小心住房租賃合同中的濫用條款

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    簽訂住房租賃合同常常十分敏感,因為雙方都不愿意遭受損失。然而,房東往往傾向于使用一些對自己有利的條款,房客則因為不熟悉自己的權(quán)利予以接受。實際上,法律對于這類濫用條款有明確的規(guī)定,房東與房客也應(yīng)該了解如何在相互的權(quán)利和義務(wù)之間找到一種公正的平衡。
    什么是濫用條款?
    合同中的濫用條款與違法條款不同,后者直接導(dǎo)致合同的無效。根據(jù)法律定義,濫用條款損害合同一方,尤其是房客的利益。被法院判定為濫用的條款視為不存在且被宣告無效,合同能夠執(zhí)行但不再考慮此條款。
    在此,我們還應(yīng)根據(jù)房屋的情況做出區(qū)分。大部分空置房屋的租賃受1989年7月6日N°89-462法的管轄,其條文屬于公序良俗,必須遵照執(zhí)行。置備家具的房屋則不同,房東與房客可以自由商訂此類房屋租賃合同的條款,然而明顯的濫用條款也可以被宣告無效。
    常見的濫用條款形式
    2006年7月13日,法國頒布了N°2006-872號關(guān)于國家涉入住房問題的法律,其中第84條補充了1989年7月6日法律對濫用條款的規(guī)定。以下,我們列舉一些住房租賃合同中常見的無效濫用條款。
    ——最頻繁出現(xiàn)的濫用條款之一是關(guān)于租約的期限問題。雙方必須嚴格遵守合同規(guī)定的期限,然而在不可抗力的情況下,合同可以被中斷,如解雇或死亡。在這種情況下解除合同,房東無權(quán)要求房客支付賠償金。
    ——部分房東會要求房客在離開時支付住房登記費,實際上這是明示禁止的。2006年7月13日法律第84條K款規(guī) 定,房客分擔住房登記費的情況只有在司法執(zhí)行員確立的條件下才能出現(xiàn)。如同房屋的復(fù)原費、收據(jù)的郵寄費,住房登記費也屬于房東支付的范疇,強制房客支付此 類費用的條款都歸于無效。
    ——不能借口房客是唯一的使用者,而強制房客賠償不屬于其責任的損失。在簽訂住房租賃合同過程中,房客常常會相信一 些濫用條款是完全合法的,如房客對于損壞沒有責任而房東宣稱無論損壞的來源如何,都應(yīng)由房客承擔修繕費。事實上,預(yù)先設(shè)定由房客自動承擔房屋可察覺損壞的 條款都視為不存在。此外,一切阻礙房客追究房東責任或免除房東所有責任的規(guī)定都具有濫用的性質(zhì)。
    ——涉及到第三人留宿問題,住房租賃合同中往往有此類限制條款。對此,最高法院通過一系列案例,確立了限制房客留宿他人條款的濫用性質(zhì)。剝奪房客留宿親屬朋友的權(quán)利,是對其人身權(quán)、自由權(quán)的侵犯,也與歐盟人權(quán)自由權(quán)保護公約相違背。
    ——此外,規(guī)定房客必須接受所有條件,否則合同將被解除的條款也具有明顯的濫用性質(zhì)。這是對房屋使用者的嚴重損害,我們可以就此聯(lián)系有權(quán)機構(gòu)。
    房客的權(quán)利
    房客可以就所有住房租賃合同的要件進行協(xié)商,如房租金額和解除合同的步驟。房東無權(quán)在合同背面設(shè)定未經(jīng)過房客同意的 條件。許多房東會在合同執(zhí)行過程中調(diào)整房租,事實上,未經(jīng)與房客協(xié)商,任何合同更改都歸于無效。此外,房東也不能自發(fā)進行房屋工程,并借機要求房客支付部 分工程款或增加房租。
    司法求助
    為避免濫用條款的出現(xiàn),我們建議租房者咨詢法律人士研究其住房租賃合同。的確,這會增加額外的費用,但此費用與濫用條款可能導(dǎo)致的損失相比是微不足道的。
    如發(fā)現(xiàn)在合同中存在濫用條款,可以聯(lián)系濫用條款委員會進行研究。此委員會負責列舉所有濫用條款可能出現(xiàn)的形式,我們也建議隨時關(guān)注相關(guān)更新。
    在必要的情況下,可以就濫用條款向地區(qū)法院提請啟動司法程序。
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