在美國(guó)，出租房屋有個(gè)好聽(tīng)的名字叫“房屋管理“，每個(gè)地區(qū)都有專門的房屋管理公司，許多有工作的人忙不過(guò)來(lái)，買投資房之后懶得自己管理，就委托管理公司出租，當(dāng)然，跟買賣房屋一樣，管理公司也必須要有Broker執(zhí)照，而房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人通過(guò)執(zhí)業(yè)的公司也可以進(jìn)行房屋管理。
買了美國(guó)房產(chǎn)后，自己管理房屋，感覺(jué)挺不容易的，尤其是想要獲得好的投資回報(bào)，還真得勤動(dòng)腦多費(fèi)心才行。那么，要怎樣才能當(dāng)好包租婆呢?
1、隨時(shí)了解租金的動(dòng)態(tài)行情
租金太高，無(wú)人來(lái)租，房屋空置率就高，這樣你會(huì)損失金錢。租金太低，想來(lái)租的人雖然多，但你仍然損失了金錢。所以，了解房屋租金的市場(chǎng)行情是當(dāng)好包租婆的首要任務(wù)。您可以在房屋租賃網(wǎng)站收集房源信息，了解租金的實(shí)時(shí)行情，掌握投資房的地點(diǎn)、新舊、布局、面積和租金水平。
2、認(rèn)真篩選租客
在美國(guó)，房東不能因?yàn)樽饪偷哪w色、種族、性別、年齡、身體狀況(比如殘疾)、家庭狀況(比如小孩多)等原因拒絕出租，這些都是違法行為。如果出租廣告中出現(xiàn)這些字眼，你很可能就會(huì)當(dāng)上被告。但是你可以拒絕租客帶寵物，也可以拒絕信用不好或你認(rèn)為收入不穩(wěn)定的租客。出租房子之前，房東都要對(duì)租客作一個(gè)小小的背景調(diào)查，也就是讓租客填一份租房申請(qǐng)表，上面有一堆問(wèn)題要他回答，比如他的工作單位、收入狀況、家庭成員和聯(lián)系方式等等，而且他必須向你提供社會(huì)安全號(hào) (Social Security Number)，通過(guò)這個(gè)號(hào)碼，你可以上網(wǎng)查詢他的信用狀況。如果他的信用分?jǐn)?shù)很差，那就說(shuō)明他成為你租客后不付房租的可能性比較大。
3、出租合同一定要約定清楚
當(dāng)決定出租之后，雙方要簽訂一份出租合同，將來(lái)發(fā)生爭(zhēng)議，依白紙黑字所寫為準(zhǔn)。在美國(guó)，水、電、氣這些公用設(shè)施費(fèi)用，叫做 Utility，租金內(nèi)是否包括 Utility，是否包括垃圾費(fèi)和剪草費(fèi)，是否準(zhǔn)許帶寵物入內(nèi)，入住的成人有幾位以及姓名等等，都必須要在合同中寫明的。有些老式公寓樓，由于電表、水表沒(méi)有單獨(dú)設(shè)置，租金通常都包括 Utility，就跟賓館一樣。較新的公寓樓，電表、水表已經(jīng)單獨(dú)設(shè)置，租金則不包括 Utility。投資獨(dú)立房的好處是，Utility、垃圾費(fèi)、剪草基本上都是租客自付，甚至室內(nèi)部分設(shè)施的維修費(fèi)用(比如冰箱、洗衣機(jī))，也可以約定是租客的責(zé)任。
租期的長(zhǎng)短也是需要商議的，通常租期越短，房東花費(fèi)在清潔地毯、粉刷墻面等方面的費(fèi)用就高，空置率也會(huì)高一些，所以房東都希望租期越長(zhǎng)越好，一般投資房都要求至少一年的租期。租約滿了之后，如果房客繼續(xù)留住，經(jīng)房東同意后可以不再簽合同，依然適用以前的合 同，但合同的性質(zhì)就由從前的 Yearly-to-yearly 變成了 Monthly-to-monthly，兩者的不同之處是，前者不能在租期內(nèi)隨意變更或解除合同，而后者只要提前30天通知對(duì)方，房東和租客都可以中止合同。
合同還有一個(gè)重要內(nèi)容就是約定違約責(zé)任以及什么情況下可以解除合同。比如可以在出租合同中約定，每個(gè)月的第1天是收租日，逾期3 天(也就是第4天開(kāi)始)就要收取延期支付費(fèi)，逾期7天，房東就可以選擇中止合同，要求租客搬離，或者選擇租期內(nèi)的全部租金到期，要求租客即時(shí)支付全部租金。
另一個(gè)需要注意的問(wèn)題是房屋押金，美國(guó)叫 Damage Deposit，數(shù)量跟國(guó)內(nèi)一樣，差不多或者略低于一個(gè)月的租金。如果租客帶有寵物，你可以收取寵物費(fèi) (Pet fee)，這個(gè)費(fèi)用跟押金不一樣，通常是不予返還的。寵物費(fèi)如果是一次性收取的，一般是1只寵物200-300美元，如果按月收取，一般是1只寵物 20-30美元。
租客在簽訂出租合同入住后，房東還需要注意查看 Utility 的名字是否已經(jīng)及時(shí)更換到租客的名下，你可以打電話詢問(wèn) Utility 公司，如果還沒(méi)有，你得盡快催促租客辦理，否則這個(gè)期間發(fā)生的水、電、氣費(fèi)就是房東承擔(dān)了。
4、維護(hù)保養(yǎng)并及時(shí)修理?yè)p壞的設(shè)施
房屋是房東的財(cái)產(chǎn)，所以房屋的保養(yǎng)和維護(hù)是房東的責(zé)任。如果不事先在合同中約定，按照美國(guó)的法律，房屋內(nèi)所有設(shè)施的維護(hù)則都是房東的責(zé)任。對(duì)老美而言，空調(diào)、暖氣和熱水器是不能有故障的，這些壞了一定是由房東負(fù)責(zé)維修，如果不及時(shí)修理，租客可以中止合同搬走或自行修理之后將費(fèi)用從租金中扣除。
現(xiàn)在碰到一些小問(wèn)題，可以學(xué)著自己維修。比如紗窗壞了，去 Lowe's 花五美元就買回一大塊，自己也能弄上去。比較專業(yè)的問(wèn)題，比如空調(diào)或熱水器不工作了，就只能請(qǐng)專業(yè)公司。美國(guó)的人工費(fèi)很高，專業(yè)公司僅上門檢查一下，也要收取70-80美元，所以，你得注意收集不同公司的服務(wù)質(zhì)量和收費(fèi)信息，以便選擇一家服務(wù)最好收費(fèi)最低的。
在美國(guó)，房屋的保養(yǎng)維修費(fèi)用確實(shí)是一筆不小的開(kāi)支，比如屋頂，每隔15-20年就要更換一次，壽命最長(zhǎng)的屋頂也只有30年，而一個(gè)1200英尺的獨(dú)立房，換一次屋頂至少就要 3000美元。由于房子都是木制結(jié)構(gòu)，每年你還需要注意防白蟻、防霉，否則，損壞了房屋結(jié)構(gòu)，損失就大了。
種樹也很有講究，有些樹的根太大太粗，你不能把它種得離房屋太近，否則，日久天長(zhǎng)，它會(huì)破壞你的下水管道，樹枝斷了也會(huì)砸壞你的屋頂，危及人身安全。所以呢，一旦發(fā)現(xiàn)這種風(fēng)險(xiǎn)，你就要請(qǐng)人來(lái)修剪樹枝或者干脆砍掉整棵樹，這些都得花錢。