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土地所有權(quán)及用益物權(quán)
憲法
9,礦藏,水流,森林,山嶺,草原,荒地,灘涂,等自然資源,都?xì)w國(guó)家所有,即全民所有,由法律規(guī)定屬于集體所有的森林和山嶺,草原,荒地,灘涂除外
國(guó)家保障自然資源的合理利用,保護(hù)珍貴的動(dòng)物和植物,禁止任何組織或個(gè)人喲內(nèi)個(gè)任何非法手段侵占或破壞自然資源
民通
80,國(guó)家所有的土地,可以依法由全民所有制單位使用,也可以依法確定由集體所有制單位使用,國(guó)家保護(hù)他的使用,收益的權(quán)利,使用單位有管理,保護(hù),合理利用的義務(wù)
公民,集體依法對(duì)集體所有的或國(guó)家所有的由集體使用的土地的承包和經(jīng)營(yíng)權(quán),受法律保護(hù),承包雙方的權(quán)利和義務(wù),依照法律由承包合同規(guī)定
土地不得買(mǎi)賣(mài),出租,抵押,或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓
81,國(guó)家所有的森林,山嶺,草原,荒地,灘涂,水面等自然資源,可以依法由全民所有制單位使用,也可以依法確定由集體所有制單位使用,國(guó)家保護(hù)他的使用,收益的權(quán)利,使用單位有管理,保護(hù),合理利用的義務(wù)
國(guó)家所有的礦藏,可以依法由全民所有制和集體所有制單位開(kāi)采,也可以依法由公民開(kāi)采,國(guó)家保護(hù)合法的采礦權(quán)
公民,集體,依法對(duì)集體所有的或者國(guó)家所有由集體使用的森林,山嶺,草原,荒地,灘涂,水面的承包經(jīng)營(yíng)權(quán),受法律保護(hù),承包雙方的權(quán)利和義務(wù),依照法律由承包合同規(guī)定
國(guó)家所有的礦藏,水流,國(guó)家所有的和法律規(guī)定屬于集體所有的林地,山嶺,草原,荒地,灘涂不得買(mǎi)賣(mài),出租,抵押,或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓
知識(shí)點(diǎn):
1,國(guó)有土地所有權(quán):--城市市區(qū)的土地
--原屬集體土地,經(jīng)沒(méi)收,征收,征用,征購(gòu),轉(zhuǎn)戶(hù),遷移等原因轉(zhuǎn)為國(guó)有
2,集體土地所有權(quán):除國(guó)有土地外,皆屬集體土地
三級(jí)所有制: 村農(nóng)民集體,鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體,村民小組
3,自然資源所有權(quán) :礦產(chǎn),野生動(dòng)物,水資源歸國(guó)家,其余歸國(guó)家或集體
4,土地和自然資源權(quán)利的爭(zhēng)議解決途徑:
所有權(quán)及用益物權(quán)的權(quán)屬糾紛
--協(xié)商解決
--協(xié)商不成的,先提交有關(guān)行政機(jī)關(guān)處理(單位間爭(zhēng)議,由縣級(jí)以上人民政府處理,單位與個(gè)人,個(gè)人之間由鄉(xiāng)級(jí)或縣級(jí)以上政府處理)
--對(duì)上述行政處理不服的,可向法院提起行政訴訟
(行政處理程序前置)
侵權(quán)糾紛
--平等主體間侵權(quán),可直接民事訴訟
--行政行為侵權(quán):先提起行政復(fù)議,對(duì)決定不服,民事訴訟
根據(jù)省級(jí)以上人民政府關(guān)于行政區(qū)劃決定,省級(jí)政府作出的行政復(fù)議決定為最終裁決不得起訴
5,對(duì)集體土地的征用:見(jiàn)土地管理法
6,用益物權(quán)體系:
--傳統(tǒng)民法上包括:地上權(quán),地役權(quán),用益權(quán),居住權(quán),永佃權(quán)
--國(guó)有土地使用權(quán),土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán),宅基地使用權(quán),典權(quán)
7,國(guó)有土地使用權(quán):
取得原因:劃撥,出讓?zhuān)D(zhuǎn)讓
權(quán)利:轉(zhuǎn)讓?zhuān)蛪?,出租,以其作價(jià)出資或入股,構(gòu)筑建筑物,種植花木,取得補(bǔ)償
收回:提前收回(補(bǔ)償),懲罰性無(wú)償收回,正常收回
8,土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)
--期限
--權(quán)利:經(jīng)法寶人同意,轉(zhuǎn)讓與轉(zhuǎn)包權(quán)
占有權(quán)
收益權(quán)(收益可繼承)
--取得原因:民事合同,即承包經(jīng)營(yíng)合同
9,宅基地使用原則:一戶(hù)一宅,不得買(mǎi)賣(mài)(抵押,出租),可出賣(mài)出租房屋,但不得另行申請(qǐng)宅基地
對(duì)集體土地使用權(quán)的限制:不得出讓?zhuān)D(zhuǎn)讓或出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)
10,典權(quán)
權(quán)利:占有,使用,收益/轉(zhuǎn)典/出租典物/轉(zhuǎn)讓典權(quán)/優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)/有益費(fèi)用的請(qǐng)求權(quán)
出典人權(quán)利:轉(zhuǎn)讓典物權(quán)/設(shè)定擔(dān)保物權(quán)/原價(jià)回贖權(quán)
典物風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)
--一旦發(fā)生風(fēng)險(xiǎn),典權(quán),回贖權(quán)同時(shí)消滅
--滅失的典物風(fēng)險(xiǎn)由出典人負(fù)擔(dān)
--滅失的典物對(duì)應(yīng)的典價(jià),雙方分擔(dān)
消滅原因:回贖,找貼,作絕,別賣(mài)
11,房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)盅簳r(shí),房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓抵押
12,登記要件主義
子法條
民通意見(jiàn)
95,公民和集體依法對(duì)集體所有的或者國(guó)家所有由集體使用的森林,土地,山嶺,草原,荒地,灘涂,水面等承包經(jīng)營(yíng)的權(quán)利和義務(wù),按承包合同的規(guī)定處理,承包人未經(jīng)發(fā)包人同意擅自轉(zhuǎn)包或轉(zhuǎn)讓的無(wú)效
96,因土地山嶺,草原,荒地,灘涂,水面等自然資源的所有權(quán)或使用權(quán)發(fā)生爭(zhēng)議的,應(yīng)當(dāng)由有關(guān)行政部門(mén)處理,對(duì)行政處理不服的,可以向法院提出訴訟,因侵權(quán)糾紛起訴的,法院可以直接受理
120,在房屋出典期間或者典期屆滿(mǎn)時(shí),當(dāng)事人之間約定延長(zhǎng)典期或者增減典價(jià)的,應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許,承典人要求出典人高于原典價(jià)回贖的一般不予支持,以合法流通物作典價(jià)的,應(yīng)當(dāng)按照回贖時(shí)市場(chǎng)零售價(jià)格折算
土地管理法
8,城市市區(qū)的土地屬于國(guó)家所有
農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地,除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有以外,屬于農(nóng)民集體所有,宅基地和自留地,自留山,屬于農(nóng)民集體所有
10,農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的,由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)經(jīng)營(yíng),管理,已經(jīng)分別屬于村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體所有的,由村內(nèi)各該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民小組管理,已屬于鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體所有的,由鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)營(yíng),管理
14,農(nóng)民集體所有的土地由本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員承包經(jīng)營(yíng),從事種植業(yè),林業(yè),畜牧業(yè)、漁業(yè)生產(chǎn)。土地承包經(jīng)營(yíng)期限為三十年。發(fā)包方和承包方應(yīng)當(dāng)訂立承包合同,約定雙方的權(quán)利和義務(wù)。承包經(jīng)營(yíng)土地的農(nóng)民有保護(hù)和按照承包合同約定的用途合理利用土地的義務(wù)。農(nóng)民的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)受法律保護(hù)。
在土地承包經(jīng)營(yíng)期限內(nèi),對(duì)個(gè)別承包經(jīng)營(yíng)者之間承包的土地進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整的,必須經(jīng)村民會(huì)議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意,并報(bào)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府和縣級(jí)人民政府農(nóng)業(yè)行政主管部門(mén)批準(zhǔn)。
15,國(guó)有土地可以由單位或者個(gè)人承包經(jīng)營(yíng),從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產(chǎn)。農(nóng)民集體所有的土地,可以由本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或者個(gè)人承包經(jīng)營(yíng),從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產(chǎn)。
發(fā)包方和承包方應(yīng)當(dāng)訂立承包合同,約定雙方的權(quán)利和義務(wù)。土地承包經(jīng)營(yíng)的期限由承包合同約定。承包經(jīng)營(yíng)土地的單位和個(gè)人,有保護(hù)和按照承包合同約定的用途合理利用土地的義務(wù)。
農(nóng)民集體所有的土地由本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或者個(gè)人承包經(jīng)營(yíng)的,必須經(jīng)村民會(huì)議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意,并報(bào)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府批準(zhǔn)。
16,土地所有權(quán)和使用權(quán)爭(zhēng)議,由當(dāng)事人協(xié)商解決;協(xié)商不成的,由人民政府處理。
單位之間的爭(zhēng)議,由縣級(jí)以上人民政府處理;個(gè)人之間、個(gè)人與單位之間的爭(zhēng)議,由鄉(xiāng)級(jí)人民政府或者縣級(jí)以上人民政府處理。
當(dāng)事人對(duì)有關(guān)人民政府的處理決定不服的,可以自接到處理決定通知之日起三十日內(nèi),向人民法院起訴。
在土地所有權(quán)和使用權(quán)爭(zhēng)議解決前,任何一方不得改變土地利用現(xiàn)狀。
45,征用下列土地的,由國(guó)務(wù)院批準(zhǔn):
(一)基本農(nóng)田;
(二)基本農(nóng)田以外的耕地超過(guò)三十五公頃的;
(三)其他土地超過(guò)七十公頃的。
征用前款規(guī)定以外的土地的,由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn),并報(bào)國(guó)務(wù)院備案。
征用農(nóng)用地的,應(yīng)當(dāng)依照本法第四十四條的規(guī)定先行辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批。其中,經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的,同時(shí)辦理征地審批手續(xù),不再另行辦理征地審批;經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府在征地批準(zhǔn)權(quán)限內(nèi)批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的,同時(shí)辦理征地審批手續(xù),不再另行辦理征地審批,超過(guò)征地批準(zhǔn)權(quán)限的,應(yīng)當(dāng)依照本條第一款的規(guī)定另行辦理征地審批。
47,征用耕地的補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)。征用耕地的土地補(bǔ)償費(fèi),為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍。征用耕地的安置補(bǔ)助費(fèi),按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計(jì)算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù),按照被征用的耕地?cái)?shù)量除以征地前被征用單位平均每人占有耕地的數(shù)量計(jì)算。每一個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍。但是,每公頃被征用耕地的安置補(bǔ)助費(fèi),最高不得超過(guò)被征用前三年平均年產(chǎn)值的十五倍。
54,建設(shè)單位使用國(guó)有土地,應(yīng)當(dāng)以出讓等有償使用方式取得;但是,下列建設(shè)用地,經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn),可以以劃撥方式取得:
(一)國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地;
(二)城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地;
(三)國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地;
(四)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。
58,有下列情形之一的,由有關(guān)人民政府土地行政主管部門(mén)報(bào)經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府或者有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn),可以收回國(guó)有土地使用權(quán):
(一)為公共利益需要使用土地的;
(二)為實(shí)施城市規(guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)改建,需要調(diào)整使用土地的;
(三)土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿(mǎn),土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或者申請(qǐng)續(xù)期未獲批準(zhǔn)的;
(四)因單位撤銷(xiāo)、遷移等原因,停止使用原劃撥的國(guó)有土地的;
(五)公路、鐵路、機(jī)場(chǎng)、礦場(chǎng)等經(jīng)核準(zhǔn)報(bào)廢的。
依照前款第(一)項(xiàng)、第(二)項(xiàng)的規(guī)定收回國(guó)有土地使用權(quán)的,對(duì)土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償。
62,農(nóng)村村民一戶(hù)只能擁有一處宅基地,其宅基地的面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。
農(nóng)村村民建住宅,應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃,并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。
農(nóng)村村民住宅用地,經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核,由縣級(jí)人民政府批準(zhǔn);其中,涉及占用農(nóng)用地的,依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。
農(nóng)村村民出賣(mài)、出租住房后,再申請(qǐng)宅基地的,不予批準(zhǔn)
63,農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè);但是,符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè),因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外土地管理法實(shí)施條例
2,下列土地屬于全民所有即國(guó)家所有:
(一)城市市區(qū)的土地;
(二)農(nóng)村和城市郊區(qū)中已經(jīng)依法沒(méi)收、征收、征購(gòu)為國(guó)有的土地;
(三)國(guó)家依法征用的土地;
(四)依法不屬于集體所有的林地、草地、荒地、灘涂及其他土地;
(五)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的,原屬于其成員集體所有的土地;
(六)因國(guó)家組織移民、自然災(zāi)害等原因,農(nóng)民成建制地集體遷移后不再使用的原屬于遷移農(nóng)民集體所有的土地
29,國(guó)有土地有償使用的方式包括:
(一)國(guó)有土地使用權(quán)出讓;
(二)國(guó)有土地租賃;
(三)國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)出資或者入股。
城市房地產(chǎn)管理法
2,本法所稱(chēng)房地產(chǎn)交易,包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃
7,土地使用權(quán)出讓?zhuān)侵竾?guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)(以下簡(jiǎn)稱(chēng)土地使用權(quán))在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者,由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為
12,土地使用權(quán)出讓?zhuān)梢圆扇∨馁u(mài)、招標(biāo)或者雙方協(xié)議的方式。
商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和豪華住宅用地,有條件的,必須采取拍賣(mài)、招標(biāo)方式;沒(méi)有條件,不能采取拍賣(mài)、招標(biāo)方式的,可以采取雙方協(xié)議的方式。
采取雙方協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)的出讓金不得低于按國(guó)家規(guī)定所確定的最低價(jià)。
21,土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿(mǎn),土地使用者需要繼續(xù)使用土地的,應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿(mǎn)前一年申請(qǐng)續(xù)期,除根據(jù)社會(huì)公共利益需要收回該幅土地的,應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù)期的,應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同,依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。
土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿(mǎn),土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或者雖申請(qǐng)續(xù)期但依照前款規(guī)定未獲批準(zhǔn)的,土地使用權(quán)由國(guó)家無(wú)償收回。
22,土地使用權(quán)劃撥,是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn),在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用,或者將土地使用權(quán)無(wú)償交付給土地使用者使用的行為。
依照本法規(guī)定以劃撥方式取得土地使用權(quán)的,除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外,沒(méi)有使用期限的限制。
24,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)必須嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃,按照經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則,實(shí)行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開(kāi)發(fā)、配套建設(shè)。
25,以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的,必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開(kāi)發(fā)期限開(kāi)發(fā)土地。超過(guò)出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿(mǎn)一年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的,可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金百分之二十以下的土地閑置費(fèi);滿(mǎn)二年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的,可以無(wú)償收回土地使用權(quán);但是,因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門(mén)的行為或者動(dòng)工開(kāi)發(fā)必需的前期工作造成動(dòng)工開(kāi)發(fā)遲延的除外。
31,房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí),房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押。
8,以出讓方式取得土地使用權(quán)的,轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí),應(yīng)當(dāng)符合下列條件:
(一)按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金,并取得土地使用權(quán)證書(shū);
(二)按照出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā),屬于房屋建設(shè)工程的,完成開(kāi)發(fā)投資總額的百分之二十五以上,屬于成片開(kāi)發(fā)土地的,形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。
轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的,還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書(shū)。
44,商品房預(yù)售,應(yīng)當(dāng)符合下列條件:
(一)已交付全部土地使用權(quán)出讓金,取得土地使用權(quán)證書(shū);
(二)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證;
(三)按提供預(yù)售的商品房計(jì)算,投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上,并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期;
(四)向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記,取得商品房預(yù)售許可證明。
商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)登記備案。
商品房預(yù)售所得款項(xiàng),必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。
60,以出讓或者劃撥方式取得土地使用權(quán),應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府土地管理部門(mén)申請(qǐng)登記,經(jīng)縣級(jí)以上地方人民政府土地管理部門(mén)核實(shí),由同級(jí)人民政府頒發(fā)土地使用權(quán)證書(shū)。
在依法取得的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地上建成房屋的,應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書(shū)向縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)登記,由縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)核實(shí)并頒發(fā)房屋所有權(quán)證書(shū)。
房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時(shí),應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)房產(chǎn)變更登記,并憑變更后的房屋所有權(quán)證書(shū)向同級(jí)人民政府土地管理部門(mén)申請(qǐng)土地使用權(quán)變更登記,經(jīng)同級(jí)人民政府土地管理部門(mén)核實(shí),由同級(jí)人民政府更換或者更改土地使用權(quán)證書(shū)。
法律另有規(guī)定的,依照有關(guān)法律的規(guī)定辦理。