通過撰寫報告，我們可以學會如何組織論據(jù)和論文結構，并提高我們的寫作技巧。對于復雜的概念或技術術語，可以在報告中進行解釋和說明，以確保讀者能夠理解。報告是一種重要的溝通工具，通過報告，我們可以向他人展示我們的觀點和成果，獲得更多的支持和認可。
房地產(chǎn)調查分析報告篇一
xx年至20**年全縣共發(fā)生各類煤礦生產(chǎn)安全事故25起，死亡31人，百萬噸死亡率達8.86%，直接經(jīng)濟損失138.45萬元。
二、當前煤礦安全生產(chǎn)存在的主要問題。
當前煤礦安全生產(chǎn)存在的主要問題表現(xiàn)在以下幾個方面：
1、從事故類別分析，3年中國共產(chǎn)黨發(fā)生頂板事故23起，死亡了24人，分別占3年事故總數(shù)的92%和77.4%;其中瓦斯事故是自1994年我縣官溝煤礦發(fā)生瓦斯爆炸，xx年后又一起重大的瓦斯爆炸。頂板事故突出，瓦斯事故再次發(fā)生，說明全縣煤礦安全生產(chǎn)工作重點沒有抓到位，預防頂板事故和瓦斯事故的措施沒有到位。
2、從事故的性質分析，3年25起事故均是責任事故，事故的發(fā)生都是由于企業(yè)人員“三違”造成的，說明我縣煤礦行業(yè)從業(yè)人員安全教育滯后，安全素質普遍較低，自我防護意識較差，遵守安全生產(chǎn)法律法規(guī)的自覺性不強。
3、從事故發(fā)生的原因分析，頂板事故發(fā)生的主要原因客觀上由于全縣煤礦基礎條件差，井巷布局不合理，安全投入不夠。主觀上是由于工人在工作中支護不到位、或者是支護不及時造成的；有的是處理危巖時，措施、方法不合理造成的；有的是支護材料不合要求造成的。在瓦斯事故中存在的主要問題是瓦檢員配備不足，責任心不強，檢查不及時，沒有及時跟班作業(yè)，井下電器有失爆現(xiàn)象；煤礦樹枝狀開采還未根本杜絕，通風狀況還不是非常良好，瓦斯很容易產(chǎn)生突然集聚，造成瓦斯事故的發(fā)生。從分析來看，事故歸根到底均是由于直接操作者不按照煤礦安全生產(chǎn)操作規(guī)程或者是企業(yè)沒有制定切合實際的、詳細的、科學的操作規(guī)程，致使從業(yè)人員有章不循或無章不循，企業(yè)的管理人員又嚴重不負責，加之本身基礎條件差，致使事故多發(fā)。
4、從事故發(fā)生的時間分析，25起事故當中，在上午10:30(含10:30)以前發(fā)生的僅有3起，而10:30以后發(fā)生的占22起，也就是說在企業(yè)現(xiàn)場管理人員要下班、或者已經(jīng)下班、或者現(xiàn)場管理人員沒有跟班作業(yè)致使安全生產(chǎn)事故發(fā)生。說明了企業(yè)的現(xiàn)場管理責任不落實，監(jiān)督不到位，工人乘機違章操作。這也是我們總結、分析事故以前所忽視的。
5、從事故發(fā)生的年度分析，3年中以20xx年發(fā)生的事故最多，也就是在煤礦行業(yè)效益明顯、搶生產(chǎn)、爭利益的時候容易發(fā)生安全事故，說明了企業(yè)老板仍然存在著重生產(chǎn)、輕安全的老問題。
三、對策措施。
1、進一步提高煤礦安全生產(chǎn)的認識，牢固樹立安全第一的思想。
煤礦安全生產(chǎn)關系到人民群眾的生命財產(chǎn)安全，關系改革發(fā)展和社會穩(wěn)定大局。搞好煤礦安全生產(chǎn)工作，切實保障人民群眾的生命財產(chǎn)安全，體現(xiàn)了最廣大人民群眾的根本利益，反映了先進生產(chǎn)力的發(fā)展要求和先進文化的前進方向。做好安全生產(chǎn)工作是全面建設小康社會、統(tǒng)籌經(jīng)濟社會全面發(fā)展的重要內(nèi)容，是實施可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的組成部分，是政府履行社會管理職能的基本要求。全縣各級各部門一定要把安全生產(chǎn)作為一項長期艱巨的任務，警鐘長鳴，常抓不懈，克服厭戰(zhàn)、麻痹、僥幸心理，充分認識加強煤礦安全生產(chǎn)工作的重要意義和現(xiàn)實緊迫性，動員全社會力量，齊抓共管，全力推進。特別是各煤礦企業(yè)要牢固樹立安全第一的思想，從安全生產(chǎn)的投入、教育培訓、現(xiàn)場管理等各個方面入手，努力提高企業(yè)安全管理水平和員工素質，真正做到生產(chǎn)安全，減少傷亡事故的發(fā)生。
2、堅決貫徹國家安監(jiān)局5號令，努力提高煤礦安全生產(chǎn)水平。
國家安監(jiān)局5號令對煤礦安全生產(chǎn)基本條件做了明確的規(guī)定。我縣煤礦由于大多開采的是極薄的煤層，井巷布局多數(shù)不合理，提升運輸、開采、通風設備設施較為落后，雖通過去年停產(chǎn)整頓，但企業(yè)改變不大。為此，縣煤炭、安監(jiān)部門和產(chǎn)煤鄉(xiāng)鎮(zhèn)進一步加強煤礦安全監(jiān)督管理，促進煤礦企業(yè)按照國家安監(jiān)局5號令要求，進一步加大投入，全面改善企業(yè)的軟、硬件設施，特別是在提升運輸、通風、排水設備設施等方面要進一步加大投入，同時要堅決克服地方保護主義，對不符合條件的要堅決關停，從而努力改變企業(yè)安全生產(chǎn)的條件。
3、狠抓安全培訓，努力提高企業(yè)管理人員和從業(yè)人員的安全意識。
當前從煤礦安全生產(chǎn)存在的問題來看，主要表現(xiàn)為企業(yè)的。
管理人員安全知識潰乏，在具體的安全生產(chǎn)管理中失誤較多，不能夠根據(jù)煤礦的實際情況做出具體的、科學的安排部署，而從業(yè)人員自身素質較低，自我防護意識較差，“三違”現(xiàn)象嚴重，為此做好企業(yè)管理人員和從業(yè)人員的安全培訓顯得尤為重要。一是縣煤礦行業(yè)主管部門和安全生產(chǎn)綜合監(jiān)督管理部門要依法強化對生產(chǎn)經(jīng)營單位的主要負責人和安全管理人員及特種作業(yè)人員的培訓工作，強化對《安全生產(chǎn)法》等法律法規(guī)和煤礦安全生產(chǎn)規(guī)程的宣傳教育，使取得資格和實際管理水平形成統(tǒng)一，真正提高煤礦管理人員的安全管理水平；二是煤礦企業(yè)自身要加強對從業(yè)人員的培訓、教育，特別是要針對各自煤礦的實際情況按照操作規(guī)程逐條逐款培訓到位，真正使工人既熟悉井下開拓布局情況，又真正能夠做到遵章守紀，不違規(guī)操作，確保生產(chǎn)安全。從而降低傷亡事故的發(fā)生。
4、嚴格各項制度的落實，降低傷亡事故的發(fā)生。
一、提出問題。
現(xiàn)在電視上都在放關于節(jié)能的廣告，經(jīng)過這幾年來的改革，，節(jié)是節(jié)了一點，但是還有很多人沒有養(yǎng)成節(jié)能的習慣。今天我們來看看，不節(jié)能的結果，一直想現(xiàn)在這樣，我們唯一的家園―地球會怎么樣吧！
二、調查方法。
通過電視、書籍、網(wǎng)絡、中國日報、慈溪日報、寧波晚報等書籍中獲取知識和情況！
去訪問對這一方面有一些成就的人。
搜集一些有關節(jié)能的數(shù)據(jù)或者一些節(jié)能的小妙招。
三、調查過程。
雖然廣告中一直放節(jié)能，但是，還有許多人總是“看熱鬧”，心里總是想：反正地球那么大，用也用不完。就是有這樣的人，地球才會哭泣，才會環(huán)境越來越差。讓我們來看看一份處于xx年的調查報告：據(jù)統(tǒng)計在一個小時里，一滴水可以寄到3。6公斤一個月可以集2.6噸，這些水足可以給予一個人一個月的花銷，可見，一滴水的浪費都是不應有的。至于連續(xù)流的小水流，每一個小時可以積水17公斤，每個月可以積水12噸，嘩嘩想的大水流每個小時可以積水670公斤，每個月可以積水482噸。所以，節(jié)約用水要從點點滴滴做起，一滴水也很有用。
四、節(jié)能小妙招。
看到這里，你們一定在想：我們這些小孩子用什么很大的影響。你們錯了，只有使用一些小妙招，也可以節(jié)省一大筆花銷的。如：開空調時開到26度，因為這樣可以省電，如果25度用的電量就是26的兩倍。像這樣的小妙招很多，就是沒有發(fā)現(xiàn)。
當前，正處于轉變發(fā)展方式、加快產(chǎn)業(yè)升級的關鍵階段。律師業(yè)是調整產(chǎn)業(yè)結構、調節(jié)社會關系、規(guī)范經(jīng)濟運行、改善投資環(huán)境、推動轉型升級、實現(xiàn)科學發(fā)展的一支重要力量。近期，按照市委李宏鳴書記的批示要求，我們對全市律師業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢進行了專題調研和思考。
一、不斷發(fā)展的律師業(yè)。
改革開放三十年來，特別是近年來，在社會經(jīng)濟快速發(fā)展的宏觀背景下，我市律師業(yè)不斷發(fā)展壯大，隊伍素質不斷增強，服務質量不斷提升，律師業(yè)促進經(jīng)濟社會發(fā)展、維護社會穩(wěn)定的作用進一步顯現(xiàn)。
(一)律師隊伍不斷壯大，結構日趨優(yōu)化。全市有律師執(zhí)業(yè)機構36家，其中律師事務所29家(合伙所20家，個人所9家)，公司律師事務部1家，法律援助中心6家；行業(yè)從業(yè)人員326人，其中執(zhí)業(yè)律師208名，公司律師5名，法律援助律師12人，實習律師66人，行業(yè)內(nèi)勤人員36人。執(zhí)業(yè)律師人數(shù)與xx年相比，增加32%，94.7%的律師擁有本科以上學歷。全市律師事務所分布概況也從原來的規(guī)模小、人員少的格局，逐步轉變成中等規(guī)模所帶頭，幾強并立的新局面，市直的拂曉所已達17人，全市擁有10名律師以上的律師所已達到10家。拂曉、三聯(lián)、黃淮等3家律師事務所入選全省律師事務所50強，山石律師事務所成為皖北地區(qū)唯一一家具有承辦破產(chǎn)案件資格的律師事務所。同時，律師事務所的基礎建設和律師辦公現(xiàn)代化條件都有了明顯的`改觀，律師隊伍發(fā)展勢頭良好。
(二)業(yè)務規(guī)模逐年提升，領域不斷拓展。近年來，律師辦案數(shù)量和業(yè)務收費年均增長均在10%以上。xx年1-8月份，共辦理各類案件2222件，業(yè)務收費425萬元，擔任法律顧問375家，同比分別增長14.65%、8.6%、19.4%。業(yè)務領域已涉及股權轉讓、對外商貿(mào)、破產(chǎn)重組、知識產(chǎn)權、金融證券、勞動爭議和房地產(chǎn)等各類民商事糾紛，基本覆蓋經(jīng)濟社會生活各領域。
(三)職能作用逐漸彰顯，服務水平不斷提高。一是廣大律師積極服務黨委、政府中心工作。3年來，為各級政府依法行政、依法決策提供服務、為市重點工程提供法律意見、審查招商引資協(xié)議、代理政府參與訴訟、為國企改制涉法事務提供咨詢意見等420余件次。二是廣大律師不斷關注重點地區(qū)、重點人群、重點領域，積極為保障和改善民生服務。律師積極參與法律服務進社區(qū)、進鄉(xiāng)村活動，律師服務不斷向社區(qū)、鄉(xiāng)村延伸，3年來全市律師參與義務法律咨詢150余場次；努力滿足進城務工人員、困難職工群眾等弱勢群體的法律需求，不斷擴大律師法律援助覆蓋面，每位執(zhí)業(yè)律師每年都按規(guī)定完成2件以上法律援助案件；積極關注城市建設、拆遷安置補償、就業(yè)、就學、就醫(yī)、社會保障等民生熱點，為人民群眾最關心、最現(xiàn)實利益問題提供了及時便捷的法律服務。三是律師積極為維護社會穩(wěn)定服務。3年來律師參加涉法信訪1112人次，陪同各級領導接訪135次，累計接待上訪群眾1萬余人次，參與糾紛調解化解矛盾3900余件，參與涉法涉訴案件積案130余件，有效地維護了社會和諧穩(wěn)定。
(四)監(jiān)督管理持續(xù)加強，律師社會地位不斷提高。近年來，我們先后在律師隊伍中開展了社會主義法治理念教育、“中國特色社會主義法律工作者”主題教育實踐活動、律師隊伍集中教育整頓、“律師隊伍警示教育”等專項活動，不斷強化對律師隊伍的政治思想教育、執(zhí)業(yè)道德與執(zhí)業(yè)紀律教育；積極開展便民服務，改進服務水平，提升服務能力，不斷推動律師“法律服務提升年”、律師“進萬村”大服務、“律師事務所內(nèi)部管理規(guī)范建設年”、“千名律師解千難”等服務活動深入開展；積極轉變考核管理方式，推行信息公開和網(wǎng)上監(jiān)督，不斷推進管理體制創(chuàng)新，努力健全監(jiān)督機制、誠信機制、獎懲機制、培訓教育機制等長效機制，重視與支持發(fā)揮市律協(xié)行業(yè)管理優(yōu)勢和律師事務所的自律性管理；不斷加強和改進律師黨建工作，市律師協(xié)會成立了黨總支，全市律師黨支部8個，聯(lián)合支部5個，實現(xiàn)了黨建全覆蓋，目前，全市共有律師黨員66名，占執(zhí)業(yè)律師的31.9%;律師作用得到了各級黨委政府的高度重視和社會公眾的承認，近年來，先后有9名律師被選為市、縣區(qū)兩級人大代表、政協(xié)委員，陳晨律師再次當選省人大代表，律師代表、委員都能發(fā)揮自己的職業(yè)優(yōu)勢，認真履行職責，積極獻言獻策，參政議政，今年提交各類議案8起。
二、律師業(yè)發(fā)展中存在的缺陷和問題。
(一)社會對律師的職能作用認識度不足。有調查顯示，社會各界對律師制度的性質、律師職業(yè)的價值、律師工作的效用存在領導認同偏差、公眾認知偏移和自身認識偏離等問題。主要誤區(qū)：認為律師僅是以利益為紐帶的社會法律工作者，承認其社會服務價值而忽視其在衡平社會利益關系、推進民主法治建設方面蘊含的政治價值；認為律師就是“收人錢財、替人消災”，甚至認為律師是居于政府對立面替“刁民”說話的“麻煩制造者”，忽略其作為黨和政府與普通百姓之間的橋梁紐帶對社會關系調整所能發(fā)揮的疏導平衡作用；認為律師只是幫助“打官司”的訴訟活動參與者，而忽視其對于經(jīng)濟社會生活所特有的風險防范、糾紛調處價值；政府部門普遍將律師業(yè)歸類于普通中介服務機構，而未作為知識密集型的高端服務業(yè)予以重視扶持。
(二)律師執(zhí)業(yè)環(huán)境有待改善。一是律師執(zhí)業(yè)會見難、閱卷難、調查取證難這三難問題依然存在。由于《律師法》同有關法律的現(xiàn)實沖突，以及實踐執(zhí)行中紅頭文件、上級規(guī)定大于法現(xiàn)象的存在，有關部門認為律師提前介入對案件辦理會有不利影響等問題，律師的很多合法權利得不到行政機關和司法機關的認可。各級人大、司法部門對律師會見權利均出臺規(guī)定予以保障，但在實踐過程中，律師的偵查階段會見難一直存在，具體經(jīng)辦人員往往以各種理由推諉責任、拖延會見，即使會見了，律師受到的不當干預和限制也較多，使會見流于形式；在辦理刑事案件的過程中，有關部門在庭審前提供查閱的案卷總是有所保留，律師查閱卷宗材料的權利得不到實際保障；新《律師法》雖然確定律師調查取證不再需要經(jīng)過“有關單位和個人的同意”，但卻未對有關單位和個人不配合律師調查的處理作出相應規(guī)定，由于缺乏相關的制度保障，律師調查取證時有關人員不予配合的情況依然普遍存在。二是侵害律師人身權利的情況時有發(fā)生，律師合法的執(zhí)業(yè)權利得不到切實的保障。律師在司法實踐中存在司法歧視，律師無法完全行使應有的權利；有關部門缺乏對律師必要的保障措施，律師的易受到人身威脅和攻擊；律師執(zhí)業(yè)風險大，雷區(qū)多，廣大律師對辦理刑事案件存在顧慮。三是法律服務市場缺乏有效監(jiān)管。目前按照規(guī)定，可以提供有償法律服務的有執(zhí)業(yè)律師和基層法律服務工作者兩只隊伍，其他人員不得提供有償法律服務。但實際上，由于法律規(guī)定的缺失、相關配置措施的不完善、有關部門之間協(xié)調不夠，冒充律師執(zhí)業(yè)的事情時有發(fā)生，以公民代理身份提供有償法律服務的情況較為普遍，擾亂了法律服務市場。當前，司法行政機關和律師協(xié)會只能對律師和律師事務所的執(zhí)業(yè)行為進行有效監(jiān)管，很難對其他冒充律師執(zhí)業(yè)的或以公民代理身份提供有償法律服務的人員進行監(jiān)管，特別是新律師法刪去了司法行政機關對違法提供有償法律服務人員進行處罰的規(guī)定，更增加了監(jiān)管的難度。
(三)綜合能力難以支撐法律服務的有效需求。我市每萬人擁有執(zhí)業(yè)律師數(shù)僅為0.3，遠低于全國和全省平均數(shù)，辦案總量和業(yè)務收費均在全省排名靠后，xx年業(yè)務收費僅占全省2%左右；法律服務市場總體規(guī)模較小，缺乏有效的拓展途徑，律師事務所規(guī)模相對偏小，管理粗放，缺乏善于創(chuàng)造社會需求、業(yè)內(nèi)差異競爭、業(yè)務錯位發(fā)展的特色所、品牌所，綜合競爭力弱。人才流失情況較為嚴重，全市律師業(yè)務平均收費同全省相比偏低，而且業(yè)內(nèi)收入極不均衡，以xx年為例，10%的律師收入在10萬以上，70%的律師收入不足5萬，其中30%的不足2萬，不少新律師和年輕律師在激烈的競爭中難以堅持而轉行，同時還有一些業(yè)務較好的律師受發(fā)達地區(qū)的吸引而流出執(zhí)業(yè)。據(jù)統(tǒng)計，每年約有5-10%的律師選擇轉行擇行或流出執(zhí)業(yè)，80%的年輕律師坦言公務員職業(yè)對他們更有吸引。
(四)律師隊伍的素質和整體形象有待于進一步提升。個別律師執(zhí)業(yè)思想不正，業(yè)務水平不高，辦案過程中存在一定的違規(guī)行為，嚴重影響了律師行業(yè)的整體形象；受競爭壓力的影響，部分律師注重經(jīng)濟效益和短期效益，忽視了社會效益和長期效益，對公益案件和公益事業(yè)不熱心，對政治業(yè)務學習不積極；對律師業(yè)的宣傳不到位，社會對律師作用不明了，缺乏對律師業(yè)發(fā)展的獎勵和支持措施。
三、發(fā)展壯大律師業(yè)的建議。
發(fā)展壯大律師業(yè)，要堅持拓展與規(guī)范并舉，圍繞服務經(jīng)濟發(fā)展和維護社會穩(wěn)定兩個主題，在黨委政府及有關部門的大力扶持下，建設一支高素質、專業(yè)化的法律服務隊伍，拓展法律服務業(yè)務領域、完善法律服務管理體制，努力構建一個主體明確、功能完備、秩序規(guī)范、管理科學的法律服務體系。
(一)切實加強黨委、政府對律師工作的領導和支持。律師制度是社會主義法律制度的重要組成部分，律師隊伍是黨和人民可以信賴的隊伍。作為反映社會進步、法治完善程度的重要指標，目前我市萬人擁有律師比僅為0.3，遠低于全省1.1，全國1.23的水平。按近三年我市律師平均增速10%預測，到我市萬人律師比僅能達0.78左右。因此，加快壯大律師業(yè)不僅是行業(yè)發(fā)展問題，也是牽動全局的政治任務。各級黨委、政府應將律師工作放到更加重要的位置，出臺各項優(yōu)惠支持政策和措施，切實解決制約律師業(yè)發(fā)展的瓶頸問題。
(二)引導扶持律師在服務發(fā)展中激活法律需求。律師作為市場主體，必須全力以赴加快發(fā)展，責無旁貸滿足需求，千方百計拓展領域。但由于產(chǎn)業(yè)體系發(fā)育不全，市場需求培育不足，業(yè)態(tài)布局尚未成熟，政府導向與政策扶持不可或缺。一是強化政府法律事務服務。建立健全市、縣(區(qū))、鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)三級政府法律顧問網(wǎng)絡，其中市、縣(區(qū))兩級組建政府法律顧問團，政府部門及鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)建立法律顧問制度，發(fā)揮社會資源優(yōu)勢，節(jié)約政府行政成本，提高依法決策水平，增強風險防范能力，促進法治政府建設，實現(xiàn)拓展律師業(yè)務與提高行政效率的雙贏。二是深化企業(yè)法律顧問工作。引導企業(yè)建立常年法律顧問制度，深化“企業(yè)法律體檢”制度，增強“預防保健”意識，加大法律服務投資，力爭規(guī)模以上企業(yè)率先實現(xiàn)全覆蓋，重點骨干企業(yè)和困難企業(yè)可在工業(yè)扶持基金中適當補貼。通過政府引導與市場培育，讓律師在企業(yè)治理、要素配置、項目建設、金融服務、勞動關系、涉外商貿(mào)、破產(chǎn)重組、知識產(chǎn)權、環(huán)境保護等領域展露身手。三是建立重點項目法律顧問制度。要求律師為招標采購、合同審查、商業(yè)談判、征地拆遷及項目管理、融資保險等提供全程服務。四是優(yōu)化農(nóng)村法律服務。深化完善“一村一顧問”制度，為新農(nóng)村建設提供法律保障。各級政府可在新農(nóng)村建設資金中設立村級法律顧問獎勵經(jīng)費，明確標準、分類獎補，滿足農(nóng)村法律需求，強化農(nóng)村法治保障。同時借鑒外地經(jīng)驗，在村莊整治、農(nóng)房改造、土地流轉等政府主導項目中，建立律師強制介入制度，由律師負責項目法律論證，草擬審查合同，出具法律意見書，實現(xiàn)關口前置，降低法律風險。
(三)采取多項措施，優(yōu)化法律服務市場環(huán)境。一是加大法律實施監(jiān)督，切實解決困擾律師的三難問題。由人大牽頭，組織公安、法院、檢察院、司法局、工商、房地產(chǎn)等有關部門，共同出臺貫徹律師法、落實律師執(zhí)業(yè)權利的相關措施，切實監(jiān)督落實，解決律師會見難、閱卷難、調查取證難等問題；二是加強法律服務市場監(jiān)管，打擊假冒律師執(zhí)業(yè)的違法行為，制止違法提供有償法律服務的行為。司法行政部門與法院、公安、檢察等有關部門建立協(xié)調處置機制，落實律師從事訴訟活動的身份審查制度，對公民從事訴訟代理資格進行適當審查，加大對假冒律師執(zhí)業(yè)行為的打擊處罰力度；三是廣泛宣傳律師法、律師作用。充分利用電視、廣播、報刊、網(wǎng)絡、簡報等媒體，加大對律師的宣傳力度，積極表彰優(yōu)秀律師，讓社會公眾了解律師制度，支持律師執(zhí)業(yè)；四是切實保障律師的合法執(zhí)業(yè)權利和人身權利。對阻礙律師合法執(zhí)業(yè)的違法行為，對律師進行人身威脅和人身攻擊的，公安、法院、檢察等有關部門要采取有力措施，予以堅決制止和處罰；條件合適的法庭，應建立律師出庭專用通道或庭審后允許律師先行離庭，防止律師受到情緒激動的對方當事人的侮辱和圍攻。
(四)積極采取措施，充分發(fā)揮律師在維護社會穩(wěn)定中的作用。一是探索建立律師參與社會穩(wěn)定風險評估工作。政府在執(zhí)行重大決策、重大事項以及其他關系民生的行政行為前，應當邀請律師參與社會穩(wěn)定風險評估工作，律師要積極參與和配合；二是做好律師參與涉法信訪案件的接待和保障工作。要完善制度和措施，涉法信訪案件必須邀請律師參與，領導信訪接待律師要全程參與，重大疑難信訪案件的法律論證必須有律師參與，并建立律師參與涉法信訪案件的經(jīng)費保障制度，由市財政對律師參與信訪案件的補貼進行保障；三是組織律師積極參與涉法涉訴案件積案的清理工作；四是采取有效措施，充分發(fā)揮律師作用，加強訴前調解力度，消弭當事人矛盾，息訴止爭，并對挑詞架訟的律師予以處罰；五是引導律師積極辦理法律援助和公益案件，維護社會弱勢群體合法權益，維護社會公平正義；六是分階段的在全市推行免費法律咨詢服務，提供網(wǎng)絡法律咨詢服務。
房地產(chǎn)調查分析報告篇二
從7月21到8月8日，我在嘉興xx廠會計部進行了為期三周的實習調查。先前對會計電算化知識的不了解，經(jīng)過這幾周的努力，漸漸的從不知到知之，再從知之到甚之。此次我所調查的范圍是財務部的會計電算化內(nèi)容，從而我在此找到了我的調查目標。會計電算化技術的應用，將廣大財會人員從繁重的手工操作中解放出來，有時間和精力參與企業(yè)的管理與決策，為企業(yè)管理當局、投資者與債權人提供較為準確、及時的財務信息。我本著客觀、求實的原則，采取了與人面談等一系列必要的方法，對公司會計部的電算化進行了調查。雖然這次調查只有三個星期但將為我大學的學習計劃和未來的發(fā)展目標奠定了堅實的基礎。
此次調查主要是了解會計內(nèi)部的運行及操作。在xx廠的實習中我是跟隨師傅了解會計電算化內(nèi)容以及自己學著操作電算化的內(nèi)容。
(一)了解會計部運用電算化的重要性。
1、運用電算化能夠提高會計現(xiàn)代化管理思想，從而使得會計會計工作標準化，規(guī)范化，科學化，提高會計工作的效率和質量。
2、電算化可以加快信息傳遞，提高會計的反饋與控制能力。與此同時就可以提高企業(yè)現(xiàn)代化經(jīng)營管理水平，改善經(jīng)營管理，提高經(jīng)濟效益，使企業(yè)獲得更多的利潤。
(二)學習如何運用電算化。
在整個調查過程中，會計師傅有很多是在電腦上完成的，我也有在一旁學習，有時也會試試自己填制憑證。填制憑證最主要的是要細心，電算化和手寫一樣都會出錯，因此做憑證時一定要仔細，這樣才不會出錯，不然寫錯了就要刪去還要重新填寫。
嘉興市xx廠坐落于嘉興市南湖經(jīng)濟園區(qū)，成立于1997年，月產(chǎn)值約70萬，成本約43萬元。它是一家私營企業(yè)，屬于加工制造業(yè)，占地面積1200平方米。它雖然不大，但是里面的規(guī)劃卻是井然有序的。它生產(chǎn)的是皮件，而這里的皮件與海寧的皮衣，皮手套不同，這里生產(chǎn)的主要是皮夾、皮帶等一些小商品。工廠中分了幾個部門，分別是人事部、財務部、采購部、銷售部、設計部，還有兩個車間(制造車間、包裝車間)，一個倉庫，總經(jīng)辦兩名。企業(yè)規(guī)模不是很大，員工人數(shù)共有82人，注冊資金有50萬元人民幣。企業(yè)流程如下，首先采購部采購原材料及其包裝材料，材料包括輔助材料：帽釘、皮帶頭、鈕釘、徽標、卡、盒、標簽、條碼等;主材料：水牛皮。之后進入制造車間，第一，切割牛皮;第二，壓鑄皮件;第三，安裝輔助材料。最后包裝。簡單流程為材料入庫-----各部領用材料------入庫產(chǎn)品------出庫------送貨。這里所生產(chǎn)的皮件的銷售地點是海寧皮件城。年收入約為。財務部實行電算化方式記錄完成日常的經(jīng)濟活動。
為期三星期在xx廠的會計部實訓，主要的是了解關于電算化的內(nèi)容，在此主要研究的范圍是：在旁觀看師傅如何操作電算化;學習如何填制會計憑證。整個調查范圍就在本企業(yè)的會計部，調查的主要內(nèi)容是會計電算化。
在整個實訓調查過程中，我與會計師傅及出納進行面對面的學習。通過近距離地接觸會計電算化操作，讓我了解到了要正確的操作電算化首先要好好掌握基礎會計及中級財務會計。只有先學好這些才能正確填寫會計憑證以及做好其他的會計工作。在這里可以直接問會計師傅不懂的問題，師傅也會很認真為你講解會計實踐操作的知識。
(一)操作電算化人員的業(yè)務素質偏低。
xx廠中只有一名會計師傅及一員出納，大多的事情都由會計師傅所完成。據(jù)了解會計師傅是大專畢業(yè)，出納是中專畢業(yè)的，相對來說他們的專業(yè)知識是不完全的。并且會計師傅只經(jīng)過短期的培訓，對軟件的認識存有局限性，他們一般只能按照固定的模式機械的操作財務軟件，卻不能靈活運用軟件所提供的各項功能。
(二)運用電算化處理賬務程序不夠規(guī)范。
在皮件廠中會計師傅年紀跟我相差很大，他做的賬務處理跟我們現(xiàn)在的有一些出路，但是電算化中的數(shù)據(jù)輸入、業(yè)務處理及有關制度制訂方面都必須規(guī)范化、標準化，才能使會計信息系統(tǒng)順利進行。但由于受觀念、技術等多方面因素影響，現(xiàn)有工作流程大都仍在舊的體制、機制和管理模式基礎上進行，因而出現(xiàn)了工作流程與實際業(yè)務需要相沖突的矛盾，使會計電算化系統(tǒng)不能很好地發(fā)揮作用。另外，在會計電算化的實際實施過程中也還存在著一些不規(guī)范的行為，導致管理上的漏洞，嚴重制約著會計電算化水平的提高以及造成會計信息失真。
(三)單位領導的不重視。
會計電算化隨著現(xiàn)代化進一步發(fā)展在工作中有著越來越重要的地位，然而在小企業(yè)中企業(yè)領導只注重最后的結果，對會計的過程不注重。在我國社會主義市場經(jīng)濟體制下，企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動基本上是由市場調節(jié)，領導具有很大的經(jīng)營自主權;大量的企業(yè)屬于私營企業(yè)，在企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動的方方面面，基本上是領導說一是一。在這種情況下，領導對會計電算化工作的認可與否，直接影響企業(yè)能否實施會計電算化。
(一)加強會計人員的業(yè)務素質。
1、引入高素質電算化人才。
目前我國高等教育正在向大眾化教育過渡，每年有大量的高校畢業(yè)生走向人才市場，人才供應較前幾年有了很大改善，企業(yè)完全可以從市場招聘大學畢業(yè)生從事會計電算化工。
2、加強會計人員的電算化培訓。
企業(yè)應單獨制訂培訓內(nèi)容和培訓時間。培訓內(nèi)容應滿足開展會計電算化工作的需要，既要進行基本的賬務、報表操作的培訓，又應適當擴大培訓范圍，涉及工資、固定資產(chǎn)、采購、銷售、成本等系統(tǒng)，同時還應涉及相關崗位設置、人員安排等內(nèi)容。
(二)規(guī)范電算化處理賬務。
建立健全一套完整的電算化模式下的規(guī)章制度。電算化內(nèi)部制度建立后，抓落實是非常重要的環(huán)節(jié)。在實施過程中，企業(yè)要定期對各項制度的執(zhí)行情況進行檢查，并有相應獎懲措施，以確保各項制度的落實。
(三)加強領導對電算化的重視。
要促進該企業(yè)實施會計電算化，首先要讓領導從思想上重視起來，認識到實施會計電算化給企業(yè)帶來的方方面面的好處，徹底轉變其思想，使其成為實施會計電算化系統(tǒng)的動力而非阻力。使企業(yè)領導明白會計電算化并不僅僅是會計工作的現(xiàn)代化，更是企業(yè)生產(chǎn)、經(jīng)營、管理工作的現(xiàn)代化，是信息手段的現(xiàn)代化，通過會計電算化，能夠實現(xiàn)財務業(yè)務一體化管理，最大限度提升企業(yè)的管理水平和市場競爭力。在全球經(jīng)濟一體化、市場競爭非常激烈的今天，落后和封閉就意味著惡性循環(huán)，意味著被淘汰。
房地產(chǎn)調查分析報告篇三
房地產(chǎn)投資是進行房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的基礎，在這個投資活動過程中，收益與風險是同時存在的。這些風險嚴重的制約著房地產(chǎn)的發(fā)展，本文對我國房地產(chǎn)項目的投資風險做一個全面的研究與分析，同時給出相關的建議以供參考。
房地產(chǎn)業(yè)，是指進行房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營、管理、服務的行業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)，是具有基礎性、先導性、帶動性和風險性的產(chǎn)業(yè)。在實際生活中，人們習慣于將從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的行業(yè)稱為房地產(chǎn)業(yè)。
房地產(chǎn)投資是以房地產(chǎn)為對象，為獲得預期效益而對土地和房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)經(jīng)營，以及購置房地產(chǎn)等進行的投資。廣義上說，房地產(chǎn)投資的預期效益因投資主體不同而有所不同，政府投資注重宏觀的經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益;企業(yè)投資注重于利潤指標;購置自用的房地產(chǎn)，則注重它的使用功能的發(fā)揮。追求的效益雖然有所不同，但各種效益是相互交叉、相互影響的。從狹義上說，房地產(chǎn)投資主要是指企業(yè)以獲取利潤為目的的投資。房地產(chǎn)投資是固定資產(chǎn)投資的重要組成部分，一般占全社會固定資產(chǎn)投資60%以上。它需要動員大量的社會資源(包括資金、土地、物質材料、勞動力、技術、信息等資源)，才可能使投資效益得到實現(xiàn)。
我國處于快速發(fā)展階段，城市化發(fā)展在推動我國經(jīng)濟發(fā)展的同時，也為經(jīng)濟發(fā)達的城市帶來了越來越多的人口，城市區(qū)域的面積也不斷的拓展。我國土地政策實行的影響下，不論是拆遷、土地征用還是土地開發(fā)等多個方面都限制了土地供給，對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展造成了較大的影響，行業(yè)資源也逐漸減少。首先，土地供給量的減少，在2014年，土地購置的增長速度同比降低2.8%，且在宏觀經(jīng)濟環(huán)境的影響下，土地供給指標存在又一次的減低，這就表示在以后的發(fā)展階段中，房地產(chǎn)投資水平也會有所下降，從而提升了房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品價格；其次，土地供給減少在一定的程度上增加了土地成本，而且土地價格依然處在增長趨勢中。在金融機構的信用貸款管理方面，土地的發(fā)展會越來越市場化，政府單位為了加強土地的管理和控制，會不斷嚴格土地的開發(fā)控制。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展過程中，區(qū)域發(fā)展存在顯著的差異性，同樣也表現(xiàn)在房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)模和增長速度上。在我國，相對來說，東部區(qū)域的經(jīng)濟水平的發(fā)展較為良好，這是因為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展時間較長，積累了豐富的發(fā)展經(jīng)驗。中部地區(qū)的發(fā)展呈現(xiàn)出領先發(fā)展水平，并且明顯比我國經(jīng)濟水平更高。我國東部區(qū)域的土地資源比較緊張，房地產(chǎn)價格的提升加劇了該市場的競爭現(xiàn)象，部分房地產(chǎn)企業(yè)將發(fā)展逐漸發(fā)展到中部和西部，且區(qū)域結構也出現(xiàn)了一定的變化，特別是在中部區(qū)域的經(jīng)濟水平的發(fā)展中，不同指標的提升更高。我國城市化發(fā)展是舊區(qū)創(chuàng)新和基礎設施重新建設作為主要發(fā)展內(nèi)容，因此，我國城市不論是在規(guī)模和發(fā)展品質等多個方面都有著明顯的提升，城市的土地使用和土地需求都無法滿足市場的需求和供給。在這樣的需求影響下，我國在土地使用上存在一定的問題。在容積率提升的情況下，無論是政府、房地產(chǎn)開發(fā)商還是規(guī)劃師都非常注重容積率，對近些年房屋價格的逐漸增長，我國政府在發(fā)行了相應的調控政策，但是監(jiān)督與管理機制缺乏完善性，造成在實行政策的過程中，各個地方的政府執(zhí)行起來并不嚴格，而且商業(yè)銀行為了確保自身的經(jīng)濟效益也會采取相應的解決方式，不利于國家政策的合理實行，以及房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)性發(fā)展戰(zhàn)略的實施。
正像股市一樣，投資者很難把握到房地產(chǎn)市場的動向。很多人希望房價能下降，但是如果降了大家就會買嗎?出于囚徒困境的心理，人們大多是喪失投資良機或者過早進入。在市場行情熱漲的情況下，我們也需要把握投資機會，從而獲得較高的利潤。
4.1關于投資區(qū)域，如何選擇。
不同的區(qū)域有不同的房地產(chǎn)發(fā)展前景，所以投資房地產(chǎn)實質上是投資該區(qū)域的發(fā)展前景。所以需要分析區(qū)域投資環(huán)境，選擇好的投資區(qū)位，尋找投資機會。良好的投資區(qū)位包括：交通、學校、醫(yī)院、菜市場、商貿(mào)、良好發(fā)展前景等因素。
4.2面對拿地熱潮，搶還是不搶。
從往年的一些成交價來看，土地市場有呈現(xiàn)泡沫化的趨勢。而品牌開發(fā)商加大囤地力度，他們更看重的是未來兩年的房地產(chǎn)市場行情，而中小開發(fā)商，應充分考慮自身的發(fā)展戰(zhàn)略，政策的波動性依然是高地價的最大風險，因此在市場環(huán)境狂熱的情況下需要理性拿地，在市場環(huán)境低迷的時候應儲備土地。
4.3強調項目可行性分析和市場監(jiān)測。
可行性研究是對擬建投資項目進行全面的綜合技術經(jīng)濟分析，提出該項目是否值得投資和如何進行建設的咨詢意見，為項目決策提供依據(jù)的一種綜合性的分析方法。當今火熱市場行情下，企業(yè)需要做好可行性研究，做好項目開發(fā)成本和財務分析。房地產(chǎn)開發(fā)中既涉及土地、稅費、工程、開發(fā)、營銷、財務等費用，也包括不可預測費用。財務費用主要分析成本與收益，一般以動態(tài)分析為主，以靜態(tài)分析為輔，對項目進行現(xiàn)金流量分析、動態(tài)投資回收期、內(nèi)部收益率、盈利分析、敏感性分析等方面進行合理評估。這些費用和預測充滿不確定性因素，所以，可行性分析正確如否對項目利潤和風險防范影響較大。
進行充分的市場調研和監(jiān)測，對供求變化做出良好的反應。須委托專業(yè)咨詢公司對房地產(chǎn)市場的供求狀況進行調研，獲取詳細的信息資料，同時根據(jù)社會需求和城市建設規(guī)劃來調整投資項目，避免供需失衡的風險。
5結語。
隨著社會的發(fā)展，我國的房地產(chǎn)市場也在不斷地發(fā)展，規(guī)模也在不斷地增加，雖然房地長行業(yè)有著巨大的利益，但同時也產(chǎn)生巨大的投資風險。通過調查發(fā)現(xiàn)，我國的房地產(chǎn)的相關法律、法規(guī)在設立的時間上比較晚，各種制度還存在一定的不完善，在這種情況下，房地產(chǎn)投資受到的各種因素比較多，從而進一步導致房地產(chǎn)項目的投資出現(xiàn)較多風險。本文針對我國目前房地產(chǎn)行業(yè)的投資風險提出來相關的見解，同時也給出了有效的建議以供參考，從而使得其使用科學的方式盡可能的降低投資風險。
房地產(chǎn)調查分析報告篇四
對客戶需求的的研究判斷，是住宅開發(fā)商第一位的核心競爭力。
在如今高房價的壓力下，普通消費者根本無力去買房，更不用說是對各個樓盤進行對比挑選了。雖然如今房價很高，但是這絕不是因為供小于需的結果，這是國際熱錢大量流入、國內(nèi)各種炒房團炒作以及土地財政造成的結果。因此，面對供大于需，而房價居高不下這么一個結果，開發(fā)商為了避免陷入開發(fā)出“空城”這么一個結果，必須對客戶需求進行研究判斷，開發(fā)出具有明確市場和產(chǎn)品定位、最接近客戶需求且具有最佳滿足性能價格比的住宅樓盤，就顯得尤為重要。
在這里我們對那些年收入在十二萬到二十萬的白領的購房行為進行分析。
一環(huán)境因素。
文化背景：
中國這樣一個安土重遷歷史悠久的大國，對房屋的重視程度非常的高。很多人奮斗了大半輩子也許就是為了能在奮斗了這么久并且愿意生活下去的城市買一套房子，安一個家。因此買房者往往急于買房但是往往又遲遲不動手。買房可說是人生的最大的一筆投資之一了。再加上中國的農(nóng)民占了總人口的百分之八十多，因此現(xiàn)在的很多高級白領都出身于農(nóng)村，因此他們就迫切需要在所生活的城市買一套房子，但是又不希望房子在太郊區(qū)的地段。家庭背景：
年收入在十五萬到二十萬的高級白領，相比一般人算是高工資，但是跟三十萬的人比起來還是有差距的。此時，他們大多工作了五六年了，手里已經(jīng)有了一定的買房的錢，在加上男女雙方收入，付首付是絕對沒問題了。由于這群人都是所謂的80后，但是到了這個階段80其實已經(jīng)成熟了，跟70后基本上沒區(qū)別。這是他們更多的是考慮這個家，考慮自己的未來。因此他們更多是考慮房子的質量和方面性，至于說升值，不是他們考慮的范圍。同時他們對小區(qū)的健身和娛樂設施也很看重。
政策鼓勵：
如今的高房價下，國家為了鼓勵消費者購房、、、、、二個人因素。
文化水平：
這群消費者至少都是大學本科畢業(yè)，擁有較高的文化水平和消費品位，并且對環(huán)保理念也比較擁護，甚至說有一定的要求。畢竟綠色是今后的大方向。這就要求開發(fā)商要多用些環(huán)保節(jié)能的設備和材料，同時要注重綠色覆蓋率。
收入水平：年收入在十五萬到二十萬之間。
市場敏感度分析：80后在大學或之前一直是花錢如流水的一群人。但是到了這個時候，他們花錢會很小心，因為他們已經(jīng)充分體會到了賺錢的不易。并且又關乎未來的家庭幸福。但是，我還是堅持認為他們不在乎那幾萬塊錢，他們在乎的只是他們對這個樓盤的滿意度。包括物業(yè)服務，交通，周邊生活環(huán)境，配套設施，小區(qū)內(nèi)各項設施，是否環(huán)保等，只要這些方面讓消費者滿意了，他們就會毫不猶豫的掏錢。
消費動機：買房子，成家。
生活形態(tài)：他們的生活節(jié)奏是很快的，可以說壓力很大。整天游走在城市的高鐵架和嘈雜的城市中，再加上整天悶在辦公室中，他們迫切需要有一個釋放壓力的空間?？梢曰貧w到自然中去是他們心里的呼喚。
品牌忠誠度：由于出身農(nóng)村的消費者居多，品牌對他們而言沒多大的吸引力。只要設計的合他們的感覺，他們就不會考慮太多。
房地產(chǎn)調查分析報告篇五
標題可以有兩種寫法。
一種是規(guī)范化的標題格式，基本格式為“××關于××××的調查報告”、“關于××××的調查報告”、“××××調查”等。
另一種是自由式標題，包括陳述式、提問式和正副題結合使用三種。陳述式如《東北師范大學畢業(yè)生就業(yè)情況調查》，提問式如《為什么大學畢業(yè)生擇業(yè)傾向沿海和京津地區(qū)》，正副標題結合式，正題陳述調查報告的主要結論或提出中心問題，副題標明調查的對象、范圍、問題，如《高校發(fā)展重在學科建設??××××大學學科建設實踐調查》等。
二、列出調查的主要內(nèi)容，格式如下：
調查時間：
調查地點：
調查對象：
調查方法：
調查人：
調查分工：（以小組形式調查的要求，小組人數(shù)不得超過3人）。
三、報告正文。
正文一般分前言、主體、結尾三部分。
成績、突出問題等基本情況，進而提出中心問題或主要觀點來；第三種是開門見山，直接概括出調查的結果，如肯定做法、指出問題、提示影響、說明中心內(nèi)容等。前言起到畫龍點睛的作用，要精練概括，直切主題。
2．主體。這是調查報告最主要的部分，這部分詳述調查研究的基本情況、做法、經(jīng)驗，以及分析調查研究所得材料中得出的各種具體認識、觀點和基本結論。
3．結尾。結尾的寫法也比較多，可以提出解決問題的方法、對策或下一步改進工作的建議；或總結全文的主要觀點，進一步深化主題；或提出問題，引發(fā)人們的進一步思考；或展望前景，發(fā)出鼓舞和號召。
（一）一、基本情況。
調查運用國家統(tǒng)計局批準，中國老齡科研中心xx年和xx年實施的兩次中國老年人口狀況調查數(shù)據(jù)，結合北京、河北、江蘇、浙江、黑龍江、江西、河南、安徽、重慶、甘肅等10個省、自治區(qū)和直轄市的典型調查，調查對象為農(nóng)村老年空巢、類空巢家庭的老年人，即老年人無子女(包括兒媳、女婿)，或有子女但不同吃同住者。
老年空巢家庭包括兩類：
1、獨居戶;。
2、夫妻戶。
老年類空巢家庭包括三類：
1、隔代戶(老年人與未成年孫子女或外孫子女同住，多稱“留守家庭”);。
2、兩代老人戶(老年人與父母同住);。
3、與其他人同住戶(老年人與其兄弟姐妹或照料者等同住)。
xx年，全國農(nóng)村老年空巢和類空巢家庭共3288萬戶，占農(nóng)村老年人家庭總戶數(shù)的48.9%，比xx年的44.9%提高了4個百分點。空巢、類空巢家庭中的老年人共4742萬人，占全國1.08億農(nóng)村老年總人口的43.9%。其中，空巢家庭老年人占38.3%，類空巢家庭老年人占5.6%。除隔代戶從xx年的4.4%下降到xx年的3.7%外，其余幾類家庭戶的比例均有所上升。獨居戶從13.3%提高到14.7%，夫妻戶從26.7%提高到27.7%，與其他人同住戶從0.5%提高到2.1%，兩代老人戶從0.4%提高到0.7%。
空巢、類空巢家庭分布呈現(xiàn)較明顯的地區(qū)差異。東部和中部省份空巢比例相對較高，如山東、河北、江蘇的老年空巢、類空巢家庭的比例超過了60%，北京、河南、浙江、安徽、遼寧等也超過了50%。西部一些省份如陜西、廣西、云南不足30%。各省份內(nèi)部的分布差異也較明顯。嚴重的地方，村外出青壯年比例達到90%，留在家里的幾乎都是老人和孩子。
隨老年人年齡提高空巢、類空巢家庭比例呈減少趨勢。農(nóng)村60至69歲的低齡老年人中有50.2%居住在空巢、類空巢家庭中，在80歲以上的高齡老年人中減少到40.5%?？粘?、類空巢家庭老年人以有配偶同住為主占64.9%，喪偶的占28.8%。
老年空巢、類空巢家庭內(nèi)部差異明顯。約有2/5的老年人自愿與子女分開居住。這類家庭以夫妻戶多見，低齡老年人為主，身體狀況和生活狀況相對較好。有48.3%的老年人被迫與子女分開居住。其中，有30.7%的老年人想與子女同住，但因子女不孝，婆媳關系緊張，或子女外出發(fā)展等原因而不得不獨守空巢。有17.6%的老年人愿意入養(yǎng)老院，但因經(jīng)濟條件不允許加之不是收住對象，或當?shù)貨]有養(yǎng)老機構而不能如愿。
二、存在的主要問題。
空巢、類空巢家庭老年人生活中的問題既有作為農(nóng)村老年人面臨的共性問題，也有因子女“缺位”帶來的特殊問題。
(一)養(yǎng)老保障不穩(wěn)定問題。
農(nóng)村空巢、類空巢家庭老年人從事生產(chǎn)勞動的比例比非空巢家庭老年人高近5個百分點，占47.4%，得到子女經(jīng)濟幫助的比例比非空巢家庭老年人低6.6個百分點，占59.5%?？粘?、類空巢家庭老年人年人均收入2373元，約為非空巢家庭老年人的4/5。受自我養(yǎng)老能力以及子女自身經(jīng)濟狀況和養(yǎng)老意識淡薄等影響，39.6%的空巢、類空巢家庭老年人感到經(jīng)濟困難，49%的人認為經(jīng)濟上缺乏保障，得到政府和集體救助的只占13.6%。
(二)基本醫(yī)療缺乏保障問題。
空巢、類空巢家庭老年人中健康狀況差的占27.2%，患慢性病的占65.5%。57.8%的人未享受任何形式的醫(yī)療保障，參加新型合作醫(yī)療的老年人多數(shù)反映合作醫(yī)療報銷起付線高，報銷比例低，報銷程序過于復雜，門診取藥花費多但不能報銷，住院治療又需要先墊付大筆押金。因為上述原因，有70%的空巢、類空巢家庭老年人患病后不去就醫(yī)，“拖”病現(xiàn)象比較普遍。
(三)照料服務供求矛盾突出問題。
空巢、類空巢家庭老年人生活部分或完全不能自理的占20%，約948萬人。7.5%的老年人需要照料，其中11.3%的人得不到照料，比非空巢家庭老年人高8.4個百分點?？粘?、類空巢家庭老年人的照料主要靠配偶，占52.3%，國家、集體、養(yǎng)老機構上門服務合計僅占2.9%。與此相對，非空巢家庭老年人的照料主要依靠子女，占64.1%。
(四)獨居老年人面臨高生活風險問題。
獨居老年人(包括散居“五?！崩先?約1004萬人。其中，覺得經(jīng)濟困難的占52.4%，需要照料但無人照料的占18.4%，經(jīng)常感到孤獨的占53.6%，感到不幸福的占21.0%，有過自殺念頭的占7.5%，這些指標均顯著高于其他老年人。統(tǒng)計分析顯示，有60%的農(nóng)村獨居老年人生活中面臨著經(jīng)濟非常困難、健康狀況極差、需要照料和孤獨寂寞中的至少一種問題，近19%的獨居老年人面臨兩種以上的上述生活風險。
(五)隔代戶和兩代戶老年人生活壓力大問題。
子女外出務工，留下祖孫在家的“留守”老年人占農(nóng)村老年總人口的3.7%，接近400萬人。他們既要從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)勞動，又要照看孫子女，身心壓力很大，健康狀況也最差，54.7%的老年人認為健康狀況較前一年變差，69.3%的人患有慢性病，41.7%的人在調查前兩周處于帶病狀態(tài)，這些指標均明顯高于其他空巢、類空巢家庭。兩代戶老年人既要自養(yǎng)還要贍養(yǎng)其高齡父母，他們參與農(nóng)業(yè)勞動的比例高達80%，得到子女經(jīng)濟支持的只占44.3%，醫(yī)療費開支最大，年人均住院費支出達到1827元，遠高于其他空巢、類空巢家庭老年人的1068元。
三、農(nóng)村老年人家庭空巢化現(xiàn)象及問題成因分析。
(一)農(nóng)村老年人家庭空巢化是人口、經(jīng)濟、社會等多重因素綜合作用的結果，這種態(tài)勢仍將持續(xù)。
造成農(nóng)村老年人家庭小型化和空巢化的原因一是上世紀五、六十年代生育高峰人口，同時也是70年代以來實施計劃生育的獨生子女父母相繼進入老年，老齡化加快發(fā)展。二是農(nóng)村人口平均預期壽命延長，高齡老年人口增長，老年人家庭空巢期延長，同時兩代老人戶也有所增加。三是工業(yè)化、城鎮(zhèn)化過程中大量農(nóng)村勞動年齡人口向城鎮(zhèn)遷移，留守老年人增加。四是隨著居住條件改善以及人們思想觀念和生活方式變化，兩代人愿意分開居住的家庭增多。上述因素的持續(xù)存在，必將推動農(nóng)村老年人家庭空巢化的繼續(xù)發(fā)展，空巢、類空巢將成為我國農(nóng)村地區(qū)老年人家庭的一種重要居住形態(tài)。
(二)子女“缺位”削弱了家庭養(yǎng)老的作用。
老年人勞動自養(yǎng)、夫婦互相扶養(yǎng)和子女贍養(yǎng)是傳統(tǒng)家庭養(yǎng)老的三大支柱，由于子女在家庭生活中的“缺位”，喪失了支撐家庭養(yǎng)老的穩(wěn)定結構，影響了部分老年人的生活，突出地表現(xiàn)為缺乏照料者和精神慰藉，同時加重了老年人勞動自養(yǎng)的負擔。獨居老年人更失去了配偶的扶養(yǎng)，與孫輩同住的“留守”老年人加重了代撫育負擔，兩代老年人戶則是“以老養(yǎng)老”，困難相對更多。
(三)農(nóng)村社會保障與社會服務發(fā)展滯后導致部分老年人養(yǎng)老和照料服務的“真空”。
家庭養(yǎng)老功能不足，老年人對社會保障和社會服務的需求增加。由于農(nóng)村社會養(yǎng)老保障覆蓋面窄，水平低，社會福利服務基礎設施短缺，社會養(yǎng)老服務不發(fā)達，使老年人的養(yǎng)老特別是服務需求得不到保障。調查發(fā)現(xiàn)，空巢、類空巢家庭老年人需要上門家務服務的占32.8%，而當?shù)赜写朔盏膬H占7.0%，需要上門護理的占35.4%，能提供上門護理的僅占6.3%，需要入住養(yǎng)老機構而不能如愿的占17.6%，離老年人的需求差距很大。
(四)對農(nóng)村老年人家庭空巢現(xiàn)象及其問題重視不夠，措施不力。
主要表現(xiàn)為一是政策“缺位”。各地關于居家養(yǎng)老和老年服務體系建設的政策主要指向城市，適合農(nóng)村實際情況的政策較少。二是觀念落后。一些地方的工作思路仍然停留在“家庭養(yǎng)老”上，對農(nóng)村老年人“空巢”問題重視不夠。三是缺少有力措施。農(nóng)村社會保障、基礎設施和公共服務明顯落后，社會組織很不發(fā)育，解決農(nóng)村老年人養(yǎng)老服務問題難度很大?；谝陨显颍夏昕粘布彝ピ黾訋淼恼樟戏盏葐栴}在許多地方?jīng)]有擺上議事日程。
(五)敬老意識和贍養(yǎng)觀念淡化。
農(nóng)村“重小輕老”現(xiàn)象比較普遍，少數(shù)子女視老年人為累贅，一些多子女家庭互相推諉贍養(yǎng)義務。婆媳關系緊張，“媳婦當家，養(yǎng)兒防不了老”。外出務工子女忽視家中老年人的生活安排，與老年人缺少聯(lián)系。還有“外嫁女兒不養(yǎng)娘”的傳統(tǒng)習俗，等等。這些因素導致部分老年人的贍養(yǎng)得不到落實。
四、對策與建議。
農(nóng)村老年人家庭空巢化伴隨著農(nóng)村人口老齡化和高齡化，在城鎮(zhèn)化和農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉等因素影響下，農(nóng)村以家庭養(yǎng)老為主，依靠老年人勞動自養(yǎng)、子女贍養(yǎng)和土地保障的傳統(tǒng)養(yǎng)老模式受到進一步挑戰(zhàn)，需要從整個農(nóng)村社會保障制度和社會服務的建構上綜合考慮和應對。在繼續(xù)鞏固家庭養(yǎng)老的基礎上，大力發(fā)展社會養(yǎng)老保障和公共服務，建立健全社會養(yǎng)老和家庭養(yǎng)老相結合的養(yǎng)老保障體系，是新時期保障包括農(nóng)村空巢家庭老年人在內(nèi)的廣大農(nóng)村老年人基本生活和服務需求，解決農(nóng)村老齡問題的必由之路。
(一)建立健全農(nóng)村社會保障體系，為農(nóng)村老年人生活提供制度保障。
加快建立健全農(nóng)村社會保障體系，把符合條件的老年人全部納入保障范圍，并考慮老年人的特點和需求，采取措施給予優(yōu)待和照顧。實施最低生活保障可對貧困老年人降低門檻，提高補助標準。新型農(nóng)村合作醫(yī)療可考慮免除70歲以上老年人的參合費用，并對參加合作醫(yī)療的老年人在個人賬戶計入金額及報銷比例等方面予以優(yōu)惠，適當擴大老年人常見慢性疾病門診報銷的病種。醫(yī)療衛(wèi)生機構應為急重病貧困老年人開辟綠色通道。積極探索建立農(nóng)村老年人非繳費型養(yǎng)老金制度，對于不享受社會保障待遇的農(nóng)村80歲以上高齡老年人可采取發(fā)放生活補貼等方式，保障老年人的基本生活和基本醫(yī)療需要。
(二)加快建立農(nóng)村社會養(yǎng)老服務體系。
加強農(nóng)村綜合性養(yǎng)老服務機構建設，在服務好“三無”老人等傳統(tǒng)服務對象的基礎上，把服務對象擴展到高齡、病殘、獨居、生活不能自理的社會老年人。
施院0托老年群眾i在農(nóng)村社區(qū)建設綜合性養(yǎng)老服務活動設施，以此為依托為老年人就地就近提供生活照料、文體娛樂、法律服務和宣傳教育服務，逐步形成住養(yǎng)、定點與上門服務相結合的養(yǎng)老服務體系。有條件的地方政府和村集體要積極出資設立養(yǎng)老服務公益崗位，同時積極倡導鄰里互助、()志愿者幫扶和老年人互助，以獨居戶、隔代戶、兩代老人戶特別是高齡、貧困、患病、生活不能自理的老年人為重點，建立聯(lián)系和幫扶制度，制定緊急事件的有效應對辦法，照顧好他們的生活。
(三)充分發(fā)揮家庭養(yǎng)老的基礎性作用。
進一步推進農(nóng)村家庭贍養(yǎng)協(xié)議書簽訂工作，鞏固家庭贍養(yǎng)，督促外出務工子女妥善安排好留守老年人的生活和生產(chǎn)。加強涉老法制教育和敬老道德宣傳，把敬老孝親納入文明家庭和文明村鎮(zhèn)的評選表彰內(nèi)容，轉變不良習俗，和諧家庭關系。加強對老年人的宣傳教育，幫助老年人加強生活安全的自我保護，掌握緊急情況下的應急處置辦法，提高老年人依法維護自身權益的意識和能力。
(四)加強對農(nóng)村老齡工作的組織領導。
各級政府要把農(nóng)村老齡問題納入農(nóng)村改革發(fā)展和社會主義新農(nóng)村建設，統(tǒng)籌研究和解決。要制定農(nóng)村養(yǎng)老服務機構、設施發(fā)展規(guī)劃和推動農(nóng)村養(yǎng)老服務的政策措施，將相關經(jīng)費納入財政預算。各級政府有關部門要按照各自職責，將保障農(nóng)村老年人基本生活，發(fā)展農(nóng)村為老服務納入部門工作安排，切實承擔起為農(nóng)村老年人提供基本社會保障、福利服務、醫(yī)療衛(wèi)生、安全保護、權益維護、活躍老年人文化生活等方面的責任。要建立健全縣、鄉(xiāng)兩級老齡工作機構，保證必要的人員和經(jīng)費，發(fā)揮好綜合協(xié)調和檢查督促作用。在農(nóng)村基層，要普遍建立起農(nóng)村老年人協(xié)會，在村委會的領導和支持下，實現(xiàn)自我組織、自我教育、自我管理和自我服務，積極調解涉老糾紛，維護老年人權益，活躍老年人精神文化生活，組織老年人自助互助。
（二）5月25日至27日我縣衛(wèi)生系統(tǒng)外出對衛(wèi)生院、縣集團化動作進行為期2天的學習考察。經(jīng)過學習考察，總結經(jīng)驗。發(fā)現(xiàn)我鎮(zhèn)衛(wèi)生院存在不少問題,處境困難,部分科室效率低下。因此必須深化我鎮(zhèn)衛(wèi)生院運作模式的改革,完善我鎮(zhèn)衛(wèi)生系統(tǒng),多渠道籌集資金，解放思想、實事求是,發(fā)展鄉(xiāng)鎮(zhèn)衛(wèi)生事業(yè),提高農(nóng)民健康水平。
一、基本概況。
(一)縣集團化動作模式。
縣集團化管理是縣縣醫(yī)院、中醫(yī)院分別對縣旺草鎮(zhèn)衛(wèi)生院、莆老場鎮(zhèn)衛(wèi)生院進行收購型管理。其主要的方式是縣旺草鎮(zhèn)衛(wèi)生院由縣中醫(yī)院幫扶，衛(wèi)生院法人由以前院長變更為中醫(yī)院法人，由中醫(yī)院直線管理。衛(wèi)生院的醫(yī)療服務收費不變，主要是對上下兩家醫(yī)院的人才流動提供了較大的平臺。主要做法是旺草鎮(zhèn)衛(wèi)生院的醫(yī)務人員根據(jù)需要到中醫(yī)院進行理論和實際操作的進修，縣醫(yī)院、中醫(yī)院的醫(yī)務人員按需要及時到鄉(xiāng)鎮(zhèn)衛(wèi)生院進行基層指導和交流。這樣兩家醫(yī)院的人力資源呈上下流動的趨勢。通過組織學習、訓導的手段，提高了員工的工作能力、知識水平和潛能的發(fā)揮，最大限度的使員工的個人素質與工作需求相匹配，進行促進員工現(xiàn)在和將來的工作績效的提高。
1、集團化管理的經(jīng)濟效。
旺草鎮(zhèn)衛(wèi)生院的業(yè)務收入從1月份8萬元、2月份18萬元、3月份28萬元，4月份為42萬元，以每月10萬元的收入遞增，業(yè)務上的收入主要是以衛(wèi)生院的綜合業(yè)務水平在群眾中的可信度為基礎，由于縣醫(yī)院、中醫(yī)院與衛(wèi)生院建立了上下職工交流學習的平臺，使鄉(xiāng)鎮(zhèn)衛(wèi)生院業(yè)務人員的技術水平有了較大的提高，以鄉(xiāng)鎮(zhèn)衛(wèi)生院的收費，老百姓享受到了縣級醫(yī)院的服務，在老百姓當中建立起了基礎，這主要是由于集團化管理的優(yōu)勢帶來的好處。
2、集團化管理的資源利用。
通過對集團化管理的學習考察，深得體會，1、在資源共享上，節(jié)省成本和費用。衛(wèi)生院的藥物按需要由上級醫(yī)院統(tǒng)一采購可以降低采購成本、集團大制造可以利用制造資源、統(tǒng)一技術和研發(fā)平臺以研發(fā)高難度的課題、統(tǒng)一銷售可以節(jié)約營銷費用、統(tǒng)一結算可以節(jié)省財務費用和解決融資的難題等。
2、優(yōu)勢互補，提升了醫(yī)院的運作和管理效率。集團化運作可以將個別醫(yī)院的“長板”彌補其它的“短板”，使這一長項得到充分發(fā)揮，從而帶動其它成員企業(yè)提高了運作和管理的效率。比如銷售渠道的融通、人力資源管理經(jīng)驗的借鑒等等。提高了企業(yè)創(chuàng)新能力和綜合競爭能力。技術創(chuàng)新、營銷創(chuàng)新以及成本和費用的降低等，使企業(yè)及集團綜合競爭能力得到提升。旺草鎮(zhèn)衛(wèi)生院、莆老場衛(wèi)生院都是基于這種模式將資源優(yōu)勢互補，得于合理安排利用。在中醫(yī)院、縣醫(yī)院的統(tǒng)一管理，合理利用資源的現(xiàn)況下繼續(xù)發(fā)展。
(二)黔西衛(wèi)生院股份合作模式。
1、黔西衛(wèi)生院基本情況。
黔西衛(wèi)生院全院共67個職工，3個主任醫(yī)師，所轄人口為2萬多人。黔西衛(wèi)生院主要以股份合作模式運作。黔西衛(wèi)生院的職工就是股東，該單位以外的單位或個人不能進行投股，將醫(yī)院的生存與全體職工緊密地聯(lián)系在一起，卻也不是完全的股份合作制。股份合作制是以合作制為基礎，吸收股份制的一些做法，勞動者的勞動聯(lián)合和資本聯(lián)合相結合形成的新型企業(yè)的組織形式。資本是以股份為主構成，職工股東共同勞動，實現(xiàn)按資按勞分配，權益共享，風險共擔，自負盈虧，獨立核算。所有職工股東以其所持股份為限對企業(yè)承擔責任，企業(yè)以全部資產(chǎn)承擔責任的企業(yè)法人。而黔西衛(wèi)生院勞動者就是股東，自己支配和管理，決策層是院務領導也是較大股東，即了解自身業(yè)務需要又是政治上的管理層，更能有效地結合醫(yī)院實際出臺政策。
2、黔西衛(wèi)生院資金的籌集與去向。
黔西衛(wèi)生院的職工就是股東，職工與股東為一體，資金的籌集是每位職工買下醫(yī)院的股，管理層、業(yè)務骨干、一般職員所能買的股份數(shù)是不同的。這樣，每個職工都是醫(yī)院的主體，醫(yī)院的盈虧與每位職工的勞動息息相關，大大的增進了職工的極積性、主動性，使職工的勞動更大層度地體現(xiàn)為工資與獎金。
二、與我院實際情況相結合的分析。
安場鎮(zhèn)中心衛(wèi)生院全院共40多位職工，所轄人口為7萬多人，1個主任醫(yī)師，3個副院長，從實施績效工資以來，在醫(yī)院內(nèi)部管理和發(fā)展過程中發(fā)現(xiàn)的問題也不少。
(一)人才培養(yǎng)穩(wěn)步不前，留不住人才。
我院實施績效工資以來，醫(yī)院職工學習和交流的機會相當少，而較多的是政治上的方針政策的學習，對于專業(yè)技術上的學習差不多沒有。雖有上掛業(yè)務部門，但在業(yè)務的培訓和學習上是不如縣集團運作模式那么實際有效的。從人才隊伍來看，由于受借調或借用、提前退休等的情況，很少有機會注入新鮮血液，目前，我院已被借調出2名醫(yī)生，黔西衛(wèi)生院所轄2萬多人卻有67個職工，我院所轄7萬多人只有42個職工。安場鎮(zhèn)衛(wèi)生院面臨著人才較少，而培養(yǎng)人才困難的局面。通過調離，借調等我院的人才有所流失。
安場鎮(zhèn)衛(wèi)生院以每月兩次的院內(nèi)業(yè)務培訓學習例會來解決人才的培養(yǎng)問題，但這不能夠解決本質上的學習交流，因為該衛(wèi)生院業(yè)務技術長期停留在沒長進的現(xiàn)況，每次學習培訓照本宣科已經(jīng)使部分職工生厭。
(二)職工工作積極性對比。
完全的績效工資對職工的工作積極性有所影響，部門職工按部就班，“存在做與不做一個樣”的想法，這主要是部份職工對當前績效工資政策還沒有吃透，沒有讀懂的原因，安場鎮(zhèn)所轄14個村，從年底14個村衛(wèi)生完全合并之后，各村衛(wèi)生均有反應基藥品種不全，黑醫(yī)盛行等原因也大大地影響了村醫(yī)生的工作積極性。從集團化管理與黔西衛(wèi)生院股份合作制運作來看，集團化管理有更多的學習培訓，職工可以從鄉(xiāng)鎮(zhèn)衛(wèi)生院到中醫(yī)院或縣醫(yī)院深造、晉升等機會來激勵職工，而縣級醫(yī)院對鄉(xiāng)鎮(zhèn)衛(wèi)生院資金的管理也是比較放得寬的。黔西鐘上山衛(wèi)生院股份合作制運作以工資獎金來激勵職工的積極性，也有利于發(fā)展較強的團隊精神。而我院始終以黨政精神，政策來激勵職工，效果是不能相提并論的。
(三)老百姓利益相關的比較。
在前面兩種模式都能夠看到，老百姓會以同樣的價格得到更高更好的服務，因為黔西衛(wèi)生院股份運作、集團化管理都能提供這樣的平臺，黔西衛(wèi)生院當然以業(yè)務技術為優(yōu)先，服務為宗旨才能有群眾基礎，縣兩個試點衛(wèi)生院都是以縣級醫(yī)院的管理模式，從技術業(yè)務范圍都是引用縣級醫(yī)院的標準。而安場衛(wèi)生院沒有這樣的平臺，人才流失現(xiàn)象較重，服務上也只能是支撐，談不上較好，群眾基礎就顯得薄弱了。主要原因還是業(yè)務人員少、床位設施不全、業(yè)務科技含量小、激勵機制不健全造成的。
三、方法與建議。
(一)方法。
安場鎮(zhèn)衛(wèi)生院面臨著職工學習培訓機會少，在職人才流失，資金激勵制度不夠健全，職工積極性不夠高，村衛(wèi)生室管理有待加強的情況下。
加強職工業(yè)務學習，這只能依靠上級業(yè)務部門的統(tǒng)一管理，科學技術為第一生產(chǎn)力，為提高安場衛(wèi)生院的綜合實力，沒有較好的業(yè)務都是空談。即要發(fā)展人才，又要保住人才。
完善職工激勵制度，以工資獎金激勵為主要，形成多勞多得，少勞少得，不勞要罰的原則，這方面由于受績效工資的一些限制，是需要解放思想，大膽探索，才能從本質上解決這一問題。
加強基礎硬件設施建設，即要按要求完成上級業(yè)務部門下發(fā)的相關的政策性任務，更要為醫(yī)療患者創(chuàng)建一個好的醫(yī)療環(huán)境，通過改革創(chuàng)新，兩者可以兼得，以代表廣大人民群眾的根本利益為首要任務，醫(yī)院才能生存發(fā)展。
(二)建議。
安場鎮(zhèn)所轄人口為7萬多人，經(jīng)濟比較活躍，位于主要交通干線。大多數(shù)以做生意為主，更有“小香港”之稱。如果安場衛(wèi)生院完全按股份合作模式運作，那人口太多，規(guī)模太大，加之14個村衛(wèi)生室，已致不好管理;如完全借薦縣集團化模式，由于鄉(xiāng)鎮(zhèn)比較大，那不管縣級那個醫(yī)院來統(tǒng)一管理安場衛(wèi)生院也可能顯得精力不夠，人力不足;如按績效不變，安場這么大的一個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，也有地利條件卻沒有發(fā)展空間與平臺，在實施績效1年多以來，卻還沒有發(fā)現(xiàn)這一制度的好的地方，值得我們?nèi)ド钏?，應該要解放思想，開拓創(chuàng)新，改革安場衛(wèi)生院的現(xiàn)況。
鑒于兩種模式的經(jīng)驗，結合安場衛(wèi)生院實際情況，我們建議，今后一個時期要著力抓好以下方面的改革。
學黔西衛(wèi)生院股份運作模式部份經(jīng)驗，在醫(yī)療衛(wèi)生體制改革上求突破。建議資金上引用股份制，將上掛業(yè)務部門作為服東，提供業(yè)務學習和技術深造的平臺。解放思想、實事求是，合理利用人力資源，強化激勵機制。
大力引進人才，安場衛(wèi)生院人力質量和數(shù)量嚴重不足，只有先引進了人才，有了人力資源才是發(fā)展的前提。
為進一步確立市場化的觀念，真正把醫(yī)療作為企業(yè)來搞、項目來抓、產(chǎn)業(yè)來辦，加快改制轉軌的步伐。力度要大，要解放思想、實事求是地搞好醫(yī)療單位體制改革，以綜合縣和黔西鐘醫(yī)院兩種模式經(jīng)驗。建立一個主要成份為股份合作運作，主要方面以集團模式發(fā)展業(yè)務，利用人力資源。要建立較活躍的制度形式，堅持因地制宜，因院施策，根據(jù)醫(yī)院實際和醫(yī)院干部職工的意愿，不搞一風吹、一刀切，只要是有利于安場衛(wèi)生院醫(yī)療事業(yè)發(fā)展、有利于醫(yī)療服務水平的提高、有利于保障職工利益的增進激勵機制的改制形式，都要大膽地搞，大膽地試。改革要以政策為根本，在中國共產(chǎn)黨領導下的各單位各部門，沒有政策的支持所搞的改革是不會走向成功的，大力爭取政策的支持，加強群眾基礎。解放思想、實事求是，開拓創(chuàng)新，合理利用人力、物力、地利條件等資源。為安場衛(wèi)生事業(yè)的發(fā)展努力。
房地產(chǎn)調查分析報告篇六
1,區(qū)位概況西華縣位于河南省東部，隸屬于周口市管轄?？偯娣e1194平方公里，耕地面積110萬畝，轄18個鄉(xiāng)鎮(zhèn)、3個農(nóng)林場，戶籍人口92萬（2013年）。西華漢代置縣，歷稱西華、長平、箕城、鴻溝等，唐代復名西華至今。存有女媧城遺址為河南省重點文物保護單位。
考慮城鎮(zhèn)化空間發(fā)展的不均衡，在周口、項城、淮陽“金三角”和“周商一體化”為核心的區(qū)域中心城市區(qū)。周口、項城、淮陽、商水共同構成復合中心，總規(guī)模達到150萬人以上，規(guī)劃期末邁入大城市行列。扶溝、太康、鹿邑、鄲城、沈丘，在規(guī)劃期末邁入中等城市行列，西華為小城市。
3,交通概況。
工業(yè)發(fā)展勢頭強勁。近年來，西華堅持“工業(yè)興縣”戰(zhàn)略不動搖，深入開展“工業(yè)突破年”、“企業(yè)服務年”、項目建設“百日會戰(zhàn)”等活動，不斷掀起承接產(chǎn)業(yè)轉移和招商引資項目建設高潮。僅2011年就吸引了包括富士康集團、麥當勞福喜集團等世界知名強企業(yè)落戶西華。特別是富士康實訓基地，項目一期投資50億元年產(chǎn)蘋果品牌手機配件6000萬套，于2011年12月8日投產(chǎn)運行，從開工到建成投產(chǎn)僅僅用了58天，被社會各界譽為“西華速度”、“西華奇跡”。今年二期工程建成后可吸納培養(yǎng)3萬名產(chǎn)業(yè)工人，3年實現(xiàn)勞動力就業(yè)10萬人。大用集團肉雞養(yǎng)殖加工系列項目總投資20億元，建成標準化養(yǎng)殖小區(qū)17個，屠宰廠、飼料廠、孵化廠全面建成投產(chǎn)。大用集團還和世界知名企業(yè)、國際跨國公司麥當勞集團最大的肉食供應商美國福喜公司成功合作，把西華大用作為麥當勞食品的重要原材料供應基地，實現(xiàn)強強聯(lián)合。還有麗達制衣、鴻鑫服飾、匯通化工、晨輝工貿(mào)、華達電力、金鑫車業(yè)等一批科技含量高、投資額度大的項目相繼開工或建成投產(chǎn)。全縣招商引資項目建設一年一個新臺階，年年都有新變化。2011年，全縣限額以上工業(yè)企業(yè)發(fā)展到110家,實現(xiàn)增加值35億元，比上年增長22%，初步形成了食品加工、紡織服裝、板材家具、醫(yī)藥化工、電子制造和制鞋六大支柱產(chǎn)業(yè)。工業(yè)經(jīng)濟發(fā)展正實現(xiàn)著由弱到強、破繭成蝶的歷史性跨越。
產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)建設全面推進，始終把產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)建設作為推進工業(yè)發(fā)展的“重頭戲”來抓，按照“四集一轉”的要求，產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)規(guī)劃實現(xiàn)了與城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃的“三規(guī)合一”。近年來，已累計投入資金5.3億元，新修產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)道路9條35公里，形成了“五縱四橫”的交通網(wǎng)絡，同時，推進綠化、亮化、通訊、供排水、供氣、污水處理、垃圾處理、標準化廠房、綜合服務區(qū)、職工宿舍等配套設施建設。目前產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)建成區(qū)面積6.1平方公里，入駐企業(yè)30家，2011年完成固定資產(chǎn)投資32.5億元，主營業(yè)務收入32.3億元。其中，主導產(chǎn)業(yè)企業(yè)發(fā)展到19家，占入駐企業(yè)總數(shù)的60%，主營業(yè)務收入24億元，占入駐企業(yè)主營業(yè)務收入的80%，初步形成了輕工、食品兩大主導產(chǎn)業(yè)。產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)在縣域經(jīng)濟發(fā)展中的支撐作用日益彰顯。
現(xiàn)代農(nóng)業(yè)長足發(fā)展，圍繞打造國家糧食核心區(qū)，認真落實各項惠農(nóng)政策，保護和激發(fā)群眾生產(chǎn)的積極性。整合小農(nóng)水等涉農(nóng)項目，大力實施水田林路橋綜合治理配套，農(nóng)業(yè)綜合生產(chǎn)能力不斷提高。全縣糧食種植面積一直穩(wěn)定在150萬畝以上，糧食產(chǎn)量連續(xù)8年創(chuàng)歷史新高，為國家糧食安全作出了積極貢獻。加大農(nóng)業(yè)結構調整力度，努力壯大優(yōu)質畜產(chǎn)品、優(yōu)質雜果、優(yōu)質無公害蔬菜、優(yōu)質食用菌、優(yōu)質苗木花卉生產(chǎn)與加工“五大基地”，不斷拉長糧食深加工、畜產(chǎn)品深加工、水果深加工、板材深加工、棉花深加工、無公害蔬菜深加工“六大鏈條”，大王莊的韭菜、遲營的茄子、西夏的香瓜、紅花的苗木、黃橋的鮮桃、田口的黑木耳等遠銷四方，以大用集團標準化養(yǎng)殖小區(qū)為代表的規(guī)模養(yǎng)殖企業(yè)達到2996家，畜牧業(yè)產(chǎn)值占農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值的比重達到45%，西華農(nóng)業(yè)品牌更加響亮。實現(xiàn)了以傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)到現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的轉變，確保了“三化”協(xié)調發(fā)展，形成了以生豬、肉雞、板材、水果、食用菌、花卉苗木、洋蔥、辣椒為主無公害農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)基地，成為全國商品糧生產(chǎn)和優(yōu)質棉種植基地縣、瘦肉型豬和槐山羊生產(chǎn)基地縣、全國經(jīng)濟林發(fā)展和高級平原綠化先進縣、河南省畜牧業(yè)發(fā)展重點縣、河南省無公害苗木供應基地。
需求，四星級大酒店媧城賓館的建設，使我縣的接待水平又上了一個檔次，城區(qū)各類職業(yè)技術學校每年可培養(yǎng)各類專業(yè)人才和大批不同工種的技術工人，各大金融、保險部門均設有分支機構，網(wǎng)點布局合理，信用卡，銀聯(lián)卡使用方便，各類幣種均可自由匯兌，外資進入渠道暢通。
水電資源豐富。能滿足居民及各類工業(yè)項目用電，西華縣供水系統(tǒng)、西華縣天然氣供應公司完全能滿足城區(qū)生活用水和用氣需求。境內(nèi)溝河縱橫，沙河、潁河、賈魯河等骨干河道蜿蜒境內(nèi)，水資源豐富。
郵電、通訊發(fā)展迅猛，程控電話裝機容量不斷遞增，長途電話可直撥全國及世界各個國家和地區(qū)，移動通訊同85個國家和地區(qū)實現(xiàn)漫游和國內(nèi)自由漫游，開辦了數(shù)字數(shù)據(jù)專線，寬帶連接，電子數(shù)據(jù)交換，郵政特快，電話信息，圖文傳真等多種通訊業(yè)務，對外通訊十分快捷。
2013年，西華縣主要經(jīng)濟發(fā)展指標持續(xù)平穩(wěn)較快增長。全縣實現(xiàn)生產(chǎn)總值154.5億元，比上年增長9%。地方公共財政預算收入完成4.3億元，增長25.3%；完成全社會固定資產(chǎn)投資107.7億元，增長23.5%；實現(xiàn)社會消費品零售總額73億元，增長14.5%；城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額102.9億元，增長21.4%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入17313元，農(nóng)民人均純收入6825元，分別增長9.6%和17.4%。
人口89.5萬人，常駐人口75.2萬人，農(nóng)業(yè)人口近80萬人。
4,城市規(guī)劃和發(fā)展方向。
為“南拓西跨，東控北抑”。縣城優(yōu)先發(fā)展區(qū)：位于現(xiàn)狀城區(qū)的南部，箕城路南段及南環(huán)路兩側用地，位于城區(qū)聯(lián)系周口市的咽喉地帶，是城市對外主要經(jīng)濟流向、交通區(qū)位條件優(yōu)越，適宜大規(guī)模的城市開發(fā)建設，是城市空間近期拓展的熱點地區(qū)。
南拓：西華城區(qū)南部的南環(huán)路沿線用地，是西華城區(qū)未來的核心地區(qū)，是體現(xiàn)西華城市新經(jīng)濟、新建設、新形象的集中區(qū)域。規(guī)劃按照生態(tài)型新城區(qū)的要求，優(yōu)化空間布局，提高綠化標準，完善基礎設施水平，建設成為以“行政—文化—居住”為主要職能的河南省東南部地區(qū)一流的綜合性新城區(qū)。
西跨：雙狼溝以西地區(qū)是西華工業(yè)發(fā)展主要方向。規(guī)劃集中布置污染較小的二類工業(yè)，努力培育和發(fā)展具有西華特色的產(chǎn)業(yè)體系，形成優(yōu)勢產(chǎn)品、優(yōu)勢行業(yè)和支柱產(chǎn)業(yè),發(fā)揮產(chǎn)業(yè)的高效集約化。遠景作為城市發(fā)展的戰(zhàn)略儲備空間控制。
東控：隨著東環(huán)路的建成，東部地區(qū)已具備開發(fā)建設的條件，規(guī)劃沿線布置科研用地和高新科技工業(yè)園區(qū)。城區(qū)東北部的賈魯河以東地區(qū)，靠近阿—深高速公路城市出入口，規(guī)劃布置城市市場流通和物流儲運的功能。東南部用地位于城市主導風向上側，是城市生態(tài)敏感區(qū)，規(guī)劃從提升城市空間品質，保證城市環(huán)境質量，建設生態(tài)城市的角度，將城市東南部用地劃定為生態(tài)維護用地。
北抑：北環(huán)路以北地區(qū)。因背離城市主要經(jīng)濟及交通流向；發(fā)展用地與現(xiàn)狀城區(qū)被北環(huán)路分隔，聯(lián)系不便，故劃定為限制建設的地區(qū)。規(guī)劃定為限制建設的地區(qū)，重點發(fā)展生態(tài)農(nóng)業(yè)、林業(yè)和觀光旅游業(yè)。本次規(guī)劃確定西華縣城區(qū)布局結構為“集中緊湊式”，形成“兩軸、雙心、三園、五區(qū)”的規(guī)劃結構。
兩軸：以箕城路、西周路為軸線，布置大型行政、文化、商業(yè)設施，成為城市的主要公共建筑軸線，集中體現(xiàn)現(xiàn)代化城市建設風貌。
雙心：指兩個市級的城市公共中心，即舊城區(qū)的商貿(mào)、行政、文化中心及城南新區(qū)的行政、文化、體育中心。
三園：指城西科技工業(yè)園、城西北加工工業(yè)園和城東北物流儲運園。工業(yè)園區(qū)用地以工業(yè)用地為主，物流儲運園區(qū)以倉儲、配送加工用地為主，適當配套相關生活服務設施。
五區(qū)：指城市以生活居住職能為主的居住區(qū)，即城中片（舊城區(qū)）、城南片（南環(huán)路以北）、城北片（東風運河以北）和城南新區(qū)片（南環(huán)路以南）。規(guī)劃結合居住區(qū)規(guī)劃，在各片區(qū)中心分別設置居住區(qū)級的公共服務中心，為居民提供日常生活服務。
樓盤情況：
房地產(chǎn)調查分析報告篇七
物流行業(yè)是物流資源產(chǎn)業(yè)化而形成的一種復合型或聚合型產(chǎn)業(yè)，物流資源有運輸、倉儲、裝卸、搬運、包裝、流通加工、配送、信息平臺等，其中運輸又包括鐵路、公路、水運、航空、管道等。這些資源產(chǎn)業(yè)化就形成了運輸業(yè)、倉儲業(yè)、裝卸業(yè)、包裝業(yè)、加工配送業(yè)、物流信息業(yè)等。這些資源分散在多個領域，包括制造業(yè)、農(nóng)業(yè)、流通業(yè)等。把產(chǎn)業(yè)化的物流資源加以整合，就形成了一種新的物流服務業(yè)。
2、物流行業(yè)的特點。
國家政策有力支持，2012年12月28日，商務部發(fā)布《促進倉儲業(yè)轉型升級的意見》，主要目的在于引導倉儲業(yè)在服務方面由倉庫出租向倉儲管理、庫存控制、加工包裝、分揀配送、質押監(jiān)管等多功能增值服務發(fā)展，這也是當前傳統(tǒng)倉儲行業(yè)提升單位產(chǎn)出，增強盈利能力最直接最有效的方式；實現(xiàn)加工配送率達到40%，倉儲服務達標率提高到40％，立體倉庫的總面積占倉庫總面積的40%。
行業(yè)主要成本依然呈高位運行狀態(tài)，人工成本的壓力相對較大：由于燃油成本和人工各自占到物流企業(yè)總成本的40%和20%左右，所有燃油和人工成本的下降或者說穩(wěn)定將直接影響物流行業(yè)的盈利空間，12年雖然經(jīng)濟下滑趨勢帶動物流需求下行明顯，()但燃油價格的高位運行和人工成本平均15%-20%的增速使得物流企業(yè)利潤率水平持續(xù)走低，目前來看q2燃油價格單邊上漲的可能性不大，預計依然還是震蕩走勢，企業(yè)燃油成本預計相對去年增幅不大，但人工成本預計仍然保持一定的漲幅。
3、物流行業(yè)的運作模式。
目前世界大型物流公司大多采取總公司與分公司體制，采取總部集權式物流運作，實行業(yè)務垂直管理，實際上就是一體化經(jīng)營管理模式(只有一個指揮中心，其他都是操作點)。又進一步分為：
連鎖超市型。
建材連鎖超市對商品的品質和物流服務要求都很高，建材連鎖超市一般提供免費班車、集中配送物流服務，并且有知名裝修公司與超市共同為顧客提供從設計到采購、配送、裝修一條龍服務。
市場聯(lián)盟型。
主要是采取虛擬市場與實體市場兩相結合，信息中心、交易中心、物流中心三位一體，國際供給網(wǎng)絡和國內(nèi)營銷網(wǎng)絡雙向互動，實現(xiàn)集中采購、直銷產(chǎn)品、便利客戶的先進模式。
綜合批發(fā)市場型。
建材綜合批發(fā)市場一般占地面積廣，投資大，具有一定的規(guī)模，位于城鄉(xiāng)結合部、交通要道邊，建材種類集中齊全，價格低廉，主要以批發(fā)為主。
物流園區(qū)(基地)型。
近年來，建材物流園區(qū)(基地)以一種嶄新的模式進入建材物流領地，并將成為引領建材物流發(fā)展的新潮流。國內(nèi)正在規(guī)劃建設和已建成的建材物流園區(qū)(基地)有十余個。
二、物流行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀。
（一）物流行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀。
從全球物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況來看，在歐、美、日本等發(fā)達國家和地區(qū)，物流業(yè)開展得較早較好，已經(jīng)形成相對完善的交通運輸和信息網(wǎng)絡，物流成本占gdp的比重隨著經(jīng)濟發(fā)展而降低。據(jù)統(tǒng)計，1977～1981年，在美國國內(nèi)生產(chǎn)總值中，物流成本高達16.8%，到1997年物流成本大幅度下降到10.9%，這種成本的下降顯著地提高了美國經(jīng)濟的競爭力，是美國經(jīng)濟再度繁榮的一個重要因素。目前，發(fā)達國家物流成本占gdp的比重大致在10%左右。美國為10.5%，英國為10.6%，法國為11.1%，意大利和荷蘭均為11.3%，德國為13%，西班牙為11.5%，日本為11.4%。相對而言，發(fā)展中國家的物流水平較低，物流的基礎設施、制度環(huán)境、物流人才以及信息技術方面落后，社會物流成本相對較高，目前，我國物流成本占同期gdp的比重為18%左右。
（二）我國物流行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀。
中國不僅是全球最重要的采購中心和制造中心，也是全球最大的消費市場之一。隨著全球制造業(yè)繼續(xù)向中國大陸轉移、國內(nèi)消費水平不斷提升以及產(chǎn)業(yè)政策對現(xiàn)代物流業(yè)扶持力度不斷增強，物流業(yè)已成為國內(nèi)發(fā)展最快的領域之一，整體規(guī)模不斷擴大。2009年我國社會物流總額和物流業(yè)增加值分別為966,538億元、23,078億元，分別比2001年增長3.97倍、2.11倍，年復合增長率分別為22.19%、15.27%。
三、行業(yè)發(fā)展前景。
據(jù)中科院預計，2007年我國現(xiàn)代物流將保持快速發(fā)展，年增12.7％，社會物流總額將達到73.9萬億元，到2010年將達到90萬億元。
2012年月社會物流需求及總費用增長情況。
資料來源：wind,中國物流及采購聯(lián)合會，國金證券研究所。
據(jù)權威部門初步預計，2012年我國社會物流總費用將增長11%以上，超過4.23萬億元。
國家發(fā)展改革委、國家統(tǒng)計局和中國物流與采購聯(lián)合會聯(lián)合發(fā)布的信息顯示，2006年，我國社會物流總費用超過3.8萬億元，同比增長13.5%。根據(jù)三部門的預計，今年的物流費用增幅將回落2.5個百分點，而物流需求規(guī)模增長將在15%以上，物流業(yè)增加值預計增長10%以上。
從物流總費用的構成看，2006年運輸費用為2.1萬億元，同比增長12.8%，占社會物流總費用的比重為54.7%；保管費用為1.2萬億元，同比增長16%，占社會物流總費用的比重為32.1%，與2005年相比，這一比重擴大了0.7個百分點。
四、行業(yè)競爭格局。
（一）物流公司的類型。
我國物流的主要類型包括運輸型物流企業(yè)、倉儲型物流企業(yè)和綜合服務型物流企業(yè)。運輸型物流企業(yè)主要以從事貨物運輸服務為主，包括小件包裹快遞服務或代理運輸服務，并包含其它物流服務活動，具備一定規(guī)模的實體企業(yè)。倉儲型物流企業(yè)主要以從事區(qū)域性倉儲服務為主，包含其它物流服務活動，具備一定規(guī)模的實體企業(yè)。綜合服務型物流企業(yè)以從事多種物流服務活動，并可以根據(jù)客戶的需求，提供物流一體化服務，具備一定規(guī)模的實體企業(yè)。
（二）行業(yè)競爭特點。
物流產(chǎn)業(yè)市場化程度較高，各類企業(yè)發(fā)揮各自的優(yōu)勢充分競爭。
企業(yè)類型。
優(yōu)勢劣勢運輸型。
具有網(wǎng)絡信息服務功能，可以提供門到門運輸，門到站運輸?shù)榷喾轿贿\輸方式。
倉儲能力較弱。
倉儲型。
地理上的便利。倉儲運輸型物流企業(yè)擁有一個本地化物流服務的優(yōu)勢，它意味著運輸準備時間(集貨，運輸和倉儲時間)可以被縮短到最少，而出現(xiàn)的問題(貨物的損毀、短缺)可以就地解決。
可接近性優(yōu)勢。物流企業(yè)的生存依賴于他們的客戶，與他們的管理人員進行對話是非常容易的――通常僅僅是一個電話即可辦到。
運輸能力較弱。
綜合服務型。
可以從事多種物流服務業(yè)務，可以根據(jù)客戶的要求制定整合物流資源的運作方案。
倉儲能力和運輸能力不突出。
五、行業(yè)主要上市公司。
房地產(chǎn)調查分析報告篇八
房地產(chǎn)的投資分析報告該怎么寫呢?下面是本站的小編為大家精心整理的“房地產(chǎn)投資分析工作總結”，供大家閱讀!希望能夠幫助到大家!房地產(chǎn)投資分析工作總結xx的投資報告我想分為幾大部分，第一部分應該是行業(yè)屬性和企業(yè)未來成長性，因為投資企業(yè)成長性是最重要的，沒有高成長性，投資的風險是顯而易見的。第二部分為企業(yè)當前市場估值的情況介紹，畢竟只考慮成長性沒有合理的買入價格，投資回報也會大受影響。第三部分，應該說說投資這個企業(yè)的風險問題，以及風險控制的措施。
xx地產(chǎn)這個企業(yè)存在的前提就是依附于地產(chǎn)行業(yè)的，為地產(chǎn)企業(yè)提供相應的銷售策劃服務的，所以這個行業(yè)會受到地產(chǎn)行業(yè)的景氣度影響，存在業(yè)績較強的周期性，但是由于這個行業(yè)的所提供的服務是整個地產(chǎn)行業(yè)的所必須的，所以企業(yè)生存的前提就是提供優(yōu)質的服務，而經(jīng)濟周期性影響只是針對業(yè)績出現(xiàn)波動，對這個企業(yè)的擴展和發(fā)展沒有大的制約和致命性打擊。相反，經(jīng)濟的周期性波動會幫助企業(yè)消滅很多體質較弱的競爭對手，為自己成長的過程提供空間，這個過程是每個成長性企業(yè)必然要經(jīng)歷的過程。
從以上角度分析，這個企業(yè)最大的風險在于自身管理及是否能夠提供優(yōu)質服務的這些因素，資金因素、經(jīng)濟周期等外來因素不會對企業(yè)造成致命打擊，而且由于提供的服務不需要大量的資金、固定資產(chǎn)的投入，這會降低其運營成本，提高其企業(yè)的毛利潤。而且隨著規(guī)模的擴大，已經(jīng)管理水平的提高，其毛利率也會相應的小幅提高，由于在管理水平穩(wěn)定的情況下，其簡單的盈利模式的復制及其迅速的規(guī)模化成為可能，所以行業(yè)的成長空間巨大。而且通過分析，除了一線城市這種服務地產(chǎn)商的行業(yè)較為成熟以外，其他二三線行業(yè)的行業(yè)非常不規(guī)范，在很多地區(qū)可以說根本沒有這種營銷服務模式，其市場的不成熟性也為企業(yè)發(fā)展提供了足夠的空間。
xx地產(chǎn)是a股市場第一家上市的專業(yè)從事房地產(chǎn)營銷的顧問代理機構。公司服務的主要對象包括相關政府部門、房地產(chǎn)開發(fā)商、機構及個人業(yè)主。公司主要從事房地產(chǎn)顧問策劃、代理銷售和經(jīng)紀業(yè)務。
與同業(yè)比較，xx地產(chǎn)的優(yōu)勢主要體現(xiàn)在以下幾個方面：
1、顧問策劃業(yè)務的品牌、規(guī)模效應將逐步體現(xiàn)。
2、業(yè)務條線間協(xié)同效應顯現(xiàn)。
3、受益深圳特區(qū)擴容。
4、管理團隊高瞻遠矚。
目前a股尚沒有房地產(chǎn)顧問公司上市交易。目前國內(nèi)同行業(yè)有3家分別在香港主板和美國紐約交易所上市。目前中小板市盈率在35倍以上，市場整體估值水平對xx地產(chǎn)未來估值也會造成一定影響。另外從風險角度看，公司所處的房地產(chǎn)行業(yè)正處在不確定的發(fā)展過程中，投資者對其風險有一定安全空間要求。
xx地產(chǎn)是a股市場第一家上市的專業(yè)從事房地產(chǎn)營銷的顧問代理機構。公司服務的主要對象包括相關政府部門、房地產(chǎn)開發(fā)商、機構及個人業(yè)主。公司主要從事房地產(chǎn)顧問策劃、代理銷售和經(jīng)紀業(yè)務。
房地產(chǎn)市場是國家的支柱產(chǎn)業(yè)，在經(jīng)歷了06-07年的過熱發(fā)展后，政策調控措施日漸嚴厲，行業(yè)發(fā)展陷入調整，2007年下半年以來新房成交量出現(xiàn)了大幅下降。但隨著09年為應對國際經(jīng)濟危機，“保增長”措施出臺，各地房地產(chǎn)市場再度出現(xiàn)回暖跡象。房地產(chǎn)銷售和開發(fā)均呈現(xiàn)恢復性的增長。我們認為，本輪房地產(chǎn)市場調整是對行業(yè)發(fā)展過熱的正常反思，在我國城市化進程不斷推進、人口紅利因素仍進一步釋放的過程中，房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟發(fā)展的重要推動力，其發(fā)展前景依然看好。
房地產(chǎn)市場的發(fā)展空間來自于兩個方面，一是一線城市的“再城市化改造”。在經(jīng)過多年經(jīng)營后的一線城市如上海、深圳，雖然已經(jīng)形成了規(guī)模龐大的都市系統(tǒng)，但隨著城市發(fā)展定位的重新確立，都存在再發(fā)展、再改造的需要。如上海建設“大浦東新區(qū)”，深圳擴區(qū)，定位創(chuàng)新試驗區(qū)等都是最顯著的例子。隨著城市化的深入，越來越多的一線城市會對自身發(fā)展規(guī)劃重新定位，創(chuàng)造出新的開發(fā)需求。
二是二三線城市的“城市化跟進”。區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展是國家政策的重要指導方向，隨著“西部開發(fā)”、“中部崛起”等諸多國家級區(qū)域經(jīng)濟戰(zhàn)略規(guī)劃的實施，以及如“海西”、“北部灣”等一系列“經(jīng)濟新區(qū)”的獲批，二三線城市的經(jīng)濟增長已經(jīng)在趕超一線城市，而經(jīng)濟發(fā)展的全面提速必然帶動房地產(chǎn)開發(fā)需求的提升，未來一段時間內(nèi)，二三線城市的“城市化”進程將逐步成為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的主要影響因素。
與國外發(fā)達的房地產(chǎn)中介服務業(yè)相比，我國的房地產(chǎn)綜合服務業(yè)還處于發(fā)展初期，但發(fā)展迅速。服務外包是發(fā)展到成熟期行業(yè)的必然選擇，在顧問策劃、代理銷售等方面，很多大型房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)越來越多地選擇外包，這為房地產(chǎn)綜合服務行業(yè)提供了廣闊的業(yè)務空間。
專業(yè)的顧問策劃服務主要是提供投資開發(fā)決策，降低投資開發(fā)風險和試錯成本，可以較好地幫助這些企業(yè)解決如下問題：進入哪些城市，投標哪些項目，項目的成本要控制在多少，項目的定位等關鍵問題;顧問策劃業(yè)務主要受到房地產(chǎn)開發(fā)商的投資開發(fā)計劃及土地購買計劃等因素的影響。即使是萬科這樣的大型房地產(chǎn)公司，在區(qū)域覆蓋、不同地域、概念下的樓盤策劃上完全自己一手包辦也是不經(jīng)濟的。而專業(yè)的房地產(chǎn)服務公司覆蓋面更廣，經(jīng)手操作的案例更豐富，團隊專注度更高，就其現(xiàn)有的城市項目，專業(yè)的顧問策劃業(yè)務可以有效地減少項目的風險。而在將來，地產(chǎn)項目差異化競爭會更激烈，專業(yè)有效的項目策劃更是必不可少的，采納專業(yè)的顧問策劃團隊必然要勝過公司自己進行策劃管理。
工作總結ppt|工作總結怎么寫結結尾|工作總結報告。
工作總結開頭|工作總|。
房地產(chǎn)調查分析報告篇九
在房屋建筑領域中必不可少可行性研究，因為它對項目最終的施行，如何施行，將產(chǎn)生多大的經(jīng)濟效益有著不容忽視的作用。在技術方面，可以確定房屋的布局結構，所需的設備也隨之確定；在經(jīng)營方面，可根據(jù)房地產(chǎn)的供求情況，市場的競爭激烈與否，提出銷售目標所在市場和銷售手段；在管理方面，可根據(jù)實際研究結果提出項目建設的方法。綜上所述，以市場預測和建設條件的調查為前提，規(guī)劃設計方案作為基礎，經(jīng)濟評價為可行性研究的核心。
1.1總論。
項目的名稱、性質、地理位置、占地面積，總建筑面積、建筑密度、容積率、各類建筑物的構成、投資總額、總工期等基本情況都需要在總論中體現(xiàn)，并說明項目提出的背景、開發(fā)建設的必要性、城市總體規(guī)劃、發(fā)展全市經(jīng)濟的意義。
1.2市場調查和需求分析。
通過對房地產(chǎn)市場的詳細調查，開發(fā)商預測同時期人們對房屋需求，從而分析出開發(fā)項目的銷售走勢或者出租前景的好壞，綜上，即可確定面對市場的范圍和租售對象。
1.3開發(fā)項目場地的現(xiàn)狀與建設條件分析。
原建筑物的現(xiàn)狀，周圍環(huán)境的布局，開發(fā)時需要拆除的房屋面積，需要安置的原住戶和人口，需要的勞動力和材料等因素都要再前期準備中考慮進去。
1.4規(guī)劃設計方案。
開發(fā)項目實施之前，設計人員要設計出建筑的總平面布置圖。其中包括建筑物的外觀設計，城市的景觀設計，并且保證場內(nèi)外交通布置的暢通，基礎設施管網(wǎng)的可行性。
1.5投資估算。
它是場地的購置費、拆遷安置費、工程的總造價、手續(xù)費、規(guī)劃費等相關費用的估計。
1.6經(jīng)濟分析、財務評價、社會經(jīng)濟評價。
通過對項目的銷售收入、預期利潤、稅金、租金、工期等眾多影響因素變化的正確評估，以及當財務評價與社會經(jīng)濟評價不發(fā)生矛盾時，該項目最終可具體實施。
2.1內(nèi)部影響因素。
開發(fā)企業(yè)想要具備資源、能力和競爭優(yōu)勢，就必須尋找機會，利用機會。對投資者來說，市場機會無處不在，所有未滿足的需要的都可當做機會來利用，但是在機會面前如果不加以分析和評估，那么機會只會讓投資者深陷其中。因此，開發(fā)企業(yè)首先要把項目有關的不利影響和有利效益羅列出來，然后進行調查、比較、分析、評估，明確企業(yè)的自我優(yōu)勢，再去判別機會是否屬于自己。
2.2外部因素。
除了可調控的內(nèi)部因素之外，不易控制的外界環(huán)境和條件時時刻刻的變化也可能會給自己創(chuàng)造的條件帶來不利的影響。人口、經(jīng)濟、信息、政治法律及社會文化、自然條件、基礎和公共設施，規(guī)劃控制等影響因素都會作用在房地產(chǎn)開發(fā)的效益之上。所以，對外部因素合理的協(xié)調，就是為了最終開發(fā)商能夠選擇合適的開發(fā)地段。
首先費用測算為籌集開發(fā)資金提供依據(jù)，以便通過各種渠道籌集所需的開發(fā)資金，同時它可作為研究工程造價合理性的手段，以便對設計方案提出意見，在經(jīng)濟上達到共同的而目標。其次費用測算是作為選擇最優(yōu)設計方案的重要控制條件，以便選出技術先進、經(jīng)濟合理的設計方案。最后，費用測算作為項目建設實施過程中投資控制的依據(jù)，以便為工程預算提供重要的依據(jù)，進行竣工決算。
4.1市場風險。
房地產(chǎn)和其他行業(yè)一樣存在著市場風險，當市場的供求關系的發(fā)生波動時，相應就會引起市場的波動產(chǎn)生風險。因為購買力迫使房地產(chǎn)難以形成有效的需求，市場價格大幅波動，資源價格上漲等不定因素都會給投資者造成損失。
4.2經(jīng)營風險。
在房地產(chǎn)經(jīng)營過程中會出現(xiàn)意想不到的失誤，而在經(jīng)營商的失誤會直接導致風險增加。沒有經(jīng)過周詳?shù)恼{查分析或因決策的失誤，錯誤的選擇了投資地區(qū)和時機；不熟悉相關政策導致投資失??；還有可能是因企業(yè)內(nèi)部管理水平和工作效率低等導致原來計劃不能按期執(zhí)行。
4.3利率風險。
由于市場的不確定性，時常會發(fā)生變動導致利率的變動，這就造成了利率的風險。一旦風險出現(xiàn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資成本及將會受到重擊，從而減少了投資者的收益；同時對居民的購買力也造成了影響，最終表現(xiàn)為開發(fā)企業(yè)的投資收益減少。
4.4政策風險。
房地產(chǎn)開發(fā)投資是一項政策性很強的經(jīng)濟活動，在相關政策的影響和制約下，房地產(chǎn)的投資對象情況也會隨之在很大程度上受到影響。因此，投資前需要認真了解城市規(guī)劃設計，土地獲得方式，政策的調控等，掌握政策的基本內(nèi)容，有利于安全的投資。
4.5其他風險。
失去控制的人為因素或自然本身發(fā)生異常造成的損失會給房地產(chǎn)開發(fā)投資活動帶來損失。
房地產(chǎn)業(yè)在當今發(fā)展迅速，給投資者帶來了可觀的經(jīng)濟效益，豐厚的回報。但隨著市場持續(xù)的走高，房屋需求有所下滑，相關政策也隨之調控，房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究就顯得尤為重要，這時需要投資者和購買者都周詳?shù)牧私猱斀竦姆康禺a(chǎn)市場的變化和走勢，利用信息判斷投資機會的可行性，最終達到投資者和購買者雙贏的共同目標。
房地產(chǎn)調查分析報告篇十
為了解我市農(nóng)民今年的種植結構情況，為各級領導指導農(nóng)業(yè)生產(chǎn)提供依據(jù)，我市農(nóng)調隊對×××戶農(nóng)民種植意向進行了調查。調查結果顯示，今年農(nóng)作物總播面積還將有所擴大，糧食、經(jīng)濟作物、飼料面積均呈增長態(tài)勢。預計今年塔城市市農(nóng)作物總播面積達到×××萬畝，據(jù)對農(nóng)民家庭種植意向調查，×××戶農(nóng)民全年共計劃播種面積×××畝，比上年增長×××，其中糧食平均每戶播種面積×××畝，比上年增長×××，經(jīng)濟作物平均每戶播種面積為×××畝，比上年增長×××。
小麥20xx年平均每戶實際播種面積×××畝，20xx年預計播種面積×××畝，減少××9%。這主要是因為20xx年小麥種植成本持續(xù)上漲，農(nóng)資價格和人工費用漲幅較大，農(nóng)戶預計20xx年小麥種植成本仍然會大幅增加，而價格、綜合補貼不到位等因素的影響，導致小麥種植面積有一定的下降，目前全市冬麥播種面積還不到×××萬畝。
玉米20xx年平均每戶實際播種面積×××畝，20xx年預計每戶平均播種面積×××畝，增加40%。這主要是20xx年玉米收購價提高，增加到×××元/公斤左右，主要原因是受國際國內(nèi)市場需求影響，玉米的市場價格漲幅較大。據(jù)調查分析，20xx年玉米種植效益明顯提高，產(chǎn)品銷路和市場前景看好，從而調動了農(nóng)戶的種植積極性。20xx年農(nóng)戶將增加玉米播種面積，預計全市玉米播種面積可達×××萬畝。
甜菜20xx年平均每戶實際播種面積×××畝，20xx年預計播種面積×××畝，減少×××。這主要是因為20xx年我市甜菜產(chǎn)量不高、收購價格低，種植成本逐年加大，現(xiàn)在畝成本已經(jīng)達到×××元左右，收益不佳，農(nóng)民種植心有余悸，種植風險太大，農(nóng)民幾乎沒有收入，挫傷了農(nóng)民種植甜菜的積極性，另外在交售上出現(xiàn)了找車難、排隊時間長，部分甜菜種植戶出現(xiàn)了棄種現(xiàn)象。明年甜菜種植面積將有一定的下降。
油料20xx年平均每戶實際播種面積×××畝，20xx年預計播種面積×××畝，增加×××。這主要是因為20xx年油料收購價瘋狂上漲，從20xx年的×××元/公斤左右上漲到20xx年的4-×××元/公斤，目前已經(jīng)上漲到×××元/公斤。因此農(nóng)民會增加油料種植面積。
另外，由于人民生活水平的提高，人們對蔬菜瓜果類的需求量不斷增加，同時我市蔬菜出口創(chuàng)匯基地的建設，蔬菜品種的優(yōu)化調整，也促進了蔬菜生產(chǎn)的發(fā)展。蔬菜業(yè)收入在農(nóng)民收入中的比重逐年增加，逐漸成為農(nóng)民增加收入的新途徑。
對我市種植業(yè)發(fā)展提出的幾點建議。
1、增加對農(nóng)業(yè)基礎設施的投入，改善糧食生產(chǎn)條件，走農(nóng)業(yè)規(guī)?；?。創(chuàng)新農(nóng)業(yè)投入機制，多渠道籌集資金，加大農(nóng)業(yè)投入。從根本上解決農(nóng)業(yè)基礎設施薄弱的問題。對有條件、有能力的農(nóng)戶實行資金支持與政策傾斜，鼓勵其多種糧，走農(nóng)業(yè)規(guī)?；贰?BR> 2、市委政府和有關部門要加強信息服務，向農(nóng)民提供及時的技術、信息和市場動態(tài)，使農(nóng)民正確適應市場經(jīng)濟的變化，正確引導農(nóng)民該種什么，不該種什么，避免農(nóng)民盲目種植，減輕市場風險帶來的壓力，以適應市場變化。
3、進一步建立健全農(nóng)資市場監(jiān)控體系，凈化農(nóng)資市場環(huán)境。建議相關部門20xx年及早成立農(nóng)資產(chǎn)品監(jiān)督小組，對農(nóng)資市場進行定期檢查，加大巡查力度，凈化農(nóng)資供應市場、監(jiān)管農(nóng)資供應價格，加大對農(nóng)資產(chǎn)品的打假力度，保證農(nóng)資產(chǎn)品價格穩(wěn)定，避免坑農(nóng)現(xiàn)象發(fā)生。
4、做好抗災準備，防患于未然。雖我市地域遼闊，但今年出現(xiàn)少雪現(xiàn)象，可能會出現(xiàn)干旱，為此要做到心中有數(shù)，提早安排抗旱準備工作，對災害要信其有，不可信其無，保證春耕生產(chǎn)順利進行。
房地產(chǎn)調查分析報告篇十一
物流行業(yè)是物流資源產(chǎn)業(yè)化而形成的一種復合型或聚合型產(chǎn)業(yè)，物流資源有運輸、倉儲、裝卸、搬運、包裝、流通加工、配送、信息平臺等，其中運輸又包括鐵路、公路、水運、航空、管道等。這些資源產(chǎn)業(yè)化就形成了運輸業(yè)、倉儲業(yè)、裝卸業(yè)、包裝業(yè)、加工配送業(yè)、物流信息業(yè)等。這些資源分散在多個領域，包括制造業(yè)、農(nóng)業(yè)、流通業(yè)等。把產(chǎn)業(yè)化的物流資源加以整合，就形成了一種新的物流服務業(yè)。
2、物流行業(yè)的特點。
國家政策有力支持，12月28日，商務部發(fā)布《促進倉儲業(yè)轉型升級的意見》，主要目的在于引導倉儲業(yè)在服務方面由倉庫出租向倉儲管理、庫存控制、加工包裝、分揀配送、質押監(jiān)管等多功能增值服務發(fā)展，這也是當前傳統(tǒng)倉儲行業(yè)提升單位產(chǎn)出，增強盈利能力最直接最有效的方式；實現(xiàn)加工配送率達到40%，倉儲服務達標率提高到40％，立體倉庫的總面積占倉庫總面積的40%。
行業(yè)主要成本依然呈高位運行狀態(tài)，人工成本的壓力相對較大：由于燃油成本和人工各自占到物流企業(yè)總成本的40%和20%左右，所有燃油和人工成本的下降或者說穩(wěn)定將直接影響物流行業(yè)的盈利空間，雖然經(jīng)濟下滑趨勢帶動物流需求下行明顯，()但燃油價格的高位運行和人工成本平均15%-20%的增速使得物流企業(yè)利潤率水平持續(xù)走低，目前來看q2燃油價格單邊上漲的可能性不大，預計依然還是震蕩走勢，企業(yè)燃油成本預計相對去年增幅不大，但人工成本預計仍然保持一定的漲幅。
3、物流行業(yè)的運作模式。
目前世界大型物流公司大多采取總公司與分公司體制，采取總部集權式物流運作，實行業(yè)務垂直管理，實際上就是一體化經(jīng)營管理模式(只有一個指揮中心，其他都是操作點)。又進一步分為：
連鎖超市型。
建材連鎖超市對商品的品質和物流服務要求都很高，建材連鎖超市一般提供免費班車、集中配送物流服務，并且有知名裝修公司與超市共同為顧客提供從設計到采購、配送、裝修一條龍服務。
市場聯(lián)盟型。
主要是采取虛擬市場與實體市場兩相結合，信息中心、交易中心、物流中心三位一體，國際供給網(wǎng)絡和國內(nèi)營銷網(wǎng)絡雙向互動，實現(xiàn)集中采購、直銷產(chǎn)品、便利客戶的先進模式。
綜合批發(fā)市場型。
建材綜合批發(fā)市場一般占地面積廣，投資大，具有一定的規(guī)模，位于城鄉(xiāng)結合部、交通要道邊，建材種類集中齊全，價格低廉，主要以批發(fā)為主。
物流園區(qū)(基地)型。
近年來，建材物流園區(qū)(基地)以一種嶄新的模式進入建材物流領地，并將成為引領建材物流發(fā)展的新潮流。國內(nèi)正在規(guī)劃建設和已建成的建材物流園區(qū)(基地)有十余個。
二、物流行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀。
（一）物流行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀。
從全球物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況來看，在歐、美、日本等發(fā)達國家和地區(qū)，物流業(yè)開展得較早較好，已經(jīng)形成相對完善的交通運輸和信息網(wǎng)絡，物流成本占gdp的比重隨著經(jīng)濟發(fā)展而降低。據(jù)統(tǒng)計，1977～1981年，在美國國內(nèi)生產(chǎn)總值中，物流成本高達16.8%，到物流成本大幅度下降到10.9%，這種成本的下降顯著地提高了美國經(jīng)濟的競爭力，是美國經(jīng)濟再度繁榮的一個重要因素。目前，發(fā)達國家物流成本占gdp的比重大致在10%左右。美國為10.5%，英國為10.6%，法國為11.1%，意大利和荷蘭均為11.3%，德國為13%，西班牙為11.5%，日本為11.4%。相對而言，發(fā)展中國家的物流水平較低，物流的基礎設施、制度環(huán)境、物流人才以及信息技術方面落后，社會物流成本相對較高，目前，我國物流成本占同期gdp的比重為18%左右。
（二）我國物流行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀。
中國不僅是全球最重要的采購中心和制造中心，也是全球最大的消費市場之一。隨著全球制造業(yè)繼續(xù)向中國大陸轉移、國內(nèi)消費水平不斷提升以及產(chǎn)業(yè)政策對現(xiàn)代物流業(yè)扶持力度不斷增強，物流業(yè)已成為國內(nèi)發(fā)展最快的領域之一，整體規(guī)模不斷擴大。我國社會物流總額和物流業(yè)增加值分別為966,538億元、23,078億元，分別比增長3.97倍、2.11倍，年復合增長率分別為22.19%、15.27%。
三、行業(yè)發(fā)展前景。
據(jù)中科院預計，我國現(xiàn)代物流將保持快速發(fā)展，年增12.7％，社會物流總額將達到73.9萬億元，到將達到90萬億元。
年月社會物流需求及總費用增長情況。
資料來源：wind,中國物流及采購聯(lián)合會，國金證券研究所。
據(jù)權威部門初步預計，2012年我國社會物流總費用將增長11%以上，超過4.23萬億元。
國家發(fā)展改革委、國家統(tǒng)計局和中國物流與采購聯(lián)合會聯(lián)合發(fā)布的信息顯示，，我國社會物流總費用超過3.8萬億元，同比增長13.5%。根據(jù)三部門的預計，今年的物流費用增幅將回落2.5個百分點，而物流需求規(guī)模增長將在15%以上，物流業(yè)增加值預計增長10%以上。
從物流總費用的構成看，20運輸費用為2.1萬億元，同比增長12.8%，占社會物流總費用的比重為54.7%；保管費用為1.2萬億元，同比增長16%，占社會物流總費用的比重為32.1%，與相比，這一比重擴大了0.7個百分點。
四、行業(yè)競爭格局。
（一）物流公司的類型。
我國物流的主要類型包括運輸型物流企業(yè)、倉儲型物流企業(yè)和綜合服務型物流企業(yè)。運輸型物流企業(yè)主要以從事貨物運輸服務為主，包括小件包裹快遞服務或代理運輸服務,并包含其它物流服務活動，具備一定規(guī)模的實體企業(yè)。倉儲型物流企業(yè)主要以從事區(qū)域性倉儲服務為主，包含其它物流服務活動，具備一定規(guī)模的實體企業(yè)。綜合服務型物流企業(yè)以從事多種物流服務活動，并可以根據(jù)客戶的需求，提供物流一體化服務，具備一定規(guī)模的實體企業(yè)。
（二）行業(yè)競爭特點。
物流產(chǎn)業(yè)市場化程度較高，各類企業(yè)發(fā)揮各自的優(yōu)勢充分競爭。
企業(yè)類型。
優(yōu)勢劣勢運輸型。
具有網(wǎng)絡信息服務功能，可以提供門到門運輸，門到站運輸?shù)榷喾轿贿\輸方式。
倉儲能力較弱。
倉儲型。
地理上的便利。倉儲運輸型物流企業(yè)擁有一個本地化物流服務的優(yōu)勢，它意味著運輸準備時間(集貨，運輸和倉儲時間)可以被縮短到最少，而出現(xiàn)的問題(貨物的損毀、短缺)可以就地解決。
可接近性優(yōu)勢。物流企業(yè)的生存依賴于他們的客戶，與他們的管理人員進行對話是非常容易的――通常僅僅是一個電話即可辦到。
運輸能力較弱。
綜合服務型。
可以從事多種物流服務業(yè)務，可以根據(jù)客戶的要求制定整合物流資源的運作方案。
倉儲能力和運輸能力不突出。
五、行業(yè)主要上市公司。
主要上市公司在經(jīng)濟危機時的表現(xiàn)也發(fā)現(xiàn)相關供應鏈管理業(yè)務與經(jīng)濟周期表現(xiàn)高度相關。相對運輸和倉儲物流，供應鏈物流行業(yè)主要采用輕資產(chǎn)模式進行運作，盡管這樣在危機時具備相對靈活的可操作性，但是其業(yè)務需求跟對應的子行業(yè)景氣高度相關，抵御能力還是較弱。而盡管制造業(yè)物流外包是長期趨勢，但在目前還未達到歐美發(fā)達國家水平前提下，規(guī)模效應和行業(yè)競爭環(huán)境也不能同日而語。
房地產(chǎn)調查分析報告篇十二
可行性研究最早于20世紀30年代初出現(xiàn)在美國，在開發(fā)田納西河流域開始將其列入開發(fā)程序，使其成為工程項目規(guī)劃的重要階段。改革開放以后，我國為了加強項目投資決策分析，引進了項目可行性研究技術。1983年，國家計委頒發(fā)了《關于建設項目進行可行性研究的管理試行辦法》，將可行性研究納入了基本建設的程序。
房地產(chǎn)項目的可行性研究分析是項目前期的必要準備工作，在項目投資之前，從經(jīng)濟、技術直到社會各種環(huán)境、法律等各種因素進行具體調查、研究、分析，確定有利和不利的因素，綜合論證一個工程項目在技術上是否先進、實用和可靠，在經(jīng)濟上是否合理，在財務上是否盈利，為投資決策提供科學的依據(jù)。
自1993年取消分房制度以后，我國房地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展起來。房地產(chǎn)項目的可行性研究分析作為項目決策的基本內(nèi)容和主要工作方法，已經(jīng)逐步形成了比較規(guī)范和穩(wěn)定的內(nèi)容和程序。
不同于一般建設項目先投資后生產(chǎn)的特點，房地產(chǎn)項目投資開發(fā)的過程也是項目生產(chǎn)的過程。一般建設項目的建設期和經(jīng)營期都是截然分開的，先有固定資產(chǎn)投資和流動資金投資，后有生產(chǎn)經(jīng)營活動。而房地產(chǎn)項目的開發(fā)銷售，存在預售模式，使得項目建設期、經(jīng)營期和銷售期交錯在一起，這就要求房地產(chǎn)項目的可行性研究分析具有其特殊性。
房地產(chǎn)項目的可行性研究分析在一般建設項目的基礎上，著重強調市場分析、項目選址及定位、經(jīng)營方式以及租售價格的確認、經(jīng)濟財務的可行分析。另外，在我國可持續(xù)發(fā)展觀的影響下，項目的環(huán)境評價以及節(jié)能效應等越來越受到重視。
(1)市場分析、項目選址及定位。
房地產(chǎn)項目的市場分析、項目選址、項目定位是對項目的市場需求及供給的分析。通過大量的市場調研、統(tǒng)計分析方法進行市場分析可以獲得目前房地產(chǎn)市場上的走勢和需求，針對市場分析進行項目選址及定位所確定的項目產(chǎn)品供給能夠滿足市場需求，并且能夠為之后的銷售工作打好基礎。因此，做好市場分析、項目選址及定位是項目可行性研究分析的基礎。
(2)經(jīng)營方式以及租售價格。
經(jīng)營方式以及租售價格的確認是項目收益的重要組成部分。房地產(chǎn)項目采用銷售、租賃或者是銷售和租賃參半的經(jīng)營方式，關系到整個項目未來現(xiàn)金流量。通過了解周邊樓盤信息，選取近似樓盤作為項目租售價格的參考項目，采取市場分析法等恰當?shù)挠嬃拷?jīng)濟分析方法獲得合理有效的租售價格。在此基礎上進行的銷售收入估算才能客觀公正，具有參考價值。
(3)經(jīng)濟財務的可行性。
經(jīng)濟財務上的可行性包含兩方面的內(nèi)容，一是經(jīng)濟可行性分析，二是財務可行性分析。經(jīng)濟可行性是指項目整體能夠對國民經(jīng)濟產(chǎn)生的積極影響，一定程度上能夠推動國民經(jīng)濟的發(fā)展;財務可行性是指項目本身的經(jīng)濟效益，從項目的總投資和收入出發(fā)，分析能夠為房地產(chǎn)企業(yè)帶來經(jīng)濟利益。進行經(jīng)濟財務可行性分析，客觀的評價項目可行與否是確定投資該房地產(chǎn)項目的關鍵。
(4)環(huán)境評價以及節(jié)能效益。
在項目全壽命周期管理和可持續(xù)建設觀念的`影響下，房地產(chǎn)項目可行性研究分析越來越注重擬建項目對環(huán)境的影響以及可以采取的節(jié)能措施。環(huán)境評價是從項目的綠化工程、景觀工程對周邊環(huán)境以及居民生活的提供的舒適度來進行評價。節(jié)能效益是從項目本身的建筑結構出發(fā)，分析項目是否符合可持續(xù)原則，是否具有循環(huán)經(jīng)濟效應。
只有對上述部分進行客觀的評價分析，得出的可行性研究報告結論才是符合項目本身的，才能客觀公正的為開發(fā)商提供投資決策的資料基礎。但縱觀目前房地產(chǎn)項目的可行性研究分析，由于實際操作的復雜性等因素的制約，依舊存在不少問題。
大多數(shù)開發(fā)商對可行性研究分析不重視，開發(fā)商的目標是獲取利潤，對于可行性研究分析，通常是項目已經(jīng)立項之后，由于相關部門報批備案需要，或是由于項目融資時，銀行等金融機構的要求，這樣可行性研究分析就失去了其本身意義。
為了解決這一問題，首先必須讓開發(fā)商明確，可行性研究分析不僅僅是向當?shù)卣?、?guī)劃部門和環(huán)境保護部門申請有關建設許可文件的依據(jù)，更是開發(fā)商在今后競爭日益激烈的房地產(chǎn)市場上，避免靠盲目投資和盲目決策的決策失誤而給投資者帶來無法挽回的巨大經(jīng)濟損失的有效措施。對開發(fā)商來講，在投資決策前做好可行性研究分析工作，才能使項目的許多重大經(jīng)濟技術原則和基礎資料得到落實，使開發(fā)商的決策建立在科學而不是經(jīng)驗或感覺的基礎上，以減少投資決策的失誤，提高投資的效益。其次，政府部門要加強對項目審批程序的嚴格控制，堅持先有可行性研究分析，再立項。
(2)可行性研究依據(jù)不充分。
開發(fā)商或是委托的相關代理方在進行可行性研究分析時，主要依據(jù)項目的設計方案說明并結合國家、地方政府出臺的相關估價文件，對項目的經(jīng)濟財務效益進行評價。但是在確認租售收入方面，通常采用的信息量不夠，數(shù)據(jù)更新不及時，并且選用分析方法不恰當，導致項目租售收入不能客觀反映對項目預售情況的預測，從而影響項目現(xiàn)金流量的預測，使得可行性研究分析結果不合實際。
為此，組織建立專門的數(shù)據(jù)庫可以有效解決數(shù)據(jù)收集困難這一關鍵問題，使得房地產(chǎn)的可行性研究分析不再成為“無稽之談”。
就目前房地產(chǎn)項目可行性研究分析來看，涉及的范圍足夠廣泛，但是一些方面的分析不夠深入具體。開發(fā)商有意識要對環(huán)境以及節(jié)能效益方面進行評價分析，但在其出具的可行性研究報告中，這一部分論點不鮮明，論據(jù)不充分，論述不詳細，并且定性描述占絕大部分，缺乏詳細有效的定量分析。
針對這一現(xiàn)象，政府相關部門制定有關的制度標準，以規(guī)范這一部分的研究分析。培養(yǎng)專業(yè)型人才，建立專業(yè)的可行性研究分析機構，保證可行性研究分析專業(yè)化，更加詳細深入。
三、結語。
總之，房地產(chǎn)項目可行性研究分析是項目投資決策前的必要步驟，內(nèi)容上應該較為全面的涵蓋項目的各個方面，在此基礎上，著重注意市場分析、項目選址及定位、銷售方式以及租售價格、經(jīng)濟財務可行性分析等方面。
我國房地產(chǎn)項目可行性研究分析存在的問題很多，為了有效解決這些問題，就必須從相關的各個角度著手，政府部門加強其監(jiān)督引導作用，規(guī)范可行性研究分析;開發(fā)商認真貫徹實行相關政策規(guī)范，重視可行性研究分析對擬建項目投資分析的價值;相關可行性研究分析報告編制機構，重視專業(yè)人才的培養(yǎng)，提高可行性研究報告的深度和質量。各個部門通力合作，使可行性研究工作發(fā)揮其應有的作用。
參考文獻：
[1]馬廣軍，投資項目可行性研究工作中存在的問題及對策探討[j].經(jīng)濟研究導論，.
[2]王勇，陳延輝.項目可行性研究工作中的問題及對策探討[j].建筑經(jīng)濟，.
[3]宋春紅，蘇敬勤.論房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究[j].基建優(yōu)化，.
[4]翟富強，翟瑩芳.房地產(chǎn)開發(fā)項目與一般建設項目可行性研究的比較與分析[j].基建優(yōu)化，.
房地產(chǎn)調查分析報告篇十三
1、按項目分期和總體分別說明。
2、分析內(nèi)容應包含項目總（分期）投資總額、已發(fā)生投資額、未發(fā)生投資額、當月投入和下月需求。
3、按收支大類分析，主要指標回款、土地款、工程款、費用、稅金、內(nèi)外貸款、其他支出、不可動用資金等項。
4、單獨分析預計新增成本項。
二、融資計劃及執(zhí)行情況分析。
1、說明當期、累計項目融資額、還貸情況，支出利息成本。
2、分析目前公司可繼續(xù)融資渠道、融資額度。
3、目前項目融資進展情況及與銀行溝通中存在問題。
三、租售收入預算及執(zhí)行情況分析。
1、按協(xié)議和合同分類。
2、按項目分期業(yè)態(tài)樓棟分類。
3、分析內(nèi)容應包含當月、本年和項目累計簽約額（包含套數(shù)、面積和均價）、實收現(xiàn)金額。
4、分類說明未收到款項狀態(tài)（分期或按揭未到賬等金額和預計時間）。
四、成本計劃及執(zhí)行情況說明。
1、工程形象進度說明，包括期初在施面積、本期新增施工面積、本期竣工面積和期末在施面積。
2、工程量價值及合同付款情況，包括當期、和累計的已合同總額、工程結算價、合同應付款（已批款）、實際付款和已批未付款。
3、按成本項目分類。
4、按有無合同狀態(tài)及合同類別分類。
五、管理費用計劃及執(zhí)行情況分析。
1、進行本月實際發(fā)生與預算的比較分析。
2、按大類重要項目分析說明（薪金、執(zhí)行費）。
3、進行和項目累計核算。
六、營銷費用計劃和執(zhí)行情況分析。
1、進行本月實際發(fā)生與預算的比較分析。
2、進行和項目累計核算。
3、按有無合同狀態(tài)說明。
4、非管理性費用分析欠款情況。
七、稅金。
1、按稅種分類。
2、計提基數(shù)、計提金額和實繳金額。
3、進行當月、和項目累計核算。
八、利潤核算及完成情況分析。
1、毛利和凈利分析。
2、毛利按項目分期、業(yè)態(tài)分析、；凈利潤進行綜合分析。
3、進行當月、和項目累計核算。
九、其他（各項目認為沒有上述包括的重要事項的說明分析）。
房地產(chǎn)調查分析報告篇十四
世界范圍內(nèi)西安物業(yè)公司發(fā)生過兩次著名的度假物業(yè)泡沫事件,一次發(fā)生在上世紀代的美國佛羅里達,另一次則是發(fā)生在近期:著名的迪拜房產(chǎn)泡沫。迪拜在統(tǒng)治階層操縱下完成的房產(chǎn)繁榮與美國佛羅里達在經(jīng)濟繁榮下由集體樂觀情緒引發(fā)的泡沫雖然起源有西安物業(yè)公司所不同,但卻共同印證西安物業(yè)公司了房產(chǎn)泡沫的兩大規(guī)律:即泡沫的持續(xù)繁榮必須得到政府層面的支持以及寬松流動性的支撐,而泡沫的破滅無論由全球危機或市場預期改變引發(fā),根源西安物業(yè)公司則在于流動性支撐力的徹底消退。
與__-__年海南房地產(chǎn)泡沫明顯不同,全國富裕人群購買力是海南此輪的房價上漲背后最基礎的支撐力量。但我國的富裕人群高度集中在東南地區(qū)的省份,而此部分人群對海南冬季溫暖氣候環(huán)境的渴求度遠遠小于北方省份居民。換言之西安物業(yè)公司,愿意參與海南房地產(chǎn)市場投資西安物業(yè)公司的富裕家庭并沒有市場所一相情愿期望的那么多,在海南房價已被快速炒高后,后續(xù)接盤的動力并不如市場預期般充足。
當前三亞的房價水平已超越國內(nèi)主要大西安物業(yè)公司城市,也已經(jīng)超越迪拜、紐約、倫敦等國際大都市。我們認為三亞房價短期內(nèi)將缺乏持續(xù)上漲的動力。但房價的過度波動將對政府后期的西安物業(yè)公司土地出讓不利,西安物業(yè)公司市場在目前的價格水西安物業(yè)公司平上維穩(wěn)是符合地方政府利益的最佳走勢。此外出于對上一次海南泡沫破裂的深刻記憶,商業(yè)銀行在海南此輪房產(chǎn)上漲過程中較為謹慎,并未深度參與。因此即使未來由于國家貨幣政策的收縮帶來流動性的收縮,其對海南房地產(chǎn)市場的影響也要遠遠小于93年。
判斷海南房價短期內(nèi)也難以明顯回落。
__年房產(chǎn)泡沫破西安物業(yè)公司裂后,海南經(jīng)濟發(fā)展緩慢,地方西安物業(yè)公司財政實力較弱。海南很多地區(qū)的政府都通過以土地代替現(xiàn)金支付的方式,吸引入大型開發(fā)商替政府興建市政道路等公共基礎設施。因此當前海南的房地產(chǎn)市場格局當中,市政規(guī)劃建設能力較強的全國型的大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如魯能西安物業(yè)公司、以及與海南的經(jīng)濟發(fā)展關系西安物業(yè)公司緊密的西安物業(yè)公司企業(yè)如海航、農(nóng)墾集團控制了較大規(guī)模的土地儲備。在海南本輪房價的快速上漲中,最大的獲益者實際正是這批先期以極低西安物業(yè)公司的成本進入海南的地主型開發(fā)商。
房地產(chǎn)調查分析報告篇一
xx年至20**年全縣共發(fā)生各類煤礦生產(chǎn)安全事故25起，死亡31人，百萬噸死亡率達8.86%，直接經(jīng)濟損失138.45萬元。
二、當前煤礦安全生產(chǎn)存在的主要問題。
當前煤礦安全生產(chǎn)存在的主要問題表現(xiàn)在以下幾個方面：
1、從事故類別分析，3年中國共產(chǎn)黨發(fā)生頂板事故23起，死亡了24人，分別占3年事故總數(shù)的92%和77.4%;其中瓦斯事故是自1994年我縣官溝煤礦發(fā)生瓦斯爆炸，xx年后又一起重大的瓦斯爆炸。頂板事故突出，瓦斯事故再次發(fā)生，說明全縣煤礦安全生產(chǎn)工作重點沒有抓到位，預防頂板事故和瓦斯事故的措施沒有到位。
2、從事故的性質分析，3年25起事故均是責任事故，事故的發(fā)生都是由于企業(yè)人員“三違”造成的，說明我縣煤礦行業(yè)從業(yè)人員安全教育滯后，安全素質普遍較低，自我防護意識較差，遵守安全生產(chǎn)法律法規(guī)的自覺性不強。
3、從事故發(fā)生的原因分析，頂板事故發(fā)生的主要原因客觀上由于全縣煤礦基礎條件差，井巷布局不合理，安全投入不夠。主觀上是由于工人在工作中支護不到位、或者是支護不及時造成的；有的是處理危巖時，措施、方法不合理造成的；有的是支護材料不合要求造成的。在瓦斯事故中存在的主要問題是瓦檢員配備不足，責任心不強，檢查不及時，沒有及時跟班作業(yè)，井下電器有失爆現(xiàn)象；煤礦樹枝狀開采還未根本杜絕，通風狀況還不是非常良好，瓦斯很容易產(chǎn)生突然集聚，造成瓦斯事故的發(fā)生。從分析來看，事故歸根到底均是由于直接操作者不按照煤礦安全生產(chǎn)操作規(guī)程或者是企業(yè)沒有制定切合實際的、詳細的、科學的操作規(guī)程，致使從業(yè)人員有章不循或無章不循，企業(yè)的管理人員又嚴重不負責，加之本身基礎條件差，致使事故多發(fā)。
4、從事故發(fā)生的時間分析，25起事故當中，在上午10:30(含10:30)以前發(fā)生的僅有3起，而10:30以后發(fā)生的占22起，也就是說在企業(yè)現(xiàn)場管理人員要下班、或者已經(jīng)下班、或者現(xiàn)場管理人員沒有跟班作業(yè)致使安全生產(chǎn)事故發(fā)生。說明了企業(yè)的現(xiàn)場管理責任不落實，監(jiān)督不到位，工人乘機違章操作。這也是我們總結、分析事故以前所忽視的。
5、從事故發(fā)生的年度分析，3年中以20xx年發(fā)生的事故最多，也就是在煤礦行業(yè)效益明顯、搶生產(chǎn)、爭利益的時候容易發(fā)生安全事故，說明了企業(yè)老板仍然存在著重生產(chǎn)、輕安全的老問題。
三、對策措施。
1、進一步提高煤礦安全生產(chǎn)的認識，牢固樹立安全第一的思想。
煤礦安全生產(chǎn)關系到人民群眾的生命財產(chǎn)安全，關系改革發(fā)展和社會穩(wěn)定大局。搞好煤礦安全生產(chǎn)工作，切實保障人民群眾的生命財產(chǎn)安全，體現(xiàn)了最廣大人民群眾的根本利益，反映了先進生產(chǎn)力的發(fā)展要求和先進文化的前進方向。做好安全生產(chǎn)工作是全面建設小康社會、統(tǒng)籌經(jīng)濟社會全面發(fā)展的重要內(nèi)容，是實施可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的組成部分，是政府履行社會管理職能的基本要求。全縣各級各部門一定要把安全生產(chǎn)作為一項長期艱巨的任務，警鐘長鳴，常抓不懈，克服厭戰(zhàn)、麻痹、僥幸心理，充分認識加強煤礦安全生產(chǎn)工作的重要意義和現(xiàn)實緊迫性，動員全社會力量，齊抓共管，全力推進。特別是各煤礦企業(yè)要牢固樹立安全第一的思想，從安全生產(chǎn)的投入、教育培訓、現(xiàn)場管理等各個方面入手，努力提高企業(yè)安全管理水平和員工素質，真正做到生產(chǎn)安全，減少傷亡事故的發(fā)生。
2、堅決貫徹國家安監(jiān)局5號令，努力提高煤礦安全生產(chǎn)水平。
國家安監(jiān)局5號令對煤礦安全生產(chǎn)基本條件做了明確的規(guī)定。我縣煤礦由于大多開采的是極薄的煤層，井巷布局多數(shù)不合理，提升運輸、開采、通風設備設施較為落后，雖通過去年停產(chǎn)整頓，但企業(yè)改變不大。為此，縣煤炭、安監(jiān)部門和產(chǎn)煤鄉(xiāng)鎮(zhèn)進一步加強煤礦安全監(jiān)督管理，促進煤礦企業(yè)按照國家安監(jiān)局5號令要求，進一步加大投入，全面改善企業(yè)的軟、硬件設施，特別是在提升運輸、通風、排水設備設施等方面要進一步加大投入，同時要堅決克服地方保護主義，對不符合條件的要堅決關停，從而努力改變企業(yè)安全生產(chǎn)的條件。
3、狠抓安全培訓，努力提高企業(yè)管理人員和從業(yè)人員的安全意識。
當前從煤礦安全生產(chǎn)存在的問題來看，主要表現(xiàn)為企業(yè)的。
管理人員安全知識潰乏，在具體的安全生產(chǎn)管理中失誤較多，不能夠根據(jù)煤礦的實際情況做出具體的、科學的安排部署，而從業(yè)人員自身素質較低，自我防護意識較差，“三違”現(xiàn)象嚴重，為此做好企業(yè)管理人員和從業(yè)人員的安全培訓顯得尤為重要。一是縣煤礦行業(yè)主管部門和安全生產(chǎn)綜合監(jiān)督管理部門要依法強化對生產(chǎn)經(jīng)營單位的主要負責人和安全管理人員及特種作業(yè)人員的培訓工作，強化對《安全生產(chǎn)法》等法律法規(guī)和煤礦安全生產(chǎn)規(guī)程的宣傳教育，使取得資格和實際管理水平形成統(tǒng)一，真正提高煤礦管理人員的安全管理水平；二是煤礦企業(yè)自身要加強對從業(yè)人員的培訓、教育，特別是要針對各自煤礦的實際情況按照操作規(guī)程逐條逐款培訓到位，真正使工人既熟悉井下開拓布局情況，又真正能夠做到遵章守紀，不違規(guī)操作，確保生產(chǎn)安全。從而降低傷亡事故的發(fā)生。
4、嚴格各項制度的落實，降低傷亡事故的發(fā)生。
一、提出問題。
現(xiàn)在電視上都在放關于節(jié)能的廣告，經(jīng)過這幾年來的改革，，節(jié)是節(jié)了一點，但是還有很多人沒有養(yǎng)成節(jié)能的習慣。今天我們來看看，不節(jié)能的結果，一直想現(xiàn)在這樣，我們唯一的家園―地球會怎么樣吧！
二、調查方法。
通過電視、書籍、網(wǎng)絡、中國日報、慈溪日報、寧波晚報等書籍中獲取知識和情況！
去訪問對這一方面有一些成就的人。
搜集一些有關節(jié)能的數(shù)據(jù)或者一些節(jié)能的小妙招。
三、調查過程。
雖然廣告中一直放節(jié)能，但是，還有許多人總是“看熱鬧”，心里總是想：反正地球那么大，用也用不完。就是有這樣的人，地球才會哭泣，才會環(huán)境越來越差。讓我們來看看一份處于xx年的調查報告：據(jù)統(tǒng)計在一個小時里，一滴水可以寄到3。6公斤一個月可以集2.6噸，這些水足可以給予一個人一個月的花銷，可見，一滴水的浪費都是不應有的。至于連續(xù)流的小水流，每一個小時可以積水17公斤，每個月可以積水12噸，嘩嘩想的大水流每個小時可以積水670公斤，每個月可以積水482噸。所以，節(jié)約用水要從點點滴滴做起，一滴水也很有用。
四、節(jié)能小妙招。
看到這里，你們一定在想：我們這些小孩子用什么很大的影響。你們錯了，只有使用一些小妙招，也可以節(jié)省一大筆花銷的。如：開空調時開到26度，因為這樣可以省電，如果25度用的電量就是26的兩倍。像這樣的小妙招很多，就是沒有發(fā)現(xiàn)。
當前，正處于轉變發(fā)展方式、加快產(chǎn)業(yè)升級的關鍵階段。律師業(yè)是調整產(chǎn)業(yè)結構、調節(jié)社會關系、規(guī)范經(jīng)濟運行、改善投資環(huán)境、推動轉型升級、實現(xiàn)科學發(fā)展的一支重要力量。近期，按照市委李宏鳴書記的批示要求，我們對全市律師業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢進行了專題調研和思考。
一、不斷發(fā)展的律師業(yè)。
改革開放三十年來，特別是近年來，在社會經(jīng)濟快速發(fā)展的宏觀背景下，我市律師業(yè)不斷發(fā)展壯大，隊伍素質不斷增強，服務質量不斷提升，律師業(yè)促進經(jīng)濟社會發(fā)展、維護社會穩(wěn)定的作用進一步顯現(xiàn)。
(一)律師隊伍不斷壯大，結構日趨優(yōu)化。全市有律師執(zhí)業(yè)機構36家，其中律師事務所29家(合伙所20家，個人所9家)，公司律師事務部1家，法律援助中心6家；行業(yè)從業(yè)人員326人，其中執(zhí)業(yè)律師208名，公司律師5名，法律援助律師12人，實習律師66人，行業(yè)內(nèi)勤人員36人。執(zhí)業(yè)律師人數(shù)與xx年相比，增加32%，94.7%的律師擁有本科以上學歷。全市律師事務所分布概況也從原來的規(guī)模小、人員少的格局，逐步轉變成中等規(guī)模所帶頭，幾強并立的新局面，市直的拂曉所已達17人，全市擁有10名律師以上的律師所已達到10家。拂曉、三聯(lián)、黃淮等3家律師事務所入選全省律師事務所50強，山石律師事務所成為皖北地區(qū)唯一一家具有承辦破產(chǎn)案件資格的律師事務所。同時，律師事務所的基礎建設和律師辦公現(xiàn)代化條件都有了明顯的`改觀，律師隊伍發(fā)展勢頭良好。
(二)業(yè)務規(guī)模逐年提升，領域不斷拓展。近年來，律師辦案數(shù)量和業(yè)務收費年均增長均在10%以上。xx年1-8月份，共辦理各類案件2222件，業(yè)務收費425萬元，擔任法律顧問375家，同比分別增長14.65%、8.6%、19.4%。業(yè)務領域已涉及股權轉讓、對外商貿(mào)、破產(chǎn)重組、知識產(chǎn)權、金融證券、勞動爭議和房地產(chǎn)等各類民商事糾紛，基本覆蓋經(jīng)濟社會生活各領域。
(三)職能作用逐漸彰顯，服務水平不斷提高。一是廣大律師積極服務黨委、政府中心工作。3年來，為各級政府依法行政、依法決策提供服務、為市重點工程提供法律意見、審查招商引資協(xié)議、代理政府參與訴訟、為國企改制涉法事務提供咨詢意見等420余件次。二是廣大律師不斷關注重點地區(qū)、重點人群、重點領域，積極為保障和改善民生服務。律師積極參與法律服務進社區(qū)、進鄉(xiāng)村活動，律師服務不斷向社區(qū)、鄉(xiāng)村延伸，3年來全市律師參與義務法律咨詢150余場次；努力滿足進城務工人員、困難職工群眾等弱勢群體的法律需求，不斷擴大律師法律援助覆蓋面，每位執(zhí)業(yè)律師每年都按規(guī)定完成2件以上法律援助案件；積極關注城市建設、拆遷安置補償、就業(yè)、就學、就醫(yī)、社會保障等民生熱點，為人民群眾最關心、最現(xiàn)實利益問題提供了及時便捷的法律服務。三是律師積極為維護社會穩(wěn)定服務。3年來律師參加涉法信訪1112人次，陪同各級領導接訪135次，累計接待上訪群眾1萬余人次，參與糾紛調解化解矛盾3900余件，參與涉法涉訴案件積案130余件，有效地維護了社會和諧穩(wěn)定。
(四)監(jiān)督管理持續(xù)加強，律師社會地位不斷提高。近年來，我們先后在律師隊伍中開展了社會主義法治理念教育、“中國特色社會主義法律工作者”主題教育實踐活動、律師隊伍集中教育整頓、“律師隊伍警示教育”等專項活動，不斷強化對律師隊伍的政治思想教育、執(zhí)業(yè)道德與執(zhí)業(yè)紀律教育；積極開展便民服務，改進服務水平，提升服務能力，不斷推動律師“法律服務提升年”、律師“進萬村”大服務、“律師事務所內(nèi)部管理規(guī)范建設年”、“千名律師解千難”等服務活動深入開展；積極轉變考核管理方式，推行信息公開和網(wǎng)上監(jiān)督，不斷推進管理體制創(chuàng)新，努力健全監(jiān)督機制、誠信機制、獎懲機制、培訓教育機制等長效機制，重視與支持發(fā)揮市律協(xié)行業(yè)管理優(yōu)勢和律師事務所的自律性管理；不斷加強和改進律師黨建工作，市律師協(xié)會成立了黨總支，全市律師黨支部8個，聯(lián)合支部5個，實現(xiàn)了黨建全覆蓋，目前，全市共有律師黨員66名，占執(zhí)業(yè)律師的31.9%;律師作用得到了各級黨委政府的高度重視和社會公眾的承認，近年來，先后有9名律師被選為市、縣區(qū)兩級人大代表、政協(xié)委員，陳晨律師再次當選省人大代表，律師代表、委員都能發(fā)揮自己的職業(yè)優(yōu)勢，認真履行職責，積極獻言獻策，參政議政，今年提交各類議案8起。
二、律師業(yè)發(fā)展中存在的缺陷和問題。
(一)社會對律師的職能作用認識度不足。有調查顯示，社會各界對律師制度的性質、律師職業(yè)的價值、律師工作的效用存在領導認同偏差、公眾認知偏移和自身認識偏離等問題。主要誤區(qū)：認為律師僅是以利益為紐帶的社會法律工作者，承認其社會服務價值而忽視其在衡平社會利益關系、推進民主法治建設方面蘊含的政治價值；認為律師就是“收人錢財、替人消災”，甚至認為律師是居于政府對立面替“刁民”說話的“麻煩制造者”，忽略其作為黨和政府與普通百姓之間的橋梁紐帶對社會關系調整所能發(fā)揮的疏導平衡作用；認為律師只是幫助“打官司”的訴訟活動參與者，而忽視其對于經(jīng)濟社會生活所特有的風險防范、糾紛調處價值；政府部門普遍將律師業(yè)歸類于普通中介服務機構，而未作為知識密集型的高端服務業(yè)予以重視扶持。
(二)律師執(zhí)業(yè)環(huán)境有待改善。一是律師執(zhí)業(yè)會見難、閱卷難、調查取證難這三難問題依然存在。由于《律師法》同有關法律的現(xiàn)實沖突，以及實踐執(zhí)行中紅頭文件、上級規(guī)定大于法現(xiàn)象的存在，有關部門認為律師提前介入對案件辦理會有不利影響等問題，律師的很多合法權利得不到行政機關和司法機關的認可。各級人大、司法部門對律師會見權利均出臺規(guī)定予以保障，但在實踐過程中，律師的偵查階段會見難一直存在，具體經(jīng)辦人員往往以各種理由推諉責任、拖延會見，即使會見了，律師受到的不當干預和限制也較多，使會見流于形式；在辦理刑事案件的過程中，有關部門在庭審前提供查閱的案卷總是有所保留，律師查閱卷宗材料的權利得不到實際保障；新《律師法》雖然確定律師調查取證不再需要經(jīng)過“有關單位和個人的同意”，但卻未對有關單位和個人不配合律師調查的處理作出相應規(guī)定，由于缺乏相關的制度保障，律師調查取證時有關人員不予配合的情況依然普遍存在。二是侵害律師人身權利的情況時有發(fā)生，律師合法的執(zhí)業(yè)權利得不到切實的保障。律師在司法實踐中存在司法歧視，律師無法完全行使應有的權利；有關部門缺乏對律師必要的保障措施，律師的易受到人身威脅和攻擊；律師執(zhí)業(yè)風險大，雷區(qū)多，廣大律師對辦理刑事案件存在顧慮。三是法律服務市場缺乏有效監(jiān)管。目前按照規(guī)定，可以提供有償法律服務的有執(zhí)業(yè)律師和基層法律服務工作者兩只隊伍，其他人員不得提供有償法律服務。但實際上，由于法律規(guī)定的缺失、相關配置措施的不完善、有關部門之間協(xié)調不夠，冒充律師執(zhí)業(yè)的事情時有發(fā)生，以公民代理身份提供有償法律服務的情況較為普遍，擾亂了法律服務市場。當前，司法行政機關和律師協(xié)會只能對律師和律師事務所的執(zhí)業(yè)行為進行有效監(jiān)管，很難對其他冒充律師執(zhí)業(yè)的或以公民代理身份提供有償法律服務的人員進行監(jiān)管，特別是新律師法刪去了司法行政機關對違法提供有償法律服務人員進行處罰的規(guī)定，更增加了監(jiān)管的難度。
(三)綜合能力難以支撐法律服務的有效需求。我市每萬人擁有執(zhí)業(yè)律師數(shù)僅為0.3，遠低于全國和全省平均數(shù)，辦案總量和業(yè)務收費均在全省排名靠后，xx年業(yè)務收費僅占全省2%左右；法律服務市場總體規(guī)模較小，缺乏有效的拓展途徑，律師事務所規(guī)模相對偏小，管理粗放，缺乏善于創(chuàng)造社會需求、業(yè)內(nèi)差異競爭、業(yè)務錯位發(fā)展的特色所、品牌所，綜合競爭力弱。人才流失情況較為嚴重，全市律師業(yè)務平均收費同全省相比偏低，而且業(yè)內(nèi)收入極不均衡，以xx年為例，10%的律師收入在10萬以上，70%的律師收入不足5萬，其中30%的不足2萬，不少新律師和年輕律師在激烈的競爭中難以堅持而轉行，同時還有一些業(yè)務較好的律師受發(fā)達地區(qū)的吸引而流出執(zhí)業(yè)。據(jù)統(tǒng)計，每年約有5-10%的律師選擇轉行擇行或流出執(zhí)業(yè)，80%的年輕律師坦言公務員職業(yè)對他們更有吸引。
(四)律師隊伍的素質和整體形象有待于進一步提升。個別律師執(zhí)業(yè)思想不正，業(yè)務水平不高，辦案過程中存在一定的違規(guī)行為，嚴重影響了律師行業(yè)的整體形象；受競爭壓力的影響，部分律師注重經(jīng)濟效益和短期效益，忽視了社會效益和長期效益，對公益案件和公益事業(yè)不熱心，對政治業(yè)務學習不積極；對律師業(yè)的宣傳不到位，社會對律師作用不明了，缺乏對律師業(yè)發(fā)展的獎勵和支持措施。
三、發(fā)展壯大律師業(yè)的建議。
發(fā)展壯大律師業(yè)，要堅持拓展與規(guī)范并舉，圍繞服務經(jīng)濟發(fā)展和維護社會穩(wěn)定兩個主題，在黨委政府及有關部門的大力扶持下，建設一支高素質、專業(yè)化的法律服務隊伍，拓展法律服務業(yè)務領域、完善法律服務管理體制，努力構建一個主體明確、功能完備、秩序規(guī)范、管理科學的法律服務體系。
(一)切實加強黨委、政府對律師工作的領導和支持。律師制度是社會主義法律制度的重要組成部分，律師隊伍是黨和人民可以信賴的隊伍。作為反映社會進步、法治完善程度的重要指標，目前我市萬人擁有律師比僅為0.3，遠低于全省1.1，全國1.23的水平。按近三年我市律師平均增速10%預測，到我市萬人律師比僅能達0.78左右。因此，加快壯大律師業(yè)不僅是行業(yè)發(fā)展問題，也是牽動全局的政治任務。各級黨委、政府應將律師工作放到更加重要的位置，出臺各項優(yōu)惠支持政策和措施，切實解決制約律師業(yè)發(fā)展的瓶頸問題。
(二)引導扶持律師在服務發(fā)展中激活法律需求。律師作為市場主體，必須全力以赴加快發(fā)展，責無旁貸滿足需求，千方百計拓展領域。但由于產(chǎn)業(yè)體系發(fā)育不全，市場需求培育不足，業(yè)態(tài)布局尚未成熟，政府導向與政策扶持不可或缺。一是強化政府法律事務服務。建立健全市、縣(區(qū))、鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)三級政府法律顧問網(wǎng)絡，其中市、縣(區(qū))兩級組建政府法律顧問團，政府部門及鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)建立法律顧問制度，發(fā)揮社會資源優(yōu)勢，節(jié)約政府行政成本，提高依法決策水平，增強風險防范能力，促進法治政府建設，實現(xiàn)拓展律師業(yè)務與提高行政效率的雙贏。二是深化企業(yè)法律顧問工作。引導企業(yè)建立常年法律顧問制度，深化“企業(yè)法律體檢”制度，增強“預防保健”意識，加大法律服務投資，力爭規(guī)模以上企業(yè)率先實現(xiàn)全覆蓋，重點骨干企業(yè)和困難企業(yè)可在工業(yè)扶持基金中適當補貼。通過政府引導與市場培育，讓律師在企業(yè)治理、要素配置、項目建設、金融服務、勞動關系、涉外商貿(mào)、破產(chǎn)重組、知識產(chǎn)權、環(huán)境保護等領域展露身手。三是建立重點項目法律顧問制度。要求律師為招標采購、合同審查、商業(yè)談判、征地拆遷及項目管理、融資保險等提供全程服務。四是優(yōu)化農(nóng)村法律服務。深化完善“一村一顧問”制度，為新農(nóng)村建設提供法律保障。各級政府可在新農(nóng)村建設資金中設立村級法律顧問獎勵經(jīng)費，明確標準、分類獎補，滿足農(nóng)村法律需求，強化農(nóng)村法治保障。同時借鑒外地經(jīng)驗，在村莊整治、農(nóng)房改造、土地流轉等政府主導項目中，建立律師強制介入制度，由律師負責項目法律論證，草擬審查合同，出具法律意見書，實現(xiàn)關口前置，降低法律風險。
(三)采取多項措施，優(yōu)化法律服務市場環(huán)境。一是加大法律實施監(jiān)督，切實解決困擾律師的三難問題。由人大牽頭，組織公安、法院、檢察院、司法局、工商、房地產(chǎn)等有關部門，共同出臺貫徹律師法、落實律師執(zhí)業(yè)權利的相關措施，切實監(jiān)督落實，解決律師會見難、閱卷難、調查取證難等問題；二是加強法律服務市場監(jiān)管，打擊假冒律師執(zhí)業(yè)的違法行為，制止違法提供有償法律服務的行為。司法行政部門與法院、公安、檢察等有關部門建立協(xié)調處置機制，落實律師從事訴訟活動的身份審查制度，對公民從事訴訟代理資格進行適當審查，加大對假冒律師執(zhí)業(yè)行為的打擊處罰力度；三是廣泛宣傳律師法、律師作用。充分利用電視、廣播、報刊、網(wǎng)絡、簡報等媒體，加大對律師的宣傳力度，積極表彰優(yōu)秀律師，讓社會公眾了解律師制度，支持律師執(zhí)業(yè)；四是切實保障律師的合法執(zhí)業(yè)權利和人身權利。對阻礙律師合法執(zhí)業(yè)的違法行為，對律師進行人身威脅和人身攻擊的，公安、法院、檢察等有關部門要采取有力措施，予以堅決制止和處罰；條件合適的法庭，應建立律師出庭專用通道或庭審后允許律師先行離庭，防止律師受到情緒激動的對方當事人的侮辱和圍攻。
(四)積極采取措施，充分發(fā)揮律師在維護社會穩(wěn)定中的作用。一是探索建立律師參與社會穩(wěn)定風險評估工作。政府在執(zhí)行重大決策、重大事項以及其他關系民生的行政行為前，應當邀請律師參與社會穩(wěn)定風險評估工作，律師要積極參與和配合；二是做好律師參與涉法信訪案件的接待和保障工作。要完善制度和措施，涉法信訪案件必須邀請律師參與，領導信訪接待律師要全程參與，重大疑難信訪案件的法律論證必須有律師參與，并建立律師參與涉法信訪案件的經(jīng)費保障制度，由市財政對律師參與信訪案件的補貼進行保障；三是組織律師積極參與涉法涉訴案件積案的清理工作；四是采取有效措施，充分發(fā)揮律師作用，加強訴前調解力度，消弭當事人矛盾，息訴止爭，并對挑詞架訟的律師予以處罰；五是引導律師積極辦理法律援助和公益案件，維護社會弱勢群體合法權益，維護社會公平正義；六是分階段的在全市推行免費法律咨詢服務，提供網(wǎng)絡法律咨詢服務。
房地產(chǎn)調查分析報告篇二
從7月21到8月8日，我在嘉興xx廠會計部進行了為期三周的實習調查。先前對會計電算化知識的不了解，經(jīng)過這幾周的努力，漸漸的從不知到知之，再從知之到甚之。此次我所調查的范圍是財務部的會計電算化內(nèi)容，從而我在此找到了我的調查目標。會計電算化技術的應用，將廣大財會人員從繁重的手工操作中解放出來，有時間和精力參與企業(yè)的管理與決策，為企業(yè)管理當局、投資者與債權人提供較為準確、及時的財務信息。我本著客觀、求實的原則，采取了與人面談等一系列必要的方法，對公司會計部的電算化進行了調查。雖然這次調查只有三個星期但將為我大學的學習計劃和未來的發(fā)展目標奠定了堅實的基礎。
此次調查主要是了解會計內(nèi)部的運行及操作。在xx廠的實習中我是跟隨師傅了解會計電算化內(nèi)容以及自己學著操作電算化的內(nèi)容。
(一)了解會計部運用電算化的重要性。
1、運用電算化能夠提高會計現(xiàn)代化管理思想，從而使得會計會計工作標準化，規(guī)范化，科學化，提高會計工作的效率和質量。
2、電算化可以加快信息傳遞，提高會計的反饋與控制能力。與此同時就可以提高企業(yè)現(xiàn)代化經(jīng)營管理水平，改善經(jīng)營管理，提高經(jīng)濟效益，使企業(yè)獲得更多的利潤。
(二)學習如何運用電算化。
在整個調查過程中，會計師傅有很多是在電腦上完成的，我也有在一旁學習，有時也會試試自己填制憑證。填制憑證最主要的是要細心，電算化和手寫一樣都會出錯，因此做憑證時一定要仔細，這樣才不會出錯，不然寫錯了就要刪去還要重新填寫。
嘉興市xx廠坐落于嘉興市南湖經(jīng)濟園區(qū)，成立于1997年，月產(chǎn)值約70萬，成本約43萬元。它是一家私營企業(yè)，屬于加工制造業(yè)，占地面積1200平方米。它雖然不大，但是里面的規(guī)劃卻是井然有序的。它生產(chǎn)的是皮件，而這里的皮件與海寧的皮衣，皮手套不同，這里生產(chǎn)的主要是皮夾、皮帶等一些小商品。工廠中分了幾個部門，分別是人事部、財務部、采購部、銷售部、設計部，還有兩個車間(制造車間、包裝車間)，一個倉庫，總經(jīng)辦兩名。企業(yè)規(guī)模不是很大，員工人數(shù)共有82人，注冊資金有50萬元人民幣。企業(yè)流程如下，首先采購部采購原材料及其包裝材料，材料包括輔助材料：帽釘、皮帶頭、鈕釘、徽標、卡、盒、標簽、條碼等;主材料：水牛皮。之后進入制造車間，第一，切割牛皮;第二，壓鑄皮件;第三，安裝輔助材料。最后包裝。簡單流程為材料入庫-----各部領用材料------入庫產(chǎn)品------出庫------送貨。這里所生產(chǎn)的皮件的銷售地點是海寧皮件城。年收入約為。財務部實行電算化方式記錄完成日常的經(jīng)濟活動。
為期三星期在xx廠的會計部實訓，主要的是了解關于電算化的內(nèi)容，在此主要研究的范圍是：在旁觀看師傅如何操作電算化;學習如何填制會計憑證。整個調查范圍就在本企業(yè)的會計部，調查的主要內(nèi)容是會計電算化。
在整個實訓調查過程中，我與會計師傅及出納進行面對面的學習。通過近距離地接觸會計電算化操作，讓我了解到了要正確的操作電算化首先要好好掌握基礎會計及中級財務會計。只有先學好這些才能正確填寫會計憑證以及做好其他的會計工作。在這里可以直接問會計師傅不懂的問題，師傅也會很認真為你講解會計實踐操作的知識。
(一)操作電算化人員的業(yè)務素質偏低。
xx廠中只有一名會計師傅及一員出納，大多的事情都由會計師傅所完成。據(jù)了解會計師傅是大專畢業(yè)，出納是中專畢業(yè)的，相對來說他們的專業(yè)知識是不完全的。并且會計師傅只經(jīng)過短期的培訓，對軟件的認識存有局限性，他們一般只能按照固定的模式機械的操作財務軟件，卻不能靈活運用軟件所提供的各項功能。
(二)運用電算化處理賬務程序不夠規(guī)范。
在皮件廠中會計師傅年紀跟我相差很大，他做的賬務處理跟我們現(xiàn)在的有一些出路，但是電算化中的數(shù)據(jù)輸入、業(yè)務處理及有關制度制訂方面都必須規(guī)范化、標準化，才能使會計信息系統(tǒng)順利進行。但由于受觀念、技術等多方面因素影響，現(xiàn)有工作流程大都仍在舊的體制、機制和管理模式基礎上進行，因而出現(xiàn)了工作流程與實際業(yè)務需要相沖突的矛盾，使會計電算化系統(tǒng)不能很好地發(fā)揮作用。另外，在會計電算化的實際實施過程中也還存在著一些不規(guī)范的行為，導致管理上的漏洞，嚴重制約著會計電算化水平的提高以及造成會計信息失真。
(三)單位領導的不重視。
會計電算化隨著現(xiàn)代化進一步發(fā)展在工作中有著越來越重要的地位，然而在小企業(yè)中企業(yè)領導只注重最后的結果，對會計的過程不注重。在我國社會主義市場經(jīng)濟體制下，企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動基本上是由市場調節(jié)，領導具有很大的經(jīng)營自主權;大量的企業(yè)屬于私營企業(yè)，在企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動的方方面面，基本上是領導說一是一。在這種情況下，領導對會計電算化工作的認可與否，直接影響企業(yè)能否實施會計電算化。
(一)加強會計人員的業(yè)務素質。
1、引入高素質電算化人才。
目前我國高等教育正在向大眾化教育過渡，每年有大量的高校畢業(yè)生走向人才市場，人才供應較前幾年有了很大改善，企業(yè)完全可以從市場招聘大學畢業(yè)生從事會計電算化工。
2、加強會計人員的電算化培訓。
企業(yè)應單獨制訂培訓內(nèi)容和培訓時間。培訓內(nèi)容應滿足開展會計電算化工作的需要，既要進行基本的賬務、報表操作的培訓，又應適當擴大培訓范圍，涉及工資、固定資產(chǎn)、采購、銷售、成本等系統(tǒng)，同時還應涉及相關崗位設置、人員安排等內(nèi)容。
(二)規(guī)范電算化處理賬務。
建立健全一套完整的電算化模式下的規(guī)章制度。電算化內(nèi)部制度建立后，抓落實是非常重要的環(huán)節(jié)。在實施過程中，企業(yè)要定期對各項制度的執(zhí)行情況進行檢查，并有相應獎懲措施，以確保各項制度的落實。
(三)加強領導對電算化的重視。
要促進該企業(yè)實施會計電算化，首先要讓領導從思想上重視起來，認識到實施會計電算化給企業(yè)帶來的方方面面的好處，徹底轉變其思想，使其成為實施會計電算化系統(tǒng)的動力而非阻力。使企業(yè)領導明白會計電算化并不僅僅是會計工作的現(xiàn)代化，更是企業(yè)生產(chǎn)、經(jīng)營、管理工作的現(xiàn)代化，是信息手段的現(xiàn)代化，通過會計電算化，能夠實現(xiàn)財務業(yè)務一體化管理，最大限度提升企業(yè)的管理水平和市場競爭力。在全球經(jīng)濟一體化、市場競爭非常激烈的今天，落后和封閉就意味著惡性循環(huán)，意味著被淘汰。
房地產(chǎn)調查分析報告篇三
房地產(chǎn)投資是進行房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的基礎，在這個投資活動過程中，收益與風險是同時存在的。這些風險嚴重的制約著房地產(chǎn)的發(fā)展，本文對我國房地產(chǎn)項目的投資風險做一個全面的研究與分析，同時給出相關的建議以供參考。
房地產(chǎn)業(yè)，是指進行房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營、管理、服務的行業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)，是具有基礎性、先導性、帶動性和風險性的產(chǎn)業(yè)。在實際生活中，人們習慣于將從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的行業(yè)稱為房地產(chǎn)業(yè)。
房地產(chǎn)投資是以房地產(chǎn)為對象，為獲得預期效益而對土地和房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)經(jīng)營，以及購置房地產(chǎn)等進行的投資。廣義上說，房地產(chǎn)投資的預期效益因投資主體不同而有所不同，政府投資注重宏觀的經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益;企業(yè)投資注重于利潤指標;購置自用的房地產(chǎn)，則注重它的使用功能的發(fā)揮。追求的效益雖然有所不同，但各種效益是相互交叉、相互影響的。從狹義上說，房地產(chǎn)投資主要是指企業(yè)以獲取利潤為目的的投資。房地產(chǎn)投資是固定資產(chǎn)投資的重要組成部分，一般占全社會固定資產(chǎn)投資60%以上。它需要動員大量的社會資源(包括資金、土地、物質材料、勞動力、技術、信息等資源)，才可能使投資效益得到實現(xiàn)。
我國處于快速發(fā)展階段，城市化發(fā)展在推動我國經(jīng)濟發(fā)展的同時，也為經(jīng)濟發(fā)達的城市帶來了越來越多的人口，城市區(qū)域的面積也不斷的拓展。我國土地政策實行的影響下，不論是拆遷、土地征用還是土地開發(fā)等多個方面都限制了土地供給，對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展造成了較大的影響，行業(yè)資源也逐漸減少。首先，土地供給量的減少，在2014年，土地購置的增長速度同比降低2.8%，且在宏觀經(jīng)濟環(huán)境的影響下，土地供給指標存在又一次的減低，這就表示在以后的發(fā)展階段中，房地產(chǎn)投資水平也會有所下降，從而提升了房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品價格；其次，土地供給減少在一定的程度上增加了土地成本，而且土地價格依然處在增長趨勢中。在金融機構的信用貸款管理方面，土地的發(fā)展會越來越市場化，政府單位為了加強土地的管理和控制，會不斷嚴格土地的開發(fā)控制。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展過程中，區(qū)域發(fā)展存在顯著的差異性，同樣也表現(xiàn)在房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)模和增長速度上。在我國，相對來說，東部區(qū)域的經(jīng)濟水平的發(fā)展較為良好，這是因為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展時間較長，積累了豐富的發(fā)展經(jīng)驗。中部地區(qū)的發(fā)展呈現(xiàn)出領先發(fā)展水平，并且明顯比我國經(jīng)濟水平更高。我國東部區(qū)域的土地資源比較緊張，房地產(chǎn)價格的提升加劇了該市場的競爭現(xiàn)象，部分房地產(chǎn)企業(yè)將發(fā)展逐漸發(fā)展到中部和西部，且區(qū)域結構也出現(xiàn)了一定的變化，特別是在中部區(qū)域的經(jīng)濟水平的發(fā)展中，不同指標的提升更高。我國城市化發(fā)展是舊區(qū)創(chuàng)新和基礎設施重新建設作為主要發(fā)展內(nèi)容，因此，我國城市不論是在規(guī)模和發(fā)展品質等多個方面都有著明顯的提升，城市的土地使用和土地需求都無法滿足市場的需求和供給。在這樣的需求影響下，我國在土地使用上存在一定的問題。在容積率提升的情況下，無論是政府、房地產(chǎn)開發(fā)商還是規(guī)劃師都非常注重容積率，對近些年房屋價格的逐漸增長，我國政府在發(fā)行了相應的調控政策，但是監(jiān)督與管理機制缺乏完善性，造成在實行政策的過程中，各個地方的政府執(zhí)行起來并不嚴格，而且商業(yè)銀行為了確保自身的經(jīng)濟效益也會采取相應的解決方式，不利于國家政策的合理實行，以及房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)性發(fā)展戰(zhàn)略的實施。
正像股市一樣，投資者很難把握到房地產(chǎn)市場的動向。很多人希望房價能下降，但是如果降了大家就會買嗎?出于囚徒困境的心理，人們大多是喪失投資良機或者過早進入。在市場行情熱漲的情況下，我們也需要把握投資機會，從而獲得較高的利潤。
4.1關于投資區(qū)域，如何選擇。
不同的區(qū)域有不同的房地產(chǎn)發(fā)展前景，所以投資房地產(chǎn)實質上是投資該區(qū)域的發(fā)展前景。所以需要分析區(qū)域投資環(huán)境，選擇好的投資區(qū)位，尋找投資機會。良好的投資區(qū)位包括：交通、學校、醫(yī)院、菜市場、商貿(mào)、良好發(fā)展前景等因素。
4.2面對拿地熱潮，搶還是不搶。
從往年的一些成交價來看，土地市場有呈現(xiàn)泡沫化的趨勢。而品牌開發(fā)商加大囤地力度，他們更看重的是未來兩年的房地產(chǎn)市場行情，而中小開發(fā)商，應充分考慮自身的發(fā)展戰(zhàn)略，政策的波動性依然是高地價的最大風險，因此在市場環(huán)境狂熱的情況下需要理性拿地，在市場環(huán)境低迷的時候應儲備土地。
4.3強調項目可行性分析和市場監(jiān)測。
可行性研究是對擬建投資項目進行全面的綜合技術經(jīng)濟分析，提出該項目是否值得投資和如何進行建設的咨詢意見，為項目決策提供依據(jù)的一種綜合性的分析方法。當今火熱市場行情下，企業(yè)需要做好可行性研究，做好項目開發(fā)成本和財務分析。房地產(chǎn)開發(fā)中既涉及土地、稅費、工程、開發(fā)、營銷、財務等費用，也包括不可預測費用。財務費用主要分析成本與收益，一般以動態(tài)分析為主，以靜態(tài)分析為輔，對項目進行現(xiàn)金流量分析、動態(tài)投資回收期、內(nèi)部收益率、盈利分析、敏感性分析等方面進行合理評估。這些費用和預測充滿不確定性因素，所以，可行性分析正確如否對項目利潤和風險防范影響較大。
進行充分的市場調研和監(jiān)測，對供求變化做出良好的反應。須委托專業(yè)咨詢公司對房地產(chǎn)市場的供求狀況進行調研，獲取詳細的信息資料，同時根據(jù)社會需求和城市建設規(guī)劃來調整投資項目，避免供需失衡的風險。
5結語。
隨著社會的發(fā)展，我國的房地產(chǎn)市場也在不斷地發(fā)展，規(guī)模也在不斷地增加，雖然房地長行業(yè)有著巨大的利益，但同時也產(chǎn)生巨大的投資風險。通過調查發(fā)現(xiàn)，我國的房地產(chǎn)的相關法律、法規(guī)在設立的時間上比較晚，各種制度還存在一定的不完善，在這種情況下，房地產(chǎn)投資受到的各種因素比較多，從而進一步導致房地產(chǎn)項目的投資出現(xiàn)較多風險。本文針對我國目前房地產(chǎn)行業(yè)的投資風險提出來相關的見解，同時也給出了有效的建議以供參考，從而使得其使用科學的方式盡可能的降低投資風險。
房地產(chǎn)調查分析報告篇四
對客戶需求的的研究判斷，是住宅開發(fā)商第一位的核心競爭力。
在如今高房價的壓力下，普通消費者根本無力去買房，更不用說是對各個樓盤進行對比挑選了。雖然如今房價很高，但是這絕不是因為供小于需的結果，這是國際熱錢大量流入、國內(nèi)各種炒房團炒作以及土地財政造成的結果。因此，面對供大于需，而房價居高不下這么一個結果，開發(fā)商為了避免陷入開發(fā)出“空城”這么一個結果，必須對客戶需求進行研究判斷，開發(fā)出具有明確市場和產(chǎn)品定位、最接近客戶需求且具有最佳滿足性能價格比的住宅樓盤，就顯得尤為重要。
在這里我們對那些年收入在十二萬到二十萬的白領的購房行為進行分析。
一環(huán)境因素。
文化背景：
中國這樣一個安土重遷歷史悠久的大國，對房屋的重視程度非常的高。很多人奮斗了大半輩子也許就是為了能在奮斗了這么久并且愿意生活下去的城市買一套房子，安一個家。因此買房者往往急于買房但是往往又遲遲不動手。買房可說是人生的最大的一筆投資之一了。再加上中國的農(nóng)民占了總人口的百分之八十多，因此現(xiàn)在的很多高級白領都出身于農(nóng)村，因此他們就迫切需要在所生活的城市買一套房子，但是又不希望房子在太郊區(qū)的地段。家庭背景：
年收入在十五萬到二十萬的高級白領，相比一般人算是高工資，但是跟三十萬的人比起來還是有差距的。此時，他們大多工作了五六年了，手里已經(jīng)有了一定的買房的錢，在加上男女雙方收入，付首付是絕對沒問題了。由于這群人都是所謂的80后，但是到了這個階段80其實已經(jīng)成熟了，跟70后基本上沒區(qū)別。這是他們更多的是考慮這個家，考慮自己的未來。因此他們更多是考慮房子的質量和方面性，至于說升值，不是他們考慮的范圍。同時他們對小區(qū)的健身和娛樂設施也很看重。
政策鼓勵：
如今的高房價下，國家為了鼓勵消費者購房、、、、、二個人因素。
文化水平：
這群消費者至少都是大學本科畢業(yè)，擁有較高的文化水平和消費品位，并且對環(huán)保理念也比較擁護，甚至說有一定的要求。畢竟綠色是今后的大方向。這就要求開發(fā)商要多用些環(huán)保節(jié)能的設備和材料，同時要注重綠色覆蓋率。
收入水平：年收入在十五萬到二十萬之間。
市場敏感度分析：80后在大學或之前一直是花錢如流水的一群人。但是到了這個時候，他們花錢會很小心，因為他們已經(jīng)充分體會到了賺錢的不易。并且又關乎未來的家庭幸福。但是，我還是堅持認為他們不在乎那幾萬塊錢，他們在乎的只是他們對這個樓盤的滿意度。包括物業(yè)服務，交通，周邊生活環(huán)境，配套設施，小區(qū)內(nèi)各項設施，是否環(huán)保等，只要這些方面讓消費者滿意了，他們就會毫不猶豫的掏錢。
消費動機：買房子，成家。
生活形態(tài)：他們的生活節(jié)奏是很快的，可以說壓力很大。整天游走在城市的高鐵架和嘈雜的城市中，再加上整天悶在辦公室中，他們迫切需要有一個釋放壓力的空間?？梢曰貧w到自然中去是他們心里的呼喚。
品牌忠誠度：由于出身農(nóng)村的消費者居多，品牌對他們而言沒多大的吸引力。只要設計的合他們的感覺，他們就不會考慮太多。
房地產(chǎn)調查分析報告篇五
標題可以有兩種寫法。
一種是規(guī)范化的標題格式，基本格式為“××關于××××的調查報告”、“關于××××的調查報告”、“××××調查”等。
另一種是自由式標題，包括陳述式、提問式和正副題結合使用三種。陳述式如《東北師范大學畢業(yè)生就業(yè)情況調查》，提問式如《為什么大學畢業(yè)生擇業(yè)傾向沿海和京津地區(qū)》，正副標題結合式，正題陳述調查報告的主要結論或提出中心問題，副題標明調查的對象、范圍、問題，如《高校發(fā)展重在學科建設??××××大學學科建設實踐調查》等。
二、列出調查的主要內(nèi)容，格式如下：
調查時間：
調查地點：
調查對象：
調查方法：
調查人：
調查分工：（以小組形式調查的要求，小組人數(shù)不得超過3人）。
三、報告正文。
正文一般分前言、主體、結尾三部分。
成績、突出問題等基本情況，進而提出中心問題或主要觀點來；第三種是開門見山，直接概括出調查的結果，如肯定做法、指出問題、提示影響、說明中心內(nèi)容等。前言起到畫龍點睛的作用，要精練概括，直切主題。
2．主體。這是調查報告最主要的部分，這部分詳述調查研究的基本情況、做法、經(jīng)驗，以及分析調查研究所得材料中得出的各種具體認識、觀點和基本結論。
3．結尾。結尾的寫法也比較多，可以提出解決問題的方法、對策或下一步改進工作的建議；或總結全文的主要觀點，進一步深化主題；或提出問題，引發(fā)人們的進一步思考；或展望前景，發(fā)出鼓舞和號召。
（一）一、基本情況。
調查運用國家統(tǒng)計局批準，中國老齡科研中心xx年和xx年實施的兩次中國老年人口狀況調查數(shù)據(jù)，結合北京、河北、江蘇、浙江、黑龍江、江西、河南、安徽、重慶、甘肅等10個省、自治區(qū)和直轄市的典型調查，調查對象為農(nóng)村老年空巢、類空巢家庭的老年人，即老年人無子女(包括兒媳、女婿)，或有子女但不同吃同住者。
老年空巢家庭包括兩類：
1、獨居戶;。
2、夫妻戶。
老年類空巢家庭包括三類：
1、隔代戶(老年人與未成年孫子女或外孫子女同住，多稱“留守家庭”);。
2、兩代老人戶(老年人與父母同住);。
3、與其他人同住戶(老年人與其兄弟姐妹或照料者等同住)。
xx年，全國農(nóng)村老年空巢和類空巢家庭共3288萬戶，占農(nóng)村老年人家庭總戶數(shù)的48.9%，比xx年的44.9%提高了4個百分點。空巢、類空巢家庭中的老年人共4742萬人，占全國1.08億農(nóng)村老年總人口的43.9%。其中，空巢家庭老年人占38.3%，類空巢家庭老年人占5.6%。除隔代戶從xx年的4.4%下降到xx年的3.7%外，其余幾類家庭戶的比例均有所上升。獨居戶從13.3%提高到14.7%，夫妻戶從26.7%提高到27.7%，與其他人同住戶從0.5%提高到2.1%，兩代老人戶從0.4%提高到0.7%。
空巢、類空巢家庭分布呈現(xiàn)較明顯的地區(qū)差異。東部和中部省份空巢比例相對較高，如山東、河北、江蘇的老年空巢、類空巢家庭的比例超過了60%，北京、河南、浙江、安徽、遼寧等也超過了50%。西部一些省份如陜西、廣西、云南不足30%。各省份內(nèi)部的分布差異也較明顯。嚴重的地方，村外出青壯年比例達到90%，留在家里的幾乎都是老人和孩子。
隨老年人年齡提高空巢、類空巢家庭比例呈減少趨勢。農(nóng)村60至69歲的低齡老年人中有50.2%居住在空巢、類空巢家庭中，在80歲以上的高齡老年人中減少到40.5%?？粘?、類空巢家庭老年人以有配偶同住為主占64.9%，喪偶的占28.8%。
老年空巢、類空巢家庭內(nèi)部差異明顯。約有2/5的老年人自愿與子女分開居住。這類家庭以夫妻戶多見，低齡老年人為主，身體狀況和生活狀況相對較好。有48.3%的老年人被迫與子女分開居住。其中，有30.7%的老年人想與子女同住，但因子女不孝，婆媳關系緊張，或子女外出發(fā)展等原因而不得不獨守空巢。有17.6%的老年人愿意入養(yǎng)老院，但因經(jīng)濟條件不允許加之不是收住對象，或當?shù)貨]有養(yǎng)老機構而不能如愿。
二、存在的主要問題。
空巢、類空巢家庭老年人生活中的問題既有作為農(nóng)村老年人面臨的共性問題，也有因子女“缺位”帶來的特殊問題。
(一)養(yǎng)老保障不穩(wěn)定問題。
農(nóng)村空巢、類空巢家庭老年人從事生產(chǎn)勞動的比例比非空巢家庭老年人高近5個百分點，占47.4%，得到子女經(jīng)濟幫助的比例比非空巢家庭老年人低6.6個百分點，占59.5%?？粘?、類空巢家庭老年人年人均收入2373元，約為非空巢家庭老年人的4/5。受自我養(yǎng)老能力以及子女自身經(jīng)濟狀況和養(yǎng)老意識淡薄等影響，39.6%的空巢、類空巢家庭老年人感到經(jīng)濟困難，49%的人認為經(jīng)濟上缺乏保障，得到政府和集體救助的只占13.6%。
(二)基本醫(yī)療缺乏保障問題。
空巢、類空巢家庭老年人中健康狀況差的占27.2%，患慢性病的占65.5%。57.8%的人未享受任何形式的醫(yī)療保障，參加新型合作醫(yī)療的老年人多數(shù)反映合作醫(yī)療報銷起付線高，報銷比例低，報銷程序過于復雜，門診取藥花費多但不能報銷，住院治療又需要先墊付大筆押金。因為上述原因，有70%的空巢、類空巢家庭老年人患病后不去就醫(yī)，“拖”病現(xiàn)象比較普遍。
(三)照料服務供求矛盾突出問題。
空巢、類空巢家庭老年人生活部分或完全不能自理的占20%，約948萬人。7.5%的老年人需要照料，其中11.3%的人得不到照料，比非空巢家庭老年人高8.4個百分點?？粘?、類空巢家庭老年人的照料主要靠配偶，占52.3%，國家、集體、養(yǎng)老機構上門服務合計僅占2.9%。與此相對，非空巢家庭老年人的照料主要依靠子女，占64.1%。
(四)獨居老年人面臨高生活風險問題。
獨居老年人(包括散居“五?！崩先?約1004萬人。其中，覺得經(jīng)濟困難的占52.4%，需要照料但無人照料的占18.4%，經(jīng)常感到孤獨的占53.6%，感到不幸福的占21.0%，有過自殺念頭的占7.5%，這些指標均顯著高于其他老年人。統(tǒng)計分析顯示，有60%的農(nóng)村獨居老年人生活中面臨著經(jīng)濟非常困難、健康狀況極差、需要照料和孤獨寂寞中的至少一種問題，近19%的獨居老年人面臨兩種以上的上述生活風險。
(五)隔代戶和兩代戶老年人生活壓力大問題。
子女外出務工，留下祖孫在家的“留守”老年人占農(nóng)村老年總人口的3.7%，接近400萬人。他們既要從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)勞動，又要照看孫子女，身心壓力很大，健康狀況也最差，54.7%的老年人認為健康狀況較前一年變差，69.3%的人患有慢性病，41.7%的人在調查前兩周處于帶病狀態(tài)，這些指標均明顯高于其他空巢、類空巢家庭。兩代戶老年人既要自養(yǎng)還要贍養(yǎng)其高齡父母，他們參與農(nóng)業(yè)勞動的比例高達80%，得到子女經(jīng)濟支持的只占44.3%，醫(yī)療費開支最大，年人均住院費支出達到1827元，遠高于其他空巢、類空巢家庭老年人的1068元。
三、農(nóng)村老年人家庭空巢化現(xiàn)象及問題成因分析。
(一)農(nóng)村老年人家庭空巢化是人口、經(jīng)濟、社會等多重因素綜合作用的結果，這種態(tài)勢仍將持續(xù)。
造成農(nóng)村老年人家庭小型化和空巢化的原因一是上世紀五、六十年代生育高峰人口，同時也是70年代以來實施計劃生育的獨生子女父母相繼進入老年，老齡化加快發(fā)展。二是農(nóng)村人口平均預期壽命延長，高齡老年人口增長，老年人家庭空巢期延長，同時兩代老人戶也有所增加。三是工業(yè)化、城鎮(zhèn)化過程中大量農(nóng)村勞動年齡人口向城鎮(zhèn)遷移，留守老年人增加。四是隨著居住條件改善以及人們思想觀念和生活方式變化，兩代人愿意分開居住的家庭增多。上述因素的持續(xù)存在，必將推動農(nóng)村老年人家庭空巢化的繼續(xù)發(fā)展，空巢、類空巢將成為我國農(nóng)村地區(qū)老年人家庭的一種重要居住形態(tài)。
(二)子女“缺位”削弱了家庭養(yǎng)老的作用。
老年人勞動自養(yǎng)、夫婦互相扶養(yǎng)和子女贍養(yǎng)是傳統(tǒng)家庭養(yǎng)老的三大支柱，由于子女在家庭生活中的“缺位”，喪失了支撐家庭養(yǎng)老的穩(wěn)定結構，影響了部分老年人的生活，突出地表現(xiàn)為缺乏照料者和精神慰藉，同時加重了老年人勞動自養(yǎng)的負擔。獨居老年人更失去了配偶的扶養(yǎng)，與孫輩同住的“留守”老年人加重了代撫育負擔，兩代老年人戶則是“以老養(yǎng)老”，困難相對更多。
(三)農(nóng)村社會保障與社會服務發(fā)展滯后導致部分老年人養(yǎng)老和照料服務的“真空”。
家庭養(yǎng)老功能不足，老年人對社會保障和社會服務的需求增加。由于農(nóng)村社會養(yǎng)老保障覆蓋面窄，水平低，社會福利服務基礎設施短缺，社會養(yǎng)老服務不發(fā)達，使老年人的養(yǎng)老特別是服務需求得不到保障。調查發(fā)現(xiàn)，空巢、類空巢家庭老年人需要上門家務服務的占32.8%，而當?shù)赜写朔盏膬H占7.0%，需要上門護理的占35.4%，能提供上門護理的僅占6.3%，需要入住養(yǎng)老機構而不能如愿的占17.6%，離老年人的需求差距很大。
(四)對農(nóng)村老年人家庭空巢現(xiàn)象及其問題重視不夠，措施不力。
主要表現(xiàn)為一是政策“缺位”。各地關于居家養(yǎng)老和老年服務體系建設的政策主要指向城市，適合農(nóng)村實際情況的政策較少。二是觀念落后。一些地方的工作思路仍然停留在“家庭養(yǎng)老”上，對農(nóng)村老年人“空巢”問題重視不夠。三是缺少有力措施。農(nóng)村社會保障、基礎設施和公共服務明顯落后，社會組織很不發(fā)育，解決農(nóng)村老年人養(yǎng)老服務問題難度很大?；谝陨显颍夏昕粘布彝ピ黾訋淼恼樟戏盏葐栴}在許多地方?jīng)]有擺上議事日程。
(五)敬老意識和贍養(yǎng)觀念淡化。
農(nóng)村“重小輕老”現(xiàn)象比較普遍，少數(shù)子女視老年人為累贅，一些多子女家庭互相推諉贍養(yǎng)義務。婆媳關系緊張，“媳婦當家，養(yǎng)兒防不了老”。外出務工子女忽視家中老年人的生活安排，與老年人缺少聯(lián)系。還有“外嫁女兒不養(yǎng)娘”的傳統(tǒng)習俗，等等。這些因素導致部分老年人的贍養(yǎng)得不到落實。
四、對策與建議。
農(nóng)村老年人家庭空巢化伴隨著農(nóng)村人口老齡化和高齡化，在城鎮(zhèn)化和農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉等因素影響下，農(nóng)村以家庭養(yǎng)老為主，依靠老年人勞動自養(yǎng)、子女贍養(yǎng)和土地保障的傳統(tǒng)養(yǎng)老模式受到進一步挑戰(zhàn)，需要從整個農(nóng)村社會保障制度和社會服務的建構上綜合考慮和應對。在繼續(xù)鞏固家庭養(yǎng)老的基礎上，大力發(fā)展社會養(yǎng)老保障和公共服務，建立健全社會養(yǎng)老和家庭養(yǎng)老相結合的養(yǎng)老保障體系，是新時期保障包括農(nóng)村空巢家庭老年人在內(nèi)的廣大農(nóng)村老年人基本生活和服務需求，解決農(nóng)村老齡問題的必由之路。
(一)建立健全農(nóng)村社會保障體系，為農(nóng)村老年人生活提供制度保障。
加快建立健全農(nóng)村社會保障體系，把符合條件的老年人全部納入保障范圍，并考慮老年人的特點和需求，采取措施給予優(yōu)待和照顧。實施最低生活保障可對貧困老年人降低門檻，提高補助標準。新型農(nóng)村合作醫(yī)療可考慮免除70歲以上老年人的參合費用，并對參加合作醫(yī)療的老年人在個人賬戶計入金額及報銷比例等方面予以優(yōu)惠，適當擴大老年人常見慢性疾病門診報銷的病種。醫(yī)療衛(wèi)生機構應為急重病貧困老年人開辟綠色通道。積極探索建立農(nóng)村老年人非繳費型養(yǎng)老金制度，對于不享受社會保障待遇的農(nóng)村80歲以上高齡老年人可采取發(fā)放生活補貼等方式，保障老年人的基本生活和基本醫(yī)療需要。
(二)加快建立農(nóng)村社會養(yǎng)老服務體系。
加強農(nóng)村綜合性養(yǎng)老服務機構建設，在服務好“三無”老人等傳統(tǒng)服務對象的基礎上，把服務對象擴展到高齡、病殘、獨居、生活不能自理的社會老年人。
施院0托老年群眾i在農(nóng)村社區(qū)建設綜合性養(yǎng)老服務活動設施，以此為依托為老年人就地就近提供生活照料、文體娛樂、法律服務和宣傳教育服務，逐步形成住養(yǎng)、定點與上門服務相結合的養(yǎng)老服務體系。有條件的地方政府和村集體要積極出資設立養(yǎng)老服務公益崗位，同時積極倡導鄰里互助、()志愿者幫扶和老年人互助，以獨居戶、隔代戶、兩代老人戶特別是高齡、貧困、患病、生活不能自理的老年人為重點，建立聯(lián)系和幫扶制度，制定緊急事件的有效應對辦法，照顧好他們的生活。
(三)充分發(fā)揮家庭養(yǎng)老的基礎性作用。
進一步推進農(nóng)村家庭贍養(yǎng)協(xié)議書簽訂工作，鞏固家庭贍養(yǎng)，督促外出務工子女妥善安排好留守老年人的生活和生產(chǎn)。加強涉老法制教育和敬老道德宣傳，把敬老孝親納入文明家庭和文明村鎮(zhèn)的評選表彰內(nèi)容，轉變不良習俗，和諧家庭關系。加強對老年人的宣傳教育，幫助老年人加強生活安全的自我保護，掌握緊急情況下的應急處置辦法，提高老年人依法維護自身權益的意識和能力。
(四)加強對農(nóng)村老齡工作的組織領導。
各級政府要把農(nóng)村老齡問題納入農(nóng)村改革發(fā)展和社會主義新農(nóng)村建設，統(tǒng)籌研究和解決。要制定農(nóng)村養(yǎng)老服務機構、設施發(fā)展規(guī)劃和推動農(nóng)村養(yǎng)老服務的政策措施，將相關經(jīng)費納入財政預算。各級政府有關部門要按照各自職責，將保障農(nóng)村老年人基本生活，發(fā)展農(nóng)村為老服務納入部門工作安排，切實承擔起為農(nóng)村老年人提供基本社會保障、福利服務、醫(yī)療衛(wèi)生、安全保護、權益維護、活躍老年人文化生活等方面的責任。要建立健全縣、鄉(xiāng)兩級老齡工作機構，保證必要的人員和經(jīng)費，發(fā)揮好綜合協(xié)調和檢查督促作用。在農(nóng)村基層，要普遍建立起農(nóng)村老年人協(xié)會，在村委會的領導和支持下，實現(xiàn)自我組織、自我教育、自我管理和自我服務，積極調解涉老糾紛，維護老年人權益，活躍老年人精神文化生活，組織老年人自助互助。
（二）5月25日至27日我縣衛(wèi)生系統(tǒng)外出對衛(wèi)生院、縣集團化動作進行為期2天的學習考察。經(jīng)過學習考察，總結經(jīng)驗。發(fā)現(xiàn)我鎮(zhèn)衛(wèi)生院存在不少問題,處境困難,部分科室效率低下。因此必須深化我鎮(zhèn)衛(wèi)生院運作模式的改革,完善我鎮(zhèn)衛(wèi)生系統(tǒng),多渠道籌集資金，解放思想、實事求是,發(fā)展鄉(xiāng)鎮(zhèn)衛(wèi)生事業(yè),提高農(nóng)民健康水平。
一、基本概況。
(一)縣集團化動作模式。
縣集團化管理是縣縣醫(yī)院、中醫(yī)院分別對縣旺草鎮(zhèn)衛(wèi)生院、莆老場鎮(zhèn)衛(wèi)生院進行收購型管理。其主要的方式是縣旺草鎮(zhèn)衛(wèi)生院由縣中醫(yī)院幫扶，衛(wèi)生院法人由以前院長變更為中醫(yī)院法人，由中醫(yī)院直線管理。衛(wèi)生院的醫(yī)療服務收費不變，主要是對上下兩家醫(yī)院的人才流動提供了較大的平臺。主要做法是旺草鎮(zhèn)衛(wèi)生院的醫(yī)務人員根據(jù)需要到中醫(yī)院進行理論和實際操作的進修，縣醫(yī)院、中醫(yī)院的醫(yī)務人員按需要及時到鄉(xiāng)鎮(zhèn)衛(wèi)生院進行基層指導和交流。這樣兩家醫(yī)院的人力資源呈上下流動的趨勢。通過組織學習、訓導的手段，提高了員工的工作能力、知識水平和潛能的發(fā)揮，最大限度的使員工的個人素質與工作需求相匹配，進行促進員工現(xiàn)在和將來的工作績效的提高。
1、集團化管理的經(jīng)濟效。
旺草鎮(zhèn)衛(wèi)生院的業(yè)務收入從1月份8萬元、2月份18萬元、3月份28萬元，4月份為42萬元，以每月10萬元的收入遞增，業(yè)務上的收入主要是以衛(wèi)生院的綜合業(yè)務水平在群眾中的可信度為基礎，由于縣醫(yī)院、中醫(yī)院與衛(wèi)生院建立了上下職工交流學習的平臺，使鄉(xiāng)鎮(zhèn)衛(wèi)生院業(yè)務人員的技術水平有了較大的提高，以鄉(xiāng)鎮(zhèn)衛(wèi)生院的收費，老百姓享受到了縣級醫(yī)院的服務，在老百姓當中建立起了基礎，這主要是由于集團化管理的優(yōu)勢帶來的好處。
2、集團化管理的資源利用。
通過對集團化管理的學習考察，深得體會，1、在資源共享上，節(jié)省成本和費用。衛(wèi)生院的藥物按需要由上級醫(yī)院統(tǒng)一采購可以降低采購成本、集團大制造可以利用制造資源、統(tǒng)一技術和研發(fā)平臺以研發(fā)高難度的課題、統(tǒng)一銷售可以節(jié)約營銷費用、統(tǒng)一結算可以節(jié)省財務費用和解決融資的難題等。
2、優(yōu)勢互補，提升了醫(yī)院的運作和管理效率。集團化運作可以將個別醫(yī)院的“長板”彌補其它的“短板”，使這一長項得到充分發(fā)揮，從而帶動其它成員企業(yè)提高了運作和管理的效率。比如銷售渠道的融通、人力資源管理經(jīng)驗的借鑒等等。提高了企業(yè)創(chuàng)新能力和綜合競爭能力。技術創(chuàng)新、營銷創(chuàng)新以及成本和費用的降低等，使企業(yè)及集團綜合競爭能力得到提升。旺草鎮(zhèn)衛(wèi)生院、莆老場衛(wèi)生院都是基于這種模式將資源優(yōu)勢互補，得于合理安排利用。在中醫(yī)院、縣醫(yī)院的統(tǒng)一管理，合理利用資源的現(xiàn)況下繼續(xù)發(fā)展。
(二)黔西衛(wèi)生院股份合作模式。
1、黔西衛(wèi)生院基本情況。
黔西衛(wèi)生院全院共67個職工，3個主任醫(yī)師，所轄人口為2萬多人。黔西衛(wèi)生院主要以股份合作模式運作。黔西衛(wèi)生院的職工就是股東，該單位以外的單位或個人不能進行投股，將醫(yī)院的生存與全體職工緊密地聯(lián)系在一起，卻也不是完全的股份合作制。股份合作制是以合作制為基礎，吸收股份制的一些做法，勞動者的勞動聯(lián)合和資本聯(lián)合相結合形成的新型企業(yè)的組織形式。資本是以股份為主構成，職工股東共同勞動，實現(xiàn)按資按勞分配，權益共享，風險共擔，自負盈虧，獨立核算。所有職工股東以其所持股份為限對企業(yè)承擔責任，企業(yè)以全部資產(chǎn)承擔責任的企業(yè)法人。而黔西衛(wèi)生院勞動者就是股東，自己支配和管理，決策層是院務領導也是較大股東，即了解自身業(yè)務需要又是政治上的管理層，更能有效地結合醫(yī)院實際出臺政策。
2、黔西衛(wèi)生院資金的籌集與去向。
黔西衛(wèi)生院的職工就是股東，職工與股東為一體，資金的籌集是每位職工買下醫(yī)院的股，管理層、業(yè)務骨干、一般職員所能買的股份數(shù)是不同的。這樣，每個職工都是醫(yī)院的主體，醫(yī)院的盈虧與每位職工的勞動息息相關，大大的增進了職工的極積性、主動性，使職工的勞動更大層度地體現(xiàn)為工資與獎金。
二、與我院實際情況相結合的分析。
安場鎮(zhèn)中心衛(wèi)生院全院共40多位職工，所轄人口為7萬多人，1個主任醫(yī)師，3個副院長，從實施績效工資以來，在醫(yī)院內(nèi)部管理和發(fā)展過程中發(fā)現(xiàn)的問題也不少。
(一)人才培養(yǎng)穩(wěn)步不前，留不住人才。
我院實施績效工資以來，醫(yī)院職工學習和交流的機會相當少，而較多的是政治上的方針政策的學習，對于專業(yè)技術上的學習差不多沒有。雖有上掛業(yè)務部門，但在業(yè)務的培訓和學習上是不如縣集團運作模式那么實際有效的。從人才隊伍來看，由于受借調或借用、提前退休等的情況，很少有機會注入新鮮血液，目前，我院已被借調出2名醫(yī)生，黔西衛(wèi)生院所轄2萬多人卻有67個職工，我院所轄7萬多人只有42個職工。安場鎮(zhèn)衛(wèi)生院面臨著人才較少，而培養(yǎng)人才困難的局面。通過調離，借調等我院的人才有所流失。
安場鎮(zhèn)衛(wèi)生院以每月兩次的院內(nèi)業(yè)務培訓學習例會來解決人才的培養(yǎng)問題，但這不能夠解決本質上的學習交流，因為該衛(wèi)生院業(yè)務技術長期停留在沒長進的現(xiàn)況，每次學習培訓照本宣科已經(jīng)使部分職工生厭。
(二)職工工作積極性對比。
完全的績效工資對職工的工作積極性有所影響，部門職工按部就班，“存在做與不做一個樣”的想法，這主要是部份職工對當前績效工資政策還沒有吃透，沒有讀懂的原因，安場鎮(zhèn)所轄14個村，從年底14個村衛(wèi)生完全合并之后，各村衛(wèi)生均有反應基藥品種不全，黑醫(yī)盛行等原因也大大地影響了村醫(yī)生的工作積極性。從集團化管理與黔西衛(wèi)生院股份合作制運作來看，集團化管理有更多的學習培訓，職工可以從鄉(xiāng)鎮(zhèn)衛(wèi)生院到中醫(yī)院或縣醫(yī)院深造、晉升等機會來激勵職工，而縣級醫(yī)院對鄉(xiāng)鎮(zhèn)衛(wèi)生院資金的管理也是比較放得寬的。黔西鐘上山衛(wèi)生院股份合作制運作以工資獎金來激勵職工的積極性，也有利于發(fā)展較強的團隊精神。而我院始終以黨政精神，政策來激勵職工，效果是不能相提并論的。
(三)老百姓利益相關的比較。
在前面兩種模式都能夠看到，老百姓會以同樣的價格得到更高更好的服務，因為黔西衛(wèi)生院股份運作、集團化管理都能提供這樣的平臺，黔西衛(wèi)生院當然以業(yè)務技術為優(yōu)先，服務為宗旨才能有群眾基礎，縣兩個試點衛(wèi)生院都是以縣級醫(yī)院的管理模式，從技術業(yè)務范圍都是引用縣級醫(yī)院的標準。而安場衛(wèi)生院沒有這樣的平臺，人才流失現(xiàn)象較重，服務上也只能是支撐，談不上較好，群眾基礎就顯得薄弱了。主要原因還是業(yè)務人員少、床位設施不全、業(yè)務科技含量小、激勵機制不健全造成的。
三、方法與建議。
(一)方法。
安場鎮(zhèn)衛(wèi)生院面臨著職工學習培訓機會少，在職人才流失，資金激勵制度不夠健全，職工積極性不夠高，村衛(wèi)生室管理有待加強的情況下。
加強職工業(yè)務學習，這只能依靠上級業(yè)務部門的統(tǒng)一管理，科學技術為第一生產(chǎn)力，為提高安場衛(wèi)生院的綜合實力，沒有較好的業(yè)務都是空談。即要發(fā)展人才，又要保住人才。
完善職工激勵制度，以工資獎金激勵為主要，形成多勞多得，少勞少得，不勞要罰的原則，這方面由于受績效工資的一些限制，是需要解放思想，大膽探索，才能從本質上解決這一問題。
加強基礎硬件設施建設，即要按要求完成上級業(yè)務部門下發(fā)的相關的政策性任務，更要為醫(yī)療患者創(chuàng)建一個好的醫(yī)療環(huán)境，通過改革創(chuàng)新，兩者可以兼得，以代表廣大人民群眾的根本利益為首要任務，醫(yī)院才能生存發(fā)展。
(二)建議。
安場鎮(zhèn)所轄人口為7萬多人，經(jīng)濟比較活躍，位于主要交通干線。大多數(shù)以做生意為主，更有“小香港”之稱。如果安場衛(wèi)生院完全按股份合作模式運作，那人口太多，規(guī)模太大，加之14個村衛(wèi)生室，已致不好管理;如完全借薦縣集團化模式，由于鄉(xiāng)鎮(zhèn)比較大，那不管縣級那個醫(yī)院來統(tǒng)一管理安場衛(wèi)生院也可能顯得精力不夠，人力不足;如按績效不變，安場這么大的一個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，也有地利條件卻沒有發(fā)展空間與平臺，在實施績效1年多以來，卻還沒有發(fā)現(xiàn)這一制度的好的地方，值得我們?nèi)ド钏?，應該要解放思想，開拓創(chuàng)新，改革安場衛(wèi)生院的現(xiàn)況。
鑒于兩種模式的經(jīng)驗，結合安場衛(wèi)生院實際情況，我們建議，今后一個時期要著力抓好以下方面的改革。
學黔西衛(wèi)生院股份運作模式部份經(jīng)驗，在醫(yī)療衛(wèi)生體制改革上求突破。建議資金上引用股份制，將上掛業(yè)務部門作為服東，提供業(yè)務學習和技術深造的平臺。解放思想、實事求是，合理利用人力資源，強化激勵機制。
大力引進人才，安場衛(wèi)生院人力質量和數(shù)量嚴重不足，只有先引進了人才，有了人力資源才是發(fā)展的前提。
為進一步確立市場化的觀念，真正把醫(yī)療作為企業(yè)來搞、項目來抓、產(chǎn)業(yè)來辦，加快改制轉軌的步伐。力度要大，要解放思想、實事求是地搞好醫(yī)療單位體制改革，以綜合縣和黔西鐘醫(yī)院兩種模式經(jīng)驗。建立一個主要成份為股份合作運作，主要方面以集團模式發(fā)展業(yè)務，利用人力資源。要建立較活躍的制度形式，堅持因地制宜，因院施策，根據(jù)醫(yī)院實際和醫(yī)院干部職工的意愿，不搞一風吹、一刀切，只要是有利于安場衛(wèi)生院醫(yī)療事業(yè)發(fā)展、有利于醫(yī)療服務水平的提高、有利于保障職工利益的增進激勵機制的改制形式，都要大膽地搞，大膽地試。改革要以政策為根本，在中國共產(chǎn)黨領導下的各單位各部門，沒有政策的支持所搞的改革是不會走向成功的，大力爭取政策的支持，加強群眾基礎。解放思想、實事求是，開拓創(chuàng)新，合理利用人力、物力、地利條件等資源。為安場衛(wèi)生事業(yè)的發(fā)展努力。
房地產(chǎn)調查分析報告篇六
1,區(qū)位概況西華縣位于河南省東部，隸屬于周口市管轄?？偯娣e1194平方公里，耕地面積110萬畝，轄18個鄉(xiāng)鎮(zhèn)、3個農(nóng)林場，戶籍人口92萬（2013年）。西華漢代置縣，歷稱西華、長平、箕城、鴻溝等，唐代復名西華至今。存有女媧城遺址為河南省重點文物保護單位。
考慮城鎮(zhèn)化空間發(fā)展的不均衡，在周口、項城、淮陽“金三角”和“周商一體化”為核心的區(qū)域中心城市區(qū)。周口、項城、淮陽、商水共同構成復合中心，總規(guī)模達到150萬人以上，規(guī)劃期末邁入大城市行列。扶溝、太康、鹿邑、鄲城、沈丘，在規(guī)劃期末邁入中等城市行列，西華為小城市。
3,交通概況。
工業(yè)發(fā)展勢頭強勁。近年來，西華堅持“工業(yè)興縣”戰(zhàn)略不動搖，深入開展“工業(yè)突破年”、“企業(yè)服務年”、項目建設“百日會戰(zhàn)”等活動，不斷掀起承接產(chǎn)業(yè)轉移和招商引資項目建設高潮。僅2011年就吸引了包括富士康集團、麥當勞福喜集團等世界知名強企業(yè)落戶西華。特別是富士康實訓基地，項目一期投資50億元年產(chǎn)蘋果品牌手機配件6000萬套，于2011年12月8日投產(chǎn)運行，從開工到建成投產(chǎn)僅僅用了58天，被社會各界譽為“西華速度”、“西華奇跡”。今年二期工程建成后可吸納培養(yǎng)3萬名產(chǎn)業(yè)工人，3年實現(xiàn)勞動力就業(yè)10萬人。大用集團肉雞養(yǎng)殖加工系列項目總投資20億元，建成標準化養(yǎng)殖小區(qū)17個，屠宰廠、飼料廠、孵化廠全面建成投產(chǎn)。大用集團還和世界知名企業(yè)、國際跨國公司麥當勞集團最大的肉食供應商美國福喜公司成功合作，把西華大用作為麥當勞食品的重要原材料供應基地，實現(xiàn)強強聯(lián)合。還有麗達制衣、鴻鑫服飾、匯通化工、晨輝工貿(mào)、華達電力、金鑫車業(yè)等一批科技含量高、投資額度大的項目相繼開工或建成投產(chǎn)。全縣招商引資項目建設一年一個新臺階，年年都有新變化。2011年，全縣限額以上工業(yè)企業(yè)發(fā)展到110家,實現(xiàn)增加值35億元，比上年增長22%，初步形成了食品加工、紡織服裝、板材家具、醫(yī)藥化工、電子制造和制鞋六大支柱產(chǎn)業(yè)。工業(yè)經(jīng)濟發(fā)展正實現(xiàn)著由弱到強、破繭成蝶的歷史性跨越。
產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)建設全面推進，始終把產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)建設作為推進工業(yè)發(fā)展的“重頭戲”來抓，按照“四集一轉”的要求，產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)規(guī)劃實現(xiàn)了與城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃的“三規(guī)合一”。近年來，已累計投入資金5.3億元，新修產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)道路9條35公里，形成了“五縱四橫”的交通網(wǎng)絡，同時，推進綠化、亮化、通訊、供排水、供氣、污水處理、垃圾處理、標準化廠房、綜合服務區(qū)、職工宿舍等配套設施建設。目前產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)建成區(qū)面積6.1平方公里，入駐企業(yè)30家，2011年完成固定資產(chǎn)投資32.5億元，主營業(yè)務收入32.3億元。其中，主導產(chǎn)業(yè)企業(yè)發(fā)展到19家，占入駐企業(yè)總數(shù)的60%，主營業(yè)務收入24億元，占入駐企業(yè)主營業(yè)務收入的80%，初步形成了輕工、食品兩大主導產(chǎn)業(yè)。產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)在縣域經(jīng)濟發(fā)展中的支撐作用日益彰顯。
現(xiàn)代農(nóng)業(yè)長足發(fā)展，圍繞打造國家糧食核心區(qū)，認真落實各項惠農(nóng)政策，保護和激發(fā)群眾生產(chǎn)的積極性。整合小農(nóng)水等涉農(nóng)項目，大力實施水田林路橋綜合治理配套，農(nóng)業(yè)綜合生產(chǎn)能力不斷提高。全縣糧食種植面積一直穩(wěn)定在150萬畝以上，糧食產(chǎn)量連續(xù)8年創(chuàng)歷史新高，為國家糧食安全作出了積極貢獻。加大農(nóng)業(yè)結構調整力度，努力壯大優(yōu)質畜產(chǎn)品、優(yōu)質雜果、優(yōu)質無公害蔬菜、優(yōu)質食用菌、優(yōu)質苗木花卉生產(chǎn)與加工“五大基地”，不斷拉長糧食深加工、畜產(chǎn)品深加工、水果深加工、板材深加工、棉花深加工、無公害蔬菜深加工“六大鏈條”，大王莊的韭菜、遲營的茄子、西夏的香瓜、紅花的苗木、黃橋的鮮桃、田口的黑木耳等遠銷四方，以大用集團標準化養(yǎng)殖小區(qū)為代表的規(guī)模養(yǎng)殖企業(yè)達到2996家，畜牧業(yè)產(chǎn)值占農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值的比重達到45%，西華農(nóng)業(yè)品牌更加響亮。實現(xiàn)了以傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)到現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的轉變，確保了“三化”協(xié)調發(fā)展，形成了以生豬、肉雞、板材、水果、食用菌、花卉苗木、洋蔥、辣椒為主無公害農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)基地，成為全國商品糧生產(chǎn)和優(yōu)質棉種植基地縣、瘦肉型豬和槐山羊生產(chǎn)基地縣、全國經(jīng)濟林發(fā)展和高級平原綠化先進縣、河南省畜牧業(yè)發(fā)展重點縣、河南省無公害苗木供應基地。
需求，四星級大酒店媧城賓館的建設，使我縣的接待水平又上了一個檔次，城區(qū)各類職業(yè)技術學校每年可培養(yǎng)各類專業(yè)人才和大批不同工種的技術工人，各大金融、保險部門均設有分支機構，網(wǎng)點布局合理，信用卡，銀聯(lián)卡使用方便，各類幣種均可自由匯兌，外資進入渠道暢通。
水電資源豐富。能滿足居民及各類工業(yè)項目用電，西華縣供水系統(tǒng)、西華縣天然氣供應公司完全能滿足城區(qū)生活用水和用氣需求。境內(nèi)溝河縱橫，沙河、潁河、賈魯河等骨干河道蜿蜒境內(nèi)，水資源豐富。
郵電、通訊發(fā)展迅猛，程控電話裝機容量不斷遞增，長途電話可直撥全國及世界各個國家和地區(qū)，移動通訊同85個國家和地區(qū)實現(xiàn)漫游和國內(nèi)自由漫游，開辦了數(shù)字數(shù)據(jù)專線，寬帶連接，電子數(shù)據(jù)交換，郵政特快，電話信息，圖文傳真等多種通訊業(yè)務，對外通訊十分快捷。
2013年，西華縣主要經(jīng)濟發(fā)展指標持續(xù)平穩(wěn)較快增長。全縣實現(xiàn)生產(chǎn)總值154.5億元，比上年增長9%。地方公共財政預算收入完成4.3億元，增長25.3%；完成全社會固定資產(chǎn)投資107.7億元，增長23.5%；實現(xiàn)社會消費品零售總額73億元，增長14.5%；城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額102.9億元，增長21.4%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入17313元，農(nóng)民人均純收入6825元，分別增長9.6%和17.4%。
人口89.5萬人，常駐人口75.2萬人，農(nóng)業(yè)人口近80萬人。
4,城市規(guī)劃和發(fā)展方向。
為“南拓西跨，東控北抑”。縣城優(yōu)先發(fā)展區(qū)：位于現(xiàn)狀城區(qū)的南部，箕城路南段及南環(huán)路兩側用地，位于城區(qū)聯(lián)系周口市的咽喉地帶，是城市對外主要經(jīng)濟流向、交通區(qū)位條件優(yōu)越，適宜大規(guī)模的城市開發(fā)建設，是城市空間近期拓展的熱點地區(qū)。
南拓：西華城區(qū)南部的南環(huán)路沿線用地，是西華城區(qū)未來的核心地區(qū)，是體現(xiàn)西華城市新經(jīng)濟、新建設、新形象的集中區(qū)域。規(guī)劃按照生態(tài)型新城區(qū)的要求，優(yōu)化空間布局，提高綠化標準，完善基礎設施水平，建設成為以“行政—文化—居住”為主要職能的河南省東南部地區(qū)一流的綜合性新城區(qū)。
西跨：雙狼溝以西地區(qū)是西華工業(yè)發(fā)展主要方向。規(guī)劃集中布置污染較小的二類工業(yè)，努力培育和發(fā)展具有西華特色的產(chǎn)業(yè)體系，形成優(yōu)勢產(chǎn)品、優(yōu)勢行業(yè)和支柱產(chǎn)業(yè),發(fā)揮產(chǎn)業(yè)的高效集約化。遠景作為城市發(fā)展的戰(zhàn)略儲備空間控制。
東控：隨著東環(huán)路的建成，東部地區(qū)已具備開發(fā)建設的條件，規(guī)劃沿線布置科研用地和高新科技工業(yè)園區(qū)。城區(qū)東北部的賈魯河以東地區(qū)，靠近阿—深高速公路城市出入口，規(guī)劃布置城市市場流通和物流儲運的功能。東南部用地位于城市主導風向上側，是城市生態(tài)敏感區(qū)，規(guī)劃從提升城市空間品質，保證城市環(huán)境質量，建設生態(tài)城市的角度，將城市東南部用地劃定為生態(tài)維護用地。
北抑：北環(huán)路以北地區(qū)。因背離城市主要經(jīng)濟及交通流向；發(fā)展用地與現(xiàn)狀城區(qū)被北環(huán)路分隔，聯(lián)系不便，故劃定為限制建設的地區(qū)。規(guī)劃定為限制建設的地區(qū)，重點發(fā)展生態(tài)農(nóng)業(yè)、林業(yè)和觀光旅游業(yè)。本次規(guī)劃確定西華縣城區(qū)布局結構為“集中緊湊式”，形成“兩軸、雙心、三園、五區(qū)”的規(guī)劃結構。
兩軸：以箕城路、西周路為軸線，布置大型行政、文化、商業(yè)設施，成為城市的主要公共建筑軸線，集中體現(xiàn)現(xiàn)代化城市建設風貌。
雙心：指兩個市級的城市公共中心，即舊城區(qū)的商貿(mào)、行政、文化中心及城南新區(qū)的行政、文化、體育中心。
三園：指城西科技工業(yè)園、城西北加工工業(yè)園和城東北物流儲運園。工業(yè)園區(qū)用地以工業(yè)用地為主，物流儲運園區(qū)以倉儲、配送加工用地為主，適當配套相關生活服務設施。
五區(qū)：指城市以生活居住職能為主的居住區(qū)，即城中片（舊城區(qū)）、城南片（南環(huán)路以北）、城北片（東風運河以北）和城南新區(qū)片（南環(huán)路以南）。規(guī)劃結合居住區(qū)規(guī)劃，在各片區(qū)中心分別設置居住區(qū)級的公共服務中心，為居民提供日常生活服務。
樓盤情況：
房地產(chǎn)調查分析報告篇七
物流行業(yè)是物流資源產(chǎn)業(yè)化而形成的一種復合型或聚合型產(chǎn)業(yè)，物流資源有運輸、倉儲、裝卸、搬運、包裝、流通加工、配送、信息平臺等，其中運輸又包括鐵路、公路、水運、航空、管道等。這些資源產(chǎn)業(yè)化就形成了運輸業(yè)、倉儲業(yè)、裝卸業(yè)、包裝業(yè)、加工配送業(yè)、物流信息業(yè)等。這些資源分散在多個領域，包括制造業(yè)、農(nóng)業(yè)、流通業(yè)等。把產(chǎn)業(yè)化的物流資源加以整合，就形成了一種新的物流服務業(yè)。
2、物流行業(yè)的特點。
國家政策有力支持，2012年12月28日，商務部發(fā)布《促進倉儲業(yè)轉型升級的意見》，主要目的在于引導倉儲業(yè)在服務方面由倉庫出租向倉儲管理、庫存控制、加工包裝、分揀配送、質押監(jiān)管等多功能增值服務發(fā)展，這也是當前傳統(tǒng)倉儲行業(yè)提升單位產(chǎn)出，增強盈利能力最直接最有效的方式；實現(xiàn)加工配送率達到40%，倉儲服務達標率提高到40％，立體倉庫的總面積占倉庫總面積的40%。
行業(yè)主要成本依然呈高位運行狀態(tài)，人工成本的壓力相對較大：由于燃油成本和人工各自占到物流企業(yè)總成本的40%和20%左右，所有燃油和人工成本的下降或者說穩(wěn)定將直接影響物流行業(yè)的盈利空間，12年雖然經(jīng)濟下滑趨勢帶動物流需求下行明顯，()但燃油價格的高位運行和人工成本平均15%-20%的增速使得物流企業(yè)利潤率水平持續(xù)走低，目前來看q2燃油價格單邊上漲的可能性不大，預計依然還是震蕩走勢，企業(yè)燃油成本預計相對去年增幅不大，但人工成本預計仍然保持一定的漲幅。
3、物流行業(yè)的運作模式。
目前世界大型物流公司大多采取總公司與分公司體制，采取總部集權式物流運作，實行業(yè)務垂直管理，實際上就是一體化經(jīng)營管理模式(只有一個指揮中心，其他都是操作點)。又進一步分為：
連鎖超市型。
建材連鎖超市對商品的品質和物流服務要求都很高，建材連鎖超市一般提供免費班車、集中配送物流服務，并且有知名裝修公司與超市共同為顧客提供從設計到采購、配送、裝修一條龍服務。
市場聯(lián)盟型。
主要是采取虛擬市場與實體市場兩相結合，信息中心、交易中心、物流中心三位一體，國際供給網(wǎng)絡和國內(nèi)營銷網(wǎng)絡雙向互動，實現(xiàn)集中采購、直銷產(chǎn)品、便利客戶的先進模式。
綜合批發(fā)市場型。
建材綜合批發(fā)市場一般占地面積廣，投資大，具有一定的規(guī)模，位于城鄉(xiāng)結合部、交通要道邊，建材種類集中齊全，價格低廉，主要以批發(fā)為主。
物流園區(qū)(基地)型。
近年來，建材物流園區(qū)(基地)以一種嶄新的模式進入建材物流領地，并將成為引領建材物流發(fā)展的新潮流。國內(nèi)正在規(guī)劃建設和已建成的建材物流園區(qū)(基地)有十余個。
二、物流行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀。
（一）物流行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀。
從全球物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況來看，在歐、美、日本等發(fā)達國家和地區(qū)，物流業(yè)開展得較早較好，已經(jīng)形成相對完善的交通運輸和信息網(wǎng)絡，物流成本占gdp的比重隨著經(jīng)濟發(fā)展而降低。據(jù)統(tǒng)計，1977～1981年，在美國國內(nèi)生產(chǎn)總值中，物流成本高達16.8%，到1997年物流成本大幅度下降到10.9%，這種成本的下降顯著地提高了美國經(jīng)濟的競爭力，是美國經(jīng)濟再度繁榮的一個重要因素。目前，發(fā)達國家物流成本占gdp的比重大致在10%左右。美國為10.5%，英國為10.6%，法國為11.1%，意大利和荷蘭均為11.3%，德國為13%，西班牙為11.5%，日本為11.4%。相對而言，發(fā)展中國家的物流水平較低，物流的基礎設施、制度環(huán)境、物流人才以及信息技術方面落后，社會物流成本相對較高，目前，我國物流成本占同期gdp的比重為18%左右。
（二）我國物流行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀。
中國不僅是全球最重要的采購中心和制造中心，也是全球最大的消費市場之一。隨著全球制造業(yè)繼續(xù)向中國大陸轉移、國內(nèi)消費水平不斷提升以及產(chǎn)業(yè)政策對現(xiàn)代物流業(yè)扶持力度不斷增強，物流業(yè)已成為國內(nèi)發(fā)展最快的領域之一，整體規(guī)模不斷擴大。2009年我國社會物流總額和物流業(yè)增加值分別為966,538億元、23,078億元，分別比2001年增長3.97倍、2.11倍，年復合增長率分別為22.19%、15.27%。
三、行業(yè)發(fā)展前景。
據(jù)中科院預計，2007年我國現(xiàn)代物流將保持快速發(fā)展，年增12.7％，社會物流總額將達到73.9萬億元，到2010年將達到90萬億元。
2012年月社會物流需求及總費用增長情況。
資料來源：wind,中國物流及采購聯(lián)合會，國金證券研究所。
據(jù)權威部門初步預計，2012年我國社會物流總費用將增長11%以上，超過4.23萬億元。
國家發(fā)展改革委、國家統(tǒng)計局和中國物流與采購聯(lián)合會聯(lián)合發(fā)布的信息顯示，2006年，我國社會物流總費用超過3.8萬億元，同比增長13.5%。根據(jù)三部門的預計，今年的物流費用增幅將回落2.5個百分點，而物流需求規(guī)模增長將在15%以上，物流業(yè)增加值預計增長10%以上。
從物流總費用的構成看，2006年運輸費用為2.1萬億元，同比增長12.8%，占社會物流總費用的比重為54.7%；保管費用為1.2萬億元，同比增長16%，占社會物流總費用的比重為32.1%，與2005年相比，這一比重擴大了0.7個百分點。
四、行業(yè)競爭格局。
（一）物流公司的類型。
我國物流的主要類型包括運輸型物流企業(yè)、倉儲型物流企業(yè)和綜合服務型物流企業(yè)。運輸型物流企業(yè)主要以從事貨物運輸服務為主，包括小件包裹快遞服務或代理運輸服務，并包含其它物流服務活動，具備一定規(guī)模的實體企業(yè)。倉儲型物流企業(yè)主要以從事區(qū)域性倉儲服務為主，包含其它物流服務活動，具備一定規(guī)模的實體企業(yè)。綜合服務型物流企業(yè)以從事多種物流服務活動，并可以根據(jù)客戶的需求，提供物流一體化服務，具備一定規(guī)模的實體企業(yè)。
（二）行業(yè)競爭特點。
物流產(chǎn)業(yè)市場化程度較高，各類企業(yè)發(fā)揮各自的優(yōu)勢充分競爭。
企業(yè)類型。
優(yōu)勢劣勢運輸型。
具有網(wǎng)絡信息服務功能，可以提供門到門運輸，門到站運輸?shù)榷喾轿贿\輸方式。
倉儲能力較弱。
倉儲型。
地理上的便利。倉儲運輸型物流企業(yè)擁有一個本地化物流服務的優(yōu)勢，它意味著運輸準備時間(集貨，運輸和倉儲時間)可以被縮短到最少，而出現(xiàn)的問題(貨物的損毀、短缺)可以就地解決。
可接近性優(yōu)勢。物流企業(yè)的生存依賴于他們的客戶，與他們的管理人員進行對話是非常容易的――通常僅僅是一個電話即可辦到。
運輸能力較弱。
綜合服務型。
可以從事多種物流服務業(yè)務，可以根據(jù)客戶的要求制定整合物流資源的運作方案。
倉儲能力和運輸能力不突出。
五、行業(yè)主要上市公司。
房地產(chǎn)調查分析報告篇八
房地產(chǎn)的投資分析報告該怎么寫呢?下面是本站的小編為大家精心整理的“房地產(chǎn)投資分析工作總結”，供大家閱讀!希望能夠幫助到大家!房地產(chǎn)投資分析工作總結xx的投資報告我想分為幾大部分，第一部分應該是行業(yè)屬性和企業(yè)未來成長性，因為投資企業(yè)成長性是最重要的，沒有高成長性，投資的風險是顯而易見的。第二部分為企業(yè)當前市場估值的情況介紹，畢竟只考慮成長性沒有合理的買入價格，投資回報也會大受影響。第三部分，應該說說投資這個企業(yè)的風險問題，以及風險控制的措施。
xx地產(chǎn)這個企業(yè)存在的前提就是依附于地產(chǎn)行業(yè)的，為地產(chǎn)企業(yè)提供相應的銷售策劃服務的，所以這個行業(yè)會受到地產(chǎn)行業(yè)的景氣度影響，存在業(yè)績較強的周期性，但是由于這個行業(yè)的所提供的服務是整個地產(chǎn)行業(yè)的所必須的，所以企業(yè)生存的前提就是提供優(yōu)質的服務，而經(jīng)濟周期性影響只是針對業(yè)績出現(xiàn)波動，對這個企業(yè)的擴展和發(fā)展沒有大的制約和致命性打擊。相反，經(jīng)濟的周期性波動會幫助企業(yè)消滅很多體質較弱的競爭對手，為自己成長的過程提供空間，這個過程是每個成長性企業(yè)必然要經(jīng)歷的過程。
從以上角度分析，這個企業(yè)最大的風險在于自身管理及是否能夠提供優(yōu)質服務的這些因素，資金因素、經(jīng)濟周期等外來因素不會對企業(yè)造成致命打擊，而且由于提供的服務不需要大量的資金、固定資產(chǎn)的投入，這會降低其運營成本，提高其企業(yè)的毛利潤。而且隨著規(guī)模的擴大，已經(jīng)管理水平的提高，其毛利率也會相應的小幅提高，由于在管理水平穩(wěn)定的情況下，其簡單的盈利模式的復制及其迅速的規(guī)模化成為可能，所以行業(yè)的成長空間巨大。而且通過分析，除了一線城市這種服務地產(chǎn)商的行業(yè)較為成熟以外，其他二三線行業(yè)的行業(yè)非常不規(guī)范，在很多地區(qū)可以說根本沒有這種營銷服務模式，其市場的不成熟性也為企業(yè)發(fā)展提供了足夠的空間。
xx地產(chǎn)是a股市場第一家上市的專業(yè)從事房地產(chǎn)營銷的顧問代理機構。公司服務的主要對象包括相關政府部門、房地產(chǎn)開發(fā)商、機構及個人業(yè)主。公司主要從事房地產(chǎn)顧問策劃、代理銷售和經(jīng)紀業(yè)務。
與同業(yè)比較，xx地產(chǎn)的優(yōu)勢主要體現(xiàn)在以下幾個方面：
1、顧問策劃業(yè)務的品牌、規(guī)模效應將逐步體現(xiàn)。
2、業(yè)務條線間協(xié)同效應顯現(xiàn)。
3、受益深圳特區(qū)擴容。
4、管理團隊高瞻遠矚。
目前a股尚沒有房地產(chǎn)顧問公司上市交易。目前國內(nèi)同行業(yè)有3家分別在香港主板和美國紐約交易所上市。目前中小板市盈率在35倍以上，市場整體估值水平對xx地產(chǎn)未來估值也會造成一定影響。另外從風險角度看，公司所處的房地產(chǎn)行業(yè)正處在不確定的發(fā)展過程中，投資者對其風險有一定安全空間要求。
xx地產(chǎn)是a股市場第一家上市的專業(yè)從事房地產(chǎn)營銷的顧問代理機構。公司服務的主要對象包括相關政府部門、房地產(chǎn)開發(fā)商、機構及個人業(yè)主。公司主要從事房地產(chǎn)顧問策劃、代理銷售和經(jīng)紀業(yè)務。
房地產(chǎn)市場是國家的支柱產(chǎn)業(yè)，在經(jīng)歷了06-07年的過熱發(fā)展后，政策調控措施日漸嚴厲，行業(yè)發(fā)展陷入調整，2007年下半年以來新房成交量出現(xiàn)了大幅下降。但隨著09年為應對國際經(jīng)濟危機，“保增長”措施出臺，各地房地產(chǎn)市場再度出現(xiàn)回暖跡象。房地產(chǎn)銷售和開發(fā)均呈現(xiàn)恢復性的增長。我們認為，本輪房地產(chǎn)市場調整是對行業(yè)發(fā)展過熱的正常反思，在我國城市化進程不斷推進、人口紅利因素仍進一步釋放的過程中，房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟發(fā)展的重要推動力，其發(fā)展前景依然看好。
房地產(chǎn)市場的發(fā)展空間來自于兩個方面，一是一線城市的“再城市化改造”。在經(jīng)過多年經(jīng)營后的一線城市如上海、深圳，雖然已經(jīng)形成了規(guī)模龐大的都市系統(tǒng)，但隨著城市發(fā)展定位的重新確立，都存在再發(fā)展、再改造的需要。如上海建設“大浦東新區(qū)”，深圳擴區(qū)，定位創(chuàng)新試驗區(qū)等都是最顯著的例子。隨著城市化的深入，越來越多的一線城市會對自身發(fā)展規(guī)劃重新定位，創(chuàng)造出新的開發(fā)需求。
二是二三線城市的“城市化跟進”。區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展是國家政策的重要指導方向，隨著“西部開發(fā)”、“中部崛起”等諸多國家級區(qū)域經(jīng)濟戰(zhàn)略規(guī)劃的實施，以及如“海西”、“北部灣”等一系列“經(jīng)濟新區(qū)”的獲批，二三線城市的經(jīng)濟增長已經(jīng)在趕超一線城市，而經(jīng)濟發(fā)展的全面提速必然帶動房地產(chǎn)開發(fā)需求的提升，未來一段時間內(nèi)，二三線城市的“城市化”進程將逐步成為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的主要影響因素。
與國外發(fā)達的房地產(chǎn)中介服務業(yè)相比，我國的房地產(chǎn)綜合服務業(yè)還處于發(fā)展初期，但發(fā)展迅速。服務外包是發(fā)展到成熟期行業(yè)的必然選擇，在顧問策劃、代理銷售等方面，很多大型房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)越來越多地選擇外包，這為房地產(chǎn)綜合服務行業(yè)提供了廣闊的業(yè)務空間。
專業(yè)的顧問策劃服務主要是提供投資開發(fā)決策，降低投資開發(fā)風險和試錯成本，可以較好地幫助這些企業(yè)解決如下問題：進入哪些城市，投標哪些項目，項目的成本要控制在多少，項目的定位等關鍵問題;顧問策劃業(yè)務主要受到房地產(chǎn)開發(fā)商的投資開發(fā)計劃及土地購買計劃等因素的影響。即使是萬科這樣的大型房地產(chǎn)公司，在區(qū)域覆蓋、不同地域、概念下的樓盤策劃上完全自己一手包辦也是不經(jīng)濟的。而專業(yè)的房地產(chǎn)服務公司覆蓋面更廣，經(jīng)手操作的案例更豐富，團隊專注度更高，就其現(xiàn)有的城市項目，專業(yè)的顧問策劃業(yè)務可以有效地減少項目的風險。而在將來，地產(chǎn)項目差異化競爭會更激烈，專業(yè)有效的項目策劃更是必不可少的，采納專業(yè)的顧問策劃團隊必然要勝過公司自己進行策劃管理。
工作總結ppt|工作總結怎么寫結結尾|工作總結報告。
工作總結開頭|工作總|。
房地產(chǎn)調查分析報告篇九
在房屋建筑領域中必不可少可行性研究，因為它對項目最終的施行，如何施行，將產(chǎn)生多大的經(jīng)濟效益有著不容忽視的作用。在技術方面，可以確定房屋的布局結構，所需的設備也隨之確定；在經(jīng)營方面，可根據(jù)房地產(chǎn)的供求情況，市場的競爭激烈與否，提出銷售目標所在市場和銷售手段；在管理方面，可根據(jù)實際研究結果提出項目建設的方法。綜上所述，以市場預測和建設條件的調查為前提，規(guī)劃設計方案作為基礎，經(jīng)濟評價為可行性研究的核心。
1.1總論。
項目的名稱、性質、地理位置、占地面積，總建筑面積、建筑密度、容積率、各類建筑物的構成、投資總額、總工期等基本情況都需要在總論中體現(xiàn)，并說明項目提出的背景、開發(fā)建設的必要性、城市總體規(guī)劃、發(fā)展全市經(jīng)濟的意義。
1.2市場調查和需求分析。
通過對房地產(chǎn)市場的詳細調查，開發(fā)商預測同時期人們對房屋需求，從而分析出開發(fā)項目的銷售走勢或者出租前景的好壞，綜上，即可確定面對市場的范圍和租售對象。
1.3開發(fā)項目場地的現(xiàn)狀與建設條件分析。
原建筑物的現(xiàn)狀，周圍環(huán)境的布局，開發(fā)時需要拆除的房屋面積，需要安置的原住戶和人口，需要的勞動力和材料等因素都要再前期準備中考慮進去。
1.4規(guī)劃設計方案。
開發(fā)項目實施之前，設計人員要設計出建筑的總平面布置圖。其中包括建筑物的外觀設計，城市的景觀設計，并且保證場內(nèi)外交通布置的暢通，基礎設施管網(wǎng)的可行性。
1.5投資估算。
它是場地的購置費、拆遷安置費、工程的總造價、手續(xù)費、規(guī)劃費等相關費用的估計。
1.6經(jīng)濟分析、財務評價、社會經(jīng)濟評價。
通過對項目的銷售收入、預期利潤、稅金、租金、工期等眾多影響因素變化的正確評估，以及當財務評價與社會經(jīng)濟評價不發(fā)生矛盾時，該項目最終可具體實施。
2.1內(nèi)部影響因素。
開發(fā)企業(yè)想要具備資源、能力和競爭優(yōu)勢，就必須尋找機會，利用機會。對投資者來說，市場機會無處不在，所有未滿足的需要的都可當做機會來利用，但是在機會面前如果不加以分析和評估，那么機會只會讓投資者深陷其中。因此，開發(fā)企業(yè)首先要把項目有關的不利影響和有利效益羅列出來，然后進行調查、比較、分析、評估，明確企業(yè)的自我優(yōu)勢，再去判別機會是否屬于自己。
2.2外部因素。
除了可調控的內(nèi)部因素之外，不易控制的外界環(huán)境和條件時時刻刻的變化也可能會給自己創(chuàng)造的條件帶來不利的影響。人口、經(jīng)濟、信息、政治法律及社會文化、自然條件、基礎和公共設施，規(guī)劃控制等影響因素都會作用在房地產(chǎn)開發(fā)的效益之上。所以，對外部因素合理的協(xié)調，就是為了最終開發(fā)商能夠選擇合適的開發(fā)地段。
首先費用測算為籌集開發(fā)資金提供依據(jù)，以便通過各種渠道籌集所需的開發(fā)資金，同時它可作為研究工程造價合理性的手段，以便對設計方案提出意見，在經(jīng)濟上達到共同的而目標。其次費用測算是作為選擇最優(yōu)設計方案的重要控制條件，以便選出技術先進、經(jīng)濟合理的設計方案。最后，費用測算作為項目建設實施過程中投資控制的依據(jù)，以便為工程預算提供重要的依據(jù)，進行竣工決算。
4.1市場風險。
房地產(chǎn)和其他行業(yè)一樣存在著市場風險，當市場的供求關系的發(fā)生波動時，相應就會引起市場的波動產(chǎn)生風險。因為購買力迫使房地產(chǎn)難以形成有效的需求，市場價格大幅波動，資源價格上漲等不定因素都會給投資者造成損失。
4.2經(jīng)營風險。
在房地產(chǎn)經(jīng)營過程中會出現(xiàn)意想不到的失誤，而在經(jīng)營商的失誤會直接導致風險增加。沒有經(jīng)過周詳?shù)恼{查分析或因決策的失誤，錯誤的選擇了投資地區(qū)和時機；不熟悉相關政策導致投資失??；還有可能是因企業(yè)內(nèi)部管理水平和工作效率低等導致原來計劃不能按期執(zhí)行。
4.3利率風險。
由于市場的不確定性，時常會發(fā)生變動導致利率的變動，這就造成了利率的風險。一旦風險出現(xiàn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資成本及將會受到重擊，從而減少了投資者的收益；同時對居民的購買力也造成了影響，最終表現(xiàn)為開發(fā)企業(yè)的投資收益減少。
4.4政策風險。
房地產(chǎn)開發(fā)投資是一項政策性很強的經(jīng)濟活動，在相關政策的影響和制約下，房地產(chǎn)的投資對象情況也會隨之在很大程度上受到影響。因此，投資前需要認真了解城市規(guī)劃設計，土地獲得方式，政策的調控等，掌握政策的基本內(nèi)容，有利于安全的投資。
4.5其他風險。
失去控制的人為因素或自然本身發(fā)生異常造成的損失會給房地產(chǎn)開發(fā)投資活動帶來損失。
房地產(chǎn)業(yè)在當今發(fā)展迅速，給投資者帶來了可觀的經(jīng)濟效益，豐厚的回報。但隨著市場持續(xù)的走高，房屋需求有所下滑，相關政策也隨之調控，房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究就顯得尤為重要，這時需要投資者和購買者都周詳?shù)牧私猱斀竦姆康禺a(chǎn)市場的變化和走勢，利用信息判斷投資機會的可行性，最終達到投資者和購買者雙贏的共同目標。
房地產(chǎn)調查分析報告篇十
為了解我市農(nóng)民今年的種植結構情況，為各級領導指導農(nóng)業(yè)生產(chǎn)提供依據(jù)，我市農(nóng)調隊對×××戶農(nóng)民種植意向進行了調查。調查結果顯示，今年農(nóng)作物總播面積還將有所擴大，糧食、經(jīng)濟作物、飼料面積均呈增長態(tài)勢。預計今年塔城市市農(nóng)作物總播面積達到×××萬畝，據(jù)對農(nóng)民家庭種植意向調查，×××戶農(nóng)民全年共計劃播種面積×××畝，比上年增長×××，其中糧食平均每戶播種面積×××畝，比上年增長×××，經(jīng)濟作物平均每戶播種面積為×××畝，比上年增長×××。
小麥20xx年平均每戶實際播種面積×××畝，20xx年預計播種面積×××畝，減少××9%。這主要是因為20xx年小麥種植成本持續(xù)上漲，農(nóng)資價格和人工費用漲幅較大，農(nóng)戶預計20xx年小麥種植成本仍然會大幅增加，而價格、綜合補貼不到位等因素的影響，導致小麥種植面積有一定的下降，目前全市冬麥播種面積還不到×××萬畝。
玉米20xx年平均每戶實際播種面積×××畝，20xx年預計每戶平均播種面積×××畝，增加40%。這主要是20xx年玉米收購價提高，增加到×××元/公斤左右，主要原因是受國際國內(nèi)市場需求影響，玉米的市場價格漲幅較大。據(jù)調查分析，20xx年玉米種植效益明顯提高，產(chǎn)品銷路和市場前景看好，從而調動了農(nóng)戶的種植積極性。20xx年農(nóng)戶將增加玉米播種面積，預計全市玉米播種面積可達×××萬畝。
甜菜20xx年平均每戶實際播種面積×××畝，20xx年預計播種面積×××畝，減少×××。這主要是因為20xx年我市甜菜產(chǎn)量不高、收購價格低，種植成本逐年加大，現(xiàn)在畝成本已經(jīng)達到×××元左右，收益不佳，農(nóng)民種植心有余悸，種植風險太大，農(nóng)民幾乎沒有收入，挫傷了農(nóng)民種植甜菜的積極性，另外在交售上出現(xiàn)了找車難、排隊時間長，部分甜菜種植戶出現(xiàn)了棄種現(xiàn)象。明年甜菜種植面積將有一定的下降。
油料20xx年平均每戶實際播種面積×××畝，20xx年預計播種面積×××畝，增加×××。這主要是因為20xx年油料收購價瘋狂上漲，從20xx年的×××元/公斤左右上漲到20xx年的4-×××元/公斤，目前已經(jīng)上漲到×××元/公斤。因此農(nóng)民會增加油料種植面積。
另外，由于人民生活水平的提高，人們對蔬菜瓜果類的需求量不斷增加，同時我市蔬菜出口創(chuàng)匯基地的建設，蔬菜品種的優(yōu)化調整，也促進了蔬菜生產(chǎn)的發(fā)展。蔬菜業(yè)收入在農(nóng)民收入中的比重逐年增加，逐漸成為農(nóng)民增加收入的新途徑。
對我市種植業(yè)發(fā)展提出的幾點建議。
1、增加對農(nóng)業(yè)基礎設施的投入，改善糧食生產(chǎn)條件，走農(nóng)業(yè)規(guī)?；?。創(chuàng)新農(nóng)業(yè)投入機制，多渠道籌集資金，加大農(nóng)業(yè)投入。從根本上解決農(nóng)業(yè)基礎設施薄弱的問題。對有條件、有能力的農(nóng)戶實行資金支持與政策傾斜，鼓勵其多種糧，走農(nóng)業(yè)規(guī)?；贰?BR> 2、市委政府和有關部門要加強信息服務，向農(nóng)民提供及時的技術、信息和市場動態(tài)，使農(nóng)民正確適應市場經(jīng)濟的變化，正確引導農(nóng)民該種什么，不該種什么，避免農(nóng)民盲目種植，減輕市場風險帶來的壓力，以適應市場變化。
3、進一步建立健全農(nóng)資市場監(jiān)控體系，凈化農(nóng)資市場環(huán)境。建議相關部門20xx年及早成立農(nóng)資產(chǎn)品監(jiān)督小組，對農(nóng)資市場進行定期檢查，加大巡查力度，凈化農(nóng)資供應市場、監(jiān)管農(nóng)資供應價格，加大對農(nóng)資產(chǎn)品的打假力度，保證農(nóng)資產(chǎn)品價格穩(wěn)定，避免坑農(nóng)現(xiàn)象發(fā)生。
4、做好抗災準備，防患于未然。雖我市地域遼闊，但今年出現(xiàn)少雪現(xiàn)象，可能會出現(xiàn)干旱，為此要做到心中有數(shù)，提早安排抗旱準備工作，對災害要信其有，不可信其無，保證春耕生產(chǎn)順利進行。
房地產(chǎn)調查分析報告篇十一
物流行業(yè)是物流資源產(chǎn)業(yè)化而形成的一種復合型或聚合型產(chǎn)業(yè)，物流資源有運輸、倉儲、裝卸、搬運、包裝、流通加工、配送、信息平臺等，其中運輸又包括鐵路、公路、水運、航空、管道等。這些資源產(chǎn)業(yè)化就形成了運輸業(yè)、倉儲業(yè)、裝卸業(yè)、包裝業(yè)、加工配送業(yè)、物流信息業(yè)等。這些資源分散在多個領域，包括制造業(yè)、農(nóng)業(yè)、流通業(yè)等。把產(chǎn)業(yè)化的物流資源加以整合，就形成了一種新的物流服務業(yè)。
2、物流行業(yè)的特點。
國家政策有力支持，12月28日，商務部發(fā)布《促進倉儲業(yè)轉型升級的意見》，主要目的在于引導倉儲業(yè)在服務方面由倉庫出租向倉儲管理、庫存控制、加工包裝、分揀配送、質押監(jiān)管等多功能增值服務發(fā)展，這也是當前傳統(tǒng)倉儲行業(yè)提升單位產(chǎn)出，增強盈利能力最直接最有效的方式；實現(xiàn)加工配送率達到40%，倉儲服務達標率提高到40％，立體倉庫的總面積占倉庫總面積的40%。
行業(yè)主要成本依然呈高位運行狀態(tài)，人工成本的壓力相對較大：由于燃油成本和人工各自占到物流企業(yè)總成本的40%和20%左右，所有燃油和人工成本的下降或者說穩(wěn)定將直接影響物流行業(yè)的盈利空間，雖然經(jīng)濟下滑趨勢帶動物流需求下行明顯，()但燃油價格的高位運行和人工成本平均15%-20%的增速使得物流企業(yè)利潤率水平持續(xù)走低，目前來看q2燃油價格單邊上漲的可能性不大，預計依然還是震蕩走勢，企業(yè)燃油成本預計相對去年增幅不大，但人工成本預計仍然保持一定的漲幅。
3、物流行業(yè)的運作模式。
目前世界大型物流公司大多采取總公司與分公司體制，采取總部集權式物流運作，實行業(yè)務垂直管理，實際上就是一體化經(jīng)營管理模式(只有一個指揮中心，其他都是操作點)。又進一步分為：
連鎖超市型。
建材連鎖超市對商品的品質和物流服務要求都很高，建材連鎖超市一般提供免費班車、集中配送物流服務，并且有知名裝修公司與超市共同為顧客提供從設計到采購、配送、裝修一條龍服務。
市場聯(lián)盟型。
主要是采取虛擬市場與實體市場兩相結合，信息中心、交易中心、物流中心三位一體，國際供給網(wǎng)絡和國內(nèi)營銷網(wǎng)絡雙向互動，實現(xiàn)集中采購、直銷產(chǎn)品、便利客戶的先進模式。
綜合批發(fā)市場型。
建材綜合批發(fā)市場一般占地面積廣，投資大，具有一定的規(guī)模，位于城鄉(xiāng)結合部、交通要道邊，建材種類集中齊全，價格低廉，主要以批發(fā)為主。
物流園區(qū)(基地)型。
近年來，建材物流園區(qū)(基地)以一種嶄新的模式進入建材物流領地，并將成為引領建材物流發(fā)展的新潮流。國內(nèi)正在規(guī)劃建設和已建成的建材物流園區(qū)(基地)有十余個。
二、物流行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀。
（一）物流行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀。
從全球物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況來看，在歐、美、日本等發(fā)達國家和地區(qū)，物流業(yè)開展得較早較好，已經(jīng)形成相對完善的交通運輸和信息網(wǎng)絡，物流成本占gdp的比重隨著經(jīng)濟發(fā)展而降低。據(jù)統(tǒng)計，1977～1981年，在美國國內(nèi)生產(chǎn)總值中，物流成本高達16.8%，到物流成本大幅度下降到10.9%，這種成本的下降顯著地提高了美國經(jīng)濟的競爭力，是美國經(jīng)濟再度繁榮的一個重要因素。目前，發(fā)達國家物流成本占gdp的比重大致在10%左右。美國為10.5%，英國為10.6%，法國為11.1%，意大利和荷蘭均為11.3%，德國為13%，西班牙為11.5%，日本為11.4%。相對而言，發(fā)展中國家的物流水平較低，物流的基礎設施、制度環(huán)境、物流人才以及信息技術方面落后，社會物流成本相對較高，目前，我國物流成本占同期gdp的比重為18%左右。
（二）我國物流行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀。
中國不僅是全球最重要的采購中心和制造中心，也是全球最大的消費市場之一。隨著全球制造業(yè)繼續(xù)向中國大陸轉移、國內(nèi)消費水平不斷提升以及產(chǎn)業(yè)政策對現(xiàn)代物流業(yè)扶持力度不斷增強，物流業(yè)已成為國內(nèi)發(fā)展最快的領域之一，整體規(guī)模不斷擴大。我國社會物流總額和物流業(yè)增加值分別為966,538億元、23,078億元，分別比增長3.97倍、2.11倍，年復合增長率分別為22.19%、15.27%。
三、行業(yè)發(fā)展前景。
據(jù)中科院預計，我國現(xiàn)代物流將保持快速發(fā)展，年增12.7％，社會物流總額將達到73.9萬億元，到將達到90萬億元。
年月社會物流需求及總費用增長情況。
資料來源：wind,中國物流及采購聯(lián)合會，國金證券研究所。
據(jù)權威部門初步預計，2012年我國社會物流總費用將增長11%以上，超過4.23萬億元。
國家發(fā)展改革委、國家統(tǒng)計局和中國物流與采購聯(lián)合會聯(lián)合發(fā)布的信息顯示，，我國社會物流總費用超過3.8萬億元，同比增長13.5%。根據(jù)三部門的預計，今年的物流費用增幅將回落2.5個百分點，而物流需求規(guī)模增長將在15%以上，物流業(yè)增加值預計增長10%以上。
從物流總費用的構成看，20運輸費用為2.1萬億元，同比增長12.8%，占社會物流總費用的比重為54.7%；保管費用為1.2萬億元，同比增長16%，占社會物流總費用的比重為32.1%，與相比，這一比重擴大了0.7個百分點。
四、行業(yè)競爭格局。
（一）物流公司的類型。
我國物流的主要類型包括運輸型物流企業(yè)、倉儲型物流企業(yè)和綜合服務型物流企業(yè)。運輸型物流企業(yè)主要以從事貨物運輸服務為主，包括小件包裹快遞服務或代理運輸服務,并包含其它物流服務活動，具備一定規(guī)模的實體企業(yè)。倉儲型物流企業(yè)主要以從事區(qū)域性倉儲服務為主，包含其它物流服務活動，具備一定規(guī)模的實體企業(yè)。綜合服務型物流企業(yè)以從事多種物流服務活動，并可以根據(jù)客戶的需求，提供物流一體化服務，具備一定規(guī)模的實體企業(yè)。
（二）行業(yè)競爭特點。
物流產(chǎn)業(yè)市場化程度較高，各類企業(yè)發(fā)揮各自的優(yōu)勢充分競爭。
企業(yè)類型。
優(yōu)勢劣勢運輸型。
具有網(wǎng)絡信息服務功能，可以提供門到門運輸，門到站運輸?shù)榷喾轿贿\輸方式。
倉儲能力較弱。
倉儲型。
地理上的便利。倉儲運輸型物流企業(yè)擁有一個本地化物流服務的優(yōu)勢，它意味著運輸準備時間(集貨，運輸和倉儲時間)可以被縮短到最少，而出現(xiàn)的問題(貨物的損毀、短缺)可以就地解決。
可接近性優(yōu)勢。物流企業(yè)的生存依賴于他們的客戶，與他們的管理人員進行對話是非常容易的――通常僅僅是一個電話即可辦到。
運輸能力較弱。
綜合服務型。
可以從事多種物流服務業(yè)務，可以根據(jù)客戶的要求制定整合物流資源的運作方案。
倉儲能力和運輸能力不突出。
五、行業(yè)主要上市公司。
主要上市公司在經(jīng)濟危機時的表現(xiàn)也發(fā)現(xiàn)相關供應鏈管理業(yè)務與經(jīng)濟周期表現(xiàn)高度相關。相對運輸和倉儲物流，供應鏈物流行業(yè)主要采用輕資產(chǎn)模式進行運作，盡管這樣在危機時具備相對靈活的可操作性，但是其業(yè)務需求跟對應的子行業(yè)景氣高度相關，抵御能力還是較弱。而盡管制造業(yè)物流外包是長期趨勢，但在目前還未達到歐美發(fā)達國家水平前提下，規(guī)模效應和行業(yè)競爭環(huán)境也不能同日而語。
房地產(chǎn)調查分析報告篇十二
可行性研究最早于20世紀30年代初出現(xiàn)在美國，在開發(fā)田納西河流域開始將其列入開發(fā)程序，使其成為工程項目規(guī)劃的重要階段。改革開放以后，我國為了加強項目投資決策分析，引進了項目可行性研究技術。1983年，國家計委頒發(fā)了《關于建設項目進行可行性研究的管理試行辦法》，將可行性研究納入了基本建設的程序。
房地產(chǎn)項目的可行性研究分析是項目前期的必要準備工作，在項目投資之前，從經(jīng)濟、技術直到社會各種環(huán)境、法律等各種因素進行具體調查、研究、分析，確定有利和不利的因素，綜合論證一個工程項目在技術上是否先進、實用和可靠，在經(jīng)濟上是否合理，在財務上是否盈利，為投資決策提供科學的依據(jù)。
自1993年取消分房制度以后，我國房地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展起來。房地產(chǎn)項目的可行性研究分析作為項目決策的基本內(nèi)容和主要工作方法，已經(jīng)逐步形成了比較規(guī)范和穩(wěn)定的內(nèi)容和程序。
不同于一般建設項目先投資后生產(chǎn)的特點，房地產(chǎn)項目投資開發(fā)的過程也是項目生產(chǎn)的過程。一般建設項目的建設期和經(jīng)營期都是截然分開的，先有固定資產(chǎn)投資和流動資金投資，后有生產(chǎn)經(jīng)營活動。而房地產(chǎn)項目的開發(fā)銷售，存在預售模式，使得項目建設期、經(jīng)營期和銷售期交錯在一起，這就要求房地產(chǎn)項目的可行性研究分析具有其特殊性。
房地產(chǎn)項目的可行性研究分析在一般建設項目的基礎上，著重強調市場分析、項目選址及定位、經(jīng)營方式以及租售價格的確認、經(jīng)濟財務的可行分析。另外，在我國可持續(xù)發(fā)展觀的影響下，項目的環(huán)境評價以及節(jié)能效應等越來越受到重視。
(1)市場分析、項目選址及定位。
房地產(chǎn)項目的市場分析、項目選址、項目定位是對項目的市場需求及供給的分析。通過大量的市場調研、統(tǒng)計分析方法進行市場分析可以獲得目前房地產(chǎn)市場上的走勢和需求，針對市場分析進行項目選址及定位所確定的項目產(chǎn)品供給能夠滿足市場需求，并且能夠為之后的銷售工作打好基礎。因此，做好市場分析、項目選址及定位是項目可行性研究分析的基礎。
(2)經(jīng)營方式以及租售價格。
經(jīng)營方式以及租售價格的確認是項目收益的重要組成部分。房地產(chǎn)項目采用銷售、租賃或者是銷售和租賃參半的經(jīng)營方式，關系到整個項目未來現(xiàn)金流量。通過了解周邊樓盤信息，選取近似樓盤作為項目租售價格的參考項目，采取市場分析法等恰當?shù)挠嬃拷?jīng)濟分析方法獲得合理有效的租售價格。在此基礎上進行的銷售收入估算才能客觀公正，具有參考價值。
(3)經(jīng)濟財務的可行性。
經(jīng)濟財務上的可行性包含兩方面的內(nèi)容，一是經(jīng)濟可行性分析，二是財務可行性分析。經(jīng)濟可行性是指項目整體能夠對國民經(jīng)濟產(chǎn)生的積極影響，一定程度上能夠推動國民經(jīng)濟的發(fā)展;財務可行性是指項目本身的經(jīng)濟效益，從項目的總投資和收入出發(fā)，分析能夠為房地產(chǎn)企業(yè)帶來經(jīng)濟利益。進行經(jīng)濟財務可行性分析，客觀的評價項目可行與否是確定投資該房地產(chǎn)項目的關鍵。
(4)環(huán)境評價以及節(jié)能效益。
在項目全壽命周期管理和可持續(xù)建設觀念的`影響下，房地產(chǎn)項目可行性研究分析越來越注重擬建項目對環(huán)境的影響以及可以采取的節(jié)能措施。環(huán)境評價是從項目的綠化工程、景觀工程對周邊環(huán)境以及居民生活的提供的舒適度來進行評價。節(jié)能效益是從項目本身的建筑結構出發(fā)，分析項目是否符合可持續(xù)原則，是否具有循環(huán)經(jīng)濟效應。
只有對上述部分進行客觀的評價分析，得出的可行性研究報告結論才是符合項目本身的，才能客觀公正的為開發(fā)商提供投資決策的資料基礎。但縱觀目前房地產(chǎn)項目的可行性研究分析，由于實際操作的復雜性等因素的制約，依舊存在不少問題。
大多數(shù)開發(fā)商對可行性研究分析不重視，開發(fā)商的目標是獲取利潤，對于可行性研究分析，通常是項目已經(jīng)立項之后，由于相關部門報批備案需要，或是由于項目融資時，銀行等金融機構的要求，這樣可行性研究分析就失去了其本身意義。
為了解決這一問題，首先必須讓開發(fā)商明確，可行性研究分析不僅僅是向當?shù)卣?、?guī)劃部門和環(huán)境保護部門申請有關建設許可文件的依據(jù)，更是開發(fā)商在今后競爭日益激烈的房地產(chǎn)市場上，避免靠盲目投資和盲目決策的決策失誤而給投資者帶來無法挽回的巨大經(jīng)濟損失的有效措施。對開發(fā)商來講，在投資決策前做好可行性研究分析工作，才能使項目的許多重大經(jīng)濟技術原則和基礎資料得到落實，使開發(fā)商的決策建立在科學而不是經(jīng)驗或感覺的基礎上，以減少投資決策的失誤，提高投資的效益。其次，政府部門要加強對項目審批程序的嚴格控制，堅持先有可行性研究分析，再立項。
(2)可行性研究依據(jù)不充分。
開發(fā)商或是委托的相關代理方在進行可行性研究分析時，主要依據(jù)項目的設計方案說明并結合國家、地方政府出臺的相關估價文件，對項目的經(jīng)濟財務效益進行評價。但是在確認租售收入方面，通常采用的信息量不夠，數(shù)據(jù)更新不及時，并且選用分析方法不恰當，導致項目租售收入不能客觀反映對項目預售情況的預測，從而影響項目現(xiàn)金流量的預測，使得可行性研究分析結果不合實際。
為此，組織建立專門的數(shù)據(jù)庫可以有效解決數(shù)據(jù)收集困難這一關鍵問題，使得房地產(chǎn)的可行性研究分析不再成為“無稽之談”。
就目前房地產(chǎn)項目可行性研究分析來看，涉及的范圍足夠廣泛，但是一些方面的分析不夠深入具體。開發(fā)商有意識要對環(huán)境以及節(jié)能效益方面進行評價分析，但在其出具的可行性研究報告中，這一部分論點不鮮明，論據(jù)不充分，論述不詳細，并且定性描述占絕大部分，缺乏詳細有效的定量分析。
針對這一現(xiàn)象，政府相關部門制定有關的制度標準，以規(guī)范這一部分的研究分析。培養(yǎng)專業(yè)型人才，建立專業(yè)的可行性研究分析機構，保證可行性研究分析專業(yè)化，更加詳細深入。
三、結語。
總之，房地產(chǎn)項目可行性研究分析是項目投資決策前的必要步驟，內(nèi)容上應該較為全面的涵蓋項目的各個方面，在此基礎上，著重注意市場分析、項目選址及定位、銷售方式以及租售價格、經(jīng)濟財務可行性分析等方面。
我國房地產(chǎn)項目可行性研究分析存在的問題很多，為了有效解決這些問題，就必須從相關的各個角度著手，政府部門加強其監(jiān)督引導作用，規(guī)范可行性研究分析;開發(fā)商認真貫徹實行相關政策規(guī)范，重視可行性研究分析對擬建項目投資分析的價值;相關可行性研究分析報告編制機構，重視專業(yè)人才的培養(yǎng)，提高可行性研究報告的深度和質量。各個部門通力合作，使可行性研究工作發(fā)揮其應有的作用。
參考文獻：
[1]馬廣軍，投資項目可行性研究工作中存在的問題及對策探討[j].經(jīng)濟研究導論，.
[2]王勇，陳延輝.項目可行性研究工作中的問題及對策探討[j].建筑經(jīng)濟，.
[3]宋春紅，蘇敬勤.論房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究[j].基建優(yōu)化，.
[4]翟富強，翟瑩芳.房地產(chǎn)開發(fā)項目與一般建設項目可行性研究的比較與分析[j].基建優(yōu)化，.
房地產(chǎn)調查分析報告篇十三
1、按項目分期和總體分別說明。
2、分析內(nèi)容應包含項目總（分期）投資總額、已發(fā)生投資額、未發(fā)生投資額、當月投入和下月需求。
3、按收支大類分析，主要指標回款、土地款、工程款、費用、稅金、內(nèi)外貸款、其他支出、不可動用資金等項。
4、單獨分析預計新增成本項。
二、融資計劃及執(zhí)行情況分析。
1、說明當期、累計項目融資額、還貸情況，支出利息成本。
2、分析目前公司可繼續(xù)融資渠道、融資額度。
3、目前項目融資進展情況及與銀行溝通中存在問題。
三、租售收入預算及執(zhí)行情況分析。
1、按協(xié)議和合同分類。
2、按項目分期業(yè)態(tài)樓棟分類。
3、分析內(nèi)容應包含當月、本年和項目累計簽約額（包含套數(shù)、面積和均價）、實收現(xiàn)金額。
4、分類說明未收到款項狀態(tài)（分期或按揭未到賬等金額和預計時間）。
四、成本計劃及執(zhí)行情況說明。
1、工程形象進度說明，包括期初在施面積、本期新增施工面積、本期竣工面積和期末在施面積。
2、工程量價值及合同付款情況，包括當期、和累計的已合同總額、工程結算價、合同應付款（已批款）、實際付款和已批未付款。
3、按成本項目分類。
4、按有無合同狀態(tài)及合同類別分類。
五、管理費用計劃及執(zhí)行情況分析。
1、進行本月實際發(fā)生與預算的比較分析。
2、按大類重要項目分析說明（薪金、執(zhí)行費）。
3、進行和項目累計核算。
六、營銷費用計劃和執(zhí)行情況分析。
1、進行本月實際發(fā)生與預算的比較分析。
2、進行和項目累計核算。
3、按有無合同狀態(tài)說明。
4、非管理性費用分析欠款情況。
七、稅金。
1、按稅種分類。
2、計提基數(shù)、計提金額和實繳金額。
3、進行當月、和項目累計核算。
八、利潤核算及完成情況分析。
1、毛利和凈利分析。
2、毛利按項目分期、業(yè)態(tài)分析、；凈利潤進行綜合分析。
3、進行當月、和項目累計核算。
九、其他（各項目認為沒有上述包括的重要事項的說明分析）。
房地產(chǎn)調查分析報告篇十四
世界范圍內(nèi)西安物業(yè)公司發(fā)生過兩次著名的度假物業(yè)泡沫事件,一次發(fā)生在上世紀代的美國佛羅里達,另一次則是發(fā)生在近期:著名的迪拜房產(chǎn)泡沫。迪拜在統(tǒng)治階層操縱下完成的房產(chǎn)繁榮與美國佛羅里達在經(jīng)濟繁榮下由集體樂觀情緒引發(fā)的泡沫雖然起源有西安物業(yè)公司所不同,但卻共同印證西安物業(yè)公司了房產(chǎn)泡沫的兩大規(guī)律:即泡沫的持續(xù)繁榮必須得到政府層面的支持以及寬松流動性的支撐,而泡沫的破滅無論由全球危機或市場預期改變引發(fā),根源西安物業(yè)公司則在于流動性支撐力的徹底消退。
與__-__年海南房地產(chǎn)泡沫明顯不同,全國富裕人群購買力是海南此輪的房價上漲背后最基礎的支撐力量。但我國的富裕人群高度集中在東南地區(qū)的省份,而此部分人群對海南冬季溫暖氣候環(huán)境的渴求度遠遠小于北方省份居民。換言之西安物業(yè)公司,愿意參與海南房地產(chǎn)市場投資西安物業(yè)公司的富裕家庭并沒有市場所一相情愿期望的那么多,在海南房價已被快速炒高后,后續(xù)接盤的動力并不如市場預期般充足。
當前三亞的房價水平已超越國內(nèi)主要大西安物業(yè)公司城市,也已經(jīng)超越迪拜、紐約、倫敦等國際大都市。我們認為三亞房價短期內(nèi)將缺乏持續(xù)上漲的動力。但房價的過度波動將對政府后期的西安物業(yè)公司土地出讓不利,西安物業(yè)公司市場在目前的價格水西安物業(yè)公司平上維穩(wěn)是符合地方政府利益的最佳走勢。此外出于對上一次海南泡沫破裂的深刻記憶,商業(yè)銀行在海南此輪房產(chǎn)上漲過程中較為謹慎,并未深度參與。因此即使未來由于國家貨幣政策的收縮帶來流動性的收縮,其對海南房地產(chǎn)市場的影響也要遠遠小于93年。
判斷海南房價短期內(nèi)也難以明顯回落。
__年房產(chǎn)泡沫破西安物業(yè)公司裂后,海南經(jīng)濟發(fā)展緩慢,地方西安物業(yè)公司財政實力較弱。海南很多地區(qū)的政府都通過以土地代替現(xiàn)金支付的方式,吸引入大型開發(fā)商替政府興建市政道路等公共基礎設施。因此當前海南的房地產(chǎn)市場格局當中,市政規(guī)劃建設能力較強的全國型的大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如魯能西安物業(yè)公司、以及與海南的經(jīng)濟發(fā)展關系西安物業(yè)公司緊密的西安物業(yè)公司企業(yè)如海航、農(nóng)墾集團控制了較大規(guī)模的土地儲備。在海南本輪房價的快速上漲中,最大的獲益者實際正是這批先期以極低西安物業(yè)公司的成本進入海南的地主型開發(fā)商。