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物業(yè)畢業(yè)論文物業(yè)管理糾紛篇一
古典文學中常見論文這個詞，當代，論文常用來指進行各個學術領域的研究和描述學術研究成果的文章，簡稱為論文。以下就是由編為您提供的物業(yè)畢業(yè)論文。
物業(yè)管理是近幾年來我國大力培育、發(fā)展房地產市場過程中，住宅與非住宅房產商品化、服務化而出現(xiàn)的對居住、使用住宅小區(qū)、商廈的單位、居民提供公共性服務和特約服務的新行業(yè)。隨著物業(yè)管理業(yè)的出現(xiàn)，在物業(yè)產權人(又稱業(yè)主)、使用人與物業(yè)的受托管理人(物業(yè)管理公司)之間產生了一種新型的民事法律關系，行政管理部門也面臨如何對物業(yè)管理業(yè)進行行業(yè)管理的新問題，因物業(yè)管理發(fā)生的糾紛隨之出現(xiàn)，并呈現(xiàn)糾紛數量上升、新類型案件多的特點。而物業(yè)管理規(guī)范性文件方面，除了建設部發(fā)布的《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》(以下簡稱《辦法》)和國家計委、建設部發(fā)布的《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費暫行辦法》這兩份部門規(guī)章外，我國尚無統(tǒng)一的或專門調整物業(yè)管理行為的法律法規(guī)，使物業(yè)管理糾紛案件存在適用法律難等問題。本文試就物業(yè)管理糾紛的主要特點、審理物業(yè)管理糾紛案件在實體上和程序上應注意的問題，以及值得探討的問題略陳管見。
物業(yè)管理糾紛是隨著房地產開發(fā)商加強售后服務及物業(yè)管理行業(yè)的出現(xiàn)而出現(xiàn)的，該類糾紛因其獨特性而與一般的糾紛有著不同的特點。
1.物業(yè)管理糾紛案件逐年上升，訴訟標的額較大。
1990年以來，特別是1992年以后，全國各地的房地產業(yè)異軍突起，海南的房地產更是超常規(guī)發(fā)展，形成了不同檔次、不同類型的新建住宅小區(qū)和作為商用寫字樓的大廈(以下簡稱為住宅小區(qū)和商廈)，各類住宅小區(qū)、商廈在收取物業(yè)管理費用、提供管理服務方面的做法不盡一致，業(yè)主與物業(yè)管理者之間缺乏約束各方的合同、公約或法律規(guī)范，使業(yè)主與物業(yè)管理者、行政主管部門之間的矛盾漸生，因此而產生的糾紛，向房產、物價等管理部門的投訴大量增加，在有關部門的協(xié)調處理不完全能解決糾紛后，當事人轉而向法院起訴。以?？谑行氯A區(qū)法院為例，該院于1995年開始受理物業(yè)管理糾紛案5件，至上升為20件，這兩年來因物業(yè)管理而產生的各類糾紛有增無減。訴訟標的額少則上萬元，多則幾十萬元。
2.因物業(yè)管理產生糾紛的案件類型多，且多是新類型的案件。
物業(yè)管理糾紛是物業(yè)管理過程中所發(fā)生的糾紛。據統(tǒng)計，目前海口市所受理的物業(yè)管理糾紛，已從剛開始受理時物業(yè)管理公司追索物業(yè)管理費的糾紛，發(fā)展到涉及民事訴訟、行政訴訟的各類型糾紛。主要有：(1)物業(yè)管理者(包括房地產開發(fā)商和物業(yè)管理公司)向業(yè)主或使用人追索物業(yè)管理費、水電費的糾紛，這類糾紛數量較多;(2)業(yè)主或使用人要求物業(yè)管理者承擔停水、停電、停氣或其他行為的侵權賠償糾紛;(3)房地產開發(fā)商與物業(yè)管理公司的物業(yè)管理承包合同糾紛;(4)房地產開發(fā)商與物業(yè)管理公司之間的物業(yè)委托管理糾紛;(5)業(yè)主或使用人要求物業(yè)管理者賠償在提供特約服務如保管服務中所造成的財務損失的糾紛;(6)業(yè)主或管委會選聘、解聘物業(yè)管理公司產生的糾紛;(7)業(yè)主訴房產管理部門行政侵權糾紛。這些類型的糾紛，涉及到民法關系中合同之債(包括服務管理關系、代理關系、承包關系)、侵權行為所生之債，以及行政訴訟中房產管理部門的行政行為是否合法。如?？谑许槹l(fā)新村小區(qū)的部分業(yè)主因認為在沒有召開業(yè)主大會、業(yè)主選票未過半數的情況下，?？谑蟹慨a管理局批復同意成立管委會屬違法行政，侵犯了原告作為業(yè)主的利益，而提起行政侵權訴訟。這是該市所受理的第一宗因物業(yè)管理引起的行政訴訟案。
3.物業(yè)管理糾紛訴訟主體復雜，法律關系復雜，對糾紛的審理有一定的難度。
物業(yè)管理糾紛案的訴訟主體、法律關系復雜，該類案件的主體，既有我國公民、法人和其他組織，又有外國公民、外國企業(yè)、港澳臺同胞;參與訴訟的既有業(yè)主、使用人或小區(qū)管委會，也有物業(yè)管理公司、房地產開發(fā)商或行政管理部門。既可能涉及業(yè)主與使用人的關系、業(yè)主或使用人與物業(yè)管理公司的物業(yè)管理服務合同關系、侵權關系，又可能涉及到房地產開發(fā)商與物業(yè)管理公司的關系、管委會與物業(yè)管理公司的關系，業(yè)主、管委會或物業(yè)管理公司與房產管理部門的關系。由于物業(yè)管理糾紛案屬新類型的案件，在審判實踐中又無現(xiàn)成的依據，《中華人民共和國民法通則》等法律中無專門調整物業(yè)管理的規(guī)定，只能依據民法通則、行政訴訟法的基本原則，依據有關部門和地方性規(guī)章進行處理，而有關規(guī)章的規(guī)定又不詳盡或明確，給正確處理該類糾紛帶來一定的難度。
二、審理物業(yè)管理糾紛案件應注意的幾個問題。
確定物業(yè)管理糾紛案件的管轄問題，是正確審理此類案件的前提。物業(yè)管理糾紛的管轄問題，應以物業(yè)管理糾紛的具體類型來確定。因物業(yè)管理引起的行政訴訟案件，依《行政訴訟法》的有關規(guī)定確定有管轄權的法院。因物業(yè)管理引起的民事訴訟案件，目前當事人一般都在物業(yè)所在地的法院起訴，并把物業(yè)所在地作為業(yè)主或使用人的住所地，而有些受訴法院也未分清物業(yè)管理糾紛的不同類型而予以受理。簽訂物業(yè)管理服務合同的一方當事人向對方提起侵權之訴的，應適用民事訴訟法第29條的規(guī)定，由侵權行為地或被告住所地的人民法院管轄，因物業(yè)管理服務合同、物業(yè)管理承包合同、物業(yè)委托管理合同等產生的合同糾紛，應適用民事訴訟法第24條的規(guī)定，即：“因合同糾紛提起的訴訟，由被告住所地或合同履行地的人民法院管轄”。要注意審查何處為被告住所地、何處為合同履行地。業(yè)主作為被告的，業(yè)主的住所地既有在物業(yè)所在地，又有在物業(yè)所在地之外的，并非業(yè)主購置了物業(yè)，物業(yè)所在地就是其住所地，因此，不能簡單地認為物業(yè)所在地就是被告住所地;物業(yè)管理公司的住所地是指其主要營業(yè)地或主要辦事機構所在地，而并非是實施物業(yè)管理的所在地，但由于物業(yè)管理服務合同、物業(yè)管理承包合同、物業(yè)委托管理合同，均是在物業(yè)所在地實施物業(yè)管理，因此，物業(yè)所在地應認為是合同履行地。物業(yè)管理糾紛雖是因不動產的管理引起的糾紛，但其不屬于不動產糾紛，不適用專屬管轄的規(guī)定。
(二)應注意審查涉及物業(yè)管理的合同的法律效力。
審查物業(yè)管理合同的效力，關系到正確處理糾紛，維護法律嚴肅性的問題。在物業(yè)管理糾紛中，主要涉及三類合同，一為物業(yè)管理服務合同，即業(yè)主或管委會與物業(yè)管理公司或開發(fā)商簽訂的由房地產開發(fā)商或物業(yè)管理公司對建筑物及其附屬物進行有償管理服務的書面協(xié)議：通常所說的物業(yè)管理合同主要是指物業(yè)管理服務合同;二為物業(yè)管理承包合同即房地產開發(fā)商或物業(yè)管理公司與另一物業(yè)管理公司簽訂的將物業(yè)管理權發(fā)包給另一物業(yè)管理公司承包的書面協(xié)議;三為物業(yè)委托管理合同，即房地產開發(fā)商與物業(yè)管理公司簽訂的將物業(yè)管理權委托給物業(yè)管理公司管理的書面協(xié)議。在審理中，應區(qū)分合同的不同性質，注意判定合同的效力，以正確處理物業(yè)管理糾紛。
物業(yè)畢業(yè)論文物業(yè)管理糾紛篇二
物業(yè)管理專業(yè)是高職教育中的新興專業(yè),由于物業(yè)管理行業(yè)的特殊性及其專業(yè)發(fā)展歷史較短等因素,專業(yè)建設存在著與行業(yè)管理實踐相脫離的問題。在物業(yè)管理中，各項費用的計算和整理屬于核心工作之一，但費用項目眾多，再加上計算方法煩瑣，若采用手工模式，很容易出錯，且耗時耗力。
物業(yè)管理畢業(yè)論文范文一：信息系統(tǒng)在物業(yè)管理中的應用。
(一)良好的可視性與可控性。
物業(yè)管理信息化有助于建立規(guī)范、合理的業(yè)務流程，明確不同崗位的責任，保障相關業(yè)務高效的開展，盡可能地規(guī)避管理上的不足以及人為因素的不利影響，使企業(yè)擁有更為理想的運營效率，最終幫助企業(yè)在日趨激烈的市場競爭中占據主動地位。
(二)支持全方位的快速查詢。
物業(yè)管理涉及大量資料(如房產資料等)，若采用手工整理方式，不僅工作量大，且相當煩瑣，對房產資料進行查詢時往往耗時較長。
利用信息系統(tǒng)能夠通過設置不同條件分類(如業(yè)主姓名、房號以及面積等)進行查詢，快捷且準確，大幅提升了查詢效率[1]。
(三)完整的工程服務檔案。
在物業(yè)管理工作中，需要對工程服務(如維修等)進行管理。
信息系統(tǒng)可對工程服務檔案進行收集整理，如此一來，為管理人員及時掌握現(xiàn)狀提供了極大便利，有助于管理人員科學規(guī)劃自身的工作時間。
(四)各項費用的自動化計算。
在物業(yè)管理中，各項費用的計算和整理屬于核心工作之一，但費用項目眾多，再加上計算方法煩瑣，若采用手工模式，很容易出錯，且耗時耗力。
信息系統(tǒng)不僅運算速度快，而且準確率高，能夠讓相關費用的計算和整理變得簡單起來。
(五)為決策奠定堅實的基礎。
物業(yè)管理信息系統(tǒng)之中的決策系統(tǒng)可以對相關數據進行綜合分析，如此一來，決策者能夠在大量的決策方案中篩選出最為合理的，指導企業(yè)實施科學的管理行動。
二、物業(yè)管理信息系統(tǒng)的主要功能模塊及操作。
(一)基礎資料。
基礎資料模塊主要由三大模塊組成，即組織機構模塊、職員模塊以及輔助資料模塊[2]。
組織機構模塊可以對不同組織機構(如總公司等)進行定義，職員模塊可對不同組織機構之下的職員信息進行定義以及管理，輔助資料模塊能夠對相關輔助資料(如樓宇結構等)進行定義。
以基礎資料模塊為工具，可對各項基礎數據進行收集和整理，為物業(yè)管理企業(yè)建立信息化構架奠定堅實的基礎。
對系統(tǒng)進行初始化設置時，一般將物業(yè)管理企業(yè)規(guī)劃成三級，一至三級分別是總公司、區(qū)域公司以及管理處;對于普通居民小區(qū)，通常設置三個級別的管理處;當完成對組織機構的設置之后，便可以在不同機構之下進一步設立與之對應的職員信息[3]。
(二)房產管理。
房產資源管理模塊主要包含了下述信息：(1)管理區(qū)信息;(2)樓宇信息;(3)房間信息;(4)停車場信息等[4]。
依據不同類別對上述信息進行歸納整理，形成excel表格后導入信息系統(tǒng)，實現(xiàn)對數據的初始化準備。
對房產管理的同時，還能夠執(zhí)行房產驗收作業(yè)，便于物業(yè)管理企業(yè)更加高效地驗收項目，管理驗收結果。
這一模塊還有一個比較重要的功能，就是可以對公共維修資金進行管理，能夠十分清晰地記錄每一戶所對應的公共維修資金信息，有效提升了物業(yè)管理企業(yè)資金管理的規(guī)范性。
(三)客戶關系管理。
物業(yè)管理企業(yè)開展客戶服務工作時離不開客戶關系管理模塊的支持。
在該模塊的幫助下，不僅能夠建立一個信息較完整的客戶檔案，對所有住戶的姓名、身份信息、聯(lián)系方式等重要信息予以管理，還能針對每一位客戶建立健全家庭成員的檔案。
對于以寫字樓為代表的綜合項目，信息系統(tǒng)能對業(yè)主和租戶的信息分別進行詳細的記錄，為相關管理工作提供極大便利。
通過“客戶服務”，可以對內部服務進行合理派工，同時還可以開展投訴處理以及裝修管理等工作。
借助系統(tǒng)跟蹤功能，對各項服務進行管理，做好內部溝通工作，及時且有效地解決客戶提出的各項合理的服務申請，從而逐步提升客戶的滿意度[5]。
(四)收費管理。
所謂收費管理模塊，指的是物業(yè)管理企業(yè)對各類費用予以管理的一種功能模塊，全部收費項目以及標準等均可根據需要進行自定義。
應收費用主要有四大類，即常規(guī)費用、抄表費用、車位費用以及臨時費用。
以單個房間為單位，明確當月各個房間的應收費用，對于那些較特殊的收費標準，允許單獨設置，設置好相應的收費標準之后，每月便可以執(zhí)行“生成費用”操作。
以水電收費為例，對水電表執(zhí)行遠程抄表操作之后，形成excel數據，然后將其導入收費管理模塊便可形成抄表費用[6]。
對交費通知單，可通過自定義方式進行設置，并打印出來。
繳費方式主要包括三種，一是現(xiàn)金交款，二是銀行托收，三是預收款。
收費員在收費管理模塊中執(zhí)行“繳費”操作之后，應收費用便會自動納入已收費用，與此同時，還可以打印出對應的'票據。
對于收費管理模塊而言，其還提供了不同類型的查詢和統(tǒng)計服務，常見的如當期應收費用之中的當期應收、往期欠費以及提前預收等，僅需執(zhí)行“報表統(tǒng)計”這一操作即可實現(xiàn)。
(五)系統(tǒng)維護。
系統(tǒng)維護模塊主要包含角色管理、用戶管理、系統(tǒng)重置三大功能。
角色管理功能能夠以不同角色為對象，對其名下的功能以及數據權限進行設置。
用戶管理功能能夠對用戶角色進行定義。
通過前面提到的兩種功能可以建立一個比較靈活、完善的授權機制。
(六)設備保運信息化。
將大量設備設施相關數據錄入信息化系統(tǒng)，形成一個大數據庫，系統(tǒng)根據數據生成卡片式、線性操作規(guī)程，保運人員按照設定的路線進行標準化操作，操作記錄實時傳到系統(tǒng)內，生成數據并對其進行分析，使設備設施也納入到物業(yè)的信息化管理之中。
三、信息系統(tǒng)如何更好地應用于物業(yè)管理。
(一)政府和行業(yè)支持。
相關政府以及行業(yè)部門應重視信息系統(tǒng)在物業(yè)管理中的應用，并落實到實際行動中去，組織建筑單位、研究單位以及其他相關單位制定物業(yè)管理信息系統(tǒng)的行業(yè)標準，明確具體的實施內容，并立足于具體情況，允許多重定位的存在，從而更好地滿足不同檔次及各類投資規(guī)模的實際需求。
除此之外，政府部門還應基于更高層次視角制定和實施配套的協(xié)調性政策法規(guī)，突破行政壁壘的束縛，推動相關收費的社會化轉變，制定城市物業(yè)管理的信息化發(fā)展規(guī)劃，進一步明確物業(yè)管理信息系統(tǒng)的規(guī)模和類型，為其提供各類資源支持，從而促使信息系統(tǒng)更好地應用于物業(yè)管理系統(tǒng)，服務于現(xiàn)代智能物業(yè)社區(qū)的建設和發(fā)展[7]。
(二)開發(fā)商支持。
開發(fā)商對工程進行規(guī)劃時，便應該充分明確住宅的市場定位，即向何種社會群體提供何種檔次的住宅，通過了解購房人在物業(yè)管理方面普遍關心的問題，確定物業(yè)管理信息系統(tǒng)應當具備的功能，如若缺少必要的事前調查環(huán)節(jié)，就會出現(xiàn)功能過剩，或者功能不齊全的情況。
與此同時，還應立足于市場需求，對自身的投資能力進行理性分析，參考物業(yè)管理等各個方面的合理意見，邀請專業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)進行系統(tǒng)的、高效的策劃，結合項目具體的市場定位來研究其配套的信息化物業(yè)管理問題，不但要考慮項目的經濟性、可靠性，同時還應考慮項目的可持續(xù)發(fā)展性。
住宅是一項長期工程，物業(yè)管理企業(yè)通常會為業(yè)主提供長達數十年的服務。
現(xiàn)今，科技正處于飛速發(fā)展之中，特別是信息技術的發(fā)展日新月異，所以，在建設物業(yè)管理信息系統(tǒng)的過程中，應積極地考慮技術的升級問題，如何賦予物業(yè)管理信息系統(tǒng)以理想的超前性及可拓展性，將成為開發(fā)商在和相關企業(yè)協(xié)商的過程中另一重要的議題。
(三)健全各項規(guī)章制度。
完善的規(guī)章制度是至關重要的，這是做好小區(qū)物業(yè)管理工作的重要保障之一。
物業(yè)管理企業(yè)應基于物業(yè)管理信息系統(tǒng)的具體特性制定和實施配套的維護制度與保養(yǎng)制度，并嚴格落實定期檢修工作;建立并完善資料管理制度，及時對系統(tǒng)設備自動運行所涉及的資料予以整理和歸納，然后在此基礎上制定針對性的防范措施，做好預防工作;除此之外，物業(yè)管理企業(yè)還需要建立和完善相關工作所對應的標準化流程，制定和實施以崗位責任制為代表的一系列規(guī)章制度。
物業(yè)畢業(yè)論文物業(yè)管理糾紛篇三
2.因物業(yè)管理產生糾紛的案件類型多，且多是新類型的案件。?
3.物業(yè)管理糾紛訴訟主體復雜，法律關系復雜，對糾紛的審理有一定的難度。?
二、審理物業(yè)管理糾紛案件應注意的幾個問題。
（二）應注意審查涉及物業(yè)管理的合同的法律效力。
1.注意審查物業(yè)管理服務合同的效力。?
2.注意審查物業(yè)管理承包合同的效力。?
3.注意審查物業(yè)委托管理合同的效力。?
三、在審理物業(yè)管理糾紛中值得探討的若干問題。
（一）關于業(yè)主大會如何召集、選舉，作出決議的程序問題。
由于住宅小區(qū)或商廈的業(yè)主人數眾多，難以分別行使物業(yè)管。
（二）關于管理委員會的主體資格問題。
（三）關于商住兩用樓或商業(yè)、娛樂業(yè)等用途的商廈的物業(yè)管理問題。
（四）關于物業(yè)管理公司是否有權采取停止供電、供水、供氣等措施的問題。?
綜上所述，物業(yè)管理糾紛作為新類型的案件，訴訟到法院只有近幾年的時間，需探討的問題還很多。由于目前物業(yè)管理缺乏相應的法律規(guī)范，人民法院在處理這些新類型案件中，難免出現(xiàn)適用法律不一，判決結果不統(tǒng)一的情況。以法律規(guī)范的形式規(guī)范物業(yè)管理行為，保護業(yè)主、物業(yè)管理公司、房地產開發(fā)商的合法權益，不僅是司法實踐的要求，也是促進物業(yè)管理健康發(fā)展的要求。因此，有必要將完善我國物業(yè)管理法律法規(guī)盡快提到立法議程。建議在物業(yè)管理法律規(guī)范中，確定由政府主管部門行業(yè)管理、業(yè)主自治與物業(yè)管理公司專業(yè)服務的管理體制，將住宅小區(qū)和商廈的管理納入法律調整范圍，明確物業(yè)管理中有關的權利義務、操作的程序、規(guī)則，使物業(yè)管理行為真正納入法制化的軌道，便于給人民法院審理物業(yè)管理糾紛案件提供較為充分完善的法律依據。
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物業(yè)畢業(yè)論文物業(yè)管理糾紛篇四
答辯人就本案答辯如下：
一、本案是物業(yè)合同糾紛不是物業(yè)費糾紛。
根據最高人民法院關于印發(fā)《民事案件案由規(guī)定》的通知(法發(fā)。
[]11號)108、(15)規(guī)定本案案由應為物業(yè)服務合同糾紛。
最高人民法院通知中并沒有物業(yè)費糾紛這樣的案由。
二、被告所在小區(qū)業(yè)主大會沒有授權青島市小區(qū)業(yè)主委員會和原告簽訂本案的物業(yè)合同，所以該合同沒有法律效力。
首先，本案物業(yè)合同簽訂于，所以應該適應9月1日起生效的國務院《物業(yè)管理條例》而不能適應10月1日生效的國務院修改的《物業(yè)管理條例》。
其次，業(yè)主委員會超出職責和權限簽訂本案合同。
被告所在小區(qū)業(yè)主大會沒有作出在20到聘用原告的決定。
根據20《物業(yè)管理條例》第15條第2項規(guī)定：業(yè)主委員會代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同。
青島市嘉禾路業(yè)主委員會在業(yè)主大會沒有做出聘用原告的決定的情況下，和原告簽訂本案物業(yè)合同，業(yè)主委員會的這一決定超出了其法定職責和權限，該合同沒有法律效力。
三、本小區(qū)業(yè)主大會沒有決定續(xù)聘原告為本小區(qū)提供物業(yè)服務，原告向被告索要物業(yè)費缺乏法律支持。
原告在本小區(qū)的物業(yè)合同已經到期，本案的物業(yè)合同為續(xù)聘合同。
根據《青島市物業(yè)管理條例》第29條規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)的選聘、續(xù)聘、解聘由業(yè)主委員會組織召開業(yè)主大會決定。
四、原告計算物業(yè)費的標準沒有法律依據。
被告所在小區(qū)業(yè)主大會沒有同意原告提出的物業(yè)費標準。
年，本小區(qū)業(yè)主大會就原告提出的物業(yè)費標準作出了業(yè)主大會決定，業(yè)主大會沒有同意原告提出的物業(yè)費標準。
根據《物業(yè)管理條例》規(guī)定業(yè)主必須執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權業(yè)主委員會的決定。
被告作為業(yè)主必須執(zhí)行業(yè)主大會的決定。
五、本案應該追加青島市小區(qū)業(yè)主委員會為本案第三人。
業(yè)主委員會代表業(yè)主監(jiān)督物業(yè)公司履行物業(yè)合同、根據業(yè)主大會的決定是否續(xù)聘物業(yè)公司。
本案是物業(yè)合同糾紛，業(yè)主委員會參加本案審理，對于案件法律關系和事實的查清有著至關重要的作用，本案的審理結果直接和本小區(qū)的業(yè)主委員會有法律上的利害關系，所以應當追加本小區(qū)業(yè)主委員會為本案第三人。
綜上所述，被答辯人主張的合同沒有法律效力，其訴訟請求沒有法律和事實依據，應當依法駁回被答辯人的訴訟請求。
答辯人：
物業(yè)畢業(yè)論文物業(yè)管理糾紛篇五
上訴人因與被上訴人物業(yè)服務合同糾紛一案，不服沈北新區(qū)人民法院民事判決書北新民初字第883號判決，特提請上訴。
上訴請求：
1、依法撤銷沈陽市沈北新區(qū)人民法院民事判決書(2014)北新民初字第883號判決書，并支持上訴人一審訴訟請求。
2、一、二審訴訟費用由被上訴人承擔。
事實與理由：
一、適用法律錯誤。
在一審庭審中，上訴人提供一組照片，證明帝景嘉園小區(qū)內存在以下問題：1、停車位與業(yè)主窗戶距離不足3米，噪音及尾氣污染影響業(yè)主正常生活，要求被告賠償違約金及傷害費1000元;2、單元門損壞，無法使用。要求被告賠償違約金600元及租房損失元;3、電壓過高，業(yè)主自行安裝穩(wěn)壓器。要求被告賠償違約金及損失3345元;4、外墻滲水，要求被告給付抹灰產生的費用800元;5、室外落水管損壞，原告自購材料更換，要求被告給付材料費200元，以上費用合計7945元。
以上事實，有《帝景嘉園物業(yè)服務合同》、照片、證人、證言以及當事人陳訴等證據，經庭審質證，原審一審法院予以確認，在卷為憑。
對于以上證明帝景嘉園小區(qū)內存在問題的事實，原審一審法院予以確認，但對這一事實是否系被上訴人責任且對上訴人造成財務損失，被上訴人是否違約并承擔賠償責任，原審一審法院并未釋明。原審一審法院認為“原告起訴被告因管理園區(qū)公共區(qū)域部分不善給原告造成損害，現(xiàn)有證據不足以證明原告的損失系被告管理不當造成”。此判決“對現(xiàn)有證據不足以證明上訴人的損失系被告管理不當造成”也未釋明。按照《合同法》，一審法院認為免責抗辯成立且未予釋明，二審法院認為應當判決支付賠償金的，可以直接釋明并改判。
事實上，帝景嘉園小區(qū)內存在問題的事實，既是被上訴人對本園區(qū)公共區(qū)域部分管理不當的事實，原審一審法院有意規(guī)避這一說法，為被上訴人規(guī)避違約事實。按照《帝景嘉園物業(yè)服務合同》，帝景嘉園小區(qū)內存在問題的事實均在物業(yè)合同委托管理事項之內，以上事實分別對應違反本園區(qū)第二項委托管理事項6之(車輛行駛及停泊);事項1之(門廳);事項2(配電系統(tǒng));事項1之(外墻面);事項2之(落水管)規(guī)定，已構成違約事實。按照《合同法》，如果合同中沒有規(guī)定違約金的條款，但只要由于違約造成了對方的損失，違約方就應向對方支付賠償金。
構成對《帝景嘉園物業(yè)服務合同》的部分違約，理應承擔違約責任。但原審一審法院卻沒有依此判決被上訴人違約，并支付賠償金，而且被上訴人更沒有提供可以對上述物業(yè)違約事實免責的證據，所以原審一審法院的判決缺乏事實依據，與情與法均無法自圓其說。
關于賠償金在原審一審庭審中，上訴人已經說明《帝景嘉園物業(yè)服務合同》是物業(yè)方提供的格式條款，單方約定業(yè)主逾期不交物業(yè)費承擔違約責任既繳納滯納金，卻沒有約定物業(yè)方違約的懲罰措施，這是很顯然的顯失公平的合同，在《合同法》、《民法》中對此顯失公平的合同做出了明確規(guī)定，原審一審法院應按照《合同法》、《民法》的規(guī)定要求物業(yè)承擔違約責任。另外，9月，帝景嘉園并未交付業(yè)主使用，業(yè)主又怎么會與物業(yè)簽訂《帝景嘉園物業(yè)服務合同》，故原審一審法院所稱“故帝景嘉園小區(qū)業(yè)主委員會與被告簽訂的物業(yè)服務合同系雙方當事人真實意思表示”，是錯誤的，到底是誰的真實意思表示?209月的業(yè)主委員會又在哪里?顯失公平的合同又怎么可以據此不存在的“雙方當事人真實意思表示”的理由而免責。
具體抗辯如下：
1、法理上，物業(yè)管理公司依據《帝景嘉園物業(yè)服務合同》對小區(qū)內配套服務設施進行維修、養(yǎng)護和管理，對小區(qū)內配套服務設施負有安全保障義務。物業(yè)管理公司對業(yè)主承擔用水、用電、供暖、人身安全保障職責是物業(yè)管理公司承擔的首要職責，物業(yè)管理公司必須采取對小區(qū)內配套服務設施進行維修、養(yǎng)護和管理等有效安全保障措施，保障業(yè)主在用水、用電、供暖、人身和財產方面的安全，防止侵權行為的發(fā)生，否則，即應對業(yè)主因為第三人實施的侵權行為而遭受的損失承擔賠償責任。在第三人介入侵權的情況下，經營者違反安全保障義務，使本可以避免或降低的損害發(fā)生或者擴大，因此其應為受害人向直接責任人求償不能的后果承擔一種風險責任，這種責任的性質屬于補充賠償責任。實施加害行為的侵權人是損害后果的直接責任人，安全保障義務違反人是補充責任人，兩者構成責任競合，在直接責任人無法確定或無資力賠償的時候，安全保障義務人應當承擔賠償責任。安全保障責任大致可分為兩類，即物的安全保障責任和人的安全保障責任。物的安全保障責任要求物業(yè)管理公司采取措施確保被管理小區(qū)內的設施安全、設備安全，否則，因設施、設備不安全使業(yè)主遭受損害，即應承擔損害賠償責任，人的安全保障責任要求物業(yè)公司采取措施確保小區(qū)的安全，防止不法分子在小區(qū)實施侵權行為，否則即應承擔法律責任，對此，物業(yè)管理公司不得預先免責?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第三條物業(yè)服務企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護、管理和維護義務，業(yè)主請求物業(yè)服務企業(yè)承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任的，人民法院應予支持。
本案中，物業(yè)方沒有按照相關規(guī)定采取措施，保障業(yè)主單元對講門公共設施安全，并對業(yè)主造成侵權;沒有對小區(qū)配電系統(tǒng)進行安全維護管理，造成業(yè)主損失;沒有對車輛行駛及停泊采取管理措施，甚至知法犯法，侵害業(yè)主休息、學習安全權利;沒有對公共外墻及落水管進行安全維護，造成業(yè)主損失。物業(yè)方雖不是直接侵害人，但作為補充責任人應承擔賠償責任。
2、按照《民事證據規(guī)則》的規(guī)定，下列情形可以申請法院調查取證：第十七條符合下列條件之一的，當事人及其訴訟代理人可以申請人民法院調查收集證據;(三)當事人及其訴訟代理人確因客觀原因不能自行收集的其他材料。
在庭審前，業(yè)主將一份請求沈北新區(qū)人民法院《調查證據申請書》交與原審一審法官，請求原審一審法官調取保存在物業(yè)手中的7月-業(yè)主的報修記錄，此記錄本可以證明業(yè)主就以上損害事實多次向物業(yè)申報維修，但物業(yè)現(xiàn)在拒不交出此記錄本，還謊稱業(yè)主從未報修過，借以推脫責任。業(yè)主詢問原審一審法官調查取證結果時，沈北新區(qū)人民法院說：物業(yè)方無法提供業(yè)主報修記錄本，并按照《中華人民共和國民事訴訟法》及《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規(guī)定》，以業(yè)主不能提供足以證明當事人的事實主張的證據為由判決業(yè)主證據不足，此判決為適用法律錯誤。業(yè)主因客觀原因不能收集與本案相關聯(lián)的重要證據，經當事人申請，人民法院應調查取證。原審一審法院以物業(yè)方無法提供業(yè)主報修記錄本，進而推斷業(yè)主沒有報修，明顯是在偏袒物業(yè)方，原審一審法院疑似存在司法不公行為。
二、在認定法律事實方面，原審一審法院犯有有證不認、無證妄認，對事實認定不準的錯誤。
原審一審判決在判決書中說：“本案中，原告起訴被告因管理園區(qū)公共區(qū)域部分不善給原告自身造成損害，現(xiàn)有證據不足以證明原告的損失系被告管理不當造成。故對原告要求被告賠付違約金及財務損失費7945元的訴訟請求，本院不予支持?！奔热辉瓕徱粚彿ㄔ赫J為“現(xiàn)有證據不足以證明原告的損失系被告管理不當造成”，那么“原告的損失”又是誰造成的?“現(xiàn)有證據不足”，“不足”在哪里?什么樣的證據才能證實原告的損失系被告管理不當造成?原審一審判決在判決書中對此疑問均沒有任何解釋，原審一審判決又依據什么判定“現(xiàn)有證據不足以證明原告的損失系被告管理不當造成”。上訴人認為原審一審判決缺乏事實依據，對上訴人提交的并以確認的證據及損害事實不去認定是被上訴人違約所致，認定事實不準。庭審中及庭審后，被上訴人也未提供上訴人的損失不是被上訴人管理不當造成的證據，但原審一審卻認定被上訴人不承擔賠償及違約責任。而上訴人依據《帝景嘉園物業(yè)服務合同》、《最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》要求物業(yè)承擔賠償及違約責任，原審一審法院卻不予認定。
1、停車位與業(yè)主窗戶距離不足3米，噪音及尾氣污染影響業(yè)主正常生活，要求被上訴人賠償違約金及傷害費1000元。物業(yè)公司違規(guī)私劃車位且違反《物權法》相鄰權原則，造成對業(yè)主休息權及身體健康的侵權。
在此事件中，首先確認造成對業(yè)主侵權的是第三方機動車擁有者，是機動車的噪音和尾氣對業(yè)主生活和身體健康造成危害，而這一危害發(fā)生的直接原因是因為物業(yè)公司違法在業(yè)主窗下不足三米處私化車位，對小區(qū)車輛行駛及停泊管理沒有盡到安全管理職責，且知法犯法。本案中，被上訴人存在違反法定的安全保障義務的過錯是確定且明顯的，被上訴人違反法定義務的過錯與上訴人因第三人實施的侵權行為而遭受的損失具有直接的因果關系，應當承擔賠償責任，盡管實施侵害行為的第三人不確定。按照《帝景嘉園物業(yè)服務合同》、《物權法》、《物業(yè)管理法》、《合同法》、《民法》、《消費者權益保護法》中規(guī)定的相關權利職責對等原則及合同違約規(guī)定，按照《帝景嘉園物業(yè)服務合同》第二項委托管理事項6之(車輛行駛及停泊)的約定，物業(yè)公司作為管理小區(qū)車輛行駛及停泊的'第一責任人，理應對此侵權行為承擔賠償責任。證據見照片和03月24日《沈陽晚報》及證人證言。
2、單元門損壞，無法使用。要求被上訴人賠償違約金600元及租房損失2000元;。
對講門自20開始就不能使用，春秋樓道內灌風灌土，經常有雜物吹進樓道內，且常有外來閑雜人員，更有甚者在樓內拐角處小便。冬天灌風灌雪，衛(wèi)生、取暖條件極差，因自來水水表被凍，停水事件時有發(fā)生。夏天蚊蟲爬滿進戶門，業(yè)主一開門，蚊蟲跟隨進入，半夜經常被蚊子叮醒，嚴重影響睡眠以致神經衰弱。對講門已嚴重喪失保護業(yè)主人身財產安全及保持樓道衛(wèi)生清潔功能。業(yè)主自家門口如此臟、亂、差環(huán)境，已嚴重影響業(yè)主正常生活。業(yè)主在此種環(huán)境下無法安心舒適居住，現(xiàn)已在外租房居住。因此問題，此房屋以低于本園區(qū)其他同類型房屋的價格出租，差額損失2000元。
在此事件中，首先確認惡化業(yè)主外圍居住環(huán)境、造成對業(yè)主侵權的是第三方大風和冷空氣、塵土雜物、外來閑散人員、蚊蟲及上凍的水表，而這一危害發(fā)生的直接原因是因為物業(yè)公司未盡到對園區(qū)公共區(qū)域部分既單元對講門的維修維護職責，致使單元對講門腐爛變形，玻璃盡碎，為防止破碎的玻璃傷害到老人孩子，物業(yè)用大石塊將單元門頂開至墻邊，單元門成完全開放狀態(tài)，致使大風和冷空氣、塵土雜物、外來閑散人員、蚊蟲長驅直入，甚至凍壞水表，造成停水事故，并冷空氣嚴重影響樓道內業(yè)主家墻體的溫度，致使與此墻體相連的客廳溫度不達標，以上事實致使此房屋以低于本園區(qū)其他同類型房屋的價格出租，差額損失2000元。
本案中，被上訴人存在違反法定的對安全保障義務、對本園區(qū)公共部位及公共設施既單元門管理不當的過錯是確定且明顯的，被上訴人違反法定義務的過錯與上訴人因第三人實施的侵權行為而遭受的損失具有直接的因果關系，應當承擔賠償責任。按照《帝景嘉園物業(yè)服務合同》、《物權法》、《物業(yè)管理法》、《合同法》、《民法》中規(guī)定的相關權利職責對等原則及合同違約規(guī)定，按照《帝景嘉園物業(yè)服務合同》第二項委托管理事項1之(門廳)約定，物業(yè)公司作為管理本園區(qū)公共部位及公共設施既單元對講門的第一責任人，理應對此侵權行為承擔賠償責任。證據見照片、證人證言及在一審庭審中物業(yè)方陳訴的對此單元門多次返廠維修的筆錄和在物業(yè)處保存的維修記錄薄。
3、電壓過高，業(yè)主自行安裝穩(wěn)壓器。要求被上訴人賠償違約金及損失3345元;在此事件中，首先確認造成對業(yè)主侵權且造成財產損失的是第三方電壓，而這一危害發(fā)生的直接原因是因為物業(yè)公司未盡到對園區(qū)公共設施配電系統(tǒng)既小區(qū)自維配電箱的維修維護職責，年7-8月，業(yè)主多次向物業(yè)反應電壓高造成業(yè)主家電器損壞，要求物業(yè)及時維修維護，物業(yè)也曾派人測過電壓，電壓表指針瞬間達到最高值270v，物業(yè)方將電工拖走后，再無音訊。直至今日本單元電壓一直在240v以上，嚴重超過國家標準。在與物業(yè)長期協(xié)商要求供給合格電壓未果后，為保護業(yè)主用電安全及防止火災發(fā)生，業(yè)主自行安裝了穩(wěn)壓器，這是業(yè)主自救的合理行為。
本案中，被上訴人存在違反法定的對安全保障義務、對本園區(qū)公共部位及公共設施既配電系統(tǒng)管理不當的過錯是確定且明顯的，被上訴人違反法定義務的過錯與上訴人因第三人既電壓實施的侵權行為而遭受的損失具有直接的因果關系，應當承擔賠償責任。按照《帝景嘉園物業(yè)服務合同》、《物權法》、《物業(yè)管理法》、《合同法》、《民法》中規(guī)定的相關權利職責對等原則及合同違約規(guī)定，按照《帝景嘉園物業(yè)服務合同》第二項委托管理事項2之(配電系統(tǒng))約定，物業(yè)公司作為管理本園區(qū)公共部位及公共設施既配電系統(tǒng)的第一責任人，理應對此侵權行為承擔賠償責任。證據見照片、證人證言、保存在物業(yè)手中的2008年7-8月業(yè)主報修記錄薄、電話錄音、沈北新區(qū)社會管理服務網96129“3月28日關于編號c201403140004”帝景嘉園電壓高訴求的回復。
4、外墻滲水，要求被上訴人給付抹灰產生的費用800元;在此事件中，首先確認造成對業(yè)主侵權且造成財產損失的是第三方是外墻，而這一危害發(fā)生的直接原因是因為物業(yè)公司未盡到對園區(qū)公共部位既外墻的維修維護職責，2008年-20業(yè)主就此外墻滲水的問題多次向物業(yè)反映，物業(yè)也曾在外墻做打膠處理，但仍然沒有從根本上解決滲水問題，后業(yè)主自己購買了外墻防水膠，先后兩次自己和雇傭工人進行維修，滲水現(xiàn)象不再發(fā)生，但目前仍有裂縫，這是合理的業(yè)主自我救濟行為。
本案中，被上訴人存在違反法定的對安全保障義務、對本園區(qū)公共部位既外墻管理不當的過錯是確定且明顯的，被上訴人違反法定義務的過錯與上訴人因第三人既外墻實施的侵權行為而遭受的損失具有直接的因果關系，應當承擔賠償責任。按照《帝景嘉園物業(yè)服務合同》、《物權法》、《物業(yè)管理法》、《合同法》、《民法》中規(guī)定的相關權利職責對等原則及合同違約規(guī)定，按照《帝景嘉園物業(yè)服務合同》第二項委托管理事項1之(外墻面)約定，物業(yè)公司作為管理本園區(qū)公共部位既外墻的第一責任人，理應對此侵權行為承擔賠償責任。證據見照片、業(yè)主維修費用明細、保存在物業(yè)手中的2008年-2010年業(yè)主報修記錄薄。
5、室外落水管損壞，上訴人自購材料更換，要求被上訴人給付材料費200元。在此事件中，首先確認造成對業(yè)主侵權且造成財產損失的是第三方是室外落水管，而這一危害發(fā)生的直接原因是因為物業(yè)公司未盡到對園區(qū)公共部位既室外落水管的維修維護職責，業(yè)主要求物業(yè)更換，物業(yè)推脫說沒有原材料，換不了，因業(yè)主心力交瘁，無力再與物業(yè)抗爭，遂業(yè)主自己買了落水管自行更換。這是合理的業(yè)主自我救濟行為。
本案中，被上訴人存在違反法定的對安全保障義務、對本園區(qū)公共部位既外墻落水管管理不當的過錯是確定且明顯的，被上訴人違反法定義務的過錯與上訴人因第三人既外墻落水管實施的侵權行為而遭受的損失具有直接的因果關系，應當承擔賠償責任。按照《帝景嘉園物業(yè)服務合同》、《物權法》、《物業(yè)管理法》、《合同法》、《民法》中規(guī)定的相關權利職責對等原則及合同違約規(guī)定，按照《帝景嘉園物業(yè)服務合同》第二項委托管理事項2之(落水管)約定，物業(yè)公司作為管理本園區(qū)公共部位既外墻落水管的第一責任人，理應對此侵權行為承擔賠償責任。證據見照片、業(yè)主維修費用明細。
綜上，由于被上訴人疏于管理，未能盡到相關法律法規(guī)規(guī)定的保護業(yè)主財產不受非法侵害的安全保障職責及公共設施設備及公共區(qū)域部位的管理維修維護職責，導致了上訴人財產受到損失，因而被上訴人的疏于管理、應急不力的行為符合承擔侵權責任的四要素：具有過錯、行為違法、上訴人具有受損害事實，損害事實與被上訴人的違法行為具有因果關系。同時，上訴人自身并沒有過錯(上訴人已繳納年12月1日至2008年11月30日期間的物業(yè)費，損害事實從2008年7月開始發(fā)生，繳費期間業(yè)主多次要求物業(yè)解決，但物業(yè)方至今也沒有徹底解決損害事實，故自2008年12月1日起，業(yè)主拒絕繳納物業(yè)費，依法行使抗辯權)。因而被上訴人應對其過錯承擔全部民事賠償責任。
原審一審法院的判決存在適用法律不當、認證事實不清的錯誤，嚴重侵犯上訴人的合法權益，上訴人不能妄想其中關系，但是上訴人及其憤怒，懇請二審法院依據事實，主持正義，依法撤銷原審一審法院的判決或改判，支持上訴人的上訴請求。
此致
沈陽市中級人民法院。
上訴人：張新萍。
204月8日。
物業(yè)畢業(yè)論文物業(yè)管理糾紛篇六
住所：南京市鼓樓區(qū)水佐崗*號。
法定代表人：谷**，職務：董事長，
委托代理人:張笑云，江蘇永元律師事務所律師，
電話：15951988780。
被告一：謝**，男，19**年04月**日生，
身份證號：32052419**20414***，
地址：南京秦淮區(qū)大明路*號。
聯(lián)系電話：1318295****。
被告二：胡*(系南京市秦淮區(qū)**茶座業(yè)主)，女，19**年12月**日生，
身份證號：36031119**751215**，
經營場所：南京秦淮區(qū)大明路**號二樓。
聯(lián)系電話：13813380****。
被告三：鄧**(系南京市秦淮區(qū)**賓館業(yè)主)，男，19**年**月24日生，
身份證號：3319**112495**，
經營場所：南京秦淮區(qū)大明路**號。
聯(lián)系電話：1380516****。
訴訟請求。
3、判令三被告支付物業(yè)服務費用的滯納金：227元;。
4、判令三被告承擔本案的全部訴訟費用。
事實與理由。
3月1日，原告與南京市碧水云天住宅小區(qū)業(yè)主委員會簽訂了物業(yè)委托服務合同。
被告二是南京秦淮區(qū)大明路136號的南京市秦淮區(qū)**茶座業(yè)主，被告三與被告二(共同經營或者被告三借用被告二的南京市秦淮區(qū)**茶座個體工商戶營業(yè)執(zhí)照)在原告的物業(yè)服務區(qū)域內經營藍灣咖啡和賓館等業(yè)務，被告二、被告三享受了原告的物業(yè)管理服務。
自2012年1月以來，被告二、被告三拖欠物業(yè)服務等相關費用，被告二、被告三非但不主動履行繳納物業(yè)服務費等費用的義務，且經原告多次催繳，被告二、被告三均置之不理。
被告一是被告二、被告三經營場所的房屋的所有權人，被告一作為小區(qū)業(yè)主，依法負有與被告二、被告三連帶交納物業(yè)服務費的責任。
三被告的行為嚴重阻礙了原告的物業(yè)管理服務工作，影響了小區(qū)物業(yè)管理工作的資金運轉和小區(qū)的建設，損害了原告及其他眾多業(yè)主的利益。
依據《中華人民共和國合同法》第八條，《物業(yè)管理條例》第四十二條，《江蘇省物業(yè)管理條例》第四十八條等法律法規(guī)的有關規(guī)定，原告為了維護自身的合法權益和小區(qū)物業(yè)管理的正常工作秩序和經營秩序，特向貴院提起訴訟，請求貴院依法判決，支持原告的訴訟請求!
此致
南京市秦淮區(qū)人民法院。
起訴人：南京**物業(yè)發(fā)展服務有限公司。
20xx年月日。
物業(yè)畢業(yè)論文物業(yè)管理糾紛篇七
法定代表人：職務：
聯(lián)系電話：
被告：年齡：性別：
家庭住址：北京市區(qū)區(qū)幢號。
聯(lián)系電話：
訴訟請求。
1、依法判令被告繳納物業(yè)服務等各項費用元。
2、由被告承擔訴訟費用。
事實及理由。
被告購買了區(qū)區(qū)幢號房屋一套，于年月日與原告辦理了上述房屋的交接手續(xù)，并入住。
被告在領受房屋并入住后也就享受到了原告對名佳花園的物業(yè)管理服務，而被告自年以來，一直拖欠物業(yè)費達年之久，被告非但不主動履行繳納物業(yè)費的義務，且經原告多次催繳被告均置之不理。
被告的行為嚴重的阻礙了原告的管理服務工作，影響了小區(qū)物業(yè)管理工作的資金運轉和小區(qū)的建設，損害了原告及其他眾多業(yè)主的利益。
為此特向人民法院提起訴訟，要求法院依法判決，以維護原告的合法權益和小區(qū)的物業(yè)管理的正常工作秩序和經營秩序。
此致
北京市區(qū)人民法院。
具狀人：
附：
1、起訴書副本一份。
2、證據材料五份。
證據目錄。
證據一：
名稱：北京物業(yè)管理有限責任公司營業(yè)執(zhí)照及資質證明。
證明內容：北京管理有限責任公司有資格管理園小區(qū)。
時間：年月日。
證據二：
證明內容：北京物業(yè)管理有限責任公司根據合同的約定對小區(qū)進行物業(yè)管理。
時間：
證據三：
名稱：協(xié)議書。
證明內容：雙方的協(xié)議約定由北京物業(yè)管理有限責任公司對進行物業(yè)管理服務及雙方約定的物業(yè)收費價格。
時間：
證據四：
名稱：住戶登記表。
證明內容：在小區(qū)居住。
時間：
證據五：
名稱：名佳花園區(qū)號樓室欠費明細表。
證明內容：欠費金額。
時間：
物業(yè)畢業(yè)論文物業(yè)管理糾紛篇八
上訴人(原審被告)：，性別：出生：電話：
民族：職業(yè)：住址：
上訴人因xx市xx物業(yè)管理有限公司物業(yè)糾紛一案，不服xx市xx區(qū)人民法院(xxxx)北民初字第號判決，現(xiàn)提出上訴。
上訴請求：
1.請求撤銷xx市xx區(qū)人民法院做出的(xxxx)北民初字第號判決;。
2.判令由被上訴人承擔本案的全部訴訟費用。
事實與理由：
一、原判決認定事實不清并有誤。
(一)原判決“本院認為，原告與被告簽訂的《物業(yè)管理服務合同》合法有效”，并以此認為原審原被告之間存在物業(yè)服務管理，其認定事實錯誤。
1.《xx市物業(yè)管理條例》第四十二條規(guī)定：“物業(yè)管理服務合同應當載明下列主要內容：“……(四)物業(yè)管理服務標準;(五)物業(yè)管理服務費用;(六)物業(yè)管理服務合同期限……?！?BR> 上訴人與被上訴人之間雖然簽訂了物業(yè)服務合同，但是合同中既沒有明確服務標準、服務費用，也沒有約定服務起始時間，事后雙方也沒有任何補充約定。也就是說，合同最根本的條款不具備，合同內容根本就不具備應有的法律效力。
2.事實上，被上訴人xx物業(yè)公司自始至終根本就沒有對業(yè)主提供物業(yè)服務，其根本就沒有開始服務，更談不上退出的問題。xx物業(yè)公司與開發(fā)商博德房地產公司同屬一個法人代表，其在小區(qū)內的工作只是開發(fā)商售后服務。xx物業(yè)公司只是在業(yè)主入住的時候，利用其強勢地位迫使業(yè)主預交半年物業(yè)費(含電梯)，而其與業(yè)主之間根本就沒有交納物業(yè)費及服務開始時間的約定，也沒有提供相應的物業(yè)服務，其收費屬于無權收費，應該予以返還給上訴人。
3.《物業(yè)管理條例》第二十四條規(guī)定：“住宅物業(yè)的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業(yè)服務企業(yè);投標人少于3個或者住宅規(guī)模較小的，經物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質的物業(yè)服務企業(yè)?！北簧显V人xx物業(yè)的進駐既沒有通過投標方式，也沒有通過經行政部門批準采取協(xié)議的方式，顯然違法。
同時《xx市物業(yè)管理條例》第42條規(guī)定“物業(yè)管理服務企業(yè)應當自物業(yè)管理服務合同簽訂之日起十五日內，將物業(yè)管理服務合同報物業(yè)管理項目所在地的區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門備案”，即xx物業(yè)公司進駐小區(qū)，必須向所在地xx區(qū)物業(yè)辦公室辦理備案手續(xù)，而事實上，xx物業(yè)根本就沒有在物業(yè)辦備案，其根本就不具備進駐小區(qū)服務資格，更談不上收費權。
4.根據《物業(yè)管理條例》第二十九條規(guī)定：“在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，建設單位應當向物業(yè)服務企業(yè)移交下列資料：(一)竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料;(二)設施設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料;(三)物業(yè)質量保修文件和物業(yè)使用說明文件;(四)物業(yè)管理所必需的其他資料。物業(yè)服務企業(yè)應當在前期物業(yè)服務合同終止時將上述資料移交給業(yè)主委員會。”但是，到今日為止，被上訴人仍然未向本小區(qū)業(yè)主會移交上述大部分資料及設施(有xx區(qū)物業(yè)辦協(xié)調會記錄為證)，沒有履行一個正常物業(yè)公司的義務。這也從另一個方面證明了，該物業(yè)公司的信用、責任心很有問題，其根本就沒有在小區(qū)進行物業(yè)管理服務的資格。
5.被上訴人在xx區(qū)法院起訴的幾十位業(yè)主，都是先前起訴開發(fā)商以啟動電梯的。而對于其他近三百戶未起訴開發(fā)商的業(yè)主，xx物業(yè)并沒有起訴。從此也能看出，xx物業(yè)顯然是和博德開發(fā)商相勾結，對先前起訴的業(yè)主們進行打擊報復。
(二)原審判決在錯判的同時，還出現(xiàn)多次計算錯誤，暴露了原審判決的及其隨意性!
1.物業(yè)費方面。上訴人入住時，被迫預交了含有電梯的半年物業(yè)費______元(0.7元/平米/月)，而原審法院是按照0.5元的標準計算的，對于上訴人多出來的0.2元卻視而不見，即使按照錯判的結果,也給上訴人多計算了________元的物業(yè)費。原審法院顯然是在完全按照被上訴人的主張計算，絲毫沒有進行審查，其工作態(tài)度和職業(yè)道德難以令人信服。
2.案件受理費翻倍計算。原審判決判定案件受理費50元由雙方分擔，而原審被告收到的原審原告起訴狀副本上明明寫著的是案件受理費25元!
二、原判決缺乏法律依據，適用法律錯誤。
1.上訴人購買的是帶有電梯的房屋，簽訂的合同也是含有電梯的合同，上訴人從來沒有與xx物業(yè)之前簽訂不含電梯的服務合同，而原審法院認為“上訴人應按其房屋的建筑面積每月按每平米0.5元向被反訴人交納物業(yè)費”沒有法律依據。被上訴人提交的xx市xx區(qū)物價局北價發(fā)(xxxx)25號文件規(guī)定的服務費也只是一個指導標準，不具備強制力。現(xiàn)實中，許多小區(qū)是按照0.3元收取，甚至還有更低的，物價局并不強制。而原審xx區(qū)法院憑什么就按照0.5元的標準計算?更何況小區(qū)許多配套還不到位!如果按照xx區(qū)法院的思維，咱們國家的《合同法》就形同虛設了，國家頒布一個指導價就可以了!
2.原審判決的法律依據是《合同法》第八條、第六十條和第九十三條，上訴人認為，原審判決純粹是在濫用法律，理由如下：
《合同法》第八條規(guī)定：“依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同?！倍景肝飿I(yè)公司進駐違法，物業(yè)合同也根本沒有備案，所以合同根本就沒有應有的效力。
《合同法》第六十條規(guī)定：“當事人應當按照約定全面履行自己的義務?！倍景干婕暗奈飿I(yè)合同根本就沒有約定物業(yè)費和合同起止時間，根本就無法按照約定全面履行!
《合同法》第九十三條規(guī)定：“當事人協(xié)商一致，可以解除合同。當事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時，解除權人可以解除合同。”本案物業(yè)合同雙方當事人根本就沒有協(xié)商一致，也沒有約定合同解除的條件，根本就談不上合同解除的問題。
由上所知，原審判決引用的法律依據顯然是隨意引用，強詞奪理，無中生有。
3.《物業(yè)管理條例》第四十二條規(guī)定“業(yè)主應當根據物業(yè)服務合同的.約定交納物業(yè)服務費用”。
《xx市物業(yè)管理條例》第二十二條規(guī)定：“物業(yè)管理服務企業(yè)享有下列權利：……(二)依照物業(yè)管理服務合同收取物業(yè)管理服務費;……?！?BR> 在法律適用上，國務院《物業(yè)管理條例》作為專門規(guī)定物業(yè)管理的行政特別法規(guī)，《xx市物業(yè)管理條例》作為地方法規(guī)，在沒有違背《合同法》強制規(guī)定的同時，其效力顯然要高于《合同法》，這是法律常識!原審判決顯然違背了兩個專門物業(yè)法規(guī)的規(guī)定。
由以上法律法規(guī)規(guī)定得知，無論是《合同法》，還是國務院《物業(yè)管理條例》、《xx市物業(yè)管理條例》的相關規(guī)定，物業(yè)服務合同的雙方必須按照雙方約定履行各自的義務，而被上訴人xx物業(yè)公司與上訴人之間根本就沒有物業(yè)費收取標準的約定，原審法院任意擴大解釋雙方簽訂的合同，并依此判決，顯然是濫用法律，適用法律錯誤。
綜上所述，上訴人與被上訴人之間的合同約定不明，缺乏主要關鍵條款;同時，被上訴人xx物業(yè)公司既缺乏服務資格，也沒有提供相應服務。而原審法院完全置法律與事實于不顧，僅憑一紙缺乏法律約束力的合同，判決本人承擔物業(yè)服務費用，實在是濫用權力，枉法裁判。故此，上訴人為了維護自己的合法權益，依據《民事訴訟法》第一百四十七條之規(guī)定，向貴院提起上訴，望能本著公平、公正、合法的原則，以事實為根據，以法律為準繩，給予公正的判決。
此致
xx市第一中級人民法院。
上訴人：
xxxx年5月日。
附件：本上訴狀副本1份。
物業(yè)畢業(yè)論文物業(yè)管理糾紛篇九
上訴人(原審被告)：賈銘志，xxxx年x月x日出生，漢族，北京市xxxx居民，住xxxx。
電話：xxxx。
被上訴人(原審原告)：北京萬科物業(yè)服務有限公司，住北京市順義區(qū)天竺工業(yè)開發(fā)區(qū)b區(qū)內北京萬科城市花園。
法定代表人：謝煒,總經理。
電話：xxxx。
上訴人與被上訴人物業(yè)服務糾紛一案，因上訴人不服北京市順義區(qū)人民法院(以下簡稱“一審法院”)()順民初字第3223號《民事判決書》(以下簡稱“一審判決”)，特向貴院提起上訴。
上訴請求：
一、撤銷一審判決;。
二、將本案發(fā)回重審或依法改判，判決駁回被上訴人起訴或駁回被上訴人在一審中提出的全部訴訟請求。
事實與理由：
一、被上訴人不具備起訴上訴人的主體資格，應當依法駁回其起訴。
與上訴人簽訂《北京萬科城市花園物業(yè)管理服務協(xié)議書》的主體為北京萬科物業(yè)管理有限公司并非本案被上訴人北京萬科物業(yè)服務有限公司。
被上訴人未向上訴人提供任何證據證明其與北京萬科物業(yè)管理有限公司之間是同一家公司。
《合同法》第六十條規(guī)定：當事人應當按照約定全面履行自己的義務。
當事人應當遵循誠實信用原則，根據合同的性質、目的和交易習慣履行通知、協(xié)助、保密等義務。
上訴人所在小區(qū)有上百家公司，北京萬科物業(yè)管理有限公司與北京萬科物業(yè)服務有限公司是何種關系，上訴人沒有義務去調查了解，北京萬科物業(yè)管理有限公司或北京萬科物業(yè)服務有限公司亦從未向上訴人下發(fā)任何有效通知。
事實上，北京萬科物業(yè)管理有限公司早已下落不明，主體資格無從查找。
被上訴人并未將相關名稱變更文件當成證據向法庭提交，導致上訴人無法對該等證據進行質證，一審法院以未經呈堂的證據作為確定本案被上訴人主體資格的依據(見一審判決第3頁第2-4行)，已直接違反了《民事訴訟法》第六十六條確定的“證據應當在法庭上出示，并由當事人互相質證”的基本原則。
因此，本案被上訴人不具備起訴上訴人的主體資格，其起訴應當被駁回。
二、避開主體資格問題存在的錯誤，被上訴人起訴上訴人要求支付物業(yè)服務費用，其中有七年的費用超過了訴訟時效，被上訴人早已失去勝訴權。
上訴人與北京萬科物業(yè)管理有限公司之間簽訂的《北京萬科城市花園物業(yè)管理服務協(xié)議書》第十一條明確規(guī)定了物業(yè)管理和電梯費的交費時間，即“每季第一個月內交上一季度費用”。
2010年3月3日，被上訴人起訴上訴人要求交納從201月至12月的物業(yè)費，時間長達9年。
在本次訴訟外被上訴人從未向上訴人催交物業(yè)費。
所謂訴訟時效，是指權利人于一定的期間內不行使請求人民法院保護其民事權利的權利，即喪失該權利，人民法院對其民事權利不再予以保護的法律制度。
物業(yè)公司對業(yè)主主張的物業(yè)費、電梯費為普通債權。
債權請求權以財產利益為內容，不具支配性。
若權利人長期怠于行使權利，會使法律關系處于不確定狀態(tài)，不利于維護社會交易秩序穩(wěn)定，故債權請求權適用訴訟時效的規(guī)定，其訴訟時效為兩年。
由于被上訴人長期以來未向上訴人主張物業(yè)費，雙方的法律關系已處于穩(wěn)定狀態(tài)，被上訴人已無權再向上訴人主張前七年的物業(yè)費。
上訴人在一審庭審中已明確提出訴訟時效抗辯，一審法院卻視而不見，在未進行任何解釋和說明的情況下駁回上訴人的該項異議，已嚴重違反了我國民事法律對于訴訟時效的規(guī)定。
三、一審判決認為，原被告自愿簽訂的物業(yè)管理服務協(xié)議，不違反法律的強制性規(guī)定，合法有效。
此認定嚴重違背了事實，理由如下：
(一)上訴人在《北京萬科城市花園物業(yè)管理服務協(xié)議書》上簽字時，上訴人與北京萬科物業(yè)管理有限公司之間并不存在平等協(xié)商的交易條件，上訴人簽署協(xié)議并非出于自愿，而是迫于無奈。
當時的背景是，開發(fā)商利用廣大業(yè)主無地容身、急于收房的現(xiàn)實困境，強迫廣大業(yè)主在其單方面制定的格式文本上簽字，否則不予辦理房屋交付手續(xù)。
廣大業(yè)主無權對合同文本提出任何修正意見，唯有接受對方在合同中設定的全部條件。
此等所謂“平等”協(xié)議，有如帝國主義強迫舊中國簽署的《南京條約》、《辛丑條約》，對廣大業(yè)主而言，是不折不扣的“賣國條約”，毫無公道和正義可言!
(二)從協(xié)議內容上分析，《北京萬科城市花園物業(yè)管理服務協(xié)議書》全面限制業(yè)主應有的合法權利，規(guī)避物業(yè)公司自身應當承擔的義務。
例如，協(xié)議書第七條明確規(guī)定：甲方(業(yè)主)及其使用人與物業(yè)管理人在本物業(yè)內不存在人身安全財產保管或保險關系。
維護業(yè)主人身與財產安全是任何一個合法存在的服務公司應盡的責任，而被上訴人卻通過這一條款逃避自身責任。
《最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條明確規(guī)定：符合下列情形之一，業(yè)主委員會或者業(yè)主請求確認合同或者合同相關條款無效的，人民法院應予支持:……(二)物業(yè)服務合同中免除物業(yè)服務企業(yè)責任、加重業(yè)主委員會或者業(yè)主責任、排除業(yè)主委員會或者業(yè)主主要權利的條款。
前款所稱物業(yè)服務合同包括前期物業(yè)服務合同。
因此，《北京萬科城市花園物業(yè)管理服務協(xié)議書》應當歸于無效。
(三)《北京萬科城市花園物業(yè)管理服務協(xié)議書》是一個前期物業(yè)管理協(xié)議，并非永久性協(xié)議。
荒誕的是，該臨時協(xié)議卻被一審法院認定為一個永久性協(xié)議。
廣大業(yè)主傾其所有、負債累累方購得住房這一生存必需品，在房屋交付后不但要歸還所欠銀行貸款，還要變成物業(yè)公司終身不變的債奴。
銀行貸款終有還清之日，而物業(yè)公司的債務卻會永久存續(xù)。
為了保證被上訴人的非法利益能夠繼續(xù)，被上訴人多次惡意阻撓廣大業(yè)主成立業(yè)主大會或業(yè)主委員會，拒不提供辦公用房和相關資料，導致業(yè)主委員會不能正常開展工作，法律賦予業(yè)主委員會選聘物業(yè)服務企業(yè)的合法權利亦無法行使。
(四)被上訴人北京萬科物業(yè)管理有限公司未提供證據證明其已經向上訴人提供任何服業(yè)服務，無權收取上訴人物業(yè)服務費用。
(五)被上訴人所收取之物業(yè)費用未依法公示，也未用于小區(qū)公共事業(yè)。
1月，北京市實施《北京市住宅物業(yè)服務檢查規(guī)范》，明確規(guī)定：利用小區(qū)共用部位、共用設施設備開展有償服務的，要有相關業(yè)主、業(yè)主大會同意意見或協(xié)議。
被上訴人自接管小區(qū)物業(yè)以來，從未向廣大業(yè)主提交年度工作報告，也從未公示其利用業(yè)主公共部位、公共設施獲利的基本情況。
被上訴人未提供任何證據證明“物業(yè)管理服務費是乙方(被上訴人)用于花園日常運作之費用”，事實上，該費用大部分被被上訴人私吞。
四、一審判決質量低劣，法理不明，系司法之恥。
(一)一審判決語言失范，邏輯混亂。
一審判決第1頁寫道：“原告萬科物業(yè)公司訴稱，被告于年1月起至12月31日拖欠物業(yè)服務費……”，到第3頁又變成了“現(xiàn)萬科物業(yè)公司要求賈銘志支付2001年5月6日至月31日的物業(yè)服務費(包括電梯費)。
”其一，一審判決的描述前后時間相差三年多，起止時間均不一，令上訴人無所適從。
其二，被上訴人到底是要物業(yè)服務費還是電梯費呢?一審判決始終沒有交代清楚。
被上訴人在一審中僅提出物業(yè)服務費的訴訟請求，在計算時將電梯費包含在內，顯然犯了邏輯錯誤。
根據原《北京萬科城市花園物業(yè)管理服務協(xié)議書》第十一條之規(guī)定，物業(yè)服務費和電梯費是兩項并列的費用。
被上訴人自身都沒有搞清楚其訴訟請求是如何構成的，一審法院在這個問題上顯然也跟著犯了糊涂。
(二)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百零八條之規(guī)定的是提起民事訴訟四個條件，不能作為認定當事人權利義務的實體法依據。
一審法院判決本案的依據居然是“《中華人民共和國民事訴訟法》第一百零八條之規(guī)定”(見一審判決第3頁)，荒謬至極。
(三)一審判決多判決了上訴人訴訟費用，于上訴人不公。
在訴訟過程中，被上訴人已放棄要求上訴人支付違約金5599.09元的訴訟請求。
在判決上訴人部分敗訴的情形下，對雙方當事人應交納的訴訟費應當采取按比例分攤的原則，而一審法院將全部訴訟費都判決由上訴人承擔，顯然違反了《訴訟費用交納辦法》第二十九條的規(guī)定。
綜上所述，一審判決未依法查明被上訴人的主體資格，未依法查明上訴人簽署不平等協(xié)議的背景，事實認定不清，法律適用錯誤;此判決質量低劣，社會影響惡劣，應予糾正。
上訴人懇請二審法院將此案依法發(fā)回重審，或在查明事實的基礎上予以改判!
此致
北京市第二中級人民法院。
上訴人：賈銘志。
二oxx年五月二十九日。
物業(yè)服務糾紛案——民事上訴狀范文[2]。
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民事上訴狀。
法定代表人:吳某某,董事長。
法定代表人:唐某某,董事長。
上訴人因與深圳市xx物業(yè)管理有限公司物業(yè)服務合同糾紛一案,不服深圳市福田區(qū)人民法院(2008)深福法民三初字第xxxx號民事判決,特向貴院提起上訴.
上訴請求:。
一、撤銷深圳市福田區(qū)人民法院(2008)深福法民三初字第xxxx號民事判決書;。
二、依法對本案改判,即駁回被上訴人要求上訴人承擔連帶責任的訴訟請求;。
三、本案訴訟費由被上訴人承擔.
事實與理由:。
一、原審判決認定事實不清、適用法律不當,應予撤銷.
(一)、按照物業(yè)管理公司的要求交納物業(yè)管理費用并不是業(yè)主法定義務,而是基于合同的約定,是一種合同義務.
原審法院僅以《物業(yè)管理條例》規(guī)定交納物業(yè)管理費和本體維修基金是業(yè)主的法定義務為由判決上訴人對訟爭房產在2008年6月至2008年9月的物業(yè)管理費和本體維修基金共226055.52元和滯納金承擔連帶清償責任是錯誤的,《物業(yè)管理條例》雖然規(guī)定了業(yè)主應當按時交納物業(yè)服務費用,但同時也在第三十五條規(guī)定了,業(yè)主委員會應當與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務合同.物業(yè)服務合同應當對物業(yè)管理事項、服務質量、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責任等內容進行約定.第三十六條又規(guī)定,物業(yè)管理企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定,提供相應的服務.
物業(yè)畢業(yè)論文物業(yè)管理糾紛篇十
摘要：高校物業(yè)管理工作在維持學校的正常運行過程中發(fā)揮重要作用。相較于社會物業(yè)管理，呈現(xiàn)出兼具教育性的特點。文章分析了高校物業(yè)管理的特點及現(xiàn)狀并就其育人功能的強化提出建議，以期提高高校后勤管理與服務水平，并拓寬高校育人工作的空間和領域，促進高校育人工作的開展。
關鍵詞：后勤服務;物業(yè)管理;育人功能。
一、高校物業(yè)管理服務工作的重要性。
高校物業(yè)管理工作在維持學校的正常運行過程中發(fā)揮重要作用。從硬件維護角度方面說，完成學校水、電、氣、暖、動力供應及基礎設施設備的正常運轉與保養(yǎng)維修工作，確保教學、生活正常有序進行;從完成教學任務進行角度說，保障教室、多媒體設施、學生公寓、會議中心等處正常有效運行，確保教學任務與各項管理工作順利完成;從環(huán)境建設的角度說，對校內教學區(qū)、家屬區(qū)公共區(qū)域、綠地、道路、人行道、廣場、停車場等地的保潔，對校園內綠籬、樹木、草坪、花壇等植物的養(yǎng)護護及管理，是優(yōu)化校園環(huán)境的基礎條件;從提升后勤管理服務水平的角度說，是推進后勤管理的社會化、專業(yè)化、規(guī)范化、科學化發(fā)展的必由之路。
二、高校物業(yè)管理的特點及現(xiàn)狀。
作為招收培養(yǎng)對象，實施高等教育的事業(yè)單位，以高校為業(yè)主的高校物業(yè)管理與社會物業(yè)管理相比較，呈現(xiàn)出顯著特點，尤其表現(xiàn)在教育功能上。
(一)服務對象的不同。
高校物業(yè)管理的服務對象主要是在學校工作的高層次學歷的教職工、家屬及就讀的各專業(yè)、各學歷層次的學生，尤其以學生為主。因此，高校的后勤物業(yè)管理工作除了按照市場經濟規(guī)律運營，還要針對高等教育的特點，運用教育管理法則，實現(xiàn)育人功能。
(二)運行模式比較復雜。
高校物業(yè)管理多采用內部甲乙方體制，甲乙方體制是學校把后勤一分為二。一方是代表學校行使后勤管理職能的甲方，另一方是為學校教學、科研和師生生活提供后勤服務和保障的一方，甲方和乙方通過合同方式明確各自的職責和任務。
(三)管理經費來源不同。
高校物業(yè)多采用單純性的住宅樓物業(yè)或辦公樓宇物業(yè)，住宅樓物業(yè)管理帶有福利性質，其收費按照社會最低收費標準，僅維持基本運轉;辦公樓宇物業(yè)管理主要靠行政撥款來支撐運行。因此高校物業(yè)管理往往會受到學校行政指令的限制與束縛，在實際的管理過程中出現(xiàn)與市場化、專業(yè)化管理要求不一致的地方，應用企業(yè)化的管理方法有困難。
(四)人員構成與服務意識不同。
后勤物業(yè)管理起步較晚，職業(yè)化隊伍尚未形成，物業(yè)管理人員相當一部分為原后勤職工，雖長期從事后勤管理工作，但學歷層次較教師偏低且年齡結構偏大，不易接受專業(yè)的服務和知識培訓。而且，長期在事業(yè)單位工作的優(yōu)越感及工作作風，遠遠達不到現(xiàn)代管理服務的服務水平和服務理念。
(五)高校自身的品牌和管理模式影響物業(yè)管理。
高校建立已有很長時間，在近百年的發(fā)展過程中，無形的校風、學風、校園文化、人際環(huán)境等已經成為傳統(tǒng)，不能輕易變革。不同地域、不同專業(yè)，不同類別的高校均有獨特的管理模式，這些內容都影響物業(yè)管理服務的定位。
三、高校物業(yè)管理育人功能的強化策略。
高校物業(yè)管理法規(guī)不完善，缺乏完整的考核、監(jiān)督制度，目前，國家沒有頒布統(tǒng)一的政策法規(guī)來指導高校物業(yè)管理，高校各行其是，管理不規(guī)范，內部物業(yè)管理制度也不健全，對企業(yè)的考核、監(jiān)督尚不完備。應盡快深入分析和研究高校物業(yè)的個性化特點，構建和完善一套適應高校環(huán)境的、完整的、科學的、規(guī)范的管理制度和服務程序，并因地制宜的開展工作。目前，西安石油大學在物業(yè)管理與服務過程中，各個崗位的崗位職責、工作標準及各個工作班組的作業(yè)指導書及相關工作的記錄表格均落實在物業(yè)服務合同中，在物業(yè)管理運作中，根據“精干、高效、層次明晰、減少管理環(huán)節(jié)”的原則，確定直線職能式的管理架構，根據工作項目的需求特點，提出合理的人員配置，采用首數晉升、尾數淘汰的原則管理，確立“全員培訓、梯級培訓、全過程考核”的培訓方針，努力造就“思想合格、素質優(yōu)良、管理有方、服務周到”的員工隊伍。并不斷創(chuàng)新管理模式，把物業(yè)管理工作推向市場，真正轉換機制，根據服務項目、服務標準的要求以及師生的消費層次，開展多元化、專業(yè)化、多層次的經營服務。
(二)提高物業(yè)管理人員的整體素質，形成優(yōu)秀的高校物業(yè)管理隊伍。
大學生個性化發(fā)展明顯，對于物業(yè)管理服務的需求也更多樣化，在平等意識和現(xiàn)實需求的推動下，對于物業(yè)管理服務的認同沖突也更激烈，一方面要求物業(yè)為自己的生活提供規(guī)則保障，一方面希望這些規(guī)則不約束自己的行動;一方面參與相關規(guī)則制定的愿望強烈，一方面對遵守規(guī)則的自覺性卻在削弱。傳統(tǒng)的教育者管理模式顯然不適應這種現(xiàn)實要求，這就要求工作中必須要提高物業(yè)管理人員的綜合素質，通過專業(yè)教育、崗位培訓、競爭上崗、量化考核等機制提高管理人員的專業(yè)水平和服務意識。物業(yè)管理人員必須把自己置于與學生平等的地位，尊重學生人格，建立民主平等的管理服務關系，由監(jiān)督者角色轉變?yōu)榇龠M學生自主發(fā)展的引導者角色，使學生在這種良好的互動關系中，在潛移默化的熏陶中領悟出生活的價值和真諦，端正學習、工作和生活態(tài)度。物業(yè)管理人員的管理方式、服務態(tài)度、處理與學生的人際關系能力方面要不斷提高，才能實現(xiàn)高校物業(yè)教育性與服務性的統(tǒng)一。物業(yè)管理人員的人格魅力、外貌、儀表、語調、行為舉止、待人接物的風范是學生社會化角色認同的重要標準，物業(yè)管理人員親切自然，以身示范，以良好的道德品行和精神風貌來感染學生，能無形地推動學生奮發(fā)向上。西安石油大學物業(yè)管理過程中試行的“首問負責制(業(yè)主的任何需要應做到事事有交代、件件有落實)、零干擾管理(不進入私人隱秘區(qū)、不干擾的情況下服務)、人性化管理(為學生補衣、為學生熬中藥、雨天收衣被)、親情化管理(像照顧自己兒女一樣照顧學生)、全心管理(認真到不能再認真的程度;細致到不能再細致的程度)、一分鐘管理(無論何時接到何任務，在一分鐘內行動)、品牌服務(讓師生舒心、安心、放心、稱心)、溝通零距離(最大限度與學生溝通、深入了解學生的狀態(tài))”的八大管理要求，在實際與學生的交流中，取得了良好的效果，為更好的實施“管理、服務、育人”三位一體化模式打下了良好的基礎。
(三)優(yōu)化校園環(huán)境，構建陶冶式教育模式，寓教于境、寓教于情。
優(yōu)化校園環(huán)境，構建陶冶式教育模式是指營造一個健康、明朗、樂觀、向上的文化氛圍，使學生在耳濡目染、潛移默化中受到思想道德的熏陶和滲透。所以，構建陶冶式教育模式的關鍵是利用草坪、喬木、綠籬、噴泉、雕像、櫥窗等資源，激發(fā)起學生對美的情感體驗，凈化心靈，陶冶情操，開啟智慧，促進人的發(fā)展。高校物業(yè)管理對環(huán)境的維護美化是間接的、側面的、滲透式的教育，它的教育內容沒有明確規(guī)定，是通過校園環(huán)境、管理人員的言行舉止等將德育因素滲透到對學生的管理與服務過程中，潛移默化地影響學生，進而達到教育目的。這種不言之教的教育模式是教育的最自然狀態(tài)，看似對學生無所要求，實則是激發(fā)受教育者的主體意識，把外界機械作用力變成內在的自覺動力，要求學生全面、嚴格的要求自己，由他管變?yōu)樽怨?，由他律變?yōu)樽月?。總的來說，對高校物業(yè)管理的育人功能進行探索與善開發(fā)，不僅可以有效利用學校教育資源更好的為教學、科研、師生生活服務，而且可以拓寬高校育人工作的空間和領域，促進高校育人工作的開展。
物業(yè)畢業(yè)論文物業(yè)管理糾紛篇十一
摘要：本文首先對油田礦區(qū)物業(yè)管理的概念進行闡述，其次分析了我國油田礦區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀和存在的問題，最后重點論述了油田礦區(qū)物業(yè)管理服務的風險防范措施，以期待對油田礦區(qū)物業(yè)風險進行預控，更好的實現(xiàn)物業(yè)管理有所裨益。
關鍵詞：油田礦區(qū)；物業(yè)管理；風險預防
城鎮(zhèn)化的發(fā)展，居民小區(qū)的數量越來越多。小區(qū)的業(yè)主只有依靠公共設施及其他業(yè)務的有效結合，才能實現(xiàn)物業(yè)使用的最大化。物業(yè)管理正是在城市化引起的生活方式大變革的背景下產生。作為我國眾多物業(yè)管理形式的重要組成部分，油田礦區(qū)物業(yè)管理的模式也在發(fā)生著變化，由傳統(tǒng)的計劃經濟條件下的行政管理模式向現(xiàn)代市場化管理模式轉變。遵循市場化的經濟規(guī)律，油田礦區(qū)物業(yè)管理服務的對象是礦區(qū)的業(yè)主，提供綠化、治安、休閑等逐步實行有償性的服務。油田礦區(qū)物業(yè)管理的服務對象是自身企業(yè)的員工，針對性高，要求其服務技能和服務意識更高。
2.1油田礦區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀
市場化大背景下，雖然油田礦區(qū)的物業(yè)管理市場經濟秩序得以建立，但是其中仍然存在著許多瑕疵。油田礦區(qū)物業(yè)管理的目標是保障和改善民生，只有優(yōu)化和提升物業(yè)管理水平，才能保障和改善民生。在很長一段時期，油田礦區(qū)物業(yè)隸屬于油田礦區(qū)企業(yè)管理，相對來說地位次之，對其重視程度也就可想而知。在此背景下，油田礦區(qū)的物業(yè)管理過程中風險意識較差，安全問題時有發(fā)生，不得不引起我們的重視。
2.2油田礦區(qū)物業(yè)管理中存在的問題
2.2.1物業(yè)管理成員專業(yè)技能及服務意識有待提高
優(yōu)質的服務需要高素質的管理隊伍。但是，當前部分油田礦區(qū)物業(yè)管理中缺乏相應的專業(yè)維護人員，并且物業(yè)管理中各專業(yè)化人才的組成比例不合理，所以油田物業(yè)管理過程中急需補充各專業(yè)化人才并且要注重培養(yǎng)其職業(yè)技能。此外，物業(yè)管理人員的服務意識較差。物業(yè)管理人員在工作中存在拖沓，“混天熬日子”的現(xiàn)象，工作的積極性不高。
2.2.2油田礦區(qū)的安保管理有待進一步提升
雖然科技的發(fā)展，視頻監(jiān)控大力應用，但是也能保證油田礦區(qū)的絕對安全。作為安保人員，切不可大意。同時，物業(yè)管理過程中應該重視與轄區(qū)治安人員的有效溝通，及時了解有關犯罪的信息，這方面的風險意識有待進一步加強。
2.2.3應急事件的處理能力和水平有待進一步提高
突發(fā)事件的種類繁多，包括突發(fā)自然災害、消防事故以及其他突發(fā)事件。未雨綢繆，油田礦區(qū)的物業(yè)管理要注重本地區(qū)氣候條件的變化，根據各種可能發(fā)生的突發(fā)事件制定相應的預案。只有這樣才能提升應急事件的處理能力和水平。
2.2.4承包商的管理有待進一步提高
施工現(xiàn)場違章頻發(fā)，沒有將直線責任屬地管理的工作理念深入落實，制度執(zhí)行不嚴格，查處違章怕碰硬，“好人主義”現(xiàn)象嚴重，違章違紀現(xiàn)象時有發(fā)生。作業(yè)許可執(zhí)行情況不到位。作業(yè)現(xiàn)場管理人員不履行監(jiān)督職責，風險不能得到有效控制。
3.1實行由點到面的管理體制
要想做好油田礦區(qū)管理服務中的風險預防，必須要做好由點到面的.安全管理體制。只有由小到大，由點到面將小區(qū)的安全問題維護和解決好，才能做好風險預防。物業(yè)管理過程中應該重視與轄區(qū)治安人員的有效溝通，及時了解有關犯罪的信息，進而有針對性做出安排。同時，也要做好小區(qū)的風險隱患排查，保障油田礦區(qū)的安全。
3.2提前做好防范措施
油田礦區(qū)的物業(yè)管理要注重本地區(qū)氣候條件的變化，根據各種可能發(fā)生的突發(fā)事件制定相應的預案。只有這樣才能提升應急事件的處理能力和水平。同時，針對可能發(fā)生的突發(fā)事件，要定期組織演練，如定期進行火災演練。
3.3制定科學的管理制度
科學的物業(yè)管理制度，有助于管理效率的提升。只有這樣，物業(yè)管理人員才能做好自己的本職工作，提高工作的積極性。同時，要制定落實責任制度，出了問題要追責。另一方面，要制定相應的技能培訓制度，注重油田物業(yè)管理過程中管理人員職業(yè)技能培訓，提高其職業(yè)技能水平，減少風險發(fā)生的概率。
3.4增強業(yè)主的風險防范意識
業(yè)主作為小區(qū)的主要“家庭成員”，物業(yè)管理過程中要增強業(yè)主的風險防范意識。物業(yè)管理過程中，可定期組織安全培訓講座，讓業(yè)主知道自身所面臨的各種風險，進而有意識的規(guī)避。
隨著經濟社會的發(fā)展，物業(yè)管理向著市場化、規(guī)?；蛯I(yè)化等方向發(fā)展。油田的物業(yè)管理不同于一般的物業(yè)管理，油田的物業(yè)管理剛開始時屬于企業(yè)的后勤生活服務系統(tǒng)，之后逐漸從其脫離出來。不可否認的是，由于歷史及行業(yè)特點等綜合性因素，油田礦區(qū)的物業(yè)管理仍然存在著一定的風險。進行油田礦區(qū)物業(yè)管理服務中的風險及防范研究具有十分重要的現(xiàn)實意義。本文首先油田礦區(qū)物業(yè)管理的概念進行闡述，其次分析了我國油田礦區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀和存在的問題，最后重點論述了油田礦區(qū)物業(yè)管理服務的風險防范措施，以期待對油田礦區(qū)物業(yè)風險進行預控，更好的實現(xiàn)物業(yè)管理有所幫助。
參考文獻：
作者簡介：龐秀麗（1968- ），女，大專學歷，助理工程師職稱，研究方向：油田安全。
物業(yè)畢業(yè)論文物業(yè)管理糾紛篇十二
摘要：隨著房地產在我國的迅速發(fā)展，物業(yè)管理也得到了巨大的發(fā)展和推廣，成為眾多大中城市必不可少的市場主體，但同時也暴露出許多問題。
本文就結合專業(yè)所學知識，從物業(yè)管理自身特點、涉及的關系主體，事物發(fā)展規(guī)律性，法律法規(guī)等方面，對物業(yè)管理糾紛產生的主成因進行分析，以便能更好地針對性地采取措施，從而減少物業(yè)管理領域內的不和諧因素，在物業(yè)管理服務中進一步推進和諧社會的構建。
物業(yè)管理近幾年隨著房地產發(fā)展，已經成為眾多大城市必不可少的市場主體，在中小城市推廣迅速，給居民生活帶來了極大的便利，極大地促進了社會和諧。
然而物業(yè)管理的發(fā)展路途與眾多新興事物的一樣，充滿矛盾和障礙。
我們不難發(fā)現(xiàn)，近年來物業(yè)管理糾紛也是層出不窮。
據央視國際網上調查發(fā)現(xiàn)，業(yè)主對物業(yè)管理不滿意的比例高達80%，物業(yè)管理糾紛呈上升趨勢。
物業(yè)管理涉及到千家萬戶，這一類糾紛如果處理不當，很容易引起連鎖反應，導致矛盾激化。
這種現(xiàn)象的產生有著經濟發(fā)展的自然性，又有著很多社會因素、利益因素、市場因素等復雜的原因在里面。
這也是本文所要講述的。
一、事物發(fā)展的規(guī)律性。
每一個事物都有著從產生到發(fā)展到繁榮再到滅亡的生命周期規(guī)律。
用哲學的話來說矛盾貫徹了事物存在的任何時候，相對的尤其在發(fā)展期的矛盾是最激烈最頻繁的。
對于物業(yè)管理一個新興行業(yè)來講，21世紀的今天伴隨著房地產的興旺繁榮，正是物業(yè)管理蒸蒸日上，蒙求重大發(fā)展和突破的契機。
在進步途中斗爭和沖突是肯定會有的，對于這一點我們要有清醒的認知。
物業(yè)管理是經濟發(fā)展的產物，它承載著城市的進步和社會的和諧，不要因為物業(yè)糾紛的種種案例而對物業(yè)管理失去信心。
這些矛盾和糾紛在任何一種事物的發(fā)展過程中都會存在，只是多少的問題，只是問題嚴重程度的問題，而當中的很多問題憑人為的力量是可以解決的。
1。服務性。
物業(yè)管理企業(yè)的根本任務，是突出“服務”二字，服務是物業(yè)管理企業(yè)的根本任務和基本屬性，離開服務，物業(yè)管理就失去了自身存在的意義。
也正是這種特點，使物業(yè)管理建立在與業(yè)主的關系，本應該是平等的，但在事實中很多時候卻不是，在一些物業(yè)管理糾紛中，業(yè)主的那種近似輕蔑的態(tài)度，給人留下深刻的印象。
一些業(yè)主的潛意識的觀念，并沒有完全接受物業(yè)管理介入其生活，當然這也與一些物業(yè)企業(yè)在服務方面做得到不到位有很大關系。
2。利益主體關系多元性。
物業(yè)管理主體多元化，其管理的對象是物，服務的對象確是人。
不管是業(yè)主、還是業(yè)主委員會、開發(fā)商、甚至是政府、新聞媒體等。
物業(yè)管理量大、面廣，涉及到的物業(yè)管理主體之間的利益關系越多，需要處理的事情就越多，那么糾紛產生的可能也就越大了。
三、物業(yè)管理立法體力尚未完善，法律法規(guī)建設相對落后。
我國目前尚未有一部由最高國家權力機關制定的專門的物業(yè)管理法律。
而現(xiàn)行的有關物業(yè)管理方面的法律規(guī)范主要是國務院制定的《物業(yè)管理條例》、建設部的規(guī)章及地方性法規(guī)、規(guī)章，立法體系效力位階較低，在很多方面規(guī)定也比較籠統(tǒng)，操作性也不強。
例如大多相關法規(guī)都規(guī)定了業(yè)主的一系列權利，但如何保障這些權利，義務相對人不履行相應義務又應承擔何種責任，卻缺乏具有可操作性的詳細規(guī)定。
除了上述的三大主因之外，還有很多因素促使它的發(fā)生及上升。
具體成因表現(xiàn)為：
1。前期介入過期中與開發(fā)商監(jiān)管溝通不利易導致后期關于責任糾紛的.發(fā)生。
在房地產興建過程中，作為接管的物業(yè)公司應該特別注意前期介入之一過程。
在前期介入時期，物業(yè)管理方應從雙方利益出發(fā)，提出合理建議，杜絕后期不要的麻煩和矛盾。
不然，開發(fā)商和物業(yè)管理公司交接不到位，雙方的權利、義務關系沒有協(xié)調好，便會導致物業(yè)管理混亂。
入住的消費者碰到的問題，開發(fā)商和物業(yè)管理公司互相推諉，誰也不負責任，這給消費者帶來了很大不便，糾紛也就容易出現(xiàn)，這種建管不分的管理體制易導致開發(fā)商與業(yè)主的矛盾轉化為物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主的矛盾。
2。物業(yè)管理企業(yè)管理不夠規(guī)范，服務意識不夠。
物業(yè)管理是服務行業(yè)，但是在不少糾紛案例中會發(fā)現(xiàn)，很多業(yè)主對物業(yè)公司的服務態(tài)度都很不滿意，本來挺小的事，業(yè)主只是看不慣其處理態(tài)度，而把事情鬧大。
而相當的物業(yè)管理企業(yè)并不注重人員這方面的培養(yǎng)，物業(yè)服務企業(yè)從業(yè)人員整體素質不高。
部分物業(yè)管理企業(yè)考慮到成本的問題，對招收人員缺乏專業(yè)系統(tǒng)的崗前培訓，服務意識沒有灌輸到位，所以服務的惡劣，其容易與業(yè)主產生沖突和不和，從而導致糾紛的產生。
物業(yè)管理公司與業(yè)主之間本來應該是服務與被服務的關系，由物業(yè)企業(yè)向業(yè)主提供無形的商品服務，但由于當前缺少相應的法律約束，沒能很好的約束物業(yè)公司與業(yè)主，有的物業(yè)管理企業(yè)便在觀念上點到這種服務與被服務的關系，相反也有的業(yè)主處處以“主人”自居，把物業(yè)管理企業(yè)看成是“奴隸”，沒能很好的對待這種平等商業(yè)關系，另外有的業(yè)主也顛倒這種關系，什么事情都找物業(yè)，要求一些額外服務，不少業(yè)主認為“我的事情無論和物業(yè)有沒有關系都要求物業(yè)解決”這種糾紛近來也不斷出現(xiàn)。
4。業(yè)主維護自身利益意識欠缺，業(yè)主委員會有待發(fā)展。
業(yè)主委員會是代表業(yè)主利益的組織機構，在一定情形下通過業(yè)主委員會可以直接維護業(yè)主的合法權益。
但是，實際上在我國的絕大多數小區(qū)是不存在的業(yè)主委員會，在中小城市幾乎就沒有。
有些小區(qū)即使設立了業(yè)主委員會，因業(yè)主委員會的權利行使不規(guī)范，業(yè)主委員會也很難發(fā)揮其應有的作用。
甚至有些業(yè)主委員會委員濫用了職權，利用職權為自己謀私利，反而損害了業(yè)主的利益。
業(yè)主的合法權益沒有得到維護，業(yè)主不能很好地跟物業(yè)公司交流，物業(yè)糾紛擺上臺面的幾率也就高了。
5。業(yè)主素質不一，物業(yè)區(qū)域內各色人口流動大，不易管理。
小區(qū)是不同的家庭和個人由于某些聯(lián)系和原因而聚集在一起形成的生活地域。
有的業(yè)主做出一些不文明的行為，從而不利于物業(yè)人員的管理和協(xié)調，比如私達亂建、亂扔垃圾、制造噪音等。
物業(yè)管理人員對這些行為進行干預時就很容易產生糾紛。
在高檔寫字樓和商廈物業(yè)管理中，每天人口流動大，目的不一，物業(yè)管理實施難度增加，糾紛也很容易產生。
6。業(yè)主對物業(yè)管理認識還不夠，正確的消費觀念沒有完全樹立。
由于物業(yè)管理在我國起步晚，只是在近年來才發(fā)展迅速，所以真正能了解物業(yè)這個行業(yè)的人不多。
在我國現(xiàn)今，在社會地位中，物業(yè)行業(yè)處于比較低的位最，這也讓很多人對于從事物業(yè)這個行業(yè)熱情不高，甚至于帶有瞧不起的意味。
一提起物業(yè)，很多人就只能想到保安，清潔，認為一點技術含量都沒有。
在廣大業(yè)主中，這種觀念也是不少人持有的，他們對物業(yè)消費不能理解，認為物業(yè)服務企業(yè)就應該無條件服從業(yè)主的意愿，有的認為物業(yè)管理的介入是是對其生活的指手畫腳，拒繳費用。
這些都反映出部分業(yè)主的對物業(yè)正確的消費觀念還沒有真正樹立起來，在每年的物業(yè)管理糾紛案件中，收費方面的糾紛總是占了挺大的比重，除去真的是物業(yè)公司收費不合理的部分，也能側面反映部分業(yè)主對物業(yè)消費的不滿。
7。與其他專業(yè)單位產生責權問題。
一種是物業(yè)管理公司直接管理;另一種是物業(yè)管理公司將某些方面的工作委托于一些專業(yè)公司，比如保潔公司、裝修公司等。
第二種模式，雖然是物業(yè)管理進行的更容易，但同時當問題出現(xiàn)時，也容易產生責任不清、推諉的問題。
在一些糾紛案例中，就有有關的專業(yè)單位怠于履行本身的職責，對自己的本職工作被動應付，處理不及時甚至不處理，而這些問題物業(yè)服務企業(yè)自身無法解決，久拖不決，業(yè)主找上物業(yè)要說法，這樣就導致了業(yè)主與物業(yè)企業(yè)間產生糾紛。
綜上所訴，導致物業(yè)管理糾紛發(fā)生的原因是來自各方面的，有不可避免的也有可以避免的。
事出必有因，只有找到源頭，對癥下藥，才能根本地解決問題，物業(yè)糾紛才能得到防范、控制及減少。
當然，這僅憑物業(yè)企業(yè)的努力是不行的，它需要全社會的重視、配合、認知、和參與，最后才能取得較好的成效和結果。
參考文獻：
[1]趙彩艷：關于物業(yè)管理糾紛的思考[j]，法制與社會，2008;（01）。
物業(yè)畢業(yè)論文物業(yè)管理糾紛篇十三
訴訟請求：
1、請求法院判令被告繳納物業(yè)費用共計xxx元。
2、本案訴訟費用由被告承擔。
事實與理由：
原告系物業(yè)服務公司，被告系天津市河西區(qū)香水園業(yè)主，原告與被告為物業(yè)服務與被服務的關系。原告自6月1日與香水園小區(qū)的開發(fā)商天津市黑牛城房地產開發(fā)有限公司簽訂了《天津市前期物業(yè)管理服務合同》，開始進駐香水園并為小區(qū)提供物業(yè)服務，物業(yè)費按建筑面積每月每平方米0.8元的'標準收取，在香水園小區(qū)成立了業(yè)主會后，由于大多數業(yè)主對原告前期為小區(qū)提供的物業(yè)服務比較滿意，而且原告收取物業(yè)費的標準相對較低，小區(qū)業(yè)主會同意繼續(xù)聘用原告為小區(qū)提供物業(yè)服務，并于21月1日與原告簽訂了《天津市物業(yè)管理服務合同》，合同期限為三年，至年12月31日終止，物業(yè)費仍然按建筑面積每月每平方米0.8元的標準收取。被告于月1日正式入住香水園小區(qū)xxx室，其居住面積為xxxx平方米，根據物業(yè)服務合同的約定，其每月應繳納的物業(yè)費為xxx元。在合同履行過程中，原告本著誠實信用的原則，多年來為該小區(qū)提供了完善的物業(yè)服務，并得到了大多數業(yè)主的認可，而被告在入住該小區(qū)后，自200x年x月x日起至209月30日長達xx月期間一直拒絕向原告繳納物業(yè)費，共計欠繳金額為人民幣xxxx元，雖經原告多次催繳，被告仍未按合同的約定履行繳納物業(yè)費的義務，故此，根據民事訴訟法的相關規(guī)定，特訴至貴院，望判如所請。
此致
天津市河西區(qū)人民法院。
物業(yè)畢業(yè)論文物業(yè)管理糾紛篇十四
建筑工程造價的高低直接決定著建筑企業(yè)和施工單位的經濟收益，從這方面來看，建筑工程造價的合理控制和管理對建筑企業(yè)和施工單位而言具有重要作用，而造價成本管理又是建筑工程管理工作的一部分。良好有效的工程造價管理能夠幫助建筑企業(yè)和施工單位更好的對建筑項目下一個施工環(huán)節(jié)進行成本預估，成本預估越準確，造價控制的有效性和科學性就越高。此外，合理的建筑工程造價管理能夠避免不必要的人力和物力資源的浪費，能夠保證資源利用的更有效化，從而產生更高的社會效益和經濟效益，更好的進行社會建設。
1.2質量管理。
建筑行業(yè)在國家經濟和科技迅猛發(fā)展的背景下得到了極大的發(fā)展，人們對房屋建筑的需求和質量要求也在不斷提高，企業(yè)若想獲得更好的信譽口碑、更多的市場占有率以及人們更多的認可就必須從建材質量、施工技術以及安全管理等方面來提高房屋建筑質量。房屋建筑的質量評判標準主要從建筑外形美觀度、內部結構合理性以及建筑使用質量這三方面進行評判。外形美觀的建筑才能吸引人們的注意力，滿足人們對美的追求。當然，人們最注重的還是房屋建筑的使用質量，只有居住使用舒適、自由和安全的房屋建筑才能獲得居民的肯定。
2安全管理。
施工現(xiàn)場安全管理制度是一個施工企業(yè)單位具有代表性的制度，因為其他一系列管理制度的制定和執(zhí)行都必須以施工現(xiàn)場安全管理制度為機軸與核心。工程施工單位若要在規(guī)定的期限內高效的完成施工，創(chuàng)造更多的經濟效益和社會效益，做好施工現(xiàn)場的安全管理工作是當務之急。安全事故的發(fā)生是由諸多的因素決定的，其中最為主要的是施工設備、施工材料、施工人員等因素，因為這些都是與施工關系最為密切的因素，一旦得不到良好的控制和管理，就很有可能造成安全事故的發(fā)生。
3建筑工程管理存在的不足。
3.1招投標管理不規(guī)范。
投招標是整個過程項目的開始，因此，必須重視這部分工作的完成質量。當前我國建筑投招標工作主要存在的問題為標價制定不科學，存在故意壓低標價的行為，標價的壓低將導致工程進展過程中資金的不到位，從而出現(xiàn)偷工減料的問題。
3.2合同管理不規(guī)范。
施工合同有效而科學的管理能夠避免合同雙方產生利益糾紛，從而更好的進行建筑工程項目的施工，保證建筑項目資金投入的正?；?，保證工程項目整個資金鏈的完整性。一項建筑工程項目的建設周期較長，在建設過程中所涉及的部門人員和變化因素過多，這些因素決定了建筑施工合同內容規(guī)定的繁雜性和難以統(tǒng)一性，也正是合同的這些特性決定了對合同進行有效合理管理的重要性。
3.3工程監(jiān)理存在問題。
建筑工程管理中的工程監(jiān)理能夠對管理起到較大的促進作用，一個完善的監(jiān)理機構在監(jiān)理過程中能夠自發(fā)的提高建筑工程管理的水平，而缺乏有效監(jiān)理的話就會很容易造成管理的混亂，當前我國監(jiān)理機構的設置存在很大的問題，其中專業(yè)人員少，機構編制不齊全，組織管理混亂是最為主要的問題。3.4安全管理存在問題施工人員的安全意識和觀念極其匱乏，存在僥幸意識。而且，部分施工人員的專業(yè)素質較低，缺乏專業(yè)素質的教育和培訓，根本無法承擔起事故的任務。此外，部分施工單位和建筑企業(yè)對施工的安全管理工作不夠重視，忽視了最重要的施工安全問題。最后，部分建筑施工安全管理監(jiān)督人員和管理人員在其位不謀其職，對事故安全監(jiān)理工作根本不重視，管理工作浮于表面，根本沒有好好的執(zhí)行規(guī)章制度。
3.5節(jié)能環(huán)保管理不到位。
節(jié)能已成為當前時代發(fā)展的重要課題之一，各大行業(yè)都在不遺余力的倡導著節(jié)能環(huán)保，建筑行業(yè)作為大消耗重污染的行業(yè)，更應該重視節(jié)能環(huán)保。但是，當前我國大部分建筑企業(yè)往往為了節(jié)省成本而對建筑施工節(jié)能環(huán)保不重視。
4提升建筑工程管理的辦法。
4.1建立科學的工程管理制度。
使建筑工程的各個實施階段得到有效的連接，整個工程的.操作流程能夠順利進行。建立科學的工程管理制度，使得各個部門職責明確，工作范圍清晰，相互間協(xié)調管理嚴密有序，從而突出了整體的團隊配合能力，減少了對能力突出的個人的依賴性，加強了部門的管理統(tǒng)一性，大大減少了個人決定的事情發(fā)生，提高了部門的機動反應能力。
4.2建立完善的監(jiān)督制度。
這是提高建筑工程管理和確保工程質量的有效策略。那么作為工程建筑的施工單位，一方面要強化對工程的監(jiān)督工作，對施工的整個過程按照相關的規(guī)章條例和合同內容的具體細則對工程進行嚴格的管理；另一方面建筑工程企業(yè)應該制定出嚴明的獎罰制度，使得工程監(jiān)督制度規(guī)范化，制度化。有了好的制度還需要有責任心的領導，所以，建筑工程企業(yè)應該制定領導起帶頭作用的主管負責制，這樣就明顯加強了建筑工程企業(yè)對工程施工過程的監(jiān)管。
4.3控制工程成本。
合理的運用資金，能夠有效的控制工程成本，可以使建筑工程企業(yè)在同行業(yè)中具有強大的市場競爭力。所以，建筑工程企業(yè)要合理的控制成本，第一，企業(yè)要制定精確的預算機制，確保高效的使用可控資金；第二，制定明確的成本分析制度，使其與工程施工的每一個環(huán)節(jié)有機結合，提高資金利用率，實現(xiàn)成本控制。
4.4強化施工質量管理。
強化施工過程中的質量控制，堅持做到抓好全程質量管理，及時發(fā)現(xiàn)問題及時解決，并把質量控制與施工人員的獎金和工資掛鉤，制定處罰規(guī)則。施工人員在每一項工序中，要做到態(tài)度嚴謹，認真把握每一個環(huán)節(jié)不出現(xiàn)任何問題。質量如有不合格時，必須整改使建筑工程質量達到最好狀態(tài)。
4.5注意節(jié)能環(huán)保。
建筑企業(yè)必須加強對建筑施工節(jié)能技術的研發(fā)和創(chuàng)新，可以積極吸取外國先進的節(jié)能施工技術，購進先進設備進行學習和推廣。而且要加強自主創(chuàng)新，提高企業(yè)自身的節(jié)能技術創(chuàng)新能力。在施工過程中也要注意節(jié)能環(huán)保，使用節(jié)能材料和節(jié)能技術。
5結束語。
建筑企業(yè)如何在當前競爭激烈的建筑市場中站穩(wěn)腳跟，如何為未來發(fā)展道路掃清障礙，探討其根本動力，那就必須積極提高房屋建筑施工質量，建筑質量是評判建筑企業(yè)和施工單位的重要標準，只有從這一建筑企業(yè)核心競爭力著手，才能根本上提高企業(yè)的競爭力。要想提高建筑工程的質量就必須注重建筑施工質量和施工準備工作的完成質量，不斷加強和提高建筑施工管理工作和施工準備工作，才能從根本上保證房屋工程質量。
參考文獻。
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物業(yè)畢業(yè)論文物業(yè)管理糾紛篇十五
摘要：技能競賽已經成為我國現(xiàn)代職業(yè)教育提高辦學質量的重要手段，但對于新興的物業(yè)管理管理專業(yè)來說，由于行業(yè)發(fā)展的特殊行與局限性，致使技能競賽模式不可簡單模仿或照搬。本文以陜西高職院校為例，以職業(yè)技能競賽為抓手，試圖探索適合本教育層次物業(yè)管理專業(yè)教學改革的新模式、新思路，以期全面提升該專業(yè)學生的職業(yè)素養(yǎng)和實踐技能水平。
關鍵詞：技能競賽;物業(yè)管理;新模式。
一、物業(yè)管理領域技能競賽現(xiàn)狀分析。
(一)行業(yè)現(xiàn)狀。
物業(yè)管理技能競賽源于企業(yè)，具有一定的技術發(fā)展方向性和技能需求導向性。部分省市行業(yè)協(xié)會、各地各級資質的物業(yè)服務公司通常會借助技能大賽的舉辦來提升整個物業(yè)行業(yè)整體水平及企業(yè)團隊綜合職業(yè)素養(yǎng)及服務技能。行業(yè)競賽等級里目前最高級別的行業(yè)競賽屬省級競賽。困于物業(yè)管理行業(yè)在我國起步較晚，且地區(qū)發(fā)展不平衡，所以高級別的比賽只出現(xiàn)在經濟較為發(fā)達、市場體系較為完善、行業(yè)發(fā)展較為成熟的部分一線城市。企業(yè)內部舉辦技能競賽則是最常見的形式。雖然競賽等級較低，但也能起到提升內部人員素質、強化服務理念、優(yōu)化服務技術的重要作用。通常主要有基礎知識競賽和技能操作大賽。
(二)院校相關專業(yè)現(xiàn)狀。
近年來，全國各地高校根據物業(yè)管理行業(yè)對人才市場的巨大需求，紛紛開設物業(yè)管理專業(yè)，據統(tǒng)計，目前全國已經開設物業(yè)管理專業(yè)的院校不下103所，陜西39所高職中開辦本專業(yè)的學校7所。面對新行業(yè)孕育出的新專業(yè)，各大院校在理論教學上一如既往的發(fā)揮學校優(yōu)勢，但隨著物業(yè)管理行業(yè)的蓬勃發(fā)展，物業(yè)管理高等專業(yè)教育發(fā)展明顯滯后于行業(yè)的發(fā)展，原有的教學體系模式相對滯后，課程設置已明顯“傳統(tǒng)”，培養(yǎng)的目標與現(xiàn)在社會的需求有所脫節(jié)。物業(yè)管理專業(yè)技能競賽與其他一些專業(yè)競賽有所不同，它首先受到整個行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀的限制，大環(huán)境的不給力，致使行業(yè)企業(yè)、各大高校在專業(yè)技能競賽方面出現(xiàn)得不到重視、或操作性較差、競賽方式滯后等諸多問題。行業(yè)調查數據顯示：現(xiàn)階段本行業(yè)暫時沒有省級或者更高級別的競賽，陜西的7所高職院校，大部分院校依然以校內競賽為主，而且就競賽模式上來看，還停留在基礎理論知識競賽層面，鮮見將技能競賽與教學改革深入聯(lián)系在一起，系統(tǒng)的考慮課程體系建設、課程設計、實訓基地建設等一系列重要問題。而這些問題是否妥善解決，直接關系著一個專業(yè)，乃至一個行業(yè)的健康、可持續(xù)發(fā)展。
二、技能競賽模式的創(chuàng)新思路——分階段、有層次的“專業(yè)大賽+課程小賽”競賽新模式。
物業(yè)管理專業(yè)競賽作為實踐教學體系的一部分，一方面可以用來補充和加強實踐教學，另一方面也可以用來檢驗、修正理論和實踐教學的結果。鑒于以上行業(yè)發(fā)展特點、技能競賽在行業(yè)內的現(xiàn)狀，在物業(yè)管理專業(yè)技能人才培養(yǎng)方案的指導下、對行情、校情、生情進行綜合分析，最后提出適合高職院校物業(yè)管理專業(yè)技能競賽新模式的宏觀構想和思路——分階段、有層次的“專業(yè)大賽+課程小賽”模式。
“專業(yè)大賽+課程小賽”：這是一條紅線，貫穿始終。結合高職院校人才培養(yǎng)計劃和行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，提出“大+小”競賽模式。專業(yè)大賽不僅有效檢驗了教學成果，而且通過層層選拔，可使部分理論知識扎實、實際問題處理嫻熟的綜合型學生脫穎而出，便于針對性培養(yǎng)，為將來參加更高級別的國家級大賽奠定基礎。與此同時，為了體現(xiàn)教學公平、提升學生總體水平、優(yōu)化學生知識結構，將競賽引入課堂，以學生喜聞樂見的方式，講授知識、傳授技能，形成課程小賽方案，有效彌補專業(yè)大賽覆蓋面不足的缺陷。課程小賽一般由任課老師在課堂舉行，用來考查一個知識點或一項具體技能，也可以是本門課的綜合知識技能考查。此外，在課程小賽中可以嘗試改革考核方式，完善考核機制。改變過去沿用“一考定音”式考核方式，采用過程性考核與終結性考核相結合的方式，注重學習過程的監(jiān)控，建立以能力展示為主的考核方式，以學生的專業(yè)能力、方法能力、職業(yè)能力等為考核內容，對學生進行綜合的、全面的、客觀的評價。分階段、有層次：任何事物都在發(fā)展變化的，我們必須站在發(fā)展的高度，以與時俱進的眼光去觀察行業(yè)的發(fā)展動態(tài)、學校的發(fā)展趨勢、教學改革的需求、競賽各階段的特點。依據學生實際情況，有針對性的對不同層次的學生開展難度不同的競賽設計。筆者將物業(yè)管理專業(yè)發(fā)展階段根據每個階段不同特點劃分為三個階段：起步階段(專業(yè)設立1—2年)、成長階段(專業(yè)設立3—5年)、拓展階段(專業(yè)設立5年及5年以后)。起步階段(專業(yè)設立1—2年)：背景：該時期是摸著石頭過河的特殊時期。物業(yè)行業(yè)發(fā)展大環(huán)境沒有根本性變革;教師對高職教育體制較為陌生;師資隊伍的專業(yè)化有待提高。
競賽特點：競賽不分大賽和小賽，專業(yè)競賽設計以理論知識為主要考察點。但此階段，重視行業(yè)企業(yè)的調研，邀請行業(yè)專家參與并重點培養(yǎng)學生自己組織和策劃競賽的能力。成長階段(專業(yè)設立3—5年)背景：經過過去1—2年的摸索，專業(yè)教師對高職教育、行業(yè)和專業(yè)發(fā)展特點、發(fā)展趨勢有了較為深刻、清晰的認識，特別是學校合作辦學單位在人力、物力資源方面的有力支撐，幫助中青年教師隊伍快速成長，使學生獲得更多實踐機會和專業(yè)行業(yè)管理知識。專業(yè)大賽競賽特點：全面貫徹分階段、有層次的“專業(yè)大賽+課程小賽”競賽設計思路。該階段的“專業(yè)大賽”設計主要是圍繞《物業(yè)管理專業(yè)教學體系課程模塊與實訓環(huán)節(jié)表》中的具體模塊或實踐環(huán)節(jié)而選定主題，具來講，就是在上表中抽選一個實訓專題或一個重要課程子模塊，加以深挖或放大設計為專業(yè)大賽，例如物業(yè)服務禮儀專題競賽、保潔管理競賽等等。此外，該階段校企合作比較穩(wěn)定，所以從大賽的前期構思、中期籌備到舉辦中的各環(huán)節(jié)，合作辦學單位可以全程參與，行業(yè)專家的加入必然在標準制定、技術支持、相關實踐材料的提供及賽前培訓等方面給予專業(yè)的支撐。
課程小賽特點：專業(yè)大賽選拔優(yōu)秀學生重點培養(yǎng)，為參加更高級別的賽事、企業(yè)選拔人才以及學校知名度的提升方面效果顯著。但是，教育應該具有“學有所教，有教無類”的公平性，為了彌補專業(yè)大賽受眾面窄的缺陷，全面提升學生知識水平、素質修養(yǎng)，特別設計了“課程小賽”。成熟的小賽可以為下一個階段的專業(yè)大賽提供專業(yè)知識或專業(yè)技能方面的支持。至于哪些課程適合“小賽”設計，并且可以嘗試“以賽代考”的考核方式，筆者認為：知識性、專業(yè)性較強的課程均可在該階段采用“小賽”的形式。拓展階段(專業(yè)設立5年及以上)背景：經過5年的專業(yè)發(fā)展，學校、行業(yè)企業(yè)、專業(yè)教師都會有不同程度的進步甚至某些方面的飛躍。專業(yè)發(fā)展所需的人力、物力、財力將更加到位。
競賽特點：深入校企交流與合作，擴大與兄弟院校同類專業(yè)橫向聯(lián)系，協(xié)同物業(yè)管理協(xié)會積極促成省、市級競賽的開展。在競賽主題的選擇和設計上，可以選用綜合競賽的形式。綜合大賽，可在《物業(yè)管理專業(yè)課程體系教學模塊與實訓環(huán)節(jié)表》中抽選多個實訓專題或多個重要課程子模塊進行組合，將知識和技能融合起來設計競賽，考查學生知識的掌握程度和運用能力，大賽的規(guī)格視學校的實際條件而定。例如，物業(yè)服務費用的測算、物業(yè)管理方案編寫和物業(yè)管理招投標就可以組合起來，設計為模擬物業(yè)管理招投標綜合大賽，競賽內容為一個完整的物業(yè)管理招投標過程，含規(guī)范的標書書寫與招投標流程、完整的物業(yè)管理方案和準確的物業(yè)服務費報價;裝修管理和消防管理可以組合起來設計為綜合裝修管理大賽，競賽內容包含裝修管理的程序、裝修監(jiān)管的工作重點、裝修過程中的消防管理，以及裝修糾紛解決模擬表演等等。設計競賽方案時，針對高職學生“喜玩好動”的特點，還可考慮融專業(yè)競賽、學生活動、實踐作業(yè)等環(huán)節(jié)于一體，這樣既貼近學生生活、可以增加競賽趣味性，還可使多種任務同時完成。
三、后續(xù)思考。
1.物業(yè)管理專業(yè)技能競賽模式不能一味的照搬其他成熟或者比較成熟專業(yè)的競賽模式，一定要根據行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀、需求，結合學生人才培養(yǎng)方案，制定適合高職院校、學生特點、師資實際情況的科學的、穩(wěn)健的、可持續(xù)性的競賽方案。
2.無論是“專業(yè)大賽”還是“課程小賽”，都凝聚了教師的智慧和汗水，也包含了參與競賽學生的不懈努力和創(chuàng)意。因此，在競賽成果的展示方面，就不只是寫一篇研究報告或幾份實施方案，更應該重視競賽開展過程中智慧和創(chuàng)意的應用及推廣。
3.大部分合作辦學企業(yè)會對職業(yè)院校技能競賽給予支持和幫助，特別是在競賽前的思路構建、競賽中的全程參與方面貢獻很大，因此，筆者認為校企合作應該向縱深發(fā)展，讓更多的合作成果為企業(yè)提供服務，讓更好的研究成果反哺企業(yè)，讓學校與企業(yè)共同成長。
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物業(yè)畢業(yè)論文物業(yè)管理糾紛篇十六
摘要：近年來，頻繁發(fā)生的物業(yè)管理糾紛已經對和諧社區(qū)建設和物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展帶來了負面影響，因此需要對物業(yè)糾紛產生的原因進行系統(tǒng)分析，從而找出解決當前物業(yè)糾紛的可行性辦法，使物業(yè)管理走向標準化、規(guī)范化、制度化，為建立良好的人居環(huán)境，構建和諧社會打下基礎。
隨著我國經濟的快速發(fā)展，房地產業(yè)得到了迅猛發(fā)展，物業(yè)管理也因此進入了發(fā)展機遇期，但是由于相關法規(guī)尚未健全、物業(yè)服務水準整體不高、部分業(yè)主缺乏公德意識等，導致了物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主之間的糾紛不斷，一定程度上影響了和諧社區(qū)的建設，因此妥善解決物業(yè)管理糾紛對落實科學發(fā)展觀具有極大的現(xiàn)實意義。
在現(xiàn)有的物業(yè)糾紛中，有很大一部分是由于開發(fā)商遺留下來的問題造成的。
房屋質量一直是人們買房時關心和關注的一個大問題，房子質量好，品質有保證，人們才會放心的購買，但是有些開發(fā)商在初期建設時期，為了謀取暴利，以次充好，使得房屋質量得不到保證，在業(yè)主交房入住以后，房屋質量問題開始逐步出現(xiàn)，房子漏雨、水管漏水等問題開始出現(xiàn)，而在這個時候，業(yè)主為了維護自身的利益，由于錯誤的認識，業(yè)主往往容易將矛頭對向物業(yè)服務企業(yè)，于是糾紛不可避免了。
開發(fā)商擅自改變建設規(guī)劃或規(guī)劃不合理也是引發(fā)糾紛的一個主要原因，諸如房地產公司在規(guī)劃初期，未能考慮未來業(yè)主的停車需求，停車位設置無法滿足業(yè)主的需求，車位配給率低，也會為日后的物業(yè)管理帶來很多不必要的麻煩，容易引發(fā)新的糾紛。
此外，開發(fā)商在售樓期間越權承諾或承諾無法兌現(xiàn)也是造成糾紛的一個主要原因。
一些開發(fā)商為了獲得更好的銷售業(yè)績，口頭承諾為業(yè)主免除日后的物業(yè)服務費、延長物業(yè)保修期等，但是當房屋銷售結束后卻拒不兌現(xiàn)當初承諾，這都為日后的糾紛埋下了隱患[1]。
隨著《物權法》的頒布和新《物業(yè)管理條例》的實施，我國物業(yè)管理的發(fā)展逐步納入法制化的軌道，但是由于物業(yè)管理法律關系的復雜性和社會經濟的迅速發(fā)展，與物業(yè)管理有關的法律法規(guī)仍不完善，對物業(yè)管理主體的責、權、利還缺乏清晰的規(guī)定，法律條文不夠細化，缺乏可操作性，遇到一些具體事務的處理容易產生分歧。
特別是一些法規(guī)形成年代久遠，部分條文已與時代脫節(jié)，已無法適應經濟社會的發(fā)展和時代的變化，一些條款缺乏必要的司法解釋和具體的操作規(guī)范，使得物業(yè)管理有關法規(guī)可以發(fā)揮的效力大打折扣，這必然容易引發(fā)物業(yè)管理糾紛。
此外，在物業(yè)管理糾紛的處理過程中，由于相關政策的缺失或不健全，往往會遇到多方面的困難與問題，一些政策涉及的部門較多，推諉扯皮時有發(fā)生，使得物業(yè)管理糾紛無法得到妥善的解決，加之政策宣傳不到位，容易引發(fā)一些不必要的矛盾，使得政策對糾紛的作用效力無法有效發(fā)揮。
物業(yè)管理行業(yè)準入門檻比較低，部分物業(yè)服務企業(yè)不僅沒有管理能力和經驗，多采用低價策略占領市場，低價往往是以犧牲服務質量為代價的，必然會引發(fā)業(yè)主的不滿，于是投訴不斷。
部分物業(yè)服務企業(yè)缺乏正確的服務理念，注重管理而弱化服務，以管理者自居，無法找準自身定位，部分素質低下的物業(yè)管理人員不僅缺乏法律知識和服務意識，而且缺乏職業(yè)道德，與業(yè)主發(fā)生矛盾時，采用非理性的方式解決，加劇了解決糾紛的難度。
部分物業(yè)服務企業(yè)缺乏優(yōu)良的企業(yè)文化和從業(yè)人員行為規(guī)范，員工素質良莠不齊，服務意識淡薄，缺乏對物業(yè)管理行業(yè)內在規(guī)律的認識和把握，思想上也跟不上行業(yè)的發(fā)展，工作中缺乏主動性，責任心不強，服務態(tài)度缺乏禮儀規(guī)范，容易造成業(yè)主和物業(yè)管理人員之間的不融洽。
因此，服務水平供需間的不平衡，就容易產生物業(yè)管理糾紛。
部分涉及業(yè)主團體自治事務的當事人，不能真正把握民主自治的精神和原則，不正當行使或濫用自己的權利，人為地在業(yè)主團體內部制造派別引起糾紛。
有些糾紛當事人素質低下，缺乏基本的法律知識，民主法制觀念淡薄，侵占物業(yè)共用部位和附屬用地以及物業(yè)管理范圍內的道路和附屬設施，并違章私搭亂建，訂了業(yè)主公約、服務合同之后不認真履行，甚至侵犯對方合法權益，從而引起糾紛;甚至有些業(yè)主參與小區(qū)公共管理的意識不強，主觀上缺乏公德，個人的素質較低，在遇到問題時先想到個人的利益等，缺乏自律意識，過多強調自身的權益，忽視自身應承擔的義務，缺乏責任感和團結意識，也是引發(fā)物業(yè)管理糾紛的一個主要原因[2]。
優(yōu)秀的員工能夠妥善的化解矛盾，使糾紛得到妥善的解決，因此物業(yè)服務企業(yè)應注重對員工的培訓工作，強化專業(yè)技術水平，遇到糾紛時能夠采用適當的應對策略。
通過采用定期培訓，定期考核的方式，強化其專業(yè)技能;通過開展不定期的專題培訓，設定不同的糾紛場景，采用角色模擬的方式，讓員工能夠站在不同的立場上理解糾紛形成的原因，進而為妥善解決糾紛打下基礎;此外還要開展各類禮儀規(guī)范的培訓，使員工的服務態(tài)度、服務水準、服務規(guī)范都能得到有效的提高，物業(yè)管理糾紛中，很多都是因為物業(yè)服務人員不能注意自身的態(tài)度引起的，因此，注重規(guī)范各類禮儀的培訓是提高員工素質的關鍵，也是合理解決物業(yè)管理糾紛的基礎。
政府部門應當積極發(fā)揮自身職能，強化對行業(yè)的監(jiān)管和指導，明確相關糾紛的管理部門，避免推諉扯皮，設置專門的機構，負責對物業(yè)服務企業(yè)日常工作的監(jiān)管，設置完善的資格準入體系，對那些業(yè)主意見大、投訴多的物業(yè)服務企業(yè)，降低或撤銷其企業(yè)資質，實行末位淘汰，保證那些服務優(yōu)良、管理過硬的物業(yè)服務企業(yè)能夠有更大的發(fā)展空間，促進良好行業(yè)風氣的形成。
政府職能部門對業(yè)主的投訴要及時的響應，制止違規(guī)行為的發(fā)生，責令違規(guī)企業(yè)限期整改。
同時，物業(yè)服務企業(yè)也要強化自身監(jiān)督，細化工作內容，完善工作流程，切實履行合同，避免由于服務水平無法達到合同規(guī)定的標準而引發(fā)的各類糾紛。
特別是在收費問題上，及時公示，完善收費條款，避免由于自身財務管理混亂而產生的糾紛。
物業(yè)畢業(yè)論文物業(yè)管理糾紛篇十七
今年一月十八日下午開始，我在蜀信物業(yè)麗都花園城進行了物業(yè)管理實習工作。在實習期間，我依次對設施管理、事務管理、保安管理進行了實習。在實習中，我在管理處指導老師的熱心指導下，積極參與物業(yè)管理相關工作，注意把書本上學到的物業(yè)管理理論知識對照實際今年一月十八日下午開始，我在蜀信物業(yè)麗都花園城進行了物業(yè)管理實習工作。
在實習期間，我依次對設施管理、事務管理、保安管理進行了實習。在實習中，我在管理處指導老師的熱心指導下，積極參與物業(yè)管理相關工作，注意把書本上學到的物業(yè)管理理論知識對照實際工作，用理論知識加深對實際工作的認識，用實踐驗證所學的物業(yè)管理理論，探求物業(yè)管理工作的本質與規(guī)律。簡短的實習生活，既緊張，又新奇，收獲也很多。通過實習，使我對物業(yè)管理工作有了深層次的感性與理性的認識。
我所實習的蜀信物業(yè)管理有限公司，隸屬于成都置信(實業(yè))集團有限公司。目前，該公司擁有員工近2000人，在上海、重慶等大中城市均有物業(yè)管理的項目。管理面積約300萬平方米，管理項目類別有大型住宅區(qū)、高層商住大廈、商場、公寓、別墅、等物業(yè)。花園城是其所管轄的物業(yè)管理項目之一。麗都花園城由23棟13層高的塔樓組合而成，小區(qū)面積約23萬平方米，居住1550戶，居住人口近1107千人，管理處員工148人，其中：管理人員10人。
回顧實習生活，感觸是很深的，收獲是豐碩的。實習中，我采用了看、問等方式，對**花園管理處的物業(yè)管理工作的開展有了進一步的了解，分析了管理處開展物業(yè)管理有關工作的特點、方式、運作規(guī)律。同時，對管理處的設施管理、事務管理、保安管理有了初步了解。
一、加強人力資源管理，創(chuàng)“學習型、創(chuàng)新型”企業(yè)。
隨著市場競爭激烈，知識、技能的不斷更新，對在職員工提供各類專業(yè)性的培訓機會。蜀信物業(yè)提倡“工作就是學習，工作就是創(chuàng)新”，每位員工都爭做“學習型、創(chuàng)新型”員工，員工中形成了一種積極向上的比幫趕超的競爭氛圍。從而，使員工個人素質得以提高，管理處的管理服務水平和管理效益得以提高，樹立了良好的企業(yè)形象。
從實際出發(fā)，管理處嚴格參照ls09000質量體系運作，制定了嚴格的規(guī)章制度和崗位規(guī)程、工作標準、考核標準。管理處根據員工的工作職責，制定全方位的上級、平級、下級的360度考核辦法;制定量化考核標準，實行定性和定量考核相結合，增強了考核的可操作性，減少考核時人為因素的影響;建立完善考核機制，實行末位淘汰制，避免了考核走過場的現(xiàn)象，通過考核機制的建立，增強了員工的危機感、緊迫感，促使員工不斷提高自身素質。
二、培育自身核心專長，創(chuàng)特色服務，提升核心競爭力。
三、推行“顧客互動年”，促進公司與業(yè)主之間的良性互動。
蜀信物業(yè)在與業(yè)主關系管理方面，在實習中我了解到，在2010年蜀信重點開展了“顧客互動年”活動。成立了蜀信俱樂部，設立新生活服務中心，開通客戶服務熱線，及根據小區(qū)居住的業(yè)主不同的年齡、不同的愛好與興趣、不同的層次等，有針對性地開展日常的社區(qū)活動與主題活動。如：三月份，開展了學雷鋒義務服務活動;“六一”兒童節(jié)，與幼兒園聯(lián)誼開展游戲活動;十月份，組織小區(qū)業(yè)主觀看露天電影;十二月份，圣誕節(jié)由圣誕老人派發(fā)圣誕禮物??通過開展各類豐富多彩的互動活動，加強了公司與業(yè)主、業(yè)主與業(yè)主之間的溝通交流，創(chuàng)建了互動的顧客關系，營造了濃厚的社區(qū)氛圍和良好的居住環(huán)境。
四、重視物業(yè)管理的重要基礎工作——設備管理。
對于設備管理，我在實習中看到，管理處著重建立和完善設備管理制度;對各類設備都建立設備卡片;做好設備的日常檢查巡視，定期進行檢查、保養(yǎng)、維修、清潔，并認真作好記錄，發(fā)現(xiàn)問題及時解決。如對水池、水箱半年清洗消毒一次，進行水質化驗，以保證水質符合國家標準;發(fā)電機每月試運行一次;消防泵每月點動一次，以確保發(fā)生火災險情時，消防泵能正常使用。等等。
五、管理處一道亮麗的風景線——安保隊伍。
管理處的保安管理設大堂崗、巡邏崗、監(jiān)控崗、指揮崗，崗與崗之間密切聯(lián)系，對小區(qū)實行24小時的安全保衛(wèi)。建立并完善各項治安管理規(guī)章制度;對新招聘的安保員進行上崗前崗位的基本知識和操作技能培訓，加大對在職安保員的培訓力度，注重崗位形象、禮節(jié)禮貌、應急處理能力等培訓，從而增強安保員的工作責任心和整體素質;強化服務意識，樹立“友善與威嚴共存、服務與警衛(wèi)并在”的服務職責，安保人員在做好治安管理職能外，還為業(yè)主提供各種服務，形成了管理處一道亮麗的風景線。
短暫的實習轉眼而過，回顧實習生活，我在實習的過程中，既有收獲的喜悅，也有一些遺憾。通過實習，加深了我對物業(yè)管理知識的理解，豐富了我的物業(yè)管理知識，使我對物業(yè)管理工作有了深層次的感性和理性認識。同時，由于時間短暫，感到有一些遺憾。對物業(yè)管理有些工作的認識僅僅停留在表面，只是在看人做，聽人講如何做，未能夠親身感受、具體處理一些工作，所以未能領會其精髓。
通過實習，我發(fā)現(xiàn)蜀信物業(yè)無論是在管理經驗，還是人才儲備、基礎管理上都已儲備了雄厚的資源，是物業(yè)管理行業(yè)中的一位后起之秀，它的發(fā)展前景非常廣闊。但在深圳，蜀信物業(yè)的品牌不太響亮，若蜀信物業(yè)挖掘新聞，借用傳播媒體，擴大其知名度。那么，將在物業(yè)管理行業(yè)新的規(guī)范調整期占有更大的市場，讓更多的居民享受到其優(yōu)質滿意的服務。
物業(yè)畢業(yè)論文物業(yè)管理糾紛篇一
古典文學中常見論文這個詞，當代，論文常用來指進行各個學術領域的研究和描述學術研究成果的文章，簡稱為論文。以下就是由編為您提供的物業(yè)畢業(yè)論文。
物業(yè)管理是近幾年來我國大力培育、發(fā)展房地產市場過程中，住宅與非住宅房產商品化、服務化而出現(xiàn)的對居住、使用住宅小區(qū)、商廈的單位、居民提供公共性服務和特約服務的新行業(yè)。隨著物業(yè)管理業(yè)的出現(xiàn)，在物業(yè)產權人(又稱業(yè)主)、使用人與物業(yè)的受托管理人(物業(yè)管理公司)之間產生了一種新型的民事法律關系，行政管理部門也面臨如何對物業(yè)管理業(yè)進行行業(yè)管理的新問題，因物業(yè)管理發(fā)生的糾紛隨之出現(xiàn)，并呈現(xiàn)糾紛數量上升、新類型案件多的特點。而物業(yè)管理規(guī)范性文件方面，除了建設部發(fā)布的《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》(以下簡稱《辦法》)和國家計委、建設部發(fā)布的《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費暫行辦法》這兩份部門規(guī)章外，我國尚無統(tǒng)一的或專門調整物業(yè)管理行為的法律法規(guī)，使物業(yè)管理糾紛案件存在適用法律難等問題。本文試就物業(yè)管理糾紛的主要特點、審理物業(yè)管理糾紛案件在實體上和程序上應注意的問題，以及值得探討的問題略陳管見。
物業(yè)管理糾紛是隨著房地產開發(fā)商加強售后服務及物業(yè)管理行業(yè)的出現(xiàn)而出現(xiàn)的，該類糾紛因其獨特性而與一般的糾紛有著不同的特點。
1.物業(yè)管理糾紛案件逐年上升，訴訟標的額較大。
1990年以來，特別是1992年以后，全國各地的房地產業(yè)異軍突起，海南的房地產更是超常規(guī)發(fā)展，形成了不同檔次、不同類型的新建住宅小區(qū)和作為商用寫字樓的大廈(以下簡稱為住宅小區(qū)和商廈)，各類住宅小區(qū)、商廈在收取物業(yè)管理費用、提供管理服務方面的做法不盡一致，業(yè)主與物業(yè)管理者之間缺乏約束各方的合同、公約或法律規(guī)范，使業(yè)主與物業(yè)管理者、行政主管部門之間的矛盾漸生，因此而產生的糾紛，向房產、物價等管理部門的投訴大量增加，在有關部門的協(xié)調處理不完全能解決糾紛后，當事人轉而向法院起訴。以?？谑行氯A區(qū)法院為例，該院于1995年開始受理物業(yè)管理糾紛案5件，至上升為20件，這兩年來因物業(yè)管理而產生的各類糾紛有增無減。訴訟標的額少則上萬元，多則幾十萬元。
2.因物業(yè)管理產生糾紛的案件類型多，且多是新類型的案件。
物業(yè)管理糾紛是物業(yè)管理過程中所發(fā)生的糾紛。據統(tǒng)計，目前海口市所受理的物業(yè)管理糾紛，已從剛開始受理時物業(yè)管理公司追索物業(yè)管理費的糾紛，發(fā)展到涉及民事訴訟、行政訴訟的各類型糾紛。主要有：(1)物業(yè)管理者(包括房地產開發(fā)商和物業(yè)管理公司)向業(yè)主或使用人追索物業(yè)管理費、水電費的糾紛，這類糾紛數量較多;(2)業(yè)主或使用人要求物業(yè)管理者承擔停水、停電、停氣或其他行為的侵權賠償糾紛;(3)房地產開發(fā)商與物業(yè)管理公司的物業(yè)管理承包合同糾紛;(4)房地產開發(fā)商與物業(yè)管理公司之間的物業(yè)委托管理糾紛;(5)業(yè)主或使用人要求物業(yè)管理者賠償在提供特約服務如保管服務中所造成的財務損失的糾紛;(6)業(yè)主或管委會選聘、解聘物業(yè)管理公司產生的糾紛;(7)業(yè)主訴房產管理部門行政侵權糾紛。這些類型的糾紛，涉及到民法關系中合同之債(包括服務管理關系、代理關系、承包關系)、侵權行為所生之債，以及行政訴訟中房產管理部門的行政行為是否合法。如?？谑许槹l(fā)新村小區(qū)的部分業(yè)主因認為在沒有召開業(yè)主大會、業(yè)主選票未過半數的情況下，?？谑蟹慨a管理局批復同意成立管委會屬違法行政，侵犯了原告作為業(yè)主的利益，而提起行政侵權訴訟。這是該市所受理的第一宗因物業(yè)管理引起的行政訴訟案。
3.物業(yè)管理糾紛訴訟主體復雜，法律關系復雜，對糾紛的審理有一定的難度。
物業(yè)管理糾紛案的訴訟主體、法律關系復雜，該類案件的主體，既有我國公民、法人和其他組織，又有外國公民、外國企業(yè)、港澳臺同胞;參與訴訟的既有業(yè)主、使用人或小區(qū)管委會，也有物業(yè)管理公司、房地產開發(fā)商或行政管理部門。既可能涉及業(yè)主與使用人的關系、業(yè)主或使用人與物業(yè)管理公司的物業(yè)管理服務合同關系、侵權關系，又可能涉及到房地產開發(fā)商與物業(yè)管理公司的關系、管委會與物業(yè)管理公司的關系，業(yè)主、管委會或物業(yè)管理公司與房產管理部門的關系。由于物業(yè)管理糾紛案屬新類型的案件，在審判實踐中又無現(xiàn)成的依據，《中華人民共和國民法通則》等法律中無專門調整物業(yè)管理的規(guī)定，只能依據民法通則、行政訴訟法的基本原則，依據有關部門和地方性規(guī)章進行處理，而有關規(guī)章的規(guī)定又不詳盡或明確，給正確處理該類糾紛帶來一定的難度。
二、審理物業(yè)管理糾紛案件應注意的幾個問題。
確定物業(yè)管理糾紛案件的管轄問題，是正確審理此類案件的前提。物業(yè)管理糾紛的管轄問題，應以物業(yè)管理糾紛的具體類型來確定。因物業(yè)管理引起的行政訴訟案件，依《行政訴訟法》的有關規(guī)定確定有管轄權的法院。因物業(yè)管理引起的民事訴訟案件，目前當事人一般都在物業(yè)所在地的法院起訴，并把物業(yè)所在地作為業(yè)主或使用人的住所地，而有些受訴法院也未分清物業(yè)管理糾紛的不同類型而予以受理。簽訂物業(yè)管理服務合同的一方當事人向對方提起侵權之訴的，應適用民事訴訟法第29條的規(guī)定，由侵權行為地或被告住所地的人民法院管轄，因物業(yè)管理服務合同、物業(yè)管理承包合同、物業(yè)委托管理合同等產生的合同糾紛，應適用民事訴訟法第24條的規(guī)定，即：“因合同糾紛提起的訴訟，由被告住所地或合同履行地的人民法院管轄”。要注意審查何處為被告住所地、何處為合同履行地。業(yè)主作為被告的，業(yè)主的住所地既有在物業(yè)所在地，又有在物業(yè)所在地之外的，并非業(yè)主購置了物業(yè)，物業(yè)所在地就是其住所地，因此，不能簡單地認為物業(yè)所在地就是被告住所地;物業(yè)管理公司的住所地是指其主要營業(yè)地或主要辦事機構所在地，而并非是實施物業(yè)管理的所在地，但由于物業(yè)管理服務合同、物業(yè)管理承包合同、物業(yè)委托管理合同，均是在物業(yè)所在地實施物業(yè)管理，因此，物業(yè)所在地應認為是合同履行地。物業(yè)管理糾紛雖是因不動產的管理引起的糾紛，但其不屬于不動產糾紛，不適用專屬管轄的規(guī)定。
(二)應注意審查涉及物業(yè)管理的合同的法律效力。
審查物業(yè)管理合同的效力，關系到正確處理糾紛，維護法律嚴肅性的問題。在物業(yè)管理糾紛中，主要涉及三類合同，一為物業(yè)管理服務合同，即業(yè)主或管委會與物業(yè)管理公司或開發(fā)商簽訂的由房地產開發(fā)商或物業(yè)管理公司對建筑物及其附屬物進行有償管理服務的書面協(xié)議：通常所說的物業(yè)管理合同主要是指物業(yè)管理服務合同;二為物業(yè)管理承包合同即房地產開發(fā)商或物業(yè)管理公司與另一物業(yè)管理公司簽訂的將物業(yè)管理權發(fā)包給另一物業(yè)管理公司承包的書面協(xié)議;三為物業(yè)委托管理合同，即房地產開發(fā)商與物業(yè)管理公司簽訂的將物業(yè)管理權委托給物業(yè)管理公司管理的書面協(xié)議。在審理中，應區(qū)分合同的不同性質，注意判定合同的效力，以正確處理物業(yè)管理糾紛。
物業(yè)畢業(yè)論文物業(yè)管理糾紛篇二
物業(yè)管理專業(yè)是高職教育中的新興專業(yè),由于物業(yè)管理行業(yè)的特殊性及其專業(yè)發(fā)展歷史較短等因素,專業(yè)建設存在著與行業(yè)管理實踐相脫離的問題。在物業(yè)管理中，各項費用的計算和整理屬于核心工作之一，但費用項目眾多，再加上計算方法煩瑣，若采用手工模式，很容易出錯，且耗時耗力。
物業(yè)管理畢業(yè)論文范文一：信息系統(tǒng)在物業(yè)管理中的應用。
(一)良好的可視性與可控性。
物業(yè)管理信息化有助于建立規(guī)范、合理的業(yè)務流程，明確不同崗位的責任，保障相關業(yè)務高效的開展，盡可能地規(guī)避管理上的不足以及人為因素的不利影響，使企業(yè)擁有更為理想的運營效率，最終幫助企業(yè)在日趨激烈的市場競爭中占據主動地位。
(二)支持全方位的快速查詢。
物業(yè)管理涉及大量資料(如房產資料等)，若采用手工整理方式，不僅工作量大，且相當煩瑣，對房產資料進行查詢時往往耗時較長。
利用信息系統(tǒng)能夠通過設置不同條件分類(如業(yè)主姓名、房號以及面積等)進行查詢，快捷且準確，大幅提升了查詢效率[1]。
(三)完整的工程服務檔案。
在物業(yè)管理工作中，需要對工程服務(如維修等)進行管理。
信息系統(tǒng)可對工程服務檔案進行收集整理，如此一來，為管理人員及時掌握現(xiàn)狀提供了極大便利，有助于管理人員科學規(guī)劃自身的工作時間。
(四)各項費用的自動化計算。
在物業(yè)管理中，各項費用的計算和整理屬于核心工作之一，但費用項目眾多，再加上計算方法煩瑣，若采用手工模式，很容易出錯，且耗時耗力。
信息系統(tǒng)不僅運算速度快，而且準確率高，能夠讓相關費用的計算和整理變得簡單起來。
(五)為決策奠定堅實的基礎。
物業(yè)管理信息系統(tǒng)之中的決策系統(tǒng)可以對相關數據進行綜合分析，如此一來，決策者能夠在大量的決策方案中篩選出最為合理的，指導企業(yè)實施科學的管理行動。
二、物業(yè)管理信息系統(tǒng)的主要功能模塊及操作。
(一)基礎資料。
基礎資料模塊主要由三大模塊組成，即組織機構模塊、職員模塊以及輔助資料模塊[2]。
組織機構模塊可以對不同組織機構(如總公司等)進行定義，職員模塊可對不同組織機構之下的職員信息進行定義以及管理，輔助資料模塊能夠對相關輔助資料(如樓宇結構等)進行定義。
以基礎資料模塊為工具，可對各項基礎數據進行收集和整理，為物業(yè)管理企業(yè)建立信息化構架奠定堅實的基礎。
對系統(tǒng)進行初始化設置時，一般將物業(yè)管理企業(yè)規(guī)劃成三級，一至三級分別是總公司、區(qū)域公司以及管理處;對于普通居民小區(qū)，通常設置三個級別的管理處;當完成對組織機構的設置之后，便可以在不同機構之下進一步設立與之對應的職員信息[3]。
(二)房產管理。
房產資源管理模塊主要包含了下述信息：(1)管理區(qū)信息;(2)樓宇信息;(3)房間信息;(4)停車場信息等[4]。
依據不同類別對上述信息進行歸納整理，形成excel表格后導入信息系統(tǒng)，實現(xiàn)對數據的初始化準備。
對房產管理的同時，還能夠執(zhí)行房產驗收作業(yè)，便于物業(yè)管理企業(yè)更加高效地驗收項目，管理驗收結果。
這一模塊還有一個比較重要的功能，就是可以對公共維修資金進行管理，能夠十分清晰地記錄每一戶所對應的公共維修資金信息，有效提升了物業(yè)管理企業(yè)資金管理的規(guī)范性。
(三)客戶關系管理。
物業(yè)管理企業(yè)開展客戶服務工作時離不開客戶關系管理模塊的支持。
在該模塊的幫助下，不僅能夠建立一個信息較完整的客戶檔案，對所有住戶的姓名、身份信息、聯(lián)系方式等重要信息予以管理，還能針對每一位客戶建立健全家庭成員的檔案。
對于以寫字樓為代表的綜合項目，信息系統(tǒng)能對業(yè)主和租戶的信息分別進行詳細的記錄，為相關管理工作提供極大便利。
通過“客戶服務”，可以對內部服務進行合理派工，同時還可以開展投訴處理以及裝修管理等工作。
借助系統(tǒng)跟蹤功能，對各項服務進行管理，做好內部溝通工作，及時且有效地解決客戶提出的各項合理的服務申請，從而逐步提升客戶的滿意度[5]。
(四)收費管理。
所謂收費管理模塊，指的是物業(yè)管理企業(yè)對各類費用予以管理的一種功能模塊，全部收費項目以及標準等均可根據需要進行自定義。
應收費用主要有四大類，即常規(guī)費用、抄表費用、車位費用以及臨時費用。
以單個房間為單位，明確當月各個房間的應收費用，對于那些較特殊的收費標準，允許單獨設置，設置好相應的收費標準之后，每月便可以執(zhí)行“生成費用”操作。
以水電收費為例，對水電表執(zhí)行遠程抄表操作之后，形成excel數據，然后將其導入收費管理模塊便可形成抄表費用[6]。
對交費通知單，可通過自定義方式進行設置，并打印出來。
繳費方式主要包括三種，一是現(xiàn)金交款，二是銀行托收，三是預收款。
收費員在收費管理模塊中執(zhí)行“繳費”操作之后，應收費用便會自動納入已收費用，與此同時，還可以打印出對應的'票據。
對于收費管理模塊而言，其還提供了不同類型的查詢和統(tǒng)計服務，常見的如當期應收費用之中的當期應收、往期欠費以及提前預收等，僅需執(zhí)行“報表統(tǒng)計”這一操作即可實現(xiàn)。
(五)系統(tǒng)維護。
系統(tǒng)維護模塊主要包含角色管理、用戶管理、系統(tǒng)重置三大功能。
角色管理功能能夠以不同角色為對象，對其名下的功能以及數據權限進行設置。
用戶管理功能能夠對用戶角色進行定義。
通過前面提到的兩種功能可以建立一個比較靈活、完善的授權機制。
(六)設備保運信息化。
將大量設備設施相關數據錄入信息化系統(tǒng)，形成一個大數據庫，系統(tǒng)根據數據生成卡片式、線性操作規(guī)程，保運人員按照設定的路線進行標準化操作，操作記錄實時傳到系統(tǒng)內，生成數據并對其進行分析，使設備設施也納入到物業(yè)的信息化管理之中。
三、信息系統(tǒng)如何更好地應用于物業(yè)管理。
(一)政府和行業(yè)支持。
相關政府以及行業(yè)部門應重視信息系統(tǒng)在物業(yè)管理中的應用，并落實到實際行動中去，組織建筑單位、研究單位以及其他相關單位制定物業(yè)管理信息系統(tǒng)的行業(yè)標準，明確具體的實施內容，并立足于具體情況，允許多重定位的存在，從而更好地滿足不同檔次及各類投資規(guī)模的實際需求。
除此之外，政府部門還應基于更高層次視角制定和實施配套的協(xié)調性政策法規(guī)，突破行政壁壘的束縛，推動相關收費的社會化轉變，制定城市物業(yè)管理的信息化發(fā)展規(guī)劃，進一步明確物業(yè)管理信息系統(tǒng)的規(guī)模和類型，為其提供各類資源支持，從而促使信息系統(tǒng)更好地應用于物業(yè)管理系統(tǒng)，服務于現(xiàn)代智能物業(yè)社區(qū)的建設和發(fā)展[7]。
(二)開發(fā)商支持。
開發(fā)商對工程進行規(guī)劃時，便應該充分明確住宅的市場定位，即向何種社會群體提供何種檔次的住宅，通過了解購房人在物業(yè)管理方面普遍關心的問題，確定物業(yè)管理信息系統(tǒng)應當具備的功能，如若缺少必要的事前調查環(huán)節(jié)，就會出現(xiàn)功能過剩，或者功能不齊全的情況。
與此同時，還應立足于市場需求，對自身的投資能力進行理性分析，參考物業(yè)管理等各個方面的合理意見，邀請專業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)進行系統(tǒng)的、高效的策劃，結合項目具體的市場定位來研究其配套的信息化物業(yè)管理問題，不但要考慮項目的經濟性、可靠性，同時還應考慮項目的可持續(xù)發(fā)展性。
住宅是一項長期工程，物業(yè)管理企業(yè)通常會為業(yè)主提供長達數十年的服務。
現(xiàn)今，科技正處于飛速發(fā)展之中，特別是信息技術的發(fā)展日新月異，所以，在建設物業(yè)管理信息系統(tǒng)的過程中，應積極地考慮技術的升級問題，如何賦予物業(yè)管理信息系統(tǒng)以理想的超前性及可拓展性，將成為開發(fā)商在和相關企業(yè)協(xié)商的過程中另一重要的議題。
(三)健全各項規(guī)章制度。
完善的規(guī)章制度是至關重要的，這是做好小區(qū)物業(yè)管理工作的重要保障之一。
物業(yè)管理企業(yè)應基于物業(yè)管理信息系統(tǒng)的具體特性制定和實施配套的維護制度與保養(yǎng)制度，并嚴格落實定期檢修工作;建立并完善資料管理制度，及時對系統(tǒng)設備自動運行所涉及的資料予以整理和歸納，然后在此基礎上制定針對性的防范措施，做好預防工作;除此之外，物業(yè)管理企業(yè)還需要建立和完善相關工作所對應的標準化流程，制定和實施以崗位責任制為代表的一系列規(guī)章制度。
物業(yè)畢業(yè)論文物業(yè)管理糾紛篇三
2.因物業(yè)管理產生糾紛的案件類型多，且多是新類型的案件。?
3.物業(yè)管理糾紛訴訟主體復雜，法律關系復雜，對糾紛的審理有一定的難度。?
二、審理物業(yè)管理糾紛案件應注意的幾個問題。
（二）應注意審查涉及物業(yè)管理的合同的法律效力。
1.注意審查物業(yè)管理服務合同的效力。?
2.注意審查物業(yè)管理承包合同的效力。?
3.注意審查物業(yè)委托管理合同的效力。?
三、在審理物業(yè)管理糾紛中值得探討的若干問題。
（一）關于業(yè)主大會如何召集、選舉，作出決議的程序問題。
由于住宅小區(qū)或商廈的業(yè)主人數眾多，難以分別行使物業(yè)管。
（二）關于管理委員會的主體資格問題。
（三）關于商住兩用樓或商業(yè)、娛樂業(yè)等用途的商廈的物業(yè)管理問題。
（四）關于物業(yè)管理公司是否有權采取停止供電、供水、供氣等措施的問題。?
綜上所述，物業(yè)管理糾紛作為新類型的案件，訴訟到法院只有近幾年的時間，需探討的問題還很多。由于目前物業(yè)管理缺乏相應的法律規(guī)范，人民法院在處理這些新類型案件中，難免出現(xiàn)適用法律不一，判決結果不統(tǒng)一的情況。以法律規(guī)范的形式規(guī)范物業(yè)管理行為，保護業(yè)主、物業(yè)管理公司、房地產開發(fā)商的合法權益，不僅是司法實踐的要求，也是促進物業(yè)管理健康發(fā)展的要求。因此，有必要將完善我國物業(yè)管理法律法規(guī)盡快提到立法議程。建議在物業(yè)管理法律規(guī)范中，確定由政府主管部門行業(yè)管理、業(yè)主自治與物業(yè)管理公司專業(yè)服務的管理體制，將住宅小區(qū)和商廈的管理納入法律調整范圍，明確物業(yè)管理中有關的權利義務、操作的程序、規(guī)則，使物業(yè)管理行為真正納入法制化的軌道，便于給人民法院審理物業(yè)管理糾紛案件提供較為充分完善的法律依據。
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物業(yè)畢業(yè)論文物業(yè)管理糾紛篇四
答辯人就本案答辯如下：
一、本案是物業(yè)合同糾紛不是物業(yè)費糾紛。
根據最高人民法院關于印發(fā)《民事案件案由規(guī)定》的通知(法發(fā)。
[]11號)108、(15)規(guī)定本案案由應為物業(yè)服務合同糾紛。
最高人民法院通知中并沒有物業(yè)費糾紛這樣的案由。
二、被告所在小區(qū)業(yè)主大會沒有授權青島市小區(qū)業(yè)主委員會和原告簽訂本案的物業(yè)合同，所以該合同沒有法律效力。
首先，本案物業(yè)合同簽訂于，所以應該適應9月1日起生效的國務院《物業(yè)管理條例》而不能適應10月1日生效的國務院修改的《物業(yè)管理條例》。
其次，業(yè)主委員會超出職責和權限簽訂本案合同。
被告所在小區(qū)業(yè)主大會沒有作出在20到聘用原告的決定。
根據20《物業(yè)管理條例》第15條第2項規(guī)定：業(yè)主委員會代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同。
青島市嘉禾路業(yè)主委員會在業(yè)主大會沒有做出聘用原告的決定的情況下，和原告簽訂本案物業(yè)合同，業(yè)主委員會的這一決定超出了其法定職責和權限，該合同沒有法律效力。
三、本小區(qū)業(yè)主大會沒有決定續(xù)聘原告為本小區(qū)提供物業(yè)服務，原告向被告索要物業(yè)費缺乏法律支持。
原告在本小區(qū)的物業(yè)合同已經到期，本案的物業(yè)合同為續(xù)聘合同。
根據《青島市物業(yè)管理條例》第29條規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)的選聘、續(xù)聘、解聘由業(yè)主委員會組織召開業(yè)主大會決定。
四、原告計算物業(yè)費的標準沒有法律依據。
被告所在小區(qū)業(yè)主大會沒有同意原告提出的物業(yè)費標準。
年，本小區(qū)業(yè)主大會就原告提出的物業(yè)費標準作出了業(yè)主大會決定，業(yè)主大會沒有同意原告提出的物業(yè)費標準。
根據《物業(yè)管理條例》規(guī)定業(yè)主必須執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權業(yè)主委員會的決定。
被告作為業(yè)主必須執(zhí)行業(yè)主大會的決定。
五、本案應該追加青島市小區(qū)業(yè)主委員會為本案第三人。
業(yè)主委員會代表業(yè)主監(jiān)督物業(yè)公司履行物業(yè)合同、根據業(yè)主大會的決定是否續(xù)聘物業(yè)公司。
本案是物業(yè)合同糾紛，業(yè)主委員會參加本案審理，對于案件法律關系和事實的查清有著至關重要的作用，本案的審理結果直接和本小區(qū)的業(yè)主委員會有法律上的利害關系，所以應當追加本小區(qū)業(yè)主委員會為本案第三人。
綜上所述，被答辯人主張的合同沒有法律效力，其訴訟請求沒有法律和事實依據，應當依法駁回被答辯人的訴訟請求。
答辯人：
物業(yè)畢業(yè)論文物業(yè)管理糾紛篇五
上訴人因與被上訴人物業(yè)服務合同糾紛一案，不服沈北新區(qū)人民法院民事判決書北新民初字第883號判決，特提請上訴。
上訴請求：
1、依法撤銷沈陽市沈北新區(qū)人民法院民事判決書(2014)北新民初字第883號判決書，并支持上訴人一審訴訟請求。
2、一、二審訴訟費用由被上訴人承擔。
事實與理由：
一、適用法律錯誤。
在一審庭審中，上訴人提供一組照片，證明帝景嘉園小區(qū)內存在以下問題：1、停車位與業(yè)主窗戶距離不足3米，噪音及尾氣污染影響業(yè)主正常生活，要求被告賠償違約金及傷害費1000元;2、單元門損壞，無法使用。要求被告賠償違約金600元及租房損失元;3、電壓過高，業(yè)主自行安裝穩(wěn)壓器。要求被告賠償違約金及損失3345元;4、外墻滲水，要求被告給付抹灰產生的費用800元;5、室外落水管損壞，原告自購材料更換，要求被告給付材料費200元，以上費用合計7945元。
以上事實，有《帝景嘉園物業(yè)服務合同》、照片、證人、證言以及當事人陳訴等證據，經庭審質證，原審一審法院予以確認，在卷為憑。
對于以上證明帝景嘉園小區(qū)內存在問題的事實，原審一審法院予以確認，但對這一事實是否系被上訴人責任且對上訴人造成財務損失，被上訴人是否違約并承擔賠償責任，原審一審法院并未釋明。原審一審法院認為“原告起訴被告因管理園區(qū)公共區(qū)域部分不善給原告造成損害，現(xiàn)有證據不足以證明原告的損失系被告管理不當造成”。此判決“對現(xiàn)有證據不足以證明上訴人的損失系被告管理不當造成”也未釋明。按照《合同法》，一審法院認為免責抗辯成立且未予釋明，二審法院認為應當判決支付賠償金的，可以直接釋明并改判。
事實上，帝景嘉園小區(qū)內存在問題的事實，既是被上訴人對本園區(qū)公共區(qū)域部分管理不當的事實，原審一審法院有意規(guī)避這一說法，為被上訴人規(guī)避違約事實。按照《帝景嘉園物業(yè)服務合同》，帝景嘉園小區(qū)內存在問題的事實均在物業(yè)合同委托管理事項之內，以上事實分別對應違反本園區(qū)第二項委托管理事項6之(車輛行駛及停泊);事項1之(門廳);事項2(配電系統(tǒng));事項1之(外墻面);事項2之(落水管)規(guī)定，已構成違約事實。按照《合同法》，如果合同中沒有規(guī)定違約金的條款，但只要由于違約造成了對方的損失，違約方就應向對方支付賠償金。
構成對《帝景嘉園物業(yè)服務合同》的部分違約，理應承擔違約責任。但原審一審法院卻沒有依此判決被上訴人違約，并支付賠償金，而且被上訴人更沒有提供可以對上述物業(yè)違約事實免責的證據，所以原審一審法院的判決缺乏事實依據，與情與法均無法自圓其說。
關于賠償金在原審一審庭審中，上訴人已經說明《帝景嘉園物業(yè)服務合同》是物業(yè)方提供的格式條款，單方約定業(yè)主逾期不交物業(yè)費承擔違約責任既繳納滯納金，卻沒有約定物業(yè)方違約的懲罰措施，這是很顯然的顯失公平的合同，在《合同法》、《民法》中對此顯失公平的合同做出了明確規(guī)定，原審一審法院應按照《合同法》、《民法》的規(guī)定要求物業(yè)承擔違約責任。另外，9月，帝景嘉園并未交付業(yè)主使用，業(yè)主又怎么會與物業(yè)簽訂《帝景嘉園物業(yè)服務合同》，故原審一審法院所稱“故帝景嘉園小區(qū)業(yè)主委員會與被告簽訂的物業(yè)服務合同系雙方當事人真實意思表示”，是錯誤的，到底是誰的真實意思表示?209月的業(yè)主委員會又在哪里?顯失公平的合同又怎么可以據此不存在的“雙方當事人真實意思表示”的理由而免責。
具體抗辯如下：
1、法理上，物業(yè)管理公司依據《帝景嘉園物業(yè)服務合同》對小區(qū)內配套服務設施進行維修、養(yǎng)護和管理，對小區(qū)內配套服務設施負有安全保障義務。物業(yè)管理公司對業(yè)主承擔用水、用電、供暖、人身安全保障職責是物業(yè)管理公司承擔的首要職責，物業(yè)管理公司必須采取對小區(qū)內配套服務設施進行維修、養(yǎng)護和管理等有效安全保障措施，保障業(yè)主在用水、用電、供暖、人身和財產方面的安全，防止侵權行為的發(fā)生，否則，即應對業(yè)主因為第三人實施的侵權行為而遭受的損失承擔賠償責任。在第三人介入侵權的情況下，經營者違反安全保障義務，使本可以避免或降低的損害發(fā)生或者擴大，因此其應為受害人向直接責任人求償不能的后果承擔一種風險責任，這種責任的性質屬于補充賠償責任。實施加害行為的侵權人是損害后果的直接責任人，安全保障義務違反人是補充責任人，兩者構成責任競合，在直接責任人無法確定或無資力賠償的時候，安全保障義務人應當承擔賠償責任。安全保障責任大致可分為兩類，即物的安全保障責任和人的安全保障責任。物的安全保障責任要求物業(yè)管理公司采取措施確保被管理小區(qū)內的設施安全、設備安全，否則，因設施、設備不安全使業(yè)主遭受損害，即應承擔損害賠償責任，人的安全保障責任要求物業(yè)公司采取措施確保小區(qū)的安全，防止不法分子在小區(qū)實施侵權行為，否則即應承擔法律責任，對此，物業(yè)管理公司不得預先免責?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第三條物業(yè)服務企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護、管理和維護義務，業(yè)主請求物業(yè)服務企業(yè)承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任的，人民法院應予支持。
本案中，物業(yè)方沒有按照相關規(guī)定采取措施，保障業(yè)主單元對講門公共設施安全，并對業(yè)主造成侵權;沒有對小區(qū)配電系統(tǒng)進行安全維護管理，造成業(yè)主損失;沒有對車輛行駛及停泊采取管理措施，甚至知法犯法，侵害業(yè)主休息、學習安全權利;沒有對公共外墻及落水管進行安全維護，造成業(yè)主損失。物業(yè)方雖不是直接侵害人，但作為補充責任人應承擔賠償責任。
2、按照《民事證據規(guī)則》的規(guī)定，下列情形可以申請法院調查取證：第十七條符合下列條件之一的，當事人及其訴訟代理人可以申請人民法院調查收集證據;(三)當事人及其訴訟代理人確因客觀原因不能自行收集的其他材料。
在庭審前，業(yè)主將一份請求沈北新區(qū)人民法院《調查證據申請書》交與原審一審法官，請求原審一審法官調取保存在物業(yè)手中的7月-業(yè)主的報修記錄，此記錄本可以證明業(yè)主就以上損害事實多次向物業(yè)申報維修，但物業(yè)現(xiàn)在拒不交出此記錄本，還謊稱業(yè)主從未報修過，借以推脫責任。業(yè)主詢問原審一審法官調查取證結果時，沈北新區(qū)人民法院說：物業(yè)方無法提供業(yè)主報修記錄本，并按照《中華人民共和國民事訴訟法》及《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規(guī)定》，以業(yè)主不能提供足以證明當事人的事實主張的證據為由判決業(yè)主證據不足，此判決為適用法律錯誤。業(yè)主因客觀原因不能收集與本案相關聯(lián)的重要證據，經當事人申請，人民法院應調查取證。原審一審法院以物業(yè)方無法提供業(yè)主報修記錄本，進而推斷業(yè)主沒有報修，明顯是在偏袒物業(yè)方，原審一審法院疑似存在司法不公行為。
二、在認定法律事實方面，原審一審法院犯有有證不認、無證妄認，對事實認定不準的錯誤。
原審一審判決在判決書中說：“本案中，原告起訴被告因管理園區(qū)公共區(qū)域部分不善給原告自身造成損害，現(xiàn)有證據不足以證明原告的損失系被告管理不當造成。故對原告要求被告賠付違約金及財務損失費7945元的訴訟請求，本院不予支持?！奔热辉瓕徱粚彿ㄔ赫J為“現(xiàn)有證據不足以證明原告的損失系被告管理不當造成”，那么“原告的損失”又是誰造成的?“現(xiàn)有證據不足”，“不足”在哪里?什么樣的證據才能證實原告的損失系被告管理不當造成?原審一審判決在判決書中對此疑問均沒有任何解釋，原審一審判決又依據什么判定“現(xiàn)有證據不足以證明原告的損失系被告管理不當造成”。上訴人認為原審一審判決缺乏事實依據，對上訴人提交的并以確認的證據及損害事實不去認定是被上訴人違約所致，認定事實不準。庭審中及庭審后，被上訴人也未提供上訴人的損失不是被上訴人管理不當造成的證據，但原審一審卻認定被上訴人不承擔賠償及違約責任。而上訴人依據《帝景嘉園物業(yè)服務合同》、《最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》要求物業(yè)承擔賠償及違約責任，原審一審法院卻不予認定。
1、停車位與業(yè)主窗戶距離不足3米，噪音及尾氣污染影響業(yè)主正常生活，要求被上訴人賠償違約金及傷害費1000元。物業(yè)公司違規(guī)私劃車位且違反《物權法》相鄰權原則，造成對業(yè)主休息權及身體健康的侵權。
在此事件中，首先確認造成對業(yè)主侵權的是第三方機動車擁有者，是機動車的噪音和尾氣對業(yè)主生活和身體健康造成危害，而這一危害發(fā)生的直接原因是因為物業(yè)公司違法在業(yè)主窗下不足三米處私化車位，對小區(qū)車輛行駛及停泊管理沒有盡到安全管理職責，且知法犯法。本案中，被上訴人存在違反法定的安全保障義務的過錯是確定且明顯的，被上訴人違反法定義務的過錯與上訴人因第三人實施的侵權行為而遭受的損失具有直接的因果關系，應當承擔賠償責任，盡管實施侵害行為的第三人不確定。按照《帝景嘉園物業(yè)服務合同》、《物權法》、《物業(yè)管理法》、《合同法》、《民法》、《消費者權益保護法》中規(guī)定的相關權利職責對等原則及合同違約規(guī)定，按照《帝景嘉園物業(yè)服務合同》第二項委托管理事項6之(車輛行駛及停泊)的約定，物業(yè)公司作為管理小區(qū)車輛行駛及停泊的'第一責任人，理應對此侵權行為承擔賠償責任。證據見照片和03月24日《沈陽晚報》及證人證言。
2、單元門損壞，無法使用。要求被上訴人賠償違約金600元及租房損失2000元;。
對講門自20開始就不能使用，春秋樓道內灌風灌土，經常有雜物吹進樓道內，且常有外來閑雜人員，更有甚者在樓內拐角處小便。冬天灌風灌雪，衛(wèi)生、取暖條件極差，因自來水水表被凍，停水事件時有發(fā)生。夏天蚊蟲爬滿進戶門，業(yè)主一開門，蚊蟲跟隨進入，半夜經常被蚊子叮醒，嚴重影響睡眠以致神經衰弱。對講門已嚴重喪失保護業(yè)主人身財產安全及保持樓道衛(wèi)生清潔功能。業(yè)主自家門口如此臟、亂、差環(huán)境，已嚴重影響業(yè)主正常生活。業(yè)主在此種環(huán)境下無法安心舒適居住，現(xiàn)已在外租房居住。因此問題，此房屋以低于本園區(qū)其他同類型房屋的價格出租，差額損失2000元。
在此事件中，首先確認惡化業(yè)主外圍居住環(huán)境、造成對業(yè)主侵權的是第三方大風和冷空氣、塵土雜物、外來閑散人員、蚊蟲及上凍的水表，而這一危害發(fā)生的直接原因是因為物業(yè)公司未盡到對園區(qū)公共區(qū)域部分既單元對講門的維修維護職責，致使單元對講門腐爛變形，玻璃盡碎，為防止破碎的玻璃傷害到老人孩子，物業(yè)用大石塊將單元門頂開至墻邊，單元門成完全開放狀態(tài)，致使大風和冷空氣、塵土雜物、外來閑散人員、蚊蟲長驅直入，甚至凍壞水表，造成停水事故，并冷空氣嚴重影響樓道內業(yè)主家墻體的溫度，致使與此墻體相連的客廳溫度不達標，以上事實致使此房屋以低于本園區(qū)其他同類型房屋的價格出租，差額損失2000元。
本案中，被上訴人存在違反法定的對安全保障義務、對本園區(qū)公共部位及公共設施既單元門管理不當的過錯是確定且明顯的，被上訴人違反法定義務的過錯與上訴人因第三人實施的侵權行為而遭受的損失具有直接的因果關系，應當承擔賠償責任。按照《帝景嘉園物業(yè)服務合同》、《物權法》、《物業(yè)管理法》、《合同法》、《民法》中規(guī)定的相關權利職責對等原則及合同違約規(guī)定，按照《帝景嘉園物業(yè)服務合同》第二項委托管理事項1之(門廳)約定，物業(yè)公司作為管理本園區(qū)公共部位及公共設施既單元對講門的第一責任人，理應對此侵權行為承擔賠償責任。證據見照片、證人證言及在一審庭審中物業(yè)方陳訴的對此單元門多次返廠維修的筆錄和在物業(yè)處保存的維修記錄薄。
3、電壓過高，業(yè)主自行安裝穩(wěn)壓器。要求被上訴人賠償違約金及損失3345元;在此事件中，首先確認造成對業(yè)主侵權且造成財產損失的是第三方電壓，而這一危害發(fā)生的直接原因是因為物業(yè)公司未盡到對園區(qū)公共設施配電系統(tǒng)既小區(qū)自維配電箱的維修維護職責，年7-8月，業(yè)主多次向物業(yè)反應電壓高造成業(yè)主家電器損壞，要求物業(yè)及時維修維護，物業(yè)也曾派人測過電壓，電壓表指針瞬間達到最高值270v，物業(yè)方將電工拖走后，再無音訊。直至今日本單元電壓一直在240v以上，嚴重超過國家標準。在與物業(yè)長期協(xié)商要求供給合格電壓未果后，為保護業(yè)主用電安全及防止火災發(fā)生，業(yè)主自行安裝了穩(wěn)壓器，這是業(yè)主自救的合理行為。
本案中，被上訴人存在違反法定的對安全保障義務、對本園區(qū)公共部位及公共設施既配電系統(tǒng)管理不當的過錯是確定且明顯的，被上訴人違反法定義務的過錯與上訴人因第三人既電壓實施的侵權行為而遭受的損失具有直接的因果關系，應當承擔賠償責任。按照《帝景嘉園物業(yè)服務合同》、《物權法》、《物業(yè)管理法》、《合同法》、《民法》中規(guī)定的相關權利職責對等原則及合同違約規(guī)定，按照《帝景嘉園物業(yè)服務合同》第二項委托管理事項2之(配電系統(tǒng))約定，物業(yè)公司作為管理本園區(qū)公共部位及公共設施既配電系統(tǒng)的第一責任人，理應對此侵權行為承擔賠償責任。證據見照片、證人證言、保存在物業(yè)手中的2008年7-8月業(yè)主報修記錄薄、電話錄音、沈北新區(qū)社會管理服務網96129“3月28日關于編號c201403140004”帝景嘉園電壓高訴求的回復。
4、外墻滲水，要求被上訴人給付抹灰產生的費用800元;在此事件中，首先確認造成對業(yè)主侵權且造成財產損失的是第三方是外墻，而這一危害發(fā)生的直接原因是因為物業(yè)公司未盡到對園區(qū)公共部位既外墻的維修維護職責，2008年-20業(yè)主就此外墻滲水的問題多次向物業(yè)反映，物業(yè)也曾在外墻做打膠處理，但仍然沒有從根本上解決滲水問題，后業(yè)主自己購買了外墻防水膠，先后兩次自己和雇傭工人進行維修，滲水現(xiàn)象不再發(fā)生，但目前仍有裂縫，這是合理的業(yè)主自我救濟行為。
本案中，被上訴人存在違反法定的對安全保障義務、對本園區(qū)公共部位既外墻管理不當的過錯是確定且明顯的，被上訴人違反法定義務的過錯與上訴人因第三人既外墻實施的侵權行為而遭受的損失具有直接的因果關系，應當承擔賠償責任。按照《帝景嘉園物業(yè)服務合同》、《物權法》、《物業(yè)管理法》、《合同法》、《民法》中規(guī)定的相關權利職責對等原則及合同違約規(guī)定，按照《帝景嘉園物業(yè)服務合同》第二項委托管理事項1之(外墻面)約定，物業(yè)公司作為管理本園區(qū)公共部位既外墻的第一責任人，理應對此侵權行為承擔賠償責任。證據見照片、業(yè)主維修費用明細、保存在物業(yè)手中的2008年-2010年業(yè)主報修記錄薄。
5、室外落水管損壞，上訴人自購材料更換，要求被上訴人給付材料費200元。在此事件中，首先確認造成對業(yè)主侵權且造成財產損失的是第三方是室外落水管，而這一危害發(fā)生的直接原因是因為物業(yè)公司未盡到對園區(qū)公共部位既室外落水管的維修維護職責，業(yè)主要求物業(yè)更換，物業(yè)推脫說沒有原材料，換不了，因業(yè)主心力交瘁，無力再與物業(yè)抗爭，遂業(yè)主自己買了落水管自行更換。這是合理的業(yè)主自我救濟行為。
本案中，被上訴人存在違反法定的對安全保障義務、對本園區(qū)公共部位既外墻落水管管理不當的過錯是確定且明顯的，被上訴人違反法定義務的過錯與上訴人因第三人既外墻落水管實施的侵權行為而遭受的損失具有直接的因果關系，應當承擔賠償責任。按照《帝景嘉園物業(yè)服務合同》、《物權法》、《物業(yè)管理法》、《合同法》、《民法》中規(guī)定的相關權利職責對等原則及合同違約規(guī)定，按照《帝景嘉園物業(yè)服務合同》第二項委托管理事項2之(落水管)約定，物業(yè)公司作為管理本園區(qū)公共部位既外墻落水管的第一責任人，理應對此侵權行為承擔賠償責任。證據見照片、業(yè)主維修費用明細。
綜上，由于被上訴人疏于管理，未能盡到相關法律法規(guī)規(guī)定的保護業(yè)主財產不受非法侵害的安全保障職責及公共設施設備及公共區(qū)域部位的管理維修維護職責，導致了上訴人財產受到損失，因而被上訴人的疏于管理、應急不力的行為符合承擔侵權責任的四要素：具有過錯、行為違法、上訴人具有受損害事實，損害事實與被上訴人的違法行為具有因果關系。同時，上訴人自身并沒有過錯(上訴人已繳納年12月1日至2008年11月30日期間的物業(yè)費，損害事實從2008年7月開始發(fā)生，繳費期間業(yè)主多次要求物業(yè)解決，但物業(yè)方至今也沒有徹底解決損害事實，故自2008年12月1日起，業(yè)主拒絕繳納物業(yè)費，依法行使抗辯權)。因而被上訴人應對其過錯承擔全部民事賠償責任。
原審一審法院的判決存在適用法律不當、認證事實不清的錯誤，嚴重侵犯上訴人的合法權益，上訴人不能妄想其中關系，但是上訴人及其憤怒，懇請二審法院依據事實，主持正義，依法撤銷原審一審法院的判決或改判，支持上訴人的上訴請求。
此致
沈陽市中級人民法院。
上訴人：張新萍。
204月8日。
物業(yè)畢業(yè)論文物業(yè)管理糾紛篇六
住所：南京市鼓樓區(qū)水佐崗*號。
法定代表人：谷**，職務：董事長，
委托代理人:張笑云，江蘇永元律師事務所律師，
電話：15951988780。
被告一：謝**，男，19**年04月**日生，
身份證號：32052419**20414***，
地址：南京秦淮區(qū)大明路*號。
聯(lián)系電話：1318295****。
被告二：胡*(系南京市秦淮區(qū)**茶座業(yè)主)，女，19**年12月**日生，
身份證號：36031119**751215**，
經營場所：南京秦淮區(qū)大明路**號二樓。
聯(lián)系電話：13813380****。
被告三：鄧**(系南京市秦淮區(qū)**賓館業(yè)主)，男，19**年**月24日生，
身份證號：3319**112495**，
經營場所：南京秦淮區(qū)大明路**號。
聯(lián)系電話：1380516****。
訴訟請求。
3、判令三被告支付物業(yè)服務費用的滯納金：227元;。
4、判令三被告承擔本案的全部訴訟費用。
事實與理由。
3月1日，原告與南京市碧水云天住宅小區(qū)業(yè)主委員會簽訂了物業(yè)委托服務合同。
被告二是南京秦淮區(qū)大明路136號的南京市秦淮區(qū)**茶座業(yè)主，被告三與被告二(共同經營或者被告三借用被告二的南京市秦淮區(qū)**茶座個體工商戶營業(yè)執(zhí)照)在原告的物業(yè)服務區(qū)域內經營藍灣咖啡和賓館等業(yè)務，被告二、被告三享受了原告的物業(yè)管理服務。
自2012年1月以來，被告二、被告三拖欠物業(yè)服務等相關費用，被告二、被告三非但不主動履行繳納物業(yè)服務費等費用的義務，且經原告多次催繳，被告二、被告三均置之不理。
被告一是被告二、被告三經營場所的房屋的所有權人，被告一作為小區(qū)業(yè)主，依法負有與被告二、被告三連帶交納物業(yè)服務費的責任。
三被告的行為嚴重阻礙了原告的物業(yè)管理服務工作，影響了小區(qū)物業(yè)管理工作的資金運轉和小區(qū)的建設，損害了原告及其他眾多業(yè)主的利益。
依據《中華人民共和國合同法》第八條，《物業(yè)管理條例》第四十二條，《江蘇省物業(yè)管理條例》第四十八條等法律法規(guī)的有關規(guī)定，原告為了維護自身的合法權益和小區(qū)物業(yè)管理的正常工作秩序和經營秩序，特向貴院提起訴訟，請求貴院依法判決，支持原告的訴訟請求!
此致
南京市秦淮區(qū)人民法院。
起訴人：南京**物業(yè)發(fā)展服務有限公司。
20xx年月日。
物業(yè)畢業(yè)論文物業(yè)管理糾紛篇七
法定代表人：職務：
聯(lián)系電話：
被告：年齡：性別：
家庭住址：北京市區(qū)區(qū)幢號。
聯(lián)系電話：
訴訟請求。
1、依法判令被告繳納物業(yè)服務等各項費用元。
2、由被告承擔訴訟費用。
事實及理由。
被告購買了區(qū)區(qū)幢號房屋一套，于年月日與原告辦理了上述房屋的交接手續(xù)，并入住。
被告在領受房屋并入住后也就享受到了原告對名佳花園的物業(yè)管理服務，而被告自年以來，一直拖欠物業(yè)費達年之久，被告非但不主動履行繳納物業(yè)費的義務，且經原告多次催繳被告均置之不理。
被告的行為嚴重的阻礙了原告的管理服務工作，影響了小區(qū)物業(yè)管理工作的資金運轉和小區(qū)的建設，損害了原告及其他眾多業(yè)主的利益。
為此特向人民法院提起訴訟，要求法院依法判決，以維護原告的合法權益和小區(qū)的物業(yè)管理的正常工作秩序和經營秩序。
此致
北京市區(qū)人民法院。
具狀人：
附：
1、起訴書副本一份。
2、證據材料五份。
證據目錄。
證據一：
名稱：北京物業(yè)管理有限責任公司營業(yè)執(zhí)照及資質證明。
證明內容：北京管理有限責任公司有資格管理園小區(qū)。
時間：年月日。
證據二：
證明內容：北京物業(yè)管理有限責任公司根據合同的約定對小區(qū)進行物業(yè)管理。
時間：
證據三：
名稱：協(xié)議書。
證明內容：雙方的協(xié)議約定由北京物業(yè)管理有限責任公司對進行物業(yè)管理服務及雙方約定的物業(yè)收費價格。
時間：
證據四：
名稱：住戶登記表。
證明內容：在小區(qū)居住。
時間：
證據五：
名稱：名佳花園區(qū)號樓室欠費明細表。
證明內容：欠費金額。
時間：
物業(yè)畢業(yè)論文物業(yè)管理糾紛篇八
上訴人(原審被告)：，性別：出生：電話：
民族：職業(yè)：住址：
上訴人因xx市xx物業(yè)管理有限公司物業(yè)糾紛一案，不服xx市xx區(qū)人民法院(xxxx)北民初字第號判決，現(xiàn)提出上訴。
上訴請求：
1.請求撤銷xx市xx區(qū)人民法院做出的(xxxx)北民初字第號判決;。
2.判令由被上訴人承擔本案的全部訴訟費用。
事實與理由：
一、原判決認定事實不清并有誤。
(一)原判決“本院認為，原告與被告簽訂的《物業(yè)管理服務合同》合法有效”，并以此認為原審原被告之間存在物業(yè)服務管理，其認定事實錯誤。
1.《xx市物業(yè)管理條例》第四十二條規(guī)定：“物業(yè)管理服務合同應當載明下列主要內容：“……(四)物業(yè)管理服務標準;(五)物業(yè)管理服務費用;(六)物業(yè)管理服務合同期限……?！?BR> 上訴人與被上訴人之間雖然簽訂了物業(yè)服務合同，但是合同中既沒有明確服務標準、服務費用，也沒有約定服務起始時間，事后雙方也沒有任何補充約定。也就是說，合同最根本的條款不具備，合同內容根本就不具備應有的法律效力。
2.事實上，被上訴人xx物業(yè)公司自始至終根本就沒有對業(yè)主提供物業(yè)服務，其根本就沒有開始服務，更談不上退出的問題。xx物業(yè)公司與開發(fā)商博德房地產公司同屬一個法人代表，其在小區(qū)內的工作只是開發(fā)商售后服務。xx物業(yè)公司只是在業(yè)主入住的時候，利用其強勢地位迫使業(yè)主預交半年物業(yè)費(含電梯)，而其與業(yè)主之間根本就沒有交納物業(yè)費及服務開始時間的約定，也沒有提供相應的物業(yè)服務，其收費屬于無權收費，應該予以返還給上訴人。
3.《物業(yè)管理條例》第二十四條規(guī)定：“住宅物業(yè)的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業(yè)服務企業(yè);投標人少于3個或者住宅規(guī)模較小的，經物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質的物業(yè)服務企業(yè)?！北簧显V人xx物業(yè)的進駐既沒有通過投標方式，也沒有通過經行政部門批準采取協(xié)議的方式，顯然違法。
同時《xx市物業(yè)管理條例》第42條規(guī)定“物業(yè)管理服務企業(yè)應當自物業(yè)管理服務合同簽訂之日起十五日內，將物業(yè)管理服務合同報物業(yè)管理項目所在地的區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門備案”，即xx物業(yè)公司進駐小區(qū)，必須向所在地xx區(qū)物業(yè)辦公室辦理備案手續(xù)，而事實上，xx物業(yè)根本就沒有在物業(yè)辦備案，其根本就不具備進駐小區(qū)服務資格，更談不上收費權。
4.根據《物業(yè)管理條例》第二十九條規(guī)定：“在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，建設單位應當向物業(yè)服務企業(yè)移交下列資料：(一)竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料;(二)設施設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料;(三)物業(yè)質量保修文件和物業(yè)使用說明文件;(四)物業(yè)管理所必需的其他資料。物業(yè)服務企業(yè)應當在前期物業(yè)服務合同終止時將上述資料移交給業(yè)主委員會。”但是，到今日為止，被上訴人仍然未向本小區(qū)業(yè)主會移交上述大部分資料及設施(有xx區(qū)物業(yè)辦協(xié)調會記錄為證)，沒有履行一個正常物業(yè)公司的義務。這也從另一個方面證明了，該物業(yè)公司的信用、責任心很有問題，其根本就沒有在小區(qū)進行物業(yè)管理服務的資格。
5.被上訴人在xx區(qū)法院起訴的幾十位業(yè)主，都是先前起訴開發(fā)商以啟動電梯的。而對于其他近三百戶未起訴開發(fā)商的業(yè)主，xx物業(yè)并沒有起訴。從此也能看出，xx物業(yè)顯然是和博德開發(fā)商相勾結，對先前起訴的業(yè)主們進行打擊報復。
(二)原審判決在錯判的同時，還出現(xiàn)多次計算錯誤，暴露了原審判決的及其隨意性!
1.物業(yè)費方面。上訴人入住時，被迫預交了含有電梯的半年物業(yè)費______元(0.7元/平米/月)，而原審法院是按照0.5元的標準計算的，對于上訴人多出來的0.2元卻視而不見，即使按照錯判的結果,也給上訴人多計算了________元的物業(yè)費。原審法院顯然是在完全按照被上訴人的主張計算，絲毫沒有進行審查，其工作態(tài)度和職業(yè)道德難以令人信服。
2.案件受理費翻倍計算。原審判決判定案件受理費50元由雙方分擔，而原審被告收到的原審原告起訴狀副本上明明寫著的是案件受理費25元!
二、原判決缺乏法律依據，適用法律錯誤。
1.上訴人購買的是帶有電梯的房屋，簽訂的合同也是含有電梯的合同，上訴人從來沒有與xx物業(yè)之前簽訂不含電梯的服務合同，而原審法院認為“上訴人應按其房屋的建筑面積每月按每平米0.5元向被反訴人交納物業(yè)費”沒有法律依據。被上訴人提交的xx市xx區(qū)物價局北價發(fā)(xxxx)25號文件規(guī)定的服務費也只是一個指導標準，不具備強制力。現(xiàn)實中，許多小區(qū)是按照0.3元收取，甚至還有更低的，物價局并不強制。而原審xx區(qū)法院憑什么就按照0.5元的標準計算?更何況小區(qū)許多配套還不到位!如果按照xx區(qū)法院的思維，咱們國家的《合同法》就形同虛設了，國家頒布一個指導價就可以了!
2.原審判決的法律依據是《合同法》第八條、第六十條和第九十三條，上訴人認為，原審判決純粹是在濫用法律，理由如下：
《合同法》第八條規(guī)定：“依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同?！倍景肝飿I(yè)公司進駐違法，物業(yè)合同也根本沒有備案，所以合同根本就沒有應有的效力。
《合同法》第六十條規(guī)定：“當事人應當按照約定全面履行自己的義務?！倍景干婕暗奈飿I(yè)合同根本就沒有約定物業(yè)費和合同起止時間，根本就無法按照約定全面履行!
《合同法》第九十三條規(guī)定：“當事人協(xié)商一致，可以解除合同。當事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時，解除權人可以解除合同。”本案物業(yè)合同雙方當事人根本就沒有協(xié)商一致，也沒有約定合同解除的條件，根本就談不上合同解除的問題。
由上所知，原審判決引用的法律依據顯然是隨意引用，強詞奪理，無中生有。
3.《物業(yè)管理條例》第四十二條規(guī)定“業(yè)主應當根據物業(yè)服務合同的.約定交納物業(yè)服務費用”。
《xx市物業(yè)管理條例》第二十二條規(guī)定：“物業(yè)管理服務企業(yè)享有下列權利：……(二)依照物業(yè)管理服務合同收取物業(yè)管理服務費;……?！?BR> 在法律適用上，國務院《物業(yè)管理條例》作為專門規(guī)定物業(yè)管理的行政特別法規(guī)，《xx市物業(yè)管理條例》作為地方法規(guī)，在沒有違背《合同法》強制規(guī)定的同時，其效力顯然要高于《合同法》，這是法律常識!原審判決顯然違背了兩個專門物業(yè)法規(guī)的規(guī)定。
由以上法律法規(guī)規(guī)定得知，無論是《合同法》，還是國務院《物業(yè)管理條例》、《xx市物業(yè)管理條例》的相關規(guī)定，物業(yè)服務合同的雙方必須按照雙方約定履行各自的義務，而被上訴人xx物業(yè)公司與上訴人之間根本就沒有物業(yè)費收取標準的約定，原審法院任意擴大解釋雙方簽訂的合同，并依此判決，顯然是濫用法律，適用法律錯誤。
綜上所述，上訴人與被上訴人之間的合同約定不明，缺乏主要關鍵條款;同時，被上訴人xx物業(yè)公司既缺乏服務資格，也沒有提供相應服務。而原審法院完全置法律與事實于不顧，僅憑一紙缺乏法律約束力的合同，判決本人承擔物業(yè)服務費用，實在是濫用權力，枉法裁判。故此，上訴人為了維護自己的合法權益，依據《民事訴訟法》第一百四十七條之規(guī)定，向貴院提起上訴，望能本著公平、公正、合法的原則，以事實為根據，以法律為準繩，給予公正的判決。
此致
xx市第一中級人民法院。
上訴人：
xxxx年5月日。
附件：本上訴狀副本1份。
物業(yè)畢業(yè)論文物業(yè)管理糾紛篇九
上訴人(原審被告)：賈銘志，xxxx年x月x日出生，漢族，北京市xxxx居民，住xxxx。
電話：xxxx。
被上訴人(原審原告)：北京萬科物業(yè)服務有限公司，住北京市順義區(qū)天竺工業(yè)開發(fā)區(qū)b區(qū)內北京萬科城市花園。
法定代表人：謝煒,總經理。
電話：xxxx。
上訴人與被上訴人物業(yè)服務糾紛一案，因上訴人不服北京市順義區(qū)人民法院(以下簡稱“一審法院”)()順民初字第3223號《民事判決書》(以下簡稱“一審判決”)，特向貴院提起上訴。
上訴請求：
一、撤銷一審判決;。
二、將本案發(fā)回重審或依法改判，判決駁回被上訴人起訴或駁回被上訴人在一審中提出的全部訴訟請求。
事實與理由：
一、被上訴人不具備起訴上訴人的主體資格，應當依法駁回其起訴。
與上訴人簽訂《北京萬科城市花園物業(yè)管理服務協(xié)議書》的主體為北京萬科物業(yè)管理有限公司并非本案被上訴人北京萬科物業(yè)服務有限公司。
被上訴人未向上訴人提供任何證據證明其與北京萬科物業(yè)管理有限公司之間是同一家公司。
《合同法》第六十條規(guī)定：當事人應當按照約定全面履行自己的義務。
當事人應當遵循誠實信用原則，根據合同的性質、目的和交易習慣履行通知、協(xié)助、保密等義務。
上訴人所在小區(qū)有上百家公司，北京萬科物業(yè)管理有限公司與北京萬科物業(yè)服務有限公司是何種關系，上訴人沒有義務去調查了解，北京萬科物業(yè)管理有限公司或北京萬科物業(yè)服務有限公司亦從未向上訴人下發(fā)任何有效通知。
事實上，北京萬科物業(yè)管理有限公司早已下落不明，主體資格無從查找。
被上訴人并未將相關名稱變更文件當成證據向法庭提交，導致上訴人無法對該等證據進行質證，一審法院以未經呈堂的證據作為確定本案被上訴人主體資格的依據(見一審判決第3頁第2-4行)，已直接違反了《民事訴訟法》第六十六條確定的“證據應當在法庭上出示，并由當事人互相質證”的基本原則。
因此，本案被上訴人不具備起訴上訴人的主體資格，其起訴應當被駁回。
二、避開主體資格問題存在的錯誤，被上訴人起訴上訴人要求支付物業(yè)服務費用，其中有七年的費用超過了訴訟時效，被上訴人早已失去勝訴權。
上訴人與北京萬科物業(yè)管理有限公司之間簽訂的《北京萬科城市花園物業(yè)管理服務協(xié)議書》第十一條明確規(guī)定了物業(yè)管理和電梯費的交費時間，即“每季第一個月內交上一季度費用”。
2010年3月3日，被上訴人起訴上訴人要求交納從201月至12月的物業(yè)費，時間長達9年。
在本次訴訟外被上訴人從未向上訴人催交物業(yè)費。
所謂訴訟時效，是指權利人于一定的期間內不行使請求人民法院保護其民事權利的權利，即喪失該權利，人民法院對其民事權利不再予以保護的法律制度。
物業(yè)公司對業(yè)主主張的物業(yè)費、電梯費為普通債權。
債權請求權以財產利益為內容，不具支配性。
若權利人長期怠于行使權利，會使法律關系處于不確定狀態(tài)，不利于維護社會交易秩序穩(wěn)定，故債權請求權適用訴訟時效的規(guī)定，其訴訟時效為兩年。
由于被上訴人長期以來未向上訴人主張物業(yè)費，雙方的法律關系已處于穩(wěn)定狀態(tài)，被上訴人已無權再向上訴人主張前七年的物業(yè)費。
上訴人在一審庭審中已明確提出訴訟時效抗辯，一審法院卻視而不見，在未進行任何解釋和說明的情況下駁回上訴人的該項異議，已嚴重違反了我國民事法律對于訴訟時效的規(guī)定。
三、一審判決認為，原被告自愿簽訂的物業(yè)管理服務協(xié)議，不違反法律的強制性規(guī)定，合法有效。
此認定嚴重違背了事實，理由如下：
(一)上訴人在《北京萬科城市花園物業(yè)管理服務協(xié)議書》上簽字時，上訴人與北京萬科物業(yè)管理有限公司之間并不存在平等協(xié)商的交易條件，上訴人簽署協(xié)議并非出于自愿，而是迫于無奈。
當時的背景是，開發(fā)商利用廣大業(yè)主無地容身、急于收房的現(xiàn)實困境，強迫廣大業(yè)主在其單方面制定的格式文本上簽字，否則不予辦理房屋交付手續(xù)。
廣大業(yè)主無權對合同文本提出任何修正意見，唯有接受對方在合同中設定的全部條件。
此等所謂“平等”協(xié)議，有如帝國主義強迫舊中國簽署的《南京條約》、《辛丑條約》，對廣大業(yè)主而言，是不折不扣的“賣國條約”，毫無公道和正義可言!
(二)從協(xié)議內容上分析，《北京萬科城市花園物業(yè)管理服務協(xié)議書》全面限制業(yè)主應有的合法權利，規(guī)避物業(yè)公司自身應當承擔的義務。
例如，協(xié)議書第七條明確規(guī)定：甲方(業(yè)主)及其使用人與物業(yè)管理人在本物業(yè)內不存在人身安全財產保管或保險關系。
維護業(yè)主人身與財產安全是任何一個合法存在的服務公司應盡的責任，而被上訴人卻通過這一條款逃避自身責任。
《最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條明確規(guī)定：符合下列情形之一，業(yè)主委員會或者業(yè)主請求確認合同或者合同相關條款無效的，人民法院應予支持:……(二)物業(yè)服務合同中免除物業(yè)服務企業(yè)責任、加重業(yè)主委員會或者業(yè)主責任、排除業(yè)主委員會或者業(yè)主主要權利的條款。
前款所稱物業(yè)服務合同包括前期物業(yè)服務合同。
因此，《北京萬科城市花園物業(yè)管理服務協(xié)議書》應當歸于無效。
(三)《北京萬科城市花園物業(yè)管理服務協(xié)議書》是一個前期物業(yè)管理協(xié)議，并非永久性協(xié)議。
荒誕的是，該臨時協(xié)議卻被一審法院認定為一個永久性協(xié)議。
廣大業(yè)主傾其所有、負債累累方購得住房這一生存必需品，在房屋交付后不但要歸還所欠銀行貸款，還要變成物業(yè)公司終身不變的債奴。
銀行貸款終有還清之日，而物業(yè)公司的債務卻會永久存續(xù)。
為了保證被上訴人的非法利益能夠繼續(xù)，被上訴人多次惡意阻撓廣大業(yè)主成立業(yè)主大會或業(yè)主委員會，拒不提供辦公用房和相關資料，導致業(yè)主委員會不能正常開展工作，法律賦予業(yè)主委員會選聘物業(yè)服務企業(yè)的合法權利亦無法行使。
(四)被上訴人北京萬科物業(yè)管理有限公司未提供證據證明其已經向上訴人提供任何服業(yè)服務，無權收取上訴人物業(yè)服務費用。
(五)被上訴人所收取之物業(yè)費用未依法公示，也未用于小區(qū)公共事業(yè)。
1月，北京市實施《北京市住宅物業(yè)服務檢查規(guī)范》，明確規(guī)定：利用小區(qū)共用部位、共用設施設備開展有償服務的，要有相關業(yè)主、業(yè)主大會同意意見或協(xié)議。
被上訴人自接管小區(qū)物業(yè)以來，從未向廣大業(yè)主提交年度工作報告，也從未公示其利用業(yè)主公共部位、公共設施獲利的基本情況。
被上訴人未提供任何證據證明“物業(yè)管理服務費是乙方(被上訴人)用于花園日常運作之費用”，事實上，該費用大部分被被上訴人私吞。
四、一審判決質量低劣，法理不明，系司法之恥。
(一)一審判決語言失范，邏輯混亂。
一審判決第1頁寫道：“原告萬科物業(yè)公司訴稱，被告于年1月起至12月31日拖欠物業(yè)服務費……”，到第3頁又變成了“現(xiàn)萬科物業(yè)公司要求賈銘志支付2001年5月6日至月31日的物業(yè)服務費(包括電梯費)。
”其一，一審判決的描述前后時間相差三年多，起止時間均不一，令上訴人無所適從。
其二，被上訴人到底是要物業(yè)服務費還是電梯費呢?一審判決始終沒有交代清楚。
被上訴人在一審中僅提出物業(yè)服務費的訴訟請求，在計算時將電梯費包含在內，顯然犯了邏輯錯誤。
根據原《北京萬科城市花園物業(yè)管理服務協(xié)議書》第十一條之規(guī)定，物業(yè)服務費和電梯費是兩項并列的費用。
被上訴人自身都沒有搞清楚其訴訟請求是如何構成的，一審法院在這個問題上顯然也跟著犯了糊涂。
(二)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百零八條之規(guī)定的是提起民事訴訟四個條件，不能作為認定當事人權利義務的實體法依據。
一審法院判決本案的依據居然是“《中華人民共和國民事訴訟法》第一百零八條之規(guī)定”(見一審判決第3頁)，荒謬至極。
(三)一審判決多判決了上訴人訴訟費用，于上訴人不公。
在訴訟過程中，被上訴人已放棄要求上訴人支付違約金5599.09元的訴訟請求。
在判決上訴人部分敗訴的情形下，對雙方當事人應交納的訴訟費應當采取按比例分攤的原則，而一審法院將全部訴訟費都判決由上訴人承擔，顯然違反了《訴訟費用交納辦法》第二十九條的規(guī)定。
綜上所述，一審判決未依法查明被上訴人的主體資格，未依法查明上訴人簽署不平等協(xié)議的背景，事實認定不清，法律適用錯誤;此判決質量低劣，社會影響惡劣，應予糾正。
上訴人懇請二審法院將此案依法發(fā)回重審，或在查明事實的基礎上予以改判!
此致
北京市第二中級人民法院。
上訴人：賈銘志。
二oxx年五月二十九日。
物業(yè)服務糾紛案——民事上訴狀范文[2]。
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民事上訴狀。
法定代表人:吳某某,董事長。
法定代表人:唐某某,董事長。
上訴人因與深圳市xx物業(yè)管理有限公司物業(yè)服務合同糾紛一案,不服深圳市福田區(qū)人民法院(2008)深福法民三初字第xxxx號民事判決,特向貴院提起上訴.
上訴請求:。
一、撤銷深圳市福田區(qū)人民法院(2008)深福法民三初字第xxxx號民事判決書;。
二、依法對本案改判,即駁回被上訴人要求上訴人承擔連帶責任的訴訟請求;。
三、本案訴訟費由被上訴人承擔.
事實與理由:。
一、原審判決認定事實不清、適用法律不當,應予撤銷.
(一)、按照物業(yè)管理公司的要求交納物業(yè)管理費用并不是業(yè)主法定義務,而是基于合同的約定,是一種合同義務.
原審法院僅以《物業(yè)管理條例》規(guī)定交納物業(yè)管理費和本體維修基金是業(yè)主的法定義務為由判決上訴人對訟爭房產在2008年6月至2008年9月的物業(yè)管理費和本體維修基金共226055.52元和滯納金承擔連帶清償責任是錯誤的,《物業(yè)管理條例》雖然規(guī)定了業(yè)主應當按時交納物業(yè)服務費用,但同時也在第三十五條規(guī)定了,業(yè)主委員會應當與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務合同.物業(yè)服務合同應當對物業(yè)管理事項、服務質量、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責任等內容進行約定.第三十六條又規(guī)定,物業(yè)管理企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定,提供相應的服務.
物業(yè)畢業(yè)論文物業(yè)管理糾紛篇十
摘要：高校物業(yè)管理工作在維持學校的正常運行過程中發(fā)揮重要作用。相較于社會物業(yè)管理，呈現(xiàn)出兼具教育性的特點。文章分析了高校物業(yè)管理的特點及現(xiàn)狀并就其育人功能的強化提出建議，以期提高高校后勤管理與服務水平，并拓寬高校育人工作的空間和領域，促進高校育人工作的開展。
關鍵詞：后勤服務;物業(yè)管理;育人功能。
一、高校物業(yè)管理服務工作的重要性。
高校物業(yè)管理工作在維持學校的正常運行過程中發(fā)揮重要作用。從硬件維護角度方面說，完成學校水、電、氣、暖、動力供應及基礎設施設備的正常運轉與保養(yǎng)維修工作，確保教學、生活正常有序進行;從完成教學任務進行角度說，保障教室、多媒體設施、學生公寓、會議中心等處正常有效運行，確保教學任務與各項管理工作順利完成;從環(huán)境建設的角度說，對校內教學區(qū)、家屬區(qū)公共區(qū)域、綠地、道路、人行道、廣場、停車場等地的保潔，對校園內綠籬、樹木、草坪、花壇等植物的養(yǎng)護護及管理，是優(yōu)化校園環(huán)境的基礎條件;從提升后勤管理服務水平的角度說，是推進后勤管理的社會化、專業(yè)化、規(guī)范化、科學化發(fā)展的必由之路。
二、高校物業(yè)管理的特點及現(xiàn)狀。
作為招收培養(yǎng)對象，實施高等教育的事業(yè)單位，以高校為業(yè)主的高校物業(yè)管理與社會物業(yè)管理相比較，呈現(xiàn)出顯著特點，尤其表現(xiàn)在教育功能上。
(一)服務對象的不同。
高校物業(yè)管理的服務對象主要是在學校工作的高層次學歷的教職工、家屬及就讀的各專業(yè)、各學歷層次的學生，尤其以學生為主。因此，高校的后勤物業(yè)管理工作除了按照市場經濟規(guī)律運營，還要針對高等教育的特點，運用教育管理法則，實現(xiàn)育人功能。
(二)運行模式比較復雜。
高校物業(yè)管理多采用內部甲乙方體制，甲乙方體制是學校把后勤一分為二。一方是代表學校行使后勤管理職能的甲方，另一方是為學校教學、科研和師生生活提供后勤服務和保障的一方，甲方和乙方通過合同方式明確各自的職責和任務。
(三)管理經費來源不同。
高校物業(yè)多采用單純性的住宅樓物業(yè)或辦公樓宇物業(yè)，住宅樓物業(yè)管理帶有福利性質，其收費按照社會最低收費標準，僅維持基本運轉;辦公樓宇物業(yè)管理主要靠行政撥款來支撐運行。因此高校物業(yè)管理往往會受到學校行政指令的限制與束縛，在實際的管理過程中出現(xiàn)與市場化、專業(yè)化管理要求不一致的地方，應用企業(yè)化的管理方法有困難。
(四)人員構成與服務意識不同。
后勤物業(yè)管理起步較晚，職業(yè)化隊伍尚未形成，物業(yè)管理人員相當一部分為原后勤職工，雖長期從事后勤管理工作，但學歷層次較教師偏低且年齡結構偏大，不易接受專業(yè)的服務和知識培訓。而且，長期在事業(yè)單位工作的優(yōu)越感及工作作風，遠遠達不到現(xiàn)代管理服務的服務水平和服務理念。
(五)高校自身的品牌和管理模式影響物業(yè)管理。
高校建立已有很長時間，在近百年的發(fā)展過程中，無形的校風、學風、校園文化、人際環(huán)境等已經成為傳統(tǒng)，不能輕易變革。不同地域、不同專業(yè)，不同類別的高校均有獨特的管理模式，這些內容都影響物業(yè)管理服務的定位。
三、高校物業(yè)管理育人功能的強化策略。
高校物業(yè)管理法規(guī)不完善，缺乏完整的考核、監(jiān)督制度，目前，國家沒有頒布統(tǒng)一的政策法規(guī)來指導高校物業(yè)管理，高校各行其是，管理不規(guī)范，內部物業(yè)管理制度也不健全，對企業(yè)的考核、監(jiān)督尚不完備。應盡快深入分析和研究高校物業(yè)的個性化特點，構建和完善一套適應高校環(huán)境的、完整的、科學的、規(guī)范的管理制度和服務程序，并因地制宜的開展工作。目前，西安石油大學在物業(yè)管理與服務過程中，各個崗位的崗位職責、工作標準及各個工作班組的作業(yè)指導書及相關工作的記錄表格均落實在物業(yè)服務合同中，在物業(yè)管理運作中，根據“精干、高效、層次明晰、減少管理環(huán)節(jié)”的原則，確定直線職能式的管理架構，根據工作項目的需求特點，提出合理的人員配置，采用首數晉升、尾數淘汰的原則管理，確立“全員培訓、梯級培訓、全過程考核”的培訓方針，努力造就“思想合格、素質優(yōu)良、管理有方、服務周到”的員工隊伍。并不斷創(chuàng)新管理模式，把物業(yè)管理工作推向市場，真正轉換機制，根據服務項目、服務標準的要求以及師生的消費層次，開展多元化、專業(yè)化、多層次的經營服務。
(二)提高物業(yè)管理人員的整體素質，形成優(yōu)秀的高校物業(yè)管理隊伍。
大學生個性化發(fā)展明顯，對于物業(yè)管理服務的需求也更多樣化，在平等意識和現(xiàn)實需求的推動下，對于物業(yè)管理服務的認同沖突也更激烈，一方面要求物業(yè)為自己的生活提供規(guī)則保障，一方面希望這些規(guī)則不約束自己的行動;一方面參與相關規(guī)則制定的愿望強烈，一方面對遵守規(guī)則的自覺性卻在削弱。傳統(tǒng)的教育者管理模式顯然不適應這種現(xiàn)實要求，這就要求工作中必須要提高物業(yè)管理人員的綜合素質，通過專業(yè)教育、崗位培訓、競爭上崗、量化考核等機制提高管理人員的專業(yè)水平和服務意識。物業(yè)管理人員必須把自己置于與學生平等的地位，尊重學生人格，建立民主平等的管理服務關系，由監(jiān)督者角色轉變?yōu)榇龠M學生自主發(fā)展的引導者角色，使學生在這種良好的互動關系中，在潛移默化的熏陶中領悟出生活的價值和真諦，端正學習、工作和生活態(tài)度。物業(yè)管理人員的管理方式、服務態(tài)度、處理與學生的人際關系能力方面要不斷提高，才能實現(xiàn)高校物業(yè)教育性與服務性的統(tǒng)一。物業(yè)管理人員的人格魅力、外貌、儀表、語調、行為舉止、待人接物的風范是學生社會化角色認同的重要標準，物業(yè)管理人員親切自然，以身示范，以良好的道德品行和精神風貌來感染學生，能無形地推動學生奮發(fā)向上。西安石油大學物業(yè)管理過程中試行的“首問負責制(業(yè)主的任何需要應做到事事有交代、件件有落實)、零干擾管理(不進入私人隱秘區(qū)、不干擾的情況下服務)、人性化管理(為學生補衣、為學生熬中藥、雨天收衣被)、親情化管理(像照顧自己兒女一樣照顧學生)、全心管理(認真到不能再認真的程度;細致到不能再細致的程度)、一分鐘管理(無論何時接到何任務，在一分鐘內行動)、品牌服務(讓師生舒心、安心、放心、稱心)、溝通零距離(最大限度與學生溝通、深入了解學生的狀態(tài))”的八大管理要求，在實際與學生的交流中，取得了良好的效果，為更好的實施“管理、服務、育人”三位一體化模式打下了良好的基礎。
(三)優(yōu)化校園環(huán)境，構建陶冶式教育模式，寓教于境、寓教于情。
優(yōu)化校園環(huán)境，構建陶冶式教育模式是指營造一個健康、明朗、樂觀、向上的文化氛圍，使學生在耳濡目染、潛移默化中受到思想道德的熏陶和滲透。所以，構建陶冶式教育模式的關鍵是利用草坪、喬木、綠籬、噴泉、雕像、櫥窗等資源，激發(fā)起學生對美的情感體驗，凈化心靈，陶冶情操，開啟智慧，促進人的發(fā)展。高校物業(yè)管理對環(huán)境的維護美化是間接的、側面的、滲透式的教育，它的教育內容沒有明確規(guī)定，是通過校園環(huán)境、管理人員的言行舉止等將德育因素滲透到對學生的管理與服務過程中，潛移默化地影響學生，進而達到教育目的。這種不言之教的教育模式是教育的最自然狀態(tài)，看似對學生無所要求，實則是激發(fā)受教育者的主體意識，把外界機械作用力變成內在的自覺動力，要求學生全面、嚴格的要求自己，由他管變?yōu)樽怨?，由他律變?yōu)樽月?。總的來說，對高校物業(yè)管理的育人功能進行探索與善開發(fā)，不僅可以有效利用學校教育資源更好的為教學、科研、師生生活服務，而且可以拓寬高校育人工作的空間和領域，促進高校育人工作的開展。
物業(yè)畢業(yè)論文物業(yè)管理糾紛篇十一
摘要：本文首先對油田礦區(qū)物業(yè)管理的概念進行闡述，其次分析了我國油田礦區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀和存在的問題，最后重點論述了油田礦區(qū)物業(yè)管理服務的風險防范措施，以期待對油田礦區(qū)物業(yè)風險進行預控，更好的實現(xiàn)物業(yè)管理有所裨益。
關鍵詞：油田礦區(qū)；物業(yè)管理；風險預防
城鎮(zhèn)化的發(fā)展，居民小區(qū)的數量越來越多。小區(qū)的業(yè)主只有依靠公共設施及其他業(yè)務的有效結合，才能實現(xiàn)物業(yè)使用的最大化。物業(yè)管理正是在城市化引起的生活方式大變革的背景下產生。作為我國眾多物業(yè)管理形式的重要組成部分，油田礦區(qū)物業(yè)管理的模式也在發(fā)生著變化，由傳統(tǒng)的計劃經濟條件下的行政管理模式向現(xiàn)代市場化管理模式轉變。遵循市場化的經濟規(guī)律，油田礦區(qū)物業(yè)管理服務的對象是礦區(qū)的業(yè)主，提供綠化、治安、休閑等逐步實行有償性的服務。油田礦區(qū)物業(yè)管理的服務對象是自身企業(yè)的員工，針對性高，要求其服務技能和服務意識更高。
2.1油田礦區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀
市場化大背景下，雖然油田礦區(qū)的物業(yè)管理市場經濟秩序得以建立，但是其中仍然存在著許多瑕疵。油田礦區(qū)物業(yè)管理的目標是保障和改善民生，只有優(yōu)化和提升物業(yè)管理水平，才能保障和改善民生。在很長一段時期，油田礦區(qū)物業(yè)隸屬于油田礦區(qū)企業(yè)管理，相對來說地位次之，對其重視程度也就可想而知。在此背景下，油田礦區(qū)的物業(yè)管理過程中風險意識較差，安全問題時有發(fā)生，不得不引起我們的重視。
2.2油田礦區(qū)物業(yè)管理中存在的問題
2.2.1物業(yè)管理成員專業(yè)技能及服務意識有待提高
優(yōu)質的服務需要高素質的管理隊伍。但是，當前部分油田礦區(qū)物業(yè)管理中缺乏相應的專業(yè)維護人員，并且物業(yè)管理中各專業(yè)化人才的組成比例不合理，所以油田物業(yè)管理過程中急需補充各專業(yè)化人才并且要注重培養(yǎng)其職業(yè)技能。此外，物業(yè)管理人員的服務意識較差。物業(yè)管理人員在工作中存在拖沓，“混天熬日子”的現(xiàn)象，工作的積極性不高。
2.2.2油田礦區(qū)的安保管理有待進一步提升
雖然科技的發(fā)展，視頻監(jiān)控大力應用，但是也能保證油田礦區(qū)的絕對安全。作為安保人員，切不可大意。同時，物業(yè)管理過程中應該重視與轄區(qū)治安人員的有效溝通，及時了解有關犯罪的信息，這方面的風險意識有待進一步加強。
2.2.3應急事件的處理能力和水平有待進一步提高
突發(fā)事件的種類繁多，包括突發(fā)自然災害、消防事故以及其他突發(fā)事件。未雨綢繆，油田礦區(qū)的物業(yè)管理要注重本地區(qū)氣候條件的變化，根據各種可能發(fā)生的突發(fā)事件制定相應的預案。只有這樣才能提升應急事件的處理能力和水平。
2.2.4承包商的管理有待進一步提高
施工現(xiàn)場違章頻發(fā)，沒有將直線責任屬地管理的工作理念深入落實，制度執(zhí)行不嚴格，查處違章怕碰硬，“好人主義”現(xiàn)象嚴重，違章違紀現(xiàn)象時有發(fā)生。作業(yè)許可執(zhí)行情況不到位。作業(yè)現(xiàn)場管理人員不履行監(jiān)督職責，風險不能得到有效控制。
3.1實行由點到面的管理體制
要想做好油田礦區(qū)管理服務中的風險預防，必須要做好由點到面的.安全管理體制。只有由小到大，由點到面將小區(qū)的安全問題維護和解決好，才能做好風險預防。物業(yè)管理過程中應該重視與轄區(qū)治安人員的有效溝通，及時了解有關犯罪的信息，進而有針對性做出安排。同時，也要做好小區(qū)的風險隱患排查，保障油田礦區(qū)的安全。
3.2提前做好防范措施
油田礦區(qū)的物業(yè)管理要注重本地區(qū)氣候條件的變化，根據各種可能發(fā)生的突發(fā)事件制定相應的預案。只有這樣才能提升應急事件的處理能力和水平。同時，針對可能發(fā)生的突發(fā)事件，要定期組織演練，如定期進行火災演練。
3.3制定科學的管理制度
科學的物業(yè)管理制度，有助于管理效率的提升。只有這樣，物業(yè)管理人員才能做好自己的本職工作，提高工作的積極性。同時，要制定落實責任制度，出了問題要追責。另一方面，要制定相應的技能培訓制度，注重油田物業(yè)管理過程中管理人員職業(yè)技能培訓，提高其職業(yè)技能水平，減少風險發(fā)生的概率。
3.4增強業(yè)主的風險防范意識
業(yè)主作為小區(qū)的主要“家庭成員”，物業(yè)管理過程中要增強業(yè)主的風險防范意識。物業(yè)管理過程中，可定期組織安全培訓講座，讓業(yè)主知道自身所面臨的各種風險，進而有意識的規(guī)避。
隨著經濟社會的發(fā)展，物業(yè)管理向著市場化、規(guī)?；蛯I(yè)化等方向發(fā)展。油田的物業(yè)管理不同于一般的物業(yè)管理，油田的物業(yè)管理剛開始時屬于企業(yè)的后勤生活服務系統(tǒng)，之后逐漸從其脫離出來。不可否認的是，由于歷史及行業(yè)特點等綜合性因素，油田礦區(qū)的物業(yè)管理仍然存在著一定的風險。進行油田礦區(qū)物業(yè)管理服務中的風險及防范研究具有十分重要的現(xiàn)實意義。本文首先油田礦區(qū)物業(yè)管理的概念進行闡述，其次分析了我國油田礦區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀和存在的問題，最后重點論述了油田礦區(qū)物業(yè)管理服務的風險防范措施，以期待對油田礦區(qū)物業(yè)風險進行預控，更好的實現(xiàn)物業(yè)管理有所幫助。
參考文獻：
作者簡介：龐秀麗（1968- ），女，大專學歷，助理工程師職稱，研究方向：油田安全。
物業(yè)畢業(yè)論文物業(yè)管理糾紛篇十二
摘要：隨著房地產在我國的迅速發(fā)展，物業(yè)管理也得到了巨大的發(fā)展和推廣，成為眾多大中城市必不可少的市場主體，但同時也暴露出許多問題。
本文就結合專業(yè)所學知識，從物業(yè)管理自身特點、涉及的關系主體，事物發(fā)展規(guī)律性，法律法規(guī)等方面，對物業(yè)管理糾紛產生的主成因進行分析，以便能更好地針對性地采取措施，從而減少物業(yè)管理領域內的不和諧因素，在物業(yè)管理服務中進一步推進和諧社會的構建。
物業(yè)管理近幾年隨著房地產發(fā)展，已經成為眾多大城市必不可少的市場主體，在中小城市推廣迅速，給居民生活帶來了極大的便利，極大地促進了社會和諧。
然而物業(yè)管理的發(fā)展路途與眾多新興事物的一樣，充滿矛盾和障礙。
我們不難發(fā)現(xiàn)，近年來物業(yè)管理糾紛也是層出不窮。
據央視國際網上調查發(fā)現(xiàn)，業(yè)主對物業(yè)管理不滿意的比例高達80%，物業(yè)管理糾紛呈上升趨勢。
物業(yè)管理涉及到千家萬戶，這一類糾紛如果處理不當，很容易引起連鎖反應，導致矛盾激化。
這種現(xiàn)象的產生有著經濟發(fā)展的自然性，又有著很多社會因素、利益因素、市場因素等復雜的原因在里面。
這也是本文所要講述的。
一、事物發(fā)展的規(guī)律性。
每一個事物都有著從產生到發(fā)展到繁榮再到滅亡的生命周期規(guī)律。
用哲學的話來說矛盾貫徹了事物存在的任何時候，相對的尤其在發(fā)展期的矛盾是最激烈最頻繁的。
對于物業(yè)管理一個新興行業(yè)來講，21世紀的今天伴隨著房地產的興旺繁榮，正是物業(yè)管理蒸蒸日上，蒙求重大發(fā)展和突破的契機。
在進步途中斗爭和沖突是肯定會有的，對于這一點我們要有清醒的認知。
物業(yè)管理是經濟發(fā)展的產物，它承載著城市的進步和社會的和諧，不要因為物業(yè)糾紛的種種案例而對物業(yè)管理失去信心。
這些矛盾和糾紛在任何一種事物的發(fā)展過程中都會存在，只是多少的問題，只是問題嚴重程度的問題，而當中的很多問題憑人為的力量是可以解決的。
1。服務性。
物業(yè)管理企業(yè)的根本任務，是突出“服務”二字，服務是物業(yè)管理企業(yè)的根本任務和基本屬性，離開服務，物業(yè)管理就失去了自身存在的意義。
也正是這種特點，使物業(yè)管理建立在與業(yè)主的關系，本應該是平等的，但在事實中很多時候卻不是，在一些物業(yè)管理糾紛中，業(yè)主的那種近似輕蔑的態(tài)度，給人留下深刻的印象。
一些業(yè)主的潛意識的觀念，并沒有完全接受物業(yè)管理介入其生活，當然這也與一些物業(yè)企業(yè)在服務方面做得到不到位有很大關系。
2。利益主體關系多元性。
物業(yè)管理主體多元化，其管理的對象是物，服務的對象確是人。
不管是業(yè)主、還是業(yè)主委員會、開發(fā)商、甚至是政府、新聞媒體等。
物業(yè)管理量大、面廣，涉及到的物業(yè)管理主體之間的利益關系越多，需要處理的事情就越多，那么糾紛產生的可能也就越大了。
三、物業(yè)管理立法體力尚未完善，法律法規(guī)建設相對落后。
我國目前尚未有一部由最高國家權力機關制定的專門的物業(yè)管理法律。
而現(xiàn)行的有關物業(yè)管理方面的法律規(guī)范主要是國務院制定的《物業(yè)管理條例》、建設部的規(guī)章及地方性法規(guī)、規(guī)章，立法體系效力位階較低，在很多方面規(guī)定也比較籠統(tǒng)，操作性也不強。
例如大多相關法規(guī)都規(guī)定了業(yè)主的一系列權利，但如何保障這些權利，義務相對人不履行相應義務又應承擔何種責任，卻缺乏具有可操作性的詳細規(guī)定。
除了上述的三大主因之外，還有很多因素促使它的發(fā)生及上升。
具體成因表現(xiàn)為：
1。前期介入過期中與開發(fā)商監(jiān)管溝通不利易導致后期關于責任糾紛的.發(fā)生。
在房地產興建過程中，作為接管的物業(yè)公司應該特別注意前期介入之一過程。
在前期介入時期，物業(yè)管理方應從雙方利益出發(fā)，提出合理建議，杜絕后期不要的麻煩和矛盾。
不然，開發(fā)商和物業(yè)管理公司交接不到位，雙方的權利、義務關系沒有協(xié)調好，便會導致物業(yè)管理混亂。
入住的消費者碰到的問題，開發(fā)商和物業(yè)管理公司互相推諉，誰也不負責任，這給消費者帶來了很大不便，糾紛也就容易出現(xiàn)，這種建管不分的管理體制易導致開發(fā)商與業(yè)主的矛盾轉化為物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主的矛盾。
2。物業(yè)管理企業(yè)管理不夠規(guī)范，服務意識不夠。
物業(yè)管理是服務行業(yè)，但是在不少糾紛案例中會發(fā)現(xiàn)，很多業(yè)主對物業(yè)公司的服務態(tài)度都很不滿意，本來挺小的事，業(yè)主只是看不慣其處理態(tài)度，而把事情鬧大。
而相當的物業(yè)管理企業(yè)并不注重人員這方面的培養(yǎng)，物業(yè)服務企業(yè)從業(yè)人員整體素質不高。
部分物業(yè)管理企業(yè)考慮到成本的問題，對招收人員缺乏專業(yè)系統(tǒng)的崗前培訓，服務意識沒有灌輸到位，所以服務的惡劣，其容易與業(yè)主產生沖突和不和，從而導致糾紛的產生。
物業(yè)管理公司與業(yè)主之間本來應該是服務與被服務的關系，由物業(yè)企業(yè)向業(yè)主提供無形的商品服務，但由于當前缺少相應的法律約束，沒能很好的約束物業(yè)公司與業(yè)主，有的物業(yè)管理企業(yè)便在觀念上點到這種服務與被服務的關系，相反也有的業(yè)主處處以“主人”自居，把物業(yè)管理企業(yè)看成是“奴隸”，沒能很好的對待這種平等商業(yè)關系，另外有的業(yè)主也顛倒這種關系，什么事情都找物業(yè)，要求一些額外服務，不少業(yè)主認為“我的事情無論和物業(yè)有沒有關系都要求物業(yè)解決”這種糾紛近來也不斷出現(xiàn)。
4。業(yè)主維護自身利益意識欠缺，業(yè)主委員會有待發(fā)展。
業(yè)主委員會是代表業(yè)主利益的組織機構，在一定情形下通過業(yè)主委員會可以直接維護業(yè)主的合法權益。
但是，實際上在我國的絕大多數小區(qū)是不存在的業(yè)主委員會，在中小城市幾乎就沒有。
有些小區(qū)即使設立了業(yè)主委員會，因業(yè)主委員會的權利行使不規(guī)范，業(yè)主委員會也很難發(fā)揮其應有的作用。
甚至有些業(yè)主委員會委員濫用了職權，利用職權為自己謀私利，反而損害了業(yè)主的利益。
業(yè)主的合法權益沒有得到維護，業(yè)主不能很好地跟物業(yè)公司交流，物業(yè)糾紛擺上臺面的幾率也就高了。
5。業(yè)主素質不一，物業(yè)區(qū)域內各色人口流動大，不易管理。
小區(qū)是不同的家庭和個人由于某些聯(lián)系和原因而聚集在一起形成的生活地域。
有的業(yè)主做出一些不文明的行為，從而不利于物業(yè)人員的管理和協(xié)調，比如私達亂建、亂扔垃圾、制造噪音等。
物業(yè)管理人員對這些行為進行干預時就很容易產生糾紛。
在高檔寫字樓和商廈物業(yè)管理中，每天人口流動大，目的不一，物業(yè)管理實施難度增加，糾紛也很容易產生。
6。業(yè)主對物業(yè)管理認識還不夠，正確的消費觀念沒有完全樹立。
由于物業(yè)管理在我國起步晚，只是在近年來才發(fā)展迅速，所以真正能了解物業(yè)這個行業(yè)的人不多。
在我國現(xiàn)今，在社會地位中，物業(yè)行業(yè)處于比較低的位最，這也讓很多人對于從事物業(yè)這個行業(yè)熱情不高，甚至于帶有瞧不起的意味。
一提起物業(yè)，很多人就只能想到保安，清潔，認為一點技術含量都沒有。
在廣大業(yè)主中，這種觀念也是不少人持有的，他們對物業(yè)消費不能理解，認為物業(yè)服務企業(yè)就應該無條件服從業(yè)主的意愿，有的認為物業(yè)管理的介入是是對其生活的指手畫腳，拒繳費用。
這些都反映出部分業(yè)主的對物業(yè)正確的消費觀念還沒有真正樹立起來，在每年的物業(yè)管理糾紛案件中，收費方面的糾紛總是占了挺大的比重，除去真的是物業(yè)公司收費不合理的部分，也能側面反映部分業(yè)主對物業(yè)消費的不滿。
7。與其他專業(yè)單位產生責權問題。
一種是物業(yè)管理公司直接管理;另一種是物業(yè)管理公司將某些方面的工作委托于一些專業(yè)公司，比如保潔公司、裝修公司等。
第二種模式，雖然是物業(yè)管理進行的更容易，但同時當問題出現(xiàn)時，也容易產生責任不清、推諉的問題。
在一些糾紛案例中，就有有關的專業(yè)單位怠于履行本身的職責，對自己的本職工作被動應付，處理不及時甚至不處理，而這些問題物業(yè)服務企業(yè)自身無法解決，久拖不決，業(yè)主找上物業(yè)要說法，這樣就導致了業(yè)主與物業(yè)企業(yè)間產生糾紛。
綜上所訴，導致物業(yè)管理糾紛發(fā)生的原因是來自各方面的，有不可避免的也有可以避免的。
事出必有因，只有找到源頭，對癥下藥，才能根本地解決問題，物業(yè)糾紛才能得到防范、控制及減少。
當然，這僅憑物業(yè)企業(yè)的努力是不行的，它需要全社會的重視、配合、認知、和參與，最后才能取得較好的成效和結果。
參考文獻：
[1]趙彩艷：關于物業(yè)管理糾紛的思考[j]，法制與社會，2008;（01）。
物業(yè)畢業(yè)論文物業(yè)管理糾紛篇十三
訴訟請求：
1、請求法院判令被告繳納物業(yè)費用共計xxx元。
2、本案訴訟費用由被告承擔。
事實與理由：
原告系物業(yè)服務公司，被告系天津市河西區(qū)香水園業(yè)主，原告與被告為物業(yè)服務與被服務的關系。原告自6月1日與香水園小區(qū)的開發(fā)商天津市黑牛城房地產開發(fā)有限公司簽訂了《天津市前期物業(yè)管理服務合同》，開始進駐香水園并為小區(qū)提供物業(yè)服務，物業(yè)費按建筑面積每月每平方米0.8元的'標準收取，在香水園小區(qū)成立了業(yè)主會后，由于大多數業(yè)主對原告前期為小區(qū)提供的物業(yè)服務比較滿意，而且原告收取物業(yè)費的標準相對較低，小區(qū)業(yè)主會同意繼續(xù)聘用原告為小區(qū)提供物業(yè)服務，并于21月1日與原告簽訂了《天津市物業(yè)管理服務合同》，合同期限為三年，至年12月31日終止，物業(yè)費仍然按建筑面積每月每平方米0.8元的標準收取。被告于月1日正式入住香水園小區(qū)xxx室，其居住面積為xxxx平方米，根據物業(yè)服務合同的約定，其每月應繳納的物業(yè)費為xxx元。在合同履行過程中，原告本著誠實信用的原則，多年來為該小區(qū)提供了完善的物業(yè)服務，并得到了大多數業(yè)主的認可，而被告在入住該小區(qū)后，自200x年x月x日起至209月30日長達xx月期間一直拒絕向原告繳納物業(yè)費，共計欠繳金額為人民幣xxxx元，雖經原告多次催繳，被告仍未按合同的約定履行繳納物業(yè)費的義務，故此，根據民事訴訟法的相關規(guī)定，特訴至貴院，望判如所請。
此致
天津市河西區(qū)人民法院。
物業(yè)畢業(yè)論文物業(yè)管理糾紛篇十四
建筑工程造價的高低直接決定著建筑企業(yè)和施工單位的經濟收益，從這方面來看，建筑工程造價的合理控制和管理對建筑企業(yè)和施工單位而言具有重要作用，而造價成本管理又是建筑工程管理工作的一部分。良好有效的工程造價管理能夠幫助建筑企業(yè)和施工單位更好的對建筑項目下一個施工環(huán)節(jié)進行成本預估，成本預估越準確，造價控制的有效性和科學性就越高。此外，合理的建筑工程造價管理能夠避免不必要的人力和物力資源的浪費，能夠保證資源利用的更有效化，從而產生更高的社會效益和經濟效益，更好的進行社會建設。
1.2質量管理。
建筑行業(yè)在國家經濟和科技迅猛發(fā)展的背景下得到了極大的發(fā)展，人們對房屋建筑的需求和質量要求也在不斷提高，企業(yè)若想獲得更好的信譽口碑、更多的市場占有率以及人們更多的認可就必須從建材質量、施工技術以及安全管理等方面來提高房屋建筑質量。房屋建筑的質量評判標準主要從建筑外形美觀度、內部結構合理性以及建筑使用質量這三方面進行評判。外形美觀的建筑才能吸引人們的注意力，滿足人們對美的追求。當然，人們最注重的還是房屋建筑的使用質量，只有居住使用舒適、自由和安全的房屋建筑才能獲得居民的肯定。
2安全管理。
施工現(xiàn)場安全管理制度是一個施工企業(yè)單位具有代表性的制度，因為其他一系列管理制度的制定和執(zhí)行都必須以施工現(xiàn)場安全管理制度為機軸與核心。工程施工單位若要在規(guī)定的期限內高效的完成施工，創(chuàng)造更多的經濟效益和社會效益，做好施工現(xiàn)場的安全管理工作是當務之急。安全事故的發(fā)生是由諸多的因素決定的，其中最為主要的是施工設備、施工材料、施工人員等因素，因為這些都是與施工關系最為密切的因素，一旦得不到良好的控制和管理，就很有可能造成安全事故的發(fā)生。
3建筑工程管理存在的不足。
3.1招投標管理不規(guī)范。
投招標是整個過程項目的開始，因此，必須重視這部分工作的完成質量。當前我國建筑投招標工作主要存在的問題為標價制定不科學，存在故意壓低標價的行為，標價的壓低將導致工程進展過程中資金的不到位，從而出現(xiàn)偷工減料的問題。
3.2合同管理不規(guī)范。
施工合同有效而科學的管理能夠避免合同雙方產生利益糾紛，從而更好的進行建筑工程項目的施工，保證建筑項目資金投入的正?；?，保證工程項目整個資金鏈的完整性。一項建筑工程項目的建設周期較長，在建設過程中所涉及的部門人員和變化因素過多，這些因素決定了建筑施工合同內容規(guī)定的繁雜性和難以統(tǒng)一性，也正是合同的這些特性決定了對合同進行有效合理管理的重要性。
3.3工程監(jiān)理存在問題。
建筑工程管理中的工程監(jiān)理能夠對管理起到較大的促進作用，一個完善的監(jiān)理機構在監(jiān)理過程中能夠自發(fā)的提高建筑工程管理的水平，而缺乏有效監(jiān)理的話就會很容易造成管理的混亂，當前我國監(jiān)理機構的設置存在很大的問題，其中專業(yè)人員少，機構編制不齊全，組織管理混亂是最為主要的問題。3.4安全管理存在問題施工人員的安全意識和觀念極其匱乏，存在僥幸意識。而且，部分施工人員的專業(yè)素質較低，缺乏專業(yè)素質的教育和培訓，根本無法承擔起事故的任務。此外，部分施工單位和建筑企業(yè)對施工的安全管理工作不夠重視，忽視了最重要的施工安全問題。最后，部分建筑施工安全管理監(jiān)督人員和管理人員在其位不謀其職，對事故安全監(jiān)理工作根本不重視，管理工作浮于表面，根本沒有好好的執(zhí)行規(guī)章制度。
3.5節(jié)能環(huán)保管理不到位。
節(jié)能已成為當前時代發(fā)展的重要課題之一，各大行業(yè)都在不遺余力的倡導著節(jié)能環(huán)保，建筑行業(yè)作為大消耗重污染的行業(yè)，更應該重視節(jié)能環(huán)保。但是，當前我國大部分建筑企業(yè)往往為了節(jié)省成本而對建筑施工節(jié)能環(huán)保不重視。
4提升建筑工程管理的辦法。
4.1建立科學的工程管理制度。
使建筑工程的各個實施階段得到有效的連接，整個工程的.操作流程能夠順利進行。建立科學的工程管理制度，使得各個部門職責明確，工作范圍清晰，相互間協(xié)調管理嚴密有序，從而突出了整體的團隊配合能力，減少了對能力突出的個人的依賴性，加強了部門的管理統(tǒng)一性，大大減少了個人決定的事情發(fā)生，提高了部門的機動反應能力。
4.2建立完善的監(jiān)督制度。
這是提高建筑工程管理和確保工程質量的有效策略。那么作為工程建筑的施工單位，一方面要強化對工程的監(jiān)督工作，對施工的整個過程按照相關的規(guī)章條例和合同內容的具體細則對工程進行嚴格的管理；另一方面建筑工程企業(yè)應該制定出嚴明的獎罰制度，使得工程監(jiān)督制度規(guī)范化，制度化。有了好的制度還需要有責任心的領導，所以，建筑工程企業(yè)應該制定領導起帶頭作用的主管負責制，這樣就明顯加強了建筑工程企業(yè)對工程施工過程的監(jiān)管。
4.3控制工程成本。
合理的運用資金，能夠有效的控制工程成本，可以使建筑工程企業(yè)在同行業(yè)中具有強大的市場競爭力。所以，建筑工程企業(yè)要合理的控制成本，第一，企業(yè)要制定精確的預算機制，確保高效的使用可控資金；第二，制定明確的成本分析制度，使其與工程施工的每一個環(huán)節(jié)有機結合，提高資金利用率，實現(xiàn)成本控制。
4.4強化施工質量管理。
強化施工過程中的質量控制，堅持做到抓好全程質量管理，及時發(fā)現(xiàn)問題及時解決，并把質量控制與施工人員的獎金和工資掛鉤，制定處罰規(guī)則。施工人員在每一項工序中，要做到態(tài)度嚴謹，認真把握每一個環(huán)節(jié)不出現(xiàn)任何問題。質量如有不合格時，必須整改使建筑工程質量達到最好狀態(tài)。
4.5注意節(jié)能環(huán)保。
建筑企業(yè)必須加強對建筑施工節(jié)能技術的研發(fā)和創(chuàng)新，可以積極吸取外國先進的節(jié)能施工技術，購進先進設備進行學習和推廣。而且要加強自主創(chuàng)新，提高企業(yè)自身的節(jié)能技術創(chuàng)新能力。在施工過程中也要注意節(jié)能環(huán)保，使用節(jié)能材料和節(jié)能技術。
5結束語。
建筑企業(yè)如何在當前競爭激烈的建筑市場中站穩(wěn)腳跟，如何為未來發(fā)展道路掃清障礙，探討其根本動力，那就必須積極提高房屋建筑施工質量，建筑質量是評判建筑企業(yè)和施工單位的重要標準，只有從這一建筑企業(yè)核心競爭力著手，才能根本上提高企業(yè)的競爭力。要想提高建筑工程的質量就必須注重建筑施工質量和施工準備工作的完成質量，不斷加強和提高建筑施工管理工作和施工準備工作，才能從根本上保證房屋工程質量。
參考文獻。
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物業(yè)畢業(yè)論文物業(yè)管理糾紛篇十五
摘要：技能競賽已經成為我國現(xiàn)代職業(yè)教育提高辦學質量的重要手段，但對于新興的物業(yè)管理管理專業(yè)來說，由于行業(yè)發(fā)展的特殊行與局限性，致使技能競賽模式不可簡單模仿或照搬。本文以陜西高職院校為例，以職業(yè)技能競賽為抓手，試圖探索適合本教育層次物業(yè)管理專業(yè)教學改革的新模式、新思路，以期全面提升該專業(yè)學生的職業(yè)素養(yǎng)和實踐技能水平。
關鍵詞：技能競賽;物業(yè)管理;新模式。
一、物業(yè)管理領域技能競賽現(xiàn)狀分析。
(一)行業(yè)現(xiàn)狀。
物業(yè)管理技能競賽源于企業(yè)，具有一定的技術發(fā)展方向性和技能需求導向性。部分省市行業(yè)協(xié)會、各地各級資質的物業(yè)服務公司通常會借助技能大賽的舉辦來提升整個物業(yè)行業(yè)整體水平及企業(yè)團隊綜合職業(yè)素養(yǎng)及服務技能。行業(yè)競賽等級里目前最高級別的行業(yè)競賽屬省級競賽。困于物業(yè)管理行業(yè)在我國起步較晚，且地區(qū)發(fā)展不平衡，所以高級別的比賽只出現(xiàn)在經濟較為發(fā)達、市場體系較為完善、行業(yè)發(fā)展較為成熟的部分一線城市。企業(yè)內部舉辦技能競賽則是最常見的形式。雖然競賽等級較低，但也能起到提升內部人員素質、強化服務理念、優(yōu)化服務技術的重要作用。通常主要有基礎知識競賽和技能操作大賽。
(二)院校相關專業(yè)現(xiàn)狀。
近年來，全國各地高校根據物業(yè)管理行業(yè)對人才市場的巨大需求，紛紛開設物業(yè)管理專業(yè)，據統(tǒng)計，目前全國已經開設物業(yè)管理專業(yè)的院校不下103所，陜西39所高職中開辦本專業(yè)的學校7所。面對新行業(yè)孕育出的新專業(yè)，各大院校在理論教學上一如既往的發(fā)揮學校優(yōu)勢，但隨著物業(yè)管理行業(yè)的蓬勃發(fā)展，物業(yè)管理高等專業(yè)教育發(fā)展明顯滯后于行業(yè)的發(fā)展，原有的教學體系模式相對滯后，課程設置已明顯“傳統(tǒng)”，培養(yǎng)的目標與現(xiàn)在社會的需求有所脫節(jié)。物業(yè)管理專業(yè)技能競賽與其他一些專業(yè)競賽有所不同，它首先受到整個行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀的限制，大環(huán)境的不給力，致使行業(yè)企業(yè)、各大高校在專業(yè)技能競賽方面出現(xiàn)得不到重視、或操作性較差、競賽方式滯后等諸多問題。行業(yè)調查數據顯示：現(xiàn)階段本行業(yè)暫時沒有省級或者更高級別的競賽，陜西的7所高職院校，大部分院校依然以校內競賽為主，而且就競賽模式上來看，還停留在基礎理論知識競賽層面，鮮見將技能競賽與教學改革深入聯(lián)系在一起，系統(tǒng)的考慮課程體系建設、課程設計、實訓基地建設等一系列重要問題。而這些問題是否妥善解決，直接關系著一個專業(yè)，乃至一個行業(yè)的健康、可持續(xù)發(fā)展。
二、技能競賽模式的創(chuàng)新思路——分階段、有層次的“專業(yè)大賽+課程小賽”競賽新模式。
物業(yè)管理專業(yè)競賽作為實踐教學體系的一部分，一方面可以用來補充和加強實踐教學，另一方面也可以用來檢驗、修正理論和實踐教學的結果。鑒于以上行業(yè)發(fā)展特點、技能競賽在行業(yè)內的現(xiàn)狀，在物業(yè)管理專業(yè)技能人才培養(yǎng)方案的指導下、對行情、校情、生情進行綜合分析，最后提出適合高職院校物業(yè)管理專業(yè)技能競賽新模式的宏觀構想和思路——分階段、有層次的“專業(yè)大賽+課程小賽”模式。
“專業(yè)大賽+課程小賽”：這是一條紅線，貫穿始終。結合高職院校人才培養(yǎng)計劃和行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，提出“大+小”競賽模式。專業(yè)大賽不僅有效檢驗了教學成果，而且通過層層選拔，可使部分理論知識扎實、實際問題處理嫻熟的綜合型學生脫穎而出，便于針對性培養(yǎng)，為將來參加更高級別的國家級大賽奠定基礎。與此同時，為了體現(xiàn)教學公平、提升學生總體水平、優(yōu)化學生知識結構，將競賽引入課堂，以學生喜聞樂見的方式，講授知識、傳授技能，形成課程小賽方案，有效彌補專業(yè)大賽覆蓋面不足的缺陷。課程小賽一般由任課老師在課堂舉行，用來考查一個知識點或一項具體技能，也可以是本門課的綜合知識技能考查。此外，在課程小賽中可以嘗試改革考核方式，完善考核機制。改變過去沿用“一考定音”式考核方式，采用過程性考核與終結性考核相結合的方式，注重學習過程的監(jiān)控，建立以能力展示為主的考核方式，以學生的專業(yè)能力、方法能力、職業(yè)能力等為考核內容，對學生進行綜合的、全面的、客觀的評價。分階段、有層次：任何事物都在發(fā)展變化的，我們必須站在發(fā)展的高度，以與時俱進的眼光去觀察行業(yè)的發(fā)展動態(tài)、學校的發(fā)展趨勢、教學改革的需求、競賽各階段的特點。依據學生實際情況，有針對性的對不同層次的學生開展難度不同的競賽設計。筆者將物業(yè)管理專業(yè)發(fā)展階段根據每個階段不同特點劃分為三個階段：起步階段(專業(yè)設立1—2年)、成長階段(專業(yè)設立3—5年)、拓展階段(專業(yè)設立5年及5年以后)。起步階段(專業(yè)設立1—2年)：背景：該時期是摸著石頭過河的特殊時期。物業(yè)行業(yè)發(fā)展大環(huán)境沒有根本性變革;教師對高職教育體制較為陌生;師資隊伍的專業(yè)化有待提高。
競賽特點：競賽不分大賽和小賽，專業(yè)競賽設計以理論知識為主要考察點。但此階段，重視行業(yè)企業(yè)的調研，邀請行業(yè)專家參與并重點培養(yǎng)學生自己組織和策劃競賽的能力。成長階段(專業(yè)設立3—5年)背景：經過過去1—2年的摸索，專業(yè)教師對高職教育、行業(yè)和專業(yè)發(fā)展特點、發(fā)展趨勢有了較為深刻、清晰的認識，特別是學校合作辦學單位在人力、物力資源方面的有力支撐，幫助中青年教師隊伍快速成長，使學生獲得更多實踐機會和專業(yè)行業(yè)管理知識。專業(yè)大賽競賽特點：全面貫徹分階段、有層次的“專業(yè)大賽+課程小賽”競賽設計思路。該階段的“專業(yè)大賽”設計主要是圍繞《物業(yè)管理專業(yè)教學體系課程模塊與實訓環(huán)節(jié)表》中的具體模塊或實踐環(huán)節(jié)而選定主題，具來講，就是在上表中抽選一個實訓專題或一個重要課程子模塊，加以深挖或放大設計為專業(yè)大賽，例如物業(yè)服務禮儀專題競賽、保潔管理競賽等等。此外，該階段校企合作比較穩(wěn)定，所以從大賽的前期構思、中期籌備到舉辦中的各環(huán)節(jié)，合作辦學單位可以全程參與，行業(yè)專家的加入必然在標準制定、技術支持、相關實踐材料的提供及賽前培訓等方面給予專業(yè)的支撐。
課程小賽特點：專業(yè)大賽選拔優(yōu)秀學生重點培養(yǎng)，為參加更高級別的賽事、企業(yè)選拔人才以及學校知名度的提升方面效果顯著。但是，教育應該具有“學有所教，有教無類”的公平性，為了彌補專業(yè)大賽受眾面窄的缺陷，全面提升學生知識水平、素質修養(yǎng)，特別設計了“課程小賽”。成熟的小賽可以為下一個階段的專業(yè)大賽提供專業(yè)知識或專業(yè)技能方面的支持。至于哪些課程適合“小賽”設計，并且可以嘗試“以賽代考”的考核方式，筆者認為：知識性、專業(yè)性較強的課程均可在該階段采用“小賽”的形式。拓展階段(專業(yè)設立5年及以上)背景：經過5年的專業(yè)發(fā)展，學校、行業(yè)企業(yè)、專業(yè)教師都會有不同程度的進步甚至某些方面的飛躍。專業(yè)發(fā)展所需的人力、物力、財力將更加到位。
競賽特點：深入校企交流與合作，擴大與兄弟院校同類專業(yè)橫向聯(lián)系，協(xié)同物業(yè)管理協(xié)會積極促成省、市級競賽的開展。在競賽主題的選擇和設計上，可以選用綜合競賽的形式。綜合大賽，可在《物業(yè)管理專業(yè)課程體系教學模塊與實訓環(huán)節(jié)表》中抽選多個實訓專題或多個重要課程子模塊進行組合，將知識和技能融合起來設計競賽，考查學生知識的掌握程度和運用能力，大賽的規(guī)格視學校的實際條件而定。例如，物業(yè)服務費用的測算、物業(yè)管理方案編寫和物業(yè)管理招投標就可以組合起來，設計為模擬物業(yè)管理招投標綜合大賽，競賽內容為一個完整的物業(yè)管理招投標過程，含規(guī)范的標書書寫與招投標流程、完整的物業(yè)管理方案和準確的物業(yè)服務費報價;裝修管理和消防管理可以組合起來設計為綜合裝修管理大賽，競賽內容包含裝修管理的程序、裝修監(jiān)管的工作重點、裝修過程中的消防管理，以及裝修糾紛解決模擬表演等等。設計競賽方案時，針對高職學生“喜玩好動”的特點，還可考慮融專業(yè)競賽、學生活動、實踐作業(yè)等環(huán)節(jié)于一體，這樣既貼近學生生活、可以增加競賽趣味性，還可使多種任務同時完成。
三、后續(xù)思考。
1.物業(yè)管理專業(yè)技能競賽模式不能一味的照搬其他成熟或者比較成熟專業(yè)的競賽模式，一定要根據行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀、需求，結合學生人才培養(yǎng)方案，制定適合高職院校、學生特點、師資實際情況的科學的、穩(wěn)健的、可持續(xù)性的競賽方案。
2.無論是“專業(yè)大賽”還是“課程小賽”，都凝聚了教師的智慧和汗水，也包含了參與競賽學生的不懈努力和創(chuàng)意。因此，在競賽成果的展示方面，就不只是寫一篇研究報告或幾份實施方案，更應該重視競賽開展過程中智慧和創(chuàng)意的應用及推廣。
3.大部分合作辦學企業(yè)會對職業(yè)院校技能競賽給予支持和幫助，特別是在競賽前的思路構建、競賽中的全程參與方面貢獻很大，因此，筆者認為校企合作應該向縱深發(fā)展，讓更多的合作成果為企業(yè)提供服務，讓更好的研究成果反哺企業(yè)，讓學校與企業(yè)共同成長。
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物業(yè)畢業(yè)論文物業(yè)管理糾紛篇十六
摘要：近年來，頻繁發(fā)生的物業(yè)管理糾紛已經對和諧社區(qū)建設和物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展帶來了負面影響，因此需要對物業(yè)糾紛產生的原因進行系統(tǒng)分析，從而找出解決當前物業(yè)糾紛的可行性辦法，使物業(yè)管理走向標準化、規(guī)范化、制度化，為建立良好的人居環(huán)境，構建和諧社會打下基礎。
隨著我國經濟的快速發(fā)展，房地產業(yè)得到了迅猛發(fā)展，物業(yè)管理也因此進入了發(fā)展機遇期，但是由于相關法規(guī)尚未健全、物業(yè)服務水準整體不高、部分業(yè)主缺乏公德意識等，導致了物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主之間的糾紛不斷，一定程度上影響了和諧社區(qū)的建設，因此妥善解決物業(yè)管理糾紛對落實科學發(fā)展觀具有極大的現(xiàn)實意義。
在現(xiàn)有的物業(yè)糾紛中，有很大一部分是由于開發(fā)商遺留下來的問題造成的。
房屋質量一直是人們買房時關心和關注的一個大問題，房子質量好，品質有保證，人們才會放心的購買，但是有些開發(fā)商在初期建設時期，為了謀取暴利，以次充好，使得房屋質量得不到保證，在業(yè)主交房入住以后，房屋質量問題開始逐步出現(xiàn)，房子漏雨、水管漏水等問題開始出現(xiàn)，而在這個時候，業(yè)主為了維護自身的利益，由于錯誤的認識，業(yè)主往往容易將矛頭對向物業(yè)服務企業(yè)，于是糾紛不可避免了。
開發(fā)商擅自改變建設規(guī)劃或規(guī)劃不合理也是引發(fā)糾紛的一個主要原因，諸如房地產公司在規(guī)劃初期，未能考慮未來業(yè)主的停車需求，停車位設置無法滿足業(yè)主的需求，車位配給率低，也會為日后的物業(yè)管理帶來很多不必要的麻煩，容易引發(fā)新的糾紛。
此外，開發(fā)商在售樓期間越權承諾或承諾無法兌現(xiàn)也是造成糾紛的一個主要原因。
一些開發(fā)商為了獲得更好的銷售業(yè)績，口頭承諾為業(yè)主免除日后的物業(yè)服務費、延長物業(yè)保修期等，但是當房屋銷售結束后卻拒不兌現(xiàn)當初承諾，這都為日后的糾紛埋下了隱患[1]。
隨著《物權法》的頒布和新《物業(yè)管理條例》的實施，我國物業(yè)管理的發(fā)展逐步納入法制化的軌道，但是由于物業(yè)管理法律關系的復雜性和社會經濟的迅速發(fā)展，與物業(yè)管理有關的法律法規(guī)仍不完善，對物業(yè)管理主體的責、權、利還缺乏清晰的規(guī)定，法律條文不夠細化，缺乏可操作性，遇到一些具體事務的處理容易產生分歧。
特別是一些法規(guī)形成年代久遠，部分條文已與時代脫節(jié)，已無法適應經濟社會的發(fā)展和時代的變化，一些條款缺乏必要的司法解釋和具體的操作規(guī)范，使得物業(yè)管理有關法規(guī)可以發(fā)揮的效力大打折扣，這必然容易引發(fā)物業(yè)管理糾紛。
此外，在物業(yè)管理糾紛的處理過程中，由于相關政策的缺失或不健全，往往會遇到多方面的困難與問題，一些政策涉及的部門較多，推諉扯皮時有發(fā)生，使得物業(yè)管理糾紛無法得到妥善的解決，加之政策宣傳不到位，容易引發(fā)一些不必要的矛盾，使得政策對糾紛的作用效力無法有效發(fā)揮。
物業(yè)管理行業(yè)準入門檻比較低，部分物業(yè)服務企業(yè)不僅沒有管理能力和經驗，多采用低價策略占領市場，低價往往是以犧牲服務質量為代價的，必然會引發(fā)業(yè)主的不滿，于是投訴不斷。
部分物業(yè)服務企業(yè)缺乏正確的服務理念，注重管理而弱化服務，以管理者自居，無法找準自身定位，部分素質低下的物業(yè)管理人員不僅缺乏法律知識和服務意識，而且缺乏職業(yè)道德，與業(yè)主發(fā)生矛盾時，采用非理性的方式解決，加劇了解決糾紛的難度。
部分物業(yè)服務企業(yè)缺乏優(yōu)良的企業(yè)文化和從業(yè)人員行為規(guī)范，員工素質良莠不齊，服務意識淡薄，缺乏對物業(yè)管理行業(yè)內在規(guī)律的認識和把握，思想上也跟不上行業(yè)的發(fā)展，工作中缺乏主動性，責任心不強，服務態(tài)度缺乏禮儀規(guī)范，容易造成業(yè)主和物業(yè)管理人員之間的不融洽。
因此，服務水平供需間的不平衡，就容易產生物業(yè)管理糾紛。
部分涉及業(yè)主團體自治事務的當事人，不能真正把握民主自治的精神和原則，不正當行使或濫用自己的權利，人為地在業(yè)主團體內部制造派別引起糾紛。
有些糾紛當事人素質低下，缺乏基本的法律知識，民主法制觀念淡薄，侵占物業(yè)共用部位和附屬用地以及物業(yè)管理范圍內的道路和附屬設施，并違章私搭亂建，訂了業(yè)主公約、服務合同之后不認真履行，甚至侵犯對方合法權益，從而引起糾紛;甚至有些業(yè)主參與小區(qū)公共管理的意識不強，主觀上缺乏公德，個人的素質較低，在遇到問題時先想到個人的利益等，缺乏自律意識，過多強調自身的權益，忽視自身應承擔的義務，缺乏責任感和團結意識，也是引發(fā)物業(yè)管理糾紛的一個主要原因[2]。
優(yōu)秀的員工能夠妥善的化解矛盾，使糾紛得到妥善的解決，因此物業(yè)服務企業(yè)應注重對員工的培訓工作，強化專業(yè)技術水平，遇到糾紛時能夠采用適當的應對策略。
通過采用定期培訓，定期考核的方式，強化其專業(yè)技能;通過開展不定期的專題培訓，設定不同的糾紛場景，采用角色模擬的方式，讓員工能夠站在不同的立場上理解糾紛形成的原因，進而為妥善解決糾紛打下基礎;此外還要開展各類禮儀規(guī)范的培訓，使員工的服務態(tài)度、服務水準、服務規(guī)范都能得到有效的提高，物業(yè)管理糾紛中，很多都是因為物業(yè)服務人員不能注意自身的態(tài)度引起的，因此，注重規(guī)范各類禮儀的培訓是提高員工素質的關鍵，也是合理解決物業(yè)管理糾紛的基礎。
政府部門應當積極發(fā)揮自身職能，強化對行業(yè)的監(jiān)管和指導，明確相關糾紛的管理部門，避免推諉扯皮，設置專門的機構，負責對物業(yè)服務企業(yè)日常工作的監(jiān)管，設置完善的資格準入體系，對那些業(yè)主意見大、投訴多的物業(yè)服務企業(yè)，降低或撤銷其企業(yè)資質，實行末位淘汰，保證那些服務優(yōu)良、管理過硬的物業(yè)服務企業(yè)能夠有更大的發(fā)展空間，促進良好行業(yè)風氣的形成。
政府職能部門對業(yè)主的投訴要及時的響應，制止違規(guī)行為的發(fā)生，責令違規(guī)企業(yè)限期整改。
同時，物業(yè)服務企業(yè)也要強化自身監(jiān)督，細化工作內容，完善工作流程，切實履行合同，避免由于服務水平無法達到合同規(guī)定的標準而引發(fā)的各類糾紛。
特別是在收費問題上，及時公示，完善收費條款，避免由于自身財務管理混亂而產生的糾紛。
物業(yè)畢業(yè)論文物業(yè)管理糾紛篇十七
今年一月十八日下午開始，我在蜀信物業(yè)麗都花園城進行了物業(yè)管理實習工作。在實習期間，我依次對設施管理、事務管理、保安管理進行了實習。在實習中，我在管理處指導老師的熱心指導下，積極參與物業(yè)管理相關工作，注意把書本上學到的物業(yè)管理理論知識對照實際今年一月十八日下午開始，我在蜀信物業(yè)麗都花園城進行了物業(yè)管理實習工作。
在實習期間，我依次對設施管理、事務管理、保安管理進行了實習。在實習中，我在管理處指導老師的熱心指導下，積極參與物業(yè)管理相關工作，注意把書本上學到的物業(yè)管理理論知識對照實際工作，用理論知識加深對實際工作的認識，用實踐驗證所學的物業(yè)管理理論，探求物業(yè)管理工作的本質與規(guī)律。簡短的實習生活，既緊張，又新奇，收獲也很多。通過實習，使我對物業(yè)管理工作有了深層次的感性與理性的認識。
我所實習的蜀信物業(yè)管理有限公司，隸屬于成都置信(實業(yè))集團有限公司。目前，該公司擁有員工近2000人，在上海、重慶等大中城市均有物業(yè)管理的項目。管理面積約300萬平方米，管理項目類別有大型住宅區(qū)、高層商住大廈、商場、公寓、別墅、等物業(yè)。花園城是其所管轄的物業(yè)管理項目之一。麗都花園城由23棟13層高的塔樓組合而成，小區(qū)面積約23萬平方米，居住1550戶，居住人口近1107千人，管理處員工148人，其中：管理人員10人。
回顧實習生活，感觸是很深的，收獲是豐碩的。實習中，我采用了看、問等方式，對**花園管理處的物業(yè)管理工作的開展有了進一步的了解，分析了管理處開展物業(yè)管理有關工作的特點、方式、運作規(guī)律。同時，對管理處的設施管理、事務管理、保安管理有了初步了解。
一、加強人力資源管理，創(chuàng)“學習型、創(chuàng)新型”企業(yè)。
隨著市場競爭激烈，知識、技能的不斷更新，對在職員工提供各類專業(yè)性的培訓機會。蜀信物業(yè)提倡“工作就是學習，工作就是創(chuàng)新”，每位員工都爭做“學習型、創(chuàng)新型”員工，員工中形成了一種積極向上的比幫趕超的競爭氛圍。從而，使員工個人素質得以提高，管理處的管理服務水平和管理效益得以提高，樹立了良好的企業(yè)形象。
從實際出發(fā)，管理處嚴格參照ls09000質量體系運作，制定了嚴格的規(guī)章制度和崗位規(guī)程、工作標準、考核標準。管理處根據員工的工作職責，制定全方位的上級、平級、下級的360度考核辦法;制定量化考核標準，實行定性和定量考核相結合，增強了考核的可操作性，減少考核時人為因素的影響;建立完善考核機制，實行末位淘汰制，避免了考核走過場的現(xiàn)象，通過考核機制的建立，增強了員工的危機感、緊迫感，促使員工不斷提高自身素質。
二、培育自身核心專長，創(chuàng)特色服務，提升核心競爭力。
三、推行“顧客互動年”，促進公司與業(yè)主之間的良性互動。
蜀信物業(yè)在與業(yè)主關系管理方面，在實習中我了解到，在2010年蜀信重點開展了“顧客互動年”活動。成立了蜀信俱樂部，設立新生活服務中心，開通客戶服務熱線，及根據小區(qū)居住的業(yè)主不同的年齡、不同的愛好與興趣、不同的層次等，有針對性地開展日常的社區(qū)活動與主題活動。如：三月份，開展了學雷鋒義務服務活動;“六一”兒童節(jié)，與幼兒園聯(lián)誼開展游戲活動;十月份，組織小區(qū)業(yè)主觀看露天電影;十二月份，圣誕節(jié)由圣誕老人派發(fā)圣誕禮物??通過開展各類豐富多彩的互動活動，加強了公司與業(yè)主、業(yè)主與業(yè)主之間的溝通交流，創(chuàng)建了互動的顧客關系，營造了濃厚的社區(qū)氛圍和良好的居住環(huán)境。
四、重視物業(yè)管理的重要基礎工作——設備管理。
對于設備管理，我在實習中看到，管理處著重建立和完善設備管理制度;對各類設備都建立設備卡片;做好設備的日常檢查巡視，定期進行檢查、保養(yǎng)、維修、清潔，并認真作好記錄，發(fā)現(xiàn)問題及時解決。如對水池、水箱半年清洗消毒一次，進行水質化驗，以保證水質符合國家標準;發(fā)電機每月試運行一次;消防泵每月點動一次，以確保發(fā)生火災險情時，消防泵能正常使用。等等。
五、管理處一道亮麗的風景線——安保隊伍。
管理處的保安管理設大堂崗、巡邏崗、監(jiān)控崗、指揮崗，崗與崗之間密切聯(lián)系，對小區(qū)實行24小時的安全保衛(wèi)。建立并完善各項治安管理規(guī)章制度;對新招聘的安保員進行上崗前崗位的基本知識和操作技能培訓，加大對在職安保員的培訓力度，注重崗位形象、禮節(jié)禮貌、應急處理能力等培訓，從而增強安保員的工作責任心和整體素質;強化服務意識，樹立“友善與威嚴共存、服務與警衛(wèi)并在”的服務職責，安保人員在做好治安管理職能外，還為業(yè)主提供各種服務，形成了管理處一道亮麗的風景線。
短暫的實習轉眼而過，回顧實習生活，我在實習的過程中，既有收獲的喜悅，也有一些遺憾。通過實習，加深了我對物業(yè)管理知識的理解，豐富了我的物業(yè)管理知識，使我對物業(yè)管理工作有了深層次的感性和理性認識。同時，由于時間短暫，感到有一些遺憾。對物業(yè)管理有些工作的認識僅僅停留在表面，只是在看人做，聽人講如何做，未能夠親身感受、具體處理一些工作，所以未能領會其精髓。
通過實習，我發(fā)現(xiàn)蜀信物業(yè)無論是在管理經驗，還是人才儲備、基礎管理上都已儲備了雄厚的資源，是物業(yè)管理行業(yè)中的一位后起之秀，它的發(fā)展前景非常廣闊。但在深圳，蜀信物業(yè)的品牌不太響亮，若蜀信物業(yè)挖掘新聞，借用傳播媒體，擴大其知名度。那么，將在物業(yè)管理行業(yè)新的規(guī)范調整期占有更大的市場，讓更多的居民享受到其優(yōu)質滿意的服務。