現(xiàn)在美國稅改法案規(guī)定的“降低房屋貸款利率稅收減免額度”，或造成購房成本增加，購房吸引力減低，同時(shí)房產(chǎn)價(jià)值也會(huì)降低。下面出國留學(xué)網(wǎng)來說說專家預(yù)測美國房產(chǎn)2年后會(huì)跌。
鳳凰國際iMarkets訊(鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng)北美/孫瓔姝) 據(jù)了解，美國稅改法案規(guī)定的降低房屋貸款利率稅收減免額度，或造成購房成本增加，購房吸引力減低，同時(shí)房產(chǎn)價(jià)值也會(huì)降低?？▋?nèi)基塔集團(tuán)合伙人朱凱麟對(duì)鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng)表示，美國稅改總體來說是公平的，但是唯獨(dú)不包括2017年底剛剛通過的稅改法案，原因是中產(chǎn)階級(jí)交房貸抵稅的禮物被削減一半。數(shù)據(jù)顯示，預(yù)計(jì)大紐約地區(qū)房子的增值率會(huì)下降7%至10.8%。此外，她還提醒投資人購房時(shí)應(yīng)考量該地區(qū)的投資回報(bào)率。
降低房屋貸款利率稅收減免額度
減稅方案中提到的降低房屋貸款利率稅收減免額度，意味著將原來只要帶息貸款在100萬美元以下的個(gè)人可以享受的稅收減免，改為凡貸款超過50萬美元?jiǎng)t不能享受稅收減免。對(duì)此，卡內(nèi)基塔集團(tuán)合伙人朱凱麟對(duì)鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng)指出，美國的稅改總體來說是公平的，保護(hù)了中產(chǎn)階級(jí)和國家的經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定。但唯獨(dú)不包括2017年底剛剛通過這次稅改法案。為什么這么說?因?yàn)樗∏∮|犯了公平這一原則。90%美國老百姓一輩子最大的資產(chǎn)就是他們自己住的這套房子，大部分老百姓并不擁有股票、債券資產(chǎn)。而這次稅改將房屋貸款利率稅收的額度降低了，也就是唯一送給中產(chǎn)老百姓的禮物被減掉一半，這是一個(gè)很大的打擊。因此，這一稅改是非常不公平的。
稅改將帶來房產(chǎn)增值率下跌，原計(jì)劃購房者很可能選擇租房
據(jù)朱凱麟介紹，美國房產(chǎn)協(xié)會(huì)的一項(xiàng)預(yù)期統(tǒng)計(jì)顯示，這次稅改將會(huì)影響一些城市的房產(chǎn)增值率。其中大紐約地區(qū)(紐約州、康州、新澤西州等)房子的增值率會(huì)下降7%至10.8%。增值率降低，再加上交房貸抵稅的部分被砍掉一半，兩方面同時(shí)產(chǎn)生影響。對(duì)老百姓而言，買房子用于自住是一筆最大的投資，也是養(yǎng)老最好的保障之一，這次稅改對(duì)于大部分買房人來說都不是一件好事。實(shí)際上，美國的地產(chǎn)市場非常成熟，商業(yè)和自住地產(chǎn)分明。只能說，這次稅改有利于商業(yè)地產(chǎn)者，不利于自住地產(chǎn)的購買者。最大受益者是多家庭房產(chǎn)的擁有者。當(dāng)房產(chǎn)增值率降低時(shí)，購房者應(yīng)該三思，是不是值得投進(jìn)入那么大一筆錢用于購房。如果不劃算，有人就會(huì)選擇租房子。因此，多家庭公寓的業(yè)主會(huì)收益，因?yàn)樽夥康娜撕芸赡芏嗔?。僅單單擁有一兩套住房的人，也很難從中獲得收益。
朱凱麟說，一些房價(jià)高的地區(qū)，往往是通過增值率來彌補(bǔ)價(jià)格高的風(fēng)險(xiǎn)?，F(xiàn)在增值率低了，吸引力也就相對(duì)降低了。而上一次的房產(chǎn)增值率大幅下跌是2008年的金融危機(jī)，那時(shí)美國大部分地區(qū)的增值率下滑了30%至50%，紐約市只有15%;紐約不同是因?yàn)樗傮w的穩(wěn)定性和就業(yè)率高。而在佛羅里達(dá)的房產(chǎn)增值率暴跌了50%。增值率暴跌的后果是很可能在這一城市出現(xiàn)地產(chǎn)泡沫?？傮w來說，政府不干涉任何行業(yè)，對(duì)地產(chǎn)的影響往往是很多年才到來一次。回顧上一次大幅度影響美國房地產(chǎn)行業(yè)是在1988年、1989年通過的那次稅改。比如，我家里1987年底簽署購房合約，到了1989年房價(jià)大跌。1987年底房價(jià)最高峰買入，之前買房子都可以抵稅。而當(dāng)年的稅改規(guī)定只有自主的房產(chǎn)才可抵稅。因此，導(dǎo)致了1989年時(shí)房價(jià)暴跌。當(dāng)時(shí)紐約皇后區(qū)的合作公寓以12至15萬美元買入，1989年只值2至4萬美元。同樣的，在曼哈頓15萬美元左右購買的康斗，跌到4至5萬美元。很多人剛買了房子就遭遇房價(jià)暴跌，因此幾乎沒有人再有膽量去收購房子。2017年底這次稅改幅度雖然不大，但我認(rèn)為這次稅改也會(huì)對(duì)美國房地產(chǎn)產(chǎn)生很大的影響，具體影響有多大，要等上一兩年才能夠看得出真正的影響有多大。我覺得，預(yù)計(jì)美國房價(jià)一兩年后也會(huì)跌。
佛羅里達(dá)州地產(chǎn)開發(fā)市場瞄準(zhǔn)中國投資者，提醒投資人將回報(bào)率應(yīng)作為重要考量
朱凱麟對(duì)鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng)稱，以佛羅里達(dá)州為例，原本這一地區(qū)的大部分地產(chǎn)買家來自拉丁美洲。但近幾年，最明顯的是2017年，那里的地產(chǎn)開發(fā)市場開始瞄準(zhǔn)中國買家，希望吸引中國投資者的目光。由于那里的氣候溫暖，往往也被華人看重。去年，我到佛羅里達(dá)州進(jìn)行考察，以地產(chǎn)的眼光看這一地區(qū)時(shí)發(fā)現(xiàn)，2017年上市的樓宇，特別是在最新開發(fā)的樓宇周邊，隨處可見聚集著疑似無家可歸者的流浪漢。由于該地區(qū)氣候一年四季溫暖，也為這批人群提供了棲息之地。也正是從這一角度看，我對(duì)當(dāng)?shù)氐木蜆I(yè)率打一個(gè)大問號(hào)?同時(shí)，這一現(xiàn)象不改變的話，很難讓人對(duì)當(dāng)?shù)氐耐顿Y產(chǎn)生信心，因此我對(duì)佛羅里達(dá)(地產(chǎn))并不看好。目前，港口城市邁阿密想吸引投資者，當(dāng)?shù)卣度胭Y金擴(kuò)大港口建設(shè)，但是這需要一定長的時(shí)間，同時(shí)擴(kuò)建港口能否實(shí)際提升該地區(qū)的就業(yè)率?不知道。佛羅里達(dá)總體大部分收入是來自旅游業(yè)。而就業(yè)率是通過有沒有新的血液和稅收注入這個(gè)城市。有數(shù)據(jù)顯示，2020年紐約市會(huì)再增加100萬人口，同時(shí)就業(yè)率受人口增長比例的直接影響，因此對(duì)房產(chǎn)的需求還會(huì)上漲。而其他地區(qū)，比如像佛羅里達(dá)地區(qū)對(duì)于拉丁美裔的依賴性相對(duì)較高，而恰恰很多中國投資人對(duì)這里一點(diǎn)不了解。在美國投資一個(gè)城市的話，就如同買股票一樣，需要看投資回報(bào)率。另外一個(gè)要看，這個(gè)城市的就業(yè)率是多少，在沒有很高就業(yè)率提升的情況下，任何投資商投入資金時(shí)必須慎重。