近年來，越來越多的人開始把投資目光轉(zhuǎn)向海外市場。當(dāng)全球化進(jìn)程的影響日益顯著，匯率風(fēng)險、利率風(fēng)險或是購買力風(fēng)險都在增加，海外資產(chǎn)配置已經(jīng)成為人們對沖投資風(fēng)險的必要手段，而人民幣持續(xù)走低也加快了國內(nèi)人向海外投資的速度。
那么，海外資產(chǎn)要配置在哪里才好呢？
最為熟知的比如澳洲的地產(chǎn)、新加坡的基金、美國的國債、香港的保險，等等。不同的時間節(jié)點(diǎn)，每個市場有其最適合的產(chǎn)品，這往往不能一概而論。在資本有限的情況下，應(yīng)該挑選最為合適的市場和其產(chǎn)品，以保證自己的投資收益最大化。對比金融類資產(chǎn)配置產(chǎn)品，海外地產(chǎn)項(xiàng)目正在成為主要的投資方向。比起“數(shù)字游戲”，實(shí)實(shí)在在的現(xiàn)金流更有價值，更何況房產(chǎn)本身還是實(shí)實(shí)在在的固定資產(chǎn)。
那么，為什么要選擇澳洲的房地產(chǎn)做投資？
今天，86留學(xué)網(wǎng)小編就為大家盤點(diǎn)了如下幾個澳洲地產(chǎn)投資的重要優(yōu)勢：
1永久產(chǎn)權(quán)制度
中國自古以來，土地制度經(jīng)歷了從私有制到公有制的變遷，如今中國大多數(shù)房產(chǎn)的70年產(chǎn)權(quán)從根本上來說就是跟國家租借了70年房屋和土地的使用權(quán)。而澳洲房產(chǎn)則是永久產(chǎn)權(quán)制度加土地私有制，可謂是“一套好房產(chǎn)，世代永流傳”。很多人喜歡澳洲甚至移民澳洲居住，其實(shí)更多的還是為子孫后代的發(fā)展做準(zhǔn)備，在國內(nèi)實(shí)現(xiàn)不了的“傳承夢”，在澳洲可以做到。
2成熟的法律和市場
澳洲已經(jīng)擁有非常成熟的法律體系和市場規(guī)范，從源頭把控整個市場的風(fēng)險。例如，在澳洲買房定金和首付都是被放入由澳洲律師協(xié)會監(jiān)管的信托賬戶里，不論是開發(fā)商還是中介都無權(quán)拿到這筆資金。只有當(dāng)房屋交割時，開發(fā)商才能拿到首付款。這在很大程度上保護(hù)了購房者的利益，不會出現(xiàn)國內(nèi)的開發(fā)商丟下爛尾樓攜款消失的情況。此外，政府對批建量、層高等都有嚴(yán)格限制，也是從源頭控制市場供給，避免市場供給過剩導(dǎo)致泡沫的產(chǎn)生。
3高透明度市場
根據(jù)仲量聯(lián)行(JJL)兩年一度的報告顯示，澳洲被評為全球第二大“高度透明的”房地產(chǎn)市場，其綜合考量了政府監(jiān)管力度、房產(chǎn)交易流程和法律規(guī)范等等方面。高透明性是良好的商業(yè)環(huán)境的標(biāo)志，它讓眾多海外買家在澳洲投資的安心放心。根據(jù)FIRB公布的2015年度海外投資報告，澳洲海外投資管委會2014-2015年度共批準(zhǔn)了37347例海外購房申請，相比2013-14年度的23428例批準(zhǔn)有了不小的增長。其中，美國仍然占有了主要的海外投資份額，而中國則繼續(xù)成為澳洲房地產(chǎn)行業(yè)最大的海外資金來源國，份額排名在第五位。
4安全的供給關(guān)系
澳洲房地產(chǎn)市場一直以比較穩(wěn)健的姿態(tài)增長，是因?yàn)樗苷麄€市場供給關(guān)系影響。一方面是人口增長和建筑批建量之間的關(guān)系，從下圖中我們可以看出人口和房屋供給量之間始終存在較大的缺口，其保證了市場上的供給持續(xù)小于需求量推動價格的穩(wěn)定上漲;并且澳洲政府一直注重房屋價格的可負(fù)擔(dān)性，所以房價只是依據(jù)市場水平增長，而很少存在價格被人為大幅推高的情況。如此一來，既沒有過剩供給、又不會有房價虛高，市場自然是安全沒有房產(chǎn)泡沫的。
另一方面，澳洲房屋的空置率一直處于非常低的水平(2.5%左右，見下圖)。如果對這個數(shù)字沒有概念，可以對比中國的數(shù)字來感受一下，即使是在國內(nèi)的一線城市，房屋空置率也多在20%左右。所以澳洲的空置率水平一方面保障了市場的安全性：不會有泡沫的產(chǎn)生;另一方面，良好的租房市場保證了買房投資者后期以租養(yǎng)息的可操作性。
5持續(xù)的政府規(guī)劃
除了人口因素，政府規(guī)劃是推動城市發(fā)展的另一大根本動力。在中國，政府規(guī)劃的力量是驚人的：很多人見證了深圳從小漁村到如今的巨變;還有很多人見證了浦東新區(qū)從不被接受到如今的寸土寸金。↓↓↓
在澳洲，政府規(guī)劃更是房價增值的有力保障。并且，澳洲的政府規(guī)劃通常不會隨著政府換屆就被擱置再議或直接廢棄，下一屆的政府往往會延續(xù)推進(jìn)之前的規(guī)劃，并在其基礎(chǔ)上更新改進(jìn)，此后吸引人口的增加和規(guī)劃的每一階段落實(shí)，都將是推動這個地區(qū)房價增長的有力因素。
6靈活的現(xiàn)金流
投資澳洲的房地產(chǎn)在資金方面還有很多的優(yōu)勢，例如貸款基本上不受買房套數(shù)限制，還貸從交割時間開始而非合同開始日期，一定期限內(nèi)可以只還利息不還本金等等。
不過，最重要的一條是澳洲的房地產(chǎn)投資能持續(xù)產(chǎn)生現(xiàn)金流，因?yàn)橐粋€叫做Refinance(再貸款)的政策。
當(dāng)房屋增值以后，可以讓銀行對房子再次進(jìn)行估價并重新再做一次貸款。這樣一來，一方面可以按照更低的利率重新貸款;另一方面，估價后增值的部分會按照貸款比例直接存入與貸款賬戶相對的對沖賬戶里，投資者可以選擇留在賬戶里做活期存款，也可以提取出來做新的投資和其他用途。
如此，資產(chǎn)的投資收益就被做活了!市場報告里的年漲幅不僅僅是一個數(shù)字，它帶來的是實(shí)實(shí)在在的、可套現(xiàn)的增值，而且可以被非常靈活地使用：以房養(yǎng)房、以房養(yǎng)學(xué)、以房養(yǎng)車、以房養(yǎng)老……注意!在澳洲并不需要把房屋賣掉，就可以通過再貸款政策套現(xiàn)，這樣能產(chǎn)生現(xiàn)金流的資產(chǎn)就好比一只會下蛋的母雞，往后還能用雞蛋換取新的母雞繼續(xù)更多的積累……通常，按照全澳市場10-11%的房價年漲幅，開始投資僅需要很少一部分初始資金，在3-4年內(nèi)就可以穩(wěn)定實(shí)現(xiàn)回本，然后開始賺凈收益了。這里充分利用了時間杠桿和金錢杠桿來實(shí)現(xiàn)投資收益最大化。
而在國內(nèi)，就算房產(chǎn)增值再多，你要想真正得到那筆收益，就要忍痛把“那只雞”賣掉。本來投入時成本就很高，這便限制了一大筆資金的流動性。
在這個物價飛漲的時代，想要靠工資實(shí)現(xiàn)財務(wù)自由幾乎是不可能的。唯有越早擁有一份“活”的資產(chǎn)，例如在澳洲擁有一套能通過持續(xù)增值產(chǎn)生現(xiàn)金流的房產(chǎn)，也才能更早地實(shí)現(xiàn)財務(wù)自由
所以在澳洲投資房產(chǎn)意味著什么？它意味著一份穩(wěn)定、安全和省心。
那么，海外資產(chǎn)要配置在哪里才好呢？
最為熟知的比如澳洲的地產(chǎn)、新加坡的基金、美國的國債、香港的保險，等等。不同的時間節(jié)點(diǎn)，每個市場有其最適合的產(chǎn)品，這往往不能一概而論。在資本有限的情況下，應(yīng)該挑選最為合適的市場和其產(chǎn)品，以保證自己的投資收益最大化。對比金融類資產(chǎn)配置產(chǎn)品，海外地產(chǎn)項(xiàng)目正在成為主要的投資方向。比起“數(shù)字游戲”，實(shí)實(shí)在在的現(xiàn)金流更有價值，更何況房產(chǎn)本身還是實(shí)實(shí)在在的固定資產(chǎn)。
那么，為什么要選擇澳洲的房地產(chǎn)做投資？
今天，86留學(xué)網(wǎng)小編就為大家盤點(diǎn)了如下幾個澳洲地產(chǎn)投資的重要優(yōu)勢：
1永久產(chǎn)權(quán)制度
中國自古以來，土地制度經(jīng)歷了從私有制到公有制的變遷，如今中國大多數(shù)房產(chǎn)的70年產(chǎn)權(quán)從根本上來說就是跟國家租借了70年房屋和土地的使用權(quán)。而澳洲房產(chǎn)則是永久產(chǎn)權(quán)制度加土地私有制，可謂是“一套好房產(chǎn)，世代永流傳”。很多人喜歡澳洲甚至移民澳洲居住，其實(shí)更多的還是為子孫后代的發(fā)展做準(zhǔn)備，在國內(nèi)實(shí)現(xiàn)不了的“傳承夢”，在澳洲可以做到。
2成熟的法律和市場
澳洲已經(jīng)擁有非常成熟的法律體系和市場規(guī)范，從源頭把控整個市場的風(fēng)險。例如，在澳洲買房定金和首付都是被放入由澳洲律師協(xié)會監(jiān)管的信托賬戶里，不論是開發(fā)商還是中介都無權(quán)拿到這筆資金。只有當(dāng)房屋交割時，開發(fā)商才能拿到首付款。這在很大程度上保護(hù)了購房者的利益，不會出現(xiàn)國內(nèi)的開發(fā)商丟下爛尾樓攜款消失的情況。此外，政府對批建量、層高等都有嚴(yán)格限制，也是從源頭控制市場供給，避免市場供給過剩導(dǎo)致泡沫的產(chǎn)生。
3高透明度市場
根據(jù)仲量聯(lián)行(JJL)兩年一度的報告顯示，澳洲被評為全球第二大“高度透明的”房地產(chǎn)市場，其綜合考量了政府監(jiān)管力度、房產(chǎn)交易流程和法律規(guī)范等等方面。高透明性是良好的商業(yè)環(huán)境的標(biāo)志，它讓眾多海外買家在澳洲投資的安心放心。根據(jù)FIRB公布的2015年度海外投資報告，澳洲海外投資管委會2014-2015年度共批準(zhǔn)了37347例海外購房申請，相比2013-14年度的23428例批準(zhǔn)有了不小的增長。其中，美國仍然占有了主要的海外投資份額，而中國則繼續(xù)成為澳洲房地產(chǎn)行業(yè)最大的海外資金來源國，份額排名在第五位。
4安全的供給關(guān)系
澳洲房地產(chǎn)市場一直以比較穩(wěn)健的姿態(tài)增長，是因?yàn)樗苷麄€市場供給關(guān)系影響。一方面是人口增長和建筑批建量之間的關(guān)系，從下圖中我們可以看出人口和房屋供給量之間始終存在較大的缺口，其保證了市場上的供給持續(xù)小于需求量推動價格的穩(wěn)定上漲;并且澳洲政府一直注重房屋價格的可負(fù)擔(dān)性，所以房價只是依據(jù)市場水平增長，而很少存在價格被人為大幅推高的情況。如此一來，既沒有過剩供給、又不會有房價虛高，市場自然是安全沒有房產(chǎn)泡沫的。
另一方面，澳洲房屋的空置率一直處于非常低的水平(2.5%左右，見下圖)。如果對這個數(shù)字沒有概念，可以對比中國的數(shù)字來感受一下，即使是在國內(nèi)的一線城市，房屋空置率也多在20%左右。所以澳洲的空置率水平一方面保障了市場的安全性：不會有泡沫的產(chǎn)生;另一方面，良好的租房市場保證了買房投資者后期以租養(yǎng)息的可操作性。
5持續(xù)的政府規(guī)劃
除了人口因素，政府規(guī)劃是推動城市發(fā)展的另一大根本動力。在中國，政府規(guī)劃的力量是驚人的：很多人見證了深圳從小漁村到如今的巨變;還有很多人見證了浦東新區(qū)從不被接受到如今的寸土寸金。↓↓↓
在澳洲，政府規(guī)劃更是房價增值的有力保障。并且，澳洲的政府規(guī)劃通常不會隨著政府換屆就被擱置再議或直接廢棄，下一屆的政府往往會延續(xù)推進(jìn)之前的規(guī)劃，并在其基礎(chǔ)上更新改進(jìn)，此后吸引人口的增加和規(guī)劃的每一階段落實(shí)，都將是推動這個地區(qū)房價增長的有力因素。
6靈活的現(xiàn)金流
投資澳洲的房地產(chǎn)在資金方面還有很多的優(yōu)勢，例如貸款基本上不受買房套數(shù)限制，還貸從交割時間開始而非合同開始日期，一定期限內(nèi)可以只還利息不還本金等等。
不過，最重要的一條是澳洲的房地產(chǎn)投資能持續(xù)產(chǎn)生現(xiàn)金流，因?yàn)橐粋€叫做Refinance(再貸款)的政策。
當(dāng)房屋增值以后，可以讓銀行對房子再次進(jìn)行估價并重新再做一次貸款。這樣一來，一方面可以按照更低的利率重新貸款;另一方面，估價后增值的部分會按照貸款比例直接存入與貸款賬戶相對的對沖賬戶里，投資者可以選擇留在賬戶里做活期存款，也可以提取出來做新的投資和其他用途。
如此，資產(chǎn)的投資收益就被做活了!市場報告里的年漲幅不僅僅是一個數(shù)字，它帶來的是實(shí)實(shí)在在的、可套現(xiàn)的增值，而且可以被非常靈活地使用：以房養(yǎng)房、以房養(yǎng)學(xué)、以房養(yǎng)車、以房養(yǎng)老……注意!在澳洲并不需要把房屋賣掉，就可以通過再貸款政策套現(xiàn)，這樣能產(chǎn)生現(xiàn)金流的資產(chǎn)就好比一只會下蛋的母雞，往后還能用雞蛋換取新的母雞繼續(xù)更多的積累……通常，按照全澳市場10-11%的房價年漲幅，開始投資僅需要很少一部分初始資金，在3-4年內(nèi)就可以穩(wěn)定實(shí)現(xiàn)回本，然后開始賺凈收益了。這里充分利用了時間杠桿和金錢杠桿來實(shí)現(xiàn)投資收益最大化。
而在國內(nèi)，就算房產(chǎn)增值再多，你要想真正得到那筆收益，就要忍痛把“那只雞”賣掉。本來投入時成本就很高，這便限制了一大筆資金的流動性。
在這個物價飛漲的時代，想要靠工資實(shí)現(xiàn)財務(wù)自由幾乎是不可能的。唯有越早擁有一份“活”的資產(chǎn)，例如在澳洲擁有一套能通過持續(xù)增值產(chǎn)生現(xiàn)金流的房產(chǎn)，也才能更早地實(shí)現(xiàn)財務(wù)自由
所以在澳洲投資房產(chǎn)意味著什么？它意味著一份穩(wěn)定、安全和省心。