報(bào)告是一種用來陳述、闡述某種情況或問題的書面材料，它通常包括背景信息、研究目的、方法、結(jié)果和結(jié)論等內(nèi)容，是向特定觀眾傳遞信息的重要工具。報(bào)告的撰寫可以幫助我們整理思路、梳理邏輯、表達(dá)觀點(diǎn)，因此我們需要學(xué)會(huì)撰寫一份規(guī)范、清晰的報(bào)告。在撰寫報(bào)告時(shí)，可以借助同行的反饋和建議，以提高報(bào)告的質(zhì)量和專業(yè)性。歡迎大家觀看下面這些精選的報(bào)告范例，以便對(duì)報(bào)告寫作有更深入的了解。
工業(yè)地產(chǎn)分析報(bào)告篇一
受國(guó)際金融危機(jī)及國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)回調(diào)的影響，住房銷售低迷，房?jī)r(jià)漲勢(shì)逐步回落，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整階段，調(diào)整程度逐步加深。下半年，作為擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重點(diǎn)，中央及地方政府連續(xù)出臺(tái)了多項(xiàng)鼓勵(lì)住房消費(fèi)、活躍房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策。一是國(guó)家已經(jīng)將支持房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展作為保增長(zhǎng)的重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)，并連續(xù)出臺(tái)一系列鼓勵(lì)住房消費(fèi)的政策，從政策層面上給予消費(fèi)者信心。二是我國(guó)連續(xù)出臺(tái)強(qiáng)力度的刺激經(jīng)濟(jì)的措施，力爭(zhēng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)保持在8%以上，在就業(yè)和居民收入增長(zhǎng)方面基本穩(wěn)定了預(yù)期。隨著經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房大量入市，上半年，市場(chǎng)迅速回暖，信貸政策轉(zhuǎn)向?qū)捤?，開發(fā)商迎來了又一春，房地產(chǎn)市場(chǎng)重新上演“地王爭(zhēng)霸”、“房?jī)r(jià)攀升”。
統(tǒng)計(jì)局公布的`最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)本年完成投資億元，比去年同期增長(zhǎng)：;全國(guó)房地產(chǎn)住宅商品房開發(fā)本年完成投資億元，比去年同期增長(zhǎng)：;統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明20，全國(guó)商品房銷售面積達(dá)到萬平方米;銷售面積增速為%。
統(tǒng)計(jì)局公布的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明:習(xí)水縣房地產(chǎn)開發(fā)本年完成投資億元，比去年同期下降;全國(guó)房地產(chǎn)住宅商品房開發(fā)本年完成投資億元，比去年同期下降%;統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明:習(xí)水縣商品房銷售面積達(dá)到(萬平方米)，銷售面積增速為53.7%。
國(guó)家發(fā)改委數(shù)據(jù)顯示，從有關(guān)數(shù)據(jù)來看，房地產(chǎn)在經(jīng)過了前一段時(shí)期調(diào)整后，已經(jīng)率先進(jìn)入到了回升的階段。從全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格指數(shù)來看，已經(jīng)份開始環(huán)比上升。全國(guó)房?jī)r(jià)已連續(xù)五個(gè)月上升，房地產(chǎn)開發(fā)投資的增速也逐月上升，說明我行信貸投資的信心正在增強(qiáng)。商品房銷售的火爆，使得房地產(chǎn)開發(fā)的國(guó)內(nèi)貸款和個(gè)人按揭貸款大幅增長(zhǎng)。
三、習(xí)水縣房地產(chǎn)開發(fā)投資情況。
從去年1月份開始，習(xí)水縣房地產(chǎn)市場(chǎng)就已走進(jìn)了回暖的軌道，新房銷量逐月攀升。五月份新政出臺(tái)又助推了房市的反彈，據(jù)統(tǒng)計(jì)，1至4月份習(xí)水縣城區(qū)銷售數(shù)據(jù)分別為、、、套，接連刷新了單月銷量紀(jì)錄。5月份，習(xí)水縣城區(qū)銷售量達(dá)到了套，到6月份時(shí)，這個(gè)數(shù)據(jù)是套，其中120-144平方米的戶型占了三分之一，100-120平方米的戶型占了近四分之一。除網(wǎng)上簽約銷量猛增之外，各樓盤銷售點(diǎn)的看房客戶大量增加，市民對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)注度大為上升。
隨著房市的火爆，各品牌開發(fā)商現(xiàn)有樓盤基本銷售完畢。多家開發(fā)商表示，將加快現(xiàn)有項(xiàng)目的開發(fā)力度，新盤開發(fā)將盡快上馬。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著市場(chǎng)銷售的回暖，特別是優(yōu)質(zhì)樓盤的住房銷量穩(wěn)步上升，同時(shí)，政府給予開發(fā)商的一系列優(yōu)惠政策，減小了后續(xù)項(xiàng)目開發(fā)的壓力。_年下半年，新開發(fā)投資項(xiàng)目面積約平米，有實(shí)力的開發(fā)商都會(huì)加快施工進(jìn)度，盡快啟動(dòng)后續(xù)項(xiàng)目開發(fā)。在_年12月以前，將有約80萬平米的銷售面積。
四、20住房市場(chǎng)價(jià)格形勢(shì)分析。
1、政府關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展的意見。
_年，市政府出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)加快發(fā)展的意見》(以下簡(jiǎn)稱《意見》)。
一、實(shí)行購房?jī)?yōu)惠政策。
(一)對(duì)個(gè)人購房實(shí)施補(bǔ)貼。(二)實(shí)行住房轉(zhuǎn)讓契稅、印花稅和土地增值稅減免。(三)實(shí)行房地產(chǎn)交易相關(guān)費(fèi)用優(yōu)惠。(四)調(diào)整住房公積金貸款政策。(五)實(shí)行銀行貸款利率優(yōu)惠。(六)支持自住型和改善型住房消費(fèi)。因地震災(zāi)害住房損毀而重新購房的，可視為首次購房。(七)實(shí)行購房入戶鼓勵(lì)。凡在習(xí)水縣城區(qū)購買商品住宅的，購房人及其直系親屬可按有關(guān)規(guī)定申請(qǐng)遷入辦理習(xí)水縣城區(qū)戶籍，相應(yīng)可辦理子女入學(xué)等手續(xù)。
(八)減少城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)。(九)對(duì)行政事業(yè)性收費(fèi)實(shí)行“一費(fèi)制”。(十)降低水電氣有線數(shù)字電視安裝費(fèi)。(十一)盤活存量建設(shè)用地。(十二)鼓勵(lì)房地產(chǎn)信貸投入。鼓勵(lì)商業(yè)銀行在國(guó)家適度寬松的貨幣政策指導(dǎo)下增加有效信貸投入，支持符合條件的房地產(chǎn)企業(yè)的正常合理信貸需求，對(duì)資信好但短期資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)困難的企業(yè)和項(xiàng)目貸款給予重點(diǎn)傾斜。(十三)加大稅收支持力度。
3、營(yíng)造良好發(fā)展環(huán)境。
(十四)提高服務(wù)效能。為開發(fā)企業(yè)和購房者提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。(十五)強(qiáng)化市場(chǎng)監(jiān)管。(十六)加強(qiáng)宣傳營(yíng)銷。緊緊圍繞“東坡老家，快樂習(xí)水”形象主題詞和“生態(tài)習(xí)水”、“宜居習(xí)水”、“安全習(xí)水”等優(yōu)勢(shì)特征，優(yōu)化市場(chǎng)交易環(huán)境。(十七)加大督查力度。加強(qiáng)房地產(chǎn)政策執(zhí)行情況的督查督辦。
這個(gè)被稱為“習(xí)水縣房市新政”的《意見》從一出臺(tái)便受到了世人的關(guān)注，大家對(duì)這個(gè)房市的“起動(dòng)機(jī)”給予了厚望。購房者希望“新政”能給自己帶來更多的購房實(shí)惠;開發(fā)商希望“新政”能啟動(dòng)樓市，銷售出現(xiàn)有房源，減輕自己的資金壓力;政府希望“新政”啟動(dòng)樓市，讓樓市帶動(dòng)整個(gè)地域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。
目前，我國(guó)“大城市化”仍在進(jìn)行，大城市服務(wù)業(yè)定位和城市吸引力使其每年常住人口增長(zhǎng)仍較快，從而帶來新增住房需求。從短期看，地產(chǎn)專家認(rèn)為，累計(jì)需求使得今年的潛在需求量巨大。而近期市場(chǎng)成交回落，除了漲價(jià)因素以外，開發(fā)商新增供應(yīng)和庫存減少也是重要原因。但房?jī)r(jià)上漲過高導(dǎo)致購買力透支，可能造成交量大大低于均衡狀態(tài);同時(shí)投資性需求興起將明顯抑制住房消費(fèi)，這依然值得警惕。
一、物流行業(yè)基本情況。
1、物流概述。
物流行業(yè)是物流資源產(chǎn)業(yè)化而形成的一種復(fù)合型或聚合型產(chǎn)業(yè)，物流資源有運(yùn)輸、倉儲(chǔ)、裝卸、搬運(yùn)、包裝、流通加工、配送、信息平臺(tái)等，其中運(yùn)輸又包括鐵路、公路、水運(yùn)、航空、管道等。這些資源產(chǎn)業(yè)化就形成了運(yùn)輸業(yè)、倉儲(chǔ)業(yè)、裝卸業(yè)、包裝業(yè)、加工配送業(yè)、物流信息業(yè)等。這些資源分散在多個(gè)領(lǐng)域，包括制造業(yè)、農(nóng)業(yè)、流通業(yè)等。把產(chǎn)業(yè)化的物流資源加以整合，就形成了一種新的物流服務(wù)業(yè)。
2、物流行業(yè)的特點(diǎn)。
國(guó)家政策有力支持，12月28日，商務(wù)部發(fā)布《促進(jìn)倉儲(chǔ)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的意見》，主要目的在于引導(dǎo)倉儲(chǔ)業(yè)在服務(wù)方面由倉庫出租向倉儲(chǔ)管理、庫存控制、加工包裝、分揀配送、質(zhì)押監(jiān)管等多功能增值服務(wù)發(fā)展，這也是當(dāng)前傳統(tǒng)倉儲(chǔ)行業(yè)提升單位產(chǎn)出，增強(qiáng)盈利能力最直接最有效的方式;實(shí)現(xiàn)加工配送率達(dá)到40%，倉儲(chǔ)服務(wù)達(dá)標(biāo)率提高到40%，立體倉庫的總面積占倉庫總面積的40%。
行業(yè)主要成本依然呈高位運(yùn)行狀態(tài)，人工成本的壓力相對(duì)較大：由于燃油成本和人工各自占到物流企業(yè)總成本的40%和20%左右，所有燃油和人工成本的下降或者說穩(wěn)定將直接影響物流行業(yè)的盈利空間，雖然經(jīng)濟(jì)下滑趨勢(shì)帶動(dòng)物流需求下行明顯，但燃油價(jià)格的高位運(yùn)行和人工成本平均15%-20%的增速使得物流企業(yè)利潤(rùn)率水平持續(xù)走低，目前來看q2燃油價(jià)格單邊上漲的可能性不大，預(yù)計(jì)依然還是震蕩走勢(shì)，企業(yè)燃油成本預(yù)計(jì)相對(duì)去年增幅不大，但人工成本預(yù)計(jì)仍然保持一定的漲幅。
3、物流行業(yè)的運(yùn)作模式。
目前世界大型物流公司大多采取總公司與分公司體制，采取總部集權(quán)式物流運(yùn)作，實(shí)行業(yè)務(wù)垂直管理，實(shí)際上就是一體化經(jīng)營(yíng)管理模式(只有一個(gè)指揮中心，其他都是操作點(diǎn))。又進(jìn)一步分為：
連鎖超市型。
建材連鎖超市對(duì)商品的品質(zhì)和物流服務(wù)要求都很高，建材連鎖超市一般提供免費(fèi)班車、集中配送物流服務(wù)，并且有知名裝修公司與超市共同為顧客提供從設(shè)計(jì)到采購、配送、裝修一條龍服務(wù)。
市場(chǎng)聯(lián)盟型。
主要是采取虛擬市場(chǎng)與實(shí)體市場(chǎng)兩相結(jié)合，信息中心、交易中心、物流中心三位一體，國(guó)際供給網(wǎng)絡(luò)和國(guó)內(nèi)營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)雙向互動(dòng)，實(shí)現(xiàn)集中采購、直銷產(chǎn)品、便利客戶的先進(jìn)模式。
綜合批發(fā)市場(chǎng)型。
建材綜合批發(fā)市場(chǎng)一般占地面積廣，投資大，具有一定的規(guī)模，位于城鄉(xiāng)結(jié)合部、交通要道邊，建材種類集中齊全，價(jià)格低廉，主要以批發(fā)為主。
物流園區(qū)(基地)型。
近年來，建材物流園區(qū)(基地)以一種嶄新的模式進(jìn)入建材物流領(lǐng)地，并將成為引領(lǐng)建材物流發(fā)展的新潮流。國(guó)內(nèi)正在規(guī)劃建設(shè)和已建成的建材物流園區(qū)(基地)有十余個(gè)。
二、物流行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀。
(一)物流行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀。
從全球物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況來看，在歐、美、日本等發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)，物流業(yè)開展得較早較好，已經(jīng)形成相對(duì)完善的交通運(yùn)輸和信息網(wǎng)絡(luò)，物流成本占gdp的比重隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展而降低。據(jù)統(tǒng)計(jì)，1977～1981年，在美國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值中，物流成本高達(dá)16.8%，到19物流成本大幅度下降到10.9%，這種成本的下降顯著地提高了美國(guó)經(jīng)濟(jì)的競(jìng)爭(zhēng)力，是美國(guó)經(jīng)濟(jì)再度繁榮的一個(gè)重要因素。目前，發(fā)達(dá)國(guó)家物流成本占gdp的比重大致在10%左右。美國(guó)為10.5%，英國(guó)為10.6%，法國(guó)為11.1%，意大利和荷蘭均為11.3%，德國(guó)為13%，西班牙為11.5%，日本為11.4%。相對(duì)而言，發(fā)展中國(guó)家的物流水平較低，物流的基礎(chǔ)設(shè)施、制度環(huán)境、物流人才以及信息技術(shù)方面落后，社會(huì)物流成本相對(duì)較高，目前，我國(guó)物流成本占同期gdp的比重為18%左右。
(二)我國(guó)物流行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀。
中國(guó)不僅是全球最重要的采購中心和制造中心，也是全球最大的消費(fèi)市場(chǎng)之一。隨著全球制造業(yè)繼續(xù)向中國(guó)大陸轉(zhuǎn)移、國(guó)內(nèi)消費(fèi)水平不斷提升以及產(chǎn)業(yè)政策對(duì)現(xiàn)代物流業(yè)扶持力度不斷增強(qiáng)，物流業(yè)已成為國(guó)內(nèi)發(fā)展最快的領(lǐng)域之一，整體規(guī)模不斷擴(kuò)大。我國(guó)社會(huì)物流總額和物流業(yè)增加值分別為966,538億元、23,078億元，分別比增長(zhǎng)3.97倍、2.11倍，年復(fù)合增長(zhǎng)率分別為22.19%、15.27%。
三、行業(yè)發(fā)展前景。
據(jù)中科院預(yù)計(jì)，我國(guó)現(xiàn)代物流將保持快速發(fā)展，年增12.7%，社會(huì)物流總額將達(dá)到73.9萬億元，到將達(dá)到90萬億元。
年月社會(huì)物流需求及總費(fèi)用增長(zhǎng)情況。
資料來源：wind,中國(guó)物流及采購聯(lián)合會(huì)，國(guó)金證券研究所。
據(jù)權(quán)威部門初步預(yù)計(jì)，20__年我國(guó)社會(huì)物流總費(fèi)用將增長(zhǎng)11%以上，超過4.23萬億元。
國(guó)家發(fā)展改革委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局和中國(guó)物流與采購聯(lián)合會(huì)聯(lián)合發(fā)布的信息顯示，，我國(guó)社會(huì)物流總費(fèi)用超過3.8萬億元，同比增長(zhǎng)13.5%。根據(jù)三部門的預(yù)計(jì)，今年的物流費(fèi)用增幅將回落2.5個(gè)百分點(diǎn)，而物流需求規(guī)模增長(zhǎng)將在15%以上，物流業(yè)增加值預(yù)計(jì)增長(zhǎng)10%以上。
從物流總費(fèi)用的構(gòu)成看，20運(yùn)輸費(fèi)用為2.1萬億元，同比增長(zhǎng)12.8%，占社會(huì)物流總費(fèi)用的比重為54.7%;保管費(fèi)用為1.2萬億元，同比增長(zhǎng)16%，占社會(huì)物流總費(fèi)用的比重為32.1%，與相比，這一比重?cái)U(kuò)大了0.7個(gè)百分點(diǎn)。
四、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局。
(一)物流公司的類型。
我國(guó)物流的主要類型包括運(yùn)輸型物流企業(yè)、倉儲(chǔ)型物流企業(yè)和綜合服務(wù)型物流企業(yè)。運(yùn)輸型物流企業(yè)主要以從事貨物運(yùn)輸服務(wù)為主，包括小件包裹快遞服務(wù)或代理運(yùn)輸服務(wù),并包含其它物流服務(wù)活動(dòng)，具備一定規(guī)模的實(shí)體企業(yè)。倉儲(chǔ)型物流企業(yè)主要以從事區(qū)域性倉儲(chǔ)服務(wù)為主，包含其它物流服務(wù)活動(dòng)，具備一定規(guī)模的實(shí)體企業(yè)。綜合服務(wù)型物流企業(yè)以從事多種物流服務(wù)活動(dòng)，并可以根據(jù)客戶的需求，提供物流一體化服務(wù)，具備一定規(guī)模的實(shí)體企業(yè)。
(二)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)特點(diǎn)。
物流產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)化程度較高，各類企業(yè)發(fā)揮各自的優(yōu)勢(shì)充分競(jìng)爭(zhēng)。
企業(yè)類型。
優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)運(yùn)輸型。
具有網(wǎng)絡(luò)信息服務(wù)功能，可以提供門到門運(yùn)輸，門到站運(yùn)輸?shù)榷喾轿贿\(yùn)輸方式。
倉儲(chǔ)能力較弱。
倉儲(chǔ)型。
地理上的便利。倉儲(chǔ)運(yùn)輸型物流企業(yè)擁有一個(gè)本地化物流服務(wù)的優(yōu)勢(shì)，它意味著運(yùn)輸準(zhǔn)備時(shí)間(集貨，運(yùn)輸和倉儲(chǔ)時(shí)間)可以被縮短到最少，而出現(xiàn)的問題(貨物的損毀、短缺)可以就地解決。
可接近性優(yōu)勢(shì)。物流企業(yè)的生存依賴于他們的客戶，與他們的管理人員進(jìn)行對(duì)話是非常容易的――通常僅僅是一個(gè)電話即可辦到。
運(yùn)輸能力較弱。
綜合服務(wù)型。
可以從事多種物流服務(wù)業(yè)務(wù)，可以根據(jù)客戶的要求制定整合物流資源的運(yùn)作方案。
倉儲(chǔ)能力和運(yùn)輸能力不突出。
五、行業(yè)主要上市公司。
主要上市公司在經(jīng)濟(jì)危機(jī)時(shí)的表現(xiàn)也發(fā)現(xiàn)相關(guān)供應(yīng)鏈管理業(yè)務(wù)與經(jīng)濟(jì)周期表現(xiàn)高度相關(guān)。相對(duì)運(yùn)輸和倉儲(chǔ)物流，供應(yīng)鏈物流行業(yè)主要采用輕資產(chǎn)模式進(jìn)行運(yùn)作，盡管這樣在危機(jī)時(shí)具備相對(duì)靈活的可操作性，但是其業(yè)務(wù)需求跟對(duì)應(yīng)的子行業(yè)景氣高度相關(guān)，抵御能力還是較弱。而盡管制造業(yè)物流外包是長(zhǎng)期趨勢(shì)，但在目前還未達(dá)到歐美發(fā)達(dá)國(guó)家水平前提下，規(guī)模效應(yīng)和行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境也不能同日而語。
一、引言：
隨著社會(huì)的發(fā)展和人們生活水平的提高，人們的消費(fèi)需求和消費(fèi)觀念也在不斷變化。作為高檔消費(fèi)品的汽車在年輕一代的人群中更加受到青睞。此次調(diào)查我們以__公司為研究對(duì)象，深入了解消費(fèi)行為的狀況。為__公司的發(fā)展提供建議。
二、調(diào)查內(nèi)容。
1.目前__市汽車市場(chǎng)的構(gòu)成情況，__汽車的市場(chǎng)占有率。
2.__市區(qū)汽車消費(fèi)群體的消費(fèi)傾向和認(rèn)知情況。
3.汽車消費(fèi)者的潛在消費(fèi)意識(shí)。
4.汽車廣告的投放情況。
三、調(diào)查方法。
本次調(diào)查中我們用spss進(jìn)行數(shù)據(jù)分析，用excel電子表格進(jìn)行統(tǒng)計(jì)。共發(fā)放問卷350份，回收342份，有效率為100%。
四、數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)。
1.此次調(diào)查中大部分人年齡在21—50歲之間，占樣本總體的93%，這個(gè)年齡段正是購車的主要年齡段，73%的人具備購車實(shí)力。
2.__汽車在品牌形象在消費(fèi)者中占有較大比例，占調(diào)查總數(shù)的52%,其中一些國(guó)外品牌的汽車主要集中在高消費(fèi)水平的人群中。
3.在購車付款方式中，有43%的人選擇一次性付款，有28%的選擇了貸款。
4.在購車用途方面，有67%的選擇上下班，21%的人選擇喜愛。在喜愛的這部分人中，87%的人都選擇了汽車價(jià)格在30萬以上。
五、總結(jié)。
汽車在我國(guó)目前還存在很大的消費(fèi)潛力，特別是在進(jìn)入21世紀(jì)后，我國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)，百姓的收入逐年遞增，使擁有一輛自己的汽車在更多的人群中變成了現(xiàn)實(shí)。但主要的消費(fèi)水平還在20萬以內(nèi)，一些國(guó)產(chǎn)的中小型汽車更加受到歡迎。
為了保證保險(xiǎn)行業(yè)科學(xué)、規(guī)范、健康的向前發(fā)展，消除職務(wù)犯罪隱患，__區(qū)檢察院對(duì)區(qū)保險(xiǎn)行業(yè)的管理及運(yùn)行情況進(jìn)行深入調(diào)研，并針對(duì)所發(fā)現(xiàn)的問題提出有效的整改措施。
一、保險(xiǎn)行業(yè)的基本情況：
以前全區(qū)只有一家保險(xiǎn)公司暨中國(guó)保險(xiǎn)公司齊齊哈爾支公司__分公司，當(dāng)時(shí)保險(xiǎn)市場(chǎng)的份額占有率為100%。19中國(guó)保險(xiǎn)公司齊齊哈爾市支公司一分為二：一是中國(guó)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)股份有限公司齊齊哈爾市支公司;二是中國(guó)保險(xiǎn)股份有限公司壽險(xiǎn)公司齊齊哈爾市支公司，當(dāng)時(shí)的險(xiǎn)種經(jīng)營(yíng)范圍區(qū)分的特別明確，財(cái)險(xiǎn)公司的業(yè)務(wù)范圍只限于財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，而壽險(xiǎn)公司的經(jīng)營(yíng)范圍也只限于壽險(xiǎn)。當(dāng)時(shí)壽險(xiǎn)公司市場(chǎng)份額的占有率仍是100%。
年以后隨著保險(xiǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制的引入，我區(qū)先后有幾家財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)公司、壽險(xiǎn)公司入駐，險(xiǎn)費(fèi)收入隨之一路猛增，保險(xiǎn)市場(chǎng)各公司的保費(fèi)收入份額的占有率就沒有了確定性，使得保險(xiǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了混亂局面，各家為了生存而不惜采取一切可以采取的手段，搶占保險(xiǎn)市場(chǎng)份額，有的公司不顧國(guó)家三令五申對(duì)保險(xiǎn)行業(yè)依法經(jīng)營(yíng)的嚴(yán)格要求和規(guī)定，鋌而走險(xiǎn)，從而使保險(xiǎn)行業(yè)陷入一種不嚴(yán)格依法經(jīng)營(yíng)的“窘境”。
二、保險(xiǎn)行業(yè)“潛規(guī)則”的形成及手段：
1、按照國(guó)家及財(cái)政部的相關(guān)規(guī)定，保險(xiǎn)公司在承保商業(yè)險(xiǎn)過程中按4%的比例給予投保單位或投保人提取手續(xù)費(fèi)，交強(qiáng)險(xiǎn)按8%的比例給予投保單位或投保人提取手續(xù)費(fèi)，由于保險(xiǎn)資源的匱乏，各公司又都想搶占保險(xiǎn)市場(chǎng)和市場(chǎng)份額，于是乎，各公司之間便開始了地下“暗戰(zhàn)”，各公司之間也相互(違規(guī)、違法提高手續(xù)費(fèi)支付標(biāo)準(zhǔn))“哄抬物價(jià)”，這樣就形成了一種各公司彼此之間心知肚明的保險(xiǎn)行業(yè)“潛規(guī)則”。
2、按照國(guó)家及財(cái)政部的相關(guān)規(guī)定，所有保險(xiǎn)公司通過正常的財(cái)務(wù)手續(xù)無法實(shí)現(xiàn)不合規(guī)的手續(xù)費(fèi)支付，因此，保險(xiǎn)公司采取一些違規(guī)、違法等手段截留、侵吞保費(fèi)。
手段之一：“鴛鴦單，”又稱“陰陽單”。保險(xiǎn)業(yè)務(wù)人員或保險(xiǎn)公司在打印保單時(shí)，故意地將保單各聯(lián)分開打印，保單的客戶聯(lián)、業(yè)務(wù)留存聯(lián)、財(cái)務(wù)留存聯(lián)等各聯(lián)的內(nèi)容不一致，一般情況是客戶聯(lián)的保險(xiǎn)金額比較大，保險(xiǎn)責(zé)任比較全，而保險(xiǎn)公司留存的業(yè)務(wù)聯(lián)、財(cái)務(wù)聯(lián)保費(fèi)金額比較小，保險(xiǎn)責(zé)任比較窄。由于客戶按照客戶留存聯(lián)繳費(fèi)，保險(xiǎn)公司根據(jù)業(yè)務(wù)、財(cái)務(wù)聯(lián)入帳，業(yè)務(wù)人員就可以將多余的保費(fèi)截留用作它用。這樣在審計(jì)部門、稅務(wù)、保鑒會(huì)等(包括內(nèi)部審計(jì))部門例行檢查時(shí)，很難核對(duì)留在客戶手中的客戶留存聯(lián)。
手段之二：“吃單”保險(xiǎn)業(yè)務(wù)人員或保險(xiǎn)公司向投保人收取保費(fèi)后，未將保費(fèi)入到保險(xiǎn)公司的收入帳上，私自截留，這種手段也稱“埋單”。
手段之三：“刪單”保險(xiǎn)業(yè)務(wù)人員或保險(xiǎn)公司先將取得的保費(fèi)入賬，然后私自(保險(xiǎn)公司單方)注銷保險(xiǎn)合同，侵吞或非法占有保費(fèi)。
手段之四：“假應(yīng)收”：保險(xiǎn)業(yè)務(wù)人員或保險(xiǎn)公司將客戶已交納的保費(fèi)不入賬，而是進(jìn)行財(cái)務(wù)上的“技術(shù)”處理，做“假應(yīng)收”(也就是未繳納保戶保費(fèi))，待保險(xiǎn)時(shí)限和保險(xiǎn)責(zé)任喪失后侵吞或非法占有保費(fèi)。
手段之五：“假退?！北ｋU(xiǎn)業(yè)務(wù)人員或保險(xiǎn)公司先將客戶的保費(fèi)全額入賬，事后編造緣由向客戶索取加蓋客戶(一般都是單位參保)單位或投保人簽名的空白單證，在客戶不知情的情況下，保險(xiǎn)公司私自填寫其內(nèi)容，差額或全額退保，侵吞或非法占有這部分保費(fèi)。
手段之六：“假理賠”保險(xiǎn)業(yè)務(wù)人員或保險(xiǎn)公司為了達(dá)到套取費(fèi)用的目的，編造虛假事實(shí)，制作假的理賠卷宗，從而以不合法的手段套取或侵吞理賠款。
手段之七：“假代理”保險(xiǎn)公司為了更隱蔽地套取或侵吞保費(fèi)，利用保險(xiǎn)代理公司來轉(zhuǎn)移保費(fèi)收入，通常情況下，委托保險(xiǎn)代理公司承辦保險(xiǎn)業(yè)務(wù)的保險(xiǎn)公司業(yè)務(wù)人員或保險(xiǎn)公司，利用代理公司領(lǐng)取的承保單證以及保險(xiǎn)代理公司業(yè)務(wù)人員的工號(hào)來進(jìn)行這一操作。并利用保險(xiǎn)代理公司的手續(xù)費(fèi)收付票據(jù)(按照相關(guān)規(guī)定：代理公司提取手續(xù)費(fèi)的比例為15%)違規(guī)套取費(fèi)用。
三、保險(xiǎn)行業(yè)侵吞、套取保費(fèi)收入存在職務(wù)犯罪的隱患：
一是保險(xiǎn)公司單純的為了追求業(yè)績(jī)，不惜給客戶以高額回報(bào)。調(diào)查結(jié)果顯示，有的保險(xiǎn)公司手續(xù)費(fèi)返還高達(dá)35%到45%，超出國(guó)家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)近10倍，這些超標(biāo)準(zhǔn)支付的手續(xù)費(fèi)資金來源多出自于各公司“鴛鴦單”、“吃單”、“刪單”、“假應(yīng)收、”“假退?！?、“假理賠”、“假代理”所截留、套取的保費(fèi)收入。二是保險(xiǎn)公司在返還手續(xù)費(fèi)時(shí)，懼怕相關(guān)部門的檢查，故而不履行相關(guān)的財(cái)務(wù)手續(xù)。調(diào)查中發(fā)現(xiàn)中國(guó)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)股份有限公司某區(qū)營(yíng)銷服務(wù)部絕大部分手續(xù)費(fèi)支付清單上的“制單人”、“審核人”、“領(lǐng)款人”均是偽造的，有的是事后在編制的手續(xù)費(fèi)支付清單上找人代簽的。三是由于客戶單位的業(yè)務(wù)辦理人員在領(lǐng)取手續(xù)費(fèi)時(shí)不履行財(cái)務(wù)手續(xù)、保險(xiǎn)公司支付給單位的手續(xù)費(fèi)被其單位辦理保險(xiǎn)業(yè)務(wù)人員裝入個(gè)人腰包，據(jù)為己有。按相關(guān)法律規(guī)定及財(cái)務(wù)制度，用公款參加保險(xiǎn)的中間業(yè)務(wù)費(fèi)收入應(yīng)計(jì)入單位的財(cái)務(wù)賬目中，需要支出的再按相關(guān)規(guī)定從財(cái)務(wù)帳中支出。由于保險(xiǎn)公司不履行正常的財(cái)務(wù)手續(xù)，給用公款參保的單位業(yè)務(wù)人員以可乘之機(jī)，助長(zhǎng)了貪污、等問題的茲生。四是保險(xiǎn)公司委托專業(yè)銀行辦理的代理保險(xiǎn)業(yè)務(wù)：一些銀行將保險(xiǎn)公司返給的“代理保險(xiǎn)”手續(xù)費(fèi)收入不計(jì)入或差額計(jì)入中間業(yè)務(wù)費(fèi)收入科目中，這樣就為了銀行工作人員涉嫌職務(wù)犯罪的埋下了隱患。五是保險(xiǎn)公司不按財(cái)務(wù)規(guī)定履行手續(xù)費(fèi)支付程序，不排除個(gè)別工作人員從中鉆空子，撈取個(gè)人好處，涉嫌職務(wù)犯罪。有的財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)有限公司營(yíng)銷服務(wù)部多次違法印制長(zhǎng)途汽車乘客意外傷害保險(xiǎn)票據(jù)，委托長(zhǎng)途客運(yùn)總站代為銷售，所獲保費(fèi)數(shù)十萬元，沒有計(jì)入公司財(cái)務(wù)帳中，去向不明。更值得注意的是：一些保險(xiǎn)公司為了單位的蠅頭小利，利用“儲(chǔ)金險(xiǎn)”幫助被保險(xiǎn)單位套取費(fèi)用，數(shù)額特別巨大。真是令人心驚。
四、保險(xiǎn)行業(yè)不規(guī)范問題：
1、保險(xiǎn)系統(tǒng)單證使用、領(lǐng)用制度規(guī)定不嚴(yán)格、不規(guī)范，缺乏必要的監(jiān)管。
2、保險(xiǎn)系統(tǒng)存在手寫單證、電子單證混在一起使用，漏洞大，隱患多。
3、保險(xiǎn)系統(tǒng)對(duì)手續(xù)費(fèi)支付方式缺乏必要的監(jiān)管、財(cái)務(wù)手續(xù)不完備，“制單人”、“審核人”、“領(lǐng)款人”、不能夠據(jù)實(shí)簽字，不附合相關(guān)規(guī)定。
4、上級(jí)公司對(duì)下屬公司報(bào)批的相關(guān)財(cái)務(wù)費(fèi)用單證審核、監(jiān)管不到位、把關(guān)不嚴(yán)。
5、有的公司不按相關(guān)規(guī)定辦事，私自設(shè)置銀行賬戶，截留保費(fèi)，挪做它用，違規(guī)、違法經(jīng)營(yíng)。
6、有的公司以員工名義私設(shè)銀行卡、折將截留的保費(fèi)私存，私設(shè)小金庫，嚴(yán)重違反國(guó)家規(guī)定和財(cái)經(jīng)紀(jì)律。
五、對(duì)保險(xiǎn)行業(yè)“潛規(guī)則”及管理環(huán)節(jié)存在職務(wù)犯罪隱患的幾點(diǎn)對(duì)策：
1、應(yīng)對(duì)保險(xiǎn)行業(yè)的“潛規(guī)則”問題必須徹底肅清，“潛規(guī)則”問題就是“糖衣炮彈”，就是危害社會(huì)正常經(jīng)濟(jì)秩序，危害社會(huì)穩(wěn)定的一個(gè)巨大毒瘤，它是一個(gè)不容社會(huì)和法律忽視的一個(gè)重要問題。有“潛規(guī)則”問題的存在就必然要導(dǎo)致和不可避免問題及職務(wù)犯罪隱患問題的繁衍，經(jīng)濟(jì)建設(shè)就不能夠得到充分保障。我們建議對(duì)保險(xiǎn)行業(yè)的一些規(guī)定重新進(jìn)行必要的修定，充分完善規(guī)章制度，切實(shí)能夠守法、合規(guī)經(jīng)營(yíng)。
2、應(yīng)建立和重新制定保險(xiǎn)手續(xù)費(fèi)返還制度，凡是公款參保的應(yīng)在保險(xiǎn)費(fèi)總額當(dāng)中扣除按比例支付的手續(xù)費(fèi)金額，而后確定實(shí)繳保費(fèi)金額，即：實(shí)交保費(fèi)金額==應(yīng)交保費(fèi)金額—按比例返還手續(xù)費(fèi)金額。不得以任何理由或借口向公款參保單位支付手續(xù)費(fèi)，必須嚴(yán)格執(zhí)行現(xiàn)金管理和支票發(fā)放制度，真正做到從源頭上控制。
3、應(yīng)建立健全嚴(yán)格的監(jiān)管、監(jiān)控制約機(jī)制，應(yīng)當(dāng)盡快和修訂適應(yīng)我國(guó)國(guó)情和便于操作的相關(guān)法律、法規(guī)，對(duì)保險(xiǎn)公司發(fā)生重大理賠的理賠案件應(yīng)由、紀(jì)律門和檢察機(jī)關(guān)進(jìn)行全程監(jiān)控，堵塞漏洞。
4、應(yīng)盡快建立保險(xiǎn)執(zhí)業(yè)人員和違規(guī)執(zhí)業(yè)檔案查詢系統(tǒng)，建立行之有效的工作制度和長(zhǎng)效的工作制約機(jī)制，用法律制約規(guī)章制度的逐步健全和完善，用規(guī)章制度管人、管事。
5、應(yīng)在不突破法律、規(guī)章制度底線的情況下進(jìn)行陽光操作，對(duì)一些經(jīng)營(yíng)狀況不好，保險(xiǎn)信譽(yù)差，經(jīng)常發(fā)生違規(guī)、違法操作的保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)予以勒令退出保險(xiǎn)市場(chǎng)。
6、應(yīng)倡導(dǎo)以國(guó)有保險(xiǎn)公司為主導(dǎo)地位、非國(guó)有公司為輔的公平競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，凈化保險(xiǎn)市場(chǎng)，規(guī)范保險(xiǎn)行業(yè)依法合規(guī)經(jīng)營(yíng)。嚴(yán)肅查辦違規(guī)違法操作行為，嚴(yán)厲打擊保險(xiǎn)行業(yè)經(jīng)營(yíng)過程中存在的商業(yè)賄賂問題，以此遏制保險(xiǎn)市場(chǎng)的不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)和違規(guī)、違法操作，使保險(xiǎn)事業(yè)沿著科學(xué)的、陽光的、健康的軌道向前發(fā)展。
工業(yè)地產(chǎn)分析報(bào)告篇二
世界范圍內(nèi)西安物業(yè)公司發(fā)生過兩次著名的度假物業(yè)泡沫事件,一次發(fā)生在上世紀(jì)代的美國(guó)佛羅里達(dá),另一次則是發(fā)生在近期:著名的迪拜房產(chǎn)泡沫。迪拜在統(tǒng)治階層操縱下完成的房產(chǎn)繁榮與美國(guó)佛羅里達(dá)在經(jīng)濟(jì)繁榮下由集體樂觀情緒引發(fā)的泡沫雖然起源有西安物業(yè)公司所不同,但卻共同印證西安物業(yè)公司了房產(chǎn)泡沫的兩大規(guī)律:即泡沫的持續(xù)繁榮必須得到政府層面的支持以及寬松流動(dòng)性的支撐,而泡沫的破滅無論由全球危機(jī)或市場(chǎng)預(yù)期改變引發(fā),根源西安物業(yè)公司則在于流動(dòng)性支撐力的徹底消退。
與__-__年海南房地產(chǎn)泡沫明顯不同,全國(guó)富裕人群購買力是海南此輪的房?jī)r(jià)上漲背后最基礎(chǔ)的支撐力量。但我國(guó)的富裕人群高度集中在東南地區(qū)的省份,而此部分人群對(duì)海南冬季溫暖氣候環(huán)境的渴求度遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于北方省份居民。換言之西安物業(yè)公司,愿意參與海南房地產(chǎn)市場(chǎng)投資西安物業(yè)公司的富裕家庭并沒有市場(chǎng)所一相情愿期望的那么多,在海南房?jī)r(jià)已被快速炒高后,后續(xù)接盤的動(dòng)力并不如市場(chǎng)預(yù)期般充足。
當(dāng)前三亞的房?jī)r(jià)水平已超越國(guó)內(nèi)主要大西安物業(yè)公司城市,也已經(jīng)超越迪拜、紐約、倫敦等國(guó)際大都市。我們認(rèn)為三亞房?jī)r(jià)短期內(nèi)將缺乏持續(xù)上漲的動(dòng)力。但房?jī)r(jià)的過度波動(dòng)將對(duì)政府后期的西安物業(yè)公司土地出讓不利,西安物業(yè)公司市場(chǎng)在目前的價(jià)格水西安物業(yè)公司平上維穩(wěn)是符合地方政府利益的最佳走勢(shì)。此外出于對(duì)上一次海南泡沫破裂的深刻記憶,商業(yè)銀行在海南此輪房產(chǎn)上漲過程中較為謹(jǐn)慎,并未深度參與。因此即使未來由于國(guó)家貨幣政策的收縮帶來流動(dòng)性的收縮,其對(duì)海南房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響也要遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于93年。
判斷海南房?jī)r(jià)短期內(nèi)也難以明顯回落。
__年房產(chǎn)泡沫破西安物業(yè)公司裂后,海南經(jīng)濟(jì)發(fā)展緩慢,地方西安物業(yè)公司財(cái)政實(shí)力較弱。海南很多地區(qū)的政府都通過以土地代替現(xiàn)金支付的方式,吸引入大型開發(fā)商替政府興建市政道路等公共基礎(chǔ)設(shè)施。因此當(dāng)前海南的房地產(chǎn)市場(chǎng)格局當(dāng)中,市政規(guī)劃建設(shè)能力較強(qiáng)的全國(guó)型的大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如魯能西安物業(yè)公司、以及與海南的經(jīng)濟(jì)發(fā)展關(guān)系西安物業(yè)公司緊密的西安物業(yè)公司企業(yè)如海航、農(nóng)墾集團(tuán)控制了較大規(guī)模的土地儲(chǔ)備。在海南本輪房?jī)r(jià)的快速上漲中,最大的獲益者實(shí)際正是這批先期以極低西安物業(yè)公司的成本進(jìn)入海南的地主型開發(fā)商。
工業(yè)地產(chǎn)分析報(bào)告篇三
對(duì)客戶需求的的研究判斷，是住宅開發(fā)商第一位的核心競(jìng)爭(zhēng)力。
在如今高房?jī)r(jià)的壓力下，普通消費(fèi)者根本無力去買房，更不用說是對(duì)各個(gè)樓盤進(jìn)行對(duì)比挑選了。雖然如今房?jī)r(jià)很高，但是這絕不是因?yàn)楣┬∮谛璧慕Y(jié)果，這是國(guó)際熱錢大量流入、國(guó)內(nèi)各種炒房團(tuán)炒作以及土地財(cái)政造成的結(jié)果。因此，面對(duì)供大于需，而房?jī)r(jià)居高不下這么一個(gè)結(jié)果，開發(fā)商為了避免陷入開發(fā)出“空城”這么一個(gè)結(jié)果，必須對(duì)客戶需求進(jìn)行研究判斷，開發(fā)出具有明確市場(chǎng)和產(chǎn)品定位、最接近客戶需求且具有最佳滿足性能價(jià)格比的住宅樓盤，就顯得尤為重要。
在這里我們對(duì)那些年收入在十二萬到二十萬的白領(lǐng)的購房行為進(jìn)行分析。
一環(huán)境因素。
文化背景：
中國(guó)這樣一個(gè)安土重遷歷史悠久的大國(guó)，對(duì)房屋的重視程度非常的高。很多人奮斗了大半輩子也許就是為了能在奮斗了這么久并且愿意生活下去的城市買一套房子，安一個(gè)家。因此買房者往往急于買房但是往往又遲遲不動(dòng)手。買房可說是人生的最大的一筆投資之一了。再加上中國(guó)的農(nóng)民占了總?cè)丝诘陌俜种耸啵虼爽F(xiàn)在的很多高級(jí)白領(lǐng)都出身于農(nóng)村，因此他們就迫切需要在所生活的城市買一套房子，但是又不希望房子在太郊區(qū)的地段。家庭背景：
年收入在十五萬到二十萬的高級(jí)白領(lǐng)，相比一般人算是高工資，但是跟三十萬的人比起來還是有差距的。此時(shí)，他們大多工作了五六年了，手里已經(jīng)有了一定的買房的錢，在加上男女雙方收入，付首付是絕對(duì)沒問題了。由于這群人都是所謂的80后，但是到了這個(gè)階段80其實(shí)已經(jīng)成熟了，跟70后基本上沒區(qū)別。這是他們更多的是考慮這個(gè)家，考慮自己的未來。因此他們更多是考慮房子的質(zhì)量和方面性，至于說升值，不是他們考慮的范圍。同時(shí)他們對(duì)小區(qū)的健身和娛樂設(shè)施也很看重。
政策鼓勵(lì)：
如今的高房?jī)r(jià)下，國(guó)家為了鼓勵(lì)消費(fèi)者購房、、、、、二個(gè)人因素。
文化水平：
這群消費(fèi)者至少都是大學(xué)本科畢業(yè)，擁有較高的文化水平和消費(fèi)品位，并且對(duì)環(huán)保理念也比較擁護(hù)，甚至說有一定的要求。畢竟綠色是今后的大方向。這就要求開發(fā)商要多用些環(huán)保節(jié)能的設(shè)備和材料，同時(shí)要注重綠色覆蓋率。
收入水平：年收入在十五萬到二十萬之間。
市場(chǎng)敏感度分析：80后在大學(xué)或之前一直是花錢如流水的一群人。但是到了這個(gè)時(shí)候，他們花錢會(huì)很小心，因?yàn)樗麄円呀?jīng)充分體會(huì)到了賺錢的不易。并且又關(guān)乎未來的家庭幸福。但是，我還是堅(jiān)持認(rèn)為他們不在乎那幾萬塊錢，他們?cè)诤醯闹皇撬麄儗?duì)這個(gè)樓盤的滿意度。包括物業(yè)服務(wù)，交通，周邊生活環(huán)境，配套設(shè)施，小區(qū)內(nèi)各項(xiàng)設(shè)施，是否環(huán)保等，只要這些方面讓消費(fèi)者滿意了，他們就會(huì)毫不猶豫的掏錢。
消費(fèi)動(dòng)機(jī)：買房子，成家。
生活形態(tài)：他們的生活節(jié)奏是很快的，可以說壓力很大。整天游走在城市的高鐵架和嘈雜的城市中，再加上整天悶在辦公室中，他們迫切需要有一個(gè)釋放壓力的空間?？梢曰貧w到自然中去是他們心里的呼喚。
品牌忠誠度：由于出身農(nóng)村的消費(fèi)者居多，品牌對(duì)他們而言沒多大的吸引力。只要設(shè)計(jì)的合他們的感覺，他們就不會(huì)考慮太多。
工業(yè)地產(chǎn)分析報(bào)告篇四
房地產(chǎn)：經(jīng)濟(jì)下臺(tái)階，政策露山水(國(guó)泰君安3.30)邏輯：中央對(duì)房地產(chǎn)政策調(diào)控的基調(diào)已經(jīng)定為“雙向調(diào)控”。住建部副部長(zhǎng)齊驥指出：所謂雙向調(diào)控亦可稱分類指導(dǎo)，即對(duì)一線城市繼續(xù)增加供應(yīng)，抑制、遏制投資投機(jī)性需求，限購政策不退出；而對(duì)于庫存量比較大的城市，要控制供地結(jié)構(gòu)、供應(yīng)結(jié)構(gòu)。我們認(rèn)為，部分城市房地產(chǎn)調(diào)控政策邊際好轉(zhuǎn)為大概率事件。地方政府此前的部分調(diào)控政策有望在2014年4月陸續(xù)到期，齊部長(zhǎng)指出“雙向調(diào)控”要求一線城市限購政策不退出，但對(duì)庫存量較大的城市，并未突出強(qiáng)調(diào)限購不退出，這或許意味著存在部分城市限購淡化的可能，我們認(rèn)為此類城市基本面越差，其政策面邊際好轉(zhuǎn)的概率和程度就越大，地產(chǎn)板塊的估值修復(fù)行情就越可能愈演愈烈。
目前地產(chǎn)股估值水平仍處于歷史地位，再加上房地產(chǎn)再融資開閘，優(yōu)先股試點(diǎn)等政策紅利的釋放，我們認(rèn)為上市公司經(jīng)營(yíng)積極性有望大幅提高。
選股思路：
1）看圖說話：看好京津冀區(qū)域和海西平潭，兩個(gè)區(qū)域均具有高度的政治意義，未來政策紅利或不斷兌現(xiàn)。京津冀一體化：推薦“廊坊二寶”（華夏幸福、榮盛發(fā)展），受益公司有首開股份、華業(yè)地產(chǎn)、廊坊發(fā)展等。海西平潭：推薦中福實(shí)業(yè)。
2）優(yōu)先股受益：推薦萬科a、保利地產(chǎn)、招商地產(chǎn)、金地集團(tuán)。
3）國(guó)企改革：“國(guó)企改革七小虎”，推薦：中洲控股、中華企業(yè)、華發(fā)股份、深振業(yè)、北京城建；受益公司：天津松江、電子城。
工業(yè)地產(chǎn)分析報(bào)告篇五
市場(chǎng)分析報(bào)告的標(biāo)題一般有兩種形式：一是公文式，如《中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行湖北省分行市場(chǎng)環(huán)境分析報(bào)告》。另一種是新聞報(bào)道式。它又分單標(biāo)題和雙標(biāo)題兩種。單標(biāo)題，如從對(duì)鄂州市分行客戶結(jié)構(gòu)調(diào)查分析看我省農(nóng)行市場(chǎng)開發(fā)的戰(zhàn)略選擇；雙標(biāo)題是指既有正題，又有副題。正題揭示市場(chǎng)分析報(bào)告的主旨，副題標(biāo)明進(jìn)行市場(chǎng)分析的對(duì)象、內(nèi)容等，如《縣級(jí)金融市場(chǎng)開發(fā)大有可為――對(duì)公安縣金融市場(chǎng)潛力的調(diào)查分析》。標(biāo)題的詞句應(yīng)反復(fù)琢磨，要概括精練，一般只用一句話，至多兩句為宜。
2、導(dǎo)語。
3、主體。
主體是市場(chǎng)分析報(bào)告的主要部分，一般是寫調(diào)查分析的主要情況、做法、經(jīng)驗(yàn)或問題。如果內(nèi)容多、篇幅長(zhǎng)，最好把它分成若干部分，各加上一個(gè)小標(biāo)題；難以用文字概括其內(nèi)容的，可用序碼來標(biāo)明順序。主體部分有以下四種基本構(gòu)筑形式。
（1）分述式。這種結(jié)構(gòu)多用來描述對(duì)事物作多角度、多側(cè)面分析的結(jié)果，是多向思維在謀篇布局中的反映。其特點(diǎn)是反映業(yè)務(wù)范圍寬、概括面廣。
（2）層進(jìn)式。這種結(jié)構(gòu)主要用來表現(xiàn)對(duì)事物的逐層深化的認(rèn)識(shí)，是收斂性思維在文章謀篇布局中的反映。其特點(diǎn)是概括業(yè)務(wù)面雖然不廣，開掘卻很深。
（3）三段式。主體部分由三個(gè)段落組成：現(xiàn)狀；原因；對(duì)策。如此三段，是三個(gè)層次，故稱三段結(jié)構(gòu)。
（4）綜合式。主體部分將上述各種結(jié)構(gòu)形式融為一體，加以綜合運(yùn)用，即為綜合式。例如，用“分述結(jié)構(gòu)”來寫“三段結(jié)構(gòu)”中的“現(xiàn)狀”；用“三段結(jié)構(gòu)”來寫“層進(jìn)結(jié)構(gòu)”中的一個(gè)層次；用“總分結(jié)構(gòu)”來寫“分述結(jié)構(gòu)”中的某一方面內(nèi)容，等等。
4、結(jié)尾。
結(jié)尾的寫法靈活多樣，一般有以下幾種。
（1）自然結(jié)尾。如果主體部分已把觀點(diǎn)闡述清楚，作出了明確結(jié)論，就不必再硬加一條尾巴。
（2）總結(jié)性結(jié)尾。為加深讀者的印象，深化主旨，概括前文，把調(diào)查分析后對(duì)事物的看法再一次強(qiáng)調(diào)，作出結(jié)論性的收尾。
（3）啟示性結(jié)尾。在寫完主要事實(shí)和分析結(jié)論之后，如果還有些問題或情況需要指出，引起讀者的思考和探討，或?yàn)榱苏故臼挛锇l(fā)展的趨勢(shì)，指出努力方向，就可以寫一個(gè)富有啟示性的結(jié)尾。
（4）預(yù)測(cè)性結(jié)語。有的報(bào)告在提出調(diào)查分析情況和問題之后，又寫出作者的預(yù)測(cè)，說明發(fā)展的趨向，指出可能引起的后果和影響。這是在更廣闊的視野上來深化主題。
為了深入了解本市居民家庭在酒類市場(chǎng)及餐飲類市場(chǎng)的消費(fèi)情況，特進(jìn)行此次調(diào)查。調(diào)查由本市某大學(xué)承擔(dān)，調(diào)查時(shí)間是2001年7月至8月，調(diào)查方式為問卷式訪問調(diào)查，本次調(diào)查選取的樣本總數(shù)是2000戶。各項(xiàng)調(diào)查工作結(jié)束后，該大學(xué)將調(diào)查內(nèi)容予以總結(jié)，其調(diào)查報(bào)告如下：
一、調(diào)查對(duì)象的基本情況。
（一）樣品類屬情況。在有效樣本戶中，工人320戶，占總數(shù)比例18.2%；農(nóng)民130戶，占總數(shù)比例7.4%；教師200戶，占總數(shù)比例11.4%；機(jī)關(guān)干部190戶，占總數(shù)比例10.8%；個(gè)體戶220戶，占總數(shù)比例12.5%；經(jīng)理150戶，占總數(shù)比例8.52%；科研人員50戶，占總數(shù)比例2。84%；待業(yè)戶90戶，占總數(shù)比例5.1%；醫(yī)生20戶，占總數(shù)比例1.14%；其他260戶，占總數(shù)比例14.77%。
（二）家庭收入情況。本次調(diào)查結(jié)果顯示，從本市總的消費(fèi)水平來看，相當(dāng)一部分居民還達(dá)不到小康水平，大部分的人均收入在1000元左右，樣本中只有約2.3%的消費(fèi)者收入在2000元以上。因此，可以初步得出結(jié)論，本市總的消費(fèi)水平較低，商家在定價(jià)的時(shí)候要特別慎重。
二、專門調(diào)查部分。
（一）酒類產(chǎn)品的消費(fèi)情況。
1、白酒比紅酒消費(fèi)量大。分析其原因，一是白酒除了顧客自己消費(fèi)以外，用于送禮的較多，而紅酒主要用于自己消費(fèi)；二是商家做廣告也多數(shù)是白酒廣告，紅酒的廣告很少。這直接導(dǎo)致白酒的市場(chǎng)大于紅酒的市場(chǎng)。
2、白酒消費(fèi)多元化。
（1）從買白酒的用途來看，約52.84%的消費(fèi)者用來自己消費(fèi)，約27.84%的消費(fèi)者用來送禮，其余的是隨機(jī)性很大的消費(fèi)者。
買酒用于自己消費(fèi)的消費(fèi)者，其價(jià)格大部分在20元以下，其中10元以下的約占26.7%，10～20元的占22.73%，從品牌上來說，稻花香、洋河、湯溝酒相對(duì)看好，尤其是湯溝酒，約占18.75%，這也許跟消費(fèi)者的地方情結(jié)有關(guān)。從紅酒的消費(fèi)情況來看，大部分價(jià)格也都集中在10～20元之間，其中，10元以下的占10.23%，價(jià)格檔次越高，購買力相對(duì)越低。從品牌上來說，以花果山、張?jiān)?、山楂酒為主?BR> 送禮者所購買的白酒其價(jià)格大部分選擇在80～150元之間（約28.4%），約有15.34%的消費(fèi)者選擇150元以上。這樣，生產(chǎn)廠商的定價(jià)和包裝策略就有了依據(jù)，定價(jià)要合理，又要有好的包裝，才能增大銷售量。從品牌的選擇來看，約有21.59%的消費(fèi)者選擇五糧液，10.795%的消費(fèi)者選擇茅臺(tái)，另外對(duì)紅酒的調(diào)查顯示，約有10.2%的消費(fèi)者選擇40～80元的價(jià)位，選擇80元以上的約5.11%?？傊?，從以上的消費(fèi)情況來看，消費(fèi)者的消費(fèi)水平基本上決定了酒類市場(chǎng)的規(guī)模。
（2）購買因素比較鮮明，調(diào)查資料顯示，消費(fèi)者關(guān)注的因素依次為價(jià)格、品牌、質(zhì)量、包裝、廣告、酒精度，這樣就可以得出結(jié)論，生產(chǎn)廠商的合理定價(jià)是十分重要的，創(chuàng)名牌、求質(zhì)量、巧包裝、做好廣告也很重要。
（3）顧客忠誠度調(diào)查表明，經(jīng)常換品牌的消費(fèi)者占樣本總數(shù)的32.95%，偶爾換的占43.75%，對(duì)新品牌的酒持喜歡態(tài)度的占樣本總數(shù)的32.39%，持無所謂態(tài)度的占52.27%，明確表示不喜歡的占3.4%?？梢钥闯觯坏┠硞€(gè)品牌在消費(fèi)者心目中形成，是很難改變的，因此，廠商應(yīng)在樹立企業(yè)形象、爭(zhēng)創(chuàng)名牌上狠下功夫，這對(duì)企業(yè)的發(fā)展十分重要。
（4）動(dòng)因分析。主要在于消費(fèi)者自己的選擇，其次是廣告宣傳，然后是親友介紹，最后才是營(yíng)業(yè)員推薦。不難發(fā)現(xiàn)，怎樣吸引消費(fèi)者的注意力，對(duì)于企業(yè)來說是關(guān)鍵，怎樣做好廣告宣傳，消費(fèi)者的口碑如何建立，將直接影響酒類市場(chǎng)的規(guī)模。而對(duì)于商家來說，營(yíng)業(yè)員的素質(zhì)也應(yīng)重視，因?yàn)槠鋵?duì)酒類產(chǎn)品的.銷售有著一定的影響作用。
（二）飲食類產(chǎn)品的消費(fèi)情況。
本次調(diào)查主要針對(duì)一些飲食消費(fèi)場(chǎng)所和消費(fèi)者比較喜歡的飲食進(jìn)行，調(diào)查表明，消費(fèi)有以下幾個(gè)重要特點(diǎn)：
1、消費(fèi)者認(rèn)為最好的酒店不是最佳選擇，而最常去的酒店往往又不是最好的酒店，消費(fèi)者最常去的酒店大部分是中檔的，這與本市居民的消費(fèi)水平是相適應(yīng)的，現(xiàn)將幾個(gè)主要酒店比較如下：
泰福大酒店是大家最看好的，約有31.82%的消費(fèi)者選擇它，其次是望海樓和明珠大酒店，都是10.23%，然后是錦花賓館。調(diào)查中我們發(fā)現(xiàn)，云天賓館雖然說是比較好的，但由于這個(gè)賓館的特殊性，只有舉辦大型會(huì)議時(shí)使用，或者是貴賓、政府政要才可以進(jìn)入，所以調(diào)查中作為普通消費(fèi)者的調(diào)查對(duì)象很少會(huì)選擇云天賓館。
2、消費(fèi)者大多選擇在自己工作或住所的周圍，有一定的區(qū)域性。雖然在酒店的選擇上有很大的隨機(jī)性，但也并非絕對(duì)如此，例如，長(zhǎng)城酒樓、淮揚(yáng)酒樓，也有一定的遠(yuǎn)距離消費(fèi)者惠顧。
3、消費(fèi)者追求時(shí)尚消費(fèi)，如對(duì)手抓龍蝦、糖醋排骨、糖醋里脊、宮爆雞丁的消費(fèi)比較多，特別是手抓龍蝦，在調(diào)查樣本總數(shù)中約占26114%，以絕對(duì)優(yōu)勢(shì)占領(lǐng)餐飲類市場(chǎng)。
4、近年來，海鮮與火鍋成為市民飲食市場(chǎng)的兩個(gè)亮點(diǎn)，市場(chǎng)潛力很大，目前的消費(fèi)量也很大。調(diào)查顯示，表示喜歡海鮮的占樣本總數(shù)的60.8%，喜歡火鍋的約占51.14%，在對(duì)季節(jié)的調(diào)查中，喜歡在夏季吃火鍋的約有81.83%，在冬天的約為36.93%，火鍋不但在冬季有很大的市場(chǎng)，在夏季也有較大的市場(chǎng)潛力。目前，本市的火鍋店和海鮮館遍布街頭，形成居民消費(fèi)的一大景觀和特色。
三、結(jié)論和建議。
（一）結(jié)論。
1、本市的居民消費(fèi)水平還不算太高，屬于中等消費(fèi)水平，平均收入在1000元左右，相當(dāng)一部分居民還沒有達(dá)到小康水平。
2、居民在酒類產(chǎn)品消費(fèi)上主要是用于自己消費(fèi)，并且以白酒居多，紅酒的消費(fèi)比較少，用于個(gè)人消費(fèi)的酒品，無論是白酒還是紅酒，其品牌以家鄉(xiāng)酒為主。
3、消費(fèi)者在買酒時(shí)多注重酒的價(jià)格、質(zhì)量、包裝和宣傳，也有相當(dāng)一部分消費(fèi)者持無所謂的態(tài)度。對(duì)新牌子的酒認(rèn)知度較高。
4、對(duì)酒店的消費(fèi)，主要集中在中檔消費(fèi)水平上，火鍋和海鮮的消費(fèi)潛力較大，并且已經(jīng)有相當(dāng)大的消費(fèi)市場(chǎng)。
（二）建議。
1、商家在組織貨品時(shí)要根據(jù)市場(chǎng)的變化制定相應(yīng)的營(yíng)銷策略。
2、對(duì)消費(fèi)者較多選擇本地酒的情況，政府和商家應(yīng)采取積極措施引導(dǎo)消費(fèi)者的消費(fèi)，實(shí)現(xiàn)城市消費(fèi)的良性循環(huán)。
3、由于海鮮和火鍋消費(fèi)的增長(zhǎng)，導(dǎo)致城市化管理的混亂，政府應(yīng)加強(qiáng)管理力度，對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行科學(xué)引導(dǎo)，促進(jìn)城市文明建設(shè)。
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工業(yè)地產(chǎn)分析報(bào)告篇六
一、房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)現(xiàn)狀:城市化進(jìn)程和改善住房消費(fèi)的強(qiáng)烈要求，疊加推進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的重要支柱。房地產(chǎn)業(yè)近兩年投資和銷售增長(zhǎng)速度之快、房?jī)r(jià)增長(zhǎng)幅度之大，房?jī)r(jià)收入比例失衡，房?jī)r(jià)成為老百姓不能承受之重已經(jīng)成為不爭(zhēng)的事實(shí)。在這種背景下，國(guó)家出臺(tái)了一系列調(diào)控措施。
（一）、現(xiàn)行政策調(diào)高了房地產(chǎn)商拿地門檻，并對(duì)住房結(jié)構(gòu)做了政策規(guī)定。
新國(guó)19條規(guī)定，競(jìng)買保證金不得低于出讓最低價(jià)的20%，土地出讓成交后，必須在10個(gè)工作日內(nèi)簽訂出讓合同，合同簽訂后一個(gè)月內(nèi)必須繳納出讓價(jià)款50%的首付，余款按合同規(guī)定及時(shí)繳納，最遲付款期限不得超過一年。這一規(guī)定使得開發(fā)商拿地的門檻提高，對(duì)開發(fā)商自有資金實(shí)力提出了更高的要求。
據(jù)生活日?qǐng)?bào)2011年4月19日訊，濟(jì)南老城最后一塊寶地掛牌，競(jìng)買保證金達(dá)5億元。在土地競(jìng)買人資格征集期結(jié)束后,實(shí)力雄厚的上海世茂成為舜井街片區(qū)地塊出讓唯一競(jìng)買者。
新國(guó)19條規(guī)定，各地當(dāng)年的保障性住房、棚戶區(qū)改造和自住型中小型商品房建房用地不得低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%。
石市相關(guān)部門已對(duì)2010年6月1日后取得住宅建設(shè)用地的項(xiàng)目，新建普通商品住房項(xiàng)目按住宅總建筑面積5%的比例配建廉租住房；2011年3月1日起，掛牌出讓的商品住房用地新上項(xiàng)目，須按照項(xiàng)目總建筑面積10%（5%為廉租住房、5%為公共租賃住房）以上的比例配建保障性租賃住房。城中村改造、舊城改造項(xiàng)目，按規(guī)劃住宅總建筑面積扣除回遷安臵面積后按5%的比例配建保障性租賃住房。
（二）、房地產(chǎn)銷售實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)和價(jià)格報(bào)備。
國(guó)家發(fā)改委2010年3月16日下發(fā)的《商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》要求，自2011年5月1日起，商品房銷售實(shí)行一套一標(biāo)價(jià)，不得在標(biāo)價(jià)之外加價(jià)銷售。對(duì)取得預(yù)售許可或者辦理現(xiàn)房銷售備案的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，商品房經(jīng)營(yíng)者要在規(guī)定時(shí)間內(nèi)一次性公開全部銷售房源，并嚴(yán)格按照申報(bào)價(jià)格明碼標(biāo)價(jià)對(duì)外銷售。國(guó)家正在對(duì)房地產(chǎn)實(shí)施前所未有、非常嚴(yán)厲的價(jià)格調(diào)控政策。
針對(duì)發(fā)改委的?一房一價(jià)?和價(jià)格申報(bào)備案后不許提價(jià)的要求，開發(fā)商會(huì)采取先高價(jià)申報(bào)、再打折的做法，這種游戲在任何打折店早已不是什么新鮮事。目前一些新盤已經(jīng)開始低價(jià)入市，先標(biāo)高價(jià)未必行得通。
（三）、國(guó)家對(duì)商品房房?jī)r(jià)提出了進(jìn)一步調(diào)控趨勢(shì)。
國(guó)家發(fā)改委價(jià)格監(jiān)督檢查司司長(zhǎng)許昆林4月26日晚間在接受中新社記者獨(dú)家專訪時(shí)稱，正在對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的成本、利潤(rùn)和價(jià)格等情況開展調(diào)研，擬綜合考慮中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的實(shí)際情況和國(guó)外可借鑒的做法，將商品住房列入制止牟取暴利項(xiàng)目，嚴(yán)厲打擊不法房地產(chǎn)開發(fā)商牟取暴利的行為。
（一）、上游行業(yè)發(fā)展及影響。
1、建材價(jià)格進(jìn)入上升通道。
2011年二季度水泥產(chǎn)業(yè)將進(jìn)入需求旺季。從需求方面來看，數(shù)據(jù)顯示，2011年3月全國(guó)水泥產(chǎn)量同比增長(zhǎng)29.8%（上年同期為12.1%），環(huán)比增長(zhǎng)86.7%（上年同期為62.3%）。這意味著從3月開始，水泥需求進(jìn)入旺季，銷量開始環(huán)比增加，相比去年同期保持了旺盛需求態(tài)勢(shì)。
從供給方面來看，2011年前3個(gè)月水泥投資規(guī)模在下降，這預(yù)示著未來水泥產(chǎn)能投放壓力將縮小。主要因?yàn)?009年9月國(guó)家出臺(tái)政策暫停新建水泥生產(chǎn)線所致。建設(shè)一條生產(chǎn)線的時(shí)間是12個(gè)月至16個(gè)月，這意味著自今年下半年開始，全國(guó)投放生產(chǎn)線將大幅下降。
從價(jià)格方面來看，2011年一季度，全國(guó)水泥均價(jià)為387元/噸，同比上漲13%。3月末水泥價(jià)格為392元/噸，同比上漲15%。水泥價(jià)格上漲的主要原因是，2010年四季度，部分地區(qū)限電導(dǎo)致水泥產(chǎn)能減少，拉動(dòng)了水泥價(jià)格創(chuàng)出歷史新高。而限電結(jié)束后，部分區(qū)域價(jià)格聯(lián)盟發(fā)揮作用，導(dǎo)致水泥價(jià)格下滑幅度不大。
對(duì)于2011年二季度水泥產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)，數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析顯示，二季度全國(guó)大部分區(qū)域?qū)⑦M(jìn)入水泥需求旺季。南方3月中旬到6月中旬3為旺季，北方企業(yè)4月進(jìn)入施工旺季，預(yù)計(jì)水泥價(jià)格在旺季仍將保持上升趨勢(shì)。
鋼鐵行業(yè)，尤其是螺紋鋼、線材等建筑鋼材市場(chǎng)更是與房地產(chǎn)息息相關(guān)，數(shù)據(jù)顯示，2009年我國(guó)粗鋼的產(chǎn)量為5.68億噸，其中近四成流向了房屋工程行業(yè)。
2011年是十二五的開局之年，對(duì)于鋼鐵行業(yè)來說，節(jié)能減排，淘汰落后產(chǎn)能仍將是鋼鐵產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和政策的重點(diǎn)。按照已公布的規(guī)劃，2011年底前要淘汰落后煉鐵能力7200萬噸、煉鋼能力2500萬噸。如果按照這一目標(biāo)，2010年預(yù)計(jì)已淘汰3200萬噸煉鐵產(chǎn)能，推算2011年將再淘汰煉鐵產(chǎn)能約4000萬噸。
2011年鋼材需求也因此存在極大的不確定性。同時(shí)，考慮到目前國(guó)內(nèi)鋼材產(chǎn)能總體處于過剩狀況，以及國(guó)際需求仍較為疲軟，將制約鋼材價(jià)格上漲的空間，供給壓力會(huì)逐漸迫使鋼價(jià)停止上漲，且在隨后出現(xiàn)回落。預(yù)計(jì)2011年國(guó)內(nèi)鋼材市場(chǎng)總體將圍繞行業(yè)平均成本震蕩運(yùn)行，價(jià)格總體水平將高于2010年。全年將在4000-4900元/噸區(qū)間波動(dòng)運(yùn)行。
房地產(chǎn)上游關(guān)聯(lián)行業(yè)價(jià)格上漲的趨勢(shì)，加大了房地產(chǎn)的成本，減少了房地產(chǎn)業(yè)的利潤(rùn)空間。
1、居民收入增多，拉動(dòng)住宅潛在需求。
統(tǒng)計(jì)顯示，2010年中國(guó)農(nóng)村居民人均純收入5919元，比上年增長(zhǎng)14.9%，扣除價(jià)格因素實(shí)際增長(zhǎng)10.9%；中國(guó)城鎮(zhèn)居民全年人均可支配收入19109元，增長(zhǎng)11.3%，實(shí)際增長(zhǎng)7.8%。
2010年農(nóng)村居民收入增速較高的主要原因是各種來源收入均衡較快增長(zhǎng)，特別是工資性收入和農(nóng)業(yè)純收入的大幅增長(zhǎng)，其中工資性收入增長(zhǎng)17.9%，增速比上年提高6.7個(gè)百分點(diǎn)，對(duì)農(nóng)民全年增收的貢獻(xiàn)率達(dá)48.3%。工資性收入較快增長(zhǎng)主要是由于農(nóng)村勞動(dòng)力務(wù)工工資水平上漲較多、外出務(wù)工人數(shù)和時(shí)間有所增加。
2、企業(yè)信心大幅增強(qiáng)拉動(dòng)辦公樓需求。
企業(yè)對(duì)自用辦公物業(yè)需求的增長(zhǎng)主要源于幾個(gè)因素，包括企業(yè)強(qiáng)勁的資金實(shí)力﹑辦公樓市場(chǎng)的升值前景以及更多本地和外資企業(yè)入駐頂級(jí)辦公樓的要求。
3、城市化進(jìn)程促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)。
由于城市化的發(fā)展，人們?cè)絹碓阶非蟾咂焚|(zhì)的生活，對(duì)于消費(fèi)的要求也會(huì)更高，這就使得商業(yè)與衣食的關(guān)系更加緊密，再加上人們從物質(zhì)生活的極大滿足向精神生活的飛躍，使得商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展勢(shì)頭迅猛。另外，從我國(guó)每年不斷增長(zhǎng)的gdp、cpi指數(shù)可以看出，商業(yè)及其相關(guān)的物業(yè)形態(tài)的發(fā)展空間和潛力還是相當(dāng)大的。正是城市化進(jìn)程推動(dòng)了我國(guó)整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)快速的發(fā)展。
（一）、商品房銷售狀況分析。
商品房銷售的影響因素很多，包括經(jīng)濟(jì)因素、社會(huì)因素、環(huán)境因素、政策體制等多個(gè)方面，而且各個(gè)因素是復(fù)雜和多變的，因素之間的相互關(guān)系也是比較復(fù)雜的。其中影響商品房銷售的主要因素有：城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄、人均生產(chǎn)總值、城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入、商品房需求的影響、居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)、商品住宅平均銷售價(jià)格。
1、城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄：城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄對(duì)銷售狀況的影響最大。在當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，隨著居民存款的增加，一些居民會(huì)考慮將存款轉(zhuǎn)向投資于房地產(chǎn)，以獲得更大的收益。
2、人均生產(chǎn)總值：經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展必將推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。gdp特別是人均gdp在某種程度上反映了一個(gè)國(guó)家或地區(qū)的整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。一般情況下，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平越高，房地產(chǎn)業(yè)越發(fā)達(dá)。
3、城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入：隨著城鎮(zhèn)居民生活水平的提高，大多數(shù)居民希望改善居住環(huán)境，因此，也會(huì)影響到房地產(chǎn)的銷售狀況。
4、商品房需求的影響：城鎮(zhèn)人口數(shù)、人均住宅使用面積、家庭總戶數(shù)構(gòu)成了商品房的市場(chǎng)需求因素。在全國(guó)平均商品房需求水平上，北京地區(qū)擁有巨大的人口聚集、商品房投資涌入等不利因素，將導(dǎo)致北京地區(qū)局部商品房市場(chǎng)需求大增，從而促使商品房?jī)r(jià)格的上升。
5、居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)：居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)能夠很好的反映一個(gè)國(guó)家或地區(qū)通貨膨脹率情況。相比較，通貨膨脹率對(duì)商品房的銷售影響較弱。
6、商品住宅平均銷售價(jià)格：通常情況下，商品房的價(jià)格對(duì)商品房的銷售影響較大。
（二）、商品房空臵面積分類指數(shù)變化。
商品房的空臵量是反映房地產(chǎn)市場(chǎng)供需狀態(tài)的一個(gè)重要指標(biāo)，也是政府進(jìn)行宏觀調(diào)控的重要參考數(shù)據(jù)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的?國(guó)房景氣指數(shù)?中是以商品房空臵面積的概念反映商品房空臵量的，是以上年的空臵面積累加今年已經(jīng)拿到竣工證但尚未銷售或出租的商品房的增量面積。
今年2月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)（簡(jiǎn)稱?國(guó)房景氣指數(shù)?）為102.9，比2010年12月份回升1.1點(diǎn)。說明中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)處于景氣狀態(tài)。
資料顯示，2011年2月房地產(chǎn)開發(fā)投資4250億元，同比增長(zhǎng)35.2%，其中住宅3014億元，同比增長(zhǎng)34.9%；房屋施工面積291473萬平方米，同比增長(zhǎng)39%，其中住宅224049萬平方米，同比增長(zhǎng)38.9%；房屋新開工面積19083萬平方米，同比增長(zhǎng)27.9%，其中住宅14838萬平方米，同比增長(zhǎng)25.4%；房屋竣工面積6952萬平方米，同比增長(zhǎng)13.9%，其中住宅5366萬平方米，同比增長(zhǎng)12.1%；商品房銷售面積8143萬平方米，同比增長(zhǎng)13.8%，其中住宅7282萬平方米，同比增長(zhǎng)13.2%，辦公樓192萬平方米，同比增長(zhǎng)26.4%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房478萬平方米，同比增長(zhǎng)8.7%，；商品房銷售額5242億元，同比增長(zhǎng)27.4%，其中住宅4471億元，同比增長(zhǎng)26.2%，辦公樓244億元，同比增長(zhǎng)46.3%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房435億元，同比增長(zhǎng)22.1%。
據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)資料，2010年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源72494億元，比上年增長(zhǎng)25.4%。其中，國(guó)內(nèi)貸款12540億元，增長(zhǎng)10.3%，占資金來源的17.3%；利用外資796億元，增長(zhǎng)66.0%,占資金來源的1%；自籌資金26705億元，增長(zhǎng)48.8%，占資金來源的36.84%；其他資金32454億元，增長(zhǎng)15.9%，占資金來源的44.77%。在其他資金中，定金及預(yù)收款19020億元，增長(zhǎng)17.3%，占資金來源的26.24%；個(gè)人按揭貸款9211億元，增長(zhǎng)7.6%，占資金來源的12.%。除自有資金、開發(fā)貸外，定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)另一重要資金來源。
房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，具有投資大、風(fēng)險(xiǎn)高的特性。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)從購買土地、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建設(shè)到竣工驗(yàn)收，建設(shè)周期短則1～2年，長(zhǎng)則3～5年，甚至更長(zhǎng)。
（一）、房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道開始向長(zhǎng)期趨近轉(zhuǎn)變。房地產(chǎn)企業(yè)的資金除自有資金外，主要依賴銀行貸款。但是現(xiàn)行的融資政策預(yù)示著房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道由比較寬松開始向長(zhǎng)期趨緊轉(zhuǎn)變。
央行自2011年4月21日起上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。這是央行年內(nèi)第四次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。大型銀行存款準(zhǔn)備金率已經(jīng)上調(diào)至20.5%。
存款準(zhǔn)備金率的收緊，更使得各商業(yè)銀行抑制了放貸沖動(dòng)，開發(fā)商從銀行貸款也越來越難。
（二）、房地產(chǎn)企業(yè)開辟多渠道融資，但融資環(huán)境趨向更加嚴(yán)峻。
應(yīng)對(duì)融資渠道收緊，房企急需加大融資力度，相應(yīng)的大量的民間資本便繞路銀行和房款，借道信托或私募股權(quán)投資基金，資金流入房地產(chǎn)業(yè)，一時(shí)間緩解了資金短缺的局面。但是信托這根?救命稻草?已經(jīng)受到越來越嚴(yán)格的監(jiān)管。2010年11月份，銀監(jiān)會(huì)要求信托公司在12月20日之前上交房地產(chǎn)信托的自查報(bào)告。一時(shí)發(fā)行得熱火朝天的房地產(chǎn)信托不得不被迫降溫。相比信托業(yè)，目前地產(chǎn)公司從私募股權(quán)投資基金渠道融資還沒有明確的監(jiān)管細(xì)則。有數(shù)據(jù)顯示，2010年我國(guó)有近30只房地產(chǎn)投資基金，總規(guī)模達(dá)500多億元人民幣，其中以私募股權(quán)投資基金方式為主。
自行業(yè)步入政策調(diào)控期，許多房企都開啟了海外融資之旅。中國(guó)香港、新加坡甚至是納斯達(dá)克便成為地產(chǎn)商直接融資的新選項(xiàng)。近日，旭輝可能赴港上市的消息不脛而走。消息指出，旭輝集團(tuán)計(jì)劃赴港上市，初步集資規(guī)模訂于5億至6億美元(約39億至46.8億港元)，其計(jì)劃最快于本月正式啟動(dòng)。諸多擁有?境外資源?的大型房地產(chǎn)企業(yè)充分利用了境外融資的便利，發(fā)行相當(dāng)規(guī)模的優(yōu)先票據(jù)和可換股債券。比如1月14日，恒大地產(chǎn)宣布將發(fā)行55.5億元3年期及37億元5年期以美元結(jié)算的人民幣債券，利率分別為7.5%和9.25%，兩筆共計(jì)融資92.5億。
（三）、房企資金鏈繃緊，一些中小型房企資金鏈面臨斷裂的困境。
相比被迫?卡殼兒?的融資鏈，曾為房地產(chǎn)商貢獻(xiàn)大量流動(dòng)性的售樓回款，如今也處?難產(chǎn)?中。?對(duì)購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不低于30%；對(duì)貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍?。央行2011年4月6日起加息0.25個(gè)百分點(diǎn)，部分城市已出現(xiàn)銀行暫停購房貸款或是暫停部分購房貸款的現(xiàn)象。首付款比例提高和銀行的加息，加重購房者的購房成本，個(gè)人按揭貸款資金來源萎縮，銷售量下滑對(duì)其資金鏈的影響更大，同時(shí)存量房產(chǎn)增加，資金周轉(zhuǎn)放慢。
（四）、預(yù)售資金監(jiān)管加劇拉緊房企資金鏈條。
2010年10月25日,北京市宣布將于12月1日起對(duì)商品房預(yù)售。
資金進(jìn)行監(jiān)管,明確:?商品房預(yù)售資金應(yīng)當(dāng)全部存入商品房預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶,并對(duì)其中用于項(xiàng)目工程建設(shè)的資金實(shí)行重點(diǎn)監(jiān)管,保證預(yù)售資金優(yōu)先用于工程建設(shè)。?一線城市中北京成為繼深圳之后第二個(gè)實(shí)施該項(xiàng)政策的城市。此外,浙江省也將于2010年11月1日起正式對(duì)商品房預(yù)售資金進(jìn)行監(jiān)管。這一政策似乎已經(jīng)有?蔓延?之勢(shì)。但從?限購令?在不到一個(gè)月內(nèi)迅速在全國(guó)多個(gè)城市全面推出的情況看,預(yù)售資金監(jiān)管在更多城市推行的可能性仍然很大。一旦如此,對(duì)開發(fā)商資金周轉(zhuǎn)要求也將提出更高的要求。沒有做好準(zhǔn)備的房企,資金鏈斷裂將在所難免。
另外，從今年二季度起，開發(fā)商融資渠道的持續(xù)收縮和融資成本的大幅上升已是既成事實(shí)，從開發(fā)貸、個(gè)貸、資本市場(chǎng)融資、信托等各個(gè)環(huán)節(jié)均被封死，全行業(yè)資金鏈前所未有受壓。
七、房企多元化經(jīng)營(yíng)策略提速，產(chǎn)品線逐步向二三四線城市及保障房領(lǐng)域推進(jìn)。
（一）、房企產(chǎn)品線開始轉(zhuǎn)向二三四線城市。
房地產(chǎn)的開發(fā)重點(diǎn)，從北上廣深這樣的一線城市，開始迅速向二、三、四線城市延伸，二線城市是省會(huì)城市，三線城市是地區(qū)級(jí)城市，四線城市就是縣城。從今年開始，大量的開發(fā)商會(huì)加速從一線城市向二三四線城市轉(zhuǎn)變，實(shí)際上很多二線的城市開發(fā)商已經(jīng)云集了，在三四線城市面臨著很好的發(fā)展良機(jī)。
資料顯示：2010年全年，一線、二線、三線城市房地產(chǎn)開發(fā)比例，已經(jīng)達(dá)到20:60:20的比例，也就是說，二線城市房地產(chǎn)開發(fā)量占到60%，三、四線房地產(chǎn)開發(fā)量，已經(jīng)趕上了一線城市，而且這種趨勢(shì)在迅速擴(kuò)大。
（二）、房企產(chǎn)品結(jié)構(gòu)也在開始變化，逐漸轉(zhuǎn)向保障性住房。?利潤(rùn)微薄?一直是先前許多房企放棄保障房的原因之一。不過，在資金鏈緊繃的狀態(tài)下，保障房項(xiàng)目成為今日新寵。
近日，河北省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳與北京萬科企業(yè)有限公司在北京簽訂《河北省保障性住房建設(shè)戰(zhàn)略合作協(xié)議框架協(xié)議》。北京萬科將與河北省廊坊、保定、唐山、秦皇島、滄州、張家口等六市保障性住房項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)進(jìn)行合作。合作開發(fā)建設(shè)保障性住房，包括開發(fā)建設(shè)公共租賃房、限價(jià)商品住房、廉租住房等保障性住房項(xiàng)目，規(guī)模預(yù)計(jì)為6000-8000套。
（三）、對(duì)保障性安居工程建設(shè)國(guó)家給予了一些優(yōu)惠政策。根據(jù)?十二五?住房保障建設(shè)規(guī)劃，制定今后五年保障性安居工程建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃，實(shí)行計(jì)劃單列，保證優(yōu)先供應(yīng)。為保障性安居工程建設(shè)，建立多渠道資金籌集機(jī)制。積極探索通過銀行貸款、發(fā)行12債券、信托投資、資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)等方式積極籌集資金，拓寬保障性住房建設(shè)資金融資渠道。對(duì)轄區(qū)各類保障性住房、危陋住宅區(qū)改建（棚戶區(qū)改造）的建設(shè)、買賣、經(jīng)營(yíng)等環(huán)節(jié)涉及的城鎮(zhèn)土地使用稅、契稅、印花稅、營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅等予以減免。保障性安居工程建設(shè)項(xiàng)目，免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、防空地下室異地建設(shè)費(fèi)等行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金。
同策咨詢研究部分析師指出，開發(fā)保障房項(xiàng)目不僅可以獲得貸款和土地的優(yōu)先條件，同時(shí)還有可能與政府攀上關(guān)系，結(jié)成戰(zhàn)略合作關(guān)系。
?由目前的市場(chǎng)情況來看，這三點(diǎn)足以吸引一群開發(fā)商蜂擁而上。?分析師表示，該類項(xiàng)目與商品房相比，雖然利潤(rùn)微薄，但收益穩(wěn)定，風(fēng)險(xiǎn)較低。除此之外，還可以規(guī)避政策的限制，與?因限購而賣不出商品房?相比，當(dāng)下，開發(fā)商應(yīng)該更愿意接受這種開發(fā)機(jī)遇。
在一系列宏觀調(diào)控政策的作用下，大多數(shù)城市將房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)定在10--15%。房?jī)r(jià)已經(jīng)駛?cè)?慢車道?。目前的房?jī)r(jià)走勢(shì)依舊處于僵持狀態(tài)，鑒于房企在現(xiàn)金流不足、高存貨、流動(dòng)負(fù)債大量到期的情況下，極有可能選擇降價(jià)出貨以回籠資金，從而為未來價(jià)格的進(jìn)一步走低提供了條件。
隨著國(guó)務(wù)院派出8個(gè)督察組，對(duì)京滬等16個(gè)省份開展房市調(diào)控政策落實(shí)情況專項(xiàng)督察的結(jié)束，從督察涉及各地地方媒體報(bào)道看，此次13督察組對(duì)于各省區(qū)市的調(diào)控落實(shí)持肯定的態(tài)度。專家認(rèn)為，此次督察組對(duì)于各地的督察，將使得不少城市已經(jīng)公布的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)將面臨重新調(diào)整和修改，調(diào)控政策有加碼的可能。
綜合以上分析，國(guó)家出臺(tái)的一系列調(diào)控目標(biāo)和政策措施，矛頭直指房?jī)r(jià)，使得房地產(chǎn)行業(yè)面臨著巨大的壓力。高融資成本攤薄了利潤(rùn)，融資渠道的緊縮，預(yù)收款監(jiān)管在考量房企的自有資金實(shí)力，加息、限購和提高首付款比例帶來的銷售的萎縮，房企一方面戰(zhàn)略調(diào)整和經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)調(diào)整，一方面順應(yīng)政策要求，將房?jī)r(jià)控制在一個(gè)合理的區(qū)間，快速銷售，加快回流資金，實(shí)現(xiàn)資金的良性循環(huán)。
工業(yè)地產(chǎn)分析報(bào)告篇七
物流行業(yè)是物流資源產(chǎn)業(yè)化而形成的一種復(fù)合型或聚合型產(chǎn)業(yè)，物流資源有運(yùn)輸、倉儲(chǔ)、裝卸、搬運(yùn)、包裝、流通加工、配送、信息平臺(tái)等，其中運(yùn)輸又包括鐵路、公路、水運(yùn)、航空、管道等。這些資源產(chǎn)業(yè)化就形成了運(yùn)輸業(yè)、倉儲(chǔ)業(yè)、裝卸業(yè)、包裝業(yè)、加工配送業(yè)、物流信息業(yè)等。這些資源分散在多個(gè)領(lǐng)域，包括制造業(yè)、農(nóng)業(yè)、流通業(yè)等。把產(chǎn)業(yè)化的物流資源加以整合，就形成了一種新的物流服務(wù)業(yè)。
2、物流行業(yè)的特點(diǎn)。
國(guó)家政策有力支持，12月28日，商務(wù)部發(fā)布《促進(jìn)倉儲(chǔ)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的意見》，主要目的在于引導(dǎo)倉儲(chǔ)業(yè)在服務(wù)方面由倉庫出租向倉儲(chǔ)管理、庫存控制、加工包裝、分揀配送、質(zhì)押監(jiān)管等多功能增值服務(wù)發(fā)展，這也是當(dāng)前傳統(tǒng)倉儲(chǔ)行業(yè)提升單位產(chǎn)出，增強(qiáng)盈利能力最直接最有效的方式；實(shí)現(xiàn)加工配送率達(dá)到40%，倉儲(chǔ)服務(wù)達(dá)標(biāo)率提高到40％，立體倉庫的總面積占倉庫總面積的40%。
行業(yè)主要成本依然呈高位運(yùn)行狀態(tài)，人工成本的壓力相對(duì)較大：由于燃油成本和人工各自占到物流企業(yè)總成本的40%和20%左右，所有燃油和人工成本的下降或者說穩(wěn)定將直接影響物流行業(yè)的盈利空間，雖然經(jīng)濟(jì)下滑趨勢(shì)帶動(dòng)物流需求下行明顯，()但燃油價(jià)格的高位運(yùn)行和人工成本平均15%-20%的增速使得物流企業(yè)利潤(rùn)率水平持續(xù)走低，目前來看q2燃油價(jià)格單邊上漲的可能性不大，預(yù)計(jì)依然還是震蕩走勢(shì)，企業(yè)燃油成本預(yù)計(jì)相對(duì)去年增幅不大，但人工成本預(yù)計(jì)仍然保持一定的漲幅。
3、物流行業(yè)的運(yùn)作模式。
目前世界大型物流公司大多采取總公司與分公司體制，采取總部集權(quán)式物流運(yùn)作，實(shí)行業(yè)務(wù)垂直管理，實(shí)際上就是一體化經(jīng)營(yíng)管理模式(只有一個(gè)指揮中心，其他都是操作點(diǎn))。又進(jìn)一步分為：
連鎖超市型。
建材連鎖超市對(duì)商品的品質(zhì)和物流服務(wù)要求都很高，建材連鎖超市一般提供免費(fèi)班車、集中配送物流服務(wù)，并且有知名裝修公司與超市共同為顧客提供從設(shè)計(jì)到采購、配送、裝修一條龍服務(wù)。
市場(chǎng)聯(lián)盟型。
主要是采取虛擬市場(chǎng)與實(shí)體市場(chǎng)兩相結(jié)合，信息中心、交易中心、物流中心三位一體，國(guó)際供給網(wǎng)絡(luò)和國(guó)內(nèi)營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)雙向互動(dòng)，實(shí)現(xiàn)集中采購、直銷產(chǎn)品、便利客戶的先進(jìn)模式。
綜合批發(fā)市場(chǎng)型。
建材綜合批發(fā)市場(chǎng)一般占地面積廣，投資大，具有一定的規(guī)模，位于城鄉(xiāng)結(jié)合部、交通要道邊，建材種類集中齊全，價(jià)格低廉，主要以批發(fā)為主。
物流園區(qū)(基地)型。
近年來，建材物流園區(qū)(基地)以一種嶄新的模式進(jìn)入建材物流領(lǐng)地，并將成為引領(lǐng)建材物流發(fā)展的新潮流。國(guó)內(nèi)正在規(guī)劃建設(shè)和已建成的建材物流園區(qū)(基地)有十余個(gè)。
二、物流行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀。
（一）物流行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀。
從全球物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況來看，在歐、美、日本等發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)，物流業(yè)開展得較早較好，已經(jīng)形成相對(duì)完善的交通運(yùn)輸和信息網(wǎng)絡(luò)，物流成本占gdp的比重隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展而降低。據(jù)統(tǒng)計(jì)，1977～1981年，在美國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值中，物流成本高達(dá)16.8%，到物流成本大幅度下降到10.9%，這種成本的下降顯著地提高了美國(guó)經(jīng)濟(jì)的競(jìng)爭(zhēng)力，是美國(guó)經(jīng)濟(jì)再度繁榮的一個(gè)重要因素。目前，發(fā)達(dá)國(guó)家物流成本占gdp的比重大致在10%左右。美國(guó)為10.5%，英國(guó)為10.6%，法國(guó)為11.1%，意大利和荷蘭均為11.3%，德國(guó)為13%，西班牙為11.5%，日本為11.4%。相對(duì)而言，發(fā)展中國(guó)家的物流水平較低，物流的基礎(chǔ)設(shè)施、制度環(huán)境、物流人才以及信息技術(shù)方面落后，社會(huì)物流成本相對(duì)較高，目前，我國(guó)物流成本占同期gdp的比重為18%左右。
（二）我國(guó)物流行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀。
中國(guó)不僅是全球最重要的采購中心和制造中心，也是全球最大的消費(fèi)市場(chǎng)之一。隨著全球制造業(yè)繼續(xù)向中國(guó)大陸轉(zhuǎn)移、國(guó)內(nèi)消費(fèi)水平不斷提升以及產(chǎn)業(yè)政策對(duì)現(xiàn)代物流業(yè)扶持力度不斷增強(qiáng)，物流業(yè)已成為國(guó)內(nèi)發(fā)展最快的領(lǐng)域之一，整體規(guī)模不斷擴(kuò)大。我國(guó)社會(huì)物流總額和物流業(yè)增加值分別為966,538億元、23,078億元，分別比增長(zhǎng)3.97倍、2.11倍，年復(fù)合增長(zhǎng)率分別為22.19%、15.27%。
三、行業(yè)發(fā)展前景。
據(jù)中科院預(yù)計(jì)，我國(guó)現(xiàn)代物流將保持快速發(fā)展，年增12.7％，社會(huì)物流總額將達(dá)到73.9萬億元，到將達(dá)到90萬億元。
年月社會(huì)物流需求及總費(fèi)用增長(zhǎng)情況。
資料來源：wind,中國(guó)物流及采購聯(lián)合會(huì)，國(guó)金證券研究所。
據(jù)權(quán)威部門初步預(yù)計(jì)，2012年我國(guó)社會(huì)物流總費(fèi)用將增長(zhǎng)11%以上，超過4.23萬億元。
國(guó)家發(fā)展改革委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局和中國(guó)物流與采購聯(lián)合會(huì)聯(lián)合發(fā)布的信息顯示，，我國(guó)社會(huì)物流總費(fèi)用超過3.8萬億元，同比增長(zhǎng)13.5%。根據(jù)三部門的預(yù)計(jì)，今年的物流費(fèi)用增幅將回落2.5個(gè)百分點(diǎn)，而物流需求規(guī)模增長(zhǎng)將在15%以上，物流業(yè)增加值預(yù)計(jì)增長(zhǎng)10%以上。
從物流總費(fèi)用的構(gòu)成看，20運(yùn)輸費(fèi)用為2.1萬億元，同比增長(zhǎng)12.8%，占社會(huì)物流總費(fèi)用的比重為54.7%；保管費(fèi)用為1.2萬億元，同比增長(zhǎng)16%，占社會(huì)物流總費(fèi)用的比重為32.1%，與相比，這一比重?cái)U(kuò)大了0.7個(gè)百分點(diǎn)。
四、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局。
（一）物流公司的類型。
我國(guó)物流的主要類型包括運(yùn)輸型物流企業(yè)、倉儲(chǔ)型物流企業(yè)和綜合服務(wù)型物流企業(yè)。運(yùn)輸型物流企業(yè)主要以從事貨物運(yùn)輸服務(wù)為主，包括小件包裹快遞服務(wù)或代理運(yùn)輸服務(wù),并包含其它物流服務(wù)活動(dòng)，具備一定規(guī)模的實(shí)體企業(yè)。倉儲(chǔ)型物流企業(yè)主要以從事區(qū)域性倉儲(chǔ)服務(wù)為主，包含其它物流服務(wù)活動(dòng)，具備一定規(guī)模的實(shí)體企業(yè)。綜合服務(wù)型物流企業(yè)以從事多種物流服務(wù)活動(dòng)，并可以根據(jù)客戶的需求，提供物流一體化服務(wù)，具備一定規(guī)模的實(shí)體企業(yè)。
（二）行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)特點(diǎn)。
物流產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)化程度較高，各類企業(yè)發(fā)揮各自的優(yōu)勢(shì)充分競(jìng)爭(zhēng)。
企業(yè)類型。
優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)運(yùn)輸型。
具有網(wǎng)絡(luò)信息服務(wù)功能，可以提供門到門運(yùn)輸，門到站運(yùn)輸?shù)榷喾轿贿\(yùn)輸方式。
倉儲(chǔ)能力較弱。
倉儲(chǔ)型。
地理上的便利。倉儲(chǔ)運(yùn)輸型物流企業(yè)擁有一個(gè)本地化物流服務(wù)的優(yōu)勢(shì)，它意味著運(yùn)輸準(zhǔn)備時(shí)間(集貨，運(yùn)輸和倉儲(chǔ)時(shí)間)可以被縮短到最少，而出現(xiàn)的問題(貨物的損毀、短缺)可以就地解決。
可接近性優(yōu)勢(shì)。物流企業(yè)的生存依賴于他們的客戶，與他們的管理人員進(jìn)行對(duì)話是非常容易的――通常僅僅是一個(gè)電話即可辦到。
運(yùn)輸能力較弱。
綜合服務(wù)型。
可以從事多種物流服務(wù)業(yè)務(wù)，可以根據(jù)客戶的要求制定整合物流資源的運(yùn)作方案。
倉儲(chǔ)能力和運(yùn)輸能力不突出。
五、行業(yè)主要上市公司。
主要上市公司在經(jīng)濟(jì)危機(jī)時(shí)的表現(xiàn)也發(fā)現(xiàn)相關(guān)供應(yīng)鏈管理業(yè)務(wù)與經(jīng)濟(jì)周期表現(xiàn)高度相關(guān)。相對(duì)運(yùn)輸和倉儲(chǔ)物流，供應(yīng)鏈物流行業(yè)主要采用輕資產(chǎn)模式進(jìn)行運(yùn)作，盡管這樣在危機(jī)時(shí)具備相對(duì)靈活的可操作性，但是其業(yè)務(wù)需求跟對(duì)應(yīng)的子行業(yè)景氣高度相關(guān)，抵御能力還是較弱。而盡管制造業(yè)物流外包是長(zhǎng)期趨勢(shì)，但在目前還未達(dá)到歐美發(fā)達(dá)國(guó)家水平前提下，規(guī)模效應(yīng)和行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境也不能同日而語。
工業(yè)地產(chǎn)分析報(bào)告篇八
由于房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)市場(chǎng)研究工作的概念比較模糊，對(duì)其研究成果的有效性存在一定的質(zhì)疑，因此，傳統(tǒng)市場(chǎng)研究進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的歷程還需要一段磨合的時(shí)間。目前，在整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)市場(chǎng)研究的意識(shí)并沒有得到足夠重視，但隨著房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營(yíng)的不斷市場(chǎng)化，市場(chǎng)研究在其經(jīng)營(yíng)中的地位在逐步得到加強(qiáng)。具有一定實(shí)力和規(guī)模的開發(fā)商相應(yīng)成立了市場(chǎng)研究部或其他類似性質(zhì)的調(diào)查部門專門從事與市場(chǎng)研究有關(guān)的相關(guān)工作。目前開發(fā)商已經(jīng)在行業(yè)動(dòng)態(tài)跟蹤、相關(guān)政策研究方面開展了不同程度的工作，并以此作為項(xiàng)目定位研究的基礎(chǔ)。同時(shí)，不少開發(fā)商與專業(yè)的房地產(chǎn)行業(yè)代理公司開展了相當(dāng)廣泛的合作。尤其是房地產(chǎn)代理公司目前已經(jīng)全程服務(wù)于房地產(chǎn)開發(fā)商項(xiàng)目的開發(fā)、定位、策劃、銷售代理、物業(yè)管理等環(huán)節(jié)。而在消費(fèi)需求研究、顧客滿意度研究等方面，開發(fā)商也開始了與市場(chǎng)研究公司之間的合作。雖然在合作過程中，出現(xiàn)了或多或少的問題，但對(duì)于市場(chǎng)研究公司而言，房地產(chǎn)行業(yè)的研究領(lǐng)域?qū)?huì)成為一個(gè)值得引起重視的行業(yè)新的增長(zhǎng)點(diǎn)。
就目前房地產(chǎn)行業(yè)在市場(chǎng)研究領(lǐng)域的現(xiàn)象來看，主要有以下幾方面的特點(diǎn)：首先，整體行業(yè)注重國(guó)家宏觀政策以及城市規(guī)劃等方面的研究，并以此來指導(dǎo)投資的方向；其次，開發(fā)商對(duì)供應(yīng)市場(chǎng)以及重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的研究相對(duì)重視，而相對(duì)忽略消費(fèi)需求的研究；再者，規(guī)模比較大的，而且具有一定現(xiàn)代化管理手段，重視市場(chǎng)化運(yùn)作的開發(fā)商，在市場(chǎng)研究方面投入了更多的精力、資金和時(shí)間，并初步形成了一套比較完整的數(shù)據(jù)資料庫。
從整體上看，房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)市場(chǎng)研究的意識(shí)是比較淡薄的`，造成這種狀況的原因主要有以下幾個(gè)方面：整個(gè)行業(yè)的市場(chǎng)化運(yùn)作歷史比較短暫，主要憑借經(jīng)驗(yàn)而非科學(xué)的決策體系實(shí)施管理與經(jīng)營(yíng)；目前，來自于房地產(chǎn)的市場(chǎng)供應(yīng)研究、競(jìng)爭(zhēng)研究以及區(qū)位市場(chǎng)研究需求比較多，而開發(fā)商對(duì)來自于消費(fèi)者的信息關(guān)注程度相對(duì)不足；同時(shí)，作為市場(chǎng)研究公司而言，還沒有形成比較成熟實(shí)用的研究方向與服務(wù)，這對(duì)于開發(fā)商的調(diào)研需求促進(jìn)力度不足，另外行業(yè)項(xiàng)目的策劃與開發(fā)更多是通過策劃、銷售人員的經(jīng)驗(yàn)和創(chuàng)意來實(shí)現(xiàn)，并以引導(dǎo)消費(fèi)為導(dǎo)向，這也造成了房地產(chǎn)市場(chǎng)研究缺乏的重要原因。
2.調(diào)研公司缺乏對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)知識(shí)的了解。
房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性和復(fù)雜性，導(dǎo)致市場(chǎng)研究公司的研究人員對(duì)該行業(yè)深入了解存在困難，因此對(duì)其的認(rèn)知是相對(duì)膚淺而有限的。
研究人員由于缺乏對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)知識(shí)的充分了解，因此，在與房地產(chǎn)開發(fā)商的合作過程中很容易導(dǎo)致溝通上的障礙。研究人員對(duì)理解開發(fā)商的需求方面存在著一定的困難，體現(xiàn)在對(duì)項(xiàng)目的理解、研究方法的采用、研究對(duì)象的選擇、問卷的設(shè)計(jì)、最終研究成果等方面，都很難達(dá)到與房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)的結(jié)合。
3.調(diào)研公司從具體項(xiàng)目中比較被動(dòng)的積累研究經(jīng)驗(yàn)。
正是由于房地產(chǎn)開發(fā)商的市場(chǎng)研究意識(shí)還未被喚醒，對(duì)市場(chǎng)研究公司的依賴性并不強(qiáng)，因此來自于該行業(yè)的市場(chǎng)研究需求并沒有引起市場(chǎng)研究公司的重視。
目前，市場(chǎng)研究公司還沒有主動(dòng)的關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展，更多是依賴具體的房地產(chǎn)市場(chǎng)研究項(xiàng)目，比較被動(dòng)的實(shí)現(xiàn)行業(yè)經(jīng)驗(yàn)以及研究經(jīng)驗(yàn)的積累，效果緩慢。
現(xiàn)在市場(chǎng)研究行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)是專業(yè)化和咨詢化，而咨詢化的發(fā)展是基于對(duì)特定行業(yè)的充分了解，并且專業(yè)化通常也是通過依附于對(duì)某特定行業(yè)的熟知來體現(xiàn)。因此，如果市場(chǎng)研究公司希望進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的研究領(lǐng)域，則需要充分了解該行業(yè)的特點(diǎn)。
1.前期。
這一階段的研究成果主要應(yīng)用于公司的投資方向決策。此階段涉及的研究方向相對(duì)比較宏觀，主要有：
（1）宏觀經(jīng)濟(jì)信息——包括政策法規(guī)、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)指數(shù)、城。
市規(guī)劃、區(qū)域人口特征、基礎(chǔ)設(shè)施等基本狀況等。通過對(duì)宏觀市場(chǎng)信息的分析了解房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀及動(dòng)態(tài)。相關(guān)市場(chǎng)信息——包括金融市場(chǎng)、業(yè)界動(dòng)態(tài)等與房地產(chǎn)有直接與潛在關(guān)系的信息，以推論房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景。
（2）房地產(chǎn)產(chǎn)品研究：
在售樓盤資料統(tǒng)計(jì)——包括本地所有的房地產(chǎn)項(xiàng)目數(shù)據(jù)庫資料，可進(jìn)行市場(chǎng)供應(yīng)量、價(jià)格、戶型特點(diǎn)、裝修情況、新技術(shù)、新工藝、新材料的使用情況等各方面的統(tǒng)計(jì)分析。
區(qū)域市場(chǎng)分析——根據(jù)數(shù)據(jù)庫資料對(duì)特定區(qū)域市場(chǎng)進(jìn)行定量分析，研究典型個(gè)案，對(duì)區(qū)域市場(chǎng)特點(diǎn)進(jìn)行分析。
樓盤匯總分析——階段性對(duì)樓盤進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，追蹤市場(chǎng)發(fā)展方向。
（3）消費(fèi)需求趨勢(shì)研究：
主要針對(duì)消費(fèi)者對(duì)某類房地產(chǎn)的總需求量以及房地產(chǎn)需求的發(fā)展趨勢(shì)研究。主要包括需求動(dòng)機(jī)、購買行為以及需求影響因素的研究，這些研究將作為開發(fā)商把握需求動(dòng)態(tài)的依據(jù)，并以此開發(fā)出新的產(chǎn)品，并不針對(duì)于某一個(gè)特定樓盤項(xiàng)目。
（4）品牌研究：
在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展還不是很正規(guī)，以及消費(fèi)者對(duì)開發(fā)商認(rèn)知程度比較膚淺的情況下，品牌形象的塑造會(huì)為產(chǎn)品銷售帶來積極的促進(jìn)作用。房地產(chǎn)開發(fā)商正逐步重視品牌的建設(shè)，而品牌研究將成為品牌建設(shè)的基礎(chǔ)。
2.中期。
開發(fā)商在購置土地之后，需要進(jìn)行相應(yīng)的項(xiàng)目開發(fā)。次階段開發(fā)商的主要工作環(huán)節(jié)包括：具體的項(xiàng)目定位、項(xiàng)目規(guī)劃與設(shè)計(jì)、項(xiàng)目的建設(shè)、項(xiàng)目的推廣與銷售。
（1）項(xiàng)目定位研究：
考慮具體樓盤項(xiàng)目所處的區(qū)域，通過對(duì)消費(fèi)者置業(yè)消費(fèi)需求的研究，結(jié)合周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的研究和區(qū)位特征研究，對(duì)特定區(qū)域內(nèi)的將建樓盤進(jìn)行準(zhǔn)確的定位。
（2）消費(fèi)需求研究----了解消費(fèi)者對(duì)特定區(qū)域樓盤的需求細(xì)節(jié)、消費(fèi)動(dòng)機(jī)、消費(fèi)行為與習(xí)慣、決策過程、媒體消費(fèi)習(xí)慣，結(jié)合其家庭背景資料、置業(yè)階段與用途、家庭的生活形態(tài)以及事業(yè)發(fā)展形態(tài)進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分，并確定各細(xì)分市場(chǎng)的規(guī)模。
（3）競(jìng)爭(zhēng)樓盤研究----了解特定區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)樓盤，尤其是明星樓盤的銷售狀況、主要賣點(diǎn)、吸引消費(fèi)者的主要因素，為特定將建樓盤的定位提供參考依據(jù)。
（4）產(chǎn)品測(cè)試研究：
在項(xiàng)目定位之后，目標(biāo)消費(fèi)人群趨于明朗，該階段的市場(chǎng)研究應(yīng)當(dāng)側(cè)重于項(xiàng)目細(xì)節(jié)方面的研究，針對(duì)特定將建樓盤，依據(jù)設(shè)計(jì)結(jié)果對(duì)樓盤的各指標(biāo)分別進(jìn)行測(cè)試。具體的測(cè)試內(nèi)容主要包括：1、社區(qū)配套設(shè)施與功能需求測(cè)試；2、建筑類型與容積率之間的匹配關(guān)系；3、房屋格局/面積與各功能區(qū)的使用習(xí)慣；4、對(duì)裝修的意見與個(gè)性化實(shí)施；5、朝向/采光與居室功能之間的關(guān)系；6、特定需求的價(jià)格定位研究等等。
3、后期。
（1）樓盤媒體宣傳分析：對(duì)本地在售項(xiàng)目進(jìn)行主要媒體的廣告投放量統(tǒng)計(jì)，可進(jìn)行樓盤賣點(diǎn)、營(yíng)銷策劃活動(dòng)等市場(chǎng)營(yíng)銷方面的資料收集，可根據(jù)資料進(jìn)行媒體投放及營(yíng)銷方式分析，同時(shí)作為競(jìng)爭(zhēng)研究的有力補(bǔ)充。
（2）銷售現(xiàn)場(chǎng)研究：
主要實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)推廣手段效果的評(píng)價(jià)研究。在樓盤的預(yù)售與公開發(fā)售階段，將會(huì)有數(shù)量眾多的、不同性質(zhì)的消費(fèi)者到銷售現(xiàn)場(chǎng)關(guān)注開發(fā)商的產(chǎn)品。通過對(duì)現(xiàn)場(chǎng)的了解、意向購房人群的調(diào)查、對(duì)銷售階段的媒體策略、銷售策略調(diào)整提供參考依據(jù)。其中主要涉及的研究方向主要有：
1、特定樓盤信息的來源以及最主要的影響渠道；
2、看房者所處購房的階段，以及看房行為與習(xí)慣；
3、樓盤評(píng)價(jià)以及與競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品對(duì)比；
4、對(duì)銷售中心以及人員的評(píng)價(jià)；
5、看房滿意度研究等等。
（3）銷售監(jiān)測(cè)：
隨時(shí)對(duì)銷售現(xiàn)場(chǎng)的潛在消費(fèi)者，以及的消費(fèi)者收集相關(guān)的信息，并定期進(jìn)行必要的回訪，同時(shí)進(jìn)行有效的統(tǒng)計(jì)分析，開發(fā)商將能準(zhǔn)確地掌握客戶的反饋信息，銷售成功狀況、銷售周期等重要數(shù)據(jù)，通過糾正不理想的工作內(nèi)容，減少客戶的流失。
（4）業(yè)主滿意度研究：
現(xiàn)實(shí)業(yè)主的居住狀況，在一定程度上將會(huì)影響到具體樓盤以及開發(fā)商的聲譽(yù)，因此，提高現(xiàn)實(shí)業(yè)主的居住滿意程度，將會(huì)為開發(fā)商良好的品牌形象、提升消費(fèi)者美譽(yù)度與忠誠度，并帶來有效的銷售業(yè)績(jī)。該項(xiàng)目方向主要是了解消費(fèi)者對(duì)開發(fā)商、特定樓盤以及物業(yè)等方面的滿意程度。
具有著良好的關(guān)系背景，在利用資源方面擁有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)。因此作為傳統(tǒng)的、專業(yè)的市場(chǎng)研究公司在進(jìn)入房地產(chǎn)研究領(lǐng)域方面存在著相當(dāng)程度的困難。
市場(chǎng)研究公司應(yīng)當(dāng)在不斷的積累具體項(xiàng)目運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)的同時(shí)，增加對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)知識(shí)的掌握程度，提高行業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)。就目前而言，市場(chǎng)研究公司進(jìn)入房地產(chǎn)研究領(lǐng)域的切入點(diǎn)是項(xiàng)目定位研究中的消費(fèi)需求研究，并在此基礎(chǔ)上，向品牌研究、媒體效果研究等領(lǐng)域滲透。這些領(lǐng)域可以發(fā)揮市場(chǎng)研究在消費(fèi)者研究技術(shù)與方法方面的專長(zhǎng)，而這正是房地產(chǎn)營(yíng)銷代理公司所欠缺的。市場(chǎng)研究公司一方面可以直接與開發(fā)商進(jìn)行接觸，另一方面可以與房地產(chǎn)行業(yè)營(yíng)銷代理公司進(jìn)行合作開展具體的研究業(yè)務(wù)，以期在房地產(chǎn)行業(yè)有更大的發(fā)展。
工業(yè)地產(chǎn)分析報(bào)告篇九
民族：漢族。
年齡：38歲。
目前所在地：廣州。
戶口所在地：湖北。
身材：165cm?58kg。
婚姻狀況：已婚。
求職意向。
人才類型：普通求職?
工作年限：16職稱：初級(jí)。
求職類型：全職可到職日期：隨時(shí)
月薪要求：5000--8000希望工作地區(qū)：廣州東莞深圳。
工作經(jīng)歷。
公司名稱：深圳市美潔爾實(shí)業(yè)有限公司起止年月：-03～-04。
公司性質(zhì)：私營(yíng)企業(yè)所屬行業(yè)：化學(xué)化工，生物制品。
擔(dān)任職務(wù)：研發(fā)總工程師。
工作描述：洗滌用品研發(fā)及品質(zhì)管理。
公司性質(zhì)：私營(yíng)企業(yè)所屬行業(yè)：化學(xué)化工，生物制品。
擔(dān)任職務(wù)：廠長(zhǎng)。
工作描述：汽車護(hù)理用品工廠全面管理。
公司性質(zhì)：私營(yíng)企業(yè)所屬行業(yè)：化學(xué)化工，生物制品。
擔(dān)任職務(wù)：研發(fā)/采購部長(zhǎng)。
工作描述：洗滌用品原料采購、產(chǎn)品研發(fā)及品質(zhì)管理。
公司性質(zhì)：中外合資所屬行業(yè)：化學(xué)化工，生物制品。
擔(dān)任職務(wù)：質(zhì)量部主任。
工作描述：洗滌用品研發(fā)及品質(zhì)管理。
公司名稱：廣州麗豪化工有限公司起止年月：-08～-12。
公司性質(zhì)：私營(yíng)企業(yè)所屬行業(yè)：化學(xué)化工，生物制品。
擔(dān)任職務(wù)：生產(chǎn)部經(jīng)理。
工作描述：油漆、涂料生產(chǎn)管理。
公司性質(zhì)：外商獨(dú)資所屬行業(yè)：化學(xué)化工，生物制品。
擔(dān)任職務(wù)：配料技術(shù)員。
工作描述：個(gè)人護(hù)理及家庭護(hù)理用品配料工藝管理。
公司性質(zhì)：股份制企業(yè)所屬行業(yè)：化學(xué)化工，生物制品。
擔(dān)任職務(wù)：質(zhì)檢中心主任。
工作描述：保險(xiǎn)粉品質(zhì)管理。
教育背景。
畢業(yè)院校：湖北廣播電視大學(xué)。
培訓(xùn)經(jīng)歷。
-04廣州技術(shù)監(jiān)督局iso(2000版)換標(biāo)培訓(xùn)。
語言能力。
外語：英語一般。
國(guó)語水平：優(yōu)秀粵語水平：一般。
工作能力。
多年日化產(chǎn)品生產(chǎn)、品管、研發(fā)工作經(jīng)驗(yàn)，熟練運(yùn)用各種辦公軟件，對(duì)企業(yè)管理、iso體系等有較深的認(rèn)識(shí)。
工業(yè)地產(chǎn)分析報(bào)告篇十
“兩港一城”建設(shè)熱潮和城市化進(jìn)程加快促進(jìn)了我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展。目前房地產(chǎn)業(yè)在我區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中具有重要地位和作用，房地產(chǎn)業(yè)直接稅收占到總稅收的15%左右，相關(guān)稅收占到總稅收的30%;如果加上契稅收入，則占到36%。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市化進(jìn)程的不斷加快，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)稅收的支柱作用會(huì)更加明顯。
近期，中央和市陸續(xù)出臺(tái)了針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策，對(duì)于受外部環(huán)境影響較敏感的房地產(chǎn)業(yè)來說，政策的調(diào)整無疑會(huì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。認(rèn)清我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀，客觀分析政策對(duì)房地產(chǎn)走勢(shì)的影響，從而研究提出相應(yīng)的對(duì)策建議，對(duì)保持我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展，具有重要意義。
今年1-6月，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)稅收5億元，同比增長(zhǎng)85%;房地產(chǎn)開發(fā)投資完成37.3億元，其中住宅投資完成23億元;商品房施工面積489.9萬平方米，銷售100萬平方米。今年以來，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：
1、房產(chǎn)投資保持較高增速。
我區(qū)近年的大開發(fā)大建設(shè)態(tài)勢(shì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的走熱使得房產(chǎn)開發(fā)商對(duì)我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)前景紛紛看好。今年上半年我區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)仍延續(xù)了去年以來的較快增長(zhǎng)勢(shì)頭，1-6月，房地產(chǎn)開發(fā)平均增速為42.2%，具體走勢(shì)見圖一。其中，住宅建設(shè)在房地產(chǎn)開發(fā)投資中的地位突出，占到房地產(chǎn)開發(fā)全部投資的62%;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房今年開發(fā)增速也持續(xù)走高，2-6月累計(jì)增速分別為：2.6%、15.2%、84.5%、79.1%、1.9倍;辦公樓開發(fā)投資也保持了10倍以上的增速。
2、房產(chǎn)銷售勢(shì)頭回落明顯。
今年我區(qū)商品房銷售面積和銷售額的同比增速均呈逐月下降趨勢(shì)，2-6月的增速走勢(shì)見圖二：
從商品房預(yù)售情況來看，回落趨勢(shì)明顯。1-6月全區(qū)預(yù)售3940套，總面積50.6萬平方米;預(yù)售套數(shù)和面積數(shù)與去年同期相比分別降低了15.5%和15.4%。出于對(duì)宏觀政策的觀望心態(tài)，3月份我區(qū)商品房預(yù)售出現(xiàn)了一次明顯下降，4月份僅售出474套，總面積6.5萬平方米，與3月份相比均下降了44.3%。5月、6月繼續(xù)維持了較低的預(yù)售水平，每月預(yù)售385套，總面積5萬平方米左右。
3、房產(chǎn)平均價(jià)格持續(xù)走高。
雖然今年年初開始，中央及市頻頻出臺(tái)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的有關(guān)政策，但年后，房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入快速上漲的新一輪行情，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的實(shí)際需求支撐以及“跟漲不跟跌”的投資心理等因素影響，我區(qū)房?jī)r(jià)也呈持續(xù)走高的態(tài)勢(shì)。
自年開始，我區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格以年均20%以上的速度快速提升，房?jī)r(jià)在、、年分別同比上漲20.5%、30%和42%。目前，我區(qū)新建商品房均價(jià)已達(dá)5590元每平方米，同比上升20%;存量房均價(jià)已達(dá)5000元每平方米，同比上升47%。
二、近期房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策對(duì)我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的影響。
由于房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲，房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)成份嚴(yán)重，中央將防范房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)作為今年宏觀調(diào)控的重點(diǎn)，市也出臺(tái)了多項(xiàng)有關(guān)政策，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控。中央和市的政策主要通過以下幾方面來調(diào)控房市：
——土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整。建設(shè)部等七部委出臺(tái)《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見》，規(guī)定各地要根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)變化情況，適時(shí)調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、供應(yīng)方式及供應(yīng)時(shí)間;對(duì)房?jī)r(jià)上漲過快的地方，適當(dāng)提高居住用地在土地供應(yīng)中的比例，著重增加中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地供應(yīng)量;嚴(yán)控高檔住房用地供應(yīng)。
——房貸利率調(diào)整。3月16日，央行出臺(tái)了調(diào)整商業(yè)銀行自營(yíng)性個(gè)人住房信貸政策，規(guī)定對(duì)房?jī)r(jià)上漲過快城市或地區(qū)，可將個(gè)人住房貸款最低首付款比例由20%提高到30%，并實(shí)行住房貸款下限管理，將個(gè)人住房貸款利率下限水平由5.31%提高到6.12%。
——房地產(chǎn)財(cái)稅政策調(diào)整。國(guó)稅總局、財(cái)政部、建設(shè)部聯(lián)合發(fā)文，規(guī)定6月1日后，個(gè)人將購買不足2年的住房對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅，同時(shí)規(guī)定凡在年6月1日以后購買非普通住房的，按3%全額征收契稅。
——房地產(chǎn)發(fā)展目標(biāo)調(diào)整。2005年市《政府工作報(bào)告》確立了“以居住為主、以市民消費(fèi)為主、以普通商品住宅為主”的“三個(gè)為主”樓市調(diào)控原則。
——房地產(chǎn)銷售登記方式調(diào)整。市加強(qiáng)新建樓盤網(wǎng)上備案工作，于2月18日推出“網(wǎng)上二手房”試運(yùn)轉(zhuǎn)，增強(qiáng)房地產(chǎn)信息的透明度，并出重拳打擊違規(guī)炒作房產(chǎn)的企業(yè)。
——房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整。大力調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加大配套商品房為主的中低價(jià)普通商品房供應(yīng)。2005年市計(jì)劃開工建設(shè)配套商品房和中低價(jià)商品房各1000萬平方米。
從短期看，宏觀政策的調(diào)整將對(duì)我區(qū)的房地產(chǎn)投資建設(shè)帶來直接影響，從而關(guān)系到財(cái)政收入、固定資產(chǎn)投資、第三產(chǎn)業(yè)增加值等主要經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的完成;同時(shí)，平抑房?jī)r(jià)政策的出臺(tái)導(dǎo)致市場(chǎng)觀望氣氛濃重，房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其是二手房市場(chǎng)交易量將有較大程度的萎縮，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將出現(xiàn)一定程度的“緩剎車”效應(yīng)。
但從長(zhǎng)期看，宏觀政策調(diào)整必將有效剔除我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投機(jī)因素，達(dá)到抑制投機(jī)行為、規(guī)范投資行為、鼓勵(lì)居住消費(fèi)的目的，有利于我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展，主要將起到以下幾方面的作用：
——合理控制房地產(chǎn)投資開發(fā)量。通過調(diào)整房貸利率、稅收政策，減少房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投機(jī)成分，顯露市場(chǎng)真實(shí)需求量，合理引導(dǎo)房地產(chǎn)投資開發(fā)量。同時(shí)，通過嚴(yán)格土地供應(yīng)，有效防止過度開發(fā)的情況發(fā)生。
——緩解房地產(chǎn)業(yè)供求矛盾。通過加大配套商品房和中低價(jià)商品房的建設(shè)量，調(diào)整房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)，滿足普通老百姓的住房需求，有效緩解房地產(chǎn)業(yè)的供求矛盾。
——適度平穩(wěn)房地產(chǎn)價(jià)格。考慮到“兩港一城”建設(shè)效應(yīng)初顯、浦東板塊效應(yīng)顯現(xiàn)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)加快帶來的房產(chǎn)升值效應(yīng)，我區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格仍將繼續(xù)走高，但期房限轉(zhuǎn)、稅收調(diào)整、商品房網(wǎng)上登記等政策辦法將有效穩(wěn)定過快上漲的房?jī)r(jià)，使其漲幅趨于穩(wěn)定。
工業(yè)地產(chǎn)分析報(bào)告篇十一
可行性研究最早于20世紀(jì)30年代初出現(xiàn)在美國(guó)，在開發(fā)田納西河流域開始將其列入開發(fā)程序，使其成為工程項(xiàng)目規(guī)劃的重要階段。改革開放以后，我國(guó)為了加強(qiáng)項(xiàng)目投資決策分析，引進(jìn)了項(xiàng)目可行性研究技術(shù)。1983年，國(guó)家計(jì)委頒發(fā)了《關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究的管理試行辦法》，將可行性研究納入了基本建設(shè)的程序。
房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究分析是項(xiàng)目前期的必要準(zhǔn)備工作，在項(xiàng)目投資之前，從經(jīng)濟(jì)、技術(shù)直到社會(huì)各種環(huán)境、法律等各種因素進(jìn)行具體調(diào)查、研究、分析，確定有利和不利的因素，綜合論證一個(gè)工程項(xiàng)目在技術(shù)上是否先進(jìn)、實(shí)用和可靠，在經(jīng)濟(jì)上是否合理，在財(cái)務(wù)上是否盈利，為投資決策提供科學(xué)的依據(jù)。
自1993年取消分房制度以后，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展起來。房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究分析作為項(xiàng)目決策的基本內(nèi)容和主要工作方法，已經(jīng)逐步形成了比較規(guī)范和穩(wěn)定的內(nèi)容和程序。
不同于一般建設(shè)項(xiàng)目先投資后生產(chǎn)的特點(diǎn)，房地產(chǎn)項(xiàng)目投資開發(fā)的過程也是項(xiàng)目生產(chǎn)的過程。一般建設(shè)項(xiàng)目的建設(shè)期和經(jīng)營(yíng)期都是截然分開的，先有固定資產(chǎn)投資和流動(dòng)資金投資，后有生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。而房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)銷售，存在預(yù)售模式，使得項(xiàng)目建設(shè)期、經(jīng)營(yíng)期和銷售期交錯(cuò)在一起，這就要求房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究分析具有其特殊性。
房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究分析在一般建設(shè)項(xiàng)目的基礎(chǔ)上，著重強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)分析、項(xiàng)目選址及定位、經(jīng)營(yíng)方式以及租售價(jià)格的確認(rèn)、經(jīng)濟(jì)財(cái)務(wù)的可行分析。另外，在我國(guó)可持續(xù)發(fā)展觀的影響下，項(xiàng)目的環(huán)境評(píng)價(jià)以及節(jié)能效應(yīng)等越來越受到重視。
(1)市場(chǎng)分析、項(xiàng)目選址及定位。
房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)分析、項(xiàng)目選址、項(xiàng)目定位是對(duì)項(xiàng)目的市場(chǎng)需求及供給的分析。通過大量的市場(chǎng)調(diào)研、統(tǒng)計(jì)分析方法進(jìn)行市場(chǎng)分析可以獲得目前房地產(chǎn)市場(chǎng)上的走勢(shì)和需求，針對(duì)市場(chǎng)分析進(jìn)行項(xiàng)目選址及定位所確定的項(xiàng)目產(chǎn)品供給能夠滿足市場(chǎng)需求，并且能夠?yàn)橹蟮匿N售工作打好基礎(chǔ)。因此，做好市場(chǎng)分析、項(xiàng)目選址及定位是項(xiàng)目可行性研究分析的基礎(chǔ)。
(2)經(jīng)營(yíng)方式以及租售價(jià)格。
經(jīng)營(yíng)方式以及租售價(jià)格的確認(rèn)是項(xiàng)目收益的重要組成部分。房地產(chǎn)項(xiàng)目采用銷售、租賃或者是銷售和租賃參半的經(jīng)營(yíng)方式，關(guān)系到整個(gè)項(xiàng)目未來現(xiàn)金流量。通過了解周邊樓盤信息，選取近似樓盤作為項(xiàng)目租售價(jià)格的參考項(xiàng)目，采取市場(chǎng)分析法等恰當(dāng)?shù)挠?jì)量經(jīng)濟(jì)分析方法獲得合理有效的租售價(jià)格。在此基礎(chǔ)上進(jìn)行的銷售收入估算才能客觀公正，具有參考價(jià)值。
(3)經(jīng)濟(jì)財(cái)務(wù)的可行性。
經(jīng)濟(jì)財(cái)務(wù)上的可行性包含兩方面的內(nèi)容，一是經(jīng)濟(jì)可行性分析，二是財(cái)務(wù)可行性分析。經(jīng)濟(jì)可行性是指項(xiàng)目整體能夠?qū)?guó)民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生的積極影響，一定程度上能夠推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展；財(cái)務(wù)可行性是指項(xiàng)目本身的經(jīng)濟(jì)效益，從項(xiàng)目的總投資和收入出發(fā)，分析能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)帶來經(jīng)濟(jì)利益。進(jìn)行經(jīng)濟(jì)財(cái)務(wù)可行性分析，客觀的評(píng)價(jià)項(xiàng)目可行與否是確定投資該房地產(chǎn)項(xiàng)目的關(guān)鍵。
(4)環(huán)境評(píng)價(jià)以及節(jié)能效益。
在項(xiàng)目全壽命周期管理和可持續(xù)建設(shè)觀念的影響下，房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究分析越來越注重?cái)M建項(xiàng)目對(duì)環(huán)境的影響以及可以采取的節(jié)能措施。環(huán)境評(píng)價(jià)是從項(xiàng)目的綠化工程、景觀工程對(duì)周邊環(huán)境以及居民生活的提供的舒適度來進(jìn)行評(píng)價(jià)。節(jié)能效益是從項(xiàng)目本身的建筑結(jié)構(gòu)出發(fā)，分析項(xiàng)目是否符合可持續(xù)原則，是否具有循環(huán)經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。
只有對(duì)上述部分進(jìn)行客觀的評(píng)價(jià)分析，得出的可行性研究報(bào)告結(jié)論才是符合項(xiàng)目本身的，才能客觀公正的為開發(fā)商提供投資決策的資料基礎(chǔ)。但縱觀目前房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究分析，由于實(shí)際操作的復(fù)雜性等因素的制約，依舊存在不少問題。
大多數(shù)開發(fā)商對(duì)可行性研究分析不重視，開發(fā)商的目標(biāo)是獲取利潤(rùn)，對(duì)于可行性研究分析，通常是項(xiàng)目已經(jīng)立項(xiàng)之后，由于相關(guān)部門報(bào)批備案需要，或是由于項(xiàng)目融資時(shí)，銀行等金融機(jī)構(gòu)的要求，這樣可行性研究分析就失去了其本身意義。
為了解決這一問題，首先必須讓開發(fā)商明確，可行性研究分析不僅僅是向當(dāng)?shù)卣?、?guī)劃部門和環(huán)境保護(hù)部門申請(qǐng)有關(guān)建設(shè)許可文件的依據(jù)，更是開發(fā)商在今后競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，避免靠盲目投資和盲目決策的決策失誤而給投資者帶來無法挽回的巨大經(jīng)濟(jì)損失的有效措施。對(duì)開發(fā)商來講，在投資決策前做好可行性研究分析工作，才能使項(xiàng)目的許多重大經(jīng)濟(jì)技術(shù)原則和基礎(chǔ)資料得到落實(shí)，使開發(fā)商的決策建立在科學(xué)而不是經(jīng)驗(yàn)或感覺的基礎(chǔ)上，以減少投資決策的失誤，提高投資的效益。其次，政府部門要加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目審批程序的嚴(yán)格控制，堅(jiān)持先有可行性研究分析，再立項(xiàng)。
(2)可行性研究依據(jù)不充分。
開發(fā)商或是委托的相關(guān)代理方在進(jìn)行可行性研究分析時(shí)，主要依據(jù)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)方案說明并結(jié)合國(guó)家、地方政府出臺(tái)的相關(guān)估價(jià)文件，對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)財(cái)務(wù)效益進(jìn)行評(píng)價(jià)。但是在確認(rèn)租售收入方面，通常采用的信息量不夠，數(shù)據(jù)更新不及時(shí)，并且選用分析方法不恰當(dāng)，導(dǎo)致項(xiàng)目租售收入不能客觀反映對(duì)項(xiàng)目預(yù)售情況的預(yù)測(cè)，從而影響項(xiàng)目現(xiàn)金流量的預(yù)測(cè)，使得可行性研究分析結(jié)果不合實(shí)際。
為此，組織建立專門的數(shù)據(jù)庫可以有效解決數(shù)據(jù)收集困難這一關(guān)鍵問題，使得房地產(chǎn)的可行性研究分析不再成為“無稽之談”。
就目前房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究分析來看，涉及的范圍足夠廣泛，但是一些方面的分析不夠深入具體。開發(fā)商有意識(shí)要對(duì)環(huán)境以及節(jié)能效益方面進(jìn)行評(píng)價(jià)分析，但在其出具的可行性研究報(bào)告中，這一部分論點(diǎn)不鮮明，論據(jù)不充分，論述不詳細(xì)，并且定性描述占絕大部分，缺乏詳細(xì)有效的定量分析。
針對(duì)這一現(xiàn)象，政府相關(guān)部門制定有關(guān)的制度標(biāo)準(zhǔn)，以規(guī)范這一部分的研究分析。培養(yǎng)專業(yè)型人才，建立專業(yè)的可行性研究分析機(jī)構(gòu)，保證可行性研究分析專業(yè)化，更加詳細(xì)深入。
總之，房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究分析是項(xiàng)目投資決策前的必要步驟，內(nèi)容上應(yīng)該較為全面的涵蓋項(xiàng)目的各個(gè)方面，在此基礎(chǔ)上，著重注意市場(chǎng)分析、項(xiàng)目選址及定位、銷售方式以及租售價(jià)格、經(jīng)濟(jì)財(cái)務(wù)可行性分析等方面。
我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究分析存在的問題很多，為了有效解決這些問題，就必須從相關(guān)的各個(gè)角度著手，政府部門加強(qiáng)其監(jiān)督引導(dǎo)作用，規(guī)范可行性研究分析；開發(fā)商認(rèn)真貫徹實(shí)行相關(guān)政策規(guī)范，重視可行性研究分析對(duì)擬建項(xiàng)目投資分析的價(jià)值；相關(guān)可行性研究分析報(bào)告編制機(jī)構(gòu)，重視專業(yè)人才的培養(yǎng)，提高可行性研究報(bào)告的深度和質(zhì)量。各個(gè)部門通力合作，使可行性研究工作發(fā)揮其應(yīng)有的作用。
工業(yè)地產(chǎn)分析報(bào)告篇十二
有所幫助。
了當(dāng)年的預(yù)收賬款對(duì)于次年的業(yè)績(jī)具有鎖定作用。預(yù)收賬款在很大程度上反映了當(dāng)年的銷售情況，同時(shí)也是次年?duì)I業(yè)收入的重要組成部分。
反應(yīng)成本控制能力。具有較高gm的企業(yè)往往自身管理水平好，對(duì)供應(yīng)商的議價(jià)能力強(qiáng)，從而可以在良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境中獲得更大的收益，在不利經(jīng)濟(jì)環(huán)境中抵抗更大的風(fēng)險(xiǎn)。
從資產(chǎn)方面反映了企業(yè)的盈利能力，同時(shí)是衡量企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力和發(fā)展能力的重要指標(biāo)。
土地儲(chǔ)備政策是非常重要的考慮因素，它包括土地儲(chǔ)備規(guī)模和資金運(yùn)用能力兩方面。由于土地成本占到建筑總成本的25%到40%，一個(gè)企業(yè)的土地儲(chǔ)備政策是未來收益的重要決定因素，尤其是在經(jīng)濟(jì)的下行周期，錯(cuò)誤的儲(chǔ)備政策可能導(dǎo)致公司承受更大的壓力甚至陷入困境。該指標(biāo)可以反應(yīng)企業(yè)對(duì)土地存貨的管理水平，存貨周轉(zhuǎn)速度越快，企業(yè)的變現(xiàn)能力越強(qiáng)。反應(yīng)資產(chǎn)總額的周轉(zhuǎn)速度。周轉(zhuǎn)率越大，銷售能力越強(qiáng)。
合理的債務(wù)結(jié)構(gòu)和債務(wù)分布有利于企業(yè)保持良好的流動(dòng)性和穩(wěn)定的信用品質(zhì)。尤其是在經(jīng)濟(jì)低迷時(shí)，債務(wù)杠桿會(huì)限制財(cái)務(wù)的靈活性，反應(yīng)企業(yè)的抗壓能力。
反應(yīng)企業(yè)全部總資產(chǎn)中有多大比重是通過借貸獲取的。
反應(yīng)企業(yè)負(fù)債的資本化程度，企業(yè)負(fù)債的資本化成都越低，長(zhǎng)期償債壓力越小反應(yīng)企業(yè)的盈利對(duì)于付息債務(wù)綜合的償還能力企業(yè)當(dāng)年的銷售回款，在房屋竣工之前計(jì)入預(yù)收賬款，成為流動(dòng)負(fù)債的一部分，而這部分預(yù)收賬款實(shí)際上是不需要償還的。剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率更為真實(shí)。
三年平均值可以部分抵消之間的市場(chǎng)波動(dòng)，使得數(shù)據(jù)更能反映行業(yè)的周/6期變化。同時(shí)需要考慮最近一期數(shù)據(jù)的情況。較小的凈負(fù)債率可以增加企業(yè)的財(cái)務(wù)彈性，同時(shí)增強(qiáng)其在復(fù)雜環(huán)境中經(jīng)營(yíng)的主動(dòng)性和回旋余地反映了企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)對(duì)于短期債務(wù)的覆蓋能力。
住宅市場(chǎng)是一系列的區(qū)域市場(chǎng)而非真正意義上的全國(guó)性市場(chǎng)，地域多元化、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)多層次化和價(jià)格多樣化有助于降低企業(yè)的整體風(fēng)險(xiǎn)，充足廉價(jià)的土地儲(chǔ)備大大提升了企業(yè)擴(kuò)大規(guī)模的潛力。
主要是指在核心市場(chǎng)的市場(chǎng)份額排名靠前。市場(chǎng)占有率高的企業(yè)收入規(guī)模較大，資金鏈斷裂的可能性相對(duì)較小，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)?？紤]已建項(xiàng)目、在建項(xiàng)目及土地儲(chǔ)備的地域分布。區(qū)域多元化后一方面可以抵御局部風(fēng)險(xiǎn)，但另一方面對(duì)管理能力的挑戰(zhàn)增加。主要是分散政策風(fēng)險(xiǎn)。住宅產(chǎn)品包括：經(jīng)濟(jì)適用房+限價(jià)房+普通住宅+高等住宅等，各產(chǎn)品的政策不一樣。主要考慮:。
(1)土地的價(jià)格;。
(2)土地款的繳納情況;。
(3)土地的位置及周邊未來發(fā)展情況;。
(4)土地的開發(fā)時(shí)間及周期;。
(5)當(dāng)前房地產(chǎn)的價(jià)格及市場(chǎng)的趨勢(shì)。
不同類型房地產(chǎn)企業(yè)的政策風(fēng)險(xiǎn)不同，不同地域的政策風(fēng)險(xiǎn)不同。
擁有國(guó)家或地方政府背景的企業(yè)，更容易獲得各種優(yōu)惠政策，而業(yè)務(wù)的運(yùn)營(yíng)發(fā)展也會(huì)受益于政府支持，在面臨經(jīng)濟(jì)的不確定性因素時(shí)，更容易得到政府救助;實(shí)際控制人實(shí)力雄厚的企業(yè)，其股東給予的包括資金或是管理方面的支持都優(yōu)于一般企業(yè)，因此企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力更強(qiáng)。
(2)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略：企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展方向、市場(chǎng)定位、規(guī)模擴(kuò)張速度、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整等。
可使用的銀行授信規(guī)模，未來是否有使用授信的可能新以及其對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的支持及債務(wù)的保障程度。
存貨周轉(zhuǎn)率=營(yíng)業(yè)收入/平均資產(chǎn)總額資產(chǎn)負(fù)債率=負(fù)債總額/資產(chǎn)總額。
工業(yè)地產(chǎn)分析報(bào)告篇十三
可行性研究最早于20世紀(jì)30年代初出現(xiàn)在美國(guó)，在開發(fā)田納西河流域開始將其列入開發(fā)程序，使其成為工程項(xiàng)目規(guī)劃的重要階段。改革開放以后，我國(guó)為了加強(qiáng)項(xiàng)目投資決策分析，引進(jìn)了項(xiàng)目可行性研究技術(shù)。1983年，國(guó)家計(jì)委頒發(fā)了《關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究的管理試行辦法》，將可行性研究納入了基本建設(shè)的程序。
房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究分析是項(xiàng)目前期的必要準(zhǔn)備工作，在項(xiàng)目投資之前，從經(jīng)濟(jì)、技術(shù)直到社會(huì)各種環(huán)境、法律等各種因素進(jìn)行具體調(diào)查、研究、分析，確定有利和不利的因素，綜合論證一個(gè)工程項(xiàng)目在技術(shù)上是否先進(jìn)、實(shí)用和可靠，在經(jīng)濟(jì)上是否合理，在財(cái)務(wù)上是否盈利，為投資決策提供科學(xué)的依據(jù)。
自1993年取消分房制度以后，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展起來。房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究分析作為項(xiàng)目決策的基本內(nèi)容和主要工作方法，已經(jīng)逐步形成了比較規(guī)范和穩(wěn)定的內(nèi)容和程序。
不同于一般建設(shè)項(xiàng)目先投資后生產(chǎn)的特點(diǎn)，房地產(chǎn)項(xiàng)目投資開發(fā)的過程也是項(xiàng)目生產(chǎn)的過程。一般建設(shè)項(xiàng)目的建設(shè)期和經(jīng)營(yíng)期都是截然分開的，先有固定資產(chǎn)投資和流動(dòng)資金投資，后有生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。而房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)銷售，存在預(yù)售模式，使得項(xiàng)目建設(shè)期、經(jīng)營(yíng)期和銷售期交錯(cuò)在一起，這就要求房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究分析具有其特殊性。
房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究分析在一般建設(shè)項(xiàng)目的基礎(chǔ)上，著重強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)分析、項(xiàng)目選址及定位、經(jīng)營(yíng)方式以及租售價(jià)格的確認(rèn)、經(jīng)濟(jì)財(cái)務(wù)的可行分析。另外，在我國(guó)可持續(xù)發(fā)展觀的影響下，項(xiàng)目的環(huán)境評(píng)價(jià)以及節(jié)能效應(yīng)等越來越受到重視。
(1)市場(chǎng)分析、項(xiàng)目選址及定位。
房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)分析、項(xiàng)目選址、項(xiàng)目定位是對(duì)項(xiàng)目的市場(chǎng)需求及供給的分析。通過大量的市場(chǎng)調(diào)研、統(tǒng)計(jì)分析方法進(jìn)行市場(chǎng)分析可以獲得目前房地產(chǎn)市場(chǎng)上的走勢(shì)和需求，針對(duì)市場(chǎng)分析進(jìn)行項(xiàng)目選址及定位所確定的項(xiàng)目產(chǎn)品供給能夠滿足市場(chǎng)需求，并且能夠?yàn)橹蟮匿N售工作打好基礎(chǔ)。因此，做好市場(chǎng)分析、項(xiàng)目選址及定位是項(xiàng)目可行性研究分析的基礎(chǔ)。
(2)經(jīng)營(yíng)方式以及租售價(jià)格。
經(jīng)營(yíng)方式以及租售價(jià)格的確認(rèn)是項(xiàng)目收益的重要組成部分。房地產(chǎn)項(xiàng)目采用銷售、租賃或者是銷售和租賃參半的經(jīng)營(yíng)方式，關(guān)系到整個(gè)項(xiàng)目未來現(xiàn)金流量。通過了解周邊樓盤信息，選取近似樓盤作為項(xiàng)目租售價(jià)格的參考項(xiàng)目，采取市場(chǎng)分析法等恰當(dāng)?shù)挠?jì)量經(jīng)濟(jì)分析方法獲得合理有效的租售價(jià)格。在此基礎(chǔ)上進(jìn)行的銷售收入估算才能客觀公正，具有參考價(jià)值。
(3)經(jīng)濟(jì)財(cái)務(wù)的可行性。
經(jīng)濟(jì)財(cái)務(wù)上的可行性包含兩方面的內(nèi)容，一是經(jīng)濟(jì)可行性分析，二是財(cái)務(wù)可行性分析。經(jīng)濟(jì)可行性是指項(xiàng)目整體能夠?qū)?guó)民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生的積極影響，一定程度上能夠推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展;財(cái)務(wù)可行性是指項(xiàng)目本身的經(jīng)濟(jì)效益，從項(xiàng)目的總投資和收入出發(fā)，分析能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)帶來經(jīng)濟(jì)利益。進(jìn)行經(jīng)濟(jì)財(cái)務(wù)可行性分析，客觀的評(píng)價(jià)項(xiàng)目可行與否是確定投資該房地產(chǎn)項(xiàng)目的關(guān)鍵。
(4)環(huán)境評(píng)價(jià)以及節(jié)能效益。
在項(xiàng)目全壽命周期管理和可持續(xù)建設(shè)觀念的`影響下，房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究分析越來越注重?cái)M建項(xiàng)目對(duì)環(huán)境的影響以及可以采取的節(jié)能措施。環(huán)境評(píng)價(jià)是從項(xiàng)目的綠化工程、景觀工程對(duì)周邊環(huán)境以及居民生活的提供的舒適度來進(jìn)行評(píng)價(jià)。節(jié)能效益是從項(xiàng)目本身的建筑結(jié)構(gòu)出發(fā)，分析項(xiàng)目是否符合可持續(xù)原則，是否具有循環(huán)經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。
只有對(duì)上述部分進(jìn)行客觀的評(píng)價(jià)分析，得出的可行性研究報(bào)告結(jié)論才是符合項(xiàng)目本身的，才能客觀公正的為開發(fā)商提供投資決策的資料基礎(chǔ)。但縱觀目前房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究分析，由于實(shí)際操作的復(fù)雜性等因素的制約，依舊存在不少問題。
大多數(shù)開發(fā)商對(duì)可行性研究分析不重視，開發(fā)商的目標(biāo)是獲取利潤(rùn)，對(duì)于可行性研究分析，通常是項(xiàng)目已經(jīng)立項(xiàng)之后，由于相關(guān)部門報(bào)批備案需要，或是由于項(xiàng)目融資時(shí)，銀行等金融機(jī)構(gòu)的要求，這樣可行性研究分析就失去了其本身意義。
為了解決這一問題，首先必須讓開發(fā)商明確，可行性研究分析不僅僅是向當(dāng)?shù)卣?、?guī)劃部門和環(huán)境保護(hù)部門申請(qǐng)有關(guān)建設(shè)許可文件的依據(jù)，更是開發(fā)商在今后競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，避免靠盲目投資和盲目決策的決策失誤而給投資者帶來無法挽回的巨大經(jīng)濟(jì)損失的有效措施。對(duì)開發(fā)商來講，在投資決策前做好可行性研究分析工作，才能使項(xiàng)目的許多重大經(jīng)濟(jì)技術(shù)原則和基礎(chǔ)資料得到落實(shí)，使開發(fā)商的決策建立在科學(xué)而不是經(jīng)驗(yàn)或感覺的基礎(chǔ)上，以減少投資決策的失誤，提高投資的效益。其次，政府部門要加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目審批程序的嚴(yán)格控制，堅(jiān)持先有可行性研究分析，再立項(xiàng)。
(2)可行性研究依據(jù)不充分。
開發(fā)商或是委托的相關(guān)代理方在進(jìn)行可行性研究分析時(shí)，主要依據(jù)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)方案說明并結(jié)合國(guó)家、地方政府出臺(tái)的相關(guān)估價(jià)文件，對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)財(cái)務(wù)效益進(jìn)行評(píng)價(jià)。但是在確認(rèn)租售收入方面，通常采用的信息量不夠，數(shù)據(jù)更新不及時(shí)，并且選用分析方法不恰當(dāng)，導(dǎo)致項(xiàng)目租售收入不能客觀反映對(duì)項(xiàng)目預(yù)售情況的預(yù)測(cè)，從而影響項(xiàng)目現(xiàn)金流量的預(yù)測(cè)，使得可行性研究分析結(jié)果不合實(shí)際。
為此，組織建立專門的數(shù)據(jù)庫可以有效解決數(shù)據(jù)收集困難這一關(guān)鍵問題，使得房地產(chǎn)的可行性研究分析不再成為“無稽之談”。
就目前房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究分析來看，涉及的范圍足夠廣泛，但是一些方面的分析不夠深入具體。開發(fā)商有意識(shí)要對(duì)環(huán)境以及節(jié)能效益方面進(jìn)行評(píng)價(jià)分析，但在其出具的可行性研究報(bào)告中，這一部分論點(diǎn)不鮮明，論據(jù)不充分，論述不詳細(xì)，并且定性描述占絕大部分，缺乏詳細(xì)有效的定量分析。
針對(duì)這一現(xiàn)象，政府相關(guān)部門制定有關(guān)的制度標(biāo)準(zhǔn)，以規(guī)范這一部分的研究分析。培養(yǎng)專業(yè)型人才，建立專業(yè)的可行性研究分析機(jī)構(gòu)，保證可行性研究分析專業(yè)化，更加詳細(xì)深入。
三、結(jié)語。
總之，房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究分析是項(xiàng)目投資決策前的必要步驟，內(nèi)容上應(yīng)該較為全面的涵蓋項(xiàng)目的各個(gè)方面，在此基礎(chǔ)上，著重注意市場(chǎng)分析、項(xiàng)目選址及定位、銷售方式以及租售價(jià)格、經(jīng)濟(jì)財(cái)務(wù)可行性分析等方面。
我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究分析存在的問題很多，為了有效解決這些問題，就必須從相關(guān)的各個(gè)角度著手，政府部門加強(qiáng)其監(jiān)督引導(dǎo)作用，規(guī)范可行性研究分析;開發(fā)商認(rèn)真貫徹實(shí)行相關(guān)政策規(guī)范，重視可行性研究分析對(duì)擬建項(xiàng)目投資分析的價(jià)值;相關(guān)可行性研究分析報(bào)告編制機(jī)構(gòu)，重視專業(yè)人才的培養(yǎng)，提高可行性研究報(bào)告的深度和質(zhì)量。各個(gè)部門通力合作，使可行性研究工作發(fā)揮其應(yīng)有的作用。
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工業(yè)地產(chǎn)分析報(bào)告篇十四
緩解房地產(chǎn)業(yè)供求矛盾。通過加大配套商品房和中低價(jià)商品房的建設(shè)量，調(diào)整房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)，滿足普通老百姓的住房需求，有效緩解房地產(chǎn)業(yè)的供求矛盾。
適度平穩(wěn)房地產(chǎn)價(jià)格?？紤]到“兩港一城”建設(shè)效應(yīng)初顯、浦東板塊效應(yīng)顯現(xiàn)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)加快帶來的房產(chǎn)升值效應(yīng)，我區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格仍將繼續(xù)走高，但期房限轉(zhuǎn)、稅收調(diào)整、商品房網(wǎng)上登記等政策辦法將有效穩(wěn)定過快上漲的房?jī)r(jià)，使其漲幅趨于穩(wěn)定。
三、積極應(yīng)對(duì)，保持我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展。
總的來說，由于我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展基數(shù)相對(duì)較低，近期又迎來“兩港一城”開發(fā)建設(shè)的歷史性機(jī)遇，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將有比較大的發(fā)展空間。近期的房地產(chǎn)調(diào)控政策將使我區(qū)正在發(fā)展中的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入一個(gè)調(diào)整-鞏固-提高的階段，走向日趨成熟。為保持我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展，當(dāng)前要注意以下幾點(diǎn)。
1、加強(qiáng)房地產(chǎn)價(jià)格監(jiān)測(cè)工作。
建立起科學(xué)有效的房?jī)r(jià)監(jiān)測(cè)和預(yù)警體系，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格秩序，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。重點(diǎn)監(jiān)測(cè)土地出讓價(jià)格，新建商品房、存量房的交易價(jià)格;當(dāng)前特別要重視加強(qiáng)對(duì)住宅類商品房?jī)r(jià)格的監(jiān)測(cè)工作。加強(qiáng)房?jī)r(jià)的季度、年度分析預(yù)測(cè)工作，將出讓土地面積、房地產(chǎn)開發(fā)投資額，新建商品房的開工面積、竣工面積、銷售面積、空置房面積及空置率，市場(chǎng)平均價(jià)格及變動(dòng)情況和原因等列入分析內(nèi)容。一旦發(fā)現(xiàn)價(jià)格異常波動(dòng)，及時(shí)提出預(yù)警建議。
2、加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的跟蹤管理工作。
建立房地產(chǎn)項(xiàng)目的跟蹤聯(lián)系網(wǎng)絡(luò)，及時(shí)反饋項(xiàng)目的進(jìn)展情況，以便發(fā)現(xiàn)問題、協(xié)調(diào)問題、解決問題。確保房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)政府年度土地供應(yīng)計(jì)劃經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，并按照統(tǒng)一招標(biāo)、拍賣和掛牌的方式來取得土地使用權(quán)，同時(shí)，嚴(yán)格對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)有關(guān)用地、立項(xiàng)、規(guī)劃、建設(shè)和銷售手續(xù)的辦理。把好房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)準(zhǔn)入關(guān)，嚴(yán)格審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)條件，對(duì)抽逃注冊(cè)資本金、項(xiàng)目資本金，無證或超范圍從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的行為，要依法嚴(yán)厲打擊。
3、有計(jì)劃有步驟的規(guī)劃房地產(chǎn)開發(fā)。
結(jié)合我區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城鎮(zhèn)建設(shè)總體規(guī)劃來開發(fā)房地產(chǎn)，根據(jù)軌道交通等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)來編制房地產(chǎn)開發(fā)計(jì)劃，合理預(yù)留開發(fā)空間，以達(dá)到通過城市規(guī)劃來引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)，帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的良好效果。加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)控，通過房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息透明化，培育和發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)的作用，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)掌握市場(chǎng)狀況，根據(jù)市場(chǎng)運(yùn)行狀況合理安排開發(fā)計(jì)劃。
4、合理引導(dǎo)住房主體需求。
中低收入職工、新增的城鎮(zhèn)職工、城市化推進(jìn)的人群、進(jìn)城務(wù)工的農(nóng)民工、城鎮(zhèn)中的困難家庭是社會(huì)上的住房主體需求。為滿足這部分需求，市政府今年大力推進(jìn)配套商品房和中低價(jià)商品房?jī)深愖》拷ㄔO(shè)，同時(shí)加大廉租房的建設(shè)力度。我區(qū)要以此為契機(jī)，積極引導(dǎo)商品房開發(fā)向普通住宅建設(shè)傾斜，改善住宅供應(yīng)，完善住宅功能，提高住宅質(zhì)量。同時(shí)，結(jié)合我區(qū)開發(fā)建設(shè)和城市化進(jìn)程實(shí)際，引導(dǎo)居民對(duì)住房的理性消費(fèi)，推動(dòng)主體需求的合理化。
近年來，在縣委、縣政府“奮力跨越爭(zhēng)進(jìn)位，富民強(qiáng)縣快發(fā)展”等一系列方針政策的貫徹落實(shí)下，全縣城鎮(zhèn)建設(shè)步伐不斷加大，房地產(chǎn)業(yè)由小到大，從弱到強(qiáng)，不斷發(fā)展壯大。在保持市場(chǎng)供需總量平衡、供求結(jié)構(gòu)基本合理，房地產(chǎn)價(jià)格基本穩(wěn)定的態(tài)勢(shì)下，全縣房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)快速運(yùn)行的良好態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)開發(fā)投資，開發(fā)項(xiàng)目施工、竣工面積，商品房銷售面積等主要指標(biāo)快速增長(zhǎng)。房地產(chǎn)投資和消費(fèi)為拉動(dòng)我縣經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和社會(huì)發(fā)展做出了重要的貢獻(xiàn)。截至目前，我縣具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)已有17家，“十五”期間房地產(chǎn)開發(fā)投資累計(jì)完成6.3億元，建設(shè)花園、錦華苑、公園、城南、金都、金明寓、栗園、金星等成規(guī)模小區(qū)8處，開發(fā)商品住宅6200套、56萬平方米。房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，大大提高了居民的居住生活水平，為我縣經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)注入了新的活力。
目前我縣房地產(chǎn)業(yè)處于相對(duì)平穩(wěn)的發(fā)展時(shí)期，各類型樓盤銷售情況良好。建筑類型方面，已建和待建樓房以磚混結(jié)構(gòu)為主，框架結(jié)構(gòu)樓房所占比重逐漸上升;樓盤品質(zhì)不斷提升，居住環(huán)境日益改善。xx年以來，在房地產(chǎn)市場(chǎng)供需兩旺的同時(shí)，我縣房地產(chǎn)開發(fā)樓盤的品質(zhì)得到了不斷提升，購房戶的居住環(huán)境日益改善。住宅小區(qū)的環(huán)境和品位不斷提高的同時(shí)也加大了居民對(duì)住房消費(fèi)的吸引力。消費(fèi)結(jié)構(gòu)方面，主要以100平方米以上的大面積樓房為主，90-100平方米的小戶型銷售情況良好但數(shù)量較少，僅占年度開發(fā)量的25%左右。
總體看，xx年我縣房地產(chǎn)需求增長(zhǎng)速度將低于xx年，房地產(chǎn)供求形勢(shì)進(jìn)一步改善，房地產(chǎn)價(jià)格漲勢(shì)將趨向相對(duì)穩(wěn)定。今年以來，隨著國(guó)家抑制房地產(chǎn)非合理需求的力度加強(qiáng)，增加中低價(jià)位普通商品住房等調(diào)控措施的實(shí)現(xiàn)以及二級(jí)市場(chǎng)的擴(kuò)大，我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)供求形勢(shì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)將進(jìn)一步得到改善。主要消費(fèi)需求是外來經(jīng)商務(wù)工人員、鄉(xiāng)鎮(zhèn)機(jī)關(guān)工作者及剛參加工作的大中專畢業(yè)生，他們成為購房的主力軍;同時(shí)，個(gè)體從業(yè)者、私企老板及企業(yè)中的中高級(jí)管理人員對(duì)高檔住宅的需求也將有所增加。商品房購買對(duì)象以個(gè)人購買為主，投資商尚未大量出現(xiàn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)是否健康，一個(gè)重要標(biāo)志是看市場(chǎng)化程度如何(特別是個(gè)人購房比例)以及投資性購房的比例。xx年，從購房者購房的動(dòng)機(jī)來看，我縣城區(qū)購房者中，購房用于自己居住的比例達(dá)到93%，以投資為目的占7%，而純屬投機(jī)炒作購房的比例尚不到2%，說明我縣整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)并未出現(xiàn)大量投機(jī)者，整個(gè)銷售市場(chǎng)處于自然銷售狀態(tài)。
預(yù)計(jì)房屋價(jià)格在較旺的實(shí)際需求的支撐下將繼續(xù)上漲，漲幅經(jīng)歷了xx年爆發(fā)性增長(zhǎng)之后，將趨向平穩(wěn)，全年增長(zhǎng)速度預(yù)計(jì)將小于xx年水平。xx年全縣普通商品住宅平均銷售價(jià)格為1280元/m2，同比上漲6.5%。受土地價(jià)格、建筑“三材”價(jià)格上漲和小高層商品房投放量的增加，以及商品房配套設(shè)施，環(huán)境建設(shè)檔次提高等因素的影響，xx年全縣商品房平均售價(jià)漲幅與上年基本持平，但市場(chǎng)供給與需求同步增長(zhǎng)，商品房?jī)r(jià)格與商品住房?jī)r(jià)值基本相符，價(jià)格與價(jià)值之間并未形成較大的炒作空間。我縣目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)總體上沒有呈現(xiàn)“泡沫”，并且還具有相當(dāng)?shù)陌l(fā)展空間。
xx年全縣房地產(chǎn)開發(fā)完成投資2.05億元，比上年增長(zhǎng)19.8%。房地產(chǎn)開發(fā)投資占全縣全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比重達(dá)到5.17%，拉動(dòng)全縣固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)4.5個(gè)百分點(diǎn);對(duì)gdp增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率達(dá)到8.7%，拉動(dòng)全縣gdp增長(zhǎng)1.2個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)逐步發(fā)展成為我縣國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)。同時(shí)房地產(chǎn)業(yè)為地方政府開辟了財(cái)源，每年對(duì)地方財(cái)政收入的貢獻(xiàn)率超過了6%。拉動(dòng)了社會(huì)總體消費(fèi)的增長(zhǎng)。xx年，房地產(chǎn)銷售收入1.3億元，按拉動(dòng)消費(fèi)系數(shù)1.4計(jì)算，拉動(dòng)其他消費(fèi)額1.82億元，兩項(xiàng)累計(jì)達(dá)到3.12億元。同時(shí)為社會(huì)增加就業(yè)崗位5000余個(gè)。
1、住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不夠合理。中高檔住房供應(yīng)量過大，中低價(jià)位的普通商品房供應(yīng)偏少。90平方米左右的普通商品房供應(yīng)量不足三成，嚴(yán)重供不應(yīng)求。由于近年來我縣商品房?jī)r(jià)格上漲較快，而居民的實(shí)際收入增幅遠(yuǎn)趕不上房?jī)r(jià)的漲幅，廣大低收入群體只能望樓興嘆，希望能多推出經(jīng)濟(jì)適用房以及小戶型樓房，以滿足部分弱勢(shì)群體的購房需求。
2、房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管力度不夠。房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)，包括商品房預(yù)售和銷售、二手房轉(zhuǎn)讓、房屋權(quán)屬登記、房屋租賃備案、開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)、土地出讓、開發(fā)經(jīng)營(yíng)許可、規(guī)劃許可、建設(shè)許可、開發(fā)建設(shè)條件與施工許可、房地產(chǎn)信貸等。房地產(chǎn)業(yè)涉及的十多個(gè)稅種，由國(guó)稅、地稅、財(cái)政分別征收，計(jì)稅方式復(fù)雜，征管難度大。建立房地產(chǎn)信息系統(tǒng)，一是能夠很好地解決開發(fā)企業(yè)與購房者、管理者信息不對(duì)稱的狀況，增加透明度，為政府和有關(guān)部門實(shí)行監(jiān)測(cè)市場(chǎng)運(yùn)行的動(dòng)態(tài)變化提供依據(jù)，有利于調(diào)控市場(chǎng)，規(guī)范交易行為，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)督科學(xué)化;二是以房地產(chǎn)交易中心為平臺(tái)，以房地產(chǎn)信息為依托，實(shí)現(xiàn)信息共享，通過部門配合、環(huán)節(jié)控制，推動(dòng)房地產(chǎn)稅收征管精細(xì)化管理，達(dá)到“先繳稅、后辦證”的要求，以促進(jìn)稅收征管科學(xué)化。我縣的房地產(chǎn)信息系統(tǒng)還沒有建立，相關(guān)部門信息溝通、資源共享的機(jī)制尚未形成，不利于及時(shí)便捷地對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行監(jiān)測(cè)分析，同時(shí)也造出市場(chǎng)信息不對(duì)稱、透明度不高，不利于合理引導(dǎo)房地產(chǎn)投資和消費(fèi)。
3、城鄉(xiāng)房屋權(quán)屬登記管理工作需要加強(qiáng)。由于房產(chǎn)管理體制不理順，導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍多頭管理，市、縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)房產(chǎn)分治。按照建設(shè)部建房173號(hào)文和省建設(shè)廳魯建房發(fā)(1997)239號(hào)文《關(guān)于制作頒發(fā)全國(guó)統(tǒng)一房屋權(quán)屬證書的通知》要求，一個(gè)縣只能有一個(gè)發(fā)證機(jī)關(guān)，并且所頒發(fā)的房產(chǎn)證必須是經(jīng)建設(shè)部備案、由北京印鈔廠統(tǒng)一印制?？h城規(guī)劃區(qū)外的各鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村街房產(chǎn)，特別是各鄉(xiāng)鎮(zhèn)駐地企業(yè)，因無法辦理全國(guó)統(tǒng)一的房產(chǎn)證，所以不能辦理房產(chǎn)抵押貸款、過戶等手續(xù)，不利于企業(yè)和社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。這不僅造成了工作上的扯皮，損害了群眾利益，還造成了國(guó)家稅費(fèi)的流失。
4、部分開發(fā)商重視商品房建設(shè)，輕視配套設(shè)施建設(shè)的思想還很嚴(yán)重。相當(dāng)項(xiàng)目配套設(shè)施水平低，配套不完善，開發(fā)項(xiàng)目整體功能差，造成消費(fèi)者使用不方便，也給社會(huì)帶來一些隱患。如綠地、公廁、幼兒園、超市、健身場(chǎng)、物業(yè)用房等這些基礎(chǔ)配套設(shè)施多數(shù)小區(qū)沒有或根本達(dá)不到設(shè)計(jì)要求。
5、違規(guī)開發(fā)的歷史遺留問題有待解決。以前舊村改造和部分企事業(yè)單位自建房過程中，除還建本村居民和本單位職工住房外，還對(duì)外銷售了許多手續(xù)不完備的房屋，駐城村街中也有個(gè)別住戶在建房過程中少批多建，并將多建的住房違規(guī)出售，這些違規(guī)開發(fā)行為造成了房地產(chǎn)稅費(fèi)流失和不公平的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，對(duì)商品房市場(chǎng)帶來很大沖擊;也導(dǎo)致大量的房屋因手續(xù)不完備而不能確權(quán)和上市交易流通，影響了房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展和社會(huì)的穩(wěn)定。
二、關(guān)于規(guī)范發(fā)展我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的幾點(diǎn)建議。
1、引導(dǎo)普通商品房建設(shè)，推行安居工程(經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房)，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。經(jīng)濟(jì)適用住房是指土地由國(guó)家劃撥，各種稅費(fèi)減半征收，出售價(jià)格實(shí)行政府定價(jià)，按保本微利原則確定，主要面向社會(huì)上的中低收入家庭出售，是具有保障性質(zhì)的政策性商品住房。我縣目前為止未開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用住房。xx年11月，由縣房管局牽頭，統(tǒng)計(jì)局、民政局等6部門參與組織了一次低保家庭住房狀況調(diào)查。結(jié)果顯示，我縣低保家庭戶主屬“三無”、下崗、失業(yè)人員的約占97%，低保家庭無房戶約為三分之一，有住房的用戶，平均建筑面積小于45平方米的約占二分之一，且大多住房設(shè)施不全。所以，實(shí)施經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房工程是廣大中低收入者的迫切需求，是政府義不容辭的責(zé)任。另國(guó)辦發(fā)【xx】37號(hào)文件已經(jīng)要求，自xx年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積在90平方米以下的住房(含經(jīng)濟(jì)適用房)面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。
2、注重規(guī)劃，加快步伐，搞好城中村改造。城中村改造是加快我縣城市化進(jìn)程的重要舉措。根據(jù)我縣的舊城情況，待開發(fā)的區(qū)域很多，前景是好的，因此加快舊城改建工作將是大勢(shì)所趨，勢(shì)在必行。要以建設(shè)“臨沂衛(wèi)星城”為戰(zhàn)略目標(biāo)，堅(jiān)持新區(qū)開發(fā)和舊城改造相結(jié)合，正確處理經(jīng)營(yíng)城市和舊城改造的關(guān)系，繼續(xù)大力推進(jìn)舊城區(qū)改造，力爭(zhēng)在未來五年內(nèi)，縣城規(guī)劃區(qū)基本消除危陋棚戶區(qū)和“貧民窟”住房。嚴(yán)格控制企事業(yè)單位自建自用和零星插建性開發(fā)，改變過去那種局部改造、見縫插針的做法，實(shí)施地段開發(fā)與周邊環(huán)境相協(xié)調(diào)的開發(fā)模式，對(duì)影響城市道路景觀的危舊平房進(jìn)行大面積拆遷。按照經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益、社會(huì)效益相統(tǒng)一的原則，實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃，合理布局，綜合開發(fā)，配套建設(shè)。堅(jiān)持成區(qū)連片開發(fā)，開發(fā)一片，配套一片，完善一片，寧缺勿濫。建議縣政府成立舊城改造領(lǐng)導(dǎo)小組，領(lǐng)導(dǎo)小組由縣政府分管領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)，縣房地產(chǎn)管理局、縣計(jì)劃局、縣建設(shè)局、縣國(guó)土資源局、縣物價(jià)局、臨沭鎮(zhèn)政府等單位負(fù)責(zé)人為成員。舊城改造項(xiàng)目實(shí)行掛牌公示制度。舊城改造拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)和承擔(dān)的城市市政公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)用可據(jù)實(shí)從該土地使用權(quán)出讓金中補(bǔ)償。要做好“模擬拆遷”：即先做被拆遷人的思想工作，處理解決好拆遷工作中的相關(guān)問題，后發(fā)布拆遷公告，最后簽訂拆遷協(xié)議。
3、嚴(yán)格控制機(jī)關(guān)企事單位自建住房。為滿足職工住房需求，通過市場(chǎng)改善住房條件，臨沭縣人民政府下發(fā)的沭政發(fā)[**]43號(hào)文中規(guī)定：“從**年1月1日起，停止單位自行建設(shè)住房，需要住房的統(tǒng)一到縣政府的住宅小區(qū)購買?！濒斦l(fā)[xx]22號(hào)文件中再一次規(guī)定：“從意見下發(fā)之日起(xx、3、22)，各級(jí)黨政機(jī)關(guān)和事業(yè)單位一律停止單位建房，鼓勵(lì)機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位職工投資置業(yè)，通過市場(chǎng)改善住房條件。”最近建設(shè)部、監(jiān)察部、國(guó)土資源部聯(lián)合下發(fā)的建住房[xx]196號(hào)《關(guān)于制止違規(guī)集資合作建房的通知》再次強(qiáng)調(diào)，“自本通知下發(fā)之日起，一律停止審批黨政機(jī)關(guān)集資合作建房項(xiàng)目。嚴(yán)禁黨政機(jī)關(guān)利用職權(quán)或其影響，以任何名義、任何方式搞集資合作建房，超標(biāo)準(zhǔn)為本單位職工牟取住房利益?！币虼?，機(jī)關(guān)單位住房改造要走法制化、正規(guī)化軌道。要樹立“要住房，找市場(chǎng)”的觀念，杜絕新的住房實(shí)物分配和“委托代建”、“定向開發(fā)”等變相福利分房的現(xiàn)象。
4、加強(qiáng)農(nóng)村房屋權(quán)屬登記工作，建立城鄉(xiāng)一體的房屋權(quán)屬登記和檔案管理制度。禁止其他部門發(fā)放不具法律效力的房產(chǎn)證，以維護(hù)正常的房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。
5、提升產(chǎn)業(yè)的整體水平和實(shí)力。行業(yè)內(nèi)要樹立現(xiàn)代的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)理念，整體提升我縣房地產(chǎn)企業(yè)的綜合實(shí)力和水平，這是促進(jìn)我縣房地產(chǎn)業(yè)快速健康發(fā)展的根本所在。一是要注重鑄造房地產(chǎn)企業(yè)的“航空母艦”。要通過重組、兼并、控股、引外靠?jī)?yōu)等方式，盡快創(chuàng)建能對(duì)中小企業(yè)有帶動(dòng)作用“航母”型企業(yè)，提高企業(yè)整體素質(zhì)，增強(qiáng)生存與發(fā)展能力，提升綜合競(jìng)爭(zhēng)力。二是注重打造品牌。房地產(chǎn)企業(yè)要盡快適應(yīng)市場(chǎng)需求變化，實(shí)施精品帶動(dòng)戰(zhàn)略，提高信譽(yù)，建立品牌，擴(kuò)大市場(chǎng);三是要注重物業(yè)管理，充分利用房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理的“情侶效應(yīng)”，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理互促互動(dòng)。四是要注重企業(yè)誠信和經(jīng)濟(jì)倫理。倡導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)商要建起企業(yè)誠信檔案，樹立起經(jīng)濟(jì)倫理觀念，在發(fā)展中講究文化底蘊(yùn)、道德因素、科技含量、綠色生態(tài)，盡可能地為消費(fèi)者提供舒適、健康、優(yōu)美、潔凈、安全、方便和環(huán)保等各方面優(yōu)良的產(chǎn)品。
6、各部門加強(qiáng)協(xié)調(diào)溝通，做好拆遷工作。近年來，城市房屋拆遷成為社會(huì)的熱點(diǎn)難點(diǎn)問題。雖然城市拆遷工作是一項(xiàng)關(guān)系到加快發(fā)展經(jīng)濟(jì)、造福于民的好事，但在實(shí)際工作中，由于牽扯到各個(gè)方面的利害關(guān)系，特別是拆遷人、被拆遷人的經(jīng)濟(jì)利益問題，拆遷工作變得十分復(fù)雜，并出現(xiàn)了一些新問題，新情況。如我局在整理拆遷檔案工作中發(fā)現(xiàn)，有的房產(chǎn)已拆除，但未到我局辦理拆遷注銷或變更登記等相關(guān)手續(xù)，導(dǎo)致一宗土地出現(xiàn)兩套房產(chǎn)證，權(quán)屬上容易產(chǎn)生糾紛，不利于房產(chǎn)檔案的管理，至使有關(guān)問題難以及時(shí)妥善解決。根據(jù)國(guó)務(wù)院和山東省《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的規(guī)定，計(jì)劃、規(guī)劃、土地等有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)，協(xié)同做好城市房屋拆遷管理工作，使上述問題得以妥善解決。
7、加快房地產(chǎn)交易大廳建設(shè)，強(qiáng)化市場(chǎng)監(jiān)管。我局在已建成房地產(chǎn)交易中心的基礎(chǔ)上，決定整改再進(jìn)步，效率再提高，建立真正意義上的“一站式”服務(wù)大廳，每科室都有一名工作人員進(jìn)駐大廳，群眾進(jìn)一個(gè)門，領(lǐng)一份表，就可辦妥所有手續(xù)。同時(shí)，在交易大廳門口還有各開發(fā)公司簡(jiǎn)介、年度開發(fā)量、樓盤介紹、聯(lián)系電話等宣傳圖板，形成了一個(gè)“房產(chǎn)小超市”，既方便了人民群眾，又宣傳了開發(fā)公司，可謂一舉雙得。目前這一工作正在緊張有序的進(jìn)行之中。
工業(yè)地產(chǎn)分析報(bào)告篇十五
1)、項(xiàng)目申請(qǐng)單位情況:單位名稱、地址及郵編、聯(lián)系電話、法人代表姓名、人員、資產(chǎn)規(guī)模、財(cái)務(wù)收支狀況等情況。
2)、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人基本情況:姓名、性別、職稱、專業(yè)、聯(lián)系電話，與項(xiàng)目相關(guān)的主要業(yè)績(jī)。
3)、項(xiàng)目基本情況:項(xiàng)目名稱、項(xiàng)目類型;主要工作內(nèi)容、預(yù)期總目標(biāo)及其階段性目標(biāo);主要預(yù)期經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益指標(biāo);項(xiàng)目總投入情況(包括人、財(cái)、物等方面)。
2、必要性和可行性。
1)、項(xiàng)目背景及實(shí)施項(xiàng)目的必要性。
項(xiàng)目受益范圍分析;項(xiàng)目是否符合國(guó)家政策，是否不屬于國(guó)家政策優(yōu)先支持的領(lǐng)域和范圍;國(guó)家(含部分地區(qū))需求分析;申請(qǐng)單位事業(yè)發(fā)展需求分析。
項(xiàng)目實(shí)施對(duì)申請(qǐng)單位、所屬領(lǐng)域或社會(huì)事業(yè)發(fā)展的意義與作用。
2)、項(xiàng)目實(shí)施的可行性。
與同類項(xiàng)目相比分析;項(xiàng)目的主要思路與設(shè)想;項(xiàng)目預(yù)算的合理性及可靠性分析;項(xiàng)目預(yù)期社會(huì)效益分析;項(xiàng)目預(yù)期效益的持久性分析。
3)、項(xiàng)目不確定性分析。
項(xiàng)目實(shí)施過程中存在的不確定性分析;對(duì)應(yīng)措施分析。
3、實(shí)施條件。
1)、人員條件。
項(xiàng)目負(fù)責(zé)人組織管理能力;項(xiàng)目主要參加人員的姓名、性別、職務(wù)、專業(yè)、對(duì)項(xiàng)目熟悉情況。
2)、資金條件。
項(xiàng)目需要的投入總額;對(duì)財(cái)政專項(xiàng)資金的最低需求額;其他渠道資金的來源及其落實(shí)情況(需提供相關(guān)證明文件及資料)。
3)、基礎(chǔ)條件。
項(xiàng)目申請(qǐng)單位及合作單位單位完成該項(xiàng)目已經(jīng)具備哪些基礎(chǔ)條件(重點(diǎn)說明項(xiàng)目申請(qǐng)單位及合作單位具備那些設(shè)施條件，需要增加哪些新的關(guān)鍵設(shè)施)。
4)、其他相關(guān)條件。
4、進(jìn)度與計(jì)劃安排。
項(xiàng)目的階段性目標(biāo)情況;分段地實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃與計(jì)劃安排情況。
5、主要結(jié)論。
1、項(xiàng)目建議書及批復(fù)文件。
2、國(guó)家和地區(qū)的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃。
3、國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)，政府的有關(guān)規(guī)定。
4、項(xiàng)目合資、合作各方簽訂的協(xié)議書或意向書。
1、概述。
簡(jiǎn)述項(xiàng)目提出的背景、項(xiàng)目技術(shù)狀況、現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)規(guī)模;項(xiàng)目的`主要用途、性能;投資的必要性和預(yù)期經(jīng)濟(jì)效益;本企業(yè)實(shí)施該項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)。
1)、項(xiàng)目技術(shù)路線、工藝的合理性和成熟性，關(guān)鍵技術(shù)的先進(jìn)性和效果論述。
2)、項(xiàng)目技術(shù)性能水平與國(guó)外同類項(xiàng)目的比較。
3)、項(xiàng)目承擔(dān)單位在實(shí)施本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)，
3、項(xiàng)目成熟程度。
4、市場(chǎng)需求情況和風(fēng)險(xiǎn)分析。
5、投資估算及資金籌措。
1)、項(xiàng)目投資估算。
2)、資金籌措方案。
3)、投資使用計(jì)劃。
6、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益分析。
1)、未來5年成本、收入估算。
2)、財(cái)務(wù)分析:以動(dòng)態(tài)分析為主，提供財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、貸款償還期、投資回收期、投資利潤(rùn)率和利稅率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等指標(biāo)。
4)、財(cái)務(wù)分析結(jié)論。
5)、社會(huì)效益分析。
7、綜合實(shí)力和產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。
1)、企業(yè)員工構(gòu)成(包括分工構(gòu)成和學(xué)歷構(gòu)成)。
2)、企業(yè)高層管理人員或項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的教育背景、科技意識(shí)、市場(chǎng)開拓能力和經(jīng)營(yíng)管理水平。
3)、企業(yè)從事研究開發(fā)的人員力量、資金投入，以及企業(yè)內(nèi)部管理體系等情況。
4)、企業(yè)從事該產(chǎn)品生產(chǎn)的條件、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)(包括項(xiàng)目實(shí)施所需的基礎(chǔ)設(shè)施及原材料的來來源、供應(yīng)渠道等)。
8、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃。
9、其他。
1)、環(huán)境保護(hù)措施。
2)、勞動(dòng)保護(hù)和安全。
3)、必要的證明材料。
10、結(jié)論。
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工業(yè)地產(chǎn)分析報(bào)告篇十六
說明：
2、完成情況盡量用表格反映，無需再用文字重復(fù)敘述，文字重點(diǎn)分析增減原因和經(jīng)營(yíng)情況。
一、總體經(jīng)營(yíng)情況。
項(xiàng)目本月金額本年累計(jì)本年預(yù)算完成預(yù)算上年同期累計(jì)同比增減。
一、營(yíng)業(yè)收入減：營(yíng)業(yè)成本營(yíng)業(yè)稅金及附加銷售費(fèi)用。
管理費(fèi)用。
財(cái)務(wù)費(fèi)用。
二、營(yíng)業(yè)利潤(rùn)。
三、利潤(rùn)總額減：所得稅費(fèi)用。
四、凈利潤(rùn)說明：此表從當(dāng)月的報(bào)表中copy出來即可。
二、收入情況分析。
1、本年累計(jì)收入完成情況分析。
說明：王府井飯店本年累計(jì)收入完成情況需根據(jù)本年累計(jì)預(yù)算進(jìn)行比較（如：3月報(bào)告本年累計(jì)預(yù)算為1-3月預(yù)算合計(jì)數(shù)）；其他公司與全年預(yù)算比較，比較本年累計(jì)預(yù)算完成進(jìn)度，并分析原因。
本年累計(jì)完成預(yù)算比例，主要原因：
本年累計(jì)與去年同期比，主要原因：
2、本月收入完成情況分析。
說明：王府井飯店需對(duì)當(dāng)月預(yù)算完成情況進(jìn)行分析，其他公司僅對(duì)當(dāng)月經(jīng)營(yíng)情況進(jìn)行分析即可。
本月完成預(yù)算比例，主要原因：
本月與去年同期比，主要原因：
各業(yè)務(wù)板塊需根據(jù)自身業(yè)務(wù)情況進(jìn)行分析，應(yīng)包括但不限于以下內(nèi)容：
1）酒店業(yè)務(wù)：客房、餐飲、出租等各項(xiàng)收入完成情況，客房出租率、平均房?jī)r(jià)、revpar.值等業(yè)務(wù)指標(biāo)與預(yù)算比較。
2）房地產(chǎn)開發(fā)：對(duì)于當(dāng)年內(nèi)可進(jìn)行財(cái)務(wù)結(jié)算的項(xiàng)目，需計(jì)算當(dāng)年鎖定收入完成預(yù)算的比例；對(duì)于所有在售項(xiàng)目，需提供各項(xiàng)目銷售情況統(tǒng)計(jì)表。
貨值。
套數(shù)面積合同金額實(shí)際收款。
本月凈銷售（扣除退房）。
套數(shù)面積合同金額實(shí)際收款。
3）租賃業(yè)務(wù)：提供項(xiàng)目租賃情況表；租戶統(tǒng)計(jì)表。
租賃情況統(tǒng)計(jì)表。
樓座*樓座。
可出租總面積。
已租賃。
空置面積。
銷售/出租率。
平均租價(jià)。
租戶統(tǒng)計(jì)表。
類別戶數(shù)租戶名稱占已出租面積比重占大廈租。
賃
4）物業(yè)管理：各項(xiàng)目管理處物業(yè)管理收入、利潤(rùn)情況。
三、成本情況分析。
分別對(duì)本年累計(jì)和本月成本情況進(jìn)行分析，分析內(nèi)容同收入分析。
房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)：需說明各項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生成本情況、項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本情況。
四、三項(xiàng)費(fèi)用分析。
各公司都需對(duì)三項(xiàng)費(fèi)用變化較大內(nèi)容進(jìn)行詳細(xì)的比較分析。包括預(yù)算完成進(jìn)度情況、與去年。
同期的比較情況。
五、現(xiàn)金流量分析。
說明重大的現(xiàn)金流入流出項(xiàng)目?jī)?nèi)容。
六、工程進(jìn)度情況。
房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)：每月需簡(jiǎn)單描述工程進(jìn)度情況。對(duì)于當(dāng)年需結(jié)算的項(xiàng)目，需明確是否能按。
期完工，相關(guān)工作的進(jìn)展情況等。
七、其他重要事項(xiàng)。
重要簽約（或簽署意向協(xié)議）進(jìn)展，銀行貸款情況，等。
本文出自:房地產(chǎn)會(huì)計(jì)網(wǎng)()網(wǎng)址：
工業(yè)地產(chǎn)分析報(bào)告篇一
受國(guó)際金融危機(jī)及國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)回調(diào)的影響，住房銷售低迷，房?jī)r(jià)漲勢(shì)逐步回落，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整階段，調(diào)整程度逐步加深。下半年，作為擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重點(diǎn)，中央及地方政府連續(xù)出臺(tái)了多項(xiàng)鼓勵(lì)住房消費(fèi)、活躍房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策。一是國(guó)家已經(jīng)將支持房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展作為保增長(zhǎng)的重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)，并連續(xù)出臺(tái)一系列鼓勵(lì)住房消費(fèi)的政策，從政策層面上給予消費(fèi)者信心。二是我國(guó)連續(xù)出臺(tái)強(qiáng)力度的刺激經(jīng)濟(jì)的措施，力爭(zhēng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)保持在8%以上，在就業(yè)和居民收入增長(zhǎng)方面基本穩(wěn)定了預(yù)期。隨著經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房大量入市，上半年，市場(chǎng)迅速回暖，信貸政策轉(zhuǎn)向?qū)捤?，開發(fā)商迎來了又一春，房地產(chǎn)市場(chǎng)重新上演“地王爭(zhēng)霸”、“房?jī)r(jià)攀升”。
統(tǒng)計(jì)局公布的`最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)本年完成投資億元，比去年同期增長(zhǎng)：;全國(guó)房地產(chǎn)住宅商品房開發(fā)本年完成投資億元，比去年同期增長(zhǎng)：;統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明20，全國(guó)商品房銷售面積達(dá)到萬平方米;銷售面積增速為%。
統(tǒng)計(jì)局公布的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明:習(xí)水縣房地產(chǎn)開發(fā)本年完成投資億元，比去年同期下降;全國(guó)房地產(chǎn)住宅商品房開發(fā)本年完成投資億元，比去年同期下降%;統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明:習(xí)水縣商品房銷售面積達(dá)到(萬平方米)，銷售面積增速為53.7%。
國(guó)家發(fā)改委數(shù)據(jù)顯示，從有關(guān)數(shù)據(jù)來看，房地產(chǎn)在經(jīng)過了前一段時(shí)期調(diào)整后，已經(jīng)率先進(jìn)入到了回升的階段。從全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格指數(shù)來看，已經(jīng)份開始環(huán)比上升。全國(guó)房?jī)r(jià)已連續(xù)五個(gè)月上升，房地產(chǎn)開發(fā)投資的增速也逐月上升，說明我行信貸投資的信心正在增強(qiáng)。商品房銷售的火爆，使得房地產(chǎn)開發(fā)的國(guó)內(nèi)貸款和個(gè)人按揭貸款大幅增長(zhǎng)。
三、習(xí)水縣房地產(chǎn)開發(fā)投資情況。
從去年1月份開始，習(xí)水縣房地產(chǎn)市場(chǎng)就已走進(jìn)了回暖的軌道，新房銷量逐月攀升。五月份新政出臺(tái)又助推了房市的反彈，據(jù)統(tǒng)計(jì)，1至4月份習(xí)水縣城區(qū)銷售數(shù)據(jù)分別為、、、套，接連刷新了單月銷量紀(jì)錄。5月份，習(xí)水縣城區(qū)銷售量達(dá)到了套，到6月份時(shí)，這個(gè)數(shù)據(jù)是套，其中120-144平方米的戶型占了三分之一，100-120平方米的戶型占了近四分之一。除網(wǎng)上簽約銷量猛增之外，各樓盤銷售點(diǎn)的看房客戶大量增加，市民對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)注度大為上升。
隨著房市的火爆，各品牌開發(fā)商現(xiàn)有樓盤基本銷售完畢。多家開發(fā)商表示，將加快現(xiàn)有項(xiàng)目的開發(fā)力度，新盤開發(fā)將盡快上馬。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著市場(chǎng)銷售的回暖，特別是優(yōu)質(zhì)樓盤的住房銷量穩(wěn)步上升，同時(shí)，政府給予開發(fā)商的一系列優(yōu)惠政策，減小了后續(xù)項(xiàng)目開發(fā)的壓力。_年下半年，新開發(fā)投資項(xiàng)目面積約平米，有實(shí)力的開發(fā)商都會(huì)加快施工進(jìn)度，盡快啟動(dòng)后續(xù)項(xiàng)目開發(fā)。在_年12月以前，將有約80萬平米的銷售面積。
四、20住房市場(chǎng)價(jià)格形勢(shì)分析。
1、政府關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展的意見。
_年，市政府出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)加快發(fā)展的意見》(以下簡(jiǎn)稱《意見》)。
一、實(shí)行購房?jī)?yōu)惠政策。
(一)對(duì)個(gè)人購房實(shí)施補(bǔ)貼。(二)實(shí)行住房轉(zhuǎn)讓契稅、印花稅和土地增值稅減免。(三)實(shí)行房地產(chǎn)交易相關(guān)費(fèi)用優(yōu)惠。(四)調(diào)整住房公積金貸款政策。(五)實(shí)行銀行貸款利率優(yōu)惠。(六)支持自住型和改善型住房消費(fèi)。因地震災(zāi)害住房損毀而重新購房的，可視為首次購房。(七)實(shí)行購房入戶鼓勵(lì)。凡在習(xí)水縣城區(qū)購買商品住宅的，購房人及其直系親屬可按有關(guān)規(guī)定申請(qǐng)遷入辦理習(xí)水縣城區(qū)戶籍，相應(yīng)可辦理子女入學(xué)等手續(xù)。
(八)減少城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)。(九)對(duì)行政事業(yè)性收費(fèi)實(shí)行“一費(fèi)制”。(十)降低水電氣有線數(shù)字電視安裝費(fèi)。(十一)盤活存量建設(shè)用地。(十二)鼓勵(lì)房地產(chǎn)信貸投入。鼓勵(lì)商業(yè)銀行在國(guó)家適度寬松的貨幣政策指導(dǎo)下增加有效信貸投入，支持符合條件的房地產(chǎn)企業(yè)的正常合理信貸需求，對(duì)資信好但短期資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)困難的企業(yè)和項(xiàng)目貸款給予重點(diǎn)傾斜。(十三)加大稅收支持力度。
3、營(yíng)造良好發(fā)展環(huán)境。
(十四)提高服務(wù)效能。為開發(fā)企業(yè)和購房者提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。(十五)強(qiáng)化市場(chǎng)監(jiān)管。(十六)加強(qiáng)宣傳營(yíng)銷。緊緊圍繞“東坡老家，快樂習(xí)水”形象主題詞和“生態(tài)習(xí)水”、“宜居習(xí)水”、“安全習(xí)水”等優(yōu)勢(shì)特征，優(yōu)化市場(chǎng)交易環(huán)境。(十七)加大督查力度。加強(qiáng)房地產(chǎn)政策執(zhí)行情況的督查督辦。
這個(gè)被稱為“習(xí)水縣房市新政”的《意見》從一出臺(tái)便受到了世人的關(guān)注，大家對(duì)這個(gè)房市的“起動(dòng)機(jī)”給予了厚望。購房者希望“新政”能給自己帶來更多的購房實(shí)惠;開發(fā)商希望“新政”能啟動(dòng)樓市，銷售出現(xiàn)有房源，減輕自己的資金壓力;政府希望“新政”啟動(dòng)樓市，讓樓市帶動(dòng)整個(gè)地域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。
目前，我國(guó)“大城市化”仍在進(jìn)行，大城市服務(wù)業(yè)定位和城市吸引力使其每年常住人口增長(zhǎng)仍較快，從而帶來新增住房需求。從短期看，地產(chǎn)專家認(rèn)為，累計(jì)需求使得今年的潛在需求量巨大。而近期市場(chǎng)成交回落，除了漲價(jià)因素以外，開發(fā)商新增供應(yīng)和庫存減少也是重要原因。但房?jī)r(jià)上漲過高導(dǎo)致購買力透支，可能造成交量大大低于均衡狀態(tài);同時(shí)投資性需求興起將明顯抑制住房消費(fèi)，這依然值得警惕。
一、物流行業(yè)基本情況。
1、物流概述。
物流行業(yè)是物流資源產(chǎn)業(yè)化而形成的一種復(fù)合型或聚合型產(chǎn)業(yè)，物流資源有運(yùn)輸、倉儲(chǔ)、裝卸、搬運(yùn)、包裝、流通加工、配送、信息平臺(tái)等，其中運(yùn)輸又包括鐵路、公路、水運(yùn)、航空、管道等。這些資源產(chǎn)業(yè)化就形成了運(yùn)輸業(yè)、倉儲(chǔ)業(yè)、裝卸業(yè)、包裝業(yè)、加工配送業(yè)、物流信息業(yè)等。這些資源分散在多個(gè)領(lǐng)域，包括制造業(yè)、農(nóng)業(yè)、流通業(yè)等。把產(chǎn)業(yè)化的物流資源加以整合，就形成了一種新的物流服務(wù)業(yè)。
2、物流行業(yè)的特點(diǎn)。
國(guó)家政策有力支持，12月28日，商務(wù)部發(fā)布《促進(jìn)倉儲(chǔ)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的意見》，主要目的在于引導(dǎo)倉儲(chǔ)業(yè)在服務(wù)方面由倉庫出租向倉儲(chǔ)管理、庫存控制、加工包裝、分揀配送、質(zhì)押監(jiān)管等多功能增值服務(wù)發(fā)展，這也是當(dāng)前傳統(tǒng)倉儲(chǔ)行業(yè)提升單位產(chǎn)出，增強(qiáng)盈利能力最直接最有效的方式;實(shí)現(xiàn)加工配送率達(dá)到40%，倉儲(chǔ)服務(wù)達(dá)標(biāo)率提高到40%，立體倉庫的總面積占倉庫總面積的40%。
行業(yè)主要成本依然呈高位運(yùn)行狀態(tài)，人工成本的壓力相對(duì)較大：由于燃油成本和人工各自占到物流企業(yè)總成本的40%和20%左右，所有燃油和人工成本的下降或者說穩(wěn)定將直接影響物流行業(yè)的盈利空間，雖然經(jīng)濟(jì)下滑趨勢(shì)帶動(dòng)物流需求下行明顯，但燃油價(jià)格的高位運(yùn)行和人工成本平均15%-20%的增速使得物流企業(yè)利潤(rùn)率水平持續(xù)走低，目前來看q2燃油價(jià)格單邊上漲的可能性不大，預(yù)計(jì)依然還是震蕩走勢(shì)，企業(yè)燃油成本預(yù)計(jì)相對(duì)去年增幅不大，但人工成本預(yù)計(jì)仍然保持一定的漲幅。
3、物流行業(yè)的運(yùn)作模式。
目前世界大型物流公司大多采取總公司與分公司體制，采取總部集權(quán)式物流運(yùn)作，實(shí)行業(yè)務(wù)垂直管理，實(shí)際上就是一體化經(jīng)營(yíng)管理模式(只有一個(gè)指揮中心，其他都是操作點(diǎn))。又進(jìn)一步分為：
連鎖超市型。
建材連鎖超市對(duì)商品的品質(zhì)和物流服務(wù)要求都很高，建材連鎖超市一般提供免費(fèi)班車、集中配送物流服務(wù)，并且有知名裝修公司與超市共同為顧客提供從設(shè)計(jì)到采購、配送、裝修一條龍服務(wù)。
市場(chǎng)聯(lián)盟型。
主要是采取虛擬市場(chǎng)與實(shí)體市場(chǎng)兩相結(jié)合，信息中心、交易中心、物流中心三位一體，國(guó)際供給網(wǎng)絡(luò)和國(guó)內(nèi)營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)雙向互動(dòng)，實(shí)現(xiàn)集中采購、直銷產(chǎn)品、便利客戶的先進(jìn)模式。
綜合批發(fā)市場(chǎng)型。
建材綜合批發(fā)市場(chǎng)一般占地面積廣，投資大，具有一定的規(guī)模，位于城鄉(xiāng)結(jié)合部、交通要道邊，建材種類集中齊全，價(jià)格低廉，主要以批發(fā)為主。
物流園區(qū)(基地)型。
近年來，建材物流園區(qū)(基地)以一種嶄新的模式進(jìn)入建材物流領(lǐng)地，并將成為引領(lǐng)建材物流發(fā)展的新潮流。國(guó)內(nèi)正在規(guī)劃建設(shè)和已建成的建材物流園區(qū)(基地)有十余個(gè)。
二、物流行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀。
(一)物流行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀。
從全球物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況來看，在歐、美、日本等發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)，物流業(yè)開展得較早較好，已經(jīng)形成相對(duì)完善的交通運(yùn)輸和信息網(wǎng)絡(luò)，物流成本占gdp的比重隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展而降低。據(jù)統(tǒng)計(jì)，1977～1981年，在美國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值中，物流成本高達(dá)16.8%，到19物流成本大幅度下降到10.9%，這種成本的下降顯著地提高了美國(guó)經(jīng)濟(jì)的競(jìng)爭(zhēng)力，是美國(guó)經(jīng)濟(jì)再度繁榮的一個(gè)重要因素。目前，發(fā)達(dá)國(guó)家物流成本占gdp的比重大致在10%左右。美國(guó)為10.5%，英國(guó)為10.6%，法國(guó)為11.1%，意大利和荷蘭均為11.3%，德國(guó)為13%，西班牙為11.5%，日本為11.4%。相對(duì)而言，發(fā)展中國(guó)家的物流水平較低，物流的基礎(chǔ)設(shè)施、制度環(huán)境、物流人才以及信息技術(shù)方面落后，社會(huì)物流成本相對(duì)較高，目前，我國(guó)物流成本占同期gdp的比重為18%左右。
(二)我國(guó)物流行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀。
中國(guó)不僅是全球最重要的采購中心和制造中心，也是全球最大的消費(fèi)市場(chǎng)之一。隨著全球制造業(yè)繼續(xù)向中國(guó)大陸轉(zhuǎn)移、國(guó)內(nèi)消費(fèi)水平不斷提升以及產(chǎn)業(yè)政策對(duì)現(xiàn)代物流業(yè)扶持力度不斷增強(qiáng)，物流業(yè)已成為國(guó)內(nèi)發(fā)展最快的領(lǐng)域之一，整體規(guī)模不斷擴(kuò)大。我國(guó)社會(huì)物流總額和物流業(yè)增加值分別為966,538億元、23,078億元，分別比增長(zhǎng)3.97倍、2.11倍，年復(fù)合增長(zhǎng)率分別為22.19%、15.27%。
三、行業(yè)發(fā)展前景。
據(jù)中科院預(yù)計(jì)，我國(guó)現(xiàn)代物流將保持快速發(fā)展，年增12.7%，社會(huì)物流總額將達(dá)到73.9萬億元，到將達(dá)到90萬億元。
年月社會(huì)物流需求及總費(fèi)用增長(zhǎng)情況。
資料來源：wind,中國(guó)物流及采購聯(lián)合會(huì)，國(guó)金證券研究所。
據(jù)權(quán)威部門初步預(yù)計(jì)，20__年我國(guó)社會(huì)物流總費(fèi)用將增長(zhǎng)11%以上，超過4.23萬億元。
國(guó)家發(fā)展改革委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局和中國(guó)物流與采購聯(lián)合會(huì)聯(lián)合發(fā)布的信息顯示，，我國(guó)社會(huì)物流總費(fèi)用超過3.8萬億元，同比增長(zhǎng)13.5%。根據(jù)三部門的預(yù)計(jì)，今年的物流費(fèi)用增幅將回落2.5個(gè)百分點(diǎn)，而物流需求規(guī)模增長(zhǎng)將在15%以上，物流業(yè)增加值預(yù)計(jì)增長(zhǎng)10%以上。
從物流總費(fèi)用的構(gòu)成看，20運(yùn)輸費(fèi)用為2.1萬億元，同比增長(zhǎng)12.8%，占社會(huì)物流總費(fèi)用的比重為54.7%;保管費(fèi)用為1.2萬億元，同比增長(zhǎng)16%，占社會(huì)物流總費(fèi)用的比重為32.1%，與相比，這一比重?cái)U(kuò)大了0.7個(gè)百分點(diǎn)。
四、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局。
(一)物流公司的類型。
我國(guó)物流的主要類型包括運(yùn)輸型物流企業(yè)、倉儲(chǔ)型物流企業(yè)和綜合服務(wù)型物流企業(yè)。運(yùn)輸型物流企業(yè)主要以從事貨物運(yùn)輸服務(wù)為主，包括小件包裹快遞服務(wù)或代理運(yùn)輸服務(wù),并包含其它物流服務(wù)活動(dòng)，具備一定規(guī)模的實(shí)體企業(yè)。倉儲(chǔ)型物流企業(yè)主要以從事區(qū)域性倉儲(chǔ)服務(wù)為主，包含其它物流服務(wù)活動(dòng)，具備一定規(guī)模的實(shí)體企業(yè)。綜合服務(wù)型物流企業(yè)以從事多種物流服務(wù)活動(dòng)，并可以根據(jù)客戶的需求，提供物流一體化服務(wù)，具備一定規(guī)模的實(shí)體企業(yè)。
(二)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)特點(diǎn)。
物流產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)化程度較高，各類企業(yè)發(fā)揮各自的優(yōu)勢(shì)充分競(jìng)爭(zhēng)。
企業(yè)類型。
優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)運(yùn)輸型。
具有網(wǎng)絡(luò)信息服務(wù)功能，可以提供門到門運(yùn)輸，門到站運(yùn)輸?shù)榷喾轿贿\(yùn)輸方式。
倉儲(chǔ)能力較弱。
倉儲(chǔ)型。
地理上的便利。倉儲(chǔ)運(yùn)輸型物流企業(yè)擁有一個(gè)本地化物流服務(wù)的優(yōu)勢(shì)，它意味著運(yùn)輸準(zhǔn)備時(shí)間(集貨，運(yùn)輸和倉儲(chǔ)時(shí)間)可以被縮短到最少，而出現(xiàn)的問題(貨物的損毀、短缺)可以就地解決。
可接近性優(yōu)勢(shì)。物流企業(yè)的生存依賴于他們的客戶，與他們的管理人員進(jìn)行對(duì)話是非常容易的――通常僅僅是一個(gè)電話即可辦到。
運(yùn)輸能力較弱。
綜合服務(wù)型。
可以從事多種物流服務(wù)業(yè)務(wù)，可以根據(jù)客戶的要求制定整合物流資源的運(yùn)作方案。
倉儲(chǔ)能力和運(yùn)輸能力不突出。
五、行業(yè)主要上市公司。
主要上市公司在經(jīng)濟(jì)危機(jī)時(shí)的表現(xiàn)也發(fā)現(xiàn)相關(guān)供應(yīng)鏈管理業(yè)務(wù)與經(jīng)濟(jì)周期表現(xiàn)高度相關(guān)。相對(duì)運(yùn)輸和倉儲(chǔ)物流，供應(yīng)鏈物流行業(yè)主要采用輕資產(chǎn)模式進(jìn)行運(yùn)作，盡管這樣在危機(jī)時(shí)具備相對(duì)靈活的可操作性，但是其業(yè)務(wù)需求跟對(duì)應(yīng)的子行業(yè)景氣高度相關(guān)，抵御能力還是較弱。而盡管制造業(yè)物流外包是長(zhǎng)期趨勢(shì)，但在目前還未達(dá)到歐美發(fā)達(dá)國(guó)家水平前提下，規(guī)模效應(yīng)和行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境也不能同日而語。
一、引言：
隨著社會(huì)的發(fā)展和人們生活水平的提高，人們的消費(fèi)需求和消費(fèi)觀念也在不斷變化。作為高檔消費(fèi)品的汽車在年輕一代的人群中更加受到青睞。此次調(diào)查我們以__公司為研究對(duì)象，深入了解消費(fèi)行為的狀況。為__公司的發(fā)展提供建議。
二、調(diào)查內(nèi)容。
1.目前__市汽車市場(chǎng)的構(gòu)成情況，__汽車的市場(chǎng)占有率。
2.__市區(qū)汽車消費(fèi)群體的消費(fèi)傾向和認(rèn)知情況。
3.汽車消費(fèi)者的潛在消費(fèi)意識(shí)。
4.汽車廣告的投放情況。
三、調(diào)查方法。
本次調(diào)查中我們用spss進(jìn)行數(shù)據(jù)分析，用excel電子表格進(jìn)行統(tǒng)計(jì)。共發(fā)放問卷350份，回收342份，有效率為100%。
四、數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)。
1.此次調(diào)查中大部分人年齡在21—50歲之間，占樣本總體的93%，這個(gè)年齡段正是購車的主要年齡段，73%的人具備購車實(shí)力。
2.__汽車在品牌形象在消費(fèi)者中占有較大比例，占調(diào)查總數(shù)的52%,其中一些國(guó)外品牌的汽車主要集中在高消費(fèi)水平的人群中。
3.在購車付款方式中，有43%的人選擇一次性付款，有28%的選擇了貸款。
4.在購車用途方面，有67%的選擇上下班，21%的人選擇喜愛。在喜愛的這部分人中，87%的人都選擇了汽車價(jià)格在30萬以上。
五、總結(jié)。
汽車在我國(guó)目前還存在很大的消費(fèi)潛力，特別是在進(jìn)入21世紀(jì)后，我國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)，百姓的收入逐年遞增，使擁有一輛自己的汽車在更多的人群中變成了現(xiàn)實(shí)。但主要的消費(fèi)水平還在20萬以內(nèi)，一些國(guó)產(chǎn)的中小型汽車更加受到歡迎。
為了保證保險(xiǎn)行業(yè)科學(xué)、規(guī)范、健康的向前發(fā)展，消除職務(wù)犯罪隱患，__區(qū)檢察院對(duì)區(qū)保險(xiǎn)行業(yè)的管理及運(yùn)行情況進(jìn)行深入調(diào)研，并針對(duì)所發(fā)現(xiàn)的問題提出有效的整改措施。
一、保險(xiǎn)行業(yè)的基本情況：
以前全區(qū)只有一家保險(xiǎn)公司暨中國(guó)保險(xiǎn)公司齊齊哈爾支公司__分公司，當(dāng)時(shí)保險(xiǎn)市場(chǎng)的份額占有率為100%。19中國(guó)保險(xiǎn)公司齊齊哈爾市支公司一分為二：一是中國(guó)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)股份有限公司齊齊哈爾市支公司;二是中國(guó)保險(xiǎn)股份有限公司壽險(xiǎn)公司齊齊哈爾市支公司，當(dāng)時(shí)的險(xiǎn)種經(jīng)營(yíng)范圍區(qū)分的特別明確，財(cái)險(xiǎn)公司的業(yè)務(wù)范圍只限于財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，而壽險(xiǎn)公司的經(jīng)營(yíng)范圍也只限于壽險(xiǎn)。當(dāng)時(shí)壽險(xiǎn)公司市場(chǎng)份額的占有率仍是100%。
年以后隨著保險(xiǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制的引入，我區(qū)先后有幾家財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)公司、壽險(xiǎn)公司入駐，險(xiǎn)費(fèi)收入隨之一路猛增，保險(xiǎn)市場(chǎng)各公司的保費(fèi)收入份額的占有率就沒有了確定性，使得保險(xiǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了混亂局面，各家為了生存而不惜采取一切可以采取的手段，搶占保險(xiǎn)市場(chǎng)份額，有的公司不顧國(guó)家三令五申對(duì)保險(xiǎn)行業(yè)依法經(jīng)營(yíng)的嚴(yán)格要求和規(guī)定，鋌而走險(xiǎn)，從而使保險(xiǎn)行業(yè)陷入一種不嚴(yán)格依法經(jīng)營(yíng)的“窘境”。
二、保險(xiǎn)行業(yè)“潛規(guī)則”的形成及手段：
1、按照國(guó)家及財(cái)政部的相關(guān)規(guī)定，保險(xiǎn)公司在承保商業(yè)險(xiǎn)過程中按4%的比例給予投保單位或投保人提取手續(xù)費(fèi)，交強(qiáng)險(xiǎn)按8%的比例給予投保單位或投保人提取手續(xù)費(fèi)，由于保險(xiǎn)資源的匱乏，各公司又都想搶占保險(xiǎn)市場(chǎng)和市場(chǎng)份額，于是乎，各公司之間便開始了地下“暗戰(zhàn)”，各公司之間也相互(違規(guī)、違法提高手續(xù)費(fèi)支付標(biāo)準(zhǔn))“哄抬物價(jià)”，這樣就形成了一種各公司彼此之間心知肚明的保險(xiǎn)行業(yè)“潛規(guī)則”。
2、按照國(guó)家及財(cái)政部的相關(guān)規(guī)定，所有保險(xiǎn)公司通過正常的財(cái)務(wù)手續(xù)無法實(shí)現(xiàn)不合規(guī)的手續(xù)費(fèi)支付，因此，保險(xiǎn)公司采取一些違規(guī)、違法等手段截留、侵吞保費(fèi)。
手段之一：“鴛鴦單，”又稱“陰陽單”。保險(xiǎn)業(yè)務(wù)人員或保險(xiǎn)公司在打印保單時(shí)，故意地將保單各聯(lián)分開打印，保單的客戶聯(lián)、業(yè)務(wù)留存聯(lián)、財(cái)務(wù)留存聯(lián)等各聯(lián)的內(nèi)容不一致，一般情況是客戶聯(lián)的保險(xiǎn)金額比較大，保險(xiǎn)責(zé)任比較全，而保險(xiǎn)公司留存的業(yè)務(wù)聯(lián)、財(cái)務(wù)聯(lián)保費(fèi)金額比較小，保險(xiǎn)責(zé)任比較窄。由于客戶按照客戶留存聯(lián)繳費(fèi)，保險(xiǎn)公司根據(jù)業(yè)務(wù)、財(cái)務(wù)聯(lián)入帳，業(yè)務(wù)人員就可以將多余的保費(fèi)截留用作它用。這樣在審計(jì)部門、稅務(wù)、保鑒會(huì)等(包括內(nèi)部審計(jì))部門例行檢查時(shí)，很難核對(duì)留在客戶手中的客戶留存聯(lián)。
手段之二：“吃單”保險(xiǎn)業(yè)務(wù)人員或保險(xiǎn)公司向投保人收取保費(fèi)后，未將保費(fèi)入到保險(xiǎn)公司的收入帳上，私自截留，這種手段也稱“埋單”。
手段之三：“刪單”保險(xiǎn)業(yè)務(wù)人員或保險(xiǎn)公司先將取得的保費(fèi)入賬，然后私自(保險(xiǎn)公司單方)注銷保險(xiǎn)合同，侵吞或非法占有保費(fèi)。
手段之四：“假應(yīng)收”：保險(xiǎn)業(yè)務(wù)人員或保險(xiǎn)公司將客戶已交納的保費(fèi)不入賬，而是進(jìn)行財(cái)務(wù)上的“技術(shù)”處理，做“假應(yīng)收”(也就是未繳納保戶保費(fèi))，待保險(xiǎn)時(shí)限和保險(xiǎn)責(zé)任喪失后侵吞或非法占有保費(fèi)。
手段之五：“假退?！北ｋU(xiǎn)業(yè)務(wù)人員或保險(xiǎn)公司先將客戶的保費(fèi)全額入賬，事后編造緣由向客戶索取加蓋客戶(一般都是單位參保)單位或投保人簽名的空白單證，在客戶不知情的情況下，保險(xiǎn)公司私自填寫其內(nèi)容，差額或全額退保，侵吞或非法占有這部分保費(fèi)。
手段之六：“假理賠”保險(xiǎn)業(yè)務(wù)人員或保險(xiǎn)公司為了達(dá)到套取費(fèi)用的目的，編造虛假事實(shí)，制作假的理賠卷宗，從而以不合法的手段套取或侵吞理賠款。
手段之七：“假代理”保險(xiǎn)公司為了更隱蔽地套取或侵吞保費(fèi)，利用保險(xiǎn)代理公司來轉(zhuǎn)移保費(fèi)收入，通常情況下，委托保險(xiǎn)代理公司承辦保險(xiǎn)業(yè)務(wù)的保險(xiǎn)公司業(yè)務(wù)人員或保險(xiǎn)公司，利用代理公司領(lǐng)取的承保單證以及保險(xiǎn)代理公司業(yè)務(wù)人員的工號(hào)來進(jìn)行這一操作。并利用保險(xiǎn)代理公司的手續(xù)費(fèi)收付票據(jù)(按照相關(guān)規(guī)定：代理公司提取手續(xù)費(fèi)的比例為15%)違規(guī)套取費(fèi)用。
三、保險(xiǎn)行業(yè)侵吞、套取保費(fèi)收入存在職務(wù)犯罪的隱患：
一是保險(xiǎn)公司單純的為了追求業(yè)績(jī)，不惜給客戶以高額回報(bào)。調(diào)查結(jié)果顯示，有的保險(xiǎn)公司手續(xù)費(fèi)返還高達(dá)35%到45%，超出國(guó)家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)近10倍，這些超標(biāo)準(zhǔn)支付的手續(xù)費(fèi)資金來源多出自于各公司“鴛鴦單”、“吃單”、“刪單”、“假應(yīng)收、”“假退?！?、“假理賠”、“假代理”所截留、套取的保費(fèi)收入。二是保險(xiǎn)公司在返還手續(xù)費(fèi)時(shí)，懼怕相關(guān)部門的檢查，故而不履行相關(guān)的財(cái)務(wù)手續(xù)。調(diào)查中發(fā)現(xiàn)中國(guó)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)股份有限公司某區(qū)營(yíng)銷服務(wù)部絕大部分手續(xù)費(fèi)支付清單上的“制單人”、“審核人”、“領(lǐng)款人”均是偽造的，有的是事后在編制的手續(xù)費(fèi)支付清單上找人代簽的。三是由于客戶單位的業(yè)務(wù)辦理人員在領(lǐng)取手續(xù)費(fèi)時(shí)不履行財(cái)務(wù)手續(xù)、保險(xiǎn)公司支付給單位的手續(xù)費(fèi)被其單位辦理保險(xiǎn)業(yè)務(wù)人員裝入個(gè)人腰包，據(jù)為己有。按相關(guān)法律規(guī)定及財(cái)務(wù)制度，用公款參加保險(xiǎn)的中間業(yè)務(wù)費(fèi)收入應(yīng)計(jì)入單位的財(cái)務(wù)賬目中，需要支出的再按相關(guān)規(guī)定從財(cái)務(wù)帳中支出。由于保險(xiǎn)公司不履行正常的財(cái)務(wù)手續(xù)，給用公款參保的單位業(yè)務(wù)人員以可乘之機(jī)，助長(zhǎng)了貪污、等問題的茲生。四是保險(xiǎn)公司委托專業(yè)銀行辦理的代理保險(xiǎn)業(yè)務(wù)：一些銀行將保險(xiǎn)公司返給的“代理保險(xiǎn)”手續(xù)費(fèi)收入不計(jì)入或差額計(jì)入中間業(yè)務(wù)費(fèi)收入科目中，這樣就為了銀行工作人員涉嫌職務(wù)犯罪的埋下了隱患。五是保險(xiǎn)公司不按財(cái)務(wù)規(guī)定履行手續(xù)費(fèi)支付程序，不排除個(gè)別工作人員從中鉆空子，撈取個(gè)人好處，涉嫌職務(wù)犯罪。有的財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)有限公司營(yíng)銷服務(wù)部多次違法印制長(zhǎng)途汽車乘客意外傷害保險(xiǎn)票據(jù)，委托長(zhǎng)途客運(yùn)總站代為銷售，所獲保費(fèi)數(shù)十萬元，沒有計(jì)入公司財(cái)務(wù)帳中，去向不明。更值得注意的是：一些保險(xiǎn)公司為了單位的蠅頭小利，利用“儲(chǔ)金險(xiǎn)”幫助被保險(xiǎn)單位套取費(fèi)用，數(shù)額特別巨大。真是令人心驚。
四、保險(xiǎn)行業(yè)不規(guī)范問題：
1、保險(xiǎn)系統(tǒng)單證使用、領(lǐng)用制度規(guī)定不嚴(yán)格、不規(guī)范，缺乏必要的監(jiān)管。
2、保險(xiǎn)系統(tǒng)存在手寫單證、電子單證混在一起使用，漏洞大，隱患多。
3、保險(xiǎn)系統(tǒng)對(duì)手續(xù)費(fèi)支付方式缺乏必要的監(jiān)管、財(cái)務(wù)手續(xù)不完備，“制單人”、“審核人”、“領(lǐng)款人”、不能夠據(jù)實(shí)簽字，不附合相關(guān)規(guī)定。
4、上級(jí)公司對(duì)下屬公司報(bào)批的相關(guān)財(cái)務(wù)費(fèi)用單證審核、監(jiān)管不到位、把關(guān)不嚴(yán)。
5、有的公司不按相關(guān)規(guī)定辦事，私自設(shè)置銀行賬戶，截留保費(fèi)，挪做它用，違規(guī)、違法經(jīng)營(yíng)。
6、有的公司以員工名義私設(shè)銀行卡、折將截留的保費(fèi)私存，私設(shè)小金庫，嚴(yán)重違反國(guó)家規(guī)定和財(cái)經(jīng)紀(jì)律。
五、對(duì)保險(xiǎn)行業(yè)“潛規(guī)則”及管理環(huán)節(jié)存在職務(wù)犯罪隱患的幾點(diǎn)對(duì)策：
1、應(yīng)對(duì)保險(xiǎn)行業(yè)的“潛規(guī)則”問題必須徹底肅清，“潛規(guī)則”問題就是“糖衣炮彈”，就是危害社會(huì)正常經(jīng)濟(jì)秩序，危害社會(huì)穩(wěn)定的一個(gè)巨大毒瘤，它是一個(gè)不容社會(huì)和法律忽視的一個(gè)重要問題。有“潛規(guī)則”問題的存在就必然要導(dǎo)致和不可避免問題及職務(wù)犯罪隱患問題的繁衍，經(jīng)濟(jì)建設(shè)就不能夠得到充分保障。我們建議對(duì)保險(xiǎn)行業(yè)的一些規(guī)定重新進(jìn)行必要的修定，充分完善規(guī)章制度，切實(shí)能夠守法、合規(guī)經(jīng)營(yíng)。
2、應(yīng)建立和重新制定保險(xiǎn)手續(xù)費(fèi)返還制度，凡是公款參保的應(yīng)在保險(xiǎn)費(fèi)總額當(dāng)中扣除按比例支付的手續(xù)費(fèi)金額，而后確定實(shí)繳保費(fèi)金額，即：實(shí)交保費(fèi)金額==應(yīng)交保費(fèi)金額—按比例返還手續(xù)費(fèi)金額。不得以任何理由或借口向公款參保單位支付手續(xù)費(fèi)，必須嚴(yán)格執(zhí)行現(xiàn)金管理和支票發(fā)放制度，真正做到從源頭上控制。
3、應(yīng)建立健全嚴(yán)格的監(jiān)管、監(jiān)控制約機(jī)制，應(yīng)當(dāng)盡快和修訂適應(yīng)我國(guó)國(guó)情和便于操作的相關(guān)法律、法規(guī)，對(duì)保險(xiǎn)公司發(fā)生重大理賠的理賠案件應(yīng)由、紀(jì)律門和檢察機(jī)關(guān)進(jìn)行全程監(jiān)控，堵塞漏洞。
4、應(yīng)盡快建立保險(xiǎn)執(zhí)業(yè)人員和違規(guī)執(zhí)業(yè)檔案查詢系統(tǒng)，建立行之有效的工作制度和長(zhǎng)效的工作制約機(jī)制，用法律制約規(guī)章制度的逐步健全和完善，用規(guī)章制度管人、管事。
5、應(yīng)在不突破法律、規(guī)章制度底線的情況下進(jìn)行陽光操作，對(duì)一些經(jīng)營(yíng)狀況不好，保險(xiǎn)信譽(yù)差，經(jīng)常發(fā)生違規(guī)、違法操作的保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)予以勒令退出保險(xiǎn)市場(chǎng)。
6、應(yīng)倡導(dǎo)以國(guó)有保險(xiǎn)公司為主導(dǎo)地位、非國(guó)有公司為輔的公平競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，凈化保險(xiǎn)市場(chǎng)，規(guī)范保險(xiǎn)行業(yè)依法合規(guī)經(jīng)營(yíng)。嚴(yán)肅查辦違規(guī)違法操作行為，嚴(yán)厲打擊保險(xiǎn)行業(yè)經(jīng)營(yíng)過程中存在的商業(yè)賄賂問題，以此遏制保險(xiǎn)市場(chǎng)的不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)和違規(guī)、違法操作，使保險(xiǎn)事業(yè)沿著科學(xué)的、陽光的、健康的軌道向前發(fā)展。
工業(yè)地產(chǎn)分析報(bào)告篇二
世界范圍內(nèi)西安物業(yè)公司發(fā)生過兩次著名的度假物業(yè)泡沫事件,一次發(fā)生在上世紀(jì)代的美國(guó)佛羅里達(dá),另一次則是發(fā)生在近期:著名的迪拜房產(chǎn)泡沫。迪拜在統(tǒng)治階層操縱下完成的房產(chǎn)繁榮與美國(guó)佛羅里達(dá)在經(jīng)濟(jì)繁榮下由集體樂觀情緒引發(fā)的泡沫雖然起源有西安物業(yè)公司所不同,但卻共同印證西安物業(yè)公司了房產(chǎn)泡沫的兩大規(guī)律:即泡沫的持續(xù)繁榮必須得到政府層面的支持以及寬松流動(dòng)性的支撐,而泡沫的破滅無論由全球危機(jī)或市場(chǎng)預(yù)期改變引發(fā),根源西安物業(yè)公司則在于流動(dòng)性支撐力的徹底消退。
與__-__年海南房地產(chǎn)泡沫明顯不同,全國(guó)富裕人群購買力是海南此輪的房?jī)r(jià)上漲背后最基礎(chǔ)的支撐力量。但我國(guó)的富裕人群高度集中在東南地區(qū)的省份,而此部分人群對(duì)海南冬季溫暖氣候環(huán)境的渴求度遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于北方省份居民。換言之西安物業(yè)公司,愿意參與海南房地產(chǎn)市場(chǎng)投資西安物業(yè)公司的富裕家庭并沒有市場(chǎng)所一相情愿期望的那么多,在海南房?jī)r(jià)已被快速炒高后,后續(xù)接盤的動(dòng)力并不如市場(chǎng)預(yù)期般充足。
當(dāng)前三亞的房?jī)r(jià)水平已超越國(guó)內(nèi)主要大西安物業(yè)公司城市,也已經(jīng)超越迪拜、紐約、倫敦等國(guó)際大都市。我們認(rèn)為三亞房?jī)r(jià)短期內(nèi)將缺乏持續(xù)上漲的動(dòng)力。但房?jī)r(jià)的過度波動(dòng)將對(duì)政府后期的西安物業(yè)公司土地出讓不利,西安物業(yè)公司市場(chǎng)在目前的價(jià)格水西安物業(yè)公司平上維穩(wěn)是符合地方政府利益的最佳走勢(shì)。此外出于對(duì)上一次海南泡沫破裂的深刻記憶,商業(yè)銀行在海南此輪房產(chǎn)上漲過程中較為謹(jǐn)慎,并未深度參與。因此即使未來由于國(guó)家貨幣政策的收縮帶來流動(dòng)性的收縮,其對(duì)海南房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響也要遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于93年。
判斷海南房?jī)r(jià)短期內(nèi)也難以明顯回落。
__年房產(chǎn)泡沫破西安物業(yè)公司裂后,海南經(jīng)濟(jì)發(fā)展緩慢,地方西安物業(yè)公司財(cái)政實(shí)力較弱。海南很多地區(qū)的政府都通過以土地代替現(xiàn)金支付的方式,吸引入大型開發(fā)商替政府興建市政道路等公共基礎(chǔ)設(shè)施。因此當(dāng)前海南的房地產(chǎn)市場(chǎng)格局當(dāng)中,市政規(guī)劃建設(shè)能力較強(qiáng)的全國(guó)型的大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如魯能西安物業(yè)公司、以及與海南的經(jīng)濟(jì)發(fā)展關(guān)系西安物業(yè)公司緊密的西安物業(yè)公司企業(yè)如海航、農(nóng)墾集團(tuán)控制了較大規(guī)模的土地儲(chǔ)備。在海南本輪房?jī)r(jià)的快速上漲中,最大的獲益者實(shí)際正是這批先期以極低西安物業(yè)公司的成本進(jìn)入海南的地主型開發(fā)商。
工業(yè)地產(chǎn)分析報(bào)告篇三
對(duì)客戶需求的的研究判斷，是住宅開發(fā)商第一位的核心競(jìng)爭(zhēng)力。
在如今高房?jī)r(jià)的壓力下，普通消費(fèi)者根本無力去買房，更不用說是對(duì)各個(gè)樓盤進(jìn)行對(duì)比挑選了。雖然如今房?jī)r(jià)很高，但是這絕不是因?yàn)楣┬∮谛璧慕Y(jié)果，這是國(guó)際熱錢大量流入、國(guó)內(nèi)各種炒房團(tuán)炒作以及土地財(cái)政造成的結(jié)果。因此，面對(duì)供大于需，而房?jī)r(jià)居高不下這么一個(gè)結(jié)果，開發(fā)商為了避免陷入開發(fā)出“空城”這么一個(gè)結(jié)果，必須對(duì)客戶需求進(jìn)行研究判斷，開發(fā)出具有明確市場(chǎng)和產(chǎn)品定位、最接近客戶需求且具有最佳滿足性能價(jià)格比的住宅樓盤，就顯得尤為重要。
在這里我們對(duì)那些年收入在十二萬到二十萬的白領(lǐng)的購房行為進(jìn)行分析。
一環(huán)境因素。
文化背景：
中國(guó)這樣一個(gè)安土重遷歷史悠久的大國(guó)，對(duì)房屋的重視程度非常的高。很多人奮斗了大半輩子也許就是為了能在奮斗了這么久并且愿意生活下去的城市買一套房子，安一個(gè)家。因此買房者往往急于買房但是往往又遲遲不動(dòng)手。買房可說是人生的最大的一筆投資之一了。再加上中國(guó)的農(nóng)民占了總?cè)丝诘陌俜种耸啵虼爽F(xiàn)在的很多高級(jí)白領(lǐng)都出身于農(nóng)村，因此他們就迫切需要在所生活的城市買一套房子，但是又不希望房子在太郊區(qū)的地段。家庭背景：
年收入在十五萬到二十萬的高級(jí)白領(lǐng)，相比一般人算是高工資，但是跟三十萬的人比起來還是有差距的。此時(shí)，他們大多工作了五六年了，手里已經(jīng)有了一定的買房的錢，在加上男女雙方收入，付首付是絕對(duì)沒問題了。由于這群人都是所謂的80后，但是到了這個(gè)階段80其實(shí)已經(jīng)成熟了，跟70后基本上沒區(qū)別。這是他們更多的是考慮這個(gè)家，考慮自己的未來。因此他們更多是考慮房子的質(zhì)量和方面性，至于說升值，不是他們考慮的范圍。同時(shí)他們對(duì)小區(qū)的健身和娛樂設(shè)施也很看重。
政策鼓勵(lì)：
如今的高房?jī)r(jià)下，國(guó)家為了鼓勵(lì)消費(fèi)者購房、、、、、二個(gè)人因素。
文化水平：
這群消費(fèi)者至少都是大學(xué)本科畢業(yè)，擁有較高的文化水平和消費(fèi)品位，并且對(duì)環(huán)保理念也比較擁護(hù)，甚至說有一定的要求。畢竟綠色是今后的大方向。這就要求開發(fā)商要多用些環(huán)保節(jié)能的設(shè)備和材料，同時(shí)要注重綠色覆蓋率。
收入水平：年收入在十五萬到二十萬之間。
市場(chǎng)敏感度分析：80后在大學(xué)或之前一直是花錢如流水的一群人。但是到了這個(gè)時(shí)候，他們花錢會(huì)很小心，因?yàn)樗麄円呀?jīng)充分體會(huì)到了賺錢的不易。并且又關(guān)乎未來的家庭幸福。但是，我還是堅(jiān)持認(rèn)為他們不在乎那幾萬塊錢，他們?cè)诤醯闹皇撬麄儗?duì)這個(gè)樓盤的滿意度。包括物業(yè)服務(wù)，交通，周邊生活環(huán)境，配套設(shè)施，小區(qū)內(nèi)各項(xiàng)設(shè)施，是否環(huán)保等，只要這些方面讓消費(fèi)者滿意了，他們就會(huì)毫不猶豫的掏錢。
消費(fèi)動(dòng)機(jī)：買房子，成家。
生活形態(tài)：他們的生活節(jié)奏是很快的，可以說壓力很大。整天游走在城市的高鐵架和嘈雜的城市中，再加上整天悶在辦公室中，他們迫切需要有一個(gè)釋放壓力的空間?？梢曰貧w到自然中去是他們心里的呼喚。
品牌忠誠度：由于出身農(nóng)村的消費(fèi)者居多，品牌對(duì)他們而言沒多大的吸引力。只要設(shè)計(jì)的合他們的感覺，他們就不會(huì)考慮太多。
工業(yè)地產(chǎn)分析報(bào)告篇四
房地產(chǎn)：經(jīng)濟(jì)下臺(tái)階，政策露山水(國(guó)泰君安3.30)邏輯：中央對(duì)房地產(chǎn)政策調(diào)控的基調(diào)已經(jīng)定為“雙向調(diào)控”。住建部副部長(zhǎng)齊驥指出：所謂雙向調(diào)控亦可稱分類指導(dǎo)，即對(duì)一線城市繼續(xù)增加供應(yīng)，抑制、遏制投資投機(jī)性需求，限購政策不退出；而對(duì)于庫存量比較大的城市，要控制供地結(jié)構(gòu)、供應(yīng)結(jié)構(gòu)。我們認(rèn)為，部分城市房地產(chǎn)調(diào)控政策邊際好轉(zhuǎn)為大概率事件。地方政府此前的部分調(diào)控政策有望在2014年4月陸續(xù)到期，齊部長(zhǎng)指出“雙向調(diào)控”要求一線城市限購政策不退出，但對(duì)庫存量較大的城市，并未突出強(qiáng)調(diào)限購不退出，這或許意味著存在部分城市限購淡化的可能，我們認(rèn)為此類城市基本面越差，其政策面邊際好轉(zhuǎn)的概率和程度就越大，地產(chǎn)板塊的估值修復(fù)行情就越可能愈演愈烈。
目前地產(chǎn)股估值水平仍處于歷史地位，再加上房地產(chǎn)再融資開閘，優(yōu)先股試點(diǎn)等政策紅利的釋放，我們認(rèn)為上市公司經(jīng)營(yíng)積極性有望大幅提高。
選股思路：
1）看圖說話：看好京津冀區(qū)域和海西平潭，兩個(gè)區(qū)域均具有高度的政治意義，未來政策紅利或不斷兌現(xiàn)。京津冀一體化：推薦“廊坊二寶”（華夏幸福、榮盛發(fā)展），受益公司有首開股份、華業(yè)地產(chǎn)、廊坊發(fā)展等。海西平潭：推薦中福實(shí)業(yè)。
2）優(yōu)先股受益：推薦萬科a、保利地產(chǎn)、招商地產(chǎn)、金地集團(tuán)。
3）國(guó)企改革：“國(guó)企改革七小虎”，推薦：中洲控股、中華企業(yè)、華發(fā)股份、深振業(yè)、北京城建；受益公司：天津松江、電子城。
工業(yè)地產(chǎn)分析報(bào)告篇五
市場(chǎng)分析報(bào)告的標(biāo)題一般有兩種形式：一是公文式，如《中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行湖北省分行市場(chǎng)環(huán)境分析報(bào)告》。另一種是新聞報(bào)道式。它又分單標(biāo)題和雙標(biāo)題兩種。單標(biāo)題，如從對(duì)鄂州市分行客戶結(jié)構(gòu)調(diào)查分析看我省農(nóng)行市場(chǎng)開發(fā)的戰(zhàn)略選擇；雙標(biāo)題是指既有正題，又有副題。正題揭示市場(chǎng)分析報(bào)告的主旨，副題標(biāo)明進(jìn)行市場(chǎng)分析的對(duì)象、內(nèi)容等，如《縣級(jí)金融市場(chǎng)開發(fā)大有可為――對(duì)公安縣金融市場(chǎng)潛力的調(diào)查分析》。標(biāo)題的詞句應(yīng)反復(fù)琢磨，要概括精練，一般只用一句話，至多兩句為宜。
2、導(dǎo)語。
3、主體。
主體是市場(chǎng)分析報(bào)告的主要部分，一般是寫調(diào)查分析的主要情況、做法、經(jīng)驗(yàn)或問題。如果內(nèi)容多、篇幅長(zhǎng)，最好把它分成若干部分，各加上一個(gè)小標(biāo)題；難以用文字概括其內(nèi)容的，可用序碼來標(biāo)明順序。主體部分有以下四種基本構(gòu)筑形式。
（1）分述式。這種結(jié)構(gòu)多用來描述對(duì)事物作多角度、多側(cè)面分析的結(jié)果，是多向思維在謀篇布局中的反映。其特點(diǎn)是反映業(yè)務(wù)范圍寬、概括面廣。
（2）層進(jìn)式。這種結(jié)構(gòu)主要用來表現(xiàn)對(duì)事物的逐層深化的認(rèn)識(shí)，是收斂性思維在文章謀篇布局中的反映。其特點(diǎn)是概括業(yè)務(wù)面雖然不廣，開掘卻很深。
（3）三段式。主體部分由三個(gè)段落組成：現(xiàn)狀；原因；對(duì)策。如此三段，是三個(gè)層次，故稱三段結(jié)構(gòu)。
（4）綜合式。主體部分將上述各種結(jié)構(gòu)形式融為一體，加以綜合運(yùn)用，即為綜合式。例如，用“分述結(jié)構(gòu)”來寫“三段結(jié)構(gòu)”中的“現(xiàn)狀”；用“三段結(jié)構(gòu)”來寫“層進(jìn)結(jié)構(gòu)”中的一個(gè)層次；用“總分結(jié)構(gòu)”來寫“分述結(jié)構(gòu)”中的某一方面內(nèi)容，等等。
4、結(jié)尾。
結(jié)尾的寫法靈活多樣，一般有以下幾種。
（1）自然結(jié)尾。如果主體部分已把觀點(diǎn)闡述清楚，作出了明確結(jié)論，就不必再硬加一條尾巴。
（2）總結(jié)性結(jié)尾。為加深讀者的印象，深化主旨，概括前文，把調(diào)查分析后對(duì)事物的看法再一次強(qiáng)調(diào)，作出結(jié)論性的收尾。
（3）啟示性結(jié)尾。在寫完主要事實(shí)和分析結(jié)論之后，如果還有些問題或情況需要指出，引起讀者的思考和探討，或?yàn)榱苏故臼挛锇l(fā)展的趨勢(shì)，指出努力方向，就可以寫一個(gè)富有啟示性的結(jié)尾。
（4）預(yù)測(cè)性結(jié)語。有的報(bào)告在提出調(diào)查分析情況和問題之后，又寫出作者的預(yù)測(cè)，說明發(fā)展的趨向，指出可能引起的后果和影響。這是在更廣闊的視野上來深化主題。
為了深入了解本市居民家庭在酒類市場(chǎng)及餐飲類市場(chǎng)的消費(fèi)情況，特進(jìn)行此次調(diào)查。調(diào)查由本市某大學(xué)承擔(dān)，調(diào)查時(shí)間是2001年7月至8月，調(diào)查方式為問卷式訪問調(diào)查，本次調(diào)查選取的樣本總數(shù)是2000戶。各項(xiàng)調(diào)查工作結(jié)束后，該大學(xué)將調(diào)查內(nèi)容予以總結(jié)，其調(diào)查報(bào)告如下：
一、調(diào)查對(duì)象的基本情況。
（一）樣品類屬情況。在有效樣本戶中，工人320戶，占總數(shù)比例18.2%；農(nóng)民130戶，占總數(shù)比例7.4%；教師200戶，占總數(shù)比例11.4%；機(jī)關(guān)干部190戶，占總數(shù)比例10.8%；個(gè)體戶220戶，占總數(shù)比例12.5%；經(jīng)理150戶，占總數(shù)比例8.52%；科研人員50戶，占總數(shù)比例2。84%；待業(yè)戶90戶，占總數(shù)比例5.1%；醫(yī)生20戶，占總數(shù)比例1.14%；其他260戶，占總數(shù)比例14.77%。
（二）家庭收入情況。本次調(diào)查結(jié)果顯示，從本市總的消費(fèi)水平來看，相當(dāng)一部分居民還達(dá)不到小康水平，大部分的人均收入在1000元左右，樣本中只有約2.3%的消費(fèi)者收入在2000元以上。因此，可以初步得出結(jié)論，本市總的消費(fèi)水平較低，商家在定價(jià)的時(shí)候要特別慎重。
二、專門調(diào)查部分。
（一）酒類產(chǎn)品的消費(fèi)情況。
1、白酒比紅酒消費(fèi)量大。分析其原因，一是白酒除了顧客自己消費(fèi)以外，用于送禮的較多，而紅酒主要用于自己消費(fèi)；二是商家做廣告也多數(shù)是白酒廣告，紅酒的廣告很少。這直接導(dǎo)致白酒的市場(chǎng)大于紅酒的市場(chǎng)。
2、白酒消費(fèi)多元化。
（1）從買白酒的用途來看，約52.84%的消費(fèi)者用來自己消費(fèi)，約27.84%的消費(fèi)者用來送禮，其余的是隨機(jī)性很大的消費(fèi)者。
買酒用于自己消費(fèi)的消費(fèi)者，其價(jià)格大部分在20元以下，其中10元以下的約占26.7%，10～20元的占22.73%，從品牌上來說，稻花香、洋河、湯溝酒相對(duì)看好，尤其是湯溝酒，約占18.75%，這也許跟消費(fèi)者的地方情結(jié)有關(guān)。從紅酒的消費(fèi)情況來看，大部分價(jià)格也都集中在10～20元之間，其中，10元以下的占10.23%，價(jià)格檔次越高，購買力相對(duì)越低。從品牌上來說，以花果山、張?jiān)?、山楂酒為主?BR> 送禮者所購買的白酒其價(jià)格大部分選擇在80～150元之間（約28.4%），約有15.34%的消費(fèi)者選擇150元以上。這樣，生產(chǎn)廠商的定價(jià)和包裝策略就有了依據(jù)，定價(jià)要合理，又要有好的包裝，才能增大銷售量。從品牌的選擇來看，約有21.59%的消費(fèi)者選擇五糧液，10.795%的消費(fèi)者選擇茅臺(tái)，另外對(duì)紅酒的調(diào)查顯示，約有10.2%的消費(fèi)者選擇40～80元的價(jià)位，選擇80元以上的約5.11%?？傊?，從以上的消費(fèi)情況來看，消費(fèi)者的消費(fèi)水平基本上決定了酒類市場(chǎng)的規(guī)模。
（2）購買因素比較鮮明，調(diào)查資料顯示，消費(fèi)者關(guān)注的因素依次為價(jià)格、品牌、質(zhì)量、包裝、廣告、酒精度，這樣就可以得出結(jié)論，生產(chǎn)廠商的合理定價(jià)是十分重要的，創(chuàng)名牌、求質(zhì)量、巧包裝、做好廣告也很重要。
（3）顧客忠誠度調(diào)查表明，經(jīng)常換品牌的消費(fèi)者占樣本總數(shù)的32.95%，偶爾換的占43.75%，對(duì)新品牌的酒持喜歡態(tài)度的占樣本總數(shù)的32.39%，持無所謂態(tài)度的占52.27%，明確表示不喜歡的占3.4%?？梢钥闯觯坏┠硞€(gè)品牌在消費(fèi)者心目中形成，是很難改變的，因此，廠商應(yīng)在樹立企業(yè)形象、爭(zhēng)創(chuàng)名牌上狠下功夫，這對(duì)企業(yè)的發(fā)展十分重要。
（4）動(dòng)因分析。主要在于消費(fèi)者自己的選擇，其次是廣告宣傳，然后是親友介紹，最后才是營(yíng)業(yè)員推薦。不難發(fā)現(xiàn)，怎樣吸引消費(fèi)者的注意力，對(duì)于企業(yè)來說是關(guān)鍵，怎樣做好廣告宣傳，消費(fèi)者的口碑如何建立，將直接影響酒類市場(chǎng)的規(guī)模。而對(duì)于商家來說，營(yíng)業(yè)員的素質(zhì)也應(yīng)重視，因?yàn)槠鋵?duì)酒類產(chǎn)品的.銷售有著一定的影響作用。
（二）飲食類產(chǎn)品的消費(fèi)情況。
本次調(diào)查主要針對(duì)一些飲食消費(fèi)場(chǎng)所和消費(fèi)者比較喜歡的飲食進(jìn)行，調(diào)查表明，消費(fèi)有以下幾個(gè)重要特點(diǎn)：
1、消費(fèi)者認(rèn)為最好的酒店不是最佳選擇，而最常去的酒店往往又不是最好的酒店，消費(fèi)者最常去的酒店大部分是中檔的，這與本市居民的消費(fèi)水平是相適應(yīng)的，現(xiàn)將幾個(gè)主要酒店比較如下：
泰福大酒店是大家最看好的，約有31.82%的消費(fèi)者選擇它，其次是望海樓和明珠大酒店，都是10.23%，然后是錦花賓館。調(diào)查中我們發(fā)現(xiàn)，云天賓館雖然說是比較好的，但由于這個(gè)賓館的特殊性，只有舉辦大型會(huì)議時(shí)使用，或者是貴賓、政府政要才可以進(jìn)入，所以調(diào)查中作為普通消費(fèi)者的調(diào)查對(duì)象很少會(huì)選擇云天賓館。
2、消費(fèi)者大多選擇在自己工作或住所的周圍，有一定的區(qū)域性。雖然在酒店的選擇上有很大的隨機(jī)性，但也并非絕對(duì)如此，例如，長(zhǎng)城酒樓、淮揚(yáng)酒樓，也有一定的遠(yuǎn)距離消費(fèi)者惠顧。
3、消費(fèi)者追求時(shí)尚消費(fèi)，如對(duì)手抓龍蝦、糖醋排骨、糖醋里脊、宮爆雞丁的消費(fèi)比較多，特別是手抓龍蝦，在調(diào)查樣本總數(shù)中約占26114%，以絕對(duì)優(yōu)勢(shì)占領(lǐng)餐飲類市場(chǎng)。
4、近年來，海鮮與火鍋成為市民飲食市場(chǎng)的兩個(gè)亮點(diǎn)，市場(chǎng)潛力很大，目前的消費(fèi)量也很大。調(diào)查顯示，表示喜歡海鮮的占樣本總數(shù)的60.8%，喜歡火鍋的約占51.14%，在對(duì)季節(jié)的調(diào)查中，喜歡在夏季吃火鍋的約有81.83%，在冬天的約為36.93%，火鍋不但在冬季有很大的市場(chǎng)，在夏季也有較大的市場(chǎng)潛力。目前，本市的火鍋店和海鮮館遍布街頭，形成居民消費(fèi)的一大景觀和特色。
三、結(jié)論和建議。
（一）結(jié)論。
1、本市的居民消費(fèi)水平還不算太高，屬于中等消費(fèi)水平，平均收入在1000元左右，相當(dāng)一部分居民還沒有達(dá)到小康水平。
2、居民在酒類產(chǎn)品消費(fèi)上主要是用于自己消費(fèi)，并且以白酒居多，紅酒的消費(fèi)比較少，用于個(gè)人消費(fèi)的酒品，無論是白酒還是紅酒，其品牌以家鄉(xiāng)酒為主。
3、消費(fèi)者在買酒時(shí)多注重酒的價(jià)格、質(zhì)量、包裝和宣傳，也有相當(dāng)一部分消費(fèi)者持無所謂的態(tài)度。對(duì)新牌子的酒認(rèn)知度較高。
4、對(duì)酒店的消費(fèi)，主要集中在中檔消費(fèi)水平上，火鍋和海鮮的消費(fèi)潛力較大，并且已經(jīng)有相當(dāng)大的消費(fèi)市場(chǎng)。
（二）建議。
1、商家在組織貨品時(shí)要根據(jù)市場(chǎng)的變化制定相應(yīng)的營(yíng)銷策略。
2、對(duì)消費(fèi)者較多選擇本地酒的情況，政府和商家應(yīng)采取積極措施引導(dǎo)消費(fèi)者的消費(fèi)，實(shí)現(xiàn)城市消費(fèi)的良性循環(huán)。
3、由于海鮮和火鍋消費(fèi)的增長(zhǎng)，導(dǎo)致城市化管理的混亂，政府應(yīng)加強(qiáng)管理力度，對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行科學(xué)引導(dǎo)，促進(jìn)城市文明建設(shè)。
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工業(yè)地產(chǎn)分析報(bào)告篇六
一、房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)現(xiàn)狀:城市化進(jìn)程和改善住房消費(fèi)的強(qiáng)烈要求，疊加推進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的重要支柱。房地產(chǎn)業(yè)近兩年投資和銷售增長(zhǎng)速度之快、房?jī)r(jià)增長(zhǎng)幅度之大，房?jī)r(jià)收入比例失衡，房?jī)r(jià)成為老百姓不能承受之重已經(jīng)成為不爭(zhēng)的事實(shí)。在這種背景下，國(guó)家出臺(tái)了一系列調(diào)控措施。
（一）、現(xiàn)行政策調(diào)高了房地產(chǎn)商拿地門檻，并對(duì)住房結(jié)構(gòu)做了政策規(guī)定。
新國(guó)19條規(guī)定，競(jìng)買保證金不得低于出讓最低價(jià)的20%，土地出讓成交后，必須在10個(gè)工作日內(nèi)簽訂出讓合同，合同簽訂后一個(gè)月內(nèi)必須繳納出讓價(jià)款50%的首付，余款按合同規(guī)定及時(shí)繳納，最遲付款期限不得超過一年。這一規(guī)定使得開發(fā)商拿地的門檻提高，對(duì)開發(fā)商自有資金實(shí)力提出了更高的要求。
據(jù)生活日?qǐng)?bào)2011年4月19日訊，濟(jì)南老城最后一塊寶地掛牌，競(jìng)買保證金達(dá)5億元。在土地競(jìng)買人資格征集期結(jié)束后,實(shí)力雄厚的上海世茂成為舜井街片區(qū)地塊出讓唯一競(jìng)買者。
新國(guó)19條規(guī)定，各地當(dāng)年的保障性住房、棚戶區(qū)改造和自住型中小型商品房建房用地不得低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%。
石市相關(guān)部門已對(duì)2010年6月1日后取得住宅建設(shè)用地的項(xiàng)目，新建普通商品住房項(xiàng)目按住宅總建筑面積5%的比例配建廉租住房；2011年3月1日起，掛牌出讓的商品住房用地新上項(xiàng)目，須按照項(xiàng)目總建筑面積10%（5%為廉租住房、5%為公共租賃住房）以上的比例配建保障性租賃住房。城中村改造、舊城改造項(xiàng)目，按規(guī)劃住宅總建筑面積扣除回遷安臵面積后按5%的比例配建保障性租賃住房。
（二）、房地產(chǎn)銷售實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)和價(jià)格報(bào)備。
國(guó)家發(fā)改委2010年3月16日下發(fā)的《商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》要求，自2011年5月1日起，商品房銷售實(shí)行一套一標(biāo)價(jià)，不得在標(biāo)價(jià)之外加價(jià)銷售。對(duì)取得預(yù)售許可或者辦理現(xiàn)房銷售備案的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，商品房經(jīng)營(yíng)者要在規(guī)定時(shí)間內(nèi)一次性公開全部銷售房源，并嚴(yán)格按照申報(bào)價(jià)格明碼標(biāo)價(jià)對(duì)外銷售。國(guó)家正在對(duì)房地產(chǎn)實(shí)施前所未有、非常嚴(yán)厲的價(jià)格調(diào)控政策。
針對(duì)發(fā)改委的?一房一價(jià)?和價(jià)格申報(bào)備案后不許提價(jià)的要求，開發(fā)商會(huì)采取先高價(jià)申報(bào)、再打折的做法，這種游戲在任何打折店早已不是什么新鮮事。目前一些新盤已經(jīng)開始低價(jià)入市，先標(biāo)高價(jià)未必行得通。
（三）、國(guó)家對(duì)商品房房?jī)r(jià)提出了進(jìn)一步調(diào)控趨勢(shì)。
國(guó)家發(fā)改委價(jià)格監(jiān)督檢查司司長(zhǎng)許昆林4月26日晚間在接受中新社記者獨(dú)家專訪時(shí)稱，正在對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的成本、利潤(rùn)和價(jià)格等情況開展調(diào)研，擬綜合考慮中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的實(shí)際情況和國(guó)外可借鑒的做法，將商品住房列入制止牟取暴利項(xiàng)目，嚴(yán)厲打擊不法房地產(chǎn)開發(fā)商牟取暴利的行為。
（一）、上游行業(yè)發(fā)展及影響。
1、建材價(jià)格進(jìn)入上升通道。
2011年二季度水泥產(chǎn)業(yè)將進(jìn)入需求旺季。從需求方面來看，數(shù)據(jù)顯示，2011年3月全國(guó)水泥產(chǎn)量同比增長(zhǎng)29.8%（上年同期為12.1%），環(huán)比增長(zhǎng)86.7%（上年同期為62.3%）。這意味著從3月開始，水泥需求進(jìn)入旺季，銷量開始環(huán)比增加，相比去年同期保持了旺盛需求態(tài)勢(shì)。
從供給方面來看，2011年前3個(gè)月水泥投資規(guī)模在下降，這預(yù)示著未來水泥產(chǎn)能投放壓力將縮小。主要因?yàn)?009年9月國(guó)家出臺(tái)政策暫停新建水泥生產(chǎn)線所致。建設(shè)一條生產(chǎn)線的時(shí)間是12個(gè)月至16個(gè)月，這意味著自今年下半年開始，全國(guó)投放生產(chǎn)線將大幅下降。
從價(jià)格方面來看，2011年一季度，全國(guó)水泥均價(jià)為387元/噸，同比上漲13%。3月末水泥價(jià)格為392元/噸，同比上漲15%。水泥價(jià)格上漲的主要原因是，2010年四季度，部分地區(qū)限電導(dǎo)致水泥產(chǎn)能減少，拉動(dòng)了水泥價(jià)格創(chuàng)出歷史新高。而限電結(jié)束后，部分區(qū)域價(jià)格聯(lián)盟發(fā)揮作用，導(dǎo)致水泥價(jià)格下滑幅度不大。
對(duì)于2011年二季度水泥產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)，數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析顯示，二季度全國(guó)大部分區(qū)域?qū)⑦M(jìn)入水泥需求旺季。南方3月中旬到6月中旬3為旺季，北方企業(yè)4月進(jìn)入施工旺季，預(yù)計(jì)水泥價(jià)格在旺季仍將保持上升趨勢(shì)。
鋼鐵行業(yè)，尤其是螺紋鋼、線材等建筑鋼材市場(chǎng)更是與房地產(chǎn)息息相關(guān)，數(shù)據(jù)顯示，2009年我國(guó)粗鋼的產(chǎn)量為5.68億噸，其中近四成流向了房屋工程行業(yè)。
2011年是十二五的開局之年，對(duì)于鋼鐵行業(yè)來說，節(jié)能減排，淘汰落后產(chǎn)能仍將是鋼鐵產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和政策的重點(diǎn)。按照已公布的規(guī)劃，2011年底前要淘汰落后煉鐵能力7200萬噸、煉鋼能力2500萬噸。如果按照這一目標(biāo)，2010年預(yù)計(jì)已淘汰3200萬噸煉鐵產(chǎn)能，推算2011年將再淘汰煉鐵產(chǎn)能約4000萬噸。
2011年鋼材需求也因此存在極大的不確定性。同時(shí)，考慮到目前國(guó)內(nèi)鋼材產(chǎn)能總體處于過剩狀況，以及國(guó)際需求仍較為疲軟，將制約鋼材價(jià)格上漲的空間，供給壓力會(huì)逐漸迫使鋼價(jià)停止上漲，且在隨后出現(xiàn)回落。預(yù)計(jì)2011年國(guó)內(nèi)鋼材市場(chǎng)總體將圍繞行業(yè)平均成本震蕩運(yùn)行，價(jià)格總體水平將高于2010年。全年將在4000-4900元/噸區(qū)間波動(dòng)運(yùn)行。
房地產(chǎn)上游關(guān)聯(lián)行業(yè)價(jià)格上漲的趨勢(shì)，加大了房地產(chǎn)的成本，減少了房地產(chǎn)業(yè)的利潤(rùn)空間。
1、居民收入增多，拉動(dòng)住宅潛在需求。
統(tǒng)計(jì)顯示，2010年中國(guó)農(nóng)村居民人均純收入5919元，比上年增長(zhǎng)14.9%，扣除價(jià)格因素實(shí)際增長(zhǎng)10.9%；中國(guó)城鎮(zhèn)居民全年人均可支配收入19109元，增長(zhǎng)11.3%，實(shí)際增長(zhǎng)7.8%。
2010年農(nóng)村居民收入增速較高的主要原因是各種來源收入均衡較快增長(zhǎng)，特別是工資性收入和農(nóng)業(yè)純收入的大幅增長(zhǎng)，其中工資性收入增長(zhǎng)17.9%，增速比上年提高6.7個(gè)百分點(diǎn)，對(duì)農(nóng)民全年增收的貢獻(xiàn)率達(dá)48.3%。工資性收入較快增長(zhǎng)主要是由于農(nóng)村勞動(dòng)力務(wù)工工資水平上漲較多、外出務(wù)工人數(shù)和時(shí)間有所增加。
2、企業(yè)信心大幅增強(qiáng)拉動(dòng)辦公樓需求。
企業(yè)對(duì)自用辦公物業(yè)需求的增長(zhǎng)主要源于幾個(gè)因素，包括企業(yè)強(qiáng)勁的資金實(shí)力﹑辦公樓市場(chǎng)的升值前景以及更多本地和外資企業(yè)入駐頂級(jí)辦公樓的要求。
3、城市化進(jìn)程促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)。
由于城市化的發(fā)展，人們?cè)絹碓阶非蟾咂焚|(zhì)的生活，對(duì)于消費(fèi)的要求也會(huì)更高，這就使得商業(yè)與衣食的關(guān)系更加緊密，再加上人們從物質(zhì)生活的極大滿足向精神生活的飛躍，使得商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展勢(shì)頭迅猛。另外，從我國(guó)每年不斷增長(zhǎng)的gdp、cpi指數(shù)可以看出，商業(yè)及其相關(guān)的物業(yè)形態(tài)的發(fā)展空間和潛力還是相當(dāng)大的。正是城市化進(jìn)程推動(dòng)了我國(guó)整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)快速的發(fā)展。
（一）、商品房銷售狀況分析。
商品房銷售的影響因素很多，包括經(jīng)濟(jì)因素、社會(huì)因素、環(huán)境因素、政策體制等多個(gè)方面，而且各個(gè)因素是復(fù)雜和多變的，因素之間的相互關(guān)系也是比較復(fù)雜的。其中影響商品房銷售的主要因素有：城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄、人均生產(chǎn)總值、城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入、商品房需求的影響、居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)、商品住宅平均銷售價(jià)格。
1、城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄：城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄對(duì)銷售狀況的影響最大。在當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，隨著居民存款的增加，一些居民會(huì)考慮將存款轉(zhuǎn)向投資于房地產(chǎn)，以獲得更大的收益。
2、人均生產(chǎn)總值：經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展必將推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。gdp特別是人均gdp在某種程度上反映了一個(gè)國(guó)家或地區(qū)的整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。一般情況下，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平越高，房地產(chǎn)業(yè)越發(fā)達(dá)。
3、城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入：隨著城鎮(zhèn)居民生活水平的提高，大多數(shù)居民希望改善居住環(huán)境，因此，也會(huì)影響到房地產(chǎn)的銷售狀況。
4、商品房需求的影響：城鎮(zhèn)人口數(shù)、人均住宅使用面積、家庭總戶數(shù)構(gòu)成了商品房的市場(chǎng)需求因素。在全國(guó)平均商品房需求水平上，北京地區(qū)擁有巨大的人口聚集、商品房投資涌入等不利因素，將導(dǎo)致北京地區(qū)局部商品房市場(chǎng)需求大增，從而促使商品房?jī)r(jià)格的上升。
5、居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)：居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)能夠很好的反映一個(gè)國(guó)家或地區(qū)通貨膨脹率情況。相比較，通貨膨脹率對(duì)商品房的銷售影響較弱。
6、商品住宅平均銷售價(jià)格：通常情況下，商品房的價(jià)格對(duì)商品房的銷售影響較大。
（二）、商品房空臵面積分類指數(shù)變化。
商品房的空臵量是反映房地產(chǎn)市場(chǎng)供需狀態(tài)的一個(gè)重要指標(biāo)，也是政府進(jìn)行宏觀調(diào)控的重要參考數(shù)據(jù)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的?國(guó)房景氣指數(shù)?中是以商品房空臵面積的概念反映商品房空臵量的，是以上年的空臵面積累加今年已經(jīng)拿到竣工證但尚未銷售或出租的商品房的增量面積。
今年2月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)（簡(jiǎn)稱?國(guó)房景氣指數(shù)?）為102.9，比2010年12月份回升1.1點(diǎn)。說明中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)處于景氣狀態(tài)。
資料顯示，2011年2月房地產(chǎn)開發(fā)投資4250億元，同比增長(zhǎng)35.2%，其中住宅3014億元，同比增長(zhǎng)34.9%；房屋施工面積291473萬平方米，同比增長(zhǎng)39%，其中住宅224049萬平方米，同比增長(zhǎng)38.9%；房屋新開工面積19083萬平方米，同比增長(zhǎng)27.9%，其中住宅14838萬平方米，同比增長(zhǎng)25.4%；房屋竣工面積6952萬平方米，同比增長(zhǎng)13.9%，其中住宅5366萬平方米，同比增長(zhǎng)12.1%；商品房銷售面積8143萬平方米，同比增長(zhǎng)13.8%，其中住宅7282萬平方米，同比增長(zhǎng)13.2%，辦公樓192萬平方米，同比增長(zhǎng)26.4%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房478萬平方米，同比增長(zhǎng)8.7%，；商品房銷售額5242億元，同比增長(zhǎng)27.4%，其中住宅4471億元，同比增長(zhǎng)26.2%，辦公樓244億元，同比增長(zhǎng)46.3%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房435億元，同比增長(zhǎng)22.1%。
據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)資料，2010年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源72494億元，比上年增長(zhǎng)25.4%。其中，國(guó)內(nèi)貸款12540億元，增長(zhǎng)10.3%，占資金來源的17.3%；利用外資796億元，增長(zhǎng)66.0%,占資金來源的1%；自籌資金26705億元，增長(zhǎng)48.8%，占資金來源的36.84%；其他資金32454億元，增長(zhǎng)15.9%，占資金來源的44.77%。在其他資金中，定金及預(yù)收款19020億元，增長(zhǎng)17.3%，占資金來源的26.24%；個(gè)人按揭貸款9211億元，增長(zhǎng)7.6%，占資金來源的12.%。除自有資金、開發(fā)貸外，定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)另一重要資金來源。
房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，具有投資大、風(fēng)險(xiǎn)高的特性。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)從購買土地、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建設(shè)到竣工驗(yàn)收，建設(shè)周期短則1～2年，長(zhǎng)則3～5年，甚至更長(zhǎng)。
（一）、房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道開始向長(zhǎng)期趨近轉(zhuǎn)變。房地產(chǎn)企業(yè)的資金除自有資金外，主要依賴銀行貸款。但是現(xiàn)行的融資政策預(yù)示著房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道由比較寬松開始向長(zhǎng)期趨緊轉(zhuǎn)變。
央行自2011年4月21日起上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。這是央行年內(nèi)第四次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。大型銀行存款準(zhǔn)備金率已經(jīng)上調(diào)至20.5%。
存款準(zhǔn)備金率的收緊，更使得各商業(yè)銀行抑制了放貸沖動(dòng)，開發(fā)商從銀行貸款也越來越難。
（二）、房地產(chǎn)企業(yè)開辟多渠道融資，但融資環(huán)境趨向更加嚴(yán)峻。
應(yīng)對(duì)融資渠道收緊，房企急需加大融資力度，相應(yīng)的大量的民間資本便繞路銀行和房款，借道信托或私募股權(quán)投資基金，資金流入房地產(chǎn)業(yè)，一時(shí)間緩解了資金短缺的局面。但是信托這根?救命稻草?已經(jīng)受到越來越嚴(yán)格的監(jiān)管。2010年11月份，銀監(jiān)會(huì)要求信托公司在12月20日之前上交房地產(chǎn)信托的自查報(bào)告。一時(shí)發(fā)行得熱火朝天的房地產(chǎn)信托不得不被迫降溫。相比信托業(yè)，目前地產(chǎn)公司從私募股權(quán)投資基金渠道融資還沒有明確的監(jiān)管細(xì)則。有數(shù)據(jù)顯示，2010年我國(guó)有近30只房地產(chǎn)投資基金，總規(guī)模達(dá)500多億元人民幣，其中以私募股權(quán)投資基金方式為主。
自行業(yè)步入政策調(diào)控期，許多房企都開啟了海外融資之旅。中國(guó)香港、新加坡甚至是納斯達(dá)克便成為地產(chǎn)商直接融資的新選項(xiàng)。近日，旭輝可能赴港上市的消息不脛而走。消息指出，旭輝集團(tuán)計(jì)劃赴港上市，初步集資規(guī)模訂于5億至6億美元(約39億至46.8億港元)，其計(jì)劃最快于本月正式啟動(dòng)。諸多擁有?境外資源?的大型房地產(chǎn)企業(yè)充分利用了境外融資的便利，發(fā)行相當(dāng)規(guī)模的優(yōu)先票據(jù)和可換股債券。比如1月14日，恒大地產(chǎn)宣布將發(fā)行55.5億元3年期及37億元5年期以美元結(jié)算的人民幣債券，利率分別為7.5%和9.25%，兩筆共計(jì)融資92.5億。
（三）、房企資金鏈繃緊，一些中小型房企資金鏈面臨斷裂的困境。
相比被迫?卡殼兒?的融資鏈，曾為房地產(chǎn)商貢獻(xiàn)大量流動(dòng)性的售樓回款，如今也處?難產(chǎn)?中。?對(duì)購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不低于30%；對(duì)貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍?。央行2011年4月6日起加息0.25個(gè)百分點(diǎn)，部分城市已出現(xiàn)銀行暫停購房貸款或是暫停部分購房貸款的現(xiàn)象。首付款比例提高和銀行的加息，加重購房者的購房成本，個(gè)人按揭貸款資金來源萎縮，銷售量下滑對(duì)其資金鏈的影響更大，同時(shí)存量房產(chǎn)增加，資金周轉(zhuǎn)放慢。
（四）、預(yù)售資金監(jiān)管加劇拉緊房企資金鏈條。
2010年10月25日,北京市宣布將于12月1日起對(duì)商品房預(yù)售。
資金進(jìn)行監(jiān)管,明確:?商品房預(yù)售資金應(yīng)當(dāng)全部存入商品房預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶,并對(duì)其中用于項(xiàng)目工程建設(shè)的資金實(shí)行重點(diǎn)監(jiān)管,保證預(yù)售資金優(yōu)先用于工程建設(shè)。?一線城市中北京成為繼深圳之后第二個(gè)實(shí)施該項(xiàng)政策的城市。此外,浙江省也將于2010年11月1日起正式對(duì)商品房預(yù)售資金進(jìn)行監(jiān)管。這一政策似乎已經(jīng)有?蔓延?之勢(shì)。但從?限購令?在不到一個(gè)月內(nèi)迅速在全國(guó)多個(gè)城市全面推出的情況看,預(yù)售資金監(jiān)管在更多城市推行的可能性仍然很大。一旦如此,對(duì)開發(fā)商資金周轉(zhuǎn)要求也將提出更高的要求。沒有做好準(zhǔn)備的房企,資金鏈斷裂將在所難免。
另外，從今年二季度起，開發(fā)商融資渠道的持續(xù)收縮和融資成本的大幅上升已是既成事實(shí)，從開發(fā)貸、個(gè)貸、資本市場(chǎng)融資、信托等各個(gè)環(huán)節(jié)均被封死，全行業(yè)資金鏈前所未有受壓。
七、房企多元化經(jīng)營(yíng)策略提速，產(chǎn)品線逐步向二三四線城市及保障房領(lǐng)域推進(jìn)。
（一）、房企產(chǎn)品線開始轉(zhuǎn)向二三四線城市。
房地產(chǎn)的開發(fā)重點(diǎn)，從北上廣深這樣的一線城市，開始迅速向二、三、四線城市延伸，二線城市是省會(huì)城市，三線城市是地區(qū)級(jí)城市，四線城市就是縣城。從今年開始，大量的開發(fā)商會(huì)加速從一線城市向二三四線城市轉(zhuǎn)變，實(shí)際上很多二線的城市開發(fā)商已經(jīng)云集了，在三四線城市面臨著很好的發(fā)展良機(jī)。
資料顯示：2010年全年，一線、二線、三線城市房地產(chǎn)開發(fā)比例，已經(jīng)達(dá)到20:60:20的比例，也就是說，二線城市房地產(chǎn)開發(fā)量占到60%，三、四線房地產(chǎn)開發(fā)量，已經(jīng)趕上了一線城市，而且這種趨勢(shì)在迅速擴(kuò)大。
（二）、房企產(chǎn)品結(jié)構(gòu)也在開始變化，逐漸轉(zhuǎn)向保障性住房。?利潤(rùn)微薄?一直是先前許多房企放棄保障房的原因之一。不過，在資金鏈緊繃的狀態(tài)下，保障房項(xiàng)目成為今日新寵。
近日，河北省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳與北京萬科企業(yè)有限公司在北京簽訂《河北省保障性住房建設(shè)戰(zhàn)略合作協(xié)議框架協(xié)議》。北京萬科將與河北省廊坊、保定、唐山、秦皇島、滄州、張家口等六市保障性住房項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)進(jìn)行合作。合作開發(fā)建設(shè)保障性住房，包括開發(fā)建設(shè)公共租賃房、限價(jià)商品住房、廉租住房等保障性住房項(xiàng)目，規(guī)模預(yù)計(jì)為6000-8000套。
（三）、對(duì)保障性安居工程建設(shè)國(guó)家給予了一些優(yōu)惠政策。根據(jù)?十二五?住房保障建設(shè)規(guī)劃，制定今后五年保障性安居工程建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃，實(shí)行計(jì)劃單列，保證優(yōu)先供應(yīng)。為保障性安居工程建設(shè)，建立多渠道資金籌集機(jī)制。積極探索通過銀行貸款、發(fā)行12債券、信托投資、資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)等方式積極籌集資金，拓寬保障性住房建設(shè)資金融資渠道。對(duì)轄區(qū)各類保障性住房、危陋住宅區(qū)改建（棚戶區(qū)改造）的建設(shè)、買賣、經(jīng)營(yíng)等環(huán)節(jié)涉及的城鎮(zhèn)土地使用稅、契稅、印花稅、營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅等予以減免。保障性安居工程建設(shè)項(xiàng)目，免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、防空地下室異地建設(shè)費(fèi)等行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金。
同策咨詢研究部分析師指出，開發(fā)保障房項(xiàng)目不僅可以獲得貸款和土地的優(yōu)先條件，同時(shí)還有可能與政府攀上關(guān)系，結(jié)成戰(zhàn)略合作關(guān)系。
?由目前的市場(chǎng)情況來看，這三點(diǎn)足以吸引一群開發(fā)商蜂擁而上。?分析師表示，該類項(xiàng)目與商品房相比，雖然利潤(rùn)微薄，但收益穩(wěn)定，風(fēng)險(xiǎn)較低。除此之外，還可以規(guī)避政策的限制，與?因限購而賣不出商品房?相比，當(dāng)下，開發(fā)商應(yīng)該更愿意接受這種開發(fā)機(jī)遇。
在一系列宏觀調(diào)控政策的作用下，大多數(shù)城市將房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)定在10--15%。房?jī)r(jià)已經(jīng)駛?cè)?慢車道?。目前的房?jī)r(jià)走勢(shì)依舊處于僵持狀態(tài)，鑒于房企在現(xiàn)金流不足、高存貨、流動(dòng)負(fù)債大量到期的情況下，極有可能選擇降價(jià)出貨以回籠資金，從而為未來價(jià)格的進(jìn)一步走低提供了條件。
隨著國(guó)務(wù)院派出8個(gè)督察組，對(duì)京滬等16個(gè)省份開展房市調(diào)控政策落實(shí)情況專項(xiàng)督察的結(jié)束，從督察涉及各地地方媒體報(bào)道看，此次13督察組對(duì)于各省區(qū)市的調(diào)控落實(shí)持肯定的態(tài)度。專家認(rèn)為，此次督察組對(duì)于各地的督察，將使得不少城市已經(jīng)公布的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)將面臨重新調(diào)整和修改，調(diào)控政策有加碼的可能。
綜合以上分析，國(guó)家出臺(tái)的一系列調(diào)控目標(biāo)和政策措施，矛頭直指房?jī)r(jià)，使得房地產(chǎn)行業(yè)面臨著巨大的壓力。高融資成本攤薄了利潤(rùn)，融資渠道的緊縮，預(yù)收款監(jiān)管在考量房企的自有資金實(shí)力，加息、限購和提高首付款比例帶來的銷售的萎縮，房企一方面戰(zhàn)略調(diào)整和經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)調(diào)整，一方面順應(yīng)政策要求，將房?jī)r(jià)控制在一個(gè)合理的區(qū)間，快速銷售，加快回流資金，實(shí)現(xiàn)資金的良性循環(huán)。
工業(yè)地產(chǎn)分析報(bào)告篇七
物流行業(yè)是物流資源產(chǎn)業(yè)化而形成的一種復(fù)合型或聚合型產(chǎn)業(yè)，物流資源有運(yùn)輸、倉儲(chǔ)、裝卸、搬運(yùn)、包裝、流通加工、配送、信息平臺(tái)等，其中運(yùn)輸又包括鐵路、公路、水運(yùn)、航空、管道等。這些資源產(chǎn)業(yè)化就形成了運(yùn)輸業(yè)、倉儲(chǔ)業(yè)、裝卸業(yè)、包裝業(yè)、加工配送業(yè)、物流信息業(yè)等。這些資源分散在多個(gè)領(lǐng)域，包括制造業(yè)、農(nóng)業(yè)、流通業(yè)等。把產(chǎn)業(yè)化的物流資源加以整合，就形成了一種新的物流服務(wù)業(yè)。
2、物流行業(yè)的特點(diǎn)。
國(guó)家政策有力支持，12月28日，商務(wù)部發(fā)布《促進(jìn)倉儲(chǔ)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的意見》，主要目的在于引導(dǎo)倉儲(chǔ)業(yè)在服務(wù)方面由倉庫出租向倉儲(chǔ)管理、庫存控制、加工包裝、分揀配送、質(zhì)押監(jiān)管等多功能增值服務(wù)發(fā)展，這也是當(dāng)前傳統(tǒng)倉儲(chǔ)行業(yè)提升單位產(chǎn)出，增強(qiáng)盈利能力最直接最有效的方式；實(shí)現(xiàn)加工配送率達(dá)到40%，倉儲(chǔ)服務(wù)達(dá)標(biāo)率提高到40％，立體倉庫的總面積占倉庫總面積的40%。
行業(yè)主要成本依然呈高位運(yùn)行狀態(tài)，人工成本的壓力相對(duì)較大：由于燃油成本和人工各自占到物流企業(yè)總成本的40%和20%左右，所有燃油和人工成本的下降或者說穩(wěn)定將直接影響物流行業(yè)的盈利空間，雖然經(jīng)濟(jì)下滑趨勢(shì)帶動(dòng)物流需求下行明顯，()但燃油價(jià)格的高位運(yùn)行和人工成本平均15%-20%的增速使得物流企業(yè)利潤(rùn)率水平持續(xù)走低，目前來看q2燃油價(jià)格單邊上漲的可能性不大，預(yù)計(jì)依然還是震蕩走勢(shì)，企業(yè)燃油成本預(yù)計(jì)相對(duì)去年增幅不大，但人工成本預(yù)計(jì)仍然保持一定的漲幅。
3、物流行業(yè)的運(yùn)作模式。
目前世界大型物流公司大多采取總公司與分公司體制，采取總部集權(quán)式物流運(yùn)作，實(shí)行業(yè)務(wù)垂直管理，實(shí)際上就是一體化經(jīng)營(yíng)管理模式(只有一個(gè)指揮中心，其他都是操作點(diǎn))。又進(jìn)一步分為：
連鎖超市型。
建材連鎖超市對(duì)商品的品質(zhì)和物流服務(wù)要求都很高，建材連鎖超市一般提供免費(fèi)班車、集中配送物流服務(wù)，并且有知名裝修公司與超市共同為顧客提供從設(shè)計(jì)到采購、配送、裝修一條龍服務(wù)。
市場(chǎng)聯(lián)盟型。
主要是采取虛擬市場(chǎng)與實(shí)體市場(chǎng)兩相結(jié)合，信息中心、交易中心、物流中心三位一體，國(guó)際供給網(wǎng)絡(luò)和國(guó)內(nèi)營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)雙向互動(dòng)，實(shí)現(xiàn)集中采購、直銷產(chǎn)品、便利客戶的先進(jìn)模式。
綜合批發(fā)市場(chǎng)型。
建材綜合批發(fā)市場(chǎng)一般占地面積廣，投資大，具有一定的規(guī)模，位于城鄉(xiāng)結(jié)合部、交通要道邊，建材種類集中齊全，價(jià)格低廉，主要以批發(fā)為主。
物流園區(qū)(基地)型。
近年來，建材物流園區(qū)(基地)以一種嶄新的模式進(jìn)入建材物流領(lǐng)地，并將成為引領(lǐng)建材物流發(fā)展的新潮流。國(guó)內(nèi)正在規(guī)劃建設(shè)和已建成的建材物流園區(qū)(基地)有十余個(gè)。
二、物流行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀。
（一）物流行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀。
從全球物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況來看，在歐、美、日本等發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)，物流業(yè)開展得較早較好，已經(jīng)形成相對(duì)完善的交通運(yùn)輸和信息網(wǎng)絡(luò)，物流成本占gdp的比重隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展而降低。據(jù)統(tǒng)計(jì)，1977～1981年，在美國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值中，物流成本高達(dá)16.8%，到物流成本大幅度下降到10.9%，這種成本的下降顯著地提高了美國(guó)經(jīng)濟(jì)的競(jìng)爭(zhēng)力，是美國(guó)經(jīng)濟(jì)再度繁榮的一個(gè)重要因素。目前，發(fā)達(dá)國(guó)家物流成本占gdp的比重大致在10%左右。美國(guó)為10.5%，英國(guó)為10.6%，法國(guó)為11.1%，意大利和荷蘭均為11.3%，德國(guó)為13%，西班牙為11.5%，日本為11.4%。相對(duì)而言，發(fā)展中國(guó)家的物流水平較低，物流的基礎(chǔ)設(shè)施、制度環(huán)境、物流人才以及信息技術(shù)方面落后，社會(huì)物流成本相對(duì)較高，目前，我國(guó)物流成本占同期gdp的比重為18%左右。
（二）我國(guó)物流行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀。
中國(guó)不僅是全球最重要的采購中心和制造中心，也是全球最大的消費(fèi)市場(chǎng)之一。隨著全球制造業(yè)繼續(xù)向中國(guó)大陸轉(zhuǎn)移、國(guó)內(nèi)消費(fèi)水平不斷提升以及產(chǎn)業(yè)政策對(duì)現(xiàn)代物流業(yè)扶持力度不斷增強(qiáng)，物流業(yè)已成為國(guó)內(nèi)發(fā)展最快的領(lǐng)域之一，整體規(guī)模不斷擴(kuò)大。我國(guó)社會(huì)物流總額和物流業(yè)增加值分別為966,538億元、23,078億元，分別比增長(zhǎng)3.97倍、2.11倍，年復(fù)合增長(zhǎng)率分別為22.19%、15.27%。
三、行業(yè)發(fā)展前景。
據(jù)中科院預(yù)計(jì)，我國(guó)現(xiàn)代物流將保持快速發(fā)展，年增12.7％，社會(huì)物流總額將達(dá)到73.9萬億元，到將達(dá)到90萬億元。
年月社會(huì)物流需求及總費(fèi)用增長(zhǎng)情況。
資料來源：wind,中國(guó)物流及采購聯(lián)合會(huì)，國(guó)金證券研究所。
據(jù)權(quán)威部門初步預(yù)計(jì)，2012年我國(guó)社會(huì)物流總費(fèi)用將增長(zhǎng)11%以上，超過4.23萬億元。
國(guó)家發(fā)展改革委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局和中國(guó)物流與采購聯(lián)合會(huì)聯(lián)合發(fā)布的信息顯示，，我國(guó)社會(huì)物流總費(fèi)用超過3.8萬億元，同比增長(zhǎng)13.5%。根據(jù)三部門的預(yù)計(jì)，今年的物流費(fèi)用增幅將回落2.5個(gè)百分點(diǎn)，而物流需求規(guī)模增長(zhǎng)將在15%以上，物流業(yè)增加值預(yù)計(jì)增長(zhǎng)10%以上。
從物流總費(fèi)用的構(gòu)成看，20運(yùn)輸費(fèi)用為2.1萬億元，同比增長(zhǎng)12.8%，占社會(huì)物流總費(fèi)用的比重為54.7%；保管費(fèi)用為1.2萬億元，同比增長(zhǎng)16%，占社會(huì)物流總費(fèi)用的比重為32.1%，與相比，這一比重?cái)U(kuò)大了0.7個(gè)百分點(diǎn)。
四、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局。
（一）物流公司的類型。
我國(guó)物流的主要類型包括運(yùn)輸型物流企業(yè)、倉儲(chǔ)型物流企業(yè)和綜合服務(wù)型物流企業(yè)。運(yùn)輸型物流企業(yè)主要以從事貨物運(yùn)輸服務(wù)為主，包括小件包裹快遞服務(wù)或代理運(yùn)輸服務(wù),并包含其它物流服務(wù)活動(dòng)，具備一定規(guī)模的實(shí)體企業(yè)。倉儲(chǔ)型物流企業(yè)主要以從事區(qū)域性倉儲(chǔ)服務(wù)為主，包含其它物流服務(wù)活動(dòng)，具備一定規(guī)模的實(shí)體企業(yè)。綜合服務(wù)型物流企業(yè)以從事多種物流服務(wù)活動(dòng)，并可以根據(jù)客戶的需求，提供物流一體化服務(wù)，具備一定規(guī)模的實(shí)體企業(yè)。
（二）行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)特點(diǎn)。
物流產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)化程度較高，各類企業(yè)發(fā)揮各自的優(yōu)勢(shì)充分競(jìng)爭(zhēng)。
企業(yè)類型。
優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)運(yùn)輸型。
具有網(wǎng)絡(luò)信息服務(wù)功能，可以提供門到門運(yùn)輸，門到站運(yùn)輸?shù)榷喾轿贿\(yùn)輸方式。
倉儲(chǔ)能力較弱。
倉儲(chǔ)型。
地理上的便利。倉儲(chǔ)運(yùn)輸型物流企業(yè)擁有一個(gè)本地化物流服務(wù)的優(yōu)勢(shì)，它意味著運(yùn)輸準(zhǔn)備時(shí)間(集貨，運(yùn)輸和倉儲(chǔ)時(shí)間)可以被縮短到最少，而出現(xiàn)的問題(貨物的損毀、短缺)可以就地解決。
可接近性優(yōu)勢(shì)。物流企業(yè)的生存依賴于他們的客戶，與他們的管理人員進(jìn)行對(duì)話是非常容易的――通常僅僅是一個(gè)電話即可辦到。
運(yùn)輸能力較弱。
綜合服務(wù)型。
可以從事多種物流服務(wù)業(yè)務(wù)，可以根據(jù)客戶的要求制定整合物流資源的運(yùn)作方案。
倉儲(chǔ)能力和運(yùn)輸能力不突出。
五、行業(yè)主要上市公司。
主要上市公司在經(jīng)濟(jì)危機(jī)時(shí)的表現(xiàn)也發(fā)現(xiàn)相關(guān)供應(yīng)鏈管理業(yè)務(wù)與經(jīng)濟(jì)周期表現(xiàn)高度相關(guān)。相對(duì)運(yùn)輸和倉儲(chǔ)物流，供應(yīng)鏈物流行業(yè)主要采用輕資產(chǎn)模式進(jìn)行運(yùn)作，盡管這樣在危機(jī)時(shí)具備相對(duì)靈活的可操作性，但是其業(yè)務(wù)需求跟對(duì)應(yīng)的子行業(yè)景氣高度相關(guān)，抵御能力還是較弱。而盡管制造業(yè)物流外包是長(zhǎng)期趨勢(shì)，但在目前還未達(dá)到歐美發(fā)達(dá)國(guó)家水平前提下，規(guī)模效應(yīng)和行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境也不能同日而語。
工業(yè)地產(chǎn)分析報(bào)告篇八
由于房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)市場(chǎng)研究工作的概念比較模糊，對(duì)其研究成果的有效性存在一定的質(zhì)疑，因此，傳統(tǒng)市場(chǎng)研究進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的歷程還需要一段磨合的時(shí)間。目前，在整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)市場(chǎng)研究的意識(shí)并沒有得到足夠重視，但隨著房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營(yíng)的不斷市場(chǎng)化，市場(chǎng)研究在其經(jīng)營(yíng)中的地位在逐步得到加強(qiáng)。具有一定實(shí)力和規(guī)模的開發(fā)商相應(yīng)成立了市場(chǎng)研究部或其他類似性質(zhì)的調(diào)查部門專門從事與市場(chǎng)研究有關(guān)的相關(guān)工作。目前開發(fā)商已經(jīng)在行業(yè)動(dòng)態(tài)跟蹤、相關(guān)政策研究方面開展了不同程度的工作，并以此作為項(xiàng)目定位研究的基礎(chǔ)。同時(shí)，不少開發(fā)商與專業(yè)的房地產(chǎn)行業(yè)代理公司開展了相當(dāng)廣泛的合作。尤其是房地產(chǎn)代理公司目前已經(jīng)全程服務(wù)于房地產(chǎn)開發(fā)商項(xiàng)目的開發(fā)、定位、策劃、銷售代理、物業(yè)管理等環(huán)節(jié)。而在消費(fèi)需求研究、顧客滿意度研究等方面，開發(fā)商也開始了與市場(chǎng)研究公司之間的合作。雖然在合作過程中，出現(xiàn)了或多或少的問題，但對(duì)于市場(chǎng)研究公司而言，房地產(chǎn)行業(yè)的研究領(lǐng)域?qū)?huì)成為一個(gè)值得引起重視的行業(yè)新的增長(zhǎng)點(diǎn)。
就目前房地產(chǎn)行業(yè)在市場(chǎng)研究領(lǐng)域的現(xiàn)象來看，主要有以下幾方面的特點(diǎn)：首先，整體行業(yè)注重國(guó)家宏觀政策以及城市規(guī)劃等方面的研究，并以此來指導(dǎo)投資的方向；其次，開發(fā)商對(duì)供應(yīng)市場(chǎng)以及重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的研究相對(duì)重視，而相對(duì)忽略消費(fèi)需求的研究；再者，規(guī)模比較大的，而且具有一定現(xiàn)代化管理手段，重視市場(chǎng)化運(yùn)作的開發(fā)商，在市場(chǎng)研究方面投入了更多的精力、資金和時(shí)間，并初步形成了一套比較完整的數(shù)據(jù)資料庫。
從整體上看，房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)市場(chǎng)研究的意識(shí)是比較淡薄的`，造成這種狀況的原因主要有以下幾個(gè)方面：整個(gè)行業(yè)的市場(chǎng)化運(yùn)作歷史比較短暫，主要憑借經(jīng)驗(yàn)而非科學(xué)的決策體系實(shí)施管理與經(jīng)營(yíng)；目前，來自于房地產(chǎn)的市場(chǎng)供應(yīng)研究、競(jìng)爭(zhēng)研究以及區(qū)位市場(chǎng)研究需求比較多，而開發(fā)商對(duì)來自于消費(fèi)者的信息關(guān)注程度相對(duì)不足；同時(shí)，作為市場(chǎng)研究公司而言，還沒有形成比較成熟實(shí)用的研究方向與服務(wù)，這對(duì)于開發(fā)商的調(diào)研需求促進(jìn)力度不足，另外行業(yè)項(xiàng)目的策劃與開發(fā)更多是通過策劃、銷售人員的經(jīng)驗(yàn)和創(chuàng)意來實(shí)現(xiàn)，并以引導(dǎo)消費(fèi)為導(dǎo)向，這也造成了房地產(chǎn)市場(chǎng)研究缺乏的重要原因。
2.調(diào)研公司缺乏對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)知識(shí)的了解。
房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性和復(fù)雜性，導(dǎo)致市場(chǎng)研究公司的研究人員對(duì)該行業(yè)深入了解存在困難，因此對(duì)其的認(rèn)知是相對(duì)膚淺而有限的。
研究人員由于缺乏對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)知識(shí)的充分了解，因此，在與房地產(chǎn)開發(fā)商的合作過程中很容易導(dǎo)致溝通上的障礙。研究人員對(duì)理解開發(fā)商的需求方面存在著一定的困難，體現(xiàn)在對(duì)項(xiàng)目的理解、研究方法的采用、研究對(duì)象的選擇、問卷的設(shè)計(jì)、最終研究成果等方面，都很難達(dá)到與房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)的結(jié)合。
3.調(diào)研公司從具體項(xiàng)目中比較被動(dòng)的積累研究經(jīng)驗(yàn)。
正是由于房地產(chǎn)開發(fā)商的市場(chǎng)研究意識(shí)還未被喚醒，對(duì)市場(chǎng)研究公司的依賴性并不強(qiáng)，因此來自于該行業(yè)的市場(chǎng)研究需求并沒有引起市場(chǎng)研究公司的重視。
目前，市場(chǎng)研究公司還沒有主動(dòng)的關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展，更多是依賴具體的房地產(chǎn)市場(chǎng)研究項(xiàng)目，比較被動(dòng)的實(shí)現(xiàn)行業(yè)經(jīng)驗(yàn)以及研究經(jīng)驗(yàn)的積累，效果緩慢。
現(xiàn)在市場(chǎng)研究行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)是專業(yè)化和咨詢化，而咨詢化的發(fā)展是基于對(duì)特定行業(yè)的充分了解，并且專業(yè)化通常也是通過依附于對(duì)某特定行業(yè)的熟知來體現(xiàn)。因此，如果市場(chǎng)研究公司希望進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的研究領(lǐng)域，則需要充分了解該行業(yè)的特點(diǎn)。
1.前期。
這一階段的研究成果主要應(yīng)用于公司的投資方向決策。此階段涉及的研究方向相對(duì)比較宏觀，主要有：
（1）宏觀經(jīng)濟(jì)信息——包括政策法規(guī)、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)指數(shù)、城。
市規(guī)劃、區(qū)域人口特征、基礎(chǔ)設(shè)施等基本狀況等。通過對(duì)宏觀市場(chǎng)信息的分析了解房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀及動(dòng)態(tài)。相關(guān)市場(chǎng)信息——包括金融市場(chǎng)、業(yè)界動(dòng)態(tài)等與房地產(chǎn)有直接與潛在關(guān)系的信息，以推論房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景。
（2）房地產(chǎn)產(chǎn)品研究：
在售樓盤資料統(tǒng)計(jì)——包括本地所有的房地產(chǎn)項(xiàng)目數(shù)據(jù)庫資料，可進(jìn)行市場(chǎng)供應(yīng)量、價(jià)格、戶型特點(diǎn)、裝修情況、新技術(shù)、新工藝、新材料的使用情況等各方面的統(tǒng)計(jì)分析。
區(qū)域市場(chǎng)分析——根據(jù)數(shù)據(jù)庫資料對(duì)特定區(qū)域市場(chǎng)進(jìn)行定量分析，研究典型個(gè)案，對(duì)區(qū)域市場(chǎng)特點(diǎn)進(jìn)行分析。
樓盤匯總分析——階段性對(duì)樓盤進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，追蹤市場(chǎng)發(fā)展方向。
（3）消費(fèi)需求趨勢(shì)研究：
主要針對(duì)消費(fèi)者對(duì)某類房地產(chǎn)的總需求量以及房地產(chǎn)需求的發(fā)展趨勢(shì)研究。主要包括需求動(dòng)機(jī)、購買行為以及需求影響因素的研究，這些研究將作為開發(fā)商把握需求動(dòng)態(tài)的依據(jù)，并以此開發(fā)出新的產(chǎn)品，并不針對(duì)于某一個(gè)特定樓盤項(xiàng)目。
（4）品牌研究：
在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展還不是很正規(guī)，以及消費(fèi)者對(duì)開發(fā)商認(rèn)知程度比較膚淺的情況下，品牌形象的塑造會(huì)為產(chǎn)品銷售帶來積極的促進(jìn)作用。房地產(chǎn)開發(fā)商正逐步重視品牌的建設(shè)，而品牌研究將成為品牌建設(shè)的基礎(chǔ)。
2.中期。
開發(fā)商在購置土地之后，需要進(jìn)行相應(yīng)的項(xiàng)目開發(fā)。次階段開發(fā)商的主要工作環(huán)節(jié)包括：具體的項(xiàng)目定位、項(xiàng)目規(guī)劃與設(shè)計(jì)、項(xiàng)目的建設(shè)、項(xiàng)目的推廣與銷售。
（1）項(xiàng)目定位研究：
考慮具體樓盤項(xiàng)目所處的區(qū)域，通過對(duì)消費(fèi)者置業(yè)消費(fèi)需求的研究，結(jié)合周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的研究和區(qū)位特征研究，對(duì)特定區(qū)域內(nèi)的將建樓盤進(jìn)行準(zhǔn)確的定位。
（2）消費(fèi)需求研究----了解消費(fèi)者對(duì)特定區(qū)域樓盤的需求細(xì)節(jié)、消費(fèi)動(dòng)機(jī)、消費(fèi)行為與習(xí)慣、決策過程、媒體消費(fèi)習(xí)慣，結(jié)合其家庭背景資料、置業(yè)階段與用途、家庭的生活形態(tài)以及事業(yè)發(fā)展形態(tài)進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分，并確定各細(xì)分市場(chǎng)的規(guī)模。
（3）競(jìng)爭(zhēng)樓盤研究----了解特定區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)樓盤，尤其是明星樓盤的銷售狀況、主要賣點(diǎn)、吸引消費(fèi)者的主要因素，為特定將建樓盤的定位提供參考依據(jù)。
（4）產(chǎn)品測(cè)試研究：
在項(xiàng)目定位之后，目標(biāo)消費(fèi)人群趨于明朗，該階段的市場(chǎng)研究應(yīng)當(dāng)側(cè)重于項(xiàng)目細(xì)節(jié)方面的研究，針對(duì)特定將建樓盤，依據(jù)設(shè)計(jì)結(jié)果對(duì)樓盤的各指標(biāo)分別進(jìn)行測(cè)試。具體的測(cè)試內(nèi)容主要包括：1、社區(qū)配套設(shè)施與功能需求測(cè)試；2、建筑類型與容積率之間的匹配關(guān)系；3、房屋格局/面積與各功能區(qū)的使用習(xí)慣；4、對(duì)裝修的意見與個(gè)性化實(shí)施；5、朝向/采光與居室功能之間的關(guān)系；6、特定需求的價(jià)格定位研究等等。
3、后期。
（1）樓盤媒體宣傳分析：對(duì)本地在售項(xiàng)目進(jìn)行主要媒體的廣告投放量統(tǒng)計(jì)，可進(jìn)行樓盤賣點(diǎn)、營(yíng)銷策劃活動(dòng)等市場(chǎng)營(yíng)銷方面的資料收集，可根據(jù)資料進(jìn)行媒體投放及營(yíng)銷方式分析，同時(shí)作為競(jìng)爭(zhēng)研究的有力補(bǔ)充。
（2）銷售現(xiàn)場(chǎng)研究：
主要實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)推廣手段效果的評(píng)價(jià)研究。在樓盤的預(yù)售與公開發(fā)售階段，將會(huì)有數(shù)量眾多的、不同性質(zhì)的消費(fèi)者到銷售現(xiàn)場(chǎng)關(guān)注開發(fā)商的產(chǎn)品。通過對(duì)現(xiàn)場(chǎng)的了解、意向購房人群的調(diào)查、對(duì)銷售階段的媒體策略、銷售策略調(diào)整提供參考依據(jù)。其中主要涉及的研究方向主要有：
1、特定樓盤信息的來源以及最主要的影響渠道；
2、看房者所處購房的階段，以及看房行為與習(xí)慣；
3、樓盤評(píng)價(jià)以及與競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品對(duì)比；
4、對(duì)銷售中心以及人員的評(píng)價(jià)；
5、看房滿意度研究等等。
（3）銷售監(jiān)測(cè)：
隨時(shí)對(duì)銷售現(xiàn)場(chǎng)的潛在消費(fèi)者，以及的消費(fèi)者收集相關(guān)的信息，并定期進(jìn)行必要的回訪，同時(shí)進(jìn)行有效的統(tǒng)計(jì)分析，開發(fā)商將能準(zhǔn)確地掌握客戶的反饋信息，銷售成功狀況、銷售周期等重要數(shù)據(jù)，通過糾正不理想的工作內(nèi)容，減少客戶的流失。
（4）業(yè)主滿意度研究：
現(xiàn)實(shí)業(yè)主的居住狀況，在一定程度上將會(huì)影響到具體樓盤以及開發(fā)商的聲譽(yù)，因此，提高現(xiàn)實(shí)業(yè)主的居住滿意程度，將會(huì)為開發(fā)商良好的品牌形象、提升消費(fèi)者美譽(yù)度與忠誠度，并帶來有效的銷售業(yè)績(jī)。該項(xiàng)目方向主要是了解消費(fèi)者對(duì)開發(fā)商、特定樓盤以及物業(yè)等方面的滿意程度。
具有著良好的關(guān)系背景，在利用資源方面擁有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)。因此作為傳統(tǒng)的、專業(yè)的市場(chǎng)研究公司在進(jìn)入房地產(chǎn)研究領(lǐng)域方面存在著相當(dāng)程度的困難。
市場(chǎng)研究公司應(yīng)當(dāng)在不斷的積累具體項(xiàng)目運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)的同時(shí)，增加對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)知識(shí)的掌握程度，提高行業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)。就目前而言，市場(chǎng)研究公司進(jìn)入房地產(chǎn)研究領(lǐng)域的切入點(diǎn)是項(xiàng)目定位研究中的消費(fèi)需求研究，并在此基礎(chǔ)上，向品牌研究、媒體效果研究等領(lǐng)域滲透。這些領(lǐng)域可以發(fā)揮市場(chǎng)研究在消費(fèi)者研究技術(shù)與方法方面的專長(zhǎng)，而這正是房地產(chǎn)營(yíng)銷代理公司所欠缺的。市場(chǎng)研究公司一方面可以直接與開發(fā)商進(jìn)行接觸，另一方面可以與房地產(chǎn)行業(yè)營(yíng)銷代理公司進(jìn)行合作開展具體的研究業(yè)務(wù)，以期在房地產(chǎn)行業(yè)有更大的發(fā)展。
工業(yè)地產(chǎn)分析報(bào)告篇九
民族：漢族。
年齡：38歲。
目前所在地：廣州。
戶口所在地：湖北。
身材：165cm?58kg。
婚姻狀況：已婚。
求職意向。
人才類型：普通求職?
工作年限：16職稱：初級(jí)。
求職類型：全職可到職日期：隨時(shí)
月薪要求：5000--8000希望工作地區(qū)：廣州東莞深圳。
工作經(jīng)歷。
公司名稱：深圳市美潔爾實(shí)業(yè)有限公司起止年月：-03～-04。
公司性質(zhì)：私營(yíng)企業(yè)所屬行業(yè)：化學(xué)化工，生物制品。
擔(dān)任職務(wù)：研發(fā)總工程師。
工作描述：洗滌用品研發(fā)及品質(zhì)管理。
公司性質(zhì)：私營(yíng)企業(yè)所屬行業(yè)：化學(xué)化工，生物制品。
擔(dān)任職務(wù)：廠長(zhǎng)。
工作描述：汽車護(hù)理用品工廠全面管理。
公司性質(zhì)：私營(yíng)企業(yè)所屬行業(yè)：化學(xué)化工，生物制品。
擔(dān)任職務(wù)：研發(fā)/采購部長(zhǎng)。
工作描述：洗滌用品原料采購、產(chǎn)品研發(fā)及品質(zhì)管理。
公司性質(zhì)：中外合資所屬行業(yè)：化學(xué)化工，生物制品。
擔(dān)任職務(wù)：質(zhì)量部主任。
工作描述：洗滌用品研發(fā)及品質(zhì)管理。
公司名稱：廣州麗豪化工有限公司起止年月：-08～-12。
公司性質(zhì)：私營(yíng)企業(yè)所屬行業(yè)：化學(xué)化工，生物制品。
擔(dān)任職務(wù)：生產(chǎn)部經(jīng)理。
工作描述：油漆、涂料生產(chǎn)管理。
公司性質(zhì)：外商獨(dú)資所屬行業(yè)：化學(xué)化工，生物制品。
擔(dān)任職務(wù)：配料技術(shù)員。
工作描述：個(gè)人護(hù)理及家庭護(hù)理用品配料工藝管理。
公司性質(zhì)：股份制企業(yè)所屬行業(yè)：化學(xué)化工，生物制品。
擔(dān)任職務(wù)：質(zhì)檢中心主任。
工作描述：保險(xiǎn)粉品質(zhì)管理。
教育背景。
畢業(yè)院校：湖北廣播電視大學(xué)。
培訓(xùn)經(jīng)歷。
-04廣州技術(shù)監(jiān)督局iso(2000版)換標(biāo)培訓(xùn)。
語言能力。
外語：英語一般。
國(guó)語水平：優(yōu)秀粵語水平：一般。
工作能力。
多年日化產(chǎn)品生產(chǎn)、品管、研發(fā)工作經(jīng)驗(yàn)，熟練運(yùn)用各種辦公軟件，對(duì)企業(yè)管理、iso體系等有較深的認(rèn)識(shí)。
工業(yè)地產(chǎn)分析報(bào)告篇十
“兩港一城”建設(shè)熱潮和城市化進(jìn)程加快促進(jìn)了我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展。目前房地產(chǎn)業(yè)在我區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中具有重要地位和作用，房地產(chǎn)業(yè)直接稅收占到總稅收的15%左右，相關(guān)稅收占到總稅收的30%;如果加上契稅收入，則占到36%。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市化進(jìn)程的不斷加快，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)稅收的支柱作用會(huì)更加明顯。
近期，中央和市陸續(xù)出臺(tái)了針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策，對(duì)于受外部環(huán)境影響較敏感的房地產(chǎn)業(yè)來說，政策的調(diào)整無疑會(huì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。認(rèn)清我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀，客觀分析政策對(duì)房地產(chǎn)走勢(shì)的影響，從而研究提出相應(yīng)的對(duì)策建議，對(duì)保持我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展，具有重要意義。
今年1-6月，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)稅收5億元，同比增長(zhǎng)85%;房地產(chǎn)開發(fā)投資完成37.3億元，其中住宅投資完成23億元;商品房施工面積489.9萬平方米，銷售100萬平方米。今年以來，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：
1、房產(chǎn)投資保持較高增速。
我區(qū)近年的大開發(fā)大建設(shè)態(tài)勢(shì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的走熱使得房產(chǎn)開發(fā)商對(duì)我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)前景紛紛看好。今年上半年我區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)仍延續(xù)了去年以來的較快增長(zhǎng)勢(shì)頭，1-6月，房地產(chǎn)開發(fā)平均增速為42.2%，具體走勢(shì)見圖一。其中，住宅建設(shè)在房地產(chǎn)開發(fā)投資中的地位突出，占到房地產(chǎn)開發(fā)全部投資的62%;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房今年開發(fā)增速也持續(xù)走高，2-6月累計(jì)增速分別為：2.6%、15.2%、84.5%、79.1%、1.9倍;辦公樓開發(fā)投資也保持了10倍以上的增速。
2、房產(chǎn)銷售勢(shì)頭回落明顯。
今年我區(qū)商品房銷售面積和銷售額的同比增速均呈逐月下降趨勢(shì)，2-6月的增速走勢(shì)見圖二：
從商品房預(yù)售情況來看，回落趨勢(shì)明顯。1-6月全區(qū)預(yù)售3940套，總面積50.6萬平方米;預(yù)售套數(shù)和面積數(shù)與去年同期相比分別降低了15.5%和15.4%。出于對(duì)宏觀政策的觀望心態(tài)，3月份我區(qū)商品房預(yù)售出現(xiàn)了一次明顯下降，4月份僅售出474套，總面積6.5萬平方米，與3月份相比均下降了44.3%。5月、6月繼續(xù)維持了較低的預(yù)售水平，每月預(yù)售385套，總面積5萬平方米左右。
3、房產(chǎn)平均價(jià)格持續(xù)走高。
雖然今年年初開始，中央及市頻頻出臺(tái)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的有關(guān)政策，但年后，房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入快速上漲的新一輪行情，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的實(shí)際需求支撐以及“跟漲不跟跌”的投資心理等因素影響，我區(qū)房?jī)r(jià)也呈持續(xù)走高的態(tài)勢(shì)。
自年開始，我區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格以年均20%以上的速度快速提升，房?jī)r(jià)在、、年分別同比上漲20.5%、30%和42%。目前，我區(qū)新建商品房均價(jià)已達(dá)5590元每平方米，同比上升20%;存量房均價(jià)已達(dá)5000元每平方米，同比上升47%。
二、近期房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策對(duì)我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的影響。
由于房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲，房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)成份嚴(yán)重，中央將防范房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)作為今年宏觀調(diào)控的重點(diǎn)，市也出臺(tái)了多項(xiàng)有關(guān)政策，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控。中央和市的政策主要通過以下幾方面來調(diào)控房市：
——土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整。建設(shè)部等七部委出臺(tái)《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見》，規(guī)定各地要根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)變化情況，適時(shí)調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、供應(yīng)方式及供應(yīng)時(shí)間;對(duì)房?jī)r(jià)上漲過快的地方，適當(dāng)提高居住用地在土地供應(yīng)中的比例，著重增加中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地供應(yīng)量;嚴(yán)控高檔住房用地供應(yīng)。
——房貸利率調(diào)整。3月16日，央行出臺(tái)了調(diào)整商業(yè)銀行自營(yíng)性個(gè)人住房信貸政策，規(guī)定對(duì)房?jī)r(jià)上漲過快城市或地區(qū)，可將個(gè)人住房貸款最低首付款比例由20%提高到30%，并實(shí)行住房貸款下限管理，將個(gè)人住房貸款利率下限水平由5.31%提高到6.12%。
——房地產(chǎn)財(cái)稅政策調(diào)整。國(guó)稅總局、財(cái)政部、建設(shè)部聯(lián)合發(fā)文，規(guī)定6月1日后，個(gè)人將購買不足2年的住房對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅，同時(shí)規(guī)定凡在年6月1日以后購買非普通住房的，按3%全額征收契稅。
——房地產(chǎn)發(fā)展目標(biāo)調(diào)整。2005年市《政府工作報(bào)告》確立了“以居住為主、以市民消費(fèi)為主、以普通商品住宅為主”的“三個(gè)為主”樓市調(diào)控原則。
——房地產(chǎn)銷售登記方式調(diào)整。市加強(qiáng)新建樓盤網(wǎng)上備案工作，于2月18日推出“網(wǎng)上二手房”試運(yùn)轉(zhuǎn)，增強(qiáng)房地產(chǎn)信息的透明度，并出重拳打擊違規(guī)炒作房產(chǎn)的企業(yè)。
——房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整。大力調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加大配套商品房為主的中低價(jià)普通商品房供應(yīng)。2005年市計(jì)劃開工建設(shè)配套商品房和中低價(jià)商品房各1000萬平方米。
從短期看，宏觀政策的調(diào)整將對(duì)我區(qū)的房地產(chǎn)投資建設(shè)帶來直接影響，從而關(guān)系到財(cái)政收入、固定資產(chǎn)投資、第三產(chǎn)業(yè)增加值等主要經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的完成;同時(shí)，平抑房?jī)r(jià)政策的出臺(tái)導(dǎo)致市場(chǎng)觀望氣氛濃重，房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其是二手房市場(chǎng)交易量將有較大程度的萎縮，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將出現(xiàn)一定程度的“緩剎車”效應(yīng)。
但從長(zhǎng)期看，宏觀政策調(diào)整必將有效剔除我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投機(jī)因素，達(dá)到抑制投機(jī)行為、規(guī)范投資行為、鼓勵(lì)居住消費(fèi)的目的，有利于我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展，主要將起到以下幾方面的作用：
——合理控制房地產(chǎn)投資開發(fā)量。通過調(diào)整房貸利率、稅收政策，減少房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投機(jī)成分，顯露市場(chǎng)真實(shí)需求量，合理引導(dǎo)房地產(chǎn)投資開發(fā)量。同時(shí)，通過嚴(yán)格土地供應(yīng)，有效防止過度開發(fā)的情況發(fā)生。
——緩解房地產(chǎn)業(yè)供求矛盾。通過加大配套商品房和中低價(jià)商品房的建設(shè)量，調(diào)整房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)，滿足普通老百姓的住房需求，有效緩解房地產(chǎn)業(yè)的供求矛盾。
——適度平穩(wěn)房地產(chǎn)價(jià)格。考慮到“兩港一城”建設(shè)效應(yīng)初顯、浦東板塊效應(yīng)顯現(xiàn)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)加快帶來的房產(chǎn)升值效應(yīng)，我區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格仍將繼續(xù)走高，但期房限轉(zhuǎn)、稅收調(diào)整、商品房網(wǎng)上登記等政策辦法將有效穩(wěn)定過快上漲的房?jī)r(jià)，使其漲幅趨于穩(wěn)定。
工業(yè)地產(chǎn)分析報(bào)告篇十一
可行性研究最早于20世紀(jì)30年代初出現(xiàn)在美國(guó)，在開發(fā)田納西河流域開始將其列入開發(fā)程序，使其成為工程項(xiàng)目規(guī)劃的重要階段。改革開放以后，我國(guó)為了加強(qiáng)項(xiàng)目投資決策分析，引進(jìn)了項(xiàng)目可行性研究技術(shù)。1983年，國(guó)家計(jì)委頒發(fā)了《關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究的管理試行辦法》，將可行性研究納入了基本建設(shè)的程序。
房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究分析是項(xiàng)目前期的必要準(zhǔn)備工作，在項(xiàng)目投資之前，從經(jīng)濟(jì)、技術(shù)直到社會(huì)各種環(huán)境、法律等各種因素進(jìn)行具體調(diào)查、研究、分析，確定有利和不利的因素，綜合論證一個(gè)工程項(xiàng)目在技術(shù)上是否先進(jìn)、實(shí)用和可靠，在經(jīng)濟(jì)上是否合理，在財(cái)務(wù)上是否盈利，為投資決策提供科學(xué)的依據(jù)。
自1993年取消分房制度以后，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展起來。房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究分析作為項(xiàng)目決策的基本內(nèi)容和主要工作方法，已經(jīng)逐步形成了比較規(guī)范和穩(wěn)定的內(nèi)容和程序。
不同于一般建設(shè)項(xiàng)目先投資后生產(chǎn)的特點(diǎn)，房地產(chǎn)項(xiàng)目投資開發(fā)的過程也是項(xiàng)目生產(chǎn)的過程。一般建設(shè)項(xiàng)目的建設(shè)期和經(jīng)營(yíng)期都是截然分開的，先有固定資產(chǎn)投資和流動(dòng)資金投資，后有生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。而房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)銷售，存在預(yù)售模式，使得項(xiàng)目建設(shè)期、經(jīng)營(yíng)期和銷售期交錯(cuò)在一起，這就要求房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究分析具有其特殊性。
房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究分析在一般建設(shè)項(xiàng)目的基礎(chǔ)上，著重強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)分析、項(xiàng)目選址及定位、經(jīng)營(yíng)方式以及租售價(jià)格的確認(rèn)、經(jīng)濟(jì)財(cái)務(wù)的可行分析。另外，在我國(guó)可持續(xù)發(fā)展觀的影響下，項(xiàng)目的環(huán)境評(píng)價(jià)以及節(jié)能效應(yīng)等越來越受到重視。
(1)市場(chǎng)分析、項(xiàng)目選址及定位。
房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)分析、項(xiàng)目選址、項(xiàng)目定位是對(duì)項(xiàng)目的市場(chǎng)需求及供給的分析。通過大量的市場(chǎng)調(diào)研、統(tǒng)計(jì)分析方法進(jìn)行市場(chǎng)分析可以獲得目前房地產(chǎn)市場(chǎng)上的走勢(shì)和需求，針對(duì)市場(chǎng)分析進(jìn)行項(xiàng)目選址及定位所確定的項(xiàng)目產(chǎn)品供給能夠滿足市場(chǎng)需求，并且能夠?yàn)橹蟮匿N售工作打好基礎(chǔ)。因此，做好市場(chǎng)分析、項(xiàng)目選址及定位是項(xiàng)目可行性研究分析的基礎(chǔ)。
(2)經(jīng)營(yíng)方式以及租售價(jià)格。
經(jīng)營(yíng)方式以及租售價(jià)格的確認(rèn)是項(xiàng)目收益的重要組成部分。房地產(chǎn)項(xiàng)目采用銷售、租賃或者是銷售和租賃參半的經(jīng)營(yíng)方式，關(guān)系到整個(gè)項(xiàng)目未來現(xiàn)金流量。通過了解周邊樓盤信息，選取近似樓盤作為項(xiàng)目租售價(jià)格的參考項(xiàng)目，采取市場(chǎng)分析法等恰當(dāng)?shù)挠?jì)量經(jīng)濟(jì)分析方法獲得合理有效的租售價(jià)格。在此基礎(chǔ)上進(jìn)行的銷售收入估算才能客觀公正，具有參考價(jià)值。
(3)經(jīng)濟(jì)財(cái)務(wù)的可行性。
經(jīng)濟(jì)財(cái)務(wù)上的可行性包含兩方面的內(nèi)容，一是經(jīng)濟(jì)可行性分析，二是財(cái)務(wù)可行性分析。經(jīng)濟(jì)可行性是指項(xiàng)目整體能夠?qū)?guó)民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生的積極影響，一定程度上能夠推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展；財(cái)務(wù)可行性是指項(xiàng)目本身的經(jīng)濟(jì)效益，從項(xiàng)目的總投資和收入出發(fā)，分析能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)帶來經(jīng)濟(jì)利益。進(jìn)行經(jīng)濟(jì)財(cái)務(wù)可行性分析，客觀的評(píng)價(jià)項(xiàng)目可行與否是確定投資該房地產(chǎn)項(xiàng)目的關(guān)鍵。
(4)環(huán)境評(píng)價(jià)以及節(jié)能效益。
在項(xiàng)目全壽命周期管理和可持續(xù)建設(shè)觀念的影響下，房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究分析越來越注重?cái)M建項(xiàng)目對(duì)環(huán)境的影響以及可以采取的節(jié)能措施。環(huán)境評(píng)價(jià)是從項(xiàng)目的綠化工程、景觀工程對(duì)周邊環(huán)境以及居民生活的提供的舒適度來進(jìn)行評(píng)價(jià)。節(jié)能效益是從項(xiàng)目本身的建筑結(jié)構(gòu)出發(fā)，分析項(xiàng)目是否符合可持續(xù)原則，是否具有循環(huán)經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。
只有對(duì)上述部分進(jìn)行客觀的評(píng)價(jià)分析，得出的可行性研究報(bào)告結(jié)論才是符合項(xiàng)目本身的，才能客觀公正的為開發(fā)商提供投資決策的資料基礎(chǔ)。但縱觀目前房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究分析，由于實(shí)際操作的復(fù)雜性等因素的制約，依舊存在不少問題。
大多數(shù)開發(fā)商對(duì)可行性研究分析不重視，開發(fā)商的目標(biāo)是獲取利潤(rùn)，對(duì)于可行性研究分析，通常是項(xiàng)目已經(jīng)立項(xiàng)之后，由于相關(guān)部門報(bào)批備案需要，或是由于項(xiàng)目融資時(shí)，銀行等金融機(jī)構(gòu)的要求，這樣可行性研究分析就失去了其本身意義。
為了解決這一問題，首先必須讓開發(fā)商明確，可行性研究分析不僅僅是向當(dāng)?shù)卣?、?guī)劃部門和環(huán)境保護(hù)部門申請(qǐng)有關(guān)建設(shè)許可文件的依據(jù)，更是開發(fā)商在今后競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，避免靠盲目投資和盲目決策的決策失誤而給投資者帶來無法挽回的巨大經(jīng)濟(jì)損失的有效措施。對(duì)開發(fā)商來講，在投資決策前做好可行性研究分析工作，才能使項(xiàng)目的許多重大經(jīng)濟(jì)技術(shù)原則和基礎(chǔ)資料得到落實(shí)，使開發(fā)商的決策建立在科學(xué)而不是經(jīng)驗(yàn)或感覺的基礎(chǔ)上，以減少投資決策的失誤，提高投資的效益。其次，政府部門要加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目審批程序的嚴(yán)格控制，堅(jiān)持先有可行性研究分析，再立項(xiàng)。
(2)可行性研究依據(jù)不充分。
開發(fā)商或是委托的相關(guān)代理方在進(jìn)行可行性研究分析時(shí)，主要依據(jù)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)方案說明并結(jié)合國(guó)家、地方政府出臺(tái)的相關(guān)估價(jià)文件，對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)財(cái)務(wù)效益進(jìn)行評(píng)價(jià)。但是在確認(rèn)租售收入方面，通常采用的信息量不夠，數(shù)據(jù)更新不及時(shí)，并且選用分析方法不恰當(dāng)，導(dǎo)致項(xiàng)目租售收入不能客觀反映對(duì)項(xiàng)目預(yù)售情況的預(yù)測(cè)，從而影響項(xiàng)目現(xiàn)金流量的預(yù)測(cè)，使得可行性研究分析結(jié)果不合實(shí)際。
為此，組織建立專門的數(shù)據(jù)庫可以有效解決數(shù)據(jù)收集困難這一關(guān)鍵問題，使得房地產(chǎn)的可行性研究分析不再成為“無稽之談”。
就目前房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究分析來看，涉及的范圍足夠廣泛，但是一些方面的分析不夠深入具體。開發(fā)商有意識(shí)要對(duì)環(huán)境以及節(jié)能效益方面進(jìn)行評(píng)價(jià)分析，但在其出具的可行性研究報(bào)告中，這一部分論點(diǎn)不鮮明，論據(jù)不充分，論述不詳細(xì)，并且定性描述占絕大部分，缺乏詳細(xì)有效的定量分析。
針對(duì)這一現(xiàn)象，政府相關(guān)部門制定有關(guān)的制度標(biāo)準(zhǔn)，以規(guī)范這一部分的研究分析。培養(yǎng)專業(yè)型人才，建立專業(yè)的可行性研究分析機(jī)構(gòu)，保證可行性研究分析專業(yè)化，更加詳細(xì)深入。
總之，房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究分析是項(xiàng)目投資決策前的必要步驟，內(nèi)容上應(yīng)該較為全面的涵蓋項(xiàng)目的各個(gè)方面，在此基礎(chǔ)上，著重注意市場(chǎng)分析、項(xiàng)目選址及定位、銷售方式以及租售價(jià)格、經(jīng)濟(jì)財(cái)務(wù)可行性分析等方面。
我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究分析存在的問題很多，為了有效解決這些問題，就必須從相關(guān)的各個(gè)角度著手，政府部門加強(qiáng)其監(jiān)督引導(dǎo)作用，規(guī)范可行性研究分析；開發(fā)商認(rèn)真貫徹實(shí)行相關(guān)政策規(guī)范，重視可行性研究分析對(duì)擬建項(xiàng)目投資分析的價(jià)值；相關(guān)可行性研究分析報(bào)告編制機(jī)構(gòu)，重視專業(yè)人才的培養(yǎng)，提高可行性研究報(bào)告的深度和質(zhì)量。各個(gè)部門通力合作，使可行性研究工作發(fā)揮其應(yīng)有的作用。
工業(yè)地產(chǎn)分析報(bào)告篇十二
有所幫助。
了當(dāng)年的預(yù)收賬款對(duì)于次年的業(yè)績(jī)具有鎖定作用。預(yù)收賬款在很大程度上反映了當(dāng)年的銷售情況，同時(shí)也是次年?duì)I業(yè)收入的重要組成部分。
反應(yīng)成本控制能力。具有較高gm的企業(yè)往往自身管理水平好，對(duì)供應(yīng)商的議價(jià)能力強(qiáng)，從而可以在良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境中獲得更大的收益，在不利經(jīng)濟(jì)環(huán)境中抵抗更大的風(fēng)險(xiǎn)。
從資產(chǎn)方面反映了企業(yè)的盈利能力，同時(shí)是衡量企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力和發(fā)展能力的重要指標(biāo)。
土地儲(chǔ)備政策是非常重要的考慮因素，它包括土地儲(chǔ)備規(guī)模和資金運(yùn)用能力兩方面。由于土地成本占到建筑總成本的25%到40%，一個(gè)企業(yè)的土地儲(chǔ)備政策是未來收益的重要決定因素，尤其是在經(jīng)濟(jì)的下行周期，錯(cuò)誤的儲(chǔ)備政策可能導(dǎo)致公司承受更大的壓力甚至陷入困境。該指標(biāo)可以反應(yīng)企業(yè)對(duì)土地存貨的管理水平，存貨周轉(zhuǎn)速度越快，企業(yè)的變現(xiàn)能力越強(qiáng)。反應(yīng)資產(chǎn)總額的周轉(zhuǎn)速度。周轉(zhuǎn)率越大，銷售能力越強(qiáng)。
合理的債務(wù)結(jié)構(gòu)和債務(wù)分布有利于企業(yè)保持良好的流動(dòng)性和穩(wěn)定的信用品質(zhì)。尤其是在經(jīng)濟(jì)低迷時(shí)，債務(wù)杠桿會(huì)限制財(cái)務(wù)的靈活性，反應(yīng)企業(yè)的抗壓能力。
反應(yīng)企業(yè)全部總資產(chǎn)中有多大比重是通過借貸獲取的。
反應(yīng)企業(yè)負(fù)債的資本化程度，企業(yè)負(fù)債的資本化成都越低，長(zhǎng)期償債壓力越小反應(yīng)企業(yè)的盈利對(duì)于付息債務(wù)綜合的償還能力企業(yè)當(dāng)年的銷售回款，在房屋竣工之前計(jì)入預(yù)收賬款，成為流動(dòng)負(fù)債的一部分，而這部分預(yù)收賬款實(shí)際上是不需要償還的。剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率更為真實(shí)。
三年平均值可以部分抵消之間的市場(chǎng)波動(dòng)，使得數(shù)據(jù)更能反映行業(yè)的周/6期變化。同時(shí)需要考慮最近一期數(shù)據(jù)的情況。較小的凈負(fù)債率可以增加企業(yè)的財(cái)務(wù)彈性，同時(shí)增強(qiáng)其在復(fù)雜環(huán)境中經(jīng)營(yíng)的主動(dòng)性和回旋余地反映了企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)對(duì)于短期債務(wù)的覆蓋能力。
住宅市場(chǎng)是一系列的區(qū)域市場(chǎng)而非真正意義上的全國(guó)性市場(chǎng)，地域多元化、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)多層次化和價(jià)格多樣化有助于降低企業(yè)的整體風(fēng)險(xiǎn)，充足廉價(jià)的土地儲(chǔ)備大大提升了企業(yè)擴(kuò)大規(guī)模的潛力。
主要是指在核心市場(chǎng)的市場(chǎng)份額排名靠前。市場(chǎng)占有率高的企業(yè)收入規(guī)模較大，資金鏈斷裂的可能性相對(duì)較小，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)?？紤]已建項(xiàng)目、在建項(xiàng)目及土地儲(chǔ)備的地域分布。區(qū)域多元化后一方面可以抵御局部風(fēng)險(xiǎn)，但另一方面對(duì)管理能力的挑戰(zhàn)增加。主要是分散政策風(fēng)險(xiǎn)。住宅產(chǎn)品包括：經(jīng)濟(jì)適用房+限價(jià)房+普通住宅+高等住宅等，各產(chǎn)品的政策不一樣。主要考慮:。
(1)土地的價(jià)格;。
(2)土地款的繳納情況;。
(3)土地的位置及周邊未來發(fā)展情況;。
(4)土地的開發(fā)時(shí)間及周期;。
(5)當(dāng)前房地產(chǎn)的價(jià)格及市場(chǎng)的趨勢(shì)。
不同類型房地產(chǎn)企業(yè)的政策風(fēng)險(xiǎn)不同，不同地域的政策風(fēng)險(xiǎn)不同。
擁有國(guó)家或地方政府背景的企業(yè)，更容易獲得各種優(yōu)惠政策，而業(yè)務(wù)的運(yùn)營(yíng)發(fā)展也會(huì)受益于政府支持，在面臨經(jīng)濟(jì)的不確定性因素時(shí)，更容易得到政府救助;實(shí)際控制人實(shí)力雄厚的企業(yè)，其股東給予的包括資金或是管理方面的支持都優(yōu)于一般企業(yè)，因此企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力更強(qiáng)。
(2)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略：企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展方向、市場(chǎng)定位、規(guī)模擴(kuò)張速度、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整等。
可使用的銀行授信規(guī)模，未來是否有使用授信的可能新以及其對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的支持及債務(wù)的保障程度。
存貨周轉(zhuǎn)率=營(yíng)業(yè)收入/平均資產(chǎn)總額資產(chǎn)負(fù)債率=負(fù)債總額/資產(chǎn)總額。
工業(yè)地產(chǎn)分析報(bào)告篇十三
可行性研究最早于20世紀(jì)30年代初出現(xiàn)在美國(guó)，在開發(fā)田納西河流域開始將其列入開發(fā)程序，使其成為工程項(xiàng)目規(guī)劃的重要階段。改革開放以后，我國(guó)為了加強(qiáng)項(xiàng)目投資決策分析，引進(jìn)了項(xiàng)目可行性研究技術(shù)。1983年，國(guó)家計(jì)委頒發(fā)了《關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究的管理試行辦法》，將可行性研究納入了基本建設(shè)的程序。
房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究分析是項(xiàng)目前期的必要準(zhǔn)備工作，在項(xiàng)目投資之前，從經(jīng)濟(jì)、技術(shù)直到社會(huì)各種環(huán)境、法律等各種因素進(jìn)行具體調(diào)查、研究、分析，確定有利和不利的因素，綜合論證一個(gè)工程項(xiàng)目在技術(shù)上是否先進(jìn)、實(shí)用和可靠，在經(jīng)濟(jì)上是否合理，在財(cái)務(wù)上是否盈利，為投資決策提供科學(xué)的依據(jù)。
自1993年取消分房制度以后，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展起來。房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究分析作為項(xiàng)目決策的基本內(nèi)容和主要工作方法，已經(jīng)逐步形成了比較規(guī)范和穩(wěn)定的內(nèi)容和程序。
不同于一般建設(shè)項(xiàng)目先投資后生產(chǎn)的特點(diǎn)，房地產(chǎn)項(xiàng)目投資開發(fā)的過程也是項(xiàng)目生產(chǎn)的過程。一般建設(shè)項(xiàng)目的建設(shè)期和經(jīng)營(yíng)期都是截然分開的，先有固定資產(chǎn)投資和流動(dòng)資金投資，后有生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。而房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)銷售，存在預(yù)售模式，使得項(xiàng)目建設(shè)期、經(jīng)營(yíng)期和銷售期交錯(cuò)在一起，這就要求房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究分析具有其特殊性。
房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究分析在一般建設(shè)項(xiàng)目的基礎(chǔ)上，著重強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)分析、項(xiàng)目選址及定位、經(jīng)營(yíng)方式以及租售價(jià)格的確認(rèn)、經(jīng)濟(jì)財(cái)務(wù)的可行分析。另外，在我國(guó)可持續(xù)發(fā)展觀的影響下，項(xiàng)目的環(huán)境評(píng)價(jià)以及節(jié)能效應(yīng)等越來越受到重視。
(1)市場(chǎng)分析、項(xiàng)目選址及定位。
房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)分析、項(xiàng)目選址、項(xiàng)目定位是對(duì)項(xiàng)目的市場(chǎng)需求及供給的分析。通過大量的市場(chǎng)調(diào)研、統(tǒng)計(jì)分析方法進(jìn)行市場(chǎng)分析可以獲得目前房地產(chǎn)市場(chǎng)上的走勢(shì)和需求，針對(duì)市場(chǎng)分析進(jìn)行項(xiàng)目選址及定位所確定的項(xiàng)目產(chǎn)品供給能夠滿足市場(chǎng)需求，并且能夠?yàn)橹蟮匿N售工作打好基礎(chǔ)。因此，做好市場(chǎng)分析、項(xiàng)目選址及定位是項(xiàng)目可行性研究分析的基礎(chǔ)。
(2)經(jīng)營(yíng)方式以及租售價(jià)格。
經(jīng)營(yíng)方式以及租售價(jià)格的確認(rèn)是項(xiàng)目收益的重要組成部分。房地產(chǎn)項(xiàng)目采用銷售、租賃或者是銷售和租賃參半的經(jīng)營(yíng)方式，關(guān)系到整個(gè)項(xiàng)目未來現(xiàn)金流量。通過了解周邊樓盤信息，選取近似樓盤作為項(xiàng)目租售價(jià)格的參考項(xiàng)目，采取市場(chǎng)分析法等恰當(dāng)?shù)挠?jì)量經(jīng)濟(jì)分析方法獲得合理有效的租售價(jià)格。在此基礎(chǔ)上進(jìn)行的銷售收入估算才能客觀公正，具有參考價(jià)值。
(3)經(jīng)濟(jì)財(cái)務(wù)的可行性。
經(jīng)濟(jì)財(cái)務(wù)上的可行性包含兩方面的內(nèi)容，一是經(jīng)濟(jì)可行性分析，二是財(cái)務(wù)可行性分析。經(jīng)濟(jì)可行性是指項(xiàng)目整體能夠?qū)?guó)民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生的積極影響，一定程度上能夠推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展;財(cái)務(wù)可行性是指項(xiàng)目本身的經(jīng)濟(jì)效益，從項(xiàng)目的總投資和收入出發(fā)，分析能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)帶來經(jīng)濟(jì)利益。進(jìn)行經(jīng)濟(jì)財(cái)務(wù)可行性分析，客觀的評(píng)價(jià)項(xiàng)目可行與否是確定投資該房地產(chǎn)項(xiàng)目的關(guān)鍵。
(4)環(huán)境評(píng)價(jià)以及節(jié)能效益。
在項(xiàng)目全壽命周期管理和可持續(xù)建設(shè)觀念的`影響下，房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究分析越來越注重?cái)M建項(xiàng)目對(duì)環(huán)境的影響以及可以采取的節(jié)能措施。環(huán)境評(píng)價(jià)是從項(xiàng)目的綠化工程、景觀工程對(duì)周邊環(huán)境以及居民生活的提供的舒適度來進(jìn)行評(píng)價(jià)。節(jié)能效益是從項(xiàng)目本身的建筑結(jié)構(gòu)出發(fā)，分析項(xiàng)目是否符合可持續(xù)原則，是否具有循環(huán)經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。
只有對(duì)上述部分進(jìn)行客觀的評(píng)價(jià)分析，得出的可行性研究報(bào)告結(jié)論才是符合項(xiàng)目本身的，才能客觀公正的為開發(fā)商提供投資決策的資料基礎(chǔ)。但縱觀目前房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究分析，由于實(shí)際操作的復(fù)雜性等因素的制約，依舊存在不少問題。
大多數(shù)開發(fā)商對(duì)可行性研究分析不重視，開發(fā)商的目標(biāo)是獲取利潤(rùn)，對(duì)于可行性研究分析，通常是項(xiàng)目已經(jīng)立項(xiàng)之后，由于相關(guān)部門報(bào)批備案需要，或是由于項(xiàng)目融資時(shí)，銀行等金融機(jī)構(gòu)的要求，這樣可行性研究分析就失去了其本身意義。
為了解決這一問題，首先必須讓開發(fā)商明確，可行性研究分析不僅僅是向當(dāng)?shù)卣?、?guī)劃部門和環(huán)境保護(hù)部門申請(qǐng)有關(guān)建設(shè)許可文件的依據(jù)，更是開發(fā)商在今后競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，避免靠盲目投資和盲目決策的決策失誤而給投資者帶來無法挽回的巨大經(jīng)濟(jì)損失的有效措施。對(duì)開發(fā)商來講，在投資決策前做好可行性研究分析工作，才能使項(xiàng)目的許多重大經(jīng)濟(jì)技術(shù)原則和基礎(chǔ)資料得到落實(shí)，使開發(fā)商的決策建立在科學(xué)而不是經(jīng)驗(yàn)或感覺的基礎(chǔ)上，以減少投資決策的失誤，提高投資的效益。其次，政府部門要加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目審批程序的嚴(yán)格控制，堅(jiān)持先有可行性研究分析，再立項(xiàng)。
(2)可行性研究依據(jù)不充分。
開發(fā)商或是委托的相關(guān)代理方在進(jìn)行可行性研究分析時(shí)，主要依據(jù)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)方案說明并結(jié)合國(guó)家、地方政府出臺(tái)的相關(guān)估價(jià)文件，對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)財(cái)務(wù)效益進(jìn)行評(píng)價(jià)。但是在確認(rèn)租售收入方面，通常采用的信息量不夠，數(shù)據(jù)更新不及時(shí)，并且選用分析方法不恰當(dāng)，導(dǎo)致項(xiàng)目租售收入不能客觀反映對(duì)項(xiàng)目預(yù)售情況的預(yù)測(cè)，從而影響項(xiàng)目現(xiàn)金流量的預(yù)測(cè)，使得可行性研究分析結(jié)果不合實(shí)際。
為此，組織建立專門的數(shù)據(jù)庫可以有效解決數(shù)據(jù)收集困難這一關(guān)鍵問題，使得房地產(chǎn)的可行性研究分析不再成為“無稽之談”。
就目前房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究分析來看，涉及的范圍足夠廣泛，但是一些方面的分析不夠深入具體。開發(fā)商有意識(shí)要對(duì)環(huán)境以及節(jié)能效益方面進(jìn)行評(píng)價(jià)分析，但在其出具的可行性研究報(bào)告中，這一部分論點(diǎn)不鮮明，論據(jù)不充分，論述不詳細(xì)，并且定性描述占絕大部分，缺乏詳細(xì)有效的定量分析。
針對(duì)這一現(xiàn)象，政府相關(guān)部門制定有關(guān)的制度標(biāo)準(zhǔn)，以規(guī)范這一部分的研究分析。培養(yǎng)專業(yè)型人才，建立專業(yè)的可行性研究分析機(jī)構(gòu)，保證可行性研究分析專業(yè)化，更加詳細(xì)深入。
三、結(jié)語。
總之，房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究分析是項(xiàng)目投資決策前的必要步驟，內(nèi)容上應(yīng)該較為全面的涵蓋項(xiàng)目的各個(gè)方面，在此基礎(chǔ)上，著重注意市場(chǎng)分析、項(xiàng)目選址及定位、銷售方式以及租售價(jià)格、經(jīng)濟(jì)財(cái)務(wù)可行性分析等方面。
我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究分析存在的問題很多，為了有效解決這些問題，就必須從相關(guān)的各個(gè)角度著手，政府部門加強(qiáng)其監(jiān)督引導(dǎo)作用，規(guī)范可行性研究分析;開發(fā)商認(rèn)真貫徹實(shí)行相關(guān)政策規(guī)范，重視可行性研究分析對(duì)擬建項(xiàng)目投資分析的價(jià)值;相關(guān)可行性研究分析報(bào)告編制機(jī)構(gòu)，重視專業(yè)人才的培養(yǎng)，提高可行性研究報(bào)告的深度和質(zhì)量。各個(gè)部門通力合作，使可行性研究工作發(fā)揮其應(yīng)有的作用。
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工業(yè)地產(chǎn)分析報(bào)告篇十四
緩解房地產(chǎn)業(yè)供求矛盾。通過加大配套商品房和中低價(jià)商品房的建設(shè)量，調(diào)整房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)，滿足普通老百姓的住房需求，有效緩解房地產(chǎn)業(yè)的供求矛盾。
適度平穩(wěn)房地產(chǎn)價(jià)格?？紤]到“兩港一城”建設(shè)效應(yīng)初顯、浦東板塊效應(yīng)顯現(xiàn)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)加快帶來的房產(chǎn)升值效應(yīng)，我區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格仍將繼續(xù)走高，但期房限轉(zhuǎn)、稅收調(diào)整、商品房網(wǎng)上登記等政策辦法將有效穩(wěn)定過快上漲的房?jī)r(jià)，使其漲幅趨于穩(wěn)定。
三、積極應(yīng)對(duì)，保持我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展。
總的來說，由于我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展基數(shù)相對(duì)較低，近期又迎來“兩港一城”開發(fā)建設(shè)的歷史性機(jī)遇，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將有比較大的發(fā)展空間。近期的房地產(chǎn)調(diào)控政策將使我區(qū)正在發(fā)展中的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入一個(gè)調(diào)整-鞏固-提高的階段，走向日趨成熟。為保持我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展，當(dāng)前要注意以下幾點(diǎn)。
1、加強(qiáng)房地產(chǎn)價(jià)格監(jiān)測(cè)工作。
建立起科學(xué)有效的房?jī)r(jià)監(jiān)測(cè)和預(yù)警體系，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格秩序，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。重點(diǎn)監(jiān)測(cè)土地出讓價(jià)格，新建商品房、存量房的交易價(jià)格;當(dāng)前特別要重視加強(qiáng)對(duì)住宅類商品房?jī)r(jià)格的監(jiān)測(cè)工作。加強(qiáng)房?jī)r(jià)的季度、年度分析預(yù)測(cè)工作，將出讓土地面積、房地產(chǎn)開發(fā)投資額，新建商品房的開工面積、竣工面積、銷售面積、空置房面積及空置率，市場(chǎng)平均價(jià)格及變動(dòng)情況和原因等列入分析內(nèi)容。一旦發(fā)現(xiàn)價(jià)格異常波動(dòng)，及時(shí)提出預(yù)警建議。
2、加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的跟蹤管理工作。
建立房地產(chǎn)項(xiàng)目的跟蹤聯(lián)系網(wǎng)絡(luò)，及時(shí)反饋項(xiàng)目的進(jìn)展情況，以便發(fā)現(xiàn)問題、協(xié)調(diào)問題、解決問題。確保房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)政府年度土地供應(yīng)計(jì)劃經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，并按照統(tǒng)一招標(biāo)、拍賣和掛牌的方式來取得土地使用權(quán)，同時(shí)，嚴(yán)格對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)有關(guān)用地、立項(xiàng)、規(guī)劃、建設(shè)和銷售手續(xù)的辦理。把好房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)準(zhǔn)入關(guān)，嚴(yán)格審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)條件，對(duì)抽逃注冊(cè)資本金、項(xiàng)目資本金，無證或超范圍從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的行為，要依法嚴(yán)厲打擊。
3、有計(jì)劃有步驟的規(guī)劃房地產(chǎn)開發(fā)。
結(jié)合我區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城鎮(zhèn)建設(shè)總體規(guī)劃來開發(fā)房地產(chǎn)，根據(jù)軌道交通等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)來編制房地產(chǎn)開發(fā)計(jì)劃，合理預(yù)留開發(fā)空間，以達(dá)到通過城市規(guī)劃來引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)，帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的良好效果。加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)控，通過房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息透明化，培育和發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)的作用，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)掌握市場(chǎng)狀況，根據(jù)市場(chǎng)運(yùn)行狀況合理安排開發(fā)計(jì)劃。
4、合理引導(dǎo)住房主體需求。
中低收入職工、新增的城鎮(zhèn)職工、城市化推進(jìn)的人群、進(jìn)城務(wù)工的農(nóng)民工、城鎮(zhèn)中的困難家庭是社會(huì)上的住房主體需求。為滿足這部分需求，市政府今年大力推進(jìn)配套商品房和中低價(jià)商品房?jī)深愖》拷ㄔO(shè)，同時(shí)加大廉租房的建設(shè)力度。我區(qū)要以此為契機(jī)，積極引導(dǎo)商品房開發(fā)向普通住宅建設(shè)傾斜，改善住宅供應(yīng)，完善住宅功能，提高住宅質(zhì)量。同時(shí)，結(jié)合我區(qū)開發(fā)建設(shè)和城市化進(jìn)程實(shí)際，引導(dǎo)居民對(duì)住房的理性消費(fèi)，推動(dòng)主體需求的合理化。
近年來，在縣委、縣政府“奮力跨越爭(zhēng)進(jìn)位，富民強(qiáng)縣快發(fā)展”等一系列方針政策的貫徹落實(shí)下，全縣城鎮(zhèn)建設(shè)步伐不斷加大，房地產(chǎn)業(yè)由小到大，從弱到強(qiáng)，不斷發(fā)展壯大。在保持市場(chǎng)供需總量平衡、供求結(jié)構(gòu)基本合理，房地產(chǎn)價(jià)格基本穩(wěn)定的態(tài)勢(shì)下，全縣房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)快速運(yùn)行的良好態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)開發(fā)投資，開發(fā)項(xiàng)目施工、竣工面積，商品房銷售面積等主要指標(biāo)快速增長(zhǎng)。房地產(chǎn)投資和消費(fèi)為拉動(dòng)我縣經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和社會(huì)發(fā)展做出了重要的貢獻(xiàn)。截至目前，我縣具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)已有17家，“十五”期間房地產(chǎn)開發(fā)投資累計(jì)完成6.3億元，建設(shè)花園、錦華苑、公園、城南、金都、金明寓、栗園、金星等成規(guī)模小區(qū)8處，開發(fā)商品住宅6200套、56萬平方米。房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，大大提高了居民的居住生活水平，為我縣經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)注入了新的活力。
目前我縣房地產(chǎn)業(yè)處于相對(duì)平穩(wěn)的發(fā)展時(shí)期，各類型樓盤銷售情況良好。建筑類型方面，已建和待建樓房以磚混結(jié)構(gòu)為主，框架結(jié)構(gòu)樓房所占比重逐漸上升;樓盤品質(zhì)不斷提升，居住環(huán)境日益改善。xx年以來，在房地產(chǎn)市場(chǎng)供需兩旺的同時(shí)，我縣房地產(chǎn)開發(fā)樓盤的品質(zhì)得到了不斷提升，購房戶的居住環(huán)境日益改善。住宅小區(qū)的環(huán)境和品位不斷提高的同時(shí)也加大了居民對(duì)住房消費(fèi)的吸引力。消費(fèi)結(jié)構(gòu)方面，主要以100平方米以上的大面積樓房為主，90-100平方米的小戶型銷售情況良好但數(shù)量較少，僅占年度開發(fā)量的25%左右。
總體看，xx年我縣房地產(chǎn)需求增長(zhǎng)速度將低于xx年，房地產(chǎn)供求形勢(shì)進(jìn)一步改善，房地產(chǎn)價(jià)格漲勢(shì)將趨向相對(duì)穩(wěn)定。今年以來，隨著國(guó)家抑制房地產(chǎn)非合理需求的力度加強(qiáng)，增加中低價(jià)位普通商品住房等調(diào)控措施的實(shí)現(xiàn)以及二級(jí)市場(chǎng)的擴(kuò)大，我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)供求形勢(shì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)將進(jìn)一步得到改善。主要消費(fèi)需求是外來經(jīng)商務(wù)工人員、鄉(xiāng)鎮(zhèn)機(jī)關(guān)工作者及剛參加工作的大中專畢業(yè)生，他們成為購房的主力軍;同時(shí)，個(gè)體從業(yè)者、私企老板及企業(yè)中的中高級(jí)管理人員對(duì)高檔住宅的需求也將有所增加。商品房購買對(duì)象以個(gè)人購買為主，投資商尚未大量出現(xiàn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)是否健康，一個(gè)重要標(biāo)志是看市場(chǎng)化程度如何(特別是個(gè)人購房比例)以及投資性購房的比例。xx年，從購房者購房的動(dòng)機(jī)來看，我縣城區(qū)購房者中，購房用于自己居住的比例達(dá)到93%，以投資為目的占7%，而純屬投機(jī)炒作購房的比例尚不到2%，說明我縣整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)并未出現(xiàn)大量投機(jī)者，整個(gè)銷售市場(chǎng)處于自然銷售狀態(tài)。
預(yù)計(jì)房屋價(jià)格在較旺的實(shí)際需求的支撐下將繼續(xù)上漲，漲幅經(jīng)歷了xx年爆發(fā)性增長(zhǎng)之后，將趨向平穩(wěn)，全年增長(zhǎng)速度預(yù)計(jì)將小于xx年水平。xx年全縣普通商品住宅平均銷售價(jià)格為1280元/m2，同比上漲6.5%。受土地價(jià)格、建筑“三材”價(jià)格上漲和小高層商品房投放量的增加，以及商品房配套設(shè)施，環(huán)境建設(shè)檔次提高等因素的影響，xx年全縣商品房平均售價(jià)漲幅與上年基本持平，但市場(chǎng)供給與需求同步增長(zhǎng)，商品房?jī)r(jià)格與商品住房?jī)r(jià)值基本相符，價(jià)格與價(jià)值之間并未形成較大的炒作空間。我縣目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)總體上沒有呈現(xiàn)“泡沫”，并且還具有相當(dāng)?shù)陌l(fā)展空間。
xx年全縣房地產(chǎn)開發(fā)完成投資2.05億元，比上年增長(zhǎng)19.8%。房地產(chǎn)開發(fā)投資占全縣全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比重達(dá)到5.17%，拉動(dòng)全縣固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)4.5個(gè)百分點(diǎn);對(duì)gdp增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率達(dá)到8.7%，拉動(dòng)全縣gdp增長(zhǎng)1.2個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)逐步發(fā)展成為我縣國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)。同時(shí)房地產(chǎn)業(yè)為地方政府開辟了財(cái)源，每年對(duì)地方財(cái)政收入的貢獻(xiàn)率超過了6%。拉動(dòng)了社會(huì)總體消費(fèi)的增長(zhǎng)。xx年，房地產(chǎn)銷售收入1.3億元，按拉動(dòng)消費(fèi)系數(shù)1.4計(jì)算，拉動(dòng)其他消費(fèi)額1.82億元，兩項(xiàng)累計(jì)達(dá)到3.12億元。同時(shí)為社會(huì)增加就業(yè)崗位5000余個(gè)。
1、住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不夠合理。中高檔住房供應(yīng)量過大，中低價(jià)位的普通商品房供應(yīng)偏少。90平方米左右的普通商品房供應(yīng)量不足三成，嚴(yán)重供不應(yīng)求。由于近年來我縣商品房?jī)r(jià)格上漲較快，而居民的實(shí)際收入增幅遠(yuǎn)趕不上房?jī)r(jià)的漲幅，廣大低收入群體只能望樓興嘆，希望能多推出經(jīng)濟(jì)適用房以及小戶型樓房，以滿足部分弱勢(shì)群體的購房需求。
2、房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管力度不夠。房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)，包括商品房預(yù)售和銷售、二手房轉(zhuǎn)讓、房屋權(quán)屬登記、房屋租賃備案、開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)、土地出讓、開發(fā)經(jīng)營(yíng)許可、規(guī)劃許可、建設(shè)許可、開發(fā)建設(shè)條件與施工許可、房地產(chǎn)信貸等。房地產(chǎn)業(yè)涉及的十多個(gè)稅種，由國(guó)稅、地稅、財(cái)政分別征收，計(jì)稅方式復(fù)雜，征管難度大。建立房地產(chǎn)信息系統(tǒng)，一是能夠很好地解決開發(fā)企業(yè)與購房者、管理者信息不對(duì)稱的狀況，增加透明度，為政府和有關(guān)部門實(shí)行監(jiān)測(cè)市場(chǎng)運(yùn)行的動(dòng)態(tài)變化提供依據(jù)，有利于調(diào)控市場(chǎng)，規(guī)范交易行為，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)督科學(xué)化;二是以房地產(chǎn)交易中心為平臺(tái)，以房地產(chǎn)信息為依托，實(shí)現(xiàn)信息共享，通過部門配合、環(huán)節(jié)控制，推動(dòng)房地產(chǎn)稅收征管精細(xì)化管理，達(dá)到“先繳稅、后辦證”的要求，以促進(jìn)稅收征管科學(xué)化。我縣的房地產(chǎn)信息系統(tǒng)還沒有建立，相關(guān)部門信息溝通、資源共享的機(jī)制尚未形成，不利于及時(shí)便捷地對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行監(jiān)測(cè)分析，同時(shí)也造出市場(chǎng)信息不對(duì)稱、透明度不高，不利于合理引導(dǎo)房地產(chǎn)投資和消費(fèi)。
3、城鄉(xiāng)房屋權(quán)屬登記管理工作需要加強(qiáng)。由于房產(chǎn)管理體制不理順，導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍多頭管理，市、縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)房產(chǎn)分治。按照建設(shè)部建房173號(hào)文和省建設(shè)廳魯建房發(fā)(1997)239號(hào)文《關(guān)于制作頒發(fā)全國(guó)統(tǒng)一房屋權(quán)屬證書的通知》要求，一個(gè)縣只能有一個(gè)發(fā)證機(jī)關(guān)，并且所頒發(fā)的房產(chǎn)證必須是經(jīng)建設(shè)部備案、由北京印鈔廠統(tǒng)一印制?？h城規(guī)劃區(qū)外的各鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村街房產(chǎn)，特別是各鄉(xiāng)鎮(zhèn)駐地企業(yè)，因無法辦理全國(guó)統(tǒng)一的房產(chǎn)證，所以不能辦理房產(chǎn)抵押貸款、過戶等手續(xù)，不利于企業(yè)和社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。這不僅造成了工作上的扯皮，損害了群眾利益，還造成了國(guó)家稅費(fèi)的流失。
4、部分開發(fā)商重視商品房建設(shè)，輕視配套設(shè)施建設(shè)的思想還很嚴(yán)重。相當(dāng)項(xiàng)目配套設(shè)施水平低，配套不完善，開發(fā)項(xiàng)目整體功能差，造成消費(fèi)者使用不方便，也給社會(huì)帶來一些隱患。如綠地、公廁、幼兒園、超市、健身場(chǎng)、物業(yè)用房等這些基礎(chǔ)配套設(shè)施多數(shù)小區(qū)沒有或根本達(dá)不到設(shè)計(jì)要求。
5、違規(guī)開發(fā)的歷史遺留問題有待解決。以前舊村改造和部分企事業(yè)單位自建房過程中，除還建本村居民和本單位職工住房外，還對(duì)外銷售了許多手續(xù)不完備的房屋，駐城村街中也有個(gè)別住戶在建房過程中少批多建，并將多建的住房違規(guī)出售，這些違規(guī)開發(fā)行為造成了房地產(chǎn)稅費(fèi)流失和不公平的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，對(duì)商品房市場(chǎng)帶來很大沖擊;也導(dǎo)致大量的房屋因手續(xù)不完備而不能確權(quán)和上市交易流通，影響了房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展和社會(huì)的穩(wěn)定。
二、關(guān)于規(guī)范發(fā)展我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的幾點(diǎn)建議。
1、引導(dǎo)普通商品房建設(shè)，推行安居工程(經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房)，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。經(jīng)濟(jì)適用住房是指土地由國(guó)家劃撥，各種稅費(fèi)減半征收，出售價(jià)格實(shí)行政府定價(jià)，按保本微利原則確定，主要面向社會(huì)上的中低收入家庭出售，是具有保障性質(zhì)的政策性商品住房。我縣目前為止未開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用住房。xx年11月，由縣房管局牽頭，統(tǒng)計(jì)局、民政局等6部門參與組織了一次低保家庭住房狀況調(diào)查。結(jié)果顯示，我縣低保家庭戶主屬“三無”、下崗、失業(yè)人員的約占97%，低保家庭無房戶約為三分之一，有住房的用戶，平均建筑面積小于45平方米的約占二分之一，且大多住房設(shè)施不全。所以，實(shí)施經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房工程是廣大中低收入者的迫切需求，是政府義不容辭的責(zé)任。另國(guó)辦發(fā)【xx】37號(hào)文件已經(jīng)要求，自xx年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積在90平方米以下的住房(含經(jīng)濟(jì)適用房)面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。
2、注重規(guī)劃，加快步伐，搞好城中村改造。城中村改造是加快我縣城市化進(jìn)程的重要舉措。根據(jù)我縣的舊城情況，待開發(fā)的區(qū)域很多，前景是好的，因此加快舊城改建工作將是大勢(shì)所趨，勢(shì)在必行。要以建設(shè)“臨沂衛(wèi)星城”為戰(zhàn)略目標(biāo)，堅(jiān)持新區(qū)開發(fā)和舊城改造相結(jié)合，正確處理經(jīng)營(yíng)城市和舊城改造的關(guān)系，繼續(xù)大力推進(jìn)舊城區(qū)改造，力爭(zhēng)在未來五年內(nèi)，縣城規(guī)劃區(qū)基本消除危陋棚戶區(qū)和“貧民窟”住房。嚴(yán)格控制企事業(yè)單位自建自用和零星插建性開發(fā)，改變過去那種局部改造、見縫插針的做法，實(shí)施地段開發(fā)與周邊環(huán)境相協(xié)調(diào)的開發(fā)模式，對(duì)影響城市道路景觀的危舊平房進(jìn)行大面積拆遷。按照經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益、社會(huì)效益相統(tǒng)一的原則，實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃，合理布局，綜合開發(fā)，配套建設(shè)。堅(jiān)持成區(qū)連片開發(fā)，開發(fā)一片，配套一片，完善一片，寧缺勿濫。建議縣政府成立舊城改造領(lǐng)導(dǎo)小組，領(lǐng)導(dǎo)小組由縣政府分管領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)，縣房地產(chǎn)管理局、縣計(jì)劃局、縣建設(shè)局、縣國(guó)土資源局、縣物價(jià)局、臨沭鎮(zhèn)政府等單位負(fù)責(zé)人為成員。舊城改造項(xiàng)目實(shí)行掛牌公示制度。舊城改造拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)和承擔(dān)的城市市政公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)用可據(jù)實(shí)從該土地使用權(quán)出讓金中補(bǔ)償。要做好“模擬拆遷”：即先做被拆遷人的思想工作，處理解決好拆遷工作中的相關(guān)問題，后發(fā)布拆遷公告，最后簽訂拆遷協(xié)議。
3、嚴(yán)格控制機(jī)關(guān)企事單位自建住房。為滿足職工住房需求，通過市場(chǎng)改善住房條件，臨沭縣人民政府下發(fā)的沭政發(fā)[**]43號(hào)文中規(guī)定：“從**年1月1日起，停止單位自行建設(shè)住房，需要住房的統(tǒng)一到縣政府的住宅小區(qū)購買?！濒斦l(fā)[xx]22號(hào)文件中再一次規(guī)定：“從意見下發(fā)之日起(xx、3、22)，各級(jí)黨政機(jī)關(guān)和事業(yè)單位一律停止單位建房，鼓勵(lì)機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位職工投資置業(yè)，通過市場(chǎng)改善住房條件。”最近建設(shè)部、監(jiān)察部、國(guó)土資源部聯(lián)合下發(fā)的建住房[xx]196號(hào)《關(guān)于制止違規(guī)集資合作建房的通知》再次強(qiáng)調(diào)，“自本通知下發(fā)之日起，一律停止審批黨政機(jī)關(guān)集資合作建房項(xiàng)目。嚴(yán)禁黨政機(jī)關(guān)利用職權(quán)或其影響，以任何名義、任何方式搞集資合作建房，超標(biāo)準(zhǔn)為本單位職工牟取住房利益?！币虼?，機(jī)關(guān)單位住房改造要走法制化、正規(guī)化軌道。要樹立“要住房，找市場(chǎng)”的觀念，杜絕新的住房實(shí)物分配和“委托代建”、“定向開發(fā)”等變相福利分房的現(xiàn)象。
4、加強(qiáng)農(nóng)村房屋權(quán)屬登記工作，建立城鄉(xiāng)一體的房屋權(quán)屬登記和檔案管理制度。禁止其他部門發(fā)放不具法律效力的房產(chǎn)證，以維護(hù)正常的房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。
5、提升產(chǎn)業(yè)的整體水平和實(shí)力。行業(yè)內(nèi)要樹立現(xiàn)代的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)理念，整體提升我縣房地產(chǎn)企業(yè)的綜合實(shí)力和水平，這是促進(jìn)我縣房地產(chǎn)業(yè)快速健康發(fā)展的根本所在。一是要注重鑄造房地產(chǎn)企業(yè)的“航空母艦”。要通過重組、兼并、控股、引外靠?jī)?yōu)等方式，盡快創(chuàng)建能對(duì)中小企業(yè)有帶動(dòng)作用“航母”型企業(yè)，提高企業(yè)整體素質(zhì)，增強(qiáng)生存與發(fā)展能力，提升綜合競(jìng)爭(zhēng)力。二是注重打造品牌。房地產(chǎn)企業(yè)要盡快適應(yīng)市場(chǎng)需求變化，實(shí)施精品帶動(dòng)戰(zhàn)略，提高信譽(yù)，建立品牌，擴(kuò)大市場(chǎng);三是要注重物業(yè)管理，充分利用房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理的“情侶效應(yīng)”，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理互促互動(dòng)。四是要注重企業(yè)誠信和經(jīng)濟(jì)倫理。倡導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)商要建起企業(yè)誠信檔案，樹立起經(jīng)濟(jì)倫理觀念，在發(fā)展中講究文化底蘊(yùn)、道德因素、科技含量、綠色生態(tài)，盡可能地為消費(fèi)者提供舒適、健康、優(yōu)美、潔凈、安全、方便和環(huán)保等各方面優(yōu)良的產(chǎn)品。
6、各部門加強(qiáng)協(xié)調(diào)溝通，做好拆遷工作。近年來，城市房屋拆遷成為社會(huì)的熱點(diǎn)難點(diǎn)問題。雖然城市拆遷工作是一項(xiàng)關(guān)系到加快發(fā)展經(jīng)濟(jì)、造福于民的好事，但在實(shí)際工作中，由于牽扯到各個(gè)方面的利害關(guān)系，特別是拆遷人、被拆遷人的經(jīng)濟(jì)利益問題，拆遷工作變得十分復(fù)雜，并出現(xiàn)了一些新問題，新情況。如我局在整理拆遷檔案工作中發(fā)現(xiàn)，有的房產(chǎn)已拆除，但未到我局辦理拆遷注銷或變更登記等相關(guān)手續(xù)，導(dǎo)致一宗土地出現(xiàn)兩套房產(chǎn)證，權(quán)屬上容易產(chǎn)生糾紛，不利于房產(chǎn)檔案的管理，至使有關(guān)問題難以及時(shí)妥善解決。根據(jù)國(guó)務(wù)院和山東省《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的規(guī)定，計(jì)劃、規(guī)劃、土地等有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)，協(xié)同做好城市房屋拆遷管理工作，使上述問題得以妥善解決。
7、加快房地產(chǎn)交易大廳建設(shè)，強(qiáng)化市場(chǎng)監(jiān)管。我局在已建成房地產(chǎn)交易中心的基礎(chǔ)上，決定整改再進(jìn)步，效率再提高，建立真正意義上的“一站式”服務(wù)大廳，每科室都有一名工作人員進(jìn)駐大廳，群眾進(jìn)一個(gè)門，領(lǐng)一份表，就可辦妥所有手續(xù)。同時(shí)，在交易大廳門口還有各開發(fā)公司簡(jiǎn)介、年度開發(fā)量、樓盤介紹、聯(lián)系電話等宣傳圖板，形成了一個(gè)“房產(chǎn)小超市”，既方便了人民群眾，又宣傳了開發(fā)公司，可謂一舉雙得。目前這一工作正在緊張有序的進(jìn)行之中。
工業(yè)地產(chǎn)分析報(bào)告篇十五
1)、項(xiàng)目申請(qǐng)單位情況:單位名稱、地址及郵編、聯(lián)系電話、法人代表姓名、人員、資產(chǎn)規(guī)模、財(cái)務(wù)收支狀況等情況。
2)、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人基本情況:姓名、性別、職稱、專業(yè)、聯(lián)系電話，與項(xiàng)目相關(guān)的主要業(yè)績(jī)。
3)、項(xiàng)目基本情況:項(xiàng)目名稱、項(xiàng)目類型;主要工作內(nèi)容、預(yù)期總目標(biāo)及其階段性目標(biāo);主要預(yù)期經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益指標(biāo);項(xiàng)目總投入情況(包括人、財(cái)、物等方面)。
2、必要性和可行性。
1)、項(xiàng)目背景及實(shí)施項(xiàng)目的必要性。
項(xiàng)目受益范圍分析;項(xiàng)目是否符合國(guó)家政策，是否不屬于國(guó)家政策優(yōu)先支持的領(lǐng)域和范圍;國(guó)家(含部分地區(qū))需求分析;申請(qǐng)單位事業(yè)發(fā)展需求分析。
項(xiàng)目實(shí)施對(duì)申請(qǐng)單位、所屬領(lǐng)域或社會(huì)事業(yè)發(fā)展的意義與作用。
2)、項(xiàng)目實(shí)施的可行性。
與同類項(xiàng)目相比分析;項(xiàng)目的主要思路與設(shè)想;項(xiàng)目預(yù)算的合理性及可靠性分析;項(xiàng)目預(yù)期社會(huì)效益分析;項(xiàng)目預(yù)期效益的持久性分析。
3)、項(xiàng)目不確定性分析。
項(xiàng)目實(shí)施過程中存在的不確定性分析;對(duì)應(yīng)措施分析。
3、實(shí)施條件。
1)、人員條件。
項(xiàng)目負(fù)責(zé)人組織管理能力;項(xiàng)目主要參加人員的姓名、性別、職務(wù)、專業(yè)、對(duì)項(xiàng)目熟悉情況。
2)、資金條件。
項(xiàng)目需要的投入總額;對(duì)財(cái)政專項(xiàng)資金的最低需求額;其他渠道資金的來源及其落實(shí)情況(需提供相關(guān)證明文件及資料)。
3)、基礎(chǔ)條件。
項(xiàng)目申請(qǐng)單位及合作單位單位完成該項(xiàng)目已經(jīng)具備哪些基礎(chǔ)條件(重點(diǎn)說明項(xiàng)目申請(qǐng)單位及合作單位具備那些設(shè)施條件，需要增加哪些新的關(guān)鍵設(shè)施)。
4)、其他相關(guān)條件。
4、進(jìn)度與計(jì)劃安排。
項(xiàng)目的階段性目標(biāo)情況;分段地實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃與計(jì)劃安排情況。
5、主要結(jié)論。
1、項(xiàng)目建議書及批復(fù)文件。
2、國(guó)家和地區(qū)的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃。
3、國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)，政府的有關(guān)規(guī)定。
4、項(xiàng)目合資、合作各方簽訂的協(xié)議書或意向書。
1、概述。
簡(jiǎn)述項(xiàng)目提出的背景、項(xiàng)目技術(shù)狀況、現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)規(guī)模;項(xiàng)目的`主要用途、性能;投資的必要性和預(yù)期經(jīng)濟(jì)效益;本企業(yè)實(shí)施該項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)。
1)、項(xiàng)目技術(shù)路線、工藝的合理性和成熟性，關(guān)鍵技術(shù)的先進(jìn)性和效果論述。
2)、項(xiàng)目技術(shù)性能水平與國(guó)外同類項(xiàng)目的比較。
3)、項(xiàng)目承擔(dān)單位在實(shí)施本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)，
3、項(xiàng)目成熟程度。
4、市場(chǎng)需求情況和風(fēng)險(xiǎn)分析。
5、投資估算及資金籌措。
1)、項(xiàng)目投資估算。
2)、資金籌措方案。
3)、投資使用計(jì)劃。
6、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益分析。
1)、未來5年成本、收入估算。
2)、財(cái)務(wù)分析:以動(dòng)態(tài)分析為主，提供財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、貸款償還期、投資回收期、投資利潤(rùn)率和利稅率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等指標(biāo)。
4)、財(cái)務(wù)分析結(jié)論。
5)、社會(huì)效益分析。
7、綜合實(shí)力和產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。
1)、企業(yè)員工構(gòu)成(包括分工構(gòu)成和學(xué)歷構(gòu)成)。
2)、企業(yè)高層管理人員或項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的教育背景、科技意識(shí)、市場(chǎng)開拓能力和經(jīng)營(yíng)管理水平。
3)、企業(yè)從事研究開發(fā)的人員力量、資金投入，以及企業(yè)內(nèi)部管理體系等情況。
4)、企業(yè)從事該產(chǎn)品生產(chǎn)的條件、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)(包括項(xiàng)目實(shí)施所需的基礎(chǔ)設(shè)施及原材料的來來源、供應(yīng)渠道等)。
8、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃。
9、其他。
1)、環(huán)境保護(hù)措施。
2)、勞動(dòng)保護(hù)和安全。
3)、必要的證明材料。
10、結(jié)論。
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工業(yè)地產(chǎn)分析報(bào)告篇十六
說明：
2、完成情況盡量用表格反映，無需再用文字重復(fù)敘述，文字重點(diǎn)分析增減原因和經(jīng)營(yíng)情況。
一、總體經(jīng)營(yíng)情況。
項(xiàng)目本月金額本年累計(jì)本年預(yù)算完成預(yù)算上年同期累計(jì)同比增減。
一、營(yíng)業(yè)收入減：營(yíng)業(yè)成本營(yíng)業(yè)稅金及附加銷售費(fèi)用。
管理費(fèi)用。
財(cái)務(wù)費(fèi)用。
二、營(yíng)業(yè)利潤(rùn)。
三、利潤(rùn)總額減：所得稅費(fèi)用。
四、凈利潤(rùn)說明：此表從當(dāng)月的報(bào)表中copy出來即可。
二、收入情況分析。
1、本年累計(jì)收入完成情況分析。
說明：王府井飯店本年累計(jì)收入完成情況需根據(jù)本年累計(jì)預(yù)算進(jìn)行比較（如：3月報(bào)告本年累計(jì)預(yù)算為1-3月預(yù)算合計(jì)數(shù)）；其他公司與全年預(yù)算比較，比較本年累計(jì)預(yù)算完成進(jìn)度，并分析原因。
本年累計(jì)完成預(yù)算比例，主要原因：
本年累計(jì)與去年同期比，主要原因：
2、本月收入完成情況分析。
說明：王府井飯店需對(duì)當(dāng)月預(yù)算完成情況進(jìn)行分析，其他公司僅對(duì)當(dāng)月經(jīng)營(yíng)情況進(jìn)行分析即可。
本月完成預(yù)算比例，主要原因：
本月與去年同期比，主要原因：
各業(yè)務(wù)板塊需根據(jù)自身業(yè)務(wù)情況進(jìn)行分析，應(yīng)包括但不限于以下內(nèi)容：
1）酒店業(yè)務(wù)：客房、餐飲、出租等各項(xiàng)收入完成情況，客房出租率、平均房?jī)r(jià)、revpar.值等業(yè)務(wù)指標(biāo)與預(yù)算比較。
2）房地產(chǎn)開發(fā)：對(duì)于當(dāng)年內(nèi)可進(jìn)行財(cái)務(wù)結(jié)算的項(xiàng)目，需計(jì)算當(dāng)年鎖定收入完成預(yù)算的比例；對(duì)于所有在售項(xiàng)目，需提供各項(xiàng)目銷售情況統(tǒng)計(jì)表。
貨值。
套數(shù)面積合同金額實(shí)際收款。
本月凈銷售（扣除退房）。
套數(shù)面積合同金額實(shí)際收款。
3）租賃業(yè)務(wù)：提供項(xiàng)目租賃情況表；租戶統(tǒng)計(jì)表。
租賃情況統(tǒng)計(jì)表。
樓座*樓座。
可出租總面積。
已租賃。
空置面積。
銷售/出租率。
平均租價(jià)。
租戶統(tǒng)計(jì)表。
類別戶數(shù)租戶名稱占已出租面積比重占大廈租。
賃
4）物業(yè)管理：各項(xiàng)目管理處物業(yè)管理收入、利潤(rùn)情況。
三、成本情況分析。
分別對(duì)本年累計(jì)和本月成本情況進(jìn)行分析，分析內(nèi)容同收入分析。
房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)：需說明各項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生成本情況、項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本情況。
四、三項(xiàng)費(fèi)用分析。
各公司都需對(duì)三項(xiàng)費(fèi)用變化較大內(nèi)容進(jìn)行詳細(xì)的比較分析。包括預(yù)算完成進(jìn)度情況、與去年。
同期的比較情況。
五、現(xiàn)金流量分析。
說明重大的現(xiàn)金流入流出項(xiàng)目?jī)?nèi)容。
六、工程進(jìn)度情況。
房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)：每月需簡(jiǎn)單描述工程進(jìn)度情況。對(duì)于當(dāng)年需結(jié)算的項(xiàng)目，需明確是否能按。
期完工，相關(guān)工作的進(jìn)展情況等。
七、其他重要事項(xiàng)。
重要簽約（或簽署意向協(xié)議）進(jìn)展，銀行貸款情況，等。
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