加入WTO，我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展將面臨諸多挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)同樣面臨著挑戰(zhàn)和競爭，面對(duì)由此所帶來的深刻變化，我們需要進(jìn)一步完善自己，房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)軟環(huán)境就是我們需要改善的一個(gè)方面。
由于當(dāng)前上海房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)多為單一經(jīng)營，很少有機(jī)構(gòu)兼營建筑工程造價(jià)咨詢、建設(shè)監(jiān)理、房地產(chǎn)中介等多方面業(yè)務(wù)，因此對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)信息、技術(shù)資料的獲取處于被動(dòng)狀態(tài)，然而房地產(chǎn)（土地）交易案例信息、建筑物重置價(jià)格信息等卻又很難查詢，致使一些不實(shí)案例甚至虛假案例出現(xiàn)，另外城市基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整不及時(shí)且沒有可靠的修正體系，導(dǎo)致土地估價(jià)運(yùn)用困難等問題都困擾著我們上海房地產(chǎn)估價(jià)界，估價(jià)人員、估價(jià)機(jī)構(gòu)直接面臨著可能由此帶來的執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。我想借此機(jī)會(huì)就當(dāng)前土地及房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)中關(guān)于房地產(chǎn)交易案例信息資源和基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整問題談幾點(diǎn)看法，并希望借入世之際房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)軟環(huán)境能夠有積極的變化，使估價(jià)機(jī)構(gòu)能夠更好的在公開、公正、公平的環(huán)境下開展工作，盡量減少估價(jià)機(jī)構(gòu)由此面臨的風(fēng)險(xiǎn)。
1．行業(yè)內(nèi)交易案例信息資源應(yīng)該共享
從有房地產(chǎn)估價(jià)開始以來，估價(jià)方法中"市場比較法"就是一種最為有效、各方認(rèn)可、最能反映估價(jià)對(duì)象市場價(jià)格的估價(jià)方法，但是多年來由于房地產(chǎn)（尤其是土地）成交案例信息不對(duì)稱、不完全公開的問題導(dǎo)致了該方法在估價(jià)人員實(shí)際運(yùn)用中很困難，目前除了少數(shù)原房地產(chǎn)系統(tǒng)下改制的估價(jià)機(jī)構(gòu)因?yàn)楦鞣N關(guān)系可以比較好的掌握部分交易案例外，其他眾多社會(huì)估價(jià)機(jī)構(gòu)都很難收集到真實(shí)可靠的房地產(chǎn)交易信息，然而大家確都在運(yùn)用該方法，那么大家都是怎么做的呢？
據(jù)筆者不完全了解，有的機(jī)構(gòu)是通過售樓處、房地產(chǎn)中介、房地產(chǎn)網(wǎng)站以及有關(guān)房地產(chǎn)專業(yè)報(bào)刊當(dāng)中進(jìn)行信息收集，再打上一定的"談判折扣"后，確定為"交易成交案例"來運(yùn)用；有的通過將以前由房地產(chǎn)管理部門確認(rèn)通過的估價(jià)結(jié)果作為交易案例；有的通過向交易中心付費(fèi)查詢具體交易案例等等。
大家其實(shí)都知道房地產(chǎn)交易有各種交易情況，交易背景，這些變化對(duì)最終的成交結(jié)果有很大的影響，即使真實(shí)的成交結(jié)果也受到交易背景和交易雙方立場、心態(tài)的影響，因此必須選擇有可比性的、正常的交易案例才能運(yùn)用到估價(jià)案例之中。而運(yùn)用上述幾種方法來確定"交易成交案例"顯然是需要商酌的，因?yàn)榧词瓜蚪灰字行牟樵兊玫降慕灰讓?shí)例，也由于對(duì)其交易情況的不了解而有可能出現(xiàn)偏差，更何況是通過一些中介獲得的價(jià)格信息，所以由此獲得的估價(jià)結(jié)果談何客觀、公正？其蘊(yùn)藏的風(fēng)險(xiǎn)又何其大？因此解決可靠交易案例的公開查詢問題是估價(jià)"公開、公正、公平"的基礎(chǔ)，是估價(jià)結(jié)果不致出現(xiàn)較大差異的前提，同時(shí)也能限度的避免一些弄虛作假現(xiàn)象發(fā)生，從而防范由此可能出現(xiàn)的執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。
建立房地產(chǎn)交易成交案例信息庫，并最終形成"共享數(shù)據(jù)庫"是解決交易案例公開查詢的有效辦法。雖然需要做大量且持續(xù)的工作，且需要很多相關(guān)部門的協(xié)助，但實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)將使所有估價(jià)機(jī)構(gòu)能在公平、公開的情況下取得有效的案例，其對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)健康發(fā)展的意義是深遠(yuǎn)的。我們的房地產(chǎn)估價(jià)師協(xié)會(huì)正在積極進(jìn)行這一"實(shí)事工程"，這非常好！但我們希望在進(jìn)行過程中請有關(guān)專業(yè)人士一同參與或多征求意見，一起對(duì)選擇的案例進(jìn)行篩選、考證，對(duì)于一些有特殊交易情況的案例進(jìn)行剔除或者進(jìn)行綜合分析和評(píng)判，使其最終更可靠、更有效、更有可比性、更具有實(shí)用性。
當(dāng)然估價(jià)機(jī)構(gòu)自身也應(yīng)該多積累，而不要完全依賴，但我認(rèn)為估價(jià)機(jī)構(gòu)收集交易案例應(yīng)該只收集有效的，而不要做過多無效勞動(dòng)，比如我們在做完以交易為目的的估價(jià)業(yè)務(wù)后，向客戶追蹤了解其實(shí)際成交價(jià)格，有可能的話將轉(zhuǎn)讓協(xié)議等復(fù)印歸檔，這些案例是客觀的、有效的，同時(shí)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)該利用對(duì)項(xiàng)目背景比較了解的有利因素，對(duì)其最終成交結(jié)果進(jìn)行判斷，以利于將來在運(yùn)用中掌握好。在這里提一句，機(jī)構(gòu)也可以將這些案例拿出來讓大家共享，以補(bǔ)充"共享數(shù)據(jù)庫"，這也算體現(xiàn)權(quán)利義務(wù)對(duì)等吧。當(dāng)然，"共享數(shù)據(jù)庫"應(yīng)該是有償使用。
我想只有真正解決了信息資源共享問題，我們的估價(jià)機(jī)構(gòu)才能在"公開、公正、公平"的基礎(chǔ)上開展估價(jià)工作，才能杜絕一些缺乏職業(yè)道德的人員制造虛假案例估價(jià)的現(xiàn)象發(fā)生，我們的估價(jià)行業(yè)才能在健康的環(huán)境中發(fā)展，才能有效的防范由此帶來的執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。
2．基準(zhǔn)地價(jià)應(yīng)該調(diào)整和完善
今年上海市發(fā)布了《關(guān)于本市內(nèi)外銷商品房并軌的若干意見》（滬府發(fā)[2001]22號(hào)）和《上海市土地使用權(quán)出讓招標(biāo)拍賣試行辦法》（滬府發(fā)[2001]26號(hào)），統(tǒng)一了我市土地地價(jià)體系，取消了原有的內(nèi)、外銷商品住房項(xiàng)目土地使用權(quán)出讓金價(jià)格的差別，雖然對(duì)于工業(yè)用地和綜合用地來說目前仍未真正"并軌"，但是商業(yè)、旅游、娛樂、金融、服務(wù)業(yè)、商品房六類用地推行土地使用權(quán)出讓招標(biāo)、拍賣辦法已真正展開，這意味著目前的上海市基準(zhǔn)地價(jià)（僅適用于外銷）已跟不上形勢，無法起到更好的宏觀調(diào)控地價(jià)和土地市場的作用，因此需要進(jìn)行調(diào)整。
基準(zhǔn)地價(jià)從公布之日起，對(duì)于如何運(yùn)用于土地估價(jià)，一直是大家討論的焦點(diǎn)，由于不適用于內(nèi)銷宗地以及沒有標(biāo)準(zhǔn)的修正體系，在估價(jià)運(yùn)用當(dāng)中一直很難開展，在此我僅以一個(gè)普通估價(jià)師的立場對(duì)目前基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整談幾點(diǎn)希望，希望基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整后能幫助進(jìn)一步改善房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)軟環(huán)境。
上海市98年基準(zhǔn)地價(jià)采取的土地定級(jí)方式是對(duì)土地級(jí)別不分用途而采用同一標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評(píng)定的綜合定級(jí)。但是本人認(rèn)為隨著近年來上海市日新月異的發(fā)展建設(shè)，其城市整體規(guī)劃的實(shí)現(xiàn)，包括中心城區(qū)與周邊郊區(qū)功能劃分的逐漸形成，繼續(xù)采用原有的土地分等定級(jí)方式已顯不足。從目前上海市主要用地類型的分布情況來看，商服業(yè)、住宅、工業(yè)用地等各有其最適宜的區(qū)域，按照其最適宜的區(qū)域劃分土地級(jí)別，有事實(shí)依據(jù)，因此希望使用分類定級(jí)，即按照用地類型，評(píng)定出主要用地類型各自的土地級(jí)別。另外可能的話，將郊區(qū)（縣）的土地也按用途進(jìn)一步分等定級(jí)。
希望建立全面的地價(jià)修正體系，這應(yīng)該是大家期待的。作者因?yàn)楣ぷ鞯脑?，曾走訪過不少城市，但無論沿海還是內(nèi)地，無論發(fā)達(dá)還是落后地區(qū)，凡擁有基準(zhǔn)地價(jià)的城市很少?zèng)]有地價(jià)修正體系的，大多數(shù)城市在公布基準(zhǔn)地價(jià)時(shí)都將地價(jià)修正體系作為基準(zhǔn)地價(jià)的重要部分一起向社會(huì)發(fā)布，而上海是少數(shù)未發(fā)布修正體系城市之一。目前運(yùn)用上海市基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行宗地地價(jià)評(píng)估時(shí)，允許有資質(zhì)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)自行建立修正體系進(jìn)行修正評(píng)估，其帶來的結(jié)果是大家各做各的體系，形成不了統(tǒng)一，土地評(píng)估結(jié)果有很大的隨意性，這對(duì)土地市場的傷害以及由此帶來的風(fēng)險(xiǎn)是不言而喻的。因此希望在基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整時(shí)，充分考慮到修正體系建立的重要性，適時(shí)公布修正體系，使其更具有實(shí)用性，幫助改善房地產(chǎn)估價(jià)執(zhí)業(yè)軟環(huán)境。
房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)發(fā)展至今，無論在理論上還是在實(shí)踐中都取得了很大的成績，但是技術(shù)環(huán)境的不理想，限制了估價(jià)行業(yè)的發(fā)展，同時(shí)蘊(yùn)藏著技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)，在此僅簡單談這兩個(gè)方面，其實(shí)還有很多方面的工作都需要我們繼續(xù)努力，希望在房地產(chǎn)估價(jià)師協(xié)會(huì)牽頭組織下，發(fā)揮眾多估價(jià)機(jī)構(gòu)的能量，使我們房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)軟環(huán)境得到進(jìn)一步改善，這有利于房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)更好的保持客觀、公正、公平、獨(dú)立的從業(yè)準(zhǔn)則，同時(shí)也能保證出具的估價(jià)結(jié)果更有依據(jù)，也能降低估價(jià)機(jī)構(gòu)的技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)，使我們的房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)能健康、有序的發(fā)展、進(jìn)步。
由于當(dāng)前上海房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)多為單一經(jīng)營，很少有機(jī)構(gòu)兼營建筑工程造價(jià)咨詢、建設(shè)監(jiān)理、房地產(chǎn)中介等多方面業(yè)務(wù)，因此對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)信息、技術(shù)資料的獲取處于被動(dòng)狀態(tài)，然而房地產(chǎn)（土地）交易案例信息、建筑物重置價(jià)格信息等卻又很難查詢，致使一些不實(shí)案例甚至虛假案例出現(xiàn)，另外城市基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整不及時(shí)且沒有可靠的修正體系，導(dǎo)致土地估價(jià)運(yùn)用困難等問題都困擾著我們上海房地產(chǎn)估價(jià)界，估價(jià)人員、估價(jià)機(jī)構(gòu)直接面臨著可能由此帶來的執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。我想借此機(jī)會(huì)就當(dāng)前土地及房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)中關(guān)于房地產(chǎn)交易案例信息資源和基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整問題談幾點(diǎn)看法，并希望借入世之際房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)軟環(huán)境能夠有積極的變化，使估價(jià)機(jī)構(gòu)能夠更好的在公開、公正、公平的環(huán)境下開展工作，盡量減少估價(jià)機(jī)構(gòu)由此面臨的風(fēng)險(xiǎn)。
1．行業(yè)內(nèi)交易案例信息資源應(yīng)該共享
從有房地產(chǎn)估價(jià)開始以來，估價(jià)方法中"市場比較法"就是一種最為有效、各方認(rèn)可、最能反映估價(jià)對(duì)象市場價(jià)格的估價(jià)方法，但是多年來由于房地產(chǎn)（尤其是土地）成交案例信息不對(duì)稱、不完全公開的問題導(dǎo)致了該方法在估價(jià)人員實(shí)際運(yùn)用中很困難，目前除了少數(shù)原房地產(chǎn)系統(tǒng)下改制的估價(jià)機(jī)構(gòu)因?yàn)楦鞣N關(guān)系可以比較好的掌握部分交易案例外，其他眾多社會(huì)估價(jià)機(jī)構(gòu)都很難收集到真實(shí)可靠的房地產(chǎn)交易信息，然而大家確都在運(yùn)用該方法，那么大家都是怎么做的呢？
據(jù)筆者不完全了解，有的機(jī)構(gòu)是通過售樓處、房地產(chǎn)中介、房地產(chǎn)網(wǎng)站以及有關(guān)房地產(chǎn)專業(yè)報(bào)刊當(dāng)中進(jìn)行信息收集，再打上一定的"談判折扣"后，確定為"交易成交案例"來運(yùn)用；有的通過將以前由房地產(chǎn)管理部門確認(rèn)通過的估價(jià)結(jié)果作為交易案例；有的通過向交易中心付費(fèi)查詢具體交易案例等等。
大家其實(shí)都知道房地產(chǎn)交易有各種交易情況，交易背景，這些變化對(duì)最終的成交結(jié)果有很大的影響，即使真實(shí)的成交結(jié)果也受到交易背景和交易雙方立場、心態(tài)的影響，因此必須選擇有可比性的、正常的交易案例才能運(yùn)用到估價(jià)案例之中。而運(yùn)用上述幾種方法來確定"交易成交案例"顯然是需要商酌的，因?yàn)榧词瓜蚪灰字行牟樵兊玫降慕灰讓?shí)例，也由于對(duì)其交易情況的不了解而有可能出現(xiàn)偏差，更何況是通過一些中介獲得的價(jià)格信息，所以由此獲得的估價(jià)結(jié)果談何客觀、公正？其蘊(yùn)藏的風(fēng)險(xiǎn)又何其大？因此解決可靠交易案例的公開查詢問題是估價(jià)"公開、公正、公平"的基礎(chǔ)，是估價(jià)結(jié)果不致出現(xiàn)較大差異的前提，同時(shí)也能限度的避免一些弄虛作假現(xiàn)象發(fā)生，從而防范由此可能出現(xiàn)的執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。
建立房地產(chǎn)交易成交案例信息庫，并最終形成"共享數(shù)據(jù)庫"是解決交易案例公開查詢的有效辦法。雖然需要做大量且持續(xù)的工作，且需要很多相關(guān)部門的協(xié)助，但實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)將使所有估價(jià)機(jī)構(gòu)能在公平、公開的情況下取得有效的案例，其對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)健康發(fā)展的意義是深遠(yuǎn)的。我們的房地產(chǎn)估價(jià)師協(xié)會(huì)正在積極進(jìn)行這一"實(shí)事工程"，這非常好！但我們希望在進(jìn)行過程中請有關(guān)專業(yè)人士一同參與或多征求意見，一起對(duì)選擇的案例進(jìn)行篩選、考證，對(duì)于一些有特殊交易情況的案例進(jìn)行剔除或者進(jìn)行綜合分析和評(píng)判，使其最終更可靠、更有效、更有可比性、更具有實(shí)用性。
當(dāng)然估價(jià)機(jī)構(gòu)自身也應(yīng)該多積累，而不要完全依賴，但我認(rèn)為估價(jià)機(jī)構(gòu)收集交易案例應(yīng)該只收集有效的，而不要做過多無效勞動(dòng)，比如我們在做完以交易為目的的估價(jià)業(yè)務(wù)后，向客戶追蹤了解其實(shí)際成交價(jià)格，有可能的話將轉(zhuǎn)讓協(xié)議等復(fù)印歸檔，這些案例是客觀的、有效的，同時(shí)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)該利用對(duì)項(xiàng)目背景比較了解的有利因素，對(duì)其最終成交結(jié)果進(jìn)行判斷，以利于將來在運(yùn)用中掌握好。在這里提一句，機(jī)構(gòu)也可以將這些案例拿出來讓大家共享，以補(bǔ)充"共享數(shù)據(jù)庫"，這也算體現(xiàn)權(quán)利義務(wù)對(duì)等吧。當(dāng)然，"共享數(shù)據(jù)庫"應(yīng)該是有償使用。
我想只有真正解決了信息資源共享問題，我們的估價(jià)機(jī)構(gòu)才能在"公開、公正、公平"的基礎(chǔ)上開展估價(jià)工作，才能杜絕一些缺乏職業(yè)道德的人員制造虛假案例估價(jià)的現(xiàn)象發(fā)生，我們的估價(jià)行業(yè)才能在健康的環(huán)境中發(fā)展，才能有效的防范由此帶來的執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。
2．基準(zhǔn)地價(jià)應(yīng)該調(diào)整和完善
今年上海市發(fā)布了《關(guān)于本市內(nèi)外銷商品房并軌的若干意見》（滬府發(fā)[2001]22號(hào)）和《上海市土地使用權(quán)出讓招標(biāo)拍賣試行辦法》（滬府發(fā)[2001]26號(hào)），統(tǒng)一了我市土地地價(jià)體系，取消了原有的內(nèi)、外銷商品住房項(xiàng)目土地使用權(quán)出讓金價(jià)格的差別，雖然對(duì)于工業(yè)用地和綜合用地來說目前仍未真正"并軌"，但是商業(yè)、旅游、娛樂、金融、服務(wù)業(yè)、商品房六類用地推行土地使用權(quán)出讓招標(biāo)、拍賣辦法已真正展開，這意味著目前的上海市基準(zhǔn)地價(jià)（僅適用于外銷）已跟不上形勢，無法起到更好的宏觀調(diào)控地價(jià)和土地市場的作用，因此需要進(jìn)行調(diào)整。
基準(zhǔn)地價(jià)從公布之日起，對(duì)于如何運(yùn)用于土地估價(jià)，一直是大家討論的焦點(diǎn)，由于不適用于內(nèi)銷宗地以及沒有標(biāo)準(zhǔn)的修正體系，在估價(jià)運(yùn)用當(dāng)中一直很難開展，在此我僅以一個(gè)普通估價(jià)師的立場對(duì)目前基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整談幾點(diǎn)希望，希望基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整后能幫助進(jìn)一步改善房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)軟環(huán)境。
上海市98年基準(zhǔn)地價(jià)采取的土地定級(jí)方式是對(duì)土地級(jí)別不分用途而采用同一標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評(píng)定的綜合定級(jí)。但是本人認(rèn)為隨著近年來上海市日新月異的發(fā)展建設(shè)，其城市整體規(guī)劃的實(shí)現(xiàn)，包括中心城區(qū)與周邊郊區(qū)功能劃分的逐漸形成，繼續(xù)采用原有的土地分等定級(jí)方式已顯不足。從目前上海市主要用地類型的分布情況來看，商服業(yè)、住宅、工業(yè)用地等各有其最適宜的區(qū)域，按照其最適宜的區(qū)域劃分土地級(jí)別，有事實(shí)依據(jù)，因此希望使用分類定級(jí)，即按照用地類型，評(píng)定出主要用地類型各自的土地級(jí)別。另外可能的話，將郊區(qū)（縣）的土地也按用途進(jìn)一步分等定級(jí)。
希望建立全面的地價(jià)修正體系，這應(yīng)該是大家期待的。作者因?yàn)楣ぷ鞯脑?，曾走訪過不少城市，但無論沿海還是內(nèi)地，無論發(fā)達(dá)還是落后地區(qū)，凡擁有基準(zhǔn)地價(jià)的城市很少?zèng)]有地價(jià)修正體系的，大多數(shù)城市在公布基準(zhǔn)地價(jià)時(shí)都將地價(jià)修正體系作為基準(zhǔn)地價(jià)的重要部分一起向社會(huì)發(fā)布，而上海是少數(shù)未發(fā)布修正體系城市之一。目前運(yùn)用上海市基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行宗地地價(jià)評(píng)估時(shí)，允許有資質(zhì)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)自行建立修正體系進(jìn)行修正評(píng)估，其帶來的結(jié)果是大家各做各的體系，形成不了統(tǒng)一，土地評(píng)估結(jié)果有很大的隨意性，這對(duì)土地市場的傷害以及由此帶來的風(fēng)險(xiǎn)是不言而喻的。因此希望在基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整時(shí)，充分考慮到修正體系建立的重要性，適時(shí)公布修正體系，使其更具有實(shí)用性，幫助改善房地產(chǎn)估價(jià)執(zhí)業(yè)軟環(huán)境。
房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)發(fā)展至今，無論在理論上還是在實(shí)踐中都取得了很大的成績，但是技術(shù)環(huán)境的不理想，限制了估價(jià)行業(yè)的發(fā)展，同時(shí)蘊(yùn)藏著技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)，在此僅簡單談這兩個(gè)方面，其實(shí)還有很多方面的工作都需要我們繼續(xù)努力，希望在房地產(chǎn)估價(jià)師協(xié)會(huì)牽頭組織下，發(fā)揮眾多估價(jià)機(jī)構(gòu)的能量，使我們房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)軟環(huán)境得到進(jìn)一步改善，這有利于房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)更好的保持客觀、公正、公平、獨(dú)立的從業(yè)準(zhǔn)則，同時(shí)也能保證出具的估價(jià)結(jié)果更有依據(jù)，也能降低估價(jià)機(jī)構(gòu)的技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)，使我們的房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)能健康、有序的發(fā)展、進(jìn)步。