讀者問:
我們聽說有些不動產(chǎn)的投資可減稅,是否能介紹一二?
新橋律師:
為了鼓勵投資,促進房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,法國政府自2009年1月1日正式實施了SCELLIER法。該法的特點在于可將投資新建房產(chǎn)總額的25%作為免稅額從投資人的個人所得稅中分9年扣除。不過,該優(yōu)惠措施將于2010年底到期。
舉例來說,位于距巴黎65公里的一個高爾夫球場旁有一個公寓樓投資項目。該公寓樓提供帶家具的廚房、浴室、獨立衛(wèi)生間、壁櫥、取暖和車位。此外,還提供互聯(lián)網(wǎng)、洗衣房、游泳池、健身房等設(shè)施和24小時保安服務。公寓樓的銷售將于2010年10月開始,投資人先期支付3%的定金。其余費用,在簽署購房協(xié)議時支付30%,地基完成后支付5%,樓層完成后支付20%,屋頂完成后支付15%,各公寓房分割完成后支付13.6%,內(nèi)外裝修完成后支付16.4%。該公寓樓將于2012年底完工,其增值稅全免。
具體操作方法是,投資人和一家管理公司簽訂房產(chǎn)管理合同,后者負責尋找房客,支付取暖和維修費用,收取房租并將其定期打入投資人的賬戶。雙方可在合同中約定,無論房屋是否出租,管理公司均保證按月支付房租。房租水平每年十月根據(jù)房租指數(shù)(IRL)進行調(diào)整。
具體來說,如果業(yè)主購買一套距離巴黎65公里的高爾夫球場公寓,投資額為20萬歐元(包括家具)。假定投資人從銀行獲得為期20年的銀行貸款,利息為4.2%,每月應償還的本息為1068歐元,即每年12816歐元。
業(yè)主的其它支出還有:
-房地產(chǎn)稅每年650歐元
-租金增值稅5.5%,共642歐元
-物業(yè)費每年500歐元
-社保分攤金12.1%1411歐元
-申請減免增值稅的會計費用每年200歐元,共計3453歐元
加上銀行利息12816歐元后每年為16269歐元
收入部分:房租年回報11664歐元(每月房租972歐元)。
支出抵扣收入:16269-11664=4605
投資人每月支出的本息費用為383歐元,并在20年后成為該套公寓的業(yè)主。
更重要的是,如果投資人每年納稅額為5680歐元,他可在9年內(nèi)不交任何個人所得稅,共節(jié)省稅金51125歐元。
結(jié)論為:
利用20年的100%的銀行貸款購入總價(包括增值稅)為200000歐元的房產(chǎn),業(yè)主每月只需償還383歐元的貸款,即可在20年后成為該套公寓的業(yè)主。由于從中扣除因此結(jié)余的稅金51125歐元和增值稅39200歐元,實際僅支付了109675歐元,即55%的房價。在20年后,業(yè)主至少可以把房產(chǎn)按原價加倍售出(房產(chǎn)每年平均上漲10%),這樣,業(yè)主在此次投資中的獲利為200000歐元的房產(chǎn)增值+90325歐元(51125+39200)共290325歐元,即平均每年凈賺14516歐元。此種投資唯一的問題是,由于簽訂的是商業(yè)租約,如在20年后業(yè)主收回自用,需要交一筆補償費,一般相當于2年左右的房租。該賠償費的金額可通過合同提前確認。當然,業(yè)主也可繼續(xù)出租,收取每月的房租。
借此機會,還要向一些報稅少于實際收入者提個醒,少報稅看似節(jié)約了稅款,實際往往得不償失,因為第一,如受到稅務稽查可能被課以40%至80%的罰款,第二,由于您報稅少,銀行貸款困難,嚴重限制了您的投資能力,使您無法利用銀行資本購置升值潛力大的物業(yè)或商業(yè)資產(chǎn),失去享受巨大升值空間的機會(在十年中物業(yè)價格翻番是很正常的)。而該升值空間是很多人資產(chǎn)快速增值的原因。
根據(jù)減稅法進行物業(yè)投資,既可解決多交稅的問題,又可因報稅高獲得巨大的銀行融資能力,堪稱是一個合理合法,兩全其美的理財方式。
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