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第二節(jié) 契稅法
知識點2：契稅法
一、契稅基本原理
(一)概念：契稅是在中華人民共和國境內轉移土地、房屋權屬時，對承受的單位和個人征收的一種稅。
(二)特點：屬于財產轉移稅;由財產承受人納稅。
二、征稅對象
(一)一般規(guī)定：
1、國有土地使用權出讓;2、土地使用權轉讓;(不包括農村集體土地承包經(jīng)營權的轉移)
3、房屋買賣;4、房屋贈與;5、房屋交換;6、承受國有土地使用權支付的土地出讓金，不得因減免土地出讓金而減免契稅。
(二)特殊規(guī)定：以下視同土地使用權轉讓、房屋買賣或者房屋贈與，征收契稅。
①以土地、房屋權屬作價投資、入股;(以自有房產作股投入本人獨資經(jīng)營企業(yè)，免契稅)
②以土地、房屋權屬抵債或實物交換房屋;
③以獲獎方式承受土地、房屋權屬;
④以預購方式或者預付集資建房款方式承受土地、房屋權屬的;
⑤買房拆料或翻建新房。
[典型例題]根據(jù)契稅的有關規(guī)定，有些特殊方式轉移土地、房屋權屬的，也將視同土地使用權轉讓、房屋買賣行為征收契稅。這些特殊方式有(ABC)。(2002年考試題)
A.以土地、房屋權屬作價投資
B.以土地、房屋權屬抵償債務
C.以獲獎方式承受土地、房屋權屬
D.企業(yè)分立中承受原企業(yè)的土地、房屋權屬(不征契稅)
[典型例題]下列各項中，應當征收契稅的有(ABC)。(2005年考試題)
A.以房產抵債 B.將房產贈與他人 C.以房產作投資 D.子女繼承父母房產(法定繼承免征契稅)
三、納稅義務人與稅率
(一)納稅義務人：以受讓、購買、受贈交換等方式取得土地、房屋權屬的單位和個人。
(二)稅率：契稅采用幅度比例稅率3%-5%，具體執(zhí)行稅率由各省(市、自治區(qū))政府在幅度內確定。
四、應納稅額的計算
(一)計稅依據(jù)：
1、國有土地使用權出讓、土地使用權出售、房屋買賣時，成交價格為計稅依據(jù);
2、土地使用權贈與、房屋贈與時，由征收機關參照相應的市場價格核定計稅依據(jù);
3、土地使用權交換、房屋交換時，以交換的差額為計稅依據(jù)。交換價格相等時，免征契稅;交換價格不等時，由多交付的貨幣、實物、無形資產或者其他經(jīng)濟利益的一方交納契稅;
4、以劃撥方式取得土地使用權，經(jīng)批準轉讓時，由房地產轉讓者補繳契稅，計稅依據(jù)為補繳的土地使用權出讓費或者土地收益;
5、房屋附屬設施征收契稅的依據(jù)：
(1)采取分期付款方式購買房屋附屬設施土地使用權、房屋所有權的，應按合同規(guī)定的總價款計征契稅。
(2)承受房屋附屬設施權為單獨計價的，按照當?shù)卮_定的適用稅率征收契稅;如與房屋統(tǒng)一計價的，適用與房屋相同的契稅稅率。
6、個人無償贈與不動產行為(法定繼承人除外)，對受贈人全額征收契稅;
7、出讓國有土地使用權，契稅計稅價格為承受人為取得該土地使用權而支付的全部經(jīng)濟利益。對通過“招、拍、掛”程序承受國有土地使用權的，應按照土地成交總價款計征契稅，其中的土地前期開發(fā)成本不得扣除。”
[典型例題]下列各項中，契稅計稅依據(jù)可由征收機關核定的是(C)。(2005年考試題)
A.土地使用權出售
B.國有土地使用權出讓
C.土地使用權贈與
D.以劃撥方式取得土地使用權
(二)應納稅額的計算：應納稅額=計稅依據(jù)×適用稅率
[典型例題1]某公司2003年發(fā)生兩筆互換房產業(yè)務，并已辦理了相關手續(xù)。第一筆業(yè)務換出的房產價值500萬元，換進的房產價值800萬元;第二筆業(yè)務換出的房產價值600萬元，換進的房產價值300萬元。已知當?shù)卣?guī)定的契稅稅率為3%，該公司應繳納契稅(B)。
A.0萬元 B.9萬元 C.18萬元 D.33萬元
【答案解析】應納契稅=(800-500)×3%=9 (萬)
[典型例題2]居民甲某共有三套房產，2007年將第一套市價為80萬元的房產與乙某交換，并支付給乙某15萬元;將第二套市價為60萬元的房產折價給丙某抵償了50萬元的債務;將第三套市價為30萬元的房產作股投入本人獨資經(jīng)營的企業(yè)。若當?shù)卮_定的契稅稅率為3%，甲某應繳納契稅(A)。
A.0.45萬元 B.1.95萬元 C.2.25萬元 D.2.85萬元
【答案解析】：契稅=15×3%=0.45(萬元)
五、稅收優(yōu)惠
(一)一般規(guī)定：
1、國家機關、事業(yè)單位、社會團體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學、醫(yī)療、科研和軍事設施的，免征契稅;
2、城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購買公用住房的，免征契稅;
2008年11月1日起個人首次購買90平方米以下普通住房，稅率為1%。
3、因不可抗力滅失住房而重新購買住房的，酌情準予減征或者免征契稅;
4、土地、房屋被縣級以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋權屬的，由省級政府確定是否減免;
5、承受荒山等用于農業(yè)生產免征契稅;
6、外國領使館及外交人員承受土地、房屋權屬。
(二)特殊規(guī)定：
1、公司制改造，對整體改建后的公司承受原企業(yè)土地、房屋權屬，免征契稅。
2、單位、個人承受企業(yè)股權，土地、房屋權屬不發(fā)生轉移，不征收契稅。
3、合并后的企業(yè)承受原合并各方的土地、房屋權屬，免征契稅。
4、分立企業(yè)承受原企業(yè)土地、房屋權屬，免征契稅。
5、收購國有、集體企業(yè)與原企業(yè)30%以上職工簽訂服務年限不少于3年的勞動合同的，減半征收契稅，與原企業(yè)全部職工簽訂服務年限不少于3年的勞動合同的，免征契稅。
6、承受關閉、破產企業(yè)的，債權人承受關閉、破產企業(yè)土地、房屋權屬，免征契稅。非債權人承受關閉、破產企業(yè)土地、房屋權屬，與原企業(yè)30%以上職工簽訂服務年限不少于3年的勞動合同的，減半征收契稅，與原企業(yè)全部職工簽訂服務年限不少于3年的勞動合同的，免征契稅。
7、房屋的附屬設施
對于承受與房屋相關的附屬設施(包括停車位、汽車庫、自行車庫、頂層閣樓以及儲藏室，)所有權或土地使用權的行為，按規(guī)定征收契稅;對于不涉及土地使用權和房屋所有權轉移變動的，不征收契稅。
8、繼承土地、房屋權屬法定繼承人(包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母)繼承土地、房屋權屬，不征契稅。非法定繼承人根據(jù)遺囑承受死者生前的土地、房屋權屬，屬于贈與行為，應征收契稅。
[典型例題1]下列各項中，可以享受契稅免稅優(yōu)惠的有(BD)。(2003年考試題)
A.城鎮(zhèn)職工自己購買商品住房
B.政府機關承受房屋用于醫(yī)療
C.遭受自然災害后重新購買住房
D.軍事單位承受房屋用于軍事設施
[典型例題2]下列各項中，按稅法規(guī)定應繳納契稅的有(BD)。(2006年考試題)
A.農民承包荒山造林的土地
B.銀行承受企業(yè)抵債的房產
C.科研事業(yè)單位受贈的科研用地
D.勞動模范獲得政府獎勵的住房
六、征收管理
(一)納稅義務發(fā)生時間
納稅人在簽訂土地、房屋權屬轉移合同當天或者取得其他具有土地、房屋權屬轉移合同性質憑證當天。
(二)納稅期限
自納稅義務發(fā)生之日起10日內，向土地、房屋所在地的契稅征收機關辦理納稅申報，并在核定的期限內繳納稅款。
(三)納稅地點
土地、房屋所在地的征收機關。
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