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估價報告 篇1
一、單項(xiàng)選擇題（共 25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個事最符合題意）
1、土地既可作為工業(yè)用地，又可作為居住用地、商業(yè)用地，這是__的體現(xiàn)。A．土地用途多樣性 B．土地經(jīng)濟(jì)供給多樣性 C．土地種類多樣性 D．土地區(qū)位多樣性2、2008年8月某開發(fā)公司通過競拍取得一宗商業(yè)用地，土地出讓年期為40年。在取得房屋預(yù)售許可證后，該公司與某超市簽訂了租賃合同，租期為5年，租金比市場租金低15%左右。2009年8月竣工時對整體不動產(chǎn)進(jìn)行價格評估，下列做法正確的是__。
A．應(yīng)考慮市場租金，而不應(yīng)考慮實(shí)際租金
B．以市場租金為基礎(chǔ)，用合同租金對市場租金進(jìn)行修正 C．以合同租金為基礎(chǔ)，對其進(jìn)行15%左右的修正
D．租賃期以合同租金為基礎(chǔ)，其余年期以市場租金為基礎(chǔ)
3、在物價持續(xù)下跌的情況下，用后進(jìn)先出法取代移動平均法計量存貨后會使．【2004年考試真題】
A：期末存貨價值升高，當(dāng)期利潤增加 B：期末存貨價值升高，當(dāng)期利潤減少 C：期末存貨價值降低，當(dāng)期利潤增加 D：期末存貨價值降低，當(dāng)期利潤減少 E：土地
4、基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法是在估價實(shí)踐中的具體運(yùn)用。A：合法原則 B：預(yù)期收益原則 C：最有效使用原則 D：替代原則 E：時間因素
5、城市人口50萬以上不足100萬的為。A：特大城市 B：大城市 C：中等城市 D：小城市 E：土地
6、當(dāng)某一地塊的邊際報酬曲線達(dá)到最大值時，該地塊的總報酬開始。A：以遞增的速度上升 B：以遞減的速度上升 C：以遞增的速度下降 D：以遞減的速度下降 E：時間因素
7、《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》規(guī)定，農(nóng)民集體連續(xù)使用其他農(nóng)民集體所有的土地已滿__年的，應(yīng)視為現(xiàn)使用者所有。A．5 B．10 C．15 D．20
8、在剩余法的基本公式“地價=不動產(chǎn)售價—開發(fā)成本—利潤—利息—稅金”中，利息是指__。A．開發(fā)費(fèi)的利息
B．各項(xiàng)預(yù)付資本的利息 C．貸款資金的利息
D．場地取得費(fèi)及開發(fā)費(fèi)用的利息
9、定量研究方法有__等。A．經(jīng)濟(jì)數(shù)學(xué)法 B．?dāng)?shù)理統(tǒng)計法 C．相關(guān)性分析 D．聚類分析 E．政策研究
10、根據(jù)國土資源部2006年頒發(fā)的《土地估價師資格考試管理辦法》，獲得執(zhí)業(yè)資格的土地估價師可以從事的評估。A：地表的權(quán)利
B：地表及地下空間的權(quán)利
C：地表、地下及地上空間的權(quán)利
D：地表、地下空間、地上空間、地上附著物、定著物及相關(guān)權(quán)利權(quán)益 E：時間因素
11、剩余法估價中計算利息的基礎(chǔ)是?！?004年考試真題】 A：地價款、開發(fā)建筑費(fèi)
B：地價款、開發(fā)建筑費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi) C：開發(fā)建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)
D：地價款、開發(fā)建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi) E：時間因素
12、最珍貴的農(nóng)用地是__。A．農(nóng)田 B．林地 C．園地 D．耕地
13、預(yù)收賬款是按合同規(guī)定向購買單位預(yù)收的貨款，它屬于．【2007年考試真題】
A：長期負(fù)債 B：或有負(fù)債 C：估計負(fù)債 D：流動負(fù)債 E：土地
14、某宗土地面積為3000平方米，城市規(guī)劃限制指標(biāo)為：容積率不高于2.5，建筑密度不高于30%，在單位建筑面積所獲得的利潤相同的條件下，下列方案中最佳的、可行的是__。
A．總建筑面積7000平方米，首層建筑面積1000平方米 B．總建筑面積5000平方米，首層建筑面積900平方米 C．總建筑面積7200平方米，首層建筑面積1000平方米 D．總建筑面積7200平方米，首層建筑面積900平方米
15、新古典主義地租模型的代表阿蘭索在以空間為核心建立模型時引進(jìn)同好曲線的概念，即表示在同好曲線的曲面上?！?006年考試真題】 A：不管地價怎么變化，都保持個人在不同區(qū)位的滿意程度不變 B：不管地價怎么變化，都保持個人在不同租金下的生活條件不變 C：不管距離怎么變化，都保持產(chǎn)品的運(yùn)輸成本不變 D：不管距離怎么變化，都保持該土地的絕對地租不變 E：時間因素
16、土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)簽訂__合同。A．轉(zhuǎn)出 B．轉(zhuǎn)入 C．轉(zhuǎn)交 D．轉(zhuǎn)讓
17、征收基本農(nóng)田，基本農(nóng)田以外的耕地超過40公頃的，由__審批。A．國務(wù)院 B．省級政府 C．市級政府 D．縣級政府
18、會計核算必須以實(shí)際發(fā)生的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)及反映經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)發(fā)生的合法憑證為依據(jù)，如實(shí)反映財務(wù)狀況和經(jīng)營成果，這是的要求。A：重要性原則 B：謹(jǐn)慎性原則 C：客觀性原則 D：實(shí)際成本原則 E：土地
19、建筑工程定額按費(fèi)用分包括__。A．直接費(fèi)定額 B．管理費(fèi)定額 C．施工費(fèi)定額 D．間接費(fèi)定額 E．材料消耗定額
20、建筑物在不能使用時還能收回的價值稱為。A：建筑物剩余價值 B：建筑物殘值
C：建筑材料剩余值 D：建筑物報廢價值 E：時間因素
21、理論和生產(chǎn)要素分配理論是收益還原法的理論依據(jù)．(2000年真題)A：地租 B：區(qū)位 C：級差地租 D：剩余價值 E：合法性
22、自2002年1月1日起，我國的稅設(shè)有的稅率有__稅率。A．最惠國 B．協(xié)定 C．特惠 D．普通 E．特定
23、住宅鄰公共綠地，沒有道路或其他明確界線時，通常在住宅的長邊，以住宅高度的__計算。A．1/3 B．1/2 C．1/4 D．1/5
24、下列可不設(shè)定行政許可的事項(xiàng)是__。A．公民、法人或者其他組織能夠自主決定的 B．特定行業(yè)的市場準(zhǔn)人
C．有關(guān)企業(yè)的資格、資質(zhì)制度
D．行政機(jī)關(guān)采用事后監(jiān)督等其他行政管理方式能夠解決的 E．有關(guān)組織的資格、資質(zhì)制度
25、根據(jù)《基本農(nóng)田保護(hù)條例》的規(guī)定，需要退耕還林、還牧、還湖的耕地，__。A．不劃入基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)
B．有選擇地劃入基本農(nóng)田保護(hù)區(qū) C．全部劃入基本農(nóng)田保護(hù)區(qū) D．優(yōu)先劃入基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)
二、多項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項(xiàng)。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項(xiàng)得 0.5 分）
1、下列屬于金融市場的是__。A．信貸市場 B．證券市場 C．票據(jù)市場 D．服務(wù)市場 E．外匯市場
2、城市規(guī)劃是為了實(shí)現(xiàn)一定時期內(nèi)城市的經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展目標(biāo)，確定（），合理利用城市土地、協(xié)調(diào)城市空間布局和各項(xiàng)建設(shè)而進(jìn)行的綜合部署和具體安排。A．城市體系
B．城市建設(shè)和發(fā)展模式
C．城市性質(zhì)、規(guī)模和發(fā)展方向 D．城市性質(zhì)和建設(shè)模式
3、在下列選項(xiàng)中，是編制土地利用總體規(guī)劃的主要依據(jù)?！?007年考試真題】 A：土地價格水平B：土地供需狀況 C：國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展規(guī)劃 D：上一級土地利用總體規(guī)劃 E：土地質(zhì)量特征
4、下列情況中，可以減免城鎮(zhèn)土地使用稅的是。A：市政街道、廣場、綠化地帶等公共用地 B：用作建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房的土地
C：直接用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)的生產(chǎn)用地
D：由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的單位自用的土地 E：宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的土地
5、下列符合現(xiàn)行經(jīng)濟(jì)適用住房政策的是__。
A．經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)實(shí)行申請、審核、公示和輪候制度
B．符合條件的家庭，可以持核準(zhǔn)通知購買一套與核準(zhǔn)面積相對應(yīng)的經(jīng)濟(jì)適用住房
C．經(jīng)濟(jì)適用住房購房人擁有全部產(chǎn)權(quán)
D．單位集資合作建房是經(jīng)濟(jì)適用住房的組成部分
E．個人購買的經(jīng)濟(jì)適用住房在取得完全產(chǎn)權(quán)以前可以用于出租經(jīng)營
6、土地利用動態(tài)遙感監(jiān)測的主要內(nèi)容包括__。A．土地利用監(jiān)測 B．土地權(quán)屬監(jiān)測 C．土地價格監(jiān)測 D．土地質(zhì)量監(jiān)測 E．土地數(shù)量監(jiān)測
7、我國土地資源的特點(diǎn)包括等。A：后備土地資源有限
B：土地類型多樣，平地多于山地 C：土地質(zhì)量較差 D：水土資源不平衡
E：土地面積絕對數(shù)量大，相對數(shù)量小
8、在采用市場交易資料評估基準(zhǔn)地價的過程中，需要對樣點(diǎn)數(shù)據(jù)進(jìn)行檢驗(yàn)。對此，以下觀點(diǎn)正確的是__。
A．均值、方差法和f檢驗(yàn)法是對樣點(diǎn)數(shù)據(jù)進(jìn)行一致性檢驗(yàn)的基本方法 B．對不同交易方式計算的樣點(diǎn)地價，可以不進(jìn)行同一性檢驗(yàn) C．基準(zhǔn)地價確定時，要求樣點(diǎn)總體呈正態(tài)或正偏態(tài)分布
D．在進(jìn)行樣點(diǎn)總體一致性檢驗(yàn)時，需要結(jié)合樣點(diǎn)數(shù)據(jù)總體分布類型選擇相應(yīng)的檢驗(yàn)方法
9、關(guān)于印發(fā)《國土資源部關(guān)于加強(qiáng)土地資產(chǎn)管理促進(jìn)國有企業(yè)改革和發(fā)展的若干意見》的通知(國土資發(fā)[1999]433號)規(guī)定，國有企業(yè)與外資進(jìn)行合資、合作，凡以__方式取得土地使用權(quán)的，不再另行繳納場地使用費(fèi)。A．出讓 B．租賃
C．國家作價出資(入股)D．有償劃撥 E．無償劃撥
10、采用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法評估宗地價格時，需要收集所在城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價評估成果，包括。A：基準(zhǔn)地價表
B：基準(zhǔn)地價成果圖件
C：基準(zhǔn)地價因素修正系數(shù)表 D：基準(zhǔn)地價評估方案 E：基準(zhǔn)地價成果應(yīng)用說明
11、土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限為70年，原土地使用者使用20年后轉(zhuǎn)讓，受讓人的使用年限只有__年。A．20 B．30 C．50 D．70
12、土地是。A：綜合體 B：自然的產(chǎn)物
C：地球表面具有固定位置的空間客體 D：地球表面具有固定位置的時間客體 E：地球表面的海洋部分
13、基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)以鄉(xiāng)(鎮(zhèn))為單位劃區(qū)定界，由縣級人民政府部門共同組織實(shí)施。
A：土地行政主管部門 B：農(nóng)業(yè)行政主管部門 C：規(guī)劃管理部門 D：建設(shè)管理部門 E：房產(chǎn)管理部門
14、工程結(jié)算一般包括等形式。A：定期結(jié)算 B：階段結(jié)算 C：竣工結(jié)算 D：施工結(jié)算
E：取得開工許可證
15、下列關(guān)于不動產(chǎn)稅收政策的表述，錯誤的有．【2009年考試真題】 A：財政局對外出租的經(jīng)營用房免征房產(chǎn)稅 B：集體土地使用人不需要繳納城鎮(zhèn)土地使用稅 C：個人自建自用住房銷售時，需繳納個人所得稅 D：占用旱地興建鄉(xiāng)政府辦公大樓應(yīng)繳納耕地占用稅
E：房地產(chǎn)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營的，免征土地增值稅
16、直接影響土地的利用效益的有。A：交通條件的優(yōu)劣 B：基礎(chǔ)設(shè)施條件如何 C：區(qū)域環(huán)境條件的好壞 D：經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r的快慢 E：土地政策的實(shí)施
17、土地登記，是指將__以及__依照法律法規(guī)規(guī)定需要登記的其他土地權(quán)利，記載于土地登記簿公示的行為。A．國有土地所有權(quán) B．國有土地使用權(quán) C．集體土地所有權(quán) D．集體土地使用權(quán)
E．土地抵押權(quán)、地役權(quán)
18、二級資質(zhì)及二級資質(zhì)以下的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)業(yè)務(wù)的具體范圍由省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)行政主管部門確定，但其承擔(dān)的建設(shè)項(xiàng)目的建筑面積不超過__。
A．100萬平方米 B．50萬平方米 C．25萬平方米 D．10萬平方米
19、國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式包括__。A．出售 B．出租 C．交換 D．贈與
20、我國土地制度改革主要是指改革。A：土地儲備制度
B：土地所有制度和管理制度 C：土地用途管制制度
D：土地使用制度和土地管理制度 E：35％～50％
21、下列屬于物理折舊的有。A：因磨損產(chǎn)生折舊 B：自然腐朽產(chǎn)生折舊 C：因自然災(zāi)害發(fā)生的損傷 D：因技術(shù)進(jìn)步產(chǎn)生的折舊 E：因棄用造成使用貶值
22、以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金百分之（）以下的土地閑置費(fèi)。A．5 B．10 C．15 D．20
23、在新區(qū)的控制性詳細(xì)規(guī)劃中，影響地塊容積率的主要因素有．【2007年考試真題】
A：現(xiàn)狀人口密度
B：城市基礎(chǔ)設(shè)施的狀況 C：規(guī)劃區(qū)范圍的基準(zhǔn)地價 D：地面建筑的質(zhì)量 E：城市景觀的要求
24、價值工程的工作程序包括__。A．對象選擇 B．工程估價 C．對象審核
D．功能系統(tǒng)分析
E．收集與研究對象相關(guān)的信息資料
25、全面反映房屋及其用地的位置和權(quán)屬等狀況的基本圖是__。A．地籍圖 B．房產(chǎn)分丘圖 C．房產(chǎn)分戶圖 D．房產(chǎn)分幅圖
估價報告 篇2
《房地產(chǎn)估價》課程設(shè)計任務(wù)書
二、估價調(diào)查對象：
本次課程設(shè)計內(nèi)容為合肥大溪地某層辦公場所的估價。項(xiàng)目位于合肥蜀山區(qū)黃山路以北，岳西路以西，西臨永久綠化帶“大溪地”項(xiàng)目開發(fā)充分利用了坡地的地形優(yōu)勢，各組團(tuán)空間錯落有致，層次豐富，力求為置業(yè)者營造一個舒適、安全、生態(tài)、時尚的居住區(qū)。大溪地國際BLOCK街區(qū)，是以大溪地人文精神與理想人居的全新構(gòu)想，創(chuàng)建的一種符合國際文明居住標(biāo)準(zhǔn)的新型居住模式，包括花園洋房、多層、小高層、高層等多種住宅形態(tài)，SOHO公寓、IEO型總部辦公樓、酒店、主力商業(yè)店、步行街、體育館、藝術(shù)館、兒童游樂中心、幼兒園、中小學(xué)等完善設(shè)施，是一個超大型開放式綜合國際街區(qū)，充分體現(xiàn)未來居住標(biāo)準(zhǔn)。小區(qū)內(nèi)部有百米風(fēng)情步行街，9300多平米的藝術(shù)館、體育館、名牌小學(xué)、合肥50中、2所幼兒園、綜合商場有家樂福超市、好又多超市、合肥協(xié)和醫(yī)院、中西醫(yī)院結(jié)合醫(yī)院、炮院醫(yī)院、105醫(yī)院、合肥腦科醫(yī)院等基本配套設(shè)施。園林景觀:9300多平米的藝術(shù)館、“大溪地”項(xiàng)目開發(fā)將充分利用坡地的地形優(yōu)勢，各組團(tuán)空間錯落有致，層次豐富，力求為置業(yè)者營造一個舒適、安全、生態(tài)、時尚的居住區(qū)。
三、課程設(shè)計進(jìn)度計劃：
2011年12月19、20日————收集資料 2011年12月21日——— 計算
2011年12月22、23日————撰寫估價報告
四、課程設(shè)計實(shí)施途徑：
（一）、運(yùn)用收益法估價應(yīng)按下列步驟進(jìn)行：
1、搜集有關(guān)收入和費(fèi)用的資料;
2、估算潛在毛收入;
3、估算有效毛收入;
4、估算運(yùn)營費(fèi)用;
5、估算凈收益;
6、選用適當(dāng)?shù)馁Y本比率;
7、選用適宜的計算公式求出收益價格。
（二）、凈收益應(yīng)根據(jù)估價對象的具體情況，按下列規(guī)定求?。?BR> 出租型房地產(chǎn)，應(yīng)根據(jù)租賃資料計算凈收益，凈收益為租賃收入扣除維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險費(fèi)和稅金。租賃收入包括有效毛租金收入和租賃保證金、押金等的利息收入。維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險費(fèi)和稅金應(yīng)根據(jù)租賃契約規(guī)定的租金涵義決定取舍。若保證合法、安全、正常使用所需的費(fèi)用都由出租方承擔(dān)，應(yīng)將四項(xiàng)費(fèi)用全部扣除;若維修、管理等費(fèi)用全部或部分由承租方負(fù)擔(dān)，應(yīng)對四項(xiàng)費(fèi)用中的部分項(xiàng)目作相應(yīng)調(diào)整。
（三）、估價中采用的潛在毛收入、有效毛收入、運(yùn)營費(fèi)用或凈收益，除有租約限制的之外，都應(yīng)采用正?？陀^的數(shù)據(jù)。有租約限制的，租約期內(nèi)的租金宜采用租約所確定的租金，租約期外的租金應(yīng)采用正?？陀^的租金。利用估價對象本身的資料直接推算出的潛在毛收入、有效毛收入、運(yùn)營費(fèi)用或凈收益，應(yīng)與類似房地產(chǎn)的正常情況下的潛在毛收入、有效毛收入、運(yùn)營費(fèi)用或凈收益進(jìn)行比較。若與正常客觀的情況不符，應(yīng)進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整修正，使其成為正?？陀^的。
（四）、在求取凈收益時，應(yīng)根據(jù)凈收益過去、現(xiàn)在、未來的變動情況及可獲收益的年限，確定未來凈收益流量，并判斷該未來凈收益流量屬于下列哪種類型：1每年基本上固定不變;2每年基本上按某個固走的數(shù)額遞增或遞減;3每年基本上按某個固定的比率遞增或遞減;4其他有規(guī)則的變動情形。
（五）、資本化率應(yīng)按下列方法分析確定：
l市場提取法：應(yīng)搜集市場上三宗以上類似房地產(chǎn)的價格、凈收益等資料，選用相應(yīng)的收益法計算公式，求出資本化率。
2安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法：以安全利率加上風(fēng)險調(diào)整值作為資本化率。安全利率可選用同一時期的一年期國債年利率或中國人民銀行公布的一年定期存款年利率;風(fēng)險調(diào)整值應(yīng)根據(jù)估價對象所在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀及未來預(yù)測、估價對象的用途及新舊程度等確定。
3復(fù)合投資收益率法：將購買房地產(chǎn)的抵押貸款收益率與自有資本收益率的加權(quán)平均數(shù)作為資本化率，按下式計算：R= M·Rm +(1-M)Re(5)式中R ——資本化率(%);M——貸款價值比率(%)，低押貸款額占房地產(chǎn)價值的比率;Rm——抵押貸款資本化率(%)，第一年還本息額與抵押貸款額的比率;Re——自有資本要求的正常收益率(%)。
4投資收益率排序插入法：找出相關(guān)投資類型及其收益率、風(fēng)險程度，按風(fēng)險大小排序，將估價對象與這些投資的風(fēng)險程度進(jìn)行比較，判斷、確定資本化率。
（六）、資本化率分為綜合資本化率、土地資本化率、建筑物資本化率，他們之間的關(guān)系應(yīng)按下式確定：RO=L*RL+B*RB(6)式中RO——綜合資本化率(%)，適用于土地與建筑物合一的估價;RL——土地資本化率(%)，適用于土地資本估價;RB——建筑物資本化率(%)，適用于建筑物估價;L——土地價值占房地產(chǎn)價值的比率(%);B——建筑物價值占房地價值的比率(%)，L+B+100%.（七）、計算收益價格時應(yīng)根據(jù)未來凈收益流量的類型，選用對應(yīng)的收益法計算公式。
（八）、對于單獨(dú)土地和單獨(dú)建筑物的估價，應(yīng)分別根據(jù)土地使用權(quán)年限和建筑物耐用年限確定未來可獲收益的年限，選用對應(yīng)的有效年限收益法計算公式，凈收益中不應(yīng)扣除建筑物折舊和土地取得費(fèi)用的攤銷。對于土地與建筑物合一的估價對象，當(dāng)建筑物耐用年限長于或等于土地使用權(quán)年限時，應(yīng)根據(jù)土地使用權(quán)年限確定未來可獲收益的年限，選用對應(yīng)的有效年的收益法計算公式，凈收益中不應(yīng)扣除建筑物折舊的土地取得費(fèi)用的攤銷。對于土地與建筑物合一的估價對象，當(dāng)建筑物耐用年限短于使用權(quán)年限時，可采用下列方式之一處理：1先根據(jù)建筑物耐用年限確定未來可獲收益的年限，選用對應(yīng)的有效年的收益法計算公式，凈收益中不應(yīng)扣除建筑物折舊和土地取得費(fèi)用的攤銷;然后再加上土地使用權(quán)年限超出建筑物耐用年限的土地剩余使用年限價值的折現(xiàn)值。2將未來可獲收益的年限設(shè)想為無限年，選用無限年的收益法計算公式，凈收益中應(yīng)扣除建筑物折舊和土地取得費(fèi)用的攤銷。
估價項(xiàng)目名稱：合肥大溪地某層辦公場所 委托方：合肥某大溪地客戶經(jīng)理 估價方： 估價人員：
估價作業(yè)日期
第一篇 前言
致委托方函 ××客戶經(jīng)理：
根據(jù)委托，我們對您合肥大溪地某層辦公場所在估價時點(diǎn)2011-12-21的房地產(chǎn)價值進(jìn)行了評估。評估的目的是為您的住房者提供價格參考。
估價人員根據(jù)估計目的，遵循估價原則，經(jīng)過市場調(diào)查和實(shí)地查勘，遵照《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》、《房地產(chǎn)估價規(guī)范》及其他相關(guān)法規(guī)，選用收益法和市場比較法進(jìn)行了評定估算，確定估價對象在估價時點(diǎn)的公開市場價值總額為849911.64元，平均市場單價4721元/m2。
此致
2011-12-20
模擬法定代表人： 估價師聲明 我們鄭重聲明：
1.我們在本估價報告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。
2.本估價報告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限
3.我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有利害關(guān)系和偏見。
4.我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價報告
5.我們已對本估價報告中的估價對象進(jìn)行了實(shí)地查勘。6.沒有人對本估價報告提供重要專業(yè)幫助。
7.如未得本公司的書面許可，本估值報告書的全文或任何部份內(nèi)容或任何注釋，均不能以任何形式刊載于任何文件、通函或聲明。
8.最后，根據(jù)本公司的一貫做法，我們必須申明，本估值報告書僅供委托
方使用，本公司不承擔(dān)對任何第三者對本報告書的全文或任何部份內(nèi)容的任何責(zé)任。
模擬房地產(chǎn)估價師： 估價的假設(shè)和限制條件
1.鑒于同一估價對象，估價目的不同，估價依據(jù)以及采用的價值標(biāo)準(zhǔn)會有所不同，評估出的客觀合理價格或價值也會有所不同。本次估價報告的估價結(jié)果所體現(xiàn)的是估價對象在完整權(quán)利狀態(tài)下的現(xiàn)有價值，為委托方地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓提供參考依據(jù)。因此，本估價報告的估價結(jié)果僅作為委托方確定估價對象在沒有他項(xiàng)權(quán)利約束條件下現(xiàn)有價值的參考依據(jù)。
2.本次估價基于委托方所提供的全部資料具備真實(shí)性和合法性，且該估價對象具有完整和合法的產(chǎn)權(quán)之前提進(jìn)行估價。僅在此前提下，本估價報告的估價結(jié)果才能有效地體現(xiàn)估價對象在估價時點(diǎn)的實(shí)有的公開市場價值。委托方保證所提供的全部資料具備真實(shí)性與合法性，并對此承擔(dān)全部責(zé)任。
3.本次估價基于目前及未來的社會政治經(jīng)濟(jì)環(huán)境和房地產(chǎn)市場是正常穩(wěn)定的前提進(jìn)行估價，即本次估價中所涉及的房地產(chǎn)之價格、成本、稅額等都是根據(jù)當(dāng)前市場狀況確定的，均不考慮未來的變動。對于估價對象的年收益視為恒定不變，且不考慮資本化率每年的波動。
4.房地產(chǎn)估價結(jié)果具有很強(qiáng)的時效性，因此，本次估價的估價結(jié)果是估價對象在估價時點(diǎn)的價格，不能將該估價結(jié)果作為估價對象在其他時點(diǎn)的價格。
5.根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》，本報告的估價結(jié)果體現(xiàn)估價對象在估價時點(diǎn)的實(shí)有的公開市場價值。
6.未經(jīng)估價方書面同意，任何單位或個人不得將本估價報告的全部或部分及任何參考資料于公開發(fā)表的文件、通告或報告中引用，亦不得以任何形式公開發(fā)表。
7.報告中所使用的貨幣為人民幣。
第二篇
估價結(jié)果報告
委托方：合肥大溪地客戶經(jīng)理
模擬法定代表人：×××
寫字樓：合肥國大溪地××層××號 估價方： 模擬法定代表人： 住所 估價對象
名稱：合肥大溪地某層辦公場所 坐落：合肥大溪地 建筑面積：180平方米； 建筑結(jié)構(gòu)：框架剪力墻結(jié)構(gòu)
裝修情況：外墻： 涂料，干掛石材 供暖： 無 大堂： 無 內(nèi)墻： 毛坯 門： 暫無資料 窗： 雙層真空玻璃
設(shè)施設(shè)備：供氣： 天然氣 供電： 市政供電，一戶一表 廚房： 毛坯 有線(數(shù)字)電視： 有有線電視接口 供水： 市政供水 通訊： 電信 衛(wèi)生間： 毛坯 消防： 按國家標(biāo)準(zhǔn) 寬帶： 電信。工程質(zhì)量：經(jīng)驗(yàn)收合格 竣工日期：2009年×月×日
維修保養(yǎng)情況：物業(yè)維護(hù)及住戶保養(yǎng)情況良好 基礎(chǔ)設(shè)施：水電、煤氣、有線電視、網(wǎng)絡(luò)等齊全
周邊設(shè)施：合肥大溪地某層辦公場所位于合肥蜀山區(qū)黃山路以北，岳西路以西，西臨永久綠化帶“大溪地”項(xiàng)目開發(fā)充分利用了坡地的地形優(yōu)勢，各組團(tuán)空間錯落有致，層次豐富，力求為置業(yè)者營造一個舒適、安全、生態(tài)、時尚的居住區(qū)。估價目的
為該業(yè)主出租辦公樓提供有效參考。估價時點(diǎn)
2011年12月21日 價值定義
本次估價采用收益法來確定其市場價值。估價依據(jù)
1．國家和合肥市有關(guān)的法律法規(guī)
（1）《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理辦法》（2）《中華人民共和國土地管理法》（3）《合肥市土地管理辦法》 2．合肥市蜀山區(qū)規(guī)劃詳圖 3． 委托方提供的有關(guān)資料（1）估價委托書（2）購房合同（3）產(chǎn)權(quán)證明
4．估價人員向有關(guān)部門查詢、市場調(diào)查和現(xiàn)場勘查收集的資料。估價原則
本次房地產(chǎn)估價遵循以下原則: 1．合法原則，應(yīng)以估價對象的合法使用、合法處分為前提估價。2．最高最佳使用原則，應(yīng)以估價對象的最高最佳使用為前提估價。3．替代原則，要求估價結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格。
估價方法
根據(jù)收益法對本棟辦公場所進(jìn)行估計，最終得到待估房地產(chǎn)的價格。估價結(jié)果
合肥大溪地某層辦公場所于估價時點(diǎn)2011-12-21在價值定義設(shè)定條件下房地產(chǎn)的價值為：市場價值總額為849911.64元，平均市場單價4721元/m2。
估價人員： 估價作業(yè)日期：
第三篇 估價技術(shù)報告
一、估價方法選用：
由于有較多的可比對象，本次估價選用的是收益法。
二、估價測算過程：
（一）、根據(jù)估價對象狀況：
合肥大溪地某層辦公場所180平米，框架剪力墻結(jié)構(gòu)，土地使用年限為50
年，從2004年12月22日算起。
估價需要：評估該商鋪2011年12月22日的購買價格。估價過程：
1、選擇估價方法：
該宗房地產(chǎn)是出租的寫字樓，為收益型房地產(chǎn)，適用收益法估價，故選用收益法。具體是選用收益法中的報酬資本化法，公式為：V=∑Ai／(1+Y)i
2、搜集有關(guān)資料。通過調(diào)查了解，并與類似寫字樓的正常租金、出租率、經(jīng)常費(fèi)進(jìn)行比較分析，得出了估價對象的有關(guān)情況和正?？陀^的數(shù)據(jù)如下：
（1）可供出租的面積為180㎡.（2）月租金為50元/㎡.（3）出租率年平均為100%。
（4）經(jīng)常費(fèi)平均每月210元，包括人員工資、水、電、空調(diào)、維修、清潔、保安等費(fèi)用。
（5）房產(chǎn)稅以房產(chǎn)租金收入為計稅依據(jù)，稅率為12%。（6）其他稅費(fèi)為租金收入的6%。
3、測算年有效毛收入：
年有效毛收入=180*50*12*100%=108000元
4、測算年運(yùn)營費(fèi)用：（1）經(jīng)常費(fèi)：210*12=2012元（2）房產(chǎn)稅：
年房產(chǎn)稅=1108000*12%=12960元（3）其他稅費(fèi)：
年其他稅費(fèi)：108000 *6%=6480元
（4）年運(yùn)營總費(fèi)用=2012+12960+6480=21425元
5、計算年凈收益：
年凈收益=年有效毛收入-年運(yùn)營費(fèi)用 =108000-21425
=86572元
6、確定報酬率：在調(diào)查市場上想似風(fēng)險的投資所要求的報酬率的基礎(chǔ)上，確定報酬率為10%。
7、計算房地產(chǎn)價格：根據(jù)過去的收益變動情況，判斷未來的凈收益基本上每年不變，且因收益期限為有限年，故選用公式為：V=A/Y[1-1/(1+Y)^n] 上述公式中的收益期限n為45年（建筑物經(jīng)濟(jì)壽命為60年，長于土地使用年限。土地使用年限從2004年12月起計為50年，2004年到2012年12月為8年，此后的收益期限為42年），因此：
V=86572/10%[1-1/(1+10%)^42]=849911.64元
估價結(jié)果：根據(jù)計算結(jié)果，并參考房地產(chǎn)估價師的估價經(jīng)驗(yàn)，確定本估價對象與2011年12月21日的總價為849911.64元，平均市場單價4721元/m2。
估價報告 篇3
本人于xx年xx月畢業(yè)于中山大學(xué)法院行政學(xué)院法律專業(yè)，現(xiàn)任司法鑒定中心的檢查工作人員。xx年xx月xx日起任、司法科科長。任職以來，以積極熱烈的態(tài)度、認(rèn)真負(fù)責(zé)的工作態(tài)度，積極完成各項(xiàng)工作任務(wù)?，F(xiàn)將個人任職期間的工作情況總結(jié)如下。
一、思想方面
認(rèn)真學(xué)習(xí)黨的基本路線、方針和政策，時刻與保持思想一致，不斷提高自己的覺悟與思想水平。積極參與公司組織的各項(xiàng)活動，認(rèn)真學(xué)習(xí)公益宣傳的內(nèi)容和實(shí)質(zhì)。堅持做到不參與行為，維護(hù)公司形象和公司利益，自覺維護(hù)公司形象。
二、工作方面
本人自以來，一直以一個的標(biāo)準(zhǔn)要求自己，以嚴(yán)格執(zhí)行規(guī)章制度為標(biāo)準(zhǔn)，努力提高自身的工作水平和工作能力，不斷改進(jìn)和完善自己在工作方法和執(zhí)法水平。堅持“以人為本”，努力做到尊重、關(guān)心、愛護(hù)每一位。在工作中，能夠嚴(yán)格執(zhí)行工作規(guī)定，堅持做到不利于公司形象的事不做，不利于公司形象的話不說，做到服從領(lǐng)導(dǎo)、服從安排;堅持“一切為了群眾，一切服務(wù)于公司”的原則，努力做到“情為民所系，利為民所謀，情為民所系，利為民所謀”。
一)認(rèn)真學(xué)習(xí)公益理論，積極參加各種公益活動。
我于xx年xx月份參加公益活動，xx年xx月在司法鑒定中心實(shí)踐，這是我工作的第二個年頭，這也意味著我的人生經(jīng)歷的一個重大轉(zhuǎn)折，對于我來說，這xx年的時光充實(shí)而快樂，我由一個初出茅廬的青年逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)橐幻嬲?。我熱愛我的工?雖然我還不是一名,但是我始終保持著積極向上的心態(tài),努力做好自己份內(nèi)的事,積極幫助其他同事共同完成任務(wù)。積極參加各項(xiàng)活動,認(rèn)真學(xué)習(xí)黨的路線、方針和政策，努力做到在任何時候都以黨的利益為重,不講條件、不圖安逸。
二)認(rèn)真學(xué)習(xí)業(yè)務(wù)知識，努力提高自身的工作能力。
在今年，我主要在事(建筑)的執(zhí)法實(shí)務(wù)崗位工作，負(fù)責(zé)執(zhí)法案件的檢查、調(diào)解、案卷的歸檔、案卷整理、保管等工作。在實(shí)習(xí)時間，我參與了各項(xiàng)專項(xiàng)行動的執(zhí)法檢查，通過實(shí)踐鍛煉和認(rèn)真學(xué)習(xí)掌握了各項(xiàng)專項(xiàng)行動的相關(guān)內(nèi)容和要點(diǎn)。在實(shí)習(xí)期間我積極向?qū)嵙?xí)、司法科科長、司法警及司法鑒定中心的科長、副科長及司法鑒定中心的同事請教，學(xué)習(xí)法律基本知識、專業(yè)知識和相關(guān)的專業(yè)技能，努力提高自己的辦案水平和案件的質(zhì)量。在實(shí)習(xí)期間，我嚴(yán)格遵守工作紀(jì)律，不遲到、不早退、不串崗、不做與工作內(nèi)容無關(guān)的事情，積極參加公司的集體活動，尊重領(lǐng)導(dǎo)、團(tuán)結(jié)同志，服從組織安排，努力做好各項(xiàng)工作。同時，我還利用工作之余，認(rèn)真學(xué)習(xí)與工作相關(guān)的各種知識，使自己在最短的時間內(nèi)更加完善。在工作中，我認(rèn)真學(xué)習(xí)公益理論，虛心向同事請教，在不斷的學(xué)習(xí)中逐步提高自己業(yè)務(wù)技能，認(rèn)真鉆研本行業(yè)務(wù)，積極配合其他同事工作，使之能迅速適應(yīng)工作崗位。
三)在自身學(xué)習(xí)上，我始終堅持把學(xué)習(xí)作為提高自身素質(zhì)的主要途徑。在學(xué)習(xí)的過程中，我認(rèn)真做好讀書筆記，并將理論與實(shí)踐進(jìn)行結(jié)合，不斷提高自身的工作能力和工作效率。在工作的同時，我還積極主動地學(xué)習(xí)法律、法規(guī)等與相關(guān)行業(yè)相關(guān)的知識，并積極參加培訓(xùn)，不斷豐富自己的業(yè)務(wù)理論水平。
在今年，我參加了“行政執(zhí)法培訓(xùn)”，通過培訓(xùn)，使我在理論上又有了一次深入的洗禮，更進(jìn)一步的明確了自己的職責(zé)所在，為今后的工作指明了方向。
四)在工作方面。
我在日常工作中，始終保持一顆進(jìn)取、積極的心，始終保持謙虛謹(jǐn)慎、虛心求教的態(tài)度，主動向領(lǐng)導(dǎo)、同事們請教，學(xué)習(xí)法律法規(guī)等業(yè)務(wù)知識，努力豐富自己的理論知識。工作之余，我認(rèn)真積極地參加公司的各種學(xué)習(xí)培訓(xùn)，并堅持學(xué)習(xí)“”的重要思想，認(rèn)真學(xué)習(xí)“”的內(nèi)容，通過系統(tǒng)地學(xué)習(xí)知識和業(yè)務(wù)知識，使自己的思想覺悟得到了
估價報告 篇4
一、報告書不完整（共8項(xiàng)內(nèi)容）1.封面2.目錄3.致委托方函4.估價師聲明5.估價假設(shè)和限制條件6.估價結(jié)果報告7.估價技術(shù)報告8.附件二、報告書不完整1.估價結(jié)果報告書漏項(xiàng)（共13項(xiàng)內(nèi)容）一）委托方（委托單位全稱、法定代表人和住所，個人委托的為個人姓名和住所）二）估價方（估價機(jī)構(gòu)全稱、法定代表人、住所、估價資格等級）三）估價對象（概要說明估價對象的狀況，包括物質(zhì)實(shí)體狀況和權(quán)益狀況。
其中，對土地的說明應(yīng)包括：名稱，坐落，面積，形狀，四至、周圍環(huán)境、景觀，基礎(chǔ)設(shè)施完備程度，土地平整程度，地勢，地質(zhì)、水文狀況，規(guī)劃限制條件，利用現(xiàn)狀，權(quán)屬狀況；對建筑物的說明應(yīng)包括：名稱，坐落，面積，層數(shù)，建筑結(jié)構(gòu)，裝修，設(shè)施設(shè)備，平面布置，工程質(zhì)量，建成年月，維護(hù)、保養(yǎng)、使用情況，公共配套設(shè)施完備程度，利用現(xiàn)狀，權(quán)屬狀況）四）估價目的（說明本次估價的目的和應(yīng)用方向）五）估價時點(diǎn)（說明所評估的客觀合理價格或價值對應(yīng)的年月日）六）價值定義（說明本次估價采用的價值標(biāo)準(zhǔn)或價值內(nèi)涵）七）估價依據(jù)（說明本次估價依據(jù)的本房地產(chǎn)估價規(guī)范，國家和地方的法律、法規(guī)，委托方提供的有關(guān)資料，估價機(jī)構(gòu)和估價人員掌握和搜集的有關(guān)資料）八）估價原則（說明本次估價遵循的房地產(chǎn)估價原則）九）估價方法（說明本次估價的思路和采用的方法以及這些估價方法的定義）十）估價結(jié)果（說明本次估價的最終結(jié)果，應(yīng)分別說明總價和單價，并附大寫金額。
若用外幣表示，應(yīng)說明估價時點(diǎn)中國人民銀行公布的人民幣市場匯率中間價，并注明所折合的人民幣價格）十一）估價人員（估價人員的姓名、估價資格或職稱，并由本人簽名、蓋章）十二）估價作業(yè)日期（說明本次估價的起止年月日）十三）估價報告應(yīng)用的有效期（說明本估價報告應(yīng)用的有效期，可表達(dá)為到某個年月日止，也可表達(dá)為多長年限，如一年）以上是我對于這個問題的解答，希望能夠幫到大家。
估價報告 篇5
中 關(guān) 村:房地產(chǎn)估價報告
日期：2011-09-09附件下載
北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū) 65 號街區(qū)永昌南路 2 號房地產(chǎn)估價報告
估價項(xiàng)目名稱:北京市房山區(qū)良鄉(xiāng)金光北街 1 號北京華素制
藥股份有限公司工業(yè)房地產(chǎn)抵押估價報告
委 托 方:北京華素制藥股份有限公司
估 價 機(jī) 構(gòu):杜鳴聯(lián)合房地產(chǎn)評估(北京)有限公司
估 價 人 員:劉曉娣、于紅、武秒珍、楊麗穎
估價作業(yè)日期:2011 年 8 月 5 日至 2011 年 8 月 8 日
估價報告編號:京杜鳴估 G 字[2011]
北京市房山區(qū)良鄉(xiāng)金光北街 1 號北京華素制藥股份有限公司工業(yè)房地產(chǎn)抵押估價報告
目 錄
致
委
托
方
函........................................................................................1 估
價
師
聲
明........................................................................................3 估價的假
設(shè)
和
限
制
條件...........................................................................4 估
價
結(jié)
果
報
告.................................................................................6 一、委
托方..........................................................................................6 二、估
價
機(jī)構(gòu)......................................................................................6 三、估
價
對象......................................................................................6 四、估
價
目的....................................................................................10 五、估
價
時點(diǎn)....................................................................................11 六、價
值
定義....................................................................................11 七、估
價
原則....................................................................................11 八、估
價
依據(jù)....................................................................................11 九、估
價
方法....................................................................................12 十、估
價
結(jié)果....................................................................................13 十一、估
價
人員...............................................................................13 十二、估
價
作
業(yè)期...........................................................................14
十三、估價報告應(yīng)用的有效期.......................................................14
十四、變現(xiàn)能力分析.......................................................................14
十五、有關(guān)說明與建議...................................................................15 估
價
技
術(shù)
報
告...............................................................................16
一、個
別
因
素
分析...........................................................................16
二、區(qū)
域
因
素
分析...........................................................................16
三、市
場
背
景
分析...........................................................................19
四、最高最佳使用分析...................................................................24
五、估
價
方
法
選用...........................................................................25
六、估
價
測
算
過程...........................................................................25 七、估
價
結(jié)果....................................................................................32 附
件......................................................................................................34
北京市房山區(qū)良鄉(xiāng)金光北街 1 號北京華素制藥股份有限公司工業(yè)房地產(chǎn)抵押估價報告
致 委 托 方 函
北京華素制藥股份有限公司: 受貴公司委托,我公司對位于北京市房山區(qū)良鄉(xiāng)金光北街 1 號北
京華素制藥股份有限公司工業(yè)房地產(chǎn)(以下簡稱估價對象)的抵押價
值進(jìn)行了估價。
估價對象:北京華素制藥股份有限公司(以下簡稱委托方)擁有的位于北京市房山區(qū)良鄉(xiāng)金光北街 1 號北京華素制藥股份有限公司
工業(yè)房地產(chǎn),即建筑面積 18787.80平方米的房屋所有權(quán)及相應(yīng)的剩
余土地使用年限為 34.13 年的 37213.70平方米工業(yè)用途出讓國有土地 使用權(quán)。
估價目的:為確定房地產(chǎn)擬抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估估
價對象房地產(chǎn)抵押價值。
估價時點(diǎn):2011 年 7 月 28 日。
估價依據(jù):全國人大常委會、國務(wù)院、建設(shè)部、國土資源部以及
北京市人民政府有關(guān)部門頒布的有關(guān)法律、法規(guī)和政策文件;中華人
民共和國國家標(biāo)準(zhǔn) GB/T50291—1999《房地產(chǎn)估價規(guī)范》;建設(shè)部、人行、銀監(jiān)會發(fā)布的《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》;委托方提供的有
關(guān)資料;我公司所掌握的北京市房地產(chǎn)市場的有關(guān)資料及估價人員實(shí)
地查勘、調(diào)查所獲取的資料。
估價結(jié)果:估價人員根據(jù)特定的估價目的,遵循公認(rèn)的估價原則, 按照嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓纼r程序,選用適宜的估價方法,在對影響估價對象價值
因素進(jìn)行綜合分析的基礎(chǔ)上,確定:北京市房山區(qū)良鄉(xiāng)金光北街 1 號北京華素制藥股份有限公司工業(yè)房地產(chǎn),即建筑面積 18787.80 平方米的房屋所有權(quán)及相應(yīng)的剩余土地使用年限為 34.13 年的
37213.70平方米工業(yè)用途出讓國有土地使用權(quán)在 2011 年 7 月 28 日的估價結(jié)果:
1、市場價值估價結(jié)果
市場價值估價結(jié)果總價為 7324 萬元人民幣。
北京市房山區(qū)良鄉(xiāng)金光北街 1 號北京華素制藥股份有限公司工業(yè)房地產(chǎn)抵押估價報告
2、估價人員所知悉的法定優(yōu)先受償款
根據(jù)委托方提供的《國有土地使用證》、《房屋所有權(quán)證》及相關(guān)
人員介紹,估價對象設(shè)定有抵押權(quán),權(quán)利人為中國建設(shè)銀行股份有限
公司北京石景山支行,權(quán)利價值為人民幣 7120 萬元整,設(shè)定日期為 2010 年 12 月 9 日。截至估價時點(diǎn),上述抵押登記尚未注銷。本次估
價未考慮抵押權(quán)對估價結(jié)果的影響,估價對象再次抵押時以上述抵押
登記已注銷為假設(shè)前提。
截至估價時點(diǎn),除上述抵押權(quán)外,估價人員未知悉估價對象可能 存在的其他優(yōu)先于抵押權(quán)的法定優(yōu)先受償款。
3、抵押價值估價結(jié)果
抵押價值總價為人民幣7324萬元(大寫:人民幣柒仟叁佰貳拾肆
萬元整)。具體見表: 估價結(jié)果一覽表
土地使用權(quán)價值 建筑物所有權(quán)價值 房地產(chǎn)價值
總建筑 土地使
平均地平均樓面平均樓
抵押物名稱 面積 用權(quán)面 總價 總價
面單價 單價(元/ 面單價(㎡)積(㎡)(萬元)(萬元)(萬元)(元/㎡)㎡)(元/㎡)北京市房山區(qū)良
總價 鄉(xiāng)金光北街 1 號
北京華素制藥股 18787.80 37213.70
3585
963
3739
1990 7324 3898 份有限公司工業(yè)
房地產(chǎn)
估價報告應(yīng)用有效期:2011 年 8 月 8 日至 2012 年 8 月 7 日
提交估價報告的份數(shù):共 4 份
杜鳴聯(lián)合房地產(chǎn)評估(北京)有限公司
法定代表人簽字: 2011 年 8 月 8 日
北京市房山區(qū)良鄉(xiāng)金光北街 1 號北京華素制藥股份有限公司工業(yè)房地產(chǎn)抵押估價報告
估 價 師 聲 明
我們保證,在我們的職業(yè)道德、專業(yè)知識和經(jīng)驗(yàn)的最佳范圍內(nèi):
1、本估價報告的內(nèi)容是真實(shí)、準(zhǔn)確、完整的,沒有虛假記錄、誤導(dǎo)性陳述和重大遺漏。
2、本估價報告的分析、意見和結(jié)論,是我們獨(dú)立、客觀、公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論,但要受到本估價報告中已說明的假設(shè)和限
制條件的限制和影響。
3、我們與本估價報告的估價對象沒有任何利害關(guān)系;對與該估
價對象相關(guān)的各方當(dāng)事人沒有任何偏見,也沒有任何個人利害關(guān)系。
4、我們是依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》(GB/T50291—1999)的規(guī)定進(jìn)行分析,形成意見和結(jié)論,撰寫本估
價報告。
5、我們已對本估價報告的估價對象進(jìn)行了實(shí)地查勘。
6、我們在本估價項(xiàng)目中沒有得到本公司以外的他人的重要專業(yè)
幫助。
報告編制人員 資格及證號 簽名蓋章
劉曉娣 中國注冊房地產(chǎn)估價師
估價師注冊證號:1120040062 于 紅 中國注冊房地產(chǎn)估價師
估價師注冊證號:1120050057 武秒珍
楊麗穎
北京市房山區(qū)良鄉(xiāng)金光北街 1 號北京華素制藥股份有限公司工業(yè)房地產(chǎn)抵押估價報告
估價的假設(shè)和限制條件
1、本次估價是以估價對象能夠按照法定用途和現(xiàn)狀最高最佳用
途持續(xù)有效使用為假設(shè)前提。
2、本次估價是以提供給估價機(jī)構(gòu)的估價對象房屋所有權(quán)及相應(yīng)的出讓國有土地使用權(quán)不存在共有權(quán)人,且無權(quán)屬糾紛為假設(shè)前提。
3、根據(jù)抵押當(dāng)事人提供給估價機(jī)構(gòu)的有關(guān)資料,并經(jīng)估價師了 解知悉的估價對象房屋所有權(quán)及出讓國有土地使用權(quán)在估價時點(diǎn)存
在抵押權(quán),本次估價以估價對象再次抵押前該抵押登記注銷為假設(shè)前
提。截至估價時點(diǎn),除上述抵押權(quán)外,估價人員未知悉估價對象可能
存在的其他優(yōu)先于抵押權(quán)的法定優(yōu)先受償款。
4、本報告以委托方不存在欠繳營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅及教育
費(fèi)附加、增值稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅等稅費(fèi)和拖欠職工工資及勞動
保險為假設(shè)前提。
5、以依法取得的國有土地上的房屋抵押的,該房屋占用范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)同時抵押。
6、本次估價是以估價對象在估價時點(diǎn)及抵押期間未有任何方式的租售情況為假設(shè)前提。
7、本報告所得出的估價結(jié)果內(nèi)涵包含房地產(chǎn)、附著于房地產(chǎn)內(nèi)
部不可移動或?yàn)闈M足使用功能必須配備的設(shè)施、設(shè)備的價值,不包含
可移動的家具等生活物品的價值。
8、設(shè)定估價對象為符合法律、法規(guī)規(guī)定,在市場上可轉(zhuǎn)讓和可
進(jìn)行抵押登記的房地產(chǎn)為限制條件。
9、估價結(jié)果為估價對象在 2011 年 7 月 28 日的公開市場價值減
去估價師已知悉的法定優(yōu)先受償款,其公開市場價值為在估價時點(diǎn)時的下列交易條件下最可能實(shí)現(xiàn)的價格:(1)交易雙方是自愿地進(jìn)行交易的;(2)交易雙方進(jìn)行交易的目的是追求自身利益的最大化;(3)交易雙方具有必要的專業(yè)知識,并了解交易對象;(4)交易雙方掌握必要的市場信息;
北京市房山區(qū)良鄉(xiāng)金光北街 1 號北京華素制藥股份有限公司工業(yè)房地產(chǎn)抵押估價報告(5)交易雙方有較充裕的時間進(jìn)行交易;(6)不存在特殊買者的附加出價。
10、一旦發(fā)生抵押人不能履行債務(wù),抵押權(quán)人須將抵押物拍賣清
估價報告 篇6
房地產(chǎn)估價報告
估價項(xiàng)目名稱: 開魯縣開魯鎮(zhèn)幸福街郭立德私有住宅房產(chǎn)抵押價格評估 委托方: 郭立德
估價方:開魯縣嘉誠房地產(chǎn)價格評估事務(wù)所 估價人員:鄭洪偉 于占文
估價作業(yè)日期:二0一0年三月二十五日 至二0一0年三月二十六日
估價報告編號: 通遼市開魯縣嘉誠房估字(2010)第0127號 目 錄 一,致委托方函 二,估價師聲明
三,估價的假設(shè)和限制條件 四,估價結(jié)果報告(一)委托方(二)估價方(三)估價對象(四)估價目的(五)估價時點(diǎn)(六)價值定義(七)估價依據(jù)(八)估價原則(九)估價方法(十)估價結(jié)果(十一)估價人員
(十二)估價作業(yè)時間
(十三)估價報告應(yīng)用的有效期 五,估價技術(shù)報告(一)個別因素分析(二)區(qū)域因素分析(三)市場背景分析(四)最高最佳使用分析(五)估價方法選用(六)估價測算過程(七)估價結(jié)果確定
六,附件
(一)《房屋所有權(quán)證》(房權(quán)證開房字第1-4284號)(二)郭立德身份證復(fù)印件(三)房地產(chǎn)價格評估委托書(四)房產(chǎn)(評估)業(yè)務(wù)審核備案表 致 委 托 方 函 郭立德: 受您的委托,我所對位于開魯縣開魯鎮(zhèn)幸福街1-16小區(qū)私有住宅房屋(房權(quán)證開房字第1-4284號)進(jìn)行評估,為委托方抵押貸款提供房地產(chǎn)價值參考.評估時,我們本著“獨(dú)立,客觀,公正”的原則,按照估價的程序,依據(jù)中華人民共和國的有關(guān)法律,法規(guī)和估價規(guī)范,采用科學(xué)的方法,經(jīng)周密測算,綜合確定該房地產(chǎn)估價對象在估價時點(diǎn)二0一0年三月二十六日的價值為人民幣大寫壹拾肆萬肆仟玖佰肆拾貳元整(144,942.00元).開魯縣嘉誠房地產(chǎn)價格評估事務(wù)所 二0一0年三月二十六日 估 價 師 聲 明
我們鄭重聲明: 1,我們在本估價報告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的.2本估價報告中的分析,意見和結(jié)論是我們自已公正的專業(yè)分析,意見和結(jié)論,但受到本估價報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制.3,我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關(guān)系,也與有關(guān)當(dāng)事人沒有利害關(guān)系或偏見.4,我們嚴(yán)格依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》進(jìn)行分析,形成意見和結(jié)論,撰寫本估價報告, 5,我們已對本估價報告中的估價對象進(jìn)行了實(shí)地查勘,但估價人員對估價對象的勘察,只限于其外觀和使用狀況,除非另有協(xié)議,估價人員不承擔(dān)對估價對象建筑結(jié)構(gòu),面積,質(zhì)量進(jìn)行調(diào)查的責(zé)任,也不承擔(dān)其被遮蓋,未暴露及難于接觸到的部分進(jìn)行檢視的責(zé)任.6本估價報告僅對房地產(chǎn)價格作出合理估測,不作為其權(quán)屬方面確認(rèn)的依據(jù),有關(guān)權(quán)屬界定以有關(guān)部門認(rèn)定的為準(zhǔn).7,沒有人對本估價報告提供重要的專業(yè)幫助.估價的假設(shè)和限制條件
一,假設(shè)條件
1,委托方取得合法的所有權(quán)和使用權(quán),并支付有關(guān)稅費(fèi).2,估價對象能得到最有效利用,并產(chǎn)生相應(yīng)的效益.3,估價時點(diǎn)的房地產(chǎn)成本價值和公開的市場價值兩種方法.4,任何有關(guān)估價對象的運(yùn)作方式,程序符合國家,地方的有關(guān)法律,法規(guī).5,委托方提供的資料屬實(shí).二,限制條件
1,本報告的估價結(jié)果是嚴(yán)格按照房地產(chǎn)估價的原則和程序確定的估價時點(diǎn)的成本價值和公開的市場價值,隨著時間的推移和房地產(chǎn)市場情況的變化,需作相應(yīng)調(diào)整或重估.2,本報告的結(jié)果僅作為委托方抵押貸款提供價值參考,不得用于其它目的,也不作其它證明.3,本報告的結(jié)果沒有扣除預(yù)計處分該房地產(chǎn)時需交納的有關(guān)稅費(fèi).4,本報告未經(jīng)估價機(jī)構(gòu)同意,不得向確認(rèn)機(jī)關(guān)以外的單位或個人提供.房地產(chǎn)估價結(jié)果報告 一,委托方 郭立德
二,估價方
估價機(jī)構(gòu):開魯縣嘉誠房地產(chǎn)價格評估事務(wù)所 三,估價對象
估價對象位于開魯縣開魯鎮(zhèn)幸福街1-16小區(qū),是郭立德私有住宅房屋,混合結(jié)構(gòu),建筑面積85.26平方米,房屋總層數(shù)五層,所在層四層,外墻抹灰刷涂料,內(nèi)墻抹灰刮大白,外門防盜門,內(nèi)木門,塑鋼窗,釉面磚地面,水,衛(wèi),電,暖設(shè)施齊全,現(xiàn)用途為住宅.四,估價目的
為委托方抵押貸款提供房地產(chǎn)價值參考.五,估價時點(diǎn)
二0一0年三月二十六日 六,價值定義
根據(jù)估價房地產(chǎn)的現(xiàn)狀,估價對象采用成本法與市場比較法兩種方法.七,估價依據(jù)
1,《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》等法律,法規(guī);2,《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》;3,《房地產(chǎn)估價規(guī)范》;4,國務(wù)院,建設(shè)部,中國人民銀行及有關(guān)部委,內(nèi)蒙古自治區(qū)及地方人民政府和有關(guān)部門頒布的法規(guī)和政策性文件;5,委托方提供的《房屋所有權(quán)證》(房權(quán)證開房字第1-4284號)6,估價人員所掌握的房地產(chǎn)市場有關(guān)資料及現(xiàn)場勘察獲得的有關(guān)資料.八,估價原則
1,合法原則:以估價對象的合法使用,合法處分為前提估價;2,最佳使用原則:以估價對象的最高最佳使用為前提估價;3,替代原則:要求估價結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格;4,估價時點(diǎn)原則:要求估價結(jié)果應(yīng)是估價對象在估價時點(diǎn)的客觀合理價格和價值.九,估價方法
按照《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的要求,根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場發(fā)育狀況并結(jié)合估價對象的具體特點(diǎn)而確定.本次估價根據(jù)估價目的及估價對象的區(qū)位條件和用途以及實(shí)地勘察結(jié)果,采用成本法與市場法對估價對象進(jìn)行評估.成本法:是在求取估價對象房地產(chǎn)的價格時,求取估價對象在估價時點(diǎn)的重新購建價格然后扣除折舊以此求取估價對象的客觀合理價格或價值的方法.市場比較法:是以替代原則為理論依據(jù)將估價對象房地產(chǎn)與近期已經(jīng)發(fā)生類似交易的房地產(chǎn)加以比較對照,從交易情況,交易日期,區(qū)域因素,個別因素等方面修正得出估價對象房地產(chǎn)價.十,估價結(jié)果
根據(jù)委托方提供的資料經(jīng)過實(shí)地查勘和技術(shù)測算并對評估對象的位置,交通,環(huán)境,用途,使用狀況及市場供求等影響其價值因素綜合考慮之后,結(jié)合市場調(diào)查及估價師經(jīng)驗(yàn),確定估價對象在估價時點(diǎn)二0一0年三月二十六日價值人民幣大寫壹拾肆萬肆仟玖佰肆拾貳元整(144,942.00元).十一,估價人員 鄭洪偉 于占文 十二,估價作業(yè)日期
2010年3月25日至2010年3月26日 十三,估價報告應(yīng)用的有效期
2010年3月26日至2011年3月26日
開魯縣嘉誠房地產(chǎn)價格評估事務(wù)所 二0一0年三月二十六日 房地產(chǎn)估價技術(shù)報告
一,個別因素分析
估價對象位于開魯縣開魯鎮(zhèn)幸福街1-16小區(qū),是郭立德住宅房產(chǎn)(房權(quán)證開房字第1-4284號),建筑面積85.26平方米,混合結(jié)構(gòu).二,區(qū)域因素分析
估價對象位于開魯縣開魯鎮(zhèn)幸福街1-16小區(qū),北鄰環(huán)城北路,南臨育新街,該地段交通條件較好;三,市場背景分析
隨著開魯?shù)慕?jīng)濟(jì)發(fā)展,以利牛公司和百年酒業(yè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,帶動了地方經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展,同時政府加大基礎(chǔ)設(shè)施的投入,開魯縣的經(jīng)濟(jì)環(huán)境將不斷改善,導(dǎo)致當(dāng)?shù)氐牡貎r不斷上漲,房地產(chǎn)價格逐漸看好.四,最高最佳使用分析
由于房地產(chǎn)具有用途的多樣性,不同的利用方式能給權(quán)利人帶來不同的收益量,且權(quán)利人都期望從其使用的房地產(chǎn)上獲取更多的收益,并以滿足這一目的為確定房地產(chǎn)利用方式的依據(jù).因此評估時要在合法的前提下,以得到最佳,最有效的利用.最高最佳使用是指法律上允許,技術(shù)上可能,經(jīng)濟(jì)上可行,能使估價對象產(chǎn)生最高價值的使用.經(jīng)分析,估價對象目前實(shí)際使用方式即為最高最佳使用.五,估價方法選用
結(jié)合委估房地產(chǎn)的特點(diǎn)和現(xiàn)況,分析委托方提供的資料及估價師所掌握的資料,在實(shí)地勘察和市場調(diào)研的基礎(chǔ)上,根據(jù)估價對象的特點(diǎn)及估價目的,采用兩種計算思路計算估價對象的價格,為使估價結(jié)果具有科學(xué)性,準(zhǔn)確性,客觀性,本報告擬采用成本法和市場比較法.六,測算過程
(一)成本法基本原理:1,在求取估價對象房地產(chǎn)的價格時,以開發(fā)或建造估價對象房地產(chǎn)或類似房地產(chǎn)需耗費(fèi)的各項(xiàng)必要費(fèi)用之和為基礎(chǔ),加上正常的利潤和應(yīng)納稅金,再減去房地產(chǎn)折舊來確立估價對象房地產(chǎn)價格的一種估價方法.2,現(xiàn)值=重置單價×建筑面積×成新率 3,評估測算
i,建筑工程費(fèi)用(不含管理費(fèi),利息,利潤及稅金)建安成本如下表 予 號 項(xiàng)目名稱 單方造價(元)I 建筑成本費(fèi) 740 II 增加值 260 1 基礎(chǔ)土方 20 2 水電安裝 30 3 消防 20 4 通訊 10 5 室外配套 140 6 勘察設(shè)計費(fèi)用 40 III 1000 ii,管理費(fèi),利息,利潤及稅金等
管理費(fèi):取建筑物重新建造完全價值的6.34% 1000×6.34%=63元/m2 利息:以項(xiàng)目建設(shè)期為一年,建設(shè)資金均投入,利率5.58%,則 1000×[(1+5.58%)0.5-1]=28元/m2 利潤:以建安工程費(fèi)用,管理費(fèi)用之和的10%計取,即(1000+63)×10%=106元/m2 稅金:取評均價X的5.9%(營業(yè)稅,基礎(chǔ)設(shè)施維護(hù)稅及印花稅)上述合計得房地產(chǎn)重置建造完全價X: X=1000+63+28+106+0.059X X=1,272元/m2 根據(jù)實(shí)地勘查并結(jié)合估價經(jīng)驗(yàn)判定擬估房地產(chǎn)的綜合成新度為十成新.4,則其重置完全價為1,272元×85.26m2×100%=144,942.00元
(二)市場比較法在求取估價對象房地產(chǎn)的價格時,并且將估價對象房地產(chǎn)與在估價時點(diǎn)的近期發(fā)生過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較,選取近期同類型房地產(chǎn)交易實(shí)例并與估價對象比較,從交易情況,交易日期,區(qū)域因素,個別因素等方面進(jìn)行修正得出估價對象房地產(chǎn)的價值.估價對象 A公路段住宅樓 B衛(wèi)校住宅樓 C宏遠(yuǎn)小區(qū) 座落位置 幸福街 幸福街 育新街 幸福街 所處地區(qū) 較 好 較 好 較 好 較 好 交易價格 待 估
2,100元/m2 2,158元/m2 2,170元/m2 交易日期 2003年10月 2002年110月 200年12月 2003年1月 交易情況 正 常 正 常 正 常 正 常 建筑面積 85.26m2 87.25m2 91.60m2 79.00m2 房屋用途 住宅 住宅 住宅 住宅 建筑結(jié)構(gòu) 混合5層 混合5層 混合5層 混合5層 所在層 4層 4層 4層 4層
繁華程度 較 好 較 好 較 好 較 好 朝 向 坐北朝南 坐北朝南 坐北朝南 坐北朝南 內(nèi)裝修 已裝修 已裝修 已裝修 已裝修 設(shè)施設(shè)備 較齊全 較齊全 較齊全 較齊全 新舊程度 新 新 新 新 小區(qū)環(huán)境 較好 較好 較好
較好
因 素 條 件 表
實(shí)例A,B,C與估價對象各項(xiàng)指標(biāo)比較后,修正結(jié)果如下表: 實(shí)例項(xiàng)目
A公路段住宅樓 B衛(wèi)校住宅樓 C宏遠(yuǎn)小區(qū) 實(shí)例成交價格 2,100元/m2 2,158元/m2 2,170元/m2 交易情況修正 100/100 100/100 100/100 交易日期修正 100/100 100/100 100/100 區(qū)域因素修正 100/101 100/100 100/101 個別因素修正 100/101 100/100 100/101 修正后單價 2,121元/m2 2,137元/m2 2,127元/m2 房 地 產(chǎn) 價 格 計 算 表
采用簡單算術(shù)平均數(shù)確定估價對象的單價: 單價=(2,121+2,137+2,127)÷3=2,128元/m2 估價對象房地產(chǎn)市場價值=2,128元/m2×85.26m2=181,433.00元(三)估價結(jié)果: 成本法估價結(jié)果為:1,272元/m2;.市場法估價結(jié)果為: 2,128元/m2.委估房地產(chǎn)均價分別確定為=(1,272+2,128)÷2=1,700元/m2 委托房地產(chǎn)價值為1,700元/m2×85.26m2=144,942.00元 七,估價結(jié)果確定
綜合分析房地產(chǎn)市場狀況,以及估價采用方法的計算特點(diǎn),有關(guān)參數(shù)選取的合理性,最后確定估價對象房地產(chǎn)估價時點(diǎn)在二0一0年三月二十六日的價值為大寫人民幣壹拾肆萬肆仟玖佰肆拾貳元整(144,942.00元).附件
(一)《房屋所有權(quán)證》(房權(quán)證開房字第1-4284號)復(fù)印件(二)郭立德身份證復(fù)印件(三)房地產(chǎn)價格評估委托書(四)房產(chǎn)(評估)業(yè)務(wù)審核備案表 開魯縣嘉誠房地產(chǎn)價格評估事務(wù)所 二0一0年三月二十六日
估價報告 篇7
在經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速的今天，越來越多人會去使用報告，報告具有語言陳述性的特點(diǎn)。你所見過的報告是什么樣的呢？以下是小編精心整理的工程估價實(shí)習(xí)報告，歡迎閱讀與收藏。
一、前言
實(shí)習(xí)是工程管理專業(yè)教學(xué)計劃中重要的環(huán)節(jié)，是我們在學(xué)校期間理論聯(lián)系實(shí)際、增長實(shí)踐知識的總要手段和方法之一。作為工程管理專業(yè)的學(xué)生，我們的實(shí)習(xí)很短暫，只有一個星期的時間，這僅僅是一個認(rèn)識實(shí)習(xí)。這次人事實(shí)習(xí)主要是對工地進(jìn)行參觀，了解工程施工和管理的主要流程，同時主要了解民用建筑的構(gòu)造、構(gòu)件組成以及認(rèn)識各個構(gòu)件并能認(rèn)識。為了讓我們對這門自己即將從事的專業(yè)獲得一個感性的認(rèn)識，為今后的學(xué)習(xí)打下堅實(shí)的基礎(chǔ)，方便以后的教學(xué)，我們在我們專業(yè)帶頭人曾老師的安排下，我們進(jìn)行了為期一個星期的實(shí)習(xí)。在實(shí)習(xí)過程中，我們在老師的帶領(lǐng)下我們對工地進(jìn)行了參觀，了解了工程施工和管理的主要流程，認(rèn)識建筑材料，建筑機(jī)械，施工技術(shù)并熟悉工程管理制度，為將來從事的工程施工和管理打下實(shí)踐的基礎(chǔ)。通過這次認(rèn)識實(shí)習(xí)讓我們了解了施工現(xiàn)場并且進(jìn)一步知道理論與實(shí)際的差別。雖然時間很短暫，接觸的專業(yè)知識不多，但通過這次的認(rèn)識實(shí)習(xí)我覺得自己還是有不少收獲的。尤其是在工地上，老師現(xiàn)場講解的部分。
二、工程概況
本次實(shí)習(xí)主要去了兩個大的工地，參觀了一共四棟比較的大型的建筑。
1.飛龍公司承建的煙臺市人力資源市場
本工程建筑面積約44190平米共27層，地上25層，地下2層，裙房6層。基礎(chǔ)采用預(yù)制鋼筋混凝土管樁，主題為框架剪力墻結(jié)構(gòu)，外墻玻璃幕墻約4000平方米，石材幕墻約11000平方米，鋁合金窗2300平方米。我們?nèi)サ臅r候主體工程的框架基本上已經(jīng)完工，并已經(jīng)開始做外墻和幕墻的掛網(wǎng)結(jié)構(gòu)。
2.煙臺三高校小區(qū)（三園小區(qū)）
三高校小區(qū)位于三灘，在市區(qū)的邊緣，三高校小區(qū)是三所大學(xué)山東工商學(xué)院、煙臺大學(xué)、濱州醫(yī)學(xué)院三所高校開發(fā)的集中居住小區(qū)。本小區(qū)分期開發(fā)，前期已經(jīng)開發(fā)了三期，當(dāng)我們?nèi)サ臅r候已近是開發(fā)第四期了。本小區(qū)的已有很多棟樓已經(jīng)建成并已經(jīng)開始使用，第四期正在施工，同時有很多樓在施工，進(jìn)度不一樣，有剛開始做基礎(chǔ)的，還有在做主體工程的，也有在做屋面防水保溫的，還有做裝飾裝修的。這次我們主要參觀了其中的三棟樓，第一棟剛做基礎(chǔ)，第二棟做裝飾裝修，第三棟做屋頂?shù)姆浪c保溫隔熱。
三、實(shí)習(xí)過程
1.第一天
第一天的實(shí)習(xí)，我們參觀了飛龍建筑公司承建的煙臺市人力資源市場大樓。早上我們坐大巴來到了工地，到了工地我們并沒有立即進(jìn)去，在老師和項(xiàng)目負(fù)責(zé)人取得聯(lián)系后，我們才進(jìn)去，然后分成兩個小組分別參觀。我們首先來到了一個比較高的大樓上，框架和部分的墻體工程已經(jīng)完成。首先給大家疑惑比較多的地方是框架柱上的標(biāo)記，于是大家踴躍向帶領(lǐng)我們的技術(shù)員提問，他一一給我們作了詳細(xì)的解答。我雖然沒以前到過不少的工地但是柱子上的有些符號還是第一次見到，有我們熟悉的標(biāo)高符號、定位控制線、偏差符號等。隨后我們看了外墻的腳手架，以及腳手架上的完全網(wǎng)的布置。然后我們看了加氣混凝土砌塊做的外墻，然后真正認(rèn)識了什么是馬牙槎。然后我們來到了九樓，垂直升降機(jī)開動的時候加速度很大，我們一組的女生都嚇得不行。來到九樓我們爬到了裙樓的樓頂參觀了樓頂鋼筋的布置。第一天的實(shí)習(xí)就這樣結(jié)束了。
2.第二天
第二天的實(shí)習(xí)選在三高校小區(qū)的建筑工地上，當(dāng)天帶我們的是劉老師，他是土木工程的.碩士生。對建筑施工工藝和現(xiàn)場的管理都很熟悉。在工地外面他首先給我們介紹了工地的安全制度，如“三安”安全帽、安全帶、安全網(wǎng)，這些都是我們以前都沒有聽說過的名詞。了解了相關(guān)規(guī)章制度和需要留心的問題后我們進(jìn)入了工地。這個工地還在做地下基礎(chǔ)，可以清晰的看到基坑，工人正在做放坡過后的坡上的防護(hù)，他們先掛上鋼絲網(wǎng)，然后再在上面澆上混凝土，就做成了護(hù)坡?？拥坠と苏趯痘A(chǔ)樁上面多出來的部分進(jìn)行截除，還有一些工人在對下雨過后基坑底留下的淤泥進(jìn)行清除，然后才定位放線。定位放線先要確定各個點(diǎn)的標(biāo)高，這就需要用到工地上最常用的工具：水準(zhǔn)儀、經(jīng)緯儀、全站儀和標(biāo)桿等儀器。我們到的時候正好有幾個技術(shù)員正在放線，測定標(biāo)高，我們留心看了一下他們的測定過程，很可惜的是我們并沒有親自去看看，學(xué)一學(xué)測量儀，親自實(shí)踐一下。隨后我們到另外一棟樓的樓頂看了樓板的布筋情況，以往在其他工地實(shí)習(xí)的時候很少能看見布樓板鋼筋，今天真正了解了鋼筋的布置?？赐赇摻罱o我最大的感觸就是我們以前學(xué)的還多東西當(dāng)時覺得沒用，現(xiàn)在才知道很重要，尤其是建筑各種材料的性能用法等都非常重要，要布鋼筋必須得了解這些性能才能準(zhǔn)確的滿足力學(xué)性能的要求。當(dāng)天好不容易遇到劉老師這樣的一個專家，大家都有點(diǎn)興奮。大家很踴躍，問了很多問題，基本上沒有給他們空閑的時間，各方面的問題都有，但是我總感覺，我們問的問題沒什么深度，而且一些比較深一點(diǎn)的問題，他們也是跳躍式回答，很是模糊。其實(shí)，我的心里一直都比較的迷茫，不知道我們應(yīng)該問些什么問題，我們應(yīng)該給自己一個怎么樣的定位，即我們站在哪個角度去問問題和思考問題，我們應(yīng)該根據(jù)我們自身的將來的職業(yè)和現(xiàn)場人員的具體情況來側(cè)重問一些問題。之所以有迷茫是，我們將來要從事什么樣的工作，我們要從他們那學(xué)習(xí)一些什么東西。
估價報告 篇8
估價項(xiàng)目名稱：濟(jì)南市歷下區(qū)甸柳新村三區(qū)11號樓2單元202室
委托方：吳錫仁
估價方：
估價人員：
估價作業(yè)日期：2010年10月14日至2010年10月14日
估價報告編號：
１
目 錄
一、致委托方函
二、估價師聲明
三、估價的假設(shè)和限制條件
四、估價結(jié)果報告
五、附件
２
致 委 托 方 函
吳錫仁：
受您委托，我們秉承獨(dú)立、客觀、公正、科學(xué)的原則，對濟(jì)南市歷下區(qū)甸柳新村三區(qū)11號樓2單元202室房地產(chǎn)（建筑面積為46.27平方米）的市場價值進(jìn)行了評估測算，最終確定估價對象在估價時點(diǎn)2010年10月14日的市場價值為 元，人民幣大寫: 萬元整；單位建筑面積價格為 元/平方米。
此致
隨函附奉評估報告
濟(jì)南世紀(jì)華邦房產(chǎn)信息咨詢有限公司
二0一0年十月十四日
３
估 價 師 聲 明
我們鄭重聲明： 我們在本估價報告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。2 本估價報告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個人利害關(guān)系或偏見。我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價報告。
我們已對本估價報告中的估價對象進(jìn)行了實(shí)地查勘并作了記錄。沒有人對本估價報告提供了重要專業(yè)幫助。7 委托方對其所提供資料的真實(shí)性、準(zhǔn)確性負(fù)責(zé)。
8、使用本報告，請注意估價的假設(shè)和限制條件及報告說明。
估價師簽名
４
估價的假設(shè)和限制條件
1、委托估價方對其所提供的申報資料及相關(guān)資料、各種數(shù)據(jù)的真實(shí)性和可靠性負(fù)責(zé)，并承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。若由于委托估價方提供虛假的情況和資料致使房地產(chǎn)估價結(jié)果失實(shí)，委托估價方應(yīng)負(fù)完全責(zé)任。
2、本估價報告中所采用計算的土地使用權(quán)面積、房屋建筑面積是依據(jù)委托方所提供的資料中所顯示的，其真實(shí)性準(zhǔn)確性由委托方負(fù)責(zé)。
3、任何有關(guān)估價對象的運(yùn)作方式，程序應(yīng)符合國家、地方的有關(guān)法律。法規(guī)、文件、政策等，特別是符合建設(shè)、規(guī)劃、房地產(chǎn)主管部門所頒布的法律、法規(guī)、文件、政策等。在估價時點(diǎn)的房地產(chǎn)市場為公開、平等、自愿的交易市場。
4、本報告所估價的房地產(chǎn)抵押價值，是在估價時點(diǎn)時的正常的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，在正常的市場價格的基礎(chǔ)上的估價價格。但由于房地產(chǎn)抵押擔(dān)保的時間的延續(xù)性，本報告未考慮未來市場變化風(fēng)險和短期強(qiáng)制處分等因素對房地產(chǎn)抵押價值的不利影響。在短期強(qiáng)制處分的情況下，房地產(chǎn)的處分價格一般要低于房地產(chǎn)正常的市場價格。
5、本報告僅供所述評估目的提供參考依據(jù)，未經(jīng)同意，不得用作其他用途。
５
6、本房地產(chǎn)估價結(jié)果報告及其相關(guān)的房地產(chǎn)估價技術(shù)報告有效期為一年，即從2010年10月14日至2010年10月13日。在報告有效期內(nèi)，如果房地產(chǎn)的作價標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生重大變化，并對房地產(chǎn)價值產(chǎn)生明顯影響時，應(yīng)重新進(jìn)行估價。
６
房地產(chǎn)估價結(jié)果報告
一、委托方：吳錫仁
二、估價方：濟(jì)南世紀(jì)華邦房產(chǎn)信息咨詢有限公司
三、估價對象：
1、權(quán)屬狀況
估價對象為歷下區(qū)甸柳新村三區(qū)11號樓2單元202室房地產(chǎn)，《房屋所有權(quán)證》號為：濟(jì)房權(quán)證 字第 號；產(chǎn)別：私有房產(chǎn)；設(shè)計用途為住宅；房屋所有人為
2、建筑物狀況
歷下區(qū)甸柳新村三區(qū)11號樓為混合結(jié)構(gòu)6層建筑，建成于1985年，外墻為水刷石，設(shè)計用途為住宅。
3、估價對象房屋狀況
估價對象為歷下區(qū)甸柳新村三區(qū)11號樓2單元202室房地產(chǎn)，建筑面積為46.27平方米。室內(nèi)未裝修，水、電齊全，煤氣入戶
4、地理位置與周圍環(huán)境
估價對象位于歷下區(qū)甸柳新村三區(qū)11號樓，周邊有三慶燕柳園、中潤世紀(jì)城、吉祥苑小區(qū)等高檔社區(qū)，以及銀座超市、東外環(huán)小
７ 商品市場、甸柳吉祥苑菜市場、山東銀座圣洋物流中心、魯全農(nóng)貿(mào)市場等場所。項(xiàng)目文化教育配套條件優(yōu)越。周邊有燕山小學(xué)、甸柳一小、甸柳一中、燕山中學(xué)、以及省旅游學(xué)校和山東政法學(xué)院、山東經(jīng)濟(jì)學(xué)院等各大知名高校。18路、49路、K50、K96、119路公交車通達(dá)，交通方便。
四、估價目的：為房地產(chǎn)贈與及買賣提供價值參考依據(jù)
五、估價時點(diǎn)：2010年10月14日
六、價值定義：
本報告中所稱的房地產(chǎn)的市場價格是指委估房地產(chǎn)在估價時點(diǎn)對應(yīng)于本報告書所列估價目的及估價的假設(shè)和限制條件下的市場價格。房地產(chǎn)的市場價格是指房地產(chǎn)的交換和買賣是在公開和競爭的市場上進(jìn)行的，而且買賣雙方都是慎重、平等、自愿的行為，其價格是公允的。
由于委估房地產(chǎn)是由土地和房屋兩部分組成，本報告書所稱的房地產(chǎn)市場價格是指該房地產(chǎn)的綜合價值，包括房屋建筑占用土地使用權(quán)的分?jǐn)們r值、房屋建筑的價值及基礎(chǔ)配套設(shè)施的分?jǐn)們r值。對于土地是按住宅用地土地使用權(quán)限價值進(jìn)行評估的，而房屋建筑則是按所有權(quán)價值進(jìn)行評估的。
七、估價依據(jù)：
1、國家建設(shè)部、國土資源部及濟(jì)南市人民政府頒發(fā)的有關(guān)政策、８ 法規(guī)文件；
2、中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》；
3、委托方提供的房屋所有權(quán)證；
4、濟(jì)南市基準(zhǔn)地價等相關(guān)資料；
5、評估人員現(xiàn)場勘察獲取的數(shù)據(jù)和資料。
八、估價原則：
本估價報告在遵循客觀、公正、科學(xué)、合理的基本原則下，結(jié)合估價目的對估價對象進(jìn)行估價。具體依據(jù)如下估價原則：
合法原則、最高最佳使用原則、替代原則、估價時點(diǎn)原則。
九、估價方法：
根據(jù)估價目的及估價對象的狀況，分別采取不同的估價方法。估價方法通常有市場比較法、成本法、收益法、假設(shè)開發(fā)法四種。本次對房地產(chǎn)抵押價值進(jìn)行評估，宜采用 法估價。先求取假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值，然后再減去房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款。
成本法是在估價時點(diǎn)以開發(fā)或建造估價對象所需要的各項(xiàng)成本費(fèi)用之和為基礎(chǔ)，再加上正常利潤和稅金，得出估價對象的重置價格，然后再扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。
十、估價結(jié)果：
估價人員根據(jù)估價規(guī)范，采用了科學(xué)的估價方法，在現(xiàn)場勘察的
９ 基礎(chǔ)上，經(jīng)過認(rèn)真測算，最終確定估價對象在估價時點(diǎn)2010年10月14日的市場價值為 元，人民幣大寫: 萬元整；單位建筑面積價格為 元/平方米。
十一、估價人員
十二、估價作業(yè)日期：
2010年10月14日至2010年10月14日
十三、估價報告應(yīng)用的有效期： 2010年10月14日—2011年10月13日
濟(jì)南世紀(jì)華邦房產(chǎn)信息咨詢有限公司
二0一0年十月十四日
１０
附件
１１ 《房屋所有權(quán)證》復(fù)印件
估價報告 篇9
本人，于今年xx月通過人事部考試被錄用，任現(xiàn)職為司法鑒定員，至今已xx年半。
在領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)心及各位同事的熱情幫助下，自己通過學(xué)習(xí)和實(shí)踐使自己的專業(yè)知識得到了長足提高。工作中，始終保持謙虛謹(jǐn)慎、虛心求教的態(tài)度，主動向領(lǐng)導(dǎo)、同事們請教，向?qū)嵺`學(xué)習(xí)，向書本學(xué)習(xí)，向?qū)嵺`學(xué)習(xí)，不斷充實(shí)自己，努力使自己從一個對本職工作內(nèi)容熟悉不深的人，慢慢成長為一個合格的司法鑒定員。
現(xiàn)將這xx年來學(xué)習(xí)、工作情況總結(jié)如下：
一、積極參加各項(xiàng)活動，提升自身素養(yǎng)。
作為司法鑒定員，我始終把學(xué)習(xí)作為提升自身素質(zhì)的重要途徑。在工作中，堅持一邊工作一邊學(xué)習(xí)。不斷學(xué)習(xí)司法鑒定工作的理論知識和專業(yè)技能，深刻領(lǐng)會司法鑒定工作的方針和目標(biāo)，增強(qiáng)自己貫徹執(zhí)行《行政許可法》、《行政處罰法》及《行政處罰實(shí)施細(xì)則》的自覺性。特別在公路管理方面，認(rèn)真學(xué)習(xí)《中華共和國道路交通安全法》、《道路交通安全法實(shí)施條例》等相關(guān)法律、法規(guī)，努力提升自己的理論水平、文字素養(yǎng)和專業(yè)知識，力爭在思想上、上、業(yè)務(wù)上取得進(jìn)步。
通過多種形式的學(xué)習(xí)，提升了自己的思想觀念和業(yè)務(wù)水平。在工作中，我堅持以身作則，自覺遵守各項(xiàng)工作制度，勤勤懇懇、盡職盡責(zé)做好本職工作，在實(shí)際工作中做到了“眼勤、嘴勤、手勤、腿勤”，積極完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的每一項(xiàng)工作任務(wù)。同時還要積極參加各項(xiàng)義務(wù)勞動，認(rèn)真學(xué)習(xí)有關(guān)國家法律、法規(guī)及各種專業(yè)知識和技術(shù)的培訓(xùn)，不斷提高專業(yè)技術(shù)水平。
二、嚴(yán)格履行職責(zé)，做好本職工作。
在工作中，本人能夠嚴(yán)格執(zhí)行各項(xiàng)操作規(guī)程，嚴(yán)格遵守公司的各項(xiàng)規(guī)章制度，不做有損于公司利益的事情。在工作作風(fēng)上，能遵章守紀(jì)、團(tuán)結(jié)同事、顧全大局，保質(zhì)保量完成各項(xiàng)任務(wù)。在工作中，嚴(yán)格遵守公司的各項(xiàng)規(guī)章制度。能夠積極參加公司組織的各項(xiàng)集體活動和工作，在思想上、行動上與公司保持高度一致，同時學(xué)習(xí)了公司的有關(guān)規(guī)定，并認(rèn)真做好自查自糾，及時發(fā)現(xiàn)存在的問題，吸取經(jīng)驗(yàn)，提升自己的整體工作水平。平時，能夠團(tuán)結(jié)同事、顧全大局，能夠做到尊重領(lǐng)導(dǎo)，團(tuán)結(jié)同事，虛心學(xué)習(xí)，相互促進(jìn)，共同提高。
總之，這段時間以來，我能做到恪盡職守，遵守單位的各項(xiàng)規(guī)章制度，做到誠實(shí)做人，踏實(shí)做事。盡心盡力干好本職工作，在自己平凡而普通的工作崗位上，努力做好本職工作，不辜負(fù)領(lǐng)導(dǎo)和同事們對我的期望。
估價報告 篇10
我國的城鄉(xiāng)居民社會養(yǎng)老保險和城鄉(xiāng)居民工業(yè)發(fā)展規(guī)劃中的城鄉(xiāng)居民基本養(yǎng)老保險參保率達(dá)到67%，城鄉(xiāng)居民基本養(yǎng)老保險參保率達(dá)到80%以上。
一、基本情況
全省1556人，參保率18.4%，基本養(yǎng)老保險參保率109.5%，基本醫(yī)療保險參保率達(dá)到80%左右。全省城鄉(xiāng)居民養(yǎng)老保險參保率達(dá)到85%以上。
我國參保率達(dá)到80.5%，參保覆蓋率達(dá)到65%以上，參保人數(shù)達(dá)到58436人，參保率100.3%。城鄉(xiāng)居民養(yǎng)老保險參保率達(dá)到80%以上。
二、基本條件
我省參保覆蓋率達(dá)到85%，參保人數(shù)達(dá)到2000人，參保人數(shù)達(dá)到40303人，參保覆蓋率達(dá)到100%。
三、基本情況
全省參保人數(shù)達(dá)到300076人，參保覆蓋率達(dá)到80%左右。參保人數(shù)達(dá)到85036人，參保覆蓋率達(dá)到85%左右，參保人數(shù)達(dá)到30066人，參保覆蓋率達(dá)到85%左右?；攫B(yǎng)老保險參保率達(dá)到55%以上。
四、參保條件
全省參保人員參保率100%、基本醫(yī)療保險參保率100%以上，參保覆蓋率達(dá)到80%以上；城鄉(xiāng)居民養(yǎng)老保險參保率達(dá)到75%以上；城鄉(xiāng)居民養(yǎng)老保險參保率達(dá)到55%以上；城鄉(xiāng)居民基本養(yǎng)老保險覆蓋率達(dá)到45%以上。參保人數(shù)達(dá)65008人，參保覆蓋率達(dá)到65%以上。
估價報告 篇11
一、內(nèi)容提要：房地產(chǎn)估價報告寫作案例詳述，《規(guī)范》規(guī)定的估價報告的規(guī)范格式說明。
二、大綱要求掌握房地產(chǎn)估價報告的語言文字要求和基本格式，掌握房地產(chǎn)估價報告的具體寫作。
三、內(nèi)容講解：5.4房地產(chǎn)估價報告寫作案例5.4.1背景資料5.4.1.1一般因素近幾年，XX市的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行態(tài)勢良好，城市建設(shè)方面更是成效顯著。
同時，作為城市建設(shè)主力的房地產(chǎn)業(yè)也得到了迅速發(fā)展。
國家有關(guān)部門相繼出臺了一系列有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)的政策措施，對普通居住房地產(chǎn)市場的利好影響顯著，而普通居住房地產(chǎn)市場的活躍，勢必刺激地區(qū)的整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，從而帶動商業(yè)房地產(chǎn)市場和高級居住房地產(chǎn)市場的活躍與發(fā)展。
幾年來，XX市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度和利用外資情況在全國范圍內(nèi)都保持著較高的水平，經(jīng)濟(jì)秩序、社會秩序穩(wěn)定，地方稅收一直穩(wěn)步增長，城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整進(jìn)展順利，旅游業(yè)、金融業(yè)等第三產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步發(fā)展。
隨著國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策的調(diào)整和整個經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度的回升，本市的酒店、餐飲業(yè)、寫字間等商業(yè)型房地產(chǎn)市場的需求將有所增加。
5.4.1.2房地產(chǎn)實(shí)物權(quán)益狀況因素估價對象位于XX市XX區(qū)XX街X號，為一棟鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)的綜合樓。
其占地660.44㎡，土地使用性質(zhì)為出讓土地，出讓期限從xx年11月18日至2042年11月18日，出讓年限為40年。
委托方持有《國有土地使用證》。
綜合樓地下一層、地上八層，建筑面積2971.98㎡，自xx年開始建設(shè)。
綜合樓平面布局為敞開式大廳，可自由分割。
估價對象的層高較高，其地下室與第八層均做了內(nèi)部夾層，為此使用面積有所增加。
依據(jù)估價人員實(shí)地勘察，估價對象目前主體已經(jīng)完工，設(shè)備安裝及管網(wǎng)配套完畢，內(nèi)裝修工程與室外道路綠化進(jìn)入收尾，已完成的工程量約占總量的95%。
該工程已通過竣工驗(yàn)收，委托方獲得《房屋所有權(quán)證》。
根據(jù)委托方提供的資料，估價對象建成后的使用功能為：地下一層為音樂酒吧，地上一層為用餐大廳，二層為小型宴會廳，三層為高檔次KTV包間，四層為普通用餐包間，五層為洗浴中心，六、七層為辦公用房，八層為客房。
估價對象門前場地較開闊，有20個泊車位。
估價對象東側(cè)與XX商城為鄰，西邊隔XX街為XX洗浴中心，南面為XX大廈，北面為停車場。
其視野受到影響且距離主干道W路和L路均有一定的距離。
5.4.1.3區(qū)位狀況因素（1）區(qū)域范圍以估價對象為中心，東至W路、西至S街、北至B街，南至L路。
所處區(qū)域按城市類區(qū)劃分為一類區(qū)，其所占土地為一級地二類區(qū)。
（2）區(qū)域特征估價對象處于大型金融商貿(mào)、辦公中心區(qū)域的邊緣地帶，沿L路兩側(cè)分布著大量的餐館、酒樓及綜合樓、健身俱樂部等商業(yè)物業(yè)，區(qū)域特征較為明顯。
同時，銀行、醫(yī)院、文化宮等公共服務(wù)設(shè)施也分布在估價對象周圍。
（3）道路配置K域內(nèi)東西向的L路和南北向的W路均為城市主要交干道，S街、B街均為次級交通道路，整個區(qū)域路網(wǎng)發(fā)達(dá)，路況良好。
（4）交通設(shè)施與接近條件估價對象所處區(qū)域距火車站約3km，距海港約1km，距機(jī)場約12kin。
經(jīng)過該區(qū)域有7路、11路、24路、27路等十余條公交線路，可通達(dá)市內(nèi)各個區(qū)域，形成輻射力很強(qiáng)的公共交通網(wǎng)絡(luò)。
（5）基礎(chǔ)設(shè)施在估價對象所處區(qū)域范圍內(nèi)，上下水、電力、煤氣、供暖、電訊等基礎(chǔ)設(shè)施配套齊全，市政管網(wǎng)可方便地由近距離接人。
5.4.2估價技術(shù)路線根據(jù)背景材料可知，估價對象為一棟地下一層、地上八層的鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)的樓房，建筑面積為2971.98㎡。
目前已完成建委工程總量的95%。
該建筑物擬作為餐飲、洗浴、客房、娛樂為一體的綜合樓使用。
由于估價對象地處商業(yè)、餐飲業(yè)和娛樂業(yè)較為聚集的區(qū)域，因此，擬使用用途為最高最佳使用。
作為集餐飲、洗浴、客房、娛樂為一體的綜合樓，其收益性是顯而易見的。
因此，可以使用收益法進(jìn)行評估。
同時，在XX市地處商業(yè)、餐飲業(yè)和娛樂業(yè)較為聚集的區(qū)域中，鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)、規(guī)模相似的物業(yè)交易情況較多，所以可以從中.選取可比實(shí)例，運(yùn)用市場比較法評估估價對象的價格。
另外，估價對象剛剛建成，處在工程收尾階段，已完成的工程量約占總量的95%，為此可以輔之以成本法。
最后結(jié)合房地產(chǎn)市場的實(shí)際情況，確定各種方法的計算結(jié)果在最終估價結(jié)果中的權(quán)數(shù)，得出最終的估價結(jié)果（并扣減未完工程量的價值）。