第一節(jié)：概述
一、概念
契稅是以所有權發(fā)生轉(zhuǎn)移的不動產(chǎn)為征稅對象，向產(chǎn)權承受人征收的一種財產(chǎn)稅。
二、特點
1.契稅屬于財產(chǎn)轉(zhuǎn)移稅
2.契稅由財產(chǎn)承受人繳納。
第二節(jié)：征稅范圍、納稅人和稅率
一、征稅范圍
契稅的征稅范圍為發(fā)生土地使用權和房屋所有權權屬轉(zhuǎn)移的土地和房屋。其具體征稅范圍包括：
（一）國有土地使用權出讓（不交土地增值稅）
（二）土地使用權轉(zhuǎn)讓，包括出售、贈與和交換
（三）房屋買賣（出售方交土地增值稅）
1.以房產(chǎn)抵債或?qū)嵨锝粨Q房屋。
2.以房產(chǎn)作投資或作股權轉(zhuǎn)讓。
以自有房產(chǎn)作股投入本人經(jīng)營企業(yè)，免納契稅。
3.買房拆料或翻建新房，應照章征收契稅。
（四）房屋贈與
以獲獎方式取得房屋產(chǎn)權的，其實質(zhì)是接受贈與房產(chǎn)，應照章繳納契稅。
（五）房屋交換
房屋產(chǎn)權相互交換，雙方交換價值相等，免納契稅，辦理免征契稅手續(xù)。其價值不相等的，按超出部分由支付差價方繳納契稅。
（六）企業(yè)改革中有關契稅政策
1.公司制改革
①對不改變投資主體和出資比例改建成的公司制企業(yè)承受原企業(yè)土地、房屋權屬的，不征契稅；
②對發(fā)起、募集設立的股份有限公司承受發(fā)起人土地、房屋權屬的，免征契稅；
③對國有、集體企業(yè)經(jīng)批準改建成全體職工持股的有限責任公司或股份有限公司承受原企業(yè)土地、房屋權屬的，免征契稅；對其余涉及土地、房屋權屬轉(zhuǎn)移的，征收契稅。
2.企業(yè)合并
企業(yè)合并中，新設方或者存續(xù)方承受被解散方土地、房屋權屬，如合并前各方為相同投資主體的，則不征契稅，其余征收契稅。
3.企業(yè)分立
企業(yè)分立中，對派生方、新設方承受原企業(yè)土地、房屋權屬的，不征契稅。
4.股權重組
在股權轉(zhuǎn)讓中，單位、個人承受企業(yè)股權，企業(yè)的土地、房屋權屬不屬于轉(zhuǎn)移，不征契稅；在增資擴股中，對以土地、房屋權屬作價入股或作為出資投入企業(yè)的，征收契稅。
5.企業(yè)破產(chǎn)
企業(yè)破產(chǎn)清算期間，對債權人（包括破產(chǎn)企業(yè)職工）承受破產(chǎn)企業(yè)土地、房屋權屬以抵償債務的，免征契稅；對非債權人承受破產(chǎn)企業(yè)土地、房屋歸屬的，征收契稅。
（七）房屋附屬設施有關契稅政策--新增
1.對于承受與房屋相關的附屬設施（包括停車位、汽車庫、自行車庫、頂層閣樓以及儲藏室，下同）所有權或土地使用權的行為，征收契稅；對于不涉及土地使用權和房屋所有權轉(zhuǎn)移變動的，不征收契稅。
2.采取分期付款方式購買房屋附屬設施土地使用權、房屋所有權的，應按合同規(guī)定的總價款計征契稅。
3.承受的房屋附屬設施權屬單獨計價的，按照當?shù)卮_定的適用稅率征收契稅；如與房屋統(tǒng)一計價的，適用與房屋相同的契稅稅率。
二、納稅人
在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人。
三、稅率
契稅實行幅度比例稅率，稅率幅度為3%～5%
第三節(jié)：計稅依據(jù)及應納稅額的計算
一、計稅依據(jù)
1.國有土地使用權出售、房屋買賣，其計稅依據(jù)為成交價格。
2.土地使用權贈與、房屋贈與，其計稅依據(jù)由征收機關參照土地使用權出售、房屋買賣的市場價格核定。
3.土地使用權交換、房屋交換，其計稅依據(jù)是所交換的土地使用權、房屋的價格差額。
4.國有土地使用權出讓，其計稅依據(jù)為成交價格--新增
（1）以協(xié)議方式出讓的，其契稅計稅價格為成交價格。成交價格包括土地出讓金、土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費、市政建設配套費等承受者應支付的貨幣、實物、無形資產(chǎn)及其它經(jīng)濟利益。
（2）以競價方式出讓的，其契稅計稅價格，一般應確定為競價的成交價格，土地出讓金、市政建設配套費以及各種補償費用應包括在內(nèi)
（3）先以劃撥方式取得土地使用權，后經(jīng)批準改為出讓方式取得該土地使用權，應依法繳納契稅，其計稅依據(jù)為應補繳的土地出讓金和其他出讓費用
（4）已購公有住房經(jīng)補繳土地出讓金和其他出讓費用成為完全產(chǎn)權住房的，免征土地權屬轉(zhuǎn)移的契稅
二、契稅應納稅額的計算
應納稅額=計稅依據(jù)×稅率
第四節(jié)：減免稅優(yōu)惠
一、契稅減免基本規(guī)定：
（一）國家機關、事業(yè)單位、社會團體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學、醫(yī)療、科研和軍事設施的，免征契稅。
（二）城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購買公有住房的，免征契稅。
以上經(jīng)批準減稅、免稅的納稅人，改變有關土地、房屋的用途，不再屬于減免稅的范圍，應當補繳已經(jīng)減免的稅款。納稅義務發(fā)生時間為改變有關土地、房屋用途的當天。
（三）因不可抗力喪失住房而重新購買住房的，酌情準予免征契稅
（四）土地、房屋被縣級以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋權屬的，由省級人民政府確定是否減免
（五）承受荒山、荒溝、荒丘、荒灘土地使用權，并用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)生產(chǎn)的，免征契稅
（六）經(jīng)外交部確認，依照我國有關法律以及我國締結或參加的雙邊和多邊條約或協(xié)定給予的免征契稅
二、財政部規(guī)定其他減免其稅項目
關注新增內(nèi)容：
以上經(jīng)批準減稅、免稅的納稅人，改變有關土地、房屋用途的，不再屬于減免稅的范圍，應當補繳已經(jīng)減免的稅款。納稅義務發(fā)生時間為改變有關土地、房屋用途的當天。
符合減免稅規(guī)定的納稅人，應在土地、房屋權屬轉(zhuǎn)移合同生效的10日內(nèi)向土地、房屋所在地的征收機關提出減免稅申報。自2004年10月1日起，計稅金額在10000萬元（含10000萬元）以上的，由省級征收機關辦理減免手續(xù)。契稅的計稅金額在10000萬元（含10000萬元）以上的減免，征收機關應在辦理減免手續(xù)完畢之日起30日內(nèi)報國家稅務總局備案。
地方各級人民政府、各級人民政府主管部門、單位和個人違紀法律、行政法規(guī)規(guī)定，擅自作出的減稅、免稅規(guī)定無效，征收機關不得執(zhí)行，并應向上級征收機關報告
第五節(jié)：申報與繳納
一、納稅義務發(fā)生時間
契稅的納稅義務發(fā)生時間是納稅人簽訂土地、房屋權屬轉(zhuǎn)移合同的當天，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證的當天。
二、納稅期限
納稅人應當自納稅義務發(fā)生之日起10日內(nèi)，向土地、房屋所在地的契稅征收機關辦理納稅申報，并在契稅征收機關核定的期限內(nèi)繳納稅款。
三、納稅地點
契稅在土地、房屋所在地的征收機關繳納。
一、概念
契稅是以所有權發(fā)生轉(zhuǎn)移的不動產(chǎn)為征稅對象，向產(chǎn)權承受人征收的一種財產(chǎn)稅。
二、特點
1.契稅屬于財產(chǎn)轉(zhuǎn)移稅
2.契稅由財產(chǎn)承受人繳納。
第二節(jié)：征稅范圍、納稅人和稅率
一、征稅范圍
契稅的征稅范圍為發(fā)生土地使用權和房屋所有權權屬轉(zhuǎn)移的土地和房屋。其具體征稅范圍包括：
（一）國有土地使用權出讓（不交土地增值稅）
（二）土地使用權轉(zhuǎn)讓，包括出售、贈與和交換
（三）房屋買賣（出售方交土地增值稅）
1.以房產(chǎn)抵債或?qū)嵨锝粨Q房屋。
2.以房產(chǎn)作投資或作股權轉(zhuǎn)讓。
以自有房產(chǎn)作股投入本人經(jīng)營企業(yè)，免納契稅。
3.買房拆料或翻建新房，應照章征收契稅。
（四）房屋贈與
以獲獎方式取得房屋產(chǎn)權的，其實質(zhì)是接受贈與房產(chǎn)，應照章繳納契稅。
（五）房屋交換
房屋產(chǎn)權相互交換，雙方交換價值相等，免納契稅，辦理免征契稅手續(xù)。其價值不相等的，按超出部分由支付差價方繳納契稅。
（六）企業(yè)改革中有關契稅政策
1.公司制改革
①對不改變投資主體和出資比例改建成的公司制企業(yè)承受原企業(yè)土地、房屋權屬的，不征契稅；
②對發(fā)起、募集設立的股份有限公司承受發(fā)起人土地、房屋權屬的，免征契稅；
③對國有、集體企業(yè)經(jīng)批準改建成全體職工持股的有限責任公司或股份有限公司承受原企業(yè)土地、房屋權屬的，免征契稅；對其余涉及土地、房屋權屬轉(zhuǎn)移的，征收契稅。
2.企業(yè)合并
企業(yè)合并中，新設方或者存續(xù)方承受被解散方土地、房屋權屬，如合并前各方為相同投資主體的，則不征契稅，其余征收契稅。
3.企業(yè)分立
企業(yè)分立中，對派生方、新設方承受原企業(yè)土地、房屋權屬的，不征契稅。
4.股權重組
在股權轉(zhuǎn)讓中，單位、個人承受企業(yè)股權，企業(yè)的土地、房屋權屬不屬于轉(zhuǎn)移，不征契稅；在增資擴股中，對以土地、房屋權屬作價入股或作為出資投入企業(yè)的，征收契稅。
5.企業(yè)破產(chǎn)
企業(yè)破產(chǎn)清算期間，對債權人（包括破產(chǎn)企業(yè)職工）承受破產(chǎn)企業(yè)土地、房屋權屬以抵償債務的，免征契稅；對非債權人承受破產(chǎn)企業(yè)土地、房屋歸屬的，征收契稅。
（七）房屋附屬設施有關契稅政策--新增
1.對于承受與房屋相關的附屬設施（包括停車位、汽車庫、自行車庫、頂層閣樓以及儲藏室，下同）所有權或土地使用權的行為，征收契稅；對于不涉及土地使用權和房屋所有權轉(zhuǎn)移變動的，不征收契稅。
2.采取分期付款方式購買房屋附屬設施土地使用權、房屋所有權的，應按合同規(guī)定的總價款計征契稅。
3.承受的房屋附屬設施權屬單獨計價的，按照當?shù)卮_定的適用稅率征收契稅；如與房屋統(tǒng)一計價的，適用與房屋相同的契稅稅率。
二、納稅人
在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人。
三、稅率
契稅實行幅度比例稅率，稅率幅度為3%～5%
第三節(jié)：計稅依據(jù)及應納稅額的計算
一、計稅依據(jù)
1.國有土地使用權出售、房屋買賣，其計稅依據(jù)為成交價格。
2.土地使用權贈與、房屋贈與，其計稅依據(jù)由征收機關參照土地使用權出售、房屋買賣的市場價格核定。
3.土地使用權交換、房屋交換，其計稅依據(jù)是所交換的土地使用權、房屋的價格差額。
4.國有土地使用權出讓，其計稅依據(jù)為成交價格--新增
（1）以協(xié)議方式出讓的，其契稅計稅價格為成交價格。成交價格包括土地出讓金、土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費、市政建設配套費等承受者應支付的貨幣、實物、無形資產(chǎn)及其它經(jīng)濟利益。
（2）以競價方式出讓的，其契稅計稅價格，一般應確定為競價的成交價格，土地出讓金、市政建設配套費以及各種補償費用應包括在內(nèi)
（3）先以劃撥方式取得土地使用權，后經(jīng)批準改為出讓方式取得該土地使用權，應依法繳納契稅，其計稅依據(jù)為應補繳的土地出讓金和其他出讓費用
（4）已購公有住房經(jīng)補繳土地出讓金和其他出讓費用成為完全產(chǎn)權住房的，免征土地權屬轉(zhuǎn)移的契稅
二、契稅應納稅額的計算
應納稅額=計稅依據(jù)×稅率
第四節(jié)：減免稅優(yōu)惠
一、契稅減免基本規(guī)定：
（一）國家機關、事業(yè)單位、社會團體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學、醫(yī)療、科研和軍事設施的，免征契稅。
（二）城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購買公有住房的，免征契稅。
以上經(jīng)批準減稅、免稅的納稅人，改變有關土地、房屋的用途，不再屬于減免稅的范圍，應當補繳已經(jīng)減免的稅款。納稅義務發(fā)生時間為改變有關土地、房屋用途的當天。
（三）因不可抗力喪失住房而重新購買住房的，酌情準予免征契稅
（四）土地、房屋被縣級以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋權屬的，由省級人民政府確定是否減免
（五）承受荒山、荒溝、荒丘、荒灘土地使用權，并用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)生產(chǎn)的，免征契稅
（六）經(jīng)外交部確認，依照我國有關法律以及我國締結或參加的雙邊和多邊條約或協(xié)定給予的免征契稅
二、財政部規(guī)定其他減免其稅項目
關注新增內(nèi)容：
以上經(jīng)批準減稅、免稅的納稅人，改變有關土地、房屋用途的，不再屬于減免稅的范圍，應當補繳已經(jīng)減免的稅款。納稅義務發(fā)生時間為改變有關土地、房屋用途的當天。
符合減免稅規(guī)定的納稅人，應在土地、房屋權屬轉(zhuǎn)移合同生效的10日內(nèi)向土地、房屋所在地的征收機關提出減免稅申報。自2004年10月1日起，計稅金額在10000萬元（含10000萬元）以上的，由省級征收機關辦理減免手續(xù)。契稅的計稅金額在10000萬元（含10000萬元）以上的減免，征收機關應在辦理減免手續(xù)完畢之日起30日內(nèi)報國家稅務總局備案。
地方各級人民政府、各級人民政府主管部門、單位和個人違紀法律、行政法規(guī)規(guī)定，擅自作出的減稅、免稅規(guī)定無效，征收機關不得執(zhí)行，并應向上級征收機關報告
第五節(jié)：申報與繳納
一、納稅義務發(fā)生時間
契稅的納稅義務發(fā)生時間是納稅人簽訂土地、房屋權屬轉(zhuǎn)移合同的當天，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證的當天。
二、納稅期限
納稅人應當自納稅義務發(fā)生之日起10日內(nèi)，向土地、房屋所在地的契稅征收機關辦理納稅申報，并在契稅征收機關核定的期限內(nèi)繳納稅款。
三、納稅地點
契稅在土地、房屋所在地的征收機關繳納。