一、單項選擇題（本大題共30個小題，每小題1分，共30分）在每小題列出的四個選項中只有一個選項是符合題目要求的，請將正確選項前面的字母填在題后的括號內。
1、某宗土地的土地取得成本為500萬元，土地開發(fā)費為1000萬元，土地開發(fā)期為1年，銀行一年期貸款利率為8％。該土地投資利息為（ ?。?BR> A.120萬元 B.80萬元 C.60萬元 D.100萬元
答案：B
解析 提示：500×1×8％+1000×1×8％×0.5=80萬元
2、被評估設備購建于1993年，賬面原值50萬元，1998年對該設備進行技術改造，投資12萬元，2000年對該設備進行評估，經(jīng)調查，該類設備1993年、1998年及2000年的定基物價指數(shù)分別為100%、125%和130%，則該設備的加權投資年限為（ A ）
A.6.19年 B.6.03年
C.6.06年 D.6.23年
答案：A
解析提示： 7×｛[50×（130%/100%）] /[ [50×（130%/100%）＋12×（130%/125%）]｝＋2×｛[12×（130%/125%）]×/[50×（130%/100%）＋12×（130%/125%）]｝
＝7×｛65 / [65＋12.48]｝＋2×｛12.48/[[65＋12.48]｝
＝6.19年
3、某機器設備的市場價格為10萬元，運雜費為3000元，直接安裝成本為1000元，間接成本為直接成本的7％，該機器設備的重置成本為（A）
A.111280元 B.104070元 C.104210元 D.111000元
答案：A
解析提示：(10+0.3+0.1)(1+7%)＝11.128萬元
4、一臺數(shù)控機床，重置成本為200萬元，已使用2年，其經(jīng)濟壽命為20年，現(xiàn)在該機床的數(shù)控系統(tǒng)損壞，估計修復費用為20萬元，其他部分工作正常。該機床的實體性貶值額為（ A）。
A.38萬元 B.18萬元
C.20萬元 D.30萬元
答案：A
提示解析：20+(200-20) (2/20)＝38萬元
5. 被估企業(yè)擁有某鋼鐵廠發(fā)行的3年期的一次性還本付息債券1 000張，每張面值100元，年利率12％，按復利計算利息。評估時債券的購人時間已滿2年，當時的國庫券利率為10％。評估人員通過對該鋼鐵廠的了解，認為該債券風險不大，并已接近到期日，故按1％作為風險報酬率，并以國債利率為無風險報酬率，折現(xiàn)率定為ll％。該鋼鐵廠債券評估價值為：（ ）
A. 126 450元 B. 140 500元 C.114032元 D.102732元
答案：A
提示解析：到期價值=l 000×100× (1+12％)3=100 000×1.405 =140 500(元)
債券評估價值=140 500×(1+11％)-1 =140 500×0.9 =126 450(元)
6.甲廠以機器設備向乙廠投資，協(xié)議雙方聯(lián)營10年，雙方按各自投資比重分配乙廠的利潤，甲廠投資100萬元占乙廠資本總額的10％。雙方協(xié)議投資期滿時，乙廠按甲廠投入機器設備的折余價值返還甲廠，設備年折舊率定為5％，評估時雙方已經(jīng)聯(lián)營5年，前5年甲廠每年從乙廠分得利潤分別為：10萬元、14萬元、15萬元、15萬元、15萬元。經(jīng)評估人員調查分析，認為乙廠今后5年的生產(chǎn)經(jīng)營情況基本穩(wěn)定，甲廠每年從乙廠處分得15萬收益問題不大。投資期滿，乙廠將返還甲廠機器折余價值50萬。根據(jù)評估時的銀行利率、通貨膨脹情況，以及乙廠的經(jīng)營情況，將折現(xiàn)率定為12％。該項長期投資評估價值為（ ）
A. 82.442萬元 B. 824.42萬元
C. 54.072萬元 D. 28.37萬元
答案：A
解析提示：P=15×3.604+50×0.5674=54.072+28.37=82.442(萬元)
7.甲、乙企業(yè)擬各投一部分資產(chǎn)組成一個新的公司，甲企業(yè)以某項技術投資，該技術的重置成本為200萬元，企業(yè)無形資產(chǎn)成本利潤率為500％，乙企業(yè)以部分有形資產(chǎn)投資，有形資產(chǎn)的重置成本為5000萬元，成本利潤率為15％。甲企業(yè) 投資的無形資產(chǎn)的利潤分成率為（ B?。?BR> A.3.85% B.18.46% C.17.27% D.28.57%
答案：B
提示解析：[200 (1+500％)]/{ [5000 (1+15％)]+ [200 (1+500％)]}= 17.27%
8、預計待評估土地的年總收入為18萬元，年總費用為10萬元，剩余使用年限為10年，折現(xiàn)率為10%，則其評估價值最接近于（ ）萬元。
A.110 B.61
C.49 D.80
答案：C
解析提示：（18-10）×｛〔1-(1+10%)-10〕/10%｝=8×6.1446=49.1568萬元
9、某設備的年收益額為10萬元，適用本金化率為10%，則該設備的評估價值為（C）
A、110萬元
B、150萬元
C、100萬元
D、50萬元
答案：C
解析 提示： 10/10%＝100萬元
10、預計某資產(chǎn)的年收益額為23萬元，剩余可使用年限為7年，折現(xiàn)率為10％，該資產(chǎn)的評估價值
接近（ A）
A.112萬元 B.161萬元
C.83萬元 D.121萬元
答案：A
解析提示：評估價值＝23（（1-(1+10%)-7）/10%）≈112萬元
11.某待評估住宅建筑物與參照住宅建筑物相比而言，室內格局更加合理，由此引起待評估住宅的價格比參照交易住宅的價格高15％，室內格局因素修正系數(shù)為（D ）
A.100／115 B.85／100 C.115／100 D.100／85
答案：D
解析提示：教材對建筑物評估使用市場法時，都是一以被估價對象該因素的值為100,相應調整參照物該因素的值。
12、某評估機構用市場法對一棟大樓進行評估，選擇了三個參照物，其交易價格分別為110萬元、125萬元和132萬元，經(jīng)綜合考慮交易情況、交易日期、區(qū)域因素及個別因素后計算的三個參照物的修正系數(shù)分別為1.08、1.03和0.98，則該大樓的評估值最接近于（D ）
A.132.12萬元 B.126.00萬元 C.119.89萬元 D.125.64萬元
答案：D
解析提示：（110×1.08＋125×1.03＋132×0.98）÷3＝125.64萬元
13.交易實例土地每平方米價格為2000元，待估土地的環(huán)境條件達到交易實例土地的環(huán)境條件預計需要5年，折現(xiàn)率為10％，則該待估土地價格為：（A ）
A. 1241.8萬元 B.758.2萬元 C.1379.1萬元 D.2000萬元
答案：A
提示解析：2000×（1+10%）-5＝2000×0.6209=1241.8(元)
（1+10%）-5＝0.6209是區(qū)域因素調整系數(shù)
14.以待估宗地為100，比較實例及待估宗地容積率與其相比，每上升或下降0.1，地價往上或往下修正1.5％。
案例與待估宗地項目 A B C 待估宗地
容積率 0.4 0.7 0.46 0.3
則參照物B的容積率修正系數(shù)是：（B ）
A. 100/106 B. 100/101.5 C. 0.7／0.3 D.94／100
答案：A
解析提示：參照物A修正系數(shù)=100/100{1+[（0.4-0.3）/0.1]*×1.5%}=100/101.5
參照物B修正系數(shù)=100/100{1+[（0.7-0.3）/0.1]*×1.5%}=100/106
參照物C修正系數(shù)=100/100{1+[（0.46-0.3）/0.1]*×1.5%}=100/102.4
1415、貨幣資產(chǎn)的評估價值實際上是貨幣資產(chǎn)的（D ）
A、市場價格
B、重置價格
C、清算價格
D、核實對帳后的賬面價值
答案：D
15.某企業(yè)2000年10月發(fā)生大修理費用2萬元，計入待攤費用帳戶，2000年10月在對該企業(yè)流動資產(chǎn)進行評估時，該項待攤費用的評估值應（D ）
A.大于2萬元 B.小于2萬元
C.等于2萬元 D.為零
答案：D
解析提示:其價值已經(jīng)在固定資產(chǎn)中得到體現(xiàn)
16.下列說法不正確的是：（D ?。?BR> Ａ. 地段是決定商業(yè)房地產(chǎn)價格的更根本原因
Ｂ．建筑物評估的殘余估價法實質上屬于收益法
Ｃ．使用殘余價值法要求建筑物不得與土地的使用嚴重違背
Ｄ．建筑我物評估時，新舊程度是房屋建筑物價格的決定因素
答案：D
17.在資產(chǎn)評估報告中，應說明一切取價標準均為（A ）
A.評估基準日價格標準 B.評估工作期內價格標準
C.評估基準日后一年內的價格標準D.評估工作期后一年內的價格標準
答案：A
解析提示：寫明的評估基準日期，說明一切取價標準均為評估基準日有效的價格標準。
18.與企業(yè)的超額獲利能力密切相關的無形資產(chǎn)是（D ）
A.商標B.專利權C.專有技術D.商譽
答案：D
19.假定某無形資產(chǎn)轉讓的機會成本為零，則該無形資產(chǎn)轉讓的最低收費額為（D ）
A.重置成本×轉讓成本分攤率
B.重置成本×轉讓成本分攤率×（1—所得稅稅率）
C.重置成本凈值×轉讓成本分攤率
D.重置成本凈值×轉讓成本分攤率×（1—所得稅稅率）
答案：D
解析提示：特別注意這個題目，不要錯選了答案B或者C，而且這個公式考計算題目的可能性也很大
20、不屬于企業(yè)收益預測的方法是（D ）
A.綜合調整法,當前企業(yè)收益預測中最常用的方法
B.產(chǎn)品周期法
C.現(xiàn)代統(tǒng)計法
D.趨勢預測法
答案：D
21．不屬于資產(chǎn)評估報告書的主要內容是（A）
A.評估立項申請
B. 評估結果成立的前提條件
C. 取得評估結果的主要過程
D. 取得評估結果的方法和依據(jù)
E. 評估委托合同或者協(xié)議及其主要內容
答案：A
22.不屬于普通股評估類型的是：（A?。?BR> A.年金化模型 B. 紅利增長模型
C.分段式模型 D. 固定紅利模型
答案：A
23、通過無形資產(chǎn)的鑒定，不能夠解決以下哪個問題：（D ）
A.證明無形資產(chǎn)存在。 B.確定無形資產(chǎn)種類。
C.確定無形資產(chǎn)有效期限。 D.確定評估方法
答案：D
24. 關于房屋建筑物的說法不正確的是：（D ）
A．房屋建筑物的基本組成有：基礎、主體承重結構和屋頂及圍護結構
B．建筑物作為商品有以下特性：不可位移性、產(chǎn)權邊界復雜性、和功能變異性
C．對建筑物分類，能是使評估人員更好的了解房屋建筑物的特點，是使評估更科學
D．土地使用權劃撥具有無償性、無期限性、可轉讓性
答案：D
解析提示：土地使用權劃撥是不可轉讓的，如果要轉讓先要繳納土地出讓金
25．下列哪種屬于離岸價：（A?。?BR> A．FOB B．CFR
C．EXW D．DDP
答案：A
26．公開市場假設常用于（ B ）的評估
A．固定資產(chǎn) B．房產(chǎn)和土地使用權
C．機器設備 D．無形資產(chǎn)
答案：B
題是解析：公開市場假設包含了“效用”，而在房產(chǎn)和土地使用權的評估中都有“效用原則”。
27．下列哪項不屬于資產(chǎn)評估的要素（C?。?BR> A．價值類型 B．評估方法
C．評估原則 D．特定目的
答案：C
28．計算機器設備的重置成本，不應該記入的費用是（B ?。?BR> A．構建購建費用 B．維修費用
C．安裝費用 D．調試費用
答案：B
29．計算建筑物利息的工期應該按照（B ）計算
A．工期合同 B．額定合同工期
C．協(xié)商工期 D．實際工期
答案：B
30.對商業(yè)用低價格房價格影響的因素是（B）
A．環(huán)境質量度 B．繁華程度
C．交通條件 D．規(guī)劃限制
答案：B
二、多項選擇題（本大題共10個小題，每小題1分，共１0分）在每小題列出的選項中只有二個或者二個以上的選項是符合題目要求的，請將正確選項前面的字母填在題后的括號內。多選、少選、錯選均無分。
1.復原重置成本與更新重置成本的差異在于（BD ）
A.功能不同 B.成本構成不同
C.價格標準不同 D.材料、標準、技術等不同
答案：BD
2．我國現(xiàn)行制度規(guī)定，對占有國有資產(chǎn)的行為發(fā)生資產(chǎn)轉讓時，需要進行資產(chǎn)評估資產(chǎn)轉讓指得是：（AC ）
Ａ．國有資產(chǎn)占有單位有償轉讓超過百萬元資產(chǎn)的經(jīng)濟行為
Ｂ．以收取租金的方式，將企業(yè)全部或者部分資產(chǎn)的經(jīng)營權轉讓給其他經(jīng)營使用者的行為?！ ?BR> Ｃ．國有資產(chǎn)占有單位有償轉讓占全部固定資產(chǎn)原值20%以上的非整體性資產(chǎn)的經(jīng)濟行為。
Ｄ．獨立核算的企業(yè)或企業(yè)內部的分廠、車間及其他整體資產(chǎn)產(chǎn)權出售行為
答案：AC
3．關于資產(chǎn)評估的價值類型說法正確的有：（BCDE）
Ａ．資產(chǎn)評估的價值與資產(chǎn)評估的價值類型是同一含義。
Ｂ．資產(chǎn)評估有四種價值類型：公開市場價值、投資價值、重置價值、清算價格。
Ｃ．價值類型指資產(chǎn)評估價值的質的規(guī)定性，表明價值的內涵和外延。而資產(chǎn)評估價
值是資產(chǎn)評估的結果，是價值類型、市場環(huán)境和技術參數(shù)共同影響的，而且后兩者對評估價值的影響是由于方法運用形成的
Ｄ．清算價格一般低于市場價格，取決于資產(chǎn)的通用性和清算時間的限制
E． 投資價值以資產(chǎn)的收益能力為依據(jù)評估資產(chǎn)價值，而重置成本是從投入角度評估的產(chǎn)的價值
F．企業(yè)的收益率超過行業(yè)平均收益率，其投資價值就會低于重置價值
答案：BCDE
4．下列說法正確的有：（ ABCD）
Ａ．功能價值法是假設資產(chǎn)的成本與其生產(chǎn)能力呈線性關系，生產(chǎn)能力越大、成本越高，而不是成等比例變化
Ｂ．規(guī)模價值法假設資產(chǎn)的成本與其生產(chǎn)能力不呈線性關系，但是生產(chǎn)能力越大、成本越高，而且不是成等正比例變化
Ｃ．計算功能性貶值時，如果重置成本是復原重置成本，則功能性貶值包括超額投資成本和運營性貶值。
Ｄ．運用使用年限法計算成新率時，不能使用會計年限
答案：ABCD
5.流動資產(chǎn)評估的特點有（ ABCD）
A.流動資產(chǎn)評估是單項評估
B.必須選準流動資產(chǎn)評估的基準時間
C.既要認真進行資產(chǎn)清查，同時又要分清主次，掌握重點
D.流動資產(chǎn)周轉速度快，變現(xiàn)能力強，在價格變化不大的情況下，資產(chǎn)的賬面價值基本上可以反映出流動資產(chǎn)的現(xiàn)值
答案：ABCD
6.關于低值易耗品的評估說法正確的有（ ABCD）
A.在庫低值易耗品的評估,可以采用與庫存材料評估相同的方法。
B.在用低值易耗品的評估，采用成本法進行評估
C.在用低值易耗品采用成本法時，一般不考慮其功能性損耗和經(jīng)濟性損耗
D.低值易耗品評估時候，要注意區(qū)分出低值易耗品和固定資產(chǎn)的界限
答案：ABCD
7. 下列說法正確的有：（ABCD ）
A．進口設備采用物價指數(shù)法計算重置成本時，應該使用進口國的分類物價指數(shù)（教材原話，但注意理解）
B．機器設備的經(jīng)濟性貶值計算有兩種方法，對損失額折現(xiàn)和規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法
C．使用重置核算法計算重置成本，要扣除歷史成本支出中的無效支出
D．對機器設備使用重置核算法計算重置成本的方法又叫綜合估算法，適用于非標、自治的市場價格資料難以獲得的設備
答案：ABCD
8. 建筑物評估中關于市場法說法正確的有：（ABCDEF ）
A. 建筑物評估中市場法主要有兩種方法：交易實力比較法和基準價格對照法
B. 建筑物評估中市場法主要有兩種方法：直接法和間接法
C. 區(qū)域因素修正有三種方法：雙百分制比較法，十等份因素比較法和環(huán)境成熟度修正法
D. 建筑物評估中市場法對個別因素修正時，主要采用售價調整法，一般由簡單平均法和加權平均法
E. 個別因素是決定相同區(qū)域房地產(chǎn)出現(xiàn)差異的依據(jù)
F. 區(qū)域因素的修正是市場法的關鍵和難點之一
答案：ABCDEF
9. 關于土地使用權的說法不正確的有：（ BD）
Ａ．土地使用權屬于無形資產(chǎn)
Ｂ．土地的特性指得是土地的自然特性
C．土地使用權價值主要取決于它的載體，即土地的特性和條件
Ｄ．我國土地的所有權屬于國家
答案：BD
10. 下列說法中正確的有：（ BC）
Ａ．劃撥的土地使用權不得轉讓，不得單獨設定抵押，不得租賃
Ｂ．只有國有土地才能出讓土地使用權，集體所有土地不可以
Ｃ．一般來說，同一級別的土地，商業(yè)用地的價格高于住宅和工業(yè)用地，而工業(yè)用地
又高于農(nóng)業(yè)用地的地價
Ｄ．用作房屋建筑物的土地，只要取得土地使用權后，就可以轉讓
E. 集體所有的土地都不得設定抵押權
答案：BC
三、簡答題（每小題4分，共20分）
1．土地資產(chǎn)有什么特性？土地資產(chǎn)價格有什么特點？（KP126-126，KP130-131）
答案：土地的特性包括經(jīng)濟特性和自然特性；
自然特性包括：
1.土地面積的有限性。
2.土地空間位置的固定性、
3.土地使用價值的永續(xù)性和增值性。
4.土地的不可替代性。
經(jīng)濟主要包括：
1.用途的多樣性。
2.經(jīng)濟地理位置的可變性。
3.可壟斷性。土地資產(chǎn)價格的特點：
1.土地價格不是土地價值的貨幣表現(xiàn)，其價格不由生產(chǎn)成本決定。
2.土地價格主要由土地的需求決定。
3.土地價格具有明顯的區(qū)域性。
4.土地價格的上漲性。
具體的內容請您結合教材再看一下。
2．簡述資產(chǎn)評估價值類型的分類、價值和價值類型的關系。（KP12－13）
答案：
資產(chǎn)評估的價值類型包括：
1.公開市場價值
2.投資價值
3.重置價值
4.清算價格
價值類型指的是資產(chǎn)評估價值質的規(guī)定性，表明價值的內涵和外延。價值類型與資產(chǎn)評估價值不是兩個相同的概念。任何一個結果都是質和量的統(tǒng)一。資產(chǎn)評估價值做為資產(chǎn)評估結果，是價值類型，市場環(huán)境和技術參數(shù)共同影響的。
3．資產(chǎn)評估三種基本方法主要特點的定義是什么？選擇評估方法主要應考慮哪些因素？（KP19、22、35、43-44）
答案：
各種方法的定義：
市場法也稱市場比較法，是指通過比較被評估資產(chǎn)與最近售出類似資產(chǎn)的異同，并將類似資產(chǎn)的市場價格進行調整，從二確定被評估資產(chǎn)價值的一種評估方法。市場法是一種最簡單，有效的方法，是因為評估過程中的資料直接來源于市場，同時又為即將發(fā)生的資產(chǎn)行為估價。
成本法是指在評估資產(chǎn)時按評估資產(chǎn)的現(xiàn)時重置成本扣減其各項損耗價值來確定被評估資產(chǎn)價值的方法。
收益法是指通過估算被評估資產(chǎn)未來預期收益并折算成現(xiàn)值，借以確定并評估資產(chǎn)價值的因素一種資產(chǎn)評估方法。
選擇評估方法應當?shù)目紤]：
1.資產(chǎn)評估方法的選擇必須與資產(chǎn)評估價值類型相適應。
2.資產(chǎn)評估方法必須與評估對象相適應。
3.資產(chǎn)評估方法的選擇不要受可搜集數(shù)據(jù)和信息資料的制約。
4.選擇評估方法還要考慮不同的評估途徑。
4．簡述無形資產(chǎn)的功能特性（KP173－174）
答案：
1.附著性
2.公益性
3.積累性
4.替代性
5. 成本加和法及其應用的現(xiàn)實性和局限性（KP292－294）
答案：
現(xiàn)實性：
1.企業(yè)資產(chǎn)盤子大，非經(jīng)營性資產(chǎn)占有相大比重。
2.企業(yè)效益低下，采用收益法缺乏市場基礎
3.采用成本加和法評估企業(yè)價值，便于企業(yè)評估后的賬務處理
局限性：
成本加和法是從投資角度，即從購建資產(chǎn)的角度，而沒有考慮資產(chǎn)的實際效能和企業(yè)運行效率，這種情況下，無論企業(yè)效益好壞，同類型企業(yè)中，只要原始投資相同，則企業(yè)評估值趨向一致。而且效益差的企業(yè)的評估值還會高于效益高的企業(yè)的評估值，因為效益差的企業(yè)的資產(chǎn)可能是不滿負荷運轉甚至是不使用，其損耗低，成新率高。此外采用成本加和法確定的企業(yè)評估值，只包含了有形資產(chǎn)可可確指的無形資產(chǎn)價值，作為不可確指的無形資產(chǎn)－商譽，卻無法體現(xiàn)和反映出來。
四、計算題（本大題共4小題，第44、45小題各12分，第46、47小題各8分，共40分。）
1、某房地產(chǎn)為一塊已經(jīng)完成“七通一平”的待建筑空地，土地總面積為2000平方米，且土地形狀規(guī)則，允許用途為商業(yè)居住混合，允許容積率為10%，允許覆蓋率《=50%，土地使用權年限50年，出售時間為1996年10月。
根據(jù)市政規(guī)劃和市場分析預測，認為該地塊的開發(fā)方式是商業(yè)居住混合，建筑面積為20000平方米，建筑層數(shù)為20層，各層建筑面積均為1000平方米，地上一至二層為商業(yè)用房，總面積為2000平方米，3-20層為住宅，總面積為18000平方米，預計共需3年才能完成。建造完成后，其中的商業(yè)用房預計即可全部售出，住宅部分的30%在建造完成后預計可售出，50%半年后才能售出，余下的一年后才能售出，預計商業(yè)用房出售的平均價格為5000元/平方米，住宅樓售價為3500元/平方米，預計總建筑費用2000萬元，專業(yè)費用為建筑費用的6%，年利息率為10%，利潤率為20%，租售費用及稅金綜合為售樓價的4%。
在未來3年的建設周期中，開發(fā)費用的投入情況如下：第一年需投入50%的建筑費以及相關的專業(yè)費用，第二年需投入30%的建筑費以及相應的專業(yè)費用，余下的20%在第3年完成。
試評估該地塊1996年10月出售時候的市場價格
解：(1) 樓價=5000*×2000/(1+10%)3+3500*×18000/(1+10%)3×
[30%/(1+10%)0+50%/(1+10%)0.5 +20%/(1+10%)1]=52855288.7940萬元
(2) 建筑費=2000*×50%/(1+10%)0.5+2000*×30%/(1+10%)1.5
+2000*×20%/(1+10%)2.5=17831788.9973萬元
(3) 稅費=5285.798.40*×4%=211.4354萬元
(4) 地價=5285.78.409-{1783.998.73+1783.998.73*×6%+(%+〔地價+1783.998.73×(1+6%)〕)
×(10%+20%)+5285.7988.40*×4%}
計算得地價為:20122009.23.32萬元
(5)單位地價=20122009.3223/2000=1.006005萬元
2、某地塊是通過城鎮(zhèn)土地出讓取得的，出讓金為10萬元/畝，拆遷費5萬元/畝，其他費用（含稅費）3萬元/畝，開發(fā)費3億元/平方公里。當?shù)劂y行一年期貸款利率為9%，兩年期為10%，開發(fā)周期為兩年，第一年投資占總投資的75%，利潤為10%，試計算熟地的價格
解： (1)土地出讓金=100000/667=149..933元/平方米
(2)拆遷費用=50000/667=74.96元/平方米
(3)其他費用=30000/667=44.98元/平方米
(4)土地開發(fā)費用=3億元/1000000平方米=300元/平方米
每平方米土地取得費的開發(fā)費合計569.87元
(5)第一期利息=569.87*×75%*×10%*×2=85.48元/平方米
(6)第二期利息=569.87*×25%*×9%*×1=12.82元/平方米
(7)利潤=569.87*×75%*×10%+569.87*×10%=99.73元/平方米
(8)熟地價格 地塊重置成本=569.87+85.48+12.82+99.73=767.9元/平方米
注明：一畝＝667平方
3.甲企業(yè)擁有一項專利技術，重置成本為100萬元，經(jīng)測算專利技術的成本利潤率為500%，現(xiàn)擬向乙企業(yè)投資入股，乙企業(yè)原資產(chǎn)經(jīng)評估確定的重置成本為3000萬元，成本利潤率為10%.評估人員通過分析認為，該專利技術的經(jīng)濟壽命為5年，法律保護期還有10年，預計未來5年該專利產(chǎn)品的凈收益分別為400萬元、420萬元、430萬元、450萬元和440萬元，風險報酬率估測為6%，國庫券利率為4%.要求：
（1）分別計算專利技術和乙企業(yè)資產(chǎn)的約當投資量。
（2）計算專利技術的利潤分成率。
（3）計算折現(xiàn)率。
（4）計算被估專利技術的評估值。
解：（1）分別計算專利技術和乙企業(yè)資產(chǎn)的約當投資量。
專利技術的約當投資量=100（1+500%）=600萬元
乙企業(yè)資產(chǎn)的約當投資量=3000（1+10%）=3300萬元
（2）計算專利技術的利潤分成率。
600/（600+3300）×100%=15.39%
（3）計算折現(xiàn)率。
=無風險利率+風險報酬率=6%+4%=10%
（4）計算被估專利技術的評估值。
有效的收益期限為5年，所以有評估值為：
400×15.39%×（1+10%）-1+420×15.39%×（1+10%）-2+430×15.39%×（1+10%）-3
+450×15.39%×（1+10%）-4+440×15.39%×（1+10%）-5
=[ 400×0.9091+420×0.8264+430×0.7513+450×0.6830+440×0.6209]×15.39%
=248.45萬元
1、某宗土地的土地取得成本為500萬元，土地開發(fā)費為1000萬元，土地開發(fā)期為1年，銀行一年期貸款利率為8％。該土地投資利息為（ ?。?BR> A.120萬元 B.80萬元 C.60萬元 D.100萬元
答案：B
解析 提示：500×1×8％+1000×1×8％×0.5=80萬元
2、被評估設備購建于1993年，賬面原值50萬元，1998年對該設備進行技術改造，投資12萬元，2000年對該設備進行評估，經(jīng)調查，該類設備1993年、1998年及2000年的定基物價指數(shù)分別為100%、125%和130%，則該設備的加權投資年限為（ A ）
A.6.19年 B.6.03年
C.6.06年 D.6.23年
答案：A
解析提示： 7×｛[50×（130%/100%）] /[ [50×（130%/100%）＋12×（130%/125%）]｝＋2×｛[12×（130%/125%）]×/[50×（130%/100%）＋12×（130%/125%）]｝
＝7×｛65 / [65＋12.48]｝＋2×｛12.48/[[65＋12.48]｝
＝6.19年
3、某機器設備的市場價格為10萬元，運雜費為3000元，直接安裝成本為1000元，間接成本為直接成本的7％，該機器設備的重置成本為（A）
A.111280元 B.104070元 C.104210元 D.111000元
答案：A
解析提示：(10+0.3+0.1)(1+7%)＝11.128萬元
4、一臺數(shù)控機床，重置成本為200萬元，已使用2年，其經(jīng)濟壽命為20年，現(xiàn)在該機床的數(shù)控系統(tǒng)損壞，估計修復費用為20萬元，其他部分工作正常。該機床的實體性貶值額為（ A）。
A.38萬元 B.18萬元
C.20萬元 D.30萬元
答案：A
提示解析：20+(200-20) (2/20)＝38萬元
5. 被估企業(yè)擁有某鋼鐵廠發(fā)行的3年期的一次性還本付息債券1 000張，每張面值100元，年利率12％，按復利計算利息。評估時債券的購人時間已滿2年，當時的國庫券利率為10％。評估人員通過對該鋼鐵廠的了解，認為該債券風險不大，并已接近到期日，故按1％作為風險報酬率，并以國債利率為無風險報酬率，折現(xiàn)率定為ll％。該鋼鐵廠債券評估價值為：（ ）
A. 126 450元 B. 140 500元 C.114032元 D.102732元
答案：A
提示解析：到期價值=l 000×100× (1+12％)3=100 000×1.405 =140 500(元)
債券評估價值=140 500×(1+11％)-1 =140 500×0.9 =126 450(元)
6.甲廠以機器設備向乙廠投資，協(xié)議雙方聯(lián)營10年，雙方按各自投資比重分配乙廠的利潤，甲廠投資100萬元占乙廠資本總額的10％。雙方協(xié)議投資期滿時，乙廠按甲廠投入機器設備的折余價值返還甲廠，設備年折舊率定為5％，評估時雙方已經(jīng)聯(lián)營5年，前5年甲廠每年從乙廠分得利潤分別為：10萬元、14萬元、15萬元、15萬元、15萬元。經(jīng)評估人員調查分析，認為乙廠今后5年的生產(chǎn)經(jīng)營情況基本穩(wěn)定，甲廠每年從乙廠處分得15萬收益問題不大。投資期滿，乙廠將返還甲廠機器折余價值50萬。根據(jù)評估時的銀行利率、通貨膨脹情況，以及乙廠的經(jīng)營情況，將折現(xiàn)率定為12％。該項長期投資評估價值為（ ）
A. 82.442萬元 B. 824.42萬元
C. 54.072萬元 D. 28.37萬元
答案：A
解析提示：P=15×3.604+50×0.5674=54.072+28.37=82.442(萬元)
7.甲、乙企業(yè)擬各投一部分資產(chǎn)組成一個新的公司，甲企業(yè)以某項技術投資，該技術的重置成本為200萬元，企業(yè)無形資產(chǎn)成本利潤率為500％，乙企業(yè)以部分有形資產(chǎn)投資，有形資產(chǎn)的重置成本為5000萬元，成本利潤率為15％。甲企業(yè) 投資的無形資產(chǎn)的利潤分成率為（ B?。?BR> A.3.85% B.18.46% C.17.27% D.28.57%
答案：B
提示解析：[200 (1+500％)]/{ [5000 (1+15％)]+ [200 (1+500％)]}= 17.27%
8、預計待評估土地的年總收入為18萬元，年總費用為10萬元，剩余使用年限為10年，折現(xiàn)率為10%，則其評估價值最接近于（ ）萬元。
A.110 B.61
C.49 D.80
答案：C
解析提示：（18-10）×｛〔1-(1+10%)-10〕/10%｝=8×6.1446=49.1568萬元
9、某設備的年收益額為10萬元，適用本金化率為10%，則該設備的評估價值為（C）
A、110萬元
B、150萬元
C、100萬元
D、50萬元
答案：C
解析 提示： 10/10%＝100萬元
10、預計某資產(chǎn)的年收益額為23萬元，剩余可使用年限為7年，折現(xiàn)率為10％，該資產(chǎn)的評估價值
接近（ A）
A.112萬元 B.161萬元
C.83萬元 D.121萬元
答案：A
解析提示：評估價值＝23（（1-(1+10%)-7）/10%）≈112萬元
11.某待評估住宅建筑物與參照住宅建筑物相比而言，室內格局更加合理，由此引起待評估住宅的價格比參照交易住宅的價格高15％，室內格局因素修正系數(shù)為（D ）
A.100／115 B.85／100 C.115／100 D.100／85
答案：D
解析提示：教材對建筑物評估使用市場法時，都是一以被估價對象該因素的值為100,相應調整參照物該因素的值。
12、某評估機構用市場法對一棟大樓進行評估，選擇了三個參照物，其交易價格分別為110萬元、125萬元和132萬元，經(jīng)綜合考慮交易情況、交易日期、區(qū)域因素及個別因素后計算的三個參照物的修正系數(shù)分別為1.08、1.03和0.98，則該大樓的評估值最接近于（D ）
A.132.12萬元 B.126.00萬元 C.119.89萬元 D.125.64萬元
答案：D
解析提示：（110×1.08＋125×1.03＋132×0.98）÷3＝125.64萬元
13.交易實例土地每平方米價格為2000元，待估土地的環(huán)境條件達到交易實例土地的環(huán)境條件預計需要5年，折現(xiàn)率為10％，則該待估土地價格為：（A ）
A. 1241.8萬元 B.758.2萬元 C.1379.1萬元 D.2000萬元
答案：A
提示解析：2000×（1+10%）-5＝2000×0.6209=1241.8(元)
（1+10%）-5＝0.6209是區(qū)域因素調整系數(shù)
14.以待估宗地為100，比較實例及待估宗地容積率與其相比，每上升或下降0.1，地價往上或往下修正1.5％。
案例與待估宗地項目 A B C 待估宗地
容積率 0.4 0.7 0.46 0.3
則參照物B的容積率修正系數(shù)是：（B ）
A. 100/106 B. 100/101.5 C. 0.7／0.3 D.94／100
答案：A
解析提示：參照物A修正系數(shù)=100/100{1+[（0.4-0.3）/0.1]*×1.5%}=100/101.5
參照物B修正系數(shù)=100/100{1+[（0.7-0.3）/0.1]*×1.5%}=100/106
參照物C修正系數(shù)=100/100{1+[（0.46-0.3）/0.1]*×1.5%}=100/102.4
1415、貨幣資產(chǎn)的評估價值實際上是貨幣資產(chǎn)的（D ）
A、市場價格
B、重置價格
C、清算價格
D、核實對帳后的賬面價值
答案：D
15.某企業(yè)2000年10月發(fā)生大修理費用2萬元，計入待攤費用帳戶，2000年10月在對該企業(yè)流動資產(chǎn)進行評估時，該項待攤費用的評估值應（D ）
A.大于2萬元 B.小于2萬元
C.等于2萬元 D.為零
答案：D
解析提示:其價值已經(jīng)在固定資產(chǎn)中得到體現(xiàn)
16.下列說法不正確的是：（D ?。?BR> Ａ. 地段是決定商業(yè)房地產(chǎn)價格的更根本原因
Ｂ．建筑物評估的殘余估價法實質上屬于收益法
Ｃ．使用殘余價值法要求建筑物不得與土地的使用嚴重違背
Ｄ．建筑我物評估時，新舊程度是房屋建筑物價格的決定因素
答案：D
17.在資產(chǎn)評估報告中，應說明一切取價標準均為（A ）
A.評估基準日價格標準 B.評估工作期內價格標準
C.評估基準日后一年內的價格標準D.評估工作期后一年內的價格標準
答案：A
解析提示：寫明的評估基準日期，說明一切取價標準均為評估基準日有效的價格標準。
18.與企業(yè)的超額獲利能力密切相關的無形資產(chǎn)是（D ）
A.商標B.專利權C.專有技術D.商譽
答案：D
19.假定某無形資產(chǎn)轉讓的機會成本為零，則該無形資產(chǎn)轉讓的最低收費額為（D ）
A.重置成本×轉讓成本分攤率
B.重置成本×轉讓成本分攤率×（1—所得稅稅率）
C.重置成本凈值×轉讓成本分攤率
D.重置成本凈值×轉讓成本分攤率×（1—所得稅稅率）
答案：D
解析提示：特別注意這個題目，不要錯選了答案B或者C，而且這個公式考計算題目的可能性也很大
20、不屬于企業(yè)收益預測的方法是（D ）
A.綜合調整法,當前企業(yè)收益預測中最常用的方法
B.產(chǎn)品周期法
C.現(xiàn)代統(tǒng)計法
D.趨勢預測法
答案：D
21．不屬于資產(chǎn)評估報告書的主要內容是（A）
A.評估立項申請
B. 評估結果成立的前提條件
C. 取得評估結果的主要過程
D. 取得評估結果的方法和依據(jù)
E. 評估委托合同或者協(xié)議及其主要內容
答案：A
22.不屬于普通股評估類型的是：（A?。?BR> A.年金化模型 B. 紅利增長模型
C.分段式模型 D. 固定紅利模型
答案：A
23、通過無形資產(chǎn)的鑒定，不能夠解決以下哪個問題：（D ）
A.證明無形資產(chǎn)存在。 B.確定無形資產(chǎn)種類。
C.確定無形資產(chǎn)有效期限。 D.確定評估方法
答案：D
24. 關于房屋建筑物的說法不正確的是：（D ）
A．房屋建筑物的基本組成有：基礎、主體承重結構和屋頂及圍護結構
B．建筑物作為商品有以下特性：不可位移性、產(chǎn)權邊界復雜性、和功能變異性
C．對建筑物分類，能是使評估人員更好的了解房屋建筑物的特點，是使評估更科學
D．土地使用權劃撥具有無償性、無期限性、可轉讓性
答案：D
解析提示：土地使用權劃撥是不可轉讓的，如果要轉讓先要繳納土地出讓金
25．下列哪種屬于離岸價：（A?。?BR> A．FOB B．CFR
C．EXW D．DDP
答案：A
26．公開市場假設常用于（ B ）的評估
A．固定資產(chǎn) B．房產(chǎn)和土地使用權
C．機器設備 D．無形資產(chǎn)
答案：B
題是解析：公開市場假設包含了“效用”，而在房產(chǎn)和土地使用權的評估中都有“效用原則”。
27．下列哪項不屬于資產(chǎn)評估的要素（C?。?BR> A．價值類型 B．評估方法
C．評估原則 D．特定目的
答案：C
28．計算機器設備的重置成本，不應該記入的費用是（B ?。?BR> A．構建購建費用 B．維修費用
C．安裝費用 D．調試費用
答案：B
29．計算建筑物利息的工期應該按照（B ）計算
A．工期合同 B．額定合同工期
C．協(xié)商工期 D．實際工期
答案：B
30.對商業(yè)用低價格房價格影響的因素是（B）
A．環(huán)境質量度 B．繁華程度
C．交通條件 D．規(guī)劃限制
答案：B
二、多項選擇題（本大題共10個小題，每小題1分，共１0分）在每小題列出的選項中只有二個或者二個以上的選項是符合題目要求的，請將正確選項前面的字母填在題后的括號內。多選、少選、錯選均無分。
1.復原重置成本與更新重置成本的差異在于（BD ）
A.功能不同 B.成本構成不同
C.價格標準不同 D.材料、標準、技術等不同
答案：BD
2．我國現(xiàn)行制度規(guī)定，對占有國有資產(chǎn)的行為發(fā)生資產(chǎn)轉讓時，需要進行資產(chǎn)評估資產(chǎn)轉讓指得是：（AC ）
Ａ．國有資產(chǎn)占有單位有償轉讓超過百萬元資產(chǎn)的經(jīng)濟行為
Ｂ．以收取租金的方式，將企業(yè)全部或者部分資產(chǎn)的經(jīng)營權轉讓給其他經(jīng)營使用者的行為?！ ?BR> Ｃ．國有資產(chǎn)占有單位有償轉讓占全部固定資產(chǎn)原值20%以上的非整體性資產(chǎn)的經(jīng)濟行為。
Ｄ．獨立核算的企業(yè)或企業(yè)內部的分廠、車間及其他整體資產(chǎn)產(chǎn)權出售行為
答案：AC
3．關于資產(chǎn)評估的價值類型說法正確的有：（BCDE）
Ａ．資產(chǎn)評估的價值與資產(chǎn)評估的價值類型是同一含義。
Ｂ．資產(chǎn)評估有四種價值類型：公開市場價值、投資價值、重置價值、清算價格。
Ｃ．價值類型指資產(chǎn)評估價值的質的規(guī)定性，表明價值的內涵和外延。而資產(chǎn)評估價
值是資產(chǎn)評估的結果，是價值類型、市場環(huán)境和技術參數(shù)共同影響的，而且后兩者對評估價值的影響是由于方法運用形成的
Ｄ．清算價格一般低于市場價格，取決于資產(chǎn)的通用性和清算時間的限制
E． 投資價值以資產(chǎn)的收益能力為依據(jù)評估資產(chǎn)價值，而重置成本是從投入角度評估的產(chǎn)的價值
F．企業(yè)的收益率超過行業(yè)平均收益率，其投資價值就會低于重置價值
答案：BCDE
4．下列說法正確的有：（ ABCD）
Ａ．功能價值法是假設資產(chǎn)的成本與其生產(chǎn)能力呈線性關系，生產(chǎn)能力越大、成本越高，而不是成等比例變化
Ｂ．規(guī)模價值法假設資產(chǎn)的成本與其生產(chǎn)能力不呈線性關系，但是生產(chǎn)能力越大、成本越高，而且不是成等正比例變化
Ｃ．計算功能性貶值時，如果重置成本是復原重置成本，則功能性貶值包括超額投資成本和運營性貶值。
Ｄ．運用使用年限法計算成新率時，不能使用會計年限
答案：ABCD
5.流動資產(chǎn)評估的特點有（ ABCD）
A.流動資產(chǎn)評估是單項評估
B.必須選準流動資產(chǎn)評估的基準時間
C.既要認真進行資產(chǎn)清查，同時又要分清主次，掌握重點
D.流動資產(chǎn)周轉速度快，變現(xiàn)能力強，在價格變化不大的情況下，資產(chǎn)的賬面價值基本上可以反映出流動資產(chǎn)的現(xiàn)值
答案：ABCD
6.關于低值易耗品的評估說法正確的有（ ABCD）
A.在庫低值易耗品的評估,可以采用與庫存材料評估相同的方法。
B.在用低值易耗品的評估，采用成本法進行評估
C.在用低值易耗品采用成本法時，一般不考慮其功能性損耗和經(jīng)濟性損耗
D.低值易耗品評估時候，要注意區(qū)分出低值易耗品和固定資產(chǎn)的界限
答案：ABCD
7. 下列說法正確的有：（ABCD ）
A．進口設備采用物價指數(shù)法計算重置成本時，應該使用進口國的分類物價指數(shù)（教材原話，但注意理解）
B．機器設備的經(jīng)濟性貶值計算有兩種方法，對損失額折現(xiàn)和規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法
C．使用重置核算法計算重置成本，要扣除歷史成本支出中的無效支出
D．對機器設備使用重置核算法計算重置成本的方法又叫綜合估算法，適用于非標、自治的市場價格資料難以獲得的設備
答案：ABCD
8. 建筑物評估中關于市場法說法正確的有：（ABCDEF ）
A. 建筑物評估中市場法主要有兩種方法：交易實力比較法和基準價格對照法
B. 建筑物評估中市場法主要有兩種方法：直接法和間接法
C. 區(qū)域因素修正有三種方法：雙百分制比較法，十等份因素比較法和環(huán)境成熟度修正法
D. 建筑物評估中市場法對個別因素修正時，主要采用售價調整法，一般由簡單平均法和加權平均法
E. 個別因素是決定相同區(qū)域房地產(chǎn)出現(xiàn)差異的依據(jù)
F. 區(qū)域因素的修正是市場法的關鍵和難點之一
答案：ABCDEF
9. 關于土地使用權的說法不正確的有：（ BD）
Ａ．土地使用權屬于無形資產(chǎn)
Ｂ．土地的特性指得是土地的自然特性
C．土地使用權價值主要取決于它的載體，即土地的特性和條件
Ｄ．我國土地的所有權屬于國家
答案：BD
10. 下列說法中正確的有：（ BC）
Ａ．劃撥的土地使用權不得轉讓，不得單獨設定抵押，不得租賃
Ｂ．只有國有土地才能出讓土地使用權，集體所有土地不可以
Ｃ．一般來說，同一級別的土地，商業(yè)用地的價格高于住宅和工業(yè)用地，而工業(yè)用地
又高于農(nóng)業(yè)用地的地價
Ｄ．用作房屋建筑物的土地，只要取得土地使用權后，就可以轉讓
E. 集體所有的土地都不得設定抵押權
答案：BC
三、簡答題（每小題4分，共20分）
1．土地資產(chǎn)有什么特性？土地資產(chǎn)價格有什么特點？（KP126-126，KP130-131）
答案：土地的特性包括經(jīng)濟特性和自然特性；
自然特性包括：
1.土地面積的有限性。
2.土地空間位置的固定性、
3.土地使用價值的永續(xù)性和增值性。
4.土地的不可替代性。
經(jīng)濟主要包括：
1.用途的多樣性。
2.經(jīng)濟地理位置的可變性。
3.可壟斷性。土地資產(chǎn)價格的特點：
1.土地價格不是土地價值的貨幣表現(xiàn)，其價格不由生產(chǎn)成本決定。
2.土地價格主要由土地的需求決定。
3.土地價格具有明顯的區(qū)域性。
4.土地價格的上漲性。
具體的內容請您結合教材再看一下。
2．簡述資產(chǎn)評估價值類型的分類、價值和價值類型的關系。（KP12－13）
答案：
資產(chǎn)評估的價值類型包括：
1.公開市場價值
2.投資價值
3.重置價值
4.清算價格
價值類型指的是資產(chǎn)評估價值質的規(guī)定性，表明價值的內涵和外延。價值類型與資產(chǎn)評估價值不是兩個相同的概念。任何一個結果都是質和量的統(tǒng)一。資產(chǎn)評估價值做為資產(chǎn)評估結果，是價值類型，市場環(huán)境和技術參數(shù)共同影響的。
3．資產(chǎn)評估三種基本方法主要特點的定義是什么？選擇評估方法主要應考慮哪些因素？（KP19、22、35、43-44）
答案：
各種方法的定義：
市場法也稱市場比較法，是指通過比較被評估資產(chǎn)與最近售出類似資產(chǎn)的異同，并將類似資產(chǎn)的市場價格進行調整，從二確定被評估資產(chǎn)價值的一種評估方法。市場法是一種最簡單，有效的方法，是因為評估過程中的資料直接來源于市場，同時又為即將發(fā)生的資產(chǎn)行為估價。
成本法是指在評估資產(chǎn)時按評估資產(chǎn)的現(xiàn)時重置成本扣減其各項損耗價值來確定被評估資產(chǎn)價值的方法。
收益法是指通過估算被評估資產(chǎn)未來預期收益并折算成現(xiàn)值，借以確定并評估資產(chǎn)價值的因素一種資產(chǎn)評估方法。
選擇評估方法應當?shù)目紤]：
1.資產(chǎn)評估方法的選擇必須與資產(chǎn)評估價值類型相適應。
2.資產(chǎn)評估方法必須與評估對象相適應。
3.資產(chǎn)評估方法的選擇不要受可搜集數(shù)據(jù)和信息資料的制約。
4.選擇評估方法還要考慮不同的評估途徑。
4．簡述無形資產(chǎn)的功能特性（KP173－174）
答案：
1.附著性
2.公益性
3.積累性
4.替代性
5. 成本加和法及其應用的現(xiàn)實性和局限性（KP292－294）
答案：
現(xiàn)實性：
1.企業(yè)資產(chǎn)盤子大，非經(jīng)營性資產(chǎn)占有相大比重。
2.企業(yè)效益低下，采用收益法缺乏市場基礎
3.采用成本加和法評估企業(yè)價值，便于企業(yè)評估后的賬務處理
局限性：
成本加和法是從投資角度，即從購建資產(chǎn)的角度，而沒有考慮資產(chǎn)的實際效能和企業(yè)運行效率，這種情況下，無論企業(yè)效益好壞，同類型企業(yè)中，只要原始投資相同，則企業(yè)評估值趨向一致。而且效益差的企業(yè)的評估值還會高于效益高的企業(yè)的評估值，因為效益差的企業(yè)的資產(chǎn)可能是不滿負荷運轉甚至是不使用，其損耗低，成新率高。此外采用成本加和法確定的企業(yè)評估值，只包含了有形資產(chǎn)可可確指的無形資產(chǎn)價值，作為不可確指的無形資產(chǎn)－商譽，卻無法體現(xiàn)和反映出來。
四、計算題（本大題共4小題，第44、45小題各12分，第46、47小題各8分，共40分。）
1、某房地產(chǎn)為一塊已經(jīng)完成“七通一平”的待建筑空地，土地總面積為2000平方米，且土地形狀規(guī)則，允許用途為商業(yè)居住混合，允許容積率為10%，允許覆蓋率《=50%，土地使用權年限50年，出售時間為1996年10月。
根據(jù)市政規(guī)劃和市場分析預測，認為該地塊的開發(fā)方式是商業(yè)居住混合，建筑面積為20000平方米，建筑層數(shù)為20層，各層建筑面積均為1000平方米，地上一至二層為商業(yè)用房，總面積為2000平方米，3-20層為住宅，總面積為18000平方米，預計共需3年才能完成。建造完成后，其中的商業(yè)用房預計即可全部售出，住宅部分的30%在建造完成后預計可售出，50%半年后才能售出，余下的一年后才能售出，預計商業(yè)用房出售的平均價格為5000元/平方米，住宅樓售價為3500元/平方米，預計總建筑費用2000萬元，專業(yè)費用為建筑費用的6%，年利息率為10%，利潤率為20%，租售費用及稅金綜合為售樓價的4%。
在未來3年的建設周期中，開發(fā)費用的投入情況如下：第一年需投入50%的建筑費以及相關的專業(yè)費用，第二年需投入30%的建筑費以及相應的專業(yè)費用，余下的20%在第3年完成。
試評估該地塊1996年10月出售時候的市場價格
解：(1) 樓價=5000*×2000/(1+10%)3+3500*×18000/(1+10%)3×
[30%/(1+10%)0+50%/(1+10%)0.5 +20%/(1+10%)1]=52855288.7940萬元
(2) 建筑費=2000*×50%/(1+10%)0.5+2000*×30%/(1+10%)1.5
+2000*×20%/(1+10%)2.5=17831788.9973萬元
(3) 稅費=5285.798.40*×4%=211.4354萬元
(4) 地價=5285.78.409-{1783.998.73+1783.998.73*×6%+(%+〔地價+1783.998.73×(1+6%)〕)
×(10%+20%)+5285.7988.40*×4%}
計算得地價為:20122009.23.32萬元
(5)單位地價=20122009.3223/2000=1.006005萬元
2、某地塊是通過城鎮(zhèn)土地出讓取得的，出讓金為10萬元/畝，拆遷費5萬元/畝，其他費用（含稅費）3萬元/畝，開發(fā)費3億元/平方公里。當?shù)劂y行一年期貸款利率為9%，兩年期為10%，開發(fā)周期為兩年，第一年投資占總投資的75%，利潤為10%，試計算熟地的價格
解： (1)土地出讓金=100000/667=149..933元/平方米
(2)拆遷費用=50000/667=74.96元/平方米
(3)其他費用=30000/667=44.98元/平方米
(4)土地開發(fā)費用=3億元/1000000平方米=300元/平方米
每平方米土地取得費的開發(fā)費合計569.87元
(5)第一期利息=569.87*×75%*×10%*×2=85.48元/平方米
(6)第二期利息=569.87*×25%*×9%*×1=12.82元/平方米
(7)利潤=569.87*×75%*×10%+569.87*×10%=99.73元/平方米
(8)熟地價格 地塊重置成本=569.87+85.48+12.82+99.73=767.9元/平方米
注明：一畝＝667平方
3.甲企業(yè)擁有一項專利技術，重置成本為100萬元，經(jīng)測算專利技術的成本利潤率為500%，現(xiàn)擬向乙企業(yè)投資入股，乙企業(yè)原資產(chǎn)經(jīng)評估確定的重置成本為3000萬元，成本利潤率為10%.評估人員通過分析認為，該專利技術的經(jīng)濟壽命為5年，法律保護期還有10年，預計未來5年該專利產(chǎn)品的凈收益分別為400萬元、420萬元、430萬元、450萬元和440萬元，風險報酬率估測為6%，國庫券利率為4%.要求：
（1）分別計算專利技術和乙企業(yè)資產(chǎn)的約當投資量。
（2）計算專利技術的利潤分成率。
（3）計算折現(xiàn)率。
（4）計算被估專利技術的評估值。
解：（1）分別計算專利技術和乙企業(yè)資產(chǎn)的約當投資量。
專利技術的約當投資量=100（1+500%）=600萬元
乙企業(yè)資產(chǎn)的約當投資量=3000（1+10%）=3300萬元
（2）計算專利技術的利潤分成率。
600/（600+3300）×100%=15.39%
（3）計算折現(xiàn)率。
=無風險利率+風險報酬率=6%+4%=10%
（4）計算被估專利技術的評估值。
有效的收益期限為5年，所以有評估值為：
400×15.39%×（1+10%）-1+420×15.39%×（1+10%）-2+430×15.39%×（1+10%）-3
+450×15.39%×（1+10%）-4+440×15.39%×（1+10%）-5
=[ 400×0.9091+420×0.8264+430×0.7513+450×0.6830+440×0.6209]×15.39%
=248.45萬元