新趨勢(shì)來(lái)了!出國(guó)留學(xué)網(wǎng)小編了解到，近一段時(shí)間，多個(gè)城市對(duì)住房限購(gòu)政策進(jìn)行“松綁”，建議不管買(mǎi)不買(mǎi)房都要看看。
從2016年底到整個(gè)2017年，全國(guó)各大城市的樓市調(diào)控政策一波又一波，目前，很多城市的房?jī)r(jià)已趨于平穩(wěn)，有的地方樓市成交量大幅下降，這讓大家真實(shí)體會(huì)到，房子真的不能炒了。
然而，1月5日晚間，蘭州市的一則取消部分限購(gòu)?fù)ㄖZ動(dòng)樓市，而在1月3日，合肥市國(guó)土資源局、市物價(jià)局在回復(fù)網(wǎng)友提問(wèn)時(shí)表示，2016年11月(合肥出臺(tái)“限價(jià)令”)之前拿的高價(jià)地，未來(lái)上市時(shí)售價(jià)全都不受限制。
這些省會(huì)城市的動(dòng)作，透露出哪些信號(hào)?樓市調(diào)控政策真要松綁了?
【1】蘭州成首個(gè)松綁限購(gòu)城市
1月5日，蘭州市住房保障和房產(chǎn)管理局發(fā)布通知，1月8日起，對(duì)現(xiàn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策將進(jìn)行調(diào)整，該調(diào)整包括兩個(gè)部分，取消限購(gòu)和限售措施。這也打響了今年房地產(chǎn)分類(lèi)調(diào)控的第一槍。
2017年4月，蘭州發(fā)布樓市調(diào)控政策，在三個(gè)核心城區(qū)內(nèi)實(shí)行“本地戶籍限購(gòu)兩套、外地戶籍限購(gòu)一套”的政策，并在以上區(qū)域?qū)嵭胁顒e化的住房信貸政策。8月，蘭州對(duì)調(diào)控政策進(jìn)行升級(jí)，將西固區(qū)也納入限購(gòu)范圍，并對(duì)外地戶籍家庭購(gòu)房加上了“三年社?；蛞荒陚€(gè)稅繳納記錄”的要求，還有針對(duì)性地提高首付比例。
此次，蘭州取消了西固區(qū)、九州開(kāi)發(fā)區(qū)和高坪偏遠(yuǎn)地區(qū)的限購(gòu)政策;并在繼續(xù)執(zhí)行限購(gòu)和部分取消限購(gòu)政策的區(qū)域，實(shí)行涵蓋新房和二手房在內(nèi)的“限售”政策，以不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證登記日期為準(zhǔn)，期限三年;而信貸政策方面此次未有任何放松或變化。
業(yè)內(nèi)人士 張大偉表示，蘭州的核心區(qū)域，市場(chǎng)供需還是比較緊張的，所以從調(diào)控角度來(lái)說(shuō)，它是加碼了限售，對(duì)于遠(yuǎn)郊區(qū)縣的話，從2017年來(lái)看，它的供給量比較高，又需要去庫(kù)存，放開(kāi)限購(gòu)，對(duì)于市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，它是有積極的去庫(kù)存的作用的。
業(yè)內(nèi)人士 張大偉表示，只要其他的政策措施，包括限購(gòu)、限貸、限售以及增加供給量和目前非常嚴(yán)格的限貸等這些措施不放松，房地產(chǎn)市場(chǎng)就不會(huì)存在大幅度變動(dòng)的可能性。
【2】“新四小龍”合肥也松綁？
除了蘭州，最近，“樓市新四小龍”之一的合肥，也被傳出樓市調(diào)控政策松綁。其原因是，在“合肥12345政府服務(wù)直通車(chē)”的網(wǎng)站上，合肥市國(guó)土資源局和物價(jià)局在1月3日回復(fù)了一份投訴信。
投訴信的主要內(nèi)容是：
萬(wàn)科在廬陽(yáng)區(qū)和萬(wàn)達(dá)在包河區(qū)的兩個(gè)項(xiàng)目，當(dāng)初拿地價(jià)3000多，備案價(jià)卻19000，政府為啥給批了?而一些開(kāi)發(fā)商2017年拿的地，樓面價(jià)都到了1萬(wàn)塊，政府為啥要限制他們的備案價(jià)?這不公平，要求給說(shuō)法。
地方管理部門(mén)則回復(fù)：
1、根據(jù)國(guó)家政策規(guī)定，商品住宅價(jià)格實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，即商品房銷(xiāo)售價(jià)格由開(kāi)發(fā)企業(yè)根據(jù)開(kāi)發(fā)建設(shè)成本、費(fèi)用、稅金、利潤(rùn)和市場(chǎng)供求等多種因素自主定價(jià)，按照依法行政的要求，政府價(jià)格部門(mén)不得核定商品房?jī)r(jià)格。萬(wàn)科萬(wàn)達(dá)兩個(gè)項(xiàng)目的價(jià)格是由開(kāi)發(fā)企業(yè)根據(jù)開(kāi)發(fā)建設(shè)成本、費(fèi)用、稅金等自主制定的，屬于企業(yè)自主權(quán)。
2、合肥自2016年11月開(kāi)始，對(duì)市轄區(qū)和長(zhǎng)豐縣、肥西縣、肥東縣范圍內(nèi)的居住用地(含商住用地)實(shí)行“限房?jī)r(jià)、限地價(jià)”的土地拍賣(mài)方式，但在2016年11月之前出讓的居住用地(含商住用地)沒(méi)有此項(xiàng)規(guī)定。
由此可見(jiàn)，此次答復(fù)不代表政策松動(dòng)，只代表對(duì)部分樓盤(pán)定價(jià)的一個(gè)解釋。
【3】多地定向“取消”限購(gòu)
關(guān)于限購(gòu)“松綁”，還有一個(gè)信息值得注意。1月3日，南京宣布，允許研究生以上學(xué)歷及40歲以下的本科學(xué)歷人才，以及持高級(jí)工及以上職業(yè)資格證書(shū)的技術(shù)、技能型人才先落戶再就業(yè)。
過(guò)去一段時(shí)間，很多“新一線”和二線城市展開(kāi)了人才爭(zhēng)奪戰(zhàn)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，包括武漢、長(zhǎng)沙、蘇州、濟(jì)南等城市都出臺(tái)類(lèi)似政策，明確了部分人員的落地政策，一定程度上不受住房限購(gòu)。
鄭州：本科以上即不受限購(gòu)約束買(mǎi)首套房
去年11月27日，鄭州市宣布，在鄭州工作并擁有全日制本科以上學(xué)歷、副高級(jí)職稱(高級(jí)技師)以上的非鄭戶籍人才，可在鄭州購(gòu)買(mǎi)首套自住商品住宅。
長(zhǎng)沙：?？埔陨蠈W(xué)歷購(gòu)房者首套房不限購(gòu)
去年8月23日，長(zhǎng)沙市政府門(mén)戶網(wǎng)站發(fā)布的“長(zhǎng)沙人才新政22條”細(xì)則顯示，在長(zhǎng)沙工作、具有專科以上學(xué)歷、技師及以上職業(yè)資格的人才，首套房不受戶籍、社保繳存的限制。全日制本科及以上畢業(yè)生憑戶口本、身份證、畢業(yè)證即可辦理落戶手續(xù)。
其中，向在長(zhǎng)沙工作的博士生首次購(gòu)房給予6萬(wàn)元購(gòu)房補(bǔ)貼。學(xué)歷為碩士的，在長(zhǎng)沙工作并首次購(gòu)房的給予3萬(wàn)元購(gòu)房補(bǔ)貼。
昆山：本科即可就業(yè)落戶、買(mǎi)房
去年10月18日，江蘇省昆山市宣布兩種不限購(gòu)住房人才：
1、在昆山市企業(yè)工作，申請(qǐng)購(gòu)房時(shí)在崗在職，具有本科及以上學(xué)歷的人才;
2、在昆山市企業(yè)工作，申請(qǐng)購(gòu)房時(shí)在崗在職，具有大專學(xué)歷，本人專業(yè)與所在崗位匹配，且專業(yè)符合當(dāng)年度市人社局發(fā)布的《昆山市重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)緊缺人才需求目錄》。
濟(jì)南：本科學(xué)歷繳納社保滿半年可享本地購(gòu)房待遇
去年5月8日，濟(jì)南市下發(fā)通知，提出全日制大學(xué)本科(含本科)以上學(xué)歷的購(gòu)房者，與用人單位簽定正式用工合同，且連續(xù)繳納社保滿半年以上，可享有濟(jì)南市常住戶口居民同等購(gòu)房政策。
武漢：博士、碩士畢業(yè)生落戶不受年齡限制
去年10月11日，武漢市發(fā)布文件，博士、碩士畢業(yè)生落戶不受年齡限制，普通高校本科學(xué)歷由年齡不滿35周歲放寬至不滿40周歲;普通高校?？茖W(xué)歷、非普通高校本科學(xué)歷由年齡不滿30周歲，放寬至年齡不滿40周歲。
西安：放開(kāi)普通大中專院校畢業(yè)生落戶限制
去年3月1日起，西安放開(kāi)普通大中專院校畢業(yè)生落戶限制。6月，陜西省西安進(jìn)一步放寬部分戶籍準(zhǔn)入條件，將政策優(yōu)惠力度再“加碼”。
【4】“松綁”限購(gòu) 透出哪些動(dòng)向
蘭州為何會(huì)成為進(jìn)入2018年后率先對(duì)限購(gòu)“松綁”的城市呢?這一動(dòng)作是否會(huì)透出樓市調(diào)控的新動(dòng)向?
2017年一季度，蘭州市主城區(qū)部分區(qū)域房?jī)r(jià)出現(xiàn)快速上漲，個(gè)別樓盤(pán)在短期內(nèi)價(jià)格上漲了20%以上。從當(dāng)年4月開(kāi)始，蘭州市開(kāi)始實(shí)施區(qū)域限購(gòu)政策。此后，蘭州主城區(qū)房?jī)r(jià)快速上漲的局面得到有效控制，樓市呈現(xiàn)“價(jià)穩(wěn)量降”的局面。受其影響，蘭州市2017年全面房屋成交量約為700萬(wàn)平方米左右，較上一年度同比下降20%以上。
與此同時(shí)，限購(gòu)也帶來(lái)了不利影響。蘭州市距離主城區(qū)較遠(yuǎn)的西固區(qū)、九州開(kāi)發(fā)區(qū)、高坪偏遠(yuǎn)區(qū)域，房屋供應(yīng)量占到了整個(gè)蘭州新房面積的七成以上，房?jī)r(jià)僅為主城區(qū)一半，受到許多初次置業(yè)和改善性購(gòu)房家庭的青睞。限購(gòu)政策限制了這些剛性購(gòu)房需求的釋放，同時(shí)，也造成了這些區(qū)域房屋庫(kù)存量加大。
蘭州市房管局介紹，在此次蘭州市限購(gòu)“松綁”政策中，這些城郊區(qū)域取消限購(gòu)，就是突出“因區(qū)施策、精準(zhǔn)調(diào)控”的特點(diǎn)，針對(duì)各類(lèi)需求實(shí)行差別化調(diào)控政策，滿足首套剛需、支持改善需求。
值得關(guān)注的是，蘭州樓市的“限售”區(qū)域要遠(yuǎn)大于“限購(gòu)”范圍，也就是說(shuō)，蘭州市許多區(qū)域?qū)ⅰ安幌拶?gòu)但限售”。由于三年內(nèi)無(wú)法售出，這將會(huì)使許多購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí)會(huì)更加慎重，購(gòu)房者對(duì)房屋中長(zhǎng)期持有，有利于房?jī)r(jià)穩(wěn)定的預(yù)期。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這條政策意味著，今后在蘭州市主城區(qū)“快進(jìn)快出”變相炒房的短期投資性購(gòu)買(mǎi)和投機(jī)性購(gòu)買(mǎi)將受到政策打擊，非剛性需求將大量減少。
蘭州市同時(shí)還進(jìn)一步強(qiáng)化了新房?jī)r(jià)格備案制度，明碼標(biāo)價(jià)、“一套一標(biāo)”和“一價(jià)清”等制度將繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行，房企的實(shí)際銷(xiāo)售價(jià)格不得高于備案價(jià)格。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此次蘭州市新政出臺(tái)的相關(guān)調(diào)控政策，其效果需要一定時(shí)間來(lái)檢驗(yàn)。但其示范意義在于，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控正在告別此前相對(duì)“一刀切”的簡(jiǎn)單思維，更加突出區(qū)域差別，精準(zhǔn)施策將成為更多城市的新選擇。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，與2014年時(shí)樓市取消限購(gòu)不同，今年所謂的“松綁”限購(gòu)是局部的、有條件的，局部體現(xiàn)在郊區(qū)市場(chǎng)，有條件體現(xiàn)在松綁后附加了限售的政策。與此同時(shí)，過(guò)去的目標(biāo)主要是去庫(kù)存，當(dāng)前去庫(kù)存是在“房住不炒”的大背景下進(jìn)行的?！皳Q而言之，樓市調(diào)控依然會(huì)繼續(xù)。”
中原地產(chǎn)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家張大偉表示，過(guò)去部分城市的一刀切限購(gòu)，并不利于市場(chǎng)平穩(wěn)，預(yù)計(jì)后續(xù)還有城市會(huì)出現(xiàn)政策調(diào)整，并執(zhí)行一城多策。那些已經(jīng)出現(xiàn)房?jī)r(jià)、土地成交量明顯下調(diào)，地王較多的城市以及部分三四線城市及縣城，均可能出現(xiàn)類(lèi)似的政策調(diào)整。
對(duì)于多地推出人才引進(jìn)政策并變相“松綁”樓市的做法，有分析人士認(rèn)為，這同樣未突破樓市調(diào)控的底線，即對(duì)炒房行為零容忍。通過(guò)降低戶籍門(mén)檻留住人才的做法，本身就是制度進(jìn)步之舉，并能有效鼓勵(lì)剛需購(gòu)房者，并不違反樓市調(diào)控的基本原則。
多家機(jī)構(gòu)近期發(fā)布報(bào)告都認(rèn)為，短期內(nèi)，房地產(chǎn)調(diào)控政策的總基調(diào)不會(huì)改變。政策的合理化調(diào)整仍將存在，但很難有實(shí)質(zhì)性的松綁做法。