房地產(chǎn)收益法評(píng)估中資本化率
收益法是房地產(chǎn)評(píng)估的基本方法之一，其公式一般為：
V＝Ai÷R（無限年） （1）
V＝Ai÷R×［1-1÷(1+R)I］（有限年） （2）
V為評(píng)估值，Ai(i=1，2，…n)為凈收益， R為資本化率（收益還原利率）。
由于目前土地使用權(quán)一般有年限限制，且房屋建筑物本身的經(jīng)濟(jì)壽命為有限年，故一般實(shí)務(wù)中適用公式（2）。
從以上公式中可以看出，資本化率的細(xì)微差異，將會(huì)直接導(dǎo)致評(píng)估結(jié)果的巨大差異。因此資本化率是收益法評(píng)估中最重要的參數(shù)之一。
一、資本化率的概念
資本化率是將房地產(chǎn)的未來預(yù)期凈收益折算成現(xiàn)值的比率。從本質(zhì)上講資本化率是一種投資的收益率，是假設(shè)未來預(yù)期收益穩(wěn)定的收益率，在評(píng)估房地產(chǎn)公允價(jià)值時(shí)又是在同等風(fēng)險(xiǎn)下的社會(huì)平均收益率。
一般房地產(chǎn)資本化率應(yīng)等于同等風(fēng)險(xiǎn)下的其他投資收益率。
一般來說，資本化率應(yīng)包含無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率和風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率。無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率是指資產(chǎn)在沒有風(fēng)險(xiǎn)和沒有通貨膨脹情況下的平均獲利水平；風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率則是冒風(fēng)險(xiǎn)取得報(bào)酬與資產(chǎn)的比率。每一種資產(chǎn)投資，由于其使用條件、用途、行業(yè)不同，風(fēng)險(xiǎn)也不一樣。因此，資本化率也不相同。
二、影響資本化率的因素
1、時(shí)間影響
房地產(chǎn)受社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平及投資偏好影響。在社會(huì)穩(wěn)定、經(jīng)濟(jì)發(fā)展時(shí)期，對(duì)房地產(chǎn)需求上升，資本化率下降。而當(dāng)社會(huì)動(dòng)蕩、經(jīng)濟(jì)衰退時(shí)期，由于不動(dòng)產(chǎn)的不可移動(dòng)性，不易逃避社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)房地產(chǎn)投資的收益要求會(huì)提高。在歷由于土地看作身份的象征，把房地產(chǎn)投資看作特別可靠的投資，這時(shí)房地產(chǎn)不僅僅具有經(jīng)濟(jì)屬性，還具有政治、社會(huì)等屬性，房地產(chǎn)資本化率會(huì)低于同等風(fēng)險(xiǎn)的其他投資收益率，甚至?xí)陀阢y行利率。再比如近幾年房?jī)r(jià)漲幅較大,那么前幾年的投資收益率與目前的投資收益率肯定不同,因此不同基準(zhǔn)日之間在選取資本化率的時(shí)候也因考慮此因素.
2、房地產(chǎn)位置影響
由于房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，無法只有自由流動(dòng)，故房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域性很強(qiáng)。不同國(guó)家、地區(qū)、城市甚至同一城市不同小區(qū)的收益率會(huì)相差很大。如以前上海浦東、浦西盡管只有一江之隔，但房?jī)r(jià)相差很大，有“寧要浦西一張床，不要浦東一間房”之說。2003年~2004年，以上海、寧波、杭州等為代表的東部沿海城市房?jī)r(jià)上漲速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于西安、重慶等西部城市。2004年11月為例，在上海內(nèi)環(huán)以外田林、龍華一帶的2室一廳或3室一廳100平方米左右的高層、小高層次新房住宅，價(jià)格大約在90~110萬元左右，毛胚房租金在3000~3500元，一般全配房租金在3500~4500元左右；以中間值計(jì)算，假設(shè)租金不變，毛胚房年租金收益率為4.4%(月租金3500元, 單價(jià)10000元,面積95平方米房?jī)r(jià)950000元)。同期在西安二環(huán)以外，南面2室一廳或3室一廳70平方米左右的多層、小高層次新房住宅，價(jià)格大約在10~15萬元左右，毛胚房或簡(jiǎn)裝租金在450~650元，一般全配房租金在500~800元左右；以中間值計(jì)算，假設(shè)租金不變，毛胚房年金收益率為6.8%(月租金600元, 單價(jià)1500元,面積70平方米房?jī)r(jià)105000元)?？梢姷貐^(qū)差別很大。（以上收益率均為毛收益率，未扣除稅金、維修費(fèi)、管理費(fèi)）
3、房地產(chǎn)類型影響
根據(jù)房地產(chǎn)用途，可分為住宅、工業(yè)、辦公和商鋪。不同類型的房屋的投資風(fēng)險(xiǎn)不一樣，投資收益也不同。一般住宅、工業(yè)、辦公和商鋪的投資風(fēng)險(xiǎn)和收益為從低到高。
三、資本化率確定的原則
1、不低于無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率的原則。在正常的資本市場(chǎng)和產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)條件下，各種資產(chǎn)投資中政府債券和銀行存款通常被認(rèn)為是低微風(fēng)險(xiǎn)甚至是無風(fēng)險(xiǎn)的投資項(xiàng)目，而其他投資方式的不確定性及風(fēng)險(xiǎn)性要高于政府債券和銀行存款。因此政府債券利率和銀行存款利率通常被視為無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率，是投資者進(jìn)行其他投資權(quán)衡投資報(bào)酬率時(shí)，必須考慮的基本因素。如果折現(xiàn)率小于無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率，就會(huì)導(dǎo)致投資者購(gòu)買國(guó)債或是儲(chǔ)蓄，而不會(huì)去冒風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行得不償失的投資。
2、行業(yè)基準(zhǔn)收益率不能作為確定資本化率的依據(jù)的原則?；鶞?zhǔn)收益率是基本建設(shè)投資管理部門為篩選建設(shè)項(xiàng)目，從擬建項(xiàng)目對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的凈貢獻(xiàn)方面，按行業(yè)統(tǒng)一制定的最低收益率的判別標(biāo)準(zhǔn)。只有當(dāng)擬建項(xiàng)目的投資收益率高于行業(yè)基準(zhǔn)收益率時(shí)才可批準(zhǔn)建設(shè)。國(guó)家可以通過產(chǎn)業(yè)政策措施來調(diào)控行業(yè)基準(zhǔn)收益率，如屬于鼓勵(lì)發(fā)展的行業(yè)，國(guó)家可以有意的將行業(yè)基準(zhǔn)收益率調(diào)低，以便促使更多的建設(shè)項(xiàng)目上馬。因此行業(yè)基準(zhǔn)收益率即包括了政策因素，還包括管理、組織等資源因素，相當(dāng)于投資企業(yè)的收益率，而房地產(chǎn)資本化率中一般不包括管理、組織等資源因素，是純粹的資本投資收益率。
3、資本化率要與收益額相匹配的原則。資本化率的確定和選取要與房地產(chǎn)的預(yù)期收益相匹配。如果預(yù)期收益中考慮了通貨膨脹因素和其他因素的影響，那么在資本化率中也應(yīng)有所體現(xiàn);反之，如果預(yù)期收益中沒有考慮通貨膨脹和其他因素的影響，那么在資本化率中也不應(yīng)反映。投資類房地產(chǎn)收益額來源即有房租收入還有房屋增值收益（在房屋出售時(shí)實(shí)現(xiàn)），如果收益額只考慮租金收入，則收益率也只應(yīng)考慮租金收入對(duì)其影響。
4、根據(jù)實(shí)際情況確定的原則。在房地產(chǎn)評(píng)估中沒有固定的資本化率，適用的資本化率要根據(jù)被評(píng)估資本化率的具體情況來確定。不同地區(qū)、類型的房地產(chǎn)適用不同的資本化率。
四、資本化率確定的一般方法
資本化率確定方法有市場(chǎng)提取法和累加法等。
1、 市場(chǎng)提取法
市場(chǎng)提取法根據(jù)收集同一市場(chǎng)三宗以上類似房地產(chǎn)價(jià)格、凈收益等資料，根據(jù)不同收益年限，選用相應(yīng)的收益法公式計(jì)算。
V＝Ai÷R（無限年） （1）
V＝Ai÷R×［1-1÷(1+R)I］（有限年） （2）
由已知房地產(chǎn)價(jià)格、凈收益求取資本化率
2、累加法
一般情況下，累加法確定資本化率的數(shù)學(xué)公式為：
資本化率＝無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率＋風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率
（1）、無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率
無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率的高低，主要受平均利潤(rùn)率、資金供求關(guān)系和政府調(diào)節(jié)的影響。
一般而言，無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率可以參考政府發(fā)行的一年期國(guó)債的利率或同期銀行存款利率來確定。
（2）、風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率
無論是投資還是經(jīng)營(yíng)，都應(yīng)面臨諸多風(fēng)險(xiǎn)，承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)越高，要求補(bǔ)償?shù)臄?shù)額就越高。風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償相對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)投資額的比例稱為風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率。
風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率的估算，主要有以下幾種方法：
將面臨的各種風(fēng)險(xiǎn)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率的要求加以量化并予以累加，其公式為：
風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率＝行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率＋經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率＋財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率。
①行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率。行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率是對(duì)特定行業(yè)所面臨風(fēng)險(xiǎn)的補(bǔ)償，主要房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)特點(diǎn)、投資開發(fā)特點(diǎn)、國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策調(diào)整等因素有關(guān)。行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率的主要計(jì)算方法是β系數(shù)法，根據(jù)權(quán)威機(jī)構(gòu)定期公布的β系數(shù)和社會(huì)平均收益率等參數(shù)測(cè)定行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率。目前我國(guó)尚無專門的機(jī)構(gòu)發(fā)布β系數(shù)，當(dāng)無法獲取β系數(shù)等參數(shù)時(shí)，評(píng)估人員應(yīng)主要考慮以前年度進(jìn)行的房地產(chǎn)平均利潤(rùn)率和國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率；行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r、前景；行業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位；產(chǎn)業(yè)政策等因素。在確定房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率尤其要重視國(guó)家的土地政策、金融政策、利率變化及人口戶籍政策等因素?？蓪⑿袠I(yè)風(fēng)險(xiǎn)分高、中、低三檔，根據(jù)國(guó)內(nèi)外評(píng)估經(jīng)驗(yàn)和我國(guó)實(shí)際情況，在一定范圍內(nèi)判斷選取行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率。另外，對(duì)于具有眾多同行業(yè)上市公司可選作參照物時(shí)，可用上市公司的加權(quán)平均凈資產(chǎn)利潤(rùn)率扣除無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率作為行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率。
②經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率。經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)因經(jīng)營(yíng)上的原因而導(dǎo)致收益發(fā)生變動(dòng)的可能性。影響經(jīng)營(yíng)的因素很多，如消費(fèi)者需求變化、同類型房地產(chǎn)供應(yīng)較多、物業(yè)管理水平等。評(píng)估人員在考慮影響經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的有關(guān)因素，將經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)分為高、中、低三檔，根據(jù)國(guó)內(nèi)外評(píng)估經(jīng)驗(yàn)和我國(guó)實(shí)際情況，在一定范圍內(nèi)判斷選擇經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率。
③財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指全部資本中債務(wù)資本比率變化所帶來的收益發(fā)生變動(dòng)的可能性。房地產(chǎn)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率主要與房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過程中資金周轉(zhuǎn)、資金調(diào)度及資金融通等因素有關(guān)。評(píng)估人員應(yīng)考慮影響財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的有關(guān)因素，將財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分為高、中、低三檔，根據(jù)國(guó)內(nèi)外評(píng)估經(jīng)驗(yàn)和我國(guó)實(shí)際情況，在一定范圍內(nèi)判斷選擇財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率。
在估價(jià)實(shí)務(wù)中，一般對(duì)不同類型的房地產(chǎn)資本化率有一個(gè)平均參考區(qū)間值，再根據(jù)估價(jià)對(duì)象實(shí)際情況對(duì)其調(diào)整。一般在收集房地產(chǎn)價(jià)格、凈收益求取資本化率比較復(fù)雜（受租金變化及收益年限確定影響），這時(shí)可直接參考租售比確定，一般以一年租金與房屋售價(jià)比率作為租售比。由于租售比計(jì)算比較方便，可以通過比較租售比較快地確定資本化率。要注意的是租售比并非一定等于資本化率。近幾年，房?jī)r(jià)上漲很快，如上海地區(qū)中房指數(shù)如下：
時(shí) 間 301 302 303 304 305 306 307 308 309 310 311 312
中房上海綜合指數(shù) 902 925 945 961 980 1002 1045 1063 1087 1108 1151 1172
時(shí) 間 401 402 403 404 405 406 407 408 409 410 411 412
中房上海綜合指數(shù) 1178 1195 1212 1234 1251 1260 1270 1284 1303 1321 1348 1372
由上表可見，2003~到2004年房?jī)r(jià)漲幅較大，而同期租金卻沒有象房?jī)r(jià)同步上漲，以2004年11月為基準(zhǔn)日，部分地區(qū)房?jī)r(jià)租售比（毛收益率）在2%~4%左右，低于銀行房產(chǎn)抵押貸款利率，與10年期國(guó)債利率相差無幾。盡管國(guó)家上調(diào)了存貸款利率，但2004年9~11月，房?jī)r(jià)漲幅超過上半年，其中仍不乏貸款投資購(gòu)房。那么為何在目前房?jī)r(jià)高位運(yùn)行情況下，租售比低于房產(chǎn)抵押貸款利率情況下仍有貸款投資購(gòu)房行為呢？筆者認(rèn)為并非貸款投資購(gòu)房非理性，而是由于房地產(chǎn)的保值增值性決定的，貸款投資購(gòu)房投資持有收益除了租金收益外，在預(yù)期房屋上漲情況下，還有房屋增值這塊收益，即：
投資購(gòu)房收益率=持有期租金收益率+持有期房屋預(yù)期增值收益率（減持有期房屋預(yù)期減值收益率）
同樣資本化率是一個(gè)長(zhǎng)期的投資收益率，短期投資收益率并不能代表房地產(chǎn)長(zhǎng)期收益率。
在目前通貨膨脹率上漲，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過銀行、國(guó)債等收益率情況下，且在預(yù)期人民幣升值背景下，投資者更看中的是房屋預(yù)期增值收益。
因此，資本化率并不能直接根據(jù)租金收入確定。
總之，作為房地產(chǎn)收益法評(píng)估中的重要參數(shù)，資本化率的確定非常重要，直接影響著評(píng)估結(jié)果。評(píng)估人員應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況，綜合考慮房地產(chǎn)的類型、區(qū)位等收益水平等各種因素，綜合分析后確定。
收益法是房地產(chǎn)評(píng)估的基本方法之一，其公式一般為：
V＝Ai÷R（無限年） （1）
V＝Ai÷R×［1-1÷(1+R)I］（有限年） （2）
V為評(píng)估值，Ai(i=1，2，…n)為凈收益， R為資本化率（收益還原利率）。
由于目前土地使用權(quán)一般有年限限制，且房屋建筑物本身的經(jīng)濟(jì)壽命為有限年，故一般實(shí)務(wù)中適用公式（2）。
從以上公式中可以看出，資本化率的細(xì)微差異，將會(huì)直接導(dǎo)致評(píng)估結(jié)果的巨大差異。因此資本化率是收益法評(píng)估中最重要的參數(shù)之一。
一、資本化率的概念
資本化率是將房地產(chǎn)的未來預(yù)期凈收益折算成現(xiàn)值的比率。從本質(zhì)上講資本化率是一種投資的收益率，是假設(shè)未來預(yù)期收益穩(wěn)定的收益率，在評(píng)估房地產(chǎn)公允價(jià)值時(shí)又是在同等風(fēng)險(xiǎn)下的社會(huì)平均收益率。
一般房地產(chǎn)資本化率應(yīng)等于同等風(fēng)險(xiǎn)下的其他投資收益率。
一般來說，資本化率應(yīng)包含無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率和風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率。無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率是指資產(chǎn)在沒有風(fēng)險(xiǎn)和沒有通貨膨脹情況下的平均獲利水平；風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率則是冒風(fēng)險(xiǎn)取得報(bào)酬與資產(chǎn)的比率。每一種資產(chǎn)投資，由于其使用條件、用途、行業(yè)不同，風(fēng)險(xiǎn)也不一樣。因此，資本化率也不相同。
二、影響資本化率的因素
1、時(shí)間影響
房地產(chǎn)受社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平及投資偏好影響。在社會(huì)穩(wěn)定、經(jīng)濟(jì)發(fā)展時(shí)期，對(duì)房地產(chǎn)需求上升，資本化率下降。而當(dāng)社會(huì)動(dòng)蕩、經(jīng)濟(jì)衰退時(shí)期，由于不動(dòng)產(chǎn)的不可移動(dòng)性，不易逃避社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)房地產(chǎn)投資的收益要求會(huì)提高。在歷由于土地看作身份的象征，把房地產(chǎn)投資看作特別可靠的投資，這時(shí)房地產(chǎn)不僅僅具有經(jīng)濟(jì)屬性，還具有政治、社會(huì)等屬性，房地產(chǎn)資本化率會(huì)低于同等風(fēng)險(xiǎn)的其他投資收益率，甚至?xí)陀阢y行利率。再比如近幾年房?jī)r(jià)漲幅較大,那么前幾年的投資收益率與目前的投資收益率肯定不同,因此不同基準(zhǔn)日之間在選取資本化率的時(shí)候也因考慮此因素.
2、房地產(chǎn)位置影響
由于房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，無法只有自由流動(dòng)，故房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域性很強(qiáng)。不同國(guó)家、地區(qū)、城市甚至同一城市不同小區(qū)的收益率會(huì)相差很大。如以前上海浦東、浦西盡管只有一江之隔，但房?jī)r(jià)相差很大，有“寧要浦西一張床，不要浦東一間房”之說。2003年~2004年，以上海、寧波、杭州等為代表的東部沿海城市房?jī)r(jià)上漲速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于西安、重慶等西部城市。2004年11月為例，在上海內(nèi)環(huán)以外田林、龍華一帶的2室一廳或3室一廳100平方米左右的高層、小高層次新房住宅，價(jià)格大約在90~110萬元左右，毛胚房租金在3000~3500元，一般全配房租金在3500~4500元左右；以中間值計(jì)算，假設(shè)租金不變，毛胚房年租金收益率為4.4%(月租金3500元, 單價(jià)10000元,面積95平方米房?jī)r(jià)950000元)。同期在西安二環(huán)以外，南面2室一廳或3室一廳70平方米左右的多層、小高層次新房住宅，價(jià)格大約在10~15萬元左右，毛胚房或簡(jiǎn)裝租金在450~650元，一般全配房租金在500~800元左右；以中間值計(jì)算，假設(shè)租金不變，毛胚房年金收益率為6.8%(月租金600元, 單價(jià)1500元,面積70平方米房?jī)r(jià)105000元)?？梢姷貐^(qū)差別很大。（以上收益率均為毛收益率，未扣除稅金、維修費(fèi)、管理費(fèi)）
3、房地產(chǎn)類型影響
根據(jù)房地產(chǎn)用途，可分為住宅、工業(yè)、辦公和商鋪。不同類型的房屋的投資風(fēng)險(xiǎn)不一樣，投資收益也不同。一般住宅、工業(yè)、辦公和商鋪的投資風(fēng)險(xiǎn)和收益為從低到高。
三、資本化率確定的原則
1、不低于無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率的原則。在正常的資本市場(chǎng)和產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)條件下，各種資產(chǎn)投資中政府債券和銀行存款通常被認(rèn)為是低微風(fēng)險(xiǎn)甚至是無風(fēng)險(xiǎn)的投資項(xiàng)目，而其他投資方式的不確定性及風(fēng)險(xiǎn)性要高于政府債券和銀行存款。因此政府債券利率和銀行存款利率通常被視為無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率，是投資者進(jìn)行其他投資權(quán)衡投資報(bào)酬率時(shí)，必須考慮的基本因素。如果折現(xiàn)率小于無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率，就會(huì)導(dǎo)致投資者購(gòu)買國(guó)債或是儲(chǔ)蓄，而不會(huì)去冒風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行得不償失的投資。
2、行業(yè)基準(zhǔn)收益率不能作為確定資本化率的依據(jù)的原則?；鶞?zhǔn)收益率是基本建設(shè)投資管理部門為篩選建設(shè)項(xiàng)目，從擬建項(xiàng)目對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的凈貢獻(xiàn)方面，按行業(yè)統(tǒng)一制定的最低收益率的判別標(biāo)準(zhǔn)。只有當(dāng)擬建項(xiàng)目的投資收益率高于行業(yè)基準(zhǔn)收益率時(shí)才可批準(zhǔn)建設(shè)。國(guó)家可以通過產(chǎn)業(yè)政策措施來調(diào)控行業(yè)基準(zhǔn)收益率，如屬于鼓勵(lì)發(fā)展的行業(yè)，國(guó)家可以有意的將行業(yè)基準(zhǔn)收益率調(diào)低，以便促使更多的建設(shè)項(xiàng)目上馬。因此行業(yè)基準(zhǔn)收益率即包括了政策因素，還包括管理、組織等資源因素，相當(dāng)于投資企業(yè)的收益率，而房地產(chǎn)資本化率中一般不包括管理、組織等資源因素，是純粹的資本投資收益率。
3、資本化率要與收益額相匹配的原則。資本化率的確定和選取要與房地產(chǎn)的預(yù)期收益相匹配。如果預(yù)期收益中考慮了通貨膨脹因素和其他因素的影響，那么在資本化率中也應(yīng)有所體現(xiàn);反之，如果預(yù)期收益中沒有考慮通貨膨脹和其他因素的影響，那么在資本化率中也不應(yīng)反映。投資類房地產(chǎn)收益額來源即有房租收入還有房屋增值收益（在房屋出售時(shí)實(shí)現(xiàn)），如果收益額只考慮租金收入，則收益率也只應(yīng)考慮租金收入對(duì)其影響。
4、根據(jù)實(shí)際情況確定的原則。在房地產(chǎn)評(píng)估中沒有固定的資本化率，適用的資本化率要根據(jù)被評(píng)估資本化率的具體情況來確定。不同地區(qū)、類型的房地產(chǎn)適用不同的資本化率。
四、資本化率確定的一般方法
資本化率確定方法有市場(chǎng)提取法和累加法等。
1、 市場(chǎng)提取法
市場(chǎng)提取法根據(jù)收集同一市場(chǎng)三宗以上類似房地產(chǎn)價(jià)格、凈收益等資料，根據(jù)不同收益年限，選用相應(yīng)的收益法公式計(jì)算。
V＝Ai÷R（無限年） （1）
V＝Ai÷R×［1-1÷(1+R)I］（有限年） （2）
由已知房地產(chǎn)價(jià)格、凈收益求取資本化率
2、累加法
一般情況下，累加法確定資本化率的數(shù)學(xué)公式為：
資本化率＝無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率＋風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率
（1）、無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率
無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率的高低，主要受平均利潤(rùn)率、資金供求關(guān)系和政府調(diào)節(jié)的影響。
一般而言，無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率可以參考政府發(fā)行的一年期國(guó)債的利率或同期銀行存款利率來確定。
（2）、風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率
無論是投資還是經(jīng)營(yíng)，都應(yīng)面臨諸多風(fēng)險(xiǎn)，承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)越高，要求補(bǔ)償?shù)臄?shù)額就越高。風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償相對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)投資額的比例稱為風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率。
風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率的估算，主要有以下幾種方法：
將面臨的各種風(fēng)險(xiǎn)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率的要求加以量化并予以累加，其公式為：
風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率＝行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率＋經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率＋財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率。
①行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率。行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率是對(duì)特定行業(yè)所面臨風(fēng)險(xiǎn)的補(bǔ)償，主要房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)特點(diǎn)、投資開發(fā)特點(diǎn)、國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策調(diào)整等因素有關(guān)。行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率的主要計(jì)算方法是β系數(shù)法，根據(jù)權(quán)威機(jī)構(gòu)定期公布的β系數(shù)和社會(huì)平均收益率等參數(shù)測(cè)定行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率。目前我國(guó)尚無專門的機(jī)構(gòu)發(fā)布β系數(shù)，當(dāng)無法獲取β系數(shù)等參數(shù)時(shí)，評(píng)估人員應(yīng)主要考慮以前年度進(jìn)行的房地產(chǎn)平均利潤(rùn)率和國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率；行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r、前景；行業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位；產(chǎn)業(yè)政策等因素。在確定房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率尤其要重視國(guó)家的土地政策、金融政策、利率變化及人口戶籍政策等因素?？蓪⑿袠I(yè)風(fēng)險(xiǎn)分高、中、低三檔，根據(jù)國(guó)內(nèi)外評(píng)估經(jīng)驗(yàn)和我國(guó)實(shí)際情況，在一定范圍內(nèi)判斷選取行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率。另外，對(duì)于具有眾多同行業(yè)上市公司可選作參照物時(shí)，可用上市公司的加權(quán)平均凈資產(chǎn)利潤(rùn)率扣除無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率作為行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率。
②經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率。經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)因經(jīng)營(yíng)上的原因而導(dǎo)致收益發(fā)生變動(dòng)的可能性。影響經(jīng)營(yíng)的因素很多，如消費(fèi)者需求變化、同類型房地產(chǎn)供應(yīng)較多、物業(yè)管理水平等。評(píng)估人員在考慮影響經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的有關(guān)因素，將經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)分為高、中、低三檔，根據(jù)國(guó)內(nèi)外評(píng)估經(jīng)驗(yàn)和我國(guó)實(shí)際情況，在一定范圍內(nèi)判斷選擇經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率。
③財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指全部資本中債務(wù)資本比率變化所帶來的收益發(fā)生變動(dòng)的可能性。房地產(chǎn)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率主要與房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過程中資金周轉(zhuǎn)、資金調(diào)度及資金融通等因素有關(guān)。評(píng)估人員應(yīng)考慮影響財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的有關(guān)因素，將財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分為高、中、低三檔，根據(jù)國(guó)內(nèi)外評(píng)估經(jīng)驗(yàn)和我國(guó)實(shí)際情況，在一定范圍內(nèi)判斷選擇財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率。
在估價(jià)實(shí)務(wù)中，一般對(duì)不同類型的房地產(chǎn)資本化率有一個(gè)平均參考區(qū)間值，再根據(jù)估價(jià)對(duì)象實(shí)際情況對(duì)其調(diào)整。一般在收集房地產(chǎn)價(jià)格、凈收益求取資本化率比較復(fù)雜（受租金變化及收益年限確定影響），這時(shí)可直接參考租售比確定，一般以一年租金與房屋售價(jià)比率作為租售比。由于租售比計(jì)算比較方便，可以通過比較租售比較快地確定資本化率。要注意的是租售比并非一定等于資本化率。近幾年，房?jī)r(jià)上漲很快，如上海地區(qū)中房指數(shù)如下：
時(shí) 間 301 302 303 304 305 306 307 308 309 310 311 312
中房上海綜合指數(shù) 902 925 945 961 980 1002 1045 1063 1087 1108 1151 1172
時(shí) 間 401 402 403 404 405 406 407 408 409 410 411 412
中房上海綜合指數(shù) 1178 1195 1212 1234 1251 1260 1270 1284 1303 1321 1348 1372
由上表可見，2003~到2004年房?jī)r(jià)漲幅較大，而同期租金卻沒有象房?jī)r(jià)同步上漲，以2004年11月為基準(zhǔn)日，部分地區(qū)房?jī)r(jià)租售比（毛收益率）在2%~4%左右，低于銀行房產(chǎn)抵押貸款利率，與10年期國(guó)債利率相差無幾。盡管國(guó)家上調(diào)了存貸款利率，但2004年9~11月，房?jī)r(jià)漲幅超過上半年，其中仍不乏貸款投資購(gòu)房。那么為何在目前房?jī)r(jià)高位運(yùn)行情況下，租售比低于房產(chǎn)抵押貸款利率情況下仍有貸款投資購(gòu)房行為呢？筆者認(rèn)為并非貸款投資購(gòu)房非理性，而是由于房地產(chǎn)的保值增值性決定的，貸款投資購(gòu)房投資持有收益除了租金收益外，在預(yù)期房屋上漲情況下，還有房屋增值這塊收益，即：
投資購(gòu)房收益率=持有期租金收益率+持有期房屋預(yù)期增值收益率（減持有期房屋預(yù)期減值收益率）
同樣資本化率是一個(gè)長(zhǎng)期的投資收益率，短期投資收益率并不能代表房地產(chǎn)長(zhǎng)期收益率。
在目前通貨膨脹率上漲，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過銀行、國(guó)債等收益率情況下，且在預(yù)期人民幣升值背景下，投資者更看中的是房屋預(yù)期增值收益。
因此，資本化率并不能直接根據(jù)租金收入確定。
總之，作為房地產(chǎn)收益法評(píng)估中的重要參數(shù)，資本化率的確定非常重要，直接影響著評(píng)估結(jié)果。評(píng)估人員應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況，綜合考慮房地產(chǎn)的類型、區(qū)位等收益水平等各種因素，綜合分析后確定。