在《外國(guó)人投資美國(guó)房產(chǎn)的稅務(wù)要點(diǎn)：出租房產(chǎn)如何報(bào)稅、如何抵扣?》中，我們?cè)敿?xì)分析了投資美國(guó)房地產(chǎn)時(shí)，如果出租房產(chǎn)中面臨的各種各樣的所得稅的問(wèn)題。其實(shí)，除了所得稅，外國(guó)人在美國(guó)投資房產(chǎn)，還必須注意贈(zèng)與稅和遺產(chǎn)稅的問(wèn)題。
對(duì)外國(guó)人來(lái)說(shuō)，贈(zèng)與稅沒(méi)有終身免稅額，只有每年1.4萬(wàn)美元的年度免稅額。所以，切記不要隨便在房產(chǎn)上加上其他人的名字，那相當(dāng)于你把房子的一部分價(jià)值贈(zèng)與給別人，每年只可以抵扣1.4萬(wàn)美元，超過(guò)1.4萬(wàn)美元的部分，就要交贈(zèng)與稅，稅率最高可以達(dá)40%。
應(yīng)對(duì)的辦法是，如果要把房子最終贈(zèng)與給子女，可以先把房子賣掉。以銀行存款的形式贈(zèng)與子女。銀行存款屬于無(wú)形資產(chǎn)，外國(guó)人贈(zèng)與無(wú)形資產(chǎn)沒(méi)有贈(zèng)與稅，贈(zèng)與房產(chǎn)等有形資產(chǎn)是有贈(zèng)與稅的問(wèn)題。
對(duì)外國(guó)人來(lái)說(shuō)，遺產(chǎn)稅的終身免稅額只有6萬(wàn)美元。如果在持有房產(chǎn)期間，不幸身故，不但要交房子的增值稅，同時(shí)還要交遺產(chǎn)稅，稅率最高也是40%。比如在美國(guó)只有房產(chǎn)，就是房產(chǎn)的總額減去6萬(wàn)美元乘以40%，最后是要交的遺產(chǎn)稅。而對(duì)外國(guó)投資者，如果持有房產(chǎn)期間發(fā)生意外，遺產(chǎn)稅可以說(shuō)是最大的一筆稅款，所以一定要倍加小心。
面對(duì)高昂的遺產(chǎn)稅和贈(zèng)與稅，如何保護(hù)美國(guó)的房地產(chǎn)？
第一，通常建議在購(gòu)買房產(chǎn)時(shí)，同時(shí)購(gòu)買一份美國(guó)的人壽保險(xiǎn)。因?yàn)槊绹?guó)的人壽保險(xiǎn)杠桿作用大，性價(jià)比基本上是全球最好的。
如果在持有房產(chǎn)期間，沒(méi)有發(fā)生意外，一份美國(guó)的人壽保單也可以讓你擁有全球最好的人壽保險(xiǎn)，這樣同時(shí)也配置了海外的保障性資產(chǎn)。
一旦發(fā)生意外，可以用保單的賠付來(lái)繳納遺產(chǎn)稅。這樣能夠保留房產(chǎn)，讓受益人從容處理。因?yàn)檫z產(chǎn)稅是在房產(chǎn)所有人過(guò)世的9個(gè)月繳納，受益人要先繳納遺產(chǎn)稅才可以繼承。
這也是為什么美國(guó)有一些富有的家族，如果擁有價(jià)值特別大的莊園，但由于沒(méi)有提前籌劃，在擁有人過(guò)世時(shí)，子女沒(méi)有能力承擔(dān)昂貴的遺產(chǎn)稅和地產(chǎn)稅，最后只好把家族留下的豪宅捐獻(xiàn)出去，而不能實(shí)現(xiàn)家族傳承的一個(gè)主要原因。
第二，在美國(guó)擁有房產(chǎn)，一定要設(shè)立一個(gè)生前信托。目的是為了防止在美國(guó)持有財(cái)產(chǎn)期間身故，通過(guò)生前信托，指定受益人和指示財(cái)產(chǎn)怎么處理。
在美國(guó)購(gòu)買房產(chǎn)，房產(chǎn)證上顯示的是誰(shuí)應(yīng)擁有產(chǎn)權(quán)，不顯示受益人。另外，美國(guó)的遺產(chǎn)法是州法，如果沒(méi)有提前籌劃，也沒(méi)有設(shè)立生前信托。如果在此期間，房產(chǎn)持有人意外過(guò)世，每個(gè)州將根據(jù)州法來(lái)決定誰(shuí)受益和受益的比例。這樣的過(guò)程叫法庭認(rèn)證。
法庭認(rèn)證會(huì)有法庭的受理人、律師、會(huì)計(jì)師等相關(guān)人員介入，通常這個(gè)過(guò)程要耗時(shí)1-2年，同時(shí)要耗去整個(gè)資產(chǎn)大約6%甚至更高的費(fèi)用。
所以，在美國(guó)持有房產(chǎn)，一定要入鄉(xiāng)隨俗，要了解當(dāng)?shù)氐姆?、稅法、法?guī)，通過(guò)當(dāng)?shù)貙I(yè)人士給予合理的建議和規(guī)劃，這個(gè)是至關(guān)重要的。
第三，保護(hù)美國(guó)的房產(chǎn)還需要購(gòu)買房屋保險(xiǎn)和責(zé)任保險(xiǎn)。
房屋保險(xiǎn)主要是?；馂?zāi)。另外，如果想要貸款，銀行也要求你一定要有這個(gè)保險(xiǎn)，沒(méi)有保險(xiǎn)的狀況下是不會(huì)貸款給你的。在出租的情況下，通常還需要購(gòu)買責(zé)任保險(xiǎn)。因?yàn)橐饨o別人，如果租客在房子里摔倒，或者是衛(wèi)生間里有霉菌，房客有可能會(huì)起訴房主。如果擁有一份責(zé)任保險(xiǎn)，保險(xiǎn)公司有專門的律師來(lái)處理這方面的問(wèn)題。
第四，在美國(guó)買房是用個(gè)人名義買，還是用公司名義買要提前考慮。
在美國(guó)買房是用個(gè)人名義買，還是用公司名義買，主要考量是責(zé)任的隔離。如果購(gòu)買商業(yè)房產(chǎn)，因?yàn)閮r(jià)值比較高，租客通常不會(huì)只是一家人，一定要由公司來(lái)持有。如果在美國(guó)只投資一棟房產(chǎn)，沒(méi)有其他的資產(chǎn)可以隔離，公司持有房產(chǎn)反而會(huì)復(fù)雜化。因?yàn)槟阈枰瘸闪⒁患夜?，成立公司時(shí)肯定有費(fèi)用。同時(shí)公司每年要報(bào)稅，會(huì)產(chǎn)生會(huì)計(jì)的費(fèi)用等等。
美國(guó)有些州，不管出租房當(dāng)年是否有凈利潤(rùn)，每年都必須要交最低的稅，比如加州，每年有限責(zé)任公司凈利潤(rùn)都需要交800美元的公司稅，但是否有凈收入是不管的。
如果有多個(gè)房產(chǎn)，成立一家有限責(zé)任公司，統(tǒng)一放到一個(gè)公司里，不但每個(gè)房子的責(zé)任沒(méi)有隔離開，反而把更多房產(chǎn)的責(zé)任合并在一起了，同時(shí)又多了公司成立和報(bào)稅的費(fèi)用。然而，如果每一棟房產(chǎn)都成立一個(gè)有限責(zé)任公司，責(zé)任是隔離了，但是每個(gè)公司的成立費(fèi)用和每年的報(bào)稅費(fèi)用，以及最低的報(bào)稅稅金會(huì)把整個(gè)投資收入拉低。
所以，到底要不要用公司持有房產(chǎn)，或是用個(gè)人來(lái)持有房產(chǎn)?這就需要根據(jù)不同的家庭情況有不同的對(duì)待，要具體分析，并不一定說(shuō)哪個(gè)更好。
第五，充分利用省稅方案，提高投資回報(bào)。在美國(guó)，如果出租房賣掉之后，在45天之內(nèi)，投資另外一棟房子，同時(shí)在183天之內(nèi)，可以拿到另外一棟房子的產(chǎn)權(quán)，通過(guò)提前規(guī)劃，第一棟房子增值的部分，增值稅可以遞延到第二棟房子出售時(shí)一起交。充分利用這個(gè)省稅方案，就可以一次一次的遞延增值稅，最后也能夠提高投資回報(bào)。
對(duì)外國(guó)人來(lái)說(shuō)，贈(zèng)與稅沒(méi)有終身免稅額，只有每年1.4萬(wàn)美元的年度免稅額。所以，切記不要隨便在房產(chǎn)上加上其他人的名字，那相當(dāng)于你把房子的一部分價(jià)值贈(zèng)與給別人，每年只可以抵扣1.4萬(wàn)美元，超過(guò)1.4萬(wàn)美元的部分，就要交贈(zèng)與稅，稅率最高可以達(dá)40%。
應(yīng)對(duì)的辦法是，如果要把房子最終贈(zèng)與給子女，可以先把房子賣掉。以銀行存款的形式贈(zèng)與子女。銀行存款屬于無(wú)形資產(chǎn)，外國(guó)人贈(zèng)與無(wú)形資產(chǎn)沒(méi)有贈(zèng)與稅，贈(zèng)與房產(chǎn)等有形資產(chǎn)是有贈(zèng)與稅的問(wèn)題。
對(duì)外國(guó)人來(lái)說(shuō)，遺產(chǎn)稅的終身免稅額只有6萬(wàn)美元。如果在持有房產(chǎn)期間，不幸身故，不但要交房子的增值稅，同時(shí)還要交遺產(chǎn)稅，稅率最高也是40%。比如在美國(guó)只有房產(chǎn)，就是房產(chǎn)的總額減去6萬(wàn)美元乘以40%，最后是要交的遺產(chǎn)稅。而對(duì)外國(guó)投資者，如果持有房產(chǎn)期間發(fā)生意外，遺產(chǎn)稅可以說(shuō)是最大的一筆稅款，所以一定要倍加小心。
面對(duì)高昂的遺產(chǎn)稅和贈(zèng)與稅，如何保護(hù)美國(guó)的房地產(chǎn)？
第一，通常建議在購(gòu)買房產(chǎn)時(shí)，同時(shí)購(gòu)買一份美國(guó)的人壽保險(xiǎn)。因?yàn)槊绹?guó)的人壽保險(xiǎn)杠桿作用大，性價(jià)比基本上是全球最好的。
如果在持有房產(chǎn)期間，沒(méi)有發(fā)生意外，一份美國(guó)的人壽保單也可以讓你擁有全球最好的人壽保險(xiǎn)，這樣同時(shí)也配置了海外的保障性資產(chǎn)。
一旦發(fā)生意外，可以用保單的賠付來(lái)繳納遺產(chǎn)稅。這樣能夠保留房產(chǎn)，讓受益人從容處理。因?yàn)檫z產(chǎn)稅是在房產(chǎn)所有人過(guò)世的9個(gè)月繳納，受益人要先繳納遺產(chǎn)稅才可以繼承。
這也是為什么美國(guó)有一些富有的家族，如果擁有價(jià)值特別大的莊園，但由于沒(méi)有提前籌劃，在擁有人過(guò)世時(shí)，子女沒(méi)有能力承擔(dān)昂貴的遺產(chǎn)稅和地產(chǎn)稅，最后只好把家族留下的豪宅捐獻(xiàn)出去，而不能實(shí)現(xiàn)家族傳承的一個(gè)主要原因。
第二，在美國(guó)擁有房產(chǎn)，一定要設(shè)立一個(gè)生前信托。目的是為了防止在美國(guó)持有財(cái)產(chǎn)期間身故，通過(guò)生前信托，指定受益人和指示財(cái)產(chǎn)怎么處理。
在美國(guó)購(gòu)買房產(chǎn)，房產(chǎn)證上顯示的是誰(shuí)應(yīng)擁有產(chǎn)權(quán)，不顯示受益人。另外，美國(guó)的遺產(chǎn)法是州法，如果沒(méi)有提前籌劃，也沒(méi)有設(shè)立生前信托。如果在此期間，房產(chǎn)持有人意外過(guò)世，每個(gè)州將根據(jù)州法來(lái)決定誰(shuí)受益和受益的比例。這樣的過(guò)程叫法庭認(rèn)證。
法庭認(rèn)證會(huì)有法庭的受理人、律師、會(huì)計(jì)師等相關(guān)人員介入，通常這個(gè)過(guò)程要耗時(shí)1-2年，同時(shí)要耗去整個(gè)資產(chǎn)大約6%甚至更高的費(fèi)用。
所以，在美國(guó)持有房產(chǎn)，一定要入鄉(xiāng)隨俗，要了解當(dāng)?shù)氐姆?、稅法、法?guī)，通過(guò)當(dāng)?shù)貙I(yè)人士給予合理的建議和規(guī)劃，這個(gè)是至關(guān)重要的。
第三，保護(hù)美國(guó)的房產(chǎn)還需要購(gòu)買房屋保險(xiǎn)和責(zé)任保險(xiǎn)。
房屋保險(xiǎn)主要是?；馂?zāi)。另外，如果想要貸款，銀行也要求你一定要有這個(gè)保險(xiǎn)，沒(méi)有保險(xiǎn)的狀況下是不會(huì)貸款給你的。在出租的情況下，通常還需要購(gòu)買責(zé)任保險(xiǎn)。因?yàn)橐饨o別人，如果租客在房子里摔倒，或者是衛(wèi)生間里有霉菌，房客有可能會(huì)起訴房主。如果擁有一份責(zé)任保險(xiǎn)，保險(xiǎn)公司有專門的律師來(lái)處理這方面的問(wèn)題。
第四，在美國(guó)買房是用個(gè)人名義買，還是用公司名義買要提前考慮。
在美國(guó)買房是用個(gè)人名義買，還是用公司名義買，主要考量是責(zé)任的隔離。如果購(gòu)買商業(yè)房產(chǎn)，因?yàn)閮r(jià)值比較高，租客通常不會(huì)只是一家人，一定要由公司來(lái)持有。如果在美國(guó)只投資一棟房產(chǎn)，沒(méi)有其他的資產(chǎn)可以隔離，公司持有房產(chǎn)反而會(huì)復(fù)雜化。因?yàn)槟阈枰瘸闪⒁患夜?，成立公司時(shí)肯定有費(fèi)用。同時(shí)公司每年要報(bào)稅，會(huì)產(chǎn)生會(huì)計(jì)的費(fèi)用等等。
美國(guó)有些州，不管出租房當(dāng)年是否有凈利潤(rùn)，每年都必須要交最低的稅，比如加州，每年有限責(zé)任公司凈利潤(rùn)都需要交800美元的公司稅，但是否有凈收入是不管的。
如果有多個(gè)房產(chǎn)，成立一家有限責(zé)任公司，統(tǒng)一放到一個(gè)公司里，不但每個(gè)房子的責(zé)任沒(méi)有隔離開，反而把更多房產(chǎn)的責(zé)任合并在一起了，同時(shí)又多了公司成立和報(bào)稅的費(fèi)用。然而，如果每一棟房產(chǎn)都成立一個(gè)有限責(zé)任公司，責(zé)任是隔離了，但是每個(gè)公司的成立費(fèi)用和每年的報(bào)稅費(fèi)用，以及最低的報(bào)稅稅金會(huì)把整個(gè)投資收入拉低。
所以，到底要不要用公司持有房產(chǎn)，或是用個(gè)人來(lái)持有房產(chǎn)?這就需要根據(jù)不同的家庭情況有不同的對(duì)待，要具體分析，并不一定說(shuō)哪個(gè)更好。
第五，充分利用省稅方案，提高投資回報(bào)。在美國(guó)，如果出租房賣掉之后，在45天之內(nèi)，投資另外一棟房子，同時(shí)在183天之內(nèi)，可以拿到另外一棟房子的產(chǎn)權(quán)，通過(guò)提前規(guī)劃，第一棟房子增值的部分，增值稅可以遞延到第二棟房子出售時(shí)一起交。充分利用這個(gè)省稅方案，就可以一次一次的遞延增值稅，最后也能夠提高投資回報(bào)。