市場比較法是我們估價師最熟悉最常用的方法之一，市場比較法的本質是以房地產的市場交易價格為導向，求取估價對象的價值?，F就美國(MAI)估價要求而言作如下簡單介紹，并與我國做一比較。
一、市場比較法原理及其適用性和局限性
市場比較法又稱市場法或比較法，是將估價對象與在估價時點的近期發(fā)生過交易的類似房地產進行比較，對這些類似房地產的成交價格做適當的處理，以此求取估價對象的客觀合理價格或價值的方法。
市場比較法的理論依據是房地產價格形成的替代原則，即在評估房地產價格的時候，如果物業(yè)的效用相近，那么價格應該相差不多，比較的時候，選取類似的房地產作為定價的參照系。但是，沒有兩種物業(yè)是完完全全相同的。在使用市場比較法的時候，必須對可比案例進行修正，以估價對象為樣本，對案例進行“整容”。
只要有足夠的成交案例，市場比較法可以用于任何情況。相對于成本法和收益法來說，市場比較法中需要主觀判斷的地方少。理論上講，所有的修正都是可以從市場上取得的。由于市場比較法建立在市場數據的基礎上，它具有很強的現實性、適用范圍寬、易于采用。
但是，它的局限性正是因為需要收集大量、正常的房地產交易數據。比如說，在一個不活躍的市場里，房地產交易量很少，可供選擇的可比案例非常有限，那么如果用市場比較法測算就會造成比較大的價值偏差。從統(tǒng)計學的角度來看，如果樣本的空間不夠大，那么具有一定置信度的區(qū)間就會變寬。假若置信區(qū)間的上下限之間的距離拉得很開，對于價值的評估就會失去判斷標準。
二、中美兩國在市場比較法中的一些不同
兩國在市場比較法的理論方面沒有很大差異，但在具體操作中有幾點比較明顯的不同之處。
首先，美國(MAI)估價要求市場比較法的前提是可比案例與估價對象使用是相同的。這是采用市場比較法的先決條件，如果一個案例不能滿足這個要求，那么它將不能被用作可比案例。
其次，兩國對比較單位的選擇有所不同。我們通常喜歡把“元／平方米”作為比較單位，在操作中較少考慮這樣一個問題：“元／平方米”是否用在任何地方都合適；在某些時候，是否有更合適的比較單位。在美國，由于市場發(fā)展比較成熟，合理的比較單位往往會在很小的區(qū)間內波動，所以能反映物業(yè)的客觀價值。因此在進行測算前，必須分析選擇合理的單位作為比較基礎。
再次，在市場比較法的修正項方面，兩國也有一定的差異。美國采用的是十項比較法，考慮的因素比我國的更多、更細。
最后，兩國對比較項的修正也有所不同。我們主要采取百分比法，但究竟要修正多少個百分點，主要還是依賴于經驗和估價師主觀的判斷。美國主要采用的是配對比較法，即通過對兩個相似案例的兩兩比較，將兩者間的差異因素量化，再對可比案例進行修正，最后將結果與估價對象進行比較。這種方法比我們采用的百分比修正法客觀，但同時需要市場上大量相似案例的存在，來提供相當龐大的數據支撐。
一、市場比較法原理及其適用性和局限性
市場比較法又稱市場法或比較法，是將估價對象與在估價時點的近期發(fā)生過交易的類似房地產進行比較，對這些類似房地產的成交價格做適當的處理，以此求取估價對象的客觀合理價格或價值的方法。
市場比較法的理論依據是房地產價格形成的替代原則，即在評估房地產價格的時候，如果物業(yè)的效用相近，那么價格應該相差不多，比較的時候，選取類似的房地產作為定價的參照系。但是，沒有兩種物業(yè)是完完全全相同的。在使用市場比較法的時候，必須對可比案例進行修正，以估價對象為樣本，對案例進行“整容”。
只要有足夠的成交案例，市場比較法可以用于任何情況。相對于成本法和收益法來說，市場比較法中需要主觀判斷的地方少。理論上講，所有的修正都是可以從市場上取得的。由于市場比較法建立在市場數據的基礎上，它具有很強的現實性、適用范圍寬、易于采用。
但是，它的局限性正是因為需要收集大量、正常的房地產交易數據。比如說，在一個不活躍的市場里，房地產交易量很少，可供選擇的可比案例非常有限，那么如果用市場比較法測算就會造成比較大的價值偏差。從統(tǒng)計學的角度來看，如果樣本的空間不夠大，那么具有一定置信度的區(qū)間就會變寬。假若置信區(qū)間的上下限之間的距離拉得很開，對于價值的評估就會失去判斷標準。
二、中美兩國在市場比較法中的一些不同
兩國在市場比較法的理論方面沒有很大差異，但在具體操作中有幾點比較明顯的不同之處。
首先，美國(MAI)估價要求市場比較法的前提是可比案例與估價對象使用是相同的。這是采用市場比較法的先決條件，如果一個案例不能滿足這個要求，那么它將不能被用作可比案例。
其次，兩國對比較單位的選擇有所不同。我們通常喜歡把“元／平方米”作為比較單位，在操作中較少考慮這樣一個問題：“元／平方米”是否用在任何地方都合適；在某些時候，是否有更合適的比較單位。在美國，由于市場發(fā)展比較成熟，合理的比較單位往往會在很小的區(qū)間內波動，所以能反映物業(yè)的客觀價值。因此在進行測算前，必須分析選擇合理的單位作為比較基礎。
再次，在市場比較法的修正項方面，兩國也有一定的差異。美國采用的是十項比較法，考慮的因素比我國的更多、更細。
最后，兩國對比較項的修正也有所不同。我們主要采取百分比法，但究竟要修正多少個百分點，主要還是依賴于經驗和估價師主觀的判斷。美國主要采用的是配對比較法，即通過對兩個相似案例的兩兩比較，將兩者間的差異因素量化，再對可比案例進行修正，最后將結果與估價對象進行比較。這種方法比我們采用的百分比修正法客觀，但同時需要市場上大量相似案例的存在，來提供相當龐大的數據支撐。