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2010年3月15日，黃某將自己的一間店面房租給了徐某開早餐店，雙方約定租期為3年，自2010年3月15日起至2013年3月15日止，租金每年3.5萬元，每年的3月15日一次性付清一年的租金。因生意不景氣，20011年3月16日，在黃某不知情的情況下，徐某與余某簽訂了一份房屋租賃合同，徐某將承租的店面轉(zhuǎn)租給了余某經(jīng)營茶葉生意，雙方約定：租期自2011年3月16日起至2013年3月15日止，租金9萬元，租金訂立協(xié)議時(shí)一次性付清，租期結(jié)束店面自然收回，并約定未經(jīng)徐某同意余某不能轉(zhuǎn)租。雙方未到房產(chǎn)管理部門辦理登記備案。2011年12月，余某的茶葉生意門庭冷落，便找到徐某協(xié)商解除租賃合同并要求退回余下的租金，徐某不同意。余某無奈，遂以徐某轉(zhuǎn)租店面未經(jīng)房主黃某同意，徐某無權(quán)出租房屋，且房屋租賃合同未到房產(chǎn)管理部門辦理登記備案，其與徐某簽訂的合同無效為由，向法院提起訴訟，請求法院確認(rèn)其與徐某房屋租賃合同無效，并要求徐某退還已支付租金9萬元。