國(guó)家司法考試即將開(kāi)始，出國(guó)留學(xué)網(wǎng)在這里為考生們整理了2018年司法考試案例《以案釋法》，希望能幫到大家，想了解更多資訊，請(qǐng)關(guān)注小編的及時(shí)更新哦。
司法考試案例《以案釋法》：“先押后租”房屋變賣買受人可解除租賃
2015年初，李某把已向銀行貸款抵押的商鋪出租給王某，租期為5年。2016年間，李某因拖欠銀行貸款及他人債務(wù)引發(fā)訴訟，在執(zhí)行中該商鋪被變賣給張某。張某受買商鋪后，因自己經(jīng)營(yíng)需要向王某提出收回商鋪，遭到王某拒絕。張某遂起訴要求解除王某的商鋪?zhàn)赓U權(quán)。
法院經(jīng)審理后判決，解除王某的商鋪?zhàn)赓U權(quán)。我國(guó)合同法第229條規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力”，這就是“買賣不破租賃”規(guī)則，即在租賃關(guān)系存續(xù)期間，即使出租人將租賃物讓與他人，對(duì)租賃關(guān)系也不產(chǎn)生任何影響。但是本案為什么在出租商鋪轉(zhuǎn)賣他人后租賃關(guān)系被解除呢?因?yàn)椤百I賣不破租賃”規(guī)則存在兩種例外的情形，即出租前被設(shè)立抵押和已被法院查封的情形限制適用該原則。
最高人民法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第20條規(guī)定：“租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)，承租人請(qǐng)求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法院應(yīng)予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當(dāng)事人另有約定的除外：(一)房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的;(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的?！绷硗猓罡呷嗣穹ㄔ骸蛾P(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)擔(dān)保法〉若干問(wèn)題的解釋》第66條規(guī)定：“抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同對(duì)受讓人不具有約束力。”根據(jù)以上規(guī)定，在“先押后租”的情況下，抵押權(quán)人在債權(quán)無(wú)法實(shí)現(xiàn)時(shí)，將抵押物變賣，購(gòu)得該抵押物的受讓人不受原租賃合同的約束。因此，只要受讓人不愿履行原租賃合同，承租人就不得以存在租賃關(guān)系來(lái)對(duì)抗受讓人。據(jù)此，本案張某買得商鋪后要求解除王某的租賃權(quán)應(yīng)得到法律的支持。但是，根據(jù)上述司法解釋的規(guī)定，如果出租人李某在出租商鋪時(shí)未把抵押事實(shí)告知承租人王某，王某在商鋪?zhàn)赓U權(quán)被解除后，就因此遭受的損失可以向出租人李某主張權(quán)利。
該案提醒承租人，在租房前對(duì)房屋權(quán)屬情況應(yīng)詳細(xì)了解，如果房屋已經(jīng)設(shè)定抵押或者被法院查封，承租人就要對(duì)可能承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)有足夠認(rèn)識(shí)。對(duì)出租人而言，負(fù)有書(shū)面告知承租人房屋已設(shè)定抵押或者已被法院查封的義務(wù)，如果因?yàn)榈盅簷?quán)實(shí)現(xiàn)或者查封致使房屋被轉(zhuǎn)賣，承租人不能繼續(xù)履行租賃合同的，出租人應(yīng)承擔(dān)賠償承租人損失的違約責(zé)任。
(作者單位：江西省信豐縣人民檢察院)