相信很多朋友已經(jīng)看了很多不同版本的加拿大安大略省房產(chǎn)"新政詳解"了，但是還是有很多小伙伴昨天和今天問了很多關(guān)于15%海外買家稅(Non-Resident Speculation Tax，簡稱"NRST")的具體問題。因?yàn)楣俜降墓胬镉行┑胤綄懙牟皇呛芮宄?，而絕大部分媒體的文章都是基于這個(gè)公告抄來抄去，因此公告中沒解釋清楚的地方就都成了懸案。下面出國移民網(wǎng)來為您詳細(xì)解答！
一些常見的問題比如：
1、留學(xué)生和拿工簽工作的聽說可以免交NRST，是這樣嗎?
2、我去年買的樓花，2019年才交房，是否到時(shí)候需要交NRST?4月20日之前，是按照簽合同日期還是按照交房日期?
3、如果我是移民，我加我媽媽名字在title上，幫我做貸款，是否要交NRST?
4、我和我老婆以前是留學(xué)生，現(xiàn)在我剛剛開始工作，我老婆在家?guī)Ш⒆樱沂欠衲苣玫絅RST rebate?
為了解答這些問題，筆者聯(lián)系安省財(cái)政部的土地稅務(wù)部門(Land Tax Section, Ministry of Finance)，他們有專人回答關(guān)于NRST的問題。下面是結(jié)合官方公告和土地稅務(wù)部門的回復(fù)對NRST的詳細(xì)解讀，希望能幫助大家答疑解惑!
注意：土地稅務(wù)部門的人員反復(fù)強(qiáng)調(diào)，目前的說法都還要立法機(jī)構(gòu)通過，而且中間可能會有改動，他們的回答只是基于他們目前所知道的情況，和最終實(shí)施的可能會有出入，所以在4月27日正式公布后，大家務(wù)必要留意新的公告和最終法律條文，及時(shí)更新!
1、稅率：15%(在正常的土地轉(zhuǎn)讓稅Land Transfer Tax之上);
2、覆蓋范圍：金馬蹄地區(qū)(the Greater Golden Horseshoe)，包含范圍見下圖
3、生效日期：海外買家在2017年4月21日(包括4月21日)以后簽下合同的物業(yè)都要交NRST。如果海外買家在4月20日之前購買的并簽下合同的，都不需要交NRST。
對于很多人關(guān)心的，如果是4月20日之前購買的樓花，但是交房在之后的情況，土地稅務(wù)部門給我的回答是，這些都屬于4月20日之前簽署的合同，因此不需要交NRST。
4、什么人屬于海外買家：這個(gè)官方公告寫了一大堆，其他的文章也都有詳細(xì)的翻譯，我在這里就不浪費(fèi)篇幅，對于我們普通老百姓，只要不是加拿大公民或永久居民，就是海外買家。
5、什么樣的物業(yè)類型海外買家需要額外交稅：官方也是寫了一大段，簡言之就是獨(dú)立屋、半獨(dú)立屋、鎮(zhèn)屋、condo這些，還有6戶和6戶以下的出租物業(yè)如Duplex、Triplex、Fourplex、Fiveplex、Sixplex都要交NRST。
以下是不用交NRST的物業(yè)類型(政府還是鼓勵(lì)海外買家投資這些的)：
(1)超過6戶的出租物業(yè)，比如公寓大樓或者學(xué)生公寓
(2)農(nóng)場
(3)商業(yè)用地或工業(yè)用地
如果是上居下鋪這種半商業(yè)半住宅的物業(yè)，商業(yè)部分不交NRST，住宅的部分交NRST。
6、如果海外買家和非海外買家共同擁有一個(gè)物業(yè)怎么算：很遺憾，這里政府挺狠的，只要買家中有一個(gè)海外買家，哪怕只占1%，所有買家都要跟著交NRST。目前常見的，在海外的父母占1%，有本地身份的小孩占99%，用父母名義來貸款這種操作，以后就要交NRST了。
7、哪些海外買家可獲得NRST豁免：下面幾種情況的人是不用交NRST的，注意這里是徹底不用交，跟之后要說的rebate退稅的情況不一樣。
(1)拿到安省省提名的買家，當(dāng)拿到省提名的確認(rèn)號碼后，買房不用交NRST。不過現(xiàn)在安省省提名也不好辦，今年2月放出來了新的碩博省提名的名額，不到3天名額全被申請完;
(2)難民;
(3)加拿大公民或永久居民的配偶，這一條主要針對上面說的海外買家和非海外買家共同擁有的情況。如果是夫妻倆，即使有一方不是本地買家，也不用交NRST。但是要注意，假如除了夫妻倆，還有其他海外買家的話，那么整個(gè)物業(yè)100%還是要交NRST，比如夫妻倆加岳母，岳母是海外買家，那么很遺憾，要交NRST;
8、留學(xué)生和有工簽的人可以獲得NRST rebate退稅：這個(gè)是大家問題的焦點(diǎn)，而政府公告原文又寫的很模糊，我多花些時(shí)間重點(diǎn)解釋一下。首先，有三種情況的人可以在繳納NRST之后獲得rebate：
(1)在購買房子后4年中，拿到了加拿大公民或者永久居民身份;
(2)國際學(xué)生在購買房子之后繼續(xù)在安省讀滿兩年大學(xué)的;
(3)拿到工簽在安省合法工作超過1年的;
政府在公告里面明確說明，在購買房子到申請rebate這段期間，這個(gè)物業(yè)必須自住，不能轉(zhuǎn)賣，也不能出租!符合申請條件后，連本帶利一起退回來。
下面是大家關(guān)于rebate常見的問題：
(1)這個(gè)rebate是先交錢后退回嗎?
是的，這個(gè)錢要在買房的時(shí)候先交上去，然后在符合條件后，再連本帶利退回來。所以對于留學(xué)生和拿工簽的同學(xué)來說，還是會有一筆前期不小的開銷。
(2)公告里只說會有rebate，但沒說金額啊，會不會只退一部分?所說的利息怎么算?
這個(gè)不用擔(dān)心，我問了土地稅務(wù)部門，他們說這個(gè)rebate會是買房時(shí)繳納的15% NRST的全部金額。利息會是一個(gè)固定的百分比，寫在條文里。
(3)我已經(jīng)讀了2年大學(xué)了，是不是直接可以免交NRST?
很遺憾，這個(gè)不行。購買房子之前的學(xué)習(xí)和工作經(jīng)驗(yàn)都沒有什么用。NRST rebate只看你買房子之后的學(xué)習(xí)工作時(shí)間。
(4)我現(xiàn)在大三快讀完了，只剩下1年多了，怎么辦?
很遺憾，剩下1年多的學(xué)習(xí)經(jīng)歷不符合NRST的要求。不過如果之后繼續(xù)讀了其他的專業(yè)，比如又去讀了碩士，那么加起來一共湊夠兩年是可以的。
(5)我還有1年的時(shí)間大學(xué)畢業(yè)，之后會全職工作，這個(gè)1年大學(xué)的時(shí)間，能否轉(zhuǎn)換一下，然后和全職工作的時(shí)間加在一起。比如1年大學(xué)換算成半年工作經(jīng)驗(yàn)，然后再加半年工作經(jīng)驗(yàn)，就可以申請NRST?
很遺憾，這個(gè)也是不可以的。不過當(dāng)你畢業(yè)后，工作滿一年，就可以申請了。
一些常見的問題比如：
1、留學(xué)生和拿工簽工作的聽說可以免交NRST，是這樣嗎?
2、我去年買的樓花，2019年才交房，是否到時(shí)候需要交NRST?4月20日之前，是按照簽合同日期還是按照交房日期?
3、如果我是移民，我加我媽媽名字在title上，幫我做貸款，是否要交NRST?
4、我和我老婆以前是留學(xué)生，現(xiàn)在我剛剛開始工作，我老婆在家?guī)Ш⒆樱沂欠衲苣玫絅RST rebate?
為了解答這些問題，筆者聯(lián)系安省財(cái)政部的土地稅務(wù)部門(Land Tax Section, Ministry of Finance)，他們有專人回答關(guān)于NRST的問題。下面是結(jié)合官方公告和土地稅務(wù)部門的回復(fù)對NRST的詳細(xì)解讀，希望能幫助大家答疑解惑!
注意：土地稅務(wù)部門的人員反復(fù)強(qiáng)調(diào)，目前的說法都還要立法機(jī)構(gòu)通過，而且中間可能會有改動，他們的回答只是基于他們目前所知道的情況，和最終實(shí)施的可能會有出入，所以在4月27日正式公布后，大家務(wù)必要留意新的公告和最終法律條文，及時(shí)更新!
1、稅率：15%(在正常的土地轉(zhuǎn)讓稅Land Transfer Tax之上);
2、覆蓋范圍：金馬蹄地區(qū)(the Greater Golden Horseshoe)，包含范圍見下圖
3、生效日期：海外買家在2017年4月21日(包括4月21日)以后簽下合同的物業(yè)都要交NRST。如果海外買家在4月20日之前購買的并簽下合同的，都不需要交NRST。
對于很多人關(guān)心的，如果是4月20日之前購買的樓花，但是交房在之后的情況，土地稅務(wù)部門給我的回答是，這些都屬于4月20日之前簽署的合同，因此不需要交NRST。
4、什么人屬于海外買家：這個(gè)官方公告寫了一大堆，其他的文章也都有詳細(xì)的翻譯，我在這里就不浪費(fèi)篇幅，對于我們普通老百姓，只要不是加拿大公民或永久居民，就是海外買家。
5、什么樣的物業(yè)類型海外買家需要額外交稅：官方也是寫了一大段，簡言之就是獨(dú)立屋、半獨(dú)立屋、鎮(zhèn)屋、condo這些，還有6戶和6戶以下的出租物業(yè)如Duplex、Triplex、Fourplex、Fiveplex、Sixplex都要交NRST。
以下是不用交NRST的物業(yè)類型(政府還是鼓勵(lì)海外買家投資這些的)：
(1)超過6戶的出租物業(yè)，比如公寓大樓或者學(xué)生公寓
(2)農(nóng)場
(3)商業(yè)用地或工業(yè)用地
如果是上居下鋪這種半商業(yè)半住宅的物業(yè)，商業(yè)部分不交NRST，住宅的部分交NRST。
6、如果海外買家和非海外買家共同擁有一個(gè)物業(yè)怎么算：很遺憾，這里政府挺狠的，只要買家中有一個(gè)海外買家，哪怕只占1%，所有買家都要跟著交NRST。目前常見的，在海外的父母占1%，有本地身份的小孩占99%，用父母名義來貸款這種操作，以后就要交NRST了。
7、哪些海外買家可獲得NRST豁免：下面幾種情況的人是不用交NRST的，注意這里是徹底不用交，跟之后要說的rebate退稅的情況不一樣。
(1)拿到安省省提名的買家，當(dāng)拿到省提名的確認(rèn)號碼后，買房不用交NRST。不過現(xiàn)在安省省提名也不好辦，今年2月放出來了新的碩博省提名的名額，不到3天名額全被申請完;
(2)難民;
(3)加拿大公民或永久居民的配偶，這一條主要針對上面說的海外買家和非海外買家共同擁有的情況。如果是夫妻倆，即使有一方不是本地買家，也不用交NRST。但是要注意，假如除了夫妻倆，還有其他海外買家的話，那么整個(gè)物業(yè)100%還是要交NRST，比如夫妻倆加岳母，岳母是海外買家，那么很遺憾，要交NRST;
8、留學(xué)生和有工簽的人可以獲得NRST rebate退稅：這個(gè)是大家問題的焦點(diǎn)，而政府公告原文又寫的很模糊，我多花些時(shí)間重點(diǎn)解釋一下。首先，有三種情況的人可以在繳納NRST之后獲得rebate：
(1)在購買房子后4年中，拿到了加拿大公民或者永久居民身份;
(2)國際學(xué)生在購買房子之后繼續(xù)在安省讀滿兩年大學(xué)的;
(3)拿到工簽在安省合法工作超過1年的;
政府在公告里面明確說明，在購買房子到申請rebate這段期間，這個(gè)物業(yè)必須自住，不能轉(zhuǎn)賣，也不能出租!符合申請條件后，連本帶利一起退回來。
下面是大家關(guān)于rebate常見的問題：
(1)這個(gè)rebate是先交錢后退回嗎?
是的，這個(gè)錢要在買房的時(shí)候先交上去，然后在符合條件后，再連本帶利退回來。所以對于留學(xué)生和拿工簽的同學(xué)來說，還是會有一筆前期不小的開銷。
(2)公告里只說會有rebate，但沒說金額啊，會不會只退一部分?所說的利息怎么算?
這個(gè)不用擔(dān)心，我問了土地稅務(wù)部門，他們說這個(gè)rebate會是買房時(shí)繳納的15% NRST的全部金額。利息會是一個(gè)固定的百分比，寫在條文里。
(3)我已經(jīng)讀了2年大學(xué)了，是不是直接可以免交NRST?
很遺憾，這個(gè)不行。購買房子之前的學(xué)習(xí)和工作經(jīng)驗(yàn)都沒有什么用。NRST rebate只看你買房子之后的學(xué)習(xí)工作時(shí)間。
(4)我現(xiàn)在大三快讀完了，只剩下1年多了，怎么辦?
很遺憾，剩下1年多的學(xué)習(xí)經(jīng)歷不符合NRST的要求。不過如果之后繼續(xù)讀了其他的專業(yè)，比如又去讀了碩士，那么加起來一共湊夠兩年是可以的。
(5)我還有1年的時(shí)間大學(xué)畢業(yè)，之后會全職工作，這個(gè)1年大學(xué)的時(shí)間，能否轉(zhuǎn)換一下，然后和全職工作的時(shí)間加在一起。比如1年大學(xué)換算成半年工作經(jīng)驗(yàn)，然后再加半年工作經(jīng)驗(yàn)，就可以申請NRST?
很遺憾，這個(gè)也是不可以的。不過當(dāng)你畢業(yè)后，工作滿一年，就可以申請了。