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2018年注冊會計師《經濟法》知識點：用益物權
用益物權
一、用益物權概述
以使用他人之物為目的的物權，稱用益物權。
1.用益物權人對他人所有的不動產或者動產，依法享有占有、使用和收益的權利。用益物權僅涉及物的使用價值，不包含處分權能。
2.《物權法》規(guī)定的用益物權包括土地承包經營權、建設用地使用權、宅基地使用權與地役權。
3.本節(jié)主要討論建設用地使用權。
二、建設用地使用權
(一)建設用地使用權的取得
1.創(chuàng)設取得
無償劃撥 | 土地使用權劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。 |
下列建設用地的土地使用權，確屬必需的，可以由縣級以上人民政府依法批準劃撥：（1）國家機關用地和軍事用地；（2）城市基礎設施用地和公益事業(yè)用地；（3）國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地；（4）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。 | |
用于商業(yè)開發(fā)的建設用地，不得以劃撥方式取得建設用地使用權。 | |
有償出讓 | 除上述可經劃撥取得的情形外，建設單位使用國有土地，應當以出讓等有償使用方式取得。 |
建設用地使用權出讓，是指國家將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。 | |
城市規(guī)劃區(qū)內的集體所有的土地，經依法征用轉為國有土地后，該幅國有土地的使用權方可有償出讓。 | |
土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應當至遲于屆滿前一年申請續(xù)期，除根據社會公共利益需要收回該幅土地的，應當予以批準。經批準準予續(xù)期的，應當重新簽訂土地使用權出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權出讓金。 | |
住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續(xù)期。 |
【考題·單選題】(2009年?舊)根據物權法的有關規(guī)定，下列關于住宅建設用地使用權期間屆滿后續(xù)期問題的表述中，正確的是( )。
A.自動續(xù)期
B.建設用地使用權收歸國有，不得續(xù)期
C.經縣級以上人民政府批準，可以續(xù)期
D.經不動產登記機構批準，可以續(xù)期
【答案】A
【解析】本題考核住宅建設用地使用權。根據規(guī)定，住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續(xù)期。因此選項A正確。
2.移轉取得
移轉取得的方式 | 建設用地使用權轉讓、互換、出資、贈與或者抵押的，當事人應當采取書面形式訂立相應的合同。 |
使用期限由當事人約定，但不得超過建設用地使用權的剩余期限。 | |
以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當符合下列條件： ①按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書；②按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設工程的，完成開發(fā)投資總額的25%以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件；③轉讓房地產時房屋已經建成的，還應當持有房屋所有權證書。 | |
移轉取得的方式 | 以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當按照國務院規(guī)定，報有批準權的人民政府審批。有批準權的人民政府準予轉讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續(xù)，并依照國家有關規(guī)定繳納土地使用權出讓金。 |
讓與禁止 | 下列房地產不得轉讓：①以出讓方式取得土地使用權，但未符合《城市房地產管理法》規(guī)定的條件的；②司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；③依法收回土地使用權的；④共有房地產，未經其他共有人書面同意的；⑤權屬有爭議的；⑥未依法登記領取權屬證書的；⑦法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉讓的其他情形。 |
3.登記
(1)設立建設用地使用權的，應當向登記機構申請建設用地使用權登記。建設用地使用權自登記時設立。登記機構應當向建設用地使用權人發(fā)放建設用地使用權證書。
(2)建設用地使用權轉讓、互換、出資或者贈與的，應當向登記機構申請變更登記。
(3)建設用地使用權消滅的，出讓人應當及時辦理注銷登記。登記機構應當收回建設用地使用權證書。
(二)建設用地使用權的期限
1.以無償劃撥方式取得的建設用地使用權，除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，沒有使用期限的限制。
2.以有償出讓方式取得的建設用地使用權，出讓最高年限按下列用途確定：
(1)居住用地70年;
(2)工業(yè)用地50年;
(3)教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年;
(4)商業(yè)、旅游、娛樂用地40年;
(5)綜合或者其他用地50年。
3.土地使用者通過轉讓方式取得的土地使用權，其使用年限為土地使用權出讓合同規(guī)定的使用年限減去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。
(三)建設用地使用權的終止
1.建設用地使用權因土地使用權出讓合同規(guī)定的使用年限屆滿、提前收回及土地滅失等原因而終止。
2.出現下列情形之一，由有關人民政府土地行政主管部門報經原批準用地的人民政府或者有批準權的人民政府批準，可以收回國有土地使用權：
(1)為公共利益需要使用土地;
(2)為實施城市規(guī)劃進行舊城區(qū)改建，需要調整使用土地;
(3)土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者申請續(xù)期未獲批準;
(4)因單位撤銷、遷移等原因，停止使用原劃撥的國有土地;
(5)公路、鐵路、機場、礦場等經核準報廢。
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