商品房預(yù)售合同(熱門18篇)

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    合同是雙方共同達成的協(xié)議,約定了雙方在特定條件下的權(quán)利和義務(wù)。編寫合同時,應(yīng)考慮各種可能情況,以規(guī)避風(fēng)險并保障雙方權(quán)益。針對不同類型的合同,我們?yōu)槟鷾?zhǔn)備了一些示例,希望能對您的合同起到參考作用。
    商品房預(yù)售合同篇一
    姓名:________性別:____出生:________年____月____日
    身份證號碼:____________
    第一條 甲方經(jīng)批準(zhǔn),取得位于小紀(jì)鎮(zhèn)人民東路南側(cè),用地面積5050m2的土地使用權(quán)。
    甲方在上述土地興建樓宇,系____定名____,由甲方預(yù)售。
    第三條 甲方定于____年__月__日交付乙方使用。
    如遇下列特殊原因可延期交付使用,但不得超過____天:
    1.人力不可抗拒的自然災(zāi)害;
    2.施工中遇到異常困難及重大技術(shù)問題不能及時解決;
    3.其他非甲方所能控制的因素。
    上述原因必須憑____市有關(guān)主管部門的證明文件為依據(jù),方能延期交付使用。
    第四條 甲乙雙方同意上述訂購之樓宇售價為:____單價元/m2,總金額____幣____千____百____十____萬____千____百____十____元(小寫_____萬元)。
    付款方式:
    1,首付________________余款按揭。
    2,分期付款
    3,一次性付清房款
    第五條 乙方如未按本合同第四條規(guī)定的時間付款,甲方有權(quán)追索違約利息。如逾期____天以上,仍未付所欠款項和利息,甲方有權(quán)單方終止合同,將樓宇出售他人。
    第六條 甲方如未按本合同第三條規(guī)定的日期交付給乙方使用,應(yīng)按合同規(guī)定交付日后 天計算付款利息,以補償乙方的損失。
    第七條 甲方出售的樓宇須經(jīng)揚州市建筑質(zhì)量檢驗部門驗審合格,并負(fù)責(zé)保修半年,如質(zhì)量不合格時,乙方有權(quán)提出退房,退房后甲方應(yīng)將已付款項及全部利息在30天內(nèi)退回乙方。
    第八條 甲乙雙方在樓宇交付使用并付清樓款后,簽訂《房地產(chǎn)買賣合同書》,經(jīng)市府主管部門辦理房產(chǎn)登記手續(xù),發(fā)給《房地產(chǎn)權(quán)證》,乙方才能獲得房地產(chǎn)權(quán)。辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)相關(guān)費用由乙方承擔(dān)。
    乙方在使用期間,有權(quán)享用與該樓宇有關(guān)聯(lián)的公共通道、設(shè)施、活動場所,同時必須遵守中華人民共和國法律、法令和社會道德,維護公共設(shè)施和公共利益。
    第九條 乙方所購樓宇只作____使用,在使用期間不得擅自改變該樓宇結(jié)構(gòu)和用途,如有損壞應(yīng)自費修繕。
    乙方購置的樓宇所占用的土地,按有關(guān)土地管理規(guī)定繳納土地使用費。
    第十條 預(yù)售的樓宇,乙方在未取得產(chǎn)權(quán)前不得轉(zhuǎn)讓、抵押,否則,后果自負(fù)。
    第十一條 后面的附表一、二均為本合同內(nèi)容的組成部分。
    第十二條 本合同自簽訂蓋章之日起生效,如發(fā)生糾紛,雙方應(yīng)友好協(xié)商解決,不能解決時,按下列( )項解決:
    1.由仲裁機關(guān)仲裁;
    2.由人民法院裁判;
    第十三條 本合同正本一式兩份,甲乙雙方各一份
    第十四條 補充協(xié)議:
    甲方:____________
    乙方:____________
    代表人:________________
    代表人:________________
    ____年____月____日
    ____年____月____日
    商品房預(yù)售合同篇二
    出售方:_________(甲方)。
    地址:_________。
    電話:_________。
    購買方:_________(乙方)。
    姓名:_________。
    性別:_________。
    出生:_________年_________月_________日。
    國籍:_________。
    身份證號碼:_________。
    地址:_________。
    電話:_________。
    本合同依據(jù)中華人民共和國法律、《_________土地管理條例》和《_________商品房產(chǎn)管理規(guī)定》制定。
    第一條甲方經(jīng)市府國土局批準(zhǔn),取得位于_________市_________用地面積_________平方米的土地使用權(quán)。
    地塊編號:_________使用年期_________年,自_________年_________月_________日起至_________年_________月_________日止。甲方在上述土地興建樓宇,系定名為_________,由甲方預(yù)售。
    第二條乙方自愿向甲方定購上述樓宇的第_________幢_________號(第_________層)。建筑面積_________平方米,土地面積/平方米、(其中:基底分?jǐn)俖________平方米、公用分?jǐn)俖________平方米、其他_________平方米)。
    第三條甲方定于_________年_________月_________日交付乙方使用。
    如遇下列特殊原因可延期交付使用,但不得超過_________天:
    1.人力不可抗拒的自然災(zāi)害;
    2.施工中遇到異常困難及重大技術(shù)問題不能及時解決;
    3.其他非甲方所能控制的因素。
    上述原因必須憑_________市有關(guān)主管部門的證明文件為依據(jù),方能延期交付使用。
    第四條甲乙雙方同意上述訂購之樓宇售價為:_________單價_________元/平方米,總金額幣_________千_________百_________十_________萬_________千_________百_________十_________元整(小寫_________萬元)。
    分期(一次)付款(見附表一)。
    第五條乙方如未按本合同第四條規(guī)定的時間付款,甲方有權(quán)追索違約利息。如逾期_________天以上,仍未付所欠款項和利息,甲方有權(quán)單方終止合同,將樓宇出售他人。
    第六條甲方如未按本合同第三條規(guī)定的日期交付給乙方使用,應(yīng)按合同規(guī)定交付日第二天起計算付款利息,以補償乙方的損失。
    第七條甲方出售的樓宇須經(jīng)_________市建筑質(zhì)量檢驗部門驗審合格、并負(fù)責(zé)保修半年,如質(zhì)量不合格時,乙方有權(quán)提出退房,退房后甲方應(yīng)將已付款項及全部利息在三十天內(nèi)退回乙方。
    第八條甲乙雙方在樓宇交付使用并付清樓款后,簽訂《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同書》,經(jīng)市政府主管部門辦理轉(zhuǎn)讓登記手續(xù),發(fā)給《房地產(chǎn)權(quán)證》,乙方才能獲得房地產(chǎn)權(quán)。
    乙方在使用期間,有權(quán)享用與該樓宇有關(guān)連的公共通道、設(shè)施、活動場所。同時必須遵守中華人民共和國法律、法令和社會道德,維護公共設(shè)施和公共利益。
    第九條乙方所購樓宇只作_________使用,在使用期間不得擅自改變該樓宇結(jié)構(gòu)和用途,如有損壞應(yīng)自費修繕。
    乙方購置的樓宇所占用的土地,按有關(guān)土地管理規(guī)定繳納土地使用費。
    第十條預(yù)售的樓宇,乙方不許轉(zhuǎn)讓、抵押,否則,違反市府有關(guān)規(guī)定,后果自負(fù)。
    第十一條后面的附表一、二均為本合同內(nèi)容的組成部分。
    第十二條本合同自簽訂蓋章之日起生效,如發(fā)生糾紛,雙方應(yīng)友好協(xié)商解決,不能解決時,應(yīng)提請_________市仲裁機關(guān)仲裁或_________市中級人民法院房地產(chǎn)審判庭裁決。
    第十三條本合同正本一式四份,甲乙雙方、公證機關(guān)、房地產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)各一份。
    出售方(蓋章):_________購買方(蓋章):_________。
    法定代表人(簽字):_________法定代表人(簽字):_________。
    附表一:建筑期購樓分期付款:
    一、第一次付款自簽約日起_________日內(nèi)付全部價款的_________%;_________幣__________________元。(小寫:_________萬元)。
    二、第二次付款自簽約日起_________日內(nèi)付全部價款的_________%;_________幣__________________元。(小寫:_________萬元)。
    三、其余部分在移交房屋前一天付清_________%;_________幣__________________元。(小寫:_________萬元)。
    附表二:本合同售價中已包括的主要項目(略)。
    商品房預(yù)售合同篇三
    法定代表人:_________ 委托代理人:_________
    第一條 本合同依據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及其他相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定,由買方、賣方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上共同訂立。
    第二條 賣方與_________市規(guī)劃國土局簽訂深地合字(_________)_________號《土地使用權(quán)出讓合同書》及_________號補充協(xié)議,取得位于_________市_________區(qū)_________路,宗地編號為_________,土地面積_________平方米的土地使用權(quán),土地用途為_________,土地使用期限自_________年_________月_________日起至_________年_________月_________日止。
    賣方經(jīng)批準(zhǔn)在上述土地上興建商品房,定名為_________,主體建筑物的性質(zhì)為_________,屬_________結(jié)構(gòu),建筑層數(shù):地上_________層,地下_________層。
    本房地產(chǎn)項目地價款已繳清,所售房地產(chǎn)未設(shè)定抵押,也無其他權(quán)利限制。深圳市規(guī)劃國土局已批準(zhǔn)本房地產(chǎn)項目進行預(yù)售,《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》號為_________。
    第三條 買方購買_________的第_________棟_________座_________號房,位于_________層,用途為_________,建筑面積_________平方米,其中:套內(nèi)建筑面積_________平方米,分?jǐn)偣媒ㄖ娣e_________平方米。
    具體分?jǐn)傢椖亢筒环謹(jǐn)傢椖恳姼奖怼?BR>    具體樓層和位置見所附總平面圖、立面圖、樓層平面圖及分戶平面圖。
    賣方出售的房地產(chǎn)所位于宗地編號為_________的土地及公共設(shè)施,為該地域范圍內(nèi)房地產(chǎn)權(quán)利人共同享有(法律、法規(guī)及土地使用權(quán)出讓合同中另有規(guī)定的除外)。
    賣方承諾在本合同所售房地產(chǎn)交付買方使用時,本項目的土地出讓合同書及其補充協(xié)議中規(guī)定的公共設(shè)施,也一并建成交付使用,否則買方可以拒絕收樓(買賣雙方另有約定的除外)。
    第四條 買賣雙方約定前條所述房地產(chǎn)按下面第_________種方式計算購房款:
    (一)按建筑面積計算,單價為人民幣/港幣_________元/平方米,總金額為人民幣/港幣_________元(小寫_________元)。
    (二)按套內(nèi)建筑面積計算,單價為人民幣/港幣_________元/平方米,總金額為人民幣/港幣_________元(小寫_________元)。
    (三)按套計算,總金額為人民幣/港幣_________元(小寫_________元)。
    第五條 賣方委托_________為購房款的代收和監(jiān)管機構(gòu),_________為本項目的工程監(jiān)理機構(gòu)。
    雙方約定:買方不直接將購房款交給賣方,而是按照附表規(guī)定的付款方式將購房款匯入代收機構(gòu),以便于監(jiān)管。
    賣方在代收機構(gòu)的帳戶名稱是_________,帳號_________。
    第六條 買方未按本合同附表規(guī)定的付款方式按期給付購房款的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)遲延支付的違約責(zé)任:
    (一)買方給付的價款達到應(yīng)付總價款_________%以上的,買方應(yīng)就房價欠付額向賣方支付延期付款的違約金(違約金標(biāo)準(zhǔn)按債務(wù)履行期間人民銀行有關(guān)延期付款的滯納金標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行)。
    (二)買方給付的金額不足應(yīng)付價款_________%的,賣方可要求買方支付欠付價款百分之_________的違約金(一般不超過_________%)。
    (三)買方超過合同約定時間_________日仍不付清應(yīng)付價款的,賣方有權(quán)單方解除合同。賣方單方解除合同的,應(yīng)以書面形式及時通知買方,并在_________日內(nèi)從買方已付價款中扣除雙方約定的違約金,剩余款項退還給買方。
    第七條 賣方須于_________年_________月_________日前將本合同規(guī)定的房地產(chǎn)交付買方使用,交付使用時應(yīng)取得建設(shè)主管部門規(guī)定的工程竣工驗收證明。
    賣方在房地產(chǎn)竣工驗收合格之前交付房地產(chǎn)的,交付行為無效。
    賣方向買方交付房地產(chǎn)時,應(yīng)發(fā)出書面通知,并由買方簽收。書面通知應(yīng)包括實際交付建筑面積的內(nèi)容。買方接到書面通知后,應(yīng)及時對房地產(chǎn)進行驗收。如有異議,應(yīng)當(dāng)在_________日內(nèi)提出,逾期不提出,視為同意收樓。
    商品房預(yù)售合同篇四
    在商品房預(yù)售實務(wù)中,開發(fā)商向社會公開招募預(yù)售商品房認(rèn)購時,往往會采用由認(rèn)購人填寫認(rèn)購書或簽訂認(rèn)購協(xié)議等做法。認(rèn)購書(又名購房預(yù)訂書、認(rèn)購意向書、購房訂購單、購房臨時證明單)是商品房買賣雙方當(dāng)事人在簽訂正式預(yù)售合同前所簽訂的一種法律文書,是對雙方買賣商品房有關(guān)事宜的初步法律確認(rèn)和書面憑證。商品房預(yù)售認(rèn)購書廣泛存在于商品房預(yù)售交易過程中,但由于我國法律、法規(guī)對認(rèn)購書沒有進行具體的規(guī)定,其所涉及的權(quán)利和義務(wù)容易混淆,目前理論和實務(wù)界對其獨特的法律地位有不同的認(rèn)識,對其法律適用存在著一定的爭議。
    1、一種意見認(rèn)為,認(rèn)購書本身即為一買賣合同。雙方當(dāng)事人磋商后在平等自愿的基礎(chǔ)上表達了自己的真實意思,簽訂了書面的認(rèn)購書,從程序、形式、內(nèi)容上看,認(rèn)購書都已符合合同的成立要件,日后之正式商品房預(yù)售合同只不過是對認(rèn)購書的補充。
    2、另有一種意見認(rèn)為,認(rèn)購書與正式的商品房預(yù)售合同不能混為一談。從認(rèn)購書與正式合同的牽連性上判斷,認(rèn)購書還不足以成為獨立合同,它僅僅是對簽訂正式合同相關(guān)事宜的約定;主合同(商品房預(yù)售合同)尚未成立,作為從合同的認(rèn)購書根本就無效。
    3、還有一種意見則認(rèn)為,認(rèn)購書與商品房預(yù)售合同的關(guān)系是預(yù)約合同與本合同的關(guān)系。預(yù)約合同,或稱預(yù)備性契約,是談判當(dāng)事人一方或雙方為將來訂立確定性本合同而達成的書面允諾或協(xié)議。合同約定的是當(dāng)事人為特定行為的義務(wù),而不是對行為結(jié)果的直接確認(rèn)。具體到認(rèn)購書中,它只是分配給當(dāng)事人達成正式商品房預(yù)售合同的義務(wù),對行為的'內(nèi)涵有默示性的要求,即雙方在為簽訂正式合同而進行談判時,須盡最大努力,確保公平的談判,一方對另一方不得強加不合理條件,不得利用己方之優(yōu)勢地位迫使對方接受不公平內(nèi)容。認(rèn)購書體現(xiàn)了預(yù)約合同最突出的特征:它約定的是當(dāng)事人為將來訂立本合同而談判的義務(wù)。
    筆者認(rèn)為,對認(rèn)購書的法律屬性應(yīng)作具體分析,不能一概而論。認(rèn)為認(rèn)購書是購房意向書和買賣從合同的人實質(zhì)上意旨一樣,都是全然否定認(rèn)購書的法律效力,其有悖于雙方當(dāng)事人簽署認(rèn)購書的目的。有的認(rèn)購書沒有任何法律意義,有的其實是正規(guī)的本合同。尤其在當(dāng)前商品房預(yù)售實務(wù)中,認(rèn)購書已越來越常見??紤]到商品房預(yù)售雙方當(dāng)事人談判地位的懸殊差距,筆者認(rèn)為,在簽訂商品房認(rèn)購書時,應(yīng)對所認(rèn)購商品房的相關(guān)內(nèi)容加以約定,使其取得合同的約束力。在一般情形下,認(rèn)購書不可能將預(yù)售合同的所有條款都包含進去,但至少應(yīng)當(dāng)包含下列條款:預(yù)購商品房的位置、樓層、總面積、單價、總價、簽訂正式預(yù)售合同的時間。在這種情形下,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定認(rèn)購書有效成立。如果當(dāng)事人在簽訂正式預(yù)售合同的時候?qū)σ恍┓侵饕獥l款發(fā)生爭議,應(yīng)當(dāng)依據(jù)公平原則,參考商品房預(yù)售的實踐確定預(yù)售合同的內(nèi)容。如果僅僅因為一些非主要條款而否認(rèn)認(rèn)購書的合同效力,則不利于保護交易的安全和穩(wěn)定。但在實踐中,也有預(yù)購方與預(yù)售方簽訂的預(yù)售商品房認(rèn)購書未將預(yù)售合同應(yīng)當(dāng)具備的必要條款包含進去,在這種情形下,只能將其認(rèn)定為意向書,不具有法律上的約束力。
    現(xiàn)實中,在未取得預(yù)售許可證的情形下,為了規(guī)避法律,預(yù)售方往往采取所謂“內(nèi)部認(rèn)購書”的形式。這種認(rèn)購書的目的在于規(guī)避強行性法律規(guī)范,屬違法行為。對于其效力,應(yīng)當(dāng)區(qū)分具體情況具體處理。如果事后預(yù)售方辦理了預(yù)售許可證,可以認(rèn)定認(rèn)購書有效;如果事后開發(fā)商仍未取得預(yù)售許可證,則應(yīng)當(dāng)認(rèn)定認(rèn)購書無效,開發(fā)商承擔(dān)賠償預(yù)購方損失的責(zé)任;在預(yù)售方與預(yù)購方約定了定金條款的情形下,定金應(yīng)被認(rèn)為約定的信賴?yán)鎿p失額。當(dāng)然,無論開發(fā)商事后是否辦理預(yù)售許可證,都應(yīng)當(dāng)承擔(dān)行政法上的責(zé)任,由行政執(zhí)法機關(guān)給予行政處罰。
    根據(jù)我國相關(guān)法律規(guī)定,商品房預(yù)售合同屬于應(yīng)辦理登記備案的合同,但該登記備案是否為合同的生效要件,目前存在著爭議。如果預(yù)售合同以登記備案為生效要件,則預(yù)售合同自登記備案之日起成立;如果不以登記備案為合同的生效要件,則合同自簽訂之日起成立。對此的認(rèn)識,涉及到預(yù)購方對開發(fā)商和預(yù)購商品房的權(quán)益保護問題。筆者認(rèn)為,預(yù)售合同登記備案不應(yīng)是預(yù)售合同的生效要件,預(yù)購方的權(quán)益在預(yù)售合同依法簽訂時即已成立。主要理由如下:
    1、預(yù)購方因預(yù)售合同對開發(fā)商所享有的權(quán)益為債權(quán),對預(yù)售商品房享有的權(quán)益為期待權(quán)。民法中的登記制度是為了體現(xiàn)不動產(chǎn)物權(quán)公示這一原則而設(shè)立的,從一開始就不是為債權(quán)的設(shè)立、變更、終止而設(shè)立的,債權(quán)只是相對人之間的關(guān)系,無須創(chuàng)設(shè)登記制度。因此,預(yù)購方取得的對開發(fā)商的債權(quán)和對預(yù)售商品房的期待權(quán)并不需要以登記為要件,商品房預(yù)售合同作為不動產(chǎn)買賣合同,只要符合一般買賣合同的生效要件即可生效,登記僅是物權(quán)變動的生效要件。
    2、根據(jù)民法的一般原理以及我國合同法、相關(guān)司法解釋的規(guī)定,法律行為的效力是否以登記為準(zhǔn),應(yīng)以法律規(guī)定為準(zhǔn);在法律沒有明確規(guī)定合同未經(jīng)登記合同無效的情形下,登記本身并不影響到合同的效力。我國相關(guān)法律要求商品房預(yù)售要進行登記,但也指出這僅僅是備案,同時也并未明確規(guī)定登記與否將影響到合同的效力。也就是說,從商品房預(yù)售合同登記備案的立法原意來看,其主要目的在于從行政管理的角度出發(fā),規(guī)范整個商品房預(yù)售市場,而合同的效力則是另外一個問題。
    3、不以登記備案為預(yù)售合同的生效要件有利于保護預(yù)購方的權(quán)益。我國現(xiàn)行法律將商品房預(yù)售合同登記備案規(guī)定為預(yù)售方即開發(fā)商的法定義務(wù),若認(rèn)為此登記備案為合同的生效要件,那么,開發(fā)商只要一天不履行該法定義務(wù),預(yù)售合同便一天不能生效。其后果必然是開發(fā)商怠于履行登記備案義務(wù),在出現(xiàn)對自己不利的情況時主張合同無效,損害預(yù)購方的權(quán)益。特別是遇房價上漲時,開發(fā)商很可能將商品房再次高價出售并對此高價預(yù)售予以登記備案,又以合同未登記備案為由向前一預(yù)購方主張合同無效。此種情況下,前一預(yù)購方就無法追究開發(fā)商的違約責(zé)任。因此,從現(xiàn)代社會立法之取向——保護弱小群體(在預(yù)售合同關(guān)系中即預(yù)購方)的角度出發(fā),預(yù)售合同登記備案也不應(yīng)是預(yù)售合同的生效要件。
    4、從實踐運作的層面以及綜合一系列司法解釋和一些地方性的規(guī)定來看,商品房預(yù)售合同登記備案制度已經(jīng)由原來純粹的行政管理職能發(fā)生了轉(zhuǎn)變,預(yù)售商品房登記實際上已經(jīng)被賦予了相當(dāng)?shù)姆尚Я?,賦予了豐富的法律內(nèi)涵。通過商品房預(yù)售登記,體現(xiàn)了其公示作用和公信力,并在一定程度上賦予預(yù)購方因合同所取得的債權(quán)以物權(quán)效力。
    綜上所述,預(yù)售合同登記備案不應(yīng)是預(yù)售合同的生效要件,預(yù)售合同經(jīng)預(yù)購方、開發(fā)商(預(yù)售方)雙方依法簽約即應(yīng)成立并生效,預(yù)購方對開發(fā)商(預(yù)售方)的債權(quán)和對預(yù)售商品房的期待權(quán)也應(yīng)同時成立。預(yù)售合同登記備案的作用是為了加強對預(yù)售商品房的管理,并使經(jīng)登記的預(yù)購方的權(quán)益具有普通債權(quán)所不具備的對抗第三人的排他性。目前,我國物權(quán)法正在制定過程中,現(xiàn)在已經(jīng)推出的學(xué)者建議稿和全國人****工委的建議稿均將預(yù)售合同登記制度納入其中。這樣,預(yù)售商品房合同債權(quán)就會具有保全效力、順位保證作用以及債務(wù)人破產(chǎn)時對債權(quán)人的保護作用。
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    商品房預(yù)售合同篇五
    地址:________________________。
    電話:____________。
    身份證號碼:____________。
    地址:________________________。
    電話:____________。
    第一條甲方經(jīng)批準(zhǔn),取得位于小紀(jì)鎮(zhèn)人民東路南側(cè),用地面積5050m2的土地使用權(quán)。
    甲方在上述土地興建樓宇,系____定名____,由甲方預(yù)售。
    第三條甲方定于____年__月__日交付乙方使用。
    如遇下列特殊原因可延期交付使用,但不得超過____天:
    1.人力不可抗拒的自然災(zāi)害;
    2.施工中遇到異常困難及重大技術(shù)問題不能及時解決;
    3.其他非甲方所能控制的因素。
    上述原因必須憑____市有關(guān)主管部門的證明文件為依據(jù),方能延期交付使用。
    第四條甲乙雙方同意上述訂購之樓宇售價為:____單價元/m2,總金額____幣____千____百____十____萬____千____百____十____元(小寫_____萬元)。
    付款方式:
    1,首付________________余款按揭。
    2,分期付款。
    3,一次性付清房款。
    第五條乙方如未按本合同第四條規(guī)定的時間付款,甲方有權(quán)追索違約利息。如逾期____天以上,仍未付所欠款項和利息,甲方有權(quán)單方終止合同,將樓宇出售他人。
    第六條甲方如未按本合同第三條規(guī)定的日期交付給乙方使用,應(yīng)按合同規(guī)定交付日后天計算付款利息,以補償乙方的損失。
    第七條甲方出售的樓宇須經(jīng)揚州市建筑質(zhì)量檢驗部門驗審合格,并負(fù)責(zé)保修半年,如質(zhì)量不合格時,乙方有權(quán)提出退房,退房后甲方應(yīng)將已付款項及全部利息在30天內(nèi)退回乙方。
    第八條甲乙雙方在樓宇交付使用并付清樓款后,簽訂《房地產(chǎn)買賣合同書》,經(jīng)市府主管部門辦理房產(chǎn)登記手續(xù),發(fā)給《房地產(chǎn)權(quán)證》,乙方才能獲得房地產(chǎn)權(quán)。辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)相關(guān)費用由乙方承擔(dān)。
    乙方在使用期間,有權(quán)享用與該樓宇有關(guān)聯(lián)的公共通道、設(shè)施、活動場所,同時必須遵守中華人民共和國法律、法令和社會道德,維護公共設(shè)施和公共利益。
    第九條乙方所購樓宇只作____使用,在使用期間不得擅自改變該樓宇結(jié)構(gòu)和用途,如有損壞應(yīng)自費修繕。
    乙方購置的樓宇所占用的土地,按有關(guān)土地管理規(guī)定繳納土地使用費。
    第十條預(yù)售的樓宇,乙方在未取得產(chǎn)權(quán)前不得轉(zhuǎn)讓、抵押,否則,后果自負(fù)。
    第十一條后面的附表一、二均為本合同內(nèi)容的組成部分。
    第十二條本合同自簽訂蓋章之日起生效,如發(fā)生糾紛,雙方應(yīng)友好協(xié)商解決,不能解決時,按下列()項解決:
    1.由仲裁機關(guān)仲裁;
    2.由人民法院裁判;
    第十三條本合同正本一式兩份,甲乙雙方各一份。
    第十四條補充協(xié)議:
    甲方:____________乙方:____________。
    ____年____月____日____年____月____日。
    商品房預(yù)售合同篇六
    第五條乙方如未按本合同。
    第六條甲方如未按本合同。
    第三條規(guī)定的日期交付給乙方使用,應(yīng)按合同規(guī)定交付日
    第二天起計算付款利息,以補償乙方的損失。
    第十條預(yù)售的,乙方不許轉(zhuǎn)讓、抵押,否則,后果自負(fù)。
    第十一條后面的附表一、二均為本合同內(nèi)容的組成部分。
    1.由仲裁機關(guān)仲裁;
    2.由人民法院裁判;
    返
    商品房預(yù)售合同篇七
    出賣人(以下簡稱甲方):
    法定代表人:聯(lián)系電話:
    注冊地址:郵政編碼:
    營業(yè)執(zhí)照號碼:
    開戶行:賬號:
    委托代理人:
    國籍/法定代表人:身份證(護照)/營業(yè)執(zhí)照號碼:
    地址:
    郵政編碼:聯(lián)系電話:
    預(yù)定人(以下簡稱乙方):
    國籍/法定代表人:身份證(護照)/營業(yè)執(zhí)照號碼:
    地址:
    郵政編碼:聯(lián)系電話:
    委托代理人:
    國籍/法定代表人:身份證(護照)/營業(yè)執(zhí)照號碼:
    地址:
    郵政編碼:聯(lián)系電話:
    根據(jù)《中華人民共和國民法典》、《中華人民共和國擔(dān)保法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》等有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定,甲乙雙方遵循平等、自愿、公平、誠實信用的原則,經(jīng)協(xié)商一致,達成如下條款:
    商品房座落于xxxxxxxxxxxx,設(shè)計用途,建筑結(jié)構(gòu),建筑總層數(shù)為層。建筑面積平方米,其中:套內(nèi)建筑面積平方米,公共部位分?jǐn)偨ㄖ娣e平方米。
    商品房銷售按建筑面積計算,每平方米價格為元(幣種:),優(yōu)惠后每平方米價格為元(幣種:),總房價款為元(幣種:),計(大寫)。
    雙方簽定預(yù)定協(xié)議時,預(yù)定人一次性支付定金元(幣種:),計(大寫),定金數(shù)額不得超過總房款的20%。
    雙方約定,自本協(xié)議簽訂之日起至年月日前交納首付款并簽訂商品房買賣合同。
    簽訂《商品房買賣合同》后,預(yù)定人支付的定金轉(zhuǎn)為房價款。
    出賣人未按本協(xié)議約定日期訂立《商品房買賣合同》的,應(yīng)當(dāng)向預(yù)定人雙倍返還定金;預(yù)定人未按本協(xié)議約定日期訂立《商品房買賣合同》的,出賣人不予退還預(yù)定人交付的定金。
    在約定訂立《商品房買賣合同》的日期內(nèi),雙方就合同條款不能達成一致時,出賣人應(yīng)當(dāng)向預(yù)定人返還定金。
    雙方需要約定的其他內(nèi)容。
    本協(xié)議發(fā)生爭議,雙方應(yīng)協(xié)商解決。協(xié)商不成的,應(yīng)向人民法院提起訴訟。
    本協(xié)議一式份,甲乙雙方各持份,自簽訂之日起生效。
    甲方:乙方:
    年月日年月日。
    委托代理人:委托代理人:
    年月日年月日。
    商品房預(yù)售合同篇八
    最高人民法院于xx年發(fā)布了《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》,其中第八條、第九條規(guī)定了惡意欺詐和違約應(yīng)當(dāng)予以懲罰性賠償?shù)那樾巍5诎藯l規(guī)定,具有下列情形之一,導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的,無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失,并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任:(一)商品房買賣合同訂立后,出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人;(二)商品房買賣合同訂立后,出賣人又將該房屋出賣給第三人。第九條規(guī)定,出賣人訂立商品房買賣合同時,具有下列情形之一,導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的,買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失,并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任:(一)故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明;(二)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實;(三)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。第十四條第(二)項規(guī)定:房屋實際面積大于合同約定面積的,面積誤差比超出3%部分的房價款由出賣人承擔(dān),所有權(quán)歸買受人“和”房屋實際面積小于合同約定面積的,面積誤差比超過3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。
    筆者認(rèn)為在預(yù)售商品房合同中確立懲罰性賠償制度,是符合社會經(jīng)濟生活需要的,對于維護我國房地產(chǎn)市場的交易秩序,促進房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展將起到良好的法律效果。但最高人民法院的《解釋》在實務(wù)運用過程中,尚有諸多不完善之處。
    第一、關(guān)于《解釋》規(guī)定的“合同目的不能實現(xiàn)”和“無法取得房屋”而提起懲罰性賠償規(guī)定的分析:
    一般來說,簽訂合同后,購買房屋的買受人能夠按照約定的時間取得房屋、取得房屋產(chǎn)權(quán)、所取得的房屋能夠正常使用,就實現(xiàn)了合同目的。因此,出賣人沒有按照約定的時間交付房屋、沒有取得商品房預(yù)售許可證明而無法取得房屋產(chǎn)權(quán)、因其他原因未能在約定或者法定期限內(nèi)取得房屋產(chǎn)權(quán)、因房屋質(zhì)量問題致使買受人無法正常居住和因出賣人履行不能致使買受人無法取得房屋等情形均屬于“合同目的不能實現(xiàn)”和“無法取得房屋”的情形。然而《解釋》的規(guī)定只涉及其中部分情況,對于其他“合同目的不能實現(xiàn)”和“無法取得房屋”的情況則未規(guī)定可以主張懲罰性賠償責(zé)任,僅規(guī)定了或者支持解除合同,或者支持追究違約責(zé)任、賠償損失。因此,《解釋》第八條規(guī)定對于購房人的保護力度顯得不夠。
    此外,《解釋》第八條規(guī)定的二種可以主張懲罰性賠償?shù)那樾紊胁荒芙鉀Q現(xiàn)實中出現(xiàn)的如下問題:
    1、如出賣人和買受人訂立合同后又與第三人簽訂合同,但房屋并未交付給買受人或者第三人,買受人或者第三人是否可以主張懲罰性賠償責(zé)任由于買受人或者第三人是否可以實現(xiàn)合同目和取得房屋均處于不能確定狀態(tài),買受人不能主張解除合同及懲罰性賠償責(zé)任等權(quán)利,但是根據(jù)第九條第(三)項的規(guī)定,買受人因出賣人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人(第一個合同的買受人)的事實,第二個合同的買受人可以主張懲罰性賠償責(zé)任。在此情形下,第一個合同的買受人既不能主張懲罰性賠償責(zé)任,也不能主張違約責(zé)任。因為對于第一個合同的買受人來說,其尚不能證實自己不能實現(xiàn)合同目和取得房屋。這種基于簽訂合同順序的不同,而享有不同權(quán)利的規(guī)定,對簽訂合同在先的保護反而不利。同時,根據(jù)第九條的規(guī)定,第二個合同的買受人可以主張懲罰性賠償責(zé)任,但其前提條件是“導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除”。如果主張合同無效,“一房二賣”卻并非《民法典》第五十二條規(guī)定的可以主張合同無效的情形,而且根據(jù)《解釋》第二條、第九條和《民法典》第四十九條第一款的規(guī)定,“導(dǎo)致合同無效”明顯是指出賣人“故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明”和“故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實”的情形。那么買受人只能主張撤銷或者解除合同,而如果主張撤銷或者解除合同僅僅因為出賣人“一房二賣”,那么第一個合同的買受人也就應(yīng)當(dāng)可以同樣的理由主張該項權(quán)利。但是根據(jù)該解釋第八條的規(guī)定第一買受人卻不享有任何權(quán)利,而只能等待出賣人是否履行合同,即能否實現(xiàn)合同目的和取得房屋,這顯然對第一個合同的買受人的權(quán)利救濟不足。
    2、出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人情形下,如果合同簽訂后出賣人未告知買受人而將房屋抵押給第三人,因第三人主張抵押權(quán)而無法交付房屋的,當(dāng)然屬于“合同目的不能實現(xiàn)”和“無法取得房屋”,可以主張懲罰性賠償。如果買受人取得房屋后,由于第三人主張抵押權(quán)致使買受人不能正常地占有、使用房屋的,買受人“合同目的不能完全實現(xiàn)”,買受人是否仍然可以主張懲罰性賠償責(zé)任規(guī)定不明。
    另外,除《解釋》采納列舉式規(guī)定的適用懲罰性賠償?shù)膸追N欺詐和惡意違約的情形以外的其他情況,現(xiàn)實中較常見的其他嚴(yán)重的欺詐行為還有:開發(fā)商不具備開發(fā)商品房的主體資格;所銷售的商品房商品房的權(quán)利出現(xiàn)嚴(yán)重瑕疵,如開發(fā)商未取得國有土地使用權(quán)證書;房屋工程未經(jīng)驗收或驗收不合格而謊稱驗收合格的;根本不能實現(xiàn)的欺詐性售樓廣告,等等,這些欺詐行為也應(yīng)承擔(dān)懲罰性賠償責(zé)任。
    第二、對懲罰性賠償數(shù)額確定的評析。
    《解釋》的懲罰性賠償數(shù)額是裁定和彈性的規(guī)定。如果出現(xiàn)《解釋》列舉的五種情形之一,購房者請求懲罰性賠償,法院判決給付的賠償數(shù)額最高是已付購房款的一倍。雖然法官可通過具體案情,根據(jù)被告的過錯程度,欺詐造成的后果、購房人受侵害的程度、開發(fā)商的經(jīng)濟狀況作出綜合考量,確定具體的賠償數(shù)額,有利于實現(xiàn)個案公平,但這種不確定的過于彈性的規(guī)定,賦予法官過大的自由裁量權(quán),容易造成司法腐敗,也給購房者追究預(yù)售人責(zé)任帶來了不確定性。
    第三、確定懲罰性賠償對保護購房人利益作用的分析。
    根據(jù)《解釋》中第8條、第9條的規(guī)定,購房人要主張懲罰性賠償,必須是“導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn),無法取得房屋”以及“導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除”。購房人如果能夠取得房屋,就不能適用這兩條懲罰性賠償?shù)臈l款。預(yù)購人訂立預(yù)售合同的目的是為了取得房屋所有權(quán),實踐中,預(yù)購人為了能夠取得商品房,即使出現(xiàn)《解釋》中規(guī)定的五種可以獲得不超過一倍賠償?shù)那樾螘r,出可能主動放棄主張懲罰性賠償?shù)臋?quán)利。而且《解釋》第9條規(guī)定的“故意隱瞞”中的“故意”很難認(rèn)定。如果按照《民事訴訟法》規(guī)定的“誰主張,這舉證”的原則,由購房人舉證證明開發(fā)商在簽訂商品房買賣合同時“故意隱瞞”沒有取得商品房預(yù)售的事實,或者所售房屋已經(jīng)抵押的事實等情形,對購房人的要求過于苛刻,而且在法律實效上也制約了購房人請求懲罰性賠償?shù)膶崿F(xiàn)。
    根據(jù)民法的誠實信用原則,當(dāng)經(jīng)營者提供商品或者服務(wù)有“欺詐行為”等違反誠實信用原則時,讓其受到懲罰性賠償才有意義與必要。《解釋》中不僅在出賣人在簽訂買賣合同有欺詐行為時應(yīng)當(dāng)承擔(dān)懲罰性賠償?shù)呢?zé)任,而且在其有違約行為時也承擔(dān)懲罰性賠償責(zé)任。對于民事主體的基本民事責(zé)任,應(yīng)當(dāng)由法律作出明確的規(guī)定,最高人民法院自行作出司法解釋是不適當(dāng)。因此,最高人民法院應(yīng)當(dāng)努力調(diào)整《解釋》,保持與《消費者權(quán)益保護法》在規(guī)定上的統(tǒng)一,對商品房預(yù)售過程中的欺詐行為無區(qū)別地按照《消費者權(quán)益保護法》的規(guī)定予以懲罰性賠償,以保持法律適用上的平等。至于商品房出賣人的違約行為,應(yīng)充分運用現(xiàn)有民法典中關(guān)于違約責(zé)任的賠償規(guī)定,對買受人受到的直接損失和間接損失一并予以賠償。
    注釋:
    參見祁*斌:《論商品房買賣糾紛中懲罰性賠償責(zé)任》,載法書館網(wǎng)。
    參見祁*斌:《論商品房買賣糾紛中懲罰性賠償責(zé)任》,載法書館網(wǎng)。
    參見陳*東:《再論購房者的消費者地位及懲罰性賠償?shù)倪m用――對《解釋》第8條和第9條的質(zhì)疑與評析》[j].《中國房地產(chǎn)》第8期。
    參見陳*東:《再論購房者的消費者地位及懲罰性賠償?shù)倪m用――對《解釋》第8條和第9條的質(zhì)疑與評析》[j].《中國房地產(chǎn)》第8期。
    參見高原:《論商品房買賣合同中的懲罰性賠償》,載。
    商品房預(yù)售合同篇九
    第一條甲方經(jīng)批準(zhǔn),取得位于____市用地面積____2的土地使用權(quán)。
    地塊編號:____使用年期________年,自________年____月____日起至________年____月____日止。甲方在上述土地興建______,系____定名____,由甲方預(yù)售。
    第二條乙方自愿向甲方定購上述______的第____幢____號(第__層)。建筑面積____,土地面積2(其中:基底分?jǐn)俖___、公用分?jǐn)俖___、其他____)。
    第三條甲方定于________年____月____日交付乙方使用。如遇下列特殊原因可延期交付使用,但不得超過____天:
    1.人力不可抗拒的自然災(zāi)害;。
    2.施工中遇到異常困難及重大技術(shù)問題不能及時解決;。
    3.其他非甲方所能控制的因素。
    上述原因必須憑____市有關(guān)主管部門的證明文件為依據(jù),方能延期交付使用。
    第四條甲乙雙方同意上述訂購之______售價為:____單價:____元,總金額____幣____千____百____十____萬____千____百____十____元(小寫_____萬元)。
    付款方式:乙方按甲方指定收款銀行:
    帳戶名稱:________________帳號:_______________分期(一次)付款(見附表一)。
    第五條乙方如未按本合同。
    第四條規(guī)定的時間付款,甲方有權(quán)追索違約利息。如逾期____天以上,仍未付所欠款項和利息,甲方有權(quán)單方終止合同,將______出售他人。
    第六條甲方如未按本合同。
    第三條規(guī)定的日期交付給乙方使用,應(yīng)按合同規(guī)定交付日第二天起計算付款利息,以補償乙方的損失。
    第七條甲方出售的______須經(jīng)市建筑質(zhì)量檢驗部門驗審合格,并負(fù)責(zé)保修半年,如質(zhì)量不合格時,乙方有權(quán)提出退房,退房后甲方應(yīng)將已付款項及全部利息在30天內(nèi)退回乙方。
    第八條甲乙雙方在______交付使用并付清樓款后,簽訂《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同書》,經(jīng)市府主管部門辦理轉(zhuǎn)讓登記手續(xù),發(fā)給《房地產(chǎn)權(quán)證》,乙方才能獲得房地產(chǎn)權(quán)。
    乙方在使用期間,有權(quán)享用與該______有關(guān)聯(lián)的公共通道、設(shè)施、活動場所,同時必須遵守中華人民共和國法律、法令和社會道德,維護公共設(shè)施和公共利益。
    第九條乙方所購______只作____使用,在使用期間不得擅自改變該______結(jié)構(gòu)和用途,如有損壞應(yīng)自費修繕。
    乙方購置的______所占用的土地,按有關(guān)土地管理規(guī)定繳納土地使用費。
    第十條預(yù)售的______,乙方不許轉(zhuǎn)讓、抵押,否則,后果自負(fù)。
    第十一條后面的附表一、二均為本合同內(nèi)容的組成部分。
    第十二條本合同自簽訂蓋章之日起生效,如發(fā)生糾紛,雙方應(yīng)友好協(xié)商解決,不能解決時,按下列(______)項解決:
    1.由仲裁機關(guān)仲裁;。
    2.由人民法院裁判;。
    第十三條本合同正本一式四份,甲乙雙方、公證機關(guān)、房地產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)各一份。
    商品房預(yù)售合同篇十
    第一條 甲方經(jīng)批準(zhǔn),取得位于____市用地面積____m2的土地使用權(quán)。
    地塊編號:____ 使用年期____年,自____年__月__日起至____年__月__日止。甲方在上述土地興建樓宇,系____定名____,由甲方預(yù)售。
    第二條 乙方自愿向甲方定購上述樓宇的第____幢____號(第__層)。建筑面積____m2,土地面積/m2(其中:基底分?jǐn)俖___m2、公用分?jǐn)俖___m2、其他____m2)。
    第三條 甲方定于____年__月__日交付乙方使用。
    如遇下列特殊原因可延期交付使用,但不得超過____天:
    1.人力不可抗拒的自然災(zāi)害;
    2.施工中遇到異常困難及重大技術(shù)問題不能及時解決;
    3.其他非甲方所能控制的因素。
    上述原因必須憑____市有關(guān)主管部門的證明文件為依據(jù),方能延期交付使用。
    第四條 甲乙雙方同意上述訂購之樓宇售價為:____單價元/m2,總金額____幣____千____百____十____萬____千____百____十____元(小寫_____萬元)。
    付款方式:乙方按甲方指定收款銀行:
    帳戶名稱:________________帳號:_______________
    分期(一次)付款(見附表一)。
    第五條 乙方如未按本合同第四條規(guī)定的時間付款,甲方有權(quán)追索違約利息。如逾期____天以上,仍未付所欠款項和利息,甲方有權(quán)單方終止合同,將樓宇出售他人。
    第六條 甲方如未按本合同第三條規(guī)定的日期交付給乙方使用,應(yīng)按合同規(guī)定交付日第二天起計算付款利息,以補償乙方的損失。
    第七條 甲方出售的樓宇須經(jīng)××市建筑質(zhì)量檢驗部門驗審合格,并負(fù)責(zé)保修半年,如質(zhì)量不合格時,乙方有權(quán)提出退房,退房后甲方應(yīng)將已付款項及全部利息在30天內(nèi)退回乙方。
    第八條 甲乙雙方在樓宇交付使用并付清樓款后,簽訂《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同書》,經(jīng)市府主管部門辦理轉(zhuǎn)讓登記手續(xù),發(fā)給《房地產(chǎn)權(quán)證》,乙方才能獲得房地產(chǎn)權(quán)。
    乙方在使用期間,有權(quán)享用與該樓宇有關(guān)聯(lián)的公共通道、設(shè)施、活動場所,同時必須遵守中華人民共和國法律、法令和社會道德,維護公共設(shè)施和公共利益。
    第九條 乙方所購樓宇只作____使用,在使用期間不得擅自改變該樓宇結(jié)構(gòu)和用途,如有損壞應(yīng)自費修繕。
    乙方購置的樓宇所占用的土地,按有關(guān)土地管理規(guī)定繳納土地使用費。
    第十條 預(yù)售的樓宇,乙方不許轉(zhuǎn)讓、抵押,否則,后果自負(fù)。
    第十一條 后面的附表一、二均為本合同內(nèi)容的組成部分。
    第十二條 本合同自簽訂蓋章之日起生效,如發(fā)生糾紛,雙方應(yīng)友好協(xié)商解決,不能解決時,按下列( )項解決:
    1.由仲裁機關(guān)仲裁;
    2.由人民法院裁判;
    第十三條 本合同正本一式四份,甲乙雙方、公證機關(guān)、房地產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)各一份。
    甲 方:____________
    代表人:________________ ____年____月____日
    乙 方:____________
    代表人:________________ ____年____月____日
    商品房預(yù)售合同篇十一
    出售方:(甲方)
    地址:
    電話:
    購買方:(乙方)
    姓名:
    性別:
    出生:
    年 月 日
    國籍:
    身份證號碼:
    地址:
    電話:
    本合同依據(jù)中華人民共和國法律、《深圳經(jīng)濟特區(qū)土地管理條例》和《深圳經(jīng)濟特區(qū)商品房產(chǎn)管理規(guī)定》制定。
    第一條 甲方經(jīng)市府國土局批準(zhǔn),取得位于深圳市 用地面積 的土地使用權(quán)。
    地塊編號: 使用年期 年,自 年 月 日起至 年 月 日止。甲方在上述土地興建樓宇,系定名為 ,由甲方預(yù)售。
    第二條 乙方自愿向甲方定購上述樓宇的第 幢 號(第 層)。建筑面積 ,土地面積/(其中:基底分?jǐn)?、公用分?jǐn)?、其它 )。
    第三條 甲方定于 年 月 日交付乙方使用。
    如遇下列特殊原因可延期交付使用,但不得超過 天:
    1.人力不可抗拒的自然災(zāi)害;
    2.施工中遇到異常困難及重大技術(shù)問題不能及時解決;
    3.其它非甲方所能控制的因素。
    上述原因必須憑深圳市有關(guān)主管部門的證明文件為依據(jù),方能延期交付使用。
    第四條 甲乙雙方同意上述訂購之樓宇售價為: 單價 元/,總金額 幣 千 百 十 萬 千 百 十 元整(小寫 萬元)。
    付款方式:乙方按甲方指定收款銀行:
    帳戶名稱:
    分期(一次)付款(見附表一)。
    第五條 乙方如未按本合同第四條規(guī)定的時間付款,甲方有權(quán)追索違約利息。如逾期 天以上,仍未付所欠款項和利息,甲方有權(quán)單方終止合同,將樓宇出售他人。
    第六條 甲方如未按本合同第三條規(guī)定的日期交付給乙方使用,應(yīng)按合同規(guī)定交付日第二天起計算付款利息,以補償乙方的損失。
    第七條 甲方出售的樓宇須經(jīng)深圳市建筑質(zhì)量檢驗部門驗審合格、并負(fù)責(zé)保修半年,如質(zhì)量不合格時,乙方有權(quán)提出退房,退房后甲方應(yīng)將已付款項及全部利息在三十天內(nèi)退回乙方。
    第八條 甲乙雙方在樓宇交付使用并付清樓款后,簽訂《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同書》,經(jīng)市府主管部門辦理轉(zhuǎn)讓登記手續(xù),發(fā)給《房地產(chǎn)權(quán)證》,乙方才能獲得房地產(chǎn)權(quán)。
    乙方在使用期間,有權(quán)享用與該樓宇有關(guān)連的公共通道、設(shè)施、活動場所。同時必須遵守中華人民共和國法律、法令和社會道德,維護公共設(shè)施和公共利益。
    第九條 乙方所購樓宇只作 使用,在使用期間不得擅自改變該樓宇結(jié)構(gòu)和用途,如有損壞應(yīng)自費修繕。
    乙方購置的樓宇所占用的土地,按有關(guān)土地管理規(guī)定繳納土地使用費。
    第十條 預(yù)售的樓宇,乙方不許轉(zhuǎn)讓、抵押,否則,違反市府有關(guān)規(guī)定,后果自負(fù)。
    第十一條 后面的附表一、二均為本合同內(nèi)容的組成部分。
    第十二條 本合同自簽訂蓋章之日起生效。如發(fā)生糾紛,雙方應(yīng)友好協(xié)商解決,不能解決時,應(yīng)提請深圳市仲裁機關(guān)仲裁或深圳市中級人民法院房地產(chǎn)審判庭裁決。
    第十三條 本合同正本一式四份,甲乙雙方、公證機關(guān)、房地產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)各一份。
    出售方:
    法定代表人:
    購買方:
    法定代表人:
    商品房預(yù)售合同篇十二
    出售方:(甲方)
    地址:
    電話:
    購買方:(乙方)
    姓名:
    性別:
    出生: 年 月 日
    國籍:
    身份證號碼:
    地址:
    電話:
    本合同依據(jù)中華人民共和國法律制定。
    第一條 甲方經(jīng)市人民政府國土局批準(zhǔn),取得位于 市,用地面積 的土地使用權(quán)。地塊編號: ,使用年限 年,自 起至 止。甲方在上述土地興建樓宇,定名為 ,由甲方預(yù)售。
    第二條 乙方自愿向甲方訂購上述樓宇的第 幢 號(第 層)房。建筑面積 ,土地面積 (其中,基底分?jǐn)?、公用分?jǐn)?、其他 )。
    第三條 甲方定于 年 月 日將該樓宇交付乙方使用。如遇下列特殊原因可延期交付使用,但不得超過 天:
    1.人力不可抗拒的自然災(zāi)害;
    2.施工中遇到異常困難及重大技術(shù)問題不能及時解決;
    3.其他非甲方所能控制的因素。
    上述原因必須憑 市有關(guān)主管部門的證明文件為依據(jù),方能延期交付使用。
    第四條 甲乙雙方同意上述訂購之樓宇售價為:單價 元/,總金額 幣 仟 佰 拾 萬 仟 佰 拾 元整(小寫: 元)。付款方式:乙方按甲方指定收款銀行:賬戶名稱:
    分期(一次)付款(見附表一)。
    第五條 乙方如未按本合同第四條規(guī)定的時間付款,甲方有權(quán)追索違約利息。如逾期 天以上,仍未付所欠款項和利息,甲方有權(quán)單方終止合同,將樓宇出售他人。
    第六條 甲方如未按本合同第三條規(guī)定的日期將該樓宇交付給乙方使用,應(yīng)自合同規(guī)定交付日第二天起計算違約利息,以補償乙方的損失。
    第七條 甲方出售的樓宇須經(jīng) 市建筑質(zhì)量檢驗部門驗審合格,并負(fù)責(zé)保修半年,如質(zhì)量不合格時,乙方有權(quán)提出退房,退房后甲方應(yīng)將已付款項及全部利息在三十天內(nèi)退回乙方。
    第八條 甲乙雙方在樓宇交付使用并付清樓款后,簽訂《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同書》,經(jīng)市政府主管部門辦理轉(zhuǎn)讓登記手續(xù),發(fā)給《房地產(chǎn)權(quán)證》,乙方才能獲得房地產(chǎn)權(quán)。
    乙方在使用期間,有權(quán)享用與該樓宇有關(guān)聯(lián)的公共通道、設(shè)施、活動場所。同時必須遵守中華人民共和國法律、法令和社會道德,維護公共設(shè)施和公共利益。
    第九條 乙方所購樓宇只作 使用,在使用期間不得擅自改變該樓宇的結(jié)構(gòu)和用途,如有損壞應(yīng)自費修繕。 乙方購置的樓宇所占用的土地,按有關(guān)土地管理規(guī)定繳納土地使用費。
    第十條 預(yù)售的樓宇,乙方不得轉(zhuǎn)讓、抵押。否則,違反市政府有關(guān)規(guī)定,后果自負(fù)。
    第十一條 后面的附表一、二均為本合同內(nèi)容的組成部分。
    1.向 仲裁委員會申請仲裁;
    2.依法向 人民法院起訴。
    第十三條 本合同正本一式四份,甲乙雙方、公證機關(guān)、房地產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)各執(zhí)一份。
    出售方(甲方): 購買方(乙方):
    法定代表人: 法定代表人:
    商品房預(yù)售合同篇十三
    營業(yè)執(zhí)照注冊號:______________________________。
    企業(yè)資質(zhì)證書號:______________________________。
    法定代表人:________聯(lián)系電話:_______________。
    委托代理人:________聯(lián)系電話:_______________。
    委托銷售代理機構(gòu):____________________________。
    營業(yè)執(zhí)照注冊號:______________________________。
    商品房預(yù)售合同篇十四
    出售方:(甲方)。
    地址:
    電話:
    購買方:(乙方)。
    姓名:
    性別:
    出生: 年 月 日。
    國籍:
    身份證號碼:
    地址:
    電話:
    本合同依據(jù)中華人民共和國法律制定。
    第一條甲方經(jīng)市人民政府國土局批準(zhǔn),取得位于 市,用地面積 的土地使用權(quán)。地塊編號:,使用年限 年,自 起至 止。甲方在上述土地興建樓宇,定名為,由甲方預(yù)售。
    第二條乙方自愿向甲方訂購上述樓宇的第 幢 號(第 層)房。建筑面積 ,土地面積 (其中,基底分?jǐn)偂 ⒐梅謹(jǐn)偂?、其他?。
    第三條甲方定于 年 月 日將該樓宇交付乙方使用。如遇下列特殊原因可延期交付使用,但不得超過 天:
    1.人力不可抗拒的自然災(zāi)害;。
    2.施工中遇到異常困難及重大技術(shù)問題不能及時解決;。
    3.其他非甲方所能控制的因素。
    上述原因必須憑 市有關(guān)主管部門的證明文件為依據(jù),方能延期交付使用。
    第四條甲乙雙方同意上述訂購之樓宇售價為:單價 元/,總金額 幣 仟 佰 拾 萬 仟 佰 拾 元整(小寫:元)。付款方式:乙方按甲方指定收款銀行:賬戶名稱:
    分期(一次)付款(見附表一)。
    第五條乙方如未按本合同第四條規(guī)定的時間付款,甲方有權(quán)追索違約利息。如逾期 天以上,仍未付所欠款項和利息,甲方有權(quán)單方終止合同,將樓宇出售他人。
    第六條甲方如未按本合同第三條規(guī)定的日期將該樓宇交付給乙方使用,應(yīng)自合同規(guī)定交付日第二天起計算違約利息,以補償乙方的損失。
    第七條甲方出售的樓宇須經(jīng) 市建筑質(zhì)量檢驗部門驗審合格,并負(fù)責(zé)保修半年,如質(zhì)量不合格時,乙方有權(quán)提出退房,退房后甲方應(yīng)將已付款項及全部利息在三十天內(nèi)退回乙方。
    第八條甲乙雙方在樓宇交付使用并付清樓款后,簽訂《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同書》,經(jīng)市政府主管部門辦理轉(zhuǎn)讓登記手續(xù),發(fā)給《房地產(chǎn)權(quán)證》,乙方才能獲得房地產(chǎn)權(quán)。
    乙方在使用期間,有權(quán)享用與該樓宇有關(guān)聯(lián)的公共通道、設(shè)施、活動場所。同時必須遵守中華人民共和國法律、法令和社會道德,維護公共設(shè)施和公共利益。
    第九條乙方所購樓宇只作 使用,在使用期間不得擅自改變該樓宇的結(jié)構(gòu)和用途,如有損壞應(yīng)自費修繕。乙方購置的'樓宇所占用的土地,按有關(guān)土地管理規(guī)定繳納土地使用費。
    第十條預(yù)售的樓宇,乙方不得轉(zhuǎn)讓、抵押。否則,違反市政府有關(guān)規(guī)定,后果自負(fù)。
    第十一條后面的附表一、二均為本合同內(nèi)容的組成部分。
    1.向仲裁委員會申請仲裁;。
    2.依法向人民法院起訴。
    第十三條本合同正本一式四份,甲乙雙方、公證機關(guān)、房地產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)各執(zhí)一份。
    出售方(甲方): 購買方(乙方):
    法定代表人: 法定代表人:
    簽約時間:
    商品房預(yù)售合同篇十五
    第一條甲方經(jīng)批準(zhǔn),取得位于____市用地面積____2的土地使用權(quán)。地塊編號:____使用年期________年,自________年____月____日起至________年____月____日止。甲方在上述土地興建,系____定名____,由甲方預(yù)售。
    第二條乙方自愿向甲方定購上述第____幢____號(第__層)。建筑面積____2,土地面積2(其中:基底分?jǐn)俖___2、公用分?jǐn)俖___2、其他____2)。
    第三條甲方定于________年____月____日交付乙方使用。如遇下列特殊原因可延期交付使用,但不得超過____天:
    1.人力不可抗拒的自然災(zāi)害;
    2.施工中遇到異常困難及重大技術(shù)問題不能及時解決;
    3.其他非甲方所能控制的因素。上述原因必須憑____市有關(guān)主管部門的`證明文件為依據(jù),方能延期交付使用。
    第四條甲乙雙方同意上述訂購之售價為:____單價元2,總金額____幣____千____百____十____萬____千____百____十____元(小寫_____萬元)。付款方式:乙方按甲方指定收款銀行:賬戶名稱:________________帳號:_______________分期(一次)付款(見附表一)。
    第五條乙方如未按本合同。
    第四條規(guī)定的時間付款,甲方有權(quán)追索違約利息。如逾期____天以上,仍未付所欠款項和利息,甲方有權(quán)單方終止合同,將出售他人。
    第六條甲方如未按本合同。
    第三條規(guī)定的日期交付給乙方使用,應(yīng)按合同規(guī)定交付日
    第二天起計算付款利息,以補償乙方的損失。
    第七條甲方出售的須經(jīng)市建筑質(zhì)量檢驗部門驗審合格,并負(fù)責(zé)保修半年,如質(zhì)量不合格時,乙方有權(quán)提出退房,退房后甲方應(yīng)將已付款項及全部利息在30天內(nèi)退回乙方。
    第八條甲乙雙方在交付使用并付清樓款后,簽訂《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同書》,經(jīng)市府主管部門辦理轉(zhuǎn)讓登記手續(xù),發(fā)給《房地產(chǎn)權(quán)證》,乙方才能獲得房地產(chǎn)權(quán)。乙方在使用期間,有權(quán)享用與該有關(guān)聯(lián)的公共通道、設(shè)施、活動場所,同時必須遵守中華人民共和國法律、法令和社會道德,維護公共設(shè)施和公共利益。
    第九條乙方所購只作____使用,在使用期間不得擅自改變該結(jié)構(gòu)和用途,如有損壞應(yīng)自費修繕。乙方購置的所占用的土地,按有關(guān)土地管理規(guī)定繳納土地使用費。
    第十條預(yù)售的,乙方不許轉(zhuǎn)讓、抵押,否則,后果自負(fù)。
    第十一條后面的附表一、二均為本合同內(nèi)容的組成部分。
    第十二條本合同自簽訂蓋章之日起生效,如發(fā)生糾紛,雙方應(yīng)友好協(xié)商解決,不能解決時,按下列項解決:
    1.由仲裁機關(guān)仲裁;
    2.由人民法院裁判;
    第十三條本合同正本一式四份,甲乙雙方、公證機關(guān)、房地產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)各一份。
    甲方:___________。
    代表人:____。
    ____年____月____日。
    乙方:____________。
    代表人:____。
    ____年____月____日。
    商品房預(yù)售合同篇十六
    商品房預(yù)售合同是指商品房預(yù)售方和預(yù)購方雙方約定,預(yù)售方在約定時間內(nèi)將建成的商品房所有權(quán)轉(zhuǎn)移于預(yù)購方,預(yù)購方向預(yù)售方交付定金或部分房款并按期接受商品房的書面協(xié)議。下面是愛匯小編給大家整理的商品房預(yù)售合同,供大家閱讀!
    商品房預(yù)售合同是以建造中的房屋為標(biāo)的物的,屬于買賣合同的一種,但商品房預(yù)售合同與一般買賣合同又有所不同。
    商品房預(yù)售合同不是預(yù)約合同
    在合同法中,預(yù)約合同是當(dāng)事人約定將來訂立一定合同的合同;本合同是為了履行預(yù)約合同而訂立的合同。預(yù)約合同與本合同具有不同的性質(zhì)和法律效力。預(yù)約合同當(dāng)事人的義務(wù)是訂立本合同,所以,當(dāng)事人一方只能請求對方訂立合同,而不能依預(yù)約的本合同內(nèi)容請求對方履行。商品房預(yù)售合同在成立之時;房屋并不存在或尚未建成,所以帶有“預(yù)售”的字樣,但商品房預(yù)售合同絕不是預(yù)約合同。因為:在商品房預(yù)售合同中,預(yù)售方與預(yù)購方關(guān)于房屋的坐落與面積、價款的交付方式與期限、房屋的交付期限、房屋的質(zhì)量、違約責(zé)任等都有明確的規(guī)定,雙方無須將來另行訂立一個房屋買賣合同,即可以按照商品房預(yù)售合同的規(guī)定直接履行,并辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù),達到雙方的交易目的。
    商品房預(yù)售合同不是期貨買賣合同
    商品房預(yù)售合同的標(biāo)的物是尚不存在或尚未建成的房屋,所以,房屋的交付期限一般都很長。但將商品房預(yù)售合同稱之為期貨買賣合同是錯誤的。所謂期貨買賣合同,是指期貨交易所為進行期貨交易而制訂的統(tǒng)一規(guī)定商品的等級或證券的種類和數(shù)量、交貨期限和地點等的合同,通常采用“標(biāo)準(zhǔn)合同”形式。期貨買賣合同具有如下主要特征:
    (2)期貨買賣的標(biāo)的是合同本身,而不是期貨買賣合同中所約定的貨物;
    (4)期貨買賣的商品必須具備數(shù)量大、價格波動大、便于儲存、易于標(biāo)準(zhǔn)化等條件,如糧食、石油、鋼材等。
    但是,在商品房預(yù)售合同中,
    第二,商品房預(yù)售合同的標(biāo)的物是商品房,而不是合同本身;
    第三,商品房預(yù)售合同的目的在于獲取房屋,不具有套期保值和價格發(fā)現(xiàn)的功能;第四,由于房屋的面積、坐落、單元等方面存在著諸多的差別,不具有標(biāo)準(zhǔn)化的特征,所以在國際慣例上,房屋不是期貨交易的商品,不能用于期貨交易。
    可見,商品房預(yù)售合同不是期貨買賣合同。明確商品房預(yù)售合同不是期貨買賣合同,可以避免利用商品房預(yù)售合同進行變相的期貨交易,以維護房地產(chǎn)市場交易秩序。
    商品房預(yù)售合同是否為附期限的合同
    在民法中,附期限的合同是指以一定的期限到來作為合同效力開始或終止根據(jù)的合同。如果所附期限是作為合同效力開始的根據(jù),則該期限為延緩期限;如果所附期限是作為合同效力終止的根據(jù),則該期限為解除期限。在附延緩期限的合同中,合同已經(jīng)成立,但沒有發(fā)生法律效力,雙方當(dāng)事人都不需要履行自己的義務(wù),也都沒有權(quán)利請求對方履行義務(wù)。只是在期限到來時,雙方當(dāng)事人才開始履行義務(wù);在附解除期限的合同中,合同不僅已經(jīng)成立,而且已經(jīng)發(fā)生法律效力,雙方都已經(jīng)開始履行自己的義務(wù)。在期限到來時,雙方當(dāng)事人不再履行義務(wù),合同終止。在商品房預(yù)售合同中,雙方約定在將來的一定期限交付房屋,這里確實存在一定的“期限”,但這種期限絕不是附期限合同中的“期限”。因為:
    其二,如果將商品房預(yù)售合同中的“期限”作為附期限合同中的延緩期限,則商品房預(yù)售合同雖然已經(jīng)成立,但還沒有發(fā)生法律效力,只在期限到來時,商品房預(yù)售合同才發(fā)生法律效力。這樣,作為預(yù)售方就不能要求預(yù)購方支付一定的定金或房款。顯然,這也不符合商品房預(yù)售合同的要求??梢?,商品房預(yù)售合同并不是附期限的買賣合同。商品房預(yù)售合同中的“期限”是一種履行期限,是當(dāng)事人履行義務(wù)的具體時間。
    商品房預(yù)售合同不是分期付款買賣合同
    在商品房預(yù)售合同中,預(yù)購方于多數(shù)情況下是分期支付房屋的價款,這種作法類似于分期付款買賣,但它不是分期付款買賣合同。其原因有三:
    三是分期付款買賣合同的功能在于出賣方向買受方融資,以滿足買受方資金不足的需要。而商品房預(yù)售合同的功能在于買受方向出賣方融資,以滿足出賣方資金不足的需要。
    綜上所述,商品房預(yù)售合同不是預(yù)約買賣合同、期貨買賣合同、附期限買賣合同、分期付款買賣合同。如果從法律上為商品房預(yù)售合同定性,則商品房預(yù)售合同屬于遠(yuǎn)期交貨合同。所謂遠(yuǎn)期交貨合同,是合同雙方當(dāng)事人在合同中約定在將來的一定期間內(nèi)交貨的合同。這類買賣合同僅是在交貨期限方面與一般買賣合同有所區(qū)別,而在合同的訂立、貨物價格的確定、履行地點等方面與一般買賣合同沒有任何差別。當(dāng)事人必須在合同規(guī)定的期限交貨,否則即應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。
    價格糾紛的處理
    商品房預(yù)售合同的投資數(shù)額大、履行期限長,所以,從商品房的開工建設(shè)到交付使用往往需要很長的時間。在這段時間內(nèi),可能會由于市場行情的變化而引發(fā)商品房的價格糾紛。一方面,預(yù)售方常以建筑材料的價格上漲或房地產(chǎn)價格的上漲為由要求提高房價遭預(yù)購方的拒絕而形成糾紛;另一方面,預(yù)購方有時也會以房地產(chǎn)價格的下跌為由要求降低房價遭預(yù)售方的拒絕而形成糾紛。目前,商品房預(yù)售合同的價格糾紛占整個商品房預(yù)售合同糾紛的一半以上。由于法律對此尚沒有明確規(guī)定,所以各地的處理方法不盡相同,有的按原合同的約定處理,有的按當(dāng)事人分擔(dān)風(fēng)險的風(fēng)險負(fù)擔(dān)原則處理,有的按情勢變更原則處理。最高人民法院《關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的解答》中對商品房預(yù)售合同的價格糾紛的處理作了原則性規(guī)定。我們認(rèn)為,這個《解答》對處理《城市房地產(chǎn)管理法》施行之后的商品房預(yù)售合同的價格糾紛亦有一定的指導(dǎo)意義。
    由于商品房預(yù)售合同的價格糾紛的形成原因比較復(fù)雜,所以,我們認(rèn)為,不可能按照一個固定的方法處理,而應(yīng)當(dāng)根據(jù)具體情況加以解決。
    其次,應(yīng)當(dāng)堅持情勢變更原則。情勢變更原則是合同履行的一項重要原則,盡管我國現(xiàn)行法律中還沒有明確規(guī)定這一原則,但學(xué)者們都普遍承認(rèn)之,我國的審判實踐也已經(jīng)運用情勢變更原則處理了有關(guān)糾紛。在房地產(chǎn)審判實踐中,各地也基本上都將情勢變更原則作為解決房地產(chǎn)糾紛的一項原則。例如,在商品房的價格因國家政策的變化、地方政府的房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃變更而引起的情況下,就可以按照情勢變更原則處理價格糾紛。在運用情勢變更原則處理商品房預(yù)售合同的價格糾紛時,應(yīng)當(dāng)特別注意正確區(qū)分情勢變更與正常的市場風(fēng)險的區(qū)別。
    不能交付或不按期交付商品房糾紛的處理
    在商品房預(yù)售合同糾紛中,預(yù)售方不能交付或不按期交付商品房的糾紛也占有相當(dāng)大的比例。這種糾紛的形成原因是多方面的。有的是因為預(yù)售方的建房資金不到位而引起的,有的是因為預(yù)售方將商品房轉(zhuǎn)賣給第三人引起的,等等。對于這類糾紛,較難處理的問題是判定繼續(xù)履行合同還是解除合同。
    在預(yù)售方不能按合同交付房屋的糾紛中,多數(shù)預(yù)購方都要求預(yù)售方退還房款(解除合同)并承擔(dān)違約責(zé)任。當(dāng)然,也有的預(yù)購方要求預(yù)售方繼續(xù)履行合同并承擔(dān)違約責(zé)任。對于這類糾紛,我們認(rèn)為,應(yīng)當(dāng)在堅持合同效力的前提下,切實維護預(yù)購方的合法權(quán)益。一方面,在預(yù)售方有能力繼續(xù)履行合同的情況下,應(yīng)當(dāng)要求預(yù)售方繼續(xù)履行合同并承擔(dān)違約責(zé)任。否則,如果判定解除合同,退還房款,則可能由于預(yù)售方無力退款而使預(yù)購人的合法權(quán)益得不到保障;另一方面,在預(yù)售方?jīng)]有能力繼續(xù)履行合同的情況下,而預(yù)售方又有足夠的資金可以退還房款的,則可以解除合同,退還房款并承擔(dān)違約責(zé)任。如果預(yù)售方既無繼續(xù)履行合同的能力,又無退款的能力,法院則可以采取一定的保全措施,以保護預(yù)購方的合法權(quán)益。在這種情況下,法院應(yīng)當(dāng)判決解除合同,責(zé)令預(yù)售方承擔(dān)違約責(zé)任,并對預(yù)售方已建的商品房或土地使用權(quán)依法進行強制拍賣,以拍賣的價款退還預(yù)購方的房款。
    商品房預(yù)售合同的有效條件包括:主體合格、意思表示真實、內(nèi)容和形式合法。在這些有效條件中,當(dāng)事人的意思表示真實和內(nèi)容合法并沒有特殊之處,可以按照合同法的一般原理加以認(rèn)定。但在主體合格和形式合法兩個要件上,商品房預(yù)售合同有其特殊性。
    商品房預(yù)售合同的主體必須合格
    商品房預(yù)售合同的主體雙方為預(yù)售方和預(yù)購方。我國現(xiàn)有的法律、法規(guī),對商品房預(yù)售合同的當(dāng)事人雙方都有條件的限制和要求。
    1.預(yù)售方應(yīng)當(dāng)具備的條件。
    根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》和《城市商品房預(yù)售管理辦法》的有關(guān)規(guī)定,商品房預(yù)售合同的預(yù)售方應(yīng)當(dāng)具備下列條件:
    (4)預(yù)售方必須取得商品房預(yù)售許可證明。但在《城市房地產(chǎn)管理法》施行之前,預(yù)售方?jīng)]有取得商品房預(yù)售許可證明的,而在一審訴訟期間補辦了商品房預(yù)售證明的,則可以認(rèn)定合同有效。
    2.預(yù)購方應(yīng)當(dāng)具有的條件。
    從理論上講,預(yù)購方必須是具有完全民事行為能力的人。除此之外,有兩種特別情況:
    (2)根據(jù)最高人民法院在1993年《全國民事審判工作座談會紀(jì)要》:“無當(dāng)?shù)貞艨诘娜速徺I城鎮(zhèn)房屋,對于符合本地區(qū)房屋買賣法規(guī)規(guī)定的,可以認(rèn)定買賣有效?!?無當(dāng)?shù)貞艨诘娜速I賣本地城鎮(zhèn)房屋將取決于當(dāng)?shù)卣贫ǖ姆课葙I賣法規(guī)。
    商品房預(yù)售合同的形式必須符合法律的規(guī)定
    根據(jù)法律的有關(guān)規(guī)定,商品房預(yù)售合同必須采取書面形式。在實踐中,商品房預(yù)售合同一般采取標(biāo)準(zhǔn)合同的形式,具體條款由預(yù)售方事先擬定,主要內(nèi)容包括:雙方當(dāng)事人的情況;預(yù)售商品房的基本情況(如商品房的坐落、土地使用權(quán)證號、建設(shè)工程規(guī)劃許可證號、商品房預(yù)售許可證號、房屋建筑面積、房屋結(jié)構(gòu)等等);預(yù)售商品房的價格及支付辦法、期限;交付房屋的日期;違約責(zé)任及免責(zé)條件;糾紛的解決方式等。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定,當(dāng)事人訂立商品房預(yù)售合同后,預(yù)售方應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案?!冻鞘猩唐贩款A(yù)售管理辦法》亦規(guī)定:“商品房預(yù)售,開發(fā)經(jīng)營企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購人簽訂商品房預(yù)售合同。預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)?!?BR>    1、預(yù)售合同主體的特定性與資質(zhì)嚴(yán)格性。商品房預(yù)售合同的主體是特定的,預(yù)售方是房地產(chǎn)公司,預(yù)購方一般為法人、合伙組織和及部門規(guī)章對商品房預(yù)售合同的預(yù)售人的資格有特別的限制,因而,并非任何人都能作為預(yù)售人訂立商品房預(yù)售合同。預(yù)售人必須是合法設(shè)立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第29條的規(guī)定:“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是以營利為目的,從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)。設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),應(yīng)當(dāng)具備下列條件:
    (一)有自己的名稱和組織機構(gòu);
    (二)有固定的經(jīng)營場所;
    (三)有符合國務(wù)院規(guī)定的注冊資本;
    (四)有足夠的專業(yè)技術(shù)人員;
    (五)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。 設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),應(yīng)當(dāng)向工商行政管理部門申請設(shè)立登記。工商行政管理部門對符合本法規(guī)定條件的,應(yīng)當(dāng)予以登記,發(fā)給營業(yè)執(zhí)照;對不符合本法規(guī)定條件的,不予登記。設(shè)立有限責(zé)任公司、股份有限公司,從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的,還應(yīng)當(dāng)執(zhí)行公司法的有關(guān)規(guī)定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后的一個月內(nèi),應(yīng)當(dāng)?shù)降怯洐C關(guān)所在地的縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門備案?!薄冻鞘蟹康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第五條規(guī)定“設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),除應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設(shè)立條件外,還應(yīng)當(dāng)具備下列條件:
    (一)有100萬元以上的注冊資本;
    (二)有4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員,2名以上持有資格證書的專職會計人員。省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以根據(jù)本地方的實際情況,對設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊資本和專業(yè)技術(shù)人員的條件作出高于前款的規(guī)定?!北緱l例第六條規(guī)定“外商投資設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的,除應(yīng)當(dāng)符合本條例第五條的規(guī)定外,還應(yīng)當(dāng)依照外商投資企業(yè)法律、行政法規(guī)的規(guī)定,辦理有關(guān)審批手續(xù)。”
    2、商品房預(yù)售合同具有較強的國家干預(yù)性
    與現(xiàn)房買賣不同,商品房預(yù)售合同訂立時作為標(biāo)的物的房屋還未完成,預(yù)售方已經(jīng)收取了預(yù)購方的定金和部分房款,但預(yù)購方能否在約定時間取得房屋所有權(quán)仍存在風(fēng)險,顯然在預(yù)售關(guān)系的當(dāng)事人之中預(yù)購方處于弱勢地位。為保護消費者權(quán)益、規(guī)范商品房預(yù)售環(huán)境,《城市商品房預(yù)售管理辦法》對于預(yù)售商品房的條件做了強制性規(guī)定:
    (一)已交付全部土地使用權(quán)出讓金,取得土地使用權(quán)證書;
    (二)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證;
    (三)按提供預(yù)售的商品房計算,投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25%以上,并己經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。同時還規(guī)定未取得《商品房預(yù)售許可證》的,不得進行商品房預(yù)售。合同簽訂后,開發(fā)企業(yè)應(yīng)依法辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)等等,這些措施都充分體現(xiàn)了商品房預(yù)售合同具有較強的國家干預(yù)性。
    3、商品房預(yù)售合同的標(biāo)的是還在建設(shè)中的房屋具有不可預(yù)見性
    商品房預(yù)售交易合同是當(dāng)事人就正在興建的房屋所進行的交易行為,開發(fā)商負(fù)有于一定時期內(nèi)將房屋興建完成再轉(zhuǎn)移所有權(quán)并交付購房人的義務(wù)。通常情形,在訂立合同時,購房人據(jù)以參考的資料,僅為開發(fā)商提供的圖紙、模型或者開發(fā)商興建的“樣品房”。至于房屋完成后的實際面積、建筑材料的品質(zhì)、公共設(shè)施的有無等等問題,購房人無法事先預(yù)期或預(yù)見。而這些問題往往是購房人決定是否進行交易的重要因素。更何況,開發(fā)商事后亦可變更設(shè)計、增加公用面積,以致完工時的房屋不符合訂立合同時的預(yù)期約定。
    4、商品房預(yù)售合同履行周期長
    一般之買賣合同成立后,出賣人即負(fù)有交付買賣標(biāo)的物及轉(zhuǎn)移所有權(quán)的義務(wù)。而在商品房預(yù)售交易中,從訂立合同到房屋竣工需要相當(dāng)時日。在房屋建造過程中,開發(fā)商本身的履行能力容易因外在因素或者其他因素發(fā)生變化。此外,經(jīng)濟景氣與否,建筑材料的漲跌等等,也可能在訂立合同后房屋完工前影響房屋的竣工。當(dāng)然,購房者固然可得解除交易合同,但實際情況是,一則如要解除合同,購房人要受交易合同約定條款的諸多限制,其結(jié)果一般而言,總是使購房人處于不利的地位;二則從訂立合同到房屋建設(shè)竣工前已經(jīng)過相當(dāng)時日,在此期間,很可能還出現(xiàn)過其他諸多的購房機會由于此項交易合同的成立而不在購房人的考慮之中,如要解除合同不僅此項交易目的不能實現(xiàn),而其他機會也被喪失;三則在房屋竣工前,購房人已投入大量資金,處于欲罷不能的境地,使得購房人不論怎樣顧慮重重,也不敢輕易解除合同,如果購房人敢于解除合同,則要至少損失數(shù)千上萬元的資金。
    在目前的房地產(chǎn)糾紛案件中,商品房預(yù)售合同糾紛占有相當(dāng)大的比例。這類糾紛具有標(biāo)的金額大、涉訴人數(shù)多、法律政策性強等特點,處理起來比較困難。從實踐來看,商品房預(yù)售合同糾紛有價格糾紛、不能交付或不按期交付商品房糾紛、預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓糾紛、質(zhì)量糾紛等,其中最常見的是價格糾紛和不能交付或不按期交付商品房糾紛。我們認(rèn)為,正確處理商品房預(yù)售合同糾紛,必須針對不同性質(zhì)的糾紛采取不同的原則和方法。
    商品房預(yù)售合同篇十七
    在商品房預(yù)售中,即經(jīng)常出現(xiàn)此種情形:商品房開發(fā)商籍自己雄厚資本及專業(yè)知識制定一些對購房人不公平的免責(zé)條款,如免除延期交房責(zé)任條款、免除房屋質(zhì)量責(zé)任條款等,損害購房人的利益。那么如何認(rèn)識這些條款的效力?在審判實踐中如何進行審查?怎樣對免責(zé)條款進行規(guī)制?本文根據(jù)民法典對免責(zé)條款的規(guī)定結(jié)合商品房預(yù)售的實際情況,對以上問題進行分析和探討,希望能對審判實踐有所裨益。
    當(dāng)事人意思自治是民法的一項原則,在一般情況下,法律對當(dāng)事人之間協(xié)商議定的條款并不加以過多干涉。但對合同中的免責(zé)條款,由于其所具有的特殊意義及對合同雙方權(quán)利義務(wù)的重要影響,各國法律一般都規(guī)定制定免責(zé)條款的一方負(fù)有提請對方注意的義務(wù),且提請注意應(yīng)達到充分、合理的程度,以避免相對一方在不知情或不完全理解的情況下訂立合同。如果制訂免責(zé)條款的一方未盡到提請注意的義務(wù),則該免責(zé)條款視為未訂入合同,不得成為合同的一部分,因而不對當(dāng)事人產(chǎn)生約束力。那么,怎樣才是充分、合理的提請注意呢?可以從以下幾個方面進行分析:
    (一)文件的外型?!拔募庑晚氂枞艘栽撐募d有足以影響當(dāng)事人權(quán)益之約款之印象,否則相對人收到該文件根本不予閱讀,使用人之提請注意即不充分?!?見劉榮宗著《定型化契約論文專輯》第8頁,三民書局1988年版。)也就是說,訂立免責(zé)條款的文件應(yīng)足以使當(dāng)事人明白其性質(zhì),認(rèn)識到它是合同的一部分。如果文件的外型未作到這一點,則其中的條款不能被視為訂入合同。如:銷售商在廣告中登載"房一售出,概不退換",在房屋圖紙上標(biāo)注"本公司對因施工單位責(zé)任造成的質(zhì)量問題不承擔(dān)任何責(zé)任",在辦公地點張貼的寫有"對非因本公司原因造成的延期交房,本公司不承擔(dān)任何責(zé)任"內(nèi)容的告示等。由于這些廣告、房屋圖紙、告示的外型不足以使購房者明了其性質(zhì),因此如果雙方在書面合同中并沒有特別說明其為合同的一部分,則這些廣告、房屋圖紙、告示中的免責(zé)內(nèi)容不得作為合同的組成部分。
    (二)提請注意的方法。提請注意可以采取個別提請注意和張貼公告的方式。在商品房預(yù)售中,應(yīng)以個別提請注意為原則,除非特別情況,售房方不得采取張貼公告方式制定免責(zé)條款,否則,視為未盡到提請注意義務(wù)。
    (三)清晰明白的程度。即提請注意所使用的語言文字必須清晰,明白,不得使用含糊不清的語言文字,否則,不得作出對相對一方不利的解釋。如果在合同中的免責(zé)條款所使用的字體過小、打印不清,或位于合同書中不易被注意的位置,也不能認(rèn)為是清晰明白。
    (四)提請注意的時間。免責(zé)條款必須在合同訂立之前出示,提請注意也必須于合同訂立之前完成,如果是在合同訂立之后出示,除非相對人予以認(rèn)可,否則不能認(rèn)為訂入合同。如商品房銷售商在預(yù)售合同訂立后作出的有關(guān)免責(zé)事項的規(guī)定,即屬此類情況,除非購房者予以認(rèn)可,否則,不能成為合同組成部分。
    (五)提請注意的程度。提請注意應(yīng)達到一般人能理解的程度。如果免責(zé)條款中有常人不知曉的術(shù)語,訂立者應(yīng)作出解釋。在商品房預(yù)售中,一般房地產(chǎn)銷售商均采用定式合同,或稱標(biāo)準(zhǔn)合同,合同內(nèi)容固定,適用于所有購房者。購房者對合同內(nèi)容只能表示同意或不同意,沒有更多的協(xié)商余地。如訂立合同,對其中的免責(zé)條款也只能接受。在這種情況下銷售商負(fù)有比在非定式合同中更為嚴(yán)格的提請注意義務(wù)。法院在審理此類案件時,應(yīng)對其中的免責(zé)條款做更為嚴(yán)格的審查。
    免責(zé)條款訂入合同中并不等于當(dāng)然有效,對免責(zé)條款的效力法律上有種種限制。它除應(yīng)符合法律關(guān)于合同效力的一般規(guī)定外,還應(yīng)符合一些特殊規(guī)定。對免責(zé)條款的法律限制體現(xiàn)了國家對經(jīng)濟民事活動的干預(yù),其目的是為了保護國家利益和社會公共利益。在審理商品房預(yù)售合同糾紛時,法院應(yīng)對合同中的免責(zé)條款的效力進行審查。在審查時,應(yīng)掌握以下幾個標(biāo)準(zhǔn):
    (一)免責(zé)條款違反法律和社會公共利益的無效。
    我國《民法典》第七條規(guī)定:"民事活動應(yīng)尊重社會公德,不得損害社會公共利益,破壞國家經(jīng)濟計劃,擾亂社會經(jīng)濟秩序。"這是對免責(zé)條款進行限制的法律依據(jù)。因此,在預(yù)售商品房中,有上述內(nèi)容的免責(zé)條款無效。應(yīng)注意的是,這里所指的違反法律,是指違反法律的強行性規(guī)范,只有違反強行性規(guī)范的免責(zé)條款才為無效。
    (二)免責(zé)條款不得免除故意和重大過失責(zé)任。
    如果允許當(dāng)事人在合同中訂立免除故意或重大過失責(zé)任的條款,則無異于鼓勵當(dāng)事人不履行合同或不負(fù)責(zé)任地履行合同,這就與民法典規(guī)定的誠實信用的原則相違背,且不符合合同訂立的目的。目前國外的立法對免除故意或重大過失責(zé)任的免責(zé)條款均持否定態(tài)度,如《德國民法典》第276條第2款規(guī)定:“債務(wù)人因故意行為而應(yīng)負(fù)的責(zé)任,不得預(yù)先免除?!薄断ED民法典》第332條規(guī)定:“旨在預(yù)先免除或限制對故意或重大過失所負(fù)責(zé)任的協(xié)議無效。
    商品房預(yù)售合同篇十八
    第一條甲方經(jīng)批準(zhǔn),取得位于____市用地面積____2的土地使用權(quán)。地塊編號:____使用年期________年,自________年____月____日起至________年____月____日止。甲方在上述土地興建xx,系____定名____,由甲方預(yù)售。
    第二條乙方自愿向甲方定購上述xx的第____幢____號(第__層)。建筑面積____2,土地面積2(其中:基底分?jǐn)俖___2、公用分?jǐn)俖___2、其他____2)。
    第三條甲方定于________年____月____日交付乙方使用。如遇下列特殊原因可延期交付使用,但不得超過____天:
    1.人力不可抗拒的自然災(zāi)害;
    2.施工中遇到異常困難及重大技術(shù)問題不能及時解決;
    3.其他非甲方所能控制的因素。上述原因必須憑____市有關(guān)主管部門的證明文件為依據(jù),方能延期交付使用。
    第四條甲乙雙方同意上述訂購之xx售價為:____單價元2,總金額____幣____千____百____十____萬____千____百____十____元(小寫_____萬元)。付款方式:乙方按甲方指定收款銀行:帳戶名稱:________________帳號:_______________分期(一次)付款(見附表一)。
    第五條乙方如未按本合同。
    第四條規(guī)定的時間付款,甲方有權(quán)追索違約利息。如逾期____天以上,仍未付所欠款項和利息,甲方有權(quán)單方終止合同,將xx出售他人。
    第六條甲方如未按本合同。
    第三條規(guī)定的日期交付給乙方使用,應(yīng)按合同規(guī)定交付日
    第二天起計算付款利息,以補償乙方的損失。
    第七條甲方出售的xx須經(jīng)市建筑質(zhì)量檢驗部門驗審合格,并負(fù)責(zé)保修半年,如質(zhì)量不合格時,乙方有權(quán)提出退房,退房后甲方應(yīng)將已付款項及全部利息在30天內(nèi)退回乙方。
    第八條甲乙雙方在xx交付使用并付清樓款后,簽訂《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同書》,經(jīng)市府主管部門辦理轉(zhuǎn)讓登記手續(xù),發(fā)給《房地產(chǎn)權(quán)證》,乙方才能獲得房地產(chǎn)權(quán)。乙方在使用期間,有權(quán)享用與該xx有關(guān)聯(lián)的公共通道、設(shè)施、活動場所,同時必須遵守中華人民共和國法律、法令和社會道德,維護公共設(shè)施和公共利益。
    第九條乙方所購xx只作____使用,在使用期間不得擅自改變該xx結(jié)構(gòu)和用途,如有損壞應(yīng)自費修繕。乙方購置的xx所占用的土地,按有關(guān)土地管理規(guī)定繳納土地使用費。
    第十條預(yù)售的xx,乙方不許轉(zhuǎn)讓、抵押,否則,后果自負(fù)。
    第十一條后面的附表一、二均為本合同內(nèi)容的組成部分。
    第十二條本合同自簽訂蓋章之日起生效,如發(fā)生糾紛,雙方應(yīng)友好協(xié)商解決,不能解決時,按下列()項解決:
    1.由仲裁機關(guān)仲裁;
    2.由人民法院裁判;
    第十三條本合同正本一式四份,甲乙雙方、公證機關(guān)、房地產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)各一份。
    甲方:____________代表人:________年____月____日。
    乙方:____________代表人:________年____月____日。