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房地產(chǎn)行業(yè)認(rèn)知報(bào)告篇一
20xx年，受國(guó)際金融危機(jī)及國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)回調(diào)的影響，住房銷售低迷，房?jī)r(jià)漲勢(shì)逐步回落，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整階段，調(diào)整程度逐步加深。20xx下半年，作為擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重點(diǎn)，中央及地方政府連續(xù)出臺(tái)了多項(xiàng)鼓勵(lì)住房消費(fèi)、活躍房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策。
一是國(guó)家已經(jīng)將支持房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展作為保增長(zhǎng)的重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)，并連續(xù)出臺(tái)一系列鼓勵(lì)住房消費(fèi)的政策，從政策層面上給予消費(fèi)者信心。二是我國(guó)連續(xù)出臺(tái)強(qiáng)力度的刺激經(jīng)濟(jì)的措施，力爭(zhēng)20xx年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)保持在8％以上，在就業(yè)和居民收入增長(zhǎng)方面基本穩(wěn)定了預(yù)期。隨著經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房大量入市，20xx上半年，市場(chǎng)迅速回暖，信貸政策轉(zhuǎn)向?qū)捤桑_發(fā)商迎來了又一春，房地產(chǎn)市場(chǎng)重新上演“地王爭(zhēng)霸”、“房?jī)r(jià)攀升”。
1、全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成投資及增速情況。
統(tǒng)計(jì)局公布的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)本年完成投資億元，比去年同期增長(zhǎng)：xx；全國(guó)房地產(chǎn)住宅商品房開發(fā)本年完成投資xx億元，比去年同期增長(zhǎng)：xx；統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明20xx年，全國(guó)商品房銷售面積達(dá)到萬平方米；銷售面積增速為％。
2、習(xí)水縣房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成投資及增速情況。
統(tǒng)計(jì)局公布的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明：習(xí)水縣房地產(chǎn)開發(fā)本年完成投資億元，比去年同期下降；全國(guó)房地產(chǎn)住宅商品房開發(fā)本年完成投資xx億元，比去年同期下降xx％；統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明：習(xí)水縣商品房銷售面積達(dá)到xx（萬平方米），銷售面積增速為xx％。
國(guó)家發(fā)改委數(shù)據(jù)顯示，從有關(guān)數(shù)據(jù)來看，房地產(chǎn)在經(jīng)過了前一段時(shí)期調(diào)整后，已經(jīng)率先進(jìn)入到了回升的階段。從全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格指數(shù)來看，已經(jīng)份開始環(huán)比上升。全國(guó)房?jī)r(jià)已連續(xù)五個(gè)月上升，房地產(chǎn)開發(fā)投資的增速也逐月上升，說明我行信貸投資的信心正在增強(qiáng)。商品房銷售的火爆，使得房地產(chǎn)開發(fā)的國(guó)內(nèi)貸款和個(gè)人按揭貸款大幅增長(zhǎng)。
從去年1月份開始，習(xí)水縣房地產(chǎn)市場(chǎng)就已走進(jìn)了回暖的軌道，新房銷量逐月攀升。五月份新政出臺(tái)又助推了房市的反彈，據(jù)統(tǒng)計(jì)，1至4月份習(xí)水縣城區(qū)銷售數(shù)據(jù)分別為xx套，接連刷新了單月銷量紀(jì)錄。5月份，習(xí)水縣城區(qū)銷售量達(dá)到了套，到6月份時(shí)，這個(gè)數(shù)據(jù)是套，其中120－144平方米的戶型占了三分之一，100－120平方米的.戶型占了近四分之一。除#上簽約銷量猛增之外，各樓盤銷售點(diǎn)的看房客戶大量增加，市民對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)注度大為上升。
隨著房市的火爆，各品牌開發(fā)商現(xiàn)有樓盤基本銷售完畢。多家開發(fā)商表示，將加快現(xiàn)有項(xiàng)目的開發(fā)力度，新盤開發(fā)將盡快上馬。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著市場(chǎng)銷售的回暖，特別是優(yōu)質(zhì)樓盤的住房銷量穩(wěn)步上升，同時(shí)，政府給予開發(fā)商的一系列優(yōu)惠政策，減小了后續(xù)項(xiàng)目開發(fā)的壓力。20xx年下半年，新開發(fā)投資項(xiàng)目面積約平米，有實(shí)力的開發(fā)商都會(huì)加快施工進(jìn)度，盡快啟動(dòng)后續(xù)項(xiàng)目開發(fā)。在20xx年12月以前，將有約80萬平米的銷售面積。
1、政府關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展的意見。
20xx年，市政府出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)加快發(fā)展的意見》（以下簡(jiǎn)稱《意見》）。
一、實(shí)行購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策。
（一）對(duì)個(gè)人購(gòu)房實(shí)施補(bǔ)貼。
（二）實(shí)行住房轉(zhuǎn)讓契稅、印花稅和土地增值稅減免。
（三）實(shí)行房地產(chǎn)交易相關(guān)費(fèi)用優(yōu)惠。
（四）調(diào)整住房公積金貸款政策。
（五）實(shí)行銀行貸款利率優(yōu)惠。
（六）支持自住型和改善型住房消費(fèi)。因地震災(zāi)害住房損毀而重新購(gòu)房的，可視為首次購(gòu)房。
（七）實(shí)行購(gòu)房入戶鼓勵(lì)。凡在習(xí)水縣城區(qū)購(gòu)買商品住宅的，購(gòu)房人及其直系親屬可按有關(guān)規(guī)定申請(qǐng)遷入辦理習(xí)水縣城區(qū)戶籍，相應(yīng)可辦理子女入學(xué)等手續(xù)。
（八）減少城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)。
（九）對(duì)行政事業(yè)性收費(fèi)實(shí)行“一費(fèi)制”。
（十）降低水電氣有線數(shù)字電視安裝費(fèi)。
（十一）盤活存量建設(shè)用地。
（十二）鼓勵(lì)房地產(chǎn)信貸投入。鼓勵(lì)商業(yè)銀行在國(guó)家適度寬松的貨幣政策指導(dǎo)下增加有效信貸投入，支持符合條件的房地產(chǎn)企業(yè)的正常合理信貸需求，對(duì)資信好但短期資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)困難的企業(yè)和項(xiàng)目貸款給予重點(diǎn)傾斜。（十三）加大稅收支持力度。
3、營(yíng)造良好發(fā)展環(huán)境。
（十四）提高服務(wù)效能。為開發(fā)企業(yè)和購(gòu)房者提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。
（十五）強(qiáng)化市場(chǎng)監(jiān)管。
（十六）加強(qiáng)宣傳營(yíng)銷。緊緊圍繞“東坡老家，快樂習(xí)水”形象主題詞和“生態(tài)習(xí)水”、“宜居習(xí)水”、“安全習(xí)水”等優(yōu)勢(shì)特征，優(yōu)化市場(chǎng)交易環(huán)境。
（十七）加大督查力度。加強(qiáng)房地產(chǎn)政策執(zhí)行情況的督查督辦。
這個(gè)被稱為“習(xí)水縣房市新政”的《意見》從一出臺(tái)便受到了世人的關(guān)注，大家對(duì)這個(gè)房市的“起動(dòng)機(jī)”給予了厚望。購(gòu)房者希望“新政”能給自己帶來更多的購(gòu)房實(shí)惠；開發(fā)商希望“新政”能啟動(dòng)樓市，銷售出現(xiàn)有房源，減輕自己的資金壓力；政府希望“新政”啟動(dòng)樓市，讓樓市帶動(dòng)整個(gè)地域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。
目前，我國(guó)“大城市化”仍在進(jìn)行，大城市服務(wù)業(yè)定位和城市吸引力使其每年常住人口增長(zhǎng)仍較快，從而帶來新增住房需求。從短期看，地產(chǎn)專家認(rèn)為，累計(jì)需求使得今年的潛在需求量巨大。而近期市場(chǎng)成交回落，除了漲價(jià)因素以外，開發(fā)商新增供應(yīng)和庫(kù)存減少也是重要原因。但房?jī)r(jià)上漲過高導(dǎo)致購(gòu)買力透支，可能造成交量大大低于均衡狀態(tài)；同時(shí)投資性需求興起將明顯抑制住房消費(fèi)，這依然值得警惕。
房地產(chǎn)行業(yè)認(rèn)知報(bào)告篇二
尊敬的領(lǐng)導(dǎo)：
您好！
兩年的房地產(chǎn)銷售經(jīng)歷讓我體會(huì)到不一樣的人生，個(gè)性是在xxx的案場(chǎng)，嚴(yán)格、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓芾硐碌南炊Y也造就了我穩(wěn)重踏實(shí)的工作作風(fēng)?；厥走^去一步步的腳印，以下就是我的述職：
堅(jiān)持不懈，不輕易放下就能一步步走向成功，雖然不明白幾時(shí)能成功，但能肯定的是我們正離目標(biāo)越來越近。有了頑強(qiáng)的精神，于是事半功倍。持續(xù)的工作，難免會(huì)令人疲倦，放松一下是人之常情，在最困難的時(shí)候，再堅(jiān)持一下也就過去了；同樣在銷售中客人提出各種各樣的異議，放下對(duì)客戶解釋的機(jī)會(huì)，客戶就流失了；而再堅(jiān)持一下、說服一下也就成交了。往往期望就在于多打一個(gè)電話，多一次溝通。同時(shí)堅(jiān)持不懈的學(xué)習(xí)房地產(chǎn)專業(yè)相關(guān)知識(shí)，讓自我過硬的專業(yè)素養(yǎng)從心地打動(dòng)客戶。
我認(rèn)為一個(gè)好的銷售人員就應(yīng)是個(gè)好聽眾，透過聆聽來了解客戶的各方面信息，不能以貌取人，不應(yīng)當(dāng)輕易以自我的經(jīng)驗(yàn)來決定客戶“一看客戶感覺這客戶不會(huì)買房”“這客戶太刁，沒誠(chéng)意”，導(dǎo)致一些客戶流失，就應(yīng)透過客戶的言行舉止來決定他們潛在的想法，從而掌握客戶真實(shí)信息，把握買房者的心理，在適當(dāng)時(shí)機(jī)，一針見血的，點(diǎn)中要害，直至成交。
辛勤的工作造就優(yōu)秀的員工，我深信著這一點(diǎn)。因此自從我進(jìn)入易居公司的那一刻起，我就一向持續(xù)著認(rèn)真的工作態(tài)度和用心向上的進(jìn)取心，無論做任何細(xì)小的事情都努力做到最好，推銷自我的產(chǎn)品首先務(wù)必要先充分的熟悉自我的產(chǎn)品，喜愛自我的產(chǎn)品，持續(xù)熱情，熱誠(chéng)的對(duì)待客戶；腳踏實(shí)地的跟進(jìn)客戶，使不可能變成可能、使可能變成現(xiàn)實(shí)，點(diǎn)點(diǎn)滴滴的積累造就了我優(yōu)秀的業(yè)績(jī)。同時(shí)維護(hù)好所積累的老客戶的關(guān)系，他們都對(duì)我認(rèn)真的工作和熱情的態(tài)度都抱以充分的肯定，又為我?guī)砹烁嗟臐撛诳蛻?，致使我的工作成?jī)能更上一層樓。這是我在銷售工作中獲得的最大的收獲和財(cái)富，也是我最值得驕傲的。
每個(gè)人都有過狀態(tài)不好的時(shí)候，用心、樂觀的銷售員會(huì)將此歸結(jié)為個(gè)人潛力、經(jīng)驗(yàn)的不完善，把此時(shí)作為必經(jīng)的磨練的過程，他們樂意不斷向好的方向改善和發(fā)展，而消極、悲觀的銷售員則怪罪于機(jī)遇和時(shí)運(yùn)，總是抱怨、等待與放下！
龜兔賽跑的寓言，不斷地出此刻現(xiàn)實(shí)生活當(dāng)中，兔子傾向于機(jī)會(huì)導(dǎo)向，烏龜總是堅(jiān)持核心競(jìng)爭(zhēng)力?，F(xiàn)實(shí)生活中，也像龜兔賽跑的結(jié)局一樣，不斷積累核心競(jìng)爭(zhēng)力的人，最終會(huì)贏過追逐機(jī)會(huì)的人。人生有時(shí)候像爬山，當(dāng)你年輕力壯的時(shí)候，總是像兔子一樣活蹦亂跳，一有機(jī)會(huì)就想跳槽、抄捷徑；一遇挫折就想放下，想休息。人生是需要積累的，有經(jīng)驗(yàn)的人，像是烏龜一般，懂得勻速徐行的道理，我堅(jiān)信只要方向正確，方法正確，一步一個(gè)腳印，每個(gè)腳步都結(jié)結(jié)實(shí)實(shí)地踏在前進(jìn)的道路上，反而能夠早點(diǎn)抵達(dá)終點(diǎn)。如果領(lǐng)先靠的是機(jī)會(huì)，運(yùn)氣總有用盡的一天。
一向以來我堅(jiān)持著做好自我能做好的事，一步一個(gè)腳印踏踏實(shí)實(shí)的堅(jiān)定的向著我的目標(biāo)前行。
房地產(chǎn)行業(yè)認(rèn)知報(bào)告篇三
尊敬的領(lǐng)導(dǎo)：
您好！
兩年的房地產(chǎn)銷售經(jīng)歷讓我體會(huì)到不一樣的人生，個(gè)性是在xx的案場(chǎng)，嚴(yán)格、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓芾硐碌南炊Y也造就了我穩(wěn)重踏實(shí)的工作作風(fēng)?；厥走^去一步步的腳印，以下就是我的述職：
堅(jiān)持不懈，不輕易放下就能一步步走向成功，雖然不明白幾時(shí)能成功，但能肯定的是我們正離目標(biāo)越來越近。有了頑強(qiáng)的精神，于是事半功倍。持續(xù)的工作，難免會(huì)令人疲倦，放松一下是人之常情，在最困難的時(shí)候，再堅(jiān)持一下也就過去了；同樣在銷售中客人提出各種各樣的異議，放下對(duì)客戶解釋的機(jī)會(huì)，客戶就流失了；而再堅(jiān)持一下、說服一下也就成交了。往往期望就在于多打一個(gè)電話，多一次溝通。同時(shí)堅(jiān)持不懈的學(xué)習(xí)房地產(chǎn)專業(yè)相關(guān)知識(shí)，讓自我過硬的專業(yè)素養(yǎng)從心地打動(dòng)客戶。
我認(rèn)為一個(gè)好的銷售人員就應(yīng)是個(gè)好聽眾，透過聆聽來了解客戶的各方面信息，不能以貌取人，不應(yīng)當(dāng)輕易以自我的經(jīng)驗(yàn)來決定客戶“一看客戶感覺這客戶不會(huì)買房”“這客戶太刁，沒誠(chéng)意”，導(dǎo)致一些客戶流失，就應(yīng)透過客戶的言行舉止來決定他們潛在的想法，從而掌握客戶真實(shí)信息，把握買房者的心理，在適當(dāng)時(shí)機(jī)，一針見血的，點(diǎn)中要害，直至成交。
辛勤的工作造就優(yōu)秀的員工，我深信著這一點(diǎn)。因此自從我進(jìn)入易居公司的那一刻起，我就一向持續(xù)著認(rèn)真的工作態(tài)度和用心向上的進(jìn)取心，無論做任何細(xì)小的事情都努力做到最好，推銷自我的產(chǎn)品首先務(wù)必要先充分的熟悉自我的產(chǎn)品，喜愛自我的產(chǎn)品，持續(xù)熱情，熱誠(chéng)的對(duì)待客戶；腳踏實(shí)地的跟進(jìn)客戶，使不可能變成可能、使可能變成現(xiàn)實(shí)，點(diǎn)點(diǎn)滴滴的積累造就了我優(yōu)秀的業(yè)績(jī)。同時(shí)維護(hù)好所積累的老客戶的關(guān)系，他們都對(duì)我認(rèn)真的工作和熱情的態(tài)度都抱以充分的肯定，又為我?guī)砹烁嗟臐撛诳蛻?，致使我的工作成?jī)能更上一層樓。這是我在銷售工作中獲得的最大的收獲和財(cái)富，也是我最值得驕傲的。
每個(gè)人都有過狀態(tài)不好的時(shí)候，用心、樂觀的銷售員會(huì)將此歸結(jié)為個(gè)人潛力、經(jīng)驗(yàn)的不完善，把此時(shí)作為必經(jīng)的磨練的過程，他們樂意不斷向好的方向改善和發(fā)展，而消極、悲觀的銷售員則怪罪于機(jī)遇和時(shí)運(yùn)，總是抱怨、等待與放下！
龜兔賽跑的寓言，不斷地出此刻現(xiàn)實(shí)生活當(dāng)中，兔子傾向于機(jī)會(huì)導(dǎo)向，烏龜總是堅(jiān)持核心競(jìng)爭(zhēng)力?，F(xiàn)實(shí)生活中，也像龜兔賽跑的結(jié)局一樣，不斷積累核心競(jìng)爭(zhēng)力的人，最終會(huì)贏過追逐機(jī)會(huì)的人。人生有時(shí)候像爬山，當(dāng)你年輕力壯的時(shí)候，總是像兔子一樣活蹦亂跳，一有機(jī)會(huì)就想跳槽、抄捷徑；一遇挫折就想放下，想休息。人生是需要積累的，有經(jīng)驗(yàn)的人，像是烏龜一般，懂得勻速徐行的道理，我堅(jiān)信只要方向正確，方法正確，一步一個(gè)腳印，每個(gè)腳步都結(jié)結(jié)實(shí)實(shí)地踏在前進(jìn)的道路上，反而能夠早點(diǎn)抵達(dá)終點(diǎn)。如果領(lǐng)先靠的是機(jī)會(huì)，運(yùn)氣總有用盡的一天。
一向以來我堅(jiān)持著做好自我能做好的事，一步一個(gè)腳印踏踏實(shí)實(shí)的堅(jiān)定的向著我的目標(biāo)前行。
房地產(chǎn)行業(yè)認(rèn)知報(bào)告篇四
摸索、奮進(jìn)的兩個(gè)多月已經(jīng)過去，兩個(gè)多月來，由從事市場(chǎng)一線的工作到研究市場(chǎng)進(jìn)行項(xiàng)目營(yíng)銷策劃,是從感性認(rèn)識(shí)上升到理性認(rèn)識(shí)層面的階段，不斷思索創(chuàng)新，感覺收獲頗多。同時(shí)我?guī)еd奮、肩負(fù)責(zé)任度過了繁忙而又充實(shí)的兩個(gè)多月！短短兩個(gè)月，這是我人生轉(zhuǎn)換的過程，是我職業(yè)方向發(fā)生改變的過程，是我成長(zhǎng)的過程，從此有了對(duì)國(guó)際工業(yè)城經(jīng)營(yíng)理念、營(yíng)銷環(huán)境以及其使命更加了解；在趙總的全心幫助和大力支持下，我對(duì)工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目策劃由生疏到熟悉、從熱愛到愿意為之付出的心路歷程，同時(shí)我也深感責(zé)任重大。
按照自己制定的工作思路及各階段性工作目標(biāo)，實(shí)出重點(diǎn)，講究實(shí)效，勤思考，并通過努力，千方百計(jì)，不折不撓地開展工作，逐步推進(jìn)工業(yè)城項(xiàng)目，提高其知名度。但從總體來說，是在摸索上升的階段。
第一次接觸工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目策劃，對(duì)它的營(yíng)銷推廣是一個(gè)陌生的、模糊的概念，經(jīng)歷了初期放水養(yǎng)魚，摸著石頭過河的艱苦探索后，初步明確了它的性質(zhì)和方向。但任何工作都離不開人的主體元素。于是首先就從學(xué)會(huì)做人，踏實(shí)工作做起；其次是掌握國(guó)家和開發(fā)區(qū)宏觀政策，企業(yè)本身內(nèi)部環(huán)境和企業(yè)投資環(huán)境，比如開發(fā)區(qū)優(yōu)惠政策、xx市政府總體規(guī)劃、行業(yè)發(fā)展動(dòng)態(tài)和城市建設(shè)發(fā)展動(dòng)態(tài)等；還有微觀環(huán)境和園區(qū)競(jìng)爭(zhēng)情況；再次是飲水思源，摸索有效的營(yíng)銷推廣方案，經(jīng)常思考這樣的問題：
怎樣花最少的錢達(dá)到最好的宣傳效果？
通過什么樣的方式才能找到準(zhǔn)客戶？
現(xiàn)階段工業(yè)城項(xiàng)目還存在什么問題，應(yīng)該先從哪方面入手解決營(yíng)銷難的問題？
我的主要工作如下：
1、配合完成中秋晚會(huì)。
2、協(xié)助完成汽配展活動(dòng)。
3、完成網(wǎng)絡(luò)推廣工作。
4、積極配合公關(guān)活動(dòng)。
5、完成工業(yè)城招商的內(nèi)部協(xié)調(diào)和調(diào)研，幫助完善招商基礎(chǔ)資料。
6、配合同事完成其他工作內(nèi)容。
7、推陳出新,不斷完善營(yíng)銷思路,制定營(yíng)銷策略。
8、完成臨時(shí)性交代的任務(wù)。
（一）不怕困難，建立把項(xiàng)目策劃好的信心。
認(rèn)真分析新形勢(shì)新情況，正視新挑戰(zhàn)，沉著應(yīng)對(duì)，及時(shí)調(diào)整工作策略。一是認(rèn)真學(xué)習(xí)北京工業(yè)地產(chǎn)宏觀環(huán)境和xx市的相關(guān)政策和規(guī)劃，提高對(duì)它的理解和認(rèn)識(shí)，以積極的姿態(tài)迎接困難，樹立信心，始終保持旺盛的工作精神，千方百計(jì)挖潛營(yíng)銷思路。二是注重市場(chǎng)信息的收集和鑒別、分析能力，應(yīng)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的營(yíng)銷策略和市場(chǎng)推廣策略，以之來調(diào)整我們的營(yíng)銷戰(zhàn)略和策略；三是積極爭(zhēng)取領(lǐng)導(dǎo)的支持和幫助，在制定營(yíng)銷策略和市場(chǎng)推廣方案的時(shí)候，由于各自存在思維差別，肯定會(huì)出現(xiàn)意見不一致的情況，但對(duì)出現(xiàn)的問題和遇到的難題，會(huì)認(rèn)真“把脈、會(huì)診”，及時(shí)調(diào)整方式方法。雖然我離完成公司期望指標(biāo)和自己計(jì)劃的目標(biāo)還存在差距，但在目前嚴(yán)峻困難的形勢(shì)下，我認(rèn)為所付出的努力和艱辛一定不會(huì)白費(fèi)。
（二）從細(xì)分市場(chǎng)找到目標(biāo)客戶。
力求按照不同的特征來進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分，市場(chǎng)細(xì)分有三條好處，一個(gè)是獲得消費(fèi)者高度的忠誠(chéng)度，一個(gè)是保護(hù)適當(dāng)利潤(rùn)，一個(gè)是容易獲得成功。比如追求相似利益的企業(yè)、具有相同行業(yè)特性的企業(yè)、相同國(guó)度的企業(yè)等等。
雖然園區(qū)在設(shè)計(jì)研發(fā)的時(shí)候就進(jìn)行了市場(chǎng)的細(xì)分，但是這種細(xì)分往往相對(duì)是粗線條的，因此在具體實(shí)施銷售的時(shí)候有必要進(jìn)行更為明確的目標(biāo)市場(chǎng)細(xì)分，根據(jù)產(chǎn)品推廣的不同階段，針對(duì)更加明確的目標(biāo)客戶，使用合適的營(yíng)銷策略和方式。
（三）與世俱進(jìn)，轉(zhuǎn)變策劃觀念和思維模式。
工業(yè)地產(chǎn)作為客觀存在的比較特殊的產(chǎn)品，其營(yíng)銷思路和推廣方法也會(huì)與其他產(chǎn)品有所差別，尤其是民用地產(chǎn)，它的特點(diǎn)是以感性訴求為主。而工業(yè)地產(chǎn)的特點(diǎn)是從理性訴求的角度進(jìn)行宣傳策劃。工業(yè)廠房的需求量及其目標(biāo)客戶群的隱蔽性和分散性，就決定了它的宣傳模式必須創(chuàng)新和媒體選擇更具針對(duì)性。所以轉(zhuǎn)變策劃觀念和思維模式是勢(shì)在必行，把工業(yè)園打造成為具有全國(guó)前沿性和戰(zhàn)略性的工業(yè)地產(chǎn)的典范。
（四）提升自身專業(yè)素養(yǎng)和工作技能，提高工作效率。
在常規(guī)工作的基礎(chǔ)上，注重自身專業(yè)素養(yǎng)、溝通技能與工作能力的提升。自我抓基礎(chǔ)、抓內(nèi)功，一是抓實(shí)效工作，不斷提高自我工作素質(zhì)，使自己成為策劃的行家里手；二是注重自我工作作風(fēng)的培養(yǎng)及業(yè)務(wù)能力的提高，著力提高工作效能。
房地產(chǎn)行業(yè)認(rèn)知報(bào)告篇五
尊敬的領(lǐng)導(dǎo)：
您好!
感謝公司能在我迷茫求職中給了我一個(gè)自我實(shí)現(xiàn)的平臺(tái)，感謝公司讓我了解到了房地產(chǎn)這一行業(yè)，感謝公司的同事及領(lǐng)導(dǎo)對(duì)我無微不至的關(guān)心及照顧，經(jīng)過深思熟慮后，我決定辭掉在公司所擔(dān)任的職務(wù)。
在公司的兩個(gè)月里，我盡職盡責(zé)的完成自己的任務(wù)，因此我無憾于領(lǐng)取每個(gè)月的工資。不管是因?yàn)檫\(yùn)氣，碰巧，還是因?yàn)槠渌颍傊?，因?yàn)槲业拇嬖冢袑⒔?0萬元的價(jià)值進(jìn)入公司的賬戶，相對(duì)于那些兩三個(gè)月帶了無數(shù)批客戶，卻沒有簽一單的人而言，我也是有價(jià)值的，因此我對(duì)自己是否給公司帶來經(jīng)濟(jì)利益感到無憾。
因?yàn)樽陨淼脑颍覠o法適應(yīng)公司的規(guī)則，無法為公司創(chuàng)造更多的業(yè)績(jī)，實(shí)在很抱歉。我決定離開這個(gè)崗位，去尋求適合自己的生活規(guī)則。都知道我比別人更努力，在任何事情上，我都是這樣認(rèn)真對(duì)待，不管以后從事什么行業(yè)，我都會(huì)用這種態(tài)度去面對(duì)。但我的努力，并不只是想和最差的'人相比較，何況在這個(gè)行業(yè)中，我比最差的人還要差。公司需要成績(jī)，同樣，我也需要成績(jī)。我不想在付出了更多，卻得不到回報(bào)的工作上浪費(fèi)太多的時(shí)間。至少我還年輕，有更多的時(shí)間去追求屬于自己的生活規(guī)則。我上無老，下無小，自己的生活水平又不高，也不急著去掙多少錢。
我會(huì)按照公司的規(guī)則，在遞交辭職信之后的一個(gè)星期離開目前的崗位。不管我以后走到哪里，在公司的這段寶貴經(jīng)歷將伴隨我一生，這將是我求職生涯中相當(dāng)重要的一部分。
最后衷心的祝愿鳳華名邸能夠蓬勃發(fā)展!祝福同事們能夠再創(chuàng)佳績(jī)!
此致
敬禮!
辭職人：
尊敬的xx：
我很遺憾自己在這個(gè)時(shí)候向集團(tuán)正式提出辭職申請(qǐng)。
來到萬達(dá)已經(jīng)兩年有余了，在這兩年里，得到了集團(tuán)和項(xiàng)目公司各位同事的多方幫助，我衷心的非常感謝黃總和各位萬達(dá)的同仁。在萬達(dá)我有過壓力，也有過煎熬，更有過收獲。萬達(dá)簡(jiǎn)潔的人際關(guān)系和堅(jiān)韌的工作作風(fēng)，讓我在職業(yè)的道路上有了全新的感悟，也有了從未有過的巨大收獲。在這里非常感謝集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)特別是黃總您給予我的幫助和支持，很多教誨會(huì)伴隨我未來的職業(yè)生涯。
萬達(dá)是個(gè)講究執(zhí)行力和任務(wù)完成為結(jié)果的高績(jī)效團(tuán)隊(duì)，當(dāng)每月月底任務(wù)不能完成的時(shí)候，我都非常愧疚。從進(jìn)入20xx年起，連續(xù)2月、3月、4月3個(gè)月我都不能完成簽約指標(biāo)，我感覺到自己的能力已經(jīng)不能肩負(fù)起帶領(lǐng)惠山的銷售團(tuán)隊(duì)繼續(xù)完成年度的銷售任務(wù)。
愧對(duì)集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)對(duì)我的信任，也無法面對(duì)惠山銷售團(tuán)隊(duì)的在付出努力后還是一次又一次失敗的挫折感，也正是因?yàn)槲业臉I(yè)績(jī)不好，影響到項(xiàng)目公司很多員工不能晉級(jí)和加薪。在最近的3個(gè)月里，從1-2月住宅即將清盤的推廣，到2-3月商鋪換顏為第五大道及國(guó)際餐飲美食街的升級(jí)推出，再到4月改soho為mini公館重新包裝面世，一次又一次的銷售不利，讓我的信心也一步步的在流失，直至殆盡。目前我的能力和狀態(tài)已經(jīng)不能完成集團(tuán)交付給我年度指標(biāo)的完成?，F(xiàn)在才4月底，正是考慮到項(xiàng)目在今年年底前還有一個(gè)相對(duì)較長(zhǎng)的銷售期，本著對(duì)惠山項(xiàng)目負(fù)責(zé)的態(tài)度，我也不能繼續(xù)尸位素餐，我鄭重向公司提出辭職。
我可以在此辭呈遞交之后的30天內(nèi)離開公司，您可以安排新的營(yíng)銷副總來填補(bǔ)因我離職而造成的空缺，同時(shí)我也能夠協(xié)助來人順利完成工作的交接。
能為萬達(dá)效力的日子不多了，我一定會(huì)站好自己的最后一班崗，做好工作的交接，保證讓項(xiàng)目做到平穩(wěn)過渡。在兩年多的時(shí)間里伴隨著惠山項(xiàng)目從開工到即將的開業(yè)使我倍感榮幸，在萬達(dá)工作的點(diǎn)點(diǎn)滴滴，苦于樂都是珍貴的人生回憶。祝黃總和各位公司同仁身體健康、工作順利!
此致 敬禮
辭職人：
20xx年xx月xx日
房地產(chǎn)行業(yè)認(rèn)知報(bào)告篇六
進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)說起來有一年多的時(shí)間，來到公司逐漸接觸到xx、xx等項(xiàng)目，不同的項(xiàng)目接觸讓我學(xué)到很多，成長(zhǎng)不少，在深入、有效地參與xxxx項(xiàng)目后更加了解了這個(gè)行業(yè)。通過推廣效果得到好的銷售反饋時(shí)體驗(yàn)到莫大的成就感。但是同樣也存在很多問題和不足：
(1)對(duì)項(xiàng)目整體把握不夠到位：在具體項(xiàng)目的推廣和策劃工作中，對(duì)項(xiàng)目整體調(diào)性和營(yíng)銷方向的掌握和把控不夠到位，主要體現(xiàn)在推廣文案的調(diào)性體現(xiàn)和策劃活動(dòng)的思路梳理。
(2)對(duì)具體營(yíng)銷策略認(rèn)識(shí)不夠清晰：針對(duì)具體項(xiàng)目的策劃活動(dòng)認(rèn)識(shí)不夠清晰，思考不太全面，考慮不夠周全。
(3)文字表現(xiàn)張力不夠：很多時(shí)候?qū)τ陧?xiàng)目推廣要表達(dá)的內(nèi)容認(rèn)識(shí)很清晰，但一旦用文字表現(xiàn)就會(huì)出現(xiàn)表達(dá)不到位、力度不夠、畫面感不清晰等情況。這是我后期工作中需要著力提高的重要部分。
新的一年，新的出發(fā)點(diǎn)，我很開心可以在xxxx策略團(tuán)隊(duì)里，沿著我的.職業(yè)規(guī)劃道路繼續(xù)前進(jìn)。新一年，要更清晰的認(rèn)識(shí)自己，發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，彌補(bǔ)不足。
全面認(rèn)識(shí)項(xiàng)目策劃活動(dòng)：在后期工作中，對(duì)于一個(gè)項(xiàng)目策劃活動(dòng)涉及到的關(guān)鍵點(diǎn)要充分考慮，把別人想到的考慮進(jìn)去，別人沒有想到的也要考慮進(jìn)去，每個(gè)活動(dòng)都要分析活動(dòng)執(zhí)行的效果是否到達(dá)推廣目的，怎么能更好的實(shí)現(xiàn)營(yíng)銷目的，促進(jìn)項(xiàng)目銷售，而不是活動(dòng)完畢就置之不理。借助網(wǎng)絡(luò)、微博等平臺(tái)，了解其他項(xiàng)目策劃活動(dòng)及執(zhí)行效果，取其精華去其糟粕，實(shí)現(xiàn)自我成長(zhǎng)。
房地產(chǎn)行業(yè)認(rèn)知報(bào)告篇七
尊敬的領(lǐng)導(dǎo)：
您好！
不知不覺，在xxx工作已經(jīng)足月有余，在這個(gè)把月里，工作量不大，要學(xué)的卻不少，盡管自己原來也是從事房地產(chǎn)銷售，可是銷售知識(shí)永遠(yuǎn)是個(gè)無底深淵。也正因?yàn)槿绱?，我才樂此不彼，越來越喜歡這份工作。以前常聽說也遭遇過銷售員之間為了比拼業(yè)績(jī)，爭(zhēng)奪提成，經(jīng)常是不擇手段，詭計(jì)迭出。幸運(yùn)的是目前的xxx擁有一個(gè)和諧的銷售氛圍，同事之間既有競(jìng)爭(zhēng)更有互相幫助，每次分歧總能在溝通中消除，每次難題也常常在集思廣益中（即便我們只有4人）化解。正因?yàn)橛羞@樣濃厚的企業(yè)氛圍和團(tuán)隊(duì)精神，才給了我在xxx成長(zhǎng)所需的養(yǎng)分。
但是通過工作，還是發(fā)現(xiàn)自身仍存在許多缺點(diǎn)急待解決。首先，剛進(jìn)入xxx，對(duì)xxx地產(chǎn)的企業(yè)文化及xxx這個(gè)項(xiàng)目的相關(guān)情況還沒能夠了然于心，跟客戶介紹的時(shí)候不足為企業(yè)和項(xiàng)目展示很好的口碑與形象，致使客戶對(duì)我們的企業(yè)品牌與項(xiàng)目一知半解。我想作為一個(gè)大企業(yè)的置業(yè)顧問，不僅要精通賣房業(yè)務(wù)，更要讓客戶感覺中建無論是從企業(yè)品牌，社區(qū)環(huán)境，物業(yè)質(zhì)量以及員工素質(zhì)各方面都比其他樓盤有優(yōu)勢(shì)，堅(jiān)定客戶購(gòu)買的信心。針對(duì)這個(gè)問題，我已經(jīng)與同事xxx深刻討論過，多學(xué)習(xí)，多討教，從自身做起樹立對(duì)本企業(yè)品牌的絕對(duì)信心與優(yōu)越感，以此感染每個(gè)客戶。
其次，由于進(jìn)入xxx時(shí)所有的住房已基本售罄，唯有兩套170平大戶型以及商鋪在售，所以對(duì)于商鋪銷售基本可以說是毫無經(jīng)驗(yàn)。我想，相對(duì)于住宅，商鋪客戶這類高收入投資群體的購(gòu)房心態(tài)及個(gè)人氣質(zhì)各方面肯定也有所不同，因此對(duì)于這兩類客戶的銷售方式也必須有相應(yīng)的變化。比如商鋪客戶考慮的更多的是收益回報(bào)率問題，那么我們就應(yīng)該著重介紹周邊的發(fā)展趨勢(shì)與發(fā)展前景，堅(jiān)定客戶購(gòu)買的信心，讓其買得開心，買得放心。以前總以為一個(gè)優(yōu)秀的銷售員必須有自己的個(gè)性，沒有個(gè)性的銷售員不過是個(gè)服務(wù)員而已。但是通過實(shí)踐工作我才發(fā)現(xiàn)，一個(gè)真正成功的銷售員除了必須有能夠感染客戶的個(gè)性外，更應(yīng)該具備能夠隨時(shí)適應(yīng)不同消費(fèi)者心態(tài)的應(yīng)變能力，同時(shí)牢記，專業(yè)、禮貌、主動(dòng)服務(wù)、給予客戶比他想象的更多，并堅(jiān)持公司利益至上的職業(yè)操守。所以，為了做好xxx商鋪的銷售工作，我急待提高自身修養(yǎng)，無論從個(gè)人氣質(zhì)和專業(yè)能力方面都要把自己打造成一個(gè)適合xxx地產(chǎn)大氣之風(fēng)的置業(yè)顧問。
另外，由于進(jìn)入xxx的時(shí)間不長(zhǎng)，所以自己對(duì)公司的一些規(guī)章制度和流程方面還沒有機(jī)會(huì)完全了解，偶爾犯下一些低級(jí)錯(cuò)誤。雖然在主管的幫助下已經(jīng)改善了許多，但肯定還有很多地方不夠清楚，這方面也急待在今后的工作生活中得到改進(jìn)，一方面自己會(huì)多學(xué)多問，另一方面也希望領(lǐng)導(dǎo)的鞭策，同事的提點(diǎn)。
我深知個(gè)人的發(fā)展離不開企業(yè)的發(fā)展，而熱愛則是做好每件工作所必不可缺的。所以，在這充滿希望的企業(yè)里，我必將全力服務(wù)公司，熱愛崗位，勤奮工作，嚴(yán)于律己，認(rèn)真專研，繼續(xù)學(xué)習(xí)，用使命般的激情面對(duì)客戶，用認(rèn)真嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膽B(tài)度面對(duì)我的職業(yè)，為客戶制造感動(dòng)，為公司創(chuàng)造利潤(rùn)！
房地產(chǎn)行業(yè)認(rèn)知報(bào)告篇八
尊敬的領(lǐng)導(dǎo)：
您好！
在繁忙的工作中不知不覺又迎來了新的一年，回顧這一年的工作歷程，作為xx企業(yè)的每一名員工，我們深深感到xx企業(yè)之蓬勃發(fā)展的熱氣，xx人之拼搏的精神。
我是銷售部門的一名普通員工，剛到房產(chǎn)時(shí)，我對(duì)房地產(chǎn)方面的知識(shí)不是很精通，對(duì)于新環(huán)境、新事物比較陌生。在公司領(lǐng)導(dǎo)的幫助下，我很快了解到公司的性質(zhì)及其房地產(chǎn)市場(chǎng)。作為銷售部中的一員，我深深覺到自己身肩重任。作為企業(yè)的門面，企業(yè)的窗口，自己的一言一行也同時(shí)代表了一個(gè)企業(yè)的形象。所以更要提高自身的素質(zhì)，高標(biāo)準(zhǔn)的要求自己。在高素質(zhì)的基礎(chǔ)上更要加強(qiáng)自己的專業(yè)知識(shí)和專業(yè)技能。此外，還要廣泛了解整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)，走在市場(chǎng)的前沿。經(jīng)過這段時(shí)間的磨練，我已成為一名合格的銷售人員，并且努力做好自己的本職工作。
房地產(chǎn)市場(chǎng)的起伏動(dòng)蕩，公司于xx年與xx公司進(jìn)行合資，共同完成銷售工作。在這段時(shí)間，我積極配合xx公司的員工，以銷售為目的，在公司領(lǐng)導(dǎo)的指導(dǎo)下，完成經(jīng)營(yíng)價(jià)格的.制定，在春節(jié)前策劃完成了廣告宣傳，為xx月份的銷售高潮奠定了基礎(chǔ)。最后以x個(gè)月完成合同額x萬元的好成績(jī)而告終。經(jīng)過這次企業(yè)的洗禮，我從中得到了不少專業(yè)知識(shí)，使自己各方面都所有提高。下旬公司與xx公司合作，這又是公司的一次重大變革和質(zhì)的飛躍。在此期間主要是針對(duì)房屋的銷售。經(jīng)過之前銷售部對(duì)房屋執(zhí)行內(nèi)部認(rèn)購(gòu)等手段的鋪墊制造出火爆場(chǎng)面。
在銷售部，我擔(dān)任銷售內(nèi)業(yè)及會(huì)計(jì)兩種職務(wù)。面對(duì)工作量的增加以及銷售工作的系統(tǒng)化和正規(guī)化，工作顯得繁重和其中。在開盤之際，我基本上每天都要加班加點(diǎn)完成工作。經(jīng)過一個(gè)多月時(shí)間的熟悉和了解，我立刻進(jìn)入角色并且嫻熟的完成了自己的本職工作。由于房款數(shù)額巨大，在收款的過程中我做到謹(jǐn)慎認(rèn)真，現(xiàn)已收取了上千萬的房款，每一筆帳目都相得益彰，無一差錯(cuò)。此外在此銷售過程中每月的工作總結(jié)和每周例會(huì)，我不斷總結(jié)自己的工作經(jīng)驗(yàn)，及時(shí)找出弊端并及早改善。銷售部在短短的三個(gè)月的時(shí)間將二期房屋全部清盤，而且一期余房也一并售罄，這其中與我和其他銷售部成員的努力是分不開的。
這一年是有意義的、有價(jià)值的、有收獲的。公司在每一名員工的努力下，在新的一年中將會(huì)有新的突破，新的氣象，能夠在日益激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，占有一席之地。
此致
敬禮！
述職人：xx。
20xx年x月x日。
房地產(chǎn)行業(yè)認(rèn)知報(bào)告篇九
今年1-6月，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)稅收5億元，同比增長(zhǎng)85%;房地產(chǎn)開發(fā)投資完成37.3億元，其中住宅投資完成23億元;商品房施工面積489.9萬平方米，銷售100萬平方米。今年以來，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：
1、房產(chǎn)投資保持較高增速。
我區(qū)近年的大開發(fā)大建設(shè)態(tài)勢(shì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的走熱使得房產(chǎn)開發(fā)商對(duì)我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)前景紛紛看好。今年上半年我區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)仍延續(xù)了去年以來的較快增長(zhǎng)勢(shì)頭，1-6月，房地產(chǎn)開發(fā)平均增速為42.2%，具體走勢(shì)見圖一。其中，住宅建設(shè)在房地產(chǎn)開發(fā)投資中的地位突出，占到房地產(chǎn)開發(fā)全部投資的62%;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房今年開發(fā)增速也持續(xù)走高，2-6月累計(jì)增速分別為：2.6%、15.2%、84.5%、79.1%、1.9倍;辦公樓開發(fā)投資也保持了10倍以上的增速。
2、房產(chǎn)銷售勢(shì)頭回落明顯。
今年我區(qū)商品房銷售面積和銷售額的同比增速均呈逐月下降趨勢(shì)，2-6月的增速走勢(shì)見圖二：
從商品房預(yù)售情況來看，回落趨勢(shì)明顯。1-6月全區(qū)預(yù)售3940套，總面積50.6萬平方米;預(yù)售套數(shù)和面積數(shù)與去年同期相比分別降低了15.5%和15.4%。出于對(duì)宏觀政策的觀望心態(tài)，3月份我區(qū)商品房預(yù)售出現(xiàn)了一次明顯下降，4月份僅售出474套，總面積6.5萬平方米，與3月份相比均下降了44.3%。5月、6月繼續(xù)維持了較低的預(yù)售水平，每月預(yù)售385套，總面積5萬平方米左右。
3、房產(chǎn)平均價(jià)格持續(xù)走高。
雖然今年年初開始，中央及市頻頻出臺(tái)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的有關(guān)政策，但年后，房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入快速上漲的新一輪行情，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的實(shí)際需求支撐以及“跟漲不跟跌”的投資心理等因素影響，我區(qū)房?jī)r(jià)也呈持續(xù)走高的態(tài)勢(shì)。
自年開始，我區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格以年均20%以上的速度快速提升，房?jī)r(jià)在、、年分別同比上漲20.5%、30%和42%。目前，我區(qū)新建商品房均價(jià)已達(dá)5590元每平方米，同比上升20%;存量房均價(jià)已達(dá)5000元每平方米，同比上升47%。
二、近期房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策對(duì)我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的影響。
由于房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲，房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)成份嚴(yán)重，中央將防范房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)作為今年宏觀調(diào)控的重點(diǎn)，市也出臺(tái)了多項(xiàng)有關(guān)政策，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控。中央和市的政策主要通過以下幾方面來調(diào)控房市：
中央:。
——土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整。建設(shè)部等七部委出臺(tái)《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見》，規(guī)定各地要根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)變化情況，適時(shí)調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、供應(yīng)方式及供應(yīng)時(shí)間;對(duì)房?jī)r(jià)上漲過快的地方，適當(dāng)提高居住用地在土地供應(yīng)中的比例，著重增加中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地供應(yīng)量;嚴(yán)控高檔住房用地供應(yīng)。
——房貸利率調(diào)整。3月16日，央行出臺(tái)了調(diào)整商業(yè)銀行自營(yíng)性個(gè)人住房信貸政策，規(guī)定對(duì)房?jī)r(jià)上漲過快城市或地區(qū)，可將個(gè)人住房貸款最低首付款比例由20%提高到30%，并實(shí)行住房貸款下限管理，將個(gè)人住房貸款利率下限水平由5.31%提高到6.12%。
——房地產(chǎn)財(cái)稅政策調(diào)整。國(guó)稅總局、財(cái)政部、建設(shè)部聯(lián)合發(fā)文，規(guī)定xx年6月1日后，個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅，同時(shí)規(guī)定凡在xx年6月1日以后購(gòu)買非普通住房的`，按3%全額征收契稅。
——房地產(chǎn)發(fā)展目標(biāo)調(diào)整。xx年市《xx工作報(bào)告》確立了“以居住為主、以市民消費(fèi)為主、以普通商品住宅為主”的“三個(gè)為主”樓市調(diào)控原則。
——房地產(chǎn)銷售登記方式調(diào)整。市加強(qiáng)新建樓盤網(wǎng)上備案工作，于2月18日推出“網(wǎng)上二手房”試運(yùn)轉(zhuǎn)，增強(qiáng)房地產(chǎn)信息的透明度，并出重拳打擊違規(guī)炒作房產(chǎn)的企業(yè)。
——房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整。大力調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加大配套商品房為主的中低價(jià)普通商品房供應(yīng)。xx年市計(jì)劃開工建設(shè)配套商品房和中低價(jià)商品房各1000萬平方米。
從短期看，宏觀政策的調(diào)整將對(duì)我區(qū)的房地產(chǎn)投資建設(shè)帶來直接影響，從而關(guān)系到財(cái)政收入、固定資產(chǎn)投資、第三產(chǎn)業(yè)增加值等主要經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的完成;同時(shí)，平抑房?jī)r(jià)政策的出臺(tái)導(dǎo)致市場(chǎng)觀望氣氛濃重，房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其是二手房市場(chǎng)交易量將有較大程度的萎縮，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將出現(xiàn)一定程度的“緩剎車”效應(yīng)。
但從長(zhǎng)期看，宏觀政策調(diào)整必將有效剔除我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投機(jī)因素，達(dá)到抑制投機(jī)行為、規(guī)范投資行為、鼓勵(lì)居住消費(fèi)的目的，有利于我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展，主要將起到以下幾方面的作用：
——合理控制房地產(chǎn)投資開發(fā)量。通過調(diào)整房貸利率、稅收政策，減少房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投機(jī)成分，顯露市場(chǎng)真實(shí)需求量，合理引導(dǎo)房地產(chǎn)投資開發(fā)量。同時(shí)，通過嚴(yán)格土地供應(yīng)，有效防止過度開發(fā)的情況發(fā)生。
——緩解房地產(chǎn)業(yè)供求矛盾。通過加大配套商品房和中低價(jià)商品房的建設(shè)量，調(diào)整房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)，滿足普通老百姓的住房需求，有效緩解房地產(chǎn)業(yè)的供求矛盾。
——適度平穩(wěn)房地產(chǎn)價(jià)格?？紤]到“兩港一城”建設(shè)效應(yīng)初顯、浦東板塊效應(yīng)顯現(xiàn)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)加快帶來的房產(chǎn)升值效應(yīng)，我區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格仍將繼續(xù)走高，但期房限轉(zhuǎn)、稅收調(diào)整、商品房網(wǎng)上登記等政策辦法將有效穩(wěn)定過快上漲的房?jī)r(jià)，使其漲幅趨于穩(wěn)定。
三、積極應(yīng)對(duì)，保持我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展。
總的來說，由于我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展基數(shù)相對(duì)較低，近期又迎來“兩港一城”開發(fā)建設(shè)的歷史性機(jī)遇，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將有比較大的發(fā)展空間。近期的房地產(chǎn)調(diào)控政策將使我區(qū)正在發(fā)展中的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入一個(gè)調(diào)整-鞏固-提高的階段，走向日趨成熟。為保持我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展，當(dāng)前要注意以下幾點(diǎn)。
建立起科學(xué)有效的房?jī)r(jià)監(jiān)測(cè)和預(yù)警體系，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格秩序，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。重點(diǎn)監(jiān)測(cè)土地出讓價(jià)格，新建商品房、存量房的交易價(jià)格;當(dāng)前特別要重視加強(qiáng)對(duì)住宅類商品房?jī)r(jià)格的監(jiān)測(cè)工作。加強(qiáng)房?jī)r(jià)的季度、年度分析預(yù)測(cè)工作，將出讓土地面積、房地產(chǎn)開發(fā)投資額，新建商品房的開工面積、竣工面積、銷售面積、空置房面積及空置率，市場(chǎng)平均價(jià)格及變動(dòng)情況和原因等列入分析內(nèi)容。一旦發(fā)現(xiàn)價(jià)格異常波動(dòng)，及時(shí)提出預(yù)警建議。
2、加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的跟蹤管理工作。
建立房地產(chǎn)項(xiàng)目的跟蹤聯(lián)系網(wǎng)絡(luò)，及時(shí)反饋項(xiàng)目的進(jìn)展情況，以便發(fā)現(xiàn)問題、協(xié)調(diào)問題、解決問題。確保房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)政府年度土地供應(yīng)計(jì)劃經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，并按照統(tǒng)一招標(biāo)、拍賣和掛牌的方式來取得土地使用權(quán)，同時(shí)，嚴(yán)格對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)有關(guān)用地、立項(xiàng)、規(guī)劃、建設(shè)和銷售手續(xù)的辦理。把好房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)準(zhǔn)入關(guān)，嚴(yán)格審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)條件，對(duì)抽逃注冊(cè)資本金、項(xiàng)目資本金，無證或超范圍從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的行為，要依法嚴(yán)厲打擊。
3、有計(jì)劃有步驟的規(guī)劃房地產(chǎn)開發(fā)。
結(jié)合我區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城鎮(zhèn)建設(shè)總體規(guī)劃來開發(fā)房地產(chǎn)，根據(jù)軌道交通等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)來編制房地產(chǎn)開發(fā)計(jì)劃，合理預(yù)留開發(fā)空間，以達(dá)到通過城市規(guī)劃來引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)，帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的良好效果。加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)控，通過房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息透明化，培育和發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)的作用，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)掌握市場(chǎng)狀況，根據(jù)市場(chǎng)運(yùn)行狀況合理安排開發(fā)計(jì)劃。
4、合理引導(dǎo)住房主體需求。
中低收入職工、新增的城鎮(zhèn)職工、城市化推進(jìn)的人群、進(jìn)城務(wù)工的農(nóng)民工、城鎮(zhèn)中的困難家庭是社會(huì)上的住房主體需求。為滿足這部分需求，市政府今年大力推進(jìn)配套商品房和中低價(jià)商品房?jī)深愖》拷ㄔO(shè)，同時(shí)加大廉租房的建設(shè)力度。我區(qū)要以此為契機(jī)，積極引導(dǎo)商品房開發(fā)向普通住宅建設(shè)傾斜，改善住宅供應(yīng)，完善住宅功能，提高住宅質(zhì)量。同時(shí)，結(jié)合我區(qū)開發(fā)建設(shè)和城市化進(jìn)程實(shí)際，引導(dǎo)居民對(duì)住房的理性消費(fèi)，推動(dòng)主體需求的合理化。
房地產(chǎn)行業(yè)認(rèn)知報(bào)告篇十
物流行業(yè)是物流資源產(chǎn)業(yè)化而形成的一種復(fù)合型或聚合型產(chǎn)業(yè)，物流資源有運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)、裝卸、搬運(yùn)、包裝、流通加工、配送、信息平臺(tái)等，其中運(yùn)輸又包括鐵路、公路、水運(yùn)、航空、管道等。這些資源產(chǎn)業(yè)化就形成了運(yùn)輸業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)、裝卸業(yè)、包裝業(yè)、加工配送業(yè)、物流信息業(yè)等。這些資源分散在多個(gè)領(lǐng)域，包括制造業(yè)、農(nóng)業(yè)、流通業(yè)等。把產(chǎn)業(yè)化的物流資源加以整合，就形成了一種新的物流服務(wù)業(yè)。
2、物流行業(yè)的特點(diǎn)。
國(guó)家政策有力支持，12月28日，商務(wù)部發(fā)布《促進(jìn)倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的意見》，主要目的在于引導(dǎo)倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)在服務(wù)方面由倉(cāng)庫(kù)出租向倉(cāng)儲(chǔ)管理、庫(kù)存控制、加工包裝、分揀配送、質(zhì)押監(jiān)管等多功能增值服務(wù)發(fā)展，這也是當(dāng)前傳統(tǒng)倉(cāng)儲(chǔ)行業(yè)提升單位產(chǎn)出，增強(qiáng)盈利能力最直接最有效的方式；實(shí)現(xiàn)加工配送率達(dá)到40%，倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)達(dá)標(biāo)率提高到40％，立體倉(cāng)庫(kù)的總面積占倉(cāng)庫(kù)總面積的40%。
行業(yè)主要成本依然呈高位運(yùn)行狀態(tài)，人工成本的壓力相對(duì)較大：由于燃油成本和人工各自占到物流企業(yè)總成本的40%和20%左右，所有燃油和人工成本的下降或者說穩(wěn)定將直接影響物流行業(yè)的盈利空間，雖然經(jīng)濟(jì)下滑趨勢(shì)帶動(dòng)物流需求下行明顯，()但燃油價(jià)格的高位運(yùn)行和人工成本平均15%-20%的增速使得物流企業(yè)利潤(rùn)率水平持續(xù)走低，目前來看q2燃油價(jià)格單邊上漲的可能性不大，預(yù)計(jì)依然還是震蕩走勢(shì)，企業(yè)燃油成本預(yù)計(jì)相對(duì)去年增幅不大，但人工成本預(yù)計(jì)仍然保持一定的漲幅。
3、物流行業(yè)的運(yùn)作模式。
目前世界大型物流公司大多采取總公司與分公司體制，采取總部集權(quán)式物流運(yùn)作，實(shí)行業(yè)務(wù)垂直管理，實(shí)際上就是一體化經(jīng)營(yíng)管理模式(只有一個(gè)指揮中心，其他都是操作點(diǎn))。又進(jìn)一步分為：
連鎖超市型。
建材連鎖超市對(duì)商品的品質(zhì)和物流服務(wù)要求都很高，建材連鎖超市一般提供免費(fèi)班車、集中配送物流服務(wù)，并且有知名裝修公司與超市共同為顧客提供從設(shè)計(jì)到采購(gòu)、配送、裝修一條龍服務(wù)。
市場(chǎng)聯(lián)盟型。
主要是采取虛擬市場(chǎng)與實(shí)體市場(chǎng)兩相結(jié)合，信息中心、交易中心、物流中心三位一體，國(guó)際供給網(wǎng)絡(luò)和國(guó)內(nèi)營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)雙向互動(dòng)，實(shí)現(xiàn)集中采購(gòu)、直銷產(chǎn)品、便利客戶的先進(jìn)模式。
綜合批發(fā)市場(chǎng)型。
建材綜合批發(fā)市場(chǎng)一般占地面積廣，投資大，具有一定的規(guī)模，位于城鄉(xiāng)結(jié)合部、交通要道邊，建材種類集中齊全，價(jià)格低廉，主要以批發(fā)為主。
物流園區(qū)(基地)型。
近年來，建材物流園區(qū)(基地)以一種嶄新的模式進(jìn)入建材物流領(lǐng)地，并將成為引領(lǐng)建材物流發(fā)展的新潮流。國(guó)內(nèi)正在規(guī)劃建設(shè)和已建成的建材物流園區(qū)(基地)有十余個(gè)。
二、物流行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀。
（一）物流行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀。
從全球物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況來看，在歐、美、日本等發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)，物流業(yè)開展得較早較好，已經(jīng)形成相對(duì)完善的交通運(yùn)輸和信息網(wǎng)絡(luò)，物流成本占gdp的比重隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展而降低。據(jù)統(tǒng)計(jì)，1977～1981年，在美國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值中，物流成本高達(dá)16.8%，到物流成本大幅度下降到10.9%，這種成本的下降顯著地提高了美國(guó)經(jīng)濟(jì)的競(jìng)爭(zhēng)力，是美國(guó)經(jīng)濟(jì)再度繁榮的一個(gè)重要因素。目前，發(fā)達(dá)國(guó)家物流成本占gdp的比重大致在10%左右。美國(guó)為10.5%，英國(guó)為10.6%，法國(guó)為11.1%，意大利和荷蘭均為11.3%，德國(guó)為13%，西班牙為11.5%，日本為11.4%。相對(duì)而言，發(fā)展中國(guó)家的物流水平較低，物流的基礎(chǔ)設(shè)施、制度環(huán)境、物流人才以及信息技術(shù)方面落后，社會(huì)物流成本相對(duì)較高，目前，我國(guó)物流成本占同期gdp的比重為18%左右。
（二）我國(guó)物流行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀。
中國(guó)不僅是全球最重要的采購(gòu)中心和制造中心，也是全球最大的消費(fèi)市場(chǎng)之一。隨著全球制造業(yè)繼續(xù)向中國(guó)大陸轉(zhuǎn)移、國(guó)內(nèi)消費(fèi)水平不斷提升以及產(chǎn)業(yè)政策對(duì)現(xiàn)代物流業(yè)扶持力度不斷增強(qiáng)，物流業(yè)已成為國(guó)內(nèi)發(fā)展最快的領(lǐng)域之一，整體規(guī)模不斷擴(kuò)大。我國(guó)社會(huì)物流總額和物流業(yè)增加值分別為966,538億元、23,078億元，分別比增長(zhǎng)3.97倍、2.11倍，年復(fù)合增長(zhǎng)率分別為22.19%、15.27%。
三、行業(yè)發(fā)展前景。
據(jù)中科院預(yù)計(jì)，我國(guó)現(xiàn)代物流將保持快速發(fā)展，年增12.7％，社會(huì)物流總額將達(dá)到73.9萬億元，到將達(dá)到90萬億元。
年月社會(huì)物流需求及總費(fèi)用增長(zhǎng)情況。
資料來源：wind,中國(guó)物流及采購(gòu)聯(lián)合會(huì)，國(guó)金證券研究所。
據(jù)權(quán)威部門初步預(yù)計(jì)，2012年我國(guó)社會(huì)物流總費(fèi)用將增長(zhǎng)11%以上，超過4.23萬億元。
國(guó)家發(fā)展改革委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局和中國(guó)物流與采購(gòu)聯(lián)合會(huì)聯(lián)合發(fā)布的信息顯示，，我國(guó)社會(huì)物流總費(fèi)用超過3.8萬億元，同比增長(zhǎng)13.5%。根據(jù)三部門的預(yù)計(jì)，今年的物流費(fèi)用增幅將回落2.5個(gè)百分點(diǎn)，而物流需求規(guī)模增長(zhǎng)將在15%以上，物流業(yè)增加值預(yù)計(jì)增長(zhǎng)10%以上。
從物流總費(fèi)用的構(gòu)成看，20運(yùn)輸費(fèi)用為2.1萬億元，同比增長(zhǎng)12.8%，占社會(huì)物流總費(fèi)用的比重為54.7%；保管費(fèi)用為1.2萬億元，同比增長(zhǎng)16%，占社會(huì)物流總費(fèi)用的比重為32.1%，與相比，這一比重?cái)U(kuò)大了0.7個(gè)百分點(diǎn)。
四、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局。
（一）物流公司的類型。
我國(guó)物流的主要類型包括運(yùn)輸型物流企業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)型物流企業(yè)和綜合服務(wù)型物流企業(yè)。運(yùn)輸型物流企業(yè)主要以從事貨物運(yùn)輸服務(wù)為主，包括小件包裹快遞服務(wù)或代理運(yùn)輸服務(wù),并包含其它物流服務(wù)活動(dòng)，具備一定規(guī)模的實(shí)體企業(yè)。倉(cāng)儲(chǔ)型物流企業(yè)主要以從事區(qū)域性倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)為主，包含其它物流服務(wù)活動(dòng)，具備一定規(guī)模的實(shí)體企業(yè)。綜合服務(wù)型物流企業(yè)以從事多種物流服務(wù)活動(dòng)，并可以根據(jù)客戶的需求，提供物流一體化服務(wù)，具備一定規(guī)模的實(shí)體企業(yè)。
（二）行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)特點(diǎn)。
物流產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)化程度較高，各類企業(yè)發(fā)揮各自的優(yōu)勢(shì)充分競(jìng)爭(zhēng)。
企業(yè)類型。
優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)運(yùn)輸型。
具有網(wǎng)絡(luò)信息服務(wù)功能，可以提供門到門運(yùn)輸，門到站運(yùn)輸?shù)榷喾轿贿\(yùn)輸方式。
倉(cāng)儲(chǔ)能力較弱。
倉(cāng)儲(chǔ)型。
地理上的便利。倉(cāng)儲(chǔ)運(yùn)輸型物流企業(yè)擁有一個(gè)本地化物流服務(wù)的優(yōu)勢(shì)，它意味著運(yùn)輸準(zhǔn)備時(shí)間(集貨，運(yùn)輸和倉(cāng)儲(chǔ)時(shí)間)可以被縮短到最少，而出現(xiàn)的問題(貨物的損毀、短缺)可以就地解決。
可接近性優(yōu)勢(shì)。物流企業(yè)的生存依賴于他們的客戶，與他們的管理人員進(jìn)行對(duì)話是非常容易的――通常僅僅是一個(gè)電話即可辦到。
運(yùn)輸能力較弱。
綜合服務(wù)型。
可以從事多種物流服務(wù)業(yè)務(wù)，可以根據(jù)客戶的要求制定整合物流資源的運(yùn)作方案。
倉(cāng)儲(chǔ)能力和運(yùn)輸能力不突出。
五、行業(yè)主要上市公司。
主要上市公司在經(jīng)濟(jì)危機(jī)時(shí)的表現(xiàn)也發(fā)現(xiàn)相關(guān)供應(yīng)鏈管理業(yè)務(wù)與經(jīng)濟(jì)周期表現(xiàn)高度相關(guān)。相對(duì)運(yùn)輸和倉(cāng)儲(chǔ)物流，供應(yīng)鏈物流行業(yè)主要采用輕資產(chǎn)模式進(jìn)行運(yùn)作，盡管這樣在危機(jī)時(shí)具備相對(duì)靈活的可操作性，但是其業(yè)務(wù)需求跟對(duì)應(yīng)的子行業(yè)景氣高度相關(guān)，抵御能力還是較弱。而盡管制造業(yè)物流外包是長(zhǎng)期趨勢(shì)，但在目前還未達(dá)到歐美發(fā)達(dá)國(guó)家水平前提下，規(guī)模效應(yīng)和行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境也不能同日而語(yǔ)。
房地產(chǎn)行業(yè)認(rèn)知報(bào)告篇十一
由于房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)市場(chǎng)研究工作的概念比較模糊，對(duì)其研究成果的有效性存在一定的質(zhì)疑，因此，傳統(tǒng)市場(chǎng)研究進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的歷程還需要一段磨合的時(shí)間。目前，在整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)市場(chǎng)研究的意識(shí)并沒有得到足夠重視，但隨著房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營(yíng)的不斷市場(chǎng)化，市場(chǎng)研究在其經(jīng)營(yíng)中的地位在逐步得到加強(qiáng)。具有一定實(shí)力和規(guī)模的開發(fā)商相應(yīng)成立了市場(chǎng)研究部或其他類似性質(zhì)的調(diào)查部門專門從事與市場(chǎng)研究有關(guān)的相關(guān)工作。目前開發(fā)商已經(jīng)在行業(yè)動(dòng)態(tài)跟蹤、相關(guān)政策研究方面開展了不同程度的工作，并以此作為項(xiàng)目定位研究的基礎(chǔ)。同時(shí)，不少開發(fā)商與專業(yè)的房地產(chǎn)行業(yè)代理公司開展了相當(dāng)廣泛的合作。尤其是房地產(chǎn)代理公司目前已經(jīng)全程服務(wù)于房地產(chǎn)開發(fā)商項(xiàng)目的開發(fā)、定位、策劃、銷售代理、物業(yè)管理等環(huán)節(jié)。而在消費(fèi)需求研究、顧客滿意度研究等方面，開發(fā)商也開始了與市場(chǎng)研究公司之間的合作。雖然在合作過程中，出現(xiàn)了或多或少的問題，但對(duì)于市場(chǎng)研究公司而言，房地產(chǎn)行業(yè)的研究領(lǐng)域?qū)?huì)成為一個(gè)值得引起重視的行業(yè)新的增長(zhǎng)點(diǎn)。
就目前房地產(chǎn)行業(yè)在市場(chǎng)研究領(lǐng)域的現(xiàn)象來看，主要有以下幾方面的特點(diǎn)：首先，整體行業(yè)注重國(guó)家宏觀政策以及城市規(guī)劃等方面的研究，并以此來指導(dǎo)投資的方向；其次，開發(fā)商對(duì)供應(yīng)市場(chǎng)以及重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的研究相對(duì)重視，而相對(duì)忽略消費(fèi)需求的研究；再者，規(guī)模比較大的，而且具有一定現(xiàn)代化管理手段，重視市場(chǎng)化運(yùn)作的開發(fā)商，在市場(chǎng)研究方面投入了更多的精力、資金和時(shí)間，并初步形成了一套比較完整的數(shù)據(jù)資料庫(kù)。
從整體上看，房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)市場(chǎng)研究的意識(shí)是比較淡薄的`，造成這種狀況的原因主要有以下幾個(gè)方面：整個(gè)行業(yè)的市場(chǎng)化運(yùn)作歷史比較短暫，主要憑借經(jīng)驗(yàn)而非科學(xué)的決策體系實(shí)施管理與經(jīng)營(yíng)；目前，來自于房地產(chǎn)的市場(chǎng)供應(yīng)研究、競(jìng)爭(zhēng)研究以及區(qū)位市場(chǎng)研究需求比較多，而開發(fā)商對(duì)來自于消費(fèi)者的信息關(guān)注程度相對(duì)不足；同時(shí)，作為市場(chǎng)研究公司而言，還沒有形成比較成熟實(shí)用的研究方向與服務(wù)，這對(duì)于開發(fā)商的調(diào)研需求促進(jìn)力度不足，另外行業(yè)項(xiàng)目的策劃與開發(fā)更多是通過策劃、銷售人員的經(jīng)驗(yàn)和創(chuàng)意來實(shí)現(xiàn)，并以引導(dǎo)消費(fèi)為導(dǎo)向，這也造成了房地產(chǎn)市場(chǎng)研究缺乏的重要原因。
2.調(diào)研公司缺乏對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)知識(shí)的了解。
房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性和復(fù)雜性，導(dǎo)致市場(chǎng)研究公司的研究人員對(duì)該行業(yè)深入了解存在困難，因此對(duì)其的認(rèn)知是相對(duì)膚淺而有限的。
研究人員由于缺乏對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)知識(shí)的充分了解，因此，在與房地產(chǎn)開發(fā)商的合作過程中很容易導(dǎo)致溝通上的障礙。研究人員對(duì)理解開發(fā)商的需求方面存在著一定的困難，體現(xiàn)在對(duì)項(xiàng)目的理解、研究方法的采用、研究對(duì)象的選擇、問卷的設(shè)計(jì)、最終研究成果等方面，都很難達(dá)到與房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)的結(jié)合。
3.調(diào)研公司從具體項(xiàng)目中比較被動(dòng)的積累研究經(jīng)驗(yàn)。
正是由于房地產(chǎn)開發(fā)商的市場(chǎng)研究意識(shí)還未被喚醒，對(duì)市場(chǎng)研究公司的依賴性并不強(qiáng)，因此來自于該行業(yè)的市場(chǎng)研究需求并沒有引起市場(chǎng)研究公司的重視。
目前，市場(chǎng)研究公司還沒有主動(dòng)的關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展，更多是依賴具體的房地產(chǎn)市場(chǎng)研究項(xiàng)目，比較被動(dòng)的實(shí)現(xiàn)行業(yè)經(jīng)驗(yàn)以及研究經(jīng)驗(yàn)的積累，效果緩慢。
現(xiàn)在市場(chǎng)研究行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)是專業(yè)化和咨詢化，而咨詢化的發(fā)展是基于對(duì)特定行業(yè)的充分了解，并且專業(yè)化通常也是通過依附于對(duì)某特定行業(yè)的熟知來體現(xiàn)。因此，如果市場(chǎng)研究公司希望進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的研究領(lǐng)域，則需要充分了解該行業(yè)的特點(diǎn)。
1.前期。
這一階段的研究成果主要應(yīng)用于公司的投資方向決策。此階段涉及的研究方向相對(duì)比較宏觀，主要有：
（1）宏觀經(jīng)濟(jì)信息——包括政策法規(guī)、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)指數(shù)、城。
市規(guī)劃、區(qū)域人口特征、基礎(chǔ)設(shè)施等基本狀況等。通過對(duì)宏觀市場(chǎng)信息的分析了解房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀及動(dòng)態(tài)。相關(guān)市場(chǎng)信息——包括金融市場(chǎng)、業(yè)界動(dòng)態(tài)等與房地產(chǎn)有直接與潛在關(guān)系的信息，以推論房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景。
（2）房地產(chǎn)產(chǎn)品研究：
在售樓盤資料統(tǒng)計(jì)——包括本地所有的房地產(chǎn)項(xiàng)目數(shù)據(jù)庫(kù)資料，可進(jìn)行市場(chǎng)供應(yīng)量、價(jià)格、戶型特點(diǎn)、裝修情況、新技術(shù)、新工藝、新材料的使用情況等各方面的統(tǒng)計(jì)分析。
區(qū)域市場(chǎng)分析——根據(jù)數(shù)據(jù)庫(kù)資料對(duì)特定區(qū)域市場(chǎng)進(jìn)行定量分析，研究典型個(gè)案，對(duì)區(qū)域市場(chǎng)特點(diǎn)進(jìn)行分析。
樓盤匯總分析——階段性對(duì)樓盤進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，追蹤市場(chǎng)發(fā)展方向。
（3）消費(fèi)需求趨勢(shì)研究：
主要針對(duì)消費(fèi)者對(duì)某類房地產(chǎn)的總需求量以及房地產(chǎn)需求的發(fā)展趨勢(shì)研究。主要包括需求動(dòng)機(jī)、購(gòu)買行為以及需求影響因素的研究，這些研究將作為開發(fā)商把握需求動(dòng)態(tài)的依據(jù)，并以此開發(fā)出新的產(chǎn)品，并不針對(duì)于某一個(gè)特定樓盤項(xiàng)目。
（4）品牌研究：
在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展還不是很正規(guī)，以及消費(fèi)者對(duì)開發(fā)商認(rèn)知程度比較膚淺的情況下，品牌形象的塑造會(huì)為產(chǎn)品銷售帶來積極的促進(jìn)作用。房地產(chǎn)開發(fā)商正逐步重視品牌的建設(shè)，而品牌研究將成為品牌建設(shè)的基礎(chǔ)。
2.中期。
開發(fā)商在購(gòu)置土地之后，需要進(jìn)行相應(yīng)的項(xiàng)目開發(fā)。次階段開發(fā)商的主要工作環(huán)節(jié)包括：具體的項(xiàng)目定位、項(xiàng)目規(guī)劃與設(shè)計(jì)、項(xiàng)目的建設(shè)、項(xiàng)目的推廣與銷售。
（1）項(xiàng)目定位研究：
考慮具體樓盤項(xiàng)目所處的區(qū)域，通過對(duì)消費(fèi)者置業(yè)消費(fèi)需求的研究，結(jié)合周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的研究和區(qū)位特征研究，對(duì)特定區(qū)域內(nèi)的將建樓盤進(jìn)行準(zhǔn)確的定位。
（2）消費(fèi)需求研究----了解消費(fèi)者對(duì)特定區(qū)域樓盤的需求細(xì)節(jié)、消費(fèi)動(dòng)機(jī)、消費(fèi)行為與習(xí)慣、決策過程、媒體消費(fèi)習(xí)慣，結(jié)合其家庭背景資料、置業(yè)階段與用途、家庭的生活形態(tài)以及事業(yè)發(fā)展形態(tài)進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分，并確定各細(xì)分市場(chǎng)的規(guī)模。
（3）競(jìng)爭(zhēng)樓盤研究----了解特定區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)樓盤，尤其是明星樓盤的銷售狀況、主要賣點(diǎn)、吸引消費(fèi)者的主要因素，為特定將建樓盤的定位提供參考依據(jù)。
（4）產(chǎn)品測(cè)試研究：
在項(xiàng)目定位之后，目標(biāo)消費(fèi)人群趨于明朗，該階段的市場(chǎng)研究應(yīng)當(dāng)側(cè)重于項(xiàng)目細(xì)節(jié)方面的研究，針對(duì)特定將建樓盤，依據(jù)設(shè)計(jì)結(jié)果對(duì)樓盤的各指標(biāo)分別進(jìn)行測(cè)試。具體的測(cè)試內(nèi)容主要包括：1、社區(qū)配套設(shè)施與功能需求測(cè)試；2、建筑類型與容積率之間的匹配關(guān)系；3、房屋格局/面積與各功能區(qū)的使用習(xí)慣；4、對(duì)裝修的意見與個(gè)性化實(shí)施；5、朝向/采光與居室功能之間的關(guān)系；6、特定需求的價(jià)格定位研究等等。
3、后期。
（1）樓盤媒體宣傳分析：對(duì)本地在售項(xiàng)目進(jìn)行主要媒體的廣告投放量統(tǒng)計(jì)，可進(jìn)行樓盤賣點(diǎn)、營(yíng)銷策劃活動(dòng)等市場(chǎng)營(yíng)銷方面的資料收集，可根據(jù)資料進(jìn)行媒體投放及營(yíng)銷方式分析，同時(shí)作為競(jìng)爭(zhēng)研究的有力補(bǔ)充。
（2）銷售現(xiàn)場(chǎng)研究：
主要實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)推廣手段效果的評(píng)價(jià)研究。在樓盤的預(yù)售與公開發(fā)售階段，將會(huì)有數(shù)量眾多的、不同性質(zhì)的消費(fèi)者到銷售現(xiàn)場(chǎng)關(guān)注開發(fā)商的產(chǎn)品。通過對(duì)現(xiàn)場(chǎng)的了解、意向購(gòu)房人群的調(diào)查、對(duì)銷售階段的媒體策略、銷售策略調(diào)整提供參考依據(jù)。其中主要涉及的研究方向主要有：
1、特定樓盤信息的來源以及最主要的影響渠道；
2、看房者所處購(gòu)房的階段，以及看房行為與習(xí)慣；
3、樓盤評(píng)價(jià)以及與競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品對(duì)比；
4、對(duì)銷售中心以及人員的評(píng)價(jià)；
5、看房滿意度研究等等。
（3）銷售監(jiān)測(cè)：
隨時(shí)對(duì)銷售現(xiàn)場(chǎng)的潛在消費(fèi)者，以及的消費(fèi)者收集相關(guān)的信息，并定期進(jìn)行必要的回訪，同時(shí)進(jìn)行有效的統(tǒng)計(jì)分析，開發(fā)商將能準(zhǔn)確地掌握客戶的反饋信息，銷售成功狀況、銷售周期等重要數(shù)據(jù)，通過糾正不理想的工作內(nèi)容，減少客戶的流失。
（4）業(yè)主滿意度研究：
現(xiàn)實(shí)業(yè)主的居住狀況，在一定程度上將會(huì)影響到具體樓盤以及開發(fā)商的聲譽(yù)，因此，提高現(xiàn)實(shí)業(yè)主的居住滿意程度，將會(huì)為開發(fā)商良好的品牌形象、提升消費(fèi)者美譽(yù)度與忠誠(chéng)度，并帶來有效的銷售業(yè)績(jī)。該項(xiàng)目方向主要是了解消費(fèi)者對(duì)開發(fā)商、特定樓盤以及物業(yè)等方面的滿意程度。
具有著良好的關(guān)系背景，在利用資源方面擁有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)。因此作為傳統(tǒng)的、專業(yè)的市場(chǎng)研究公司在進(jìn)入房地產(chǎn)研究領(lǐng)域方面存在著相當(dāng)程度的困難。
市場(chǎng)研究公司應(yīng)當(dāng)在不斷的積累具體項(xiàng)目運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)的同時(shí)，增加對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)知識(shí)的掌握程度，提高行業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)。就目前而言，市場(chǎng)研究公司進(jìn)入房地產(chǎn)研究領(lǐng)域的切入點(diǎn)是項(xiàng)目定位研究中的消費(fèi)需求研究，并在此基礎(chǔ)上，向品牌研究、媒體效果研究等領(lǐng)域滲透。這些領(lǐng)域可以發(fā)揮市場(chǎng)研究在消費(fèi)者研究技術(shù)與方法方面的專長(zhǎng)，而這正是房地產(chǎn)營(yíng)銷代理公司所欠缺的。市場(chǎng)研究公司一方面可以直接與開發(fā)商進(jìn)行接觸，另一方面可以與房地產(chǎn)行業(yè)營(yíng)銷代理公司進(jìn)行合作開展具體的研究業(yè)務(wù)，以期在房地產(chǎn)行業(yè)有更大的發(fā)展。
房地產(chǎn)行業(yè)認(rèn)知報(bào)告篇十二
(一)、城市基本背景4。
(二)、城市宏觀經(jīng)濟(jì)概況4。
二、xx市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況5。
(二)、土地市場(chǎng)相對(duì)疲軟5。
(三)、商品房市場(chǎng)價(jià)格6。
(四)、市場(chǎng)供需分析6。
(五)、市場(chǎng)特征分析6。
三、項(xiàng)目周邊市場(chǎng)狀況6。
房地產(chǎn)行業(yè)認(rèn)知報(bào)告篇十三
各位領(lǐng)導(dǎo)，各位同事：
大家好！
20xx年，是一個(gè)充滿夢(mèng)想和激情的一年，20xx年春天，一個(gè)偶然的機(jī)會(huì)，我加入了商貿(mào)城，有幸成為一份子，本著對(duì)這份工作的熱愛，抱著積極認(rèn)真的學(xué)習(xí)學(xué)習(xí)態(tài)度，有心做好每一件事。
今年的20xx月x日，我正式的成為一名招商代表，到現(xiàn)在已經(jīng)xx了，這x年我時(shí)間里，我學(xué)到了很多的東西，現(xiàn)在就這半年的工作做一個(gè)終結(jié)。
對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)，我是第一次接觸到，具體的東西也不太了解，我以前做過二手房經(jīng)濟(jì)人，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)有一點(diǎn)初步的認(rèn)識(shí)，到公司之后對(duì)商業(yè)地產(chǎn)有了更進(jìn)一步的了解，到實(shí)戰(zhàn)工作，我不斷追求新的目標(biāo)，以前都覺得賣房子嘛，不就是等客服上門嗎，來了才知道并不是我想的那樣，商業(yè)地產(chǎn)必須是主動(dòng)出擊，自己去尋找目標(biāo)客戶。
x月底，公司安排我們?nèi)チ藊x學(xué)習(xí)，我們體會(huì)到了作為一個(gè)招商員的辛苦，工作雖然繁忙，但整個(gè)團(tuán)隊(duì)充滿激情，他們每天都工作到半夜，xx點(diǎn)，回來還要寫報(bào)告，回家就x點(diǎn)了，第二天依然精神飽滿的上班。我們x團(tuán)隊(duì)才過去很不適應(yīng)xx的氣候，xx的天氣正好那幾天又熱又悶，我們xx陽(yáng)的x月，還正是春暖花開，我們也都是帶了幾套春裝，過去才知道，應(yīng)該穿夏裝了，由于不適應(yīng)氣候，我們熱得都喘不過氣了，xx的天氣又干燥，我們的身上都干得起皮了，雖然不適應(yīng)，但我們還是堅(jiān)持了下來，等到了xx城預(yù)售卡那天，我們看到了我們的希望，知道了我們的工作雖然辛苦，還是能學(xué)到很多東西，同時(shí)也能有很好的回報(bào)。
我們主要的工作就是前期的鋪墊工作，作市場(chǎng)調(diào)查，我們調(diào)查了新三匯市場(chǎng)的租金，商戶經(jīng)營(yíng)的情況，與商戶做了初步的溝通，收了商戶的名片，這其中我們學(xué)到了很多的東西，懂得了怎么樣去和商戶溝通，學(xué)習(xí)了很多的建材知識(shí)。
我們陸續(xù)走訪了xx的各大市場(chǎng)，xx建材城，xx家美，xx汽配城，以及各大家居市場(chǎng)，等，給各個(gè)市場(chǎng)做了詳細(xì)的市場(chǎng)圖，收了每個(gè)商戶的`名片，為我們后來的銷售做好鋪墊。有時(shí)候我們也覺得這個(gè)工作是不是有點(diǎn)無聊，反復(fù)去做一件事的時(shí)候有時(shí)會(huì)有這種感覺，但我們從小的教育經(jīng)歷就是“堅(jiān)持就是勝利”，平時(shí)聽的多了就把它當(dāng)成了口號(hào)，但仔細(xì)想想其實(shí)意義非凡，成功和失敗的差距就是那一兩步，不堅(jiān)持就意味著放棄這份工作，如果堅(jiān)持下去了，可能收獲會(huì)比你想的更多，所謂勝者為王，所以我們必須要堅(jiān)持下去。我們走過了最炎熱的季節(jié)，體會(huì)了炎炎烈日下汗流加倍背的辛苦，我們沒有理由放棄。
公司給我們安排了很多的培訓(xùn)，讓我們更加堅(jiān)定了商業(yè)地產(chǎn)這條道路，也學(xué)到了很多銷售技巧，也認(rèn)識(shí)到自己很多的不足，我還要多多學(xué)習(xí)有關(guān)商業(yè)地產(chǎn)的知識(shí)，武裝好自己。
在未來的工作中，明確目標(biāo)才能有的放失開展自己的工作，用心的做好每一項(xiàng)工作，全面提高自己的能力，為公司發(fā)展效力。
1、提高自己各方面綜合能力，主要加強(qiáng)銷售技巧的提高；
2、平時(shí)多學(xué)習(xí)房地產(chǎn)綜合知識(shí)和市場(chǎng)政策知識(shí)，提升專業(yè)形象；
3、積極主動(dòng)的完成公司的各項(xiàng)任務(wù)；
4、在業(yè)務(wù)是哪個(gè)力爭(zhēng)第一；
5、加強(qiáng)團(tuán)隊(duì)協(xié)作能力，共同進(jìn)步；
6、優(yōu)秀的執(zhí)行；
7、不斷更新的銷售技巧。
此致
敬禮！
述職人：xx。
20xx年x月x日。
房地產(chǎn)行業(yè)認(rèn)知報(bào)告篇十四
第一節(jié)城市燃?xì)庑袠I(yè)的定義及分類。
(一)天然氣供給進(jìn)入快速發(fā)展期人工煤氣、lpg、天然氣三種氣源并存仍然是中國(guó)城市燃?xì)獾闹饕攸c(diǎn)?！笆晃濉逼陂g隨著“西氣東輸、海氣登陸、海外進(jìn)口、陸氣補(bǔ)充”的天然氣多元化供應(yīng)格局的形成，燃?xì)饨Y(jié)構(gòu)開始發(fā)生重大改變，天然氣在城市燃?xì)庑袠I(yè)中的所占比例逐步增大。2011年，我國(guó)天然氣產(chǎn)量突破1000億立方米，達(dá)到1025.3億立方米，同比增長(zhǎng)約6.90。
(三)人工煤氣供應(yīng)集中在中小城市近年來，環(huán)境保護(hù)和能源結(jié)構(gòu)調(diào)整取得進(jìn)展，部分城市人工制氣企業(yè)通過調(diào)整生產(chǎn)方式，開始利用天然氣、煉廠干氣摻混或改制工藝來生產(chǎn)人工煤氣，不僅提高了質(zhì)量，改善了環(huán)境，也為天然氣供應(yīng)初期的供需平衡發(fā)揮重要作用。由于人工煤氣的生產(chǎn)、輸配設(shè)施的投入強(qiáng)度大，維護(hù)成本高，需要較大規(guī)模的市場(chǎng)支撐，因此，人工煤氣供應(yīng)主要集中在大城市以及依托當(dāng)?shù)赜兄茪鈼l件的冶金、化工企業(yè)的中小城市。
31.17。2007年到2011年間，城市燃?xì)庑袠I(yè)總產(chǎn)值占gdp的比重呈小幅上升趨勢(shì)，2011年占比達(dá)到了0.59，為五年來最高，行業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位有所提升。
第三節(jié)城市燃?xì)庑袠I(yè)技術(shù)分析。
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房地產(chǎn)行業(yè)認(rèn)知報(bào)告篇十五
很多人，包括我太太在內(nèi)，都認(rèn)為在不遠(yuǎn)的未來，上海的住房需求會(huì)萎縮。原因主要是由于老齡化及人口減少，另外城市化減緩或結(jié)束后，會(huì)使住房需求進(jìn)一步降低，我并不同意這一觀點(diǎn)。先把住房需求粗略分為以下三個(gè)部分：
1，城市化帶來的住房需求。目前，中國(guó)6億多城市人口，城市化率不到50%，如果未來城市化結(jié)束，10億城市人口75%的城市化率，人均建筑面積33.4平米，按每年0.5%的城市化率發(fā)展50年，這部分的需求大概為每年2.672億平米建筑面積。
2，城市人口的住房需求，即改善性住房帶來的住房需求。目前6億多城市人口，如果人均建筑面積平均每年增加0.3平米，則會(huì)帶來每年約1.8億平米的住房需求。未來10億城市人口，每年增加0.1平米，每年約1億平米住房需求。截止，上海人均居住面積為17平米，同年美國(guó)人均居住面積為67平米。而且中國(guó)的房屋建筑面積還包括了公攤面積，實(shí)際人均面積和一些發(fā)達(dá)國(guó)家的差距更大，有比較大的改善空間。
3，拆除原有住房帶來的需求。建筑都是有壽命的，由于房屋質(zhì)量問題層出不窮，我假定建筑使用壽命平均為50年，目前的住宅存量面積大約為150億平米，每年要拆除2%，約3億平米。未來按10億城市人口為標(biāo)準(zhǔn)，人均建筑面積33.4平米，每年須拆掉約6.68億平米。
綜上所述，在目前階段，房地產(chǎn)的。
1、
2、3部分的年需求分別為2.672億、1.8億、3億平米，合計(jì)7.472億平米。
而在50年后，城市化基本完成，房地產(chǎn)。
1、
2、3部分的年需求分別為0、1億、6.68億平米，合計(jì)大約也在7.68億平米。
結(jié)論：以上只是估算，如果正確的話，在未來50年內(nèi)，房地產(chǎn)業(yè)的需求會(huì)一直剛性存在。
2)房?jī)r(jià)的未來走向：
在目前的中國(guó)，除了流浪漢和乞丐睡在大街上外，絕大多數(shù)人都居者有其所，居住需求都在不同層面上得到了滿足。那么為什么還有那么旺盛的需求來將房?jī)r(jià)推到這么高的水平呢?因?yàn)闆]有得到滿足的是除居住以外更深層次的東西。中國(guó)實(shí)行先富帶動(dòng)后富的發(fā)展政策，這必然會(huì)導(dǎo)致人口從落后地區(qū)往發(fā)達(dá)地區(qū)的流動(dòng)。這種流動(dòng)的驅(qū)動(dòng)力就是更好的資源。包括：工作機(jī)會(huì)、創(chuàng)業(yè)環(huán)境、教育資源、醫(yī)療資源、娛樂文化資源、交通資源、政策和制度資源、環(huán)境資源、基礎(chǔ)設(shè)施，而房子是這些資源的載體，因此房子的價(jià)格不僅僅是鋼筋混凝土建筑的價(jià)格，房子的價(jià)格還包括上述資源的價(jià)格。而這種流動(dòng)的阻力主要就是更高的房?jī)r(jià)。上海的房?jī)r(jià)不是由支付能力撐起來的，而是由支付意愿撐起來的。最發(fā)達(dá)地區(qū)與最落后地區(qū)的發(fā)展差距有多大，房?jī)r(jià)差距就有多大，否則流動(dòng)會(huì)失衡。
由于鋼筋、水泥及勞動(dòng)力的成本是剛性的，這就決定了再最落后的農(nóng)村建房成本也有一個(gè)最低值。目前小縣城的房?jī)r(jià)一般不會(huì)低于1500/平米，而小縣城的人也有往更好的地區(qū)流動(dòng)的沖動(dòng)，這樣，地級(jí)市的房?jī)r(jià)也必須比下面的小縣城有一定的差距，比如到2500/平米，依次類推，三線城市5000/平米，二線城市10000/平米，一線城市20000/平米。
不妨允許我以一種不科學(xué)的方法來做一個(gè)嘗試：
截止20，上海市年財(cái)政預(yù)算支出為4034億元，上海是戶籍人口2347.46萬人，按每套房子住3口人，則每套房每年的財(cái)政支出為4034÷(2347.46/3)=5.16萬，按一套房子使用50年，50年累計(jì)獲得財(cái)政支出258萬。
上海市戶均財(cái)政支出是全國(guó)平均戶均財(cái)政支出的2.58倍，而上海市房屋均價(jià)22012元/平方米也正好約是全國(guó)100個(gè)城市住宅平均價(jià)格8832元/平方米的2.49倍。
結(jié)論：仁者見仁，智者見智。
年上海別墅市場(chǎng)分析。
從松江九亭、長(zhǎng)寧虹橋，到浦東康橋、松江佘山，從幾十萬元的聯(lián)體別墅，到幾千萬元的獨(dú)立式豪華別墅。
今年，上海成了不容置疑的別墅年。
上海社會(huì)科學(xué)院房地產(chǎn)業(yè)研究中心副研究員顧建發(fā)表示，目前上海別墅供應(yīng)過大，但需求有限。別墅市場(chǎng)已由前幾年的供不應(yīng)求，快速進(jìn)入了供過于求的格局，同質(zhì)現(xiàn)象也趨于嚴(yán)重。
那么，有限的市場(chǎng)到底需要什么樣的別墅呢?安家網(wǎng)近日進(jìn)行了大規(guī)模線上和線下的市場(chǎng)調(diào)研，以此獲取第一手的市場(chǎng)資料，現(xiàn)予公布，與大家一同分享，為上海的別墅市場(chǎng)提供一些可供參考的信息，希望上海的別墅發(fā)展商們能在2002年里走好。
(一)別墅價(jià)格。
50至120萬元人民幣的別墅將成為當(dāng)前上海別墅市場(chǎng)的主流產(chǎn)品，占總樣本的71%;其中，50--80萬人民幣的占37.3%，81至120萬人民幣的占33.70%。150萬元人民幣以上的別墅則為上海別墅市場(chǎng)的高端性產(chǎn)品，隨著貧富差距的增大，上海成為世界的上海，該價(jià)位的別墅同樣擁有可觀的市場(chǎng)群體。在上海別墅市場(chǎng)的高端性產(chǎn)品中，151至200萬人民幣的占6.60%，201至300萬人民幣的占7.40%，301至500萬人民幣的占2.10%，501萬人民幣以上的占2.30%。而介于兩者之間的別墅121至150萬人民幣的占10.60%。
(二)別墅區(qū)域。
上海別墅區(qū)域排名前三位的是浦東金橋地區(qū)(占21.30%)、康橋地區(qū)(占20.60%)和虹橋別墅區(qū)(占17.40%)。
2002年的上海別墅市場(chǎng)區(qū)域性已顯現(xiàn)，浦東已成為別墅的熱門區(qū)域，而虹橋別墅區(qū)因多年的發(fā)展仍然吸引著買房人，而前幾年興起的松江及閔行別墅區(qū)(各占11.60%、11.40%)正在趨于飽和。還有滬青平別墅區(qū)(占9.60%)和其它別墅區(qū)(只占8.10%)。
(三)別墅類型。
在經(jīng)濟(jì)實(shí)力允許的條件下，獨(dú)立別墅是實(shí)現(xiàn)別墅生活、詮釋自由生活的首選;而連體雙拼和連排別墅因其適中的價(jià)格，也受到市場(chǎng)的一定青睞。在上海別墅市場(chǎng)，各類別墅占市場(chǎng)總份額中的比例：獨(dú)立別墅為65%，連體別墅為20%，連排別墅為10%，疊加別墅為5%。
150至200平方米的別墅將成為當(dāng)前別墅市場(chǎng)的主流面積，即經(jīng)濟(jì)型別墅的市場(chǎng)容量最大，占樣本別墅總量的43.50%;201平方米以上的別墅因其面積增大，總價(jià)提高，成為了社會(huì)高端客層的實(shí)力選擇，其中，201至300平方米的占29.80%，301至400平方米的占8.70%，401至500平方米的占1.90%，501平方米以上的占2.60%。而150平方米以下的占13.40%。
(五)考慮因素。
在購(gòu)買別墅15個(gè)考慮因素中，被列為最重要的7大因素(占總樣本的70.5%)依次是房型(占11%)、物業(yè)管理(占10.50%)、價(jià)格(占10.40%)、周邊環(huán)境和文化氛圍(占10.40%)、交通(占10.20%)、綠化率和中心景觀(占9.80%)、升值空間和投資價(jià)值(占8.20%)。而其中營(yíng)銷包裝是人們?cè)谧髻?gòu)房決策時(shí)最為忽略的，這也反映出當(dāng)前購(gòu)房人的理智與專業(yè)。
所以，作為發(fā)展商而言，營(yíng)銷包裝只是一種表現(xiàn)和廣而告之的手段，如果過份花哨，反而會(huì)喪失一大批優(yōu)質(zhì)客群。發(fā)展商應(yīng)對(duì)7大重要因素予以研究，因?yàn)閯e墅是房產(chǎn)的終結(jié)消費(fèi)，所以房型、物業(yè)管理、綠化率會(huì)成為買房人特別重視的問題;別墅消費(fèi)群體大都為社會(huì)的成功人土，因此極為看重周邊環(huán)境的層次與文化品位;交通與升值空間和投資價(jià)值，是能充分反映別墅價(jià)值和長(zhǎng)遠(yuǎn)利益的因素。
(六)交通意向。
該問題是確認(rèn)購(gòu)買別墅的人群對(duì)交通的判斷性。別墅的交通便利是以車程距離來衡量的，有87.3%的人認(rèn)為半小時(shí)車程到機(jī)場(chǎng)和市中心的別墅為理想選擇;只有12.7%的人認(rèn)為不符合自己挑選中意別墅的要求，這可能有兩種原因：一是購(gòu)買人不是以私車為出行交通工具;二是區(qū)域性極強(qiáng)，以某一區(qū)域?yàn)樯罟ぷ髦行?，因此只中意該區(qū)域內(nèi)的別墅項(xiàng)目。
(七)別墅樓層。
選擇購(gòu)買2層別墅的人占總樣本64.2%;選擇購(gòu)買3層別墅的人，占總樣本的31.9%。所以，2層別墅為上海別墅市場(chǎng)的主流產(chǎn)品，而3層別墅可作為差異性產(chǎn)品進(jìn)行點(diǎn)綴。
(八)別墅挑高。
希望別墅內(nèi)有挑高的人占總樣本的52.9%;無所謂別墅內(nèi)有挑高的人，占40%。所以，別墅內(nèi)有挑高已成為上海別墅產(chǎn)品的基本選擇要求。
(九)別墅天窗。
希望別墅內(nèi)有天窗的人，占總樣本的73.6%;無所謂別墅內(nèi)有天窗的人，占17.5%。所以，別墅內(nèi)有天窗也已成為上海別墅產(chǎn)品的基本選擇要求。
希望別墅內(nèi)有傭人房的人，占總樣本的65.6%;無所謂別墅內(nèi)有傭人房的人，占23.7%。
購(gòu)買別墅的人群都會(huì)通過雇用家政員來?yè)Q取自己休閑時(shí)間，并提高生活品質(zhì)，所以別墅內(nèi)有傭人房將成為上海別墅產(chǎn)品的基本選擇要求。
(十一)別墅房型。
5個(gè)房間的別墅為大多數(shù)目標(biāo)客群所接受，可作為主力房型進(jìn)行設(shè)計(jì);7個(gè)房間以上的別墅作為高端別墅的差異性存在。
(十二)別墅客廳面積要求。
別墅客廳的主力面積為31至50平方米;但同時(shí)高端別墅可考慮客廳面積在5l平方米以上。
(十三)別墅主臥室面積要求。
別墅臥室的主力面積為21至30平方米;但同時(shí)高端別墅可考慮臥室面積在31平方米以上。
(十四)別墅廚房面積要求。
別墅廚房的主力面積為13至20平方米;但同時(shí)高端別墅可考慮廚房面積在20平方米以上。
(十五)別墅自家花園要求。
設(shè)計(jì)該題時(shí)就有意讓被調(diào)研者在考慮自己花園面積時(shí)，同時(shí)也將花園面積算進(jìn)別墅總價(jià)，從而保證回復(fù)的客觀性。
花園面積在200平方米以下為別墅花園的主力需求，花園是購(gòu)買別墅人群重點(diǎn)關(guān)注的因素，高出該市場(chǎng)平均水平，將產(chǎn)生較大市場(chǎng)吸引力。
(十六)別墅物業(yè)管理。
在13個(gè)選擇項(xiàng)中，排在最前面的6個(gè)會(huì)所設(shè)施依次是便利店、健身中心、溫水游泳池、洗衣店、網(wǎng)球嘗兒童樂園。其中最為重要的是便利店(占12.50%)、健身中心(占12.20%)、溫水游泳池(占10.50%)。
生活便利和運(yùn)動(dòng)健身是購(gòu)買別墅的人群最為關(guān)心的問題，約占總樣本的62.8%。作為發(fā)展商而言，花最有效的成本達(dá)到最需要的滿足是最明智的。
(十八)別墅裝修要求。
購(gòu)買別墅的人群越來越希望別墅的裝修不用花費(fèi)自己過多精力和時(shí)間，所以對(duì)他們而言，最好的選擇是菜單式裝修。菜單式裝修占樣本的53%。而要求精裝修(提包人住)的只占29%，不要求裝修(毛坯)的占18%。
(十九)別墅車位。
別墅內(nèi)有一個(gè)私人車位是當(dāng)前上海別墅市場(chǎng)的基本選擇要求，而高價(jià)位別墅二個(gè)室內(nèi)車位是必備的。
(二十)別墅周邊環(huán)境。
人們希望別墅的周邊環(huán)境中最不能缺少的設(shè)施(占總樣本的72.3%)：依次是醫(yī)療設(shè)施(占17.90%)、商業(yè)設(shè)施(占15.50%)、教育設(shè)施(占13.80%)、公園綠地(占12.80%)、體育休閑中心(占12.30%)。
購(gòu)買別墅的人群對(duì)周邊環(huán)境的要求是較高的，如別墅周圍缺少一些必備的設(shè)施時(shí)，發(fā)展商可在別墅小區(qū)中引進(jìn)，或在周邊地區(qū)引進(jìn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)。
(二十一)別墅賣點(diǎn)。
2、
3、4位的都是與綠化相關(guān)。從中可得出購(gòu)買別墅的人群就是希望自己擁有大片綠地，且綠色植物可供自己享用，并有人為其打理照料，因此建議別墅項(xiàng)目能在綠化上做出差異性。
其次，“全面達(dá)到智能化”和“世界級(jí)物業(yè)管理服務(wù)”也是購(gòu)房人極為關(guān)注的方面;近年別墅中的“水景”成為別墅賣點(diǎn)中的一大亮點(diǎn)，而且也確實(shí)為大多數(shù)人所接受，因此如何在水景上進(jìn)行創(chuàng)新很重要。其三，“投資回報(bào)率高”，在上海成為世界的上海后，該賣點(diǎn)顯得尤為耀眼，別墅在上海的投資價(jià)值被眾多非上海人看重;“鄰居物業(yè)是高品質(zhì)國(guó)際社區(qū)”，別墅的購(gòu)買者認(rèn)為擇群而居是代表了一種生活方式，因此在購(gòu)房時(shí)，他們更愿意選擇住在已成一定區(qū)域規(guī)模和品質(zhì)的地方。
房地產(chǎn)行業(yè)認(rèn)知報(bào)告篇十六
尊敬的董事長(zhǎng)、各位同仁：
大家好！
過去的半年里，在集團(tuán)公司和董事長(zhǎng)的正確領(lǐng)導(dǎo)和支持下，我在自己的工作崗位上，主動(dòng)積極履行崗位職責(zé)，認(rèn)真貫徹落實(shí)集團(tuán)的安排部署，堅(jiān)持以增強(qiáng)盈利能力和提升市場(chǎng)影響力為目標(biāo)，以科學(xué)的經(jīng)營(yíng)理念和頂層思維為指導(dǎo)，堅(jiān)持以提升經(jīng)營(yíng)效益為中心，以完善項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)為重點(diǎn)，以推進(jìn)管理提升為抓手，以加快公司發(fā)展為使命，深入、扎實(shí)、有效的開展工作，團(tuán)結(jié)房地產(chǎn)公司領(lǐng)導(dǎo)班子和全體員工，較好的完成了工作任務(wù)的目標(biāo)，現(xiàn)將主要工作情況做如下報(bào)告：
一、上半年主要考核指標(biāo)完成情況。
——xxx項(xiàng)目全部竣工，具備交房條件，并完成了消防驗(yàn)收等工作。截止7月11日，已將1、2、4#交付業(yè)主，并計(jì)劃將其余樓座有順序、有計(jì)劃交付。
——穩(wěn)步安全推進(jìn)xxx項(xiàng)目五期工程施工。xxx五期1#—5#樓項(xiàng)目按照工期要求主體施工完成，二次結(jié)構(gòu)及裝修施工完成50%。8—10、13—16、19—21#樓及1#、2#人防車庫(kù)項(xiàng)目按照公司要求按期達(dá)到預(yù)售目標(biāo)。
——銷售任務(wù)逐步落實(shí)，緊抓項(xiàng)目回款額度。截止目前，xxx方面銷售套數(shù)為254套；銷售金額為134076073元，回款金額為109139737元；xxx住宅，上半年簽約166套，簽約額105106863元，回款額65030233元；商業(yè)認(rèn)購(gòu)9套，認(rèn)購(gòu)額9978243元，簽約9套，簽約額9978243元，回款額7341847元。
——xxx物業(yè)建設(shè)初步成型。自20xx年2月開始籌建開始，xxx物業(yè)服務(wù)中心，從只有1名經(jīng)理到現(xiàn)在在編21人，團(tuán)隊(duì)組建初步完成，其中1人持有注冊(cè)物業(yè)管理師資格證書，大專以上學(xué)歷3人。并在制度建設(shè)，發(fā)揮前期介入功能，執(zhí)行查驗(yàn)承接手續(xù)，妥善開展交房工作等方面，初見成效。
二、在經(jīng)營(yíng)亮點(diǎn)管理中的做法和體會(huì)。
思想指導(dǎo)行動(dòng)，理念決定思路，管理理念決定公司經(jīng)營(yíng)的成敗。今年永清地產(chǎn)持續(xù)傳出國(guó)家利好政策，但地產(chǎn)升溫持續(xù)時(shí)間短促，周期有限等現(xiàn)象也給我們提出了新課題、新要求，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍面臨嚴(yán)峻形勢(shì)。面對(duì)當(dāng)前現(xiàn)狀，依據(jù)公司實(shí)際情況，確立工作思路最為重要。為此，我們堅(jiān)持頂層思維，堅(jiān)持以效益為中心，樹立八個(gè)理念——風(fēng)險(xiǎn)理念、品牌理念、雙贏理念、人本理念、協(xié)調(diào)理念、效益理念、創(chuàng)新理念、學(xué)習(xí)理念，并指導(dǎo)和運(yùn)用于管理實(shí)踐，受益匪淺。
我堅(jiān)持上述經(jīng)營(yíng)管理理念，系統(tǒng)抓好各方面的工作。下面就圍繞理念并結(jié)合我的實(shí)際工作目標(biāo)執(zhí)行情況談一些做法和體會(huì)。
（一）堅(jiān)持品牌理念，打造亮點(diǎn)。
企業(yè)進(jìn)入了品牌競(jìng)爭(zhēng)的時(shí)代，要想取勝，只能在“品牌”上，尋找突破口，為企業(yè)市場(chǎng)開發(fā)打造一張醒目的“名片”。
打造合同履約品牌。
一是制定前瞻性施工規(guī)劃，快速打開局面。
對(duì)施工總體布置方案進(jìn)行了前瞻性的優(yōu)化和調(diào)整。將原方案中不合理。
的布置進(jìn)行了重新選址和規(guī)劃，包括車庫(kù)選址、施工便道等，為后續(xù)工作打下了良好基礎(chǔ)。
為配合銷售需求，工程部進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)資源調(diào)配，優(yōu)先8#、10#、16#建筑，5月底完成了四層封頂，具備開售條件，滿足了五期推盤的時(shí)間要求。加快了1#—5#建筑的施工，為早日驗(yàn)收搶得時(shí)間。
二是加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)文明施工，確保工程質(zhì)量。
在施工質(zhì)量管理方面，通過對(duì)監(jiān)理的管理，在質(zhì)量預(yù)控方面明確各施工工序，施工方法，加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督，采用樣板引路，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)與設(shè)計(jì)溝通，堅(jiān)持當(dāng)天的事絕不拖到明天。目前多層主體均已經(jīng)順利通過政府質(zhì)檢部門的核驗(yàn)。
在現(xiàn)場(chǎng)文明施工、安全管理方面，實(shí)行定期檢查，預(yù)防布控。工程部策劃安排，由監(jiān)理組織每周一次現(xiàn)場(chǎng)安全文明施工大檢查，由于措施到位，成果較好，目前為止未發(fā)生一起重大安全事故。
打造策劃營(yíng)銷品牌。
通過對(duì)xxx集團(tuán)品牌戰(zhàn)略研討及方案匯報(bào)，并對(duì)接世聯(lián)顧問、新景祥顧問、光合理想顧問三家具有實(shí)力的品牌戰(zhàn)略合作伙伴，進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)xxx品牌所要達(dá)成目標(biāo)的明確設(shè)定，進(jìn)一步探尋xxx品牌落地執(zhí)行層面的創(chuàng)新思路，取得階段性成果。
通過競(jìng)品調(diào)研及市場(chǎng)分析，形成項(xiàng)目營(yíng)銷策略及階段性營(yíng)銷方案；并要求代理公司定期完成市場(chǎng)監(jiān)測(cè)周報(bào)及市場(chǎng)分析，會(huì)同研究；通過xxx公館推廣形象包裝組織各廣告設(shè)計(jì)單位進(jìn)行研討、溝通、比稿，優(yōu)選優(yōu)質(zhì)廣告設(shè)計(jì)單位，完成對(duì)項(xiàng)目的廣告設(shè)計(jì)提報(bào)，提升xxx品牌效應(yīng)，加快xxx地產(chǎn)的銷售步伐。
（二）堅(jiān)持協(xié)調(diào)理念，搞好對(duì)外協(xié)調(diào)關(guān)系。
做好與政府部門的和諧關(guān)系。
8#10#16#預(yù)售許可及十一棟樓樁基礎(chǔ)從招投標(biāo)到建設(shè)局各部門的備案、審核工作，取得了樁基礎(chǔ)開工許可證。xxx方面，完成全面驗(yàn)收的準(zhǔn)備工作，包括完成防雷工程合格工作，環(huán)保局現(xiàn)場(chǎng)檢測(cè)和資料上報(bào)，規(guī)劃局現(xiàn)場(chǎng)檢測(cè)、資料上報(bào)，房屋現(xiàn)場(chǎng)面積實(shí)測(cè)，檔案館資料制作等；在資質(zhì)方面，完成辦理xxx房地產(chǎn)資質(zhì)延期工作。
在交房工作上，積極疏通房管局、房屋測(cè)量單位關(guān)系，提前完成所交房屋的面積測(cè)定工作，使交房工作能順利進(jìn)行。按時(shí)完成了向縣統(tǒng)計(jì)局、縣房管局、統(tǒng)計(jì)報(bào)表工作。
做好與銀行部門的和諧關(guān)系。
通過努力協(xié)調(diào)外省、市、縣三級(jí)銀行關(guān)系，完成北京建行、廊坊建行、河北銀行、永清郵政儲(chǔ)蓄銀行、永清工商銀行、永清農(nóng)業(yè)銀行多家金融機(jī)構(gòu)項(xiàng)目按揭貸款準(zhǔn)入，使得按揭工作正在有條不紊的進(jìn)行中，累計(jì)完成按揭210戶實(shí)現(xiàn)回款6019、6萬元，保證企業(yè)資金的快速回籠。通過努力順利的進(jìn)行著xxx項(xiàng)目11500萬元開發(fā)貸款的申請(qǐng)工作，在20xx年發(fā)放貸款7500萬元及20xx年發(fā)放貸款4000萬元，為我公司上半年各個(gè)項(xiàng)目的施工及土地貯備提供強(qiáng)有力的資金保證，為企業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展，做足資金準(zhǔn)備。
做好與當(dāng)?shù)乩习傩盏暮椭C關(guān)系。
在168項(xiàng)目征地中，我們與當(dāng)?shù)乩习傩帐冀K保持積極做工作的態(tài)勢(shì)，截止到7月，已經(jīng)完成135畝清理工作，墳頭簽協(xié)議14戶，房屋已拆除，果樹清理一戶。
（三）堅(jiān)持全員的效益理念，開源節(jié)流。
根據(jù)總公司下達(dá)的任務(wù)目標(biāo)，經(jīng)常組織各部門研究工作中的問題和難點(diǎn)，落實(shí)工作，加強(qiáng)管理，使每個(gè)人明確工作任務(wù)和努力方向，提高工作效能，增強(qiáng)效益理念。
在前期手續(xù)辦理工作上，我們始終提倡以少花錢多干事為宗旨，通過努力，為公司直接節(jié)省資金百萬元。
在工程技術(shù)上，通過工序的調(diào)整，避免了出現(xiàn)深基坑施工，通過了整體開挖，避免了基坑支護(hù)及護(hù)坡，從而為公司節(jié)約成本百萬元。
（四）堅(jiān)持雙贏理念，加強(qiáng)總包管理與服務(wù)。
體現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)，利益共享。
主材全部由項(xiàng)目部采購(gòu)供應(yīng)，降低分包商資金風(fēng)險(xiǎn)，集中力量搞生產(chǎn)。簽訂《施工合同文件》、《履約擔(dān)保函》和《安全協(xié)議》；采用了分包商《履約擔(dān)保函》，有效地規(guī)避了工程風(fēng)險(xiǎn)。
把握住“民工工資發(fā)放”的關(guān)鍵。
一是成立民工工資管理小組，形成公司經(jīng)理負(fù)總責(zé)，工程部具體牽頭抓，綜合、財(cái)務(wù)等有關(guān)部門配合的工作體系；二是按照縣委要求實(shí)行民工工資支付保證金制度，并根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)的大小，隨時(shí)增加從工程結(jié)算款中預(yù)留保證金額度；三是實(shí)行監(jiān)管發(fā)放，在保證工資發(fā)放的情況下，結(jié)算剩余工程款；民工工資總體發(fā)放到位。
（五）堅(jiān)持人本理念，加強(qiáng)團(tuán)隊(duì)建設(shè)，形成獨(dú)特的xxx地產(chǎn)精神。我們充分認(rèn)識(shí)到團(tuán)隊(duì)建設(shè)是企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，我注重以下幾個(gè)方面：思路清晰是基礎(chǔ)。通過抓教育引導(dǎo)人，抓制度約束人，抓激勵(lì)鼓舞人，抓關(guān)懷溫暖人，抓活動(dòng)凝聚人等途徑，形成合力。
高度重視是根本。各方聯(lián)動(dòng)，精心謀劃，過程扎實(shí)開展；在時(shí)間、條件和資。
房地產(chǎn)行業(yè)認(rèn)知報(bào)告篇十七
一、房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)現(xiàn)狀:城市化進(jìn)程和改善住房消費(fèi)的強(qiáng)烈要求，疊加推進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的重要支柱。房地產(chǎn)業(yè)近兩年投資和銷售增長(zhǎng)速度之快、房?jī)r(jià)增長(zhǎng)幅度之大，房?jī)r(jià)收入比例失衡，房?jī)r(jià)成為老百姓不能承受之重已經(jīng)成為不爭(zhēng)的事實(shí)。在這種背景下，國(guó)家出臺(tái)了一系列調(diào)控措施。
（一）、現(xiàn)行政策調(diào)高了房地產(chǎn)商拿地門檻，并對(duì)住房結(jié)構(gòu)做了政策規(guī)定。
新國(guó)19條規(guī)定，競(jìng)買保證金不得低于出讓最低價(jià)的20%，土地出讓成交后，必須在10個(gè)工作日內(nèi)簽訂出讓合同，合同簽訂后一個(gè)月內(nèi)必須繳納出讓價(jià)款50%的首付，余款按合同規(guī)定及時(shí)繳納，最遲付款期限不得超過一年。這一規(guī)定使得開發(fā)商拿地的門檻提高，對(duì)開發(fā)商自有資金實(shí)力提出了更高的要求。
據(jù)生活日?qǐng)?bào)2011年4月19日訊，濟(jì)南老城最后一塊寶地掛牌，競(jìng)買保證金達(dá)5億元。在土地競(jìng)買人資格征集期結(jié)束后,實(shí)力雄厚的上海世茂成為舜井街片區(qū)地塊出讓唯一競(jìng)買者。
新國(guó)19條規(guī)定，各地當(dāng)年的保障性住房、棚戶區(qū)改造和自住型中小型商品房建房用地不得低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%。
石市相關(guān)部門已對(duì)2010年6月1日后取得住宅建設(shè)用地的項(xiàng)目，新建普通商品住房項(xiàng)目按住宅總建筑面積5%的比例配建廉租住房；2011年3月1日起，掛牌出讓的商品住房用地新上項(xiàng)目，須按照項(xiàng)目總建筑面積10%（5%為廉租住房、5%為公共租賃住房）以上的比例配建保障性租賃住房。城中村改造、舊城改造項(xiàng)目，按規(guī)劃住宅總建筑面積扣除回遷安臵面積后按5%的比例配建保障性租賃住房。
（二）、房地產(chǎn)銷售實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)和價(jià)格報(bào)備。
國(guó)家發(fā)改委2010年3月16日下發(fā)的《商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》要求，自2011年5月1日起，商品房銷售實(shí)行一套一標(biāo)價(jià)，不得在標(biāo)價(jià)之外加價(jià)銷售。對(duì)取得預(yù)售許可或者辦理現(xiàn)房銷售備案的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，商品房經(jīng)營(yíng)者要在規(guī)定時(shí)間內(nèi)一次性公開全部銷售房源，并嚴(yán)格按照申報(bào)價(jià)格明碼標(biāo)價(jià)對(duì)外銷售。國(guó)家正在對(duì)房地產(chǎn)實(shí)施前所未有、非常嚴(yán)厲的價(jià)格調(diào)控政策。
針對(duì)發(fā)改委的?一房一價(jià)?和價(jià)格申報(bào)備案后不許提價(jià)的要求，開發(fā)商會(huì)采取先高價(jià)申報(bào)、再打折的做法，這種游戲在任何打折店早已不是什么新鮮事。目前一些新盤已經(jīng)開始低價(jià)入市，先標(biāo)高價(jià)未必行得通。
（三）、國(guó)家對(duì)商品房房?jī)r(jià)提出了進(jìn)一步調(diào)控趨勢(shì)。
國(guó)家發(fā)改委價(jià)格監(jiān)督檢查司司長(zhǎng)許昆林4月26日晚間在接受中新社記者獨(dú)家專訪時(shí)稱，正在對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的成本、利潤(rùn)和價(jià)格等情況開展調(diào)研，擬綜合考慮中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的實(shí)際情況和國(guó)外可借鑒的做法，將商品住房列入制止牟取暴利項(xiàng)目，嚴(yán)厲打擊不法房地產(chǎn)開發(fā)商牟取暴利的行為。
（一）、上游行業(yè)發(fā)展及影響。
1、建材價(jià)格進(jìn)入上升通道。
2011年二季度水泥產(chǎn)業(yè)將進(jìn)入需求旺季。從需求方面來看，數(shù)據(jù)顯示，2011年3月全國(guó)水泥產(chǎn)量同比增長(zhǎng)29.8%（上年同期為12.1%），環(huán)比增長(zhǎng)86.7%（上年同期為62.3%）。這意味著從3月開始，水泥需求進(jìn)入旺季，銷量開始環(huán)比增加，相比去年同期保持了旺盛需求態(tài)勢(shì)。
從供給方面來看，2011年前3個(gè)月水泥投資規(guī)模在下降，這預(yù)示著未來水泥產(chǎn)能投放壓力將縮小。主要因?yàn)?009年9月國(guó)家出臺(tái)政策暫停新建水泥生產(chǎn)線所致。建設(shè)一條生產(chǎn)線的時(shí)間是12個(gè)月至16個(gè)月，這意味著自今年下半年開始，全國(guó)投放生產(chǎn)線將大幅下降。
從價(jià)格方面來看，2011年一季度，全國(guó)水泥均價(jià)為387元/噸，同比上漲13%。3月末水泥價(jià)格為392元/噸，同比上漲15%。水泥價(jià)格上漲的主要原因是，2010年四季度，部分地區(qū)限電導(dǎo)致水泥產(chǎn)能減少，拉動(dòng)了水泥價(jià)格創(chuàng)出歷史新高。而限電結(jié)束后，部分區(qū)域價(jià)格聯(lián)盟發(fā)揮作用，導(dǎo)致水泥價(jià)格下滑幅度不大。
對(duì)于2011年二季度水泥產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)，數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析顯示，二季度全國(guó)大部分區(qū)域?qū)⑦M(jìn)入水泥需求旺季。南方3月中旬到6月中旬3為旺季，北方企業(yè)4月進(jìn)入施工旺季，預(yù)計(jì)水泥價(jià)格在旺季仍將保持上升趨勢(shì)。
鋼鐵行業(yè)，尤其是螺紋鋼、線材等建筑鋼材市場(chǎng)更是與房地產(chǎn)息息相關(guān)，數(shù)據(jù)顯示，2009年我國(guó)粗鋼的產(chǎn)量為5.68億噸，其中近四成流向了房屋工程行業(yè)。
2011年是十二五的開局之年，對(duì)于鋼鐵行業(yè)來說，節(jié)能減排，淘汰落后產(chǎn)能仍將是鋼鐵產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和政策的重點(diǎn)。按照已公布的規(guī)劃，2011年底前要淘汰落后煉鐵能力7200萬噸、煉鋼能力2500萬噸。如果按照這一目標(biāo)，2010年預(yù)計(jì)已淘汰3200萬噸煉鐵產(chǎn)能，推算2011年將再淘汰煉鐵產(chǎn)能約4000萬噸。
2011年鋼材需求也因此存在極大的不確定性。同時(shí)，考慮到目前國(guó)內(nèi)鋼材產(chǎn)能總體處于過剩狀況，以及國(guó)際需求仍較為疲軟，將制約鋼材價(jià)格上漲的空間，供給壓力會(huì)逐漸迫使鋼價(jià)停止上漲，且在隨后出現(xiàn)回落。預(yù)計(jì)2011年國(guó)內(nèi)鋼材市場(chǎng)總體將圍繞行業(yè)平均成本震蕩運(yùn)行，價(jià)格總體水平將高于2010年。全年將在4000-4900元/噸區(qū)間波動(dòng)運(yùn)行。
房地產(chǎn)上游關(guān)聯(lián)行業(yè)價(jià)格上漲的趨勢(shì)，加大了房地產(chǎn)的成本，減少了房地產(chǎn)業(yè)的利潤(rùn)空間。
1、居民收入增多，拉動(dòng)住宅潛在需求。
統(tǒng)計(jì)顯示，2010年中國(guó)農(nóng)村居民人均純收入5919元，比上年增長(zhǎng)14.9%，扣除價(jià)格因素實(shí)際增長(zhǎng)10.9%；中國(guó)城鎮(zhèn)居民全年人均可支配收入19109元，增長(zhǎng)11.3%，實(shí)際增長(zhǎng)7.8%。
2010年農(nóng)村居民收入增速較高的主要原因是各種來源收入均衡較快增長(zhǎng)，特別是工資性收入和農(nóng)業(yè)純收入的大幅增長(zhǎng)，其中工資性收入增長(zhǎng)17.9%，增速比上年提高6.7個(gè)百分點(diǎn)，對(duì)農(nóng)民全年增收的貢獻(xiàn)率達(dá)48.3%。工資性收入較快增長(zhǎng)主要是由于農(nóng)村勞動(dòng)力務(wù)工工資水平上漲較多、外出務(wù)工人數(shù)和時(shí)間有所增加。
2、企業(yè)信心大幅增強(qiáng)拉動(dòng)辦公樓需求。
企業(yè)對(duì)自用辦公物業(yè)需求的增長(zhǎng)主要源于幾個(gè)因素，包括企業(yè)強(qiáng)勁的資金實(shí)力﹑辦公樓市場(chǎng)的升值前景以及更多本地和外資企業(yè)入駐頂級(jí)辦公樓的要求。
3、城市化進(jìn)程促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)。
由于城市化的發(fā)展，人們?cè)絹碓阶非蟾咂焚|(zhì)的生活，對(duì)于消費(fèi)的要求也會(huì)更高，這就使得商業(yè)與衣食的關(guān)系更加緊密，再加上人們從物質(zhì)生活的極大滿足向精神生活的飛躍，使得商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展勢(shì)頭迅猛。另外，從我國(guó)每年不斷增長(zhǎng)的gdp、cpi指數(shù)可以看出，商業(yè)及其相關(guān)的物業(yè)形態(tài)的發(fā)展空間和潛力還是相當(dāng)大的。正是城市化進(jìn)程推動(dòng)了我國(guó)整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)快速的發(fā)展。
（一）、商品房銷售狀況分析。
商品房銷售的影響因素很多，包括經(jīng)濟(jì)因素、社會(huì)因素、環(huán)境因素、政策體制等多個(gè)方面，而且各個(gè)因素是復(fù)雜和多變的，因素之間的相互關(guān)系也是比較復(fù)雜的。其中影響商品房銷售的主要因素有：城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄、人均生產(chǎn)總值、城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入、商品房需求的影響、居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)、商品住宅平均銷售價(jià)格。
1、城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄：城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄對(duì)銷售狀況的影響最大。在當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，隨著居民存款的增加，一些居民會(huì)考慮將存款轉(zhuǎn)向投資于房地產(chǎn)，以獲得更大的收益。
2、人均生產(chǎn)總值：經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展必將推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。gdp特別是人均gdp在某種程度上反映了一個(gè)國(guó)家或地區(qū)的整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。一般情況下，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平越高，房地產(chǎn)業(yè)越發(fā)達(dá)。
3、城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入：隨著城鎮(zhèn)居民生活水平的提高，大多數(shù)居民希望改善居住環(huán)境，因此，也會(huì)影響到房地產(chǎn)的銷售狀況。
4、商品房需求的影響：城鎮(zhèn)人口數(shù)、人均住宅使用面積、家庭總戶數(shù)構(gòu)成了商品房的市場(chǎng)需求因素。在全國(guó)平均商品房需求水平上，北京地區(qū)擁有巨大的人口聚集、商品房投資涌入等不利因素，將導(dǎo)致北京地區(qū)局部商品房市場(chǎng)需求大增，從而促使商品房?jī)r(jià)格的上升。
5、居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)：居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)能夠很好的反映一個(gè)國(guó)家或地區(qū)通貨膨脹率情況。相比較，通貨膨脹率對(duì)商品房的銷售影響較弱。
6、商品住宅平均銷售價(jià)格：通常情況下，商品房的價(jià)格對(duì)商品房的銷售影響較大。
（二）、商品房空臵面積分類指數(shù)變化。
商品房的空臵量是反映房地產(chǎn)市場(chǎng)供需狀態(tài)的一個(gè)重要指標(biāo)，也是政府進(jìn)行宏觀調(diào)控的重要參考數(shù)據(jù)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的?國(guó)房景氣指數(shù)?中是以商品房空臵面積的概念反映商品房空臵量的，是以上年的空臵面積累加今年已經(jīng)拿到竣工證但尚未銷售或出租的商品房的增量面積。
今年2月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)（簡(jiǎn)稱?國(guó)房景氣指數(shù)?）為102.9，比2010年12月份回升1.1點(diǎn)。說明中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)處于景氣狀態(tài)。
資料顯示，2011年2月房地產(chǎn)開發(fā)投資4250億元，同比增長(zhǎng)35.2%，其中住宅3014億元，同比增長(zhǎng)34.9%；房屋施工面積291473萬平方米，同比增長(zhǎng)39%，其中住宅224049萬平方米，同比增長(zhǎng)38.9%；房屋新開工面積19083萬平方米，同比增長(zhǎng)27.9%，其中住宅14838萬平方米，同比增長(zhǎng)25.4%；房屋竣工面積6952萬平方米，同比增長(zhǎng)13.9%，其中住宅5366萬平方米，同比增長(zhǎng)12.1%；商品房銷售面積8143萬平方米，同比增長(zhǎng)13.8%，其中住宅7282萬平方米，同比增長(zhǎng)13.2%，辦公樓192萬平方米，同比增長(zhǎng)26.4%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房478萬平方米，同比增長(zhǎng)8.7%，；商品房銷售額5242億元，同比增長(zhǎng)27.4%，其中住宅4471億元，同比增長(zhǎng)26.2%，辦公樓244億元，同比增長(zhǎng)46.3%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房435億元，同比增長(zhǎng)22.1%。
據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)資料，2010年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源72494億元，比上年增長(zhǎng)25.4%。其中，國(guó)內(nèi)貸款12540億元，增長(zhǎng)10.3%，占資金來源的17.3%；利用外資796億元，增長(zhǎng)66.0%,占資金來源的1%；自籌資金26705億元，增長(zhǎng)48.8%，占資金來源的36.84%；其他資金32454億元，增長(zhǎng)15.9%，占資金來源的44.77%。在其他資金中，定金及預(yù)收款19020億元，增長(zhǎng)17.3%，占資金來源的26.24%；個(gè)人按揭貸款9211億元，增長(zhǎng)7.6%，占資金來源的12.%。除自有資金、開發(fā)貸外，定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)另一重要資金來源。
房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，具有投資大、風(fēng)險(xiǎn)高的特性。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)從購(gòu)買土地、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建設(shè)到竣工驗(yàn)收，建設(shè)周期短則1～2年，長(zhǎng)則3～5年，甚至更長(zhǎng)。
（一）、房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道開始向長(zhǎng)期趨近轉(zhuǎn)變。房地產(chǎn)企業(yè)的資金除自有資金外，主要依賴銀行貸款。但是現(xiàn)行的融資政策預(yù)示著房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道由比較寬松開始向長(zhǎng)期趨緊轉(zhuǎn)變。
央行自2011年4月21日起上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。這是央行年內(nèi)第四次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。大型銀行存款準(zhǔn)備金率已經(jīng)上調(diào)至20.5%。
存款準(zhǔn)備金率的收緊，更使得各商業(yè)銀行抑制了放貸沖動(dòng)，開發(fā)商從銀行貸款也越來越難。
（二）、房地產(chǎn)企業(yè)開辟多渠道融資，但融資環(huán)境趨向更加嚴(yán)峻。
應(yīng)對(duì)融資渠道收緊，房企急需加大融資力度，相應(yīng)的大量的民間資本便繞路銀行和房款，借道信托或私募股權(quán)投資基金，資金流入房地產(chǎn)業(yè)，一時(shí)間緩解了資金短缺的局面。但是信托這根?救命稻草?已經(jīng)受到越來越嚴(yán)格的監(jiān)管。2010年11月份，銀監(jiān)會(huì)要求信托公司在12月20日之前上交房地產(chǎn)信托的自查報(bào)告。一時(shí)發(fā)行得熱火朝天的房地產(chǎn)信托不得不被迫降溫。相比信托業(yè)，目前地產(chǎn)公司從私募股權(quán)投資基金渠道融資還沒有明確的監(jiān)管細(xì)則。有數(shù)據(jù)顯示，2010年我國(guó)有近30只房地產(chǎn)投資基金，總規(guī)模達(dá)500多億元人民幣，其中以私募股權(quán)投資基金方式為主。
自行業(yè)步入政策調(diào)控期，許多房企都開啟了海外融資之旅。中國(guó)香港、新加坡甚至是納斯達(dá)克便成為地產(chǎn)商直接融資的新選項(xiàng)。近日，旭輝可能赴港上市的消息不脛而走。消息指出，旭輝集團(tuán)計(jì)劃赴港上市，初步集資規(guī)模訂于5億至6億美元(約39億至46.8億港元)，其計(jì)劃最快于本月正式啟動(dòng)。諸多擁有?境外資源?的大型房地產(chǎn)企業(yè)充分利用了境外融資的便利，發(fā)行相當(dāng)規(guī)模的優(yōu)先票據(jù)和可換股債券。比如1月14日，恒大地產(chǎn)宣布將發(fā)行55.5億元3年期及37億元5年期以美元結(jié)算的人民幣債券，利率分別為7.5%和9.25%，兩筆共計(jì)融資92.5億。
（三）、房企資金鏈繃緊，一些中小型房企資金鏈面臨斷裂的困境。
相比被迫?卡殼兒?的融資鏈，曾為房地產(chǎn)商貢獻(xiàn)大量流動(dòng)性的售樓回款，如今也處?難產(chǎn)?中。?對(duì)購(gòu)買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不低于30%；對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍?。央行2011年4月6日起加息0.25個(gè)百分點(diǎn)，部分城市已出現(xiàn)銀行暫停購(gòu)房貸款或是暫停部分購(gòu)房貸款的現(xiàn)象。首付款比例提高和銀行的加息，加重購(gòu)房者的購(gòu)房成本，個(gè)人按揭貸款資金來源萎縮，銷售量下滑對(duì)其資金鏈的影響更大，同時(shí)存量房產(chǎn)增加，資金周轉(zhuǎn)放慢。
（四）、預(yù)售資金監(jiān)管加劇拉緊房企資金鏈條。
2010年10月25日,北京市宣布將于12月1日起對(duì)商品房預(yù)售。
資金進(jìn)行監(jiān)管,明確:?商品房預(yù)售資金應(yīng)當(dāng)全部存入商品房預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶,并對(duì)其中用于項(xiàng)目工程建設(shè)的資金實(shí)行重點(diǎn)監(jiān)管,保證預(yù)售資金優(yōu)先用于工程建設(shè)。?一線城市中北京成為繼深圳之后第二個(gè)實(shí)施該項(xiàng)政策的城市。此外,浙江省也將于2010年11月1日起正式對(duì)商品房預(yù)售資金進(jìn)行監(jiān)管。這一政策似乎已經(jīng)有?蔓延?之勢(shì)。但從?限購(gòu)令?在不到一個(gè)月內(nèi)迅速在全國(guó)多個(gè)城市全面推出的情況看,預(yù)售資金監(jiān)管在更多城市推行的可能性仍然很大。一旦如此,對(duì)開發(fā)商資金周轉(zhuǎn)要求也將提出更高的要求。沒有做好準(zhǔn)備的房企,資金鏈斷裂將在所難免。
另外，從今年二季度起，開發(fā)商融資渠道的持續(xù)收縮和融資成本的大幅上升已是既成事實(shí)，從開發(fā)貸、個(gè)貸、資本市場(chǎng)融資、信托等各個(gè)環(huán)節(jié)均被封死，全行業(yè)資金鏈前所未有受壓。
七、房企多元化經(jīng)營(yíng)策略提速，產(chǎn)品線逐步向二三四線城市及保障房領(lǐng)域推進(jìn)。
（一）、房企產(chǎn)品線開始轉(zhuǎn)向二三四線城市。
房地產(chǎn)的開發(fā)重點(diǎn)，從北上廣深這樣的一線城市，開始迅速向二、三、四線城市延伸，二線城市是省會(huì)城市，三線城市是地區(qū)級(jí)城市，四線城市就是縣城。從今年開始，大量的開發(fā)商會(huì)加速?gòu)囊痪€城市向二三四線城市轉(zhuǎn)變，實(shí)際上很多二線的城市開發(fā)商已經(jīng)云集了，在三四線城市面臨著很好的發(fā)展良機(jī)。
資料顯示：2010年全年，一線、二線、三線城市房地產(chǎn)開發(fā)比例，已經(jīng)達(dá)到20:60:20的比例，也就是說，二線城市房地產(chǎn)開發(fā)量占到60%，三、四線房地產(chǎn)開發(fā)量，已經(jīng)趕上了一線城市，而且這種趨勢(shì)在迅速擴(kuò)大。
（二）、房企產(chǎn)品結(jié)構(gòu)也在開始變化，逐漸轉(zhuǎn)向保障性住房。?利潤(rùn)微薄?一直是先前許多房企放棄保障房的原因之一。不過，在資金鏈緊繃的狀態(tài)下，保障房項(xiàng)目成為今日新寵。
近日，河北省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳與北京萬科企業(yè)有限公司在北京簽訂《河北省保障性住房建設(shè)戰(zhàn)略合作協(xié)議框架協(xié)議》。北京萬科將與河北省廊坊、保定、唐山、秦皇島、滄州、張家口等六市保障性住房項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)進(jìn)行合作。合作開發(fā)建設(shè)保障性住房，包括開發(fā)建設(shè)公共租賃房、限價(jià)商品住房、廉租住房等保障性住房項(xiàng)目，規(guī)模預(yù)計(jì)為6000-8000套。
（三）、對(duì)保障性安居工程建設(shè)國(guó)家給予了一些優(yōu)惠政策。根據(jù)?十二五?住房保障建設(shè)規(guī)劃，制定今后五年保障性安居工程建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃，實(shí)行計(jì)劃單列，保證優(yōu)先供應(yīng)。為保障性安居工程建設(shè)，建立多渠道資金籌集機(jī)制。積極探索通過銀行貸款、發(fā)行12債券、信托投資、資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)等方式積極籌集資金，拓寬保障性住房建設(shè)資金融資渠道。對(duì)轄區(qū)各類保障性住房、危陋住宅區(qū)改建（棚戶區(qū)改造）的建設(shè)、買賣、經(jīng)營(yíng)等環(huán)節(jié)涉及的城鎮(zhèn)土地使用稅、契稅、印花稅、營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅等予以減免。保障性安居工程建設(shè)項(xiàng)目，免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、防空地下室異地建設(shè)費(fèi)等行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金。
同策咨詢研究部分析師指出，開發(fā)保障房項(xiàng)目不僅可以獲得貸款和土地的優(yōu)先條件，同時(shí)還有可能與政府攀上關(guān)系，結(jié)成戰(zhàn)略合作關(guān)系。
?由目前的市場(chǎng)情況來看，這三點(diǎn)足以吸引一群開發(fā)商蜂擁而上。?分析師表示，該類項(xiàng)目與商品房相比，雖然利潤(rùn)微薄，但收益穩(wěn)定，風(fēng)險(xiǎn)較低。除此之外，還可以規(guī)避政策的限制，與?因限購(gòu)而賣不出商品房?相比，當(dāng)下，開發(fā)商應(yīng)該更愿意接受這種開發(fā)機(jī)遇。
在一系列宏觀調(diào)控政策的作用下，大多數(shù)城市將房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)定在10--15%。房?jī)r(jià)已經(jīng)駛?cè)?慢車道?。目前的房?jī)r(jià)走勢(shì)依舊處于僵持狀態(tài)，鑒于房企在現(xiàn)金流不足、高存貨、流動(dòng)負(fù)債大量到期的情況下，極有可能選擇降價(jià)出貨以回籠資金，從而為未來價(jià)格的進(jìn)一步走低提供了條件。
隨著國(guó)務(wù)院派出8個(gè)督察組，對(duì)京滬等16個(gè)省份開展房市調(diào)控政策落實(shí)情況專項(xiàng)督察的結(jié)束，從督察涉及各地地方媒體報(bào)道看，此次13督察組對(duì)于各省區(qū)市的調(diào)控落實(shí)持肯定的態(tài)度。專家認(rèn)為，此次督察組對(duì)于各地的督察，將使得不少城市已經(jīng)公布的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)將面臨重新調(diào)整和修改，調(diào)控政策有加碼的可能。
綜合以上分析，國(guó)家出臺(tái)的一系列調(diào)控目標(biāo)和政策措施，矛頭直指房?jī)r(jià)，使得房地產(chǎn)行業(yè)面臨著巨大的壓力。高融資成本攤薄了利潤(rùn)，融資渠道的緊縮，預(yù)收款監(jiān)管在考量房企的自有資金實(shí)力，加息、限購(gòu)和提高首付款比例帶來的銷售的萎縮，房企一方面戰(zhàn)略調(diào)整和經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)調(diào)整，一方面順應(yīng)政策要求，將房?jī)r(jià)控制在一個(gè)合理的區(qū)間，快速銷售，加快回流資金，實(shí)現(xiàn)資金的良性循環(huán)。
房地產(chǎn)行業(yè)認(rèn)知報(bào)告篇一
20xx年，受國(guó)際金融危機(jī)及國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)回調(diào)的影響，住房銷售低迷，房?jī)r(jià)漲勢(shì)逐步回落，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整階段，調(diào)整程度逐步加深。20xx下半年，作為擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重點(diǎn)，中央及地方政府連續(xù)出臺(tái)了多項(xiàng)鼓勵(lì)住房消費(fèi)、活躍房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策。
一是國(guó)家已經(jīng)將支持房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展作為保增長(zhǎng)的重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)，并連續(xù)出臺(tái)一系列鼓勵(lì)住房消費(fèi)的政策，從政策層面上給予消費(fèi)者信心。二是我國(guó)連續(xù)出臺(tái)強(qiáng)力度的刺激經(jīng)濟(jì)的措施，力爭(zhēng)20xx年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)保持在8％以上，在就業(yè)和居民收入增長(zhǎng)方面基本穩(wěn)定了預(yù)期。隨著經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房大量入市，20xx上半年，市場(chǎng)迅速回暖，信貸政策轉(zhuǎn)向?qū)捤桑_發(fā)商迎來了又一春，房地產(chǎn)市場(chǎng)重新上演“地王爭(zhēng)霸”、“房?jī)r(jià)攀升”。
1、全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成投資及增速情況。
統(tǒng)計(jì)局公布的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)本年完成投資億元，比去年同期增長(zhǎng)：xx；全國(guó)房地產(chǎn)住宅商品房開發(fā)本年完成投資xx億元，比去年同期增長(zhǎng)：xx；統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明20xx年，全國(guó)商品房銷售面積達(dá)到萬平方米；銷售面積增速為％。
2、習(xí)水縣房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成投資及增速情況。
統(tǒng)計(jì)局公布的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明：習(xí)水縣房地產(chǎn)開發(fā)本年完成投資億元，比去年同期下降；全國(guó)房地產(chǎn)住宅商品房開發(fā)本年完成投資xx億元，比去年同期下降xx％；統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明：習(xí)水縣商品房銷售面積達(dá)到xx（萬平方米），銷售面積增速為xx％。
國(guó)家發(fā)改委數(shù)據(jù)顯示，從有關(guān)數(shù)據(jù)來看，房地產(chǎn)在經(jīng)過了前一段時(shí)期調(diào)整后，已經(jīng)率先進(jìn)入到了回升的階段。從全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格指數(shù)來看，已經(jīng)份開始環(huán)比上升。全國(guó)房?jī)r(jià)已連續(xù)五個(gè)月上升，房地產(chǎn)開發(fā)投資的增速也逐月上升，說明我行信貸投資的信心正在增強(qiáng)。商品房銷售的火爆，使得房地產(chǎn)開發(fā)的國(guó)內(nèi)貸款和個(gè)人按揭貸款大幅增長(zhǎng)。
從去年1月份開始，習(xí)水縣房地產(chǎn)市場(chǎng)就已走進(jìn)了回暖的軌道，新房銷量逐月攀升。五月份新政出臺(tái)又助推了房市的反彈，據(jù)統(tǒng)計(jì)，1至4月份習(xí)水縣城區(qū)銷售數(shù)據(jù)分別為xx套，接連刷新了單月銷量紀(jì)錄。5月份，習(xí)水縣城區(qū)銷售量達(dá)到了套，到6月份時(shí)，這個(gè)數(shù)據(jù)是套，其中120－144平方米的戶型占了三分之一，100－120平方米的.戶型占了近四分之一。除#上簽約銷量猛增之外，各樓盤銷售點(diǎn)的看房客戶大量增加，市民對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)注度大為上升。
隨著房市的火爆，各品牌開發(fā)商現(xiàn)有樓盤基本銷售完畢。多家開發(fā)商表示，將加快現(xiàn)有項(xiàng)目的開發(fā)力度，新盤開發(fā)將盡快上馬。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著市場(chǎng)銷售的回暖，特別是優(yōu)質(zhì)樓盤的住房銷量穩(wěn)步上升，同時(shí)，政府給予開發(fā)商的一系列優(yōu)惠政策，減小了后續(xù)項(xiàng)目開發(fā)的壓力。20xx年下半年，新開發(fā)投資項(xiàng)目面積約平米，有實(shí)力的開發(fā)商都會(huì)加快施工進(jìn)度，盡快啟動(dòng)后續(xù)項(xiàng)目開發(fā)。在20xx年12月以前，將有約80萬平米的銷售面積。
1、政府關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展的意見。
20xx年，市政府出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)加快發(fā)展的意見》（以下簡(jiǎn)稱《意見》）。
一、實(shí)行購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策。
（一）對(duì)個(gè)人購(gòu)房實(shí)施補(bǔ)貼。
（二）實(shí)行住房轉(zhuǎn)讓契稅、印花稅和土地增值稅減免。
（三）實(shí)行房地產(chǎn)交易相關(guān)費(fèi)用優(yōu)惠。
（四）調(diào)整住房公積金貸款政策。
（五）實(shí)行銀行貸款利率優(yōu)惠。
（六）支持自住型和改善型住房消費(fèi)。因地震災(zāi)害住房損毀而重新購(gòu)房的，可視為首次購(gòu)房。
（七）實(shí)行購(gòu)房入戶鼓勵(lì)。凡在習(xí)水縣城區(qū)購(gòu)買商品住宅的，購(gòu)房人及其直系親屬可按有關(guān)規(guī)定申請(qǐng)遷入辦理習(xí)水縣城區(qū)戶籍，相應(yīng)可辦理子女入學(xué)等手續(xù)。
（八）減少城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)。
（九）對(duì)行政事業(yè)性收費(fèi)實(shí)行“一費(fèi)制”。
（十）降低水電氣有線數(shù)字電視安裝費(fèi)。
（十一）盤活存量建設(shè)用地。
（十二）鼓勵(lì)房地產(chǎn)信貸投入。鼓勵(lì)商業(yè)銀行在國(guó)家適度寬松的貨幣政策指導(dǎo)下增加有效信貸投入，支持符合條件的房地產(chǎn)企業(yè)的正常合理信貸需求，對(duì)資信好但短期資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)困難的企業(yè)和項(xiàng)目貸款給予重點(diǎn)傾斜。（十三）加大稅收支持力度。
3、營(yíng)造良好發(fā)展環(huán)境。
（十四）提高服務(wù)效能。為開發(fā)企業(yè)和購(gòu)房者提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。
（十五）強(qiáng)化市場(chǎng)監(jiān)管。
（十六）加強(qiáng)宣傳營(yíng)銷。緊緊圍繞“東坡老家，快樂習(xí)水”形象主題詞和“生態(tài)習(xí)水”、“宜居習(xí)水”、“安全習(xí)水”等優(yōu)勢(shì)特征，優(yōu)化市場(chǎng)交易環(huán)境。
（十七）加大督查力度。加強(qiáng)房地產(chǎn)政策執(zhí)行情況的督查督辦。
這個(gè)被稱為“習(xí)水縣房市新政”的《意見》從一出臺(tái)便受到了世人的關(guān)注，大家對(duì)這個(gè)房市的“起動(dòng)機(jī)”給予了厚望。購(gòu)房者希望“新政”能給自己帶來更多的購(gòu)房實(shí)惠；開發(fā)商希望“新政”能啟動(dòng)樓市，銷售出現(xiàn)有房源，減輕自己的資金壓力；政府希望“新政”啟動(dòng)樓市，讓樓市帶動(dòng)整個(gè)地域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。
目前，我國(guó)“大城市化”仍在進(jìn)行，大城市服務(wù)業(yè)定位和城市吸引力使其每年常住人口增長(zhǎng)仍較快，從而帶來新增住房需求。從短期看，地產(chǎn)專家認(rèn)為，累計(jì)需求使得今年的潛在需求量巨大。而近期市場(chǎng)成交回落，除了漲價(jià)因素以外，開發(fā)商新增供應(yīng)和庫(kù)存減少也是重要原因。但房?jī)r(jià)上漲過高導(dǎo)致購(gòu)買力透支，可能造成交量大大低于均衡狀態(tài)；同時(shí)投資性需求興起將明顯抑制住房消費(fèi)，這依然值得警惕。
房地產(chǎn)行業(yè)認(rèn)知報(bào)告篇二
尊敬的領(lǐng)導(dǎo)：
您好！
兩年的房地產(chǎn)銷售經(jīng)歷讓我體會(huì)到不一樣的人生，個(gè)性是在xxx的案場(chǎng)，嚴(yán)格、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓芾硐碌南炊Y也造就了我穩(wěn)重踏實(shí)的工作作風(fēng)?；厥走^去一步步的腳印，以下就是我的述職：
堅(jiān)持不懈，不輕易放下就能一步步走向成功，雖然不明白幾時(shí)能成功，但能肯定的是我們正離目標(biāo)越來越近。有了頑強(qiáng)的精神，于是事半功倍。持續(xù)的工作，難免會(huì)令人疲倦，放松一下是人之常情，在最困難的時(shí)候，再堅(jiān)持一下也就過去了；同樣在銷售中客人提出各種各樣的異議，放下對(duì)客戶解釋的機(jī)會(huì)，客戶就流失了；而再堅(jiān)持一下、說服一下也就成交了。往往期望就在于多打一個(gè)電話，多一次溝通。同時(shí)堅(jiān)持不懈的學(xué)習(xí)房地產(chǎn)專業(yè)相關(guān)知識(shí)，讓自我過硬的專業(yè)素養(yǎng)從心地打動(dòng)客戶。
我認(rèn)為一個(gè)好的銷售人員就應(yīng)是個(gè)好聽眾，透過聆聽來了解客戶的各方面信息，不能以貌取人，不應(yīng)當(dāng)輕易以自我的經(jīng)驗(yàn)來決定客戶“一看客戶感覺這客戶不會(huì)買房”“這客戶太刁，沒誠(chéng)意”，導(dǎo)致一些客戶流失，就應(yīng)透過客戶的言行舉止來決定他們潛在的想法，從而掌握客戶真實(shí)信息，把握買房者的心理，在適當(dāng)時(shí)機(jī)，一針見血的，點(diǎn)中要害，直至成交。
辛勤的工作造就優(yōu)秀的員工，我深信著這一點(diǎn)。因此自從我進(jìn)入易居公司的那一刻起，我就一向持續(xù)著認(rèn)真的工作態(tài)度和用心向上的進(jìn)取心，無論做任何細(xì)小的事情都努力做到最好，推銷自我的產(chǎn)品首先務(wù)必要先充分的熟悉自我的產(chǎn)品，喜愛自我的產(chǎn)品，持續(xù)熱情，熱誠(chéng)的對(duì)待客戶；腳踏實(shí)地的跟進(jìn)客戶，使不可能變成可能、使可能變成現(xiàn)實(shí)，點(diǎn)點(diǎn)滴滴的積累造就了我優(yōu)秀的業(yè)績(jī)。同時(shí)維護(hù)好所積累的老客戶的關(guān)系，他們都對(duì)我認(rèn)真的工作和熱情的態(tài)度都抱以充分的肯定，又為我?guī)砹烁嗟臐撛诳蛻?，致使我的工作成?jī)能更上一層樓。這是我在銷售工作中獲得的最大的收獲和財(cái)富，也是我最值得驕傲的。
每個(gè)人都有過狀態(tài)不好的時(shí)候，用心、樂觀的銷售員會(huì)將此歸結(jié)為個(gè)人潛力、經(jīng)驗(yàn)的不完善，把此時(shí)作為必經(jīng)的磨練的過程，他們樂意不斷向好的方向改善和發(fā)展，而消極、悲觀的銷售員則怪罪于機(jī)遇和時(shí)運(yùn)，總是抱怨、等待與放下！
龜兔賽跑的寓言，不斷地出此刻現(xiàn)實(shí)生活當(dāng)中，兔子傾向于機(jī)會(huì)導(dǎo)向，烏龜總是堅(jiān)持核心競(jìng)爭(zhēng)力?，F(xiàn)實(shí)生活中，也像龜兔賽跑的結(jié)局一樣，不斷積累核心競(jìng)爭(zhēng)力的人，最終會(huì)贏過追逐機(jī)會(huì)的人。人生有時(shí)候像爬山，當(dāng)你年輕力壯的時(shí)候，總是像兔子一樣活蹦亂跳，一有機(jī)會(huì)就想跳槽、抄捷徑；一遇挫折就想放下，想休息。人生是需要積累的，有經(jīng)驗(yàn)的人，像是烏龜一般，懂得勻速徐行的道理，我堅(jiān)信只要方向正確，方法正確，一步一個(gè)腳印，每個(gè)腳步都結(jié)結(jié)實(shí)實(shí)地踏在前進(jìn)的道路上，反而能夠早點(diǎn)抵達(dá)終點(diǎn)。如果領(lǐng)先靠的是機(jī)會(huì)，運(yùn)氣總有用盡的一天。
一向以來我堅(jiān)持著做好自我能做好的事，一步一個(gè)腳印踏踏實(shí)實(shí)的堅(jiān)定的向著我的目標(biāo)前行。
房地產(chǎn)行業(yè)認(rèn)知報(bào)告篇三
尊敬的領(lǐng)導(dǎo)：
您好！
兩年的房地產(chǎn)銷售經(jīng)歷讓我體會(huì)到不一樣的人生，個(gè)性是在xx的案場(chǎng)，嚴(yán)格、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓芾硐碌南炊Y也造就了我穩(wěn)重踏實(shí)的工作作風(fēng)?；厥走^去一步步的腳印，以下就是我的述職：
堅(jiān)持不懈，不輕易放下就能一步步走向成功，雖然不明白幾時(shí)能成功，但能肯定的是我們正離目標(biāo)越來越近。有了頑強(qiáng)的精神，于是事半功倍。持續(xù)的工作，難免會(huì)令人疲倦，放松一下是人之常情，在最困難的時(shí)候，再堅(jiān)持一下也就過去了；同樣在銷售中客人提出各種各樣的異議，放下對(duì)客戶解釋的機(jī)會(huì)，客戶就流失了；而再堅(jiān)持一下、說服一下也就成交了。往往期望就在于多打一個(gè)電話，多一次溝通。同時(shí)堅(jiān)持不懈的學(xué)習(xí)房地產(chǎn)專業(yè)相關(guān)知識(shí)，讓自我過硬的專業(yè)素養(yǎng)從心地打動(dòng)客戶。
我認(rèn)為一個(gè)好的銷售人員就應(yīng)是個(gè)好聽眾，透過聆聽來了解客戶的各方面信息，不能以貌取人，不應(yīng)當(dāng)輕易以自我的經(jīng)驗(yàn)來決定客戶“一看客戶感覺這客戶不會(huì)買房”“這客戶太刁，沒誠(chéng)意”，導(dǎo)致一些客戶流失，就應(yīng)透過客戶的言行舉止來決定他們潛在的想法，從而掌握客戶真實(shí)信息，把握買房者的心理，在適當(dāng)時(shí)機(jī)，一針見血的，點(diǎn)中要害，直至成交。
辛勤的工作造就優(yōu)秀的員工，我深信著這一點(diǎn)。因此自從我進(jìn)入易居公司的那一刻起，我就一向持續(xù)著認(rèn)真的工作態(tài)度和用心向上的進(jìn)取心，無論做任何細(xì)小的事情都努力做到最好，推銷自我的產(chǎn)品首先務(wù)必要先充分的熟悉自我的產(chǎn)品，喜愛自我的產(chǎn)品，持續(xù)熱情，熱誠(chéng)的對(duì)待客戶；腳踏實(shí)地的跟進(jìn)客戶，使不可能變成可能、使可能變成現(xiàn)實(shí)，點(diǎn)點(diǎn)滴滴的積累造就了我優(yōu)秀的業(yè)績(jī)。同時(shí)維護(hù)好所積累的老客戶的關(guān)系，他們都對(duì)我認(rèn)真的工作和熱情的態(tài)度都抱以充分的肯定，又為我?guī)砹烁嗟臐撛诳蛻?，致使我的工作成?jī)能更上一層樓。這是我在銷售工作中獲得的最大的收獲和財(cái)富，也是我最值得驕傲的。
每個(gè)人都有過狀態(tài)不好的時(shí)候，用心、樂觀的銷售員會(huì)將此歸結(jié)為個(gè)人潛力、經(jīng)驗(yàn)的不完善，把此時(shí)作為必經(jīng)的磨練的過程，他們樂意不斷向好的方向改善和發(fā)展，而消極、悲觀的銷售員則怪罪于機(jī)遇和時(shí)運(yùn)，總是抱怨、等待與放下！
龜兔賽跑的寓言，不斷地出此刻現(xiàn)實(shí)生活當(dāng)中，兔子傾向于機(jī)會(huì)導(dǎo)向，烏龜總是堅(jiān)持核心競(jìng)爭(zhēng)力?，F(xiàn)實(shí)生活中，也像龜兔賽跑的結(jié)局一樣，不斷積累核心競(jìng)爭(zhēng)力的人，最終會(huì)贏過追逐機(jī)會(huì)的人。人生有時(shí)候像爬山，當(dāng)你年輕力壯的時(shí)候，總是像兔子一樣活蹦亂跳，一有機(jī)會(huì)就想跳槽、抄捷徑；一遇挫折就想放下，想休息。人生是需要積累的，有經(jīng)驗(yàn)的人，像是烏龜一般，懂得勻速徐行的道理，我堅(jiān)信只要方向正確，方法正確，一步一個(gè)腳印，每個(gè)腳步都結(jié)結(jié)實(shí)實(shí)地踏在前進(jìn)的道路上，反而能夠早點(diǎn)抵達(dá)終點(diǎn)。如果領(lǐng)先靠的是機(jī)會(huì)，運(yùn)氣總有用盡的一天。
一向以來我堅(jiān)持著做好自我能做好的事，一步一個(gè)腳印踏踏實(shí)實(shí)的堅(jiān)定的向著我的目標(biāo)前行。
房地產(chǎn)行業(yè)認(rèn)知報(bào)告篇四
摸索、奮進(jìn)的兩個(gè)多月已經(jīng)過去，兩個(gè)多月來，由從事市場(chǎng)一線的工作到研究市場(chǎng)進(jìn)行項(xiàng)目營(yíng)銷策劃,是從感性認(rèn)識(shí)上升到理性認(rèn)識(shí)層面的階段，不斷思索創(chuàng)新，感覺收獲頗多。同時(shí)我?guī)еd奮、肩負(fù)責(zé)任度過了繁忙而又充實(shí)的兩個(gè)多月！短短兩個(gè)月，這是我人生轉(zhuǎn)換的過程，是我職業(yè)方向發(fā)生改變的過程，是我成長(zhǎng)的過程，從此有了對(duì)國(guó)際工業(yè)城經(jīng)營(yíng)理念、營(yíng)銷環(huán)境以及其使命更加了解；在趙總的全心幫助和大力支持下，我對(duì)工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目策劃由生疏到熟悉、從熱愛到愿意為之付出的心路歷程，同時(shí)我也深感責(zé)任重大。
按照自己制定的工作思路及各階段性工作目標(biāo)，實(shí)出重點(diǎn)，講究實(shí)效，勤思考，并通過努力，千方百計(jì)，不折不撓地開展工作，逐步推進(jìn)工業(yè)城項(xiàng)目，提高其知名度。但從總體來說，是在摸索上升的階段。
第一次接觸工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目策劃，對(duì)它的營(yíng)銷推廣是一個(gè)陌生的、模糊的概念，經(jīng)歷了初期放水養(yǎng)魚，摸著石頭過河的艱苦探索后，初步明確了它的性質(zhì)和方向。但任何工作都離不開人的主體元素。于是首先就從學(xué)會(huì)做人，踏實(shí)工作做起；其次是掌握國(guó)家和開發(fā)區(qū)宏觀政策，企業(yè)本身內(nèi)部環(huán)境和企業(yè)投資環(huán)境，比如開發(fā)區(qū)優(yōu)惠政策、xx市政府總體規(guī)劃、行業(yè)發(fā)展動(dòng)態(tài)和城市建設(shè)發(fā)展動(dòng)態(tài)等；還有微觀環(huán)境和園區(qū)競(jìng)爭(zhēng)情況；再次是飲水思源，摸索有效的營(yíng)銷推廣方案，經(jīng)常思考這樣的問題：
怎樣花最少的錢達(dá)到最好的宣傳效果？
通過什么樣的方式才能找到準(zhǔn)客戶？
現(xiàn)階段工業(yè)城項(xiàng)目還存在什么問題，應(yīng)該先從哪方面入手解決營(yíng)銷難的問題？
我的主要工作如下：
1、配合完成中秋晚會(huì)。
2、協(xié)助完成汽配展活動(dòng)。
3、完成網(wǎng)絡(luò)推廣工作。
4、積極配合公關(guān)活動(dòng)。
5、完成工業(yè)城招商的內(nèi)部協(xié)調(diào)和調(diào)研，幫助完善招商基礎(chǔ)資料。
6、配合同事完成其他工作內(nèi)容。
7、推陳出新,不斷完善營(yíng)銷思路,制定營(yíng)銷策略。
8、完成臨時(shí)性交代的任務(wù)。
（一）不怕困難，建立把項(xiàng)目策劃好的信心。
認(rèn)真分析新形勢(shì)新情況，正視新挑戰(zhàn)，沉著應(yīng)對(duì)，及時(shí)調(diào)整工作策略。一是認(rèn)真學(xué)習(xí)北京工業(yè)地產(chǎn)宏觀環(huán)境和xx市的相關(guān)政策和規(guī)劃，提高對(duì)它的理解和認(rèn)識(shí)，以積極的姿態(tài)迎接困難，樹立信心，始終保持旺盛的工作精神，千方百計(jì)挖潛營(yíng)銷思路。二是注重市場(chǎng)信息的收集和鑒別、分析能力，應(yīng)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的營(yíng)銷策略和市場(chǎng)推廣策略，以之來調(diào)整我們的營(yíng)銷戰(zhàn)略和策略；三是積極爭(zhēng)取領(lǐng)導(dǎo)的支持和幫助，在制定營(yíng)銷策略和市場(chǎng)推廣方案的時(shí)候，由于各自存在思維差別，肯定會(huì)出現(xiàn)意見不一致的情況，但對(duì)出現(xiàn)的問題和遇到的難題，會(huì)認(rèn)真“把脈、會(huì)診”，及時(shí)調(diào)整方式方法。雖然我離完成公司期望指標(biāo)和自己計(jì)劃的目標(biāo)還存在差距，但在目前嚴(yán)峻困難的形勢(shì)下，我認(rèn)為所付出的努力和艱辛一定不會(huì)白費(fèi)。
（二）從細(xì)分市場(chǎng)找到目標(biāo)客戶。
力求按照不同的特征來進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分，市場(chǎng)細(xì)分有三條好處，一個(gè)是獲得消費(fèi)者高度的忠誠(chéng)度，一個(gè)是保護(hù)適當(dāng)利潤(rùn)，一個(gè)是容易獲得成功。比如追求相似利益的企業(yè)、具有相同行業(yè)特性的企業(yè)、相同國(guó)度的企業(yè)等等。
雖然園區(qū)在設(shè)計(jì)研發(fā)的時(shí)候就進(jìn)行了市場(chǎng)的細(xì)分，但是這種細(xì)分往往相對(duì)是粗線條的，因此在具體實(shí)施銷售的時(shí)候有必要進(jìn)行更為明確的目標(biāo)市場(chǎng)細(xì)分，根據(jù)產(chǎn)品推廣的不同階段，針對(duì)更加明確的目標(biāo)客戶，使用合適的營(yíng)銷策略和方式。
（三）與世俱進(jìn)，轉(zhuǎn)變策劃觀念和思維模式。
工業(yè)地產(chǎn)作為客觀存在的比較特殊的產(chǎn)品，其營(yíng)銷思路和推廣方法也會(huì)與其他產(chǎn)品有所差別，尤其是民用地產(chǎn)，它的特點(diǎn)是以感性訴求為主。而工業(yè)地產(chǎn)的特點(diǎn)是從理性訴求的角度進(jìn)行宣傳策劃。工業(yè)廠房的需求量及其目標(biāo)客戶群的隱蔽性和分散性，就決定了它的宣傳模式必須創(chuàng)新和媒體選擇更具針對(duì)性。所以轉(zhuǎn)變策劃觀念和思維模式是勢(shì)在必行，把工業(yè)園打造成為具有全國(guó)前沿性和戰(zhàn)略性的工業(yè)地產(chǎn)的典范。
（四）提升自身專業(yè)素養(yǎng)和工作技能，提高工作效率。
在常規(guī)工作的基礎(chǔ)上，注重自身專業(yè)素養(yǎng)、溝通技能與工作能力的提升。自我抓基礎(chǔ)、抓內(nèi)功，一是抓實(shí)效工作，不斷提高自我工作素質(zhì)，使自己成為策劃的行家里手；二是注重自我工作作風(fēng)的培養(yǎng)及業(yè)務(wù)能力的提高，著力提高工作效能。
房地產(chǎn)行業(yè)認(rèn)知報(bào)告篇五
尊敬的領(lǐng)導(dǎo)：
您好!
感謝公司能在我迷茫求職中給了我一個(gè)自我實(shí)現(xiàn)的平臺(tái)，感謝公司讓我了解到了房地產(chǎn)這一行業(yè)，感謝公司的同事及領(lǐng)導(dǎo)對(duì)我無微不至的關(guān)心及照顧，經(jīng)過深思熟慮后，我決定辭掉在公司所擔(dān)任的職務(wù)。
在公司的兩個(gè)月里，我盡職盡責(zé)的完成自己的任務(wù)，因此我無憾于領(lǐng)取每個(gè)月的工資。不管是因?yàn)檫\(yùn)氣，碰巧，還是因?yàn)槠渌颍傊?，因?yàn)槲业拇嬖冢袑⒔?0萬元的價(jià)值進(jìn)入公司的賬戶，相對(duì)于那些兩三個(gè)月帶了無數(shù)批客戶，卻沒有簽一單的人而言，我也是有價(jià)值的，因此我對(duì)自己是否給公司帶來經(jīng)濟(jì)利益感到無憾。
因?yàn)樽陨淼脑颍覠o法適應(yīng)公司的規(guī)則，無法為公司創(chuàng)造更多的業(yè)績(jī)，實(shí)在很抱歉。我決定離開這個(gè)崗位，去尋求適合自己的生活規(guī)則。都知道我比別人更努力，在任何事情上，我都是這樣認(rèn)真對(duì)待，不管以后從事什么行業(yè)，我都會(huì)用這種態(tài)度去面對(duì)。但我的努力，并不只是想和最差的'人相比較，何況在這個(gè)行業(yè)中，我比最差的人還要差。公司需要成績(jī)，同樣，我也需要成績(jī)。我不想在付出了更多，卻得不到回報(bào)的工作上浪費(fèi)太多的時(shí)間。至少我還年輕，有更多的時(shí)間去追求屬于自己的生活規(guī)則。我上無老，下無小，自己的生活水平又不高，也不急著去掙多少錢。
我會(huì)按照公司的規(guī)則，在遞交辭職信之后的一個(gè)星期離開目前的崗位。不管我以后走到哪里，在公司的這段寶貴經(jīng)歷將伴隨我一生，這將是我求職生涯中相當(dāng)重要的一部分。
最后衷心的祝愿鳳華名邸能夠蓬勃發(fā)展!祝福同事們能夠再創(chuàng)佳績(jī)!
此致
敬禮!
辭職人：
尊敬的xx：
我很遺憾自己在這個(gè)時(shí)候向集團(tuán)正式提出辭職申請(qǐng)。
來到萬達(dá)已經(jīng)兩年有余了，在這兩年里，得到了集團(tuán)和項(xiàng)目公司各位同事的多方幫助，我衷心的非常感謝黃總和各位萬達(dá)的同仁。在萬達(dá)我有過壓力，也有過煎熬，更有過收獲。萬達(dá)簡(jiǎn)潔的人際關(guān)系和堅(jiān)韌的工作作風(fēng)，讓我在職業(yè)的道路上有了全新的感悟，也有了從未有過的巨大收獲。在這里非常感謝集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)特別是黃總您給予我的幫助和支持，很多教誨會(huì)伴隨我未來的職業(yè)生涯。
萬達(dá)是個(gè)講究執(zhí)行力和任務(wù)完成為結(jié)果的高績(jī)效團(tuán)隊(duì)，當(dāng)每月月底任務(wù)不能完成的時(shí)候，我都非常愧疚。從進(jìn)入20xx年起，連續(xù)2月、3月、4月3個(gè)月我都不能完成簽約指標(biāo)，我感覺到自己的能力已經(jīng)不能肩負(fù)起帶領(lǐng)惠山的銷售團(tuán)隊(duì)繼續(xù)完成年度的銷售任務(wù)。
愧對(duì)集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)對(duì)我的信任，也無法面對(duì)惠山銷售團(tuán)隊(duì)的在付出努力后還是一次又一次失敗的挫折感，也正是因?yàn)槲业臉I(yè)績(jī)不好，影響到項(xiàng)目公司很多員工不能晉級(jí)和加薪。在最近的3個(gè)月里，從1-2月住宅即將清盤的推廣，到2-3月商鋪換顏為第五大道及國(guó)際餐飲美食街的升級(jí)推出，再到4月改soho為mini公館重新包裝面世，一次又一次的銷售不利，讓我的信心也一步步的在流失，直至殆盡。目前我的能力和狀態(tài)已經(jīng)不能完成集團(tuán)交付給我年度指標(biāo)的完成?，F(xiàn)在才4月底，正是考慮到項(xiàng)目在今年年底前還有一個(gè)相對(duì)較長(zhǎng)的銷售期，本著對(duì)惠山項(xiàng)目負(fù)責(zé)的態(tài)度，我也不能繼續(xù)尸位素餐，我鄭重向公司提出辭職。
我可以在此辭呈遞交之后的30天內(nèi)離開公司，您可以安排新的營(yíng)銷副總來填補(bǔ)因我離職而造成的空缺，同時(shí)我也能夠協(xié)助來人順利完成工作的交接。
能為萬達(dá)效力的日子不多了，我一定會(huì)站好自己的最后一班崗，做好工作的交接，保證讓項(xiàng)目做到平穩(wěn)過渡。在兩年多的時(shí)間里伴隨著惠山項(xiàng)目從開工到即將的開業(yè)使我倍感榮幸，在萬達(dá)工作的點(diǎn)點(diǎn)滴滴，苦于樂都是珍貴的人生回憶。祝黃總和各位公司同仁身體健康、工作順利!
此致 敬禮
辭職人：
20xx年xx月xx日
房地產(chǎn)行業(yè)認(rèn)知報(bào)告篇六
進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)說起來有一年多的時(shí)間，來到公司逐漸接觸到xx、xx等項(xiàng)目，不同的項(xiàng)目接觸讓我學(xué)到很多，成長(zhǎng)不少，在深入、有效地參與xxxx項(xiàng)目后更加了解了這個(gè)行業(yè)。通過推廣效果得到好的銷售反饋時(shí)體驗(yàn)到莫大的成就感。但是同樣也存在很多問題和不足：
(1)對(duì)項(xiàng)目整體把握不夠到位：在具體項(xiàng)目的推廣和策劃工作中，對(duì)項(xiàng)目整體調(diào)性和營(yíng)銷方向的掌握和把控不夠到位，主要體現(xiàn)在推廣文案的調(diào)性體現(xiàn)和策劃活動(dòng)的思路梳理。
(2)對(duì)具體營(yíng)銷策略認(rèn)識(shí)不夠清晰：針對(duì)具體項(xiàng)目的策劃活動(dòng)認(rèn)識(shí)不夠清晰，思考不太全面，考慮不夠周全。
(3)文字表現(xiàn)張力不夠：很多時(shí)候?qū)τ陧?xiàng)目推廣要表達(dá)的內(nèi)容認(rèn)識(shí)很清晰，但一旦用文字表現(xiàn)就會(huì)出現(xiàn)表達(dá)不到位、力度不夠、畫面感不清晰等情況。這是我后期工作中需要著力提高的重要部分。
新的一年，新的出發(fā)點(diǎn)，我很開心可以在xxxx策略團(tuán)隊(duì)里，沿著我的.職業(yè)規(guī)劃道路繼續(xù)前進(jìn)。新一年，要更清晰的認(rèn)識(shí)自己，發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，彌補(bǔ)不足。
全面認(rèn)識(shí)項(xiàng)目策劃活動(dòng)：在后期工作中，對(duì)于一個(gè)項(xiàng)目策劃活動(dòng)涉及到的關(guān)鍵點(diǎn)要充分考慮，把別人想到的考慮進(jìn)去，別人沒有想到的也要考慮進(jìn)去，每個(gè)活動(dòng)都要分析活動(dòng)執(zhí)行的效果是否到達(dá)推廣目的，怎么能更好的實(shí)現(xiàn)營(yíng)銷目的，促進(jìn)項(xiàng)目銷售，而不是活動(dòng)完畢就置之不理。借助網(wǎng)絡(luò)、微博等平臺(tái)，了解其他項(xiàng)目策劃活動(dòng)及執(zhí)行效果，取其精華去其糟粕，實(shí)現(xiàn)自我成長(zhǎng)。
房地產(chǎn)行業(yè)認(rèn)知報(bào)告篇七
尊敬的領(lǐng)導(dǎo)：
您好！
不知不覺，在xxx工作已經(jīng)足月有余，在這個(gè)把月里，工作量不大，要學(xué)的卻不少，盡管自己原來也是從事房地產(chǎn)銷售，可是銷售知識(shí)永遠(yuǎn)是個(gè)無底深淵。也正因?yàn)槿绱?，我才樂此不彼，越來越喜歡這份工作。以前常聽說也遭遇過銷售員之間為了比拼業(yè)績(jī)，爭(zhēng)奪提成，經(jīng)常是不擇手段，詭計(jì)迭出。幸運(yùn)的是目前的xxx擁有一個(gè)和諧的銷售氛圍，同事之間既有競(jìng)爭(zhēng)更有互相幫助，每次分歧總能在溝通中消除，每次難題也常常在集思廣益中（即便我們只有4人）化解。正因?yàn)橛羞@樣濃厚的企業(yè)氛圍和團(tuán)隊(duì)精神，才給了我在xxx成長(zhǎng)所需的養(yǎng)分。
但是通過工作，還是發(fā)現(xiàn)自身仍存在許多缺點(diǎn)急待解決。首先，剛進(jìn)入xxx，對(duì)xxx地產(chǎn)的企業(yè)文化及xxx這個(gè)項(xiàng)目的相關(guān)情況還沒能夠了然于心，跟客戶介紹的時(shí)候不足為企業(yè)和項(xiàng)目展示很好的口碑與形象，致使客戶對(duì)我們的企業(yè)品牌與項(xiàng)目一知半解。我想作為一個(gè)大企業(yè)的置業(yè)顧問，不僅要精通賣房業(yè)務(wù)，更要讓客戶感覺中建無論是從企業(yè)品牌，社區(qū)環(huán)境，物業(yè)質(zhì)量以及員工素質(zhì)各方面都比其他樓盤有優(yōu)勢(shì)，堅(jiān)定客戶購(gòu)買的信心。針對(duì)這個(gè)問題，我已經(jīng)與同事xxx深刻討論過，多學(xué)習(xí)，多討教，從自身做起樹立對(duì)本企業(yè)品牌的絕對(duì)信心與優(yōu)越感，以此感染每個(gè)客戶。
其次，由于進(jìn)入xxx時(shí)所有的住房已基本售罄，唯有兩套170平大戶型以及商鋪在售，所以對(duì)于商鋪銷售基本可以說是毫無經(jīng)驗(yàn)。我想，相對(duì)于住宅，商鋪客戶這類高收入投資群體的購(gòu)房心態(tài)及個(gè)人氣質(zhì)各方面肯定也有所不同，因此對(duì)于這兩類客戶的銷售方式也必須有相應(yīng)的變化。比如商鋪客戶考慮的更多的是收益回報(bào)率問題，那么我們就應(yīng)該著重介紹周邊的發(fā)展趨勢(shì)與發(fā)展前景，堅(jiān)定客戶購(gòu)買的信心，讓其買得開心，買得放心。以前總以為一個(gè)優(yōu)秀的銷售員必須有自己的個(gè)性，沒有個(gè)性的銷售員不過是個(gè)服務(wù)員而已。但是通過實(shí)踐工作我才發(fā)現(xiàn)，一個(gè)真正成功的銷售員除了必須有能夠感染客戶的個(gè)性外，更應(yīng)該具備能夠隨時(shí)適應(yīng)不同消費(fèi)者心態(tài)的應(yīng)變能力，同時(shí)牢記，專業(yè)、禮貌、主動(dòng)服務(wù)、給予客戶比他想象的更多，并堅(jiān)持公司利益至上的職業(yè)操守。所以，為了做好xxx商鋪的銷售工作，我急待提高自身修養(yǎng)，無論從個(gè)人氣質(zhì)和專業(yè)能力方面都要把自己打造成一個(gè)適合xxx地產(chǎn)大氣之風(fēng)的置業(yè)顧問。
另外，由于進(jìn)入xxx的時(shí)間不長(zhǎng)，所以自己對(duì)公司的一些規(guī)章制度和流程方面還沒有機(jī)會(huì)完全了解，偶爾犯下一些低級(jí)錯(cuò)誤。雖然在主管的幫助下已經(jīng)改善了許多，但肯定還有很多地方不夠清楚，這方面也急待在今后的工作生活中得到改進(jìn)，一方面自己會(huì)多學(xué)多問，另一方面也希望領(lǐng)導(dǎo)的鞭策，同事的提點(diǎn)。
我深知個(gè)人的發(fā)展離不開企業(yè)的發(fā)展，而熱愛則是做好每件工作所必不可缺的。所以，在這充滿希望的企業(yè)里，我必將全力服務(wù)公司，熱愛崗位，勤奮工作，嚴(yán)于律己，認(rèn)真專研，繼續(xù)學(xué)習(xí)，用使命般的激情面對(duì)客戶，用認(rèn)真嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膽B(tài)度面對(duì)我的職業(yè)，為客戶制造感動(dòng)，為公司創(chuàng)造利潤(rùn)！
房地產(chǎn)行業(yè)認(rèn)知報(bào)告篇八
尊敬的領(lǐng)導(dǎo)：
您好！
在繁忙的工作中不知不覺又迎來了新的一年，回顧這一年的工作歷程，作為xx企業(yè)的每一名員工，我們深深感到xx企業(yè)之蓬勃發(fā)展的熱氣，xx人之拼搏的精神。
我是銷售部門的一名普通員工，剛到房產(chǎn)時(shí)，我對(duì)房地產(chǎn)方面的知識(shí)不是很精通，對(duì)于新環(huán)境、新事物比較陌生。在公司領(lǐng)導(dǎo)的幫助下，我很快了解到公司的性質(zhì)及其房地產(chǎn)市場(chǎng)。作為銷售部中的一員，我深深覺到自己身肩重任。作為企業(yè)的門面，企業(yè)的窗口，自己的一言一行也同時(shí)代表了一個(gè)企業(yè)的形象。所以更要提高自身的素質(zhì)，高標(biāo)準(zhǔn)的要求自己。在高素質(zhì)的基礎(chǔ)上更要加強(qiáng)自己的專業(yè)知識(shí)和專業(yè)技能。此外，還要廣泛了解整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)，走在市場(chǎng)的前沿。經(jīng)過這段時(shí)間的磨練，我已成為一名合格的銷售人員，并且努力做好自己的本職工作。
房地產(chǎn)市場(chǎng)的起伏動(dòng)蕩，公司于xx年與xx公司進(jìn)行合資，共同完成銷售工作。在這段時(shí)間，我積極配合xx公司的員工，以銷售為目的，在公司領(lǐng)導(dǎo)的指導(dǎo)下，完成經(jīng)營(yíng)價(jià)格的.制定，在春節(jié)前策劃完成了廣告宣傳，為xx月份的銷售高潮奠定了基礎(chǔ)。最后以x個(gè)月完成合同額x萬元的好成績(jī)而告終。經(jīng)過這次企業(yè)的洗禮，我從中得到了不少專業(yè)知識(shí)，使自己各方面都所有提高。下旬公司與xx公司合作，這又是公司的一次重大變革和質(zhì)的飛躍。在此期間主要是針對(duì)房屋的銷售。經(jīng)過之前銷售部對(duì)房屋執(zhí)行內(nèi)部認(rèn)購(gòu)等手段的鋪墊制造出火爆場(chǎng)面。
在銷售部，我擔(dān)任銷售內(nèi)業(yè)及會(huì)計(jì)兩種職務(wù)。面對(duì)工作量的增加以及銷售工作的系統(tǒng)化和正規(guī)化，工作顯得繁重和其中。在開盤之際，我基本上每天都要加班加點(diǎn)完成工作。經(jīng)過一個(gè)多月時(shí)間的熟悉和了解，我立刻進(jìn)入角色并且嫻熟的完成了自己的本職工作。由于房款數(shù)額巨大，在收款的過程中我做到謹(jǐn)慎認(rèn)真，現(xiàn)已收取了上千萬的房款，每一筆帳目都相得益彰，無一差錯(cuò)。此外在此銷售過程中每月的工作總結(jié)和每周例會(huì)，我不斷總結(jié)自己的工作經(jīng)驗(yàn)，及時(shí)找出弊端并及早改善。銷售部在短短的三個(gè)月的時(shí)間將二期房屋全部清盤，而且一期余房也一并售罄，這其中與我和其他銷售部成員的努力是分不開的。
這一年是有意義的、有價(jià)值的、有收獲的。公司在每一名員工的努力下，在新的一年中將會(huì)有新的突破，新的氣象，能夠在日益激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，占有一席之地。
此致
敬禮！
述職人：xx。
20xx年x月x日。
房地產(chǎn)行業(yè)認(rèn)知報(bào)告篇九
今年1-6月，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)稅收5億元，同比增長(zhǎng)85%;房地產(chǎn)開發(fā)投資完成37.3億元，其中住宅投資完成23億元;商品房施工面積489.9萬平方米，銷售100萬平方米。今年以來，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：
1、房產(chǎn)投資保持較高增速。
我區(qū)近年的大開發(fā)大建設(shè)態(tài)勢(shì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的走熱使得房產(chǎn)開發(fā)商對(duì)我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)前景紛紛看好。今年上半年我區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)仍延續(xù)了去年以來的較快增長(zhǎng)勢(shì)頭，1-6月，房地產(chǎn)開發(fā)平均增速為42.2%，具體走勢(shì)見圖一。其中，住宅建設(shè)在房地產(chǎn)開發(fā)投資中的地位突出，占到房地產(chǎn)開發(fā)全部投資的62%;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房今年開發(fā)增速也持續(xù)走高，2-6月累計(jì)增速分別為：2.6%、15.2%、84.5%、79.1%、1.9倍;辦公樓開發(fā)投資也保持了10倍以上的增速。
2、房產(chǎn)銷售勢(shì)頭回落明顯。
今年我區(qū)商品房銷售面積和銷售額的同比增速均呈逐月下降趨勢(shì)，2-6月的增速走勢(shì)見圖二：
從商品房預(yù)售情況來看，回落趨勢(shì)明顯。1-6月全區(qū)預(yù)售3940套，總面積50.6萬平方米;預(yù)售套數(shù)和面積數(shù)與去年同期相比分別降低了15.5%和15.4%。出于對(duì)宏觀政策的觀望心態(tài)，3月份我區(qū)商品房預(yù)售出現(xiàn)了一次明顯下降，4月份僅售出474套，總面積6.5萬平方米，與3月份相比均下降了44.3%。5月、6月繼續(xù)維持了較低的預(yù)售水平，每月預(yù)售385套，總面積5萬平方米左右。
3、房產(chǎn)平均價(jià)格持續(xù)走高。
雖然今年年初開始，中央及市頻頻出臺(tái)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的有關(guān)政策，但年后，房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入快速上漲的新一輪行情，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的實(shí)際需求支撐以及“跟漲不跟跌”的投資心理等因素影響，我區(qū)房?jī)r(jià)也呈持續(xù)走高的態(tài)勢(shì)。
自年開始，我區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格以年均20%以上的速度快速提升，房?jī)r(jià)在、、年分別同比上漲20.5%、30%和42%。目前，我區(qū)新建商品房均價(jià)已達(dá)5590元每平方米，同比上升20%;存量房均價(jià)已達(dá)5000元每平方米，同比上升47%。
二、近期房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策對(duì)我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的影響。
由于房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲，房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)成份嚴(yán)重，中央將防范房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)作為今年宏觀調(diào)控的重點(diǎn)，市也出臺(tái)了多項(xiàng)有關(guān)政策，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控。中央和市的政策主要通過以下幾方面來調(diào)控房市：
中央:。
——土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整。建設(shè)部等七部委出臺(tái)《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見》，規(guī)定各地要根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)變化情況，適時(shí)調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、供應(yīng)方式及供應(yīng)時(shí)間;對(duì)房?jī)r(jià)上漲過快的地方，適當(dāng)提高居住用地在土地供應(yīng)中的比例，著重增加中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地供應(yīng)量;嚴(yán)控高檔住房用地供應(yīng)。
——房貸利率調(diào)整。3月16日，央行出臺(tái)了調(diào)整商業(yè)銀行自營(yíng)性個(gè)人住房信貸政策，規(guī)定對(duì)房?jī)r(jià)上漲過快城市或地區(qū)，可將個(gè)人住房貸款最低首付款比例由20%提高到30%，并實(shí)行住房貸款下限管理，將個(gè)人住房貸款利率下限水平由5.31%提高到6.12%。
——房地產(chǎn)財(cái)稅政策調(diào)整。國(guó)稅總局、財(cái)政部、建設(shè)部聯(lián)合發(fā)文，規(guī)定xx年6月1日后，個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅，同時(shí)規(guī)定凡在xx年6月1日以后購(gòu)買非普通住房的`，按3%全額征收契稅。
——房地產(chǎn)發(fā)展目標(biāo)調(diào)整。xx年市《xx工作報(bào)告》確立了“以居住為主、以市民消費(fèi)為主、以普通商品住宅為主”的“三個(gè)為主”樓市調(diào)控原則。
——房地產(chǎn)銷售登記方式調(diào)整。市加強(qiáng)新建樓盤網(wǎng)上備案工作，于2月18日推出“網(wǎng)上二手房”試運(yùn)轉(zhuǎn)，增強(qiáng)房地產(chǎn)信息的透明度，并出重拳打擊違規(guī)炒作房產(chǎn)的企業(yè)。
——房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整。大力調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加大配套商品房為主的中低價(jià)普通商品房供應(yīng)。xx年市計(jì)劃開工建設(shè)配套商品房和中低價(jià)商品房各1000萬平方米。
從短期看，宏觀政策的調(diào)整將對(duì)我區(qū)的房地產(chǎn)投資建設(shè)帶來直接影響，從而關(guān)系到財(cái)政收入、固定資產(chǎn)投資、第三產(chǎn)業(yè)增加值等主要經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的完成;同時(shí)，平抑房?jī)r(jià)政策的出臺(tái)導(dǎo)致市場(chǎng)觀望氣氛濃重，房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其是二手房市場(chǎng)交易量將有較大程度的萎縮，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將出現(xiàn)一定程度的“緩剎車”效應(yīng)。
但從長(zhǎng)期看，宏觀政策調(diào)整必將有效剔除我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投機(jī)因素，達(dá)到抑制投機(jī)行為、規(guī)范投資行為、鼓勵(lì)居住消費(fèi)的目的，有利于我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展，主要將起到以下幾方面的作用：
——合理控制房地產(chǎn)投資開發(fā)量。通過調(diào)整房貸利率、稅收政策，減少房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投機(jī)成分，顯露市場(chǎng)真實(shí)需求量，合理引導(dǎo)房地產(chǎn)投資開發(fā)量。同時(shí)，通過嚴(yán)格土地供應(yīng)，有效防止過度開發(fā)的情況發(fā)生。
——緩解房地產(chǎn)業(yè)供求矛盾。通過加大配套商品房和中低價(jià)商品房的建設(shè)量，調(diào)整房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)，滿足普通老百姓的住房需求，有效緩解房地產(chǎn)業(yè)的供求矛盾。
——適度平穩(wěn)房地產(chǎn)價(jià)格?？紤]到“兩港一城”建設(shè)效應(yīng)初顯、浦東板塊效應(yīng)顯現(xiàn)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)加快帶來的房產(chǎn)升值效應(yīng)，我區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格仍將繼續(xù)走高，但期房限轉(zhuǎn)、稅收調(diào)整、商品房網(wǎng)上登記等政策辦法將有效穩(wěn)定過快上漲的房?jī)r(jià)，使其漲幅趨于穩(wěn)定。
三、積極應(yīng)對(duì)，保持我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展。
總的來說，由于我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展基數(shù)相對(duì)較低，近期又迎來“兩港一城”開發(fā)建設(shè)的歷史性機(jī)遇，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將有比較大的發(fā)展空間。近期的房地產(chǎn)調(diào)控政策將使我區(qū)正在發(fā)展中的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入一個(gè)調(diào)整-鞏固-提高的階段，走向日趨成熟。為保持我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展，當(dāng)前要注意以下幾點(diǎn)。
建立起科學(xué)有效的房?jī)r(jià)監(jiān)測(cè)和預(yù)警體系，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格秩序，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。重點(diǎn)監(jiān)測(cè)土地出讓價(jià)格，新建商品房、存量房的交易價(jià)格;當(dāng)前特別要重視加強(qiáng)對(duì)住宅類商品房?jī)r(jià)格的監(jiān)測(cè)工作。加強(qiáng)房?jī)r(jià)的季度、年度分析預(yù)測(cè)工作，將出讓土地面積、房地產(chǎn)開發(fā)投資額，新建商品房的開工面積、竣工面積、銷售面積、空置房面積及空置率，市場(chǎng)平均價(jià)格及變動(dòng)情況和原因等列入分析內(nèi)容。一旦發(fā)現(xiàn)價(jià)格異常波動(dòng)，及時(shí)提出預(yù)警建議。
2、加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的跟蹤管理工作。
建立房地產(chǎn)項(xiàng)目的跟蹤聯(lián)系網(wǎng)絡(luò)，及時(shí)反饋項(xiàng)目的進(jìn)展情況，以便發(fā)現(xiàn)問題、協(xié)調(diào)問題、解決問題。確保房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)政府年度土地供應(yīng)計(jì)劃經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，并按照統(tǒng)一招標(biāo)、拍賣和掛牌的方式來取得土地使用權(quán)，同時(shí)，嚴(yán)格對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)有關(guān)用地、立項(xiàng)、規(guī)劃、建設(shè)和銷售手續(xù)的辦理。把好房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)準(zhǔn)入關(guān)，嚴(yán)格審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)條件，對(duì)抽逃注冊(cè)資本金、項(xiàng)目資本金，無證或超范圍從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的行為，要依法嚴(yán)厲打擊。
3、有計(jì)劃有步驟的規(guī)劃房地產(chǎn)開發(fā)。
結(jié)合我區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城鎮(zhèn)建設(shè)總體規(guī)劃來開發(fā)房地產(chǎn)，根據(jù)軌道交通等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)來編制房地產(chǎn)開發(fā)計(jì)劃，合理預(yù)留開發(fā)空間，以達(dá)到通過城市規(guī)劃來引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)，帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的良好效果。加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)控，通過房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息透明化，培育和發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)的作用，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)掌握市場(chǎng)狀況，根據(jù)市場(chǎng)運(yùn)行狀況合理安排開發(fā)計(jì)劃。
4、合理引導(dǎo)住房主體需求。
中低收入職工、新增的城鎮(zhèn)職工、城市化推進(jìn)的人群、進(jìn)城務(wù)工的農(nóng)民工、城鎮(zhèn)中的困難家庭是社會(huì)上的住房主體需求。為滿足這部分需求，市政府今年大力推進(jìn)配套商品房和中低價(jià)商品房?jī)深愖》拷ㄔO(shè)，同時(shí)加大廉租房的建設(shè)力度。我區(qū)要以此為契機(jī)，積極引導(dǎo)商品房開發(fā)向普通住宅建設(shè)傾斜，改善住宅供應(yīng)，完善住宅功能，提高住宅質(zhì)量。同時(shí)，結(jié)合我區(qū)開發(fā)建設(shè)和城市化進(jìn)程實(shí)際，引導(dǎo)居民對(duì)住房的理性消費(fèi)，推動(dòng)主體需求的合理化。
房地產(chǎn)行業(yè)認(rèn)知報(bào)告篇十
物流行業(yè)是物流資源產(chǎn)業(yè)化而形成的一種復(fù)合型或聚合型產(chǎn)業(yè)，物流資源有運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)、裝卸、搬運(yùn)、包裝、流通加工、配送、信息平臺(tái)等，其中運(yùn)輸又包括鐵路、公路、水運(yùn)、航空、管道等。這些資源產(chǎn)業(yè)化就形成了運(yùn)輸業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)、裝卸業(yè)、包裝業(yè)、加工配送業(yè)、物流信息業(yè)等。這些資源分散在多個(gè)領(lǐng)域，包括制造業(yè)、農(nóng)業(yè)、流通業(yè)等。把產(chǎn)業(yè)化的物流資源加以整合，就形成了一種新的物流服務(wù)業(yè)。
2、物流行業(yè)的特點(diǎn)。
國(guó)家政策有力支持，12月28日，商務(wù)部發(fā)布《促進(jìn)倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的意見》，主要目的在于引導(dǎo)倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)在服務(wù)方面由倉(cāng)庫(kù)出租向倉(cāng)儲(chǔ)管理、庫(kù)存控制、加工包裝、分揀配送、質(zhì)押監(jiān)管等多功能增值服務(wù)發(fā)展，這也是當(dāng)前傳統(tǒng)倉(cāng)儲(chǔ)行業(yè)提升單位產(chǎn)出，增強(qiáng)盈利能力最直接最有效的方式；實(shí)現(xiàn)加工配送率達(dá)到40%，倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)達(dá)標(biāo)率提高到40％，立體倉(cāng)庫(kù)的總面積占倉(cāng)庫(kù)總面積的40%。
行業(yè)主要成本依然呈高位運(yùn)行狀態(tài)，人工成本的壓力相對(duì)較大：由于燃油成本和人工各自占到物流企業(yè)總成本的40%和20%左右，所有燃油和人工成本的下降或者說穩(wěn)定將直接影響物流行業(yè)的盈利空間，雖然經(jīng)濟(jì)下滑趨勢(shì)帶動(dòng)物流需求下行明顯，()但燃油價(jià)格的高位運(yùn)行和人工成本平均15%-20%的增速使得物流企業(yè)利潤(rùn)率水平持續(xù)走低，目前來看q2燃油價(jià)格單邊上漲的可能性不大，預(yù)計(jì)依然還是震蕩走勢(shì)，企業(yè)燃油成本預(yù)計(jì)相對(duì)去年增幅不大，但人工成本預(yù)計(jì)仍然保持一定的漲幅。
3、物流行業(yè)的運(yùn)作模式。
目前世界大型物流公司大多采取總公司與分公司體制，采取總部集權(quán)式物流運(yùn)作，實(shí)行業(yè)務(wù)垂直管理，實(shí)際上就是一體化經(jīng)營(yíng)管理模式(只有一個(gè)指揮中心，其他都是操作點(diǎn))。又進(jìn)一步分為：
連鎖超市型。
建材連鎖超市對(duì)商品的品質(zhì)和物流服務(wù)要求都很高，建材連鎖超市一般提供免費(fèi)班車、集中配送物流服務(wù)，并且有知名裝修公司與超市共同為顧客提供從設(shè)計(jì)到采購(gòu)、配送、裝修一條龍服務(wù)。
市場(chǎng)聯(lián)盟型。
主要是采取虛擬市場(chǎng)與實(shí)體市場(chǎng)兩相結(jié)合，信息中心、交易中心、物流中心三位一體，國(guó)際供給網(wǎng)絡(luò)和國(guó)內(nèi)營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)雙向互動(dòng)，實(shí)現(xiàn)集中采購(gòu)、直銷產(chǎn)品、便利客戶的先進(jìn)模式。
綜合批發(fā)市場(chǎng)型。
建材綜合批發(fā)市場(chǎng)一般占地面積廣，投資大，具有一定的規(guī)模，位于城鄉(xiāng)結(jié)合部、交通要道邊，建材種類集中齊全，價(jià)格低廉，主要以批發(fā)為主。
物流園區(qū)(基地)型。
近年來，建材物流園區(qū)(基地)以一種嶄新的模式進(jìn)入建材物流領(lǐng)地，并將成為引領(lǐng)建材物流發(fā)展的新潮流。國(guó)內(nèi)正在規(guī)劃建設(shè)和已建成的建材物流園區(qū)(基地)有十余個(gè)。
二、物流行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀。
（一）物流行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀。
從全球物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況來看，在歐、美、日本等發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)，物流業(yè)開展得較早較好，已經(jīng)形成相對(duì)完善的交通運(yùn)輸和信息網(wǎng)絡(luò)，物流成本占gdp的比重隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展而降低。據(jù)統(tǒng)計(jì)，1977～1981年，在美國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值中，物流成本高達(dá)16.8%，到物流成本大幅度下降到10.9%，這種成本的下降顯著地提高了美國(guó)經(jīng)濟(jì)的競(jìng)爭(zhēng)力，是美國(guó)經(jīng)濟(jì)再度繁榮的一個(gè)重要因素。目前，發(fā)達(dá)國(guó)家物流成本占gdp的比重大致在10%左右。美國(guó)為10.5%，英國(guó)為10.6%，法國(guó)為11.1%，意大利和荷蘭均為11.3%，德國(guó)為13%，西班牙為11.5%，日本為11.4%。相對(duì)而言，發(fā)展中國(guó)家的物流水平較低，物流的基礎(chǔ)設(shè)施、制度環(huán)境、物流人才以及信息技術(shù)方面落后，社會(huì)物流成本相對(duì)較高，目前，我國(guó)物流成本占同期gdp的比重為18%左右。
（二）我國(guó)物流行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀。
中國(guó)不僅是全球最重要的采購(gòu)中心和制造中心，也是全球最大的消費(fèi)市場(chǎng)之一。隨著全球制造業(yè)繼續(xù)向中國(guó)大陸轉(zhuǎn)移、國(guó)內(nèi)消費(fèi)水平不斷提升以及產(chǎn)業(yè)政策對(duì)現(xiàn)代物流業(yè)扶持力度不斷增強(qiáng)，物流業(yè)已成為國(guó)內(nèi)發(fā)展最快的領(lǐng)域之一，整體規(guī)模不斷擴(kuò)大。我國(guó)社會(huì)物流總額和物流業(yè)增加值分別為966,538億元、23,078億元，分別比增長(zhǎng)3.97倍、2.11倍，年復(fù)合增長(zhǎng)率分別為22.19%、15.27%。
三、行業(yè)發(fā)展前景。
據(jù)中科院預(yù)計(jì)，我國(guó)現(xiàn)代物流將保持快速發(fā)展，年增12.7％，社會(huì)物流總額將達(dá)到73.9萬億元，到將達(dá)到90萬億元。
年月社會(huì)物流需求及總費(fèi)用增長(zhǎng)情況。
資料來源：wind,中國(guó)物流及采購(gòu)聯(lián)合會(huì)，國(guó)金證券研究所。
據(jù)權(quán)威部門初步預(yù)計(jì)，2012年我國(guó)社會(huì)物流總費(fèi)用將增長(zhǎng)11%以上，超過4.23萬億元。
國(guó)家發(fā)展改革委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局和中國(guó)物流與采購(gòu)聯(lián)合會(huì)聯(lián)合發(fā)布的信息顯示，，我國(guó)社會(huì)物流總費(fèi)用超過3.8萬億元，同比增長(zhǎng)13.5%。根據(jù)三部門的預(yù)計(jì)，今年的物流費(fèi)用增幅將回落2.5個(gè)百分點(diǎn)，而物流需求規(guī)模增長(zhǎng)將在15%以上，物流業(yè)增加值預(yù)計(jì)增長(zhǎng)10%以上。
從物流總費(fèi)用的構(gòu)成看，20運(yùn)輸費(fèi)用為2.1萬億元，同比增長(zhǎng)12.8%，占社會(huì)物流總費(fèi)用的比重為54.7%；保管費(fèi)用為1.2萬億元，同比增長(zhǎng)16%，占社會(huì)物流總費(fèi)用的比重為32.1%，與相比，這一比重?cái)U(kuò)大了0.7個(gè)百分點(diǎn)。
四、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局。
（一）物流公司的類型。
我國(guó)物流的主要類型包括運(yùn)輸型物流企業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)型物流企業(yè)和綜合服務(wù)型物流企業(yè)。運(yùn)輸型物流企業(yè)主要以從事貨物運(yùn)輸服務(wù)為主，包括小件包裹快遞服務(wù)或代理運(yùn)輸服務(wù),并包含其它物流服務(wù)活動(dòng)，具備一定規(guī)模的實(shí)體企業(yè)。倉(cāng)儲(chǔ)型物流企業(yè)主要以從事區(qū)域性倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)為主，包含其它物流服務(wù)活動(dòng)，具備一定規(guī)模的實(shí)體企業(yè)。綜合服務(wù)型物流企業(yè)以從事多種物流服務(wù)活動(dòng)，并可以根據(jù)客戶的需求，提供物流一體化服務(wù)，具備一定規(guī)模的實(shí)體企業(yè)。
（二）行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)特點(diǎn)。
物流產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)化程度較高，各類企業(yè)發(fā)揮各自的優(yōu)勢(shì)充分競(jìng)爭(zhēng)。
企業(yè)類型。
優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)運(yùn)輸型。
具有網(wǎng)絡(luò)信息服務(wù)功能，可以提供門到門運(yùn)輸，門到站運(yùn)輸?shù)榷喾轿贿\(yùn)輸方式。
倉(cāng)儲(chǔ)能力較弱。
倉(cāng)儲(chǔ)型。
地理上的便利。倉(cāng)儲(chǔ)運(yùn)輸型物流企業(yè)擁有一個(gè)本地化物流服務(wù)的優(yōu)勢(shì)，它意味著運(yùn)輸準(zhǔn)備時(shí)間(集貨，運(yùn)輸和倉(cāng)儲(chǔ)時(shí)間)可以被縮短到最少，而出現(xiàn)的問題(貨物的損毀、短缺)可以就地解決。
可接近性優(yōu)勢(shì)。物流企業(yè)的生存依賴于他們的客戶，與他們的管理人員進(jìn)行對(duì)話是非常容易的――通常僅僅是一個(gè)電話即可辦到。
運(yùn)輸能力較弱。
綜合服務(wù)型。
可以從事多種物流服務(wù)業(yè)務(wù)，可以根據(jù)客戶的要求制定整合物流資源的運(yùn)作方案。
倉(cāng)儲(chǔ)能力和運(yùn)輸能力不突出。
五、行業(yè)主要上市公司。
主要上市公司在經(jīng)濟(jì)危機(jī)時(shí)的表現(xiàn)也發(fā)現(xiàn)相關(guān)供應(yīng)鏈管理業(yè)務(wù)與經(jīng)濟(jì)周期表現(xiàn)高度相關(guān)。相對(duì)運(yùn)輸和倉(cāng)儲(chǔ)物流，供應(yīng)鏈物流行業(yè)主要采用輕資產(chǎn)模式進(jìn)行運(yùn)作，盡管這樣在危機(jī)時(shí)具備相對(duì)靈活的可操作性，但是其業(yè)務(wù)需求跟對(duì)應(yīng)的子行業(yè)景氣高度相關(guān)，抵御能力還是較弱。而盡管制造業(yè)物流外包是長(zhǎng)期趨勢(shì)，但在目前還未達(dá)到歐美發(fā)達(dá)國(guó)家水平前提下，規(guī)模效應(yīng)和行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境也不能同日而語(yǔ)。
房地產(chǎn)行業(yè)認(rèn)知報(bào)告篇十一
由于房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)市場(chǎng)研究工作的概念比較模糊，對(duì)其研究成果的有效性存在一定的質(zhì)疑，因此，傳統(tǒng)市場(chǎng)研究進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的歷程還需要一段磨合的時(shí)間。目前，在整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)市場(chǎng)研究的意識(shí)并沒有得到足夠重視，但隨著房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營(yíng)的不斷市場(chǎng)化，市場(chǎng)研究在其經(jīng)營(yíng)中的地位在逐步得到加強(qiáng)。具有一定實(shí)力和規(guī)模的開發(fā)商相應(yīng)成立了市場(chǎng)研究部或其他類似性質(zhì)的調(diào)查部門專門從事與市場(chǎng)研究有關(guān)的相關(guān)工作。目前開發(fā)商已經(jīng)在行業(yè)動(dòng)態(tài)跟蹤、相關(guān)政策研究方面開展了不同程度的工作，并以此作為項(xiàng)目定位研究的基礎(chǔ)。同時(shí)，不少開發(fā)商與專業(yè)的房地產(chǎn)行業(yè)代理公司開展了相當(dāng)廣泛的合作。尤其是房地產(chǎn)代理公司目前已經(jīng)全程服務(wù)于房地產(chǎn)開發(fā)商項(xiàng)目的開發(fā)、定位、策劃、銷售代理、物業(yè)管理等環(huán)節(jié)。而在消費(fèi)需求研究、顧客滿意度研究等方面，開發(fā)商也開始了與市場(chǎng)研究公司之間的合作。雖然在合作過程中，出現(xiàn)了或多或少的問題，但對(duì)于市場(chǎng)研究公司而言，房地產(chǎn)行業(yè)的研究領(lǐng)域?qū)?huì)成為一個(gè)值得引起重視的行業(yè)新的增長(zhǎng)點(diǎn)。
就目前房地產(chǎn)行業(yè)在市場(chǎng)研究領(lǐng)域的現(xiàn)象來看，主要有以下幾方面的特點(diǎn)：首先，整體行業(yè)注重國(guó)家宏觀政策以及城市規(guī)劃等方面的研究，并以此來指導(dǎo)投資的方向；其次，開發(fā)商對(duì)供應(yīng)市場(chǎng)以及重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的研究相對(duì)重視，而相對(duì)忽略消費(fèi)需求的研究；再者，規(guī)模比較大的，而且具有一定現(xiàn)代化管理手段，重視市場(chǎng)化運(yùn)作的開發(fā)商，在市場(chǎng)研究方面投入了更多的精力、資金和時(shí)間，并初步形成了一套比較完整的數(shù)據(jù)資料庫(kù)。
從整體上看，房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)市場(chǎng)研究的意識(shí)是比較淡薄的`，造成這種狀況的原因主要有以下幾個(gè)方面：整個(gè)行業(yè)的市場(chǎng)化運(yùn)作歷史比較短暫，主要憑借經(jīng)驗(yàn)而非科學(xué)的決策體系實(shí)施管理與經(jīng)營(yíng)；目前，來自于房地產(chǎn)的市場(chǎng)供應(yīng)研究、競(jìng)爭(zhēng)研究以及區(qū)位市場(chǎng)研究需求比較多，而開發(fā)商對(duì)來自于消費(fèi)者的信息關(guān)注程度相對(duì)不足；同時(shí)，作為市場(chǎng)研究公司而言，還沒有形成比較成熟實(shí)用的研究方向與服務(wù)，這對(duì)于開發(fā)商的調(diào)研需求促進(jìn)力度不足，另外行業(yè)項(xiàng)目的策劃與開發(fā)更多是通過策劃、銷售人員的經(jīng)驗(yàn)和創(chuàng)意來實(shí)現(xiàn)，并以引導(dǎo)消費(fèi)為導(dǎo)向，這也造成了房地產(chǎn)市場(chǎng)研究缺乏的重要原因。
2.調(diào)研公司缺乏對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)知識(shí)的了解。
房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性和復(fù)雜性，導(dǎo)致市場(chǎng)研究公司的研究人員對(duì)該行業(yè)深入了解存在困難，因此對(duì)其的認(rèn)知是相對(duì)膚淺而有限的。
研究人員由于缺乏對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)知識(shí)的充分了解，因此，在與房地產(chǎn)開發(fā)商的合作過程中很容易導(dǎo)致溝通上的障礙。研究人員對(duì)理解開發(fā)商的需求方面存在著一定的困難，體現(xiàn)在對(duì)項(xiàng)目的理解、研究方法的采用、研究對(duì)象的選擇、問卷的設(shè)計(jì)、最終研究成果等方面，都很難達(dá)到與房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)的結(jié)合。
3.調(diào)研公司從具體項(xiàng)目中比較被動(dòng)的積累研究經(jīng)驗(yàn)。
正是由于房地產(chǎn)開發(fā)商的市場(chǎng)研究意識(shí)還未被喚醒，對(duì)市場(chǎng)研究公司的依賴性并不強(qiáng)，因此來自于該行業(yè)的市場(chǎng)研究需求并沒有引起市場(chǎng)研究公司的重視。
目前，市場(chǎng)研究公司還沒有主動(dòng)的關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展，更多是依賴具體的房地產(chǎn)市場(chǎng)研究項(xiàng)目，比較被動(dòng)的實(shí)現(xiàn)行業(yè)經(jīng)驗(yàn)以及研究經(jīng)驗(yàn)的積累，效果緩慢。
現(xiàn)在市場(chǎng)研究行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)是專業(yè)化和咨詢化，而咨詢化的發(fā)展是基于對(duì)特定行業(yè)的充分了解，并且專業(yè)化通常也是通過依附于對(duì)某特定行業(yè)的熟知來體現(xiàn)。因此，如果市場(chǎng)研究公司希望進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的研究領(lǐng)域，則需要充分了解該行業(yè)的特點(diǎn)。
1.前期。
這一階段的研究成果主要應(yīng)用于公司的投資方向決策。此階段涉及的研究方向相對(duì)比較宏觀，主要有：
（1）宏觀經(jīng)濟(jì)信息——包括政策法規(guī)、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)指數(shù)、城。
市規(guī)劃、區(qū)域人口特征、基礎(chǔ)設(shè)施等基本狀況等。通過對(duì)宏觀市場(chǎng)信息的分析了解房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀及動(dòng)態(tài)。相關(guān)市場(chǎng)信息——包括金融市場(chǎng)、業(yè)界動(dòng)態(tài)等與房地產(chǎn)有直接與潛在關(guān)系的信息，以推論房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景。
（2）房地產(chǎn)產(chǎn)品研究：
在售樓盤資料統(tǒng)計(jì)——包括本地所有的房地產(chǎn)項(xiàng)目數(shù)據(jù)庫(kù)資料，可進(jìn)行市場(chǎng)供應(yīng)量、價(jià)格、戶型特點(diǎn)、裝修情況、新技術(shù)、新工藝、新材料的使用情況等各方面的統(tǒng)計(jì)分析。
區(qū)域市場(chǎng)分析——根據(jù)數(shù)據(jù)庫(kù)資料對(duì)特定區(qū)域市場(chǎng)進(jìn)行定量分析，研究典型個(gè)案，對(duì)區(qū)域市場(chǎng)特點(diǎn)進(jìn)行分析。
樓盤匯總分析——階段性對(duì)樓盤進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，追蹤市場(chǎng)發(fā)展方向。
（3）消費(fèi)需求趨勢(shì)研究：
主要針對(duì)消費(fèi)者對(duì)某類房地產(chǎn)的總需求量以及房地產(chǎn)需求的發(fā)展趨勢(shì)研究。主要包括需求動(dòng)機(jī)、購(gòu)買行為以及需求影響因素的研究，這些研究將作為開發(fā)商把握需求動(dòng)態(tài)的依據(jù)，并以此開發(fā)出新的產(chǎn)品，并不針對(duì)于某一個(gè)特定樓盤項(xiàng)目。
（4）品牌研究：
在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展還不是很正規(guī)，以及消費(fèi)者對(duì)開發(fā)商認(rèn)知程度比較膚淺的情況下，品牌形象的塑造會(huì)為產(chǎn)品銷售帶來積極的促進(jìn)作用。房地產(chǎn)開發(fā)商正逐步重視品牌的建設(shè)，而品牌研究將成為品牌建設(shè)的基礎(chǔ)。
2.中期。
開發(fā)商在購(gòu)置土地之后，需要進(jìn)行相應(yīng)的項(xiàng)目開發(fā)。次階段開發(fā)商的主要工作環(huán)節(jié)包括：具體的項(xiàng)目定位、項(xiàng)目規(guī)劃與設(shè)計(jì)、項(xiàng)目的建設(shè)、項(xiàng)目的推廣與銷售。
（1）項(xiàng)目定位研究：
考慮具體樓盤項(xiàng)目所處的區(qū)域，通過對(duì)消費(fèi)者置業(yè)消費(fèi)需求的研究，結(jié)合周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的研究和區(qū)位特征研究，對(duì)特定區(qū)域內(nèi)的將建樓盤進(jìn)行準(zhǔn)確的定位。
（2）消費(fèi)需求研究----了解消費(fèi)者對(duì)特定區(qū)域樓盤的需求細(xì)節(jié)、消費(fèi)動(dòng)機(jī)、消費(fèi)行為與習(xí)慣、決策過程、媒體消費(fèi)習(xí)慣，結(jié)合其家庭背景資料、置業(yè)階段與用途、家庭的生活形態(tài)以及事業(yè)發(fā)展形態(tài)進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分，并確定各細(xì)分市場(chǎng)的規(guī)模。
（3）競(jìng)爭(zhēng)樓盤研究----了解特定區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)樓盤，尤其是明星樓盤的銷售狀況、主要賣點(diǎn)、吸引消費(fèi)者的主要因素，為特定將建樓盤的定位提供參考依據(jù)。
（4）產(chǎn)品測(cè)試研究：
在項(xiàng)目定位之后，目標(biāo)消費(fèi)人群趨于明朗，該階段的市場(chǎng)研究應(yīng)當(dāng)側(cè)重于項(xiàng)目細(xì)節(jié)方面的研究，針對(duì)特定將建樓盤，依據(jù)設(shè)計(jì)結(jié)果對(duì)樓盤的各指標(biāo)分別進(jìn)行測(cè)試。具體的測(cè)試內(nèi)容主要包括：1、社區(qū)配套設(shè)施與功能需求測(cè)試；2、建筑類型與容積率之間的匹配關(guān)系；3、房屋格局/面積與各功能區(qū)的使用習(xí)慣；4、對(duì)裝修的意見與個(gè)性化實(shí)施；5、朝向/采光與居室功能之間的關(guān)系；6、特定需求的價(jià)格定位研究等等。
3、后期。
（1）樓盤媒體宣傳分析：對(duì)本地在售項(xiàng)目進(jìn)行主要媒體的廣告投放量統(tǒng)計(jì)，可進(jìn)行樓盤賣點(diǎn)、營(yíng)銷策劃活動(dòng)等市場(chǎng)營(yíng)銷方面的資料收集，可根據(jù)資料進(jìn)行媒體投放及營(yíng)銷方式分析，同時(shí)作為競(jìng)爭(zhēng)研究的有力補(bǔ)充。
（2）銷售現(xiàn)場(chǎng)研究：
主要實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)推廣手段效果的評(píng)價(jià)研究。在樓盤的預(yù)售與公開發(fā)售階段，將會(huì)有數(shù)量眾多的、不同性質(zhì)的消費(fèi)者到銷售現(xiàn)場(chǎng)關(guān)注開發(fā)商的產(chǎn)品。通過對(duì)現(xiàn)場(chǎng)的了解、意向購(gòu)房人群的調(diào)查、對(duì)銷售階段的媒體策略、銷售策略調(diào)整提供參考依據(jù)。其中主要涉及的研究方向主要有：
1、特定樓盤信息的來源以及最主要的影響渠道；
2、看房者所處購(gòu)房的階段，以及看房行為與習(xí)慣；
3、樓盤評(píng)價(jià)以及與競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品對(duì)比；
4、對(duì)銷售中心以及人員的評(píng)價(jià)；
5、看房滿意度研究等等。
（3）銷售監(jiān)測(cè)：
隨時(shí)對(duì)銷售現(xiàn)場(chǎng)的潛在消費(fèi)者，以及的消費(fèi)者收集相關(guān)的信息，并定期進(jìn)行必要的回訪，同時(shí)進(jìn)行有效的統(tǒng)計(jì)分析，開發(fā)商將能準(zhǔn)確地掌握客戶的反饋信息，銷售成功狀況、銷售周期等重要數(shù)據(jù)，通過糾正不理想的工作內(nèi)容，減少客戶的流失。
（4）業(yè)主滿意度研究：
現(xiàn)實(shí)業(yè)主的居住狀況，在一定程度上將會(huì)影響到具體樓盤以及開發(fā)商的聲譽(yù)，因此，提高現(xiàn)實(shí)業(yè)主的居住滿意程度，將會(huì)為開發(fā)商良好的品牌形象、提升消費(fèi)者美譽(yù)度與忠誠(chéng)度，并帶來有效的銷售業(yè)績(jī)。該項(xiàng)目方向主要是了解消費(fèi)者對(duì)開發(fā)商、特定樓盤以及物業(yè)等方面的滿意程度。
具有著良好的關(guān)系背景，在利用資源方面擁有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)。因此作為傳統(tǒng)的、專業(yè)的市場(chǎng)研究公司在進(jìn)入房地產(chǎn)研究領(lǐng)域方面存在著相當(dāng)程度的困難。
市場(chǎng)研究公司應(yīng)當(dāng)在不斷的積累具體項(xiàng)目運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)的同時(shí)，增加對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)知識(shí)的掌握程度，提高行業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)。就目前而言，市場(chǎng)研究公司進(jìn)入房地產(chǎn)研究領(lǐng)域的切入點(diǎn)是項(xiàng)目定位研究中的消費(fèi)需求研究，并在此基礎(chǔ)上，向品牌研究、媒體效果研究等領(lǐng)域滲透。這些領(lǐng)域可以發(fā)揮市場(chǎng)研究在消費(fèi)者研究技術(shù)與方法方面的專長(zhǎng)，而這正是房地產(chǎn)營(yíng)銷代理公司所欠缺的。市場(chǎng)研究公司一方面可以直接與開發(fā)商進(jìn)行接觸，另一方面可以與房地產(chǎn)行業(yè)營(yíng)銷代理公司進(jìn)行合作開展具體的研究業(yè)務(wù)，以期在房地產(chǎn)行業(yè)有更大的發(fā)展。
房地產(chǎn)行業(yè)認(rèn)知報(bào)告篇十二
(一)、城市基本背景4。
(二)、城市宏觀經(jīng)濟(jì)概況4。
二、xx市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況5。
(二)、土地市場(chǎng)相對(duì)疲軟5。
(三)、商品房市場(chǎng)價(jià)格6。
(四)、市場(chǎng)供需分析6。
(五)、市場(chǎng)特征分析6。
三、項(xiàng)目周邊市場(chǎng)狀況6。
房地產(chǎn)行業(yè)認(rèn)知報(bào)告篇十三
各位領(lǐng)導(dǎo)，各位同事：
大家好！
20xx年，是一個(gè)充滿夢(mèng)想和激情的一年，20xx年春天，一個(gè)偶然的機(jī)會(huì)，我加入了商貿(mào)城，有幸成為一份子，本著對(duì)這份工作的熱愛，抱著積極認(rèn)真的學(xué)習(xí)學(xué)習(xí)態(tài)度，有心做好每一件事。
今年的20xx月x日，我正式的成為一名招商代表，到現(xiàn)在已經(jīng)xx了，這x年我時(shí)間里，我學(xué)到了很多的東西，現(xiàn)在就這半年的工作做一個(gè)終結(jié)。
對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)，我是第一次接觸到，具體的東西也不太了解，我以前做過二手房經(jīng)濟(jì)人，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)有一點(diǎn)初步的認(rèn)識(shí)，到公司之后對(duì)商業(yè)地產(chǎn)有了更進(jìn)一步的了解，到實(shí)戰(zhàn)工作，我不斷追求新的目標(biāo)，以前都覺得賣房子嘛，不就是等客服上門嗎，來了才知道并不是我想的那樣，商業(yè)地產(chǎn)必須是主動(dòng)出擊，自己去尋找目標(biāo)客戶。
x月底，公司安排我們?nèi)チ藊x學(xué)習(xí)，我們體會(huì)到了作為一個(gè)招商員的辛苦，工作雖然繁忙，但整個(gè)團(tuán)隊(duì)充滿激情，他們每天都工作到半夜，xx點(diǎn)，回來還要寫報(bào)告，回家就x點(diǎn)了，第二天依然精神飽滿的上班。我們x團(tuán)隊(duì)才過去很不適應(yīng)xx的氣候，xx的天氣正好那幾天又熱又悶，我們xx陽(yáng)的x月，還正是春暖花開，我們也都是帶了幾套春裝，過去才知道，應(yīng)該穿夏裝了，由于不適應(yīng)氣候，我們熱得都喘不過氣了，xx的天氣又干燥，我們的身上都干得起皮了，雖然不適應(yīng)，但我們還是堅(jiān)持了下來，等到了xx城預(yù)售卡那天，我們看到了我們的希望，知道了我們的工作雖然辛苦，還是能學(xué)到很多東西，同時(shí)也能有很好的回報(bào)。
我們主要的工作就是前期的鋪墊工作，作市場(chǎng)調(diào)查，我們調(diào)查了新三匯市場(chǎng)的租金，商戶經(jīng)營(yíng)的情況，與商戶做了初步的溝通，收了商戶的名片，這其中我們學(xué)到了很多的東西，懂得了怎么樣去和商戶溝通，學(xué)習(xí)了很多的建材知識(shí)。
我們陸續(xù)走訪了xx的各大市場(chǎng)，xx建材城，xx家美，xx汽配城，以及各大家居市場(chǎng)，等，給各個(gè)市場(chǎng)做了詳細(xì)的市場(chǎng)圖，收了每個(gè)商戶的`名片，為我們后來的銷售做好鋪墊。有時(shí)候我們也覺得這個(gè)工作是不是有點(diǎn)無聊，反復(fù)去做一件事的時(shí)候有時(shí)會(huì)有這種感覺，但我們從小的教育經(jīng)歷就是“堅(jiān)持就是勝利”，平時(shí)聽的多了就把它當(dāng)成了口號(hào)，但仔細(xì)想想其實(shí)意義非凡，成功和失敗的差距就是那一兩步，不堅(jiān)持就意味著放棄這份工作，如果堅(jiān)持下去了，可能收獲會(huì)比你想的更多，所謂勝者為王，所以我們必須要堅(jiān)持下去。我們走過了最炎熱的季節(jié)，體會(huì)了炎炎烈日下汗流加倍背的辛苦，我們沒有理由放棄。
公司給我們安排了很多的培訓(xùn)，讓我們更加堅(jiān)定了商業(yè)地產(chǎn)這條道路，也學(xué)到了很多銷售技巧，也認(rèn)識(shí)到自己很多的不足，我還要多多學(xué)習(xí)有關(guān)商業(yè)地產(chǎn)的知識(shí)，武裝好自己。
在未來的工作中，明確目標(biāo)才能有的放失開展自己的工作，用心的做好每一項(xiàng)工作，全面提高自己的能力，為公司發(fā)展效力。
1、提高自己各方面綜合能力，主要加強(qiáng)銷售技巧的提高；
2、平時(shí)多學(xué)習(xí)房地產(chǎn)綜合知識(shí)和市場(chǎng)政策知識(shí)，提升專業(yè)形象；
3、積極主動(dòng)的完成公司的各項(xiàng)任務(wù)；
4、在業(yè)務(wù)是哪個(gè)力爭(zhēng)第一；
5、加強(qiáng)團(tuán)隊(duì)協(xié)作能力，共同進(jìn)步；
6、優(yōu)秀的執(zhí)行；
7、不斷更新的銷售技巧。
此致
敬禮！
述職人：xx。
20xx年x月x日。
房地產(chǎn)行業(yè)認(rèn)知報(bào)告篇十四
第一節(jié)城市燃?xì)庑袠I(yè)的定義及分類。
(一)天然氣供給進(jìn)入快速發(fā)展期人工煤氣、lpg、天然氣三種氣源并存仍然是中國(guó)城市燃?xì)獾闹饕攸c(diǎn)?！笆晃濉逼陂g隨著“西氣東輸、海氣登陸、海外進(jìn)口、陸氣補(bǔ)充”的天然氣多元化供應(yīng)格局的形成，燃?xì)饨Y(jié)構(gòu)開始發(fā)生重大改變，天然氣在城市燃?xì)庑袠I(yè)中的所占比例逐步增大。2011年，我國(guó)天然氣產(chǎn)量突破1000億立方米，達(dá)到1025.3億立方米，同比增長(zhǎng)約6.90。
(三)人工煤氣供應(yīng)集中在中小城市近年來，環(huán)境保護(hù)和能源結(jié)構(gòu)調(diào)整取得進(jìn)展，部分城市人工制氣企業(yè)通過調(diào)整生產(chǎn)方式，開始利用天然氣、煉廠干氣摻混或改制工藝來生產(chǎn)人工煤氣，不僅提高了質(zhì)量，改善了環(huán)境，也為天然氣供應(yīng)初期的供需平衡發(fā)揮重要作用。由于人工煤氣的生產(chǎn)、輸配設(shè)施的投入強(qiáng)度大，維護(hù)成本高，需要較大規(guī)模的市場(chǎng)支撐，因此，人工煤氣供應(yīng)主要集中在大城市以及依托當(dāng)?shù)赜兄茪鈼l件的冶金、化工企業(yè)的中小城市。
31.17。2007年到2011年間，城市燃?xì)庑袠I(yè)總產(chǎn)值占gdp的比重呈小幅上升趨勢(shì)，2011年占比達(dá)到了0.59，為五年來最高，行業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位有所提升。
第三節(jié)城市燃?xì)庑袠I(yè)技術(shù)分析。
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房地產(chǎn)行業(yè)認(rèn)知報(bào)告篇十五
很多人，包括我太太在內(nèi)，都認(rèn)為在不遠(yuǎn)的未來，上海的住房需求會(huì)萎縮。原因主要是由于老齡化及人口減少，另外城市化減緩或結(jié)束后，會(huì)使住房需求進(jìn)一步降低，我并不同意這一觀點(diǎn)。先把住房需求粗略分為以下三個(gè)部分：
1，城市化帶來的住房需求。目前，中國(guó)6億多城市人口，城市化率不到50%，如果未來城市化結(jié)束，10億城市人口75%的城市化率，人均建筑面積33.4平米，按每年0.5%的城市化率發(fā)展50年，這部分的需求大概為每年2.672億平米建筑面積。
2，城市人口的住房需求，即改善性住房帶來的住房需求。目前6億多城市人口，如果人均建筑面積平均每年增加0.3平米，則會(huì)帶來每年約1.8億平米的住房需求。未來10億城市人口，每年增加0.1平米，每年約1億平米住房需求。截止，上海人均居住面積為17平米，同年美國(guó)人均居住面積為67平米。而且中國(guó)的房屋建筑面積還包括了公攤面積，實(shí)際人均面積和一些發(fā)達(dá)國(guó)家的差距更大，有比較大的改善空間。
3，拆除原有住房帶來的需求。建筑都是有壽命的，由于房屋質(zhì)量問題層出不窮，我假定建筑使用壽命平均為50年，目前的住宅存量面積大約為150億平米，每年要拆除2%，約3億平米。未來按10億城市人口為標(biāo)準(zhǔn)，人均建筑面積33.4平米，每年須拆掉約6.68億平米。
綜上所述，在目前階段，房地產(chǎn)的。
1、
2、3部分的年需求分別為2.672億、1.8億、3億平米，合計(jì)7.472億平米。
而在50年后，城市化基本完成，房地產(chǎn)。
1、
2、3部分的年需求分別為0、1億、6.68億平米，合計(jì)大約也在7.68億平米。
結(jié)論：以上只是估算，如果正確的話，在未來50年內(nèi)，房地產(chǎn)業(yè)的需求會(huì)一直剛性存在。
2)房?jī)r(jià)的未來走向：
在目前的中國(guó)，除了流浪漢和乞丐睡在大街上外，絕大多數(shù)人都居者有其所，居住需求都在不同層面上得到了滿足。那么為什么還有那么旺盛的需求來將房?jī)r(jià)推到這么高的水平呢?因?yàn)闆]有得到滿足的是除居住以外更深層次的東西。中國(guó)實(shí)行先富帶動(dòng)后富的發(fā)展政策，這必然會(huì)導(dǎo)致人口從落后地區(qū)往發(fā)達(dá)地區(qū)的流動(dòng)。這種流動(dòng)的驅(qū)動(dòng)力就是更好的資源。包括：工作機(jī)會(huì)、創(chuàng)業(yè)環(huán)境、教育資源、醫(yī)療資源、娛樂文化資源、交通資源、政策和制度資源、環(huán)境資源、基礎(chǔ)設(shè)施，而房子是這些資源的載體，因此房子的價(jià)格不僅僅是鋼筋混凝土建筑的價(jià)格，房子的價(jià)格還包括上述資源的價(jià)格。而這種流動(dòng)的阻力主要就是更高的房?jī)r(jià)。上海的房?jī)r(jià)不是由支付能力撐起來的，而是由支付意愿撐起來的。最發(fā)達(dá)地區(qū)與最落后地區(qū)的發(fā)展差距有多大，房?jī)r(jià)差距就有多大，否則流動(dòng)會(huì)失衡。
由于鋼筋、水泥及勞動(dòng)力的成本是剛性的，這就決定了再最落后的農(nóng)村建房成本也有一個(gè)最低值。目前小縣城的房?jī)r(jià)一般不會(huì)低于1500/平米，而小縣城的人也有往更好的地區(qū)流動(dòng)的沖動(dòng)，這樣，地級(jí)市的房?jī)r(jià)也必須比下面的小縣城有一定的差距，比如到2500/平米，依次類推，三線城市5000/平米，二線城市10000/平米，一線城市20000/平米。
不妨允許我以一種不科學(xué)的方法來做一個(gè)嘗試：
截止20，上海市年財(cái)政預(yù)算支出為4034億元，上海是戶籍人口2347.46萬人，按每套房子住3口人，則每套房每年的財(cái)政支出為4034÷(2347.46/3)=5.16萬，按一套房子使用50年，50年累計(jì)獲得財(cái)政支出258萬。
上海市戶均財(cái)政支出是全國(guó)平均戶均財(cái)政支出的2.58倍，而上海市房屋均價(jià)22012元/平方米也正好約是全國(guó)100個(gè)城市住宅平均價(jià)格8832元/平方米的2.49倍。
結(jié)論：仁者見仁，智者見智。
年上海別墅市場(chǎng)分析。
從松江九亭、長(zhǎng)寧虹橋，到浦東康橋、松江佘山，從幾十萬元的聯(lián)體別墅，到幾千萬元的獨(dú)立式豪華別墅。
今年，上海成了不容置疑的別墅年。
上海社會(huì)科學(xué)院房地產(chǎn)業(yè)研究中心副研究員顧建發(fā)表示，目前上海別墅供應(yīng)過大，但需求有限。別墅市場(chǎng)已由前幾年的供不應(yīng)求，快速進(jìn)入了供過于求的格局，同質(zhì)現(xiàn)象也趨于嚴(yán)重。
那么，有限的市場(chǎng)到底需要什么樣的別墅呢?安家網(wǎng)近日進(jìn)行了大規(guī)模線上和線下的市場(chǎng)調(diào)研，以此獲取第一手的市場(chǎng)資料，現(xiàn)予公布，與大家一同分享，為上海的別墅市場(chǎng)提供一些可供參考的信息，希望上海的別墅發(fā)展商們能在2002年里走好。
(一)別墅價(jià)格。
50至120萬元人民幣的別墅將成為當(dāng)前上海別墅市場(chǎng)的主流產(chǎn)品，占總樣本的71%;其中，50--80萬人民幣的占37.3%，81至120萬人民幣的占33.70%。150萬元人民幣以上的別墅則為上海別墅市場(chǎng)的高端性產(chǎn)品，隨著貧富差距的增大，上海成為世界的上海，該價(jià)位的別墅同樣擁有可觀的市場(chǎng)群體。在上海別墅市場(chǎng)的高端性產(chǎn)品中，151至200萬人民幣的占6.60%，201至300萬人民幣的占7.40%，301至500萬人民幣的占2.10%，501萬人民幣以上的占2.30%。而介于兩者之間的別墅121至150萬人民幣的占10.60%。
(二)別墅區(qū)域。
上海別墅區(qū)域排名前三位的是浦東金橋地區(qū)(占21.30%)、康橋地區(qū)(占20.60%)和虹橋別墅區(qū)(占17.40%)。
2002年的上海別墅市場(chǎng)區(qū)域性已顯現(xiàn)，浦東已成為別墅的熱門區(qū)域，而虹橋別墅區(qū)因多年的發(fā)展仍然吸引著買房人，而前幾年興起的松江及閔行別墅區(qū)(各占11.60%、11.40%)正在趨于飽和。還有滬青平別墅區(qū)(占9.60%)和其它別墅區(qū)(只占8.10%)。
(三)別墅類型。
在經(jīng)濟(jì)實(shí)力允許的條件下，獨(dú)立別墅是實(shí)現(xiàn)別墅生活、詮釋自由生活的首選;而連體雙拼和連排別墅因其適中的價(jià)格，也受到市場(chǎng)的一定青睞。在上海別墅市場(chǎng)，各類別墅占市場(chǎng)總份額中的比例：獨(dú)立別墅為65%，連體別墅為20%，連排別墅為10%，疊加別墅為5%。
150至200平方米的別墅將成為當(dāng)前別墅市場(chǎng)的主流面積，即經(jīng)濟(jì)型別墅的市場(chǎng)容量最大，占樣本別墅總量的43.50%;201平方米以上的別墅因其面積增大，總價(jià)提高，成為了社會(huì)高端客層的實(shí)力選擇，其中，201至300平方米的占29.80%，301至400平方米的占8.70%，401至500平方米的占1.90%，501平方米以上的占2.60%。而150平方米以下的占13.40%。
(五)考慮因素。
在購(gòu)買別墅15個(gè)考慮因素中，被列為最重要的7大因素(占總樣本的70.5%)依次是房型(占11%)、物業(yè)管理(占10.50%)、價(jià)格(占10.40%)、周邊環(huán)境和文化氛圍(占10.40%)、交通(占10.20%)、綠化率和中心景觀(占9.80%)、升值空間和投資價(jià)值(占8.20%)。而其中營(yíng)銷包裝是人們?cè)谧髻?gòu)房決策時(shí)最為忽略的，這也反映出當(dāng)前購(gòu)房人的理智與專業(yè)。
所以，作為發(fā)展商而言，營(yíng)銷包裝只是一種表現(xiàn)和廣而告之的手段，如果過份花哨，反而會(huì)喪失一大批優(yōu)質(zhì)客群。發(fā)展商應(yīng)對(duì)7大重要因素予以研究，因?yàn)閯e墅是房產(chǎn)的終結(jié)消費(fèi)，所以房型、物業(yè)管理、綠化率會(huì)成為買房人特別重視的問題;別墅消費(fèi)群體大都為社會(huì)的成功人土，因此極為看重周邊環(huán)境的層次與文化品位;交通與升值空間和投資價(jià)值，是能充分反映別墅價(jià)值和長(zhǎng)遠(yuǎn)利益的因素。
(六)交通意向。
該問題是確認(rèn)購(gòu)買別墅的人群對(duì)交通的判斷性。別墅的交通便利是以車程距離來衡量的，有87.3%的人認(rèn)為半小時(shí)車程到機(jī)場(chǎng)和市中心的別墅為理想選擇;只有12.7%的人認(rèn)為不符合自己挑選中意別墅的要求，這可能有兩種原因：一是購(gòu)買人不是以私車為出行交通工具;二是區(qū)域性極強(qiáng)，以某一區(qū)域?yàn)樯罟ぷ髦行?，因此只中意該區(qū)域內(nèi)的別墅項(xiàng)目。
(七)別墅樓層。
選擇購(gòu)買2層別墅的人占總樣本64.2%;選擇購(gòu)買3層別墅的人，占總樣本的31.9%。所以，2層別墅為上海別墅市場(chǎng)的主流產(chǎn)品，而3層別墅可作為差異性產(chǎn)品進(jìn)行點(diǎn)綴。
(八)別墅挑高。
希望別墅內(nèi)有挑高的人占總樣本的52.9%;無所謂別墅內(nèi)有挑高的人，占40%。所以，別墅內(nèi)有挑高已成為上海別墅產(chǎn)品的基本選擇要求。
(九)別墅天窗。
希望別墅內(nèi)有天窗的人，占總樣本的73.6%;無所謂別墅內(nèi)有天窗的人，占17.5%。所以，別墅內(nèi)有天窗也已成為上海別墅產(chǎn)品的基本選擇要求。
希望別墅內(nèi)有傭人房的人，占總樣本的65.6%;無所謂別墅內(nèi)有傭人房的人，占23.7%。
購(gòu)買別墅的人群都會(huì)通過雇用家政員來?yè)Q取自己休閑時(shí)間，并提高生活品質(zhì)，所以別墅內(nèi)有傭人房將成為上海別墅產(chǎn)品的基本選擇要求。
(十一)別墅房型。
5個(gè)房間的別墅為大多數(shù)目標(biāo)客群所接受，可作為主力房型進(jìn)行設(shè)計(jì);7個(gè)房間以上的別墅作為高端別墅的差異性存在。
(十二)別墅客廳面積要求。
別墅客廳的主力面積為31至50平方米;但同時(shí)高端別墅可考慮客廳面積在5l平方米以上。
(十三)別墅主臥室面積要求。
別墅臥室的主力面積為21至30平方米;但同時(shí)高端別墅可考慮臥室面積在31平方米以上。
(十四)別墅廚房面積要求。
別墅廚房的主力面積為13至20平方米;但同時(shí)高端別墅可考慮廚房面積在20平方米以上。
(十五)別墅自家花園要求。
設(shè)計(jì)該題時(shí)就有意讓被調(diào)研者在考慮自己花園面積時(shí)，同時(shí)也將花園面積算進(jìn)別墅總價(jià)，從而保證回復(fù)的客觀性。
花園面積在200平方米以下為別墅花園的主力需求，花園是購(gòu)買別墅人群重點(diǎn)關(guān)注的因素，高出該市場(chǎng)平均水平，將產(chǎn)生較大市場(chǎng)吸引力。
(十六)別墅物業(yè)管理。
在13個(gè)選擇項(xiàng)中，排在最前面的6個(gè)會(huì)所設(shè)施依次是便利店、健身中心、溫水游泳池、洗衣店、網(wǎng)球嘗兒童樂園。其中最為重要的是便利店(占12.50%)、健身中心(占12.20%)、溫水游泳池(占10.50%)。
生活便利和運(yùn)動(dòng)健身是購(gòu)買別墅的人群最為關(guān)心的問題，約占總樣本的62.8%。作為發(fā)展商而言，花最有效的成本達(dá)到最需要的滿足是最明智的。
(十八)別墅裝修要求。
購(gòu)買別墅的人群越來越希望別墅的裝修不用花費(fèi)自己過多精力和時(shí)間，所以對(duì)他們而言，最好的選擇是菜單式裝修。菜單式裝修占樣本的53%。而要求精裝修(提包人住)的只占29%，不要求裝修(毛坯)的占18%。
(十九)別墅車位。
別墅內(nèi)有一個(gè)私人車位是當(dāng)前上海別墅市場(chǎng)的基本選擇要求，而高價(jià)位別墅二個(gè)室內(nèi)車位是必備的。
(二十)別墅周邊環(huán)境。
人們希望別墅的周邊環(huán)境中最不能缺少的設(shè)施(占總樣本的72.3%)：依次是醫(yī)療設(shè)施(占17.90%)、商業(yè)設(shè)施(占15.50%)、教育設(shè)施(占13.80%)、公園綠地(占12.80%)、體育休閑中心(占12.30%)。
購(gòu)買別墅的人群對(duì)周邊環(huán)境的要求是較高的，如別墅周圍缺少一些必備的設(shè)施時(shí)，發(fā)展商可在別墅小區(qū)中引進(jìn)，或在周邊地區(qū)引進(jìn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)。
(二十一)別墅賣點(diǎn)。
2、
3、4位的都是與綠化相關(guān)。從中可得出購(gòu)買別墅的人群就是希望自己擁有大片綠地，且綠色植物可供自己享用，并有人為其打理照料，因此建議別墅項(xiàng)目能在綠化上做出差異性。
其次，“全面達(dá)到智能化”和“世界級(jí)物業(yè)管理服務(wù)”也是購(gòu)房人極為關(guān)注的方面;近年別墅中的“水景”成為別墅賣點(diǎn)中的一大亮點(diǎn)，而且也確實(shí)為大多數(shù)人所接受，因此如何在水景上進(jìn)行創(chuàng)新很重要。其三，“投資回報(bào)率高”，在上海成為世界的上海后，該賣點(diǎn)顯得尤為耀眼，別墅在上海的投資價(jià)值被眾多非上海人看重;“鄰居物業(yè)是高品質(zhì)國(guó)際社區(qū)”，別墅的購(gòu)買者認(rèn)為擇群而居是代表了一種生活方式，因此在購(gòu)房時(shí)，他們更愿意選擇住在已成一定區(qū)域規(guī)模和品質(zhì)的地方。
房地產(chǎn)行業(yè)認(rèn)知報(bào)告篇十六
尊敬的董事長(zhǎng)、各位同仁：
大家好！
過去的半年里，在集團(tuán)公司和董事長(zhǎng)的正確領(lǐng)導(dǎo)和支持下，我在自己的工作崗位上，主動(dòng)積極履行崗位職責(zé)，認(rèn)真貫徹落實(shí)集團(tuán)的安排部署，堅(jiān)持以增強(qiáng)盈利能力和提升市場(chǎng)影響力為目標(biāo)，以科學(xué)的經(jīng)營(yíng)理念和頂層思維為指導(dǎo)，堅(jiān)持以提升經(jīng)營(yíng)效益為中心，以完善項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)為重點(diǎn)，以推進(jìn)管理提升為抓手，以加快公司發(fā)展為使命，深入、扎實(shí)、有效的開展工作，團(tuán)結(jié)房地產(chǎn)公司領(lǐng)導(dǎo)班子和全體員工，較好的完成了工作任務(wù)的目標(biāo)，現(xiàn)將主要工作情況做如下報(bào)告：
一、上半年主要考核指標(biāo)完成情況。
——xxx項(xiàng)目全部竣工，具備交房條件，并完成了消防驗(yàn)收等工作。截止7月11日，已將1、2、4#交付業(yè)主，并計(jì)劃將其余樓座有順序、有計(jì)劃交付。
——穩(wěn)步安全推進(jìn)xxx項(xiàng)目五期工程施工。xxx五期1#—5#樓項(xiàng)目按照工期要求主體施工完成，二次結(jié)構(gòu)及裝修施工完成50%。8—10、13—16、19—21#樓及1#、2#人防車庫(kù)項(xiàng)目按照公司要求按期達(dá)到預(yù)售目標(biāo)。
——銷售任務(wù)逐步落實(shí)，緊抓項(xiàng)目回款額度。截止目前，xxx方面銷售套數(shù)為254套；銷售金額為134076073元，回款金額為109139737元；xxx住宅，上半年簽約166套，簽約額105106863元，回款額65030233元；商業(yè)認(rèn)購(gòu)9套，認(rèn)購(gòu)額9978243元，簽約9套，簽約額9978243元，回款額7341847元。
——xxx物業(yè)建設(shè)初步成型。自20xx年2月開始籌建開始，xxx物業(yè)服務(wù)中心，從只有1名經(jīng)理到現(xiàn)在在編21人，團(tuán)隊(duì)組建初步完成，其中1人持有注冊(cè)物業(yè)管理師資格證書，大專以上學(xué)歷3人。并在制度建設(shè)，發(fā)揮前期介入功能，執(zhí)行查驗(yàn)承接手續(xù)，妥善開展交房工作等方面，初見成效。
二、在經(jīng)營(yíng)亮點(diǎn)管理中的做法和體會(huì)。
思想指導(dǎo)行動(dòng)，理念決定思路，管理理念決定公司經(jīng)營(yíng)的成敗。今年永清地產(chǎn)持續(xù)傳出國(guó)家利好政策，但地產(chǎn)升溫持續(xù)時(shí)間短促，周期有限等現(xiàn)象也給我們提出了新課題、新要求，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍面臨嚴(yán)峻形勢(shì)。面對(duì)當(dāng)前現(xiàn)狀，依據(jù)公司實(shí)際情況，確立工作思路最為重要。為此，我們堅(jiān)持頂層思維，堅(jiān)持以效益為中心，樹立八個(gè)理念——風(fēng)險(xiǎn)理念、品牌理念、雙贏理念、人本理念、協(xié)調(diào)理念、效益理念、創(chuàng)新理念、學(xué)習(xí)理念，并指導(dǎo)和運(yùn)用于管理實(shí)踐，受益匪淺。
我堅(jiān)持上述經(jīng)營(yíng)管理理念，系統(tǒng)抓好各方面的工作。下面就圍繞理念并結(jié)合我的實(shí)際工作目標(biāo)執(zhí)行情況談一些做法和體會(huì)。
（一）堅(jiān)持品牌理念，打造亮點(diǎn)。
企業(yè)進(jìn)入了品牌競(jìng)爭(zhēng)的時(shí)代，要想取勝，只能在“品牌”上，尋找突破口，為企業(yè)市場(chǎng)開發(fā)打造一張醒目的“名片”。
打造合同履約品牌。
一是制定前瞻性施工規(guī)劃，快速打開局面。
對(duì)施工總體布置方案進(jìn)行了前瞻性的優(yōu)化和調(diào)整。將原方案中不合理。
的布置進(jìn)行了重新選址和規(guī)劃，包括車庫(kù)選址、施工便道等，為后續(xù)工作打下了良好基礎(chǔ)。
為配合銷售需求，工程部進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)資源調(diào)配，優(yōu)先8#、10#、16#建筑，5月底完成了四層封頂，具備開售條件，滿足了五期推盤的時(shí)間要求。加快了1#—5#建筑的施工，為早日驗(yàn)收搶得時(shí)間。
二是加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)文明施工，確保工程質(zhì)量。
在施工質(zhì)量管理方面，通過對(duì)監(jiān)理的管理，在質(zhì)量預(yù)控方面明確各施工工序，施工方法，加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督，采用樣板引路，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)與設(shè)計(jì)溝通，堅(jiān)持當(dāng)天的事絕不拖到明天。目前多層主體均已經(jīng)順利通過政府質(zhì)檢部門的核驗(yàn)。
在現(xiàn)場(chǎng)文明施工、安全管理方面，實(shí)行定期檢查，預(yù)防布控。工程部策劃安排，由監(jiān)理組織每周一次現(xiàn)場(chǎng)安全文明施工大檢查，由于措施到位，成果較好，目前為止未發(fā)生一起重大安全事故。
打造策劃營(yíng)銷品牌。
通過對(duì)xxx集團(tuán)品牌戰(zhàn)略研討及方案匯報(bào)，并對(duì)接世聯(lián)顧問、新景祥顧問、光合理想顧問三家具有實(shí)力的品牌戰(zhàn)略合作伙伴，進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)xxx品牌所要達(dá)成目標(biāo)的明確設(shè)定，進(jìn)一步探尋xxx品牌落地執(zhí)行層面的創(chuàng)新思路，取得階段性成果。
通過競(jìng)品調(diào)研及市場(chǎng)分析，形成項(xiàng)目營(yíng)銷策略及階段性營(yíng)銷方案；并要求代理公司定期完成市場(chǎng)監(jiān)測(cè)周報(bào)及市場(chǎng)分析，會(huì)同研究；通過xxx公館推廣形象包裝組織各廣告設(shè)計(jì)單位進(jìn)行研討、溝通、比稿，優(yōu)選優(yōu)質(zhì)廣告設(shè)計(jì)單位，完成對(duì)項(xiàng)目的廣告設(shè)計(jì)提報(bào)，提升xxx品牌效應(yīng)，加快xxx地產(chǎn)的銷售步伐。
（二）堅(jiān)持協(xié)調(diào)理念，搞好對(duì)外協(xié)調(diào)關(guān)系。
做好與政府部門的和諧關(guān)系。
8#10#16#預(yù)售許可及十一棟樓樁基礎(chǔ)從招投標(biāo)到建設(shè)局各部門的備案、審核工作，取得了樁基礎(chǔ)開工許可證。xxx方面，完成全面驗(yàn)收的準(zhǔn)備工作，包括完成防雷工程合格工作，環(huán)保局現(xiàn)場(chǎng)檢測(cè)和資料上報(bào)，規(guī)劃局現(xiàn)場(chǎng)檢測(cè)、資料上報(bào)，房屋現(xiàn)場(chǎng)面積實(shí)測(cè)，檔案館資料制作等；在資質(zhì)方面，完成辦理xxx房地產(chǎn)資質(zhì)延期工作。
在交房工作上，積極疏通房管局、房屋測(cè)量單位關(guān)系，提前完成所交房屋的面積測(cè)定工作，使交房工作能順利進(jìn)行。按時(shí)完成了向縣統(tǒng)計(jì)局、縣房管局、統(tǒng)計(jì)報(bào)表工作。
做好與銀行部門的和諧關(guān)系。
通過努力協(xié)調(diào)外省、市、縣三級(jí)銀行關(guān)系，完成北京建行、廊坊建行、河北銀行、永清郵政儲(chǔ)蓄銀行、永清工商銀行、永清農(nóng)業(yè)銀行多家金融機(jī)構(gòu)項(xiàng)目按揭貸款準(zhǔn)入，使得按揭工作正在有條不紊的進(jìn)行中，累計(jì)完成按揭210戶實(shí)現(xiàn)回款6019、6萬元，保證企業(yè)資金的快速回籠。通過努力順利的進(jìn)行著xxx項(xiàng)目11500萬元開發(fā)貸款的申請(qǐng)工作，在20xx年發(fā)放貸款7500萬元及20xx年發(fā)放貸款4000萬元，為我公司上半年各個(gè)項(xiàng)目的施工及土地貯備提供強(qiáng)有力的資金保證，為企業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展，做足資金準(zhǔn)備。
做好與當(dāng)?shù)乩习傩盏暮椭C關(guān)系。
在168項(xiàng)目征地中，我們與當(dāng)?shù)乩习傩帐冀K保持積極做工作的態(tài)勢(shì)，截止到7月，已經(jīng)完成135畝清理工作，墳頭簽協(xié)議14戶，房屋已拆除，果樹清理一戶。
（三）堅(jiān)持全員的效益理念，開源節(jié)流。
根據(jù)總公司下達(dá)的任務(wù)目標(biāo)，經(jīng)常組織各部門研究工作中的問題和難點(diǎn)，落實(shí)工作，加強(qiáng)管理，使每個(gè)人明確工作任務(wù)和努力方向，提高工作效能，增強(qiáng)效益理念。
在前期手續(xù)辦理工作上，我們始終提倡以少花錢多干事為宗旨，通過努力，為公司直接節(jié)省資金百萬元。
在工程技術(shù)上，通過工序的調(diào)整，避免了出現(xiàn)深基坑施工，通過了整體開挖，避免了基坑支護(hù)及護(hù)坡，從而為公司節(jié)約成本百萬元。
（四）堅(jiān)持雙贏理念，加強(qiáng)總包管理與服務(wù)。
體現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)，利益共享。
主材全部由項(xiàng)目部采購(gòu)供應(yīng)，降低分包商資金風(fēng)險(xiǎn)，集中力量搞生產(chǎn)。簽訂《施工合同文件》、《履約擔(dān)保函》和《安全協(xié)議》；采用了分包商《履約擔(dān)保函》，有效地規(guī)避了工程風(fēng)險(xiǎn)。
把握住“民工工資發(fā)放”的關(guān)鍵。
一是成立民工工資管理小組，形成公司經(jīng)理負(fù)總責(zé)，工程部具體牽頭抓，綜合、財(cái)務(wù)等有關(guān)部門配合的工作體系；二是按照縣委要求實(shí)行民工工資支付保證金制度，并根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)的大小，隨時(shí)增加從工程結(jié)算款中預(yù)留保證金額度；三是實(shí)行監(jiān)管發(fā)放，在保證工資發(fā)放的情況下，結(jié)算剩余工程款；民工工資總體發(fā)放到位。
（五）堅(jiān)持人本理念，加強(qiáng)團(tuán)隊(duì)建設(shè)，形成獨(dú)特的xxx地產(chǎn)精神。我們充分認(rèn)識(shí)到團(tuán)隊(duì)建設(shè)是企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，我注重以下幾個(gè)方面：思路清晰是基礎(chǔ)。通過抓教育引導(dǎo)人，抓制度約束人，抓激勵(lì)鼓舞人，抓關(guān)懷溫暖人，抓活動(dòng)凝聚人等途徑，形成合力。
高度重視是根本。各方聯(lián)動(dòng)，精心謀劃，過程扎實(shí)開展；在時(shí)間、條件和資。
房地產(chǎn)行業(yè)認(rèn)知報(bào)告篇十七
一、房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)現(xiàn)狀:城市化進(jìn)程和改善住房消費(fèi)的強(qiáng)烈要求，疊加推進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的重要支柱。房地產(chǎn)業(yè)近兩年投資和銷售增長(zhǎng)速度之快、房?jī)r(jià)增長(zhǎng)幅度之大，房?jī)r(jià)收入比例失衡，房?jī)r(jià)成為老百姓不能承受之重已經(jīng)成為不爭(zhēng)的事實(shí)。在這種背景下，國(guó)家出臺(tái)了一系列調(diào)控措施。
（一）、現(xiàn)行政策調(diào)高了房地產(chǎn)商拿地門檻，并對(duì)住房結(jié)構(gòu)做了政策規(guī)定。
新國(guó)19條規(guī)定，競(jìng)買保證金不得低于出讓最低價(jià)的20%，土地出讓成交后，必須在10個(gè)工作日內(nèi)簽訂出讓合同，合同簽訂后一個(gè)月內(nèi)必須繳納出讓價(jià)款50%的首付，余款按合同規(guī)定及時(shí)繳納，最遲付款期限不得超過一年。這一規(guī)定使得開發(fā)商拿地的門檻提高，對(duì)開發(fā)商自有資金實(shí)力提出了更高的要求。
據(jù)生活日?qǐng)?bào)2011年4月19日訊，濟(jì)南老城最后一塊寶地掛牌，競(jìng)買保證金達(dá)5億元。在土地競(jìng)買人資格征集期結(jié)束后,實(shí)力雄厚的上海世茂成為舜井街片區(qū)地塊出讓唯一競(jìng)買者。
新國(guó)19條規(guī)定，各地當(dāng)年的保障性住房、棚戶區(qū)改造和自住型中小型商品房建房用地不得低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%。
石市相關(guān)部門已對(duì)2010年6月1日后取得住宅建設(shè)用地的項(xiàng)目，新建普通商品住房項(xiàng)目按住宅總建筑面積5%的比例配建廉租住房；2011年3月1日起，掛牌出讓的商品住房用地新上項(xiàng)目，須按照項(xiàng)目總建筑面積10%（5%為廉租住房、5%為公共租賃住房）以上的比例配建保障性租賃住房。城中村改造、舊城改造項(xiàng)目，按規(guī)劃住宅總建筑面積扣除回遷安臵面積后按5%的比例配建保障性租賃住房。
（二）、房地產(chǎn)銷售實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)和價(jià)格報(bào)備。
國(guó)家發(fā)改委2010年3月16日下發(fā)的《商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》要求，自2011年5月1日起，商品房銷售實(shí)行一套一標(biāo)價(jià)，不得在標(biāo)價(jià)之外加價(jià)銷售。對(duì)取得預(yù)售許可或者辦理現(xiàn)房銷售備案的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，商品房經(jīng)營(yíng)者要在規(guī)定時(shí)間內(nèi)一次性公開全部銷售房源，并嚴(yán)格按照申報(bào)價(jià)格明碼標(biāo)價(jià)對(duì)外銷售。國(guó)家正在對(duì)房地產(chǎn)實(shí)施前所未有、非常嚴(yán)厲的價(jià)格調(diào)控政策。
針對(duì)發(fā)改委的?一房一價(jià)?和價(jià)格申報(bào)備案后不許提價(jià)的要求，開發(fā)商會(huì)采取先高價(jià)申報(bào)、再打折的做法，這種游戲在任何打折店早已不是什么新鮮事。目前一些新盤已經(jīng)開始低價(jià)入市，先標(biāo)高價(jià)未必行得通。
（三）、國(guó)家對(duì)商品房房?jī)r(jià)提出了進(jìn)一步調(diào)控趨勢(shì)。
國(guó)家發(fā)改委價(jià)格監(jiān)督檢查司司長(zhǎng)許昆林4月26日晚間在接受中新社記者獨(dú)家專訪時(shí)稱，正在對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的成本、利潤(rùn)和價(jià)格等情況開展調(diào)研，擬綜合考慮中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的實(shí)際情況和國(guó)外可借鑒的做法，將商品住房列入制止牟取暴利項(xiàng)目，嚴(yán)厲打擊不法房地產(chǎn)開發(fā)商牟取暴利的行為。
（一）、上游行業(yè)發(fā)展及影響。
1、建材價(jià)格進(jìn)入上升通道。
2011年二季度水泥產(chǎn)業(yè)將進(jìn)入需求旺季。從需求方面來看，數(shù)據(jù)顯示，2011年3月全國(guó)水泥產(chǎn)量同比增長(zhǎng)29.8%（上年同期為12.1%），環(huán)比增長(zhǎng)86.7%（上年同期為62.3%）。這意味著從3月開始，水泥需求進(jìn)入旺季，銷量開始環(huán)比增加，相比去年同期保持了旺盛需求態(tài)勢(shì)。
從供給方面來看，2011年前3個(gè)月水泥投資規(guī)模在下降，這預(yù)示著未來水泥產(chǎn)能投放壓力將縮小。主要因?yàn)?009年9月國(guó)家出臺(tái)政策暫停新建水泥生產(chǎn)線所致。建設(shè)一條生產(chǎn)線的時(shí)間是12個(gè)月至16個(gè)月，這意味著自今年下半年開始，全國(guó)投放生產(chǎn)線將大幅下降。
從價(jià)格方面來看，2011年一季度，全國(guó)水泥均價(jià)為387元/噸，同比上漲13%。3月末水泥價(jià)格為392元/噸，同比上漲15%。水泥價(jià)格上漲的主要原因是，2010年四季度，部分地區(qū)限電導(dǎo)致水泥產(chǎn)能減少，拉動(dòng)了水泥價(jià)格創(chuàng)出歷史新高。而限電結(jié)束后，部分區(qū)域價(jià)格聯(lián)盟發(fā)揮作用，導(dǎo)致水泥價(jià)格下滑幅度不大。
對(duì)于2011年二季度水泥產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)，數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析顯示，二季度全國(guó)大部分區(qū)域?qū)⑦M(jìn)入水泥需求旺季。南方3月中旬到6月中旬3為旺季，北方企業(yè)4月進(jìn)入施工旺季，預(yù)計(jì)水泥價(jià)格在旺季仍將保持上升趨勢(shì)。
鋼鐵行業(yè)，尤其是螺紋鋼、線材等建筑鋼材市場(chǎng)更是與房地產(chǎn)息息相關(guān)，數(shù)據(jù)顯示，2009年我國(guó)粗鋼的產(chǎn)量為5.68億噸，其中近四成流向了房屋工程行業(yè)。
2011年是十二五的開局之年，對(duì)于鋼鐵行業(yè)來說，節(jié)能減排，淘汰落后產(chǎn)能仍將是鋼鐵產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和政策的重點(diǎn)。按照已公布的規(guī)劃，2011年底前要淘汰落后煉鐵能力7200萬噸、煉鋼能力2500萬噸。如果按照這一目標(biāo)，2010年預(yù)計(jì)已淘汰3200萬噸煉鐵產(chǎn)能，推算2011年將再淘汰煉鐵產(chǎn)能約4000萬噸。
2011年鋼材需求也因此存在極大的不確定性。同時(shí)，考慮到目前國(guó)內(nèi)鋼材產(chǎn)能總體處于過剩狀況，以及國(guó)際需求仍較為疲軟，將制約鋼材價(jià)格上漲的空間，供給壓力會(huì)逐漸迫使鋼價(jià)停止上漲，且在隨后出現(xiàn)回落。預(yù)計(jì)2011年國(guó)內(nèi)鋼材市場(chǎng)總體將圍繞行業(yè)平均成本震蕩運(yùn)行，價(jià)格總體水平將高于2010年。全年將在4000-4900元/噸區(qū)間波動(dòng)運(yùn)行。
房地產(chǎn)上游關(guān)聯(lián)行業(yè)價(jià)格上漲的趨勢(shì)，加大了房地產(chǎn)的成本，減少了房地產(chǎn)業(yè)的利潤(rùn)空間。
1、居民收入增多，拉動(dòng)住宅潛在需求。
統(tǒng)計(jì)顯示，2010年中國(guó)農(nóng)村居民人均純收入5919元，比上年增長(zhǎng)14.9%，扣除價(jià)格因素實(shí)際增長(zhǎng)10.9%；中國(guó)城鎮(zhèn)居民全年人均可支配收入19109元，增長(zhǎng)11.3%，實(shí)際增長(zhǎng)7.8%。
2010年農(nóng)村居民收入增速較高的主要原因是各種來源收入均衡較快增長(zhǎng)，特別是工資性收入和農(nóng)業(yè)純收入的大幅增長(zhǎng)，其中工資性收入增長(zhǎng)17.9%，增速比上年提高6.7個(gè)百分點(diǎn)，對(duì)農(nóng)民全年增收的貢獻(xiàn)率達(dá)48.3%。工資性收入較快增長(zhǎng)主要是由于農(nóng)村勞動(dòng)力務(wù)工工資水平上漲較多、外出務(wù)工人數(shù)和時(shí)間有所增加。
2、企業(yè)信心大幅增強(qiáng)拉動(dòng)辦公樓需求。
企業(yè)對(duì)自用辦公物業(yè)需求的增長(zhǎng)主要源于幾個(gè)因素，包括企業(yè)強(qiáng)勁的資金實(shí)力﹑辦公樓市場(chǎng)的升值前景以及更多本地和外資企業(yè)入駐頂級(jí)辦公樓的要求。
3、城市化進(jìn)程促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)。
由于城市化的發(fā)展，人們?cè)絹碓阶非蟾咂焚|(zhì)的生活，對(duì)于消費(fèi)的要求也會(huì)更高，這就使得商業(yè)與衣食的關(guān)系更加緊密，再加上人們從物質(zhì)生活的極大滿足向精神生活的飛躍，使得商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展勢(shì)頭迅猛。另外，從我國(guó)每年不斷增長(zhǎng)的gdp、cpi指數(shù)可以看出，商業(yè)及其相關(guān)的物業(yè)形態(tài)的發(fā)展空間和潛力還是相當(dāng)大的。正是城市化進(jìn)程推動(dòng)了我國(guó)整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)快速的發(fā)展。
（一）、商品房銷售狀況分析。
商品房銷售的影響因素很多，包括經(jīng)濟(jì)因素、社會(huì)因素、環(huán)境因素、政策體制等多個(gè)方面，而且各個(gè)因素是復(fù)雜和多變的，因素之間的相互關(guān)系也是比較復(fù)雜的。其中影響商品房銷售的主要因素有：城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄、人均生產(chǎn)總值、城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入、商品房需求的影響、居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)、商品住宅平均銷售價(jià)格。
1、城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄：城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄對(duì)銷售狀況的影響最大。在當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，隨著居民存款的增加，一些居民會(huì)考慮將存款轉(zhuǎn)向投資于房地產(chǎn)，以獲得更大的收益。
2、人均生產(chǎn)總值：經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展必將推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。gdp特別是人均gdp在某種程度上反映了一個(gè)國(guó)家或地區(qū)的整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。一般情況下，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平越高，房地產(chǎn)業(yè)越發(fā)達(dá)。
3、城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入：隨著城鎮(zhèn)居民生活水平的提高，大多數(shù)居民希望改善居住環(huán)境，因此，也會(huì)影響到房地產(chǎn)的銷售狀況。
4、商品房需求的影響：城鎮(zhèn)人口數(shù)、人均住宅使用面積、家庭總戶數(shù)構(gòu)成了商品房的市場(chǎng)需求因素。在全國(guó)平均商品房需求水平上，北京地區(qū)擁有巨大的人口聚集、商品房投資涌入等不利因素，將導(dǎo)致北京地區(qū)局部商品房市場(chǎng)需求大增，從而促使商品房?jī)r(jià)格的上升。
5、居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)：居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)能夠很好的反映一個(gè)國(guó)家或地區(qū)通貨膨脹率情況。相比較，通貨膨脹率對(duì)商品房的銷售影響較弱。
6、商品住宅平均銷售價(jià)格：通常情況下，商品房的價(jià)格對(duì)商品房的銷售影響較大。
（二）、商品房空臵面積分類指數(shù)變化。
商品房的空臵量是反映房地產(chǎn)市場(chǎng)供需狀態(tài)的一個(gè)重要指標(biāo)，也是政府進(jìn)行宏觀調(diào)控的重要參考數(shù)據(jù)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的?國(guó)房景氣指數(shù)?中是以商品房空臵面積的概念反映商品房空臵量的，是以上年的空臵面積累加今年已經(jīng)拿到竣工證但尚未銷售或出租的商品房的增量面積。
今年2月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)（簡(jiǎn)稱?國(guó)房景氣指數(shù)?）為102.9，比2010年12月份回升1.1點(diǎn)。說明中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)處于景氣狀態(tài)。
資料顯示，2011年2月房地產(chǎn)開發(fā)投資4250億元，同比增長(zhǎng)35.2%，其中住宅3014億元，同比增長(zhǎng)34.9%；房屋施工面積291473萬平方米，同比增長(zhǎng)39%，其中住宅224049萬平方米，同比增長(zhǎng)38.9%；房屋新開工面積19083萬平方米，同比增長(zhǎng)27.9%，其中住宅14838萬平方米，同比增長(zhǎng)25.4%；房屋竣工面積6952萬平方米，同比增長(zhǎng)13.9%，其中住宅5366萬平方米，同比增長(zhǎng)12.1%；商品房銷售面積8143萬平方米，同比增長(zhǎng)13.8%，其中住宅7282萬平方米，同比增長(zhǎng)13.2%，辦公樓192萬平方米，同比增長(zhǎng)26.4%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房478萬平方米，同比增長(zhǎng)8.7%，；商品房銷售額5242億元，同比增長(zhǎng)27.4%，其中住宅4471億元，同比增長(zhǎng)26.2%，辦公樓244億元，同比增長(zhǎng)46.3%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房435億元，同比增長(zhǎng)22.1%。
據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)資料，2010年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源72494億元，比上年增長(zhǎng)25.4%。其中，國(guó)內(nèi)貸款12540億元，增長(zhǎng)10.3%，占資金來源的17.3%；利用外資796億元，增長(zhǎng)66.0%,占資金來源的1%；自籌資金26705億元，增長(zhǎng)48.8%，占資金來源的36.84%；其他資金32454億元，增長(zhǎng)15.9%，占資金來源的44.77%。在其他資金中，定金及預(yù)收款19020億元，增長(zhǎng)17.3%，占資金來源的26.24%；個(gè)人按揭貸款9211億元，增長(zhǎng)7.6%，占資金來源的12.%。除自有資金、開發(fā)貸外，定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)另一重要資金來源。
房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，具有投資大、風(fēng)險(xiǎn)高的特性。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)從購(gòu)買土地、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建設(shè)到竣工驗(yàn)收，建設(shè)周期短則1～2年，長(zhǎng)則3～5年，甚至更長(zhǎng)。
（一）、房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道開始向長(zhǎng)期趨近轉(zhuǎn)變。房地產(chǎn)企業(yè)的資金除自有資金外，主要依賴銀行貸款。但是現(xiàn)行的融資政策預(yù)示著房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道由比較寬松開始向長(zhǎng)期趨緊轉(zhuǎn)變。
央行自2011年4月21日起上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。這是央行年內(nèi)第四次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。大型銀行存款準(zhǔn)備金率已經(jīng)上調(diào)至20.5%。
存款準(zhǔn)備金率的收緊，更使得各商業(yè)銀行抑制了放貸沖動(dòng)，開發(fā)商從銀行貸款也越來越難。
（二）、房地產(chǎn)企業(yè)開辟多渠道融資，但融資環(huán)境趨向更加嚴(yán)峻。
應(yīng)對(duì)融資渠道收緊，房企急需加大融資力度，相應(yīng)的大量的民間資本便繞路銀行和房款，借道信托或私募股權(quán)投資基金，資金流入房地產(chǎn)業(yè)，一時(shí)間緩解了資金短缺的局面。但是信托這根?救命稻草?已經(jīng)受到越來越嚴(yán)格的監(jiān)管。2010年11月份，銀監(jiān)會(huì)要求信托公司在12月20日之前上交房地產(chǎn)信托的自查報(bào)告。一時(shí)發(fā)行得熱火朝天的房地產(chǎn)信托不得不被迫降溫。相比信托業(yè)，目前地產(chǎn)公司從私募股權(quán)投資基金渠道融資還沒有明確的監(jiān)管細(xì)則。有數(shù)據(jù)顯示，2010年我國(guó)有近30只房地產(chǎn)投資基金，總規(guī)模達(dá)500多億元人民幣，其中以私募股權(quán)投資基金方式為主。
自行業(yè)步入政策調(diào)控期，許多房企都開啟了海外融資之旅。中國(guó)香港、新加坡甚至是納斯達(dá)克便成為地產(chǎn)商直接融資的新選項(xiàng)。近日，旭輝可能赴港上市的消息不脛而走。消息指出，旭輝集團(tuán)計(jì)劃赴港上市，初步集資規(guī)模訂于5億至6億美元(約39億至46.8億港元)，其計(jì)劃最快于本月正式啟動(dòng)。諸多擁有?境外資源?的大型房地產(chǎn)企業(yè)充分利用了境外融資的便利，發(fā)行相當(dāng)規(guī)模的優(yōu)先票據(jù)和可換股債券。比如1月14日，恒大地產(chǎn)宣布將發(fā)行55.5億元3年期及37億元5年期以美元結(jié)算的人民幣債券，利率分別為7.5%和9.25%，兩筆共計(jì)融資92.5億。
（三）、房企資金鏈繃緊，一些中小型房企資金鏈面臨斷裂的困境。
相比被迫?卡殼兒?的融資鏈，曾為房地產(chǎn)商貢獻(xiàn)大量流動(dòng)性的售樓回款，如今也處?難產(chǎn)?中。?對(duì)購(gòu)買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不低于30%；對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍?。央行2011年4月6日起加息0.25個(gè)百分點(diǎn)，部分城市已出現(xiàn)銀行暫停購(gòu)房貸款或是暫停部分購(gòu)房貸款的現(xiàn)象。首付款比例提高和銀行的加息，加重購(gòu)房者的購(gòu)房成本，個(gè)人按揭貸款資金來源萎縮，銷售量下滑對(duì)其資金鏈的影響更大，同時(shí)存量房產(chǎn)增加，資金周轉(zhuǎn)放慢。
（四）、預(yù)售資金監(jiān)管加劇拉緊房企資金鏈條。
2010年10月25日,北京市宣布將于12月1日起對(duì)商品房預(yù)售。
資金進(jìn)行監(jiān)管,明確:?商品房預(yù)售資金應(yīng)當(dāng)全部存入商品房預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶,并對(duì)其中用于項(xiàng)目工程建設(shè)的資金實(shí)行重點(diǎn)監(jiān)管,保證預(yù)售資金優(yōu)先用于工程建設(shè)。?一線城市中北京成為繼深圳之后第二個(gè)實(shí)施該項(xiàng)政策的城市。此外,浙江省也將于2010年11月1日起正式對(duì)商品房預(yù)售資金進(jìn)行監(jiān)管。這一政策似乎已經(jīng)有?蔓延?之勢(shì)。但從?限購(gòu)令?在不到一個(gè)月內(nèi)迅速在全國(guó)多個(gè)城市全面推出的情況看,預(yù)售資金監(jiān)管在更多城市推行的可能性仍然很大。一旦如此,對(duì)開發(fā)商資金周轉(zhuǎn)要求也將提出更高的要求。沒有做好準(zhǔn)備的房企,資金鏈斷裂將在所難免。
另外，從今年二季度起，開發(fā)商融資渠道的持續(xù)收縮和融資成本的大幅上升已是既成事實(shí)，從開發(fā)貸、個(gè)貸、資本市場(chǎng)融資、信托等各個(gè)環(huán)節(jié)均被封死，全行業(yè)資金鏈前所未有受壓。
七、房企多元化經(jīng)營(yíng)策略提速，產(chǎn)品線逐步向二三四線城市及保障房領(lǐng)域推進(jìn)。
（一）、房企產(chǎn)品線開始轉(zhuǎn)向二三四線城市。
房地產(chǎn)的開發(fā)重點(diǎn)，從北上廣深這樣的一線城市，開始迅速向二、三、四線城市延伸，二線城市是省會(huì)城市，三線城市是地區(qū)級(jí)城市，四線城市就是縣城。從今年開始，大量的開發(fā)商會(huì)加速?gòu)囊痪€城市向二三四線城市轉(zhuǎn)變，實(shí)際上很多二線的城市開發(fā)商已經(jīng)云集了，在三四線城市面臨著很好的發(fā)展良機(jī)。
資料顯示：2010年全年，一線、二線、三線城市房地產(chǎn)開發(fā)比例，已經(jīng)達(dá)到20:60:20的比例，也就是說，二線城市房地產(chǎn)開發(fā)量占到60%，三、四線房地產(chǎn)開發(fā)量，已經(jīng)趕上了一線城市，而且這種趨勢(shì)在迅速擴(kuò)大。
（二）、房企產(chǎn)品結(jié)構(gòu)也在開始變化，逐漸轉(zhuǎn)向保障性住房。?利潤(rùn)微薄?一直是先前許多房企放棄保障房的原因之一。不過，在資金鏈緊繃的狀態(tài)下，保障房項(xiàng)目成為今日新寵。
近日，河北省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳與北京萬科企業(yè)有限公司在北京簽訂《河北省保障性住房建設(shè)戰(zhàn)略合作協(xié)議框架協(xié)議》。北京萬科將與河北省廊坊、保定、唐山、秦皇島、滄州、張家口等六市保障性住房項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)進(jìn)行合作。合作開發(fā)建設(shè)保障性住房，包括開發(fā)建設(shè)公共租賃房、限價(jià)商品住房、廉租住房等保障性住房項(xiàng)目，規(guī)模預(yù)計(jì)為6000-8000套。
（三）、對(duì)保障性安居工程建設(shè)國(guó)家給予了一些優(yōu)惠政策。根據(jù)?十二五?住房保障建設(shè)規(guī)劃，制定今后五年保障性安居工程建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃，實(shí)行計(jì)劃單列，保證優(yōu)先供應(yīng)。為保障性安居工程建設(shè)，建立多渠道資金籌集機(jī)制。積極探索通過銀行貸款、發(fā)行12債券、信托投資、資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)等方式積極籌集資金，拓寬保障性住房建設(shè)資金融資渠道。對(duì)轄區(qū)各類保障性住房、危陋住宅區(qū)改建（棚戶區(qū)改造）的建設(shè)、買賣、經(jīng)營(yíng)等環(huán)節(jié)涉及的城鎮(zhèn)土地使用稅、契稅、印花稅、營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅等予以減免。保障性安居工程建設(shè)項(xiàng)目，免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、防空地下室異地建設(shè)費(fèi)等行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金。
同策咨詢研究部分析師指出，開發(fā)保障房項(xiàng)目不僅可以獲得貸款和土地的優(yōu)先條件，同時(shí)還有可能與政府攀上關(guān)系，結(jié)成戰(zhàn)略合作關(guān)系。
?由目前的市場(chǎng)情況來看，這三點(diǎn)足以吸引一群開發(fā)商蜂擁而上。?分析師表示，該類項(xiàng)目與商品房相比，雖然利潤(rùn)微薄，但收益穩(wěn)定，風(fēng)險(xiǎn)較低。除此之外，還可以規(guī)避政策的限制，與?因限購(gòu)而賣不出商品房?相比，當(dāng)下，開發(fā)商應(yīng)該更愿意接受這種開發(fā)機(jī)遇。
在一系列宏觀調(diào)控政策的作用下，大多數(shù)城市將房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)定在10--15%。房?jī)r(jià)已經(jīng)駛?cè)?慢車道?。目前的房?jī)r(jià)走勢(shì)依舊處于僵持狀態(tài)，鑒于房企在現(xiàn)金流不足、高存貨、流動(dòng)負(fù)債大量到期的情況下，極有可能選擇降價(jià)出貨以回籠資金，從而為未來價(jià)格的進(jìn)一步走低提供了條件。
隨著國(guó)務(wù)院派出8個(gè)督察組，對(duì)京滬等16個(gè)省份開展房市調(diào)控政策落實(shí)情況專項(xiàng)督察的結(jié)束，從督察涉及各地地方媒體報(bào)道看，此次13督察組對(duì)于各省區(qū)市的調(diào)控落實(shí)持肯定的態(tài)度。專家認(rèn)為，此次督察組對(duì)于各地的督察，將使得不少城市已經(jīng)公布的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)將面臨重新調(diào)整和修改，調(diào)控政策有加碼的可能。
綜合以上分析，國(guó)家出臺(tái)的一系列調(diào)控目標(biāo)和政策措施，矛頭直指房?jī)r(jià)，使得房地產(chǎn)行業(yè)面臨著巨大的壓力。高融資成本攤薄了利潤(rùn)，融資渠道的緊縮，預(yù)收款監(jiān)管在考量房企的自有資金實(shí)力，加息、限購(gòu)和提高首付款比例帶來的銷售的萎縮，房企一方面戰(zhàn)略調(diào)整和經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)調(diào)整，一方面順應(yīng)政策要求，將房?jī)r(jià)控制在一個(gè)合理的區(qū)間，快速銷售，加快回流資金，實(shí)現(xiàn)資金的良性循環(huán)。