工業(yè)用地想變性為商業(yè)用地，直接補交出讓金是否可以，是否還需要進行招拍掛？
土地改變用途為經(jīng)營性用地應(yīng)當以招標拍賣掛牌方式重新出讓。主要法律法規(guī)政策依據(jù)：
《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十八條“土地使用者需要改變土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的土地用途的，應(yīng)當征得出讓方同意并經(jīng)土地管理部門和城市規(guī)劃部門批準，依照本章的有關(guān)規(guī)定重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，調(diào)整土地使用權(quán)出讓金，并辦理登記?！?BR> 《國務(wù)院辦公廳關(guān)于清理整頓各類開發(fā)區(qū)加強建設(shè)用地管理的通知》（國辦發(fā)[2003]70號）第四點“四、加強對開發(fā)區(qū)建設(shè)用地的集中統(tǒng)一管理。開發(fā)區(qū)建設(shè)用地必須符合土地利用總體規(guī)劃并納入土地利用年度計劃，選址必須納入城市統(tǒng)一規(guī)劃管理。凡是違法下放農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、土地征用和供地審批權(quán)，違法下放規(guī)劃管理權(quán)的，必須立即糾正，廢止有關(guān)文件。要嚴格按照法定程序征用土地，并按法定標準給予農(nóng)民合理補償和妥善安置，嚴禁拖欠、截留和挪用被征地農(nóng)民的補償費用。嚴禁低價協(xié)議出讓土地，協(xié)議供地必須提前公布供地方案。協(xié)議出讓的土地改變?yōu)榻?jīng)營性用地的，必須先經(jīng)城市規(guī)劃部門同意，由國土資源行政主管部門統(tǒng)一招標拍賣掛牌出讓。禁止將以征用方式取得的農(nóng)民集體所有土地用于農(nóng)業(yè)園區(qū)開發(fā)。各省、自治區(qū)、直轄市人民政府要對種植、養(yǎng)殖等農(nóng)業(yè)園區(qū)的建設(shè)用地標準(或比例)做出規(guī)定，防止將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，變相搞房地產(chǎn)?！?BR> 《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》（國土資源部令第11號）第四條“商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地，必須以招標、拍賣或者掛牌方式出讓。
前款規(guī)定以外用途的土地的供地計劃公布后，同一宗地有兩個以上意向用地者的，也應(yīng)當采用招標、拍賣或者掛牌方式出讓?！?BR> 如果用途的變更符合城市規(guī)劃，按政策個人認為只要按市場價格補交差價就可以了，這是一個基本的原則。但是，在實際當中，不同的地方對這一原則的理解程度和政策執(zhí)行方式都不盡相同，比如規(guī)定對這類土地必須進入市場公開交易（招拍掛），又如只要按經(jīng)認可的市場評估價格補交清出讓金即可進入市場等等。歸總起來，這些操作的差別實際上可以理解為“應(yīng)補交的市場價”如何實現(xiàn)的問題，政策對此并沒有規(guī)定得很具體，地方如何操作就有了很大的靈活性，也就是說如果地方在執(zhí)行上頭的政策時可以采取更為嚴格的措施，比如2樓朋友說的“必須招拍掛”等等。值得注意的是，“必須招拍掛”個人認為需要有一定的前提，那就是土地使用權(quán)的取得方式，如果是以出讓方式取得的工業(yè)用地，由于使用權(quán)已經(jīng)被買斷（一定年期），因此強制性要求“招拍掛”的做法不妥當，有違物權(quán)的基本準則；但如果是劃撥用地，那政府就完全有權(quán)利要求進入有形市場公開交易。
《國務(wù)院辦公廳關(guān)于清理整頓各類開發(fā)區(qū)加強建設(shè)用地管理的通知》（國辦發(fā)[2003]70號）第四點中的部分原文：“協(xié)議出讓的土地改變?yōu)榻?jīng)營性用地的，必須先經(jīng)城市規(guī)劃部門同意，由國土資源行政主管部門統(tǒng)一招標拍賣掛牌出讓?！?BR> 招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范（試行）——國土資源布 2006年5月31日發(fā)布 2006年8月1日實施
土地改變用途為經(jīng)營性用地應(yīng)當以招標拍賣掛牌方式重新出讓。主要法律法規(guī)政策依據(jù)：
《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十八條“土地使用者需要改變土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的土地用途的，應(yīng)當征得出讓方同意并經(jīng)土地管理部門和城市規(guī)劃部門批準，依照本章的有關(guān)規(guī)定重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，調(diào)整土地使用權(quán)出讓金，并辦理登記?！?BR> 《國務(wù)院辦公廳關(guān)于清理整頓各類開發(fā)區(qū)加強建設(shè)用地管理的通知》（國辦發(fā)[2003]70號）第四點“四、加強對開發(fā)區(qū)建設(shè)用地的集中統(tǒng)一管理。開發(fā)區(qū)建設(shè)用地必須符合土地利用總體規(guī)劃并納入土地利用年度計劃，選址必須納入城市統(tǒng)一規(guī)劃管理。凡是違法下放農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、土地征用和供地審批權(quán)，違法下放規(guī)劃管理權(quán)的，必須立即糾正，廢止有關(guān)文件。要嚴格按照法定程序征用土地，并按法定標準給予農(nóng)民合理補償和妥善安置，嚴禁拖欠、截留和挪用被征地農(nóng)民的補償費用。嚴禁低價協(xié)議出讓土地，協(xié)議供地必須提前公布供地方案。協(xié)議出讓的土地改變?yōu)榻?jīng)營性用地的，必須先經(jīng)城市規(guī)劃部門同意，由國土資源行政主管部門統(tǒng)一招標拍賣掛牌出讓。禁止將以征用方式取得的農(nóng)民集體所有土地用于農(nóng)業(yè)園區(qū)開發(fā)。各省、自治區(qū)、直轄市人民政府要對種植、養(yǎng)殖等農(nóng)業(yè)園區(qū)的建設(shè)用地標準(或比例)做出規(guī)定，防止將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，變相搞房地產(chǎn)?！?BR> 《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》（國土資源部令第11號）第四條“商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地，必須以招標、拍賣或者掛牌方式出讓。
前款規(guī)定以外用途的土地的供地計劃公布后，同一宗地有兩個以上意向用地者的，也應(yīng)當采用招標、拍賣或者掛牌方式出讓?！?BR> 如果用途的變更符合城市規(guī)劃，按政策個人認為只要按市場價格補交差價就可以了，這是一個基本的原則。但是，在實際當中，不同的地方對這一原則的理解程度和政策執(zhí)行方式都不盡相同，比如規(guī)定對這類土地必須進入市場公開交易（招拍掛），又如只要按經(jīng)認可的市場評估價格補交清出讓金即可進入市場等等。歸總起來，這些操作的差別實際上可以理解為“應(yīng)補交的市場價”如何實現(xiàn)的問題，政策對此并沒有規(guī)定得很具體，地方如何操作就有了很大的靈活性，也就是說如果地方在執(zhí)行上頭的政策時可以采取更為嚴格的措施，比如2樓朋友說的“必須招拍掛”等等。值得注意的是，“必須招拍掛”個人認為需要有一定的前提，那就是土地使用權(quán)的取得方式，如果是以出讓方式取得的工業(yè)用地，由于使用權(quán)已經(jīng)被買斷（一定年期），因此強制性要求“招拍掛”的做法不妥當，有違物權(quán)的基本準則；但如果是劃撥用地，那政府就完全有權(quán)利要求進入有形市場公開交易。
《國務(wù)院辦公廳關(guān)于清理整頓各類開發(fā)區(qū)加強建設(shè)用地管理的通知》（國辦發(fā)[2003]70號）第四點中的部分原文：“協(xié)議出讓的土地改變?yōu)榻?jīng)營性用地的，必須先經(jīng)城市規(guī)劃部門同意，由國土資源行政主管部門統(tǒng)一招標拍賣掛牌出讓?！?BR> 招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范（試行）——國土資源布 2006年5月31日發(fā)布 2006年8月1日實施