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買賣合同糾紛應(yīng)訴（一）
[案情介紹]
原審案件案情是原告王某，被告李某某。王某與李某某在2004年8月簽訂了房屋買賣協(xié)議約定李某某將位于一汽專用機床廠一處房屋以8萬元人民幣轉(zhuǎn)讓給王某，合同簽訂后，王某支付了8萬元房款，李某某亦將房屋交付王某。因當(dāng)時該房屋產(chǎn)權(quán)證沒有辦下來，故雙方約定在房屋產(chǎn)權(quán)辦理前的房屋維修費用由王某繳納?，F(xiàn)該房屋產(chǎn)權(quán)初始登記(房改房)已經(jīng)辦理完畢，王某要求李某某按協(xié)議約定協(xié)助其將房屋產(chǎn)權(quán)變更為王某，但李某某違反協(xié)議約定，拒絕出具過戶手續(xù)，使王某無法取得房屋轉(zhuǎn)讓登記權(quán)利。故王某起訴要求判決李某某繼續(xù)履行合同，同時要求李某某賠償應(yīng)違約造成的損失，并要求李某某承擔(dān)訴訟費用。
長春市寬城區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，王某與李某某所簽訂的房屋買賣協(xié)議系雙方當(dāng)事人的真實意思表示，且不違反國家法律的強制性規(guī)定，該協(xié)議有效。雖然雙方簽訂買賣協(xié)議時，李某某尚未取得產(chǎn)權(quán)，但該情節(jié)并不影響合同的效力，并且雙方又履行了交付房款及房屋的義務(wù)。然而李某某卻在取得《房屋所有權(quán)證》后，拒絕為王某辦理產(chǎn)權(quán)變更登記，屬于未完全履行合同義務(wù)，違背民事活動的誠實信用原則，現(xiàn)王某要求李某某繼續(xù)履行合同并辦理更名過戶手續(xù)，符合法律規(guī)定予以支持，訴訟費用由李某某承擔(dān)。
上訴人李某某，女，1963年11月生人，住長春市寬城區(qū)柳影路新月山莊。被上訴人王某，女，1970年8月生人，住長春市寬城區(qū)群英街道。上訴人因與被上訴人房屋買賣合同糾紛一案，不服長春市寬城區(qū)人民法院(2007)寬民初字第1569號民事判決，提出上訴。上訴請求有兩個:1、請求依法撤銷原審判決或依法改判;2、本案上訴費用由被上訴人承擔(dān)。
上訴人李某某的上訴理由有兩點：
一、原審中遺漏必要共同訴訟人。
本案協(xié)議所涉房屋為上訴人與丈夫陳某某在夫妻關(guān)系存續(xù)期間，用夫妻共同財產(chǎn)出資并取得的房屋所有權(quán)，依法應(yīng)屬上訴人與丈夫的夫妻共有財產(chǎn)。因此，本案明顯涉及陳某某重大財產(chǎn)權(quán)益，本案與陳某某具有法律利害關(guān)系，其明顯應(yīng)為本案必要共同訴訟人。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用民事訴訟法若干問題的意見》第183條：“必須參加訴訟的當(dāng)事人在一審中未參加訴訟，第二審人民法院可以根據(jù)當(dāng)事人自愿的原則予以調(diào)解，調(diào)解不成的，發(fā)回重審。發(fā)回重審的裁定書不列應(yīng)當(dāng)追加的當(dāng)事人。”的規(guī)定，本案應(yīng)撤銷原審判決，發(fā)回重審。
二、原審判決認(rèn)定“被告尚未取得產(chǎn)權(quán)，當(dāng)該情節(jié)并不影響合同的效力”、“原被告所簽訂的房屋買賣協(xié)議不違反國家法律的強制性規(guī)定，該協(xié)議有效”明顯嚴(yán)重違法。
其一，上訴人與被上訴人在簽訂《房屋買賣協(xié)議》之時，上訴人根本未依法取得產(chǎn)權(quán)證。根據(jù)我國《城市房地產(chǎn)管理辦法》第37條：“下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓：(六)未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的。”《合同法》第52條規(guī)定：“違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的合同無效。”的明確規(guī)定，上訴人認(rèn)為上訴人與被上訴人簽訂的《房屋買賣協(xié)議》當(dāng)屬無效。而原審判決卻認(rèn)定“未取得產(chǎn)權(quán)，不影響合同的效力”明顯違法。
其二，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理辦法》第37條規(guī)定：“下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓：(四)共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的。”因本案協(xié)議中的房屋是上訴人與其丈夫陳某某的夫妻共有財產(chǎn)。上訴人在簽訂房屋買賣協(xié)議時未經(jīng)陳某某同意，上訴人的行為屬無權(quán)處分，應(yīng)屬無效。
其三，因雙方簽訂《房屋買賣協(xié)議》之時，上訴人僅享有使用權(quán)，根本無權(quán)出賣此房屋，
此協(xié)議當(dāng)屬無效。如果上訴人及被上訴人雙方現(xiàn)仍欲交易該房屋所有權(quán)，因該房屋權(quán)屬證書上訴人于2007年1月27日方取得且轉(zhuǎn)讓使用權(quán)與所有權(quán)房屋價格差額較大，雙方應(yīng)重新達(dá)成相關(guān)房屋買賣協(xié)議。故上訴人認(rèn)為，該《房屋買賣協(xié)議》應(yīng)屬無效合同.
[處理]
長春市中級人民法院經(jīng)審理查明，原審判決認(rèn)定事實屬實。第一，上訴人與被上訴人之間的房屋買賣合同系雙方真實意思表示，不違反法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定，該合同合法有效。第二、關(guān)于上訴人提出原審判決遺漏共同訴訟參加人問題，依據(jù)民法家事代理權(quán)之原理，上訴人出賣夫妻共有房屋系有權(quán)代理之行為，本案無需增列上訴人丈夫為當(dāng)事人。第三、上訴人出售房屋時雖未取得房屋所有權(quán)證，但并不影響雙方買賣合同的有效性。況且，該房屋已交付被上訴人使用三年多之后，上訴人才提出其丈夫?qū)I賣房屋之事不知情，此與常理不符。判決駁回上訴，維持原判。二審費用由上訴人李某某承擔(dān)。此判決為終審判決。
[法理分析]
本案涉及的是房屋買賣協(xié)議是否合法有效的法律問題。原審法院是否遺漏本案必要共同訴訟人的問題。
上訴人與被上訴人所簽訂的房屋買賣合同系雙方真實意思表示，且不違反國家法律的強制性規(guī)定，該協(xié)議有效。上訴人應(yīng)繼續(xù)履行合同協(xié)助被上訴人辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)。如上訴人不繼續(xù)履行合同應(yīng)承擔(dān)不履行的違約責(zé)任。
本案的爭議主要涉及到財產(chǎn)所有權(quán)變更登記的特殊要求。依我國法律規(guī)定，不動產(chǎn)以及適用不動產(chǎn)規(guī)定的動產(chǎn)的物權(quán)變動，已登記生效為要件。房屋是重要的不動產(chǎn)，房屋的買賣與一般動產(chǎn)買賣有不同的要求，不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移與一般動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移有不同的規(guī)定，這是各國立法的通例。我國法律對私有房屋所有權(quán)變更則賦予了特殊的要件。這些特殊要件是確定合同能否有效成立的前提。即：應(yīng)以書面形式簽訂合同，須經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)和辦理有關(guān)手續(xù)?！冻鞘兴接蟹课莨芾項l例》第6條規(guī)定，房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移或房屋現(xiàn)狀變更時，須到房屋所在地房管機關(guān)辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移或房屋現(xiàn)狀變更登記手續(xù)。因此，因買賣而發(fā)生房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的，應(yīng)當(dāng)辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)。這一規(guī)定的實質(zhì)在于房屋產(chǎn)權(quán)專一的必要程序是所有權(quán)登記手續(xù)，而不是以買賣合同為有效為條件。就本案來說，雙方買賣房屋未辦理所有權(quán)過戶登記手續(xù)，但并不能說明雙方買賣合同無效，相反，買賣合同是有效的，任何一方不履行合同，都應(yīng)當(dāng)承擔(dān)合同不履行的違約責(zé)任。
關(guān)于上訴人提出原審判決遺漏共同訴訟參加人的問題，長春市中級人民法院依據(jù)民法家事代理權(quán)之原理，上訴人出賣夫妻共有房屋是有權(quán)代理之行為，本案無需增列上訴人丈夫陳某某為當(dāng)事人。這一判決有爭議，因為根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理辦法》第37條規(guī)定：“下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓：(四)共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的。”因本案協(xié)議中的房屋是上訴人與其丈夫陳某某的夫妻共同財產(chǎn)。上訴人在簽訂房屋買賣協(xié)議時未經(jīng)陳某某書面同意，上訴人的行為屬無權(quán)處分，應(yīng)為無效。
就本案的事實說明，上訴人李某某與被上訴人王某所簽訂的房屋買賣協(xié)議有效但存在瑕疵,由于該房屋已實際交付被上訴人使用三年多之后，上訴人才提出其丈夫陳某某對房屋買賣只是不知情，顯然這與常理不符，故應(yīng)認(rèn)定上訴人與被上訴人所簽訂的《房屋買賣協(xié)議》有效，上訴人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行合同協(xié)助被上訴人辦理房屋過戶登記手續(xù)。
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