二手房買賣涉及到哪些價(jià)格，看出國(guó)留學(xué)網(wǎng)小編為您解析。二手房買賣非常復(fù)雜，單價(jià)格就有合同價(jià)、網(wǎng)簽價(jià)、指導(dǎo)價(jià)、評(píng)估價(jià)四個(gè)主要的價(jià)格，還不算各種稅費(fèi)的計(jì)算以及貸款額度、年限，還款方式等。
這4個(gè)價(jià)格你都了解嗎?不了解千萬(wàn)別買二手房!
合同價(jià)(合同價(jià)=房屋總價(jià)+其他費(fèi)用)
指雙方在合同中約定的價(jià)格，也就是我們通常在看房過(guò)程中業(yè)主的報(bào)價(jià)。
通常這個(gè)價(jià)格是房東的凈得價(jià)，不包含各種稅費(fèi)、中介費(fèi)等。官方一點(diǎn)的說(shuō)法是，賣方在正確的履行完合同義務(wù)后，買方應(yīng)該支付給賣方的價(jià)格。在合同中，這個(gè)價(jià)格一般分會(huì)分為兩個(gè)部分，一部分是房屋總價(jià)(也就是未來(lái)的網(wǎng)簽價(jià))，另一部分是裝修款和其他屋內(nèi)設(shè)施的其他費(fèi)用。
評(píng)估價(jià)(銀行用)
解釋下評(píng)估價(jià)，這個(gè)好理解，銀行是不可能按照雙方的網(wǎng)簽價(jià)做貸款的，那銀行房貸的依據(jù)是什么呢?通過(guò)銀行認(rèn)可的專業(yè)評(píng)估公司對(duì)房屋價(jià)值做評(píng)估，這個(gè)價(jià)格就是評(píng)估價(jià)。銀行會(huì)依據(jù)這個(gè)價(jià)格來(lái)做貸款。理論來(lái)說(shuō)，評(píng)估價(jià)一定會(huì)低于合同價(jià)。
指導(dǎo)價(jià)(繳稅用)
指導(dǎo)價(jià)全稱二手房最低過(guò)戶指導(dǎo)價(jià)，是指在二手房交易中繳稅的基準(zhǔn)成交價(jià)，即二手商品住房交易最低計(jì)稅價(jià)格。
二手房在交易過(guò)程中，網(wǎng)簽價(jià)一般不低于“最低過(guò)戶指導(dǎo)價(jià)”。如果網(wǎng)簽價(jià)低于“過(guò)戶指導(dǎo)價(jià)”則地稅局也將按照“過(guò)戶指導(dǎo)價(jià)”進(jìn)行計(jì)稅。簡(jiǎn)單說(shuō)，就是如果交易的價(jià)格低于指導(dǎo)價(jià)，稅務(wù)可能會(huì)認(rèn)為在偷稅漏稅，所以網(wǎng)簽價(jià)格要高于指導(dǎo)價(jià)。
不同區(qū)域的過(guò)戶指導(dǎo)價(jià)、同區(qū)域不同小區(qū)的過(guò)戶指導(dǎo)價(jià)、同小區(qū)不同樓層的最低過(guò)戶指導(dǎo)價(jià)都不一樣。
網(wǎng)簽價(jià)
網(wǎng)上簽約，簡(jiǎn)稱“網(wǎng)簽”。“網(wǎng)簽”環(huán)節(jié)是房地產(chǎn)管理部門強(qiáng)制要求，為的就是杜絕“一房二賣”這樣的風(fēng)險(xiǎn)，也能防止開發(fā)商“捂盤”。一旦“網(wǎng)簽”成功，同一套房源無(wú)法再次生成買賣合同，也就無(wú)法再售他人。而網(wǎng)簽價(jià)就是“網(wǎng)上簽合同”時(shí)約定的房屋價(jià)格。
網(wǎng)簽價(jià)還有一個(gè)作用，就是綜合銀行的評(píng)估價(jià)和稅務(wù)的指導(dǎo)價(jià)，在這其中找到一個(gè)平衡點(diǎn)，既滿足銀行的評(píng)估價(jià)(小于等于評(píng)估價(jià))，又滿足稅務(wù)的指導(dǎo)價(jià)(大于等于指導(dǎo)價(jià))，最終無(wú)論是銀行貸款，還是稅務(wù)繳稅都用一個(gè)統(tǒng)一的價(jià)格進(jìn)行，這個(gè)價(jià)格就是“網(wǎng)簽價(jià)”。不然銀行用一個(gè)價(jià)格貸款、稅務(wù)用一個(gè)價(jià)格繳稅，就亂套了。
網(wǎng)簽價(jià)是政府認(rèn)定的房屋交易價(jià)格，所以稅款和其他費(fèi)用是按照“網(wǎng)簽價(jià)”征收的，銀行的批貸金額也是按照“網(wǎng)簽價(jià)”計(jì)算的。