2011年11月1日，西安市未央?yún)^(qū)人民法院在紅光路石家花園小區(qū)(小產(chǎn)權(quán)房)，公開審理住戶李彥輝與房屋銷售方房屋糾紛一案。法庭駁回李彥輝的上訴，并稱國家沒有針對(duì)小產(chǎn)權(quán)房出臺(tái)相關(guān)法律規(guī)定 。
10335位網(wǎng)友參與的調(diào)查顯示僅43%的人看好小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正。
名詞解釋：小產(chǎn)權(quán)房
是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證由鄉(xiāng)政府或村委會(huì)頒發(fā)。這種房沒有國家發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，購房合同國土局、房管局也不會(huì)給予備案。其所謂的產(chǎn)權(quán)證并不能讓房產(chǎn)具備真正合法有效的產(chǎn)權(quán)。
十八屆三中全會(huì)昨日開幕，在民眾對(duì)改革的期許中，“住得起房子”是重要一條。
國務(wù)院發(fā)展研究中心給十八屆三中全會(huì)提交的“383”改革方案中提出：“對(duì)已經(jīng)形成的小產(chǎn)權(quán)房，按不同情況補(bǔ)繳一定數(shù)量的土地出讓收入，妥善解決這一歷史遺留問題。”
這個(gè)方案讓買了小產(chǎn)權(quán)房或者考慮買小產(chǎn)權(quán)房的人燃起希望，然而全國數(shù)十億平方米的小產(chǎn)權(quán)房真的有望正名嗎?西安小產(chǎn)權(quán)房的現(xiàn)狀如何呢?
“383”方案解讀之五
目前全國小產(chǎn)權(quán)房總量或已超過70億平方米
若按100平方米/套計(jì)算相當(dāng)于全國有7000萬套小產(chǎn)權(quán)房
以每戶三口人計(jì)算相當(dāng)于居住了2.1億人口
據(jù)《中華工商時(shí)報(bào)》
西安市民周興權(quán)最近很糾結(jié)。
“果斷下手還是再觀望一下?我真的拿不準(zhǔn)。”他點(diǎn)著一根煙，一臉愁苦，“這個(gè)決定可能影響我們家未來十年過什么樣的日子。”他糾結(jié)的是買不買西安城北一處小產(chǎn)權(quán)樓盤的房子。
沒繳納土地出讓金小產(chǎn)權(quán)房最大優(yōu)勢(shì)是便宜
什么是小產(chǎn)權(quán)房?記者近日在西安街頭隨機(jī)詢問路人，得到的答案五花八門。
“就是不能買賣的那種吧?”馬先生有點(diǎn)拿不準(zhǔn)。“小產(chǎn)權(quán)就是手續(xù)不全，是跟正規(guī)五證齊全的大產(chǎn)權(quán)相對(duì)的概念。”“西漂”小鄭大學(xué)畢業(yè)剛?cè)?，這樣理解小產(chǎn)權(quán)房。“小產(chǎn)權(quán)是不到70年的房子。我有個(gè)朋友買了個(gè)40年的，均價(jià)比周圍商品房便宜一半。”李先生說。與他同行的趙先生則認(rèn)為，“小產(chǎn)權(quán)房不是拿年限算的，指的是城中村改造的那種房。”
事實(shí)上，小產(chǎn)權(quán)房是沒有繳納土地出讓金、沒有土地使用證和預(yù)售許可證的房子，購房合同國土局、房管局也不會(huì)給予備案。
“小產(chǎn)權(quán)房和城中村改造房也是兩碼事。城改房有不少是手續(xù)合規(guī)的，和一般商品房沒區(qū)別。”長安大學(xué)城市研究所所長、陜西省房地產(chǎn)研究會(huì)會(huì)長王圣學(xué)說。
“我糾結(jié)的那個(gè)樓盤，說土地的使用年限是70年，但我聽說它的性質(zhì)還是小產(chǎn)權(quán)房。”周興權(quán)說他看上的這個(gè)樓盤，目前的均價(jià)只有4000多元，比周邊其他大產(chǎn)權(quán)樓盤要便宜40%左右。“配套啥都挺方便，又離地鐵近。我真是看上了?，F(xiàn)在就是不知道政策會(huì)怎么變，我怕到時(shí)候再一補(bǔ)繳土地出讓金，價(jià)錢就跟其他房差不多了。”
專家稱西安現(xiàn)有住宅中小產(chǎn)權(quán)房占兩三成
西安的小產(chǎn)權(quán)房也著實(shí)不少。根據(jù)記者通過多種途徑查詢后的不完全統(tǒng)計(jì)，僅目前在售的就有41座樓盤，主要分布在二環(huán)外、三環(huán)內(nèi)，北郊最多;樓盤有大有小，有些還地處繁華，配套完善。
那么，從1995年就開始萌芽的小產(chǎn)權(quán)房，到現(xiàn)在一共有多少呢?無論是國土部門還是房管部門，都不掌握這個(gè)“政策外的數(shù)字”。深諳本地房地產(chǎn)情況的王圣學(xué)說,“在西安現(xiàn)有住房里大概占到20%~30%，不會(huì)再少了。”“過去不承認(rèn)，但是管不了，所以基本上是聽之任之。”
小產(chǎn)權(quán)房要轉(zhuǎn)正怎樣補(bǔ)繳費(fèi)用是焦點(diǎn)
一直以來，小產(chǎn)權(quán)都被認(rèn)為不合法，多年來多次整頓、清理。記者查詢發(fā)現(xiàn)，從2010年至今，相關(guān)部門至少9次公開表示要“清理”或“治理”。西安市也曾出臺(tái)規(guī)定，稱手續(xù)不全房產(chǎn)，如果被遷，分文不賠。但除了北京等少數(shù)地方有過強(qiáng)硬的動(dòng)作外，多年來全國一直難有進(jìn)展。
“強(qiáng)行取締、硬壓不是辦法。”王圣學(xué)認(rèn)同“383”方案表現(xiàn)出的動(dòng)向，“光堵不行，要疏才對(duì)。像西安，以前已經(jīng)出現(xiàn)過很多很大的小產(chǎn)權(quán)樓盤，難道都能一股腦拆掉?”
盡管“383”方案被認(rèn)為相當(dāng)接近高層意向，但正式形成政策落地，卻注定不是一件很簡單很快捷的事。復(fù)旦大學(xué)住房政策研究中心執(zhí)行主任陳杰認(rèn)為，小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正會(huì)需要相當(dāng)一段時(shí)間和許多工作來落實(shí)。“先期只可能是一定范圍內(nèi)試點(diǎn)，大概4到5年后才會(huì)逐步全面推開。”
王圣學(xué)認(rèn)為，怎樣補(bǔ)繳費(fèi)用是個(gè)問題。“開發(fā)商做完項(xiàng)目可能都不知道跑哪了，找他們回來補(bǔ)繳相關(guān)的出讓金、稅費(fèi)，估計(jì)很難。那么讓購房者補(bǔ)繳，這里面就會(huì)出現(xiàn)分歧。”“想賣房的應(yīng)該愿意轉(zhuǎn)正，畢竟身份合法了什么都好說;但只想自住的，怕是會(huì)覺得繳起來沒必要。”本版稿件除署名外由本報(bào)記者楊昊霆采寫
3問小產(chǎn)權(quán)房
繳錢“轉(zhuǎn)正”錢誰繳?
10月，南京市大型小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目——七彩星城小區(qū)的項(xiàng)目單位補(bǔ)繳7000余萬元土地出讓金，取得了國有土地使用證，小區(qū)“轉(zhuǎn)正”。
城鎮(zhèn)居民購買小產(chǎn)權(quán)房，不但背著違法之名，還要承受很多風(fēng)險(xiǎn)。記者訪問西安十余位小產(chǎn)權(quán)房業(yè)主，得到的關(guān)鍵詞包括“質(zhì)量差、環(huán)境差、物業(yè)差、配套一般、容積率高”等，除了普遍認(rèn)同“地段不錯(cuò)、交通便捷”外，促使他們購買的最重要原因是“價(jià)格低”。如果沒了這個(gè)因素還愿意買嗎?90%的答案是否定的。
他們各自的購房價(jià)格，普遍只有同期同地段商品房的1/2甚至1/3。已在城西一小產(chǎn)權(quán)樓盤住了5年的安先生說，臟亂吵、治安差，他都無所謂，就是擔(dān)心哪天被拆而無家可歸，“到底住得不踏實(shí)。”但要交錢轉(zhuǎn)正，“那得看錢多少，值不值。”
“方案說‘一定數(shù)量’，就算出讓金、稅費(fèi)只讓補(bǔ)繳一半，多少人愿意，情況都還不一定呢。”長安大學(xué)城市研究所所長、陜西省房地產(chǎn)研究會(huì)會(huì)長王圣學(xué)說。
現(xiàn)在趕緊買房等漲?
小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”消息出現(xiàn)后，北京周邊有小產(chǎn)權(quán)房一個(gè)月漲價(jià)千元;深圳投資客四處買小產(chǎn)權(quán)房，很多人都認(rèn)為不可能拆除、風(fēng)險(xiǎn)不大。
記者查詢西安在售小產(chǎn)權(quán)房樓盤的售價(jià)，發(fā)現(xiàn)普遍波動(dòng)不大。糾結(jié)現(xiàn)在買不買小產(chǎn)權(quán)房的周興權(quán)，屬于打算自住的，但他怕補(bǔ)繳出讓金、稅費(fèi)后，房子不再便宜;而那些有意買低等漲的市民，又想賭政策利好帶來的差額。但專家并不建議這樣做。“現(xiàn)在購買還是有風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)樽償?shù)很大。一直強(qiáng)調(diào)構(gòu)建公平的這一屆高層，如果真的出政策，不可能讓正規(guī)、守法的人吃虧。”復(fù)旦大學(xué)住房政策研究中心執(zhí)行主任陳杰說。王圣學(xué)也認(rèn)為，抱著投資甚至投機(jī)目的，最好還是慎重。
“轉(zhuǎn)正”會(huì)影響房價(jià)?
中國房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長顧云昌認(rèn)為，小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正令土地供應(yīng)主體增加，打破政府壟斷局面，可以平抑房價(jià)和地價(jià)。
“應(yīng)該會(huì)對(duì)房價(jià)有抑制作用。不論是激勵(lì)小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正入市，還是有條件地把質(zhì)量過關(guān)、違規(guī)不嚴(yán)重的小產(chǎn)權(quán)房納入保障房、公租房體系，都會(huì)起到調(diào)控作用。”陳杰說，除現(xiàn)有的一部分嚴(yán)重違章的或者存在較大安全隱患的會(huì)被拆除，其他的還是有轉(zhuǎn)正的希望。不過在王圣學(xué)看來，對(duì)市場(chǎng)的影響不會(huì)很明顯。“轉(zhuǎn)正牽扯的總量不會(huì)太大，畢竟購買者多是低收入階層，主要是自住。”
“其實(shí)小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正有望，傳遞出的更重要的信息是，高層遲早會(huì)讓宅基地入市。”陳杰意味深長地說。
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