從目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顩r來看，房?jī)r(jià)持續(xù)走高和銀行住房貸款增長(zhǎng)過快的現(xiàn)象仍然嚴(yán)重。我國以按揭房產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格為基礎(chǔ)確定按揭貸款價(jià)值是我國個(gè)人住房按揭貸款政策存在的重大制度缺陷，也是導(dǎo)致我國房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱、價(jià)格高企的根本原因。由此導(dǎo)致商業(yè)銀行在盲目擴(kuò)大信貸規(guī)模、承擔(dān)了房地產(chǎn)市場(chǎng)絕大部分風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，也不自覺地成為一個(gè)推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的主要力量。
《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》、《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見》等文件規(guī)定，抵押物價(jià)值的確定以該房產(chǎn)在該次買賣交易中的成交價(jià)或評(píng)估價(jià)的較低者為準(zhǔn)。商業(yè)銀行在發(fā)放個(gè)人住房貸款前應(yīng)對(duì)新建房進(jìn)行整體性評(píng)估。應(yīng)充分估計(jì)抵押房地產(chǎn)在處置時(shí)可能受到的限制、未來可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)和損失，不應(yīng)高估市場(chǎng)價(jià)值，不應(yīng)低估知悉的法定優(yōu)先受償款，并在估價(jià)報(bào)告中做出必要的風(fēng)險(xiǎn)提示。然而，目前在國內(nèi)個(gè)人住房按揭貸款的實(shí)際運(yùn)作中，無論是商業(yè)銀行內(nèi)部自行評(píng)估還是委托中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，一般都簡(jiǎn)單地采用市場(chǎng)比較法，對(duì)比周邊類似樓盤的市場(chǎng)價(jià)位加權(quán)平均推算出按揭樓盤或房產(chǎn)的價(jià)值，而沒有更多地考慮房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展階段和水平、按揭房產(chǎn)在處置時(shí)可能受到的限制和處置成本、以及未來可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)和損失，高估按揭房產(chǎn)價(jià)值的同時(shí)使評(píng)估形同虛設(shè)。在以上情況下，大多數(shù)商業(yè)銀行對(duì)一手按揭房產(chǎn)不要求評(píng)估，而是以房產(chǎn)的銷售價(jià)格作為發(fā)放貸款的價(jià)值依據(jù)。這樣的做法，在市場(chǎng)過熱、投機(jī)盛行、房?jī)r(jià)虛高的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展階段，存在著嚴(yán)重的制度缺陷和風(fēng)險(xiǎn)隱患，卻始終沒有引起我們應(yīng)有的重視。
首先，以交易價(jià)格為基礎(chǔ)確定按揭貸款價(jià)值是造成房?jī)r(jià)高企的內(nèi)在動(dòng)力。房地產(chǎn)商通過與其制造或控制的并沒有真實(shí)購房意圖的虛擬購房者簽訂提高銷售單價(jià)(變相“零首付”)的購房合同的方式；或者以給真實(shí)購房者提供全部或部分首付款等優(yōu)惠條件誘其高價(jià)購房的方式，夸大住房需求，套取銀行貸款。這樣，房地產(chǎn)商必然想盡辦法造就虛高的交易價(jià)格，以便獲取以此為基礎(chǔ)確定的高額按揭貸款。銀行發(fā)放的按揭貸款金額遠(yuǎn)大于所購房屋的真實(shí)價(jià)值，而這部分高于其真實(shí)價(jià)值的以交易價(jià)格為基礎(chǔ)確定的貸款，經(jīng)由按揭購房者轉(zhuǎn)到房地產(chǎn)商的手里。
其次，以交易價(jià)格為基礎(chǔ)確定按揭貸款價(jià)值是造成房?jī)r(jià)與空置率同步上升這一非正?，F(xiàn)象的根本原因。房?jī)r(jià)上漲說明供不應(yīng)求，而空置率上升則說明供大于求，此相?，F(xiàn)象同時(shí)存在的原因，就是這種存在嚴(yán)重制度缺陷和風(fēng)險(xiǎn)隱患的估價(jià)方式。在此種估價(jià)方式下，越高的交易價(jià)格獲得的按揭貸款額度越高，就越可以覆蓋大量空置房成本，而不用過多占用房地產(chǎn)商的自有資金，并足以彌補(bǔ)房地產(chǎn)商制造或控制虛擬購房者的成本、促成真實(shí)交易的首付款成本以及囤積土地、房屋的成本等。因此，即使維持較高的房產(chǎn)空置率也不需要降價(jià)；相反，通過囤積土地、捂盤銷售等方式將大量房源隔離于市場(chǎng)，人為造成供給不足，加劇市場(chǎng)緊張氣氛，使房地產(chǎn)商在拉高房?jī)r(jià)的同時(shí)維持較高的空置率，坐享超額利潤(rùn)。
《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》、《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見》等文件規(guī)定，抵押物價(jià)值的確定以該房產(chǎn)在該次買賣交易中的成交價(jià)或評(píng)估價(jià)的較低者為準(zhǔn)。商業(yè)銀行在發(fā)放個(gè)人住房貸款前應(yīng)對(duì)新建房進(jìn)行整體性評(píng)估。應(yīng)充分估計(jì)抵押房地產(chǎn)在處置時(shí)可能受到的限制、未來可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)和損失，不應(yīng)高估市場(chǎng)價(jià)值，不應(yīng)低估知悉的法定優(yōu)先受償款，并在估價(jià)報(bào)告中做出必要的風(fēng)險(xiǎn)提示。然而，目前在國內(nèi)個(gè)人住房按揭貸款的實(shí)際運(yùn)作中，無論是商業(yè)銀行內(nèi)部自行評(píng)估還是委托中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，一般都簡(jiǎn)單地采用市場(chǎng)比較法，對(duì)比周邊類似樓盤的市場(chǎng)價(jià)位加權(quán)平均推算出按揭樓盤或房產(chǎn)的價(jià)值，而沒有更多地考慮房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展階段和水平、按揭房產(chǎn)在處置時(shí)可能受到的限制和處置成本、以及未來可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)和損失，高估按揭房產(chǎn)價(jià)值的同時(shí)使評(píng)估形同虛設(shè)。在以上情況下，大多數(shù)商業(yè)銀行對(duì)一手按揭房產(chǎn)不要求評(píng)估，而是以房產(chǎn)的銷售價(jià)格作為發(fā)放貸款的價(jià)值依據(jù)。這樣的做法，在市場(chǎng)過熱、投機(jī)盛行、房?jī)r(jià)虛高的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展階段，存在著嚴(yán)重的制度缺陷和風(fēng)險(xiǎn)隱患，卻始終沒有引起我們應(yīng)有的重視。
首先，以交易價(jià)格為基礎(chǔ)確定按揭貸款價(jià)值是造成房?jī)r(jià)高企的內(nèi)在動(dòng)力。房地產(chǎn)商通過與其制造或控制的并沒有真實(shí)購房意圖的虛擬購房者簽訂提高銷售單價(jià)(變相“零首付”)的購房合同的方式；或者以給真實(shí)購房者提供全部或部分首付款等優(yōu)惠條件誘其高價(jià)購房的方式，夸大住房需求，套取銀行貸款。這樣，房地產(chǎn)商必然想盡辦法造就虛高的交易價(jià)格，以便獲取以此為基礎(chǔ)確定的高額按揭貸款。銀行發(fā)放的按揭貸款金額遠(yuǎn)大于所購房屋的真實(shí)價(jià)值，而這部分高于其真實(shí)價(jià)值的以交易價(jià)格為基礎(chǔ)確定的貸款，經(jīng)由按揭購房者轉(zhuǎn)到房地產(chǎn)商的手里。
其次，以交易價(jià)格為基礎(chǔ)確定按揭貸款價(jià)值是造成房?jī)r(jià)與空置率同步上升這一非正?，F(xiàn)象的根本原因。房?jī)r(jià)上漲說明供不應(yīng)求，而空置率上升則說明供大于求，此相?，F(xiàn)象同時(shí)存在的原因，就是這種存在嚴(yán)重制度缺陷和風(fēng)險(xiǎn)隱患的估價(jià)方式。在此種估價(jià)方式下，越高的交易價(jià)格獲得的按揭貸款額度越高，就越可以覆蓋大量空置房成本，而不用過多占用房地產(chǎn)商的自有資金，并足以彌補(bǔ)房地產(chǎn)商制造或控制虛擬購房者的成本、促成真實(shí)交易的首付款成本以及囤積土地、房屋的成本等。因此，即使維持較高的房產(chǎn)空置率也不需要降價(jià)；相反，通過囤積土地、捂盤銷售等方式將大量房源隔離于市場(chǎng)，人為造成供給不足，加劇市場(chǎng)緊張氣氛，使房地產(chǎn)商在拉高房?jī)r(jià)的同時(shí)維持較高的空置率，坐享超額利潤(rùn)。