總結是對自己思維的整理和梳理，進而提升思考能力。一個好的總結具有概括性和凝練性，清晰地表達出所要闡述的內(nèi)容。以下是小編為大家整理的閱讀理解題目，希望能夠幫助大家提高閱讀能力。
物業(yè)公司的管理建議書篇一
對小區(qū)物業(yè)管理的建議：
現(xiàn)在小區(qū)入住僅一半，但車輛管理存在問題
1、小區(qū)道路是公共的，但道路的主要功能是通行而不是停車，因此，在小區(qū)的固定車位、車庫停滿以前，不應在道路上劃車位停車。而現(xiàn)在小區(qū)晚上是道路上停滿了車，固定車位和車庫卻大部分空著，這很不正常。
2、在小區(qū)的固定車位、車庫停滿后，我不反對在道路上劃部分臨時車位解決業(yè)主的停車問題，但車位劃分要合理，不應影響正常功能?，F(xiàn)在小區(qū)停在消防通道的車輛影響了其他正常車輛進出，尤其是晚上，很不安全。
3、道路是全體小區(qū)業(yè)主共有的，共同通行的，劃車位給少數(shù)業(yè)主使用，這部分業(yè)主當然不應無償使用，收費是必須的。但收的費應該屬于全體業(yè)主所有。當然物業(yè)公司為這部分管理工作增加了成本，我不反對從中劃一定比例(如20%)給物業(yè)，但大部分是業(yè)主的，而且應該定期合理使用(例如可以用這筆收入給小區(qū)中心花園的水池加護欄，增加兒童游樂設施)。
1、積極同開發(fā)商聯(lián)系，死的樹要盡快補栽，死的植物和草皮也應補栽，現(xiàn)在小區(qū)交房已經(jīng)超過一年了，再不抓緊，施工方會不認帳的。這是全體業(yè)主的正常要求。另一方面，小區(qū)業(yè)主有不少統(tǒng)建的職工，有些還是具體業(yè)務部門的或領導，必要時可尋求他們的幫助。
2、加強后期維護，如果后期維護的好，經(jīng)過1-2年，小區(qū)仍然可以生機勃勃的。同時要加強管理，嚴禁各種破壞綠化的行為。
1、小區(qū)保安長期守大門，很少看見在小區(qū)內(nèi)巡邏的。大門管理也有問題。
2、小區(qū)衛(wèi)生近期有進步，但仍有問題，例如一些公共場所、露天椅子、信箱、垃圾桶周邊就比較臟。另外，武漢許多小區(qū)都是保潔員每天做衛(wèi)生時替業(yè)主把垃圾帶下樓，這應該不是很難做到的。
3、
4、有些工作不主動。例如，有的樓道內(nèi)樓梯壓條掉了半年了，卻一直沒有修理，這種情況保潔員應馬上報告，當時還在保修期內(nèi)，完全可以通知施工隊免費更換的。又如，香港路進小區(qū)的路口有一個小坑，對車輛進出有影響，用點水泥填一下是很簡單的事，可能因為是在小區(qū)大門外，就沒有主動去做。
1、物業(yè)費收繳問題
物業(yè)費收繳是權利與義務的關系，如不對等，必然產(chǎn)生糾紛。如果小區(qū)內(nèi)大多數(shù)業(yè)主感覺小區(qū)的各種配套設施不完善不理想，管理不到位，使大部分業(yè)主心理不平衡，不能及時交納費用。故建議與物業(yè)協(xié)商，能否費用打折解決。以達到良性運行之目的。(交不交與心里平不平衡的沒有邏輯關系。關鍵在于我需要知道我交的錢干什么了，合不合理。打折的問題可以不談，顯得業(yè)主只是因為錢)
2、車輛的管理
機動車管理：應參照成熟社區(qū)管理經(jīng)驗執(zhí)行，小區(qū)物業(yè)不僅要進行有效管理，保證汽車不亂停亂放，保證小區(qū)行車通暢，保證消防通道不被占用。而且還應保證停車安全，保證小車不被盜，不被劃傷。并且要不定期對小區(qū)車輛停放進行檢查，特別是在吃飯時間段和晚上，小區(qū)汽車亂停亂放現(xiàn)象容易發(fā)生，在這些時間段要多進行檢查。(這個基本很難，即使做到，物業(yè)成本很高，也會轉嫁到我們，不切合實際。其實，物業(yè)只要做到疏導就可以了，而疏導的人力費用我可以接受的是40元/天.百平米以下)
自行車管理：完善地下自行車庫的施工安裝。為防止自行車丟失應避免業(yè)主將自行車隨意停放在樓道內(nèi)，盡快啟用地下自行車庫。(支持，但是不要占用人防以及開發(fā)商產(chǎn)權的地方，如果開發(fā)商在這里有部分產(chǎn)權的話)
3、綠化的管理
園區(qū)內(nèi)的草坪、樹木應按時做修剪，噴灑農(nóng)藥等維護。
4、公用設施、場地經(jīng)營使用和收益要透明
比如物業(yè)收取得停車費用以及屬于全體業(yè)主的公共設施對外出租改為營業(yè)場所，這些收入的去向明細應當及時準確的告知廣大業(yè)主。(所有我們繳納的都要說明來龍去脈)
5、公共維修基金使用的使用要透明(極其需要)
6、服務人員態(tài)度要親和友善(目前做的很好，也是我看到長城物業(yè)有希望的地方) 尤其在接聽業(yè)主的咨詢電話方面某些物業(yè)工作人員的態(tài)度還有待于提高。
物業(yè)公司的管理建議書篇二
建議改進的方法：加強各門門之間的感情的溝通，在不損壞各部門利益的基礎之上要使各個部門的小利益同公司的大利益相互和諧，使幾個目標和為一起，這樣我們的工作才能取得較大的進步。對于些工作文件政策之類的書面規(guī)定，一定要全面的落實，特別是銷售和財務部門要及時地聯(lián)系。不要等到問題發(fā)生實在解決，那時不僅事倍功半，同時也會嚴重的影響積極性。
建議改進的方法：在我們的工作過程中，一切要以事實為依據(jù)，根據(jù)現(xiàn)實問題反映出來的問題進行對癥下藥，不僅要進行全面地了解，還要進行辯證的眼光看問題。對一些經(jīng)常出現(xiàn)的問題要及時的溝通。沒有調(diào)查就沒有發(fā)言權，及時給你機會也不要信口開河，為了發(fā)言而發(fā)言。我們做工作不是給領導看的，而是要有所收獲。不要拿著公司的資源給自己謀利益。
建議改進的方法：有些事情我們不能的干一件說一件，好多事情是可以歸結成一類的，要盡量歸結成一個制度或是流程，避免重復。比如我們對一些代理商的`政策，我們銷售部門都執(zhí)行好幾個月了，財務竟讓不知道該政策，弄得我們的信譽受到很大的打擊，我們的一些政策要及時地下發(fā)給各個部門，別再讓我們每次給代理商落實政策時都要經(jīng)過好幾個領導的簽字，不僅代理商的積極性受到打擊，我們也跟著倒霉，代理商對我們的信譽不再信任，我們對公司的一些爭將不再積極了。這是很危險的，建議將公司的一些政策切實落實到各個部門避免此類情況再次發(fā)生。
xxx。
日期
物業(yè)公司的管理建議書篇三
尊敬的xx總：
您好！
在進入公司工作的這段時間里，非常感謝您和同事對我的關心與幫助。在回顧自己工作歷程的同時，也進行了一次自我總結。我先后在不同的幾個崗位從事工作，這也使我對公司有了更全面的了解，因此我覺得規(guī)范公司的管理制度，明確工作標準，優(yōu)化工作流程，再輔以貼心的企業(yè)文化凝聚人心，打造高效率的團隊。執(zhí)行并持續(xù)改善公司的內(nèi)部管理，應該是制度化的硬性管理和人性化的柔性政策相結合，約束和激勵雙管齊下，解決人心的問題。有鑒于此，提出我個人認為公司目前存在的問題。
部門溝通不暢、脫節(jié)以及工作和布置的任務偏差、不能按時完成、工作效率不高，在于執(zhí)行力不強，究其原因在于標準、監(jiān)督以及責任心的問題；工作中的積極性與責任心在于企業(yè)凝聚力的打造，即人心的凝聚問題。如果各個部門主管以及公司管理層都無法凝聚成一支有戰(zhàn)斗力的隊伍，那么整個公司的執(zhí)行力就只能是空談。
對主管責任、權利清晰定義，對各崗位工作職責明確定位，對各部門之間的分工協(xié)作清晰界定。如果工作流程及規(guī)章制度不清晰流暢、不嚴謹，便會出現(xiàn)各自推諉責任的弊病，任務布置下去沒有效果，還是不可能有執(zhí)行力和凝聚力。
要由過去的“用人管人”向“用制度管人”進行轉變；從“以人為本”向以“執(zhí)行為本”轉變，兩者兼容。實行統(tǒng)一的制度和紀律來約束全體成員的行為，才能形成客觀公正的管理機制和良好的組織秩序。
它的管理作用主要是通過精神引導彌補管理制度的不足，是一種柔性的因素。培養(yǎng)企業(yè)的共同價值觀，逐漸通過價值觀形成對員工的行為規(guī)范，形成企業(yè)較強的凝聚力，最終對企業(yè)績效發(fā)揮作用，并成為企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的源動力。
現(xiàn)在房地產(chǎn)市場的競爭越來越激烈，公司要想在殘酷的市場競爭中占有一席之地，需要改變原有的管理模式，具體內(nèi)容如下：
一是強化員工責任意識。牢固樹立“辦公室工作無小事”的思想，對待工作認真負責，細而又慎，以小促大，推動全局工作；追求工作效率。二要強化學習意識。辦公室工作人員要把學習作為一種政治責任、一種精神追求、一種生活方式，端正學習態(tài)度，以學習開拓視野、提高修養(yǎng)、增長才干、推動工作；要注意學用結合，努力把學習成果轉化為推動工作取得新突破的實際能力。三是提高綜合協(xié)調(diào)能力。
辦公室工作要講求協(xié)調(diào)方法和成效，與各有關方面深入對接，保證公司各個環(huán)節(jié)協(xié)調(diào)暢通、工作有序推進；加強溝通聯(lián)系，通報重要事宜，協(xié)調(diào)各科室之間關系，突出服務意識，做到多通氣、多商量、多換位思考，統(tǒng)籌兼顧，妥善處事，爭取科室的理解和支持，使上情下達、下情上傳的渠道更加暢通，確保各項工作目標任務圓滿完成。
房地產(chǎn)銷售是專業(yè)性極強的服務行業(yè)，它不僅要求我們的銷售人員在面對客戶的時候，要做到自信、積極主動、熱情大方，還要具備房地產(chǎn)的專業(yè)知識。至少在客戶的眼中，我們是房地產(chǎn)銷售行業(yè)中的專家，既然是專家，就應該解疑答惑，無所不能，并且具有指導意義。這樣，才會讓客戶有信任感，讓他們放心置業(yè)。
同時，我們還應不斷提升工作標準，規(guī)范服務用語，提高對客戶咨詢問題處理的能力，并對客戶來電咨詢進行數(shù)據(jù)統(tǒng)計。進一步整理出公司規(guī)范用語，并可向各部門推行，整體提升企業(yè)形象。
對于檔案資料的管理，公司已經(jīng)制定出明確的檔案管理細則和資料管理員崗位職責，剩下的問題就是如何正確、規(guī)范的執(zhí)行。目前資料整理收集存在最大的困難就是，檔案資料收集的不及時性和完整性，以及個別項目部的不配合性。各部門(或項目部)應嚴格根據(jù)公司出臺的管理細則，健全歸檔制度，加強檔案室與各部門、項目部之間的協(xié)作，并將項目部(工程)資料與公司資料相結合來進行檔案管理，實行統(tǒng)一的標準分類管理，以規(guī)范公司檔案管理，實現(xiàn)部門(或項目部)檔案與公司檔案的'歸口管理。對于某些不配合的項目部(或部門)，公司應制定相應的處罰措施，使檔案管理制度不流于形式。
1、建立企業(yè)戰(zhàn)略方針和質量方針。
以企業(yè)戰(zhàn)略方針作為企業(yè)全體的共同意愿，以質量方針作為所有工作的標準，大力宣傳，讓公司全體人員耳熟能詳，融入到工作理念中。
2、設立總經(jīng)理信箱，目的在于：
廣開言路，讓員工對公司建設、管理有參與感，有主人翁的感覺。總經(jīng)理信箱(或電子郵箱)可匿名投遞，總經(jīng)理開放日指在每月的指定日期，開設談心室，公司任何人員可直接與總經(jīng)理面對面溝通。對于員工意見，公司一定要及時予以處理，對于好的意見及開創(chuàng)性的建議，給予獎勵；對于投訴和抱怨予以回復，以安撫民心。否則，此舉一旦流于形式，會在員工心目中產(chǎn)生負面影響。
3、培養(yǎng)員工一崗多能，完善晉升和激勵機制。
在適當?shù)臅r機，舉辦員工動員大會。也可考慮開設培訓課程，對全體員工進行心態(tài)和執(zhí)行力的培訓。當然，在進入公司的這段時間里，我也看到了公司在培養(yǎng)(儲備)人才上作出的努力，有針對性的派員參與各種崗位學習，但這只是公司(儲備)人才計劃的開始。企業(yè)培訓是指企業(yè)或針對企業(yè)開展的一種提高人員素質、能力、工作績效和對組織的貢獻，而實施的有計劃、有系統(tǒng)的培養(yǎng)和訓練活動。目標就在于使得員工的知識、技能、工作方法、工作態(tài)度以及工作的價值觀得到改善和提高，從而發(fā)揮出最大的潛力提高個人，實現(xiàn)公司和個人的雙重發(fā)展。
首先，企業(yè)可以通過下發(fā)員工培訓需求調(diào)查表、座談會等形式，了解員工的學習培訓意向和崗位意向、工作技能等，然后針對員工的工作能力、崗位需求等情況來制定學習培訓計劃。其次，要加強對員工的形勢教育，讓員工認識到，學習新技術，“一崗多能”是員工提高綜合素質、增強競爭能力的需要，也是現(xiàn)代企業(yè)發(fā)展的趨勢，從而使員工愿學、樂學、刻苦學。第三，企業(yè)鼓勵員工“一崗多能”還要建立健全有效的獎勵制度和辦法，深化薪酬制度改革，建立以崗定薪、按績?nèi)〕?、多勞多得、少勞少得的崗位績效管理考核體系，實行員工薪酬水平與崗位職責和貢獻密切掛鉤的收入分配機制；不斷加大對學有所成員工或工作能力突出的員工的獎勵力度，支持鼓勵更多的員工“一崗多能”，為員工施展才華搭建良好的平臺，提供制度保障。避免因人才流動給公司帶來影響，構建有層次的人才團隊，這樣才能使公司更有序、健康、高效地發(fā)展。倡議不是管理，管理的關鍵是行動，落到實處，并使之行之有效。所以，改善及管理，應貫徹到每一個崗位，每一個環(huán)節(jié)，言必行，行必果。
以上只是我個人的看法，希望能為公司的發(fā)展盡綿薄之力。
xxx。
日期
物業(yè)公司的管理建議書篇四
第一太平集團是在香港上市的大型跨國公司，經(jīng)營地產(chǎn)、零售、電訊、銀行四大核心業(yè)務，是香港聯(lián)交所中恒生指數(shù)成份股和藍籌股。第一太平戴維斯（中國）有限公司是該集團下屬的一家在中國大陸主要從事物業(yè)代理和物業(yè)管理的綜合顧問服務公司，九七年通過與英國四大顧問行之一，亦為上市公司的“savills”進行合并，使我們的服務網(wǎng)絡順利延伸到整個歐洲地區(qū)，成為一個規(guī)模更大、服務范圍更廣、遍及歐亞美的環(huán)球公司。本著既往的
專業(yè)
精神，更為高效地服務于我們的國際客戶。
在中國，我們首先在香港注冊執(zhí)業(yè)，專長負責高級住宅及商業(yè)樓宇的專業(yè)管理，擁有豐富的經(jīng)驗，并于九八年取得了國際認證的iso9001優(yōu)質管理證書，主要管理的項目有全港最大的商場西九龍中心，甲級辦公樓力寶中心，使創(chuàng)中心，尖沙嘴新文化中心及左敦區(qū)的倫敦廣場等。在國內(nèi)，一九八八年已經(jīng)開始管理北京東湖別墅直至現(xiàn)在，至今所管理的樓宇超過50座，面積超過370萬平方米。在上海浦東陸家嘴金融中心區(qū)88層的全國最高級智能形及設計最強的金茂大廈與集全國期貨交易的上海期貨交易中心，位于南京東路的第一百貨新綜合大樓等大型物業(yè)及淮東中路由香港瑞安集團發(fā)展的瑞安廣場，其業(yè)主亦先后委任我們?yōu)槠湮飿I(yè)提供全權物業(yè)管理服務。這些大廈不僅因所在位置佳而聞名，而且還因其完善的管理和維護保養(yǎng)服務而享譽。敝司之高層管理人才均具有多年的管理經(jīng)驗，并能以獨有的工作方針去經(jīng)營業(yè)務，使得物業(yè)管理質量能達到系統(tǒng)化、標準化。故此，能為客戶提供首屈一指的服務。
實際管理經(jīng)驗
第一太平戴維斯從事物業(yè)管理具有豐富的經(jīng)驗，為迎合各發(fā)展商不同需要，我們采取了多種靈活的管理模式，根據(jù)每個物業(yè)不同情況，切實地為國內(nèi)客戶提供管理不同類型的物業(yè)服務，包括高級內(nèi)、外銷住宅、綜合物業(yè)樓宇、大型商場、高智能寫字樓及各類特殊功能的物業(yè)。
第一太平戴維斯自1988年開始，將國際上高效，科學的物業(yè)管理概念和運作方式首先帶入大陸市場。憑著豐富的管理經(jīng)驗，加上對國內(nèi)的市場了解，和對政策法規(guī)的充分認識，使我們的市場不斷擴大。九八年中旬，敝司已將管理拓寬至天津市場。管理的項目有位于市區(qū)的綜合性辦公樓天津遠洋大廈，該項目原由香港一家專業(yè)物業(yè)管理公司管理，因發(fā)展商及業(yè)主對物業(yè)管理要求有更高的標準，故于99年初改聘第一太平戴維斯進行物業(yè)管理。敝司接管后解決了許多從客戶入住以來一直未能解決的難題，在管理過程中，我們按照國際質量服務體系iso9002的最高標準去培訓員工，加強管理，并通過了國家質量體系的認證。通過一年多的管理,服務水平明顯提高，管理費用卻明顯下降，因而得到了發(fā)展商及業(yè)主們的普遍認可，并已有像英美煙草公司這樣世界知名企業(yè)入住遠洋大廈。在天津的管理項目中，還有經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的泰豐家園小區(qū)，該項目開工前敝司已進入現(xiàn)場定期參加其工程會議，從管理和客戶角度為其圖紙設計和功能設置提供可行性建議，對工程的質量進行監(jiān)督。
目前，第一太平戴維斯已成為國內(nèi)最大，管理物業(yè)最多，發(fā)展最穩(wěn)健的專業(yè)物業(yè)管理公司。
第一太平戴維斯的優(yōu)勢
現(xiàn)在國內(nèi)物業(yè)銷售數(shù)量眾多，一般投資者對所購物業(yè)的物業(yè)管理公司要求嚴格，尤其是一些世界知名跨國公司往往選擇世界知名的物業(yè)管理公司管理的樓宇。目前在樓宇空置率較高的情況下，樓宇的租售價格幾乎已到甚至低于成本價，租售的競爭從某種意義上來說就是物業(yè)管理服務上的競爭。良好信譽的物管公司肯定可給市場帶來促銷作用。發(fā)展商可借助我們的豐富管理經(jīng)驗及已建立的信譽，加強物業(yè)銷售之推廣及宣傳，以達致理想的價格及銷售
成績
。
2.運用iso9002的體制對物業(yè)進行管理
按iso9002國際質量體系標準，結合第一太平物業(yè)管理經(jīng)驗，對具體項目制定高標準的質量管理稽查體系，對公司各部門工作進行監(jiān)督和檢查，使各種已發(fā)生的或潛在的隱患和問題能及時被發(fā)現(xiàn)，并得以妥善解決。稽查工作分三部分有層次深入開展：
值班稽查：由高層次管理人員對整個管理工作的檢查，采用定時值班或日常巡視等辦法，深入了解管理公司的工作情況。
3.0專業(yè)培訓
理之概念和運做之方式。同時，有針對性的分析、解決在管理中出現(xiàn)的問題。令所有受聘員工按照我們及貴司之要求執(zhí)行任務。 具體分為三個階段培訓：
1.各部門主管以上管理人員的培訓。
2.物業(yè)公司全體員工的培訓。
3.針對性培訓。
主要培訓內(nèi)容如下：
一、物業(yè)管理基本概念
1. 用戶守則
2. 裝修指南的作用
3. 物業(yè)管理前期應把好的四個關
4. 成功物業(yè)管理的五大要素
二、人事行政管理要求
三、財務管理要求
1. 物業(yè)管理的收支原則
2. 物業(yè)管理費的內(nèi)容
四、服務質量及服務意識的要求
五、管理、清潔、綠化要求
六、保安基礎知識和工作要求
1. 保安人員應具備的禮儀及當班時所需注意事項
2. 監(jiān)控錄象及控制要求
3. 報警的處理程序
4. 值班記錄要求
5. 交接班要求
6. 停車場管理
7. 門衛(wèi)管理
8. 巡樓要求
9. 物品進出管理
10. 臨時用電
11. 動用明火管理
12. 施工管理
七、工程管理
1. 接管驗收應具備的條件
2. 工程接管與驗收
3. 消防驗收的要求
4. 設備維修保養(yǎng)與要求
5. 設備的運行及記錄
6. 工程修理工作要求
7. 節(jié)能計劃
8. 應急方案
4.0集團的支持
物業(yè)管理在第一太平集團內(nèi)一直為主要的業(yè)務，本著對自身業(yè)務的不斷深化和發(fā)展，集團無論在人力及財務資源均做大量投資，吸收一批具有高素質，高技能，富經(jīng)驗的專業(yè)管理人才，組成一支高效率的中央管理隊伍。我司高層管理人員非常重視各項目的管理質量，并會定期走訪，在管理公司自行稽查的基礎上，再進行深入的現(xiàn)場服務質量稽核與評估，并對現(xiàn)場人員提供專業(yè)意見與指導，我司會對稽查的結果作出總結并書面匯報發(fā)展商，以確保管理項目能達到第一太平的服務素質。最佳的服務質量與最低的費用支出是我司一直追求的目標。
5.0能源管理
能源消耗占管理支出的最大比例，如何節(jié)能是第一太平項目管理中的工作重點，也是集團的特有優(yōu)勢。我司的中央管理隊伍在長期的項目管理中，總結出一套特有的節(jié)能措施，并會在定期的項目稽查中提出有針對性的專業(yè)意見，以達到降低耗能，節(jié)約開支。在項目管理中，我司的管理人員亦會嚴格地要求每位員工提高節(jié)能意識，嚴格按工作規(guī)程控制能源消耗。
6.0平衡預算
管理費的收入、支出是發(fā)展商、業(yè)主和客戶共同關心的大問題，制定管理費用的標準、管理費收取和日常管理費支出均由管理公司經(jīng)手操辦。控制支出、開源節(jié)流是管理公司首要任務，我司無論在接到任何項目，都將按以下步驟執(zhí)行：
6.1合理測算出管理支出，作為管理費收取標準的依據(jù)；
6.2制定嚴格的費用控制制度，保證各項費用的科學使用；
6.3管理隊伍精干，作到人盡其才，物盡其用；
6.4注意各項設備的日常維護工作，制定并實施嚴格的節(jié)能措施；
6.5嚴格控制不必要之交際應酬活動。
7.0設備運行之考核
為保證………..的各項設備運行正常，增長使用壽命，這就需要從技術指標、操作規(guī)程、設備運行記錄、設備的定期保養(yǎng)等諸多方面給以考核。我司如獲聘用，在管理中定會制定一套科學嚴格的設備運行考核計劃，規(guī)范操作，制定設備保養(yǎng)計劃，嚴格要求設備運行記錄，作到公司內(nèi)部的自查，我司亦會定時委派一名富有經(jīng)驗之高級工程管理人員定期由香港集團總部到訪………進行各設備和能源的審核和評估，并從運行、維護、養(yǎng)護等角度提出專業(yè)意見，匯編成報告書。通過每次的審核，我們可找出設備運行之問題所在，同時更能為來年的整改計劃和節(jié)能目標提供有利的依據(jù)。
8.0物業(yè)管理電腦軟件系統(tǒng)
敝司為使物業(yè)管理與能源管理達到系統(tǒng)化、標準化的目的，我司將會推薦貴司聘用有經(jīng)驗的電腦程序公司，設置一套我司行之有效的完整的物業(yè)管理軟件、工程管理系統(tǒng)、保安管理系統(tǒng)、財務管理系統(tǒng)、倉庫管理系統(tǒng)等等，利用電腦系統(tǒng)運作整個管理服務，大大提高工作效率，減輕勞動強度，使經(jīng)濟效益顯著提高。該系統(tǒng)亦可與敝司的中央計算機系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)，由我司直接進行監(jiān)控與詳細分析，并每月總結分析情況匯報發(fā)展商。該系統(tǒng)將具有如下功能：
8.2 收集各方資料，制定與各項目相配合的節(jié)能計劃，節(jié)省大廈能耗開支；
8.4 通過網(wǎng)絡可以加強與
其他
項目的溝通，對整個物業(yè)管理工作進行全面地監(jiān)管、分析及提供專業(yè)意見。
9.0一條龍綜合物業(yè)服務
第一太平戴維斯是一家多元化的綜合服務物業(yè)公司，業(yè)務包括市場策劃、推廣，物業(yè)租售代理，物業(yè)管理，資產(chǎn)評估，投資分析，俱樂部管理等一條龍服務體系，在香港我司亦擁有獨立的清潔、保安、康體等與物業(yè)管理相配套的下屬公司，通過單一的委任能享受不同的物業(yè)服務。我們將根據(jù)…….….的具體情況，從多方面提供專業(yè)服務，不斷在我們的客戶網(wǎng)絡中展示………..是一座高質量、高性能的物業(yè)。
10.銷售策劃
我司除在物業(yè)管理中有豐富經(jīng)驗，同時也擁有一支技術精良的銷售隊伍，他們的信息網(wǎng)絡聯(lián)通了歐、亞、美三大洲，并擁有一批較為固定的大客戶，例如
愛
立信、米其林、ge、abb、price water house 等。為體現(xiàn)一條龍服務的概念，我司會對每一個客戶推薦我們在管的項目，以使他們遷入后，在服務方面得到良好的保障。我司在國內(nèi)的公司所有代理部職員亦將全力以赴，為………..創(chuàng)造佳績。
第一太平的管理經(jīng)驗是公司幾十年來在實際項目管理中的經(jīng)驗積累和總結，相信敝司的管理會避免下列問題的發(fā)生：
1. 前期施工階段由于設計時物業(yè)經(jīng)驗不足，往往不能全面的從使用、日后管理、及節(jié)能之角度考慮，造成設計不完善，使工程產(chǎn)生先天不足，后天難補的局面。
2. 工程接管驗收階段，往往由于對接管驗收經(jīng)驗不足，造成接管混亂，遺漏內(nèi)容較多，責任不明確，給發(fā)展商造成經(jīng)濟上的損失。
安保配合及施工管理經(jīng)驗不足，造成物料丟失等問題發(fā)生。
3. 由于經(jīng)驗缺乏，對客戶入住前編制的管理公約，客戶手冊，裝修手冊，入住程序等方面主要管理要求考慮不全面，造成責任不明確，而影響管理公司日后的管理工作。甚至破壞該物業(yè)的聲譽，影響租售業(yè)績。
4. 初期管理階段，由于對管理工作人員架構缺乏準確的把握，出現(xiàn)人員浪費現(xiàn)象。或因追求節(jié)省支出使一些必要的服務不到位。人員上崗前缺乏系統(tǒng)性和針對性的培訓，造成服務程序、標準不清而降低服務質量。
5. 對二次裝修的施工審批管理經(jīng)驗不足，出現(xiàn)因施工影響樓宇公共設備系統(tǒng)的良好運行、客戶正常辦公、公共衛(wèi)生的清潔、物業(yè)的外觀等現(xiàn)象。
6. 對樓宇設備系統(tǒng)缺乏科學系統(tǒng)的管理經(jīng)驗，造成設備故障率偏高，設備使用壽命縮短，能源的浪費，導致物業(yè)費用的極大浪費。
7. 缺乏對不可預測性事件的預防和管理，使大廈的預防和應急措施不完善，并造成事故發(fā)生時大廈出現(xiàn)混亂，使原可預防或避免的事件產(chǎn)生不必要的損失。
第四章
第一太平戴維斯物業(yè)管理模式
經(jīng)過多年的經(jīng)驗積累，我們對國內(nèi)物業(yè)管理的情況，客戶的需要已有很深的認識，憑著這種優(yōu)勢，我們曾屢次協(xié)助不少客戶成功策劃其發(fā)展項目，達到高銷售率、及維持高出租率的指標。為確保樓宇有完善的管理系統(tǒng)，我們對每個樓宇均會個別設計出一套最合適的物業(yè)管理系統(tǒng)，確保每個客戶都能享受到符合經(jīng)濟效益及高素質的物業(yè)管理服務。我們的服務模式包括：
1. 全權管理
客戶可選擇將物業(yè)管理運作全權交由敝司負責，一切有關物業(yè)管理的運作，包括財務管理及人事管理等都由經(jīng)本公司統(tǒng)籌。此項服務的優(yōu)點是客戶可以繼續(xù)專注其本身的業(yè)務，而不必為管理其物業(yè)操心及分散公司資源。
2. 委托管理
客戶可保留管理及財務的主要審批權，但委托本公司對其余部分的管理運作提供服務。同樣的，我們會根據(jù)客戶的需要來定出適合的服務模式，提供高素質的物業(yè)管理服務。
3. 前期管理顧問服務
此項服務適用于發(fā)展項目落成之前，敝司可協(xié)助客戶策劃及籌備物業(yè)管理的前期工作，例如：工程顧問、制定財務預算、人手招聘及培訓、樓宇驗收及交付使用等；樓宇入伙后，本公司會派員定期到場稽核物業(yè)管理服務水平，提供改善意見，及對員工深化培訓。
第五章
物業(yè)前期顧問服務
物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)的延續(xù)和完善，是一個復雜完整的系統(tǒng)工程。為保證物業(yè)管理有條不紊的順利啟動和正常進行，從規(guī)劃設計開始到物業(yè)管理工作的全面運行，有若干環(huán)節(jié)不能忽視。因為規(guī)劃僅考慮了房屋和配套設施兩個重要組成部分。另外設計人員也往往從技術角度考慮問題，而忽視日后物業(yè)管理的問題。因此物業(yè)管理是一種對物業(yè)全過程的管理，其首要環(huán)節(jié)即是物業(yè)的前期管理。因此，我們建議委任我司為…..…..的物業(yè)管理前期顧問，提供專業(yè)項目的顧問服務，工作范圍包括下列內(nèi)容：
1. 前期顧問工程策劃
1.1 參與物業(yè)規(guī)劃設計
我司工程及管理人員可根據(jù)以往專業(yè)的管理實踐，及從用戶的角度就…..…..的施工圖紙?zhí)岢鲆?guī)劃設計問題或缺陷，以物業(yè)顧問工作報告的形式建議一切必需之改善及改良工程，以節(jié)省工程費用及至最高效率，使這些問題在規(guī)劃設計實施過程中，能夠予以避免。同時亦是為發(fā)展商創(chuàng)造優(yōu)質工程的重要保證。
1.2 提供物業(yè)施工標準
為保證…..…的建設施工質量符合標準的工程設計及確保工程施工順利完成，我司將根據(jù)國家有關規(guī)定，從物業(yè)管理角度對現(xiàn)時樓宇已簽批工程合約之安裝規(guī)格及工程進度，技術質量等方面。并在物業(yè)顧問工作報告中，提供改善主要設備及改良服務等意見，以避免物業(yè)落成后，方加裝需要的設備而影響其他設施之運行及整個物業(yè)之外觀形象，為日后的物業(yè)管理打下堅實的基礎。同時亦盡到為發(fā)展商服務的義務。
1.3 參與物業(yè)施工質量監(jiān)督
我司可代表發(fā)展商與………..的.施工監(jiān)理共同制定驗收標準，加強設備質量監(jiān)理力量使施工質量多一份保證，同時能保證建筑順利交付使用和日后管理的連續(xù)性，既節(jié)省了時間，又有利于提高工質、工期及售后服務諸多方面的信譽。
1.4 物業(yè)建筑之選料方面
我司從管理角度，并根據(jù)以往自身在工作實踐中掌握的有關設備及建材情況分析及比較………..建造材料之選用及安裝方法等。向發(fā)展商提供專業(yè)意見，同時就…………有關機電等系統(tǒng)，并列舉該等系統(tǒng)之優(yōu)劣，如有關維修檢查通道之位置，各層冷氣分布控制及電量供應等，以便設計單位擇優(yōu)選用。
1.5 與建筑商定期會議方面
我司之工程及管理人員會定期參與…………重要工程協(xié)調(diào)會議，就工程進度及基本設計之改動提供意見及改善方法，以配合將來物業(yè)管理及工程的順利完成。
2 前期物業(yè)管理籌劃
我司對…….…..進行實際的現(xiàn)場考察后，經(jīng)過我們之專業(yè)人事初步分析研究，我們將就………..獨立設計一套物業(yè)前期全面之管理計劃，主要范圍及重點詳列如下：
2.1 物業(yè)管理公約
制定…………物業(yè)管理公約的目的是要清楚和明確各項規(guī)劃，并對全體業(yè)主、使用者和物業(yè)管理公司均有約束力的有關物業(yè)管理、使用、維修、保養(yǎng)等方面的權利與義務的行為準則。管理公約一般由發(fā)展商和物業(yè)管理公司一起制訂，但須經(jīng)房地產(chǎn)管理部門登記備案后，方可生效。我司會按照國家有關規(guī)定，屆時根據(jù)…...…..物業(yè)的特點，草擬一份物業(yè)管理公約提供發(fā)展商參考。
2.2 用戶守則
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業(yè)管理公司與業(yè)/租戶的聯(lián)系。創(chuàng)造良好的工作環(huán)境。
我司將按照各業(yè)/租戶的需要，協(xié)助發(fā)展商制定用戶守則。我司將按不同類型物業(yè)提供不同的用戶守則，供有關業(yè)主/租客遵守。
3 管理預算
物業(yè)管理公司在對物業(yè)進行管理過程中，所發(fā)生的各項支出，一般稱之為物業(yè)管理費。對物業(yè)管理費的核算是物業(yè)管理公司財務管理工作中的一項非常重要的內(nèi)容。………….在投入運行之前，必須制定管理費的核算。我司將按現(xiàn)有資料制定一份管理預算，提交貴司參考。制定物業(yè)管理費的原則將會量入為出，以平衡所有收入及支出。在制定物業(yè)管理費的標準也應以客戶的承受及市場外同等物業(yè)水平為依據(jù)。
此外，對已確定各類型物業(yè)應呈交當?shù)匚飪r局審批方可作實。
4 規(guī)章制度之指定
物業(yè)管理公司管理規(guī)章制度是加強公司內(nèi)部管理，提高管理服務質量和工作效率，擔負起物業(yè)管理的各項職責而制定的規(guī)章和制度。在貴司交付使用前，我司將各項規(guī)章制度編制完善，提供貴司以備物業(yè)運做之用。
5 員工招聘計劃
我司會在驗收調(diào)試與物業(yè)交付使用前，制訂有關物業(yè)人員的聘用條件及薪金標準，供貴司參考。同時建議于物業(yè)落成前2-3個月，先行招聘骨干班底，然后按實際需要招聘其他部門員工，以便安排合適員工盡早入職，熟悉管理運做及設備操作，并由我司立即進行上崗培訓。令管理公司能開始即時提供高質量的管理服務。
6 專業(yè)培訓
為使今后的物業(yè)的運做和管理達到較高水平，首先要有一支技術精良，作風過硬的管理隊伍，而這支隊伍的建立有賴于長期系統(tǒng)的培訓和日常的監(jiān)督控制。我們會委派富經(jīng)驗的高層管理人員從事培訓，使他們加深了解物業(yè)管理之概念和運做之方式。同時，有針對性的分析、解決在管理中出現(xiàn)的問題。令所有受聘員工按照我們及貴司之要求執(zhí)行任務。主要培訓內(nèi)容包括：
物業(yè)管理有關法規(guī)、權利與義務培訓
超前的預防性保養(yǎng)計劃培訓
服務技巧的培訓
節(jié)約能源培訓
優(yōu)質管理服務標準iso9002培訓
內(nèi)部稽核制度培訓
系統(tǒng)的財務管理培訓
對第一太平管理的同類型物業(yè)進行個案分析
為配合上述服務，我們建議簽訂委任合同后，即時開展工程前期策劃工作，在發(fā)展商全力配合下從管理角度對物業(yè)的規(guī)劃設計、施工標準等方面提供意見，并且在簽訂合同的同時，我司將委派一名富經(jīng)驗的專職工程師長駐現(xiàn)場，提供前期顧問工作。
7 物業(yè)竣工及驗收
7.1 物業(yè)及設施驗收調(diào)試
驗收調(diào)試是物業(yè)前期管理過程中不可缺少的環(huán)節(jié)，我司會根據(jù)………..的實際情況，依據(jù)國家有關工程驗收的技術規(guī)范及質量標準制定一套物業(yè)接管驗收程序提供給發(fā)展商參考，以確保今后物業(yè)管理的正常開展。
在…..…….工程竣工及交付使用期內(nèi)，我司將協(xié)助發(fā)展商成立一個驗收隊伍，并編制一份全面驗收方案，與建筑師及總承包商一同進行全面仔細檢驗及調(diào)試。記錄有關數(shù)據(jù)，或尚未符合工程標準之項目，供發(fā)展商及總承包商跟進返修。保證物業(yè)本身之素質符合國家規(guī)范及發(fā)展商的要求。
7.2 遺漏工程及跟進
我司之驗收隊伍，對…..…..各項遺漏工程存案歸納，然后提交建筑師及總承包商做出改善或補救，以免影響各業(yè)/租戶對物業(yè)的質量投訴，影響經(jīng)營及物業(yè)本身的形象。
第六章
物業(yè)管理服務
為配合…..…..之交付使用及能令物業(yè)管理服務保持在一個高的水平，我司建議委任第一太平戴維斯為…..…..提供專業(yè)之物業(yè)管理服務，務求使物業(yè)能順利交付給客戶使用，同時確立完善管理制度，使大廈在最短之時間內(nèi)形成科學的管理物業(yè)。 如獲委任，我們將特為……….度身定做一套全面之管理計劃：
1.0 管理策劃
1.01 協(xié)助發(fā)展商草擬管理公約，通過政府審批，作為物業(yè)銷售文件之一 1.02 制定各有關物業(yè)管理之文件及各項規(guī)章制度。
1.03 籌組物業(yè)管理公司及根據(jù)物業(yè)的實際需要，向發(fā)展商提供公司各部門、崗位及人事編制的可行意見并協(xié)助籌建工作。
1.04 根據(jù)第一太平的經(jīng)驗和實際情況，協(xié)助發(fā)展商建立一個完整的工作標準，管理程序和監(jiān)管體系。
1.05 制定用戶守則，編制業(yè)主/租戶手冊，裝修指南等管理文件。
1.06 于交付前聯(lián)絡各業(yè)主，計劃及制訂適當步驟及規(guī)則，以配合業(yè)戶的進入。 1.07 制訂物業(yè)管理財務及制訂不同類型的物業(yè)所應付管理費，平行各項開支。 1.08 制訂全面之保安計劃，為分期進入之業(yè)戶提供保安服務。
2.0 二次裝修管理
緊密而全面的裝修工程監(jiān)管，可避免公共地方及中央系統(tǒng)之運作受不必要之破壞，同時，減低對已遷入部門及訪客之滋擾。
裝修圖則均需有管理處事前批準和現(xiàn)場監(jiān)管。任何涉及結構之改動工程均需由專業(yè)人士審批。工程結束要對之進行驗收。
3.0 人事行政管理
3.01 為物業(yè)制訂管理員工編制，各級職員新酬，津貼，福利之標準，供發(fā)展商審批。
3.02 草擬各級管理員工之工作細則，責任及權限。
3.03 為管理處制訂人事制度，員工守則及協(xié)助編制員工勞動合同。
3.04 協(xié)助發(fā)展商與當?shù)貏趧泳致?lián)系，安排一切有關員工聘用之登記，轉職等事宜。
3.05 協(xié)助發(fā)展商安排整個管理隊伍之制服設計，務求為隊伍塑造一個好的形象。 3.06 對各級員工進行系統(tǒng)的崗前培訓，和禮儀培訓，使員工盡快勝任本職工作。 3.07 建立行政檔案系統(tǒng)和辦公室內(nèi)部的管理制度及行政稽查制度。
3.08 制訂員工考核制度。
4.0財務管理
4.01 為管理處設立會計財務制度及編制財務用文件表格，包括各級員工財務權限及支出批準之程序，務求有效控制管理支出。
4.02 按中國現(xiàn)行之法例，制訂處理欠繳管理費及其他費用之程序，以確保穩(wěn)定之管理收入。
4.03 根據(jù)現(xiàn)行之中國稅法，協(xié)助發(fā)展商與稅務局聯(lián)系，協(xié)商有關管理本物業(yè)所需繳付之稅項及稅率。
4.04 協(xié)助建立財務及業(yè)戶之資料儲存庫，以提供準確資料及財務狀況預測，作為未來發(fā)展及投資之根據(jù)。
4.05 協(xié)助為物業(yè)開設必須之銀行戶口，制訂有關收取費用之安排，如幣制及協(xié)助發(fā)展商與外匯管理局商討有關匯出款項之程序等。
4.06 建立電腦軟件財務管理系統(tǒng)，加強財務監(jiān)督，增進效率，進行財務科學管理，降低人手操作的錯誤率。
4.07 按每月的管理費用及收入制訂下一月的管理預算，年底制訂下一年或半年管理預算，形成良好的財務運作管理。
4.08 嚴格控制管理營運支出，一切管理開支均不得超越已批準之預算。（額外批準者例外）
4.09 為使業(yè)主能監(jiān)察物業(yè)管理的財務運作，定期提交一份
關于
財務收支，應收款及解釋與原來預算有較大出入項目的報告。
5.0 管理稽核及支援提供
5.01 根據(jù)發(fā)展商之要求及需要，為國內(nèi)聘用之各級員工，安排合適的培訓課程，
以便能于最短之時間內(nèi)，使各級員工可以有效執(zhí)行運作物業(yè)之各項管理規(guī)章及制度。
5.02 交付使用前一個月，為各級員工安排短期入職培訓課程，使他們能夠充分
央管理隊伍的專業(yè)人員亦將會到現(xiàn)場，進行深入的現(xiàn)場管理質量、服務質量的稽核與評估，并對現(xiàn)場人員提供專業(yè)意見與指導，提高物業(yè)的管理水平。 5.04 管理公司對各部門建立監(jiān)督和檢查制度，使各種潛在問題及時發(fā)現(xiàn)，妥善處理，分三部分有層次深入開展：
行政稽查：各部門內(nèi)部的一種稽查辦法。
專業(yè)稽查：根據(jù)各部門不同專業(yè)范圍而進行的職能檢查。采用定時值班或日常巡視等辦法，深入了解公司的工作情況。
5.05 提供工作重溫及在職培訓，務求員工服務的質量能達到即定之標準。以后，我司亦會定期安排有關課程考核員工培訓后之實際服務水平，直至合同期滿為止。
6.0 樓宇管理服務
6.01 我們負責指導所有公共地方的日常保養(yǎng)及維修。推行經(jīng)常檢查的特定計劃，作為預防性保養(yǎng)措施，監(jiān)督所有維修工程之進行。挑選服務及收費合理之承包商，為公共設備及系統(tǒng)（包括室內(nèi)地方）進行保養(yǎng)及維修之工作。
6.02 樓宇設備控制：我們?nèi)尕撠熤笇袠怯钤O備的操作，配合有經(jīng)驗之管理及工程人員，以其最符合經(jīng)濟效益及效率之方式實行全面性控制。
6.03承包公司之委托：我們建議視所需進行維修保養(yǎng)的工程的價值，邀請多間業(yè)績良佳的承包公司/承派商提供詳細報價或進行投標，經(jīng)分析競投報價及詳細考慮后，委任及監(jiān)管承包公司。有關和約通常按年簽訂，如表現(xiàn)滿意才予以續(xù)約。管理處會按實際情況對該分包的項目為發(fā)展商提供建議。并須獲得貴司批準。 6.04物業(yè)環(huán)境美化：我們建議基本園林管理服務內(nèi)容及支出，包括園區(qū)綠化及在各入口大堂擺圍擺放時花和
植物
。
6.05執(zhí)行樓宇物業(yè)守則：我們會安排管理處根據(jù)……….管理公約及用戶守則，經(jīng)常監(jiān)督物業(yè)情況及確保所有業(yè)戶遵守有關的規(guī)定。亦會通知他們有關…….….的緊急措施，以及不時做出修訂。同時，處理客戶投訴，訪問客戶，收集反饋意見，加強物業(yè)管理服務。
6.06聯(lián)絡：我們會代表發(fā)展商及所有業(yè)主與政府部門及公用事業(yè)機構聯(lián)絡，商討有關物業(yè)管理之問題，如環(huán)保、稅務、保安等。
6.07停車場管理：我們會為…..….的停車場制定經(jīng)營及運做計劃，包括車位的月租及時租安排，制定停車出租及使用規(guī)則等，由管理處負責日常運做之管理，包括出入口控制、清潔、指示牌安裝及一切保養(yǎng)維修事項。
6.08節(jié)日裝飾：……….為天津市較大規(guī)模的高級商業(yè)樓宇之一，為了塑造一個獨特的形象及增加于各大節(jié)日及假期之氣氛，我們會為…..……提交建議，供你們參考。
6.09標牌：為配合….……的設計，我們會幫助貴公司設計一套統(tǒng)一及全面之指示牌、告示牌、警示牌等標牌，以配合物業(yè)之整體布局。同時，于入口處設立大型詢問處，為客戶提供咨詢服務。
7.0 清潔
我們對所管理物業(yè)之清潔極為重視，因為樓宇管理之素質的首次印象足以在物業(yè)清潔的水準反映出來。我們會為….……草擬一份清潔準則，包括需要清潔之地方、材料，所需之次數(shù)等，并按此準則，考慮邀請最有規(guī)模及經(jīng)驗之清潔公司參與招標或公司安排人員自己管理。我們會安排管理人員作監(jiān)督。
8.0 保安
除為….……制定一個全面保安計劃外，我們認為一個完善之閉路電視及出入口監(jiān)察系統(tǒng)，可分擔部分保安人員之工作，同時，于非開放或辦公時間外之進出及探訪等，均可保持嚴格之監(jiān)控。
8.01進出車輛的管理
8.02組建消防隊
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8.03監(jiān)控管理
8.04施工管理
8.05非開放時間的管理
8.06應急鑰匙的管理
8.07動用明火的審批和管理
8.08進出物品及人員的管理
9.0 保險
我們協(xié)助….……厘定最合理的投保額，并安排購買必須之保險，保障之范圍包括財產(chǎn)一切險，公眾責任險等。
第六章
第一太平戴維斯所管理的物業(yè)、 香港(部分)
商業(yè)樓宇
第一太平銀行中心
西九龍中心
始創(chuàng)中心
住宅樓宇
嘉慧苑
喜蓮閣
helene tower
恒安閣
冬青閣
峰景花園
工業(yè)樓宇
建業(yè)工業(yè)大廈
利來廣場
新明大廈
灣仔告士打道 九龍深水亢 九龍旺角彌敦道
九龍長沙灣 九龍長沙灣 九龍九龍灣
2、 北 京 全權管理
北京市海淀區(qū)阜成路
(6) 京潤水上花園別墅 北京市朝陽區(qū)霄云路 (7) 方圓大廈 北京市白頤路
(8) 中國人壽大廈 北京市朝外大街 (9) 中關村大廈
海淀區(qū)中關村
(10) 青島豐合廣場 青島香港中路12號 78,000
11) 百強商貿(mào)中心 北京市朝內(nèi)大街
12) 金菲中心
北京市朝外大街 170,00013) 山西東大盛世華亭 太原市三墻路
3、上 海
22
110,000平方米 38,000平方米
平方米
150,000平方米
平方米
239,000平方米
平方米
平方米
(1) 金茂大廈
(2) 瑞安廣場
(3) 第一百貨新商業(yè)大樓
(4) 浦東時代廣場
(5) 金陵海欣大廈
(6) 期貨大廈
(7) 國際航運大廈
(8) 百富勤廣場
(9) 新建設大廈
(10) 愛儷軒
(11) 嘉匯廣場
(12) 上海萬里城
(13) 頤德名苑
(14) 華麗家族
(15) 達安花園
(16) 中凱城市之光(威?；▓@)
4、 廣 州
(1) 中僑大廈
上海南京東路800號
上海浦東新區(qū)張楊路500號
上海福州路666號
上海浦東新區(qū)松林路300號
上海浦東新區(qū)浦東大道720號上?；春Ｖ新?325號
上海浦東新區(qū)浦東南路500號上海市鎮(zhèn)寧路98號
上海斜土路2601號
上海交通路
上海延安西路1390弄6號樓
上海錦銹路666號
上海長壽路
上海威海路 廣州先烈中路76號
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(2) 廣東銀豐國際大廈
(3) 捷泰廣場
(4) 億安廣場
(5) 廣州信德商務大廈
(6) 東莞虎門黃河時裝城
(7) 中旅商業(yè)城
(8) 穆天子山莊
(9) 匯華商貿(mào)大廈
(10) 芳草園
(11) 清漪園
(12) 麒龍溪園
5、 天 津
天津遠洋大廈
泰鴻大廈
長春豪園
6、 青 島 青島豐合廣場
青島光大國際金融中心
7、 南 京
廣州天河 廣州白云山天湖區(qū) 貴陽市貴烏中路
天津東站遠洋廣場
天津市河北區(qū)獅子林大街 長春市人民大街 青島市香港中路 青島市香港中路
南京聯(lián)通廣場
南京太平洋電子商城
南京國際商城
8、 杭 州 杭州云棲廣場
杭州晶暉商務館
杭州廣利大廈
余杭新城花苑
余杭中央廣場
9、 深 圳 賽博韋爾園
深圳大世紀花園
10、 昆 明
昆明世紀廣場
南京市中央路320號
南京市中央路
杭州市之江路
杭州市中山北路與文暉路交接杭州市慶春路
余杭市府前路與南街交接 余杭市臨平鎮(zhèn)北大街
深圳市蛇口科技園
深圳市布吉鎮(zhèn)中心
昆明市南屏街88號
物業(yè)公司的管理建議書篇五
建立深入人心的物業(yè)企業(yè)文化理念和服務宗旨，住宅產(chǎn)品是扎扎實實的，服務應該是真真切切，“真誠善意、誠信透明、嚴謹細致、周到高效”的服務理念應深入每個工作人員工作日常行為。
改變物業(yè)是管理機構的觀念，物業(yè)是一個服務機構，是靠服務獲取收益或增值收益的機構。改變隸屬房產(chǎn)公司“家侗的意識觀念，業(yè)主才是物業(yè)的衣食父母，才是一切保障的來源，沒有好的服務就不可能有好收益，也不會有獲得業(yè)主認可的伴隨通脹收費標準的提升，更可能不會有繼續(xù)提供服務的機會。
譬如以萬科為樣板模式，與業(yè)主建立親人般的鄰里溫情為服務目標。萬科物業(yè)的模式無疑是目前杭州房產(chǎn)市場中最值得學習稱道的，從普通保安和保潔人員人上體會到禮貌規(guī)范周到的服務，不僅提高了物業(yè)的品質，更提升和促進了萬科房產(chǎn)品的銷售及品質延伸。
一個房產(chǎn)品的品質是全方位的，不僅僅是產(chǎn)品的工程營造，更多的應該是后續(xù)服務。在住宅樓市不景氣房產(chǎn)品開發(fā)處于微利時代的形勢下，除了品質就是服務，而能帶來長期受益和社會效益就是后續(xù)的服務，后續(xù)服務的主力就是物業(yè)。
1、管理制度:工程質量參照萬科或其他優(yōu)秀物業(yè)管理企業(yè)的制度建立健全自身的管理規(guī)程、工作紀律、服務禮儀、維修響應機制、訓練培訓制度、以業(yè)主反饋為主的考核獎罰措施，完善工作人員保險福利保障，逐年提升的待遇措施，從制度上去健全規(guī)范和提升員工歸宿感。制度首先不是管理而是梳理，包括內(nèi)部人員的溝通情緒，工作生活的關注梳理。譬如暑天崗亭是否配置空調(diào)或冰塊，是否預置了工作人員飲用水，上廁所是否有人替崗，是否保安人員內(nèi)部小群體以強欺弱等等，這些都是有真實事例和悲情故事。只有對員工充滿溫情的關注，才可能有物業(yè)工作人員的健康心態(tài)，才可能有業(yè)主的溫情服務，這方面“海底撈”的理念和方式值得學習和參考。
2、用人機制:吸引優(yōu)秀的專業(yè)物管負責人很關鍵。
重塑一個有品質的物業(yè)服務公司需從根本上把一些優(yōu)秀物業(yè)企業(yè)的管理人員放到主要的領導崗位上，譬如物業(yè)總經(jīng)理、某項目物業(yè)經(jīng)理、保安隊長、保安訓導主管、保潔訓導主管等，可以先探索試點性的建立起來，逐步在探索中規(guī)范校正摸索出適合自己的模式。
物業(yè)工作人員的產(chǎn)生，譬如萬科很多的保安在部隊剛退伍的時候就全部簽訂工作服務合同而保證部隊作風的延續(xù)財富人生:;企業(yè)管理制度大全706個doc一些服務人員直接從職業(yè)院校招聘，延續(xù)一份難得的真誠單純。一個公司的保安和其他工作假如全部依賴低成本的從社會上招聘，不僅僅流動性大而且不安全，就很難訓導和管理使用。
3、訓導機制:新招人員就業(yè)上崗之前，必須經(jīng)歷一個嚴格的管理規(guī)章、文化理念、業(yè)務培訓、工作規(guī)范等方方面面的培訓并頒發(fā)企業(yè)內(nèi)部上崗證，并每年組織驗證重新評估一次，留用的待遇升級;提供觀摩萬科、綠城學習優(yōu)秀管理方式，觀摩研究自身管理小區(qū)的各種問題，編制個人訓導畢業(yè)總結。從一開始就做好規(guī)矩，管理才能走上正軌。
4、督查機制:設立房產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部人員暗訪巡查及業(yè)主委員監(jiān)督檢查機制，并配套公告嘉獎和懲戒警示措施，對物業(yè)日常工作的落實、細節(jié)管理進行監(jiān)督檢查，提高工作服務的憂患意識，促進服務品質的提升。要把業(yè)主委員會視為衣食父母的代表，并視為物業(yè)服務的免費督查機構，以這樣的心態(tài)來尊重和看待業(yè)主委員會的物業(yè)才會有健康溫情的服務。
某些小區(qū)項目在圈定工作人員服務范圍后，譬如保潔人員，是否每天有清掃，是否每層都有清掃，清掃的結果如何是否有監(jiān)督檢查和反饋，業(yè)主的反饋是否有整理重視。
人與人都是平等的，人心也都是肉長的，不會因為是物業(yè)服務人員就會低人一等。往往被低人一等的物業(yè)人員，是否需要自己去檢討一下不能受到尊重的原因，是否言行舉止上不規(guī)范，是否工作規(guī)程上存在問題，是否服務內(nèi)容不夠細致，不能總去埋怨業(yè)主素質的問題。只有業(yè)主選擇物業(yè)沒有物業(yè)選擇業(yè)主的權利，真誠善意的去對待每一個給自身帶來收入機會的業(yè)主。雖然業(yè)主素質確實參差不齊，但服務不能參差不齊而需要規(guī)范統(tǒng)一，以服務贏得尊重。
物業(yè)與業(yè)主矛盾除了服務之外，還有一個很重要的領域就是物業(yè)費用賬目收支公開透明，只有誠信透明態(tài)度，把本該屬于全體業(yè)主權益的營業(yè)用房、車位出租、廣告等收入交還，才能取得業(yè)主信任并使得業(yè)主自身切實履行各項應盡的責任和義務。時刻把業(yè)主各種問題、業(yè)委會的督查當成鏡子整理自身服務狀態(tài)。
沒有一個小區(qū)不會不存在質量問題，關鍵是后續(xù)物業(yè)服務中是否有及時的響應維修機制，周到的配套處置措施，以及可靠的維修技術人員或協(xié)作單位。許多房產(chǎn)企業(yè)都會在工程營造部門中抽調(diào)人員監(jiān)管維修事宜，以保障維護維修的及時高效。
物業(yè)公司只有從意識上、制度上、執(zhí)行上等各方面洗心革面的理順，才能建立一個規(guī)范像樣的值得尊重的公司，才能在行業(yè)中樹立品牌。
物業(yè)公司的管理建議書篇六
尊敬的××總： 您好! 在進入公司工作的這段時間里，非常感謝您和同事對我的關心與幫助。
在回顧自己工作歷程的同時，也進行了一次自我總結。
我先后在不同的幾個崗位從事工作，這也使我對公司有了更全面的了解，因此我覺得規(guī)范公司的管理制度，明確工作標準，優(yōu)化工作流程，再輔以貼心的企業(yè)文化凝聚人心，打造高效率的團隊。
執(zhí)行并持續(xù)改善公司的內(nèi)部管理，應該是制度化的硬性管理和人性化的柔性政策相結合，約束和激勵雙管齊下，解決人心的問題。
有鑒于此，提出我個人認為公司目前存在的問題，
一、溝通不暢，執(zhí)行力不足。
部門溝通不暢、脫節(jié)以及工作和布置的任務偏差、不能按時完成、工作效率不高，在于執(zhí)行力不強，究其原因在于標準、監(jiān)督以及責任心的問題;工作中的積極性與責任心在于企業(yè)凝聚力的打造，即人心的凝聚問題。
如果各個部門主管以及公司管理層都無法凝聚成一支有戰(zhàn)斗力的隊伍，那么整個公司的執(zhí)行力就只能是空談。
二、整頓各部門的工作范圍、工作制度以及各部門之間的工作流程。
對主管責任、權利清晰定義，對各崗位工作職責明確定位，對各部門之間的分工協(xié)作清晰界定。
如果工作流程及規(guī)章制度不清晰流暢、不嚴謹，便會出現(xiàn)各自推諉責任的弊病，任務布置下去沒有效果，還是不可能有執(zhí)行力和凝聚力。
三、建立有效的績效考核制度及薪酬制度。
要由過去的“用人管人”向“用制度管人”進行轉變;從“以人為本”向以“執(zhí)行為本”轉變，兩者兼容。
實行統(tǒng)一的制度和紀律來約束全體成員的行為，才能形成客觀公正的管理機制和良好的組織秩序。
四、進一步加強企業(yè)文化建設。
它的管理作用主要是通過精神引導彌補管理制度的不足，是一種柔性的因素。
培養(yǎng)企業(yè)的共同價值觀，逐漸通過價值觀形成對員工的行為規(guī)范，形成企業(yè)較強的凝聚力，最終對企業(yè)績效發(fā)揮作用，并成為企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的源動力。
內(nèi)部管理改進方案和措施建議 現(xiàn)在房地產(chǎn)市場的競爭越來越激烈，公司要想在殘酷的市場競爭中占有一席之地，需要改變原有的管理模式，具體內(nèi)容如下：
一、強化辦公室工作職責。
一是強化員工責任意識。
牢固樹立“辦公室工作無小事”的思想，對待工作認真負責，細而又慎，以小促大，推動全局工作;追求工作效率. 二要強化學習意識。
辦公室工作人員要把學習作為一種政治責任、一種精神追求、一種生活方式，端正學習態(tài)度，以學習開拓視野、提高修養(yǎng)、增長才干、推動工作;要注意學用結合，努力把學習成果轉化為推動工作取得新突破的實際能力。
三是提高綜合協(xié)調(diào)能力。
辦公室工作要講求協(xié)調(diào)方法和成效，與各有關方面深入對接，保證公司各個環(huán)節(jié)協(xié)調(diào)暢通、工作有序推進;加強溝通聯(lián)系，通報重要事宜，協(xié)調(diào)各科室之間關系，突出服務意識，做到多通氣、多商量、多換位思考，統(tǒng)籌兼顧，妥善處事，爭取科室的理解和支持，使上情下達、下情上傳的渠道更加暢通，確保各項工作目標任務圓滿完成。
二、強化服務意識。
房地產(chǎn)銷售是專業(yè)性極強的服務行業(yè)，它不僅要求我們的銷售人員在面對客戶的時候，要做到自信、積極主動、熱情大方，還要具備房地產(chǎn)的專業(yè)知識。
至少在客戶的眼中，我們是房地產(chǎn)銷售行業(yè)中的專家，既然是專家，就應該解疑答惑，無所不能，并且具有指導意義。
這樣，才會讓客戶有信任感，讓他們放心置業(yè)。
同時，我們還應不斷提升工作標準，規(guī)范服務用語，提高對客戶咨詢問題處理的能力，并對客戶來電咨詢進行數(shù)據(jù)統(tǒng)計。
進一步整理出公司規(guī)范用語，并可向各部門推行，整體提升企業(yè)形象。
三、加強和提高檔案管理管理水平。
對于檔案資料的管理，公司已經(jīng)制定出明確的檔案管理細則和資料管理員崗位職責，剩下的問題就是如何正確、規(guī)范的執(zhí)行。
目前資料整理收集存在最大的困難就是，檔案資料收集的不及時性和完整性，以及個別項目部的不配合性。
各部門應嚴格根據(jù)公司出臺的管理細則，健全歸檔制度，加強檔案室與各部門、項目部之間的協(xié)作，并將項目部資料與公司資料相結合來進行檔案管理，實行統(tǒng)一的標準分類管理，以規(guī)范公司檔案管理，實現(xiàn)部門檔案與公司檔案的歸口管理。
對于某些不配合的項目部，公司應制定相應的處罰措施，使檔案管理制度不流于形式。
四、針對于內(nèi)部企業(yè)文化建設，初步構想有如下幾點：
1、建立企業(yè)戰(zhàn)略方針和質量方針。
以企業(yè)戰(zhàn)略方針作為企業(yè)全體的共同意愿，以質量方針作為所有工作的標準，大力宣傳，讓公司全體人員耳熟能詳，融入到工作理念中。
2、 設立總經(jīng)理信箱，目的在于： 廣開言路，讓員工對公司建設、管理有參與感，有主人翁的感覺。
總經(jīng)理信箱可匿名投遞，總經(jīng)理開放日指在每月的指定日期，開設談心室，公司任何人員可直接與總經(jīng)理面對面溝通。
對于員工意見，公司一定要及時予以處理，對于好的意見及開創(chuàng)性的建議，給予獎勵;對于投訴和抱怨予以回復，以安撫民心。
否則，此舉一旦流于形式，會在員工心目中產(chǎn)生負面影響。
3、培養(yǎng)員工一崗多能，完善晉升和激勵機制。
在適當?shù)臅r機，舉辦員工動員大會。
也可考慮開設培訓課程，對全體員工進行心態(tài)和執(zhí)行力的培訓。
當然，在進入公司的這段時間里，我也看到了公司在培養(yǎng)人才上作出的努力，有針對性的派員參與各種崗位學習，但這只是公司人才計劃的開始。
企業(yè)培訓是指企業(yè)或針對企業(yè)開展的一種提高人員素質、能力、工作績效和對組織的貢獻，而實施的有計劃、有系統(tǒng)的培養(yǎng)和訓練活動。
目標就在于使得員工的知識、技能、工作方法、工作態(tài)度以及工作的價值觀得到改善和提高，從而發(fā)揮出最大的潛力提高個人，實現(xiàn)公司和個人的雙重發(fā)展。
首先，企業(yè)可以通過下發(fā)員工培訓需求調(diào)查表、座談會等形式，了解員工的學習培訓意向和崗位意向、工作技能等，然后針對員工的工作能力、崗位需求等情況來制定學習培訓計劃。
其次，要加強對員工的形勢教育，讓員工認識到，學習新技術，“一崗多能”是員工提高綜合素質、增強競爭能力的需要，也是現(xiàn)代企業(yè)發(fā)展的趨勢，從而使員工愿學、樂學、刻苦學。
第三，企業(yè)鼓勵員工“一崗 多能”還要建立健全有效的獎勵制度和辦法，深化薪酬制度改革，建立以崗定薪、按績?nèi)〕?、多勞多得、少勞少得的崗位績效管理考核體系，實行員工薪酬水平與崗位職責和貢獻密切掛鉤的收入分配機制;不斷加大對學有所成員工或工作能力突出的員工的獎勵力度，支持鼓勵更多的員工“一崗多能”，為員工施展才華搭建良好的平臺，提供制度保障。
避免因人才流動給公司帶來影響，構建有層次的人才團隊，這樣才能使公司更有序、健康、高效地發(fā)展。
倡議不是管理，管理的關鍵是行動，落到實處，并使之行之有效。
所以，改善及管理，應貫徹到每一個崗位，每一個環(huán)節(jié)，言必行，行必果。
以上只是我個人的看法，希望能為公司的發(fā)展盡綿薄之力。
尊敬的陳總：
您好!
上次我們交流之后，我對公司的業(yè)務范圍，以及財務狀況，有了一個初步的了解，現(xiàn)就陳總提出的三個方面，謹慎的提出我的幾點建議：
1、 對內(nèi)內(nèi)控方面：
對內(nèi)，我們除了項目預算之外，還需要建立健全完善的內(nèi)部預算機制，對于管理費用，銷售費用的控制，我們需要有年度財務預算，季度的，月度的，每個所屬部門，都需要定期的上報本部門本月度的財務預算和資金計劃，使得一切費用的發(fā)生，是在預算之內(nèi)，特殊情況需要超出預算的，必須經(jīng)過部門負責人和公司領導審查，通過之后，才可以發(fā)生。
對于管理費用中的特定項，比如業(yè)務招待費，差旅費等等的發(fā)生，應當先申請，控制在在規(guī)定額度之內(nèi)。
2、 對外融資方面：
首先，我不是非常的了解公司當前的資產(chǎn)負債率，當然，如果傳統(tǒng)的融資模式已經(jīng)考慮過了，那么，我們現(xiàn)在可以考慮項目擔保的融資模式，目前我接洽的并且關系非常親近的融資機構有瑞橋擔保，新華信托，華夏銀行加州支行等。
的項目，去實現(xiàn)這個融資，比如，擔保公司也需要從銀行融資出去，他們的主要業(yè)務，就是對外放息，我們與擔保公司合作，貸出的資金，各用一半或者是各用一部分，這就是擔保公司的需求，在這樣的合作模式之下，反擔保措施，就會成為一個形式化的東西，當然，這樣就要求項目必須可靠，對于還款的保障必須嚴格。
目前，就我了解的公司狀況來說，不必走信托渠道去融資，一個原因，是規(guī)模不能達到信托的要求，再者是信托融資成本過高。
3、 內(nèi)部團隊建設：
制公司的年度，季度財務預算，確定對外融資方案，指導會計完成融資機構所需要的資料，審核成本，費用，審核內(nèi)部財務報告，審定資金計劃;對于應收，應付等款項的管理等等。
這樣的財務團隊組合，要能相互配合，財務工作，尤其在融資方面的工作，需要和公司行政等部門密切配合的，因此每個崗位都需要有良好的溝通能力和協(xié)作精神，作為財務管理崗位應和公司領導緊密溝通，因為每個崗位都需要在職責明確，制度明確的基礎上，才能做的更好，怎么分工，怎么協(xié)作，這是領導層在制定游戲規(guī)則上，應該多方面考慮的問題，建立起良好的協(xié)作平臺，團隊的戰(zhàn)斗力就會提升，工作的效率，也才能夠提高。
以上，是對陳總提出的三個問題的簡要回答。
當然，財務管理方面，還有不可或缺的一個方面，就是稅籌，因為在上次和陳總的交流中，我知道，整個公司是多元化的公司，在這個方面，我想，一定會有稅籌的空間，但是對于這個問題，我的建議，是聘請稅務師事務所，給我們做一次全面的稅務策劃，找出其中可以利用的稅籌空間，稅務籌劃，我個人認為，這不是一個人能完成的事情，集思廣益，一次性支出，長久性受益，因此，專業(yè)的團隊，做出的方案，我會認為，是相對準確有效的。
許峰(呈)
尊敬的董事長：
你們好!很榮幸能服務于**建設集團有限公司!
時間飛快我加入**已經(jīng)十年多時間，很高興看到公司不斷的壯大，每年業(yè)績斐然，這已經(jīng)解決了企業(yè)的生存問題，可能也另同行望塵莫及，這也是一個企業(yè)的生存之本。
在這種另人欣喜的情況下，我們公司的管理層仍然能居安思危，在公司的管理上提出了更高的要求，這也是我堅持服務于公司的原因之一。
因此，基于對公司了解，在此提出一下建議。
以下建議出于本人對本職工作的充分重視，真誠希望能夠對公司的發(fā)展有所裨益，希望公司走得更穩(wěn)鍵走得更遠，因此若有言辭不妥之處，請領導多多諒解。
回想起剛進公司的時候，我從公司最底層的電工而至今日不斷的得到完善，崗位責任的不斷的變換、欣喜之余對公司的各項管理制度的執(zhí)行，每每感覺收效甚微，遠遠不能達到公司預期效果，公司經(jīng)過幾年的聯(lián)營，回過頭看還得回到起點：公司組織構架的完善，必須的制定崗位責任制、必須從公司的各項管理制度做起。
有規(guī)矩才有方圓，我想所有的企業(yè)管理人員都能夠認識到制度對企業(yè)管理的重要性。
當然我們公司的組織架構還是實際存在，企業(yè)管理制度也是實際存在的`，然而，在這段時間的一建工作，經(jīng)常出現(xiàn)遇到問題時找不到相關的制度或處理問題的依據(jù)，需要公司不得不補充、修訂或制定新的管理制度，比如項目責任制管理、項目宿舍管理、項目門衛(wèi)管理、公司辭工管理等等，但這種頭痛醫(yī)頭，腳痛醫(yī)腳的方式畢竟不是長久之計。
我們**集團公司的組織架構在以前聯(lián)營時可能適用，大家都靠自身的自覺性或對企業(yè)的忠誠度的不同來約束自己的行為，依據(jù)自身素養(yǎng)來為企業(yè)盡職盡責地做事，但企業(yè)發(fā)展了，新鮮的血液被注進了，不同地域、不同價值觀、不同素養(yǎng)的人又組合到一起，公司規(guī)模擴大了，組織構架就隨之會引起變化。
我們就必須調(diào)整我們以往的組織架構，重新明確新的崗位職責，以往“人管人”的方式無法適用我們公司的管理，取而代之的是應該是用“制度管人”。
首先從組織構架的設計來說起，按我們企業(yè)的特點和規(guī)模，應該實行的是總經(jīng)理向董事會負責制，然后實行崗位責任制，編制的組織機構圖，作為股東或董事會成員，可以在企業(yè)任職，但其權限不能超越自己的崗位職責，更不能凌駕于總經(jīng)理之上，除非在股東會議才能行使自己作為股東的權利。
如果每個股東都同總經(jīng)理擁有同樣的權限直接參與企業(yè)的日常管理，那勢必會給公司的管理造成一定上的混亂，也讓公司的管理人員無所適從，不知道該向那位負責，該向那位匯報工作，該接受那位的工作指示—---而往往股東們并不一定能做到?jīng)Q策或意見一致。
有了適宜的組織架構，就應按照每個崗位的特點要求進行因崗定人，一建的所有項目獨立個體而不能像封建帝王一樣，給參與創(chuàng)業(yè)的員工或親友分侯加爵，排座次，安排到一些管理崗位。
中國有句古話：兵熊熊一個，將熊熊一窩，不稱職的一個管理人員，不僅影響自己的團隊，甚至會直接影響公司的整體經(jīng)營績效，管理界的著名的“木桶效應”就很直接的說明了這一問題。
有了完善的組織構架，就需要建立適宜的管理制度。
在制定制度的過程中，公正(含有公平與正義之意)的精神，從制度建設角度來說應該是一切制度的本質特征。
制度的公正性不僅要在制定是表現(xiàn)出來，更要在執(zhí)行中要表現(xiàn)出來，在同一個管理制度下，如果在處理問題時不能一視同仁，甚至出現(xiàn)一些特權階層，那么制度存在的必要性，或者執(zhí)行力度就會面臨嚴重的考驗，會出現(xiàn)員工對制度置若罔聞，甚至對抗制度的執(zhí)行。
在企業(yè)管理制度建設的指導思想中，如果員工的一切活動都是與金錢直接掛鉤的，人格、成長、心理、精神、信仰完全被置于一邊，企業(yè)精神，自然就在多勞多得的效率口號下被拋棄了。
適宜的管理制度不僅會成為管理人員們?nèi)粘９芾淼牡昧ぞ?，也會成為獨特企業(yè)文化形式的表現(xiàn)，而企業(yè)文化的靈魂就是企業(yè)精神。
如果用更普通的詞觀念來概括，那么所有有關企業(yè)文化的問題歸根到底還是回到四個字上“價值觀念” ，它應包含最基本和絕對的管理哲學思想：人道和公平。
觀念決定一切，沒有觀念上的完整性、系統(tǒng)性，管理制度就是隨意的，企業(yè)管理不可能有生命力和持久性和連續(xù)性;而在觀念上具有決定作用的往往是企業(yè)的決策層。
我們都知道花無百日紅、企業(yè)無永遠盛，如果一個企業(yè)僅僅是靠金錢作為公司與員工的唯一紐帶，企業(yè)不能保證自己的工資水平永遠高于別人，永遠沒有低谷，這種純粹的金錢關系也會被更強大的金錢所打?。焊咚刭|核心員工逐利而走，在工資水平差不多的情況下大多數(shù)員工會選擇較好人文環(huán)境的企業(yè)，其結果就是很高的員工流動率!企業(yè)花大量時間、金錢培養(yǎng)的員工離職，會使得企業(yè)經(jīng)常處于不穩(wěn)定中，維持現(xiàn)狀就是一個無可奈何的選擇，提高發(fā)展就只能隨遇而安了。
現(xiàn)在我們**公司的員工的工資并不是很低，但為何員工的流動性很大?目前我們的企業(yè)管理隨意性比較強，在一些事件的處理中，缺乏客觀、公正性，這不僅帶來相互的對立性，也帶來負面效應。
本人向公司提出以上建議，并非是對企業(yè)有什么成見或不好的看法，我們**公司能做到今天的規(guī)模，還是有很多很多值得我們自豪和繼續(xù)發(fā)揚得地方。
我上面說到的方方面面，也許是在建筑企業(yè)中國共產(chǎn)黨同存在的，可能更是一些民營企業(yè)普遍存在的現(xiàn)象。
但是在產(chǎn)品嚴重同質化、利潤嚴重下滑、同行業(yè)競爭加劇的今天，我們只有加強管理，提升自己企業(yè)的管理水平，才能切實的提升自己的經(jīng)營績效，使自己的企業(yè)永出不敗之地。
物業(yè)公司的管理建議書篇七
摘要……………………………………………………………………02頁。
目錄……………………………………………………………………03頁。
一、前言……………………………………………………………………04頁。
二、公司簡介…………………………………………………………………05頁。
三、項目概況與分析………………………………………………………10頁。
(一)物業(yè)特點及分析………………………………………………10頁。
(二)管理思路及重點………………………………………………11頁。
(三)管理目標………………………………………………………13頁。
四、服務模式………………………………………………………………15頁。
(一)高效管理原則……………………………………………………15頁。
(二)服務模式…………………………………………………………16頁。
(三)客戶方針…………………………………………………………27頁。
(四)物業(yè)管理前期籌備工作…………………………………………28頁。
(五)小區(qū)前期管理……………………………………………………31頁。
五、管理人員架構…………………………………………………………42頁。
(一)管理組織架構……………………………………………………42頁。
(二)管理處組織機構和崗位設置……………………………………43頁。
六、管理費用預算…………………………………………………………47頁。
(一)前期開辦費用……………………………………………………47頁。
(二)管理費用預算……………………………………………………53頁。
(三)提請開發(fā)商解決問題……………………………………………56頁。
七、結束語………………………………………………………………58頁。
附件1：科瑞公司營業(yè)執(zhí)照、資質、iso9000的認證證書。
附件2：荊瑞公司營業(yè)執(zhí)照、資質證書。
附件3：派遣工作人員的簡歷。
物業(yè)公司的管理建議書篇八
本人進入__公司已兩年，針對公司目前內(nèi)部管理的現(xiàn)狀，個人認為，綜合起來，需要改善和打造的在于三大方面：品質、執(zhí)行力、凝聚力。作為企業(yè)生存之根本的品質，應包括工程、產(chǎn)品和服務的質量。
部門溝通不暢、脫節(jié)以及工作和布置的任務偏差、不能按時完成、工作效率不高，在于執(zhí)行力不強，究其原因在于標準、監(jiān)督以及責任心的問題;工作中的積極性與責任心在于企業(yè)凝聚力的打造，即人心的凝聚問題。
以上種種，需要規(guī)范公司的管理制度，明確工作標準，優(yōu)化工作流程，再輔以貼心的企業(yè)文化凝聚人心，打造高效率的團隊。執(zhí)行并持續(xù)改善公司的內(nèi)部管理，應該是制度化的硬性管理和人性化的柔性政策相結合，約束和激勵雙管齊下，解決人心的問題。
鑒于此，對于內(nèi)部管理改善，初步構想及建議如下：
一、當務之急，是設立綜合管理部。負責公司內(nèi)部管理工作，包括如下內(nèi)容：規(guī)范辦公室日常管理工作、監(jiān)督工程部施工質量、工程進度控制管理、促進設計部做出最佳的設計方案、加強對采購部日常工作規(guī)范、進一步優(yōu)選合適的供應商以及激發(fā)技術部員工工作積極性。
二、加強執(zhí)行力和凝聚力。執(zhí)行力和部門溝通不暢首先是公司的管理團隊和執(zhí)行團隊(即各部門主管)的問題，要使員工有凝聚力需要先從部門主管開始。如果各個部門主管以及公司管理層都無法凝聚成一支有戰(zhàn)斗力的隊伍，整個公司的執(zhí)行力只能是空談。
三、整頓各部門的工作范圍、工作制度以及各部門之間的工作流程。對主管責任、權利清晰定義，對各崗位工作職責明確定位，對各部門之間的分工協(xié)作清晰界定。如果工作流程及規(guī)章制度不清晰流暢、不嚴謹，便會出現(xiàn)各自推諉責任的弊病，任務布置下去沒有效果，還是不可能有執(zhí)行力和凝聚力。當然工作制度及工作流程理順了以后，需要老總大力推動，獎罰分明。
四、建設有效的績效考核制度及薪酬制度。要由過去的“用人管人”
向“用制度管人”進行轉變;從“以人為本”向以“執(zhí)行為本”轉變，從“以崗位為本”向以“目標為本”轉變;從“以職能導向”向“以流程導向”轉變，兩者兼容。實行統(tǒng)一的制度和紀律來約束全體成員的行為，才能形成客觀公正的管理機制和良好的組織秩序。
五、進一步加強企業(yè)文化建設。它的管理作用主要是通過精神引導。
彌補管理制度的不足，是一種柔性的因素。培養(yǎng)企業(yè)的共同價值觀，逐漸通過價值觀形成對員工的行為規(guī)范，形成企業(yè)較強的凝聚力，最終對企業(yè)績效發(fā)揮作用，并成為企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的源動力。
___。
日期
物業(yè)公司的管理建議書篇九
班級管理就是引領學生們健康有序地朝著積極、向上的方向發(fā)展，使他們愉快地接受并自覺自愿地養(yǎng)成良好的行為習慣，使整個班級成為一個團結向上的班集體。有效的班級管理應注意以下幾點：
1、從思想上重視常規(guī)，讓學生明確有序的常規(guī)是形成良好的學習、生活習慣，并與德育相聯(lián)系，是營造濃厚學習氛圍，增強班級凝聚力的重要依據(jù)。
2、以常規(guī)來保障學生的學習和生活，明確常規(guī)與個人行為，常規(guī)與學習態(tài)度，常規(guī)與集體行動的關系。要給學生講明、講透其中的道理，讓學生主動接受，自覺遵守。
3、要做到“四勤”，即，口勤、手勤、腿勤、腦勤，善于抓盲點、空白點及空白時間段。
4、制訂具體、完整的制度和行之有效的措施，并積極落實。
5、工作要創(chuàng)新，不能默守陳規(guī)。
6、要有耐心，不怕出問題，允許出問題，解決問題時忌急躁。
7、“五全”：關注全體學生，管理內(nèi)容上全面、空間上全方位、過程上全程、途徑上全優(yōu)。
8、處理問題力爭追根溯源，從根本上解決。
9、要尊重學生，虛實結合，管放適度，嚴寬有致，堵導并存。
10、要善于借勢、借力，即善于借任課老師、家長、學生干部的力量，形成育人合力。大家方向要一致。
物業(yè)公司的管理建議書篇十
abc公司管理當局：
我們接受貴公司委托，對貴公司de生產(chǎn)線f、g期改擴建項目竣工財務決算進行了審核。我們的責任是根據(jù)我們的審核對上述工程決算發(fā)表審核意見，我們提供的這份管理建議書，不在審核業(yè)務約定書約定項目之內(nèi)，而是我們基于為貴公司服務的目的，根據(jù)審核過程中發(fā)現(xiàn)的工程管理和財務管理的問題而提出的。
因為我們主要從事的是對貴公司竣工財務決算的審核，所實施的審核范圍是有限的，不可能全面了解貴公司在工程控制和管理中存在的全部問題，所以，管理建議書中包括的內(nèi)部控制和管理方面的缺陷僅是我們注意到的，不應被視為對貴公司工程控制和管理發(fā)表的鑒證意見，所提建議不具有強制性和公證性。
一、必須夯實竣工決算的基礎工作。
作為建設單位，貴公司在竣工決算編制環(huán)節(jié)缺乏足夠的經(jīng)驗，思想上不夠重視，在上述項目跨度長達h年的建設期間內(nèi)未對此作好充分的準備，具體表現(xiàn)為竣工項目資料零亂，以及不及時清理和核對各有關賬目等，給竣工決算的正確編制造成了很大的影響。
積累、整理竣工項目資料是編制竣工決算的基礎工作，它關系到竣工決算的完整性和質量的好壞。在建設過程中，建設單位必須隨時收集項目建設的各種資料，如技術資料、工料結算的經(jīng)濟文件、施工圖紙和各種變更與簽證資料等，并在竣工驗收前，對各種資料進行系統(tǒng)整理，分類立卷，為編制竣工決算提供完整的數(shù)據(jù)資料，為投產(chǎn)后加強固定資產(chǎn)管理提供依據(jù)。
在項目建設過程中和工程竣工后，建設單位應當注意建設工程從籌建到竣工投產(chǎn)和使用的全部費用的各項賬務和債權、債務的清理，認真核實各項交付使用資產(chǎn)的建設成本，做到工程完畢賬目清晰，賬實相符。
二、必須高度統(tǒng)一項目管理部門和財務管理部門的工作目標。
在f、g期改擴建項目建設過程中，貴公司工程項目管理部門和財務管理部門配合不夠緊密，具體表現(xiàn)為在工程造價控制方面兩個部門缺少積極有效的溝通，以及諸多的工程變更、施工方向貴公司領用材料的具體去向、不合格設備和配件的處理等事項未能及時、正確地反映為財務信息。
通常，工程技術人員把如何降低工程造價看成是與己無關的財務人員的職責;而財務人員的主要責任是根據(jù)財務制度辦公，其往往不熟悉工程技術知識，也較少了解工程進展中的各種關系和問題，往往單純地從財務角度審核費用開支，難以有效地控制工程造價。
如果項目管理部門未將工程建設中的一些具體或特殊事項及時、準確地通報財務部門，勢必會造成財務信息失真，影響財務管理發(fā)揮其重要作用，而且事后調(diào)查和更正無疑會給工作帶來很大的難度，管理成本也由此上升。
項目管理部門和財務管理部門的工作目標應當是統(tǒng)一的，都是為項目所涉及的資金管理和資產(chǎn)管理而服務，建議貴公司兩個部門加強協(xié)作，將工程管理工作納入規(guī)范軌道。
三、必須注重工程設計階段的造價控制。
審核工作中我們注意到，貴公司de生產(chǎn)線f、g期改擴建項目的設計和概算存在不周之處，建設過程中也未及時加以修正，一定程度上失去了控制工程造價的作用。
工程造價控制貫穿于項目建設全過程的同時，應當注重工程設計階段的造價控制。工程造價控制的關鍵在于前期決策和設計階段，而在項目投資決策完成后，控制工程造價的關鍵就在于設計。建設工程全壽命期費用包括工程造價和工程交付使用后的'經(jīng)營開支費用，以及該項目使用期滿后的報廢拆除費用等。據(jù)西方一些國家分析，設計費一般不足建設工程全壽命期費用的1%，但正是這少于1%的費用對工程造價的影響度占到75%以上。由此可見，設計質量對整個工程建設的效益是至關重要的。
長期以來，國內(nèi)普遍忽視工程建設項目前期工作階段的造價控制，而往往把控制工程造價的主要精力放在施工階段——審核施工圖預算、結算建安工程價款，貴公司也是如此。這樣做雖然有一定效果，但畢竟是“亡羊補牢”，事倍功半。要有效地控制建設工程造價，建議貴公司今后的工程項目應當將控制重點轉到建設前期階段。
四、可以嘗試由設計單位總承包項目以達到節(jié)約投資目的。
f、g期改擴建項目的施工商和供貨商多達數(shù)百家，由貴公司作為建設單位一一面對，管理成本非常高，也很不利于控制工程造價。目前國內(nèi)同行業(yè)有建設單位委托設計單位總攬工程項目的先例，造價控制效果明顯，建議貴公司可以在今后的改建、擴建項目中嘗試采用這種方式。
本管理建議書只提供給貴公司，供貴公司管理當局參考。限于工作時間和審核范圍，我們所發(fā)現(xiàn)的問題和提供的建議中可能存在不妥的地方，敬請貴公司管理當局諒解。因使用管理建議書不當造成的后果，與本所及執(zhí)行業(yè)務的注冊會計師無關。
xxx。
xx月xx日。
物業(yè)公司的管理建議書篇十一
自本月17日入職以來一周的時間，通過認真了解，與公司人員溝通各方面情況;個人認為，需要改善的在于三大方面：作為企業(yè)生存之根本的品質(生產(chǎn)、產(chǎn)品和服務品質)，執(zhí)行力，凝聚力。
部門溝通不暢、脫節(jié)及布置工作任務偏差、不能按時完成、工作效率不高，在于執(zhí)行力的強化;工作積極性與責任心在于企業(yè)凝聚力的打造。
以上種.種，依賴于完善公司管理制度，明確工作標準，優(yōu)化工作流程，再輔以貼心的企業(yè)文化凝聚人心，打造高效率的團隊。
執(zhí)行并持續(xù)改善公司的內(nèi)部管理，應該是制度化的硬性管理和人性化的柔性政策相結合，約束和激勵雙管齊下，解決人心的問題。
鑒于此，對于內(nèi)部管理改善，初步構想及建議如下：
首先，我就看到的后勤職能部門員工執(zhí)行力及工作心態(tài)方面說出自己的看法。
一，企業(yè)文化、管理制度，工作流程是什么，其制定的目的、意義何在?如何去執(zhí)行公司制度，工作流程?我想目前公司的大多數(shù)員工會持消極負面的心態(tài)來看待，于是陽奉陰違，相互推諉，唯領導命是從，工作拖沓甚至不做，優(yōu)秀員工敢怒不敢言，于是有了諸如此類“工作做得好與不好一個樣”“做多了反而錯誤更多”“欺下瞞上”等怨言。員工抱怨情緒過重，執(zhí)行力差。
題，要使員工有凝聚力須先從部門主管入手。
三，加強企業(yè)文化建設，通過精神引導彌補管理制度的不足。培養(yǎng)企業(yè)的共同價值觀，通過企業(yè)主流價值觀規(guī)范和約束員工行為，形成較強的企業(yè)凝聚力，成為企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的源動力。
物業(yè)公司的管理建議書篇十二
__常務副會長從以下五個方面對錯峰生產(chǎn)工作提出了要求：
一、要通過行業(yè)自律公約來堅定不移地貫徹執(zhí)行錯峰生產(chǎn)政策，促進企業(yè)效益、行業(yè)利潤水平上一個新臺階。錯峰生產(chǎn)就是“去庫存”，去庫存不僅有效化解熟料產(chǎn)能過剩，更要讓熟料生產(chǎn)所消耗的資源有個價值回升。去庫存就是要反對低價傾銷，去庫存就是要企業(yè)效益回升。
二、本次鄭州會議目的就是要貫徹2021年3月3日“冀魯豫水泥企業(yè)錯峰生產(chǎn)工作會議”的決議，__要保持2016年年底的價格高位優(yōu)勢，為2021年全省水泥價格穩(wěn)定作出貢獻，要旗幟鮮明地反對個別企業(yè)的市場低價傾銷行為，任何低價傾銷行為都是對錯峰生產(chǎn)成果的破壞，對行業(yè)自律的攪局。協(xié)會的市場督查組織要對低價傾銷企業(yè)進行披露曝光。
三、錯峰生產(chǎn)是水泥行業(yè)供給側改革的創(chuàng)新舉措，這一創(chuàng)新成果得到了政府認可，2021年長江中下游地區(qū)及南方地區(qū)將探索推行錯峰生產(chǎn)。對于行業(yè)來說，錯峰生產(chǎn)是解決行業(yè)利潤最大化與產(chǎn)量供給、社會成本關聯(lián)問題的供給側改革之路;對于企業(yè)來說，是實現(xiàn)企業(yè)利潤最大化與產(chǎn)能發(fā)揮、企業(yè)綜合成本平衡關系的手段;對于行業(yè)協(xié)會來說，要倡導“行業(yè)利益高于企業(yè)利益，企業(yè)利益孕育于行業(yè)利益之中”的自律行為，要引導水泥企業(yè)承擔社會責任，建立市場公平競爭、共贏發(fā)展的市場環(huán)境。
四、錯峰生產(chǎn)成果鞏固關鍵因素在于企業(yè)主要領導人。要把錯峰生產(chǎn)和企業(yè)自身利益追求、企業(yè)文化精髓相結合，不能忽略市場競爭的共贏原則。錯峰生產(chǎn)考驗的是企業(yè)主要領導人的誠信和責任。
五、水泥行業(yè)供給側結構性改革的關鍵在于“去產(chǎn)能”。建議__省協(xié)會和企業(yè)要積極探索設立“產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整專項資金”，組建省級水泥投資管理公司，加快__過剩產(chǎn)能退出，提高區(qū)域市場集中度，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)布局，打造省級水泥技術創(chuàng)新研發(fā)中心，為__省水泥行業(yè)供給側改革走出一條創(chuàng)新道路。
___。
2021年__月__日。
物業(yè)公司的管理建議書篇十三
xxx有限公司：
1.應收賬款：企業(yè)期末應收賬款余額較大，部分賬款賬齡較長。意見：企業(yè)年終結賬前對應收賬款及時進行處理，做好與客戶的關于應收賬款的對賬工作。
2.其他應收款：企業(yè)其他應收款-備用金科目余額較大，尚未建立完善的備用金管理制度。
意見：企業(yè)年終結賬前盡量處理備用金，判斷是否存在應轉入當期費用的情況，企業(yè)應積極建立完善的備用金制度。
3.企業(yè)的其他應付款-河南鼎力桿塔股份有限公司余額18，748，450元為企業(yè)賬務處理有誤所致。
意見：對賬務處理有誤的科目及時進行更正處理。
4.企業(yè)期末存貨余額較高，存貨周轉率較低。
意見：企業(yè)應當分析存貨周轉率較低的原因以及是否合理。
5.長期股權投資：企業(yè)的長期股權投資3000萬系許。
昌新區(qū)高盛小額貸款有限責任公司的股權投資，已進行了轉讓但工商變更手續(xù)仍在辦理之中。
意見：公司應跟進長期股權投資工商變更登記的辦理情況，及時辦理完畢工商變更登記。
6.無形資產(chǎn)，當期無形資產(chǎn)-專有技術的增加為研發(fā)費資本化的部分，但是企業(yè)沒有判斷研發(fā)費用符合資本化條件的紙質性證明文件。意見：企業(yè)研發(fā)部門應當制定關于研發(fā)項目相關的`進度文件，積極配合財務部門對發(fā)生的研發(fā)費用正確劃分。
其他三個項目關于項目進度的文件。
意見：企業(yè)應積極準備并。
提供。
有關項目進度的文件。
8.企業(yè)上不存在完善的內(nèi)部控制制度以及相關文件。
意見：企業(yè)應當盡快建立完善的內(nèi)部控制管理制度并賦予實施。
物業(yè)公司的管理建議書篇十四
表現(xiàn)在以勞動人事管理代替人力資源管理，難以有效發(fā)揮人的積極性和創(chuàng)造性。
現(xiàn)代化企業(yè)的人事管理要充分認識到人力資源具有能動性和可激勵性。
人力資源開發(fā)及管理就是要以“人”為中心，尋求“人”與“工作”相互適應的契合點，將“人”的發(fā)展與企業(yè)的發(fā)展有機地聯(lián)系起來。
管理領域這種人性回歸思想，是現(xiàn)代化人事管理最突出標志之一。
而長期以來，我國企業(yè)沒有人力資源管理，只有人事管理，這種管理方式強調(diào)以“工作”為核心，它要求人對工作要具有適應性，對員工工作績效的考核取決于工作要求，工資分配的標準則取決于工作特征，如職務的大小，級別的高低等。
它以“工作”為核心，抑制了人的能動性和創(chuàng)造性，因而不利于工作質量的改進和工作效率的提高。
國有企業(yè)的人力資源管理沒有擺脫事務性管理的模式，沒有將人力資源管理納入企業(yè)的戰(zhàn)略管理范疇。
這種人事管理往往注重事務性操作，而不善于開發(fā)人員的潛在能力。
一是重學歷輕能力。
許多企業(yè)在用人時，往往只注重學歷，而忽視人才素質和實際能力，許多人在實際工作中積累了豐富的實踐經(jīng)驗，工作能力強，但由于種種原因沒有學歷或文憑，因而無法獲得提拔和重用。
有的企業(yè)選拔人才時以學歷為條件，要求必須是碩士或博士，結果是博士碩士招了不少，但是實際效果卻不一定好，有的學非所用，有的大材小用，造成人才的浪費。
二是重能力，輕修養(yǎng)。
也有的企業(yè)只重視技術水平和管理能力，而忽視人才的道德修養(yǎng)，致使一些心術不正的所謂“人才”走上重要崗位甚至領導崗位，造成企業(yè)經(jīng)營管理的混亂以致帶來經(jīng)濟上的損失。
三是不能將引進或開發(fā)有機結合，而是偏重某一面。
眾所周知，企業(yè)獲取人才有兩種途徑：外部引進和內(nèi)部開發(fā)。
這兩種途徑各有其優(yōu)缺點：注重引進外部人才，可在短期內(nèi)擁有大量人才并可降低培訓費；注重內(nèi)部人才的開發(fā)，可減低人才投資，并能提高使用效率。
但只注重外部引進，會挫傷內(nèi)部職工積極性，只重內(nèi)部開發(fā)，企業(yè)會失去活力。
因而兩者必須有機結合，才能達到最佳效果。
一是企業(yè)重視對人才引進和投資，但是忽略施展環(huán)境。
引進或培養(yǎng)人才也是一種投資，必然會給企業(yè)帶來收益，但需要一定的條件。
條件不僅包括生活方面的工資、福利、住房，更重要還在于工作中的權責范圍、人際關系等方面，而工作環(huán)境和條件是人才發(fā)揮效能并帶來效益的關鍵所在。
不少企業(yè)以高工資房福利來吸引并安置人才，但并沒有為人才創(chuàng)造發(fā)揮才能的寬松環(huán)境，使得不少人才發(fā)出“英雄無用武之地”的感慨，“身在曹營心在漢”、“跳槽熱”等現(xiàn)象即反映出企業(yè)在用人方面的問題。
人才無法順利地開展工作，自然也就談不上為企業(yè)帶來效益。
二是重使用而輕價值。
人才的價值不僅表現(xiàn)在對社會和企業(yè)承擔的責任以及做出的貢獻，也反映出社會和企業(yè)對人才的尊重以及需要的滿足。
實際工作中，有的企業(yè)不能正確看待人才價值，非常重視人才的貢獻，卻忽視人才個人發(fā)展的需要，從而挫傷了人才的積極性。
物質激勵和精神鼓勵是企業(yè)常用的兩種不同的激勵手段。
而我國跨國經(jīng)營企業(yè)在激勵機制上，往往重物質激勵輕精神激勵。
企業(yè)常采用提高工資、改善福利等手段進行物質獎勵，可以說短期內(nèi)能夠取得一定效果，但是再高的待遇也不可能使人得到滿足。
大家知道，著名經(jīng)濟學家馬斯洛的需求理論將人的需求分為五個層次，即生存、安全、社會或感情、尊重和自我實現(xiàn)的需要。
物質需求是較低層次上的需求，精神需求才是人們追求的最高目標。
所謂留人留心，就是滿足員工精神上的需求，激發(fā)員工的工作熱情。
滿足其自我發(fā)展需要，在這方面，精神鼓勵更具有決定性的作用。
此致
敬禮！
建議人：xxx
xxxx年xx月xx日
物業(yè)公司的管理建議書篇十五
我來公司已兩年有余，也算房產(chǎn)公司的老員工啦，能為您和公司工作是我莫大的榮幸!在這兩年的時間里我目睹了駿馬奔騰塑業(yè)的蓬勃發(fā)展，經(jīng)歷了房產(chǎn)公司的成長歷程，我的心里也有些個人想法，希望我的這些想法(或建議)能對公司的發(fā)展有所幫助。
)，內(nèi)容比較詳實，也耗費了我近半個月的時間。不管如何，我希望房產(chǎn)公司的各項規(guī)章制度能盡快經(jīng)各部門經(jīng)理討論后經(jīng)總經(jīng)理審批后付諸實施。對不完善的地方可以在實踐和執(zhí)行過程中不斷進行優(yōu)化整合和完善。
絡最好根據(jù)現(xiàn)有的部門和人員進行設置，在實踐和發(fā)展中不斷進行優(yōu)化整合和完善。
績效考核主要分三個階段，月考核、半年考核、年終考核，因此，建議公司對考核通過的同志可以考慮將年終獎金分階段發(fā)放，即全年獎金/2/12為每月績效考核獎，全年獎金/2/2為半年和全年獎金，當然半年和全年獎的數(shù)額可適當調(diào)整，對月績效考核未通過的，月考核獎暫不發(fā)放，可在半年和年終考核時進行綜合評估，評估合格的可以將月考核獎補發(fā)，評估不合格的不予補發(fā)，這樣更便于對公司員工的約束管理，還能充分調(diào)動員工的工作積極性和主動性。
公司財務部應能充分發(fā)揮核算和測算職能，
提供。
相應的財務計劃和財務分析報告及各項統(tǒng)計報表，為公司的相應決策。
提供。
依據(jù);另外財務部還應規(guī)定每月的付款時間段，每月最好規(guī)定兩次付款時間段，對滯后的順應在下一時間段付款，同時在下一付款時間段將上一時間段的已付款和未付款的統(tǒng)計報表發(fā)給合約部和工程部，這樣既加強了各個部門的橫向溝通與聯(lián)系，也便于財務部對資金的統(tǒng)籌調(diào)度和安排，對整個工程的順利發(fā)展也更加有利。
根據(jù)我咨詢和調(diào)研過的各物業(yè)公司和物業(yè)經(jīng)理人，建筑面積在3萬平米左右的，物業(yè)公司基本上能夠自負盈虧，并稍有盈利。現(xiàn)階段星湖名軒的建筑面積在6萬平米左右，有住宅和商業(yè)，如自行管理，可為公司帶來不錯的收益，同時也可適當降低南苑賓館、咖啡店的運營成本(主要指維修部分)。因此，鑒于從公司的長遠發(fā)展及結合星湖明軒項目的實際情況考慮，建議成立物業(yè)公司。(成立物業(yè)公司的各項手續(xù)也不太繁瑣)。
成立物業(yè)公司的最大障礙是人員配置問題，工程、管理、經(jīng)濟的人員我公司已經(jīng)具備(當然如不夠的話，可另行尋找)，只需另行聘請具備物業(yè)職業(yè)資格的物業(yè)經(jīng)理人。
新注冊物業(yè)公司應先到工商稅務部門辦理營業(yè)執(zhí)照及稅務登記等手續(xù)，然后自領取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持營業(yè)執(zhí)照、企業(yè)章程、驗資證明、企業(yè)法定代表人的身份證明、物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書和勞動合同，管理和技術人員的職稱證書和勞動合同等資料向工商注冊所在地政府房地產(chǎn)主管部門申請資質;(三級注冊資本50萬，工程、管理、經(jīng)濟等技術管理人員不少于10人)。
關于使用大潤發(fā)售樓專用帳戶款，并將水電和后期幕墻合同價格做高的思路，這樣運作，必須有兩個基本條件，即一、施工單位必須是熟悉可靠的，二、所找之人必須有自己的公司，不能掛靠，因此，我個人覺得這樣運作的話，公司所要面臨和承擔的風險很大，雙方一旦鬧僵，我公司將要承擔全部風險，建議最好不要采用，可否考慮將大潤發(fā)所有工程、設計、前期策劃、監(jiān)理等的全部應付款通過售樓專用帳戶支付，并證明這些款項由強勁公司代付，希望能與大潤發(fā)溝通協(xié)調(diào)，這是目前最穩(wěn)妥、最有效的方法。希望盡快確定此方向，這同時涉及到后期各招標的方向。
各級員工的報銷額度應予以明確的范圍，在規(guī)定的范圍之外，必須事先申請，征得主管工程的總經(jīng)理助理的批準(主要涉及招待政府主管部門及各配套單位的業(yè)務費)，當然，額度較大時還應由總經(jīng)理批準，所有業(yè)務報銷單報銷時也應由主管工程的總經(jīng)理助理簽字后，再由副總經(jīng)理簽字。
對各級員工的薪資發(fā)放建議財務部進行人性化的發(fā)放，在不違背公司利益的前提下進行一些財務技術處理，多為員工考慮，這樣更能充分調(diào)動員工的積極性。
工作。
總結。
總結。
半年。
總結。
和年終工作。
總結。
其實每個員工的工作。
總結。
其實是匯報工作，并提出工作上的困難和有利于公司發(fā)展的建議，是在與您交流和溝通，也是您對員工最終考核的最好依據(jù)，也可以為您。
提供。
某些決策的依據(jù)。因此建議部門經(jīng)理以上的寫工作。
總結。
并請您逐一過目必要時向您匯報。
我已連續(xù)三次參加公司的年夜飯聚餐啦，但每次均感覺是以嘉賓的身份出席的，而作為房產(chǎn)公司的員工，心里不是滋味，現(xiàn)階段，您已擁有駿馬奔騰塑業(yè)、強勁投資、新島咖啡、南苑賓館、彩印廠等多家企業(yè)，子公司比較多，已是一個標準的經(jīng)營多元化企業(yè)，可以說已完全稱得上集團公司啦，下次建議您以集團公司老總的身份給我們所有員工作指示哦!
以上是我個人的一些想法(建議)，不當之處，還請鄭總您多多包涵和原諒!
建議人：xxx。
xxxx年xx月xx日。
物業(yè)公司的管理建議書篇十六
勞務過程中，為了穩(wěn)定銷售渠道、擴大銷路、減少存貨，不得不向客戶。
提供。
一定的信用服務，形成賒銷，即財務提到的應收賬款問題。市場經(jīng)濟條件下，信用的運用越來越普遍，在日益激烈的市場競爭中，例如凱通物資公司為了擴大銷售，增強企業(yè)的競爭力，普遍運用賒銷方式去搶占項目，以增加銷售額換取采購成本的降低，以薄利換多銷，以多銷換利潤總額，這樣就形成了應收帳款。應收帳款一定程度上提高了物資公司的運營風險與運營成本，因此，如何有效地降低應收帳款是物資公司盤活資源拓展效益空間的重要工作。
應收賬款的發(fā)生意味著企業(yè)有一部分資金被客戶占用，同時企業(yè)持有應收賬款也是有成本的。除銷售和回款之間的時間差這一自然因素外，公司應收賬款的形成還有以下幾個原因：
（一）競爭加劇。
在市場經(jīng)濟條件下，公司面臨的競爭日益激烈，競爭對手及競爭手段也多元化，為了在激烈的競爭中保有一席之地，就必須擴大市場份額，提高銷售業(yè)績。在這種情況下，公司不得不采用賒銷策略，即運用信用爭取項目，從而達到獲取效益的目的。
（二）降低庫存額的需要。
市場價格正常情況下，凱通公司不設庫存；每年在一些明顯低價的時段，也會有針對性的在公司銷售區(qū)域，選擇項目有需求的品種和規(guī)格做一些庫存。為了降低存貨風險，需要盡快實現(xiàn)銷售收入以結轉存貨，在市場價格波動較大時，持有存貨則要面臨存貨貶值的風險，所以公司也選擇把存貨變成應收賬款。
（三）趨利心態(tài)。
幾年來我們。
總結。
出一條規(guī)律，現(xiàn)金流與單筆業(yè)務利潤額成反比。單筆利潤高掩蓋著項目資金短缺，支付能力差的問題，而高額利潤使我們的業(yè)務人員心態(tài)發(fā)生變化，往往對項目做出較多的承諾，如：付款期限的延長。
（四）公司對項目缺乏正確評估。
賒銷方式的誕生和生存基礎就是企業(yè)的信用。市場經(jīng)濟是信用經(jīng)濟，隨著市場經(jīng)濟的逐步確立和規(guī)范，企業(yè)的信用狀況應成為交易的前提條件之一。社會主義市場經(jīng)濟在我國推行時間較短，許多企業(yè)還沒有形成誠信經(jīng)營的價值理念，個別項目缺乏信用意識，不能認真履行合同而違約，導致對方延期付款。公司對項目信用評估不正確，對信譽不好的項目盲目賒銷，再加上自身追討欠款工作不力，也是應收賬款居高不下的重要原因。
（一）提高了呆帳出現(xiàn)幾率。
賒銷過程中，個別項目由于種種原因不能按期支付，導致應收帳款不能按期收回，成為呆帳。
（二）對公司資金運轉周期造成影響。
不合理的應收帳款，延長了公司資金的運轉周期，影響了公司資金的循環(huán)，使大量的流動資金沉淀在非經(jīng)營環(huán)節(jié)上，致使公司資金短缺，影響公司的正常經(jīng)營。
（三）降低公司的資金使用效率，夸大了經(jīng)營成果。
賒銷并沒有真正形成現(xiàn)金流入，反而使公司不得不運用有限的流動資金來墊付各種稅金和費用，造成了公司現(xiàn)金的流出，致使公司的資金更為緊張。而貨款沒有收回銷售額已經(jīng)確認，無形中夸大了經(jīng)營成果。
（一）缺乏風險防范意識。
在市場競爭日益激烈的今天，公司片面強調(diào)市場的拓展，盲目采用賒銷策略而忽略了自我保護，對項目的選擇只看數(shù)量，而對業(yè)主資金、項目單價等信用資料不作分析，對項目所在公司履行償債義務的可能性缺乏必要的甚至基本的分析和評估。這些情況都使得公司平均收賬期延長，應收賬款金額常年居高不下，極易形成呆賬。
（二）內(nèi)部管理制度不完善。
的
思想。
不計后果的采用賒銷手段造成應收賬款金額上升對于這部分應收賬款銷售部門及人員沒有嚴厲的清欠手段局內(nèi)也沒有必要的內(nèi)部控制制度更沒有明確規(guī)定監(jiān)督賬款清理的處室在形成呆賬后無法追究責任從而造成高銷售額、低效益的局面。
（三）受市場的影響。
應收賬款得不到及時清理，特別是在買方市場條件下，公司對長期合作項目應收賬款賬齡的延長，使公司在經(jīng)營中受制于人，呆賬風險增加。
（一）市場轉型。
向鐵路市場轉移，相比公路市場，鐵路資金較好，合同執(zhí)行情況較規(guī)范，結算較及時。以減少資金在應收賬款上的占用，提高資金的使用效率和公司的經(jīng)濟效益。
（二）結算方式多樣化。
結算方式在一定程度上影響公司應收帳款的回收。對于資金好、支付能力強的項目，公司可適當放寬政策，采用延期付款的方式。對于資金不好，支付能力差的項目，建議項目使用銀行承兌匯票的結算方式，有效降低應收帳款帶來的風險。
（三）加強銷售合同管理。
按照《合同法》的規(guī)定，制定、修改和完善合同管理制度，明確合同管理機構及職責。要簽訂規(guī)范的合同，詳細具體的明確購銷雙方的權利和義務，對合同標的、數(shù)量、質量、交貨期、交貨地點、付款方式及違約責任進行認真審查，同時實施嚴格的合同審批程序，層層把關，由其是對金額較小的合同，更不能忽視，問題往往出現(xiàn)在小項目、小合同上。
（四）制定嚴格的信用政策，控制賒銷額度。
擔保承諾。當然，這是不得已采取的措施，與項目開誠布公的溝通才是最有效的手段。同時，認真做好賬齡分析工作，對那些拖欠付款期過長、拖欠金額過大的項目，采取定期對賬的方式對應收賬款及違約利息進行核對，并由雙方簽章作為有效的對賬依據(jù)，提醒并督促對方及時付款，避免出現(xiàn)呆賬。通過賬齡分析，掌握債權是否逾期、逾期時間長短及可能出現(xiàn)壞賬的風險。對可能出現(xiàn)呆賬、應收賬款被長期拖欠的部門，可采用與項目所在公司協(xié)調(diào)的方式尋求解決。
（五）加強內(nèi)部控制，建立并完善貨款清欠業(yè)績考核，明確應收賬款清收責任。
內(nèi)部控制制度健全了，才能責任明確、有章可循，才能有效防范應收賬款長期存在的弊病。針對應收賬款日常管理中出現(xiàn)的狀況，以貨款回收業(yè)績考核制度的形式將責任明確下來，按“誰銷售、誰收款”的`原則將貨款回收分解到每個業(yè)務人員身上，明確劃分責任范圍，并要求業(yè)務人員制定合適的清欠計劃，針對不同項目的特點采取有針對性的催款政策。僅有健全的內(nèi)部控制制度還不夠，必須由財務部門來監(jiān)督內(nèi)部控制的實施，定期的進行檢查，以防止應收賬款責任管理流于形式。沒有考核的管理是無效的管理，沒有量化指標的考核是無效的考核，企業(yè)應該根據(jù)貨款回收情況對業(yè)務人員進行業(yè)績考核并施以合適的獎懲措施。對業(yè)務人員自身責任造成貨款拖欠的，應該視情節(jié)嚴重程度追究相關業(yè)務人員責任，制定合適的損失賠償制度，以加強業(yè)務人員風險意識。調(diào)動業(yè)務人員積極性，使應收賬款得到快速及時的清理回收，降低呆帳發(fā)生率。
通過分析應收帳款形成的主要原因及對公司經(jīng)營產(chǎn)生的負面影響，并針對公司應收帳款管理存在的主要問題，提出了加強公司應收帳款管理的具體對策。旨在說明公司應該把降低應收帳款帳齡作為一項長期的、制度化的工作來抓，使各項措施落到實處，力求將應收帳款控制在合理水平上，把呆賬風險降到最低。這一點公司上下全員應該從。
思想。
上引起足夠的重視，最大限度地化解應收帳款風險。有效降低應收帳款，有利于盤活公司資源，有利于拓展效益空間，有利于防范公司經(jīng)營風險，也有利于公司的長遠發(fā)展。
建議人：xxx。
xxxx年xx月xx日。
物業(yè)公司的管理建議書篇十七
：
今天，我看了xxxx鋁業(yè)xxxx年形勢教育材料，深感xxxx鋁業(yè)面臨形勢的嚴峻。
作為xxxx鋁業(yè)一名最為普通的員工，我深感自己的責任重大，廠興我榮、廠衰我恥。每一名員工都不希望企業(yè)關門，因為xxxx鋁業(yè)是在我們手中發(fā)展壯大的，企業(yè)是我家，發(fā)展靠大家，面對嚴峻的形勢，我們xxxx鋁業(yè)每一名員工都要認真的思考，我該怎么辦?我要怎么辦?特別是我們一線員工最有發(fā)言權，因為企業(yè)每一天的生產(chǎn)成本是在我們的手中產(chǎn)生。
以下是我個人的建議：
一、有關部門要嚴把原材料、物料和設備的進廠質量關，質量的好壞直接影響著我們的成本，質量是企業(yè)的生命。
二、廠內(nèi)礦石和煤炭的`二次倒運，要科學管理，減少不必要的環(huán)節(jié)。
三、廠內(nèi)成品氧化鋁和氫氧化鋁噸包的二次倒運，要嚴把吊裝工的技術關，要精細作業(yè)，我們經(jīng)?？吹皆诙蔚惯\過程中，有些雪白的氧化鋁散落在地面，不知是噸包有質量問題?還是吊裝工的技術問題?看了讓人心痛。
四、“氧化鋁市場是闖出來的，不是等出來的!”記得1994年我廠的經(jīng)營形勢跟現(xiàn)在一樣，后來我了解到廣州佛山有很多家合資陶瓷廠，我?guī)е蹚S氧化鋁產(chǎn)品說明書，到了佛山我向各家陶瓷廠宣傳我廠氧化鋁最適合陶瓷行業(yè)使用，在廣州我們打開了氧化鋁的銷路。
在這里我想說的就是：“現(xiàn)在我廠氧化鋁產(chǎn)品多樣化，但是產(chǎn)品再好也要靠我們的銷售人員走出去了解市場，去宣傳我們的產(chǎn)品，去闖市場，去占領市場”。
五、節(jié)電方面，辦公區(qū)域、有關路段應加強用電管理。
六、節(jié)水方面，公司各單位要杜絕長流水，持續(xù)廣泛開展修舊利廢活動。
要動員全體員工為企業(yè)獻計獻策，把成本降到最低。
技術中心員工：xxxx。
xxxx年1月20日。
物業(yè)公司的管理建議書篇一
對小區(qū)物業(yè)管理的建議：
現(xiàn)在小區(qū)入住僅一半，但車輛管理存在問題
1、小區(qū)道路是公共的，但道路的主要功能是通行而不是停車，因此，在小區(qū)的固定車位、車庫停滿以前，不應在道路上劃車位停車。而現(xiàn)在小區(qū)晚上是道路上停滿了車，固定車位和車庫卻大部分空著，這很不正常。
2、在小區(qū)的固定車位、車庫停滿后，我不反對在道路上劃部分臨時車位解決業(yè)主的停車問題，但車位劃分要合理，不應影響正常功能?，F(xiàn)在小區(qū)停在消防通道的車輛影響了其他正常車輛進出，尤其是晚上，很不安全。
3、道路是全體小區(qū)業(yè)主共有的，共同通行的，劃車位給少數(shù)業(yè)主使用，這部分業(yè)主當然不應無償使用，收費是必須的。但收的費應該屬于全體業(yè)主所有。當然物業(yè)公司為這部分管理工作增加了成本，我不反對從中劃一定比例(如20%)給物業(yè)，但大部分是業(yè)主的，而且應該定期合理使用(例如可以用這筆收入給小區(qū)中心花園的水池加護欄，增加兒童游樂設施)。
1、積極同開發(fā)商聯(lián)系，死的樹要盡快補栽，死的植物和草皮也應補栽，現(xiàn)在小區(qū)交房已經(jīng)超過一年了，再不抓緊，施工方會不認帳的。這是全體業(yè)主的正常要求。另一方面，小區(qū)業(yè)主有不少統(tǒng)建的職工，有些還是具體業(yè)務部門的或領導，必要時可尋求他們的幫助。
2、加強后期維護，如果后期維護的好，經(jīng)過1-2年，小區(qū)仍然可以生機勃勃的。同時要加強管理，嚴禁各種破壞綠化的行為。
1、小區(qū)保安長期守大門，很少看見在小區(qū)內(nèi)巡邏的。大門管理也有問題。
2、小區(qū)衛(wèi)生近期有進步，但仍有問題，例如一些公共場所、露天椅子、信箱、垃圾桶周邊就比較臟。另外，武漢許多小區(qū)都是保潔員每天做衛(wèi)生時替業(yè)主把垃圾帶下樓，這應該不是很難做到的。
3、
4、有些工作不主動。例如，有的樓道內(nèi)樓梯壓條掉了半年了，卻一直沒有修理，這種情況保潔員應馬上報告，當時還在保修期內(nèi)，完全可以通知施工隊免費更換的。又如，香港路進小區(qū)的路口有一個小坑，對車輛進出有影響，用點水泥填一下是很簡單的事，可能因為是在小區(qū)大門外，就沒有主動去做。
1、物業(yè)費收繳問題
物業(yè)費收繳是權利與義務的關系，如不對等，必然產(chǎn)生糾紛。如果小區(qū)內(nèi)大多數(shù)業(yè)主感覺小區(qū)的各種配套設施不完善不理想，管理不到位，使大部分業(yè)主心理不平衡，不能及時交納費用。故建議與物業(yè)協(xié)商，能否費用打折解決。以達到良性運行之目的。(交不交與心里平不平衡的沒有邏輯關系。關鍵在于我需要知道我交的錢干什么了，合不合理。打折的問題可以不談，顯得業(yè)主只是因為錢)
2、車輛的管理
機動車管理：應參照成熟社區(qū)管理經(jīng)驗執(zhí)行，小區(qū)物業(yè)不僅要進行有效管理，保證汽車不亂停亂放，保證小區(qū)行車通暢，保證消防通道不被占用。而且還應保證停車安全，保證小車不被盜，不被劃傷。并且要不定期對小區(qū)車輛停放進行檢查，特別是在吃飯時間段和晚上，小區(qū)汽車亂停亂放現(xiàn)象容易發(fā)生，在這些時間段要多進行檢查。(這個基本很難，即使做到，物業(yè)成本很高，也會轉嫁到我們，不切合實際。其實，物業(yè)只要做到疏導就可以了，而疏導的人力費用我可以接受的是40元/天.百平米以下)
自行車管理：完善地下自行車庫的施工安裝。為防止自行車丟失應避免業(yè)主將自行車隨意停放在樓道內(nèi)，盡快啟用地下自行車庫。(支持，但是不要占用人防以及開發(fā)商產(chǎn)權的地方，如果開發(fā)商在這里有部分產(chǎn)權的話)
3、綠化的管理
園區(qū)內(nèi)的草坪、樹木應按時做修剪，噴灑農(nóng)藥等維護。
4、公用設施、場地經(jīng)營使用和收益要透明
比如物業(yè)收取得停車費用以及屬于全體業(yè)主的公共設施對外出租改為營業(yè)場所，這些收入的去向明細應當及時準確的告知廣大業(yè)主。(所有我們繳納的都要說明來龍去脈)
5、公共維修基金使用的使用要透明(極其需要)
6、服務人員態(tài)度要親和友善(目前做的很好，也是我看到長城物業(yè)有希望的地方) 尤其在接聽業(yè)主的咨詢電話方面某些物業(yè)工作人員的態(tài)度還有待于提高。
物業(yè)公司的管理建議書篇二
建議改進的方法：加強各門門之間的感情的溝通，在不損壞各部門利益的基礎之上要使各個部門的小利益同公司的大利益相互和諧，使幾個目標和為一起，這樣我們的工作才能取得較大的進步。對于些工作文件政策之類的書面規(guī)定，一定要全面的落實，特別是銷售和財務部門要及時地聯(lián)系。不要等到問題發(fā)生實在解決，那時不僅事倍功半，同時也會嚴重的影響積極性。
建議改進的方法：在我們的工作過程中，一切要以事實為依據(jù)，根據(jù)現(xiàn)實問題反映出來的問題進行對癥下藥，不僅要進行全面地了解，還要進行辯證的眼光看問題。對一些經(jīng)常出現(xiàn)的問題要及時的溝通。沒有調(diào)查就沒有發(fā)言權，及時給你機會也不要信口開河，為了發(fā)言而發(fā)言。我們做工作不是給領導看的，而是要有所收獲。不要拿著公司的資源給自己謀利益。
建議改進的方法：有些事情我們不能的干一件說一件，好多事情是可以歸結成一類的，要盡量歸結成一個制度或是流程，避免重復。比如我們對一些代理商的`政策，我們銷售部門都執(zhí)行好幾個月了，財務竟讓不知道該政策，弄得我們的信譽受到很大的打擊，我們的一些政策要及時地下發(fā)給各個部門，別再讓我們每次給代理商落實政策時都要經(jīng)過好幾個領導的簽字，不僅代理商的積極性受到打擊，我們也跟著倒霉，代理商對我們的信譽不再信任，我們對公司的一些爭將不再積極了。這是很危險的，建議將公司的一些政策切實落實到各個部門避免此類情況再次發(fā)生。
xxx。
日期
物業(yè)公司的管理建議書篇三
尊敬的xx總：
您好！
在進入公司工作的這段時間里，非常感謝您和同事對我的關心與幫助。在回顧自己工作歷程的同時，也進行了一次自我總結。我先后在不同的幾個崗位從事工作，這也使我對公司有了更全面的了解，因此我覺得規(guī)范公司的管理制度，明確工作標準，優(yōu)化工作流程，再輔以貼心的企業(yè)文化凝聚人心，打造高效率的團隊。執(zhí)行并持續(xù)改善公司的內(nèi)部管理，應該是制度化的硬性管理和人性化的柔性政策相結合，約束和激勵雙管齊下，解決人心的問題。有鑒于此，提出我個人認為公司目前存在的問題。
部門溝通不暢、脫節(jié)以及工作和布置的任務偏差、不能按時完成、工作效率不高，在于執(zhí)行力不強，究其原因在于標準、監(jiān)督以及責任心的問題；工作中的積極性與責任心在于企業(yè)凝聚力的打造，即人心的凝聚問題。如果各個部門主管以及公司管理層都無法凝聚成一支有戰(zhàn)斗力的隊伍，那么整個公司的執(zhí)行力就只能是空談。
對主管責任、權利清晰定義，對各崗位工作職責明確定位，對各部門之間的分工協(xié)作清晰界定。如果工作流程及規(guī)章制度不清晰流暢、不嚴謹，便會出現(xiàn)各自推諉責任的弊病，任務布置下去沒有效果，還是不可能有執(zhí)行力和凝聚力。
要由過去的“用人管人”向“用制度管人”進行轉變；從“以人為本”向以“執(zhí)行為本”轉變，兩者兼容。實行統(tǒng)一的制度和紀律來約束全體成員的行為，才能形成客觀公正的管理機制和良好的組織秩序。
它的管理作用主要是通過精神引導彌補管理制度的不足，是一種柔性的因素。培養(yǎng)企業(yè)的共同價值觀，逐漸通過價值觀形成對員工的行為規(guī)范，形成企業(yè)較強的凝聚力，最終對企業(yè)績效發(fā)揮作用，并成為企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的源動力。
現(xiàn)在房地產(chǎn)市場的競爭越來越激烈，公司要想在殘酷的市場競爭中占有一席之地，需要改變原有的管理模式，具體內(nèi)容如下：
一是強化員工責任意識。牢固樹立“辦公室工作無小事”的思想，對待工作認真負責，細而又慎，以小促大，推動全局工作；追求工作效率。二要強化學習意識。辦公室工作人員要把學習作為一種政治責任、一種精神追求、一種生活方式，端正學習態(tài)度，以學習開拓視野、提高修養(yǎng)、增長才干、推動工作；要注意學用結合，努力把學習成果轉化為推動工作取得新突破的實際能力。三是提高綜合協(xié)調(diào)能力。
辦公室工作要講求協(xié)調(diào)方法和成效，與各有關方面深入對接，保證公司各個環(huán)節(jié)協(xié)調(diào)暢通、工作有序推進；加強溝通聯(lián)系，通報重要事宜，協(xié)調(diào)各科室之間關系，突出服務意識，做到多通氣、多商量、多換位思考，統(tǒng)籌兼顧，妥善處事，爭取科室的理解和支持，使上情下達、下情上傳的渠道更加暢通，確保各項工作目標任務圓滿完成。
房地產(chǎn)銷售是專業(yè)性極強的服務行業(yè)，它不僅要求我們的銷售人員在面對客戶的時候，要做到自信、積極主動、熱情大方，還要具備房地產(chǎn)的專業(yè)知識。至少在客戶的眼中，我們是房地產(chǎn)銷售行業(yè)中的專家，既然是專家，就應該解疑答惑，無所不能，并且具有指導意義。這樣，才會讓客戶有信任感，讓他們放心置業(yè)。
同時，我們還應不斷提升工作標準，規(guī)范服務用語，提高對客戶咨詢問題處理的能力，并對客戶來電咨詢進行數(shù)據(jù)統(tǒng)計。進一步整理出公司規(guī)范用語，并可向各部門推行，整體提升企業(yè)形象。
對于檔案資料的管理，公司已經(jīng)制定出明確的檔案管理細則和資料管理員崗位職責，剩下的問題就是如何正確、規(guī)范的執(zhí)行。目前資料整理收集存在最大的困難就是，檔案資料收集的不及時性和完整性，以及個別項目部的不配合性。各部門(或項目部)應嚴格根據(jù)公司出臺的管理細則，健全歸檔制度，加強檔案室與各部門、項目部之間的協(xié)作，并將項目部(工程)資料與公司資料相結合來進行檔案管理，實行統(tǒng)一的標準分類管理，以規(guī)范公司檔案管理，實現(xiàn)部門(或項目部)檔案與公司檔案的'歸口管理。對于某些不配合的項目部(或部門)，公司應制定相應的處罰措施，使檔案管理制度不流于形式。
1、建立企業(yè)戰(zhàn)略方針和質量方針。
以企業(yè)戰(zhàn)略方針作為企業(yè)全體的共同意愿，以質量方針作為所有工作的標準，大力宣傳，讓公司全體人員耳熟能詳，融入到工作理念中。
2、設立總經(jīng)理信箱，目的在于：
廣開言路，讓員工對公司建設、管理有參與感，有主人翁的感覺。總經(jīng)理信箱(或電子郵箱)可匿名投遞，總經(jīng)理開放日指在每月的指定日期，開設談心室，公司任何人員可直接與總經(jīng)理面對面溝通。對于員工意見，公司一定要及時予以處理，對于好的意見及開創(chuàng)性的建議，給予獎勵；對于投訴和抱怨予以回復，以安撫民心。否則，此舉一旦流于形式，會在員工心目中產(chǎn)生負面影響。
3、培養(yǎng)員工一崗多能，完善晉升和激勵機制。
在適當?shù)臅r機，舉辦員工動員大會。也可考慮開設培訓課程，對全體員工進行心態(tài)和執(zhí)行力的培訓。當然，在進入公司的這段時間里，我也看到了公司在培養(yǎng)(儲備)人才上作出的努力，有針對性的派員參與各種崗位學習，但這只是公司(儲備)人才計劃的開始。企業(yè)培訓是指企業(yè)或針對企業(yè)開展的一種提高人員素質、能力、工作績效和對組織的貢獻，而實施的有計劃、有系統(tǒng)的培養(yǎng)和訓練活動。目標就在于使得員工的知識、技能、工作方法、工作態(tài)度以及工作的價值觀得到改善和提高，從而發(fā)揮出最大的潛力提高個人，實現(xiàn)公司和個人的雙重發(fā)展。
首先，企業(yè)可以通過下發(fā)員工培訓需求調(diào)查表、座談會等形式，了解員工的學習培訓意向和崗位意向、工作技能等，然后針對員工的工作能力、崗位需求等情況來制定學習培訓計劃。其次，要加強對員工的形勢教育，讓員工認識到，學習新技術，“一崗多能”是員工提高綜合素質、增強競爭能力的需要，也是現(xiàn)代企業(yè)發(fā)展的趨勢，從而使員工愿學、樂學、刻苦學。第三，企業(yè)鼓勵員工“一崗多能”還要建立健全有效的獎勵制度和辦法，深化薪酬制度改革，建立以崗定薪、按績?nèi)〕?、多勞多得、少勞少得的崗位績效管理考核體系，實行員工薪酬水平與崗位職責和貢獻密切掛鉤的收入分配機制；不斷加大對學有所成員工或工作能力突出的員工的獎勵力度，支持鼓勵更多的員工“一崗多能”，為員工施展才華搭建良好的平臺，提供制度保障。避免因人才流動給公司帶來影響，構建有層次的人才團隊，這樣才能使公司更有序、健康、高效地發(fā)展。倡議不是管理，管理的關鍵是行動，落到實處，并使之行之有效。所以，改善及管理，應貫徹到每一個崗位，每一個環(huán)節(jié)，言必行，行必果。
以上只是我個人的看法，希望能為公司的發(fā)展盡綿薄之力。
xxx。
日期
物業(yè)公司的管理建議書篇四
第一太平集團是在香港上市的大型跨國公司，經(jīng)營地產(chǎn)、零售、電訊、銀行四大核心業(yè)務，是香港聯(lián)交所中恒生指數(shù)成份股和藍籌股。第一太平戴維斯（中國）有限公司是該集團下屬的一家在中國大陸主要從事物業(yè)代理和物業(yè)管理的綜合顧問服務公司，九七年通過與英國四大顧問行之一，亦為上市公司的“savills”進行合并，使我們的服務網(wǎng)絡順利延伸到整個歐洲地區(qū)，成為一個規(guī)模更大、服務范圍更廣、遍及歐亞美的環(huán)球公司。本著既往的
專業(yè)
精神，更為高效地服務于我們的國際客戶。
在中國，我們首先在香港注冊執(zhí)業(yè)，專長負責高級住宅及商業(yè)樓宇的專業(yè)管理，擁有豐富的經(jīng)驗，并于九八年取得了國際認證的iso9001優(yōu)質管理證書，主要管理的項目有全港最大的商場西九龍中心，甲級辦公樓力寶中心，使創(chuàng)中心，尖沙嘴新文化中心及左敦區(qū)的倫敦廣場等。在國內(nèi)，一九八八年已經(jīng)開始管理北京東湖別墅直至現(xiàn)在，至今所管理的樓宇超過50座，面積超過370萬平方米。在上海浦東陸家嘴金融中心區(qū)88層的全國最高級智能形及設計最強的金茂大廈與集全國期貨交易的上海期貨交易中心，位于南京東路的第一百貨新綜合大樓等大型物業(yè)及淮東中路由香港瑞安集團發(fā)展的瑞安廣場，其業(yè)主亦先后委任我們?yōu)槠湮飿I(yè)提供全權物業(yè)管理服務。這些大廈不僅因所在位置佳而聞名，而且還因其完善的管理和維護保養(yǎng)服務而享譽。敝司之高層管理人才均具有多年的管理經(jīng)驗，并能以獨有的工作方針去經(jīng)營業(yè)務，使得物業(yè)管理質量能達到系統(tǒng)化、標準化。故此，能為客戶提供首屈一指的服務。
實際管理經(jīng)驗
第一太平戴維斯從事物業(yè)管理具有豐富的經(jīng)驗，為迎合各發(fā)展商不同需要，我們采取了多種靈活的管理模式，根據(jù)每個物業(yè)不同情況，切實地為國內(nèi)客戶提供管理不同類型的物業(yè)服務，包括高級內(nèi)、外銷住宅、綜合物業(yè)樓宇、大型商場、高智能寫字樓及各類特殊功能的物業(yè)。
第一太平戴維斯自1988年開始，將國際上高效，科學的物業(yè)管理概念和運作方式首先帶入大陸市場。憑著豐富的管理經(jīng)驗，加上對國內(nèi)的市場了解，和對政策法規(guī)的充分認識，使我們的市場不斷擴大。九八年中旬，敝司已將管理拓寬至天津市場。管理的項目有位于市區(qū)的綜合性辦公樓天津遠洋大廈，該項目原由香港一家專業(yè)物業(yè)管理公司管理，因發(fā)展商及業(yè)主對物業(yè)管理要求有更高的標準，故于99年初改聘第一太平戴維斯進行物業(yè)管理。敝司接管后解決了許多從客戶入住以來一直未能解決的難題，在管理過程中，我們按照國際質量服務體系iso9002的最高標準去培訓員工，加強管理，并通過了國家質量體系的認證。通過一年多的管理,服務水平明顯提高，管理費用卻明顯下降，因而得到了發(fā)展商及業(yè)主們的普遍認可，并已有像英美煙草公司這樣世界知名企業(yè)入住遠洋大廈。在天津的管理項目中，還有經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的泰豐家園小區(qū)，該項目開工前敝司已進入現(xiàn)場定期參加其工程會議，從管理和客戶角度為其圖紙設計和功能設置提供可行性建議，對工程的質量進行監(jiān)督。
目前，第一太平戴維斯已成為國內(nèi)最大，管理物業(yè)最多，發(fā)展最穩(wěn)健的專業(yè)物業(yè)管理公司。
第一太平戴維斯的優(yōu)勢
現(xiàn)在國內(nèi)物業(yè)銷售數(shù)量眾多，一般投資者對所購物業(yè)的物業(yè)管理公司要求嚴格，尤其是一些世界知名跨國公司往往選擇世界知名的物業(yè)管理公司管理的樓宇。目前在樓宇空置率較高的情況下，樓宇的租售價格幾乎已到甚至低于成本價，租售的競爭從某種意義上來說就是物業(yè)管理服務上的競爭。良好信譽的物管公司肯定可給市場帶來促銷作用。發(fā)展商可借助我們的豐富管理經(jīng)驗及已建立的信譽，加強物業(yè)銷售之推廣及宣傳，以達致理想的價格及銷售
成績
。
2.運用iso9002的體制對物業(yè)進行管理
按iso9002國際質量體系標準，結合第一太平物業(yè)管理經(jīng)驗，對具體項目制定高標準的質量管理稽查體系，對公司各部門工作進行監(jiān)督和檢查，使各種已發(fā)生的或潛在的隱患和問題能及時被發(fā)現(xiàn)，并得以妥善解決。稽查工作分三部分有層次深入開展：
值班稽查：由高層次管理人員對整個管理工作的檢查，采用定時值班或日常巡視等辦法，深入了解管理公司的工作情況。
3.0專業(yè)培訓
理之概念和運做之方式。同時，有針對性的分析、解決在管理中出現(xiàn)的問題。令所有受聘員工按照我們及貴司之要求執(zhí)行任務。 具體分為三個階段培訓：
1.各部門主管以上管理人員的培訓。
2.物業(yè)公司全體員工的培訓。
3.針對性培訓。
主要培訓內(nèi)容如下：
一、物業(yè)管理基本概念
1. 用戶守則
2. 裝修指南的作用
3. 物業(yè)管理前期應把好的四個關
4. 成功物業(yè)管理的五大要素
二、人事行政管理要求
三、財務管理要求
1. 物業(yè)管理的收支原則
2. 物業(yè)管理費的內(nèi)容
四、服務質量及服務意識的要求
五、管理、清潔、綠化要求
六、保安基礎知識和工作要求
1. 保安人員應具備的禮儀及當班時所需注意事項
2. 監(jiān)控錄象及控制要求
3. 報警的處理程序
4. 值班記錄要求
5. 交接班要求
6. 停車場管理
7. 門衛(wèi)管理
8. 巡樓要求
9. 物品進出管理
10. 臨時用電
11. 動用明火管理
12. 施工管理
七、工程管理
1. 接管驗收應具備的條件
2. 工程接管與驗收
3. 消防驗收的要求
4. 設備維修保養(yǎng)與要求
5. 設備的運行及記錄
6. 工程修理工作要求
7. 節(jié)能計劃
8. 應急方案
4.0集團的支持
物業(yè)管理在第一太平集團內(nèi)一直為主要的業(yè)務，本著對自身業(yè)務的不斷深化和發(fā)展，集團無論在人力及財務資源均做大量投資，吸收一批具有高素質，高技能，富經(jīng)驗的專業(yè)管理人才，組成一支高效率的中央管理隊伍。我司高層管理人員非常重視各項目的管理質量，并會定期走訪，在管理公司自行稽查的基礎上，再進行深入的現(xiàn)場服務質量稽核與評估，并對現(xiàn)場人員提供專業(yè)意見與指導，我司會對稽查的結果作出總結并書面匯報發(fā)展商，以確保管理項目能達到第一太平的服務素質。最佳的服務質量與最低的費用支出是我司一直追求的目標。
5.0能源管理
能源消耗占管理支出的最大比例，如何節(jié)能是第一太平項目管理中的工作重點，也是集團的特有優(yōu)勢。我司的中央管理隊伍在長期的項目管理中，總結出一套特有的節(jié)能措施，并會在定期的項目稽查中提出有針對性的專業(yè)意見，以達到降低耗能，節(jié)約開支。在項目管理中，我司的管理人員亦會嚴格地要求每位員工提高節(jié)能意識，嚴格按工作規(guī)程控制能源消耗。
6.0平衡預算
管理費的收入、支出是發(fā)展商、業(yè)主和客戶共同關心的大問題，制定管理費用的標準、管理費收取和日常管理費支出均由管理公司經(jīng)手操辦。控制支出、開源節(jié)流是管理公司首要任務，我司無論在接到任何項目，都將按以下步驟執(zhí)行：
6.1合理測算出管理支出，作為管理費收取標準的依據(jù)；
6.2制定嚴格的費用控制制度，保證各項費用的科學使用；
6.3管理隊伍精干，作到人盡其才，物盡其用；
6.4注意各項設備的日常維護工作，制定并實施嚴格的節(jié)能措施；
6.5嚴格控制不必要之交際應酬活動。
7.0設備運行之考核
為保證………..的各項設備運行正常，增長使用壽命，這就需要從技術指標、操作規(guī)程、設備運行記錄、設備的定期保養(yǎng)等諸多方面給以考核。我司如獲聘用，在管理中定會制定一套科學嚴格的設備運行考核計劃，規(guī)范操作，制定設備保養(yǎng)計劃，嚴格要求設備運行記錄，作到公司內(nèi)部的自查，我司亦會定時委派一名富有經(jīng)驗之高級工程管理人員定期由香港集團總部到訪………進行各設備和能源的審核和評估，并從運行、維護、養(yǎng)護等角度提出專業(yè)意見，匯編成報告書。通過每次的審核，我們可找出設備運行之問題所在，同時更能為來年的整改計劃和節(jié)能目標提供有利的依據(jù)。
8.0物業(yè)管理電腦軟件系統(tǒng)
敝司為使物業(yè)管理與能源管理達到系統(tǒng)化、標準化的目的，我司將會推薦貴司聘用有經(jīng)驗的電腦程序公司，設置一套我司行之有效的完整的物業(yè)管理軟件、工程管理系統(tǒng)、保安管理系統(tǒng)、財務管理系統(tǒng)、倉庫管理系統(tǒng)等等，利用電腦系統(tǒng)運作整個管理服務，大大提高工作效率，減輕勞動強度，使經(jīng)濟效益顯著提高。該系統(tǒng)亦可與敝司的中央計算機系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)，由我司直接進行監(jiān)控與詳細分析，并每月總結分析情況匯報發(fā)展商。該系統(tǒng)將具有如下功能：
8.2 收集各方資料，制定與各項目相配合的節(jié)能計劃，節(jié)省大廈能耗開支；
8.4 通過網(wǎng)絡可以加強與
其他
項目的溝通，對整個物業(yè)管理工作進行全面地監(jiān)管、分析及提供專業(yè)意見。
9.0一條龍綜合物業(yè)服務
第一太平戴維斯是一家多元化的綜合服務物業(yè)公司，業(yè)務包括市場策劃、推廣，物業(yè)租售代理，物業(yè)管理，資產(chǎn)評估，投資分析，俱樂部管理等一條龍服務體系，在香港我司亦擁有獨立的清潔、保安、康體等與物業(yè)管理相配套的下屬公司，通過單一的委任能享受不同的物業(yè)服務。我們將根據(jù)…….….的具體情況，從多方面提供專業(yè)服務，不斷在我們的客戶網(wǎng)絡中展示………..是一座高質量、高性能的物業(yè)。
10.銷售策劃
我司除在物業(yè)管理中有豐富經(jīng)驗，同時也擁有一支技術精良的銷售隊伍，他們的信息網(wǎng)絡聯(lián)通了歐、亞、美三大洲，并擁有一批較為固定的大客戶，例如
愛
立信、米其林、ge、abb、price water house 等。為體現(xiàn)一條龍服務的概念，我司會對每一個客戶推薦我們在管的項目，以使他們遷入后，在服務方面得到良好的保障。我司在國內(nèi)的公司所有代理部職員亦將全力以赴，為………..創(chuàng)造佳績。
第一太平的管理經(jīng)驗是公司幾十年來在實際項目管理中的經(jīng)驗積累和總結，相信敝司的管理會避免下列問題的發(fā)生：
1. 前期施工階段由于設計時物業(yè)經(jīng)驗不足，往往不能全面的從使用、日后管理、及節(jié)能之角度考慮，造成設計不完善，使工程產(chǎn)生先天不足，后天難補的局面。
2. 工程接管驗收階段，往往由于對接管驗收經(jīng)驗不足，造成接管混亂，遺漏內(nèi)容較多，責任不明確，給發(fā)展商造成經(jīng)濟上的損失。
安保配合及施工管理經(jīng)驗不足，造成物料丟失等問題發(fā)生。
3. 由于經(jīng)驗缺乏，對客戶入住前編制的管理公約，客戶手冊，裝修手冊，入住程序等方面主要管理要求考慮不全面，造成責任不明確，而影響管理公司日后的管理工作。甚至破壞該物業(yè)的聲譽，影響租售業(yè)績。
4. 初期管理階段，由于對管理工作人員架構缺乏準確的把握，出現(xiàn)人員浪費現(xiàn)象。或因追求節(jié)省支出使一些必要的服務不到位。人員上崗前缺乏系統(tǒng)性和針對性的培訓，造成服務程序、標準不清而降低服務質量。
5. 對二次裝修的施工審批管理經(jīng)驗不足，出現(xiàn)因施工影響樓宇公共設備系統(tǒng)的良好運行、客戶正常辦公、公共衛(wèi)生的清潔、物業(yè)的外觀等現(xiàn)象。
6. 對樓宇設備系統(tǒng)缺乏科學系統(tǒng)的管理經(jīng)驗，造成設備故障率偏高，設備使用壽命縮短，能源的浪費，導致物業(yè)費用的極大浪費。
7. 缺乏對不可預測性事件的預防和管理，使大廈的預防和應急措施不完善，并造成事故發(fā)生時大廈出現(xiàn)混亂，使原可預防或避免的事件產(chǎn)生不必要的損失。
第四章
第一太平戴維斯物業(yè)管理模式
經(jīng)過多年的經(jīng)驗積累，我們對國內(nèi)物業(yè)管理的情況，客戶的需要已有很深的認識，憑著這種優(yōu)勢，我們曾屢次協(xié)助不少客戶成功策劃其發(fā)展項目，達到高銷售率、及維持高出租率的指標。為確保樓宇有完善的管理系統(tǒng)，我們對每個樓宇均會個別設計出一套最合適的物業(yè)管理系統(tǒng)，確保每個客戶都能享受到符合經(jīng)濟效益及高素質的物業(yè)管理服務。我們的服務模式包括：
1. 全權管理
客戶可選擇將物業(yè)管理運作全權交由敝司負責，一切有關物業(yè)管理的運作，包括財務管理及人事管理等都由經(jīng)本公司統(tǒng)籌。此項服務的優(yōu)點是客戶可以繼續(xù)專注其本身的業(yè)務，而不必為管理其物業(yè)操心及分散公司資源。
2. 委托管理
客戶可保留管理及財務的主要審批權，但委托本公司對其余部分的管理運作提供服務。同樣的，我們會根據(jù)客戶的需要來定出適合的服務模式，提供高素質的物業(yè)管理服務。
3. 前期管理顧問服務
此項服務適用于發(fā)展項目落成之前，敝司可協(xié)助客戶策劃及籌備物業(yè)管理的前期工作，例如：工程顧問、制定財務預算、人手招聘及培訓、樓宇驗收及交付使用等；樓宇入伙后，本公司會派員定期到場稽核物業(yè)管理服務水平，提供改善意見，及對員工深化培訓。
第五章
物業(yè)前期顧問服務
物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)的延續(xù)和完善，是一個復雜完整的系統(tǒng)工程。為保證物業(yè)管理有條不紊的順利啟動和正常進行，從規(guī)劃設計開始到物業(yè)管理工作的全面運行，有若干環(huán)節(jié)不能忽視。因為規(guī)劃僅考慮了房屋和配套設施兩個重要組成部分。另外設計人員也往往從技術角度考慮問題，而忽視日后物業(yè)管理的問題。因此物業(yè)管理是一種對物業(yè)全過程的管理，其首要環(huán)節(jié)即是物業(yè)的前期管理。因此，我們建議委任我司為…..…..的物業(yè)管理前期顧問，提供專業(yè)項目的顧問服務，工作范圍包括下列內(nèi)容：
1. 前期顧問工程策劃
1.1 參與物業(yè)規(guī)劃設計
我司工程及管理人員可根據(jù)以往專業(yè)的管理實踐，及從用戶的角度就…..…..的施工圖紙?zhí)岢鲆?guī)劃設計問題或缺陷，以物業(yè)顧問工作報告的形式建議一切必需之改善及改良工程，以節(jié)省工程費用及至最高效率，使這些問題在規(guī)劃設計實施過程中，能夠予以避免。同時亦是為發(fā)展商創(chuàng)造優(yōu)質工程的重要保證。
1.2 提供物業(yè)施工標準
為保證…..…的建設施工質量符合標準的工程設計及確保工程施工順利完成，我司將根據(jù)國家有關規(guī)定，從物業(yè)管理角度對現(xiàn)時樓宇已簽批工程合約之安裝規(guī)格及工程進度，技術質量等方面。并在物業(yè)顧問工作報告中，提供改善主要設備及改良服務等意見，以避免物業(yè)落成后，方加裝需要的設備而影響其他設施之運行及整個物業(yè)之外觀形象，為日后的物業(yè)管理打下堅實的基礎。同時亦盡到為發(fā)展商服務的義務。
1.3 參與物業(yè)施工質量監(jiān)督
我司可代表發(fā)展商與………..的.施工監(jiān)理共同制定驗收標準，加強設備質量監(jiān)理力量使施工質量多一份保證，同時能保證建筑順利交付使用和日后管理的連續(xù)性，既節(jié)省了時間，又有利于提高工質、工期及售后服務諸多方面的信譽。
1.4 物業(yè)建筑之選料方面
我司從管理角度，并根據(jù)以往自身在工作實踐中掌握的有關設備及建材情況分析及比較………..建造材料之選用及安裝方法等。向發(fā)展商提供專業(yè)意見，同時就…………有關機電等系統(tǒng)，并列舉該等系統(tǒng)之優(yōu)劣，如有關維修檢查通道之位置，各層冷氣分布控制及電量供應等，以便設計單位擇優(yōu)選用。
1.5 與建筑商定期會議方面
我司之工程及管理人員會定期參與…………重要工程協(xié)調(diào)會議，就工程進度及基本設計之改動提供意見及改善方法，以配合將來物業(yè)管理及工程的順利完成。
2 前期物業(yè)管理籌劃
我司對…….…..進行實際的現(xiàn)場考察后，經(jīng)過我們之專業(yè)人事初步分析研究，我們將就………..獨立設計一套物業(yè)前期全面之管理計劃，主要范圍及重點詳列如下：
2.1 物業(yè)管理公約
制定…………物業(yè)管理公約的目的是要清楚和明確各項規(guī)劃，并對全體業(yè)主、使用者和物業(yè)管理公司均有約束力的有關物業(yè)管理、使用、維修、保養(yǎng)等方面的權利與義務的行為準則。管理公約一般由發(fā)展商和物業(yè)管理公司一起制訂，但須經(jīng)房地產(chǎn)管理部門登記備案后，方可生效。我司會按照國家有關規(guī)定，屆時根據(jù)…...…..物業(yè)的特點，草擬一份物業(yè)管理公約提供發(fā)展商參考。
2.2 用戶守則
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業(yè)管理公司與業(yè)/租戶的聯(lián)系。創(chuàng)造良好的工作環(huán)境。
我司將按照各業(yè)/租戶的需要，協(xié)助發(fā)展商制定用戶守則。我司將按不同類型物業(yè)提供不同的用戶守則，供有關業(yè)主/租客遵守。
3 管理預算
物業(yè)管理公司在對物業(yè)進行管理過程中，所發(fā)生的各項支出，一般稱之為物業(yè)管理費。對物業(yè)管理費的核算是物業(yè)管理公司財務管理工作中的一項非常重要的內(nèi)容。………….在投入運行之前，必須制定管理費的核算。我司將按現(xiàn)有資料制定一份管理預算，提交貴司參考。制定物業(yè)管理費的原則將會量入為出，以平衡所有收入及支出。在制定物業(yè)管理費的標準也應以客戶的承受及市場外同等物業(yè)水平為依據(jù)。
此外，對已確定各類型物業(yè)應呈交當?shù)匚飪r局審批方可作實。
4 規(guī)章制度之指定
物業(yè)管理公司管理規(guī)章制度是加強公司內(nèi)部管理，提高管理服務質量和工作效率，擔負起物業(yè)管理的各項職責而制定的規(guī)章和制度。在貴司交付使用前，我司將各項規(guī)章制度編制完善，提供貴司以備物業(yè)運做之用。
5 員工招聘計劃
我司會在驗收調(diào)試與物業(yè)交付使用前，制訂有關物業(yè)人員的聘用條件及薪金標準，供貴司參考。同時建議于物業(yè)落成前2-3個月，先行招聘骨干班底，然后按實際需要招聘其他部門員工，以便安排合適員工盡早入職，熟悉管理運做及設備操作，并由我司立即進行上崗培訓。令管理公司能開始即時提供高質量的管理服務。
6 專業(yè)培訓
為使今后的物業(yè)的運做和管理達到較高水平，首先要有一支技術精良，作風過硬的管理隊伍，而這支隊伍的建立有賴于長期系統(tǒng)的培訓和日常的監(jiān)督控制。我們會委派富經(jīng)驗的高層管理人員從事培訓，使他們加深了解物業(yè)管理之概念和運做之方式。同時，有針對性的分析、解決在管理中出現(xiàn)的問題。令所有受聘員工按照我們及貴司之要求執(zhí)行任務。主要培訓內(nèi)容包括：
物業(yè)管理有關法規(guī)、權利與義務培訓
超前的預防性保養(yǎng)計劃培訓
服務技巧的培訓
節(jié)約能源培訓
優(yōu)質管理服務標準iso9002培訓
內(nèi)部稽核制度培訓
系統(tǒng)的財務管理培訓
對第一太平管理的同類型物業(yè)進行個案分析
為配合上述服務，我們建議簽訂委任合同后，即時開展工程前期策劃工作，在發(fā)展商全力配合下從管理角度對物業(yè)的規(guī)劃設計、施工標準等方面提供意見，并且在簽訂合同的同時，我司將委派一名富經(jīng)驗的專職工程師長駐現(xiàn)場，提供前期顧問工作。
7 物業(yè)竣工及驗收
7.1 物業(yè)及設施驗收調(diào)試
驗收調(diào)試是物業(yè)前期管理過程中不可缺少的環(huán)節(jié)，我司會根據(jù)………..的實際情況，依據(jù)國家有關工程驗收的技術規(guī)范及質量標準制定一套物業(yè)接管驗收程序提供給發(fā)展商參考，以確保今后物業(yè)管理的正常開展。
在…..…….工程竣工及交付使用期內(nèi)，我司將協(xié)助發(fā)展商成立一個驗收隊伍，并編制一份全面驗收方案，與建筑師及總承包商一同進行全面仔細檢驗及調(diào)試。記錄有關數(shù)據(jù)，或尚未符合工程標準之項目，供發(fā)展商及總承包商跟進返修。保證物業(yè)本身之素質符合國家規(guī)范及發(fā)展商的要求。
7.2 遺漏工程及跟進
我司之驗收隊伍，對…..…..各項遺漏工程存案歸納，然后提交建筑師及總承包商做出改善或補救，以免影響各業(yè)/租戶對物業(yè)的質量投訴，影響經(jīng)營及物業(yè)本身的形象。
第六章
物業(yè)管理服務
為配合…..…..之交付使用及能令物業(yè)管理服務保持在一個高的水平，我司建議委任第一太平戴維斯為…..…..提供專業(yè)之物業(yè)管理服務，務求使物業(yè)能順利交付給客戶使用，同時確立完善管理制度，使大廈在最短之時間內(nèi)形成科學的管理物業(yè)。 如獲委任，我們將特為……….度身定做一套全面之管理計劃：
1.0 管理策劃
1.01 協(xié)助發(fā)展商草擬管理公約，通過政府審批，作為物業(yè)銷售文件之一 1.02 制定各有關物業(yè)管理之文件及各項規(guī)章制度。
1.03 籌組物業(yè)管理公司及根據(jù)物業(yè)的實際需要，向發(fā)展商提供公司各部門、崗位及人事編制的可行意見并協(xié)助籌建工作。
1.04 根據(jù)第一太平的經(jīng)驗和實際情況，協(xié)助發(fā)展商建立一個完整的工作標準，管理程序和監(jiān)管體系。
1.05 制定用戶守則，編制業(yè)主/租戶手冊，裝修指南等管理文件。
1.06 于交付前聯(lián)絡各業(yè)主，計劃及制訂適當步驟及規(guī)則，以配合業(yè)戶的進入。 1.07 制訂物業(yè)管理財務及制訂不同類型的物業(yè)所應付管理費，平行各項開支。 1.08 制訂全面之保安計劃，為分期進入之業(yè)戶提供保安服務。
2.0 二次裝修管理
緊密而全面的裝修工程監(jiān)管，可避免公共地方及中央系統(tǒng)之運作受不必要之破壞，同時，減低對已遷入部門及訪客之滋擾。
裝修圖則均需有管理處事前批準和現(xiàn)場監(jiān)管。任何涉及結構之改動工程均需由專業(yè)人士審批。工程結束要對之進行驗收。
3.0 人事行政管理
3.01 為物業(yè)制訂管理員工編制，各級職員新酬，津貼，福利之標準，供發(fā)展商審批。
3.02 草擬各級管理員工之工作細則，責任及權限。
3.03 為管理處制訂人事制度，員工守則及協(xié)助編制員工勞動合同。
3.04 協(xié)助發(fā)展商與當?shù)貏趧泳致?lián)系，安排一切有關員工聘用之登記，轉職等事宜。
3.05 協(xié)助發(fā)展商安排整個管理隊伍之制服設計，務求為隊伍塑造一個好的形象。 3.06 對各級員工進行系統(tǒng)的崗前培訓，和禮儀培訓，使員工盡快勝任本職工作。 3.07 建立行政檔案系統(tǒng)和辦公室內(nèi)部的管理制度及行政稽查制度。
3.08 制訂員工考核制度。
4.0財務管理
4.01 為管理處設立會計財務制度及編制財務用文件表格，包括各級員工財務權限及支出批準之程序，務求有效控制管理支出。
4.02 按中國現(xiàn)行之法例，制訂處理欠繳管理費及其他費用之程序，以確保穩(wěn)定之管理收入。
4.03 根據(jù)現(xiàn)行之中國稅法，協(xié)助發(fā)展商與稅務局聯(lián)系，協(xié)商有關管理本物業(yè)所需繳付之稅項及稅率。
4.04 協(xié)助建立財務及業(yè)戶之資料儲存庫，以提供準確資料及財務狀況預測，作為未來發(fā)展及投資之根據(jù)。
4.05 協(xié)助為物業(yè)開設必須之銀行戶口，制訂有關收取費用之安排，如幣制及協(xié)助發(fā)展商與外匯管理局商討有關匯出款項之程序等。
4.06 建立電腦軟件財務管理系統(tǒng)，加強財務監(jiān)督，增進效率，進行財務科學管理，降低人手操作的錯誤率。
4.07 按每月的管理費用及收入制訂下一月的管理預算，年底制訂下一年或半年管理預算，形成良好的財務運作管理。
4.08 嚴格控制管理營運支出，一切管理開支均不得超越已批準之預算。（額外批準者例外）
4.09 為使業(yè)主能監(jiān)察物業(yè)管理的財務運作，定期提交一份
關于
財務收支，應收款及解釋與原來預算有較大出入項目的報告。
5.0 管理稽核及支援提供
5.01 根據(jù)發(fā)展商之要求及需要，為國內(nèi)聘用之各級員工，安排合適的培訓課程，
以便能于最短之時間內(nèi)，使各級員工可以有效執(zhí)行運作物業(yè)之各項管理規(guī)章及制度。
5.02 交付使用前一個月，為各級員工安排短期入職培訓課程，使他們能夠充分
央管理隊伍的專業(yè)人員亦將會到現(xiàn)場，進行深入的現(xiàn)場管理質量、服務質量的稽核與評估，并對現(xiàn)場人員提供專業(yè)意見與指導，提高物業(yè)的管理水平。 5.04 管理公司對各部門建立監(jiān)督和檢查制度，使各種潛在問題及時發(fā)現(xiàn)，妥善處理，分三部分有層次深入開展：
行政稽查：各部門內(nèi)部的一種稽查辦法。
專業(yè)稽查：根據(jù)各部門不同專業(yè)范圍而進行的職能檢查。采用定時值班或日常巡視等辦法，深入了解公司的工作情況。
5.05 提供工作重溫及在職培訓，務求員工服務的質量能達到即定之標準。以后，我司亦會定期安排有關課程考核員工培訓后之實際服務水平，直至合同期滿為止。
6.0 樓宇管理服務
6.01 我們負責指導所有公共地方的日常保養(yǎng)及維修。推行經(jīng)常檢查的特定計劃，作為預防性保養(yǎng)措施，監(jiān)督所有維修工程之進行。挑選服務及收費合理之承包商，為公共設備及系統(tǒng)（包括室內(nèi)地方）進行保養(yǎng)及維修之工作。
6.02 樓宇設備控制：我們?nèi)尕撠熤笇袠怯钤O備的操作，配合有經(jīng)驗之管理及工程人員，以其最符合經(jīng)濟效益及效率之方式實行全面性控制。
6.03承包公司之委托：我們建議視所需進行維修保養(yǎng)的工程的價值，邀請多間業(yè)績良佳的承包公司/承派商提供詳細報價或進行投標，經(jīng)分析競投報價及詳細考慮后，委任及監(jiān)管承包公司。有關和約通常按年簽訂，如表現(xiàn)滿意才予以續(xù)約。管理處會按實際情況對該分包的項目為發(fā)展商提供建議。并須獲得貴司批準。 6.04物業(yè)環(huán)境美化：我們建議基本園林管理服務內(nèi)容及支出，包括園區(qū)綠化及在各入口大堂擺圍擺放時花和
植物
。
6.05執(zhí)行樓宇物業(yè)守則：我們會安排管理處根據(jù)……….管理公約及用戶守則，經(jīng)常監(jiān)督物業(yè)情況及確保所有業(yè)戶遵守有關的規(guī)定。亦會通知他們有關…….….的緊急措施，以及不時做出修訂。同時，處理客戶投訴，訪問客戶，收集反饋意見，加強物業(yè)管理服務。
6.06聯(lián)絡：我們會代表發(fā)展商及所有業(yè)主與政府部門及公用事業(yè)機構聯(lián)絡，商討有關物業(yè)管理之問題，如環(huán)保、稅務、保安等。
6.07停車場管理：我們會為…..….的停車場制定經(jīng)營及運做計劃，包括車位的月租及時租安排，制定停車出租及使用規(guī)則等，由管理處負責日常運做之管理，包括出入口控制、清潔、指示牌安裝及一切保養(yǎng)維修事項。
6.08節(jié)日裝飾：……….為天津市較大規(guī)模的高級商業(yè)樓宇之一，為了塑造一個獨特的形象及增加于各大節(jié)日及假期之氣氛，我們會為…..……提交建議，供你們參考。
6.09標牌：為配合….……的設計，我們會幫助貴公司設計一套統(tǒng)一及全面之指示牌、告示牌、警示牌等標牌，以配合物業(yè)之整體布局。同時，于入口處設立大型詢問處，為客戶提供咨詢服務。
7.0 清潔
我們對所管理物業(yè)之清潔極為重視，因為樓宇管理之素質的首次印象足以在物業(yè)清潔的水準反映出來。我們會為….……草擬一份清潔準則，包括需要清潔之地方、材料，所需之次數(shù)等，并按此準則，考慮邀請最有規(guī)模及經(jīng)驗之清潔公司參與招標或公司安排人員自己管理。我們會安排管理人員作監(jiān)督。
8.0 保安
除為….……制定一個全面保安計劃外，我們認為一個完善之閉路電視及出入口監(jiān)察系統(tǒng)，可分擔部分保安人員之工作，同時，于非開放或辦公時間外之進出及探訪等，均可保持嚴格之監(jiān)控。
8.01進出車輛的管理
8.02組建消防隊
第19/25頁
8.03監(jiān)控管理
8.04施工管理
8.05非開放時間的管理
8.06應急鑰匙的管理
8.07動用明火的審批和管理
8.08進出物品及人員的管理
9.0 保險
我們協(xié)助….……厘定最合理的投保額，并安排購買必須之保險，保障之范圍包括財產(chǎn)一切險，公眾責任險等。
第六章
第一太平戴維斯所管理的物業(yè)、 香港(部分)
商業(yè)樓宇
第一太平銀行中心
西九龍中心
始創(chuàng)中心
住宅樓宇
嘉慧苑
喜蓮閣
helene tower
恒安閣
冬青閣
峰景花園
工業(yè)樓宇
建業(yè)工業(yè)大廈
利來廣場
新明大廈
灣仔告士打道 九龍深水亢 九龍旺角彌敦道
九龍長沙灣 九龍長沙灣 九龍九龍灣
2、 北 京 全權管理
北京市海淀區(qū)阜成路
(6) 京潤水上花園別墅 北京市朝陽區(qū)霄云路 (7) 方圓大廈 北京市白頤路
(8) 中國人壽大廈 北京市朝外大街 (9) 中關村大廈
海淀區(qū)中關村
(10) 青島豐合廣場 青島香港中路12號 78,000
11) 百強商貿(mào)中心 北京市朝內(nèi)大街
12) 金菲中心
北京市朝外大街 170,00013) 山西東大盛世華亭 太原市三墻路
3、上 海
22
110,000平方米 38,000平方米
平方米
150,000平方米
平方米
239,000平方米
平方米
平方米
(1) 金茂大廈
(2) 瑞安廣場
(3) 第一百貨新商業(yè)大樓
(4) 浦東時代廣場
(5) 金陵海欣大廈
(6) 期貨大廈
(7) 國際航運大廈
(8) 百富勤廣場
(9) 新建設大廈
(10) 愛儷軒
(11) 嘉匯廣場
(12) 上海萬里城
(13) 頤德名苑
(14) 華麗家族
(15) 達安花園
(16) 中凱城市之光(威?；▓@)
4、 廣 州
(1) 中僑大廈
上海南京東路800號
上海浦東新區(qū)張楊路500號
上海福州路666號
上海浦東新區(qū)松林路300號
上海浦東新區(qū)浦東大道720號上?；春Ｖ新?325號
上海浦東新區(qū)浦東南路500號上海市鎮(zhèn)寧路98號
上海斜土路2601號
上海交通路
上海延安西路1390弄6號樓
上海錦銹路666號
上海長壽路
上海威海路 廣州先烈中路76號
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(2) 廣東銀豐國際大廈
(3) 捷泰廣場
(4) 億安廣場
(5) 廣州信德商務大廈
(6) 東莞虎門黃河時裝城
(7) 中旅商業(yè)城
(8) 穆天子山莊
(9) 匯華商貿(mào)大廈
(10) 芳草園
(11) 清漪園
(12) 麒龍溪園
5、 天 津
天津遠洋大廈
泰鴻大廈
長春豪園
6、 青 島 青島豐合廣場
青島光大國際金融中心
7、 南 京
廣州天河 廣州白云山天湖區(qū) 貴陽市貴烏中路
天津東站遠洋廣場
天津市河北區(qū)獅子林大街 長春市人民大街 青島市香港中路 青島市香港中路
南京聯(lián)通廣場
南京太平洋電子商城
南京國際商城
8、 杭 州 杭州云棲廣場
杭州晶暉商務館
杭州廣利大廈
余杭新城花苑
余杭中央廣場
9、 深 圳 賽博韋爾園
深圳大世紀花園
10、 昆 明
昆明世紀廣場
南京市中央路320號
南京市中央路
杭州市之江路
杭州市中山北路與文暉路交接杭州市慶春路
余杭市府前路與南街交接 余杭市臨平鎮(zhèn)北大街
深圳市蛇口科技園
深圳市布吉鎮(zhèn)中心
昆明市南屏街88號
物業(yè)公司的管理建議書篇五
建立深入人心的物業(yè)企業(yè)文化理念和服務宗旨，住宅產(chǎn)品是扎扎實實的，服務應該是真真切切，“真誠善意、誠信透明、嚴謹細致、周到高效”的服務理念應深入每個工作人員工作日常行為。
改變物業(yè)是管理機構的觀念，物業(yè)是一個服務機構，是靠服務獲取收益或增值收益的機構。改變隸屬房產(chǎn)公司“家侗的意識觀念，業(yè)主才是物業(yè)的衣食父母，才是一切保障的來源，沒有好的服務就不可能有好收益，也不會有獲得業(yè)主認可的伴隨通脹收費標準的提升，更可能不會有繼續(xù)提供服務的機會。
譬如以萬科為樣板模式，與業(yè)主建立親人般的鄰里溫情為服務目標。萬科物業(yè)的模式無疑是目前杭州房產(chǎn)市場中最值得學習稱道的，從普通保安和保潔人員人上體會到禮貌規(guī)范周到的服務，不僅提高了物業(yè)的品質，更提升和促進了萬科房產(chǎn)品的銷售及品質延伸。
一個房產(chǎn)品的品質是全方位的，不僅僅是產(chǎn)品的工程營造，更多的應該是后續(xù)服務。在住宅樓市不景氣房產(chǎn)品開發(fā)處于微利時代的形勢下，除了品質就是服務，而能帶來長期受益和社會效益就是后續(xù)的服務，后續(xù)服務的主力就是物業(yè)。
1、管理制度:工程質量參照萬科或其他優(yōu)秀物業(yè)管理企業(yè)的制度建立健全自身的管理規(guī)程、工作紀律、服務禮儀、維修響應機制、訓練培訓制度、以業(yè)主反饋為主的考核獎罰措施，完善工作人員保險福利保障，逐年提升的待遇措施，從制度上去健全規(guī)范和提升員工歸宿感。制度首先不是管理而是梳理，包括內(nèi)部人員的溝通情緒，工作生活的關注梳理。譬如暑天崗亭是否配置空調(diào)或冰塊，是否預置了工作人員飲用水，上廁所是否有人替崗，是否保安人員內(nèi)部小群體以強欺弱等等，這些都是有真實事例和悲情故事。只有對員工充滿溫情的關注，才可能有物業(yè)工作人員的健康心態(tài)，才可能有業(yè)主的溫情服務，這方面“海底撈”的理念和方式值得學習和參考。
2、用人機制:吸引優(yōu)秀的專業(yè)物管負責人很關鍵。
重塑一個有品質的物業(yè)服務公司需從根本上把一些優(yōu)秀物業(yè)企業(yè)的管理人員放到主要的領導崗位上，譬如物業(yè)總經(jīng)理、某項目物業(yè)經(jīng)理、保安隊長、保安訓導主管、保潔訓導主管等，可以先探索試點性的建立起來，逐步在探索中規(guī)范校正摸索出適合自己的模式。
物業(yè)工作人員的產(chǎn)生，譬如萬科很多的保安在部隊剛退伍的時候就全部簽訂工作服務合同而保證部隊作風的延續(xù)財富人生:;企業(yè)管理制度大全706個doc一些服務人員直接從職業(yè)院校招聘，延續(xù)一份難得的真誠單純。一個公司的保安和其他工作假如全部依賴低成本的從社會上招聘，不僅僅流動性大而且不安全，就很難訓導和管理使用。
3、訓導機制:新招人員就業(yè)上崗之前，必須經(jīng)歷一個嚴格的管理規(guī)章、文化理念、業(yè)務培訓、工作規(guī)范等方方面面的培訓并頒發(fā)企業(yè)內(nèi)部上崗證，并每年組織驗證重新評估一次，留用的待遇升級;提供觀摩萬科、綠城學習優(yōu)秀管理方式，觀摩研究自身管理小區(qū)的各種問題，編制個人訓導畢業(yè)總結。從一開始就做好規(guī)矩，管理才能走上正軌。
4、督查機制:設立房產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部人員暗訪巡查及業(yè)主委員監(jiān)督檢查機制，并配套公告嘉獎和懲戒警示措施，對物業(yè)日常工作的落實、細節(jié)管理進行監(jiān)督檢查，提高工作服務的憂患意識，促進服務品質的提升。要把業(yè)主委員會視為衣食父母的代表，并視為物業(yè)服務的免費督查機構，以這樣的心態(tài)來尊重和看待業(yè)主委員會的物業(yè)才會有健康溫情的服務。
某些小區(qū)項目在圈定工作人員服務范圍后，譬如保潔人員，是否每天有清掃，是否每層都有清掃，清掃的結果如何是否有監(jiān)督檢查和反饋，業(yè)主的反饋是否有整理重視。
人與人都是平等的，人心也都是肉長的，不會因為是物業(yè)服務人員就會低人一等。往往被低人一等的物業(yè)人員，是否需要自己去檢討一下不能受到尊重的原因，是否言行舉止上不規(guī)范，是否工作規(guī)程上存在問題，是否服務內(nèi)容不夠細致，不能總去埋怨業(yè)主素質的問題。只有業(yè)主選擇物業(yè)沒有物業(yè)選擇業(yè)主的權利，真誠善意的去對待每一個給自身帶來收入機會的業(yè)主。雖然業(yè)主素質確實參差不齊，但服務不能參差不齊而需要規(guī)范統(tǒng)一，以服務贏得尊重。
物業(yè)與業(yè)主矛盾除了服務之外，還有一個很重要的領域就是物業(yè)費用賬目收支公開透明，只有誠信透明態(tài)度，把本該屬于全體業(yè)主權益的營業(yè)用房、車位出租、廣告等收入交還，才能取得業(yè)主信任并使得業(yè)主自身切實履行各項應盡的責任和義務。時刻把業(yè)主各種問題、業(yè)委會的督查當成鏡子整理自身服務狀態(tài)。
沒有一個小區(qū)不會不存在質量問題，關鍵是后續(xù)物業(yè)服務中是否有及時的響應維修機制，周到的配套處置措施，以及可靠的維修技術人員或協(xié)作單位。許多房產(chǎn)企業(yè)都會在工程營造部門中抽調(diào)人員監(jiān)管維修事宜，以保障維護維修的及時高效。
物業(yè)公司只有從意識上、制度上、執(zhí)行上等各方面洗心革面的理順，才能建立一個規(guī)范像樣的值得尊重的公司，才能在行業(yè)中樹立品牌。
物業(yè)公司的管理建議書篇六
尊敬的××總： 您好! 在進入公司工作的這段時間里，非常感謝您和同事對我的關心與幫助。
在回顧自己工作歷程的同時，也進行了一次自我總結。
我先后在不同的幾個崗位從事工作，這也使我對公司有了更全面的了解，因此我覺得規(guī)范公司的管理制度，明確工作標準，優(yōu)化工作流程，再輔以貼心的企業(yè)文化凝聚人心，打造高效率的團隊。
執(zhí)行并持續(xù)改善公司的內(nèi)部管理，應該是制度化的硬性管理和人性化的柔性政策相結合，約束和激勵雙管齊下，解決人心的問題。
有鑒于此，提出我個人認為公司目前存在的問題，
一、溝通不暢，執(zhí)行力不足。
部門溝通不暢、脫節(jié)以及工作和布置的任務偏差、不能按時完成、工作效率不高，在于執(zhí)行力不強，究其原因在于標準、監(jiān)督以及責任心的問題;工作中的積極性與責任心在于企業(yè)凝聚力的打造，即人心的凝聚問題。
如果各個部門主管以及公司管理層都無法凝聚成一支有戰(zhàn)斗力的隊伍，那么整個公司的執(zhí)行力就只能是空談。
二、整頓各部門的工作范圍、工作制度以及各部門之間的工作流程。
對主管責任、權利清晰定義，對各崗位工作職責明確定位，對各部門之間的分工協(xié)作清晰界定。
如果工作流程及規(guī)章制度不清晰流暢、不嚴謹，便會出現(xiàn)各自推諉責任的弊病，任務布置下去沒有效果，還是不可能有執(zhí)行力和凝聚力。
三、建立有效的績效考核制度及薪酬制度。
要由過去的“用人管人”向“用制度管人”進行轉變;從“以人為本”向以“執(zhí)行為本”轉變，兩者兼容。
實行統(tǒng)一的制度和紀律來約束全體成員的行為，才能形成客觀公正的管理機制和良好的組織秩序。
四、進一步加強企業(yè)文化建設。
它的管理作用主要是通過精神引導彌補管理制度的不足，是一種柔性的因素。
培養(yǎng)企業(yè)的共同價值觀，逐漸通過價值觀形成對員工的行為規(guī)范，形成企業(yè)較強的凝聚力，最終對企業(yè)績效發(fā)揮作用，并成為企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的源動力。
內(nèi)部管理改進方案和措施建議 現(xiàn)在房地產(chǎn)市場的競爭越來越激烈，公司要想在殘酷的市場競爭中占有一席之地，需要改變原有的管理模式，具體內(nèi)容如下：
一、強化辦公室工作職責。
一是強化員工責任意識。
牢固樹立“辦公室工作無小事”的思想，對待工作認真負責，細而又慎，以小促大，推動全局工作;追求工作效率. 二要強化學習意識。
辦公室工作人員要把學習作為一種政治責任、一種精神追求、一種生活方式，端正學習態(tài)度，以學習開拓視野、提高修養(yǎng)、增長才干、推動工作;要注意學用結合，努力把學習成果轉化為推動工作取得新突破的實際能力。
三是提高綜合協(xié)調(diào)能力。
辦公室工作要講求協(xié)調(diào)方法和成效，與各有關方面深入對接，保證公司各個環(huán)節(jié)協(xié)調(diào)暢通、工作有序推進;加強溝通聯(lián)系，通報重要事宜，協(xié)調(diào)各科室之間關系，突出服務意識，做到多通氣、多商量、多換位思考，統(tǒng)籌兼顧，妥善處事，爭取科室的理解和支持，使上情下達、下情上傳的渠道更加暢通，確保各項工作目標任務圓滿完成。
二、強化服務意識。
房地產(chǎn)銷售是專業(yè)性極強的服務行業(yè)，它不僅要求我們的銷售人員在面對客戶的時候，要做到自信、積極主動、熱情大方，還要具備房地產(chǎn)的專業(yè)知識。
至少在客戶的眼中，我們是房地產(chǎn)銷售行業(yè)中的專家，既然是專家，就應該解疑答惑，無所不能，并且具有指導意義。
這樣，才會讓客戶有信任感，讓他們放心置業(yè)。
同時，我們還應不斷提升工作標準，規(guī)范服務用語，提高對客戶咨詢問題處理的能力，并對客戶來電咨詢進行數(shù)據(jù)統(tǒng)計。
進一步整理出公司規(guī)范用語，并可向各部門推行，整體提升企業(yè)形象。
三、加強和提高檔案管理管理水平。
對于檔案資料的管理，公司已經(jīng)制定出明確的檔案管理細則和資料管理員崗位職責，剩下的問題就是如何正確、規(guī)范的執(zhí)行。
目前資料整理收集存在最大的困難就是，檔案資料收集的不及時性和完整性，以及個別項目部的不配合性。
各部門應嚴格根據(jù)公司出臺的管理細則，健全歸檔制度，加強檔案室與各部門、項目部之間的協(xié)作，并將項目部資料與公司資料相結合來進行檔案管理，實行統(tǒng)一的標準分類管理，以規(guī)范公司檔案管理，實現(xiàn)部門檔案與公司檔案的歸口管理。
對于某些不配合的項目部，公司應制定相應的處罰措施，使檔案管理制度不流于形式。
四、針對于內(nèi)部企業(yè)文化建設，初步構想有如下幾點：
1、建立企業(yè)戰(zhàn)略方針和質量方針。
以企業(yè)戰(zhàn)略方針作為企業(yè)全體的共同意愿，以質量方針作為所有工作的標準，大力宣傳，讓公司全體人員耳熟能詳，融入到工作理念中。
2、 設立總經(jīng)理信箱，目的在于： 廣開言路，讓員工對公司建設、管理有參與感，有主人翁的感覺。
總經(jīng)理信箱可匿名投遞，總經(jīng)理開放日指在每月的指定日期，開設談心室，公司任何人員可直接與總經(jīng)理面對面溝通。
對于員工意見，公司一定要及時予以處理，對于好的意見及開創(chuàng)性的建議，給予獎勵;對于投訴和抱怨予以回復，以安撫民心。
否則，此舉一旦流于形式，會在員工心目中產(chǎn)生負面影響。
3、培養(yǎng)員工一崗多能，完善晉升和激勵機制。
在適當?shù)臅r機，舉辦員工動員大會。
也可考慮開設培訓課程，對全體員工進行心態(tài)和執(zhí)行力的培訓。
當然，在進入公司的這段時間里，我也看到了公司在培養(yǎng)人才上作出的努力，有針對性的派員參與各種崗位學習，但這只是公司人才計劃的開始。
企業(yè)培訓是指企業(yè)或針對企業(yè)開展的一種提高人員素質、能力、工作績效和對組織的貢獻，而實施的有計劃、有系統(tǒng)的培養(yǎng)和訓練活動。
目標就在于使得員工的知識、技能、工作方法、工作態(tài)度以及工作的價值觀得到改善和提高，從而發(fā)揮出最大的潛力提高個人，實現(xiàn)公司和個人的雙重發(fā)展。
首先，企業(yè)可以通過下發(fā)員工培訓需求調(diào)查表、座談會等形式，了解員工的學習培訓意向和崗位意向、工作技能等，然后針對員工的工作能力、崗位需求等情況來制定學習培訓計劃。
其次，要加強對員工的形勢教育，讓員工認識到，學習新技術，“一崗多能”是員工提高綜合素質、增強競爭能力的需要，也是現(xiàn)代企業(yè)發(fā)展的趨勢，從而使員工愿學、樂學、刻苦學。
第三，企業(yè)鼓勵員工“一崗 多能”還要建立健全有效的獎勵制度和辦法，深化薪酬制度改革，建立以崗定薪、按績?nèi)〕?、多勞多得、少勞少得的崗位績效管理考核體系，實行員工薪酬水平與崗位職責和貢獻密切掛鉤的收入分配機制;不斷加大對學有所成員工或工作能力突出的員工的獎勵力度，支持鼓勵更多的員工“一崗多能”，為員工施展才華搭建良好的平臺，提供制度保障。
避免因人才流動給公司帶來影響，構建有層次的人才團隊，這樣才能使公司更有序、健康、高效地發(fā)展。
倡議不是管理，管理的關鍵是行動，落到實處，并使之行之有效。
所以，改善及管理，應貫徹到每一個崗位，每一個環(huán)節(jié)，言必行，行必果。
以上只是我個人的看法，希望能為公司的發(fā)展盡綿薄之力。
尊敬的陳總：
您好!
上次我們交流之后，我對公司的業(yè)務范圍，以及財務狀況，有了一個初步的了解，現(xiàn)就陳總提出的三個方面，謹慎的提出我的幾點建議：
1、 對內(nèi)內(nèi)控方面：
對內(nèi)，我們除了項目預算之外，還需要建立健全完善的內(nèi)部預算機制，對于管理費用，銷售費用的控制，我們需要有年度財務預算，季度的，月度的，每個所屬部門，都需要定期的上報本部門本月度的財務預算和資金計劃，使得一切費用的發(fā)生，是在預算之內(nèi)，特殊情況需要超出預算的，必須經(jīng)過部門負責人和公司領導審查，通過之后，才可以發(fā)生。
對于管理費用中的特定項，比如業(yè)務招待費，差旅費等等的發(fā)生，應當先申請，控制在在規(guī)定額度之內(nèi)。
2、 對外融資方面：
首先，我不是非常的了解公司當前的資產(chǎn)負債率，當然，如果傳統(tǒng)的融資模式已經(jīng)考慮過了，那么，我們現(xiàn)在可以考慮項目擔保的融資模式，目前我接洽的并且關系非常親近的融資機構有瑞橋擔保，新華信托，華夏銀行加州支行等。
的項目，去實現(xiàn)這個融資，比如，擔保公司也需要從銀行融資出去，他們的主要業(yè)務，就是對外放息，我們與擔保公司合作，貸出的資金，各用一半或者是各用一部分，這就是擔保公司的需求，在這樣的合作模式之下，反擔保措施，就會成為一個形式化的東西，當然，這樣就要求項目必須可靠，對于還款的保障必須嚴格。
目前，就我了解的公司狀況來說，不必走信托渠道去融資，一個原因，是規(guī)模不能達到信托的要求，再者是信托融資成本過高。
3、 內(nèi)部團隊建設：
制公司的年度，季度財務預算，確定對外融資方案，指導會計完成融資機構所需要的資料，審核成本，費用，審核內(nèi)部財務報告，審定資金計劃;對于應收，應付等款項的管理等等。
這樣的財務團隊組合，要能相互配合，財務工作，尤其在融資方面的工作，需要和公司行政等部門密切配合的，因此每個崗位都需要有良好的溝通能力和協(xié)作精神，作為財務管理崗位應和公司領導緊密溝通，因為每個崗位都需要在職責明確，制度明確的基礎上，才能做的更好，怎么分工，怎么協(xié)作，這是領導層在制定游戲規(guī)則上，應該多方面考慮的問題，建立起良好的協(xié)作平臺，團隊的戰(zhàn)斗力就會提升，工作的效率，也才能夠提高。
以上，是對陳總提出的三個問題的簡要回答。
當然，財務管理方面，還有不可或缺的一個方面，就是稅籌，因為在上次和陳總的交流中，我知道，整個公司是多元化的公司，在這個方面，我想，一定會有稅籌的空間，但是對于這個問題，我的建議，是聘請稅務師事務所，給我們做一次全面的稅務策劃，找出其中可以利用的稅籌空間，稅務籌劃，我個人認為，這不是一個人能完成的事情，集思廣益，一次性支出，長久性受益，因此，專業(yè)的團隊，做出的方案，我會認為，是相對準確有效的。
許峰(呈)
尊敬的董事長：
你們好!很榮幸能服務于**建設集團有限公司!
時間飛快我加入**已經(jīng)十年多時間，很高興看到公司不斷的壯大，每年業(yè)績斐然，這已經(jīng)解決了企業(yè)的生存問題，可能也另同行望塵莫及，這也是一個企業(yè)的生存之本。
在這種另人欣喜的情況下，我們公司的管理層仍然能居安思危，在公司的管理上提出了更高的要求，這也是我堅持服務于公司的原因之一。
因此，基于對公司了解，在此提出一下建議。
以下建議出于本人對本職工作的充分重視，真誠希望能夠對公司的發(fā)展有所裨益，希望公司走得更穩(wěn)鍵走得更遠，因此若有言辭不妥之處，請領導多多諒解。
回想起剛進公司的時候，我從公司最底層的電工而至今日不斷的得到完善，崗位責任的不斷的變換、欣喜之余對公司的各項管理制度的執(zhí)行，每每感覺收效甚微，遠遠不能達到公司預期效果，公司經(jīng)過幾年的聯(lián)營，回過頭看還得回到起點：公司組織構架的完善，必須的制定崗位責任制、必須從公司的各項管理制度做起。
有規(guī)矩才有方圓，我想所有的企業(yè)管理人員都能夠認識到制度對企業(yè)管理的重要性。
當然我們公司的組織架構還是實際存在，企業(yè)管理制度也是實際存在的`，然而，在這段時間的一建工作，經(jīng)常出現(xiàn)遇到問題時找不到相關的制度或處理問題的依據(jù)，需要公司不得不補充、修訂或制定新的管理制度，比如項目責任制管理、項目宿舍管理、項目門衛(wèi)管理、公司辭工管理等等，但這種頭痛醫(yī)頭，腳痛醫(yī)腳的方式畢竟不是長久之計。
我們**集團公司的組織架構在以前聯(lián)營時可能適用，大家都靠自身的自覺性或對企業(yè)的忠誠度的不同來約束自己的行為，依據(jù)自身素養(yǎng)來為企業(yè)盡職盡責地做事，但企業(yè)發(fā)展了，新鮮的血液被注進了，不同地域、不同價值觀、不同素養(yǎng)的人又組合到一起，公司規(guī)模擴大了，組織構架就隨之會引起變化。
我們就必須調(diào)整我們以往的組織架構，重新明確新的崗位職責，以往“人管人”的方式無法適用我們公司的管理，取而代之的是應該是用“制度管人”。
首先從組織構架的設計來說起，按我們企業(yè)的特點和規(guī)模，應該實行的是總經(jīng)理向董事會負責制，然后實行崗位責任制，編制的組織機構圖，作為股東或董事會成員，可以在企業(yè)任職，但其權限不能超越自己的崗位職責，更不能凌駕于總經(jīng)理之上，除非在股東會議才能行使自己作為股東的權利。
如果每個股東都同總經(jīng)理擁有同樣的權限直接參與企業(yè)的日常管理，那勢必會給公司的管理造成一定上的混亂，也讓公司的管理人員無所適從，不知道該向那位負責，該向那位匯報工作，該接受那位的工作指示—---而往往股東們并不一定能做到?jīng)Q策或意見一致。
有了適宜的組織架構，就應按照每個崗位的特點要求進行因崗定人，一建的所有項目獨立個體而不能像封建帝王一樣，給參與創(chuàng)業(yè)的員工或親友分侯加爵，排座次，安排到一些管理崗位。
中國有句古話：兵熊熊一個，將熊熊一窩，不稱職的一個管理人員，不僅影響自己的團隊，甚至會直接影響公司的整體經(jīng)營績效，管理界的著名的“木桶效應”就很直接的說明了這一問題。
有了完善的組織構架，就需要建立適宜的管理制度。
在制定制度的過程中，公正(含有公平與正義之意)的精神，從制度建設角度來說應該是一切制度的本質特征。
制度的公正性不僅要在制定是表現(xiàn)出來，更要在執(zhí)行中要表現(xiàn)出來，在同一個管理制度下，如果在處理問題時不能一視同仁，甚至出現(xiàn)一些特權階層，那么制度存在的必要性，或者執(zhí)行力度就會面臨嚴重的考驗，會出現(xiàn)員工對制度置若罔聞，甚至對抗制度的執(zhí)行。
在企業(yè)管理制度建設的指導思想中，如果員工的一切活動都是與金錢直接掛鉤的，人格、成長、心理、精神、信仰完全被置于一邊，企業(yè)精神，自然就在多勞多得的效率口號下被拋棄了。
適宜的管理制度不僅會成為管理人員們?nèi)粘９芾淼牡昧ぞ?，也會成為獨特企業(yè)文化形式的表現(xiàn)，而企業(yè)文化的靈魂就是企業(yè)精神。
如果用更普通的詞觀念來概括，那么所有有關企業(yè)文化的問題歸根到底還是回到四個字上“價值觀念” ，它應包含最基本和絕對的管理哲學思想：人道和公平。
觀念決定一切，沒有觀念上的完整性、系統(tǒng)性，管理制度就是隨意的，企業(yè)管理不可能有生命力和持久性和連續(xù)性;而在觀念上具有決定作用的往往是企業(yè)的決策層。
我們都知道花無百日紅、企業(yè)無永遠盛，如果一個企業(yè)僅僅是靠金錢作為公司與員工的唯一紐帶，企業(yè)不能保證自己的工資水平永遠高于別人，永遠沒有低谷，這種純粹的金錢關系也會被更強大的金錢所打?。焊咚刭|核心員工逐利而走，在工資水平差不多的情況下大多數(shù)員工會選擇較好人文環(huán)境的企業(yè)，其結果就是很高的員工流動率!企業(yè)花大量時間、金錢培養(yǎng)的員工離職，會使得企業(yè)經(jīng)常處于不穩(wěn)定中，維持現(xiàn)狀就是一個無可奈何的選擇，提高發(fā)展就只能隨遇而安了。
現(xiàn)在我們**公司的員工的工資并不是很低，但為何員工的流動性很大?目前我們的企業(yè)管理隨意性比較強，在一些事件的處理中，缺乏客觀、公正性，這不僅帶來相互的對立性，也帶來負面效應。
本人向公司提出以上建議，并非是對企業(yè)有什么成見或不好的看法，我們**公司能做到今天的規(guī)模，還是有很多很多值得我們自豪和繼續(xù)發(fā)揚得地方。
我上面說到的方方面面，也許是在建筑企業(yè)中國共產(chǎn)黨同存在的，可能更是一些民營企業(yè)普遍存在的現(xiàn)象。
但是在產(chǎn)品嚴重同質化、利潤嚴重下滑、同行業(yè)競爭加劇的今天，我們只有加強管理，提升自己企業(yè)的管理水平，才能切實的提升自己的經(jīng)營績效，使自己的企業(yè)永出不敗之地。
物業(yè)公司的管理建議書篇七
摘要……………………………………………………………………02頁。
目錄……………………………………………………………………03頁。
一、前言……………………………………………………………………04頁。
二、公司簡介…………………………………………………………………05頁。
三、項目概況與分析………………………………………………………10頁。
(一)物業(yè)特點及分析………………………………………………10頁。
(二)管理思路及重點………………………………………………11頁。
(三)管理目標………………………………………………………13頁。
四、服務模式………………………………………………………………15頁。
(一)高效管理原則……………………………………………………15頁。
(二)服務模式…………………………………………………………16頁。
(三)客戶方針…………………………………………………………27頁。
(四)物業(yè)管理前期籌備工作…………………………………………28頁。
(五)小區(qū)前期管理……………………………………………………31頁。
五、管理人員架構…………………………………………………………42頁。
(一)管理組織架構……………………………………………………42頁。
(二)管理處組織機構和崗位設置……………………………………43頁。
六、管理費用預算…………………………………………………………47頁。
(一)前期開辦費用……………………………………………………47頁。
(二)管理費用預算……………………………………………………53頁。
(三)提請開發(fā)商解決問題……………………………………………56頁。
七、結束語………………………………………………………………58頁。
附件1：科瑞公司營業(yè)執(zhí)照、資質、iso9000的認證證書。
附件2：荊瑞公司營業(yè)執(zhí)照、資質證書。
附件3：派遣工作人員的簡歷。
物業(yè)公司的管理建議書篇八
本人進入__公司已兩年，針對公司目前內(nèi)部管理的現(xiàn)狀，個人認為，綜合起來，需要改善和打造的在于三大方面：品質、執(zhí)行力、凝聚力。作為企業(yè)生存之根本的品質，應包括工程、產(chǎn)品和服務的質量。
部門溝通不暢、脫節(jié)以及工作和布置的任務偏差、不能按時完成、工作效率不高，在于執(zhí)行力不強，究其原因在于標準、監(jiān)督以及責任心的問題;工作中的積極性與責任心在于企業(yè)凝聚力的打造，即人心的凝聚問題。
以上種種，需要規(guī)范公司的管理制度，明確工作標準，優(yōu)化工作流程，再輔以貼心的企業(yè)文化凝聚人心，打造高效率的團隊。執(zhí)行并持續(xù)改善公司的內(nèi)部管理，應該是制度化的硬性管理和人性化的柔性政策相結合，約束和激勵雙管齊下，解決人心的問題。
鑒于此，對于內(nèi)部管理改善，初步構想及建議如下：
一、當務之急，是設立綜合管理部。負責公司內(nèi)部管理工作，包括如下內(nèi)容：規(guī)范辦公室日常管理工作、監(jiān)督工程部施工質量、工程進度控制管理、促進設計部做出最佳的設計方案、加強對采購部日常工作規(guī)范、進一步優(yōu)選合適的供應商以及激發(fā)技術部員工工作積極性。
二、加強執(zhí)行力和凝聚力。執(zhí)行力和部門溝通不暢首先是公司的管理團隊和執(zhí)行團隊(即各部門主管)的問題，要使員工有凝聚力需要先從部門主管開始。如果各個部門主管以及公司管理層都無法凝聚成一支有戰(zhàn)斗力的隊伍，整個公司的執(zhí)行力只能是空談。
三、整頓各部門的工作范圍、工作制度以及各部門之間的工作流程。對主管責任、權利清晰定義，對各崗位工作職責明確定位，對各部門之間的分工協(xié)作清晰界定。如果工作流程及規(guī)章制度不清晰流暢、不嚴謹，便會出現(xiàn)各自推諉責任的弊病，任務布置下去沒有效果，還是不可能有執(zhí)行力和凝聚力。當然工作制度及工作流程理順了以后，需要老總大力推動，獎罰分明。
四、建設有效的績效考核制度及薪酬制度。要由過去的“用人管人”
向“用制度管人”進行轉變;從“以人為本”向以“執(zhí)行為本”轉變，從“以崗位為本”向以“目標為本”轉變;從“以職能導向”向“以流程導向”轉變，兩者兼容。實行統(tǒng)一的制度和紀律來約束全體成員的行為，才能形成客觀公正的管理機制和良好的組織秩序。
五、進一步加強企業(yè)文化建設。它的管理作用主要是通過精神引導。
彌補管理制度的不足，是一種柔性的因素。培養(yǎng)企業(yè)的共同價值觀，逐漸通過價值觀形成對員工的行為規(guī)范，形成企業(yè)較強的凝聚力，最終對企業(yè)績效發(fā)揮作用，并成為企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的源動力。
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日期
物業(yè)公司的管理建議書篇九
班級管理就是引領學生們健康有序地朝著積極、向上的方向發(fā)展，使他們愉快地接受并自覺自愿地養(yǎng)成良好的行為習慣，使整個班級成為一個團結向上的班集體。有效的班級管理應注意以下幾點：
1、從思想上重視常規(guī)，讓學生明確有序的常規(guī)是形成良好的學習、生活習慣，并與德育相聯(lián)系，是營造濃厚學習氛圍，增強班級凝聚力的重要依據(jù)。
2、以常規(guī)來保障學生的學習和生活，明確常規(guī)與個人行為，常規(guī)與學習態(tài)度，常規(guī)與集體行動的關系。要給學生講明、講透其中的道理，讓學生主動接受，自覺遵守。
3、要做到“四勤”，即，口勤、手勤、腿勤、腦勤，善于抓盲點、空白點及空白時間段。
4、制訂具體、完整的制度和行之有效的措施，并積極落實。
5、工作要創(chuàng)新，不能默守陳規(guī)。
6、要有耐心，不怕出問題，允許出問題，解決問題時忌急躁。
7、“五全”：關注全體學生，管理內(nèi)容上全面、空間上全方位、過程上全程、途徑上全優(yōu)。
8、處理問題力爭追根溯源，從根本上解決。
9、要尊重學生，虛實結合，管放適度，嚴寬有致，堵導并存。
10、要善于借勢、借力，即善于借任課老師、家長、學生干部的力量，形成育人合力。大家方向要一致。
物業(yè)公司的管理建議書篇十
abc公司管理當局：
我們接受貴公司委托，對貴公司de生產(chǎn)線f、g期改擴建項目竣工財務決算進行了審核。我們的責任是根據(jù)我們的審核對上述工程決算發(fā)表審核意見，我們提供的這份管理建議書，不在審核業(yè)務約定書約定項目之內(nèi)，而是我們基于為貴公司服務的目的，根據(jù)審核過程中發(fā)現(xiàn)的工程管理和財務管理的問題而提出的。
因為我們主要從事的是對貴公司竣工財務決算的審核，所實施的審核范圍是有限的，不可能全面了解貴公司在工程控制和管理中存在的全部問題，所以，管理建議書中包括的內(nèi)部控制和管理方面的缺陷僅是我們注意到的，不應被視為對貴公司工程控制和管理發(fā)表的鑒證意見，所提建議不具有強制性和公證性。
一、必須夯實竣工決算的基礎工作。
作為建設單位，貴公司在竣工決算編制環(huán)節(jié)缺乏足夠的經(jīng)驗，思想上不夠重視，在上述項目跨度長達h年的建設期間內(nèi)未對此作好充分的準備，具體表現(xiàn)為竣工項目資料零亂，以及不及時清理和核對各有關賬目等，給竣工決算的正確編制造成了很大的影響。
積累、整理竣工項目資料是編制竣工決算的基礎工作，它關系到竣工決算的完整性和質量的好壞。在建設過程中，建設單位必須隨時收集項目建設的各種資料，如技術資料、工料結算的經(jīng)濟文件、施工圖紙和各種變更與簽證資料等，并在竣工驗收前，對各種資料進行系統(tǒng)整理，分類立卷，為編制竣工決算提供完整的數(shù)據(jù)資料，為投產(chǎn)后加強固定資產(chǎn)管理提供依據(jù)。
在項目建設過程中和工程竣工后，建設單位應當注意建設工程從籌建到竣工投產(chǎn)和使用的全部費用的各項賬務和債權、債務的清理，認真核實各項交付使用資產(chǎn)的建設成本，做到工程完畢賬目清晰，賬實相符。
二、必須高度統(tǒng)一項目管理部門和財務管理部門的工作目標。
在f、g期改擴建項目建設過程中，貴公司工程項目管理部門和財務管理部門配合不夠緊密，具體表現(xiàn)為在工程造價控制方面兩個部門缺少積極有效的溝通，以及諸多的工程變更、施工方向貴公司領用材料的具體去向、不合格設備和配件的處理等事項未能及時、正確地反映為財務信息。
通常，工程技術人員把如何降低工程造價看成是與己無關的財務人員的職責;而財務人員的主要責任是根據(jù)財務制度辦公，其往往不熟悉工程技術知識，也較少了解工程進展中的各種關系和問題，往往單純地從財務角度審核費用開支，難以有效地控制工程造價。
如果項目管理部門未將工程建設中的一些具體或特殊事項及時、準確地通報財務部門，勢必會造成財務信息失真，影響財務管理發(fā)揮其重要作用，而且事后調(diào)查和更正無疑會給工作帶來很大的難度，管理成本也由此上升。
項目管理部門和財務管理部門的工作目標應當是統(tǒng)一的，都是為項目所涉及的資金管理和資產(chǎn)管理而服務，建議貴公司兩個部門加強協(xié)作，將工程管理工作納入規(guī)范軌道。
三、必須注重工程設計階段的造價控制。
審核工作中我們注意到，貴公司de生產(chǎn)線f、g期改擴建項目的設計和概算存在不周之處，建設過程中也未及時加以修正，一定程度上失去了控制工程造價的作用。
工程造價控制貫穿于項目建設全過程的同時，應當注重工程設計階段的造價控制。工程造價控制的關鍵在于前期決策和設計階段，而在項目投資決策完成后，控制工程造價的關鍵就在于設計。建設工程全壽命期費用包括工程造價和工程交付使用后的'經(jīng)營開支費用，以及該項目使用期滿后的報廢拆除費用等。據(jù)西方一些國家分析，設計費一般不足建設工程全壽命期費用的1%，但正是這少于1%的費用對工程造價的影響度占到75%以上。由此可見，設計質量對整個工程建設的效益是至關重要的。
長期以來，國內(nèi)普遍忽視工程建設項目前期工作階段的造價控制，而往往把控制工程造價的主要精力放在施工階段——審核施工圖預算、結算建安工程價款，貴公司也是如此。這樣做雖然有一定效果，但畢竟是“亡羊補牢”，事倍功半。要有效地控制建設工程造價，建議貴公司今后的工程項目應當將控制重點轉到建設前期階段。
四、可以嘗試由設計單位總承包項目以達到節(jié)約投資目的。
f、g期改擴建項目的施工商和供貨商多達數(shù)百家，由貴公司作為建設單位一一面對，管理成本非常高，也很不利于控制工程造價。目前國內(nèi)同行業(yè)有建設單位委托設計單位總攬工程項目的先例，造價控制效果明顯，建議貴公司可以在今后的改建、擴建項目中嘗試采用這種方式。
本管理建議書只提供給貴公司，供貴公司管理當局參考。限于工作時間和審核范圍，我們所發(fā)現(xiàn)的問題和提供的建議中可能存在不妥的地方，敬請貴公司管理當局諒解。因使用管理建議書不當造成的后果，與本所及執(zhí)行業(yè)務的注冊會計師無關。
xxx。
xx月xx日。
物業(yè)公司的管理建議書篇十一
自本月17日入職以來一周的時間，通過認真了解，與公司人員溝通各方面情況;個人認為，需要改善的在于三大方面：作為企業(yè)生存之根本的品質(生產(chǎn)、產(chǎn)品和服務品質)，執(zhí)行力，凝聚力。
部門溝通不暢、脫節(jié)及布置工作任務偏差、不能按時完成、工作效率不高，在于執(zhí)行力的強化;工作積極性與責任心在于企業(yè)凝聚力的打造。
以上種.種，依賴于完善公司管理制度，明確工作標準，優(yōu)化工作流程，再輔以貼心的企業(yè)文化凝聚人心，打造高效率的團隊。
執(zhí)行并持續(xù)改善公司的內(nèi)部管理，應該是制度化的硬性管理和人性化的柔性政策相結合，約束和激勵雙管齊下，解決人心的問題。
鑒于此，對于內(nèi)部管理改善，初步構想及建議如下：
首先，我就看到的后勤職能部門員工執(zhí)行力及工作心態(tài)方面說出自己的看法。
一，企業(yè)文化、管理制度，工作流程是什么，其制定的目的、意義何在?如何去執(zhí)行公司制度，工作流程?我想目前公司的大多數(shù)員工會持消極負面的心態(tài)來看待，于是陽奉陰違，相互推諉，唯領導命是從，工作拖沓甚至不做，優(yōu)秀員工敢怒不敢言，于是有了諸如此類“工作做得好與不好一個樣”“做多了反而錯誤更多”“欺下瞞上”等怨言。員工抱怨情緒過重，執(zhí)行力差。
題，要使員工有凝聚力須先從部門主管入手。
三，加強企業(yè)文化建設，通過精神引導彌補管理制度的不足。培養(yǎng)企業(yè)的共同價值觀，通過企業(yè)主流價值觀規(guī)范和約束員工行為，形成較強的企業(yè)凝聚力，成為企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的源動力。
物業(yè)公司的管理建議書篇十二
__常務副會長從以下五個方面對錯峰生產(chǎn)工作提出了要求：
一、要通過行業(yè)自律公約來堅定不移地貫徹執(zhí)行錯峰生產(chǎn)政策，促進企業(yè)效益、行業(yè)利潤水平上一個新臺階。錯峰生產(chǎn)就是“去庫存”，去庫存不僅有效化解熟料產(chǎn)能過剩，更要讓熟料生產(chǎn)所消耗的資源有個價值回升。去庫存就是要反對低價傾銷，去庫存就是要企業(yè)效益回升。
二、本次鄭州會議目的就是要貫徹2021年3月3日“冀魯豫水泥企業(yè)錯峰生產(chǎn)工作會議”的決議，__要保持2016年年底的價格高位優(yōu)勢，為2021年全省水泥價格穩(wěn)定作出貢獻，要旗幟鮮明地反對個別企業(yè)的市場低價傾銷行為，任何低價傾銷行為都是對錯峰生產(chǎn)成果的破壞，對行業(yè)自律的攪局。協(xié)會的市場督查組織要對低價傾銷企業(yè)進行披露曝光。
三、錯峰生產(chǎn)是水泥行業(yè)供給側改革的創(chuàng)新舉措，這一創(chuàng)新成果得到了政府認可，2021年長江中下游地區(qū)及南方地區(qū)將探索推行錯峰生產(chǎn)。對于行業(yè)來說，錯峰生產(chǎn)是解決行業(yè)利潤最大化與產(chǎn)量供給、社會成本關聯(lián)問題的供給側改革之路;對于企業(yè)來說，是實現(xiàn)企業(yè)利潤最大化與產(chǎn)能發(fā)揮、企業(yè)綜合成本平衡關系的手段;對于行業(yè)協(xié)會來說，要倡導“行業(yè)利益高于企業(yè)利益，企業(yè)利益孕育于行業(yè)利益之中”的自律行為，要引導水泥企業(yè)承擔社會責任，建立市場公平競爭、共贏發(fā)展的市場環(huán)境。
四、錯峰生產(chǎn)成果鞏固關鍵因素在于企業(yè)主要領導人。要把錯峰生產(chǎn)和企業(yè)自身利益追求、企業(yè)文化精髓相結合，不能忽略市場競爭的共贏原則。錯峰生產(chǎn)考驗的是企業(yè)主要領導人的誠信和責任。
五、水泥行業(yè)供給側結構性改革的關鍵在于“去產(chǎn)能”。建議__省協(xié)會和企業(yè)要積極探索設立“產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整專項資金”，組建省級水泥投資管理公司，加快__過剩產(chǎn)能退出，提高區(qū)域市場集中度，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)布局，打造省級水泥技術創(chuàng)新研發(fā)中心，為__省水泥行業(yè)供給側改革走出一條創(chuàng)新道路。
___。
2021年__月__日。
物業(yè)公司的管理建議書篇十三
xxx有限公司：
1.應收賬款：企業(yè)期末應收賬款余額較大，部分賬款賬齡較長。意見：企業(yè)年終結賬前對應收賬款及時進行處理，做好與客戶的關于應收賬款的對賬工作。
2.其他應收款：企業(yè)其他應收款-備用金科目余額較大，尚未建立完善的備用金管理制度。
意見：企業(yè)年終結賬前盡量處理備用金，判斷是否存在應轉入當期費用的情況，企業(yè)應積極建立完善的備用金制度。
3.企業(yè)的其他應付款-河南鼎力桿塔股份有限公司余額18，748，450元為企業(yè)賬務處理有誤所致。
意見：對賬務處理有誤的科目及時進行更正處理。
4.企業(yè)期末存貨余額較高，存貨周轉率較低。
意見：企業(yè)應當分析存貨周轉率較低的原因以及是否合理。
5.長期股權投資：企業(yè)的長期股權投資3000萬系許。
昌新區(qū)高盛小額貸款有限責任公司的股權投資，已進行了轉讓但工商變更手續(xù)仍在辦理之中。
意見：公司應跟進長期股權投資工商變更登記的辦理情況，及時辦理完畢工商變更登記。
6.無形資產(chǎn)，當期無形資產(chǎn)-專有技術的增加為研發(fā)費資本化的部分，但是企業(yè)沒有判斷研發(fā)費用符合資本化條件的紙質性證明文件。意見：企業(yè)研發(fā)部門應當制定關于研發(fā)項目相關的`進度文件，積極配合財務部門對發(fā)生的研發(fā)費用正確劃分。
其他三個項目關于項目進度的文件。
意見：企業(yè)應積極準備并。
提供。
有關項目進度的文件。
8.企業(yè)上不存在完善的內(nèi)部控制制度以及相關文件。
意見：企業(yè)應當盡快建立完善的內(nèi)部控制管理制度并賦予實施。
物業(yè)公司的管理建議書篇十四
表現(xiàn)在以勞動人事管理代替人力資源管理，難以有效發(fā)揮人的積極性和創(chuàng)造性。
現(xiàn)代化企業(yè)的人事管理要充分認識到人力資源具有能動性和可激勵性。
人力資源開發(fā)及管理就是要以“人”為中心，尋求“人”與“工作”相互適應的契合點，將“人”的發(fā)展與企業(yè)的發(fā)展有機地聯(lián)系起來。
管理領域這種人性回歸思想，是現(xiàn)代化人事管理最突出標志之一。
而長期以來，我國企業(yè)沒有人力資源管理，只有人事管理，這種管理方式強調(diào)以“工作”為核心，它要求人對工作要具有適應性，對員工工作績效的考核取決于工作要求，工資分配的標準則取決于工作特征，如職務的大小，級別的高低等。
它以“工作”為核心，抑制了人的能動性和創(chuàng)造性，因而不利于工作質量的改進和工作效率的提高。
國有企業(yè)的人力資源管理沒有擺脫事務性管理的模式，沒有將人力資源管理納入企業(yè)的戰(zhàn)略管理范疇。
這種人事管理往往注重事務性操作，而不善于開發(fā)人員的潛在能力。
一是重學歷輕能力。
許多企業(yè)在用人時，往往只注重學歷，而忽視人才素質和實際能力，許多人在實際工作中積累了豐富的實踐經(jīng)驗，工作能力強，但由于種種原因沒有學歷或文憑，因而無法獲得提拔和重用。
有的企業(yè)選拔人才時以學歷為條件，要求必須是碩士或博士，結果是博士碩士招了不少，但是實際效果卻不一定好，有的學非所用，有的大材小用，造成人才的浪費。
二是重能力，輕修養(yǎng)。
也有的企業(yè)只重視技術水平和管理能力，而忽視人才的道德修養(yǎng)，致使一些心術不正的所謂“人才”走上重要崗位甚至領導崗位，造成企業(yè)經(jīng)營管理的混亂以致帶來經(jīng)濟上的損失。
三是不能將引進或開發(fā)有機結合，而是偏重某一面。
眾所周知，企業(yè)獲取人才有兩種途徑：外部引進和內(nèi)部開發(fā)。
這兩種途徑各有其優(yōu)缺點：注重引進外部人才，可在短期內(nèi)擁有大量人才并可降低培訓費；注重內(nèi)部人才的開發(fā)，可減低人才投資，并能提高使用效率。
但只注重外部引進，會挫傷內(nèi)部職工積極性，只重內(nèi)部開發(fā)，企業(yè)會失去活力。
因而兩者必須有機結合，才能達到最佳效果。
一是企業(yè)重視對人才引進和投資，但是忽略施展環(huán)境。
引進或培養(yǎng)人才也是一種投資，必然會給企業(yè)帶來收益，但需要一定的條件。
條件不僅包括生活方面的工資、福利、住房，更重要還在于工作中的權責范圍、人際關系等方面，而工作環(huán)境和條件是人才發(fā)揮效能并帶來效益的關鍵所在。
不少企業(yè)以高工資房福利來吸引并安置人才，但并沒有為人才創(chuàng)造發(fā)揮才能的寬松環(huán)境，使得不少人才發(fā)出“英雄無用武之地”的感慨，“身在曹營心在漢”、“跳槽熱”等現(xiàn)象即反映出企業(yè)在用人方面的問題。
人才無法順利地開展工作，自然也就談不上為企業(yè)帶來效益。
二是重使用而輕價值。
人才的價值不僅表現(xiàn)在對社會和企業(yè)承擔的責任以及做出的貢獻，也反映出社會和企業(yè)對人才的尊重以及需要的滿足。
實際工作中，有的企業(yè)不能正確看待人才價值，非常重視人才的貢獻，卻忽視人才個人發(fā)展的需要，從而挫傷了人才的積極性。
物質激勵和精神鼓勵是企業(yè)常用的兩種不同的激勵手段。
而我國跨國經(jīng)營企業(yè)在激勵機制上，往往重物質激勵輕精神激勵。
企業(yè)常采用提高工資、改善福利等手段進行物質獎勵，可以說短期內(nèi)能夠取得一定效果，但是再高的待遇也不可能使人得到滿足。
大家知道，著名經(jīng)濟學家馬斯洛的需求理論將人的需求分為五個層次，即生存、安全、社會或感情、尊重和自我實現(xiàn)的需要。
物質需求是較低層次上的需求，精神需求才是人們追求的最高目標。
所謂留人留心，就是滿足員工精神上的需求，激發(fā)員工的工作熱情。
滿足其自我發(fā)展需要，在這方面，精神鼓勵更具有決定性的作用。
此致
敬禮！
建議人：xxx
xxxx年xx月xx日
物業(yè)公司的管理建議書篇十五
我來公司已兩年有余，也算房產(chǎn)公司的老員工啦，能為您和公司工作是我莫大的榮幸!在這兩年的時間里我目睹了駿馬奔騰塑業(yè)的蓬勃發(fā)展，經(jīng)歷了房產(chǎn)公司的成長歷程，我的心里也有些個人想法，希望我的這些想法(或建議)能對公司的發(fā)展有所幫助。
)，內(nèi)容比較詳實，也耗費了我近半個月的時間。不管如何，我希望房產(chǎn)公司的各項規(guī)章制度能盡快經(jīng)各部門經(jīng)理討論后經(jīng)總經(jīng)理審批后付諸實施。對不完善的地方可以在實踐和執(zhí)行過程中不斷進行優(yōu)化整合和完善。
絡最好根據(jù)現(xiàn)有的部門和人員進行設置，在實踐和發(fā)展中不斷進行優(yōu)化整合和完善。
績效考核主要分三個階段，月考核、半年考核、年終考核，因此，建議公司對考核通過的同志可以考慮將年終獎金分階段發(fā)放，即全年獎金/2/12為每月績效考核獎，全年獎金/2/2為半年和全年獎金，當然半年和全年獎的數(shù)額可適當調(diào)整，對月績效考核未通過的，月考核獎暫不發(fā)放，可在半年和年終考核時進行綜合評估，評估合格的可以將月考核獎補發(fā)，評估不合格的不予補發(fā)，這樣更便于對公司員工的約束管理，還能充分調(diào)動員工的工作積極性和主動性。
公司財務部應能充分發(fā)揮核算和測算職能，
提供。
相應的財務計劃和財務分析報告及各項統(tǒng)計報表，為公司的相應決策。
提供。
依據(jù);另外財務部還應規(guī)定每月的付款時間段，每月最好規(guī)定兩次付款時間段，對滯后的順應在下一時間段付款，同時在下一付款時間段將上一時間段的已付款和未付款的統(tǒng)計報表發(fā)給合約部和工程部，這樣既加強了各個部門的橫向溝通與聯(lián)系，也便于財務部對資金的統(tǒng)籌調(diào)度和安排，對整個工程的順利發(fā)展也更加有利。
根據(jù)我咨詢和調(diào)研過的各物業(yè)公司和物業(yè)經(jīng)理人，建筑面積在3萬平米左右的，物業(yè)公司基本上能夠自負盈虧，并稍有盈利。現(xiàn)階段星湖名軒的建筑面積在6萬平米左右，有住宅和商業(yè)，如自行管理，可為公司帶來不錯的收益，同時也可適當降低南苑賓館、咖啡店的運營成本(主要指維修部分)。因此，鑒于從公司的長遠發(fā)展及結合星湖明軒項目的實際情況考慮，建議成立物業(yè)公司。(成立物業(yè)公司的各項手續(xù)也不太繁瑣)。
成立物業(yè)公司的最大障礙是人員配置問題，工程、管理、經(jīng)濟的人員我公司已經(jīng)具備(當然如不夠的話，可另行尋找)，只需另行聘請具備物業(yè)職業(yè)資格的物業(yè)經(jīng)理人。
新注冊物業(yè)公司應先到工商稅務部門辦理營業(yè)執(zhí)照及稅務登記等手續(xù)，然后自領取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持營業(yè)執(zhí)照、企業(yè)章程、驗資證明、企業(yè)法定代表人的身份證明、物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書和勞動合同，管理和技術人員的職稱證書和勞動合同等資料向工商注冊所在地政府房地產(chǎn)主管部門申請資質;(三級注冊資本50萬，工程、管理、經(jīng)濟等技術管理人員不少于10人)。
關于使用大潤發(fā)售樓專用帳戶款，并將水電和后期幕墻合同價格做高的思路，這樣運作，必須有兩個基本條件，即一、施工單位必須是熟悉可靠的，二、所找之人必須有自己的公司，不能掛靠，因此，我個人覺得這樣運作的話，公司所要面臨和承擔的風險很大，雙方一旦鬧僵，我公司將要承擔全部風險，建議最好不要采用，可否考慮將大潤發(fā)所有工程、設計、前期策劃、監(jiān)理等的全部應付款通過售樓專用帳戶支付，并證明這些款項由強勁公司代付，希望能與大潤發(fā)溝通協(xié)調(diào)，這是目前最穩(wěn)妥、最有效的方法。希望盡快確定此方向，這同時涉及到后期各招標的方向。
各級員工的報銷額度應予以明確的范圍，在規(guī)定的范圍之外，必須事先申請，征得主管工程的總經(jīng)理助理的批準(主要涉及招待政府主管部門及各配套單位的業(yè)務費)，當然，額度較大時還應由總經(jīng)理批準，所有業(yè)務報銷單報銷時也應由主管工程的總經(jīng)理助理簽字后，再由副總經(jīng)理簽字。
對各級員工的薪資發(fā)放建議財務部進行人性化的發(fā)放，在不違背公司利益的前提下進行一些財務技術處理，多為員工考慮，這樣更能充分調(diào)動員工的積極性。
工作。
總結。
總結。
半年。
總結。
和年終工作。
總結。
其實每個員工的工作。
總結。
其實是匯報工作，并提出工作上的困難和有利于公司發(fā)展的建議，是在與您交流和溝通，也是您對員工最終考核的最好依據(jù)，也可以為您。
提供。
某些決策的依據(jù)。因此建議部門經(jīng)理以上的寫工作。
總結。
并請您逐一過目必要時向您匯報。
我已連續(xù)三次參加公司的年夜飯聚餐啦，但每次均感覺是以嘉賓的身份出席的，而作為房產(chǎn)公司的員工，心里不是滋味，現(xiàn)階段，您已擁有駿馬奔騰塑業(yè)、強勁投資、新島咖啡、南苑賓館、彩印廠等多家企業(yè)，子公司比較多，已是一個標準的經(jīng)營多元化企業(yè)，可以說已完全稱得上集團公司啦，下次建議您以集團公司老總的身份給我們所有員工作指示哦!
以上是我個人的一些想法(建議)，不當之處，還請鄭總您多多包涵和原諒!
建議人：xxx。
xxxx年xx月xx日。
物業(yè)公司的管理建議書篇十六
勞務過程中，為了穩(wěn)定銷售渠道、擴大銷路、減少存貨，不得不向客戶。
提供。
一定的信用服務，形成賒銷，即財務提到的應收賬款問題。市場經(jīng)濟條件下，信用的運用越來越普遍，在日益激烈的市場競爭中，例如凱通物資公司為了擴大銷售，增強企業(yè)的競爭力，普遍運用賒銷方式去搶占項目，以增加銷售額換取采購成本的降低，以薄利換多銷，以多銷換利潤總額，這樣就形成了應收帳款。應收帳款一定程度上提高了物資公司的運營風險與運營成本，因此，如何有效地降低應收帳款是物資公司盤活資源拓展效益空間的重要工作。
應收賬款的發(fā)生意味著企業(yè)有一部分資金被客戶占用，同時企業(yè)持有應收賬款也是有成本的。除銷售和回款之間的時間差這一自然因素外，公司應收賬款的形成還有以下幾個原因：
（一）競爭加劇。
在市場經(jīng)濟條件下，公司面臨的競爭日益激烈，競爭對手及競爭手段也多元化，為了在激烈的競爭中保有一席之地，就必須擴大市場份額，提高銷售業(yè)績。在這種情況下，公司不得不采用賒銷策略，即運用信用爭取項目，從而達到獲取效益的目的。
（二）降低庫存額的需要。
市場價格正常情況下，凱通公司不設庫存；每年在一些明顯低價的時段，也會有針對性的在公司銷售區(qū)域，選擇項目有需求的品種和規(guī)格做一些庫存。為了降低存貨風險，需要盡快實現(xiàn)銷售收入以結轉存貨，在市場價格波動較大時，持有存貨則要面臨存貨貶值的風險，所以公司也選擇把存貨變成應收賬款。
（三）趨利心態(tài)。
幾年來我們。
總結。
出一條規(guī)律，現(xiàn)金流與單筆業(yè)務利潤額成反比。單筆利潤高掩蓋著項目資金短缺，支付能力差的問題，而高額利潤使我們的業(yè)務人員心態(tài)發(fā)生變化，往往對項目做出較多的承諾，如：付款期限的延長。
（四）公司對項目缺乏正確評估。
賒銷方式的誕生和生存基礎就是企業(yè)的信用。市場經(jīng)濟是信用經(jīng)濟，隨著市場經(jīng)濟的逐步確立和規(guī)范，企業(yè)的信用狀況應成為交易的前提條件之一。社會主義市場經(jīng)濟在我國推行時間較短，許多企業(yè)還沒有形成誠信經(jīng)營的價值理念，個別項目缺乏信用意識，不能認真履行合同而違約，導致對方延期付款。公司對項目信用評估不正確，對信譽不好的項目盲目賒銷，再加上自身追討欠款工作不力，也是應收賬款居高不下的重要原因。
（一）提高了呆帳出現(xiàn)幾率。
賒銷過程中，個別項目由于種種原因不能按期支付，導致應收帳款不能按期收回，成為呆帳。
（二）對公司資金運轉周期造成影響。
不合理的應收帳款，延長了公司資金的運轉周期，影響了公司資金的循環(huán)，使大量的流動資金沉淀在非經(jīng)營環(huán)節(jié)上，致使公司資金短缺，影響公司的正常經(jīng)營。
（三）降低公司的資金使用效率，夸大了經(jīng)營成果。
賒銷并沒有真正形成現(xiàn)金流入，反而使公司不得不運用有限的流動資金來墊付各種稅金和費用，造成了公司現(xiàn)金的流出，致使公司的資金更為緊張。而貨款沒有收回銷售額已經(jīng)確認，無形中夸大了經(jīng)營成果。
（一）缺乏風險防范意識。
在市場競爭日益激烈的今天，公司片面強調(diào)市場的拓展，盲目采用賒銷策略而忽略了自我保護，對項目的選擇只看數(shù)量，而對業(yè)主資金、項目單價等信用資料不作分析，對項目所在公司履行償債義務的可能性缺乏必要的甚至基本的分析和評估。這些情況都使得公司平均收賬期延長，應收賬款金額常年居高不下，極易形成呆賬。
（二）內(nèi)部管理制度不完善。
的
思想。
不計后果的采用賒銷手段造成應收賬款金額上升對于這部分應收賬款銷售部門及人員沒有嚴厲的清欠手段局內(nèi)也沒有必要的內(nèi)部控制制度更沒有明確規(guī)定監(jiān)督賬款清理的處室在形成呆賬后無法追究責任從而造成高銷售額、低效益的局面。
（三）受市場的影響。
應收賬款得不到及時清理，特別是在買方市場條件下，公司對長期合作項目應收賬款賬齡的延長，使公司在經(jīng)營中受制于人，呆賬風險增加。
（一）市場轉型。
向鐵路市場轉移，相比公路市場，鐵路資金較好，合同執(zhí)行情況較規(guī)范，結算較及時。以減少資金在應收賬款上的占用，提高資金的使用效率和公司的經(jīng)濟效益。
（二）結算方式多樣化。
結算方式在一定程度上影響公司應收帳款的回收。對于資金好、支付能力強的項目，公司可適當放寬政策，采用延期付款的方式。對于資金不好，支付能力差的項目，建議項目使用銀行承兌匯票的結算方式，有效降低應收帳款帶來的風險。
（三）加強銷售合同管理。
按照《合同法》的規(guī)定，制定、修改和完善合同管理制度，明確合同管理機構及職責。要簽訂規(guī)范的合同，詳細具體的明確購銷雙方的權利和義務，對合同標的、數(shù)量、質量、交貨期、交貨地點、付款方式及違約責任進行認真審查，同時實施嚴格的合同審批程序，層層把關，由其是對金額較小的合同，更不能忽視，問題往往出現(xiàn)在小項目、小合同上。
（四）制定嚴格的信用政策，控制賒銷額度。
擔保承諾。當然，這是不得已采取的措施，與項目開誠布公的溝通才是最有效的手段。同時，認真做好賬齡分析工作，對那些拖欠付款期過長、拖欠金額過大的項目，采取定期對賬的方式對應收賬款及違約利息進行核對，并由雙方簽章作為有效的對賬依據(jù)，提醒并督促對方及時付款，避免出現(xiàn)呆賬。通過賬齡分析，掌握債權是否逾期、逾期時間長短及可能出現(xiàn)壞賬的風險。對可能出現(xiàn)呆賬、應收賬款被長期拖欠的部門，可采用與項目所在公司協(xié)調(diào)的方式尋求解決。
（五）加強內(nèi)部控制，建立并完善貨款清欠業(yè)績考核，明確應收賬款清收責任。
內(nèi)部控制制度健全了，才能責任明確、有章可循，才能有效防范應收賬款長期存在的弊病。針對應收賬款日常管理中出現(xiàn)的狀況，以貨款回收業(yè)績考核制度的形式將責任明確下來，按“誰銷售、誰收款”的`原則將貨款回收分解到每個業(yè)務人員身上，明確劃分責任范圍，并要求業(yè)務人員制定合適的清欠計劃，針對不同項目的特點采取有針對性的催款政策。僅有健全的內(nèi)部控制制度還不夠，必須由財務部門來監(jiān)督內(nèi)部控制的實施，定期的進行檢查，以防止應收賬款責任管理流于形式。沒有考核的管理是無效的管理，沒有量化指標的考核是無效的考核，企業(yè)應該根據(jù)貨款回收情況對業(yè)務人員進行業(yè)績考核并施以合適的獎懲措施。對業(yè)務人員自身責任造成貨款拖欠的，應該視情節(jié)嚴重程度追究相關業(yè)務人員責任，制定合適的損失賠償制度，以加強業(yè)務人員風險意識。調(diào)動業(yè)務人員積極性，使應收賬款得到快速及時的清理回收，降低呆帳發(fā)生率。
通過分析應收帳款形成的主要原因及對公司經(jīng)營產(chǎn)生的負面影響，并針對公司應收帳款管理存在的主要問題，提出了加強公司應收帳款管理的具體對策。旨在說明公司應該把降低應收帳款帳齡作為一項長期的、制度化的工作來抓，使各項措施落到實處，力求將應收帳款控制在合理水平上，把呆賬風險降到最低。這一點公司上下全員應該從。
思想。
上引起足夠的重視，最大限度地化解應收帳款風險。有效降低應收帳款，有利于盤活公司資源，有利于拓展效益空間，有利于防范公司經(jīng)營風險，也有利于公司的長遠發(fā)展。
建議人：xxx。
xxxx年xx月xx日。
物業(yè)公司的管理建議書篇十七
：
今天，我看了xxxx鋁業(yè)xxxx年形勢教育材料，深感xxxx鋁業(yè)面臨形勢的嚴峻。
作為xxxx鋁業(yè)一名最為普通的員工，我深感自己的責任重大，廠興我榮、廠衰我恥。每一名員工都不希望企業(yè)關門，因為xxxx鋁業(yè)是在我們手中發(fā)展壯大的，企業(yè)是我家，發(fā)展靠大家，面對嚴峻的形勢，我們xxxx鋁業(yè)每一名員工都要認真的思考，我該怎么辦?我要怎么辦?特別是我們一線員工最有發(fā)言權，因為企業(yè)每一天的生產(chǎn)成本是在我們的手中產(chǎn)生。
以下是我個人的建議：
一、有關部門要嚴把原材料、物料和設備的進廠質量關，質量的好壞直接影響著我們的成本，質量是企業(yè)的生命。
二、廠內(nèi)礦石和煤炭的`二次倒運，要科學管理，減少不必要的環(huán)節(jié)。
三、廠內(nèi)成品氧化鋁和氫氧化鋁噸包的二次倒運，要嚴把吊裝工的技術關，要精細作業(yè)，我們經(jīng)?？吹皆诙蔚惯\過程中，有些雪白的氧化鋁散落在地面，不知是噸包有質量問題?還是吊裝工的技術問題?看了讓人心痛。
四、“氧化鋁市場是闖出來的，不是等出來的!”記得1994年我廠的經(jīng)營形勢跟現(xiàn)在一樣，后來我了解到廣州佛山有很多家合資陶瓷廠，我?guī)е蹚S氧化鋁產(chǎn)品說明書，到了佛山我向各家陶瓷廠宣傳我廠氧化鋁最適合陶瓷行業(yè)使用，在廣州我們打開了氧化鋁的銷路。
在這里我想說的就是：“現(xiàn)在我廠氧化鋁產(chǎn)品多樣化，但是產(chǎn)品再好也要靠我們的銷售人員走出去了解市場，去宣傳我們的產(chǎn)品，去闖市場，去占領市場”。
五、節(jié)電方面，辦公區(qū)域、有關路段應加強用電管理。
六、節(jié)水方面，公司各單位要杜絕長流水，持續(xù)廣泛開展修舊利廢活動。
要動員全體員工為企業(yè)獻計獻策，把成本降到最低。
技術中心員工：xxxx。
xxxx年1月20日。