在經(jīng)濟(jì)發(fā)展一路飚升、房價(jià)態(tài)勢一路飄紅時(shí)，地產(chǎn)中介行業(yè)像一匹脫了韁的野馬一樣狂奔不止。在2007年上半年房地產(chǎn)市場繁榮發(fā)展的帶動下，中介行業(yè)也迅速發(fā)展起來，大多數(shù)中介走“擴(kuò)張化發(fā)展”道路，各大城市的房屋中介機(jī)構(gòu)鋪面的增速可謂是“忽如一夜春風(fēng)來，千樹萬樹梨花開”，如20世紀(jì)90年代中期的香港，瘋狂擴(kuò)張鋪面，有些中介公司甚至一天開一家鋪面，于是中介公司迅速占據(jù)了大街小巷的重要門店。以深圳為例，根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，在市場最火爆的6月份，整個(gè)深圳市地產(chǎn)中介鋪面數(shù)量超過3000家，從業(yè)人員達(dá)6萬人之多。區(qū)域之小，數(shù)量之大，讓人震撼房地產(chǎn)中介行業(yè)的繁榮景象，可是好景不長；自2007年7月開始，國家對房地產(chǎn)市場進(jìn)行一系列的宏觀調(diào)控，使得深圳三級市場成交量日益萎縮，靠交易傭金為生的廣大中介機(jī)構(gòu)舉步維艱，大多數(shù)中介機(jī)構(gòu)開始虧損，紛紛收緊鋪面，也偶現(xiàn)中介公司在虧損幾個(gè)月后關(guān)門歇業(yè)。
然而，2007年9月27日成為中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一個(gè)重要節(jié)點(diǎn)?！?.27房貸新政”猶如一顆重磅炸彈一般投在房地產(chǎn)業(yè)上，整個(gè)樓市為之震動，房屋成交量斷層性下降，很多中介資金斷檔性不濟(jì)，公司債務(wù)危機(jī)迅速增加，房地產(chǎn)中介公司生意興隆的局面可能一去不復(fù)返；一夜之間，擁有上百家分行、千余名員工的“深圳中天置業(yè)”突然倒閉成為地產(chǎn)中介行業(yè)倒下的第一張“多米諾骨牌”，緊隨的是深圳市房地產(chǎn)代理十大企業(yè)之一的“深圳長河地產(chǎn)”瀕臨歇業(yè)，還有號稱中國的地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的“深圳創(chuàng)輝租售”痛失城池、中國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)“百強(qiáng)企業(yè)”之一“北京信一天”退出市場，大型地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)產(chǎn)生的“多米諾骨牌”效應(yīng)，使得地產(chǎn)中介行業(yè)開始進(jìn)行“大洗牌”，一些中小型中介公司悄無聲息地“關(guān)門閉戶”，從業(yè)人員紛紛跳槽或轉(zhuǎn)行，“中介”二字已經(jīng)成為讓人生畏的名詞，中介公司也成為敬而遠(yuǎn)之的企業(yè)。
2008年伊始，變幻莫測的樓市使開發(fā)商之間展開了內(nèi)訌，王石的“獨(dú)特言論”、馮侖的“個(gè)人反響”以及王石與潘石屹的“風(fēng)暴對話”表明：開發(fā)商的統(tǒng)一戰(zhàn)線已經(jīng)撕裂成了多條路線，開發(fā)商與消費(fèi)者的博弈也轉(zhuǎn)向了同行業(yè)之間的博弈，王石“三、四年后再買房”、“房價(jià)拐點(diǎn)論”等成為影響未來房地產(chǎn)市場前進(jìn)方向的壓倒性論調(diào)。在這樣危機(jī)潛伏的大背景下，中介行業(yè)應(yīng)該怎樣面對未來風(fēng)云變幻的市場呢？
遵循市場規(guī)律，規(guī)范企業(yè)資本運(yùn)作
在房地產(chǎn)行業(yè)繁榮時(shí)期，中介行業(yè)的競爭主要集中于供求關(guān)系的失衡上，企業(yè)發(fā)展不需要注入什么先進(jìn)的營銷理念，只要能夠拿到房源就等于拿到了業(yè)績，就等于拿到了資金，因?yàn)橹芜@些中介公司極欲擴(kuò)張的主要資金來源就是客戶所交的房款，中介用客戶所交的錢來進(jìn)行擴(kuò)張，這樣就不會占壓公司的資金，也不會成為公司自身的真正成本；待企業(yè)資金運(yùn)作正常后，可以再次動用客戶的房款用于開店、收購房屋，進(jìn)行循環(huán)滾動式擴(kuò)張發(fā)展；同時(shí)在交易過程中，中介機(jī)構(gòu)還可利用市場信息的不對稱性吃差價(jià)等等做一些違背交易規(guī)則的事情。所以說，市場在發(fā)展的初期階段，中介機(jī)構(gòu)只要抓住了機(jī)會瘋狂擴(kuò)張鋪面尋找房源，就能進(jìn)行大規(guī)模地經(jīng)營，從而迅速占領(lǐng)市場份額；于是乎，就有“中天置業(yè)”從 2003年深圳的4家門店，做到2007年在深圳、上海、北京、成都等地的 150多家門店；于是乎，就有“創(chuàng)輝租售”提出“立足大深圳、密布珠三角、連鎖全中國，計(jì)劃5年內(nèi)在全國布局3000家門店，做國內(nèi)房產(chǎn)中介行業(yè)的‘門店王’，并謀求以IPO方式上市”的宏大目標(biāo)。這兩個(gè)堪稱中介行業(yè)膨脹式擴(kuò)張的急先鋒，只看機(jī)遇卻沒有看到機(jī)遇背后潛藏的風(fēng)險(xiǎn)，這種不看風(fēng)險(xiǎn)的極欲擴(kuò)張“野心”讓企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)都著了“色相”。
“中天置業(yè)”事件、“長河地產(chǎn)”風(fēng)波以及“創(chuàng)輝租售”現(xiàn)象的出現(xiàn)，我們應(yīng)該清楚地看到一個(gè)事實(shí)：中介機(jī)構(gòu)過度擴(kuò)張的“野心”，雖然是建立在房價(jià)繼續(xù)猛漲的預(yù)期之上，但這些中介機(jī)構(gòu)的極欲行為，破戒行事，寅吃卯糧，透支未來，才會導(dǎo)致這樣嚴(yán)重結(jié)果的產(chǎn)生；因此，極欲擴(kuò)張是魔鬼，破戒行事是惡獸。不管樓市是處在上升期還是盤整期，不管是大型中介機(jī)構(gòu)還是小型中介公司，都必須時(shí)時(shí)刻刻保持著清醒的發(fā)展思維，夯實(shí)企業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)，根據(jù)企業(yè)自身的資金運(yùn)作、人才儲備以及管理能力等狀況謀求正確的企業(yè)發(fā)展之道。
封堵監(jiān)管漏洞，完善市場監(jiān)管系統(tǒng)
中介行業(yè)存在的管理問題比較多，以前只是市場行情較好，被“繁榮景象”所掩蓋，但是中介吃“差價(jià)”，挪用、占用客戶資金，拿客戶資金用來炒樓或做其他事情等等，一直都是中介行業(yè)內(nèi)“公開的秘密”，這些一直潛伏的管理漏洞在頻頻出臺的宏觀調(diào)控政策下被暴露無遺。
其實(shí)業(yè)內(nèi)人士都知道，絕大多數(shù)中介公司都沒有設(shè)立獨(dú)立的?？钯~戶，而是將客戶所交的資金與企業(yè)日常運(yùn)作的資金放在同一個(gè)賬戶上，這樣的話，客戶的資金在各個(gè)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)隨時(shí)都存在發(fā)生流失的可能；所以，行業(yè)內(nèi)才會屢屢上演中介公司老板卷款潛逃、中介騙取客戶房款等諸多事件；否則，也就沒有天津的匯眾事件、北京的堅(jiān)石事件以及佰家事件等發(fā)生。
雖然建設(shè)部一再明令房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)不得管理客戶交易資金，不得獲取非法收益，要求二手房交易引入第三方加強(qiáng)對資金監(jiān)管，這些事情不是主管部門沒做，主管部門確實(shí)在監(jiān)管；但是“中天置業(yè)”總裁蔣飛卷款潛逃等一系列事件表明了中介行業(yè)資金疏于監(jiān)管，存在著巨大的漏洞，“中天門”事件給監(jiān)管部門應(yīng)該起到一個(gè)大教育：地產(chǎn)中介行業(yè)的資金監(jiān)管應(yīng)該擺在管理的首要位置上，主管部門應(yīng)該加強(qiáng)行政執(zhí)法力度，規(guī)范市場秩序，建立長效的市場監(jiān)管機(jī)制和預(yù)警預(yù)報(bào)機(jī)制，建立健全房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)和預(yù)警預(yù)報(bào)體系，相關(guān)管理部門應(yīng)該負(fù)起管理責(zé)任，防止腐敗問題的滋生，導(dǎo)致監(jiān)管破洞而出，同時(shí)監(jiān)管也不僅僅是主管部門，還應(yīng)該號召全民進(jìn)行監(jiān)督管理。雖然有些城市已經(jīng)對中介行業(yè)實(shí)施了資金監(jiān)管，但是當(dāng)務(wù)之急，中介行業(yè)應(yīng)該制定一套可執(zhí)行的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)與方案來封堵監(jiān)管漏洞，完善市場運(yùn)行系統(tǒng)。
建立誠信機(jī)制，納入立法規(guī)劃體系
中介公司的倒閉引發(fā)員工集體討薪、客戶瘋狂追款，有的甚至打出“還我血汗錢”的條幅*，再一次給中介行業(yè)誠信蒙上一層陰影，中介公司的誠信陷入空前的危機(jī)，牽動著眾人的心。
誠信作為市場發(fā)展的基石。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，如果一個(gè)人失去信用，就無人與之交往；如果一個(gè)企業(yè)失去信用，不但給市場經(jīng)濟(jì)秩序造成混亂，而且給社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來不小的危害?！爸刑扉T”事件應(yīng)該讓中介公司認(rèn)識到：在得到一時(shí)利益的同時(shí)，也不得不為失信泛濫付出巨大的成本。
因此，建立誠信機(jī)制迫在眉睫。建立信用資訊庫，健全企業(yè)信用查詢系統(tǒng)，盡可能減少信息不對稱現(xiàn)象；同時(shí)，健立依法保障信用機(jī)制，建立失信約束懲罰機(jī)制，加強(qiáng)懲罰的力度，加大失信的成本，把個(gè)人、企業(yè)的信用體系、信用機(jī)制的建立和管理以及相關(guān)的工作不僅是建立在道德層面上，更應(yīng)該把其納入到立法規(guī)劃體系中來。
一言以蔽之，房地產(chǎn)業(yè)的暴利時(shí)代已經(jīng)過去，中介行業(yè)經(jīng)歷了這樣一次“大洗牌”，一些實(shí)力不濟(jì)、經(jīng)營不善的中小型公司也被淘汰了，存活下來的中介機(jī)構(gòu)應(yīng)該走出傳統(tǒng)習(xí)慣形成的思維定勢，保持清醒的頭腦，時(shí)刻樹立危機(jī)意識，遵循行業(yè)發(fā)展的自然規(guī)律，只有這樣才能保障企業(yè)與行業(yè)健康、穩(wěn)定的發(fā)展。
然而，2007年9月27日成為中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一個(gè)重要節(jié)點(diǎn)?！?.27房貸新政”猶如一顆重磅炸彈一般投在房地產(chǎn)業(yè)上，整個(gè)樓市為之震動，房屋成交量斷層性下降，很多中介資金斷檔性不濟(jì)，公司債務(wù)危機(jī)迅速增加，房地產(chǎn)中介公司生意興隆的局面可能一去不復(fù)返；一夜之間，擁有上百家分行、千余名員工的“深圳中天置業(yè)”突然倒閉成為地產(chǎn)中介行業(yè)倒下的第一張“多米諾骨牌”，緊隨的是深圳市房地產(chǎn)代理十大企業(yè)之一的“深圳長河地產(chǎn)”瀕臨歇業(yè)，還有號稱中國的地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的“深圳創(chuàng)輝租售”痛失城池、中國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)“百強(qiáng)企業(yè)”之一“北京信一天”退出市場，大型地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)產(chǎn)生的“多米諾骨牌”效應(yīng)，使得地產(chǎn)中介行業(yè)開始進(jìn)行“大洗牌”，一些中小型中介公司悄無聲息地“關(guān)門閉戶”，從業(yè)人員紛紛跳槽或轉(zhuǎn)行，“中介”二字已經(jīng)成為讓人生畏的名詞，中介公司也成為敬而遠(yuǎn)之的企業(yè)。
2008年伊始，變幻莫測的樓市使開發(fā)商之間展開了內(nèi)訌，王石的“獨(dú)特言論”、馮侖的“個(gè)人反響”以及王石與潘石屹的“風(fēng)暴對話”表明：開發(fā)商的統(tǒng)一戰(zhàn)線已經(jīng)撕裂成了多條路線，開發(fā)商與消費(fèi)者的博弈也轉(zhuǎn)向了同行業(yè)之間的博弈，王石“三、四年后再買房”、“房價(jià)拐點(diǎn)論”等成為影響未來房地產(chǎn)市場前進(jìn)方向的壓倒性論調(diào)。在這樣危機(jī)潛伏的大背景下，中介行業(yè)應(yīng)該怎樣面對未來風(fēng)云變幻的市場呢？
遵循市場規(guī)律，規(guī)范企業(yè)資本運(yùn)作
在房地產(chǎn)行業(yè)繁榮時(shí)期，中介行業(yè)的競爭主要集中于供求關(guān)系的失衡上，企業(yè)發(fā)展不需要注入什么先進(jìn)的營銷理念，只要能夠拿到房源就等于拿到了業(yè)績，就等于拿到了資金，因?yàn)橹芜@些中介公司極欲擴(kuò)張的主要資金來源就是客戶所交的房款，中介用客戶所交的錢來進(jìn)行擴(kuò)張，這樣就不會占壓公司的資金，也不會成為公司自身的真正成本；待企業(yè)資金運(yùn)作正常后，可以再次動用客戶的房款用于開店、收購房屋，進(jìn)行循環(huán)滾動式擴(kuò)張發(fā)展；同時(shí)在交易過程中，中介機(jī)構(gòu)還可利用市場信息的不對稱性吃差價(jià)等等做一些違背交易規(guī)則的事情。所以說，市場在發(fā)展的初期階段，中介機(jī)構(gòu)只要抓住了機(jī)會瘋狂擴(kuò)張鋪面尋找房源，就能進(jìn)行大規(guī)模地經(jīng)營，從而迅速占領(lǐng)市場份額；于是乎，就有“中天置業(yè)”從 2003年深圳的4家門店，做到2007年在深圳、上海、北京、成都等地的 150多家門店；于是乎，就有“創(chuàng)輝租售”提出“立足大深圳、密布珠三角、連鎖全中國，計(jì)劃5年內(nèi)在全國布局3000家門店，做國內(nèi)房產(chǎn)中介行業(yè)的‘門店王’，并謀求以IPO方式上市”的宏大目標(biāo)。這兩個(gè)堪稱中介行業(yè)膨脹式擴(kuò)張的急先鋒，只看機(jī)遇卻沒有看到機(jī)遇背后潛藏的風(fēng)險(xiǎn)，這種不看風(fēng)險(xiǎn)的極欲擴(kuò)張“野心”讓企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)都著了“色相”。
“中天置業(yè)”事件、“長河地產(chǎn)”風(fēng)波以及“創(chuàng)輝租售”現(xiàn)象的出現(xiàn)，我們應(yīng)該清楚地看到一個(gè)事實(shí)：中介機(jī)構(gòu)過度擴(kuò)張的“野心”，雖然是建立在房價(jià)繼續(xù)猛漲的預(yù)期之上，但這些中介機(jī)構(gòu)的極欲行為，破戒行事，寅吃卯糧，透支未來，才會導(dǎo)致這樣嚴(yán)重結(jié)果的產(chǎn)生；因此，極欲擴(kuò)張是魔鬼，破戒行事是惡獸。不管樓市是處在上升期還是盤整期，不管是大型中介機(jī)構(gòu)還是小型中介公司，都必須時(shí)時(shí)刻刻保持著清醒的發(fā)展思維，夯實(shí)企業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)，根據(jù)企業(yè)自身的資金運(yùn)作、人才儲備以及管理能力等狀況謀求正確的企業(yè)發(fā)展之道。
封堵監(jiān)管漏洞，完善市場監(jiān)管系統(tǒng)
中介行業(yè)存在的管理問題比較多，以前只是市場行情較好，被“繁榮景象”所掩蓋，但是中介吃“差價(jià)”，挪用、占用客戶資金，拿客戶資金用來炒樓或做其他事情等等，一直都是中介行業(yè)內(nèi)“公開的秘密”，這些一直潛伏的管理漏洞在頻頻出臺的宏觀調(diào)控政策下被暴露無遺。
其實(shí)業(yè)內(nèi)人士都知道，絕大多數(shù)中介公司都沒有設(shè)立獨(dú)立的?？钯~戶，而是將客戶所交的資金與企業(yè)日常運(yùn)作的資金放在同一個(gè)賬戶上，這樣的話，客戶的資金在各個(gè)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)隨時(shí)都存在發(fā)生流失的可能；所以，行業(yè)內(nèi)才會屢屢上演中介公司老板卷款潛逃、中介騙取客戶房款等諸多事件；否則，也就沒有天津的匯眾事件、北京的堅(jiān)石事件以及佰家事件等發(fā)生。
雖然建設(shè)部一再明令房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)不得管理客戶交易資金，不得獲取非法收益，要求二手房交易引入第三方加強(qiáng)對資金監(jiān)管，這些事情不是主管部門沒做，主管部門確實(shí)在監(jiān)管；但是“中天置業(yè)”總裁蔣飛卷款潛逃等一系列事件表明了中介行業(yè)資金疏于監(jiān)管，存在著巨大的漏洞，“中天門”事件給監(jiān)管部門應(yīng)該起到一個(gè)大教育：地產(chǎn)中介行業(yè)的資金監(jiān)管應(yīng)該擺在管理的首要位置上，主管部門應(yīng)該加強(qiáng)行政執(zhí)法力度，規(guī)范市場秩序，建立長效的市場監(jiān)管機(jī)制和預(yù)警預(yù)報(bào)機(jī)制，建立健全房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)和預(yù)警預(yù)報(bào)體系，相關(guān)管理部門應(yīng)該負(fù)起管理責(zé)任，防止腐敗問題的滋生，導(dǎo)致監(jiān)管破洞而出，同時(shí)監(jiān)管也不僅僅是主管部門，還應(yīng)該號召全民進(jìn)行監(jiān)督管理。雖然有些城市已經(jīng)對中介行業(yè)實(shí)施了資金監(jiān)管，但是當(dāng)務(wù)之急，中介行業(yè)應(yīng)該制定一套可執(zhí)行的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)與方案來封堵監(jiān)管漏洞，完善市場運(yùn)行系統(tǒng)。
建立誠信機(jī)制，納入立法規(guī)劃體系
中介公司的倒閉引發(fā)員工集體討薪、客戶瘋狂追款，有的甚至打出“還我血汗錢”的條幅*，再一次給中介行業(yè)誠信蒙上一層陰影，中介公司的誠信陷入空前的危機(jī)，牽動著眾人的心。
誠信作為市場發(fā)展的基石。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，如果一個(gè)人失去信用，就無人與之交往；如果一個(gè)企業(yè)失去信用，不但給市場經(jīng)濟(jì)秩序造成混亂，而且給社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來不小的危害?！爸刑扉T”事件應(yīng)該讓中介公司認(rèn)識到：在得到一時(shí)利益的同時(shí)，也不得不為失信泛濫付出巨大的成本。
因此，建立誠信機(jī)制迫在眉睫。建立信用資訊庫，健全企業(yè)信用查詢系統(tǒng)，盡可能減少信息不對稱現(xiàn)象；同時(shí)，健立依法保障信用機(jī)制，建立失信約束懲罰機(jī)制，加強(qiáng)懲罰的力度，加大失信的成本，把個(gè)人、企業(yè)的信用體系、信用機(jī)制的建立和管理以及相關(guān)的工作不僅是建立在道德層面上，更應(yīng)該把其納入到立法規(guī)劃體系中來。
一言以蔽之，房地產(chǎn)業(yè)的暴利時(shí)代已經(jīng)過去，中介行業(yè)經(jīng)歷了這樣一次“大洗牌”，一些實(shí)力不濟(jì)、經(jīng)營不善的中小型公司也被淘汰了，存活下來的中介機(jī)構(gòu)應(yīng)該走出傳統(tǒng)習(xí)慣形成的思維定勢，保持清醒的頭腦，時(shí)刻樹立危機(jī)意識，遵循行業(yè)發(fā)展的自然規(guī)律，只有這樣才能保障企業(yè)與行業(yè)健康、穩(wěn)定的發(fā)展。