很多移民美國的人士一定會考慮到住房問題，相當(dāng)一部分的人會選擇住房貸款，這也是最快捷的一種方式之一。那么五年前的美國人是如何申請住房貸款呢?希望這樣會給你帶來參考價值。跟著出國移民網(wǎng)小編來看看吧!歡迎閱讀。
銀行如何審核貸款者
對于銀行而言，最主要的考核標(biāo)準(zhǔn)就是借款人能否真正履行如期還款的責(zé)任。在這點上銀行決不會看一個借款人豪言壯語，而是用放大鏡來觀察借款人的收入和債務(wù)處在一個什么水平上。美國的銀行和金融機構(gòu)在
審核房屋貸款借款人的資格時，主要看三個指標(biāo)：住房分期付款與收入比率、住房支出與收入比率和全部債務(wù)與收入比率。
住房貸款分期付款與收入比率指的是當(dāng)一個家庭購買住宅后，這個家庭每個月用于房貸還款額占家庭總收入的比例，一般銀行定下的標(biāo)準(zhǔn)是房貸每月分期付款額不超過總收入的28%。如果一個人的月收入(稅后收入)是3000美元，銀行依據(jù)房貸每月分期付款支出不超過收入28%的基本比率來計算，那么貸款人房貸每月分期付款的支出應(yīng)在840美元以下，以此就能夠算出可以為貸款人提供的30年貸款額度是多少。
住房支出與收入比率則包括每個月的房屋貸款分期付款、房地產(chǎn)稅、住宅保險和維護的費用。正常的標(biāo)準(zhǔn)是購屋者每個月用在住房上的支出不超過月總收入的33%。
全部債務(wù)與收入比率指的是購屋者收入與家庭所有債務(wù)的比例，這包括住房上的所有支出和家庭其他類債務(wù)，如信用卡債務(wù)、購買汽車貸款和子女的花費等。在全部債務(wù)與收入比率上，銀行審核的基本標(biāo)準(zhǔn)是這些花費不能超過收入的38%。
由以上的各種比率，銀行在貸款時就可以快速依據(jù)借貸人的收入狀況來決定提供多少金額的房貸以及房貸利率。例如美國人最常見的30年固定利率貸款，利率5%是住房貸款中較為合適的利率，如果借貸15萬美元，每個月的各種債務(wù)為450元，住房分期付款每個月為805.23元，住房其他開銷185元，借貸人每年的稅前收入應(yīng)不低于48008元。從表1可以看出，申請房貸時，貸款利率越高，銀行對貸款人收入的要求就會越高。同樣一個貸款人，如果他趕在7%這樣高利率時期申請房貸.銀行對其年收入的要求就會上升到54432美元。
銀行貸款審核越來越嚴
要想獲得銀行住房貸款和較好的利率，除了收入和首付款支付多少外，還有其他各方面的因素。如果想獲得較好的貸款利率.借款人應(yīng)先做好自己的功課，比如改進自己的信用評級、減少債務(wù)、攢錢多付首付款、有一定數(shù)量的銀行儲蓄等。銀行在審核借款人財務(wù)狀況時，通常需要借款人提供過去一個月的收入報表和過去兩年的報稅資料，有的銀行也會審核借款人過去60天的銀行、退休賬戶和投資報告。
穩(wěn)定的工作和收入是美國人能夠獲得銀行貸款，并擁有自己住宅的最主要因素。很多美國人自己當(dāng)老板，而這些人在申請房屋貸款時，銀行對他們的審核也較嚴。自己當(dāng)老板的人，其超過25%的收入是來自傭金和紅利，那么銀行會要求借款人提供兩年的報稅資料.然后計算借款人的債務(wù)與收入比率。如果借款人收入呈下降趨勢，即使在銀行有很大一筆存款，也可能被銀行打回票，無法從銀行獲得貸款。這里原因在于，30年房貸是一個漫長的還款時期，如無較穩(wěn)定的職業(yè)和收入，即使借款人銀行有存款，這些錢易動性很大，銀行當(dāng)然不愿冒這個風(fēng)險。
如果一位居民有一幢房子用來出租賺錢，自己還想再買一幢房子，在申請銀行貸款時，銀行會要求借款人提供最少12個月的出租房屋契約，同時房屋出租的收益職能有75%可算作是收入，而且借款人擁有房屋的資產(chǎn)凈值不得少于房屋價值的30%。
夫妻兩人都有收入，在申請貸款時兩人的收入可作為家庭的總收入。夫婦中一個人有工作，另一個人正在找工作，那么如何計算家庭收入呢?如果正在找工作的人在貸款手續(xù)全部完成45天內(nèi)有工作合同，那么兩個人的收入可以加總，否則只能以一個人的收入來計算是否符合貸款條件。
在自用住宅的貸款上，銀行對小額貸款的首付款要求是貸款總額的5%至10%，對大額貸款的首付款要求是10%至15%。如果首付款在20%以上，貸款人可以不用購買抵押借款保險，通常抵押借款保險占每年獲得貸款額度的0.5%至1.5%。
購屋者如何選擇房屋貸款
美國住房貸款機構(gòu)非常多，民眾的選擇余地也很大。當(dāng)購屋者的收入符合銀行的收入與債務(wù)比例條件后，購屋者則占據(jù)一定的主動地位，可以貨比三家，挑選最理想的貸款條件。一般而言，購屋者在選擇房屋貸款時最主要是要看能否獲得最好的貸款利率。
例如加州的一戶居民購買了一幢價值45萬美元的獨立住宅作為自用住宅，首付款20%(9萬美元)，銀行借款36萬美元。由于借款人收入水平達到銀行可以貸款的水平，在這種情況下，這位購屋者可以從不同金融機構(gòu)獲得30年固定利率貸款，而每家金融機構(gòu)提供的貸款條件又有所不同，這涉及到貸款利率、每月分期付款額、借款手續(xù)費等等。購屋者該如何來選擇呢?首先當(dāng)然是要爭取最好的貸款利率。在2010年10月22日，購屋者可以獲得從3.875%到4.125%的30年同定貸款利率，而每月付款額也隨著利率不同而出現(xiàn)差異，每月的差額最大為52美元，30年的差額高達18720美元。下表為借貸36萬美元，不同金融機構(gòu)所提供的貸款條件。
信用評級對房貸利率的影響
信用評級對借款人獲得銀行低利率貸款起著相當(dāng)大的作用，信用分數(shù)在620分以下的人向銀行借款，多少都有些麻煩，而一個人信用分數(shù)在740分以上，一般容易獲得最好的貸款利率。
如果借款人的信用不好，也不是就無法從銀行獲得住房貸款，聯(lián)邦政府住房部有一種政府擔(dān)保的住房貸款，對借貸人的信用要求不是特別嚴格，當(dāng)然這種貸款的利率要比商業(yè)銀行的貸款利率高出0.25個百分點，這也是信用不好的人為自己的信用所付出的代價。
在次貸危機前，美國房地產(chǎn)市場紅火，一些貸款機構(gòu)經(jīng)紀人為了多拉客戶，推出不查收入、不查信用的推銷術(shù)，結(jié)果一些不符合借貸條件的民眾也照樣可以拿到銀行的住房貸款。而經(jīng)濟衰退出現(xiàn)后，造成了一部分家庭根本無力償還貸款，法拍屋大量出現(xiàn)，到頭來是借貸人自食苦果。銀行在提供住房貸款時，非常注重借貸人的信用狀況。通常一個人的信用評級被分成五等：差(580～619分)、普通(620～659分)、好(660～699分)、很好(700～739分)、優(yōu)秀(740～850分)。
再以加州一戶居民購買了一幢價值45萬美元的獨立住宅作為自用住宅、交納首付
款20%為例，這位購屋者可以從銀行獲得36萬美元30年固定利率貸款條件會由于其信用分數(shù)不同產(chǎn)生差異。從下表中可以看出信用優(yōu)劣與貸款利率呈正比關(guān)系。普通信用級別(620～659分)所能得到的貸款條件最差，而優(yōu)秀信用級別不論從貸款利率、銀行手續(xù)費到折扣點數(shù)上都是條件最好的?？梢哉f即使一個人的收入狀況滿足了銀行的貸款條件，但如果信用分數(shù)低，就要付出高利率的代價。表4中明列同樣是借貸36萬美元，優(yōu)秀信用的人每月分期付款可比普通信用的人要少132美元，30年下來就可節(jié)省47620美元，這可不是一筆小數(shù)目。
中低收入者如何申請貸款
為什么不少低收入的人也可以買得起住房，這除了美國大部分地區(qū)房價比較低以外，政府也為低收入家庭購屋提供優(yōu)惠貸款。很多中低收入家庭雖然收入可以達到購買住房的標(biāo)準(zhǔn)，但由于積攢首付款需要數(shù)年時間，這就影響了他們的購屋能力。美國人很少有向朋友、親屬借錢來支付首付款的事，缺少首付款，看著房子也是干著急。
聯(lián)邦住房部專門有為中低收入家庭和第一次購買住房家庭擔(dān)保的住房貸款，這種貸款最大的好處是購屋者不必為付首付款而發(fā)愁，因為這種貸款往往只要求購屋者所附的首付款不超過借款總額的3%。如購買20萬美元的住宅，購屋人只需要付首付款6000美元就可以入住新居，這對于中低收入家庭能夠擁有住房助益很大。
聯(lián)邦住房部擔(dān)保的住房貸款對購屋者的信用要求遠不如商業(yè)金融機構(gòu)那么高，即使宣布破產(chǎn)的人，在破產(chǎn)兩年后也可以從聯(lián)邦住房部擔(dān)保的金融機構(gòu)申請到住房貸款。在家庭收入和債務(wù)比例率上，聯(lián)邦住房部擔(dān)保的貸款條件也相對寬松，這一切都是為了能使中低收入家庭也可以擁有住房。
既然聯(lián)邦住房部擔(dān)保的住房貸款條件比較寬松，為什么很多美國人還要從商業(yè)銀行申請住房貸款呢?這里主要的原因有二，第一，聯(lián)邦住房部擔(dān)保的住房貸款金額有一定限制，如果需要大額貸款則較難申請到。美國的中位房價雖然不到20萬美元，但這決不意味著在美國就業(yè)機會多的大部會地區(qū)都能以這樣低的價格購買到住房。實際上大都會地區(qū)的中位房價要在40萬至50萬美元之間。所以在房貸上就有普通貸款和大額貸款之分。美國房貸機構(gòu)設(shè)定的大額貸款指的是超過41.7萬美元的貸款，而需要這種貸款的人大多為高收入人群。第二，聯(lián)邦住房部擔(dān)保的貸款利率要比商業(yè)金融機構(gòu)的貸款利率偏高一些，購屋者如果有較好的收入并有能力付20%的首付款，就沒有必要去借貸利率較高的貸款。
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