房地產分析報告 篇1
萬科集團股份有限公司成立于1984年5月，以房地產為核心業(yè)務，是中國大陸首批公開上市的企業(yè)之一。至6月30日止，公司總資產94.73億元，凈資產42.85 億元。
1988年12月，公司公開向社會發(fā)行股票2,800萬股，集資人民幣2,800萬元，資產及經營規(guī)模迅速擴大。1991年1月29日本公司之A股在深圳證券交易所掛牌交易。
1991年6月，公司通過配售和定向發(fā)行新股2,836萬股，集資人民幣1.27億元，公司開始跨地域發(fā)展。
1992年底，上海萬科城市花園項目正式啟動，大眾住宅項目的開發(fā)被確定為萬科的核心業(yè)務，萬科開始進行業(yè)務調整。
1993年3月，本公司發(fā)行4,500萬股B股，該等股份于1993年5月28日在深圳證券交易所上市。B股募股資金45,135萬港元，主要投資于房地產開發(fā)，房地產核心業(yè)務進一步突顯。6月，公司增資配股募集資金人民幣3.83億元，主要投資于深圳住宅開發(fā)，推動公司房地產業(yè)務發(fā)展更上一個臺階。初，公司增資配股募集資金人民幣6.25億元，公司實力進一步增強。
公司于將直接及間接持有的萬佳百貨股份有限公司72%的股份轉讓予中國華潤總公司及其附屬公司，成為專一的房地產公司。
6月，萬科發(fā)行可轉換公司債券，募集資金15億，進一步增強了發(fā)展房地產核心業(yè)務的資金實力。
公司于1988年介入房地產領域，1992年正式確定大眾住宅開發(fā)為核心業(yè)務，截止20底已進入深圳、上海、北京、天津、沈陽、成都、武漢、南京、長春、南昌和佛山進行住宅開發(fā)，20上半年萬科又先后進入鞍山、大連、中山、廣州，目前萬科業(yè)務已經擴展到15個大中城市憑借一貫的創(chuàng)新精神及專業(yè)開發(fā)優(yōu)勢，公司樹立了住宅品牌，并獲得良好的投資回報。
能否到期償債是企業(yè)生存的根本問題, 償債能力是決定企業(yè)財務狀況的重要因素之一。下面從短期和長期兩個方面來分析萬科的償債能力。
式變動趨勢, 07 年流動比率降低源于短期借款的增加, 08 年的回款情況良好使其上升, 降低0.58, 但仍然高于同年行業(yè)0.539 的平均水平。由于存貨存在銷售及壓價的風險, 且房地產行業(yè)存在存貨比例高的特點, 因此速動比率比流動比率更具有參考價值。萬科經營規(guī)模擴大、項目儲備增加的同時也使短期借款、應付賬款等流動負債增加, 因此指標在07 年降低了0.28, 08 年銷售情況向好, 比率上升有所上升, 09 年再次低于同年行業(yè)平均值。究其原因, 房地產企業(yè)在收到預售的樓款時只能計入流動負債中的預收賬款, 相應的存貨尚不能結轉, 由于預售樓宇增加, 09 年流動負債中預收賬款較去年增長3 倍, 萬科實際的償債能力因而得以提高, 但反映在財務指標上, 則流動負債增加, 速動比率下降。以上兩比率均處于行業(yè)中上游水平。再來關注反映經營成果償還短期債務的能力的現金流動比率, 其現金償債能力較弱, 但近年來呈上升趨勢。07年房地產項目支出增多, 比率為負, 09年有所下降, 但該年流動負債結構有所變化, 流動負債中預收賬款增長較多,但沒有償債壓力。就本行業(yè)來說, 萬科短期償債能力較好, 且逐步提高,但應重視現金為王的原則, 加強現金流的管理。
(1) 資本資產結構分析。為保證長期債務的安全性, 企業(yè)必須由有較為合理的資本結構。從圖1、圖2 來看, 資產中流動資產比重大, 且大致呈上升趨勢, 高于行業(yè)平均比重; 大部分流動資產由長期籌資而得, 風險較小, 屬穩(wěn)健型資本資產結構。
資產分析: 資產中長期投資, 無形資產和固定資產比重較小, 波動幅度不大。在流動資產中, 存貨占據相當大的比重。預付賬款、其他應收款隨業(yè)務量增長而有所增長, 同時貨幣資金量有所上升。原因是房地產行業(yè)特點: 首先, 企業(yè)會計
制度規(guī)定, 房地產企業(yè)在收到客戶的預售房款后并不能將存貨結轉到主營業(yè)務成本, 只能待客戶入住和簽訂樓宇銷售合同且主要風險轉移時, 才能確認收入并結轉成本, 因此, 房地產企業(yè)往往有很大的存貨余額; 其次, 對于寫字樓項目,付款方式多為分期付款, 所以寫字樓的銷售會給企業(yè)帶來大量的應收賬款。具體到萬科, 除了具有房地產業(yè)的特點以外, 這也是其在近3 年的戰(zhàn)略擴張中不斷增加儲備的結果。近3 年存貨的結構質量有所提高, 但應持續(xù)注意做好存貨的管理和銷售工作, 提高資產質量。關于應收賬款, 由于其核心業(yè)務是商業(yè)住宅, 所以應收賬款在流動資產中比重不大且近兩年來有所下降, 可能是收款工作開展順利。
負債結構分析: ①流動負債結構: 在借款中, 短期借款占很大部分,但近年在資產中所占比重有所降低, 說明其融資結構變化, 對短期借款有所控制, 且短期借款一般采用抵押或擔保的方式取得,這是短期融資門檻提高的一個必然反應。應付賬款比重上升主要由于業(yè)務規(guī)模的擴大, 也可能是商業(yè)信譽增強使其可以延遲付款或者是可能是其資金周轉出現問題, 應引起重視。②長期負債結構:長期借款近年急劇上升, 說明企業(yè)開始注重長期負債的融資方式, 同時也可以看出近階段萬科對于資金需求的迫切。整體負債結構有從短期負債融資逐漸轉向長期負債融資變化趨勢。在長期償債能力的分析中, 資產負債率反映了債權人受保護的程度, 是一項重要指標。萬科近年來進行了規(guī)模較大的股權融資和債券融資, 但仍保持著的穩(wěn)健的資產負債率, 為更大程度地利用財務杠桿提供了空間, 這對房地產企業(yè)尤為重要。
房地產分析報告 篇2
一、我國房地產行業(yè)現狀及保力地產的發(fā)展情況
(一)我國房地產行業(yè)發(fā)展的現狀
2011年，國內房地產調控持續(xù)收緊。一方面，通過限購、限價、開征房地產稅、取消房產交易稅收優(yōu)惠等方式抑制投機和投資需求，延緩改善性需求，下半年首次購房貸款利率的上浮更是壓制了部分剛性購房需求;另一方面，通過6次上調存款準備金率、3次加息收緊貨幣政策，嚴控房地產開發(fā)信貸規(guī)模，收緊房地產企業(yè)資金鏈，行業(yè)政策環(huán)境日趨嚴峻。
受政策調控影響，2011年房地產市場出現一定調整，過熱勢頭得以遏制。全年商品房銷售面積和金額分別為10.99億平方米和5.91萬億元，同比保持小幅增長，但增速較2010年回落超過5個百分點且呈逐季放緩趨勢，其中2011年四季度銷售面積同比下降近7個百分點。房價在市場持續(xù)調控的情況下開始松動。2011年12月，全國70大中城市新建商品住宅價格環(huán)比回落的城市由年初的3個增加至52個。在銷售和資金回籠速度趨緩、開發(fā)貸款總量同比大幅下降等因素綜合影響下，房地產企業(yè)資金日趨緊張，投資熱情減退，全年土地購置面積同比增速大幅回落23個百分點至2.6%。
隨著調控政策的持續(xù)深入，行業(yè)調控效果已逐步顯現，房地產市場正朝著政府調控預期的方向發(fā)展。公司認為本輪調控的根本目的是抑制投機，促使房地產市場回歸剛性居住需求和合理投資需求，促進行業(yè)的長遠健康發(fā)展。
2011年末至2012年“兩會”期間，政府進一步明確了房地產調控決心，強調調控政策不放松。因此，公司認為2012年國內房地產調控不會轉向，貨幣政策將穩(wěn)中有松;在政府對普通住宅、保障性住房、首次購房需求支持政策的刺激下，中小戶型的剛需產品仍將作為市場成交的主流，并將成為房地產市場平穩(wěn)發(fā)展的主要支撐。同時，政府為保持經濟增長而對調控政策進行微調，將成為影響市場走向的不確定性因素之一，購房者將在多變的政策環(huán)境中出現觀望和反復，這些因素都將導致2012年的房地產市場呈現波動調整格局。
(二)XX地產的發(fā)展現狀
報告期內，面對復雜多變的市場形勢，公司準確把握市場脈搏，堅持快速周轉、以中小戶型普通住宅開發(fā)為主的經營策略，取得了良好的經營業(yè)績。
(1)以中小戶型普通住宅迎合市場，實現銷售業(yè)績穩(wěn)步增長。報告期內，公司商品房銷售中住宅占比達78%，其中144平方米以下的普通住宅成交套數占比達90%。公司產品鎖定主流剛性需求、適銷對路，獲得了市場的高度認可，全年實現銷售簽約金額732.42億元，同比增長10.69%，銷售簽約面積達650.29萬平方米，年銷售去化率超68%。
同時，公司規(guī)?；洜I效益持續(xù)顯現，市場份額穩(wěn)步提升。2011年，公司在廣州地區(qū)銷售額首次突破百億元，在成都、佛山、北京、上海、天津等5個城市的銷售額均超過50億元;公司已進駐城市的市場占有率為4.7%，其中當地市場占有率進入前三名的城市達15個。
(2)降本增效，持續(xù)提升盈利水平。報告期內，公司深入推進降本增效，繼續(xù)保持良好的成本費用控制能力，將管理費用和銷售費用占營業(yè)收入的.比例控制在1.6%和2.7%的較低水平;房地產結算收入451.32億元，同比增長30.06%，結算毛利率36.17%，同比回升2.95個百分點;全年實現營業(yè)收入470.36億元，實現凈利潤65.31億元，同比分別增長31.04%和32.74%。
(3)等量拓展，穩(wěn)步擴大經營規(guī)模。報告期內，公司堅持等量拓展原則，進一步完善區(qū)域布局，適時補充公司發(fā)展所必需的項目資源。全年新進入合肥、鄭州、石家莊、慈溪、德陽、通化等6個城市，新項目拓展23個，新增規(guī)劃容積率面積933萬平方米，新增權益容積率面積677萬平方米，新拓展項目平均樓面地價2582元/平方米。
(4)資金收支平衡，財務狀況穩(wěn)健。報告期內，公司完成房地產直接投資647億元，實現銷售回籠660億元，新增借款369億元，期末貨幣資金余額181.5億元，資金收支實現良好平衡。報告期末，公司資產負債率為78.43%，較2010年下降了0.55個百分點;期末負債總額1529.50億元，其中預收賬款709.28億元，扣除預收賬款后，其他負債占總資產的比例為42.06%，較2010年降低了3.08個百分點。同時，公司負債結構合理，一年內到期的有息負債僅為139.25億元，占有息負債的20.42%，財務穩(wěn)健，短期償債壓力較小。
(5)商業(yè)地產租售并舉，助力公司業(yè)績提升。報告期內，公司抓住商業(yè)地產在市場調控中的銷售機遇，實現商業(yè)物業(yè)銷售簽約額逾150億元;同時公司商業(yè)物業(yè)經營初具規(guī)模，全年共實現物業(yè)租賃、展覽服務、商場和酒店經營等收入超8億元。截至報告期末，公司已擁有廣州XX中心、廣州XX中環(huán)廣場、佛山XX水城、佛山XX洲際酒店、成都XX皇冠酒店、廣州XX世貿中心等大型商業(yè)體投入運營，實際運營面積超50萬平方米，為實現公司住宅開發(fā)與商業(yè)地產運營雙輪驅動奠定了堅實的基礎。
(6)品牌價值持續(xù)提升，鞏固行業(yè)龍頭地位。2011年，公司積極投身保障房建設，注重同客戶、股東、員工、合作伙伴等利益相關方共同成長，切實履行央企社會責任，贏得了社會的好評，“XX地產”品牌價值大幅提升至184.59億元，較上年度增長34.85%，蟬聯房地產行業(yè)領導公司品牌。同時，公司再度蟬聯滬深房地產上市公司綜合實力、財富創(chuàng)造能力、投資價值TOP10第二名，榮獲“2011中國主板上市公司最佳董事會(50強)”等榮譽，進一步鞏固行業(yè)龍頭地位。
(7)建立長效激勵機制，完善治理結構。報告期內，公司啟動了股票期權激勵計劃，通過向部分董事、高級管理人員和核心管理、技術人才授予股票期權，進一步完善公司法人治理結構，建立健全公司長效激勵機制，幫助公司管理層平衡公司發(fā)展過程中的短期目標與長期目標，吸引和保留優(yōu)秀人才，激勵持續(xù)價值的創(chuàng)造，促進公司長期健康發(fā)展。
二、XX地產的財務狀況分析
償債能力分析
從圖和表中數據看出流動比率一直維持在2左右，是比較合理的。
由于是受大環(huán)境的限制，存貨可能較多，從而使速動資產較少，從速動比例從09年的0.74到11年6月的0.39，說明企業(yè)短期償債能力在逐漸減弱。到8月又有所回升，說明企業(yè)的發(fā)展勢頭還是比較好的。速動比率過低是與該行業(yè)的大環(huán)境有關系的。
資產負債率逐年上升，說明企業(yè)風險提高，但是適度的負債比率既能保證企業(yè)進行經營活動所需的資金，又能保證資金的安全性。
營運能力分析
存貨周轉率的快慢，不僅反映出企業(yè)采購、存儲、生產及銷售各環(huán)節(jié)管理工作狀況的好壞，而且對企業(yè)償債能力及獲利能力產生決定性的影響。一般來說存貨周轉率越高越好。存貨周轉率越高，說明其變現的速度越快，周轉額越大，資金占用水平越低。通過存貨分析，還有利于找出存貨管理存在的問題，盡可能降低資金占用水平。
盈利能力分析
由以上數據分析可以看出：XX公司盈利缺乏競爭性。將多元化、差異化作為長遠戰(zhàn)略的XX地產的主營業(yè)務成本率過高，在房地產這樣規(guī)模經營的行業(yè)中，希望保持差異化的高利潤率需要有更加高效的營銷系統(tǒng)、財務系統(tǒng)來保障其銷售利潤，XX地產需在營銷方面加大投資，從而找到擴大差異化渠道，取得高利潤率的目標。
二、XX地產未來發(fā)展展望
上半年快速推貨策略成效顯著，5-6月推貨量占比和前4月銷售完成度均名列前茅。1)公司抓住了3月以來銷售回暖而政策仍相對寬松的寶貴時間窗口，搶收成果豐厚?？紤]到下半年市場走勢未必不明朗，公司在年初就制定了上半年快速推貨的方針,推盤盡量提前。公司3月推貨量都即在100億以上，2季度計劃推貨量達300億，約占全年計劃的1/3，在龍頭中名列前茅，實際推貨可能更多。這也使公司在下半年的推貨上能夠更加靈活從容。2)隨著信貸邊際改善帶來的市場回暖，春節(jié)后的快銷策略收效明顯，前4月銷售完成度高。2月啟動“禧春”活動，加大推盤和促銷力度，僅在2月就認購近70億，簽約36億，遠超預期。3、4月銷售額也已接近萬科水平。截至4月，公司銷售額已達240億，占我們預測的銷售量的30%，為四家龍頭公司中最高。目前公司銷售狀況穩(wěn)定，新盤去化率基本維持在70%左右。繼剛需持續(xù)釋放后，部分改善性需求也開始啟動。公司較大的供貨量將使銷售彈性充分。
公司推盤量充足，銷售良好，業(yè)績鎖定度高，重申買入評級。公司上半年推盤集中，把握住了市場回暖的時間窗口，銷售彈性充分，維持銷售額800億的預測。維持對公司12-13年EPS1.42、1.85元的預測，對應PE為10X、8X，重申買入評級。
房地產分析報告 篇3
萬科無疑是房地產行業(yè)的領跑者。王石帶領一群善于思考的頭腦人物，
規(guī)范化，
專業(yè)化和透明化的管理模式，
以“尊重人”為核心的企業(yè)文化，
產業(yè)化標準化的產品戰(zhàn)略更使萬科的產品具有成本優(yōu)勢，
這都是萬科領跑的能量來源。資金是房地產企業(yè)的關鍵，
強大的融資能力和融資創(chuàng)新能力有效的支撐了萬科不斷發(fā)展壯大過程中的財務需求。但隨著萬科規(guī)模的不斷擴大，
過高的資產負債率讓萬科在業(yè)務開拓可能會出現難以掌控的問題。且面對其他競爭對手的高速擴張，
萬科將面臨新一輪的挑戰(zhàn)。
1987年香港鴻基地產以定向協(xié)議出讓方式取得中國第一塊土地使用權時，
這就標志著中國長期封閉的房地產市場。改革開放以來，
隨著社會主義市場經濟的發(fā)展，
20多年過去了，
我國的地產行業(yè)或者建筑業(yè)占GDP比重已將超過了百分之五，
實實在在的成為了國民經濟的支柱產業(yè)，
我們也逐漸肯定房地產行業(yè)的成績。但在房地產行業(yè)的快速發(fā)展中也出現了行業(yè)投資過大、房價上漲過快等問題，
為此國家自開始開對房地產行業(yè)進行宏觀調控，
陸續(xù)出臺一系列的政策和措施，
以實現市場的穩(wěn)定繁榮發(fā)展。
本文通過三條特色財務主線對萬科地產進行淺析，
其主旨在于理清萬科現存的財務，
并通過找出問題，
提出相關建議。三條主線分別為:一、萬科在財務上的成功之道;二、萬科將迎來的財務問題;三、萬科當前的融資環(huán)境。
萬科以其極高的存貨周轉率在短短的幾年內迅速占領市場，
發(fā)展壯大，
其規(guī)模已成為當今中國最大的房地產企業(yè)。在房地產行業(yè)中，
存貨的比重必然占總資產的大部分，
萬科地產也不例外，
通過研究近5年的財務數據發(fā)現，
存貨在流動資產和總資產的的占有率均高于60%，
但如此高的存貨占有比率，
萬科是如何在行業(yè)中保持較高的存貨周轉率的呢?以下選擇了同行業(yè)中不同目標完成度的代表性企業(yè)與萬科進行比較，
首先從存貨周轉率上進行比較分析。
根據最新行業(yè)財務指標數據顯示，
房地產行業(yè)的存貨周轉率有以下幾個分界值:0.3、0.1、1.4、2.6、6.4分別對應較差值、較低值、平均值、良好值、優(yōu)秀值，
從圖表上可以得出，
萬科在同行業(yè)中基本上高于平均值的50%，
并且歷年在龍頭競爭對手中也保持著數一數二的地位，
依據存貨周轉率(次數)=銷貨成本÷平均存貨余額的公式，
結合萬科近五年的財務報表發(fā)現，
萬科的平均存貨余額明顯低于同行業(yè)80%以上企業(yè)。
萬科的存貨量由的664億增加到的2083億，
增幅達3倍之多，
同時，
全部上市的房地產企業(yè)的20存貨總量高達2.47萬億，
以此相對應的是，
存貨周轉率的下降，
從圖1來看，
五個企業(yè)的存貨周轉率都程下降的趨勢，
對應存貨消化能力的下降，
房地產企業(yè)面臨的財務風險增大。萬科在今年制定“多賣房，
少拿地，
現金為王”的銷售策略來進一步加速存貨的消化能力，
對此，
我們通過存貨銷售期來看萬科對存貨的控制。
五個企業(yè)的存貨銷售期都有增加的趨勢，
但萬科相對于其他四個企業(yè)來說，
銷售期較短，
比較穩(wěn)定。從萬科的管理來看，
主要有兩個方面的過人之處。一、萬科產品標準化的產品戰(zhàn)略緊密相連，
行業(yè)內著名的“大量拿地，
快速開工，
以標準化、規(guī)模化取勝”，
讓造房子想造汽車那樣，
從生產到銷售，
讓產品迅速占領市場。索尼，
惠普等這些都成為了萬科的學習對象，
對于這種跨行業(yè)的學習，
使萬科在房地產行業(yè)中保持自己的特色。
萬科在客戶關系管理上注重加強物業(yè)管理能力，
在住房中配套高質量的'物業(yè)管理，
產品的設計能超越客戶的期望。把客戶的滿意度來改進企業(yè)的服務戰(zhàn)略，
是大多數房產的宗旨，
但萬科能在客戶的期望上進一步的超越，
對于這種企業(yè)帶給客戶的期望，
讓客戶成為了萬科銷售的王牌。
(一)萬科不斷上升的資產負債率。
當前，
我國房地產企業(yè)的資產負債率大幅上升，
幾乎國內一線地產商都有極高的資產負債率。事實上，
房地產行業(yè)正面臨資金鏈收緊的問題，
很多房企都選擇降價促銷。顯然，
萬科的高速擴張也為其帶來極高的負債率。財務報表顯示，
萬科年的2962億資產規(guī)模中，
就有2284億來自負債。
五個企業(yè)的資產負債率基本呈逐年上升的趨勢，
根據相關數據顯示，
2011年136家房地產開發(fā)企業(yè)平均資產負債率為62.57%。萬科2011年的資產負債率達78%，
屬于中等偏高水平。 “萬科堅持資產負債不超過60%”這是在幾年前萬科的負債情況，
但從數據看來，
不但萬科且同屬一流企業(yè)的負債也出現了上升的趨勢。
我們通過風險和機遇來分析萬科的高負債率。從風險來看，
潘石屹曾經說過“高負債對房地產企業(yè)來說非?？膳?，
這會讓企業(yè)面臨政策風險和市場風險時容易遭遇危機?，F金流太少也會令企業(yè)在投資機會出現時，
無力出手?！?過高的資產負債率意味著企業(yè)債務負擔嚴重，
財務壓力和財務風險的增大。讓企業(yè)在應付債務的同時缺乏足夠的資金去擴展其他業(yè)務。
從機遇來看，
有經濟學家說過，
只有把資產在泡沫中快速放大。房地產是一個選擇，
雖然風險很大。但這不失為一個能讓企業(yè)成為變異基因的“巨人”的機會。高負債在某種程度就像人超越了自身條件的限制，
超限運行，
長時間的情況下必將出現異常后果。然而房地產是一個選擇，
雖然風險很大。但這不失為一個能讓企業(yè)成為變異基因的“巨人”的機會。
萬科在前幾年都通過迅速的兼并來擴大規(guī)模，
至今，
萬科收購的企業(yè)達上百家。在高負債下，
萬科與同行業(yè)同樣面臨新的機遇和風險，
這也許是房地產行業(yè)新的冬眠期的資金儲蓄期。
從負債結構分析萬科的負債時，
發(fā)現負債中預收賬款占負債的比重大約有50%。在企業(yè)償還負債中，
預收賬款大部分都是預收了客戶預付的購房款，
到房子建成后，
房產企業(yè)只需要把房子交給客戶，
而并不需要用真金白銀去還債。而且，
很大程度上，
企業(yè)的預收賬款在未來的期間都可以確定為營業(yè)收入。預收賬款越多，
說明公司越能力越大，
20到2011年不斷上升的高額的預收賬款，
也說明了萬科對于購房者的資金占用能力較高。
據中國上市企業(yè)上百強發(fā)布報告，
2011年，
中國房地產行業(yè)經歷史上最嚴厲的調控，
我國房地產市場進入深度調整期，
市場不確定性因素增強，
伴隨著行業(yè)競爭程度的上升、融資渠道的從緊、庫存壓力的增加，
來自不同層面的風險正考驗著上市房地產企業(yè)的生存發(fā)展能力。房地產里的大企業(yè)相對容易獲取銀行的青睞，
但是很多企業(yè)如萬科等都一直在擴展融資渠道，
如利用信托的融資方式。資金無疑是房地產企業(yè)開拓市場的一個重要的要素，
巨額的融資也是房地產行業(yè)突出的特點。
2012年5月11日在萬科召開的股東大會上，
萬科具有強大的融資能力和融資創(chuàng)新能力，
采取對融資適度從緊的穩(wěn)健的財務政策。且融資多元化，
與實力較強的投資公司合作，
這不但令萬科的綜合實力增強，
而且提高了萬科抗風險的能力。另外，
萬科的融資規(guī)模不斷的擴大有賴于其自身的優(yōu)勢條件:對股東利益的創(chuàng)造和保護，
融資運作中對于股份制和公眾公司的深刻理解和具體契合，
不斷提升適應于增長的組織能力。在具有強大的融資能力下，
如何有效的運用資金，
讓其創(chuàng)造更多的利潤，
有效投資并保持穩(wěn)健，
以透明化運作強化資本。
我們利用每股收益的杜邦分析來看萬科在有效利用融資資金的優(yōu)勢。與其他四個企業(yè)相比較(圖5)，
萬科的每股收益呈逐年上升的趨勢，
2011年相比增幅達50%。根據每股收益=每股凈資產*凈資產收益率。通過圖6，
可以看到20的每股凈資產與凈資產收益率有所下跌，
這也導致了每股收益在年下跌的原因，
隨著金融環(huán)境的好轉，
每股凈資產與凈資產收益率逐年上升，
盈利能力不斷上升，
投資者得到回報，
萬科較高的存貨周轉率使得其銷售期較短，
比其他企業(yè)更具競爭了，
但是隨著規(guī)模的不斷擴大，
負債和高存貨量在一定程度上成為企業(yè)發(fā)展的負擔，
加之萬科在通過并購擴張模式中，
導致企業(yè)枝葉過多。近期，
社會上關于萬科房產質量的問題也比較多，
加之高管人員的流失，
王石說，
萬科會為了質量淪為老二，
這句話一定程度上是反映萬科追求高質量的外在體現，
另一方面，
難道不是也反映萬科在高速發(fā)展中遇到問題，
需要進一步解決嗎?
破山中賊容易，
破心中賊難，
企業(yè)要取得巨大的成就，
必須不斷的超越自我，
突破現在的界限。滄海橫流，
方顯英雄本色。越是經濟寒冬，
領跑者越需要沉著應對，
備足糧草和棉衣，
團結更多的盟友.等待新的市場機會。
房地產分析報告 篇4
從宏觀經濟上看，中國人均GDP超過7000美元，長期內房地產業(yè)正處于快速發(fā)展的起步階段。
居民的消費能力大大提高，消費結構也會變化，這種消費結構的變化主要體現在居民對汽車
和住宅這類代表著資產和財富的商品需求的快速增長上。
中國宏觀經濟正處于快速增長階段，房地產投資在其中起著重要的貢獻作用，國外經濟發(fā)展歷
程也證明，國民經濟中房地產業(yè)的貢獻是必需的而且是穩(wěn)定的。
國家的宏觀調控政策使房地產行業(yè)外部環(huán)境發(fā)生變化，貨幣的緊縮使得企業(yè)不得不承擔巨大的資金壓
力，開發(fā)企業(yè)將比以往更加注重融資能力。
在資金壓力及金融風險下，很有可能會出現新的融資渠道，房地產企業(yè)的融資手段會呈現出多樣化和專業(yè)化。
由此融資能力所帶來的強弱分化將使行業(yè)整合進一步展開，各種資源向營運效率較高的企業(yè)集中。
目前中國房地產處于行業(yè)快速發(fā)展階段，短期內由于新政策影響，市場不可避免出現調整。
在土地、資金、市場觀望的壓力之下，行業(yè)內部不斷調整和變革，市場將會更加規(guī)范，遠期來看市場擁有穩(wěn)定的需求。
流動資產:
貨幣資金 44,365,409,795.23 52,291,542,055.49
應收賬款 3,078,969,781.37 1,886,548,523.49
預付賬款 28,653,665,102.61 33,373,611,935.08
其他應收款 34,815,317,241.41 20,057,921,836.24
存貨 331,133,223,278.99 255,164,112,985.07
流動資產合計 442,046,585,199.61 362,773,737,335.37
非流動資產:
可供出售金融資產 2,466,185,867.93 4,763,600.00
長期股權投資 10,637,485,708.34 7,040,306,464.29
投資性房地產 11,710,476,284.30 2,375,228,355.79
固定資產 2,129,767,863.36 1,612,257,202.22
在建工程 913,666,777.10 1,051,118,825.93
無形資產 430,074,183.12 426,846,899.52
商譽 201,689,835.80 201,689,835.80
長期待攤費用 63,510,505.21 42,316,652.03
遞延所得稅資產 3,525,262,051.95 3,054,857,904.42
其他非流動資產 5,080,619,213.82 218,492,000.00
非流動資產合計: 37,158,738,290.93 16,027,877,740.00
資產總計 479,205,323,490.54 378,801,615,075.37
流動負債:
短期借款 5,102,514,631.14 9,932,400,240.50
交易性金融負債 11,686,986.02 25,761,017.27
應付票據 14,783,899,946.37 4,977,131,435.22
應付賬款 63,958,459,138.78 44,860,995,716.97
預收款項 155,518,071,436.35 131,023,977,530.61
應付職工薪酬 2,451,674,436.71 2,177,748,944.37
應交稅費 4,578,205,233.59 4,515,588,914.24
應付利息 291,243,561.80 649,687,938.74
其他應付款 54,704,285,269.26 36,045,315,768.94
一年內到期的非流動負債 27,521,791,569.90 25,624,959,204.23
流動負債合計 328,921,832,209.92 259,833,566,711.09
非流動負債:
長期借款 36,683,128,420.08 36,036,070,366.26
預計負債 46,876,821.15 44,292,267.15
其他非流動負債 2,955,020.85 15,677,985.06
遞延所得稅負債 672,715,687.44 733,812,757.71
非流動負債合計 44,844,067,881.99 36,829,853,376.18
負債合計 373,765,900,091.91 296,663,420,087.27
所有者權益:
股本 11,014,968,919.00 10,995,553,118.00
資本公積 8,532,222,933.57 8,683,860,667.82
盈余公積 20,135,409,720.24 17,017,051,382.39
未分配利潤 36,706,888,864.08 26,688,098,566.77
外幣報表折算差額 506,492,902.81 440,990,190.32
歸屬于母公司所有者權益 76,895,983,339.70 63,825,553,925.30
少數股東權益 28,543,440,058.93 18,312,641,062.80
所有者權益合計 105,439,423,398.63 82,138,194,988.10
負債及所有者權益總計 479,205,323,490.54 378,801,615,075.37
流動資產：
貨幣資金 44,365,409,795.23 52,291,542,055.49 -7,926,132,260.26 -15.16 -2.09
應收賬款 3,078,969,781.37 1,886,548,523.49 1,192,421,257.88 63.21 0.31
預付賬款 28,653,665,102.61 33,373,611,935.08 -4,719,946,832.47 -14.14 -1.25
其他應收款 34,815,317,241.41 20,057,921,836.24 14,757,395,405.17 73.57 3.90
存貨 331,133,223,278.99 255,164,112,985.07 75,969,110,293.92 29.77 20.06
流動資產合計 442,046,585,199.61 362,773,737,335.37 79,272,847,864.24 21.85 20.93
非流動資產：
可供出售金融資產 2,466,185,867.93 4,763,600.00 2,461,422,267.93 51,671.47 0.65
長期股權投資 10,637,485,708.34 7,040,306,464.29 3,597,179,244.05 51.09 0.95
投資性房地產 11,710,476,284.30 2,375,228,355.79 9,335,247,928.51 393.03 2.46
固定資產 2,129,767,863.36 1,612,257,202.22 517,510,661.14 32.10 0.14
在建工程 913,666,777.10 1,051,118,825.93 -137,452,048.83 -13.08 -0.04
無形資產 430,074,183.12 426,846,899.52 3,227,283.60 0.76 0.00
商譽 201,689,835.80 201,689,835.80 0.00 0.00 0.00
長期待攤費用 63,510,505.21 42,316,652.03 21,193,853.18 50.08 0.01
遞延所得稅資產 3,525,262,051.95 3,054,857,904.42 470,404,147.53 15.40 0.12
其他非流動資產 5,080,619,213.82 218,492,000.00 4,862,127,213.82 2,225.31 1.28
非流動資產合計： 37,158,738,290.93 16,027,877,740.00 21,130,860,550.93 131.84 5.58
資產總計 479,205,323,490.54 378,801,615,075.37 100,403,708,415.17 26.51 26.51
流動負債：
短期借款 5,102,514,631.14 9,932,400,240.50 -4,829,885,609.36 -48.63 -1.28
交易性金融負債 11,686,986.02 25,761,017.27 -14,074,031.25 -54.63 0.00
應付票據 14,783,899,946.37 4,977,131,435.22 9,806,768,511.15 197.04 2.59
應付賬款 63,958,459,138.78 44,860,995,716.97 19,097,463,421.81 42.57 5.04
預收款項 155,518,071,436.35 131,023,977,530.61 24,494,093,905.74 18.69 6.47
應付職工薪酬 2,451,674,436.71 2,177,748,944.37 273,925,492.34 12.58 0.07
應交稅費 4,578,205,233.59 4,515,588,914.24 62,616,319.35 1.39 0.02
應付利息 291,243,561.80 649,687,938.74 -358,444,376.94 -55.17 -0.09
其他應付款 54,704,285,269.26 36,045,315,768.94 18,658,969,500.32 51.77 4.93
一年內到期的非流動負債 27,521,791,569.90 25,624,959,204.23 1,896,832,365.67 7.40 0.50
流動負債合計 328,921,832,209.92 259,833,566,711.09 69,088,265,498.83 26.59 18.24
非流動負債：
長期借款 36,683,128,420.08 36,036,070,366.26 647,058,053.82 1.80 0.17
應付債券 7,398,391,932.47 7,398,391,932.47 1.95
預計負債 46,876,821.15 44,292,267.15 2,584,554.00 5.84 0.00
其他非流動負債 2,955,020.85 15,677,985.06 -12,722,964.21 -81.15 0.00
遞延所得稅負債 672,715,687.44 733,812,757.71 -61,097,070.27 -8.33 -0.02
非流動負債合計 44,844,067,881.99 36,829,853,376.18 8,014,214,505.81 21.76 2.12
負債合計 373,765,900,091.91 296,663,420,087.27 77,102,480,004.64 25.99 20.35
所有者權益：
股本 11,014,968,919.00 10,995,553,118.00 19,415,801.00 0.18 0.01
資本公積 8,532,222,933.57 8,683,860,667.82 -151,637,734.25 -1.75 -0.04
盈余公積 20,135,409,720.24 17,017,051,382.39 3,118,358,337.85 18.32 0.82
未分配利潤 36,706,888,864.08 26,688,098,566.77 10,018,790,297.31 37.54 2.64
外幣報表折算差額 506,492,902.81 440,990,190.32 65,502,712.49 14.85 0.02
歸屬于母公司所有者權益 76,895,983,339.70 63,825,553,925.30 13,070,429,414.40 20.48 3.45
少數股東權益 28,543,440,058.93 18,312,641,062.80 10,230,798,996.13 55.87 2.70
所有者權益合計 105,439,423,398.63 82,138,194,988.10 23,301,228,410.53 28.37 6.15
負債及所有者權益總計 479,205,323,490.54 378,801,615,075.37 100,403,708,415.17 26.51 26.51
表2-2分析：
該公司總資產本期增加100403708415.17元，增長幅度為26.51%，說明萬科地產本年資產規(guī)模有了較大幅度的增長。
進一步分析可以發(fā)現：
(1)流動資產本期增加79272847864.24元，增長的幅度為21.85%，使總資產規(guī)模增長了20.93%。
非流動資產本期增加了21130860550.93元，增長的幅度為131.84%，使得總資產規(guī)模增加了5.58%，
兩者合計使得總資產增加了100403708415.17元，增長幅度為26.51%。
(2)本期總資產的增長主要還是體現在了流動資產的增長上。
如果僅從這一變化來看，該公司資產的流動性有所增強。
盡管流動資產的各項目都有不同程度的變動，但其增長主要體現在這些方面：一、存貨的大幅度增長。
存貨本期增加75969110273.92元，增長幅度為29.77%，對總資產的影響為20.06%。
從數據中顯示，萬科地產存貨方面在建開發(fā)產品1886.8億元，占比56.98%，原因是公司規(guī)模擴大，獲取資源增加。
二、其他應收款的增加。
其他應收款本期增加了14757395405.17元，變動幅度為73.57%對總資產的影響為3.90%，
房地產分析報告 篇5
房地產企業(yè)的財務分析報告范例
作為處于龍頭地位的企業(yè)可以接觸到信譽較好的次級承包商，獲得較好的地塊，購買建材時具有更強的議價能力，較強的融資能力和融資渠道等優(yōu)勢采用最近一期數據計量，反應企業(yè)整體規(guī)模采用最近一期數據計量，反應企業(yè)業(yè)務規(guī)模住宅房地產企業(yè)采取預售模式，其預售房款必須先計入預收賬款中，待房屋竣工結算后才能確認收入。因為預售和確認收入之間的時滯，房地產企業(yè)往往有較大規(guī)模的預收賬款，且相當部分計入次年的營業(yè)收入中，這就決定了當年的預收賬款對于次年的業(yè)績具有鎖定作用。預收賬款在很大程度上反映了當年的銷售情況，同時也是次年營業(yè)收入的重要組成部分。
反應成本控制能力。具有較高GM的企業(yè)往往自身管理水平好，對供應商的議價能力強，從而可以在良好的經濟環(huán)境中獲得更大的收益，在不利經濟環(huán)境中抵抗更大的風險。
從資產方面反映了企業(yè)的盈利能力，同時是衡量企業(yè)競爭實力和發(fā)展能力的重要指標。
土地儲備政策是非常重要的考慮因素，它包括土地儲備規(guī)模和資金運用能力兩方面。由于土地成本占到建筑總成本的25%到40%，一個企業(yè)的土地儲備政策是未來收益的重要決定因素，尤其是在經濟的下行周期，錯誤的儲備政策可能導致公司承受更大的壓力甚至陷入困境。該指標可以反應企業(yè)對土地存貨的管理水平，存貨周轉速度越快，企業(yè)的變現能力越強。反應資產總額的周轉速度。周轉率越大，銷售能力越強。
合理的債務結構和債務分布有利于企業(yè)保持良好的流動性和穩(wěn)定的信用品質。尤其是在經濟低迷時，債務杠桿會限制財務的靈活性，反應企業(yè)的抗壓能力。
反應企業(yè)全部總資產中有多大比重是通過借貸獲取的。
反應企業(yè)負債的資本化程度，企業(yè)負債的資本化成都越低，長期償債壓力越小反應企業(yè)的盈利對于付息債務綜合的償還能力企業(yè)當年的銷售回款，在房屋竣工之前計入預收賬款，成為流動負債的一部分，而這部分預收賬款實際上是不需要償還的。剔除預收賬款后的資產負債率更為真實。
三年平均值可以部分抵消年度之間的市場波動，使得數據更能反映行業(yè)的周期變化。同時需要考慮最近一期數據的情況。較小的凈負債率可以增加企業(yè)的財務彈性，同時增強其在復雜環(huán)境中經營的主動性和回旋余地反映了企業(yè)經營活動對于短期債務的覆蓋能力。
住宅市場是一系列的區(qū)域市場而非真正意義上的全國性市場，地域多元化、產品結構多層次化和價格多樣化有助于降低企業(yè)的整體風險，充足廉價的.土地儲備大大提升了企業(yè)擴大規(guī)模的潛力。
主要是指在核心市場的市場份額排名靠前。市場占有率高的企業(yè)收入規(guī)模較大，資金鏈斷裂的可能性相對較小，抗風險能力較強。考慮已建項目、在建項目及土地儲備的地域分布。區(qū)域多元化后一方面可以抵御局部風險，但另一方面對管理能力的挑戰(zhàn)增加。主要是分散政策風險。住宅產品包括：經濟適用房+限價房+普通住宅+高等住宅等，各產品的政策不一樣。主要考慮:
(1) 土地的價格;
(2)土地款的繳納情況;
(3)土地的位置及周邊未來發(fā)展情況;
(4)土地的開發(fā)時間及周期;
(5)當前房地產的價格及市場的趨勢。
不同類型房地產企業(yè)的政策風險不同，不同地域的政策風險不同。
擁有國家或地方政府背景的企業(yè)，更容易獲得各種優(yōu)惠政策，而業(yè)務的運營發(fā)展也會受益于政府支持，在面臨經濟的不確定性因素時，更容易得到政府救助;實際控制人實力雄厚的企業(yè)，其股東給予的包括資金或是管理方面的支持都優(yōu)于一般企業(yè)，因此企業(yè)的抗風險能力更強。
(1)企業(yè)內部的法人治理結構、內部控制、股權激勵、管理層經驗和知識水平、關聯交易及全有權結構等;
(2)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略：企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展方向、市場定位、規(guī)模擴張速度、產品結構調整等。
可使用的銀行授信規(guī)模，未來是否有使用授信的可能新以及其對企業(yè)經營的支持及債務的保障程度。
總債務=短期借款+應付票據+應付短期融資券+一年內到期的非流動負債+應付債券總資本=總債務+母公司股權權益+少數股東權益平均資產總額=(期初資產總額+期末資產總額)/2EBIT=稅前利潤+利息支出-非經常損益EBITDA=EBIT+折舊+攤銷
存貨周轉率=營業(yè)收入/平均資產總額資產負債率=負債總額/資產總額
毛利率=(營業(yè)收入-營業(yè)成本) / 營業(yè)收入總資產收益率=EBIT/平均資產總額總資本化率=總債務 / 總資本
剔除預收賬款后的資產負債率=(負債總額-預收賬款) / (資產總額-預收賬款)
房地產分析報告 篇6
流動資產比例很高，資產的變現能力較強，流動資產中現金比例也較高，說明短期償債能力較強。在資產中存貨的比例最大。資產總額增長說明萬科還在不斷擴大規(guī)模，庫存現金也有所下降說明資產變現能力減弱。
萬科擁有巨大的存貨量，這既是未來發(fā)展的保障，又是萬科風險的主要來源。而存貨的大量積存主要受國家地產調控政策的影響，也是房地產開發(fā)企業(yè)最大的風險因素。建議萬科應近一步優(yōu)化存貨結構，適度控制好存貨數量，并采取一定的促銷手段，為企業(yè)籌措資金。
存貨激增的同時，短期負債也出現大幅上升。持有的現金及現金等價物不斷增加，保證了企業(yè)的支付能力。應付賬款增加是由于工程量的增加。
一年內到期的非流動負債大幅上升，說明萬科近期的還款壓力很大。一般認為流動比率應在2：1以上，萬科房地產的流動比率降低，說明其短期償債能力降低。速動比率保持比較穩(wěn)定，說明公司受房地產市場調控的影響較小。一般認為，資產負債率的適宜水平是40%～60%。資產負債率較高。股東權益比率較低，也說明公司償債能力較差。
公司利息保障倍數下降，說明萬科的長期償債能力在減弱。由圖可知最近幾年萬科銷售收入和凈利潤快速穩(wěn)定增長。盡管業(yè)績增長勢頭強勁，20受國家政策調控的影響，盈利能力開始減弱，年銷售增長率為41.5%，凈利潤增長率為31.2%,凈利潤增速小于銷售收入。
同時2011年的銷售毛利率為39.78%，比上年下降0.9個百分點;銷售凈利率為16.16%，比上年下降了1.27個百分點，主要因為市場景氣度下滑，企業(yè)打折促銷行為增加。凈資產收益率和股本回報率逐漸上升，說明萬科房地產獲利能力升高，獲得的利潤較高。
的經營活動現金流入比增加了53%，可以說經營活動現金流入增長非常迅速，企業(yè)在經營活動中創(chuàng)造現金能力大大增強，經營活動現金流入作為企業(yè)主要資金來源，增強了企業(yè)自身“造血”功能，企業(yè)具有較強的償債能力和支付能力，增強了風險抵抗能力，有利于企業(yè)穩(wěn)定和可持續(xù)發(fā)展經營活動現金凈流量減少的主要原因是購買商品、接受勞務支付的現金流量增加
20購買商品、接受勞務支付的現金流量比20增加了92%，但現金流入與年相比還是大幅增加的，現金流入比較充裕，總體看來，萬科發(fā)展勢頭良好。
杜邦分析法，又稱杜邦財務分析體系，簡稱杜邦體系，是利用各主要財務比率
指標間的內在聯系，對企業(yè)財務狀況及經濟利益進行綜合系統(tǒng)分析評價的方法。該體系以凈資產收益率為龍頭，以資產凈利率和權益乘數為核心，重點揭示企業(yè)獲利能力，資產投資收益能力及權益乘數對凈資產收益率的影響，以及各相關指標間的相互影響作用關系。
(1)凈資產收益率是一個綜合性很強的與公司財務管理目標相關性最大的'指標，而凈資產收益率由公司的銷售凈利率、總資產周轉率和權益乘數所決定。從上面數據可以看出萬科房地產的凈資產收益率較高，而且從-的增幅較大，說明了企業(yè)的財務風險小。
(2)權益乘數主要受資產負債率影響。負債比率越大，權益乘數越高，說明企業(yè)有較高的負債程度，給企業(yè)帶來較多地杠桿利益，同時也給企業(yè)帶來了較多地風險。該公司權益乘數大，說明萬科地產的負債程度較高，企業(yè)風險較大。
(3)銷售凈利率反映了企業(yè)利潤總額與銷售收入的關系，從這個意義上看提高銷售凈利率是提高企業(yè)盈利能力的關鍵所在。萬科房地產的銷售凈利率在這兩年間有所提升，說明了該企業(yè)的盈利能力有所提升。
房地產分析報告 篇7
1988年12月 公司公開向社會發(fā)行股票2,800萬 股，集資人民幣2,800萬元
-12-31 持有人名稱 華潤股份有限公司 南方績優(yōu)成長股票型證券投資基金 CLSA LIMITED 劉元生 中國人壽保險股份有限公司-分紅-個人分 紅-005L-FH002深 南方高增長股票型開放式證券投資基金 UBS AG 上海南都偉峰投資管理有限公司 TOYO SECURITIES ASIA LIMITED-A/C CLIENT. 易方達平穩(wěn)增長證券投資基金 持股比例(%) 14.54 2.53 1.76 1.34 1.29 1.2 1.15 1.14 1.08 1.06 持股數量(萬股) 63,550.35 11,071.86 7,683.09 5,844.63 5,634.23 5,250.12 5,012.37 5,000.00 4,730.52 4,635.21 股本性質 A股流通股 A股流通股 B股流通股 A股流通股 A股流通股 A股流通股 A股流通股 流通受限股份 B股流通股 A股流通股
人員類型 董事會成員 姓名 王石 蔣偉 王石 郁亮 李家暉 徐林倩麗 監(jiān)事會成員 丁福源 丁福源 方明 張力 公司管理人員 郁亮 徐洪舸 許洪舸 王文金 職務 董事長 董事 董事 董事 獨立董事 獨立董事 監(jiān)事會主席 監(jiān)事 監(jiān)事 職工監(jiān)事 總經理 副總經理 副總經理 財務負責人 持股數(股) 942,024.00 任職日期 1988-5-1 -4-29 1994-5-24 2005-4-29 2005-4-29 2005-4-29 -4-15 1994-5-24 2005-12-1 -4-15 -2-15 2005-7-28 2005-7-28 -3-12 離職日期 -4-1 2008-4-1 2008-4-1 2008-4-1 2008-4-1 2008-4-1 2008-4-1 2008-4-1 2008-4-1 2008-4-1 2008-4-1 2008-4-1 2008-4-1 2008-4-1
關聯方 萬科是一艘龐大的航母,其關聯公司 有134個.其中受其控制的企業(yè)有120家, 合營企業(yè)4家,聯營企業(yè)9家,還包括其實 際控制的中國華潤總公司.關聯公司名單 ,無重大關聯交易. 截止至20,萬科為17個企業(yè)(15個為 關聯企業(yè)),共累計擔保達3,514,590,000 元.
房地產行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，具有投 資大、風險高、周期久、供應鏈長、地域性強 的特點。 國內房地產開發(fā)的資金來源幾乎60-80%依賴銀 行貸款，近來國務院和央行出臺了一系列宏觀 調控政策，壓縮投資，抽緊銀根。 央行銀根緊縮無異于扼住了目前我國房地產業(yè) 的主動脈，如何開辟新的融資方式，建立新的 融資平臺，已成為眾多房地產商性命攸關的頭 等大事。
房地產分析報告 篇8
房地產市場分析報告：
房地產市場調查與分析工作的最終成果，是房地產市場分析報告。房地產市場分析報告應該結合市場分析的目的與用途，有針對性、有重點的撰寫。市場分析報告通常由以下幾部分內容組成。
（1）地區(qū)經濟分析。該部分主要研究地區(qū)經濟環(huán)境，通常分為兩個部分：一是地區(qū)經濟的基本趨勢分析；二是地區(qū)基礎產業(yè)和新興戰(zhàn)略產業(yè)的發(fā)展趨勢分析。
（2）區(qū)位分析。該部分是開發(fā)地點多種用途比較分析，是為一塊土地選擇用途，即該地點的用途分析。
（3）市場概況分析。該部分是對地區(qū)房地產發(fā)展概況的分析，預測本地區(qū)房地產各類市場總的未來趨勢，并把項目及其所在的專業(yè)市場放在整個地區(qū)經濟中，考察它們的地位和狀況，分析人口、公共政策、經濟、法律是否支持該項目。
（4）市場供求分析。市場供求分析需要進行兩個方面的分析，一是分析市場中各子市場的供需關系，求出各子市場的供需缺口；二是將供需缺口的子市場確定為目標子市場，具體求出目標子市場供需缺口量（即未滿足的需求量）。
（5）項目競爭分析。該部分內容主要是將目標項目與其競爭項目進行對比分析，估計其市場占有率（市場份額）。
（6）營銷建議。該部分是在競爭分析的基礎上，通過SWOT分析，找出目標項目的競爭優(yōu)勢，提出強化目標項目競爭優(yōu)勢、弱化其劣勢的措施，進行項目規(guī)劃設計和產品功能定位。
（7）售價和租金預測。
（8）吸納量計劃預測。
（9）回報率預測。市場研究報告中也需要對目標項目的經濟特性進行簡要分析判斷。
（10）敏感性分析。該部分要測定關鍵參數的敏感性，確定分析結果適用的范圍，反映市場分析面對的不確定性。
房地產分析報告 篇9
從宏觀經濟上看，中國人均GDP超過7000美元，長期內房地產業(yè)正處于快速發(fā)展的起步階段。居民的消費能力大大提高，消費結構也會變化，這種消費結構的變化主要體現在居民對汽車和住宅這類代表著資產和財富的商品需求的快速增長上。中國宏觀經濟正處于快速增長階段，房地產投資在其中起著重要的貢獻作用，國外經濟發(fā)展歷程也證明，國民經濟中房地產業(yè)的貢獻是必需的而且是穩(wěn)定的。
國家的宏觀調控政策使房地產行業(yè)外部環(huán)境發(fā)生變化，貨幣的緊縮使得企業(yè)不得不承擔巨大的資金壓力，開發(fā)企業(yè)將比以往更加注重融資能力。在資金壓力及金融風險下，很有可能會出現新的融資渠道，房地產企業(yè)的融資手段會呈現出多樣化和專業(yè)化。由此融資能力所帶來的強弱分化將使行業(yè)整合進一步展開，各種資源向營運效率較高的企業(yè)集中。
目前中國房地產處于行業(yè)快速發(fā)展階段，短期內由于新政策影響，市場不可避免出現調整。在土地、資金、市場觀望的壓力之下，行業(yè)內部不斷調整和變革，市場將會更加規(guī)范，遠期來看市場擁有穩(wěn)定的需求。
流動資產：
貨幣資金 44,365,409,795.23 52,291,542,055.49
應收賬款 3,078,969,781.37 1,886,548,523.49
預付賬款 28,653,665,102.61 33,373,611,935.08
其他應收款 34,815,317,241.41 20,057,921,836.24
存貨 331,133,223,278.99 255,164,112,985.07
流動資產合計 442,046,585,199.61 362,773,737,335.37
非流動資產：
可供出售金融資產 2,466,185,867.93 4,763,600.00
長期股權投資 10,637,485,708.34 7,040,306,464.29
投資性房地產 11,710,476,284.30 2,375,228,355.79
固定資產 2,129,767,863.36 1,612,257,202.22
在建工程 913,666,777.10 1,051,118,825.93
無形資產 430,074,183.12 426,846,899.52
商譽 201,689,835.80 201,689,835.80
長期待攤費用 63,510,505.21 42,316,652.03
遞延所得稅資產 3,525,262,051.95 3,054,857,904.42
其他非流動資產 5,080,619,213.82 218,492,000.00
非流動資產合計： 37,158,738,290.93 16,027,877,740.00
資產總計 479,205,323,490.54 378,801,615,075.37
流動負債：
短期借款 5,102,514,631.14 9,932,400,240.50
交易性金融負債 11,686,986.02 25,761,017.27
應付票據 14,783,899,946.37 4,977,131,435.22
應付賬款 63,958,459,138.78 44,860,995,716.97
預收款項 155,518,071,436.35 131,023,977,530.61
應付職工薪酬 2,451,674,436.71 2,177,748,944.37
應交稅費 4,578,205,233.59 4,515,588,914.24
應付利息 291,243,561.80 649,687,938.74
其他應付款 54,704,285,269.26 36,045,315,768.94
一年內到期的非流動負債 27,521,791,569.90 25,624,959,204.23
流動負債合計 328,921,832,209.92 259,833,566,711.09
非流動負債：
長期借款 36,683,128,420.08 36,036,070,366.26
預計負債 46,876,821.15 44,292,267.15
其他非流動負債 2,955,020.85 15,677,985.06
遞延所得稅負債 672,715,687.44 733,812,757.71
非流動負債合計 44,844,067,881.99 36,829,853,376.18
負債合計 373,765,900,091.91 296,663,420,087.27
所有者權益：
股本 11,014,968,919.00 10,995,553,118.00
資本公積 8,532,222,933.57 8,683,860,667.82
盈余公積 20,135,409,720.24 17,017,051,382.39
未分配利潤 36,706,888,864.08 26,688,098,566.77
外幣報表折算差額 506,492,902.81 440,990,190.32
歸屬于母公司所有者權益 76,895,983,339.70 63,825,553,925.30
少數股東權益 28,543,440,058.93 18,312,641,062.80
所有者權益合計 105,439,423,398.63 82,138,194,988.10
負債及所有者權益總計 479,205,323,490.54 378,801,615,075.37
房地產分析報告 篇10
從宏觀經濟上看，中國人均GDP超過7000美元，長期內房地產業(yè)正處于快速發(fā)展的起步階段。居民的消費能力大大提高，消費結構也會變化，這種消費結構的變化主要體現在居民對汽車和住宅這類代表著資產和財富的商品需求的快速增長上。中國宏觀經濟正處于快速增長階段，房地產投資在其中起著重要的貢獻作用，國外經濟發(fā)展歷程也證明，國民經濟中房地產業(yè)的貢獻是必需的而且是穩(wěn)定的。
國家的宏觀調控政策使房地產行業(yè)外部環(huán)境發(fā)生變化，貨幣的緊縮使得企業(yè)不得不承擔巨大的資金壓力，開發(fā)企業(yè)將比以往更加注重融資能力。在資金壓力及金融風險下，很有可能會出現新的融資渠道，房地產企業(yè)的融資手段會呈現出多樣化和專業(yè)化。由此融資能力所帶來的強弱分化將使行業(yè)整合進一步展開，各種資源向營運效率較高的企業(yè)集中。
目前中國房地產處于行業(yè)快速發(fā)展階段，短期內由于新政策影響，市場不可避免出現調整。在土地、資金、市場觀望的壓力之下，行業(yè)內部不斷調整和變革，市場將會更加規(guī)范，遠期來看市場擁有穩(wěn)定的需求。
流動資產：
貨幣資金 44,365,409,795.23 52,291,542,055.49
應收賬款 3,078,969,781.37 1,886,548,523.49
預付賬款 28,653,665,102.61 33,373,611,935.08
其他應收款 34,815,317,241.41 20,057,921,836.24
存貨 331,133,223,278.99 255,164,112,985.07
流動資產合計 442,046,585,199.61 362,773,737,335.37
非流動資產：
可供出售金融資產 2,466,185,867.93 4,763,600.00
長期股權投資 10,637,485,708.34 7,040,306,464.29
投資性房地產 11,710,476,284.30 2,375,228,355.79
固定資產 2,129,767,863.36 1,612,257,202.22
在建工程 913,666,777.10 1,051,118,825.93
無形資產 430,074,183.12 426,846,899.52
商譽 201,689,835.80 201,689,835.80
長期待攤費用 63,510,505.21 42,316,652.03
遞延所得稅資產 3,525,262,051.95 3,054,857,904.42
其他非流動資產 5,080,619,213.82 218,492,000.00
非流動資產合計： 37,158,738,290.93 16,027,877,740.00
資產總計 479,205,323,490.54 378,801,615,075.37
流動負債：
短期借款 5,102,514,631.14 9,932,400,240.50
交易性金融負債 11,686,986.02 25,761,017.27
應付票據 14,783,899,946.37 4,977,131,435.22
應付賬款 63,958,459,138.78 44,860,995,716.97
預收款項 155,518,071,436.35 131,023,977,530.61
應付職工薪酬 2,451,674,436.71 2,177,748,944.37
應交稅費 4,578,205,233.59 4,515,588,914.24
應付利息 291,243,561.80 649,687,938.74
其他應付款 54,704,285,269.26 36,045,315,768.94
一年內到期的非流動負債 27,521,791,569.90 25,624,959,204.23
流動負債合計 328,921,832,209.92 259,833,566,711.09
非流動負債：
長期借款 36,683,128,420.08 36,036,070,366.26
預計負債 46,876,821.15 44,292,267.15
其他非流動負債 2,955,020.85 15,677,985.06
遞延所得稅負債 672,715,687.44 733,812,757.71
非流動負債合計 44,844,067,881.99 36,829,853,376.18
負債合計 373,765,900,091.91 296,663,420,087.27
所有者權益：
股本 11,014,968,919.00 10,995,553,118.00
資本公積 8,532,222,933.57 8,683,860,667.82
盈余公積 20,135,409,720.24 17,017,051,382.39
未分配利潤 36,706,888,864.08 26,688,098,566.77
外幣報表折算差額 506,492,902.81 440,990,190.32
歸屬于母公司所有者權益 76,895,983,339.70 63,825,553,925.30
少數股東權益 28,543,440,058.93 18,312,641,062.80
所有者權益合計 105,439,423,398.63 82,138,194,988.10
負債及所有者權益總計 479,205,323,490.54 378,801,615,075.37
流動資產：
貨幣資金 44,365,409,795.23 52,291,542,055.49 -7,926,132,260.26 -15.16 -2.09
應收賬款 3,078,969,781.37 1,886,548,523.49 1,192,421,257.88 63.21 0.31
預付賬款 28,653,665,102.61 33,373,611,935.08 -4,719,946,832.47 -14.14 -1.25
其他應收款 34,815,317,241.41 20,057,921,836.24 14,757,395,405.17 73.57 3.90
存貨 331,133,223,278.99 255,164,112,985.07 75,969,110,293.92 29.77 20.06
流動資產合計 442,046,585,199.61 362,773,737,335.37 79,272,847,864.24 21.85 20.93
非流動資產：
可供出售金融資產 2,466,185,867.93 4,763,600.00 2,461,422,267.93 51,671.47 0.65
長期股權投資 10,637,485,708.34 7,040,306,464.29 3,597,179,244.05 51.09 0.95
投資性房地產 11,710,476,284.30 2,375,228,355.79 9,335,247,928.51 393.03 2.46
固定資產 2,129,767,863.36 1,612,257,202.22 517,510,661.14 32.10 0.14
在建工程 913,666,777.10 1,051,118,825.93 -137,452,048.83 -13.08 -0.04
無形資產 430,074,183.12 426,846,899.52 3,227,283.60 0.76 0.00
商譽 201,689,835.80 201,689,835.80 0.00 0.00 0.00
長期待攤費用 63,510,505.21 42,316,652.03 21,193,853.18 50.08 0.01
遞延所得稅資產 3,525,262,051.95 3,054,857,904.42 470,404,147.53 15.40 0.12
其他非流動資產 5,080,619,213.82 218,492,000.00 4,862,127,213.82 2,225.31 1.28
非流動資產合計： 37,158,738,290.93 16,027,877,740.00 21,130,860,550.93 131.84 5.58
資產總計 479,205,323,490.54 378,801,615,075.37 100,403,708,415.17 26.51 26.51
流動負債：
短期借款 5,102,514,631.14 9,932,400,240.50 -4,829,885,609.36 -48.63 -1.28
交易性金融負債 11,686,986.02 25,761,017.27 -14,074,031.25 -54.63 0.00
應付票據 14,783,899,946.37 4,977,131,435.22 9,806,768,511.15 197.04 2.59
應付賬款 63,958,459,138.78 44,860,995,716.97 19,097,463,421.81 42.57 5.04
預收款項 155,518,071,436.35 131,023,977,530.61 24,494,093,905.74 18.69 6.47
應付職工薪酬 2,451,674,436.71 2,177,748,944.37 273,925,492.34 12.58 0.07
應交稅費 4,578,205,233.59 4,515,588,914.24 62,616,319.35 1.39 0.02
應付利息 291,243,561.80 649,687,938.74 -358,444,376.94 -55.17 -0.09
其他應付款 54,704,285,269.26 36,045,315,768.94 18,658,969,500.32 51.77 4.93
一年內到期的非流動負債 27,521,791,569.90 25,624,959,204.23 1,896,832,365.67 7.40 0.50
流動負債合計 328,921,832,209.92 259,833,566,711.09 69,088,265,498.83 26.59 18.24
非流動負債：
長期借款 36,683,128,420.08 36,036,070,366.26 647,058,053.82 1.80 0.17
應付債券 7,398,391,932.47 7,398,391,932.47 1.95
預計負債 46,876,821.15 44,292,267.15 2,584,554.00 5.84 0.00
其他非流動負債 2,955,020.85 15,677,985.06 -12,722,964.21 -81.15 0.00
遞延所得稅負債 672,715,687.44 733,812,757.71 -61,097,070.27 -8.33 -0.02
非流動負債合計 44,844,067,881.99 36,829,853,376.18 8,014,214,505.81 21.76 2.12
負債合計 373,765,900,091.91 296,663,420,087.27 77,102,480,004.64 25.99 20.35
所有者權益：
股本 11,014,968,919.00 10,995,553,118.00 19,415,801.00 0.18 0.01
資本公積 8,532,222,933.57 8,683,860,667.82 -151,637,734.25 -1.75 -0.04
盈余公積 20,135,409,720.24 17,017,051,382.39 3,118,358,337.85 18.32 0.82
未分配利潤 36,706,888,864.08 26,688,098,566.77 10,018,790,297.31 37.54 2.64
外幣報表折算差額 506,492,902.81 440,990,190.32 65,502,712.49 14.85 0.02
歸屬于母公司所有者權益 76,895,983,339.70 63,825,553,925.30 13,070,429,414.40 20.48 3.45
少數股東權益 28,543,440,058.93 18,312,641,062.80 10,230,798,996.13 55.87 2.70
所有者權益合計 105,439,423,398.63 82,138,194,988.10 23,301,228,410.53 28.37 6.15
負債及所有者權益總計 479,205,323,490.54 378,801,615,075.37 100,403,708,415.17 26.51 26.51
表2-2分析：
該公司總資產本期增加100403708415.17元，增長幅度為26.51%，說明萬科地產本年資產規(guī)模有了較大幅度的增長。進一步分析可以發(fā)現：
(1)流動資產本期增加79272847864.24元，增長的幅度為21.85%，使總資產規(guī)模增長了20.93%。非流動資產本期增加了21130860550.93元，增長的幅度為131.84%，使得總資產規(guī)模增加了5.58%，兩者合計使得總資產增加了100403708415.17元，增長幅度為26.51%。
(2)本期總資產的增長主要還是體現在了流動資產的增長上。如果僅從這一變化來看，該公司資產的流動性有所增強。盡管流動資產的各項目都有不同程度的變動，但其增長主要體現在這些方面：一、存貨的大幅度增長。存貨本期增加75969110273.92元，增長幅度為29.77%，對總資產的影響為20.06%。從數據中顯示，萬科地產20存貨方面在建開發(fā)產品1886.8億元，占比56.98%，原因是公司規(guī)模擴大，獲取資源增加。二、其他應收款的增加。其他應收款本期增加了14757395405.17元，變動幅度為73.57%對總資產的影響為3.90%，根據資料可知公司的合作方往來增加，導致其他應收款的增加。三、貨幣資金的減少。貨幣資金本期減少了7926132260.26元，減少幅度為15.16%，對總額的影響為-2.09%。資料可知，由于增加了開工和獲取資源的增加導致了貨幣資金減少?？偟膩碚f，貨幣資金的減少幅度小于增加的幅度，使得流動資產總額是增長的。
由表2-2可知，該公司權益總額較之上年同期增長100403708415.17元，增加幅度為26.51%，說明萬科地產2014年權益總額有較大幅度的增長。
項目 2014年 年 2014年(%) 2013年(%) 變動情況(%)
流動資產：
貨幣資金 44,365,409,795.23 52,291,542,055.49 9.26 13.80 -4.55
應收賬款 3,078,969,781.37 1,886,548,523.49 0.64 0.50 0.14
預付賬款 28,653,665,102.61 33,373,611,935.08 5.98 8.81 -2.83
其他應收款 34,815,317,241.41 20,057,921,836.24 7.27 5.30 1.97
存貨 331,133,223,278.99 255,164,112,985.07 69.10 67.36 1.74
流動資產合計 442,046,585,199.61 362,773,737,335.37 92.25 95.77 -3.52
非流動資產：
可供出售金融資產 2,466,185,867.93 4,763,600.00 0.51 0.00 0.51
長期股權投資 10,637,485,708.34 7,040,306,464.29 2.22 1.86 0.36
投資性房地產 11,710,476,284.30 2,375,228,355.79 2.44 0.63 1.82
固定資產 2,129,767,863.36 1,612,257,202.22 0.44 0.43 0.02
在建工程 913,666,777.10 1,051,118,825.93 0.19 0.28 -0.09
無形資產 430,074,183.12 426,846,899.52 0.09 0.11 -0.02
商譽 201,689,835.80 201,689,835.80 0.04 0.05 -0.01
長期待攤費用 63,510,505.21 42,316,652.03 0.01 0.01 0.00
遞延所得稅資產 3,525,262,051.95 3,054,857,904.42 0.74 0.81 -0.07
其他非流動資產 5,080,619,213.82 218,492,000.00 1.06 0.06 1.00
非流動資產合計： 37,158,738,290.93 16,027,877,740.00 7.75 4.23 3.52
資產總計 479,205,323,490.54 378,801,615,075.37 100.00 100.00 0.00
流動負債：
短期借款 5,102,514,631.14 9,932,400,240.50 1.06 2.62 -1.56
交易性金融負債 11,686,986.02 25,761,017.27 0.00 0.01 0.00
應付票據 14,783,899,946.37 4,977,131,435.22 3.09 1.31 1.77
應付賬款 63,958,459,138.78 44,860,995,716.97 13.35 11.84 1.50
預收款項 155,518,071,436.35 131,023,977,530.61 32.45 34.59 -2.14
應付職工薪酬 2,451,674,436.71 2,177,748,944.37 0.51 0.57 -0.06
應交稅費 4,578,205,233.59 4,515,588,914.24 0.96 1.19 -0.24
應付利息 291,243,561.80 649,687,938.74 0.06 0.17 -0.11
其他應付款 54,704,285,269.26 36,045,315,768.94 11.42 9.52 1.90
一年內到期的非流動負債 27,521,791,569.90 25,624,959,204.23 5.74 6.76 -1.02
流動負債合計 328,921,832,209.92 259,833,566,711.09 68.64 68.59 0.05
非流動負債：
長期借款 36,683,128,420.08 36,036,070,366.26 7.65 9.51 -1.86
應付債券 7,398,391,932.47 1.54 0.00 1.54
預計負債 46,876,821.15 44,292,267.15 0.01 0.01 0.00
其他非流動負債 2,955,020.85 15,677,985.06 0.00 0.00 0.00
遞延所得稅負債 672,715,687.44 733,812,757.71 0.14 0.19 -0.05
非流動負債合計 44,844,067,881.99 36,829,853,376.18 9.36 9.72 -0.36
負債合計 373,765,900,091.91 296,663,420,087.27 78.00 78.32 -0.32
所有者者益：
股本 11,014,968,919.00 10,995,553,118.00 2.30 2.90 -0.60
資本公積 8,532,222,933.57 8,683,860,667.82 1.78 2.29 -0.51
盈余公積 20,135,409,720.24 17,017,051,382.39 4.20 4.49 -0.29
未分配利潤 36,706,888,864.08 26,688,098,566.77 7.66 7.05 0.61
外幣報表折算差額 506,492,902.81 440,990,190.32 0.11 0.12 -0.01
歸屬于母公司所有者權益 76,895,983,339.70 63,825,553,925.30 16.05 16.85 -0.80
少數股東權益 28,543,440,058.93 18,312,641,062.80 5.96 4.83 1.12
所有者權益合計 105,439,423,398.63 82,138,194,988.10 22.00 21.68 0.32
負債及所有者權益總計 479,205,323,490.54 378,801,615,075.37 100.00 100.00 0.00
表2-3分析：
從靜態(tài)方面分析，該公司本期流動資產比重高達92.25%，非流動資產比重僅為7.75%。根據該公司的資產結構，可以認為該公司資產的流動性較強，資產風險較小。
從動態(tài)方面分析，本期該公司流動資產比重下降了3.52%，而非流動資產上升了3.52%，結合各資產項目的結構變動情況來看，除了貨幣資金的比重下降了4.55%和預付賬款下降了2.83%外，其他項目變化幅度不是很大，說明該公司的資產結構相對比較穩(wěn)定。
從資本結構看，該公司股東權益比重為22%，負債比重為78%，資產負債率還是挺高的，但由年度報告可知，公司資產負債率的增加是由于預收賬款的增加導致，隨著項目結算將轉化為公司的營業(yè)收入，并不構成實際的償債壓力。從動態(tài)方面看來，該公司股東權益比重上升了0.32%，負債比重下降了0.32%，各項目變動幅度不大，表明公司資本結構還是比較穩(wěn)定的。
貨幣資金 44,365,409,795.23 52,291,542,055.49 10.04 14.41 -4.38
應收賬款 3,078,969,781.37 1,886,548,523.49 0.70 0.52 0.18
預付賬款 28,653,665,102.61 33,373,611,935.08 6.48 9.20 -2.72
其他應收款 34,815,317,241.41 20,057,921,836.24 7.88 5.53 2.35
存貨 331,133,223,278.99 255,164,112,985.07 74.91 70.34 4.57
合計 442,046,585,199.61 362,773,737,335.37 100.00 100.00 0.00
計算表明，該公司流動資產的主要構成為貨幣資金、存貨，其中，存貨占比超過60%，占流動資產很大一部分，由于存貨的流動性相對較弱，會影響企業(yè)迅速償還債務的能力。
報告期 2014/12/31 2013/12/31 增減額 增減(%)
一、營業(yè)收入135,418,791,080.35 103,116,245,136.42 32302545943.93 31.33%
減：營業(yè)成本 92,797,650,762.81 65,421,614,348.00 27376036414.81 41.85%
營業(yè)稅金及附加 11,544,998,138.82 10,916,297,537.10 628700601.72 5.76%
銷售費用 3,864,713,570.44 3,056,377,656.90 808335913.54 26.45%
管理費用 3,002,837,563.15 2,780,308,041.10 222529522.05 8.00%
財務費用 891,715,053.49 764,757,191.68 126957861.81 16.60%
資產減值損失 60,153,366.60 83,818,288.19 -23664921.59 -28.23%
加：公允價值變動收益(損失以“-”號填列) -572,042.22 -8,719,233.08 8147190.86 93.44%
投資收益(損失以“-”號填列) 1,005,187,804.32 928,687,953.69 76499850.63 8.24%
其中：對聯營企業(yè)和合并企業(yè)的投資收益 999,397,870.95 889,787,588.26 109610282.69 12.32%
二、營業(yè)利潤(虧損以“-”號填列) 24,261,338,387.14 21,013,040,794.06 3248297593.08 15.46%
加：營業(yè)外收入 118,969,557.11 144,645,173.12 -25675616.01 -17.75%
減：營業(yè)外支出 89,296,694.95 87,500,829.07 1795865.88 2.05%
其中：非流動資產處置損失 6,820,073.10 6,068,873.87 751199.23 12.38%
三、利潤總額(凈虧損以“-”號填列) 24,291,011,249.30 21,070,185,138.11 3220826111.19 15.29%
減：所得稅費用 45 5,993,461,378.06 5,407,596,715.05
四、凈利潤18,297,549,871.24 15,662,588,423.06 2634961448.18 16.82%
(1)該公司資產負債表貨幣資金項目年末比年初減少79.26億元，剔除包含于年末及年初貨幣資金項目當中的使用受限制資金的影響，本年現金及現金等價物共增加8,116,074,778.35元。其中，經營活動產生凈現金流量1,923,868,889.89元;投資活動產生凈現金流量7,954,417,194.85元;籌資活動產生凈現金流量2,057,645,577.99元。
(2)該公司本年經營活動凈現金流量產生的主要原因是銷售商品、提供勞務收到現金153,437,067,361.89元，購買商品、接受勞務支付現金128,656,952,761.00元。
(3)投資果凍現金流量主要是由于投資支付的現金構成。萬科集團2013年用于投資活動的現金流量凈額是7,954,417,194.85元，主要用于支付投資現金。
(4)籌資活動凈現金流量的增加主要來自于取得借款收到的現金和償還債務支付的現金。取得借款收到的現金44,467,771,166.47元;償還債務支付的現金48,430,256,803.17元。
現金比率(%) 18.79% 13.46%
(1)流動比率：
2013年流動比率 = 130,742,700 / 91,383,800 =1.43
2014年流動比率 = 169,795,500 / 127,242,300 =1.33
(2)速動比率：
2013年速動比率 = (130,742,700 94,293,400 ) / 91,383,800 = 0.39
2014年速動比率 = (169,795,500 127,087,600 ) / 127,242,300 = 0.33
(3)現金比率：
2013年現金比率 = 17,166,550 / 91,383,800*100% = 18.79%
2014年現金比率 = 17,129,130 / 127,242,300*100% = 13.46%
從表3-1 可以看出，萬科企業(yè)的流動比率和速動比率整體較平穩(wěn)，流動比率基本保持在1.3-1.5之間起伏波動，而速動比率則基本保持在0.3-0.4之間起伏，沒有太大波動變化，由此可以看出，萬科企業(yè)的短期償債能力在總體上趨于穩(wěn)定。
(1)資產負債率：
2013年年末資產負債率 = 107,468,000 / 136,741,400 *100%= 78.6%
2014年年末資產負債率 = 141,798,100 / 179,047,900 *100%= 79.1%
(2) 股東權益比率：
2013年股東權益比率 = 1-78.6% = 21.4%
2014年股東權益比率 = 1-79.1% = 20.9%
(3) 產權比率：
2013年年末產權比率 = 107,468,000 / 29,273,380*100% = 367.1185%
2014年年末產權比率 = 141,798,100 / 37,249,740 *100%= 380.6686%
(4) 已獲利息倍數：
2013年年末已獲利息倍數 = (2,107,020 + 76,475.70 ) / 76,475.70 = 28.55
2014年年末已獲利息倍數 = (2,429,100 + 89,171.50 ) / 89,171.50 = 28.24
據表3-2顯示 萬科的資產負債率總體發(fā)展趨勢較平穩(wěn)，沒有要大波動，說明企業(yè)運營較穩(wěn)定，一般認為資產負債率不應高于50%，而萬科的資產負債率則達到78%-79%，這跟它自身的經營銷售模式，和企業(yè)運營管理有關，風險較大，建議企業(yè)完善企業(yè)資金結構，多元化發(fā)展。
由表3-7的數據可知，總資產周轉率非常平穩(wěn)，流動資產周轉率較增長顯著，這說明萬科地產的資產運營水平比較高。應存貨周轉率和固定資產周轉率穩(wěn)定的小幅度增長，這顯示出萬科地產應庫存管理的壓力比較小，固定資產的利用率比較高。而應收賬款周轉率較20有所下降，說明，應收賬款的回收速度有所下降，應引起管理人員的重視。
資本經營盈利能力，是指企業(yè)的所有者通過投入資本經營而取得利潤的能力。
反映資本經營盈利能力的基本指標是凈資產收益率，即企業(yè)本期凈利潤與凈資產的比率。
平均總資產① 479,205,323,490.54 378,801,615,075.37
平均凈資產② 105,439,423,398.63 82,138,194,988.10
負債 373,765,900,091.91 296,663,420,087.27
利息支出③ 891,715,053.49 764,757,191.68
利潤總額 24,291,011,249.30 21,070,185,138.11
息稅前利潤 25,182,726,302.79 21,834,942,329.79
凈利潤 18,297,549,871.24 15,662,588,423.06
根據表 的資料對萬科的資本經營盈利能力進行分析如下：
分析對象=17.27%-19.21%=-1.94%
總資產報酬率變動的影響為：
17.48%-19.21%=-1.73%
負債利息率變動的影響為：
17.54%-17.48%=0.06%
資本結構變動的影響為：
17.27%-17.54%=-0.27%
綜上，萬科2013年資本經營盈利能力和2012年相比有所降低。
營業(yè)收入 135,418,791,080.35 103,116,245,136.42
利潤總額 24,291,011,249.30 21,070,185,138.11
利息支出 891,715,053.49 764,757,191.68
息稅前利潤 25,182,762,302.79 21,834,942,329.79
平均總資產 479,205,323,490.54 378,801,615,075.37
2014年總資產報酬率：0.2825 *18.60% =5.26%
根據表4-9中的資料,可分析確定總資產周轉率和銷售息稅前利潤率變動對總資產報酬率的影響。
總資產周轉率變動的影響=(0.2825-0.2722)*21.18%=0.22%
銷售息稅前利潤率的影響=(18.60%-21.18%)*0.2825=-0.72%
綜上，萬科本年全部資產報酬率比上年降低了0.50%，變動不大，其中總資產周轉率的提高，使資產報酬率提高0.22%;銷售息稅前利潤率的降低使資產報酬率降低了0.72%。
營業(yè)收入 135,418,791,080.35 103,116,245,136.42
營業(yè)成本 92,797,650,762.81 65,421,614,348.00
營業(yè)利潤 24,261,338,387.14 21,013,040,794.06
利潤總額 24,291,011,249.30 21,070,185,138.11
凈利潤 18,297,549,871.24 15,662,588,423.06
利息支出 891,715,053.49 764,757,191.68
息稅前利潤 25,182,726,302.79 21,834,942,329.79
總收入 136,542,948,441.78 104,189,578,263.23
=*100%=17.92%
營業(yè)收入毛利率=(135,418,791,080.35-92,797,650,762.81)/ 135,418,791,080.35*100%=17.17%
總收入利潤率=*100%=17.79%
銷售凈利潤率=*100%=13.51%
銷售息稅前利潤率=*100%=18.60%
從表3-10可以看出,萬科2013年和2012年相比,營業(yè)收入利潤率,營業(yè)收入毛利率,總收入利潤率,銷售將利潤率,銷售息稅前利潤率均有小幅下降,降幅均在2%左右.表明,2013年萬科盈利能力有所下降.
營業(yè)費用利潤率=*100%=21.63%
=*100*=16.30%
從表4-11可以看出,與2012年相比萬科2013年各成本利潤率均有所降低,其中營業(yè)成本利潤率降幅較大達5.98%;營業(yè)費用利潤率和全部成本費用總利潤率降幅分別是3.68,3.71;全部成本費用凈利潤率降幅相對較小為2.54%.這進一步表明萬科盈利能力有所降低.
項目 2014年12月31日 2013年12月31日 增減變動額 增減變動率(%)
歸屬于母公司普通股股東的合并凈利潤 15,118,549,405.78 12,551,182,392.23 2,567,367,013.55 20.46
本公司發(fā)行在外普通股的加權平均數 11,012,915,706.42 10,995,306,676.00 17,609,030.42 0.16
基本每股收益(元/ 股) 1.37 1.14 0.23 20.18
稀釋每股收益(元/股) 1.37 1.14 0.23 20.18
總結,從以上各方面看出2014年萬科公司總資產報酬率,凈資產收益率,營業(yè)利潤率等均有所下降,總體盈利能力比上年有所降低.
4.1 財務問題：
(1)通過詳盡分析了萬科地產的整體財務狀況以及將其與同行業(yè)的均值進行了對比分析，我們可以看到萬科地產的優(yōu)勢和長處，但同時也能意識到其存在的問題。
(2)從盈利能力看，該公司的營業(yè)利潤率下降3.46%，總資產報酬率下降0.51%，凈資產收益率下降1.94%，數據說明萬科地產的盈利能力有所降低。
(3)從營運能力看，該公司的應收賬款周轉率減慢、周轉天數加長，回收速度變慢，說明債務人拖欠時間長，增加了收賬費用和發(fā)生壞賬損失的風險，也使得自身的資產流動從中受損，所以有應收款的風險。
(4)從償債能力看，該公司流動比例、速動比例和現金比例均低于2012年，說明公司短期償債能力下降。股東權益比率有所下降，資產負債率有所上升已獲利息倍數下降，說明企業(yè)支付利息的能力下降。
(5)從發(fā)展能力看，該公司凈資產增長率和總資產增長率都有所提高，主營業(yè)務收入增長率和凈利潤增長率較2012年卻有所減少，利潤的增長與資產的增長不協(xié)調，說明公司發(fā)展能力較弱。
(1)開發(fā)項目前深入市場調查，做出符合市場需求的高品質產品，并加強對員工營銷能力的培訓，擴大市場份額以提高利潤率。
(2)應強化應收賬款的回收管理，來提高其投資的變現能力和獲利能力。
(3)應增加銷售額，加快存貨的變現能力，以提高短期償債能力。
(4)資產的增長應依靠權益的增長來實現，權益的增長應依靠自身的利潤積累，應增加銷售收入降低成本，使營業(yè)利潤增加率大于資產增產率。
房地產分析報告 篇11
1. 1 萬科簡介 萬科企業(yè)股份有限公司( 股票代碼: 000002)， 簡稱萬科， 成立于 1984 年 5 月， 是中國目前最大的房地產開發(fā)企業(yè)。
總部設在深圳， 已在全國 20 多個城市設立分公司。
公司以中國大陸市場為目標、以房地產為核心業(yè)務， 涉及進出口貿易及零售投資、工業(yè)制造、娛樂及廣告等業(yè)務。
投資重點主要集中在上海、北京、深圳等中國區(qū)域經濟中心。
主要產品是商品住宅。
目前萬科總股本為 1, 099, 521. 02 萬股， 其中萬科最大股東華潤股份有限公司持股161, 909. 48 萬股， 持股比例為 14. 73%。
1. 2 萬科在行業(yè)內所處水平萬科在領導人王石的帶領下， 以房地產為核心， 不斷發(fā)展壯大， 20XX 年品牌價值已經達到 635. 65 億元， 在房地產行業(yè)排名第一位， 在中國 500 強企業(yè)中排第 19 名。
20XX 年的主營業(yè)務收入為 507 億元， 在行業(yè)內是第一位。
1. 3 萬科發(fā)展狀況 萬科主營業(yè)務為房地產開發(fā)及物業(yè)管理、零售、進出口業(yè)務、精密禮品制作、影視制作、投資、咨詢等。
王石借鑒索尼的客戶服務理念， 在全國首創(chuàng)“物業(yè)管理” 概念， 并形成一套物業(yè)管理體系， 公司物業(yè)服務通過全國首批 ISO9002 質量體系認證。
萬科 1991 年成為深圳證券交易所第二家上市公司， 持續(xù)增長的業(yè)績以及規(guī)范透明的公司治理結構， 使公司贏得了投資者的廣泛認可。
公司于 1988 年介入房地產領域， 1992 年正式確定大眾住宅開發(fā)為核心業(yè)務， 截止 年底已進入深圳、上海、北京、天津、沈陽、成都、武漢、南京、長春、南昌、佛山、鞍山、大連、中山和廣州 15 個城市進行住宅開發(fā)， 年萬科又先后進入東莞、無錫、昆山、惠州四個城市， 目前萬科業(yè)務已經擴展到 19 個大中城市， 并確定了以珠江三角洲、長江三角洲和環(huán)渤海灣區(qū)域為中心的三大區(qū)域城市群帶發(fā)展以及其它區(qū)域中心城市的發(fā)展策略。
憑借一貫的創(chuàng)新精神及專業(yè)開發(fā)優(yōu)勢， 公司樹立了住宅品牌， 并為投資者帶來了穩(wěn)定增長的回報。
萬科集團股份有限公司成立于1984年5月，以房地產為核心業(yè)務，是中國大陸首批公開上市的企業(yè)之一。至6月30日止，公司總資產94.73億元，凈資產42.85 億元。
1988年12月，公司公開向社會發(fā)行股票2,800萬股，集資人民幣2,800萬元，資產及經營規(guī)模迅速擴大。1991年1月29日本公司之A股在深圳證券交易所掛牌交易。
1991年6月，公司通過配售和定向發(fā)行新股2,836萬股，集資人民幣1.27億元，公司開始跨地域發(fā)展。
1992年底，上海萬科城市花園項目正式啟動，大眾住宅項目的開發(fā)被確定為萬科的核心業(yè)務，萬科開始進行業(yè)務調整。
1993年3月，本公司發(fā)行4,500萬股B股，該等股份于1993年5月28日在深圳證券交易所上市。B股募股資金45,135萬港元，主要投資于房地產開發(fā)，房地產核心業(yè)務進一步突顯。6月，公司增資配股募集資金人民幣3.83億元，主要投資于深圳住宅開發(fā)，推動公司房地產業(yè)務發(fā)展更上一個臺階。初，公司增資配股募集資金人民幣6.25億元，公司實力進一步增強。
公司于將直接及間接持有的萬佳百貨股份有限公司72%的股份轉讓予中國華潤總公司及其附屬公司，成為專一的房地產公司。
6月，萬科發(fā)行可轉換公司債券，募集資金15億，進一步增強了發(fā)展房地產核心業(yè)務的資金實力。
公司于1988年介入房地產領域，1992年正式確定大眾住宅開發(fā)為核心業(yè)務，截止20底已進入深圳、上海、北京、天津、沈陽、成都、武漢、南京、長春、南昌和佛山進行住宅開發(fā)，20上半年萬科又先后進入鞍山、大連、中山、廣州，目前萬科業(yè)務已經擴展到15個大中城市憑借一貫的創(chuàng)新精神及專業(yè)開發(fā)優(yōu)勢，公司樹立了住宅品牌，并獲得良好的投資回報。
能否到期償債是企業(yè)生存的根本問題, 償債能力是決定企業(yè)財務狀況的重要因素之一。下面從短期和長期兩個方面來分析萬科的償債能力。
式變動趨勢, 07 年流動比率降低源于短期借款的增加, 08 年的回款情況良好使其上升, 降低0.58, 但仍然高于同年行業(yè)0.539 的平均水平。由于存貨存在銷售及壓價的風險, 且房地產行業(yè)存在存貨比例高的特點, 因此速動比率比流動比率更具有參考價值。萬科經營規(guī)模擴大、項目儲備增加的同時也使短期借款、應付賬款等流動負債增加, 因此指標在07 年降低了0.28, 08 年銷售情況向好, 比率上升有所上升, 09 年再次低于同年行業(yè)平均值。究其原因, 房地產企業(yè)在收到預售的樓款時只能計入流動負債中的預收賬款, 相應的存貨尚不能結轉, 由于預售樓宇增加, 09 年流動負債中預收賬款較去年增長3 倍, 萬科實際的償債能力因而得以提高, 但反映在財務指標上, 則流動負債增加, 速動比率下降。以上兩比率均處于行業(yè)中上游水平。再來關注反映經營成果償還短期債務的能力的現金流動比率, 其現金償債能力較弱, 但近年來呈上升趨勢。07年房地產項目支出增多, 比率為負, 09年有所下降, 但該年流動負債結構有所變化, 流動負債中預收賬款增長較多,但沒有償債壓力。就本行業(yè)來說, 萬科短期償債能力較好, 且逐步提高,但應重視現金為王的原則, 加強現金流的管理。
(1) 資本資產結構分析。為保證長期債務的安全性, 企業(yè)必須由有較為合理的資本結構。從圖1、圖2 來看, 資產中流動資產比重大, 且大致呈上升趨勢, 高于行業(yè)平均比重; 大部分流動資產由長期籌資而得, 風險較小, 屬穩(wěn)健型資本資產結構。
資產分析: 資產中長期投資, 無形資產和固定資產比重較小, 波動幅度不大。在流動資產中, 存貨占據相當大的比重。預付賬款、其他應收款隨業(yè)務量增長而有所增長, 同時貨幣資金量有所上升。原因是房地產行業(yè)特點: 首先, 企業(yè)會計
制度規(guī)定, 房地產企業(yè)在收到客戶的預售房款后并不能將存貨結轉到主營業(yè)務成本, 只能待客戶入住和簽訂樓宇銷售合同且主要風險轉移時, 才能確認收入并結轉成本, 因此, 房地產企業(yè)往往有很大的存貨余額; 其次, 對于寫字樓項目,付款方式多為分期付款, 所以寫字樓的銷售會給企業(yè)帶來大量的應收賬款。具體到萬科, 除了具有房地產業(yè)的特點以外, 這也是其在近3 年的戰(zhàn)略擴張中不斷增加儲備的結果。近3 年存貨的結構質量有所提高, 但應持續(xù)注意做好存貨的管理和銷售工作, 提高資產質量。關于應收賬款, 由于其核心業(yè)務是商業(yè)住宅, 所以應收賬款在流動資產中比重不大且近兩年來有所下降, 可能是收款工作開展順利。
負債結構分析: ①流動負債結構: 在借款中, 短期借款占很大部分,但近年在資產中所占比重有所降低, 說明其融資結構變化, 對短期借款有所控制, 且短期借款一般采用抵押或擔保的方式取得,這是短期融資門檻提高的一個必然反應。應付賬款比重上升主要由于業(yè)務規(guī)模的擴大, 也可能是商業(yè)信譽增強使其可以延遲付款或者是可能是其資金周轉出現問題, 應引起重視。②長期負債結構:長期借款近年急劇上升, 說明企業(yè)開始注重長期負債的融資方式, 同時也可以看出近階段萬科對于資金需求的迫切。整體負債結構有從短期負債融資逐漸轉向長期負債融資變化趨勢。在長期償債能力的分析中, 資產負債率反映了債權人受保護的程度, 是一項重要指標。萬科近年來進行了規(guī)模較大的股權融資和債券融資, 但仍保持著的穩(wěn)健的資產負債率, 為更大程度地利用財務杠桿提供了空間, 這對房地產企業(yè)尤為重要。
房地產分析報告 篇2
一、我國房地產行業(yè)現狀及保力地產的發(fā)展情況
(一)我國房地產行業(yè)發(fā)展的現狀
2011年，國內房地產調控持續(xù)收緊。一方面，通過限購、限價、開征房地產稅、取消房產交易稅收優(yōu)惠等方式抑制投機和投資需求，延緩改善性需求，下半年首次購房貸款利率的上浮更是壓制了部分剛性購房需求;另一方面，通過6次上調存款準備金率、3次加息收緊貨幣政策，嚴控房地產開發(fā)信貸規(guī)模，收緊房地產企業(yè)資金鏈，行業(yè)政策環(huán)境日趨嚴峻。
受政策調控影響，2011年房地產市場出現一定調整，過熱勢頭得以遏制。全年商品房銷售面積和金額分別為10.99億平方米和5.91萬億元，同比保持小幅增長，但增速較2010年回落超過5個百分點且呈逐季放緩趨勢，其中2011年四季度銷售面積同比下降近7個百分點。房價在市場持續(xù)調控的情況下開始松動。2011年12月，全國70大中城市新建商品住宅價格環(huán)比回落的城市由年初的3個增加至52個。在銷售和資金回籠速度趨緩、開發(fā)貸款總量同比大幅下降等因素綜合影響下，房地產企業(yè)資金日趨緊張，投資熱情減退，全年土地購置面積同比增速大幅回落23個百分點至2.6%。
隨著調控政策的持續(xù)深入，行業(yè)調控效果已逐步顯現，房地產市場正朝著政府調控預期的方向發(fā)展。公司認為本輪調控的根本目的是抑制投機，促使房地產市場回歸剛性居住需求和合理投資需求，促進行業(yè)的長遠健康發(fā)展。
2011年末至2012年“兩會”期間，政府進一步明確了房地產調控決心，強調調控政策不放松。因此，公司認為2012年國內房地產調控不會轉向，貨幣政策將穩(wěn)中有松;在政府對普通住宅、保障性住房、首次購房需求支持政策的刺激下，中小戶型的剛需產品仍將作為市場成交的主流，并將成為房地產市場平穩(wěn)發(fā)展的主要支撐。同時，政府為保持經濟增長而對調控政策進行微調，將成為影響市場走向的不確定性因素之一，購房者將在多變的政策環(huán)境中出現觀望和反復，這些因素都將導致2012年的房地產市場呈現波動調整格局。
(二)XX地產的發(fā)展現狀
報告期內，面對復雜多變的市場形勢，公司準確把握市場脈搏，堅持快速周轉、以中小戶型普通住宅開發(fā)為主的經營策略，取得了良好的經營業(yè)績。
(1)以中小戶型普通住宅迎合市場，實現銷售業(yè)績穩(wěn)步增長。報告期內，公司商品房銷售中住宅占比達78%，其中144平方米以下的普通住宅成交套數占比達90%。公司產品鎖定主流剛性需求、適銷對路，獲得了市場的高度認可，全年實現銷售簽約金額732.42億元，同比增長10.69%，銷售簽約面積達650.29萬平方米，年銷售去化率超68%。
同時，公司規(guī)?；洜I效益持續(xù)顯現，市場份額穩(wěn)步提升。2011年，公司在廣州地區(qū)銷售額首次突破百億元，在成都、佛山、北京、上海、天津等5個城市的銷售額均超過50億元;公司已進駐城市的市場占有率為4.7%，其中當地市場占有率進入前三名的城市達15個。
(2)降本增效，持續(xù)提升盈利水平。報告期內，公司深入推進降本增效，繼續(xù)保持良好的成本費用控制能力，將管理費用和銷售費用占營業(yè)收入的.比例控制在1.6%和2.7%的較低水平;房地產結算收入451.32億元，同比增長30.06%，結算毛利率36.17%，同比回升2.95個百分點;全年實現營業(yè)收入470.36億元，實現凈利潤65.31億元，同比分別增長31.04%和32.74%。
(3)等量拓展，穩(wěn)步擴大經營規(guī)模。報告期內，公司堅持等量拓展原則，進一步完善區(qū)域布局，適時補充公司發(fā)展所必需的項目資源。全年新進入合肥、鄭州、石家莊、慈溪、德陽、通化等6個城市，新項目拓展23個，新增規(guī)劃容積率面積933萬平方米，新增權益容積率面積677萬平方米，新拓展項目平均樓面地價2582元/平方米。
(4)資金收支平衡，財務狀況穩(wěn)健。報告期內，公司完成房地產直接投資647億元，實現銷售回籠660億元，新增借款369億元，期末貨幣資金余額181.5億元，資金收支實現良好平衡。報告期末，公司資產負債率為78.43%，較2010年下降了0.55個百分點;期末負債總額1529.50億元，其中預收賬款709.28億元，扣除預收賬款后，其他負債占總資產的比例為42.06%，較2010年降低了3.08個百分點。同時，公司負債結構合理，一年內到期的有息負債僅為139.25億元，占有息負債的20.42%，財務穩(wěn)健，短期償債壓力較小。
(5)商業(yè)地產租售并舉，助力公司業(yè)績提升。報告期內，公司抓住商業(yè)地產在市場調控中的銷售機遇，實現商業(yè)物業(yè)銷售簽約額逾150億元;同時公司商業(yè)物業(yè)經營初具規(guī)模，全年共實現物業(yè)租賃、展覽服務、商場和酒店經營等收入超8億元。截至報告期末，公司已擁有廣州XX中心、廣州XX中環(huán)廣場、佛山XX水城、佛山XX洲際酒店、成都XX皇冠酒店、廣州XX世貿中心等大型商業(yè)體投入運營，實際運營面積超50萬平方米，為實現公司住宅開發(fā)與商業(yè)地產運營雙輪驅動奠定了堅實的基礎。
(6)品牌價值持續(xù)提升，鞏固行業(yè)龍頭地位。2011年，公司積極投身保障房建設，注重同客戶、股東、員工、合作伙伴等利益相關方共同成長，切實履行央企社會責任，贏得了社會的好評，“XX地產”品牌價值大幅提升至184.59億元，較上年度增長34.85%，蟬聯房地產行業(yè)領導公司品牌。同時，公司再度蟬聯滬深房地產上市公司綜合實力、財富創(chuàng)造能力、投資價值TOP10第二名，榮獲“2011中國主板上市公司最佳董事會(50強)”等榮譽，進一步鞏固行業(yè)龍頭地位。
(7)建立長效激勵機制，完善治理結構。報告期內，公司啟動了股票期權激勵計劃，通過向部分董事、高級管理人員和核心管理、技術人才授予股票期權，進一步完善公司法人治理結構，建立健全公司長效激勵機制，幫助公司管理層平衡公司發(fā)展過程中的短期目標與長期目標，吸引和保留優(yōu)秀人才，激勵持續(xù)價值的創(chuàng)造，促進公司長期健康發(fā)展。
二、XX地產的財務狀況分析
償債能力分析
從圖和表中數據看出流動比率一直維持在2左右，是比較合理的。
由于是受大環(huán)境的限制，存貨可能較多，從而使速動資產較少，從速動比例從09年的0.74到11年6月的0.39，說明企業(yè)短期償債能力在逐漸減弱。到8月又有所回升，說明企業(yè)的發(fā)展勢頭還是比較好的。速動比率過低是與該行業(yè)的大環(huán)境有關系的。
資產負債率逐年上升，說明企業(yè)風險提高，但是適度的負債比率既能保證企業(yè)進行經營活動所需的資金，又能保證資金的安全性。
營運能力分析
存貨周轉率的快慢，不僅反映出企業(yè)采購、存儲、生產及銷售各環(huán)節(jié)管理工作狀況的好壞，而且對企業(yè)償債能力及獲利能力產生決定性的影響。一般來說存貨周轉率越高越好。存貨周轉率越高，說明其變現的速度越快，周轉額越大，資金占用水平越低。通過存貨分析，還有利于找出存貨管理存在的問題，盡可能降低資金占用水平。
盈利能力分析
由以上數據分析可以看出：XX公司盈利缺乏競爭性。將多元化、差異化作為長遠戰(zhàn)略的XX地產的主營業(yè)務成本率過高，在房地產這樣規(guī)模經營的行業(yè)中，希望保持差異化的高利潤率需要有更加高效的營銷系統(tǒng)、財務系統(tǒng)來保障其銷售利潤，XX地產需在營銷方面加大投資，從而找到擴大差異化渠道，取得高利潤率的目標。
二、XX地產未來發(fā)展展望
上半年快速推貨策略成效顯著，5-6月推貨量占比和前4月銷售完成度均名列前茅。1)公司抓住了3月以來銷售回暖而政策仍相對寬松的寶貴時間窗口，搶收成果豐厚?？紤]到下半年市場走勢未必不明朗，公司在年初就制定了上半年快速推貨的方針,推盤盡量提前。公司3月推貨量都即在100億以上，2季度計劃推貨量達300億，約占全年計劃的1/3，在龍頭中名列前茅，實際推貨可能更多。這也使公司在下半年的推貨上能夠更加靈活從容。2)隨著信貸邊際改善帶來的市場回暖，春節(jié)后的快銷策略收效明顯，前4月銷售完成度高。2月啟動“禧春”活動，加大推盤和促銷力度，僅在2月就認購近70億，簽約36億，遠超預期。3、4月銷售額也已接近萬科水平。截至4月，公司銷售額已達240億，占我們預測的銷售量的30%，為四家龍頭公司中最高。目前公司銷售狀況穩(wěn)定，新盤去化率基本維持在70%左右。繼剛需持續(xù)釋放后，部分改善性需求也開始啟動。公司較大的供貨量將使銷售彈性充分。
公司推盤量充足，銷售良好，業(yè)績鎖定度高，重申買入評級。公司上半年推盤集中，把握住了市場回暖的時間窗口，銷售彈性充分，維持銷售額800億的預測。維持對公司12-13年EPS1.42、1.85元的預測，對應PE為10X、8X，重申買入評級。
房地產分析報告 篇3
萬科無疑是房地產行業(yè)的領跑者。王石帶領一群善于思考的頭腦人物，
規(guī)范化，
專業(yè)化和透明化的管理模式，
以“尊重人”為核心的企業(yè)文化，
產業(yè)化標準化的產品戰(zhàn)略更使萬科的產品具有成本優(yōu)勢，
這都是萬科領跑的能量來源。資金是房地產企業(yè)的關鍵，
強大的融資能力和融資創(chuàng)新能力有效的支撐了萬科不斷發(fā)展壯大過程中的財務需求。但隨著萬科規(guī)模的不斷擴大，
過高的資產負債率讓萬科在業(yè)務開拓可能會出現難以掌控的問題。且面對其他競爭對手的高速擴張，
萬科將面臨新一輪的挑戰(zhàn)。
1987年香港鴻基地產以定向協(xié)議出讓方式取得中國第一塊土地使用權時，
這就標志著中國長期封閉的房地產市場。改革開放以來，
隨著社會主義市場經濟的發(fā)展，
20多年過去了，
我國的地產行業(yè)或者建筑業(yè)占GDP比重已將超過了百分之五，
實實在在的成為了國民經濟的支柱產業(yè)，
我們也逐漸肯定房地產行業(yè)的成績。但在房地產行業(yè)的快速發(fā)展中也出現了行業(yè)投資過大、房價上漲過快等問題，
為此國家自開始開對房地產行業(yè)進行宏觀調控，
陸續(xù)出臺一系列的政策和措施，
以實現市場的穩(wěn)定繁榮發(fā)展。
本文通過三條特色財務主線對萬科地產進行淺析，
其主旨在于理清萬科現存的財務，
并通過找出問題，
提出相關建議。三條主線分別為:一、萬科在財務上的成功之道;二、萬科將迎來的財務問題;三、萬科當前的融資環(huán)境。
萬科以其極高的存貨周轉率在短短的幾年內迅速占領市場，
發(fā)展壯大，
其規(guī)模已成為當今中國最大的房地產企業(yè)。在房地產行業(yè)中，
存貨的比重必然占總資產的大部分，
萬科地產也不例外，
通過研究近5年的財務數據發(fā)現，
存貨在流動資產和總資產的的占有率均高于60%，
但如此高的存貨占有比率，
萬科是如何在行業(yè)中保持較高的存貨周轉率的呢?以下選擇了同行業(yè)中不同目標完成度的代表性企業(yè)與萬科進行比較，
首先從存貨周轉率上進行比較分析。
根據最新行業(yè)財務指標數據顯示，
房地產行業(yè)的存貨周轉率有以下幾個分界值:0.3、0.1、1.4、2.6、6.4分別對應較差值、較低值、平均值、良好值、優(yōu)秀值，
從圖表上可以得出，
萬科在同行業(yè)中基本上高于平均值的50%，
并且歷年在龍頭競爭對手中也保持著數一數二的地位，
依據存貨周轉率(次數)=銷貨成本÷平均存貨余額的公式，
結合萬科近五年的財務報表發(fā)現，
萬科的平均存貨余額明顯低于同行業(yè)80%以上企業(yè)。
萬科的存貨量由的664億增加到的2083億，
增幅達3倍之多，
同時，
全部上市的房地產企業(yè)的20存貨總量高達2.47萬億，
以此相對應的是，
存貨周轉率的下降，
從圖1來看，
五個企業(yè)的存貨周轉率都程下降的趨勢，
對應存貨消化能力的下降，
房地產企業(yè)面臨的財務風險增大。萬科在今年制定“多賣房，
少拿地，
現金為王”的銷售策略來進一步加速存貨的消化能力，
對此，
我們通過存貨銷售期來看萬科對存貨的控制。
五個企業(yè)的存貨銷售期都有增加的趨勢，
但萬科相對于其他四個企業(yè)來說，
銷售期較短，
比較穩(wěn)定。從萬科的管理來看，
主要有兩個方面的過人之處。一、萬科產品標準化的產品戰(zhàn)略緊密相連，
行業(yè)內著名的“大量拿地，
快速開工，
以標準化、規(guī)模化取勝”，
讓造房子想造汽車那樣，
從生產到銷售，
讓產品迅速占領市場。索尼，
惠普等這些都成為了萬科的學習對象，
對于這種跨行業(yè)的學習，
使萬科在房地產行業(yè)中保持自己的特色。
萬科在客戶關系管理上注重加強物業(yè)管理能力，
在住房中配套高質量的'物業(yè)管理，
產品的設計能超越客戶的期望。把客戶的滿意度來改進企業(yè)的服務戰(zhàn)略，
是大多數房產的宗旨，
但萬科能在客戶的期望上進一步的超越，
對于這種企業(yè)帶給客戶的期望，
讓客戶成為了萬科銷售的王牌。
(一)萬科不斷上升的資產負債率。
當前，
我國房地產企業(yè)的資產負債率大幅上升，
幾乎國內一線地產商都有極高的資產負債率。事實上，
房地產行業(yè)正面臨資金鏈收緊的問題，
很多房企都選擇降價促銷。顯然，
萬科的高速擴張也為其帶來極高的負債率。財務報表顯示，
萬科年的2962億資產規(guī)模中，
就有2284億來自負債。
五個企業(yè)的資產負債率基本呈逐年上升的趨勢，
根據相關數據顯示，
2011年136家房地產開發(fā)企業(yè)平均資產負債率為62.57%。萬科2011年的資產負債率達78%，
屬于中等偏高水平。 “萬科堅持資產負債不超過60%”這是在幾年前萬科的負債情況，
但從數據看來，
不但萬科且同屬一流企業(yè)的負債也出現了上升的趨勢。
我們通過風險和機遇來分析萬科的高負債率。從風險來看，
潘石屹曾經說過“高負債對房地產企業(yè)來說非?？膳?，
這會讓企業(yè)面臨政策風險和市場風險時容易遭遇危機?，F金流太少也會令企業(yè)在投資機會出現時，
無力出手?！?過高的資產負債率意味著企業(yè)債務負擔嚴重，
財務壓力和財務風險的增大。讓企業(yè)在應付債務的同時缺乏足夠的資金去擴展其他業(yè)務。
從機遇來看，
有經濟學家說過，
只有把資產在泡沫中快速放大。房地產是一個選擇，
雖然風險很大。但這不失為一個能讓企業(yè)成為變異基因的“巨人”的機會。高負債在某種程度就像人超越了自身條件的限制，
超限運行，
長時間的情況下必將出現異常后果。然而房地產是一個選擇，
雖然風險很大。但這不失為一個能讓企業(yè)成為變異基因的“巨人”的機會。
萬科在前幾年都通過迅速的兼并來擴大規(guī)模，
至今，
萬科收購的企業(yè)達上百家。在高負債下，
萬科與同行業(yè)同樣面臨新的機遇和風險，
這也許是房地產行業(yè)新的冬眠期的資金儲蓄期。
從負債結構分析萬科的負債時，
發(fā)現負債中預收賬款占負債的比重大約有50%。在企業(yè)償還負債中，
預收賬款大部分都是預收了客戶預付的購房款，
到房子建成后，
房產企業(yè)只需要把房子交給客戶，
而并不需要用真金白銀去還債。而且，
很大程度上，
企業(yè)的預收賬款在未來的期間都可以確定為營業(yè)收入。預收賬款越多，
說明公司越能力越大，
20到2011年不斷上升的高額的預收賬款，
也說明了萬科對于購房者的資金占用能力較高。
據中國上市企業(yè)上百強發(fā)布報告，
2011年，
中國房地產行業(yè)經歷史上最嚴厲的調控，
我國房地產市場進入深度調整期，
市場不確定性因素增強，
伴隨著行業(yè)競爭程度的上升、融資渠道的從緊、庫存壓力的增加，
來自不同層面的風險正考驗著上市房地產企業(yè)的生存發(fā)展能力。房地產里的大企業(yè)相對容易獲取銀行的青睞，
但是很多企業(yè)如萬科等都一直在擴展融資渠道，
如利用信托的融資方式。資金無疑是房地產企業(yè)開拓市場的一個重要的要素，
巨額的融資也是房地產行業(yè)突出的特點。
2012年5月11日在萬科召開的股東大會上，
萬科具有強大的融資能力和融資創(chuàng)新能力，
采取對融資適度從緊的穩(wěn)健的財務政策。且融資多元化，
與實力較強的投資公司合作，
這不但令萬科的綜合實力增強，
而且提高了萬科抗風險的能力。另外，
萬科的融資規(guī)模不斷的擴大有賴于其自身的優(yōu)勢條件:對股東利益的創(chuàng)造和保護，
融資運作中對于股份制和公眾公司的深刻理解和具體契合，
不斷提升適應于增長的組織能力。在具有強大的融資能力下，
如何有效的運用資金，
讓其創(chuàng)造更多的利潤，
有效投資并保持穩(wěn)健，
以透明化運作強化資本。
我們利用每股收益的杜邦分析來看萬科在有效利用融資資金的優(yōu)勢。與其他四個企業(yè)相比較(圖5)，
萬科的每股收益呈逐年上升的趨勢，
2011年相比增幅達50%。根據每股收益=每股凈資產*凈資產收益率。通過圖6，
可以看到20的每股凈資產與凈資產收益率有所下跌，
這也導致了每股收益在年下跌的原因，
隨著金融環(huán)境的好轉，
每股凈資產與凈資產收益率逐年上升，
盈利能力不斷上升，
投資者得到回報，
萬科較高的存貨周轉率使得其銷售期較短，
比其他企業(yè)更具競爭了，
但是隨著規(guī)模的不斷擴大，
負債和高存貨量在一定程度上成為企業(yè)發(fā)展的負擔，
加之萬科在通過并購擴張模式中，
導致企業(yè)枝葉過多。近期，
社會上關于萬科房產質量的問題也比較多，
加之高管人員的流失，
王石說，
萬科會為了質量淪為老二，
這句話一定程度上是反映萬科追求高質量的外在體現，
另一方面，
難道不是也反映萬科在高速發(fā)展中遇到問題，
需要進一步解決嗎?
破山中賊容易，
破心中賊難，
企業(yè)要取得巨大的成就，
必須不斷的超越自我，
突破現在的界限。滄海橫流，
方顯英雄本色。越是經濟寒冬，
領跑者越需要沉著應對，
備足糧草和棉衣，
團結更多的盟友.等待新的市場機會。
房地產分析報告 篇4
從宏觀經濟上看，中國人均GDP超過7000美元，長期內房地產業(yè)正處于快速發(fā)展的起步階段。
居民的消費能力大大提高，消費結構也會變化，這種消費結構的變化主要體現在居民對汽車
和住宅這類代表著資產和財富的商品需求的快速增長上。
中國宏觀經濟正處于快速增長階段，房地產投資在其中起著重要的貢獻作用，國外經濟發(fā)展歷
程也證明，國民經濟中房地產業(yè)的貢獻是必需的而且是穩(wěn)定的。
國家的宏觀調控政策使房地產行業(yè)外部環(huán)境發(fā)生變化，貨幣的緊縮使得企業(yè)不得不承擔巨大的資金壓
力，開發(fā)企業(yè)將比以往更加注重融資能力。
在資金壓力及金融風險下，很有可能會出現新的融資渠道，房地產企業(yè)的融資手段會呈現出多樣化和專業(yè)化。
由此融資能力所帶來的強弱分化將使行業(yè)整合進一步展開，各種資源向營運效率較高的企業(yè)集中。
目前中國房地產處于行業(yè)快速發(fā)展階段，短期內由于新政策影響，市場不可避免出現調整。
在土地、資金、市場觀望的壓力之下，行業(yè)內部不斷調整和變革，市場將會更加規(guī)范，遠期來看市場擁有穩(wěn)定的需求。
流動資產:
貨幣資金 44,365,409,795.23 52,291,542,055.49
應收賬款 3,078,969,781.37 1,886,548,523.49
預付賬款 28,653,665,102.61 33,373,611,935.08
其他應收款 34,815,317,241.41 20,057,921,836.24
存貨 331,133,223,278.99 255,164,112,985.07
流動資產合計 442,046,585,199.61 362,773,737,335.37
非流動資產:
可供出售金融資產 2,466,185,867.93 4,763,600.00
長期股權投資 10,637,485,708.34 7,040,306,464.29
投資性房地產 11,710,476,284.30 2,375,228,355.79
固定資產 2,129,767,863.36 1,612,257,202.22
在建工程 913,666,777.10 1,051,118,825.93
無形資產 430,074,183.12 426,846,899.52
商譽 201,689,835.80 201,689,835.80
長期待攤費用 63,510,505.21 42,316,652.03
遞延所得稅資產 3,525,262,051.95 3,054,857,904.42
其他非流動資產 5,080,619,213.82 218,492,000.00
非流動資產合計: 37,158,738,290.93 16,027,877,740.00
資產總計 479,205,323,490.54 378,801,615,075.37
流動負債:
短期借款 5,102,514,631.14 9,932,400,240.50
交易性金融負債 11,686,986.02 25,761,017.27
應付票據 14,783,899,946.37 4,977,131,435.22
應付賬款 63,958,459,138.78 44,860,995,716.97
預收款項 155,518,071,436.35 131,023,977,530.61
應付職工薪酬 2,451,674,436.71 2,177,748,944.37
應交稅費 4,578,205,233.59 4,515,588,914.24
應付利息 291,243,561.80 649,687,938.74
其他應付款 54,704,285,269.26 36,045,315,768.94
一年內到期的非流動負債 27,521,791,569.90 25,624,959,204.23
流動負債合計 328,921,832,209.92 259,833,566,711.09
非流動負債:
長期借款 36,683,128,420.08 36,036,070,366.26
預計負債 46,876,821.15 44,292,267.15
其他非流動負債 2,955,020.85 15,677,985.06
遞延所得稅負債 672,715,687.44 733,812,757.71
非流動負債合計 44,844,067,881.99 36,829,853,376.18
負債合計 373,765,900,091.91 296,663,420,087.27
所有者權益:
股本 11,014,968,919.00 10,995,553,118.00
資本公積 8,532,222,933.57 8,683,860,667.82
盈余公積 20,135,409,720.24 17,017,051,382.39
未分配利潤 36,706,888,864.08 26,688,098,566.77
外幣報表折算差額 506,492,902.81 440,990,190.32
歸屬于母公司所有者權益 76,895,983,339.70 63,825,553,925.30
少數股東權益 28,543,440,058.93 18,312,641,062.80
所有者權益合計 105,439,423,398.63 82,138,194,988.10
負債及所有者權益總計 479,205,323,490.54 378,801,615,075.37
流動資產：
貨幣資金 44,365,409,795.23 52,291,542,055.49 -7,926,132,260.26 -15.16 -2.09
應收賬款 3,078,969,781.37 1,886,548,523.49 1,192,421,257.88 63.21 0.31
預付賬款 28,653,665,102.61 33,373,611,935.08 -4,719,946,832.47 -14.14 -1.25
其他應收款 34,815,317,241.41 20,057,921,836.24 14,757,395,405.17 73.57 3.90
存貨 331,133,223,278.99 255,164,112,985.07 75,969,110,293.92 29.77 20.06
流動資產合計 442,046,585,199.61 362,773,737,335.37 79,272,847,864.24 21.85 20.93
非流動資產：
可供出售金融資產 2,466,185,867.93 4,763,600.00 2,461,422,267.93 51,671.47 0.65
長期股權投資 10,637,485,708.34 7,040,306,464.29 3,597,179,244.05 51.09 0.95
投資性房地產 11,710,476,284.30 2,375,228,355.79 9,335,247,928.51 393.03 2.46
固定資產 2,129,767,863.36 1,612,257,202.22 517,510,661.14 32.10 0.14
在建工程 913,666,777.10 1,051,118,825.93 -137,452,048.83 -13.08 -0.04
無形資產 430,074,183.12 426,846,899.52 3,227,283.60 0.76 0.00
商譽 201,689,835.80 201,689,835.80 0.00 0.00 0.00
長期待攤費用 63,510,505.21 42,316,652.03 21,193,853.18 50.08 0.01
遞延所得稅資產 3,525,262,051.95 3,054,857,904.42 470,404,147.53 15.40 0.12
其他非流動資產 5,080,619,213.82 218,492,000.00 4,862,127,213.82 2,225.31 1.28
非流動資產合計： 37,158,738,290.93 16,027,877,740.00 21,130,860,550.93 131.84 5.58
資產總計 479,205,323,490.54 378,801,615,075.37 100,403,708,415.17 26.51 26.51
流動負債：
短期借款 5,102,514,631.14 9,932,400,240.50 -4,829,885,609.36 -48.63 -1.28
交易性金融負債 11,686,986.02 25,761,017.27 -14,074,031.25 -54.63 0.00
應付票據 14,783,899,946.37 4,977,131,435.22 9,806,768,511.15 197.04 2.59
應付賬款 63,958,459,138.78 44,860,995,716.97 19,097,463,421.81 42.57 5.04
預收款項 155,518,071,436.35 131,023,977,530.61 24,494,093,905.74 18.69 6.47
應付職工薪酬 2,451,674,436.71 2,177,748,944.37 273,925,492.34 12.58 0.07
應交稅費 4,578,205,233.59 4,515,588,914.24 62,616,319.35 1.39 0.02
應付利息 291,243,561.80 649,687,938.74 -358,444,376.94 -55.17 -0.09
其他應付款 54,704,285,269.26 36,045,315,768.94 18,658,969,500.32 51.77 4.93
一年內到期的非流動負債 27,521,791,569.90 25,624,959,204.23 1,896,832,365.67 7.40 0.50
流動負債合計 328,921,832,209.92 259,833,566,711.09 69,088,265,498.83 26.59 18.24
非流動負債：
長期借款 36,683,128,420.08 36,036,070,366.26 647,058,053.82 1.80 0.17
應付債券 7,398,391,932.47 7,398,391,932.47 1.95
預計負債 46,876,821.15 44,292,267.15 2,584,554.00 5.84 0.00
其他非流動負債 2,955,020.85 15,677,985.06 -12,722,964.21 -81.15 0.00
遞延所得稅負債 672,715,687.44 733,812,757.71 -61,097,070.27 -8.33 -0.02
非流動負債合計 44,844,067,881.99 36,829,853,376.18 8,014,214,505.81 21.76 2.12
負債合計 373,765,900,091.91 296,663,420,087.27 77,102,480,004.64 25.99 20.35
所有者權益：
股本 11,014,968,919.00 10,995,553,118.00 19,415,801.00 0.18 0.01
資本公積 8,532,222,933.57 8,683,860,667.82 -151,637,734.25 -1.75 -0.04
盈余公積 20,135,409,720.24 17,017,051,382.39 3,118,358,337.85 18.32 0.82
未分配利潤 36,706,888,864.08 26,688,098,566.77 10,018,790,297.31 37.54 2.64
外幣報表折算差額 506,492,902.81 440,990,190.32 65,502,712.49 14.85 0.02
歸屬于母公司所有者權益 76,895,983,339.70 63,825,553,925.30 13,070,429,414.40 20.48 3.45
少數股東權益 28,543,440,058.93 18,312,641,062.80 10,230,798,996.13 55.87 2.70
所有者權益合計 105,439,423,398.63 82,138,194,988.10 23,301,228,410.53 28.37 6.15
負債及所有者權益總計 479,205,323,490.54 378,801,615,075.37 100,403,708,415.17 26.51 26.51
表2-2分析：
該公司總資產本期增加100403708415.17元，增長幅度為26.51%，說明萬科地產本年資產規(guī)模有了較大幅度的增長。
進一步分析可以發(fā)現：
(1)流動資產本期增加79272847864.24元，增長的幅度為21.85%，使總資產規(guī)模增長了20.93%。
非流動資產本期增加了21130860550.93元，增長的幅度為131.84%，使得總資產規(guī)模增加了5.58%，
兩者合計使得總資產增加了100403708415.17元，增長幅度為26.51%。
(2)本期總資產的增長主要還是體現在了流動資產的增長上。
如果僅從這一變化來看，該公司資產的流動性有所增強。
盡管流動資產的各項目都有不同程度的變動，但其增長主要體現在這些方面：一、存貨的大幅度增長。
存貨本期增加75969110273.92元，增長幅度為29.77%，對總資產的影響為20.06%。
從數據中顯示，萬科地產存貨方面在建開發(fā)產品1886.8億元，占比56.98%，原因是公司規(guī)模擴大，獲取資源增加。
二、其他應收款的增加。
其他應收款本期增加了14757395405.17元，變動幅度為73.57%對總資產的影響為3.90%，
房地產分析報告 篇5
房地產企業(yè)的財務分析報告范例
作為處于龍頭地位的企業(yè)可以接觸到信譽較好的次級承包商，獲得較好的地塊，購買建材時具有更強的議價能力，較強的融資能力和融資渠道等優(yōu)勢采用最近一期數據計量，反應企業(yè)整體規(guī)模采用最近一期數據計量，反應企業(yè)業(yè)務規(guī)模住宅房地產企業(yè)采取預售模式，其預售房款必須先計入預收賬款中，待房屋竣工結算后才能確認收入。因為預售和確認收入之間的時滯，房地產企業(yè)往往有較大規(guī)模的預收賬款，且相當部分計入次年的營業(yè)收入中，這就決定了當年的預收賬款對于次年的業(yè)績具有鎖定作用。預收賬款在很大程度上反映了當年的銷售情況，同時也是次年營業(yè)收入的重要組成部分。
反應成本控制能力。具有較高GM的企業(yè)往往自身管理水平好，對供應商的議價能力強，從而可以在良好的經濟環(huán)境中獲得更大的收益，在不利經濟環(huán)境中抵抗更大的風險。
從資產方面反映了企業(yè)的盈利能力，同時是衡量企業(yè)競爭實力和發(fā)展能力的重要指標。
土地儲備政策是非常重要的考慮因素，它包括土地儲備規(guī)模和資金運用能力兩方面。由于土地成本占到建筑總成本的25%到40%，一個企業(yè)的土地儲備政策是未來收益的重要決定因素，尤其是在經濟的下行周期，錯誤的儲備政策可能導致公司承受更大的壓力甚至陷入困境。該指標可以反應企業(yè)對土地存貨的管理水平，存貨周轉速度越快，企業(yè)的變現能力越強。反應資產總額的周轉速度。周轉率越大，銷售能力越強。
合理的債務結構和債務分布有利于企業(yè)保持良好的流動性和穩(wěn)定的信用品質。尤其是在經濟低迷時，債務杠桿會限制財務的靈活性，反應企業(yè)的抗壓能力。
反應企業(yè)全部總資產中有多大比重是通過借貸獲取的。
反應企業(yè)負債的資本化程度，企業(yè)負債的資本化成都越低，長期償債壓力越小反應企業(yè)的盈利對于付息債務綜合的償還能力企業(yè)當年的銷售回款，在房屋竣工之前計入預收賬款，成為流動負債的一部分，而這部分預收賬款實際上是不需要償還的。剔除預收賬款后的資產負債率更為真實。
三年平均值可以部分抵消年度之間的市場波動，使得數據更能反映行業(yè)的周期變化。同時需要考慮最近一期數據的情況。較小的凈負債率可以增加企業(yè)的財務彈性，同時增強其在復雜環(huán)境中經營的主動性和回旋余地反映了企業(yè)經營活動對于短期債務的覆蓋能力。
住宅市場是一系列的區(qū)域市場而非真正意義上的全國性市場，地域多元化、產品結構多層次化和價格多樣化有助于降低企業(yè)的整體風險，充足廉價的.土地儲備大大提升了企業(yè)擴大規(guī)模的潛力。
主要是指在核心市場的市場份額排名靠前。市場占有率高的企業(yè)收入規(guī)模較大，資金鏈斷裂的可能性相對較小，抗風險能力較強。考慮已建項目、在建項目及土地儲備的地域分布。區(qū)域多元化后一方面可以抵御局部風險，但另一方面對管理能力的挑戰(zhàn)增加。主要是分散政策風險。住宅產品包括：經濟適用房+限價房+普通住宅+高等住宅等，各產品的政策不一樣。主要考慮:
(1) 土地的價格;
(2)土地款的繳納情況;
(3)土地的位置及周邊未來發(fā)展情況;
(4)土地的開發(fā)時間及周期;
(5)當前房地產的價格及市場的趨勢。
不同類型房地產企業(yè)的政策風險不同，不同地域的政策風險不同。
擁有國家或地方政府背景的企業(yè)，更容易獲得各種優(yōu)惠政策，而業(yè)務的運營發(fā)展也會受益于政府支持，在面臨經濟的不確定性因素時，更容易得到政府救助;實際控制人實力雄厚的企業(yè)，其股東給予的包括資金或是管理方面的支持都優(yōu)于一般企業(yè)，因此企業(yè)的抗風險能力更強。
(1)企業(yè)內部的法人治理結構、內部控制、股權激勵、管理層經驗和知識水平、關聯交易及全有權結構等;
(2)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略：企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展方向、市場定位、規(guī)模擴張速度、產品結構調整等。
可使用的銀行授信規(guī)模，未來是否有使用授信的可能新以及其對企業(yè)經營的支持及債務的保障程度。
總債務=短期借款+應付票據+應付短期融資券+一年內到期的非流動負債+應付債券總資本=總債務+母公司股權權益+少數股東權益平均資產總額=(期初資產總額+期末資產總額)/2EBIT=稅前利潤+利息支出-非經常損益EBITDA=EBIT+折舊+攤銷
存貨周轉率=營業(yè)收入/平均資產總額資產負債率=負債總額/資產總額
毛利率=(營業(yè)收入-營業(yè)成本) / 營業(yè)收入總資產收益率=EBIT/平均資產總額總資本化率=總債務 / 總資本
剔除預收賬款后的資產負債率=(負債總額-預收賬款) / (資產總額-預收賬款)
房地產分析報告 篇6
流動資產比例很高，資產的變現能力較強，流動資產中現金比例也較高，說明短期償債能力較強。在資產中存貨的比例最大。資產總額增長說明萬科還在不斷擴大規(guī)模，庫存現金也有所下降說明資產變現能力減弱。
萬科擁有巨大的存貨量，這既是未來發(fā)展的保障，又是萬科風險的主要來源。而存貨的大量積存主要受國家地產調控政策的影響，也是房地產開發(fā)企業(yè)最大的風險因素。建議萬科應近一步優(yōu)化存貨結構，適度控制好存貨數量，并采取一定的促銷手段，為企業(yè)籌措資金。
存貨激增的同時，短期負債也出現大幅上升。持有的現金及現金等價物不斷增加，保證了企業(yè)的支付能力。應付賬款增加是由于工程量的增加。
一年內到期的非流動負債大幅上升，說明萬科近期的還款壓力很大。一般認為流動比率應在2：1以上，萬科房地產的流動比率降低，說明其短期償債能力降低。速動比率保持比較穩(wěn)定，說明公司受房地產市場調控的影響較小。一般認為，資產負債率的適宜水平是40%～60%。資產負債率較高。股東權益比率較低，也說明公司償債能力較差。
公司利息保障倍數下降，說明萬科的長期償債能力在減弱。由圖可知最近幾年萬科銷售收入和凈利潤快速穩(wěn)定增長。盡管業(yè)績增長勢頭強勁，20受國家政策調控的影響，盈利能力開始減弱，年銷售增長率為41.5%，凈利潤增長率為31.2%,凈利潤增速小于銷售收入。
同時2011年的銷售毛利率為39.78%，比上年下降0.9個百分點;銷售凈利率為16.16%，比上年下降了1.27個百分點，主要因為市場景氣度下滑，企業(yè)打折促銷行為增加。凈資產收益率和股本回報率逐漸上升，說明萬科房地產獲利能力升高，獲得的利潤較高。
的經營活動現金流入比增加了53%，可以說經營活動現金流入增長非常迅速，企業(yè)在經營活動中創(chuàng)造現金能力大大增強，經營活動現金流入作為企業(yè)主要資金來源，增強了企業(yè)自身“造血”功能，企業(yè)具有較強的償債能力和支付能力，增強了風險抵抗能力，有利于企業(yè)穩(wěn)定和可持續(xù)發(fā)展經營活動現金凈流量減少的主要原因是購買商品、接受勞務支付的現金流量增加
20購買商品、接受勞務支付的現金流量比20增加了92%，但現金流入與年相比還是大幅增加的，現金流入比較充裕，總體看來，萬科發(fā)展勢頭良好。
杜邦分析法，又稱杜邦財務分析體系，簡稱杜邦體系，是利用各主要財務比率
指標間的內在聯系，對企業(yè)財務狀況及經濟利益進行綜合系統(tǒng)分析評價的方法。該體系以凈資產收益率為龍頭，以資產凈利率和權益乘數為核心，重點揭示企業(yè)獲利能力，資產投資收益能力及權益乘數對凈資產收益率的影響，以及各相關指標間的相互影響作用關系。
(1)凈資產收益率是一個綜合性很強的與公司財務管理目標相關性最大的'指標，而凈資產收益率由公司的銷售凈利率、總資產周轉率和權益乘數所決定。從上面數據可以看出萬科房地產的凈資產收益率較高，而且從-的增幅較大，說明了企業(yè)的財務風險小。
(2)權益乘數主要受資產負債率影響。負債比率越大，權益乘數越高，說明企業(yè)有較高的負債程度，給企業(yè)帶來較多地杠桿利益，同時也給企業(yè)帶來了較多地風險。該公司權益乘數大，說明萬科地產的負債程度較高，企業(yè)風險較大。
(3)銷售凈利率反映了企業(yè)利潤總額與銷售收入的關系，從這個意義上看提高銷售凈利率是提高企業(yè)盈利能力的關鍵所在。萬科房地產的銷售凈利率在這兩年間有所提升，說明了該企業(yè)的盈利能力有所提升。
房地產分析報告 篇7
1988年12月 公司公開向社會發(fā)行股票2,800萬 股，集資人民幣2,800萬元
-12-31 持有人名稱 華潤股份有限公司 南方績優(yōu)成長股票型證券投資基金 CLSA LIMITED 劉元生 中國人壽保險股份有限公司-分紅-個人分 紅-005L-FH002深 南方高增長股票型開放式證券投資基金 UBS AG 上海南都偉峰投資管理有限公司 TOYO SECURITIES ASIA LIMITED-A/C CLIENT. 易方達平穩(wěn)增長證券投資基金 持股比例(%) 14.54 2.53 1.76 1.34 1.29 1.2 1.15 1.14 1.08 1.06 持股數量(萬股) 63,550.35 11,071.86 7,683.09 5,844.63 5,634.23 5,250.12 5,012.37 5,000.00 4,730.52 4,635.21 股本性質 A股流通股 A股流通股 B股流通股 A股流通股 A股流通股 A股流通股 A股流通股 流通受限股份 B股流通股 A股流通股
人員類型 董事會成員 姓名 王石 蔣偉 王石 郁亮 李家暉 徐林倩麗 監(jiān)事會成員 丁福源 丁福源 方明 張力 公司管理人員 郁亮 徐洪舸 許洪舸 王文金 職務 董事長 董事 董事 董事 獨立董事 獨立董事 監(jiān)事會主席 監(jiān)事 監(jiān)事 職工監(jiān)事 總經理 副總經理 副總經理 財務負責人 持股數(股) 942,024.00 任職日期 1988-5-1 -4-29 1994-5-24 2005-4-29 2005-4-29 2005-4-29 -4-15 1994-5-24 2005-12-1 -4-15 -2-15 2005-7-28 2005-7-28 -3-12 離職日期 -4-1 2008-4-1 2008-4-1 2008-4-1 2008-4-1 2008-4-1 2008-4-1 2008-4-1 2008-4-1 2008-4-1 2008-4-1 2008-4-1 2008-4-1 2008-4-1
關聯方 萬科是一艘龐大的航母,其關聯公司 有134個.其中受其控制的企業(yè)有120家, 合營企業(yè)4家,聯營企業(yè)9家,還包括其實 際控制的中國華潤總公司.關聯公司名單 ,無重大關聯交易. 截止至20,萬科為17個企業(yè)(15個為 關聯企業(yè)),共累計擔保達3,514,590,000 元.
房地產行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，具有投 資大、風險高、周期久、供應鏈長、地域性強 的特點。 國內房地產開發(fā)的資金來源幾乎60-80%依賴銀 行貸款，近來國務院和央行出臺了一系列宏觀 調控政策，壓縮投資，抽緊銀根。 央行銀根緊縮無異于扼住了目前我國房地產業(yè) 的主動脈，如何開辟新的融資方式，建立新的 融資平臺，已成為眾多房地產商性命攸關的頭 等大事。
房地產分析報告 篇8
房地產市場分析報告：
房地產市場調查與分析工作的最終成果，是房地產市場分析報告。房地產市場分析報告應該結合市場分析的目的與用途，有針對性、有重點的撰寫。市場分析報告通常由以下幾部分內容組成。
（1）地區(qū)經濟分析。該部分主要研究地區(qū)經濟環(huán)境，通常分為兩個部分：一是地區(qū)經濟的基本趨勢分析；二是地區(qū)基礎產業(yè)和新興戰(zhàn)略產業(yè)的發(fā)展趨勢分析。
（2）區(qū)位分析。該部分是開發(fā)地點多種用途比較分析，是為一塊土地選擇用途，即該地點的用途分析。
（3）市場概況分析。該部分是對地區(qū)房地產發(fā)展概況的分析，預測本地區(qū)房地產各類市場總的未來趨勢，并把項目及其所在的專業(yè)市場放在整個地區(qū)經濟中，考察它們的地位和狀況，分析人口、公共政策、經濟、法律是否支持該項目。
（4）市場供求分析。市場供求分析需要進行兩個方面的分析，一是分析市場中各子市場的供需關系，求出各子市場的供需缺口；二是將供需缺口的子市場確定為目標子市場，具體求出目標子市場供需缺口量（即未滿足的需求量）。
（5）項目競爭分析。該部分內容主要是將目標項目與其競爭項目進行對比分析，估計其市場占有率（市場份額）。
（6）營銷建議。該部分是在競爭分析的基礎上，通過SWOT分析，找出目標項目的競爭優(yōu)勢，提出強化目標項目競爭優(yōu)勢、弱化其劣勢的措施，進行項目規(guī)劃設計和產品功能定位。
（7）售價和租金預測。
（8）吸納量計劃預測。
（9）回報率預測。市場研究報告中也需要對目標項目的經濟特性進行簡要分析判斷。
（10）敏感性分析。該部分要測定關鍵參數的敏感性，確定分析結果適用的范圍，反映市場分析面對的不確定性。
房地產分析報告 篇9
從宏觀經濟上看，中國人均GDP超過7000美元，長期內房地產業(yè)正處于快速發(fā)展的起步階段。居民的消費能力大大提高，消費結構也會變化，這種消費結構的變化主要體現在居民對汽車和住宅這類代表著資產和財富的商品需求的快速增長上。中國宏觀經濟正處于快速增長階段，房地產投資在其中起著重要的貢獻作用，國外經濟發(fā)展歷程也證明，國民經濟中房地產業(yè)的貢獻是必需的而且是穩(wěn)定的。
國家的宏觀調控政策使房地產行業(yè)外部環(huán)境發(fā)生變化，貨幣的緊縮使得企業(yè)不得不承擔巨大的資金壓力，開發(fā)企業(yè)將比以往更加注重融資能力。在資金壓力及金融風險下，很有可能會出現新的融資渠道，房地產企業(yè)的融資手段會呈現出多樣化和專業(yè)化。由此融資能力所帶來的強弱分化將使行業(yè)整合進一步展開，各種資源向營運效率較高的企業(yè)集中。
目前中國房地產處于行業(yè)快速發(fā)展階段，短期內由于新政策影響，市場不可避免出現調整。在土地、資金、市場觀望的壓力之下，行業(yè)內部不斷調整和變革，市場將會更加規(guī)范，遠期來看市場擁有穩(wěn)定的需求。
流動資產：
貨幣資金 44,365,409,795.23 52,291,542,055.49
應收賬款 3,078,969,781.37 1,886,548,523.49
預付賬款 28,653,665,102.61 33,373,611,935.08
其他應收款 34,815,317,241.41 20,057,921,836.24
存貨 331,133,223,278.99 255,164,112,985.07
流動資產合計 442,046,585,199.61 362,773,737,335.37
非流動資產：
可供出售金融資產 2,466,185,867.93 4,763,600.00
長期股權投資 10,637,485,708.34 7,040,306,464.29
投資性房地產 11,710,476,284.30 2,375,228,355.79
固定資產 2,129,767,863.36 1,612,257,202.22
在建工程 913,666,777.10 1,051,118,825.93
無形資產 430,074,183.12 426,846,899.52
商譽 201,689,835.80 201,689,835.80
長期待攤費用 63,510,505.21 42,316,652.03
遞延所得稅資產 3,525,262,051.95 3,054,857,904.42
其他非流動資產 5,080,619,213.82 218,492,000.00
非流動資產合計： 37,158,738,290.93 16,027,877,740.00
資產總計 479,205,323,490.54 378,801,615,075.37
流動負債：
短期借款 5,102,514,631.14 9,932,400,240.50
交易性金融負債 11,686,986.02 25,761,017.27
應付票據 14,783,899,946.37 4,977,131,435.22
應付賬款 63,958,459,138.78 44,860,995,716.97
預收款項 155,518,071,436.35 131,023,977,530.61
應付職工薪酬 2,451,674,436.71 2,177,748,944.37
應交稅費 4,578,205,233.59 4,515,588,914.24
應付利息 291,243,561.80 649,687,938.74
其他應付款 54,704,285,269.26 36,045,315,768.94
一年內到期的非流動負債 27,521,791,569.90 25,624,959,204.23
流動負債合計 328,921,832,209.92 259,833,566,711.09
非流動負債：
長期借款 36,683,128,420.08 36,036,070,366.26
預計負債 46,876,821.15 44,292,267.15
其他非流動負債 2,955,020.85 15,677,985.06
遞延所得稅負債 672,715,687.44 733,812,757.71
非流動負債合計 44,844,067,881.99 36,829,853,376.18
負債合計 373,765,900,091.91 296,663,420,087.27
所有者權益：
股本 11,014,968,919.00 10,995,553,118.00
資本公積 8,532,222,933.57 8,683,860,667.82
盈余公積 20,135,409,720.24 17,017,051,382.39
未分配利潤 36,706,888,864.08 26,688,098,566.77
外幣報表折算差額 506,492,902.81 440,990,190.32
歸屬于母公司所有者權益 76,895,983,339.70 63,825,553,925.30
少數股東權益 28,543,440,058.93 18,312,641,062.80
所有者權益合計 105,439,423,398.63 82,138,194,988.10
負債及所有者權益總計 479,205,323,490.54 378,801,615,075.37
房地產分析報告 篇10
從宏觀經濟上看，中國人均GDP超過7000美元，長期內房地產業(yè)正處于快速發(fā)展的起步階段。居民的消費能力大大提高，消費結構也會變化，這種消費結構的變化主要體現在居民對汽車和住宅這類代表著資產和財富的商品需求的快速增長上。中國宏觀經濟正處于快速增長階段，房地產投資在其中起著重要的貢獻作用，國外經濟發(fā)展歷程也證明，國民經濟中房地產業(yè)的貢獻是必需的而且是穩(wěn)定的。
國家的宏觀調控政策使房地產行業(yè)外部環(huán)境發(fā)生變化，貨幣的緊縮使得企業(yè)不得不承擔巨大的資金壓力，開發(fā)企業(yè)將比以往更加注重融資能力。在資金壓力及金融風險下，很有可能會出現新的融資渠道，房地產企業(yè)的融資手段會呈現出多樣化和專業(yè)化。由此融資能力所帶來的強弱分化將使行業(yè)整合進一步展開，各種資源向營運效率較高的企業(yè)集中。
目前中國房地產處于行業(yè)快速發(fā)展階段，短期內由于新政策影響，市場不可避免出現調整。在土地、資金、市場觀望的壓力之下，行業(yè)內部不斷調整和變革，市場將會更加規(guī)范，遠期來看市場擁有穩(wěn)定的需求。
流動資產：
貨幣資金 44,365,409,795.23 52,291,542,055.49
應收賬款 3,078,969,781.37 1,886,548,523.49
預付賬款 28,653,665,102.61 33,373,611,935.08
其他應收款 34,815,317,241.41 20,057,921,836.24
存貨 331,133,223,278.99 255,164,112,985.07
流動資產合計 442,046,585,199.61 362,773,737,335.37
非流動資產：
可供出售金融資產 2,466,185,867.93 4,763,600.00
長期股權投資 10,637,485,708.34 7,040,306,464.29
投資性房地產 11,710,476,284.30 2,375,228,355.79
固定資產 2,129,767,863.36 1,612,257,202.22
在建工程 913,666,777.10 1,051,118,825.93
無形資產 430,074,183.12 426,846,899.52
商譽 201,689,835.80 201,689,835.80
長期待攤費用 63,510,505.21 42,316,652.03
遞延所得稅資產 3,525,262,051.95 3,054,857,904.42
其他非流動資產 5,080,619,213.82 218,492,000.00
非流動資產合計： 37,158,738,290.93 16,027,877,740.00
資產總計 479,205,323,490.54 378,801,615,075.37
流動負債：
短期借款 5,102,514,631.14 9,932,400,240.50
交易性金融負債 11,686,986.02 25,761,017.27
應付票據 14,783,899,946.37 4,977,131,435.22
應付賬款 63,958,459,138.78 44,860,995,716.97
預收款項 155,518,071,436.35 131,023,977,530.61
應付職工薪酬 2,451,674,436.71 2,177,748,944.37
應交稅費 4,578,205,233.59 4,515,588,914.24
應付利息 291,243,561.80 649,687,938.74
其他應付款 54,704,285,269.26 36,045,315,768.94
一年內到期的非流動負債 27,521,791,569.90 25,624,959,204.23
流動負債合計 328,921,832,209.92 259,833,566,711.09
非流動負債：
長期借款 36,683,128,420.08 36,036,070,366.26
預計負債 46,876,821.15 44,292,267.15
其他非流動負債 2,955,020.85 15,677,985.06
遞延所得稅負債 672,715,687.44 733,812,757.71
非流動負債合計 44,844,067,881.99 36,829,853,376.18
負債合計 373,765,900,091.91 296,663,420,087.27
所有者權益：
股本 11,014,968,919.00 10,995,553,118.00
資本公積 8,532,222,933.57 8,683,860,667.82
盈余公積 20,135,409,720.24 17,017,051,382.39
未分配利潤 36,706,888,864.08 26,688,098,566.77
外幣報表折算差額 506,492,902.81 440,990,190.32
歸屬于母公司所有者權益 76,895,983,339.70 63,825,553,925.30
少數股東權益 28,543,440,058.93 18,312,641,062.80
所有者權益合計 105,439,423,398.63 82,138,194,988.10
負債及所有者權益總計 479,205,323,490.54 378,801,615,075.37
流動資產：
貨幣資金 44,365,409,795.23 52,291,542,055.49 -7,926,132,260.26 -15.16 -2.09
應收賬款 3,078,969,781.37 1,886,548,523.49 1,192,421,257.88 63.21 0.31
預付賬款 28,653,665,102.61 33,373,611,935.08 -4,719,946,832.47 -14.14 -1.25
其他應收款 34,815,317,241.41 20,057,921,836.24 14,757,395,405.17 73.57 3.90
存貨 331,133,223,278.99 255,164,112,985.07 75,969,110,293.92 29.77 20.06
流動資產合計 442,046,585,199.61 362,773,737,335.37 79,272,847,864.24 21.85 20.93
非流動資產：
可供出售金融資產 2,466,185,867.93 4,763,600.00 2,461,422,267.93 51,671.47 0.65
長期股權投資 10,637,485,708.34 7,040,306,464.29 3,597,179,244.05 51.09 0.95
投資性房地產 11,710,476,284.30 2,375,228,355.79 9,335,247,928.51 393.03 2.46
固定資產 2,129,767,863.36 1,612,257,202.22 517,510,661.14 32.10 0.14
在建工程 913,666,777.10 1,051,118,825.93 -137,452,048.83 -13.08 -0.04
無形資產 430,074,183.12 426,846,899.52 3,227,283.60 0.76 0.00
商譽 201,689,835.80 201,689,835.80 0.00 0.00 0.00
長期待攤費用 63,510,505.21 42,316,652.03 21,193,853.18 50.08 0.01
遞延所得稅資產 3,525,262,051.95 3,054,857,904.42 470,404,147.53 15.40 0.12
其他非流動資產 5,080,619,213.82 218,492,000.00 4,862,127,213.82 2,225.31 1.28
非流動資產合計： 37,158,738,290.93 16,027,877,740.00 21,130,860,550.93 131.84 5.58
資產總計 479,205,323,490.54 378,801,615,075.37 100,403,708,415.17 26.51 26.51
流動負債：
短期借款 5,102,514,631.14 9,932,400,240.50 -4,829,885,609.36 -48.63 -1.28
交易性金融負債 11,686,986.02 25,761,017.27 -14,074,031.25 -54.63 0.00
應付票據 14,783,899,946.37 4,977,131,435.22 9,806,768,511.15 197.04 2.59
應付賬款 63,958,459,138.78 44,860,995,716.97 19,097,463,421.81 42.57 5.04
預收款項 155,518,071,436.35 131,023,977,530.61 24,494,093,905.74 18.69 6.47
應付職工薪酬 2,451,674,436.71 2,177,748,944.37 273,925,492.34 12.58 0.07
應交稅費 4,578,205,233.59 4,515,588,914.24 62,616,319.35 1.39 0.02
應付利息 291,243,561.80 649,687,938.74 -358,444,376.94 -55.17 -0.09
其他應付款 54,704,285,269.26 36,045,315,768.94 18,658,969,500.32 51.77 4.93
一年內到期的非流動負債 27,521,791,569.90 25,624,959,204.23 1,896,832,365.67 7.40 0.50
流動負債合計 328,921,832,209.92 259,833,566,711.09 69,088,265,498.83 26.59 18.24
非流動負債：
長期借款 36,683,128,420.08 36,036,070,366.26 647,058,053.82 1.80 0.17
應付債券 7,398,391,932.47 7,398,391,932.47 1.95
預計負債 46,876,821.15 44,292,267.15 2,584,554.00 5.84 0.00
其他非流動負債 2,955,020.85 15,677,985.06 -12,722,964.21 -81.15 0.00
遞延所得稅負債 672,715,687.44 733,812,757.71 -61,097,070.27 -8.33 -0.02
非流動負債合計 44,844,067,881.99 36,829,853,376.18 8,014,214,505.81 21.76 2.12
負債合計 373,765,900,091.91 296,663,420,087.27 77,102,480,004.64 25.99 20.35
所有者權益：
股本 11,014,968,919.00 10,995,553,118.00 19,415,801.00 0.18 0.01
資本公積 8,532,222,933.57 8,683,860,667.82 -151,637,734.25 -1.75 -0.04
盈余公積 20,135,409,720.24 17,017,051,382.39 3,118,358,337.85 18.32 0.82
未分配利潤 36,706,888,864.08 26,688,098,566.77 10,018,790,297.31 37.54 2.64
外幣報表折算差額 506,492,902.81 440,990,190.32 65,502,712.49 14.85 0.02
歸屬于母公司所有者權益 76,895,983,339.70 63,825,553,925.30 13,070,429,414.40 20.48 3.45
少數股東權益 28,543,440,058.93 18,312,641,062.80 10,230,798,996.13 55.87 2.70
所有者權益合計 105,439,423,398.63 82,138,194,988.10 23,301,228,410.53 28.37 6.15
負債及所有者權益總計 479,205,323,490.54 378,801,615,075.37 100,403,708,415.17 26.51 26.51
表2-2分析：
該公司總資產本期增加100403708415.17元，增長幅度為26.51%，說明萬科地產本年資產規(guī)模有了較大幅度的增長。進一步分析可以發(fā)現：
(1)流動資產本期增加79272847864.24元，增長的幅度為21.85%，使總資產規(guī)模增長了20.93%。非流動資產本期增加了21130860550.93元，增長的幅度為131.84%，使得總資產規(guī)模增加了5.58%，兩者合計使得總資產增加了100403708415.17元，增長幅度為26.51%。
(2)本期總資產的增長主要還是體現在了流動資產的增長上。如果僅從這一變化來看，該公司資產的流動性有所增強。盡管流動資產的各項目都有不同程度的變動，但其增長主要體現在這些方面：一、存貨的大幅度增長。存貨本期增加75969110273.92元，增長幅度為29.77%，對總資產的影響為20.06%。從數據中顯示，萬科地產20存貨方面在建開發(fā)產品1886.8億元，占比56.98%，原因是公司規(guī)模擴大，獲取資源增加。二、其他應收款的增加。其他應收款本期增加了14757395405.17元，變動幅度為73.57%對總資產的影響為3.90%，根據資料可知公司的合作方往來增加，導致其他應收款的增加。三、貨幣資金的減少。貨幣資金本期減少了7926132260.26元，減少幅度為15.16%，對總額的影響為-2.09%。資料可知，由于增加了開工和獲取資源的增加導致了貨幣資金減少?？偟膩碚f，貨幣資金的減少幅度小于增加的幅度，使得流動資產總額是增長的。
由表2-2可知，該公司權益總額較之上年同期增長100403708415.17元，增加幅度為26.51%，說明萬科地產2014年權益總額有較大幅度的增長。
項目 2014年 年 2014年(%) 2013年(%) 變動情況(%)
流動資產：
貨幣資金 44,365,409,795.23 52,291,542,055.49 9.26 13.80 -4.55
應收賬款 3,078,969,781.37 1,886,548,523.49 0.64 0.50 0.14
預付賬款 28,653,665,102.61 33,373,611,935.08 5.98 8.81 -2.83
其他應收款 34,815,317,241.41 20,057,921,836.24 7.27 5.30 1.97
存貨 331,133,223,278.99 255,164,112,985.07 69.10 67.36 1.74
流動資產合計 442,046,585,199.61 362,773,737,335.37 92.25 95.77 -3.52
非流動資產：
可供出售金融資產 2,466,185,867.93 4,763,600.00 0.51 0.00 0.51
長期股權投資 10,637,485,708.34 7,040,306,464.29 2.22 1.86 0.36
投資性房地產 11,710,476,284.30 2,375,228,355.79 2.44 0.63 1.82
固定資產 2,129,767,863.36 1,612,257,202.22 0.44 0.43 0.02
在建工程 913,666,777.10 1,051,118,825.93 0.19 0.28 -0.09
無形資產 430,074,183.12 426,846,899.52 0.09 0.11 -0.02
商譽 201,689,835.80 201,689,835.80 0.04 0.05 -0.01
長期待攤費用 63,510,505.21 42,316,652.03 0.01 0.01 0.00
遞延所得稅資產 3,525,262,051.95 3,054,857,904.42 0.74 0.81 -0.07
其他非流動資產 5,080,619,213.82 218,492,000.00 1.06 0.06 1.00
非流動資產合計： 37,158,738,290.93 16,027,877,740.00 7.75 4.23 3.52
資產總計 479,205,323,490.54 378,801,615,075.37 100.00 100.00 0.00
流動負債：
短期借款 5,102,514,631.14 9,932,400,240.50 1.06 2.62 -1.56
交易性金融負債 11,686,986.02 25,761,017.27 0.00 0.01 0.00
應付票據 14,783,899,946.37 4,977,131,435.22 3.09 1.31 1.77
應付賬款 63,958,459,138.78 44,860,995,716.97 13.35 11.84 1.50
預收款項 155,518,071,436.35 131,023,977,530.61 32.45 34.59 -2.14
應付職工薪酬 2,451,674,436.71 2,177,748,944.37 0.51 0.57 -0.06
應交稅費 4,578,205,233.59 4,515,588,914.24 0.96 1.19 -0.24
應付利息 291,243,561.80 649,687,938.74 0.06 0.17 -0.11
其他應付款 54,704,285,269.26 36,045,315,768.94 11.42 9.52 1.90
一年內到期的非流動負債 27,521,791,569.90 25,624,959,204.23 5.74 6.76 -1.02
流動負債合計 328,921,832,209.92 259,833,566,711.09 68.64 68.59 0.05
非流動負債：
長期借款 36,683,128,420.08 36,036,070,366.26 7.65 9.51 -1.86
應付債券 7,398,391,932.47 1.54 0.00 1.54
預計負債 46,876,821.15 44,292,267.15 0.01 0.01 0.00
其他非流動負債 2,955,020.85 15,677,985.06 0.00 0.00 0.00
遞延所得稅負債 672,715,687.44 733,812,757.71 0.14 0.19 -0.05
非流動負債合計 44,844,067,881.99 36,829,853,376.18 9.36 9.72 -0.36
負債合計 373,765,900,091.91 296,663,420,087.27 78.00 78.32 -0.32
所有者者益：
股本 11,014,968,919.00 10,995,553,118.00 2.30 2.90 -0.60
資本公積 8,532,222,933.57 8,683,860,667.82 1.78 2.29 -0.51
盈余公積 20,135,409,720.24 17,017,051,382.39 4.20 4.49 -0.29
未分配利潤 36,706,888,864.08 26,688,098,566.77 7.66 7.05 0.61
外幣報表折算差額 506,492,902.81 440,990,190.32 0.11 0.12 -0.01
歸屬于母公司所有者權益 76,895,983,339.70 63,825,553,925.30 16.05 16.85 -0.80
少數股東權益 28,543,440,058.93 18,312,641,062.80 5.96 4.83 1.12
所有者權益合計 105,439,423,398.63 82,138,194,988.10 22.00 21.68 0.32
負債及所有者權益總計 479,205,323,490.54 378,801,615,075.37 100.00 100.00 0.00
表2-3分析：
從靜態(tài)方面分析，該公司本期流動資產比重高達92.25%，非流動資產比重僅為7.75%。根據該公司的資產結構，可以認為該公司資產的流動性較強，資產風險較小。
從動態(tài)方面分析，本期該公司流動資產比重下降了3.52%，而非流動資產上升了3.52%，結合各資產項目的結構變動情況來看，除了貨幣資金的比重下降了4.55%和預付賬款下降了2.83%外，其他項目變化幅度不是很大，說明該公司的資產結構相對比較穩(wěn)定。
從資本結構看，該公司股東權益比重為22%，負債比重為78%，資產負債率還是挺高的，但由年度報告可知，公司資產負債率的增加是由于預收賬款的增加導致，隨著項目結算將轉化為公司的營業(yè)收入，并不構成實際的償債壓力。從動態(tài)方面看來，該公司股東權益比重上升了0.32%，負債比重下降了0.32%，各項目變動幅度不大，表明公司資本結構還是比較穩(wěn)定的。
貨幣資金 44,365,409,795.23 52,291,542,055.49 10.04 14.41 -4.38
應收賬款 3,078,969,781.37 1,886,548,523.49 0.70 0.52 0.18
預付賬款 28,653,665,102.61 33,373,611,935.08 6.48 9.20 -2.72
其他應收款 34,815,317,241.41 20,057,921,836.24 7.88 5.53 2.35
存貨 331,133,223,278.99 255,164,112,985.07 74.91 70.34 4.57
合計 442,046,585,199.61 362,773,737,335.37 100.00 100.00 0.00
計算表明，該公司流動資產的主要構成為貨幣資金、存貨，其中，存貨占比超過60%，占流動資產很大一部分，由于存貨的流動性相對較弱，會影響企業(yè)迅速償還債務的能力。
報告期 2014/12/31 2013/12/31 增減額 增減(%)
一、營業(yè)收入135,418,791,080.35 103,116,245,136.42 32302545943.93 31.33%
減：營業(yè)成本 92,797,650,762.81 65,421,614,348.00 27376036414.81 41.85%
營業(yè)稅金及附加 11,544,998,138.82 10,916,297,537.10 628700601.72 5.76%
銷售費用 3,864,713,570.44 3,056,377,656.90 808335913.54 26.45%
管理費用 3,002,837,563.15 2,780,308,041.10 222529522.05 8.00%
財務費用 891,715,053.49 764,757,191.68 126957861.81 16.60%
資產減值損失 60,153,366.60 83,818,288.19 -23664921.59 -28.23%
加：公允價值變動收益(損失以“-”號填列) -572,042.22 -8,719,233.08 8147190.86 93.44%
投資收益(損失以“-”號填列) 1,005,187,804.32 928,687,953.69 76499850.63 8.24%
其中：對聯營企業(yè)和合并企業(yè)的投資收益 999,397,870.95 889,787,588.26 109610282.69 12.32%
二、營業(yè)利潤(虧損以“-”號填列) 24,261,338,387.14 21,013,040,794.06 3248297593.08 15.46%
加：營業(yè)外收入 118,969,557.11 144,645,173.12 -25675616.01 -17.75%
減：營業(yè)外支出 89,296,694.95 87,500,829.07 1795865.88 2.05%
其中：非流動資產處置損失 6,820,073.10 6,068,873.87 751199.23 12.38%
三、利潤總額(凈虧損以“-”號填列) 24,291,011,249.30 21,070,185,138.11 3220826111.19 15.29%
減：所得稅費用 45 5,993,461,378.06 5,407,596,715.05
四、凈利潤18,297,549,871.24 15,662,588,423.06 2634961448.18 16.82%
(1)該公司資產負債表貨幣資金項目年末比年初減少79.26億元，剔除包含于年末及年初貨幣資金項目當中的使用受限制資金的影響，本年現金及現金等價物共增加8,116,074,778.35元。其中，經營活動產生凈現金流量1,923,868,889.89元;投資活動產生凈現金流量7,954,417,194.85元;籌資活動產生凈現金流量2,057,645,577.99元。
(2)該公司本年經營活動凈現金流量產生的主要原因是銷售商品、提供勞務收到現金153,437,067,361.89元，購買商品、接受勞務支付現金128,656,952,761.00元。
(3)投資果凍現金流量主要是由于投資支付的現金構成。萬科集團2013年用于投資活動的現金流量凈額是7,954,417,194.85元，主要用于支付投資現金。
(4)籌資活動凈現金流量的增加主要來自于取得借款收到的現金和償還債務支付的現金。取得借款收到的現金44,467,771,166.47元;償還債務支付的現金48,430,256,803.17元。
現金比率(%) 18.79% 13.46%
(1)流動比率：
2013年流動比率 = 130,742,700 / 91,383,800 =1.43
2014年流動比率 = 169,795,500 / 127,242,300 =1.33
(2)速動比率：
2013年速動比率 = (130,742,700 94,293,400 ) / 91,383,800 = 0.39
2014年速動比率 = (169,795,500 127,087,600 ) / 127,242,300 = 0.33
(3)現金比率：
2013年現金比率 = 17,166,550 / 91,383,800*100% = 18.79%
2014年現金比率 = 17,129,130 / 127,242,300*100% = 13.46%
從表3-1 可以看出，萬科企業(yè)的流動比率和速動比率整體較平穩(wěn)，流動比率基本保持在1.3-1.5之間起伏波動，而速動比率則基本保持在0.3-0.4之間起伏，沒有太大波動變化，由此可以看出，萬科企業(yè)的短期償債能力在總體上趨于穩(wěn)定。
(1)資產負債率：
2013年年末資產負債率 = 107,468,000 / 136,741,400 *100%= 78.6%
2014年年末資產負債率 = 141,798,100 / 179,047,900 *100%= 79.1%
(2) 股東權益比率：
2013年股東權益比率 = 1-78.6% = 21.4%
2014年股東權益比率 = 1-79.1% = 20.9%
(3) 產權比率：
2013年年末產權比率 = 107,468,000 / 29,273,380*100% = 367.1185%
2014年年末產權比率 = 141,798,100 / 37,249,740 *100%= 380.6686%
(4) 已獲利息倍數：
2013年年末已獲利息倍數 = (2,107,020 + 76,475.70 ) / 76,475.70 = 28.55
2014年年末已獲利息倍數 = (2,429,100 + 89,171.50 ) / 89,171.50 = 28.24
據表3-2顯示 萬科的資產負債率總體發(fā)展趨勢較平穩(wěn)，沒有要大波動，說明企業(yè)運營較穩(wěn)定，一般認為資產負債率不應高于50%，而萬科的資產負債率則達到78%-79%，這跟它自身的經營銷售模式，和企業(yè)運營管理有關，風險較大，建議企業(yè)完善企業(yè)資金結構，多元化發(fā)展。
由表3-7的數據可知，總資產周轉率非常平穩(wěn)，流動資產周轉率較增長顯著，這說明萬科地產的資產運營水平比較高。應存貨周轉率和固定資產周轉率穩(wěn)定的小幅度增長，這顯示出萬科地產應庫存管理的壓力比較小，固定資產的利用率比較高。而應收賬款周轉率較20有所下降，說明，應收賬款的回收速度有所下降，應引起管理人員的重視。
資本經營盈利能力，是指企業(yè)的所有者通過投入資本經營而取得利潤的能力。
反映資本經營盈利能力的基本指標是凈資產收益率，即企業(yè)本期凈利潤與凈資產的比率。
平均總資產① 479,205,323,490.54 378,801,615,075.37
平均凈資產② 105,439,423,398.63 82,138,194,988.10
負債 373,765,900,091.91 296,663,420,087.27
利息支出③ 891,715,053.49 764,757,191.68
利潤總額 24,291,011,249.30 21,070,185,138.11
息稅前利潤 25,182,726,302.79 21,834,942,329.79
凈利潤 18,297,549,871.24 15,662,588,423.06
根據表 的資料對萬科的資本經營盈利能力進行分析如下：
分析對象=17.27%-19.21%=-1.94%
總資產報酬率變動的影響為：
17.48%-19.21%=-1.73%
負債利息率變動的影響為：
17.54%-17.48%=0.06%
資本結構變動的影響為：
17.27%-17.54%=-0.27%
綜上，萬科2013年資本經營盈利能力和2012年相比有所降低。
營業(yè)收入 135,418,791,080.35 103,116,245,136.42
利潤總額 24,291,011,249.30 21,070,185,138.11
利息支出 891,715,053.49 764,757,191.68
息稅前利潤 25,182,762,302.79 21,834,942,329.79
平均總資產 479,205,323,490.54 378,801,615,075.37
2014年總資產報酬率：0.2825 *18.60% =5.26%
根據表4-9中的資料,可分析確定總資產周轉率和銷售息稅前利潤率變動對總資產報酬率的影響。
總資產周轉率變動的影響=(0.2825-0.2722)*21.18%=0.22%
銷售息稅前利潤率的影響=(18.60%-21.18%)*0.2825=-0.72%
綜上，萬科本年全部資產報酬率比上年降低了0.50%，變動不大，其中總資產周轉率的提高，使資產報酬率提高0.22%;銷售息稅前利潤率的降低使資產報酬率降低了0.72%。
營業(yè)收入 135,418,791,080.35 103,116,245,136.42
營業(yè)成本 92,797,650,762.81 65,421,614,348.00
營業(yè)利潤 24,261,338,387.14 21,013,040,794.06
利潤總額 24,291,011,249.30 21,070,185,138.11
凈利潤 18,297,549,871.24 15,662,588,423.06
利息支出 891,715,053.49 764,757,191.68
息稅前利潤 25,182,726,302.79 21,834,942,329.79
總收入 136,542,948,441.78 104,189,578,263.23
=*100%=17.92%
營業(yè)收入毛利率=(135,418,791,080.35-92,797,650,762.81)/ 135,418,791,080.35*100%=17.17%
總收入利潤率=*100%=17.79%
銷售凈利潤率=*100%=13.51%
銷售息稅前利潤率=*100%=18.60%
從表3-10可以看出,萬科2013年和2012年相比,營業(yè)收入利潤率,營業(yè)收入毛利率,總收入利潤率,銷售將利潤率,銷售息稅前利潤率均有小幅下降,降幅均在2%左右.表明,2013年萬科盈利能力有所下降.
營業(yè)費用利潤率=*100%=21.63%
=*100*=16.30%
從表4-11可以看出,與2012年相比萬科2013年各成本利潤率均有所降低,其中營業(yè)成本利潤率降幅較大達5.98%;營業(yè)費用利潤率和全部成本費用總利潤率降幅分別是3.68,3.71;全部成本費用凈利潤率降幅相對較小為2.54%.這進一步表明萬科盈利能力有所降低.
項目 2014年12月31日 2013年12月31日 增減變動額 增減變動率(%)
歸屬于母公司普通股股東的合并凈利潤 15,118,549,405.78 12,551,182,392.23 2,567,367,013.55 20.46
本公司發(fā)行在外普通股的加權平均數 11,012,915,706.42 10,995,306,676.00 17,609,030.42 0.16
基本每股收益(元/ 股) 1.37 1.14 0.23 20.18
稀釋每股收益(元/股) 1.37 1.14 0.23 20.18
總結,從以上各方面看出2014年萬科公司總資產報酬率,凈資產收益率,營業(yè)利潤率等均有所下降,總體盈利能力比上年有所降低.
4.1 財務問題：
(1)通過詳盡分析了萬科地產的整體財務狀況以及將其與同行業(yè)的均值進行了對比分析，我們可以看到萬科地產的優(yōu)勢和長處，但同時也能意識到其存在的問題。
(2)從盈利能力看，該公司的營業(yè)利潤率下降3.46%，總資產報酬率下降0.51%，凈資產收益率下降1.94%，數據說明萬科地產的盈利能力有所降低。
(3)從營運能力看，該公司的應收賬款周轉率減慢、周轉天數加長，回收速度變慢，說明債務人拖欠時間長，增加了收賬費用和發(fā)生壞賬損失的風險，也使得自身的資產流動從中受損，所以有應收款的風險。
(4)從償債能力看，該公司流動比例、速動比例和現金比例均低于2012年，說明公司短期償債能力下降。股東權益比率有所下降，資產負債率有所上升已獲利息倍數下降，說明企業(yè)支付利息的能力下降。
(5)從發(fā)展能力看，該公司凈資產增長率和總資產增長率都有所提高，主營業(yè)務收入增長率和凈利潤增長率較2012年卻有所減少，利潤的增長與資產的增長不協(xié)調，說明公司發(fā)展能力較弱。
(1)開發(fā)項目前深入市場調查，做出符合市場需求的高品質產品，并加強對員工營銷能力的培訓，擴大市場份額以提高利潤率。
(2)應強化應收賬款的回收管理，來提高其投資的變現能力和獲利能力。
(3)應增加銷售額，加快存貨的變現能力，以提高短期償債能力。
(4)資產的增長應依靠權益的增長來實現，權益的增長應依靠自身的利潤積累，應增加銷售收入降低成本，使營業(yè)利潤增加率大于資產增產率。
房地產分析報告 篇11
1. 1 萬科簡介 萬科企業(yè)股份有限公司( 股票代碼: 000002)， 簡稱萬科， 成立于 1984 年 5 月， 是中國目前最大的房地產開發(fā)企業(yè)。
總部設在深圳， 已在全國 20 多個城市設立分公司。
公司以中國大陸市場為目標、以房地產為核心業(yè)務， 涉及進出口貿易及零售投資、工業(yè)制造、娛樂及廣告等業(yè)務。
投資重點主要集中在上海、北京、深圳等中國區(qū)域經濟中心。
主要產品是商品住宅。
目前萬科總股本為 1, 099, 521. 02 萬股， 其中萬科最大股東華潤股份有限公司持股161, 909. 48 萬股， 持股比例為 14. 73%。
1. 2 萬科在行業(yè)內所處水平萬科在領導人王石的帶領下， 以房地產為核心， 不斷發(fā)展壯大， 20XX 年品牌價值已經達到 635. 65 億元， 在房地產行業(yè)排名第一位， 在中國 500 強企業(yè)中排第 19 名。
20XX 年的主營業(yè)務收入為 507 億元， 在行業(yè)內是第一位。
1. 3 萬科發(fā)展狀況 萬科主營業(yè)務為房地產開發(fā)及物業(yè)管理、零售、進出口業(yè)務、精密禮品制作、影視制作、投資、咨詢等。
王石借鑒索尼的客戶服務理念， 在全國首創(chuàng)“物業(yè)管理” 概念， 并形成一套物業(yè)管理體系， 公司物業(yè)服務通過全國首批 ISO9002 質量體系認證。
萬科 1991 年成為深圳證券交易所第二家上市公司， 持續(xù)增長的業(yè)績以及規(guī)范透明的公司治理結構， 使公司贏得了投資者的廣泛認可。
公司于 1988 年介入房地產領域， 1992 年正式確定大眾住宅開發(fā)為核心業(yè)務， 截止 年底已進入深圳、上海、北京、天津、沈陽、成都、武漢、南京、長春、南昌、佛山、鞍山、大連、中山和廣州 15 個城市進行住宅開發(fā)， 年萬科又先后進入東莞、無錫、昆山、惠州四個城市， 目前萬科業(yè)務已經擴展到 19 個大中城市， 并確定了以珠江三角洲、長江三角洲和環(huán)渤海灣區(qū)域為中心的三大區(qū)域城市群帶發(fā)展以及其它區(qū)域中心城市的發(fā)展策略。
憑借一貫的創(chuàng)新精神及專業(yè)開發(fā)優(yōu)勢， 公司樹立了住宅品牌， 并為投資者帶來了穩(wěn)定增長的回報。