《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》第四條第三款規(guī)定：法定優(yōu)先受償款是指假定在估價時點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價款，已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額，以及其他法定優(yōu)先受償款。針對此項(xiàng)規(guī)定，以下問題是我們應(yīng)當(dāng)注意和研究的。
一、法定優(yōu)先受償權(quán)利的含義
法定優(yōu)先受償權(quán)利是指依據(jù)法律規(guī)定，某債權(quán)人相對于其他債權(quán)人對特定的財物享有優(yōu)先獲得受償?shù)臋?quán)利。涉及抵押、質(zhì)押、留置等擔(dān)保行為時，抵押權(quán)人、質(zhì)權(quán)人、留置權(quán)人均享有法定優(yōu)先受償權(quán)。一般情況下，金融機(jī)構(gòu)作為房地產(chǎn)抵押權(quán)人，已經(jīng)享有法定優(yōu)先受償權(quán)利，但是這種權(quán)利受到一些限制，就其范圍來說僅限于抵押物，就其優(yōu)先的層次來說也僅僅相對于其他普通債權(quán)人。尚有一些物權(quán)和債權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)人所享有的優(yōu)先受償權(quán)利，這就是我們要研究的對房地產(chǎn)抵押價值有不利影響的法定優(yōu)先受償權(quán)利。
二、優(yōu)先于房地產(chǎn)抵押權(quán)的法定優(yōu)先受償權(quán)利
法定優(yōu)先受償權(quán)利除了《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》明確的發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價款，已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額之外，還包括以下一些方面。
1．《擔(dān)保法》第四十七條規(guī)定，處分抵押房地產(chǎn)所得金額，依下列順序分配：(1)支付處分抵押房地產(chǎn)的費(fèi)用；(2)扣除抵押房地產(chǎn)應(yīng)繳納的稅款；(3)償還抵押權(quán)人債權(quán)本息及支付違約金……抵押房地產(chǎn)處分時發(fā)生的拍賣費(fèi)、評估費(fèi)、欠繳的稅費(fèi)及轉(zhuǎn)讓時發(fā)生的稅費(fèi)顯然屬于法定優(yōu)先受償權(quán)利。至于處分抵押房地產(chǎn)的費(fèi)用包不包括訴訟費(fèi)用、委托房屋中介變賣時應(yīng)支付的代理費(fèi)等，有關(guān)規(guī)定不甚明確，但我們認(rèn)為應(yīng)當(dāng)包括。因?yàn)榉ㄔ阂话阒苯訌牡盅悍康禺a(chǎn)拍賣價款中扣繳訴訟費(fèi)，而無須敗訴方(抵押人)另行支付訴訟費(fèi)(敗訴方實(shí)際也不會另行支付訴訟費(fèi))，金融機(jī)構(gòu)實(shí)際收回的價款顯然已經(jīng)減少了一部分；中介代理費(fèi)與拍賣費(fèi)具有相同的性質(zhì)，且一般不會同時發(fā)生，理應(yīng)認(rèn)定為處分抵押房地產(chǎn)的費(fèi)用。
2．如果抵押人破產(chǎn)，法定優(yōu)先受償權(quán)利就更多了，根據(jù)《企業(yè)破產(chǎn)法》第三十四條規(guī)定：下列破產(chǎn)費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)從破產(chǎn)財產(chǎn)中優(yōu)先撥付：(1)破產(chǎn)財產(chǎn)的管理、變賣和分配所需要的費(fèi)用，包括聘任工作人員的費(fèi)用；(2)破產(chǎn)案件的訴訟費(fèi)用；(3)為債權(quán)人的共同利益而在破產(chǎn)程序中支付的其他費(fèi)用。第三十七條規(guī)定：破產(chǎn)財產(chǎn)優(yōu)先撥付破產(chǎn)費(fèi)用后，按照下列順序清償：(1)破產(chǎn)企業(yè)所欠職工工資和勞動保險費(fèi)用；(2)破產(chǎn)企業(yè)所欠稅款；(3)破產(chǎn)債權(quán)。金融機(jī)構(gòu)貸款屬于破產(chǎn)債權(quán)，當(dāng)金融機(jī)構(gòu)擁有抵押權(quán)的抵押物已被變賣并用于支付破產(chǎn)費(fèi)用或破產(chǎn)企業(yè)所欠職工工資和勞動保險費(fèi)用、所欠稅款時，金融機(jī)構(gòu)即喪失了對于抵押物的法定優(yōu)先受償權(quán)利，只能和其他普通債權(quán)人一起參與破產(chǎn)企業(yè)剩余資產(chǎn)的分配。
3．尚有一些非法定優(yōu)先受償權(quán)利也應(yīng)當(dāng)引起注意。如抵押人在抵押前將房地產(chǎn)長期出租，并一次性收取租金的，抵押權(quán)人即使實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，也不能獲得租期有效期內(nèi)的收益，對房地產(chǎn)抵押價值會產(chǎn)生不利的影響。又如抵押房地產(chǎn)在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時一般都經(jīng)過一個交涉、查封和訴訟的過程，有的甚至長達(dá)數(shù)年，這其中往往發(fā)生欠交水電費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)等情況，這些費(fèi)用雖然不是法定優(yōu)先受償權(quán)利，但也會對房地產(chǎn)抵押價值產(chǎn)生不利的影響。
一、法定優(yōu)先受償權(quán)利的含義
法定優(yōu)先受償權(quán)利是指依據(jù)法律規(guī)定，某債權(quán)人相對于其他債權(quán)人對特定的財物享有優(yōu)先獲得受償?shù)臋?quán)利。涉及抵押、質(zhì)押、留置等擔(dān)保行為時，抵押權(quán)人、質(zhì)權(quán)人、留置權(quán)人均享有法定優(yōu)先受償權(quán)。一般情況下，金融機(jī)構(gòu)作為房地產(chǎn)抵押權(quán)人，已經(jīng)享有法定優(yōu)先受償權(quán)利，但是這種權(quán)利受到一些限制，就其范圍來說僅限于抵押物，就其優(yōu)先的層次來說也僅僅相對于其他普通債權(quán)人。尚有一些物權(quán)和債權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)人所享有的優(yōu)先受償權(quán)利，這就是我們要研究的對房地產(chǎn)抵押價值有不利影響的法定優(yōu)先受償權(quán)利。
二、優(yōu)先于房地產(chǎn)抵押權(quán)的法定優(yōu)先受償權(quán)利
法定優(yōu)先受償權(quán)利除了《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》明確的發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價款，已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額之外，還包括以下一些方面。
1．《擔(dān)保法》第四十七條規(guī)定，處分抵押房地產(chǎn)所得金額，依下列順序分配：(1)支付處分抵押房地產(chǎn)的費(fèi)用；(2)扣除抵押房地產(chǎn)應(yīng)繳納的稅款；(3)償還抵押權(quán)人債權(quán)本息及支付違約金……抵押房地產(chǎn)處分時發(fā)生的拍賣費(fèi)、評估費(fèi)、欠繳的稅費(fèi)及轉(zhuǎn)讓時發(fā)生的稅費(fèi)顯然屬于法定優(yōu)先受償權(quán)利。至于處分抵押房地產(chǎn)的費(fèi)用包不包括訴訟費(fèi)用、委托房屋中介變賣時應(yīng)支付的代理費(fèi)等，有關(guān)規(guī)定不甚明確，但我們認(rèn)為應(yīng)當(dāng)包括。因?yàn)榉ㄔ阂话阒苯訌牡盅悍康禺a(chǎn)拍賣價款中扣繳訴訟費(fèi)，而無須敗訴方(抵押人)另行支付訴訟費(fèi)(敗訴方實(shí)際也不會另行支付訴訟費(fèi))，金融機(jī)構(gòu)實(shí)際收回的價款顯然已經(jīng)減少了一部分；中介代理費(fèi)與拍賣費(fèi)具有相同的性質(zhì)，且一般不會同時發(fā)生，理應(yīng)認(rèn)定為處分抵押房地產(chǎn)的費(fèi)用。
2．如果抵押人破產(chǎn)，法定優(yōu)先受償權(quán)利就更多了，根據(jù)《企業(yè)破產(chǎn)法》第三十四條規(guī)定：下列破產(chǎn)費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)從破產(chǎn)財產(chǎn)中優(yōu)先撥付：(1)破產(chǎn)財產(chǎn)的管理、變賣和分配所需要的費(fèi)用，包括聘任工作人員的費(fèi)用；(2)破產(chǎn)案件的訴訟費(fèi)用；(3)為債權(quán)人的共同利益而在破產(chǎn)程序中支付的其他費(fèi)用。第三十七條規(guī)定：破產(chǎn)財產(chǎn)優(yōu)先撥付破產(chǎn)費(fèi)用后，按照下列順序清償：(1)破產(chǎn)企業(yè)所欠職工工資和勞動保險費(fèi)用；(2)破產(chǎn)企業(yè)所欠稅款；(3)破產(chǎn)債權(quán)。金融機(jī)構(gòu)貸款屬于破產(chǎn)債權(quán)，當(dāng)金融機(jī)構(gòu)擁有抵押權(quán)的抵押物已被變賣并用于支付破產(chǎn)費(fèi)用或破產(chǎn)企業(yè)所欠職工工資和勞動保險費(fèi)用、所欠稅款時，金融機(jī)構(gòu)即喪失了對于抵押物的法定優(yōu)先受償權(quán)利，只能和其他普通債權(quán)人一起參與破產(chǎn)企業(yè)剩余資產(chǎn)的分配。
3．尚有一些非法定優(yōu)先受償權(quán)利也應(yīng)當(dāng)引起注意。如抵押人在抵押前將房地產(chǎn)長期出租，并一次性收取租金的，抵押權(quán)人即使實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，也不能獲得租期有效期內(nèi)的收益，對房地產(chǎn)抵押價值會產(chǎn)生不利的影響。又如抵押房地產(chǎn)在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時一般都經(jīng)過一個交涉、查封和訴訟的過程，有的甚至長達(dá)數(shù)年，這其中往往發(fā)生欠交水電費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)等情況，這些費(fèi)用雖然不是法定優(yōu)先受償權(quán)利，但也會對房地產(chǎn)抵押價值產(chǎn)生不利的影響。