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商業(yè)調(diào)研報(bào)告好篇一
（附件）。
一、區(qū)域概述：
陶然亭板塊為南城的老城區(qū)，它北起前門西大街，南至南二環(huán)，東起前門大街、永定門大街，西至右安門大街。其中涵蓋京城兩大園林：建于1952年的陶然亭公園和建于公元1420年的先農(nóng)壇。區(qū)域內(nèi)主街道傳媒大道北起宣武門，南至南二環(huán)濱河路，全長(zhǎng)3．2公里，道路規(guī)劃寬度為70米，東西縱深開發(fā)寬度為100米至200米，與新建成的廣安大街交叉。國(guó)際傳媒大道近距離輻射西單商業(yè)街、金融街、王府井。宣武門大街、廣安大道、地鐵四號(hào)線、地鐵二號(hào)線與傳媒大街縱橫交匯，是商務(wù)辦公、企業(yè)經(jīng)營(yíng)、休閑居住、配套服務(wù)為一體的綜合文化產(chǎn)業(yè)社區(qū)。而區(qū)域內(nèi)太平大街也將拓寬到50米，位于陶然亭北門目前只能過(guò)兩輛車的陶然亭路也將拓寬，并順直北移打通至白紙坊路。地鐵四號(hào)線目前正在建設(shè)之中。（地鐵四號(hào)線通車路線：）。
區(qū)域內(nèi)院校有：宣武區(qū)實(shí)驗(yàn)幼兒園、北京小學(xué)、實(shí)驗(yàn)一小、北京十。
四、十五中學(xué)、育才中學(xué)、首都醫(yī)科大學(xué)、北京衛(wèi)生學(xué)校、工會(huì)職業(yè)大學(xué)、工會(huì)干部學(xué)院。（其中工會(huì)職業(yè)大學(xué)和工會(huì)干部學(xué)院在項(xiàng)目的斜對(duì)面）。
二、區(qū)域人口調(diào)研統(tǒng)計(jì)：
1、區(qū)域固定居民情況：
區(qū)域包含四個(gè)街道行政管轄區(qū)，其人口結(jié)構(gòu)如下：
2、區(qū)域在售住宅項(xiàng)目調(diào)研。
總結(jié)。
總結(jié)：目前陶然亭區(qū)域住宅主要以20世紀(jì)七八十年代建成的板樓為主，居民大多數(shù)是區(qū)域內(nèi)的原住民，以低收入人群為主（區(qū)域內(nèi)原住民主要為區(qū)域內(nèi)黑窯廠、等老企業(yè)職工）。目前區(qū)域內(nèi)普通住宅主流均價(jià)9000元/平方米，但該區(qū)域在開發(fā)住宅項(xiàng)目正在向中高檔靠攏，少數(shù)高檔項(xiàng)目售價(jià)較高且以大戶型為主，目標(biāo)人群直接針對(duì)區(qū)域內(nèi)傳媒工作者和商務(wù)人士。表明了區(qū)域住宅水平正在往中高檔靠攏。同時(shí)區(qū)域內(nèi)配套設(shè)施也在不斷完善、舊城區(qū)的改造工程也在進(jìn)行、房地產(chǎn)開發(fā)的力度日益加大，本區(qū)域內(nèi)的固定居民總數(shù)將會(huì)逐步攀升，群體消費(fèi)水平也在日益提升，消費(fèi)潛力巨大。
三、
1、區(qū)域整體商業(yè)情況概況：
陶然亭板塊區(qū)域內(nèi)商業(yè)分布較為散亂，多為臨街門面。各街道商業(yè)情況如下：
備注：區(qū)域內(nèi)天橋附近有盛金天橋商城，總規(guī)模46700平方米，地下兩層，地面5層，為以服裝為主的綜合市場(chǎng)，商戶入住經(jīng)營(yíng)不交租金，只交15000元押金。該市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)不善，大部分鋪位空置，目前市場(chǎng)正在催商戶撤攤擬整改市場(chǎng)，具體整改規(guī)劃未定；另有天橋百貨商場(chǎng)，地下一層（華潤(rùn)萬(wàn)家超市），地面四層（服裝為主的綜合百貨），單層2000平方米，總規(guī)模1萬(wàn)平方米。經(jīng)營(yíng)情況良好。商場(chǎng)方面由于該區(qū)域距sogo商圈和西單商圈較近，區(qū)域居民的消費(fèi)習(xí)慣傾向于去往這兩個(gè)商圈消費(fèi)。
3、區(qū)域在售商業(yè)項(xiàng)目情況：
總結(jié)：區(qū)域內(nèi)具有規(guī)模性的綜合商業(yè)稀缺，并且商業(yè)分布不集中，目前商業(yè)以臨街門面和社區(qū)底商為主。而區(qū)域大部分臨街門面目前又面臨拆遷改造問(wèn)題。因此區(qū)域內(nèi)商業(yè)供應(yīng)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，不能滿足區(qū)域消費(fèi)群體的日常消費(fèi)需求。
商業(yè)調(diào)研報(bào)告好篇二
任何一個(gè)國(guó)家的大城市都有一個(gè)或幾個(gè)著名的商業(yè)綜合體。這些商業(yè)綜合體不僅僅是一個(gè)城市對(duì)外展示的形象窗口，也是當(dāng)?shù)鼐用裥蓍e、購(gòu)物、娛樂、消費(fèi)的匯集地，更是一個(gè)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的活力象征。這些商業(yè)綜合體依托優(yōu)良的社區(qū)環(huán)境、繁華的商業(yè)氛圍、齊全的商業(yè)設(shè)施以及獨(dú)具特色的經(jīng)營(yíng)品位，經(jīng)過(guò)幾十年甚至上百年的規(guī)劃建設(shè)，最終成為一座城市特有的吸引力和品牌。城市因商業(yè)建筑而具魅力，商業(yè)建筑更為城市增添風(fēng)采。
目前，我國(guó)很多城市在發(fā)展中都把商業(yè)綜合體的建設(shè)作為城市規(guī)劃的重要組成部分，有的城市甚至在傾全力開發(fā)主題商業(yè)街、商業(yè)綜合體，這說(shuō)明商業(yè)建筑在城市發(fā)展中的地位與作用日益被認(rèn)識(shí)，人們對(duì)商業(yè)建筑的需求和要求越來(lái)越受到關(guān)注。但是，我們不應(yīng)盲目發(fā)展與建設(shè)，借鑒他人經(jīng)驗(yàn)，對(duì)我們或許有更多的裨益。
下面對(duì)世界上幾個(gè)著名的商業(yè)綜合體作一介紹，并進(jìn)行比較分析。
1日本難波公園。
公園，從街道地平面上升至8層樓的高度，層層推進(jìn)、綠樹茵茵，仿佛是游離于城市之上的自然綠洲，與周圍線形建筑的冷酷風(fēng)格形成強(qiáng)烈對(duì)比，成為嘈雜背景下的一處生動(dòng)、溫馨的街景。
其原址是一座棒球館，位于鄰近難波火車站的一片新商業(yè)區(qū)，離機(jī)場(chǎng)一站之遙，將城際列車、地鐵等交通樞功能與辦公、酒店、住宅完美結(jié)合，是日本開發(fā)成功的城市綜合體的代表項(xiàng)目。
1.1場(chǎng)所概念。
難波公園的設(shè)計(jì)靈感都來(lái)源于能夠不斷重生的自然力量，這種被普遍認(rèn)知的力量在連接新舊事物中又貫穿著東西方文明。在設(shè)計(jì)中，自然環(huán)境被巧妙地融入都市規(guī)劃之中。這個(gè)項(xiàng)目不僅僅是一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，因?yàn)樗泻艽蟮墓查_放綠地，可以吸引周邊社區(qū)的人到這里來(lái)光顧、來(lái)瀏覽，最后這個(gè)項(xiàng)目變成了一個(gè)目的地的項(xiàng)目，大家不僅僅到這里來(lái)購(gòu)物，也可以到這里來(lái)休息，來(lái)放松。
難波公園的內(nèi)部是一條人造峽谷。業(yè)主最初的構(gòu)思是建造一個(gè)簡(jiǎn)單的混凝土通道用于連接項(xiàng)目的南北地塊，但設(shè)計(jì)師提出了人造峽谷的設(shè)計(jì)理念。
設(shè)計(jì)師最初打算選用各種暖色調(diào)的石材，再現(xiàn)真正的峽谷風(fēng)貌，并通過(guò)多樣化的水平表現(xiàn)手法展現(xiàn)出堪稱永恒的再生自然景觀。在設(shè)計(jì)中很重要的一點(diǎn)是要避免使用材料過(guò)于單一而產(chǎn)生的虛假感。
裝飾材料都取材于自然，如花崗巖、沙巖和石灰石，并沿襲了。
其淳樸粗獷的天然造型（自然裂縫），淋漓盡致地展現(xiàn)出天然石材的永恒魅力。為了進(jìn)一步表達(dá)這一理念，色彩由暖黃色到橘紅色的過(guò)渡與大阪市區(qū)眾多的灰色混凝土和瓷磚飾面的建筑形成鮮明對(duì)比，同時(shí)也與周邊綠意盎然的植被交相輝映。
1.2。
整體布局。
登臨高處俯視難波公園，可以看到，開放的空間使公園與城市的街道、交通直接相連，斜坡與“山石”形成的層次感，使公園與周圍的高層辦公樓柔和地融為一體，為鋼筋混凝土林立的城市里帶來(lái)了一股清新的氣息。
入口處，呈現(xiàn)在眼前的是一個(gè)被巖石覆蓋的空間，仿佛一個(gè)狹小的峽谷，誘惑著你向里面探尋。暖黃色到桔黃色逐漸過(guò)渡的條紋造型，如同沉淀層一般，而設(shè)計(jì)師精心設(shè)計(jì)和營(yíng)造出不同的小灣、巖洞、河谷等探險(xiǎn)般的空間感受，更讓你常常有“柳暗花明又一村”的驚喜，為整個(gè)購(gòu)物旅程增添了一抹神秘和新奇的色彩。通過(guò)“峽谷”內(nèi)一條“8字形”傾斜上升的通道，便到了難波公園的零售與娛樂區(qū)域。其中心區(qū)域是三層的“豪華購(gòu)物廣場(chǎng)”，內(nèi)部質(zhì)感華美、店面錯(cuò)落有致，并飾有草木植被和水景，讓你仿佛并不是在商場(chǎng)購(gòu)物，而是在森林中尋寶一般。
經(jīng)由不同樓層的一些特定區(qū)域，從“峽谷”可以直接通往室外的露臺(tái)，這里的“空中花園”種植了不少漂亮的花草植物，植物每天成長(zhǎng)，每天都在改變建筑的樣子。商場(chǎng)內(nèi)有不少餐館和咖啡座，露天的位置就在叢林里，購(gòu)物之后在這里享受一份舒適和靜謐，相當(dāng)愜意。
1.3。
業(yè)態(tài)分布及功能流線。
一層平面主要用于組織車行流線，不同方向的步行人流通過(guò)自動(dòng)扶梯或者垂直電梯引入二層商業(yè)區(qū)。
二層平面為人行通道，組織各個(gè)方向的人流匯集，包括車站方向人流、labl1方向人流以及來(lái)自一層的步行人流。利用建筑的高度形成峽谷形態(tài)的交通空間，并設(shè)置多個(gè)空間節(jié)點(diǎn)及自動(dòng)扶梯，保證人流通暢的到達(dá)上層商業(yè)。
露天步行街兩側(cè)設(shè)有柱廊和玻璃頂風(fēng)雨走廊，保證陰雨天氣使用。
面向“峽谷”開放中庭空間，或設(shè)置空中玻璃走廊，使“峽谷”兩側(cè)人流穿行。
屋頂人流。
1.4總結(jié)及啟示。
業(yè)布局混亂，也沒有分散了建筑與商業(yè)相得益彰。吸引人流的亮點(diǎn)。但從長(zhǎng)期看，仍然是其內(nèi)部的核心-商業(yè)起到真正的決定作用。對(duì)于經(jīng)常進(jìn)出的人來(lái)說(shuō)，建筑形態(tài)的美總有習(xí)慣甚至漠視的一天，只有功能上的人性化設(shè)計(jì)-與商業(yè)的契合性會(huì)一直默默地發(fā)揮作用。
極為注重與各種交通工具的銜接，如地鐵站、停車場(chǎng)、車行市政道路等。
2日本表參道。
表參道是東京的四個(gè)主要特色街頭時(shí)裝店的聚集地之一,這里云集歐洲、日本等頂級(jí)設(shè)計(jì)師的作品,流行元素含量很高,櫥窗內(nèi)的衣飾擺放非常有創(chuàng)意高，櫥窗內(nèi)的衣飾擺放非常有創(chuàng)意，世界著名品牌的諸多旗艦店也設(shè)置在此處，可以說(shuō)表參道是世界品牌的亞洲展覽中心。
表參道全長(zhǎng)約1公里，位于東京原宿青山一帶，靠近澀谷，與原宿、涉谷、代官山一起形成東京四個(gè)最具特色、風(fēng)格不同的時(shí)裝店聚集地的，被稱為日本的香榭麗舍大道，常作為電視連續(xù)劇的外景拍攝地。表參道以原宿車站為起點(diǎn)，直通明治神宮及青山區(qū)一帶，這條名為“燕歌祇”的大道，曾是明治神宮的專用道路這里是東京乃至日本最具奢華氣質(zhì)的購(gòu)物街道，也被戲稱為男人的地獄，女人的天堂。
2.1發(fā)展歷程。
表參道用了70年左右的時(shí)間，演變成為大量風(fēng)格獨(dú)特建筑物和成排的櫸樹共同演繹的具有歐洲街道風(fēng)情的奢華時(shí)尚的購(gòu)物商業(yè)街。
2.2表參道hill。
安藤忠雄以日式橢圓形印章的「參」字logo來(lái)揭開「表參道hills」外觀的序幕，以銀灰色鋁窗加玻璃圍幕帶來(lái)最主要印象；基礎(chǔ)的墻柱梁部份，不經(jīng)意地呈現(xiàn)出鋼筋水泥，幾何造型直線延伸的設(shè)計(jì)，含蓄地透露出建筑的特色和美感。
表參道hill在表參道上具有約250米的寬幅，是由地面６樓和地下６樓組成的復(fù)合設(shè)施：
?地下３樓至地面３樓為商業(yè)，38戶住宅，200個(gè)車位的停車場(chǎng)。
?屋頂上盡最大可能地進(jìn)行綠化，有計(jì)劃地使從北側(cè)的住宅地區(qū)可遠(yuǎn)眺綠樹成蔭趣意盎然的景色。
刻意與表參道沿路街道樹設(shè)計(jì)成相同高度的建筑物，從外表看起來(lái)絕對(duì)很難想像得到，它居然是地上六樓、地下六層的龐然大物，由本館、西館以及一部份復(fù)舊保留的「同潤(rùn)館公寓」三者來(lái)構(gòu)成。
本館建筑物乍看之下是個(gè)方正平整的規(guī)矩設(shè)計(jì)，但從內(nèi)部的高空俯視下來(lái)便能察覺，整體造形猶如一艘巨大的方舟，掏空的寬廣中庭毫不吝嗇地讓陽(yáng)光從半透明天窗自然流泄。店鋪圍繞著中庭的四周環(huán)然佇立，樓層與樓層之間盡可能地排除了到處都是殺風(fēng)景的電扶梯景觀，整體徐緩的逛街坡道，讓人不自覺地團(tuán)團(tuán)逛繞于其中，省去上下樓梯的麻煩，也同時(shí)讓人感覺不出爬升下降的辛苦。
內(nèi)部圍繞商業(yè)空間的挑空中庭的獨(dú)創(chuàng)樂“螺旋形斜面”上，排列著與表參道相同坡度的斜面有機(jī)連接的、具有沿街商店感的商店。以螺旋形連接的斜面創(chuàng)造了空間環(huán)游性，在建筑物內(nèi)也能保持逛街這一表參道的特點(diǎn)，成為史無(wú)前例的獨(dú)特空間。猶如在表參道中又出現(xiàn)了一個(gè)內(nèi)部表參道。
2.3業(yè)態(tài)分布。
表參道hills是作為日本的時(shí)尚和文化的中心而不斷傳遞流行訊息的表參道的核心，他獨(dú)特的外墻在led的照射下與街道兩旁的櫸樹融為一體，展現(xiàn)出各季不同的景色。從入口進(jìn)入后是高達(dá)６層的挑空中庭空間，以挑空中庭為中心，構(gòu)成螺旋狀的螺旋形斜面。外墻的彩燈墻、樓內(nèi)的動(dòng)畫投影機(jī)、超指向性揚(yáng)聲器和大屏幕顯示器等用光、影像、音響等各種效果展示著空間的魅力。入口處的大開口實(shí)現(xiàn)了求心力極強(qiáng)的活動(dòng)空間。
沿著從挑空中庭大樓梯走到地下３樓后，進(jìn)入空間[o:]?？臻g[o:]是從挑空中庭大樓梯延續(xù)的位于地下３樓的舉辦活動(dòng)的空間?？膳e辦展覽會(huì)、記者發(fā)表會(huì)和視覺演示等各種活動(dòng)。該空間具有靈活性，可實(shí)現(xiàn)您所想象的形象，同時(shí)還備有充實(shí)的設(shè)備。
3美國(guó)橡樹溪。
停車場(chǎng)以及室內(nèi)停車場(chǎng)。
由于各種活動(dòng)舉辦頻繁以及聚集大量顧客的緣故，該購(gòu)物區(qū)經(jīng)常發(fā)生犯罪、交通事故、醫(yī)療事故等事件。在如此小的范圍內(nèi)包含如此多的品牌使得在緊急情況下如何讓顧客知道最快最簡(jiǎn)潔的出入口位置，以及如何到達(dá)想去的店鋪?zhàn)兊糜葹橹匾?。同時(shí)如何使大型停車場(chǎng)和建筑有效地聯(lián)系起來(lái)也是一個(gè)問(wèn)題。所以為oakbrookcenter繪制一幅緊急情況逃生路線以及劃分防火區(qū)間是非常有必要的?？梢岳胓is技術(shù)對(duì)每間店鋪進(jìn)行精確定位以繪制地圖。
2.1基本功能流線。
2.3室外購(gòu)物空間。
由于oakbrookcenter的平面形式為組團(tuán)式建筑，故自然而然地在建筑之間形成了室外庭院或小型廣場(chǎng)空間。oakbrookcenter的設(shè)計(jì)者在設(shè)計(jì)這些地塊的時(shí)候，充分考量了顧客群的性質(zhì)，在不同的地塊設(shè)計(jì)了不同風(fēng)格的景觀。
在入口處設(shè)計(jì)了小型的下沉廣場(chǎng)，廣場(chǎng)中有噴泉，這種尺度符合建筑主入口處大氣的景觀設(shè)計(jì)風(fēng)格。
在另一片區(qū)域，則設(shè)置了一篇水池，尺度同樣適合這樣開放的空間。
下圖則為一個(gè)專為兒童設(shè)計(jì)的室外游樂場(chǎng)，所用的景觀小品都頗具童趣，孩子若厭倦了逛商場(chǎng)就可以到這來(lái)游玩。這是一個(gè)很人性化的設(shè)計(jì)。
4巴黎香榭麗舍大街。
法國(guó)巴黎最繁華熱鬧、最具代表性的香榭麗舍大街是以凱旋門和戴高樂廣場(chǎng)為軸心呈輻射狀的12條街道中的主干道。中央馬路寬80米，可容納12輛汽車并行，全長(zhǎng)2公里。街道兩側(cè)的人行便道平坦寬闊，林立著各種專業(yè)公司、大小商店，從銀行、保險(xiǎn)、時(shí)裝、娛樂到文物古玩以及花卉、報(bào)刊攤位，各行各業(yè)應(yīng)有盡有。香榭麗舍大街是巴黎尊貴的代表，但其經(jīng)營(yíng)的百貨服飾類商店大多是一般精品和品牌店，真正的高級(jí)精品店在香榭大街一側(cè)的蒙塔涅大街。在香榭大街上數(shù)量最多的是餐館和咖啡館。這大概與法國(guó)人的浪漫是分不開的。在這條街上，人們能夠品嘗到法國(guó)的蝸牛、意大利的比薩餅、日本的生魚片和中國(guó)的水餃、烤鴨等世界著名風(fēng)味食品。電影院、電子游戲場(chǎng)、夜總會(huì)、迪斯科廳錯(cuò)雜其間，營(yíng)業(yè)至午夜或凌晨，是巴黎人夜生活的好去處。大街中段還有一個(gè)比地面上的商店更加富麗堂皇的地下商場(chǎng)，幾十家大公司在這里設(shè)有分號(hào)地上地下組成一個(gè)立體商業(yè)街區(qū)。
香榭麗舍大街號(hào)稱是世界上最美麗的散步大道，商業(yè)旅游與街道景觀之間完美結(jié)合。它以圓點(diǎn)廣場(chǎng)為界分為風(fēng)格迥異的兩部分，東段700m以恬靜的自然風(fēng)光為主，車道兩側(cè)是平坦的草坪和高大的喬木，再外側(cè)是林蔭步行道；西段1100m則是繁華的高級(jí)商業(yè)區(qū)，世界名牌云集，其中時(shí)尚與美容類產(chǎn)品占據(jù)主導(dǎo)地位。香榭麗舍大街還是巴黎最負(fù)盛名的游覽勝地，除了街道兩端著名的協(xié)和廣場(chǎng)和凱旋門它還擁有許多歷史記憶對(duì)游客有著很大的吸引力。
5總結(jié)及啟示。
從以上我們可以看到，一個(gè)城市著名商業(yè)綜合體的形成有其城市發(fā)展的歷史背景，也各有其特色，并在現(xiàn)代城市的建設(shè)中不斷調(diào)整、完善，以適應(yīng)現(xiàn)代人的新生活需要。比較分析這些著名的商業(yè)街，我們可以看到其發(fā)展對(duì)我們的啟示，也可借鑒他們的成功經(jīng)驗(yàn)，改造、建設(shè)我國(guó)大城市的商業(yè)街。
5.1商業(yè)建筑必須具有立體化、網(wǎng)絡(luò)化的交通，以保證交通通達(dá)性好。
這是城市商業(yè)街建設(shè)的基本要素。地上地下形成立體化、網(wǎng)絡(luò)化交通，不論以什么交通方式都出入便利。即便是商業(yè)街為步行街，主街兩側(cè)的輔街均應(yīng)有良好的交通能力和充足的泊位，并有嚴(yán)格的交通管制。為了保證地面交通的通暢，交通網(wǎng)絡(luò)整體連接，人流、車流分離，讓人流在“室內(nèi)”流動(dòng)，地面車流才能通暢。紐約、倫敦、東京的商業(yè)街建設(shè)都是靠這種立體化的交通網(wǎng)絡(luò)來(lái)擴(kuò)充商業(yè)街的人口容量和疏通交通的。向地下要空間是商業(yè)街發(fā)展的趨勢(shì)。
5.2商業(yè)街的行業(yè)結(jié)構(gòu)應(yīng)是三足鼎立，以滿足消費(fèi)者多層次多方位的需求。
所謂“三足鼎立”是指購(gòu)物、餐飲、休閑娛樂在商業(yè)街中各占有三分之一的比例。這種結(jié)構(gòu)有一個(gè)優(yōu)勢(shì)，就是可以提高商業(yè)街的吸附力，白天是游客的觀光勝地，夜晚是當(dāng)?shù)厥忻竦南e娛樂場(chǎng)所，從功能上滿足了旅游者觀光、購(gòu)物游覽的心理和消遣、休憩、品位都市文化的精神要求，同時(shí)也為當(dāng)?shù)鼐用駝?chuàng)造了休閑消費(fèi)的場(chǎng)所。而我國(guó)有的城市的商業(yè)建筑功能單一，設(shè)施不配套，游客高高興興慕名而去，卻疲憊不堪無(wú)精打采而歸，甚至是有錢花不出去，使商業(yè)建筑的形象和效益大打折扣。
5.3商業(yè)街應(yīng)具有獨(dú)特的商業(yè)魅力。
城市商業(yè)街與一般的社區(qū)商圈不同，它是一個(gè)城市的形象代表，也是一個(gè)城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力、文化歷史的展示窗口，因而每個(gè)城市的商業(yè)街都應(yīng)具有有別于其他城市商業(yè)街的獨(dú)特魅力。
5.4商業(yè)街應(yīng)有傳統(tǒng)與現(xiàn)代相結(jié)合的文化氣息。
大城市商業(yè)街的形成與發(fā)展有其自身的歷史過(guò)程，構(gòu)成商業(yè)街濃郁的文化特色，挖掘商業(yè)街的歷史文脈，突出其歷史文化底蘊(yùn)，是商業(yè)街的品牌要素。忽略甚至在開發(fā)中擯棄商業(yè)街的傳統(tǒng)、歷史文脈，商業(yè)街就會(huì)失去長(zhǎng)久發(fā)展的底氣，也會(huì)使城市失去文化個(gè)性特征。因此，商業(yè)街的開發(fā)建設(shè)，必須注重保留商業(yè)街的“商魂”———?dú)v史、文化底蘊(yùn)。但是一味地保存?zhèn)鹘y(tǒng)文化也會(huì)使商業(yè)街失去活力，使人產(chǎn)生沒落、衰退的感覺，傳統(tǒng)文化應(yīng)該與現(xiàn)代文化、現(xiàn)代科技相結(jié)合，才能真正提升商業(yè)街的品牌價(jià)值含量。
5.5商業(yè)街必須突出整體協(xié)調(diào)性和人性化設(shè)計(jì)。
2、3個(gè)小時(shí)，長(zhǎng)則。
7、8個(gè)小時(shí)，不僅需要生理上的補(bǔ)給和“休養(yǎng)生息”，需要精神上的調(diào)節(jié)與愉悅，因此現(xiàn)代商業(yè)街更要充分體現(xiàn)以人為本的人性化設(shè)計(jì)，這里除了諸如廁所、電話、休息座椅等人的生理需求外，更需要從人的高層次需求出發(fā)去設(shè)計(jì)商業(yè)街，這應(yīng)該是商業(yè)街設(shè)計(jì)的基本出發(fā)點(diǎn)。
商業(yè)調(diào)研報(bào)告好篇三
本次研究試圖通過(guò)對(duì)招商銀行大連分行的管理制度（薪酬、晉升、培訓(xùn)、績(jī)效）、工作滿意度的調(diào)查，借助數(shù)據(jù)的支持來(lái)分析服務(wù)型企業(yè)員工激勵(lì)機(jī)制的問(wèn)題所在，為后期論文寫作奠定良好的信息基礎(chǔ)。
2．調(diào)研過(guò)程
2.1企業(yè)概況
招商銀行大連分行成立于1997年5月8日，前身為招商銀行大連支行。大連分行目前有分行營(yíng)業(yè)部、勝利廣場(chǎng)支行、高新園區(qū)支行、人民廣場(chǎng)支行、開發(fā)區(qū)支行、金州支行、甘井子支行、保稅區(qū)支行、星海支行、中山支行、華北路支行、桃源支行、和平廣場(chǎng)支行、新開路支行和濱海支行（財(cái)富管理中心）等15家經(jīng)營(yíng)網(wǎng)點(diǎn)，軟件園支行正在籌建中，以及新華洋自助銀行等10個(gè)離行式自助銀行。
在十二年的發(fā)展歷程中，大連分行立足于市場(chǎng)，立足于服務(wù)。被廣大客戶和社會(huì)公眾稱譽(yù)為創(chuàng)新能力強(qiáng)、服務(wù)好、技術(shù)領(lǐng)先的銀行。2015年，招商銀行大連分行各項(xiàng)存款約180億元，各項(xiàng)貸款近百億元，具備每年3億元以上經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)的盈利能力。在各項(xiàng)指標(biāo)中，中間業(yè)務(wù)收入占比、零售業(yè)務(wù)占比、中小企業(yè)占比的指標(biāo)在同業(yè)中均處于較高水平，體現(xiàn)了良好的市場(chǎng)性和成長(zhǎng)性。
面對(duì)激烈的同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)、趨緊的宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控和復(fù)雜的經(jīng)營(yíng)環(huán)境，招商銀行正試圖以變革創(chuàng)新為動(dòng)力，加快推進(jìn)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略調(diào)整和管理國(guó)際化進(jìn)程，努力將其建設(shè)成為大連地區(qū)的知名金融品牌、有鮮明特色、有較高社會(huì)認(rèn)同度的現(xiàn)代商業(yè)銀行。
2.2企業(yè)激勵(lì)現(xiàn)狀分析
大連分行現(xiàn)有員工700余人，其中，正式員工近600人，全行員工平均年齡30歲。96%以上員工具有大專以上學(xué)歷，67%以上員工具有本科以上學(xué)歷。全行共有中共-黨員175人。
銀行業(yè)屬于典型的服務(wù)型企業(yè)，隨著產(chǎn)品和質(zhì)量的日益趨同化，顧客越來(lái)越看重企 業(yè)能否滿足他們的個(gè)性化需求和能否為他們提供及時(shí)的高質(zhì)量服務(wù)。同時(shí)，面對(duì)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，企業(yè)也越來(lái)越重視顧客價(jià)值，把顧客滿意擺到了競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略的高度。對(duì)于商業(yè)銀行，他們所提供的核心內(nèi)容是服務(wù)，而服務(wù)的直接提供者是員工。只有滿意的員工才能產(chǎn)生滿意的顧客，所以員工激勵(lì)對(duì)于現(xiàn)代企業(yè)已經(jīng)變得至關(guān)重要。
目前，招商銀行大連分行為順應(yīng)銀行業(yè)改革趨勢(shì)，積極創(chuàng)新，以業(yè)績(jī)考核、薪酬改革、教育培訓(xùn)為手段建立了一套員工激勵(lì)體系，以其中的薪酬改革為例：
績(jī)考評(píng)結(jié)果所屬的檔次對(duì)應(yīng)；獎(jiǎng)金統(tǒng)一納入分行發(fā)放的目標(biāo)管理業(yè)績(jī)獎(jiǎng)金，每月暫按員工目標(biāo)管理獎(jiǎng)基數(shù)的60%預(yù)發(fā)，待季度、年終考核結(jié)果確認(rèn)后，統(tǒng)一兌現(xiàn)當(dāng)年應(yīng)得獎(jiǎng)金。
此外激勵(lì)體系中還包括培訓(xùn)課程設(shè)計(jì)、業(yè)績(jī)考核評(píng)定、競(jìng)聘上崗等項(xiàng)目。
雖然企業(yè)內(nèi)部有一套完整的激勵(lì)體系，但卻沒有體現(xiàn)出以提升顧客滿意度為最終目標(biāo)的設(shè)計(jì)理念，忽略了激勵(lì)對(duì)于員工忠誠(chéng)度、員工滿意度的作用效力，沒有真正的發(fā)揮其應(yīng)有作用。
2.3企業(yè)顧客滿意度調(diào)查分析
商業(yè)銀行與普通企業(yè)的區(qū)別首先是擁有最大量的顧客。隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的逐步建立，市場(chǎng)環(huán)境由供給瓶頸型轉(zhuǎn)向需求約束型，買方市場(chǎng)的格局基本形成。與經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的整體趨勢(shì)相一致，我國(guó)銀行業(yè)也實(shí)現(xiàn)了由賣方市場(chǎng)向買方市場(chǎng)的轉(zhuǎn)變。面對(duì)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，商業(yè)銀行欲提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，必須樹立顧客中心觀念，全面提高顧客滿意度。一項(xiàng)調(diào)查結(jié)果顯示：75%的顧客會(huì)把服務(wù)經(jīng)歷中的不愉快事件向其他人——家人、朋友、鄰居、同事、其他的顧客一一述說(shuō)，有些顧客會(huì)把不愉快的事件向他過(guò)去選擇的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手述說(shuō)，為競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手提供了建設(shè)性意見。只有7%的顧客會(huì)把不愉快事件向原來(lái)的商家述說(shuō)。因此關(guān)注顧客的服務(wù)過(guò)程滿意度已成為企業(yè)占領(lǐng)先機(jī)的必要手段。
在本次調(diào)研過(guò)程中，我們隨機(jī)采訪了一些在招商銀行大連分行辦理業(yè)務(wù)的顧客，希望通過(guò)直接的接觸能夠了解顧客對(duì)企業(yè)的滿意度以及忠誠(chéng)度。調(diào)查顯示，近期不打算更換銀行的顧客中，約有80%的顧客是因?yàn)椤傲?xí)慣了”，10%的顧客是因?yàn)椤安坏靡选?，比如工資、學(xué)校、有關(guān)帳戶的定向問(wèn)題。剩下10%的顧客是因?yàn)椤坝杏H友在好辦事”等等其他客觀因素。而被問(wèn)及關(guān)于近期不打算更換銀行的理由，大約有三分之一的顧客認(rèn)為“各家銀行都差不多”，有大約五分之一的顧客認(rèn)為他們選擇招商銀行“銀行網(wǎng)點(diǎn)多、方便”，其后依次為“服務(wù)態(tài)度好”、“網(wǎng)絡(luò)銀行好”，還有人提出收費(fèi)問(wèn)題和安全問(wèn)題。通過(guò)上述分析，可以看出，真正忠誠(chéng)的顧客不足50%，相反因?yàn)榱?xí)慣和避免麻煩等顧客接近60%。這說(shuō)明目前表現(xiàn)行為忠誠(chéng)的消費(fèi)者的至少有一半人以上只是暫時(shí)的忠誠(chéng)。
的可能性更高。傳播負(fù)面口碑的可能性更低；各種媒體也更有可能傳遞該企業(yè)正面的信息，企業(yè)所做的廣告和促銷將會(huì)更加有效。
所以，通過(guò)調(diào)查我們了解到，招商銀行大連分行的顧客滿意度水平雖然在一定程度上在市場(chǎng)中處于較高的位置，但若想保持現(xiàn)有顧客的忠誠(chéng)度，則還需采取一些具有針對(duì)性的措施。
2.4企業(yè)內(nèi)部員工激勵(lì)存在的問(wèn)題
結(jié)合對(duì)招商銀行大連分行的`激勵(lì)體系的了解以及對(duì)企業(yè)顧客滿意度的分析，我們得出，招商銀行大連分行的激勵(lì)體系在實(shí)施過(guò)程中取得了一定的效果，但是仍然存在很多問(wèn)題：
（1）員工薪酬激勵(lì)效果不佳。比較重視貨幣激勵(lì)，但由于分配上的工資、獎(jiǎng)金等貨幣激勵(lì)手段與實(shí)際業(yè)績(jī)掛鉤不密切，造成新的平均主義，因而激勵(lì)效果不理想。福利待遇等非貨幣激勵(lì)中的個(gè)人工作表現(xiàn)和貢獻(xiàn)因素不突出，“大鍋飯”現(xiàn)象依然存在，激勵(lì)作用不強(qiáng)。
（2）激勵(lì)措施的針對(duì)性不強(qiáng)，未能認(rèn)真研究和掌握銀行行業(yè)員工的特點(diǎn)和個(gè)人需要，以提升員工忠誠(chéng)、員工滿意為目標(biāo)，特別是諸如尊重和自我實(shí)現(xiàn)這樣的高層次需要，導(dǎo)致在工作中員工工作不夠積極、態(tài)度不夠熱情，進(jìn)而影響到顧客對(duì)于銀行滿意水平。因而激勵(lì)效力未能充分發(fā)揮。
（3）招商銀行大連分行在用人方面雖然做了一些改革，如競(jìng)聘，競(jìng)爭(zhēng)上崗等。但是改革還是不徹底，“能上能下”始終難于做到，淘汰機(jī)制不靈活，有的只是流于形式。“能者上，平者讓，庸者下”很難落到實(shí)處。崗位職數(shù)是有限的，人員能上不能下，缺乏流動(dòng)和活力。
總體來(lái)說(shuō)，招商銀行大連分行員工的工作滿意度不高，存在人才流失問(wèn)題。缺乏有效的薪酬和激勵(lì)機(jī)制，特別是員工薪酬激勵(lì)機(jī)制不完善導(dǎo)致員工對(duì)工作的滿意度不高。員工對(duì)薪酬不滿意，主要認(rèn)為有失公平，報(bào)酬和期望不一致，也沒有真正與業(yè)績(jī)掛鉤。同時(shí)和外資企業(yè)、外資銀行比，國(guó)內(nèi)銀行員工的薪酬并不高，內(nèi)心的歸屬感并不強(qiáng)，一旦有機(jī)會(huì)就會(huì)跳槽。另外工作中的員工成就感也不滿足。
3．調(diào)研結(jié)論
通過(guò)前文的分析，我們了解到招商銀行大連分行的激勵(lì)體系沒有有效地與顧客滿意度掛鉤，也就是說(shuō)現(xiàn)有的激勵(lì)措施沒有很好的考慮各種手段能夠在提高員工忠誠(chéng)、員工態(tài)度，進(jìn)而達(dá)到提高員工滿意度方面能夠發(fā)揮什么樣的作用。
因?yàn)楦鶕?jù)服務(wù)利潤(rùn)鏈理論告訴我們，利潤(rùn)是由顧客的忠誠(chéng)度決定的，忠誠(chéng)的顧客（也是老顧客）給企業(yè)帶來(lái)超常的利潤(rùn)空間；顧客忠誠(chéng)度是靠顧客滿意度取得的，企業(yè)提供的服務(wù)價(jià)值（服務(wù)內(nèi)容加過(guò)程）決定了顧客滿意度；最后，企業(yè)內(nèi)部員工的滿意度和忠誠(chéng)度決定了服務(wù)價(jià)值。簡(jiǎn)言之，顧客的滿意度最終是由員工的滿意度決定的。
所以，這次調(diào)研過(guò)程為我確定論文的寫作方向提供了很大的幫助，我看到了從顧客滿意的角度探討服務(wù)型企業(yè)員工激勵(lì)措施的可行性，同時(shí)也為我將來(lái)的寫作過(guò)程收集到了有效的數(shù)據(jù)。總之，我會(huì)在本次調(diào)研的基礎(chǔ)上，在后續(xù)必要的情況下繼續(xù)深入其他銀行進(jìn)行調(diào)研，并運(yùn)用理論研究與實(shí)證研究相結(jié)合的方法，建立研究模型，利用所得調(diào)查數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，最后，通過(guò)對(duì)實(shí)證研究結(jié)論進(jìn)行歸納整合，得出本研究的理論成果并指出其在實(shí)踐中的具體應(yīng)用。
一、 調(diào)查內(nèi)容：
本次消費(fèi)者調(diào)查的內(nèi)容包括客戶選擇銀行首要考慮的因素、銀行服務(wù)質(zhì)量的評(píng)價(jià)。
（一）客戶選擇的銀行首要考慮的因素
從問(wèn)卷反饋的信息來(lái)看，有30%的客戶會(huì)選擇就近的銀行進(jìn)行業(yè)務(wù)辦理，也有32%的客戶會(huì)因?yàn)殂y行的服務(wù)態(tài)度好壞而選擇銀行，也有接近35%的客戶在選擇辦理業(yè)務(wù)的銀行時(shí)把等待時(shí)間是否更短放在第一位考慮，還有2%的客戶受其他因素影響來(lái)選擇銀行，這當(dāng)中個(gè)人情感因素和習(xí)慣占了主導(dǎo)。
（二） 銀行服務(wù)質(zhì)量的評(píng)價(jià)
一方面，在央行對(duì)存貸款利率管制的情況下，銀行提高服務(wù)質(zhì)量使顧客享受更好的服務(wù)，都要付出成本。提高服務(wù)質(zhì)量所花費(fèi)的成本要從銀行利潤(rùn)中支出，一些銀行因種種原因在服務(wù)上投入較少，導(dǎo)致服務(wù)效率偏低，顧客滿意度偏低。
二、 調(diào)查分析：
商業(yè)銀行服務(wù)質(zhì)量低下成為社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)，總體分析原因主要有：
（一） 銀行制度設(shè)計(jì)存在缺陷，銀行客戶素質(zhì)參差不齊
銀行承擔(dān)了大量傳統(tǒng)型結(jié)算業(yè)務(wù)，如：代發(fā)工資，代收水、電費(fèi)等業(yè)務(wù)，大量的中間業(yè)務(wù)為銀行帶來(lái)了可觀的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，但是統(tǒng)計(jì)顯示這些低端業(yè)務(wù)占據(jù)了大量的銀行資源，影響了銀行的服務(wù)效率。雖然銀行開設(shè)了atm、網(wǎng)上銀行等在自助服務(wù)，但是由于銀行客戶素質(zhì)參差不齊，相當(dāng)?shù)念櫩碗y以接受這些功能，還是忠于傳統(tǒng)的服務(wù)模式，是這些業(yè)務(wù)不能得到充分的利用，而且自助服務(wù)功能不全面，經(jīng)常出現(xiàn)故障，也導(dǎo)致了柜臺(tái)人滿為患，影響了服務(wù)的質(zhì)量。
（二） 服務(wù)時(shí)間太長(zhǎng)，造成了銀行網(wǎng)點(diǎn)客戶排隊(duì)現(xiàn)象
近年來(lái)隨著我國(guó)居民收入水平的提高，金融市場(chǎng)間的開放，人們的金融投資理財(cái)服務(wù)需求不斷增加，人們對(duì)于股票和基金等金融產(chǎn)品的需求迅速增加，越來(lái)越多的人們開始涉足證券市場(chǎng)，導(dǎo)致銀行網(wǎng)點(diǎn)受理基金、理財(cái)開戶的，理財(cái)產(chǎn)品購(gòu)買的數(shù)量成倍增加。這些業(yè)務(wù)通常都是銀行的復(fù)雜業(yè)務(wù)，辦結(jié)通常需要10-20分鐘，這就極大地增加了銀行員工的服務(wù)時(shí)間，以至于出現(xiàn)了銀行網(wǎng)點(diǎn)客戶的排隊(duì)現(xiàn)象。
（三） 銀行營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)和人員相對(duì)不足，銀行員工的業(yè)務(wù)技能同質(zhì)化，
缺少專業(yè)人才
銀行為了控制成本，導(dǎo)致了銀行營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)和人員的相對(duì)缺乏，銀行業(yè)務(wù)逐漸增大，但是服務(wù)人員卻反導(dǎo)致了銀行長(zhǎng)期處于超負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn)的狀態(tài)，排隊(duì)等待時(shí)間長(zhǎng)，導(dǎo)致了服務(wù)效率的降低。另外，銀行基層一線員工技術(shù)仍然處于技術(shù)操作階段，只能用于處理一般的傳統(tǒng)業(yè)務(wù)，而現(xiàn)在銀行頻繁推出新業(yè)務(wù)，而銀行員工的業(yè)務(wù)技能培訓(xùn)卻滯后。銀行缺乏咨詢、理財(cái)?shù)确矫娴膶I(yè)人才，無(wú)法滿足高端客戶業(yè)務(wù)的投資融資、理財(cái)?shù)葮I(yè)務(wù)的需要，造成了服務(wù)時(shí)間過(guò)長(zhǎng)、服務(wù)效率低、服務(wù)質(zhì)量不佳的狀況。
三、 調(diào)查結(jié)論：
金融市場(chǎng)開放以來(lái)，銀行面臨著激烈的競(jìng)爭(zhēng)，雖然銀行服務(wù)比以往有了很大的提高，但還是普遍存在客戶排隊(duì)嚴(yán)重，服務(wù)標(biāo)示不明，服務(wù)效率不高的現(xiàn)狀。銀行作為金融服務(wù)行業(yè)，提升顧客滿意度是提高銀行核心競(jìng)爭(zhēng)力的重要因素，而銀行的服務(wù)質(zhì)量在很大程度上決定了顧客的滿意度，所以提高服務(wù)質(zhì)量，成為商業(yè)銀行面臨的重大問(wèn)題之一。
投訴效果、協(xié)助解難等方面而應(yīng)該是目前銀行需要重點(diǎn)改進(jìn)的內(nèi)容。
四、 解決方法：
針對(duì)以上問(wèn)題，銀行要提高服務(wù)效率需要進(jìn)行以下改革：
（一） 做好顧客細(xì)分，合理分流
現(xiàn)在一般銀行雖然進(jìn)行了分區(qū)，有柜臺(tái)區(qū)、等候區(qū)、自助服務(wù)區(qū)，但還是不能足夠滿足網(wǎng)點(diǎn)內(nèi)部服務(wù)和銷售流程的需要，應(yīng)做好顧客細(xì)分，實(shí)行差別化服務(wù)戰(zhàn)略，及時(shí)快速依據(jù)業(yè)務(wù)辦理情況做好客戶分流，以減輕柜臺(tái)負(fù)擔(dān)，提高服務(wù)實(shí)行差別化服務(wù)戰(zhàn)略，及時(shí)快速依據(jù)業(yè)務(wù)辦理情況做好客戶分流，以減輕柜臺(tái)負(fù)擔(dān)，提高服務(wù)效率。另外，要大力發(fā)展atm機(jī)自助渠道，不斷完善atm機(jī)自助渠道功能，讓自動(dòng)柜員機(jī)充分分擔(dān)銀行中低端客戶，降低大眾客戶服務(wù)成本，達(dá)到顧客分流的目的，提高柜臺(tái)服務(wù)效率。
（二） 拓展電子金融業(yè)務(wù)，提高工作效率
銀行需要積極努力地推廣網(wǎng)上銀行和手機(jī)銀行的理念，讓公眾信賴通過(guò)網(wǎng)上銀行和手機(jī)銀行也可以安全的辦理轉(zhuǎn)賬結(jié)算業(yè)務(wù)，首先減少了來(lái)營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)辦理業(yè)務(wù)的客戶人數(shù)。在營(yíng)業(yè)點(diǎn)，大堂經(jīng)理進(jìn)行合理分流，需要實(shí)現(xiàn)影印文件在排隊(duì)叫到號(hào)之前就已經(jīng)準(zhǔn)備好，叫到號(hào)就可以直接辦理，縮短業(yè)務(wù)辦理時(shí)間。
一、大連銀行概況及發(fā)展歷程：
大連銀行前身大連市商業(yè)銀行成立于1998年3月28日，是一家由大連市國(guó)有股份、中資法人股份及個(gè)人股份共同組成的地方性股份制商業(yè)銀行。經(jīng)中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)批準(zhǔn)，大連市商業(yè)銀行于2015年2月17日更名為大連銀行。2015年7月19日，大連銀行在天津設(shè)立了第一家異地分行，邁出了從地方銀行向全國(guó)性銀行轉(zhuǎn)型的第一步。2015年7月18日，大連銀行第二家異地分行――北京分行正式開門納客，標(biāo)志著大連銀行實(shí)現(xiàn)了自身發(fā)展的又一次重大跨越。2015年1月18日沈陽(yáng)分行開門納客，為大連銀行東北地區(qū)戰(zhàn)略布局落下了一顆重要的棋子。2015年9月成都分行、10月營(yíng)口分行相繼開業(yè)，大連銀行全國(guó)性戰(zhàn)略布局提速。2015年，成功設(shè)立了上海分行、丹東分行和重慶分行，異地分行已達(dá)8家，成為唯一在全部四個(gè)直轄市均設(shè)有分行的城商行，大連銀行作為全國(guó)性股份制商業(yè)銀行的架構(gòu)初具雛形。
大連銀行秉承“穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)、科學(xué)發(fā)展”的經(jīng)營(yíng)理念，以完善法人治理結(jié)構(gòu)、增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)控制能力和建立資本約束機(jī)制為手段，以支持東北老工業(yè)基地振興和地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展為己任，進(jìn)一步明確了“服務(wù)地方、服務(wù)中小、服務(wù)市民”的市場(chǎng)定位，先后為大連市基礎(chǔ)設(shè)施改造、區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供了一攬子金融支持，實(shí)現(xiàn)了中小企業(yè)融資的一站式服務(wù)。
全行現(xiàn)有員工近5000人，總行下設(shè)27個(gè)管理部門，4家中心支行，8家分行，共130多個(gè)營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。
近年來(lái)，大連銀行資產(chǎn)質(zhì)量不斷提高，盈利能力持續(xù)增強(qiáng)，各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)指標(biāo)實(shí)現(xiàn)了歷史性突破。截至2012年末，大連銀行資產(chǎn)規(guī)模達(dá)到2506億元，一般性存款余額1747億元，貸款余額1016億元。在2012年7月出版的英國(guó)《銀行家》雜志全球前一千家大銀行排名中，大連銀行位列第468位，在中國(guó)內(nèi)地的銀行中排名第39位。
二、大連銀行業(yè)務(wù)：
1.個(gè)人業(yè)務(wù)
1
2.公司業(yè)務(wù)
3.小企業(yè)業(yè)務(wù)
4.國(guó)際業(yè)務(wù)
5.信用卡
6.電子銀行
網(wǎng)上銀行、手機(jī)金融、自助金融、電視金融、基金平臺(tái)、通財(cái)平臺(tái)、通聯(lián)通、增值服務(wù)
三、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)：
截至2015年三季度末，大連銀行資產(chǎn)總額798億元，比2015年末增加411億元，增長(zhǎng)94%；存款667億元，比2015年末增加328億元，增長(zhǎng)96.8%；資產(chǎn)和存款三年來(lái)接近翻了一番；貸款423億元，比2015年末增加181億元，增長(zhǎng)75%；凈利潤(rùn)4.5億元，比同期增加3.2億元，增長(zhǎng)246%；不良貸款比例從2015年末的6.24%下降到2.75%；撥備覆蓋率從47.9%增長(zhǎng)到163%；資產(chǎn)充足率從4.72%提升到10.8%。2015年末，大連銀行存、貸款市場(chǎng)份額雙雙位居大連地區(qū)首位。
截至2012年6月末，大連銀行資產(chǎn)規(guī)模達(dá)到2276億元，一般性存款余額1606億元，貸款余額964億元，實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)11.17億元，不良貸款余額為8.67億元，不良貸款比例為0.9%，資本充足率為10.89%，撥備覆蓋率達(dá)到337.14%。
四、獲獎(jiǎng)情況：
2012中國(guó)最佳城商行零售銀行
2012年11月，在“2012第五屆中國(guó)最受尊敬銀行暨最佳零售銀行”評(píng)選中，大連銀行榮獲“2012 中國(guó)最佳城商行零售銀行”和“2012最具成長(zhǎng)性城商行零售銀行”兩項(xiàng)大獎(jiǎng)，并受邀將出席在京舉辦的頒獎(jiǎng)活動(dòng)及“2012中國(guó)零售銀行年會(huì)”。
本次評(píng)選活動(dòng)是第三方對(duì)中國(guó)銀行業(yè)發(fā)展的一項(xiàng)客觀評(píng)估，由中國(guó)銀行業(yè)協(xié)會(huì)全程指導(dǎo)，至今已舉辦5屆。評(píng)選基于行業(yè)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，對(duì)銀行的企業(yè)聲譽(yù)、管理能力、發(fā)展戰(zhàn)略、服務(wù)質(zhì)量、財(cái)務(wù)運(yùn)營(yíng)、業(yè)務(wù)創(chuàng)新等指標(biāo)進(jìn)行綜合評(píng)估，是國(guó)內(nèi)銀行業(yè)具有權(quán)威性和公信力的評(píng)選，也是唯一的針對(duì)零售銀行業(yè)務(wù)的評(píng)選。
2012最具成長(zhǎng)性城商行零售銀行
2012年，大連銀行零售業(yè)務(wù)規(guī)?？焖僭鲩L(zhǎng)，服務(wù)與銷售能力持續(xù)提升，品牌影響力和市民口碑大幅改善，這次獲獎(jiǎng)，充分顯示了社會(huì)公眾、研究機(jī)構(gòu)、專家學(xué)者等對(duì)大連銀行零售業(yè)務(wù)優(yōu)良成長(zhǎng)性的肯定和認(rèn)可。
此次評(píng)選，評(píng)委會(huì)對(duì)大連銀行給出評(píng)語(yǔ)——“根據(jù)評(píng)價(jià)體系中的客觀指標(biāo)，對(duì)貴公司的各項(xiàng)數(shù)據(jù)及市場(chǎng)表現(xiàn)進(jìn)行嚴(yán)謹(jǐn)分析及評(píng)估，評(píng)委們一致認(rèn)為，貴公司表現(xiàn)突出，榮獲‘2012 中國(guó)最佳城商行零售銀行’、‘2012最具成長(zhǎng)性城商行零售銀行’獎(jiǎng)項(xiàng)，實(shí)屬實(shí)至名歸！”
五、小組感悟：
為了更好的學(xué)習(xí)商業(yè)銀行這門課程，在任課老師的安排下，我們小組對(duì)大連銀行做了相關(guān)的調(diào)研報(bào)告。這次的調(diào)研，對(duì)我觸動(dòng)很大。不僅拓展了對(duì)銀行相關(guān)業(yè)務(wù)的知識(shí)的了解，也提升了對(duì)于銀行行業(yè)的認(rèn)識(shí)，為以后的踏入社會(huì)工作開啟了一些新的想法。
通，該網(wǎng)點(diǎn)的大堂經(jīng)理針對(duì)新行員存在的困惑都給予了耐心的講解和指導(dǎo)，讓我們對(duì)銀行的工作和建設(shè)銀行有了更直觀的認(rèn)識(shí)。
調(diào)研后，小組成員們紛紛表示受益匪淺，并感謝大連銀行如此熱情積極的對(duì)我們的指導(dǎo)，我們深刻意識(shí)到要進(jìn)一步增強(qiáng)自己的業(yè)務(wù)本領(lǐng)，拓寬自己的知識(shí)領(lǐng)域，為自己的職業(yè)生涯做好規(guī)劃，準(zhǔn)確地進(jìn)行自我定位，不斷提高個(gè)人素質(zhì)，只有這樣，在未來(lái)的工作和學(xué)習(xí)中我們才能處理問(wèn)題游刃有余。
六、附大事記：
1998年1月21日
大連市商業(yè)銀行各項(xiàng)存款余額達(dá)到100.26億元，首次突破百億元大關(guān)。
2001年3月28日
大連市商業(yè)銀行北方明珠卡正式發(fā)行。
2015年1月4日
大連市商業(yè)銀行圓滿完成增資擴(kuò)股任務(wù)，實(shí)收股本超過(guò)20億元。
2015年7月27日
大連市商業(yè)銀行中小企業(yè)融資中心成立。
2015年2月13日
中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)批準(zhǔn)大連市商業(yè)銀行股份有限公司更名為大連銀行股份有限公司，簡(jiǎn)稱大連銀行；英文名稱變更為bank of dalian co.，ltd，簡(jiǎn)稱bank of dalian。
2015年3月31日
中國(guó)金融大典第三屆中國(guó)金融（專家）年會(huì)在北京隆重，王勁平行長(zhǎng)被評(píng)為“2015中國(guó)城商行年度人物”。
2015年4月3日
在大連銀行更名慶典上，中央政治局、國(guó)務(wù)院副，時(shí)任遼寧省人大會(huì)主任、遼寧書記的同志與大連書記張成寅共同為大連銀行揭牌。
2015年6月29日
大連銀行uu信用卡發(fā)行，這是全國(guó)首張具有風(fēng)景游園功能的信用卡。
2015年7月19日
大連銀行天津分行開業(yè)，實(shí)現(xiàn)了跨區(qū)域發(fā)展的突破。
2015年7月26日
大連銀行ipo工作正式啟動(dòng)。
2015年12月31日
大連銀行存、貸款市場(chǎng)份額在大連市眾金融機(jī)構(gòu)中雙雙名列首位。
2015年5月14日
大連銀行向四川地震災(zāi)區(qū)同胞捐款500萬(wàn)元，員工個(gè)人捐款120余萬(wàn)元；全行累計(jì)捐款625萬(wàn)元，列全國(guó)城市商業(yè)銀行首位。
2015年7月18日
大連銀行北京分行開業(yè)，為大連銀行的發(fā)展帶來(lái)難得的歷史機(jī)遇和發(fā)展空間。
2015年9月1日
改版后的大連銀行網(wǎng)上銀行正式向社會(huì)推出。
致 謝
首先呢，想說(shuō)這是第一次做調(diào)研報(bào)告，前前后后的忙碌真的讓我學(xué)到了不少。很感謝我們的老師，給我們提供這樣的機(jī)會(huì)，這項(xiàng)任務(wù)不單單只是一個(gè)作業(yè)，更是我們學(xué)習(xí)過(guò)程的一個(gè)成長(zhǎng)，一個(gè)進(jìn)步。其次呢，很感謝我們這個(gè)小組的全體組員，合作，是一個(gè)團(tuán)隊(duì)少不了的精神，正是有了你們才有我們這個(gè)小組，也只有大家的共同努力，相互配合，積極創(chuàng)新思維才能完成我們這份調(diào)研報(bào)告。最后，不得不對(duì)大連銀行的職工們說(shuō)一聲謝謝，正是你們的熱情，你們的耐心，你們的豁達(dá)才讓我們深刻的學(xué)習(xí)和了解到這么多知識(shí)，為我們的知識(shí)添加了營(yíng)養(yǎng)劑。以上是我們小組這次的調(diào)研報(bào)告，望老師給予一定的批評(píng)建議。
商業(yè)調(diào)研報(bào)告好篇四
近年來(lái)，隨著xx城區(qū)舊城改造、城市擴(kuò)容步伐的加快，城市居民居住環(huán)境有了較大變化，社區(qū)服務(wù)功能大幅提升，社區(qū)商業(yè)得到了較快發(fā)展，社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)數(shù)量不斷增加，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)和服務(wù)領(lǐng)域進(jìn)一步拓寬。從調(diào)查看，目前，xx城區(qū)共有社區(qū)xx個(gè);各類社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)近xxxx個(gè)，經(jīng)營(yíng)方式有餐飲、超市、各類中介、便利店、物流、食雜店、洗衣店、維修店、回收站、書店、沖印店、藥店、家庭服務(wù)站、大眾浴池等。社區(qū)商業(yè)發(fā)展主要呈現(xiàn)以下幾個(gè)特點(diǎn)：
1、社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展迅速，“雙進(jìn)工程”服務(wù)對(duì)象不斷擴(kuò)大。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和中心城區(qū)的不斷擴(kuò)大，社區(qū)商業(yè)服務(wù)對(duì)象也不斷拓展，服務(wù)對(duì)象不僅面向廣大居民，更側(cè)重于為老人、兒童、殘疾人、優(yōu)撫等社會(huì)弱勢(shì)群體服務(wù)，以及為下崗、失業(yè)人員的提供再就業(yè)服務(wù)。
2、社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)呈多業(yè)態(tài)發(fā)展趨勢(shì)。社區(qū)商業(yè)過(guò)去以商業(yè)零售業(yè)網(wǎng)點(diǎn)為主，僅限于食品、日用百貨、美容美發(fā)等行業(yè)，近年來(lái)，一批新興業(yè)態(tài)的社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)應(yīng)運(yùn)而生，現(xiàn)已發(fā)展到幾十個(gè)服務(wù)項(xiàng)目，如保姆、清潔維修、物業(yè)綠化、家教、技能培訓(xùn)、網(wǎng)絡(luò)服務(wù)、婚慶禮儀、餐飲、保健、社區(qū)醫(yī)療、代理、中介服務(wù)等多個(gè)門類的便民利民服務(wù)項(xiàng)目。
3、新社區(qū)的各項(xiàng)配套服務(wù)設(shè)施、功能較為齊全。隨著中心城區(qū)范圍不斷擴(kuò)大，加速了新社區(qū)的建設(shè)，新社區(qū)的建設(shè)又帶動(dòng)了社區(qū)商業(yè)的發(fā)展以及周邊商業(yè)中心的發(fā)展，其商業(yè)設(shè)施、網(wǎng)點(diǎn)分布、商品結(jié)構(gòu)與服務(wù)功能均較為齊全，明顯優(yōu)于老社區(qū)。
4、傳統(tǒng)商業(yè)和服務(wù)業(yè)在社區(qū)商業(yè)建設(shè)中得到了充分發(fā)展。近年來(lái)，流通領(lǐng)域的市場(chǎng)化進(jìn)程不斷加快，社區(qū)商業(yè)應(yīng)市場(chǎng)需求得到快速發(fā)展，大大小小的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)滲透到社區(qū)的大街小巷，并在社區(qū)內(nèi)及其周邊形成一定規(guī)模。同時(shí)，社區(qū)沿街各類小型商品市場(chǎng)得到發(fā)展，有蔬菜市場(chǎng)、干果市場(chǎng)、水產(chǎn)品市場(chǎng)等，為社區(qū)居民消費(fèi)購(gòu)物提供了便利。
1、社區(qū)商業(yè)發(fā)展缺乏科學(xué)規(guī)劃和有效指導(dǎo)。目前，社區(qū)商業(yè)在發(fā)展中較多的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)與社區(qū)住宅混在一起，嚴(yán)重影響了居民的正常生活，并造成安全隱患和環(huán)境污染。其中建在居民樓底層或樓內(nèi)的餐館、酒店以及各類服務(wù)機(jī)構(gòu)影響較大，形成的民企糾紛較多。社區(qū)商業(yè)與區(qū)域性商業(yè)中心在功能定位方面缺乏科學(xué)規(guī)劃、合理分工和有效監(jiān)督。
2、社區(qū)商業(yè)發(fā)展不平衡，老社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展慢、基礎(chǔ)差。在這次調(diào)查中看到，一些老社區(qū)商業(yè)設(shè)施簡(jiǎn)陋，功能不全，一般是利用自有房屋，或者臨時(shí)搭建，甚至是違章建筑開辦的。這些小店小鋪以經(jīng)營(yíng)副食為主，商品單一、質(zhì)量低劣，購(gòu)物環(huán)境和衛(wèi)生狀況較差，造成社區(qū)居民購(gòu)物不便，許多日常消費(fèi)需要跑較遠(yuǎn)的路，且社區(qū)的服務(wù)功能不健全，與建設(shè)“便利消費(fèi)進(jìn)社區(qū)，便民服務(wù)進(jìn)家庭”雙進(jìn)工程提出的社區(qū)商業(yè)發(fā)展目標(biāo)差距較大。
3、社區(qū)商業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施較差，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)不夠發(fā)達(dá)。隨著人們生活水平的提高，居民消費(fèi)需求普遍提高，呈現(xiàn)出多樣性、多層次的消費(fèi)特點(diǎn)，社區(qū)商業(yè)低水平、低層次的服務(wù)狀況與之不相適應(yīng)，亟待改善。在調(diào)查中，有的反應(yīng)社區(qū)沒有停車場(chǎng)，車輛亂停亂放現(xiàn)象比較嚴(yán)重;有的反應(yīng)社區(qū)沒有蔬菜市場(chǎng)，居民買菜不方便;有的反應(yīng)家政服務(wù)業(yè)沒有形成，居民尋求家政服務(wù)很不方便;有的反應(yīng)社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)不能僅依靠小店小輔、小商小販提供商品和服務(wù)，要提高檔次，保證質(zhì)量等等。從反應(yīng)的情況看，社區(qū)商業(yè)的服務(wù)功能普遍滯后于居民的消費(fèi)需求。因此，加強(qiáng)社區(qū)商業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施的規(guī)劃和建設(shè)，拓展社區(qū)商業(yè)服務(wù)功能，是落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，完成社區(qū)雙進(jìn)工程的重點(diǎn)工作。
1、應(yīng)合理規(guī)劃，完善社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)。應(yīng)由政府牽頭，會(huì)同商務(wù)、規(guī)劃、建設(shè)、房管、財(cái)政、城區(qū)、工商、稅務(wù)等部門，研究制定網(wǎng)點(diǎn)改造規(guī)劃。如：對(duì)社區(qū)商業(yè)的規(guī)模、結(jié)構(gòu)、布局及標(biāo)準(zhǔn)、分類等做出明確規(guī)定;業(yè)態(tài)業(yè)種10種左右，建議包括配送餐飲連鎖店、小型超市、菜市場(chǎng)、食雜店、美容美發(fā)店、維修店、洗染店、照相館、舊貨廢棄物回收站、家庭服務(wù)、書籍音像店、藥店等。
2、應(yīng)采用公開招標(biāo)等形式，確定有實(shí)力的企業(yè)參與社區(qū)商業(yè)建設(shè)。一是選擇、培育有實(shí)力的配送餐飲企業(yè)(由中心廚房統(tǒng)一配送至社區(qū)連鎖店)進(jìn)入社區(qū)商業(yè)示范區(qū)，實(shí)施包括“早餐工程”在內(nèi)的大眾化餐飲，保證居民在社區(qū)內(nèi)就能夠方便地吃到有保障、質(zhì)量較好的早餐、快餐;二是鼓勵(lì)農(nóng)副產(chǎn)品流通企業(yè)在社區(qū)新建和改造放心肉、放心豆制品、無(wú)公害蔬菜瓜果連鎖店，建設(shè)生活保障型的商品配送中心，解決居民生活不方便、消費(fèi)不放心、不安全的問(wèn)題;三是支持連鎖企業(yè)進(jìn)入社區(qū)新建或改造便民家庭服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)，搭載各類便民、利民服務(wù)項(xiàng)目，讓社區(qū)居民在家門口就能解決維修、美容美發(fā)、洗衣、家庭服務(wù)等多方面的生活需要;四是支持和引導(dǎo)再生資源回收龍頭企業(yè)進(jìn)入社區(qū)，形成以社區(qū)、回收企業(yè)和集散市場(chǎng)為載體，符合城市建設(shè)發(fā)展規(guī)劃、布局合理、網(wǎng)絡(luò)健全、服務(wù)功能齊全、管理科學(xué)的再生資源回收體系;五是采取切實(shí)可行措施，通過(guò)資金、網(wǎng)點(diǎn)等一系列支持政策，鼓勵(lì)企業(yè)采取收購(gòu)、兼并、特許加盟等多種形式整合分散的社區(qū)商業(yè)資源，規(guī)范社區(qū)內(nèi)的小型門店，實(shí)現(xiàn)資源共享，綜合利用。
3、應(yīng)鼓勵(lì)和支持利用現(xiàn)代技術(shù)手段，創(chuàng)新服務(wù)體系。積極建設(shè)面向社區(qū)服務(wù)的信息服務(wù)平臺(tái)，鼓勵(lì)有條件的企業(yè)利用信息技術(shù)開展社區(qū)便民服務(wù)，發(fā)展網(wǎng)上交易、網(wǎng)上服務(wù)，補(bǔ)充現(xiàn)有網(wǎng)點(diǎn)的不足;鼓勵(lì)有條件的企業(yè)建立客戶需求信息系統(tǒng)，及時(shí)采集、分析、儲(chǔ)存客戶信息，為居民提供定向、快捷、周到的服務(wù)。大力提倡社區(qū)骨干企業(yè)開展送貨上門、送餐上門、修理上門的“三上門”服務(wù)，延伸服務(wù)功能，提高服務(wù)水平。提倡和鼓勵(lì)社區(qū)商業(yè)企業(yè)組建專職的便民綜合服務(wù)小分隊(duì)入戶服務(wù)，同社區(qū)居委會(huì)、社區(qū)居民建立穩(wěn)定、暢通的聯(lián)系渠道，開展以為社區(qū)居民排憂解難為宗旨的便民有償服務(wù)。
4、加強(qiáng)小區(qū)建設(shè)配套設(shè)施，在規(guī)劃小區(qū)建設(shè)時(shí)就進(jìn)行一些社區(qū)商貿(mào)配套服務(wù)的建設(shè)，特別是對(duì)居住環(huán)境影響較大的酒店、餐飲業(yè)，應(yīng)規(guī)劃餐飲一條街，對(duì)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所統(tǒng)一設(shè)計(jì)環(huán)保設(shè)施，如油煙、污水、噪音等的處理、排放設(shè)施，解決餐飲、住宅混雜擾民問(wèn)題。根據(jù)便民利民原則，在小區(qū)建成后可以通過(guò)招商引資，引導(dǎo)多業(yè)態(tài)，服務(wù)功能齊全的商業(yè)、服務(wù)業(yè)進(jìn)駐設(shè)點(diǎn)開店，建立齊全的社區(qū)商貿(mào)配套。
商業(yè)調(diào)研報(bào)告好篇五
商業(yè)城建成開業(yè)18年來(lái)，在促進(jìn)就業(yè)、涵養(yǎng)稅源、搞活流通、改善民生，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)，振興一方經(jīng)濟(jì)，促進(jìn)城市化進(jìn)程等方面作出了積極貢獻(xiàn)，實(shí)現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益雙豐收和經(jīng)營(yíng)者、消費(fèi)者、管理者多方共贏。但隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的快速發(fā)展，商業(yè)城已嚴(yán)重落后于整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展趨勢(shì)，嚴(yán)重落后于周邊同類型市場(chǎng)的發(fā)展水平，嚴(yán)重落后于人們?nèi)找嬖鲩L(zhǎng)的物質(zhì)生活需求，改造提升迫在眉睫。
近年來(lái)，區(qū)委、區(qū)政府高度重視商業(yè)城的提升發(fā)展工作，主要領(lǐng)導(dǎo)先后批示要對(duì)商業(yè)城的提升改造作為重點(diǎn)課題進(jìn)行專題調(diào)研。為此，從7月下旬開始，區(qū)政協(xié)會(huì)同區(qū)貿(mào)易局、商業(yè)城管委會(huì)等單位組成調(diào)研組，以專題座談、實(shí)地走訪、問(wèn)卷調(diào)查等形式，開展了大量的調(diào)査摸底工作。先后召開了商業(yè)城經(jīng)營(yíng)戶代表、業(yè)主代表專題座談會(huì)，走訪了政府有關(guān)部門和鎮(zhèn)街，并赴、和等地學(xué)習(xí)考察，廣泛征求了多個(gè)層面的意見和建議，在此基礎(chǔ)上形成了《加快推進(jìn)商業(yè)城提升發(fā)展的對(duì)策建議》?，F(xiàn)將調(diào)研成果綜述如下，供區(qū)委、區(qū)政府領(lǐng)導(dǎo)決策參考。
（一）基本情況。
商業(yè)城于1992年建成開業(yè)，總占地400多畝，總投資8億人民幣，有各類辦公和營(yíng)業(yè)用房6000余間，經(jīng)營(yíng)戶3400余家，從業(yè)人員3萬(wàn)余人。共設(shè)xx大市場(chǎng)和兩條專業(yè)街，經(jīng)營(yíng)范圍涉及五金建材、副食白貨、服裝箱包、糧油煙酒、機(jī)電家電、非機(jī)動(dòng)車和舊貨等。其中商業(yè)城開發(fā)總公司舉辦十個(gè)市場(chǎng)和兩條專業(yè)街,民營(yíng)舉辦六個(gè)市場(chǎng)，由管委會(huì)轄管。建成18年來(lái)，各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)穩(wěn)健增長(zhǎng)，尤其是近三年來(lái)，年商品成交額均突破雙白億，占全區(qū)商品成交額40%左右，年創(chuàng)稅收近億元，先后獲得多項(xiàng)全國(guó)性榮譽(yù)，三次被評(píng)為省重點(diǎn)市場(chǎng)，商業(yè)城已成為面向全國(guó)的一張金名片。u前，商業(yè)城有兩級(jí)管理體制：一是商業(yè)城管理協(xié)調(diào)領(lǐng)導(dǎo)小組，為區(qū)政府對(duì)商業(yè)城實(shí)施管理協(xié)調(diào)的非常設(shè)機(jī)構(gòu)，山區(qū)政府常務(wù)副區(qū)長(zhǎng)、分管副區(qū)長(zhǎng)、有關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)組成：二是商業(yè)城管委會(huì)，為常設(shè)機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)商業(yè)城的統(tǒng)一協(xié)調(diào)和管理，其主管部門為區(qū)貿(mào)易局。公安、城管進(jìn)駐商業(yè)城，分別成立分支機(jī)構(gòu)，實(shí)行雙重管理。
（二）管理情況。
xx年，商業(yè)城管委會(huì)成立后，努力克服碩件設(shè)施先天不足的困難，加大投入,強(qiáng)化監(jiān)管，實(shí)現(xiàn)了商業(yè)城的穩(wěn)定和持續(xù)發(fā)展。
為切實(shí)加強(qiáng)消防安全管理，近年來(lái)，通過(guò)加大碩件改造投入（近三年共計(jì)投入資金1200多萬(wàn)元），先后完成了商業(yè)城主要市場(chǎng)的消防設(shè)施改造，建立完善了一整套安全監(jiān)控防范網(wǎng)絡(luò)，通過(guò)人防和技防的有機(jī)結(jié)合，使城內(nèi)火警數(shù)量逐年下降。
為使商業(yè)城環(huán)境面貌得到明顯改善，通過(guò)開展整治月、鞏固提升年、深化管理年和規(guī)范發(fā)展年等專題活動(dòng)，抓住難點(diǎn)重點(diǎn)，實(shí)施專項(xiàng)整治，落實(shí)長(zhǎng)效舉措，整體形象得到改觀。通過(guò)加大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，規(guī)范整頓停車場(chǎng)，挖潛停車空間，加強(qiáng)交通疏導(dǎo)和專項(xiàng)整治，運(yùn)用科學(xué)手段引導(dǎo)經(jīng)營(yíng)戶文明停車等手段，有效地緩解了商業(yè)城的停車、行車壓力。
（三）當(dāng)前面臨的問(wèn)題。
在肯定商業(yè)城發(fā)展成就的同時(shí)，我們也看到，當(dāng)前商業(yè)城面臨日益突出的發(fā)展瓶頸問(wèn)題和矛盾，嚴(yán)重制約著商業(yè)城的持續(xù)發(fā)展，影響市場(chǎng)的正常運(yùn)行。
li前的主要問(wèn)題有以下三個(gè)方面。
1、硬件先天不足，整體環(huán)境較差。
（1）消防安全難以保障。消防設(shè)施缺少、建筑物連片且結(jié)構(gòu)復(fù)雜、商住混雜、空間狹小、人口密集，給消防改造、火險(xiǎn)發(fā)現(xiàn)、火災(zāi)救援、人員疏散等工作帶來(lái)困難。雖經(jīng)多年連續(xù)改造，但各類消防隱患仍難以徹底根除，每年均有火險(xiǎn)發(fā)生,xx年高達(dá)9起。近年來(lái)靠市場(chǎng)管理部門嚴(yán)防死守，數(shù)量有所下降，但仍危機(jī)四伏，一旦火險(xiǎn)發(fā)現(xiàn)或撲救不及時(shí)，后果不堪設(shè)想，商業(yè)城已經(jīng)成為潛伏的火山口。
（2）停車難、行車難問(wèn)題突出。商業(yè)城經(jīng)營(yíng)戶現(xiàn)有自備機(jī)動(dòng)車、電瓶三輪車3000余輛，日進(jìn)出商業(yè)城車輛萬(wàn)余輛，而城內(nèi)各類停車位僅1200多個(gè)，造成10多輛車爭(zhēng)搶一個(gè)停車位的局面，停車位缺口較大。同時(shí)，城區(qū)主要道路貫穿商業(yè)城，加上火車南站擴(kuò)容，各市場(chǎng)內(nèi)交通擁堵嚴(yán)重，城內(nèi)道路處于超負(fù)荷狀態(tài),遇節(jié)假日和銷售旺季，情況更加嚴(yán)重，交通壓力日顯嚴(yán)峻。
（3）抗災(zāi)能力低下。因年代已久和建筑質(zhì)量差，市場(chǎng)多處房屋出現(xiàn)沉降，墻體開裂，結(jié)構(gòu)變形，管道破損，建筑物安全防控能力下降，極易發(fā)生安全事故，每逢臺(tái)風(fēng)、雷暴、大雪等天氣，都會(huì)造成較大經(jīng)濟(jì)損失，經(jīng)營(yíng)者怨聲載道，管理者提心吊膽。
2、經(jīng)營(yíng)模式傳統(tǒng)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力不強(qiáng)。
（1）功能配套不足。城內(nèi)倉(cāng)儲(chǔ)空間嚴(yán)重不足，物流水平低下。許多營(yíng)業(yè)房因面積狹小，既成商品展示區(qū)，乂成倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)，店內(nèi)貨物堆放雜亂、隨意侵占公共空間和過(guò)道，市場(chǎng)秩序混亂，管理難度較大。
（2）專業(yè)化水平不高。因建成初期隆市需要，市場(chǎng)劃行歸市特征不明顯，商品布局錯(cuò)綜復(fù)雜，專業(yè)化水平低，核心競(jìng)爭(zhēng)力較弱。
（3）經(jīng)營(yíng)檔次低下。十多年來(lái)，市場(chǎng)一直延續(xù)現(xiàn)貨現(xiàn)金現(xiàn)場(chǎng)交易，這種小規(guī)模、低層次的經(jīng)營(yíng)模式，使得市場(chǎng)內(nèi)知名商品品牌較少，附加值較低，高端消費(fèi)外流。
3、產(chǎn)權(quán)分散，造成市場(chǎng)管理難。
（1）日常管理難。一方面，現(xiàn)有的法律法規(guī)對(duì)產(chǎn)權(quán)式市場(chǎng)管理出現(xiàn)真空，市場(chǎng)管理依據(jù)不足，缺乏有效的管理手段。另一方面，政府相關(guān)職能部門對(duì)商業(yè)城塊狀管理和執(zhí)法力度不夠到位，導(dǎo)致商業(yè)城市場(chǎng)管理部門在處理矛盾和問(wèn)題時(shí)較為被動(dòng)，法律糾紛和信訪事件不斷，管理難、難管理問(wèn)題突出。
（2）市場(chǎng)培育難。產(chǎn)權(quán)分散，私有產(chǎn)權(quán)比例高達(dá)80%以上，導(dǎo)致市場(chǎng)管理部門無(wú)法實(shí)施統(tǒng)一招商、統(tǒng)一出租、統(tǒng)一管理。甚至出現(xiàn)二房東現(xiàn)象，哄抬營(yíng)業(yè)房租賃價(jià)格，惡意、無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)，影響了市場(chǎng)的健康發(fā)展。
（3）權(quán)利義務(wù)失衡。私有產(chǎn)權(quán)所有者只享受房產(chǎn)收益權(quán)，不承擔(dān)責(zé)任義務(wù)。
尤其是民辦市場(chǎng)，開發(fā)商建好市場(chǎng)一賣了之，商業(yè)城管理部門則承擔(dān)了市場(chǎng)的房屋維修、設(shè)施維護(hù)、衛(wèi)生保潔等，而經(jīng)營(yíng)者乂以各種借口，對(duì)市場(chǎng)收費(fèi)工作制造困難。隨著硬件設(shè)施的逐年老化，維修、改造資金逐年加大，市場(chǎng)正常管理難以為繼。
商業(yè)城建成18年，至今未進(jìn)行大規(guī)模改造，受整體環(huán)境和發(fā)展空間束縛，經(jīng)營(yíng)規(guī)模、經(jīng)營(yíng)品牌、經(jīng)營(yíng)檔次已明顯落后于省內(nèi)等地市場(chǎng)，更與經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平不相適應(yīng)。調(diào)研組認(rèn)為，實(shí)施商業(yè)城提升改造工作，勢(shì)在必行。
（一）鞏固和提升商業(yè)城品牌價(jià)值的需要。
從前期考察情況看，皮革城于xx年實(shí)現(xiàn)了新城搬遷，二期建成、三期建設(shè)、四期規(guī)劃，并成功上市，開始面向全國(guó)布局，發(fā)展迅速。中國(guó)小商品城先后五次易址、九次擴(kuò)建，現(xiàn)也成為績(jī)優(yōu)上市公司，步入高速發(fā)展階段，年創(chuàng)稅收達(dá)20多億元，占全市的30%左右，成為地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展典范，不僅在全國(guó)，而且在全世界提升了的城市形象。中國(guó)科技五金城先后投資7億多元，實(shí)施了新市場(chǎng)建設(shè)和老市場(chǎng)改造。濮院羊毛衫市場(chǎng)在改擴(kuò)建的基礎(chǔ)上，計(jì)劃用5xx年時(shí)間，建成一個(gè)功能齊全的現(xiàn)代化商貿(mào)城。上述市場(chǎng)通過(guò)改造和新建，完成了轉(zhuǎn)型升級(jí)，實(shí)現(xiàn)了飛速發(fā)展。商業(yè)城與上述市場(chǎng)在同年代建成，累積18年發(fā)展，品牌效應(yīng)明顯，無(wú)形資產(chǎn)可觀，在一定程度上代表著商貿(mào)產(chǎn)業(yè)的形象。但日前因各種因素制約，商業(yè)城在發(fā)展水平上已遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于上述市場(chǎng)，急需通過(guò)重建或異地新建，提升硬件設(shè)施條件，完善市場(chǎng)功能配套，打造新型經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)，創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)管理體系，重新煥發(fā)生命活力，以進(jìn)一步鞏固和提升商業(yè)城的品牌價(jià)值。
（二）促進(jìn)經(jīng)濟(jì)科學(xué)發(fā)展的需要。
有利于促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。市場(chǎng)產(chǎn)業(yè)低能耗、高就業(yè)、高效益的優(yōu)勢(shì)明顯，對(duì)優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展助力巨大。從考察情況看，市在以市場(chǎng)為龍頭，三產(chǎn)帶動(dòng)二產(chǎn)推動(dòng)一產(chǎn)，全面提高區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展模式下，專業(yè)市場(chǎng)建設(shè)取得了巨大成功，不僅振興了經(jīng)濟(jì)，更打響了在全國(guó)、全世界的品牌。實(shí)施商業(yè)城提升改造工作符合我區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變和結(jié)構(gòu)調(diào)整的要求，有利于實(shí)現(xiàn)先進(jìn)制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)兩輪驅(qū)動(dòng)，必將成為我區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展新的增長(zhǎng)點(diǎn)和亮點(diǎn)。
有利于加快推進(jìn)城市化進(jìn)程。辦一個(gè)市場(chǎng)，興一方經(jīng)濟(jì)，富一方百姓，這是省內(nèi)周邊市場(chǎng)產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)縣市的共同經(jīng)驗(yàn)。市以市場(chǎng)開發(fā)帶動(dòng)城市建設(shè)，在全國(guó)形成了較大影響力。區(qū)委十三屆六次全體（擴(kuò)大）會(huì)議作出了堅(jiān)持城市化帶動(dòng)的戰(zhàn)略決策，我們認(rèn)為，實(shí)施商業(yè)城的改造提升，打造新的經(jīng)濟(jì)商圈，有利于進(jìn)一步完善城市功能，提升城市品位，加快我區(qū)的城市化進(jìn)程。
有利于打造產(chǎn)銷互動(dòng)發(fā)展格局。先進(jìn)制造業(yè)需要現(xiàn)代化的市場(chǎng)產(chǎn)業(yè)相配套和依托。等地市場(chǎng)通過(guò)強(qiáng)勁的產(chǎn)業(yè)依托，形成了制造業(yè)和商貿(mào)流通業(yè)相輔相成的良好發(fā)展局面，產(chǎn)銷兩旺，發(fā)展前景廣闊。當(dāng)前，已形成了以工業(yè)為先導(dǎo)，多種產(chǎn)業(yè)共同繁榮的經(jīng)濟(jì)形態(tài)。實(shí)現(xiàn)商業(yè)城的提升改造，搭建好本區(qū)優(yōu)質(zhì)工業(yè)產(chǎn)品的展示銷售平臺(tái)，形成產(chǎn)銷互動(dòng)發(fā)展格局，既可推動(dòng)我區(qū)工業(yè)制造業(yè)發(fā)展，乂為市場(chǎng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展增添強(qiáng)勁動(dòng)力。
（三）順應(yīng)社會(huì)各界迫切要求的需要。
近年來(lái)，社會(huì)各界關(guān)于加快推進(jìn)商業(yè)城提升改造的呼吁日益強(qiáng)烈，省工商局領(lǐng)導(dǎo)在全省市場(chǎng)工作會(huì)議、省重點(diǎn)市場(chǎng)檢查復(fù)評(píng)等場(chǎng)合，多次建議商業(yè)城盡快實(shí)施提升改造，以鞏固和提升商業(yè)城現(xiàn)有品牌地位。各界人士通過(guò)人大議案、政協(xié)提案等途徑，要求加快商業(yè)城的提升改造，保護(hù)現(xiàn)有市場(chǎng)資源。從詢期組織的兩次專題座談結(jié)果看，支持異地新建的意見占77%,支持就地改造的意見占23%。而三次問(wèn)卷調(diào)查的結(jié)果顯示，支持異地新建的占61%,支持就地改造的占35%,其余4%為其他意見（維持原狀等）。綜上所述，要求提升改造的意見基本統(tǒng)一，且異地新建商業(yè)城成為主流意見。商業(yè)城管委會(huì)也曾委托具有國(guó)家一級(jí)資質(zhì)的專業(yè)研究機(jī)構(gòu)，對(duì)商業(yè)城提升發(fā)展作了專題研究，形成了《商業(yè)城發(fā)展研究報(bào)告》。
通過(guò)綜合評(píng)價(jià)，該報(bào)告提出了以異地新建實(shí)現(xiàn)商業(yè)城轉(zhuǎn)型升級(jí)的研究結(jié)論。
（一）加大提升改造的工作力度。
商業(yè)城的轉(zhuǎn)型升級(jí)事關(guān)民生保障和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展大局，影響深遠(yuǎn)，同時(shí)實(shí)際工作開展涉及面廣，難度較大，任務(wù)艱巨，因此迫切需要區(qū)委、區(qū)政府加大對(duì)商業(yè)城提升改造的工作力度。
組建領(lǐng)導(dǎo)班子。建議把該項(xiàng)工作列入?yún)^(qū)委、區(qū)政府的重點(diǎn)工作，成立由區(qū)委、區(qū)政府主要領(lǐng)導(dǎo)掛帥，分管領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)，各有關(guān)部門負(fù)責(zé)人參與的商業(yè)城提升發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)小組，下設(shè)工作小組，協(xié)調(diào)、推進(jìn)各項(xiàng)工作。
繼續(xù)深化調(diào)研。建議區(qū)委、區(qū)政府主要領(lǐng)導(dǎo)帶隊(duì)，組織有關(guān)部門、鎮(zhèn)街到兄弟縣市進(jìn)行學(xué)習(xí)考察，借鑒他們的成功經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)一步統(tǒng)一思想，提高認(rèn)識(shí)，堅(jiān)定信心，加快推進(jìn)商業(yè)城轉(zhuǎn)型升級(jí)工作。
加快推進(jìn)工作。lt前區(qū)域內(nèi)各類建設(shè)項(xiàng)u眾多，土地資源日趨緊張，商業(yè)城項(xiàng)li必須抓住時(shí)機(jī)，加快推進(jìn)。一方面政府牽頭協(xié)調(diào)各有關(guān)部門和相關(guān)鎮(zhèn)街，開展項(xiàng)li選址、土地規(guī)劃控制和前期手續(xù)辦理等各項(xiàng)前期工作。另一方面，對(duì)區(qū)域內(nèi)在建大型市場(chǎng)進(jìn)行規(guī)劃控制，整合全區(qū)市場(chǎng)資源，以避免重復(fù)建設(shè)。
（二）明確提升發(fā)展規(guī)劃定位。
在前期座談交流、考察取經(jīng)，廣泛聽取各層面意見的基礎(chǔ)上，調(diào)研組對(duì)就地改造和異地新建兩個(gè)方案進(jìn)行了分析比較。一致認(rèn)為，就地改造弊大于利，主要存在產(chǎn)權(quán)主體利益難協(xié)調(diào)、現(xiàn)有空間難拓展、瓶頸問(wèn)題難破解和與火車南站規(guī)劃矛盾等問(wèn)題。而異地新建利大于弊，可徹底解決當(dāng)前面臨的發(fā)展瓶頸問(wèn)題，通過(guò)最優(yōu)位置建設(shè)、最優(yōu)方案規(guī)劃、最優(yōu)模式創(chuàng)建，既有利于加快城市化進(jìn)程，乂有利于提升市場(chǎng)的綜合實(shí)力。對(duì)新商業(yè)城的發(fā)展規(guī)劃問(wèn)題，可從以下方面考慮。
打造符合時(shí)代要求的現(xiàn)代新型商業(yè)模式。以高起點(diǎn)、遠(yuǎn)規(guī)劃、新配套和一次規(guī)劃、分期建設(shè)為原則，建設(shè)集銷售、倉(cāng)儲(chǔ)、物流、會(huì)展一體化，購(gòu)物、休閑、娛樂、旅游一站式，有形無(wú)形市場(chǎng)相結(jié)合的市場(chǎng)集群和商貿(mào)中心，把新商業(yè)城打造成代表現(xiàn)代商貿(mào)發(fā)展水平的典范之作，使商業(yè)城真正成為向外界展示的金名片，立足、面向全省以至華東的輻射源。
建設(shè)中小企業(yè)發(fā)展平臺(tái)。憑借其豐富的產(chǎn)品資源和優(yōu)越的創(chuàng)業(yè)平臺(tái)，業(yè)已成為全國(guó)、全世界網(wǎng)上創(chuàng)業(yè)者的沃土。我區(qū)現(xiàn)有中小企業(yè)2萬(wàn)余家，絕大部分為民營(yíng)企業(yè)，資金實(shí)力雄厚，發(fā)展愿望強(qiáng)烈，而周邊的紹興、宇波、臺(tái)州地區(qū)也有大批民營(yíng)企業(yè)。在實(shí)施商業(yè)城提升改造時(shí)，可充分考慮這些中小企業(yè)的發(fā)展需求，為重點(diǎn)工業(yè)產(chǎn)品搭建一個(gè)集批發(fā)、零售和展示為一體的平臺(tái)和窗口。
進(jìn)行區(qū)域市場(chǎng)資源的科學(xué)整合。新商業(yè)城建設(shè)可與其它市場(chǎng)的規(guī)劃、整合同步進(jìn)行（如加大新農(nóng)都、新世紀(jì)市場(chǎng)園區(qū)和農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)整合力度）。在保護(hù)現(xiàn)有市場(chǎng)的前提下，篩選更具發(fā)展前景、更能代表區(qū)域特色的專業(yè)市場(chǎng)，優(yōu)先進(jìn)駐新商業(yè)城，盡快興城隆市。要避免重復(fù)建設(shè)，引導(dǎo)區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)從小而全向大而專的發(fā)展形態(tài)轉(zhuǎn)變，提高我區(qū)市場(chǎng)的精品化、專業(yè)化水平。
（三）合理確定新城選址。
針對(duì)商業(yè)城異地新建的選址問(wèn)題，調(diào)研組實(shí)地踏看了宇圉、新街、紅山蜀山、臨浦等地相關(guān)區(qū)塊，提出了四個(gè)建議方案（見附件）。
經(jīng)過(guò)分析比較，綜合各方面因素考慮，調(diào)研組認(rèn)為：
建議方案一、二新世紀(jì)市場(chǎng)園區(qū)區(qū)塊、臨浦王村區(qū)塊距主城區(qū)較近，相對(duì)較有區(qū)位優(yōu)勢(shì)，容易迅速隆市和形成規(guī)模，但也存在拆遷壓力大、成本高、新的交通問(wèn)題和農(nóng)保地調(diào)整等不利因素。
建議方案三、四紅山農(nóng)場(chǎng)區(qū)塊和區(qū)塊較具發(fā)展?jié)摿?，可充分利用省市區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略優(yōu)勢(shì)，搶抓機(jī)遇，實(shí)現(xiàn)商業(yè)城的轉(zhuǎn)型升級(jí)和加快發(fā)展，但均存在離主城區(qū)較遠(yuǎn)，導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)戶易流失和隆市風(fēng)險(xiǎn)。但無(wú)論選擇哪一方案，新商業(yè)城建設(shè)應(yīng)與全區(qū)市場(chǎng)資源科學(xué)整合相結(jié)合。因此，建議對(duì)新農(nóng)都、新商業(yè)城及其它專業(yè)市場(chǎng)的建設(shè)進(jìn)行綜合規(guī)劃，整合各自資源優(yōu)勢(shì)，避免重復(fù)建設(shè)和惡性競(jìng)爭(zhēng)，集中力量，共同做大、做強(qiáng)、做精、做專我區(qū)市場(chǎng)產(chǎn)業(yè)。
（四）探索新型運(yùn)作模式。
商業(yè)城提升發(fā)展項(xiàng)訂一次性投資較大，可借鑒、等地成功經(jīng)驗(yàn)，遵循政府搭臺(tái)、企業(yè)唱戲和自籌資金、自求平衡等原則，探索投融資、建設(shè)和經(jīng)營(yíng)管理等新的體制。一方面，可通過(guò)企業(yè)化操作，吸納多個(gè)投資主體組建股份公司或企業(yè)集團(tuán)，負(fù)責(zé)新商業(yè)城的開發(fā)建設(shè)。建成后，可學(xué)習(xí)省內(nèi)外兄弟市場(chǎng)的管理經(jīng)驗(yàn),實(shí)行政企分開。市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)管理通過(guò)集團(tuán)化、企業(yè)化操作來(lái)實(shí)現(xiàn)，同時(shí)逐步轉(zhuǎn)變現(xiàn)有整理文章山商業(yè)城管委會(huì)的職能，成為專門的協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)。另一方面，對(duì)老商業(yè)城搬遷后土地進(jìn)行拍賣或再開發(fā)利用，結(jié)合火車南站規(guī)劃，建立集居住、休閑和購(gòu)物等功能為一體的新商業(yè)業(yè)態(tài)，提高土地使用效益和市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)效益，以求新老市場(chǎng)建設(shè)的資金平衡。
（五）繼續(xù)加強(qiáng)市場(chǎng)管理。
在完成新商業(yè)城建設(shè)搬遷詢，將存在5年以上的建設(shè)過(guò)渡期，因此在加大提升改造力度的同時(shí)，須繼續(xù)加強(qiáng)市場(chǎng)管理工作。
1、強(qiáng)化現(xiàn)有管理體制。針對(duì)當(dāng)前商業(yè)城存在的諸多管理和發(fā)展難題，須進(jìn)一步強(qiáng)化管委會(huì)的職能和機(jī)構(gòu)定位。根據(jù)管委會(huì)實(shí)際所承擔(dān)的職能，將商業(yè)城管委會(huì)調(diào)整為全額撥款的事業(yè)單位，以進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)商業(yè)城的安全生產(chǎn)、市場(chǎng)秩序和國(guó)有資產(chǎn)的有效管理。
2、完善部門聯(lián)合執(zhí)法體系。督促各職能部門按照以塊為主的管理模式，明確。
職責(zé)，落實(shí)措施，加大監(jiān)管力度，確保平穩(wěn)過(guò)渡。
商業(yè)調(diào)研報(bào)告好篇六
來(lái)源：焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)。
2020年06月23日11:18我來(lái)說(shuō)兩句(0)。
前言。
力引擎和城市名片。
就綜合體而言，勢(shì)必成為中國(guó)城市發(fā)展新動(dòng)力。通過(guò)綜合體規(guī)模和實(shí)力的展示，體現(xiàn)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)力，塑造城市新標(biāo)桿，打造城市新名片和新地標(biāo)。開發(fā)城市綜合體，不但提升項(xiàng)目市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，提升企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，豐富企業(yè)品牌力，更具體的還能彰顯企業(yè)綜合實(shí)力。城市綜合體（hopsca）主要集酒店（hotel）、寫字樓（office）、公園（park）、購(gòu)物中心（shoppingmall）、會(huì)展中心（convention）和公寓（apartment）等于一體的多功能、多業(yè)態(tài)的大型建筑體。誰(shuí)擁有了城市綜合體，誰(shuí)就擁有了城市未來(lái)！
近幾年，城市綜合體正成為中國(guó)房地產(chǎn)乃至商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的主流開發(fā)模式，從某種意義上講，未來(lái)中國(guó)城市開發(fā)的競(jìng)爭(zhēng)也是綜合體的開發(fā)競(jìng)爭(zhēng)，并由此構(gòu)成一個(gè)具有多職能、最具競(jìng)爭(zhēng)力和抗風(fēng)險(xiǎn)的城市縮微體。杭州、合肥等代表性二線城市政府提出未來(lái)城市開發(fā)主要以城市綜合體為主的戰(zhàn)略目標(biāo)，開啟了2020中國(guó)城市綜合體的元年。
1、大型城市綜合體的開發(fā)，主要指100萬(wàn)平方米以上的項(xiàng)目主要集中在北京、上海、**、深圳等一線城市，體量大、規(guī)模大，基本上是國(guó)內(nèi)、香港等有品牌影響力、有資金實(shí)力和開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的大型開發(fā)企業(yè)。其規(guī)劃和開發(fā)的項(xiàng)目能完整的體現(xiàn)城市綜合體的含義。
2、杭州、合肥、沈陽(yáng)、無(wú)錫等二線城市的綜合體，主要面積在50萬(wàn)至80萬(wàn)平方米左右，主要根據(jù)各城市目前市場(chǎng)容量和需求所開發(fā)。其開發(fā)商主要包括本土開發(fā)商、香港開發(fā)商和中國(guó)品牌開發(fā)商。他們一般都屬于連鎖開發(fā)企業(yè)，很多本土開發(fā)商也進(jìn)入外地連鎖開發(fā)行列。業(yè)態(tài)主要以住宅和購(gòu)物中心為主。
3、面積在50萬(wàn)平方米以下的城市綜合體，但主要位于東部三線城市和中西部部分省會(huì)城市和市級(jí)市，業(yè)態(tài)主要以普通住宅和購(gòu)物中心為主。
4、外行進(jìn)入城市綜合體的開發(fā)成為城市綜合體開發(fā)的一股潮流。主要指大型品牌零售商，大型綜合商業(yè)市場(chǎng)管理商等，他們依靠自己的資金實(shí)力和行業(yè)優(yōu)勢(shì)，通過(guò)并購(gòu)、拍賣、合作等模式開發(fā)城市綜合體。其項(xiàng)目主要以商業(yè)為主，零星配置寫字樓和住宅。
5、目前中國(guó)城市綜合體主要集中在華東地區(qū)、華北的北京和天津，中南地區(qū)的廣東和西南地區(qū)的**和成都。還有一個(gè)主要的特點(diǎn)，除了華東地區(qū)的江蘇省的蘇州和無(wú)錫以外，城市綜合體的開發(fā)主要集中在各省會(huì)具有一定消費(fèi)實(shí)力的二線城市。
6、2020年中國(guó)城市綜合體進(jìn)入開發(fā)元年，基本上屬于“四四制”原則。四分之一處于銷售階段，主要以銷售住宅為主；四分之一處于開發(fā)建設(shè)階段，目前進(jìn)入市場(chǎng)定位和準(zhǔn)備開盤階段；四分之一處于政府計(jì)劃和招商階段，但很多城市都已經(jīng)納入今年招商和開發(fā)計(jì)劃；四分之一屬于規(guī)劃階段，基本進(jìn)入項(xiàng)目立項(xiàng)和規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)期，但作為城市綜合體開發(fā)模式都已基本確定。
7、眾多號(hào)稱城市綜合體的項(xiàng)目，均無(wú)法完美體現(xiàn)城市綜合體的含義，其主要業(yè)態(tài)主要在3個(gè)左右，大部分以住宅和商業(yè)為主。建筑類別的比例分配存在不太科學(xué)與不太合理性，這需要市場(chǎng)來(lái)檢驗(yàn)。
8、城市綜合體開發(fā)成為眾多品牌實(shí)力開發(fā)商的主流開發(fā)模式，有開發(fā)商號(hào)稱未來(lái)企業(yè)開發(fā)戰(zhàn)略方向?qū)⒁猿鞘芯C合體開發(fā)為主。
9、城市綜合體的開發(fā)與當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展與人們的收入和消費(fèi)密。
切相關(guān)，經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)，綜合體項(xiàng)目越多，其項(xiàng)目不但體量大，價(jià)格高，其品質(zhì)和生活的方便性大大超越以前的單一業(yè)態(tài)類別。
10、2020年．中國(guó)城市綜合體開發(fā)成為各地政府部門土地招標(biāo)和相關(guān)開發(fā)企業(yè)投資和開發(fā)的主要方向，土地招標(biāo)和規(guī)劃建設(shè)以綜合體開發(fā)為主成為2020年地產(chǎn)行業(yè)新的開發(fā)潮流。
東北地區(qū)。
黑龍江省。
1、綜合體開發(fā)處于起步階段，項(xiàng)目在哈爾濱市區(qū)內(nèi)。
2、2020年之際，某商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)開發(fā)企業(yè)已在哈爾濱南崗開發(fā)區(qū)原新加坡大酒店宗地上興建一座建筑面積28萬(wàn)平方米,聚合商務(wù)、居住、購(gòu)物、休閑等全功能的“城市綜合體”。
3、目前有一個(gè)處于規(guī)劃階段的項(xiàng)目。總占地面積4.6萬(wàn)平方米，總建筑面積26萬(wàn)平方米左右，主要以住宅為主，還不完全具備城市綜合體的功能。
吉林省。
1、綜合體開發(fā)處于快速發(fā)展階段，主要集中在長(zhǎng)春市和吉林市。
2、長(zhǎng)春市在招商和土地拍賣過(guò)程中，主要以綜合體開發(fā)為主。目前，僅長(zhǎng)春市南關(guān)區(qū)有城市綜合體項(xiàng)目11個(gè)，總投資320億元，占地面積250萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)總建筑面積530萬(wàn)平方米。
3、2020年有10大城市綜合體項(xiàng)目落戶長(zhǎng)春市朝陽(yáng)區(qū)，總投資約為118億元。這些項(xiàng)目投資大、規(guī)格高、拉動(dòng)能力強(qiáng)。
4、長(zhǎng)春城市綜合體項(xiàng)目目前基本上處于土地招商、項(xiàng)目招商銷售、項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)中。吉林市有代表性的城市綜合體項(xiàng)目1個(gè)。
5、綜合體項(xiàng)目的開發(fā)商主要來(lái)自北京、上海和江蘇；投資商有本土的，也有外地的，主要以合作開發(fā)為主；獨(dú)立開發(fā)的企業(yè)主要以上海的開發(fā)商為主；本土開發(fā)商獨(dú)立開發(fā)的項(xiàng)目比例相對(duì)較高，所占比例大于40%。
6、綜合體的主要業(yè)態(tài)以普通住宅、購(gòu)物中心和數(shù)碼中心為主，目前出現(xiàn)部分旅游休閑型城市綜合體項(xiàng)目。
示范案例：吉林?世貿(mào)廣場(chǎng)。
項(xiàng)目概述：
吉林?世貿(mào)廣場(chǎng)由吉林市世貿(mào)廣場(chǎng)建設(shè)有限公司建設(shè)開發(fā)的吉林市首個(gè)都市中心型大型城市綜合體項(xiàng)目。該項(xiàng)目坐落于吉林市經(jīng)濟(jì)、文化、交通堪稱“三中心”的城市中心區(qū)域的江城廣場(chǎng)東側(cè)，北至安康胡同，西至**路，南面松花江，東至文廟胡同，處于吉林市城市南北中軸線吉林大街與松花江景觀帶交叉點(diǎn)，已具備城市資源配套比較成熟的特點(diǎn)。主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：
占地面積：31379平方米。
總建筑面積約為：202000平方米。
停車位：380個(gè)。
容積率：6.4。
建筑密度：57%。
酒店建筑高度：151.2米（吉林市新地標(biāo)）。
比例分配：
酒店約占項(xiàng)目體量的50%。
江景住宅約占30%。
寫字樓，單身公寓約占13%。
soho及其他占7%。
示范要點(diǎn)：
1、該項(xiàng)目系拆除改造項(xiàng)目，將“商業(yè)活動(dòng)、城市休閑、江濱文化”融合，打造集購(gòu)物、休閑、文化、娛樂于一體的現(xiàn)代化高檔次商業(yè)中心和高品質(zhì)新生活區(qū)。
2、該項(xiàng)目合理解決酒店、商務(wù)辦公、商場(chǎng)、居住等功能的布局，并與景共生。江景住宅與酒店采用相同豎向線條處理，在造型上力求渾然一體。
3、該項(xiàng)目幾棟樓體在空間上遙相呼應(yīng)，形成對(duì)比，在凝聚力和張力的雙重作用下，再加上充分預(yù)留的發(fā)展空間和3600平方米的城市廣場(chǎng)，將都市綜合體功能進(jìn)一步強(qiáng)化。
4、該項(xiàng)目建筑本體科技含量較高，在以人為本的前提下基本智能化，江景住宅采用中央新風(fēng)系統(tǒng)，保持空氣清新，土建方面采用新技術(shù)，有效提高工程進(jìn)度及降低鋼材用量。
5、該項(xiàng)目利用市中心地段、五星級(jí)酒店以及項(xiàng)目?jī)?nèi)商業(yè)街區(qū)的整合優(yōu)勢(shì)，推出酒店式單身公寓，有效利用資源，滿足不同人群需求，提升了項(xiàng)目自身優(yōu)勢(shì)和未來(lái)新價(jià)值。
6、該項(xiàng)目前期由營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)牽頭，聯(lián)動(dòng)施工單位、酒店管理公司、物業(yè)管理公司、商業(yè)管理公司、住宅設(shè)計(jì)公司，從項(xiàng)目開始統(tǒng)一運(yùn)作，提出相關(guān)意見及設(shè)計(jì)方案，由營(yíng)銷部門統(tǒng)一協(xié)調(diào)，有效規(guī)避了開發(fā)建設(shè)中的矛盾。
專家評(píng)語(yǔ)：
綜合體的含義。整個(gè)項(xiàng)目造型簡(jiǎn)潔、自然，強(qiáng)調(diào)參與性，整體感和地標(biāo)桿感強(qiáng)，同時(shí)也填補(bǔ)了吉林市無(wú)高檔綜合項(xiàng)目的空白。
遼寧省。
1、綜合體開發(fā)處于發(fā)展階段，項(xiàng)目主要集中在沈陽(yáng)、大連和鞍山。
2、遼寧省開發(fā)的城市綜合體目前已經(jīng)超過(guò)30個(gè)之多，沈陽(yáng)的項(xiàng)目主要以大型購(gòu)物中心和住宅為主，大連的項(xiàng)目主要以寫字樓和住宅為主，鞍山的項(xiàng)目主要以中型購(gòu)物中心為主。
3、沈陽(yáng)綜合體開發(fā)商以外來(lái)開發(fā)商為主，主要來(lái)自香港、上海、江蘇、北京、寧波和深圳，但本土開發(fā)商開發(fā)的城市綜合體主要是大型購(gòu)物中心為主。
4、2020年之前，面對(duì)大型房地產(chǎn)項(xiàng)目，由于開發(fā)理念、資金實(shí)力和操盤經(jīng)驗(yàn)等方面的因素，由外資企業(yè)操作的集商業(yè)百貨、住宅、賓館、教育等配套項(xiàng)目于一體的大型城市綜合體項(xiàng)目，相繼投資建設(shè)。
5、2020年以來(lái)，面對(duì)大型綜合復(fù)合型的項(xiàng)目，比如城市綜合體，一改靠外商開發(fā)或與外商合作開發(fā)的方式，在沈陽(yáng)，內(nèi)資獨(dú)立開發(fā)城市綜合體項(xiàng)目引人注目。內(nèi)資獨(dú)立操盤大型城市綜合體項(xiàng)目的現(xiàn)實(shí)，無(wú)疑標(biāo)志著內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力不斷增強(qiáng)。
6、遼寧省本土的大型零售商獨(dú)資或合作開發(fā)城市綜合體項(xiàng)目成為一大亮點(diǎn)，開發(fā)的項(xiàng)目主要集中在沈陽(yáng)和鞍山。
7、鞍山綜合體項(xiàng)目主要以沈陽(yáng)和大連的開發(fā)商為主，開發(fā)的項(xiàng)目業(yè)態(tài)主要以大型購(gòu)物中心為主。
8、葫蘆島和營(yíng)口目前有一個(gè)城市綜合體項(xiàng)目，處于開發(fā)建設(shè)中。
第一章總論。
1、項(xiàng)目名稱和承辦單位。
2、項(xiàng)目提出的背景和建設(shè)的必要性。
3、編制依據(jù)和原則。
4、項(xiàng)目概況。
第二章企業(yè)概況。
1、企業(yè)概況。
2、企業(yè)實(shí)施本項(xiàng)目的有利條件。
3、企業(yè)薄弱環(huán)節(jié)。
第三章項(xiàng)目市場(chǎng)分析。
1、宏觀環(huán)境分析。
2、項(xiàng)目s/天)數(shù)(個(gè))。
(平。
方米)。
順天順天房地產(chǎn)公781.5元m2/1。
天國(guó)際財(cái)富司78163。
中心。
熙美湖南富通房地181.7元m2/2會(huì)現(xiàn)代城產(chǎn)開發(fā)公司29000天。
鳳凰金鳳物業(yè)1230元m2/月3大廈35000。
文化文化廣場(chǎng)物業(yè)500.6元m2/4廣場(chǎng)管理公司15000天。
長(zhǎng)房長(zhǎng)房集團(tuán)1935元m2/月5大廈10002。
定王長(zhǎng)沙同力房地19售6200元6府產(chǎn)開發(fā)公司20200/m2。
萬(wàn)順中旭?？低顿Y151.1元m2/7家園有限公司54000月。
天心天誠(chéng)物業(yè)有限481.2元m2/8城市廣場(chǎng)公司85168天。
定王湖南富通產(chǎn)業(yè)602-3元m2/。
9大廈開發(fā)公司90000天。
湘豪萬(wàn)豪房地產(chǎn)開404元m2/天。
10大廈發(fā)公司10076。
百盛湖南百盛企業(yè)703.5元m2/。
11天心華庭有限公司77772.天。
惟楚天誠(chéng)物業(yè)有限無(wú)80元/m2/。
12文化用品公司27000月。
商城（正在招商）。
2、示范項(xiàng)目：明城國(guó)際中心項(xiàng)目（在建）。
項(xiàng)目概述：
樂等各種功能，周邊更是聚集更多的高檔寫字樓、酒店、百貨等配套設(shè)施，左接定王大廈，右鄰芙蓉國(guó)豪庭大酒店，坐享主流商圈財(cái)富磁場(chǎng)聚集區(qū)。
主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：
總建筑面積約為：90000平方米。
停車位：380個(gè)。
建筑層數(shù)：48。
酒店建筑高度：153.05米（長(zhǎng)沙市新地標(biāo)）。
比例分配：
酒店約占項(xiàng)目體量的30%。
住宅約占30%。
寫字樓約占40%。
示范要點(diǎn)：
1、該項(xiàng)目系拆除改造項(xiàng)目，將“商業(yè)活動(dòng)、城市休閑”融合，打造集購(gòu)物、休閑、文化、娛樂于一體的現(xiàn)代化高檔次商業(yè)中心和高品質(zhì)新生活區(qū)。
2、該項(xiàng)目合理解決酒店、商務(wù)辦公、商場(chǎng)、居住等功能的布局，項(xiàng)目樓體在空間上遙相呼應(yīng)，形成對(duì)比，將都市綜合體功能進(jìn)一步強(qiáng)化。
3、該項(xiàng)目利用市中心地段、五星級(jí)酒店以及項(xiàng)目?jī)?nèi)商業(yè)街區(qū)的整合優(yōu)勢(shì)，有效利用資源，滿足不同人群需求，提升了項(xiàng)目自身優(yōu)勢(shì)和未來(lái)新價(jià)值。
二、發(fā)展瓶頸及存在問(wèn)題。
從以上相關(guān)數(shù)據(jù)和示范項(xiàng)目可以看出我街城市綜合體。
建設(shè)基礎(chǔ)較好，但由于地域狹小和觀念問(wèn)題，開發(fā)城市綜合體項(xiàng)目依然存在諸多問(wèn)題，任重而道遠(yuǎn)。
方米左右，其開發(fā)商主要以本土開發(fā)商為主，缺乏國(guó)內(nèi)、香港等有品牌影響力、有資金實(shí)力和開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的大型開發(fā)企業(yè)。
2、缺乏統(tǒng)一科學(xué)規(guī)劃。我街城市綜合體項(xiàng)目主要主要業(yè)態(tài)主要集中在寫字樓、商業(yè)和住所上，公園、會(huì)所等其它項(xiàng)目發(fā)展不足，建筑類別的比例分配存在不太科學(xué)與不太合理性，無(wú)法完美體現(xiàn)城市綜合體的含義。
3、相關(guān)配套設(shè)施不足。城市綜合體是一個(gè)新興事物，無(wú)論是開發(fā)商還是街道，都缺乏相關(guān)的建設(shè)概念和經(jīng)驗(yàn)，造成了相關(guān)配套設(shè)施不足。如城市公園、會(huì)所等城市空間發(fā)展基本處于空白狀態(tài)，無(wú)法滿足城市的旅游、文娛等需求。
三、相關(guān)意見和建議。
1、科學(xué)合理確定城市綜合體的開發(fā)規(guī)模。
能對(duì)外部環(huán)境造成不經(jīng)濟(jì)。因此，在考慮集約、節(jié)約利用土地的同時(shí)，需考慮綜合建設(shè)對(duì)外部產(chǎn)生的交通壓力和環(huán)境壓力。
2、高標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)城市綜合體。
城市綜合體是高強(qiáng)度開發(fā)，同時(shí)具有高地標(biāo)魅力的建筑集合體。因此，應(yīng)加強(qiáng)城市(。
商業(yè)調(diào)研報(bào)告好篇七
（二）華發(fā)新天地.............錯(cuò)誤！未定義書簽。
（二）華發(fā)新天地.............錯(cuò)誤！未定義書簽。
一、項(xiàng)目簡(jiǎn)介。
珠海富華里。
珠海富華里，占據(jù)城市核心cbd、居于珠海最繁華距離澳門最近的拱北區(qū)域，位于九洲大道西與白石路交會(huì)處，共有16棟建筑，是珠海三舊改造中拱商貿(mào)中心的首個(gè)項(xiàng)目。
珠海富華里以上海新天地為模板，開創(chuàng)珠海首個(gè)街區(qū)商業(yè)模式，引進(jìn)逾百家國(guó)內(nèi)外知名品牌，經(jīng)營(yíng)范圍涵蓋購(gòu)物中心、餐飲、超市、電影院、兒童娛樂場(chǎng)及休閑服務(wù)等所有高檔時(shí)尚的生活功能。
其占地逾約6.8萬(wàn)平方米，總建筑面積約25萬(wàn)平方米，包含約11萬(wàn)平方米的國(guó)際5a甲級(jí)寫字樓(中海廣場(chǎng))。
富華里南臨白合街，東為富華里東街，西面為白石路，北面為九洲大道西。
富華里緊鄰橫貫珠海東西城區(qū)的九洲大道，可快速到達(dá)拱北口岸、九洲港碼頭、港珠澳大橋珠海登陸口、廣珠輕軌前山站等交通樞紐；并坐享周邊成熟的配套設(shè)施和立體交通網(wǎng)絡(luò)。
二、總平面規(guī)劃分析。
（一）富華里。
富華里中的商業(yè)體整體呈條狀布置，兩座中海大廈和酒店呈方形，兩棟尚居居住樓呈不規(guī)則形。東南、西南、西北方向分別規(guī)劃了1三個(gè)小的廣場(chǎng)，北側(cè)則是富華里北廣場(chǎng)。另外，整個(gè)地塊偏南側(cè)有南廣場(chǎng)，地塊中央為中央廣場(chǎng)，西側(cè)有水塔廣場(chǎng)。
1.車行出入口、停車場(chǎng)及的士站分布及流線分析。
其南側(cè)有一個(gè)車行出入口，兩個(gè)停車場(chǎng)，一個(gè)的士站；西側(cè)有一個(gè)車行出入口，一個(gè)的士站，以及一個(gè)停車場(chǎng)；北側(cè)設(shè)有兩個(gè)的士站；東側(cè)有一個(gè)車行入口和兩個(gè)的士站。富華里的住戶、酒店住客以及中海大廈的內(nèi)部人員可以通過(guò)各側(cè)車行入口到達(dá)地下停車場(chǎng)，進(jìn)而到達(dá)各自的目的地。而其他車輛可以停放于地面上的停車場(chǎng)，步行進(jìn)入內(nèi)部商業(yè)區(qū)。
通過(guò)地下停車場(chǎng)和地面停車場(chǎng)的分布規(guī)劃，將不同群體的出行路線分開，既在一定程度上保證了住戶的私密性，又將各種交通分散開來(lái)，緩解了交通壓力。
而在整個(gè)地塊的邊緣位置放置地面停車場(chǎng)和車行出入口，保證了內(nèi)部的“無(wú)車通行”，實(shí)現(xiàn)了人車分流的同時(shí)，保證了內(nèi)部的交通安全，同時(shí)讓來(lái)富華里的人們能有更好的休閑體驗(yàn)。
2.功能布局。
整個(gè)總平面規(guī)劃布局中，將住宅樓、寫字樓、電影城和酒店等沿街布置，而將商業(yè)區(qū)。
2放于內(nèi)部。這樣，既可以使居民快速到達(dá)住宅樓，酒店住戶快速到達(dá)酒店，工作人員快速到達(dá)寫字樓，避免使其受到商業(yè)區(qū)的喧囂影響。另外，可以使這些群體都能快速共享商業(yè)區(qū)里的各種配套設(shè)施，例如服裝、美食、酒吧等。
富華里北廣場(chǎng)東西方向呈條狀，其緊鄰九洲大道西。作為城市中的主要道路，九洲大道具有快速到達(dá)口岸、碼頭等交通樞紐的優(yōu)勢(shì)，所以將廣場(chǎng)規(guī)劃于臨近九洲大道的區(qū)域，成為過(guò)路市民及游客眼中一個(gè)極具特色和魅力的廣場(chǎng)，一道亮麗的風(fēng)景線。
此外，在功能的分區(qū)上也考慮了其本身性質(zhì)和消費(fèi)群體的問(wèn)題。例如，考慮到酒店住戶這個(gè)消費(fèi)群體，將酒吧街安置于靠近酒店的位置，將電影城安置于靠近居住樓的位置，而臨近寫字樓多是一些美食商鋪。
富華里的商業(yè)區(qū)內(nèi)的道路，以各種動(dòng)物名字進(jìn)行命名，如牛街、馬街、象街、雀街等，并在每條街上都有其動(dòng)物的雕塑。這些道路對(duì)商業(yè)區(qū)內(nèi)的各棟建筑進(jìn)行了劃分。商業(yè)區(qū)內(nèi)的建筑呈條狀分布，共有三列建筑。
3.扶梯和電梯布置。
在臨近南廣場(chǎng)、中央廣場(chǎng)和北廣場(chǎng)，分別有三個(gè)自動(dòng)扶梯，通往地下停車場(chǎng)。圍繞中央廣場(chǎng)的6棟建筑中，有5棟安放了電梯。
在整個(gè)地塊的中央?yún)^(qū)域、北側(cè)和南側(cè)分別設(shè)有通往地下停車場(chǎng)的自動(dòng)扶梯，為需要去往地下停車場(chǎng)的人們提供了方便，位置的安排又3不會(huì)使資源有所浪費(fèi)。
三、廣場(chǎng)規(guī)劃。
富華里的北廣場(chǎng)較大，廣場(chǎng)中有木構(gòu)架的小品建筑、噴泉、道路、石柱和綠化等，這些元素的結(jié)合與規(guī)劃，給人以美好的感受。
在廣場(chǎng)的規(guī)劃設(shè)計(jì)中，要著重注意廣場(chǎng)的空間尺度與廣場(chǎng)里的內(nèi)容。廣場(chǎng)的空間尺度與廣場(chǎng)內(nèi)和廣場(chǎng)周邊的建筑尺度密切相關(guān)，還與其自身的比例有關(guān)。廣場(chǎng)里的內(nèi)容不可過(guò)于單調(diào)，通過(guò)標(biāo)志性建筑物、4建筑小品、綠化、水體、噴泉、道路等來(lái)豐富廣場(chǎng)，營(yíng)造氛圍。廣場(chǎng)中要有一定供人們休息的空降和自由活動(dòng)的空間，廣場(chǎng)內(nèi)部既不能顯得過(guò)于擁擠，又不能顯得空曠和單調(diào)。
合適的尺度與比例，與周圍建筑的和諧以及廣場(chǎng)內(nèi)部的合理、豐富的規(guī)劃，才會(huì)營(yíng)造好的氛圍，創(chuàng)造一個(gè)給人好的感受的廣場(chǎng)。
四、建筑設(shè)計(jì)。
富華里的建筑多富有棱角，通過(guò)多個(gè)不同的，并且造型很獨(dú)特別致的小型建筑的結(jié)合來(lái)構(gòu)建他的空間感。
城市綜合體中的建筑物設(shè)計(jì)，要能夠?yàn)檎w表現(xiàn)出空間感。通過(guò)。
5集中式、分散式，或者兩者結(jié)合的方式，形成一個(gè)建筑或者多個(gè)建筑組合的布局形式。
五、總結(jié)。
在做鄰里中心的設(shè)計(jì)中，要從總體上把握整體環(huán)境空間的功能關(guān)系，功能分布要多方面考慮，讓使用者感到便利。各種進(jìn)出流線要避免交叉，人行車行流線要分開。
此外，鄰里中心規(guī)劃中，整體空間感的塑造和空間氛圍的營(yíng)造非常重要。一個(gè)好的鄰里中心，必然是讓能大眾感到舒服和滿意的空間。
在總平面的布局上，建筑要與環(huán)境、綠化、道路和水體等結(jié)合，讓人們感到休閑和放松。在建筑的設(shè)計(jì)上，可以選用集中式、分散式，或者兩者相結(jié)合。分散式中，要注意建筑單體的尺度，注意不同建筑之間的聯(lián)系與結(jié)合，產(chǎn)生一定關(guān)系。集中式中，要注意各個(gè)功能的分區(qū)，動(dòng)靜區(qū)劃分清晰，內(nèi)部流線明確。
商業(yè)調(diào)研報(bào)告好篇八
近年來(lái)，隨著薌城區(qū)舊城改造、城市擴(kuò)容步伐的加快，城市居民居住環(huán)境有了較大變化，社區(qū)服務(wù)功能大幅提升，社區(qū)商業(yè)得到了較快發(fā)展，社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)數(shù)量不斷增加，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)和服務(wù)領(lǐng)域進(jìn)一步拓寬。從調(diào)查看，目前，薌城區(qū)共有社區(qū)69個(gè)。各類社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)近1000個(gè)，經(jīng)營(yíng)方式有餐飲、超市、各類中介、便利店、物流、食雜店、洗衣店、維修店、回收站、書店、沖印店、藥店、家庭服務(wù)站、大眾浴池等。社區(qū)商業(yè)發(fā)展主要呈現(xiàn)以下幾個(gè)特點(diǎn)：
1、社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展迅速，“雙進(jìn)工程”服務(wù)對(duì)象不斷擴(kuò)大。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和中心城區(qū)的不斷擴(kuò)大，社區(qū)商業(yè)服務(wù)對(duì)象也不斷拓展，服務(wù)對(duì)象不僅面向廣大居民，更側(cè)重于為老人、兒童、殘疾人、優(yōu)撫等社會(huì)弱勢(shì)群體服務(wù)，以及為下崗、失業(yè)人員的提供再就業(yè)服務(wù)。
2、社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)呈多業(yè)態(tài)發(fā)展趨勢(shì)。社區(qū)商業(yè)過(guò)去以商業(yè)零售業(yè)網(wǎng)點(diǎn)為主，僅限于食品、日用百貨、美容美發(fā)等行業(yè)，近年來(lái)，一批新興業(yè)態(tài)的社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)應(yīng)運(yùn)而生，現(xiàn)已發(fā)展到幾十個(gè)服務(wù)項(xiàng)目，如保姆、清潔維修、物業(yè)綠化、家教、技能培訓(xùn)、網(wǎng)絡(luò)服務(wù)、婚慶禮儀、餐飲、保健、社區(qū)醫(yī)療、代理、中介服務(wù)等多個(gè)門類的便民利民服務(wù)項(xiàng)目。
3、新社區(qū)的各項(xiàng)配套服務(wù)設(shè)施、功能較為齊全。隨著中心城區(qū)范圍不斷擴(kuò)大，加速了新社區(qū)的建設(shè)，新社區(qū)的建設(shè)又帶動(dòng)了社區(qū)商業(yè)的發(fā)展以及周邊商業(yè)中心的發(fā)展，其商業(yè)設(shè)施、網(wǎng)點(diǎn)分布、商品結(jié)構(gòu)與服務(wù)功能均較為齊全，明顯優(yōu)于老社區(qū)。
4、傳統(tǒng)商業(yè)和服務(wù)業(yè)在社區(qū)商業(yè)建設(shè)中得到了充分發(fā)展。近年來(lái)，流通領(lǐng)域的市場(chǎng)化進(jìn)程不斷加快，社區(qū)商業(yè)應(yīng)市場(chǎng)需求得到快速發(fā)展，大大小小的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)滲透到社區(qū)的大街小巷，并在社區(qū)內(nèi)及其周邊形成一定規(guī)模。同時(shí)，社區(qū)沿街各類小型商品市場(chǎng)得到發(fā)展，有蔬菜市場(chǎng)、干果市場(chǎng)、水產(chǎn)品市場(chǎng)等，為社區(qū)居民消費(fèi)購(gòu)物提供了便利。
1、社區(qū)商業(yè)發(fā)展缺乏科學(xué)規(guī)劃和有效指導(dǎo)。目前，社區(qū)商業(yè)在發(fā)展中較多的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)與社區(qū)住宅混在一起，嚴(yán)重影響了居民的正常生活，并造成安全隱患和環(huán)境污染。其中建在居民樓底層或樓內(nèi)的餐館、酒店以及各類服務(wù)機(jī)構(gòu)影響較大，形成的民企糾紛較多。社區(qū)商業(yè)與區(qū)域性商業(yè)中心在功能定位方面缺乏科學(xué)規(guī)劃、合理分工和有效監(jiān)督。
2、社區(qū)商業(yè)發(fā)展不平衡，老社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展慢、基礎(chǔ)差。在這次調(diào)查中看到，一些老社區(qū)商業(yè)設(shè)施簡(jiǎn)陋，功能不全，一般是利用自有房屋，或者臨時(shí)搭建，甚至是違章建筑開辦的。這些小店小鋪以經(jīng)營(yíng)副食為主，商品單一、質(zhì)量低劣，購(gòu)物環(huán)境和衛(wèi)生狀況較差，造成社區(qū)居民購(gòu)物不便，許多日常消費(fèi)需要跑較遠(yuǎn)的路，且社區(qū)的服務(wù)功能不健全，與建設(shè)“便利消費(fèi)進(jìn)社區(qū)，便民服務(wù)進(jìn)家庭”雙進(jìn)工程提出的社區(qū)商業(yè)發(fā)展目標(biāo)差距較大。
3、社區(qū)商業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施較差，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)不夠發(fā)達(dá)。隨著人們生活水平的提高，居民消費(fèi)需求普遍提高，呈現(xiàn)出多樣性、多層次的消費(fèi)特點(diǎn)，社區(qū)商業(yè)低水平、低層次的服務(wù)狀況與之不相適應(yīng)，亟待改善。在調(diào)查中，有的反應(yīng)社區(qū)沒有停車場(chǎng)，車輛亂停亂放現(xiàn)象比較嚴(yán)重。有的反應(yīng)社區(qū)沒有蔬菜市場(chǎng)，居民買菜不方便。有的反應(yīng)家政服務(wù)業(yè)沒有形成，居民尋求家政服務(wù)很不方便。有的反應(yīng)社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)不能僅依靠小店小輔、小商小販提供商品和服務(wù)，要提高檔次，保證質(zhì)量等等。從反應(yīng)的情況看，社區(qū)商業(yè)的服務(wù)功能普遍滯后于居民的消費(fèi)需求。因此，加強(qiáng)社區(qū)商業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施的規(guī)劃和建設(shè)，拓展社區(qū)商業(yè)服務(wù)功能，是落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，完成社區(qū)雙進(jìn)工程的重點(diǎn)工作。
1、應(yīng)合理規(guī)劃，完善社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)。應(yīng)由政府牽頭，會(huì)同商務(wù)、規(guī)劃、建設(shè)、房管、財(cái)政、城區(qū)、工商、稅務(wù)等部門，研究制定網(wǎng)點(diǎn)改造規(guī)劃。如：對(duì)社區(qū)商業(yè)的規(guī)模、結(jié)構(gòu)、布局及標(biāo)準(zhǔn)、分類等做出明確規(guī)定。業(yè)態(tài)業(yè)種10種左右，建議包括配送餐飲連鎖店、小型超市、菜市場(chǎng)、食雜店、美容美發(fā)店、維修店、洗染店、照相館、舊貨廢棄物回收站、家庭服務(wù)、書籍音像店、藥店等。
2、應(yīng)采用公開招標(biāo)等形式，確定有實(shí)力的企業(yè)參與社區(qū)商業(yè)建設(shè)。
一是選擇、培育有實(shí)力的配送餐飲企業(yè)(由中心廚房統(tǒng)一配送至社區(qū)連鎖店)進(jìn)入社區(qū)商業(yè)示范區(qū)，實(shí)施包括“早餐工程”在內(nèi)的大眾化餐飲，保證居民在社區(qū)內(nèi)就能夠方便地吃到有保障、質(zhì)量較好的早餐、快餐。
二是鼓勵(lì)農(nóng)副產(chǎn)品流通企業(yè)在社區(qū)新建和改造放心肉、放心豆制品、無(wú)公害蔬菜瓜果連鎖店，建設(shè)生活保障型的商品配送中心，解決居民生活不方便、消費(fèi)不放心、不安全的問(wèn)題。
三是支持連鎖企業(yè)進(jìn)入社區(qū)新建或改造便民家庭服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)，搭載各類便民、利民服務(wù)項(xiàng)目，讓社區(qū)居民在家門口就能解決維修、美容美發(fā)、洗衣、家庭服務(wù)等多方面的生活需要。
四是支持和引導(dǎo)再生資源回收龍頭企業(yè)進(jìn)入社區(qū)，形成以社區(qū)、回收企業(yè)和集散市場(chǎng)為載體，符合城市建設(shè)發(fā)展規(guī)劃、布局合理、網(wǎng)絡(luò)健全、服務(wù)功能齊全、管理科學(xué)的再生資源回收體系。五是采取切實(shí)可行措施，通過(guò)資金、網(wǎng)點(diǎn)等一系列支持政策，鼓勵(lì)企業(yè)采取收購(gòu)、兼并、特許加盟等多種形式整合分散的社區(qū)商業(yè)資源，規(guī)范社區(qū)內(nèi)的小型門店，實(shí)現(xiàn)資源共享，綜合利用。
3、應(yīng)鼓勵(lì)和支持利用現(xiàn)代技術(shù)手段，創(chuàng)新服務(wù)體系。積極建設(shè)面向社區(qū)服務(wù)的信息服務(wù)平臺(tái)，鼓勵(lì)有條件的企業(yè)利用信息技術(shù)開展社區(qū)便民服務(wù)，發(fā)展網(wǎng)上交易、網(wǎng)上服務(wù)，補(bǔ)充現(xiàn)有網(wǎng)點(diǎn)的不足。鼓勵(lì)有條件的企業(yè)建立客戶需求信息系統(tǒng)，及時(shí)采集、分析、儲(chǔ)存客戶信息，為居民提供定向、快捷、周到的服務(wù)。大力提倡社區(qū)骨干企業(yè)開展送貨上門、送餐上門、修理上門的“三上門”服務(wù)，延伸服務(wù)功能，提高服務(wù)水平。提倡和鼓勵(lì)社區(qū)商業(yè)企業(yè)組建專職的便民綜合服務(wù)小分隊(duì)入戶服務(wù)，同社區(qū)居委會(huì)、社區(qū)居民建立穩(wěn)定、暢通的聯(lián)系渠道，開展以為社區(qū)居民排憂解難為宗旨的便民有償服務(wù)。
品牌化服務(wù)稀缺。
社區(qū)商業(yè)，這一原本以自發(fā)式生長(zhǎng)存在的商業(yè)模式，在城鎮(zhèn)化的加速推進(jìn)下，正在成為城市商業(yè)發(fā)展的選項(xiàng)之一。
為探尋社區(qū)居民的基本需求、社區(qū)商業(yè)呈現(xiàn)的熱點(diǎn)和尚存空白，日前，北商商業(yè)研究院從北京東、西、南、北和中部選取了和平里社區(qū)、芍藥居社區(qū)、望京社區(qū)、通州社區(qū)、房山長(zhǎng)陽(yáng)社區(qū)、大紅門社區(qū)等12個(gè)有代表性的大型社區(qū)做調(diào)查。這12個(gè)樣本中，既有老牌社區(qū)，又有通州、房山等新城社區(qū)。
根據(jù)問(wèn)卷調(diào)查，隨著購(gòu)物習(xí)慣的改變，92%的受訪對(duì)象表示，在家門口購(gòu)物消費(fèi)的頻次增加，同時(shí)會(huì)定期到繁華商圈購(gòu)物消費(fèi)。在電子商務(wù)的迅速滲透下，北京的社區(qū)商業(yè)，已從功能單一的日雜百貨為主，逐步發(fā)展為傳統(tǒng)的餐飲、超市便利店、生活服務(wù)業(yè)與新興的網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物融合的服務(wù)體系。一些小區(qū)的夫妻店、傳達(dá)室或者警衛(wèi)室都主動(dòng)或被動(dòng)地兼職幫小區(qū)住戶代收快件。
北商商業(yè)研究院通過(guò)對(duì)12個(gè)社區(qū)居民的調(diào)查采訪發(fā)現(xiàn)，9個(gè)社區(qū)對(duì)連鎖餐飲的需求，7個(gè)社區(qū)對(duì)家政服務(wù)的需求較高，其次是菜店這代表了社區(qū)商業(yè)整體面臨的品牌化程度低的現(xiàn)狀，美容美發(fā)、洗染、家政、便利店等都存在雜牌軍的問(wèn)題。
其實(shí)，北京市一直鼓勵(lì)連鎖經(jīng)營(yíng)企業(yè)加快向社區(qū)發(fā)展，鼓勵(lì)品牌連鎖經(jīng)營(yíng)企業(yè)參與社區(qū)商業(yè)建設(shè)，通過(guò)采取收購(gòu)、兼并、直營(yíng)連鎖或特許加盟等方式整合分散的社區(qū)商業(yè)資源。早在20xx年，物美、京客隆等百余家企業(yè)入選市商務(wù)委推薦進(jìn)社區(qū)的連鎖企業(yè)。
調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，在高成本壓力和電子商務(wù)的沖擊下，傳統(tǒng)零售業(yè)在擁抱電商和下沉社區(qū)中找到了兩種發(fā)展路徑。調(diào)查中，一個(gè)突出的變化是，7-11、吉野家、肯德基等知名傳統(tǒng)商業(yè)企業(yè)的身影開始出現(xiàn)在社區(qū)。不過(guò)，社區(qū)商業(yè)的市場(chǎng)培育期會(huì)比繁華商圈長(zhǎng)，銷售規(guī)模短期也難與區(qū)域中心媲美。但是，社區(qū)周邊消費(fèi)頻次高，更注重便捷和性價(jià)比。
餐飲居社區(qū)商業(yè)之首。
在選取的采訪樣本中，餐飲在社區(qū)商業(yè)各業(yè)態(tài)中占比，平均占比達(dá)到32%;其次是生活服務(wù)類(包含家政、洗染等行業(yè))，占比為27.5%;位居第三的是美容美發(fā)行業(yè)，占比為13.33%。
但是，從調(diào)查的各類商業(yè)業(yè)態(tài)看，社區(qū)商業(yè)發(fā)展的自發(fā)性特點(diǎn)明顯。餐飲業(yè)雖然成為社區(qū)商業(yè)主力軍，但是，這些餐飲主要是不知名的小店，不僅更換頻率高，服務(wù)質(zhì)量也不穩(wěn)定。
在對(duì)長(zhǎng)陽(yáng)、天通苑等以年輕消費(fèi)群體為主的新社區(qū)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，幼兒教育正在快速扎根社區(qū)，占比達(dá)到9%，成為社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)的新成員。此前很多幼兒教育品牌會(huì)選擇區(qū)域商業(yè)中心地帶，但是，隨著生育高峰的到來(lái)，新興社區(qū)的很多年輕住戶已經(jīng)升級(jí)為三口之家。巨大的兒童消費(fèi)市場(chǎng)成為商家掘金的新發(fā)力點(diǎn)?？梢灶A(yù)測(cè)，單獨(dú)二胎政策落地實(shí)施后，幼兒教育將迎來(lái)更大市場(chǎng)。另外，隨著老齡人口增加以及消費(fèi)習(xí)慣的改變，社區(qū)送貨上門、家政、代收代繳等服務(wù)需求增大。
此外，社區(qū)商業(yè)的物業(yè)主要來(lái)源于小區(qū)底商，受限于當(dāng)初開發(fā)商的規(guī)劃設(shè)置。這也造成了社區(qū)商業(yè)缺少規(guī)劃的問(wèn)題。
菜店覆蓋面有待提升。
針對(duì)社區(qū)商業(yè)調(diào)查發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，北京商報(bào)官方微博面向近50萬(wàn)粉絲進(jìn)行了“幫社區(qū)商業(yè)出新招”的調(diào)查活動(dòng)。在參加調(diào)查的微博網(wǎng)友中，42%的網(wǎng)友對(duì)自己居住社區(qū)的農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)不夠滿意，其中超過(guò)一半的網(wǎng)友認(rèn)為社區(qū)菜市場(chǎng)距離太遠(yuǎn)，不能滿足日常的需求。還有近30%的網(wǎng)友對(duì)社區(qū)菜市場(chǎng)提供的水果蔬菜品質(zhì)和價(jià)格不滿意。
30%的網(wǎng)友不能滿足于現(xiàn)有的社區(qū)便利店。反映問(wèn)題較為突出的主要集中在通州、天通苑以及長(zhǎng)陽(yáng)等遠(yuǎn)郊區(qū)縣的網(wǎng)友。部分網(wǎng)友反映，社區(qū)周圍的小便利店和夫妻店商品數(shù)量有限，更新不及時(shí)。
從便利店的發(fā)展規(guī)律看，每3000人就需要一家便利店。例如東京，有近3700萬(wàn)人，幾大便利店品牌的總數(shù)超過(guò)了4萬(wàn)家。北京市的常住人口在20xx年時(shí)就已突破了2000萬(wàn)人，照此計(jì)算，北京至少需要6700家便利店。據(jù)相關(guān)調(diào)查顯示，北京的便利店還不到2000家，距理想狀態(tài)下的店鋪數(shù)量相去甚遠(yuǎn)。不僅如此，店鋪的分布也極不均勻，以7-11官方發(fā)布的數(shù)據(jù)為例，其130多家店鋪集中分布在朝陽(yáng)區(qū)、海淀區(qū)和東城區(qū)，西城區(qū)僅有5家，通州區(qū)也只有1家，而其他區(qū)域則尚未開店。
在調(diào)查中我們也發(fā)現(xiàn)，在區(qū)域中心附近的社區(qū)，各類服務(wù)設(shè)施相對(duì)完善，但在部分老小區(qū)，由于物業(yè)設(shè)施和交通限制，一些便民業(yè)態(tài)無(wú)法進(jìn)入。
最近幾年，區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展迅速，單從財(cái)政收入方面講，年達(dá)到45.4億，相比年，五年翻了4.3倍。但在高速發(fā)展的同時(shí)，也面臨著空間資源緊張的制約，由空間資源短缺引發(fā)了拆遷難等多種問(wèn)題，可以說(shuō)，空間資源短缺成為未來(lái)發(fā)展的難題。要突破物理空間資源的瓶頸制約，向地下發(fā)展是一條現(xiàn)實(shí)出路。
一、建設(shè)地下商業(yè)街的可行性。
1.濃郁的消費(fèi)氛圍所帶來(lái)的人氣保證。
在地下商業(yè)街的建設(shè)方面，我們有兩方面優(yōu)勢(shì)：一是路商圈長(zhǎng)期以來(lái)濃郁的消費(fèi)氛圍，二是原來(lái)夜市的繁榮可以部分復(fù)制。這兩方面的經(jīng)驗(yàn)積累是地下商業(yè)街未來(lái)形成旺盛人氣、強(qiáng)消費(fèi)磁場(chǎng)的保證。
現(xiàn)在的，正在由黃金線向黃金塊轉(zhuǎn)變，從東面的出版大廈、飯店，到南面的翠瑯大廈、樂業(yè)村、交行大廈，以及中心區(qū)，到西面的索菲特、中環(huán)國(guó)際、和泰大廈，再到北面的虹橋、國(guó)際商城等，連成一片。在這種經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)下，必然要求相應(yīng)的消費(fèi)配套設(shè)施的支持，要求原來(lái)的、路商圈由線到面全面發(fā)展。
2.毗鄰商務(wù)區(qū)所帶來(lái)的消費(fèi)能力保證。
中央路、北路沿線可作為市的一個(gè)重要的生產(chǎn)型商務(wù)集聚區(qū)，在以后引進(jìn)和發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)、樓宇經(jīng)濟(jì)和現(xiàn)代商務(wù)等方面具有一定優(yōu)勢(shì)，符合發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的總體布局，也符合總部型企業(yè)選址定位的要求。在這兩條線上，有紫峰大廈、金峰大廈，再往北，有飯店、國(guó)際商城、出版大廈、南汽、時(shí)代超市等重要單位。而地下商業(yè)街相鄰的模范馬路科技研發(fā)街，則有14所和，具有發(fā)展科技產(chǎn)業(yè)的潛力。這幾條線都擁有較強(qiáng)的消費(fèi)能力，為地下商業(yè)街的發(fā)展注入血液。
二、地下商業(yè)街的定位思考。
(一)要與縱橫交錯(cuò)的交通系統(tǒng)緊密相連。
地下商業(yè)街成本高昂，空間仍然受到嚴(yán)格限制，它之所以能夠存在，其優(yōu)勢(shì)就在于它與地面只隔幾級(jí)臺(tái)階，不會(huì)給居民和游客帶來(lái)距離感。暢通的交通系統(tǒng)是成功經(jīng)營(yíng)地下商城的重要條件。它一方面可以聚集客流,另一方面方便了消費(fèi)者的生活、購(gòu)物、旅游等。例如加拿大多倫多的地下商城，各種通道密如蛛網(wǎng)并呈輻射狀，延伸到地上的許多飯店、公寓、銀行、商場(chǎng)、寫樓和大型停車場(chǎng)。地下商業(yè)街離湖、新街口、中央門汽車站和火車站都非常近，要充分發(fā)揮這一優(yōu)勢(shì)。
地下空間除了商業(yè)功能之外，還應(yīng)該兼有行人通道的功能，即人車立體分流，把地面的一部分行人分流到地下?！巴＼囯y”是城市交通的日益突出的問(wèn)題，可以考慮修建地下停車場(chǎng)。地下停車場(chǎng)容量大、用地少，布局合理，接近服務(wù)對(duì)象，特別是結(jié)合地鐵站修建地下停車場(chǎng)便于換乘地鐵到達(dá)城市中心，有助于減輕城市中心區(qū)的交通壓力，提高了地鐵的利用率，又減輕了汽車造成的公害，上海人民廣場(chǎng)地下停車場(chǎng)就是一個(gè)成功范例。地下停車場(chǎng)如果能成為和兩個(gè)方向的人流進(jìn)入主城區(qū)的緩沖地帶——在或地區(qū)以自駕車為主的交通形式，而在主城核心區(qū)以公交系統(tǒng)為主要交通形式，那么這樣的設(shè)計(jì)導(dǎo)向從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)說(shuō)可能會(huì)取得成功。
(二)地下商業(yè)街與地上要構(gòu)成完整的體驗(yàn)環(huán)境。
地上空間與地下商城相結(jié)合的形式可分為兩類：一類是地下商城與地上商城相結(jié)合,可以創(chuàng)造更大的商機(jī)，共享彼此的客流，得到雙贏的局面。例如在新街口地區(qū)，新百、大洋與地下商城都是消費(fèi)場(chǎng)所，功能互補(bǔ)，在地上逛街購(gòu)物，在地下吃飯休息。另一類是地下商城開發(fā)與城市景觀建設(shè)的結(jié)合。近年來(lái)隨著人們對(duì)城市環(huán)境、城市景觀的重視,國(guó)內(nèi)外均出現(xiàn)了一種新型的開發(fā)形式，即地上是城市綠地或休閑廣場(chǎng)等市民公共活動(dòng)設(shè)施，地下部分則進(jìn)行商業(yè)性開發(fā)。例如俄羅斯大型地下商城馬涅什購(gòu)物中心就是建在馬涅什廣場(chǎng)的地下。我們地下商業(yè)街要做大，就要充分發(fā)揮路廣場(chǎng)與湖公園的吸引力。
(三)確定合理的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目。
通過(guò)提供合理的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目來(lái)滿足顧客的各種需求,以提高競(jìng)爭(zhēng)力。例如加拿大蒙特利爾市的地下商城，其建筑面積達(dá)91萬(wàn)平方米，每天通行人數(shù)超過(guò)50萬(wàn)，共有1.17萬(wàn)個(gè)商店。在這個(gè)地下城里，如果人們不愿走出去的話，可以在142家中任何一家飯館或酒店里用餐、飲酒，在1024個(gè)商店里購(gòu)買所需商品，在24家電影院和4家劇院里觀看電影或看戲;地下城里還開辦有26個(gè)銀行網(wǎng)點(diǎn)，人們還可以參觀2個(gè)大型展覽和2個(gè)藝術(shù)長(zhǎng)廊。
(四)體現(xiàn)文化特點(diǎn)。
要努力為市民與游客營(yíng)造一種既適宜購(gòu)物，又適宜休閑和文化體驗(yàn)的空間環(huán)境，與新街口地區(qū)單純以購(gòu)物為主的環(huán)境有所區(qū)別，充分彰顯古都的文化特色。加拿大蒙特利爾地下商城所有的長(zhǎng)廊里擺有各種花草樹木，利用電燈光促其生長(zhǎng)，所以盡管地面上大雪紛飛，地下花照樣開，樹照樣長(zhǎng)，花草樹木間安置各種凳椅供游人、顧客休息。四季分明，夏天炎熱、冬天寒冷，而地下商業(yè)街環(huán)境設(shè)計(jì)可以參照國(guó)外的一些做法。
三、繁榮商圈的路徑設(shè)計(jì)。
(一)在發(fā)展空間方面，建設(shè)啞鈴型空間結(jié)構(gòu)。
路商圈的服務(wù)職能不僅局限于城北地區(qū)，還是新街口商業(yè)中心的有效補(bǔ)充;服務(wù)對(duì)象也不僅是本市人口，還服務(wù)于部分外來(lái)人口。因此，商業(yè)中心應(yīng)當(dāng)抓住地鐵通車和一些大型設(shè)施建設(shè)的機(jī)遇，逐步擴(kuò)展商業(yè)中心規(guī)模，轉(zhuǎn)移空間商業(yè)街區(qū)發(fā)展重心，調(diào)整商業(yè)街區(qū)內(nèi)部空間結(jié)構(gòu)。當(dāng)前，路商業(yè)中心主要沿路、和北路形成“兩橫一縱”的單核心空間結(jié)構(gòu)，雖然在和的發(fā)展帶動(dòng)下有向街區(qū)化發(fā)展的趨勢(shì)，但是發(fā)展重心仍然偏于西側(cè)北路交叉口附近。在未來(lái)的發(fā)展中，可結(jié)合地下商業(yè)街的建設(shè)，形成商業(yè)中心東部地區(qū)圍繞門地鐵站周圍的商業(yè)服務(wù)新核心，最終形成由商業(yè)街聯(lián)系北路交叉口周邊地區(qū)和中央路門地鐵站周邊地區(qū)這兩個(gè)大型商業(yè)核心的啞鈴型的商業(yè)中心空間結(jié)構(gòu)，而地下商業(yè)街正是打造啞鈴結(jié)構(gòu)的軸線，因此顯得尤為重要。
(二)在商業(yè)結(jié)構(gòu)方面，加強(qiáng)文化娛樂與現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展。
目前商圈的結(jié)構(gòu)尚不夠完善。一是表現(xiàn)在缺乏高層次專業(yè)服務(wù)。專業(yè)化、高層次的商業(yè)文化設(shè)施對(duì)于完善商業(yè)中心功能、調(diào)整商業(yè)中心結(jié)構(gòu)意義重大。專賣店雖然不少，但服務(wù)層次有待提高，與副商業(yè)中心的地位不相稱。二是文化娛樂業(yè)所占比較小。目前基本以商業(yè)和餐飲業(yè)商家為主體，大約占85%左右，而文化娛樂業(yè)僅占1.8%，這對(duì)發(fā)揮商圈的休閑功能較為不利。三是商業(yè)設(shè)施布局重心仍然偏重于路交叉口附近，大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)主要集中在步行街以西的區(qū)域內(nèi)，東段缺少大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，并且因?yàn)榇竺娣e的軍事用地使得該地段進(jìn)深很淺，造成了西熱東冷的現(xiàn)象，門地鐵站的人流集聚優(yōu)勢(shì)沒有得到利用。而地下商圈的建設(shè)，為解決這些難題創(chuàng)造了有利條件。可以預(yù)見在不久的將來(lái)，東部地區(qū)可以于門景區(qū)形成集商業(yè)服務(wù)和旅游觀光于一體的城市公共服務(wù)中心。
(三)構(gòu)建交通系統(tǒng)方面，加強(qiáng)環(huán)形機(jī)動(dòng)交通系統(tǒng)建設(shè)。
隨著商圈的發(fā)展，人流必將不斷增加，對(duì)交通系統(tǒng)提出更高要求，需要構(gòu)建內(nèi)外聯(lián)系緊密、換乘樞紐完備、層次結(jié)構(gòu)清晰的綜合交通體系。規(guī)劃以地鐵1號(hào)線和5號(hào)線為主要對(duì)外交通線，這兩條線均經(jīng)過(guò)商業(yè)中心地區(qū)。地鐵1號(hào)線經(jīng)過(guò)門，地鐵5號(hào)線經(jīng)過(guò)北路，其路站就位于北路和路、的交叉口，也就是地下商業(yè)街的起點(diǎn))，交通極為便利。建議對(duì)商圈周邊道路進(jìn)行功能分類，并對(duì)以交通功能為主的道路進(jìn)行改造拓寬，同時(shí)結(jié)合商圈內(nèi)部非商業(yè)用地的改造和置換，建設(shè)相應(yīng)的停車場(chǎng)地。建議首先拓寬北側(cè)的童家巷和南側(cè)的文云巷，與中央路、、湖北路和云南路共同構(gòu)成一個(gè)閉合的機(jī)動(dòng)交通環(huán)，在靠近一側(cè)，結(jié)合可改造或置換的用地建設(shè)停車場(chǎng)庫(kù)，這樣可以大大減輕東端的交通壓力。而且以東路段將與已經(jīng)建成的步行街和丁家橋燈光隧道形成一橫一縱兩條步行街空間軸，這種十架結(jié)構(gòu)可以為鄰近商家創(chuàng)造新的繁榮。這樣，再結(jié)合地鐵1號(hào)線和5號(hào)線，街區(qū)內(nèi)部街巷整理和停車網(wǎng)點(diǎn)布局，形成內(nèi)外交通功能鮮明、人車空間界限清晰、停車換乘便捷的商業(yè)中心綜合交通體系。
商業(yè)調(diào)研報(bào)告好篇九
最近幾年，區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展迅速，單從財(cái)政收入方面講，年達(dá)到45.4億，相比年，五年翻了4.3倍。但在高速發(fā)展的同時(shí)，也面臨著空間資源緊張的制約，由空間資源短缺引發(fā)了拆遷難等多種問(wèn)題，可以說(shuō)，空間資源短缺成為未來(lái)發(fā)展的最大難題。要突破物理空間資源的瓶頸制約，向地下發(fā)展是一條現(xiàn)實(shí)出路。
一、建設(shè)地下商業(yè)街的可行性。
1.濃郁的消費(fèi)氛圍所帶來(lái)的人氣保證。
在地下商業(yè)街的建設(shè)方面，我們有兩方面優(yōu)勢(shì)：一是、路商圈長(zhǎng)期以來(lái)濃郁的消費(fèi)氛圍，二是原來(lái)夜市的繁榮可以部分復(fù)制。這兩方面的經(jīng)驗(yàn)積累是地下商業(yè)街未來(lái)形成旺盛人氣、強(qiáng)消費(fèi)磁場(chǎng)的保證。
現(xiàn)在的，正在由黃金線向黃金塊轉(zhuǎn)變，從東面的出版大廈、飯店，到南面的翠瑯大廈、樂業(yè)村、交行大廈，以及中心區(qū)，到西面的索菲特、中環(huán)國(guó)際、和泰大廈，再到北面的虹橋、國(guó)際商城等，連成一片。在這種經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)下，必然要求相應(yīng)的消費(fèi)配套設(shè)施的支持，要求原來(lái)的、路商圈由線到面全面發(fā)展。
2.毗鄰商務(wù)區(qū)所帶來(lái)的消費(fèi)能力保證。
中央路、北路沿線可作為市的一個(gè)重要的生產(chǎn)型商務(wù)集聚區(qū)，在以后引進(jìn)和發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)、樓宇經(jīng)濟(jì)和現(xiàn)代商務(wù)等方面具有一定優(yōu)勢(shì)，符合發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的總體布局，也符合總部型企業(yè)選址定位的要求。在這兩條線上，有紫峰大廈、金峰大廈，再往北，有飯店、國(guó)際商城、出版大廈、南汽、時(shí)代超市等重要單位。而地下商業(yè)街相鄰的模范馬路科技研發(fā)街，則有14所和，具有發(fā)展科技產(chǎn)業(yè)的潛力。這幾條線都擁有較強(qiáng)的消費(fèi)能力，為地下商業(yè)街的發(fā)展注入血液。
二、地下商業(yè)街的定位思考。
(一)要與縱橫交錯(cuò)的交通系統(tǒng)緊密相連。
地下商業(yè)街成本高昂，空間仍然受到嚴(yán)格限制，它之所以能夠存在，其最大優(yōu)勢(shì)就在于它與地面只隔幾級(jí)臺(tái)階，不會(huì)給居民和游客帶來(lái)距離感。暢通的交通系統(tǒng)是成功經(jīng)營(yíng)地下商城的重要條件。它一方面可以聚集客流,另一方面方便了消費(fèi)者的生活、購(gòu)物、旅游等。例如加拿大多倫多的地下商城，各種通道密如蛛網(wǎng)并呈輻射狀，延伸到地上的許多飯店、公寓、銀行、商場(chǎng)、寫樓和大型停車場(chǎng)。地下商業(yè)街離湖、新街口、中央門汽車站和火車站都非常近，要充分發(fā)揮這一優(yōu)勢(shì)。
地下空間除了商業(yè)功能之外，還應(yīng)該兼有行人通道的功能，即人車立體分流，把地面的一部分行人分流到地下。“停車難”是城市交通的日益突出的問(wèn)題，可以考慮修建地下停車場(chǎng)。地下停車場(chǎng)容量大、用地少，布局合理，接近服務(wù)對(duì)象，特別是結(jié)合地鐵站修建地下停車場(chǎng)便于換乘地鐵到達(dá)城市中心，有助于減輕城市中心區(qū)的交通壓力，提高了地鐵的利用率，又減輕了汽車造成的公害，上海人民廣場(chǎng)地下停車場(chǎng)就是一個(gè)成功范例。地下停車場(chǎng)如果能成為和兩個(gè)方向的人流進(jìn)入主城區(qū)的緩沖地帶——在或地區(qū)以自駕車為主的交通形式，而在主城核心區(qū)以公交系統(tǒng)為主要交通形式，那么這樣的設(shè)計(jì)導(dǎo)向從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)說(shuō)可能會(huì)取得成功。
(二)地下商業(yè)街與地上要構(gòu)成完整的體驗(yàn)環(huán)境。
地上空間與地下商城相結(jié)合的形式可分為兩類：一類是地下商城與地上商城相結(jié)合,可以創(chuàng)造更大的商機(jī)，共享彼此的客流，得到雙贏的局面。例如在新街口地區(qū)，新百、大洋與地下商城都是消費(fèi)場(chǎng)所，功能互補(bǔ)，在地上逛街購(gòu)物，在地下吃飯休息。另一類是地下商城開發(fā)與城市景觀建設(shè)的結(jié)合。近年來(lái)隨著人們對(duì)城市環(huán)境、城市景觀的重視,國(guó)內(nèi)外均出現(xiàn)了一種新型的開發(fā)形式，即地上是城市綠地或休閑廣場(chǎng)等市民公共活動(dòng)設(shè)施，地下部分則進(jìn)行商業(yè)性開發(fā)。例如俄羅斯大型地下商城馬涅什購(gòu)物中心就是建在馬涅什廣場(chǎng)的地下。我們地下商業(yè)街要做大，就要充分發(fā)揮路廣場(chǎng)與湖公園的吸引力。
(三)確定合理的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目。
通過(guò)提供合理的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目來(lái)滿足顧客的各種需求,以提高競(jìng)爭(zhēng)力。例如加拿大蒙特利爾市的地下商城，其建筑面積達(dá)91萬(wàn)平方米，每天通行人數(shù)超過(guò)50萬(wàn)，共有1.17萬(wàn)個(gè)商店。在這個(gè)地下城里，如果人們不愿走出去的話，可以在142家中任何一家飯館或酒店里用餐、飲酒，在1024個(gè)商店里購(gòu)買所需商品，在24家電影院和4家劇院里觀看電影或看戲;地下城里還開辦有26個(gè)銀行網(wǎng)點(diǎn)，人們還可以參觀2個(gè)大型展覽和2個(gè)藝術(shù)長(zhǎng)廊。
(四)體現(xiàn)文化特點(diǎn)。
要努力為市民與游客營(yíng)造一種既適宜購(gòu)物，又適宜休閑和文化體驗(yàn)的空間環(huán)境，與新街口地區(qū)單純以購(gòu)物為主的環(huán)境有所區(qū)別，充分彰顯古都的文化特色。加拿大蒙特利爾地下商城所有的長(zhǎng)廊里擺有各種花草樹木，利用電燈光促其生長(zhǎng)，所以盡管地面上大雪紛飛，地下花照樣開，樹照樣長(zhǎng)，花草樹木間安置各種凳椅供游人、顧客休息。四季分明，夏天炎熱、冬天寒冷，而地下商業(yè)街環(huán)境設(shè)計(jì)可以參照國(guó)外的一些做法。
三、繁榮商圈的路徑設(shè)計(jì)。
(一)在發(fā)展空間方面，建設(shè)啞鈴型空間結(jié)構(gòu)。
路商圈的服務(wù)職能不僅局限于城北地區(qū)，還是新街口商業(yè)中心的有效補(bǔ)充;服務(wù)對(duì)象也不僅是本市人口，還服務(wù)于部分外來(lái)人口。因此，商業(yè)中心應(yīng)當(dāng)抓住地鐵通車和一些大型設(shè)施建設(shè)的機(jī)遇，逐步擴(kuò)展商業(yè)中心規(guī)模，轉(zhuǎn)移空間商業(yè)街區(qū)發(fā)展重心，調(diào)整商業(yè)街區(qū)內(nèi)部空間結(jié)構(gòu)。當(dāng)前，路商業(yè)中心主要沿路、和北路形成“兩橫一縱”的單核心空間結(jié)構(gòu)，雖然在和的發(fā)展帶動(dòng)下有向街區(qū)化發(fā)展的趨勢(shì)，但是發(fā)展重心仍然偏于西側(cè)北路交叉口附近。在未來(lái)的發(fā)展中，可結(jié)合地下商業(yè)街的建設(shè)，形成商業(yè)中心東部地區(qū)圍繞門地鐵站周圍的商業(yè)服務(wù)新核心，最終形成由商業(yè)街聯(lián)系北路交叉口周邊地區(qū)和中央路門地鐵站周邊地區(qū)這兩個(gè)大型商業(yè)核心的啞鈴型的商業(yè)中心空間結(jié)構(gòu)，而地下商業(yè)街正是打造啞鈴結(jié)構(gòu)的軸線，因此顯得尤為重要。
(二)在商業(yè)結(jié)構(gòu)方面，加強(qiáng)文化娛樂與現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展。
目前商圈的結(jié)構(gòu)尚不夠完善。一是表現(xiàn)在缺乏高層次專業(yè)服務(wù)。專業(yè)化、高層次的商業(yè)文化設(shè)施對(duì)于完善商業(yè)中心功能、調(diào)整商業(yè)中心結(jié)構(gòu)意義重大。專賣店雖然不少，但服務(wù)層次有待提高，與副商業(yè)中心的地位不相稱。二是文化娛樂業(yè)所占比較小。目前基本以商業(yè)和餐飲業(yè)商家為主體，大約占85%左右，而文化娛樂業(yè)僅占1.8%，這對(duì)發(fā)揮商圈的休閑功能較為不利。三是商業(yè)設(shè)施布局重心仍然偏重于路交叉口附近，大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)主要集中在步行街以西的區(qū)域內(nèi)，東段缺少大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，并且因?yàn)榇竺娣e的軍事用地使得該地段進(jìn)深很淺，造成了西熱東冷的現(xiàn)象，門地鐵站的人流集聚優(yōu)勢(shì)沒有得到利用。而地下商圈的建設(shè)，為解決這些難題創(chuàng)造了有利條件?？梢灶A(yù)見在不久的將來(lái)，東部地區(qū)可以于門景區(qū)形成集商業(yè)服務(wù)和旅游觀光于一體的城市公共服務(wù)中心。
(三)構(gòu)建交通系統(tǒng)方面，加強(qiáng)環(huán)形機(jī)動(dòng)交通系統(tǒng)建設(shè)。
商業(yè)調(diào)研報(bào)告好篇十
近年來(lái)，隨著我國(guó)商業(yè)銀行爭(zhēng)奪國(guó)內(nèi)金融市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，客戶經(jīng)理制作為適應(yīng)競(jìng)爭(zhēng)需要而推行的一種全新的金融模式，越來(lái)越得到各家商業(yè)銀行普遍青睞，已經(jīng)成為各家商業(yè)銀行競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)質(zhì)客戶、營(yíng)銷銀行產(chǎn)品和服務(wù)，提高經(jīng)營(yíng)效益的一種營(yíng)銷管理體系逐步推廣開來(lái)。各家商業(yè)銀行自推行客戶經(jīng)理制度以來(lái)，進(jìn)行了多方面大膽的探索。
（一）我國(guó)商業(yè)銀行客戶經(jīng)理制的現(xiàn)狀。
我國(guó)商業(yè)銀行客戶經(jīng)理制度是商業(yè)銀行經(jīng)營(yíng)發(fā)展的必然要求。在我國(guó)，各國(guó)有商業(yè)銀行的部分業(yè)務(wù)崗位早就形成了客戶經(jīng)理的雛形，原來(lái)各專業(yè)銀行的信貸外勤、儲(chǔ)蓄外勤以及再后來(lái)出現(xiàn)的會(huì)計(jì)結(jié)算外勤、公存業(yè)務(wù)員等等，在嚴(yán)格意義上講都具備了部分客戶經(jīng)理的特征，如具有相對(duì)獨(dú)立的工作能力，較強(qiáng)的專業(yè)業(yè)務(wù)知識(shí)，良好的社會(huì)活動(dòng)能力和相對(duì)超前的服務(wù)意識(shí)。這在當(dāng)時(shí)的環(huán)境條件下為國(guó)有商業(yè)銀行的對(duì)外聯(lián)系、組織存款等作出了很大的貢獻(xiàn)。
由于國(guó)有商業(yè)銀行在體制上存在著種種限制，經(jīng)營(yíng)上條塊分割，專業(yè)領(lǐng)域相對(duì)封閉等原因，而難以在整體上形成合力，缺乏全面突破能力。外勤業(yè)務(wù)人員又沒有相對(duì)獨(dú)立的業(yè)務(wù)權(quán)力，缺乏激勵(lì)機(jī)制等，使國(guó)有商業(yè)銀行專職客戶經(jīng)理難以誕生。
但是，國(guó)有商業(yè)銀行在此基礎(chǔ)上還是培養(yǎng)和儲(chǔ)備了一大批優(yōu)秀的外勤人才，包括現(xiàn)在在國(guó)有商業(yè)銀行和其他股份制商業(yè)銀行重要崗位上任職的中上層管理干部，許多都是經(jīng)過(guò)外勤崗位鍛煉以后，能力得到了體現(xiàn)，才逐步走上領(lǐng)導(dǎo)崗位的。因此，客戶經(jīng)理制度在我國(guó)還是有一定基礎(chǔ)的。
進(jìn)入二十一世紀(jì)，特別是我國(guó)加入wto以后，內(nèi)因外因迫使國(guó)有商業(yè)銀行轉(zhuǎn)變?cè)械慕?jīng)營(yíng)理念、經(jīng)營(yíng)機(jī)制和經(jīng)營(yíng)方式。客戶經(jīng)理制度作為西方商業(yè)銀行一種成功的經(jīng)營(yíng)模式，已逐漸被國(guó)有商業(yè)銀行所接受，中國(guó)銀行、中國(guó)建設(shè)銀行相繼于1997、1998年實(shí)行了客戶經(jīng)理制；中國(guó)工商銀行、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行加大了研究和推行客戶經(jīng)理制的力度；光大銀行、華夏銀行等其他商業(yè)銀行也都在研究客戶經(jīng)理制，并逐步開始施行。雖然，我國(guó)目前的國(guó)有商業(yè)銀行客戶經(jīng)理制度正處于一種初期發(fā)展階段，尚屬于探索期，客戶經(jīng)理制度還缺乏必要的組織保障和制度保障，國(guó)有商業(yè)銀行的經(jīng)營(yíng)機(jī)制和組織結(jié)構(gòu)制約了客戶經(jīng)理制度的發(fā)展，客戶經(jīng)理的主觀能動(dòng)性尚未得到完全發(fā)揮，有的規(guī)章制度制訂的是否妥當(dāng)還有待時(shí)間的考驗(yàn)。但國(guó)有商業(yè)銀行對(duì)客戶經(jīng)理制度實(shí)施過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題和經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行了廣泛的理論探討和研究，為客戶經(jīng)理制度在我國(guó)金融業(yè)的存在和發(fā)展提供了許多理論依據(jù)。
（二）我國(guó)商業(yè)銀行客戶經(jīng)理制的內(nèi)涵。
實(shí)施客戶經(jīng)理制的實(shí)質(zhì)和根本目的，就是一切從客戶和市場(chǎng)的需求出發(fā)，建立以市場(chǎng)為導(dǎo)向、以客戶為中心、以增強(qiáng)營(yíng)銷能力為動(dòng)力的全行聯(lián)動(dòng)的市場(chǎng)營(yíng)銷服務(wù)機(jī)制，通過(guò)培植一個(gè)龐大、穩(wěn)定的優(yōu)質(zhì)客戶群體，實(shí)現(xiàn)商業(yè)銀行效益最大化。從西方商業(yè)銀行實(shí)施客戶經(jīng)理制的歷史經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，真正的客戶經(jīng)理制必須包含以下幾種核心理念：1、客戶導(dǎo)向理念；2、營(yíng)銷一體化理念；3、核心客戶綜合開發(fā)理念；4、個(gè)性化產(chǎn)品和服務(wù)理念；5、金融服務(wù)創(chuàng)新理念；6、深化金融服務(wù)技術(shù)內(nèi)涵理念。
推行客戶經(jīng)理制既是構(gòu)建“以市場(chǎng)為導(dǎo)向、以客戶為中心、以效益為目標(biāo)”的現(xiàn)代商業(yè)銀行運(yùn)行機(jī)制的要求，也是建立全方位、多層次市場(chǎng)營(yíng)銷體系的現(xiàn)實(shí)選擇。
（一）實(shí)行客戶經(jīng)理制是銀行客戶關(guān)系變化的要求。
我國(guó)成為wto成員后，商業(yè)銀行面臨的壓力，不僅有來(lái)自外資銀行的潛在競(jìng)爭(zhēng)壓力，而且還有客戶對(duì)銀行的現(xiàn)實(shí)需求壓力。目前，最重大、最緊迫的壓力就是后者，尤其是高端客戶對(duì)國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行的現(xiàn)實(shí)需求壓力。如果認(rèn)為目前國(guó)內(nèi)對(duì)外資銀行的開放是分區(qū)域、分階段、分業(yè)務(wù)的話，國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行為迎接挑戰(zhàn)應(yīng)還有一定的緩沖余地，那么客戶的多元化需求無(wú)疑是最直接、最現(xiàn)實(shí)、最迫切的壓力了。這是因?yàn)闈M足客戶尤其是高端客戶的多元化需求的銀行是可以替換的，具體表現(xiàn)為其對(duì)某一家銀行的依賴性減弱和忠誠(chéng)度下降，尤其是在充分競(jìng)爭(zhēng)的同業(yè)市場(chǎng)環(huán)境中更是如此；另一方面，客戶對(duì)銀行業(yè)務(wù)和產(chǎn)品需求也日新月異，越來(lái)越向多元化、差異化為特征的異質(zhì)市場(chǎng)發(fā)展，而商業(yè)銀行傳統(tǒng)的“我有什么、你買什么”均質(zhì)市場(chǎng)的服務(wù)體制已經(jīng)不適應(yīng)客戶的需求了。高端客戶的需求壓力已經(jīng)形成了咄咄逼人的市場(chǎng)倒逼，要求銀行建立和穩(wěn)固良好的銀行客戶關(guān)系，真正做到滿足客戶需求優(yōu)于閉門制造產(chǎn)品后的推銷。在這種情況下，建立和發(fā)展客戶經(jīng)理制顯得尤為急迫。
（二）推行客戶經(jīng)理制是增強(qiáng)商業(yè)銀行競(jìng)爭(zhēng)力、提升服務(wù)的要求。
商業(yè)銀行傳統(tǒng)的客戶服務(wù)方式是“多面對(duì)一點(diǎn)”的分散型，即同一客戶的不同業(yè)務(wù)需要與銀行不同的部門聯(lián)系。這種模式既不利于內(nèi)部效率提高，又不利于提高客戶的滿意度，更不利于銀行及時(shí)、全面掌握客戶信息，很難適應(yīng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和客戶發(fā)展的需要。因此，建立以市場(chǎng)為中心的客戶經(jīng)理制能有效地將“多面對(duì)一點(diǎn)”的松散模式轉(zhuǎn)化為“一點(diǎn)對(duì)多面”的集約化經(jīng)營(yíng)模式，從而達(dá)到整合內(nèi)部資源、降低內(nèi)耗、增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力和提升服務(wù)水平的目的。
（三）推行客戶經(jīng)理制是商業(yè)銀行建立科學(xué)營(yíng)銷體系的要求。
長(zhǎng)期以來(lái)，國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行還未完全建立和健全市場(chǎng)營(yíng)銷體系，業(yè)務(wù)、職能機(jī)構(gòu)的設(shè)置主要按產(chǎn)品和專業(yè)劃分，而按產(chǎn)品劃分的自上而下的決策、運(yùn)營(yíng)、管理模式又進(jìn)一步強(qiáng)化了職能分割、業(yè)務(wù)分離的狀況，各部門只能分別向客戶提供單一的金融產(chǎn)品，造成了部門之間的分割管理與客戶日益增強(qiáng)的多元化金融服務(wù)需求之間產(chǎn)生越來(lái)越強(qiáng)烈的沖突，導(dǎo)致客戶關(guān)系管理滯后，競(jìng)爭(zhēng)力削弱。建立客戶經(jīng)理制能夠突破制度性、機(jī)制性障礙，發(fā)揮整體功能，拓展市場(chǎng)領(lǐng)域，優(yōu)化客戶結(jié)構(gòu)，強(qiáng)化客戶服務(wù)，全面開發(fā)和營(yíng)銷金融產(chǎn)品。
（四）推廣客戶經(jīng)理制是與國(guó)際金融接軌的需要。
目前，金融市場(chǎng)逐步開放，外資銀行已大規(guī)模地涌入我國(guó)與中資銀行搶奪市場(chǎng)，我們?cè)絹?lái)越清楚地意識(shí)到國(guó)內(nèi)銀行與國(guó)際先進(jìn)銀行間的差距不僅僅表現(xiàn)在產(chǎn)品和風(fēng)險(xiǎn)防范上。在營(yíng)銷理念，營(yíng)銷人員和營(yíng)銷技術(shù)上的差距更加巨大。發(fā)達(dá)國(guó)家商業(yè)銀行普遍實(shí)行客戶經(jīng)理制度。以客戶、行業(yè)、地區(qū)和產(chǎn)品為線索的網(wǎng)狀矩陣式的組織和經(jīng)營(yíng)架構(gòu)使他們將營(yíng)銷資源集中起來(lái)，按客戶類型和金融需求進(jìn)行排布，以最大限度地適應(yīng)市場(chǎng)變化，基本形成前臺(tái)營(yíng)銷、中間風(fēng)險(xiǎn)控制和后臺(tái)產(chǎn)品處理三大序列。前不久，花旗銀行上海分行宣稱，月儲(chǔ)蓄存款余額達(dá)10萬(wàn)美元以上的儲(chǔ)戶就可以獲得專業(yè)的理財(cái)咨詢。如果不能及時(shí)學(xué)習(xí)借鑒外資銀行的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，我國(guó)的商業(yè)銀行就難以與國(guó)際一流銀行爭(zhēng)高下。
（一）商業(yè)銀行客戶經(jīng)理制出現(xiàn)的主要問(wèn)題。
由于商業(yè)銀行客戶經(jīng)理制在我國(guó)實(shí)施時(shí)間不長(zhǎng)，存在許多方面的不足，使得客戶經(jīng)理制在執(zhí)行中存在較多的風(fēng)險(xiǎn)，主要有以下幾方面：
1、道德風(fēng)險(xiǎn)，即與客戶經(jīng)理的職業(yè)道德相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)。由于客戶經(jīng)理對(duì)外代表銀行進(jìn)行業(yè)務(wù)營(yíng)銷和客戶維系，其營(yíng)銷和維系的客戶比較固定，一般是幾個(gè)或多個(gè)優(yōu)質(zhì)客戶，長(zhǎng)期代表某家銀行與這些客戶打交道，因而客戶經(jīng)理與其所服務(wù)的客戶之間建立了一種十分密切的關(guān)系，經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期的交往，企業(yè)對(duì)客戶經(jīng)理往往充滿信任，同時(shí)，客戶經(jīng)理與企業(yè)部分管理人員之間將會(huì)建立起較為牽固的友情關(guān)系或利害關(guān)系。如果某個(gè)客戶經(jīng)理的職業(yè)道德差而銀行又未能及時(shí)發(fā)現(xiàn)，就存在較大的風(fēng)險(xiǎn)。
2、素質(zhì)風(fēng)險(xiǎn)，即與客戶經(jīng)理的個(gè)人素質(zhì)有關(guān)?？蛻艚?jīng)理是銀行業(yè)務(wù)的直接營(yíng)銷人員，如信貸客戶經(jīng)理一般還是信貸業(yè)務(wù)直接調(diào)查人員，因此客戶經(jīng)理的政策水平、業(yè)務(wù)水平、調(diào)查能力、分析判斷能力等個(gè)人素質(zhì)的高低決定著某些銀行業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的高低。如信貸客戶經(jīng)理，如果對(duì)信貸政策、產(chǎn)業(yè)政策了解不夠、貸前調(diào)查不夠深入透徹、分析判斷能力不強(qiáng)，那么就會(huì)給信貸資金帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)樵诎l(fā)放貸款時(shí)，往往客戶經(jīng)理（兼信貸調(diào)查崗的職責(zé)）的調(diào)查結(jié)論對(duì)貸款的發(fā)放起到?jīng)Q定性作用，如客戶經(jīng)理調(diào)查不全或?qū)τ嘘P(guān)政策了解不透，可能會(huì)讓領(lǐng)導(dǎo)層作出錯(cuò)誤決策，從而形成風(fēng)險(xiǎn)。
3、形象風(fēng)險(xiǎn)。由于客戶經(jīng)理對(duì)外代表銀行進(jìn)行業(yè)務(wù)營(yíng)銷和客戶維系，并直接面對(duì)客戶，對(duì)外代表一個(gè)商業(yè)銀行的形象。如果客戶經(jīng)理在與客戶交往過(guò)程中存在以權(quán)謀私、怠慢客戶、言行粗俗等影響銀行形象和銀企關(guān)系的行為，會(huì)給銀行帶來(lái)客戶流失風(fēng)險(xiǎn)。
4、操作風(fēng)險(xiǎn)。實(shí)施客戶經(jīng)理制度之后，銀行經(jīng)營(yíng)管理體系被重組，原來(lái)的部門設(shè)置和職能分工被打破，新的機(jī)構(gòu)設(shè)置和部門分工會(huì)帶來(lái)一個(gè)時(shí)期的混亂，突出的表現(xiàn)就是營(yíng)銷部門內(nèi)部缺乏明晰的業(yè)務(wù)運(yùn)轉(zhuǎn)線路，報(bào)告和負(fù)責(zé)體系紊亂，營(yíng)銷部門與產(chǎn)品部門及風(fēng)險(xiǎn)控制部門之間的運(yùn)轉(zhuǎn)不暢，相互推諉扯皮的事情時(shí)有發(fā)生，出現(xiàn)若干管理真空，容易出現(xiàn)業(yè)務(wù)操作上的風(fēng)險(xiǎn)。
5、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。由于客戶經(jīng)理代表銀行對(duì)外交往，一般擁有一定的營(yíng)銷經(jīng)費(fèi)，而各行對(duì)客戶經(jīng)理費(fèi)用的管理還不完善、不成熟，對(duì)客戶經(jīng)理采買營(yíng)銷禮品及宴請(qǐng)客戶的管理機(jī)制不完善，對(duì)客戶經(jīng)理公關(guān)費(fèi)用管理不到位，存在客戶經(jīng)理利用公款大吃大喝、公款私用等財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
6、挖轉(zhuǎn)風(fēng)險(xiǎn)?？蛻艚?jīng)理是各行的營(yíng)銷精英，與優(yōu)質(zhì)客戶關(guān)系十分密切，也是他行挖轉(zhuǎn)人才的重點(diǎn)對(duì)象。如一個(gè)客戶經(jīng)理與某一大客戶關(guān)系十分密切，而這個(gè)客戶經(jīng)理又被他行挖走，則該客戶也可能隨之轉(zhuǎn)戶，造成客戶流失風(fēng)險(xiǎn)。
（二）商業(yè)銀行客戶經(jīng)理制的問(wèn)題分析。
1、相關(guān)制度不夠健全。目前關(guān)于客戶經(jīng)理管理的有關(guān)制度不健全，對(duì)客戶經(jīng)理的制約機(jī)制不完善。實(shí)施客戶經(jīng)理制必須要有完善的管理機(jī)制相約束，通過(guò)建立和完善管理機(jī)制來(lái)確?？蛻艚?jīng)理制的實(shí)施，目前商業(yè)銀行在客戶經(jīng)理管理機(jī)制方面不健全、不完善，使基層行在管理客戶經(jīng)理方面無(wú)“法”可依，無(wú)規(guī)可循，客戶經(jīng)理的行為主要靠自我約束，從而容易產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)。
2、整體素質(zhì)有待提高?？蛻艚?jīng)理制的核心問(wèn)題就是要培養(yǎng)和造就一支綜合素質(zhì)高、業(yè)務(wù)能力強(qiáng)、善營(yíng)銷、能公關(guān)的客戶經(jīng)理隊(duì)伍，這也是關(guān)系到能否發(fā)揮客戶經(jīng)理制這一體制優(yōu)勢(shì)的關(guān)鍵所在。但是由于客戶經(jīng)理是銀行內(nèi)部人力資源的重新整合產(chǎn)生的，部分客戶經(jīng)理仍然帶有原專業(yè)、原部門的烙印，所選拔的部分客戶經(jīng)理綜合素質(zhì)的不理想，不僅使得客戶經(jīng)理在對(duì)外營(yíng)銷和開拓中捉襟見肘，而且也使業(yè)務(wù)營(yíng)銷增加風(fēng)險(xiǎn)。
3、監(jiān)督機(jī)制未能跟上。在銀行的營(yíng)銷體制中，客戶經(jīng)理就相當(dāng)于銀行與客戶的橋梁。目前的管理體制給予客戶經(jīng)理很大的靈活性和活動(dòng)空間，監(jiān)督機(jī)制落后容易使這種“一手托兩家”的機(jī)制產(chǎn)生信息失真和監(jiān)督失靈，而同時(shí)在某些方面客戶經(jīng)理個(gè)人利益和部門、銀行之間還存在著一定程度的矛盾，如果監(jiān)督機(jī)制跟不上，有可能導(dǎo)致銀行交易成本和交易風(fēng)險(xiǎn)加大。
4、營(yíng)銷定位不夠明確。實(shí)施客戶經(jīng)理制度之后，銀行整個(gè)內(nèi)部資源被重新整合，客戶經(jīng)理或整合到單一部門或分散到相關(guān)部門，因此也帶來(lái)了客戶經(jīng)理與本部門、部門與部門分工和配合問(wèn)題。雖然在對(duì)外營(yíng)銷中客戶經(jīng)理代表銀行整體，但在內(nèi)部的具體業(yè)務(wù)流程中客戶經(jīng)理只能依照現(xiàn)有的框架代表相關(guān)部門，容易產(chǎn)生報(bào)告和負(fù)責(zé)體系紊亂，部門協(xié)調(diào)、運(yùn)轉(zhuǎn)不暢，甚至導(dǎo)致相互推諉扯皮，容易產(chǎn)生業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
5、考核機(jī)制不夠科學(xué)。目前，對(duì)客戶經(jīng)理的考核基本上是采用單個(gè)指標(biāo)的量化考核，例如存款、貸款和中間業(yè)務(wù)數(shù)量，在這種考核體系中，客戶經(jīng)理關(guān)注指標(biāo)的數(shù)量甚于指標(biāo)的質(zhì)量，因此出現(xiàn)了為完成任務(wù)而忽視了成本和風(fēng)險(xiǎn)的現(xiàn)象，這種粗放式的考核不僅不能有效地反映出客戶經(jīng)理的工作業(yè)績(jī)，而且在一定程度上也加大了銀行成本支出和造成風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。
（一）轉(zhuǎn)變觀念，正確把握客戶經(jīng)理制度的科學(xué)內(nèi)涵。
客戶經(jīng)理制作為商業(yè)銀行的一種制度創(chuàng)新，是穩(wěn)定優(yōu)質(zhì)客戶群體的基礎(chǔ)。尊重客戶、以客戶為中心，主動(dòng)為客戶服務(wù)是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下對(duì)商業(yè)銀行的基本要求。因此正確把握客戶經(jīng)理制度的科學(xué)內(nèi)涵，實(shí)施客戶經(jīng)理制度是真正體現(xiàn)以市場(chǎng)為導(dǎo)向、以客戶為中心的服務(wù)理念，變客戶圍著銀行轉(zhuǎn)為銀行圍著客戶轉(zhuǎn)的關(guān)鍵。
（二）整合流程，實(shí)現(xiàn)銀行運(yùn)作機(jī)制再造。
從客戶的需要看，銀行傳統(tǒng)的職能分工人為分割了業(yè)務(wù)流程，方便銀行自身的內(nèi)部管理而忽視了滿足客戶的需要。為此，應(yīng)對(duì)銀行傳統(tǒng)的工作結(jié)構(gòu)和工作方法從根本上進(jìn)行重新思考和設(shè)計(jì)。應(yīng)根據(jù)客戶需求將分散在各個(gè)職能部門的工作，按照最有利于顧客價(jià)值創(chuàng)造的營(yíng)運(yùn)流程重新組裝，從而建立以客戶為中心的流程組織，以期在客戶滿意、成本、質(zhì)量和對(duì)市場(chǎng)的反應(yīng)速度方面有較大突破，從而獲得銀行的持續(xù)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。重新整合業(yè)務(wù)流程，特別強(qiáng)調(diào)一些業(yè)務(wù)流程設(shè)計(jì)應(yīng)盡量采取并行方式，提高效率。同時(shí)在設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)流程時(shí)還應(yīng)區(qū)分不同客戶和不同場(chǎng)合，在業(yè)務(wù)處理上應(yīng)有靈活性，而不是一概以標(biāo)準(zhǔn)化的流程來(lái)應(yīng)付多樣化的消費(fèi)者。銀行通過(guò)整合業(yè)務(wù)流程管理再造業(yè)務(wù)的綜合化，對(duì)外將同一客戶的各項(xiàng)金融服務(wù)統(tǒng)一由一個(gè)部門受理，同一客戶的所有業(yè)務(wù)聯(lián)系統(tǒng)一由客戶經(jīng)理負(fù)責(zé)提供制度保障，使得客戶經(jīng)理有條件專門負(fù)責(zé)與客戶的溝通、客戶的調(diào)查和客戶的開拓以及替客戶協(xié)調(diào)銀行后臺(tái)各部門的關(guān)系。
內(nèi)部組織與協(xié)調(diào)機(jī)制的改革，必須把組織結(jié)構(gòu)、人員、系統(tǒng)、工作程序及資訊科技等結(jié)合起來(lái)，推動(dòng)在整個(gè)機(jī)構(gòu)里都能體現(xiàn)到以客戶為本的經(jīng)營(yíng)管理策略，為實(shí)施客戶經(jīng)理制提供必要的機(jī)制保障和生存空間。
（三）統(tǒng)一管理，建立客戶經(jīng)理服務(wù)中心。
根據(jù)市場(chǎng)分析和客戶分類，銀行內(nèi)部可以專設(shè)客戶經(jīng)理部門，進(jìn)行統(tǒng)一管理，使得客戶經(jīng)理能專注于產(chǎn)品宣傳營(yíng)銷，專注于受理客戶提出的需求。可按照公司和個(gè)人業(yè)務(wù)分為兩類客戶經(jīng)理，分別配備不同年齡、文化、知識(shí)等相應(yīng)社會(huì)背景和資源的素質(zhì)的人員。每一類客戶還可以按照業(yè)務(wù)特點(diǎn)、行業(yè)或產(chǎn)品進(jìn)行細(xì)分，同類客戶可由一個(gè)客戶經(jīng)理管理，重要客戶可以專門配備客戶經(jīng)理或客戶經(jīng)理小組。打破客戶經(jīng)理設(shè)置“官本位”化，取消客戶經(jīng)理的行政級(jí)別，高級(jí)、中級(jí)和初級(jí)客戶經(jīng)理根據(jù)服務(wù)客戶需要設(shè)定，不再與行政級(jí)別相對(duì)應(yīng)，不再套用行政級(jí)別名稱。部門之間應(yīng)建立工作承諾制，使客戶經(jīng)理對(duì)跨部門的需求能及時(shí)處理。各專業(yè)部門在本專業(yè)范圍內(nèi)應(yīng)接受客戶經(jīng)理的委托和協(xié)調(diào)，指定人員辦理負(fù)責(zé)辦理客戶經(jīng)理委托事項(xiàng)。只要客戶提出的金融服務(wù)涉及銀行多個(gè)部門的，客戶經(jīng)理有權(quán)要求各部門予以業(yè)務(wù)協(xié)作。賦予客戶經(jīng)理業(yè)務(wù)協(xié)調(diào)權(quán)，業(yè)務(wù)監(jiān)督權(quán)、業(yè)務(wù)辦理權(quán)、業(yè)務(wù)解釋權(quán)及費(fèi)用開支權(quán)。對(duì)重要客戶的客戶經(jīng)理授以更多的處理業(yè)務(wù)權(quán)限，如有權(quán)直接向行長(zhǎng)報(bào)告客戶的要求和動(dòng)向，特別是客戶提出的一些特殊性需求（如銀行尚未開辦的業(yè)務(wù)、超越權(quán)限的業(yè)務(wù)等），并將對(duì)客戶需求的處理意見代表銀行答復(fù)客戶。客戶經(jīng)理有責(zé)任向本部門和相關(guān)部門反饋市場(chǎng)信息、客戶動(dòng)向，為領(lǐng)導(dǎo)和業(yè)務(wù)部門制定經(jīng)營(yíng)管理政策提供準(zhǔn)確可靠的依據(jù)。
（四）實(shí)施激勵(lì)，構(gòu)建市場(chǎng)化人才約束機(jī)制。
建立商業(yè)銀行客戶經(jīng)理激勵(lì)約束機(jī)制的基本原則是：按照責(zé)、權(quán)、利相匹配的原則，將客戶經(jīng)理的收入與工作績(jī)效緊密掛鉤，合理拉開分配差距，克服平均主義，吸引高素質(zhì)人才，以實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代商業(yè)銀行的發(fā)展目標(biāo)。在業(yè)績(jī)考核方面，一是依據(jù)貢獻(xiàn)度為核心的考核指標(biāo)評(píng)價(jià)體系，把各類客戶經(jīng)理的考核統(tǒng)一到一個(gè)平臺(tái)，即利潤(rùn)之上，以解決客戶經(jīng)理設(shè)置、錄用、激勵(lì)、約束、評(píng)價(jià)、退出等一系列問(wèn)題；二是要加大對(duì)客戶經(jīng)理業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)的授權(quán)力度，但要做到授權(quán)有限；三是要根據(jù)績(jī)效決定報(bào)酬。
（五）加強(qiáng)培訓(xùn)，全方位提高客戶經(jīng)理綜合素質(zhì)。
客戶經(jīng)理是未來(lái)商業(yè)銀行的精英，但是目前的客戶經(jīng)理因著工作經(jīng)驗(yàn)、知識(shí)結(jié)構(gòu)、分工機(jī)制等因素的制約，離真正能提供綜合化的服務(wù)還有一定的距離。所以應(yīng)加強(qiáng)客戶經(jīng)理綜合素質(zhì)的培訓(xùn)，造就一批不僅全面掌握銀行業(yè)務(wù)知識(shí)同時(shí)也熟捻市場(chǎng)營(yíng)銷技巧的復(fù)合型的客戶經(jīng)理。通過(guò)培訓(xùn)和鼓勵(lì)員工自學(xué)，使其具有相當(dāng)學(xué)歷和資歷，了解有關(guān)的經(jīng)濟(jì)金融政策和產(chǎn)業(yè)政策，熟悉本外幣存貸款業(yè)務(wù)及相關(guān)制度和辦法，基本熟悉企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)知識(shí)和法律知識(shí)，掌握一定的外匯、結(jié)算、出納、儲(chǔ)蓄、信用卡、理財(cái)?shù)茹y行業(yè)務(wù)知識(shí)，能進(jìn)行基本的計(jì)算機(jī)操作，從傳統(tǒng)業(yè)務(wù)知識(shí)到金融產(chǎn)品創(chuàng)新，從單純的業(yè)務(wù)技能到獨(dú)擋一面綜合素質(zhì)的提高。在銀行內(nèi)部實(shí)行崗位輪換制,以適應(yīng)動(dòng)態(tài)的市場(chǎng)行為對(duì)人才一專多能、才智結(jié)構(gòu)復(fù)合的多維要求，還可以把業(yè)務(wù)骨干送往大專院校、大企業(yè)、大集團(tuán)培訓(xùn)，及時(shí)補(bǔ)充和豐富理論及實(shí)踐知識(shí)，不斷提高理論和實(shí)際操作水平，促其快速成長(zhǎng)。通過(guò)多層次多方位加強(qiáng)培訓(xùn)，為銀行培養(yǎng)造就一批實(shí)干的高精尖人才。
商業(yè)調(diào)研報(bào)告好篇十一
為促進(jìn)我區(qū)經(jīng)濟(jì)健康持續(xù)發(fā)展，現(xiàn)將xx區(qū)社區(qū)商業(yè)發(fā)展情況報(bào)告如下：
近年來(lái)，隨著我區(qū)城市化進(jìn)程不斷加快，小城鎮(zhèn)建設(shè)和城鄉(xiāng)一體化逐步發(fā)展，誕生了越來(lái)越多人口密集度較高的小區(qū)，消費(fèi)者慢慢從單位人變成社區(qū)人，人們大量的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)都將在社區(qū)內(nèi)完成，“小區(qū)經(jīng)濟(jì)”應(yīng)運(yùn)而生，符合社區(qū)居民就近購(gòu)買家具日常生活用品的習(xí)慣以及省時(shí)省事、方便快捷的客觀要求的社區(qū)店，漸漸成為社區(qū)居民綜合消費(fèi)的重要載體。本次調(diào)研共調(diào)查50個(gè)小區(qū)，45家社區(qū)店。
龍熙帝景等等。很多社區(qū)店由于地理位臵集中導(dǎo)致客源分散，銷售額低下，并沒有進(jìn)入理想的盈利狀態(tài)。
調(diào)查45家社區(qū)店基本情況。
社區(qū)店的日常經(jīng)營(yíng)主要是食品和日用品，其中60%以上為食品。我區(qū)社區(qū)店普遍存在著“小超市”的風(fēng)格，提供的產(chǎn)品和服務(wù)較為單一，缺乏有競(jìng)爭(zhēng)力、有特色的產(chǎn)品，在商品結(jié)構(gòu)上與中小型超市嚴(yán)重雷同，過(guò)于大眾化，因而缺乏競(jìng)爭(zhēng)力。社區(qū)店作為超市的補(bǔ)充形式，應(yīng)該采取差異化的競(jìng)爭(zhēng)策略，才能創(chuàng)造出自身的優(yōu)勢(shì)，扭虧為盈。
一般情況下，社區(qū)店的利潤(rùn)主要來(lái)自于商品銷售及各種增值服務(wù)，成熟市場(chǎng)中的社區(qū)店，約1/3的利潤(rùn)來(lái)自于為消費(fèi)者提供的增值服務(wù)。這些服務(wù)主要包括賣即食食品、加熱食品、送貨上門；代收繳水費(fèi)、電費(fèi)、電話費(fèi)、網(wǎng)費(fèi)；代收快遞、干洗、預(yù)定飛機(jī)票、火車票等等。由于提供這些服務(wù)必須符合嚴(yán)格的條件且手續(xù)復(fù)雜，因而目前僅有少數(shù)社區(qū)店能提供上述服務(wù)。
社區(qū)店對(duì)流通量大的商品和具有明顯銷售時(shí)段特征的商品，往往要求一日三配到四配，這對(duì)社區(qū)店的物流配送系統(tǒng)和信息系統(tǒng)提出了很高的要求。尤其對(duì)于個(gè)體社區(qū)店來(lái)說(shuō)，沒有信息系統(tǒng)和物流系統(tǒng)的有力支撐，對(duì)于銷售具有時(shí)段特征的商品，只能憑經(jīng)驗(yàn)一次性配貨，售完為止，往往不能滿足社區(qū)居民的最新需求。
目前我區(qū)社區(qū)店有的并不符合社區(qū)店標(biāo)準(zhǔn)，如：中天小區(qū)一家社區(qū)店，把自家住宅用房當(dāng)做店鋪。除此之外，很多社區(qū)店的蔬菜水果等商品并沒有做上架處理，一些小商店里銷售的散裝粉條、饅頭、面包、腌菜等產(chǎn)品都屬于三無(wú)產(chǎn)品，食品安全現(xiàn)狀堪憂。
做好社區(qū)店網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃工作，有利于加強(qiáng)社區(qū)店網(wǎng)點(diǎn)的合理布局，防止盲目投資和重復(fù)建設(shè)，促進(jìn)社區(qū)店網(wǎng)點(diǎn)全面、均衡發(fā)展，滿足人民群眾日常生活需求。建議規(guī)劃局、商務(wù)部門按照市商務(wù)委打造“15分鐘商圈”規(guī)劃要求，更合理地對(duì)社區(qū)店進(jìn)行布局，避免扎堆現(xiàn)象和空白點(diǎn)的出現(xiàn)。
目前我區(qū)社區(qū)店大多產(chǎn)品結(jié)構(gòu)雷同，產(chǎn)品更新率較低。社。
區(qū)店要在大超市夾縫中闖出一片天，必須走本土化、特色化經(jīng)營(yíng)路線，“便利”和“與消費(fèi)者近距離”應(yīng)該是社區(qū)店最大的特點(diǎn)?？梢栽谏畋匦杵纷鲋鞔虻耐瑫r(shí)，加大即食食品、新奇特的小商品的比重，積極開發(fā)特色型、便利型商品，保持產(chǎn)品更新率，滿足消費(fèi)者需求的變化，增加消費(fèi)者的新鮮感。同時(shí)提供各種多元化的增值服務(wù)，如打印、購(gòu)票、繳費(fèi)、寄存等。
完善高效的物流配送體系是社區(qū)店完美經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)條件。社區(qū)店具有顯著的規(guī)模小，種類多，庫(kù)存能力極弱，配送頻次高的特點(diǎn)。依托完善的現(xiàn)代物流網(wǎng)絡(luò)體系和現(xiàn)代物流技術(shù)，可以極大地降低社區(qū)店的流通成本，實(shí)現(xiàn)零售終端優(yōu)勢(shì)。因此，社區(qū)店必須建立和完善適應(yīng)社區(qū)店特點(diǎn)的“拆零配貨”型物流配送體系，或者利用第三方物流，制定適合自身特點(diǎn)的配送方案，滿足小規(guī)模分散化配送需求，節(jié)省物流配送成本，形成核心競(jìng)爭(zhēng)力。
政府給予社區(qū)連鎖店資金、選址方面的政策支持。
目前我區(qū)個(gè)體社區(qū)店相當(dāng)一部分都存在著食品安全問(wèn)題，環(huán)境衛(wèi)生質(zhì)量較差、三無(wú)產(chǎn)品等現(xiàn)象都有不同程度的存在。建議有關(guān)部門對(duì)社區(qū)店經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所、商品質(zhì)量、環(huán)境衛(wèi)生等問(wèn)題加強(qiáng)監(jiān)管，確保社區(qū)居民買得放心、用得放心、吃得放心。
商業(yè)調(diào)研報(bào)告好篇十二
近日，區(qū)發(fā)展改革局對(duì)區(qū)內(nèi)25家小微企業(yè)金融服務(wù)需求情況進(jìn)行了調(diào)研，并形成如下調(diào)研報(bào)告。
本次調(diào)查中主要包括以下內(nèi)容：一是小微企業(yè)基本情況；二是當(dāng)前影響企業(yè)發(fā)展的因素；三是小微企業(yè)對(duì)金融服務(wù)的需求情況；四是小微企業(yè)在融資中存在的困難和問(wèn)題；五是對(duì)促進(jìn)小微企業(yè)金融服務(wù)的建議。
本次調(diào)查以書面填報(bào)結(jié)合電話訪談的形式進(jìn)行，保證了填報(bào)信息的客觀真實(shí)性。為使本次調(diào)查對(duì)我區(qū)小微企業(yè)及區(qū)發(fā)展更具有現(xiàn)實(shí)意義，從我區(qū)目前產(chǎn)業(yè)實(shí)際情況出發(fā)，本次被調(diào)查小微企業(yè)主要集中在制造業(yè)和計(jì)算機(jī)服務(wù)和軟件業(yè)，以抽樣方式，共選取25家企業(yè)，使樣本具有很強(qiáng)的代表性。
1.被調(diào)查企業(yè)分類。
按主營(yíng)業(yè)務(wù)分，制造業(yè)10家，占40%，信息傳輸、計(jì)算機(jī)服務(wù)和軟件業(yè)15家，占60%。
按經(jīng)濟(jì)類型分，國(guó)有2家，占8%，私營(yíng)23家，占92%；按企業(yè)人數(shù)分，10人以下的1家，占4%，10-50人的6家，占24%，50-100人的9家，占36%，100-500人的9家占36%。
2.生產(chǎn)或經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地情況。
在被調(diào)查企業(yè)中，擁有白己的廠房(經(jīng)營(yíng)用房)企業(yè)有10家，占40%，租用的廠房(經(jīng)營(yíng)用房)企業(yè)有15家，占60%。
（一）影響企業(yè)發(fā)展因素調(diào)查。
本次調(diào)查中列舉了影響小微企業(yè)發(fā)展的6種因素，即人力成本上升、原材料成本上升、市場(chǎng)需求不足、缺乏創(chuàng)新能力、資金緊張、其它等。
2.生產(chǎn)或經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地情況。
在被調(diào)查企業(yè)中，擁有白己的廠房(經(jīng)營(yíng)用房)企業(yè)有10家，占40%，租用的廠房(經(jīng)營(yíng)用房)企業(yè)有15家，占60%。
調(diào)查結(jié)果表明，影響制造業(yè)發(fā)展的前三個(gè)因素依次分別是人力成本（90%）、資金緊張（80%）、原材料成本（60%），影響信息傳輸、計(jì)算機(jī)服務(wù)和軟件業(yè)發(fā)展的前三個(gè)因素依次分別是人力成本（93%）、原材料成本（86%）、資金緊張（33%）。
調(diào)查結(jié)論，人力成本上升、資金緊張、原材料成本上升是當(dāng)前影響小微企業(yè)發(fā)展的主要因素。其中，人力成本上升因素對(duì)信息傳輸、計(jì)算機(jī)服務(wù)和軟件業(yè)的影響略大于對(duì)制造業(yè)的影響，原材料成本上升因素對(duì)信息傳輸、計(jì)算機(jī)服務(wù)和軟件業(yè)影響大于對(duì)制造業(yè)的影響，資金緊張因素對(duì)制造業(yè)影響大于對(duì)信息傳輸、計(jì)算機(jī)服務(wù)和軟件業(yè)的影響。
（二）小微企業(yè)金融服務(wù)需求調(diào)查。
1.近三年資金缺口情況。
調(diào)查結(jié)果表明，近三年存在資金缺口企業(yè)19家，不存在缺口企業(yè)6家，存在資金缺口企業(yè)占被調(diào)查企業(yè)的76%，不存在資金缺口企業(yè)占被調(diào)查企業(yè)的24%。其中，存在資金缺口企業(yè)的19家企業(yè)中，信息傳輸、計(jì)算機(jī)服務(wù)和軟件業(yè)11家，制造業(yè)8家，分別占被調(diào)查企業(yè)中該經(jīng)濟(jì)類型企業(yè)的73%和80%。
調(diào)查結(jié)論，近三年近80%的小微企業(yè)存在資金缺口，而信息傳輸、計(jì)算機(jī)服務(wù)和軟件業(yè)資金缺口比制造業(yè)略微明顯。
2.小微企業(yè)彌補(bǔ)資金缺口渠道選擇。
調(diào)查中列舉了彌補(bǔ)資金缺口的12種渠道，即金融機(jī)構(gòu)貸款、企業(yè)職工自籌資金、國(guó)家財(cái)政投入、票據(jù)融資、民間借貸、外商及港澳臺(tái)商投資、股票市場(chǎng)融資、債券市場(chǎng)融資、企業(yè)自身積累、私人資本投入、企業(yè)之間融資及其他等。調(diào)查結(jié)果表明，小微企業(yè)彌補(bǔ)資金缺口最常選擇的方式前4項(xiàng)依次為企業(yè)自身積累、金融機(jī)構(gòu)貸款、私人資本投入和國(guó)家財(cái)政投入（其中后兩項(xiàng)并列），而股票市場(chǎng)融資等其他8種渠道均很少小微企業(yè)采用。企業(yè)最希望獲得融資途徑前三項(xiàng)依次為金融機(jī)構(gòu)貸款（占被調(diào)查企業(yè)總數(shù)的40%）、企業(yè)自身積累（占被調(diào)查企業(yè)總數(shù)的16%）和國(guó)家財(cái)政投入（占被調(diào)查企業(yè)總數(shù)的12%）。
調(diào)查結(jié)論，企業(yè)自身積累和金融機(jī)構(gòu)貸款是小微企業(yè)在彌補(bǔ)資金缺口時(shí)最普遍也最希望選擇的渠道和途徑。但小微企業(yè)因大多沒有自有廠房(經(jīng)營(yíng)用房)而無(wú)法取得金融機(jī)構(gòu)貸款，所以在彌補(bǔ)資金缺口時(shí)，只能選擇企業(yè)自身積累這一渠道，而調(diào)查顯示，這種渠道并是小微企業(yè)彌補(bǔ)資金缺口的次選渠道，金融機(jī)構(gòu)貸款仍為小微企業(yè)彌補(bǔ)資金缺口的首選渠道。這表明，企業(yè)通過(guò)金融機(jī)構(gòu)貸款渠道彌補(bǔ)資金缺口的意愿是最強(qiáng)的，同時(shí)也從反映出，通過(guò)自身積累方式解決資金缺口而達(dá)到企業(yè)快速發(fā)展的效果是非常不明顯的。
3.企業(yè)希望獲得的融資途徑。
調(diào)查結(jié)果表明，小微企業(yè)面對(duì)資金缺口，希望獲得的融資途徑前兩位依次為金融機(jī)構(gòu)貸款和國(guó)家財(cái)政投入。其中選擇金融機(jī)構(gòu)貸款的企業(yè)12家，占被調(diào)查企業(yè)的48%，其中制造業(yè)4家，信息傳輸、計(jì)算機(jī)服務(wù)和軟件業(yè)8家，分別占該經(jīng)濟(jì)類型企業(yè)總數(shù)的40%和53%、選擇國(guó)家財(cái)政投入的企業(yè)11家，占被調(diào)查企業(yè)的44%，其中制造業(yè)6家，信息傳輸、計(jì)算機(jī)服務(wù)和軟件業(yè)5家，分別占該經(jīng)濟(jì)類型企業(yè)總數(shù)的60%和33%。
調(diào)查結(jié)論，無(wú)論是制造業(yè)還是信息傳輸、計(jì)算機(jī)服務(wù)和軟件業(yè)，企業(yè)希望獲得金融機(jī)構(gòu)貸款的意愿是大體相同的，而對(duì)獲得國(guó)家財(cái)政投入的期望卻又明顯差異，制造業(yè)要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于信息傳輸、計(jì)算機(jī)服務(wù)和軟件業(yè)，主要原因是目前，國(guó)家省市各級(jí)對(duì)制造業(yè)企業(yè)支持的各項(xiàng)政策較多，而對(duì)信息傳輸、計(jì)算機(jī)服務(wù)和軟件業(yè)的支持相對(duì)較少。
（三）小微企業(yè)融資中的困難和問(wèn)題調(diào)查。
1.小微企業(yè)銀行貸款情況調(diào)查。
小微企業(yè)銀行貸款情況調(diào)查結(jié)果為，在被調(diào)查的25家小微企業(yè)中，近三年，8家企業(yè)有過(guò)貸款，1家企業(yè)有過(guò)民間借貸，16家企業(yè)沒有發(fā)生過(guò)貸款。
小微企業(yè)銀行貸款難易程度調(diào)查結(jié)果為，在被調(diào)查的25家小微企業(yè)中，6家企業(yè)反映貸款難易程度為一般，9家企業(yè)反映比較困難，10家企業(yè)反映特別困難。調(diào)查結(jié)論，目前，小微企業(yè)貸款難問(wèn)題比較嚴(yán)重，近三年，只有32%的企業(yè)取得了銀行貸款，遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于有資金缺口企業(yè)（76%），而無(wú)法取得銀行貸款的小微企業(yè)為了滿足企業(yè)發(fā)展需要只能采取民間借貸等融資渠道解決企業(yè)資金缺口。
2.小微企業(yè)銀行貸款存在問(wèn)題調(diào)查。
調(diào)查中列舉了企業(yè)在申請(qǐng)銀行貸款中存在的9項(xiàng)主要問(wèn)題，即手續(xù)煩瑣、審批時(shí)間長(zhǎng)、貸款政策不透明、中介評(píng)估費(fèi)用較高、銀行服務(wù)產(chǎn)品不夠、對(duì)企業(yè)及產(chǎn)品了解不夠、對(duì)擔(dān)保、抵押要求過(guò)嚴(yán)、對(duì)企業(yè)信用等級(jí)要求過(guò)高及其他等，調(diào)查中要求被調(diào)查企業(yè)在銀行貸款存在問(wèn)題中選擇三項(xiàng)，并按輕重程度依次確定為首選、次選和末選。
調(diào)查結(jié)果表明，在小微企業(yè)申請(qǐng)貸款過(guò)程常見的9種問(wèn)題中，企業(yè)反映比較多的前3位依次為手續(xù)煩瑣（占被調(diào)查企業(yè)的76%）、對(duì)擔(dān)保、抵押要求過(guò)嚴(yán)（占被調(diào)查企業(yè)的64%）和審批時(shí)間長(zhǎng)（占被調(diào)查企業(yè)的52%），均超過(guò)了被調(diào)查企業(yè)的半數(shù)以上。而作為小微企業(yè)申請(qǐng)貸款首選問(wèn)題的前兩項(xiàng)依次為手續(xù)煩瑣，兩者合計(jì)占被調(diào)查企業(yè)的84%。其中，手續(xù)煩瑣占被調(diào)查企業(yè)的52%，占被調(diào)查企業(yè)中反映該問(wèn)題企業(yè)的68%、對(duì)擔(dān)保抵押要求過(guò)嚴(yán)占被調(diào)查企業(yè)的32%，占被調(diào)查企業(yè)中反映該問(wèn)題企業(yè)的50%。
調(diào)查結(jié)論，手續(xù)煩瑣和對(duì)擔(dān)保、抵押要求過(guò)嚴(yán)是企業(yè)申請(qǐng)貸款過(guò)程中存在的主要問(wèn)題和首要問(wèn)題，而手續(xù)繁瑣是企業(yè)在銀行貸款中存在的普遍問(wèn)題，這對(duì)擔(dān)保、抵押要求過(guò)嚴(yán)對(duì)于沒有白己的廠房(經(jīng)營(yíng)用房)的小微企業(yè)尤為顯現(xiàn)，具體到行業(yè)上，信息傳輸、計(jì)算機(jī)服務(wù)和軟件業(yè)企業(yè)因規(guī)模較小，大多租用生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)用房而表現(xiàn)比較突出。
3.小微企業(yè)融資難內(nèi)外因調(diào)查。
調(diào)查結(jié)果表明，18家小微企業(yè)反映造成企業(yè)融資難問(wèn)題的主要內(nèi)因是企業(yè)缺乏抵質(zhì)押擔(dān)保，占調(diào)查全部?jī)?nèi)因的72%，其中制造業(yè)5家，占該經(jīng)濟(jì)類型企業(yè)總數(shù)的50%，占反映該問(wèn)題企業(yè)的28%，信息傳輸、計(jì)算機(jī)服務(wù)和軟件業(yè)13家，占該經(jīng)濟(jì)類型企業(yè)總數(shù)的72%，占反映該問(wèn)題企業(yè)的72%；造成企業(yè)融資難問(wèn)題的主要外因依次為金融機(jī)構(gòu)支持不足和政府扶持力度不夠，分別占調(diào)查全部外因的45%和37%。
調(diào)查結(jié)論，缺乏抵質(zhì)押擔(dān)保是造成企業(yè)融資難的主要內(nèi)因，這一點(diǎn)對(duì)于沒有白己的廠房(經(jīng)營(yíng)用房)的信息傳輸、計(jì)算機(jī)服務(wù)和軟件業(yè)企業(yè)表現(xiàn)更加明顯，金融機(jī)構(gòu)支持不足和政府扶持力度不夠是造成企業(yè)融資難的主要外因，這也反映了企業(yè)對(duì)獲得金融機(jī)構(gòu)支持與政府扶持的渴望。
（四）促進(jìn)小微企業(yè)金融服務(wù)建議調(diào)查。
調(diào)查中，列舉了政府提供良好的融資環(huán)境,提供優(yōu)惠創(chuàng)業(yè)信貸、政府設(shè)立創(chuàng)業(yè)投資基金、開辟綠色通道,降低創(chuàng)業(yè)門檻、建立有效的產(chǎn)權(quán)保護(hù)制度，為支持創(chuàng)業(yè),銀行提供便利的信貸服務(wù)、增加培訓(xùn)機(jī)會(huì)、提高小微企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人社會(huì)地位和聲譽(yù)、設(shè)立更多專門服務(wù)于小企業(yè)的小型銀行、拓展小企業(yè)直接融資渠道、普及小企業(yè)金融服務(wù)知識(shí)等9種促進(jìn)小微企業(yè)金融服務(wù)的方法和途徑，調(diào)查結(jié)果如下。
調(diào)查結(jié)果表明，促進(jìn)小微企業(yè)金融服務(wù)建議主要集中在以下三點(diǎn)，即政府提供良好的融資環(huán)境,提供優(yōu)惠創(chuàng)業(yè)信貸、政府設(shè)立創(chuàng)業(yè)投資基金、拓展小企業(yè)直接融資渠道分別占被調(diào)查企業(yè)的96%、80%、72%。
學(xué)習(xí)外地商會(huì)的經(jīng)驗(yàn)，探索建立小微企業(yè)聯(lián)保機(jī)制，為非公企業(yè)特別是小微企業(yè)提供擔(dān)保和小額貸款融資服務(wù)。
一是加強(qiáng)輔導(dǎo)和培訓(xùn)。在非公企業(yè)中聯(lián)絡(luò)和選拔一批創(chuàng)業(yè)精英，定期聘請(qǐng)成功企業(yè)家和專家學(xué)者對(duì)我市小微企業(yè)進(jìn)行系統(tǒng)輔導(dǎo)和培訓(xùn)，在企業(yè)管理、投融資、技術(shù)、財(cái)務(wù)、人事、法律、市場(chǎng)與戰(zhàn)略等方面對(duì)其進(jìn)行引導(dǎo)與釋疑，幫助小微企業(yè)管理者提高自身素質(zhì)，建立科學(xué)的企業(yè)管理模式，從而幫助小微企業(yè)快速成長(zhǎng)。二是規(guī)范小微企業(yè)貸款業(yè)務(wù)的相關(guān)收費(fèi)。各級(jí)政府及有關(guān)部門要結(jié)合實(shí)際，對(duì)有關(guān)小企業(yè)貸款的抵押質(zhì)押登記、評(píng)估、公證、擔(dān)保等中介收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行全面清理，統(tǒng)一規(guī)范小微企業(yè)貸款的中介收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，不斷降低小微企業(yè)貸款的外部成本。
三是設(shè)立小微企業(yè)貸款風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償專項(xiàng)基金。在總結(jié)部分地區(qū)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上,設(shè)立小微企業(yè)貸款風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償專項(xiàng)基金，以政府對(duì)放貸銀行進(jìn)行補(bǔ)償?shù)哪Ｊ?，鼓?lì)商業(yè)銀行在信貸規(guī)模上向量大面廣的小企業(yè)重點(diǎn)傾斜。
四是加大財(cái)政稅收政策扶持力度。各級(jí)政府及有關(guān)部門要因地制宜，出臺(tái)相關(guān)財(cái)政稅收支持政策，鼓勵(lì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)加大對(duì)小微企業(yè)的信貸支持力度。
五是加強(qiáng)社會(huì)信用環(huán)境建設(shè)。打造信用環(huán)境，增強(qiáng)社會(huì)誠(chéng)信意識(shí)，加大對(duì)金融欺詐、惡意逃廢銀行債務(wù)行為的打擊力度，支持銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)依法維護(hù)金融債權(quán)，不斷優(yōu)化金融生態(tài)環(huán)境。
商業(yè)調(diào)研報(bào)告好篇十三
眾所周知生產(chǎn)力包含人、產(chǎn)品、工具三個(gè)要素，而人是決定性的因素。以往計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代，各行各業(yè)在工作和生產(chǎn)中采用的多種激勵(lì)措施一度發(fā)揮了極大的激勵(lì)作用。對(duì)涌現(xiàn)出的“雙先”、“勞模”，不僅給與廣播表?yè)P(yáng)、佩戴紅花、上光榮榜、頒發(fā)獎(jiǎng)狀等形式上的肯定和鼓勵(lì)，而且在人事檔案、工資待遇、提拔任用等方面給與了切實(shí)的物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)。從而，使每一位干部員工視榮譽(yù)為生命，奮力工作，積極爭(zhēng)??；使一個(gè)系統(tǒng)、一個(gè)單位及其一個(gè)部門的“比、學(xué)、趕、幫”蔚然成風(fēng)，一個(gè)個(gè)“雙先”、“勞?！睂映霾桓F，不斷涌現(xiàn)，并由此克服了種種難關(guān)，使得各項(xiàng)艱巨任務(wù)圓滿、超額完成，極大地推動(dòng)和促進(jìn)了各項(xiàng)工作的順利開展。但隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，不少單位只顧抓業(yè)務(wù)，而放松或丟棄了在人本管理中具有巨大積極作用的激勵(lì)措施。不少單位或部門一味強(qiáng)調(diào)績(jī)效考核、經(jīng)濟(jì)獎(jiǎng)罰及其“末位淘汰”，長(zhǎng)期不進(jìn)行綜合評(píng)比、不評(píng)先、不表彰。比如某商業(yè)銀行省、市分行會(huì)計(jì)部門，近三年來(lái)對(duì)各二級(jí)分行、縣級(jí)支行及其營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)按照文件評(píng)比、推薦的會(huì)計(jì)、財(cái)會(huì)監(jiān)管工作等“先進(jìn)”，雖然有時(shí)還進(jìn)行了反復(fù)的確認(rèn)，但最終是成大海，杳無(wú)音信，不僅沒有下文確認(rèn)、會(huì)議表彰，更沒有頒發(fā)證書和獎(jiǎng)金（品）。個(gè)別行有時(shí)評(píng)了也只是單方面的業(yè)務(wù)先進(jìn),不開表彰大會(huì)、不頒發(fā)獎(jiǎng)狀、獎(jiǎng)（金）品，只是兌現(xiàn)一下績(jī)效工資或下個(gè)表彰文件了事。選出的“先進(jìn)”業(yè)績(jī)不入人事檔案，不與提拔任用掛鉤，更有甚者不什么樣的“先進(jìn)”照常下崗、照樣被“淘汰等等。凡此種種極大地打擊和傷害了廣大干部員工干事創(chuàng)業(yè)、爭(zhēng)先恐后的工作熱情與積極性，使廣大員工人人自危，干一天算一天，時(shí)刻準(zhǔn)備著、盼望著內(nèi)退或買斷。從而，嚴(yán)重地影響和制約了全行的規(guī)范操作、安全營(yíng)運(yùn)及其有效發(fā)展。
因此，各行各級(jí)管理部門必須對(duì)此給與應(yīng)有的關(guān)注和重視，必須盡快恢復(fù)和利用相應(yīng)的激勵(lì)措施，加強(qiáng)人本管理：首先，各級(jí)行管理部門在進(jìn)行相關(guān)業(yè)務(wù)評(píng)比的同時(shí)，要定期不定期地積極開展各類切切實(shí)實(shí)的綜合評(píng)先工作，評(píng)出的先進(jìn)不僅是階段性、單項(xiàng)任務(wù)完成好，而且在政治、思想、品德及其工作能力等方面要有先進(jìn)性體現(xiàn)。各級(jí)、各項(xiàng)（次）評(píng)出的“先進(jìn)工作者”、“勞動(dòng)模范”，在通過(guò)相應(yīng)形式予以公開表彰的同時(shí)，將其先進(jìn)業(yè)績(jī)及取得的相應(yīng)榮譽(yù)記入員工人事檔案，并與提拔任用、下崗分流等緊密聯(lián)系，大力營(yíng)造爭(zhēng)先恐后氛圍。使“先進(jìn)”獲得應(yīng)有的待遇，讓全體員倍加渴望和珍惜各種先進(jìn)榮譽(yù)，在意、留戀、珍惜自己的一份工作，自覺、全面的地執(zhí)行每一項(xiàng)操規(guī)章制度，比學(xué)趕幫，爭(zhēng)先恐后；其次，深入基層一線解決員工的實(shí)際問(wèn)題，讓員工感受到本行的關(guān)懷和溫暖，增強(qiáng)歸屬感和凝聚力，激發(fā)員工以行為家、愛行如家的激情，積極認(rèn)真工作、安心工作、舒心工作，不愿、不敢違規(guī)。第三，制定涉及廣大員工切身、終生利益的處理處罰規(guī)章和辦法時(shí)，在做到符合上級(jí)政策、法規(guī)的同時(shí)，盡可能地提交所在單位職工代表大會(huì)予以論證和通過(guò)，使其既顯現(xiàn)人情化又使廣大員工心悅誠(chéng)服地予以執(zhí)行，并做好談心、疏導(dǎo)、教育等工作，絕不能動(dòng)輒就拿撤職、開除、除名、撤點(diǎn)、減員和下崗對(duì)廣大員工施以威脅，使管理與被管理成為對(duì)立；第四，在對(duì)所轄某位違規(guī)員工進(jìn)行重大處理處罰（撤職、開除）時(shí)，不能一味地強(qiáng)調(diào)從嚴(yán)從重，要根據(jù)其違規(guī)的實(shí)際性質(zhì)及其相關(guān)的主客觀因素區(qū)別對(duì)待或人情化從輕處理，絕不能不分情況動(dòng)輒就下文“踢人飯碗”，并使其申訴無(wú)門。同時(shí)，在對(duì)違規(guī)員工進(jìn)行重大處理處罰（撤職、開除）時(shí)，盡可能地召開職代會(huì)，使員工的相關(guān)權(quán)利得到應(yīng)有的保障，不僅使處理處罰合規(guī)、合法和合理，更讓全體員工心服口服受到應(yīng)有的警示和教育，并使廣大員工的工作安全感得到切實(shí)的增強(qiáng)。
近年來(lái)，為了強(qiáng)化內(nèi)部控制、有效防范和化解各類風(fēng)險(xiǎn)，各行在內(nèi)部審計(jì)上收、集中之后，對(duì)業(yè)務(wù)部門的自律監(jiān)管作了反復(fù)的強(qiáng)調(diào)，并配備、明確了相應(yīng)的專（兼）職業(yè)務(wù)自律監(jiān)管人員。但由于長(zhǎng)期沒有相應(yīng)的組織和領(lǐng)導(dǎo)，對(duì)其進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)和指導(dǎo)、對(duì)其工作開展進(jìn)行評(píng)比和考核、對(duì)其存在的困難進(jìn)行解決、對(duì)其檢查發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行處理等，致使業(yè)務(wù)部門的自律監(jiān)管人員成了“消防員”、“替補(bǔ)隊(duì)”，專崗不能專責(zé)，那里有活去那里，本職的監(jiān)管工作做多少算多少、做到啥程度算啥程度、問(wèn)題不能全面查處、查出的問(wèn)題不能有效整改。從而不僅使業(yè)務(wù)部門自律監(jiān)管“二道防線”的職能作用得不到有效地發(fā)揮，而且也浪費(fèi)了很大的人力資源。
隨著規(guī)范經(jīng)營(yíng)從嚴(yán)管理的不斷加強(qiáng)，各行各級(jí)管理部門對(duì)各管轄行及其網(wǎng)點(diǎn)各項(xiàng)業(yè)務(wù)的監(jiān)管、審計(jì)和檢查的頻率、范圍及內(nèi)容等不斷加強(qiáng)，有的不惜出動(dòng)全體審計(jì)人員或調(diào)動(dòng)大量的業(yè)務(wù)人員，開展為期成月的、全行性的大范圍檢查或?qū)徲?jì)。不僅占用了大量工作人員的工作時(shí)間，而且花費(fèi)了大量的吃、住、行、送及其參觀旅游招（接）待費(fèi)用，但效果并不甚明顯。其一是兵團(tuán)作戰(zhàn)，檢查的單位多、內(nèi)容雜、方案細(xì)，大推大哄不能靜心深查細(xì)審，致使應(yīng)該檢查的沒有檢查、應(yīng)該發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題不能發(fā)現(xiàn)；二是有些審計(jì)、檢查也查出了不少問(wèn)題，但絕大多數(shù)問(wèn)題在最終定稿上報(bào)時(shí)被刪減（刪減問(wèn)題數(shù)約在整個(gè)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題的百分之五十至八十，甚或更多），致使查處的問(wèn)題也不能全面反應(yīng)和暴露原因是代表上級(jí)行的審計(jì)檢查往往居高臨下、盛氣凌人，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題不論問(wèn)題大小、是否已整改及其問(wèn)題的實(shí)際性質(zhì)與客觀原因，都要以“如實(shí)（不反映具體情況和原因，說(shuō)重不說(shuō)輕）”上報(bào)并給予嚴(yán)厲的處理處罰“相威脅”。同時(shí)，部分被查行的上級(jí)或上上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)部門，在聽取或批閱檢查審計(jì)報(bào)告時(shí)也確實(shí)存在只說(shuō)問(wèn)題不問(wèn)原因、一味追究責(zé)任、從嚴(yán)、從中處理的現(xiàn)象；三是不少跨行或越級(jí)檢查審計(jì)，只管檢查不管整改或只是催要整改回復(fù)或報(bào)告，致使檢查發(fā)現(xiàn)問(wèn)題得不到徹底有效地整改。
因此，為了加強(qiáng)和有效管理，各行不僅要加強(qiáng)審計(jì)檢查的頻率和力度，更要注重問(wèn)題的整改。一是有關(guān)管理部門及經(jīng)營(yíng)行的上級(jí)管理部門，要把各類監(jiān)管、審計(jì)和檢查委托各相關(guān)部門，使其按部就班，一項(xiàng)一項(xiàng)地進(jìn)行、一個(gè)單位一個(gè)單位地開展，盡可能避免兵團(tuán)作戰(zhàn)大推大哄；二是轉(zhuǎn)變審計(jì)、檢查作風(fēng)，平心靜氣、實(shí)事求是、客觀公正、區(qū)別對(duì)待，以檢查促改為目的以處理處罰為輔助，切實(shí)提高審計(jì)檢查效能。三是落實(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題整改責(zé)任制，在盡可能實(shí)行誰(shuí)檢查誰(shuí)促改的同時(shí)，對(duì)一些跨行、跨部門或跨級(jí)等檢查發(fā)現(xiàn)問(wèn)題的促改，要落實(shí)給被查行的二級(jí)分行相關(guān)部門（不僅可以保證整改的真實(shí)性及其效果，而且可以及時(shí)、有效地解決或協(xié)調(diào)解決被查單位難以整改的問(wèn)題，比如人員和設(shè)備配備等），并做好必要的跟蹤檢查或抽查。從而，保證既嚴(yán)查又嚴(yán)改的從嚴(yán)管理之目的。
商業(yè)調(diào)研報(bào)告好篇十四
商業(yè)城建成開業(yè)18年來(lái)，在促進(jìn)就業(yè)、涵養(yǎng)稅源、搞活流通、改善民生，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)，振興一方經(jīng)濟(jì)，促進(jìn)城市化進(jìn)程等方面作出了積極貢獻(xiàn)，實(shí)現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益雙豐收和經(jīng)營(yíng)者、消費(fèi)者、管理者多方共贏。但隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的快速發(fā)展，商業(yè)城已嚴(yán)重落后于整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展趨勢(shì)，嚴(yán)重落后于周邊同類型市場(chǎng)的發(fā)展水平，嚴(yán)重落后于人們?nèi)找嬖鲩L(zhǎng)的物質(zhì)生活需求，改造提升迫在眉睫。
近年來(lái)，區(qū)委、區(qū)政府高度重視商業(yè)城的提升發(fā)展工作，主要領(lǐng)導(dǎo)先后批示要對(duì)商業(yè)城的提升改造作為重點(diǎn)課題進(jìn)行專題調(diào)研。為此，從7月下旬開始，區(qū)政協(xié)會(huì)同區(qū)貿(mào)易局、商業(yè)城管委會(huì)等單位組成調(diào)研組，以專題座談、實(shí)地走訪、問(wèn)卷調(diào)查等形式，開展了大量的調(diào)查摸底工作。先后召開了商業(yè)城經(jīng)營(yíng)戶代表、業(yè)主代表專題座談會(huì)，走訪了政府有關(guān)部門和鎮(zhèn)街，并赴、和等地學(xué)習(xí)考察，廣泛征求了多個(gè)層面的意見和建議，在此基礎(chǔ)上形成了《加快推進(jìn)商業(yè)城提升發(fā)展的對(duì)策建議》。現(xiàn)將調(diào)研成果綜述如下，供區(qū)委、區(qū)政府領(lǐng)導(dǎo)決策參考。
商業(yè)城于1992年建成開業(yè)，總占地400多畝，總投資8億人民幣，有各類辦公和營(yíng)業(yè)用房6000余間，經(jīng)營(yíng)戶3400余家，從業(yè)人員3萬(wàn)余人。共設(shè)xx大市場(chǎng)和兩條專業(yè)街，經(jīng)營(yíng)范圍涉及五金建材、副食百貨、服裝箱包、糧油煙酒、機(jī)電家電、非機(jī)動(dòng)車和舊貨等。其中商業(yè)城開發(fā)總公司舉辦十個(gè)市場(chǎng)和兩條專業(yè)街，民營(yíng)舉辦六個(gè)市場(chǎng)，由管委會(huì)轄管。建成18年來(lái)，各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)穩(wěn)健增長(zhǎng)，尤其是近三年來(lái)，年商品成交額均突破雙百億，占全區(qū)商品成交額40%左右，年創(chuàng)稅收近億元，先后獲得多項(xiàng)全國(guó)性榮譽(yù)，三次被評(píng)為省重點(diǎn)市場(chǎng)，商業(yè)城已成為面向全國(guó)的一張“金名片”。目前，商業(yè)城有兩級(jí)管理體制：一是商業(yè)城管理協(xié)調(diào)領(lǐng)導(dǎo)小組，為區(qū)政府對(duì)商業(yè)城實(shí)施管理協(xié)調(diào)的非常設(shè)機(jī)構(gòu)，由區(qū)政府常務(wù)副區(qū)長(zhǎng)、分管副區(qū)長(zhǎng)、有關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)組成；二是商業(yè)城管委會(huì)，為常設(shè)機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)商業(yè)城的統(tǒng)一協(xié)調(diào)和管理，其主管部門為區(qū)貿(mào)易局。公安、城管進(jìn)駐商業(yè)城，分別成立分支機(jī)構(gòu)，實(shí)行雙重管理。
xx年，商業(yè)城管委會(huì)成立后，努力克服硬件設(shè)施先天不足的困難，加大投入，強(qiáng)化監(jiān)管，實(shí)現(xiàn)了商業(yè)城的穩(wěn)定和持續(xù)發(fā)展。
為切實(shí)加強(qiáng)消防安全管理，近年來(lái)，通過(guò)加大硬件改造投入（近三年共計(jì)投入資金1200多萬(wàn)元），先后完成了商業(yè)城主要市場(chǎng)的消防設(shè)施改造，建立完善了一整套安全監(jiān)控防范網(wǎng)絡(luò)，通過(guò)人防和技防的有機(jī)結(jié)合，使城內(nèi)火警數(shù)量逐年下降。為使商業(yè)城環(huán)境面貌得到明顯改善，通過(guò)開展“整治月”、“鞏固提升年”、“深化管理年”和“規(guī)范發(fā)展年”等專題活動(dòng)，抓住難點(diǎn)重點(diǎn)，實(shí)施專項(xiàng)整治，落實(shí)長(zhǎng)效舉措，整體形象得到改觀。通過(guò)加大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，規(guī)范整頓停車場(chǎng)，挖潛停車空間，加強(qiáng)交通疏導(dǎo)和專項(xiàng)整治，運(yùn)用科學(xué)手段引導(dǎo)經(jīng)營(yíng)戶文明停車等手段，有效地緩解了商業(yè)城的停車、行車壓力。
在肯定商業(yè)城發(fā)展成就的同時(shí)，我們也看到，當(dāng)前商業(yè)城面臨日益突出的發(fā)展瓶頸問(wèn)題和矛盾，嚴(yán)重制約著商業(yè)城的持續(xù)發(fā)展，影響市場(chǎng)的正常運(yùn)行。目前的主要問(wèn)題有以下三個(gè)方面。
1.硬件先天不足，整體環(huán)境較差。
（1）消防安全難以保障。消防設(shè)施缺少、建筑物連片且結(jié)構(gòu)復(fù)雜、商住混雜、空間狹小、人口密集，給消防改造、火險(xiǎn)發(fā)現(xiàn)、火災(zāi)救援、人員疏散等工作帶來(lái)困難。雖經(jīng)多年連續(xù)改造，但各類消防隱患仍難以徹底根除，每年均有火險(xiǎn)發(fā)生，xx年高達(dá)9起。近年來(lái)靠市場(chǎng)管理部門嚴(yán)防死守，數(shù)量有所下降，但仍危機(jī)四伏，一旦火險(xiǎn)發(fā)現(xiàn)或撲救不及時(shí)，后果不堪設(shè)想，商業(yè)城已經(jīng)成為潛伏的“火山口”。
（2）“停車難、行車難”問(wèn)題突出。商業(yè)城經(jīng)營(yíng)戶現(xiàn)有自備機(jī)動(dòng)車、電瓶三輪車3000余輛，日進(jìn)出商業(yè)城車輛萬(wàn)余輛，而城內(nèi)各類停車位僅1200多個(gè)，造成10多輛車爭(zhēng)搶一個(gè)停車位的局面，停車位缺口較大。同時(shí)，城區(qū)主要道路貫穿商業(yè)城，加上火車南站擴(kuò)容，各市場(chǎng)內(nèi)交通擁堵嚴(yán)重，城內(nèi)道路處于超負(fù)荷狀態(tài)，遇節(jié)假日和銷售旺季，情況更加嚴(yán)重，交通壓力日顯嚴(yán)峻。
（3）抗災(zāi)能力低下。因年代已久和建筑質(zhì)量差，市場(chǎng)多處房屋出現(xiàn)沉降，墻體開裂，結(jié)構(gòu)變形，管道破損，建筑物安全防控能力下降，極易發(fā)生安全事故，每逢臺(tái)風(fēng)、雷暴、大雪等天氣，都會(huì)造成較大經(jīng)濟(jì)損失，經(jīng)營(yíng)者怨聲載道，管理者提心吊膽。
2.經(jīng)營(yíng)模式傳統(tǒng)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力不強(qiáng)。
（1）功能配套不足。城內(nèi)倉(cāng)儲(chǔ)空間嚴(yán)重不足，物流水平低下。許多營(yíng)業(yè)房因面積狹小，既成商品展示區(qū)，又成倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)，店內(nèi)貨物堆放雜亂、隨意侵占公共空間和過(guò)道，市場(chǎng)秩序混亂，管理難度較大。
（2）專業(yè)化水平不高。因建成初期隆市需要，市場(chǎng)劃行歸市特征不明顯，商品布局錯(cuò)綜復(fù)雜，專業(yè)化水平低，核心競(jìng)爭(zhēng)力較弱。
（3）經(jīng)營(yíng)檔次低下。十多年來(lái)，市場(chǎng)一直延續(xù)現(xiàn)貨現(xiàn)金現(xiàn)場(chǎng)交易，這種小規(guī)模、低層次的經(jīng)營(yíng)模式，使得市場(chǎng)內(nèi)知名商品品牌較少，附加值較低，高端消費(fèi)外流。
3.產(chǎn)權(quán)分散，造成市場(chǎng)管理難。
（1）日常管理難。一方面，現(xiàn)有的法律法規(guī)對(duì)產(chǎn)權(quán)式市場(chǎng)管理出現(xiàn)真空，市場(chǎng)管理依據(jù)不足，缺乏有效的管理手段。另一方面，政府相關(guān)職能部門對(duì)商業(yè)城塊狀管理和執(zhí)法力度不夠到位，導(dǎo)致商業(yè)城市場(chǎng)管理部門在處理矛盾和問(wèn)題時(shí)較為被動(dòng)，法律糾紛和信訪事件不斷，“管理難、難管理”問(wèn)題突出。
（2）市場(chǎng)培育難。產(chǎn)權(quán)分散，私有產(chǎn)權(quán)比例高達(dá)80%以上，導(dǎo)致市場(chǎng)管理部門無(wú)法實(shí)施統(tǒng)一招商、統(tǒng)一出租、統(tǒng)一管理。甚至出現(xiàn)“二房東”現(xiàn)象，哄抬營(yíng)業(yè)房租賃價(jià)格，惡意、無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)，影響了市場(chǎng)的健康發(fā)展。
（3）權(quán)利義務(wù)失衡。私有產(chǎn)權(quán)所有者只享受房產(chǎn)收益權(quán)，不承擔(dān)責(zé)任義務(wù)。尤其是民辦市場(chǎng)，開發(fā)商建好市場(chǎng)一賣了之，商業(yè)城管理部門則承擔(dān)了市場(chǎng)的房屋維修、設(shè)施維護(hù)、衛(wèi)生保潔等，而經(jīng)營(yíng)者又以各種借口，對(duì)市場(chǎng)收費(fèi)工作制造困難。隨著硬件設(shè)施的逐年老化，維修、改造資金逐年加大，市場(chǎng)正常管理難以為繼。
商業(yè)城建成18年，至今未進(jìn)行大規(guī)模改造，受整體環(huán)境和發(fā)展空間束縛，經(jīng)營(yíng)規(guī)模、經(jīng)營(yíng)品牌、經(jīng)營(yíng)檔次已明顯落后于省內(nèi)等地市場(chǎng)，更與經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平不相適應(yīng)。調(diào)研組認(rèn)為，實(shí)施商業(yè)城提升改造工作，勢(shì)在必行。
從前期考察情況看，皮革城于xx年實(shí)現(xiàn)了新城搬遷，二期建成、三期建設(shè)、四期規(guī)劃，并成功上市，開始面向全國(guó)布局，發(fā)展迅速。中國(guó)小商品城先后五次易址、九次擴(kuò)建，現(xiàn)也成為績(jī)優(yōu)上市公司，步入高速發(fā)展階段，年創(chuàng)稅收達(dá)20多億元，占全市的30%左右，成為地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展典范，不僅在全國(guó)，而且在全世界提升了的城市形象。中國(guó)科技五金城先后投資7億多元，實(shí)施了新市場(chǎng)建設(shè)和老市場(chǎng)改造。濮院羊毛衫市場(chǎng)在改擴(kuò)建的基礎(chǔ)上，計(jì)劃用5—xx年時(shí)間，建成一個(gè)功能齊全的現(xiàn)代化商貿(mào)城。上述市場(chǎng)通過(guò)改造和新建，完成了轉(zhuǎn)型升級(jí)，實(shí)現(xiàn)了飛速發(fā)展。商業(yè)城與上述市場(chǎng)在同年代建成，累積18年發(fā)展，品牌效應(yīng)明顯，無(wú)形資產(chǎn)可觀，在一定程度上代表著商貿(mào)產(chǎn)業(yè)的形象。但目前因各種因素制約，商業(yè)城在發(fā)展水平上已遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于上述市場(chǎng)，急需通過(guò)重建或異地新建，提升硬件設(shè)施條件，完善市場(chǎng)功能配套，打造新型經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)，創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)管理體系，重新煥發(fā)生命活力，以進(jìn)一步鞏固和提升商業(yè)城的品牌價(jià)值。
1.有利于促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。市場(chǎng)產(chǎn)業(yè)低能耗、高就業(yè)、高效益的優(yōu)勢(shì)明顯，對(duì)優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展助力巨大。從考察情況看，市在“以市場(chǎng)為龍頭，三產(chǎn)帶動(dòng)二產(chǎn)推動(dòng)一產(chǎn)，全面提高區(qū)域經(jīng)濟(jì)”的發(fā)展模式下，專業(yè)市場(chǎng)建設(shè)取得了巨大成功，不僅振興了經(jīng)濟(jì)，更打響了在全國(guó)、全世界的品牌。實(shí)施商業(yè)城提升改造工作符合我區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變和結(jié)構(gòu)調(diào)整的要求，有利于實(shí)現(xiàn)先進(jìn)制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)“兩輪驅(qū)動(dòng)”，必將成為我區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展新的增長(zhǎng)點(diǎn)和亮點(diǎn)。
2.有利于加快推進(jìn)城市化進(jìn)程?！稗k一個(gè)市場(chǎng)，興一方經(jīng)濟(jì)，富一方百姓”，這是省內(nèi)周邊市場(chǎng)產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)縣市的共同經(jīng)驗(yàn)。市以市場(chǎng)開發(fā)帶動(dòng)城市建設(shè)，在全國(guó)形成了較大影響力。區(qū)委十三屆六次全體（擴(kuò)大）會(huì)議作出了堅(jiān)持城市化帶動(dòng)的戰(zhàn)略決策，我們認(rèn)為，實(shí)施商業(yè)城的改造提升，打造新的經(jīng)濟(jì)商圈，有利于進(jìn)一步完善城市功能，提升城市品位，加快我區(qū)的城市化進(jìn)程。
3.有利于打造產(chǎn)銷互動(dòng)發(fā)展格局。先進(jìn)制造業(yè)需要現(xiàn)代化的市場(chǎng)產(chǎn)業(yè)相配套和依托。等地市場(chǎng)通過(guò)強(qiáng)勁的產(chǎn)業(yè)依托，形成了制造業(yè)和商貿(mào)流通業(yè)相輔相成的良好發(fā)展局面，產(chǎn)銷兩旺，發(fā)展前景廣闊。當(dāng)前，已形成了以工業(yè)為先導(dǎo)，多種產(chǎn)業(yè)共同繁榮的經(jīng)濟(jì)形態(tài)。實(shí)現(xiàn)商業(yè)城的提升改造，搭建好本區(qū)優(yōu)質(zhì)工業(yè)產(chǎn)品的展示銷售平臺(tái)，形成產(chǎn)銷互動(dòng)發(fā)展格局，既可推動(dòng)我區(qū)工業(yè)制造業(yè)發(fā)展，又為市場(chǎng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展增添強(qiáng)勁動(dòng)力。
近年來(lái)，社會(huì)各界關(guān)于加快推進(jìn)商業(yè)城提升改造的呼吁日益強(qiáng)烈，省工商局領(lǐng)導(dǎo)在全省市場(chǎng)工作會(huì)議、省重點(diǎn)市場(chǎng)檢查復(fù)評(píng)等場(chǎng)合，多次建議商業(yè)城盡快實(shí)施提升改造，以鞏固和提升商業(yè)城現(xiàn)有品牌地位。各界人士通過(guò)人大議案、政協(xié)提案等途徑，要求加快商業(yè)城的提升改造，保護(hù)現(xiàn)有市場(chǎng)資源。從前期組織的兩次專題座談結(jié)果看，支持異地新建的意見占77%，支持就地改造的意見占23%。而三次問(wèn)卷調(diào)查的結(jié)果顯示，支持異地新建的占61%，支持就地改造的占35%，其余4%為其他意見（維持原狀等）。綜上所述，要求提升改造的意見基本統(tǒng)一，且異地新建商業(yè)城成為主流意見。商業(yè)城管委會(huì)也曾委托具有國(guó)家一級(jí)資質(zhì)的專業(yè)研究機(jī)構(gòu)，對(duì)商業(yè)城提升發(fā)展作了專題研究，形成了《商業(yè)城發(fā)展研究報(bào)告》。通過(guò)綜合評(píng)價(jià)，該報(bào)告提出了以異地新建實(shí)現(xiàn)商業(yè)城轉(zhuǎn)型升級(jí)的研究結(jié)論。
商業(yè)城的轉(zhuǎn)型升級(jí)事關(guān)民生保障和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展大局，影響深遠(yuǎn)，同時(shí)實(shí)際工作開展涉及面廣，難度較大，任務(wù)艱巨，因此迫切需要區(qū)委、區(qū)政府加大對(duì)商業(yè)城提升改造的工作力度。
1.組建領(lǐng)導(dǎo)班子。建議把該項(xiàng)工作列入?yún)^(qū)委、區(qū)政府的重點(diǎn)工作，成立由區(qū)委、區(qū)政府主要領(lǐng)導(dǎo)掛帥，分管領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)，各有關(guān)部門負(fù)責(zé)人參與的商業(yè)城提升發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)小組，下設(shè)工作小組，協(xié)調(diào)、推進(jìn)各項(xiàng)工作。
2.繼續(xù)深化調(diào)研。建議區(qū)委、區(qū)政府主要領(lǐng)導(dǎo)帶隊(duì)，組織有關(guān)部門、鎮(zhèn)街到兄弟縣市進(jìn)行學(xué)習(xí)考察，借鑒他們的成功經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)一步統(tǒng)一思想，提高認(rèn)識(shí)，堅(jiān)定信心，加快推進(jìn)商業(yè)城轉(zhuǎn)型升級(jí)工作。
3.加快推進(jìn)工作。目前區(qū)域內(nèi)各類建設(shè)項(xiàng)目眾多，土地資源日趨緊張，商業(yè)城項(xiàng)目必須抓住時(shí)機(jī)，加快推進(jìn)。一方面政府牽頭協(xié)調(diào)各有關(guān)部門和相關(guān)鎮(zhèn)街，開展項(xiàng)目選址、土地規(guī)劃控制和前期手續(xù)辦理等各項(xiàng)前期工作。另一方面，對(duì)區(qū)域內(nèi)在建大型市場(chǎng)進(jìn)行規(guī)劃控制，整合全區(qū)市場(chǎng)資源，以避免重復(fù)建設(shè)。
在前期座談交流、考察取經(jīng)，廣泛聽取各層面意見的基礎(chǔ)上，調(diào)研組對(duì)就地改造和異地新建兩個(gè)方案進(jìn)行了分析比較。一致認(rèn)為，就地改造弊大于利，主要存在產(chǎn)權(quán)主體利益難協(xié)調(diào)、現(xiàn)有空間難拓展、瓶頸問(wèn)題難破解和與火車南站規(guī)劃矛盾等問(wèn)題。而異地新建利大于弊，可徹底解決當(dāng)前面臨的發(fā)展瓶頸問(wèn)題，通過(guò)最優(yōu)位置建設(shè)、最優(yōu)方案規(guī)劃、最優(yōu)模式創(chuàng)建，既有利于加快城市化進(jìn)程，又有利于提升市場(chǎng)的綜合實(shí)力。對(duì)新商業(yè)城的發(fā)展規(guī)劃問(wèn)題，可從以下三方面考慮。
1.打造符合時(shí)代要求的現(xiàn)代新型商業(yè)模式。以“高起點(diǎn)、遠(yuǎn)規(guī)劃、新配套”和“一次規(guī)劃、分期建設(shè)”為原則，建設(shè)集銷售、倉(cāng)儲(chǔ)、物流、會(huì)展一體化，購(gòu)物、休閑、娛樂、旅游一站式，有形無(wú)形市場(chǎng)相結(jié)合的市場(chǎng)集群和商貿(mào)中心，把新商業(yè)城打造成代表現(xiàn)代商貿(mào)發(fā)展水平的典范之作，使商業(yè)城真正成為向外界展示的“金名片”，立足、面向全省以至華東的“輻射源”。
2.建設(shè)中小企業(yè)發(fā)展平臺(tái)。憑借其豐富的產(chǎn)品資源和優(yōu)越的創(chuàng)業(yè)平臺(tái)，業(yè)已成為全國(guó)、全世界網(wǎng)上創(chuàng)業(yè)者的沃土。我區(qū)現(xiàn)有中小企業(yè)2萬(wàn)余家，絕大部分為民營(yíng)企業(yè)，資金實(shí)力雄厚，發(fā)展愿望強(qiáng)烈，而周邊的紹興、寧波、臺(tái)州地區(qū)也有大批民營(yíng)企業(yè)。在實(shí)施商業(yè)城提升改造時(shí)，可充分考慮這些中小企業(yè)的發(fā)展需求，為重點(diǎn)工業(yè)產(chǎn)品搭建一個(gè)集批發(fā)、零售和展示為一體的平臺(tái)和窗口。
3.進(jìn)行區(qū)域市場(chǎng)資源的科學(xué)整合。新商業(yè)城建設(shè)可與其它市場(chǎng)的規(guī)劃、整合同步進(jìn)行（如加大新農(nóng)都、新世紀(jì)市場(chǎng)園區(qū)和農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)整合力度）。在保護(hù)現(xiàn)有市場(chǎng)的前提下，篩選更具發(fā)展前景、更能代表區(qū)域特色的專業(yè)市場(chǎng)，優(yōu)先進(jìn)駐新商業(yè)城，盡快興城隆市。要避免重復(fù)建設(shè)，引導(dǎo)區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)從“小而全”向“大而?！钡陌l(fā)展形態(tài)轉(zhuǎn)變，提高我區(qū)市場(chǎng)的精品化、專業(yè)化水平。
針對(duì)商業(yè)城異地新建的選址問(wèn)題，調(diào)研組實(shí)地踏看了寧圍、新街、紅山蜀山、臨浦等地相關(guān)區(qū)塊，提出了四個(gè)建議方案（見附件）。
經(jīng)過(guò)分析比較，綜合各方面因素考慮，調(diào)研組認(rèn)為：
建議方案一、二——新世紀(jì)市場(chǎng)園區(qū)區(qū)塊、臨浦王村區(qū)塊距主城區(qū)較近，相對(duì)較有區(qū)位優(yōu)勢(shì)，容易迅速隆市和形成規(guī)模，但也存在拆遷壓力大、成本高、新的交通問(wèn)題和農(nóng)保地調(diào)整等不利因素。
建議方案三、四——紅山農(nóng)場(chǎng)區(qū)塊和區(qū)塊較具發(fā)展?jié)摿?，可充分利用省市區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略優(yōu)勢(shì)，搶抓機(jī)遇，實(shí)現(xiàn)商業(yè)城的轉(zhuǎn)型升級(jí)和加快發(fā)展，但均存在離主城區(qū)較遠(yuǎn)，導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)戶易流失和隆市風(fēng)險(xiǎn)。
但無(wú)論選擇哪一方案，新商業(yè)城建設(shè)應(yīng)與全區(qū)市場(chǎng)資源科學(xué)整合相結(jié)合。因此，建議對(duì)新農(nóng)都、新商業(yè)城及其它專業(yè)市場(chǎng)的建設(shè)進(jìn)行綜合規(guī)劃，整合各自資源優(yōu)勢(shì)，避免重復(fù)建設(shè)和惡性競(jìng)爭(zhēng)，集中力量，共同做大、做強(qiáng)、做精、做專我區(qū)市場(chǎng)產(chǎn)業(yè)。
商業(yè)城提升發(fā)展項(xiàng)目一次性投資較大，可借鑒、等地成功經(jīng)驗(yàn)，遵循“政府搭臺(tái)、企業(yè)唱戲”和“自籌資金、自求平衡”等原則，探索投融資、建設(shè)和經(jīng)營(yíng)管理等新的體制。一方面，可通過(guò)企業(yè)化操作，吸納多個(gè)投資主體組建股份公司或企業(yè)集團(tuán)，負(fù)責(zé)新商業(yè)城的開發(fā)建設(shè)。建成后，可學(xué)習(xí)省內(nèi)外兄弟市場(chǎng)的管理經(jīng)驗(yàn)，實(shí)行政企分開。市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)管理通過(guò)集團(tuán)化、企業(yè)化操作來(lái)實(shí)現(xiàn)，同時(shí)逐步轉(zhuǎn)變現(xiàn)有整理文章由商業(yè)城管委會(huì)的職能，成為專門的協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)。另一方面，對(duì)老商業(yè)城搬遷后土地進(jìn)行拍賣或再開發(fā)利用，結(jié)合火車南站規(guī)劃，建立集居住、休閑和購(gòu)物等功能為一體的新商業(yè)業(yè)態(tài)，提高土地使用效益和市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)效益，以求新老市場(chǎng)建設(shè)的資金平衡。
在完成新商業(yè)城建設(shè)搬遷前，將存在5年以上的建設(shè)過(guò)渡期，因此在加大提升改造力度的同時(shí)，須繼續(xù)加強(qiáng)市場(chǎng)管理工作。
1.強(qiáng)化現(xiàn)有管理體制。針對(duì)當(dāng)前商業(yè)城存在的諸多管理和發(fā)展難題，須進(jìn)一步強(qiáng)化管委會(huì)的職能和機(jī)構(gòu)定位。根據(jù)管委會(huì)實(shí)際所承擔(dān)的職能，將商業(yè)城管委會(huì)調(diào)整為全額撥款的事業(yè)單位，以進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)商業(yè)城的安全生產(chǎn)、市場(chǎng)秩序和國(guó)有資產(chǎn)的有效管理。整理文章：
2.完善部門聯(lián)合執(zhí)法體系。督促各職能部門按照“以塊為主”的管理模式，明確職責(zé)，落實(shí)措施，加大監(jiān)管力度，確保平穩(wěn)過(guò)渡。
商業(yè)調(diào)研報(bào)告好篇十五
以景觀意境為線索，遵循“以人為本”的原則，運(yùn)用軸線布局，采用點(diǎn)，線，面成景的方式，參照所處位置及不同功能分割空間，營(yíng)造一個(gè)多功能的，舒適的，令人愉悅的具浪漫氣息的娛樂購(gòu)物，文化休閑的街道環(huán)境。
空間商業(yè)街徜徉愉悅對(duì)稱入口街道休閑。
本商業(yè)街位于南陽(yáng)市繁華區(qū)，主要滿足市民及附近小區(qū)業(yè)主日常娛樂購(gòu)物，文化休閑等活動(dòng)。，南陽(yáng)市鴻德步行街位于人民南路東側(cè)，是人流聚集的一個(gè)主要場(chǎng)所。采用南北方向排列，建筑立面采用了塔樓，騎樓，雨罩的元素使空間產(chǎn)生新的劃分，室內(nèi)空間既設(shè)置了集中商業(yè)，又有零散店鋪，是西方現(xiàn)代mall與中國(guó)傳統(tǒng)商鋪的有機(jī)組合。這個(gè)聚集要解決的問(wèn)題：
解決商業(yè)街的繁華氣氛與商住小區(qū)、學(xué)校的寧?kù)o氣氛之間的沖突問(wèn)題。解決商業(yè)街車行交通空間與步行交通空間的隔離的問(wèn)題。
解決商業(yè)街的平直單調(diào)，感覺很長(zhǎng)，很枯燥的問(wèn)題。
解決商業(yè)街的歷史人文記憶的缺乏。
總體構(gòu)思：
以景觀意境為線索，遵循“以人為本”的原則，運(yùn)用南北軸線布局，采用點(diǎn)，線，面成景的方式，參照所處位置及不同功能分割空間，營(yíng)造一個(gè)多功能的，舒適的，令人愉悅的具有浪漫氣息的娛樂購(gòu)物，文化休閑的街道環(huán)境。
構(gòu)思的基礎(chǔ)：
據(jù)心里進(jìn)化論的觀點(diǎn)，人類對(duì)大自然所作出的最表層，直接的，第一的反映是情感上的，不是認(rèn)知上的，在情感反映的基礎(chǔ)上，才有了思維與記憶、意識(shí)與行為。就像電影就是在創(chuàng)造一種場(chǎng)景感受，現(xiàn)代神經(jīng)心理學(xué)也證明這一觀點(diǎn)。
室外空間設(shè)計(jì)以傳統(tǒng)古鎮(zhèn)的模式來(lái)構(gòu)筑整個(gè)商業(yè)街，從歷史發(fā)展中形成小鎮(zhèn)商業(yè)街和傳統(tǒng)因素及其相互關(guān)系作了深入分析，如人流和街道的關(guān)系，河與街與住宅的關(guān)系，總結(jié)出一個(gè)空間的模式，運(yùn)用到我們的商業(yè)街中來(lái)。將一個(gè)古鎮(zhèn)的街空間融合到我們的商業(yè)街中來(lái)，使其不僅有現(xiàn)代商業(yè)街的時(shí)代氣息，又蘊(yùn)含原始的在幾十年、甚至幾百年間長(zhǎng)出的空間，這些空間承載著政治、經(jīng)濟(jì)、文化以及人的生活方式的信息。
我認(rèn)為街是隨著人們交換產(chǎn)生與貿(mào)易的發(fā)展而逐漸生長(zhǎng)的，它是由人們的生活需要而產(chǎn)生的一種商業(yè)形態(tài)，我們通過(guò)將街切割、打碎、重組再造的，運(yùn)用我們以景觀意境為出發(fā)點(diǎn)，尋找適宜的尺度，通過(guò)空間變化的重組，營(yíng)造一條生長(zhǎng)出來(lái)的街，通過(guò)各種元素，鋪地、雕塑、噴泉、植物來(lái)解決商業(yè)街的標(biāo)識(shí)性。
我認(rèn)為街是人們行走，徜徉、休息、交流的開放空間，我們避免西單大街改造的那樣的誤區(qū)（人可以自由徜徉的街巷被大大拓寬成便利車行的大街，人群從街上被擠到過(guò)街天橋，或人們已被車流逼迫到某個(gè)區(qū)域，已不可自由徜徉，人的愉悅心情也就消大半，一條街道變成了一條車的河流，所以我們區(qū)分空間，使人與車的矛盾得到最大解決，）我們方式是通過(guò)高差解決人車分流。
運(yùn)動(dòng)與通路：
設(shè)計(jì)中充分考慮人的運(yùn)動(dòng)心理，把緊張的運(yùn)動(dòng)與放松的運(yùn)動(dòng)有機(jī)的結(jié)合起來(lái)，沿河散步道給人們提供一個(gè)可以曲折，延長(zhǎng)的運(yùn)動(dòng)線路，放松休閑的觀賞景觀。
感受，單調(diào)平直呆板的街道雖然很短，人的心理感受距離卻很長(zhǎng)。
人車分流：
通過(guò)豎向的變化，使行車道路與人行處于不同高差，人在商業(yè)街的購(gòu)物會(huì)感覺安全，真正營(yíng)造一個(gè)休閑，自由徜徉的街道環(huán)境。
商業(yè)街的主要特點(diǎn)是因商業(yè)店鋪的集中而形成了室外購(gòu)物、休閑、餐飲等功能空間，基于商業(yè)街的店鋪特色，決定了其設(shè)計(jì)的核心就是讓空間有用而舒適。根據(jù)調(diào)查，一般商業(yè)街的尺度，都控制在8－12m左右，而這又是針對(duì)兩側(cè)都是店鋪的商業(yè)街，鴻德商業(yè)街是單側(cè)式的，在商業(yè)建筑前約20m寬的范圍內(nèi)，要滿足停車，行車，還有步行的功能，所以商業(yè)街前面的步行街尺度定為5m寬，又考慮到車行對(duì)人流的影響，利用豎向高差的變化將其劃分成兩個(gè)不同的空間。在根據(jù)建筑的軸線在相關(guān)節(jié)點(diǎn)上設(shè)置種植壇形成景觀序列，根據(jù)建筑的收放控制臺(tái)階的收放。
以景觀意境為線索，按其所處位置的不同及功能的不同，大小設(shè)置三大景觀區(qū)，它們既相互聯(lián)系又具統(tǒng)一性，通過(guò)軸線的控制來(lái)實(shí)現(xiàn)。三大景觀區(qū)為:入口廣場(chǎng)與商業(yè)街區(qū)，南陽(yáng)府衙，小吃城,分別滿足人們的購(gòu)物娛樂，休閑的功能，動(dòng)靜分區(qū)的過(guò)渡功能，人們交流休息思考冥想的靜態(tài)活動(dòng)功能。
邊界效應(yīng)理論指出：森林，海灘，樹叢，林中空地，建筑廣場(chǎng)的邊緣，建筑的凹處，柱下等使人們喜愛停留的區(qū)域。我們?cè)谏虡I(yè)街設(shè)置休息的座椅，給人們提供駐足，停留，停下來(lái)與人交談，停留一段時(shí)間的動(dòng)作誘因。
愛德華霍爾在《隱匿的尺度》中指出處于邊緣或背靠建筑物的立面有助于個(gè)人，團(tuán)體與他人保持距離，是人們安全心理的需求所致。我們要緊兩創(chuàng)造多層的邊緣。
人的活動(dòng)是從內(nèi)部和朝向公共空間的的中心的邊界發(fā)展起來(lái)的，彎曲的街道使步行變得更加有趣，且再見少風(fēng)力干擾方面是由益處的。
變換的接到空間，街區(qū)的穿插使步行網(wǎng)絡(luò)的心理距離變短了。
人在步行時(shí)都愛抄近道，人們走捷徑的愿望是非常強(qiáng)烈的。哥本哈根的一處廣場(chǎng)記錄，每一個(gè)人都沿最短的線路穿過(guò)廣場(chǎng)。
開場(chǎng)空間中的步行線路，橫穿空間中心是不舒服的，眼空間的邊緣既可以體驗(yàn)到大空間的尺度，又能欣賞道街道或空間邊界的細(xì)枝末節(jié)，令人賞心悅目。
臺(tái)階是打斷步行節(jié)奏的破壞元素，我們采用平緩的坡道替代。
避免目的地路程的一覽無(wú)余，更要避免可見目的地而不得不繞行。可見目的的時(shí)要遵從簡(jiǎn)捷的原則。我們規(guī)劃的直角使用功能是不方便的。
鴻德商業(yè)街入口廣場(chǎng)西側(cè)是一條交通主干道人民南路，東側(cè)是商用住宅、學(xué)校，這是人流聚集的一個(gè)主要場(chǎng)所，這個(gè)聚集包括購(gòu)物，娛樂休閑和享受生活！
商業(yè)街的理想氣氛應(yīng)該是使人覺得親切、放松、平易近人、有人情味，使人有愉悅的消費(fèi)心情，而不是單純的行走空間，人們?cè)谄渲辛鬟B的過(guò)程本身也是一種體驗(yàn)和休閑！
入口廣場(chǎng)除了應(yīng)該烘托建筑的特色與氣勢(shì)，更應(yīng)該是一個(gè)適合人們停留的、開放的，水與綠地交融的公共休憩場(chǎng)所。
商業(yè)調(diào)研報(bào)告好篇一
（附件）。
一、區(qū)域概述：
陶然亭板塊為南城的老城區(qū)，它北起前門西大街，南至南二環(huán)，東起前門大街、永定門大街，西至右安門大街。其中涵蓋京城兩大園林：建于1952年的陶然亭公園和建于公元1420年的先農(nóng)壇。區(qū)域內(nèi)主街道傳媒大道北起宣武門，南至南二環(huán)濱河路，全長(zhǎng)3．2公里，道路規(guī)劃寬度為70米，東西縱深開發(fā)寬度為100米至200米，與新建成的廣安大街交叉。國(guó)際傳媒大道近距離輻射西單商業(yè)街、金融街、王府井。宣武門大街、廣安大道、地鐵四號(hào)線、地鐵二號(hào)線與傳媒大街縱橫交匯，是商務(wù)辦公、企業(yè)經(jīng)營(yíng)、休閑居住、配套服務(wù)為一體的綜合文化產(chǎn)業(yè)社區(qū)。而區(qū)域內(nèi)太平大街也將拓寬到50米，位于陶然亭北門目前只能過(guò)兩輛車的陶然亭路也將拓寬，并順直北移打通至白紙坊路。地鐵四號(hào)線目前正在建設(shè)之中。（地鐵四號(hào)線通車路線：）。
區(qū)域內(nèi)院校有：宣武區(qū)實(shí)驗(yàn)幼兒園、北京小學(xué)、實(shí)驗(yàn)一小、北京十。
四、十五中學(xué)、育才中學(xué)、首都醫(yī)科大學(xué)、北京衛(wèi)生學(xué)校、工會(huì)職業(yè)大學(xué)、工會(huì)干部學(xué)院。（其中工會(huì)職業(yè)大學(xué)和工會(huì)干部學(xué)院在項(xiàng)目的斜對(duì)面）。
二、區(qū)域人口調(diào)研統(tǒng)計(jì)：
1、區(qū)域固定居民情況：
區(qū)域包含四個(gè)街道行政管轄區(qū)，其人口結(jié)構(gòu)如下：
2、區(qū)域在售住宅項(xiàng)目調(diào)研。
總結(jié)。
總結(jié)：目前陶然亭區(qū)域住宅主要以20世紀(jì)七八十年代建成的板樓為主，居民大多數(shù)是區(qū)域內(nèi)的原住民，以低收入人群為主（區(qū)域內(nèi)原住民主要為區(qū)域內(nèi)黑窯廠、等老企業(yè)職工）。目前區(qū)域內(nèi)普通住宅主流均價(jià)9000元/平方米，但該區(qū)域在開發(fā)住宅項(xiàng)目正在向中高檔靠攏，少數(shù)高檔項(xiàng)目售價(jià)較高且以大戶型為主，目標(biāo)人群直接針對(duì)區(qū)域內(nèi)傳媒工作者和商務(wù)人士。表明了區(qū)域住宅水平正在往中高檔靠攏。同時(shí)區(qū)域內(nèi)配套設(shè)施也在不斷完善、舊城區(qū)的改造工程也在進(jìn)行、房地產(chǎn)開發(fā)的力度日益加大，本區(qū)域內(nèi)的固定居民總數(shù)將會(huì)逐步攀升，群體消費(fèi)水平也在日益提升，消費(fèi)潛力巨大。
三、
1、區(qū)域整體商業(yè)情況概況：
陶然亭板塊區(qū)域內(nèi)商業(yè)分布較為散亂，多為臨街門面。各街道商業(yè)情況如下：
備注：區(qū)域內(nèi)天橋附近有盛金天橋商城，總規(guī)模46700平方米，地下兩層，地面5層，為以服裝為主的綜合市場(chǎng)，商戶入住經(jīng)營(yíng)不交租金，只交15000元押金。該市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)不善，大部分鋪位空置，目前市場(chǎng)正在催商戶撤攤擬整改市場(chǎng)，具體整改規(guī)劃未定；另有天橋百貨商場(chǎng)，地下一層（華潤(rùn)萬(wàn)家超市），地面四層（服裝為主的綜合百貨），單層2000平方米，總規(guī)模1萬(wàn)平方米。經(jīng)營(yíng)情況良好。商場(chǎng)方面由于該區(qū)域距sogo商圈和西單商圈較近，區(qū)域居民的消費(fèi)習(xí)慣傾向于去往這兩個(gè)商圈消費(fèi)。
3、區(qū)域在售商業(yè)項(xiàng)目情況：
總結(jié)：區(qū)域內(nèi)具有規(guī)模性的綜合商業(yè)稀缺，并且商業(yè)分布不集中，目前商業(yè)以臨街門面和社區(qū)底商為主。而區(qū)域大部分臨街門面目前又面臨拆遷改造問(wèn)題。因此區(qū)域內(nèi)商業(yè)供應(yīng)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，不能滿足區(qū)域消費(fèi)群體的日常消費(fèi)需求。
商業(yè)調(diào)研報(bào)告好篇二
任何一個(gè)國(guó)家的大城市都有一個(gè)或幾個(gè)著名的商業(yè)綜合體。這些商業(yè)綜合體不僅僅是一個(gè)城市對(duì)外展示的形象窗口，也是當(dāng)?shù)鼐用裥蓍e、購(gòu)物、娛樂、消費(fèi)的匯集地，更是一個(gè)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的活力象征。這些商業(yè)綜合體依托優(yōu)良的社區(qū)環(huán)境、繁華的商業(yè)氛圍、齊全的商業(yè)設(shè)施以及獨(dú)具特色的經(jīng)營(yíng)品位，經(jīng)過(guò)幾十年甚至上百年的規(guī)劃建設(shè)，最終成為一座城市特有的吸引力和品牌。城市因商業(yè)建筑而具魅力，商業(yè)建筑更為城市增添風(fēng)采。
目前，我國(guó)很多城市在發(fā)展中都把商業(yè)綜合體的建設(shè)作為城市規(guī)劃的重要組成部分，有的城市甚至在傾全力開發(fā)主題商業(yè)街、商業(yè)綜合體，這說(shuō)明商業(yè)建筑在城市發(fā)展中的地位與作用日益被認(rèn)識(shí)，人們對(duì)商業(yè)建筑的需求和要求越來(lái)越受到關(guān)注。但是，我們不應(yīng)盲目發(fā)展與建設(shè)，借鑒他人經(jīng)驗(yàn)，對(duì)我們或許有更多的裨益。
下面對(duì)世界上幾個(gè)著名的商業(yè)綜合體作一介紹，并進(jìn)行比較分析。
1日本難波公園。
公園，從街道地平面上升至8層樓的高度，層層推進(jìn)、綠樹茵茵，仿佛是游離于城市之上的自然綠洲，與周圍線形建筑的冷酷風(fēng)格形成強(qiáng)烈對(duì)比，成為嘈雜背景下的一處生動(dòng)、溫馨的街景。
其原址是一座棒球館，位于鄰近難波火車站的一片新商業(yè)區(qū)，離機(jī)場(chǎng)一站之遙，將城際列車、地鐵等交通樞功能與辦公、酒店、住宅完美結(jié)合，是日本開發(fā)成功的城市綜合體的代表項(xiàng)目。
1.1場(chǎng)所概念。
難波公園的設(shè)計(jì)靈感都來(lái)源于能夠不斷重生的自然力量，這種被普遍認(rèn)知的力量在連接新舊事物中又貫穿著東西方文明。在設(shè)計(jì)中，自然環(huán)境被巧妙地融入都市規(guī)劃之中。這個(gè)項(xiàng)目不僅僅是一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，因?yàn)樗泻艽蟮墓查_放綠地，可以吸引周邊社區(qū)的人到這里來(lái)光顧、來(lái)瀏覽，最后這個(gè)項(xiàng)目變成了一個(gè)目的地的項(xiàng)目，大家不僅僅到這里來(lái)購(gòu)物，也可以到這里來(lái)休息，來(lái)放松。
難波公園的內(nèi)部是一條人造峽谷。業(yè)主最初的構(gòu)思是建造一個(gè)簡(jiǎn)單的混凝土通道用于連接項(xiàng)目的南北地塊，但設(shè)計(jì)師提出了人造峽谷的設(shè)計(jì)理念。
設(shè)計(jì)師最初打算選用各種暖色調(diào)的石材，再現(xiàn)真正的峽谷風(fēng)貌，并通過(guò)多樣化的水平表現(xiàn)手法展現(xiàn)出堪稱永恒的再生自然景觀。在設(shè)計(jì)中很重要的一點(diǎn)是要避免使用材料過(guò)于單一而產(chǎn)生的虛假感。
裝飾材料都取材于自然，如花崗巖、沙巖和石灰石，并沿襲了。
其淳樸粗獷的天然造型（自然裂縫），淋漓盡致地展現(xiàn)出天然石材的永恒魅力。為了進(jìn)一步表達(dá)這一理念，色彩由暖黃色到橘紅色的過(guò)渡與大阪市區(qū)眾多的灰色混凝土和瓷磚飾面的建筑形成鮮明對(duì)比，同時(shí)也與周邊綠意盎然的植被交相輝映。
1.2。
整體布局。
登臨高處俯視難波公園，可以看到，開放的空間使公園與城市的街道、交通直接相連，斜坡與“山石”形成的層次感，使公園與周圍的高層辦公樓柔和地融為一體，為鋼筋混凝土林立的城市里帶來(lái)了一股清新的氣息。
入口處，呈現(xiàn)在眼前的是一個(gè)被巖石覆蓋的空間，仿佛一個(gè)狹小的峽谷，誘惑著你向里面探尋。暖黃色到桔黃色逐漸過(guò)渡的條紋造型，如同沉淀層一般，而設(shè)計(jì)師精心設(shè)計(jì)和營(yíng)造出不同的小灣、巖洞、河谷等探險(xiǎn)般的空間感受，更讓你常常有“柳暗花明又一村”的驚喜，為整個(gè)購(gòu)物旅程增添了一抹神秘和新奇的色彩。通過(guò)“峽谷”內(nèi)一條“8字形”傾斜上升的通道，便到了難波公園的零售與娛樂區(qū)域。其中心區(qū)域是三層的“豪華購(gòu)物廣場(chǎng)”，內(nèi)部質(zhì)感華美、店面錯(cuò)落有致，并飾有草木植被和水景，讓你仿佛并不是在商場(chǎng)購(gòu)物，而是在森林中尋寶一般。
經(jīng)由不同樓層的一些特定區(qū)域，從“峽谷”可以直接通往室外的露臺(tái)，這里的“空中花園”種植了不少漂亮的花草植物，植物每天成長(zhǎng)，每天都在改變建筑的樣子。商場(chǎng)內(nèi)有不少餐館和咖啡座，露天的位置就在叢林里，購(gòu)物之后在這里享受一份舒適和靜謐，相當(dāng)愜意。
1.3。
業(yè)態(tài)分布及功能流線。
一層平面主要用于組織車行流線，不同方向的步行人流通過(guò)自動(dòng)扶梯或者垂直電梯引入二層商業(yè)區(qū)。
二層平面為人行通道，組織各個(gè)方向的人流匯集，包括車站方向人流、labl1方向人流以及來(lái)自一層的步行人流。利用建筑的高度形成峽谷形態(tài)的交通空間，并設(shè)置多個(gè)空間節(jié)點(diǎn)及自動(dòng)扶梯，保證人流通暢的到達(dá)上層商業(yè)。
露天步行街兩側(cè)設(shè)有柱廊和玻璃頂風(fēng)雨走廊，保證陰雨天氣使用。
面向“峽谷”開放中庭空間，或設(shè)置空中玻璃走廊，使“峽谷”兩側(cè)人流穿行。
屋頂人流。
1.4總結(jié)及啟示。
業(yè)布局混亂，也沒有分散了建筑與商業(yè)相得益彰。吸引人流的亮點(diǎn)。但從長(zhǎng)期看，仍然是其內(nèi)部的核心-商業(yè)起到真正的決定作用。對(duì)于經(jīng)常進(jìn)出的人來(lái)說(shuō)，建筑形態(tài)的美總有習(xí)慣甚至漠視的一天，只有功能上的人性化設(shè)計(jì)-與商業(yè)的契合性會(huì)一直默默地發(fā)揮作用。
極為注重與各種交通工具的銜接，如地鐵站、停車場(chǎng)、車行市政道路等。
2日本表參道。
表參道是東京的四個(gè)主要特色街頭時(shí)裝店的聚集地之一,這里云集歐洲、日本等頂級(jí)設(shè)計(jì)師的作品,流行元素含量很高,櫥窗內(nèi)的衣飾擺放非常有創(chuàng)意高，櫥窗內(nèi)的衣飾擺放非常有創(chuàng)意，世界著名品牌的諸多旗艦店也設(shè)置在此處，可以說(shuō)表參道是世界品牌的亞洲展覽中心。
表參道全長(zhǎng)約1公里，位于東京原宿青山一帶，靠近澀谷，與原宿、涉谷、代官山一起形成東京四個(gè)最具特色、風(fēng)格不同的時(shí)裝店聚集地的，被稱為日本的香榭麗舍大道，常作為電視連續(xù)劇的外景拍攝地。表參道以原宿車站為起點(diǎn)，直通明治神宮及青山區(qū)一帶，這條名為“燕歌祇”的大道，曾是明治神宮的專用道路這里是東京乃至日本最具奢華氣質(zhì)的購(gòu)物街道，也被戲稱為男人的地獄，女人的天堂。
2.1發(fā)展歷程。
表參道用了70年左右的時(shí)間，演變成為大量風(fēng)格獨(dú)特建筑物和成排的櫸樹共同演繹的具有歐洲街道風(fēng)情的奢華時(shí)尚的購(gòu)物商業(yè)街。
2.2表參道hill。
安藤忠雄以日式橢圓形印章的「參」字logo來(lái)揭開「表參道hills」外觀的序幕，以銀灰色鋁窗加玻璃圍幕帶來(lái)最主要印象；基礎(chǔ)的墻柱梁部份，不經(jīng)意地呈現(xiàn)出鋼筋水泥，幾何造型直線延伸的設(shè)計(jì)，含蓄地透露出建筑的特色和美感。
表參道hill在表參道上具有約250米的寬幅，是由地面６樓和地下６樓組成的復(fù)合設(shè)施：
?地下３樓至地面３樓為商業(yè)，38戶住宅，200個(gè)車位的停車場(chǎng)。
?屋頂上盡最大可能地進(jìn)行綠化，有計(jì)劃地使從北側(cè)的住宅地區(qū)可遠(yuǎn)眺綠樹成蔭趣意盎然的景色。
刻意與表參道沿路街道樹設(shè)計(jì)成相同高度的建筑物，從外表看起來(lái)絕對(duì)很難想像得到，它居然是地上六樓、地下六層的龐然大物，由本館、西館以及一部份復(fù)舊保留的「同潤(rùn)館公寓」三者來(lái)構(gòu)成。
本館建筑物乍看之下是個(gè)方正平整的規(guī)矩設(shè)計(jì)，但從內(nèi)部的高空俯視下來(lái)便能察覺，整體造形猶如一艘巨大的方舟，掏空的寬廣中庭毫不吝嗇地讓陽(yáng)光從半透明天窗自然流泄。店鋪圍繞著中庭的四周環(huán)然佇立，樓層與樓層之間盡可能地排除了到處都是殺風(fēng)景的電扶梯景觀，整體徐緩的逛街坡道，讓人不自覺地團(tuán)團(tuán)逛繞于其中，省去上下樓梯的麻煩，也同時(shí)讓人感覺不出爬升下降的辛苦。
內(nèi)部圍繞商業(yè)空間的挑空中庭的獨(dú)創(chuàng)樂“螺旋形斜面”上，排列著與表參道相同坡度的斜面有機(jī)連接的、具有沿街商店感的商店。以螺旋形連接的斜面創(chuàng)造了空間環(huán)游性，在建筑物內(nèi)也能保持逛街這一表參道的特點(diǎn)，成為史無(wú)前例的獨(dú)特空間。猶如在表參道中又出現(xiàn)了一個(gè)內(nèi)部表參道。
2.3業(yè)態(tài)分布。
表參道hills是作為日本的時(shí)尚和文化的中心而不斷傳遞流行訊息的表參道的核心，他獨(dú)特的外墻在led的照射下與街道兩旁的櫸樹融為一體，展現(xiàn)出各季不同的景色。從入口進(jìn)入后是高達(dá)６層的挑空中庭空間，以挑空中庭為中心，構(gòu)成螺旋狀的螺旋形斜面。外墻的彩燈墻、樓內(nèi)的動(dòng)畫投影機(jī)、超指向性揚(yáng)聲器和大屏幕顯示器等用光、影像、音響等各種效果展示著空間的魅力。入口處的大開口實(shí)現(xiàn)了求心力極強(qiáng)的活動(dòng)空間。
沿著從挑空中庭大樓梯走到地下３樓后，進(jìn)入空間[o:]?？臻g[o:]是從挑空中庭大樓梯延續(xù)的位于地下３樓的舉辦活動(dòng)的空間?？膳e辦展覽會(huì)、記者發(fā)表會(huì)和視覺演示等各種活動(dòng)。該空間具有靈活性，可實(shí)現(xiàn)您所想象的形象，同時(shí)還備有充實(shí)的設(shè)備。
3美國(guó)橡樹溪。
停車場(chǎng)以及室內(nèi)停車場(chǎng)。
由于各種活動(dòng)舉辦頻繁以及聚集大量顧客的緣故，該購(gòu)物區(qū)經(jīng)常發(fā)生犯罪、交通事故、醫(yī)療事故等事件。在如此小的范圍內(nèi)包含如此多的品牌使得在緊急情況下如何讓顧客知道最快最簡(jiǎn)潔的出入口位置，以及如何到達(dá)想去的店鋪?zhàn)兊糜葹橹匾?。同時(shí)如何使大型停車場(chǎng)和建筑有效地聯(lián)系起來(lái)也是一個(gè)問(wèn)題。所以為oakbrookcenter繪制一幅緊急情況逃生路線以及劃分防火區(qū)間是非常有必要的?？梢岳胓is技術(shù)對(duì)每間店鋪進(jìn)行精確定位以繪制地圖。
2.1基本功能流線。
2.3室外購(gòu)物空間。
由于oakbrookcenter的平面形式為組團(tuán)式建筑，故自然而然地在建筑之間形成了室外庭院或小型廣場(chǎng)空間。oakbrookcenter的設(shè)計(jì)者在設(shè)計(jì)這些地塊的時(shí)候，充分考量了顧客群的性質(zhì)，在不同的地塊設(shè)計(jì)了不同風(fēng)格的景觀。
在入口處設(shè)計(jì)了小型的下沉廣場(chǎng)，廣場(chǎng)中有噴泉，這種尺度符合建筑主入口處大氣的景觀設(shè)計(jì)風(fēng)格。
在另一片區(qū)域，則設(shè)置了一篇水池，尺度同樣適合這樣開放的空間。
下圖則為一個(gè)專為兒童設(shè)計(jì)的室外游樂場(chǎng)，所用的景觀小品都頗具童趣，孩子若厭倦了逛商場(chǎng)就可以到這來(lái)游玩。這是一個(gè)很人性化的設(shè)計(jì)。
4巴黎香榭麗舍大街。
法國(guó)巴黎最繁華熱鬧、最具代表性的香榭麗舍大街是以凱旋門和戴高樂廣場(chǎng)為軸心呈輻射狀的12條街道中的主干道。中央馬路寬80米，可容納12輛汽車并行，全長(zhǎng)2公里。街道兩側(cè)的人行便道平坦寬闊，林立著各種專業(yè)公司、大小商店，從銀行、保險(xiǎn)、時(shí)裝、娛樂到文物古玩以及花卉、報(bào)刊攤位，各行各業(yè)應(yīng)有盡有。香榭麗舍大街是巴黎尊貴的代表，但其經(jīng)營(yíng)的百貨服飾類商店大多是一般精品和品牌店，真正的高級(jí)精品店在香榭大街一側(cè)的蒙塔涅大街。在香榭大街上數(shù)量最多的是餐館和咖啡館。這大概與法國(guó)人的浪漫是分不開的。在這條街上，人們能夠品嘗到法國(guó)的蝸牛、意大利的比薩餅、日本的生魚片和中國(guó)的水餃、烤鴨等世界著名風(fēng)味食品。電影院、電子游戲場(chǎng)、夜總會(huì)、迪斯科廳錯(cuò)雜其間，營(yíng)業(yè)至午夜或凌晨，是巴黎人夜生活的好去處。大街中段還有一個(gè)比地面上的商店更加富麗堂皇的地下商場(chǎng)，幾十家大公司在這里設(shè)有分號(hào)地上地下組成一個(gè)立體商業(yè)街區(qū)。
香榭麗舍大街號(hào)稱是世界上最美麗的散步大道，商業(yè)旅游與街道景觀之間完美結(jié)合。它以圓點(diǎn)廣場(chǎng)為界分為風(fēng)格迥異的兩部分，東段700m以恬靜的自然風(fēng)光為主，車道兩側(cè)是平坦的草坪和高大的喬木，再外側(cè)是林蔭步行道；西段1100m則是繁華的高級(jí)商業(yè)區(qū)，世界名牌云集，其中時(shí)尚與美容類產(chǎn)品占據(jù)主導(dǎo)地位。香榭麗舍大街還是巴黎最負(fù)盛名的游覽勝地，除了街道兩端著名的協(xié)和廣場(chǎng)和凱旋門它還擁有許多歷史記憶對(duì)游客有著很大的吸引力。
5總結(jié)及啟示。
從以上我們可以看到，一個(gè)城市著名商業(yè)綜合體的形成有其城市發(fā)展的歷史背景，也各有其特色，并在現(xiàn)代城市的建設(shè)中不斷調(diào)整、完善，以適應(yīng)現(xiàn)代人的新生活需要。比較分析這些著名的商業(yè)街，我們可以看到其發(fā)展對(duì)我們的啟示，也可借鑒他們的成功經(jīng)驗(yàn)，改造、建設(shè)我國(guó)大城市的商業(yè)街。
5.1商業(yè)建筑必須具有立體化、網(wǎng)絡(luò)化的交通，以保證交通通達(dá)性好。
這是城市商業(yè)街建設(shè)的基本要素。地上地下形成立體化、網(wǎng)絡(luò)化交通，不論以什么交通方式都出入便利。即便是商業(yè)街為步行街，主街兩側(cè)的輔街均應(yīng)有良好的交通能力和充足的泊位，并有嚴(yán)格的交通管制。為了保證地面交通的通暢，交通網(wǎng)絡(luò)整體連接，人流、車流分離，讓人流在“室內(nèi)”流動(dòng)，地面車流才能通暢。紐約、倫敦、東京的商業(yè)街建設(shè)都是靠這種立體化的交通網(wǎng)絡(luò)來(lái)擴(kuò)充商業(yè)街的人口容量和疏通交通的。向地下要空間是商業(yè)街發(fā)展的趨勢(shì)。
5.2商業(yè)街的行業(yè)結(jié)構(gòu)應(yīng)是三足鼎立，以滿足消費(fèi)者多層次多方位的需求。
所謂“三足鼎立”是指購(gòu)物、餐飲、休閑娛樂在商業(yè)街中各占有三分之一的比例。這種結(jié)構(gòu)有一個(gè)優(yōu)勢(shì)，就是可以提高商業(yè)街的吸附力，白天是游客的觀光勝地，夜晚是當(dāng)?shù)厥忻竦南e娛樂場(chǎng)所，從功能上滿足了旅游者觀光、購(gòu)物游覽的心理和消遣、休憩、品位都市文化的精神要求，同時(shí)也為當(dāng)?shù)鼐用駝?chuàng)造了休閑消費(fèi)的場(chǎng)所。而我國(guó)有的城市的商業(yè)建筑功能單一，設(shè)施不配套，游客高高興興慕名而去，卻疲憊不堪無(wú)精打采而歸，甚至是有錢花不出去，使商業(yè)建筑的形象和效益大打折扣。
5.3商業(yè)街應(yīng)具有獨(dú)特的商業(yè)魅力。
城市商業(yè)街與一般的社區(qū)商圈不同，它是一個(gè)城市的形象代表，也是一個(gè)城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力、文化歷史的展示窗口，因而每個(gè)城市的商業(yè)街都應(yīng)具有有別于其他城市商業(yè)街的獨(dú)特魅力。
5.4商業(yè)街應(yīng)有傳統(tǒng)與現(xiàn)代相結(jié)合的文化氣息。
大城市商業(yè)街的形成與發(fā)展有其自身的歷史過(guò)程，構(gòu)成商業(yè)街濃郁的文化特色，挖掘商業(yè)街的歷史文脈，突出其歷史文化底蘊(yùn)，是商業(yè)街的品牌要素。忽略甚至在開發(fā)中擯棄商業(yè)街的傳統(tǒng)、歷史文脈，商業(yè)街就會(huì)失去長(zhǎng)久發(fā)展的底氣，也會(huì)使城市失去文化個(gè)性特征。因此，商業(yè)街的開發(fā)建設(shè)，必須注重保留商業(yè)街的“商魂”———?dú)v史、文化底蘊(yùn)。但是一味地保存?zhèn)鹘y(tǒng)文化也會(huì)使商業(yè)街失去活力，使人產(chǎn)生沒落、衰退的感覺，傳統(tǒng)文化應(yīng)該與現(xiàn)代文化、現(xiàn)代科技相結(jié)合，才能真正提升商業(yè)街的品牌價(jià)值含量。
5.5商業(yè)街必須突出整體協(xié)調(diào)性和人性化設(shè)計(jì)。
2、3個(gè)小時(shí)，長(zhǎng)則。
7、8個(gè)小時(shí)，不僅需要生理上的補(bǔ)給和“休養(yǎng)生息”，需要精神上的調(diào)節(jié)與愉悅，因此現(xiàn)代商業(yè)街更要充分體現(xiàn)以人為本的人性化設(shè)計(jì)，這里除了諸如廁所、電話、休息座椅等人的生理需求外，更需要從人的高層次需求出發(fā)去設(shè)計(jì)商業(yè)街，這應(yīng)該是商業(yè)街設(shè)計(jì)的基本出發(fā)點(diǎn)。
商業(yè)調(diào)研報(bào)告好篇三
本次研究試圖通過(guò)對(duì)招商銀行大連分行的管理制度（薪酬、晉升、培訓(xùn)、績(jī)效）、工作滿意度的調(diào)查，借助數(shù)據(jù)的支持來(lái)分析服務(wù)型企業(yè)員工激勵(lì)機(jī)制的問(wèn)題所在，為后期論文寫作奠定良好的信息基礎(chǔ)。
2．調(diào)研過(guò)程
2.1企業(yè)概況
招商銀行大連分行成立于1997年5月8日，前身為招商銀行大連支行。大連分行目前有分行營(yíng)業(yè)部、勝利廣場(chǎng)支行、高新園區(qū)支行、人民廣場(chǎng)支行、開發(fā)區(qū)支行、金州支行、甘井子支行、保稅區(qū)支行、星海支行、中山支行、華北路支行、桃源支行、和平廣場(chǎng)支行、新開路支行和濱海支行（財(cái)富管理中心）等15家經(jīng)營(yíng)網(wǎng)點(diǎn)，軟件園支行正在籌建中，以及新華洋自助銀行等10個(gè)離行式自助銀行。
在十二年的發(fā)展歷程中，大連分行立足于市場(chǎng)，立足于服務(wù)。被廣大客戶和社會(huì)公眾稱譽(yù)為創(chuàng)新能力強(qiáng)、服務(wù)好、技術(shù)領(lǐng)先的銀行。2015年，招商銀行大連分行各項(xiàng)存款約180億元，各項(xiàng)貸款近百億元，具備每年3億元以上經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)的盈利能力。在各項(xiàng)指標(biāo)中，中間業(yè)務(wù)收入占比、零售業(yè)務(wù)占比、中小企業(yè)占比的指標(biāo)在同業(yè)中均處于較高水平，體現(xiàn)了良好的市場(chǎng)性和成長(zhǎng)性。
面對(duì)激烈的同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)、趨緊的宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控和復(fù)雜的經(jīng)營(yíng)環(huán)境，招商銀行正試圖以變革創(chuàng)新為動(dòng)力，加快推進(jìn)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略調(diào)整和管理國(guó)際化進(jìn)程，努力將其建設(shè)成為大連地區(qū)的知名金融品牌、有鮮明特色、有較高社會(huì)認(rèn)同度的現(xiàn)代商業(yè)銀行。
2.2企業(yè)激勵(lì)現(xiàn)狀分析
大連分行現(xiàn)有員工700余人，其中，正式員工近600人，全行員工平均年齡30歲。96%以上員工具有大專以上學(xué)歷，67%以上員工具有本科以上學(xué)歷。全行共有中共-黨員175人。
銀行業(yè)屬于典型的服務(wù)型企業(yè)，隨著產(chǎn)品和質(zhì)量的日益趨同化，顧客越來(lái)越看重企 業(yè)能否滿足他們的個(gè)性化需求和能否為他們提供及時(shí)的高質(zhì)量服務(wù)。同時(shí)，面對(duì)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，企業(yè)也越來(lái)越重視顧客價(jià)值，把顧客滿意擺到了競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略的高度。對(duì)于商業(yè)銀行，他們所提供的核心內(nèi)容是服務(wù)，而服務(wù)的直接提供者是員工。只有滿意的員工才能產(chǎn)生滿意的顧客，所以員工激勵(lì)對(duì)于現(xiàn)代企業(yè)已經(jīng)變得至關(guān)重要。
目前，招商銀行大連分行為順應(yīng)銀行業(yè)改革趨勢(shì)，積極創(chuàng)新，以業(yè)績(jī)考核、薪酬改革、教育培訓(xùn)為手段建立了一套員工激勵(lì)體系，以其中的薪酬改革為例：
績(jī)考評(píng)結(jié)果所屬的檔次對(duì)應(yīng)；獎(jiǎng)金統(tǒng)一納入分行發(fā)放的目標(biāo)管理業(yè)績(jī)獎(jiǎng)金，每月暫按員工目標(biāo)管理獎(jiǎng)基數(shù)的60%預(yù)發(fā)，待季度、年終考核結(jié)果確認(rèn)后，統(tǒng)一兌現(xiàn)當(dāng)年應(yīng)得獎(jiǎng)金。
此外激勵(lì)體系中還包括培訓(xùn)課程設(shè)計(jì)、業(yè)績(jī)考核評(píng)定、競(jìng)聘上崗等項(xiàng)目。
雖然企業(yè)內(nèi)部有一套完整的激勵(lì)體系，但卻沒有體現(xiàn)出以提升顧客滿意度為最終目標(biāo)的設(shè)計(jì)理念，忽略了激勵(lì)對(duì)于員工忠誠(chéng)度、員工滿意度的作用效力，沒有真正的發(fā)揮其應(yīng)有作用。
2.3企業(yè)顧客滿意度調(diào)查分析
商業(yè)銀行與普通企業(yè)的區(qū)別首先是擁有最大量的顧客。隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的逐步建立，市場(chǎng)環(huán)境由供給瓶頸型轉(zhuǎn)向需求約束型，買方市場(chǎng)的格局基本形成。與經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的整體趨勢(shì)相一致，我國(guó)銀行業(yè)也實(shí)現(xiàn)了由賣方市場(chǎng)向買方市場(chǎng)的轉(zhuǎn)變。面對(duì)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，商業(yè)銀行欲提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，必須樹立顧客中心觀念，全面提高顧客滿意度。一項(xiàng)調(diào)查結(jié)果顯示：75%的顧客會(huì)把服務(wù)經(jīng)歷中的不愉快事件向其他人——家人、朋友、鄰居、同事、其他的顧客一一述說(shuō)，有些顧客會(huì)把不愉快的事件向他過(guò)去選擇的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手述說(shuō)，為競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手提供了建設(shè)性意見。只有7%的顧客會(huì)把不愉快事件向原來(lái)的商家述說(shuō)。因此關(guān)注顧客的服務(wù)過(guò)程滿意度已成為企業(yè)占領(lǐng)先機(jī)的必要手段。
在本次調(diào)研過(guò)程中，我們隨機(jī)采訪了一些在招商銀行大連分行辦理業(yè)務(wù)的顧客，希望通過(guò)直接的接觸能夠了解顧客對(duì)企業(yè)的滿意度以及忠誠(chéng)度。調(diào)查顯示，近期不打算更換銀行的顧客中，約有80%的顧客是因?yàn)椤傲?xí)慣了”，10%的顧客是因?yàn)椤安坏靡选?，比如工資、學(xué)校、有關(guān)帳戶的定向問(wèn)題。剩下10%的顧客是因?yàn)椤坝杏H友在好辦事”等等其他客觀因素。而被問(wèn)及關(guān)于近期不打算更換銀行的理由，大約有三分之一的顧客認(rèn)為“各家銀行都差不多”，有大約五分之一的顧客認(rèn)為他們選擇招商銀行“銀行網(wǎng)點(diǎn)多、方便”，其后依次為“服務(wù)態(tài)度好”、“網(wǎng)絡(luò)銀行好”，還有人提出收費(fèi)問(wèn)題和安全問(wèn)題。通過(guò)上述分析，可以看出，真正忠誠(chéng)的顧客不足50%，相反因?yàn)榱?xí)慣和避免麻煩等顧客接近60%。這說(shuō)明目前表現(xiàn)行為忠誠(chéng)的消費(fèi)者的至少有一半人以上只是暫時(shí)的忠誠(chéng)。
的可能性更高。傳播負(fù)面口碑的可能性更低；各種媒體也更有可能傳遞該企業(yè)正面的信息，企業(yè)所做的廣告和促銷將會(huì)更加有效。
所以，通過(guò)調(diào)查我們了解到，招商銀行大連分行的顧客滿意度水平雖然在一定程度上在市場(chǎng)中處于較高的位置，但若想保持現(xiàn)有顧客的忠誠(chéng)度，則還需采取一些具有針對(duì)性的措施。
2.4企業(yè)內(nèi)部員工激勵(lì)存在的問(wèn)題
結(jié)合對(duì)招商銀行大連分行的`激勵(lì)體系的了解以及對(duì)企業(yè)顧客滿意度的分析，我們得出，招商銀行大連分行的激勵(lì)體系在實(shí)施過(guò)程中取得了一定的效果，但是仍然存在很多問(wèn)題：
（1）員工薪酬激勵(lì)效果不佳。比較重視貨幣激勵(lì)，但由于分配上的工資、獎(jiǎng)金等貨幣激勵(lì)手段與實(shí)際業(yè)績(jī)掛鉤不密切，造成新的平均主義，因而激勵(lì)效果不理想。福利待遇等非貨幣激勵(lì)中的個(gè)人工作表現(xiàn)和貢獻(xiàn)因素不突出，“大鍋飯”現(xiàn)象依然存在，激勵(lì)作用不強(qiáng)。
（2）激勵(lì)措施的針對(duì)性不強(qiáng)，未能認(rèn)真研究和掌握銀行行業(yè)員工的特點(diǎn)和個(gè)人需要，以提升員工忠誠(chéng)、員工滿意為目標(biāo)，特別是諸如尊重和自我實(shí)現(xiàn)這樣的高層次需要，導(dǎo)致在工作中員工工作不夠積極、態(tài)度不夠熱情，進(jìn)而影響到顧客對(duì)于銀行滿意水平。因而激勵(lì)效力未能充分發(fā)揮。
（3）招商銀行大連分行在用人方面雖然做了一些改革，如競(jìng)聘，競(jìng)爭(zhēng)上崗等。但是改革還是不徹底，“能上能下”始終難于做到，淘汰機(jī)制不靈活，有的只是流于形式。“能者上，平者讓，庸者下”很難落到實(shí)處。崗位職數(shù)是有限的，人員能上不能下，缺乏流動(dòng)和活力。
總體來(lái)說(shuō)，招商銀行大連分行員工的工作滿意度不高，存在人才流失問(wèn)題。缺乏有效的薪酬和激勵(lì)機(jī)制，特別是員工薪酬激勵(lì)機(jī)制不完善導(dǎo)致員工對(duì)工作的滿意度不高。員工對(duì)薪酬不滿意，主要認(rèn)為有失公平，報(bào)酬和期望不一致，也沒有真正與業(yè)績(jī)掛鉤。同時(shí)和外資企業(yè)、外資銀行比，國(guó)內(nèi)銀行員工的薪酬并不高，內(nèi)心的歸屬感并不強(qiáng)，一旦有機(jī)會(huì)就會(huì)跳槽。另外工作中的員工成就感也不滿足。
3．調(diào)研結(jié)論
通過(guò)前文的分析，我們了解到招商銀行大連分行的激勵(lì)體系沒有有效地與顧客滿意度掛鉤，也就是說(shuō)現(xiàn)有的激勵(lì)措施沒有很好的考慮各種手段能夠在提高員工忠誠(chéng)、員工態(tài)度，進(jìn)而達(dá)到提高員工滿意度方面能夠發(fā)揮什么樣的作用。
因?yàn)楦鶕?jù)服務(wù)利潤(rùn)鏈理論告訴我們，利潤(rùn)是由顧客的忠誠(chéng)度決定的，忠誠(chéng)的顧客（也是老顧客）給企業(yè)帶來(lái)超常的利潤(rùn)空間；顧客忠誠(chéng)度是靠顧客滿意度取得的，企業(yè)提供的服務(wù)價(jià)值（服務(wù)內(nèi)容加過(guò)程）決定了顧客滿意度；最后，企業(yè)內(nèi)部員工的滿意度和忠誠(chéng)度決定了服務(wù)價(jià)值。簡(jiǎn)言之，顧客的滿意度最終是由員工的滿意度決定的。
所以，這次調(diào)研過(guò)程為我確定論文的寫作方向提供了很大的幫助，我看到了從顧客滿意的角度探討服務(wù)型企業(yè)員工激勵(lì)措施的可行性，同時(shí)也為我將來(lái)的寫作過(guò)程收集到了有效的數(shù)據(jù)。總之，我會(huì)在本次調(diào)研的基礎(chǔ)上，在后續(xù)必要的情況下繼續(xù)深入其他銀行進(jìn)行調(diào)研，并運(yùn)用理論研究與實(shí)證研究相結(jié)合的方法，建立研究模型，利用所得調(diào)查數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，最后，通過(guò)對(duì)實(shí)證研究結(jié)論進(jìn)行歸納整合，得出本研究的理論成果并指出其在實(shí)踐中的具體應(yīng)用。
一、 調(diào)查內(nèi)容：
本次消費(fèi)者調(diào)查的內(nèi)容包括客戶選擇銀行首要考慮的因素、銀行服務(wù)質(zhì)量的評(píng)價(jià)。
（一）客戶選擇的銀行首要考慮的因素
從問(wèn)卷反饋的信息來(lái)看，有30%的客戶會(huì)選擇就近的銀行進(jìn)行業(yè)務(wù)辦理，也有32%的客戶會(huì)因?yàn)殂y行的服務(wù)態(tài)度好壞而選擇銀行，也有接近35%的客戶在選擇辦理業(yè)務(wù)的銀行時(shí)把等待時(shí)間是否更短放在第一位考慮，還有2%的客戶受其他因素影響來(lái)選擇銀行，這當(dāng)中個(gè)人情感因素和習(xí)慣占了主導(dǎo)。
（二） 銀行服務(wù)質(zhì)量的評(píng)價(jià)
一方面，在央行對(duì)存貸款利率管制的情況下，銀行提高服務(wù)質(zhì)量使顧客享受更好的服務(wù)，都要付出成本。提高服務(wù)質(zhì)量所花費(fèi)的成本要從銀行利潤(rùn)中支出，一些銀行因種種原因在服務(wù)上投入較少，導(dǎo)致服務(wù)效率偏低，顧客滿意度偏低。
二、 調(diào)查分析：
商業(yè)銀行服務(wù)質(zhì)量低下成為社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)，總體分析原因主要有：
（一） 銀行制度設(shè)計(jì)存在缺陷，銀行客戶素質(zhì)參差不齊
銀行承擔(dān)了大量傳統(tǒng)型結(jié)算業(yè)務(wù)，如：代發(fā)工資，代收水、電費(fèi)等業(yè)務(wù)，大量的中間業(yè)務(wù)為銀行帶來(lái)了可觀的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，但是統(tǒng)計(jì)顯示這些低端業(yè)務(wù)占據(jù)了大量的銀行資源，影響了銀行的服務(wù)效率。雖然銀行開設(shè)了atm、網(wǎng)上銀行等在自助服務(wù)，但是由于銀行客戶素質(zhì)參差不齊，相當(dāng)?shù)念櫩碗y以接受這些功能，還是忠于傳統(tǒng)的服務(wù)模式，是這些業(yè)務(wù)不能得到充分的利用，而且自助服務(wù)功能不全面，經(jīng)常出現(xiàn)故障，也導(dǎo)致了柜臺(tái)人滿為患，影響了服務(wù)的質(zhì)量。
（二） 服務(wù)時(shí)間太長(zhǎng)，造成了銀行網(wǎng)點(diǎn)客戶排隊(duì)現(xiàn)象
近年來(lái)隨著我國(guó)居民收入水平的提高，金融市場(chǎng)間的開放，人們的金融投資理財(cái)服務(wù)需求不斷增加，人們對(duì)于股票和基金等金融產(chǎn)品的需求迅速增加，越來(lái)越多的人們開始涉足證券市場(chǎng)，導(dǎo)致銀行網(wǎng)點(diǎn)受理基金、理財(cái)開戶的，理財(cái)產(chǎn)品購(gòu)買的數(shù)量成倍增加。這些業(yè)務(wù)通常都是銀行的復(fù)雜業(yè)務(wù)，辦結(jié)通常需要10-20分鐘，這就極大地增加了銀行員工的服務(wù)時(shí)間，以至于出現(xiàn)了銀行網(wǎng)點(diǎn)客戶的排隊(duì)現(xiàn)象。
（三） 銀行營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)和人員相對(duì)不足，銀行員工的業(yè)務(wù)技能同質(zhì)化，
缺少專業(yè)人才
銀行為了控制成本，導(dǎo)致了銀行營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)和人員的相對(duì)缺乏，銀行業(yè)務(wù)逐漸增大，但是服務(wù)人員卻反導(dǎo)致了銀行長(zhǎng)期處于超負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn)的狀態(tài)，排隊(duì)等待時(shí)間長(zhǎng)，導(dǎo)致了服務(wù)效率的降低。另外，銀行基層一線員工技術(shù)仍然處于技術(shù)操作階段，只能用于處理一般的傳統(tǒng)業(yè)務(wù)，而現(xiàn)在銀行頻繁推出新業(yè)務(wù)，而銀行員工的業(yè)務(wù)技能培訓(xùn)卻滯后。銀行缺乏咨詢、理財(cái)?shù)确矫娴膶I(yè)人才，無(wú)法滿足高端客戶業(yè)務(wù)的投資融資、理財(cái)?shù)葮I(yè)務(wù)的需要，造成了服務(wù)時(shí)間過(guò)長(zhǎng)、服務(wù)效率低、服務(wù)質(zhì)量不佳的狀況。
三、 調(diào)查結(jié)論：
金融市場(chǎng)開放以來(lái)，銀行面臨著激烈的競(jìng)爭(zhēng)，雖然銀行服務(wù)比以往有了很大的提高，但還是普遍存在客戶排隊(duì)嚴(yán)重，服務(wù)標(biāo)示不明，服務(wù)效率不高的現(xiàn)狀。銀行作為金融服務(wù)行業(yè)，提升顧客滿意度是提高銀行核心競(jìng)爭(zhēng)力的重要因素，而銀行的服務(wù)質(zhì)量在很大程度上決定了顧客的滿意度，所以提高服務(wù)質(zhì)量，成為商業(yè)銀行面臨的重大問(wèn)題之一。
投訴效果、協(xié)助解難等方面而應(yīng)該是目前銀行需要重點(diǎn)改進(jìn)的內(nèi)容。
四、 解決方法：
針對(duì)以上問(wèn)題，銀行要提高服務(wù)效率需要進(jìn)行以下改革：
（一） 做好顧客細(xì)分，合理分流
現(xiàn)在一般銀行雖然進(jìn)行了分區(qū)，有柜臺(tái)區(qū)、等候區(qū)、自助服務(wù)區(qū)，但還是不能足夠滿足網(wǎng)點(diǎn)內(nèi)部服務(wù)和銷售流程的需要，應(yīng)做好顧客細(xì)分，實(shí)行差別化服務(wù)戰(zhàn)略，及時(shí)快速依據(jù)業(yè)務(wù)辦理情況做好客戶分流，以減輕柜臺(tái)負(fù)擔(dān)，提高服務(wù)實(shí)行差別化服務(wù)戰(zhàn)略，及時(shí)快速依據(jù)業(yè)務(wù)辦理情況做好客戶分流，以減輕柜臺(tái)負(fù)擔(dān)，提高服務(wù)效率。另外，要大力發(fā)展atm機(jī)自助渠道，不斷完善atm機(jī)自助渠道功能，讓自動(dòng)柜員機(jī)充分分擔(dān)銀行中低端客戶，降低大眾客戶服務(wù)成本，達(dá)到顧客分流的目的，提高柜臺(tái)服務(wù)效率。
（二） 拓展電子金融業(yè)務(wù)，提高工作效率
銀行需要積極努力地推廣網(wǎng)上銀行和手機(jī)銀行的理念，讓公眾信賴通過(guò)網(wǎng)上銀行和手機(jī)銀行也可以安全的辦理轉(zhuǎn)賬結(jié)算業(yè)務(wù)，首先減少了來(lái)營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)辦理業(yè)務(wù)的客戶人數(shù)。在營(yíng)業(yè)點(diǎn)，大堂經(jīng)理進(jìn)行合理分流，需要實(shí)現(xiàn)影印文件在排隊(duì)叫到號(hào)之前就已經(jīng)準(zhǔn)備好，叫到號(hào)就可以直接辦理，縮短業(yè)務(wù)辦理時(shí)間。
一、大連銀行概況及發(fā)展歷程：
大連銀行前身大連市商業(yè)銀行成立于1998年3月28日，是一家由大連市國(guó)有股份、中資法人股份及個(gè)人股份共同組成的地方性股份制商業(yè)銀行。經(jīng)中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)批準(zhǔn)，大連市商業(yè)銀行于2015年2月17日更名為大連銀行。2015年7月19日，大連銀行在天津設(shè)立了第一家異地分行，邁出了從地方銀行向全國(guó)性銀行轉(zhuǎn)型的第一步。2015年7月18日，大連銀行第二家異地分行――北京分行正式開門納客，標(biāo)志著大連銀行實(shí)現(xiàn)了自身發(fā)展的又一次重大跨越。2015年1月18日沈陽(yáng)分行開門納客，為大連銀行東北地區(qū)戰(zhàn)略布局落下了一顆重要的棋子。2015年9月成都分行、10月營(yíng)口分行相繼開業(yè)，大連銀行全國(guó)性戰(zhàn)略布局提速。2015年，成功設(shè)立了上海分行、丹東分行和重慶分行，異地分行已達(dá)8家，成為唯一在全部四個(gè)直轄市均設(shè)有分行的城商行，大連銀行作為全國(guó)性股份制商業(yè)銀行的架構(gòu)初具雛形。
大連銀行秉承“穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)、科學(xué)發(fā)展”的經(jīng)營(yíng)理念，以完善法人治理結(jié)構(gòu)、增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)控制能力和建立資本約束機(jī)制為手段，以支持東北老工業(yè)基地振興和地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展為己任，進(jìn)一步明確了“服務(wù)地方、服務(wù)中小、服務(wù)市民”的市場(chǎng)定位，先后為大連市基礎(chǔ)設(shè)施改造、區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供了一攬子金融支持，實(shí)現(xiàn)了中小企業(yè)融資的一站式服務(wù)。
全行現(xiàn)有員工近5000人，總行下設(shè)27個(gè)管理部門，4家中心支行，8家分行，共130多個(gè)營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。
近年來(lái)，大連銀行資產(chǎn)質(zhì)量不斷提高，盈利能力持續(xù)增強(qiáng)，各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)指標(biāo)實(shí)現(xiàn)了歷史性突破。截至2012年末，大連銀行資產(chǎn)規(guī)模達(dá)到2506億元，一般性存款余額1747億元，貸款余額1016億元。在2012年7月出版的英國(guó)《銀行家》雜志全球前一千家大銀行排名中，大連銀行位列第468位，在中國(guó)內(nèi)地的銀行中排名第39位。
二、大連銀行業(yè)務(wù)：
1.個(gè)人業(yè)務(wù)
1
2.公司業(yè)務(wù)
3.小企業(yè)業(yè)務(wù)
4.國(guó)際業(yè)務(wù)
5.信用卡
6.電子銀行
網(wǎng)上銀行、手機(jī)金融、自助金融、電視金融、基金平臺(tái)、通財(cái)平臺(tái)、通聯(lián)通、增值服務(wù)
三、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)：
截至2015年三季度末，大連銀行資產(chǎn)總額798億元，比2015年末增加411億元，增長(zhǎng)94%；存款667億元，比2015年末增加328億元，增長(zhǎng)96.8%；資產(chǎn)和存款三年來(lái)接近翻了一番；貸款423億元，比2015年末增加181億元，增長(zhǎng)75%；凈利潤(rùn)4.5億元，比同期增加3.2億元，增長(zhǎng)246%；不良貸款比例從2015年末的6.24%下降到2.75%；撥備覆蓋率從47.9%增長(zhǎng)到163%；資產(chǎn)充足率從4.72%提升到10.8%。2015年末，大連銀行存、貸款市場(chǎng)份額雙雙位居大連地區(qū)首位。
截至2012年6月末，大連銀行資產(chǎn)規(guī)模達(dá)到2276億元，一般性存款余額1606億元，貸款余額964億元，實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)11.17億元，不良貸款余額為8.67億元，不良貸款比例為0.9%，資本充足率為10.89%，撥備覆蓋率達(dá)到337.14%。
四、獲獎(jiǎng)情況：
2012中國(guó)最佳城商行零售銀行
2012年11月，在“2012第五屆中國(guó)最受尊敬銀行暨最佳零售銀行”評(píng)選中，大連銀行榮獲“2012 中國(guó)最佳城商行零售銀行”和“2012最具成長(zhǎng)性城商行零售銀行”兩項(xiàng)大獎(jiǎng)，并受邀將出席在京舉辦的頒獎(jiǎng)活動(dòng)及“2012中國(guó)零售銀行年會(huì)”。
本次評(píng)選活動(dòng)是第三方對(duì)中國(guó)銀行業(yè)發(fā)展的一項(xiàng)客觀評(píng)估，由中國(guó)銀行業(yè)協(xié)會(huì)全程指導(dǎo)，至今已舉辦5屆。評(píng)選基于行業(yè)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，對(duì)銀行的企業(yè)聲譽(yù)、管理能力、發(fā)展戰(zhàn)略、服務(wù)質(zhì)量、財(cái)務(wù)運(yùn)營(yíng)、業(yè)務(wù)創(chuàng)新等指標(biāo)進(jìn)行綜合評(píng)估，是國(guó)內(nèi)銀行業(yè)具有權(quán)威性和公信力的評(píng)選，也是唯一的針對(duì)零售銀行業(yè)務(wù)的評(píng)選。
2012最具成長(zhǎng)性城商行零售銀行
2012年，大連銀行零售業(yè)務(wù)規(guī)?？焖僭鲩L(zhǎng)，服務(wù)與銷售能力持續(xù)提升，品牌影響力和市民口碑大幅改善，這次獲獎(jiǎng)，充分顯示了社會(huì)公眾、研究機(jī)構(gòu)、專家學(xué)者等對(duì)大連銀行零售業(yè)務(wù)優(yōu)良成長(zhǎng)性的肯定和認(rèn)可。
此次評(píng)選，評(píng)委會(huì)對(duì)大連銀行給出評(píng)語(yǔ)——“根據(jù)評(píng)價(jià)體系中的客觀指標(biāo)，對(duì)貴公司的各項(xiàng)數(shù)據(jù)及市場(chǎng)表現(xiàn)進(jìn)行嚴(yán)謹(jǐn)分析及評(píng)估，評(píng)委們一致認(rèn)為，貴公司表現(xiàn)突出，榮獲‘2012 中國(guó)最佳城商行零售銀行’、‘2012最具成長(zhǎng)性城商行零售銀行’獎(jiǎng)項(xiàng)，實(shí)屬實(shí)至名歸！”
五、小組感悟：
為了更好的學(xué)習(xí)商業(yè)銀行這門課程，在任課老師的安排下，我們小組對(duì)大連銀行做了相關(guān)的調(diào)研報(bào)告。這次的調(diào)研，對(duì)我觸動(dòng)很大。不僅拓展了對(duì)銀行相關(guān)業(yè)務(wù)的知識(shí)的了解，也提升了對(duì)于銀行行業(yè)的認(rèn)識(shí)，為以后的踏入社會(huì)工作開啟了一些新的想法。
通，該網(wǎng)點(diǎn)的大堂經(jīng)理針對(duì)新行員存在的困惑都給予了耐心的講解和指導(dǎo)，讓我們對(duì)銀行的工作和建設(shè)銀行有了更直觀的認(rèn)識(shí)。
調(diào)研后，小組成員們紛紛表示受益匪淺，并感謝大連銀行如此熱情積極的對(duì)我們的指導(dǎo)，我們深刻意識(shí)到要進(jìn)一步增強(qiáng)自己的業(yè)務(wù)本領(lǐng)，拓寬自己的知識(shí)領(lǐng)域，為自己的職業(yè)生涯做好規(guī)劃，準(zhǔn)確地進(jìn)行自我定位，不斷提高個(gè)人素質(zhì)，只有這樣，在未來(lái)的工作和學(xué)習(xí)中我們才能處理問(wèn)題游刃有余。
六、附大事記：
1998年1月21日
大連市商業(yè)銀行各項(xiàng)存款余額達(dá)到100.26億元，首次突破百億元大關(guān)。
2001年3月28日
大連市商業(yè)銀行北方明珠卡正式發(fā)行。
2015年1月4日
大連市商業(yè)銀行圓滿完成增資擴(kuò)股任務(wù)，實(shí)收股本超過(guò)20億元。
2015年7月27日
大連市商業(yè)銀行中小企業(yè)融資中心成立。
2015年2月13日
中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)批準(zhǔn)大連市商業(yè)銀行股份有限公司更名為大連銀行股份有限公司，簡(jiǎn)稱大連銀行；英文名稱變更為bank of dalian co.，ltd，簡(jiǎn)稱bank of dalian。
2015年3月31日
中國(guó)金融大典第三屆中國(guó)金融（專家）年會(huì)在北京隆重，王勁平行長(zhǎng)被評(píng)為“2015中國(guó)城商行年度人物”。
2015年4月3日
在大連銀行更名慶典上，中央政治局、國(guó)務(wù)院副，時(shí)任遼寧省人大會(huì)主任、遼寧書記的同志與大連書記張成寅共同為大連銀行揭牌。
2015年6月29日
大連銀行uu信用卡發(fā)行，這是全國(guó)首張具有風(fēng)景游園功能的信用卡。
2015年7月19日
大連銀行天津分行開業(yè)，實(shí)現(xiàn)了跨區(qū)域發(fā)展的突破。
2015年7月26日
大連銀行ipo工作正式啟動(dòng)。
2015年12月31日
大連銀行存、貸款市場(chǎng)份額在大連市眾金融機(jī)構(gòu)中雙雙名列首位。
2015年5月14日
大連銀行向四川地震災(zāi)區(qū)同胞捐款500萬(wàn)元，員工個(gè)人捐款120余萬(wàn)元；全行累計(jì)捐款625萬(wàn)元，列全國(guó)城市商業(yè)銀行首位。
2015年7月18日
大連銀行北京分行開業(yè)，為大連銀行的發(fā)展帶來(lái)難得的歷史機(jī)遇和發(fā)展空間。
2015年9月1日
改版后的大連銀行網(wǎng)上銀行正式向社會(huì)推出。
致 謝
首先呢，想說(shuō)這是第一次做調(diào)研報(bào)告，前前后后的忙碌真的讓我學(xué)到了不少。很感謝我們的老師，給我們提供這樣的機(jī)會(huì)，這項(xiàng)任務(wù)不單單只是一個(gè)作業(yè)，更是我們學(xué)習(xí)過(guò)程的一個(gè)成長(zhǎng)，一個(gè)進(jìn)步。其次呢，很感謝我們這個(gè)小組的全體組員，合作，是一個(gè)團(tuán)隊(duì)少不了的精神，正是有了你們才有我們這個(gè)小組，也只有大家的共同努力，相互配合，積極創(chuàng)新思維才能完成我們這份調(diào)研報(bào)告。最后，不得不對(duì)大連銀行的職工們說(shuō)一聲謝謝，正是你們的熱情，你們的耐心，你們的豁達(dá)才讓我們深刻的學(xué)習(xí)和了解到這么多知識(shí)，為我們的知識(shí)添加了營(yíng)養(yǎng)劑。以上是我們小組這次的調(diào)研報(bào)告，望老師給予一定的批評(píng)建議。
商業(yè)調(diào)研報(bào)告好篇四
近年來(lái)，隨著xx城區(qū)舊城改造、城市擴(kuò)容步伐的加快，城市居民居住環(huán)境有了較大變化，社區(qū)服務(wù)功能大幅提升，社區(qū)商業(yè)得到了較快發(fā)展，社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)數(shù)量不斷增加，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)和服務(wù)領(lǐng)域進(jìn)一步拓寬。從調(diào)查看，目前，xx城區(qū)共有社區(qū)xx個(gè);各類社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)近xxxx個(gè)，經(jīng)營(yíng)方式有餐飲、超市、各類中介、便利店、物流、食雜店、洗衣店、維修店、回收站、書店、沖印店、藥店、家庭服務(wù)站、大眾浴池等。社區(qū)商業(yè)發(fā)展主要呈現(xiàn)以下幾個(gè)特點(diǎn)：
1、社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展迅速，“雙進(jìn)工程”服務(wù)對(duì)象不斷擴(kuò)大。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和中心城區(qū)的不斷擴(kuò)大，社區(qū)商業(yè)服務(wù)對(duì)象也不斷拓展，服務(wù)對(duì)象不僅面向廣大居民，更側(cè)重于為老人、兒童、殘疾人、優(yōu)撫等社會(huì)弱勢(shì)群體服務(wù)，以及為下崗、失業(yè)人員的提供再就業(yè)服務(wù)。
2、社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)呈多業(yè)態(tài)發(fā)展趨勢(shì)。社區(qū)商業(yè)過(guò)去以商業(yè)零售業(yè)網(wǎng)點(diǎn)為主，僅限于食品、日用百貨、美容美發(fā)等行業(yè)，近年來(lái)，一批新興業(yè)態(tài)的社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)應(yīng)運(yùn)而生，現(xiàn)已發(fā)展到幾十個(gè)服務(wù)項(xiàng)目，如保姆、清潔維修、物業(yè)綠化、家教、技能培訓(xùn)、網(wǎng)絡(luò)服務(wù)、婚慶禮儀、餐飲、保健、社區(qū)醫(yī)療、代理、中介服務(wù)等多個(gè)門類的便民利民服務(wù)項(xiàng)目。
3、新社區(qū)的各項(xiàng)配套服務(wù)設(shè)施、功能較為齊全。隨著中心城區(qū)范圍不斷擴(kuò)大，加速了新社區(qū)的建設(shè)，新社區(qū)的建設(shè)又帶動(dòng)了社區(qū)商業(yè)的發(fā)展以及周邊商業(yè)中心的發(fā)展，其商業(yè)設(shè)施、網(wǎng)點(diǎn)分布、商品結(jié)構(gòu)與服務(wù)功能均較為齊全，明顯優(yōu)于老社區(qū)。
4、傳統(tǒng)商業(yè)和服務(wù)業(yè)在社區(qū)商業(yè)建設(shè)中得到了充分發(fā)展。近年來(lái)，流通領(lǐng)域的市場(chǎng)化進(jìn)程不斷加快，社區(qū)商業(yè)應(yīng)市場(chǎng)需求得到快速發(fā)展，大大小小的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)滲透到社區(qū)的大街小巷，并在社區(qū)內(nèi)及其周邊形成一定規(guī)模。同時(shí)，社區(qū)沿街各類小型商品市場(chǎng)得到發(fā)展，有蔬菜市場(chǎng)、干果市場(chǎng)、水產(chǎn)品市場(chǎng)等，為社區(qū)居民消費(fèi)購(gòu)物提供了便利。
1、社區(qū)商業(yè)發(fā)展缺乏科學(xué)規(guī)劃和有效指導(dǎo)。目前，社區(qū)商業(yè)在發(fā)展中較多的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)與社區(qū)住宅混在一起，嚴(yán)重影響了居民的正常生活，并造成安全隱患和環(huán)境污染。其中建在居民樓底層或樓內(nèi)的餐館、酒店以及各類服務(wù)機(jī)構(gòu)影響較大，形成的民企糾紛較多。社區(qū)商業(yè)與區(qū)域性商業(yè)中心在功能定位方面缺乏科學(xué)規(guī)劃、合理分工和有效監(jiān)督。
2、社區(qū)商業(yè)發(fā)展不平衡，老社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展慢、基礎(chǔ)差。在這次調(diào)查中看到，一些老社區(qū)商業(yè)設(shè)施簡(jiǎn)陋，功能不全，一般是利用自有房屋，或者臨時(shí)搭建，甚至是違章建筑開辦的。這些小店小鋪以經(jīng)營(yíng)副食為主，商品單一、質(zhì)量低劣，購(gòu)物環(huán)境和衛(wèi)生狀況較差，造成社區(qū)居民購(gòu)物不便，許多日常消費(fèi)需要跑較遠(yuǎn)的路，且社區(qū)的服務(wù)功能不健全，與建設(shè)“便利消費(fèi)進(jìn)社區(qū)，便民服務(wù)進(jìn)家庭”雙進(jìn)工程提出的社區(qū)商業(yè)發(fā)展目標(biāo)差距較大。
3、社區(qū)商業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施較差，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)不夠發(fā)達(dá)。隨著人們生活水平的提高，居民消費(fèi)需求普遍提高，呈現(xiàn)出多樣性、多層次的消費(fèi)特點(diǎn)，社區(qū)商業(yè)低水平、低層次的服務(wù)狀況與之不相適應(yīng)，亟待改善。在調(diào)查中，有的反應(yīng)社區(qū)沒有停車場(chǎng)，車輛亂停亂放現(xiàn)象比較嚴(yán)重;有的反應(yīng)社區(qū)沒有蔬菜市場(chǎng)，居民買菜不方便;有的反應(yīng)家政服務(wù)業(yè)沒有形成，居民尋求家政服務(wù)很不方便;有的反應(yīng)社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)不能僅依靠小店小輔、小商小販提供商品和服務(wù)，要提高檔次，保證質(zhì)量等等。從反應(yīng)的情況看，社區(qū)商業(yè)的服務(wù)功能普遍滯后于居民的消費(fèi)需求。因此，加強(qiáng)社區(qū)商業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施的規(guī)劃和建設(shè)，拓展社區(qū)商業(yè)服務(wù)功能，是落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，完成社區(qū)雙進(jìn)工程的重點(diǎn)工作。
1、應(yīng)合理規(guī)劃，完善社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)。應(yīng)由政府牽頭，會(huì)同商務(wù)、規(guī)劃、建設(shè)、房管、財(cái)政、城區(qū)、工商、稅務(wù)等部門，研究制定網(wǎng)點(diǎn)改造規(guī)劃。如：對(duì)社區(qū)商業(yè)的規(guī)模、結(jié)構(gòu)、布局及標(biāo)準(zhǔn)、分類等做出明確規(guī)定;業(yè)態(tài)業(yè)種10種左右，建議包括配送餐飲連鎖店、小型超市、菜市場(chǎng)、食雜店、美容美發(fā)店、維修店、洗染店、照相館、舊貨廢棄物回收站、家庭服務(wù)、書籍音像店、藥店等。
2、應(yīng)采用公開招標(biāo)等形式，確定有實(shí)力的企業(yè)參與社區(qū)商業(yè)建設(shè)。一是選擇、培育有實(shí)力的配送餐飲企業(yè)(由中心廚房統(tǒng)一配送至社區(qū)連鎖店)進(jìn)入社區(qū)商業(yè)示范區(qū)，實(shí)施包括“早餐工程”在內(nèi)的大眾化餐飲，保證居民在社區(qū)內(nèi)就能夠方便地吃到有保障、質(zhì)量較好的早餐、快餐;二是鼓勵(lì)農(nóng)副產(chǎn)品流通企業(yè)在社區(qū)新建和改造放心肉、放心豆制品、無(wú)公害蔬菜瓜果連鎖店，建設(shè)生活保障型的商品配送中心，解決居民生活不方便、消費(fèi)不放心、不安全的問(wèn)題;三是支持連鎖企業(yè)進(jìn)入社區(qū)新建或改造便民家庭服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)，搭載各類便民、利民服務(wù)項(xiàng)目，讓社區(qū)居民在家門口就能解決維修、美容美發(fā)、洗衣、家庭服務(wù)等多方面的生活需要;四是支持和引導(dǎo)再生資源回收龍頭企業(yè)進(jìn)入社區(qū)，形成以社區(qū)、回收企業(yè)和集散市場(chǎng)為載體，符合城市建設(shè)發(fā)展規(guī)劃、布局合理、網(wǎng)絡(luò)健全、服務(wù)功能齊全、管理科學(xué)的再生資源回收體系;五是采取切實(shí)可行措施，通過(guò)資金、網(wǎng)點(diǎn)等一系列支持政策，鼓勵(lì)企業(yè)采取收購(gòu)、兼并、特許加盟等多種形式整合分散的社區(qū)商業(yè)資源，規(guī)范社區(qū)內(nèi)的小型門店，實(shí)現(xiàn)資源共享，綜合利用。
3、應(yīng)鼓勵(lì)和支持利用現(xiàn)代技術(shù)手段，創(chuàng)新服務(wù)體系。積極建設(shè)面向社區(qū)服務(wù)的信息服務(wù)平臺(tái)，鼓勵(lì)有條件的企業(yè)利用信息技術(shù)開展社區(qū)便民服務(wù)，發(fā)展網(wǎng)上交易、網(wǎng)上服務(wù)，補(bǔ)充現(xiàn)有網(wǎng)點(diǎn)的不足;鼓勵(lì)有條件的企業(yè)建立客戶需求信息系統(tǒng)，及時(shí)采集、分析、儲(chǔ)存客戶信息，為居民提供定向、快捷、周到的服務(wù)。大力提倡社區(qū)骨干企業(yè)開展送貨上門、送餐上門、修理上門的“三上門”服務(wù)，延伸服務(wù)功能，提高服務(wù)水平。提倡和鼓勵(lì)社區(qū)商業(yè)企業(yè)組建專職的便民綜合服務(wù)小分隊(duì)入戶服務(wù)，同社區(qū)居委會(huì)、社區(qū)居民建立穩(wěn)定、暢通的聯(lián)系渠道，開展以為社區(qū)居民排憂解難為宗旨的便民有償服務(wù)。
4、加強(qiáng)小區(qū)建設(shè)配套設(shè)施，在規(guī)劃小區(qū)建設(shè)時(shí)就進(jìn)行一些社區(qū)商貿(mào)配套服務(wù)的建設(shè)，特別是對(duì)居住環(huán)境影響較大的酒店、餐飲業(yè)，應(yīng)規(guī)劃餐飲一條街，對(duì)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所統(tǒng)一設(shè)計(jì)環(huán)保設(shè)施，如油煙、污水、噪音等的處理、排放設(shè)施，解決餐飲、住宅混雜擾民問(wèn)題。根據(jù)便民利民原則，在小區(qū)建成后可以通過(guò)招商引資，引導(dǎo)多業(yè)態(tài)，服務(wù)功能齊全的商業(yè)、服務(wù)業(yè)進(jìn)駐設(shè)點(diǎn)開店，建立齊全的社區(qū)商貿(mào)配套。
商業(yè)調(diào)研報(bào)告好篇五
商業(yè)城建成開業(yè)18年來(lái)，在促進(jìn)就業(yè)、涵養(yǎng)稅源、搞活流通、改善民生，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)，振興一方經(jīng)濟(jì)，促進(jìn)城市化進(jìn)程等方面作出了積極貢獻(xiàn)，實(shí)現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益雙豐收和經(jīng)營(yíng)者、消費(fèi)者、管理者多方共贏。但隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的快速發(fā)展，商業(yè)城已嚴(yán)重落后于整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展趨勢(shì)，嚴(yán)重落后于周邊同類型市場(chǎng)的發(fā)展水平，嚴(yán)重落后于人們?nèi)找嬖鲩L(zhǎng)的物質(zhì)生活需求，改造提升迫在眉睫。
近年來(lái)，區(qū)委、區(qū)政府高度重視商業(yè)城的提升發(fā)展工作，主要領(lǐng)導(dǎo)先后批示要對(duì)商業(yè)城的提升改造作為重點(diǎn)課題進(jìn)行專題調(diào)研。為此，從7月下旬開始，區(qū)政協(xié)會(huì)同區(qū)貿(mào)易局、商業(yè)城管委會(huì)等單位組成調(diào)研組，以專題座談、實(shí)地走訪、問(wèn)卷調(diào)查等形式，開展了大量的調(diào)査摸底工作。先后召開了商業(yè)城經(jīng)營(yíng)戶代表、業(yè)主代表專題座談會(huì)，走訪了政府有關(guān)部門和鎮(zhèn)街，并赴、和等地學(xué)習(xí)考察，廣泛征求了多個(gè)層面的意見和建議，在此基礎(chǔ)上形成了《加快推進(jìn)商業(yè)城提升發(fā)展的對(duì)策建議》?，F(xiàn)將調(diào)研成果綜述如下，供區(qū)委、區(qū)政府領(lǐng)導(dǎo)決策參考。
（一）基本情況。
商業(yè)城于1992年建成開業(yè)，總占地400多畝，總投資8億人民幣，有各類辦公和營(yíng)業(yè)用房6000余間，經(jīng)營(yíng)戶3400余家，從業(yè)人員3萬(wàn)余人。共設(shè)xx大市場(chǎng)和兩條專業(yè)街，經(jīng)營(yíng)范圍涉及五金建材、副食白貨、服裝箱包、糧油煙酒、機(jī)電家電、非機(jī)動(dòng)車和舊貨等。其中商業(yè)城開發(fā)總公司舉辦十個(gè)市場(chǎng)和兩條專業(yè)街,民營(yíng)舉辦六個(gè)市場(chǎng)，由管委會(huì)轄管。建成18年來(lái)，各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)穩(wěn)健增長(zhǎng)，尤其是近三年來(lái)，年商品成交額均突破雙白億，占全區(qū)商品成交額40%左右，年創(chuàng)稅收近億元，先后獲得多項(xiàng)全國(guó)性榮譽(yù)，三次被評(píng)為省重點(diǎn)市場(chǎng)，商業(yè)城已成為面向全國(guó)的一張金名片。u前，商業(yè)城有兩級(jí)管理體制：一是商業(yè)城管理協(xié)調(diào)領(lǐng)導(dǎo)小組，為區(qū)政府對(duì)商業(yè)城實(shí)施管理協(xié)調(diào)的非常設(shè)機(jī)構(gòu)，山區(qū)政府常務(wù)副區(qū)長(zhǎng)、分管副區(qū)長(zhǎng)、有關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)組成：二是商業(yè)城管委會(huì)，為常設(shè)機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)商業(yè)城的統(tǒng)一協(xié)調(diào)和管理，其主管部門為區(qū)貿(mào)易局。公安、城管進(jìn)駐商業(yè)城，分別成立分支機(jī)構(gòu)，實(shí)行雙重管理。
（二）管理情況。
xx年，商業(yè)城管委會(huì)成立后，努力克服碩件設(shè)施先天不足的困難，加大投入,強(qiáng)化監(jiān)管，實(shí)現(xiàn)了商業(yè)城的穩(wěn)定和持續(xù)發(fā)展。
為切實(shí)加強(qiáng)消防安全管理，近年來(lái)，通過(guò)加大碩件改造投入（近三年共計(jì)投入資金1200多萬(wàn)元），先后完成了商業(yè)城主要市場(chǎng)的消防設(shè)施改造，建立完善了一整套安全監(jiān)控防范網(wǎng)絡(luò)，通過(guò)人防和技防的有機(jī)結(jié)合，使城內(nèi)火警數(shù)量逐年下降。
為使商業(yè)城環(huán)境面貌得到明顯改善，通過(guò)開展整治月、鞏固提升年、深化管理年和規(guī)范發(fā)展年等專題活動(dòng)，抓住難點(diǎn)重點(diǎn)，實(shí)施專項(xiàng)整治，落實(shí)長(zhǎng)效舉措，整體形象得到改觀。通過(guò)加大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，規(guī)范整頓停車場(chǎng)，挖潛停車空間，加強(qiáng)交通疏導(dǎo)和專項(xiàng)整治，運(yùn)用科學(xué)手段引導(dǎo)經(jīng)營(yíng)戶文明停車等手段，有效地緩解了商業(yè)城的停車、行車壓力。
（三）當(dāng)前面臨的問(wèn)題。
在肯定商業(yè)城發(fā)展成就的同時(shí)，我們也看到，當(dāng)前商業(yè)城面臨日益突出的發(fā)展瓶頸問(wèn)題和矛盾，嚴(yán)重制約著商業(yè)城的持續(xù)發(fā)展，影響市場(chǎng)的正常運(yùn)行。
li前的主要問(wèn)題有以下三個(gè)方面。
1、硬件先天不足，整體環(huán)境較差。
（1）消防安全難以保障。消防設(shè)施缺少、建筑物連片且結(jié)構(gòu)復(fù)雜、商住混雜、空間狹小、人口密集，給消防改造、火險(xiǎn)發(fā)現(xiàn)、火災(zāi)救援、人員疏散等工作帶來(lái)困難。雖經(jīng)多年連續(xù)改造，但各類消防隱患仍難以徹底根除，每年均有火險(xiǎn)發(fā)生,xx年高達(dá)9起。近年來(lái)靠市場(chǎng)管理部門嚴(yán)防死守，數(shù)量有所下降，但仍危機(jī)四伏，一旦火險(xiǎn)發(fā)現(xiàn)或撲救不及時(shí)，后果不堪設(shè)想，商業(yè)城已經(jīng)成為潛伏的火山口。
（2）停車難、行車難問(wèn)題突出。商業(yè)城經(jīng)營(yíng)戶現(xiàn)有自備機(jī)動(dòng)車、電瓶三輪車3000余輛，日進(jìn)出商業(yè)城車輛萬(wàn)余輛，而城內(nèi)各類停車位僅1200多個(gè)，造成10多輛車爭(zhēng)搶一個(gè)停車位的局面，停車位缺口較大。同時(shí)，城區(qū)主要道路貫穿商業(yè)城，加上火車南站擴(kuò)容，各市場(chǎng)內(nèi)交通擁堵嚴(yán)重，城內(nèi)道路處于超負(fù)荷狀態(tài),遇節(jié)假日和銷售旺季，情況更加嚴(yán)重，交通壓力日顯嚴(yán)峻。
（3）抗災(zāi)能力低下。因年代已久和建筑質(zhì)量差，市場(chǎng)多處房屋出現(xiàn)沉降，墻體開裂，結(jié)構(gòu)變形，管道破損，建筑物安全防控能力下降，極易發(fā)生安全事故，每逢臺(tái)風(fēng)、雷暴、大雪等天氣，都會(huì)造成較大經(jīng)濟(jì)損失，經(jīng)營(yíng)者怨聲載道，管理者提心吊膽。
2、經(jīng)營(yíng)模式傳統(tǒng)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力不強(qiáng)。
（1）功能配套不足。城內(nèi)倉(cāng)儲(chǔ)空間嚴(yán)重不足，物流水平低下。許多營(yíng)業(yè)房因面積狹小，既成商品展示區(qū)，乂成倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)，店內(nèi)貨物堆放雜亂、隨意侵占公共空間和過(guò)道，市場(chǎng)秩序混亂，管理難度較大。
（2）專業(yè)化水平不高。因建成初期隆市需要，市場(chǎng)劃行歸市特征不明顯，商品布局錯(cuò)綜復(fù)雜，專業(yè)化水平低，核心競(jìng)爭(zhēng)力較弱。
（3）經(jīng)營(yíng)檔次低下。十多年來(lái)，市場(chǎng)一直延續(xù)現(xiàn)貨現(xiàn)金現(xiàn)場(chǎng)交易，這種小規(guī)模、低層次的經(jīng)營(yíng)模式，使得市場(chǎng)內(nèi)知名商品品牌較少，附加值較低，高端消費(fèi)外流。
3、產(chǎn)權(quán)分散，造成市場(chǎng)管理難。
（1）日常管理難。一方面，現(xiàn)有的法律法規(guī)對(duì)產(chǎn)權(quán)式市場(chǎng)管理出現(xiàn)真空，市場(chǎng)管理依據(jù)不足，缺乏有效的管理手段。另一方面，政府相關(guān)職能部門對(duì)商業(yè)城塊狀管理和執(zhí)法力度不夠到位，導(dǎo)致商業(yè)城市場(chǎng)管理部門在處理矛盾和問(wèn)題時(shí)較為被動(dòng)，法律糾紛和信訪事件不斷，管理難、難管理問(wèn)題突出。
（2）市場(chǎng)培育難。產(chǎn)權(quán)分散，私有產(chǎn)權(quán)比例高達(dá)80%以上，導(dǎo)致市場(chǎng)管理部門無(wú)法實(shí)施統(tǒng)一招商、統(tǒng)一出租、統(tǒng)一管理。甚至出現(xiàn)二房東現(xiàn)象，哄抬營(yíng)業(yè)房租賃價(jià)格，惡意、無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)，影響了市場(chǎng)的健康發(fā)展。
（3）權(quán)利義務(wù)失衡。私有產(chǎn)權(quán)所有者只享受房產(chǎn)收益權(quán)，不承擔(dān)責(zé)任義務(wù)。
尤其是民辦市場(chǎng)，開發(fā)商建好市場(chǎng)一賣了之，商業(yè)城管理部門則承擔(dān)了市場(chǎng)的房屋維修、設(shè)施維護(hù)、衛(wèi)生保潔等，而經(jīng)營(yíng)者乂以各種借口，對(duì)市場(chǎng)收費(fèi)工作制造困難。隨著硬件設(shè)施的逐年老化，維修、改造資金逐年加大，市場(chǎng)正常管理難以為繼。
商業(yè)城建成18年，至今未進(jìn)行大規(guī)模改造，受整體環(huán)境和發(fā)展空間束縛，經(jīng)營(yíng)規(guī)模、經(jīng)營(yíng)品牌、經(jīng)營(yíng)檔次已明顯落后于省內(nèi)等地市場(chǎng)，更與經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平不相適應(yīng)。調(diào)研組認(rèn)為，實(shí)施商業(yè)城提升改造工作，勢(shì)在必行。
（一）鞏固和提升商業(yè)城品牌價(jià)值的需要。
從前期考察情況看，皮革城于xx年實(shí)現(xiàn)了新城搬遷，二期建成、三期建設(shè)、四期規(guī)劃，并成功上市，開始面向全國(guó)布局，發(fā)展迅速。中國(guó)小商品城先后五次易址、九次擴(kuò)建，現(xiàn)也成為績(jī)優(yōu)上市公司，步入高速發(fā)展階段，年創(chuàng)稅收達(dá)20多億元，占全市的30%左右，成為地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展典范，不僅在全國(guó)，而且在全世界提升了的城市形象。中國(guó)科技五金城先后投資7億多元，實(shí)施了新市場(chǎng)建設(shè)和老市場(chǎng)改造。濮院羊毛衫市場(chǎng)在改擴(kuò)建的基礎(chǔ)上，計(jì)劃用5xx年時(shí)間，建成一個(gè)功能齊全的現(xiàn)代化商貿(mào)城。上述市場(chǎng)通過(guò)改造和新建，完成了轉(zhuǎn)型升級(jí)，實(shí)現(xiàn)了飛速發(fā)展。商業(yè)城與上述市場(chǎng)在同年代建成，累積18年發(fā)展，品牌效應(yīng)明顯，無(wú)形資產(chǎn)可觀，在一定程度上代表著商貿(mào)產(chǎn)業(yè)的形象。但日前因各種因素制約，商業(yè)城在發(fā)展水平上已遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于上述市場(chǎng)，急需通過(guò)重建或異地新建，提升硬件設(shè)施條件，完善市場(chǎng)功能配套，打造新型經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)，創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)管理體系，重新煥發(fā)生命活力，以進(jìn)一步鞏固和提升商業(yè)城的品牌價(jià)值。
（二）促進(jìn)經(jīng)濟(jì)科學(xué)發(fā)展的需要。
有利于促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。市場(chǎng)產(chǎn)業(yè)低能耗、高就業(yè)、高效益的優(yōu)勢(shì)明顯，對(duì)優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展助力巨大。從考察情況看，市在以市場(chǎng)為龍頭，三產(chǎn)帶動(dòng)二產(chǎn)推動(dòng)一產(chǎn)，全面提高區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展模式下，專業(yè)市場(chǎng)建設(shè)取得了巨大成功，不僅振興了經(jīng)濟(jì)，更打響了在全國(guó)、全世界的品牌。實(shí)施商業(yè)城提升改造工作符合我區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變和結(jié)構(gòu)調(diào)整的要求，有利于實(shí)現(xiàn)先進(jìn)制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)兩輪驅(qū)動(dòng)，必將成為我區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展新的增長(zhǎng)點(diǎn)和亮點(diǎn)。
有利于加快推進(jìn)城市化進(jìn)程。辦一個(gè)市場(chǎng)，興一方經(jīng)濟(jì)，富一方百姓，這是省內(nèi)周邊市場(chǎng)產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)縣市的共同經(jīng)驗(yàn)。市以市場(chǎng)開發(fā)帶動(dòng)城市建設(shè)，在全國(guó)形成了較大影響力。區(qū)委十三屆六次全體（擴(kuò)大）會(huì)議作出了堅(jiān)持城市化帶動(dòng)的戰(zhàn)略決策，我們認(rèn)為，實(shí)施商業(yè)城的改造提升，打造新的經(jīng)濟(jì)商圈，有利于進(jìn)一步完善城市功能，提升城市品位，加快我區(qū)的城市化進(jìn)程。
有利于打造產(chǎn)銷互動(dòng)發(fā)展格局。先進(jìn)制造業(yè)需要現(xiàn)代化的市場(chǎng)產(chǎn)業(yè)相配套和依托。等地市場(chǎng)通過(guò)強(qiáng)勁的產(chǎn)業(yè)依托，形成了制造業(yè)和商貿(mào)流通業(yè)相輔相成的良好發(fā)展局面，產(chǎn)銷兩旺，發(fā)展前景廣闊。當(dāng)前，已形成了以工業(yè)為先導(dǎo)，多種產(chǎn)業(yè)共同繁榮的經(jīng)濟(jì)形態(tài)。實(shí)現(xiàn)商業(yè)城的提升改造，搭建好本區(qū)優(yōu)質(zhì)工業(yè)產(chǎn)品的展示銷售平臺(tái)，形成產(chǎn)銷互動(dòng)發(fā)展格局，既可推動(dòng)我區(qū)工業(yè)制造業(yè)發(fā)展，乂為市場(chǎng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展增添強(qiáng)勁動(dòng)力。
（三）順應(yīng)社會(huì)各界迫切要求的需要。
近年來(lái)，社會(huì)各界關(guān)于加快推進(jìn)商業(yè)城提升改造的呼吁日益強(qiáng)烈，省工商局領(lǐng)導(dǎo)在全省市場(chǎng)工作會(huì)議、省重點(diǎn)市場(chǎng)檢查復(fù)評(píng)等場(chǎng)合，多次建議商業(yè)城盡快實(shí)施提升改造，以鞏固和提升商業(yè)城現(xiàn)有品牌地位。各界人士通過(guò)人大議案、政協(xié)提案等途徑，要求加快商業(yè)城的提升改造，保護(hù)現(xiàn)有市場(chǎng)資源。從詢期組織的兩次專題座談結(jié)果看，支持異地新建的意見占77%,支持就地改造的意見占23%。而三次問(wèn)卷調(diào)查的結(jié)果顯示，支持異地新建的占61%,支持就地改造的占35%,其余4%為其他意見（維持原狀等）。綜上所述，要求提升改造的意見基本統(tǒng)一，且異地新建商業(yè)城成為主流意見。商業(yè)城管委會(huì)也曾委托具有國(guó)家一級(jí)資質(zhì)的專業(yè)研究機(jī)構(gòu)，對(duì)商業(yè)城提升發(fā)展作了專題研究，形成了《商業(yè)城發(fā)展研究報(bào)告》。
通過(guò)綜合評(píng)價(jià)，該報(bào)告提出了以異地新建實(shí)現(xiàn)商業(yè)城轉(zhuǎn)型升級(jí)的研究結(jié)論。
（一）加大提升改造的工作力度。
商業(yè)城的轉(zhuǎn)型升級(jí)事關(guān)民生保障和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展大局，影響深遠(yuǎn)，同時(shí)實(shí)際工作開展涉及面廣，難度較大，任務(wù)艱巨，因此迫切需要區(qū)委、區(qū)政府加大對(duì)商業(yè)城提升改造的工作力度。
組建領(lǐng)導(dǎo)班子。建議把該項(xiàng)工作列入?yún)^(qū)委、區(qū)政府的重點(diǎn)工作，成立由區(qū)委、區(qū)政府主要領(lǐng)導(dǎo)掛帥，分管領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)，各有關(guān)部門負(fù)責(zé)人參與的商業(yè)城提升發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)小組，下設(shè)工作小組，協(xié)調(diào)、推進(jìn)各項(xiàng)工作。
繼續(xù)深化調(diào)研。建議區(qū)委、區(qū)政府主要領(lǐng)導(dǎo)帶隊(duì)，組織有關(guān)部門、鎮(zhèn)街到兄弟縣市進(jìn)行學(xué)習(xí)考察，借鑒他們的成功經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)一步統(tǒng)一思想，提高認(rèn)識(shí)，堅(jiān)定信心，加快推進(jìn)商業(yè)城轉(zhuǎn)型升級(jí)工作。
加快推進(jìn)工作。lt前區(qū)域內(nèi)各類建設(shè)項(xiàng)u眾多，土地資源日趨緊張，商業(yè)城項(xiàng)li必須抓住時(shí)機(jī)，加快推進(jìn)。一方面政府牽頭協(xié)調(diào)各有關(guān)部門和相關(guān)鎮(zhèn)街，開展項(xiàng)li選址、土地規(guī)劃控制和前期手續(xù)辦理等各項(xiàng)前期工作。另一方面，對(duì)區(qū)域內(nèi)在建大型市場(chǎng)進(jìn)行規(guī)劃控制，整合全區(qū)市場(chǎng)資源，以避免重復(fù)建設(shè)。
（二）明確提升發(fā)展規(guī)劃定位。
在前期座談交流、考察取經(jīng)，廣泛聽取各層面意見的基礎(chǔ)上，調(diào)研組對(duì)就地改造和異地新建兩個(gè)方案進(jìn)行了分析比較。一致認(rèn)為，就地改造弊大于利，主要存在產(chǎn)權(quán)主體利益難協(xié)調(diào)、現(xiàn)有空間難拓展、瓶頸問(wèn)題難破解和與火車南站規(guī)劃矛盾等問(wèn)題。而異地新建利大于弊，可徹底解決當(dāng)前面臨的發(fā)展瓶頸問(wèn)題，通過(guò)最優(yōu)位置建設(shè)、最優(yōu)方案規(guī)劃、最優(yōu)模式創(chuàng)建，既有利于加快城市化進(jìn)程，乂有利于提升市場(chǎng)的綜合實(shí)力。對(duì)新商業(yè)城的發(fā)展規(guī)劃問(wèn)題，可從以下方面考慮。
打造符合時(shí)代要求的現(xiàn)代新型商業(yè)模式。以高起點(diǎn)、遠(yuǎn)規(guī)劃、新配套和一次規(guī)劃、分期建設(shè)為原則，建設(shè)集銷售、倉(cāng)儲(chǔ)、物流、會(huì)展一體化，購(gòu)物、休閑、娛樂、旅游一站式，有形無(wú)形市場(chǎng)相結(jié)合的市場(chǎng)集群和商貿(mào)中心，把新商業(yè)城打造成代表現(xiàn)代商貿(mào)發(fā)展水平的典范之作，使商業(yè)城真正成為向外界展示的金名片，立足、面向全省以至華東的輻射源。
建設(shè)中小企業(yè)發(fā)展平臺(tái)。憑借其豐富的產(chǎn)品資源和優(yōu)越的創(chuàng)業(yè)平臺(tái)，業(yè)已成為全國(guó)、全世界網(wǎng)上創(chuàng)業(yè)者的沃土。我區(qū)現(xiàn)有中小企業(yè)2萬(wàn)余家，絕大部分為民營(yíng)企業(yè)，資金實(shí)力雄厚，發(fā)展愿望強(qiáng)烈，而周邊的紹興、宇波、臺(tái)州地區(qū)也有大批民營(yíng)企業(yè)。在實(shí)施商業(yè)城提升改造時(shí)，可充分考慮這些中小企業(yè)的發(fā)展需求，為重點(diǎn)工業(yè)產(chǎn)品搭建一個(gè)集批發(fā)、零售和展示為一體的平臺(tái)和窗口。
進(jìn)行區(qū)域市場(chǎng)資源的科學(xué)整合。新商業(yè)城建設(shè)可與其它市場(chǎng)的規(guī)劃、整合同步進(jìn)行（如加大新農(nóng)都、新世紀(jì)市場(chǎng)園區(qū)和農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)整合力度）。在保護(hù)現(xiàn)有市場(chǎng)的前提下，篩選更具發(fā)展前景、更能代表區(qū)域特色的專業(yè)市場(chǎng)，優(yōu)先進(jìn)駐新商業(yè)城，盡快興城隆市。要避免重復(fù)建設(shè)，引導(dǎo)區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)從小而全向大而專的發(fā)展形態(tài)轉(zhuǎn)變，提高我區(qū)市場(chǎng)的精品化、專業(yè)化水平。
（三）合理確定新城選址。
針對(duì)商業(yè)城異地新建的選址問(wèn)題，調(diào)研組實(shí)地踏看了宇圉、新街、紅山蜀山、臨浦等地相關(guān)區(qū)塊，提出了四個(gè)建議方案（見附件）。
經(jīng)過(guò)分析比較，綜合各方面因素考慮，調(diào)研組認(rèn)為：
建議方案一、二新世紀(jì)市場(chǎng)園區(qū)區(qū)塊、臨浦王村區(qū)塊距主城區(qū)較近，相對(duì)較有區(qū)位優(yōu)勢(shì)，容易迅速隆市和形成規(guī)模，但也存在拆遷壓力大、成本高、新的交通問(wèn)題和農(nóng)保地調(diào)整等不利因素。
建議方案三、四紅山農(nóng)場(chǎng)區(qū)塊和區(qū)塊較具發(fā)展?jié)摿?，可充分利用省市區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略優(yōu)勢(shì)，搶抓機(jī)遇，實(shí)現(xiàn)商業(yè)城的轉(zhuǎn)型升級(jí)和加快發(fā)展，但均存在離主城區(qū)較遠(yuǎn)，導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)戶易流失和隆市風(fēng)險(xiǎn)。但無(wú)論選擇哪一方案，新商業(yè)城建設(shè)應(yīng)與全區(qū)市場(chǎng)資源科學(xué)整合相結(jié)合。因此，建議對(duì)新農(nóng)都、新商業(yè)城及其它專業(yè)市場(chǎng)的建設(shè)進(jìn)行綜合規(guī)劃，整合各自資源優(yōu)勢(shì)，避免重復(fù)建設(shè)和惡性競(jìng)爭(zhēng)，集中力量，共同做大、做強(qiáng)、做精、做專我區(qū)市場(chǎng)產(chǎn)業(yè)。
（四）探索新型運(yùn)作模式。
商業(yè)城提升發(fā)展項(xiàng)訂一次性投資較大，可借鑒、等地成功經(jīng)驗(yàn)，遵循政府搭臺(tái)、企業(yè)唱戲和自籌資金、自求平衡等原則，探索投融資、建設(shè)和經(jīng)營(yíng)管理等新的體制。一方面，可通過(guò)企業(yè)化操作，吸納多個(gè)投資主體組建股份公司或企業(yè)集團(tuán)，負(fù)責(zé)新商業(yè)城的開發(fā)建設(shè)。建成后，可學(xué)習(xí)省內(nèi)外兄弟市場(chǎng)的管理經(jīng)驗(yàn),實(shí)行政企分開。市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)管理通過(guò)集團(tuán)化、企業(yè)化操作來(lái)實(shí)現(xiàn)，同時(shí)逐步轉(zhuǎn)變現(xiàn)有整理文章山商業(yè)城管委會(huì)的職能，成為專門的協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)。另一方面，對(duì)老商業(yè)城搬遷后土地進(jìn)行拍賣或再開發(fā)利用，結(jié)合火車南站規(guī)劃，建立集居住、休閑和購(gòu)物等功能為一體的新商業(yè)業(yè)態(tài)，提高土地使用效益和市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)效益，以求新老市場(chǎng)建設(shè)的資金平衡。
（五）繼續(xù)加強(qiáng)市場(chǎng)管理。
在完成新商業(yè)城建設(shè)搬遷詢，將存在5年以上的建設(shè)過(guò)渡期，因此在加大提升改造力度的同時(shí)，須繼續(xù)加強(qiáng)市場(chǎng)管理工作。
1、強(qiáng)化現(xiàn)有管理體制。針對(duì)當(dāng)前商業(yè)城存在的諸多管理和發(fā)展難題，須進(jìn)一步強(qiáng)化管委會(huì)的職能和機(jī)構(gòu)定位。根據(jù)管委會(huì)實(shí)際所承擔(dān)的職能，將商業(yè)城管委會(huì)調(diào)整為全額撥款的事業(yè)單位，以進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)商業(yè)城的安全生產(chǎn)、市場(chǎng)秩序和國(guó)有資產(chǎn)的有效管理。
2、完善部門聯(lián)合執(zhí)法體系。督促各職能部門按照以塊為主的管理模式，明確。
職責(zé)，落實(shí)措施，加大監(jiān)管力度，確保平穩(wěn)過(guò)渡。
商業(yè)調(diào)研報(bào)告好篇六
來(lái)源：焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)。
2020年06月23日11:18我來(lái)說(shuō)兩句(0)。
前言。
力引擎和城市名片。
就綜合體而言，勢(shì)必成為中國(guó)城市發(fā)展新動(dòng)力。通過(guò)綜合體規(guī)模和實(shí)力的展示，體現(xiàn)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)力，塑造城市新標(biāo)桿，打造城市新名片和新地標(biāo)。開發(fā)城市綜合體，不但提升項(xiàng)目市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，提升企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，豐富企業(yè)品牌力，更具體的還能彰顯企業(yè)綜合實(shí)力。城市綜合體（hopsca）主要集酒店（hotel）、寫字樓（office）、公園（park）、購(gòu)物中心（shoppingmall）、會(huì)展中心（convention）和公寓（apartment）等于一體的多功能、多業(yè)態(tài)的大型建筑體。誰(shuí)擁有了城市綜合體，誰(shuí)就擁有了城市未來(lái)！
近幾年，城市綜合體正成為中國(guó)房地產(chǎn)乃至商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的主流開發(fā)模式，從某種意義上講，未來(lái)中國(guó)城市開發(fā)的競(jìng)爭(zhēng)也是綜合體的開發(fā)競(jìng)爭(zhēng)，并由此構(gòu)成一個(gè)具有多職能、最具競(jìng)爭(zhēng)力和抗風(fēng)險(xiǎn)的城市縮微體。杭州、合肥等代表性二線城市政府提出未來(lái)城市開發(fā)主要以城市綜合體為主的戰(zhàn)略目標(biāo)，開啟了2020中國(guó)城市綜合體的元年。
1、大型城市綜合體的開發(fā)，主要指100萬(wàn)平方米以上的項(xiàng)目主要集中在北京、上海、**、深圳等一線城市，體量大、規(guī)模大，基本上是國(guó)內(nèi)、香港等有品牌影響力、有資金實(shí)力和開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的大型開發(fā)企業(yè)。其規(guī)劃和開發(fā)的項(xiàng)目能完整的體現(xiàn)城市綜合體的含義。
2、杭州、合肥、沈陽(yáng)、無(wú)錫等二線城市的綜合體，主要面積在50萬(wàn)至80萬(wàn)平方米左右，主要根據(jù)各城市目前市場(chǎng)容量和需求所開發(fā)。其開發(fā)商主要包括本土開發(fā)商、香港開發(fā)商和中國(guó)品牌開發(fā)商。他們一般都屬于連鎖開發(fā)企業(yè)，很多本土開發(fā)商也進(jìn)入外地連鎖開發(fā)行列。業(yè)態(tài)主要以住宅和購(gòu)物中心為主。
3、面積在50萬(wàn)平方米以下的城市綜合體，但主要位于東部三線城市和中西部部分省會(huì)城市和市級(jí)市，業(yè)態(tài)主要以普通住宅和購(gòu)物中心為主。
4、外行進(jìn)入城市綜合體的開發(fā)成為城市綜合體開發(fā)的一股潮流。主要指大型品牌零售商，大型綜合商業(yè)市場(chǎng)管理商等，他們依靠自己的資金實(shí)力和行業(yè)優(yōu)勢(shì)，通過(guò)并購(gòu)、拍賣、合作等模式開發(fā)城市綜合體。其項(xiàng)目主要以商業(yè)為主，零星配置寫字樓和住宅。
5、目前中國(guó)城市綜合體主要集中在華東地區(qū)、華北的北京和天津，中南地區(qū)的廣東和西南地區(qū)的**和成都。還有一個(gè)主要的特點(diǎn)，除了華東地區(qū)的江蘇省的蘇州和無(wú)錫以外，城市綜合體的開發(fā)主要集中在各省會(huì)具有一定消費(fèi)實(shí)力的二線城市。
6、2020年中國(guó)城市綜合體進(jìn)入開發(fā)元年，基本上屬于“四四制”原則。四分之一處于銷售階段，主要以銷售住宅為主；四分之一處于開發(fā)建設(shè)階段，目前進(jìn)入市場(chǎng)定位和準(zhǔn)備開盤階段；四分之一處于政府計(jì)劃和招商階段，但很多城市都已經(jīng)納入今年招商和開發(fā)計(jì)劃；四分之一屬于規(guī)劃階段，基本進(jìn)入項(xiàng)目立項(xiàng)和規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)期，但作為城市綜合體開發(fā)模式都已基本確定。
7、眾多號(hào)稱城市綜合體的項(xiàng)目，均無(wú)法完美體現(xiàn)城市綜合體的含義，其主要業(yè)態(tài)主要在3個(gè)左右，大部分以住宅和商業(yè)為主。建筑類別的比例分配存在不太科學(xué)與不太合理性，這需要市場(chǎng)來(lái)檢驗(yàn)。
8、城市綜合體開發(fā)成為眾多品牌實(shí)力開發(fā)商的主流開發(fā)模式，有開發(fā)商號(hào)稱未來(lái)企業(yè)開發(fā)戰(zhàn)略方向?qū)⒁猿鞘芯C合體開發(fā)為主。
9、城市綜合體的開發(fā)與當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展與人們的收入和消費(fèi)密。
切相關(guān)，經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)，綜合體項(xiàng)目越多，其項(xiàng)目不但體量大，價(jià)格高，其品質(zhì)和生活的方便性大大超越以前的單一業(yè)態(tài)類別。
10、2020年．中國(guó)城市綜合體開發(fā)成為各地政府部門土地招標(biāo)和相關(guān)開發(fā)企業(yè)投資和開發(fā)的主要方向，土地招標(biāo)和規(guī)劃建設(shè)以綜合體開發(fā)為主成為2020年地產(chǎn)行業(yè)新的開發(fā)潮流。
東北地區(qū)。
黑龍江省。
1、綜合體開發(fā)處于起步階段，項(xiàng)目在哈爾濱市區(qū)內(nèi)。
2、2020年之際，某商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)開發(fā)企業(yè)已在哈爾濱南崗開發(fā)區(qū)原新加坡大酒店宗地上興建一座建筑面積28萬(wàn)平方米,聚合商務(wù)、居住、購(gòu)物、休閑等全功能的“城市綜合體”。
3、目前有一個(gè)處于規(guī)劃階段的項(xiàng)目。總占地面積4.6萬(wàn)平方米，總建筑面積26萬(wàn)平方米左右，主要以住宅為主，還不完全具備城市綜合體的功能。
吉林省。
1、綜合體開發(fā)處于快速發(fā)展階段，主要集中在長(zhǎng)春市和吉林市。
2、長(zhǎng)春市在招商和土地拍賣過(guò)程中，主要以綜合體開發(fā)為主。目前，僅長(zhǎng)春市南關(guān)區(qū)有城市綜合體項(xiàng)目11個(gè)，總投資320億元，占地面積250萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)總建筑面積530萬(wàn)平方米。
3、2020年有10大城市綜合體項(xiàng)目落戶長(zhǎng)春市朝陽(yáng)區(qū)，總投資約為118億元。這些項(xiàng)目投資大、規(guī)格高、拉動(dòng)能力強(qiáng)。
4、長(zhǎng)春城市綜合體項(xiàng)目目前基本上處于土地招商、項(xiàng)目招商銷售、項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)中。吉林市有代表性的城市綜合體項(xiàng)目1個(gè)。
5、綜合體項(xiàng)目的開發(fā)商主要來(lái)自北京、上海和江蘇；投資商有本土的，也有外地的，主要以合作開發(fā)為主；獨(dú)立開發(fā)的企業(yè)主要以上海的開發(fā)商為主；本土開發(fā)商獨(dú)立開發(fā)的項(xiàng)目比例相對(duì)較高，所占比例大于40%。
6、綜合體的主要業(yè)態(tài)以普通住宅、購(gòu)物中心和數(shù)碼中心為主，目前出現(xiàn)部分旅游休閑型城市綜合體項(xiàng)目。
示范案例：吉林?世貿(mào)廣場(chǎng)。
項(xiàng)目概述：
吉林?世貿(mào)廣場(chǎng)由吉林市世貿(mào)廣場(chǎng)建設(shè)有限公司建設(shè)開發(fā)的吉林市首個(gè)都市中心型大型城市綜合體項(xiàng)目。該項(xiàng)目坐落于吉林市經(jīng)濟(jì)、文化、交通堪稱“三中心”的城市中心區(qū)域的江城廣場(chǎng)東側(cè)，北至安康胡同，西至**路，南面松花江，東至文廟胡同，處于吉林市城市南北中軸線吉林大街與松花江景觀帶交叉點(diǎn)，已具備城市資源配套比較成熟的特點(diǎn)。主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：
占地面積：31379平方米。
總建筑面積約為：202000平方米。
停車位：380個(gè)。
容積率：6.4。
建筑密度：57%。
酒店建筑高度：151.2米（吉林市新地標(biāo)）。
比例分配：
酒店約占項(xiàng)目體量的50%。
江景住宅約占30%。
寫字樓，單身公寓約占13%。
soho及其他占7%。
示范要點(diǎn)：
1、該項(xiàng)目系拆除改造項(xiàng)目，將“商業(yè)活動(dòng)、城市休閑、江濱文化”融合，打造集購(gòu)物、休閑、文化、娛樂于一體的現(xiàn)代化高檔次商業(yè)中心和高品質(zhì)新生活區(qū)。
2、該項(xiàng)目合理解決酒店、商務(wù)辦公、商場(chǎng)、居住等功能的布局，并與景共生。江景住宅與酒店采用相同豎向線條處理，在造型上力求渾然一體。
3、該項(xiàng)目幾棟樓體在空間上遙相呼應(yīng)，形成對(duì)比，在凝聚力和張力的雙重作用下，再加上充分預(yù)留的發(fā)展空間和3600平方米的城市廣場(chǎng)，將都市綜合體功能進(jìn)一步強(qiáng)化。
4、該項(xiàng)目建筑本體科技含量較高，在以人為本的前提下基本智能化，江景住宅采用中央新風(fēng)系統(tǒng)，保持空氣清新，土建方面采用新技術(shù)，有效提高工程進(jìn)度及降低鋼材用量。
5、該項(xiàng)目利用市中心地段、五星級(jí)酒店以及項(xiàng)目?jī)?nèi)商業(yè)街區(qū)的整合優(yōu)勢(shì)，推出酒店式單身公寓，有效利用資源，滿足不同人群需求，提升了項(xiàng)目自身優(yōu)勢(shì)和未來(lái)新價(jià)值。
6、該項(xiàng)目前期由營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)牽頭，聯(lián)動(dòng)施工單位、酒店管理公司、物業(yè)管理公司、商業(yè)管理公司、住宅設(shè)計(jì)公司，從項(xiàng)目開始統(tǒng)一運(yùn)作，提出相關(guān)意見及設(shè)計(jì)方案，由營(yíng)銷部門統(tǒng)一協(xié)調(diào)，有效規(guī)避了開發(fā)建設(shè)中的矛盾。
專家評(píng)語(yǔ)：
綜合體的含義。整個(gè)項(xiàng)目造型簡(jiǎn)潔、自然，強(qiáng)調(diào)參與性，整體感和地標(biāo)桿感強(qiáng)，同時(shí)也填補(bǔ)了吉林市無(wú)高檔綜合項(xiàng)目的空白。
遼寧省。
1、綜合體開發(fā)處于發(fā)展階段，項(xiàng)目主要集中在沈陽(yáng)、大連和鞍山。
2、遼寧省開發(fā)的城市綜合體目前已經(jīng)超過(guò)30個(gè)之多，沈陽(yáng)的項(xiàng)目主要以大型購(gòu)物中心和住宅為主，大連的項(xiàng)目主要以寫字樓和住宅為主，鞍山的項(xiàng)目主要以中型購(gòu)物中心為主。
3、沈陽(yáng)綜合體開發(fā)商以外來(lái)開發(fā)商為主，主要來(lái)自香港、上海、江蘇、北京、寧波和深圳，但本土開發(fā)商開發(fā)的城市綜合體主要是大型購(gòu)物中心為主。
4、2020年之前，面對(duì)大型房地產(chǎn)項(xiàng)目，由于開發(fā)理念、資金實(shí)力和操盤經(jīng)驗(yàn)等方面的因素，由外資企業(yè)操作的集商業(yè)百貨、住宅、賓館、教育等配套項(xiàng)目于一體的大型城市綜合體項(xiàng)目，相繼投資建設(shè)。
5、2020年以來(lái)，面對(duì)大型綜合復(fù)合型的項(xiàng)目，比如城市綜合體，一改靠外商開發(fā)或與外商合作開發(fā)的方式，在沈陽(yáng)，內(nèi)資獨(dú)立開發(fā)城市綜合體項(xiàng)目引人注目。內(nèi)資獨(dú)立操盤大型城市綜合體項(xiàng)目的現(xiàn)實(shí)，無(wú)疑標(biāo)志著內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力不斷增強(qiáng)。
6、遼寧省本土的大型零售商獨(dú)資或合作開發(fā)城市綜合體項(xiàng)目成為一大亮點(diǎn)，開發(fā)的項(xiàng)目主要集中在沈陽(yáng)和鞍山。
7、鞍山綜合體項(xiàng)目主要以沈陽(yáng)和大連的開發(fā)商為主，開發(fā)的項(xiàng)目業(yè)態(tài)主要以大型購(gòu)物中心為主。
8、葫蘆島和營(yíng)口目前有一個(gè)城市綜合體項(xiàng)目，處于開發(fā)建設(shè)中。
第一章總論。
1、項(xiàng)目名稱和承辦單位。
2、項(xiàng)目提出的背景和建設(shè)的必要性。
3、編制依據(jù)和原則。
4、項(xiàng)目概況。
第二章企業(yè)概況。
1、企業(yè)概況。
2、企業(yè)實(shí)施本項(xiàng)目的有利條件。
3、企業(yè)薄弱環(huán)節(jié)。
第三章項(xiàng)目市場(chǎng)分析。
1、宏觀環(huán)境分析。
2、項(xiàng)目s/天)數(shù)(個(gè))。
(平。
方米)。
順天順天房地產(chǎn)公781.5元m2/1。
天國(guó)際財(cái)富司78163。
中心。
熙美湖南富通房地181.7元m2/2會(huì)現(xiàn)代城產(chǎn)開發(fā)公司29000天。
鳳凰金鳳物業(yè)1230元m2/月3大廈35000。
文化文化廣場(chǎng)物業(yè)500.6元m2/4廣場(chǎng)管理公司15000天。
長(zhǎng)房長(zhǎng)房集團(tuán)1935元m2/月5大廈10002。
定王長(zhǎng)沙同力房地19售6200元6府產(chǎn)開發(fā)公司20200/m2。
萬(wàn)順中旭?？低顿Y151.1元m2/7家園有限公司54000月。
天心天誠(chéng)物業(yè)有限481.2元m2/8城市廣場(chǎng)公司85168天。
定王湖南富通產(chǎn)業(yè)602-3元m2/。
9大廈開發(fā)公司90000天。
湘豪萬(wàn)豪房地產(chǎn)開404元m2/天。
10大廈發(fā)公司10076。
百盛湖南百盛企業(yè)703.5元m2/。
11天心華庭有限公司77772.天。
惟楚天誠(chéng)物業(yè)有限無(wú)80元/m2/。
12文化用品公司27000月。
商城（正在招商）。
2、示范項(xiàng)目：明城國(guó)際中心項(xiàng)目（在建）。
項(xiàng)目概述：
樂等各種功能，周邊更是聚集更多的高檔寫字樓、酒店、百貨等配套設(shè)施，左接定王大廈，右鄰芙蓉國(guó)豪庭大酒店，坐享主流商圈財(cái)富磁場(chǎng)聚集區(qū)。
主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：
總建筑面積約為：90000平方米。
停車位：380個(gè)。
建筑層數(shù)：48。
酒店建筑高度：153.05米（長(zhǎng)沙市新地標(biāo)）。
比例分配：
酒店約占項(xiàng)目體量的30%。
住宅約占30%。
寫字樓約占40%。
示范要點(diǎn)：
1、該項(xiàng)目系拆除改造項(xiàng)目，將“商業(yè)活動(dòng)、城市休閑”融合，打造集購(gòu)物、休閑、文化、娛樂于一體的現(xiàn)代化高檔次商業(yè)中心和高品質(zhì)新生活區(qū)。
2、該項(xiàng)目合理解決酒店、商務(wù)辦公、商場(chǎng)、居住等功能的布局，項(xiàng)目樓體在空間上遙相呼應(yīng)，形成對(duì)比，將都市綜合體功能進(jìn)一步強(qiáng)化。
3、該項(xiàng)目利用市中心地段、五星級(jí)酒店以及項(xiàng)目?jī)?nèi)商業(yè)街區(qū)的整合優(yōu)勢(shì)，有效利用資源，滿足不同人群需求，提升了項(xiàng)目自身優(yōu)勢(shì)和未來(lái)新價(jià)值。
二、發(fā)展瓶頸及存在問(wèn)題。
從以上相關(guān)數(shù)據(jù)和示范項(xiàng)目可以看出我街城市綜合體。
建設(shè)基礎(chǔ)較好，但由于地域狹小和觀念問(wèn)題，開發(fā)城市綜合體項(xiàng)目依然存在諸多問(wèn)題，任重而道遠(yuǎn)。
方米左右，其開發(fā)商主要以本土開發(fā)商為主，缺乏國(guó)內(nèi)、香港等有品牌影響力、有資金實(shí)力和開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的大型開發(fā)企業(yè)。
2、缺乏統(tǒng)一科學(xué)規(guī)劃。我街城市綜合體項(xiàng)目主要主要業(yè)態(tài)主要集中在寫字樓、商業(yè)和住所上，公園、會(huì)所等其它項(xiàng)目發(fā)展不足，建筑類別的比例分配存在不太科學(xué)與不太合理性，無(wú)法完美體現(xiàn)城市綜合體的含義。
3、相關(guān)配套設(shè)施不足。城市綜合體是一個(gè)新興事物，無(wú)論是開發(fā)商還是街道，都缺乏相關(guān)的建設(shè)概念和經(jīng)驗(yàn)，造成了相關(guān)配套設(shè)施不足。如城市公園、會(huì)所等城市空間發(fā)展基本處于空白狀態(tài)，無(wú)法滿足城市的旅游、文娛等需求。
三、相關(guān)意見和建議。
1、科學(xué)合理確定城市綜合體的開發(fā)規(guī)模。
能對(duì)外部環(huán)境造成不經(jīng)濟(jì)。因此，在考慮集約、節(jié)約利用土地的同時(shí)，需考慮綜合建設(shè)對(duì)外部產(chǎn)生的交通壓力和環(huán)境壓力。
2、高標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)城市綜合體。
城市綜合體是高強(qiáng)度開發(fā)，同時(shí)具有高地標(biāo)魅力的建筑集合體。因此，應(yīng)加強(qiáng)城市(。
商業(yè)調(diào)研報(bào)告好篇七
（二）華發(fā)新天地.............錯(cuò)誤！未定義書簽。
（二）華發(fā)新天地.............錯(cuò)誤！未定義書簽。
一、項(xiàng)目簡(jiǎn)介。
珠海富華里。
珠海富華里，占據(jù)城市核心cbd、居于珠海最繁華距離澳門最近的拱北區(qū)域，位于九洲大道西與白石路交會(huì)處，共有16棟建筑，是珠海三舊改造中拱商貿(mào)中心的首個(gè)項(xiàng)目。
珠海富華里以上海新天地為模板，開創(chuàng)珠海首個(gè)街區(qū)商業(yè)模式，引進(jìn)逾百家國(guó)內(nèi)外知名品牌，經(jīng)營(yíng)范圍涵蓋購(gòu)物中心、餐飲、超市、電影院、兒童娛樂場(chǎng)及休閑服務(wù)等所有高檔時(shí)尚的生活功能。
其占地逾約6.8萬(wàn)平方米，總建筑面積約25萬(wàn)平方米，包含約11萬(wàn)平方米的國(guó)際5a甲級(jí)寫字樓(中海廣場(chǎng))。
富華里南臨白合街，東為富華里東街，西面為白石路，北面為九洲大道西。
富華里緊鄰橫貫珠海東西城區(qū)的九洲大道，可快速到達(dá)拱北口岸、九洲港碼頭、港珠澳大橋珠海登陸口、廣珠輕軌前山站等交通樞紐；并坐享周邊成熟的配套設(shè)施和立體交通網(wǎng)絡(luò)。
二、總平面規(guī)劃分析。
（一）富華里。
富華里中的商業(yè)體整體呈條狀布置，兩座中海大廈和酒店呈方形，兩棟尚居居住樓呈不規(guī)則形。東南、西南、西北方向分別規(guī)劃了1三個(gè)小的廣場(chǎng)，北側(cè)則是富華里北廣場(chǎng)。另外，整個(gè)地塊偏南側(cè)有南廣場(chǎng)，地塊中央為中央廣場(chǎng)，西側(cè)有水塔廣場(chǎng)。
1.車行出入口、停車場(chǎng)及的士站分布及流線分析。
其南側(cè)有一個(gè)車行出入口，兩個(gè)停車場(chǎng)，一個(gè)的士站；西側(cè)有一個(gè)車行出入口，一個(gè)的士站，以及一個(gè)停車場(chǎng)；北側(cè)設(shè)有兩個(gè)的士站；東側(cè)有一個(gè)車行入口和兩個(gè)的士站。富華里的住戶、酒店住客以及中海大廈的內(nèi)部人員可以通過(guò)各側(cè)車行入口到達(dá)地下停車場(chǎng)，進(jìn)而到達(dá)各自的目的地。而其他車輛可以停放于地面上的停車場(chǎng)，步行進(jìn)入內(nèi)部商業(yè)區(qū)。
通過(guò)地下停車場(chǎng)和地面停車場(chǎng)的分布規(guī)劃，將不同群體的出行路線分開，既在一定程度上保證了住戶的私密性，又將各種交通分散開來(lái)，緩解了交通壓力。
而在整個(gè)地塊的邊緣位置放置地面停車場(chǎng)和車行出入口，保證了內(nèi)部的“無(wú)車通行”，實(shí)現(xiàn)了人車分流的同時(shí)，保證了內(nèi)部的交通安全，同時(shí)讓來(lái)富華里的人們能有更好的休閑體驗(yàn)。
2.功能布局。
整個(gè)總平面規(guī)劃布局中，將住宅樓、寫字樓、電影城和酒店等沿街布置，而將商業(yè)區(qū)。
2放于內(nèi)部。這樣，既可以使居民快速到達(dá)住宅樓，酒店住戶快速到達(dá)酒店，工作人員快速到達(dá)寫字樓，避免使其受到商業(yè)區(qū)的喧囂影響。另外，可以使這些群體都能快速共享商業(yè)區(qū)里的各種配套設(shè)施，例如服裝、美食、酒吧等。
富華里北廣場(chǎng)東西方向呈條狀，其緊鄰九洲大道西。作為城市中的主要道路，九洲大道具有快速到達(dá)口岸、碼頭等交通樞紐的優(yōu)勢(shì)，所以將廣場(chǎng)規(guī)劃于臨近九洲大道的區(qū)域，成為過(guò)路市民及游客眼中一個(gè)極具特色和魅力的廣場(chǎng)，一道亮麗的風(fēng)景線。
此外，在功能的分區(qū)上也考慮了其本身性質(zhì)和消費(fèi)群體的問(wèn)題。例如，考慮到酒店住戶這個(gè)消費(fèi)群體，將酒吧街安置于靠近酒店的位置，將電影城安置于靠近居住樓的位置，而臨近寫字樓多是一些美食商鋪。
富華里的商業(yè)區(qū)內(nèi)的道路，以各種動(dòng)物名字進(jìn)行命名，如牛街、馬街、象街、雀街等，并在每條街上都有其動(dòng)物的雕塑。這些道路對(duì)商業(yè)區(qū)內(nèi)的各棟建筑進(jìn)行了劃分。商業(yè)區(qū)內(nèi)的建筑呈條狀分布，共有三列建筑。
3.扶梯和電梯布置。
在臨近南廣場(chǎng)、中央廣場(chǎng)和北廣場(chǎng)，分別有三個(gè)自動(dòng)扶梯，通往地下停車場(chǎng)。圍繞中央廣場(chǎng)的6棟建筑中，有5棟安放了電梯。
在整個(gè)地塊的中央?yún)^(qū)域、北側(cè)和南側(cè)分別設(shè)有通往地下停車場(chǎng)的自動(dòng)扶梯，為需要去往地下停車場(chǎng)的人們提供了方便，位置的安排又3不會(huì)使資源有所浪費(fèi)。
三、廣場(chǎng)規(guī)劃。
富華里的北廣場(chǎng)較大，廣場(chǎng)中有木構(gòu)架的小品建筑、噴泉、道路、石柱和綠化等，這些元素的結(jié)合與規(guī)劃，給人以美好的感受。
在廣場(chǎng)的規(guī)劃設(shè)計(jì)中，要著重注意廣場(chǎng)的空間尺度與廣場(chǎng)里的內(nèi)容。廣場(chǎng)的空間尺度與廣場(chǎng)內(nèi)和廣場(chǎng)周邊的建筑尺度密切相關(guān)，還與其自身的比例有關(guān)。廣場(chǎng)里的內(nèi)容不可過(guò)于單調(diào)，通過(guò)標(biāo)志性建筑物、4建筑小品、綠化、水體、噴泉、道路等來(lái)豐富廣場(chǎng)，營(yíng)造氛圍。廣場(chǎng)中要有一定供人們休息的空降和自由活動(dòng)的空間，廣場(chǎng)內(nèi)部既不能顯得過(guò)于擁擠，又不能顯得空曠和單調(diào)。
合適的尺度與比例，與周圍建筑的和諧以及廣場(chǎng)內(nèi)部的合理、豐富的規(guī)劃，才會(huì)營(yíng)造好的氛圍，創(chuàng)造一個(gè)給人好的感受的廣場(chǎng)。
四、建筑設(shè)計(jì)。
富華里的建筑多富有棱角，通過(guò)多個(gè)不同的，并且造型很獨(dú)特別致的小型建筑的結(jié)合來(lái)構(gòu)建他的空間感。
城市綜合體中的建筑物設(shè)計(jì)，要能夠?yàn)檎w表現(xiàn)出空間感。通過(guò)。
5集中式、分散式，或者兩者結(jié)合的方式，形成一個(gè)建筑或者多個(gè)建筑組合的布局形式。
五、總結(jié)。
在做鄰里中心的設(shè)計(jì)中，要從總體上把握整體環(huán)境空間的功能關(guān)系，功能分布要多方面考慮，讓使用者感到便利。各種進(jìn)出流線要避免交叉，人行車行流線要分開。
此外，鄰里中心規(guī)劃中，整體空間感的塑造和空間氛圍的營(yíng)造非常重要。一個(gè)好的鄰里中心，必然是讓能大眾感到舒服和滿意的空間。
在總平面的布局上，建筑要與環(huán)境、綠化、道路和水體等結(jié)合，讓人們感到休閑和放松。在建筑的設(shè)計(jì)上，可以選用集中式、分散式，或者兩者相結(jié)合。分散式中，要注意建筑單體的尺度，注意不同建筑之間的聯(lián)系與結(jié)合，產(chǎn)生一定關(guān)系。集中式中，要注意各個(gè)功能的分區(qū)，動(dòng)靜區(qū)劃分清晰，內(nèi)部流線明確。
商業(yè)調(diào)研報(bào)告好篇八
近年來(lái)，隨著薌城區(qū)舊城改造、城市擴(kuò)容步伐的加快，城市居民居住環(huán)境有了較大變化，社區(qū)服務(wù)功能大幅提升，社區(qū)商業(yè)得到了較快發(fā)展，社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)數(shù)量不斷增加，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)和服務(wù)領(lǐng)域進(jìn)一步拓寬。從調(diào)查看，目前，薌城區(qū)共有社區(qū)69個(gè)。各類社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)近1000個(gè)，經(jīng)營(yíng)方式有餐飲、超市、各類中介、便利店、物流、食雜店、洗衣店、維修店、回收站、書店、沖印店、藥店、家庭服務(wù)站、大眾浴池等。社區(qū)商業(yè)發(fā)展主要呈現(xiàn)以下幾個(gè)特點(diǎn)：
1、社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展迅速，“雙進(jìn)工程”服務(wù)對(duì)象不斷擴(kuò)大。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和中心城區(qū)的不斷擴(kuò)大，社區(qū)商業(yè)服務(wù)對(duì)象也不斷拓展，服務(wù)對(duì)象不僅面向廣大居民，更側(cè)重于為老人、兒童、殘疾人、優(yōu)撫等社會(huì)弱勢(shì)群體服務(wù)，以及為下崗、失業(yè)人員的提供再就業(yè)服務(wù)。
2、社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)呈多業(yè)態(tài)發(fā)展趨勢(shì)。社區(qū)商業(yè)過(guò)去以商業(yè)零售業(yè)網(wǎng)點(diǎn)為主，僅限于食品、日用百貨、美容美發(fā)等行業(yè)，近年來(lái)，一批新興業(yè)態(tài)的社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)應(yīng)運(yùn)而生，現(xiàn)已發(fā)展到幾十個(gè)服務(wù)項(xiàng)目，如保姆、清潔維修、物業(yè)綠化、家教、技能培訓(xùn)、網(wǎng)絡(luò)服務(wù)、婚慶禮儀、餐飲、保健、社區(qū)醫(yī)療、代理、中介服務(wù)等多個(gè)門類的便民利民服務(wù)項(xiàng)目。
3、新社區(qū)的各項(xiàng)配套服務(wù)設(shè)施、功能較為齊全。隨著中心城區(qū)范圍不斷擴(kuò)大，加速了新社區(qū)的建設(shè)，新社區(qū)的建設(shè)又帶動(dòng)了社區(qū)商業(yè)的發(fā)展以及周邊商業(yè)中心的發(fā)展，其商業(yè)設(shè)施、網(wǎng)點(diǎn)分布、商品結(jié)構(gòu)與服務(wù)功能均較為齊全，明顯優(yōu)于老社區(qū)。
4、傳統(tǒng)商業(yè)和服務(wù)業(yè)在社區(qū)商業(yè)建設(shè)中得到了充分發(fā)展。近年來(lái)，流通領(lǐng)域的市場(chǎng)化進(jìn)程不斷加快，社區(qū)商業(yè)應(yīng)市場(chǎng)需求得到快速發(fā)展，大大小小的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)滲透到社區(qū)的大街小巷，并在社區(qū)內(nèi)及其周邊形成一定規(guī)模。同時(shí)，社區(qū)沿街各類小型商品市場(chǎng)得到發(fā)展，有蔬菜市場(chǎng)、干果市場(chǎng)、水產(chǎn)品市場(chǎng)等，為社區(qū)居民消費(fèi)購(gòu)物提供了便利。
1、社區(qū)商業(yè)發(fā)展缺乏科學(xué)規(guī)劃和有效指導(dǎo)。目前，社區(qū)商業(yè)在發(fā)展中較多的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)與社區(qū)住宅混在一起，嚴(yán)重影響了居民的正常生活，并造成安全隱患和環(huán)境污染。其中建在居民樓底層或樓內(nèi)的餐館、酒店以及各類服務(wù)機(jī)構(gòu)影響較大，形成的民企糾紛較多。社區(qū)商業(yè)與區(qū)域性商業(yè)中心在功能定位方面缺乏科學(xué)規(guī)劃、合理分工和有效監(jiān)督。
2、社區(qū)商業(yè)發(fā)展不平衡，老社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展慢、基礎(chǔ)差。在這次調(diào)查中看到，一些老社區(qū)商業(yè)設(shè)施簡(jiǎn)陋，功能不全，一般是利用自有房屋，或者臨時(shí)搭建，甚至是違章建筑開辦的。這些小店小鋪以經(jīng)營(yíng)副食為主，商品單一、質(zhì)量低劣，購(gòu)物環(huán)境和衛(wèi)生狀況較差，造成社區(qū)居民購(gòu)物不便，許多日常消費(fèi)需要跑較遠(yuǎn)的路，且社區(qū)的服務(wù)功能不健全，與建設(shè)“便利消費(fèi)進(jìn)社區(qū)，便民服務(wù)進(jìn)家庭”雙進(jìn)工程提出的社區(qū)商業(yè)發(fā)展目標(biāo)差距較大。
3、社區(qū)商業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施較差，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)不夠發(fā)達(dá)。隨著人們生活水平的提高，居民消費(fèi)需求普遍提高，呈現(xiàn)出多樣性、多層次的消費(fèi)特點(diǎn)，社區(qū)商業(yè)低水平、低層次的服務(wù)狀況與之不相適應(yīng)，亟待改善。在調(diào)查中，有的反應(yīng)社區(qū)沒有停車場(chǎng)，車輛亂停亂放現(xiàn)象比較嚴(yán)重。有的反應(yīng)社區(qū)沒有蔬菜市場(chǎng)，居民買菜不方便。有的反應(yīng)家政服務(wù)業(yè)沒有形成，居民尋求家政服務(wù)很不方便。有的反應(yīng)社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)不能僅依靠小店小輔、小商小販提供商品和服務(wù)，要提高檔次，保證質(zhì)量等等。從反應(yīng)的情況看，社區(qū)商業(yè)的服務(wù)功能普遍滯后于居民的消費(fèi)需求。因此，加強(qiáng)社區(qū)商業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施的規(guī)劃和建設(shè)，拓展社區(qū)商業(yè)服務(wù)功能，是落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，完成社區(qū)雙進(jìn)工程的重點(diǎn)工作。
1、應(yīng)合理規(guī)劃，完善社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)。應(yīng)由政府牽頭，會(huì)同商務(wù)、規(guī)劃、建設(shè)、房管、財(cái)政、城區(qū)、工商、稅務(wù)等部門，研究制定網(wǎng)點(diǎn)改造規(guī)劃。如：對(duì)社區(qū)商業(yè)的規(guī)模、結(jié)構(gòu)、布局及標(biāo)準(zhǔn)、分類等做出明確規(guī)定。業(yè)態(tài)業(yè)種10種左右，建議包括配送餐飲連鎖店、小型超市、菜市場(chǎng)、食雜店、美容美發(fā)店、維修店、洗染店、照相館、舊貨廢棄物回收站、家庭服務(wù)、書籍音像店、藥店等。
2、應(yīng)采用公開招標(biāo)等形式，確定有實(shí)力的企業(yè)參與社區(qū)商業(yè)建設(shè)。
一是選擇、培育有實(shí)力的配送餐飲企業(yè)(由中心廚房統(tǒng)一配送至社區(qū)連鎖店)進(jìn)入社區(qū)商業(yè)示范區(qū)，實(shí)施包括“早餐工程”在內(nèi)的大眾化餐飲，保證居民在社區(qū)內(nèi)就能夠方便地吃到有保障、質(zhì)量較好的早餐、快餐。
二是鼓勵(lì)農(nóng)副產(chǎn)品流通企業(yè)在社區(qū)新建和改造放心肉、放心豆制品、無(wú)公害蔬菜瓜果連鎖店，建設(shè)生活保障型的商品配送中心，解決居民生活不方便、消費(fèi)不放心、不安全的問(wèn)題。
三是支持連鎖企業(yè)進(jìn)入社區(qū)新建或改造便民家庭服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)，搭載各類便民、利民服務(wù)項(xiàng)目，讓社區(qū)居民在家門口就能解決維修、美容美發(fā)、洗衣、家庭服務(wù)等多方面的生活需要。
四是支持和引導(dǎo)再生資源回收龍頭企業(yè)進(jìn)入社區(qū)，形成以社區(qū)、回收企業(yè)和集散市場(chǎng)為載體，符合城市建設(shè)發(fā)展規(guī)劃、布局合理、網(wǎng)絡(luò)健全、服務(wù)功能齊全、管理科學(xué)的再生資源回收體系。五是采取切實(shí)可行措施，通過(guò)資金、網(wǎng)點(diǎn)等一系列支持政策，鼓勵(lì)企業(yè)采取收購(gòu)、兼并、特許加盟等多種形式整合分散的社區(qū)商業(yè)資源，規(guī)范社區(qū)內(nèi)的小型門店，實(shí)現(xiàn)資源共享，綜合利用。
3、應(yīng)鼓勵(lì)和支持利用現(xiàn)代技術(shù)手段，創(chuàng)新服務(wù)體系。積極建設(shè)面向社區(qū)服務(wù)的信息服務(wù)平臺(tái)，鼓勵(lì)有條件的企業(yè)利用信息技術(shù)開展社區(qū)便民服務(wù)，發(fā)展網(wǎng)上交易、網(wǎng)上服務(wù)，補(bǔ)充現(xiàn)有網(wǎng)點(diǎn)的不足。鼓勵(lì)有條件的企業(yè)建立客戶需求信息系統(tǒng)，及時(shí)采集、分析、儲(chǔ)存客戶信息，為居民提供定向、快捷、周到的服務(wù)。大力提倡社區(qū)骨干企業(yè)開展送貨上門、送餐上門、修理上門的“三上門”服務(wù)，延伸服務(wù)功能，提高服務(wù)水平。提倡和鼓勵(lì)社區(qū)商業(yè)企業(yè)組建專職的便民綜合服務(wù)小分隊(duì)入戶服務(wù)，同社區(qū)居委會(huì)、社區(qū)居民建立穩(wěn)定、暢通的聯(lián)系渠道，開展以為社區(qū)居民排憂解難為宗旨的便民有償服務(wù)。
品牌化服務(wù)稀缺。
社區(qū)商業(yè)，這一原本以自發(fā)式生長(zhǎng)存在的商業(yè)模式，在城鎮(zhèn)化的加速推進(jìn)下，正在成為城市商業(yè)發(fā)展的選項(xiàng)之一。
為探尋社區(qū)居民的基本需求、社區(qū)商業(yè)呈現(xiàn)的熱點(diǎn)和尚存空白，日前，北商商業(yè)研究院從北京東、西、南、北和中部選取了和平里社區(qū)、芍藥居社區(qū)、望京社區(qū)、通州社區(qū)、房山長(zhǎng)陽(yáng)社區(qū)、大紅門社區(qū)等12個(gè)有代表性的大型社區(qū)做調(diào)查。這12個(gè)樣本中，既有老牌社區(qū)，又有通州、房山等新城社區(qū)。
根據(jù)問(wèn)卷調(diào)查，隨著購(gòu)物習(xí)慣的改變，92%的受訪對(duì)象表示，在家門口購(gòu)物消費(fèi)的頻次增加，同時(shí)會(huì)定期到繁華商圈購(gòu)物消費(fèi)。在電子商務(wù)的迅速滲透下，北京的社區(qū)商業(yè)，已從功能單一的日雜百貨為主，逐步發(fā)展為傳統(tǒng)的餐飲、超市便利店、生活服務(wù)業(yè)與新興的網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物融合的服務(wù)體系。一些小區(qū)的夫妻店、傳達(dá)室或者警衛(wèi)室都主動(dòng)或被動(dòng)地兼職幫小區(qū)住戶代收快件。
北商商業(yè)研究院通過(guò)對(duì)12個(gè)社區(qū)居民的調(diào)查采訪發(fā)現(xiàn)，9個(gè)社區(qū)對(duì)連鎖餐飲的需求，7個(gè)社區(qū)對(duì)家政服務(wù)的需求較高，其次是菜店這代表了社區(qū)商業(yè)整體面臨的品牌化程度低的現(xiàn)狀，美容美發(fā)、洗染、家政、便利店等都存在雜牌軍的問(wèn)題。
其實(shí)，北京市一直鼓勵(lì)連鎖經(jīng)營(yíng)企業(yè)加快向社區(qū)發(fā)展，鼓勵(lì)品牌連鎖經(jīng)營(yíng)企業(yè)參與社區(qū)商業(yè)建設(shè)，通過(guò)采取收購(gòu)、兼并、直營(yíng)連鎖或特許加盟等方式整合分散的社區(qū)商業(yè)資源。早在20xx年，物美、京客隆等百余家企業(yè)入選市商務(wù)委推薦進(jìn)社區(qū)的連鎖企業(yè)。
調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，在高成本壓力和電子商務(wù)的沖擊下，傳統(tǒng)零售業(yè)在擁抱電商和下沉社區(qū)中找到了兩種發(fā)展路徑。調(diào)查中，一個(gè)突出的變化是，7-11、吉野家、肯德基等知名傳統(tǒng)商業(yè)企業(yè)的身影開始出現(xiàn)在社區(qū)。不過(guò)，社區(qū)商業(yè)的市場(chǎng)培育期會(huì)比繁華商圈長(zhǎng)，銷售規(guī)模短期也難與區(qū)域中心媲美。但是，社區(qū)周邊消費(fèi)頻次高，更注重便捷和性價(jià)比。
餐飲居社區(qū)商業(yè)之首。
在選取的采訪樣本中，餐飲在社區(qū)商業(yè)各業(yè)態(tài)中占比，平均占比達(dá)到32%;其次是生活服務(wù)類(包含家政、洗染等行業(yè))，占比為27.5%;位居第三的是美容美發(fā)行業(yè)，占比為13.33%。
但是，從調(diào)查的各類商業(yè)業(yè)態(tài)看，社區(qū)商業(yè)發(fā)展的自發(fā)性特點(diǎn)明顯。餐飲業(yè)雖然成為社區(qū)商業(yè)主力軍，但是，這些餐飲主要是不知名的小店，不僅更換頻率高，服務(wù)質(zhì)量也不穩(wěn)定。
在對(duì)長(zhǎng)陽(yáng)、天通苑等以年輕消費(fèi)群體為主的新社區(qū)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，幼兒教育正在快速扎根社區(qū)，占比達(dá)到9%，成為社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)的新成員。此前很多幼兒教育品牌會(huì)選擇區(qū)域商業(yè)中心地帶，但是，隨著生育高峰的到來(lái)，新興社區(qū)的很多年輕住戶已經(jīng)升級(jí)為三口之家。巨大的兒童消費(fèi)市場(chǎng)成為商家掘金的新發(fā)力點(diǎn)?？梢灶A(yù)測(cè)，單獨(dú)二胎政策落地實(shí)施后，幼兒教育將迎來(lái)更大市場(chǎng)。另外，隨著老齡人口增加以及消費(fèi)習(xí)慣的改變，社區(qū)送貨上門、家政、代收代繳等服務(wù)需求增大。
此外，社區(qū)商業(yè)的物業(yè)主要來(lái)源于小區(qū)底商，受限于當(dāng)初開發(fā)商的規(guī)劃設(shè)置。這也造成了社區(qū)商業(yè)缺少規(guī)劃的問(wèn)題。
菜店覆蓋面有待提升。
針對(duì)社區(qū)商業(yè)調(diào)查發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，北京商報(bào)官方微博面向近50萬(wàn)粉絲進(jìn)行了“幫社區(qū)商業(yè)出新招”的調(diào)查活動(dòng)。在參加調(diào)查的微博網(wǎng)友中，42%的網(wǎng)友對(duì)自己居住社區(qū)的農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)不夠滿意，其中超過(guò)一半的網(wǎng)友認(rèn)為社區(qū)菜市場(chǎng)距離太遠(yuǎn)，不能滿足日常的需求。還有近30%的網(wǎng)友對(duì)社區(qū)菜市場(chǎng)提供的水果蔬菜品質(zhì)和價(jià)格不滿意。
30%的網(wǎng)友不能滿足于現(xiàn)有的社區(qū)便利店。反映問(wèn)題較為突出的主要集中在通州、天通苑以及長(zhǎng)陽(yáng)等遠(yuǎn)郊區(qū)縣的網(wǎng)友。部分網(wǎng)友反映，社區(qū)周圍的小便利店和夫妻店商品數(shù)量有限，更新不及時(shí)。
從便利店的發(fā)展規(guī)律看，每3000人就需要一家便利店。例如東京，有近3700萬(wàn)人，幾大便利店品牌的總數(shù)超過(guò)了4萬(wàn)家。北京市的常住人口在20xx年時(shí)就已突破了2000萬(wàn)人，照此計(jì)算，北京至少需要6700家便利店。據(jù)相關(guān)調(diào)查顯示，北京的便利店還不到2000家，距理想狀態(tài)下的店鋪數(shù)量相去甚遠(yuǎn)。不僅如此，店鋪的分布也極不均勻，以7-11官方發(fā)布的數(shù)據(jù)為例，其130多家店鋪集中分布在朝陽(yáng)區(qū)、海淀區(qū)和東城區(qū)，西城區(qū)僅有5家，通州區(qū)也只有1家，而其他區(qū)域則尚未開店。
在調(diào)查中我們也發(fā)現(xiàn)，在區(qū)域中心附近的社區(qū)，各類服務(wù)設(shè)施相對(duì)完善，但在部分老小區(qū)，由于物業(yè)設(shè)施和交通限制，一些便民業(yè)態(tài)無(wú)法進(jìn)入。
最近幾年，區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展迅速，單從財(cái)政收入方面講，年達(dá)到45.4億，相比年，五年翻了4.3倍。但在高速發(fā)展的同時(shí)，也面臨著空間資源緊張的制約，由空間資源短缺引發(fā)了拆遷難等多種問(wèn)題，可以說(shuō)，空間資源短缺成為未來(lái)發(fā)展的難題。要突破物理空間資源的瓶頸制約，向地下發(fā)展是一條現(xiàn)實(shí)出路。
一、建設(shè)地下商業(yè)街的可行性。
1.濃郁的消費(fèi)氛圍所帶來(lái)的人氣保證。
在地下商業(yè)街的建設(shè)方面，我們有兩方面優(yōu)勢(shì)：一是路商圈長(zhǎng)期以來(lái)濃郁的消費(fèi)氛圍，二是原來(lái)夜市的繁榮可以部分復(fù)制。這兩方面的經(jīng)驗(yàn)積累是地下商業(yè)街未來(lái)形成旺盛人氣、強(qiáng)消費(fèi)磁場(chǎng)的保證。
現(xiàn)在的，正在由黃金線向黃金塊轉(zhuǎn)變，從東面的出版大廈、飯店，到南面的翠瑯大廈、樂業(yè)村、交行大廈，以及中心區(qū)，到西面的索菲特、中環(huán)國(guó)際、和泰大廈，再到北面的虹橋、國(guó)際商城等，連成一片。在這種經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)下，必然要求相應(yīng)的消費(fèi)配套設(shè)施的支持，要求原來(lái)的、路商圈由線到面全面發(fā)展。
2.毗鄰商務(wù)區(qū)所帶來(lái)的消費(fèi)能力保證。
中央路、北路沿線可作為市的一個(gè)重要的生產(chǎn)型商務(wù)集聚區(qū)，在以后引進(jìn)和發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)、樓宇經(jīng)濟(jì)和現(xiàn)代商務(wù)等方面具有一定優(yōu)勢(shì)，符合發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的總體布局，也符合總部型企業(yè)選址定位的要求。在這兩條線上，有紫峰大廈、金峰大廈，再往北，有飯店、國(guó)際商城、出版大廈、南汽、時(shí)代超市等重要單位。而地下商業(yè)街相鄰的模范馬路科技研發(fā)街，則有14所和，具有發(fā)展科技產(chǎn)業(yè)的潛力。這幾條線都擁有較強(qiáng)的消費(fèi)能力，為地下商業(yè)街的發(fā)展注入血液。
二、地下商業(yè)街的定位思考。
(一)要與縱橫交錯(cuò)的交通系統(tǒng)緊密相連。
地下商業(yè)街成本高昂，空間仍然受到嚴(yán)格限制，它之所以能夠存在，其優(yōu)勢(shì)就在于它與地面只隔幾級(jí)臺(tái)階，不會(huì)給居民和游客帶來(lái)距離感。暢通的交通系統(tǒng)是成功經(jīng)營(yíng)地下商城的重要條件。它一方面可以聚集客流,另一方面方便了消費(fèi)者的生活、購(gòu)物、旅游等。例如加拿大多倫多的地下商城，各種通道密如蛛網(wǎng)并呈輻射狀，延伸到地上的許多飯店、公寓、銀行、商場(chǎng)、寫樓和大型停車場(chǎng)。地下商業(yè)街離湖、新街口、中央門汽車站和火車站都非常近，要充分發(fā)揮這一優(yōu)勢(shì)。
地下空間除了商業(yè)功能之外，還應(yīng)該兼有行人通道的功能，即人車立體分流，把地面的一部分行人分流到地下?！巴＼囯y”是城市交通的日益突出的問(wèn)題，可以考慮修建地下停車場(chǎng)。地下停車場(chǎng)容量大、用地少，布局合理，接近服務(wù)對(duì)象，特別是結(jié)合地鐵站修建地下停車場(chǎng)便于換乘地鐵到達(dá)城市中心，有助于減輕城市中心區(qū)的交通壓力，提高了地鐵的利用率，又減輕了汽車造成的公害，上海人民廣場(chǎng)地下停車場(chǎng)就是一個(gè)成功范例。地下停車場(chǎng)如果能成為和兩個(gè)方向的人流進(jìn)入主城區(qū)的緩沖地帶——在或地區(qū)以自駕車為主的交通形式，而在主城核心區(qū)以公交系統(tǒng)為主要交通形式，那么這樣的設(shè)計(jì)導(dǎo)向從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)說(shuō)可能會(huì)取得成功。
(二)地下商業(yè)街與地上要構(gòu)成完整的體驗(yàn)環(huán)境。
地上空間與地下商城相結(jié)合的形式可分為兩類：一類是地下商城與地上商城相結(jié)合,可以創(chuàng)造更大的商機(jī)，共享彼此的客流，得到雙贏的局面。例如在新街口地區(qū)，新百、大洋與地下商城都是消費(fèi)場(chǎng)所，功能互補(bǔ)，在地上逛街購(gòu)物，在地下吃飯休息。另一類是地下商城開發(fā)與城市景觀建設(shè)的結(jié)合。近年來(lái)隨著人們對(duì)城市環(huán)境、城市景觀的重視,國(guó)內(nèi)外均出現(xiàn)了一種新型的開發(fā)形式，即地上是城市綠地或休閑廣場(chǎng)等市民公共活動(dòng)設(shè)施，地下部分則進(jìn)行商業(yè)性開發(fā)。例如俄羅斯大型地下商城馬涅什購(gòu)物中心就是建在馬涅什廣場(chǎng)的地下。我們地下商業(yè)街要做大，就要充分發(fā)揮路廣場(chǎng)與湖公園的吸引力。
(三)確定合理的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目。
通過(guò)提供合理的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目來(lái)滿足顧客的各種需求,以提高競(jìng)爭(zhēng)力。例如加拿大蒙特利爾市的地下商城，其建筑面積達(dá)91萬(wàn)平方米，每天通行人數(shù)超過(guò)50萬(wàn)，共有1.17萬(wàn)個(gè)商店。在這個(gè)地下城里，如果人們不愿走出去的話，可以在142家中任何一家飯館或酒店里用餐、飲酒，在1024個(gè)商店里購(gòu)買所需商品，在24家電影院和4家劇院里觀看電影或看戲;地下城里還開辦有26個(gè)銀行網(wǎng)點(diǎn)，人們還可以參觀2個(gè)大型展覽和2個(gè)藝術(shù)長(zhǎng)廊。
(四)體現(xiàn)文化特點(diǎn)。
要努力為市民與游客營(yíng)造一種既適宜購(gòu)物，又適宜休閑和文化體驗(yàn)的空間環(huán)境，與新街口地區(qū)單純以購(gòu)物為主的環(huán)境有所區(qū)別，充分彰顯古都的文化特色。加拿大蒙特利爾地下商城所有的長(zhǎng)廊里擺有各種花草樹木，利用電燈光促其生長(zhǎng)，所以盡管地面上大雪紛飛，地下花照樣開，樹照樣長(zhǎng)，花草樹木間安置各種凳椅供游人、顧客休息。四季分明，夏天炎熱、冬天寒冷，而地下商業(yè)街環(huán)境設(shè)計(jì)可以參照國(guó)外的一些做法。
三、繁榮商圈的路徑設(shè)計(jì)。
(一)在發(fā)展空間方面，建設(shè)啞鈴型空間結(jié)構(gòu)。
路商圈的服務(wù)職能不僅局限于城北地區(qū)，還是新街口商業(yè)中心的有效補(bǔ)充;服務(wù)對(duì)象也不僅是本市人口，還服務(wù)于部分外來(lái)人口。因此，商業(yè)中心應(yīng)當(dāng)抓住地鐵通車和一些大型設(shè)施建設(shè)的機(jī)遇，逐步擴(kuò)展商業(yè)中心規(guī)模，轉(zhuǎn)移空間商業(yè)街區(qū)發(fā)展重心，調(diào)整商業(yè)街區(qū)內(nèi)部空間結(jié)構(gòu)。當(dāng)前，路商業(yè)中心主要沿路、和北路形成“兩橫一縱”的單核心空間結(jié)構(gòu)，雖然在和的發(fā)展帶動(dòng)下有向街區(qū)化發(fā)展的趨勢(shì)，但是發(fā)展重心仍然偏于西側(cè)北路交叉口附近。在未來(lái)的發(fā)展中，可結(jié)合地下商業(yè)街的建設(shè)，形成商業(yè)中心東部地區(qū)圍繞門地鐵站周圍的商業(yè)服務(wù)新核心，最終形成由商業(yè)街聯(lián)系北路交叉口周邊地區(qū)和中央路門地鐵站周邊地區(qū)這兩個(gè)大型商業(yè)核心的啞鈴型的商業(yè)中心空間結(jié)構(gòu)，而地下商業(yè)街正是打造啞鈴結(jié)構(gòu)的軸線，因此顯得尤為重要。
(二)在商業(yè)結(jié)構(gòu)方面，加強(qiáng)文化娛樂與現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展。
目前商圈的結(jié)構(gòu)尚不夠完善。一是表現(xiàn)在缺乏高層次專業(yè)服務(wù)。專業(yè)化、高層次的商業(yè)文化設(shè)施對(duì)于完善商業(yè)中心功能、調(diào)整商業(yè)中心結(jié)構(gòu)意義重大。專賣店雖然不少，但服務(wù)層次有待提高，與副商業(yè)中心的地位不相稱。二是文化娛樂業(yè)所占比較小。目前基本以商業(yè)和餐飲業(yè)商家為主體，大約占85%左右，而文化娛樂業(yè)僅占1.8%，這對(duì)發(fā)揮商圈的休閑功能較為不利。三是商業(yè)設(shè)施布局重心仍然偏重于路交叉口附近，大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)主要集中在步行街以西的區(qū)域內(nèi)，東段缺少大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，并且因?yàn)榇竺娣e的軍事用地使得該地段進(jìn)深很淺，造成了西熱東冷的現(xiàn)象，門地鐵站的人流集聚優(yōu)勢(shì)沒有得到利用。而地下商圈的建設(shè)，為解決這些難題創(chuàng)造了有利條件。可以預(yù)見在不久的將來(lái)，東部地區(qū)可以于門景區(qū)形成集商業(yè)服務(wù)和旅游觀光于一體的城市公共服務(wù)中心。
(三)構(gòu)建交通系統(tǒng)方面，加強(qiáng)環(huán)形機(jī)動(dòng)交通系統(tǒng)建設(shè)。
隨著商圈的發(fā)展，人流必將不斷增加，對(duì)交通系統(tǒng)提出更高要求，需要構(gòu)建內(nèi)外聯(lián)系緊密、換乘樞紐完備、層次結(jié)構(gòu)清晰的綜合交通體系。規(guī)劃以地鐵1號(hào)線和5號(hào)線為主要對(duì)外交通線，這兩條線均經(jīng)過(guò)商業(yè)中心地區(qū)。地鐵1號(hào)線經(jīng)過(guò)門，地鐵5號(hào)線經(jīng)過(guò)北路，其路站就位于北路和路、的交叉口，也就是地下商業(yè)街的起點(diǎn))，交通極為便利。建議對(duì)商圈周邊道路進(jìn)行功能分類，并對(duì)以交通功能為主的道路進(jìn)行改造拓寬，同時(shí)結(jié)合商圈內(nèi)部非商業(yè)用地的改造和置換，建設(shè)相應(yīng)的停車場(chǎng)地。建議首先拓寬北側(cè)的童家巷和南側(cè)的文云巷，與中央路、、湖北路和云南路共同構(gòu)成一個(gè)閉合的機(jī)動(dòng)交通環(huán)，在靠近一側(cè)，結(jié)合可改造或置換的用地建設(shè)停車場(chǎng)庫(kù)，這樣可以大大減輕東端的交通壓力。而且以東路段將與已經(jīng)建成的步行街和丁家橋燈光隧道形成一橫一縱兩條步行街空間軸，這種十架結(jié)構(gòu)可以為鄰近商家創(chuàng)造新的繁榮。這樣，再結(jié)合地鐵1號(hào)線和5號(hào)線，街區(qū)內(nèi)部街巷整理和停車網(wǎng)點(diǎn)布局，形成內(nèi)外交通功能鮮明、人車空間界限清晰、停車換乘便捷的商業(yè)中心綜合交通體系。
商業(yè)調(diào)研報(bào)告好篇九
最近幾年，區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展迅速，單從財(cái)政收入方面講，年達(dá)到45.4億，相比年，五年翻了4.3倍。但在高速發(fā)展的同時(shí)，也面臨著空間資源緊張的制約，由空間資源短缺引發(fā)了拆遷難等多種問(wèn)題，可以說(shuō)，空間資源短缺成為未來(lái)發(fā)展的最大難題。要突破物理空間資源的瓶頸制約，向地下發(fā)展是一條現(xiàn)實(shí)出路。
一、建設(shè)地下商業(yè)街的可行性。
1.濃郁的消費(fèi)氛圍所帶來(lái)的人氣保證。
在地下商業(yè)街的建設(shè)方面，我們有兩方面優(yōu)勢(shì)：一是、路商圈長(zhǎng)期以來(lái)濃郁的消費(fèi)氛圍，二是原來(lái)夜市的繁榮可以部分復(fù)制。這兩方面的經(jīng)驗(yàn)積累是地下商業(yè)街未來(lái)形成旺盛人氣、強(qiáng)消費(fèi)磁場(chǎng)的保證。
現(xiàn)在的，正在由黃金線向黃金塊轉(zhuǎn)變，從東面的出版大廈、飯店，到南面的翠瑯大廈、樂業(yè)村、交行大廈，以及中心區(qū)，到西面的索菲特、中環(huán)國(guó)際、和泰大廈，再到北面的虹橋、國(guó)際商城等，連成一片。在這種經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)下，必然要求相應(yīng)的消費(fèi)配套設(shè)施的支持，要求原來(lái)的、路商圈由線到面全面發(fā)展。
2.毗鄰商務(wù)區(qū)所帶來(lái)的消費(fèi)能力保證。
中央路、北路沿線可作為市的一個(gè)重要的生產(chǎn)型商務(wù)集聚區(qū)，在以后引進(jìn)和發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)、樓宇經(jīng)濟(jì)和現(xiàn)代商務(wù)等方面具有一定優(yōu)勢(shì)，符合發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的總體布局，也符合總部型企業(yè)選址定位的要求。在這兩條線上，有紫峰大廈、金峰大廈，再往北，有飯店、國(guó)際商城、出版大廈、南汽、時(shí)代超市等重要單位。而地下商業(yè)街相鄰的模范馬路科技研發(fā)街，則有14所和，具有發(fā)展科技產(chǎn)業(yè)的潛力。這幾條線都擁有較強(qiáng)的消費(fèi)能力，為地下商業(yè)街的發(fā)展注入血液。
二、地下商業(yè)街的定位思考。
(一)要與縱橫交錯(cuò)的交通系統(tǒng)緊密相連。
地下商業(yè)街成本高昂，空間仍然受到嚴(yán)格限制，它之所以能夠存在，其最大優(yōu)勢(shì)就在于它與地面只隔幾級(jí)臺(tái)階，不會(huì)給居民和游客帶來(lái)距離感。暢通的交通系統(tǒng)是成功經(jīng)營(yíng)地下商城的重要條件。它一方面可以聚集客流,另一方面方便了消費(fèi)者的生活、購(gòu)物、旅游等。例如加拿大多倫多的地下商城，各種通道密如蛛網(wǎng)并呈輻射狀，延伸到地上的許多飯店、公寓、銀行、商場(chǎng)、寫樓和大型停車場(chǎng)。地下商業(yè)街離湖、新街口、中央門汽車站和火車站都非常近，要充分發(fā)揮這一優(yōu)勢(shì)。
地下空間除了商業(yè)功能之外，還應(yīng)該兼有行人通道的功能，即人車立體分流，把地面的一部分行人分流到地下。“停車難”是城市交通的日益突出的問(wèn)題，可以考慮修建地下停車場(chǎng)。地下停車場(chǎng)容量大、用地少，布局合理，接近服務(wù)對(duì)象，特別是結(jié)合地鐵站修建地下停車場(chǎng)便于換乘地鐵到達(dá)城市中心，有助于減輕城市中心區(qū)的交通壓力，提高了地鐵的利用率，又減輕了汽車造成的公害，上海人民廣場(chǎng)地下停車場(chǎng)就是一個(gè)成功范例。地下停車場(chǎng)如果能成為和兩個(gè)方向的人流進(jìn)入主城區(qū)的緩沖地帶——在或地區(qū)以自駕車為主的交通形式，而在主城核心區(qū)以公交系統(tǒng)為主要交通形式，那么這樣的設(shè)計(jì)導(dǎo)向從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)說(shuō)可能會(huì)取得成功。
(二)地下商業(yè)街與地上要構(gòu)成完整的體驗(yàn)環(huán)境。
地上空間與地下商城相結(jié)合的形式可分為兩類：一類是地下商城與地上商城相結(jié)合,可以創(chuàng)造更大的商機(jī)，共享彼此的客流，得到雙贏的局面。例如在新街口地區(qū)，新百、大洋與地下商城都是消費(fèi)場(chǎng)所，功能互補(bǔ)，在地上逛街購(gòu)物，在地下吃飯休息。另一類是地下商城開發(fā)與城市景觀建設(shè)的結(jié)合。近年來(lái)隨著人們對(duì)城市環(huán)境、城市景觀的重視,國(guó)內(nèi)外均出現(xiàn)了一種新型的開發(fā)形式，即地上是城市綠地或休閑廣場(chǎng)等市民公共活動(dòng)設(shè)施，地下部分則進(jìn)行商業(yè)性開發(fā)。例如俄羅斯大型地下商城馬涅什購(gòu)物中心就是建在馬涅什廣場(chǎng)的地下。我們地下商業(yè)街要做大，就要充分發(fā)揮路廣場(chǎng)與湖公園的吸引力。
(三)確定合理的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目。
通過(guò)提供合理的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目來(lái)滿足顧客的各種需求,以提高競(jìng)爭(zhēng)力。例如加拿大蒙特利爾市的地下商城，其建筑面積達(dá)91萬(wàn)平方米，每天通行人數(shù)超過(guò)50萬(wàn)，共有1.17萬(wàn)個(gè)商店。在這個(gè)地下城里，如果人們不愿走出去的話，可以在142家中任何一家飯館或酒店里用餐、飲酒，在1024個(gè)商店里購(gòu)買所需商品，在24家電影院和4家劇院里觀看電影或看戲;地下城里還開辦有26個(gè)銀行網(wǎng)點(diǎn)，人們還可以參觀2個(gè)大型展覽和2個(gè)藝術(shù)長(zhǎng)廊。
(四)體現(xiàn)文化特點(diǎn)。
要努力為市民與游客營(yíng)造一種既適宜購(gòu)物，又適宜休閑和文化體驗(yàn)的空間環(huán)境，與新街口地區(qū)單純以購(gòu)物為主的環(huán)境有所區(qū)別，充分彰顯古都的文化特色。加拿大蒙特利爾地下商城所有的長(zhǎng)廊里擺有各種花草樹木，利用電燈光促其生長(zhǎng)，所以盡管地面上大雪紛飛，地下花照樣開，樹照樣長(zhǎng)，花草樹木間安置各種凳椅供游人、顧客休息。四季分明，夏天炎熱、冬天寒冷，而地下商業(yè)街環(huán)境設(shè)計(jì)可以參照國(guó)外的一些做法。
三、繁榮商圈的路徑設(shè)計(jì)。
(一)在發(fā)展空間方面，建設(shè)啞鈴型空間結(jié)構(gòu)。
路商圈的服務(wù)職能不僅局限于城北地區(qū)，還是新街口商業(yè)中心的有效補(bǔ)充;服務(wù)對(duì)象也不僅是本市人口，還服務(wù)于部分外來(lái)人口。因此，商業(yè)中心應(yīng)當(dāng)抓住地鐵通車和一些大型設(shè)施建設(shè)的機(jī)遇，逐步擴(kuò)展商業(yè)中心規(guī)模，轉(zhuǎn)移空間商業(yè)街區(qū)發(fā)展重心，調(diào)整商業(yè)街區(qū)內(nèi)部空間結(jié)構(gòu)。當(dāng)前，路商業(yè)中心主要沿路、和北路形成“兩橫一縱”的單核心空間結(jié)構(gòu)，雖然在和的發(fā)展帶動(dòng)下有向街區(qū)化發(fā)展的趨勢(shì)，但是發(fā)展重心仍然偏于西側(cè)北路交叉口附近。在未來(lái)的發(fā)展中，可結(jié)合地下商業(yè)街的建設(shè)，形成商業(yè)中心東部地區(qū)圍繞門地鐵站周圍的商業(yè)服務(wù)新核心，最終形成由商業(yè)街聯(lián)系北路交叉口周邊地區(qū)和中央路門地鐵站周邊地區(qū)這兩個(gè)大型商業(yè)核心的啞鈴型的商業(yè)中心空間結(jié)構(gòu)，而地下商業(yè)街正是打造啞鈴結(jié)構(gòu)的軸線，因此顯得尤為重要。
(二)在商業(yè)結(jié)構(gòu)方面，加強(qiáng)文化娛樂與現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展。
目前商圈的結(jié)構(gòu)尚不夠完善。一是表現(xiàn)在缺乏高層次專業(yè)服務(wù)。專業(yè)化、高層次的商業(yè)文化設(shè)施對(duì)于完善商業(yè)中心功能、調(diào)整商業(yè)中心結(jié)構(gòu)意義重大。專賣店雖然不少，但服務(wù)層次有待提高，與副商業(yè)中心的地位不相稱。二是文化娛樂業(yè)所占比較小。目前基本以商業(yè)和餐飲業(yè)商家為主體，大約占85%左右，而文化娛樂業(yè)僅占1.8%，這對(duì)發(fā)揮商圈的休閑功能較為不利。三是商業(yè)設(shè)施布局重心仍然偏重于路交叉口附近，大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)主要集中在步行街以西的區(qū)域內(nèi)，東段缺少大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，并且因?yàn)榇竺娣e的軍事用地使得該地段進(jìn)深很淺，造成了西熱東冷的現(xiàn)象，門地鐵站的人流集聚優(yōu)勢(shì)沒有得到利用。而地下商圈的建設(shè)，為解決這些難題創(chuàng)造了有利條件?？梢灶A(yù)見在不久的將來(lái)，東部地區(qū)可以于門景區(qū)形成集商業(yè)服務(wù)和旅游觀光于一體的城市公共服務(wù)中心。
(三)構(gòu)建交通系統(tǒng)方面，加強(qiáng)環(huán)形機(jī)動(dòng)交通系統(tǒng)建設(shè)。
商業(yè)調(diào)研報(bào)告好篇十
近年來(lái)，隨著我國(guó)商業(yè)銀行爭(zhēng)奪國(guó)內(nèi)金融市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，客戶經(jīng)理制作為適應(yīng)競(jìng)爭(zhēng)需要而推行的一種全新的金融模式，越來(lái)越得到各家商業(yè)銀行普遍青睞，已經(jīng)成為各家商業(yè)銀行競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)質(zhì)客戶、營(yíng)銷銀行產(chǎn)品和服務(wù)，提高經(jīng)營(yíng)效益的一種營(yíng)銷管理體系逐步推廣開來(lái)。各家商業(yè)銀行自推行客戶經(jīng)理制度以來(lái)，進(jìn)行了多方面大膽的探索。
（一）我國(guó)商業(yè)銀行客戶經(jīng)理制的現(xiàn)狀。
我國(guó)商業(yè)銀行客戶經(jīng)理制度是商業(yè)銀行經(jīng)營(yíng)發(fā)展的必然要求。在我國(guó)，各國(guó)有商業(yè)銀行的部分業(yè)務(wù)崗位早就形成了客戶經(jīng)理的雛形，原來(lái)各專業(yè)銀行的信貸外勤、儲(chǔ)蓄外勤以及再后來(lái)出現(xiàn)的會(huì)計(jì)結(jié)算外勤、公存業(yè)務(wù)員等等，在嚴(yán)格意義上講都具備了部分客戶經(jīng)理的特征，如具有相對(duì)獨(dú)立的工作能力，較強(qiáng)的專業(yè)業(yè)務(wù)知識(shí)，良好的社會(huì)活動(dòng)能力和相對(duì)超前的服務(wù)意識(shí)。這在當(dāng)時(shí)的環(huán)境條件下為國(guó)有商業(yè)銀行的對(duì)外聯(lián)系、組織存款等作出了很大的貢獻(xiàn)。
由于國(guó)有商業(yè)銀行在體制上存在著種種限制，經(jīng)營(yíng)上條塊分割，專業(yè)領(lǐng)域相對(duì)封閉等原因，而難以在整體上形成合力，缺乏全面突破能力。外勤業(yè)務(wù)人員又沒有相對(duì)獨(dú)立的業(yè)務(wù)權(quán)力，缺乏激勵(lì)機(jī)制等，使國(guó)有商業(yè)銀行專職客戶經(jīng)理難以誕生。
但是，國(guó)有商業(yè)銀行在此基礎(chǔ)上還是培養(yǎng)和儲(chǔ)備了一大批優(yōu)秀的外勤人才，包括現(xiàn)在在國(guó)有商業(yè)銀行和其他股份制商業(yè)銀行重要崗位上任職的中上層管理干部，許多都是經(jīng)過(guò)外勤崗位鍛煉以后，能力得到了體現(xiàn)，才逐步走上領(lǐng)導(dǎo)崗位的。因此，客戶經(jīng)理制度在我國(guó)還是有一定基礎(chǔ)的。
進(jìn)入二十一世紀(jì)，特別是我國(guó)加入wto以后，內(nèi)因外因迫使國(guó)有商業(yè)銀行轉(zhuǎn)變?cè)械慕?jīng)營(yíng)理念、經(jīng)營(yíng)機(jī)制和經(jīng)營(yíng)方式。客戶經(jīng)理制度作為西方商業(yè)銀行一種成功的經(jīng)營(yíng)模式，已逐漸被國(guó)有商業(yè)銀行所接受，中國(guó)銀行、中國(guó)建設(shè)銀行相繼于1997、1998年實(shí)行了客戶經(jīng)理制；中國(guó)工商銀行、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行加大了研究和推行客戶經(jīng)理制的力度；光大銀行、華夏銀行等其他商業(yè)銀行也都在研究客戶經(jīng)理制，并逐步開始施行。雖然，我國(guó)目前的國(guó)有商業(yè)銀行客戶經(jīng)理制度正處于一種初期發(fā)展階段，尚屬于探索期，客戶經(jīng)理制度還缺乏必要的組織保障和制度保障，國(guó)有商業(yè)銀行的經(jīng)營(yíng)機(jī)制和組織結(jié)構(gòu)制約了客戶經(jīng)理制度的發(fā)展，客戶經(jīng)理的主觀能動(dòng)性尚未得到完全發(fā)揮，有的規(guī)章制度制訂的是否妥當(dāng)還有待時(shí)間的考驗(yàn)。但國(guó)有商業(yè)銀行對(duì)客戶經(jīng)理制度實(shí)施過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題和經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行了廣泛的理論探討和研究，為客戶經(jīng)理制度在我國(guó)金融業(yè)的存在和發(fā)展提供了許多理論依據(jù)。
（二）我國(guó)商業(yè)銀行客戶經(jīng)理制的內(nèi)涵。
實(shí)施客戶經(jīng)理制的實(shí)質(zhì)和根本目的，就是一切從客戶和市場(chǎng)的需求出發(fā)，建立以市場(chǎng)為導(dǎo)向、以客戶為中心、以增強(qiáng)營(yíng)銷能力為動(dòng)力的全行聯(lián)動(dòng)的市場(chǎng)營(yíng)銷服務(wù)機(jī)制，通過(guò)培植一個(gè)龐大、穩(wěn)定的優(yōu)質(zhì)客戶群體，實(shí)現(xiàn)商業(yè)銀行效益最大化。從西方商業(yè)銀行實(shí)施客戶經(jīng)理制的歷史經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，真正的客戶經(jīng)理制必須包含以下幾種核心理念：1、客戶導(dǎo)向理念；2、營(yíng)銷一體化理念；3、核心客戶綜合開發(fā)理念；4、個(gè)性化產(chǎn)品和服務(wù)理念；5、金融服務(wù)創(chuàng)新理念；6、深化金融服務(wù)技術(shù)內(nèi)涵理念。
推行客戶經(jīng)理制既是構(gòu)建“以市場(chǎng)為導(dǎo)向、以客戶為中心、以效益為目標(biāo)”的現(xiàn)代商業(yè)銀行運(yùn)行機(jī)制的要求，也是建立全方位、多層次市場(chǎng)營(yíng)銷體系的現(xiàn)實(shí)選擇。
（一）實(shí)行客戶經(jīng)理制是銀行客戶關(guān)系變化的要求。
我國(guó)成為wto成員后，商業(yè)銀行面臨的壓力，不僅有來(lái)自外資銀行的潛在競(jìng)爭(zhēng)壓力，而且還有客戶對(duì)銀行的現(xiàn)實(shí)需求壓力。目前，最重大、最緊迫的壓力就是后者，尤其是高端客戶對(duì)國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行的現(xiàn)實(shí)需求壓力。如果認(rèn)為目前國(guó)內(nèi)對(duì)外資銀行的開放是分區(qū)域、分階段、分業(yè)務(wù)的話，國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行為迎接挑戰(zhàn)應(yīng)還有一定的緩沖余地，那么客戶的多元化需求無(wú)疑是最直接、最現(xiàn)實(shí)、最迫切的壓力了。這是因?yàn)闈M足客戶尤其是高端客戶的多元化需求的銀行是可以替換的，具體表現(xiàn)為其對(duì)某一家銀行的依賴性減弱和忠誠(chéng)度下降，尤其是在充分競(jìng)爭(zhēng)的同業(yè)市場(chǎng)環(huán)境中更是如此；另一方面，客戶對(duì)銀行業(yè)務(wù)和產(chǎn)品需求也日新月異，越來(lái)越向多元化、差異化為特征的異質(zhì)市場(chǎng)發(fā)展，而商業(yè)銀行傳統(tǒng)的“我有什么、你買什么”均質(zhì)市場(chǎng)的服務(wù)體制已經(jīng)不適應(yīng)客戶的需求了。高端客戶的需求壓力已經(jīng)形成了咄咄逼人的市場(chǎng)倒逼，要求銀行建立和穩(wěn)固良好的銀行客戶關(guān)系，真正做到滿足客戶需求優(yōu)于閉門制造產(chǎn)品后的推銷。在這種情況下，建立和發(fā)展客戶經(jīng)理制顯得尤為急迫。
（二）推行客戶經(jīng)理制是增強(qiáng)商業(yè)銀行競(jìng)爭(zhēng)力、提升服務(wù)的要求。
商業(yè)銀行傳統(tǒng)的客戶服務(wù)方式是“多面對(duì)一點(diǎn)”的分散型，即同一客戶的不同業(yè)務(wù)需要與銀行不同的部門聯(lián)系。這種模式既不利于內(nèi)部效率提高，又不利于提高客戶的滿意度，更不利于銀行及時(shí)、全面掌握客戶信息，很難適應(yīng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和客戶發(fā)展的需要。因此，建立以市場(chǎng)為中心的客戶經(jīng)理制能有效地將“多面對(duì)一點(diǎn)”的松散模式轉(zhuǎn)化為“一點(diǎn)對(duì)多面”的集約化經(jīng)營(yíng)模式，從而達(dá)到整合內(nèi)部資源、降低內(nèi)耗、增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力和提升服務(wù)水平的目的。
（三）推行客戶經(jīng)理制是商業(yè)銀行建立科學(xué)營(yíng)銷體系的要求。
長(zhǎng)期以來(lái)，國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行還未完全建立和健全市場(chǎng)營(yíng)銷體系，業(yè)務(wù)、職能機(jī)構(gòu)的設(shè)置主要按產(chǎn)品和專業(yè)劃分，而按產(chǎn)品劃分的自上而下的決策、運(yùn)營(yíng)、管理模式又進(jìn)一步強(qiáng)化了職能分割、業(yè)務(wù)分離的狀況，各部門只能分別向客戶提供單一的金融產(chǎn)品，造成了部門之間的分割管理與客戶日益增強(qiáng)的多元化金融服務(wù)需求之間產(chǎn)生越來(lái)越強(qiáng)烈的沖突，導(dǎo)致客戶關(guān)系管理滯后，競(jìng)爭(zhēng)力削弱。建立客戶經(jīng)理制能夠突破制度性、機(jī)制性障礙，發(fā)揮整體功能，拓展市場(chǎng)領(lǐng)域，優(yōu)化客戶結(jié)構(gòu)，強(qiáng)化客戶服務(wù)，全面開發(fā)和營(yíng)銷金融產(chǎn)品。
（四）推廣客戶經(jīng)理制是與國(guó)際金融接軌的需要。
目前，金融市場(chǎng)逐步開放，外資銀行已大規(guī)模地涌入我國(guó)與中資銀行搶奪市場(chǎng)，我們?cè)絹?lái)越清楚地意識(shí)到國(guó)內(nèi)銀行與國(guó)際先進(jìn)銀行間的差距不僅僅表現(xiàn)在產(chǎn)品和風(fēng)險(xiǎn)防范上。在營(yíng)銷理念，營(yíng)銷人員和營(yíng)銷技術(shù)上的差距更加巨大。發(fā)達(dá)國(guó)家商業(yè)銀行普遍實(shí)行客戶經(jīng)理制度。以客戶、行業(yè)、地區(qū)和產(chǎn)品為線索的網(wǎng)狀矩陣式的組織和經(jīng)營(yíng)架構(gòu)使他們將營(yíng)銷資源集中起來(lái)，按客戶類型和金融需求進(jìn)行排布，以最大限度地適應(yīng)市場(chǎng)變化，基本形成前臺(tái)營(yíng)銷、中間風(fēng)險(xiǎn)控制和后臺(tái)產(chǎn)品處理三大序列。前不久，花旗銀行上海分行宣稱，月儲(chǔ)蓄存款余額達(dá)10萬(wàn)美元以上的儲(chǔ)戶就可以獲得專業(yè)的理財(cái)咨詢。如果不能及時(shí)學(xué)習(xí)借鑒外資銀行的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，我國(guó)的商業(yè)銀行就難以與國(guó)際一流銀行爭(zhēng)高下。
（一）商業(yè)銀行客戶經(jīng)理制出現(xiàn)的主要問(wèn)題。
由于商業(yè)銀行客戶經(jīng)理制在我國(guó)實(shí)施時(shí)間不長(zhǎng)，存在許多方面的不足，使得客戶經(jīng)理制在執(zhí)行中存在較多的風(fēng)險(xiǎn)，主要有以下幾方面：
1、道德風(fēng)險(xiǎn)，即與客戶經(jīng)理的職業(yè)道德相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)。由于客戶經(jīng)理對(duì)外代表銀行進(jìn)行業(yè)務(wù)營(yíng)銷和客戶維系，其營(yíng)銷和維系的客戶比較固定，一般是幾個(gè)或多個(gè)優(yōu)質(zhì)客戶，長(zhǎng)期代表某家銀行與這些客戶打交道，因而客戶經(jīng)理與其所服務(wù)的客戶之間建立了一種十分密切的關(guān)系，經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期的交往，企業(yè)對(duì)客戶經(jīng)理往往充滿信任，同時(shí)，客戶經(jīng)理與企業(yè)部分管理人員之間將會(huì)建立起較為牽固的友情關(guān)系或利害關(guān)系。如果某個(gè)客戶經(jīng)理的職業(yè)道德差而銀行又未能及時(shí)發(fā)現(xiàn)，就存在較大的風(fēng)險(xiǎn)。
2、素質(zhì)風(fēng)險(xiǎn)，即與客戶經(jīng)理的個(gè)人素質(zhì)有關(guān)?？蛻艚?jīng)理是銀行業(yè)務(wù)的直接營(yíng)銷人員，如信貸客戶經(jīng)理一般還是信貸業(yè)務(wù)直接調(diào)查人員，因此客戶經(jīng)理的政策水平、業(yè)務(wù)水平、調(diào)查能力、分析判斷能力等個(gè)人素質(zhì)的高低決定著某些銀行業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的高低。如信貸客戶經(jīng)理，如果對(duì)信貸政策、產(chǎn)業(yè)政策了解不夠、貸前調(diào)查不夠深入透徹、分析判斷能力不強(qiáng)，那么就會(huì)給信貸資金帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)樵诎l(fā)放貸款時(shí)，往往客戶經(jīng)理（兼信貸調(diào)查崗的職責(zé)）的調(diào)查結(jié)論對(duì)貸款的發(fā)放起到?jīng)Q定性作用，如客戶經(jīng)理調(diào)查不全或?qū)τ嘘P(guān)政策了解不透，可能會(huì)讓領(lǐng)導(dǎo)層作出錯(cuò)誤決策，從而形成風(fēng)險(xiǎn)。
3、形象風(fēng)險(xiǎn)。由于客戶經(jīng)理對(duì)外代表銀行進(jìn)行業(yè)務(wù)營(yíng)銷和客戶維系，并直接面對(duì)客戶，對(duì)外代表一個(gè)商業(yè)銀行的形象。如果客戶經(jīng)理在與客戶交往過(guò)程中存在以權(quán)謀私、怠慢客戶、言行粗俗等影響銀行形象和銀企關(guān)系的行為，會(huì)給銀行帶來(lái)客戶流失風(fēng)險(xiǎn)。
4、操作風(fēng)險(xiǎn)。實(shí)施客戶經(jīng)理制度之后，銀行經(jīng)營(yíng)管理體系被重組，原來(lái)的部門設(shè)置和職能分工被打破，新的機(jī)構(gòu)設(shè)置和部門分工會(huì)帶來(lái)一個(gè)時(shí)期的混亂，突出的表現(xiàn)就是營(yíng)銷部門內(nèi)部缺乏明晰的業(yè)務(wù)運(yùn)轉(zhuǎn)線路，報(bào)告和負(fù)責(zé)體系紊亂，營(yíng)銷部門與產(chǎn)品部門及風(fēng)險(xiǎn)控制部門之間的運(yùn)轉(zhuǎn)不暢，相互推諉扯皮的事情時(shí)有發(fā)生，出現(xiàn)若干管理真空，容易出現(xiàn)業(yè)務(wù)操作上的風(fēng)險(xiǎn)。
5、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。由于客戶經(jīng)理代表銀行對(duì)外交往，一般擁有一定的營(yíng)銷經(jīng)費(fèi)，而各行對(duì)客戶經(jīng)理費(fèi)用的管理還不完善、不成熟，對(duì)客戶經(jīng)理采買營(yíng)銷禮品及宴請(qǐng)客戶的管理機(jī)制不完善，對(duì)客戶經(jīng)理公關(guān)費(fèi)用管理不到位，存在客戶經(jīng)理利用公款大吃大喝、公款私用等財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
6、挖轉(zhuǎn)風(fēng)險(xiǎn)?？蛻艚?jīng)理是各行的營(yíng)銷精英，與優(yōu)質(zhì)客戶關(guān)系十分密切，也是他行挖轉(zhuǎn)人才的重點(diǎn)對(duì)象。如一個(gè)客戶經(jīng)理與某一大客戶關(guān)系十分密切，而這個(gè)客戶經(jīng)理又被他行挖走，則該客戶也可能隨之轉(zhuǎn)戶，造成客戶流失風(fēng)險(xiǎn)。
（二）商業(yè)銀行客戶經(jīng)理制的問(wèn)題分析。
1、相關(guān)制度不夠健全。目前關(guān)于客戶經(jīng)理管理的有關(guān)制度不健全，對(duì)客戶經(jīng)理的制約機(jī)制不完善。實(shí)施客戶經(jīng)理制必須要有完善的管理機(jī)制相約束，通過(guò)建立和完善管理機(jī)制來(lái)確?？蛻艚?jīng)理制的實(shí)施，目前商業(yè)銀行在客戶經(jīng)理管理機(jī)制方面不健全、不完善，使基層行在管理客戶經(jīng)理方面無(wú)“法”可依，無(wú)規(guī)可循，客戶經(jīng)理的行為主要靠自我約束，從而容易產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)。
2、整體素質(zhì)有待提高?？蛻艚?jīng)理制的核心問(wèn)題就是要培養(yǎng)和造就一支綜合素質(zhì)高、業(yè)務(wù)能力強(qiáng)、善營(yíng)銷、能公關(guān)的客戶經(jīng)理隊(duì)伍，這也是關(guān)系到能否發(fā)揮客戶經(jīng)理制這一體制優(yōu)勢(shì)的關(guān)鍵所在。但是由于客戶經(jīng)理是銀行內(nèi)部人力資源的重新整合產(chǎn)生的，部分客戶經(jīng)理仍然帶有原專業(yè)、原部門的烙印，所選拔的部分客戶經(jīng)理綜合素質(zhì)的不理想，不僅使得客戶經(jīng)理在對(duì)外營(yíng)銷和開拓中捉襟見肘，而且也使業(yè)務(wù)營(yíng)銷增加風(fēng)險(xiǎn)。
3、監(jiān)督機(jī)制未能跟上。在銀行的營(yíng)銷體制中，客戶經(jīng)理就相當(dāng)于銀行與客戶的橋梁。目前的管理體制給予客戶經(jīng)理很大的靈活性和活動(dòng)空間，監(jiān)督機(jī)制落后容易使這種“一手托兩家”的機(jī)制產(chǎn)生信息失真和監(jiān)督失靈，而同時(shí)在某些方面客戶經(jīng)理個(gè)人利益和部門、銀行之間還存在著一定程度的矛盾，如果監(jiān)督機(jī)制跟不上，有可能導(dǎo)致銀行交易成本和交易風(fēng)險(xiǎn)加大。
4、營(yíng)銷定位不夠明確。實(shí)施客戶經(jīng)理制度之后，銀行整個(gè)內(nèi)部資源被重新整合，客戶經(jīng)理或整合到單一部門或分散到相關(guān)部門，因此也帶來(lái)了客戶經(jīng)理與本部門、部門與部門分工和配合問(wèn)題。雖然在對(duì)外營(yíng)銷中客戶經(jīng)理代表銀行整體，但在內(nèi)部的具體業(yè)務(wù)流程中客戶經(jīng)理只能依照現(xiàn)有的框架代表相關(guān)部門，容易產(chǎn)生報(bào)告和負(fù)責(zé)體系紊亂，部門協(xié)調(diào)、運(yùn)轉(zhuǎn)不暢，甚至導(dǎo)致相互推諉扯皮，容易產(chǎn)生業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
5、考核機(jī)制不夠科學(xué)。目前，對(duì)客戶經(jīng)理的考核基本上是采用單個(gè)指標(biāo)的量化考核，例如存款、貸款和中間業(yè)務(wù)數(shù)量，在這種考核體系中，客戶經(jīng)理關(guān)注指標(biāo)的數(shù)量甚于指標(biāo)的質(zhì)量，因此出現(xiàn)了為完成任務(wù)而忽視了成本和風(fēng)險(xiǎn)的現(xiàn)象，這種粗放式的考核不僅不能有效地反映出客戶經(jīng)理的工作業(yè)績(jī)，而且在一定程度上也加大了銀行成本支出和造成風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。
（一）轉(zhuǎn)變觀念，正確把握客戶經(jīng)理制度的科學(xué)內(nèi)涵。
客戶經(jīng)理制作為商業(yè)銀行的一種制度創(chuàng)新，是穩(wěn)定優(yōu)質(zhì)客戶群體的基礎(chǔ)。尊重客戶、以客戶為中心，主動(dòng)為客戶服務(wù)是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下對(duì)商業(yè)銀行的基本要求。因此正確把握客戶經(jīng)理制度的科學(xué)內(nèi)涵，實(shí)施客戶經(jīng)理制度是真正體現(xiàn)以市場(chǎng)為導(dǎo)向、以客戶為中心的服務(wù)理念，變客戶圍著銀行轉(zhuǎn)為銀行圍著客戶轉(zhuǎn)的關(guān)鍵。
（二）整合流程，實(shí)現(xiàn)銀行運(yùn)作機(jī)制再造。
從客戶的需要看，銀行傳統(tǒng)的職能分工人為分割了業(yè)務(wù)流程，方便銀行自身的內(nèi)部管理而忽視了滿足客戶的需要。為此，應(yīng)對(duì)銀行傳統(tǒng)的工作結(jié)構(gòu)和工作方法從根本上進(jìn)行重新思考和設(shè)計(jì)。應(yīng)根據(jù)客戶需求將分散在各個(gè)職能部門的工作，按照最有利于顧客價(jià)值創(chuàng)造的營(yíng)運(yùn)流程重新組裝，從而建立以客戶為中心的流程組織，以期在客戶滿意、成本、質(zhì)量和對(duì)市場(chǎng)的反應(yīng)速度方面有較大突破，從而獲得銀行的持續(xù)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。重新整合業(yè)務(wù)流程，特別強(qiáng)調(diào)一些業(yè)務(wù)流程設(shè)計(jì)應(yīng)盡量采取并行方式，提高效率。同時(shí)在設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)流程時(shí)還應(yīng)區(qū)分不同客戶和不同場(chǎng)合，在業(yè)務(wù)處理上應(yīng)有靈活性，而不是一概以標(biāo)準(zhǔn)化的流程來(lái)應(yīng)付多樣化的消費(fèi)者。銀行通過(guò)整合業(yè)務(wù)流程管理再造業(yè)務(wù)的綜合化，對(duì)外將同一客戶的各項(xiàng)金融服務(wù)統(tǒng)一由一個(gè)部門受理，同一客戶的所有業(yè)務(wù)聯(lián)系統(tǒng)一由客戶經(jīng)理負(fù)責(zé)提供制度保障，使得客戶經(jīng)理有條件專門負(fù)責(zé)與客戶的溝通、客戶的調(diào)查和客戶的開拓以及替客戶協(xié)調(diào)銀行后臺(tái)各部門的關(guān)系。
內(nèi)部組織與協(xié)調(diào)機(jī)制的改革，必須把組織結(jié)構(gòu)、人員、系統(tǒng)、工作程序及資訊科技等結(jié)合起來(lái)，推動(dòng)在整個(gè)機(jī)構(gòu)里都能體現(xiàn)到以客戶為本的經(jīng)營(yíng)管理策略，為實(shí)施客戶經(jīng)理制提供必要的機(jī)制保障和生存空間。
（三）統(tǒng)一管理，建立客戶經(jīng)理服務(wù)中心。
根據(jù)市場(chǎng)分析和客戶分類，銀行內(nèi)部可以專設(shè)客戶經(jīng)理部門，進(jìn)行統(tǒng)一管理，使得客戶經(jīng)理能專注于產(chǎn)品宣傳營(yíng)銷，專注于受理客戶提出的需求。可按照公司和個(gè)人業(yè)務(wù)分為兩類客戶經(jīng)理，分別配備不同年齡、文化、知識(shí)等相應(yīng)社會(huì)背景和資源的素質(zhì)的人員。每一類客戶還可以按照業(yè)務(wù)特點(diǎn)、行業(yè)或產(chǎn)品進(jìn)行細(xì)分，同類客戶可由一個(gè)客戶經(jīng)理管理，重要客戶可以專門配備客戶經(jīng)理或客戶經(jīng)理小組。打破客戶經(jīng)理設(shè)置“官本位”化，取消客戶經(jīng)理的行政級(jí)別，高級(jí)、中級(jí)和初級(jí)客戶經(jīng)理根據(jù)服務(wù)客戶需要設(shè)定，不再與行政級(jí)別相對(duì)應(yīng)，不再套用行政級(jí)別名稱。部門之間應(yīng)建立工作承諾制，使客戶經(jīng)理對(duì)跨部門的需求能及時(shí)處理。各專業(yè)部門在本專業(yè)范圍內(nèi)應(yīng)接受客戶經(jīng)理的委托和協(xié)調(diào)，指定人員辦理負(fù)責(zé)辦理客戶經(jīng)理委托事項(xiàng)。只要客戶提出的金融服務(wù)涉及銀行多個(gè)部門的，客戶經(jīng)理有權(quán)要求各部門予以業(yè)務(wù)協(xié)作。賦予客戶經(jīng)理業(yè)務(wù)協(xié)調(diào)權(quán)，業(yè)務(wù)監(jiān)督權(quán)、業(yè)務(wù)辦理權(quán)、業(yè)務(wù)解釋權(quán)及費(fèi)用開支權(quán)。對(duì)重要客戶的客戶經(jīng)理授以更多的處理業(yè)務(wù)權(quán)限，如有權(quán)直接向行長(zhǎng)報(bào)告客戶的要求和動(dòng)向，特別是客戶提出的一些特殊性需求（如銀行尚未開辦的業(yè)務(wù)、超越權(quán)限的業(yè)務(wù)等），并將對(duì)客戶需求的處理意見代表銀行答復(fù)客戶。客戶經(jīng)理有責(zé)任向本部門和相關(guān)部門反饋市場(chǎng)信息、客戶動(dòng)向，為領(lǐng)導(dǎo)和業(yè)務(wù)部門制定經(jīng)營(yíng)管理政策提供準(zhǔn)確可靠的依據(jù)。
（四）實(shí)施激勵(lì)，構(gòu)建市場(chǎng)化人才約束機(jī)制。
建立商業(yè)銀行客戶經(jīng)理激勵(lì)約束機(jī)制的基本原則是：按照責(zé)、權(quán)、利相匹配的原則，將客戶經(jīng)理的收入與工作績(jī)效緊密掛鉤，合理拉開分配差距，克服平均主義，吸引高素質(zhì)人才，以實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代商業(yè)銀行的發(fā)展目標(biāo)。在業(yè)績(jī)考核方面，一是依據(jù)貢獻(xiàn)度為核心的考核指標(biāo)評(píng)價(jià)體系，把各類客戶經(jīng)理的考核統(tǒng)一到一個(gè)平臺(tái)，即利潤(rùn)之上，以解決客戶經(jīng)理設(shè)置、錄用、激勵(lì)、約束、評(píng)價(jià)、退出等一系列問(wèn)題；二是要加大對(duì)客戶經(jīng)理業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)的授權(quán)力度，但要做到授權(quán)有限；三是要根據(jù)績(jī)效決定報(bào)酬。
（五）加強(qiáng)培訓(xùn)，全方位提高客戶經(jīng)理綜合素質(zhì)。
客戶經(jīng)理是未來(lái)商業(yè)銀行的精英，但是目前的客戶經(jīng)理因著工作經(jīng)驗(yàn)、知識(shí)結(jié)構(gòu)、分工機(jī)制等因素的制約，離真正能提供綜合化的服務(wù)還有一定的距離。所以應(yīng)加強(qiáng)客戶經(jīng)理綜合素質(zhì)的培訓(xùn)，造就一批不僅全面掌握銀行業(yè)務(wù)知識(shí)同時(shí)也熟捻市場(chǎng)營(yíng)銷技巧的復(fù)合型的客戶經(jīng)理。通過(guò)培訓(xùn)和鼓勵(lì)員工自學(xué)，使其具有相當(dāng)學(xué)歷和資歷，了解有關(guān)的經(jīng)濟(jì)金融政策和產(chǎn)業(yè)政策，熟悉本外幣存貸款業(yè)務(wù)及相關(guān)制度和辦法，基本熟悉企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)知識(shí)和法律知識(shí)，掌握一定的外匯、結(jié)算、出納、儲(chǔ)蓄、信用卡、理財(cái)?shù)茹y行業(yè)務(wù)知識(shí)，能進(jìn)行基本的計(jì)算機(jī)操作，從傳統(tǒng)業(yè)務(wù)知識(shí)到金融產(chǎn)品創(chuàng)新，從單純的業(yè)務(wù)技能到獨(dú)擋一面綜合素質(zhì)的提高。在銀行內(nèi)部實(shí)行崗位輪換制,以適應(yīng)動(dòng)態(tài)的市場(chǎng)行為對(duì)人才一專多能、才智結(jié)構(gòu)復(fù)合的多維要求，還可以把業(yè)務(wù)骨干送往大專院校、大企業(yè)、大集團(tuán)培訓(xùn)，及時(shí)補(bǔ)充和豐富理論及實(shí)踐知識(shí)，不斷提高理論和實(shí)際操作水平，促其快速成長(zhǎng)。通過(guò)多層次多方位加強(qiáng)培訓(xùn)，為銀行培養(yǎng)造就一批實(shí)干的高精尖人才。
商業(yè)調(diào)研報(bào)告好篇十一
為促進(jìn)我區(qū)經(jīng)濟(jì)健康持續(xù)發(fā)展，現(xiàn)將xx區(qū)社區(qū)商業(yè)發(fā)展情況報(bào)告如下：
近年來(lái)，隨著我區(qū)城市化進(jìn)程不斷加快，小城鎮(zhèn)建設(shè)和城鄉(xiāng)一體化逐步發(fā)展，誕生了越來(lái)越多人口密集度較高的小區(qū)，消費(fèi)者慢慢從單位人變成社區(qū)人，人們大量的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)都將在社區(qū)內(nèi)完成，“小區(qū)經(jīng)濟(jì)”應(yīng)運(yùn)而生，符合社區(qū)居民就近購(gòu)買家具日常生活用品的習(xí)慣以及省時(shí)省事、方便快捷的客觀要求的社區(qū)店，漸漸成為社區(qū)居民綜合消費(fèi)的重要載體。本次調(diào)研共調(diào)查50個(gè)小區(qū)，45家社區(qū)店。
龍熙帝景等等。很多社區(qū)店由于地理位臵集中導(dǎo)致客源分散，銷售額低下，并沒有進(jìn)入理想的盈利狀態(tài)。
調(diào)查45家社區(qū)店基本情況。
社區(qū)店的日常經(jīng)營(yíng)主要是食品和日用品，其中60%以上為食品。我區(qū)社區(qū)店普遍存在著“小超市”的風(fēng)格，提供的產(chǎn)品和服務(wù)較為單一，缺乏有競(jìng)爭(zhēng)力、有特色的產(chǎn)品，在商品結(jié)構(gòu)上與中小型超市嚴(yán)重雷同，過(guò)于大眾化，因而缺乏競(jìng)爭(zhēng)力。社區(qū)店作為超市的補(bǔ)充形式，應(yīng)該采取差異化的競(jìng)爭(zhēng)策略，才能創(chuàng)造出自身的優(yōu)勢(shì)，扭虧為盈。
一般情況下，社區(qū)店的利潤(rùn)主要來(lái)自于商品銷售及各種增值服務(wù)，成熟市場(chǎng)中的社區(qū)店，約1/3的利潤(rùn)來(lái)自于為消費(fèi)者提供的增值服務(wù)。這些服務(wù)主要包括賣即食食品、加熱食品、送貨上門；代收繳水費(fèi)、電費(fèi)、電話費(fèi)、網(wǎng)費(fèi)；代收快遞、干洗、預(yù)定飛機(jī)票、火車票等等。由于提供這些服務(wù)必須符合嚴(yán)格的條件且手續(xù)復(fù)雜，因而目前僅有少數(shù)社區(qū)店能提供上述服務(wù)。
社區(qū)店對(duì)流通量大的商品和具有明顯銷售時(shí)段特征的商品，往往要求一日三配到四配，這對(duì)社區(qū)店的物流配送系統(tǒng)和信息系統(tǒng)提出了很高的要求。尤其對(duì)于個(gè)體社區(qū)店來(lái)說(shuō)，沒有信息系統(tǒng)和物流系統(tǒng)的有力支撐，對(duì)于銷售具有時(shí)段特征的商品，只能憑經(jīng)驗(yàn)一次性配貨，售完為止，往往不能滿足社區(qū)居民的最新需求。
目前我區(qū)社區(qū)店有的并不符合社區(qū)店標(biāo)準(zhǔn)，如：中天小區(qū)一家社區(qū)店，把自家住宅用房當(dāng)做店鋪。除此之外，很多社區(qū)店的蔬菜水果等商品并沒有做上架處理，一些小商店里銷售的散裝粉條、饅頭、面包、腌菜等產(chǎn)品都屬于三無(wú)產(chǎn)品，食品安全現(xiàn)狀堪憂。
做好社區(qū)店網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃工作，有利于加強(qiáng)社區(qū)店網(wǎng)點(diǎn)的合理布局，防止盲目投資和重復(fù)建設(shè)，促進(jìn)社區(qū)店網(wǎng)點(diǎn)全面、均衡發(fā)展，滿足人民群眾日常生活需求。建議規(guī)劃局、商務(wù)部門按照市商務(wù)委打造“15分鐘商圈”規(guī)劃要求，更合理地對(duì)社區(qū)店進(jìn)行布局，避免扎堆現(xiàn)象和空白點(diǎn)的出現(xiàn)。
目前我區(qū)社區(qū)店大多產(chǎn)品結(jié)構(gòu)雷同，產(chǎn)品更新率較低。社。
區(qū)店要在大超市夾縫中闖出一片天，必須走本土化、特色化經(jīng)營(yíng)路線，“便利”和“與消費(fèi)者近距離”應(yīng)該是社區(qū)店最大的特點(diǎn)?？梢栽谏畋匦杵纷鲋鞔虻耐瑫r(shí)，加大即食食品、新奇特的小商品的比重，積極開發(fā)特色型、便利型商品，保持產(chǎn)品更新率，滿足消費(fèi)者需求的變化，增加消費(fèi)者的新鮮感。同時(shí)提供各種多元化的增值服務(wù)，如打印、購(gòu)票、繳費(fèi)、寄存等。
完善高效的物流配送體系是社區(qū)店完美經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)條件。社區(qū)店具有顯著的規(guī)模小，種類多，庫(kù)存能力極弱，配送頻次高的特點(diǎn)。依托完善的現(xiàn)代物流網(wǎng)絡(luò)體系和現(xiàn)代物流技術(shù)，可以極大地降低社區(qū)店的流通成本，實(shí)現(xiàn)零售終端優(yōu)勢(shì)。因此，社區(qū)店必須建立和完善適應(yīng)社區(qū)店特點(diǎn)的“拆零配貨”型物流配送體系，或者利用第三方物流，制定適合自身特點(diǎn)的配送方案，滿足小規(guī)模分散化配送需求，節(jié)省物流配送成本，形成核心競(jìng)爭(zhēng)力。
政府給予社區(qū)連鎖店資金、選址方面的政策支持。
目前我區(qū)個(gè)體社區(qū)店相當(dāng)一部分都存在著食品安全問(wèn)題，環(huán)境衛(wèi)生質(zhì)量較差、三無(wú)產(chǎn)品等現(xiàn)象都有不同程度的存在。建議有關(guān)部門對(duì)社區(qū)店經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所、商品質(zhì)量、環(huán)境衛(wèi)生等問(wèn)題加強(qiáng)監(jiān)管，確保社區(qū)居民買得放心、用得放心、吃得放心。
商業(yè)調(diào)研報(bào)告好篇十二
近日，區(qū)發(fā)展改革局對(duì)區(qū)內(nèi)25家小微企業(yè)金融服務(wù)需求情況進(jìn)行了調(diào)研，并形成如下調(diào)研報(bào)告。
本次調(diào)查中主要包括以下內(nèi)容：一是小微企業(yè)基本情況；二是當(dāng)前影響企業(yè)發(fā)展的因素；三是小微企業(yè)對(duì)金融服務(wù)的需求情況；四是小微企業(yè)在融資中存在的困難和問(wèn)題；五是對(duì)促進(jìn)小微企業(yè)金融服務(wù)的建議。
本次調(diào)查以書面填報(bào)結(jié)合電話訪談的形式進(jìn)行，保證了填報(bào)信息的客觀真實(shí)性。為使本次調(diào)查對(duì)我區(qū)小微企業(yè)及區(qū)發(fā)展更具有現(xiàn)實(shí)意義，從我區(qū)目前產(chǎn)業(yè)實(shí)際情況出發(fā)，本次被調(diào)查小微企業(yè)主要集中在制造業(yè)和計(jì)算機(jī)服務(wù)和軟件業(yè)，以抽樣方式，共選取25家企業(yè)，使樣本具有很強(qiáng)的代表性。
1.被調(diào)查企業(yè)分類。
按主營(yíng)業(yè)務(wù)分，制造業(yè)10家，占40%，信息傳輸、計(jì)算機(jī)服務(wù)和軟件業(yè)15家，占60%。
按經(jīng)濟(jì)類型分，國(guó)有2家，占8%，私營(yíng)23家，占92%；按企業(yè)人數(shù)分，10人以下的1家，占4%，10-50人的6家，占24%，50-100人的9家，占36%，100-500人的9家占36%。
2.生產(chǎn)或經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地情況。
在被調(diào)查企業(yè)中，擁有白己的廠房(經(jīng)營(yíng)用房)企業(yè)有10家，占40%，租用的廠房(經(jīng)營(yíng)用房)企業(yè)有15家，占60%。
（一）影響企業(yè)發(fā)展因素調(diào)查。
本次調(diào)查中列舉了影響小微企業(yè)發(fā)展的6種因素，即人力成本上升、原材料成本上升、市場(chǎng)需求不足、缺乏創(chuàng)新能力、資金緊張、其它等。
2.生產(chǎn)或經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地情況。
在被調(diào)查企業(yè)中，擁有白己的廠房(經(jīng)營(yíng)用房)企業(yè)有10家，占40%，租用的廠房(經(jīng)營(yíng)用房)企業(yè)有15家，占60%。
調(diào)查結(jié)果表明，影響制造業(yè)發(fā)展的前三個(gè)因素依次分別是人力成本（90%）、資金緊張（80%）、原材料成本（60%），影響信息傳輸、計(jì)算機(jī)服務(wù)和軟件業(yè)發(fā)展的前三個(gè)因素依次分別是人力成本（93%）、原材料成本（86%）、資金緊張（33%）。
調(diào)查結(jié)論，人力成本上升、資金緊張、原材料成本上升是當(dāng)前影響小微企業(yè)發(fā)展的主要因素。其中，人力成本上升因素對(duì)信息傳輸、計(jì)算機(jī)服務(wù)和軟件業(yè)的影響略大于對(duì)制造業(yè)的影響，原材料成本上升因素對(duì)信息傳輸、計(jì)算機(jī)服務(wù)和軟件業(yè)影響大于對(duì)制造業(yè)的影響，資金緊張因素對(duì)制造業(yè)影響大于對(duì)信息傳輸、計(jì)算機(jī)服務(wù)和軟件業(yè)的影響。
（二）小微企業(yè)金融服務(wù)需求調(diào)查。
1.近三年資金缺口情況。
調(diào)查結(jié)果表明，近三年存在資金缺口企業(yè)19家，不存在缺口企業(yè)6家，存在資金缺口企業(yè)占被調(diào)查企業(yè)的76%，不存在資金缺口企業(yè)占被調(diào)查企業(yè)的24%。其中，存在資金缺口企業(yè)的19家企業(yè)中，信息傳輸、計(jì)算機(jī)服務(wù)和軟件業(yè)11家，制造業(yè)8家，分別占被調(diào)查企業(yè)中該經(jīng)濟(jì)類型企業(yè)的73%和80%。
調(diào)查結(jié)論，近三年近80%的小微企業(yè)存在資金缺口，而信息傳輸、計(jì)算機(jī)服務(wù)和軟件業(yè)資金缺口比制造業(yè)略微明顯。
2.小微企業(yè)彌補(bǔ)資金缺口渠道選擇。
調(diào)查中列舉了彌補(bǔ)資金缺口的12種渠道，即金融機(jī)構(gòu)貸款、企業(yè)職工自籌資金、國(guó)家財(cái)政投入、票據(jù)融資、民間借貸、外商及港澳臺(tái)商投資、股票市場(chǎng)融資、債券市場(chǎng)融資、企業(yè)自身積累、私人資本投入、企業(yè)之間融資及其他等。調(diào)查結(jié)果表明，小微企業(yè)彌補(bǔ)資金缺口最常選擇的方式前4項(xiàng)依次為企業(yè)自身積累、金融機(jī)構(gòu)貸款、私人資本投入和國(guó)家財(cái)政投入（其中后兩項(xiàng)并列），而股票市場(chǎng)融資等其他8種渠道均很少小微企業(yè)采用。企業(yè)最希望獲得融資途徑前三項(xiàng)依次為金融機(jī)構(gòu)貸款（占被調(diào)查企業(yè)總數(shù)的40%）、企業(yè)自身積累（占被調(diào)查企業(yè)總數(shù)的16%）和國(guó)家財(cái)政投入（占被調(diào)查企業(yè)總數(shù)的12%）。
調(diào)查結(jié)論，企業(yè)自身積累和金融機(jī)構(gòu)貸款是小微企業(yè)在彌補(bǔ)資金缺口時(shí)最普遍也最希望選擇的渠道和途徑。但小微企業(yè)因大多沒有自有廠房(經(jīng)營(yíng)用房)而無(wú)法取得金融機(jī)構(gòu)貸款，所以在彌補(bǔ)資金缺口時(shí)，只能選擇企業(yè)自身積累這一渠道，而調(diào)查顯示，這種渠道并是小微企業(yè)彌補(bǔ)資金缺口的次選渠道，金融機(jī)構(gòu)貸款仍為小微企業(yè)彌補(bǔ)資金缺口的首選渠道。這表明，企業(yè)通過(guò)金融機(jī)構(gòu)貸款渠道彌補(bǔ)資金缺口的意愿是最強(qiáng)的，同時(shí)也從反映出，通過(guò)自身積累方式解決資金缺口而達(dá)到企業(yè)快速發(fā)展的效果是非常不明顯的。
3.企業(yè)希望獲得的融資途徑。
調(diào)查結(jié)果表明，小微企業(yè)面對(duì)資金缺口，希望獲得的融資途徑前兩位依次為金融機(jī)構(gòu)貸款和國(guó)家財(cái)政投入。其中選擇金融機(jī)構(gòu)貸款的企業(yè)12家，占被調(diào)查企業(yè)的48%，其中制造業(yè)4家，信息傳輸、計(jì)算機(jī)服務(wù)和軟件業(yè)8家，分別占該經(jīng)濟(jì)類型企業(yè)總數(shù)的40%和53%、選擇國(guó)家財(cái)政投入的企業(yè)11家，占被調(diào)查企業(yè)的44%，其中制造業(yè)6家，信息傳輸、計(jì)算機(jī)服務(wù)和軟件業(yè)5家，分別占該經(jīng)濟(jì)類型企業(yè)總數(shù)的60%和33%。
調(diào)查結(jié)論，無(wú)論是制造業(yè)還是信息傳輸、計(jì)算機(jī)服務(wù)和軟件業(yè)，企業(yè)希望獲得金融機(jī)構(gòu)貸款的意愿是大體相同的，而對(duì)獲得國(guó)家財(cái)政投入的期望卻又明顯差異，制造業(yè)要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于信息傳輸、計(jì)算機(jī)服務(wù)和軟件業(yè)，主要原因是目前，國(guó)家省市各級(jí)對(duì)制造業(yè)企業(yè)支持的各項(xiàng)政策較多，而對(duì)信息傳輸、計(jì)算機(jī)服務(wù)和軟件業(yè)的支持相對(duì)較少。
（三）小微企業(yè)融資中的困難和問(wèn)題調(diào)查。
1.小微企業(yè)銀行貸款情況調(diào)查。
小微企業(yè)銀行貸款情況調(diào)查結(jié)果為，在被調(diào)查的25家小微企業(yè)中，近三年，8家企業(yè)有過(guò)貸款，1家企業(yè)有過(guò)民間借貸，16家企業(yè)沒有發(fā)生過(guò)貸款。
小微企業(yè)銀行貸款難易程度調(diào)查結(jié)果為，在被調(diào)查的25家小微企業(yè)中，6家企業(yè)反映貸款難易程度為一般，9家企業(yè)反映比較困難，10家企業(yè)反映特別困難。調(diào)查結(jié)論，目前，小微企業(yè)貸款難問(wèn)題比較嚴(yán)重，近三年，只有32%的企業(yè)取得了銀行貸款，遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于有資金缺口企業(yè)（76%），而無(wú)法取得銀行貸款的小微企業(yè)為了滿足企業(yè)發(fā)展需要只能采取民間借貸等融資渠道解決企業(yè)資金缺口。
2.小微企業(yè)銀行貸款存在問(wèn)題調(diào)查。
調(diào)查中列舉了企業(yè)在申請(qǐng)銀行貸款中存在的9項(xiàng)主要問(wèn)題，即手續(xù)煩瑣、審批時(shí)間長(zhǎng)、貸款政策不透明、中介評(píng)估費(fèi)用較高、銀行服務(wù)產(chǎn)品不夠、對(duì)企業(yè)及產(chǎn)品了解不夠、對(duì)擔(dān)保、抵押要求過(guò)嚴(yán)、對(duì)企業(yè)信用等級(jí)要求過(guò)高及其他等，調(diào)查中要求被調(diào)查企業(yè)在銀行貸款存在問(wèn)題中選擇三項(xiàng)，并按輕重程度依次確定為首選、次選和末選。
調(diào)查結(jié)果表明，在小微企業(yè)申請(qǐng)貸款過(guò)程常見的9種問(wèn)題中，企業(yè)反映比較多的前3位依次為手續(xù)煩瑣（占被調(diào)查企業(yè)的76%）、對(duì)擔(dān)保、抵押要求過(guò)嚴(yán)（占被調(diào)查企業(yè)的64%）和審批時(shí)間長(zhǎng)（占被調(diào)查企業(yè)的52%），均超過(guò)了被調(diào)查企業(yè)的半數(shù)以上。而作為小微企業(yè)申請(qǐng)貸款首選問(wèn)題的前兩項(xiàng)依次為手續(xù)煩瑣，兩者合計(jì)占被調(diào)查企業(yè)的84%。其中，手續(xù)煩瑣占被調(diào)查企業(yè)的52%，占被調(diào)查企業(yè)中反映該問(wèn)題企業(yè)的68%、對(duì)擔(dān)保抵押要求過(guò)嚴(yán)占被調(diào)查企業(yè)的32%，占被調(diào)查企業(yè)中反映該問(wèn)題企業(yè)的50%。
調(diào)查結(jié)論，手續(xù)煩瑣和對(duì)擔(dān)保、抵押要求過(guò)嚴(yán)是企業(yè)申請(qǐng)貸款過(guò)程中存在的主要問(wèn)題和首要問(wèn)題，而手續(xù)繁瑣是企業(yè)在銀行貸款中存在的普遍問(wèn)題，這對(duì)擔(dān)保、抵押要求過(guò)嚴(yán)對(duì)于沒有白己的廠房(經(jīng)營(yíng)用房)的小微企業(yè)尤為顯現(xiàn)，具體到行業(yè)上，信息傳輸、計(jì)算機(jī)服務(wù)和軟件業(yè)企業(yè)因規(guī)模較小，大多租用生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)用房而表現(xiàn)比較突出。
3.小微企業(yè)融資難內(nèi)外因調(diào)查。
調(diào)查結(jié)果表明，18家小微企業(yè)反映造成企業(yè)融資難問(wèn)題的主要內(nèi)因是企業(yè)缺乏抵質(zhì)押擔(dān)保，占調(diào)查全部?jī)?nèi)因的72%，其中制造業(yè)5家，占該經(jīng)濟(jì)類型企業(yè)總數(shù)的50%，占反映該問(wèn)題企業(yè)的28%，信息傳輸、計(jì)算機(jī)服務(wù)和軟件業(yè)13家，占該經(jīng)濟(jì)類型企業(yè)總數(shù)的72%，占反映該問(wèn)題企業(yè)的72%；造成企業(yè)融資難問(wèn)題的主要外因依次為金融機(jī)構(gòu)支持不足和政府扶持力度不夠，分別占調(diào)查全部外因的45%和37%。
調(diào)查結(jié)論，缺乏抵質(zhì)押擔(dān)保是造成企業(yè)融資難的主要內(nèi)因，這一點(diǎn)對(duì)于沒有白己的廠房(經(jīng)營(yíng)用房)的信息傳輸、計(jì)算機(jī)服務(wù)和軟件業(yè)企業(yè)表現(xiàn)更加明顯，金融機(jī)構(gòu)支持不足和政府扶持力度不夠是造成企業(yè)融資難的主要外因，這也反映了企業(yè)對(duì)獲得金融機(jī)構(gòu)支持與政府扶持的渴望。
（四）促進(jìn)小微企業(yè)金融服務(wù)建議調(diào)查。
調(diào)查中，列舉了政府提供良好的融資環(huán)境,提供優(yōu)惠創(chuàng)業(yè)信貸、政府設(shè)立創(chuàng)業(yè)投資基金、開辟綠色通道,降低創(chuàng)業(yè)門檻、建立有效的產(chǎn)權(quán)保護(hù)制度，為支持創(chuàng)業(yè),銀行提供便利的信貸服務(wù)、增加培訓(xùn)機(jī)會(huì)、提高小微企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人社會(huì)地位和聲譽(yù)、設(shè)立更多專門服務(wù)于小企業(yè)的小型銀行、拓展小企業(yè)直接融資渠道、普及小企業(yè)金融服務(wù)知識(shí)等9種促進(jìn)小微企業(yè)金融服務(wù)的方法和途徑，調(diào)查結(jié)果如下。
調(diào)查結(jié)果表明，促進(jìn)小微企業(yè)金融服務(wù)建議主要集中在以下三點(diǎn)，即政府提供良好的融資環(huán)境,提供優(yōu)惠創(chuàng)業(yè)信貸、政府設(shè)立創(chuàng)業(yè)投資基金、拓展小企業(yè)直接融資渠道分別占被調(diào)查企業(yè)的96%、80%、72%。
學(xué)習(xí)外地商會(huì)的經(jīng)驗(yàn)，探索建立小微企業(yè)聯(lián)保機(jī)制，為非公企業(yè)特別是小微企業(yè)提供擔(dān)保和小額貸款融資服務(wù)。
一是加強(qiáng)輔導(dǎo)和培訓(xùn)。在非公企業(yè)中聯(lián)絡(luò)和選拔一批創(chuàng)業(yè)精英，定期聘請(qǐng)成功企業(yè)家和專家學(xué)者對(duì)我市小微企業(yè)進(jìn)行系統(tǒng)輔導(dǎo)和培訓(xùn)，在企業(yè)管理、投融資、技術(shù)、財(cái)務(wù)、人事、法律、市場(chǎng)與戰(zhàn)略等方面對(duì)其進(jìn)行引導(dǎo)與釋疑，幫助小微企業(yè)管理者提高自身素質(zhì)，建立科學(xué)的企業(yè)管理模式，從而幫助小微企業(yè)快速成長(zhǎng)。二是規(guī)范小微企業(yè)貸款業(yè)務(wù)的相關(guān)收費(fèi)。各級(jí)政府及有關(guān)部門要結(jié)合實(shí)際，對(duì)有關(guān)小企業(yè)貸款的抵押質(zhì)押登記、評(píng)估、公證、擔(dān)保等中介收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行全面清理，統(tǒng)一規(guī)范小微企業(yè)貸款的中介收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，不斷降低小微企業(yè)貸款的外部成本。
三是設(shè)立小微企業(yè)貸款風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償專項(xiàng)基金。在總結(jié)部分地區(qū)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上,設(shè)立小微企業(yè)貸款風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償專項(xiàng)基金，以政府對(duì)放貸銀行進(jìn)行補(bǔ)償?shù)哪Ｊ?，鼓?lì)商業(yè)銀行在信貸規(guī)模上向量大面廣的小企業(yè)重點(diǎn)傾斜。
四是加大財(cái)政稅收政策扶持力度。各級(jí)政府及有關(guān)部門要因地制宜，出臺(tái)相關(guān)財(cái)政稅收支持政策，鼓勵(lì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)加大對(duì)小微企業(yè)的信貸支持力度。
五是加強(qiáng)社會(huì)信用環(huán)境建設(shè)。打造信用環(huán)境，增強(qiáng)社會(huì)誠(chéng)信意識(shí)，加大對(duì)金融欺詐、惡意逃廢銀行債務(wù)行為的打擊力度，支持銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)依法維護(hù)金融債權(quán)，不斷優(yōu)化金融生態(tài)環(huán)境。
商業(yè)調(diào)研報(bào)告好篇十三
眾所周知生產(chǎn)力包含人、產(chǎn)品、工具三個(gè)要素，而人是決定性的因素。以往計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代，各行各業(yè)在工作和生產(chǎn)中采用的多種激勵(lì)措施一度發(fā)揮了極大的激勵(lì)作用。對(duì)涌現(xiàn)出的“雙先”、“勞模”，不僅給與廣播表?yè)P(yáng)、佩戴紅花、上光榮榜、頒發(fā)獎(jiǎng)狀等形式上的肯定和鼓勵(lì)，而且在人事檔案、工資待遇、提拔任用等方面給與了切實(shí)的物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)。從而，使每一位干部員工視榮譽(yù)為生命，奮力工作，積極爭(zhēng)??；使一個(gè)系統(tǒng)、一個(gè)單位及其一個(gè)部門的“比、學(xué)、趕、幫”蔚然成風(fēng)，一個(gè)個(gè)“雙先”、“勞?！睂映霾桓F，不斷涌現(xiàn)，并由此克服了種種難關(guān)，使得各項(xiàng)艱巨任務(wù)圓滿、超額完成，極大地推動(dòng)和促進(jìn)了各項(xiàng)工作的順利開展。但隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，不少單位只顧抓業(yè)務(wù)，而放松或丟棄了在人本管理中具有巨大積極作用的激勵(lì)措施。不少單位或部門一味強(qiáng)調(diào)績(jī)效考核、經(jīng)濟(jì)獎(jiǎng)罰及其“末位淘汰”，長(zhǎng)期不進(jìn)行綜合評(píng)比、不評(píng)先、不表彰。比如某商業(yè)銀行省、市分行會(huì)計(jì)部門，近三年來(lái)對(duì)各二級(jí)分行、縣級(jí)支行及其營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)按照文件評(píng)比、推薦的會(huì)計(jì)、財(cái)會(huì)監(jiān)管工作等“先進(jìn)”，雖然有時(shí)還進(jìn)行了反復(fù)的確認(rèn)，但最終是成大海，杳無(wú)音信，不僅沒有下文確認(rèn)、會(huì)議表彰，更沒有頒發(fā)證書和獎(jiǎng)金（品）。個(gè)別行有時(shí)評(píng)了也只是單方面的業(yè)務(wù)先進(jìn),不開表彰大會(huì)、不頒發(fā)獎(jiǎng)狀、獎(jiǎng)（金）品，只是兌現(xiàn)一下績(jī)效工資或下個(gè)表彰文件了事。選出的“先進(jìn)”業(yè)績(jī)不入人事檔案，不與提拔任用掛鉤，更有甚者不什么樣的“先進(jìn)”照常下崗、照樣被“淘汰等等。凡此種種極大地打擊和傷害了廣大干部員工干事創(chuàng)業(yè)、爭(zhēng)先恐后的工作熱情與積極性，使廣大員工人人自危，干一天算一天，時(shí)刻準(zhǔn)備著、盼望著內(nèi)退或買斷。從而，嚴(yán)重地影響和制約了全行的規(guī)范操作、安全營(yíng)運(yùn)及其有效發(fā)展。
因此，各行各級(jí)管理部門必須對(duì)此給與應(yīng)有的關(guān)注和重視，必須盡快恢復(fù)和利用相應(yīng)的激勵(lì)措施，加強(qiáng)人本管理：首先，各級(jí)行管理部門在進(jìn)行相關(guān)業(yè)務(wù)評(píng)比的同時(shí)，要定期不定期地積極開展各類切切實(shí)實(shí)的綜合評(píng)先工作，評(píng)出的先進(jìn)不僅是階段性、單項(xiàng)任務(wù)完成好，而且在政治、思想、品德及其工作能力等方面要有先進(jìn)性體現(xiàn)。各級(jí)、各項(xiàng)（次）評(píng)出的“先進(jìn)工作者”、“勞動(dòng)模范”，在通過(guò)相應(yīng)形式予以公開表彰的同時(shí)，將其先進(jìn)業(yè)績(jī)及取得的相應(yīng)榮譽(yù)記入員工人事檔案，并與提拔任用、下崗分流等緊密聯(lián)系，大力營(yíng)造爭(zhēng)先恐后氛圍。使“先進(jìn)”獲得應(yīng)有的待遇，讓全體員倍加渴望和珍惜各種先進(jìn)榮譽(yù)，在意、留戀、珍惜自己的一份工作，自覺、全面的地執(zhí)行每一項(xiàng)操規(guī)章制度，比學(xué)趕幫，爭(zhēng)先恐后；其次，深入基層一線解決員工的實(shí)際問(wèn)題，讓員工感受到本行的關(guān)懷和溫暖，增強(qiáng)歸屬感和凝聚力，激發(fā)員工以行為家、愛行如家的激情，積極認(rèn)真工作、安心工作、舒心工作，不愿、不敢違規(guī)。第三，制定涉及廣大員工切身、終生利益的處理處罰規(guī)章和辦法時(shí)，在做到符合上級(jí)政策、法規(guī)的同時(shí)，盡可能地提交所在單位職工代表大會(huì)予以論證和通過(guò)，使其既顯現(xiàn)人情化又使廣大員工心悅誠(chéng)服地予以執(zhí)行，并做好談心、疏導(dǎo)、教育等工作，絕不能動(dòng)輒就拿撤職、開除、除名、撤點(diǎn)、減員和下崗對(duì)廣大員工施以威脅，使管理與被管理成為對(duì)立；第四，在對(duì)所轄某位違規(guī)員工進(jìn)行重大處理處罰（撤職、開除）時(shí)，不能一味地強(qiáng)調(diào)從嚴(yán)從重，要根據(jù)其違規(guī)的實(shí)際性質(zhì)及其相關(guān)的主客觀因素區(qū)別對(duì)待或人情化從輕處理，絕不能不分情況動(dòng)輒就下文“踢人飯碗”，并使其申訴無(wú)門。同時(shí)，在對(duì)違規(guī)員工進(jìn)行重大處理處罰（撤職、開除）時(shí)，盡可能地召開職代會(huì)，使員工的相關(guān)權(quán)利得到應(yīng)有的保障，不僅使處理處罰合規(guī)、合法和合理，更讓全體員工心服口服受到應(yīng)有的警示和教育，并使廣大員工的工作安全感得到切實(shí)的增強(qiáng)。
近年來(lái)，為了強(qiáng)化內(nèi)部控制、有效防范和化解各類風(fēng)險(xiǎn)，各行在內(nèi)部審計(jì)上收、集中之后，對(duì)業(yè)務(wù)部門的自律監(jiān)管作了反復(fù)的強(qiáng)調(diào)，并配備、明確了相應(yīng)的專（兼）職業(yè)務(wù)自律監(jiān)管人員。但由于長(zhǎng)期沒有相應(yīng)的組織和領(lǐng)導(dǎo)，對(duì)其進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)和指導(dǎo)、對(duì)其工作開展進(jìn)行評(píng)比和考核、對(duì)其存在的困難進(jìn)行解決、對(duì)其檢查發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行處理等，致使業(yè)務(wù)部門的自律監(jiān)管人員成了“消防員”、“替補(bǔ)隊(duì)”，專崗不能專責(zé)，那里有活去那里，本職的監(jiān)管工作做多少算多少、做到啥程度算啥程度、問(wèn)題不能全面查處、查出的問(wèn)題不能有效整改。從而不僅使業(yè)務(wù)部門自律監(jiān)管“二道防線”的職能作用得不到有效地發(fā)揮，而且也浪費(fèi)了很大的人力資源。
隨著規(guī)范經(jīng)營(yíng)從嚴(yán)管理的不斷加強(qiáng)，各行各級(jí)管理部門對(duì)各管轄行及其網(wǎng)點(diǎn)各項(xiàng)業(yè)務(wù)的監(jiān)管、審計(jì)和檢查的頻率、范圍及內(nèi)容等不斷加強(qiáng)，有的不惜出動(dòng)全體審計(jì)人員或調(diào)動(dòng)大量的業(yè)務(wù)人員，開展為期成月的、全行性的大范圍檢查或?qū)徲?jì)。不僅占用了大量工作人員的工作時(shí)間，而且花費(fèi)了大量的吃、住、行、送及其參觀旅游招（接）待費(fèi)用，但效果并不甚明顯。其一是兵團(tuán)作戰(zhàn)，檢查的單位多、內(nèi)容雜、方案細(xì)，大推大哄不能靜心深查細(xì)審，致使應(yīng)該檢查的沒有檢查、應(yīng)該發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題不能發(fā)現(xiàn)；二是有些審計(jì)、檢查也查出了不少問(wèn)題，但絕大多數(shù)問(wèn)題在最終定稿上報(bào)時(shí)被刪減（刪減問(wèn)題數(shù)約在整個(gè)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題的百分之五十至八十，甚或更多），致使查處的問(wèn)題也不能全面反應(yīng)和暴露原因是代表上級(jí)行的審計(jì)檢查往往居高臨下、盛氣凌人，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題不論問(wèn)題大小、是否已整改及其問(wèn)題的實(shí)際性質(zhì)與客觀原因，都要以“如實(shí)（不反映具體情況和原因，說(shuō)重不說(shuō)輕）”上報(bào)并給予嚴(yán)厲的處理處罰“相威脅”。同時(shí)，部分被查行的上級(jí)或上上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)部門，在聽取或批閱檢查審計(jì)報(bào)告時(shí)也確實(shí)存在只說(shuō)問(wèn)題不問(wèn)原因、一味追究責(zé)任、從嚴(yán)、從中處理的現(xiàn)象；三是不少跨行或越級(jí)檢查審計(jì)，只管檢查不管整改或只是催要整改回復(fù)或報(bào)告，致使檢查發(fā)現(xiàn)問(wèn)題得不到徹底有效地整改。
因此，為了加強(qiáng)和有效管理，各行不僅要加強(qiáng)審計(jì)檢查的頻率和力度，更要注重問(wèn)題的整改。一是有關(guān)管理部門及經(jīng)營(yíng)行的上級(jí)管理部門，要把各類監(jiān)管、審計(jì)和檢查委托各相關(guān)部門，使其按部就班，一項(xiàng)一項(xiàng)地進(jìn)行、一個(gè)單位一個(gè)單位地開展，盡可能避免兵團(tuán)作戰(zhàn)大推大哄；二是轉(zhuǎn)變審計(jì)、檢查作風(fēng)，平心靜氣、實(shí)事求是、客觀公正、區(qū)別對(duì)待，以檢查促改為目的以處理處罰為輔助，切實(shí)提高審計(jì)檢查效能。三是落實(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題整改責(zé)任制，在盡可能實(shí)行誰(shuí)檢查誰(shuí)促改的同時(shí)，對(duì)一些跨行、跨部門或跨級(jí)等檢查發(fā)現(xiàn)問(wèn)題的促改，要落實(shí)給被查行的二級(jí)分行相關(guān)部門（不僅可以保證整改的真實(shí)性及其效果，而且可以及時(shí)、有效地解決或協(xié)調(diào)解決被查單位難以整改的問(wèn)題，比如人員和設(shè)備配備等），并做好必要的跟蹤檢查或抽查。從而，保證既嚴(yán)查又嚴(yán)改的從嚴(yán)管理之目的。
商業(yè)調(diào)研報(bào)告好篇十四
商業(yè)城建成開業(yè)18年來(lái)，在促進(jìn)就業(yè)、涵養(yǎng)稅源、搞活流通、改善民生，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)，振興一方經(jīng)濟(jì)，促進(jìn)城市化進(jìn)程等方面作出了積極貢獻(xiàn)，實(shí)現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益雙豐收和經(jīng)營(yíng)者、消費(fèi)者、管理者多方共贏。但隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的快速發(fā)展，商業(yè)城已嚴(yán)重落后于整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展趨勢(shì)，嚴(yán)重落后于周邊同類型市場(chǎng)的發(fā)展水平，嚴(yán)重落后于人們?nèi)找嬖鲩L(zhǎng)的物質(zhì)生活需求，改造提升迫在眉睫。
近年來(lái)，區(qū)委、區(qū)政府高度重視商業(yè)城的提升發(fā)展工作，主要領(lǐng)導(dǎo)先后批示要對(duì)商業(yè)城的提升改造作為重點(diǎn)課題進(jìn)行專題調(diào)研。為此，從7月下旬開始，區(qū)政協(xié)會(huì)同區(qū)貿(mào)易局、商業(yè)城管委會(huì)等單位組成調(diào)研組，以專題座談、實(shí)地走訪、問(wèn)卷調(diào)查等形式，開展了大量的調(diào)查摸底工作。先后召開了商業(yè)城經(jīng)營(yíng)戶代表、業(yè)主代表專題座談會(huì)，走訪了政府有關(guān)部門和鎮(zhèn)街，并赴、和等地學(xué)習(xí)考察，廣泛征求了多個(gè)層面的意見和建議，在此基礎(chǔ)上形成了《加快推進(jìn)商業(yè)城提升發(fā)展的對(duì)策建議》。現(xiàn)將調(diào)研成果綜述如下，供區(qū)委、區(qū)政府領(lǐng)導(dǎo)決策參考。
商業(yè)城于1992年建成開業(yè)，總占地400多畝，總投資8億人民幣，有各類辦公和營(yíng)業(yè)用房6000余間，經(jīng)營(yíng)戶3400余家，從業(yè)人員3萬(wàn)余人。共設(shè)xx大市場(chǎng)和兩條專業(yè)街，經(jīng)營(yíng)范圍涉及五金建材、副食百貨、服裝箱包、糧油煙酒、機(jī)電家電、非機(jī)動(dòng)車和舊貨等。其中商業(yè)城開發(fā)總公司舉辦十個(gè)市場(chǎng)和兩條專業(yè)街，民營(yíng)舉辦六個(gè)市場(chǎng)，由管委會(huì)轄管。建成18年來(lái)，各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)穩(wěn)健增長(zhǎng)，尤其是近三年來(lái)，年商品成交額均突破雙百億，占全區(qū)商品成交額40%左右，年創(chuàng)稅收近億元，先后獲得多項(xiàng)全國(guó)性榮譽(yù)，三次被評(píng)為省重點(diǎn)市場(chǎng)，商業(yè)城已成為面向全國(guó)的一張“金名片”。目前，商業(yè)城有兩級(jí)管理體制：一是商業(yè)城管理協(xié)調(diào)領(lǐng)導(dǎo)小組，為區(qū)政府對(duì)商業(yè)城實(shí)施管理協(xié)調(diào)的非常設(shè)機(jī)構(gòu)，由區(qū)政府常務(wù)副區(qū)長(zhǎng)、分管副區(qū)長(zhǎng)、有關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)組成；二是商業(yè)城管委會(huì)，為常設(shè)機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)商業(yè)城的統(tǒng)一協(xié)調(diào)和管理，其主管部門為區(qū)貿(mào)易局。公安、城管進(jìn)駐商業(yè)城，分別成立分支機(jī)構(gòu)，實(shí)行雙重管理。
xx年，商業(yè)城管委會(huì)成立后，努力克服硬件設(shè)施先天不足的困難，加大投入，強(qiáng)化監(jiān)管，實(shí)現(xiàn)了商業(yè)城的穩(wěn)定和持續(xù)發(fā)展。
為切實(shí)加強(qiáng)消防安全管理，近年來(lái)，通過(guò)加大硬件改造投入（近三年共計(jì)投入資金1200多萬(wàn)元），先后完成了商業(yè)城主要市場(chǎng)的消防設(shè)施改造，建立完善了一整套安全監(jiān)控防范網(wǎng)絡(luò)，通過(guò)人防和技防的有機(jī)結(jié)合，使城內(nèi)火警數(shù)量逐年下降。為使商業(yè)城環(huán)境面貌得到明顯改善，通過(guò)開展“整治月”、“鞏固提升年”、“深化管理年”和“規(guī)范發(fā)展年”等專題活動(dòng)，抓住難點(diǎn)重點(diǎn)，實(shí)施專項(xiàng)整治，落實(shí)長(zhǎng)效舉措，整體形象得到改觀。通過(guò)加大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，規(guī)范整頓停車場(chǎng)，挖潛停車空間，加強(qiáng)交通疏導(dǎo)和專項(xiàng)整治，運(yùn)用科學(xué)手段引導(dǎo)經(jīng)營(yíng)戶文明停車等手段，有效地緩解了商業(yè)城的停車、行車壓力。
在肯定商業(yè)城發(fā)展成就的同時(shí)，我們也看到，當(dāng)前商業(yè)城面臨日益突出的發(fā)展瓶頸問(wèn)題和矛盾，嚴(yán)重制約著商業(yè)城的持續(xù)發(fā)展，影響市場(chǎng)的正常運(yùn)行。目前的主要問(wèn)題有以下三個(gè)方面。
1.硬件先天不足，整體環(huán)境較差。
（1）消防安全難以保障。消防設(shè)施缺少、建筑物連片且結(jié)構(gòu)復(fù)雜、商住混雜、空間狹小、人口密集，給消防改造、火險(xiǎn)發(fā)現(xiàn)、火災(zāi)救援、人員疏散等工作帶來(lái)困難。雖經(jīng)多年連續(xù)改造，但各類消防隱患仍難以徹底根除，每年均有火險(xiǎn)發(fā)生，xx年高達(dá)9起。近年來(lái)靠市場(chǎng)管理部門嚴(yán)防死守，數(shù)量有所下降，但仍危機(jī)四伏，一旦火險(xiǎn)發(fā)現(xiàn)或撲救不及時(shí)，后果不堪設(shè)想，商業(yè)城已經(jīng)成為潛伏的“火山口”。
（2）“停車難、行車難”問(wèn)題突出。商業(yè)城經(jīng)營(yíng)戶現(xiàn)有自備機(jī)動(dòng)車、電瓶三輪車3000余輛，日進(jìn)出商業(yè)城車輛萬(wàn)余輛，而城內(nèi)各類停車位僅1200多個(gè)，造成10多輛車爭(zhēng)搶一個(gè)停車位的局面，停車位缺口較大。同時(shí)，城區(qū)主要道路貫穿商業(yè)城，加上火車南站擴(kuò)容，各市場(chǎng)內(nèi)交通擁堵嚴(yán)重，城內(nèi)道路處于超負(fù)荷狀態(tài)，遇節(jié)假日和銷售旺季，情況更加嚴(yán)重，交通壓力日顯嚴(yán)峻。
（3）抗災(zāi)能力低下。因年代已久和建筑質(zhì)量差，市場(chǎng)多處房屋出現(xiàn)沉降，墻體開裂，結(jié)構(gòu)變形，管道破損，建筑物安全防控能力下降，極易發(fā)生安全事故，每逢臺(tái)風(fēng)、雷暴、大雪等天氣，都會(huì)造成較大經(jīng)濟(jì)損失，經(jīng)營(yíng)者怨聲載道，管理者提心吊膽。
2.經(jīng)營(yíng)模式傳統(tǒng)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力不強(qiáng)。
（1）功能配套不足。城內(nèi)倉(cāng)儲(chǔ)空間嚴(yán)重不足，物流水平低下。許多營(yíng)業(yè)房因面積狹小，既成商品展示區(qū)，又成倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)，店內(nèi)貨物堆放雜亂、隨意侵占公共空間和過(guò)道，市場(chǎng)秩序混亂，管理難度較大。
（2）專業(yè)化水平不高。因建成初期隆市需要，市場(chǎng)劃行歸市特征不明顯，商品布局錯(cuò)綜復(fù)雜，專業(yè)化水平低，核心競(jìng)爭(zhēng)力較弱。
（3）經(jīng)營(yíng)檔次低下。十多年來(lái)，市場(chǎng)一直延續(xù)現(xiàn)貨現(xiàn)金現(xiàn)場(chǎng)交易，這種小規(guī)模、低層次的經(jīng)營(yíng)模式，使得市場(chǎng)內(nèi)知名商品品牌較少，附加值較低，高端消費(fèi)外流。
3.產(chǎn)權(quán)分散，造成市場(chǎng)管理難。
（1）日常管理難。一方面，現(xiàn)有的法律法規(guī)對(duì)產(chǎn)權(quán)式市場(chǎng)管理出現(xiàn)真空，市場(chǎng)管理依據(jù)不足，缺乏有效的管理手段。另一方面，政府相關(guān)職能部門對(duì)商業(yè)城塊狀管理和執(zhí)法力度不夠到位，導(dǎo)致商業(yè)城市場(chǎng)管理部門在處理矛盾和問(wèn)題時(shí)較為被動(dòng)，法律糾紛和信訪事件不斷，“管理難、難管理”問(wèn)題突出。
（2）市場(chǎng)培育難。產(chǎn)權(quán)分散，私有產(chǎn)權(quán)比例高達(dá)80%以上，導(dǎo)致市場(chǎng)管理部門無(wú)法實(shí)施統(tǒng)一招商、統(tǒng)一出租、統(tǒng)一管理。甚至出現(xiàn)“二房東”現(xiàn)象，哄抬營(yíng)業(yè)房租賃價(jià)格，惡意、無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)，影響了市場(chǎng)的健康發(fā)展。
（3）權(quán)利義務(wù)失衡。私有產(chǎn)權(quán)所有者只享受房產(chǎn)收益權(quán)，不承擔(dān)責(zé)任義務(wù)。尤其是民辦市場(chǎng)，開發(fā)商建好市場(chǎng)一賣了之，商業(yè)城管理部門則承擔(dān)了市場(chǎng)的房屋維修、設(shè)施維護(hù)、衛(wèi)生保潔等，而經(jīng)營(yíng)者又以各種借口，對(duì)市場(chǎng)收費(fèi)工作制造困難。隨著硬件設(shè)施的逐年老化，維修、改造資金逐年加大，市場(chǎng)正常管理難以為繼。
商業(yè)城建成18年，至今未進(jìn)行大規(guī)模改造，受整體環(huán)境和發(fā)展空間束縛，經(jīng)營(yíng)規(guī)模、經(jīng)營(yíng)品牌、經(jīng)營(yíng)檔次已明顯落后于省內(nèi)等地市場(chǎng)，更與經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平不相適應(yīng)。調(diào)研組認(rèn)為，實(shí)施商業(yè)城提升改造工作，勢(shì)在必行。
從前期考察情況看，皮革城于xx年實(shí)現(xiàn)了新城搬遷，二期建成、三期建設(shè)、四期規(guī)劃，并成功上市，開始面向全國(guó)布局，發(fā)展迅速。中國(guó)小商品城先后五次易址、九次擴(kuò)建，現(xiàn)也成為績(jī)優(yōu)上市公司，步入高速發(fā)展階段，年創(chuàng)稅收達(dá)20多億元，占全市的30%左右，成為地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展典范，不僅在全國(guó)，而且在全世界提升了的城市形象。中國(guó)科技五金城先后投資7億多元，實(shí)施了新市場(chǎng)建設(shè)和老市場(chǎng)改造。濮院羊毛衫市場(chǎng)在改擴(kuò)建的基礎(chǔ)上，計(jì)劃用5—xx年時(shí)間，建成一個(gè)功能齊全的現(xiàn)代化商貿(mào)城。上述市場(chǎng)通過(guò)改造和新建，完成了轉(zhuǎn)型升級(jí)，實(shí)現(xiàn)了飛速發(fā)展。商業(yè)城與上述市場(chǎng)在同年代建成，累積18年發(fā)展，品牌效應(yīng)明顯，無(wú)形資產(chǎn)可觀，在一定程度上代表著商貿(mào)產(chǎn)業(yè)的形象。但目前因各種因素制約，商業(yè)城在發(fā)展水平上已遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于上述市場(chǎng)，急需通過(guò)重建或異地新建，提升硬件設(shè)施條件，完善市場(chǎng)功能配套，打造新型經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)，創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)管理體系，重新煥發(fā)生命活力，以進(jìn)一步鞏固和提升商業(yè)城的品牌價(jià)值。
1.有利于促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。市場(chǎng)產(chǎn)業(yè)低能耗、高就業(yè)、高效益的優(yōu)勢(shì)明顯，對(duì)優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展助力巨大。從考察情況看，市在“以市場(chǎng)為龍頭，三產(chǎn)帶動(dòng)二產(chǎn)推動(dòng)一產(chǎn)，全面提高區(qū)域經(jīng)濟(jì)”的發(fā)展模式下，專業(yè)市場(chǎng)建設(shè)取得了巨大成功，不僅振興了經(jīng)濟(jì)，更打響了在全國(guó)、全世界的品牌。實(shí)施商業(yè)城提升改造工作符合我區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變和結(jié)構(gòu)調(diào)整的要求，有利于實(shí)現(xiàn)先進(jìn)制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)“兩輪驅(qū)動(dòng)”，必將成為我區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展新的增長(zhǎng)點(diǎn)和亮點(diǎn)。
2.有利于加快推進(jìn)城市化進(jìn)程?！稗k一個(gè)市場(chǎng)，興一方經(jīng)濟(jì)，富一方百姓”，這是省內(nèi)周邊市場(chǎng)產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)縣市的共同經(jīng)驗(yàn)。市以市場(chǎng)開發(fā)帶動(dòng)城市建設(shè)，在全國(guó)形成了較大影響力。區(qū)委十三屆六次全體（擴(kuò)大）會(huì)議作出了堅(jiān)持城市化帶動(dòng)的戰(zhàn)略決策，我們認(rèn)為，實(shí)施商業(yè)城的改造提升，打造新的經(jīng)濟(jì)商圈，有利于進(jìn)一步完善城市功能，提升城市品位，加快我區(qū)的城市化進(jìn)程。
3.有利于打造產(chǎn)銷互動(dòng)發(fā)展格局。先進(jìn)制造業(yè)需要現(xiàn)代化的市場(chǎng)產(chǎn)業(yè)相配套和依托。等地市場(chǎng)通過(guò)強(qiáng)勁的產(chǎn)業(yè)依托，形成了制造業(yè)和商貿(mào)流通業(yè)相輔相成的良好發(fā)展局面，產(chǎn)銷兩旺，發(fā)展前景廣闊。當(dāng)前，已形成了以工業(yè)為先導(dǎo)，多種產(chǎn)業(yè)共同繁榮的經(jīng)濟(jì)形態(tài)。實(shí)現(xiàn)商業(yè)城的提升改造，搭建好本區(qū)優(yōu)質(zhì)工業(yè)產(chǎn)品的展示銷售平臺(tái)，形成產(chǎn)銷互動(dòng)發(fā)展格局，既可推動(dòng)我區(qū)工業(yè)制造業(yè)發(fā)展，又為市場(chǎng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展增添強(qiáng)勁動(dòng)力。
近年來(lái)，社會(huì)各界關(guān)于加快推進(jìn)商業(yè)城提升改造的呼吁日益強(qiáng)烈，省工商局領(lǐng)導(dǎo)在全省市場(chǎng)工作會(huì)議、省重點(diǎn)市場(chǎng)檢查復(fù)評(píng)等場(chǎng)合，多次建議商業(yè)城盡快實(shí)施提升改造，以鞏固和提升商業(yè)城現(xiàn)有品牌地位。各界人士通過(guò)人大議案、政協(xié)提案等途徑，要求加快商業(yè)城的提升改造，保護(hù)現(xiàn)有市場(chǎng)資源。從前期組織的兩次專題座談結(jié)果看，支持異地新建的意見占77%，支持就地改造的意見占23%。而三次問(wèn)卷調(diào)查的結(jié)果顯示，支持異地新建的占61%，支持就地改造的占35%，其余4%為其他意見（維持原狀等）。綜上所述，要求提升改造的意見基本統(tǒng)一，且異地新建商業(yè)城成為主流意見。商業(yè)城管委會(huì)也曾委托具有國(guó)家一級(jí)資質(zhì)的專業(yè)研究機(jī)構(gòu)，對(duì)商業(yè)城提升發(fā)展作了專題研究，形成了《商業(yè)城發(fā)展研究報(bào)告》。通過(guò)綜合評(píng)價(jià)，該報(bào)告提出了以異地新建實(shí)現(xiàn)商業(yè)城轉(zhuǎn)型升級(jí)的研究結(jié)論。
商業(yè)城的轉(zhuǎn)型升級(jí)事關(guān)民生保障和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展大局，影響深遠(yuǎn)，同時(shí)實(shí)際工作開展涉及面廣，難度較大，任務(wù)艱巨，因此迫切需要區(qū)委、區(qū)政府加大對(duì)商業(yè)城提升改造的工作力度。
1.組建領(lǐng)導(dǎo)班子。建議把該項(xiàng)工作列入?yún)^(qū)委、區(qū)政府的重點(diǎn)工作，成立由區(qū)委、區(qū)政府主要領(lǐng)導(dǎo)掛帥，分管領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)，各有關(guān)部門負(fù)責(zé)人參與的商業(yè)城提升發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)小組，下設(shè)工作小組，協(xié)調(diào)、推進(jìn)各項(xiàng)工作。
2.繼續(xù)深化調(diào)研。建議區(qū)委、區(qū)政府主要領(lǐng)導(dǎo)帶隊(duì)，組織有關(guān)部門、鎮(zhèn)街到兄弟縣市進(jìn)行學(xué)習(xí)考察，借鑒他們的成功經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)一步統(tǒng)一思想，提高認(rèn)識(shí)，堅(jiān)定信心，加快推進(jìn)商業(yè)城轉(zhuǎn)型升級(jí)工作。
3.加快推進(jìn)工作。目前區(qū)域內(nèi)各類建設(shè)項(xiàng)目眾多，土地資源日趨緊張，商業(yè)城項(xiàng)目必須抓住時(shí)機(jī)，加快推進(jìn)。一方面政府牽頭協(xié)調(diào)各有關(guān)部門和相關(guān)鎮(zhèn)街，開展項(xiàng)目選址、土地規(guī)劃控制和前期手續(xù)辦理等各項(xiàng)前期工作。另一方面，對(duì)區(qū)域內(nèi)在建大型市場(chǎng)進(jìn)行規(guī)劃控制，整合全區(qū)市場(chǎng)資源，以避免重復(fù)建設(shè)。
在前期座談交流、考察取經(jīng)，廣泛聽取各層面意見的基礎(chǔ)上，調(diào)研組對(duì)就地改造和異地新建兩個(gè)方案進(jìn)行了分析比較。一致認(rèn)為，就地改造弊大于利，主要存在產(chǎn)權(quán)主體利益難協(xié)調(diào)、現(xiàn)有空間難拓展、瓶頸問(wèn)題難破解和與火車南站規(guī)劃矛盾等問(wèn)題。而異地新建利大于弊，可徹底解決當(dāng)前面臨的發(fā)展瓶頸問(wèn)題，通過(guò)最優(yōu)位置建設(shè)、最優(yōu)方案規(guī)劃、最優(yōu)模式創(chuàng)建，既有利于加快城市化進(jìn)程，又有利于提升市場(chǎng)的綜合實(shí)力。對(duì)新商業(yè)城的發(fā)展規(guī)劃問(wèn)題，可從以下三方面考慮。
1.打造符合時(shí)代要求的現(xiàn)代新型商業(yè)模式。以“高起點(diǎn)、遠(yuǎn)規(guī)劃、新配套”和“一次規(guī)劃、分期建設(shè)”為原則，建設(shè)集銷售、倉(cāng)儲(chǔ)、物流、會(huì)展一體化，購(gòu)物、休閑、娛樂、旅游一站式，有形無(wú)形市場(chǎng)相結(jié)合的市場(chǎng)集群和商貿(mào)中心，把新商業(yè)城打造成代表現(xiàn)代商貿(mào)發(fā)展水平的典范之作，使商業(yè)城真正成為向外界展示的“金名片”，立足、面向全省以至華東的“輻射源”。
2.建設(shè)中小企業(yè)發(fā)展平臺(tái)。憑借其豐富的產(chǎn)品資源和優(yōu)越的創(chuàng)業(yè)平臺(tái)，業(yè)已成為全國(guó)、全世界網(wǎng)上創(chuàng)業(yè)者的沃土。我區(qū)現(xiàn)有中小企業(yè)2萬(wàn)余家，絕大部分為民營(yíng)企業(yè)，資金實(shí)力雄厚，發(fā)展愿望強(qiáng)烈，而周邊的紹興、寧波、臺(tái)州地區(qū)也有大批民營(yíng)企業(yè)。在實(shí)施商業(yè)城提升改造時(shí)，可充分考慮這些中小企業(yè)的發(fā)展需求，為重點(diǎn)工業(yè)產(chǎn)品搭建一個(gè)集批發(fā)、零售和展示為一體的平臺(tái)和窗口。
3.進(jìn)行區(qū)域市場(chǎng)資源的科學(xué)整合。新商業(yè)城建設(shè)可與其它市場(chǎng)的規(guī)劃、整合同步進(jìn)行（如加大新農(nóng)都、新世紀(jì)市場(chǎng)園區(qū)和農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)整合力度）。在保護(hù)現(xiàn)有市場(chǎng)的前提下，篩選更具發(fā)展前景、更能代表區(qū)域特色的專業(yè)市場(chǎng)，優(yōu)先進(jìn)駐新商業(yè)城，盡快興城隆市。要避免重復(fù)建設(shè)，引導(dǎo)區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)從“小而全”向“大而?！钡陌l(fā)展形態(tài)轉(zhuǎn)變，提高我區(qū)市場(chǎng)的精品化、專業(yè)化水平。
針對(duì)商業(yè)城異地新建的選址問(wèn)題，調(diào)研組實(shí)地踏看了寧圍、新街、紅山蜀山、臨浦等地相關(guān)區(qū)塊，提出了四個(gè)建議方案（見附件）。
經(jīng)過(guò)分析比較，綜合各方面因素考慮，調(diào)研組認(rèn)為：
建議方案一、二——新世紀(jì)市場(chǎng)園區(qū)區(qū)塊、臨浦王村區(qū)塊距主城區(qū)較近，相對(duì)較有區(qū)位優(yōu)勢(shì)，容易迅速隆市和形成規(guī)模，但也存在拆遷壓力大、成本高、新的交通問(wèn)題和農(nóng)保地調(diào)整等不利因素。
建議方案三、四——紅山農(nóng)場(chǎng)區(qū)塊和區(qū)塊較具發(fā)展?jié)摿?，可充分利用省市區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略優(yōu)勢(shì)，搶抓機(jī)遇，實(shí)現(xiàn)商業(yè)城的轉(zhuǎn)型升級(jí)和加快發(fā)展，但均存在離主城區(qū)較遠(yuǎn)，導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)戶易流失和隆市風(fēng)險(xiǎn)。
但無(wú)論選擇哪一方案，新商業(yè)城建設(shè)應(yīng)與全區(qū)市場(chǎng)資源科學(xué)整合相結(jié)合。因此，建議對(duì)新農(nóng)都、新商業(yè)城及其它專業(yè)市場(chǎng)的建設(shè)進(jìn)行綜合規(guī)劃，整合各自資源優(yōu)勢(shì)，避免重復(fù)建設(shè)和惡性競(jìng)爭(zhēng)，集中力量，共同做大、做強(qiáng)、做精、做專我區(qū)市場(chǎng)產(chǎn)業(yè)。
商業(yè)城提升發(fā)展項(xiàng)目一次性投資較大，可借鑒、等地成功經(jīng)驗(yàn)，遵循“政府搭臺(tái)、企業(yè)唱戲”和“自籌資金、自求平衡”等原則，探索投融資、建設(shè)和經(jīng)營(yíng)管理等新的體制。一方面，可通過(guò)企業(yè)化操作，吸納多個(gè)投資主體組建股份公司或企業(yè)集團(tuán)，負(fù)責(zé)新商業(yè)城的開發(fā)建設(shè)。建成后，可學(xué)習(xí)省內(nèi)外兄弟市場(chǎng)的管理經(jīng)驗(yàn)，實(shí)行政企分開。市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)管理通過(guò)集團(tuán)化、企業(yè)化操作來(lái)實(shí)現(xiàn)，同時(shí)逐步轉(zhuǎn)變現(xiàn)有整理文章由商業(yè)城管委會(huì)的職能，成為專門的協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)。另一方面，對(duì)老商業(yè)城搬遷后土地進(jìn)行拍賣或再開發(fā)利用，結(jié)合火車南站規(guī)劃，建立集居住、休閑和購(gòu)物等功能為一體的新商業(yè)業(yè)態(tài)，提高土地使用效益和市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)效益，以求新老市場(chǎng)建設(shè)的資金平衡。
在完成新商業(yè)城建設(shè)搬遷前，將存在5年以上的建設(shè)過(guò)渡期，因此在加大提升改造力度的同時(shí)，須繼續(xù)加強(qiáng)市場(chǎng)管理工作。
1.強(qiáng)化現(xiàn)有管理體制。針對(duì)當(dāng)前商業(yè)城存在的諸多管理和發(fā)展難題，須進(jìn)一步強(qiáng)化管委會(huì)的職能和機(jī)構(gòu)定位。根據(jù)管委會(huì)實(shí)際所承擔(dān)的職能，將商業(yè)城管委會(huì)調(diào)整為全額撥款的事業(yè)單位，以進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)商業(yè)城的安全生產(chǎn)、市場(chǎng)秩序和國(guó)有資產(chǎn)的有效管理。整理文章：
2.完善部門聯(lián)合執(zhí)法體系。督促各職能部門按照“以塊為主”的管理模式，明確職責(zé)，落實(shí)措施，加大監(jiān)管力度，確保平穩(wěn)過(guò)渡。
商業(yè)調(diào)研報(bào)告好篇十五
以景觀意境為線索，遵循“以人為本”的原則，運(yùn)用軸線布局，采用點(diǎn)，線，面成景的方式，參照所處位置及不同功能分割空間，營(yíng)造一個(gè)多功能的，舒適的，令人愉悅的具浪漫氣息的娛樂購(gòu)物，文化休閑的街道環(huán)境。
空間商業(yè)街徜徉愉悅對(duì)稱入口街道休閑。
本商業(yè)街位于南陽(yáng)市繁華區(qū)，主要滿足市民及附近小區(qū)業(yè)主日常娛樂購(gòu)物，文化休閑等活動(dòng)。，南陽(yáng)市鴻德步行街位于人民南路東側(cè)，是人流聚集的一個(gè)主要場(chǎng)所。采用南北方向排列，建筑立面采用了塔樓，騎樓，雨罩的元素使空間產(chǎn)生新的劃分，室內(nèi)空間既設(shè)置了集中商業(yè)，又有零散店鋪，是西方現(xiàn)代mall與中國(guó)傳統(tǒng)商鋪的有機(jī)組合。這個(gè)聚集要解決的問(wèn)題：
解決商業(yè)街的繁華氣氛與商住小區(qū)、學(xué)校的寧?kù)o氣氛之間的沖突問(wèn)題。解決商業(yè)街車行交通空間與步行交通空間的隔離的問(wèn)題。
解決商業(yè)街的平直單調(diào)，感覺很長(zhǎng)，很枯燥的問(wèn)題。
解決商業(yè)街的歷史人文記憶的缺乏。
總體構(gòu)思：
以景觀意境為線索，遵循“以人為本”的原則，運(yùn)用南北軸線布局，采用點(diǎn)，線，面成景的方式，參照所處位置及不同功能分割空間，營(yíng)造一個(gè)多功能的，舒適的，令人愉悅的具有浪漫氣息的娛樂購(gòu)物，文化休閑的街道環(huán)境。
構(gòu)思的基礎(chǔ)：
據(jù)心里進(jìn)化論的觀點(diǎn)，人類對(duì)大自然所作出的最表層，直接的，第一的反映是情感上的，不是認(rèn)知上的，在情感反映的基礎(chǔ)上，才有了思維與記憶、意識(shí)與行為。就像電影就是在創(chuàng)造一種場(chǎng)景感受，現(xiàn)代神經(jīng)心理學(xué)也證明這一觀點(diǎn)。
室外空間設(shè)計(jì)以傳統(tǒng)古鎮(zhèn)的模式來(lái)構(gòu)筑整個(gè)商業(yè)街，從歷史發(fā)展中形成小鎮(zhèn)商業(yè)街和傳統(tǒng)因素及其相互關(guān)系作了深入分析，如人流和街道的關(guān)系，河與街與住宅的關(guān)系，總結(jié)出一個(gè)空間的模式，運(yùn)用到我們的商業(yè)街中來(lái)。將一個(gè)古鎮(zhèn)的街空間融合到我們的商業(yè)街中來(lái)，使其不僅有現(xiàn)代商業(yè)街的時(shí)代氣息，又蘊(yùn)含原始的在幾十年、甚至幾百年間長(zhǎng)出的空間，這些空間承載著政治、經(jīng)濟(jì)、文化以及人的生活方式的信息。
我認(rèn)為街是隨著人們交換產(chǎn)生與貿(mào)易的發(fā)展而逐漸生長(zhǎng)的，它是由人們的生活需要而產(chǎn)生的一種商業(yè)形態(tài)，我們通過(guò)將街切割、打碎、重組再造的，運(yùn)用我們以景觀意境為出發(fā)點(diǎn)，尋找適宜的尺度，通過(guò)空間變化的重組，營(yíng)造一條生長(zhǎng)出來(lái)的街，通過(guò)各種元素，鋪地、雕塑、噴泉、植物來(lái)解決商業(yè)街的標(biāo)識(shí)性。
我認(rèn)為街是人們行走，徜徉、休息、交流的開放空間，我們避免西單大街改造的那樣的誤區(qū)（人可以自由徜徉的街巷被大大拓寬成便利車行的大街，人群從街上被擠到過(guò)街天橋，或人們已被車流逼迫到某個(gè)區(qū)域，已不可自由徜徉，人的愉悅心情也就消大半，一條街道變成了一條車的河流，所以我們區(qū)分空間，使人與車的矛盾得到最大解決，）我們方式是通過(guò)高差解決人車分流。
運(yùn)動(dòng)與通路：
設(shè)計(jì)中充分考慮人的運(yùn)動(dòng)心理，把緊張的運(yùn)動(dòng)與放松的運(yùn)動(dòng)有機(jī)的結(jié)合起來(lái)，沿河散步道給人們提供一個(gè)可以曲折，延長(zhǎng)的運(yùn)動(dòng)線路，放松休閑的觀賞景觀。
感受，單調(diào)平直呆板的街道雖然很短，人的心理感受距離卻很長(zhǎng)。
人車分流：
通過(guò)豎向的變化，使行車道路與人行處于不同高差，人在商業(yè)街的購(gòu)物會(huì)感覺安全，真正營(yíng)造一個(gè)休閑，自由徜徉的街道環(huán)境。
商業(yè)街的主要特點(diǎn)是因商業(yè)店鋪的集中而形成了室外購(gòu)物、休閑、餐飲等功能空間，基于商業(yè)街的店鋪特色，決定了其設(shè)計(jì)的核心就是讓空間有用而舒適。根據(jù)調(diào)查，一般商業(yè)街的尺度，都控制在8－12m左右，而這又是針對(duì)兩側(cè)都是店鋪的商業(yè)街，鴻德商業(yè)街是單側(cè)式的，在商業(yè)建筑前約20m寬的范圍內(nèi)，要滿足停車，行車，還有步行的功能，所以商業(yè)街前面的步行街尺度定為5m寬，又考慮到車行對(duì)人流的影響，利用豎向高差的變化將其劃分成兩個(gè)不同的空間。在根據(jù)建筑的軸線在相關(guān)節(jié)點(diǎn)上設(shè)置種植壇形成景觀序列，根據(jù)建筑的收放控制臺(tái)階的收放。
以景觀意境為線索，按其所處位置的不同及功能的不同，大小設(shè)置三大景觀區(qū)，它們既相互聯(lián)系又具統(tǒng)一性，通過(guò)軸線的控制來(lái)實(shí)現(xiàn)。三大景觀區(qū)為:入口廣場(chǎng)與商業(yè)街區(qū)，南陽(yáng)府衙，小吃城,分別滿足人們的購(gòu)物娛樂，休閑的功能，動(dòng)靜分區(qū)的過(guò)渡功能，人們交流休息思考冥想的靜態(tài)活動(dòng)功能。
邊界效應(yīng)理論指出：森林，海灘，樹叢，林中空地，建筑廣場(chǎng)的邊緣，建筑的凹處，柱下等使人們喜愛停留的區(qū)域。我們?cè)谏虡I(yè)街設(shè)置休息的座椅，給人們提供駐足，停留，停下來(lái)與人交談，停留一段時(shí)間的動(dòng)作誘因。
愛德華霍爾在《隱匿的尺度》中指出處于邊緣或背靠建筑物的立面有助于個(gè)人，團(tuán)體與他人保持距離，是人們安全心理的需求所致。我們要緊兩創(chuàng)造多層的邊緣。
人的活動(dòng)是從內(nèi)部和朝向公共空間的的中心的邊界發(fā)展起來(lái)的，彎曲的街道使步行變得更加有趣，且再見少風(fēng)力干擾方面是由益處的。
變換的接到空間，街區(qū)的穿插使步行網(wǎng)絡(luò)的心理距離變短了。
人在步行時(shí)都愛抄近道，人們走捷徑的愿望是非常強(qiáng)烈的。哥本哈根的一處廣場(chǎng)記錄，每一個(gè)人都沿最短的線路穿過(guò)廣場(chǎng)。
開場(chǎng)空間中的步行線路，橫穿空間中心是不舒服的，眼空間的邊緣既可以體驗(yàn)到大空間的尺度，又能欣賞道街道或空間邊界的細(xì)枝末節(jié)，令人賞心悅目。
臺(tái)階是打斷步行節(jié)奏的破壞元素，我們采用平緩的坡道替代。
避免目的地路程的一覽無(wú)余，更要避免可見目的地而不得不繞行。可見目的的時(shí)要遵從簡(jiǎn)捷的原則。我們規(guī)劃的直角使用功能是不方便的。
鴻德商業(yè)街入口廣場(chǎng)西側(cè)是一條交通主干道人民南路，東側(cè)是商用住宅、學(xué)校，這是人流聚集的一個(gè)主要場(chǎng)所，這個(gè)聚集包括購(gòu)物，娛樂休閑和享受生活！
商業(yè)街的理想氣氛應(yīng)該是使人覺得親切、放松、平易近人、有人情味，使人有愉悅的消費(fèi)心情，而不是單純的行走空間，人們?cè)谄渲辛鬟B的過(guò)程本身也是一種體驗(yàn)和休閑！
入口廣場(chǎng)除了應(yīng)該烘托建筑的特色與氣勢(shì)，更應(yīng)該是一個(gè)適合人們停留的、開放的，水與綠地交融的公共休憩場(chǎng)所。