已提交全國(guó)人大常委會(huì)先后進(jìn)行了兩次審議的《中華人民共和國(guó)物權(quán)法(草案)》，與人民群眾生活密切相關(guān)，備受公眾的關(guān)注。 物權(quán)，即對(duì)物的權(quán)利。物權(quán)法是調(diào)整財(cái)產(chǎn)支配關(guān)系的法律，是對(duì)財(cái)產(chǎn)進(jìn)行占有、使用、收益和處分的最基本準(zhǔn)則，是我國(guó)制訂民法典的重要組成部分。
已提交全國(guó)人大常委會(huì)先后進(jìn)行了兩次審議的《中華人民共和國(guó)物權(quán)法(草案)》，與人民群眾生活密切相關(guān)，備受公眾的關(guān)注。
物權(quán)，即對(duì)物的權(quán)利。物權(quán)法是調(diào)整財(cái)產(chǎn)支配關(guān)系的法律，是對(duì)財(cái)產(chǎn)進(jìn)行占有、使用、收益和處分的最基本準(zhǔn)則，是我國(guó)制訂民法典的重要組成部分。物權(quán)法主要回答三個(gè)問(wèn)題：一、物屬于誰(shuí)，誰(shuí)是物的主人;二、權(quán)利人對(duì)物享有哪些權(quán)利，他人負(fù)有怎樣的義務(wù);三、怎樣保護(hù)物權(quán)，侵害物權(quán)要承擔(dān)哪些民事責(zé)任。物權(quán)法涉及人民群眾生活的方方面面，諸如：住宅小區(qū)車位歸誰(shuí)所有、企業(yè)改制中國(guó)有資產(chǎn)的流失、一物二賣、相鄰關(guān)系、拆遷補(bǔ)償、建筑用地使用權(quán)期限等，這些都能在物權(quán)法中找到答案。
你我財(cái)產(chǎn)的法律保護(hù)傘
日常生活中，小到一張紙、一支筆，大到車輛買賣、商品房買賣、土地承包經(jīng)營(yíng)，人們對(duì)大多數(shù)財(cái)產(chǎn)的占有和使用，實(shí)際上都是物權(quán)法的調(diào)整范圍。通俗說(shuō)，物權(quán)實(shí)際上是人們對(duì)自己擁有的各種動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)的支配權(quán)利。我們不難發(fā)現(xiàn)，時(shí)下我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活中的諸多焦點(diǎn)、熱點(diǎn)、難點(diǎn)問(wèn)題，如國(guó)企改革、土地管理、房屋拆遷、物業(yè)糾紛等等，其實(shí)質(zhì)無(wú)不涉及產(chǎn)權(quán)關(guān)系的明確、權(quán)利人財(cái)產(chǎn)權(quán)益的保護(hù)。而財(cái)產(chǎn)到底是誰(shuí)的?財(cái)產(chǎn)主人有哪些權(quán)利?財(cái)產(chǎn)受到侵犯時(shí)怎么保護(hù)?對(duì)這些問(wèn)題的回答和確認(rèn)，正是物權(quán)法的主要內(nèi)容。
長(zhǎng)久以來(lái)，由于我們對(duì)財(cái)產(chǎn)所有、財(cái)產(chǎn)私有的觀念相對(duì)淡漠，加之我國(guó)長(zhǎng)期實(shí)行公有制的經(jīng)濟(jì)制度，所以，對(duì)于什么是物權(quán)、什么是物權(quán)法等等一系列問(wèn)題，不僅人們普遍認(rèn)識(shí)較為模糊，而且相應(yīng)的法律體系也不健全。這就使得現(xiàn)實(shí)生活中容易出現(xiàn)各種企業(yè)短期行為及轉(zhuǎn)移資本的現(xiàn)象，容易出現(xiàn)一些以“社會(huì)公共利益需要”為理由，借政府公權(quán)力之手為商業(yè)利益群體違法征用農(nóng)民土地、濫拆居民住房的各種惡性事件。
盡管“公民的合法的私有財(cái)產(chǎn)不受侵犯”這一突破性條款已于2004年被寫入了憲法，但這種原則性的規(guī)定只有通過(guò)法律的具體規(guī)定才能得到更為具體的實(shí)現(xiàn)。物權(quán)法草案不僅在很多地方充分顯示出了立法者尊重市場(chǎng)規(guī)律、保障私人財(cái)產(chǎn)、鼓勵(lì)人們創(chuàng)造財(cái)富的立法宗旨和態(tài)度，更是以財(cái)產(chǎn)占有關(guān)系，包括財(cái)產(chǎn)的歸屬關(guān)系與財(cái)產(chǎn)的物權(quán)的利用關(guān)系為主要調(diào)整對(duì)象。因此，我們完全可以說(shuō)，物權(quán)法草案將私有財(cái)產(chǎn)不可侵犯列入法律保護(hù)，不僅是法律建設(shè)、意識(shí)形態(tài)及理論的創(chuàng)新，也是尊重人性、尊重人們追求美好生活意愿的充分體現(xiàn)。
值得一提的是，物權(quán)法草案對(duì)目前社會(huì)當(dāng)中的許多熱點(diǎn)、焦點(diǎn)問(wèn)題做出了系統(tǒng)、積極的回應(yīng)。比如物權(quán)法草案通過(guò)確立較為完備的建筑物區(qū)分所有權(quán)規(guī)則，為我們?nèi)粘Ｉ町?dāng)中常見的物業(yè)糾紛的解決提供了基本的準(zhǔn)則。
因此，無(wú)論是從整個(gè)物權(quán)法草案的立法宗旨還是其主要內(nèi)容構(gòu)成來(lái)看，都將進(jìn)一步完善保護(hù)私有財(cái)產(chǎn)的法律制度，為廣大老百姓撐起個(gè)人財(cái)產(chǎn)權(quán)利的法律保護(hù)傘。
小區(qū)車位歸誰(shuí)——物權(quán)法草案熱點(diǎn)之一：建筑物區(qū)分所有權(quán)
這幾天，北京市《機(jī)動(dòng)車地下停車位預(yù)售合同》正在網(wǎng)上征求市民意見。市民關(guān)注最多的是這份合同成立的前提 ——地下停車位該不該出售。絕大多數(shù)市民認(rèn)為地下車庫(kù)是小區(qū)的必要配套設(shè)施，理應(yīng)歸小區(qū)全體業(yè)主所有，不應(yīng)當(dāng)出售。其實(shí)，小區(qū)車位歸屬問(wèn)題，就屬于目前全國(guó)人大常委會(huì)審議的物權(quán)法草案中的“建筑物區(qū)分所有權(quán)”。
新聞背景
小區(qū)車位歸業(yè)主共有
商品房住宅小區(qū)車位到底歸誰(shuí)所有，歷來(lái)是業(yè)主與開發(fā)商之間的一大矛盾焦點(diǎn)。而將小區(qū)車庫(kù)單獨(dú)出售，則是開發(fā)商的普遍做法。近來(lái)，此類糾紛層出不窮，業(yè)主狀告開發(fā)商事件屢見報(bào)端。
江蘇省南京市鼓樓區(qū)人民法院曾判決過(guò)一起案例，就涉及了物權(quán)法草案中的“建筑物區(qū)分所有權(quán)”。
南京某城市花園是南京市鼓樓區(qū)的一個(gè)高檔住宅小區(qū)，1998年9月，開發(fā)商申報(bào)時(shí)，南京市規(guī)劃局以《建筑工程規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)通知書》要求，其規(guī)劃建筑應(yīng)按機(jī)動(dòng)車0.2車位/戶，非機(jī)動(dòng)車2車位/戶配建停車庫(kù)。小區(qū)建成后，3幢樓下建有連片整體地下車庫(kù)，共有59個(gè)機(jī)動(dòng)車泊位。開發(fā)商在銷售住宅時(shí)也承諾：小區(qū)配建地下車庫(kù)供業(yè)主停車。但業(yè)主們?nèi)胱『髤s發(fā)現(xiàn)，只有購(gòu)買車位才能取得停車權(quán)。開發(fā)商以至少8萬(wàn)元的單價(jià)賣掉了其中的37個(gè)車位，其余車位則被小區(qū)物管公司以每月250元的租金租了出去。
2003年6月，該小區(qū)業(yè)主委員會(huì)向鼓樓區(qū)人民法院起訴開發(fā)商，請(qǐng)求法院判決確認(rèn)該小區(qū)地下停車庫(kù)的占有、使用、收益、處分的權(quán)利歸全體業(yè)主所有。
法院認(rèn)為，南京市規(guī)劃局發(fā)出的《建筑工程規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)》要求被告按標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)車庫(kù)，既明確了車庫(kù)作為公共配套設(shè)施的功能，又將建設(shè)車庫(kù)作為開發(fā)商的法定義務(wù)進(jìn)行了確定。建成后的車庫(kù)作為公共配套設(shè)施，應(yīng)交付建筑物的所有人共同使用。小區(qū)土地面積已全部分?jǐn)偟饺w業(yè)主身上，小區(qū)的土地使用權(quán)為該小區(qū)業(yè)主享有。開發(fā)商不再享有該小區(qū)的土地使用權(quán)，因此也不能享有該土地上建筑物的所有權(quán)和支配權(quán)，而應(yīng)由土地使用權(quán)人共有。由于開發(fā)商并無(wú)證據(jù)證明車庫(kù)的建設(shè)成本未納入商品房的成本，因此，開發(fā)商再行銷售的行為違反了誠(chéng)實(shí)信用原則。
據(jù)此，法院判決：開發(fā)商將小區(qū)地下停車庫(kù)移交給小區(qū)業(yè)主委員會(huì)管理，并由全體業(yè)主享有地下停車庫(kù)的權(quán)益。
專家點(diǎn)評(píng)
車位歸屬由當(dāng)事人約定
據(jù)了解，物權(quán)法草案對(duì)百姓關(guān)注的會(huì)所、車位的歸屬，作出原則規(guī)定：有約定的，按照約定;沒(méi)有約定或者約定不明確的，除了建設(shè)單位等能夠證明其享有所有權(quán)外，屬于建筑物區(qū)分所有權(quán)人共有。
在物權(quán)法出臺(tái)前，我國(guó)至今還沒(méi)有系統(tǒng)的建筑物區(qū)分所有權(quán)的法律規(guī)定，實(shí)際上，每個(gè)建筑物都有空間專有權(quán)、公用設(shè)施共有權(quán)以及業(yè)主管理小區(qū)事務(wù)的成員權(quán)。南京“車庫(kù)之爭(zhēng)”的判例，對(duì)催生建筑物區(qū)分所有權(quán)法律的出臺(tái)，有著積極的意義。
小區(qū)車位的權(quán)屬爭(zhēng)議，是建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛中，最常見、也是最復(fù)雜的問(wèn)題。
“車位由業(yè)主和開發(fā)商約定;沒(méi)有約定的，歸業(yè)主所共有?！比珖?guó)人大法律委員會(huì)委員、中國(guó)人民大學(xué)教授王利明也贊同通過(guò)這種方式來(lái)確定車位的歸屬。
“車位和綠地不一樣，車位不能完全納入建筑成本，即售房成本。假如說(shuō)，法律不允許業(yè)主與開發(fā)商約定，車位完全歸業(yè)主共有，開發(fā)商就沒(méi)有積極性建足夠的車位，那最終受損的還是業(yè)主的利益。因?yàn)榉刹](méi)有規(guī)定開發(fā)商有義務(wù)為每個(gè)業(yè)主預(yù)留足夠的車位。”所以，他認(rèn)為車位的歸屬問(wèn)題，業(yè)主與開發(fā)商在簽訂房屋買賣合同時(shí)就應(yīng)特別約定。
同時(shí)，王利明也強(qiáng)調(diào)，如果開發(fā)商保留對(duì)車位的所有權(quán)，政府則應(yīng)對(duì)車位的價(jià)格進(jìn)行限制，否則開發(fā)商就會(huì)隨意抬高車位價(jià)格，損害業(yè)主的利益。
重慶市渝中區(qū)人大代表、中豪律師事務(wù)所律師袁小彬提出，按照物權(quán)法草案的規(guī)定，開發(fā)商如果能夠證明自己對(duì)車位具有獨(dú)立的土地使用權(quán)和車位的所有權(quán)，就能享有車位的所有權(quán)，業(yè)主若要使用車位，只能向開發(fā)商購(gòu)買使用權(quán)或者租賃。
審議意見
物權(quán)歸屬尚未取得一致
物權(quán)法草案二審稿規(guī)定了建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地、道路以及物業(yè)管理用房，屬于建筑物區(qū)分所有權(quán)人共有，但屬于市政建設(shè)的除外;小區(qū)會(huì)所、車位歸屬?zèng)]有約定的，屬于建筑物區(qū)分所有權(quán)人共有;建筑物區(qū)分所有權(quán)人會(huì)議可更換物業(yè)。
現(xiàn)實(shí)生活中，由于法律規(guī)定不完善，購(gòu)房者在購(gòu)房屋之后，與房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)建筑區(qū)劃內(nèi)的附屬設(shè)施的所有權(quán)和使用權(quán)經(jīng)常發(fā)生糾紛，特別是對(duì)共用部分發(fā)生的糾紛更多，如物業(yè)管理用房、綠地等;業(yè)主與房地產(chǎn)開發(fā)商指定的物業(yè)管理公司經(jīng)常鬧矛盾。
物權(quán)法草案中所說(shuō)的建筑物區(qū)分所有權(quán)人，即我們通常所說(shuō)的業(yè)主。業(yè)主享有對(duì)其所有物業(yè)的所有權(quán)，和對(duì)共有部分和共同事務(wù)進(jìn)行管理的權(quán)利。業(yè)主的管理權(quán)可以通過(guò)建筑物區(qū)分所有權(quán)人會(huì)議，即業(yè)主大會(huì)的形式來(lái)實(shí)現(xiàn)。可以說(shuō)，業(yè)主大會(huì)代表業(yè)主實(shí)現(xiàn)其管理權(quán)，參與小區(qū)管理。
物權(quán)法草案已經(jīng)通過(guò)全國(guó)人大常委會(huì)兩次審議，在審議過(guò)程中，委員們和人大代表對(duì)物權(quán)歸屬還有不同意見。
全國(guó)人大代表陳舒說(shuō)，物權(quán)法草案將所有的權(quán)利都?xì)w屬于建筑物區(qū)分所有權(quán)人會(huì)議，也就是業(yè)主大會(huì)，這對(duì)所有的所有權(quán)人是一個(gè)很好的保護(hù)，但在實(shí)際操作中存在問(wèn)題。如：現(xiàn)在廣州的一個(gè)小區(qū)內(nèi)大約有兩萬(wàn)多戶，如果讓所有的人都參加所有權(quán)人會(huì)議決定事項(xiàng)的話，操作起來(lái)肯定會(huì)有難度。他建議在“所有權(quán)人會(huì)議”后面加上“或所有權(quán)人委員會(huì)”，這樣就使得比較大的小區(qū)的物業(yè)管理和大的問(wèn)題能得到及時(shí)解決。
“我認(rèn)為，物權(quán)法草案規(guī)定‘物業(yè)管理用房屬于建筑物區(qū)分所有權(quán)人共有’這個(gè)提法與當(dāng)前的實(shí)際情況不太相符?！比珖?guó)人大常委會(huì)委員林強(qiáng)說(shuō)，“目前有相當(dāng)多小區(qū)的情況是，建筑物區(qū)分所有權(quán)人，即業(yè)主獲得建筑物區(qū)分所有權(quán)，即房屋所有權(quán)，是通過(guò)購(gòu)買關(guān)系獲得的。購(gòu)買合同或約定標(biāo)明了房屋、面積，同時(shí)還包括共有部分，但是沒(méi)有標(biāo)明業(yè)主對(duì)物業(yè)管理用房具有共有權(quán)。如果對(duì)物業(yè)管理用房具有共有權(quán)利的話，業(yè)主就要付錢。沒(méi)有付這部分錢，對(duì)管理用房就沒(méi)有權(quán)利。所以這條規(guī)定在實(shí)際中能不能被承認(rèn)值得推敲?！?BR> 針對(duì)物權(quán)法草案中“對(duì)建設(shè)單位聘請(qǐng)的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)或者其他管理人，建筑物區(qū)分所有權(quán)人有權(quán)更換”的規(guī)定，廣東省人大常委會(huì)副主任黃偉鴻建議把“建設(shè)單位”改為“房地產(chǎn)開發(fā)商”，把“有權(quán)更換”改為“應(yīng)予更換”，并補(bǔ)充一句“可由建筑物區(qū)分所有權(quán)人委員會(huì)自行聘請(qǐng)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行管理”。
有關(guān)建筑物區(qū)分所有權(quán)的審議還在進(jìn)行中，無(wú)論物權(quán)法怎樣規(guī)定，最終目的還是為了更好地保護(hù)自然人、法人的物權(quán)，維護(hù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序。
什么是建筑物區(qū)分所有權(quán)(名詞解釋)
所謂建筑物區(qū)分所有權(quán)，通俗一點(diǎn)說(shuō)是居住在高層建筑中的業(yè)主，對(duì)于他自己專有的住宅享有的權(quán)利，以及走廊、樓梯、小區(qū)綠地和道路等共有部分，享有的共同所有權(quán)和共同管理的權(quán)利。
例如：張三在北京購(gòu)買了一處住房，他對(duì)其購(gòu)買的房屋享有專有權(quán)利，同時(shí)對(duì)走廊、樓梯、小區(qū)綠地等公共設(shè)施與其它居住在小區(qū)的業(yè)主共同享有所有權(quán)和管理權(quán)。
國(guó)外有關(guān)車位歸屬的規(guī)定(異域立法)
在一般的國(guó)家立法中，差不多都規(guī)定了所有的建筑物都必須建設(shè)適當(dāng)?shù)耐＼囄弧?BR> 法國(guó)——自1950年以來(lái)，根據(jù)法國(guó)都市計(jì)劃法，在新建建筑物時(shí)，建筑者負(fù)有在建筑物基地內(nèi)為每戶設(shè)計(jì)一個(gè)停車空間的義務(wù);于屋外設(shè)置必要停車場(chǎng)空間而無(wú)基地時(shí)，建筑者即使向下挖掘三層乃至于四層、五層的深度，也必須設(shè)置停車場(chǎng)。
美國(guó)夏威夷——基準(zhǔn)建筑法規(guī)定建筑商和土地開發(fā)者在建筑公寓的時(shí)候，必須備置充足的居住者用的停車區(qū)域，并按住居單元予以分配，或者出售給每一個(gè)住居單元，作為共同部分予以維持，對(duì)區(qū)分所有者發(fā)給停車許可證書。
加拿大多倫多——規(guī)定建筑單元停車位的數(shù)量基準(zhǔn)，一個(gè)具有2間臥室的建筑單元，須有一個(gè)停車位;具有3間臥室的建筑單元，須有兩個(gè)停車位;同時(shí)須建有來(lái)客的停車位。
已提交全國(guó)人大常委會(huì)先后進(jìn)行了兩次審議的《中華人民共和國(guó)物權(quán)法(草案)》，與人民群眾生活密切相關(guān)，備受公眾的關(guān)注。
物權(quán)，即對(duì)物的權(quán)利。物權(quán)法是調(diào)整財(cái)產(chǎn)支配關(guān)系的法律，是對(duì)財(cái)產(chǎn)進(jìn)行占有、使用、收益和處分的最基本準(zhǔn)則，是我國(guó)制訂民法典的重要組成部分。物權(quán)法主要回答三個(gè)問(wèn)題：一、物屬于誰(shuí)，誰(shuí)是物的主人;二、權(quán)利人對(duì)物享有哪些權(quán)利，他人負(fù)有怎樣的義務(wù);三、怎樣保護(hù)物權(quán)，侵害物權(quán)要承擔(dān)哪些民事責(zé)任。物權(quán)法涉及人民群眾生活的方方面面，諸如：住宅小區(qū)車位歸誰(shuí)所有、企業(yè)改制中國(guó)有資產(chǎn)的流失、一物二賣、相鄰關(guān)系、拆遷補(bǔ)償、建筑用地使用權(quán)期限等，這些都能在物權(quán)法中找到答案。
你我財(cái)產(chǎn)的法律保護(hù)傘
日常生活中，小到一張紙、一支筆，大到車輛買賣、商品房買賣、土地承包經(jīng)營(yíng)，人們對(duì)大多數(shù)財(cái)產(chǎn)的占有和使用，實(shí)際上都是物權(quán)法的調(diào)整范圍。通俗說(shuō)，物權(quán)實(shí)際上是人們對(duì)自己擁有的各種動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)的支配權(quán)利。我們不難發(fā)現(xiàn)，時(shí)下我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活中的諸多焦點(diǎn)、熱點(diǎn)、難點(diǎn)問(wèn)題，如國(guó)企改革、土地管理、房屋拆遷、物業(yè)糾紛等等，其實(shí)質(zhì)無(wú)不涉及產(chǎn)權(quán)關(guān)系的明確、權(quán)利人財(cái)產(chǎn)權(quán)益的保護(hù)。而財(cái)產(chǎn)到底是誰(shuí)的?財(cái)產(chǎn)主人有哪些權(quán)利?財(cái)產(chǎn)受到侵犯時(shí)怎么保護(hù)?對(duì)這些問(wèn)題的回答和確認(rèn)，正是物權(quán)法的主要內(nèi)容。
長(zhǎng)久以來(lái)，由于我們對(duì)財(cái)產(chǎn)所有、財(cái)產(chǎn)私有的觀念相對(duì)淡漠，加之我國(guó)長(zhǎng)期實(shí)行公有制的經(jīng)濟(jì)制度，所以，對(duì)于什么是物權(quán)、什么是物權(quán)法等等一系列問(wèn)題，不僅人們普遍認(rèn)識(shí)較為模糊，而且相應(yīng)的法律體系也不健全。這就使得現(xiàn)實(shí)生活中容易出現(xiàn)各種企業(yè)短期行為及轉(zhuǎn)移資本的現(xiàn)象，容易出現(xiàn)一些以“社會(huì)公共利益需要”為理由，借政府公權(quán)力之手為商業(yè)利益群體違法征用農(nóng)民土地、濫拆居民住房的各種惡性事件。
盡管“公民的合法的私有財(cái)產(chǎn)不受侵犯”這一突破性條款已于2004年被寫入了憲法，但這種原則性的規(guī)定只有通過(guò)法律的具體規(guī)定才能得到更為具體的實(shí)現(xiàn)。物權(quán)法草案不僅在很多地方充分顯示出了立法者尊重市場(chǎng)規(guī)律、保障私人財(cái)產(chǎn)、鼓勵(lì)人們創(chuàng)造財(cái)富的立法宗旨和態(tài)度，更是以財(cái)產(chǎn)占有關(guān)系，包括財(cái)產(chǎn)的歸屬關(guān)系與財(cái)產(chǎn)的物權(quán)的利用關(guān)系為主要調(diào)整對(duì)象。因此，我們完全可以說(shuō)，物權(quán)法草案將私有財(cái)產(chǎn)不可侵犯列入法律保護(hù)，不僅是法律建設(shè)、意識(shí)形態(tài)及理論的創(chuàng)新，也是尊重人性、尊重人們追求美好生活意愿的充分體現(xiàn)。
值得一提的是，物權(quán)法草案對(duì)目前社會(huì)當(dāng)中的許多熱點(diǎn)、焦點(diǎn)問(wèn)題做出了系統(tǒng)、積極的回應(yīng)。比如物權(quán)法草案通過(guò)確立較為完備的建筑物區(qū)分所有權(quán)規(guī)則，為我們?nèi)粘Ｉ町?dāng)中常見的物業(yè)糾紛的解決提供了基本的準(zhǔn)則。
因此，無(wú)論是從整個(gè)物權(quán)法草案的立法宗旨還是其主要內(nèi)容構(gòu)成來(lái)看，都將進(jìn)一步完善保護(hù)私有財(cái)產(chǎn)的法律制度，為廣大老百姓撐起個(gè)人財(cái)產(chǎn)權(quán)利的法律保護(hù)傘。
小區(qū)車位歸誰(shuí)——物權(quán)法草案熱點(diǎn)之一：建筑物區(qū)分所有權(quán)
這幾天，北京市《機(jī)動(dòng)車地下停車位預(yù)售合同》正在網(wǎng)上征求市民意見。市民關(guān)注最多的是這份合同成立的前提 ——地下停車位該不該出售。絕大多數(shù)市民認(rèn)為地下車庫(kù)是小區(qū)的必要配套設(shè)施，理應(yīng)歸小區(qū)全體業(yè)主所有，不應(yīng)當(dāng)出售。其實(shí)，小區(qū)車位歸屬問(wèn)題，就屬于目前全國(guó)人大常委會(huì)審議的物權(quán)法草案中的“建筑物區(qū)分所有權(quán)”。
新聞背景
小區(qū)車位歸業(yè)主共有
商品房住宅小區(qū)車位到底歸誰(shuí)所有，歷來(lái)是業(yè)主與開發(fā)商之間的一大矛盾焦點(diǎn)。而將小區(qū)車庫(kù)單獨(dú)出售，則是開發(fā)商的普遍做法。近來(lái)，此類糾紛層出不窮，業(yè)主狀告開發(fā)商事件屢見報(bào)端。
江蘇省南京市鼓樓區(qū)人民法院曾判決過(guò)一起案例，就涉及了物權(quán)法草案中的“建筑物區(qū)分所有權(quán)”。
南京某城市花園是南京市鼓樓區(qū)的一個(gè)高檔住宅小區(qū)，1998年9月，開發(fā)商申報(bào)時(shí)，南京市規(guī)劃局以《建筑工程規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)通知書》要求，其規(guī)劃建筑應(yīng)按機(jī)動(dòng)車0.2車位/戶，非機(jī)動(dòng)車2車位/戶配建停車庫(kù)。小區(qū)建成后，3幢樓下建有連片整體地下車庫(kù)，共有59個(gè)機(jī)動(dòng)車泊位。開發(fā)商在銷售住宅時(shí)也承諾：小區(qū)配建地下車庫(kù)供業(yè)主停車。但業(yè)主們?nèi)胱『髤s發(fā)現(xiàn)，只有購(gòu)買車位才能取得停車權(quán)。開發(fā)商以至少8萬(wàn)元的單價(jià)賣掉了其中的37個(gè)車位，其余車位則被小區(qū)物管公司以每月250元的租金租了出去。
2003年6月，該小區(qū)業(yè)主委員會(huì)向鼓樓區(qū)人民法院起訴開發(fā)商，請(qǐng)求法院判決確認(rèn)該小區(qū)地下停車庫(kù)的占有、使用、收益、處分的權(quán)利歸全體業(yè)主所有。
法院認(rèn)為，南京市規(guī)劃局發(fā)出的《建筑工程規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)》要求被告按標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)車庫(kù)，既明確了車庫(kù)作為公共配套設(shè)施的功能，又將建設(shè)車庫(kù)作為開發(fā)商的法定義務(wù)進(jìn)行了確定。建成后的車庫(kù)作為公共配套設(shè)施，應(yīng)交付建筑物的所有人共同使用。小區(qū)土地面積已全部分?jǐn)偟饺w業(yè)主身上，小區(qū)的土地使用權(quán)為該小區(qū)業(yè)主享有。開發(fā)商不再享有該小區(qū)的土地使用權(quán)，因此也不能享有該土地上建筑物的所有權(quán)和支配權(quán)，而應(yīng)由土地使用權(quán)人共有。由于開發(fā)商并無(wú)證據(jù)證明車庫(kù)的建設(shè)成本未納入商品房的成本，因此，開發(fā)商再行銷售的行為違反了誠(chéng)實(shí)信用原則。
據(jù)此，法院判決：開發(fā)商將小區(qū)地下停車庫(kù)移交給小區(qū)業(yè)主委員會(huì)管理，并由全體業(yè)主享有地下停車庫(kù)的權(quán)益。
專家點(diǎn)評(píng)
車位歸屬由當(dāng)事人約定
據(jù)了解，物權(quán)法草案對(duì)百姓關(guān)注的會(huì)所、車位的歸屬，作出原則規(guī)定：有約定的，按照約定;沒(méi)有約定或者約定不明確的，除了建設(shè)單位等能夠證明其享有所有權(quán)外，屬于建筑物區(qū)分所有權(quán)人共有。
在物權(quán)法出臺(tái)前，我國(guó)至今還沒(méi)有系統(tǒng)的建筑物區(qū)分所有權(quán)的法律規(guī)定，實(shí)際上，每個(gè)建筑物都有空間專有權(quán)、公用設(shè)施共有權(quán)以及業(yè)主管理小區(qū)事務(wù)的成員權(quán)。南京“車庫(kù)之爭(zhēng)”的判例，對(duì)催生建筑物區(qū)分所有權(quán)法律的出臺(tái)，有著積極的意義。
小區(qū)車位的權(quán)屬爭(zhēng)議，是建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛中，最常見、也是最復(fù)雜的問(wèn)題。
“車位由業(yè)主和開發(fā)商約定;沒(méi)有約定的，歸業(yè)主所共有?！比珖?guó)人大法律委員會(huì)委員、中國(guó)人民大學(xué)教授王利明也贊同通過(guò)這種方式來(lái)確定車位的歸屬。
“車位和綠地不一樣，車位不能完全納入建筑成本，即售房成本。假如說(shuō)，法律不允許業(yè)主與開發(fā)商約定，車位完全歸業(yè)主共有，開發(fā)商就沒(méi)有積極性建足夠的車位，那最終受損的還是業(yè)主的利益。因?yàn)榉刹](méi)有規(guī)定開發(fā)商有義務(wù)為每個(gè)業(yè)主預(yù)留足夠的車位。”所以，他認(rèn)為車位的歸屬問(wèn)題，業(yè)主與開發(fā)商在簽訂房屋買賣合同時(shí)就應(yīng)特別約定。
同時(shí)，王利明也強(qiáng)調(diào)，如果開發(fā)商保留對(duì)車位的所有權(quán)，政府則應(yīng)對(duì)車位的價(jià)格進(jìn)行限制，否則開發(fā)商就會(huì)隨意抬高車位價(jià)格，損害業(yè)主的利益。
重慶市渝中區(qū)人大代表、中豪律師事務(wù)所律師袁小彬提出，按照物權(quán)法草案的規(guī)定，開發(fā)商如果能夠證明自己對(duì)車位具有獨(dú)立的土地使用權(quán)和車位的所有權(quán)，就能享有車位的所有權(quán)，業(yè)主若要使用車位，只能向開發(fā)商購(gòu)買使用權(quán)或者租賃。
審議意見
物權(quán)歸屬尚未取得一致
物權(quán)法草案二審稿規(guī)定了建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地、道路以及物業(yè)管理用房，屬于建筑物區(qū)分所有權(quán)人共有，但屬于市政建設(shè)的除外;小區(qū)會(huì)所、車位歸屬?zèng)]有約定的，屬于建筑物區(qū)分所有權(quán)人共有;建筑物區(qū)分所有權(quán)人會(huì)議可更換物業(yè)。
現(xiàn)實(shí)生活中，由于法律規(guī)定不完善，購(gòu)房者在購(gòu)房屋之后，與房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)建筑區(qū)劃內(nèi)的附屬設(shè)施的所有權(quán)和使用權(quán)經(jīng)常發(fā)生糾紛，特別是對(duì)共用部分發(fā)生的糾紛更多，如物業(yè)管理用房、綠地等;業(yè)主與房地產(chǎn)開發(fā)商指定的物業(yè)管理公司經(jīng)常鬧矛盾。
物權(quán)法草案中所說(shuō)的建筑物區(qū)分所有權(quán)人，即我們通常所說(shuō)的業(yè)主。業(yè)主享有對(duì)其所有物業(yè)的所有權(quán)，和對(duì)共有部分和共同事務(wù)進(jìn)行管理的權(quán)利。業(yè)主的管理權(quán)可以通過(guò)建筑物區(qū)分所有權(quán)人會(huì)議，即業(yè)主大會(huì)的形式來(lái)實(shí)現(xiàn)。可以說(shuō)，業(yè)主大會(huì)代表業(yè)主實(shí)現(xiàn)其管理權(quán)，參與小區(qū)管理。
物權(quán)法草案已經(jīng)通過(guò)全國(guó)人大常委會(huì)兩次審議，在審議過(guò)程中，委員們和人大代表對(duì)物權(quán)歸屬還有不同意見。
全國(guó)人大代表陳舒說(shuō)，物權(quán)法草案將所有的權(quán)利都?xì)w屬于建筑物區(qū)分所有權(quán)人會(huì)議，也就是業(yè)主大會(huì)，這對(duì)所有的所有權(quán)人是一個(gè)很好的保護(hù)，但在實(shí)際操作中存在問(wèn)題。如：現(xiàn)在廣州的一個(gè)小區(qū)內(nèi)大約有兩萬(wàn)多戶，如果讓所有的人都參加所有權(quán)人會(huì)議決定事項(xiàng)的話，操作起來(lái)肯定會(huì)有難度。他建議在“所有權(quán)人會(huì)議”后面加上“或所有權(quán)人委員會(huì)”，這樣就使得比較大的小區(qū)的物業(yè)管理和大的問(wèn)題能得到及時(shí)解決。
“我認(rèn)為，物權(quán)法草案規(guī)定‘物業(yè)管理用房屬于建筑物區(qū)分所有權(quán)人共有’這個(gè)提法與當(dāng)前的實(shí)際情況不太相符?！比珖?guó)人大常委會(huì)委員林強(qiáng)說(shuō)，“目前有相當(dāng)多小區(qū)的情況是，建筑物區(qū)分所有權(quán)人，即業(yè)主獲得建筑物區(qū)分所有權(quán)，即房屋所有權(quán)，是通過(guò)購(gòu)買關(guān)系獲得的。購(gòu)買合同或約定標(biāo)明了房屋、面積，同時(shí)還包括共有部分，但是沒(méi)有標(biāo)明業(yè)主對(duì)物業(yè)管理用房具有共有權(quán)。如果對(duì)物業(yè)管理用房具有共有權(quán)利的話，業(yè)主就要付錢。沒(méi)有付這部分錢，對(duì)管理用房就沒(méi)有權(quán)利。所以這條規(guī)定在實(shí)際中能不能被承認(rèn)值得推敲?！?BR> 針對(duì)物權(quán)法草案中“對(duì)建設(shè)單位聘請(qǐng)的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)或者其他管理人，建筑物區(qū)分所有權(quán)人有權(quán)更換”的規(guī)定，廣東省人大常委會(huì)副主任黃偉鴻建議把“建設(shè)單位”改為“房地產(chǎn)開發(fā)商”，把“有權(quán)更換”改為“應(yīng)予更換”，并補(bǔ)充一句“可由建筑物區(qū)分所有權(quán)人委員會(huì)自行聘請(qǐng)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行管理”。
有關(guān)建筑物區(qū)分所有權(quán)的審議還在進(jìn)行中，無(wú)論物權(quán)法怎樣規(guī)定，最終目的還是為了更好地保護(hù)自然人、法人的物權(quán)，維護(hù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序。
什么是建筑物區(qū)分所有權(quán)(名詞解釋)
所謂建筑物區(qū)分所有權(quán)，通俗一點(diǎn)說(shuō)是居住在高層建筑中的業(yè)主，對(duì)于他自己專有的住宅享有的權(quán)利，以及走廊、樓梯、小區(qū)綠地和道路等共有部分，享有的共同所有權(quán)和共同管理的權(quán)利。
例如：張三在北京購(gòu)買了一處住房，他對(duì)其購(gòu)買的房屋享有專有權(quán)利，同時(shí)對(duì)走廊、樓梯、小區(qū)綠地等公共設(shè)施與其它居住在小區(qū)的業(yè)主共同享有所有權(quán)和管理權(quán)。
國(guó)外有關(guān)車位歸屬的規(guī)定(異域立法)
在一般的國(guó)家立法中，差不多都規(guī)定了所有的建筑物都必須建設(shè)適當(dāng)?shù)耐＼囄弧?BR> 法國(guó)——自1950年以來(lái)，根據(jù)法國(guó)都市計(jì)劃法，在新建建筑物時(shí)，建筑者負(fù)有在建筑物基地內(nèi)為每戶設(shè)計(jì)一個(gè)停車空間的義務(wù);于屋外設(shè)置必要停車場(chǎng)空間而無(wú)基地時(shí)，建筑者即使向下挖掘三層乃至于四層、五層的深度，也必須設(shè)置停車場(chǎng)。
美國(guó)夏威夷——基準(zhǔn)建筑法規(guī)定建筑商和土地開發(fā)者在建筑公寓的時(shí)候，必須備置充足的居住者用的停車區(qū)域，并按住居單元予以分配，或者出售給每一個(gè)住居單元，作為共同部分予以維持，對(duì)區(qū)分所有者發(fā)給停車許可證書。
加拿大多倫多——規(guī)定建筑單元停車位的數(shù)量基準(zhǔn)，一個(gè)具有2間臥室的建筑單元，須有一個(gè)停車位;具有3間臥室的建筑單元，須有兩個(gè)停車位;同時(shí)須建有來(lái)客的停車位。