歲末年初，持續(xù)的信貸緊縮政策以及由此而起的觀望氣氛，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)剛過(guò)嚴(yán)冬又遇春寒，尤其是從事存量房交易的房地產(chǎn)中介，由深圳中天置業(yè)卷款潛逃到行業(yè)龍頭創(chuàng)輝租售的退市傳言，房產(chǎn)中介行業(yè)由南到北經(jīng)歷了為嚴(yán)酷的考驗(yàn)。無(wú)論是從業(yè)者、媒體或是普通購(gòu)房者，對(duì)于房產(chǎn)中介行業(yè)給予了空前的關(guān)注。有關(guān)洗牌的言論屢屢見(jiàn)諸媒體。
房產(chǎn)中介行業(yè)能不能渡過(guò)這個(gè)冬天？洗牌是不是真的會(huì)發(fā)生？這都要從房產(chǎn)中介業(yè)的昨天、今天與明天說(shuō)起。
房產(chǎn)中介的“昨天”
房產(chǎn)中介企業(yè)，作為承載二手房流通的主要媒介，是在上個(gè)世紀(jì)的90年代末期才真正的登上了歷史的舞臺(tái)。而在此之前，住房的主要取得方式為福利分配，居民只有房產(chǎn)的永久使用權(quán)，其產(chǎn)權(quán)為職工的單位或是政府下設(shè)的房管部門所擁有。這些房產(chǎn)是不允許上市交易的，所以房產(chǎn)中介的從業(yè)者也大多是以單打獨(dú)斗的“房蟲”面目出現(xiàn)并從事使用權(quán)公房的差價(jià)置換與房屋租賃業(yè)務(wù)。
隨著居民的收入水平漸漸提高，蘊(yùn)藏已久的住房需求開(kāi)始釋放，住房由政策導(dǎo)向下的福利分配走向了商品化，房地產(chǎn)市場(chǎng)為之而火熱。與此同時(shí)，由于住房制度改革的全面推行與房改房上市政策的逐步解禁，二手房市場(chǎng)得以放開(kāi)，被允許上市的公房、房改房為中介行業(yè)提供了商機(jī)，房產(chǎn)中介由“房蟲”走向了公司化、實(shí)體化的經(jīng)營(yíng)，第一批民營(yíng)的房產(chǎn)中介企業(yè)粉墨登場(chǎng)。
但是在這一時(shí)期，大多數(shù)居民還是持有那種“買新不買舊”的陳舊住房消費(fèi)觀念，二手房只不過(guò)是購(gòu)房行為中的“無(wú)奈之舉”，似乎只有拆遷家庭才會(huì)關(guān)注，所以交易量并沒(méi)有因此而產(chǎn)生比較大的變化。以北京為例，在 2000年左右，北京的二手房年交易量不過(guò)幾千套而已。房產(chǎn)中介在為數(shù)不多的房產(chǎn)買賣業(yè)務(wù)與租賃業(yè)務(wù)中艱難前行。
在起步期，政府房地產(chǎn)行政主管部門對(duì)于房產(chǎn)中介這一新興行業(yè)并沒(méi)有過(guò)多的監(jiān)管，這也為那些迫切需要解決生存問(wèn)題的房產(chǎn)中介利用監(jiān)管的漏洞賺取高額利潤(rùn)提供了機(jī)會(huì)，各種“現(xiàn)金收房、差價(jià)置換”的違規(guī)操作成了中介行業(yè)比較普遍的現(xiàn)象，而在租賃市場(chǎng)，更有不法中介騙取看房費(fèi)、侵占客戶租房押金等行為。房產(chǎn)中介背負(fù)“黑中介”名聲的開(kāi)端就在于此。
隨著一輪房?jī)r(jià)高漲的熱潮，以及對(duì)于二手房市場(chǎng)的利好政策相繼出臺(tái)，房產(chǎn)中介企業(yè)迎來(lái)了發(fā)展的高峰期。租賃業(yè)務(wù)不再被房產(chǎn)中介企業(yè)視為主要的業(yè)務(wù)收入來(lái)源，隨著對(duì)二手房上市交易政策的放開(kāi)，二手房的交易量節(jié)節(jié)攀升。以北京為例，2000年到2005年間，二手房的年成交量一直呈現(xiàn)幾何增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。
與此同時(shí)，港式、臺(tái)式地產(chǎn)中介的經(jīng)營(yíng)模式被內(nèi)地企業(yè)所效仿，眾多地產(chǎn)中介企業(yè)由寫字樓遷出改為店鋪式經(jīng)營(yíng)，房產(chǎn)中介的門店隨處可見(jiàn)?！霸酱笤矫利悺钡慕?jīng)營(yíng)觀念深入人心——店面越多，則利潤(rùn)越高，沉淀的客源房源越多，捕捉交易機(jī)會(huì)的概率越大，成本反而被攤薄。眾多房地產(chǎn)中介企業(yè)正式在這種經(jīng)營(yíng)思路指引下開(kāi)始了擴(kuò)張步伐。
但是這種快速的擴(kuò)張給這一年輕的行業(yè)所帶來(lái)的卻并不一定全是好事，盲目的擴(kuò)張，資金鏈的緊張、政府監(jiān)管環(huán)節(jié)的缺失以及管理培訓(xùn)水平的滯后，為后來(lái)的房產(chǎn)中介亂局埋下了禍根。
房產(chǎn)中介的“今天”
房產(chǎn)中介行業(yè)在實(shí)現(xiàn)一個(gè)“造富”的神話，短短幾年間，中介企業(yè)的連鎖門店數(shù)量實(shí)現(xiàn)了爆炸式的增長(zhǎng)，店面數(shù)量過(guò)百家的企業(yè)比比皆是，在北京，前三家大的房地產(chǎn)中介門店數(shù)量合計(jì)上千家。而深圳的創(chuàng)輝租售一家，在全國(guó)范圍內(nèi)的門店就在千家以上。
在一個(gè)一線城市，開(kāi)設(shè)一家中介門店的前期投入包括了店租成本、辦公成本、廣告成本與人員成本，而且在該門店開(kāi)設(shè)的初期由于沒(méi)有房源、客源的積累所以并不能馬上見(jiàn)到收益。所以，開(kāi)設(shè)一家分店的前期投入需要在15萬(wàn)到 20萬(wàn)元之間，有些繁華地段可能還會(huì)更高。對(duì)于依靠代理費(fèi)收入的房產(chǎn)中介企業(yè)，這不是一筆小數(shù)。
一方面是良好的市場(chǎng)機(jī)遇與擴(kuò)張良機(jī)，一方面是政策監(jiān)管的不到位，很多企業(yè)將目光瞄向了房屋吞吐業(yè)務(wù)與客戶的交易資金。
房屋吞吐業(yè)務(wù)，就是由中介或是由中介以公司內(nèi)部人士的名義將壓低售價(jià)的房屋低價(jià)收購(gòu)進(jìn)來(lái)但是不辦理過(guò)戶手續(xù)，而是采用“委托公證”的方式將房屋控制，然后加價(jià)出售，一方面賺取了房屋的代理費(fèi)，另一方面還賺取了買進(jìn)賣出之間的差價(jià)，而這個(gè)差價(jià)利潤(rùn)，至少是在10％，有些甚至更高。
但是房屋吞吐業(yè)務(wù)與開(kāi)設(shè)連鎖分支機(jī)構(gòu)一樣，需要占?jí)捍罅康馁Y金，這些資金從何而來(lái)？答案就是客戶的交易資金。由于以往沒(méi)有資金監(jiān)管政策，二手房交易中的購(gòu)房款項(xiàng)交接一般都是由買賣雙方自行交接或是由房產(chǎn)中介公司完成的，其中一些中介干脆拒絕了客戶自行交接的方式——如果你想購(gòu)買這套二手房，那么購(gòu)房款項(xiàng)必須由中介公司劃轉(zhuǎn)，購(gòu)買方需要在辦理過(guò)戶手續(xù)前若干天將這筆款項(xiàng)打入中介公司的帳戶。在初階段，這種方式確實(shí)讓買賣雙方感到了一絲安全感，畢竟將大筆款項(xiàng)交給一家公司代為管理并劃轉(zhuǎn)比交給素不相識(shí)的也主要放心一些，但是這些進(jìn)入中介帳戶的款項(xiàng)又有誰(shuí)來(lái)監(jiān)管呢？答案是：沒(méi)有。
當(dāng)一筆交易款項(xiàng)進(jìn)入中介帳戶后，在中介帳戶停留的時(shí)間短則十天，多則兩三個(gè)月，這筆款項(xiàng)對(duì)于需要資金的房產(chǎn)中介來(lái)說(shuō)是不會(huì)置若罔聞的，它們大多被挪用到開(kāi)設(shè)分店或是進(jìn)行房屋吞吐業(yè)務(wù)。在市場(chǎng)運(yùn)行狀況良好的情況下，后續(xù)的交易資金可以源源不斷地進(jìn)入中介帳戶以彌補(bǔ)先前被挪用的交易資金，資金鏈還不至于斷裂，但是一旦出現(xiàn)重大的經(jīng)營(yíng)失誤或是市場(chǎng)態(tài)勢(shì)急轉(zhuǎn)直下時(shí)，資金鏈就會(huì)面臨斷裂的危險(xiǎn)。
事實(shí)上這一風(fēng)險(xiǎn)在幾年前就已經(jīng)顯現(xiàn)，2003年的北京堅(jiān)石事件、2005年的合肥桃園事件、2006年的天津匯眾事件一再的敲響了警鐘，但遺憾的是對(duì)于資金的監(jiān)管政策并未真正的得到大范圍的執(zhí)行。直到在這一波房地產(chǎn)市場(chǎng)行情看淡時(shí)再的出現(xiàn)了深圳中天事件。市場(chǎng)越低迷，類似事件發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)就越高，而屢屢發(fā)生的中介卷款事件又給本就處于低谷的中介行業(yè)公眾信任度雪上加霜，形成了惡性循環(huán)。
好在監(jiān)管機(jī)構(gòu)及時(shí)的出臺(tái)了相應(yīng)的政策遏制了這一風(fēng)潮的繼續(xù)蔓延，資金監(jiān)管政策得以推行，中介將難以占?jí)嚎蛻舻慕灰踪Y金，而其他的對(duì)于中介公司與經(jīng)紀(jì)人個(gè)人行為的規(guī)范也趨于嚴(yán)格。從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，此一波市場(chǎng)低迷狀況從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看是一件好事，一方面是那些不規(guī)范的中介機(jī)構(gòu)被清除出局，另一方面，不規(guī)范操作的空間也被進(jìn)一步壓縮，行業(yè)得以在一個(gè)有序的環(huán)境下健康運(yùn)轉(zhuǎn)。
房產(chǎn)中介的“明天”
在發(fā)達(dá)國(guó)家，通常評(píng)判一個(gè)國(guó)家或是地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)是否發(fā)達(dá)、健康的標(biāo)準(zhǔn)之一，就是看新建住宅與二手房成交之比。如果兩者之比達(dá)到1：5，也就是說(shuō)每成交一套新建住宅的同時(shí)成交5套二手房，那么這個(gè)區(qū)域就可以進(jìn)入發(fā)達(dá)房地產(chǎn)市場(chǎng)的行列。而在我國(guó)，大多數(shù)的城市剛剛達(dá)到了1：1的比例，作為承載著二手房流通的房地產(chǎn)中介行業(yè)來(lái)說(shuō)，前景是會(huì)越來(lái)越好的，但是這也要從解決自身問(wèn)題方面著手。
監(jiān)管政策的陸續(xù)出臺(tái)將違規(guī)操作的機(jī)會(huì)進(jìn)一步壓縮，在很多城市，政府的房地產(chǎn)行政主管部門已經(jīng)找到了如何更為有效避免中介違規(guī)行為發(fā)生的方法。以往監(jiān)管層更多的是對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司加強(qiáng)監(jiān)管，而現(xiàn)在，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人從業(yè)行為的監(jiān)督、管理得到重視，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人從事違規(guī)行為將會(huì)被記錄在案并加以公示。當(dāng)然，這一措施得到貫徹的主要前提就是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人持證上崗，否則的話監(jiān)管也難以執(zhí)行。
房地產(chǎn)中介行業(yè)屬于勞動(dòng)密集型行業(yè)，過(guò)去企業(yè)在用人方面大多是“是梨就解渴”策略，來(lái)者不拒，進(jìn)入公司之后能不能生存下來(lái)就看自己的能力了，培訓(xùn)的支持微乎其微；但是隨著勞動(dòng)力成本的提升以及企業(yè)縮減成本的考慮，中介企業(yè)不能像過(guò)去一樣單純追求人員與店面數(shù)量的增加，而會(huì)更多的考慮提高單人、單店的產(chǎn)出能力，從內(nèi)部管理、人員培訓(xùn)方面都需要加強(qiáng)。尤其是對(duì)經(jīng)紀(jì)人的技能培訓(xùn)方面，因?yàn)閷?duì)于房地產(chǎn)中介這個(gè)銷售導(dǎo)向型行業(yè)而且是“顧問(wèn)型銷售”行業(yè)來(lái)說(shuō)，缺少持續(xù)、有效、務(wù)實(shí)的培訓(xùn)是不可想象的。
當(dāng)解決了外部監(jiān)管問(wèn)題與內(nèi)部管理問(wèn)題之后，房地產(chǎn)中介企業(yè)將會(huì)迎來(lái)新一輪的發(fā)展高峰，預(yù)計(jì)在近的2、3年內(nèi)，將會(huì)形成一批具有相當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)力的企業(yè)，他們將在區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)擁有較高的占有率。而對(duì)于占據(jù)市場(chǎng)絕大多數(shù)的中小中介企業(yè)來(lái)說(shuō)，將會(huì)更多的專注于區(qū)域市場(chǎng)、細(xì)分市場(chǎng)領(lǐng)域。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，將成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的主流從業(yè)形態(tài)。
房產(chǎn)中介行業(yè)能不能渡過(guò)這個(gè)冬天？洗牌是不是真的會(huì)發(fā)生？這都要從房產(chǎn)中介業(yè)的昨天、今天與明天說(shuō)起。
房產(chǎn)中介的“昨天”
房產(chǎn)中介企業(yè)，作為承載二手房流通的主要媒介，是在上個(gè)世紀(jì)的90年代末期才真正的登上了歷史的舞臺(tái)。而在此之前，住房的主要取得方式為福利分配，居民只有房產(chǎn)的永久使用權(quán)，其產(chǎn)權(quán)為職工的單位或是政府下設(shè)的房管部門所擁有。這些房產(chǎn)是不允許上市交易的，所以房產(chǎn)中介的從業(yè)者也大多是以單打獨(dú)斗的“房蟲”面目出現(xiàn)并從事使用權(quán)公房的差價(jià)置換與房屋租賃業(yè)務(wù)。
隨著居民的收入水平漸漸提高，蘊(yùn)藏已久的住房需求開(kāi)始釋放，住房由政策導(dǎo)向下的福利分配走向了商品化，房地產(chǎn)市場(chǎng)為之而火熱。與此同時(shí)，由于住房制度改革的全面推行與房改房上市政策的逐步解禁，二手房市場(chǎng)得以放開(kāi)，被允許上市的公房、房改房為中介行業(yè)提供了商機(jī)，房產(chǎn)中介由“房蟲”走向了公司化、實(shí)體化的經(jīng)營(yíng)，第一批民營(yíng)的房產(chǎn)中介企業(yè)粉墨登場(chǎng)。
但是在這一時(shí)期，大多數(shù)居民還是持有那種“買新不買舊”的陳舊住房消費(fèi)觀念，二手房只不過(guò)是購(gòu)房行為中的“無(wú)奈之舉”，似乎只有拆遷家庭才會(huì)關(guān)注，所以交易量并沒(méi)有因此而產(chǎn)生比較大的變化。以北京為例，在 2000年左右，北京的二手房年交易量不過(guò)幾千套而已。房產(chǎn)中介在為數(shù)不多的房產(chǎn)買賣業(yè)務(wù)與租賃業(yè)務(wù)中艱難前行。
在起步期，政府房地產(chǎn)行政主管部門對(duì)于房產(chǎn)中介這一新興行業(yè)并沒(méi)有過(guò)多的監(jiān)管，這也為那些迫切需要解決生存問(wèn)題的房產(chǎn)中介利用監(jiān)管的漏洞賺取高額利潤(rùn)提供了機(jī)會(huì)，各種“現(xiàn)金收房、差價(jià)置換”的違規(guī)操作成了中介行業(yè)比較普遍的現(xiàn)象，而在租賃市場(chǎng)，更有不法中介騙取看房費(fèi)、侵占客戶租房押金等行為。房產(chǎn)中介背負(fù)“黑中介”名聲的開(kāi)端就在于此。
隨著一輪房?jī)r(jià)高漲的熱潮，以及對(duì)于二手房市場(chǎng)的利好政策相繼出臺(tái)，房產(chǎn)中介企業(yè)迎來(lái)了發(fā)展的高峰期。租賃業(yè)務(wù)不再被房產(chǎn)中介企業(yè)視為主要的業(yè)務(wù)收入來(lái)源，隨著對(duì)二手房上市交易政策的放開(kāi)，二手房的交易量節(jié)節(jié)攀升。以北京為例，2000年到2005年間，二手房的年成交量一直呈現(xiàn)幾何增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。
與此同時(shí)，港式、臺(tái)式地產(chǎn)中介的經(jīng)營(yíng)模式被內(nèi)地企業(yè)所效仿，眾多地產(chǎn)中介企業(yè)由寫字樓遷出改為店鋪式經(jīng)營(yíng)，房產(chǎn)中介的門店隨處可見(jiàn)?！霸酱笤矫利悺钡慕?jīng)營(yíng)觀念深入人心——店面越多，則利潤(rùn)越高，沉淀的客源房源越多，捕捉交易機(jī)會(huì)的概率越大，成本反而被攤薄。眾多房地產(chǎn)中介企業(yè)正式在這種經(jīng)營(yíng)思路指引下開(kāi)始了擴(kuò)張步伐。
但是這種快速的擴(kuò)張給這一年輕的行業(yè)所帶來(lái)的卻并不一定全是好事，盲目的擴(kuò)張，資金鏈的緊張、政府監(jiān)管環(huán)節(jié)的缺失以及管理培訓(xùn)水平的滯后，為后來(lái)的房產(chǎn)中介亂局埋下了禍根。
房產(chǎn)中介的“今天”
房產(chǎn)中介行業(yè)在實(shí)現(xiàn)一個(gè)“造富”的神話，短短幾年間，中介企業(yè)的連鎖門店數(shù)量實(shí)現(xiàn)了爆炸式的增長(zhǎng)，店面數(shù)量過(guò)百家的企業(yè)比比皆是，在北京，前三家大的房地產(chǎn)中介門店數(shù)量合計(jì)上千家。而深圳的創(chuàng)輝租售一家，在全國(guó)范圍內(nèi)的門店就在千家以上。
在一個(gè)一線城市，開(kāi)設(shè)一家中介門店的前期投入包括了店租成本、辦公成本、廣告成本與人員成本，而且在該門店開(kāi)設(shè)的初期由于沒(méi)有房源、客源的積累所以并不能馬上見(jiàn)到收益。所以，開(kāi)設(shè)一家分店的前期投入需要在15萬(wàn)到 20萬(wàn)元之間，有些繁華地段可能還會(huì)更高。對(duì)于依靠代理費(fèi)收入的房產(chǎn)中介企業(yè)，這不是一筆小數(shù)。
一方面是良好的市場(chǎng)機(jī)遇與擴(kuò)張良機(jī)，一方面是政策監(jiān)管的不到位，很多企業(yè)將目光瞄向了房屋吞吐業(yè)務(wù)與客戶的交易資金。
房屋吞吐業(yè)務(wù)，就是由中介或是由中介以公司內(nèi)部人士的名義將壓低售價(jià)的房屋低價(jià)收購(gòu)進(jìn)來(lái)但是不辦理過(guò)戶手續(xù)，而是采用“委托公證”的方式將房屋控制，然后加價(jià)出售，一方面賺取了房屋的代理費(fèi)，另一方面還賺取了買進(jìn)賣出之間的差價(jià)，而這個(gè)差價(jià)利潤(rùn)，至少是在10％，有些甚至更高。
但是房屋吞吐業(yè)務(wù)與開(kāi)設(shè)連鎖分支機(jī)構(gòu)一樣，需要占?jí)捍罅康馁Y金，這些資金從何而來(lái)？答案就是客戶的交易資金。由于以往沒(méi)有資金監(jiān)管政策，二手房交易中的購(gòu)房款項(xiàng)交接一般都是由買賣雙方自行交接或是由房產(chǎn)中介公司完成的，其中一些中介干脆拒絕了客戶自行交接的方式——如果你想購(gòu)買這套二手房，那么購(gòu)房款項(xiàng)必須由中介公司劃轉(zhuǎn)，購(gòu)買方需要在辦理過(guò)戶手續(xù)前若干天將這筆款項(xiàng)打入中介公司的帳戶。在初階段，這種方式確實(shí)讓買賣雙方感到了一絲安全感，畢竟將大筆款項(xiàng)交給一家公司代為管理并劃轉(zhuǎn)比交給素不相識(shí)的也主要放心一些，但是這些進(jìn)入中介帳戶的款項(xiàng)又有誰(shuí)來(lái)監(jiān)管呢？答案是：沒(méi)有。
當(dāng)一筆交易款項(xiàng)進(jìn)入中介帳戶后，在中介帳戶停留的時(shí)間短則十天，多則兩三個(gè)月，這筆款項(xiàng)對(duì)于需要資金的房產(chǎn)中介來(lái)說(shuō)是不會(huì)置若罔聞的，它們大多被挪用到開(kāi)設(shè)分店或是進(jìn)行房屋吞吐業(yè)務(wù)。在市場(chǎng)運(yùn)行狀況良好的情況下，后續(xù)的交易資金可以源源不斷地進(jìn)入中介帳戶以彌補(bǔ)先前被挪用的交易資金，資金鏈還不至于斷裂，但是一旦出現(xiàn)重大的經(jīng)營(yíng)失誤或是市場(chǎng)態(tài)勢(shì)急轉(zhuǎn)直下時(shí)，資金鏈就會(huì)面臨斷裂的危險(xiǎn)。
事實(shí)上這一風(fēng)險(xiǎn)在幾年前就已經(jīng)顯現(xiàn)，2003年的北京堅(jiān)石事件、2005年的合肥桃園事件、2006年的天津匯眾事件一再的敲響了警鐘，但遺憾的是對(duì)于資金的監(jiān)管政策并未真正的得到大范圍的執(zhí)行。直到在這一波房地產(chǎn)市場(chǎng)行情看淡時(shí)再的出現(xiàn)了深圳中天事件。市場(chǎng)越低迷，類似事件發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)就越高，而屢屢發(fā)生的中介卷款事件又給本就處于低谷的中介行業(yè)公眾信任度雪上加霜，形成了惡性循環(huán)。
好在監(jiān)管機(jī)構(gòu)及時(shí)的出臺(tái)了相應(yīng)的政策遏制了這一風(fēng)潮的繼續(xù)蔓延，資金監(jiān)管政策得以推行，中介將難以占?jí)嚎蛻舻慕灰踪Y金，而其他的對(duì)于中介公司與經(jīng)紀(jì)人個(gè)人行為的規(guī)范也趨于嚴(yán)格。從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，此一波市場(chǎng)低迷狀況從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看是一件好事，一方面是那些不規(guī)范的中介機(jī)構(gòu)被清除出局，另一方面，不規(guī)范操作的空間也被進(jìn)一步壓縮，行業(yè)得以在一個(gè)有序的環(huán)境下健康運(yùn)轉(zhuǎn)。
房產(chǎn)中介的“明天”
在發(fā)達(dá)國(guó)家，通常評(píng)判一個(gè)國(guó)家或是地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)是否發(fā)達(dá)、健康的標(biāo)準(zhǔn)之一，就是看新建住宅與二手房成交之比。如果兩者之比達(dá)到1：5，也就是說(shuō)每成交一套新建住宅的同時(shí)成交5套二手房，那么這個(gè)區(qū)域就可以進(jìn)入發(fā)達(dá)房地產(chǎn)市場(chǎng)的行列。而在我國(guó)，大多數(shù)的城市剛剛達(dá)到了1：1的比例，作為承載著二手房流通的房地產(chǎn)中介行業(yè)來(lái)說(shuō)，前景是會(huì)越來(lái)越好的，但是這也要從解決自身問(wèn)題方面著手。
監(jiān)管政策的陸續(xù)出臺(tái)將違規(guī)操作的機(jī)會(huì)進(jìn)一步壓縮，在很多城市，政府的房地產(chǎn)行政主管部門已經(jīng)找到了如何更為有效避免中介違規(guī)行為發(fā)生的方法。以往監(jiān)管層更多的是對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司加強(qiáng)監(jiān)管，而現(xiàn)在，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人從業(yè)行為的監(jiān)督、管理得到重視，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人從事違規(guī)行為將會(huì)被記錄在案并加以公示。當(dāng)然，這一措施得到貫徹的主要前提就是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人持證上崗，否則的話監(jiān)管也難以執(zhí)行。
房地產(chǎn)中介行業(yè)屬于勞動(dòng)密集型行業(yè)，過(guò)去企業(yè)在用人方面大多是“是梨就解渴”策略，來(lái)者不拒，進(jìn)入公司之后能不能生存下來(lái)就看自己的能力了，培訓(xùn)的支持微乎其微；但是隨著勞動(dòng)力成本的提升以及企業(yè)縮減成本的考慮，中介企業(yè)不能像過(guò)去一樣單純追求人員與店面數(shù)量的增加，而會(huì)更多的考慮提高單人、單店的產(chǎn)出能力，從內(nèi)部管理、人員培訓(xùn)方面都需要加強(qiáng)。尤其是對(duì)經(jīng)紀(jì)人的技能培訓(xùn)方面，因?yàn)閷?duì)于房地產(chǎn)中介這個(gè)銷售導(dǎo)向型行業(yè)而且是“顧問(wèn)型銷售”行業(yè)來(lái)說(shuō)，缺少持續(xù)、有效、務(wù)實(shí)的培訓(xùn)是不可想象的。
當(dāng)解決了外部監(jiān)管問(wèn)題與內(nèi)部管理問(wèn)題之后，房地產(chǎn)中介企業(yè)將會(huì)迎來(lái)新一輪的發(fā)展高峰，預(yù)計(jì)在近的2、3年內(nèi)，將會(huì)形成一批具有相當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)力的企業(yè)，他們將在區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)擁有較高的占有率。而對(duì)于占據(jù)市場(chǎng)絕大多數(shù)的中小中介企業(yè)來(lái)說(shuō)，將會(huì)更多的專注于區(qū)域市場(chǎng)、細(xì)分市場(chǎng)領(lǐng)域。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，將成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的主流從業(yè)形態(tài)。