報告的寫作需要具備良好的邏輯思維和組織能力。編寫報告時,要注意客觀、中立的立場,避免主觀性和情緒化的表達(dá)。接下來是幾篇經(jīng)典的報告范文,希望能夠給大家提供一些寫作思路和靈感。
是資產(chǎn)評估報告篇一
本次評估的實(shí)物是xx市xx汽車維修服務(wù)有限責(zé)任公司股東王xx、王xx,擬設(shè)立公司投入的實(shí)物資產(chǎn)。
2、評估基準(zhǔn)日。
本次評估基準(zhǔn)日為20xx年7月24日。
本次評估的實(shí)物截止評估基準(zhǔn)日,已取得實(shí)物購置發(fā)票,發(fā)票號分別為:0xx92、0xx13、0xx3。
(2)參照國務(wù)院[19xx]91號令《國有資產(chǎn)評估管理辦法》;
(3)參照國資辦發(fā)[19xx]36號文《國有資產(chǎn)評估管理辦法施行細(xì)則》;
(4)國資辦發(fā)[19xx]23號《資產(chǎn)評估操作規(guī)范意見(試行)》的通知;
(6)委托方提供實(shí)物購置發(fā)票及照片;
(7)委托方提供實(shí)物轉(zhuǎn)讓合同;
(8)股東確認(rèn)價值;
(9)市場詢價、調(diào)查及評估人員現(xiàn)場勘察記錄底稿。
5、評估過程說明。
(1)評估前準(zhǔn)備工作。
根據(jù)資產(chǎn)占有方提供資產(chǎn)相關(guān)資料進(jìn)行核對,在核對相符的`基礎(chǔ)上收集和了解評估資產(chǎn)的狀況。
(2)現(xiàn)場調(diào)查與勘估。
按照評估申報表會同資產(chǎn)占有方的有關(guān)專業(yè)人員進(jìn)行了現(xiàn)場踏勘,并將委估的實(shí)實(shí)物產(chǎn)進(jìn)行了核實(shí),了解委估實(shí)物情況。
(3)評估作價階段。
本次評估的實(shí)物截止評估基準(zhǔn)日,已取得實(shí)物購置發(fā)票,發(fā)票號分別為:0xx13、02xx92、0xx93。根據(jù)實(shí)物購買時間對評估物作適當(dāng)?shù)牟町愓{(diào)整評估作價。
(4)報告階段。
根據(jù)評估資料、評估結(jié)果編制報告。
6、評估方法說明。
根據(jù)委托方的評估目的及委估資產(chǎn)的特點(diǎn),本次評估實(shí)物按實(shí)際支付價值計算被評估資產(chǎn)的全部費(fèi)用,然后根據(jù)現(xiàn)場鑒定及該實(shí)物的實(shí)際情況根據(jù)重置成本法及全體股東確認(rèn)價值確認(rèn)其價值。
根據(jù)以上評估方法及評估步驟,截止評估基準(zhǔn)日,委托評估資產(chǎn)的凈值合計為35萬元(大寫人民幣叁拾伍萬圓整)。
備查文件。
1、實(shí)物評估明細(xì)表;
2、主要資產(chǎn)權(quán)屬證明;
6、注冊資產(chǎn)評估師資格證書復(fù)印件。
是資產(chǎn)評估報告篇二
資產(chǎn)評估報告,是指注冊資產(chǎn)評估師遵照相關(guān)法律、法規(guī)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則,在實(shí)施了必要的評估程序?qū)μ囟ㄔu估對象價值進(jìn)行估算后,編制并由其所在評估機(jī)構(gòu)向委托方提交的反映其專業(yè)意見的書面文件。它是按照一定格式和內(nèi)容來反映評估目的、假設(shè)、程序、標(biāo)準(zhǔn)、依據(jù)、方法、結(jié)果及適用條件等基本情況的報告書。廣義的資產(chǎn)評估報告還是一種工作制度。它規(guī)定評估機(jī)構(gòu)在完成評估工作之后必須按照一定程序的要求,用書面形式向委托方及相關(guān)主管部門報告評估過程和結(jié)果。狹義的資產(chǎn)評估報告即資產(chǎn)評估結(jié)果報告書,既是資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)與注冊資產(chǎn)評估師完成對資產(chǎn)作價,就被評估資產(chǎn)在特定條件下價值所發(fā)表的專家意見,也是評估機(jī)構(gòu)履行評估合同情況的總結(jié),還是評估機(jī)構(gòu)與注冊資產(chǎn)評估師為資產(chǎn)評估項目承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任的證明文件。
一、為進(jìn)一步促進(jìn)我國資產(chǎn)評估工作的發(fā)展,規(guī)范資產(chǎn)評估行為,完善資產(chǎn)評估工作程序,提高資產(chǎn)評估行業(yè)的執(zhí)業(yè)水平,根據(jù)《國有資產(chǎn)評估管理辦法》(國務(wù)院第91號令)[1]以及國家其他有關(guān)法律、法規(guī),制定本規(guī)定。
二、凡按現(xiàn)行資產(chǎn)評估管理有關(guān)規(guī)定進(jìn)行資產(chǎn)評估的各類資產(chǎn)評估項目必須遵循本規(guī)定。
評估機(jī)構(gòu)在具體項目的操作中,其工作范圍和深度并不限于本規(guī)定的要求。
四、本規(guī)定所稱資產(chǎn)評估報告是由資產(chǎn)評估報告書正文、資產(chǎn)評估說明、資產(chǎn)評估明細(xì)表及相關(guān)附件構(gòu)成。
五、資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行資產(chǎn)評估活動時,應(yīng)當(dāng)遵循資產(chǎn)評估的一般原則和本規(guī)定的要求;具體項目不適用本規(guī)定的,可結(jié)合評估項目的實(shí)際情況增減相應(yīng)的內(nèi)容。
六、資產(chǎn)評估活動應(yīng)充分體現(xiàn)評估機(jī)構(gòu)的獨(dú)立、客觀、公正的宗旨,資產(chǎn)評估報告書的陳述不得帶有任何誘導(dǎo)、恭維和推薦性的陳述,評估報告書正文不得出現(xiàn)評估機(jī)構(gòu)的介紹性內(nèi)容。
七、資產(chǎn)評估報告的數(shù)據(jù)一般均應(yīng)當(dāng)采用阿拉伯?dāng)?shù)字,資產(chǎn)評估報告應(yīng)用中文撰寫打印,如需出具外文評估報告,外文評估報告的內(nèi)容和結(jié)果應(yīng)與中文報告一致,并須在評估報告中注明以中文報告為準(zhǔn)。
八、凡涉及資產(chǎn)評估報告基本內(nèi)容與格式的有關(guān)規(guī)定與本規(guī)定相抵觸的,以本規(guī)定為準(zhǔn)。
九、本規(guī)定由財政部負(fù)責(zé)解釋、修訂,并從頒布之日起實(shí)施。
國際上對資產(chǎn)評估報告有不同的分類,如美國專業(yè)評估執(zhí)業(yè)統(tǒng)一準(zhǔn)則將評估報告分為完整型評估報告、簡明型評估報告、限制型評估報告、評估復(fù)核。而我國由于尚未健全資產(chǎn)評估準(zhǔn)則體系,因此對資產(chǎn)評估報告種類還缺乏系統(tǒng)研究。
3)評估范圍和評估對象基本情況;
4)評估目的;
5)價值類型;
是資產(chǎn)評估報告篇三
委托方以外的其他評估報告使用者:xx司資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓涉及的相關(guān)各方。
名稱:xx有限公司。
注冊號:企合津總字第000670號。
登記機(jī)關(guān):xx。
地址:xx。
法定代表人:xx。
企業(yè)類型:中外合資經(jīng)營。
經(jīng)營范圍:生產(chǎn)、銷售各類食品、飲料、及化妝品的各類容器(不含玻璃瓶、涉及化學(xué)危險品及監(jiān)控化學(xué)品除外)。
(一)評估對象:
為天津中富容器有限公司固定資產(chǎn),包括天津中富容器有限公司車間裝修工程和機(jī)器設(shè)備。
(二)主要概況:
1、車間裝修工程狀況和權(quán)利狀況:
本次委托評估的是車間的裝修工程,房屋是租用房,裝修工程于20xx年3月竣工,裝修面積1800平方米。可以續(xù)租,沒有租期的限制,維護(hù)保養(yǎng)狀況良好。清查調(diào)整后評估帳面原值:63500000元,凈值:61238003元。
2、建筑物裝修情況:
裝修工程包括:1、廠房設(shè)備氣管、水管安裝;
2、車間暖氣安裝;
3、土建部分包括:金剛砂地面、鋁扣板吊頂、車間隔斷墻及粉刷;
4、給排水部分;
5、室內(nèi)照明部分(含裝防爆燈)。
3、機(jī)器設(shè)備狀況和權(quán)利狀況:
本次委托評估的機(jī)器設(shè)備為天津中富容器有限公司所擁有的生產(chǎn)設(shè)備、輔助生產(chǎn)設(shè)備、辦公用設(shè)備。
生產(chǎn)設(shè)備主要包括外購專用設(shè)備。如:大桶機(jī)等。部分設(shè)備狀況良好,能滿足工藝要求,有部分設(shè)備已損毀,不能使用。
本次評估的目的是為天津中富容器有限公司資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓提供價值參考依據(jù)。
根據(jù)委托評估要求,本次評估價值類型為市場價值。
市場價值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強(qiáng)迫壓制的情況下,某項資產(chǎn)在基準(zhǔn)日進(jìn)行正常公平交易的價值估計數(shù)額。
評估基準(zhǔn)日為20xx年12月31日。
選擇評估基準(zhǔn)日的依據(jù)如下:20xx年4月9日本所接受珠海xx股份有限公司委托對該公司固定資產(chǎn)進(jìn)行評估,評估目的是為天津中富容器有限公司資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓提供價值參考。為使評估基準(zhǔn)日與評估目的實(shí)現(xiàn)日盡量接近,根據(jù)實(shí)際情況選擇20xx年12月31日作為評估基準(zhǔn)日。
(一)評估假設(shè):
3、本次評估不考慮通貨膨脹因素的影響,資金的無風(fēng)險報酬率保持目前的水平。
4、評估對象資產(chǎn)按委托方提供有關(guān)資料載明的用途在合法且繼續(xù)使用的假設(shè)前提下進(jìn)行估算,當(dāng)假設(shè)條件發(fā)生變化時,評估結(jié)果一般會失效。
5、評估對象車間裝修工程的房屋是租用房,車間裝修工程是在可以續(xù)租,沒有租期的限制的市場條件下的價值。
6、本評估結(jié)果建立在被評估企業(yè)提供所有文件資料真實(shí)、準(zhǔn)確、完整、客觀基礎(chǔ)上,為委托方指定之評估對象在評估基準(zhǔn)日和價值類型定義下的評估價值。
本評估結(jié)果僅在滿足上述有關(guān)基本前提及假設(shè)條件的情況下成立。
(二)限制條件:
2、本所不對委托方運(yùn)用本報告于本次評估目的以外經(jīng)濟(jì)行為所產(chǎn)生的后果負(fù)責(zé)。
(三)評估結(jié)論的有效使用期限:
本評估報告依照法律法規(guī)的規(guī)定發(fā)生法律效力,其評估結(jié)論有效使用期限自評估基準(zhǔn)日起一年,即在20xx年12月31日至20xx年12月30日內(nèi)有效。
本評估報告僅供委托方為本次評估目的使用和送交資產(chǎn)評估主管機(jī)關(guān)審查使用,評估報告書的使用權(quán)歸委托方所有。
(一)行為依據(jù):
委托方與本所簽訂的資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書。
(二)法規(guī)依據(jù):
1、《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則—基本準(zhǔn)則》(財會[20xx]20號)。
2、《關(guān)于發(fā)布資產(chǎn)評估操作規(guī)范意見(試行)的通知》(中評協(xié)[1996]03號)。
3、《關(guān)于印發(fā)資產(chǎn)評估報告基本內(nèi)容與格式的暫行規(guī)定的通知》(財評字[1999]91號)。
4、《房地產(chǎn)估價規(guī)范》(gb/t50291—1999)。
5、有關(guān)部門制定的法律、法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)。
(三)產(chǎn)權(quán)依據(jù):
1、主要設(shè)備報關(guān)單、購置合同和發(fā)票。
(四)取價依據(jù):
1、天津工程造價信息;
2、《機(jī)電產(chǎn)品報價手冊》;
4、本所評估人員在市場上調(diào)查了解的價格信息。
本次評估采用成本法進(jìn)行。
成本法:求取估價對象在估價時點(diǎn)的重置價格或重建價格,扣除折舊,以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。
(一)明確評估業(yè)務(wù)基本事項:
本所接受珠海xx股份有限公司委托對天津中富容器有限公司固定資產(chǎn)進(jìn)行評估,評估目的是為天津中富容器有限公司資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓提供價值參考。根據(jù)委托評估要求,本次評估價值類型為市場價值,委托方以外的評估報告使用者為評估目的涉及的相關(guān)各方,評估基準(zhǔn)日確定為20xx年12月31日。
(二)簽訂業(yè)務(wù)約定書:
20xx年4月9日經(jīng)雙方協(xié)商后,委托方與本所簽訂了資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書。
(三)編制評估計劃:
本所根據(jù)評估項目的具體情況,指派項目經(jīng)理和評估小組成員。由項目經(jīng)理編制評估計劃,對評估項目的具體實(shí)施程序、時間要求、人員分工做出安排,并將評估計劃報經(jīng)部門經(jīng)理和所長審核批準(zhǔn)。
(四)現(xiàn)場調(diào)查:
根據(jù)批準(zhǔn)的評估計劃,評估人員進(jìn)駐天津中富容器有限公司進(jìn)行現(xiàn)場調(diào)查工作,主要包括對車間裝修工程、設(shè)備進(jìn)行現(xiàn)場勘察并拍照取證。
(五)收集評估資料:
根據(jù)評估工作的需要,評估人員收集與本次評估相關(guān)的各種資料與信息,包括天津中富容器有限公司的車間裝修工程、設(shè)備的市場價格信息等。
(六)評定估算:
根據(jù)評估對象的實(shí)際狀況和特點(diǎn),制定具體評估方法,對評估對象進(jìn)行評估測算,對委托評估的車間裝修工程和設(shè)備采用成本法。
項目經(jīng)理召集評估小組成員討論分析評估結(jié)論,并由項目經(jīng)理撰寫評估報告,經(jīng)三級審核后向委托方提交資產(chǎn)評估報告。
評估基準(zhǔn)日時,天津中富容器有限公司固定資產(chǎn)賬面值為人民幣711.92萬元,調(diào)整后賬面值為人民幣387.16萬元,評估值為人民幣413.49萬元,增幅為6.80%。(具體詳見固定資產(chǎn)清查評估明細(xì)表)。
(一)在評估基準(zhǔn)日至本報告出具期間,國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策及市場基本情況未發(fā)生任何重大變化。但本所不能預(yù)計本評估報告出具后的政策與市場變化對評估結(jié)果的影響。
(二)遵守相關(guān)法律、法規(guī)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則,對評估對象價值進(jìn)行估算并發(fā)表專業(yè)意見,是注冊資產(chǎn)評估師的責(zé)任,提供必要的資料并保證資料的真實(shí)性、合法性和完整性,恰當(dāng)使用評估報告是委托方和相關(guān)當(dāng)事方的責(zé)任。
(三)參與本次評估的評估師及評估人員在被評估資產(chǎn)中沒有現(xiàn)實(shí)和預(yù)期的收益,同時與相關(guān)各方?jīng)]有個人利益關(guān)系和偏見。
(四)對于評估中可能存在的影響評估結(jié)果的其他瑕疵事項,被評估企業(yè)在評估時未作特別說明,在評估人員根據(jù)專業(yè)經(jīng)驗一般不能獲悉的情況下,評估機(jī)構(gòu)及評估人員不承擔(dān)相關(guān)責(zé)任。
(五)評估對象車間裝修工程的房屋是租用房,車間裝修工程是在可以續(xù)租,沒有租期的限制的市場條件下的價值。
(六)評估結(jié)果是估價對象于估價時點(diǎn)20xx年12月31日的資產(chǎn)公開市場價值,未考慮該資產(chǎn)的他項權(quán)和涉及的債權(quán)債務(wù)對結(jié)果的影響。
(七)《固定資產(chǎn)—房屋建筑物清查評估明細(xì)表》中的建筑面積是資產(chǎn)占有方提供的,我們并未進(jìn)行查證及核實(shí)。
(八)油溫機(jī)及備件、水溫機(jī)及備件、輸送系統(tǒng)為免稅進(jìn)口設(shè)備,評估基準(zhǔn)日時尚處于海關(guān)監(jiān)管期內(nèi),依《中華人民共和國海關(guān)法》的規(guī)定,該等設(shè)備及備件用于轉(zhuǎn)讓時應(yīng)經(jīng)海關(guān)許可。另外該等設(shè)備的評估結(jié)果未考慮進(jìn)口關(guān)稅和進(jìn)口增值稅。
(九)空氣運(yùn)輸機(jī)《進(jìn)口貨物報關(guān)單》的收貨單位為天津中富聯(lián)體容器有限公司,我們?nèi)〉迷撛O(shè)備產(chǎn)權(quán)屬于天津中富容器有限公司的說明函。
是資產(chǎn)評估報告篇四
第一條為規(guī)范注冊資產(chǎn)評估師編制和出具評估報告行為,維護(hù)社會公共利益和資產(chǎn)評估各方當(dāng)事人合法權(quán)益,根據(jù)《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則》,制定本準(zhǔn)則。
第二條本準(zhǔn)則所稱評估報告,是指注冊資產(chǎn)評估師根據(jù)資產(chǎn)評估準(zhǔn)則的要求,在履行必要評估程序后,對評估對象在評估基準(zhǔn)日特定目的下的價值發(fā)表的、由其所在評估機(jī)構(gòu)出具的書面專業(yè)意見。
第三條注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù),編制和出具評估報告,應(yīng)當(dāng)遵守本準(zhǔn)則。
第四條注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行與價值估算相關(guān)的其他業(yè)務(wù),出具價值分析報告或者其他專業(yè)意見,可以參照本準(zhǔn)則。
第五條注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)清晰、準(zhǔn)確地陳述評估報告內(nèi)容,不得使用誤導(dǎo)性的表述。
第六條注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)在評估報告中提供必要信息,使評估報告使用者能夠合理理解評估結(jié)論。
第七條注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù),可以根據(jù)評估對象的復(fù)雜程度、委托方要求,合理確定評估報告的詳略程度。
第八條注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù),評估程序受到限制且無法排除,經(jīng)與委托方協(xié)商后仍需出具評估報告的,應(yīng)當(dāng)在評估報告中說明評估程序受限情況及其對評估結(jié)論的影響,并明確評估報告的使用限制。
第九條評估報告應(yīng)當(dāng)由兩名以上注冊資產(chǎn)評估師簽字蓋章,并由評估機(jī)構(gòu)蓋章。有限責(zé)任公司制評估機(jī)構(gòu)的法定代表人或者合伙制評估機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)該評估業(yè)務(wù)的合伙人應(yīng)當(dāng)在評估報告上簽字。
根據(jù)中評協(xié)[20xx]230號第九條修改為:“評估報告應(yīng)當(dāng)由兩名以上(含兩名)注冊資產(chǎn)評估師簽字蓋章,并由評估機(jī)構(gòu)加蓋公章。有限責(zé)任公司制評估機(jī)構(gòu)的法定代表人或者合伙制評估機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)該評估業(yè)務(wù)的合伙人應(yīng)當(dāng)在評估報告上簽字。
“有限責(zé)任公司制評估機(jī)構(gòu)的法定代表人可以授權(quán)首席評估師或者其他持有注冊資產(chǎn)評估師證書的副總經(jīng)理以上管理人員在評估報告上簽字。
“有限責(zé)任公司制評估機(jī)構(gòu)可以授權(quán)分支機(jī)構(gòu)以分支機(jī)構(gòu)名義出具除證券期貨相關(guān)評估業(yè)務(wù)外的評估報告,加蓋分支機(jī)構(gòu)公章。評估機(jī)構(gòu)的法定代表人可以授權(quán)分支機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人在以分支機(jī)構(gòu)名義出具的評估報告上簽字?!?BR> 第十條評估報告應(yīng)當(dāng)使用中文撰寫。需要同時出具外文評估報告的,以中文評估報告為準(zhǔn)。
評估報告一般以人民幣為計量幣種,使用其他幣種計量的,應(yīng)當(dāng)注明該幣種與人民幣的匯率。
第十一條評估報告應(yīng)當(dāng)明確評估報告的使用有效期。通常,只有當(dāng)評估基準(zhǔn)日與經(jīng)濟(jì)行為實(shí)現(xiàn)日相距不超過一年時,才可以使用評估報告。
第十二條評估報告應(yīng)當(dāng)包括下列主要內(nèi)容:
(一)標(biāo)題及文號;
(二)聲明;
(三)摘要;
(四)正文;
(五)附件。
(二)提醒評估報告使用者關(guān)注評估報告特別事項說明和使用限制;
(三)其他需要聲明的內(nèi)容。
第十四條評估報告摘要應(yīng)當(dāng)提供評估業(yè)務(wù)的主要信息及評估結(jié)論。
(一)委托方、產(chǎn)權(quán)持有者和委托方以外的其他評估報告使用者;
(二)評估目的;
(三)評估對象和評估范圍;
(四)價值類型及其定義;
(五)評估基準(zhǔn)日;
(六)評估依據(jù);
(七)評估方法;
(八)評估程序?qū)嵤┻^程和情況;
()評估假設(shè);
(十)評估結(jié)論;
(十一)特別事項說明;
(十四)注冊資產(chǎn)評估師簽字蓋章、評估機(jī)構(gòu)蓋章和法定代表人或者合伙人簽字。
根據(jù)中評協(xié)[20xx]230號第十五條第(十四)項修改為:“注冊資產(chǎn)評估師簽字蓋章,評估機(jī)構(gòu)或者經(jīng)授權(quán)的分支機(jī)構(gòu)加蓋公章,法定代表人或者其授權(quán)代表簽字,合伙人簽字?!?BR> 第十六條評估報告使用者包括委托方、業(yè)務(wù)約定書中約定的其他評估報告使用者和國家法律、法規(guī)規(guī)定的評估報告使用者。
第十七條評估報告載明的評估目的應(yīng)當(dāng)惟一,表述應(yīng)當(dāng)明確、清晰。
第十八條評估報告中應(yīng)當(dāng)載明評估對象和評估范圍,并具體描述評估對象的基本情況,通常包括法律權(quán)屬狀況、經(jīng)濟(jì)狀況和物理狀況。
第十九條評估報告應(yīng)當(dāng)明確價值類型及其定義,并說明選擇價值類型的理由。
第二十條評估報告應(yīng)當(dāng)載明評估基準(zhǔn)日,并與業(yè)務(wù)約定書約定的評估基準(zhǔn)日保持一致。評估報告應(yīng)當(dāng)說明選取評估基準(zhǔn)日時重點(diǎn)考慮的因素。評估基準(zhǔn)日可以是現(xiàn)在時點(diǎn),也可以是過去或者將來的時點(diǎn)。
第二十一條評估報告應(yīng)當(dāng)說明評估遵循的法律依據(jù)、準(zhǔn)則依據(jù)、權(quán)屬依據(jù)及取價依據(jù)等。
第二十二條評估報告應(yīng)當(dāng)說明所選用的評估方法及其理由。
第二十三條評估報告應(yīng)當(dāng)說明評估程序?qū)嵤┻^程中現(xiàn)場調(diào)查、資料收集與分析、評定估算等主要內(nèi)容。
第二十四條評估報告應(yīng)當(dāng)披露評估假設(shè)及其對評估結(jié)論的影響。
第二十五條注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)在評估報告中以文字和數(shù)字形式清晰說明評估結(jié)論。
通常評估結(jié)論應(yīng)當(dāng)是確定的數(shù)值。經(jīng)與委托方溝通,評估結(jié)論可以使用區(qū)間值表達(dá)。
第二十六條評估報告的特別事項說明通常包括下列內(nèi)容:
(一)產(chǎn)權(quán)瑕疵;
(二)未決事項、法律糾紛等不確定因素;
(三)重大期后事項;
(四)在不違背資產(chǎn)評估準(zhǔn)則基本要求的情況下,采用的不同于資產(chǎn)評估準(zhǔn)則規(guī)定的程序和方法。
注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)說明特別事項可能對評估結(jié)論產(chǎn)生的影響,并重點(diǎn)提示評估報告使用者予以關(guān)注。
第二十七條評估報告的使用限制說明通常包括下列內(nèi)容:
(一)評估報告只能用于評估報告載明的評估目的和用途;
(二)評估報告只能由評估報告載明的評估報告使用者使用;
(四)評估報告的使用有效期;
(五)因評估程序受限造成的評估報告的使用限制。
第二十八條評估報告載明的評估報告日通常為注冊資產(chǎn)評估師形成最終專業(yè)意見的日期。
(一)評估對象所涉及的主要權(quán)屬證明資料;
(二)委托方和相關(guān)當(dāng)事方的承諾函;
(三)評估機(jī)構(gòu)及簽字注冊資產(chǎn)評估師資質(zhì)、資格證明文件;
(四)評估對象涉及的資產(chǎn)清單或資產(chǎn)匯總表。
第三十條本準(zhǔn)則自20xx年7月1日起施行。
(中國資產(chǎn)評估協(xié)會關(guān)于印發(fā)《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則——評估報告》等7項資產(chǎn)評估準(zhǔn)則的通知,中評協(xié)[20xx]189號,20xx年11月28日)。
是資產(chǎn)評估報告篇五
上個世紀(jì)八九十年代發(fā)生在美國的儲貸危機(jī)被認(rèn)為是儲貸機(jī)構(gòu)使用歷史成本計量法的財務(wù)報告掩蓋了問題貸款,沒能真實(shí)地反映企業(yè)真實(shí)的財務(wù)狀況,影響了投資者對經(jīng)營風(fēng)險的判斷,從而導(dǎo)致了多家金融機(jī)構(gòu)破產(chǎn)。20xx年美國財務(wù)會計準(zhǔn)則委員會(fasb)發(fā)布《美國財務(wù)會計準(zhǔn)則第157號公告:公允價值計量》(sfasno.157[1]),公允價值概念開始在會計準(zhǔn)則中大規(guī)模地應(yīng)用和推廣。
20xx年2月15日,財政部發(fā)布了我國修訂后新的企業(yè)會計準(zhǔn)則的基本準(zhǔn)則和38項具體準(zhǔn)則,20xx年10月30日發(fā)布企業(yè)會計準(zhǔn)則應(yīng)用指南。新的會計準(zhǔn)則與國際準(zhǔn)則趨同,在金融工具、投資性房地產(chǎn)、非共同控制下的企業(yè)合并、債務(wù)重組和非貨幣性交易等方面都引入了公允價值,公允價值的引入是新會計準(zhǔn)則的重大突破,它對于提高會計報表的相關(guān)性具有重要的意義。
新準(zhǔn)則中有17個準(zhǔn)則涉及公允價值計量,包括金融工具、投資性房地產(chǎn)、非同一控制下的企業(yè)合并、債務(wù)重組、資產(chǎn)減值、非貨幣性交易、租賃和套期保值等(見下表)。
公允價值的變動及計量的可靠性對企業(yè)損益具有較大影響,根據(jù)財政部對我國2129家上市公司20xx年財務(wù)報告中公允價值使用情況的統(tǒng)計:
(1)在2129家上市公司中,交易性金融資產(chǎn)產(chǎn)生公允價值變動損益的有397家,占比為18.65%,交易性金融資產(chǎn)公允價值變動產(chǎn)生的收益合計為54.27億元。因衍生工具、套期保值業(yè)務(wù)等產(chǎn)生公允價值變動損益的有29家,其中,中國銀行(601988)衍生工具、套期保值業(yè)務(wù)產(chǎn)生的公允價值變動損失最大,損失額高達(dá)10.02億元。
(2)存在投資性房地產(chǎn)的上市公司數(shù)量833家,采用成本法計量的806家,采用公允價值計量的27家,投資性房地產(chǎn)公允價值計量產(chǎn)生的公允價值變動凈收益為36.24億元。
(3)20xx年完成債務(wù)重組的252家上市公司多數(shù)都披露了債務(wù)重組對營業(yè)外收支的影響金額,只有少數(shù)上市公司披露了債務(wù)重組過程中所采用的公允價值確定方式,26家上市公司的債務(wù)重組損益在凈利潤中所占比重超過了100%。
(4)2117家上市公司20xx年發(fā)生的資產(chǎn)減值損失合計2355.26億元,占到上市公司整體利潤總額的10.57%,較20xx年增加372.68億元,增幅為18.80%。從資產(chǎn)減值損失的構(gòu)成來看,金融類上市公司的資產(chǎn)減值損失主要集中在商業(yè)銀行類上市公司的貸款減值損失,非金融類上市公司的資產(chǎn)減值損失中存貨跌價損失、固定資產(chǎn)減值損失和壞賬損失。在發(fā)生資產(chǎn)減值的2117家上市公司中,僅有6家上市公司明確披露了非流動資產(chǎn)可收回金額的具體確定方法。
我國財政部關(guān)于會計準(zhǔn)則中公允價值的定義是:“公允價值是在公允價值計量下,資產(chǎn)和負(fù)債按照在公平交易中,熟悉情況的交易雙方自愿進(jìn)行資產(chǎn)交換或者債務(wù)清償?shù)慕痤~計量”;美國第157號準(zhǔn)則《公允價值計量》中,公允價值是“市場參與者在計量日的有序交易中,假設(shè)將一項資產(chǎn)出售可收到或?qū)⒁豁椮?fù)債轉(zhuǎn)讓應(yīng)支付的價格”?!顿Y產(chǎn)評估價值類型指導(dǎo)意見》對于市場價值的定義是:“市場價值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強(qiáng)迫的情況下,評估對象在評估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常公平交易的價值估計數(shù)額”。從定義上看,資產(chǎn)評估中市場價值和會計中的公允價值差異不大,都是以公平市場作為判斷公允的標(biāo)準(zhǔn)。
但是從操作層面來看,會計中的公允價值在評估對象、價值內(nèi)涵、具體的價值定義、評估假設(shè)等方面都有很大區(qū)別。以資產(chǎn)減值為例,會計準(zhǔn)則中規(guī)定,當(dāng)企業(yè)資產(chǎn)的賬面價值低于資產(chǎn)可收回價值(recoverableamount),企業(yè)應(yīng)該確認(rèn)資產(chǎn)減值損失。對可能存在減值的資產(chǎn)確定其可收回價值并與資產(chǎn)的賬面價值進(jìn)行比較確定資產(chǎn)的減值損失。會計師在判斷資產(chǎn)的可回收價值時,通常會借助評估師提供的專業(yè)意見。
(一)價值概念。
1.可收回價值:指資產(chǎn)的銷售凈價與其使用價值二者之中的較高者。
收回或支付的現(xiàn)金凈流量的估計數(shù),應(yīng)等于預(yù)期處。
2.使用價值(valueinuse):指資產(chǎn)在未來持續(xù)使用過程和使用期限結(jié)束時的處置中形成的現(xiàn)金流量現(xiàn)值。
3.銷售凈價:資產(chǎn)的公平市場價值扣除處置費(fèi)用后的金額。處置費(fèi)用指可直接歸屬于資產(chǎn)處置的增量費(fèi)用,不包括融資費(fèi)用和所得稅費(fèi)用。
與通常的資產(chǎn)評估不同,以財務(wù)報告為目的的資產(chǎn)評估對象是以最基本的現(xiàn)金流產(chǎn)出單位為主體?,F(xiàn)金產(chǎn)出單位(cashgenerating),指從持續(xù)使用中產(chǎn)生現(xiàn)金流入的最小的可辨認(rèn)資產(chǎn)組合,而該資產(chǎn)組合的持續(xù)使用很大程度上獨(dú)立于其他資產(chǎn)或資產(chǎn)組合。
(三)對評估操作的具體要求。
在操作層面,會計準(zhǔn)則對公允價值的計量與傳統(tǒng)的資產(chǎn)評估相比,其規(guī)定更為具體。
1.預(yù)測的基礎(chǔ)。
(2)現(xiàn)金流量預(yù)計應(yīng)以管理部門通過的最近財務(wù)預(yù)算或預(yù)測為基礎(chǔ);。
(3)現(xiàn)金流的預(yù)計以資產(chǎn)的當(dāng)前狀況為基礎(chǔ)進(jìn)行估計,未來現(xiàn)金流量估計數(shù)不包括預(yù)期從下述事項中產(chǎn)生的估計未來現(xiàn)金流入或流出:
1)企業(yè)尚未承諾的未來重組;。
2)改良性資本支出(超過資產(chǎn)的原有能力或水平)。如果企業(yè)已經(jīng)承諾重組,則未來現(xiàn)金流量預(yù)測應(yīng)基于重組假設(shè)。
2.預(yù)測周期及預(yù)測要求。
(1)最多應(yīng)涵蓋五年,除非有理由證明更長的預(yù)測期是合理的;。
(2)對預(yù)測期以后的現(xiàn)金流量應(yīng)使用穩(wěn)定或遞減的增長率,除非有理由證明遞增的增長率是合理的。并且增長率不應(yīng)超過企業(yè)、行業(yè)或國家的長期平均增長率,除非更高的增長率有理由證明是合理的。
3.未來現(xiàn)金流量的構(gòu)成要素。
(1)未來現(xiàn)金流預(yù)測不包括籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流入或流出;。
(2)未來現(xiàn)金流預(yù)測不包括所得稅收入或支出;。
(3)在資產(chǎn)的使用期限結(jié)束時,通過處置資產(chǎn)而置資產(chǎn)公平市場價值扣除資產(chǎn)處置費(fèi)用后的金額。
4.折現(xiàn)率。
折現(xiàn)率應(yīng)是反映貨幣時間價值的當(dāng)前市場評價以及資產(chǎn)特有風(fēng)險的稅前折現(xiàn)率。如果評估師獲得的計算折現(xiàn)率基礎(chǔ)數(shù)據(jù)是稅后的,應(yīng)對其加以調(diào)整以反映稅前利率。折現(xiàn)率不應(yīng)反映據(jù)以調(diào)整了未來現(xiàn)金流量估計數(shù)的風(fēng)險。
5.銷售凈價評估。
(1)資產(chǎn)銷售凈價的最好證據(jù)是正常交易中確定銷售協(xié)議中規(guī)定的價格;。
(4)除非被迫立即銷售資產(chǎn),否則銷售凈價不反映強(qiáng)制銷售價格。
公允價值彌補(bǔ)了歷史成本在“相關(guān)性”方面的不足,但是目前國內(nèi)公允價值的推廣使用情況并不理想,主要原因是我國會計界很多人士對公允價值的使用持謹(jǐn)慎態(tài)度。其關(guān)鍵問題是對會計師而言,一些公允價值計量方面的技術(shù)問題缺乏解決辦法,在實(shí)務(wù)操作上,對一些復(fù)雜資產(chǎn)的公允價值計量采取回避措施,因此導(dǎo)致了大家對會計報表的合理性產(chǎn)生質(zhì)疑。
在我國,大部分的非同一控制下企業(yè)合并均簡單地將購并日被收購企業(yè)凈資產(chǎn)的公允價值與賬面價值的差額做為商譽(yù)處理,而對企業(yè)屬于可辨認(rèn)無形資產(chǎn),均以技術(shù)上無法確認(rèn)其公允價值為理由作為商譽(yù)處理。按照我國的會計準(zhǔn)則,商譽(yù)不需要攤銷,對企業(yè)合并所形成的商譽(yù),至少應(yīng)當(dāng)在每年年度終了進(jìn)行減值測試,而可辨識的無形資產(chǎn)則按其使用壽命進(jìn)行攤銷。不同的合并對價分?jǐn)倢喜⑵髽I(yè)的損益將產(chǎn)生不同的影響,特別是對一些無形資產(chǎn)未在賬面完整反映的高技術(shù)企業(yè)影響很大。
簡單資產(chǎn)的計價可以直接使用市場價值,對于復(fù)雜資產(chǎn),如無形資產(chǎn)、金融衍生品等無法找到相同或相似的市場參照物,必須依賴估值技術(shù)。例如對銀行信貸資產(chǎn)公允價值的計量,違約率(pd)、違約損失率(lgd)的估計必須借助復(fù)雜的估值模型。
會計界的另外一個擔(dān)心是估值技術(shù)所確定的公允價值的可靠性。實(shí)際上,使用估值技術(shù)、估值模型并不一定代表可靠性的降低,同樣,對于交易不活躍的市場、可比性差的市場、價格變動劇烈的市場,即使找到相同或相似的參照物,其價值也未必公允。
估值模型的建模數(shù)據(jù)也是來源于市場,估值模型對于復(fù)雜資產(chǎn)的公允價值確定更為科學(xué)、更為精確,同時也減少了專業(yè)判斷的使用,使得估值結(jié)果更為客觀。對于大家擔(dān)心的可靠性問題,好的估值模型一般都會給出估值結(jié)果的置信區(qū)間,其評估結(jié)論也是經(jīng)得起市場檢驗的。公允價值計量離不開估值技術(shù)和估值模型,模型估值可能會在整個公允價值計量中占相當(dāng)大的比例。
企業(yè)合并中的購買價格分配(ppa),特別是如何確定可辨識無形資產(chǎn)的公允價值、如何確定商譽(yù)的公允價值是困擾會計行業(yè)的一大問題。由會計師來計量可辨識無形資產(chǎn)的公允價值已經(jīng)超出了他們的專業(yè)范疇,對于合并對價分?jǐn)?、無形資產(chǎn)計量、投資性房地產(chǎn)、金融衍生工具等復(fù)雜資產(chǎn)的公允價值計量,會計師應(yīng)該更多地利用評估師的專業(yè)服務(wù)。
在美國,會計界、評估界和審計界對以財務(wù)報告為目的的評估已經(jīng)進(jìn)行長期、廣泛的合作。20xx年,fasb成立了專門研究評估問題的機(jī)構(gòu),以便更好地借助評估技術(shù)解決會計準(zhǔn)則中的公允價值計量問題。20xx年,他們重點(diǎn)討論了企業(yè)合并對價的公允價值計量、無形資產(chǎn)評估以及公允價值計量的溢價、折價等問題。有關(guān)合并對價分?jǐn)?ppa)、商譽(yù)計量等問題的討論,推動了服務(wù)于會計和財務(wù)報告目的的評估業(yè)務(wù)發(fā)展。美國公共公司會計監(jiān)管委員會(pcaob)提出的認(rèn)可評估師為審計活動中專家的規(guī)則提案(proposedrule)中針對第三號審計準(zhǔn)則,指出:“委員會相信依賴專家是一個十分重要的環(huán)節(jié)。專家在審計業(yè)務(wù)中扮演重要的角色。例如評估師(appraiser)、精算師(actuaries)和環(huán)保咨詢師(environmentconsultants)在資產(chǎn)價值、計算假設(shè)、環(huán)境損失準(zhǔn)備等方面提供十分有價值的數(shù)據(jù)。”
20世紀(jì)90年代后期,國際評估準(zhǔn)則委員會包括國際會計準(zhǔn)則委員會就如何利用估值技術(shù)確定公允價值進(jìn)行了大量的溝通與協(xié)調(diào),從20xx年起先后頒布了國際評估應(yīng)用指南1(以財務(wù)報告為目的的評估)、評估指南8(以財務(wù)報告為目的的評估業(yè)務(wù)中的成本法)以及《以財務(wù)報告為目的的無形資產(chǎn)評估指南》等技術(shù)文件。
近年來,在財政部有關(guān)司局的支持下,資產(chǎn)評估行業(yè)與會計行業(yè)在評估服務(wù)于會計方面進(jìn)行了有效溝通,達(dá)成了許多共識。為了更好地服務(wù)于以財務(wù)報告為目的的評估,中國資產(chǎn)評估協(xié)會20xx年組織制訂并頒布了《以財務(wù)報告為目的的評估指南》。該指南針對以財務(wù)報告為目的評估服務(wù)的特點(diǎn),重點(diǎn)在評估對象的確定、評估價值類型與會計計量屬性的銜接、評估方法的`應(yīng)用等方面作出了創(chuàng)新性的規(guī)定。20xx年又頒布了《投資性房地產(chǎn)評估指導(dǎo)意見》,對投資性房地產(chǎn)評估的概念、評估對象、評估基本要求、適用的評估方法、信息披露等各個方面進(jìn)行了較為詳盡的指導(dǎo)和說明,同時對評估方法中涉及到的各類參數(shù)取值都做了基本要求,是對《以財務(wù)報告為目的的評估指南》的補(bǔ)充和細(xì)化。指南和指導(dǎo)意見的發(fā)布,對于規(guī)范和提高資產(chǎn)評估師服務(wù)于以財務(wù)報告為目的評估業(yè)務(wù)的執(zhí)業(yè)水平將起到關(guān)鍵的作用。
在目前可用的計量屬性中,公允價值是當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境下較好的計量屬性,公允價值計量政策不會發(fā)生改變。在會計準(zhǔn)則引入公允價值計量后,公允價值計量在我國的推廣情況并不理想,會計界很多人士對公允價值的使用持審慎態(tài)度,一方面是對于會計師而言缺少對復(fù)雜資產(chǎn)進(jìn)行公允價值計量的技術(shù)方法,另一方面是對估值技術(shù)可靠性的懷疑。公允價值的計量離不開資產(chǎn)評估,中國的資產(chǎn)評估行業(yè)已有20年的發(fā)展歷史,在估值技術(shù)上,對于大部分資產(chǎn)的公允價值計量都能提供可靠的解決方案。資產(chǎn)評估行業(yè)也需要針對以財務(wù)報告為目的的評估業(yè)務(wù)進(jìn)行深入研究,評估界與會計界應(yīng)開展廣泛的合作與交流。公允價值計量在我國的應(yīng)用還處于起步階段,服務(wù)于財務(wù)報告為目的的評估業(yè)務(wù)也處于探索階段,如何利用資產(chǎn)評估這樣一個有效工具解決公允價值計量問題是評估界、會計界的共同課題。
是資產(chǎn)評估報告篇六
xxxxx有限公司:
我們接受貴公司的委托,對貴公司位于(地址)號自編1棟的租金價格與周邊同等物業(yè)收取租金的對比情況出具咨詢意見書。我們審查了貴公司提供的房屋租賃合同、租金發(fā)票等相關(guān)資料,這些資料的真實(shí)性、完整性、合法性由貴公司負(fù)責(zé)。同時,我們對貴公司周邊同類型的物業(yè)出租和環(huán)境設(shè)施等狀況進(jìn)行了調(diào)查。在實(shí)施審查及調(diào)查工作的基礎(chǔ)上對這些資料發(fā)表意見。
貴公司于一九九四年十月二十四日經(jīng)行政管理局注冊登記,取得了注冊號。經(jīng)營范圍:。
貴公司于20xx年4月22日與下面單位或個人分別簽訂了租賃合同,具體情況如下:
合同:
租金情況:20xx年月1日至年月日,按每月每平方米元。
計算月租元;20xx年7月1日至20xx年6月30日,按每月每平方米元計算月租元。
1、交通設(shè)施。
貴公司所租地段毗鄰國道g107和廣清高速公路,車輛出入自由方便,交。
通十分便利。附近有多家大型的物流公司,如嘉忠物流中心,便于貨物的配送。
2、周邊設(shè)施配套。
貴公司所租地段地處廣州市白云區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)地區(qū),周邊購物、娛樂、教育、銀行、醫(yī)院、郵局等配套齊全,便于員工日常生活。
3、周邊租金。
貴公司所租地段周邊同檔次廠房、倉庫租金平均月租是11元/平方米左右,辦公租金平均是22元/平方米左右。
經(jīng)我們調(diào)查,截止20xx年6月10日,貴公司上述租賃合同的租金情況比周邊同等物業(yè)收取的租金價格低。
本報告僅供貴公司向董事會證明租金水平,不應(yīng)將其視為是對貴公司報告日后租金費(fèi)用的證明。因使用不當(dāng)造成的后果,與執(zhí)行本咨詢業(yè)務(wù)的注冊會計師及會計師事務(wù)所無關(guān)。
法定代表或授權(quán)人:
是資產(chǎn)評估報告篇七
(一)依法設(shè)立,是指公司依據(jù)《公司法》等法律、法規(guī)及規(guī)章的規(guī)定向公司登記機(jī)關(guān)申請登記,并已取得《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》。
1.公司設(shè)立的主體、程序合法、合規(guī)。
(1)國有企業(yè)需提供相應(yīng)的國有資產(chǎn)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)或國務(wù)院、地方政府授權(quán)的其他部門、機(jī)構(gòu)關(guān)于國有股權(quán)設(shè)置的批復(fù)文件。
(2)外商投資企業(yè)須提供商務(wù)主管部門出具的設(shè)立批復(fù)文件。
(3)《公司法》修改(20xx年1月1日)前設(shè)立的股份公司,須取得國務(wù)院授權(quán)部門或者省級人民政府的批準(zhǔn)文件。
評估師提示特別關(guān)注:
實(shí)踐中上新三板的企業(yè)多為高新技術(shù)企業(yè),很多企業(yè)存在國有創(chuàng)業(yè)引導(dǎo)基金前期投資的情況。
所以要特別關(guān)注國有創(chuàng)投公司投資公司時是否履行相關(guān)法律程序。
1、投資時,是否經(jīng)有權(quán)部門履行了決策程序,是否需要國有資產(chǎn)監(jiān)督管理部門批準(zhǔn)。
2、增資擴(kuò)股時,是否同比例增資,如未同比例增資,是否履行評估備案手續(xù)。
3、退出時是否履行了評估備案,是否在產(chǎn)權(quán)交易所進(jìn)行了交易。
2.公司股東的出資合法、合規(guī),出資方式及比例應(yīng)符合《公司法》相關(guān)規(guī)定。
(1)以實(shí)物、知識產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)等非貨幣財產(chǎn)出資的,應(yīng)當(dāng)評估作價,核實(shí)財產(chǎn),明確權(quán)屬,財產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)辦理完畢。
評估師提示特別關(guān)注:
實(shí)踐中上新三板的企業(yè)多為高新技術(shù)企業(yè),很多企業(yè)創(chuàng)立時存在股東以無形資產(chǎn)評估出資的情況。
1、無形資產(chǎn)是否屬于職務(wù)發(fā)明。
如屬于職務(wù)發(fā)明,則涉嫌出資不實(shí)問題,需要用現(xiàn)金替換無形資產(chǎn)出資。
2、無形資產(chǎn)出資是否與主營業(yè)務(wù)相關(guān)。
實(shí)踐中,有些企業(yè)創(chuàng)始股東購買與公司主營業(yè)務(wù)無關(guān)的無形資產(chǎn)通過評估出資至公司,但是主營業(yè)務(wù)從未使用過該無形資產(chǎn),則該等行為涉嫌出資不實(shí),需要通過現(xiàn)金替換無形資產(chǎn)出資。
3、無形資產(chǎn)出資未過戶至企業(yè)。
實(shí)踐中,有些企業(yè)股東拿無形資產(chǎn)出資至公司,但是并未辦理過戶手續(xù)。
(2)以國有資產(chǎn)出資的,應(yīng)遵守有關(guān)國有資產(chǎn)評估的規(guī)定。
(3)公司注冊資本繳足,不存在出資不實(shí)情形。
(二)存續(xù)兩年是指存續(xù)兩個完整的會計年度。
(三)有限責(zé)任公司按原賬面凈資產(chǎn)值折股整體變更為股份有限公司的,存續(xù)時間可以從有限責(zé)任公司成立之日起計算。整體變更不應(yīng)改變歷史成本計價原則,不應(yīng)根據(jù)資產(chǎn)評估結(jié)果進(jìn)行賬務(wù)調(diào)整,應(yīng)以改制基準(zhǔn)日經(jīng)審計的凈資產(chǎn)額為依據(jù)折合為股份有限公司股本。申報財務(wù)報表最近一期截止日不得早于改制基準(zhǔn)日。
評估師提示特別關(guān)注:
1、改制動用資本公積的問題。
大部分情況下的改制,公司注冊資本都會有所提高,由于動用盈余公積和未分配利潤轉(zhuǎn)增需要繳納所得稅,公司通常更愿意用資本公積轉(zhuǎn)增股本。但需要注意的是,并非所有資本公積都可以轉(zhuǎn)增股本,通常只有“資本溢價”可以轉(zhuǎn)增股本,而像資產(chǎn)評估增值記入的“其他資本公積”、“股權(quán)投資準(zhǔn)備”,以及“接收捐贈資產(chǎn)”、“外幣資本折算差額”等則不可以轉(zhuǎn)增股本。
2、改制時所得稅繳納問題。
改制時,資本公積、盈余公積及未分配利潤轉(zhuǎn)增股本按以下情況區(qū)別納稅:
(1)自然人股東。
資本公積轉(zhuǎn)增股本時不征收個人所得稅;。
盈余公積及未分配利潤轉(zhuǎn)增股本時應(yīng)當(dāng)繳納個人所得稅;。
(2)法人股東。
資本公積轉(zhuǎn)增股本時不繳納企業(yè)所得稅;。
盈余公積及未分配利潤轉(zhuǎn)增股本雖然視同利潤分配行為,但法人股東不需要繳納企業(yè)所得稅;但是如果法人股東適用的所得稅率高于公司所適用的所得稅率時,法人股東需要補(bǔ)繳所得稅的差額部分。
設(shè)立程序合法合規(guī):即擬申請掛牌企業(yè)在最初設(shè)立以及后期改制為股份有限公司時要注意嚴(yán)格按照《公司法》、《公司登記管理條例》等相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定進(jìn)行,履行必要的驗資、資產(chǎn)評估、審計等法律法規(guī)以及規(guī)范性文件規(guī)定的法定程序。
特別提示:涉及國有股權(quán)或者國有資產(chǎn)的審批、資產(chǎn)評估等相關(guān)問題;。
案例索引:光電高斯(430251)《審查反饋意見通知書》重點(diǎn)問題之9。請公司確認(rèn)公司設(shè)立及改制時,第二大股東光電集團(tuán)所持公司股份是否須履行相關(guān)國資備案程序,如需要,請補(bǔ)充提供相關(guān)國有股權(quán)設(shè)置批復(fù)文件;關(guān)于其程序完備、合法性,請主辦券商及律師核查并發(fā)表意見。(國有股問題)。
律師對公司在設(shè)立及改制過程進(jìn)行了詳細(xì)說明,并就光電集團(tuán)對上述程序所履行的相關(guān)程序、決議、書面文件進(jìn)行了核查,并與《企業(yè)國有資產(chǎn)法》、《公司法》的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行逐一論證,證明其程序完備、合法有效。
即公司股東出資方式、程序、比例均符合公司法等相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定履行了必要的程序。出資方面的問題主要體現(xiàn)在無形資產(chǎn)出資上。企業(yè)歷史上驗資報告如果沒有,則要提供銀行進(jìn)賬單。
(2)關(guān)于無形資產(chǎn)出資的現(xiàn)狀。
高新技術(shù)企業(yè)以無形資產(chǎn)出資的情形大量存在,相當(dāng)部分企業(yè)存在無形資產(chǎn)出資不實(shí)的情況。無形資產(chǎn)出資方式在科技型企業(yè)中非常常見,因為大多數(shù)科技型企業(yè)都由專業(yè)技術(shù)人員創(chuàng)辦,設(shè)立時普遍會采用技術(shù)出資的方式。目前主要問題有:公司設(shè)立時,如股東使用在原單位任職期間形成的技術(shù)作為出資,而該項技術(shù)出資與原單位之間存在權(quán)屬糾紛。公司設(shè)立后增資時使用公司享有權(quán)利的技術(shù)作為股東增資,屬于出資不實(shí)。高估無形資產(chǎn)價值,評估出資的無形資產(chǎn)價值明顯過高。用于出資的無形資產(chǎn)對公司經(jīng)營沒有任何價值。
重點(diǎn)問題:
1、20xx年8月有限公司成立時,股東于現(xiàn)軍以非專利技術(shù)“高爐熱風(fēng)爐全自動化燃燒控制”出資,評估值為506萬元。
2、截至公司改制時,上述無形資產(chǎn)雖已攤銷完畢,但若存在出資不實(shí)情形,相關(guān)攤銷金額影響累計未分配利潤,進(jìn)而影響改制時點(diǎn)凈資產(chǎn)的真實(shí)性和充實(shí)性。
顧問律師詳細(xì)說明了于現(xiàn)軍以非專利技術(shù)“高爐熱風(fēng)爐全自動化燃燒控制”出資和隆優(yōu)化有限時經(jīng)過了有資質(zhì)的評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估,評估價值取得了公司屆時全體股東的確認(rèn),并依法辦理了財產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記手續(xù),出資程序符合當(dāng)時主管部門規(guī)范性文件的相關(guān)規(guī)定,合法有效。同時依據(jù)最高法的司法解釋對如果公司股東以符合法定條件的非貨幣財產(chǎn)出資,即使在出資后存在貶值的客觀情況,只要該貶值是因為市場變化或其他客觀因素導(dǎo)致的,也不應(yīng)認(rèn)定股東出資不實(shí),股東不承擔(dān)補(bǔ)足出資的責(zé)任。根據(jù)于現(xiàn)軍向本所律師提供的說明,其用于出資的“高爐熱風(fēng)爐全自動化燃燒控制”未能實(shí)現(xiàn)預(yù)期的價值是由于市場變化等不可控制的客觀原因造成的,并不存在出資時的出資評估價值過高的問題。
出資不實(shí)是企業(yè)上市過程中的硬傷,在掛牌和上市前必須采取相應(yīng)的措施予以規(guī)范解決。對于掛牌新三板而言,解決出資不實(shí)的主要措施有:
(1)無形資產(chǎn)出資比例過高的問題。有些企業(yè)可能在設(shè)立當(dāng)時或是增資過程中用無形資產(chǎn)出資的比例過高,不符合法律規(guī)定,那么在實(shí)際處理時:無形資產(chǎn)的比例已經(jīng)低于規(guī)定比例,則只需要出具書面材料向監(jiān)管部門說明;有可能的情況下,還要由推薦掛牌的保薦機(jī)構(gòu)或律師事務(wù)所出具專業(yè)意見,說明該出資不實(shí)的情況對企業(yè)的資本無影響,不影響后續(xù)股東的利益,而且該無形資產(chǎn)對企業(yè)的發(fā)展貢獻(xiàn)巨大。這樣監(jiān)管部門一般都會認(rèn)可,不會成為掛牌障礙。
(2)無形資產(chǎn)的權(quán)利瑕疵問題。如果企業(yè)在設(shè)立時用以出資的無形資產(chǎn)該股東并沒有權(quán)利處分,但在企業(yè)設(shè)立以后,該股東拿到了其所有權(quán)或使用權(quán),那么,只要在企業(yè)申請掛牌前,將該無形資產(chǎn)的權(quán)利轉(zhuǎn)移給企業(yè),且由有關(guān)驗資機(jī)構(gòu)出具補(bǔ)充驗資報告,就不會對企業(yè)申請上新三板掛牌交易造成實(shí)質(zhì)性影響。
(3)無形資產(chǎn)評估問題。如果企業(yè)設(shè)立時對出資的無形資產(chǎn)未作評估,或評估價格不實(shí),那么通常采用的做法是重新由專業(yè)評估機(jī)構(gòu)對無形資產(chǎn)進(jìn)行評估,對于評估低于出資的部分,由責(zé)任股東以貨幣形式予以補(bǔ)足;評估高于出資的部分,則歸公司所有。為避免日后出現(xiàn)糾紛,無責(zé)任股東還要同時出具免責(zé)說明書,表示不再追究出資瑕疵或出資不實(shí)的股東的責(zé)任。
是資產(chǎn)評估報告篇八
企業(yè)價值評估方法主要有成本法、收益法和市場法。
企業(yè)價值評估中的成本法也稱資產(chǎn)基礎(chǔ)法,是指在合理評估企業(yè)各項資產(chǎn)價值和負(fù)債的基礎(chǔ)上確定評估對象價值的評估思路。
企業(yè)價值評估中的收益法,是指通過將被評估單位預(yù)期收益資本化或折現(xiàn)以確定評估對象價值的評估思路。收益法是從企業(yè)獲利能力的角度衡量企業(yè)的價值,建立在經(jīng)濟(jì)學(xué)的預(yù)期效用理論基礎(chǔ)上。
企業(yè)價值評估中的市場法,是指將評估對象與參考企業(yè)、在市場上已有交易案例的企業(yè)、股東權(quán)益、證券等權(quán)益性資產(chǎn)進(jìn)行比較以確定評估對象價值的評估思路。
按照《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則—基本準(zhǔn)則》,評估需根據(jù)評估目的、價值類型、資料收集情況等相關(guān)條件,恰當(dāng)選擇資產(chǎn)評估方法。
根據(jù)本項目評估目的和評估對象的特點(diǎn),以及評估方法的適用條件選擇資產(chǎn)基礎(chǔ)法進(jìn)行評估。
資產(chǎn)評估基本方法包括市場法、收益法和成本法。
市場法是利用市場上同樣或類似資產(chǎn)的近期交易價格,經(jīng)過直接比較或類比分析以估測資產(chǎn)價值的各種評估技術(shù)方法的總稱。市場法是根據(jù)替代原則,采用比較和類比的思路及其方法判斷資產(chǎn)價值的評估技術(shù)規(guī)程。運(yùn)用市場法要求充分利用類似資產(chǎn)成交價格信息,并以此為基礎(chǔ)判斷和估測被評估資產(chǎn)的價值。
收益法是通過估測被評估資產(chǎn)未來預(yù)期收益的現(xiàn)值來判斷資產(chǎn)價值的各種評估方法的總稱。收益法服從資產(chǎn)評估中將利求本的思路,即采用資本化和折現(xiàn)的途徑及其方法來判斷和估算資產(chǎn)價值。
成本法是指首先估測被評估資產(chǎn)的重置成本,然后估測被評估資產(chǎn)業(yè)已存在的各種貶損因素,并將其從重置成本中予以扣除而得到被評估資產(chǎn)價值的各種評估方法的總稱。
按照《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則—基本準(zhǔn)則》,評估需根據(jù)評估目的、價值類型、資料收集情況等相關(guān)條件,恰當(dāng)選擇一種或多種資產(chǎn)評估方法。
根據(jù)本項目評估目的和評估對象的特點(diǎn),以及評估方法的適用條件選擇成本法對x公司委估資產(chǎn)進(jìn)行評估。
是資產(chǎn)評估報告篇九
基于過去十多年來經(jīng)濟(jì)體制改革的需要,資產(chǎn)評估作為價格發(fā)現(xiàn)機(jī)制的補(bǔ)充,為市場經(jīng)濟(jì)的順利運(yùn)行提供了支持,為市場主體提供了決策參考。
在國企改制、資產(chǎn)交易等經(jīng)濟(jì)行為中,很多場合是根據(jù)評估結(jié)論直接確定交易價格、投資價格,評估作價在一定程度上成了法定定價機(jī)制。由于資產(chǎn)評估的作用被人們無意識地夸大,過高的期望值給監(jiān)管部門和社會公眾帶來了一定的誤解。同時,一些部門、企業(yè)和上市公司管理層有意甚至惡意利用資產(chǎn)評估作用及定位的模糊認(rèn)識,操縱評估結(jié)論、推卸決策責(zé)任。又由于資產(chǎn)特性、交易機(jī)制、市場供求等固有的局限,在某些資產(chǎn)或企業(yè)股權(quán)、產(chǎn)權(quán)進(jìn)行交易時,可能出現(xiàn)價格發(fā)現(xiàn)機(jī)制失靈的狀況,也可能出現(xiàn)評估作價失實(shí)的情況,從而影響到整個評估行業(yè)的信用和社會公信力。
中國金融不良資產(chǎn)的處置向中國的評估行業(yè)提供了機(jī)遇,同時也提出了新的課題。作為一個發(fā)展中的行業(yè),隨著經(jīng)濟(jì)體制改革和投融資體制改革的深化,資產(chǎn)評估已由為國有資產(chǎn)管理服務(wù)擴(kuò)展到為維護(hù)包括國有經(jīng)濟(jì)在內(nèi)的各方經(jīng)濟(jì)主體的權(quán)益服務(wù)、為社會公眾的權(quán)益服務(wù)。資產(chǎn)評估服務(wù)必須逐步走向社會化、市場化和職業(yè)化。目前,社會公眾對其能否獨(dú)立、科學(xué)、客觀、公正執(zhí)業(yè)日益關(guān)注,而其順應(yīng)改革、把握機(jī)遇、應(yīng)對挑戰(zhàn)、規(guī)范執(zhí)業(yè)的準(zhǔn)備仍顯不足。
20xx年夏季,華融資產(chǎn)管理公司主辦了《金融不良資產(chǎn)評估相關(guān)問題研討會》,與會評估行業(yè)協(xié)會領(lǐng)導(dǎo)及專業(yè)人士、各地評估公司的資深專家重點(diǎn)對資產(chǎn)管理公司在資產(chǎn)處置過程中處置價格與評估價值嚴(yán)重背離的情況共同進(jìn)行了分析,并對資產(chǎn)評估方法的選擇及適用問題進(jìn)行了理論和實(shí)踐的探討。與會專家呼吁評估行業(yè)重視對金融不良資產(chǎn)的認(rèn)識和評估方法的研究,盡快從方法上解決不良資產(chǎn)評估價值的市場實(shí)現(xiàn)問題。這一專題研討會及其成果受到了行業(yè)協(xié)會的重視,《中國資產(chǎn)評估雜志》專欄登載了相關(guān)研討文章,引起評估業(yè)界廣泛關(guān)注。
可以肯定地講,金融不良資產(chǎn)的處置和評估推進(jìn)了我國評估業(yè)的發(fā)展。抵押貸款評估業(yè)務(wù)與不良債權(quán)資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的研究已經(jīng)開始成為資產(chǎn)評估行業(yè)的新焦點(diǎn)、新課題。我國銀行業(yè)自20世紀(jì)90年代初以來,越來越多地對貸款項目采用抵押等擔(dān)保方式。但在當(dāng)前的金融不良債權(quán)的產(chǎn)生以及不良債權(quán)資產(chǎn)的處置中集中暴露出抵押資產(chǎn)評估標(biāo)準(zhǔn)存在較大問題。問題的產(chǎn)生既有來自貸款申請人和銀行的問題,也有評估行業(yè)自身存在的問題:
1、職業(yè)道德層面,迎合客戶利益,高估抵押品價值甚至出具虛假、不實(shí)評估報告;
2、技術(shù)理論層面,沒有對抵押品評估進(jìn)行必要的研究和規(guī)范。
如何從價值類型的選擇和方法的運(yùn)用方面解決這個抵押權(quán)與處分權(quán)相對應(yīng)的抵押品估價及其變現(xiàn)問題,已經(jīng)引起中國資產(chǎn)評估協(xié)會的重視。行業(yè)協(xié)會已在組織編寫《不良資產(chǎn)評估指導(dǎo)意見》,加強(qiáng)抵押品評估管理、規(guī)范抵押評估業(yè)務(wù)、維護(hù)金融資產(chǎn)安全的行業(yè)技術(shù)規(guī)范和執(zhí)業(yè)誠信要求正在醞釀之中。
(一)盤活金融不良資產(chǎn)須注重成本效益。
資產(chǎn)評估專業(yè)性較強(qiáng),尤其是不良資產(chǎn)的評估對專業(yè)人員來講亦是新課題,需要有一個熟悉、探索和突破的過程。
資產(chǎn)管理公司作為評估報告的使用者,目前也還缺乏對評估報告的審查經(jīng)驗以及對評估技術(shù)、理論的深入了解和研究,這種情況會影響對資產(chǎn)評估作用的認(rèn)識并有礙于對評估報告的全面理解及正確使用。因此,資產(chǎn)管理公司的員工,必須在實(shí)踐中不斷提高自己認(rèn)識問題、發(fā)現(xiàn)問題和解決問題的能力。
就目前我國評估行業(yè)執(zhí)業(yè)水平而言,評估報告中存在某些“技術(shù)與質(zhì)量缺陷”,應(yīng)該說如同金融債權(quán)中出現(xiàn)了不良債權(quán)一樣,是問題而非主流。隨著行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)準(zhǔn)入、行業(yè)自律以及檢查、管理等措施到位,相信這些問題會在市場中不斷得以規(guī)范。而對于資產(chǎn)管理公司來說,急需解決和始終呼吁的一個現(xiàn)實(shí)問題則是評估價值的市場實(shí)現(xiàn)問題。這個問題的解決需要從理論上、方法上創(chuàng)造條件,使評估行業(yè)能為不良債權(quán)資產(chǎn)做特體服務(wù),從而避免和減少對不良債權(quán)資產(chǎn)這種特殊資產(chǎn)評估的盲目性。
從理論上講,評估的目的是為處置定價提供參考依據(jù),而實(shí)際上,資產(chǎn)管理公司所面臨的是誠信缺失、法度不足的處置環(huán)境,這不僅為實(shí)現(xiàn)處置回收最大化增添了阻力,同時也限制了資產(chǎn)評估作用的發(fā)揮。由于受到諸多因素的影響和制約,資產(chǎn)管理公司很難采取相對理想的投資銀行運(yùn)作手段,以實(shí)現(xiàn)純粹市場定價和回收價值最大化。在這樣的情況下,需要以實(shí)事求是的態(tài)度和相對靈活的策略應(yīng)對環(huán)境、把握商機(jī),實(shí)現(xiàn)處置回收的工作目標(biāo)。
相對于資產(chǎn)品種多樣和處置商機(jī)多變的客觀實(shí)際,“原則上先評估后處置”
的管理要求在執(zhí)行過程中顯得難以把握。監(jiān)管部門通常比較容易關(guān)注“為什么不評估”?并不在乎“評估了有沒有用”?這在一定程度上會促使資產(chǎn)管理公司為了規(guī)避自己的責(zé)任風(fēng)險,不計成本不加區(qū)別地進(jìn)行評估,反而忽視了成本效益原則。這實(shí)在是應(yīng)該認(rèn)真加以研究的。
(二)客觀地看待歷史與面對現(xiàn)實(shí)。
金融不良債權(quán)形成的原因較為復(fù)雜。國家賦予資產(chǎn)管理公司三項任務(wù):防范和化解金融風(fēng)險、處置金融不良資產(chǎn)、幫助國有企業(yè)脫困。也就是說,不僅要處置變現(xiàn),最大限度地挽回?fù)p失,還要配合國企改革,推進(jìn)國有資產(chǎn)的整合,解決優(yōu)化資源配置和盤活存量資產(chǎn)的問題。
目前的金融不良債權(quán)往往形成于多年之前。當(dāng)時不少抵貸資產(chǎn)中是房子抵給一家銀行,土地抵給另一家銀行,或者只抵押房子不抵押土地。而國家有關(guān)部門出臺的“房地合一”政策是在此之后,所以,在資產(chǎn)處置時只能對有處分權(quán)的資產(chǎn)進(jìn)行評估和處置。同理,債務(wù)人以多年前地方政府對于“商住用地”的規(guī)劃獲得的抵押貸款,而至今未能實(shí)現(xiàn)土地的開發(fā)利用,也只能根據(jù)現(xiàn)實(shí)狀況進(jìn)行估值和處置。
(三)公開市場操作公開市場操作,是資產(chǎn)管理公司遵循的重要原則。但由于政策與環(huán)境的不相適宜,又往往造成了諸多方面的看法不盡一致。
金融不良資產(chǎn)的政策性剝離與商業(yè)性消化方式,足以使資產(chǎn)管理公司承擔(dān)著比實(shí)現(xiàn)價值回歸更重要的社會政治責(zé)任,處理著比資產(chǎn)變現(xiàn)更困難的社會經(jīng)濟(jì)矛盾。
然而,市場本身是各種利益得以均衡的載體。處置不良資產(chǎn)公開市場操作,不僅有利于規(guī)避道德風(fēng)險,還有利于促進(jìn)市場培育。應(yīng)該承認(rèn),市場的培育與發(fā)展是個漸進(jìn)的過程,即便是不成熟的市場也有形成市場價格的機(jī)遇。
由于資產(chǎn)評估只估算資產(chǎn)或權(quán)益的價值,至于社會安定需要成本,以及利益均衡等問題,既屬國計民生又有市場博弈,評估師無法考慮。因此,在目前的市場狀況下,資產(chǎn)管理公司肩負(fù)幾千億元不良資產(chǎn)的處置壓力,面對相對失衡的市場供求及有限的投資者,是必須以資產(chǎn)評估結(jié)果為依據(jù),一味討論定價的合理性以顯示公正,還是尊重市場,兼顧環(huán)境的客觀性以實(shí)現(xiàn)落袋為安?這也許應(yīng)該是多解的答案。
20xx年諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎獲得者的理論貢獻(xiàn)就在于把心理學(xué)研究和經(jīng)濟(jì)學(xué)研究結(jié)合在一起,通過對認(rèn)知心理的研究,揭示并證明了人類的行為動機(jī)對于市場機(jī)制下差異的形成有著重要影響。慶幸“行為經(jīng)濟(jì)學(xué)”的誕生,多少減輕了我們心中的郁悶。
20××年財政部《金融資產(chǎn)管理公司資產(chǎn)處置管理辦法》修訂版已有明顯的政策導(dǎo)向,“以資產(chǎn)處置的實(shí)際需要和成本效益原則考慮是否需要評估”這一規(guī)定,為資產(chǎn)管理公司提供了新的制度環(huán)境和工作標(biāo)準(zhǔn),以及事實(shí)求是地開展工作的條件。伴隨商業(yè)性收購及市場化處置業(yè)務(wù)的開展,以資產(chǎn)評估作為交易定價依據(jù)將不是惟一和必須的途徑。
是資產(chǎn)評估報告篇十
為有償轉(zhuǎn)讓長春一汽大眾產(chǎn)捷達(dá)牌cif型轎車價值提供參考依據(jù)。
貴方指定評估的長春一汽大眾捷達(dá)牌cif型轎車(標(biāo)配)一輛,車牌號:吉xxx,排氣量1.6升,屬手動轎車,發(fā)動機(jī)機(jī)號:x,車架x號:xx。
評估基準(zhǔn)日是20xx年05月23日,該評估基準(zhǔn)日為唯一的評估基準(zhǔn)日,本評估報告書中一切取價標(biāo)準(zhǔn)均為基準(zhǔn)日有效的價格標(biāo)準(zhǔn)。
1、遵循獨(dú)立性、客觀性、科學(xué)性、專業(yè)性的工作原則;
2、產(chǎn)權(quán)利益主體變動原則;
3、資產(chǎn)持續(xù)經(jīng)營原則、替代性原則和公開市場原則等操作原則。
1、長春經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)管委會與本評估機(jī)構(gòu)簽訂的《資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書》。
4、國家交通部車輛管理技術(shù)鑒定有關(guān)規(guī)定;
5、《東北汽貿(mào)信息》、《價格行情評估》、網(wǎng)絡(luò)“騰訊汽車”等。
6、國資辦發(fā)(19xx)36號文件《國有資產(chǎn)評估管理辦法實(shí)施細(xì)則》;
7、委托方提供的牌號為吉xxx車輛《機(jī)動車車輛信息查詢單》(復(fù)印件);
8、委托方的企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件。
其中:重置價值是根據(jù)重新購置同品牌、同型號車輛的現(xiàn)行市價,再考慮購車后辦理有關(guān)手續(xù)所需經(jīng)費(fèi)等因素后確定;而成新率則是根據(jù)車輛已使用年限、行駛里程和實(shí)際運(yùn)行狀況綜合確定。
1、明確評估目的,確定評估對象和評估基準(zhǔn)日;
2、擬定評估工作方案,選擇評估方法;
3、實(shí)地勘察車輛狀況,搜集有關(guān)產(chǎn)權(quán)證明,核實(shí)會計憑證,驗證有關(guān)原始資料;
5、估算評估結(jié)果;
6、根據(jù)評估人員對資產(chǎn)的初步評估結(jié)果,進(jìn)行分析并估算評估價值;
7、撰寫評估報告和評估說明,并向委托方匯報,聽取委托方隊評估結(jié)果的意見。
8、雙方協(xié)商的結(jié)果進(jìn)行必要的修改,經(jīng)委托單位確認(rèn)無誤后,完成資產(chǎn)評估報告書初稿,在經(jīng)內(nèi)部三級復(fù)核簽章后,向委托方提交。
是資產(chǎn)評估報告篇十一
1、委托方、資產(chǎn)持有方:xx汽車制造廠,主營業(yè)務(wù):汽車制造,該制造廠屬于本行業(yè)同類產(chǎn)品的中型骨干企業(yè),目前經(jīng)營狀況良好。
2、評估報告其他使用方:企業(yè)合資經(jīng)營相對應(yīng)的出資公證機(jī)構(gòu)及法律、法規(guī)另有規(guī)定的使用方。
為委托方合資項目出資公證這一經(jīng)濟(jì)行為提供資產(chǎn)價值參考依據(jù)。
本次評估對象為委托方委托評估的以企業(yè)持續(xù)經(jīng)營價值反映的企業(yè)股東全部權(quán)益價值。
本次評估的范圍為委托方擬進(jìn)行合資的汽車制造廠整體持續(xù)經(jīng)營價值,具體包含企業(yè)近3年來的各項收入支出現(xiàn)金流,以及對未來5年的凈現(xiàn)金流量的測算。
本次評估所使用的價值類型為持續(xù)經(jīng)營價值。
持續(xù)經(jīng)營價值是指被評估企業(yè)按照評估基準(zhǔn)日時的用途、經(jīng)營方式、管理模式等持續(xù)經(jīng)營下去所能實(shí)現(xiàn)的預(yù)期收益或現(xiàn)金流量的折現(xiàn)值。
本項目評估基準(zhǔn)日定為20xx年1月1日,這樣與實(shí)際現(xiàn)場勘察、評估信息資料分析以及評估目的的實(shí)現(xiàn)日期較為接近,有利于評估目的的實(shí)現(xiàn)。評估中所采用的價值標(biāo)準(zhǔn)是評估基準(zhǔn)日有效的持續(xù)經(jīng)營價值標(biāo)準(zhǔn)。
1、法律法規(guī)依據(jù)。
(1)中華人民共和國國務(wù)院令第91號(1991年)《國有資產(chǎn)評估管理辦法》;。
(4)其他與本項評估有關(guān)的法律法規(guī)。
2、評估準(zhǔn)則依據(jù)。
(2)財政部發(fā)布的《企業(yè)會計準(zhǔn)則》、《企業(yè)會計制度》;。
(4)中注協(xié)發(fā)布的《注冊資產(chǎn)評估師關(guān)注評估對象法律權(quán)屬指導(dǎo)意見》;。
(5)其他與本項評估有關(guān)的評估準(zhǔn)則、規(guī)范。
3、取價依據(jù)及參考依據(jù)。
(1)企業(yè)于評估基準(zhǔn)日的會計報表;。
(2)企業(yè)最近三年的財務(wù)報表;。
(3)企業(yè)提供的銀行對賬單、有關(guān)財務(wù)憑證等;。
(4)企業(yè)提供的有關(guān)事項說明。
本次評估所使用的主要方法為企業(yè)永續(xù)經(jīng)營假設(shè)前提下的分段收益法。
收益法是指通過估測被評估資產(chǎn)未來預(yù)期收益的現(xiàn)值來判斷資產(chǎn)價值的方法。由于企業(yè)發(fā)展的某一個期間,企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營可能處于不穩(wěn)定狀態(tài),因此企業(yè)的收益也是不穩(wěn)定的,而在這個不穩(wěn)定期間之后,企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營可能會達(dá)到某種均衡狀態(tài),其收益是穩(wěn)定的或按某種規(guī)律進(jìn)行變化的,故而采用企業(yè)永續(xù)經(jīng)營假設(shè)前提下的分段收益法進(jìn)行評估。
評估時間從20xx年11月16日至20xx年11月17日,經(jīng)過接受委托、資產(chǎn)清查、評定估算、評定匯總、提交報告等過程,具體如下:。
1、接受委托:20xx年11月16日,評估機(jī)構(gòu)接受委托方項目委托、明確評估目的、確定評估對象及范圍,選定評估基準(zhǔn)日和擬定評估工作方案。
2、資產(chǎn)清查:20xx年11月16日-17日,評估人員首先指導(dǎo)委托方收集準(zhǔn)備資料,并與委托方工作人員一起共同現(xiàn)場清查核實(shí)委托評估的資產(chǎn),驗證有關(guān)資料。
3、評定估算:本次股東權(quán)益評估采用收益法。
(1)被評估企業(yè)有關(guān)歷史資料的統(tǒng)計分析。
根據(jù)本次評估目的及價值類型對評估信息資料的要求,對評估企業(yè)評估基準(zhǔn)日以前年度的財務(wù)決算和有關(guān)資料進(jìn)行了整理分析。評估人員采用的主要指標(biāo)有銷售收入、成本、利潤以及企業(yè)凈現(xiàn)金流量。通過該制造廠工作人員的介紹以及現(xiàn)場調(diào)查,并根據(jù)制造廠提供的近3年的財務(wù)、統(tǒng)計資料,在整理分析的基礎(chǔ)上,評估機(jī)構(gòu)人員熟悉了改制造廠生產(chǎn)經(jīng)營的現(xiàn)實(shí)狀況及發(fā)展前景,并進(jìn)行了企業(yè)經(jīng)營、財務(wù)與獲利能力分析。得出了以下基本結(jié)論:。
(1.1)該制造廠成長較快。根據(jù)該企業(yè)提供的財務(wù)報表可知,企業(yè)前幾年的營業(yè)收入、凈利潤等都為正數(shù),平穩(wěn)增長且波動幅度不大,表明該制造廠的經(jīng)營活動比較穩(wěn)定。從近3年的實(shí)際運(yùn)行情況來看,企業(yè)整體資產(chǎn)的獲利能力是可以合理預(yù)期的。
(1.2)企業(yè)的盈利除了運(yùn)用于加薪和獎勵以外,其他主要用于產(chǎn)品的開發(fā)和技術(shù)更新,并開始注重職工的培訓(xùn)。
(1.3)企業(yè)已由生產(chǎn)導(dǎo)向轉(zhuǎn)向了主動式市場營銷導(dǎo)向,已初步建立起管理信息系統(tǒng)、市場營銷網(wǎng)絡(luò)以及技術(shù)情報網(wǎng)絡(luò)。
(2)企業(yè)未來發(fā)展情況的分析、預(yù)測。
(2.1)經(jīng)過數(shù)年的技術(shù)更新和改造,該制造廠的技術(shù)基礎(chǔ)已經(jīng)基本達(dá)到了中等先進(jìn)水平,技術(shù)裝備處于同行業(yè)中的上等水平。如果能夠籌集到足夠的資金,經(jīng)過兩年的努力,該制造廠將能追上中等發(fā)達(dá)國家同行業(yè)的企業(yè)的技術(shù)水平。
(2.2)該制造廠的內(nèi)部資產(chǎn)結(jié)構(gòu)合理,資信等級高,籌資渠道暢通。
(2.3)一方面,由于產(chǎn)品的改型,該制造廠已經(jīng)贏得市場;另一方面,由于代理商以及企業(yè)直銷的努力,該制造廠已經(jīng)開始產(chǎn)生品牌效應(yīng)。目前,該制造廠所生產(chǎn)新型車的性價比偏高,但還具有較大的成本降低空間,隨著技術(shù)組織措施的到位以及產(chǎn)銷規(guī)模的不斷擴(kuò)大,可望在半年左右的時間內(nèi)降價、增加利潤。
(2.4)在今后的一段時間內(nèi),國家的經(jīng)濟(jì)政策不會發(fā)生重大的變化,經(jīng)濟(jì)將繼續(xù)保持平穩(wěn)增長。經(jīng)過合理的預(yù)測和多方論證發(fā)現(xiàn),企業(yè)的未來發(fā)展前景是樂觀的。
(3)相關(guān)參數(shù)說明。
為了增強(qiáng)發(fā)展后勁,該制造廠在未來頭兩年進(jìn)一步加大技術(shù)改造方面的資金投入,到未來第三年基本掃尾,然后堅持追加發(fā)展投入。從未來的發(fā)展趨勢來看,該制造廠的收益在永續(xù)期仍將保持4%左右的增長速度。所得稅率按25%計算。
結(jié)合銀行利率為參照的安全利率和行業(yè)平均風(fēng)險報酬率,該制造廠所在行業(yè)的平均收益率水平大約為11%。
(4)評定估算。
由于該企業(yè)在未來用續(xù)期內(nèi)的收益將保持4%左右的增長速度,而未來頭兩年的將加大技術(shù)改造的資金投入,到第三年基本掃尾,故對該企業(yè)的價值評估基于評估基準(zhǔn)日后的未來五年凈現(xiàn)值與固定增速的永續(xù)期凈現(xiàn)值分段計算。分段法數(shù)學(xué)表達(dá)式為:。
本項目采用持續(xù)經(jīng)營假設(shè)。
按收益法中的分段法評估思路估算,企業(yè)股東全部權(quán)益價值為49,120.2萬元。企業(yè)股東全部權(quán)益價值的評估步驟為:。
(1)計算未來5年(20xx-20xx)企業(yè)凈現(xiàn)金流量的折現(xiàn)值之和:。
2693.6+2667.2+3118.6+3651.6+3767.6=15898.6(萬元)。
(2)從未來第6年(20xx)年開始,計算永久性現(xiàn)金流量現(xiàn)值。
將未來永久性收益折成未來第5年(20xx年)的價值:。
按第5年的折現(xiàn)系數(shù),將企業(yè)預(yù)期第二段收益價值折成現(xiàn)值:。
(3)企業(yè)股東全部權(quán)益價值的評估價值。
2693.6+2667.2+3118.6+3651.6+3767.6+33221.6=49120.2(萬元)。
截止評估基準(zhǔn)日,納入評估范圍的企業(yè)股東全部權(quán)益評估價值為49,120.2萬元,大寫人民幣肆拾玖億壹仟貳佰萬貳仟元整。
本評估結(jié)論系對基于評估基準(zhǔn)日企業(yè)持續(xù)經(jīng)營價值的反映。評估結(jié)論系根據(jù)本報告書所述評估假設(shè)、原則、依據(jù)、前提、方法、程序得出,評估結(jié)論只有在上述評估假設(shè)、原則、依據(jù)、前提存在的條件下,以及委托方所提供的所有原始文件都是真實(shí)與合法的條件下成立。評估結(jié)果沒有考慮將來可能承擔(dān)的特殊交易方可能追加付出的價格等對其評估價值的影響,也未考慮國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化、有關(guān)法規(guī)政策變化以及遇有自然力或其他不可抗力對資產(chǎn)價值的影響。
評估基準(zhǔn)日后,評估報告有效期以內(nèi),經(jīng)營結(jié)構(gòu)若發(fā)生變化,應(yīng)根據(jù)原評估方法對參數(shù)進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整,若資產(chǎn)價值類型或價值標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變化,并對評估價值產(chǎn)生明顯影響時,委托方應(yīng)及時聘請評估機(jī)構(gòu)重新確定評估值。
本評估結(jié)論的有效使用期限從評估基準(zhǔn)日起計算,即有效期從20xx年11月16日至20xx年11月15日。
3、委托方承諾委估股東全部權(quán)益未涉及抵押、擔(dān)保及相關(guān)法律訴訟等事項。
4、在評估中,注冊資產(chǎn)評估師運(yùn)用了職業(yè)判斷。職業(yè)判斷的合理與否既與委托方提供的與本次評估相關(guān)資料的真實(shí)、合法、完整、有效相關(guān),亦與注冊資產(chǎn)評估師的執(zhí)業(yè)能力相關(guān)。因此本次評估目的的相關(guān)各方在使用本報告時,應(yīng)綜合考慮影響評估結(jié)論的各種因素。對于無法觀察到的資產(chǎn)是注冊資產(chǎn)評估師及評估人員能力所無法達(dá)到的,不能僅靠本評估結(jié)論作為決斷??傊?,本評估報告的使用人應(yīng)審慎使用本報告。
以上特別事項敬請報告使用人予以特別關(guān)注。
1、注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的目的是對評估對象價值進(jìn)行估算并發(fā)表專業(yè)意見,對評估對象法律權(quán)屬確認(rèn)或發(fā)表意見超出了注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)業(yè)范圍,本報告不具有對評估對象法律權(quán)屬確認(rèn)或發(fā)表意見的效力。評估機(jī)構(gòu)及評估人員僅對委托評估資產(chǎn)的價值提供參考依據(jù)。評估結(jié)論不應(yīng)當(dāng)被認(rèn)為是對評估對象可實(shí)現(xiàn)價格的保證。
2、評估報告成立的前提條件適用持續(xù)經(jīng)營假設(shè)。即對評估的資產(chǎn)是在持續(xù)經(jīng)營的價值標(biāo)準(zhǔn)下進(jìn)行作價評定。
3、評估結(jié)果是反映評估對象在本次評估目的下,根據(jù)持續(xù)經(jīng)營原則確定的持續(xù)經(jīng)營價值,沒有考慮特殊的交易方可能追加付出的價格等對其評估價值的影響,也未考慮國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化以及遇有自然力和其他不可抗力對資產(chǎn)價值的影響。當(dāng)前述評估目的等條件以及評估中遵循的持續(xù)使用原則等情況發(fā)生變化時,評估結(jié)果一般會失效。
4、本評估報告依據(jù)法律法規(guī)的有關(guān)規(guī)定發(fā)生法律效力。本評估結(jié)論的使用期限為一年,即從20xx年11月16日起到20xx年11月15日止的期限內(nèi)有效。
5、本評估結(jié)論僅供委托方擬合資經(jīng)營這一經(jīng)濟(jì)目的使用,不能作為其他經(jīng)濟(jì)目的使用。
6、本評估結(jié)論僅供僅供xx汽車制造廠合資項目的出資公證使用,因使用不當(dāng)造成的后果,與本評估報告無關(guān)。
二〇xx年十一月十七日。
是資產(chǎn)評估報告篇十二
第一條為規(guī)范注冊資產(chǎn)評估師職業(yè)道德行為,提高注冊資產(chǎn)評估師職業(yè)道德素質(zhì),維護(hù)注冊資產(chǎn)評估師職業(yè)形象,制定本準(zhǔn)則。
第二條注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù),應(yīng)當(dāng)遵守本準(zhǔn)則。
第三條注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行與價值估算相關(guān)的其他業(yè)務(wù),可以參照本準(zhǔn)則。
第四條注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)業(yè)務(wù)助理人員和專家遵守本準(zhǔn)則。
第五條注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)誠實(shí)正直,勤勉盡責(zé),恪守獨(dú)立、客觀、公正的原則。
第六條注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù),應(yīng)當(dāng)遵守相關(guān)法律、法規(guī)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則。
第七條注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)維護(hù)職業(yè)形象,不得從事與注冊資產(chǎn)評估師身份不符或可能損害職業(yè)形象的活動。
第八條注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù),應(yīng)當(dāng)獨(dú)立進(jìn)行分析、估算并形成專業(yè)意見,不受委托方或相關(guān)當(dāng)事方的影響,不得以預(yù)先設(shè)定的價值作為評估結(jié)論。
第九條注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù),應(yīng)當(dāng)合理使用評估假設(shè),并在評估報告中披露評估假設(shè)及其對評估結(jié)論的影響。
第十條注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)在評估報告中提供必要信息,使評估報告使用者能夠合理理解評估結(jié)論。
注冊資產(chǎn)評估師不得出具含有虛假、不實(shí)、有偏見或具有誤導(dǎo)性的分析或結(jié)論的評估報告。
第十一條注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)遵守保密原則,除法律、法規(guī)另有規(guī)定外,未經(jīng)委托方書面許可,不得對外提供執(zhí)業(yè)過程中獲知的商業(yè)秘密和業(yè)務(wù)資料。
第十二條注冊資產(chǎn)評估師不得采用欺詐、利誘、強(qiáng)迫等不正當(dāng)手段招攬業(yè)務(wù)。
第十三條注冊資產(chǎn)評估師不得利用執(zhí)業(yè)便利為自己或他人謀取不正當(dāng)利益。
第十四條注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)在資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè),不得以個人名義執(zhí)業(yè),也不得同時在兩家或兩家以上評估機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)。
第十五條注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù),應(yīng)當(dāng)形成能夠支持評估結(jié)論的工作底稿,并按有關(guān)規(guī)定管理和保存工作檔案。
第十六條注冊資產(chǎn)評估師不得簽署本人未參與項目的評估報告,也不得允許他人以本人名義簽署評估報告。
第十七條注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)接受中國資產(chǎn)評估協(xié)會的管理,履行中國資產(chǎn)評估協(xié)會規(guī)定的義務(wù)。
第十八條注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)經(jīng)過專門教育和培訓(xùn),具備相應(yīng)的專業(yè)知識和經(jīng)驗,能夠勝任所執(zhí)行的評估業(yè)務(wù)。
第十九條注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)接受后續(xù)教育,保持和提高專業(yè)勝任能力。
第二十條注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)如實(shí)聲明其具有的專業(yè)勝任能力和執(zhí)業(yè)經(jīng)驗,不得對其專業(yè)勝任能力和執(zhí)業(yè)經(jīng)驗進(jìn)行夸張、虛假和誤導(dǎo)性宣傳。
第二十一條注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù),可以聘請專家協(xié)助工作,但應(yīng)當(dāng)采取必要措施確信專家工作的合理性。
第二十二條注冊資產(chǎn)評估師與委托方或相關(guān)當(dāng)事方之間存在可能影響注冊資產(chǎn)評估師公正執(zhí)業(yè)的利害關(guān)系時,應(yīng)當(dāng)予以回避。
第二十三條注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù),不得對委托方和相關(guān)當(dāng)事方進(jìn)行誤導(dǎo)和欺詐。
第二十四條注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)履行業(yè)務(wù)約定書中規(guī)定的義務(wù),竭誠為委托方服務(wù)。
第二十五條注冊資產(chǎn)評估師不得向委托方或相關(guān)當(dāng)事方索取約定服務(wù)費(fèi)之外的不正當(dāng)利益。
第二十六條注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)與委托方進(jìn)行必要溝通,提示評估報告使用者合理理解并恰當(dāng)使用評估報告,并聲明不承擔(dān)相關(guān)當(dāng)事人決策的責(zé)任。
第二十七條注冊資產(chǎn)評估師在執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)過程中,應(yīng)當(dāng)與其他注冊資產(chǎn)評估師保持良好的工作關(guān)系。
第二十八條注冊資產(chǎn)評估師不得貶損或詆毀其他注冊資產(chǎn)評估師。
第二十九條注冊資產(chǎn)評估師不得以惡意降低服務(wù)費(fèi)等不正當(dāng)?shù)氖侄闻c其他注冊資產(chǎn)評估師爭攬業(yè)務(wù)。
第三十條評估機(jī)構(gòu)在執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)過程中應(yīng)當(dāng)遵守本準(zhǔn)則的相關(guān)規(guī)定。
第三十一條中國資產(chǎn)評估協(xié)會可以根據(jù)本準(zhǔn)則發(fā)布資產(chǎn)評估職業(yè)道德具體準(zhǔn)則。
第三十二條本準(zhǔn)則自20xx年5月1日起施行。
是資產(chǎn)評估報告篇十三
資產(chǎn)評估報告是接受委托的資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)在完成評估項目后,向委托方出具的關(guān)于項目評估過程及其結(jié)果等基本情況的具有公證性的工作報告,是評估機(jī)構(gòu)履行評估合同的成果,也是評估機(jī)構(gòu)為資產(chǎn)評估項目承擔(dān)法律責(zé)任的證明文件。評估報告包括正文和附件兩部分。是評估機(jī)構(gòu)完成評估工作后出具的具有公正性的結(jié)論報告,該報告經(jīng)過國有資產(chǎn)管理部門或有關(guān)主管部門確認(rèn)后生效。"。
資產(chǎn)評估報告,是指注冊資產(chǎn)評估師遵照相關(guān)法律、法規(guī)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則,在實(shí)施了必要的評估程序?qū)μ囟ㄔu估對象價值進(jìn)行估算后,編制并由其所在評估機(jī)構(gòu)向委托方提交的反映其專業(yè)意見的書面文件。它是按照一定格式和內(nèi)容來反映評估目的、假設(shè)、程序、標(biāo)準(zhǔn)、依據(jù)、方法、結(jié)果及適用條件等基本情況的報告書。廣義的資產(chǎn)評估報告還是一種工作制度。它規(guī)定評估機(jī)構(gòu)在完成評估工作之后必須按照一定程序的要求,用書面形式向委托方及相關(guān)主管部門報告評估過程和結(jié)果。狹義的資產(chǎn)評估報告即資產(chǎn)評估結(jié)果報告書,既是資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)與注冊資產(chǎn)評估師完成對資產(chǎn)作價,就被評估資產(chǎn)在特定條件下價值所發(fā)表的專家意見,也是評估機(jī)構(gòu)履行評估合同情況的總結(jié),還是評估機(jī)構(gòu)與注冊資產(chǎn)評估師為資產(chǎn)評估項目承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任的證明文件。
一、為進(jìn)一步促進(jìn)我國資產(chǎn)評估工作的發(fā)展,規(guī)范資產(chǎn)評估行為,完善資產(chǎn)評估工作程序,提高資產(chǎn)評估行業(yè)的執(zhí)業(yè)水平,根據(jù)《國有資產(chǎn)評估管理辦法》(國務(wù)院第91號令)以及國家其他有關(guān)法律、法規(guī),制定本規(guī)定。
二、凡按現(xiàn)行資產(chǎn)評估管理有關(guān)規(guī)定進(jìn)行資產(chǎn)評估的各類資產(chǎn)評估項目必須遵循本規(guī)定。
評估機(jī)構(gòu)在具體項目的操作中,其工作范圍和深度并不限于本規(guī)定的要求。
四、本規(guī)定所稱資產(chǎn)評估報告是由資產(chǎn)評估報告書正文、資產(chǎn)評估說明、資產(chǎn)評估明細(xì)表及相關(guān)附件構(gòu)成。
五、資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行資產(chǎn)評估活動時,應(yīng)當(dāng)遵循資產(chǎn)評估的一般原則和本規(guī)定的要求;具體項目不適用本規(guī)定的,可結(jié)合評估項目的實(shí)際情況增減相應(yīng)的內(nèi)容。
六、資產(chǎn)評估活動應(yīng)充分體現(xiàn)評估機(jī)構(gòu)的獨(dú)立、客觀、公正的宗旨,資產(chǎn)評估報告書的陳述不得帶有任何誘導(dǎo)、恭維和推薦性的陳述,評估報告書正文不得出現(xiàn)評估機(jī)構(gòu)的介紹性內(nèi)容。
七、資產(chǎn)評估報告的數(shù)據(jù)一般均應(yīng)當(dāng)采用阿拉伯?dāng)?shù)字,資產(chǎn)評估報告應(yīng)用中文撰寫打印,如需出具外文評估報告,外文評估報告的內(nèi)容和結(jié)果應(yīng)與中文報告一致,并須在評估報告中注明以中文報告為準(zhǔn)。
八、凡涉及資產(chǎn)評估報告基本內(nèi)容與格式的有關(guān)規(guī)定與本規(guī)定相抵觸的,以本規(guī)定為準(zhǔn)。
九、本規(guī)定由財政部負(fù)責(zé)解釋、修訂,并從頒布之日起實(shí)施。
是資產(chǎn)評估報告篇十四
在(20xx)執(zhí)申字第246號裁定中,最高人民法院認(rèn)為,雖然《國務(wù)院對確需保留的行政審批項目設(shè)定行政許可的決定》(國務(wù)院令第412號)已明確規(guī)定房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)資質(zhì)許可由住房建設(shè)部門負(fù)責(zé),但是,財政部確實(shí)也已發(fā)布文件規(guī)定資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)可以對房地產(chǎn)進(jìn)行評估。資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)究竟能否從事房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù),目前確系模糊問題或存在部門沖突,有待于政府部門再行發(fā)文予以解決,人民法院不宜對資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)能否從事房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)進(jìn)行審查認(rèn)定。換言之,人民法院在對執(zhí)行財產(chǎn)進(jìn)行評估時,應(yīng)當(dāng)委托專門的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu),但是,對于已經(jīng)委托資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)作出的房地產(chǎn)評估報告,人民法院不宜認(rèn)定為無效。
《資產(chǎn)評估法》第七條規(guī)定,“國務(wù)院有關(guān)評估行政管理部門按照各自職責(zé)分工,對評估行業(yè)進(jìn)行監(jiān)督管理。設(shè)區(qū)的市級以上地方人民政府有關(guān)評估行政管理部門按照各自職責(zé)分工,對本行政區(qū)域內(nèi)的評估行業(yè)進(jìn)行監(jiān)督管理?!蹦壳?,我國資產(chǎn)評估行業(yè)劃分了資產(chǎn)評估、土地評估、房地產(chǎn)評估、估價,礦業(yè)權(quán)評估、保險公估和舊機(jī)動車評估等6種專業(yè)類別,其中資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)分別由財政部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部監(jiān)督管理。
根據(jù)《資產(chǎn)評估行業(yè)財政監(jiān)督管理辦法》(財政部令第86號)第二條第二款的規(guī)定,資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)及其資產(chǎn)評估專業(yè)人員從事資產(chǎn)評估業(yè)務(wù),涉及法律、行政法規(guī)和國務(wù)院規(guī)定由其他評估行政管理部門管理的,按照其他有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。據(jù)此,資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)從事房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)的,則涉及由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部管理的問題。根據(jù)《房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)管理辦法》第四十七條的規(guī)定,未取得房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)資質(zhì)從事房地產(chǎn)估價活動或者超越資質(zhì)等級承攬估價業(yè)務(wù)的,出具的估價報告無效,由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)主管部門給予警告,責(zé)令限期改正。
綜上所述,未進(jìn)行房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)備案的資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)從事房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)的,其出具房地產(chǎn)估價報告無效,應(yīng)由房地產(chǎn)主管部門責(zé)令限期改正。
是資產(chǎn)評估報告篇十五
第一條為規(guī)范注冊資產(chǎn)評估師編制和出具金融企業(yè)國有資產(chǎn)評估報告行為,維護(hù)社會公共利益和資產(chǎn)評估各方當(dāng)事人合法權(quán)益,根據(jù)金融企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理有關(guān)規(guī)定和《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則--評估報告》,制定本指南。
第二條注冊資產(chǎn)評估師根據(jù)金融企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行評估業(yè)務(wù),編制和出具金融企業(yè)國有資產(chǎn)評估報告,應(yīng)當(dāng)遵守本指南。
本指南所稱金融企業(yè),是指占有國有資產(chǎn)并取得金融業(yè)務(wù)許可證的企業(yè)、金融控股公司以及其他從事金融類業(yè)務(wù)的企業(yè)。
第三條本指南所指金融企業(yè)國有資產(chǎn)評估報告(以下簡稱評估報告),由標(biāo)題、文號、聲明、摘要、正文、附件、評估明細(xì)表和評估說明構(gòu)成。
第四條注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)清晰、準(zhǔn)確陳述評估報告內(nèi)容,不得使用誤導(dǎo)性的表述。
第五條評估報告提供的信息,應(yīng)當(dāng)使金融企業(yè)國有資產(chǎn)監(jiān)督管理部門和相關(guān)機(jī)構(gòu)能夠全面了解評估情況,使評估報告使用者能夠合理理解評估結(jié)論。
第六條評估報告內(nèi)容應(yīng)當(dāng)完整,符合本指南的要求。
第七條評估報告標(biāo)題應(yīng)當(dāng)簡明清晰,一般采用"企業(yè)名稱+經(jīng)濟(jì)行為關(guān)鍵詞+評估對象+評估報告"的形式。
評估報告文號包括評估機(jī)構(gòu)特征字、種類特征字、年份、報告序號。
第八條注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)在評估報告上發(fā)表聲明。聲明包括注冊資產(chǎn)評估師遵循法律法規(guī)、恪守資產(chǎn)評估準(zhǔn)則、對評估結(jié)論合理性承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任,提醒評估報告使用者關(guān)注評估報告特別事項和使用限制等內(nèi)容。
第九條注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)在評估報告正文的基礎(chǔ)上編制評估報告摘要。
評估報告摘要應(yīng)當(dāng)簡明扼要地反映經(jīng)濟(jì)行為、評估目的、評估對象和評估范圍、價值類型、評估基準(zhǔn)日、評估方法、評估結(jié)論、對評估結(jié)論產(chǎn)生影響的特別事項、評估報告使用有效期等關(guān)鍵內(nèi)容。
評估報告摘要應(yīng)當(dāng)采用下述文字提醒評估報告使用者閱讀全文:"以上內(nèi)容摘自評估報告正文,欲了解本評估業(yè)務(wù)的詳細(xì)情況和合理理解評估結(jié)論,應(yīng)當(dāng)閱讀評估報告正文。"。
評估報告摘要應(yīng)當(dāng)置于評估報告正文之前。
第十條評估報告正文應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容:
(一)緒言;
(二)委托方、被評估單位及業(yè)務(wù)約定書約定的其他評估報告使用者概況;
(三)評估目的;
(四)評估對象和評估范圍;
(五)價值類型及其定義;
(六)評估基準(zhǔn)日;
(七)評估依據(jù);
(八)評估方法;
(九)評估程序?qū)嵤┻^程和情況;
(十)評估假設(shè);
(十一)評估結(jié)論;
(十二)特別事項說明;
(十五)簽字蓋章。
第十一條緒言一般采用包含下列內(nèi)容的表述格式:
“×××(委托方全稱):
×××(評估機(jī)構(gòu)全稱)接受貴單位(公司)的委托,根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則、評估原則,采用×××評估方法(評估方法名稱),按照必要的評估程序,對×××(委托方全稱)擬實(shí)施×××行為(事宜)涉及的×××(資產(chǎn)--單項資產(chǎn)或者資產(chǎn)組合、企業(yè)、股東全部權(quán)益、股東部分權(quán)益)在××××年××月××日的××價值(價值類型)進(jìn)行了評估。現(xiàn)將評估情況報告如下?!?BR> 第十二條評估報告正文應(yīng)當(dāng)介紹委托方、被評估單位及業(yè)務(wù)約定書約定的其他評估報告使用者的概況。
(一)委托方和業(yè)務(wù)約定書約定的其他評估報告使用者概況一般包括企業(yè)名稱及簡稱、住所、法定代表人、注冊資本、股東構(gòu)成及主要經(jīng)營范圍等。
委托方、業(yè)務(wù)約定書約定的其他評估報告使用者與被評估單位為同一單位的,按照對被評估單位的要求編寫。
(二)被評估單位概況應(yīng)當(dāng)按以下要求編寫:
1.企業(yè)價值評估中,被評估單位概況一般包括:
(2)被評估單位主要股東介紹,一般包括主要股東的名稱、住所、法定代表人、主要經(jīng)營范圍、注冊資本及經(jīng)營業(yè)績。
(3)企業(yè)的財務(wù)核算體系介紹,近三年資產(chǎn)、財務(wù)及經(jīng)營狀況;
(5)企業(yè)經(jīng)營特點(diǎn)。如:銀行信貸資產(chǎn)的種類、規(guī)模及質(zhì)量等,營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)及分布情況、市場地位情況等;保險公司的主要險種、保費(fèi)收入、賠付情況、市場地位等;證券公司的經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)、自營業(yè)務(wù)、承銷業(yè)務(wù)的規(guī)模和收入比重,營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)數(shù)量及分布情況,市場地位等。
2.單項資產(chǎn)或者資產(chǎn)組合評估,被評估單位概況一般包括企業(yè)名稱及簡稱、住所、法定代表人、注冊資本、股東構(gòu)成及主要經(jīng)營范圍等。
(三)委托方和被評估單位及業(yè)務(wù)約定書約定的其他評估報告使用者之間的關(guān)系,如產(chǎn)權(quán)關(guān)系、交易關(guān)系等。若存在關(guān)聯(lián)交易,應(yīng)當(dāng)說明關(guān)聯(lián)方、交易方式等基本情況。
第十三條評估報告應(yīng)當(dāng)說明本次評估的目的及其所對應(yīng)的經(jīng)濟(jì)行為,并說明該經(jīng)濟(jì)行為獲得批準(zhǔn)的相關(guān)情況或者其他經(jīng)濟(jì)行為依據(jù)。
第十四條評估報告應(yīng)當(dāng)對評估對象進(jìn)行具體描述,以文字、表格等方式說明評估范圍。
企業(yè)價值評估中,通常需要說明下列內(nèi)容:
(二)企業(yè)表外業(yè)務(wù)的類型、數(shù)量;
(三)企業(yè)的客戶資源、營銷網(wǎng)絡(luò)及業(yè)務(wù)合同等無形資產(chǎn);
(四)引用其他機(jī)構(gòu)出具的報告結(jié)論所涉及的資產(chǎn)類型、數(shù)量和賬面金額(或者評估值)。
單項資產(chǎn)或者資產(chǎn)組合評估,通常需要說明委托評估資產(chǎn)的數(shù)量、法律權(quán)屬狀況、經(jīng)濟(jì)狀況等。
第十五條評估報告應(yīng)當(dāng)明確價值類型及其定義,并說明選擇價值類型的理由。
第十六條評估報告應(yīng)當(dāng)說明評估基準(zhǔn)日及確定評估基準(zhǔn)日所考慮的主要因素。如:經(jīng)濟(jì)行為的實(shí)現(xiàn);會計期末及國家相關(guān)部門制定的監(jiān)管指標(biāo)變動情況;利率、匯率和金融產(chǎn)品市場價格變化;特定經(jīng)濟(jì)行為文件的約束等。
第十七條評估報告應(yīng)當(dāng)說明本次評估業(yè)務(wù)所對應(yīng)的經(jīng)濟(jì)行為、法律法規(guī)、評估準(zhǔn)則、權(quán)屬、取價等依據(jù)。
(二)法律法規(guī)依據(jù)通常包括與金融企業(yè)國有資產(chǎn)評估有關(guān)的法律、法規(guī)等;
(三)評估準(zhǔn)則依據(jù)包括評估業(yè)務(wù)中依據(jù)的相關(guān)資產(chǎn)評估準(zhǔn)則和相關(guān)規(guī)范;
(五)取價依據(jù)通常包括企業(yè)提供的財務(wù)會計、經(jīng)營方面的資料,國家有關(guān)部門發(fā)布的統(tǒng)計資料、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和政策文件,以及評估機(jī)構(gòu)收集的資本市場資料等。
第十八條評估報告應(yīng)當(dāng)說明所選用的評估方法,以及選擇評估方法的理由。
采用收益法、市場法評估的,應(yīng)當(dāng)對評估過程及主要參數(shù)的選取進(jìn)行說明。
采用成本法評估的,應(yīng)當(dāng)對主要資產(chǎn)及負(fù)債的評估方法進(jìn)行說明。
以持續(xù)經(jīng)營為前提,采用兩種以上方法進(jìn)行企業(yè)價值評估的,應(yīng)當(dāng)分別說明各種評估方法選取的理由以及評估結(jié)論確定的方法。
第十九條評估報告應(yīng)當(dāng)說明自接受評估業(yè)務(wù)委托起至出具評估報告的主要評估工作過程,一般包括以下內(nèi)容:
(二)指導(dǎo)被評估單位清查資產(chǎn)、準(zhǔn)備評估資料,核實(shí)資產(chǎn)與驗證資料等過程;
(三)選擇評估方法、收集市場信息和估算等過程;
(四)評估結(jié)果匯總、評估結(jié)論分析、撰寫評估報告和內(nèi)部審核等過程。
第二十條評估報告應(yīng)當(dāng)說明評估結(jié)論對應(yīng)的評估假設(shè)及其對評估結(jié)論的影響。
第二十一條評估報告應(yīng)當(dāng)以文字和數(shù)字形式清晰說明評估結(jié)論。評估結(jié)論通常是確定的數(shù)值。根據(jù)經(jīng)濟(jì)行為的特殊性,評估結(jié)論也可以用區(qū)間值表達(dá)。
(一)采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法進(jìn)行企業(yè)價值評估,應(yīng)當(dāng)以文字形式說明資產(chǎn)、負(fù)債、所有者權(quán)益(凈資產(chǎn))的賬面價值、評估價值及其增減幅度,并同時采用評估結(jié)果匯總表反映評估結(jié)論。
(二)單項資產(chǎn)或者資產(chǎn)組合評估,應(yīng)當(dāng)以文字形式說明賬面價值、評估價值及其增減幅度。
(三)采用兩種以上方法進(jìn)行企業(yè)價值評估,除單獨(dú)說明評估價值和增減幅度外,應(yīng)當(dāng)說明兩種以上評估方法結(jié)果的差異及其原因和最終確定的評估結(jié)論及其理由。
(四)存在多家被評估單位的項目,應(yīng)當(dāng)分別說明各單位的評估價值。
(五)引用其他機(jī)構(gòu)出具的報告結(jié)論的,評估報告應(yīng)當(dāng)披露引用原因、引用過程及所引用報告的出具方、報告文號、報告結(jié)論等事項,并說明承擔(dān)引用不當(dāng)?shù)南嚓P(guān)責(zé)任。
(六)特殊情況下,在與經(jīng)濟(jì)行為相匹配的前提下,評估結(jié)論可以用區(qū)間值表示,同時給出確定數(shù)值評估結(jié)論的建議。
第二十二條評估報告應(yīng)當(dāng)說明評估程序受到的限制、評估特殊處理、評估結(jié)論瑕疵以及期后事項等特別事項,通常包括下列內(nèi)容:
(一)因權(quán)屬資料不全面或者存在瑕疵、評估資料不完整等使評估程序受到限制的情形;
(二)評估基準(zhǔn)日存在的法律、經(jīng)濟(jì)等未決事項;
(三)或有負(fù)債(或有資產(chǎn))的性質(zhì)、金額及與評估對象的關(guān)系;
(四)被評估單位執(zhí)行國家相關(guān)部門制定的行業(yè)監(jiān)管指標(biāo)的情況;
(六)評估對應(yīng)的經(jīng)濟(jì)行為中,可能對評估結(jié)論產(chǎn)生重大影響的瑕疵情形。
評估報告應(yīng)當(dāng)說明對特別事項的處理方式、特別事項對評估結(jié)論可能產(chǎn)生的影響,并提示評估報告使用者關(guān)注其對經(jīng)濟(jì)行為的影響。
第二十三條評估報告應(yīng)當(dāng)說明使用限制。使用限制通常包括下列事項:
(一)評估報告只能用于評估報告載明的評估目的和用途;
(四)因評估程序受限造成的評估報告的使用限制。
第二十四條評估報告應(yīng)當(dāng)載明評估報告日。
評估報告日通常為注冊資產(chǎn)評估師形成最終專業(yè)意見的日期。
第二十五條評估報告正文應(yīng)當(dāng)由兩名以上注冊資產(chǎn)評估師簽字蓋章,并由評估機(jī)構(gòu)蓋章。有限責(zé)任公司制評估機(jī)構(gòu)的法定代表人或者合伙制評估機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)該評估業(yè)務(wù)的合伙人應(yīng)當(dāng)在評估報告上簽字。
聲明、摘要、評估明細(xì)表一般不需要另行簽字蓋章。
第二十六條評估報告附件內(nèi)容應(yīng)當(dāng)與評估目的、評估方法、評估結(jié)論相關(guān)聯(lián)。評估報告附件通常包括下列文件:
(一)與評估目的相對應(yīng)的經(jīng)濟(jì)行為文件;
(二)被評估單位的財務(wù)報表及審計報告;
(三)委托方和被評估單位法人營業(yè)執(zhí)照;
(四)被評估單位金融業(yè)務(wù)許可證;
(五)委托方和被評估單位產(chǎn)權(quán)登記證;
(六)評估對象涉及的主要權(quán)屬證明資料;
(七)委托方和相關(guān)當(dāng)事方的承諾函;
(八)簽字注冊資產(chǎn)評估師的承諾函;
(九)評估機(jī)構(gòu)資格證書;
(十)評估機(jī)構(gòu)法人營業(yè)執(zhí)照副本;
(十一)簽字注冊資產(chǎn)評估師資格證書;
(十二)重要取價依據(jù)(如合同、協(xié)議);
(十三)業(yè)務(wù)約定書;
(十四)其他重要文件。
第二十七條評估報告附件內(nèi)容及其所涉及的簽章應(yīng)當(dāng)清晰、完整,相關(guān)內(nèi)容應(yīng)當(dāng)與評估報告摘要、正文一致。評估報告附件為復(fù)印件的,應(yīng)當(dāng)與原件一致。
第二十八條企業(yè)確認(rèn)的與經(jīng)濟(jì)行為相對應(yīng)的評估基準(zhǔn)日企業(yè)財務(wù)報表應(yīng)當(dāng)作為評估報告附件,按有關(guān)規(guī)定需要進(jìn)行審計的,審計報告(含會計報表和附注)應(yīng)當(dāng)作為評估報告附件。
第二十九條引用其他機(jī)構(gòu)出具的報告結(jié)論,根據(jù)現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定,需經(jīng)相應(yīng)主管部門批準(zhǔn)(備案)的,應(yīng)當(dāng)將相應(yīng)主管部門的批準(zhǔn)(備案)文件作為評估報告的附件。
第三十條單項資產(chǎn)或者資產(chǎn)組合評估、采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法進(jìn)行企業(yè)價值評估,應(yīng)當(dāng)編制評估明細(xì)表。
注冊資產(chǎn)評估師可以根據(jù)本指南對評估明細(xì)表的基本要求和企業(yè)會計核算所設(shè)置的會計科目編制評估明細(xì)表。
評估明細(xì)表包括被評估資產(chǎn)負(fù)債會計科目的評估明細(xì)表和各級匯總表。
第三十一條評估明細(xì)表格式和內(nèi)容基本要求如下:
(三)表尾應(yīng)當(dāng)標(biāo)明評估人員、被評估單位填表人員和填表日期。
第三十二條評估明細(xì)表按會計明細(xì)科目、一級科目逐級匯總,并編制資產(chǎn)負(fù)債表的評估匯總表及以人民幣萬元為金額單位的評估結(jié)果匯總表。
第三十三條會計計提的減值準(zhǔn)備在相應(yīng)會計科目合計項下列示。評估增減值應(yīng)當(dāng)按會計計提減值準(zhǔn)備前后分別列示。
第三十四條評估結(jié)果匯總表應(yīng)當(dāng)按以下順序和項目內(nèi)容列示:資產(chǎn)、負(fù)債、凈資產(chǎn)等類別和項目。
第三十五條被評估單位有兩家以上分支機(jī)構(gòu)的,評估明細(xì)表應(yīng)當(dāng)根據(jù)企業(yè)的組織架構(gòu)、核算方式等因素合理編制。
第三十六條評估說明包括評估說明使用范圍聲明、委托方和被評估單位共同編寫的《企業(yè)關(guān)于進(jìn)行資產(chǎn)評估有關(guān)事項的說明》和注冊資產(chǎn)評估師編寫的《資產(chǎn)評估說明》。
第三十七條評估說明應(yīng)當(dāng)做到內(nèi)容完整、表述清晰,并充分考慮不同經(jīng)濟(jì)行為和不同評估方法的特點(diǎn)。
第三十八條《企業(yè)關(guān)于進(jìn)行資產(chǎn)評估有關(guān)事項的說明》應(yīng)當(dāng)由委托方單位負(fù)責(zé)人和被評估單位負(fù)責(zé)人簽字,加蓋相應(yīng)單位公章并簽署日期。
注冊資產(chǎn)評估師可以根據(jù)需要,建議委托方和被評估單位在編寫《企業(yè)關(guān)于進(jìn)行資產(chǎn)評估有關(guān)事項的說明》時,補(bǔ)充說明以下內(nèi)容:
(一)委托方與被評估單位概況;
(二)關(guān)于經(jīng)濟(jì)行為的說明;
(三)關(guān)于評估對象與評估范圍的說明;
(四)關(guān)于評估基準(zhǔn)日的說明;
(五)可能影響評估工作的重大事項說明;
(六)資產(chǎn)負(fù)債清查情況、未來經(jīng)營和收益狀況預(yù)測說明;
(七)資料清單。
第三十九條《資產(chǎn)評估說明》是對評估對象進(jìn)行核實(shí)、評定估算過程的詳細(xì)說明,應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容:
(一)評估對象與評估范圍說明;
(二)資產(chǎn)核實(shí)總體情況說明;
(三)評估技術(shù)說明;
(四)評估結(jié)論及分析。
第四十條評估報告應(yīng)當(dāng)使用中文撰寫。需要同時出具外文評估報告的,以中文評估報告為準(zhǔn)。
評估結(jié)論一般以人民幣為計量幣種,使用其他幣種表示的,應(yīng)當(dāng)注明該幣種與人民幣在評估基準(zhǔn)日的匯率。
第四十一條評估報告封面應(yīng)當(dāng)載明評估報告標(biāo)題及文號、評估機(jī)構(gòu)全稱和評估報告日。
第四十二條評估報告標(biāo)題及文號一般在封面上方居中位置,評估機(jī)構(gòu)名稱及評估報告日應(yīng)當(dāng)在封面下方居中位置。評估報告應(yīng)當(dāng)用a4規(guī)格紙張印刷。
第四十三條評估報告一般分冊裝訂,各冊應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的目錄。
聲明、摘要、正文和附件合訂成冊,其目錄中應(yīng)當(dāng)含有其他冊的目錄,但其他冊目錄中的頁碼不予標(biāo)注。評估說明和評估明細(xì)表一般分別獨(dú)立成冊。必要時附件可以獨(dú)立成冊。
評估明細(xì)表應(yīng)當(dāng)按會計科目順序裝訂。
第四十四條評估報告封底或者其他適當(dāng)位置應(yīng)當(dāng)標(biāo)注評估機(jī)構(gòu)名稱、地址、郵政編碼、聯(lián)系電話、傳真、電子郵箱等。
第四十五條本指南自20xx年7月1日起施行。
是資產(chǎn)評估報告篇十六
評估報告類型是基于資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)分類考慮的。按資產(chǎn)評估工作的內(nèi)容不同應(yīng)包括一般評估業(yè)務(wù)、評估咨詢業(yè)務(wù)、評估復(fù)核業(yè)務(wù)。具體操作上,一般評估、評估咨詢、評估復(fù)核均為獨(dú)立業(yè)務(wù),可以單獨(dú)運(yùn)作和服務(wù);三種業(yè)務(wù)在具體承接過程中也是可以合并考慮,即同一客戶存在著三種類型業(yè)務(wù)同時適用的可能性。
一般評估業(yè)務(wù)就是我們對明確評估對象的評定、估算并出具評估報告的業(yè)務(wù)。該類業(yè)務(wù)主要是以交易中資產(chǎn)及股權(quán)作價提供參考價值為目的的業(yè)務(wù),其完成的標(biāo)志是出具資產(chǎn)評估報告,范圍既包括產(chǎn)權(quán)變動情況下出于提供價值參考或發(fā)揮鑒證作用目的的單項實(shí)物資產(chǎn)評估、各類無形資產(chǎn)評估和企業(yè)價值評估等;又包括產(chǎn)權(quán)各種處置方式下單項資產(chǎn)或組合資產(chǎn)的評估如租賃、承包、破產(chǎn)、清算、拍賣、使用權(quán)轉(zhuǎn)讓等;還包括直接作為鑒證目的的補(bǔ)償、損失確定、涉案財產(chǎn)價值評估等類型的評估。評估業(yè)務(wù)基準(zhǔn)日一般為當(dāng)前或近期,其時態(tài)為當(dāng)前時態(tài)。
評估咨詢業(yè)務(wù)以評估手段提供咨詢服務(wù),它包括為政府、企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)、風(fēng)險投資人提供投資項目評估以及企業(yè)改制、企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略、商業(yè)計劃書、兼并收購的盡職調(diào)查等咨詢服務(wù)以及行業(yè)政策法規(guī)、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的研究和研討、財務(wù)顧問、咨詢相關(guān)專業(yè)的培訓(xùn)等。例如,評估目的本身就明確為評估咨詢或價值分析,如金融不良資產(chǎn)評估;當(dāng)其他計量手段無法達(dá)到目的時,評估計量手段可能會被使用;評估的一些技術(shù)和方法可能會應(yīng)用于企業(yè)管理、企業(yè)調(diào)查、各類數(shù)據(jù)化決策管理等。其評估報告的外在表現(xiàn)形式有咨詢報告、評估咨詢報告、價值分析報告、盡責(zé)調(diào)查報告、項目建議書、可行性研究報告等,其基準(zhǔn)日的時態(tài)可以是當(dāng)前,但更多的是未來。
評估復(fù)核業(yè)務(wù)主要為滿足企業(yè)收購、資產(chǎn)交易和資產(chǎn)價值調(diào)整等領(lǐng)域的需求,既包括行業(yè)監(jiān)管檢查亦含有咨詢的成分,前者服務(wù)于行業(yè)管理的需求,旨在凈化評估環(huán)境、提高評估師執(zhí)業(yè)水平;后者是接受委托方在作出收購、并購及其他投融資決策之前所進(jìn)行評估業(yè)務(wù),其意圖是對評估對象(包括擬收購或自身狀況)已評估事項或結(jié)果重新檢驗和核實(shí),或者是對評估有效期內(nèi)資產(chǎn)狀況或其他特別事項的影響作出重新估算。其報告外在表現(xiàn)形式是出具評估咨詢報告、評估補(bǔ)充報告或價值分析報告。本質(zhì)上講評估復(fù)核業(yè)務(wù)起著咨詢的作用,其基準(zhǔn)日的時態(tài)一般為過去時態(tài),作評估補(bǔ)充報告時其時態(tài)為當(dāng)前時態(tài)。我們認(rèn)為,以財務(wù)報告為目的的評估應(yīng)當(dāng)屬于評估復(fù)核業(yè)務(wù),因為財務(wù)報告中資產(chǎn)價值的確認(rèn)是會計行為,其連續(xù)的記錄反映了會計確認(rèn)的結(jié)果。評估價值能否直接進(jìn)入會計系統(tǒng)目前還是一個需謹(jǐn)慎對待的問題,評估界只是運(yùn)用評估的價值發(fā)現(xiàn)技術(shù)對會計計量結(jié)果進(jìn)行必要的復(fù)核和調(diào)整而已。
綜合上述分析可見,三種評估業(yè)務(wù)的交匯點(diǎn)是從時間和空間兩個方面來考察評估行為對委托方的.有用性。一方面三者分別反映了評估基準(zhǔn)日的三種時態(tài),當(dāng)評估基準(zhǔn)日確定在過去、現(xiàn)在和未來三種時態(tài)的情況下,那么評估業(yè)務(wù)便可把更多的評估目的囊括起來;另一方面,評估行為從動態(tài)認(rèn)識中把握并分析委估對象相對靜止?fàn)顟B(tài)下價值的程序要求,也是實(shí)現(xiàn)評估業(yè)務(wù)向會計等領(lǐng)域在空間上推進(jìn)的重要條件。在這種情況下,評估之中可以凸現(xiàn)其咨詢的功能。
是資產(chǎn)評估報告篇十七
2、1999年財政部頒發(fā)的關(guān)于印發(fā)《資產(chǎn)評估報告基本內(nèi)容與格式的暫行規(guī)定》的通知,對原有的資產(chǎn)評估報告有關(guān)制度做了進(jìn)一步修改完善,使資產(chǎn)評估報告制度不僅適用于國有資產(chǎn)評估,也同樣適用于非國有資產(chǎn)的評估。
3、20xx年12月31日《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)財政部關(guān)于改革國有資產(chǎn)評估行政管理方式加強(qiáng)資產(chǎn)評估監(jiān)督管理工作意見的通知》對資產(chǎn)評估項目管理方式進(jìn)行了重大改革,取消對國有資產(chǎn)評估項目的立項確認(rèn)審批制度,實(shí)行核準(zhǔn)制和備案制,并加強(qiáng)對資產(chǎn)評估活動的監(jiān)管。
4、20xx年國家國資委發(fā)布《企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理暫行辦法》。
5、20xx年發(fā)布的《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則—評估報告》是根據(jù)要素和內(nèi)容對評估報告進(jìn)行規(guī)范的重要評估準(zhǔn)則。
6、20xx年10月,財政部發(fā)布了《金融企業(yè)國有資產(chǎn)評估監(jiān)督管理暫行辦法》,并定于20xx年7月1日起實(shí)施。
國有資產(chǎn)評估報告主要包括企業(yè)國有資產(chǎn)評估報告、金融企業(yè)國有資產(chǎn)評估報告、文化企業(yè)國有資產(chǎn)評估報告、行政事業(yè)單位國有資產(chǎn)評估報告等,以下介紹企業(yè)國有資產(chǎn)評估報告基本制度。
根據(jù)《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則—評估報告》,20xx年11月28日,中國資產(chǎn)評估協(xié)會發(fā)布了《企業(yè)國有資產(chǎn)評估報告指南》,并定于20xx年7月1日起實(shí)施?!镀髽I(yè)國有資產(chǎn)評估報告指南》要求注冊資產(chǎn)評估師根據(jù)企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù),編制和出具企業(yè)國有資產(chǎn)評估報告,應(yīng)當(dāng)遵守該指南。金融企業(yè)【20xx年頒布《金融國有資產(chǎn)評估報告指南》】和行政事業(yè)單位國有資產(chǎn)評估報告另行規(guī)范。從07年12月31日實(shí)施《以財務(wù)報告為目的的評估指南》中第六章是“披露要求”。
《企業(yè)國有資產(chǎn)評估報告指南》所指企業(yè)國有資產(chǎn)評估報告,由標(biāo)題、文號、聲明、摘要、正文、附件、評估明細(xì)表和評估說明構(gòu)成。其中評估報告正文應(yīng)當(dāng)包括:
(1)緒言;(比《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則—評估報告》多出的一條)。
(3)評估目的;
(4)評估對象和評估范圍;
(5)價值類型及其定義;
(6)評估基準(zhǔn)日;
(7)評估依據(jù);
(8)評估方法;
(9)評估程序?qū)嵤┻^程和情況;
(10)評估假設(shè);
(11)評估結(jié)論;
(12)特別事項說明;
(15)簽字蓋章。
是資產(chǎn)評估報告篇十八
土地資產(chǎn)又可以說是商品化的土地和土地資本。
資產(chǎn)評估的種類按評估的對象不同,可分為固定資產(chǎn)評估、房地產(chǎn)評估、房產(chǎn)評估、土地資產(chǎn)評估、無形資產(chǎn)評估、流動資產(chǎn)評估等。而土地資產(chǎn)評估是土地資產(chǎn)評估管理機(jī)構(gòu)經(jīng)常面對的問題。土地作為資產(chǎn),是指土地不僅是社會進(jìn)行物質(zhì)生產(chǎn)的重要得自然資源,而且又是一筆巨大的資產(chǎn)??梢哉f土地是一切財富之母。為了使土地作為資產(chǎn)這一職能得到充分地體現(xiàn)和發(fā)揮、遏止土地資產(chǎn)的大量流失,分析和利用土地資產(chǎn)評估報告對土地資產(chǎn)管理部門來說是十分必要的。一份土地資產(chǎn)評估報告資料,不僅僅是一份評估工作總結(jié)、土地價格的公證文件和土地資產(chǎn)交易雙方認(rèn)定土地資產(chǎn)價格的依據(jù),而且是土地資產(chǎn)管理者加強(qiáng)對土地資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動管理,確認(rèn)土地資產(chǎn)評估結(jié)果的重要依據(jù)。
土地資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)對土地資產(chǎn)評估報告及資料進(jìn)行分析的目的主要有以下兩點(diǎn):
1、了解土地資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)從事評估工作的能力。
由于一份完整的土地資產(chǎn)評估報告,基本反映一個土地資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)工作的全過程。包括基本思路、評估依據(jù)、信息的篩選、結(jié)果的產(chǎn)生。這樣,土地資產(chǎn)評估管理機(jī)構(gòu)即可根據(jù)申報土地資產(chǎn)評估資格證書的土地資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)提交的評估報告及資料進(jìn)行全面的分析,判斷該機(jī)構(gòu)是否具有土地資產(chǎn)評估工作能力,并作出是否頒發(fā)土地資產(chǎn)評估資格證書的決定。
2、了解土地資產(chǎn)評估質(zhì)量的好壞,并作出對評估結(jié)果是否予以確認(rèn)的決定。
土地資產(chǎn)管理部門按國家土地資產(chǎn)管理的有關(guān)規(guī)定,應(yīng)對土地資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評估土地資產(chǎn)的結(jié)果進(jìn)行驗證確認(rèn)工作,很重要的依據(jù)就是通過對獲得的土地資產(chǎn)評估資料進(jìn)行全面分析,了解評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行項目評估工作的基本情況,其中包括所遵循的評估估價原則,工作的基本程序,方法的選擇、市場信息的可靠性等、綜合評估質(zhì)量的好壞,再結(jié)合實(shí)際考察的情況,最后作出對該項土地資產(chǎn)評估結(jié)果是否予以確認(rèn)的決定。
通過對土地資產(chǎn)評估報告的分析來完成對一項評估結(jié)果的全面評價是比較困難的,它首先要求土地資產(chǎn)評估管理機(jī)構(gòu)有大量評估經(jīng)驗的積累,對各類土地資產(chǎn)評估信息的占有及對被估土地資產(chǎn)內(nèi)外環(huán)境的了解,在此基礎(chǔ)上才能完成對土地資產(chǎn)評估報告的分析工作,具體的分析途徑主要有以下幾個方面:
一般來說土地資產(chǎn)評估報告所列發(fā)生的土地資產(chǎn)評估的原因、評估的范圍、土地資產(chǎn)的權(quán)益評估所依據(jù)的前提條件與評估方法的選擇有著密切的關(guān)系,而這種關(guān)系就構(gòu)成了土地資產(chǎn)評估報告本身的邏輯關(guān)系,同時也反映出一個土地資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估的基本思路。土地資產(chǎn)評估管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估報告的邏輯分析,就是要根據(jù)所掌握的實(shí)際情況,對評估機(jī)構(gòu)的基本思路及三個因果關(guān)系進(jìn)行分析。即評估目的、評估依據(jù)的前提條件與評估方法選擇之間的一致性;土地資產(chǎn)權(quán)益、估價的前提條件與估價依據(jù)之間的一致性;評估范圍與土地資產(chǎn)權(quán)益之間的一致性;通過分析,我們可以初步得出對土地資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)的工作能力和評估結(jié)論是否科學(xué)的判斷,因為一個混亂的評估思路不可能得出科學(xué)的、接近實(shí)際的評估結(jié)果。
2、對評估中運(yùn)用的市場信息資料進(jìn)行對比分析。
對土地資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)在評估中動用的各種市場信息資料進(jìn)行分析鑒別,首先就要求土地資產(chǎn)的評估管理機(jī)構(gòu)擁有自己的數(shù)據(jù)庫和隨時可以取得信息的渠道。只有在占有大量可靠的市場資料的基礎(chǔ)上,才能進(jìn)行信息的對比分析。分析的內(nèi)容主要有兩個方面:
(1)土地資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)所選擇的參照價格及價格的構(gòu)成因素與介紹的評估前提條件是否相吻合。一般來說,無論采用哪一種方法進(jìn)行土地資產(chǎn)的評估,首先要確定前提條件,在此基礎(chǔ)上根據(jù)客觀公平的原則選擇與之相應(yīng)的有關(guān)信息資料的參照價格。土地資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)前提條件不同,土地資產(chǎn)評估的目的不同,所選擇的參照價格和價格的構(gòu)成內(nèi)容也會有所區(qū)別。
(2)分析土地資產(chǎn)評估運(yùn)用的參照價格及有關(guān)的資料是否準(zhǔn)確可靠,這里包括評估動用的價格變動指數(shù)、基準(zhǔn)地價、重置成本的各種費(fèi)率的取值、收益還原法所用的還原利率、折現(xiàn)系數(shù)、行業(yè)經(jīng)營風(fēng)險系數(shù)等。
3、對土地資產(chǎn)估算表格的分析。
這里包括對土地資產(chǎn)評估動用的計算方法是否嚴(yán)謹(jǐn)科學(xué)、成本構(gòu)成是否合理、計算的數(shù)字是否正確、分析計算結(jié)果是否吻合、計算的基本思路與文字報告是否一致等方面的分析。通過上述三個方面的分析,結(jié)合實(shí)地考察最后產(chǎn)生綜合評價的意見,根據(jù)被評估土地資產(chǎn)發(fā)生評估的原因。被估土地資產(chǎn)目前的使用狀態(tài)、區(qū)域因素和個別因素的情況和地產(chǎn)市場的情況,審定土地資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)的評估結(jié)果,最后決定是否予以確認(rèn)這個機(jī)構(gòu)是否有承擔(dān)土地資產(chǎn)評估的能力。
土地資產(chǎn)評估管理機(jī)構(gòu)應(yīng)對報來的土地資產(chǎn)評估報告,分門別類進(jìn)行檔案管理,這對充分利用土地資產(chǎn)評估報告是十分有益的。土地資產(chǎn)評估管理機(jī)構(gòu)利用土地資產(chǎn)評估報告主要在以下幾個方面:
1、可作為土地資產(chǎn)管理部門對土地資產(chǎn)評估結(jié)果確認(rèn)或不予確認(rèn)的依據(jù),同時也可以作為上級國土資源管理部門檢查工作或發(fā)生糾紛備查使用。
2、可作為一種動態(tài)資料便于土地資產(chǎn)管理部門隨時掌握土地資產(chǎn)評估工作動態(tài),了解土地資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)的工作情況和工作質(zhì)量,便于對土地資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)的監(jiān)督管理。
3、作為研究、分析、完善和改進(jìn)土地資產(chǎn)評估工作的資料,同時也可采集其中的有用的土地資產(chǎn)價格信息資料。
4、深化土地使用制度改革。土地作為資產(chǎn)管理、應(yīng)公正地顯化其價值,土地資產(chǎn)評估報告是作為出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押的重要依據(jù),評估報告提供土地價格數(shù)據(jù)是出讓宗地底價,是轉(zhuǎn)讓、出租、抵押的交易價格。
是資產(chǎn)評估報告篇一
本次評估的實(shí)物是xx市xx汽車維修服務(wù)有限責(zé)任公司股東王xx、王xx,擬設(shè)立公司投入的實(shí)物資產(chǎn)。
2、評估基準(zhǔn)日。
本次評估基準(zhǔn)日為20xx年7月24日。
本次評估的實(shí)物截止評估基準(zhǔn)日,已取得實(shí)物購置發(fā)票,發(fā)票號分別為:0xx92、0xx13、0xx3。
(2)參照國務(wù)院[19xx]91號令《國有資產(chǎn)評估管理辦法》;
(3)參照國資辦發(fā)[19xx]36號文《國有資產(chǎn)評估管理辦法施行細(xì)則》;
(4)國資辦發(fā)[19xx]23號《資產(chǎn)評估操作規(guī)范意見(試行)》的通知;
(6)委托方提供實(shí)物購置發(fā)票及照片;
(7)委托方提供實(shí)物轉(zhuǎn)讓合同;
(8)股東確認(rèn)價值;
(9)市場詢價、調(diào)查及評估人員現(xiàn)場勘察記錄底稿。
5、評估過程說明。
(1)評估前準(zhǔn)備工作。
根據(jù)資產(chǎn)占有方提供資產(chǎn)相關(guān)資料進(jìn)行核對,在核對相符的`基礎(chǔ)上收集和了解評估資產(chǎn)的狀況。
(2)現(xiàn)場調(diào)查與勘估。
按照評估申報表會同資產(chǎn)占有方的有關(guān)專業(yè)人員進(jìn)行了現(xiàn)場踏勘,并將委估的實(shí)實(shí)物產(chǎn)進(jìn)行了核實(shí),了解委估實(shí)物情況。
(3)評估作價階段。
本次評估的實(shí)物截止評估基準(zhǔn)日,已取得實(shí)物購置發(fā)票,發(fā)票號分別為:0xx13、02xx92、0xx93。根據(jù)實(shí)物購買時間對評估物作適當(dāng)?shù)牟町愓{(diào)整評估作價。
(4)報告階段。
根據(jù)評估資料、評估結(jié)果編制報告。
6、評估方法說明。
根據(jù)委托方的評估目的及委估資產(chǎn)的特點(diǎn),本次評估實(shí)物按實(shí)際支付價值計算被評估資產(chǎn)的全部費(fèi)用,然后根據(jù)現(xiàn)場鑒定及該實(shí)物的實(shí)際情況根據(jù)重置成本法及全體股東確認(rèn)價值確認(rèn)其價值。
根據(jù)以上評估方法及評估步驟,截止評估基準(zhǔn)日,委托評估資產(chǎn)的凈值合計為35萬元(大寫人民幣叁拾伍萬圓整)。
備查文件。
1、實(shí)物評估明細(xì)表;
2、主要資產(chǎn)權(quán)屬證明;
6、注冊資產(chǎn)評估師資格證書復(fù)印件。
是資產(chǎn)評估報告篇二
資產(chǎn)評估報告,是指注冊資產(chǎn)評估師遵照相關(guān)法律、法規(guī)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則,在實(shí)施了必要的評估程序?qū)μ囟ㄔu估對象價值進(jìn)行估算后,編制并由其所在評估機(jī)構(gòu)向委托方提交的反映其專業(yè)意見的書面文件。它是按照一定格式和內(nèi)容來反映評估目的、假設(shè)、程序、標(biāo)準(zhǔn)、依據(jù)、方法、結(jié)果及適用條件等基本情況的報告書。廣義的資產(chǎn)評估報告還是一種工作制度。它規(guī)定評估機(jī)構(gòu)在完成評估工作之后必須按照一定程序的要求,用書面形式向委托方及相關(guān)主管部門報告評估過程和結(jié)果。狹義的資產(chǎn)評估報告即資產(chǎn)評估結(jié)果報告書,既是資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)與注冊資產(chǎn)評估師完成對資產(chǎn)作價,就被評估資產(chǎn)在特定條件下價值所發(fā)表的專家意見,也是評估機(jī)構(gòu)履行評估合同情況的總結(jié),還是評估機(jī)構(gòu)與注冊資產(chǎn)評估師為資產(chǎn)評估項目承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任的證明文件。
一、為進(jìn)一步促進(jìn)我國資產(chǎn)評估工作的發(fā)展,規(guī)范資產(chǎn)評估行為,完善資產(chǎn)評估工作程序,提高資產(chǎn)評估行業(yè)的執(zhí)業(yè)水平,根據(jù)《國有資產(chǎn)評估管理辦法》(國務(wù)院第91號令)[1]以及國家其他有關(guān)法律、法規(guī),制定本規(guī)定。
二、凡按現(xiàn)行資產(chǎn)評估管理有關(guān)規(guī)定進(jìn)行資產(chǎn)評估的各類資產(chǎn)評估項目必須遵循本規(guī)定。
評估機(jī)構(gòu)在具體項目的操作中,其工作范圍和深度并不限于本規(guī)定的要求。
四、本規(guī)定所稱資產(chǎn)評估報告是由資產(chǎn)評估報告書正文、資產(chǎn)評估說明、資產(chǎn)評估明細(xì)表及相關(guān)附件構(gòu)成。
五、資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行資產(chǎn)評估活動時,應(yīng)當(dāng)遵循資產(chǎn)評估的一般原則和本規(guī)定的要求;具體項目不適用本規(guī)定的,可結(jié)合評估項目的實(shí)際情況增減相應(yīng)的內(nèi)容。
六、資產(chǎn)評估活動應(yīng)充分體現(xiàn)評估機(jī)構(gòu)的獨(dú)立、客觀、公正的宗旨,資產(chǎn)評估報告書的陳述不得帶有任何誘導(dǎo)、恭維和推薦性的陳述,評估報告書正文不得出現(xiàn)評估機(jī)構(gòu)的介紹性內(nèi)容。
七、資產(chǎn)評估報告的數(shù)據(jù)一般均應(yīng)當(dāng)采用阿拉伯?dāng)?shù)字,資產(chǎn)評估報告應(yīng)用中文撰寫打印,如需出具外文評估報告,外文評估報告的內(nèi)容和結(jié)果應(yīng)與中文報告一致,并須在評估報告中注明以中文報告為準(zhǔn)。
八、凡涉及資產(chǎn)評估報告基本內(nèi)容與格式的有關(guān)規(guī)定與本規(guī)定相抵觸的,以本規(guī)定為準(zhǔn)。
九、本規(guī)定由財政部負(fù)責(zé)解釋、修訂,并從頒布之日起實(shí)施。
國際上對資產(chǎn)評估報告有不同的分類,如美國專業(yè)評估執(zhí)業(yè)統(tǒng)一準(zhǔn)則將評估報告分為完整型評估報告、簡明型評估報告、限制型評估報告、評估復(fù)核。而我國由于尚未健全資產(chǎn)評估準(zhǔn)則體系,因此對資產(chǎn)評估報告種類還缺乏系統(tǒng)研究。
3)評估范圍和評估對象基本情況;
4)評估目的;
5)價值類型;
是資產(chǎn)評估報告篇三
委托方以外的其他評估報告使用者:xx司資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓涉及的相關(guān)各方。
名稱:xx有限公司。
注冊號:企合津總字第000670號。
登記機(jī)關(guān):xx。
地址:xx。
法定代表人:xx。
企業(yè)類型:中外合資經(jīng)營。
經(jīng)營范圍:生產(chǎn)、銷售各類食品、飲料、及化妝品的各類容器(不含玻璃瓶、涉及化學(xué)危險品及監(jiān)控化學(xué)品除外)。
(一)評估對象:
為天津中富容器有限公司固定資產(chǎn),包括天津中富容器有限公司車間裝修工程和機(jī)器設(shè)備。
(二)主要概況:
1、車間裝修工程狀況和權(quán)利狀況:
本次委托評估的是車間的裝修工程,房屋是租用房,裝修工程于20xx年3月竣工,裝修面積1800平方米。可以續(xù)租,沒有租期的限制,維護(hù)保養(yǎng)狀況良好。清查調(diào)整后評估帳面原值:63500000元,凈值:61238003元。
2、建筑物裝修情況:
裝修工程包括:1、廠房設(shè)備氣管、水管安裝;
2、車間暖氣安裝;
3、土建部分包括:金剛砂地面、鋁扣板吊頂、車間隔斷墻及粉刷;
4、給排水部分;
5、室內(nèi)照明部分(含裝防爆燈)。
3、機(jī)器設(shè)備狀況和權(quán)利狀況:
本次委托評估的機(jī)器設(shè)備為天津中富容器有限公司所擁有的生產(chǎn)設(shè)備、輔助生產(chǎn)設(shè)備、辦公用設(shè)備。
生產(chǎn)設(shè)備主要包括外購專用設(shè)備。如:大桶機(jī)等。部分設(shè)備狀況良好,能滿足工藝要求,有部分設(shè)備已損毀,不能使用。
本次評估的目的是為天津中富容器有限公司資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓提供價值參考依據(jù)。
根據(jù)委托評估要求,本次評估價值類型為市場價值。
市場價值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強(qiáng)迫壓制的情況下,某項資產(chǎn)在基準(zhǔn)日進(jìn)行正常公平交易的價值估計數(shù)額。
評估基準(zhǔn)日為20xx年12月31日。
選擇評估基準(zhǔn)日的依據(jù)如下:20xx年4月9日本所接受珠海xx股份有限公司委托對該公司固定資產(chǎn)進(jìn)行評估,評估目的是為天津中富容器有限公司資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓提供價值參考。為使評估基準(zhǔn)日與評估目的實(shí)現(xiàn)日盡量接近,根據(jù)實(shí)際情況選擇20xx年12月31日作為評估基準(zhǔn)日。
(一)評估假設(shè):
3、本次評估不考慮通貨膨脹因素的影響,資金的無風(fēng)險報酬率保持目前的水平。
4、評估對象資產(chǎn)按委托方提供有關(guān)資料載明的用途在合法且繼續(xù)使用的假設(shè)前提下進(jìn)行估算,當(dāng)假設(shè)條件發(fā)生變化時,評估結(jié)果一般會失效。
5、評估對象車間裝修工程的房屋是租用房,車間裝修工程是在可以續(xù)租,沒有租期的限制的市場條件下的價值。
6、本評估結(jié)果建立在被評估企業(yè)提供所有文件資料真實(shí)、準(zhǔn)確、完整、客觀基礎(chǔ)上,為委托方指定之評估對象在評估基準(zhǔn)日和價值類型定義下的評估價值。
本評估結(jié)果僅在滿足上述有關(guān)基本前提及假設(shè)條件的情況下成立。
(二)限制條件:
2、本所不對委托方運(yùn)用本報告于本次評估目的以外經(jīng)濟(jì)行為所產(chǎn)生的后果負(fù)責(zé)。
(三)評估結(jié)論的有效使用期限:
本評估報告依照法律法規(guī)的規(guī)定發(fā)生法律效力,其評估結(jié)論有效使用期限自評估基準(zhǔn)日起一年,即在20xx年12月31日至20xx年12月30日內(nèi)有效。
本評估報告僅供委托方為本次評估目的使用和送交資產(chǎn)評估主管機(jī)關(guān)審查使用,評估報告書的使用權(quán)歸委托方所有。
(一)行為依據(jù):
委托方與本所簽訂的資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書。
(二)法規(guī)依據(jù):
1、《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則—基本準(zhǔn)則》(財會[20xx]20號)。
2、《關(guān)于發(fā)布資產(chǎn)評估操作規(guī)范意見(試行)的通知》(中評協(xié)[1996]03號)。
3、《關(guān)于印發(fā)資產(chǎn)評估報告基本內(nèi)容與格式的暫行規(guī)定的通知》(財評字[1999]91號)。
4、《房地產(chǎn)估價規(guī)范》(gb/t50291—1999)。
5、有關(guān)部門制定的法律、法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)。
(三)產(chǎn)權(quán)依據(jù):
1、主要設(shè)備報關(guān)單、購置合同和發(fā)票。
(四)取價依據(jù):
1、天津工程造價信息;
2、《機(jī)電產(chǎn)品報價手冊》;
4、本所評估人員在市場上調(diào)查了解的價格信息。
本次評估采用成本法進(jìn)行。
成本法:求取估價對象在估價時點(diǎn)的重置價格或重建價格,扣除折舊,以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。
(一)明確評估業(yè)務(wù)基本事項:
本所接受珠海xx股份有限公司委托對天津中富容器有限公司固定資產(chǎn)進(jìn)行評估,評估目的是為天津中富容器有限公司資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓提供價值參考。根據(jù)委托評估要求,本次評估價值類型為市場價值,委托方以外的評估報告使用者為評估目的涉及的相關(guān)各方,評估基準(zhǔn)日確定為20xx年12月31日。
(二)簽訂業(yè)務(wù)約定書:
20xx年4月9日經(jīng)雙方協(xié)商后,委托方與本所簽訂了資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書。
(三)編制評估計劃:
本所根據(jù)評估項目的具體情況,指派項目經(jīng)理和評估小組成員。由項目經(jīng)理編制評估計劃,對評估項目的具體實(shí)施程序、時間要求、人員分工做出安排,并將評估計劃報經(jīng)部門經(jīng)理和所長審核批準(zhǔn)。
(四)現(xiàn)場調(diào)查:
根據(jù)批準(zhǔn)的評估計劃,評估人員進(jìn)駐天津中富容器有限公司進(jìn)行現(xiàn)場調(diào)查工作,主要包括對車間裝修工程、設(shè)備進(jìn)行現(xiàn)場勘察并拍照取證。
(五)收集評估資料:
根據(jù)評估工作的需要,評估人員收集與本次評估相關(guān)的各種資料與信息,包括天津中富容器有限公司的車間裝修工程、設(shè)備的市場價格信息等。
(六)評定估算:
根據(jù)評估對象的實(shí)際狀況和特點(diǎn),制定具體評估方法,對評估對象進(jìn)行評估測算,對委托評估的車間裝修工程和設(shè)備采用成本法。
項目經(jīng)理召集評估小組成員討論分析評估結(jié)論,并由項目經(jīng)理撰寫評估報告,經(jīng)三級審核后向委托方提交資產(chǎn)評估報告。
評估基準(zhǔn)日時,天津中富容器有限公司固定資產(chǎn)賬面值為人民幣711.92萬元,調(diào)整后賬面值為人民幣387.16萬元,評估值為人民幣413.49萬元,增幅為6.80%。(具體詳見固定資產(chǎn)清查評估明細(xì)表)。
(一)在評估基準(zhǔn)日至本報告出具期間,國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策及市場基本情況未發(fā)生任何重大變化。但本所不能預(yù)計本評估報告出具后的政策與市場變化對評估結(jié)果的影響。
(二)遵守相關(guān)法律、法規(guī)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則,對評估對象價值進(jìn)行估算并發(fā)表專業(yè)意見,是注冊資產(chǎn)評估師的責(zé)任,提供必要的資料并保證資料的真實(shí)性、合法性和完整性,恰當(dāng)使用評估報告是委托方和相關(guān)當(dāng)事方的責(zé)任。
(三)參與本次評估的評估師及評估人員在被評估資產(chǎn)中沒有現(xiàn)實(shí)和預(yù)期的收益,同時與相關(guān)各方?jīng)]有個人利益關(guān)系和偏見。
(四)對于評估中可能存在的影響評估結(jié)果的其他瑕疵事項,被評估企業(yè)在評估時未作特別說明,在評估人員根據(jù)專業(yè)經(jīng)驗一般不能獲悉的情況下,評估機(jī)構(gòu)及評估人員不承擔(dān)相關(guān)責(zé)任。
(五)評估對象車間裝修工程的房屋是租用房,車間裝修工程是在可以續(xù)租,沒有租期的限制的市場條件下的價值。
(六)評估結(jié)果是估價對象于估價時點(diǎn)20xx年12月31日的資產(chǎn)公開市場價值,未考慮該資產(chǎn)的他項權(quán)和涉及的債權(quán)債務(wù)對結(jié)果的影響。
(七)《固定資產(chǎn)—房屋建筑物清查評估明細(xì)表》中的建筑面積是資產(chǎn)占有方提供的,我們并未進(jìn)行查證及核實(shí)。
(八)油溫機(jī)及備件、水溫機(jī)及備件、輸送系統(tǒng)為免稅進(jìn)口設(shè)備,評估基準(zhǔn)日時尚處于海關(guān)監(jiān)管期內(nèi),依《中華人民共和國海關(guān)法》的規(guī)定,該等設(shè)備及備件用于轉(zhuǎn)讓時應(yīng)經(jīng)海關(guān)許可。另外該等設(shè)備的評估結(jié)果未考慮進(jìn)口關(guān)稅和進(jìn)口增值稅。
(九)空氣運(yùn)輸機(jī)《進(jìn)口貨物報關(guān)單》的收貨單位為天津中富聯(lián)體容器有限公司,我們?nèi)〉迷撛O(shè)備產(chǎn)權(quán)屬于天津中富容器有限公司的說明函。
是資產(chǎn)評估報告篇四
第一條為規(guī)范注冊資產(chǎn)評估師編制和出具評估報告行為,維護(hù)社會公共利益和資產(chǎn)評估各方當(dāng)事人合法權(quán)益,根據(jù)《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則》,制定本準(zhǔn)則。
第二條本準(zhǔn)則所稱評估報告,是指注冊資產(chǎn)評估師根據(jù)資產(chǎn)評估準(zhǔn)則的要求,在履行必要評估程序后,對評估對象在評估基準(zhǔn)日特定目的下的價值發(fā)表的、由其所在評估機(jī)構(gòu)出具的書面專業(yè)意見。
第三條注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù),編制和出具評估報告,應(yīng)當(dāng)遵守本準(zhǔn)則。
第四條注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行與價值估算相關(guān)的其他業(yè)務(wù),出具價值分析報告或者其他專業(yè)意見,可以參照本準(zhǔn)則。
第五條注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)清晰、準(zhǔn)確地陳述評估報告內(nèi)容,不得使用誤導(dǎo)性的表述。
第六條注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)在評估報告中提供必要信息,使評估報告使用者能夠合理理解評估結(jié)論。
第七條注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù),可以根據(jù)評估對象的復(fù)雜程度、委托方要求,合理確定評估報告的詳略程度。
第八條注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù),評估程序受到限制且無法排除,經(jīng)與委托方協(xié)商后仍需出具評估報告的,應(yīng)當(dāng)在評估報告中說明評估程序受限情況及其對評估結(jié)論的影響,并明確評估報告的使用限制。
第九條評估報告應(yīng)當(dāng)由兩名以上注冊資產(chǎn)評估師簽字蓋章,并由評估機(jī)構(gòu)蓋章。有限責(zé)任公司制評估機(jī)構(gòu)的法定代表人或者合伙制評估機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)該評估業(yè)務(wù)的合伙人應(yīng)當(dāng)在評估報告上簽字。
根據(jù)中評協(xié)[20xx]230號第九條修改為:“評估報告應(yīng)當(dāng)由兩名以上(含兩名)注冊資產(chǎn)評估師簽字蓋章,并由評估機(jī)構(gòu)加蓋公章。有限責(zé)任公司制評估機(jī)構(gòu)的法定代表人或者合伙制評估機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)該評估業(yè)務(wù)的合伙人應(yīng)當(dāng)在評估報告上簽字。
“有限責(zé)任公司制評估機(jī)構(gòu)的法定代表人可以授權(quán)首席評估師或者其他持有注冊資產(chǎn)評估師證書的副總經(jīng)理以上管理人員在評估報告上簽字。
“有限責(zé)任公司制評估機(jī)構(gòu)可以授權(quán)分支機(jī)構(gòu)以分支機(jī)構(gòu)名義出具除證券期貨相關(guān)評估業(yè)務(wù)外的評估報告,加蓋分支機(jī)構(gòu)公章。評估機(jī)構(gòu)的法定代表人可以授權(quán)分支機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人在以分支機(jī)構(gòu)名義出具的評估報告上簽字?!?BR> 第十條評估報告應(yīng)當(dāng)使用中文撰寫。需要同時出具外文評估報告的,以中文評估報告為準(zhǔn)。
評估報告一般以人民幣為計量幣種,使用其他幣種計量的,應(yīng)當(dāng)注明該幣種與人民幣的匯率。
第十一條評估報告應(yīng)當(dāng)明確評估報告的使用有效期。通常,只有當(dāng)評估基準(zhǔn)日與經(jīng)濟(jì)行為實(shí)現(xiàn)日相距不超過一年時,才可以使用評估報告。
第十二條評估報告應(yīng)當(dāng)包括下列主要內(nèi)容:
(一)標(biāo)題及文號;
(二)聲明;
(三)摘要;
(四)正文;
(五)附件。
(二)提醒評估報告使用者關(guān)注評估報告特別事項說明和使用限制;
(三)其他需要聲明的內(nèi)容。
第十四條評估報告摘要應(yīng)當(dāng)提供評估業(yè)務(wù)的主要信息及評估結(jié)論。
(一)委托方、產(chǎn)權(quán)持有者和委托方以外的其他評估報告使用者;
(二)評估目的;
(三)評估對象和評估范圍;
(四)價值類型及其定義;
(五)評估基準(zhǔn)日;
(六)評估依據(jù);
(七)評估方法;
(八)評估程序?qū)嵤┻^程和情況;
()評估假設(shè);
(十)評估結(jié)論;
(十一)特別事項說明;
(十四)注冊資產(chǎn)評估師簽字蓋章、評估機(jī)構(gòu)蓋章和法定代表人或者合伙人簽字。
根據(jù)中評協(xié)[20xx]230號第十五條第(十四)項修改為:“注冊資產(chǎn)評估師簽字蓋章,評估機(jī)構(gòu)或者經(jīng)授權(quán)的分支機(jī)構(gòu)加蓋公章,法定代表人或者其授權(quán)代表簽字,合伙人簽字?!?BR> 第十六條評估報告使用者包括委托方、業(yè)務(wù)約定書中約定的其他評估報告使用者和國家法律、法規(guī)規(guī)定的評估報告使用者。
第十七條評估報告載明的評估目的應(yīng)當(dāng)惟一,表述應(yīng)當(dāng)明確、清晰。
第十八條評估報告中應(yīng)當(dāng)載明評估對象和評估范圍,并具體描述評估對象的基本情況,通常包括法律權(quán)屬狀況、經(jīng)濟(jì)狀況和物理狀況。
第十九條評估報告應(yīng)當(dāng)明確價值類型及其定義,并說明選擇價值類型的理由。
第二十條評估報告應(yīng)當(dāng)載明評估基準(zhǔn)日,并與業(yè)務(wù)約定書約定的評估基準(zhǔn)日保持一致。評估報告應(yīng)當(dāng)說明選取評估基準(zhǔn)日時重點(diǎn)考慮的因素。評估基準(zhǔn)日可以是現(xiàn)在時點(diǎn),也可以是過去或者將來的時點(diǎn)。
第二十一條評估報告應(yīng)當(dāng)說明評估遵循的法律依據(jù)、準(zhǔn)則依據(jù)、權(quán)屬依據(jù)及取價依據(jù)等。
第二十二條評估報告應(yīng)當(dāng)說明所選用的評估方法及其理由。
第二十三條評估報告應(yīng)當(dāng)說明評估程序?qū)嵤┻^程中現(xiàn)場調(diào)查、資料收集與分析、評定估算等主要內(nèi)容。
第二十四條評估報告應(yīng)當(dāng)披露評估假設(shè)及其對評估結(jié)論的影響。
第二十五條注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)在評估報告中以文字和數(shù)字形式清晰說明評估結(jié)論。
通常評估結(jié)論應(yīng)當(dāng)是確定的數(shù)值。經(jīng)與委托方溝通,評估結(jié)論可以使用區(qū)間值表達(dá)。
第二十六條評估報告的特別事項說明通常包括下列內(nèi)容:
(一)產(chǎn)權(quán)瑕疵;
(二)未決事項、法律糾紛等不確定因素;
(三)重大期后事項;
(四)在不違背資產(chǎn)評估準(zhǔn)則基本要求的情況下,采用的不同于資產(chǎn)評估準(zhǔn)則規(guī)定的程序和方法。
注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)說明特別事項可能對評估結(jié)論產(chǎn)生的影響,并重點(diǎn)提示評估報告使用者予以關(guān)注。
第二十七條評估報告的使用限制說明通常包括下列內(nèi)容:
(一)評估報告只能用于評估報告載明的評估目的和用途;
(二)評估報告只能由評估報告載明的評估報告使用者使用;
(四)評估報告的使用有效期;
(五)因評估程序受限造成的評估報告的使用限制。
第二十八條評估報告載明的評估報告日通常為注冊資產(chǎn)評估師形成最終專業(yè)意見的日期。
(一)評估對象所涉及的主要權(quán)屬證明資料;
(二)委托方和相關(guān)當(dāng)事方的承諾函;
(三)評估機(jī)構(gòu)及簽字注冊資產(chǎn)評估師資質(zhì)、資格證明文件;
(四)評估對象涉及的資產(chǎn)清單或資產(chǎn)匯總表。
第三十條本準(zhǔn)則自20xx年7月1日起施行。
(中國資產(chǎn)評估協(xié)會關(guān)于印發(fā)《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則——評估報告》等7項資產(chǎn)評估準(zhǔn)則的通知,中評協(xié)[20xx]189號,20xx年11月28日)。
是資產(chǎn)評估報告篇五
上個世紀(jì)八九十年代發(fā)生在美國的儲貸危機(jī)被認(rèn)為是儲貸機(jī)構(gòu)使用歷史成本計量法的財務(wù)報告掩蓋了問題貸款,沒能真實(shí)地反映企業(yè)真實(shí)的財務(wù)狀況,影響了投資者對經(jīng)營風(fēng)險的判斷,從而導(dǎo)致了多家金融機(jī)構(gòu)破產(chǎn)。20xx年美國財務(wù)會計準(zhǔn)則委員會(fasb)發(fā)布《美國財務(wù)會計準(zhǔn)則第157號公告:公允價值計量》(sfasno.157[1]),公允價值概念開始在會計準(zhǔn)則中大規(guī)模地應(yīng)用和推廣。
20xx年2月15日,財政部發(fā)布了我國修訂后新的企業(yè)會計準(zhǔn)則的基本準(zhǔn)則和38項具體準(zhǔn)則,20xx年10月30日發(fā)布企業(yè)會計準(zhǔn)則應(yīng)用指南。新的會計準(zhǔn)則與國際準(zhǔn)則趨同,在金融工具、投資性房地產(chǎn)、非共同控制下的企業(yè)合并、債務(wù)重組和非貨幣性交易等方面都引入了公允價值,公允價值的引入是新會計準(zhǔn)則的重大突破,它對于提高會計報表的相關(guān)性具有重要的意義。
新準(zhǔn)則中有17個準(zhǔn)則涉及公允價值計量,包括金融工具、投資性房地產(chǎn)、非同一控制下的企業(yè)合并、債務(wù)重組、資產(chǎn)減值、非貨幣性交易、租賃和套期保值等(見下表)。
公允價值的變動及計量的可靠性對企業(yè)損益具有較大影響,根據(jù)財政部對我國2129家上市公司20xx年財務(wù)報告中公允價值使用情況的統(tǒng)計:
(1)在2129家上市公司中,交易性金融資產(chǎn)產(chǎn)生公允價值變動損益的有397家,占比為18.65%,交易性金融資產(chǎn)公允價值變動產(chǎn)生的收益合計為54.27億元。因衍生工具、套期保值業(yè)務(wù)等產(chǎn)生公允價值變動損益的有29家,其中,中國銀行(601988)衍生工具、套期保值業(yè)務(wù)產(chǎn)生的公允價值變動損失最大,損失額高達(dá)10.02億元。
(2)存在投資性房地產(chǎn)的上市公司數(shù)量833家,采用成本法計量的806家,采用公允價值計量的27家,投資性房地產(chǎn)公允價值計量產(chǎn)生的公允價值變動凈收益為36.24億元。
(3)20xx年完成債務(wù)重組的252家上市公司多數(shù)都披露了債務(wù)重組對營業(yè)外收支的影響金額,只有少數(shù)上市公司披露了債務(wù)重組過程中所采用的公允價值確定方式,26家上市公司的債務(wù)重組損益在凈利潤中所占比重超過了100%。
(4)2117家上市公司20xx年發(fā)生的資產(chǎn)減值損失合計2355.26億元,占到上市公司整體利潤總額的10.57%,較20xx年增加372.68億元,增幅為18.80%。從資產(chǎn)減值損失的構(gòu)成來看,金融類上市公司的資產(chǎn)減值損失主要集中在商業(yè)銀行類上市公司的貸款減值損失,非金融類上市公司的資產(chǎn)減值損失中存貨跌價損失、固定資產(chǎn)減值損失和壞賬損失。在發(fā)生資產(chǎn)減值的2117家上市公司中,僅有6家上市公司明確披露了非流動資產(chǎn)可收回金額的具體確定方法。
我國財政部關(guān)于會計準(zhǔn)則中公允價值的定義是:“公允價值是在公允價值計量下,資產(chǎn)和負(fù)債按照在公平交易中,熟悉情況的交易雙方自愿進(jìn)行資產(chǎn)交換或者債務(wù)清償?shù)慕痤~計量”;美國第157號準(zhǔn)則《公允價值計量》中,公允價值是“市場參與者在計量日的有序交易中,假設(shè)將一項資產(chǎn)出售可收到或?qū)⒁豁椮?fù)債轉(zhuǎn)讓應(yīng)支付的價格”?!顿Y產(chǎn)評估價值類型指導(dǎo)意見》對于市場價值的定義是:“市場價值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強(qiáng)迫的情況下,評估對象在評估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常公平交易的價值估計數(shù)額”。從定義上看,資產(chǎn)評估中市場價值和會計中的公允價值差異不大,都是以公平市場作為判斷公允的標(biāo)準(zhǔn)。
但是從操作層面來看,會計中的公允價值在評估對象、價值內(nèi)涵、具體的價值定義、評估假設(shè)等方面都有很大區(qū)別。以資產(chǎn)減值為例,會計準(zhǔn)則中規(guī)定,當(dāng)企業(yè)資產(chǎn)的賬面價值低于資產(chǎn)可收回價值(recoverableamount),企業(yè)應(yīng)該確認(rèn)資產(chǎn)減值損失。對可能存在減值的資產(chǎn)確定其可收回價值并與資產(chǎn)的賬面價值進(jìn)行比較確定資產(chǎn)的減值損失。會計師在判斷資產(chǎn)的可回收價值時,通常會借助評估師提供的專業(yè)意見。
(一)價值概念。
1.可收回價值:指資產(chǎn)的銷售凈價與其使用價值二者之中的較高者。
收回或支付的現(xiàn)金凈流量的估計數(shù),應(yīng)等于預(yù)期處。
2.使用價值(valueinuse):指資產(chǎn)在未來持續(xù)使用過程和使用期限結(jié)束時的處置中形成的現(xiàn)金流量現(xiàn)值。
3.銷售凈價:資產(chǎn)的公平市場價值扣除處置費(fèi)用后的金額。處置費(fèi)用指可直接歸屬于資產(chǎn)處置的增量費(fèi)用,不包括融資費(fèi)用和所得稅費(fèi)用。
與通常的資產(chǎn)評估不同,以財務(wù)報告為目的的資產(chǎn)評估對象是以最基本的現(xiàn)金流產(chǎn)出單位為主體?,F(xiàn)金產(chǎn)出單位(cashgenerating),指從持續(xù)使用中產(chǎn)生現(xiàn)金流入的最小的可辨認(rèn)資產(chǎn)組合,而該資產(chǎn)組合的持續(xù)使用很大程度上獨(dú)立于其他資產(chǎn)或資產(chǎn)組合。
(三)對評估操作的具體要求。
在操作層面,會計準(zhǔn)則對公允價值的計量與傳統(tǒng)的資產(chǎn)評估相比,其規(guī)定更為具體。
1.預(yù)測的基礎(chǔ)。
(2)現(xiàn)金流量預(yù)計應(yīng)以管理部門通過的最近財務(wù)預(yù)算或預(yù)測為基礎(chǔ);。
(3)現(xiàn)金流的預(yù)計以資產(chǎn)的當(dāng)前狀況為基礎(chǔ)進(jìn)行估計,未來現(xiàn)金流量估計數(shù)不包括預(yù)期從下述事項中產(chǎn)生的估計未來現(xiàn)金流入或流出:
1)企業(yè)尚未承諾的未來重組;。
2)改良性資本支出(超過資產(chǎn)的原有能力或水平)。如果企業(yè)已經(jīng)承諾重組,則未來現(xiàn)金流量預(yù)測應(yīng)基于重組假設(shè)。
2.預(yù)測周期及預(yù)測要求。
(1)最多應(yīng)涵蓋五年,除非有理由證明更長的預(yù)測期是合理的;。
(2)對預(yù)測期以后的現(xiàn)金流量應(yīng)使用穩(wěn)定或遞減的增長率,除非有理由證明遞增的增長率是合理的。并且增長率不應(yīng)超過企業(yè)、行業(yè)或國家的長期平均增長率,除非更高的增長率有理由證明是合理的。
3.未來現(xiàn)金流量的構(gòu)成要素。
(1)未來現(xiàn)金流預(yù)測不包括籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流入或流出;。
(2)未來現(xiàn)金流預(yù)測不包括所得稅收入或支出;。
(3)在資產(chǎn)的使用期限結(jié)束時,通過處置資產(chǎn)而置資產(chǎn)公平市場價值扣除資產(chǎn)處置費(fèi)用后的金額。
4.折現(xiàn)率。
折現(xiàn)率應(yīng)是反映貨幣時間價值的當(dāng)前市場評價以及資產(chǎn)特有風(fēng)險的稅前折現(xiàn)率。如果評估師獲得的計算折現(xiàn)率基礎(chǔ)數(shù)據(jù)是稅后的,應(yīng)對其加以調(diào)整以反映稅前利率。折現(xiàn)率不應(yīng)反映據(jù)以調(diào)整了未來現(xiàn)金流量估計數(shù)的風(fēng)險。
5.銷售凈價評估。
(1)資產(chǎn)銷售凈價的最好證據(jù)是正常交易中確定銷售協(xié)議中規(guī)定的價格;。
(4)除非被迫立即銷售資產(chǎn),否則銷售凈價不反映強(qiáng)制銷售價格。
公允價值彌補(bǔ)了歷史成本在“相關(guān)性”方面的不足,但是目前國內(nèi)公允價值的推廣使用情況并不理想,主要原因是我國會計界很多人士對公允價值的使用持謹(jǐn)慎態(tài)度。其關(guān)鍵問題是對會計師而言,一些公允價值計量方面的技術(shù)問題缺乏解決辦法,在實(shí)務(wù)操作上,對一些復(fù)雜資產(chǎn)的公允價值計量采取回避措施,因此導(dǎo)致了大家對會計報表的合理性產(chǎn)生質(zhì)疑。
在我國,大部分的非同一控制下企業(yè)合并均簡單地將購并日被收購企業(yè)凈資產(chǎn)的公允價值與賬面價值的差額做為商譽(yù)處理,而對企業(yè)屬于可辨認(rèn)無形資產(chǎn),均以技術(shù)上無法確認(rèn)其公允價值為理由作為商譽(yù)處理。按照我國的會計準(zhǔn)則,商譽(yù)不需要攤銷,對企業(yè)合并所形成的商譽(yù),至少應(yīng)當(dāng)在每年年度終了進(jìn)行減值測試,而可辨識的無形資產(chǎn)則按其使用壽命進(jìn)行攤銷。不同的合并對價分?jǐn)倢喜⑵髽I(yè)的損益將產(chǎn)生不同的影響,特別是對一些無形資產(chǎn)未在賬面完整反映的高技術(shù)企業(yè)影響很大。
簡單資產(chǎn)的計價可以直接使用市場價值,對于復(fù)雜資產(chǎn),如無形資產(chǎn)、金融衍生品等無法找到相同或相似的市場參照物,必須依賴估值技術(shù)。例如對銀行信貸資產(chǎn)公允價值的計量,違約率(pd)、違約損失率(lgd)的估計必須借助復(fù)雜的估值模型。
會計界的另外一個擔(dān)心是估值技術(shù)所確定的公允價值的可靠性。實(shí)際上,使用估值技術(shù)、估值模型并不一定代表可靠性的降低,同樣,對于交易不活躍的市場、可比性差的市場、價格變動劇烈的市場,即使找到相同或相似的參照物,其價值也未必公允。
估值模型的建模數(shù)據(jù)也是來源于市場,估值模型對于復(fù)雜資產(chǎn)的公允價值確定更為科學(xué)、更為精確,同時也減少了專業(yè)判斷的使用,使得估值結(jié)果更為客觀。對于大家擔(dān)心的可靠性問題,好的估值模型一般都會給出估值結(jié)果的置信區(qū)間,其評估結(jié)論也是經(jīng)得起市場檢驗的。公允價值計量離不開估值技術(shù)和估值模型,模型估值可能會在整個公允價值計量中占相當(dāng)大的比例。
企業(yè)合并中的購買價格分配(ppa),特別是如何確定可辨識無形資產(chǎn)的公允價值、如何確定商譽(yù)的公允價值是困擾會計行業(yè)的一大問題。由會計師來計量可辨識無形資產(chǎn)的公允價值已經(jīng)超出了他們的專業(yè)范疇,對于合并對價分?jǐn)?、無形資產(chǎn)計量、投資性房地產(chǎn)、金融衍生工具等復(fù)雜資產(chǎn)的公允價值計量,會計師應(yīng)該更多地利用評估師的專業(yè)服務(wù)。
在美國,會計界、評估界和審計界對以財務(wù)報告為目的的評估已經(jīng)進(jìn)行長期、廣泛的合作。20xx年,fasb成立了專門研究評估問題的機(jī)構(gòu),以便更好地借助評估技術(shù)解決會計準(zhǔn)則中的公允價值計量問題。20xx年,他們重點(diǎn)討論了企業(yè)合并對價的公允價值計量、無形資產(chǎn)評估以及公允價值計量的溢價、折價等問題。有關(guān)合并對價分?jǐn)?ppa)、商譽(yù)計量等問題的討論,推動了服務(wù)于會計和財務(wù)報告目的的評估業(yè)務(wù)發(fā)展。美國公共公司會計監(jiān)管委員會(pcaob)提出的認(rèn)可評估師為審計活動中專家的規(guī)則提案(proposedrule)中針對第三號審計準(zhǔn)則,指出:“委員會相信依賴專家是一個十分重要的環(huán)節(jié)。專家在審計業(yè)務(wù)中扮演重要的角色。例如評估師(appraiser)、精算師(actuaries)和環(huán)保咨詢師(environmentconsultants)在資產(chǎn)價值、計算假設(shè)、環(huán)境損失準(zhǔn)備等方面提供十分有價值的數(shù)據(jù)。”
20世紀(jì)90年代后期,國際評估準(zhǔn)則委員會包括國際會計準(zhǔn)則委員會就如何利用估值技術(shù)確定公允價值進(jìn)行了大量的溝通與協(xié)調(diào),從20xx年起先后頒布了國際評估應(yīng)用指南1(以財務(wù)報告為目的的評估)、評估指南8(以財務(wù)報告為目的的評估業(yè)務(wù)中的成本法)以及《以財務(wù)報告為目的的無形資產(chǎn)評估指南》等技術(shù)文件。
近年來,在財政部有關(guān)司局的支持下,資產(chǎn)評估行業(yè)與會計行業(yè)在評估服務(wù)于會計方面進(jìn)行了有效溝通,達(dá)成了許多共識。為了更好地服務(wù)于以財務(wù)報告為目的的評估,中國資產(chǎn)評估協(xié)會20xx年組織制訂并頒布了《以財務(wù)報告為目的的評估指南》。該指南針對以財務(wù)報告為目的評估服務(wù)的特點(diǎn),重點(diǎn)在評估對象的確定、評估價值類型與會計計量屬性的銜接、評估方法的`應(yīng)用等方面作出了創(chuàng)新性的規(guī)定。20xx年又頒布了《投資性房地產(chǎn)評估指導(dǎo)意見》,對投資性房地產(chǎn)評估的概念、評估對象、評估基本要求、適用的評估方法、信息披露等各個方面進(jìn)行了較為詳盡的指導(dǎo)和說明,同時對評估方法中涉及到的各類參數(shù)取值都做了基本要求,是對《以財務(wù)報告為目的的評估指南》的補(bǔ)充和細(xì)化。指南和指導(dǎo)意見的發(fā)布,對于規(guī)范和提高資產(chǎn)評估師服務(wù)于以財務(wù)報告為目的評估業(yè)務(wù)的執(zhí)業(yè)水平將起到關(guān)鍵的作用。
在目前可用的計量屬性中,公允價值是當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境下較好的計量屬性,公允價值計量政策不會發(fā)生改變。在會計準(zhǔn)則引入公允價值計量后,公允價值計量在我國的推廣情況并不理想,會計界很多人士對公允價值的使用持審慎態(tài)度,一方面是對于會計師而言缺少對復(fù)雜資產(chǎn)進(jìn)行公允價值計量的技術(shù)方法,另一方面是對估值技術(shù)可靠性的懷疑。公允價值的計量離不開資產(chǎn)評估,中國的資產(chǎn)評估行業(yè)已有20年的發(fā)展歷史,在估值技術(shù)上,對于大部分資產(chǎn)的公允價值計量都能提供可靠的解決方案。資產(chǎn)評估行業(yè)也需要針對以財務(wù)報告為目的的評估業(yè)務(wù)進(jìn)行深入研究,評估界與會計界應(yīng)開展廣泛的合作與交流。公允價值計量在我國的應(yīng)用還處于起步階段,服務(wù)于財務(wù)報告為目的的評估業(yè)務(wù)也處于探索階段,如何利用資產(chǎn)評估這樣一個有效工具解決公允價值計量問題是評估界、會計界的共同課題。
是資產(chǎn)評估報告篇六
xxxxx有限公司:
我們接受貴公司的委托,對貴公司位于(地址)號自編1棟的租金價格與周邊同等物業(yè)收取租金的對比情況出具咨詢意見書。我們審查了貴公司提供的房屋租賃合同、租金發(fā)票等相關(guān)資料,這些資料的真實(shí)性、完整性、合法性由貴公司負(fù)責(zé)。同時,我們對貴公司周邊同類型的物業(yè)出租和環(huán)境設(shè)施等狀況進(jìn)行了調(diào)查。在實(shí)施審查及調(diào)查工作的基礎(chǔ)上對這些資料發(fā)表意見。
貴公司于一九九四年十月二十四日經(jīng)行政管理局注冊登記,取得了注冊號。經(jīng)營范圍:。
貴公司于20xx年4月22日與下面單位或個人分別簽訂了租賃合同,具體情況如下:
合同:
租金情況:20xx年月1日至年月日,按每月每平方米元。
計算月租元;20xx年7月1日至20xx年6月30日,按每月每平方米元計算月租元。
1、交通設(shè)施。
貴公司所租地段毗鄰國道g107和廣清高速公路,車輛出入自由方便,交。
通十分便利。附近有多家大型的物流公司,如嘉忠物流中心,便于貨物的配送。
2、周邊設(shè)施配套。
貴公司所租地段地處廣州市白云區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)地區(qū),周邊購物、娛樂、教育、銀行、醫(yī)院、郵局等配套齊全,便于員工日常生活。
3、周邊租金。
貴公司所租地段周邊同檔次廠房、倉庫租金平均月租是11元/平方米左右,辦公租金平均是22元/平方米左右。
經(jīng)我們調(diào)查,截止20xx年6月10日,貴公司上述租賃合同的租金情況比周邊同等物業(yè)收取的租金價格低。
本報告僅供貴公司向董事會證明租金水平,不應(yīng)將其視為是對貴公司報告日后租金費(fèi)用的證明。因使用不當(dāng)造成的后果,與執(zhí)行本咨詢業(yè)務(wù)的注冊會計師及會計師事務(wù)所無關(guān)。
法定代表或授權(quán)人:
是資產(chǎn)評估報告篇七
(一)依法設(shè)立,是指公司依據(jù)《公司法》等法律、法規(guī)及規(guī)章的規(guī)定向公司登記機(jī)關(guān)申請登記,并已取得《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》。
1.公司設(shè)立的主體、程序合法、合規(guī)。
(1)國有企業(yè)需提供相應(yīng)的國有資產(chǎn)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)或國務(wù)院、地方政府授權(quán)的其他部門、機(jī)構(gòu)關(guān)于國有股權(quán)設(shè)置的批復(fù)文件。
(2)外商投資企業(yè)須提供商務(wù)主管部門出具的設(shè)立批復(fù)文件。
(3)《公司法》修改(20xx年1月1日)前設(shè)立的股份公司,須取得國務(wù)院授權(quán)部門或者省級人民政府的批準(zhǔn)文件。
評估師提示特別關(guān)注:
實(shí)踐中上新三板的企業(yè)多為高新技術(shù)企業(yè),很多企業(yè)存在國有創(chuàng)業(yè)引導(dǎo)基金前期投資的情況。
所以要特別關(guān)注國有創(chuàng)投公司投資公司時是否履行相關(guān)法律程序。
1、投資時,是否經(jīng)有權(quán)部門履行了決策程序,是否需要國有資產(chǎn)監(jiān)督管理部門批準(zhǔn)。
2、增資擴(kuò)股時,是否同比例增資,如未同比例增資,是否履行評估備案手續(xù)。
3、退出時是否履行了評估備案,是否在產(chǎn)權(quán)交易所進(jìn)行了交易。
2.公司股東的出資合法、合規(guī),出資方式及比例應(yīng)符合《公司法》相關(guān)規(guī)定。
(1)以實(shí)物、知識產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)等非貨幣財產(chǎn)出資的,應(yīng)當(dāng)評估作價,核實(shí)財產(chǎn),明確權(quán)屬,財產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)辦理完畢。
評估師提示特別關(guān)注:
實(shí)踐中上新三板的企業(yè)多為高新技術(shù)企業(yè),很多企業(yè)創(chuàng)立時存在股東以無形資產(chǎn)評估出資的情況。
1、無形資產(chǎn)是否屬于職務(wù)發(fā)明。
如屬于職務(wù)發(fā)明,則涉嫌出資不實(shí)問題,需要用現(xiàn)金替換無形資產(chǎn)出資。
2、無形資產(chǎn)出資是否與主營業(yè)務(wù)相關(guān)。
實(shí)踐中,有些企業(yè)創(chuàng)始股東購買與公司主營業(yè)務(wù)無關(guān)的無形資產(chǎn)通過評估出資至公司,但是主營業(yè)務(wù)從未使用過該無形資產(chǎn),則該等行為涉嫌出資不實(shí),需要通過現(xiàn)金替換無形資產(chǎn)出資。
3、無形資產(chǎn)出資未過戶至企業(yè)。
實(shí)踐中,有些企業(yè)股東拿無形資產(chǎn)出資至公司,但是并未辦理過戶手續(xù)。
(2)以國有資產(chǎn)出資的,應(yīng)遵守有關(guān)國有資產(chǎn)評估的規(guī)定。
(3)公司注冊資本繳足,不存在出資不實(shí)情形。
(二)存續(xù)兩年是指存續(xù)兩個完整的會計年度。
(三)有限責(zé)任公司按原賬面凈資產(chǎn)值折股整體變更為股份有限公司的,存續(xù)時間可以從有限責(zé)任公司成立之日起計算。整體變更不應(yīng)改變歷史成本計價原則,不應(yīng)根據(jù)資產(chǎn)評估結(jié)果進(jìn)行賬務(wù)調(diào)整,應(yīng)以改制基準(zhǔn)日經(jīng)審計的凈資產(chǎn)額為依據(jù)折合為股份有限公司股本。申報財務(wù)報表最近一期截止日不得早于改制基準(zhǔn)日。
評估師提示特別關(guān)注:
1、改制動用資本公積的問題。
大部分情況下的改制,公司注冊資本都會有所提高,由于動用盈余公積和未分配利潤轉(zhuǎn)增需要繳納所得稅,公司通常更愿意用資本公積轉(zhuǎn)增股本。但需要注意的是,并非所有資本公積都可以轉(zhuǎn)增股本,通常只有“資本溢價”可以轉(zhuǎn)增股本,而像資產(chǎn)評估增值記入的“其他資本公積”、“股權(quán)投資準(zhǔn)備”,以及“接收捐贈資產(chǎn)”、“外幣資本折算差額”等則不可以轉(zhuǎn)增股本。
2、改制時所得稅繳納問題。
改制時,資本公積、盈余公積及未分配利潤轉(zhuǎn)增股本按以下情況區(qū)別納稅:
(1)自然人股東。
資本公積轉(zhuǎn)增股本時不征收個人所得稅;。
盈余公積及未分配利潤轉(zhuǎn)增股本時應(yīng)當(dāng)繳納個人所得稅;。
(2)法人股東。
資本公積轉(zhuǎn)增股本時不繳納企業(yè)所得稅;。
盈余公積及未分配利潤轉(zhuǎn)增股本雖然視同利潤分配行為,但法人股東不需要繳納企業(yè)所得稅;但是如果法人股東適用的所得稅率高于公司所適用的所得稅率時,法人股東需要補(bǔ)繳所得稅的差額部分。
設(shè)立程序合法合規(guī):即擬申請掛牌企業(yè)在最初設(shè)立以及后期改制為股份有限公司時要注意嚴(yán)格按照《公司法》、《公司登記管理條例》等相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定進(jìn)行,履行必要的驗資、資產(chǎn)評估、審計等法律法規(guī)以及規(guī)范性文件規(guī)定的法定程序。
特別提示:涉及國有股權(quán)或者國有資產(chǎn)的審批、資產(chǎn)評估等相關(guān)問題;。
案例索引:光電高斯(430251)《審查反饋意見通知書》重點(diǎn)問題之9。請公司確認(rèn)公司設(shè)立及改制時,第二大股東光電集團(tuán)所持公司股份是否須履行相關(guān)國資備案程序,如需要,請補(bǔ)充提供相關(guān)國有股權(quán)設(shè)置批復(fù)文件;關(guān)于其程序完備、合法性,請主辦券商及律師核查并發(fā)表意見。(國有股問題)。
律師對公司在設(shè)立及改制過程進(jìn)行了詳細(xì)說明,并就光電集團(tuán)對上述程序所履行的相關(guān)程序、決議、書面文件進(jìn)行了核查,并與《企業(yè)國有資產(chǎn)法》、《公司法》的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行逐一論證,證明其程序完備、合法有效。
即公司股東出資方式、程序、比例均符合公司法等相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定履行了必要的程序。出資方面的問題主要體現(xiàn)在無形資產(chǎn)出資上。企業(yè)歷史上驗資報告如果沒有,則要提供銀行進(jìn)賬單。
(2)關(guān)于無形資產(chǎn)出資的現(xiàn)狀。
高新技術(shù)企業(yè)以無形資產(chǎn)出資的情形大量存在,相當(dāng)部分企業(yè)存在無形資產(chǎn)出資不實(shí)的情況。無形資產(chǎn)出資方式在科技型企業(yè)中非常常見,因為大多數(shù)科技型企業(yè)都由專業(yè)技術(shù)人員創(chuàng)辦,設(shè)立時普遍會采用技術(shù)出資的方式。目前主要問題有:公司設(shè)立時,如股東使用在原單位任職期間形成的技術(shù)作為出資,而該項技術(shù)出資與原單位之間存在權(quán)屬糾紛。公司設(shè)立后增資時使用公司享有權(quán)利的技術(shù)作為股東增資,屬于出資不實(shí)。高估無形資產(chǎn)價值,評估出資的無形資產(chǎn)價值明顯過高。用于出資的無形資產(chǎn)對公司經(jīng)營沒有任何價值。
重點(diǎn)問題:
1、20xx年8月有限公司成立時,股東于現(xiàn)軍以非專利技術(shù)“高爐熱風(fēng)爐全自動化燃燒控制”出資,評估值為506萬元。
2、截至公司改制時,上述無形資產(chǎn)雖已攤銷完畢,但若存在出資不實(shí)情形,相關(guān)攤銷金額影響累計未分配利潤,進(jìn)而影響改制時點(diǎn)凈資產(chǎn)的真實(shí)性和充實(shí)性。
顧問律師詳細(xì)說明了于現(xiàn)軍以非專利技術(shù)“高爐熱風(fēng)爐全自動化燃燒控制”出資和隆優(yōu)化有限時經(jīng)過了有資質(zhì)的評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估,評估價值取得了公司屆時全體股東的確認(rèn),并依法辦理了財產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記手續(xù),出資程序符合當(dāng)時主管部門規(guī)范性文件的相關(guān)規(guī)定,合法有效。同時依據(jù)最高法的司法解釋對如果公司股東以符合法定條件的非貨幣財產(chǎn)出資,即使在出資后存在貶值的客觀情況,只要該貶值是因為市場變化或其他客觀因素導(dǎo)致的,也不應(yīng)認(rèn)定股東出資不實(shí),股東不承擔(dān)補(bǔ)足出資的責(zé)任。根據(jù)于現(xiàn)軍向本所律師提供的說明,其用于出資的“高爐熱風(fēng)爐全自動化燃燒控制”未能實(shí)現(xiàn)預(yù)期的價值是由于市場變化等不可控制的客觀原因造成的,并不存在出資時的出資評估價值過高的問題。
出資不實(shí)是企業(yè)上市過程中的硬傷,在掛牌和上市前必須采取相應(yīng)的措施予以規(guī)范解決。對于掛牌新三板而言,解決出資不實(shí)的主要措施有:
(1)無形資產(chǎn)出資比例過高的問題。有些企業(yè)可能在設(shè)立當(dāng)時或是增資過程中用無形資產(chǎn)出資的比例過高,不符合法律規(guī)定,那么在實(shí)際處理時:無形資產(chǎn)的比例已經(jīng)低于規(guī)定比例,則只需要出具書面材料向監(jiān)管部門說明;有可能的情況下,還要由推薦掛牌的保薦機(jī)構(gòu)或律師事務(wù)所出具專業(yè)意見,說明該出資不實(shí)的情況對企業(yè)的資本無影響,不影響后續(xù)股東的利益,而且該無形資產(chǎn)對企業(yè)的發(fā)展貢獻(xiàn)巨大。這樣監(jiān)管部門一般都會認(rèn)可,不會成為掛牌障礙。
(2)無形資產(chǎn)的權(quán)利瑕疵問題。如果企業(yè)在設(shè)立時用以出資的無形資產(chǎn)該股東并沒有權(quán)利處分,但在企業(yè)設(shè)立以后,該股東拿到了其所有權(quán)或使用權(quán),那么,只要在企業(yè)申請掛牌前,將該無形資產(chǎn)的權(quán)利轉(zhuǎn)移給企業(yè),且由有關(guān)驗資機(jī)構(gòu)出具補(bǔ)充驗資報告,就不會對企業(yè)申請上新三板掛牌交易造成實(shí)質(zhì)性影響。
(3)無形資產(chǎn)評估問題。如果企業(yè)設(shè)立時對出資的無形資產(chǎn)未作評估,或評估價格不實(shí),那么通常采用的做法是重新由專業(yè)評估機(jī)構(gòu)對無形資產(chǎn)進(jìn)行評估,對于評估低于出資的部分,由責(zé)任股東以貨幣形式予以補(bǔ)足;評估高于出資的部分,則歸公司所有。為避免日后出現(xiàn)糾紛,無責(zé)任股東還要同時出具免責(zé)說明書,表示不再追究出資瑕疵或出資不實(shí)的股東的責(zé)任。
是資產(chǎn)評估報告篇八
企業(yè)價值評估方法主要有成本法、收益法和市場法。
企業(yè)價值評估中的成本法也稱資產(chǎn)基礎(chǔ)法,是指在合理評估企業(yè)各項資產(chǎn)價值和負(fù)債的基礎(chǔ)上確定評估對象價值的評估思路。
企業(yè)價值評估中的收益法,是指通過將被評估單位預(yù)期收益資本化或折現(xiàn)以確定評估對象價值的評估思路。收益法是從企業(yè)獲利能力的角度衡量企業(yè)的價值,建立在經(jīng)濟(jì)學(xué)的預(yù)期效用理論基礎(chǔ)上。
企業(yè)價值評估中的市場法,是指將評估對象與參考企業(yè)、在市場上已有交易案例的企業(yè)、股東權(quán)益、證券等權(quán)益性資產(chǎn)進(jìn)行比較以確定評估對象價值的評估思路。
按照《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則—基本準(zhǔn)則》,評估需根據(jù)評估目的、價值類型、資料收集情況等相關(guān)條件,恰當(dāng)選擇資產(chǎn)評估方法。
根據(jù)本項目評估目的和評估對象的特點(diǎn),以及評估方法的適用條件選擇資產(chǎn)基礎(chǔ)法進(jìn)行評估。
資產(chǎn)評估基本方法包括市場法、收益法和成本法。
市場法是利用市場上同樣或類似資產(chǎn)的近期交易價格,經(jīng)過直接比較或類比分析以估測資產(chǎn)價值的各種評估技術(shù)方法的總稱。市場法是根據(jù)替代原則,采用比較和類比的思路及其方法判斷資產(chǎn)價值的評估技術(shù)規(guī)程。運(yùn)用市場法要求充分利用類似資產(chǎn)成交價格信息,并以此為基礎(chǔ)判斷和估測被評估資產(chǎn)的價值。
收益法是通過估測被評估資產(chǎn)未來預(yù)期收益的現(xiàn)值來判斷資產(chǎn)價值的各種評估方法的總稱。收益法服從資產(chǎn)評估中將利求本的思路,即采用資本化和折現(xiàn)的途徑及其方法來判斷和估算資產(chǎn)價值。
成本法是指首先估測被評估資產(chǎn)的重置成本,然后估測被評估資產(chǎn)業(yè)已存在的各種貶損因素,并將其從重置成本中予以扣除而得到被評估資產(chǎn)價值的各種評估方法的總稱。
按照《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則—基本準(zhǔn)則》,評估需根據(jù)評估目的、價值類型、資料收集情況等相關(guān)條件,恰當(dāng)選擇一種或多種資產(chǎn)評估方法。
根據(jù)本項目評估目的和評估對象的特點(diǎn),以及評估方法的適用條件選擇成本法對x公司委估資產(chǎn)進(jìn)行評估。
是資產(chǎn)評估報告篇九
基于過去十多年來經(jīng)濟(jì)體制改革的需要,資產(chǎn)評估作為價格發(fā)現(xiàn)機(jī)制的補(bǔ)充,為市場經(jīng)濟(jì)的順利運(yùn)行提供了支持,為市場主體提供了決策參考。
在國企改制、資產(chǎn)交易等經(jīng)濟(jì)行為中,很多場合是根據(jù)評估結(jié)論直接確定交易價格、投資價格,評估作價在一定程度上成了法定定價機(jī)制。由于資產(chǎn)評估的作用被人們無意識地夸大,過高的期望值給監(jiān)管部門和社會公眾帶來了一定的誤解。同時,一些部門、企業(yè)和上市公司管理層有意甚至惡意利用資產(chǎn)評估作用及定位的模糊認(rèn)識,操縱評估結(jié)論、推卸決策責(zé)任。又由于資產(chǎn)特性、交易機(jī)制、市場供求等固有的局限,在某些資產(chǎn)或企業(yè)股權(quán)、產(chǎn)權(quán)進(jìn)行交易時,可能出現(xiàn)價格發(fā)現(xiàn)機(jī)制失靈的狀況,也可能出現(xiàn)評估作價失實(shí)的情況,從而影響到整個評估行業(yè)的信用和社會公信力。
中國金融不良資產(chǎn)的處置向中國的評估行業(yè)提供了機(jī)遇,同時也提出了新的課題。作為一個發(fā)展中的行業(yè),隨著經(jīng)濟(jì)體制改革和投融資體制改革的深化,資產(chǎn)評估已由為國有資產(chǎn)管理服務(wù)擴(kuò)展到為維護(hù)包括國有經(jīng)濟(jì)在內(nèi)的各方經(jīng)濟(jì)主體的權(quán)益服務(wù)、為社會公眾的權(quán)益服務(wù)。資產(chǎn)評估服務(wù)必須逐步走向社會化、市場化和職業(yè)化。目前,社會公眾對其能否獨(dú)立、科學(xué)、客觀、公正執(zhí)業(yè)日益關(guān)注,而其順應(yīng)改革、把握機(jī)遇、應(yīng)對挑戰(zhàn)、規(guī)范執(zhí)業(yè)的準(zhǔn)備仍顯不足。
20xx年夏季,華融資產(chǎn)管理公司主辦了《金融不良資產(chǎn)評估相關(guān)問題研討會》,與會評估行業(yè)協(xié)會領(lǐng)導(dǎo)及專業(yè)人士、各地評估公司的資深專家重點(diǎn)對資產(chǎn)管理公司在資產(chǎn)處置過程中處置價格與評估價值嚴(yán)重背離的情況共同進(jìn)行了分析,并對資產(chǎn)評估方法的選擇及適用問題進(jìn)行了理論和實(shí)踐的探討。與會專家呼吁評估行業(yè)重視對金融不良資產(chǎn)的認(rèn)識和評估方法的研究,盡快從方法上解決不良資產(chǎn)評估價值的市場實(shí)現(xiàn)問題。這一專題研討會及其成果受到了行業(yè)協(xié)會的重視,《中國資產(chǎn)評估雜志》專欄登載了相關(guān)研討文章,引起評估業(yè)界廣泛關(guān)注。
可以肯定地講,金融不良資產(chǎn)的處置和評估推進(jìn)了我國評估業(yè)的發(fā)展。抵押貸款評估業(yè)務(wù)與不良債權(quán)資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的研究已經(jīng)開始成為資產(chǎn)評估行業(yè)的新焦點(diǎn)、新課題。我國銀行業(yè)自20世紀(jì)90年代初以來,越來越多地對貸款項目采用抵押等擔(dān)保方式。但在當(dāng)前的金融不良債權(quán)的產(chǎn)生以及不良債權(quán)資產(chǎn)的處置中集中暴露出抵押資產(chǎn)評估標(biāo)準(zhǔn)存在較大問題。問題的產(chǎn)生既有來自貸款申請人和銀行的問題,也有評估行業(yè)自身存在的問題:
1、職業(yè)道德層面,迎合客戶利益,高估抵押品價值甚至出具虛假、不實(shí)評估報告;
2、技術(shù)理論層面,沒有對抵押品評估進(jìn)行必要的研究和規(guī)范。
如何從價值類型的選擇和方法的運(yùn)用方面解決這個抵押權(quán)與處分權(quán)相對應(yīng)的抵押品估價及其變現(xiàn)問題,已經(jīng)引起中國資產(chǎn)評估協(xié)會的重視。行業(yè)協(xié)會已在組織編寫《不良資產(chǎn)評估指導(dǎo)意見》,加強(qiáng)抵押品評估管理、規(guī)范抵押評估業(yè)務(wù)、維護(hù)金融資產(chǎn)安全的行業(yè)技術(shù)規(guī)范和執(zhí)業(yè)誠信要求正在醞釀之中。
(一)盤活金融不良資產(chǎn)須注重成本效益。
資產(chǎn)評估專業(yè)性較強(qiáng),尤其是不良資產(chǎn)的評估對專業(yè)人員來講亦是新課題,需要有一個熟悉、探索和突破的過程。
資產(chǎn)管理公司作為評估報告的使用者,目前也還缺乏對評估報告的審查經(jīng)驗以及對評估技術(shù)、理論的深入了解和研究,這種情況會影響對資產(chǎn)評估作用的認(rèn)識并有礙于對評估報告的全面理解及正確使用。因此,資產(chǎn)管理公司的員工,必須在實(shí)踐中不斷提高自己認(rèn)識問題、發(fā)現(xiàn)問題和解決問題的能力。
就目前我國評估行業(yè)執(zhí)業(yè)水平而言,評估報告中存在某些“技術(shù)與質(zhì)量缺陷”,應(yīng)該說如同金融債權(quán)中出現(xiàn)了不良債權(quán)一樣,是問題而非主流。隨著行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)準(zhǔn)入、行業(yè)自律以及檢查、管理等措施到位,相信這些問題會在市場中不斷得以規(guī)范。而對于資產(chǎn)管理公司來說,急需解決和始終呼吁的一個現(xiàn)實(shí)問題則是評估價值的市場實(shí)現(xiàn)問題。這個問題的解決需要從理論上、方法上創(chuàng)造條件,使評估行業(yè)能為不良債權(quán)資產(chǎn)做特體服務(wù),從而避免和減少對不良債權(quán)資產(chǎn)這種特殊資產(chǎn)評估的盲目性。
從理論上講,評估的目的是為處置定價提供參考依據(jù),而實(shí)際上,資產(chǎn)管理公司所面臨的是誠信缺失、法度不足的處置環(huán)境,這不僅為實(shí)現(xiàn)處置回收最大化增添了阻力,同時也限制了資產(chǎn)評估作用的發(fā)揮。由于受到諸多因素的影響和制約,資產(chǎn)管理公司很難采取相對理想的投資銀行運(yùn)作手段,以實(shí)現(xiàn)純粹市場定價和回收價值最大化。在這樣的情況下,需要以實(shí)事求是的態(tài)度和相對靈活的策略應(yīng)對環(huán)境、把握商機(jī),實(shí)現(xiàn)處置回收的工作目標(biāo)。
相對于資產(chǎn)品種多樣和處置商機(jī)多變的客觀實(shí)際,“原則上先評估后處置”
的管理要求在執(zhí)行過程中顯得難以把握。監(jiān)管部門通常比較容易關(guān)注“為什么不評估”?并不在乎“評估了有沒有用”?這在一定程度上會促使資產(chǎn)管理公司為了規(guī)避自己的責(zé)任風(fēng)險,不計成本不加區(qū)別地進(jìn)行評估,反而忽視了成本效益原則。這實(shí)在是應(yīng)該認(rèn)真加以研究的。
(二)客觀地看待歷史與面對現(xiàn)實(shí)。
金融不良債權(quán)形成的原因較為復(fù)雜。國家賦予資產(chǎn)管理公司三項任務(wù):防范和化解金融風(fēng)險、處置金融不良資產(chǎn)、幫助國有企業(yè)脫困。也就是說,不僅要處置變現(xiàn),最大限度地挽回?fù)p失,還要配合國企改革,推進(jìn)國有資產(chǎn)的整合,解決優(yōu)化資源配置和盤活存量資產(chǎn)的問題。
目前的金融不良債權(quán)往往形成于多年之前。當(dāng)時不少抵貸資產(chǎn)中是房子抵給一家銀行,土地抵給另一家銀行,或者只抵押房子不抵押土地。而國家有關(guān)部門出臺的“房地合一”政策是在此之后,所以,在資產(chǎn)處置時只能對有處分權(quán)的資產(chǎn)進(jìn)行評估和處置。同理,債務(wù)人以多年前地方政府對于“商住用地”的規(guī)劃獲得的抵押貸款,而至今未能實(shí)現(xiàn)土地的開發(fā)利用,也只能根據(jù)現(xiàn)實(shí)狀況進(jìn)行估值和處置。
(三)公開市場操作公開市場操作,是資產(chǎn)管理公司遵循的重要原則。但由于政策與環(huán)境的不相適宜,又往往造成了諸多方面的看法不盡一致。
金融不良資產(chǎn)的政策性剝離與商業(yè)性消化方式,足以使資產(chǎn)管理公司承擔(dān)著比實(shí)現(xiàn)價值回歸更重要的社會政治責(zé)任,處理著比資產(chǎn)變現(xiàn)更困難的社會經(jīng)濟(jì)矛盾。
然而,市場本身是各種利益得以均衡的載體。處置不良資產(chǎn)公開市場操作,不僅有利于規(guī)避道德風(fēng)險,還有利于促進(jìn)市場培育。應(yīng)該承認(rèn),市場的培育與發(fā)展是個漸進(jìn)的過程,即便是不成熟的市場也有形成市場價格的機(jī)遇。
由于資產(chǎn)評估只估算資產(chǎn)或權(quán)益的價值,至于社會安定需要成本,以及利益均衡等問題,既屬國計民生又有市場博弈,評估師無法考慮。因此,在目前的市場狀況下,資產(chǎn)管理公司肩負(fù)幾千億元不良資產(chǎn)的處置壓力,面對相對失衡的市場供求及有限的投資者,是必須以資產(chǎn)評估結(jié)果為依據(jù),一味討論定價的合理性以顯示公正,還是尊重市場,兼顧環(huán)境的客觀性以實(shí)現(xiàn)落袋為安?這也許應(yīng)該是多解的答案。
20xx年諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎獲得者的理論貢獻(xiàn)就在于把心理學(xué)研究和經(jīng)濟(jì)學(xué)研究結(jié)合在一起,通過對認(rèn)知心理的研究,揭示并證明了人類的行為動機(jī)對于市場機(jī)制下差異的形成有著重要影響。慶幸“行為經(jīng)濟(jì)學(xué)”的誕生,多少減輕了我們心中的郁悶。
20××年財政部《金融資產(chǎn)管理公司資產(chǎn)處置管理辦法》修訂版已有明顯的政策導(dǎo)向,“以資產(chǎn)處置的實(shí)際需要和成本效益原則考慮是否需要評估”這一規(guī)定,為資產(chǎn)管理公司提供了新的制度環(huán)境和工作標(biāo)準(zhǔn),以及事實(shí)求是地開展工作的條件。伴隨商業(yè)性收購及市場化處置業(yè)務(wù)的開展,以資產(chǎn)評估作為交易定價依據(jù)將不是惟一和必須的途徑。
是資產(chǎn)評估報告篇十
為有償轉(zhuǎn)讓長春一汽大眾產(chǎn)捷達(dá)牌cif型轎車價值提供參考依據(jù)。
貴方指定評估的長春一汽大眾捷達(dá)牌cif型轎車(標(biāo)配)一輛,車牌號:吉xxx,排氣量1.6升,屬手動轎車,發(fā)動機(jī)機(jī)號:x,車架x號:xx。
評估基準(zhǔn)日是20xx年05月23日,該評估基準(zhǔn)日為唯一的評估基準(zhǔn)日,本評估報告書中一切取價標(biāo)準(zhǔn)均為基準(zhǔn)日有效的價格標(biāo)準(zhǔn)。
1、遵循獨(dú)立性、客觀性、科學(xué)性、專業(yè)性的工作原則;
2、產(chǎn)權(quán)利益主體變動原則;
3、資產(chǎn)持續(xù)經(jīng)營原則、替代性原則和公開市場原則等操作原則。
1、長春經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)管委會與本評估機(jī)構(gòu)簽訂的《資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書》。
4、國家交通部車輛管理技術(shù)鑒定有關(guān)規(guī)定;
5、《東北汽貿(mào)信息》、《價格行情評估》、網(wǎng)絡(luò)“騰訊汽車”等。
6、國資辦發(fā)(19xx)36號文件《國有資產(chǎn)評估管理辦法實(shí)施細(xì)則》;
7、委托方提供的牌號為吉xxx車輛《機(jī)動車車輛信息查詢單》(復(fù)印件);
8、委托方的企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件。
其中:重置價值是根據(jù)重新購置同品牌、同型號車輛的現(xiàn)行市價,再考慮購車后辦理有關(guān)手續(xù)所需經(jīng)費(fèi)等因素后確定;而成新率則是根據(jù)車輛已使用年限、行駛里程和實(shí)際運(yùn)行狀況綜合確定。
1、明確評估目的,確定評估對象和評估基準(zhǔn)日;
2、擬定評估工作方案,選擇評估方法;
3、實(shí)地勘察車輛狀況,搜集有關(guān)產(chǎn)權(quán)證明,核實(shí)會計憑證,驗證有關(guān)原始資料;
5、估算評估結(jié)果;
6、根據(jù)評估人員對資產(chǎn)的初步評估結(jié)果,進(jìn)行分析并估算評估價值;
7、撰寫評估報告和評估說明,并向委托方匯報,聽取委托方隊評估結(jié)果的意見。
8、雙方協(xié)商的結(jié)果進(jìn)行必要的修改,經(jīng)委托單位確認(rèn)無誤后,完成資產(chǎn)評估報告書初稿,在經(jīng)內(nèi)部三級復(fù)核簽章后,向委托方提交。
是資產(chǎn)評估報告篇十一
1、委托方、資產(chǎn)持有方:xx汽車制造廠,主營業(yè)務(wù):汽車制造,該制造廠屬于本行業(yè)同類產(chǎn)品的中型骨干企業(yè),目前經(jīng)營狀況良好。
2、評估報告其他使用方:企業(yè)合資經(jīng)營相對應(yīng)的出資公證機(jī)構(gòu)及法律、法規(guī)另有規(guī)定的使用方。
為委托方合資項目出資公證這一經(jīng)濟(jì)行為提供資產(chǎn)價值參考依據(jù)。
本次評估對象為委托方委托評估的以企業(yè)持續(xù)經(jīng)營價值反映的企業(yè)股東全部權(quán)益價值。
本次評估的范圍為委托方擬進(jìn)行合資的汽車制造廠整體持續(xù)經(jīng)營價值,具體包含企業(yè)近3年來的各項收入支出現(xiàn)金流,以及對未來5年的凈現(xiàn)金流量的測算。
本次評估所使用的價值類型為持續(xù)經(jīng)營價值。
持續(xù)經(jīng)營價值是指被評估企業(yè)按照評估基準(zhǔn)日時的用途、經(jīng)營方式、管理模式等持續(xù)經(jīng)營下去所能實(shí)現(xiàn)的預(yù)期收益或現(xiàn)金流量的折現(xiàn)值。
本項目評估基準(zhǔn)日定為20xx年1月1日,這樣與實(shí)際現(xiàn)場勘察、評估信息資料分析以及評估目的的實(shí)現(xiàn)日期較為接近,有利于評估目的的實(shí)現(xiàn)。評估中所采用的價值標(biāo)準(zhǔn)是評估基準(zhǔn)日有效的持續(xù)經(jīng)營價值標(biāo)準(zhǔn)。
1、法律法規(guī)依據(jù)。
(1)中華人民共和國國務(wù)院令第91號(1991年)《國有資產(chǎn)評估管理辦法》;。
(4)其他與本項評估有關(guān)的法律法規(guī)。
2、評估準(zhǔn)則依據(jù)。
(2)財政部發(fā)布的《企業(yè)會計準(zhǔn)則》、《企業(yè)會計制度》;。
(4)中注協(xié)發(fā)布的《注冊資產(chǎn)評估師關(guān)注評估對象法律權(quán)屬指導(dǎo)意見》;。
(5)其他與本項評估有關(guān)的評估準(zhǔn)則、規(guī)范。
3、取價依據(jù)及參考依據(jù)。
(1)企業(yè)于評估基準(zhǔn)日的會計報表;。
(2)企業(yè)最近三年的財務(wù)報表;。
(3)企業(yè)提供的銀行對賬單、有關(guān)財務(wù)憑證等;。
(4)企業(yè)提供的有關(guān)事項說明。
本次評估所使用的主要方法為企業(yè)永續(xù)經(jīng)營假設(shè)前提下的分段收益法。
收益法是指通過估測被評估資產(chǎn)未來預(yù)期收益的現(xiàn)值來判斷資產(chǎn)價值的方法。由于企業(yè)發(fā)展的某一個期間,企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營可能處于不穩(wěn)定狀態(tài),因此企業(yè)的收益也是不穩(wěn)定的,而在這個不穩(wěn)定期間之后,企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營可能會達(dá)到某種均衡狀態(tài),其收益是穩(wěn)定的或按某種規(guī)律進(jìn)行變化的,故而采用企業(yè)永續(xù)經(jīng)營假設(shè)前提下的分段收益法進(jìn)行評估。
評估時間從20xx年11月16日至20xx年11月17日,經(jīng)過接受委托、資產(chǎn)清查、評定估算、評定匯總、提交報告等過程,具體如下:。
1、接受委托:20xx年11月16日,評估機(jī)構(gòu)接受委托方項目委托、明確評估目的、確定評估對象及范圍,選定評估基準(zhǔn)日和擬定評估工作方案。
2、資產(chǎn)清查:20xx年11月16日-17日,評估人員首先指導(dǎo)委托方收集準(zhǔn)備資料,并與委托方工作人員一起共同現(xiàn)場清查核實(shí)委托評估的資產(chǎn),驗證有關(guān)資料。
3、評定估算:本次股東權(quán)益評估采用收益法。
(1)被評估企業(yè)有關(guān)歷史資料的統(tǒng)計分析。
根據(jù)本次評估目的及價值類型對評估信息資料的要求,對評估企業(yè)評估基準(zhǔn)日以前年度的財務(wù)決算和有關(guān)資料進(jìn)行了整理分析。評估人員采用的主要指標(biāo)有銷售收入、成本、利潤以及企業(yè)凈現(xiàn)金流量。通過該制造廠工作人員的介紹以及現(xiàn)場調(diào)查,并根據(jù)制造廠提供的近3年的財務(wù)、統(tǒng)計資料,在整理分析的基礎(chǔ)上,評估機(jī)構(gòu)人員熟悉了改制造廠生產(chǎn)經(jīng)營的現(xiàn)實(shí)狀況及發(fā)展前景,并進(jìn)行了企業(yè)經(jīng)營、財務(wù)與獲利能力分析。得出了以下基本結(jié)論:。
(1.1)該制造廠成長較快。根據(jù)該企業(yè)提供的財務(wù)報表可知,企業(yè)前幾年的營業(yè)收入、凈利潤等都為正數(shù),平穩(wěn)增長且波動幅度不大,表明該制造廠的經(jīng)營活動比較穩(wěn)定。從近3年的實(shí)際運(yùn)行情況來看,企業(yè)整體資產(chǎn)的獲利能力是可以合理預(yù)期的。
(1.2)企業(yè)的盈利除了運(yùn)用于加薪和獎勵以外,其他主要用于產(chǎn)品的開發(fā)和技術(shù)更新,并開始注重職工的培訓(xùn)。
(1.3)企業(yè)已由生產(chǎn)導(dǎo)向轉(zhuǎn)向了主動式市場營銷導(dǎo)向,已初步建立起管理信息系統(tǒng)、市場營銷網(wǎng)絡(luò)以及技術(shù)情報網(wǎng)絡(luò)。
(2)企業(yè)未來發(fā)展情況的分析、預(yù)測。
(2.1)經(jīng)過數(shù)年的技術(shù)更新和改造,該制造廠的技術(shù)基礎(chǔ)已經(jīng)基本達(dá)到了中等先進(jìn)水平,技術(shù)裝備處于同行業(yè)中的上等水平。如果能夠籌集到足夠的資金,經(jīng)過兩年的努力,該制造廠將能追上中等發(fā)達(dá)國家同行業(yè)的企業(yè)的技術(shù)水平。
(2.2)該制造廠的內(nèi)部資產(chǎn)結(jié)構(gòu)合理,資信等級高,籌資渠道暢通。
(2.3)一方面,由于產(chǎn)品的改型,該制造廠已經(jīng)贏得市場;另一方面,由于代理商以及企業(yè)直銷的努力,該制造廠已經(jīng)開始產(chǎn)生品牌效應(yīng)。目前,該制造廠所生產(chǎn)新型車的性價比偏高,但還具有較大的成本降低空間,隨著技術(shù)組織措施的到位以及產(chǎn)銷規(guī)模的不斷擴(kuò)大,可望在半年左右的時間內(nèi)降價、增加利潤。
(2.4)在今后的一段時間內(nèi),國家的經(jīng)濟(jì)政策不會發(fā)生重大的變化,經(jīng)濟(jì)將繼續(xù)保持平穩(wěn)增長。經(jīng)過合理的預(yù)測和多方論證發(fā)現(xiàn),企業(yè)的未來發(fā)展前景是樂觀的。
(3)相關(guān)參數(shù)說明。
為了增強(qiáng)發(fā)展后勁,該制造廠在未來頭兩年進(jìn)一步加大技術(shù)改造方面的資金投入,到未來第三年基本掃尾,然后堅持追加發(fā)展投入。從未來的發(fā)展趨勢來看,該制造廠的收益在永續(xù)期仍將保持4%左右的增長速度。所得稅率按25%計算。
結(jié)合銀行利率為參照的安全利率和行業(yè)平均風(fēng)險報酬率,該制造廠所在行業(yè)的平均收益率水平大約為11%。
(4)評定估算。
由于該企業(yè)在未來用續(xù)期內(nèi)的收益將保持4%左右的增長速度,而未來頭兩年的將加大技術(shù)改造的資金投入,到第三年基本掃尾,故對該企業(yè)的價值評估基于評估基準(zhǔn)日后的未來五年凈現(xiàn)值與固定增速的永續(xù)期凈現(xiàn)值分段計算。分段法數(shù)學(xué)表達(dá)式為:。
本項目采用持續(xù)經(jīng)營假設(shè)。
按收益法中的分段法評估思路估算,企業(yè)股東全部權(quán)益價值為49,120.2萬元。企業(yè)股東全部權(quán)益價值的評估步驟為:。
(1)計算未來5年(20xx-20xx)企業(yè)凈現(xiàn)金流量的折現(xiàn)值之和:。
2693.6+2667.2+3118.6+3651.6+3767.6=15898.6(萬元)。
(2)從未來第6年(20xx)年開始,計算永久性現(xiàn)金流量現(xiàn)值。
將未來永久性收益折成未來第5年(20xx年)的價值:。
按第5年的折現(xiàn)系數(shù),將企業(yè)預(yù)期第二段收益價值折成現(xiàn)值:。
(3)企業(yè)股東全部權(quán)益價值的評估價值。
2693.6+2667.2+3118.6+3651.6+3767.6+33221.6=49120.2(萬元)。
截止評估基準(zhǔn)日,納入評估范圍的企業(yè)股東全部權(quán)益評估價值為49,120.2萬元,大寫人民幣肆拾玖億壹仟貳佰萬貳仟元整。
本評估結(jié)論系對基于評估基準(zhǔn)日企業(yè)持續(xù)經(jīng)營價值的反映。評估結(jié)論系根據(jù)本報告書所述評估假設(shè)、原則、依據(jù)、前提、方法、程序得出,評估結(jié)論只有在上述評估假設(shè)、原則、依據(jù)、前提存在的條件下,以及委托方所提供的所有原始文件都是真實(shí)與合法的條件下成立。評估結(jié)果沒有考慮將來可能承擔(dān)的特殊交易方可能追加付出的價格等對其評估價值的影響,也未考慮國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化、有關(guān)法規(guī)政策變化以及遇有自然力或其他不可抗力對資產(chǎn)價值的影響。
評估基準(zhǔn)日后,評估報告有效期以內(nèi),經(jīng)營結(jié)構(gòu)若發(fā)生變化,應(yīng)根據(jù)原評估方法對參數(shù)進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整,若資產(chǎn)價值類型或價值標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變化,并對評估價值產(chǎn)生明顯影響時,委托方應(yīng)及時聘請評估機(jī)構(gòu)重新確定評估值。
本評估結(jié)論的有效使用期限從評估基準(zhǔn)日起計算,即有效期從20xx年11月16日至20xx年11月15日。
3、委托方承諾委估股東全部權(quán)益未涉及抵押、擔(dān)保及相關(guān)法律訴訟等事項。
4、在評估中,注冊資產(chǎn)評估師運(yùn)用了職業(yè)判斷。職業(yè)判斷的合理與否既與委托方提供的與本次評估相關(guān)資料的真實(shí)、合法、完整、有效相關(guān),亦與注冊資產(chǎn)評估師的執(zhí)業(yè)能力相關(guān)。因此本次評估目的的相關(guān)各方在使用本報告時,應(yīng)綜合考慮影響評估結(jié)論的各種因素。對于無法觀察到的資產(chǎn)是注冊資產(chǎn)評估師及評估人員能力所無法達(dá)到的,不能僅靠本評估結(jié)論作為決斷??傊?,本評估報告的使用人應(yīng)審慎使用本報告。
以上特別事項敬請報告使用人予以特別關(guān)注。
1、注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的目的是對評估對象價值進(jìn)行估算并發(fā)表專業(yè)意見,對評估對象法律權(quán)屬確認(rèn)或發(fā)表意見超出了注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)業(yè)范圍,本報告不具有對評估對象法律權(quán)屬確認(rèn)或發(fā)表意見的效力。評估機(jī)構(gòu)及評估人員僅對委托評估資產(chǎn)的價值提供參考依據(jù)。評估結(jié)論不應(yīng)當(dāng)被認(rèn)為是對評估對象可實(shí)現(xiàn)價格的保證。
2、評估報告成立的前提條件適用持續(xù)經(jīng)營假設(shè)。即對評估的資產(chǎn)是在持續(xù)經(jīng)營的價值標(biāo)準(zhǔn)下進(jìn)行作價評定。
3、評估結(jié)果是反映評估對象在本次評估目的下,根據(jù)持續(xù)經(jīng)營原則確定的持續(xù)經(jīng)營價值,沒有考慮特殊的交易方可能追加付出的價格等對其評估價值的影響,也未考慮國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化以及遇有自然力和其他不可抗力對資產(chǎn)價值的影響。當(dāng)前述評估目的等條件以及評估中遵循的持續(xù)使用原則等情況發(fā)生變化時,評估結(jié)果一般會失效。
4、本評估報告依據(jù)法律法規(guī)的有關(guān)規(guī)定發(fā)生法律效力。本評估結(jié)論的使用期限為一年,即從20xx年11月16日起到20xx年11月15日止的期限內(nèi)有效。
5、本評估結(jié)論僅供委托方擬合資經(jīng)營這一經(jīng)濟(jì)目的使用,不能作為其他經(jīng)濟(jì)目的使用。
6、本評估結(jié)論僅供僅供xx汽車制造廠合資項目的出資公證使用,因使用不當(dāng)造成的后果,與本評估報告無關(guān)。
二〇xx年十一月十七日。
是資產(chǎn)評估報告篇十二
第一條為規(guī)范注冊資產(chǎn)評估師職業(yè)道德行為,提高注冊資產(chǎn)評估師職業(yè)道德素質(zhì),維護(hù)注冊資產(chǎn)評估師職業(yè)形象,制定本準(zhǔn)則。
第二條注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù),應(yīng)當(dāng)遵守本準(zhǔn)則。
第三條注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行與價值估算相關(guān)的其他業(yè)務(wù),可以參照本準(zhǔn)則。
第四條注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)業(yè)務(wù)助理人員和專家遵守本準(zhǔn)則。
第五條注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)誠實(shí)正直,勤勉盡責(zé),恪守獨(dú)立、客觀、公正的原則。
第六條注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù),應(yīng)當(dāng)遵守相關(guān)法律、法規(guī)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則。
第七條注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)維護(hù)職業(yè)形象,不得從事與注冊資產(chǎn)評估師身份不符或可能損害職業(yè)形象的活動。
第八條注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù),應(yīng)當(dāng)獨(dú)立進(jìn)行分析、估算并形成專業(yè)意見,不受委托方或相關(guān)當(dāng)事方的影響,不得以預(yù)先設(shè)定的價值作為評估結(jié)論。
第九條注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù),應(yīng)當(dāng)合理使用評估假設(shè),并在評估報告中披露評估假設(shè)及其對評估結(jié)論的影響。
第十條注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)在評估報告中提供必要信息,使評估報告使用者能夠合理理解評估結(jié)論。
注冊資產(chǎn)評估師不得出具含有虛假、不實(shí)、有偏見或具有誤導(dǎo)性的分析或結(jié)論的評估報告。
第十一條注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)遵守保密原則,除法律、法規(guī)另有規(guī)定外,未經(jīng)委托方書面許可,不得對外提供執(zhí)業(yè)過程中獲知的商業(yè)秘密和業(yè)務(wù)資料。
第十二條注冊資產(chǎn)評估師不得采用欺詐、利誘、強(qiáng)迫等不正當(dāng)手段招攬業(yè)務(wù)。
第十三條注冊資產(chǎn)評估師不得利用執(zhí)業(yè)便利為自己或他人謀取不正當(dāng)利益。
第十四條注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)在資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè),不得以個人名義執(zhí)業(yè),也不得同時在兩家或兩家以上評估機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)。
第十五條注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù),應(yīng)當(dāng)形成能夠支持評估結(jié)論的工作底稿,并按有關(guān)規(guī)定管理和保存工作檔案。
第十六條注冊資產(chǎn)評估師不得簽署本人未參與項目的評估報告,也不得允許他人以本人名義簽署評估報告。
第十七條注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)接受中國資產(chǎn)評估協(xié)會的管理,履行中國資產(chǎn)評估協(xié)會規(guī)定的義務(wù)。
第十八條注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)經(jīng)過專門教育和培訓(xùn),具備相應(yīng)的專業(yè)知識和經(jīng)驗,能夠勝任所執(zhí)行的評估業(yè)務(wù)。
第十九條注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)接受后續(xù)教育,保持和提高專業(yè)勝任能力。
第二十條注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)如實(shí)聲明其具有的專業(yè)勝任能力和執(zhí)業(yè)經(jīng)驗,不得對其專業(yè)勝任能力和執(zhí)業(yè)經(jīng)驗進(jìn)行夸張、虛假和誤導(dǎo)性宣傳。
第二十一條注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù),可以聘請專家協(xié)助工作,但應(yīng)當(dāng)采取必要措施確信專家工作的合理性。
第二十二條注冊資產(chǎn)評估師與委托方或相關(guān)當(dāng)事方之間存在可能影響注冊資產(chǎn)評估師公正執(zhí)業(yè)的利害關(guān)系時,應(yīng)當(dāng)予以回避。
第二十三條注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù),不得對委托方和相關(guān)當(dāng)事方進(jìn)行誤導(dǎo)和欺詐。
第二十四條注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)履行業(yè)務(wù)約定書中規(guī)定的義務(wù),竭誠為委托方服務(wù)。
第二十五條注冊資產(chǎn)評估師不得向委托方或相關(guān)當(dāng)事方索取約定服務(wù)費(fèi)之外的不正當(dāng)利益。
第二十六條注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)與委托方進(jìn)行必要溝通,提示評估報告使用者合理理解并恰當(dāng)使用評估報告,并聲明不承擔(dān)相關(guān)當(dāng)事人決策的責(zé)任。
第二十七條注冊資產(chǎn)評估師在執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)過程中,應(yīng)當(dāng)與其他注冊資產(chǎn)評估師保持良好的工作關(guān)系。
第二十八條注冊資產(chǎn)評估師不得貶損或詆毀其他注冊資產(chǎn)評估師。
第二十九條注冊資產(chǎn)評估師不得以惡意降低服務(wù)費(fèi)等不正當(dāng)?shù)氖侄闻c其他注冊資產(chǎn)評估師爭攬業(yè)務(wù)。
第三十條評估機(jī)構(gòu)在執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)過程中應(yīng)當(dāng)遵守本準(zhǔn)則的相關(guān)規(guī)定。
第三十一條中國資產(chǎn)評估協(xié)會可以根據(jù)本準(zhǔn)則發(fā)布資產(chǎn)評估職業(yè)道德具體準(zhǔn)則。
第三十二條本準(zhǔn)則自20xx年5月1日起施行。
是資產(chǎn)評估報告篇十三
資產(chǎn)評估報告是接受委托的資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)在完成評估項目后,向委托方出具的關(guān)于項目評估過程及其結(jié)果等基本情況的具有公證性的工作報告,是評估機(jī)構(gòu)履行評估合同的成果,也是評估機(jī)構(gòu)為資產(chǎn)評估項目承擔(dān)法律責(zé)任的證明文件。評估報告包括正文和附件兩部分。是評估機(jī)構(gòu)完成評估工作后出具的具有公正性的結(jié)論報告,該報告經(jīng)過國有資產(chǎn)管理部門或有關(guān)主管部門確認(rèn)后生效。"。
資產(chǎn)評估報告,是指注冊資產(chǎn)評估師遵照相關(guān)法律、法規(guī)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則,在實(shí)施了必要的評估程序?qū)μ囟ㄔu估對象價值進(jìn)行估算后,編制并由其所在評估機(jī)構(gòu)向委托方提交的反映其專業(yè)意見的書面文件。它是按照一定格式和內(nèi)容來反映評估目的、假設(shè)、程序、標(biāo)準(zhǔn)、依據(jù)、方法、結(jié)果及適用條件等基本情況的報告書。廣義的資產(chǎn)評估報告還是一種工作制度。它規(guī)定評估機(jī)構(gòu)在完成評估工作之后必須按照一定程序的要求,用書面形式向委托方及相關(guān)主管部門報告評估過程和結(jié)果。狹義的資產(chǎn)評估報告即資產(chǎn)評估結(jié)果報告書,既是資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)與注冊資產(chǎn)評估師完成對資產(chǎn)作價,就被評估資產(chǎn)在特定條件下價值所發(fā)表的專家意見,也是評估機(jī)構(gòu)履行評估合同情況的總結(jié),還是評估機(jī)構(gòu)與注冊資產(chǎn)評估師為資產(chǎn)評估項目承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任的證明文件。
一、為進(jìn)一步促進(jìn)我國資產(chǎn)評估工作的發(fā)展,規(guī)范資產(chǎn)評估行為,完善資產(chǎn)評估工作程序,提高資產(chǎn)評估行業(yè)的執(zhí)業(yè)水平,根據(jù)《國有資產(chǎn)評估管理辦法》(國務(wù)院第91號令)以及國家其他有關(guān)法律、法規(guī),制定本規(guī)定。
二、凡按現(xiàn)行資產(chǎn)評估管理有關(guān)規(guī)定進(jìn)行資產(chǎn)評估的各類資產(chǎn)評估項目必須遵循本規(guī)定。
評估機(jī)構(gòu)在具體項目的操作中,其工作范圍和深度并不限于本規(guī)定的要求。
四、本規(guī)定所稱資產(chǎn)評估報告是由資產(chǎn)評估報告書正文、資產(chǎn)評估說明、資產(chǎn)評估明細(xì)表及相關(guān)附件構(gòu)成。
五、資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行資產(chǎn)評估活動時,應(yīng)當(dāng)遵循資產(chǎn)評估的一般原則和本規(guī)定的要求;具體項目不適用本規(guī)定的,可結(jié)合評估項目的實(shí)際情況增減相應(yīng)的內(nèi)容。
六、資產(chǎn)評估活動應(yīng)充分體現(xiàn)評估機(jī)構(gòu)的獨(dú)立、客觀、公正的宗旨,資產(chǎn)評估報告書的陳述不得帶有任何誘導(dǎo)、恭維和推薦性的陳述,評估報告書正文不得出現(xiàn)評估機(jī)構(gòu)的介紹性內(nèi)容。
七、資產(chǎn)評估報告的數(shù)據(jù)一般均應(yīng)當(dāng)采用阿拉伯?dāng)?shù)字,資產(chǎn)評估報告應(yīng)用中文撰寫打印,如需出具外文評估報告,外文評估報告的內(nèi)容和結(jié)果應(yīng)與中文報告一致,并須在評估報告中注明以中文報告為準(zhǔn)。
八、凡涉及資產(chǎn)評估報告基本內(nèi)容與格式的有關(guān)規(guī)定與本規(guī)定相抵觸的,以本規(guī)定為準(zhǔn)。
九、本規(guī)定由財政部負(fù)責(zé)解釋、修訂,并從頒布之日起實(shí)施。
是資產(chǎn)評估報告篇十四
在(20xx)執(zhí)申字第246號裁定中,最高人民法院認(rèn)為,雖然《國務(wù)院對確需保留的行政審批項目設(shè)定行政許可的決定》(國務(wù)院令第412號)已明確規(guī)定房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)資質(zhì)許可由住房建設(shè)部門負(fù)責(zé),但是,財政部確實(shí)也已發(fā)布文件規(guī)定資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)可以對房地產(chǎn)進(jìn)行評估。資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)究竟能否從事房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù),目前確系模糊問題或存在部門沖突,有待于政府部門再行發(fā)文予以解決,人民法院不宜對資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)能否從事房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)進(jìn)行審查認(rèn)定。換言之,人民法院在對執(zhí)行財產(chǎn)進(jìn)行評估時,應(yīng)當(dāng)委托專門的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu),但是,對于已經(jīng)委托資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)作出的房地產(chǎn)評估報告,人民法院不宜認(rèn)定為無效。
《資產(chǎn)評估法》第七條規(guī)定,“國務(wù)院有關(guān)評估行政管理部門按照各自職責(zé)分工,對評估行業(yè)進(jìn)行監(jiān)督管理。設(shè)區(qū)的市級以上地方人民政府有關(guān)評估行政管理部門按照各自職責(zé)分工,對本行政區(qū)域內(nèi)的評估行業(yè)進(jìn)行監(jiān)督管理?!蹦壳?,我國資產(chǎn)評估行業(yè)劃分了資產(chǎn)評估、土地評估、房地產(chǎn)評估、估價,礦業(yè)權(quán)評估、保險公估和舊機(jī)動車評估等6種專業(yè)類別,其中資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)分別由財政部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部監(jiān)督管理。
根據(jù)《資產(chǎn)評估行業(yè)財政監(jiān)督管理辦法》(財政部令第86號)第二條第二款的規(guī)定,資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)及其資產(chǎn)評估專業(yè)人員從事資產(chǎn)評估業(yè)務(wù),涉及法律、行政法規(guī)和國務(wù)院規(guī)定由其他評估行政管理部門管理的,按照其他有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。據(jù)此,資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)從事房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)的,則涉及由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部管理的問題。根據(jù)《房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)管理辦法》第四十七條的規(guī)定,未取得房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)資質(zhì)從事房地產(chǎn)估價活動或者超越資質(zhì)等級承攬估價業(yè)務(wù)的,出具的估價報告無效,由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)主管部門給予警告,責(zé)令限期改正。
綜上所述,未進(jìn)行房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)備案的資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)從事房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)的,其出具房地產(chǎn)估價報告無效,應(yīng)由房地產(chǎn)主管部門責(zé)令限期改正。
是資產(chǎn)評估報告篇十五
第一條為規(guī)范注冊資產(chǎn)評估師編制和出具金融企業(yè)國有資產(chǎn)評估報告行為,維護(hù)社會公共利益和資產(chǎn)評估各方當(dāng)事人合法權(quán)益,根據(jù)金融企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理有關(guān)規(guī)定和《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則--評估報告》,制定本指南。
第二條注冊資產(chǎn)評估師根據(jù)金融企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行評估業(yè)務(wù),編制和出具金融企業(yè)國有資產(chǎn)評估報告,應(yīng)當(dāng)遵守本指南。
本指南所稱金融企業(yè),是指占有國有資產(chǎn)并取得金融業(yè)務(wù)許可證的企業(yè)、金融控股公司以及其他從事金融類業(yè)務(wù)的企業(yè)。
第三條本指南所指金融企業(yè)國有資產(chǎn)評估報告(以下簡稱評估報告),由標(biāo)題、文號、聲明、摘要、正文、附件、評估明細(xì)表和評估說明構(gòu)成。
第四條注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)清晰、準(zhǔn)確陳述評估報告內(nèi)容,不得使用誤導(dǎo)性的表述。
第五條評估報告提供的信息,應(yīng)當(dāng)使金融企業(yè)國有資產(chǎn)監(jiān)督管理部門和相關(guān)機(jī)構(gòu)能夠全面了解評估情況,使評估報告使用者能夠合理理解評估結(jié)論。
第六條評估報告內(nèi)容應(yīng)當(dāng)完整,符合本指南的要求。
第七條評估報告標(biāo)題應(yīng)當(dāng)簡明清晰,一般采用"企業(yè)名稱+經(jīng)濟(jì)行為關(guān)鍵詞+評估對象+評估報告"的形式。
評估報告文號包括評估機(jī)構(gòu)特征字、種類特征字、年份、報告序號。
第八條注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)在評估報告上發(fā)表聲明。聲明包括注冊資產(chǎn)評估師遵循法律法規(guī)、恪守資產(chǎn)評估準(zhǔn)則、對評估結(jié)論合理性承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任,提醒評估報告使用者關(guān)注評估報告特別事項和使用限制等內(nèi)容。
第九條注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)在評估報告正文的基礎(chǔ)上編制評估報告摘要。
評估報告摘要應(yīng)當(dāng)簡明扼要地反映經(jīng)濟(jì)行為、評估目的、評估對象和評估范圍、價值類型、評估基準(zhǔn)日、評估方法、評估結(jié)論、對評估結(jié)論產(chǎn)生影響的特別事項、評估報告使用有效期等關(guān)鍵內(nèi)容。
評估報告摘要應(yīng)當(dāng)采用下述文字提醒評估報告使用者閱讀全文:"以上內(nèi)容摘自評估報告正文,欲了解本評估業(yè)務(wù)的詳細(xì)情況和合理理解評估結(jié)論,應(yīng)當(dāng)閱讀評估報告正文。"。
評估報告摘要應(yīng)當(dāng)置于評估報告正文之前。
第十條評估報告正文應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容:
(一)緒言;
(二)委托方、被評估單位及業(yè)務(wù)約定書約定的其他評估報告使用者概況;
(三)評估目的;
(四)評估對象和評估范圍;
(五)價值類型及其定義;
(六)評估基準(zhǔn)日;
(七)評估依據(jù);
(八)評估方法;
(九)評估程序?qū)嵤┻^程和情況;
(十)評估假設(shè);
(十一)評估結(jié)論;
(十二)特別事項說明;
(十五)簽字蓋章。
第十一條緒言一般采用包含下列內(nèi)容的表述格式:
“×××(委托方全稱):
×××(評估機(jī)構(gòu)全稱)接受貴單位(公司)的委托,根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則、評估原則,采用×××評估方法(評估方法名稱),按照必要的評估程序,對×××(委托方全稱)擬實(shí)施×××行為(事宜)涉及的×××(資產(chǎn)--單項資產(chǎn)或者資產(chǎn)組合、企業(yè)、股東全部權(quán)益、股東部分權(quán)益)在××××年××月××日的××價值(價值類型)進(jìn)行了評估。現(xiàn)將評估情況報告如下?!?BR> 第十二條評估報告正文應(yīng)當(dāng)介紹委托方、被評估單位及業(yè)務(wù)約定書約定的其他評估報告使用者的概況。
(一)委托方和業(yè)務(wù)約定書約定的其他評估報告使用者概況一般包括企業(yè)名稱及簡稱、住所、法定代表人、注冊資本、股東構(gòu)成及主要經(jīng)營范圍等。
委托方、業(yè)務(wù)約定書約定的其他評估報告使用者與被評估單位為同一單位的,按照對被評估單位的要求編寫。
(二)被評估單位概況應(yīng)當(dāng)按以下要求編寫:
1.企業(yè)價值評估中,被評估單位概況一般包括:
(2)被評估單位主要股東介紹,一般包括主要股東的名稱、住所、法定代表人、主要經(jīng)營范圍、注冊資本及經(jīng)營業(yè)績。
(3)企業(yè)的財務(wù)核算體系介紹,近三年資產(chǎn)、財務(wù)及經(jīng)營狀況;
(5)企業(yè)經(jīng)營特點(diǎn)。如:銀行信貸資產(chǎn)的種類、規(guī)模及質(zhì)量等,營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)及分布情況、市場地位情況等;保險公司的主要險種、保費(fèi)收入、賠付情況、市場地位等;證券公司的經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)、自營業(yè)務(wù)、承銷業(yè)務(wù)的規(guī)模和收入比重,營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)數(shù)量及分布情況,市場地位等。
2.單項資產(chǎn)或者資產(chǎn)組合評估,被評估單位概況一般包括企業(yè)名稱及簡稱、住所、法定代表人、注冊資本、股東構(gòu)成及主要經(jīng)營范圍等。
(三)委托方和被評估單位及業(yè)務(wù)約定書約定的其他評估報告使用者之間的關(guān)系,如產(chǎn)權(quán)關(guān)系、交易關(guān)系等。若存在關(guān)聯(lián)交易,應(yīng)當(dāng)說明關(guān)聯(lián)方、交易方式等基本情況。
第十三條評估報告應(yīng)當(dāng)說明本次評估的目的及其所對應(yīng)的經(jīng)濟(jì)行為,并說明該經(jīng)濟(jì)行為獲得批準(zhǔn)的相關(guān)情況或者其他經(jīng)濟(jì)行為依據(jù)。
第十四條評估報告應(yīng)當(dāng)對評估對象進(jìn)行具體描述,以文字、表格等方式說明評估范圍。
企業(yè)價值評估中,通常需要說明下列內(nèi)容:
(二)企業(yè)表外業(yè)務(wù)的類型、數(shù)量;
(三)企業(yè)的客戶資源、營銷網(wǎng)絡(luò)及業(yè)務(wù)合同等無形資產(chǎn);
(四)引用其他機(jī)構(gòu)出具的報告結(jié)論所涉及的資產(chǎn)類型、數(shù)量和賬面金額(或者評估值)。
單項資產(chǎn)或者資產(chǎn)組合評估,通常需要說明委托評估資產(chǎn)的數(shù)量、法律權(quán)屬狀況、經(jīng)濟(jì)狀況等。
第十五條評估報告應(yīng)當(dāng)明確價值類型及其定義,并說明選擇價值類型的理由。
第十六條評估報告應(yīng)當(dāng)說明評估基準(zhǔn)日及確定評估基準(zhǔn)日所考慮的主要因素。如:經(jīng)濟(jì)行為的實(shí)現(xiàn);會計期末及國家相關(guān)部門制定的監(jiān)管指標(biāo)變動情況;利率、匯率和金融產(chǎn)品市場價格變化;特定經(jīng)濟(jì)行為文件的約束等。
第十七條評估報告應(yīng)當(dāng)說明本次評估業(yè)務(wù)所對應(yīng)的經(jīng)濟(jì)行為、法律法規(guī)、評估準(zhǔn)則、權(quán)屬、取價等依據(jù)。
(二)法律法規(guī)依據(jù)通常包括與金融企業(yè)國有資產(chǎn)評估有關(guān)的法律、法規(guī)等;
(三)評估準(zhǔn)則依據(jù)包括評估業(yè)務(wù)中依據(jù)的相關(guān)資產(chǎn)評估準(zhǔn)則和相關(guān)規(guī)范;
(五)取價依據(jù)通常包括企業(yè)提供的財務(wù)會計、經(jīng)營方面的資料,國家有關(guān)部門發(fā)布的統(tǒng)計資料、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和政策文件,以及評估機(jī)構(gòu)收集的資本市場資料等。
第十八條評估報告應(yīng)當(dāng)說明所選用的評估方法,以及選擇評估方法的理由。
采用收益法、市場法評估的,應(yīng)當(dāng)對評估過程及主要參數(shù)的選取進(jìn)行說明。
采用成本法評估的,應(yīng)當(dāng)對主要資產(chǎn)及負(fù)債的評估方法進(jìn)行說明。
以持續(xù)經(jīng)營為前提,采用兩種以上方法進(jìn)行企業(yè)價值評估的,應(yīng)當(dāng)分別說明各種評估方法選取的理由以及評估結(jié)論確定的方法。
第十九條評估報告應(yīng)當(dāng)說明自接受評估業(yè)務(wù)委托起至出具評估報告的主要評估工作過程,一般包括以下內(nèi)容:
(二)指導(dǎo)被評估單位清查資產(chǎn)、準(zhǔn)備評估資料,核實(shí)資產(chǎn)與驗證資料等過程;
(三)選擇評估方法、收集市場信息和估算等過程;
(四)評估結(jié)果匯總、評估結(jié)論分析、撰寫評估報告和內(nèi)部審核等過程。
第二十條評估報告應(yīng)當(dāng)說明評估結(jié)論對應(yīng)的評估假設(shè)及其對評估結(jié)論的影響。
第二十一條評估報告應(yīng)當(dāng)以文字和數(shù)字形式清晰說明評估結(jié)論。評估結(jié)論通常是確定的數(shù)值。根據(jù)經(jīng)濟(jì)行為的特殊性,評估結(jié)論也可以用區(qū)間值表達(dá)。
(一)采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法進(jìn)行企業(yè)價值評估,應(yīng)當(dāng)以文字形式說明資產(chǎn)、負(fù)債、所有者權(quán)益(凈資產(chǎn))的賬面價值、評估價值及其增減幅度,并同時采用評估結(jié)果匯總表反映評估結(jié)論。
(二)單項資產(chǎn)或者資產(chǎn)組合評估,應(yīng)當(dāng)以文字形式說明賬面價值、評估價值及其增減幅度。
(三)采用兩種以上方法進(jìn)行企業(yè)價值評估,除單獨(dú)說明評估價值和增減幅度外,應(yīng)當(dāng)說明兩種以上評估方法結(jié)果的差異及其原因和最終確定的評估結(jié)論及其理由。
(四)存在多家被評估單位的項目,應(yīng)當(dāng)分別說明各單位的評估價值。
(五)引用其他機(jī)構(gòu)出具的報告結(jié)論的,評估報告應(yīng)當(dāng)披露引用原因、引用過程及所引用報告的出具方、報告文號、報告結(jié)論等事項,并說明承擔(dān)引用不當(dāng)?shù)南嚓P(guān)責(zé)任。
(六)特殊情況下,在與經(jīng)濟(jì)行為相匹配的前提下,評估結(jié)論可以用區(qū)間值表示,同時給出確定數(shù)值評估結(jié)論的建議。
第二十二條評估報告應(yīng)當(dāng)說明評估程序受到的限制、評估特殊處理、評估結(jié)論瑕疵以及期后事項等特別事項,通常包括下列內(nèi)容:
(一)因權(quán)屬資料不全面或者存在瑕疵、評估資料不完整等使評估程序受到限制的情形;
(二)評估基準(zhǔn)日存在的法律、經(jīng)濟(jì)等未決事項;
(三)或有負(fù)債(或有資產(chǎn))的性質(zhì)、金額及與評估對象的關(guān)系;
(四)被評估單位執(zhí)行國家相關(guān)部門制定的行業(yè)監(jiān)管指標(biāo)的情況;
(六)評估對應(yīng)的經(jīng)濟(jì)行為中,可能對評估結(jié)論產(chǎn)生重大影響的瑕疵情形。
評估報告應(yīng)當(dāng)說明對特別事項的處理方式、特別事項對評估結(jié)論可能產(chǎn)生的影響,并提示評估報告使用者關(guān)注其對經(jīng)濟(jì)行為的影響。
第二十三條評估報告應(yīng)當(dāng)說明使用限制。使用限制通常包括下列事項:
(一)評估報告只能用于評估報告載明的評估目的和用途;
(四)因評估程序受限造成的評估報告的使用限制。
第二十四條評估報告應(yīng)當(dāng)載明評估報告日。
評估報告日通常為注冊資產(chǎn)評估師形成最終專業(yè)意見的日期。
第二十五條評估報告正文應(yīng)當(dāng)由兩名以上注冊資產(chǎn)評估師簽字蓋章,并由評估機(jī)構(gòu)蓋章。有限責(zé)任公司制評估機(jī)構(gòu)的法定代表人或者合伙制評估機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)該評估業(yè)務(wù)的合伙人應(yīng)當(dāng)在評估報告上簽字。
聲明、摘要、評估明細(xì)表一般不需要另行簽字蓋章。
第二十六條評估報告附件內(nèi)容應(yīng)當(dāng)與評估目的、評估方法、評估結(jié)論相關(guān)聯(lián)。評估報告附件通常包括下列文件:
(一)與評估目的相對應(yīng)的經(jīng)濟(jì)行為文件;
(二)被評估單位的財務(wù)報表及審計報告;
(三)委托方和被評估單位法人營業(yè)執(zhí)照;
(四)被評估單位金融業(yè)務(wù)許可證;
(五)委托方和被評估單位產(chǎn)權(quán)登記證;
(六)評估對象涉及的主要權(quán)屬證明資料;
(七)委托方和相關(guān)當(dāng)事方的承諾函;
(八)簽字注冊資產(chǎn)評估師的承諾函;
(九)評估機(jī)構(gòu)資格證書;
(十)評估機(jī)構(gòu)法人營業(yè)執(zhí)照副本;
(十一)簽字注冊資產(chǎn)評估師資格證書;
(十二)重要取價依據(jù)(如合同、協(xié)議);
(十三)業(yè)務(wù)約定書;
(十四)其他重要文件。
第二十七條評估報告附件內(nèi)容及其所涉及的簽章應(yīng)當(dāng)清晰、完整,相關(guān)內(nèi)容應(yīng)當(dāng)與評估報告摘要、正文一致。評估報告附件為復(fù)印件的,應(yīng)當(dāng)與原件一致。
第二十八條企業(yè)確認(rèn)的與經(jīng)濟(jì)行為相對應(yīng)的評估基準(zhǔn)日企業(yè)財務(wù)報表應(yīng)當(dāng)作為評估報告附件,按有關(guān)規(guī)定需要進(jìn)行審計的,審計報告(含會計報表和附注)應(yīng)當(dāng)作為評估報告附件。
第二十九條引用其他機(jī)構(gòu)出具的報告結(jié)論,根據(jù)現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定,需經(jīng)相應(yīng)主管部門批準(zhǔn)(備案)的,應(yīng)當(dāng)將相應(yīng)主管部門的批準(zhǔn)(備案)文件作為評估報告的附件。
第三十條單項資產(chǎn)或者資產(chǎn)組合評估、采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法進(jìn)行企業(yè)價值評估,應(yīng)當(dāng)編制評估明細(xì)表。
注冊資產(chǎn)評估師可以根據(jù)本指南對評估明細(xì)表的基本要求和企業(yè)會計核算所設(shè)置的會計科目編制評估明細(xì)表。
評估明細(xì)表包括被評估資產(chǎn)負(fù)債會計科目的評估明細(xì)表和各級匯總表。
第三十一條評估明細(xì)表格式和內(nèi)容基本要求如下:
(三)表尾應(yīng)當(dāng)標(biāo)明評估人員、被評估單位填表人員和填表日期。
第三十二條評估明細(xì)表按會計明細(xì)科目、一級科目逐級匯總,并編制資產(chǎn)負(fù)債表的評估匯總表及以人民幣萬元為金額單位的評估結(jié)果匯總表。
第三十三條會計計提的減值準(zhǔn)備在相應(yīng)會計科目合計項下列示。評估增減值應(yīng)當(dāng)按會計計提減值準(zhǔn)備前后分別列示。
第三十四條評估結(jié)果匯總表應(yīng)當(dāng)按以下順序和項目內(nèi)容列示:資產(chǎn)、負(fù)債、凈資產(chǎn)等類別和項目。
第三十五條被評估單位有兩家以上分支機(jī)構(gòu)的,評估明細(xì)表應(yīng)當(dāng)根據(jù)企業(yè)的組織架構(gòu)、核算方式等因素合理編制。
第三十六條評估說明包括評估說明使用范圍聲明、委托方和被評估單位共同編寫的《企業(yè)關(guān)于進(jìn)行資產(chǎn)評估有關(guān)事項的說明》和注冊資產(chǎn)評估師編寫的《資產(chǎn)評估說明》。
第三十七條評估說明應(yīng)當(dāng)做到內(nèi)容完整、表述清晰,并充分考慮不同經(jīng)濟(jì)行為和不同評估方法的特點(diǎn)。
第三十八條《企業(yè)關(guān)于進(jìn)行資產(chǎn)評估有關(guān)事項的說明》應(yīng)當(dāng)由委托方單位負(fù)責(zé)人和被評估單位負(fù)責(zé)人簽字,加蓋相應(yīng)單位公章并簽署日期。
注冊資產(chǎn)評估師可以根據(jù)需要,建議委托方和被評估單位在編寫《企業(yè)關(guān)于進(jìn)行資產(chǎn)評估有關(guān)事項的說明》時,補(bǔ)充說明以下內(nèi)容:
(一)委托方與被評估單位概況;
(二)關(guān)于經(jīng)濟(jì)行為的說明;
(三)關(guān)于評估對象與評估范圍的說明;
(四)關(guān)于評估基準(zhǔn)日的說明;
(五)可能影響評估工作的重大事項說明;
(六)資產(chǎn)負(fù)債清查情況、未來經(jīng)營和收益狀況預(yù)測說明;
(七)資料清單。
第三十九條《資產(chǎn)評估說明》是對評估對象進(jìn)行核實(shí)、評定估算過程的詳細(xì)說明,應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容:
(一)評估對象與評估范圍說明;
(二)資產(chǎn)核實(shí)總體情況說明;
(三)評估技術(shù)說明;
(四)評估結(jié)論及分析。
第四十條評估報告應(yīng)當(dāng)使用中文撰寫。需要同時出具外文評估報告的,以中文評估報告為準(zhǔn)。
評估結(jié)論一般以人民幣為計量幣種,使用其他幣種表示的,應(yīng)當(dāng)注明該幣種與人民幣在評估基準(zhǔn)日的匯率。
第四十一條評估報告封面應(yīng)當(dāng)載明評估報告標(biāo)題及文號、評估機(jī)構(gòu)全稱和評估報告日。
第四十二條評估報告標(biāo)題及文號一般在封面上方居中位置,評估機(jī)構(gòu)名稱及評估報告日應(yīng)當(dāng)在封面下方居中位置。評估報告應(yīng)當(dāng)用a4規(guī)格紙張印刷。
第四十三條評估報告一般分冊裝訂,各冊應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的目錄。
聲明、摘要、正文和附件合訂成冊,其目錄中應(yīng)當(dāng)含有其他冊的目錄,但其他冊目錄中的頁碼不予標(biāo)注。評估說明和評估明細(xì)表一般分別獨(dú)立成冊。必要時附件可以獨(dú)立成冊。
評估明細(xì)表應(yīng)當(dāng)按會計科目順序裝訂。
第四十四條評估報告封底或者其他適當(dāng)位置應(yīng)當(dāng)標(biāo)注評估機(jī)構(gòu)名稱、地址、郵政編碼、聯(lián)系電話、傳真、電子郵箱等。
第四十五條本指南自20xx年7月1日起施行。
是資產(chǎn)評估報告篇十六
評估報告類型是基于資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)分類考慮的。按資產(chǎn)評估工作的內(nèi)容不同應(yīng)包括一般評估業(yè)務(wù)、評估咨詢業(yè)務(wù)、評估復(fù)核業(yè)務(wù)。具體操作上,一般評估、評估咨詢、評估復(fù)核均為獨(dú)立業(yè)務(wù),可以單獨(dú)運(yùn)作和服務(wù);三種業(yè)務(wù)在具體承接過程中也是可以合并考慮,即同一客戶存在著三種類型業(yè)務(wù)同時適用的可能性。
一般評估業(yè)務(wù)就是我們對明確評估對象的評定、估算并出具評估報告的業(yè)務(wù)。該類業(yè)務(wù)主要是以交易中資產(chǎn)及股權(quán)作價提供參考價值為目的的業(yè)務(wù),其完成的標(biāo)志是出具資產(chǎn)評估報告,范圍既包括產(chǎn)權(quán)變動情況下出于提供價值參考或發(fā)揮鑒證作用目的的單項實(shí)物資產(chǎn)評估、各類無形資產(chǎn)評估和企業(yè)價值評估等;又包括產(chǎn)權(quán)各種處置方式下單項資產(chǎn)或組合資產(chǎn)的評估如租賃、承包、破產(chǎn)、清算、拍賣、使用權(quán)轉(zhuǎn)讓等;還包括直接作為鑒證目的的補(bǔ)償、損失確定、涉案財產(chǎn)價值評估等類型的評估。評估業(yè)務(wù)基準(zhǔn)日一般為當(dāng)前或近期,其時態(tài)為當(dāng)前時態(tài)。
評估咨詢業(yè)務(wù)以評估手段提供咨詢服務(wù),它包括為政府、企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)、風(fēng)險投資人提供投資項目評估以及企業(yè)改制、企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略、商業(yè)計劃書、兼并收購的盡職調(diào)查等咨詢服務(wù)以及行業(yè)政策法規(guī)、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的研究和研討、財務(wù)顧問、咨詢相關(guān)專業(yè)的培訓(xùn)等。例如,評估目的本身就明確為評估咨詢或價值分析,如金融不良資產(chǎn)評估;當(dāng)其他計量手段無法達(dá)到目的時,評估計量手段可能會被使用;評估的一些技術(shù)和方法可能會應(yīng)用于企業(yè)管理、企業(yè)調(diào)查、各類數(shù)據(jù)化決策管理等。其評估報告的外在表現(xiàn)形式有咨詢報告、評估咨詢報告、價值分析報告、盡責(zé)調(diào)查報告、項目建議書、可行性研究報告等,其基準(zhǔn)日的時態(tài)可以是當(dāng)前,但更多的是未來。
評估復(fù)核業(yè)務(wù)主要為滿足企業(yè)收購、資產(chǎn)交易和資產(chǎn)價值調(diào)整等領(lǐng)域的需求,既包括行業(yè)監(jiān)管檢查亦含有咨詢的成分,前者服務(wù)于行業(yè)管理的需求,旨在凈化評估環(huán)境、提高評估師執(zhí)業(yè)水平;后者是接受委托方在作出收購、并購及其他投融資決策之前所進(jìn)行評估業(yè)務(wù),其意圖是對評估對象(包括擬收購或自身狀況)已評估事項或結(jié)果重新檢驗和核實(shí),或者是對評估有效期內(nèi)資產(chǎn)狀況或其他特別事項的影響作出重新估算。其報告外在表現(xiàn)形式是出具評估咨詢報告、評估補(bǔ)充報告或價值分析報告。本質(zhì)上講評估復(fù)核業(yè)務(wù)起著咨詢的作用,其基準(zhǔn)日的時態(tài)一般為過去時態(tài),作評估補(bǔ)充報告時其時態(tài)為當(dāng)前時態(tài)。我們認(rèn)為,以財務(wù)報告為目的的評估應(yīng)當(dāng)屬于評估復(fù)核業(yè)務(wù),因為財務(wù)報告中資產(chǎn)價值的確認(rèn)是會計行為,其連續(xù)的記錄反映了會計確認(rèn)的結(jié)果。評估價值能否直接進(jìn)入會計系統(tǒng)目前還是一個需謹(jǐn)慎對待的問題,評估界只是運(yùn)用評估的價值發(fā)現(xiàn)技術(shù)對會計計量結(jié)果進(jìn)行必要的復(fù)核和調(diào)整而已。
綜合上述分析可見,三種評估業(yè)務(wù)的交匯點(diǎn)是從時間和空間兩個方面來考察評估行為對委托方的.有用性。一方面三者分別反映了評估基準(zhǔn)日的三種時態(tài),當(dāng)評估基準(zhǔn)日確定在過去、現(xiàn)在和未來三種時態(tài)的情況下,那么評估業(yè)務(wù)便可把更多的評估目的囊括起來;另一方面,評估行為從動態(tài)認(rèn)識中把握并分析委估對象相對靜止?fàn)顟B(tài)下價值的程序要求,也是實(shí)現(xiàn)評估業(yè)務(wù)向會計等領(lǐng)域在空間上推進(jìn)的重要條件。在這種情況下,評估之中可以凸現(xiàn)其咨詢的功能。
是資產(chǎn)評估報告篇十七
2、1999年財政部頒發(fā)的關(guān)于印發(fā)《資產(chǎn)評估報告基本內(nèi)容與格式的暫行規(guī)定》的通知,對原有的資產(chǎn)評估報告有關(guān)制度做了進(jìn)一步修改完善,使資產(chǎn)評估報告制度不僅適用于國有資產(chǎn)評估,也同樣適用于非國有資產(chǎn)的評估。
3、20xx年12月31日《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)財政部關(guān)于改革國有資產(chǎn)評估行政管理方式加強(qiáng)資產(chǎn)評估監(jiān)督管理工作意見的通知》對資產(chǎn)評估項目管理方式進(jìn)行了重大改革,取消對國有資產(chǎn)評估項目的立項確認(rèn)審批制度,實(shí)行核準(zhǔn)制和備案制,并加強(qiáng)對資產(chǎn)評估活動的監(jiān)管。
4、20xx年國家國資委發(fā)布《企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理暫行辦法》。
5、20xx年發(fā)布的《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則—評估報告》是根據(jù)要素和內(nèi)容對評估報告進(jìn)行規(guī)范的重要評估準(zhǔn)則。
6、20xx年10月,財政部發(fā)布了《金融企業(yè)國有資產(chǎn)評估監(jiān)督管理暫行辦法》,并定于20xx年7月1日起實(shí)施。
國有資產(chǎn)評估報告主要包括企業(yè)國有資產(chǎn)評估報告、金融企業(yè)國有資產(chǎn)評估報告、文化企業(yè)國有資產(chǎn)評估報告、行政事業(yè)單位國有資產(chǎn)評估報告等,以下介紹企業(yè)國有資產(chǎn)評估報告基本制度。
根據(jù)《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則—評估報告》,20xx年11月28日,中國資產(chǎn)評估協(xié)會發(fā)布了《企業(yè)國有資產(chǎn)評估報告指南》,并定于20xx年7月1日起實(shí)施?!镀髽I(yè)國有資產(chǎn)評估報告指南》要求注冊資產(chǎn)評估師根據(jù)企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù),編制和出具企業(yè)國有資產(chǎn)評估報告,應(yīng)當(dāng)遵守該指南。金融企業(yè)【20xx年頒布《金融國有資產(chǎn)評估報告指南》】和行政事業(yè)單位國有資產(chǎn)評估報告另行規(guī)范。從07年12月31日實(shí)施《以財務(wù)報告為目的的評估指南》中第六章是“披露要求”。
《企業(yè)國有資產(chǎn)評估報告指南》所指企業(yè)國有資產(chǎn)評估報告,由標(biāo)題、文號、聲明、摘要、正文、附件、評估明細(xì)表和評估說明構(gòu)成。其中評估報告正文應(yīng)當(dāng)包括:
(1)緒言;(比《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則—評估報告》多出的一條)。
(3)評估目的;
(4)評估對象和評估范圍;
(5)價值類型及其定義;
(6)評估基準(zhǔn)日;
(7)評估依據(jù);
(8)評估方法;
(9)評估程序?qū)嵤┻^程和情況;
(10)評估假設(shè);
(11)評估結(jié)論;
(12)特別事項說明;
(15)簽字蓋章。
是資產(chǎn)評估報告篇十八
土地資產(chǎn)又可以說是商品化的土地和土地資本。
資產(chǎn)評估的種類按評估的對象不同,可分為固定資產(chǎn)評估、房地產(chǎn)評估、房產(chǎn)評估、土地資產(chǎn)評估、無形資產(chǎn)評估、流動資產(chǎn)評估等。而土地資產(chǎn)評估是土地資產(chǎn)評估管理機(jī)構(gòu)經(jīng)常面對的問題。土地作為資產(chǎn),是指土地不僅是社會進(jìn)行物質(zhì)生產(chǎn)的重要得自然資源,而且又是一筆巨大的資產(chǎn)??梢哉f土地是一切財富之母。為了使土地作為資產(chǎn)這一職能得到充分地體現(xiàn)和發(fā)揮、遏止土地資產(chǎn)的大量流失,分析和利用土地資產(chǎn)評估報告對土地資產(chǎn)管理部門來說是十分必要的。一份土地資產(chǎn)評估報告資料,不僅僅是一份評估工作總結(jié)、土地價格的公證文件和土地資產(chǎn)交易雙方認(rèn)定土地資產(chǎn)價格的依據(jù),而且是土地資產(chǎn)管理者加強(qiáng)對土地資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動管理,確認(rèn)土地資產(chǎn)評估結(jié)果的重要依據(jù)。
土地資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)對土地資產(chǎn)評估報告及資料進(jìn)行分析的目的主要有以下兩點(diǎn):
1、了解土地資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)從事評估工作的能力。
由于一份完整的土地資產(chǎn)評估報告,基本反映一個土地資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)工作的全過程。包括基本思路、評估依據(jù)、信息的篩選、結(jié)果的產(chǎn)生。這樣,土地資產(chǎn)評估管理機(jī)構(gòu)即可根據(jù)申報土地資產(chǎn)評估資格證書的土地資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)提交的評估報告及資料進(jìn)行全面的分析,判斷該機(jī)構(gòu)是否具有土地資產(chǎn)評估工作能力,并作出是否頒發(fā)土地資產(chǎn)評估資格證書的決定。
2、了解土地資產(chǎn)評估質(zhì)量的好壞,并作出對評估結(jié)果是否予以確認(rèn)的決定。
土地資產(chǎn)管理部門按國家土地資產(chǎn)管理的有關(guān)規(guī)定,應(yīng)對土地資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評估土地資產(chǎn)的結(jié)果進(jìn)行驗證確認(rèn)工作,很重要的依據(jù)就是通過對獲得的土地資產(chǎn)評估資料進(jìn)行全面分析,了解評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行項目評估工作的基本情況,其中包括所遵循的評估估價原則,工作的基本程序,方法的選擇、市場信息的可靠性等、綜合評估質(zhì)量的好壞,再結(jié)合實(shí)際考察的情況,最后作出對該項土地資產(chǎn)評估結(jié)果是否予以確認(rèn)的決定。
通過對土地資產(chǎn)評估報告的分析來完成對一項評估結(jié)果的全面評價是比較困難的,它首先要求土地資產(chǎn)評估管理機(jī)構(gòu)有大量評估經(jīng)驗的積累,對各類土地資產(chǎn)評估信息的占有及對被估土地資產(chǎn)內(nèi)外環(huán)境的了解,在此基礎(chǔ)上才能完成對土地資產(chǎn)評估報告的分析工作,具體的分析途徑主要有以下幾個方面:
一般來說土地資產(chǎn)評估報告所列發(fā)生的土地資產(chǎn)評估的原因、評估的范圍、土地資產(chǎn)的權(quán)益評估所依據(jù)的前提條件與評估方法的選擇有著密切的關(guān)系,而這種關(guān)系就構(gòu)成了土地資產(chǎn)評估報告本身的邏輯關(guān)系,同時也反映出一個土地資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估的基本思路。土地資產(chǎn)評估管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估報告的邏輯分析,就是要根據(jù)所掌握的實(shí)際情況,對評估機(jī)構(gòu)的基本思路及三個因果關(guān)系進(jìn)行分析。即評估目的、評估依據(jù)的前提條件與評估方法選擇之間的一致性;土地資產(chǎn)權(quán)益、估價的前提條件與估價依據(jù)之間的一致性;評估范圍與土地資產(chǎn)權(quán)益之間的一致性;通過分析,我們可以初步得出對土地資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)的工作能力和評估結(jié)論是否科學(xué)的判斷,因為一個混亂的評估思路不可能得出科學(xué)的、接近實(shí)際的評估結(jié)果。
2、對評估中運(yùn)用的市場信息資料進(jìn)行對比分析。
對土地資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)在評估中動用的各種市場信息資料進(jìn)行分析鑒別,首先就要求土地資產(chǎn)的評估管理機(jī)構(gòu)擁有自己的數(shù)據(jù)庫和隨時可以取得信息的渠道。只有在占有大量可靠的市場資料的基礎(chǔ)上,才能進(jìn)行信息的對比分析。分析的內(nèi)容主要有兩個方面:
(1)土地資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)所選擇的參照價格及價格的構(gòu)成因素與介紹的評估前提條件是否相吻合。一般來說,無論采用哪一種方法進(jìn)行土地資產(chǎn)的評估,首先要確定前提條件,在此基礎(chǔ)上根據(jù)客觀公平的原則選擇與之相應(yīng)的有關(guān)信息資料的參照價格。土地資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)前提條件不同,土地資產(chǎn)評估的目的不同,所選擇的參照價格和價格的構(gòu)成內(nèi)容也會有所區(qū)別。
(2)分析土地資產(chǎn)評估運(yùn)用的參照價格及有關(guān)的資料是否準(zhǔn)確可靠,這里包括評估動用的價格變動指數(shù)、基準(zhǔn)地價、重置成本的各種費(fèi)率的取值、收益還原法所用的還原利率、折現(xiàn)系數(shù)、行業(yè)經(jīng)營風(fēng)險系數(shù)等。
3、對土地資產(chǎn)估算表格的分析。
這里包括對土地資產(chǎn)評估動用的計算方法是否嚴(yán)謹(jǐn)科學(xué)、成本構(gòu)成是否合理、計算的數(shù)字是否正確、分析計算結(jié)果是否吻合、計算的基本思路與文字報告是否一致等方面的分析。通過上述三個方面的分析,結(jié)合實(shí)地考察最后產(chǎn)生綜合評價的意見,根據(jù)被評估土地資產(chǎn)發(fā)生評估的原因。被估土地資產(chǎn)目前的使用狀態(tài)、區(qū)域因素和個別因素的情況和地產(chǎn)市場的情況,審定土地資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)的評估結(jié)果,最后決定是否予以確認(rèn)這個機(jī)構(gòu)是否有承擔(dān)土地資產(chǎn)評估的能力。
土地資產(chǎn)評估管理機(jī)構(gòu)應(yīng)對報來的土地資產(chǎn)評估報告,分門別類進(jìn)行檔案管理,這對充分利用土地資產(chǎn)評估報告是十分有益的。土地資產(chǎn)評估管理機(jī)構(gòu)利用土地資產(chǎn)評估報告主要在以下幾個方面:
1、可作為土地資產(chǎn)管理部門對土地資產(chǎn)評估結(jié)果確認(rèn)或不予確認(rèn)的依據(jù),同時也可以作為上級國土資源管理部門檢查工作或發(fā)生糾紛備查使用。
2、可作為一種動態(tài)資料便于土地資產(chǎn)管理部門隨時掌握土地資產(chǎn)評估工作動態(tài),了解土地資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)的工作情況和工作質(zhì)量,便于對土地資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)的監(jiān)督管理。
3、作為研究、分析、完善和改進(jìn)土地資產(chǎn)評估工作的資料,同時也可采集其中的有用的土地資產(chǎn)價格信息資料。
4、深化土地使用制度改革。土地作為資產(chǎn)管理、應(yīng)公正地顯化其價值,土地資產(chǎn)評估報告是作為出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押的重要依據(jù),評估報告提供土地價格數(shù)據(jù)是出讓宗地底價,是轉(zhuǎn)讓、出租、抵押的交易價格。