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2018年注冊會計師考試《會計》知識點精選：投資性房地產(chǎn)
投資性房地產(chǎn)
l 計量范圍
1. 已出租的土地使用權或房產(chǎn);持有以待增值的土地(之所以不存在待增值房地產(chǎn)，一方面是不被允許，另一方面是一般都會用于出租)。
2. 空置建筑物、在建建筑物如具有董事會決議，即使作為投資性房地產(chǎn)。
3. 出租的投資性房地產(chǎn)必須擁有產(chǎn)權，否則不能作為(如轉租)。
4. 房地產(chǎn)，部分用于出租，部分自用的，如能夠單獨計量和出售，則部分確認投資性 房地產(chǎn);如不能，則不能確認投資性房地產(chǎn)。
5. 房地產(chǎn)企業(yè)非常特殊，不存在增值類型的投資性房地產(chǎn)：如取得土地用于以待增值，需作為存貨;如建設好的房產(chǎn)用于出租，則作為投資性房地產(chǎn)。
l 核算方法
1. 投資性房地產(chǎn)一般采用成本模式，如公允價值可以持續(xù)獲得可以采用公允價值模式。兩種模式不能同時采用。成本法可以減值，要進行折舊(攤銷);公允價值模式不能減值，設置"在建"、"成本"、"公允價值變動"等科目核算。
2. 成本模式下，按照賬面成本計入投資性房地產(chǎn)初始成本;公允模式下，按照公允價值計入初始投資成本。
3. 后續(xù)計量，依據(jù)"其他業(yè)務收入"及"其他業(yè)務成本"核算。
l 資產(chǎn)轉換及模式轉換
1. 轉換日的確定："自用轉投資"，一般為租賃期開始日，特殊空置建筑物為董事會決議日期。"投資轉自用"，一般為達到自用狀態(tài)(實際用于生產(chǎn)經(jīng)營日期)。"投資轉存貨"，為租賃期滿，懂事會決議出售日期，轉換時存貨計入"開發(fā)產(chǎn)品"，且按照凈額計入。
2. 公允價值模式只能從成本模式轉為公允價值模式，且要追溯調(diào)整;不能從公允模式轉為成本模式。
3. 成本模式下設置科目(投資性房地產(chǎn)、投資性房地產(chǎn)-在建);公允價值模式下設置科目(投資性房地產(chǎn)-在建、成本、公允價值變動)
4. 公允價值模式下，無論是投資轉自用還是自用轉投資，公允與賬面的差額均計入"公允價值變動損益"(僅有一個例外，自用轉公允，公允大于自用的計入"其他綜合收益"，因為自用轉公允一般以前自用采用成本模式計量，與動產(chǎn)價值相差太大，如果直接轉入損益，對利潤影響實在太大);存貨轉投資同樣如此。
5. 特殊：投資性房地產(chǎn)改擴建等資本性支出，仍然是"投資性房地產(chǎn)-在建"，不會轉入"在建工程"核算。費用化支出，計入"其他業(yè)務成本"。
6. 處置時，原計入"其他綜合收益"的，許轉到"其他業(yè)務收入"中。
l tips
1. 公允模式計量下，投資性房地產(chǎn)公允價值變動計入"公允價值變動損益";可攻出售金融資產(chǎn)公允變動計入"其他綜合收益";交易型金融資產(chǎn)計入"公允價值變動損益"。
2. 投資性房地產(chǎn)處置，將"公允價值變動損益"轉入"其他業(yè)務成本"，但是并不影響當期損益。
3. 租賃期到期后，收回后仍然作為投資性房地產(chǎn)出租的，在空檔期也是投資性房地產(chǎn)。
4. 公允價值模式下，處置時應當將其他綜合收益和公允價值變動 轉入"其他業(yè)務成本"，用以從減其他業(yè)務成本。
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