《物權(quán)法》第6條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記，即物權(quán)公示原則。對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)而言，公示方式就是不動(dòng)產(chǎn)登記。所謂不動(dòng)產(chǎn)登記公示，指的是借助于國(guó)家登記這種方式，將不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利納入不動(dòng)產(chǎn)登記簿，從而使得相關(guān)利害人知悉這些權(quán)利的存在，并使得這些權(quán)利獲得法律的承認(rèn)和保護(hù)的法律制度。
《物權(quán)法》等法律對(duì)于不同的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利是否必須進(jìn)行登記的要求是不同的。不動(dòng)產(chǎn)登記制度介入《物權(quán)法》的基本環(huán)節(jié)是“物權(quán)變動(dòng)”制度，也就是“物權(quán)的設(shè)立、轉(zhuǎn)移、變更和消滅”的環(huán)節(jié)。此中，原來(lái)未存在的物權(quán)會(huì)產(chǎn)生出來(lái)，已經(jīng)存在的物權(quán)會(huì)轉(zhuǎn)讓、變更以至于消滅。市場(chǎng)體制下的物權(quán)變動(dòng)，不但使得當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系發(fā)生重大變化，而且也可能使得第三人的權(quán)利受到很大的影響。這就是《物權(quán)法》必須予以關(guān)注解決的交易安全問(wèn)題。對(duì)此，《物權(quán)法》根據(jù)交易的三種情形，建立了三種不同的規(guī)則。
其一，一些經(jīng)常要發(fā)生交易的權(quán)利，而且權(quán)利變動(dòng)有可能對(duì)第三人發(fā)揮排斥性作用的，法律要求這些權(quán)利的變動(dòng)必須進(jìn)行登記。如《物權(quán)法》第9條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)揮效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。比如：—個(gè)通過(guò)購(gòu)買(mǎi)取得房屋所有權(quán)的行為，只能在登記時(shí)生效：如果登記了，房屋就歸屬于買(mǎi)受人;如果沒(méi)有登記，房屋所有權(quán)還應(yīng)該歸屬于出賣(mài)人。
其二，一些不常進(jìn)行交易、甚至基本上不參與交易的物權(quán)，法律就沒(méi)有對(duì)它們提出必須登記的要求。如《物權(quán)法》第127條規(guī)定，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)自土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立;第158條規(guī)定，地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立。當(dāng)事人要求登記的，可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)地役權(quán)登記;未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。這也就是說(shuō)，在登記之前這些權(quán)利變動(dòng)是可以生效的，只有登記之后，才能夠發(fā)揮對(duì)抗第三人的效果。
其三，依據(jù)政府的行政行為發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)、依據(jù)人民法院等司法機(jī)關(guān)的司法行為發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)，這些物權(quán)變動(dòng)的生效是在行政行為和司法行為發(fā)揮效力的時(shí)候，而不是在當(dāng)事人將其不動(dòng)產(chǎn)納入登記的時(shí)候。但是，如果權(quán)利人因?yàn)檫@種方式取得了物權(quán)，他們?cè)谶M(jìn)一步處分其權(quán)利的時(shí)候，必須要根據(jù)《物權(quán)法》第31條規(guī)定，先將其不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)納入不動(dòng)產(chǎn)登記。
綜上所述，不動(dòng)產(chǎn)登記并不是在任何情況下都發(fā)揮決定物權(quán)變動(dòng)生效的作用。“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)不登記則不生效”這個(gè)規(guī)則，只是適用于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)中的部分情形，而不適用于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的全部情形。但是，我們應(yīng)該知道，即使是那些在納入登記之前就已經(jīng)生效的物權(quán)取得，不動(dòng)產(chǎn)登記對(duì)他們發(fā)揮的作用也是非常積極的。
(作者單位：廣東省國(guó)土資源廳不動(dòng)產(chǎn)登記局)