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司法考試案例《以案釋法》：所有權(quán)能否足以排除強(qiáng)制執(zhí)行權(quán)
【案情】
原告系房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位，2011年與被告張某簽訂《房地產(chǎn)買賣合同》及補(bǔ)充協(xié)議，約定付款方式為“首付+按揭貸款”，并在房產(chǎn)管理局備案登記。之后，張某按約支付了房款，原告也交付了房屋，張某已合法占有并使用該房屋，但未辦理過戶登記手續(xù)。2014年11月24日，原告對上述房屋進(jìn)行不動產(chǎn)初始登記，并取得房屋所有權(quán)證。被告劉某與張某系借款糾紛，在調(diào)解書生效張某拒不履行還款義務(wù)后，劉某向法院申請執(zhí)行，法院于2014年10月16日續(xù)行查封上述房屋，并于2015年7月11日作出執(zhí)行裁定書，拍賣上述房產(chǎn)，原告提出執(zhí)行異議之訴。
【分歧】
本案的爭議焦點(diǎn)是：原告對涉案房產(chǎn)是否享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。
第一種意見認(rèn)為，雖然買受人與開發(fā)商之間存在合法的商品房買賣合同關(guān)系，且已實(shí)際占有房屋，但終因未履行房屋過戶登記手續(xù)，不動產(chǎn)所有權(quán)變動的目的無法實(shí)現(xiàn)，這就是因登記公示而產(chǎn)生的絕對排他效力。開發(fā)商對房屋享有的是所有權(quán)，系足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的權(quán)利。
第二種意見認(rèn)為，根據(jù)相關(guān)司法解釋的規(guī)定，買受人享有事實(shí)物權(quán)，開發(fā)商作為出賣人，不能以登記對抗買受人的事實(shí)物權(quán)。
【解析】
筆者同意第二種意見，理由是：
第一，《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》(以下簡稱執(zhí)行規(guī)定)第二十八條規(guī)定，金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：(一)在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn);(三)已支付全部價(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行;(四)非因買受人自身原因未辦理過戶登記。即符合上述條件的買受人享有事實(shí)物權(quán)，而作為出賣人的不動產(chǎn)登記權(quán)人不能以登記對抗買受人的事實(shí)物權(quán)。
第二，事實(shí)物權(quán)作為真實(shí)的物權(quán)權(quán)利應(yīng)得到保護(hù)。權(quán)利人對物權(quán)的取得，必須符合社會的公平正義觀念和社會的整體秩序。只有權(quán)利支配狀態(tài)和利益歸屬一致時，才能說該物權(quán)歸屬是正當(dāng)?shù)?。?dāng)客觀事實(shí)與登記的事實(shí)不一致時，真實(shí)的物權(quán)權(quán)利應(yīng)當(dāng)?shù)玫椒傻目隙ê途S護(hù)。
第三，執(zhí)行規(guī)定賦予的對買受人事實(shí)物權(quán)的保護(hù)蘊(yùn)含了物權(quán)法的法理理念。
首先，對事實(shí)物權(quán)的保護(hù)符合物權(quán)法關(guān)于登記效力的例外情形。不動產(chǎn)登記的一個重要效力就是權(quán)利的正確性推定效力。根據(jù)這種推定，凡是符合法定公示形式的物權(quán)對于社會公眾而言，就是權(quán)屬正確的物權(quán)。他人信賴這種形式所取得的物權(quán)應(yīng)受到法律的保護(hù)。其意義在于維護(hù)不動產(chǎn)登記的公信力，保護(hù)信賴不動產(chǎn)登記的交易人的利益。但這種效力是法律上的推定，并非絕對不能推翻。物權(quán)法第十九條規(guī)定：權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯誤的，可以申請更正登記。不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯誤的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正。由此可以看出，我國物權(quán)法僅賦予不動產(chǎn)登記權(quán)利推定的效力，在有相反證據(jù)足以推翻登記的情形下，仍以實(shí)際權(quán)利人為準(zhǔn)。即原則上不動產(chǎn)的所有權(quán)依據(jù)不動產(chǎn)登記簿來確認(rèn)和保護(hù)，但是，如果不動產(chǎn)的占有人另有相反證據(jù)的除外。這里的相反證據(jù)，指的是有足夠的證據(jù)表明實(shí)際權(quán)利人與登記權(quán)利人不一致。而房屋買受人已經(jīng)付清全部價(jià)款、實(shí)際占有房屋、非因自身原因?qū)е聸]有辦理房屋所有權(quán)登記，應(yīng)屬于相反證據(jù)的一種情形。筆者認(rèn)為，執(zhí)行規(guī)定對事實(shí)物權(quán)的保護(hù)符合物權(quán)法關(guān)于登記效力的例外情形。
其次，法律事實(shí)與客觀事實(shí)的利益衡平。不動產(chǎn)登記制度從法律上確認(rèn)了不動產(chǎn)物權(quán)變動的登記生效效力和不動產(chǎn)的公信效力，但這一制度雖有保障交易的動的安全的作用，也有損害所有權(quán)的靜的安全的危險(xiǎn)。不動產(chǎn)登記效力，只是在法律上推定了不動產(chǎn)物權(quán)的一種存在狀態(tài)，而如果存在反證證明了事實(shí)的權(quán)利狀態(tài)與法律事實(shí)的權(quán)利狀態(tài)不一致的情況下，否認(rèn)客觀事實(shí)權(quán)利，將會使真正的權(quán)利人得不到法律的救濟(jì)。法律公平是建立在客觀公平的基礎(chǔ)上的，出于法律事實(shí)與客觀真實(shí)的利益衡平，在能夠證明客觀事實(shí)真實(shí)存在的條件下，法律事實(shí)將不能對抗和否定客觀事實(shí)，即真正物權(quán)人的權(quán)利應(yīng)當(dāng)?shù)玫椒傻拇_認(rèn)及保護(hù)。
綜上所述，本案中，根據(jù)合同履行情況、不動產(chǎn)實(shí)際占有狀態(tài)、未履行變更登記手續(xù)原因等因素，在執(zhí)行異議之訴案件中，適用執(zhí)行規(guī)定，有利于維護(hù)真正權(quán)利人的合法權(quán)益。
(作者單位：河南省焦作市山陽區(qū)人民法院)
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