近年來，不論是國內(nèi)投資者，還是想要購買房產(chǎn)自己居住，在紐約買房的人越來越多。但是由于購房事項細節(jié)繁雜，要注意的事項很多，我們強烈建議買房者在紐約購買公寓時聘用律師，因為房地產(chǎn)交易非常復(fù)雜，所以隱藏著很多法律風(fēng)險和隱患。在美國，購房者通常都會聘用律師，除了人們通常關(guān)心的合同、留置權(quán)以及所有權(quán)問題，紐約的許多合作公寓(Co-op apartment)還有需要經(jīng)過仔細研究和審查的財務(wù)報表和會議記錄。購買產(chǎn)權(quán)公寓(Condo)，甚至在購買獨棟房屋(house)時也可能遇到許多麻煩。更不用說在談判桌對面的賣方通常都有自己的律師。當(dāng)然還有一個簡單的原因是紐約的房地產(chǎn)很貴，交易不好可能對買家造成大金額的損失。所以在紐約買房時請注意一下步驟和注意事項。
1、先列下買屋目的、選擇地區(qū)、房產(chǎn)價格預(yù)算及要求(Define requirements)： 首先要清楚您是要自住還是投資。接著要列出想要購買的房屋的基本條件，例如價格、所在地區(qū)、多少臥室和浴室、面積大小等。然后還要考慮如果不是用現(xiàn)款買房，那么必須先向銀行申請貸款預(yù)先核準(zhǔn)(pre-approval)，并且獲得房屋貸款前置審批信(bank’s mortgage pre-approval letter)。您要首先研究自己的財政情況，綜合考慮自己的經(jīng)濟水平，知道自己是否需要貸款。如果需要，可以承擔(dān)的每月還款額是多少。
2、看房：自己或在經(jīng)紀(jì)人的幫助下，看房并下Offer。 您可以列一張自己所有想要的關(guān)于理想房屋的條件清單，比如地理位置、價格區(qū)間、特別的需求。另外，在美國看房與在中國看房不同。一般在美國，找到一個合適的經(jīng)紀(jì)人之后，就由他全權(quán)代理，而別想著找多個經(jīng)紀(jì)人，相互比較。美國的經(jīng)紀(jì)人認(rèn)為這種行為意味著不信任。一旦被發(fā)現(xiàn)同時雇傭了多個經(jīng)紀(jì)人，那么沒有人愿意盡心盡力做事。通常購房者會和經(jīng)紀(jì)人簽訂代理協(xié)議，約定由經(jīng)紀(jì)人代理購房事宜，并約定傭金。其中傭金支付條件條款需要引起注意，以避免日后糾紛。在紐約州，沒有律師參與的地產(chǎn)合同無效，因此最晚在意向合同簽署之前，需要找到一位持當(dāng)?shù)貓?zhí)照的律師參與購房。
3、書面報價(Written Offer)： 找到滿意欲買的房地產(chǎn)后應(yīng)盡快行動，不要給太低價。不然屋主會認(rèn)為您不識市價及沒誠意。書面告知您的地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)欲買此房屋，并出示買價及如有其它的買屋條件。
4、簽訂合約： 在您的Offer被賣方接收后，買賣雙方將在各自的律師代表下，商談合同條款。在紐約，雙方必須雇用律師。作為您買方的律師會對賣方律師發(fā)來的合同進行審閱，根據(jù)您的個案情況進行更改、刪減或添加。比如，是否加入合同取決于貸款的條款。同時，買方律師還要進行盡職調(diào)查(Due diligence)審查關(guān)于房產(chǎn)的文件，告知您購買該房產(chǎn)可能產(chǎn)生的風(fēng)險和該房產(chǎn)存在的不利因素。合同的條件限制和買賣交易的細節(jié)非常重要，務(wù)必與律師商討，充分理解當(dāng)中的風(fēng)險和義務(wù)。雙方對合同、買方對Due diligence滿意后，買方將簽署合同，并一般支付房屋總價10%的房款作為定金。如果買方在此時終止交易，一般情況下定金是不能退回的。賣方收到合同后，簽署，再寄還給買方。
5、貸款銀行確定發(fā)放貸款： 如果買方需要貸款，買方將與銀行聯(lián)系進行貸款事宜。銀行同意貸款后，會為您出具Commitment letter。
6、產(chǎn)權(quán)報告： 買方律師將以買方的名義購買產(chǎn)權(quán)報告(Title report)并審閱，看該房屋的產(chǎn)權(quán)是否存在問題，可不可以過戶;調(diào)查房屋的歷史交易情況、貸款情況、付稅情況、房契戶主資料，有無任何未解決的法律糾紛問題等等。調(diào)查費用由買方支付，通常幾百元美金。買方一般會購買產(chǎn)權(quán)保險(Title insurance)以保護自己的權(quán)益。
7、向管理處申請： 如果您購買的是Condo或者Coop，那么您將在地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的幫助下，向Condo/Coop管理處(Board)提出購買該房產(chǎn)的申請。Condo管理處有在同等條件下優(yōu)先購買的權(quán)利，即管理處可以拒絕您購買Condo的申請。但是一般情況下會同意您的申請。相比之下，Coop管理處更難通過，更容易拒絕您的申請。
8、成交(Closing)： 雙方律師將收集Closing時的文件，協(xié)調(diào)各方，確認(rèn)Closing時間并出席。一般是簽訂合同后的2-3個月。買賣雙方在約定的過戶日會面，辦理交房手續(xù)。買方需帶好自己有效身份證明(如駕照、護照或綠卡等)及現(xiàn)金支票，付清剩余房款和房屋過戶。對貸款買家、現(xiàn)金買家所付房屋過戶費用很少。買方會在1-3個星期內(nèi)收到房契。
9、過戶后的費用： 擁有獨立產(chǎn)權(quán)公寓(Condo)，要付房產(chǎn)稅和每月的公共費用;擁有合作公寓(Co-op)，要要付房產(chǎn)稅和每月管理費。房產(chǎn)稅是跟隨樓寓的種類、地區(qū)和公寓面積來計算;而公共費用和管理費與樓寓的種類和公寓面積有關(guān)，可以是每月幾百到幾千元不等。一般情況提供多樣服務(wù)的樓寓，每月費用較高。稅或是物業(yè)稅可于收入中扣除征收稅款。如果是投資者，公共費用和物業(yè)稅都是商業(yè)上的開支，所以是可以扣除征收稅款。如果在美國有流動資產(chǎn)并有個人銀行戶頭，購房過程通常需要兩個月。因此必須提前準(zhǔn)備，看房階段就必須將資金準(zhǔn)備好。如果需要房屋貸款，至少再加一個月時間。
1、先列下買屋目的、選擇地區(qū)、房產(chǎn)價格預(yù)算及要求(Define requirements)： 首先要清楚您是要自住還是投資。接著要列出想要購買的房屋的基本條件，例如價格、所在地區(qū)、多少臥室和浴室、面積大小等。然后還要考慮如果不是用現(xiàn)款買房，那么必須先向銀行申請貸款預(yù)先核準(zhǔn)(pre-approval)，并且獲得房屋貸款前置審批信(bank’s mortgage pre-approval letter)。您要首先研究自己的財政情況，綜合考慮自己的經(jīng)濟水平，知道自己是否需要貸款。如果需要，可以承擔(dān)的每月還款額是多少。
2、看房：自己或在經(jīng)紀(jì)人的幫助下，看房并下Offer。 您可以列一張自己所有想要的關(guān)于理想房屋的條件清單，比如地理位置、價格區(qū)間、特別的需求。另外，在美國看房與在中國看房不同。一般在美國，找到一個合適的經(jīng)紀(jì)人之后，就由他全權(quán)代理，而別想著找多個經(jīng)紀(jì)人，相互比較。美國的經(jīng)紀(jì)人認(rèn)為這種行為意味著不信任。一旦被發(fā)現(xiàn)同時雇傭了多個經(jīng)紀(jì)人，那么沒有人愿意盡心盡力做事。通常購房者會和經(jīng)紀(jì)人簽訂代理協(xié)議，約定由經(jīng)紀(jì)人代理購房事宜，并約定傭金。其中傭金支付條件條款需要引起注意，以避免日后糾紛。在紐約州，沒有律師參與的地產(chǎn)合同無效，因此最晚在意向合同簽署之前，需要找到一位持當(dāng)?shù)貓?zhí)照的律師參與購房。
3、書面報價(Written Offer)： 找到滿意欲買的房地產(chǎn)后應(yīng)盡快行動，不要給太低價。不然屋主會認(rèn)為您不識市價及沒誠意。書面告知您的地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)欲買此房屋，并出示買價及如有其它的買屋條件。
4、簽訂合約： 在您的Offer被賣方接收后，買賣雙方將在各自的律師代表下，商談合同條款。在紐約，雙方必須雇用律師。作為您買方的律師會對賣方律師發(fā)來的合同進行審閱，根據(jù)您的個案情況進行更改、刪減或添加。比如，是否加入合同取決于貸款的條款。同時，買方律師還要進行盡職調(diào)查(Due diligence)審查關(guān)于房產(chǎn)的文件，告知您購買該房產(chǎn)可能產(chǎn)生的風(fēng)險和該房產(chǎn)存在的不利因素。合同的條件限制和買賣交易的細節(jié)非常重要，務(wù)必與律師商討，充分理解當(dāng)中的風(fēng)險和義務(wù)。雙方對合同、買方對Due diligence滿意后，買方將簽署合同，并一般支付房屋總價10%的房款作為定金。如果買方在此時終止交易，一般情況下定金是不能退回的。賣方收到合同后，簽署，再寄還給買方。
5、貸款銀行確定發(fā)放貸款： 如果買方需要貸款，買方將與銀行聯(lián)系進行貸款事宜。銀行同意貸款后，會為您出具Commitment letter。
6、產(chǎn)權(quán)報告： 買方律師將以買方的名義購買產(chǎn)權(quán)報告(Title report)并審閱，看該房屋的產(chǎn)權(quán)是否存在問題，可不可以過戶;調(diào)查房屋的歷史交易情況、貸款情況、付稅情況、房契戶主資料，有無任何未解決的法律糾紛問題等等。調(diào)查費用由買方支付，通常幾百元美金。買方一般會購買產(chǎn)權(quán)保險(Title insurance)以保護自己的權(quán)益。
7、向管理處申請： 如果您購買的是Condo或者Coop，那么您將在地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的幫助下，向Condo/Coop管理處(Board)提出購買該房產(chǎn)的申請。Condo管理處有在同等條件下優(yōu)先購買的權(quán)利，即管理處可以拒絕您購買Condo的申請。但是一般情況下會同意您的申請。相比之下，Coop管理處更難通過，更容易拒絕您的申請。
8、成交(Closing)： 雙方律師將收集Closing時的文件，協(xié)調(diào)各方，確認(rèn)Closing時間并出席。一般是簽訂合同后的2-3個月。買賣雙方在約定的過戶日會面，辦理交房手續(xù)。買方需帶好自己有效身份證明(如駕照、護照或綠卡等)及現(xiàn)金支票，付清剩余房款和房屋過戶。對貸款買家、現(xiàn)金買家所付房屋過戶費用很少。買方會在1-3個星期內(nèi)收到房契。
9、過戶后的費用： 擁有獨立產(chǎn)權(quán)公寓(Condo)，要付房產(chǎn)稅和每月的公共費用;擁有合作公寓(Co-op)，要要付房產(chǎn)稅和每月管理費。房產(chǎn)稅是跟隨樓寓的種類、地區(qū)和公寓面積來計算;而公共費用和管理費與樓寓的種類和公寓面積有關(guān)，可以是每月幾百到幾千元不等。一般情況提供多樣服務(wù)的樓寓，每月費用較高。稅或是物業(yè)稅可于收入中扣除征收稅款。如果是投資者，公共費用和物業(yè)稅都是商業(yè)上的開支，所以是可以扣除征收稅款。如果在美國有流動資產(chǎn)并有個人銀行戶頭，購房過程通常需要兩個月。因此必須提前準(zhǔn)備，看房階段就必須將資金準(zhǔn)備好。如果需要房屋貸款，至少再加一個月時間。