通過總結(jié)，我們能夠更好地把握問題的本質(zhì)和解決方向。如何撰寫一本生動有趣的回憶錄？以下是一些項目總結(jié)的案例，希望能為大家提供一些思路。
房地產(chǎn)營銷策劃論文篇一
摘要：主要討論了房地產(chǎn)營銷策劃現(xiàn)存的問題與解決措施，以求為未來房地產(chǎn)營銷提供理論支撐。先簡單介紹房地產(chǎn)營銷策劃的基本含義；再從市場調(diào)研不足、目標市場不明確等方面入手，分析當前房地產(chǎn)策劃中存在的問題；最后針對問題提出幾點解決措施。加強房地產(chǎn)市場調(diào)研與分析、明確市場目標等措施能有效解決當前房地產(chǎn)營銷策劃中存在的問題，具有良好的應用價值。對相關工作人員而言，在當前房地產(chǎn)營銷策劃中，需要正確認識到當前工作中存在的問題，再提出相應解決辦法，保證相關措施具有良好的應用價值。
引言。
近幾年，我國房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展，成為現(xiàn)代經(jīng)濟體系中的重要組成部分。同時，受到新營銷思想的影響，房地產(chǎn)企業(yè)一般會采取多種營銷方式，保證自身推廣行為能達到預期效果。但從當前房地產(chǎn)企業(yè)營銷策劃的實際情況來看，其中存在多方面問題，嚴重影響了房地產(chǎn)營銷策劃整體效果。因此，需要加深對房地產(chǎn)營銷策劃現(xiàn)存問題的認識，再提出相應的解決措施，為推動房地產(chǎn)企業(yè)快速發(fā)展奠定基礎。
所謂房地產(chǎn)營銷策劃，就是在綜合整合營銷學的相關概念，由最初的市場調(diào)研開始，對房地產(chǎn)產(chǎn)品、設計觀念、設計特點、產(chǎn)品定位、企劃創(chuàng)意等項目進行整合，通過充分向消費者傳遞自身積極的營銷思想，最終提高企業(yè)效益。從整個流程來看，房地產(chǎn)企業(yè)通常會通過市場調(diào)研，全面分析消費者的基本需求，再通過市場細分對消費者進行定位。其內(nèi)涵主要包括：（1）房地產(chǎn)市場營銷策劃的主體是房地產(chǎn)品牌，通過在房地產(chǎn)領域綜合利用多種營銷概念，對其銷售行為進行策劃的一種活動；（2）在當前房地產(chǎn)營銷過程中，主要以企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略為核心，構(gòu)建完整的市場營銷、預測體系；（3）房地產(chǎn)的營銷策劃行為具有明顯的目的性，以實現(xiàn)利潤最大化為最高宗旨。
2.1市場調(diào)研不足。
市場調(diào)研是開展營銷策劃的前提，其調(diào)研質(zhì)量對整個營銷行為產(chǎn)生重要影響。但當前房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在市場調(diào)研不足的現(xiàn)象，主要表現(xiàn)為：（1）市場調(diào)研資料不全面，不能成為科學的資料基礎；（2）市場調(diào)研目標模糊，不能根據(jù)企業(yè)要求合理篩選資料，出現(xiàn)調(diào)研資料繁雜的現(xiàn)象。
2.2目標市場不明，市場定位模糊。
在當前市場定位中，主要是以消費者的某項需求為基礎，以消費需求、消費能力全方面劃分消費群體。對房地產(chǎn)企業(yè)而言，其在細分市場顧客群體時，不能正確認識到不同消費者中存在的共性與差別，制定統(tǒng)一的標準去展開市場營銷，導致消費者對企業(yè)的服務評價不高。另一方面，在市場影響過程中，企業(yè)忽視了對市場結(jié)構(gòu)、企業(yè)目標等要素的整合，導致整體市場結(jié)構(gòu)失衡。
2.3產(chǎn)品賣點把握不準，文化營銷面臨困境。
產(chǎn)品賣點是本產(chǎn)品明顯區(qū)別與其他企業(yè)產(chǎn)品的核心，而在當前的營銷過程中，房地產(chǎn)企業(yè)的營銷口號幾乎千篇一律，主要表現(xiàn)為：低首付、低利息、贈送空間等幾方面，缺乏對顧客的吸引。在此背景下，房地產(chǎn)企業(yè)的文化營銷面臨困境，難以賦予產(chǎn)品、品牌等更具代表性的內(nèi)涵，更無法建立相應的營銷形象。
3.1加強房地產(chǎn)市場調(diào)研與預測。
在市場調(diào)研中，相關人員可以模塊化工作理念處理相關內(nèi)容，將市場調(diào)研與預測工作劃分為多個模塊，通過逐一解決不同模塊的要求，最終達到市場調(diào)研目標。
在落實模塊化工作理念的過程中，可以設置以下幾個模塊：（1）準備模塊。制定調(diào)查問卷，調(diào)查問卷內(nèi)容應包括受眾喜愛的戶型、能接受的房屋價格、希望在購房過程中得到的服務等；（2）市場調(diào)研模塊。充分借助當前微時代的大背景，以微信、微博為平臺，展開市場調(diào)研工作，對于每位認真填寫調(diào)查問卷的受眾，可以添加其關注，以提高受眾參與市場調(diào)研的積極性；（3）數(shù)據(jù)分析模塊。根據(jù)市場調(diào)研結(jié)果，整合調(diào)查問卷內(nèi)容，判斷不同用戶的需求，進而建立扇形圖，以真實反映不同群體的購房意向。
3.2明確目標市場，科學市場定位。
科學定位市場的核心，就是以“求同存異”的.思想判斷消費者的購房需求，在通過聚合消費者的偏好后，正確判斷消費者的購買行為，并確定最終的分散偏好、集群偏好等。例如，在市場定位中，需要正確認識到本價格段位、本戶型等在消費者心中的地位，確定其基本消費需求，并確定在市場定位，應該選擇集中化處理形式還是選擇專業(yè)化處理形式。
3.3實事求是，避免故意炒作。
在營銷策劃過程中，策劃人員應該根據(jù)客戶的不同需求來對產(chǎn)品進行細分。就房地產(chǎn)實質(zhì)來看，一個開發(fā)項目具有很多的賣點，包括住房規(guī)劃、配套設施、物業(yè)等，而策劃人員就需要根據(jù)自身產(chǎn)品賣點，并結(jié)合消費者的實際需求，促使消費者完成消費。在策劃過程中，要做到實事求是，充分告知消費者本樓盤項目的主要特點與內(nèi)容，保證消費者能享受與廣告宣傳相一致的待遇；同時在客觀行動上，要做到細微謹慎，避免引起“炒作”之嫌。
3.4注重廣告品質(zhì)，重視廣告創(chuàng)意。
在房地產(chǎn)廣告策劃中需要認識到：企劃創(chuàng)意是對主體進行抽象渲染的過程，保證客戶能更好的認知本產(chǎn)品，并產(chǎn)生購買沖動。在提高廣告品質(zhì)的過程中，需要以消費者的注意力、識別力、需求性等為評價標準，并以藝術(shù)展現(xiàn)的方式表達本企業(yè)的企劃創(chuàng)意，使廣告內(nèi)容能貼近消費者生活，提高消費者對廣告內(nèi)容的認可度。
一般在廣告投入過程中，針對性銷售成為當前房地產(chǎn)銷售的主要趨勢，主要表現(xiàn)為：銷售對象具有一定的固定性，主要集中在26-35歲的年輕人、35-50歲的中年人兩大塊。
3.5重視媒體運作，提高社會知名度。
媒體是促進消費的主要載體，為保證營銷行為能達到預期效果，需要重視媒體運作，不斷提高企業(yè)社會知名度。從當前房地產(chǎn)企業(yè)所開展的營銷策劃內(nèi)容來看，圖片宣傳所占的比例最大，約占63.4%的比例，其次為廣播電視廣告。然而，隨著現(xiàn)代人們生活節(jié)奏不斷加快，這種傳統(tǒng)的媒體宣傳形式難以達到預期效果，因此，迫切需要一種更具有時尚性的廣告?zhèn)鞑シ椒?。目前，手機的推廣范圍不斷擴大，以手機為媒介成為當前媒體運作的主要方式。例如，可以與本地的微信運營商取得聯(lián)系，在售樓中心附近展開微信傳播，通過建立相應的公共賬號，邀請消費者關注，并依靠微信紅包等新興手段，對關注的人群進行隨機獎勵，以激發(fā)受眾參與度，促使其能潛移默化的接受廣告信息。
同時，以體驗、實景呈現(xiàn)為代表的房屋銷售模式在我國普遍開展，在該模式的銷售中，可以將優(yōu)秀的物業(yè)服務、良好的區(qū)位條件、美觀的建筑布局為切入點，通過適當提高綠色植被在體驗房屋中所占的比例，讓體驗者感受到一種親近自然的氛圍，有利于加深其對該品牌的認可度，最終完成銷售。
結(jié)束語：
主要討論了房地產(chǎn)營銷策劃現(xiàn)存的問題與對策的相關問題，對工作人員而言，在當前房地產(chǎn)營銷策劃的過程中，需要充分認知當前房地產(chǎn)營銷中存在的問題，并結(jié)合多種新型手段展開營銷，確保相關行為能達到預期效果，為企業(yè)創(chuàng)造更多利潤。
參考文獻：
房地產(chǎn)營銷策劃論文篇二
第一、命名方案。
第二、vis系統(tǒng)的建立。
階段b：價格策略。
第一、定價策略。
1、定價目標：加速銷售速度、提高銷售率、以利資金周轉(zhuǎn)等。
2、定價的衡量因素：建造成本、建筑物產(chǎn)品特色、正常利潤、市場價格導向、附近市場行情和競爭狀況等。
3、價格策略：著重于市場導向。
4、定價原則：地理位置、景觀、房型規(guī)劃、樓層、朝向等因素。
5、定價方針和付款方式：付款一般以工程進度分期付款；優(yōu)惠折扣；面積小、平面布局差訂出最低價等。
第二、差價策略。
第三、入市價格策略。
階段c：廣告策略。
階段d：媒介策略。
階段e：活動策略。
步驟2：制定市場進入方案。
階段a：營銷思路的體現(xiàn)。
第一、客戶群的再清晰化。
第二、主要賣點的展示。
第一、營銷方式建議。
第二、公關活動策劃。
房地產(chǎn)營銷策劃論文篇三
崗位職責:。
1、負責市場信息收集與分析,根據(jù)需要撰寫市場調(diào)研報告;。
3、編制廣告推廣計劃及傳播方案,負責媒體選擇及成本預算控制,對各種營銷推廣活動進行策劃、執(zhí)行及管控。
任職要求:。
1、統(tǒng)招全日制本科或以上學歷,房地產(chǎn)經(jīng)營、市場營銷、廣告學等相關專業(yè);。
4、具備良好的公關能力及媒體關系維護能力和一定的文字功底。
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房地產(chǎn)營銷策劃論文篇四
本體理論的概念最初是從哲學的層面轉(zhuǎn)化而來的，檔案學主動吸納了本體理論的精華部分并將其應用到檔案學的研究中來，接下來筆者將具體論述一下本體理論的相關概念。
1.本體理論的含義。中國哲學的本體觀念及本體構(gòu)建的方法，早就在先秦諸子百家爭鳴時期就奠定了基礎，經(jīng)過魏晉南北朝時期的發(fā)展，發(fā)展到宋明理學時期，儒家學說和道家學說的融合，達到了成熟階段，中國哲學的本體觀念在這一時期得到了充分的展示。中國傳統(tǒng)哲學本體理念是在生存論的基礎上發(fā)展起來的，中國哲學沒有真正意義上的本體論[1]5，但是在倫理規(guī)范建立的時候，由于人們對于自然和人的理解就產(chǎn)生了本體論，而且本體觀念與認識論在后來的發(fā)展過程中一直互相滲透、相互影響。
其實，我們在政治課上通過對實踐論和認識論的學習，就已經(jīng)對本體理論有了一定的認識。像是我們知道的思維和存在何者為世界的本原，思維和存在何者為第一性，何者為第二性的問題，這些問題都可以作為研究本體理論的基石。也就是說在哲學的范疇之中，所謂的本體理論就是回答何者為世界的本原，也就是關于世界本性的問題。
這個時候我們可以來分析一下我們?nèi)粘Ｉ钪小氨尽边@個字的概念。本和末是相對的兩個字。我們都聽過這么一句話，說“物有本末，事有始終”。這里所說的“本”就是事物的根源、根基，所以人們在生活中總是喜歡追本溯源，反對“本末倒置、舍本求末”等等。這也就引申出了本的重要含義，像是“本部、本題”這兩個詞中的“本”就是重要的、中心的意思；像是“本人、本國、本鄉(xiāng)、本土”這四個詞中“本”就是自己的或者是自己方面的意思；再像是“本質(zhì)、本意”這兩個詞中的“本”就是本來的、原來的意思[2]104。所以說，本體的概念總是追求最根本的東西，為自己的思想和行為尋找最終的根據(jù)。
2.國內(nèi)關于本體論的研究。為了深入地認識本體理論，我們有必要了解一下國內(nèi)關于本體理論的研究現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢。隨著本體理論的深入發(fā)展，這一理論不斷成熟，而且運用到很多領域。
國內(nèi)在本體方面的研究是比較晚的，最多也就是十年的時間，也就是說我們國家最近這幾年才開始重視圖書館學、情報學、檔案學等方向。不管是在理論方面還是實踐方面，國內(nèi)的研究都趕不上國外，只是在近幾年有了突飛猛進的發(fā)展。舉一個最簡單的例子，就是“中國知網(wǎng)”，在中國知網(wǎng)中的文獻檢索記錄就可以很好地反映我國國內(nèi)本體論的研究方向。
從表一中我們可以看出來，在中國知網(wǎng)數(shù)據(jù)庫中，關于本體的文獻篇數(shù)在急劇上升，在以后的這個時間段的研究成果是比較多的，而且也比較集中，從圖一來看更為直觀一些。一方面，國內(nèi)對于本體的研究和應用最鮮明的特點就是，理論研究和技術(shù)都比較少，這跟國外本體領域是截然相反的?？梢哉f，目前我國已經(jīng)有相關的研究團隊，但也只是初具規(guī)模，數(shù)量還是很少。最主要的原因應該就是檔案學領域?qū)I(yè)的研究人員很少。雖然國內(nèi)有眾多的關于本體理論的研究，但也只是停留在論文或者是一些小型的本體構(gòu)建上，那些被廣泛使用的本體系統(tǒng)少之又少。另一方面，我國的國內(nèi)研究主要是側(cè)重于對本體本身的研究，而且大部分研究人員只是簡單地進行相關的討論，未能形成系統(tǒng)全面的本體領域。所以說，我們國家的本體研究還是落后于其他國家的。
二、檔案學本體論的研究。
1.檔案學的學科性質(zhì)。作為檔案學領域的研究人員，我們首先就要明確什么是檔案學，它作為一門獨立的學科，其學科性質(zhì)是什么。在研究檔案學的內(nèi)涵的同時，要知道檔案學最重要的就是它的基礎理論，包括檔案學理論的相關利用的重要內(nèi)容，尤其是我們要突出檔案作為第一手資料的原始記錄性[3]39。
2.確定檔案學的學科特點。檔案學的學科特點在幾十年的發(fā)展中日漸完善，真實性、原始記錄性等特點隨著時間的推移，其內(nèi)容更加詳盡，與檔案學本體論中的“完美”相呼應。同時，檔案學也在時代的變化之中不斷發(fā)展其新的學科特點，積極與時代相結(jié)合，成為一門獨具先進性與創(chuàng)新性的學科。
3.確定檔案學的學科體系。學科體系主要是指某個學科中研究的類型以及互相之間構(gòu)成的有機的聯(lián)系。檔案學也是如此，分為以下幾種類型：檔案學基礎理論的研究、檔案學應用技術(shù)的研究、檔案學的開發(fā)和利用的研究[4]9。這些類型依次相連，缺少其中的一項，檔案學的學科體系就不是一個統(tǒng)一的整體，各個環(huán)節(jié)相互配合，促進了檔案學系統(tǒng)的高效運作。
4.確定檔案學的研究方法。檔案學的研究方法可大致分為兩類：第一類是同其他學科相一致的研究方法，由于各學科的研究方法多種多樣，在這里就不詳細地進行介紹了。主要介紹的是檔案學特有的研究方法：現(xiàn)實與歷史相結(jié)合的研究方法、國際化與中國化的研究方法、現(xiàn)象與本質(zhì)相結(jié)合的研究方法，這些都是由檔案學本身所具有的特點而決定的[5]256。
三、檔案學本體理論的應用。
從哲學的角度看，理論指導實踐這一方法論說明了我們研究一個學說其最終的目的是要服務于實踐的需要，這一理論在檔案學本體論中也有了充分的體現(xiàn)，下面就具體闡述檔案學本體論在保護古建筑和口述檔案方面的作用。
1.對于古建筑保護方面的應用。
（1）對古建筑的本體領域進行檢索。對于古建筑的保護其實就是將有關古建筑方面的知識進行重組與繼承發(fā)展的過程。而這些知識大多記載在此學科領域知名專家學者所發(fā)表的著作、依據(jù)工作實踐所形成的經(jīng)驗中。檔案信息的收集和整理、保存一直是檔案工作的重中之重，目前，我們的古建筑保護部門在對信息進行整理的過程中仍然使用傳統(tǒng)的'模式，檢索速度很低，甚至影響了整個檔案工作的發(fā)展。
（2）利用案件推理的方法進行古建筑保護。在對古建筑的保護過程中，有些古建筑具有相似的特征，這就使得它們的保護方法同樣具有相似性。所以，工作人員要利用之前在古建筑保護過程中相關案例所得到的經(jīng)驗與知識來進行類似保護工作[6]175。但是，如果單憑記憶來查找在文檔系統(tǒng)中錄入的相關案例具有一定的難度，而且有時也不能準確地想起與之相似的古建筑保護的文件及內(nèi)容。為了更好地對古建筑進行保護和利用，我們可以采取案件推理的研究方法，將古建筑所蘊含的所有的文化和價值通過案件的推理進行充分的顯示，尤其是檔案內(nèi)容的真實性。
2.對口述檔案保護方面的應用。
口述檔案對于民族文化的傳承具有特殊的價值，包括文化價值、民族感情價值、科學文化價值等，而這些價值實現(xiàn)的前提是對口述檔案加以重點保護，使其流傳下來，為社會公眾所利用。
（1）從檔案本體論出發(fā)建立口述檔案數(shù)據(jù)庫。傳統(tǒng)的口述檔案傳承形式是以“傳承人”為傳播渠道來進行的，這種方式效率低下，容易使檔案的原始記錄性受損，可能造成部分檔案的失傳。因此，我們要運用計算機本體技術(shù)來建立專門的口述檔案數(shù)據(jù)庫[7]427。目前，建立口述檔案的數(shù)據(jù)庫迫在眉睫，這是對非物質(zhì)文化遺產(chǎn)進行保護的重要措施，要用文字、聲像、圖表、多媒體等形式對口述檔案進行全面記錄，建立口述檔案數(shù)據(jù)庫，利用此類數(shù)據(jù)庫能確?？谑鰴n案的長期保存，使其能以更加豐富的形式呈現(xiàn)在讀者面前，將傳統(tǒng)的技藝與現(xiàn)代科學技術(shù)結(jié)合起來，實現(xiàn)其長久的流傳，便于社會公眾的利用。
（2）從本體論的本質(zhì)出發(fā)——保護口述檔案傳承人?！翱谑鰴n案”是我國非物質(zhì)文化遺產(chǎn)其中的一個方面，口述檔案的傳承人如今越來越少了，如果這些群體全部消失的話，可想而知，這項非物質(zhì)文化遺產(chǎn)也將成為歷史。因此，從檔案學的本體論角度出發(fā)，我們要從事物的本質(zhì)中進行研究，如何保護這些口述檔案的傳承人至關重要。我認為首先國家應將口述檔案的重要性認識起來，派專人記錄老一輩傳承人所掌握的一些口述檔案，將其集中記錄下來；另一方面，我們要培養(yǎng)新一代的口述檔案傳承人，國家加強對此項事業(yè)的資金投入與政策支持，讓廣大人民積極地參與到其中，確保這項技藝能代代相傳。
近年以來，本體在各個領域都有很大的發(fā)展，本文從檔案學的視角出發(fā)探究了檔案學本體理論及其相關的應用，具體地闡述了什么是檔案學本體論。同時也從理論層次的角度進行了具體分析，從如何對古建筑進行保護和對口述檔案進行保護的事例中，闡述了檔案學理論體系在實踐方面的重要作用，人們可以利用本體所提供的語義查詢相關的信息，而且非常準確、快速，這在一定程度上使得檔案資源能夠最大限度地實現(xiàn)自身的價值，滿足信息用戶的需求。對本體的研究進行展望我們就會發(fā)現(xiàn)，對本體的研究和應用還處于起步階段，仍然還有很多問題。比如本體的構(gòu)建問題，目前還沒有一套成熟的方法論，我們都希望在未來，檔案學能與日益先進的、各種在計算機領域、社會科學領域的本體論進行結(jié)合，從而促進檔案事業(yè)向前發(fā)展。
參考文獻。
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房地產(chǎn)營銷策劃論文篇五
房地產(chǎn)營銷策劃是一項較為復雜的工作，涉及到的工作內(nèi)容非常廣泛，主要是通過對房地產(chǎn)項目所處的內(nèi)外環(huán)境進行詳細分析的基礎上，對房地產(chǎn)開發(fā)項目在一段時間之內(nèi)的營銷工作的具體目標、戰(zhàn)略以及具體的實施方案等進行的設計和規(guī)劃，這是房地產(chǎn)項目進行市場營銷的指導和營銷人員的工作指南，在房地產(chǎn)營銷中發(fā)揮著非常重要的作用。
（一）營銷策劃中過于重視營銷廣告。
當前我國房地產(chǎn)企業(yè)過于重視銷售業(yè)績，而且對于營銷廣告有著盲目的信服，在營銷預算中將過多的精力和資金都投入到廣告中，營銷策劃工作也不得不根據(jù)公司的需要進行廣告方面的策劃，但是過多的廣告盡管能夠一定程度上提高房地產(chǎn)項目的知名度，但是實際在房產(chǎn)銷售方面發(fā)揮的作用并不樂觀。
（二）營銷策劃缺乏特色性。
在房地產(chǎn)營銷策劃中還存在缺乏特色的問題，營銷策劃工作中重點是向消費者宣傳小區(qū)的房型、周圍環(huán)境以及物業(yè)管理服務等，這些都是籠統(tǒng)性的問題，難以滿足消費者的需要，對于房地產(chǎn)項目的銷售起到的作用并不大。這主要是由于房產(chǎn)營銷策劃工作人員沒有針對消費者的需求和消費者的心理做出較為全面的了解和分析，這種無特色的營銷策劃，消費者無法從中分辨出本項目與市場中的其他項目的不同之處，難以從中發(fā)現(xiàn)本項目的特點和優(yōu)勢，這就導致很難真正實現(xiàn)營銷的目的，對于房地產(chǎn)項目的銷量會造成一定的不良影響。
（三）市場調(diào)研不足。
許多房地產(chǎn)公司中的策劃部門在制定營銷策劃方案之前都沒有進行充分的前期市場調(diào)查，這也是影響其營銷策劃效果的重要因素。當前許多營銷策劃部門的工作人員往往都僅僅在小范圍的市場中做一些簡單的調(diào)查就用來當做營銷策劃的依據(jù)，甚至一些房產(chǎn)營銷策劃人員根本沒有任何的前期市場調(diào)查就將營銷策劃方案做了出來，這種以偏概全和隨意策劃的情況難以對消費者的需求和房地產(chǎn)銷售市場中的發(fā)展情況進行全面的了解，這種情況下制定出的營銷策劃必然會呈現(xiàn)出程式化和不合實際的缺點，難以滿足消費者的需求，若因此而造成錯誤的市場定位，則最終影響到房地產(chǎn)開發(fā)項目的實際銷售量和企業(yè)的整體競爭力。
（四）營銷策劃方案缺乏新意。
房地產(chǎn)營銷策劃中的創(chuàng)新元素是非常重要的，是吸引消費者的關鍵，這種創(chuàng)新是建立在對市場需求進行詳細了解的基礎上的，只有符合消費者需要和市場需求的創(chuàng)新型的房地產(chǎn)營銷策劃才能夠吸引更多的消費者，真正實現(xiàn)房地產(chǎn)項目營銷的目的，實現(xiàn)房地產(chǎn)項目銷量的增長。但是目前多數(shù)的房地產(chǎn)營銷策劃工作中都沒有做到這一點，許多策劃部門僅僅是為了完成工作任務而策劃，他們的策劃缺乏新意，多數(shù)都是按照統(tǒng)一的模板，將其中的數(shù)據(jù)和其他信息換成本房產(chǎn)項目相關的信息，這樣降低了策劃工作的工作量，卻也降低了營銷策劃方案的質(zhì)量。這種缺乏新意的營銷策劃很難在當前房地產(chǎn)市場的激勵競爭中驚艷到消費者，在競爭中并沒有任何優(yōu)勢可言。
（一）創(chuàng)新廣告形式。
廣告是房地產(chǎn)營銷中不可缺少的一項重要內(nèi)容，但是在實際的營銷策劃工作中不能將市場營銷的重點都集中到廣告方面，應該多種措施并舉。而且在進行廣告策劃的過程中策劃人員要在深入分析房地產(chǎn)項目賣點的基礎上做出更有針對性的`廣告創(chuàng)意，讓消費者能夠從廣告中了解到更多的與項目相關的信息，并且要保證廣告中不能出現(xiàn)虛假宣傳等，這對于房地產(chǎn)企業(yè)的品牌形象建設和房地產(chǎn)項目的市場營銷都有著重要的意義。
（二）認清消費需求。
房地產(chǎn)營銷策劃的最終目的就是提高房地產(chǎn)項目的銷售量，將房子賣給需要的人。衡量需要的人的關鍵就是要充分了解消費者的消費需要，這樣才能更好的進行市場定位和更科學的進行市場細分，從而針對不同需求的消費者制定出對應的營銷策劃，實現(xiàn)市場營銷的目的。
（三）加強市場調(diào)研。
市場調(diào)研是房地產(chǎn)企業(yè)中獲得市場信息的重要途徑，完善的營銷策劃都是建立在全面的市場調(diào)研的基礎上的，所以必須重視市場調(diào)研工作。在進行市場調(diào)研之前首先必須明確市場調(diào)研的目的和目標，并運用科學的調(diào)查方法去房地產(chǎn)市場中收集需要的資料，并將這些資料進行整理和分析進而得出科學的結(jié)論，得出房地產(chǎn)市場中的真實信息，這些都是房地產(chǎn)公司發(fā)展的重要資料，也是房地產(chǎn)營銷策劃方案制定的依據(jù)。
營銷策劃是房地產(chǎn)公司中進行市場營銷工作的指導性方案，必須有足夠的創(chuàng)新元素才能夠更好的激發(fā)消費者的購買熱情，所以公司中要組織專業(yè)的營銷策劃團隊，在制定營銷策劃方案的過程中不僅要將房地產(chǎn)項目的具體信息展示出來，更要將一些藝術(shù)性的元素也加入到營銷策劃方案中，這樣才能夠提高營銷策劃的創(chuàng)新型，從而吸引更多的消費者。
房地產(chǎn)營銷策劃論文篇六
普通老百姓通常把房地產(chǎn)理解為寫字樓、住宅等，即具有某種特定物質(zhì)形狀和用途的物業(yè)。而現(xiàn)代市場營銷理論認為，房地產(chǎn)產(chǎn)品不僅僅限于有形物品，它是人們通過交換而獲得需求的滿足，是消費者所期望的實際利益。因而，凡是提供給市場的能夠滿足消費片或用戶某種需求或欲望的任何有形建筑物、構(gòu)筑物、土地和各種無形服務均為房地產(chǎn)產(chǎn)品。其內(nèi)涵不僅包括物業(yè)實體及其質(zhì)量、特色、類型、品牌等，還包括可以給消費者帶來的附加利益，如心理上的滿足感等。因而產(chǎn)品可以理解為核心產(chǎn)品、有形產(chǎn)品和外延產(chǎn)品三者的有機結(jié)合。
網(wǎng)絡經(jīng)濟時代產(chǎn)品策略是房地產(chǎn)營銷組合的重要組成部分，但是隨著社會的網(wǎng)絡化和信息化進程，產(chǎn)品策略中信息因素所占的比重越來越多。消費者的意愿將在產(chǎn)品策略中得到更多的體現(xiàn)，不再是消費者被動地適應房地產(chǎn)開發(fā)商的產(chǎn)品，而是開發(fā)商為滿足顧客需求而進行產(chǎn)品開發(fā)，所以網(wǎng)絡時代市場營銷觀念將得到更完全的實踐。傳統(tǒng)意義上的房地產(chǎn)產(chǎn)品是一種物理的概念，物業(yè)總是實實在在的東西。而信息社會中產(chǎn)品概念會發(fā)生變化，從物質(zhì)的概念演變?yōu)橐粋€綜合服務和滿足需求的概念，也就是說，房地產(chǎn)企業(yè)出售的不光是一些物質(zhì)產(chǎn)品，還有一系列服務。例如消費者還可以通過網(wǎng)絡向房地產(chǎn)公司訂制自己的房屋，確定樓層、朝向、內(nèi)部結(jié)構(gòu)、面積等，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合這些信息進行個性化設計，實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的一對一營銷。同時房地產(chǎn)公司通過對這些問題的統(tǒng)計和分析，能夠準確及時地確定什么類型的人需要什么樣的產(chǎn)品，原有的設計在哪些方面不能滿足他們的需求，消費者認為有哪些不便等等。統(tǒng)計分析結(jié)果就奠定了房地產(chǎn)公司下一步開發(fā)的方向。
二、房地產(chǎn)價格的組成因素。
房地產(chǎn)價格受多種因素影響，且隨時間、地區(qū)不同存在較大差異，主要可以分為兩大因素，即成本因素和供求因素。成本因素涉及房地產(chǎn)開發(fā)商在開發(fā)經(jīng)營過程中所投入的總費用，包括地租、征地和拆遷補償費、前期工程費、房屋建筑安裝費、基礎設施建設費、管理費、貸款利息、稅金和利潤等，這是房地產(chǎn)價格的主要決定因素。供求因素是指市場上的總供給和總需求狀況，供大于求，價格下跌；供不應求，價格上升。供求因素又受到經(jīng)濟因素、社會因素、政治因素和競爭者行為等因素的影響。一般來說，經(jīng)濟增長、金融景氣、政治穩(wěn)定時期，社會總投資增加，土地需求也會相應增加，致使地價房價上漲，反之就會造成房地產(chǎn)價格的下降。
定價方式對實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營目標至關重要。房地產(chǎn)商品價格的高低受成本費用、市場需求和競爭狀況等因素的影響，因而定價思路可歸結(jié)為成本導向定價法、需求導向定價活和競爭導向定價法。所謂的成本導向定價就是在產(chǎn)品成本的基礎上加上一定比例的預期利潤作為售價，利潤率根據(jù)企業(yè)的目標進行選擇。這種方法簡單易行，但缺點在于比較呆板，不能反映市場需求狀況和競爭的激烈程度。需求導向定價法，是以市場上消費者對于房地產(chǎn)產(chǎn)品的需求狀況為定價依據(jù)，以買方對產(chǎn)品價值的理解、需求的強度以及價格承受力為基礎確定售價。網(wǎng)絡經(jīng)濟必將對房地產(chǎn)的定價方式產(chǎn)生不可避免的影響。有人將這個時代稱為一個“網(wǎng)絡為王”的時代，因為網(wǎng)絡極大地改變了我們的時空觀和信息獲取方式。經(jīng)典經(jīng)濟學把信息不對稱作為價格波動的重要原因，在互聯(lián)網(wǎng)上由于信息傳播的高效性、對稱性，價格的波動將會非常有限，價格的制定將更接近房地產(chǎn)產(chǎn)品的成本。因為價格一旦離譜，就會有別的廠商取而代之。
網(wǎng)絡競價也是目前新興的一種定價方式，它利用網(wǎng)絡傳遞信息的便利性，由消費者按照自己對物業(yè)的評價給出報價。在網(wǎng)上消費者綜合所掌握的有關信息和對物業(yè)本身的評價以及需求的迫切程度等因素給出自己的報價，若消費者預期比較高，報價也會比較高：反之若預期或評價不好就會給出較低報價。房地產(chǎn)開發(fā)商將眾多消費者報出的不同價位進行比較分析，擇優(yōu)達成交易。網(wǎng)絡的互動性使得消費者足不出戶就可以參加競買，也為房地產(chǎn)開發(fā)商獲得最優(yōu)價格提供了可能，供給與需求相互匹配的經(jīng)濟學原理在此得到充分的體現(xiàn)，這是需求導向定價法在網(wǎng)絡經(jīng)濟下的新形式。
四、房地產(chǎn)的網(wǎng)絡直銷。
網(wǎng)絡直銷是指房地產(chǎn)商通過網(wǎng)絡渠道直接銷售產(chǎn)品。目前通常做法有兩種：一種是企業(yè)在因特網(wǎng)上建立自己的站點，申請域名，制作主頁和銷售網(wǎng)頁，由網(wǎng)絡管理員專門處理有關產(chǎn)品的業(yè)務；另一種做法是企業(yè)委托信息服務商在其站點上發(fā)布信息，企業(yè)利用有關信息與客戶聯(lián)系，直接銷售產(chǎn)品。首先它的低成本可以為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)節(jié)省一筆數(shù)量可觀的委托代理傭金。其次，它有利于利用網(wǎng)絡工具，如電子郵件、公告板等收集消費者對產(chǎn)品的意見，有利于企業(yè)提高工作效率和樹立良好企業(yè)形象。
網(wǎng)絡直銷方式多在以下情況中采用：（1）大型房地產(chǎn)公司，在公司內(nèi)部設有專門的網(wǎng)絡銷售部，專門負責樓盤銷售。比如，香港大型房地產(chǎn)公司，如長實、新鴻基、恒基兆業(yè)等已經(jīng)開始準備采用這種直銷方式。（2）市場為賣方市場，房地產(chǎn)市場供不應求，推出的樓盤受到投資者的歡迎。當出現(xiàn)房地產(chǎn)熱時，發(fā)展商圖紙一出來，樓盤就立即被搶購一空，當然無需代理了。（3）樓盤素質(zhì)特別優(yōu)良，市場反映非常好，甚至有的業(yè)主愿意預付部分或全部建設費用。如深圳某公司開發(fā)的物業(yè)整體規(guī)劃占地230萬平方米，建筑面積45萬平方米。因其優(yōu)越的地理位置，歐洲風情的設計風格加開發(fā)展商的實力，早在該項目未公開推出時，其首期幾幢多層住宅就被市內(nèi)兩家銀行和一家信托公司瓜分一空，這當然無需再找網(wǎng)上物業(yè)中介機構(gòu)了。
當然，網(wǎng)絡直銷也有自身的缺點，雖然許多房地產(chǎn)企業(yè)在網(wǎng)絡上都有自己的站點，但面對大量分散的域名訪問者很難有耐心去一個一個地訪問一般企業(yè)的主頁，尤其是一些不知名的中小企業(yè)，大部分網(wǎng)絡漫游者不愿在此浪費時間，或者只是路過走馬觀花看一眼。因而許多房地產(chǎn)網(wǎng)站訪問者寥寥無幾，銷售額不大。
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房地產(chǎn)營銷策劃論文篇七
關于“人力資源會計理論與方法”的一個研討會在首都經(jīng)濟貿(mào)易大學召開，把對人力資源會計的研究推向高潮。關于人力資源會計的文章非常多，這其中也存在著良莠不齊的現(xiàn)象。李世聰教授在《國內(nèi)外人力資源價值計量方法的比較與啟示》一文中歸納出我國人力資源會計研究中存在的四個問題：缺乏群體研究；獨創(chuàng)性研究成果少；計量模型多樣化；忽視科學性和適用性。
（一）人力資源的確認問題。
是否把人力資源看作是一項資產(chǎn)，是人力資源會計能否成立的關鍵。傳統(tǒng)觀點認為，人力資源不同于會計上的資產(chǎn)，它帶有極大的不確定性，對其也難以用貨幣計量，不能完全被企業(yè)控制。另外，將人的價值金額化，也有損于人的尊嚴。與此相反，張惠忠教授認為，人力資源是企業(yè)能夠控制和利用、能夠用貨幣計量并能為企業(yè)帶來預期收益的資源，其符合資產(chǎn)的定義，因而可以將其確認為資產(chǎn)。關于人力資源的具體屬性：有的學者認為可以將其確認為無形資產(chǎn)；有的學者則認為人力資源依賴于人而存在，不同于無形資產(chǎn)的獨立性，不可以同時被不同的`企業(yè)占有和使用，因而有別于有形資產(chǎn)和無形資產(chǎn)，應將其單獨確認為一項人力資產(chǎn)。
（二）人力資源的計量問題。
人力資源會計發(fā)展困境的直接原因就是人力資源資產(chǎn)的計量困難。無論哪種計量方法，最終還是回落到某一時點和某個場景下人力資源資產(chǎn)計量這一難點上，并未有實質(zhì)性的突破，人力資源價值計量無論用市場價值、工資補償、其他各種估計方法（商譽、評分、回歸）均存在較大的缺陷。
（三）人力資源的攤銷問題。
與傳統(tǒng)會計一樣，企業(yè)擁有資產(chǎn)的目的是為了給企業(yè)未來帶來經(jīng)濟利益的流入，隨著資產(chǎn)的使用與消耗，資產(chǎn)的價值逐漸地轉(zhuǎn)移為企業(yè)產(chǎn)品的成本和期間費用。例如，原材料隨著各部門的領用轉(zhuǎn)化為產(chǎn)品成本和期間費用，領用材料的計價可以采用先進先出法、加權(quán)平均法等。再如，固定資產(chǎn)隨著時間的推移會發(fā)生有形損耗和無形損耗，會計上采用計提折舊的方法逐步轉(zhuǎn)移到產(chǎn)品的成本和期間費用中，具體采用的方法有平均年限法、加速折舊法等。無形資產(chǎn)同樣也得在一定的期間內(nèi)攤銷。
而人力資源“資產(chǎn)”則具有與上述一般資產(chǎn)不同的特殊性：一方面人力資源的價值在于其主體蘊涵的知識、技能的時效性，因此隨著時間的流逝，其價值逐漸減小，所以要進行恰當?shù)臄備N；另一方面人力資源的價值也可以因其主體蘊涵的知識技能的提高而增加。如果人力資源的主體被動或主動實現(xiàn)了“干中學”，那么人力資源的價值可能出現(xiàn)上升趨勢?；谏厦鎯煞矫娴目紤]，不僅人力資源作為一項資產(chǎn)的計量有困難，而且對于應采取什么樣的方法進行攤銷以及推銷期間的確定，也是影響實務操作的一個障礙。
（四）人力資源在會計報表中的列報問題。
關于人力資源應如何在會計報表中進行列報，很多模式都僅在資產(chǎn)負債表中列示幾個數(shù)字，這自然遠遠不能滿足決策需要。特別是在一般的觀念中，完整的信息須在會計三大報表中均得以體現(xiàn)，同時人們也希望從這三大報表中獲取相應的人力資源信息，僅在資產(chǎn)負債表中列示幾個數(shù)字的做法只會導致信息供給不足。倘若人力資源會計報告僅體現(xiàn)于資產(chǎn)負債表，那么從某種意義上講，人力資源會計就沒有存在的必要。
因為企業(yè)完全可以在報表附注中披露員工的學歷、職稱等非貨幣信息，以代替表內(nèi)的數(shù)字，這樣做不僅成本小，而且提供的信息也具有相關性。所以，為了證明其存在的意義，人力資源會計必須主動提供更多的信息，如人力資產(chǎn)創(chuàng)造的收益和現(xiàn)金流量。針對這個問題，一些研究者重新設計了損益表，試圖單獨列示人力資產(chǎn)的收益和費用。這種動機是好的，但是其難度是可想而知的：企業(yè)的收益、現(xiàn)金流量是由人力和物力共同作用的產(chǎn)物，從理論上講是無法區(qū)分出人力資產(chǎn)所創(chuàng)造的收益和現(xiàn)金流量的。于是人力資源會計的報告似乎陷入了兩難困境：理論上應在三大報表中披露相關信息，但現(xiàn)實中又無法提供全面的信息。
房地產(chǎn)營銷策劃論文篇八
活動主題：
感恩節(jié)回饋“送健康免費體檢”。
類型：
目的：
借活動提升企業(yè)和項目的品牌形象。
目標客戶群：
業(yè)主。
20__年__月__日8：00——16：00點，__房產(chǎn)公司在__分公司的中間聯(lián)絡下，聘請__醫(yī)院副主任級別以上專家進入社區(qū)，為__業(yè)主提供了一次專業(yè)的“送健康免費體檢”活動，為廣大業(yè)主進行了健康檢查。同時，現(xiàn)場解答業(yè)主健康方面疑問，給業(yè)主提供改善健康計劃的建議等，獲得業(yè)主的一致好評。
__房產(chǎn)公司一直以打造國際化高檔社區(qū)為己任，在對業(yè)主的服務上猛下功夫。這次活動既充分體現(xiàn)了開發(fā)商對業(yè)主的貼心關懷，又成功地做到了“社會資源的整合與共享”。
策略分析：
都市緊張的工作節(jié)奏使人們更加注重居住的服務品質(zhì)，體現(xiàn)高品質(zhì)生活的“宜居、健康、生活”的住宅理念也應運而生，并受到市場的熱烈追捧。珠江帝景的這次“送健康”活動，進一步豐富北京珠江帝景社區(qū)的文化生活，為業(yè)主們營造一個更加良好的健康居住氛圍，同時也樹立起合生和珠江帝景的市場口碑。
__房產(chǎn)公司————贊助經(jīng)典芭蕾《羅密歐與朱麗葉》天橋上演。
11月25日，由__房產(chǎn)公司項目贊助，摩納哥蒙特卡洛芭蕾舞團演出的“__房產(chǎn)公司————新古典之夜”芭蕾舞《羅密歐與朱麗葉》vip專場演出在__天橋劇場舉行。該活動還推出了價值兩萬元人民幣的天價票，即每購買一張兩萬元票的觀眾都可以將此票作為“代金券”，在“__”購置指定尊貴戶型時沖抵等值房款。開發(fā)商贊助芭蕾舞這樣的高雅藝術(shù)在國內(nèi)還屬首次。
房地產(chǎn)營銷策劃論文篇九
摘要：改革開放以來，教育被擺在優(yōu)先發(fā)展的戰(zhàn)略地位，黨和國家積極推進教育事業(yè)平穩(wěn)快速發(fā)展。
然而農(nóng)村學前教育在環(huán)境設備、師資、教學模式等方面存在諸多問題。
因此，政府應加大財政支持，改善教學環(huán)境，提高教師待遇，鼓勵新教學理念普及。
社會各界應高度重視，切實行動，推動我國學前教育事業(yè)發(fā)展。
關鍵詞：農(nóng)村;學前教育;幼兒園;教育整頓。
一、農(nóng)村學前教育概況。
1、背景教育要從娃娃抓起。
從概念上講，教育是培養(yǎng)人的一種社會活動，是承傳社會文化、傳遞生產(chǎn)經(jīng)驗和社會生活經(jīng)驗的基本途徑。
改革開放初期，鄧小平就在多次講話中將教育擺在戰(zhàn)略高度上加以強調(diào)。
學前教育作為教育之基，對于建設人力資源強國具有重要的現(xiàn)實意義。
隨著社會發(fā)展，更多城市家長愿意孩子盡早入園接受正規(guī)系統(tǒng)的教育，然而農(nóng)村學前教育卻在教育環(huán)境、方式、設施等方面相對落后。
在科技經(jīng)濟高速發(fā)展的今天，農(nóng)村學前教育的現(xiàn)狀儼然成為我國絢麗的騰飛協(xié)奏曲中頗為不和諧的音符。
2、農(nóng)村學前教育現(xiàn)存問題農(nóng)村一般較偏遠，生活環(huán)境差，幼兒園常由自家院落或廢舊房舍稍加粉刷改造而成，選址無合理考究，衛(wèi)生處理粗略草率。
教學設備陳舊簡陋，玩具品種單一，室外僅有簡單松散的娛樂器械，缺乏防護裝置。
衛(wèi)生消毒工作不夠完善，幼兒伙食種類單一，無法滿足幼兒生長發(fā)育的營養(yǎng)需求。
除此之外，大部分農(nóng)村幼兒教師未受過正規(guī)的培訓，水平有限，因待遇較差，其責任心也大打折扣。
相應地，在教學方法上也問題百出，打罵似乎是家常便飯，教學方式單一枯燥，教授內(nèi)容錯誤頻出，更有盲目模仿小學教育模式之傾向。
二、農(nóng)村學前教育現(xiàn)狀調(diào)查。
1、調(diào)查目的`現(xiàn)代兒童觀認為：兒童是與成人平等的、獨立的、發(fā)展中的個體，社會應當保障他們的生存和發(fā)展，應當尊重他們的人格尊嚴和權(quán)利，尊重他們的發(fā)展特點和規(guī)律，尊重他們的能力和個性，應當為他們創(chuàng)造參與社會生活的機會。
筆者認為農(nóng)村的幼兒教育在一定程度上并未起到教育所應起到的效果。
因此，筆者走訪了當?shù)剞r(nóng)村一些幼兒園，對其進行了較為細致的調(diào)查，以期揭示農(nóng)村學前教育普遍存在的問題，反思改善的有效方法，呼吁社會更多關注農(nóng)村幼兒的生活。
2、調(diào)查對象和方法積極融入幼兒生活。
一、以朋友的身份融入孩子的課堂和游戲圈，關注他們在園活動及對幼兒園生活的情感態(tài)度。
(1)問卷調(diào)查幼兒家長，了解家長對孩子上幼兒園的態(tài)度及對孩子今后發(fā)展的期望。
(2)對附近村民走訪調(diào)查，詢問幼兒園的運營情況，入園離園的狀況等。
3、結(jié)果分析在接受調(diào)查的50多位家長中，42%左右的家長送孩子入園是因沒空陪孩子;12%出現(xiàn)盲目跟風。
村民也表示，附近幼兒園條件簡陋不說，更經(jīng)常能聽到孩子的哭聲和老師的訓斥聲.....明顯地，農(nóng)村幼教存在諸多問題。
首先，幼兒園簡陋的環(huán)境對孩子的安全健康造成極大威脅。
其次，幼兒天真爛漫，不良的教育方式會影響孩子未來的發(fā)展。
這些都和農(nóng)村較為落后的經(jīng)濟狀況及思想意識分不開。
三、農(nóng)村學前教育展望。
1、提倡政府和社會各界重視政府應帶頭設立學前教育發(fā)展的專項經(jīng)費體制，加大對學前教育的財政投入。
還應制定相應政策，把幼兒教育工作納入考核地方人民教育工作的標準，將幼兒園列入國家事業(yè)單位編制管理，加大黨和國家對學前教育的重視程度。
此外，決策組織要在制定政策過程中遵循法定程序，避免盲目性隨意性。
社會各界應鼓勵慈善捐助和經(jīng)濟投資，推動農(nóng)村幼教工作又好又快發(fā)展。
2、加大整頓力度提升教師素質(zhì)兒童教育家蒙臺梭利說過：“在我們的學校中，環(huán)境教育兒童?！彼J為教育內(nèi)容和方法的許多方面由環(huán)境決定，兒童需適當?shù)沫h(huán)境才能正常的發(fā)展。
教師必須緊跟時代步伐，更新教育觀念，學習先進的教學方法。
幼兒教師需培養(yǎng)創(chuàng)新精神、高度的責任感和使命感，較高道德和文化水平等。
政府應鼓勵幼師的專業(yè)教育，培養(yǎng)其專業(yè)特長和全新教學方法，加強園本培訓工作，為其可持續(xù)發(fā)展奠定基礎。
3、倡導新型幼教理念及方式倡導寓教于樂，摒棄小學化成人化教育。
結(jié)合兒童身心發(fā)育特點，樹立合理的教育目標，選擇適宜的教育內(nèi)容。
創(chuàng)造豐富的活動形式，充分利用當?shù)氐慕逃Y源，如民風習俗、傳統(tǒng)文化等，探索富有特色的游戲和教育活動。
定期開展家長會，使家長認識到挖掘孩子的潛力需適時適當?shù)慕逃?BR> 發(fā)放幼教知識資料，設置家長開放日，讓更多家長參與到孩子的學習生活中。
陶行知先生說過，小學教育是建國之本，幼稚教育尤為根本之本。
兒童是社會之希望，關注兒童就是關注社會發(fā)展，學前教育的發(fā)展希望和困難同在。
在經(jīng)濟文化高速發(fā)展的21世紀，改善農(nóng)村學前教育現(xiàn)狀，使其順應現(xiàn)代化發(fā)展方向，是黨和國家迫切需要解決的問題。
因此，我國政府和社會各界人士高度的關注，教學環(huán)境的改善，教師素質(zhì)的提高，教學理念和方式的推新，必將為我國農(nóng)村學前教育的發(fā)展做出巨大的貢獻，我們相信，農(nóng)村學前教育改革一定會迎來美好的明天!
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房地產(chǎn)營銷策劃論文篇十
在我國所謂房地產(chǎn),是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分和附著于其上的各種權(quán)益(權(quán)利)的總和。這些固著在土地、建筑物上不可分離的部分,主要包括為提高房地產(chǎn)的使用價值而種植的花草、樹木、或人工建造的花園、假山;為提高建筑物的使用功能而安裝在建筑物上的水、暖、電、衛(wèi)生、通風、通訊、電梯、消防等設備。它們往往被看作土地或建筑物的構(gòu)成部分。因此,房地產(chǎn)本質(zhì)上包括土地和建筑物及附著于其上的權(quán)益兩大部分。房地產(chǎn)由于其位置固定、不可移動,通常又被稱為不動產(chǎn)。
房地產(chǎn)主要有三種存在形態(tài)。其中土地指的是地球陸地表面及其上下一定范圍內(nèi)的空間;建筑物是一種土地定著物,具體是指人工建筑而成,由建筑材料、建筑構(gòu)件和建筑設備等組成的整體物。包括房屋和構(gòu)筑物兩大類;其他土地定著物指的是建筑物以外的土地定著物,具體是指固定在土地或建筑物上,與土地建筑物不可分離的物,或者雖然可以分離,但是分離不經(jīng)濟,或者分離后會破壞土地、建筑物的完整性、使用價值或功能,或者會使土地、建筑物價值明顯受到損害的物。
房地產(chǎn)是實物、權(quán)益和區(qū)位三者的綜合體。實物指的是房地產(chǎn)中可以看得見、摸得著的部分,例如外觀、結(jié)構(gòu)、裝修、設備等;權(quán)益指房地產(chǎn)中無形的、不可觸摸的部分,包括權(quán)利、利益、收益(如使用權(quán)、所有權(quán)、抵押權(quán)等)。在我國,就房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營來說,附著于土地和建筑物上的權(quán)益包括土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)以及在其上設置的他項權(quán)利,如抵押權(quán)、典當權(quán)等;房地產(chǎn)區(qū)位指的是房地產(chǎn)的空間位置。具體的說,一宗房地產(chǎn)的區(qū)位是該宗房地產(chǎn)與其他房地產(chǎn)或事物在空間方位和距離上的關系。
房地產(chǎn)市場營銷是市場營銷的一個重要分支.房地產(chǎn)市場營銷與其他市場營銷一樣,也是個人和集體通過一系列的活動,特別是某些創(chuàng)造性的活動,同別的個人和集體交換產(chǎn)品和價值,以實現(xiàn)其經(jīng)營目的的一種社會過程.可見,房地產(chǎn)營銷的實質(zhì)是以消費者對各類房地產(chǎn)商品的需求為出發(fā)點,企業(yè)通過有效地提供住宅,辦公樓,商業(yè)樓宇,廠房等建筑物及相關服務來滿足消費者生產(chǎn)或生活,物質(zhì)和精神等的需求,以獲取一定利潤的一種商務活動.與一般商品市場營銷相比,房地產(chǎn)市場營銷的主要特點是其交換對象的特殊性,房地產(chǎn)市場營銷的客體是房地產(chǎn)物質(zhì)實體和依托物質(zhì)實體上的權(quán)益等,因此,房地產(chǎn)市場營銷既有其特點,同時市場營銷的一般原理也能在房地產(chǎn)領域得到很好的運用.
現(xiàn)代市場營銷已經(jīng)從商品交換過程發(fā)展到以商品交換為核心的各項相關活動中,涵蓋了企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的各個環(huán)節(jié).市場營銷作為一門獨立的學科,在經(jīng)濟發(fā)達的國家是從20世紀50年代開始趨于成熟,在我國則是在20世紀80年代中期以后才在不少行業(yè)中得到廣泛的推廣和應用。
目前我國房地產(chǎn)行業(yè)中,房地產(chǎn)營銷渠道策略可以大致分為企業(yè)直接推銷﹑委托代理推銷以及近幾年興起的網(wǎng)絡營銷﹑房地產(chǎn)超市等。
企業(yè)直接推銷,是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過自己的營銷人員直接推銷其房地產(chǎn)產(chǎn)品的行為,也稱為直銷或自銷。直接推銷的優(yōu)勢在于它可以幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)節(jié)省一筆數(shù)量可觀的委托代理推銷的費用(相當于售價的1.5%~3.0%),但推銷經(jīng)驗的不足和推銷網(wǎng)絡的缺乏也是這種銷售渠道的致命缺陷。由于我國房地產(chǎn)市場正處于起步階段,房地產(chǎn)市場的運行機制尚不健全,必需的人才與管理經(jīng)驗還有待于積累發(fā)掘。所以目前它還是我國房地產(chǎn)銷售的主要渠道,在房地產(chǎn)市場發(fā)展的將來,它依然會占據(jù)重要位置。
委托代理推銷,是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托房地產(chǎn)代理推銷商來推銷其房地產(chǎn)產(chǎn)品的行為。所謂房地產(chǎn)代理推銷商,是指接受房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的委托,尋找消費者,介紹房地產(chǎn),提供咨詢,促成房地產(chǎn)成效的中間商。委托代理商可以分為企業(yè)代理商和個人代理商,前者是指由多人組成的具備法人資格的代理機構(gòu),后者是指中介代理的個人,即經(jīng)紀人。
網(wǎng)絡營銷是信息時代和電子商務的發(fā)展的產(chǎn)物,目前它也運用到了房地產(chǎn)市場營銷上,目前國內(nèi)出現(xiàn)了一些以房地產(chǎn)為主要內(nèi)容的網(wǎng)站,如搜房網(wǎng)﹑中房網(wǎng)等,它們?yōu)榉康禺a(chǎn)企業(yè)和消費者提供了全新的信息溝通渠道;同時,許多房地產(chǎn)商也利用internet網(wǎng)絡資源,進行網(wǎng)絡營銷。9月,上海青之杰花園推出了全國第一本電子樓書,標志著網(wǎng)絡房地產(chǎn)營銷又增加了新的手法?，F(xiàn)在不少開發(fā)商都在互聯(lián)網(wǎng)上注冊了自己的網(wǎng)站,為企業(yè)和產(chǎn)品進行宣傳和推廣。通過互聯(lián)網(wǎng)雙向式交流,可以打破地域限制,進行遠程信息傳播,面廣量大,其營銷內(nèi)容詳實生動、圖文并茂,可以全方位地展示房地產(chǎn)品的外形和內(nèi)部結(jié)構(gòu),同時還可以進行室內(nèi)裝飾和家具布置的模擬,為潛在購房者提供了諸多方便。隨著電子商務的進一步發(fā)展,網(wǎng)絡營銷將成為房地產(chǎn)市場上一種具有相當潛力和發(fā)展空間的營銷策略。
房地產(chǎn)超市營銷是最近在浙江﹑上海等地出現(xiàn)的一種全新的營銷渠道。它的出現(xiàn)表明我國房地產(chǎn)銷售開始告別傳統(tǒng)的開發(fā)商自產(chǎn)自銷的單一模式,進入一個以超市為顯著特征的商品零售時期。有專家認為,房地產(chǎn)超市是我國樓市營銷理念﹑方式的一次改革和突破,為解決當前商品房銷售困難帶來了新的思路和轉(zhuǎn)機。
目前,我國常用的房地產(chǎn)營銷策略主要有房地產(chǎn)企業(yè)直接銷售、委托代理銷售和網(wǎng)絡銷售三種。
1.企業(yè)直接銷售策略。它是指房地產(chǎn)企業(yè)利用自己的銷售部門對房地產(chǎn)商品進行直接銷售。目前我國絕大部分房地產(chǎn)開發(fā)商都是采用這種銷售渠道。最常見的形式是派出銷售人員,在一個固定的場所現(xiàn)場售房。這種策略的優(yōu)點是銷售渠道最短、反應最迅速、控制也最為有效。
2.委托代理銷售策略。它是指一般開發(fā)商委托房地產(chǎn)代理商尋找顧客,顧客經(jīng)過代理商中間介紹來購買物業(yè)的銷售渠道方式。相對于直接銷售模式,委托代理銷售降低了開發(fā)商的風險,通過代理商的服務性質(zhì),更易于把握市場機會,能更快地銷售房產(chǎn)。
品牌領導形象震撼確立市場地位,引起市場關注,鎖定目標消費群;。
把握時機高昂入市抓住有利時機,高姿態(tài)低價格進入市場,迅速掌握市場主動權(quán);。
物管跟進后顧無憂物業(yè)管理提前介入能迅速樹立項目形象,強化認同感,購買者無后顧之憂,達到促銷效果。
企業(yè)的市場營銷觀念直接影響企業(yè)市場營銷活動的組織和管理,在商品經(jīng)濟發(fā)展過程中,市場營銷的觀念經(jīng)歷了三種不同的指導思想.
(一)生產(chǎn)觀點。
20世紀代以前,資本主義經(jīng)濟雖然得到了高度發(fā)展,但社會生產(chǎn)的增長速度仍然落后于消費增長的速度,社會產(chǎn)品供應不足,產(chǎn)品品種比較單一,市場需求處于被動的地位,沒有多大的選擇余地.企業(yè)生產(chǎn)出來的產(chǎn)品不愁賣不出去,因此,企業(yè)整個的著眼點就放在生產(chǎn)上面,我能生產(chǎn)什么,就能夠賣什么,企業(yè)的普遍思想是生產(chǎn)觀點.
(二)推銷觀點。
20世紀20年代以后,經(jīng)過第一次世界大戰(zhàn)后的復蘇,資本主義經(jīng)濟由于大批軍品生產(chǎn)設備和技術(shù)運用于民品,社會生產(chǎn)得到迅速發(fā)展,市場商品數(shù)量,品種開始增加,部分商品出現(xiàn)供過于求的狀況,競爭開始加劇,不少企業(yè)逐漸采用推銷觀點指導企業(yè)的經(jīng)營活動.其基本特征是我賣什么,人們就買什么.這一時期企業(yè)經(jīng)營活動雖然增加了推銷活動,但其仍然是一種以產(chǎn)定銷的觀念,即我生產(chǎn)了什么,就推銷什么.
(三)市場營銷觀點。
第二次世界大戰(zhàn)以后,特別是20世紀50年代以后,商品經(jīng)濟進一步發(fā)展,廣大消費者的生活方式發(fā)生了極大的'變化,市場商品進一步供過于求,各種需求和欲望花樣翻新,市場轉(zhuǎn)變?yōu)橘I方市場,許多企業(yè)家開始認識到,能不能使自己的產(chǎn)品滿足市場的需求,在市場上占有較大的份額,關系到企業(yè)的生死存亡,因此,許多企業(yè)逐漸用市場營銷觀點代替推銷觀點.
用市場營銷的觀點組織房地產(chǎn)企業(yè)的營銷活動,最基本的一點就是要清楚地了解潛在的市場和需求,以及消費者和可能的買主的消費觀念和偏好,并運用合適的產(chǎn)品,定價,銷售渠道,促銷和服務等方法來滿足消費者的需要,房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營商應本著顧客需要的宗旨去開發(fā)和經(jīng)營房地產(chǎn),才有可能吸引購房者,才能獲取盈利,實現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)營目標,做不到這一點,市場營銷工作就可能是浪費金錢和時間.
我國房地產(chǎn)業(yè)雖然起步晚,但發(fā)展速度快,房地產(chǎn)企業(yè)之間競爭加劇,部分房地產(chǎn)出現(xiàn)了供過于求的現(xiàn)象,因此,我國房地產(chǎn)企業(yè)必須運用市場營銷觀點組織房地產(chǎn)營銷活動,才能在激烈競爭中取勝.
房地產(chǎn)的開發(fā)建設、買賣、租賃、抵押、土地出讓、轉(zhuǎn)讓等營銷,都是商品經(jīng)濟活動,必須按照市場規(guī)律、經(jīng)濟原則實行等價交換。掌握房地產(chǎn)產(chǎn)品的定價方法,靈活運用各種定價的策略是開展房地產(chǎn)市場營銷活動的主要手段。在這里將主要介紹房地產(chǎn)定價方法、定價比例和價格調(diào)整策略。
一棟樓宇、小區(qū)的銷售往往是一個時期的或跨年度的。而消費市場變化莫測,樓宇的定價要能被市場接受,需要一定的超前意識和科學預測,可以說定價部分是藝術(shù),部分是科學。影響價格的因素有很多,主要包括:成本、樓盤素質(zhì)、顧客承受的價格、同類樓宇的競爭因素等。產(chǎn)品的可變成本是定價的下限,上限是顧客所愿意支付的價格。市場中消費者總想以適中的價格獲得最高的價值,因此不應把價格和價值混為一談。定價之后,運行中可以做適當?shù)恼{(diào)整,但不能做大幅度的或否定性的調(diào)整,否則會帶來非常惡劣的影響。從定價來講,主要有幾個方法:。
(1)市場比較法。將勘估房地產(chǎn)與相應市場上類似房地產(chǎn)的交易案例直接比較,對形成的差異作適當調(diào)整或修正,以求取勘估房地產(chǎn)的公平市場價。
(2)成本法。以開發(fā)或建造估計對象房地產(chǎn)或類似房地產(chǎn)需要的各項必需費用之和為基礎,再加上正常的利潤和應納稅金得出估價對象房地產(chǎn)的價格。
(3)收益法。將預期的估價對象房地產(chǎn)未來各期(通常為年)的正常純收益折算到估價時點上的現(xiàn)值,求其之和得出估價對象房地產(chǎn)的價格。
當然,無論哪種定價方法,均應隨行就市,最大限度地獲取市場份額。在弄清方法之后,具體執(zhí)行有低價、高價、內(nèi)部價、一口價、優(yōu)惠價等戰(zhàn)略。開發(fā)商采用低價戰(zhàn)略時,入市會比較輕松,容易進入,能較快地啟動市場;而采用高價策略則標榜出物業(yè)的出類拔萃、身份象征、完善功能、優(yōu)良環(huán)境等,可用高價吸引高消費者入市,但不是盲目漫天要價,要物有所值。
2、定價比例。
一般來說,先設定一個標準層,高層一般定在1/2高度,多層一般3-4層(9層以下)為最好。然后確定一個樓層系數(shù),標準層以上一般每層加價比例為0.8%,標準層以下每層下調(diào)0.5%。在高層建筑中,7層以下因其視野受限,一般應為低價區(qū),頂層與低層的價格一般相差約30%。
用戶選擇購房不僅受樓層的影響,房子所處兩個主力面的景物和視野如街景、江景、馬路等亦是影響樓價的因素之一,即朝向系數(shù)。一般來說,江景、街景等給人以視覺上的享受,朝向系數(shù)大,為8-10%左右,而臨馬路邊因其噪音大,塵埃多,朝向系數(shù)亦低,為3-5%之間,樓盤的南、北兩個方位,如無景觀差別,一般南面售價高于北面。有的樓盤,因其朝向系數(shù)不合理,好的樓層和好的朝向全部賣光,剩下的全部都是不好賣的,使樓盤出現(xiàn)滯銷狀態(tài)。
商鋪的定價,由于一般顧客購物習慣在首層,因此首層商鋪定價一般是住宅平均價的三倍以上。車位的每平方米定價一般相當于住宅的50%。
3、價格調(diào)整策略。
房地產(chǎn)價格調(diào)整策略可以分為直接的價格調(diào)整、優(yōu)惠折扣兩方面內(nèi)容。
直接的價格調(diào)整就是房屋價格的直接上升或下降,它給客戶的信息是最直觀明了的。直接的價格調(diào)整主要有兩種形式:(1)基價調(diào)整?；鶅r調(diào)整就是對一棟樓的計算價格進行上調(diào)或下降。因為基價是制定所有單元的計算基礎,所以,基價的調(diào)整便意味著所有單元的價格都一起參與調(diào)整。這樣的調(diào)整,每套單元的調(diào)整方向和調(diào)整幅度都是一致的,是產(chǎn)品對市場總體趨勢的統(tǒng)一應對;(2)差價系數(shù)的調(diào)整。每套單元因為產(chǎn)品的差異而制定不同的差價系數(shù),每套單元的價格是由房屋基價加權(quán)所制定的差價系數(shù)而計算來的。但每套單元因為產(chǎn)品的差異性而為市場接納程度的不同并不一直是和我們原先的估計是一致的。差價系數(shù)的調(diào)整就要求我們根據(jù)實際銷售的具體情況,對原先所設定差價體系進行修正,將好賣單元的差價系數(shù)再調(diào)高一點,不好賣單元的差價系數(shù)再調(diào)低一點,以均勻各種類型單元的銷售比例,反映出市場對不同產(chǎn)品需求的強弱。差價系數(shù)調(diào)整是開發(fā)商經(jīng)常應用的主要調(diào)價手段之一。有時候一個樓盤的價格差價系數(shù)可以在一個月內(nèi)調(diào)整近十幾次,以適應銷售情況的不斷變化。
優(yōu)惠折扣是指在限定的時間范圍內(nèi),配合整體促銷活動計劃,通過贈送、折讓等方式對客戶的購買行為進行直接刺激的一種方法。優(yōu)惠折扣通常會活躍銷售氣氛,進行銷售調(diào)劑,但更多的時候是拋開價格體系的直接讓利行為。優(yōu)惠折扣和付款方式一樣,有多種多樣的形式,譬如一個星期內(nèi)的現(xiàn)實折扣;買房送空調(diào)、送冰箱,或者送書房、送儲藏室,購房抽獎活動等等。優(yōu)惠折扣要做得好,首先要讓客戶確實感受到是在讓利,而不是一種花哨的促銷噱頭。同時,優(yōu)惠折扣所讓的利應該切合客戶的實際需要,是他們所能希望的方式,只有這樣才便于促進銷售。再者,不要與其他競爭者的優(yōu)惠折扣相類似,優(yōu)惠折扣在形式上的繽紛多彩為開發(fā)商標新立異提供了可能。
房地產(chǎn)營銷策劃論文篇十一
1、形象定位：
對樓盤的綜合素質(zhì)進行整體概括，揭示樓盤從地理位置、物業(yè)檔次到設計思想、具體細節(jié)等到方面的高起點定位。所謂高起點完全可以從樓盤的整體設計中體現(xiàn)到：吸取園外、境外高檔物業(yè)經(jīng)驗，處處顧及住戶需要，大到小區(qū)環(huán)境規(guī)劃設計和公共空間的審美安排;小至空調(diào)機位、公共過道采光以及住戶戶型設計等等,都進行精碉細鑿，力爭完美。
好東西總有不同之處，因而“不同”二字構(gòu)成了樓盤這一高檔物業(yè)的形象基礎，使它有機會從眾多物業(yè)中脫穎而出。比如：地理位置不同，交通條件不同，物業(yè)品質(zhì)不同，發(fā)展商信譽不同，人均擁有空間不同，升值潛力不同，車位數(shù)量不同，小區(qū)規(guī)劃不同。這“八種不同”的明知故問句子成為開發(fā)商向樓盤消費對象闡述物業(yè)優(yōu)勢的重要線索。
2、主要賣點：
對樓盤進行全面分析研究，概括為四個方面的賣點構(gòu)成：
1)地理位置;2)、樓盤設施結(jié)構(gòu);3)、樓盤做工用料;4)、戶型設計。突出明顯優(yōu)勢，這是樓盤消費者最關心的物業(yè)指標。
3、繪制效果圖：
根據(jù)開發(fā)商的條件和推廣需要，分別繪制整體效果圖、多層單體效果圖。繪制效果圖要強調(diào)公共空間開闊、細節(jié)豐富、品味高，因為樓盤的銷售，需要啟動購樓者對未來的想象，無數(shù)事實范例證明，精美的效果圖對營銷起了事半功倍的決定性作用。
4、廣告訴求點：
1)闡述樓盤的位置;2)闡述樓盤所在地的歷史淵源;3)闡述樓盤交通條件;4)闡述樓盤人口密度情況;5)闡述樓盤的升值潛力;6)闡述樓盤開發(fā)商的信譽;7)闡述樓盤的背景;8)闡述樓盤的舒適溫馨;9)闡述樓盤的實用率;10)闡述樓盤的付數(shù)計劃;11)闡述樓盤的品質(zhì);12)闡述樓盤的深遠意義;13)闡述樓盤的物業(yè)管理有什么不同。
5、廣告階段劃分：
對樓盤的品牌推廣是一個長期的行為，應有戰(zhàn)略的考慮，從而使每一期廣告都變成一次品牌的積累。都成為對樓盤形象的一次重要投資。其廣告推廣大致劃分為三個階段：
第一階段(預期到首期交樓入住)：此階段廣告宣傳以建立品牌知名度和促進銷售為目標，從而盡快奠定樓盤在人們心目中的品味、檔次和形象。此階段廣告費用投入相對較大。
房地產(chǎn)營銷策劃論文篇十二
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1、大?；蛞陨蠈W歷,市場營銷、房地產(chǎn)經(jīng)營管理等相關專業(yè)為佳。
2、2年及以上房地產(chǎn)策劃工作經(jīng)驗,具備惠州項目策劃經(jīng)驗者更佳;。
4、具有較強的協(xié)調(diào)溝通能力,良好的口頭和文字表達能力。
5、高度的'工作熱情,良好的團隊合作精神。
房地產(chǎn)營銷策劃論文篇十三
時間過得太快，讓人不知所措，工作已經(jīng)告一段落了，我們的工作又將迎來新的任務和目標，為此需要好好地進行策劃，寫一份策劃書了。寫策劃書需要注意哪些問題呢？以下是小編家整理的房地產(chǎn)營銷活動策劃書范文，希望對家有所助。
漢沽位于天津東部濱海地區(qū)，是天津濱海新區(qū)的重要組成部分，轄區(qū)面積441、5平方公里區(qū)政府坐落在寨上街轄區(qū)內(nèi)，全區(qū)共有常駐人口17萬。漢沽是我國重要的化學工業(yè)基地之一，已形成以海洋化工為主，多門類綜合發(fā)展的工業(yè)體系，全區(qū)共有工業(yè)企業(yè)300余家，主要有制鹽、化工、輕紡、服裝、冶金、機械加工等十多個工業(yè)門類。漢沽不僅是一個工業(yè)重地，而且還是一個魚米之鄉(xiāng)，盛產(chǎn)水稻、水果及水產(chǎn)品。其中的茶淀葡萄和水產(chǎn)品久負盛名。
城南嘉園所在寨上街，其南部為天津老牌化工企業(yè)天津化工廠，她曾為漢沽區(qū)的發(fā)展立下了汗馬功勞，但隨著開放的進行及國有老企業(yè)的通病，企業(yè)的效益不如前，也在某種程度上影響了漢沽區(qū)的發(fā)展。隨著漢沽新一屆領導班子對當?shù)亟?jīng)濟結(jié)構(gòu)的調(diào)整，將第三產(chǎn)業(yè)作為漢沽區(qū)結(jié)構(gòu)的補充體，使?jié)h沽成為一個經(jīng)濟結(jié)構(gòu)多角化的地區(qū)，從而保證漢沽區(qū)經(jīng)濟的健康、可持續(xù)發(fā)展。
由于漢沽房地產(chǎn)市場的發(fā)展屬于初級階段，市場對價格的敏感度較高，面對產(chǎn)品的認知及感知程度相對較低，故此我們在分析競爭對手時主要針對地段、價格、產(chǎn)品三個層面進行歸納與比較，我們將其分為直接競爭對手與間接競爭對手。
1、在漢沽我們的直接競爭對手是誰呢?
2、在漢沽我們的間接競爭對手?
在漢沽市場中我們將綠地人家、濱河小區(qū)及富達花園定為間接競爭對手，具體原因我們分列如下：
綠地、濱河及富達的銷售均價與第壹城相差500元左右，故此在目標人群層面，不與第壹城形成直接競爭。
項目名稱規(guī)劃面積銷售均價基本情況。
綠地人家27萬平方米1760社區(qū)規(guī)模較，銷售單價較低，一期開發(fā)面積7萬平米，整體社區(qū)規(guī)劃及戶型設計較為南方化，銷售樓層以一、二、三、六層為主。
濱河小區(qū)12萬平方米1584社區(qū)規(guī)劃有中心景觀帶，五層建筑形態(tài)，社區(qū)無會所，鄰近薊運河及烈士陵園，價格優(yōu)勢明顯，戶型面積控制較好，并帶簡單裝修。
井田藍月灣6萬平方米20xxl型地塊，與第壹城一路之隔，戶型、價格、配套與第壹城相近。
在兩室，對于一室戶型的銷售由于存量較，我們?nèi)孕杞o予足夠的重視。在兩室的銷售當中主要以a、b、e戶型為主導，是典型的經(jīng)典戶型，面積在90100之間，這樣也從另一側(cè)面映了我們客戶的主流消費價格在18萬左右。
1、樓棟售出率分析。
分析：在我們項目樓棟售出情況的分析中我們可以看出，量消費出現(xiàn)于臨街與臨學校的一面，而在景觀中心區(qū)附近的樓棟銷售情況一般。出現(xiàn)這種情況的原因，一方面是現(xiàn)場銷售控制的原因，一方面也與居住觀念有關。但這樣的銷售情況也為項目后期景觀節(jié)點釋放后的銷售，提供有力的產(chǎn)品支持。
2、已售出產(chǎn)奇積區(qū)間與總價格區(qū)間分析：
1、付款方式分析：
分析：我們從已成交的客戶付款方式的比例中可以看出，一次性付款與貸款的比例相差較，說明當?shù)氐南M者在消費能力上雖有一定的問題，但他們具有相當穩(wěn)定和充足的還款能力，且在消費意識上較為超前，這當然也與客戶的職業(yè)及受教育的程度有關。
2、年齡結(jié)構(gòu)分析：
分析：我們從已購客戶的年齡層面上去分析，主要可以得出的判斷是我們的客戶以中年人為主，他們對新事物的接受能力較強，具有一定的購買力及資金支配能力，相應對生活質(zhì)量的要求也較高。而且我們從客戶的年齡層次分析中還可以得出另外一個問題，即是他們的需求不只存在于房子一方面，在生活當中還有更多的需求，比如：子女的教育問題、娛樂問題、收入及職業(yè)狀況問題等。由于漢沽當?shù)厝罕妼Ξ數(shù)亟?jīng)濟狀況的擔憂，更多映出的、是對子女教育的關注較多。
3、行業(yè)分析：
行業(yè)累計銷售套數(shù)累計百分比。
天化5830.05%。
石化52.59%。
個體及私營3618.65%。
銀行94.66%。
學校94.66%。
醫(yī)院52.59%。
鹽場63.11%。
稅務52.59%。
規(guī)劃局21.04%。
保險21.04%。
其它5629.02%。
總計193。
分析：從已購客戶的行業(yè)特征來看，部分的已購客戶集中在企、事業(yè)單位及個體行業(yè)。由此所映出的是我們業(yè)主部分為工薪階層，其收入狀況較穩(wěn)定，收入水平相對較優(yōu)厚。而這樣的客戶在漢沽當?shù)氐臄?shù)量較多，為我們提供了較好的市場承接力，且在一方面確定了我們主要的宣傳目標。
4、居住區(qū)域分析：
分析：從項目已購客戶現(xiàn)居住區(qū)域情況的分析中，我們可以看出我們的主要消費對象仍是以漢沽城區(qū)附近的居民為主，且以天化宿舍為主，這樣即為我們以后的宣傳通路指明的方向。
城南嘉園在前期的媒介宣傳過程中，主要是對漢沽區(qū)的發(fā)展、順馳的品牌、工程質(zhì)量、物業(yè)及部分戶型進行了市場傳達。其項目的促銷活動，主要是結(jié)合項目的工程節(jié)點進行了一些老客戶的維系活動。
在我們對宣傳及活動的分析當中，發(fā)現(xiàn)了其中存在三個方面的問題。一是宣傳主題與客戶需求上的錯位，也即宣傳內(nèi)容的針對性不強;二是在各宣傳節(jié)點上的訴求不能成為體系，缺乏對項目主題的支撐;三是宣傳中對產(chǎn)品的價值宣泄不足。
1、對市場、產(chǎn)品、消費者的總結(jié)：
我們在前面對市場及競爭對手、產(chǎn)品及客戶進行了一個簡要的分析，通過分析我們得出我們對市場、產(chǎn)品及市場中的消費者的理解，我們在明示如下：
市場：在漢沽的房地產(chǎn)市場中充斥著量的房地產(chǎn)項目，單從供應量上來講已基本上可以滿足市場現(xiàn)有的消費需求，而且在新的一年里將有新的地產(chǎn)公司進入市場，并為市場帶來新的產(chǎn)品，這樣我們就可以說20xx年的漢沽房地產(chǎn)市場，將快速成長為供于求的買方市場。對于在市場中的各個項目來說，漢沽將是一個各項目進行快速掠奪的市場。
我們從目前所了解到的市場中各項目的銷售情況來看，雖然漢沽已經(jīng)進入了買方市場，雖然各項目都已經(jīng)在市場中得到相應的認知，雖然各競爭對手之間的差異較(包括產(chǎn)品及價格)，但是卻沒能有一個項目成為市場追逐的熱點，成為市場銷售的領跑者，成為市場中最具殺傷力的項目。在這樣的市場情況下，一方面給我們留下了一個絕佳的市場機會，一方面也讓我們思我們近一年來所做工作的欠缺及未來工作中的跟進措施。如果我們能夠在未來的工作中，及時總結(jié)我們的經(jīng)驗教訓，及時調(diào)整我們的營銷戰(zhàn)略，及時登上市場領者的寶座，我們的項目明天將會異常光明。
產(chǎn)品：在漢沽房地產(chǎn)市場中，我們不能說我們的產(chǎn)品規(guī)模是最的，不能單就一個方面說我們的產(chǎn)品是最好的，但我們可以說我們產(chǎn)品的從整體上來說是最好的，雖然我們銷售價格高于競爭對手，但這個價格是與其價值相符的，這從我們產(chǎn)品的前期銷售中即可看出。雖然目前市場上普遍認為我們的價格高，但那只是表面現(xiàn)象，那只是因為我們沒能在項目的前一階段銷售過程中讓市場認清我們產(chǎn)品的價值而已，只要我們能讓消費者實際感受到我們的產(chǎn)品，看到我們的產(chǎn)品價值，我們的銷售必然會放量，我們的項目必然會成為市場關注的熱點，我們的項目必然會成為市場的領跑者。
消費者：在漢沽當?shù)氐南M市場中，主要以工薪收入階層為主，這是由當?shù)叵鄬我坏慕?jīng)濟結(jié)構(gòu)所造成的。雖然這些工薪階層的收入水平不高，但是卻相對穩(wěn)定，這為他煤買房地產(chǎn)產(chǎn)品提供了物質(zhì)基礎。同時由于他們受教育程度相對較高，這樣對新鮮事物的接受能力也相對于一般消費者要強，因此也就說明他們是我們的目標消費群體，是我們產(chǎn)品信息釋放的主渠道。
房地產(chǎn)營銷策劃論文篇十四
1.個性特色：“××商業(yè)城財富地產(chǎn)投資商業(yè)”是我市首家也是唯一一家將商業(yè)開發(fā)從“建造建筑產(chǎn)品”上升到“營造全新休閑購物方式”，倡導“投資財富地產(chǎn)、獲取穩(wěn)定回報”的投資理念。
2.區(qū)位交通：本項目地處××廣場旁，地段絕佳，高尚居住區(qū)地標建筑，交通便捷，是北部區(qū)域首選的理想商業(yè)地產(chǎn)投資環(huán)境。
3.增值潛力：處于政府規(guī)劃重點發(fā)展區(qū)域的核心區(qū)域，發(fā)展前景好，購置成本低，升值潛力大，是投資置業(yè)的首選。
(二)宣傳媒介組合。
1.開盤前期：主要以軟性新聞及廣告進行全新“財富投資，穩(wěn)定回報”理念的深度挖掘，媒體主要以報紙為主，電視為輔。
2.開盤后的強勢推廣期：即項目營銷推廣的重要時期，宣傳媒介以“報紙、電視、戶外廣告牌三位一體”為主，配以相關雜志、直郵廣告等形式。
3.開盤后的形象展示期：為了展示形象，以軟性深入挖掘為主，媒介選擇主要是電視和報紙，重點輔以論壇公關、促銷活動、項目招商說明會等形式。
房地產(chǎn)營銷策劃論文篇十五
各位領導、各位同事：
大家好！
在《xxxx年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售top200排行榜》看到xxxx公司赫然在榜,我倍感驚喜但并不意外。當看著自己所效勞的公司在業(yè)績上蒸蒸日上，在規(guī)模增速上持續(xù)上升，我倍感榮幸。在剛舉辦的公司年度經(jīng)營會上，集團領導對公司的戰(zhàn)略精準定位，對公司的發(fā)展明確方向，使我感觸良多。會后，我深刻的去理解公司的經(jīng)營需求，從而去調(diào)整自己的營銷思路和公司同步發(fā)展。為了貫徹集團領導年度報告精神，xx公司營銷部制定了針對性的行動計劃和措施。
公司目前正處于擴張的快速發(fā)展期，高周轉(zhuǎn)、規(guī)?；瘧?zhàn)略的突破時期?？熹N多銷起到了決定性的作用。對于長期的'發(fā)展來說，也有助于建立一個有體系、有執(zhí)行力、為目標負責的營銷鐵軍。
1、合理制定計劃，嚴格計劃實施，在營銷工作的計劃的設定上，突出重點工作內(nèi)容，并明確工作成果的關門時間。在過程中，對于人員因素造成的計劃工作延誤，營銷部內(nèi)部建立懲罰機制，嚴格執(zhí)行，結(jié)合月度和季度考評，直接與績效掛鉤。
2、在每月、每周工作計劃總結(jié)時，重點分析和研究未完成或成果未達標的原因，制定下一步工作的改進措施，及時調(diào)整工作辦法，逐漸形成良性循環(huán)。
市場的變數(shù)越來越快，也可能會越來越難，在新的競爭環(huán)境里，營銷管理和營銷人都要拼內(nèi)功。只有高效的營銷團隊才適合公司的快速發(fā)展。
“大營銷”，就是要求營銷線深入?yún)⑴c到“投、融、管、退”各個環(huán)節(jié)，和運營高度協(xié)同。領導在講話中也提到，營銷在項目開發(fā)各個環(huán)節(jié)都要介入，并且多次重點強調(diào)拿對地，定為準。我覺得我們營銷不僅是要完成銷售目標，還要能夠做到充分發(fā)揮營銷前置的作用，積極介入投資規(guī)劃、可研，提高拿地準確度和定位準確度。而且還要從財務角度思考，合理安排銷售計劃，保證現(xiàn)金流快速回正，持續(xù)關注流速表現(xiàn)，重點關注在途回款的過程。充分和運營、項目部聯(lián)動，保證及時供貨，產(chǎn)銷匹配、品質(zhì)兌現(xiàn)，讓整個公司能夠保持很高的市場靈敏度，不錯過窗口期?？偟膩碚f，就是營銷條線要站在公司經(jīng)營層面上思考問題，和公司其他條線一起推動戰(zhàn)略目標落地。就類似于一個前驅(qū)、一個后驅(qū)，“大營銷+大運營”，就把兩驅(qū)車變成了四驅(qū)車，整個公司這輛車，引擎系統(tǒng)就上了一個檔次，戰(zhàn)略達成才能更有保證。
調(diào)整推盤節(jié)奏，精準踩上每個銷售熱點；對于尾盤項目各業(yè)態(tài)的去化，通過對現(xiàn)金流的測算、流速的保障、風險評估分析，以此三點為原則，去整合好的資源合作，采取不同的銷售模式保障快速去化和回款。
“想得明白、做得堅決“，作為營銷人，對指標、對公司經(jīng)營、公司戰(zhàn)略要想得明白，對計劃、對措施要做得堅決。營銷是一場戰(zhàn)役，沒有硝煙，卻關乎生死，但我們不懼，營銷人是一名戰(zhàn)士，為了指標，我們勇往直前。根扎深了，樹就會長大，溶液濃稠了，肯定就會結(jié)晶！我們將目標堅定，步伐鏗鏘、使命必達。
房地產(chǎn)營銷策劃論文篇十六
第一、區(qū)域環(huán)境。研究區(qū)域環(huán)境要注重這幾個方面：區(qū)域概況、面積、人口、交通、通信、旅游等。
第二、經(jīng)濟環(huán)境。經(jīng)濟環(huán)境研究通常包含國民經(jīng)濟情況、財政收支、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和主導產(chǎn)業(yè)、家庭收入和支出、消費結(jié)構(gòu)和消費水平、對外貿(mào)易，以及經(jīng)濟發(fā)展規(guī)模、趨勢、速度和效益等等。
第三、政策環(huán)境。即與地產(chǎn)市場相關的房改政策、房地產(chǎn)價格政策、房地產(chǎn)金融政策、土地制度和土地政策、稅收政策等。
第四、行業(yè)環(huán)境。有關國民經(jīng)濟社會發(fā)展計劃、發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城市建設規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃、城市發(fā)展戰(zhàn)略等。
與此同時，在地產(chǎn)開發(fā)過程中，資本流動量、項目的分析和評估手段、投資價值與決策、交易規(guī)模和交易過程、貨幣信貸情況等方面也應該做出系統(tǒng)的研究。
階段b：房地產(chǎn)項目所在地房地產(chǎn)市場狀況分析。
第一、城市房地產(chǎn)市場發(fā)展描述。主要通過數(shù)據(jù)的統(tǒng)計，進而對供應量與需求量、價格走勢進行客觀、到位的描述。
第二、市場現(xiàn)狀剖析。通常通過對比近3-5年的成交量、供應量及成交價格，結(jié)合當?shù)鼐用竦木幼∮^念及開發(fā)商的開發(fā)模式，對當?shù)厥袌霈F(xiàn)狀進行深層次的剖析。
第三、未來走勢預測。在現(xiàn)狀剖析的基礎上，就與項目相關的方面，如郊區(qū)住宅發(fā)展趨勢等，做出預測（約3-5年）。
階段c：房地產(chǎn)項目所在地板塊市場分析。
第一、板塊總體規(guī)劃。主要包括其住宅規(guī)劃、配套規(guī)劃、道路規(guī)劃、綠地規(guī)劃等。
第二、板塊功能定位。是cld還是cbd等都是要加以區(qū)分的。
第三、板塊開發(fā)動態(tài)。已建、在建和即將開發(fā)的項目都要有個全面、扼要的認識。
第四、板塊物業(yè)價格水平分析。這是制訂價格策略的基礎，因此一定要搜集準確、全面的資料，并進行歸類、分析。
階段d：房地產(chǎn)項目地塊環(huán)境研究分析。
第三、周邊景觀。自然景觀、歷史人文景觀等。
第五、社會治安。
階段e：項目地塊特性分析。
第一、項目地塊的基本情況。主要有地理位置、占地面積、規(guī)劃用途、規(guī)劃指標（容積率、建筑密度、綠化率、建筑限高）及其它一些基本情況。
第二、項目地塊swot分析。從區(qū)位、時機、政策及經(jīng)濟環(huán)境、自身條件和外部可利用資源等對項目進行優(yōu)勢、劣勢、機會和威脅分析。
房地產(chǎn)營銷策劃論文篇十七
是一項系統(tǒng)工程，它統(tǒng)籌所有房地產(chǎn)銷售及宣傳推廣工作。是房地產(chǎn)開發(fā)商為了取得理想的銷售推廣效果，在進行環(huán)境分析的基礎上，利用其可動用的各種外部及內(nèi)部資源進行優(yōu)化組合，制定計劃并統(tǒng)籌執(zhí)行的過程。一個新的樓盤的營銷工作一般可以分為前、中、后三個時期，每一個過程與環(huán)節(jié)都很重要。想要搞得成功，必須具備全局性的營銷觀念，進行所謂“整體營銷”、“全程營銷”。因此不但包括房地產(chǎn)營銷戰(zhàn)略與戰(zhàn)術(shù)分析，還在在此基礎上確立投資地點、物業(yè)主題、規(guī)劃設計，處理殘局以及物色好策劃人員等一系列策劃工作。
的原則營銷是一項復雜的系統(tǒng)工程，在房地產(chǎn)營銷實踐中，有很多的規(guī)則和原則是必須要把握的。但是其中我們最需要把握的以下三大原則。
1、營銷策劃必須從客戶和市場需要出發(fā)。
策劃人從客戶出發(fā)，綜合分析，投其所好，才能打動他們，奪得更多的市場。
2、始終保持整體營銷的觀念。
營銷策劃講究的是創(chuàng)意，因此，策劃的靈感與創(chuàng)意一定要忠實于。
總的主題。這就要求策劃的各個細節(jié)環(huán)環(huán)相扣，在盡量面面俱到的前提下統(tǒng)籌安排，要規(guī)范布局、互相協(xié)調(diào)，目的一致，實現(xiàn)營銷的整體性。
營銷策劃的最后工作就是銷售策劃，因此，銷售也應該納入統(tǒng)一的總體策劃思路中去。市場與信息的變化是永恒的，策劃與銷售二者互為表里，彼此修正，緊密呼應，這才是真正負責且科學的營銷思維方式。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的面臨的首要問題是使開發(fā)的房地產(chǎn)商品適應顧客的需要，從而促進商品房的銷售，增加利潤，加快資金周轉(zhuǎn)。因此，房地產(chǎn)開發(fā)首先強調(diào)“以人為本”的營銷策劃。
房地產(chǎn)營銷是各種理念的復合理念是營銷策劃的靈魂，當代的主導理念一般包括：
1、人性理念，房地產(chǎn)營銷首先要講求“以人為本”，中國自古的儒家仁愛思想和西方的人本主義思潮為房地產(chǎn)營銷的人性理念提供了堅實的文化基礎。
2、生態(tài)理念，近代以來，地球環(huán)境污染加重，客觀上了要求房地產(chǎn)開發(fā)必須樹立起可持續(xù)發(fā)展生態(tài)理念。
3、智能理念，人類科技水平的迅速發(fā)展使房地產(chǎn)開發(fā)逐漸從傳統(tǒng)的磚瓦營造習慣轉(zhuǎn)向各種新興材料的應用，而在建筑的功能上也走向了多元化，提供給了人們更加多的服務。
4、投資理念，投資不動產(chǎn)愈來愈成為更多人選擇的投資保值手段。
1、房地產(chǎn)投資營銷：房地產(chǎn)投資分析是全程營銷的起點，是房地產(chǎn)開發(fā)的關鍵，透過細致的市場調(diào)查。
2、房地產(chǎn)定位營銷：營銷房地產(chǎn)的關鍵在于把握市場脈搏，進行準確的市場定位。細致的市場調(diào)查數(shù)據(jù)，是房地產(chǎn)定位的基石，這只是定量分析的開始，所以進行必要的定性分析是相當關鍵的。
3、房地產(chǎn)規(guī)劃設計營銷：房地產(chǎn)規(guī)劃設計是房地產(chǎn)營銷的第三個流程，經(jīng)過準確的市場定位，根據(jù)目標客戶群設計相應的房地產(chǎn)。
4、房地產(chǎn)形象營銷：通過項目的整體包裝，以到位的形象營銷向消費者傳達良好的企業(yè)形象、品牌形象。形象設計及包裝，良好的.企業(yè)聲譽、過硬的工程質(zhì)量、完善的物業(yè)管理形象，從而確立市場一流的項目形象、打好品牌塑造的基礎。
制訂一個合理的價格是十分重要的，一方面要可以讓大眾接受，另一方面又要滿足開發(fā)商利潤最大化的條件。
1、影響房地產(chǎn)價格的因素，歸納起來，主要有以下幾類：
（1）政治因素：如某次大的政府機構(gòu)變動，或重大政策性決策出臺等都會導致房地產(chǎn)價格較大的漲跌。
（2）經(jīng)濟因素：
a.物價：物價上漲，投資者預期上漲的心里反映在房地產(chǎn)方面，也。
造成價格上漲。
b.土地價格：土地是房地產(chǎn)的原料，原來價格的上漲，房屋成品價格也會水漲船高。
c.利率：銀行利率的提高緊縮對降低買方勢頭很有效，可刺激房地產(chǎn)的投資。
d.貨幣供應量：當貨幣供應量增加時，土地價值相對減少，此時若想得到與原來相同的價格的土地，勢必要提高價格。
e.經(jīng)濟增長率：經(jīng)濟增長迅速，表示人民幣收放提高，購買力增強，提高房地產(chǎn)價格，反之，則降低.
f.人口狀態(tài)：人口成長率高或人口集中地區(qū)，對方地產(chǎn)的需求增加，房價因市場功能而自然提高。
(3)自然因素。
位置：屬性優(yōu)劣不同而有價值的高低。地段好，交通便利的地區(qū)自然價格就高。
面積：土地面積越大，適于整體規(guī)劃，價格較高,反而因缺其不可而變成奇貨可居。
地勢：平原或地勢平坦適用于房屋興建，產(chǎn)品規(guī)劃，但若為山坡地、林地、低洼地區(qū)。由于開發(fā)成本高，安全性低，相應的地價也較低。
房地產(chǎn)營銷策劃論文篇一
摘要：主要討論了房地產(chǎn)營銷策劃現(xiàn)存的問題與解決措施，以求為未來房地產(chǎn)營銷提供理論支撐。先簡單介紹房地產(chǎn)營銷策劃的基本含義；再從市場調(diào)研不足、目標市場不明確等方面入手，分析當前房地產(chǎn)策劃中存在的問題；最后針對問題提出幾點解決措施。加強房地產(chǎn)市場調(diào)研與分析、明確市場目標等措施能有效解決當前房地產(chǎn)營銷策劃中存在的問題，具有良好的應用價值。對相關工作人員而言，在當前房地產(chǎn)營銷策劃中，需要正確認識到當前工作中存在的問題，再提出相應解決辦法，保證相關措施具有良好的應用價值。
引言。
近幾年，我國房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展，成為現(xiàn)代經(jīng)濟體系中的重要組成部分。同時，受到新營銷思想的影響，房地產(chǎn)企業(yè)一般會采取多種營銷方式，保證自身推廣行為能達到預期效果。但從當前房地產(chǎn)企業(yè)營銷策劃的實際情況來看，其中存在多方面問題，嚴重影響了房地產(chǎn)營銷策劃整體效果。因此，需要加深對房地產(chǎn)營銷策劃現(xiàn)存問題的認識，再提出相應的解決措施，為推動房地產(chǎn)企業(yè)快速發(fā)展奠定基礎。
所謂房地產(chǎn)營銷策劃，就是在綜合整合營銷學的相關概念，由最初的市場調(diào)研開始，對房地產(chǎn)產(chǎn)品、設計觀念、設計特點、產(chǎn)品定位、企劃創(chuàng)意等項目進行整合，通過充分向消費者傳遞自身積極的營銷思想，最終提高企業(yè)效益。從整個流程來看，房地產(chǎn)企業(yè)通常會通過市場調(diào)研，全面分析消費者的基本需求，再通過市場細分對消費者進行定位。其內(nèi)涵主要包括：（1）房地產(chǎn)市場營銷策劃的主體是房地產(chǎn)品牌，通過在房地產(chǎn)領域綜合利用多種營銷概念，對其銷售行為進行策劃的一種活動；（2）在當前房地產(chǎn)營銷過程中，主要以企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略為核心，構(gòu)建完整的市場營銷、預測體系；（3）房地產(chǎn)的營銷策劃行為具有明顯的目的性，以實現(xiàn)利潤最大化為最高宗旨。
2.1市場調(diào)研不足。
市場調(diào)研是開展營銷策劃的前提，其調(diào)研質(zhì)量對整個營銷行為產(chǎn)生重要影響。但當前房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在市場調(diào)研不足的現(xiàn)象，主要表現(xiàn)為：（1）市場調(diào)研資料不全面，不能成為科學的資料基礎；（2）市場調(diào)研目標模糊，不能根據(jù)企業(yè)要求合理篩選資料，出現(xiàn)調(diào)研資料繁雜的現(xiàn)象。
2.2目標市場不明，市場定位模糊。
在當前市場定位中，主要是以消費者的某項需求為基礎，以消費需求、消費能力全方面劃分消費群體。對房地產(chǎn)企業(yè)而言，其在細分市場顧客群體時，不能正確認識到不同消費者中存在的共性與差別，制定統(tǒng)一的標準去展開市場營銷，導致消費者對企業(yè)的服務評價不高。另一方面，在市場影響過程中，企業(yè)忽視了對市場結(jié)構(gòu)、企業(yè)目標等要素的整合，導致整體市場結(jié)構(gòu)失衡。
2.3產(chǎn)品賣點把握不準，文化營銷面臨困境。
產(chǎn)品賣點是本產(chǎn)品明顯區(qū)別與其他企業(yè)產(chǎn)品的核心，而在當前的營銷過程中，房地產(chǎn)企業(yè)的營銷口號幾乎千篇一律，主要表現(xiàn)為：低首付、低利息、贈送空間等幾方面，缺乏對顧客的吸引。在此背景下，房地產(chǎn)企業(yè)的文化營銷面臨困境，難以賦予產(chǎn)品、品牌等更具代表性的內(nèi)涵，更無法建立相應的營銷形象。
3.1加強房地產(chǎn)市場調(diào)研與預測。
在市場調(diào)研中，相關人員可以模塊化工作理念處理相關內(nèi)容，將市場調(diào)研與預測工作劃分為多個模塊，通過逐一解決不同模塊的要求，最終達到市場調(diào)研目標。
在落實模塊化工作理念的過程中，可以設置以下幾個模塊：（1）準備模塊。制定調(diào)查問卷，調(diào)查問卷內(nèi)容應包括受眾喜愛的戶型、能接受的房屋價格、希望在購房過程中得到的服務等；（2）市場調(diào)研模塊。充分借助當前微時代的大背景，以微信、微博為平臺，展開市場調(diào)研工作，對于每位認真填寫調(diào)查問卷的受眾，可以添加其關注，以提高受眾參與市場調(diào)研的積極性；（3）數(shù)據(jù)分析模塊。根據(jù)市場調(diào)研結(jié)果，整合調(diào)查問卷內(nèi)容，判斷不同用戶的需求，進而建立扇形圖，以真實反映不同群體的購房意向。
3.2明確目標市場，科學市場定位。
科學定位市場的核心，就是以“求同存異”的.思想判斷消費者的購房需求，在通過聚合消費者的偏好后，正確判斷消費者的購買行為，并確定最終的分散偏好、集群偏好等。例如，在市場定位中，需要正確認識到本價格段位、本戶型等在消費者心中的地位，確定其基本消費需求，并確定在市場定位，應該選擇集中化處理形式還是選擇專業(yè)化處理形式。
3.3實事求是，避免故意炒作。
在營銷策劃過程中，策劃人員應該根據(jù)客戶的不同需求來對產(chǎn)品進行細分。就房地產(chǎn)實質(zhì)來看，一個開發(fā)項目具有很多的賣點，包括住房規(guī)劃、配套設施、物業(yè)等，而策劃人員就需要根據(jù)自身產(chǎn)品賣點，并結(jié)合消費者的實際需求，促使消費者完成消費。在策劃過程中，要做到實事求是，充分告知消費者本樓盤項目的主要特點與內(nèi)容，保證消費者能享受與廣告宣傳相一致的待遇；同時在客觀行動上，要做到細微謹慎，避免引起“炒作”之嫌。
3.4注重廣告品質(zhì)，重視廣告創(chuàng)意。
在房地產(chǎn)廣告策劃中需要認識到：企劃創(chuàng)意是對主體進行抽象渲染的過程，保證客戶能更好的認知本產(chǎn)品，并產(chǎn)生購買沖動。在提高廣告品質(zhì)的過程中，需要以消費者的注意力、識別力、需求性等為評價標準，并以藝術(shù)展現(xiàn)的方式表達本企業(yè)的企劃創(chuàng)意，使廣告內(nèi)容能貼近消費者生活，提高消費者對廣告內(nèi)容的認可度。
一般在廣告投入過程中，針對性銷售成為當前房地產(chǎn)銷售的主要趨勢，主要表現(xiàn)為：銷售對象具有一定的固定性，主要集中在26-35歲的年輕人、35-50歲的中年人兩大塊。
3.5重視媒體運作，提高社會知名度。
媒體是促進消費的主要載體，為保證營銷行為能達到預期效果，需要重視媒體運作，不斷提高企業(yè)社會知名度。從當前房地產(chǎn)企業(yè)所開展的營銷策劃內(nèi)容來看，圖片宣傳所占的比例最大，約占63.4%的比例，其次為廣播電視廣告。然而，隨著現(xiàn)代人們生活節(jié)奏不斷加快，這種傳統(tǒng)的媒體宣傳形式難以達到預期效果，因此，迫切需要一種更具有時尚性的廣告?zhèn)鞑シ椒?。目前，手機的推廣范圍不斷擴大，以手機為媒介成為當前媒體運作的主要方式。例如，可以與本地的微信運營商取得聯(lián)系，在售樓中心附近展開微信傳播，通過建立相應的公共賬號，邀請消費者關注，并依靠微信紅包等新興手段，對關注的人群進行隨機獎勵，以激發(fā)受眾參與度，促使其能潛移默化的接受廣告信息。
同時，以體驗、實景呈現(xiàn)為代表的房屋銷售模式在我國普遍開展，在該模式的銷售中，可以將優(yōu)秀的物業(yè)服務、良好的區(qū)位條件、美觀的建筑布局為切入點，通過適當提高綠色植被在體驗房屋中所占的比例，讓體驗者感受到一種親近自然的氛圍，有利于加深其對該品牌的認可度，最終完成銷售。
結(jié)束語：
主要討論了房地產(chǎn)營銷策劃現(xiàn)存的問題與對策的相關問題，對工作人員而言，在當前房地產(chǎn)營銷策劃的過程中，需要充分認知當前房地產(chǎn)營銷中存在的問題，并結(jié)合多種新型手段展開營銷，確保相關行為能達到預期效果，為企業(yè)創(chuàng)造更多利潤。
參考文獻：
房地產(chǎn)營銷策劃論文篇二
第一、命名方案。
第二、vis系統(tǒng)的建立。
階段b：價格策略。
第一、定價策略。
1、定價目標：加速銷售速度、提高銷售率、以利資金周轉(zhuǎn)等。
2、定價的衡量因素：建造成本、建筑物產(chǎn)品特色、正常利潤、市場價格導向、附近市場行情和競爭狀況等。
3、價格策略：著重于市場導向。
4、定價原則：地理位置、景觀、房型規(guī)劃、樓層、朝向等因素。
5、定價方針和付款方式：付款一般以工程進度分期付款；優(yōu)惠折扣；面積小、平面布局差訂出最低價等。
第二、差價策略。
第三、入市價格策略。
階段c：廣告策略。
階段d：媒介策略。
階段e：活動策略。
步驟2：制定市場進入方案。
階段a：營銷思路的體現(xiàn)。
第一、客戶群的再清晰化。
第二、主要賣點的展示。
第一、營銷方式建議。
第二、公關活動策劃。
房地產(chǎn)營銷策劃論文篇三
崗位職責:。
1、負責市場信息收集與分析,根據(jù)需要撰寫市場調(diào)研報告;。
3、編制廣告推廣計劃及傳播方案,負責媒體選擇及成本預算控制,對各種營銷推廣活動進行策劃、執(zhí)行及管控。
任職要求:。
1、統(tǒng)招全日制本科或以上學歷,房地產(chǎn)經(jīng)營、市場營銷、廣告學等相關專業(yè);。
4、具備良好的公關能力及媒體關系維護能力和一定的文字功底。
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房地產(chǎn)營銷策劃論文篇四
本體理論的概念最初是從哲學的層面轉(zhuǎn)化而來的，檔案學主動吸納了本體理論的精華部分并將其應用到檔案學的研究中來，接下來筆者將具體論述一下本體理論的相關概念。
1.本體理論的含義。中國哲學的本體觀念及本體構(gòu)建的方法，早就在先秦諸子百家爭鳴時期就奠定了基礎，經(jīng)過魏晉南北朝時期的發(fā)展，發(fā)展到宋明理學時期，儒家學說和道家學說的融合，達到了成熟階段，中國哲學的本體觀念在這一時期得到了充分的展示。中國傳統(tǒng)哲學本體理念是在生存論的基礎上發(fā)展起來的，中國哲學沒有真正意義上的本體論[1]5，但是在倫理規(guī)范建立的時候，由于人們對于自然和人的理解就產(chǎn)生了本體論，而且本體觀念與認識論在后來的發(fā)展過程中一直互相滲透、相互影響。
其實，我們在政治課上通過對實踐論和認識論的學習，就已經(jīng)對本體理論有了一定的認識。像是我們知道的思維和存在何者為世界的本原，思維和存在何者為第一性，何者為第二性的問題，這些問題都可以作為研究本體理論的基石。也就是說在哲學的范疇之中，所謂的本體理論就是回答何者為世界的本原，也就是關于世界本性的問題。
這個時候我們可以來分析一下我們?nèi)粘Ｉ钪小氨尽边@個字的概念。本和末是相對的兩個字。我們都聽過這么一句話，說“物有本末，事有始終”。這里所說的“本”就是事物的根源、根基，所以人們在生活中總是喜歡追本溯源，反對“本末倒置、舍本求末”等等。這也就引申出了本的重要含義，像是“本部、本題”這兩個詞中的“本”就是重要的、中心的意思；像是“本人、本國、本鄉(xiāng)、本土”這四個詞中“本”就是自己的或者是自己方面的意思；再像是“本質(zhì)、本意”這兩個詞中的“本”就是本來的、原來的意思[2]104。所以說，本體的概念總是追求最根本的東西，為自己的思想和行為尋找最終的根據(jù)。
2.國內(nèi)關于本體論的研究。為了深入地認識本體理論，我們有必要了解一下國內(nèi)關于本體理論的研究現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢。隨著本體理論的深入發(fā)展，這一理論不斷成熟，而且運用到很多領域。
國內(nèi)在本體方面的研究是比較晚的，最多也就是十年的時間，也就是說我們國家最近這幾年才開始重視圖書館學、情報學、檔案學等方向。不管是在理論方面還是實踐方面，國內(nèi)的研究都趕不上國外，只是在近幾年有了突飛猛進的發(fā)展。舉一個最簡單的例子，就是“中國知網(wǎng)”，在中國知網(wǎng)中的文獻檢索記錄就可以很好地反映我國國內(nèi)本體論的研究方向。
從表一中我們可以看出來，在中國知網(wǎng)數(shù)據(jù)庫中，關于本體的文獻篇數(shù)在急劇上升，在以后的這個時間段的研究成果是比較多的，而且也比較集中，從圖一來看更為直觀一些。一方面，國內(nèi)對于本體的研究和應用最鮮明的特點就是，理論研究和技術(shù)都比較少，這跟國外本體領域是截然相反的?？梢哉f，目前我國已經(jīng)有相關的研究團隊，但也只是初具規(guī)模，數(shù)量還是很少。最主要的原因應該就是檔案學領域?qū)I(yè)的研究人員很少。雖然國內(nèi)有眾多的關于本體理論的研究，但也只是停留在論文或者是一些小型的本體構(gòu)建上，那些被廣泛使用的本體系統(tǒng)少之又少。另一方面，我國的國內(nèi)研究主要是側(cè)重于對本體本身的研究，而且大部分研究人員只是簡單地進行相關的討論，未能形成系統(tǒng)全面的本體領域。所以說，我們國家的本體研究還是落后于其他國家的。
二、檔案學本體論的研究。
1.檔案學的學科性質(zhì)。作為檔案學領域的研究人員，我們首先就要明確什么是檔案學，它作為一門獨立的學科，其學科性質(zhì)是什么。在研究檔案學的內(nèi)涵的同時，要知道檔案學最重要的就是它的基礎理論，包括檔案學理論的相關利用的重要內(nèi)容，尤其是我們要突出檔案作為第一手資料的原始記錄性[3]39。
2.確定檔案學的學科特點。檔案學的學科特點在幾十年的發(fā)展中日漸完善，真實性、原始記錄性等特點隨著時間的推移，其內(nèi)容更加詳盡，與檔案學本體論中的“完美”相呼應。同時，檔案學也在時代的變化之中不斷發(fā)展其新的學科特點，積極與時代相結(jié)合，成為一門獨具先進性與創(chuàng)新性的學科。
3.確定檔案學的學科體系。學科體系主要是指某個學科中研究的類型以及互相之間構(gòu)成的有機的聯(lián)系。檔案學也是如此，分為以下幾種類型：檔案學基礎理論的研究、檔案學應用技術(shù)的研究、檔案學的開發(fā)和利用的研究[4]9。這些類型依次相連，缺少其中的一項，檔案學的學科體系就不是一個統(tǒng)一的整體，各個環(huán)節(jié)相互配合，促進了檔案學系統(tǒng)的高效運作。
4.確定檔案學的研究方法。檔案學的研究方法可大致分為兩類：第一類是同其他學科相一致的研究方法，由于各學科的研究方法多種多樣，在這里就不詳細地進行介紹了。主要介紹的是檔案學特有的研究方法：現(xiàn)實與歷史相結(jié)合的研究方法、國際化與中國化的研究方法、現(xiàn)象與本質(zhì)相結(jié)合的研究方法，這些都是由檔案學本身所具有的特點而決定的[5]256。
三、檔案學本體理論的應用。
從哲學的角度看，理論指導實踐這一方法論說明了我們研究一個學說其最終的目的是要服務于實踐的需要，這一理論在檔案學本體論中也有了充分的體現(xiàn)，下面就具體闡述檔案學本體論在保護古建筑和口述檔案方面的作用。
1.對于古建筑保護方面的應用。
（1）對古建筑的本體領域進行檢索。對于古建筑的保護其實就是將有關古建筑方面的知識進行重組與繼承發(fā)展的過程。而這些知識大多記載在此學科領域知名專家學者所發(fā)表的著作、依據(jù)工作實踐所形成的經(jīng)驗中。檔案信息的收集和整理、保存一直是檔案工作的重中之重，目前，我們的古建筑保護部門在對信息進行整理的過程中仍然使用傳統(tǒng)的'模式，檢索速度很低，甚至影響了整個檔案工作的發(fā)展。
（2）利用案件推理的方法進行古建筑保護。在對古建筑的保護過程中，有些古建筑具有相似的特征，這就使得它們的保護方法同樣具有相似性。所以，工作人員要利用之前在古建筑保護過程中相關案例所得到的經(jīng)驗與知識來進行類似保護工作[6]175。但是，如果單憑記憶來查找在文檔系統(tǒng)中錄入的相關案例具有一定的難度，而且有時也不能準確地想起與之相似的古建筑保護的文件及內(nèi)容。為了更好地對古建筑進行保護和利用，我們可以采取案件推理的研究方法，將古建筑所蘊含的所有的文化和價值通過案件的推理進行充分的顯示，尤其是檔案內(nèi)容的真實性。
2.對口述檔案保護方面的應用。
口述檔案對于民族文化的傳承具有特殊的價值，包括文化價值、民族感情價值、科學文化價值等，而這些價值實現(xiàn)的前提是對口述檔案加以重點保護，使其流傳下來，為社會公眾所利用。
（1）從檔案本體論出發(fā)建立口述檔案數(shù)據(jù)庫。傳統(tǒng)的口述檔案傳承形式是以“傳承人”為傳播渠道來進行的，這種方式效率低下，容易使檔案的原始記錄性受損，可能造成部分檔案的失傳。因此，我們要運用計算機本體技術(shù)來建立專門的口述檔案數(shù)據(jù)庫[7]427。目前，建立口述檔案的數(shù)據(jù)庫迫在眉睫，這是對非物質(zhì)文化遺產(chǎn)進行保護的重要措施，要用文字、聲像、圖表、多媒體等形式對口述檔案進行全面記錄，建立口述檔案數(shù)據(jù)庫，利用此類數(shù)據(jù)庫能確?？谑鰴n案的長期保存，使其能以更加豐富的形式呈現(xiàn)在讀者面前，將傳統(tǒng)的技藝與現(xiàn)代科學技術(shù)結(jié)合起來，實現(xiàn)其長久的流傳，便于社會公眾的利用。
（2）從本體論的本質(zhì)出發(fā)——保護口述檔案傳承人?！翱谑鰴n案”是我國非物質(zhì)文化遺產(chǎn)其中的一個方面，口述檔案的傳承人如今越來越少了，如果這些群體全部消失的話，可想而知，這項非物質(zhì)文化遺產(chǎn)也將成為歷史。因此，從檔案學的本體論角度出發(fā)，我們要從事物的本質(zhì)中進行研究，如何保護這些口述檔案的傳承人至關重要。我認為首先國家應將口述檔案的重要性認識起來，派專人記錄老一輩傳承人所掌握的一些口述檔案，將其集中記錄下來；另一方面，我們要培養(yǎng)新一代的口述檔案傳承人，國家加強對此項事業(yè)的資金投入與政策支持，讓廣大人民積極地參與到其中，確保這項技藝能代代相傳。
近年以來，本體在各個領域都有很大的發(fā)展，本文從檔案學的視角出發(fā)探究了檔案學本體理論及其相關的應用，具體地闡述了什么是檔案學本體論。同時也從理論層次的角度進行了具體分析，從如何對古建筑進行保護和對口述檔案進行保護的事例中，闡述了檔案學理論體系在實踐方面的重要作用，人們可以利用本體所提供的語義查詢相關的信息，而且非常準確、快速，這在一定程度上使得檔案資源能夠最大限度地實現(xiàn)自身的價值，滿足信息用戶的需求。對本體的研究進行展望我們就會發(fā)現(xiàn)，對本體的研究和應用還處于起步階段，仍然還有很多問題。比如本體的構(gòu)建問題，目前還沒有一套成熟的方法論，我們都希望在未來，檔案學能與日益先進的、各種在計算機領域、社會科學領域的本體論進行結(jié)合，從而促進檔案事業(yè)向前發(fā)展。
參考文獻。
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房地產(chǎn)營銷策劃論文篇五
房地產(chǎn)營銷策劃是一項較為復雜的工作，涉及到的工作內(nèi)容非常廣泛，主要是通過對房地產(chǎn)項目所處的內(nèi)外環(huán)境進行詳細分析的基礎上，對房地產(chǎn)開發(fā)項目在一段時間之內(nèi)的營銷工作的具體目標、戰(zhàn)略以及具體的實施方案等進行的設計和規(guī)劃，這是房地產(chǎn)項目進行市場營銷的指導和營銷人員的工作指南，在房地產(chǎn)營銷中發(fā)揮著非常重要的作用。
（一）營銷策劃中過于重視營銷廣告。
當前我國房地產(chǎn)企業(yè)過于重視銷售業(yè)績，而且對于營銷廣告有著盲目的信服，在營銷預算中將過多的精力和資金都投入到廣告中，營銷策劃工作也不得不根據(jù)公司的需要進行廣告方面的策劃，但是過多的廣告盡管能夠一定程度上提高房地產(chǎn)項目的知名度，但是實際在房產(chǎn)銷售方面發(fā)揮的作用并不樂觀。
（二）營銷策劃缺乏特色性。
在房地產(chǎn)營銷策劃中還存在缺乏特色的問題，營銷策劃工作中重點是向消費者宣傳小區(qū)的房型、周圍環(huán)境以及物業(yè)管理服務等，這些都是籠統(tǒng)性的問題，難以滿足消費者的需要，對于房地產(chǎn)項目的銷售起到的作用并不大。這主要是由于房產(chǎn)營銷策劃工作人員沒有針對消費者的需求和消費者的心理做出較為全面的了解和分析，這種無特色的營銷策劃，消費者無法從中分辨出本項目與市場中的其他項目的不同之處，難以從中發(fā)現(xiàn)本項目的特點和優(yōu)勢，這就導致很難真正實現(xiàn)營銷的目的，對于房地產(chǎn)項目的銷量會造成一定的不良影響。
（三）市場調(diào)研不足。
許多房地產(chǎn)公司中的策劃部門在制定營銷策劃方案之前都沒有進行充分的前期市場調(diào)查，這也是影響其營銷策劃效果的重要因素。當前許多營銷策劃部門的工作人員往往都僅僅在小范圍的市場中做一些簡單的調(diào)查就用來當做營銷策劃的依據(jù)，甚至一些房產(chǎn)營銷策劃人員根本沒有任何的前期市場調(diào)查就將營銷策劃方案做了出來，這種以偏概全和隨意策劃的情況難以對消費者的需求和房地產(chǎn)銷售市場中的發(fā)展情況進行全面的了解，這種情況下制定出的營銷策劃必然會呈現(xiàn)出程式化和不合實際的缺點，難以滿足消費者的需求，若因此而造成錯誤的市場定位，則最終影響到房地產(chǎn)開發(fā)項目的實際銷售量和企業(yè)的整體競爭力。
（四）營銷策劃方案缺乏新意。
房地產(chǎn)營銷策劃中的創(chuàng)新元素是非常重要的，是吸引消費者的關鍵，這種創(chuàng)新是建立在對市場需求進行詳細了解的基礎上的，只有符合消費者需要和市場需求的創(chuàng)新型的房地產(chǎn)營銷策劃才能夠吸引更多的消費者，真正實現(xiàn)房地產(chǎn)項目營銷的目的，實現(xiàn)房地產(chǎn)項目銷量的增長。但是目前多數(shù)的房地產(chǎn)營銷策劃工作中都沒有做到這一點，許多策劃部門僅僅是為了完成工作任務而策劃，他們的策劃缺乏新意，多數(shù)都是按照統(tǒng)一的模板，將其中的數(shù)據(jù)和其他信息換成本房產(chǎn)項目相關的信息，這樣降低了策劃工作的工作量，卻也降低了營銷策劃方案的質(zhì)量。這種缺乏新意的營銷策劃很難在當前房地產(chǎn)市場的激勵競爭中驚艷到消費者，在競爭中并沒有任何優(yōu)勢可言。
（一）創(chuàng)新廣告形式。
廣告是房地產(chǎn)營銷中不可缺少的一項重要內(nèi)容，但是在實際的營銷策劃工作中不能將市場營銷的重點都集中到廣告方面，應該多種措施并舉。而且在進行廣告策劃的過程中策劃人員要在深入分析房地產(chǎn)項目賣點的基礎上做出更有針對性的`廣告創(chuàng)意，讓消費者能夠從廣告中了解到更多的與項目相關的信息，并且要保證廣告中不能出現(xiàn)虛假宣傳等，這對于房地產(chǎn)企業(yè)的品牌形象建設和房地產(chǎn)項目的市場營銷都有著重要的意義。
（二）認清消費需求。
房地產(chǎn)營銷策劃的最終目的就是提高房地產(chǎn)項目的銷售量，將房子賣給需要的人。衡量需要的人的關鍵就是要充分了解消費者的消費需要，這樣才能更好的進行市場定位和更科學的進行市場細分，從而針對不同需求的消費者制定出對應的營銷策劃，實現(xiàn)市場營銷的目的。
（三）加強市場調(diào)研。
市場調(diào)研是房地產(chǎn)企業(yè)中獲得市場信息的重要途徑，完善的營銷策劃都是建立在全面的市場調(diào)研的基礎上的，所以必須重視市場調(diào)研工作。在進行市場調(diào)研之前首先必須明確市場調(diào)研的目的和目標，并運用科學的調(diào)查方法去房地產(chǎn)市場中收集需要的資料，并將這些資料進行整理和分析進而得出科學的結(jié)論，得出房地產(chǎn)市場中的真實信息，這些都是房地產(chǎn)公司發(fā)展的重要資料，也是房地產(chǎn)營銷策劃方案制定的依據(jù)。
營銷策劃是房地產(chǎn)公司中進行市場營銷工作的指導性方案，必須有足夠的創(chuàng)新元素才能夠更好的激發(fā)消費者的購買熱情，所以公司中要組織專業(yè)的營銷策劃團隊，在制定營銷策劃方案的過程中不僅要將房地產(chǎn)項目的具體信息展示出來，更要將一些藝術(shù)性的元素也加入到營銷策劃方案中，這樣才能夠提高營銷策劃的創(chuàng)新型，從而吸引更多的消費者。
房地產(chǎn)營銷策劃論文篇六
普通老百姓通常把房地產(chǎn)理解為寫字樓、住宅等，即具有某種特定物質(zhì)形狀和用途的物業(yè)。而現(xiàn)代市場營銷理論認為，房地產(chǎn)產(chǎn)品不僅僅限于有形物品，它是人們通過交換而獲得需求的滿足，是消費者所期望的實際利益。因而，凡是提供給市場的能夠滿足消費片或用戶某種需求或欲望的任何有形建筑物、構(gòu)筑物、土地和各種無形服務均為房地產(chǎn)產(chǎn)品。其內(nèi)涵不僅包括物業(yè)實體及其質(zhì)量、特色、類型、品牌等，還包括可以給消費者帶來的附加利益，如心理上的滿足感等。因而產(chǎn)品可以理解為核心產(chǎn)品、有形產(chǎn)品和外延產(chǎn)品三者的有機結(jié)合。
網(wǎng)絡經(jīng)濟時代產(chǎn)品策略是房地產(chǎn)營銷組合的重要組成部分，但是隨著社會的網(wǎng)絡化和信息化進程，產(chǎn)品策略中信息因素所占的比重越來越多。消費者的意愿將在產(chǎn)品策略中得到更多的體現(xiàn)，不再是消費者被動地適應房地產(chǎn)開發(fā)商的產(chǎn)品，而是開發(fā)商為滿足顧客需求而進行產(chǎn)品開發(fā)，所以網(wǎng)絡時代市場營銷觀念將得到更完全的實踐。傳統(tǒng)意義上的房地產(chǎn)產(chǎn)品是一種物理的概念，物業(yè)總是實實在在的東西。而信息社會中產(chǎn)品概念會發(fā)生變化，從物質(zhì)的概念演變?yōu)橐粋€綜合服務和滿足需求的概念，也就是說，房地產(chǎn)企業(yè)出售的不光是一些物質(zhì)產(chǎn)品，還有一系列服務。例如消費者還可以通過網(wǎng)絡向房地產(chǎn)公司訂制自己的房屋，確定樓層、朝向、內(nèi)部結(jié)構(gòu)、面積等，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合這些信息進行個性化設計，實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的一對一營銷。同時房地產(chǎn)公司通過對這些問題的統(tǒng)計和分析，能夠準確及時地確定什么類型的人需要什么樣的產(chǎn)品，原有的設計在哪些方面不能滿足他們的需求，消費者認為有哪些不便等等。統(tǒng)計分析結(jié)果就奠定了房地產(chǎn)公司下一步開發(fā)的方向。
二、房地產(chǎn)價格的組成因素。
房地產(chǎn)價格受多種因素影響，且隨時間、地區(qū)不同存在較大差異，主要可以分為兩大因素，即成本因素和供求因素。成本因素涉及房地產(chǎn)開發(fā)商在開發(fā)經(jīng)營過程中所投入的總費用，包括地租、征地和拆遷補償費、前期工程費、房屋建筑安裝費、基礎設施建設費、管理費、貸款利息、稅金和利潤等，這是房地產(chǎn)價格的主要決定因素。供求因素是指市場上的總供給和總需求狀況，供大于求，價格下跌；供不應求，價格上升。供求因素又受到經(jīng)濟因素、社會因素、政治因素和競爭者行為等因素的影響。一般來說，經(jīng)濟增長、金融景氣、政治穩(wěn)定時期，社會總投資增加，土地需求也會相應增加，致使地價房價上漲，反之就會造成房地產(chǎn)價格的下降。
定價方式對實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營目標至關重要。房地產(chǎn)商品價格的高低受成本費用、市場需求和競爭狀況等因素的影響，因而定價思路可歸結(jié)為成本導向定價法、需求導向定價活和競爭導向定價法。所謂的成本導向定價就是在產(chǎn)品成本的基礎上加上一定比例的預期利潤作為售價，利潤率根據(jù)企業(yè)的目標進行選擇。這種方法簡單易行，但缺點在于比較呆板，不能反映市場需求狀況和競爭的激烈程度。需求導向定價法，是以市場上消費者對于房地產(chǎn)產(chǎn)品的需求狀況為定價依據(jù)，以買方對產(chǎn)品價值的理解、需求的強度以及價格承受力為基礎確定售價。網(wǎng)絡經(jīng)濟必將對房地產(chǎn)的定價方式產(chǎn)生不可避免的影響。有人將這個時代稱為一個“網(wǎng)絡為王”的時代，因為網(wǎng)絡極大地改變了我們的時空觀和信息獲取方式。經(jīng)典經(jīng)濟學把信息不對稱作為價格波動的重要原因，在互聯(lián)網(wǎng)上由于信息傳播的高效性、對稱性，價格的波動將會非常有限，價格的制定將更接近房地產(chǎn)產(chǎn)品的成本。因為價格一旦離譜，就會有別的廠商取而代之。
網(wǎng)絡競價也是目前新興的一種定價方式，它利用網(wǎng)絡傳遞信息的便利性，由消費者按照自己對物業(yè)的評價給出報價。在網(wǎng)上消費者綜合所掌握的有關信息和對物業(yè)本身的評價以及需求的迫切程度等因素給出自己的報價，若消費者預期比較高，報價也會比較高：反之若預期或評價不好就會給出較低報價。房地產(chǎn)開發(fā)商將眾多消費者報出的不同價位進行比較分析，擇優(yōu)達成交易。網(wǎng)絡的互動性使得消費者足不出戶就可以參加競買，也為房地產(chǎn)開發(fā)商獲得最優(yōu)價格提供了可能，供給與需求相互匹配的經(jīng)濟學原理在此得到充分的體現(xiàn)，這是需求導向定價法在網(wǎng)絡經(jīng)濟下的新形式。
四、房地產(chǎn)的網(wǎng)絡直銷。
網(wǎng)絡直銷是指房地產(chǎn)商通過網(wǎng)絡渠道直接銷售產(chǎn)品。目前通常做法有兩種：一種是企業(yè)在因特網(wǎng)上建立自己的站點，申請域名，制作主頁和銷售網(wǎng)頁，由網(wǎng)絡管理員專門處理有關產(chǎn)品的業(yè)務；另一種做法是企業(yè)委托信息服務商在其站點上發(fā)布信息，企業(yè)利用有關信息與客戶聯(lián)系，直接銷售產(chǎn)品。首先它的低成本可以為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)節(jié)省一筆數(shù)量可觀的委托代理傭金。其次，它有利于利用網(wǎng)絡工具，如電子郵件、公告板等收集消費者對產(chǎn)品的意見，有利于企業(yè)提高工作效率和樹立良好企業(yè)形象。
網(wǎng)絡直銷方式多在以下情況中采用：（1）大型房地產(chǎn)公司，在公司內(nèi)部設有專門的網(wǎng)絡銷售部，專門負責樓盤銷售。比如，香港大型房地產(chǎn)公司，如長實、新鴻基、恒基兆業(yè)等已經(jīng)開始準備采用這種直銷方式。（2）市場為賣方市場，房地產(chǎn)市場供不應求，推出的樓盤受到投資者的歡迎。當出現(xiàn)房地產(chǎn)熱時，發(fā)展商圖紙一出來，樓盤就立即被搶購一空，當然無需代理了。（3）樓盤素質(zhì)特別優(yōu)良，市場反映非常好，甚至有的業(yè)主愿意預付部分或全部建設費用。如深圳某公司開發(fā)的物業(yè)整體規(guī)劃占地230萬平方米，建筑面積45萬平方米。因其優(yōu)越的地理位置，歐洲風情的設計風格加開發(fā)展商的實力，早在該項目未公開推出時，其首期幾幢多層住宅就被市內(nèi)兩家銀行和一家信托公司瓜分一空，這當然無需再找網(wǎng)上物業(yè)中介機構(gòu)了。
當然，網(wǎng)絡直銷也有自身的缺點，雖然許多房地產(chǎn)企業(yè)在網(wǎng)絡上都有自己的站點，但面對大量分散的域名訪問者很難有耐心去一個一個地訪問一般企業(yè)的主頁，尤其是一些不知名的中小企業(yè)，大部分網(wǎng)絡漫游者不愿在此浪費時間，或者只是路過走馬觀花看一眼。因而許多房地產(chǎn)網(wǎng)站訪問者寥寥無幾，銷售額不大。
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房地產(chǎn)營銷策劃論文篇七
關于“人力資源會計理論與方法”的一個研討會在首都經(jīng)濟貿(mào)易大學召開，把對人力資源會計的研究推向高潮。關于人力資源會計的文章非常多，這其中也存在著良莠不齊的現(xiàn)象。李世聰教授在《國內(nèi)外人力資源價值計量方法的比較與啟示》一文中歸納出我國人力資源會計研究中存在的四個問題：缺乏群體研究；獨創(chuàng)性研究成果少；計量模型多樣化；忽視科學性和適用性。
（一）人力資源的確認問題。
是否把人力資源看作是一項資產(chǎn)，是人力資源會計能否成立的關鍵。傳統(tǒng)觀點認為，人力資源不同于會計上的資產(chǎn)，它帶有極大的不確定性，對其也難以用貨幣計量，不能完全被企業(yè)控制。另外，將人的價值金額化，也有損于人的尊嚴。與此相反，張惠忠教授認為，人力資源是企業(yè)能夠控制和利用、能夠用貨幣計量并能為企業(yè)帶來預期收益的資源，其符合資產(chǎn)的定義，因而可以將其確認為資產(chǎn)。關于人力資源的具體屬性：有的學者認為可以將其確認為無形資產(chǎn)；有的學者則認為人力資源依賴于人而存在，不同于無形資產(chǎn)的獨立性，不可以同時被不同的`企業(yè)占有和使用，因而有別于有形資產(chǎn)和無形資產(chǎn)，應將其單獨確認為一項人力資產(chǎn)。
（二）人力資源的計量問題。
人力資源會計發(fā)展困境的直接原因就是人力資源資產(chǎn)的計量困難。無論哪種計量方法，最終還是回落到某一時點和某個場景下人力資源資產(chǎn)計量這一難點上，并未有實質(zhì)性的突破，人力資源價值計量無論用市場價值、工資補償、其他各種估計方法（商譽、評分、回歸）均存在較大的缺陷。
（三）人力資源的攤銷問題。
與傳統(tǒng)會計一樣，企業(yè)擁有資產(chǎn)的目的是為了給企業(yè)未來帶來經(jīng)濟利益的流入，隨著資產(chǎn)的使用與消耗，資產(chǎn)的價值逐漸地轉(zhuǎn)移為企業(yè)產(chǎn)品的成本和期間費用。例如，原材料隨著各部門的領用轉(zhuǎn)化為產(chǎn)品成本和期間費用，領用材料的計價可以采用先進先出法、加權(quán)平均法等。再如，固定資產(chǎn)隨著時間的推移會發(fā)生有形損耗和無形損耗，會計上采用計提折舊的方法逐步轉(zhuǎn)移到產(chǎn)品的成本和期間費用中，具體采用的方法有平均年限法、加速折舊法等。無形資產(chǎn)同樣也得在一定的期間內(nèi)攤銷。
而人力資源“資產(chǎn)”則具有與上述一般資產(chǎn)不同的特殊性：一方面人力資源的價值在于其主體蘊涵的知識、技能的時效性，因此隨著時間的流逝，其價值逐漸減小，所以要進行恰當?shù)臄備N；另一方面人力資源的價值也可以因其主體蘊涵的知識技能的提高而增加。如果人力資源的主體被動或主動實現(xiàn)了“干中學”，那么人力資源的價值可能出現(xiàn)上升趨勢?；谏厦鎯煞矫娴目紤]，不僅人力資源作為一項資產(chǎn)的計量有困難，而且對于應采取什么樣的方法進行攤銷以及推銷期間的確定，也是影響實務操作的一個障礙。
（四）人力資源在會計報表中的列報問題。
關于人力資源應如何在會計報表中進行列報，很多模式都僅在資產(chǎn)負債表中列示幾個數(shù)字，這自然遠遠不能滿足決策需要。特別是在一般的觀念中，完整的信息須在會計三大報表中均得以體現(xiàn)，同時人們也希望從這三大報表中獲取相應的人力資源信息，僅在資產(chǎn)負債表中列示幾個數(shù)字的做法只會導致信息供給不足。倘若人力資源會計報告僅體現(xiàn)于資產(chǎn)負債表，那么從某種意義上講，人力資源會計就沒有存在的必要。
因為企業(yè)完全可以在報表附注中披露員工的學歷、職稱等非貨幣信息，以代替表內(nèi)的數(shù)字，這樣做不僅成本小，而且提供的信息也具有相關性。所以，為了證明其存在的意義，人力資源會計必須主動提供更多的信息，如人力資產(chǎn)創(chuàng)造的收益和現(xiàn)金流量。針對這個問題，一些研究者重新設計了損益表，試圖單獨列示人力資產(chǎn)的收益和費用。這種動機是好的，但是其難度是可想而知的：企業(yè)的收益、現(xiàn)金流量是由人力和物力共同作用的產(chǎn)物，從理論上講是無法區(qū)分出人力資產(chǎn)所創(chuàng)造的收益和現(xiàn)金流量的。于是人力資源會計的報告似乎陷入了兩難困境：理論上應在三大報表中披露相關信息，但現(xiàn)實中又無法提供全面的信息。
房地產(chǎn)營銷策劃論文篇八
活動主題：
感恩節(jié)回饋“送健康免費體檢”。
類型：
目的：
借活動提升企業(yè)和項目的品牌形象。
目標客戶群：
業(yè)主。
20__年__月__日8：00——16：00點，__房產(chǎn)公司在__分公司的中間聯(lián)絡下，聘請__醫(yī)院副主任級別以上專家進入社區(qū)，為__業(yè)主提供了一次專業(yè)的“送健康免費體檢”活動，為廣大業(yè)主進行了健康檢查。同時，現(xiàn)場解答業(yè)主健康方面疑問，給業(yè)主提供改善健康計劃的建議等，獲得業(yè)主的一致好評。
__房產(chǎn)公司一直以打造國際化高檔社區(qū)為己任，在對業(yè)主的服務上猛下功夫。這次活動既充分體現(xiàn)了開發(fā)商對業(yè)主的貼心關懷，又成功地做到了“社會資源的整合與共享”。
策略分析：
都市緊張的工作節(jié)奏使人們更加注重居住的服務品質(zhì)，體現(xiàn)高品質(zhì)生活的“宜居、健康、生活”的住宅理念也應運而生，并受到市場的熱烈追捧。珠江帝景的這次“送健康”活動，進一步豐富北京珠江帝景社區(qū)的文化生活，為業(yè)主們營造一個更加良好的健康居住氛圍，同時也樹立起合生和珠江帝景的市場口碑。
__房產(chǎn)公司————贊助經(jīng)典芭蕾《羅密歐與朱麗葉》天橋上演。
11月25日，由__房產(chǎn)公司項目贊助，摩納哥蒙特卡洛芭蕾舞團演出的“__房產(chǎn)公司————新古典之夜”芭蕾舞《羅密歐與朱麗葉》vip專場演出在__天橋劇場舉行。該活動還推出了價值兩萬元人民幣的天價票，即每購買一張兩萬元票的觀眾都可以將此票作為“代金券”，在“__”購置指定尊貴戶型時沖抵等值房款。開發(fā)商贊助芭蕾舞這樣的高雅藝術(shù)在國內(nèi)還屬首次。
房地產(chǎn)營銷策劃論文篇九
摘要：改革開放以來，教育被擺在優(yōu)先發(fā)展的戰(zhàn)略地位，黨和國家積極推進教育事業(yè)平穩(wěn)快速發(fā)展。
然而農(nóng)村學前教育在環(huán)境設備、師資、教學模式等方面存在諸多問題。
因此，政府應加大財政支持，改善教學環(huán)境，提高教師待遇，鼓勵新教學理念普及。
社會各界應高度重視，切實行動，推動我國學前教育事業(yè)發(fā)展。
關鍵詞：農(nóng)村;學前教育;幼兒園;教育整頓。
一、農(nóng)村學前教育概況。
1、背景教育要從娃娃抓起。
從概念上講，教育是培養(yǎng)人的一種社會活動，是承傳社會文化、傳遞生產(chǎn)經(jīng)驗和社會生活經(jīng)驗的基本途徑。
改革開放初期，鄧小平就在多次講話中將教育擺在戰(zhàn)略高度上加以強調(diào)。
學前教育作為教育之基，對于建設人力資源強國具有重要的現(xiàn)實意義。
隨著社會發(fā)展，更多城市家長愿意孩子盡早入園接受正規(guī)系統(tǒng)的教育，然而農(nóng)村學前教育卻在教育環(huán)境、方式、設施等方面相對落后。
在科技經(jīng)濟高速發(fā)展的今天，農(nóng)村學前教育的現(xiàn)狀儼然成為我國絢麗的騰飛協(xié)奏曲中頗為不和諧的音符。
2、農(nóng)村學前教育現(xiàn)存問題農(nóng)村一般較偏遠，生活環(huán)境差，幼兒園常由自家院落或廢舊房舍稍加粉刷改造而成，選址無合理考究，衛(wèi)生處理粗略草率。
教學設備陳舊簡陋，玩具品種單一，室外僅有簡單松散的娛樂器械，缺乏防護裝置。
衛(wèi)生消毒工作不夠完善，幼兒伙食種類單一，無法滿足幼兒生長發(fā)育的營養(yǎng)需求。
除此之外，大部分農(nóng)村幼兒教師未受過正規(guī)的培訓，水平有限，因待遇較差，其責任心也大打折扣。
相應地，在教學方法上也問題百出，打罵似乎是家常便飯，教學方式單一枯燥，教授內(nèi)容錯誤頻出，更有盲目模仿小學教育模式之傾向。
二、農(nóng)村學前教育現(xiàn)狀調(diào)查。
1、調(diào)查目的`現(xiàn)代兒童觀認為：兒童是與成人平等的、獨立的、發(fā)展中的個體，社會應當保障他們的生存和發(fā)展，應當尊重他們的人格尊嚴和權(quán)利，尊重他們的發(fā)展特點和規(guī)律，尊重他們的能力和個性，應當為他們創(chuàng)造參與社會生活的機會。
筆者認為農(nóng)村的幼兒教育在一定程度上并未起到教育所應起到的效果。
因此，筆者走訪了當?shù)剞r(nóng)村一些幼兒園，對其進行了較為細致的調(diào)查，以期揭示農(nóng)村學前教育普遍存在的問題，反思改善的有效方法，呼吁社會更多關注農(nóng)村幼兒的生活。
2、調(diào)查對象和方法積極融入幼兒生活。
一、以朋友的身份融入孩子的課堂和游戲圈，關注他們在園活動及對幼兒園生活的情感態(tài)度。
(1)問卷調(diào)查幼兒家長，了解家長對孩子上幼兒園的態(tài)度及對孩子今后發(fā)展的期望。
(2)對附近村民走訪調(diào)查，詢問幼兒園的運營情況，入園離園的狀況等。
3、結(jié)果分析在接受調(diào)查的50多位家長中，42%左右的家長送孩子入園是因沒空陪孩子;12%出現(xiàn)盲目跟風。
村民也表示，附近幼兒園條件簡陋不說，更經(jīng)常能聽到孩子的哭聲和老師的訓斥聲.....明顯地，農(nóng)村幼教存在諸多問題。
首先，幼兒園簡陋的環(huán)境對孩子的安全健康造成極大威脅。
其次，幼兒天真爛漫，不良的教育方式會影響孩子未來的發(fā)展。
這些都和農(nóng)村較為落后的經(jīng)濟狀況及思想意識分不開。
三、農(nóng)村學前教育展望。
1、提倡政府和社會各界重視政府應帶頭設立學前教育發(fā)展的專項經(jīng)費體制，加大對學前教育的財政投入。
還應制定相應政策，把幼兒教育工作納入考核地方人民教育工作的標準，將幼兒園列入國家事業(yè)單位編制管理，加大黨和國家對學前教育的重視程度。
此外，決策組織要在制定政策過程中遵循法定程序，避免盲目性隨意性。
社會各界應鼓勵慈善捐助和經(jīng)濟投資，推動農(nóng)村幼教工作又好又快發(fā)展。
2、加大整頓力度提升教師素質(zhì)兒童教育家蒙臺梭利說過：“在我們的學校中，環(huán)境教育兒童?！彼J為教育內(nèi)容和方法的許多方面由環(huán)境決定，兒童需適當?shù)沫h(huán)境才能正常的發(fā)展。
教師必須緊跟時代步伐，更新教育觀念，學習先進的教學方法。
幼兒教師需培養(yǎng)創(chuàng)新精神、高度的責任感和使命感，較高道德和文化水平等。
政府應鼓勵幼師的專業(yè)教育，培養(yǎng)其專業(yè)特長和全新教學方法，加強園本培訓工作，為其可持續(xù)發(fā)展奠定基礎。
3、倡導新型幼教理念及方式倡導寓教于樂，摒棄小學化成人化教育。
結(jié)合兒童身心發(fā)育特點，樹立合理的教育目標，選擇適宜的教育內(nèi)容。
創(chuàng)造豐富的活動形式，充分利用當?shù)氐慕逃Y源，如民風習俗、傳統(tǒng)文化等，探索富有特色的游戲和教育活動。
定期開展家長會，使家長認識到挖掘孩子的潛力需適時適當?shù)慕逃?BR> 發(fā)放幼教知識資料，設置家長開放日，讓更多家長參與到孩子的學習生活中。
陶行知先生說過，小學教育是建國之本，幼稚教育尤為根本之本。
兒童是社會之希望，關注兒童就是關注社會發(fā)展，學前教育的發(fā)展希望和困難同在。
在經(jīng)濟文化高速發(fā)展的21世紀，改善農(nóng)村學前教育現(xiàn)狀，使其順應現(xiàn)代化發(fā)展方向，是黨和國家迫切需要解決的問題。
因此，我國政府和社會各界人士高度的關注，教學環(huán)境的改善，教師素質(zhì)的提高，教學理念和方式的推新，必將為我國農(nóng)村學前教育的發(fā)展做出巨大的貢獻，我們相信，農(nóng)村學前教育改革一定會迎來美好的明天!
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房地產(chǎn)營銷策劃論文篇十
在我國所謂房地產(chǎn),是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分和附著于其上的各種權(quán)益(權(quán)利)的總和。這些固著在土地、建筑物上不可分離的部分,主要包括為提高房地產(chǎn)的使用價值而種植的花草、樹木、或人工建造的花園、假山;為提高建筑物的使用功能而安裝在建筑物上的水、暖、電、衛(wèi)生、通風、通訊、電梯、消防等設備。它們往往被看作土地或建筑物的構(gòu)成部分。因此,房地產(chǎn)本質(zhì)上包括土地和建筑物及附著于其上的權(quán)益兩大部分。房地產(chǎn)由于其位置固定、不可移動,通常又被稱為不動產(chǎn)。
房地產(chǎn)主要有三種存在形態(tài)。其中土地指的是地球陸地表面及其上下一定范圍內(nèi)的空間;建筑物是一種土地定著物,具體是指人工建筑而成,由建筑材料、建筑構(gòu)件和建筑設備等組成的整體物。包括房屋和構(gòu)筑物兩大類;其他土地定著物指的是建筑物以外的土地定著物,具體是指固定在土地或建筑物上,與土地建筑物不可分離的物,或者雖然可以分離,但是分離不經(jīng)濟,或者分離后會破壞土地、建筑物的完整性、使用價值或功能,或者會使土地、建筑物價值明顯受到損害的物。
房地產(chǎn)是實物、權(quán)益和區(qū)位三者的綜合體。實物指的是房地產(chǎn)中可以看得見、摸得著的部分,例如外觀、結(jié)構(gòu)、裝修、設備等;權(quán)益指房地產(chǎn)中無形的、不可觸摸的部分,包括權(quán)利、利益、收益(如使用權(quán)、所有權(quán)、抵押權(quán)等)。在我國,就房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營來說,附著于土地和建筑物上的權(quán)益包括土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)以及在其上設置的他項權(quán)利,如抵押權(quán)、典當權(quán)等;房地產(chǎn)區(qū)位指的是房地產(chǎn)的空間位置。具體的說,一宗房地產(chǎn)的區(qū)位是該宗房地產(chǎn)與其他房地產(chǎn)或事物在空間方位和距離上的關系。
房地產(chǎn)市場營銷是市場營銷的一個重要分支.房地產(chǎn)市場營銷與其他市場營銷一樣,也是個人和集體通過一系列的活動,特別是某些創(chuàng)造性的活動,同別的個人和集體交換產(chǎn)品和價值,以實現(xiàn)其經(jīng)營目的的一種社會過程.可見,房地產(chǎn)營銷的實質(zhì)是以消費者對各類房地產(chǎn)商品的需求為出發(fā)點,企業(yè)通過有效地提供住宅,辦公樓,商業(yè)樓宇,廠房等建筑物及相關服務來滿足消費者生產(chǎn)或生活,物質(zhì)和精神等的需求,以獲取一定利潤的一種商務活動.與一般商品市場營銷相比,房地產(chǎn)市場營銷的主要特點是其交換對象的特殊性,房地產(chǎn)市場營銷的客體是房地產(chǎn)物質(zhì)實體和依托物質(zhì)實體上的權(quán)益等,因此,房地產(chǎn)市場營銷既有其特點,同時市場營銷的一般原理也能在房地產(chǎn)領域得到很好的運用.
現(xiàn)代市場營銷已經(jīng)從商品交換過程發(fā)展到以商品交換為核心的各項相關活動中,涵蓋了企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的各個環(huán)節(jié).市場營銷作為一門獨立的學科,在經(jīng)濟發(fā)達的國家是從20世紀50年代開始趨于成熟,在我國則是在20世紀80年代中期以后才在不少行業(yè)中得到廣泛的推廣和應用。
目前我國房地產(chǎn)行業(yè)中,房地產(chǎn)營銷渠道策略可以大致分為企業(yè)直接推銷﹑委托代理推銷以及近幾年興起的網(wǎng)絡營銷﹑房地產(chǎn)超市等。
企業(yè)直接推銷,是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過自己的營銷人員直接推銷其房地產(chǎn)產(chǎn)品的行為,也稱為直銷或自銷。直接推銷的優(yōu)勢在于它可以幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)節(jié)省一筆數(shù)量可觀的委托代理推銷的費用(相當于售價的1.5%~3.0%),但推銷經(jīng)驗的不足和推銷網(wǎng)絡的缺乏也是這種銷售渠道的致命缺陷。由于我國房地產(chǎn)市場正處于起步階段,房地產(chǎn)市場的運行機制尚不健全,必需的人才與管理經(jīng)驗還有待于積累發(fā)掘。所以目前它還是我國房地產(chǎn)銷售的主要渠道,在房地產(chǎn)市場發(fā)展的將來,它依然會占據(jù)重要位置。
委托代理推銷,是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托房地產(chǎn)代理推銷商來推銷其房地產(chǎn)產(chǎn)品的行為。所謂房地產(chǎn)代理推銷商,是指接受房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的委托,尋找消費者,介紹房地產(chǎn),提供咨詢,促成房地產(chǎn)成效的中間商。委托代理商可以分為企業(yè)代理商和個人代理商,前者是指由多人組成的具備法人資格的代理機構(gòu),后者是指中介代理的個人,即經(jīng)紀人。
網(wǎng)絡營銷是信息時代和電子商務的發(fā)展的產(chǎn)物,目前它也運用到了房地產(chǎn)市場營銷上,目前國內(nèi)出現(xiàn)了一些以房地產(chǎn)為主要內(nèi)容的網(wǎng)站,如搜房網(wǎng)﹑中房網(wǎng)等,它們?yōu)榉康禺a(chǎn)企業(yè)和消費者提供了全新的信息溝通渠道;同時,許多房地產(chǎn)商也利用internet網(wǎng)絡資源,進行網(wǎng)絡營銷。9月,上海青之杰花園推出了全國第一本電子樓書,標志著網(wǎng)絡房地產(chǎn)營銷又增加了新的手法?，F(xiàn)在不少開發(fā)商都在互聯(lián)網(wǎng)上注冊了自己的網(wǎng)站,為企業(yè)和產(chǎn)品進行宣傳和推廣。通過互聯(lián)網(wǎng)雙向式交流,可以打破地域限制,進行遠程信息傳播,面廣量大,其營銷內(nèi)容詳實生動、圖文并茂,可以全方位地展示房地產(chǎn)品的外形和內(nèi)部結(jié)構(gòu),同時還可以進行室內(nèi)裝飾和家具布置的模擬,為潛在購房者提供了諸多方便。隨著電子商務的進一步發(fā)展,網(wǎng)絡營銷將成為房地產(chǎn)市場上一種具有相當潛力和發(fā)展空間的營銷策略。
房地產(chǎn)超市營銷是最近在浙江﹑上海等地出現(xiàn)的一種全新的營銷渠道。它的出現(xiàn)表明我國房地產(chǎn)銷售開始告別傳統(tǒng)的開發(fā)商自產(chǎn)自銷的單一模式,進入一個以超市為顯著特征的商品零售時期。有專家認為,房地產(chǎn)超市是我國樓市營銷理念﹑方式的一次改革和突破,為解決當前商品房銷售困難帶來了新的思路和轉(zhuǎn)機。
目前,我國常用的房地產(chǎn)營銷策略主要有房地產(chǎn)企業(yè)直接銷售、委托代理銷售和網(wǎng)絡銷售三種。
1.企業(yè)直接銷售策略。它是指房地產(chǎn)企業(yè)利用自己的銷售部門對房地產(chǎn)商品進行直接銷售。目前我國絕大部分房地產(chǎn)開發(fā)商都是采用這種銷售渠道。最常見的形式是派出銷售人員,在一個固定的場所現(xiàn)場售房。這種策略的優(yōu)點是銷售渠道最短、反應最迅速、控制也最為有效。
2.委托代理銷售策略。它是指一般開發(fā)商委托房地產(chǎn)代理商尋找顧客,顧客經(jīng)過代理商中間介紹來購買物業(yè)的銷售渠道方式。相對于直接銷售模式,委托代理銷售降低了開發(fā)商的風險,通過代理商的服務性質(zhì),更易于把握市場機會,能更快地銷售房產(chǎn)。
品牌領導形象震撼確立市場地位,引起市場關注,鎖定目標消費群;。
把握時機高昂入市抓住有利時機,高姿態(tài)低價格進入市場,迅速掌握市場主動權(quán);。
物管跟進后顧無憂物業(yè)管理提前介入能迅速樹立項目形象,強化認同感,購買者無后顧之憂,達到促銷效果。
企業(yè)的市場營銷觀念直接影響企業(yè)市場營銷活動的組織和管理,在商品經(jīng)濟發(fā)展過程中,市場營銷的觀念經(jīng)歷了三種不同的指導思想.
(一)生產(chǎn)觀點。
20世紀代以前,資本主義經(jīng)濟雖然得到了高度發(fā)展,但社會生產(chǎn)的增長速度仍然落后于消費增長的速度,社會產(chǎn)品供應不足,產(chǎn)品品種比較單一,市場需求處于被動的地位,沒有多大的選擇余地.企業(yè)生產(chǎn)出來的產(chǎn)品不愁賣不出去,因此,企業(yè)整個的著眼點就放在生產(chǎn)上面,我能生產(chǎn)什么,就能夠賣什么,企業(yè)的普遍思想是生產(chǎn)觀點.
(二)推銷觀點。
20世紀20年代以后,經(jīng)過第一次世界大戰(zhàn)后的復蘇,資本主義經(jīng)濟由于大批軍品生產(chǎn)設備和技術(shù)運用于民品,社會生產(chǎn)得到迅速發(fā)展,市場商品數(shù)量,品種開始增加,部分商品出現(xiàn)供過于求的狀況,競爭開始加劇,不少企業(yè)逐漸采用推銷觀點指導企業(yè)的經(jīng)營活動.其基本特征是我賣什么,人們就買什么.這一時期企業(yè)經(jīng)營活動雖然增加了推銷活動,但其仍然是一種以產(chǎn)定銷的觀念,即我生產(chǎn)了什么,就推銷什么.
(三)市場營銷觀點。
第二次世界大戰(zhàn)以后,特別是20世紀50年代以后,商品經(jīng)濟進一步發(fā)展,廣大消費者的生活方式發(fā)生了極大的'變化,市場商品進一步供過于求,各種需求和欲望花樣翻新,市場轉(zhuǎn)變?yōu)橘I方市場,許多企業(yè)家開始認識到,能不能使自己的產(chǎn)品滿足市場的需求,在市場上占有較大的份額,關系到企業(yè)的生死存亡,因此,許多企業(yè)逐漸用市場營銷觀點代替推銷觀點.
用市場營銷的觀點組織房地產(chǎn)企業(yè)的營銷活動,最基本的一點就是要清楚地了解潛在的市場和需求,以及消費者和可能的買主的消費觀念和偏好,并運用合適的產(chǎn)品,定價,銷售渠道,促銷和服務等方法來滿足消費者的需要,房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營商應本著顧客需要的宗旨去開發(fā)和經(jīng)營房地產(chǎn),才有可能吸引購房者,才能獲取盈利,實現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)營目標,做不到這一點,市場營銷工作就可能是浪費金錢和時間.
我國房地產(chǎn)業(yè)雖然起步晚,但發(fā)展速度快,房地產(chǎn)企業(yè)之間競爭加劇,部分房地產(chǎn)出現(xiàn)了供過于求的現(xiàn)象,因此,我國房地產(chǎn)企業(yè)必須運用市場營銷觀點組織房地產(chǎn)營銷活動,才能在激烈競爭中取勝.
房地產(chǎn)的開發(fā)建設、買賣、租賃、抵押、土地出讓、轉(zhuǎn)讓等營銷,都是商品經(jīng)濟活動,必須按照市場規(guī)律、經(jīng)濟原則實行等價交換。掌握房地產(chǎn)產(chǎn)品的定價方法,靈活運用各種定價的策略是開展房地產(chǎn)市場營銷活動的主要手段。在這里將主要介紹房地產(chǎn)定價方法、定價比例和價格調(diào)整策略。
一棟樓宇、小區(qū)的銷售往往是一個時期的或跨年度的。而消費市場變化莫測,樓宇的定價要能被市場接受,需要一定的超前意識和科學預測,可以說定價部分是藝術(shù),部分是科學。影響價格的因素有很多,主要包括:成本、樓盤素質(zhì)、顧客承受的價格、同類樓宇的競爭因素等。產(chǎn)品的可變成本是定價的下限,上限是顧客所愿意支付的價格。市場中消費者總想以適中的價格獲得最高的價值,因此不應把價格和價值混為一談。定價之后,運行中可以做適當?shù)恼{(diào)整,但不能做大幅度的或否定性的調(diào)整,否則會帶來非常惡劣的影響。從定價來講,主要有幾個方法:。
(1)市場比較法。將勘估房地產(chǎn)與相應市場上類似房地產(chǎn)的交易案例直接比較,對形成的差異作適當調(diào)整或修正,以求取勘估房地產(chǎn)的公平市場價。
(2)成本法。以開發(fā)或建造估計對象房地產(chǎn)或類似房地產(chǎn)需要的各項必需費用之和為基礎,再加上正常的利潤和應納稅金得出估價對象房地產(chǎn)的價格。
(3)收益法。將預期的估價對象房地產(chǎn)未來各期(通常為年)的正常純收益折算到估價時點上的現(xiàn)值,求其之和得出估價對象房地產(chǎn)的價格。
當然,無論哪種定價方法,均應隨行就市,最大限度地獲取市場份額。在弄清方法之后,具體執(zhí)行有低價、高價、內(nèi)部價、一口價、優(yōu)惠價等戰(zhàn)略。開發(fā)商采用低價戰(zhàn)略時,入市會比較輕松,容易進入,能較快地啟動市場;而采用高價策略則標榜出物業(yè)的出類拔萃、身份象征、完善功能、優(yōu)良環(huán)境等,可用高價吸引高消費者入市,但不是盲目漫天要價,要物有所值。
2、定價比例。
一般來說,先設定一個標準層,高層一般定在1/2高度,多層一般3-4層(9層以下)為最好。然后確定一個樓層系數(shù),標準層以上一般每層加價比例為0.8%,標準層以下每層下調(diào)0.5%。在高層建筑中,7層以下因其視野受限,一般應為低價區(qū),頂層與低層的價格一般相差約30%。
用戶選擇購房不僅受樓層的影響,房子所處兩個主力面的景物和視野如街景、江景、馬路等亦是影響樓價的因素之一,即朝向系數(shù)。一般來說,江景、街景等給人以視覺上的享受,朝向系數(shù)大,為8-10%左右,而臨馬路邊因其噪音大,塵埃多,朝向系數(shù)亦低,為3-5%之間,樓盤的南、北兩個方位,如無景觀差別,一般南面售價高于北面。有的樓盤,因其朝向系數(shù)不合理,好的樓層和好的朝向全部賣光,剩下的全部都是不好賣的,使樓盤出現(xiàn)滯銷狀態(tài)。
商鋪的定價,由于一般顧客購物習慣在首層,因此首層商鋪定價一般是住宅平均價的三倍以上。車位的每平方米定價一般相當于住宅的50%。
3、價格調(diào)整策略。
房地產(chǎn)價格調(diào)整策略可以分為直接的價格調(diào)整、優(yōu)惠折扣兩方面內(nèi)容。
直接的價格調(diào)整就是房屋價格的直接上升或下降,它給客戶的信息是最直觀明了的。直接的價格調(diào)整主要有兩種形式:(1)基價調(diào)整?；鶅r調(diào)整就是對一棟樓的計算價格進行上調(diào)或下降。因為基價是制定所有單元的計算基礎,所以,基價的調(diào)整便意味著所有單元的價格都一起參與調(diào)整。這樣的調(diào)整,每套單元的調(diào)整方向和調(diào)整幅度都是一致的,是產(chǎn)品對市場總體趨勢的統(tǒng)一應對;(2)差價系數(shù)的調(diào)整。每套單元因為產(chǎn)品的差異而制定不同的差價系數(shù),每套單元的價格是由房屋基價加權(quán)所制定的差價系數(shù)而計算來的。但每套單元因為產(chǎn)品的差異性而為市場接納程度的不同并不一直是和我們原先的估計是一致的。差價系數(shù)的調(diào)整就要求我們根據(jù)實際銷售的具體情況,對原先所設定差價體系進行修正,將好賣單元的差價系數(shù)再調(diào)高一點,不好賣單元的差價系數(shù)再調(diào)低一點,以均勻各種類型單元的銷售比例,反映出市場對不同產(chǎn)品需求的強弱。差價系數(shù)調(diào)整是開發(fā)商經(jīng)常應用的主要調(diào)價手段之一。有時候一個樓盤的價格差價系數(shù)可以在一個月內(nèi)調(diào)整近十幾次,以適應銷售情況的不斷變化。
優(yōu)惠折扣是指在限定的時間范圍內(nèi),配合整體促銷活動計劃,通過贈送、折讓等方式對客戶的購買行為進行直接刺激的一種方法。優(yōu)惠折扣通常會活躍銷售氣氛,進行銷售調(diào)劑,但更多的時候是拋開價格體系的直接讓利行為。優(yōu)惠折扣和付款方式一樣,有多種多樣的形式,譬如一個星期內(nèi)的現(xiàn)實折扣;買房送空調(diào)、送冰箱,或者送書房、送儲藏室,購房抽獎活動等等。優(yōu)惠折扣要做得好,首先要讓客戶確實感受到是在讓利,而不是一種花哨的促銷噱頭。同時,優(yōu)惠折扣所讓的利應該切合客戶的實際需要,是他們所能希望的方式,只有這樣才便于促進銷售。再者,不要與其他競爭者的優(yōu)惠折扣相類似,優(yōu)惠折扣在形式上的繽紛多彩為開發(fā)商標新立異提供了可能。
房地產(chǎn)營銷策劃論文篇十一
1、形象定位：
對樓盤的綜合素質(zhì)進行整體概括，揭示樓盤從地理位置、物業(yè)檔次到設計思想、具體細節(jié)等到方面的高起點定位。所謂高起點完全可以從樓盤的整體設計中體現(xiàn)到：吸取園外、境外高檔物業(yè)經(jīng)驗，處處顧及住戶需要，大到小區(qū)環(huán)境規(guī)劃設計和公共空間的審美安排;小至空調(diào)機位、公共過道采光以及住戶戶型設計等等,都進行精碉細鑿，力爭完美。
好東西總有不同之處，因而“不同”二字構(gòu)成了樓盤這一高檔物業(yè)的形象基礎，使它有機會從眾多物業(yè)中脫穎而出。比如：地理位置不同，交通條件不同，物業(yè)品質(zhì)不同，發(fā)展商信譽不同，人均擁有空間不同，升值潛力不同，車位數(shù)量不同，小區(qū)規(guī)劃不同。這“八種不同”的明知故問句子成為開發(fā)商向樓盤消費對象闡述物業(yè)優(yōu)勢的重要線索。
2、主要賣點：
對樓盤進行全面分析研究，概括為四個方面的賣點構(gòu)成：
1)地理位置;2)、樓盤設施結(jié)構(gòu);3)、樓盤做工用料;4)、戶型設計。突出明顯優(yōu)勢，這是樓盤消費者最關心的物業(yè)指標。
3、繪制效果圖：
根據(jù)開發(fā)商的條件和推廣需要，分別繪制整體效果圖、多層單體效果圖。繪制效果圖要強調(diào)公共空間開闊、細節(jié)豐富、品味高，因為樓盤的銷售，需要啟動購樓者對未來的想象，無數(shù)事實范例證明，精美的效果圖對營銷起了事半功倍的決定性作用。
4、廣告訴求點：
1)闡述樓盤的位置;2)闡述樓盤所在地的歷史淵源;3)闡述樓盤交通條件;4)闡述樓盤人口密度情況;5)闡述樓盤的升值潛力;6)闡述樓盤開發(fā)商的信譽;7)闡述樓盤的背景;8)闡述樓盤的舒適溫馨;9)闡述樓盤的實用率;10)闡述樓盤的付數(shù)計劃;11)闡述樓盤的品質(zhì);12)闡述樓盤的深遠意義;13)闡述樓盤的物業(yè)管理有什么不同。
5、廣告階段劃分：
對樓盤的品牌推廣是一個長期的行為，應有戰(zhàn)略的考慮，從而使每一期廣告都變成一次品牌的積累。都成為對樓盤形象的一次重要投資。其廣告推廣大致劃分為三個階段：
第一階段(預期到首期交樓入住)：此階段廣告宣傳以建立品牌知名度和促進銷售為目標，從而盡快奠定樓盤在人們心目中的品味、檔次和形象。此階段廣告費用投入相對較大。
房地產(chǎn)營銷策劃論文篇十二
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1、大?；蛞陨蠈W歷,市場營銷、房地產(chǎn)經(jīng)營管理等相關專業(yè)為佳。
2、2年及以上房地產(chǎn)策劃工作經(jīng)驗,具備惠州項目策劃經(jīng)驗者更佳;。
4、具有較強的協(xié)調(diào)溝通能力,良好的口頭和文字表達能力。
5、高度的'工作熱情,良好的團隊合作精神。
房地產(chǎn)營銷策劃論文篇十三
時間過得太快，讓人不知所措，工作已經(jīng)告一段落了，我們的工作又將迎來新的任務和目標，為此需要好好地進行策劃，寫一份策劃書了。寫策劃書需要注意哪些問題呢？以下是小編家整理的房地產(chǎn)營銷活動策劃書范文，希望對家有所助。
漢沽位于天津東部濱海地區(qū)，是天津濱海新區(qū)的重要組成部分，轄區(qū)面積441、5平方公里區(qū)政府坐落在寨上街轄區(qū)內(nèi)，全區(qū)共有常駐人口17萬。漢沽是我國重要的化學工業(yè)基地之一，已形成以海洋化工為主，多門類綜合發(fā)展的工業(yè)體系，全區(qū)共有工業(yè)企業(yè)300余家，主要有制鹽、化工、輕紡、服裝、冶金、機械加工等十多個工業(yè)門類。漢沽不僅是一個工業(yè)重地，而且還是一個魚米之鄉(xiāng)，盛產(chǎn)水稻、水果及水產(chǎn)品。其中的茶淀葡萄和水產(chǎn)品久負盛名。
城南嘉園所在寨上街，其南部為天津老牌化工企業(yè)天津化工廠，她曾為漢沽區(qū)的發(fā)展立下了汗馬功勞，但隨著開放的進行及國有老企業(yè)的通病，企業(yè)的效益不如前，也在某種程度上影響了漢沽區(qū)的發(fā)展。隨著漢沽新一屆領導班子對當?shù)亟?jīng)濟結(jié)構(gòu)的調(diào)整，將第三產(chǎn)業(yè)作為漢沽區(qū)結(jié)構(gòu)的補充體，使?jié)h沽成為一個經(jīng)濟結(jié)構(gòu)多角化的地區(qū)，從而保證漢沽區(qū)經(jīng)濟的健康、可持續(xù)發(fā)展。
由于漢沽房地產(chǎn)市場的發(fā)展屬于初級階段，市場對價格的敏感度較高，面對產(chǎn)品的認知及感知程度相對較低，故此我們在分析競爭對手時主要針對地段、價格、產(chǎn)品三個層面進行歸納與比較，我們將其分為直接競爭對手與間接競爭對手。
1、在漢沽我們的直接競爭對手是誰呢?
2、在漢沽我們的間接競爭對手?
在漢沽市場中我們將綠地人家、濱河小區(qū)及富達花園定為間接競爭對手，具體原因我們分列如下：
綠地、濱河及富達的銷售均價與第壹城相差500元左右，故此在目標人群層面，不與第壹城形成直接競爭。
項目名稱規(guī)劃面積銷售均價基本情況。
綠地人家27萬平方米1760社區(qū)規(guī)模較，銷售單價較低，一期開發(fā)面積7萬平米，整體社區(qū)規(guī)劃及戶型設計較為南方化，銷售樓層以一、二、三、六層為主。
濱河小區(qū)12萬平方米1584社區(qū)規(guī)劃有中心景觀帶，五層建筑形態(tài)，社區(qū)無會所，鄰近薊運河及烈士陵園，價格優(yōu)勢明顯，戶型面積控制較好，并帶簡單裝修。
井田藍月灣6萬平方米20xxl型地塊，與第壹城一路之隔，戶型、價格、配套與第壹城相近。
在兩室，對于一室戶型的銷售由于存量較，我們?nèi)孕杞o予足夠的重視。在兩室的銷售當中主要以a、b、e戶型為主導，是典型的經(jīng)典戶型，面積在90100之間，這樣也從另一側(cè)面映了我們客戶的主流消費價格在18萬左右。
1、樓棟售出率分析。
分析：在我們項目樓棟售出情況的分析中我們可以看出，量消費出現(xiàn)于臨街與臨學校的一面，而在景觀中心區(qū)附近的樓棟銷售情況一般。出現(xiàn)這種情況的原因，一方面是現(xiàn)場銷售控制的原因，一方面也與居住觀念有關。但這樣的銷售情況也為項目后期景觀節(jié)點釋放后的銷售，提供有力的產(chǎn)品支持。
2、已售出產(chǎn)奇積區(qū)間與總價格區(qū)間分析：
1、付款方式分析：
分析：我們從已成交的客戶付款方式的比例中可以看出，一次性付款與貸款的比例相差較，說明當?shù)氐南M者在消費能力上雖有一定的問題，但他們具有相當穩(wěn)定和充足的還款能力，且在消費意識上較為超前，這當然也與客戶的職業(yè)及受教育的程度有關。
2、年齡結(jié)構(gòu)分析：
分析：我們從已購客戶的年齡層面上去分析，主要可以得出的判斷是我們的客戶以中年人為主，他們對新事物的接受能力較強，具有一定的購買力及資金支配能力，相應對生活質(zhì)量的要求也較高。而且我們從客戶的年齡層次分析中還可以得出另外一個問題，即是他們的需求不只存在于房子一方面，在生活當中還有更多的需求，比如：子女的教育問題、娛樂問題、收入及職業(yè)狀況問題等。由于漢沽當?shù)厝罕妼Ξ數(shù)亟?jīng)濟狀況的擔憂，更多映出的、是對子女教育的關注較多。
3、行業(yè)分析：
行業(yè)累計銷售套數(shù)累計百分比。
天化5830.05%。
石化52.59%。
個體及私營3618.65%。
銀行94.66%。
學校94.66%。
醫(yī)院52.59%。
鹽場63.11%。
稅務52.59%。
規(guī)劃局21.04%。
保險21.04%。
其它5629.02%。
總計193。
分析：從已購客戶的行業(yè)特征來看，部分的已購客戶集中在企、事業(yè)單位及個體行業(yè)。由此所映出的是我們業(yè)主部分為工薪階層，其收入狀況較穩(wěn)定，收入水平相對較優(yōu)厚。而這樣的客戶在漢沽當?shù)氐臄?shù)量較多，為我們提供了較好的市場承接力，且在一方面確定了我們主要的宣傳目標。
4、居住區(qū)域分析：
分析：從項目已購客戶現(xiàn)居住區(qū)域情況的分析中，我們可以看出我們的主要消費對象仍是以漢沽城區(qū)附近的居民為主，且以天化宿舍為主，這樣即為我們以后的宣傳通路指明的方向。
城南嘉園在前期的媒介宣傳過程中，主要是對漢沽區(qū)的發(fā)展、順馳的品牌、工程質(zhì)量、物業(yè)及部分戶型進行了市場傳達。其項目的促銷活動，主要是結(jié)合項目的工程節(jié)點進行了一些老客戶的維系活動。
在我們對宣傳及活動的分析當中，發(fā)現(xiàn)了其中存在三個方面的問題。一是宣傳主題與客戶需求上的錯位，也即宣傳內(nèi)容的針對性不強;二是在各宣傳節(jié)點上的訴求不能成為體系，缺乏對項目主題的支撐;三是宣傳中對產(chǎn)品的價值宣泄不足。
1、對市場、產(chǎn)品、消費者的總結(jié)：
我們在前面對市場及競爭對手、產(chǎn)品及客戶進行了一個簡要的分析，通過分析我們得出我們對市場、產(chǎn)品及市場中的消費者的理解，我們在明示如下：
市場：在漢沽的房地產(chǎn)市場中充斥著量的房地產(chǎn)項目，單從供應量上來講已基本上可以滿足市場現(xiàn)有的消費需求，而且在新的一年里將有新的地產(chǎn)公司進入市場，并為市場帶來新的產(chǎn)品，這樣我們就可以說20xx年的漢沽房地產(chǎn)市場，將快速成長為供于求的買方市場。對于在市場中的各個項目來說，漢沽將是一個各項目進行快速掠奪的市場。
我們從目前所了解到的市場中各項目的銷售情況來看，雖然漢沽已經(jīng)進入了買方市場，雖然各項目都已經(jīng)在市場中得到相應的認知，雖然各競爭對手之間的差異較(包括產(chǎn)品及價格)，但是卻沒能有一個項目成為市場追逐的熱點，成為市場銷售的領跑者，成為市場中最具殺傷力的項目。在這樣的市場情況下，一方面給我們留下了一個絕佳的市場機會，一方面也讓我們思我們近一年來所做工作的欠缺及未來工作中的跟進措施。如果我們能夠在未來的工作中，及時總結(jié)我們的經(jīng)驗教訓，及時調(diào)整我們的營銷戰(zhàn)略，及時登上市場領者的寶座，我們的項目明天將會異常光明。
產(chǎn)品：在漢沽房地產(chǎn)市場中，我們不能說我們的產(chǎn)品規(guī)模是最的，不能單就一個方面說我們的產(chǎn)品是最好的，但我們可以說我們產(chǎn)品的從整體上來說是最好的，雖然我們銷售價格高于競爭對手，但這個價格是與其價值相符的，這從我們產(chǎn)品的前期銷售中即可看出。雖然目前市場上普遍認為我們的價格高，但那只是表面現(xiàn)象，那只是因為我們沒能在項目的前一階段銷售過程中讓市場認清我們產(chǎn)品的價值而已，只要我們能讓消費者實際感受到我們的產(chǎn)品，看到我們的產(chǎn)品價值，我們的銷售必然會放量，我們的項目必然會成為市場關注的熱點，我們的項目必然會成為市場的領跑者。
消費者：在漢沽當?shù)氐南M市場中，主要以工薪收入階層為主，這是由當?shù)叵鄬我坏慕?jīng)濟結(jié)構(gòu)所造成的。雖然這些工薪階層的收入水平不高，但是卻相對穩(wěn)定，這為他煤買房地產(chǎn)產(chǎn)品提供了物質(zhì)基礎。同時由于他們受教育程度相對較高，這樣對新鮮事物的接受能力也相對于一般消費者要強，因此也就說明他們是我們的目標消費群體，是我們產(chǎn)品信息釋放的主渠道。
房地產(chǎn)營銷策劃論文篇十四
1.個性特色：“××商業(yè)城財富地產(chǎn)投資商業(yè)”是我市首家也是唯一一家將商業(yè)開發(fā)從“建造建筑產(chǎn)品”上升到“營造全新休閑購物方式”，倡導“投資財富地產(chǎn)、獲取穩(wěn)定回報”的投資理念。
2.區(qū)位交通：本項目地處××廣場旁，地段絕佳，高尚居住區(qū)地標建筑，交通便捷，是北部區(qū)域首選的理想商業(yè)地產(chǎn)投資環(huán)境。
3.增值潛力：處于政府規(guī)劃重點發(fā)展區(qū)域的核心區(qū)域，發(fā)展前景好，購置成本低，升值潛力大，是投資置業(yè)的首選。
(二)宣傳媒介組合。
1.開盤前期：主要以軟性新聞及廣告進行全新“財富投資，穩(wěn)定回報”理念的深度挖掘，媒體主要以報紙為主，電視為輔。
2.開盤后的強勢推廣期：即項目營銷推廣的重要時期，宣傳媒介以“報紙、電視、戶外廣告牌三位一體”為主，配以相關雜志、直郵廣告等形式。
3.開盤后的形象展示期：為了展示形象，以軟性深入挖掘為主，媒介選擇主要是電視和報紙，重點輔以論壇公關、促銷活動、項目招商說明會等形式。
房地產(chǎn)營銷策劃論文篇十五
各位領導、各位同事：
大家好！
在《xxxx年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售top200排行榜》看到xxxx公司赫然在榜,我倍感驚喜但并不意外。當看著自己所效勞的公司在業(yè)績上蒸蒸日上，在規(guī)模增速上持續(xù)上升，我倍感榮幸。在剛舉辦的公司年度經(jīng)營會上，集團領導對公司的戰(zhàn)略精準定位，對公司的發(fā)展明確方向，使我感觸良多。會后，我深刻的去理解公司的經(jīng)營需求，從而去調(diào)整自己的營銷思路和公司同步發(fā)展。為了貫徹集團領導年度報告精神，xx公司營銷部制定了針對性的行動計劃和措施。
公司目前正處于擴張的快速發(fā)展期，高周轉(zhuǎn)、規(guī)?；瘧?zhàn)略的突破時期?？熹N多銷起到了決定性的作用。對于長期的'發(fā)展來說，也有助于建立一個有體系、有執(zhí)行力、為目標負責的營銷鐵軍。
1、合理制定計劃，嚴格計劃實施，在營銷工作的計劃的設定上，突出重點工作內(nèi)容，并明確工作成果的關門時間。在過程中，對于人員因素造成的計劃工作延誤，營銷部內(nèi)部建立懲罰機制，嚴格執(zhí)行，結(jié)合月度和季度考評，直接與績效掛鉤。
2、在每月、每周工作計劃總結(jié)時，重點分析和研究未完成或成果未達標的原因，制定下一步工作的改進措施，及時調(diào)整工作辦法，逐漸形成良性循環(huán)。
市場的變數(shù)越來越快，也可能會越來越難，在新的競爭環(huán)境里，營銷管理和營銷人都要拼內(nèi)功。只有高效的營銷團隊才適合公司的快速發(fā)展。
“大營銷”，就是要求營銷線深入?yún)⑴c到“投、融、管、退”各個環(huán)節(jié)，和運營高度協(xié)同。領導在講話中也提到，營銷在項目開發(fā)各個環(huán)節(jié)都要介入，并且多次重點強調(diào)拿對地，定為準。我覺得我們營銷不僅是要完成銷售目標，還要能夠做到充分發(fā)揮營銷前置的作用，積極介入投資規(guī)劃、可研，提高拿地準確度和定位準確度。而且還要從財務角度思考，合理安排銷售計劃，保證現(xiàn)金流快速回正，持續(xù)關注流速表現(xiàn)，重點關注在途回款的過程。充分和運營、項目部聯(lián)動，保證及時供貨，產(chǎn)銷匹配、品質(zhì)兌現(xiàn)，讓整個公司能夠保持很高的市場靈敏度，不錯過窗口期?？偟膩碚f，就是營銷條線要站在公司經(jīng)營層面上思考問題，和公司其他條線一起推動戰(zhàn)略目標落地。就類似于一個前驅(qū)、一個后驅(qū)，“大營銷+大運營”，就把兩驅(qū)車變成了四驅(qū)車，整個公司這輛車，引擎系統(tǒng)就上了一個檔次，戰(zhàn)略達成才能更有保證。
調(diào)整推盤節(jié)奏，精準踩上每個銷售熱點；對于尾盤項目各業(yè)態(tài)的去化，通過對現(xiàn)金流的測算、流速的保障、風險評估分析，以此三點為原則，去整合好的資源合作，采取不同的銷售模式保障快速去化和回款。
“想得明白、做得堅決“，作為營銷人，對指標、對公司經(jīng)營、公司戰(zhàn)略要想得明白，對計劃、對措施要做得堅決。營銷是一場戰(zhàn)役，沒有硝煙，卻關乎生死，但我們不懼，營銷人是一名戰(zhàn)士，為了指標，我們勇往直前。根扎深了，樹就會長大，溶液濃稠了，肯定就會結(jié)晶！我們將目標堅定，步伐鏗鏘、使命必達。
房地產(chǎn)營銷策劃論文篇十六
第一、區(qū)域環(huán)境。研究區(qū)域環(huán)境要注重這幾個方面：區(qū)域概況、面積、人口、交通、通信、旅游等。
第二、經(jīng)濟環(huán)境。經(jīng)濟環(huán)境研究通常包含國民經(jīng)濟情況、財政收支、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和主導產(chǎn)業(yè)、家庭收入和支出、消費結(jié)構(gòu)和消費水平、對外貿(mào)易，以及經(jīng)濟發(fā)展規(guī)模、趨勢、速度和效益等等。
第三、政策環(huán)境。即與地產(chǎn)市場相關的房改政策、房地產(chǎn)價格政策、房地產(chǎn)金融政策、土地制度和土地政策、稅收政策等。
第四、行業(yè)環(huán)境。有關國民經(jīng)濟社會發(fā)展計劃、發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城市建設規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃、城市發(fā)展戰(zhàn)略等。
與此同時，在地產(chǎn)開發(fā)過程中，資本流動量、項目的分析和評估手段、投資價值與決策、交易規(guī)模和交易過程、貨幣信貸情況等方面也應該做出系統(tǒng)的研究。
階段b：房地產(chǎn)項目所在地房地產(chǎn)市場狀況分析。
第一、城市房地產(chǎn)市場發(fā)展描述。主要通過數(shù)據(jù)的統(tǒng)計，進而對供應量與需求量、價格走勢進行客觀、到位的描述。
第二、市場現(xiàn)狀剖析。通常通過對比近3-5年的成交量、供應量及成交價格，結(jié)合當?shù)鼐用竦木幼∮^念及開發(fā)商的開發(fā)模式，對當?shù)厥袌霈F(xiàn)狀進行深層次的剖析。
第三、未來走勢預測。在現(xiàn)狀剖析的基礎上，就與項目相關的方面，如郊區(qū)住宅發(fā)展趨勢等，做出預測（約3-5年）。
階段c：房地產(chǎn)項目所在地板塊市場分析。
第一、板塊總體規(guī)劃。主要包括其住宅規(guī)劃、配套規(guī)劃、道路規(guī)劃、綠地規(guī)劃等。
第二、板塊功能定位。是cld還是cbd等都是要加以區(qū)分的。
第三、板塊開發(fā)動態(tài)。已建、在建和即將開發(fā)的項目都要有個全面、扼要的認識。
第四、板塊物業(yè)價格水平分析。這是制訂價格策略的基礎，因此一定要搜集準確、全面的資料，并進行歸類、分析。
階段d：房地產(chǎn)項目地塊環(huán)境研究分析。
第三、周邊景觀。自然景觀、歷史人文景觀等。
第五、社會治安。
階段e：項目地塊特性分析。
第一、項目地塊的基本情況。主要有地理位置、占地面積、規(guī)劃用途、規(guī)劃指標（容積率、建筑密度、綠化率、建筑限高）及其它一些基本情況。
第二、項目地塊swot分析。從區(qū)位、時機、政策及經(jīng)濟環(huán)境、自身條件和外部可利用資源等對項目進行優(yōu)勢、劣勢、機會和威脅分析。
房地產(chǎn)營銷策劃論文篇十七
是一項系統(tǒng)工程，它統(tǒng)籌所有房地產(chǎn)銷售及宣傳推廣工作。是房地產(chǎn)開發(fā)商為了取得理想的銷售推廣效果，在進行環(huán)境分析的基礎上，利用其可動用的各種外部及內(nèi)部資源進行優(yōu)化組合，制定計劃并統(tǒng)籌執(zhí)行的過程。一個新的樓盤的營銷工作一般可以分為前、中、后三個時期，每一個過程與環(huán)節(jié)都很重要。想要搞得成功，必須具備全局性的營銷觀念，進行所謂“整體營銷”、“全程營銷”。因此不但包括房地產(chǎn)營銷戰(zhàn)略與戰(zhàn)術(shù)分析，還在在此基礎上確立投資地點、物業(yè)主題、規(guī)劃設計，處理殘局以及物色好策劃人員等一系列策劃工作。
的原則營銷是一項復雜的系統(tǒng)工程，在房地產(chǎn)營銷實踐中，有很多的規(guī)則和原則是必須要把握的。但是其中我們最需要把握的以下三大原則。
1、營銷策劃必須從客戶和市場需要出發(fā)。
策劃人從客戶出發(fā)，綜合分析，投其所好，才能打動他們，奪得更多的市場。
2、始終保持整體營銷的觀念。
營銷策劃講究的是創(chuàng)意，因此，策劃的靈感與創(chuàng)意一定要忠實于。
總的主題。這就要求策劃的各個細節(jié)環(huán)環(huán)相扣，在盡量面面俱到的前提下統(tǒng)籌安排，要規(guī)范布局、互相協(xié)調(diào)，目的一致，實現(xiàn)營銷的整體性。
營銷策劃的最后工作就是銷售策劃，因此，銷售也應該納入統(tǒng)一的總體策劃思路中去。市場與信息的變化是永恒的，策劃與銷售二者互為表里，彼此修正，緊密呼應，這才是真正負責且科學的營銷思維方式。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的面臨的首要問題是使開發(fā)的房地產(chǎn)商品適應顧客的需要，從而促進商品房的銷售，增加利潤，加快資金周轉(zhuǎn)。因此，房地產(chǎn)開發(fā)首先強調(diào)“以人為本”的營銷策劃。
房地產(chǎn)營銷是各種理念的復合理念是營銷策劃的靈魂，當代的主導理念一般包括：
1、人性理念，房地產(chǎn)營銷首先要講求“以人為本”，中國自古的儒家仁愛思想和西方的人本主義思潮為房地產(chǎn)營銷的人性理念提供了堅實的文化基礎。
2、生態(tài)理念，近代以來，地球環(huán)境污染加重，客觀上了要求房地產(chǎn)開發(fā)必須樹立起可持續(xù)發(fā)展生態(tài)理念。
3、智能理念，人類科技水平的迅速發(fā)展使房地產(chǎn)開發(fā)逐漸從傳統(tǒng)的磚瓦營造習慣轉(zhuǎn)向各種新興材料的應用，而在建筑的功能上也走向了多元化，提供給了人們更加多的服務。
4、投資理念，投資不動產(chǎn)愈來愈成為更多人選擇的投資保值手段。
1、房地產(chǎn)投資營銷：房地產(chǎn)投資分析是全程營銷的起點，是房地產(chǎn)開發(fā)的關鍵，透過細致的市場調(diào)查。
2、房地產(chǎn)定位營銷：營銷房地產(chǎn)的關鍵在于把握市場脈搏，進行準確的市場定位。細致的市場調(diào)查數(shù)據(jù)，是房地產(chǎn)定位的基石，這只是定量分析的開始，所以進行必要的定性分析是相當關鍵的。
3、房地產(chǎn)規(guī)劃設計營銷：房地產(chǎn)規(guī)劃設計是房地產(chǎn)營銷的第三個流程，經(jīng)過準確的市場定位，根據(jù)目標客戶群設計相應的房地產(chǎn)。
4、房地產(chǎn)形象營銷：通過項目的整體包裝，以到位的形象營銷向消費者傳達良好的企業(yè)形象、品牌形象。形象設計及包裝，良好的.企業(yè)聲譽、過硬的工程質(zhì)量、完善的物業(yè)管理形象，從而確立市場一流的項目形象、打好品牌塑造的基礎。
制訂一個合理的價格是十分重要的，一方面要可以讓大眾接受，另一方面又要滿足開發(fā)商利潤最大化的條件。
1、影響房地產(chǎn)價格的因素，歸納起來，主要有以下幾類：
（1）政治因素：如某次大的政府機構(gòu)變動，或重大政策性決策出臺等都會導致房地產(chǎn)價格較大的漲跌。
（2）經(jīng)濟因素：
a.物價：物價上漲，投資者預期上漲的心里反映在房地產(chǎn)方面，也。
造成價格上漲。
b.土地價格：土地是房地產(chǎn)的原料，原來價格的上漲，房屋成品價格也會水漲船高。
c.利率：銀行利率的提高緊縮對降低買方勢頭很有效，可刺激房地產(chǎn)的投資。
d.貨幣供應量：當貨幣供應量增加時，土地價值相對減少，此時若想得到與原來相同的價格的土地，勢必要提高價格。
e.經(jīng)濟增長率：經(jīng)濟增長迅速，表示人民幣收放提高，購買力增強，提高房地產(chǎn)價格，反之，則降低.
f.人口狀態(tài)：人口成長率高或人口集中地區(qū)，對方地產(chǎn)的需求增加，房價因市場功能而自然提高。
(3)自然因素。
位置：屬性優(yōu)劣不同而有價值的高低。地段好，交通便利的地區(qū)自然價格就高。
面積：土地面積越大，適于整體規(guī)劃，價格較高,反而因缺其不可而變成奇貨可居。
地勢：平原或地勢平坦適用于房屋興建，產(chǎn)品規(guī)劃，但若為山坡地、林地、低洼地區(qū)。由于開發(fā)成本高，安全性低，相應的地價也較低。