紀廣場——世紀廣場改變辦公時代;a智能純寫字樓，執(zhí)掌中南資本核心。
5.青青美廬——庭院濃蔭街坊情。
6.青青美廬(商鋪)——一鋪養(yǎng)三代，在武漢最具升值潛力的新城門戶栽種搖錢樹。
7.徐東銷品茂——全新生活全新體驗;消費和娛樂真正“一站式”
8.泰和中央公寓——黃金沌口小戶型樓王百變全能投資有理。
9.獅城名居——高知社區(qū)高雅人群高尚生活。
10.名都花園——鳥語花香純水岸。
11.學雅芳鄰——書香地，文化家。
12.南國明珠——都市人的心靈居所。
13.山水星辰——漢口城西第一水景名盤。
14.藍色天際——都市精英藝術社區(qū)。
15.東方夏威夷——世襲制美式群島生活圈。
商業(yè)地產項目計劃書篇十一
陜西偉權實業(yè)有限公司預開發(fā)的三原清河綜合商業(yè)體，目前建筑用地規(guī)劃等相關手續(xù)已完善，現計劃對項目進行設計招標邀請，具體事項如下:。
一、項目地點:三原縣。
二、設計范圍:項目規(guī)劃方案、建筑方案等。
三、建設用地規(guī)模:一期地塊凈面積約56849平方米，約85.36畝。
四、建設規(guī)模:總建筑面積控制在30萬平方米左右。
五、招標方式:邀請招標。
六、設計資格:。
6.1投標單位具有建筑規(guī)劃設計甲級資質，投標人具有獨立民事權利能力和民事行為能力的企業(yè)法人資格，項目主設計人具備豐富的工程從業(yè)經驗及國家專業(yè)資格認證。
6.4為具有被授予合同的資格，投標單位應提供項目主設計人履歷及令招標人滿意的證明材料，證明其符合上述規(guī)定，并具有足夠的能力來有效地履行合同且信譽好。為此，投標單位在投標文件中應提供資格證明資料和文件。
6.4如果設計單位和項目主設計人實質上不符合設計資格，即使已提交設計文件，邀請人可以隨時取消其設計或中標資格，邀請人對設計單位的一切損失不負任何責任。
七、資料的`領取和現場踏勘時間:。
7.1招標資料領取:由投標單位自備u盤到陜西偉權實業(yè)有限公司房地產前期部辦公室拷貝電子文檔和文字資料或者以郵件的方式發(fā)送給投標人。
7.4招標資料獲取地點:陜西偉權有限公司房地產前期部部辦公室。
7.5現場踏勘時間:20xx年13月5日-20xx年13月10日。
八、邀請程序:。
4.1設計單位于20xx年12月5日前將回執(zhí)送至陜西偉權實業(yè)有限公司，攜帶營業(yè)執(zhí)照副本及相應資質證書辦理設計報名登記手續(xù)。
名稱:陜西偉權實業(yè)有限公司。
咨詢人:顓東東電子郵箱:#url#。
咨詢電話:15xx96傳真:029-8xx-8002。
4.2設計報名登記截止日期:20xx年12月5日
4.3邀請人將根據設計單位報名時間及設計人綜合情況(設計品質，資質及設計費用)進行排名，并對前三名入圍設計人進行約談，最終確定一名設計人，并與其簽訂設計合同。
4.4邀請人將于投標結束后4個工作日內以電話通知或書面通知形式公布招標結果，并退還9000元保證金。
九、其他:。
9.1投標方應對招標方提供的資料和商業(yè)機密保密，不得擅自復制、轉讓給別人，保護好招標方的知識產權。如發(fā)生以上情況并給招標方造成經濟損失的，招標方有權向投標方索賠，且投標方還應承擔相關的法律責任。
9.4投標方在投標活動中自身發(fā)生的一切費用，不論中標與否，均由投標單位負責。
陜西偉權實業(yè)有限公司。
20xx年12月3日。
商業(yè)地產項目計劃書篇十二
1.“玉壘山莊”，祝您福永繼?！拇ā坝駢旧角f”
2.夢里尋它千百度，湖光山色見吾家?！贾輭艉角f。
3.清幽如畫的人間仙境，顯赫富豪的夢想宅第?！吧角f。
4.萬年的豐盛，居住的夢土。——北京西郊花園。
5.豁然開朗，卓爾不凡?！虾Ｈf科廣場。
6.碧影天然，桂香滿園?！坦饒@高級花園別墅區(qū)。
7.萬眾矚目，京華瑰寶?！本╋w達玫瑰園高級別墅。
8.擁有怡興樓，一生已足夠?！獜V州怡興花園。
9.世外桃源在此求，投資置業(yè)在您手?！虾|林花園住宅。
10.千年夢幻成真?！虾Ｊ劳馓以椿▓@別墅區(qū)。
11.外銷規(guī)格，內銷價格?！虾Ｃ魅?。
12.物業(yè)升值潛質高，投資自住兩相宜?！旖蜃辖鸹▓@。
13.安居樂業(yè)，興隆花園?！虾Ｅd隆花園別墅。
14.擁有一座家園，感受一生幸福。——上海萬科城市花園。
15.千金易得，靚地難求?！獕艉角f。
16.傲視同群，唯我獨尊?！虾ｂ盎▓@。
17.昨日夢想，今日成真?！F族名苑。
18.住在貴族名苑，感受貴族氣派?！F族名苑。
19.卿卿我我置家園，龍騰四海奔前程。——青龍?zhí)锴f。
20.郊外都市的完美結合。——建庭山莊。
21.萬年的豐盛，居住的夢土?！鹘蓟▓@。
22.典雅豪華，明潔幽靜。——龍濤閣花園別墅度假村。
23.一個浪漫溫馨幽靜的愛巢。——深圳梅花新村。
24.居千秋福地，興萬世家園?！虾S友苑。
商業(yè)地產項目計劃書篇十三
溫州商貿城是由江蘇奔宏置業(yè)有限公司出資建設的，該公司的重點項目——句容溫州商貿城位于擁有南京御花園之稱的句容市，是句容市政府20xx年重點標志性工程，占地面積200畝，處于西環(huán)路和104國道的交匯口。輻射南京大都市經濟圈，是周邊地區(qū)目前規(guī)模最大的專業(yè)建材、五金機電批發(fā)市場。該項目投資2億多元，建筑面積近70000平方米，商鋪面積達80000平米，倉儲面積35000平米。
二、產品定位優(yōu)勢：
溫州商貿城堅持以市場為龍頭，以產業(yè)為依托，以物流為基礎，來打造該市場的集群經濟、板塊經濟和名牌經濟，它的建成既順應了當今商貿流通向大時尚集聚的趨勢，也符合該地政府倡導的大力發(fā)展民營經濟的要求，它高起點的定位、規(guī)劃，超前的建設理念，長遠經營思路，是本地區(qū)一個融規(guī)范化，品牌化，專業(yè)化為一體最大的綜合市場。經營項目分別有陶瓷潔具、石材油漆、燈具家具、木業(yè)制品、移門櫥柜、五金低壓電器鉆業(yè)交易區(qū)等，將句容建材裝飾、五金機電消費市場進行了科學的規(guī)劃整合和有效的管理運作。另外，工商、技監(jiān)、金融、供水、供電等及教育、餐飲、網絡等服務設施一應俱全。溫州商貿城是一座融展示貿易、倉儲物流、科技服務、信息交流為一體的科技商貿城、文化城、信息城。
三、交通概況：
本處于西環(huán)路和104國道的交匯口。到達句容市區(qū)只有1、2公里的路程。項目門口有公交2路10路汽車，平均10分鐘一班直達市區(qū)。項目距離南京江寧區(qū)只有20分鐘車程，距離南京市區(qū)只有40分鐘車程。
四、swot分析：
1、s——優(yōu)勢。
（1）地段——離句容市城市中心只有1.2公里，規(guī)劃的物流商貿區(qū)域，對于大型的主題建材市場來說地段優(yōu)越、位置顯赫。
（2）交通——項目內有公交2路車直達市區(qū)10分鐘一班，10路車離項目只有5分鐘的路程。
（3）口碑——項目為句容市政府招商引資項目，20xx年10強民營企業(yè)，20xx年消費者信得過企業(yè)。
（4）物業(yè)——項目占地面積200畝，該項目投資2億多元，建筑面積近70000平方米，商鋪面積達80000平米，倉儲面積35000平米。是句容市最大的建材家具批發(fā)零售市場。
（5）配套——配置自動扶梯、6500平米的大型停車場，還有寬24米的中央綠化帶配置休閑區(qū)域，配套設施較為完備。
（6）品牌商家入駐——一期，二期成功引進馬可波羅瓷磚，冠軍陶瓷，麒麟床墊，全友家私，皇明太陽能句容總經銷，世友地板句容專賣店嘉寶莉油漆句容專賣，品牌影響力強大。
2、w——劣勢。
（1）由于早期句容商業(yè)市場沒有成熟給投資者帶來了憂慮。
（2）句容老的建材市場由于產生的早在句容人的心里有的一定的認知度，目前新市場開始需要一定周期的培育。
（3）項目臨104國道道，車流快，人流被阻隔，有礙人氣的聚集和商氣的形成。
（4）項目居句容市區(qū)以外，區(qū)域商業(yè)網點分布較稀，商業(yè)氛圍不足。
3、o——機會。
（1）經濟因素——股市衰退、證券市場蕭條、銀行存款利率太低，有效投資渠道窄；與此正好相反的是連年存款余額上升，大量閑散資金找不到有較好回報的投資方式。
（2）政策因素——國家宏觀經濟調控失當，造成房價一路高升，給投資者帶來了商機。
（3）市場因素——隨著經濟復蘇，人均收入大幅度提升，消費水平提高，消費能力和消費總量迅速增長，商業(yè)行業(yè)日益興旺，商業(yè)地產開發(fā)前景也越來越美好。
（4）區(qū)域發(fā)展——本區(qū)域被政府規(guī)劃為商貿物流區(qū)，本項目正符合本區(qū)域發(fā)展，在附近政府有意建造大面積的經濟適用房，加大了本區(qū)域的人流量。
（5）現行的產權式商鋪推廣模式，可以滿足很大一批中小投資者的投資欲望。
4、t——威脅。
（1）國家相關法規(guī)明確規(guī)定“禁止返租”，而產權式商鋪推廣模式必須向投資者承諾返租。
（2）工商局以及廣告法對返租、回報承諾等禁止宣傳，使本項目在推廣中無法將信息傳達到位。
（3）國家對目前房地產的發(fā)展過熱不斷的控制，銀行利息不段上調。
（4）招商難度大，開業(yè)時若無大量商戶進入，商場經營會遭致失敗，還有可能引發(fā)市場危機。
（6）商業(yè)市場競爭激烈、經營困難，若不能盈利或保本，將難以擺脫這一沉重負擔而無法徹底解套。
五、崗位職責：
（一）、部門本職：
2、負責招商洽談工作，進行市場拓展和完成領導交辦的其他工作。
（二）、主要職能：
1、計劃安排：編制部門本職所管年度、月度指導工作計劃；
2、業(yè)務開展：對部門本職所管業(yè)務進行信息搜集和業(yè)務開展；
3、規(guī)范制訂：對部門本職所管業(yè)務組織制定操作規(guī)程和管理制度；
4、檢查考勤：對本部門所管業(yè)務進行監(jiān)督、檢查和考核；
5、資料管理：對本部資料進行管理；
6、工作協(xié)調：協(xié)調與公司各部門的關系；
7、市場拓展：開展對外客戶洽談招商工作；
8、工作報告：向總經理提交部門工作報告；
（三）、管理范圍：
部門本職所管理業(yè)務范圍。
（四）、工作要求：
1、同事之間，分工不分家，分職不分責，齊心協(xié)力完成工作；
2、要經常深入市場基層，了解市場形勢，搜集信息，提出計劃方案及實施策略；
4、對于應由本部解決的問題，必須在一日內給予明確答復。
一、策劃的總體思路。
1、全面把握：首先是建立在對當前最優(yōu)產品設計與操盤策略的全面把握之上的，全面掌握他人犯下的錯誤，避免重蹈覆轍——先求不敗而后求全勝。
2、項目對接：強調對項目所在區(qū)域及個性特點詳盡深入的調查與研究，并對項目的資源優(yōu)勢和劣勢進行判斷與整合，從而實現最優(yōu)模式與項目自身進行完美對接。
3、創(chuàng)新超越：每一個地產項目都需要超越自我、超越同行業(yè)的最高水平，通過在未來領域的積極開拓，不僅為項目自身創(chuàng)造出競爭優(yōu)勢，還可以為地產企業(yè)奠定行業(yè)地位。
二、項目背景。
1、用地概述。
本地塊為國土資源局代號為“市物資再生公司地塊用地”，規(guī)劃用地位于xxxx西路北側，xxx路東側、xx中路西，北至金鳳凰廣常本地塊總面積為11400㎡，其中出讓面積9327㎡，規(guī)劃區(qū)間道路面積2073㎡，區(qū)間道路由受讓方按規(guī)劃要求建造。
2、項目規(guī)劃。
商業(yè)形式：獨立商鋪布局+大開間框架自由分割商業(yè)布局。
住宅形式：小戶型酒店式公寓布局（不含返遷樓）。
2、1商鋪部分：約15000㎡。
2、2商住部分：
銷售住宅：約17000㎡。
返遷住宅面積：約10000㎡。
2、3綠化面積約3000㎡（包括平臺綠化）。
2、4地下建筑：約6000㎡。
3、相關部門給定的規(guī)劃設計要點。
xx市規(guī)劃局建設用地規(guī)劃設計要點。
三、企業(yè)資源分析、企業(yè)目標的界定。
1、項目銷售按目標計劃順利完成。
1、1短期銷售必須成功，順利渡過項目風險期，實現資金流的良性運作，確保后續(xù)開發(fā)資金。
1、2總銷售額、回款額、銷售進度、利潤目標的合理實現。
2、項目對企業(yè)品牌及后續(xù)項目的拉動和貢獻。
2、1借助項目運作的成功，永泰田房地產公司確立在昆山房地產行業(yè)的地位和影響力。
2、2綜合提升xxxx房地產公司的品牌知名度、美譽度和擴張力。
四、核心目標——樹立品牌。
原理：達到商業(yè)房地產的三贏境界。
品牌時代需要有品牌時代的房地產開發(fā)經營的游戲規(guī)則，需要有品牌時代的語言與消費者對話，這種全新的溝通語言與游戲規(guī)則，就是“房地產品牌語言與品牌運營規(guī)則”。品牌時代的消費者需要的不只是房地產產品，而更是房地產品牌，品牌時代的房地產開發(fā)商需要學會生產房地產品牌，需要學會運用“房地產品牌運營”的規(guī)則生產適銷對路的房地產品牌。
品牌經營與消費者處于動態(tài)的平衡，消費者不斷將自身的體驗反饋給經營者，經營者對房地產品牌進行維護與調整，使品牌體驗不斷更新，品牌價值不斷提升。所謂三贏是指開發(fā)商企業(yè)價值、消費者客戶價值、項目所處的區(qū)域價值三種價值的同步提升。通過對樓盤潛在價值、開發(fā)商潛在資源、客戶的潛在需求的全方位的挖掘與激活，形成強大的品牌勢能：消費者欲望燃燒、品牌光芒閃耀、區(qū)域能量引爆。最終達到財富涌流、社會進步的全新局面。
五、項目開發(fā)總建議。
引進先進的商業(yè)規(guī)劃，特別注意引進新業(yè)態(tài)和設計好項目的業(yè)態(tài)組合。通過前期招商，引進眾多國內、國際知名商業(yè)企業(yè)和品牌，顛覆舊有商業(yè)格局。注意引入商業(yè)物業(yè)和統(tǒng)一運營管理概念，對項目精心包裝。通過超常規(guī)宣傳，通過事件營銷進行造勢炒作，讓該項目的開發(fā)成為當地市民關注的熱點，并形成良好的口碑并且節(jié)約宣傳費用。
通過適當靈活劃分商鋪面積來控制“總價”，推出短期租賃政策，盡量降低投資門坎，使項目積聚大量的潛在客戶群。
一、確定招商的組織框架和崗位職責。
制定非常好的招商策略，而在招商實施中沒有很好的執(zhí)行、甚至走樣，那么一切都前功盡棄，一個富有熱情、精干、強大的招商隊伍是招商的工作的關鍵。招商的組織框架和崗位職責的確定，主要是對人才個體的技能的鎖定和對團隊的整體規(guī)劃。結構合理且高效的招商隊伍應配備以下以下幾方面人員：
1、招商經理1人，招商團隊總負責人。
2、招商主管若干，分別負責項目招商區(qū)塊的工作：招商主管應具備一定的招商運作經驗，長于說服、鼓勵性的談判，具團隊合作精神、服從意識和大局觀念。
3、招商助理若干，主要職責是幫助一線招商人員作好內務（資料物品、來電來函、來人洽談、信息收集等）和會務組織等工作。
5、其它服務人員如文案、平面設計、接線及接待人員。
二、建設招商團隊。
打造一支業(yè)務能力強、能吃苦、講奉獻、思想品質好的招商團隊，是商業(yè)地產招商工作順利進行的重要保證。商業(yè)地產招商工作是一項專業(yè)性和時效性很強的工作，它要求招商人員具備良好的基本素質和專業(yè)素質，以適應各種壓力挑戰(zhàn)。
1、良好的心理素質。優(yōu)秀的招商人員的心理素質表現好：臨危不懼，勝不驕，敗不妥。具體表現為要具備：
（1）堅定的事業(yè)心，包括很強的敬業(yè)精神，創(chuàng)業(yè)精神，勇于進取，勇于創(chuàng)新。
（2）強烈的責任感，是對工作的高度負責精神，剛毅果斷，勇于權限內的決策，敢于承擔責任。
（3）堅韌頑強的意志力、穩(wěn)健持重，意志品質堅強的招商人員才能克服困難，并不為小恩小惠誘惑。
（4）良好的自控能力，招商的雙方都是圍繞各利益，心理上處于對立狀態(tài)，出現僵持甚至不歡而散的現象亦為常見。
2、具備相關經濟知識、社交能力和語言表達能力。
（1）商業(yè)地產招商涉及到經濟學、零售學、房地產開發(fā)經營、會計與稅收等相關學科，以及最新的相關法律法規(guī)知識，而且新知識、新技能不斷涌現，招商人員必須掌握這些基本知識，適時學習充電，才能更好做好招商。
（2）商業(yè)地產招商對象的行為是一個投資行為，而這行為需要多個管理層的分析到最高層的決策，這就是要求招商人員須充分地分別與各管理層人員進行多次溝通，因而交際工作十分必要且有效。
（3）招商信息主要是通過文字形式傳遞出去的，而招商談判則主要是通過語言來溝通的。招商人員語言表達須正確規(guī)范，使用有效的語法、修辭和邏輯，使表達更具吸引力、說服力和感染力。
3、具備良好的現象判斷能力和靈活應變能力。
（1）敏銳的觀察力通過察言觀色可捕捉對放的投資意圖和實力，通過對手的語言表達姿勢和動作觀察、分析，進而做出準確的判斷。
（2）應變能力指招商人員能夠根據招商形勢的千變萬化、審時度勢，爭取相應靈活的對策，使判斷向有利已方的方向發(fā)展。
三、招商實施。
招商團隊成立后即將進行正式的招商工作，從這一階段開始面臨的是大量的實施工作。首先在項目的核心概念基礎上撰寫招商文案、制定《招商手冊》、制定媒體發(fā)布計劃、準備合同文本、準備各類產品和項目的宣傳資料等等。
招商實施的第一步應該是確定計劃中的業(yè)態(tài)組合，并對周邊地產租賃行情進行詳細的調查，包括價格、租賃方式、業(yè)主投資收益等方面。項目定位是商業(yè)街，那它首先就是一個購物中心，業(yè)內一般認為購物中心的最佳功能比例是零售、餐飲、娛樂為52：18：30，并稱之為黃金比例。當然這個比例并不是絕對的，應靈活應用，但其中隱含的一個原則必須要遵守：購物中心首先是一個賣場，購物功能應占到至50%的比例。如果餐飲占多數，就是飲食中心；娛樂比例太多，就是娛樂中心，都不能稱之為購物中心。過分強調娛樂功能，對發(fā)展旅游有好處，但吸引不了回頭客。迪斯尼的娛樂做得最好，但95%的游客只去過一次。所以，首先應當是一種零售業(yè)態(tài)，可以吸引顧客重復消費。
項目租金水平則依據調查結果來確定，調查的結果應分為分割、分層、整體出租三種方案。三種不同的出租方案各有優(yōu)劣，現行商業(yè)地產項目主要采取的是分割和整體出租兩種方式，整體出租招商工作比較簡單、可一次性回籠大量資金，但回收期較長而且出租者要承擔經營風險（一旦承租者經營不善將對整個項目造成打擊）；分割出租招商工作復雜、早期投入大，但收益率大大高于整體出租方式（數據顯示同時段內高于整體出租50%），采用分割出租方式，開發(fā)商自主規(guī)劃空間大、經營風險較小。
商業(yè)地產項目計劃書篇十四
鳳凰城項目位于xx房地產市場的東南板塊，在xx路南，xx路、xx路（在建）和xx路三條路呈型將社區(qū)同周邊的商品大世界、名優(yōu)建材市場等分開。
鳳凰城現有的物業(yè)形態(tài)由連排別墅、普通現房多層和在建的小戶型多層組成。一期連排別墅市場定位發(fā)生失誤，出現了銷售障礙。一期5#、7#、9#、11#、13#、15#六棟多層吸取了別墅的教訓，以超低價位入市，順利的實現了銷售，但沒有為開發(fā)商實現預期的利潤，沒有樹立中、高檔物業(yè)的品牌形象，無意中形成鳳凰城下一期小戶型開發(fā)和小高層開發(fā)的品牌障礙。
現在，一期多層尚有37套的現房、準現房，銷售額850萬元。其中159.7m2的三室兩廳有23套，以五、六樓為主；127m2的三室兩廳7套；這兩種房型的銷售金額占一期余額的90.4%。
二期小戶型總銷售金額預計2800萬元，臨街商鋪1700萬元，合計4500萬元。預售許可證預計xx年5月底辦下。
由此可見，目前鳳凰城的可售資源由三種不同的物業(yè)組成：期房小戶型、現房大戶型和商鋪。其中二期小戶型占所有可售金額的52%，一期大戶型銷售額16%，二期臨街商鋪占32%。如何解決可售資源過于分散的障礙，是我們面對的重大挑戰(zhàn)之一。
a、東南板塊及xx路商圈。
xx房地產市場的東南板塊主要由三部分組成：xx路沿線、xx路南段沿沿線、xx路與xx國道沿線。
xx路沿線主要由建業(yè)、英協(xié)、百合花苑、東方明珠等中高檔樓盤組成。在xx路商圈的支撐下，這里已經成為明確的高尚住宅區(qū)。鳳凰城位于這一區(qū)位之內。與英協(xié)、建業(yè)幾乎是一路之隔。但鳳凰城在操盤過程中，沒有除理好商務環(huán)境與居住環(huán)境的品牌區(qū)分與借勢，純粹以低價位的品牌內涵介入競爭，不僅沒有收獲天然的地段價格優(yōu)勢，而且為二期、三期制造了品牌障礙。
xx路南段沿線目前競爭非常激烈，主要由東明花園、佳藝花園等樓盤組成。
xx東路與xx國道沿線是xx年以來的樓市亮點，寶景、金色港灣、悉尼陽光、燕歸園等一批中價位大型樓盤。其中燕歸園是鳳凰城二期小戶型明確的競爭樓盤，其它幾乎所有的樓盤都和鳳凰城一期159、127平米現房形成明確的競爭關系。
b、小戶型市場概況。
自xx年底時尚party介入鄭州樓市以來，小戶型這種物業(yè)形態(tài)迅速發(fā)展起來。尤其是xx年初，青年居易(easy-go)以1900余套的投放量沖擊市場，形成了小戶型的“市場黑洞”，徹底打破了市場的競爭格局，實現了小戶型從供小于求到供大于求的轉變。今年4月份更是破天荒地出現了小戶型銷售量的急劇下降局面。
燕歸園位于貨站街東段，由盛煌房地產公司開發(fā)，已成功實現一期的開發(fā)，在幾乎沒有什么競爭的情況下，收獲了小戶型市場的第一批需求者，現在燕歸二期正在認購階段。燕歸園提前介入了小戶型市場，并且認識到小戶型的主力市場是60-80平米的兩室戶型和100平米的三室兩廳。這與我們的市調結果完全一致。此次燕歸二期開發(fā)的正是此類戶型（兩室兩廳75平米，三室兩廳95平米）。可以說，同燕歸園的戶型配比上比較，我們沒有優(yōu)勢。
商業(yè)地產項目計劃書篇十五
----社區(qū)與商業(yè)街高級研修班學后感想項目考察：怡苑大廈是新疆九洲投資7千萬的商業(yè)街區(qū)綜合樓，坐落于和田市塔乃依北路24號，總建筑面積30317.31平方米，其中商業(yè)建筑面積為780.96平方米。
項目定位：作為一個城市中心地帶項目，通過人們生活方式的便利性和天然的商業(yè)氛圍，對城市的發(fā)展和土地價值的稀缺，為城市打造地標性建筑，優(yōu)越的地理位置為客戶提供了居住、休閑、便利、升值提供巨大的空間。
項目：金玉華府是新疆九洲公司投資的一億的商業(yè)綜合樓，坐落于和田市墨玉縣其尼巴格路，總建筑面積30722.59平方米，其中一層商業(yè)2236.51平方米，二層、負一層為5335.52平方米，項目定位于縣中心繁華地帶，總人口名列各縣前茅，高達60萬人，其項目占據天時、地理、人和商業(yè)氣息濃厚。商業(yè)和住宅一年結束。為消費者營造了一個歡樂、溫馨、時尚、充滿節(jié)日氣氛的環(huán)境。
項目弊端：市調定位不到位，商鋪住宅的定價脫離需求，對商鋪地理位置沒有細分化，導致定價失去合理人性化，造成企業(yè)損失，對業(yè)態(tài)的沒有統(tǒng)一規(guī)劃、招商、銷售、運營、服務造成業(yè)態(tài)自然形成，缺乏優(yōu)勢互補，對核心主力店沒有規(guī)劃，沒有亮點；失去主題。只注重銷售而對后期業(yè)態(tài)分布落位沒有綜合性的考慮，商鋪只管賣出不管后期招商與運營，造成現在的業(yè)態(tài)無法控制，失去原有的便利購物到愉悅消費?，F已經無法控制業(yè)態(tài)的分布落位，現自然形成業(yè)態(tài)分布如下：
一區(qū)：地理位置較好。
1號商鋪民族特色西餐廳面積：122.53平方米，年租金15萬，聘請5位員工。
2、3號商鋪自營，另租4號商鋪，總面積為256.32平方米，其年租金在30萬，超市營業(yè)，5位員工。
7號，面積92.61平方米，男裝，年租金11萬。
8、9、10、11、12、13、15、16、25號商鋪均為男裝。
14號商鋪面積為124.09平方米，年租金13.8萬，3元超市共25間商鋪，已租17間，二區(qū)7間商鋪未出租，地理位置偏差。
租金分析：92.66平方米。10-13年收回本金。9家均為男裝?，F已經無法控制業(yè)態(tài)的分布落位，商鋪與商鋪之間的對接出現問題，民族特色的超市為主力店，旁邊是地毯店；引領時尚飾品的店，服裝店，這種業(yè)態(tài)組合對整體的形象、客戶需求核心點、便利、協(xié)調性受阻.對價位的定位缺乏，導致位置好與不好統(tǒng)一價格，使得好地段的商鋪租客扎堆，位置不好的商鋪至今空置；無法經營，管理權不能統(tǒng)一。前期如對位置合理規(guī)劃，一房一價，平橫地段差異，避免現在這種現象，使得客戶投資利益最大化。
經過培訓學習，認識到很多的不足和弊端，對后期項目做了簡單。
分析和定位，請領導多提寶貴意見。
1.對項目核心競爭力賣點進行分析。
2.項目的品質功能品牌形象的定位。
3.目標定位，購買者及承租者，業(yè)態(tài)的組合及規(guī)劃。
4.業(yè)態(tài)的區(qū)域的分割，檔次、合適體量、主題的定位。
5.主力店、次主力店、有號召力的品牌店。
招商的要素一定是高開業(yè)率！保障各方利益一致化.前提是項目的區(qū)位、板塊、商圈、商業(yè)中心、地段、節(jié)點、地標為重點。要具備以上條件，降低投資風險。
商業(yè)它本身不具備聚客的能力，也不具備商鋪的升值潛力，只有借助主力店才能充分挖掘其商業(yè)的價值，使商鋪作旺不斷升值，要使用權、經營權、管理權三權分離又要統(tǒng)一經營管理，盡早介入整體項目的開發(fā)、規(guī)劃、招商及運營做好前期準備?？春蒙虡I(yè)地產的同時，也存在著一定的市場風險，除了給政府繳納的費用外，投資商業(yè)的人群有局限性，現今人們理智投資的理念加強，為了降低市場風險，必須具備前瞻的眼光，要有專業(yè)的商業(yè)地產顧問和經驗豐富的管理理念。以商業(yè)市場為開發(fā)目的，增加投資者的信心，較低投資風險，提高開發(fā)價值！商業(yè)地產是中國房地產市場最有創(chuàng)新活力的企業(yè)。有著較強的思路和運作理念，多聽顧客的聲音，了解顧客的需求，因地制宜，了解當地風俗、宗教、及休閑習慣和本土風情和社交方式！希望九洲公司創(chuàng)造一個21世紀商業(yè)地產的奇跡，再創(chuàng)輝煌！
商業(yè)地產項目計劃書篇十六
1、定位規(guī)劃。
2、招商手冊編寫。
3、主力店選擇。
4、輔助店分類列表。
5、前景描述。
6、回報預測。
7、談判策劃。
8、招商實施。
商業(yè)地產管理。
1、|--出租管理--|。
a、物業(yè)管理。
b、安全管理。
c、設備管理。
d、公共形象管理。
e、促銷活動管理。
f、經營調整。
g、再招商。
h、目標利潤管理。
2、|--自營管理--|。
a、籌備開店。
b、經營托管。
項目效果圖。
商業(yè)地產策劃銷售。
發(fā)布時間：2009-3-1313:57:39發(fā)布人：商方策劃。
商業(yè)地產銷售。
1、價格設計。
2、通路策略。
3、前景描述。
4、回報預測。
5、戰(zhàn)術設計。
6、銷售執(zhí)行。
項目效果圖。
發(fā)布時間：2009-3-1313:57:06發(fā)布人：商方策劃。
商業(yè)地產營銷策劃。
1、經營策劃。
2、銷售策劃。
3、競爭策劃。
4、推廣策劃。
項目效果圖。
商業(yè)地產策劃規(guī)劃設計。
發(fā)布時間：2009-3-1313:56:31發(fā)布人：商方策劃。
1、建筑規(guī)劃提案。
2、景觀規(guī)劃。
3、裝飾設計提案。
4、企業(yè)形象設計。
項目效果圖。
發(fā)布時間：2009-3-1313:56:02發(fā)布人：商方策劃。
1、項目宏觀狀況調查。
2、項目市場調查。
3、項目消費市場狀況調查。
4、項目競爭狀況調查。
5、項目投資需求調查。
6、地產物業(yè)狀況調查。
7、建立數據模型。
8、模型方案分析組合9、經營定位結論報告。
項目效果圖。
商業(yè)地產項目計劃書篇十七
完好的執(zhí)行方案和進行招商的實際操作是招商成功的關鍵所在，而這一過程的一些細節(jié)問題不容忽視。第一是招商隊伍的組建及招商人才的培訓。由于招商具有“三快三省”（“三快”即快速回籠資金、快速組建市場網絡、快速將產品送抵終端；“三省”是指對招商的生產廠家來講，節(jié)省人力，節(jié)省物力和財力，節(jié)省時間和精力。）的特點，其中“三省”中就有一條是節(jié)約人力。因為極大程度上動用了代理商的人力資源，招商的企業(yè)在人員上自然緩解了大量壓力。不是說招商的企業(yè)就不需要引進人才，進行隊伍建設。相反的，由于企業(yè)招商工作繁雜、細瑣，不僅需要招商人員有豐富的經驗，更要有敬業(yè)精神和團結協(xié)作的態(tài)度。企業(yè)要想長期的發(fā)展，通過招商培養(yǎng)和鍛煉隊伍更應是企業(yè)發(fā)展的重中之重。制定非常好的招商策略，而在招商實施中沒有很好的執(zhí)行，甚至走樣，那么一切都前功盡棄，一個富有熱情、精干、強大的招商隊伍是招商的工作的關鍵。
第一步是招商的組織框架和崗位職責的確定，主要是對人才個體的技能的鎖定和對團隊的整體規(guī)劃。從長遠發(fā)展角度看，招商應配備以下幾方面人才：
1、大區(qū)招商經理若干，分別負責項目招商大區(qū)的工作：大區(qū)經理應具備一定的招商運作經驗，長于說服、鼓勵性的談判，具團隊合作精神、服從意識和大局觀念。
2、商務助理若干，主要職責是幫助一線招商人員作好內務（資料物品、來電來函、來人洽談、信息收集等）和會務組織等工作。
3、招商經理1人，需對本項目所在行業(yè)的市場營銷有實際操作經驗（尤其要擅長招商運作），懂企劃，善管理，具出色談判技巧和人格魅力。
4、區(qū)域協(xié)銷經理若干，主要職責是協(xié)助開發(fā)市場，完成銷售。協(xié)銷經理需人品正直，勤懇敬業(yè)，具備較佳的溝通和組織管理能力，并能長駐外埠。
5、其它服務人員如文案、平面設計、接線及接待人員。
招商隊伍組建之后，必須進行培訓。一方面，通過培訓是團隊了解項目的現狀、產品，了解招商策略和操作步驟，同時也是進行磨合的過程。
對于一些急于了解情況的“求租者”，招商部門要有專人負責接待和談判，帶領來訪者參觀項目、了解運作方案等，以免流失“加盟商”。
面對面的溝通方式仍是最直觀有效的方式，招商會議的成功開展是“求租者”加盟的關鍵一步。在與“求租者”談判之前，一些細節(jié)的準備十分重要，如招商辦公場所的布置、人員的工作狀態(tài)、對來訪者的接待，這些都直接影響洽談的結果。在溝通的過程中，應該向來訪者潛移默化的傳遞以下幾點信息。
1、有實力：與強者合作才能更強，加盟者希望企業(yè)的力量雄厚，解除后顧之憂。
2、有決心：堅定的信念和強有力的推廣策略將使加盟商感受到項目推廣項目的決心，用數字說明項目的力度是最好的方法。
3、有信譽：一味的夸大其辭根本無法聯(lián)合有實力的經銷商，態(tài)度真誠、有理有據，最大限度的為“求租者”考慮是雙方共同發(fā)展的基礎。
4、有辦法：詳細、可行的營銷方法對于經銷商有極大的吸引力。
5、有利益：歸根結底，成功的推廣應該有豐厚的利潤，項目留給加盟者的利益應該十分可觀。
與“求租者”簽定合同，收取租金和保證金，則全面招商工作告以段落，后續(xù)零星的招商工作開展可以抽取部分力量，而工作的中心轉移到產品的全面推廣階段。
招商過程中，要處理大量的信息和參與大量的談判、說服、培訓工作，工作內容非常細瑣，實際的過程中會遇到一些具體問題，對“求租者”提出的問題給予良好的解答將大大增強其信心。
在這過程中，首先面臨的是對“求租者”信息的處理和選擇，好的招商廣告發(fā)布后，招商總部將面對大量的反饋信息，對于第一次來電或來函，主要注意對“求租者”按已經設定的招商區(qū)域歸類，對求租者姓名、地址、電話、基本狀況和問題做以記錄，同時給對方發(fā)去有關產品和項目的基本資料（包括項目介紹、產品介紹、招商活動的安排），同時對于各地區(qū)實力較強或行業(yè)內經營者一類的“求租者”做重點標注，用以綜合的研究。在這過程中，不必在電話中向詢問者做過多有關招商的說明，對于“求租者”提出的問題也不必急著回答（主要避免“求租者”因了解不夠而以偏概全，自我估計或防止競爭者和惡意攻擊者獲取一手信息）。在“求租者”研讀了有關資料后第二次咨詢過程，招商部門則應該選擇性的介紹關于招商情況和產品信息，并根據“求租者”表現的誠意，發(fā)去部分“該求租者”重點關注的內容資料，并力爭邀請對方參加招商會議。
對于一些急于了解情況的“求租者”，招商部門要有專人負責接待和談判，帶領來訪者參觀項目、了解運作方案等，以免流失“加盟商”。
面對面的溝通方式仍是最直觀有效的方式，招商會議的成功開展是“求租者”加盟的關鍵一步。在與“求租者”談判之前，一些細節(jié)的準備十分重要，如招商辦公場所的布置、人員的工作狀態(tài)、對來訪者的接待，這些都直接影響洽談的結果。在溝通的過程中，應該向來訪者潛移默化的傳遞以下幾點信息。
1、有實力：與強者合作才能更強，加盟者希望企業(yè)的力量雄厚，解除后顧之憂。
2、有決心：堅定的信念和強有力的推廣策略將使加盟商感受到項目推廣項目的決心，用數字說明項目的力度是最好的方法。
3、有信譽：一味的夸大其辭根本無法聯(lián)合有實力的經銷商，態(tài)度真誠、有理有據，最大限度的為“求租者”考慮是雙方共同發(fā)展的基礎。
4、有辦法：詳細、可行的營銷方法對于經銷商有極大的吸引力。
5、有利益：歸根結底，成功的推廣應該有豐厚的利潤，項目留給加盟者的利益應該十分可觀。
與“求租者”簽定合同，收取租金和保證金，則全面招商工作告以段落，后續(xù)零星的招商工作開展可以抽取部分力量，而工作的.中心轉移到產品的全面推廣階段。
招商過程中，要處理大量的信息和參與大量的談判、說服、培訓工作，工作內容非常細瑣，實際的過程中會遇到一些具體問題，對“求租者”提出的問題給予良好的解答將大大增強其信心。
大型商業(yè)物業(yè)招商策略。
第一部：招商原則和準備過程。
招商目標的選擇。
企業(yè)招商的目的是為了吸引知名商家，出租經營場所的使用權，更好地提高項目整體市場吸引力。因此招商目標的選擇要根據市場需求和項目定位情況來確定，具體說應考慮以下因素：
(一)項目自身的市場定位；
(二)項目所在地的消費狀況；
(三)投資商和發(fā)展商的自身資金情況；
(四)擬引進商家的市場定位、發(fā)展戰(zhàn)略。
招商談判原則的確定。
招商談判的目的在于使參與談判的商家能符合招商企業(yè)的目標和利益需要。要達到目的，招商談判必須針對談判的特點，確定一些基本原則。
(一)招商談判的特點。
1、談判對象的廣泛性、多樣性和復雜性。
商場的交易活動不受時空限制，而具體的談判對象交易條件又是多樣的、變化的。這就要求項目的談判人員要圍繞本項目的經營范圍，廣泛收集信息，了解市場行情，并選擇適當的方式與社會各方面保持廣泛的聯(lián)系。
2、談判條件的原則性與靈活性。
項目招商的目標要具體體現在談判條件上。條件具有一定的伸縮余地，但其彈性往往不能超越最低界限，界限是談判人員必須堅持的原則。這一特點就決定了項目談判人員要從實際出發(fā)，既要不失原則，又要隨機應變具有一定的靈活性，以保證實現招商談判的基本目標。
3、談判口徑的一致性。
在招商談判中，雙方談判的形式可以是口頭的也可以是書面的，談判過程往往需要反復接觸。這就要求談判人員要重視談判策略與技巧，注意語言表達和文字表達的一致性。談判人員要有比較好的口才和文字修養(yǎng)能力，也要有較強的公關能力。
(二)招商談判的原則。
根據招商談判的特點，談判雙方要取得共識，促使談判成功應遵循以下原則：
1、平等互利原則，要求談判雙方在適應對方需要的情況下，公平交易，互惠互利，這是保證談判成功的重要前提。
2、堅持信用原則，信用原則是指招商談判的雙方都要共同遵守協(xié)議。重信譽、守信用是商家基本的職業(yè)道德。在談判過程中；應注意不輕易許諾，但一旦承諾，就應履行，保證言行一致，取信于對方，以體現真誠合作的精神。
3、堅持相容原則，相容原則要求談判人員在洽談中要對人謙讓、豁達，將原則性和靈活性有機結合起來，以更好地達到談判的目的。
所謂招商談判的準備就是指在思想上、物質上和組織上為談判進行充分的準備工作，主要包括：
（一）招商宣傳是招商成功的先導，招商手冊是宣傳的重要環(huán)節(jié)，是項目招商的基本宣傳資料，關系到項目的形象，該手冊突出如下關鍵點：
1、通過鉆石地段選擇項目選址的正確性，樹立基本點核心地段的商業(yè)物業(yè)。
2、通過事實列舉項目投資商與發(fā)展商業(yè)績與榮譽，突出其在項目所在地的地位。
3、招商策劃和承租戶的選擇關系購物中心的成敗，在招商過程中，有必要對每個承租戶進行分級評價，預測他們的經營前景，作為店面出租的指導。
4、第一承租戶的選擇確保租金的來源。
5、第二需要保證購物中心的商品種類的完整性。
6、第三需要保證購物中心經營項目的多樣性與綜合性。
（二）準備談判的依據。
1、明確談判目標，包括最優(yōu)期望目標、實際需求目標、可接受目標、最低目標等；
2、規(guī)定談判策略，包括了解談判對象。
商業(yè)地產項目計劃書篇十八
無論做哪類市場調研，都應有充分準備，才能有的放矢，提高效率，防止遺漏。
準備工作一般有：
1、明確任務--明確市調的目的、性質、內容、范圍、形式、時間、質量等要求；
2、團隊分工--明確團隊（工作小姐）人員組成、任務分工及協(xié)作關系；
5、配齊工具--準備好考察表格、問卷、訪談提綱、公司資料、數碼相機、攝像槍等；
7、時間安排--市調時段的安排（平日、周末、節(jié)假日、白天、夜晚），考察時間長短的估算，考察項目、地段的時序安排等。
商業(yè)地產項目計劃書篇十九
九街：步行街到此為止。
華潤中心：微笑成本投入，做百萬方都會中心股東。
保利花半里：步行街物業(yè)，樓市永遠的績優(yōu)股。/人人都愛步行街。易城時代：家庭資產輕松跨越的起點。
晉愉奧特萊斯：這一秒，純正歐洲奧特萊斯生活，已為你原裝送達。重慶廣告產業(yè)園：打開重慶的想象力。
陽光錦城：錦街之外，長沙無鋪。
泊富國際廣場：泊富國際廣場，聚焦一城目光。
萬達：濱江頂級綜合體，5a寫字樓集群。
開福萬達廣場：濱江金融龍頭，唯有此座。
萬達廣場：財富決勝，先人一步。
洋湖公館：洋湖第一桶金。
騎龍大街：和國際商業(yè)巨頭一起錢進！
威廉公館：公園上的cbd，發(fā)展型投資商鋪。
商業(yè)地產項目計劃書篇二十
時光在不經意中流逝，一段時間的工作已經結束了，我們的工作將會有更高的難度，更高的工作目標，讓我們一起來學習寫策劃書吧。那么你會寫策劃書嗎？以下是小編精心整理的商業(yè)地產項目策劃書（精選5篇），僅供參考，歡迎大家閱讀。
商業(yè)地產項目計劃書篇二十一
商業(yè)地產計劃書應該怎么寫?以下為大家分享的是商業(yè)地產計劃書格式，希望對大家有所幫助。如果想了解更多內容，敬請關注cn公文站!
目錄。
3.1摘要的意義。
3.2摘要應該表達的內容。
3.3撰寫摘要注意的事項。
4.1業(yè)務發(fā)展歷史與未來。
4.2研究與開發(fā)。
4.3產品或者服務。
4.4管理團隊。
4.5市場與競爭。
4.7財務分析與融資需求。
收入估測表。
4.8風險分析。
4.9風險投資的退出。
5.1商業(yè)計劃書編寫格式(供初創(chuàng)期、成長期的企業(yè)融資參考)。
5.2商業(yè)計劃書編寫格式(供種子期項目融資參考)。
無論是要把新的技術轉變成新的產品，把新的設想發(fā)展成新的事業(yè)，還是把現有的企業(yè)進行改造有一番新的發(fā)展，都離不開資金。在商品經濟的社會，資金是一切企業(yè)生存和發(fā)展的命脈。當前銀行對向企業(yè)貸款日益持謹慎態(tài)度，很多企業(yè)普遍感到申請資金已經成為日益困難的事情。特別是新企業(yè)和準備創(chuàng)立的企業(yè)更是感到一金難求。如何為企業(yè)找到所需要的資金是企業(yè)生存的關鍵所在。我們引用金融投資領域中常講的一句話作為本書的開始:“尋找資金沒有竅門，惟有好的想法、好的技術、好的管理、好的市場?！?BR> 第二，一項比較完善的創(chuàng)業(yè)計劃，可以成為創(chuàng)業(yè)者的創(chuàng)業(yè)指南或行動大綱;除此之外，當然，也可以作為用于向風險投資家游說以取得創(chuàng)業(yè)投資(商業(yè)的可行性報告及其他渠道融資的報告性文件)，從這個意義上講，一篇優(yōu)秀的創(chuàng)業(yè)計劃也會成為創(chuàng)業(yè)者吸引資金的“敲門磚”和“通行證”。
那些不能給風險投資者以充分的信息也不能使投資者激動起來的商業(yè)計劃書，其最終結果只能是被扔進垃圾箱里。為了確保商業(yè)計劃書能起作用，企業(yè)家應把握以下要素。
1.關注產品。
在商業(yè)計劃書中，應提供所有與企業(yè)的產品或服務有關的細節(jié)，包括企業(yè)所實施的所有調查。需回答的主要問題包括:產品正處于什么樣的發(fā)展階段?它的獨特性怎樣?企業(yè)分銷產品的方法是什么?誰會使用企業(yè)的產品，為什么?產品的生產成本是多少，售價是多少?企業(yè)發(fā)展新的現代化產品的計劃是什么?應該把風險投資商拉到企業(yè)的產品或服務中來，這樣風險投資商就會和風險企業(yè)家一樣對產品有興趣。在商業(yè)計劃書中，企業(yè)家應盡量用簡單的詞語來描述每件事。商品及其屬性的定義，對企業(yè)家來說是非常明確的，但其他人卻不一定清楚它們的含義。制訂商業(yè)計劃書的目的不僅是要出資者相信企業(yè)的產品會在市場上產生革命性的影響，同時也要使他們相信企業(yè)有證明它的論據。商業(yè)計劃書對產品的闡述，要讓出資者感到:投資這個項目是值得的。
2.敢于競爭。
在商業(yè)計劃書中，風險企業(yè)家應細致分析競爭對手的情況。需回答的主要問題:。
競爭對手都是誰?他們的產品是如何實現其價值的?競爭對手的產品與本企業(yè)的產品相比，有哪些相同點和不同點?競爭對手所采用的營銷策略是什么?要明確每個競爭者的銷售額，毛利潤、收入以及市場份額.然后再討論本企業(yè)相對于每個競爭者所具有的競爭優(yōu)勢，要向投資者展示顧客偏愛本企業(yè)的原因是:本企業(yè)的產品差別化程度高，性能價格比優(yōu)越，質量好，送貨迅速，定位適中，價格合適等等，商業(yè)計劃書要使它的讀者相信，本企業(yè)不僅是行業(yè)中的有力競爭者，而且將來還會是確定行業(yè)標準的領先者。
當然，在商業(yè)計劃書中，企業(yè)家還應闡明競爭者給本企業(yè)帶來的風險以及本企業(yè)所采取的對策。
3.了解市場。
商業(yè)計劃書要給投資者提供企業(yè)對目標市場的深入分析和理解。要細致分析經濟、地理、職業(yè)以及心理等因素對消費者選擇購買本企業(yè)產品這一行為的影響，以及各個因素所起的作用。
此外，商業(yè)計劃書還應特別關注一下銷售中的細節(jié)問題。
4.表明行動方針。
企業(yè)的行動計劃應該是無懈可擊的。商業(yè)計劃書中應該明確下列問題:企業(yè)如何把產品推向市場?如何設計生產線，如何組裝產品?企業(yè)生產需要哪些原料?企業(yè)擁有那些生產資源，還需要什么生產資源?生產和設備的成本是多少?企業(yè)是買設備還是租設備?解釋與產品組裝，儲存以及發(fā)送有關的固定成本和變動成本的情況。
5.展示管理隊伍。
把一個思想轉化為一個成功的風險企業(yè)，其關鍵的因素就是要有一支強有力的管理隊伍。這支隊伍的成員必須有較高的專業(yè)技術知識、管理才能和多年工作經驗，要給投資者這樣一種感覺:“看，這支隊伍里都有誰!如果這個公司是一支足球隊的話，他們就會一直殺入世界杯決賽!”
管理者的職能就是計劃，組織，控制和指導公司實現目標的行動。在商業(yè)計劃書中，應首先描述一下整個管理隊伍及其職責，然而再分別介紹每位管理人員的特殊才能、特點和造詣，細致描述每個管理者將對公司所做的貢獻。商業(yè)計劃書中還應明確管理目標以及組織機構圖。
商業(yè)計劃書中的計劃摘要十分重要。它必須能讓風險投資者有興趣并渴望得到更多的信息，它將給讀者留下長久的印象。計劃摘要將是風險企業(yè)家所寫的最后一部分內容，但卻是出資者首先要看的內容，如果公司是一本書，它就象是這本書的封面，做得好就可以把投資者吸引住。你要像對待廣告一樣來寫摘要，絕不要草草了事.文章明了，但要感人。
不同產業(yè)的商業(yè)計劃書形式有所不同。但是，從總的結構方面，所有的商業(yè)計劃書都應該包括摘要、主題、附錄三個部分。摘要是對整個商業(yè)計劃書最高度的概括。摘要部分的作用是以最精煉的語言、最有吸引力和沖擊力的方式突出重點，一下子抓住投資者的心。摘要部分是引路人，把投資者引入文章的主題。主體部分是整個商業(yè)計劃書的核心。在主體部分，作者向投資者一一展示他們所要知道的所有內容。主體的功能是最終說服投資者，使他們充分相信你的項目是一個值得投資的好項目，以及你和你的領導班子有能力讓他們的投資產生最佳的投資回報。附錄部分是對主體的補充。它的功能是提供更多、更詳細的補充信息，完成主體部分中言有未盡的內容。
摘要是整個商業(yè)計劃書的“鳳頭”，是對整個計劃書的最高度的概括。從某種程度上說，投資者是否中意你的項目，主要取決于摘要部分?？梢哉f沒有好的摘要，就沒有投資。
主題是整個商業(yè)計劃書的“豬肚”。主體部分要內容詳實，在有限的篇幅之內充分展示你要說的全部內容，讓投資者知道他想知道的全部東西。主體部分按照順序一般包括以下幾個方面:。
1)公司介紹。主要介紹企業(yè)的一些基本情況，以及發(fā)展策略、財務情況、產品或服務的基本情況等。
2)產業(yè)分析。主要介紹你的企業(yè)所歸屬的產業(yè)領域的基本情況，以及你的企業(yè)在整個產業(yè)或行業(yè)中的地位。
3)市場分析。主要介紹你的產品或服務的市場情況。包括你的目標市場、你在市場競爭中的位置、你的競爭對手的情況、未來市場的發(fā)展趨勢。
4)營銷。主要介紹你的市場營銷策略、企業(yè)的銷售隊伍的基本情況、銷售結構等內容。
5)企業(yè)的經營。主要介紹經營場所的基本情況、企業(yè)主要設施和設備、生產工藝基本情況、生產力和生產率的基本情況，以及質量控制、庫存管理、售后服務、研究和發(fā)展等內容。
6)企業(yè)的管理。主要介紹管理理念、管理結構、管理方式、主要管理人員的基本情況、顧問隊伍等基本情況。
7)財務管理。主要介紹企業(yè)財務管理的基本情況。對現在正在運行的企業(yè)需要過去三年的財務報表、現金流量表、損益平衡表等。還要介紹申請資金的用途。
8)企業(yè)的發(fā)展計劃。主要介紹企業(yè)的發(fā)展目標、發(fā)展策略、發(fā)展計劃、實施步驟，以及風險因素的分析等。
9)撤出計劃。主要告訴投資者如何收回投資，什么時間收回投資，大約有多少回報率等情況。
商業(yè)地產項目計劃書篇二十二
商業(yè)地產策劃包括商業(yè)用地的價值判別與發(fā)展定位、商業(yè)地產融資策劃、商業(yè)地產價值鏈構造和策劃、商業(yè)地產建筑策劃等。隨著商業(yè)地產投資的發(fā)展，很多公司都轉型做商業(yè)地產開發(fā)，隨之而來的問題就是商業(yè)地產策劃到底要怎么做，這個問題余源鵬房地產大講壇里面有詳細的答案。進行商業(yè)地產策劃的第一步就是要進行商業(yè)地產項目市場調研，下面是余源鵬商業(yè)地產網絡培訓班里面的內容節(jié)選，主要是關于商業(yè)地產策劃的市場調研的步驟與方法和主要內容。
第一步：界定問題。
第二步：尋求解決問題的方法。
第三步：制定調研方案。
第四步：進入現場或收集數據。
第五步：整理和分析數據。
第六步：編寫調研報告。
具體內容可以觀看余源鵬商業(yè)地產網絡培訓班1。
1）直接調查。
2）間接調查。
3）問卷調查。
4）現場“踩點”調查1余源鵬《商業(yè)地產系統(tǒng)培訓課程》；
商業(yè)地產策劃定位與建筑規(guī)劃設計要訣八百個。
具體內容可以觀看余源鵬商業(yè)地產網絡培訓班2。
三．商業(yè)地產市場調研的6大主要內容。
（1）宏觀環(huán)境分析。
（2）本市商業(yè)環(huán)境分析。
（3）區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析（特別是商圈分析）。
（4）租售目標客戶分析（租給經營商家，售給投資者）。
（5）消費者分析。
（6）競爭對手分析。
具體內容可以觀看余源鵬商業(yè)地產網絡培訓班。
商業(yè)地產策劃定位與建筑規(guī)劃設計要訣八百個。