房地產(chǎn)調(diào)查分析報(bào)告大全（21篇）

    報(bào)告可以用于學(xué)術(shù)研究、商業(yè)分析、項(xiàng)目管理等各個(gè)領(lǐng)域，是重要的溝通工具。在撰寫(xiě)報(bào)告前，要進(jìn)行充分的調(diào)研和資料收集，以便提供可靠的數(shù)據(jù)和信息支持。好的報(bào)告是經(jīng)過(guò)反復(fù)修改和打磨的，我們可以從范文中學(xué)習(xí)到這一點(diǎn)。
    房地產(chǎn)調(diào)查分析報(bào)告篇一
    1,區(qū)位概況西華縣位于河南省東部，隸屬于周口市管轄?？偯娣e1194平方公里，耕地面積110萬(wàn)畝，轄18個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、3個(gè)農(nóng)林場(chǎng)，戶籍人口92萬(wàn)（2013年）。西華漢代置縣，歷稱西華、長(zhǎng)平、箕城、鴻溝等，唐代復(fù)名西華至今。存有女?huà)z城遺址為河南省重點(diǎn)文物保護(hù)單位。
    考慮城鎮(zhèn)化空間發(fā)展的不均衡，在周口、項(xiàng)城、淮陽(yáng)“金三角”和“周商一體化”為核心的區(qū)域中心城市區(qū)。周口、項(xiàng)城、淮陽(yáng)、商水共同構(gòu)成復(fù)合中心，總規(guī)模達(dá)到150萬(wàn)人以上，規(guī)劃期末邁入大城市行列。扶溝、太康、鹿邑、鄲城、沈丘，在規(guī)劃期末邁入中等城市行列，西華為小城市。
    3,交通概況。
    工業(yè)發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁。近年來(lái)，西華堅(jiān)持“工業(yè)興縣”戰(zhàn)略不動(dòng)搖，深入開(kāi)展“工業(yè)突破年”、“企業(yè)服務(wù)年”、項(xiàng)目建設(shè)“百日會(huì)戰(zhàn)”等活動(dòng)，不斷掀起承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和招商引資項(xiàng)目建設(shè)高潮。僅2011年就吸引了包括富士康集團(tuán)、麥當(dāng)勞福喜集團(tuán)等世界知名強(qiáng)企業(yè)落戶西華。特別是富士康實(shí)訓(xùn)基地，項(xiàng)目一期投資50億元年產(chǎn)蘋(píng)果品牌手機(jī)配件6000萬(wàn)套，于2011年12月8日投產(chǎn)運(yùn)行，從開(kāi)工到建成投產(chǎn)僅僅用了58天，被社會(huì)各界譽(yù)為“西華速度”、“西華奇跡”。今年二期工程建成后可吸納培養(yǎng)3萬(wàn)名產(chǎn)業(yè)工人，3年實(shí)現(xiàn)勞動(dòng)力就業(yè)10萬(wàn)人。大用集團(tuán)肉雞養(yǎng)殖加工系列項(xiàng)目總投資20億元，建成標(biāo)準(zhǔn)化養(yǎng)殖小區(qū)17個(gè)，屠宰廠、飼料廠、孵化廠全面建成投產(chǎn)。大用集團(tuán)還和世界知名企業(yè)、國(guó)際跨國(guó)公司麥當(dāng)勞集團(tuán)最大的肉食供應(yīng)商美國(guó)福喜公司成功合作，把西華大用作為麥當(dāng)勞食品的重要原材料供應(yīng)基地，實(shí)現(xiàn)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合。還有麗達(dá)制衣、鴻鑫服飾、匯通化工、晨輝工貿(mào)、華達(dá)電力、金鑫車(chē)業(yè)等一批科技含量高、投資額度大的項(xiàng)目相繼開(kāi)工或建成投產(chǎn)。全縣招商引資項(xiàng)目建設(shè)一年一個(gè)新臺(tái)階，年年都有新變化。2011年，全縣限額以上工業(yè)企業(yè)發(fā)展到110家,實(shí)現(xiàn)增加值35億元，比上年增長(zhǎng)22%，初步形成了食品加工、紡織服裝、板材家具、醫(yī)藥化工、電子制造和制鞋六大支柱產(chǎn)業(yè)。工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展正實(shí)現(xiàn)著由弱到強(qiáng)、破繭成蝶的歷史性跨越。
    產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)建設(shè)全面推進(jìn)，始終把產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)建設(shè)作為推進(jìn)工業(yè)發(fā)展的“重頭戲”來(lái)抓，按照“四集一轉(zhuǎn)”的要求，產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)規(guī)劃實(shí)現(xiàn)了與城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃的“三規(guī)合一”。近年來(lái)，已累計(jì)投入資金5.3億元，新修產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)道路9條35公里，形成了“五縱四橫”的交通網(wǎng)絡(luò)，同時(shí)，推進(jìn)綠化、亮化、通訊、供排水、供氣、污水處理、垃圾處理、標(biāo)準(zhǔn)化廠房、綜合服務(wù)區(qū)、職工宿舍等配套設(shè)施建設(shè)。目前產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)建成區(qū)面積6.1平方公里，入駐企業(yè)30家，2011年完成固定資產(chǎn)投資32.5億元，主營(yíng)業(yè)務(wù)收入32.3億元。其中，主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)企業(yè)發(fā)展到19家，占入駐企業(yè)總數(shù)的60%，主營(yíng)業(yè)務(wù)收入24億元，占入駐企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的80%，初步形成了輕工、食品兩大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)在縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的支撐作用日益彰顯。
    現(xiàn)代農(nóng)業(yè)長(zhǎng)足發(fā)展，圍繞打造國(guó)家糧食核心區(qū)，認(rèn)真落實(shí)各項(xiàng)惠農(nóng)政策，保護(hù)和激發(fā)群眾生產(chǎn)的積極性。整合小農(nóng)水等涉農(nóng)項(xiàng)目，大力實(shí)施水田林路橋綜合治理配套，農(nóng)業(yè)綜合生產(chǎn)能力不斷提高。全縣糧食種植面積一直穩(wěn)定在150萬(wàn)畝以上，糧食產(chǎn)量連續(xù)8年創(chuàng)歷史新高，為國(guó)家糧食安全作出了積極貢獻(xiàn)。加大農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整力度，努力壯大優(yōu)質(zhì)畜產(chǎn)品、優(yōu)質(zhì)雜果、優(yōu)質(zhì)無(wú)公害蔬菜、優(yōu)質(zhì)食用菌、優(yōu)質(zhì)苗木花卉生產(chǎn)與加工“五大基地”，不斷拉長(zhǎng)糧食深加工、畜產(chǎn)品深加工、水果深加工、板材深加工、棉花深加工、無(wú)公害蔬菜深加工“六大鏈條”，大王莊的韭菜、遲營(yíng)的茄子、西夏的香瓜、紅花的苗木、黃橋的鮮桃、田口的黑木耳等遠(yuǎn)銷(xiāo)四方，以大用集團(tuán)標(biāo)準(zhǔn)化養(yǎng)殖小區(qū)為代表的規(guī)模養(yǎng)殖企業(yè)達(dá)到2996家，畜牧業(yè)產(chǎn)值占農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值的比重達(dá)到45%，西華農(nóng)業(yè)品牌更加響亮。實(shí)現(xiàn)了以傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)到現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的轉(zhuǎn)變，確保了“三化”協(xié)調(diào)發(fā)展，形成了以生豬、肉雞、板材、水果、食用菌、花卉苗木、洋蔥、辣椒為主無(wú)公害農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)基地，成為全國(guó)商品糧生產(chǎn)和優(yōu)質(zhì)棉種植基地縣、瘦肉型豬和槐山羊生產(chǎn)基地縣、全國(guó)經(jīng)濟(jì)林發(fā)展和高級(jí)平原綠化先進(jìn)縣、河南省畜牧業(yè)發(fā)展重點(diǎn)縣、河南省無(wú)公害苗木供應(yīng)基地。
    需求，四星級(jí)大酒店媧城賓館的建設(shè)，使我縣的接待水平又上了一個(gè)檔次，城區(qū)各類職業(yè)技術(shù)學(xué)校每年可培養(yǎng)各類專業(yè)人才和大批不同工種的技術(shù)工人，各大金融、保險(xiǎn)部門(mén)均設(shè)有分支機(jī)構(gòu)，網(wǎng)點(diǎn)布局合理，信用卡，銀聯(lián)卡使用方便，各類幣種均可自由匯兌，外資進(jìn)入渠道暢通。
    水電資源豐富。能滿足居民及各類工業(yè)項(xiàng)目用電，西華縣供水系統(tǒng)、西華縣天然氣供應(yīng)公司完全能滿足城區(qū)生活用水和用氣需求。境內(nèi)溝河縱橫，沙河、潁河、賈魯河等骨干河道蜿蜒境內(nèi)，水資源豐富。
    郵電、通訊發(fā)展迅猛，程控電話裝機(jī)容量不斷遞增，長(zhǎng)途電話可直撥全國(guó)及世界各個(gè)國(guó)家和地區(qū)，移動(dòng)通訊同85個(gè)國(guó)家和地區(qū)實(shí)現(xiàn)漫游和國(guó)內(nèi)自由漫游，開(kāi)辦了數(shù)字?jǐn)?shù)據(jù)專線，寬帶連接，電子數(shù)據(jù)交換，郵政特快，電話信息，圖文傳真等多種通訊業(yè)務(wù)，對(duì)外通訊十分快捷。
    2013年，西華縣主要經(jīng)濟(jì)發(fā)展指標(biāo)持續(xù)平穩(wěn)較快增長(zhǎng)。全縣實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值154.5億元，比上年增長(zhǎng)9%。地方公共財(cái)政預(yù)算收入完成4.3億元，增長(zhǎng)25.3%；完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資107.7億元，增長(zhǎng)23.5%；實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額73億元，增長(zhǎng)14.5%；城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額102.9億元，增長(zhǎng)21.4%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入17313元，農(nóng)民人均純收入6825元，分別增長(zhǎng)9.6%和17.4%。
    人口89.5萬(wàn)人，常駐人口75.2萬(wàn)人，農(nóng)業(yè)人口近80萬(wàn)人。
    4,城市規(guī)劃和發(fā)展方向。
    為“南拓西跨，東控北抑”?？h城優(yōu)先發(fā)展區(qū)：位于現(xiàn)狀城區(qū)的南部，箕城路南段及南環(huán)路兩側(cè)用地，位于城區(qū)聯(lián)系周口市的咽喉地帶，是城市對(duì)外主要經(jīng)濟(jì)流向、交通區(qū)位條件優(yōu)越，適宜大規(guī)模的城市開(kāi)發(fā)建設(shè)，是城市空間近期拓展的熱點(diǎn)地區(qū)。
    南拓：西華城區(qū)南部的南環(huán)路沿線用地，是西華城區(qū)未來(lái)的核心地區(qū)，是體現(xiàn)西華城市新經(jīng)濟(jì)、新建設(shè)、新形象的集中區(qū)域。規(guī)劃按照生態(tài)型新城區(qū)的要求，優(yōu)化空間布局，提高綠化標(biāo)準(zhǔn)，完善基礎(chǔ)設(shè)施水平，建設(shè)成為以“行政—文化—居住”為主要職能的河南省東南部地區(qū)一流的綜合性新城區(qū)。
    西跨：雙狼溝以西地區(qū)是西華工業(yè)發(fā)展主要方向。規(guī)劃集中布置污染較小的二類工業(yè)，努力培育和發(fā)展具有西華特色的產(chǎn)業(yè)體系，形成優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品、優(yōu)勢(shì)行業(yè)和支柱產(chǎn)業(yè),發(fā)揮產(chǎn)業(yè)的高效集約化。遠(yuǎn)景作為城市發(fā)展的戰(zhàn)略儲(chǔ)備空間控制。
    東控：隨著東環(huán)路的建成，東部地區(qū)已具備開(kāi)發(fā)建設(shè)的條件，規(guī)劃沿線布置科研用地和高新科技工業(yè)園區(qū)。城區(qū)東北部的賈魯河以東地區(qū)，靠近阿—深高速公路城市出入口，規(guī)劃布置城市市場(chǎng)流通和物流儲(chǔ)運(yùn)的功能。東南部用地位于城市主導(dǎo)風(fēng)向上側(cè)，是城市生態(tài)敏感區(qū)，規(guī)劃從提升城市空間品質(zhì)，保證城市環(huán)境質(zhì)量，建設(shè)生態(tài)城市的角度，將城市東南部用地劃定為生態(tài)維護(hù)用地。
    北抑：北環(huán)路以北地區(qū)。因背離城市主要經(jīng)濟(jì)及交通流向；發(fā)展用地與現(xiàn)狀城區(qū)被北環(huán)路分隔，聯(lián)系不便，故劃定為限制建設(shè)的地區(qū)。規(guī)劃定為限制建設(shè)的地區(qū)，重點(diǎn)發(fā)展生態(tài)農(nóng)業(yè)、林業(yè)和觀光旅游業(yè)。本次規(guī)劃確定西華縣城區(qū)布局結(jié)構(gòu)為“集中緊湊式”，形成“兩軸、雙心、三園、五區(qū)”的規(guī)劃結(jié)構(gòu)。
    兩軸：以箕城路、西周路為軸線，布置大型行政、文化、商業(yè)設(shè)施，成為城市的主要公共建筑軸線，集中體現(xiàn)現(xiàn)代化城市建設(shè)風(fēng)貌。
    雙心：指兩個(gè)市級(jí)的城市公共中心，即舊城區(qū)的商貿(mào)、行政、文化中心及城南新區(qū)的行政、文化、體育中心。
    三園：指城西科技工業(yè)園、城西北加工工業(yè)園和城東北物流儲(chǔ)運(yùn)園。工業(yè)園區(qū)用地以工業(yè)用地為主，物流儲(chǔ)運(yùn)園區(qū)以倉(cāng)儲(chǔ)、配送加工用地為主，適當(dāng)配套相關(guān)生活服務(wù)設(shè)施。
    五區(qū)：指城市以生活居住職能為主的居住區(qū)，即城中片（舊城區(qū)）、城南片（南環(huán)路以北）、城北片（東風(fēng)運(yùn)河以北）和城南新區(qū)片（南環(huán)路以南）。規(guī)劃結(jié)合居住區(qū)規(guī)劃，在各片區(qū)中心分別設(shè)置居住區(qū)級(jí)的公共服務(wù)中心，為居民提供日常生活服務(wù)。
    樓盤(pán)情況：
    房地產(chǎn)調(diào)查分析報(bào)告篇二
    一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)現(xiàn)狀:城市化進(jìn)程和改善住房消費(fèi)的強(qiáng)烈要求，疊加推進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的重要支柱。房地產(chǎn)業(yè)近兩年投資和銷(xiāo)售增長(zhǎng)速度之快、房?jī)r(jià)增長(zhǎng)幅度之大，房?jī)r(jià)收入比例失衡，房?jī)r(jià)成為老百姓不能承受之重已經(jīng)成為不爭(zhēng)的事實(shí)。在這種背景下，國(guó)家出臺(tái)了一系列調(diào)控措施。
    （一）、現(xiàn)行政策調(diào)高了房地產(chǎn)商拿地門(mén)檻，并對(duì)住房結(jié)構(gòu)做了政策規(guī)定。
    新國(guó)19條規(guī)定，競(jìng)買(mǎi)保證金不得低于出讓最低價(jià)的20%，土地出讓成交后，必須在10個(gè)工作日內(nèi)簽訂出讓合同，合同簽訂后一個(gè)月內(nèi)必須繳納出讓價(jià)款50%的首付，余款按合同規(guī)定及時(shí)繳納，最遲付款期限不得超過(guò)一年。這一規(guī)定使得開(kāi)發(fā)商拿地的門(mén)檻提高，對(duì)開(kāi)發(fā)商自有資金實(shí)力提出了更高的要求。
    據(jù)生活日?qǐng)?bào)2011年4月19日訊，濟(jì)南老城最后一塊寶地掛牌，競(jìng)買(mǎi)保證金達(dá)5億元。在土地競(jìng)買(mǎi)人資格征集期結(jié)束后,實(shí)力雄厚的上海世茂成為舜井街片區(qū)地塊出讓唯一競(jìng)買(mǎi)者。
    新國(guó)19條規(guī)定，各地當(dāng)年的保障性住房、棚戶區(qū)改造和自住型中小型商品房建房用地不得低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%。
    石市相關(guān)部門(mén)已對(duì)2010年6月1日后取得住宅建設(shè)用地的項(xiàng)目，新建普通商品住房項(xiàng)目按住宅總建筑面積5%的比例配建廉租住房；2011年3月1日起，掛牌出讓的商品住房用地新上項(xiàng)目，須按照項(xiàng)目總建筑面積10%（5%為廉租住房、5%為公共租賃住房）以上的比例配建保障性租賃住房。城中村改造、舊城改造項(xiàng)目，按規(guī)劃住宅總建筑面積扣除回遷安臵面積后按5%的比例配建保障性租賃住房。
    （二）、房地產(chǎn)銷(xiāo)售實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)和價(jià)格報(bào)備。
    國(guó)家發(fā)改委2010年3月16日下發(fā)的《商品房銷(xiāo)售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》要求，自2011年5月1日起，商品房銷(xiāo)售實(shí)行一套一標(biāo)價(jià)，不得在標(biāo)價(jià)之外加價(jià)銷(xiāo)售。對(duì)取得預(yù)售許可或者辦理現(xiàn)房銷(xiāo)售備案的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，商品房經(jīng)營(yíng)者要在規(guī)定時(shí)間內(nèi)一次性公開(kāi)全部銷(xiāo)售房源，并嚴(yán)格按照申報(bào)價(jià)格明碼標(biāo)價(jià)對(duì)外銷(xiāo)售。國(guó)家正在對(duì)房地產(chǎn)實(shí)施前所未有、非常嚴(yán)厲的價(jià)格調(diào)控政策。
    針對(duì)發(fā)改委的?一房一價(jià)?和價(jià)格申報(bào)備案后不許提價(jià)的要求，開(kāi)發(fā)商會(huì)采取先高價(jià)申報(bào)、再打折的做法，這種游戲在任何打折店早已不是什么新鮮事。目前一些新盤(pán)已經(jīng)開(kāi)始低價(jià)入市，先標(biāo)高價(jià)未必行得通。
    （三）、國(guó)家對(duì)商品房房?jī)r(jià)提出了進(jìn)一步調(diào)控趨勢(shì)。
    國(guó)家發(fā)改委價(jià)格監(jiān)督檢查司司長(zhǎng)許昆林4月26日晚間在接受中新社記者獨(dú)家專訪時(shí)稱，正在對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的成本、利潤(rùn)和價(jià)格等情況開(kāi)展調(diào)研，擬綜合考慮中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的實(shí)際情況和國(guó)外可借鑒的做法，將商品住房列入制止牟取暴利項(xiàng)目，嚴(yán)厲打擊不法房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商牟取暴利的行為。
    （一）、上游行業(yè)發(fā)展及影響。
    1、建材價(jià)格進(jìn)入上升通道。
    2011年二季度水泥產(chǎn)業(yè)將進(jìn)入需求旺季。從需求方面來(lái)看，數(shù)據(jù)顯示，2011年3月全國(guó)水泥產(chǎn)量同比增長(zhǎng)29.8%（上年同期為12.1%），環(huán)比增長(zhǎng)86.7%（上年同期為62.3%）。這意味著從3月開(kāi)始，水泥需求進(jìn)入旺季，銷(xiāo)量開(kāi)始環(huán)比增加，相比去年同期保持了旺盛需求態(tài)勢(shì)。
    從供給方面來(lái)看，2011年前3個(gè)月水泥投資規(guī)模在下降，這預(yù)示著未來(lái)水泥產(chǎn)能投放壓力將縮小。主要因?yàn)?009年9月國(guó)家出臺(tái)政策暫停新建水泥生產(chǎn)線所致。建設(shè)一條生產(chǎn)線的時(shí)間是12個(gè)月至16個(gè)月，這意味著自今年下半年開(kāi)始，全國(guó)投放生產(chǎn)線將大幅下降。
    從價(jià)格方面來(lái)看，2011年一季度，全國(guó)水泥均價(jià)為387元/噸，同比上漲13%。3月末水泥價(jià)格為392元/噸，同比上漲15%。水泥價(jià)格上漲的主要原因是，2010年四季度，部分地區(qū)限電導(dǎo)致水泥產(chǎn)能減少，拉動(dòng)了水泥價(jià)格創(chuàng)出歷史新高。而限電結(jié)束后，部分區(qū)域價(jià)格聯(lián)盟發(fā)揮作用，導(dǎo)致水泥價(jià)格下滑幅度不大。
    對(duì)于2011年二季度水泥產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)，數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析顯示，二季度全國(guó)大部分區(qū)域?qū)⑦M(jìn)入水泥需求旺季。南方3月中旬到6月中旬3為旺季，北方企業(yè)4月進(jìn)入施工旺季，預(yù)計(jì)水泥價(jià)格在旺季仍將保持上升趨勢(shì)。
    鋼鐵行業(yè)，尤其是螺紋鋼、線材等建筑鋼材市場(chǎng)更是與房地產(chǎn)息息相關(guān)，數(shù)據(jù)顯示，2009年我國(guó)粗鋼的產(chǎn)量為5.68億噸，其中近四成流向了房屋工程行業(yè)。
    2011年是十二五的開(kāi)局之年，對(duì)于鋼鐵行業(yè)來(lái)說(shuō)，節(jié)能減排，淘汰落后產(chǎn)能仍將是鋼鐵產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和政策的重點(diǎn)。按照已公布的規(guī)劃，2011年底前要淘汰落后煉鐵能力7200萬(wàn)噸、煉鋼能力2500萬(wàn)噸。如果按照這一目標(biāo)，2010年預(yù)計(jì)已淘汰3200萬(wàn)噸煉鐵產(chǎn)能，推算2011年將再淘汰煉鐵產(chǎn)能約4000萬(wàn)噸。
    2011年鋼材需求也因此存在極大的不確定性。同時(shí)，考慮到目前國(guó)內(nèi)鋼材產(chǎn)能總體處于過(guò)剩狀況，以及國(guó)際需求仍較為疲軟，將制約鋼材價(jià)格上漲的空間，供給壓力會(huì)逐漸迫使鋼價(jià)停止上漲，且在隨后出現(xiàn)回落。預(yù)計(jì)2011年國(guó)內(nèi)鋼材市場(chǎng)總體將圍繞行業(yè)平均成本震蕩運(yùn)行，價(jià)格總體水平將高于2010年。全年將在4000-4900元/噸區(qū)間波動(dòng)運(yùn)行。
    房地產(chǎn)上游關(guān)聯(lián)行業(yè)價(jià)格上漲的趨勢(shì)，加大了房地產(chǎn)的成本，減少了房地產(chǎn)業(yè)的利潤(rùn)空間。
    1、居民收入增多，拉動(dòng)住宅潛在需求。
    統(tǒng)計(jì)顯示，2010年中國(guó)農(nóng)村居民人均純收入5919元，比上年增長(zhǎng)14.9%，扣除價(jià)格因素實(shí)際增長(zhǎng)10.9%；中國(guó)城鎮(zhèn)居民全年人均可支配收入19109元，增長(zhǎng)11.3%，實(shí)際增長(zhǎng)7.8%。
    2010年農(nóng)村居民收入增速較高的主要原因是各種來(lái)源收入均衡較快增長(zhǎng)，特別是工資性收入和農(nóng)業(yè)純收入的大幅增長(zhǎng)，其中工資性收入增長(zhǎng)17.9%，增速比上年提高6.7個(gè)百分點(diǎn)，對(duì)農(nóng)民全年增收的貢獻(xiàn)率達(dá)48.3%。工資性收入較快增長(zhǎng)主要是由于農(nóng)村勞動(dòng)力務(wù)工工資水平上漲較多、外出務(wù)工人數(shù)和時(shí)間有所增加。
    2、企業(yè)信心大幅增強(qiáng)拉動(dòng)辦公樓需求。
    企業(yè)對(duì)自用辦公物業(yè)需求的增長(zhǎng)主要源于幾個(gè)因素，包括企業(yè)強(qiáng)勁的資金實(shí)力﹑辦公樓市場(chǎng)的升值前景以及更多本地和外資企業(yè)入駐頂級(jí)辦公樓的要求。
    3、城市化進(jìn)程促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)。
    由于城市化的發(fā)展，人們?cè)絹?lái)越追求高品質(zhì)的生活，對(duì)于消費(fèi)的要求也會(huì)更高，這就使得商業(yè)與衣食的關(guān)系更加緊密，再加上人們從物質(zhì)生活的極大滿足向精神生活的飛躍，使得商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展勢(shì)頭迅猛。另外，從我國(guó)每年不斷增長(zhǎng)的gdp、cpi指數(shù)可以看出，商業(yè)及其相關(guān)的物業(yè)形態(tài)的發(fā)展空間和潛力還是相當(dāng)大的。正是城市化進(jìn)程推動(dòng)了我國(guó)整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)快速的發(fā)展。
    （一）、商品房銷(xiāo)售狀況分析。
    商品房銷(xiāo)售的影響因素很多，包括經(jīng)濟(jì)因素、社會(huì)因素、環(huán)境因素、政策體制等多個(gè)方面，而且各個(gè)因素是復(fù)雜和多變的，因素之間的相互關(guān)系也是比較復(fù)雜的。其中影響商品房銷(xiāo)售的主要因素有：城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄、人均生產(chǎn)總值、城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入、商品房需求的影響、居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)、商品住宅平均銷(xiāo)售價(jià)格。
    1、城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄：城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄對(duì)銷(xiāo)售狀況的影響最大。在當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，隨著居民存款的增加，一些居民會(huì)考慮將存款轉(zhuǎn)向投資于房地產(chǎn)，以獲得更大的收益。
    2、人均生產(chǎn)總值：經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展必將推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。gdp特別是人均gdp在某種程度上反映了一個(gè)國(guó)家或地區(qū)的整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。一般情況下，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平越高，房地產(chǎn)業(yè)越發(fā)達(dá)。
    3、城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入：隨著城鎮(zhèn)居民生活水平的提高，大多數(shù)居民希望改善居住環(huán)境，因此，也會(huì)影響到房地產(chǎn)的銷(xiāo)售狀況。
    4、商品房需求的影響：城鎮(zhèn)人口數(shù)、人均住宅使用面積、家庭總戶數(shù)構(gòu)成了商品房的市場(chǎng)需求因素。在全國(guó)平均商品房需求水平上，北京地區(qū)擁有巨大的人口聚集、商品房投資涌入等不利因素，將導(dǎo)致北京地區(qū)局部商品房市場(chǎng)需求大增，從而促使商品房?jī)r(jià)格的上升。
    5、居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)：居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)能夠很好的反映一個(gè)國(guó)家或地區(qū)通貨膨脹率情況。相比較，通貨膨脹率對(duì)商品房的銷(xiāo)售影響較弱。
    6、商品住宅平均銷(xiāo)售價(jià)格：通常情況下，商品房的價(jià)格對(duì)商品房的銷(xiāo)售影響較大。
    （二）、商品房空臵面積分類指數(shù)變化。
    商品房的空臵量是反映房地產(chǎn)市場(chǎng)供需狀態(tài)的一個(gè)重要指標(biāo)，也是政府進(jìn)行宏觀調(diào)控的重要參考數(shù)據(jù)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的?國(guó)房景氣指數(shù)?中是以商品房空臵面積的概念反映商品房空臵量的，是以上年的空臵面積累加今年已經(jīng)拿到竣工證但尚未銷(xiāo)售或出租的商品房的增量面積。
    今年2月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)（簡(jiǎn)稱?國(guó)房景氣指數(shù)?）為102.9，比2010年12月份回升1.1點(diǎn)。說(shuō)明中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)處于景氣狀態(tài)。
    資料顯示，2011年2月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資4250億元，同比增長(zhǎng)35.2%，其中住宅3014億元，同比增長(zhǎng)34.9%；房屋施工面積291473萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)39%，其中住宅224049萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)38.9%；房屋新開(kāi)工面積19083萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)27.9%，其中住宅14838萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)25.4%；房屋竣工面積6952萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)13.9%，其中住宅5366萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)12.1%；商品房銷(xiāo)售面積8143萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)13.8%，其中住宅7282萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)13.2%，辦公樓192萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)26.4%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房478萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)8.7%，；商品房銷(xiāo)售額5242億元，同比增長(zhǎng)27.4%，其中住宅4471億元，同比增長(zhǎng)26.2%，辦公樓244億元，同比增長(zhǎng)46.3%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房435億元，同比增長(zhǎng)22.1%。
    據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)資料，2010年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源72494億元，比上年增長(zhǎng)25.4%。其中，國(guó)內(nèi)貸款12540億元，增長(zhǎng)10.3%，占資金來(lái)源的17.3%；利用外資796億元，增長(zhǎng)66.0%,占資金來(lái)源的1%；自籌資金26705億元，增長(zhǎng)48.8%，占資金來(lái)源的36.84%；其他資金32454億元，增長(zhǎng)15.9%，占資金來(lái)源的44.77%。在其他資金中，定金及預(yù)收款19020億元，增長(zhǎng)17.3%，占資金來(lái)源的26.24%；個(gè)人按揭貸款9211億元，增長(zhǎng)7.6%，占資金來(lái)源的12.%。除自有資金、開(kāi)發(fā)貸外，定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)另一重要資金來(lái)源。
    房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，具有投資大、風(fēng)險(xiǎn)高的特性。房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)從購(gòu)買(mǎi)土地、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建設(shè)到竣工驗(yàn)收，建設(shè)周期短則1～2年，長(zhǎng)則3～5年，甚至更長(zhǎng)。
    （一）、房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道開(kāi)始向長(zhǎng)期趨近轉(zhuǎn)變。房地產(chǎn)企業(yè)的資金除自有資金外，主要依賴銀行貸款。但是現(xiàn)行的融資政策預(yù)示著房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道由比較寬松開(kāi)始向長(zhǎng)期趨緊轉(zhuǎn)變。
    央行自2011年4月21日起上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。這是央行年內(nèi)第四次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。大型銀行存款準(zhǔn)備金率已經(jīng)上調(diào)至20.5%。
    存款準(zhǔn)備金率的收緊，更使得各商業(yè)銀行抑制了放貸沖動(dòng)，開(kāi)發(fā)商從銀行貸款也越來(lái)越難。
    （二）、房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)辟多渠道融資，但融資環(huán)境趨向更加嚴(yán)峻。
    應(yīng)對(duì)融資渠道收緊，房企急需加大融資力度，相應(yīng)的大量的民間資本便繞路銀行和房款，借道信托或私募股權(quán)投資基金，資金流入房地產(chǎn)業(yè)，一時(shí)間緩解了資金短缺的局面。但是信托這根?救命稻草?已經(jīng)受到越來(lái)越嚴(yán)格的監(jiān)管。2010年11月份，銀監(jiān)會(huì)要求信托公司在12月20日之前上交房地產(chǎn)信托的自查報(bào)告。一時(shí)發(fā)行得熱火朝天的房地產(chǎn)信托不得不被迫降溫。相比信托業(yè)，目前地產(chǎn)公司從私募股權(quán)投資基金渠道融資還沒(méi)有明確的監(jiān)管細(xì)則。有數(shù)據(jù)顯示，2010年我國(guó)有近30只房地產(chǎn)投資基金，總規(guī)模達(dá)500多億元人民幣，其中以私募股權(quán)投資基金方式為主。
    自行業(yè)步入政策調(diào)控期，許多房企都開(kāi)啟了海外融資之旅。中國(guó)香港、新加坡甚至是納斯達(dá)克便成為地產(chǎn)商直接融資的新選項(xiàng)。近日，旭輝可能赴港上市的消息不脛而走。消息指出，旭輝集團(tuán)計(jì)劃赴港上市，初步集資規(guī)模訂于5億至6億美元(約39億至46.8億港元)，其計(jì)劃最快于本月正式啟動(dòng)。諸多擁有?境外資源?的大型房地產(chǎn)企業(yè)充分利用了境外融資的便利，發(fā)行相當(dāng)規(guī)模的優(yōu)先票據(jù)和可換股債券。比如1月14日，恒大地產(chǎn)宣布將發(fā)行55.5億元3年期及37億元5年期以美元結(jié)算的人民幣債券，利率分別為7.5%和9.25%，兩筆共計(jì)融資92.5億。
    （三）、房企資金鏈繃緊，一些中小型房企資金鏈面臨斷裂的困境。
    相比被迫?卡殼兒?的融資鏈，曾為房地產(chǎn)商貢獻(xiàn)大量流動(dòng)性的售樓回款，如今也處?難產(chǎn)?中。?對(duì)購(gòu)買(mǎi)首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不低于30%；對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍?。央行2011年4月6日起加息0.25個(gè)百分點(diǎn)，部分城市已出現(xiàn)銀行暫停購(gòu)房貸款或是暫停部分購(gòu)房貸款的現(xiàn)象。首付款比例提高和銀行的加息，加重購(gòu)房者的購(gòu)房成本，個(gè)人按揭貸款資金來(lái)源萎縮，銷(xiāo)售量下滑對(duì)其資金鏈的影響更大，同時(shí)存量房產(chǎn)增加，資金周轉(zhuǎn)放慢。
    （四）、預(yù)售資金監(jiān)管加劇拉緊房企資金鏈條。
    2010年10月25日,北京市宣布將于12月1日起對(duì)商品房預(yù)售。
    資金進(jìn)行監(jiān)管,明確:?商品房預(yù)售資金應(yīng)當(dāng)全部存入商品房預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶,并對(duì)其中用于項(xiàng)目工程建設(shè)的資金實(shí)行重點(diǎn)監(jiān)管,保證預(yù)售資金優(yōu)先用于工程建設(shè)。?一線城市中北京成為繼深圳之后第二個(gè)實(shí)施該項(xiàng)政策的城市。此外,浙江省也將于2010年11月1日起正式對(duì)商品房預(yù)售資金進(jìn)行監(jiān)管。這一政策似乎已經(jīng)有?蔓延?之勢(shì)。但從?限購(gòu)令?在不到一個(gè)月內(nèi)迅速在全國(guó)多個(gè)城市全面推出的情況看,預(yù)售資金監(jiān)管在更多城市推行的可能性仍然很大。一旦如此,對(duì)開(kāi)發(fā)商資金周轉(zhuǎn)要求也將提出更高的要求。沒(méi)有做好準(zhǔn)備的房企,資金鏈斷裂將在所難免。
    另外，從今年二季度起，開(kāi)發(fā)商融資渠道的持續(xù)收縮和融資成本的大幅上升已是既成事實(shí)，從開(kāi)發(fā)貸、個(gè)貸、資本市場(chǎng)融資、信托等各個(gè)環(huán)節(jié)均被封死，全行業(yè)資金鏈前所未有受壓。
    七、房企多元化經(jīng)營(yíng)策略提速，產(chǎn)品線逐步向二三四線城市及保障房領(lǐng)域推進(jìn)。
    （一）、房企產(chǎn)品線開(kāi)始轉(zhuǎn)向二三四線城市。
    房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)重點(diǎn)，從北上廣深這樣的一線城市，開(kāi)始迅速向二、三、四線城市延伸，二線城市是省會(huì)城市，三線城市是地區(qū)級(jí)城市，四線城市就是縣城。從今年開(kāi)始，大量的開(kāi)發(fā)商會(huì)加速?gòu)囊痪€城市向二三四線城市轉(zhuǎn)變，實(shí)際上很多二線的城市開(kāi)發(fā)商已經(jīng)云集了，在三四線城市面臨著很好的發(fā)展良機(jī)。
    資料顯示：2010年全年，一線、二線、三線城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)比例，已經(jīng)達(dá)到20:60:20的比例，也就是說(shuō)，二線城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量占到60%，三、四線房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量，已經(jīng)趕上了一線城市，而且這種趨勢(shì)在迅速擴(kuò)大。
    （二）、房企產(chǎn)品結(jié)構(gòu)也在開(kāi)始變化，逐漸轉(zhuǎn)向保障性住房。?利潤(rùn)微薄?一直是先前許多房企放棄保障房的原因之一。不過(guò)，在資金鏈緊繃的狀態(tài)下，保障房項(xiàng)目成為今日新寵。
    近日，河北省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳與北京萬(wàn)科企業(yè)有限公司在北京簽訂《河北省保障性住房建設(shè)戰(zhàn)略合作協(xié)議框架協(xié)議》。北京萬(wàn)科將與河北省廊坊、保定、唐山、秦皇島、滄州、張家口等六市保障性住房項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)進(jìn)行合作。合作開(kāi)發(fā)建設(shè)保障性住房，包括開(kāi)發(fā)建設(shè)公共租賃房、限價(jià)商品住房、廉租住房等保障性住房項(xiàng)目，規(guī)模預(yù)計(jì)為6000-8000套。
    （三）、對(duì)保障性安居工程建設(shè)國(guó)家給予了一些優(yōu)惠政策。根據(jù)?十二五?住房保障建設(shè)規(guī)劃，制定今后五年保障性安居工程建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃，實(shí)行計(jì)劃單列，保證優(yōu)先供應(yīng)。為保障性安居工程建設(shè)，建立多渠道資金籌集機(jī)制。積極探索通過(guò)銀行貸款、發(fā)行12債券、信托投資、資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)等方式積極籌集資金，拓寬保障性住房建設(shè)資金融資渠道。對(duì)轄區(qū)各類保障性住房、危陋住宅區(qū)改建（棚戶區(qū)改造）的建設(shè)、買(mǎi)賣(mài)、經(jīng)營(yíng)等環(huán)節(jié)涉及的城鎮(zhèn)土地使用稅、契稅、印花稅、營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅等予以減免。保障性安居工程建設(shè)項(xiàng)目，免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、防空地下室異地建設(shè)費(fèi)等行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金。
    同策咨詢研究部分析師指出，開(kāi)發(fā)保障房項(xiàng)目不僅可以獲得貸款和土地的優(yōu)先條件，同時(shí)還有可能與政府攀上關(guān)系，結(jié)成戰(zhàn)略合作關(guān)系。
    ?由目前的市場(chǎng)情況來(lái)看，這三點(diǎn)足以吸引一群開(kāi)發(fā)商蜂擁而上。?分析師表示，該類項(xiàng)目與商品房相比，雖然利潤(rùn)微薄，但收益穩(wěn)定，風(fēng)險(xiǎn)較低。除此之外，還可以規(guī)避政策的限制，與?因限購(gòu)而賣(mài)不出商品房?相比，當(dāng)下，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該更愿意接受這種開(kāi)發(fā)機(jī)遇。
    在一系列宏觀調(diào)控政策的作用下，大多數(shù)城市將房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)定在10--15%。房?jī)r(jià)已經(jīng)駛?cè)?慢車(chē)道?。目前的房?jī)r(jià)走勢(shì)依舊處于僵持狀態(tài)，鑒于房企在現(xiàn)金流不足、高存貨、流動(dòng)負(fù)債大量到期的情況下，極有可能選擇降價(jià)出貨以回籠資金，從而為未來(lái)價(jià)格的進(jìn)一步走低提供了條件。
    隨著國(guó)務(wù)院派出8個(gè)督察組，對(duì)京滬等16個(gè)省份開(kāi)展房市調(diào)控政策落實(shí)情況專項(xiàng)督察的結(jié)束，從督察涉及各地地方媒體報(bào)道看，此次13督察組對(duì)于各省區(qū)市的調(diào)控落實(shí)持肯定的態(tài)度。專家認(rèn)為，此次督察組對(duì)于各地的督察，將使得不少城市已經(jīng)公布的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)將面臨重新調(diào)整和修改，調(diào)控政策有加碼的可能。
    綜合以上分析，國(guó)家出臺(tái)的一系列調(diào)控目標(biāo)和政策措施，矛頭直指房?jī)r(jià)，使得房地產(chǎn)行業(yè)面臨著巨大的壓力。高融資成本攤薄了利潤(rùn)，融資渠道的緊縮，預(yù)收款監(jiān)管在考量房企的自有資金實(shí)力，加息、限購(gòu)和提高首付款比例帶來(lái)的銷(xiāo)售的萎縮，房企一方面戰(zhàn)略調(diào)整和經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)調(diào)整，一方面順應(yīng)政策要求，將房?jī)r(jià)控制在一個(gè)合理的區(qū)間，快速銷(xiāo)售，加快回流資金，實(shí)現(xiàn)資金的良性循環(huán)。
    房地產(chǎn)調(diào)查分析報(bào)告篇三
    對(duì)客戶需求的的研究判斷，是住宅開(kāi)發(fā)商第一位的核心競(jìng)爭(zhēng)力。
    在如今高房?jī)r(jià)的壓力下，普通消費(fèi)者根本無(wú)力去買(mǎi)房，更不用說(shuō)是對(duì)各個(gè)樓盤(pán)進(jìn)行對(duì)比挑選了。雖然如今房?jī)r(jià)很高，但是這絕不是因?yàn)楣┬∮谛璧慕Y(jié)果，這是國(guó)際熱錢(qián)大量流入、國(guó)內(nèi)各種炒房團(tuán)炒作以及土地財(cái)政造成的結(jié)果。因此，面對(duì)供大于需，而房?jī)r(jià)居高不下這么一個(gè)結(jié)果，開(kāi)發(fā)商為了避免陷入開(kāi)發(fā)出“空城”這么一個(gè)結(jié)果，必須對(duì)客戶需求進(jìn)行研究判斷，開(kāi)發(fā)出具有明確市場(chǎng)和產(chǎn)品定位、最接近客戶需求且具有最佳滿足性能價(jià)格比的住宅樓盤(pán)，就顯得尤為重要。
    在這里我們對(duì)那些年收入在十二萬(wàn)到二十萬(wàn)的白領(lǐng)的購(gòu)房行為進(jìn)行分析。
    一環(huán)境因素。
    文化背景：
    中國(guó)這樣一個(gè)安土重遷歷史悠久的大國(guó)，對(duì)房屋的重視程度非常的高。很多人奮斗了大半輩子也許就是為了能在奮斗了這么久并且愿意生活下去的城市買(mǎi)一套房子，安一個(gè)家。因此買(mǎi)房者往往急于買(mǎi)房但是往往又遲遲不動(dòng)手。買(mǎi)房可說(shuō)是人生的最大的一筆投資之一了。再加上中國(guó)的農(nóng)民占了總?cè)丝诘陌俜种耸啵虼爽F(xiàn)在的很多高級(jí)白領(lǐng)都出身于農(nóng)村，因此他們就迫切需要在所生活的城市買(mǎi)一套房子，但是又不希望房子在太郊區(qū)的地段。家庭背景：
    年收入在十五萬(wàn)到二十萬(wàn)的高級(jí)白領(lǐng)，相比一般人算是高工資，但是跟三十萬(wàn)的人比起來(lái)還是有差距的。此時(shí)，他們大多工作了五六年了，手里已經(jīng)有了一定的買(mǎi)房的錢(qián)，在加上男女雙方收入，付首付是絕對(duì)沒(méi)問(wèn)題了。由于這群人都是所謂的80后，但是到了這個(gè)階段80其實(shí)已經(jīng)成熟了，跟70后基本上沒(méi)區(qū)別。這是他們更多的是考慮這個(gè)家，考慮自己的未來(lái)。因此他們更多是考慮房子的質(zhì)量和方面性，至于說(shuō)升值，不是他們考慮的范圍。同時(shí)他們對(duì)小區(qū)的健身和娛樂(lè)設(shè)施也很看重。
    政策鼓勵(lì)：
    如今的高房?jī)r(jià)下，國(guó)家為了鼓勵(lì)消費(fèi)者購(gòu)房、、、、、二個(gè)人因素。
    文化水平：
    這群消費(fèi)者至少都是大學(xué)本科畢業(yè)，擁有較高的文化水平和消費(fèi)品位，并且對(duì)環(huán)保理念也比較擁護(hù)，甚至說(shuō)有一定的要求。畢竟綠色是今后的大方向。這就要求開(kāi)發(fā)商要多用些環(huán)保節(jié)能的設(shè)備和材料，同時(shí)要注重綠色覆蓋率。
    收入水平：年收入在十五萬(wàn)到二十萬(wàn)之間。
    市場(chǎng)敏感度分析：80后在大學(xué)或之前一直是花錢(qián)如流水的一群人。但是到了這個(gè)時(shí)候，他們花錢(qián)會(huì)很小心，因?yàn)樗麄円呀?jīng)充分體會(huì)到了賺錢(qián)的不易。并且又關(guān)乎未來(lái)的家庭幸福。但是，我還是堅(jiān)持認(rèn)為他們不在乎那幾萬(wàn)塊錢(qián)，他們?cè)诤醯闹皇撬麄儗?duì)這個(gè)樓盤(pán)的滿意度。包括物業(yè)服務(wù)，交通，周邊生活環(huán)境，配套設(shè)施，小區(qū)內(nèi)各項(xiàng)設(shè)施，是否環(huán)保等，只要這些方面讓消費(fèi)者滿意了，他們就會(huì)毫不猶豫的掏錢(qián)。
    消費(fèi)動(dòng)機(jī)：買(mǎi)房子，成家。
    生活形態(tài)：他們的生活節(jié)奏是很快的，可以說(shuō)壓力很大。整天游走在城市的高鐵架和嘈雜的城市中，再加上整天悶在辦公室中，他們迫切需要有一個(gè)釋放壓力的空間?？梢曰貧w到自然中去是他們心里的呼喚。
    品牌忠誠(chéng)度：由于出身農(nóng)村的消費(fèi)者居多，品牌對(duì)他們而言沒(méi)多大的吸引力。只要設(shè)計(jì)的合他們的感覺(jué)，他們就不會(huì)考慮太多。
    房地產(chǎn)調(diào)查分析報(bào)告篇四
    房地產(chǎn)投資是進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)，在這個(gè)投資活動(dòng)過(guò)程中，收益與風(fēng)險(xiǎn)是同時(shí)存在的。這些風(fēng)險(xiǎn)嚴(yán)重的制約著房地產(chǎn)的發(fā)展，本文對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)做一個(gè)全面的研究與分析，同時(shí)給出相關(guān)的建議以供參考。
    房地產(chǎn)業(yè)，是指進(jìn)行房地產(chǎn)投資、開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理、服務(wù)的行業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)，是具有基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性、帶動(dòng)性和風(fēng)險(xiǎn)性的產(chǎn)業(yè)。在實(shí)際生活中，人們習(xí)慣于將從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的行業(yè)稱為房地產(chǎn)業(yè)。
    房地產(chǎn)投資是以房地產(chǎn)為對(duì)象，為獲得預(yù)期效益而對(duì)土地和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，以及購(gòu)置房地產(chǎn)等進(jìn)行的投資。廣義上說(shuō)，房地產(chǎn)投資的預(yù)期效益因投資主體不同而有所不同，政府投資注重宏觀的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益;企業(yè)投資注重于利潤(rùn)指標(biāo);購(gòu)置自用的房地產(chǎn)，則注重它的使用功能的發(fā)揮。追求的效益雖然有所不同，但各種效益是相互交叉、相互影響的。從狹義上說(shuō)，房地產(chǎn)投資主要是指企業(yè)以獲取利潤(rùn)為目的的投資。房地產(chǎn)投資是固定資產(chǎn)投資的重要組成部分，一般占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資60%以上。它需要?jiǎng)訂T大量的社會(huì)資源(包括資金、土地、物質(zhì)材料、勞動(dòng)力、技術(shù)、信息等資源)，才可能使投資效益得到實(shí)現(xiàn)。
    我國(guó)處于快速發(fā)展階段，城市化發(fā)展在推動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí)，也為經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市帶來(lái)了越來(lái)越多的人口，城市區(qū)域的面積也不斷的拓展。我國(guó)土地政策實(shí)行的影響下，不論是拆遷、土地征用還是土地開(kāi)發(fā)等多個(gè)方面都限制了土地供給，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展造成了較大的影響，行業(yè)資源也逐漸減少。首先，土地供給量的減少，在2014年，土地購(gòu)置的增長(zhǎng)速度同比降低2.8%，且在宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響下，土地供給指標(biāo)存在又一次的減低，這就表示在以后的發(fā)展階段中，房地產(chǎn)投資水平也會(huì)有所下降，從而提升了房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品價(jià)格；其次，土地供給減少在一定的程度上增加了土地成本，而且土地價(jià)格依然處在增長(zhǎng)趨勢(shì)中。在金融機(jī)構(gòu)的信用貸款管理方面，土地的發(fā)展會(huì)越來(lái)越市場(chǎng)化，政府單位為了加強(qiáng)土地的管理和控制，會(huì)不斷嚴(yán)格土地的開(kāi)發(fā)控制。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展過(guò)程中，區(qū)域發(fā)展存在顯著的差異性，同樣也表現(xiàn)在房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)模和增長(zhǎng)速度上。在我國(guó)，相對(duì)來(lái)說(shuō)，東部區(qū)域的經(jīng)濟(jì)水平的發(fā)展較為良好，這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)的發(fā)展時(shí)間較長(zhǎng)，積累了豐富的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)。中部地區(qū)的發(fā)展呈現(xiàn)出領(lǐng)先發(fā)展水平，并且明顯比我國(guó)經(jīng)濟(jì)水平更高。我國(guó)東部區(qū)域的土地資源比較緊張，房地產(chǎn)價(jià)格的提升加劇了該市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)象，部分房地產(chǎn)企業(yè)將發(fā)展逐漸發(fā)展到中部和西部，且區(qū)域結(jié)構(gòu)也出現(xiàn)了一定的變化，特別是在中部區(qū)域的經(jīng)濟(jì)水平的發(fā)展中，不同指標(biāo)的提升更高。我國(guó)城市化發(fā)展是舊區(qū)創(chuàng)新和基礎(chǔ)設(shè)施重新建設(shè)作為主要發(fā)展內(nèi)容，因此，我國(guó)城市不論是在規(guī)模和發(fā)展品質(zhì)等多個(gè)方面都有著明顯的提升，城市的土地使用和土地需求都無(wú)法滿足市場(chǎng)的需求和供給。在這樣的需求影響下，我國(guó)在土地使用上存在一定的問(wèn)題。在容積率提升的情況下，無(wú)論是政府、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商還是規(guī)劃師都非常注重容積率，對(duì)近些年房屋價(jià)格的逐漸增長(zhǎng)，我國(guó)政府在發(fā)行了相應(yīng)的調(diào)控政策，但是監(jiān)督與管理機(jī)制缺乏完善性，造成在實(shí)行政策的過(guò)程中，各個(gè)地方的政府執(zhí)行起來(lái)并不嚴(yán)格，而且商業(yè)銀行為了確保自身的經(jīng)濟(jì)效益也會(huì)采取相應(yīng)的解決方式，不利于國(guó)家政策的合理實(shí)行，以及房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)性發(fā)展戰(zhàn)略的實(shí)施。
    正像股市一樣，投資者很難把握到房地產(chǎn)市場(chǎng)的動(dòng)向。很多人希望房?jī)r(jià)能下降，但是如果降了大家就會(huì)買(mǎi)嗎?出于囚徒困境的心理，人們大多是喪失投資良機(jī)或者過(guò)早進(jìn)入。在市場(chǎng)行情熱漲的情況下，我們也需要把握投資機(jī)會(huì)，從而獲得較高的利潤(rùn)。
    4.1關(guān)于投資區(qū)域，如何選擇。
    不同的區(qū)域有不同的房地產(chǎn)發(fā)展前景，所以投資房地產(chǎn)實(shí)質(zhì)上是投資該區(qū)域的發(fā)展前景。所以需要分析區(qū)域投資環(huán)境，選擇好的投資區(qū)位，尋找投資機(jī)會(huì)。良好的投資區(qū)位包括：交通、學(xué)校、醫(yī)院、菜市場(chǎng)、商貿(mào)、良好發(fā)展前景等因素。
    4.2面對(duì)拿地?zé)岢?，搶還是不搶。
    從往年的一些成交價(jià)來(lái)看，土地市場(chǎng)有呈現(xiàn)泡沫化的趨勢(shì)。而品牌開(kāi)發(fā)商加大囤地力度，他們更看重的是未來(lái)兩年的房地產(chǎn)市場(chǎng)行情，而中小開(kāi)發(fā)商，應(yīng)充分考慮自身的發(fā)展戰(zhàn)略，政策的波動(dòng)性依然是高地價(jià)的最大風(fēng)險(xiǎn)，因此在市場(chǎng)環(huán)境狂熱的情況下需要理性拿地，在市場(chǎng)環(huán)境低迷的時(shí)候應(yīng)儲(chǔ)備土地。
    4.3強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目可行性分析和市場(chǎng)監(jiān)測(cè)。
    可行性研究是對(duì)擬建投資項(xiàng)目進(jìn)行全面的綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，提出該項(xiàng)目是否值得投資和如何進(jìn)行建設(shè)的咨詢意見(jiàn)，為項(xiàng)目決策提供依據(jù)的一種綜合性的分析方法。當(dāng)今火熱市場(chǎng)行情下，企業(yè)需要做好可行性研究，做好項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本和財(cái)務(wù)分析。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中既涉及土地、稅費(fèi)、工程、開(kāi)發(fā)、營(yíng)銷(xiāo)、財(cái)務(wù)等費(fèi)用，也包括不可預(yù)測(cè)費(fèi)用。財(cái)務(wù)費(fèi)用主要分析成本與收益，一般以動(dòng)態(tài)分析為主，以靜態(tài)分析為輔，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行現(xiàn)金流量分析、動(dòng)態(tài)投資回收期、內(nèi)部收益率、盈利分析、敏感性分析等方面進(jìn)行合理評(píng)估。這些費(fèi)用和預(yù)測(cè)充滿不確定性因素，所以，可行性分析正確如否對(duì)項(xiàng)目利潤(rùn)和風(fēng)險(xiǎn)防范影響較大。
    進(jìn)行充分的市場(chǎng)調(diào)研和監(jiān)測(cè)，對(duì)供求變化做出良好的反應(yīng)。須委托專業(yè)咨詢公司對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求狀況進(jìn)行調(diào)研，獲取詳細(xì)的信息資料，同時(shí)根據(jù)社會(huì)需求和城市建設(shè)規(guī)劃來(lái)調(diào)整投資項(xiàng)目，避免供需失衡的風(fēng)險(xiǎn)。
    5結(jié)語(yǔ)。
    隨著社會(huì)的發(fā)展，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)也在不斷地發(fā)展，規(guī)模也在不斷地增加，雖然房地長(zhǎng)行業(yè)有著巨大的利益，但同時(shí)也產(chǎn)生巨大的投資風(fēng)險(xiǎn)。通過(guò)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，我國(guó)的房地產(chǎn)的相關(guān)法律、法規(guī)在設(shè)立的時(shí)間上比較晚，各種制度還存在一定的不完善，在這種情況下，房地產(chǎn)投資受到的各種因素比較多，從而進(jìn)一步導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資出現(xiàn)較多風(fēng)險(xiǎn)。本文針對(duì)我國(guó)目前房地產(chǎn)行業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)提出來(lái)相關(guān)的見(jiàn)解，同時(shí)也給出了有效的建議以供參考，從而使得其使用科學(xué)的方式盡可能的降低投資風(fēng)險(xiǎn)。
    房地產(chǎn)調(diào)查分析報(bào)告篇五
    最近一段時(shí)間一直在尋找高成長(zhǎng)性的企業(yè)，同時(shí)還要注意價(jià)格的問(wèn)題，終于在昨天發(fā)現(xiàn)一直中意的企業(yè)——世聯(lián)地產(chǎn)，一直以為這是一家地產(chǎn)企業(yè)，昨天偶然發(fā)現(xiàn)這是一家為地產(chǎn)商服務(wù)的企業(yè)，可見(jiàn)自己在平時(shí)的功課中是多么的粗心，在這里檢討一下。世聯(lián)地產(chǎn)的投資報(bào)告我想分為幾大部分，第一部分應(yīng)該是行業(yè)屬性和企業(yè)未來(lái)成長(zhǎng)性，因?yàn)橥顿Y企業(yè)成長(zhǎng)性是最重要的，沒(méi)有高成長(zhǎng)性，投資的風(fēng)險(xiǎn)是顯而易見(jiàn)的。第二部分為企業(yè)當(dāng)前市場(chǎng)估值的情況介紹，畢竟只考慮成長(zhǎng)性沒(méi)有合理的買(mǎi)入價(jià)格，投資回報(bào)也會(huì)大受影響。第三部分，應(yīng)該說(shuō)說(shuō)投資這個(gè)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，以及風(fēng)險(xiǎn)控制的措施。
    世聯(lián)地產(chǎn)這個(gè)企業(yè)存在的前提就是依附于地產(chǎn)行業(yè)的，為地產(chǎn)企業(yè)提供相應(yīng)的銷(xiāo)售策劃服務(wù)的，所以這個(gè)行業(yè)會(huì)受到地產(chǎn)行業(yè)的景氣度影響，存在業(yè)績(jī)較強(qiáng)的周期性，但是由于這個(gè)行業(yè)的所提供的服務(wù)是整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)的所必須的，所以企業(yè)生存的前提就是提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，而經(jīng)濟(jì)周期性影響只是針對(duì)業(yè)績(jī)出現(xiàn)波動(dòng)，對(duì)這個(gè)企業(yè)的擴(kuò)展和發(fā)展沒(méi)有大的制約和致命性打擊。相反，經(jīng)濟(jì)的周期性波動(dòng)會(huì)幫助企業(yè)消滅很多體質(zhì)較弱的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，為自己成長(zhǎng)的過(guò)程提供空間，這個(gè)過(guò)程是每個(gè)成長(zhǎng)性企業(yè)必然要經(jīng)歷的過(guò)程。
    從以上角度分析，這個(gè)企業(yè)最大的風(fēng)險(xiǎn)在于自身管理及是否能夠提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的這些因素，資金因素、經(jīng)濟(jì)周期等外來(lái)因素不會(huì)對(duì)企業(yè)造成致命打擊，而且由于提供的服務(wù)不需要大量的資金、固定資產(chǎn)的投入，這會(huì)降低其運(yùn)營(yíng)成本，提高其企業(yè)的毛利潤(rùn)。而且隨著規(guī)模的擴(kuò)大，已經(jīng)管理水平的提高，其毛利率也會(huì)相應(yīng)的小幅提高，由于在管理水平穩(wěn)定的情況下，其簡(jiǎn)單的盈利模式的復(fù)制及其迅速的規(guī)?；蔀榭赡埽孕袠I(yè)的成長(zhǎng)空間巨大。而且通過(guò)分析，除了一線城市這種服務(wù)地產(chǎn)商的行業(yè)較為成熟以外，其他二三線行業(yè)的行業(yè)非常不規(guī)范，在很多地區(qū)可以說(shuō)根本沒(méi)有這種營(yíng)銷(xiāo)服務(wù)模式，其市場(chǎng)的不成熟性也為企業(yè)發(fā)展提供了足夠的空間。
    第一章標(biāo)的行業(yè)屬性及成長(zhǎng)性分析。
    世聯(lián)地產(chǎn)是a股市場(chǎng)第一家上市的專業(yè)從事房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的顧問(wèn)代理機(jī)構(gòu)。公司服務(wù)的主要對(duì)象包括相關(guān)政府部門(mén)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、機(jī)構(gòu)及個(gè)人業(yè)主。公司主要從事房地產(chǎn)顧問(wèn)策劃、代理銷(xiāo)售和經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。
    與同業(yè)比較，世聯(lián)地產(chǎn)的優(yōu)勢(shì)主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：
    1、顧問(wèn)策劃業(yè)務(wù)的品牌、規(guī)模效應(yīng)將逐步體現(xiàn)。
    2、業(yè)務(wù)條線間協(xié)同效應(yīng)顯現(xiàn)。
    3、受益深圳特區(qū)擴(kuò)容。
    4、管理團(tuán)隊(duì)高瞻遠(yuǎn)矚。
    目前a股尚沒(méi)有房地產(chǎn)顧問(wèn)公司上市交易。目前國(guó)內(nèi)同行業(yè)有3家分別在香港主板和美國(guó)紐約交易所上市。目前中小板市盈率在35倍以上，市場(chǎng)整體估值水平對(duì)世聯(lián)地產(chǎn)未來(lái)估值也會(huì)造成一定影響。另外從風(fēng)險(xiǎn)角度看，公司所處的房地產(chǎn)行業(yè)正處在不確定的發(fā)展過(guò)程中，投資者對(duì)其風(fēng)險(xiǎn)有一定安全空間要求。
    行業(yè)及公司簡(jiǎn)介：
    行業(yè)情況簡(jiǎn)介。
    世聯(lián)地產(chǎn)是a股市場(chǎng)第一家上市的專業(yè)從事房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的顧問(wèn)代理機(jī)構(gòu)。公司服務(wù)的主要對(duì)象包括相關(guān)政府部門(mén)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、機(jī)構(gòu)及個(gè)人業(yè)主。公司主要從事房地產(chǎn)顧問(wèn)策劃、代理銷(xiāo)售和經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。
    房地產(chǎn)市場(chǎng)按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的不同階段可以分為房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)、二級(jí)市場(chǎng)和三級(jí)市場(chǎng)。一級(jí)市場(chǎng)是由政府主導(dǎo)土地使用權(quán)出讓階段的市場(chǎng)，一般稱之為土地市場(chǎng)；二級(jí)市場(chǎng)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在獲得土地使用權(quán)后對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的市場(chǎng)；三級(jí)市場(chǎng)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商已出售的房產(chǎn)在投入使用后進(jìn)行物業(yè)交易、抵押和租賃等二次交易的市場(chǎng)。
    從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的價(jià)值流程來(lái)看，地產(chǎn)服務(wù)商提供的服務(wù)覆蓋了整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)階段，服務(wù)商與開(kāi)發(fā)商共存共榮，已經(jīng)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)價(jià)值鏈中不可或缺的角色，在促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展、保障房地產(chǎn)交易安全、節(jié)約房地產(chǎn)交易成本等方面都發(fā)揮著日益重要的作用。具體業(yè)務(wù)如下：
    （3）在物業(yè)交易的二級(jí)市場(chǎng)，房地產(chǎn)中介為開(kāi)發(fā)商提供營(yíng)銷(xiāo)策劃、代理銷(xiāo)售等專業(yè)服務(wù)；
    （4）在物業(yè)交易的三級(jí)市場(chǎng)，房地產(chǎn)中介為機(jī)構(gòu)或個(gè)人提供房屋租賃服務(wù)、二手房交易經(jīng)紀(jì)服務(wù)。
    公司情況簡(jiǎn)介。
    公司成立于1993年，始終專注從事房地產(chǎn)顧問(wèn)策劃和代理銷(xiāo)售業(yè)務(wù)，不涉足開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)。公司憑借穩(wěn)定的管理團(tuán)隊(duì)、專業(yè)的員工隊(duì)伍為客戶提供房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)代理服務(wù)，在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)塑造了較高的品牌知名度，得到了眾多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的認(rèn)可。2005-2008年公司收入的年均復(fù)合增長(zhǎng)率為32.5%，業(yè)務(wù)具有良好的增長(zhǎng)性。目前公司有23家分支機(jī)構(gòu)，遍及中國(guó)珠三角、長(zhǎng)三角和環(huán)渤海區(qū)域。包括房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)代理、發(fā)展顧問(wèn)、租售經(jīng)紀(jì)的房地產(chǎn)綜合服務(wù)能力，近3000名房地產(chǎn)專業(yè)人才。
    公司目前的顧問(wèn)策劃業(yè)務(wù)主要為政府部門(mén)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供土地出讓咨詢服務(wù)、房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)策劃服務(wù)等；銷(xiāo)售代理業(yè)務(wù)主要為收取傭金的一般代理業(yè)務(wù)；經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)主要為二手房的買(mǎi)賣(mài)雙方或房屋租賃雙方提供經(jīng)紀(jì)服務(wù)。
    公司品牌建設(shè)已經(jīng)取得一定成果，連續(xù)5年位居“房地產(chǎn)策劃代理百?gòu)?qiáng)企業(yè)top10”前二名，并且品牌美譽(yù)度、忠誠(chéng)度也位列行業(yè)第1。公司積極利用多種渠道建設(shè)行業(yè)品牌，其憑借多年積累的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)及專業(yè)能力，出版的一系列房地產(chǎn)市場(chǎng)專業(yè)研究的書(shū)籍，在行業(yè)內(nèi)具有較強(qiáng)的影響力。截至2009年6月，公司已公開(kāi)發(fā)行以“世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)系列叢書(shū)”為主導(dǎo)產(chǎn)品的房地產(chǎn)專業(yè)圖書(shū)18本。
    行業(yè)發(fā)展前景：
    房地產(chǎn)市場(chǎng)是國(guó)家的支柱產(chǎn)業(yè)，在經(jīng)歷了06-07年的過(guò)熱發(fā)展后，政策調(diào)控措施日漸嚴(yán)厲，行業(yè)發(fā)展陷入調(diào)整，2007年下半年以來(lái)新房成交量出現(xiàn)了大幅下降。但隨著09年為應(yīng)對(duì)國(guó)際經(jīng)濟(jì)危機(jī)，“保增長(zhǎng)”措施出臺(tái)，各地房地產(chǎn)市場(chǎng)再度出現(xiàn)回暖跡象。房地產(chǎn)銷(xiāo)售和開(kāi)發(fā)均呈現(xiàn)恢復(fù)性的增長(zhǎng)。
    我們認(rèn)為，本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整是對(duì)行業(yè)發(fā)展過(guò)熱的正常反思，在我國(guó)城市化進(jìn)程不斷推進(jìn)、人口紅利因素仍進(jìn)一步釋放的過(guò)程中，房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要推動(dòng)力，其發(fā)展前景依然看好。
    房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展空間來(lái)自于兩個(gè)方面，一是一線城市的“再城市化改造”。在經(jīng)過(guò)多年經(jīng)營(yíng)后的一線城市如上海、深圳，雖然已經(jīng)形成了規(guī)模龐大的都市系統(tǒng)，但隨著城市發(fā)展定位的重新確立，都存在再發(fā)展、再改造的需要。如上海建設(shè)“大浦東新區(qū)”，深圳擴(kuò)區(qū)，定位創(chuàng)新試驗(yàn)區(qū)等都是最顯著的例子。隨著城市化的深入，越來(lái)越多的一線城市會(huì)對(duì)自身發(fā)展規(guī)劃重新定位，創(chuàng)造出新的開(kāi)發(fā)需求。
    二是二三線城市的“城市化跟進(jìn)”。區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展是國(guó)家政策的重要指導(dǎo)方向，隨著“西部開(kāi)發(fā)”、“中部崛起”等諸多國(guó)家級(jí)區(qū)域經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略規(guī)劃的實(shí)施，以及如“海西”、“北部灣”等一系列“經(jīng)濟(jì)新區(qū)”的獲批，二三線城市的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)已經(jīng)在趕超一線城市，而經(jīng)濟(jì)發(fā)展的全面提速必然帶動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)需求的提升，未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，二三線城市的“城市化”進(jìn)程將逐步成為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的主要影響因素。
    與國(guó)外發(fā)達(dá)的房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)相比，我國(guó)的房地產(chǎn)綜合服務(wù)業(yè)還處于發(fā)展初期，但發(fā)展迅速。服務(wù)外包是發(fā)展到成熟期行業(yè)的必然選擇，在顧問(wèn)策劃、代理銷(xiāo)售等方面，很多大型房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)越來(lái)越多地選擇外包，這為房地產(chǎn)綜合服務(wù)行業(yè)提供了廣闊的業(yè)務(wù)空間。
    顧問(wèn)策劃業(yè)務(wù)。
    專業(yè)的顧問(wèn)策劃服務(wù)主要是提供投資開(kāi)發(fā)決策，降低投資開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)和試錯(cuò)成本，可以較好地幫助這些企業(yè)解決如下問(wèn)題：進(jìn)入哪些城市，投標(biāo)哪些項(xiàng)目，項(xiàng)目的成本要控制在多少，項(xiàng)目的定位等關(guān)鍵問(wèn)題；顧問(wèn)策劃業(yè)務(wù)主要受到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的投資開(kāi)發(fā)計(jì)劃及土地購(gòu)買(mǎi)計(jì)劃等因素的影響。
    即使是萬(wàn)科這樣的大型房地產(chǎn)公司，在區(qū)域覆蓋、不同地域、概念下的樓盤(pán)策劃上完全自己一手包辦也是不經(jīng)濟(jì)的。而專業(yè)的房地產(chǎn)服務(wù)公司覆蓋面更廣，經(jīng)手操作的案例更豐富，團(tuán)隊(duì)專注度更高，就其現(xiàn)有的城市項(xiàng)目，專業(yè)的顧問(wèn)策劃業(yè)務(wù)可以有效地減少項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)。而在將來(lái)，地產(chǎn)項(xiàng)目差異化競(jìng)爭(zhēng)會(huì)更激烈，專業(yè)有效的項(xiàng)目策劃更是必不可少的，采納專業(yè)的顧問(wèn)策劃團(tuán)隊(duì)必然要?jiǎng)龠^(guò)公司自己進(jìn)行策劃管理。
    代理業(yè)務(wù)。
    2008年，我國(guó)一手商品房銷(xiāo)售額達(dá)24071億元。由于我國(guó)房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)起步較晚，房地產(chǎn)行業(yè)的專業(yè)分工程度和國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家相比還有很大差距。全國(guó)由房地產(chǎn)中介代理銷(xiāo)售的商品房面積僅占商品房總銷(xiāo)售面積的47%左右，如果考慮到很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司自建銷(xiāo)售公司，則這個(gè)比例更小。而國(guó)外成熟市場(chǎng)，如美國(guó)，大約85%的物業(yè)交易是通過(guò)中介機(jī)構(gòu)完成的。
    房地產(chǎn)綜合服務(wù)業(yè)還處于發(fā)展初期的另一個(gè)特征是行業(yè)集中度極低，該行業(yè)的龍頭企業(yè)，如世聯(lián)地產(chǎn)、中原地產(chǎn)、易居中國(guó)等雖然可能在部分區(qū)域具有比較大的市場(chǎng)占有率，但整體而言全國(guó)市場(chǎng)占有率依然不高。全國(guó)代理銷(xiāo)售百?gòu)?qiáng)企業(yè)的市場(chǎng)份額從05年的17.4%增長(zhǎng)到08年的32.2%，已經(jīng)是一個(gè)大的飛躍，但相比美國(guó)市場(chǎng)前五名占據(jù)新增住房銷(xiāo)售50%市場(chǎng)的集中度來(lái)說(shuō)，還有一個(gè)漫長(zhǎng)的行業(yè)整合、淘汰的過(guò)程。而在此過(guò)程中，一批品牌價(jià)值高、業(yè)務(wù)模式先進(jìn)的龍頭企業(yè)將獲得更大的市場(chǎng)空間。
    經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。
    2008年一線城市二手房成交量大幅調(diào)整，導(dǎo)致經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)下降，但是從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看市場(chǎng)空間較大。
    世聯(lián)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)模式是以客戶需求為基礎(chǔ)的。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈的不同階段，客戶的服務(wù)需求各不相同，公司具有顧問(wèn)策劃、代理銷(xiāo)售和經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的綜合服務(wù)能力，能夠跟隨客戶需求的變化提供不同的服務(wù)。經(jīng)過(guò)16年的發(fā)展，世聯(lián)地產(chǎn)已經(jīng)形成了自己特有的“咨詢+實(shí)施”的經(jīng)營(yíng)模式，顧問(wèn)策劃能力已經(jīng)成為房地產(chǎn)中介公司的核心競(jìng)爭(zhēng)力。
    公司目前已經(jīng)構(gòu)筑了顧問(wèn)策劃、代理銷(xiāo)售和經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)三大產(chǎn)品線，形成了良性的互補(bǔ)和協(xié)同效應(yīng)，并降低了自身的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。公司多年來(lái)累計(jì)為中國(guó)99個(gè)城市的的超過(guò)1,000個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目提供了高質(zhì)量的房地產(chǎn)顧問(wèn)咨詢與策劃服務(wù)。公司的顧問(wèn)策劃業(yè)務(wù)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)明顯；公司的代理銷(xiāo)售業(yè)務(wù)多年來(lái)處于同行業(yè)前列，2009年1-6月代理銷(xiāo)售業(yè)務(wù)收入較去年同期大幅上升36.99%；公司的經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)由子公司世聯(lián)行經(jīng)營(yíng)，定位于“豪宅專家”，目前發(fā)展規(guī)模仍較小。
    與同業(yè)比較，世聯(lián)地產(chǎn)的優(yōu)勢(shì)主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：
    1、顧問(wèn)策劃業(yè)務(wù)的品牌、規(guī)模效應(yīng)將逐步體現(xiàn)。一般認(rèn)為房地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)門(mén)檻低，沒(méi)有規(guī)模效應(yīng)，大公司不占優(yōu)勢(shì)。但我們認(rèn)為這只是該行業(yè)低層次競(jìng)爭(zhēng)階段的暫時(shí)表現(xiàn)而已。隨著整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)高速度、無(wú)差異的擴(kuò)張期過(guò)去后，越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商、政府部門(mén)會(huì)需要更精致的顧問(wèn)策劃服務(wù)，而在這一領(lǐng)域，世聯(lián)地產(chǎn)已經(jīng)建立起了良好的品牌和業(yè)務(wù)基礎(chǔ)，截止09年6月，世聯(lián)地產(chǎn)尚未完成的顧問(wèn)合同233個(gè)，在業(yè)內(nèi)首屈一指，即使將來(lái)其他服務(wù)商進(jìn)入該領(lǐng)域，也難以立刻和世聯(lián)長(zhǎng)期積累的經(jīng)驗(yàn)和模式相抗衡。
    2、業(yè)務(wù)條線間協(xié)同效應(yīng)顯現(xiàn)。作為業(yè)內(nèi)知名的地產(chǎn)顧問(wèn)策劃公司，世聯(lián)與政府部門(mén)、業(yè)內(nèi)大型地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都具有長(zhǎng)期、良好的業(yè)務(wù)合作往來(lái)。通過(guò)顧問(wèn)策劃先行的戰(zhàn)略，公司同時(shí)爭(zhēng)取到大量代理銷(xiāo)售業(yè)務(wù)。這一策略在進(jìn)入新的市場(chǎng)區(qū)域時(shí)顯得尤為有效。公司09年上半年已完成代理銷(xiāo)售價(jià)值330億的房產(chǎn)，而簽約未履行的代理面積高達(dá)2713萬(wàn)平方米。09年下半年公司代理銷(xiāo)售業(yè)績(jī)超過(guò)上半年的概率很大。
    3、受益深圳特區(qū)擴(kuò)容。作為從深圳本地起家的地產(chǎn)服務(wù)商，世聯(lián)在深圳當(dāng)?shù)匾呀?jīng)占據(jù)大約30%的市場(chǎng)份額，對(duì)當(dāng)?shù)刭?gòu)房群體有深刻認(rèn)識(shí)和把握，具備相當(dāng)大的區(qū)域性優(yōu)勢(shì)。深圳特區(qū)擴(kuò)容在即，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)也將迎來(lái)一波新浪潮，作為當(dāng)?shù)佚堫^的服務(wù)商，世聯(lián)在其中受益的程度是可以想見(jiàn)的。
    4、管理團(tuán)隊(duì)高瞻遠(yuǎn)矚。世聯(lián)地產(chǎn)的高管大都是公司的創(chuàng)始股東，與公司利益休戚相關(guān)，有充分的激勵(lì)來(lái)實(shí)現(xiàn)個(gè)人與公司的共同收益。同時(shí)這個(gè)團(tuán)隊(duì)也已經(jīng)歷多年合作，在管理和公司戰(zhàn)略選擇上互相認(rèn)同，團(tuán)隊(duì)緊密度較高。公司高層對(duì)行業(yè)前景充滿信心，并且高瞻遠(yuǎn)矚地看到了行業(yè)在度過(guò)低層次競(jìng)爭(zhēng)后必然要依靠品牌價(jià)值、經(jīng)驗(yàn)積累的規(guī)模效應(yīng)等因素才能實(shí)現(xiàn)公司持續(xù)發(fā)展，所以一開(kāi)始就定下以顧問(wèn)策劃為核心競(jìng)爭(zhēng)能力的戰(zhàn)略，同時(shí)積極建設(shè)服務(wù)管理和知識(shí)共享平臺(tái)，設(shè)立人才培訓(xùn)中心，為公司長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展早做打算，這些都是相當(dāng)具有遠(yuǎn)見(jiàn)卓識(shí)的表現(xiàn)。另外，公司成功登陸a股市場(chǎng)成為上市公司，對(duì)于其提升代理、經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)方面的口碑方面，也具有不可估量的價(jià)值。
    第四，公司將通過(guò)圖書(shū)出版、營(yíng)銷(xiāo)會(huì)展、vi整合和媒體投放等形式擴(kuò)大公司在房地產(chǎn)行業(yè)與目標(biāo)客戶群中的影響力，強(qiáng)化公司在行業(yè)中的專業(yè)品牌形象，系統(tǒng)化地在全國(guó)建立穩(wěn)健、創(chuàng)新、服務(wù)中國(guó)的房地產(chǎn)綜合服務(wù)商的形象，進(jìn)一步提升公司在全國(guó)的品牌知名度、美譽(yù)度和忠誠(chéng)度。
    公司擬使用募集資金布局全國(guó)顧問(wèn)代理業(yè)務(wù)，建立有效的管理平臺(tái)和人力資源培訓(xùn)中心，進(jìn)一步宣傳和擴(kuò)大品牌影響力，從而有效地提升公司核心競(jìng)爭(zhēng)力、擴(kuò)大公司在各區(qū)域的市場(chǎng)份額，最終實(shí)現(xiàn)公司的戰(zhàn)略目標(biāo)。
    第二章標(biāo)的當(dāng)前估值合理性分析。
    盈利預(yù)測(cè)。
    截至2009年6月30日，公司已與202家政府部門(mén)及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商簽訂了顧問(wèn)策劃合同，這些已簽訂尚未執(zhí)行完畢的房地產(chǎn)顧問(wèn)策劃合同總計(jì)有223份。這些合同儲(chǔ)備為公司持續(xù)盈利提供了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)；截至2009年6月30日，公司累計(jì)簽約代理面積約2713.8萬(wàn)平方米，其中與萬(wàn)科、金地、復(fù)地、中信四家大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商簽約代理面積約676萬(wàn)平方米。2009年預(yù)計(jì)進(jìn)入銷(xiāo)售階段的簽約代理面積約875.8萬(wàn)平方米。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)有序復(fù)蘇，政府采取激進(jìn)的行政手段干預(yù)市場(chǎng)的可能性不是非常大，這將為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和服務(wù)商提供良好的經(jīng)營(yíng)空間。
    估值。
    目前a股尚沒(méi)有房地產(chǎn)顧問(wèn)公司上市交易。目前國(guó)內(nèi)同行業(yè)有3家分別在香港主板和美國(guó)紐約交易所上市。具有可比估值的是易居中國(guó)，08年eps為0.48，靜態(tài)市盈率在40倍以上，但易居中國(guó)在代理銷(xiāo)售業(yè)務(wù)方面采用的是交保證金獲得差價(jià)分成的方式，盈利能力和風(fēng)險(xiǎn)相比世聯(lián)地產(chǎn)更高。另外，目前中小板市盈率在35倍以上，市場(chǎng)整體估值水平對(duì)世聯(lián)地產(chǎn)未來(lái)估值也會(huì)造成一定影響。另外從風(fēng)險(xiǎn)角度看，公司所處的房地產(chǎn)行業(yè)正處在不確定的發(fā)展過(guò)程中，投資者對(duì)其風(fēng)險(xiǎn)有一定安全空間要求。
    根據(jù)公司業(yè)績(jī)快報(bào)計(jì)算，公司09年的業(yè)績(jī)?yōu)?.47-1.65元之間，用30倍市盈率計(jì)算，09年合適股價(jià)為45元，假如業(yè)績(jī)年增長(zhǎng)率為30%，2010年股價(jià)為58.5元，當(dāng)前股價(jià)存在安全邊際。
    第三章標(biāo)的風(fēng)險(xiǎn)所在及防范措施。
    世聯(lián)地產(chǎn)真正有價(jià)值的地方在于為地產(chǎn)商提供多方位的服務(wù)，包括規(guī)劃、營(yíng)銷(xiāo)、銷(xiāo)售方案等等，而現(xiàn)在的主營(yíng)收入方面主要是為地產(chǎn)商的分銷(xiāo)代理業(yè)務(wù)，所以未來(lái)其他業(yè)務(wù)的業(yè)績(jī)支持是可期的，但是如果總是局限在這個(gè)方面，那這個(gè)企業(yè)的價(jià)值大打折扣，或者說(shuō)根本沒(méi)有什么價(jià)值。所以說(shuō)很多機(jī)構(gòu)對(duì)這個(gè)一定會(huì)看的很明白的，從這個(gè)角度上講，該企業(yè)只要是將行業(yè)內(nèi)的業(yè)務(wù)多元化發(fā)展，投資是沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)的，在當(dāng)前價(jià)格買(mǎi)入該企業(yè)的價(jià)格是否合適是個(gè)仁者見(jiàn)仁智者見(jiàn)智的問(wèn)題，關(guān)鍵在于企業(yè)的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)能否支持該股的股價(jià)問(wèn)題，所以這個(gè)事情需要交給時(shí)間去解決，我們要做的就是跟蹤和決斷。
    同時(shí)我們?cè)谄髽I(yè)跟蹤的同時(shí)可以適當(dāng)選擇標(biāo)的和倉(cāng)位的不同配置，比如說(shuō)多選擇幾個(gè)目標(biāo)，同時(shí)選擇成長(zhǎng)股和低估的大盤(pán)藍(lán)籌股，這樣就會(huì)保證我們投資的收益，同時(shí)提高收益率。
    房地產(chǎn)調(diào)查分析報(bào)告篇六
    近年來(lái)，隨著住房制度改革逐步深入，國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策驅(qū)動(dòng)，全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)均呈現(xiàn)出強(qiáng)勁的發(fā)展勢(shì)頭。就我縣而言，這一行業(yè)更是嶄露頭角，商品房增量市場(chǎng)、二手房存量市場(chǎng)、住房租賃市場(chǎng)都得到持續(xù)快速發(fā)展，在很大程度上改善了我縣城鄉(xiāng)廣大居民的住房條件，有力地推動(dòng)了我縣城鄉(xiāng)建設(shè)和社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)已成為我縣國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)，對(duì)改善居民住房狀況起到了關(guān)鍵作用。然而，從我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析，也存在住房供需矛盾、市場(chǎng)運(yùn)作不規(guī)范和土地價(jià)格偏高等問(wèn)題。縣房管局對(duì)此高度重視，于近期組織人員對(duì)1998-2003年全縣房地產(chǎn)市場(chǎng)作了深入、細(xì)致、全面的調(diào)研，針對(duì)該行業(yè)發(fā)展中存在的問(wèn)題，制定了一系列行之有效的舉措，積極引導(dǎo)該行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展?，F(xiàn)就1998-2003年我縣房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀、存在問(wèn)題及未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)分析如下：
    （一）國(guó)民經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，人民生活不斷改善。1998-2003年，我縣國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值由1998年的56.5億元增加到2003年的96.5億元，財(cái)政總收入由3.35億元增加到7.53億元；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入由8502元增至14424元，農(nóng)民可支配收入由3318元增至4702元。
    （二）房地產(chǎn)發(fā)展勢(shì)頭良好，已逐漸成為重要產(chǎn)業(yè)。1998年以來(lái)，我縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)實(shí)際完成投資額的年增長(zhǎng)幅度在17.53%以上。2003年完成房地產(chǎn)投資額2.97億元，有力地推動(dòng)了全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)已成為我縣國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的一支生力軍。
    （三）土地供應(yīng)情況（表格附后）。1999-2001年，我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)從無(wú)到有，處于發(fā)展期，土地供應(yīng)量也逐年上升，加上舊城改造，至2001年達(dá)到最高，項(xiàng)目數(shù)有26個(gè)，供應(yīng)量為18.5894公頃，其中用于住宅用地供應(yīng)量為8.2554公頃，占當(dāng)年供應(yīng)總量的44.4%。2002年由于政府宏觀干預(yù)，我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入低谷期，土地供應(yīng)量最低僅為2.8854公頃，到2003年開(kāi)始復(fù)蘇，供應(yīng)量有所增加，達(dá)10.6276公頃。從供地來(lái)源看，存量土地與增量土地分別占總供地量的11.72%和88.28%。2003年開(kāi)始，國(guó)家宏觀調(diào)控政策實(shí)施，對(duì)增量土地使用略有下降，加大了舊城改造力度。另外，我縣商業(yè)、市場(chǎng)、旅游等用地供應(yīng)不多，這與我縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展結(jié)構(gòu)及速度有關(guān)。近6年來(lái)，我縣用于住宅用地供應(yīng)量為37.35448公頃，而用于商業(yè)土地供應(yīng)總量?jī)H為7.3289公頃，市場(chǎng)、旅游等其它經(jīng)營(yíng)性用地供應(yīng)量?jī)H為2.3821公頃，可見(jiàn)在經(jīng)營(yíng)性用地供應(yīng)中，住宅用地還是占絕大部分，基本上集中在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)。
    （四）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)情況。從我縣統(tǒng)計(jì)部門(mén)的數(shù)據(jù)顯示，1998—2003年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額波動(dòng)較大。2002年為歷年最高，共完成投資額5.73億元，比2001年增長(zhǎng)3.1%。施工房屋面積83.1萬(wàn)平方米，減少2.2%，竣工房屋面積23.3萬(wàn)平方米，減少5.3%；商品房銷(xiāo)售面積16.4萬(wàn)平方米，減少16.8%；年末商品房空置面積6.9萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)102.9%。
    （五）房地產(chǎn)市場(chǎng)購(gòu)銷(xiāo)兩旺，房地產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)步上升。1998年以來(lái)，房地產(chǎn)銷(xiāo)售總量年均保持在15萬(wàn)平方米以上，其中住宅銷(xiāo)售總量每年基本保持在12萬(wàn)平方米以上。據(jù)我縣相關(guān)統(tǒng)計(jì)資料顯示，我縣商品住房均價(jià)從1998年的1200元/平方米，增長(zhǎng)到2003年的2200元/平方米，6年漲幅達(dá)83%。
    （六）購(gòu)房動(dòng)機(jī)發(fā)生變化，由自住轉(zhuǎn)為投資。我縣有一定數(shù)量居民購(gòu)房動(dòng)機(jī)發(fā)生變化，由原來(lái)自住轉(zhuǎn)向以營(yíng)利為目的。據(jù)2002年房展會(huì)統(tǒng)計(jì)，我縣居民購(gòu)買(mǎi)外地房產(chǎn)，70%以上是商鋪。
    （七）行業(yè)規(guī)模迅速擴(kuò)大，打造品牌房開(kāi)企業(yè)。截止2003年底，全縣房開(kāi)企業(yè)發(fā)展到43家，比去年增加了8％。規(guī)模較大的5個(gè)企業(yè)投資額占全縣商品房投資額的24％，一批規(guī)模大、競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)、品牌知名度高的房開(kāi)企業(yè)脫穎而出。
    （八）房地產(chǎn)金融業(yè)發(fā)展良好，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性發(fā)展提供強(qiáng)大支持。從1998年末至2003年末，我縣各項(xiàng)房地產(chǎn)貸款金額從17.51億元增加到37.10億元，6年間增長(zhǎng)了2.12倍。2003年末，房地產(chǎn)貸款比去年同期增長(zhǎng)1.38％。房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)是近幾年來(lái)發(fā)展最快的信貸品種，個(gè)人住房貸款發(fā)展迅速。據(jù)人民銀行平陽(yáng)縣支行統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，我縣在2001年以前個(gè)人購(gòu)房信貸廖廖無(wú)幾，在2001年個(gè)人購(gòu)房信貸也只有623萬(wàn)元，僅占信貸總額的0.99%，而在2003年個(gè)人購(gòu)房貸款額就有8554萬(wàn)元，比2001年增長(zhǎng)13.7倍多，占貸款總額的8.95%。隨著政府宏觀調(diào)控干預(yù)，到2004年6月個(gè)人購(gòu)房信貸比例雖有所下降，只有8.74%，但其總額已有8904萬(wàn)元，比2003年增長(zhǎng)350萬(wàn)元。由此可見(jiàn)，我縣房地產(chǎn)信貸給房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了一個(gè)良好的信貸環(huán)境，也給我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的可持續(xù)發(fā)展提供了一個(gè)強(qiáng)有力的保障。
    （九）房屋拆遷情況。我縣舊城拆遷工作從1991年開(kāi)始，在摸索中不斷發(fā)展，現(xiàn)已形成一套比較完整的拆遷管理制度。2002年出臺(tái)《平陽(yáng)縣城市房屋拆遷管理實(shí)施辦法》，從以產(chǎn)權(quán)調(diào)換逐步發(fā)展為以貨幣補(bǔ)償安置為主，確保了拆遷雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益，體現(xiàn)了公開(kāi)、公正、公平性。同時(shí)，2004年又規(guī)范了農(nóng)村村改拆遷管理工作，出臺(tái)了《平陽(yáng)縣農(nóng)村房屋拆遷管理暫行辦法》。昆陽(yáng)鎮(zhèn)解放街北路貨幣化拆遷安置得到廣大拆遷戶的一致認(rèn)可。
    （十）存量房產(chǎn)交易活躍，健全住房供應(yīng)體系。自1997年房改房上市政策出臺(tái)后，存量房產(chǎn)交易活躍。2003年存量房成交量達(dá)47.49萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)42.70%。同時(shí)，啟動(dòng)經(jīng)濟(jì)適用房，健全住房供應(yīng)體系。不同層次住房供應(yīng)方式，滿足了不同收入家庭住房需求，大大改善了城鄉(xiāng)居民住房條件，我縣城鎮(zhèn)居民人均住房面積達(dá)到35.9平方米，農(nóng)民人均建筑面積達(dá)到35.1平方米，居全市前列。
    （十一）住房保障體系情況。我縣自1997年被列入國(guó)家安居工程試點(diǎn)縣以來(lái)，安居工程（經(jīng)濟(jì)適用房）改變了原來(lái)以單一途徑的集資合作建房，轉(zhuǎn)為解決機(jī)關(guān)干部、工礦企（事）業(yè)單位的干部職工住房困難。從1998年起到目前為止，國(guó)家先后下達(dá)我縣安居工程（經(jīng)濟(jì)適用房）建設(shè)規(guī)模共25萬(wàn)平方米。為建立和完善我縣多層次的住房供應(yīng)體系，解決最低收入家庭住房困難，縣房改辦根據(jù)市、縣政府有關(guān)工作部署，擬將出臺(tái)廉租住房實(shí)施辦法?，F(xiàn)根據(jù)該辦的初步調(diào)查摸底，我縣最低收入家庭居民258戶，符合廉租住房登記的有215戶（目前我縣準(zhǔn)備在昆陽(yáng)鎮(zhèn)試行）。
    1、繁榮經(jīng)濟(jì)強(qiáng)硬支撐。近年來(lái)，我縣經(jīng)濟(jì)保持較快發(fā)展速度，2003年全縣國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值和財(cái)政總收入與1998年相比，分別增長(zhǎng)71%和125%。隨著經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，居民生活得到明顯改善，2003年全縣城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄已達(dá)46.96億元，與1998年相比增長(zhǎng)191%。
    2、住房制度改革不斷深化。我縣房改起步較早，目前住房公積金覆蓋面達(dá)50%。隨著住房制度改革逐步深化，在很大程度上刺激了居民購(gòu)房積極性，從而釋放出潛在的巨大住房消費(fèi)能量。
    各類金融機(jī)構(gòu)和住房資金管理中心累計(jì)發(fā)放個(gè)人住房貸款余額11.7億元。
    4、居民的消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)和消費(fèi)品位大大提高。我縣居民消費(fèi)恩格爾系數(shù)，即“食”在消費(fèi)總支出比重逐步下降，已由1998年的36.9%降至2003年的31.4%，比全國(guó)平均40%低8.6個(gè)百分點(diǎn)，這正是增加住房消費(fèi)的大好時(shí)機(jī)。另外，我縣居民“一步到位、一房到老”的住房觀念漸漸淡化。單間式住房不再受追寵，而舒適、寬敞、優(yōu)美的居住環(huán)境成為大眾追求的目標(biāo)，這給我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)注入了強(qiáng)大的活力。
    5、城市化進(jìn)程加速發(fā)展。近年來(lái)，我縣積極推進(jìn)城市化進(jìn)程，加速了城鎮(zhèn)人口聚集。據(jù)統(tǒng)計(jì)資料顯示，2003年我縣城鎮(zhèn)總?cè)丝谶_(dá)84.1萬(wàn)人，比1998年增長(zhǎng)4.7%，此外，加上每年上萬(wàn)外來(lái)務(wù)工人員，這無(wú)疑給我縣住宅產(chǎn)生巨大需求。
    總體上說(shuō)，我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)化程度較高，房地產(chǎn)業(yè)保持較快健康發(fā)展勢(shì)頭，但同時(shí)也存在一些問(wèn)題：一是住房供應(yīng)與居民需求的矛盾較突出，經(jīng)濟(jì)適用房和低價(jià)商品房供應(yīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足市場(chǎng)需求。樓盤(pán)中大戶型較多，小戶型較少，提高了商品房均價(jià)；二是宏觀調(diào)控手段和行政管理措施跟不上房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)發(fā)展，部分房開(kāi)企業(yè)的自我約束機(jī)制不夠完善，導(dǎo)致房開(kāi)企業(yè)違規(guī)開(kāi)發(fā)、虛假?gòu)V告、違規(guī)銷(xiāo)售、延期交房、面積縮水、房屋質(zhì)量差等問(wèn)題；三是房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)速度緩慢。我縣近幾年經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度不快，導(dǎo)致了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展緩慢。2003年全縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)就有43家，而完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資僅為2.9682億元，而且從這幾年房地產(chǎn)業(yè)占gdp的比重一直徘徊在2.3%左右，并沒(méi)有出現(xiàn)較大增幅，可以說(shuō)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)該縣gdp的拉動(dòng)并不明顯，也沒(méi)有產(chǎn)生規(guī)模效應(yīng)；四是土地價(jià)格偏高，以及少數(shù)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地供應(yīng)缺乏計(jì)劃，土地供應(yīng)量過(guò)大，導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商大量圈地，商品房用地供應(yīng)缺乏詳細(xì)規(guī)劃，隨意性大；五是工薪階層購(gòu)房困難，房屋空置率和空關(guān)率增大。據(jù)統(tǒng)計(jì)，我縣房?jī)r(jià)上漲的同時(shí)，空置率和空關(guān)率也隨之增大。2001年空置率為3.5624萬(wàn)平方米，2003年則上升為5.4121萬(wàn)平方米。2003年，我縣商品房均價(jià)由2001年的1500元/平方米上揚(yáng)至2200元/平方米。以我縣的經(jīng)濟(jì)水平，雙職工家庭年收入2.36萬(wàn)元推算，如一個(gè)家庭買(mǎi)60平方米商品房，不吃不喝需要近7年時(shí)間。因此導(dǎo)致眾多房源被少數(shù)有錢(qián)人購(gòu)買(mǎi)，提高了空置率和空關(guān)率，而真正需要購(gòu)房的工薪階層，因經(jīng)濟(jì)問(wèn)題而難以購(gòu)房，形成了工薪階層購(gòu)房困難，空置率和空關(guān)率卻加大的矛盾；六是房開(kāi)企業(yè)整體水平不高?，F(xiàn)有房開(kāi)企業(yè)43家，其中僅有5家是2級(jí)資質(zhì)的企業(yè)，其余都是3、4級(jí)企業(yè)，因而群體素質(zhì)較低；七是房產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)規(guī)模較小。我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)上有120家房產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，規(guī)模較大的為數(shù)不多；八是土地市場(chǎng)運(yùn)作不甚規(guī)范。在開(kāi)發(fā)地塊取得的方式上，存在協(xié)議、拍賣(mài)出讓兩種形式，由于兩種形式并存，造成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商風(fēng)險(xiǎn)不均、開(kāi)發(fā)成本差異等；九是開(kāi)發(fā)的小區(qū)品位不高。我縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)至今，住宅精品少，小區(qū)品位都較低，上規(guī)模、上檔次的住宅小區(qū)寥寥無(wú)幾。
    四、保持我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展對(duì)策。
    1、要加快房地產(chǎn)宏觀發(fā)展戰(zhàn)略研究和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展總體規(guī)劃的編制。房地產(chǎn)宏觀發(fā)展戰(zhàn)略研究和房地產(chǎn)業(yè)總體規(guī)劃將調(diào)解長(zhǎng)期以來(lái)因?yàn)樾姓^(qū)面積過(guò)小對(duì)我縣可操作性提出政策措施；將把房地產(chǎn)用地拓展與老城區(qū)功能改造相結(jié)合，同時(shí)強(qiáng)調(diào)生態(tài)環(huán)境。通過(guò)總體規(guī)劃的編制與實(shí)施，真正實(shí)現(xiàn)“自然一空間一人文系統(tǒng)”的整體格局和發(fā)展模式。要在大量調(diào)研的基礎(chǔ)上，制定好近、遠(yuǎn)期房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)計(jì)劃，正確處理好“度”和“量”的關(guān)系，以有效防止該縣房地產(chǎn)業(yè)“泡沫”產(chǎn)生。在制定計(jì)劃時(shí)要兼顧“兩頭”，適時(shí)調(diào)控開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)，今后住宅要統(tǒng)籌考慮社會(huì)各階層住房需求，特別要關(guān)注“平民住房”，要重點(diǎn)向中、低收入家庭傾斜，使他們買(mǎi)得起房，有房子住。
    2、要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展研究，提高宏觀調(diào)控能力。加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的分析和研究，逐步建立房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)警和信息披露制度，提高對(duì)市場(chǎng)的分析和判斷能力，加強(qiáng)宏觀調(diào)控能力，并正確引導(dǎo)房地產(chǎn)的投資和消費(fèi)，建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警機(jī)制。
    3、要控制商品房?jī)r(jià)格非正常上漲。一是要根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求，保持土地合理的供應(yīng)量和供應(yīng)比例，加大經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，限制高檔住宅的盲目開(kāi)發(fā)和大規(guī)模建設(shè)，以防止出現(xiàn)積壓；二是要增強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)透明度，給房開(kāi)商創(chuàng)造平等競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。同時(shí)，要科學(xué)、合理制定招、投標(biāo)辦法，防止地價(jià)以“天標(biāo)”中標(biāo)；三是要加快建立房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)體系，對(duì)市場(chǎng)供求比例、價(jià)格走勢(shì)及時(shí)進(jìn)行必要的信息的收集和反饋，以引導(dǎo)房開(kāi)企業(yè)做好市場(chǎng)的細(xì)分和定位，避免盲目性，并有利于政府及時(shí)進(jìn)行宏觀調(diào)控。
    4、要盤(pán)活存量土地，增加土地有效供給，確保適度土地供應(yīng)總量，逐步建立梯度土地供應(yīng)體系，盡可能滿足不同層次住宅需求。隨著城市化進(jìn)程加快，建設(shè)和房地產(chǎn)用地的需求與可供給量之間的矛盾日益尖銳。因此，要適度拓展該縣發(fā)展空間，提高土地供應(yīng)能力。加大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，利用好閑置土地，改革現(xiàn)有土地產(chǎn)權(quán)交易制度，促使城鄉(xiāng)內(nèi)部大量的存量和低度利用土地進(jìn)入市場(chǎng)。要求土地出讓責(zé)任單位要按照計(jì)劃出讓時(shí)間，按時(shí)交地，確保用地計(jì)劃順利完成，逐步建立梯度土地供應(yīng)體系，滿足不同層次住宅需求。
    5、要改進(jìn)和加強(qiáng)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)管理。一是要加強(qiáng)商品房預(yù)（銷(xiāo)）售管理，規(guī)范商品房銷(xiāo)售環(huán)節(jié)，解除購(gòu)房者后顧之憂；二是要加強(qiáng)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)管理，規(guī)范房地產(chǎn)中介行為；三是要簡(jiǎn)化房產(chǎn)交易手續(xù)，提高辦證速度。
    6、要努力提高住宅整體質(zhì)量與提高房開(kāi)企業(yè)整體素質(zhì)。大力提倡和引導(dǎo)房開(kāi)企業(yè)創(chuàng)建精品名牌住宅產(chǎn)品，提高住宅建設(shè)品位，嚴(yán)格控制低檔次、小規(guī)模開(kāi)發(fā)建設(shè)。要以廉租住房項(xiàng)目建設(shè)為龍頭，推動(dòng)我縣住宅建設(shè)向新的更高層次發(fā)展。要不斷優(yōu)化居住小區(qū)環(huán)境，優(yōu)化套型設(shè)計(jì)，充分合理利用空間，注重資源的充分節(jié)約和綜合利用，建造生態(tài)住宅，使我縣住宅建設(shè)朝著產(chǎn)業(yè)化方向發(fā)展。要采取扶優(yōu)限劣措施，嚴(yán)格入市門(mén)檻，對(duì)那些無(wú)資金實(shí)力、缺乏資質(zhì)的房開(kāi)企業(yè)，通過(guò)規(guī)范市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序及時(shí)清理出局。同時(shí)，制定一些優(yōu)惠政策，向房地產(chǎn)行業(yè)中相對(duì)實(shí)力強(qiáng)、信譽(yù)好的企業(yè)傾斜，使企業(yè)做大做強(qiáng)，以適應(yīng)入世后的新形勢(shì)。
    7、要加大經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)力度，改革建設(shè)和供應(yīng)的方式。改革重點(diǎn)要體現(xiàn)在6方面：一是要全面推行經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)工作，改革房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)體制；二是要明確界定經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)買(mǎi)標(biāo)準(zhǔn)，改革供應(yīng)管理方式；三是要根據(jù)低收入家庭實(shí)際情況，改革完善住房保障體制；四是要嚴(yán)格經(jīng)濟(jì)適用房交易行為，改革交易管理制度；五是要加強(qiáng)對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格監(jiān)管系統(tǒng)研究，改革成本控制體系；六是要嚴(yán)格控制經(jīng)濟(jì)適用房單戶建筑面積，優(yōu)化戶型空間，改革建設(shè)戶型標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)，加快啟動(dòng)中、低價(jià)位大型住宅小區(qū)建設(shè)。
    8、要提高預(yù)防金融風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，強(qiáng)化信貸管理。一是要控制總量，合理調(diào)整結(jié)構(gòu)，實(shí)行差別政策，以控制房開(kāi)在住房消費(fèi)資金中的比重，抑制投資、投機(jī)需求和過(guò)度超前消費(fèi)；二是要嚴(yán)格信貸管理，依法、依規(guī)貸款，切實(shí)強(qiáng)化貸后管理；三是要在積極提供土地收購(gòu)儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)信用貸款的同時(shí)，強(qiáng)化貸款監(jiān)控，實(shí)行封閉運(yùn)行；四是要加強(qiáng)對(duì)個(gè)人住房貸款管理，一方面要繼續(xù)支持本地居民自住購(gòu)房，適度提高首付額度，另一方面停止對(duì)異地購(gòu)房、多套購(gòu)房的個(gè)人貸款。
    9、要規(guī)范發(fā)展物管。要結(jié)合文明創(chuàng)建活動(dòng)和綜治工作，積極采取行政、經(jīng)濟(jì)、法律等手段，在全縣城鎮(zhèn)范圍內(nèi)，全面推行物管。房管部門(mén)作為行業(yè)主管部門(mén)，要結(jié)合實(shí)際，積極開(kāi)展試點(diǎn)工作、并注意總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，為推進(jìn)物管產(chǎn)業(yè)化奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。
    影響整個(gè)地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)有序健康發(fā)展。要加強(qiáng)對(duì)該鎮(zhèn)房開(kāi)的監(jiān)管力度。規(guī)定享受獨(dú)立審批土地權(quán)限3年到期后不能繼續(xù)延期，建立健全統(tǒng)一有序的房開(kāi)市場(chǎng)，在全縣土地總量控制上，既要適當(dāng)增加供應(yīng)、緩解供需矛盾，又要防止土地供應(yīng)過(guò)度投放，形成市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。
    五、未來(lái)3年我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的初步判斷、預(yù)測(cè)及發(fā)展趨勢(shì)分析。
    綜合我縣房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀可以看出，當(dāng)前我縣房地產(chǎn)業(yè)形勢(shì)可說(shuō)是喜憂參半，既不能盲目樂(lè)觀，也不能妄自菲薄。1998年以來(lái)，我縣房地產(chǎn)價(jià)格上漲具有客觀必然性，是我縣房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過(guò)程的必然結(jié)果，相對(duì)較大需求空間對(duì)房?jī)r(jià)的上升提供了真實(shí)需求支持，而不是純粹投資動(dòng)機(jī)驅(qū)動(dòng)下“虛漲”。這是“平陽(yáng)現(xiàn)象”區(qū)別于“海南現(xiàn)象”的本質(zhì)之處，也是我縣能在房?jī)r(jià)較快上漲的同時(shí)，保持較低商品房空置率和防范泡沫能力的主要原因?；谝陨媳尘胺治觯铱h房地產(chǎn)市場(chǎng)還是有較大發(fā)展空間。主要表現(xiàn)在：
    1、城市化進(jìn)程發(fā)展需要給我縣房地產(chǎn)業(yè)提供發(fā)展巨大空間。“構(gòu)筑?一都三縣?，建設(shè)新平陽(yáng)”，率先基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化是近幾年我縣發(fā)展的重要戰(zhàn)略?！白≡谄疥?yáng)、游在平陽(yáng)、學(xué)在平陽(yáng)、創(chuàng)業(yè)在平陽(yáng)”是城市發(fā)展目標(biāo)定位，這將有效拉動(dòng)我縣潛在房地產(chǎn)需求。疏散老城，建設(shè)新區(qū)，城市建設(shè)和人口布局逐步向縣城外圍地區(qū)疏散，加速城市化進(jìn)程，構(gòu)筑“大平陽(yáng)”發(fā)展戰(zhàn)略。我縣行政區(qū)域擴(kuò)大，為我縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)機(jī)遇，給房地產(chǎn)市場(chǎng)提供更多發(fā)展空間。根據(jù)聯(lián)合國(guó)相關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)資料表明，人均gdp在800-8000美元之間為房地產(chǎn)業(yè)的起步及快速上升階段。只有人均gdp在13000美元以上時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)才步入下降階段。我國(guó)目前人均gdp在800美元左右，而我縣人均gdp已超過(guò)1250美元。另外在90年代，發(fā)達(dá)國(guó)家人均住房建筑面積為：美國(guó)60平方米，英國(guó)38平方米，德國(guó)38平方米，法國(guó)37平方米，日本31平方米。國(guó)際經(jīng)驗(yàn)表明，在人均住房建筑面積達(dá)到30平方米之前，房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)保持旺盛住房需求。我縣作為溫州市較具集聚效應(yīng)的大縣，具有較大發(fā)展?jié)摿Α?BR>    2、我縣重大配套工程建設(shè)及住宅建設(shè)供需和結(jié)構(gòu)的矛盾給我縣房地產(chǎn)提供發(fā)展?jié)撛趧?dòng)力。我縣區(qū)域舊城保護(hù)和改造經(jīng)過(guò)10多年努力，居民住房條件得到明顯改善。但在我縣區(qū)域范圍內(nèi)仍有成片地塊改造尚未完成，特別是昆陽(yáng)鎮(zhèn)解北11.87萬(wàn)平方米的危舊住宅拆遷改建，按25%擴(kuò)面計(jì)算，需解決拆遷購(gòu)置住房建筑面積14.84萬(wàn)平方米。另外，鰲江鎮(zhèn)火車(chē)站的后年開(kāi)通，甌南大橋把鰲江、水頭鎮(zhèn)和蒼南縣龍港連為一體，對(duì)整片區(qū)域也起到很大推動(dòng)作用。雖然，2004年前我縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地已累計(jì)供應(yīng)面積28.7134公頃，土地供應(yīng)面積累計(jì)可建商品房43.0701萬(wàn)平方米，而近年來(lái)實(shí)施開(kāi)放人口政策，每年新增人口在0.4-0.5萬(wàn)人，這里雖有經(jīng)濟(jì)適用房供給，但還不能滿足。因此，急需加大住宅區(qū)建設(shè)，我縣房地產(chǎn)業(yè)住宅投資空間仍未達(dá)到飽和。
    3、我縣規(guī)劃與人口發(fā)展的購(gòu)房需求量將持續(xù)增長(zhǎng)，給我縣房地產(chǎn)業(yè)提供發(fā)展真實(shí)需求。2003年，我縣戶籍人口為84.1萬(wàn)人，暫住人口3.83萬(wàn)人。根據(jù)我縣有關(guān)規(guī)劃資料，規(guī)劃近期2005年戶籍人口為85.88萬(wàn)人，遠(yuǎn)期2010年戶籍人口為88.41萬(wàn)人。目前，隨著該縣招商引資，暫住人口不斷涌入，以及失地農(nóng)民轉(zhuǎn)為非農(nóng)人口、引進(jìn)人才等因素，該縣以后幾年人口增長(zhǎng)情況，城鎮(zhèn)總?cè)丝谝悦磕?000-5000人速度增長(zhǎng)，其中非農(nóng)人口增量為每年3000-4000人，暫住人口為每年200-300人。
    （1）新增城鎮(zhèn)人口住房需求。
    根據(jù)城鎮(zhèn)人口預(yù)測(cè)，按照統(tǒng)一公式可以計(jì)算出新增城鎮(zhèn)人口住房需求總量：
    p1=w1·n+w2·r·f·n。
    式中：p1：新增人口住房需求總量。
    w1：新增人口中非農(nóng)人口增量。
    n：新增人口人均建筑面積（按人均30平方米取值）。
    w2：新增人口中暫住人口增量。
    r：暫住人口中經(jīng)商、辦廠及咨詢服務(wù)等收入比較高具有購(gòu)房能力的人群比例（估計(jì)在9%左右）。
    f：暫住人口中具有購(gòu)房能力的人群實(shí)際可能購(gòu)房比例按5%計(jì)算得出每年新增人口住房需求總量：
    2004年新增人口住房需求總量：
    p=0.34×30+0.03×9%×5%×30＝10.2041（萬(wàn)平方米）。
    2005年新增人口住房需求總量：
    p=0.4×30+0.03×9%×5%×30＝12.0041（萬(wàn)平方米）。
    2006年新增人口住房需求總量：
    p=0.3×30+0.02×9%×5%×30＝9.0027（萬(wàn)平方米）。
    （2）經(jīng)濟(jì)發(fā)展居民改善居住條件對(duì)商品房的需求。
    由于目前我縣居住在老城區(qū)的房屋都是落地房，根據(jù)2003年我縣統(tǒng)計(jì)年鑒里數(shù)據(jù)顯示本年我縣城鎮(zhèn)人均住房使用面積為35.9平方米，居住水平應(yīng)該屬于中等水平。但隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展及收入的增加，人們對(duì)改善居住條件的愿望也隨之強(qiáng)烈，必然購(gòu)買(mǎi)新房換舊房，參照國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，如以非農(nóng)業(yè)人口4萬(wàn)戶為基數(shù)，按每年每戶增加1平方米計(jì)算，年需求量為4萬(wàn)平方米左右。
    （3）投資對(duì)商品房的需求。
    由于房地產(chǎn)具有保值、增值功能，一定數(shù)量的投資需求是必然存在的。近年來(lái)，有相當(dāng)數(shù)量的社會(huì)閑置資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，一大部分人都成了“炒房一族”，其手頭上房屋基本上有2至3套，但根據(jù)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)低入住率，一旦可以賺錢(qián)，基本上都會(huì)出售。再加上近幾年以前外出經(jīng)商的人回鄉(xiāng)投資房地產(chǎn)等因素，估計(jì)在我縣投資對(duì)商品房的需求量，占新增城鎮(zhèn)人口住房需求、經(jīng)濟(jì)發(fā)展居民改善居住條件對(duì)商品房的需求總和的30%左右?？傊?，從目前土地供應(yīng)狀況與未來(lái)市場(chǎng)需求分析，今后房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)更加完善和成熟，住房消費(fèi)將會(huì)更趨理性。
    房地產(chǎn)調(diào)查分析報(bào)告篇七
    房地產(chǎn)的投資分析報(bào)告該怎么寫(xiě)呢?下面是本站的小編為大家精心整理的“房地產(chǎn)投資分析工作總結(jié)”，供大家閱讀!希望能夠幫助到大家!房地產(chǎn)投資分析工作總結(jié)xx的投資報(bào)告我想分為幾大部分，第一部分應(yīng)該是行業(yè)屬性和企業(yè)未來(lái)成長(zhǎng)性，因?yàn)橥顿Y企業(yè)成長(zhǎng)性是最重要的，沒(méi)有高成長(zhǎng)性，投資的風(fēng)險(xiǎn)是顯而易見(jiàn)的。第二部分為企業(yè)當(dāng)前市場(chǎng)估值的情況介紹，畢竟只考慮成長(zhǎng)性沒(méi)有合理的買(mǎi)入價(jià)格，投資回報(bào)也會(huì)大受影響。第三部分，應(yīng)該說(shuō)說(shuō)投資這個(gè)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，以及風(fēng)險(xiǎn)控制的措施。
    xx地產(chǎn)這個(gè)企業(yè)存在的前提就是依附于地產(chǎn)行業(yè)的，為地產(chǎn)企業(yè)提供相應(yīng)的銷(xiāo)售策劃服務(wù)的，所以這個(gè)行業(yè)會(huì)受到地產(chǎn)行業(yè)的景氣度影響，存在業(yè)績(jī)較強(qiáng)的周期性，但是由于這個(gè)行業(yè)的所提供的服務(wù)是整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)的所必須的，所以企業(yè)生存的前提就是提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，而經(jīng)濟(jì)周期性影響只是針對(duì)業(yè)績(jī)出現(xiàn)波動(dòng)，對(duì)這個(gè)企業(yè)的擴(kuò)展和發(fā)展沒(méi)有大的制約和致命性打擊。相反，經(jīng)濟(jì)的周期性波動(dòng)會(huì)幫助企業(yè)消滅很多體質(zhì)較弱的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，為自己成長(zhǎng)的過(guò)程提供空間，這個(gè)過(guò)程是每個(gè)成長(zhǎng)性企業(yè)必然要經(jīng)歷的過(guò)程。
    從以上角度分析，這個(gè)企業(yè)最大的風(fēng)險(xiǎn)在于自身管理及是否能夠提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的這些因素，資金因素、經(jīng)濟(jì)周期等外來(lái)因素不會(huì)對(duì)企業(yè)造成致命打擊，而且由于提供的服務(wù)不需要大量的資金、固定資產(chǎn)的投入，這會(huì)降低其運(yùn)營(yíng)成本，提高其企業(yè)的毛利潤(rùn)。而且隨著規(guī)模的擴(kuò)大，已經(jīng)管理水平的提高，其毛利率也會(huì)相應(yīng)的小幅提高，由于在管理水平穩(wěn)定的情況下，其簡(jiǎn)單的盈利模式的復(fù)制及其迅速的規(guī)?；蔀榭赡?，所以行業(yè)的成長(zhǎng)空間巨大。而且通過(guò)分析，除了一線城市這種服務(wù)地產(chǎn)商的行業(yè)較為成熟以外，其他二三線行業(yè)的行業(yè)非常不規(guī)范，在很多地區(qū)可以說(shuō)根本沒(méi)有這種營(yíng)銷(xiāo)服務(wù)模式，其市場(chǎng)的不成熟性也為企業(yè)發(fā)展提供了足夠的空間。
    xx地產(chǎn)是a股市場(chǎng)第一家上市的專業(yè)從事房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的顧問(wèn)代理機(jī)構(gòu)。公司服務(wù)的主要對(duì)象包括相關(guān)政府部門(mén)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、機(jī)構(gòu)及個(gè)人業(yè)主。公司主要從事房地產(chǎn)顧問(wèn)策劃、代理銷(xiāo)售和經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。
    與同業(yè)比較，xx地產(chǎn)的優(yōu)勢(shì)主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：
    1、顧問(wèn)策劃業(yè)務(wù)的品牌、規(guī)模效應(yīng)將逐步體現(xiàn)。
    2、業(yè)務(wù)條線間協(xié)同效應(yīng)顯現(xiàn)。
    3、受益深圳特區(qū)擴(kuò)容。
    4、管理團(tuán)隊(duì)高瞻遠(yuǎn)矚。
    目前a股尚沒(méi)有房地產(chǎn)顧問(wèn)公司上市交易。目前國(guó)內(nèi)同行業(yè)有3家分別在香港主板和美國(guó)紐約交易所上市。目前中小板市盈率在35倍以上，市場(chǎng)整體估值水平對(duì)xx地產(chǎn)未來(lái)估值也會(huì)造成一定影響。另外從風(fēng)險(xiǎn)角度看，公司所處的房地產(chǎn)行業(yè)正處在不確定的發(fā)展過(guò)程中，投資者對(duì)其風(fēng)險(xiǎn)有一定安全空間要求。
    xx地產(chǎn)是a股市場(chǎng)第一家上市的專業(yè)從事房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的顧問(wèn)代理機(jī)構(gòu)。公司服務(wù)的主要對(duì)象包括相關(guān)政府部門(mén)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、機(jī)構(gòu)及個(gè)人業(yè)主。公司主要從事房地產(chǎn)顧問(wèn)策劃、代理銷(xiāo)售和經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。
    房地產(chǎn)市場(chǎng)是國(guó)家的支柱產(chǎn)業(yè)，在經(jīng)歷了06-07年的過(guò)熱發(fā)展后，政策調(diào)控措施日漸嚴(yán)厲，行業(yè)發(fā)展陷入調(diào)整，2007年下半年以來(lái)新房成交量出現(xiàn)了大幅下降。但隨著09年為應(yīng)對(duì)國(guó)際經(jīng)濟(jì)危機(jī)，“保增長(zhǎng)”措施出臺(tái)，各地房地產(chǎn)市場(chǎng)再度出現(xiàn)回暖跡象。房地產(chǎn)銷(xiāo)售和開(kāi)發(fā)均呈現(xiàn)恢復(fù)性的增長(zhǎng)。我們認(rèn)為，本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整是對(duì)行業(yè)發(fā)展過(guò)熱的正常反思，在我國(guó)城市化進(jìn)程不斷推進(jìn)、人口紅利因素仍進(jìn)一步釋放的過(guò)程中，房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要推動(dòng)力，其發(fā)展前景依然看好。
    房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展空間來(lái)自于兩個(gè)方面，一是一線城市的“再城市化改造”。在經(jīng)過(guò)多年經(jīng)營(yíng)后的一線城市如上海、深圳，雖然已經(jīng)形成了規(guī)模龐大的都市系統(tǒng)，但隨著城市發(fā)展定位的重新確立，都存在再發(fā)展、再改造的需要。如上海建設(shè)“大浦東新區(qū)”，深圳擴(kuò)區(qū)，定位創(chuàng)新試驗(yàn)區(qū)等都是最顯著的例子。隨著城市化的深入，越來(lái)越多的一線城市會(huì)對(duì)自身發(fā)展規(guī)劃重新定位，創(chuàng)造出新的開(kāi)發(fā)需求。
    二是二三線城市的“城市化跟進(jìn)”。區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展是國(guó)家政策的重要指導(dǎo)方向，隨著“西部開(kāi)發(fā)”、“中部崛起”等諸多國(guó)家級(jí)區(qū)域經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略規(guī)劃的實(shí)施，以及如“海西”、“北部灣”等一系列“經(jīng)濟(jì)新區(qū)”的獲批，二三線城市的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)已經(jīng)在趕超一線城市，而經(jīng)濟(jì)發(fā)展的全面提速必然帶動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)需求的提升，未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，二三線城市的“城市化”進(jìn)程將逐步成為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的主要影響因素。
    與國(guó)外發(fā)達(dá)的房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)相比，我國(guó)的房地產(chǎn)綜合服務(wù)業(yè)還處于發(fā)展初期，但發(fā)展迅速。服務(wù)外包是發(fā)展到成熟期行業(yè)的必然選擇，在顧問(wèn)策劃、代理銷(xiāo)售等方面，很多大型房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)越來(lái)越多地選擇外包，這為房地產(chǎn)綜合服務(wù)行業(yè)提供了廣闊的業(yè)務(wù)空間。
    專業(yè)的顧問(wèn)策劃服務(wù)主要是提供投資開(kāi)發(fā)決策，降低投資開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)和試錯(cuò)成本，可以較好地幫助這些企業(yè)解決如下問(wèn)題：進(jìn)入哪些城市，投標(biāo)哪些項(xiàng)目，項(xiàng)目的成本要控制在多少，項(xiàng)目的定位等關(guān)鍵問(wèn)題;顧問(wèn)策劃業(yè)務(wù)主要受到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的投資開(kāi)發(fā)計(jì)劃及土地購(gòu)買(mǎi)計(jì)劃等因素的影響。即使是萬(wàn)科這樣的大型房地產(chǎn)公司，在區(qū)域覆蓋、不同地域、概念下的樓盤(pán)策劃上完全自己一手包辦也是不經(jīng)濟(jì)的。而專業(yè)的房地產(chǎn)服務(wù)公司覆蓋面更廣，經(jīng)手操作的案例更豐富，團(tuán)隊(duì)專注度更高，就其現(xiàn)有的城市項(xiàng)目，專業(yè)的顧問(wèn)策劃業(yè)務(wù)可以有效地減少項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)。而在將來(lái)，地產(chǎn)項(xiàng)目差異化競(jìng)爭(zhēng)會(huì)更激烈，專業(yè)有效的項(xiàng)目策劃更是必不可少的，采納專業(yè)的顧問(wèn)策劃團(tuán)隊(duì)必然要?jiǎng)龠^(guò)公司自己進(jìn)行策劃管理。
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    房地產(chǎn)調(diào)查分析報(bào)告篇八
    xx年至20**年全縣共發(fā)生各類煤礦生產(chǎn)安全事故25起，死亡31人，百萬(wàn)噸死亡率達(dá)8.86%，直接經(jīng)濟(jì)損失138.45萬(wàn)元。
    二、當(dāng)前煤礦安全生產(chǎn)存在的主要問(wèn)題。
    當(dāng)前煤礦安全生產(chǎn)存在的主要問(wèn)題表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：
    1、從事故類別分析，3年中國(guó)共產(chǎn)黨發(fā)生頂板事故23起，死亡了24人，分別占3年事故總數(shù)的92%和77.4%;其中瓦斯事故是自1994年我縣官溝煤礦發(fā)生瓦斯爆炸，xx年后又一起重大的瓦斯爆炸。頂板事故突出，瓦斯事故再次發(fā)生，說(shuō)明全縣煤礦安全生產(chǎn)工作重點(diǎn)沒(méi)有抓到位，預(yù)防頂板事故和瓦斯事故的措施沒(méi)有到位。
    2、從事故的性質(zhì)分析，3年25起事故均是責(zé)任事故，事故的發(fā)生都是由于企業(yè)人員“三違”造成的，說(shuō)明我縣煤礦行業(yè)從業(yè)人員安全教育滯后，安全素質(zhì)普遍較低，自我防護(hù)意識(shí)較差，遵守安全生產(chǎn)法律法規(guī)的自覺(jué)性不強(qiáng)。
    3、從事故發(fā)生的原因分析，頂板事故發(fā)生的主要原因客觀上由于全縣煤礦基礎(chǔ)條件差，井巷布局不合理，安全投入不夠。主觀上是由于工人在工作中支護(hù)不到位、或者是支護(hù)不及時(shí)造成的；有的是處理危巖時(shí)，措施、方法不合理造成的；有的是支護(hù)材料不合要求造成的。在瓦斯事故中存在的主要問(wèn)題是瓦檢員配備不足，責(zé)任心不強(qiáng)，檢查不及時(shí)，沒(méi)有及時(shí)跟班作業(yè)，井下電器有失爆現(xiàn)象；煤礦樹(shù)枝狀開(kāi)采還未根本杜絕，通風(fēng)狀況還不是非常良好，瓦斯很容易產(chǎn)生突然集聚，造成瓦斯事故的發(fā)生。從分析來(lái)看，事故歸根到底均是由于直接操作者不按照煤礦安全生產(chǎn)操作規(guī)程或者是企業(yè)沒(méi)有制定切合實(shí)際的、詳細(xì)的、科學(xué)的操作規(guī)程，致使從業(yè)人員有章不循或無(wú)章不循，企業(yè)的管理人員又嚴(yán)重不負(fù)責(zé)，加之本身基礎(chǔ)條件差，致使事故多發(fā)。
    4、從事故發(fā)生的時(shí)間分析，25起事故當(dāng)中，在上午10:30(含10:30)以前發(fā)生的僅有3起，而10:30以后發(fā)生的占22起，也就是說(shuō)在企業(yè)現(xiàn)場(chǎng)管理人員要下班、或者已經(jīng)下班、或者現(xiàn)場(chǎng)管理人員沒(méi)有跟班作業(yè)致使安全生產(chǎn)事故發(fā)生。說(shuō)明了企業(yè)的現(xiàn)場(chǎng)管理責(zé)任不落實(shí)，監(jiān)督不到位，工人乘機(jī)違章操作。這也是我們總結(jié)、分析事故以前所忽視的。
    5、從事故發(fā)生的年度分析，3年中以20xx年發(fā)生的事故最多，也就是在煤礦行業(yè)效益明顯、搶生產(chǎn)、爭(zhēng)利益的時(shí)候容易發(fā)生安全事故，說(shuō)明了企業(yè)老板仍然存在著重生產(chǎn)、輕安全的老問(wèn)題。
    三、對(duì)策措施。
    1、進(jìn)一步提高煤礦安全生產(chǎn)的認(rèn)識(shí)，牢固樹(shù)立安全第一的思想。
    煤礦安全生產(chǎn)關(guān)系到人民群眾的生命財(cái)產(chǎn)安全，關(guān)系改革發(fā)展和社會(huì)穩(wěn)定大局。搞好煤礦安全生產(chǎn)工作，切實(shí)保障人民群眾的生命財(cái)產(chǎn)安全，體現(xiàn)了最廣大人民群眾的根本利益，反映了先進(jìn)生產(chǎn)力的發(fā)展要求和先進(jìn)文化的前進(jìn)方向。做好安全生產(chǎn)工作是全面建設(shè)小康社會(huì)、統(tǒng)籌經(jīng)濟(jì)社會(huì)全面發(fā)展的重要內(nèi)容，是實(shí)施可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的組成部分，是政府履行社會(huì)管理職能的基本要求。全縣各級(jí)各部門(mén)一定要把安全生產(chǎn)作為一項(xiàng)長(zhǎng)期艱巨的任務(wù)，警鐘長(zhǎng)鳴，常抓不懈，克服厭戰(zhàn)、麻痹、僥幸心理，充分認(rèn)識(shí)加強(qiáng)煤礦安全生產(chǎn)工作的重要意義和現(xiàn)實(shí)緊迫性，動(dòng)員全社會(huì)力量，齊抓共管，全力推進(jìn)。特別是各煤礦企業(yè)要牢固樹(shù)立安全第一的思想，從安全生產(chǎn)的投入、教育培訓(xùn)、現(xiàn)場(chǎng)管理等各個(gè)方面入手，努力提高企業(yè)安全管理水平和員工素質(zhì)，真正做到生產(chǎn)安全，減少傷亡事故的發(fā)生。
    2、堅(jiān)決貫徹國(guó)家安監(jiān)局5號(hào)令，努力提高煤礦安全生產(chǎn)水平。
    國(guó)家安監(jiān)局5號(hào)令對(duì)煤礦安全生產(chǎn)基本條件做了明確的規(guī)定。我縣煤礦由于大多開(kāi)采的是極薄的煤層，井巷布局多數(shù)不合理，提升運(yùn)輸、開(kāi)采、通風(fēng)設(shè)備設(shè)施較為落后，雖通過(guò)去年停產(chǎn)整頓，但企業(yè)改變不大。為此，縣煤炭、安監(jiān)部門(mén)和產(chǎn)煤鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)一步加強(qiáng)煤礦安全監(jiān)督管理，促進(jìn)煤礦企業(yè)按照國(guó)家安監(jiān)局5號(hào)令要求，進(jìn)一步加大投入，全面改善企業(yè)的軟、硬件設(shè)施，特別是在提升運(yùn)輸、通風(fēng)、排水設(shè)備設(shè)施等方面要進(jìn)一步加大投入，同時(shí)要堅(jiān)決克服地方保護(hù)主義，對(duì)不符合條件的要堅(jiān)決關(guān)停，從而努力改變企業(yè)安全生產(chǎn)的條件。
    3、狠抓安全培訓(xùn)，努力提高企業(yè)管理人員和從業(yè)人員的安全意識(shí)。
    當(dāng)前從煤礦安全生產(chǎn)存在的問(wèn)題來(lái)看，主要表現(xiàn)為企業(yè)的。
    管理人員安全知識(shí)潰乏，在具體的安全生產(chǎn)管理中失誤較多，不能夠根據(jù)煤礦的實(shí)際情況做出具體的、科學(xué)的安排部署，而從業(yè)人員自身素質(zhì)較低，自我防護(hù)意識(shí)較差，“三違”現(xiàn)象嚴(yán)重，為此做好企業(yè)管理人員和從業(yè)人員的安全培訓(xùn)顯得尤為重要。一是縣煤礦行業(yè)主管部門(mén)和安全生產(chǎn)綜合監(jiān)督管理部門(mén)要依法強(qiáng)化對(duì)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)單位的主要負(fù)責(zé)人和安全管理人員及特種作業(yè)人員的培訓(xùn)工作，強(qiáng)化對(duì)《安全生產(chǎn)法》等法律法規(guī)和煤礦安全生產(chǎn)規(guī)程的宣傳教育，使取得資格和實(shí)際管理水平形成統(tǒng)一，真正提高煤礦管理人員的安全管理水平；二是煤礦企業(yè)自身要加強(qiáng)對(duì)從業(yè)人員的培訓(xùn)、教育，特別是要針對(duì)各自煤礦的實(shí)際情況按照操作規(guī)程逐條逐款培訓(xùn)到位，真正使工人既熟悉井下開(kāi)拓布局情況，又真正能夠做到遵章守紀(jì)，不違規(guī)操作，確保生產(chǎn)安全。從而降低傷亡事故的發(fā)生。
    4、嚴(yán)格各項(xiàng)制度的落實(shí)，降低傷亡事故的發(fā)生。
    一、提出問(wèn)題。
    現(xiàn)在電視上都在放關(guān)于節(jié)能的廣告，經(jīng)過(guò)這幾年來(lái)的改革，，節(jié)是節(jié)了一點(diǎn)，但是還有很多人沒(méi)有養(yǎng)成節(jié)能的習(xí)慣。今天我們來(lái)看看，不節(jié)能的結(jié)果，一直想現(xiàn)在這樣，我們唯一的家園―地球會(huì)怎么樣吧！
    二、調(diào)查方法。
    通過(guò)電視、書(shū)籍、網(wǎng)絡(luò)、中國(guó)日?qǐng)?bào)、慈溪日?qǐng)?bào)、寧波晚報(bào)等書(shū)籍中獲取知識(shí)和情況！
    去訪問(wèn)對(duì)這一方面有一些成就的人。
    搜集一些有關(guān)節(jié)能的數(shù)據(jù)或者一些節(jié)能的小妙招。
    三、調(diào)查過(guò)程。
    雖然廣告中一直放節(jié)能，但是，還有許多人總是“看熱鬧”，心里總是想：反正地球那么大，用也用不完。就是有這樣的人，地球才會(huì)哭泣，才會(huì)環(huán)境越來(lái)越差。讓我們來(lái)看看一份處于xx年的調(diào)查報(bào)告：據(jù)統(tǒng)計(jì)在一個(gè)小時(shí)里，一滴水可以寄到3。6公斤一個(gè)月可以集2.6噸，這些水足可以給予一個(gè)人一個(gè)月的花銷(xiāo)，可見(jiàn)，一滴水的浪費(fèi)都是不應(yīng)有的。至于連續(xù)流的小水流，每一個(gè)小時(shí)可以積水17公斤，每個(gè)月可以積水12噸，嘩嘩想的大水流每個(gè)小時(shí)可以積水670公斤，每個(gè)月可以積水482噸。所以，節(jié)約用水要從點(diǎn)點(diǎn)滴滴做起，一滴水也很有用。
    四、節(jié)能小妙招。
    看到這里，你們一定在想：我們這些小孩子用什么很大的影響。你們錯(cuò)了，只有使用一些小妙招，也可以節(jié)省一大筆花銷(xiāo)的。如：開(kāi)空調(diào)時(shí)開(kāi)到26度，因?yàn)檫@樣可以省電，如果25度用的電量就是26的兩倍。像這樣的小妙招很多，就是沒(méi)有發(fā)現(xiàn)。
    當(dāng)前，正處于轉(zhuǎn)變發(fā)展方式、加快產(chǎn)業(yè)升級(jí)的關(guān)鍵階段。律師業(yè)是調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、調(diào)節(jié)社會(huì)關(guān)系、規(guī)范經(jīng)濟(jì)運(yùn)行、改善投資環(huán)境、推動(dòng)轉(zhuǎn)型升級(jí)、實(shí)現(xiàn)科學(xué)發(fā)展的一支重要力量。近期，按照市委李宏鳴書(shū)記的批示要求，我們對(duì)全市律師業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行了專題調(diào)研和思考。
    一、不斷發(fā)展的律師業(yè)。
    改革開(kāi)放三十年來(lái)，特別是近年來(lái)，在社會(huì)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的宏觀背景下，我市律師業(yè)不斷發(fā)展壯大，隊(duì)伍素質(zhì)不斷增強(qiáng)，服務(wù)質(zhì)量不斷提升，律師業(yè)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展、維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定的作用進(jìn)一步顯現(xiàn)。
    (一)律師隊(duì)伍不斷壯大，結(jié)構(gòu)日趨優(yōu)化。全市有律師執(zhí)業(yè)機(jī)構(gòu)36家，其中律師事務(wù)所29家(合伙所20家，個(gè)人所9家)，公司律師事務(wù)部1家，法律援助中心6家；行業(yè)從業(yè)人員326人，其中執(zhí)業(yè)律師208名，公司律師5名，法律援助律師12人，實(shí)習(xí)律師66人，行業(yè)內(nèi)勤人員36人。執(zhí)業(yè)律師人數(shù)與xx年相比，增加32%，94.7%的律師擁有本科以上學(xué)歷。全市律師事務(wù)所分布概況也從原來(lái)的規(guī)模小、人員少的格局，逐步轉(zhuǎn)變成中等規(guī)模所帶頭，幾強(qiáng)并立的新局面，市直的拂曉所已達(dá)17人，全市擁有10名律師以上的律師所已達(dá)到10家。拂曉、三聯(lián)、黃淮等3家律師事務(wù)所入選全省律師事務(wù)所50強(qiáng)，山石律師事務(wù)所成為皖北地區(qū)唯一一家具有承辦破產(chǎn)案件資格的律師事務(wù)所。同時(shí)，律師事務(wù)所的基礎(chǔ)建設(shè)和律師辦公現(xiàn)代化條件都有了明顯的`改觀，律師隊(duì)伍發(fā)展勢(shì)頭良好。
    (二)業(yè)務(wù)規(guī)模逐年提升，領(lǐng)域不斷拓展。近年來(lái)，律師辦案數(shù)量和業(yè)務(wù)收費(fèi)年均增長(zhǎng)均在10%以上。xx年1-8月份，共辦理各類案件2222件，業(yè)務(wù)收費(fèi)425萬(wàn)元，擔(dān)任法律顧問(wèn)375家，同比分別增長(zhǎng)14.65%、8.6%、19.4%。業(yè)務(wù)領(lǐng)域已涉及股權(quán)轉(zhuǎn)讓、對(duì)外商貿(mào)、破產(chǎn)重組、知識(shí)產(chǎn)權(quán)、金融證券、勞動(dòng)爭(zhēng)議和房地產(chǎn)等各類民商事糾紛，基本覆蓋經(jīng)濟(jì)社會(huì)生活各領(lǐng)域。
    (三)職能作用逐漸彰顯，服務(wù)水平不斷提高。一是廣大律師積極服務(wù)黨委、政府中心工作。3年來(lái)，為各級(jí)政府依法行政、依法決策提供服務(wù)、為市重點(diǎn)工程提供法律意見(jiàn)、審查招商引資協(xié)議、代理政府參與訴訟、為國(guó)企改制涉法事務(wù)提供咨詢意見(jiàn)等420余件次。二是廣大律師不斷關(guān)注重點(diǎn)地區(qū)、重點(diǎn)人群、重點(diǎn)領(lǐng)域，積極為保障和改善民生服務(wù)。律師積極參與法律服務(wù)進(jìn)社區(qū)、進(jìn)鄉(xiāng)村活動(dòng)，律師服務(wù)不斷向社區(qū)、鄉(xiāng)村延伸，3年來(lái)全市律師參與義務(wù)法律咨詢150余場(chǎng)次；努力滿足進(jìn)城務(wù)工人員、困難職工群眾等弱勢(shì)群體的法律需求，不斷擴(kuò)大律師法律援助覆蓋面，每位執(zhí)業(yè)律師每年都按規(guī)定完成2件以上法律援助案件；積極關(guān)注城市建設(shè)、拆遷安置補(bǔ)償、就業(yè)、就學(xué)、就醫(yī)、社會(huì)保障等民生熱點(diǎn)，為人民群眾最關(guān)心、最現(xiàn)實(shí)利益問(wèn)題提供了及時(shí)便捷的法律服務(wù)。三是律師積極為維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定服務(wù)。3年來(lái)律師參加涉法信訪1112人次，陪同各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)接訪135次，累計(jì)接待上訪群眾1萬(wàn)余人次，參與糾紛調(diào)解化解矛盾3900余件，參與涉法涉訴案件積案130余件，有效地維護(hù)了社會(huì)和諧穩(wěn)定。
    (四)監(jiān)督管理持續(xù)加強(qiáng)，律師社會(huì)地位不斷提高。近年來(lái)，我們先后在律師隊(duì)伍中開(kāi)展了社會(huì)主義法治理念教育、“中國(guó)特色社會(huì)主義法律工作者”主題教育實(shí)踐活動(dòng)、律師隊(duì)伍集中教育整頓、“律師隊(duì)伍警示教育”等專項(xiàng)活動(dòng)，不斷強(qiáng)化對(duì)律師隊(duì)伍的政治思想教育、執(zhí)業(yè)道德與執(zhí)業(yè)紀(jì)律教育；積極開(kāi)展便民服務(wù)，改進(jìn)服務(wù)水平，提升服務(wù)能力，不斷推動(dòng)律師“法律服務(wù)提升年”、律師“進(jìn)萬(wàn)村”大服務(wù)、“律師事務(wù)所內(nèi)部管理規(guī)范建設(shè)年”、“千名律師解千難”等服務(wù)活動(dòng)深入開(kāi)展；積極轉(zhuǎn)變考核管理方式，推行信息公開(kāi)和網(wǎng)上監(jiān)督，不斷推進(jìn)管理體制創(chuàng)新，努力健全監(jiān)督機(jī)制、誠(chéng)信機(jī)制、獎(jiǎng)懲機(jī)制、培訓(xùn)教育機(jī)制等長(zhǎng)效機(jī)制，重視與支持發(fā)揮市律協(xié)行業(yè)管理優(yōu)勢(shì)和律師事務(wù)所的自律性管理；不斷加強(qiáng)和改進(jìn)律師黨建工作，市律師協(xié)會(huì)成立了黨總支，全市律師黨支部8個(gè)，聯(lián)合支部5個(gè)，實(shí)現(xiàn)了黨建全覆蓋，目前，全市共有律師黨員66名，占執(zhí)業(yè)律師的31.9%;律師作用得到了各級(jí)黨委政府的高度重視和社會(huì)公眾的承認(rèn)，近年來(lái)，先后有9名律師被選為市、縣區(qū)兩級(jí)人大代表、政協(xié)委員，陳晨律師再次當(dāng)選省人大代表，律師代表、委員都能發(fā)揮自己的職業(yè)優(yōu)勢(shì)，認(rèn)真履行職責(zé)，積極獻(xiàn)言獻(xiàn)策，參政議政，今年提交各類議案8起。
    二、律師業(yè)發(fā)展中存在的缺陷和問(wèn)題。
    (一)社會(huì)對(duì)律師的職能作用認(rèn)識(shí)度不足。有調(diào)查顯示，社會(huì)各界對(duì)律師制度的性質(zhì)、律師職業(yè)的價(jià)值、律師工作的效用存在領(lǐng)導(dǎo)認(rèn)同偏差、公眾認(rèn)知偏移和自身認(rèn)識(shí)偏離等問(wèn)題。主要誤區(qū)：認(rèn)為律師僅是以利益為紐帶的社會(huì)法律工作者，承認(rèn)其社會(huì)服務(wù)價(jià)值而忽視其在衡平社會(huì)利益關(guān)系、推進(jìn)民主法治建設(shè)方面蘊(yùn)含的政治價(jià)值；認(rèn)為律師就是“收人錢(qián)財(cái)、替人消災(zāi)”，甚至認(rèn)為律師是居于政府對(duì)立面替“刁民”說(shuō)話的“麻煩制造者”，忽略其作為黨和政府與普通百姓之間的橋梁紐帶對(duì)社會(huì)關(guān)系調(diào)整所能發(fā)揮的疏導(dǎo)平衡作用；認(rèn)為律師只是幫助“打官司”的訴訟活動(dòng)參與者，而忽視其對(duì)于經(jīng)濟(jì)社會(huì)生活所特有的風(fēng)險(xiǎn)防范、糾紛調(diào)處價(jià)值；政府部門(mén)普遍將律師業(yè)歸類于普通中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，而未作為知識(shí)密集型的高端服務(wù)業(yè)予以重視扶持。
    (二)律師執(zhí)業(yè)環(huán)境有待改善。一是律師執(zhí)業(yè)會(huì)見(jiàn)難、閱卷難、調(diào)查取證難這三難問(wèn)題依然存在。由于《律師法》同有關(guān)法律的現(xiàn)實(shí)沖突，以及實(shí)踐執(zhí)行中紅頭文件、上級(jí)規(guī)定大于法現(xiàn)象的存在，有關(guān)部門(mén)認(rèn)為律師提前介入對(duì)案件辦理會(huì)有不利影響等問(wèn)題，律師的很多合法權(quán)利得不到行政機(jī)關(guān)和司法機(jī)關(guān)的認(rèn)可。各級(jí)人大、司法部門(mén)對(duì)律師會(huì)見(jiàn)權(quán)利均出臺(tái)規(guī)定予以保障，但在實(shí)踐過(guò)程中，律師的偵查階段會(huì)見(jiàn)難一直存在，具體經(jīng)辦人員往往以各種理由推諉責(zé)任、拖延會(huì)見(jiàn)，即使會(huì)見(jiàn)了，律師受到的不當(dāng)干預(yù)和限制也較多，使會(huì)見(jiàn)流于形式；在辦理刑事案件的過(guò)程中，有關(guān)部門(mén)在庭審前提供查閱的案卷總是有所保留，律師查閱卷宗材料的權(quán)利得不到實(shí)際保障；新《律師法》雖然確定律師調(diào)查取證不再需要經(jīng)過(guò)“有關(guān)單位和個(gè)人的同意”，但卻未對(duì)有關(guān)單位和個(gè)人不配合律師調(diào)查的處理作出相應(yīng)規(guī)定，由于缺乏相關(guān)的制度保障，律師調(diào)查取證時(shí)有關(guān)人員不予配合的情況依然普遍存在。二是侵害律師人身權(quán)利的情況時(shí)有發(fā)生，律師合法的執(zhí)業(yè)權(quán)利得不到切實(shí)的保障。律師在司法實(shí)踐中存在司法歧視，律師無(wú)法完全行使應(yīng)有的權(quán)利；有關(guān)部門(mén)缺乏對(duì)律師必要的保障措施，律師的易受到人身威脅和攻擊；律師執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)大，雷區(qū)多，廣大律師對(duì)辦理刑事案件存在顧慮。三是法律服務(wù)市場(chǎng)缺乏有效監(jiān)管。目前按照規(guī)定，可以提供有償法律服務(wù)的有執(zhí)業(yè)律師和基層法律服務(wù)工作者兩只隊(duì)伍，其他人員不得提供有償法律服務(wù)。但實(shí)際上，由于法律規(guī)定的缺失、相關(guān)配置措施的不完善、有關(guān)部門(mén)之間協(xié)調(diào)不夠，冒充律師執(zhí)業(yè)的事情時(shí)有發(fā)生，以公民代理身份提供有償法律服務(wù)的情況較為普遍，擾亂了法律服務(wù)市場(chǎng)。當(dāng)前，司法行政機(jī)關(guān)和律師協(xié)會(huì)只能對(duì)律師和律師事務(wù)所的執(zhí)業(yè)行為進(jìn)行有效監(jiān)管，很難對(duì)其他冒充律師執(zhí)業(yè)的或以公民代理身份提供有償法律服務(wù)的人員進(jìn)行監(jiān)管，特別是新律師法刪去了司法行政機(jī)關(guān)對(duì)違法提供有償法律服務(wù)人員進(jìn)行處罰的規(guī)定，更增加了監(jiān)管的難度。
    (三)綜合能力難以支撐法律服務(wù)的有效需求。我市每萬(wàn)人擁有執(zhí)業(yè)律師數(shù)僅為0.3，遠(yuǎn)低于全國(guó)和全省平均數(shù)，辦案總量和業(yè)務(wù)收費(fèi)均在全省排名靠后，xx年業(yè)務(wù)收費(fèi)僅占全省2%左右；法律服務(wù)市場(chǎng)總體規(guī)模較小，缺乏有效的拓展途徑，律師事務(wù)所規(guī)模相對(duì)偏小，管理粗放，缺乏善于創(chuàng)造社會(huì)需求、業(yè)內(nèi)差異競(jìng)爭(zhēng)、業(yè)務(wù)錯(cuò)位發(fā)展的特色所、品牌所，綜合競(jìng)爭(zhēng)力弱。人才流失情況較為嚴(yán)重，全市律師業(yè)務(wù)平均收費(fèi)同全省相比偏低，而且業(yè)內(nèi)收入極不均衡，以xx年為例，10%的律師收入在10萬(wàn)以上，70%的律師收入不足5萬(wàn)，其中30%的不足2萬(wàn)，不少新律師和年輕律師在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中難以堅(jiān)持而轉(zhuǎn)行，同時(shí)還有一些業(yè)務(wù)較好的律師受發(fā)達(dá)地區(qū)的吸引而流出執(zhí)業(yè)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，每年約有5-10%的律師選擇轉(zhuǎn)行擇行或流出執(zhí)業(yè)，80%的年輕律師坦言公務(wù)員職業(yè)對(duì)他們更有吸引。
    (四)律師隊(duì)伍的素質(zhì)和整體形象有待于進(jìn)一步提升。個(gè)別律師執(zhí)業(yè)思想不正，業(yè)務(wù)水平不高，辦案過(guò)程中存在一定的違規(guī)行為，嚴(yán)重影響了律師行業(yè)的整體形象；受競(jìng)爭(zhēng)壓力的影響，部分律師注重經(jīng)濟(jì)效益和短期效益，忽視了社會(huì)效益和長(zhǎng)期效益，對(duì)公益案件和公益事業(yè)不熱心，對(duì)政治業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)不積極；對(duì)律師業(yè)的宣傳不到位，社會(huì)對(duì)律師作用不明了，缺乏對(duì)律師業(yè)發(fā)展的獎(jiǎng)勵(lì)和支持措施。
    三、發(fā)展壯大律師業(yè)的建議。
    發(fā)展壯大律師業(yè)，要堅(jiān)持拓展與規(guī)范并舉，圍繞服務(wù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定兩個(gè)主題，在黨委政府及有關(guān)部門(mén)的大力扶持下，建設(shè)一支高素質(zhì)、專業(yè)化的法律服務(wù)隊(duì)伍，拓展法律服務(wù)業(yè)務(wù)領(lǐng)域、完善法律服務(wù)管理體制，努力構(gòu)建一個(gè)主體明確、功能完備、秩序規(guī)范、管理科學(xué)的法律服務(wù)體系。
    (一)切實(shí)加強(qiáng)黨委、政府對(duì)律師工作的領(lǐng)導(dǎo)和支持。律師制度是社會(huì)主義法律制度的重要組成部分，律師隊(duì)伍是黨和人民可以信賴的隊(duì)伍。作為反映社會(huì)進(jìn)步、法治完善程度的重要指標(biāo)，目前我市萬(wàn)人擁有律師比僅為0.3，遠(yuǎn)低于全省1.1，全國(guó)1.23的水平。按近三年我市律師平均增速10%預(yù)測(cè)，到我市萬(wàn)人律師比僅能達(dá)0.78左右。因此，加快壯大律師業(yè)不僅是行業(yè)發(fā)展問(wèn)題，也是牽動(dòng)全局的政治任務(wù)。各級(jí)黨委、政府應(yīng)將律師工作放到更加重要的位置，出臺(tái)各項(xiàng)優(yōu)惠支持政策和措施，切實(shí)解決制約律師業(yè)發(fā)展的瓶頸問(wèn)題。
    (二)引導(dǎo)扶持律師在服務(wù)發(fā)展中激活法律需求。律師作為市場(chǎng)主體，必須全力以赴加快發(fā)展，責(zé)無(wú)旁貸滿足需求，千方百計(jì)拓展領(lǐng)域。但由于產(chǎn)業(yè)體系發(fā)育不全，市場(chǎng)需求培育不足，業(yè)態(tài)布局尚未成熟，政府導(dǎo)向與政策扶持不可或缺。一是強(qiáng)化政府法律事務(wù)服務(wù)。建立健全市、縣(區(qū))、鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)三級(jí)政府法律顧問(wèn)網(wǎng)絡(luò)，其中市、縣(區(qū))兩級(jí)組建政府法律顧問(wèn)團(tuán)，政府部門(mén)及鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)建立法律顧問(wèn)制度，發(fā)揮社會(huì)資源優(yōu)勢(shì)，節(jié)約政府行政成本，提高依法決策水平，增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范能力，促進(jìn)法治政府建設(shè)，實(shí)現(xiàn)拓展律師業(yè)務(wù)與提高行政效率的雙贏。二是深化企業(yè)法律顧問(wèn)工作。引導(dǎo)企業(yè)建立常年法律顧問(wèn)制度，深化“企業(yè)法律體檢”制度，增強(qiáng)“預(yù)防保健”意識(shí)，加大法律服務(wù)投資，力爭(zhēng)規(guī)模以上企業(yè)率先實(shí)現(xiàn)全覆蓋，重點(diǎn)骨干企業(yè)和困難企業(yè)可在工業(yè)扶持基金中適當(dāng)補(bǔ)貼。通過(guò)政府引導(dǎo)與市場(chǎng)培育，讓律師在企業(yè)治理、要素配置、項(xiàng)目建設(shè)、金融服務(wù)、勞動(dòng)關(guān)系、涉外商貿(mào)、破產(chǎn)重組、知識(shí)產(chǎn)權(quán)、環(huán)境保護(hù)等領(lǐng)域展露身手。三是建立重點(diǎn)項(xiàng)目法律顧問(wèn)制度。要求律師為招標(biāo)采購(gòu)、合同審查、商業(yè)談判、征地拆遷及項(xiàng)目管理、融資保險(xiǎn)等提供全程服務(wù)。四是優(yōu)化農(nóng)村法律服務(wù)。深化完善“一村一顧問(wèn)”制度，為新農(nóng)村建設(shè)提供法律保障。各級(jí)政府可在新農(nóng)村建設(shè)資金中設(shè)立村級(jí)法律顧問(wèn)獎(jiǎng)勵(lì)經(jīng)費(fèi)，明確標(biāo)準(zhǔn)、分類獎(jiǎng)補(bǔ)，滿足農(nóng)村法律需求，強(qiáng)化農(nóng)村法治保障。同時(shí)借鑒外地經(jīng)驗(yàn)，在村莊整治、農(nóng)房改造、土地流轉(zhuǎn)等政府主導(dǎo)項(xiàng)目中，建立律師強(qiáng)制介入制度，由律師負(fù)責(zé)項(xiàng)目法律論證，草擬審查合同，出具法律意見(jiàn)書(shū)，實(shí)現(xiàn)關(guān)口前置，降低法律風(fēng)險(xiǎn)。
    (三)采取多項(xiàng)措施，優(yōu)化法律服務(wù)市場(chǎng)環(huán)境。一是加大法律實(shí)施監(jiān)督，切實(shí)解決困擾律師的三難問(wèn)題。由人大牽頭，組織公安、法院、檢察院、司法局、工商、房地產(chǎn)等有關(guān)部門(mén)，共同出臺(tái)貫徹律師法、落實(shí)律師執(zhí)業(yè)權(quán)利的相關(guān)措施，切實(shí)監(jiān)督落實(shí)，解決律師會(huì)見(jiàn)難、閱卷難、調(diào)查取證難等問(wèn)題；二是加強(qiáng)法律服務(wù)市場(chǎng)監(jiān)管，打擊假冒律師執(zhí)業(yè)的違法行為，制止違法提供有償法律服務(wù)的行為。司法行政部門(mén)與法院、公安、檢察等有關(guān)部門(mén)建立協(xié)調(diào)處置機(jī)制，落實(shí)律師從事訴訟活動(dòng)的身份審查制度，對(duì)公民從事訴訟代理資格進(jìn)行適當(dāng)審查，加大對(duì)假冒律師執(zhí)業(yè)行為的打擊處罰力度；三是廣泛宣傳律師法、律師作用。充分利用電視、廣播、報(bào)刊、網(wǎng)絡(luò)、簡(jiǎn)報(bào)等媒體，加大對(duì)律師的宣傳力度，積極表彰優(yōu)秀律師，讓社會(huì)公眾了解律師制度，支持律師執(zhí)業(yè)；四是切實(shí)保障律師的合法執(zhí)業(yè)權(quán)利和人身權(quán)利。對(duì)阻礙律師合法執(zhí)業(yè)的違法行為，對(duì)律師進(jìn)行人身威脅和人身攻擊的，公安、法院、檢察等有關(guān)部門(mén)要采取有力措施，予以堅(jiān)決制止和處罰；條件合適的法庭，應(yīng)建立律師出庭專用通道或庭審后允許律師先行離庭，防止律師受到情緒激動(dòng)的對(duì)方當(dāng)事人的侮辱和圍攻。
    (四)積極采取措施，充分發(fā)揮律師在維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定中的作用。一是探索建立律師參與社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估工作。政府在執(zhí)行重大決策、重大事項(xiàng)以及其他關(guān)系民生的行政行為前，應(yīng)當(dāng)邀請(qǐng)律師參與社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估工作，律師要積極參與和配合；二是做好律師參與涉法信訪案件的接待和保障工作。要完善制度和措施，涉法信訪案件必須邀請(qǐng)律師參與，領(lǐng)導(dǎo)信訪接待律師要全程參與，重大疑難信訪案件的法律論證必須有律師參與，并建立律師參與涉法信訪案件的經(jīng)費(fèi)保障制度，由市財(cái)政對(duì)律師參與信訪案件的補(bǔ)貼進(jìn)行保障；三是組織律師積極參與涉法涉訴案件積案的清理工作；四是采取有效措施，充分發(fā)揮律師作用，加強(qiáng)訴前調(diào)解力度，消弭當(dāng)事人矛盾，息訴止?fàn)?，并?duì)挑詞架訟的律師予以處罰；五是引導(dǎo)律師積極辦理法律援助和公益案件，維護(hù)社會(huì)弱勢(shì)群體合法權(quán)益，維護(hù)社會(huì)公平正義；六是分階段的在全市推行免費(fèi)法律咨詢服務(wù)，提供網(wǎng)絡(luò)法律咨詢服務(wù)。
    房地產(chǎn)調(diào)查分析報(bào)告篇九
    物流行業(yè)是物流資源產(chǎn)業(yè)化而形成的一種復(fù)合型或聚合型產(chǎn)業(yè)，物流資源有運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)、裝卸、搬運(yùn)、包裝、流通加工、配送、信息平臺(tái)等，其中運(yùn)輸又包括鐵路、公路、水運(yùn)、航空、管道等。這些資源產(chǎn)業(yè)化就形成了運(yùn)輸業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)、裝卸業(yè)、包裝業(yè)、加工配送業(yè)、物流信息業(yè)等。這些資源分散在多個(gè)領(lǐng)域，包括制造業(yè)、農(nóng)業(yè)、流通業(yè)等。把產(chǎn)業(yè)化的物流資源加以整合，就形成了一種新的物流服務(wù)業(yè)。
    2、物流行業(yè)的特點(diǎn)。
    國(guó)家政策有力支持，2012年12月28日，商務(wù)部發(fā)布《促進(jìn)倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的意見(jiàn)》，主要目的在于引導(dǎo)倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)在服務(wù)方面由倉(cāng)庫(kù)出租向倉(cāng)儲(chǔ)管理、庫(kù)存控制、加工包裝、分揀配送、質(zhì)押監(jiān)管等多功能增值服務(wù)發(fā)展，這也是當(dāng)前傳統(tǒng)倉(cāng)儲(chǔ)行業(yè)提升單位產(chǎn)出，增強(qiáng)盈利能力最直接最有效的方式；實(shí)現(xiàn)加工配送率達(dá)到40%，倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)達(dá)標(biāo)率提高到40％，立體倉(cāng)庫(kù)的總面積占倉(cāng)庫(kù)總面積的40%。
    行業(yè)主要成本依然呈高位運(yùn)行狀態(tài)，人工成本的壓力相對(duì)較大：由于燃油成本和人工各自占到物流企業(yè)總成本的40%和20%左右，所有燃油和人工成本的下降或者說(shuō)穩(wěn)定將直接影響物流行業(yè)的盈利空間，12年雖然經(jīng)濟(jì)下滑趨勢(shì)帶動(dòng)物流需求下行明顯，()但燃油價(jià)格的高位運(yùn)行和人工成本平均15%-20%的增速使得物流企業(yè)利潤(rùn)率水平持續(xù)走低，目前來(lái)看q2燃油價(jià)格單邊上漲的可能性不大，預(yù)計(jì)依然還是震蕩走勢(shì)，企業(yè)燃油成本預(yù)計(jì)相對(duì)去年增幅不大，但人工成本預(yù)計(jì)仍然保持一定的漲幅。
    3、物流行業(yè)的運(yùn)作模式。
    目前世界大型物流公司大多采取總公司與分公司體制，采取總部集權(quán)式物流運(yùn)作，實(shí)行業(yè)務(wù)垂直管理，實(shí)際上就是一體化經(jīng)營(yíng)管理模式(只有一個(gè)指揮中心，其他都是操作點(diǎn))。又進(jìn)一步分為：
    連鎖超市型。
    建材連鎖超市對(duì)商品的品質(zhì)和物流服務(wù)要求都很高，建材連鎖超市一般提供免費(fèi)班車(chē)、集中配送物流服務(wù)，并且有知名裝修公司與超市共同為顧客提供從設(shè)計(jì)到采購(gòu)、配送、裝修一條龍服務(wù)。
    市場(chǎng)聯(lián)盟型。
    主要是采取虛擬市場(chǎng)與實(shí)體市場(chǎng)兩相結(jié)合，信息中心、交易中心、物流中心三位一體，國(guó)際供給網(wǎng)絡(luò)和國(guó)內(nèi)營(yíng)銷(xiāo)網(wǎng)絡(luò)雙向互動(dòng)，實(shí)現(xiàn)集中采購(gòu)、直銷(xiāo)產(chǎn)品、便利客戶的先進(jìn)模式。
    綜合批發(fā)市場(chǎng)型。
    建材綜合批發(fā)市場(chǎng)一般占地面積廣，投資大，具有一定的規(guī)模，位于城鄉(xiāng)結(jié)合部、交通要道邊，建材種類集中齊全，價(jià)格低廉，主要以批發(fā)為主。
    物流園區(qū)(基地)型。
    近年來(lái)，建材物流園區(qū)(基地)以一種嶄新的模式進(jìn)入建材物流領(lǐng)地，并將成為引領(lǐng)建材物流發(fā)展的新潮流。國(guó)內(nèi)正在規(guī)劃建設(shè)和已建成的建材物流園區(qū)(基地)有十余個(gè)。
    二、物流行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀。
    （一）物流行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀。
    從全球物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況來(lái)看，在歐、美、日本等發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)，物流業(yè)開(kāi)展得較早較好，已經(jīng)形成相對(duì)完善的交通運(yùn)輸和信息網(wǎng)絡(luò)，物流成本占gdp的比重隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展而降低。據(jù)統(tǒng)計(jì)，1977～1981年，在美國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值中，物流成本高達(dá)16.8%，到1997年物流成本大幅度下降到10.9%，這種成本的下降顯著地提高了美國(guó)經(jīng)濟(jì)的競(jìng)爭(zhēng)力，是美國(guó)經(jīng)濟(jì)再度繁榮的一個(gè)重要因素。目前，發(fā)達(dá)國(guó)家物流成本占gdp的比重大致在10%左右。美國(guó)為10.5%，英國(guó)為10.6%，法國(guó)為11.1%，意大利和荷蘭均為11.3%，德國(guó)為13%，西班牙為11.5%，日本為11.4%。相對(duì)而言，發(fā)展中國(guó)家的物流水平較低，物流的基礎(chǔ)設(shè)施、制度環(huán)境、物流人才以及信息技術(shù)方面落后，社會(huì)物流成本相對(duì)較高，目前，我國(guó)物流成本占同期gdp的比重為18%左右。
    （二）我國(guó)物流行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀。
    中國(guó)不僅是全球最重要的采購(gòu)中心和制造中心，也是全球最大的消費(fèi)市場(chǎng)之一。隨著全球制造業(yè)繼續(xù)向中國(guó)大陸轉(zhuǎn)移、國(guó)內(nèi)消費(fèi)水平不斷提升以及產(chǎn)業(yè)政策對(duì)現(xiàn)代物流業(yè)扶持力度不斷增強(qiáng)，物流業(yè)已成為國(guó)內(nèi)發(fā)展最快的領(lǐng)域之一，整體規(guī)模不斷擴(kuò)大。2009年我國(guó)社會(huì)物流總額和物流業(yè)增加值分別為966,538億元、23,078億元，分別比2001年增長(zhǎng)3.97倍、2.11倍，年復(fù)合增長(zhǎng)率分別為22.19%、15.27%。
    三、行業(yè)發(fā)展前景。
    據(jù)中科院預(yù)計(jì)，2007年我國(guó)現(xiàn)代物流將保持快速發(fā)展，年增12.7％，社會(huì)物流總額將達(dá)到73.9萬(wàn)億元，到2010年將達(dá)到90萬(wàn)億元。
    2012年月社會(huì)物流需求及總費(fèi)用增長(zhǎng)情況。
    資料來(lái)源：wind,中國(guó)物流及采購(gòu)聯(lián)合會(huì)，國(guó)金證券研究所。
    據(jù)權(quán)威部門(mén)初步預(yù)計(jì)，2012年我國(guó)社會(huì)物流總費(fèi)用將增長(zhǎng)11%以上，超過(guò)4.23萬(wàn)億元。
    國(guó)家發(fā)展改革委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局和中國(guó)物流與采購(gòu)聯(lián)合會(huì)聯(lián)合發(fā)布的信息顯示，2006年，我國(guó)社會(huì)物流總費(fèi)用超過(guò)3.8萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)13.5%。根據(jù)三部門(mén)的預(yù)計(jì)，今年的物流費(fèi)用增幅將回落2.5個(gè)百分點(diǎn)，而物流需求規(guī)模增長(zhǎng)將在15%以上，物流業(yè)增加值預(yù)計(jì)增長(zhǎng)10%以上。
    從物流總費(fèi)用的構(gòu)成看，2006年運(yùn)輸費(fèi)用為2.1萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)12.8%，占社會(huì)物流總費(fèi)用的比重為54.7%；保管費(fèi)用為1.2萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)16%，占社會(huì)物流總費(fèi)用的比重為32.1%，與2005年相比，這一比重?cái)U(kuò)大了0.7個(gè)百分點(diǎn)。
    四、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局。
    （一）物流公司的類型。
    我國(guó)物流的主要類型包括運(yùn)輸型物流企業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)型物流企業(yè)和綜合服務(wù)型物流企業(yè)。運(yùn)輸型物流企業(yè)主要以從事貨物運(yùn)輸服務(wù)為主，包括小件包裹快遞服務(wù)或代理運(yùn)輸服務(wù)，并包含其它物流服務(wù)活動(dòng)，具備一定規(guī)模的實(shí)體企業(yè)。倉(cāng)儲(chǔ)型物流企業(yè)主要以從事區(qū)域性倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)為主，包含其它物流服務(wù)活動(dòng)，具備一定規(guī)模的實(shí)體企業(yè)。綜合服務(wù)型物流企業(yè)以從事多種物流服務(wù)活動(dòng)，并可以根據(jù)客戶的需求，提供物流一體化服務(wù)，具備一定規(guī)模的實(shí)體企業(yè)。
    （二）行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)特點(diǎn)。
    物流產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)化程度較高，各類企業(yè)發(fā)揮各自的優(yōu)勢(shì)充分競(jìng)爭(zhēng)。
    企業(yè)類型。
    優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)運(yùn)輸型。
    具有網(wǎng)絡(luò)信息服務(wù)功能，可以提供門(mén)到門(mén)運(yùn)輸，門(mén)到站運(yùn)輸?shù)榷喾轿贿\(yùn)輸方式。
    倉(cāng)儲(chǔ)能力較弱。
    倉(cāng)儲(chǔ)型。
    地理上的便利。倉(cāng)儲(chǔ)運(yùn)輸型物流企業(yè)擁有一個(gè)本地化物流服務(wù)的優(yōu)勢(shì)，它意味著運(yùn)輸準(zhǔn)備時(shí)間(集貨，運(yùn)輸和倉(cāng)儲(chǔ)時(shí)間)可以被縮短到最少，而出現(xiàn)的問(wèn)題(貨物的損毀、短缺)可以就地解決。
    可接近性優(yōu)勢(shì)。物流企業(yè)的生存依賴于他們的客戶，與他們的管理人員進(jìn)行對(duì)話是非常容易的――通常僅僅是一個(gè)電話即可辦到。
    運(yùn)輸能力較弱。
    綜合服務(wù)型。
    可以從事多種物流服務(wù)業(yè)務(wù)，可以根據(jù)客戶的要求制定整合物流資源的運(yùn)作方案。
    倉(cāng)儲(chǔ)能力和運(yùn)輸能力不突出。
    五、行業(yè)主要上市公司。
    房地產(chǎn)調(diào)查分析報(bào)告篇十
    房地產(chǎn)：經(jīng)濟(jì)下臺(tái)階，政策露山水(國(guó)泰君安3.30)邏輯：中央對(duì)房地產(chǎn)政策調(diào)控的基調(diào)已經(jīng)定為“雙向調(diào)控”。住建部副部長(zhǎng)齊驥指出：所謂雙向調(diào)控亦可稱分類指導(dǎo)，即對(duì)一線城市繼續(xù)增加供應(yīng)，抑制、遏制投資投機(jī)性需求，限購(gòu)政策不退出；而對(duì)于庫(kù)存量比較大的城市，要控制供地結(jié)構(gòu)、供應(yīng)結(jié)構(gòu)。我們認(rèn)為，部分城市房地產(chǎn)調(diào)控政策邊際好轉(zhuǎn)為大概率事件。地方政府此前的部分調(diào)控政策有望在2014年4月陸續(xù)到期，齊部長(zhǎng)指出“雙向調(diào)控”要求一線城市限購(gòu)政策不退出，但對(duì)庫(kù)存量較大的城市，并未突出強(qiáng)調(diào)限購(gòu)不退出，這或許意味著存在部分城市限購(gòu)淡化的可能，我們認(rèn)為此類城市基本面越差，其政策面邊際好轉(zhuǎn)的概率和程度就越大，地產(chǎn)板塊的估值修復(fù)行情就越可能愈演愈烈。
    目前地產(chǎn)股估值水平仍處于歷史地位，再加上房地產(chǎn)再融資開(kāi)閘，優(yōu)先股試點(diǎn)等政策紅利的釋放，我們認(rèn)為上市公司經(jīng)營(yíng)積極性有望大幅提高。
    選股思路：
    1）看圖說(shuō)話：看好京津冀區(qū)域和海西平潭，兩個(gè)區(qū)域均具有高度的政治意義，未來(lái)政策紅利或不斷兌現(xiàn)。京津冀一體化：推薦“廊坊二寶”（華夏幸福、榮盛發(fā)展），受益公司有首開(kāi)股份、華業(yè)地產(chǎn)、廊坊發(fā)展等。海西平潭：推薦中福實(shí)業(yè)。
    2）優(yōu)先股受益：推薦萬(wàn)科a、保利地產(chǎn)、招商地產(chǎn)、金地集團(tuán)。
    3）國(guó)企改革：“國(guó)企改革七小虎”，推薦：中洲控股、中華企業(yè)、華發(fā)股份、深振業(yè)、北京城建；受益公司：天津松江、電子城。
    房地產(chǎn)調(diào)查分析報(bào)告篇十一
    從7月21到8月8日，我在嘉興xx廠會(huì)計(jì)部進(jìn)行了為期三周的實(shí)習(xí)調(diào)查。先前對(duì)會(huì)計(jì)電算化知識(shí)的不了解，經(jīng)過(guò)這幾周的努力，漸漸的從不知到知之，再?gòu)闹缴踔４舜挝宜{(diào)查的范圍是財(cái)務(wù)部的會(huì)計(jì)電算化內(nèi)容，從而我在此找到了我的調(diào)查目標(biāo)。會(huì)計(jì)電算化技術(shù)的應(yīng)用，將廣大財(cái)會(huì)人員從繁重的手工操作中解放出來(lái)，有時(shí)間和精力參與企業(yè)的管理與決策，為企業(yè)管理當(dāng)局、投資者與債權(quán)人提供較為準(zhǔn)確、及時(shí)的財(cái)務(wù)信息。我本著客觀、求實(shí)的原則，采取了與人面談等一系列必要的方法，對(duì)公司會(huì)計(jì)部的電算化進(jìn)行了調(diào)查。雖然這次調(diào)查只有三個(gè)星期但將為我大學(xué)的學(xué)習(xí)計(jì)劃和未來(lái)的發(fā)展目標(biāo)奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。
    此次調(diào)查主要是了解會(huì)計(jì)內(nèi)部的運(yùn)行及操作。在xx廠的實(shí)習(xí)中我是跟隨師傅了解會(huì)計(jì)電算化內(nèi)容以及自己學(xué)著操作電算化的內(nèi)容。
    (一)了解會(huì)計(jì)部運(yùn)用電算化的重要性。
    1、運(yùn)用電算化能夠提高會(huì)計(jì)現(xiàn)代化管理思想，從而使得會(huì)計(jì)會(huì)計(jì)工作標(biāo)準(zhǔn)化，規(guī)范化，科學(xué)化，提高會(huì)計(jì)工作的效率和質(zhì)量。
    2、電算化可以加快信息傳遞，提高會(huì)計(jì)的反饋與控制能力。與此同時(shí)就可以提高企業(yè)現(xiàn)代化經(jīng)營(yíng)管理水平，改善經(jīng)營(yíng)管理，提高經(jīng)濟(jì)效益，使企業(yè)獲得更多的利潤(rùn)。
    (二)學(xué)習(xí)如何運(yùn)用電算化。
    在整個(gè)調(diào)查過(guò)程中，會(huì)計(jì)師傅有很多是在電腦上完成的，我也有在一旁學(xué)習(xí)，有時(shí)也會(huì)試試自己填制憑證。填制憑證最主要的是要細(xì)心，電算化和手寫(xiě)一樣都會(huì)出錯(cuò)，因此做憑證時(shí)一定要仔細(xì)，這樣才不會(huì)出錯(cuò)，不然寫(xiě)錯(cuò)了就要?jiǎng)h去還要重新填寫(xiě)。
    嘉興市xx廠坐落于嘉興市南湖經(jīng)濟(jì)園區(qū)，成立于1997年，月產(chǎn)值約70萬(wàn)，成本約43萬(wàn)元。它是一家私營(yíng)企業(yè)，屬于加工制造業(yè)，占地面積1200平方米。它雖然不大，但是里面的規(guī)劃卻是井然有序的。它生產(chǎn)的是皮件，而這里的皮件與海寧的皮衣，皮手套不同，這里生產(chǎn)的主要是皮夾、皮帶等一些小商品。工廠中分了幾個(gè)部門(mén)，分別是人事部、財(cái)務(wù)部、采購(gòu)部、銷(xiāo)售部、設(shè)計(jì)部，還有兩個(gè)車(chē)間(制造車(chē)間、包裝車(chē)間)，一個(gè)倉(cāng)庫(kù)，總經(jīng)辦兩名。企業(yè)規(guī)模不是很大，員工人數(shù)共有82人，注冊(cè)資金有50萬(wàn)元人民幣。企業(yè)流程如下，首先采購(gòu)部采購(gòu)原材料及其包裝材料，材料包括輔助材料：帽釘、皮帶頭、鈕釘、徽標(biāo)、卡、盒、標(biāo)簽、條碼等;主材料：水牛皮。之后進(jìn)入制造車(chē)間，第一，切割牛皮;第二，壓鑄皮件;第三，安裝輔助材料。最后包裝。簡(jiǎn)單流程為材料入庫(kù)-----各部領(lǐng)用材料------入庫(kù)產(chǎn)品------出庫(kù)------送貨。這里所生產(chǎn)的皮件的銷(xiāo)售地點(diǎn)是海寧皮件城。年收入約為。財(cái)務(wù)部實(shí)行電算化方式記錄完成日常的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。
    為期三星期在xx廠的會(huì)計(jì)部實(shí)訓(xùn)，主要的是了解關(guān)于電算化的內(nèi)容，在此主要研究的范圍是：在旁觀看師傅如何操作電算化;學(xué)習(xí)如何填制會(huì)計(jì)憑證。整個(gè)調(diào)查范圍就在本企業(yè)的會(huì)計(jì)部，調(diào)查的主要內(nèi)容是會(huì)計(jì)電算化。
    在整個(gè)實(shí)訓(xùn)調(diào)查過(guò)程中，我與會(huì)計(jì)師傅及出納進(jìn)行面對(duì)面的學(xué)習(xí)。通過(guò)近距離地接觸會(huì)計(jì)電算化操作，讓我了解到了要正確的操作電算化首先要好好掌握基礎(chǔ)會(huì)計(jì)及中級(jí)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)。只有先學(xué)好這些才能正確填寫(xiě)會(huì)計(jì)憑證以及做好其他的會(huì)計(jì)工作。在這里可以直接問(wèn)會(huì)計(jì)師傅不懂的問(wèn)題，師傅也會(huì)很認(rèn)真為你講解會(huì)計(jì)實(shí)踐操作的知識(shí)。
    (一)操作電算化人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)偏低。
    xx廠中只有一名會(huì)計(jì)師傅及一員出納，大多的事情都由會(huì)計(jì)師傅所完成。據(jù)了解會(huì)計(jì)師傅是大專畢業(yè)，出納是中專畢業(yè)的，相對(duì)來(lái)說(shuō)他們的專業(yè)知識(shí)是不完全的。并且會(huì)計(jì)師傅只經(jīng)過(guò)短期的培訓(xùn)，對(duì)軟件的認(rèn)識(shí)存有局限性，他們一般只能按照固定的模式機(jī)械的操作財(cái)務(wù)軟件，卻不能靈活運(yùn)用軟件所提供的各項(xiàng)功能。
    (二)運(yùn)用電算化處理賬務(wù)程序不夠規(guī)范。
    在皮件廠中會(huì)計(jì)師傅年紀(jì)跟我相差很大，他做的賬務(wù)處理跟我們現(xiàn)在的有一些出路，但是電算化中的數(shù)據(jù)輸入、業(yè)務(wù)處理及有關(guān)制度制訂方面都必須規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化，才能使會(huì)計(jì)信息系統(tǒng)順利進(jìn)行。但由于受觀念、技術(shù)等多方面因素影響，現(xiàn)有工作流程大都仍在舊的體制、機(jī)制和管理模式基礎(chǔ)上進(jìn)行，因而出現(xiàn)了工作流程與實(shí)際業(yè)務(wù)需要相沖突的矛盾，使會(huì)計(jì)電算化系統(tǒng)不能很好地發(fā)揮作用。另外，在會(huì)計(jì)電算化的實(shí)際實(shí)施過(guò)程中也還存在著一些不規(guī)范的行為，導(dǎo)致管理上的漏洞，嚴(yán)重制約著會(huì)計(jì)電算化水平的提高以及造成會(huì)計(jì)信息失真。
    (三)單位領(lǐng)導(dǎo)的不重視。
    會(huì)計(jì)電算化隨著現(xiàn)代化進(jìn)一步發(fā)展在工作中有著越來(lái)越重要的地位，然而在小企業(yè)中企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)只注重最后的結(jié)果，對(duì)會(huì)計(jì)的過(guò)程不注重。在我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下，企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)基本上是由市場(chǎng)調(diào)節(jié)，領(lǐng)導(dǎo)具有很大的經(jīng)營(yíng)自主權(quán);大量的企業(yè)屬于私營(yíng)企業(yè)，在企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的方方面面，基本上是領(lǐng)導(dǎo)說(shuō)一是一。在這種情況下，領(lǐng)導(dǎo)對(duì)會(huì)計(jì)電算化工作的認(rèn)可與否，直接影響企業(yè)能否實(shí)施會(huì)計(jì)電算化。
    (一)加強(qiáng)會(huì)計(jì)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)。
    1、引入高素質(zhì)電算化人才。
    目前我國(guó)高等教育正在向大眾化教育過(guò)渡，每年有大量的高校畢業(yè)生走向人才市場(chǎng)，人才供應(yīng)較前幾年有了很大改善，企業(yè)完全可以從市場(chǎng)招聘大學(xué)畢業(yè)生從事會(huì)計(jì)電算化工。
    2、加強(qiáng)會(huì)計(jì)人員的電算化培訓(xùn)。
    企業(yè)應(yīng)單獨(dú)制訂培訓(xùn)內(nèi)容和培訓(xùn)時(shí)間。培訓(xùn)內(nèi)容應(yīng)滿足開(kāi)展會(huì)計(jì)電算化工作的需要，既要進(jìn)行基本的賬務(wù)、報(bào)表操作的培訓(xùn)，又應(yīng)適當(dāng)擴(kuò)大培訓(xùn)范圍，涉及工資、固定資產(chǎn)、采購(gòu)、銷(xiāo)售、成本等系統(tǒng)，同時(shí)還應(yīng)涉及相關(guān)崗位設(shè)置、人員安排等內(nèi)容。
    (二)規(guī)范電算化處理賬務(wù)。
    建立健全一套完整的電算化模式下的規(guī)章制度。電算化內(nèi)部制度建立后，抓落實(shí)是非常重要的環(huán)節(jié)。在實(shí)施過(guò)程中，企業(yè)要定期對(duì)各項(xiàng)制度的執(zhí)行情況進(jìn)行檢查，并有相應(yīng)獎(jiǎng)懲措施，以確保各項(xiàng)制度的落實(shí)。
    (三)加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)對(duì)電算化的重視。
    要促進(jìn)該企業(yè)實(shí)施會(huì)計(jì)電算化，首先要讓領(lǐng)導(dǎo)從思想上重視起來(lái)，認(rèn)識(shí)到實(shí)施會(huì)計(jì)電算化給企業(yè)帶來(lái)的方方面面的好處，徹底轉(zhuǎn)變其思想，使其成為實(shí)施會(huì)計(jì)電算化系統(tǒng)的動(dòng)力而非阻力。使企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)明白會(huì)計(jì)電算化并不僅僅是會(huì)計(jì)工作的現(xiàn)代化，更是企業(yè)生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、管理工作的現(xiàn)代化，是信息手段的現(xiàn)代化，通過(guò)會(huì)計(jì)電算化，能夠?qū)崿F(xiàn)財(cái)務(wù)業(yè)務(wù)一體化管理，最大限度提升企業(yè)的管理水平和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。在全球經(jīng)濟(jì)一體化、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)非常激烈的今天，落后和封閉就意味著惡性循環(huán)，意味著被淘汰。
    房地產(chǎn)調(diào)查分析報(bào)告篇十二
    世界范圍內(nèi)西安物業(yè)公司發(fā)生過(guò)兩次著名的度假物業(yè)泡沫事件,一次發(fā)生在上世紀(jì)代的美國(guó)佛羅里達(dá),另一次則是發(fā)生在近期:著名的迪拜房產(chǎn)泡沫。迪拜在統(tǒng)治階層操縱下完成的房產(chǎn)繁榮與美國(guó)佛羅里達(dá)在經(jīng)濟(jì)繁榮下由集體樂(lè)觀情緒引發(fā)的泡沫雖然起源有西安物業(yè)公司所不同,但卻共同印證西安物業(yè)公司了房產(chǎn)泡沫的兩大規(guī)律:即泡沫的持續(xù)繁榮必須得到政府層面的支持以及寬松流動(dòng)性的支撐,而泡沫的破滅無(wú)論由全球危機(jī)或市場(chǎng)預(yù)期改變引發(fā),根源西安物業(yè)公司則在于流動(dòng)性支撐力的徹底消退。
    與__-__年海南房地產(chǎn)泡沫明顯不同,全國(guó)富裕人群購(gòu)買(mǎi)力是海南此輪的房?jī)r(jià)上漲背后最基礎(chǔ)的支撐力量。但我國(guó)的富裕人群高度集中在東南地區(qū)的省份,而此部分人群對(duì)海南冬季溫暖氣候環(huán)境的渴求度遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于北方省份居民。換言之西安物業(yè)公司,愿意參與海南房地產(chǎn)市場(chǎng)投資西安物業(yè)公司的富裕家庭并沒(méi)有市場(chǎng)所一相情愿期望的那么多,在海南房?jī)r(jià)已被快速炒高后,后續(xù)接盤(pán)的動(dòng)力并不如市場(chǎng)預(yù)期般充足。
    當(dāng)前三亞的房?jī)r(jià)水平已超越國(guó)內(nèi)主要大西安物業(yè)公司城市,也已經(jīng)超越迪拜、紐約、倫敦等國(guó)際大都市。我們認(rèn)為三亞房?jī)r(jià)短期內(nèi)將缺乏持續(xù)上漲的動(dòng)力。但房?jī)r(jià)的過(guò)度波動(dòng)將對(duì)政府后期的西安物業(yè)公司土地出讓不利,西安物業(yè)公司市場(chǎng)在目前的價(jià)格水西安物業(yè)公司平上維穩(wěn)是符合地方政府利益的最佳走勢(shì)。此外出于對(duì)上一次海南泡沫破裂的深刻記憶,商業(yè)銀行在海南此輪房產(chǎn)上漲過(guò)程中較為謹(jǐn)慎,并未深度參與。因此即使未來(lái)由于國(guó)家貨幣政策的收縮帶來(lái)流動(dòng)性的收縮,其對(duì)海南房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響也要遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于93年。
    判斷海南房?jī)r(jià)短期內(nèi)也難以明顯回落。
    __年房產(chǎn)泡沫破西安物業(yè)公司裂后,海南經(jīng)濟(jì)發(fā)展緩慢,地方西安物業(yè)公司財(cái)政實(shí)力較弱。海南很多地區(qū)的政府都通過(guò)以土地代替現(xiàn)金支付的方式,吸引入大型開(kāi)發(fā)商替政府興建市政道路等公共基礎(chǔ)設(shè)施。因此當(dāng)前海南的房地產(chǎn)市場(chǎng)格局當(dāng)中,市政規(guī)劃建設(shè)能力較強(qiáng)的全國(guó)型的大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)如魯能西安物業(yè)公司、以及與海南的經(jīng)濟(jì)發(fā)展關(guān)系西安物業(yè)公司緊密的西安物業(yè)公司企業(yè)如海航、農(nóng)墾集團(tuán)控制了較大規(guī)模的土地儲(chǔ)備。在海南本輪房?jī)r(jià)的快速上漲中,最大的獲益者實(shí)際正是這批先期以極低西安物業(yè)公司的成本進(jìn)入海南的地主型開(kāi)發(fā)商。
    房地產(chǎn)調(diào)查分析報(bào)告篇十三
    受?chē)?guó)際金融危機(jī)及國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)回調(diào)的影響，住房銷(xiāo)售低迷，房?jī)r(jià)漲勢(shì)逐步回落，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整階段，調(diào)整程度逐步加深。下半年，作為擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重點(diǎn)，中央及地方政府連續(xù)出臺(tái)了多項(xiàng)鼓勵(lì)住房消費(fèi)、活躍房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策。一是國(guó)家已經(jīng)將支持房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展作為保增長(zhǎng)的重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)，并連續(xù)出臺(tái)一系列鼓勵(lì)住房消費(fèi)的政策，從政策層面上給予消費(fèi)者信心。二是我國(guó)連續(xù)出臺(tái)強(qiáng)力度的刺激經(jīng)濟(jì)的措施，力爭(zhēng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)保持在8%以上，在就業(yè)和居民收入增長(zhǎng)方面基本穩(wěn)定了預(yù)期。隨著經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房大量入市，上半年，市場(chǎng)迅速回暖，信貸政策轉(zhuǎn)向?qū)捤?，開(kāi)發(fā)商迎來(lái)了又一春，房地產(chǎn)市場(chǎng)重新上演“地王爭(zhēng)霸”、“房?jī)r(jià)攀升”。
    統(tǒng)計(jì)局公布的`最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)本年完成投資億元，比去年同期增長(zhǎng)：;全國(guó)房地產(chǎn)住宅商品房開(kāi)發(fā)本年完成投資億元，比去年同期增長(zhǎng)：;統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明20，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積達(dá)到萬(wàn)平方米;銷(xiāo)售面積增速為%。
    統(tǒng)計(jì)局公布的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明:習(xí)水縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)本年完成投資億元，比去年同期下降;全國(guó)房地產(chǎn)住宅商品房開(kāi)發(fā)本年完成投資億元，比去年同期下降%;統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明:習(xí)水縣商品房銷(xiāo)售面積達(dá)到(萬(wàn)平方米)，銷(xiāo)售面積增速為53.7%。
    國(guó)家發(fā)改委數(shù)據(jù)顯示，從有關(guān)數(shù)據(jù)來(lái)看，房地產(chǎn)在經(jīng)過(guò)了前一段時(shí)期調(diào)整后，已經(jīng)率先進(jìn)入到了回升的階段。從全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)來(lái)看，已經(jīng)份開(kāi)始環(huán)比上升。全國(guó)房?jī)r(jià)已連續(xù)五個(gè)月上升，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的增速也逐月上升，說(shuō)明我行信貸投資的信心正在增強(qiáng)。商品房銷(xiāo)售的火爆，使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的國(guó)內(nèi)貸款和個(gè)人按揭貸款大幅增長(zhǎng)。
    三、習(xí)水縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資情況。
    從去年1月份開(kāi)始，習(xí)水縣房地產(chǎn)市場(chǎng)就已走進(jìn)了回暖的軌道，新房銷(xiāo)量逐月攀升。五月份新政出臺(tái)又助推了房市的反彈，據(jù)統(tǒng)計(jì)，1至4月份習(xí)水縣城區(qū)銷(xiāo)售數(shù)據(jù)分別為、、、套，接連刷新了單月銷(xiāo)量紀(jì)錄。5月份，習(xí)水縣城區(qū)銷(xiāo)售量達(dá)到了套，到6月份時(shí)，這個(gè)數(shù)據(jù)是套，其中120-144平方米的戶型占了三分之一，100-120平方米的戶型占了近四分之一。除網(wǎng)上簽約銷(xiāo)量猛增之外，各樓盤(pán)銷(xiāo)售點(diǎn)的看房客戶大量增加，市民對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)注度大為上升。
    隨著房市的火爆，各品牌開(kāi)發(fā)商現(xiàn)有樓盤(pán)基本銷(xiāo)售完畢。多家開(kāi)發(fā)商表示，將加快現(xiàn)有項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)力度，新盤(pán)開(kāi)發(fā)將盡快上馬。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著市場(chǎng)銷(xiāo)售的回暖，特別是優(yōu)質(zhì)樓盤(pán)的住房銷(xiāo)量穩(wěn)步上升，同時(shí)，政府給予開(kāi)發(fā)商的一系列優(yōu)惠政策，減小了后續(xù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的壓力。_年下半年，新開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目面積約平米，有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商都會(huì)加快施工進(jìn)度，盡快啟動(dòng)后續(xù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。在_年12月以前，將有約80萬(wàn)平米的銷(xiāo)售面積。
    四、20住房市場(chǎng)價(jià)格形勢(shì)分析。
    1、政府關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展的意見(jiàn)。
    _年，市政府出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)加快發(fā)展的意見(jiàn)》(以下簡(jiǎn)稱《意見(jiàn)》)。
    一、實(shí)行購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策。
    (一)對(duì)個(gè)人購(gòu)房實(shí)施補(bǔ)貼。(二)實(shí)行住房轉(zhuǎn)讓契稅、印花稅和土地增值稅減免。(三)實(shí)行房地產(chǎn)交易相關(guān)費(fèi)用優(yōu)惠。(四)調(diào)整住房公積金貸款政策。(五)實(shí)行銀行貸款利率優(yōu)惠。(六)支持自住型和改善型住房消費(fèi)。因地震災(zāi)害住房損毀而重新購(gòu)房的，可視為首次購(gòu)房。(七)實(shí)行購(gòu)房入戶鼓勵(lì)。凡在習(xí)水縣城區(qū)購(gòu)買(mǎi)商品住宅的，購(gòu)房人及其直系親屬可按有關(guān)規(guī)定申請(qǐng)遷入辦理習(xí)水縣城區(qū)戶籍，相應(yīng)可辦理子女入學(xué)等手續(xù)。
    (八)減少城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)。(九)對(duì)行政事業(yè)性收費(fèi)實(shí)行“一費(fèi)制”。(十)降低水電氣有線數(shù)字電視安裝費(fèi)。(十一)盤(pán)活存量建設(shè)用地。(十二)鼓勵(lì)房地產(chǎn)信貸投入。鼓勵(lì)商業(yè)銀行在國(guó)家適度寬松的貨幣政策指導(dǎo)下增加有效信貸投入，支持符合條件的房地產(chǎn)企業(yè)的正常合理信貸需求，對(duì)資信好但短期資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)困難的企業(yè)和項(xiàng)目貸款給予重點(diǎn)傾斜。(十三)加大稅收支持力度。
    3、營(yíng)造良好發(fā)展環(huán)境。
    (十四)提高服務(wù)效能。為開(kāi)發(fā)企業(yè)和購(gòu)房者提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。(十五)強(qiáng)化市場(chǎng)監(jiān)管。(十六)加強(qiáng)宣傳營(yíng)銷(xiāo)。緊緊圍繞“東坡老家，快樂(lè)習(xí)水”形象主題詞和“生態(tài)習(xí)水”、“宜居習(xí)水”、“安全習(xí)水”等優(yōu)勢(shì)特征，優(yōu)化市場(chǎng)交易環(huán)境。(十七)加大督查力度。加強(qiáng)房地產(chǎn)政策執(zhí)行情況的督查督辦。
    這個(gè)被稱為“習(xí)水縣房市新政”的《意見(jiàn)》從一出臺(tái)便受到了世人的關(guān)注，大家對(duì)這個(gè)房市的“起動(dòng)機(jī)”給予了厚望。購(gòu)房者希望“新政”能給自己帶來(lái)更多的購(gòu)房實(shí)惠;開(kāi)發(fā)商希望“新政”能啟動(dòng)樓市，銷(xiāo)售出現(xiàn)有房源，減輕自己的資金壓力;政府希望“新政”啟動(dòng)樓市，讓樓市帶動(dòng)整個(gè)地域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。
    目前，我國(guó)“大城市化”仍在進(jìn)行，大城市服務(wù)業(yè)定位和城市吸引力使其每年常住人口增長(zhǎng)仍較快，從而帶來(lái)新增住房需求。從短期看，地產(chǎn)專家認(rèn)為，累計(jì)需求使得今年的潛在需求量巨大。而近期市場(chǎng)成交回落，除了漲價(jià)因素以外，開(kāi)發(fā)商新增供應(yīng)和庫(kù)存減少也是重要原因。但房?jī)r(jià)上漲過(guò)高導(dǎo)致購(gòu)買(mǎi)力透支，可能造成交量大大低于均衡狀態(tài);同時(shí)投資性需求興起將明顯抑制住房消費(fèi)，這依然值得警惕。
    一、物流行業(yè)基本情況。
    1、物流概述。
    物流行業(yè)是物流資源產(chǎn)業(yè)化而形成的一種復(fù)合型或聚合型產(chǎn)業(yè)，物流資源有運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)、裝卸、搬運(yùn)、包裝、流通加工、配送、信息平臺(tái)等，其中運(yùn)輸又包括鐵路、公路、水運(yùn)、航空、管道等。這些資源產(chǎn)業(yè)化就形成了運(yùn)輸業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)、裝卸業(yè)、包裝業(yè)、加工配送業(yè)、物流信息業(yè)等。這些資源分散在多個(gè)領(lǐng)域，包括制造業(yè)、農(nóng)業(yè)、流通業(yè)等。把產(chǎn)業(yè)化的物流資源加以整合，就形成了一種新的物流服務(wù)業(yè)。
    2、物流行業(yè)的特點(diǎn)。
    國(guó)家政策有力支持，12月28日，商務(wù)部發(fā)布《促進(jìn)倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的意見(jiàn)》，主要目的在于引導(dǎo)倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)在服務(wù)方面由倉(cāng)庫(kù)出租向倉(cāng)儲(chǔ)管理、庫(kù)存控制、加工包裝、分揀配送、質(zhì)押監(jiān)管等多功能增值服務(wù)發(fā)展，這也是當(dāng)前傳統(tǒng)倉(cāng)儲(chǔ)行業(yè)提升單位產(chǎn)出，增強(qiáng)盈利能力最直接最有效的方式;實(shí)現(xiàn)加工配送率達(dá)到40%，倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)達(dá)標(biāo)率提高到40%，立體倉(cāng)庫(kù)的總面積占倉(cāng)庫(kù)總面積的40%。
    行業(yè)主要成本依然呈高位運(yùn)行狀態(tài)，人工成本的壓力相對(duì)較大：由于燃油成本和人工各自占到物流企業(yè)總成本的40%和20%左右，所有燃油和人工成本的下降或者說(shuō)穩(wěn)定將直接影響物流行業(yè)的盈利空間，雖然經(jīng)濟(jì)下滑趨勢(shì)帶動(dòng)物流需求下行明顯，但燃油價(jià)格的高位運(yùn)行和人工成本平均15%-20%的增速使得物流企業(yè)利潤(rùn)率水平持續(xù)走低，目前來(lái)看q2燃油價(jià)格單邊上漲的可能性不大，預(yù)計(jì)依然還是震蕩走勢(shì)，企業(yè)燃油成本預(yù)計(jì)相對(duì)去年增幅不大，但人工成本預(yù)計(jì)仍然保持一定的漲幅。
    3、物流行業(yè)的運(yùn)作模式。
    目前世界大型物流公司大多采取總公司與分公司體制，采取總部集權(quán)式物流運(yùn)作，實(shí)行業(yè)務(wù)垂直管理，實(shí)際上就是一體化經(jīng)營(yíng)管理模式(只有一個(gè)指揮中心，其他都是操作點(diǎn))。又進(jìn)一步分為：
    連鎖超市型。
    建材連鎖超市對(duì)商品的品質(zhì)和物流服務(wù)要求都很高，建材連鎖超市一般提供免費(fèi)班車(chē)、集中配送物流服務(wù)，并且有知名裝修公司與超市共同為顧客提供從設(shè)計(jì)到采購(gòu)、配送、裝修一條龍服務(wù)。
    市場(chǎng)聯(lián)盟型。
    主要是采取虛擬市場(chǎng)與實(shí)體市場(chǎng)兩相結(jié)合，信息中心、交易中心、物流中心三位一體，國(guó)際供給網(wǎng)絡(luò)和國(guó)內(nèi)營(yíng)銷(xiāo)網(wǎng)絡(luò)雙向互動(dòng)，實(shí)現(xiàn)集中采購(gòu)、直銷(xiāo)產(chǎn)品、便利客戶的先進(jìn)模式。
    綜合批發(fā)市場(chǎng)型。
    建材綜合批發(fā)市場(chǎng)一般占地面積廣，投資大，具有一定的規(guī)模，位于城鄉(xiāng)結(jié)合部、交通要道邊，建材種類集中齊全，價(jià)格低廉，主要以批發(fā)為主。
    物流園區(qū)(基地)型。
    近年來(lái)，建材物流園區(qū)(基地)以一種嶄新的模式進(jìn)入建材物流領(lǐng)地，并將成為引領(lǐng)建材物流發(fā)展的新潮流。國(guó)內(nèi)正在規(guī)劃建設(shè)和已建成的建材物流園區(qū)(基地)有十余個(gè)。
    二、物流行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀。
    (一)物流行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀。
    從全球物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況來(lái)看，在歐、美、日本等發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)，物流業(yè)開(kāi)展得較早較好，已經(jīng)形成相對(duì)完善的交通運(yùn)輸和信息網(wǎng)絡(luò)，物流成本占gdp的比重隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展而降低。據(jù)統(tǒng)計(jì)，1977～1981年，在美國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值中，物流成本高達(dá)16.8%，到19物流成本大幅度下降到10.9%，這種成本的下降顯著地提高了美國(guó)經(jīng)濟(jì)的競(jìng)爭(zhēng)力，是美國(guó)經(jīng)濟(jì)再度繁榮的一個(gè)重要因素。目前，發(fā)達(dá)國(guó)家物流成本占gdp的比重大致在10%左右。美國(guó)為10.5%，英國(guó)為10.6%，法國(guó)為11.1%，意大利和荷蘭均為11.3%，德國(guó)為13%，西班牙為11.5%，日本為11.4%。相對(duì)而言，發(fā)展中國(guó)家的物流水平較低，物流的基礎(chǔ)設(shè)施、制度環(huán)境、物流人才以及信息技術(shù)方面落后，社會(huì)物流成本相對(duì)較高，目前，我國(guó)物流成本占同期gdp的比重為18%左右。
    (二)我國(guó)物流行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀。
    中國(guó)不僅是全球最重要的采購(gòu)中心和制造中心，也是全球最大的消費(fèi)市場(chǎng)之一。隨著全球制造業(yè)繼續(xù)向中國(guó)大陸轉(zhuǎn)移、國(guó)內(nèi)消費(fèi)水平不斷提升以及產(chǎn)業(yè)政策對(duì)現(xiàn)代物流業(yè)扶持力度不斷增強(qiáng)，物流業(yè)已成為國(guó)內(nèi)發(fā)展最快的領(lǐng)域之一，整體規(guī)模不斷擴(kuò)大。我國(guó)社會(huì)物流總額和物流業(yè)增加值分別為966,538億元、23,078億元，分別比增長(zhǎng)3.97倍、2.11倍，年復(fù)合增長(zhǎng)率分別為22.19%、15.27%。
    三、行業(yè)發(fā)展前景。
    據(jù)中科院預(yù)計(jì)，我國(guó)現(xiàn)代物流將保持快速發(fā)展，年增12.7%，社會(huì)物流總額將達(dá)到73.9萬(wàn)億元，到將達(dá)到90萬(wàn)億元。
    年月社會(huì)物流需求及總費(fèi)用增長(zhǎng)情況。
    資料來(lái)源：wind,中國(guó)物流及采購(gòu)聯(lián)合會(huì)，國(guó)金證券研究所。
    據(jù)權(quán)威部門(mén)初步預(yù)計(jì)，20__年我國(guó)社會(huì)物流總費(fèi)用將增長(zhǎng)11%以上，超過(guò)4.23萬(wàn)億元。
    國(guó)家發(fā)展改革委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局和中國(guó)物流與采購(gòu)聯(lián)合會(huì)聯(lián)合發(fā)布的信息顯示，，我國(guó)社會(huì)物流總費(fèi)用超過(guò)3.8萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)13.5%。根據(jù)三部門(mén)的預(yù)計(jì)，今年的物流費(fèi)用增幅將回落2.5個(gè)百分點(diǎn)，而物流需求規(guī)模增長(zhǎng)將在15%以上，物流業(yè)增加值預(yù)計(jì)增長(zhǎng)10%以上。
    從物流總費(fèi)用的構(gòu)成看，20運(yùn)輸費(fèi)用為2.1萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)12.8%，占社會(huì)物流總費(fèi)用的比重為54.7%;保管費(fèi)用為1.2萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)16%，占社會(huì)物流總費(fèi)用的比重為32.1%，與相比，這一比重?cái)U(kuò)大了0.7個(gè)百分點(diǎn)。
    四、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局。
    (一)物流公司的類型。
    我國(guó)物流的主要類型包括運(yùn)輸型物流企業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)型物流企業(yè)和綜合服務(wù)型物流企業(yè)。運(yùn)輸型物流企業(yè)主要以從事貨物運(yùn)輸服務(wù)為主，包括小件包裹快遞服務(wù)或代理運(yùn)輸服務(wù),并包含其它物流服務(wù)活動(dòng)，具備一定規(guī)模的實(shí)體企業(yè)。倉(cāng)儲(chǔ)型物流企業(yè)主要以從事區(qū)域性倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)為主，包含其它物流服務(wù)活動(dòng)，具備一定規(guī)模的實(shí)體企業(yè)。綜合服務(wù)型物流企業(yè)以從事多種物流服務(wù)活動(dòng)，并可以根據(jù)客戶的需求，提供物流一體化服務(wù)，具備一定規(guī)模的實(shí)體企業(yè)。
    (二)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)特點(diǎn)。
    物流產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)化程度較高，各類企業(yè)發(fā)揮各自的優(yōu)勢(shì)充分競(jìng)爭(zhēng)。
    企業(yè)類型。
    優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)運(yùn)輸型。
    具有網(wǎng)絡(luò)信息服務(wù)功能，可以提供門(mén)到門(mén)運(yùn)輸，門(mén)到站運(yùn)輸?shù)榷喾轿贿\(yùn)輸方式。
    倉(cāng)儲(chǔ)能力較弱。
    倉(cāng)儲(chǔ)型。
    地理上的便利。倉(cāng)儲(chǔ)運(yùn)輸型物流企業(yè)擁有一個(gè)本地化物流服務(wù)的優(yōu)勢(shì)，它意味著運(yùn)輸準(zhǔn)備時(shí)間(集貨，運(yùn)輸和倉(cāng)儲(chǔ)時(shí)間)可以被縮短到最少，而出現(xiàn)的問(wèn)題(貨物的損毀、短缺)可以就地解決。
    可接近性優(yōu)勢(shì)。物流企業(yè)的生存依賴于他們的客戶，與他們的管理人員進(jìn)行對(duì)話是非常容易的――通常僅僅是一個(gè)電話即可辦到。
    運(yùn)輸能力較弱。
    綜合服務(wù)型。
    可以從事多種物流服務(wù)業(yè)務(wù)，可以根據(jù)客戶的要求制定整合物流資源的運(yùn)作方案。
    倉(cāng)儲(chǔ)能力和運(yùn)輸能力不突出。
    五、行業(yè)主要上市公司。
    主要上市公司在經(jīng)濟(jì)危機(jī)時(shí)的表現(xiàn)也發(fā)現(xiàn)相關(guān)供應(yīng)鏈管理業(yè)務(wù)與經(jīng)濟(jì)周期表現(xiàn)高度相關(guān)。相對(duì)運(yùn)輸和倉(cāng)儲(chǔ)物流，供應(yīng)鏈物流行業(yè)主要采用輕資產(chǎn)模式進(jìn)行運(yùn)作，盡管這樣在危機(jī)時(shí)具備相對(duì)靈活的可操作性，但是其業(yè)務(wù)需求跟對(duì)應(yīng)的子行業(yè)景氣高度相關(guān)，抵御能力還是較弱。而盡管制造業(yè)物流外包是長(zhǎng)期趨勢(shì)，但在目前還未達(dá)到歐美發(fā)達(dá)國(guó)家水平前提下，規(guī)模效應(yīng)和行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境也不能同日而語(yǔ)。
    一、引言：
    隨著社會(huì)的發(fā)展和人們生活水平的提高，人們的消費(fèi)需求和消費(fèi)觀念也在不斷變化。作為高檔消費(fèi)品的汽車(chē)在年輕一代的人群中更加受到青睞。此次調(diào)查我們以__公司為研究對(duì)象，深入了解消費(fèi)行為的狀況。為_(kāi)_公司的發(fā)展提供建議。
    二、調(diào)查內(nèi)容。
    1.目前__市汽車(chē)市場(chǎng)的構(gòu)成情況，__汽車(chē)的市場(chǎng)占有率。
    2.__市區(qū)汽車(chē)消費(fèi)群體的消費(fèi)傾向和認(rèn)知情況。
    3.汽車(chē)消費(fèi)者的潛在消費(fèi)意識(shí)。
    4.汽車(chē)廣告的投放情況。
    三、調(diào)查方法。
    本次調(diào)查中我們用spss進(jìn)行數(shù)據(jù)分析，用excel電子表格進(jìn)行統(tǒng)計(jì)。共發(fā)放問(wèn)卷350份，回收342份，有效率為100%。
    四、數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)。
    1.此次調(diào)查中大部分人年齡在21—50歲之間，占樣本總體的93%，這個(gè)年齡段正是購(gòu)車(chē)的主要年齡段，73%的人具備購(gòu)車(chē)實(shí)力。
    2.__汽車(chē)在品牌形象在消費(fèi)者中占有較大比例，占調(diào)查總數(shù)的52%,其中一些國(guó)外品牌的汽車(chē)主要集中在高消費(fèi)水平的人群中。
    3.在購(gòu)車(chē)付款方式中，有43%的人選擇一次性付款，有28%的選擇了貸款。
    4.在購(gòu)車(chē)用途方面，有67%的選擇上下班，21%的人選擇喜愛(ài)。在喜愛(ài)的這部分人中，87%的人都選擇了汽車(chē)價(jià)格在30萬(wàn)以上。
    五、總結(jié)。
    汽車(chē)在我國(guó)目前還存在很大的消費(fèi)潛力，特別是在進(jìn)入21世紀(jì)后，我國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)，百姓的收入逐年遞增，使擁有一輛自己的汽車(chē)在更多的人群中變成了現(xiàn)實(shí)。但主要的消費(fèi)水平還在20萬(wàn)以內(nèi)，一些國(guó)產(chǎn)的中小型汽車(chē)更加受到歡迎。
    為了保證保險(xiǎn)行業(yè)科學(xué)、規(guī)范、健康的向前發(fā)展，消除職務(wù)犯罪隱患，__區(qū)檢察院對(duì)區(qū)保險(xiǎn)行業(yè)的管理及運(yùn)行情況進(jìn)行深入調(diào)研，并針對(duì)所發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題提出有效的整改措施。
    一、保險(xiǎn)行業(yè)的基本情況：
    以前全區(qū)只有一家保險(xiǎn)公司暨中國(guó)保險(xiǎn)公司齊齊哈爾支公司__分公司，當(dāng)時(shí)保險(xiǎn)市場(chǎng)的份額占有率為100%。19中國(guó)保險(xiǎn)公司齊齊哈爾市支公司一分為二：一是中國(guó)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)股份有限公司齊齊哈爾市支公司;二是中國(guó)保險(xiǎn)股份有限公司壽險(xiǎn)公司齊齊哈爾市支公司，當(dāng)時(shí)的險(xiǎn)種經(jīng)營(yíng)范圍區(qū)分的特別明確，財(cái)險(xiǎn)公司的業(yè)務(wù)范圍只限于財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，而壽險(xiǎn)公司的經(jīng)營(yíng)范圍也只限于壽險(xiǎn)。當(dāng)時(shí)壽險(xiǎn)公司市場(chǎng)份額的占有率仍是100%。
    年以后隨著保險(xiǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制的引入，我區(qū)先后有幾家財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)公司、壽險(xiǎn)公司入駐，險(xiǎn)費(fèi)收入隨之一路猛增，保險(xiǎn)市場(chǎng)各公司的保費(fèi)收入份額的占有率就沒(méi)有了確定性，使得保險(xiǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了混亂局面，各家為了生存而不惜采取一切可以采取的手段，搶占保險(xiǎn)市場(chǎng)份額，有的公司不顧國(guó)家三令五申對(duì)保險(xiǎn)行業(yè)依法經(jīng)營(yíng)的嚴(yán)格要求和規(guī)定，鋌而走險(xiǎn)，從而使保險(xiǎn)行業(yè)陷入一種不嚴(yán)格依法經(jīng)營(yíng)的“窘境”。
    二、保險(xiǎn)行業(yè)“潛規(guī)則”的形成及手段：
    1、按照國(guó)家及財(cái)政部的相關(guān)規(guī)定，保險(xiǎn)公司在承保商業(yè)險(xiǎn)過(guò)程中按4%的比例給予投保單位或投保人提取手續(xù)費(fèi)，交強(qiáng)險(xiǎn)按8%的比例給予投保單位或投保人提取手續(xù)費(fèi)，由于保險(xiǎn)資源的匱乏，各公司又都想搶占保險(xiǎn)市場(chǎng)和市場(chǎng)份額，于是乎，各公司之間便開(kāi)始了地下“暗戰(zhàn)”，各公司之間也相互(違規(guī)、違法提高手續(xù)費(fèi)支付標(biāo)準(zhǔn))“哄抬物價(jià)”，這樣就形成了一種各公司彼此之間心知肚明的保險(xiǎn)行業(yè)“潛規(guī)則”。
    2、按照國(guó)家及財(cái)政部的相關(guān)規(guī)定，所有保險(xiǎn)公司通過(guò)正常的財(cái)務(wù)手續(xù)無(wú)法實(shí)現(xiàn)不合規(guī)的手續(xù)費(fèi)支付，因此，保險(xiǎn)公司采取一些違規(guī)、違法等手段截留、侵吞保費(fèi)。
    手段之一：“鴛鴦單，”又稱“陰陽(yáng)單”。保險(xiǎn)業(yè)務(wù)人員或保險(xiǎn)公司在打印保單時(shí)，故意地將保單各聯(lián)分開(kāi)打印，保單的客戶聯(lián)、業(yè)務(wù)留存聯(lián)、財(cái)務(wù)留存聯(lián)等各聯(lián)的內(nèi)容不一致，一般情況是客戶聯(lián)的保險(xiǎn)金額比較大，保險(xiǎn)責(zé)任比較全，而保險(xiǎn)公司留存的業(yè)務(wù)聯(lián)、財(cái)務(wù)聯(lián)保費(fèi)金額比較小，保險(xiǎn)責(zé)任比較窄。由于客戶按照客戶留存聯(lián)繳費(fèi)，保險(xiǎn)公司根據(jù)業(yè)務(wù)、財(cái)務(wù)聯(lián)入帳，業(yè)務(wù)人員就可以將多余的保費(fèi)截留用作它用。這樣在審計(jì)部門(mén)、稅務(wù)、保鑒會(huì)等(包括內(nèi)部審計(jì))部門(mén)例行檢查時(shí)，很難核對(duì)留在客戶手中的客戶留存聯(lián)。
    手段之二：“吃單”保險(xiǎn)業(yè)務(wù)人員或保險(xiǎn)公司向投保人收取保費(fèi)后，未將保費(fèi)入到保險(xiǎn)公司的收入帳上，私自截留，這種手段也稱“埋單”。
    手段之三：“刪單”保險(xiǎn)業(yè)務(wù)人員或保險(xiǎn)公司先將取得的保費(fèi)入賬，然后私自(保險(xiǎn)公司單方)注銷(xiāo)保險(xiǎn)合同，侵吞或非法占有保費(fèi)。
    手段之四：“假應(yīng)收”：保險(xiǎn)業(yè)務(wù)人員或保險(xiǎn)公司將客戶已交納的保費(fèi)不入賬，而是進(jìn)行財(cái)務(wù)上的“技術(shù)”處理，做“假應(yīng)收”(也就是未繳納保戶保費(fèi))，待保險(xiǎn)時(shí)限和保險(xiǎn)責(zé)任喪失后侵吞或非法占有保費(fèi)。
    手段之五：“假退?！北ｋU(xiǎn)業(yè)務(wù)人員或保險(xiǎn)公司先將客戶的保費(fèi)全額入賬，事后編造緣由向客戶索取加蓋客戶(一般都是單位參保)單位或投保人簽名的空白單證，在客戶不知情的情況下，保險(xiǎn)公司私自填寫(xiě)其內(nèi)容，差額或全額退保，侵吞或非法占有這部分保費(fèi)。
    手段之六：“假理賠”保險(xiǎn)業(yè)務(wù)人員或保險(xiǎn)公司為了達(dá)到套取費(fèi)用的目的，編造虛假事實(shí)，制作假的理賠卷宗，從而以不合法的手段套取或侵吞理賠款。
    手段之七：“假代理”保險(xiǎn)公司為了更隱蔽地套取或侵吞保費(fèi)，利用保險(xiǎn)代理公司來(lái)轉(zhuǎn)移保費(fèi)收入，通常情況下，委托保險(xiǎn)代理公司承辦保險(xiǎn)業(yè)務(wù)的保險(xiǎn)公司業(yè)務(wù)人員或保險(xiǎn)公司，利用代理公司領(lǐng)取的承保單證以及保險(xiǎn)代理公司業(yè)務(wù)人員的工號(hào)來(lái)進(jìn)行這一操作。并利用保險(xiǎn)代理公司的手續(xù)費(fèi)收付票據(jù)(按照相關(guān)規(guī)定：代理公司提取手續(xù)費(fèi)的比例為15%)違規(guī)套取費(fèi)用。
    三、保險(xiǎn)行業(yè)侵吞、套取保費(fèi)收入存在職務(wù)犯罪的隱患：
    一是保險(xiǎn)公司單純的為了追求業(yè)績(jī)，不惜給客戶以高額回報(bào)。調(diào)查結(jié)果顯示，有的保險(xiǎn)公司手續(xù)費(fèi)返還高達(dá)35%到45%，超出國(guó)家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)近10倍，這些超標(biāo)準(zhǔn)支付的手續(xù)費(fèi)資金來(lái)源多出自于各公司“鴛鴦單”、“吃單”、“刪單”、“假應(yīng)收、”“假退保”、“假理賠”、“假代理”所截留、套取的保費(fèi)收入。二是保險(xiǎn)公司在返還手續(xù)費(fèi)時(shí)，懼怕相關(guān)部門(mén)的檢查，故而不履行相關(guān)的財(cái)務(wù)手續(xù)。調(diào)查中發(fā)現(xiàn)中國(guó)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)股份有限公司某區(qū)營(yíng)銷(xiāo)服務(wù)部絕大部分手續(xù)費(fèi)支付清單上的“制單人”、“審核人”、“領(lǐng)款人”均是偽造的，有的是事后在編制的手續(xù)費(fèi)支付清單上找人代簽的。三是由于客戶單位的業(yè)務(wù)辦理人員在領(lǐng)取手續(xù)費(fèi)時(shí)不履行財(cái)務(wù)手續(xù)、保險(xiǎn)公司支付給單位的手續(xù)費(fèi)被其單位辦理保險(xiǎn)業(yè)務(wù)人員裝入個(gè)人腰包，據(jù)為己有。按相關(guān)法律規(guī)定及財(cái)務(wù)制度，用公款參加保險(xiǎn)的中間業(yè)務(wù)費(fèi)收入應(yīng)計(jì)入單位的財(cái)務(wù)賬目中，需要支出的再按相關(guān)規(guī)定從財(cái)務(wù)帳中支出。由于保險(xiǎn)公司不履行正常的財(cái)務(wù)手續(xù)，給用公款參保的單位業(yè)務(wù)人員以可乘之機(jī)，助長(zhǎng)了貪污、等問(wèn)題的茲生。四是保險(xiǎn)公司委托專業(yè)銀行辦理的代理保險(xiǎn)業(yè)務(wù)：一些銀行將保險(xiǎn)公司返給的“代理保險(xiǎn)”手續(xù)費(fèi)收入不計(jì)入或差額計(jì)入中間業(yè)務(wù)費(fèi)收入科目中，這樣就為了銀行工作人員涉嫌職務(wù)犯罪的埋下了隱患。五是保險(xiǎn)公司不按財(cái)務(wù)規(guī)定履行手續(xù)費(fèi)支付程序，不排除個(gè)別工作人員從中鉆空子，撈取個(gè)人好處，涉嫌職務(wù)犯罪。有的財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)有限公司營(yíng)銷(xiāo)服務(wù)部多次違法印制長(zhǎng)途汽車(chē)乘客意外傷害保險(xiǎn)票據(jù)，委托長(zhǎng)途客運(yùn)總站代為銷(xiāo)售，所獲保費(fèi)數(shù)十萬(wàn)元，沒(méi)有計(jì)入公司財(cái)務(wù)帳中，去向不明。更值得注意的是：一些保險(xiǎn)公司為了單位的蠅頭小利，利用“儲(chǔ)金險(xiǎn)”幫助被保險(xiǎn)單位套取費(fèi)用，數(shù)額特別巨大。真是令人心驚。
    四、保險(xiǎn)行業(yè)不規(guī)范問(wèn)題：
    1、保險(xiǎn)系統(tǒng)單證使用、領(lǐng)用制度規(guī)定不嚴(yán)格、不規(guī)范，缺乏必要的監(jiān)管。
    2、保險(xiǎn)系統(tǒng)存在手寫(xiě)單證、電子單證混在一起使用，漏洞大，隱患多。
    3、保險(xiǎn)系統(tǒng)對(duì)手續(xù)費(fèi)支付方式缺乏必要的監(jiān)管、財(cái)務(wù)手續(xù)不完備，“制單人”、“審核人”、“領(lǐng)款人”、不能夠據(jù)實(shí)簽字，不附合相關(guān)規(guī)定。
    4、上級(jí)公司對(duì)下屬公司報(bào)批的相關(guān)財(cái)務(wù)費(fèi)用單證審核、監(jiān)管不到位、把關(guān)不嚴(yán)。
    5、有的公司不按相關(guān)規(guī)定辦事，私自設(shè)置銀行賬戶，截留保費(fèi)，挪做它用，違規(guī)、違法經(jīng)營(yíng)。
    6、有的公司以員工名義私設(shè)銀行卡、折將截留的保費(fèi)私存，私設(shè)小金庫(kù)，嚴(yán)重違反國(guó)家規(guī)定和財(cái)經(jīng)紀(jì)律。
    五、對(duì)保險(xiǎn)行業(yè)“潛規(guī)則”及管理環(huán)節(jié)存在職務(wù)犯罪隱患的幾點(diǎn)對(duì)策：
    1、應(yīng)對(duì)保險(xiǎn)行業(yè)的“潛規(guī)則”問(wèn)題必須徹底肅清，“潛規(guī)則”問(wèn)題就是“糖衣炮彈”，就是危害社會(huì)正常經(jīng)濟(jì)秩序，危害社會(huì)穩(wěn)定的一個(gè)巨大毒瘤，它是一個(gè)不容社會(huì)和法律忽視的一個(gè)重要問(wèn)題。有“潛規(guī)則”問(wèn)題的存在就必然要導(dǎo)致和不可避免問(wèn)題及職務(wù)犯罪隱患問(wèn)題的繁衍，經(jīng)濟(jì)建設(shè)就不能夠得到充分保障。我們建議對(duì)保險(xiǎn)行業(yè)的一些規(guī)定重新進(jìn)行必要的修定，充分完善規(guī)章制度，切實(shí)能夠守法、合規(guī)經(jīng)營(yíng)。
    2、應(yīng)建立和重新制定保險(xiǎn)手續(xù)費(fèi)返還制度，凡是公款參保的應(yīng)在保險(xiǎn)費(fèi)總額當(dāng)中扣除按比例支付的手續(xù)費(fèi)金額，而后確定實(shí)繳保費(fèi)金額，即：實(shí)交保費(fèi)金額==應(yīng)交保費(fèi)金額—按比例返還手續(xù)費(fèi)金額。不得以任何理由或借口向公款參保單位支付手續(xù)費(fèi)，必須嚴(yán)格執(zhí)行現(xiàn)金管理和支票發(fā)放制度，真正做到從源頭上控制。
    3、應(yīng)建立健全嚴(yán)格的監(jiān)管、監(jiān)控制約機(jī)制，應(yīng)當(dāng)盡快和修訂適應(yīng)我國(guó)國(guó)情和便于操作的相關(guān)法律、法規(guī)，對(duì)保險(xiǎn)公司發(fā)生重大理賠的理賠案件應(yīng)由、紀(jì)律門(mén)和檢察機(jī)關(guān)進(jìn)行全程監(jiān)控，堵塞漏洞。
    4、應(yīng)盡快建立保險(xiǎn)執(zhí)業(yè)人員和違規(guī)執(zhí)業(yè)檔案查詢系統(tǒng)，建立行之有效的工作制度和長(zhǎng)效的工作制約機(jī)制，用法律制約規(guī)章制度的逐步健全和完善，用規(guī)章制度管人、管事。
    5、應(yīng)在不突破法律、規(guī)章制度底線的情況下進(jìn)行陽(yáng)光操作，對(duì)一些經(jīng)營(yíng)狀況不好，保險(xiǎn)信譽(yù)差，經(jīng)常發(fā)生違規(guī)、違法操作的保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)予以勒令退出保險(xiǎn)市場(chǎng)。
    6、應(yīng)倡導(dǎo)以國(guó)有保險(xiǎn)公司為主導(dǎo)地位、非國(guó)有公司為輔的公平競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，凈化保險(xiǎn)市場(chǎng)，規(guī)范保險(xiǎn)行業(yè)依法合規(guī)經(jīng)營(yíng)。嚴(yán)肅查辦違規(guī)違法操作行為，嚴(yán)厲打擊保險(xiǎn)行業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中存在的商業(yè)賄賂問(wèn)題，以此遏制保險(xiǎn)市場(chǎng)的不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)和違規(guī)、違法操作，使保險(xiǎn)事業(yè)沿著科學(xué)的、陽(yáng)光的、健康的軌道向前發(fā)展。
    房地產(chǎn)調(diào)查分析報(bào)告篇十四
    為了解我市農(nóng)民今年的種植結(jié)構(gòu)情況，為各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)指導(dǎo)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)提供依據(jù)，我市農(nóng)調(diào)隊(duì)對(duì)×××戶農(nóng)民種植意向進(jìn)行了調(diào)查。調(diào)查結(jié)果顯示，今年農(nóng)作物總播面積還將有所擴(kuò)大，糧食、經(jīng)濟(jì)作物、飼料面積均呈增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。預(yù)計(jì)今年塔城市市農(nóng)作物總播面積達(dá)到×××萬(wàn)畝，據(jù)對(duì)農(nóng)民家庭種植意向調(diào)查，×××戶農(nóng)民全年共計(jì)劃播種面積×××畝，比上年增長(zhǎng)×××，其中糧食平均每戶播種面積×××畝，比上年增長(zhǎng)×××，經(jīng)濟(jì)作物平均每戶播種面積為×××畝，比上年增長(zhǎng)×××。
    小麥20xx年平均每戶實(shí)際播種面積×××畝，20xx年預(yù)計(jì)播種面積×××畝，減少××9%。這主要是因?yàn)?0xx年小麥種植成本持續(xù)上漲，農(nóng)資價(jià)格和人工費(fèi)用漲幅較大，農(nóng)戶預(yù)計(jì)20xx年小麥種植成本仍然會(huì)大幅增加，而價(jià)格、綜合補(bǔ)貼不到位等因素的影響，導(dǎo)致小麥種植面積有一定的下降，目前全市冬麥播種面積還不到×××萬(wàn)畝。
    玉米20xx年平均每戶實(shí)際播種面積×××畝，20xx年預(yù)計(jì)每戶平均播種面積×××畝，增加40%。這主要是20xx年玉米收購(gòu)價(jià)提高，增加到×××元/公斤左右，主要原因是受?chē)?guó)際國(guó)內(nèi)市場(chǎng)需求影響，玉米的市場(chǎng)價(jià)格漲幅較大。據(jù)調(diào)查分析，20xx年玉米種植效益明顯提高，產(chǎn)品銷(xiāo)路和市場(chǎng)前景看好，從而調(diào)動(dòng)了農(nóng)戶的種植積極性。20xx年農(nóng)戶將增加玉米播種面積，預(yù)計(jì)全市玉米播種面積可達(dá)×××萬(wàn)畝。
    甜菜20xx年平均每戶實(shí)際播種面積×××畝，20xx年預(yù)計(jì)播種面積×××畝，減少×××。這主要是因?yàn)?0xx年我市甜菜產(chǎn)量不高、收購(gòu)價(jià)格低，種植成本逐年加大，現(xiàn)在畝成本已經(jīng)達(dá)到×××元左右，收益不佳，農(nóng)民種植心有余悸，種植風(fēng)險(xiǎn)太大，農(nóng)民幾乎沒(méi)有收入，挫傷了農(nóng)民種植甜菜的積極性，另外在交售上出現(xiàn)了找車(chē)難、排隊(duì)時(shí)間長(zhǎng)，部分甜菜種植戶出現(xiàn)了棄種現(xiàn)象。明年甜菜種植面積將有一定的下降。
    油料20xx年平均每戶實(shí)際播種面積×××畝，20xx年預(yù)計(jì)播種面積×××畝，增加×××。這主要是因?yàn)?0xx年油料收購(gòu)價(jià)瘋狂上漲，從20xx年的×××元/公斤左右上漲到20xx年的4-×××元/公斤，目前已經(jīng)上漲到×××元/公斤。因此農(nóng)民會(huì)增加油料種植面積。
    另外，由于人民生活水平的提高，人們對(duì)蔬菜瓜果類的需求量不斷增加，同時(shí)我市蔬菜出口創(chuàng)匯基地的建設(shè)，蔬菜品種的優(yōu)化調(diào)整，也促進(jìn)了蔬菜生產(chǎn)的發(fā)展。蔬菜業(yè)收入在農(nóng)民收入中的比重逐年增加，逐漸成為農(nóng)民增加收入的新途徑。
    對(duì)我市種植業(yè)發(fā)展提出的幾點(diǎn)建議。
    1、增加對(duì)農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施的投入，改善糧食生產(chǎn)條件，走農(nóng)業(yè)規(guī)模化之路。創(chuàng)新農(nóng)業(yè)投入機(jī)制，多渠道籌集資金，加大農(nóng)業(yè)投入。從根本上解決農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施薄弱的問(wèn)題。對(duì)有條件、有能力的農(nóng)戶實(shí)行資金支持與政策傾斜，鼓勵(lì)其多種糧，走農(nóng)業(yè)規(guī)?；贰?BR>    2、市委政府和有關(guān)部門(mén)要加強(qiáng)信息服務(wù)，向農(nóng)民提供及時(shí)的技術(shù)、信息和市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，使農(nóng)民正確適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的變化，正確引導(dǎo)農(nóng)民該種什么，不該種什么，避免農(nóng)民盲目種植，減輕市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)的壓力，以適應(yīng)市場(chǎng)變化。
    3、進(jìn)一步建立健全農(nóng)資市場(chǎng)監(jiān)控體系，凈化農(nóng)資市場(chǎng)環(huán)境。建議相關(guān)部門(mén)20xx年及早成立農(nóng)資產(chǎn)品監(jiān)督小組，對(duì)農(nóng)資市場(chǎng)進(jìn)行定期檢查，加大巡查力度，凈化農(nóng)資供應(yīng)市場(chǎng)、監(jiān)管農(nóng)資供應(yīng)價(jià)格，加大對(duì)農(nóng)資產(chǎn)品的打假力度，保證農(nóng)資產(chǎn)品價(jià)格穩(wěn)定，避免坑農(nóng)現(xiàn)象發(fā)生。
    4、做好抗災(zāi)準(zhǔn)備，防患于未然。雖我市地域遼闊，但今年出現(xiàn)少雪現(xiàn)象，可能會(huì)出現(xiàn)干旱，為此要做到心中有數(shù)，提早安排抗旱準(zhǔn)備工作，對(duì)災(zāi)害要信其有，不可信其無(wú)，保證春耕生產(chǎn)順利進(jìn)行。
    房地產(chǎn)調(diào)查分析報(bào)告篇十五
    物流行業(yè)是物流資源產(chǎn)業(yè)化而形成的一種復(fù)合型或聚合型產(chǎn)業(yè)，物流資源有運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)、裝卸、搬運(yùn)、包裝、流通加工、配送、信息平臺(tái)等，其中運(yùn)輸又包括鐵路、公路、水運(yùn)、航空、管道等。這些資源產(chǎn)業(yè)化就形成了運(yùn)輸業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)、裝卸業(yè)、包裝業(yè)、加工配送業(yè)、物流信息業(yè)等。這些資源分散在多個(gè)領(lǐng)域，包括制造業(yè)、農(nóng)業(yè)、流通業(yè)等。把產(chǎn)業(yè)化的物流資源加以整合，就形成了一種新的物流服務(wù)業(yè)。
    2、物流行業(yè)的特點(diǎn)。
    國(guó)家政策有力支持，12月28日，商務(wù)部發(fā)布《促進(jìn)倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的意見(jiàn)》，主要目的在于引導(dǎo)倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)在服務(wù)方面由倉(cāng)庫(kù)出租向倉(cāng)儲(chǔ)管理、庫(kù)存控制、加工包裝、分揀配送、質(zhì)押監(jiān)管等多功能增值服務(wù)發(fā)展，這也是當(dāng)前傳統(tǒng)倉(cāng)儲(chǔ)行業(yè)提升單位產(chǎn)出，增強(qiáng)盈利能力最直接最有效的方式；實(shí)現(xiàn)加工配送率達(dá)到40%，倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)達(dá)標(biāo)率提高到40％，立體倉(cāng)庫(kù)的總面積占倉(cāng)庫(kù)總面積的40%。
    行業(yè)主要成本依然呈高位運(yùn)行狀態(tài)，人工成本的壓力相對(duì)較大：由于燃油成本和人工各自占到物流企業(yè)總成本的40%和20%左右，所有燃油和人工成本的下降或者說(shuō)穩(wěn)定將直接影響物流行業(yè)的盈利空間，雖然經(jīng)濟(jì)下滑趨勢(shì)帶動(dòng)物流需求下行明顯，()但燃油價(jià)格的高位運(yùn)行和人工成本平均15%-20%的增速使得物流企業(yè)利潤(rùn)率水平持續(xù)走低，目前來(lái)看q2燃油價(jià)格單邊上漲的可能性不大，預(yù)計(jì)依然還是震蕩走勢(shì)，企業(yè)燃油成本預(yù)計(jì)相對(duì)去年增幅不大，但人工成本預(yù)計(jì)仍然保持一定的漲幅。
    3、物流行業(yè)的運(yùn)作模式。
    目前世界大型物流公司大多采取總公司與分公司體制，采取總部集權(quán)式物流運(yùn)作，實(shí)行業(yè)務(wù)垂直管理，實(shí)際上就是一體化經(jīng)營(yíng)管理模式(只有一個(gè)指揮中心，其他都是操作點(diǎn))。又進(jìn)一步分為：
    連鎖超市型。
    建材連鎖超市對(duì)商品的品質(zhì)和物流服務(wù)要求都很高，建材連鎖超市一般提供免費(fèi)班車(chē)、集中配送物流服務(wù)，并且有知名裝修公司與超市共同為顧客提供從設(shè)計(jì)到采購(gòu)、配送、裝修一條龍服務(wù)。
    市場(chǎng)聯(lián)盟型。
    主要是采取虛擬市場(chǎng)與實(shí)體市場(chǎng)兩相結(jié)合，信息中心、交易中心、物流中心三位一體，國(guó)際供給網(wǎng)絡(luò)和國(guó)內(nèi)營(yíng)銷(xiāo)網(wǎng)絡(luò)雙向互動(dòng)，實(shí)現(xiàn)集中采購(gòu)、直銷(xiāo)產(chǎn)品、便利客戶的先進(jìn)模式。
    綜合批發(fā)市場(chǎng)型。
    建材綜合批發(fā)市場(chǎng)一般占地面積廣，投資大，具有一定的規(guī)模，位于城鄉(xiāng)結(jié)合部、交通要道邊，建材種類集中齊全，價(jià)格低廉，主要以批發(fā)為主。
    物流園區(qū)(基地)型。
    近年來(lái)，建材物流園區(qū)(基地)以一種嶄新的模式進(jìn)入建材物流領(lǐng)地，并將成為引領(lǐng)建材物流發(fā)展的新潮流。國(guó)內(nèi)正在規(guī)劃建設(shè)和已建成的建材物流園區(qū)(基地)有十余個(gè)。
    二、物流行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀。
    （一）物流行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀。
    從全球物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況來(lái)看，在歐、美、日本等發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)，物流業(yè)開(kāi)展得較早較好，已經(jīng)形成相對(duì)完善的交通運(yùn)輸和信息網(wǎng)絡(luò)，物流成本占gdp的比重隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展而降低。據(jù)統(tǒng)計(jì)，1977～1981年，在美國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值中，物流成本高達(dá)16.8%，到物流成本大幅度下降到10.9%，這種成本的下降顯著地提高了美國(guó)經(jīng)濟(jì)的競(jìng)爭(zhēng)力，是美國(guó)經(jīng)濟(jì)再度繁榮的一個(gè)重要因素。目前，發(fā)達(dá)國(guó)家物流成本占gdp的比重大致在10%左右。美國(guó)為10.5%，英國(guó)為10.6%，法國(guó)為11.1%，意大利和荷蘭均為11.3%，德國(guó)為13%，西班牙為11.5%，日本為11.4%。相對(duì)而言，發(fā)展中國(guó)家的物流水平較低，物流的基礎(chǔ)設(shè)施、制度環(huán)境、物流人才以及信息技術(shù)方面落后，社會(huì)物流成本相對(duì)較高，目前，我國(guó)物流成本占同期gdp的比重為18%左右。
    （二）我國(guó)物流行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀。
    中國(guó)不僅是全球最重要的采購(gòu)中心和制造中心，也是全球最大的消費(fèi)市場(chǎng)之一。隨著全球制造業(yè)繼續(xù)向中國(guó)大陸轉(zhuǎn)移、國(guó)內(nèi)消費(fèi)水平不斷提升以及產(chǎn)業(yè)政策對(duì)現(xiàn)代物流業(yè)扶持力度不斷增強(qiáng)，物流業(yè)已成為國(guó)內(nèi)發(fā)展最快的領(lǐng)域之一，整體規(guī)模不斷擴(kuò)大。我國(guó)社會(huì)物流總額和物流業(yè)增加值分別為966,538億元、23,078億元，分別比增長(zhǎng)3.97倍、2.11倍，年復(fù)合增長(zhǎng)率分別為22.19%、15.27%。
    三、行業(yè)發(fā)展前景。
    據(jù)中科院預(yù)計(jì)，我國(guó)現(xiàn)代物流將保持快速發(fā)展，年增12.7％，社會(huì)物流總額將達(dá)到73.9萬(wàn)億元，到將達(dá)到90萬(wàn)億元。
    年月社會(huì)物流需求及總費(fèi)用增長(zhǎng)情況。
    資料來(lái)源：wind,中國(guó)物流及采購(gòu)聯(lián)合會(huì)，國(guó)金證券研究所。
    據(jù)權(quán)威部門(mén)初步預(yù)計(jì)，2012年我國(guó)社會(huì)物流總費(fèi)用將增長(zhǎng)11%以上，超過(guò)4.23萬(wàn)億元。
    國(guó)家發(fā)展改革委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局和中國(guó)物流與采購(gòu)聯(lián)合會(huì)聯(lián)合發(fā)布的信息顯示，，我國(guó)社會(huì)物流總費(fèi)用超過(guò)3.8萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)13.5%。根據(jù)三部門(mén)的預(yù)計(jì)，今年的物流費(fèi)用增幅將回落2.5個(gè)百分點(diǎn)，而物流需求規(guī)模增長(zhǎng)將在15%以上，物流業(yè)增加值預(yù)計(jì)增長(zhǎng)10%以上。
    從物流總費(fèi)用的構(gòu)成看，20運(yùn)輸費(fèi)用為2.1萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)12.8%，占社會(huì)物流總費(fèi)用的比重為54.7%；保管費(fèi)用為1.2萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)16%，占社會(huì)物流總費(fèi)用的比重為32.1%，與相比，這一比重?cái)U(kuò)大了0.7個(gè)百分點(diǎn)。
    四、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局。
    （一）物流公司的類型。
    我國(guó)物流的主要類型包括運(yùn)輸型物流企業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)型物流企業(yè)和綜合服務(wù)型物流企業(yè)。運(yùn)輸型物流企業(yè)主要以從事貨物運(yùn)輸服務(wù)為主，包括小件包裹快遞服務(wù)或代理運(yùn)輸服務(wù),并包含其它物流服務(wù)活動(dòng)，具備一定規(guī)模的實(shí)體企業(yè)。倉(cāng)儲(chǔ)型物流企業(yè)主要以從事區(qū)域性倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)為主，包含其它物流服務(wù)活動(dòng)，具備一定規(guī)模的實(shí)體企業(yè)。綜合服務(wù)型物流企業(yè)以從事多種物流服務(wù)活動(dòng)，并可以根據(jù)客戶的需求，提供物流一體化服務(wù)，具備一定規(guī)模的實(shí)體企業(yè)。
    （二）行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)特點(diǎn)。
    物流產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)化程度較高，各類企業(yè)發(fā)揮各自的優(yōu)勢(shì)充分競(jìng)爭(zhēng)。
    企業(yè)類型。
    優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)運(yùn)輸型。
    具有網(wǎng)絡(luò)信息服務(wù)功能，可以提供門(mén)到門(mén)運(yùn)輸，門(mén)到站運(yùn)輸?shù)榷喾轿贿\(yùn)輸方式。
    倉(cāng)儲(chǔ)能力較弱。
    倉(cāng)儲(chǔ)型。
    地理上的便利。倉(cāng)儲(chǔ)運(yùn)輸型物流企業(yè)擁有一個(gè)本地化物流服務(wù)的優(yōu)勢(shì)，它意味著運(yùn)輸準(zhǔn)備時(shí)間(集貨，運(yùn)輸和倉(cāng)儲(chǔ)時(shí)間)可以被縮短到最少，而出現(xiàn)的問(wèn)題(貨物的損毀、短缺)可以就地解決。
    可接近性優(yōu)勢(shì)。物流企業(yè)的生存依賴于他們的客戶，與他們的管理人員進(jìn)行對(duì)話是非常容易的――通常僅僅是一個(gè)電話即可辦到。
    運(yùn)輸能力較弱。
    綜合服務(wù)型。
    可以從事多種物流服務(wù)業(yè)務(wù)，可以根據(jù)客戶的要求制定整合物流資源的運(yùn)作方案。
    倉(cāng)儲(chǔ)能力和運(yùn)輸能力不突出。
    五、行業(yè)主要上市公司。
    主要上市公司在經(jīng)濟(jì)危機(jī)時(shí)的表現(xiàn)也發(fā)現(xiàn)相關(guān)供應(yīng)鏈管理業(yè)務(wù)與經(jīng)濟(jì)周期表現(xiàn)高度相關(guān)。相對(duì)運(yùn)輸和倉(cāng)儲(chǔ)物流，供應(yīng)鏈物流行業(yè)主要采用輕資產(chǎn)模式進(jìn)行運(yùn)作，盡管這樣在危機(jī)時(shí)具備相對(duì)靈活的可操作性，但是其業(yè)務(wù)需求跟對(duì)應(yīng)的子行業(yè)景氣高度相關(guān)，抵御能力還是較弱。而盡管制造業(yè)物流外包是長(zhǎng)期趨勢(shì)，但在目前還未達(dá)到歐美發(fā)達(dá)國(guó)家水平前提下，規(guī)模效應(yīng)和行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境也不能同日而語(yǔ)。
    房地產(chǎn)調(diào)查分析報(bào)告篇十六
    尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)，各位同事，大家好！我是來(lái)自物業(yè)公司的人力資源主管李可。我自20xx年至今一直效力于物業(yè)公司，從20xx年開(kāi)始從事人力資源管理工作。經(jīng)過(guò)這將近三年的人力資源工作的歷練，對(duì)這一職業(yè)的特點(diǎn)也有了自己的一些小小的見(jiàn)解和工作方法，當(dāng)然，與很多從事這一職業(yè)的前輩來(lái)講，我無(wú)論從專業(yè)度抑或人生歷練都相去甚遠(yuǎn)，所以今天我大膽的在這里與大家分享一下我的小小心得，如有不足之處，還望海涵。
    因?yàn)榇髮W(xué)主修人力資源管理專業(yè)，加之畢業(yè)后幾年的人力資源實(shí)操工作，我認(rèn)為人力資源管理主要有以下幾大特點(diǎn)。
    1、工作量大。
    眾所周知，人力資源管理共分六大模塊，包括人力資源規(guī)劃、人員招聘與配置、培訓(xùn)開(kāi)發(fā)、績(jī)效管理、薪酬管理以及勞動(dòng)關(guān)系管理六方面。無(wú)論是從事哪一模塊的工作，都需要完成大量的數(shù)據(jù)收集，統(tǒng)計(jì)與分析，同時(shí)也需要不斷的對(duì)該模塊最新政策法規(guī)等學(xué)習(xí)與應(yīng)用。而目前，大多數(shù)從事人力資源管理工作的人員大部分是一人身兼多個(gè)模塊甚至全部模塊的工作，所以工作量極大。
    2、內(nèi)容復(fù)雜。
    正如剛剛所講，由于分類較多，且各模塊內(nèi)容環(huán)環(huán)相扣但又各自獨(dú)立，就必然使人力資源工作的內(nèi)容更加復(fù)雜。舉例來(lái)講，若規(guī)劃有誤，則招聘難以進(jìn)行，若招聘把關(guān)不嚴(yán)勢(shì)必會(huì)增加培訓(xùn)的難度，同時(shí)也會(huì)帶來(lái)譬如勞動(dòng)糾紛等不利于勞動(dòng)關(guān)系管理的事件發(fā)生。而薪酬若不與績(jī)效掛鉤則難激發(fā)員工的工作積極性，可薪酬管理不善，又會(huì)導(dǎo)致勞動(dòng)關(guān)系惡化。所以，復(fù)雜的模塊關(guān)聯(lián)，要求我們做事不僅要注重效率，更要有系統(tǒng)的統(tǒng)籌管理能力。
    3、專業(yè)度強(qiáng)。
    雖然日常的工作中涉及到人力資源管理方面的專業(yè)知識(shí)并不深入，但這不代表人力資源管理工作不需要專業(yè)度。若想準(zhǔn)確迅速的解決各類人力資源問(wèn)題，沒(méi)有極強(qiáng)的專業(yè)能力不僅難以達(dá)成同時(shí)也會(huì)使員工對(duì)hr工作者信任度大打折扣。
    4、知識(shí)面廣。
    由于人力資源涉及的模塊眾多，而各個(gè)模塊所側(cè)重的專業(yè)面又各不相同，所以，作為從事非單一模塊的hr們，必須多渠道大范圍的拓寬自己的知識(shí)面，他既需要掌握管理學(xué)來(lái)系統(tǒng)統(tǒng)籌工作，又需要熟知法律以及心理學(xué)才能更好的開(kāi)展工作，同時(shí)也要對(duì)財(cái)務(wù)知識(shí)，統(tǒng)計(jì)學(xué)以及自己所從事的行業(yè)均有所了解才行，所以，我認(rèn)為這是尤為需要寬泛知識(shí)面的一項(xiàng)工作。
    5、對(duì)立統(tǒng)一。
    人力資源管理最獨(dú)特也是最吸引人的原因之一就是他是企業(yè)中唯一一個(gè)具有雙重身份的職位。他既要考慮公司的盈虧與否又要保證員工也包括他本人的利益與發(fā)展，在這個(gè)看似對(duì)立的兩方中，hr的工作就是要尋求最完美最準(zhǔn)確的平衡點(diǎn)加以平衡，使雙方共同發(fā)展進(jìn)步。
    6、以人為本。
    這是最后一點(diǎn)也是最重要的一點(diǎn)。與無(wú)論其他何種職業(yè)相比，人力資源管理無(wú)疑是與人有最密切關(guān)系的一個(gè)工作。無(wú)論是哪一模塊，都從人本身出發(fā)又回歸于人。所以，我認(rèn)為這一職業(yè)最需要具備的就是以人為本的信念與品質(zhì)。也只有以人為本，才能真正的做好人力資源管理。
    正如我之前所講，物業(yè)行業(yè)最大的特點(diǎn)就是入職門(mén)檻低，所需專業(yè)技能多，人員流動(dòng)率高。而這一特點(diǎn)直接影響人力資源管理工作的方向與側(cè)重點(diǎn)。我個(gè)人認(rèn)為，物業(yè)行業(yè)的人力資源管理工作更專注于傳統(tǒng)的人事管理，對(duì)于績(jī)效與培訓(xùn)這兩大模塊則很難真正全員推廣。而正是由于行業(yè)的特點(diǎn)，物業(yè)公司的員工必然是具備來(lái)自五湖四海，學(xué)歷參差不齊，整體素質(zhì)不高這三大最突出的特點(diǎn)。因此，要求從事這一行業(yè)的人力資源管理者除必須掌握以上hr必備的特點(diǎn)外，還需具備細(xì)致、耐心、化繁為簡(jiǎn)以及對(duì)于不斷重復(fù)性的工作始終保持新鮮感與熱忱度的能力。簡(jiǎn)單舉例，所謂細(xì)致，就是需要對(duì)由于人員不斷變動(dòng)而產(chǎn)生考勤、工資以及保險(xiǎn)福利等的變更必須要細(xì)致的檢查核對(duì)多次方可；所謂耐心就是要不厭其煩的對(duì)不同的員工解釋同一個(gè)問(wèn)題，甚至對(duì)同一個(gè)員工解釋同一個(gè)問(wèn)題多次；所謂化繁為簡(jiǎn)就是將復(fù)雜的理論，專業(yè)的詞匯轉(zhuǎn)化成全員都能聽(tīng)得懂的通俗語(yǔ)言；而人員的頻繁流動(dòng)必然使人力資源工作所有環(huán)節(jié)都在不斷地重復(fù)與循環(huán)。
    雖然目前本人的工作并未深入到hr工作的核心，但在日常的實(shí)踐中，一些帶有規(guī)律性的問(wèn)題還是反映出物業(yè)行業(yè)人力資源管理工作的難點(diǎn)。
    1、人員流動(dòng)快。
    由于物業(yè)行業(yè)人員的構(gòu)成特點(diǎn)，必然導(dǎo)致人員流動(dòng)較常規(guī)企業(yè)快，而安亭新鎮(zhèn)屬于上海國(guó)際汽車(chē)城的配套項(xiàng)目，周邊有大眾汽車(chē)廠等較高端生產(chǎn)性企業(yè)，無(wú)論從工作時(shí)間亦或是福利待遇都相差較多，加之物業(yè)行業(yè)勞動(dòng)強(qiáng)度大，崗位要求標(biāo)準(zhǔn)高，制度嚴(yán)等原因，如何解決人員流動(dòng)率高的問(wèn)題一直是近些年工作的難點(diǎn)與重點(diǎn)。
    2、勞動(dòng)關(guān)系管理難度大。
    根據(jù)勞動(dòng)法的相關(guān)要求，公司提供必要的工作服裝，但自公司不提供員工宿舍后，由于人員的變動(dòng)，服裝的損壞或未退回等情況偶有發(fā)生，增大了服裝管理的難度；新入職員工也常會(huì)發(fā)生剛簽訂好勞動(dòng)合同后就曠工離職，增加了合同管理的難度；而由于對(duì)薪資構(gòu)成考勤計(jì)算方式的模糊不清亦或是由于公司辭退心存不滿等原因，勞動(dòng)糾紛也時(shí)常產(chǎn)生，因此勞動(dòng)關(guān)系管理難度極大。
    3、培訓(xùn)難度大。
    如何將培訓(xùn)真正落入實(shí)處也一直是物業(yè)人力資源管理的難點(diǎn)之一。由于招聘的難度較大，因此新員工并非批量入職，而由于入職培訓(xùn)內(nèi)容較多，所需師資多，因此單獨(dú)一人或幾人入職時(shí)，經(jīng)常無(wú)法完成入職培訓(xùn)全部?jī)?nèi)容。而由于工作時(shí)間特殊，全員培訓(xùn)等公司級(jí)培訓(xùn)必定會(huì)占用到員工的休息時(shí)間，非統(tǒng)一住宿后趕來(lái)參訓(xùn)的人員勢(shì)必對(duì)此產(chǎn)生不滿或借故不予參加。
    針對(duì)于以上工作難點(diǎn)，我們也嘗試了很多方法來(lái)解決，經(jīng)過(guò)不斷的實(shí)踐論證，結(jié)合內(nèi)外兼修的工作方向，逐漸的減少或降低了由于以上問(wèn)題而帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。
    1、人員流動(dòng)快。
    針對(duì)于這一物業(yè)行業(yè)共有的最大難點(diǎn)，我們堅(jiān)持內(nèi)外同步改變與管理相結(jié)合的方式。
    1）對(duì)內(nèi)主要采取鼓勵(lì)招聘、深入培訓(xùn)與完善制度相結(jié)合的方式。通過(guò)歷年對(duì)招聘來(lái)源與各招聘渠道留存率的分析，內(nèi)部員工留存率最高，針對(duì)于這一特點(diǎn)，制訂了招聘獎(jiǎng)勵(lì)規(guī)定，增加了員工介紹的積極性；通過(guò)增加企業(yè)文化等公司理念的培訓(xùn)提升員工的榮譽(yù)感責(zé)任感與慈善的心態(tài)；通過(guò)對(duì)考勤制度、薪酬制度以及值班制度等的編制、完善、公示與培訓(xùn)，有效降低了員工離職率。
    2）對(duì)外主要是增加招聘渠道。以公司現(xiàn)行招聘與培訓(xùn)風(fēng)險(xiǎn)分析報(bào)告為基礎(chǔ)，實(shí)現(xiàn)充分利用網(wǎng)絡(luò)招聘、政府機(jī)構(gòu)、中介公司、外委招聘、招聘會(huì)等各類外部招聘相結(jié)合的方式。
    2、勞動(dòng)關(guān)系管理難度大。
    1）針對(duì)于服裝管理難點(diǎn)，首先完善服裝管理制度，明確責(zé)任與義務(wù)，將服裝管理切實(shí)與每個(gè)相關(guān)責(zé)任人相掛鉤；設(shè)置更衣柜，改建更衣室，方便員工上下班衣物的更換與集中管理，經(jīng)過(guò)以上一系列變更與完善，不必要的服裝成本增加已基本消除。
    2）針對(duì)于勞動(dòng)合同管理，改變?cè)瓉?lái)入職一周內(nèi)簽訂勞動(dòng)合同的方式為同一月份入職的員工在本月的最后一周統(tǒng)一簽訂；同時(shí)編制了勞動(dòng)合同簽收表，每份合同發(fā)放至本人均需簽收，降低了用工的風(fēng)險(xiǎn)。
    3）針對(duì)于勞動(dòng)糾紛方面，通過(guò)對(duì)各類公司制度的公示與循環(huán)培訓(xùn)，使員工了解并掌握；同時(shí)增加員工溝通渠道，對(duì)于員工提出的疑惑或不滿情緒等及時(shí)解答或溝通。自08年，未產(chǎn)生一起勞動(dòng)糾紛。
    同樣以公司現(xiàn)行招聘與培訓(xùn)風(fēng)險(xiǎn)分析報(bào)告為基礎(chǔ)，拓寬培訓(xùn)渠道、增加培訓(xùn)方法、建立內(nèi)訓(xùn)師隊(duì)伍。培訓(xùn)渠道方面增加了外委培訓(xùn)、樓盤(pán)參觀、行業(yè)交流等渠道。培訓(xùn)方法上集中授課、拓展訓(xùn)練、情景模擬、現(xiàn)場(chǎng)實(shí)操以及自學(xué)等方式相結(jié)合。擴(kuò)大內(nèi)訓(xùn)師隊(duì)伍，提升管理水平同時(shí)利于制度與培訓(xùn)的迅速傳達(dá)與實(shí)施。
    1、成立人力資源管理部。
    自總公司新領(lǐng)導(dǎo)班子成立后，對(duì)于子公司人力資源管理方面最重要的影響就是成立了人力資源部。與原有的自我管理相比，有了上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)部門(mén)對(duì)我們工作整體方向的明確指導(dǎo)，減少了很多由于目標(biāo)不明確而產(chǎn)生的管理漏洞；而原來(lái)對(duì)于不懂的人力資源管理難點(diǎn)，只能自己依靠網(wǎng)絡(luò)查詢或根據(jù)類似案例自行解決，現(xiàn)在可以及時(shí)咨詢，快速解決問(wèn)題，提高了工作效率，完善了人力資源管理。
    2、完善人力資源管理制度。
    2）規(guī)定了對(duì)子公司的人力資源管理辦法，有利的監(jiān)督與管理，極大地降低了各類風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。
    3、實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化管理安裝了工作管理軟件，與原有使用excle表格制作相比，準(zhǔn)確率大大加強(qiáng)，且減少了很多重復(fù)錄入，大量數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)與分析的工作量與工作時(shí)間。
    4、專業(yè)能力提升。
    原來(lái)的培訓(xùn)工作只是對(duì)其他人的培訓(xùn)，而自我專業(yè)方面卻苦于無(wú)處學(xué)習(xí)?，F(xiàn)在無(wú)論是公司內(nèi)部制度實(shí)施方案制定后必有的培訓(xùn)，還會(huì)參加由專業(yè)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)組織的專業(yè)培訓(xùn)，使專業(yè)能力有所提升，真正的開(kāi)始從事人力資源管理工作。
    以上即為我對(duì)于人力資源管理工作的淺薄分析，如有不足之處，還望及時(shí)指正，謝謝！
    房地產(chǎn)調(diào)查分析報(bào)告篇十七
    從我縣20xx年元月卷煙銷(xiāo)售數(shù)據(jù)來(lái)看，我縣共銷(xiāo)售卷煙1119.5箱,一、二類卷煙銷(xiāo)售55.67箱,占總量的5%,同比62.89箱下降0.4%。今年春節(jié)比去年提前13天，理論推算元月一、二類卷煙銷(xiāo)量應(yīng)比同期上升，為什么會(huì)下降呢？帶著疑問(wèn)我抽查了本縣一部分具有代表性的卷煙零售戶。
    抽查對(duì)向?yàn)榇笮⌒统?、鬧市區(qū)、生活小區(qū)內(nèi)零售戶，銷(xiāo)售結(jié)構(gòu)較高。到以上零售戶消費(fèi)的人群一般消費(fèi)水平都屬中、高檔。發(fā)現(xiàn)以下銷(xiāo)售情況：
    1、消費(fèi)者來(lái)買(mǎi)煙時(shí)，說(shuō)來(lái)包5元的黃果樹(shù)，老板頭也沒(méi)抬丟出一包煙，找了錢(qián)，接著招呼下一位。
    2、熟客來(lái)了，招呼到：“××，取包煙。”老板不用問(wèn)品牌取出一包他熟知的煙。
    3、消費(fèi)者叫了幾聲取包煙，見(jiàn)沒(méi)回聲，扭頭就走。
    4、坐在火箱里打牌，有人買(mǎi)煙裝沒(méi)聽(tīng)見(jiàn)或叫小孩去取或讓消費(fèi)者自取。
    5、在門(mén)前賣(mài)早點(diǎn)，正忙著，說(shuō)：“自己取，錢(qián)丟在柜臺(tái)里?！?BR>    6、正忙著做家務(wù)，也是叫小孩取或自取。
    7、有人買(mǎi)某種品牌暫無(wú)貨，也沒(méi)有推薦另一品牌，任由消費(fèi)者選購(gòu)或走下一家。
    以上調(diào)查顯示，卷煙零售戶沒(méi)有一戶是具有專業(yè)性的，以家庭式的搭賣(mài)為主，沒(méi)有形成規(guī)模，沒(méi)有對(duì)卷煙零售利潤(rùn)形成依賴。雖然客戶經(jīng)理能指導(dǎo)零售戶調(diào)整卷煙結(jié)構(gòu)，但零售戶卻不能指導(dǎo)消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)卷煙品牌，更談不上推銷(xiāo)品牌。究其原因主要是：
    1、由于零售戶過(guò)多、過(guò)密，布局欠合理，對(duì)零售戶銷(xiāo)售定量，零售價(jià)格監(jiān)管不力，零售戶之間無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)激烈，一條煙只賺0.5元就能出售，降低了零售戶積極。
    2、個(gè)別零售戶銷(xiāo)售卷煙只是為了帶動(dòng)其它副食銷(xiāo)售，把卷煙銷(xiāo)售放在經(jīng)營(yíng)中的從屬地位。
    3、街道上的零售戶多為一些老人或家庭主婦，家庭成員有工作或本人有退休工資，生活不愁，擺攤只為打發(fā)時(shí)間，還可以賺點(diǎn)油鹽錢(qián)。還有一些零售戶，雖想以此為生計(jì)，但苦于沒(méi)有多余本錢(qián)，常常是賣(mài)了這條煙，才能進(jìn)下條煙，賺來(lái)的錢(qián)用來(lái)維持生活了。實(shí)行電話訂貨、電子結(jié)算后，這類零售戶經(jīng)常電結(jié)不成功，上門(mén)收款也是湊了零錢(qián)還要借。勸其取締，就到單位找領(lǐng)導(dǎo)哭訴。
    4、超市雖然有別于以上零售戶，有專柜卻無(wú)專人出售，遇上人流量大，就會(huì)不在乎一包卷煙的出售。
    以上零售戶都缺發(fā)與消費(fèi)者的溝通，沒(méi)有擇牌銷(xiāo)售意識(shí)，品牌培育被動(dòng)、消極。
    針對(duì)以上問(wèn)題，要抓好卷煙零售戶隊(duì)伍建設(shè)，讓其充分發(fā)揮作用，使其成為“由我調(diào)控，歸我管理，為我所用”的生力軍。我認(rèn)為建立規(guī)范的卷煙零售直營(yíng)或加盟連鎖店是今后發(fā)展的必然趨勢(shì)，也是網(wǎng)建提升要求，我縣應(yīng)盡快實(shí)施。
    （一）對(duì)零售戶應(yīng)從以下兩方面調(diào)整：
    1、客戶經(jīng)理幫零售戶理財(cái)時(shí)，除著重指導(dǎo)零售戶如何調(diào)整品牌結(jié)構(gòu)，也應(yīng)指導(dǎo)零售戶如何抓住消費(fèi)者心理、推銷(xiāo)品牌的技巧。
    2、對(duì)連續(xù)一年內(nèi)被評(píng)為一級(jí)誠(chéng)信戶的零售戶應(yīng)給予表彰，緊俏品牌應(yīng)優(yōu)先照顧，以提高其積極性和影響力，優(yōu)先考慮發(fā)展為卷煙零售直營(yíng)或加盟連鎖店。
    （二）設(shè)立卷煙零售直營(yíng)或加盟連鎖店對(duì)煙草企業(yè)和零售業(yè)是互利互惠的，有以下好處：
    1、卷煙零售直營(yíng)或加盟連鎖店的設(shè)立可以統(tǒng)一零售價(jià)，用一價(jià)制零售來(lái)引導(dǎo)零售價(jià)格，促使零售戶的經(jīng)營(yíng)毛利額提高，增加其對(duì)卷煙利潤(rùn)的依賴性。
    2、由于是煙草企業(yè)的卷煙零售直營(yíng)或加盟連鎖店，會(huì)享有很高的進(jìn)貨優(yōu)先權(quán)，對(duì)零售戶是相當(dāng)有利的。
    3、通過(guò)提高部分零售戶的地位，使其他零售戶形成一種競(jìng)爭(zhēng)的意識(shí)，以提高零售業(yè)的整體素質(zhì)。
    4、直接掌控零售終端，讓其成為“由我調(diào)控，歸我管理，為我所用”，更有利于卷煙品牌的宣傳、塑造，利用專賣(mài)專營(yíng)體制，在外煙大舉進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)之前，對(duì)零售終端通過(guò)連鎖經(jīng)營(yíng)變行政壟斷為經(jīng)濟(jì)壟斷，在有效控制卷煙市場(chǎng)的同時(shí)打造強(qiáng)勢(shì)卷煙品牌。
    為了貫徹落實(shí)全省流通工作會(huì)議精神，進(jìn)一步摸清我市商貿(mào)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的現(xiàn)狀，找出存在的主要問(wèn)題及制約因素，理清工作思路，編制好“十一五”商貿(mào)流通業(yè)規(guī)劃，推動(dòng)流通工作再上新臺(tái)階。按照市委、市政府有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)的要求，我們組成調(diào)研組，利用一個(gè)月時(shí)間，深入到五區(qū)四縣及有關(guān)企業(yè)進(jìn)行調(diào)查?，F(xiàn)將調(diào)查結(jié)果綜述如下。
    近年來(lái)，我市商貿(mào)流通業(yè)堅(jiān)持從市情和行業(yè)的實(shí)際出發(fā)，在確保市場(chǎng)供應(yīng)的前提下，不斷深化流通體制改革，大力推進(jìn)流通現(xiàn)代化，努力繁榮城鄉(xiāng)市場(chǎng)，加快流通領(lǐng)域?qū)ν忾_(kāi)放，市場(chǎng)體系建設(shè)初具規(guī)模，新興流通業(yè)態(tài)得到較快發(fā)展。1、消費(fèi)品市場(chǎng)持續(xù)繁榮、快速增長(zhǎng)。近幾年，全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額年均增長(zhǎng)17.2%，增幅連續(xù)三年列全省第一。到20xx年底，全市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額130億元，同比增長(zhǎng)20.4%，商貿(mào)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值41.2億元，同比增長(zhǎng)17.3%，占第三產(chǎn)業(yè)增加值的30.1%，20xx—20xx年商貿(mào)業(yè)增加值增長(zhǎng)了2.5倍，年均增長(zhǎng)速度為26%。今年前三季度，全市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額122.4億元，增長(zhǎng)19.1%，增幅高于全省6.3個(gè)百分點(diǎn)。全市商貿(mào)網(wǎng)點(diǎn)數(shù)量已達(dá)5.9萬(wàn)，其中百貨大樓、大商新瑪特、油田商廈等9家零售商場(chǎng)年銷(xiāo)售額超過(guò)億元；商業(yè)建筑總面積達(dá)300萬(wàn)平方米左右，全市已有各類城鄉(xiāng)市場(chǎng)121個(gè)，其中消費(fèi)品市場(chǎng)100個(gè)，生產(chǎn)資料市場(chǎng)16個(gè)，要素市場(chǎng)5個(gè)?；拘纬闪松a(chǎn)資料和生活資料并存，期貨市場(chǎng)和現(xiàn)貨市場(chǎng)相結(jié)合，批發(fā)市場(chǎng)、零售市場(chǎng)為主體的多層次、多門(mén)類的商品市場(chǎng)體系，形成了多種經(jīng)濟(jì)成分、多種市場(chǎng)流通渠道、多種經(jīng)營(yíng)方式并存的商品市場(chǎng)格局和遍布城鄉(xiāng)的流通網(wǎng)絡(luò)和商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)設(shè)施，滿足了全市各類層次生活和生產(chǎn)的需要。
    2、商貿(mào)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的貢獻(xiàn)日益增大。近年來(lái)，商貿(mào)業(yè)在全市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值中的比重平均在3.6%左右，雖然比重較小，但扣除中省大企業(yè)創(chuàng)造的增加值，商貿(mào)業(yè)占地方生產(chǎn)總值比重的13.1%左右，占全市第三產(chǎn)業(yè)比重的27%左右；全行業(yè)從業(yè)人數(shù)達(dá)18.5萬(wàn)人，占第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員的40%，占全市從業(yè)人員的13.4%，已經(jīng)成為吸納社會(huì)新就業(yè)和下崗職工再就業(yè)的重要載體，僅林甸縣20xx年以來(lái)，解決了3700多名下崗職工再就業(yè)；20xx年全市商貿(mào)業(yè)稅收5.2億元，占全市地方企業(yè)納稅額的40%左右，已經(jīng)成為地方稅收的重要支柱。
    3、商品市場(chǎng)的開(kāi)放程度不斷提高。近年來(lái)，隨著我國(guó)服務(wù)業(yè)逐步開(kāi)放，xx已經(jīng)成為國(guó)際、國(guó)內(nèi)商家搶灘的重點(diǎn)，每年商貿(mào)業(yè)新投資額達(dá)20多億元。在全市招商引資中，率先引進(jìn)了麥當(dāng)勞、肯德基、德克士等包括世界500強(qiáng)在內(nèi)的國(guó)外知名企業(yè)，大商集團(tuán)、中央商城、黑天鵝、國(guó)美電器等國(guó)內(nèi)知名商家也相繼進(jìn)駐，沃爾瑪、家樂(lè)福、蘇寧電器等也都先后到我市考察選址，聯(lián)系進(jìn)駐事宜。國(guó)內(nèi)外商業(yè)集團(tuán)的紛紛進(jìn)入，帶來(lái)了先進(jìn)的業(yè)態(tài)形式和管理技術(shù)，促進(jìn)了市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，也正改變我市商貿(mào)流通的格局。
    4、商貿(mào)企業(yè)的現(xiàn)代化步伐明顯加快。在近10年時(shí)間里，商品市場(chǎng)的現(xiàn)代化進(jìn)程不斷加快，發(fā)達(dá)國(guó)家探索了幾十年的現(xiàn)代流通組織形式和業(yè)態(tài)方式幾乎全部導(dǎo)入我市商品市場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)不斷創(chuàng)新，連鎖經(jīng)營(yíng)發(fā)展迅速。現(xiàn)代物流配送方式和相關(guān)技術(shù)日益受到重視和推廣，社會(huì)化物流配送服務(wù)的市場(chǎng)規(guī)模不斷擴(kuò)大。一批現(xiàn)代化、信息化的商業(yè)設(shè)施正在建設(shè)和應(yīng)用，商場(chǎng)店鋪設(shè)施、條形碼的普及、自動(dòng)銷(xiāo)售管理系統(tǒng)（pos）的應(yīng)用、倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施和現(xiàn)代物流配送設(shè)施建設(shè)都取得了較快發(fā)展。特別是，慶客隆成功加盟國(guó)際食品雜貨聯(lián)盟（iga），接受到國(guó)際運(yùn)營(yíng)上的專業(yè)咨詢服務(wù)，分享到iga80年的零售經(jīng)驗(yàn)。大中型零售企業(yè)不同程度的采用了計(jì)算機(jī)管理，部分連鎖企業(yè)建立了網(wǎng)絡(luò)管理系統(tǒng)。中央商城全方位上線erp系統(tǒng)，在商品購(gòu)銷(xiāo)、人員管理等方面全過(guò)程實(shí)現(xiàn)了信息化管理。
    5、商貿(mào)業(yè)多層面改革向縱深發(fā)展。商貿(mào)企業(yè)根據(jù)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的要求，積極探索股份制、租賃、兼并、破產(chǎn)、出售及跨地區(qū)并購(gòu)等多種形式的改革，對(duì)傳統(tǒng)經(jīng)營(yíng)模式和運(yùn)作體制進(jìn)行改組、改制、改造。市屬177戶國(guó)有商業(yè)企業(yè)，全部完成了產(chǎn)權(quán)制度改革，組建了大商、昆侖、中央商城三大商業(yè)集團(tuán)，完成了商貿(mào)企業(yè)并軌改革。目前，我市只有中直大企業(yè)所屬的商業(yè)企業(yè)為國(guó)有企業(yè)，其余的市屬商業(yè)企業(yè)全部變?yōu)槊裼忻駹I(yíng)，徹底轉(zhuǎn)變了經(jīng)營(yíng)機(jī)制。到20xx年末，在全市商業(yè)中，國(guó)有及國(guó)有控股商業(yè)企業(yè)有29家，占全市商業(yè)法人企業(yè)（3002家）的1%，在限額以下2863家商業(yè)法人企業(yè)中，沒(méi)有國(guó)有及國(guó)有控股商業(yè)企業(yè)。通過(guò)改革，xx商業(yè)企業(yè)體制不斷創(chuàng)新，經(jīng)營(yíng)機(jī)制逐步搞活，在我省各大知名商企紛紛倒閉、經(jīng)營(yíng)不景氣的情況下，不但沒(méi)有下滑、虧損，而且實(shí)現(xiàn)全行業(yè)盈利。
    房地產(chǎn)調(diào)查分析報(bào)告篇十八
    有所幫助。
    了當(dāng)年的預(yù)收賬款對(duì)于次年的業(yè)績(jī)具有鎖定作用。預(yù)收賬款在很大程度上反映了當(dāng)年的銷(xiāo)售情況，同時(shí)也是次年?duì)I業(yè)收入的重要組成部分。
    反應(yīng)成本控制能力。具有較高gm的企業(yè)往往自身管理水平好，對(duì)供應(yīng)商的議價(jià)能力強(qiáng)，從而可以在良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境中獲得更大的收益，在不利經(jīng)濟(jì)環(huán)境中抵抗更大的風(fēng)險(xiǎn)。
    從資產(chǎn)方面反映了企業(yè)的盈利能力，同時(shí)是衡量企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力和發(fā)展能力的重要指標(biāo)。
    土地儲(chǔ)備政策是非常重要的考慮因素，它包括土地儲(chǔ)備規(guī)模和資金運(yùn)用能力兩方面。由于土地成本占到建筑總成本的25%到40%，一個(gè)企業(yè)的土地儲(chǔ)備政策是未來(lái)收益的重要決定因素，尤其是在經(jīng)濟(jì)的下行周期，錯(cuò)誤的儲(chǔ)備政策可能導(dǎo)致公司承受更大的壓力甚至陷入困境。該指標(biāo)可以反應(yīng)企業(yè)對(duì)土地存貨的管理水平，存貨周轉(zhuǎn)速度越快，企業(yè)的變現(xiàn)能力越強(qiáng)。反應(yīng)資產(chǎn)總額的周轉(zhuǎn)速度。周轉(zhuǎn)率越大，銷(xiāo)售能力越強(qiáng)。
    合理的債務(wù)結(jié)構(gòu)和債務(wù)分布有利于企業(yè)保持良好的流動(dòng)性和穩(wěn)定的信用品質(zhì)。尤其是在經(jīng)濟(jì)低迷時(shí)，債務(wù)杠桿會(huì)限制財(cái)務(wù)的靈活性，反應(yīng)企業(yè)的抗壓能力。
    反應(yīng)企業(yè)全部總資產(chǎn)中有多大比重是通過(guò)借貸獲取的。
    反應(yīng)企業(yè)負(fù)債的資本化程度，企業(yè)負(fù)債的資本化成都越低，長(zhǎng)期償債壓力越小反應(yīng)企業(yè)的盈利對(duì)于付息債務(wù)綜合的償還能力企業(yè)當(dāng)年的銷(xiāo)售回款，在房屋竣工之前計(jì)入預(yù)收賬款，成為流動(dòng)負(fù)債的一部分，而這部分預(yù)收賬款實(shí)際上是不需要償還的。剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率更為真實(shí)。
    三年平均值可以部分抵消之間的市場(chǎng)波動(dòng)，使得數(shù)據(jù)更能反映行業(yè)的周/6期變化。同時(shí)需要考慮最近一期數(shù)據(jù)的情況。較小的凈負(fù)債率可以增加企業(yè)的財(cái)務(wù)彈性，同時(shí)增強(qiáng)其在復(fù)雜環(huán)境中經(jīng)營(yíng)的主動(dòng)性和回旋余地反映了企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)對(duì)于短期債務(wù)的覆蓋能力。
    住宅市場(chǎng)是一系列的區(qū)域市場(chǎng)而非真正意義上的全國(guó)性市場(chǎng)，地域多元化、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)多層次化和價(jià)格多樣化有助于降低企業(yè)的整體風(fēng)險(xiǎn)，充足廉價(jià)的土地儲(chǔ)備大大提升了企業(yè)擴(kuò)大規(guī)模的潛力。
    主要是指在核心市場(chǎng)的市場(chǎng)份額排名靠前。市場(chǎng)占有率高的企業(yè)收入規(guī)模較大，資金鏈斷裂的可能性相對(duì)較小，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)?？紤]已建項(xiàng)目、在建項(xiàng)目及土地儲(chǔ)備的地域分布。區(qū)域多元化后一方面可以抵御局部風(fēng)險(xiǎn)，但另一方面對(duì)管理能力的挑戰(zhàn)增加。主要是分散政策風(fēng)險(xiǎn)。住宅產(chǎn)品包括：經(jīng)濟(jì)適用房+限價(jià)房+普通住宅+高等住宅等，各產(chǎn)品的政策不一樣。主要考慮:。
    (1)土地的價(jià)格;。
    (2)土地款的繳納情況;。
    (3)土地的位置及周邊未來(lái)發(fā)展情況;。
    (4)土地的開(kāi)發(fā)時(shí)間及周期;。
    (5)當(dāng)前房地產(chǎn)的價(jià)格及市場(chǎng)的趨勢(shì)。
    不同類型房地產(chǎn)企業(yè)的政策風(fēng)險(xiǎn)不同，不同地域的政策風(fēng)險(xiǎn)不同。
    擁有國(guó)家或地方政府背景的企業(yè)，更容易獲得各種優(yōu)惠政策，而業(yè)務(wù)的運(yùn)營(yíng)發(fā)展也會(huì)受益于政府支持，在面臨經(jīng)濟(jì)的不確定性因素時(shí)，更容易得到政府救助;實(shí)際控制人實(shí)力雄厚的企業(yè)，其股東給予的包括資金或是管理方面的支持都優(yōu)于一般企業(yè)，因此企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力更強(qiáng)。
    (2)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略：企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展方向、市場(chǎng)定位、規(guī)模擴(kuò)張速度、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整等。
    可使用的銀行授信規(guī)模，未來(lái)是否有使用授信的可能新以及其對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的支持及債務(wù)的保障程度。
    存貨周轉(zhuǎn)率=營(yíng)業(yè)收入/平均資產(chǎn)總額資產(chǎn)負(fù)債率=負(fù)債總額/資產(chǎn)總額。
    房地產(chǎn)調(diào)查分析報(bào)告篇十九
    邁進(jìn)大學(xué)生活的最后一個(gè)年頭，站在我們面前的就是那個(gè)向往已久的工作社會(huì)，我們的心已經(jīng)開(kāi)始飛進(jìn)那里。我們高興、我們興奮，因?yàn)槲覀兘K于可以在這個(gè)巨大的舞臺(tái)上展現(xiàn)自我，但我們還需要時(shí)間去了解這個(gè)社會(huì)。學(xué)校為了把我們平穩(wěn)的送上社會(huì)的大舞臺(tái)，為適應(yīng)今后的社會(huì)工作奠定基礎(chǔ)，同時(shí)完成大學(xué)教育的最后一個(gè)重要環(huán)節(jié)，專門(mén)安排了我們畢業(yè)實(shí)習(xí)。
    由于對(duì)房地產(chǎn)銷(xiāo)售十分感興趣，所以20__年_月我到了____置業(yè)有限公司實(shí)習(xí)。實(shí)習(xí)是以獨(dú)立業(yè)務(wù)作業(yè)方式完成的。實(shí)習(xí)的內(nèi)容只有兩個(gè)：一個(gè)是戶外廣告的宣傳，另一個(gè)是房產(chǎn)銷(xiāo)售——置業(yè)顧問(wèn)?；仡^總結(jié)我的實(shí)習(xí)報(bào)告，感到十分的欣慰。它使我在實(shí)踐中了解了社會(huì)，讓我們學(xué)到了很多在課堂上根本就學(xué)不到的知識(shí)，也打開(kāi)了視野、增長(zhǎng)了見(jiàn)識(shí)，為我即將走向社會(huì)打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。基本上達(dá)到了學(xué)校要求的實(shí)習(xí)目的。為了表達(dá)我收獲的喜悅，我主要從以下幾方面來(lái)說(shuō)明我的實(shí)習(xí)情況。
    一、實(shí)習(xí)公司簡(jiǎn)介。
    ____置業(yè)有限公司是20__年_月經(jīng)國(guó)家批準(zhǔn)，是具有專業(yè)資質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)，公司的主要業(yè)務(wù)是專業(yè)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的全程策劃、推廣、銷(xiāo)售等一系列活動(dòng)。公司成功策劃銷(xiāo)售了多個(gè)樓盤(pán)，現(xiàn)擁有優(yōu)秀的房地產(chǎn)和市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)精英及管理人員。
    我實(shí)習(xí)工作分為兩個(gè)階段，前一個(gè)階段是在銷(xiāo)售部做戶外廣告的宣傳工作，工作內(nèi)容是主動(dòng)尋找客戶，給客戶講商鋪和住宅的地理位置和價(jià)格等，如果客戶有意向就留下一個(gè)聯(lián)系方式，后期聯(lián)系。后一階段就是在售樓部做置業(yè)顧問(wèn)，工作的主要內(nèi)容是接待客戶，給顧客介紹樓盤(pán)的具體信息，并幫助客戶計(jì)算房屋的總價(jià)。幫助他們更好的了解整個(gè)樓盤(pán)的情況。同時(shí)給顧客提出一些我們自己的見(jiàn)解。有時(shí)配合辦公室人員處理日常工作。
    1.戶外商鋪宣傳和銷(xiāo)售的業(yè)務(wù)流程：
    尋找顧客——電話約客——談判——客戶回訪——簽合同——售后服務(wù)。
    尋找顧客——現(xiàn)場(chǎng)接待——談判——客戶回訪——簽合同——辦入住——售后服務(wù)。
    實(shí)習(xí)目的：
    1.了解房地產(chǎn)公司部門(mén)的構(gòu)成、職能和運(yùn)作流程。
    2.了解房地產(chǎn)公司整個(gè)工作流程。
    3.確立自己在房地產(chǎn)公司里最擅長(zhǎng)的工作崗位。
    4.學(xué)習(xí)關(guān)于房地產(chǎn)知識(shí)，掌握銷(xiāo)售樓盤(pán)的基本職能和技巧。
    二、實(shí)習(xí)內(nèi)容：
    職位：置業(yè)顧問(wèn)。
    工作內(nèi)容：前期先接受公司培訓(xùn)，對(duì)自己的項(xiàng)目了解，經(jīng)過(guò)一系列考核(講沙盤(pán)，講戶型，講市場(chǎng)等)然后做市場(chǎng)宣傳，對(duì)樓盤(pán)周邊區(qū)域的樓盤(pán)、競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)做基本了解，比較出我們的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)，從而找出應(yīng)對(duì)方法。在實(shí)習(xí)期間公司對(duì)我們也做了一個(gè)全方位的培訓(xùn)，包括心態(tài)和技能。對(duì)業(yè)務(wù)不熟練的人會(huì)直接安排先從約客、帶客開(kāi)始。每天早上8：30上班到下午8：30下班之間要不斷的打電話約客戶而且公司部門(mén)經(jīng)理還要求了客戶量，每個(gè)人每10天至少必須約5批客戶，所以說(shuō)公司在約客戶、帶客戶這方面還是非常重視的。
    接待工作描述：售樓處共有四個(gè)銷(xiāo)售小組，每天負(fù)責(zé)接待客戶，接聽(tīng)電話和約客戶。接待的時(shí)候第一句是：您好，歡迎光臨學(xué)府街區(qū)，您之前來(lái)過(guò)我們這里嗎?要是客戶說(shuō)來(lái)過(guò)，就得給客戶找接待過(guò)他的銷(xiāo)售人員，這么做是防止撞單或者惡意搶單的情況發(fā)生。如果是第一次來(lái)就向客戶介紹我們的樓盤(pán)，介紹沙盤(pán)，戶型等。讓客戶了解我們的項(xiàng)目具體的位置、附近的配套設(shè)施和升值空間，順利的話就是交定金(小定1000，大定10000)——簽購(gòu)房合同——做分期——辦入住。這就是整個(gè)過(guò)程。
    接電工作描述：第一句是，您好，先生/女士，我是學(xué)府街區(qū)的置業(yè)顧問(wèn)(名字)然后問(wèn)客戶考慮你們的住宅和商鋪不，客戶放電話前要問(wèn)是怎么了解我們項(xiàng)目的，根據(jù)實(shí)際情況對(duì)出具體的解答并登記。記得最開(kāi)始有一次，我打電話剛說(shuō)：“您好，這里是學(xué)府街區(qū)售樓中心。”電話對(duì)面的先生就一陣劈頭蓋臉的指責(zé)，說(shuō)“你們這群人一天吃飽沒(méi)事干了，整天打騷擾電話!”我直接就和那位先生吵起來(lái)了，當(dāng)時(shí)經(jīng)理就指責(zé)我，人家不需要就不需要，犯不著吵架。
    我還很不服氣。慢慢的時(shí)間長(zhǎng)了，我也學(xué)會(huì)了怎么和這類客戶打交道。當(dāng)客戶對(duì)你很憤怒很生氣的時(shí)候，你自己首先不要急不要燥，靜下心來(lái)慢慢跟客戶解釋溝通，這樣子客戶也就會(huì)心平氣和下來(lái)，溝通才會(huì)繼續(xù)。
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    房地產(chǎn)調(diào)查分析報(bào)告篇二十
    “知識(shí)創(chuàng)新、培養(yǎng)人才”一直以來(lái)都是地方本科院校的職責(zé)之一，但是，地方本科院校在辦學(xué)特色、人才培養(yǎng)等方面同質(zhì)化現(xiàn)象普遍?！秶?guó)家中長(zhǎng)期教育改革和發(fā)展規(guī)劃綱要（20xx—20xx年）》中對(duì)“卓越工程師培養(yǎng)計(jì)劃”、“拔尖人才培養(yǎng)計(jì)劃”工作提出了非常明確的要求?，F(xiàn)在就如何落實(shí)和實(shí)施這些計(jì)劃已成為高等教育工作者迫切需要探索和研究的課題。
    某某某大學(xué)理學(xué)院，作為學(xué)校拔尖人才培養(yǎng)計(jì)劃培養(yǎng)組織學(xué)院，在學(xué)校實(shí)行學(xué)分制改革背景下，從大一新生中選拔120名學(xué)生進(jìn)入“知行教改班”學(xué)習(xí)，“知行教改班”作為某某某大學(xué)“拔尖人才培養(yǎng)計(jì)劃”的具體實(shí)踐對(duì)象，分為兩個(gè)階段進(jìn)行培養(yǎng)：
    1、公共基礎(chǔ)課程學(xué)習(xí)階段。
    以大一新生的高考成績(jī)?yōu)榛A(chǔ)，主要參考數(shù)學(xué)、英語(yǔ)和理科綜合考試成績(jī)優(yōu)異的學(xué)生進(jìn)入“知行教改班”學(xué)習(xí)。選拔進(jìn)入知行教改班的學(xué)生主要分布在自動(dòng)化與信息工程學(xué)院、水利水電學(xué)院、材料科學(xué)與工程學(xué)院、機(jī)械與精密儀器學(xué)院、土木建筑與工程學(xué)院和計(jì)算機(jī)信息與工程學(xué)院。在理論教學(xué)上，通過(guò)加強(qiáng)數(shù)學(xué)、物理和化學(xué)的教學(xué)內(nèi)容，爭(zhēng)取達(dá)到學(xué)生對(duì)理工科基礎(chǔ)知識(shí)的融合，主要學(xué)習(xí)的課程有《數(shù)學(xué)分析》、《微分方程數(shù)值解》、《數(shù)學(xué)建模》、《工程物理》和《大學(xué)化學(xué)近代實(shí)驗(yàn)方法》。通過(guò)加強(qiáng)理工科基礎(chǔ)課程的教學(xué)工作，提升學(xué)生的理科基礎(chǔ)知識(shí)。
    2、以培養(yǎng)學(xué)生綜合應(yīng)用能力和創(chuàng)造性思維為目標(biāo)的探究性學(xué)習(xí)階段。
    學(xué)校把完成第一階段培養(yǎng)的學(xué)生送入各專業(yè)學(xué)院進(jìn)入個(gè)性化培養(yǎng)階段。全方位培養(yǎng)學(xué)生的實(shí)踐熱情、實(shí)踐觀念和實(shí)踐能力，建立適合當(dāng)前人才培養(yǎng)方案的“調(diào)研―實(shí)習(xí)―理論―總結(jié)一體化”的實(shí)踐教學(xué)新體系，運(yùn)用“內(nèi)容多元化、方法多元化、途徑多元化、考核多元化”的多元化實(shí)踐教學(xué)方法使學(xué)生提高分析和解決問(wèn)題的綜合能力。
    1、專業(yè)特色不明確。
    近些年，伴隨著高等學(xué)校的不斷發(fā)展，學(xué)校所開(kāi)設(shè)的新專業(yè)也逐年增加，目前的拔尖人才培養(yǎng)模式很難突出創(chuàng)新性的要求，相當(dāng)一些專業(yè)的教學(xué)內(nèi)容出現(xiàn)重疊性，這在極大程度上也制約了學(xué)校拔尖人才的培養(yǎng)。
    2、教授內(nèi)容以基礎(chǔ)課程知識(shí)為主。
    在某某某大學(xué)理學(xué)院的知行教改班中，雖然也注重培養(yǎng)學(xué)生的發(fā)散性和創(chuàng)造性思維。但是在現(xiàn)實(shí)教學(xué)過(guò)程中，由于不能完全改變傳統(tǒng)教學(xué)模式，使得教學(xué)過(guò)程中形成了輕實(shí)踐、重理論的教學(xué)模式。這種教學(xué)手段有利于教師即時(shí)與學(xué)生互動(dòng)、溝通，了解學(xué)生的知識(shí)掌握程度，但對(duì)于拔尖人才的培養(yǎng)極為不利。由于對(duì)拔尖人才培養(yǎng)課程設(shè)置的基礎(chǔ)課程比較多，所以使得理論課程的比重也越來(lái)越重。在教學(xué)過(guò)程中，教師通過(guò)傳統(tǒng)的教學(xué)方法，激發(fā)不了學(xué)生對(duì)學(xué)習(xí)的興趣，從而致使發(fā)散性思維方式也就無(wú)從談起。進(jìn)而使課堂教學(xué)效果不佳，導(dǎo)致學(xué)生在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中很難取得絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。
    3、師資配備的不合理性。
    培養(yǎng)拔尖、創(chuàng)新人才需要配備創(chuàng)新性的教師，某某某大學(xué)理學(xué)院對(duì)拔尖人才的教師配備上，顯然對(duì)創(chuàng)新性教師的配置明顯不足，本該安排高水平的教授專家來(lái)?yè)?dān)任拔尖人才的導(dǎo)師和授課教師，甚至應(yīng)該聘請(qǐng)海內(nèi)外知名學(xué)者參與教學(xué)?？墒俏倚４蠖寂鋫渲星嗄杲處?，雖然他們的教育理念比較先進(jìn)，但是科研能力缺乏，講課不能理論聯(lián)系實(shí)際，不能很好地引導(dǎo)學(xué)生進(jìn)行創(chuàng)新性分析，使得學(xué)生的學(xué)習(xí)缺乏動(dòng)力，學(xué)習(xí)興趣降低。從而致使整個(gè)教學(xué)質(zhì)量和學(xué)生的滿意度明顯不足。
    1、加強(qiáng)師資隊(duì)伍培訓(xùn)，提升教師創(chuàng)新意識(shí)。
    加強(qiáng)師資隊(duì)伍建設(shè)、提升教師創(chuàng)新意識(shí)是培養(yǎng)拔尖人才的基礎(chǔ)，建設(shè)一支高素質(zhì)的教師隊(duì)伍是圓滿完成教學(xué)任務(wù)和提高教育教學(xué)質(zhì)量的根本保證。所以拔尖人才培養(yǎng)師資隊(duì)伍建設(shè)的目標(biāo)為：建立一支以學(xué)術(shù)和專業(yè)水平高的學(xué)科帶頭人為主導(dǎo)、具有博士學(xué)位的青年教師為主體、具有堅(jiān)實(shí)理論基礎(chǔ)和豐富實(shí)驗(yàn)技能、較高學(xué)術(shù)水平和較強(qiáng)的創(chuàng)新能力以及年齡結(jié)構(gòu)、知識(shí)結(jié)構(gòu)和職稱結(jié)構(gòu)合理的科教融合型創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)教育師資隊(duì)伍。在數(shù)量方面，必須具有一定數(shù)量的教師儲(chǔ)備，形成年齡、職稱結(jié)構(gòu)合理的人才梯隊(duì)，保障拔尖人才培養(yǎng)教育的可持續(xù)發(fā)展。
    2、發(fā)揮學(xué)科對(duì)專業(yè)的牽引作用，搭建拔尖人才培養(yǎng)平臺(tái)。
    依托各專業(yè)碩士學(xué)科點(diǎn)和博士學(xué)科點(diǎn)，利用教師承擔(dān)國(guó)家自然科學(xué)基金等國(guó)家級(jí)項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)資源，充分發(fā)揮各學(xué)科對(duì)專業(yè)的牽引作用，促進(jìn)教學(xué)與科研的統(tǒng)一，使得最新科研成果？w現(xiàn)在各本科專業(yè)教改班學(xué)生的培養(yǎng)之中。在課程學(xué)習(xí)、基礎(chǔ)實(shí)驗(yàn)和專業(yè)實(shí)驗(yàn)訓(xùn)練的基礎(chǔ)上，創(chuàng)造軟硬件條件，開(kāi)設(shè)課題研究性實(shí)驗(yàn)和創(chuàng)新性實(shí)驗(yàn)課，將教師科研課題的部分研究?jī)?nèi)容作為教改班學(xué)生畢業(yè)設(shè)計(jì)選題，引導(dǎo)教改班學(xué)生參與教師科研課題，搭建學(xué)生實(shí)踐創(chuàng)新平臺(tái)，加強(qiáng)教改班學(xué)生創(chuàng)新意識(shí)和能力的培養(yǎng)，提高人才培養(yǎng)質(zhì)量。
    3、積極開(kāi)展拔尖人才培養(yǎng)教育教學(xué)研究成果的總結(jié)與交流活動(dòng)。
    加強(qiáng)拔尖人才培養(yǎng)教育與實(shí)踐成果的總結(jié)與交流，堅(jiān)持將“走出去”與“請(qǐng)進(jìn)來(lái)”相結(jié)合，積極參加國(guó)內(nèi)外拔尖人才教育教學(xué)研究交流討論會(huì)，邀請(qǐng)國(guó)內(nèi)外同行專家來(lái)本校做報(bào)告，發(fā)表拔尖人才培養(yǎng)教育教學(xué)研究論文，與國(guó)內(nèi)外同行專家充分交流拔尖人才培養(yǎng)教育教學(xué)改革與實(shí)踐成果，及時(shí)總結(jié)教學(xué)改革經(jīng)驗(yàn)，積極申報(bào)拔尖人才培養(yǎng)教育教學(xué)成果獎(jiǎng)，宣傳、推廣學(xué)院的拔尖人才培養(yǎng)教育教學(xué)改革研究成果，進(jìn)一步推進(jìn)特色專業(yè)建設(shè)，提高拔尖人才培養(yǎng)質(zhì)量。
    房地產(chǎn)調(diào)查分析報(bào)告篇二十一
    可行性研究最早于20世紀(jì)30年代初出現(xiàn)在美國(guó)，在開(kāi)發(fā)田納西河流域開(kāi)始將其列入開(kāi)發(fā)程序，使其成為工程項(xiàng)目規(guī)劃的重要階段。改革開(kāi)放以后，我國(guó)為了加強(qiáng)項(xiàng)目投資決策分析，引進(jìn)了項(xiàng)目可行性研究技術(shù)。1983年，國(guó)家計(jì)委頒發(fā)了《關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究的管理試行辦法》，將可行性研究納入了基本建設(shè)的程序。
    房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究分析是項(xiàng)目前期的必要準(zhǔn)備工作，在項(xiàng)目投資之前，從經(jīng)濟(jì)、技術(shù)直到社會(huì)各種環(huán)境、法律等各種因素進(jìn)行具體調(diào)查、研究、分析，確定有利和不利的因素，綜合論證一個(gè)工程項(xiàng)目在技術(shù)上是否先進(jìn)、實(shí)用和可靠，在經(jīng)濟(jì)上是否合理，在財(cái)務(wù)上是否盈利，為投資決策提供科學(xué)的依據(jù)。
    自1993年取消分房制度以后，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展起來(lái)。房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究分析作為項(xiàng)目決策的基本內(nèi)容和主要工作方法，已經(jīng)逐步形成了比較規(guī)范和穩(wěn)定的內(nèi)容和程序。
    不同于一般建設(shè)項(xiàng)目先投資后生產(chǎn)的特點(diǎn)，房地產(chǎn)項(xiàng)目投資開(kāi)發(fā)的過(guò)程也是項(xiàng)目生產(chǎn)的過(guò)程。一般建設(shè)項(xiàng)目的建設(shè)期和經(jīng)營(yíng)期都是截然分開(kāi)的，先有固定資產(chǎn)投資和流動(dòng)資金投資，后有生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。而房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售，存在預(yù)售模式，使得項(xiàng)目建設(shè)期、經(jīng)營(yíng)期和銷(xiāo)售期交錯(cuò)在一起，這就要求房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究分析具有其特殊性。
    房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究分析在一般建設(shè)項(xiàng)目的基礎(chǔ)上，著重強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)分析、項(xiàng)目選址及定位、經(jīng)營(yíng)方式以及租售價(jià)格的確認(rèn)、經(jīng)濟(jì)財(cái)務(wù)的可行分析。另外，在我國(guó)可持續(xù)發(fā)展觀的影響下，項(xiàng)目的環(huán)境評(píng)價(jià)以及節(jié)能效應(yīng)等越來(lái)越受到重視。
    (1)市場(chǎng)分析、項(xiàng)目選址及定位。
    房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)分析、項(xiàng)目選址、項(xiàng)目定位是對(duì)項(xiàng)目的市場(chǎng)需求及供給的分析。通過(guò)大量的市場(chǎng)調(diào)研、統(tǒng)計(jì)分析方法進(jìn)行市場(chǎng)分析可以獲得目前房地產(chǎn)市場(chǎng)上的走勢(shì)和需求，針對(duì)市場(chǎng)分析進(jìn)行項(xiàng)目選址及定位所確定的項(xiàng)目產(chǎn)品供給能夠滿足市場(chǎng)需求，并且能夠?yàn)橹蟮匿N(xiāo)售工作打好基礎(chǔ)。因此，做好市場(chǎng)分析、項(xiàng)目選址及定位是項(xiàng)目可行性研究分析的基礎(chǔ)。
    (2)經(jīng)營(yíng)方式以及租售價(jià)格。
    經(jīng)營(yíng)方式以及租售價(jià)格的確認(rèn)是項(xiàng)目收益的重要組成部分。房地產(chǎn)項(xiàng)目采用銷(xiāo)售、租賃或者是銷(xiāo)售和租賃參半的經(jīng)營(yíng)方式，關(guān)系到整個(gè)項(xiàng)目未來(lái)現(xiàn)金流量。通過(guò)了解周邊樓盤(pán)信息，選取近似樓盤(pán)作為項(xiàng)目租售價(jià)格的參考項(xiàng)目，采取市場(chǎng)分析法等恰當(dāng)?shù)挠?jì)量經(jīng)濟(jì)分析方法獲得合理有效的租售價(jià)格。在此基礎(chǔ)上進(jìn)行的銷(xiāo)售收入估算才能客觀公正，具有參考價(jià)值。
    (3)經(jīng)濟(jì)財(cái)務(wù)的可行性。
    經(jīng)濟(jì)財(cái)務(wù)上的可行性包含兩方面的內(nèi)容，一是經(jīng)濟(jì)可行性分析，二是財(cái)務(wù)可行性分析。經(jīng)濟(jì)可行性是指項(xiàng)目整體能夠?qū)?guó)民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生的積極影響，一定程度上能夠推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展;財(cái)務(wù)可行性是指項(xiàng)目本身的經(jīng)濟(jì)效益，從項(xiàng)目的總投資和收入出發(fā)，分析能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)帶來(lái)經(jīng)濟(jì)利益。進(jìn)行經(jīng)濟(jì)財(cái)務(wù)可行性分析，客觀的評(píng)價(jià)項(xiàng)目可行與否是確定投資該房地產(chǎn)項(xiàng)目的關(guān)鍵。
    (4)環(huán)境評(píng)價(jià)以及節(jié)能效益。
    在項(xiàng)目全壽命周期管理和可持續(xù)建設(shè)觀念的`影響下，房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究分析越來(lái)越注重?cái)M建項(xiàng)目對(duì)環(huán)境的影響以及可以采取的節(jié)能措施。環(huán)境評(píng)價(jià)是從項(xiàng)目的綠化工程、景觀工程對(duì)周邊環(huán)境以及居民生活的提供的舒適度來(lái)進(jìn)行評(píng)價(jià)。節(jié)能效益是從項(xiàng)目本身的建筑結(jié)構(gòu)出發(fā)，分析項(xiàng)目是否符合可持續(xù)原則，是否具有循環(huán)經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。
    只有對(duì)上述部分進(jìn)行客觀的評(píng)價(jià)分析，得出的可行性研究報(bào)告結(jié)論才是符合項(xiàng)目本身的，才能客觀公正的為開(kāi)發(fā)商提供投資決策的資料基礎(chǔ)。但縱觀目前房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究分析，由于實(shí)際操作的復(fù)雜性等因素的制約，依舊存在不少問(wèn)題。
    大多數(shù)開(kāi)發(fā)商對(duì)可行性研究分析不重視，開(kāi)發(fā)商的目標(biāo)是獲取利潤(rùn)，對(duì)于可行性研究分析，通常是項(xiàng)目已經(jīng)立項(xiàng)之后，由于相關(guān)部門(mén)報(bào)批備案需要，或是由于項(xiàng)目融資時(shí)，銀行等金融機(jī)構(gòu)的要求，這樣可行性研究分析就失去了其本身意義。
    為了解決這一問(wèn)題，首先必須讓開(kāi)發(fā)商明確，可行性研究分析不僅僅是向當(dāng)?shù)卣⒁?guī)劃部門(mén)和環(huán)境保護(hù)部門(mén)申請(qǐng)有關(guān)建設(shè)許可文件的依據(jù)，更是開(kāi)發(fā)商在今后競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，避免靠盲目投資和盲目決策的決策失誤而給投資者帶來(lái)無(wú)法挽回的巨大經(jīng)濟(jì)損失的有效措施。對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)講，在投資決策前做好可行性研究分析工作，才能使項(xiàng)目的許多重大經(jīng)濟(jì)技術(shù)原則和基礎(chǔ)資料得到落實(shí)，使開(kāi)發(fā)商的決策建立在科學(xué)而不是經(jīng)驗(yàn)或感覺(jué)的基礎(chǔ)上，以減少投資決策的失誤，提高投資的效益。其次，政府部門(mén)要加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目審批程序的嚴(yán)格控制，堅(jiān)持先有可行性研究分析，再立項(xiàng)。
    (2)可行性研究依據(jù)不充分。
    開(kāi)發(fā)商或是委托的相關(guān)代理方在進(jìn)行可行性研究分析時(shí)，主要依據(jù)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)方案說(shuō)明并結(jié)合國(guó)家、地方政府出臺(tái)的相關(guān)估價(jià)文件，對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)財(cái)務(wù)效益進(jìn)行評(píng)價(jià)。但是在確認(rèn)租售收入方面，通常采用的信息量不夠，數(shù)據(jù)更新不及時(shí)，并且選用分析方法不恰當(dāng)，導(dǎo)致項(xiàng)目租售收入不能客觀反映對(duì)項(xiàng)目預(yù)售情況的預(yù)測(cè)，從而影響項(xiàng)目現(xiàn)金流量的預(yù)測(cè)，使得可行性研究分析結(jié)果不合實(shí)際。
    為此，組織建立專門(mén)的數(shù)據(jù)庫(kù)可以有效解決數(shù)據(jù)收集困難這一關(guān)鍵問(wèn)題，使得房地產(chǎn)的可行性研究分析不再成為“無(wú)稽之談”。
    就目前房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究分析來(lái)看，涉及的范圍足夠廣泛，但是一些方面的分析不夠深入具體。開(kāi)發(fā)商有意識(shí)要對(duì)環(huán)境以及節(jié)能效益方面進(jìn)行評(píng)價(jià)分析，但在其出具的可行性研究報(bào)告中，這一部分論點(diǎn)不鮮明，論據(jù)不充分，論述不詳細(xì)，并且定性描述占絕大部分，缺乏詳細(xì)有效的定量分析。
    針對(duì)這一現(xiàn)象，政府相關(guān)部門(mén)制定有關(guān)的制度標(biāo)準(zhǔn)，以規(guī)范這一部分的研究分析。培養(yǎng)專業(yè)型人才，建立專業(yè)的可行性研究分析機(jī)構(gòu)，保證可行性研究分析專業(yè)化，更加詳細(xì)深入。
    三、結(jié)語(yǔ)。
    總之，房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究分析是項(xiàng)目投資決策前的必要步驟，內(nèi)容上應(yīng)該較為全面的涵蓋項(xiàng)目的各個(gè)方面，在此基礎(chǔ)上，著重注意市場(chǎng)分析、項(xiàng)目選址及定位、銷(xiāo)售方式以及租售價(jià)格、經(jīng)濟(jì)財(cái)務(wù)可行性分析等方面。
    我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究分析存在的問(wèn)題很多，為了有效解決這些問(wèn)題，就必須從相關(guān)的各個(gè)角度著手，政府部門(mén)加強(qiáng)其監(jiān)督引導(dǎo)作用，規(guī)范可行性研究分析;開(kāi)發(fā)商認(rèn)真貫徹實(shí)行相關(guān)政策規(guī)范，重視可行性研究分析對(duì)擬建項(xiàng)目投資分析的價(jià)值;相關(guān)可行性研究分析報(bào)告編制機(jī)構(gòu)，重視專業(yè)人才的培養(yǎng)，提高可行性研究報(bào)告的深度和質(zhì)量。各個(gè)部門(mén)通力合作，使可行性研究工作發(fā)揮其應(yīng)有的作用。
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